Znalecký posudek
číslo 305/09-6179
OCENĚNÍ NEMOVITOSTI
NEMOVITOST:
Areál č.p. 5 s příslušenstvím a pozemky
Adresa nemovitosti:
273 71 Beřovice
Katastrální údaje:
Kraj Středočeský, okres Kladno, kú Beřovice, kód kú 603201, LV 229 Stavba s pozemkem, č.p. 5, p.č. st.4, p.č. 61
VLASTNÍK:
Karel Svoboda, Na Návsi 6, zadní Třebáň, 267 29, IČO/RČ: 521011/215
ÚČEL OCENĚNÍ:
Exekuční řízení 002 Ex 130/02
OBJEDNATEL OCENĚNÍ:
Exekutorský úřad Praha 2
Adresa objednatele:
Malá Štěpánská 3, 120 00 Praha 2
IČ
DIČ
telefon
ZHOTOVITEL OCENĚNÍ:
Ing. Jan Skyva
Adresa zhotovitele:
Buzulucká 3, 160 00 Praha 6
IČ
DIČ
Telefon
Fax
e-mail
Fax
e-mail
603 511 900 Datum místního šetření: Počet stran: 8
16.12.2009 Počet příloh: 5
[email protected] Datum zpracování: Počet vyhotovení: 2
17.1.2010 Vyhotovení číslo:
-2STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI: Stavebně technický stav: Počet podlaží celkem:
3
stavba dokončena v r. 1947 novostavba
z toho podzemní:
1
změna stavby v r. udržovaná
rekonstrukce v r. 1996 neudržovaná
z toho nadzemní:
Konstrukce:
zděné
betonové
montované
kovové
Využití: objekt
bydlení
pronájem
podnikání
bydlení a podnikání
2
Počet bytů:
dřevěné
1
jiné částečně obsazen
Poloha:
centrum
kraj obce
bytová zóna
průmyslová zóna
nákup zóna
mimo obec
Přípojky:
voda
kanalizace
plyn
elektro
telefon
zpev. příjezd
Dostupnost:
MHD
železnice
autobus
dálnice/sil. I.tř
sil. II/III. tř.
Negat.vlivy okolí:
dálnice/I.tř
železniční tr.
podnik/trafo
letiště
zápl. oblast
volný
jiné
Požadavky objednatele Rizika nemovitosti: Objekty jsou z velké části nevyužívané a nevyklizené, mají charakter neudržovaného sběrného dvora. Vklad investic do nemovitosti v příštích obdobích: Očekávaný vklad investic v období okamžité min - rozpočet, odhad investic v Kč
1 000 000,velmi dobrá (do 6 měsíců)
PRODEJNOST NEMOVITOSTI:
na dokončení
1-2 roků
2 500 000,průměrná (od 6 do 12 měsíců)
5 roků 0,obtížná (nad 1 rok)
SOUHRN OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav Porovnávací hodnota
Budoucí stav
Minimální při rek.
1 949 900,- Kč
Cena podle cenového předpisu Obvyklá cena
1 950 000,- Kč
Komentář ke stanovení hodnoty posuzované nemovitosti: Porovnávané objekty odpovídají po technické i polohové stránce oceňovanému objektu. Rozdíly jsou zohledněny příslušnými koeficienty. Seznam příloh: porovnávané objekty, fotodokumentace
0,-
-3-
Nález Situace Přehled oceňovaných staveb a Budova č.p. 5 s příslušenstvím a pozemky pozemků Přehled všech vlastníků Karel Svoboda Na Návsi 6, Zadní Třebáň 267 29 Přehled podkladů Výpis z KN, kopie katastrální mapy,podklady pro porovnávací metodu, informace a údaje sdělené objednatelem posudku, skutečnosti zjištěné při místním šetření dne 17.12.2009 Charakteristika obce Poloha nemovitosti Nemovitost pronajata Rizika nemovitosti
Obec Beřovice poblíž města Slaný Centrum obce Není Špatný technický stav - jeden objekt je vyhořelý
Popis jednotlivých staveb Základní popis Prodejna a sklad ( částečně vyhořelá), žampionárna, stodola, kolna Druh stavby - účel využití Objekt k bydlení , event. k podnikání Dokumentace Částečná PD v částech , které zobrazuje odpovídá skutečnosti Způsob užívání V současnosti provizorní bydlení, jinak nevyužívaný Popis tech. stavu stavby Špatný, neudržovaný Údaje o stáří a provedených 1947, rekonstrukce1996 rekonstrukcích Pozemky Základní popis každého pozemku
St. 4 - zastavěná plocha a nádvoří, p.č. 61 - zahrada
Trvalé porosty
Ano – náletové
Věcná břemena
Nejsou
