Bankovní institut vysoká škola Praha
Použití tržního ocenění při zajištění úvěru Bakalářská práce
Marketa Simbartlová
duben, 2009
Bankovní institut vysoká škola Praha Oceňování majetku
Použití tržního ocenění při zajištění úvěru Bakalářská práce
Autor:
Marketa Simbartlová Bankovní management
Vedoucí práce:
Praha
Ing. Petr Ort, Ph.D.
duben, 2009
Prohlášení: Prohlašuji, ţe jsem bakalářskou práci zpracovala samostatně a s pouţitím uvedené literatury.
V Karlových Varech dne 15. 4. 2009
Marketa Simbartlová
Poděkování: Tímto bych chtěla poděkovat panu Ing. Petru Ortovi, Ph.D. za odborné vedení, pomoc a cenné připomínky při zpracování této bakalářské práce.
Anotace práce: Ve své práci se zaměřuji na otázku, proč banky mají nemovitosti jako zástavy a ve způsobu určení jejich trţní hodnoty. Kromě výpočtů cen konkrétních nemovitostí doplňuji svou práci o analýzu současného vývoje cen nemovitostí v části Karlovarského kraje, konkrétně na území okresu Karlovy Vary. Uvedené téma je mi blízké, protoţe jsem zaměstnána v ČSOB,a.s., a to v útvaru oceňování majetku kde je mou hlavní pracovní náplní posuzování vhodnosti konkrétních nemovitostí jako zástav banky, jejich oceňování a provádění aktualizace trţní ceny nemovitostí, které se staly zástavou banky, a to po dobu trvání zástavního práva.
The Annotation of my Work: In my work I pay attention to the question, why banks use real estate properties as guarantees, and what is the methodology of identifying their value. Except of the price calculations of real estate properties I complement my work with analysis of the current development of real estate prices of a part of the Karlovy Vary administrative region, specifically in the area of the former administrative district Karlovy Vary. I feel associated with the above-mentioned issue, because I am an employee of the ČSOB,a.s. bank, working in the department of asset evaluation and pricing, my work is focused on estimating suitability of specific properties as bank guarantees, on evaluating and updating market prices of real estate properties, which are pledged by the bank during the existence of the security agreement or contract of pledge.
Obsah Úvod ............................................................................................................................. 7 1. Teoretická část ....................................................................................................... 8 1.1.
Všeobecně.......................................................................................................... 8
1.2.
Vhodnost a nevhodnost zástav .......................................................................... 9
1.2.1.
Základní popis ............................................................................................... 9
1.2.2.
Rozhodující ukazatele vhodnosti a nevhodnosti zástav .............................. 10
1.2.3.
Přehled typů zástav dle jejich vhodnosti ..................................................... 10
1.3.
Metody a metodika ocenění ............................................................................. 13
1.3.1.
Oceňování nemovitostí pro daňové účely ................................................... 13
1.3.2.
Oceňování nemovitostí na trţních principech ............................................. 14
1.3.2.1.
Všeobecně................................................................................................ 14
1.3.2.2.
Základní pojmy ........................................................................................ 14
1.3.2.3.
Zadluţitelná hodnota ............................................................................... 15
2. Praktická část I .................................................................................................... 17 2.1.
Ocenění rodinného domu v Karlových Varech, městská část Tašovice.......... 17
2.1.1.
Obvyklá cena zjištěná nákladovým způsobem ............................................ 18
2.1.2.
Obvyklá cena zjištěná porovnávacím způsobem ......................................... 21
2.1.3.
Závěr – objektivní trţní hodnota ................................................................. 25
2.1.4.
Aktuální fotodokumentace novostavby rodinného domu............................ 26
2.1.5.
Situace lokality novostaveb rodinných domů .............................................. 27
3. Praktická část II ................................................................................................... 28 3.1.
Ocenění administrativní budovy v Karlových Varech, městská část Rybáře.. 28
3.1.1.
Obvyklá cena zjištěná nákladovým způsobem ............................................ 30
3.1.2.
Obvyklá cena zjištěná výnosovým způsobem ............................................. 31
3.1.3.
Závěr – objektivní trţní hodnota ................................................................. 34
3.1.4.
Aktuální fotodokumentace administrativní budovy .................................... 35
3.1.5.
Výpis z katastru nemovitostí ....................................................................... 36
3.1.6.
