ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ NEMOVITOSTÍ ------------------------------------------------------------------------------------------------č. 1905-70/11
Předmět ocenění:
Rodinný dům č.p. 934/36, příslušenství a pozemky
Místo:
Obec: Rýmařov Kat.území: Rýmařov, kód: 744468 Kraj: Moravskoslezský
Vlastník:
SJM Rotter Peter a Rotterová Lenka, Hornoměstská č.p.934/36, 795 01 Rýmařov
Objednatel posudku:
Exekutorský úřad Zlín, soudní exekutor JUDr. Ivo Dědek, Lešetín IV/707, 760 01 Zlín Č.j. 012 EX 2520/11-34
Účel ocenění:
Zjištění ceny pro potřebu exekučního řízení
Datum ocenění:
11.10.2011
Použité podklady:
- výpis Katastru nemovitostí LV 550 - snímek katastrální mapy - informace podané objednatelem - vlastní místní šetření dne 8.10.2011
Použité právní normy:
Vyhláška Ministerstva financí č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb. a vyhlášky č. 364/2010 Sb., podle stavu ke dni 8.10.2011.
.
Počet stran a výtisků:
Posudek obsahuje 9 stran textu a 5 stran příloh, objednateli se předává ve 2 vyhotoveních a 1x na CD
Zpracovatel posudku:
Ladislav Byrtus Lichnov 157 793 15
2
I. N Á L E Z Posuzované nemovitosti se pro účely ocenění skládají z těchto dílčích částí: 1) 0) 0)
2) 3)
Rodinný dům čp. 934/36 Vedlejší stavba skladu (zastavěná plocha do 25 m2) Venkovní úprava 0) oplocení 0) přípojka vody 0) přípojka elektro 0) přípojka kanalizace 0) přípojka plynu 0) zpevněné plochy 0) venkovní schody 0) pergola 0) sušák na prádlo Pozemky Trvalé porosty
Celkový popis nemovitostí: Nemovitostí se nacházejí ve městě Rýmařov, katastrálním území Rýmařov. Město Rýmařov má charakter obce s počtem obyvatel ke dni ocenění 8711 dle Malého lexikonu obcí ČR. Objekt RD je umístěn na pozemku p.č. 458 a tvoří polovinu dvojdomku. Objekt RD se nachází u místní komunikace po pravé straně této ulice. K domu jsou IS viz. Venkovní úpravy výše uvedené. Venkovní úpravy výše uvedené jsou součástí ocenění RD včetně vedlejší stavby. Popis jednotlivých dílčích částí: 1) Rodinný dům čp.934/36 Jedná se o celopodsklepenou stavbu pravidelného tvaru zděnou. Je zastřešena střechou vaznicové soustavy. Střecha je pokryta krytinou osinkocementovou šablonou. Obvodové stěny jsou zděné na sílu tl. 45 cm, základy jsou betonové s izolací. Podhledy místností jsou rovné, polospalné. Venkovní omítky břizolitové. Vnitřní omítky jsou hladké vápenné. Schody jsou betonové. Okna jsou v domě dřevěná, dveře jsou dřevěné hladké i prosklené. Podlahy jsou plovoucí a dlážděné. Rozvod vnitřní kanalizace je proveden, rozvod vnitřního vodovodu je proveden, rozvod zemního plynu je rovněž proveden. Vytápění je ÚT na pevná paliva i zemní plyn. Objekt není vybaven bleskosvodem. Rodinný dům byl dle dle dostupných informací postaven v roce 1983. Během jeho životnosti zde nebyly měněny konstrukční prvky krátkodobé životnosti. Dům je dlouhodobě neúživaný, do verandy zatéká.. Dispozičně obsahuje dům: v I PPje garáž, vstup, kotelna, uhelna, prádelna, sušárna a sklad v I NP je veranda, chodba se schodištěm, kuchyň, 3x pokoj, WC, koupelna v podkroví je 1x pokoj, kumbál a půda Objemové parametry stavby I PP (9,89*9,50)*2,56 = 240,52 m3 I NP (9,89*9,50)+(4,40*2,40)*2,87 = 299,94 m3 Zastřešení+podkroví (9,89*9,50*0,64)+(9,89*9,50)*3,91/2 = 243,81 m3 --------------------------------obestavěný prostor = 784,27 m3
3 S přihlédnutím k účelu užití se stavba pro potřeby ocenění považuje za rodinný dům typu „C“ zděný, podsklepený se základní cenou dle přílohy č. 20a 3.092,-Kč/m3, přičemž této ceně odpovídá následující standard konstrukcí a vybavení dle přílohy č. 6 k cit.vyhl.: 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 13. 14. 15. 16. 17. 18. 19. 20. 21. 22. 23. 24. 25. 26.