Posudek Výměry, hodnocení a ocenění objektů Porovnávací metoda Popis oceňované stavby Název : Areál č.p. 5 Oceňovaný objekt je komplex budov , nacházející se v k.ú. i obci ( v centru ) Beřovice, cca 5 km od města Slaný. Budova č.p. 5 je objekt obdélníkového tvaru,o půdorysných rozměrech 7,35 x 15,75 m, přízemní část využívána částečně k bydlení , část jako garáž. V roce 1993 byla využívána jako prodejna. Jedná se o objekt zděný , nepodsklepený, o 2 nadzemních podlaží.Jeho technický stav je velmi špatný ,část objekt je vyhořelá. Je založen na neizolovaných pasech proti zemní vlhkosti. Střecha je sedlová ( není po celé ploše objektu) , stropy rovné, vnější povrch stříkaný břízolit, vnitřní omítky vápenné štukové, stropy rovné, okna dřevěná dvojitá ( některá nezasklená), podlahy cementový potěr, dlažba, vytápění lokální elektrické ( akumulační kamna), elektroinstalace světelná,
-4-
motorová, odpadní vody odvedené do žumpy, rozvod studené vody, v sociálním zařízení umyvadlo. V současné době je vstup do bytu oknem.Pod vyhořelou částí je sklep s klenbovým stropem ( dalo by se využít jako vinárna). Z inženýrských sítí je dům napojen na elektro, na veř. vodovod. Další objekt je tzv. žampionárna.Je obdélníkového půdorysu o rozměrech 34,60x 10,15 m. Má sedlovou střechu s novou krytinou , klenbové stropy, klempířské konstrukce, bleskosvod. Na tento objekt navazuje bývalá kotelna ( není vybavena technologií), šířky 5,5m.Na ní navazuje zděná stodola obdélníkového půdorysu se sedlovou střechou s novou krytinou, dřevěnou trámovou konstrukcí stropu, neupravenou podlahou.Objekt vykazuje statické narušení ( značné trhliny na obvodové zdi). K příslušenství těchto objektů patří mříž na okně - vstupu do obydlené části objektu , televizní anténa na žampionárně, studna a kolna, která navazuje na výše zmíněnou stodolu a neudržované venkovní úpravy( vrátka, vrata, betonové sloupky, venkovní betonové schody a pod.) Výše zmíněné objekty jsou ve velmi špatném technickém stavu ( zejména vyhořelá část objektu), jsou neudržované. K objektu přísluší pozemek č.p. st. 4 o výměře 420 m2 – dle KN zastavěná plocha a nádvoří a p.č. 61 - zahrada o výměře 187 m2 a náletové trvalé porosty s nulovou dendrologickou hodnotou.
Druh nemovitosti: Objekty pro obchod a společné stravování Konstrukce: zděné Počet podzemních podlaží: 1 Počet nadzemních podlaží: 2 Poloha: samostatně stojící Podkroví: ne Pozemky celkem: 1758 m2 Zastavěná plocha hlavního objektu: 1571 m2 Poměr pozemků celkem k zastavěné ploše: 1,12 Výtah: ne Přípojky: voda, elektro Technický stav objektu: velmi špatný Příslušenství nemovitosti: kolna, venkovní úpravy Garáž: v objektu Stáří objektu: 62 roků Jednotkové množství oceňované nemovitosti Jednotka Obestavěný prostor Zastavěná plocha podlaží celkem Podlahová plocha podlaží celkem Hrubá užitná plocha Čistá užitná plocha
Zkratka OP ZP PP PUH PUČ
Výměra m3 m2 530,00 m2 m2 m2
Hodnocení objektu dle kritérii Kritérium 1. Velikost obce 2. Správní funkce 3. Poptávka po koupi nemovitostí 4. Přírodní okolí 5. Obchod a služby
Rozmezí koeficientu Min Max 0,85 1,25 0,97 1,03 0,90 1,10 0,94 1,06 0,94 1,06
Hodnota koeficientu 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000
-5-
6. Školství 7. Zdravotnictví 8. Kultura, sport 9. Hotely ap. 10. Struktura zaměstnanosti 11. Životní prostředí 12. Poloha vzhledem k centru obce 13. Dopravní podmínky 14. Orientace ke světovým stranám 15. Konfigurace terénu 16. Převládající zástavba 17. Parkovací možnosti v okolí 18. Obyvatelstvo v sousedství 19. Územní plán 20. Inženýrské sítě 21. Typ stavby 22. Dostupnost jednotlivých podlaží 23. Regulace nájemného 24. Výskyt radonu 25. Další možnosti ohrožení 26. Příslušenství nemovitosti 27. Možnost dalšího rozšíření 28. Technická hodnota stavby 29. Údržba stavby 30. Pozemky k objektu celkem 31. Názor odhadce Výsledný koeficient:
0,94 0,94 0,94 0,98 0,94 0,94 0,94 0,94 0,94 0,92 0,94 0,94 0,94 0,94 0,60 0,94 0,90 0,90 0,93 0,60 0,90 0,98 0,20 0,85 0,85 0,90
1,06 1,06 1,06 1,02 1,06 1,06 1,06 1,06 1,06 1,05 1,06 1,06 1,06 1,06 1,05 1,06 1,05 1,10 1,05 1,00 1,10 1,02 1,00 1,10 1,15 1,10
1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 0,700 0,950 1,000 1,000 0,665
Přehled porovnatelných nemovitostí Objekt č.: 1 Název: Hala Adresa: Hospozín u Velvar Popis: Druh nemovitosti: Budovy a haly pro průmysl, výrobu a Poloha: samostatně stojící skladování Stáří objektu: 60 roků Stav objektu: velmi dobrý Počet nadz. podlaží 1 Počet podzemních podlaží: 0 Výměra pozemku: 700 m2 Zastavěná plocha: 596 m2 Garáž: v objektu Výtah: ne Podkroví: ne Svislé konstrukce: zděné Přípojky: ano Příslušenství: ano Požadovaná nebo kupní cena Pramen zjištění ceny: realitní inzerce Požadovaná cena: 1 900 000,- Kč Koef. úpravy ceny: 0,95 Cena po úpravě: 1 805 000,- Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny Přepočtené jedn. ceny Obestavěný prostor: m3 Kč/m3 Kč/m3 Zastavěná plocha podlaží celkem: m2 Kč/m2 Kč/m2 2 2 Podlahová plocha podlaží celkem 476,80 m 3 785,65 Kč/m 4 453,71 Kč/m2 2 2 Hrubá užitná plocha: m Kč/m Kč/m2 2 2 Čistá užitná plocha: m Kč/m Kč/m2 Hodnocení kritérií pro porovnání cen nemovitostí 1. Velikost obce - obyvatel
1,00
2. Správní funkce
1,00
3. Poptávka nemovitostí
1,00
-64. Přírodní okolí 7. Zdravotnictví 10. Struktura zaměstnanosti 13. Dopravní podmínky 15. Konfigurace terénu 18. Obyvatelstvo v okolí 21. Typ stavby 24. Výskyt radonu 27. Možnost dalšího rozšíření 30. Pozemky k objektu celkem
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,85
5. Obchod a služby 1,00 8. Kultura a sport 1,00 11. Životní prostředí 1,00 14. Orientace ke světovým stranám 16. Převládající zástavba 1,00 19. Územní plán 1,00 22. Dostupnost podlaží 1,00 25. Další možnosti ohrožení 1,00 28. Technická hodnota 1,00 31. Názor odhadce 1,00
6. Školství 9. Hotely apod. 12. Poloha k centru 17. Parkovací možnosti 20. Inženýrské sítě 23. Regulace nájemného 26. Příslušenství nemovitosti 29. Údržba stavby Součin dílčích koeficientů - Is
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,850
Objekt č.: 2 Název: Bývalá zemědělská usedlost Adresa: Ješín u Slaného Popis: Druh nemovitosti: Obytné domy Poloha: samostatně stojící Stáří objektu: 62 roků Stav objektu: špatný Počet nadz. podlaží 2 Počet podzemních podlaží: 1 Výměra pozemku: 1469 m2 Zastavěná plocha: 1300 m2 Garáž: není Výtah: ne Podkroví: ne Svislé konstrukce: zděné Přípojky: částečně Příslušenství: ano Požadovaná nebo kupní cena Pramen zjištění ceny: realitní inzerce Požadovaná cena: 1 265 000,- Kč Koef. úpravy ceny: 0,95 Cena po úpravě: 1 201 750,- Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny Přepočtené jedn. ceny Obestavěný prostor: m3 Kč/m3 Kč/m3 2 2 Zastavěná plocha podlaží celkem: m Kč/m Kč/m2 2 2 Podlahová plocha podlaží celkem 200,00 m 6 008,75 Kč/m 6 008,75 Kč/m2 2 2 Hrubá užitná plocha: m Kč/m Kč/m2 2 2 Čistá užitná plocha: m Kč/m Kč/m2 Hodnocení kritérií pro porovnání cen nemovitostí 1. Velikost obce - obyvatel 4. Přírodní okolí 7. Zdravotnictví 10. Struktura zaměstnanosti 13. Dopravní podmínky 15. Konfigurace terénu 18. Obyvatelstvo v okolí 21. Typ stavby 24. Výskyt radonu 27. Možnost dalšího rozšíření 30. Pozemky k objektu celkem
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
2. Správní funkce 1,00 5. Obchod a služby 1,00 8. Kultura a sport 1,00 11. Životní prostředí 1,00 14. Orientace ke světovým stranám 16. Převládající zástavba 1,00 19. Územní plán 1,00 22. Dostupnost podlaží 1,00 25. Další možnosti ohrožení 1,00 28. Technická hodnota 1,00 31. Názor odhadce 1,00