Kopie katastrální mapy ................................................................................ 39
PŘEHLED LITERATURY ........................................................................................ 48
Úvod Důvody proč si banky vybírají nemovitosti jako vhodné zajištění, můţeme posuzovat z různých úhlů pohledu. Jedním je podpora a důvody uvedené v zákonech. Jako další můţeme vidět i hledisko psychologické, protoţe kaţdý klient, kterému banka poskytne finanční prostředky a do zástavy si vezme jeho nemovitost je ze svých osobních i ekonomických důvodů motivován k dodrţení svých závazků a řádnému splacení půjčených finančních prostředků. Hodnota nemovitosti, která je předmětem zástavy banky je vţdy aktuální trţní cena k datu ocenění ve výši zadluţitelné hodnoty, to je dlouhodoběji akceptovatelná hodnota zajištění pohledávky nemovitostí. V této hodnotě jsou zahrnuty předpokládané časové výkyvy ceny nemovitosti s ohledem na uspokojení poptávky a nabídky na trhu nemovitostí a další vlivy vztaţené na konkrétní posuzovanou nemovitost, které odpovídá době poskytnutí úvěru. Trţní cena nemovitosti vzniká na trhu jako ostatní statky, ovšem tento trh má svá specifika. Především jde o střet nabídky a poptávky po nemovitostech. Na trţní hodnotu nemovitosti působí hodně vlivů. Mezi nejvýznamnější patří poloha nemovitosti, lokalita kde se nachází. Znalost situace na trhu s nemovitostmi je základním předpokladem, který je nezbytný k vypracování trţního ocenění nemovitosti, která bude předmětem zástavy banky. V této práci je řešeno pouţití ocenění při zajištění úvěru. Vhodnost a nevhodnost zástav, metody a metodika ocenění. Jsou zde téţ příklady ocenění konkrétních nemovitostí jako zástav banky při úvěrovém řízení. V práci je téţ provedena analýza trhu s nemovitostmi, a to v části okresu Karlovy Vary. Při zpracování daného tématu byla pouţita široká škála podkladů. Bylo čerpáno z odborné literatury, tisku, odborných přednášek, školení a informací získaných v realitních kancelářích. Velice přínosné byly konzultace s úvěrovými pracovníky banky, které doplnily odborné informace. Současně bylo vyuţito několikaleté praxe v útvaru oceňování majetku v Československé obchodní bance,a.s..
7
1.Teoretická část 1.1.
Všeobecně
Ocenění nemovitosti je prováděno při poskytnutí úvěru, kde je tento nemovitý majetek pouţit jako záruka. Vhodné typy nemovitostí pro konkrétní úvěr řeší banka ve svých pracovních předpisech pro úvěrové řízení, kde je téţ metodicky řešen způsob výpočtu jejich obvyklé ceny a zástavní hodnoty. Z pohledu rozdělení klientely banky se dá říci, ţe úvěrové obchody zajištěné nemovitostí určené pro firemní klientelu jsou zpravidla investiční střednědobé a dlouhodobé úvěry, úvěrové obchody zajištěné nemovitostí pro fyzické osoby jsou určeny k financování bydlení, coţ jsou hlavně úvěry hypoteční. Hypoteční úvěry jsou definovány v zákoně o dluhopisech č.190/2004 Sb. z 1.dubna 2004 v části o hypotečních zástavních listech (§28-32). Hypoteční úvěr je úvěr, jehoţ splacení včetně příslušenství je zajištěno zástavním právem k nemovitosti, i rozestavěné. Úvěr se povaţuje za hypoteční úvěr dnem vzniku právních účinků zástavního práva. Nemovitost, která je předmětem zástavy se musí nacházet na území České republiky, členského státu Evropské unie nebo jiného státu, tvořícího Evropský hospodářský prostor1. Některé banky (např. ČSOB, a.s.) neakceptují zástavu nemovitostí, která se nachází mimo území ČR. Důvodem je rozdílnost právního pohledu jednotlivých států při řešení vymahatelnosti zástav. Emitent hypotečních zástavních listů zajišťuje dostatečné krytí závazků z hypotečních zástavních listů v oběhu tak, aby součet pohledávek z hypotečních úvěrů nebo jejich částí slouţících k řádnému krytí, a celkového náhradního krytí nepoklesl pod celkovou výši závazků ze všech jím vydaných hypotečních zástavních listů v oběhu.
1
§28 zákona číslo 190/2004 Sb.
8
1.2.
Vhodnost a nevhodnost zástav
1.2.1. Základní popis Banky obecně přijímají k zajištění aktivních obchodů nemovitosti v dobrém stavebně technickém stavu, které jsou obchodovatelné, svým charakterem vyhovují účelu, ke kterému byly postaveny, jejich uţívání není v rozporu s obecně závaznými právními předpisy, jsou schopny samostatného a nezávislého provozu, se zajištěným přístupem a s moţností alternativního vyuţití prostor nemovitostí. Nemovitosti musí být evidovány v katastru nemovitostí. Pokud nemovitosti nesplňují tato základní kriteria, jsou obecně povaţovány za nevhodné pro zástavu. Při určování vhodnosti nemovitosti jako zástavy je však potřeba provést posouzení z mnoha dalších hledisek. Je to například budoucí existence stavby z hlediska rozvoje lokality, která je řešena ve schváleném územním plánu. Nemovitost se můţe nacházet v pásmu budoucích plánovaných silničních průtahu, na území které je určeno pro těţbu surovin nebo v zátopovém území. U nestavebních pozemků, naopak můţeme zjistit jejich budoucí moţné vyuţití pro výstavbu, zejména tam kde jsou jiţ zpracované Studie vyuţitelnosti území, které navazují na schválený územní plán a podrobněji řeší členění pozemků a typy moţné výstavby. Velký vliv na vhodnost zástavy má téţ typ nemovitosti. Mezi všeobecně vhodné a podmíněně vhodné nemovitosti můţeme povaţovat byty, rodinné domy, rekreační stavby, bytové domy, administrativní budovy, stavební pozemky, výrobní areály s provozem. Za všeobecně nevhodné zástavy můţeme povaţovat bývalé výrobní a zemědělské areály kde jsou technicky a morálně zastaralé stavby a provozy. Při posuzování vhodnosti a nevhodnosti zástavy má velký vliv rozvoj místa, kde se nemovitost nachází. Jsou města a obce, kde proběhla výstavba průmyslových zón a původní zrušené provozy a výroba tak byly nahrazeny novými. Jsou ale téţ místa, kde došlo k výraznému útlumu zemědělské činnosti, která byla jediným moţným hlavním zdrojem pracovních příleţitostí a nemovitosti jsou zde prakticky neprodejné. Další velký vliv můţe mít i ukončení činnosti jediného velkého podniku jako jsou například v současné době porcelánky. Během jednoho roku se tak lokalita, kde byl velký zájem o nemovitosti změní v místo, kde začíná převaţovat nabídka nad poptávkou, a to se samozřejmě promítne do obvyklé ceny nemovitosti a zároveň do její vhodnosti jako zástavy banky.