základy - běžné zakládání s izolací zdivo - průměrné v tl. 45 cm stropy - jakékoliv s rovným podhledem střecha - jakýkoliv krov běžného provedení a druhu krytina - pálená, pozinkovaný plech, osinkocementové šablony, živičná svařovaná klempířské konstrukce - úplné z pozinkovaného plechu včetně parapetů vnitřní omítky - vápenné štukové fasádní omítky - vápenné štukové, břízolit, umělý nástřik vnější obklady - pouze sokl z kabřince a pod. vnitřní obklady - koupelny, vany, WC, kuchyně schody - s jakýmkoliv standardním povrchem a zábradlím dveře - hladké plné nebo prosklené, případně náplňové okna - dřevěná dvojitá špaletová nebo zdvojená podlahy obytných místností - PVC, vlýsky, textilní krytiny podlahy ostatních místností - keramické dlažby, PVC, teraso vytápění - ústřední s kotlem na tuhá paliva, radiátory ocelové nebo panely elektroinstalace - světelný i motorový proud, pojistkové automaty bleskosvod - instalován rozvod vody - teplé i studené zdroj teplé vody - bojler instalace plynu - zemní plyn nebo PB kanalizace - odkanalizování z kuchyně, koupelny, WC vybavení kuchyně - plynový sporák vnitřní vybavení - vana ocelová, umývadlo, příp.sprchový kout záchod - se standardním splachováním ostatní - krb, digestoř, skříně, telefony, mříže, okenice, ap.
2)
Pozemky
Dle § 28 odst. 1,2 Pozemek p.č.
458
k.ú. Rýmařov o výměře
100 m2
459
k.ú. Rýmařov o výměře
514 m2
Dle § 32 odst. 2 Pozemek p.č.
3) Trvalý porost Druh dřevin Jehličnaté stromy Živý plot
ks
Stáří 7 20 let 53 20 let
4
II. OCENĚNÍ 1) Rodinný dům čp. 934/36 -§ 26a IT – index trhu Číslo 1
Znak Název znaku Situace na dílčím trhu s nemovitostmi
2
Vlastnictví nemovitostí
3
Vliv právních vztahů na prodejnost
Číslo I. II. III. IV. V. I. II. I. II. III.
Kvalitativní pásma Popis pásma Poptávka výrazně nižší než nabídka Poptávka nižší než nabídka Nabídka odpovídá poptávce Poptávka je vyšší než nabídka Poptávka je výrazně vyšší než nabídka Stavba na cizím pozemku Stavba na vlastním pozemku(ve spolu) Negativní (podílové vlastnictví) Bez vlivu Pozitivní
Hodnota Ti -0,10 -0,05 0,00 0,05 0,10 -0,05 0,00 -0,01 0,00 0,01
3
Index trhu: IT = 1 + Σ Ti
1+-0,00=1,000
i=1
IP – index polohy Číslo 1
Znak Název znaku Význam obce
2
Úřady v obci
3
Poloha nemovitosti
4
Okolní zástavba a životní prostředí
5
Obchod, služby, kultura v obci
6
Školství a sport
7
Zdravotní zařízení
8
Veřejná doprava
Číslo I. II. III. I. II. III. I. II. III. IV. I. II. III. IV. V. I. II. III. I. II. III. I. II. III. I.