3. Poptávka nemovitostí 6. Školství 9. Hotely apod. 12. Poloha k centru 17. Parkovací možnosti 20. Inženýrské sítě 23. Regulace nájemného 26. Příslušenství nemovitosti 29. Údržba stavby Součin dílčích koeficientů - Is
Objekt č.: 3 Název: Stodola - RD Adresa: 274 01 Knovíz Popis: Druh nemovitosti: Rodinné domy Poloha: samostatně stojící Stáří objektu: 80 roků Stav objektu: velmi špatný Počet nadz. podlaží 1 Počet podzemních podlaží: 0 Výměra pozemku: 336 m2 Zastavěná plocha: 124 m2 Garáž: není Výtah: ne Podkroví: ano Svislé konstrukce: zděné Přípojky: ano Příslušenství: ne Požadovaná nebo kupní cena Pramen zjištění ceny: realitní inzerce
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,000
-7-
Požadovaná cena: 600 000,- Kč Výměry a jednotkové ceny
Koef. úpravy ceny: 0,95
Výměry objektu Obestavěný prostor: m3 Zastavěná plocha podlaží celkem: m2 Podlahová plocha podlaží celkem 99,20 m2 Hrubá užitná plocha: m2 Čistá užitná plocha: m2 Hodnocení kritérií pro porovnání cen nemovitostí 1. Velikost obce - obyvatel 4. Přírodní okolí 7. Zdravotnictví 10. Struktura zaměstnanosti 13. Dopravní podmínky 15. Konfigurace terénu 18. Obyvatelstvo v okolí 21. Typ stavby 24. Výskyt radonu 27. Možnost dalšího rozšíření 30. Pozemky k objektu celkem
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,85
Cena po úpravě: 570 000,- Kč Jednotkové ceny Kč/m3 Kč/m2 5 745,97 Kč/m2 Kč/m2 Kč/m2
2. Správní funkce 1,00 5. Obchod a služby 1,00 8. Kultura a sport 1,00 11. Životní prostředí 1,00 14. Orientace ke světovým stranám 16. Převládající zástavba 1,00 19. Územní plán 1,00 22. Dostupnost podlaží 1,00 25. Další možnosti ohrožení 1,00 28. Technická hodnota 1,00 31. Názor odhadce 1,00
Přepočtené jedn. ceny Kč/m3 Kč/m2 7 511,07 Kč/m2 Kč/m2 Kč/m2
3. Poptávka nemovitostí 6. Školství 9. Hotely apod. 12. Poloha k centru 17. Parkovací možnosti 20. Inženýrské sítě 23. Regulace nájemného 26. Příslušenství nemovitosti 29. Údržba stavby Součin dílčích koeficientů - Is
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,90 0,765
Zjištění jednotkových cen porovnatelných objektů Objekt číslo 1. Hala 2. Bývalá zemědělská usedlost 3. Stodola - RD SJC – minimum SJC – průměr SJC – maximum Index oceňovaného objektu JCO – minimum JCO – průměr JCO – maximum Výměry oceňované stavby CO – minimum CO – průměr CO – maximum
Přepočtené jednotkové ceny SJP porovnatelných objektů OP ZP PP PUH PUČ 4 453,71 6 008,75 7 511,07 4 453,71 5 991,00 7 511,07 0,665 0,665 0,665 0,665 0,665 2 962,00 3 984,00 4 995,00 530,00 1569860 2111520 2647350
Cena objektu zjištěná porovnávací metodou: Minimální: Průměrná: Maximální:
1 569 860,- Kč 2 111 520,- Kč 2 647 350,- Kč
Cp = COprůměrná - [0,15 * (COmaximální - COminimální)] = = 2111520 - [0,15 * (2647350 - 1569860)] = 1 949 896,50 Kč Areál č.p. 5 - výsledná cena
Rekapitulace
=
1 949 896,50 Kč
-8-
Porovnávací cena: Porovnávací cena objektů: Porovnávací cena celkem:
Obvyklá cena:
1 949 900,- Kč 1 949 900,- Kč
1 950 000,-Kč
slovy: jedenmiliondevětsetpadesáttisíc Kč V Praze dne 17.1.2010
Ing. Jan Skyva
Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Městského soudu v Praze ze dne 28.4.1989 čj.Spr. 840/89 pro základní obor stavebnictví a ekonomika, pro odvětví stavby obytné, stavební odvětví různá se zvláštní specializací- vliv stavební výroby na životní prostředí a ceny a odhady se zvláštní specializací nemovitosti.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 305/09-6179 znaleckého deníku. V Praze dne 17.1.2010
Ing. Jan Skyva Buzulucká 3 160 00 Praha 6