9
Při posuzování vhodnosti a nevhodnosti zástavy musí být neustále prováděno monitorování současného vývoje ale i posuzování z hlediska předpokládaného vývoje, protoţe některé typy úvěrů jsou dlouhodobé a měli bychom se alespoň snaţit v tomto směru co moţná nejlépe předvídat moţná budoucí rizika.
1.2.2. Rozhodující ukazatele vhodnosti a nevhodnosti zástav Mezi rozhodující rizika, která mají vliv na vhodnost a nevhodnost zástavy a téţ na obvyklou cenu nemovitosti patří vznik a zánik stavby věcné břemeno uţívání, kdy je potřeba posoudit jeho rozsah, a pokud svým rozsahem bude moţné povaţovat nemovitost za podmíněně vhodnou zástavu, je potom nutné provést zohlednění omezení uţívání nemovitosti v obvyklé ceně přístupy a příjezdy, pokud nejsou přes pozemky státu a obcí je nutné je ošetřit věcným břemenem ve prospěch oceňované nemovitosti, která bude předmětem zástavy banky povodňové riziko, které souvisí téţ s moţností pojištění nemovitosti, jsou stupně rizika, kde jiţ pojišťovna nemovitost nepojistí předkupní práva, jsou téţ předkupní práva, která nelze ze zákona prominou (např. PF ČR) a nemovitost se tak stává nevhodnou ostatní rizika, kam patří téţ ţivotní prostředí v okolí nemovitosti (hluk, prach)
1.2.3. Přehled typů zástav dle jejich vhodnosti Kaţdý odhadce, který vypracovává odhady pro banku, se orientačně řídí seznamem nevhodných zástav a pokud zjistí, ţe oceňovaná nemovitost spadá do tohoto seznamu, je povinen na tuto skutečnost upozornit. Přehled nemovitostí, které patří mezi nevhodné zástavy banky: kulturní památky speciální zemědělské stavby obsazené bytové domy s regulovaným nájemným výrobní areály a objekty se zastaralou technologií a neperspektivní výrobou
10
rekreační střediska a zařízení typu bývalých podnikových chat v neatraktivní lokalitě zemědělské pozemky restaurační zařízení – předimenzované stavby na venkově objekty mimo provoz po havárii nebo poţáru stavby, na které je vydán demoliční výměr nebo jsou v demoličním pásmu pozemky zastavěné cizí stavbou nemovitosti v ochranných pásmech nemovitosti situované ve vyhlášeném dobývacím prostoru stavby v lokalitách s problematickým etnikem stavby s převaţující technologií stavby uţívané v rozporu s kolaudačním rozhodnutím Pro hypoteční úvěry účelové jsou všeobecně akceptovatelné jako zástavy následující typy nemovitosti: bytové jednotky rodinné domy bytové domy rekreační stavy stavební pozemky Z důvodu ošetření rizika byly z těchto hypotečních úvěrů vyčleněny hypotéky, kdy klient kupuje nemovitost jako investici za účelem pronájmu, tedy nikoliv pro uspokojení své bytové potřeby. Tyto hypotéky jsou poskytovány maximálně do 85% obvyklé ceny nemovitosti, zástavy banky. Jedná se o úvěr, jehoţ splácení je postaveno na příjmech z pronájmu. Klient není motivován strachem ze ztráty vlastního bydlení, úvěr je z pohledu banky více rizikový, proto jsou zde téţ vyšší úrokové sazby.