Kvalitativní pásma Popis pásma Bez většího významu Vyhledávané Vyhlášené Obecní úřad Městský úřad se stavebním úřadem, banka, nebo policie nebo pošta Kompletní soustava úřadů Samoty, osady mimo souvisle zast.území obce (odlehlá poloha) Okrajová území obce Vnitřní území obce Centrum obce Průmyslové výrobní objekty Výrobní objekty Převažující objekty pro bydlení Objekty pro bydlení Objekty pro bydlení a rekreaci Žádný obchod Základní síť obchodů Kompletní síť obchodů Žádná základní škola Základní škola Základní škola a sportovní zařízení Žádné zdravotnické zařízení Omezená dostupnost zdravotnické péče Dobrá dostupnost zdravotnické péče Žádná zastávka hromadné dopravy nebo ve vzdálenosti více jak 1000m
Hodnota Pi 0,00 0,01až0,03 0,03až0,06 0,00 0,02 0,04 -0,03 -0,01 0,00 0,02 -0,07 -0,03 0,00 0,03 0,05 -0,03 0,00 0,05 -0,04 0,00 0,04 -0,05 0,00 0,05 -0,05
5 II.
Zastávka hromadné dopravy od 500 m do 1000 m s max. čtyřmi pravidelnými denními spoji Zastávka hromadné dopravy od 500 m do 1000 m s více jak čtyřmi pravidelnými denními spoji Zastávka hromadné dopravy do 500 m Zastávka hromadné dopravy do 200 m Konfliktní skupiny v okolních bytech nebo sousedních rodinných domech nebo v okolí Bezproblémové okolí Vyšší než je průměr v kraji Odpovídá průměru v kraji Nižší než je průměr v kraji Výrazně negativní změny trvalého chrakteru Negativní změny Bez vlivu Pozitivní změny Výrazně pozitivní změny trvalého charakteru Vlivy snížující cenu Bez dalších vlivů Vlivy zvyšující cenu
III.
9
Obyvatelstvo
10
Nezaměstnanost
11
Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitostí
12
Vlivy neuvedené
IV. V. I. II. I. II. III. I. II. III. IV. V. I. II. III.
-0,03 0,00 0,03 0,05 -0,01 až –0,40 0,00 -0,04 0,00 0,04 -0,06 až –0,10 -0,01 až –0,05 0,00 0,01 až 0,05 0,06 až 0,10 -0,01 až –0,10 0,00 0,01 až 0,10
12
Index polohy stavby k trvalému bydlení: IP = 1 + Σ Pi
1+0,080=1,080
i=1
IV – index konstrukce a vybavení Číslo 0
Znak Název znaku Typ stavby
Číslo I.
II. III.
1
Druh stavby
2
Provedení obvodových stěn
IV. I. II. III. I. II. III. IV. V.
3
Tloušťka obvodových stěn
4
Podlažnost
I. II. III. I.
Napojení na veřejné sítě
II. III. I.
5
II.
Kvalitativní pásma Popis pásma Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy I.NP – se šikmou nebo strmou střechou Dtto – s plochou střechou Podsklepený – se šikmou nebo strmou střechou Dtto – s plochou střechou Rekreační chalupa a rekreační domek Dvojdomek, dům řadový Samostatný rodinný dům Typ 1- Na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo zdivo smíšené Typ 2 – Železobetonová nezateplená Typ 3 – Cihelné nebo tvárnicové zdivo Typ 4 – dřevostavby (novostavby) a stavby zateplené Typ 5 – Ekologické stavby, nízkoenergetické a pasivní domy Méně jak 45 cm 45 cm Více jak 45 cm Hodnota větší jak 2 ( 292,44/104,52=2,80) Hodnota více jak 1 do 2 včetně Hodnota 1 Žádné nebo pouze přípojka elektr.energie Přípojka elektro, vl.studna na pozemku
Hodnota Vi A;B;E;F;CH;I;L;M
A;B;E;F;CH;I;L;M C;D;G;H;J;K;N;O C;D;G;H;J;K;N;O -0,02 -0,01 0,00 -0,08 -0,01 0,00 0,04 0,10 -0,02 0,00 0,03 0,00 0,01 0,02 -0,10 -0,05