11
Pro hypoteční úvěry neúčelové nazývané americká hypotéka je tento okruh vhodných nemovitostí jako zástava banky zúžen, a to na: bytová jednotka rodinný dům bytový stavební pozemek V tomto případě musí být zastavovaná nemovitost zkolaudovaná, a pokud by byla rozestavěná a nezkolaudovaná, tak její rozestavěnost musí činit minimálně 90%. Potvrzení rozestavěnosti zpracovává interní bankovní odhadce. Výše poskytnutého úvěru je v tomto případě maximálně 70% obvyklé ceny nemovitosti, zástavy banky. Pro hypoteční úvěry účelové pouze na bydlení a bez prokázání příjmů klienta lze jako zástavu v ČSOB, a.s. použít tento okruh nemovitostí: bytová jednotka rodinný dům bytový dům rekreační stavba pro individuální rekreaci stavební pozemek nebytová jednotka, která bude po realizaci investičního záměru změněna na bytovou jednotku Ve výpočtu obvyklé ceny nemovitosti musí být téţ provedeno posouzení moţnosti pronájmu této nemovitosti a současně stanovení moţné dosaţitelné výše obvyklého nájemného bez sluţeb. Výše poskytnutého úvěru je v tomto případě maximálně 50% obvyklé ceny nemovitosti, zástavy banky. V některých případech je moţné jako předmět doplnění zajištění u tohoto typu úvěru téţ pouţít administrativní nebo polyfunkční budovu.
12
1.3.
Metody a metodika ocenění
Oceňování nemovitostí je v současné době v České republice děleno na oceňování pro daňové účely a na trţních principech.
1.3.1. Oceňování nemovitostí pro daňové účely Pro daňové účely je oceňování prováděno dle zákona číslo 151/1997 Sb. o oceňování majetku a současně platné vyhlášky číslo 456/2008 Sb. o provedení některých ustanovení zákona číslo 151/1997Sb. jejíţ účinnost je od 1. 1. 20092. Toto oceňování je prováděno při převodech nemovitostí kdy musí fyzické a právnické osoby předkládat na příslušné finanční úřady v místě kde se oceňovaná nemovitost nachází kromě daňového přiznání a kupní smlouvy téţ znalecký posudek, který zpracoval znalec jmenovaný krajským soudem. Citovaná vyhláška vymezuje pojmy a obsahuje způsob oceňování nemovitostí, které se provádí: nákladovým způsobem kombinací nákladového a výnosového způsobu porovnávacím způsobem Nákladovým způsobem byly původně oceňovány všechny typy staveb. V současné době jsou zde pouze stavby, které nejsou pronajímané, nebo neumoţňují svým technickým staveb pronájem, dále stavby nedokončené, stavby inţenýrské, stavby rozestavěné, rodinné domy a stavby pro rekreaci s obestavěným prostorem větším neţ 1100m3, vedlejší stavby, které nejsou součástí porovnávací hodnoty, kulturní památky, rybníky a vodní díla. Kombinací nákladového a výnosové způsobu jsou oceňovány vybrané typy nemovitostí, které jsou pronajaty jednomu nebo více nájemcům a nebo u těchto vybraných typů nemovitostí jejich technický stav umoţňuje pronájem. Vyhláška číslo 456/2008 Sb. o provedení některých ustanovení zákona číslo 151/1997Sb. jejíţ účinnost je od 1. 1. 2009 obsahuje míry kapitalizace pro jednotlivé typy nemovitostí a přesný způsob výpočtu ceny nemovitosti.
2
Bradáč,Albert;Scholzová,Vlasta;Krejčíř,Pavel.Úřední oceňování majetku 2009. Vydává Akademické nakladatelství CERM. s.r.o.. ISBN 978-80-7204-615-7
13
Porovnávacím způsobem jsou oceňovány bytové jednotky a nebytové jednotky ve vlastnictví dle zákona číslo 72/1994Sb., který upravuje některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům. Dále garáţe, rekreační stavby a rodinné domy do obestavěného prostoru do 1100 m3. Oceňování pozemků je řešeno samostatnou kapitolou vyhlášky a je zde řešeno ocenění podle typu pozemku. Specifikem je ocenění pozemků, které nejsou stavební, ale moţnost jejich zástavby řeší schválený územní plán. Využití znaleckých posudků vypracovaných dle vyhlášky číslo 456/2008 Sb. pro úvěrové řízení: V praxi pro úvěrové řízení se tyto znalecké posudky akceptují v některých úvěrových případech u stavebních spořitelen. Při hypotečním úvěru a firemním úvěru jsou pouţívány pouze jako další informace k oceňované nemovitosti.
1.3.2. Oceňování nemovitostí na tržních principech 1.3.2.1.
Všeobecně
Předmětem ocenění pro potřeby zřízení zástavního práva jsou vţdy nemovitosti. V rámci trţního ocenění není zvaţovaná podnikatelská činnost související s provozem této nemovitosti (nejedná se o trţní ocenění podniku). Trţní ocenění podniku povaţuje banka za informativní hodnotu, jehoţ součástí je i vytypování majetku (nemovitého, movitého, ochranné známky), který by mohl být vyuţit jako zástava. 1.3.2.2.