6 III. IV. V. 6
Způsob vytápění stavby
I. II. III. IV. V.
7
Základní příslušenství v RD
I. II. III. IV. V.
8
Ostatní vybavení v RD
I. II.
9
Venkovní úpravy
I. II. III. IV.
10
Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD
V. I. II. III.
11
Pozemky ve fukčním celku se stavbou
12
Kriterium jinda neuvedené
13
Stavebně – technický stav
I. II. III. I. II. III. IV. V. I. II. III. IV. V.
Přípojka elektro, voda a odkanalizování RD do žumpy nebo septiku Přípojka elektro, voda, napoj.na veřej.kanal.nebo do domovní čistírny Přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn nebo propan butan Lokální na tuhá paliva Lokální vytápění el.nebo plynem Ústřední, etážové, dálkové Převažující části vytápění podlahové, teplovzdušné vytápění Ostatní druhy vytápění (např.solární, tepelná čerpadla, stěn.vytápění Bez základního příslušenství nebo pouze suchý záchod, chemické WC Pouze částečné ve stavbě nebo úplné podstand.nebo mimo stavbu RD Úplné – standardní provedení Úplné nadstandartní nebo více zákl.přísl.standard, provedena prádelna Více základních příslušenství nadstandartního provedení Bez dalšího vybavení Např.sauna, centrální vysavač, zimní zahrada, vířivé vny, vnitřní bazén Zanedbatelného rozsahu Minimálního rozsahu Standardního rozsahu a provedení Většího rozsahu nebo nadstandartní provedení Nadstandardní provedení a rozsah Snižující hodnotu RD Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 Standardní příslušenství – vedlejší stavby celkem do 25 m2 Bez pozemku (nebo pouze zast.stavbou) nebo do 300 m2 Od 300 m2 do 800 m2 celkem Nad 800 m2 celkem Významně snižující cenu Mírně snižující cenu Bez vlivu na cenu Mírně zvyšující cenu Významně zvyšující cenu Stavba ve výborném stavu Stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou Stavba se zanedbanou údržbou Stavba ve špatném stavu Stavba ve špatném stavu – nutná rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti
0,00 0,05 0,08 -0,08 -0,04 0,00 0,05 0,06 -0,10 -0,05 0,00 0,05 0,06 až 0,10 0,00 0,01 až 0,25 -0,05 -0,03 0,00 0,04 0,05 -0,01 až – 0,03 0,00 0,05 -0,01 0,00 0,01 -0,06 -0,01 až –0,05 0,00 0,01 až 0,05 0,06 až 0,10 1,25 1,05 0,85 0,65 0,45
12
Index kostrukce a vybavení:
IV = (1 + Σ Vi) x V13 i=1
(1+0,16)x(0,85*0,90)=0,887
7 Koeficient s pro kategorii: A – pro stavby stáří do 20 let včetně (nebo stavba po celkové rekonstrukci) B – pro stavby stáří od 20 do 30 let včetně C – pro stavby stáří od 30 do 50 let včetně D – pro stavby stáří od 50 do 80 let včetně E – pro stavby starší než 80 let Výpočet:
1,00 0,90 0,80 0,70 0,60
ZCU = ZC * I ZCU = ZC * (IT * IP * IV) ZCU = 3.092,00 * (1,000 * 1,080 * 0,887) ZCU = 2.962,01 Kč/m3
Cena RD: 784,27 m3 * 2.962,01 Kč/m3 = 2.323.017,15 Kč