Základní pojmy
Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosaţena při prodeji oceňované nebo porovnatelné nemovitosti (z hlediska velikosti, stavu, polohy, vybavení atd.) v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Obvyklá cena zohledňuje pouze trvalé (dlouhodobé) vlastnosti oceňovaných nemovitostí, výnos dosaţitelný při řádném hospodaření a jiţ existující skutečnosti a vlivy trhu, které mají vazbu na oceňované nemovitosti. Přitom se zvaţují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, kromě vlivu mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího a vlivu zvláštní obliby.
14
Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, přechodné zhoršení ţivotního prostředí, poruchy zásobování přechodného rázu, krátkodobé důsledky přírodních sil nebo kalamit. Osobními poměry se rozumí zejména majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku, vyplývající z osobního vztahu k tomuto majetku, případně lokalitě, kde se tento majetek nachází. V rekapitulaci odhadu pro úvěrové řízení se uvádí: Cena obvyklá stávající - to je obvyklá cena oceňované nemovitosti podle stavu ke dni ocenění. Obvyklá cena budoucí - to je obvyklá cena oceňované nemovitosti podle stavu po dokončení stavby v cenové úrovni ke dni ocenění (novostavby, rekonstrukce a změny staveb). Obvyklá cena budoucí minimální - to je obvyklá cena oceňované nemovitosti podle stavu v průběhu stavby, kdy cena nemovitosti klesne pod minimální úroveň vlivem stavebních prací (demontáţe, bourací práce), tuto cenu je nutné uvádět u rekonstrukcí a přestaveb objektů. 1.3.2.3.
Zadlužitelná hodnota
Zadluţitelná hodnota, to je dlouhodoběji akceptovatelná hodnota zajištění pohledávky nemovitostí. V této hodnotě jsou zahrnuty předpokládané časové výkyvy ceny nemovitosti s ohledem na uspokojení poptávky a nabídky na trhu nemovitostí a další vlivy vztaţené na konkrétní posuzovanou nemovitost3. Cena v tísni „zadlužitelná hodnota“ nebo „cena pro zadlužení“: Trţní ocenění má omezenou časovou platnost, obvykle je tato platnost 3 měsíce. Úvěr je však zpravidla poskytnut na několik let aţ desítky let. Po celou bodu splácení úvěru by hodnota majetku, kterým je úvěr zajištěn, neměla klesnout pod stanovenou cenu v tísni.
3
Němeček, Petr. Stanovení obvyklých cen a zástavních hodnot nemovitostí. Pracovní předpis 2005 Hypoteční banka, a.s.
15
Prodej v tísni není standardním typem prodeje. Trţní ocenění stanovuje obvyklou trţní cenu, tedy cenu, kterou je ochoten kupující zaplatit prodávajícímu za standardních trţních podmínek. Při prodeji v tísni jsou zcela jiné podmínky. Dluţník asi nebude chtít svůj nemovitý majetek z důvodu uhrazení dluhu v bance dobrovolně prodat. Jsou komplikace, kdy dluţník uzavře nevýhodné dlouhodobé nájemní smlouvy. Dále po ukončení provozu ve výrobním areálu dochází k demontáţi technologie. Končí ochrana majetku a další devastace nastává vlivem zrušení údrţby a vytápění4.
4
Ort, Petr, Oceňování nemovitostí na trţních principech. BIVŠ, str. 13-14
16
2. Praktická část I 2.1.
Ocenění
rodinného
domu
v Karlových
Varech,
městská část Tašovice Jedná se o řadový rodinný dům, který je součástí lokality sídliště novostaveb 33 řadových rodinných domů realizovaných na okraji bytové zástavby městské části Tašovice. Dopravní dostupnost do centra města je linkou MHD. V blízkém Jenišově, který prakticky navazuje na Tašovice je velké nákupní centrum Globus a v blízké městské části Doubí je lékařská péče a další obchody, sluţby a restaurace. Dle předloţeného LV a Kupních smluv vázne na přístupovém pozemku předkupní právo pro Město Karlovy Vary sjednané na dobu určitou, a to do pravomocného kolaudačního rozhodnutí. Dle kupní smlouvy lze na pozemek vloţit zástavu z důvodu zaplacení kupní cena a na realizaci staveb. Toto předkupní právo lze ze strany Města Karlovy Vary téţ povaţovat za pojistku, aby byla výstavba 33 řadových rodinných domů realizována. V současné době je lokalita před dokončením. Rodinný dům je vnitřní řadová nepodsklepená stavba se dvěma NP a sedlovou střechou mírného sklonu. V místě stavby rodinného domu jsou veškeré inţenýrské sítě a přístup je po zpevněné komunikaci ze zámkové dlaţby. Rodinný dům má přípojky na vodovod, kanalizaci, plynovod a elektrorozvod. Dispoziční řešení: 1.NP: zádveří, chodba, technologie, WC, obývací pokoj, kuchyně, komora, pracovna, garáţové stání 2.NP: hala se schodištěm, 3* loţnice, koupelna, WC, šatna a terasa. Celková uţitná plocha bez terasy je 151m2. Konstrukční systém stavby rodinného domu: Základy jsou betonové s izolací proti zemní vlhkost. Obvodové zdivo je z cihelných KB bloků. Stropy jsou ţelezobetonové filigránové. Vnitřní schodiště je ţelezobetonové prefabrikované s dřevěným obkladem. Krov je ze sbíjených dřevěných vazníků, krytina je ze speciálních betonových tašek BRAMAC, které jako prototyp byly výrobcem navrţeny na toto sídliště rodinných domů. Okna jsou plastová, dveře typové hladké a prosklené. Podlahy jsou plovoucí a z keramické dlaţby. V koupelně a kuchyni je keramický obklad.
17
Vytápění je ústřední plynovým kotlem. Zdroj teplé vody je tento plynový kotel. Rozvod elektroinstalace je světelná a motorová. V rodinném domě je standardní vybavení koupelny to je vana, umyvadlo a přívod pro automatickou pračku. Vnitřní omítky jsou vápenné, venkovní je zateplená. Rodinný dům je novostavba před kolaudací.
2.1.1. Obvyklá cena zjištěná nákladovým způsobem Rodinný dům Cena za 1 m3 obestavěného prostoru je stanovena, s ohledem na zjištěný běţný standard konstrukcí a vybavení řadového rodinného domu, dle publikace Ukazatele průměrné orientační ceny na měrovou a účelovou jednotku ÚRS Praha, a.s. vydání 2008, kde průměrná cena zděné stavby rodinného domu je ve výši 4622,- Kč/ m3. výměry: zastavěná plocha 79 m2 obestavěný prostor 526 m3 posouzení opotřebení: stavba je novostavba je zde opotřebení 0% ocenění:(OP=obestavěný prostor, CN=cena nemovitosti, C= cena/1m3) 4 622,00 Kč/m3
C
526,00 m3
OP CN=C*OP
2 431 000,00 Kč
Cena zjištěná ke dni odhadu nákladovým způsobem činí 2 431 000,-Kč. Vzhledem k tomu, ţe se jedná o novostavbu, není uplatněno opotřebení a nebyly shledány další nedostatky, které by měly být předmětem sníţeny ceny nemovitosti. Pozemky – stavební a zahrady Dle výpisů z KN LV číslo 604 a LV číslo 435, k.ú. Tašovice se jedná o tyto pozemky: pozemek parc.č.st.598
zastavěná plocha a nádvoří
79 m2
pozemek parc.č.123/93
zahrada
42 m2
pozemek parc.č.123/110
zahrada
61 m2
18
TABULKA - POZEMEK Oceňovaný pozemek
Porovnávaný pozemek
Porovnávaný pozemek
Porovnávaný pozemek
Porovnávaný pozemek
A. Identifikační údaje Pořadové číslo pozemku
1
2
3
stavební parcela
4
Název pozemku
Česká ulice
stavební parcela
Parcelní číslo
598, 123/93, 123/110
434/219
stavební parcela
stavební parcela
Adresa pozemku
Tašovice
Doubí
Jenišov
Jenišov
Rybáře
Katastrální území
Tašovice
Doubí u Karlových Var
Jenišov
Jenišov
Rybáře
Obec
Karlovy Vary
Karlovy Vary
Jenišov
Jenišov
Karlovy Vary
Okres
Karlovy Vary
Karlovy Vary
Karlovy Vary
Karlovy Vary
Karlovy Vary
531
626 511/12
B. Základní údaj pro porovnání – cena za 1 m2 v tisících Kč Prodejní cena celkem
X
Rozloha pozemku v m2
1 920 000 182
Cena za 1 m2
1 472 200
800
X
866
2 400,00 Kč
Datum transakce
2 500,00 Kč
27.4.2008
1
2 400,00 Kč
753
1 600,00 Kč
28.1.2009
1
Upravená hodnota
1 882 500
1430
1 700,00 Kč
1.4.2009
Korekce
2 288 000
15.5.2008
0,9
1 700,00 Kč
0,9
1 440,00 Kč
2 250,00 Kč
C. Právní údaje Druh transakce
Prodej
Korekce
1
Upravená hodnota Vlastnická práva
Absolutní vlastnictví
1
Lokalita
Porovnatelná
1 440,00 Kč
1
Pravidelný
19
Porovnatelná 1
1 440,00 Kč
1 2 250,00 Kč
Pravidelný 1
1 2 250,00 Kč
Porovnatelná
Pravidelný 1
2 250,00 Kč
1
1 1 700,00 Kč
1 Nejsou
1 440,00 Kč
Porovnatelná
2 400,00 Kč Pravidelný
Ano 1
Nejsou
1 700,00 Kč
1
Upravená hodnota Korekce
1 700,00 Kč Nejsou
2 400,00 Kč
1 2 250,00 Kč
Ano
1
Dobrá
1
1
2 400,00 Kč
rodinný dům
1 440,00 Kč
Ano
Korekce Tvar pozemku
1
1 Nejsou
2 250,00 Kč
rodinný dům
1 700,00 Kč
Ano
Korekce
1
1 440,00 Kč
rodinný dům
2 400,00 Kč
Upravená hodnota D. Technické parametry
2 250,00 Kč
1
1 700,00 Kč
rodinný dům
Upravená hodnota
Nejsou
1
1 440,00 Kč
1
2 400,00 Kč
Upravená hodnota
1
1 700,00 Kč
1
Upravená hodnota
Jiná právní omezení a závazky Korekce
1
2 400,00 Kč
Ano
2 250,00 Kč
Bez věcných břemen Bez věcných břemen Bez věcných břemen Bez věcných břemen