2) Pozemky dle § 28 odst.1,2 Zastavěná plocha základní cena pro město Rýmařov dle písm. k) Cp = 35+(a-1000)*0,007414 Cp = 35+(8711 -1000)*0,007414 Cp = 92,16 ZC= Cp*1,00 ZC= 92,16*1,00 ZC= 92,16 Kč/m2 Úprava ceny dle příl.č.21 pol.č. 1.2.4 – výhodnost polohy pozemku Mezivýpočet: 92,16 * 1,20 = 110,59 Kč/m2 pol.č. 2.1 – možnost napojení na veřejný rozvod plynu
+ 20% + 10%
základní cena upravená 110,59 * 1,10 * 2,169 * 0,608 = 160,42 Kč/m2 Výpočet ceny zastavěné plochy: p.č. 458 100 m2 * 160,42 Kč/m2 = 16.042,00 Kč dle § 32 odst.2 Zastavěná plocha základní cena pro město Rýmařov dle písm. k) Cp = 35+(a-1000)*0,007414 Cp = 35+(8711 -1000)*0,007414 Cp = 92,16 ZC= Cp*1,00 ZC= 92,16*1,00 ZC= 92,16 Kč/m2 Úprava ceny dle příl.č.21 pol.č. 1.2.4 – výhodnost polohy pozemku Mezivýpočet: 92,16 * 1,20 = 110,59 Kč/m2 pol.č. 2.1 – možnost napojení na veřejný rozvod plynu
+ 20% + 10%
základní cena upravená 110,59 * 1,10 * 2,169 * 0,608 * 0,400 = 64,16 Kč/m2
8 Výpočet ceny pozemku: p.č. 459 514 m2 * 64,16 Kč/m2 = 32.978,24 Kč Pozemky celkem: 49.020,24 Kč
3)
Trvalé porosty - § 41
Položka č. 4
Druh Kusy Stáří Cena za kus/m dřevin Jehličnaté 7 20 let 7.620,00 stromy
K5 1,00
KP
Kz
Srážka % Celkem d) 1,00 0,75 40 24.003,00 Kč
III. REKAPITULACE 1) Rodinný dům čp. 934/36 2) Pozemky 3) Trvalé porosty Celkem Zaokrouhleno dle § 46 cit.vyhl. Cena nemovitostí činí ke dni 8.10.2011
2323017,15 49020,24 24003,00 2.396.040,39 Kč 2.396.040,00 Kč 2.396.040,00 Kč
IV. OCENĚNÍ – obvyklá cena v místě a čase Obvyklá cena majetku je definována v § 2 zákona č.151/1997 Sb., kde je konstatováno: „obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění“. Vyhláška Ministerstva financí ČR č. 364/2010 Sb. je prováděcí vyhláškou k některým ustanovením zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Tato vyhláška dostala již tržní charakter tím, že do výpočtu ceny nemovitostí jsou zapojeny porovnávací způsoby ocenění. Vyhláškou daná základní cena je přiřazena k jednotlivým druhům staveb s ohledem na lokalitu, která je specifikována počtem obyvatel v jednotlivých obcích v rámci celého okresu. V daném případě se jedná o rodinný dům ve městě Rýmařov, k.ú. Rýmařov. Zjištěná cena nemovitostí podle cenového předpisu není současně, s ohledem na poměry trhu v daném místě a čase, cenou obvyklou. Vzhledem k tomu, že obchodování v této lokalitě je v současné době nestabilní, objekt rodinného domu je umístěn v okrajové části města a je dlouhodobě neužíván, kdy budou nutné investice, bude realizace prodeje oceňovaných nemovitostí vyjádřena koeficientem 0,70.
9
V. R E K A P I T U L A C E - závěrečná 2.396.040,00 Kč
Věcná hodnota majetku:
dvamilionytřistadevadesátšesttisícčtyřicet korun českých
Obvyklá cena majetku (upravená):
1.700.000,00 Kč
jedenmilionsedmsettisíc korun českých
VI. Z Á V Ě R Cílem předložené expertízy bylo vypracovat návrh obvyklé ceny nemovitostí – znalecký posudek o ceně předmětu v exekučním řízení. Tržní hodnota je stanovena k uvedenému datu ve výši
1.700.000,00 Kč slovy: jedenmilionsedmsettisíc korun českých
V Lichnově 11.10.2011