Korekce
Územní rozhodnutí
1
1 440,00 Kč
Absolutní vlastnictví Absolutní vlastnictví Absolutní vlastnictví Absolutní vlastnictví
Upravená hodnota
Vyuţití podle územního Rodinný dům plánu Korekce
Prodej 1
1 700,00 Kč
1 Bez věcných břemen
Prodej 1
2 400,00 Kč
Korekce Existence věcných břemen
Prodej
Pravidelný 1
1
Upravená hodnota Svaţitost
2 400,00 Kč Rovinný
Svaţitý
Korekce
Kontaminace půdy
Nezjištěna
Upravená hodnota Dopravní obsluţnost Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost a parkování Korekce Nutnost demolice stávajících objektů
Ne
Jiná technická korekce
1 751,00 Kč
Neaplikováno
Korekce
1 1 468,80 Kč
Neaplikováno 1
Upravená hodnota
Ne
1
2 400,00 Kč
1 751,00 Kč
1 2 272,50 Kč
Neaplikováno 1
2 400,00 Kč
2 272,50 Kč
Ne
1
Upravená hodnota
1
1 468,80 Kč
Ne
Korekce
Dobré 1
1 751,00 Kč
Ne
2 272,50 Kč
Dobré 1
2 400,00 Kč
1
1 468,80 Kč
Dobré 1
Upravená hodnota
autobus 1
1 751,00 Kč
Dobré
2 272,50 Kč
autobus 1
2 400,00 Kč Dobré
1
1 468,80 Kč
autobus 1
Nezjištěna 1
1 751,00 Kč
autobus
2 272,50 Kč
Nezjištěna 1
2 400,00 Kč Autobus
1
1 468,80 Kč
Nezjištěna 1
Kompletní 1
1 751,00 Kč
Nezjištěna
Korekce
2 272,50 Kč
Kompletní 1
2 400,00 Kč
1,01
1 468,80 Kč
Kompletní 1
Upravená hodnota
Mírně svaţitý 1,02
1 751,00 Kč
Kompletní
2 250,00 Kč
Mírně svaţitý 1,03
2 400,00 Kč Kompletní
1 440,00 Kč
Mírně svaţitý 1
Upravená hodnota Dostupnost inţenýrských sítí Korekce
1 700,00 Kč
Neaplikováno 1
1 468,80 Kč
1 2 272,50 Kč
E. Ostatní parametry Velikost pozemku
X
Větší
Korekce
Větší 1,04
Upravená hodnota
1,04
2 496,00 Kč
Moţná zastavitelnost
1 821,04 Kč
Neaplikováno
Korekce
Větší 1,05
1 542,24 Kč
Neaplikováno 1
Upravená hodnota
Větší
Neaplikováno 1
1,03 2 340,68 Kč Neaplikováno
1
1
2 496,00 Kč
1 821,04 Kč
1 542,24 Kč
2 340,68 Kč
2 496,00 Kč
1 821,04 Kč
1 542,24 Kč
2 340,68 Kč
Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 m2 Rozloha pozemku Celková porovnávací hodnota
2 049,99 Kč 182 373 097,95 Kč
0
0
0
0
Karlovy Vary nemají platnou cenovou mapu stavebních pozemků. Průměrná cena pozemků se v této části města, kde prolínají jednotlivé městské části Krajského města Karlovy Vary a obce Jenišov pohybují v rozpětí od 1600,-K/m2 do 2500,-Kč/m2. Pro účel zjištění obvyklé ceny pozemku nákladovým způsobem je pouţita porovnávací hodnota ve výši. 2050,-Kč/m2.
20
Rekapitulace ceny zjištěné nákladovým způsobem: Rodinný dům
2 431 000,00 Kč
Pozemky – stavební a zahrady Součet
373 000,00 Kč 2 804 000,00 Kč
2.1.2. Obvyklá cena zjištěná porovnávacím způsobem Porovnávací metoda je jednou ze základních metod pro stanovení obvyklé ceny nemovitosti. Základním předpokladem takovéhoto vyhodnocení je dostatek informací o nedávno uskutečněných prodejích nemovitostí v lokalitě srovnatelných velikostí, vyuţitím, kvalitou a podobně. Informací realitních kanceláří je proto moţné vyuţít výhradně ke zjištění realizovaných cen nemovitostí. Kaţdý odhadce a instituce, která se chce seriozně zabývat oceňováním, si proto musí vytvářet vlastní databázi. Obdobným majetkem se rozumí novostavba nepodsklepeného rodinného domu se dvěma NP o zastavěné ploše kolem 80 m2, uţitné ploše kolem 150 m2 a pozemek výměry do 182 m2. Místem se rozumí městská část Tašovice. V roce 2008 byly na trhu obchodovány a jsou nabízeny přímo v lokalitě 33 řadových rodinných domů jednotlivé shodné rodinné domy.
TABULKA II - MAJETEK JAKO CELEK Oceňovaná nemovitost
Porovnávaná nemovitost
Porovnávaná nemovitost
Porovnávaná nemovitost
Porovnávaná nemovitost
A. Identifikační údaje Pořadové číslo nemovitosti
1
2
3
4
Název nemovitosti
Řadový rodinný dům ŘRD Tašovice Česká ulice
ŘRD Tašovice
ŘRD Tašovice
ŘRD Tašovice
Parcelní číslo
598, 123/93, 123/110 123/63
123/64
123/68
123/69
Adresa nemovitosti
Česká ulice
Česká ulice
Česká ulice
Česká ulice
Česká ulice
Katastrální území
Tašovice
Tašovice
Tašovice
Tašovice
Tašovice
Obec
Karlovy Vary
Karlovy Vary
Karlovy Vary
Karlovy Vary
Karlovy Vary
Okres
Karlovy Vary
Karlovy Vary
Karlovy Vary
Karlovy Vary
Karlovy Vary
21
B. Údaje o pozemku – přenos z Tabulky I Plocha pozemku
182
164
163
160
160
Hodnota za 1 m2 pozemku
2 050
2 050
2 050
2 050
2 050
Hodnota pozemku celkem
373100
336200
334150
328000
328000
150
150
150
150
C. Základní údaj pro porovnání – m2 celkové užitné plochy domu Počet srovnávacích jednotek
150
Prodejní cena celkem
X
3 994 000 Kč
Prodejní cena bez ceny pozemku
3 991 000 Kč
3657800
Cena za 1 porovnávací jednotku
X
26 626,67 Kč
Datum transakce
3656850
24 379,00 Kč
3 986 000 Kč
3658000
24 386,67 Kč
3658000
24 386,67 Kč
1.10.2008
1.11.2008
1.12.2008
1.12.2008
1
1
1
1
Korekce Upravená hodnota
3 986 000 Kč
26 626,67 Kč
24 379,00 Kč
Prodej
Prodej
24 386,67 Kč
24 386,67 Kč
D. Právní údaje Druh transakce Korekce
1
Upravená hodnota Vlastnická práva
Osobní
24 379,00 Kč
Osobní
Osobní 1
Upravená hodnota Existence věcných břemen
Ne
24 379,00 Kč
Ne
Ne 1
Upravená hodnota Rodinný dům
24 379,00 Kč
Rodinný dům
Rodinný dům
Korekce
1
Upravená hodnota Kolaudační rozhodnutí
Ne
24 379,00 Kč
Ne
Ne 1
Upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky
Ne
24 379,00 Kč
Ne
Ne
Korekce
1
22
Osobní 1
24 386,67 Kč
Ne 1
24 386,67 Kč
1 24 386,67 Kč
Rodinný dům
Rodinný dům 1
24 386,67 Kč
1 24 386,67 Kč
Ne
Ne 1
24 386,67 Kč
1 24 386,67 Kč
Ne 1
1 24 386,67 Kč
Ne
1
26 626,67 Kč
1 24 386,67 Kč
Osobní
1
26 626,67 Kč
Korekce
24 386,67 Kč
1
26 626,67 Kč
Prodej 1
1
26 626,67 Kč
Korekce
Vyuţití podle územního plánu
1
26 626,67 Kč
Korekce
Prodej
Ne 1
1
Upravená hodnota
26 626,67 Kč
24 379,00 Kč
Dobrá
Dobrá
24 386,67 Kč
24 386,67 Kč
E. Technické parametry Lokalita
Dobrá
Korekce
1
Upravená hodnota Technický stav objektu
Výborný
24 379,00 Kč
Výborný
Výborný
Výborná
24 379,00 Kč
Výborná
Výborná
Funkční vyuţitelnost budovy
Dobrá
24 379,00 Kč
Dobrá
Dobrá
Korekce
Další moţný rozvoj nemovitosti
Omezený
24 379,00 Kč
Omezený
Omezený 0,95
Upravená hodnota Dopravní obsluţnost
Autobus
Autobus
Autobus 1
Upravená hodnota Dopravní dostupnost a parkování
Dobrá
23 160,05 Kč
Dobrá
Dobrá
Atraktivita objektu
Dobrá
23 160,05 Kč
Dobrá
Dobrá
Korekce
Jiná technická korekce
N/A
Upravená hodnota
24 386,67 Kč
23 160,05 Kč
N/A
N/A
1 24 386,67 Kč Omezený
0,95 23 167,33 Kč
0,95 23 167,33 Kč
Autobus
Autobus 1
23 167,33 Kč
1 23 167,33 Kč Dobrá
1 23 167,33 Kč
1
25 295,33 Kč
Korekce
1
1 23 167,33 Kč
Dobrá
1
Upravená hodnota
Dobrá
1
25 295,33 Kč
1 24 386,67 Kč
Dobrá
1
Upravená hodnota
24 386,67 Kč
1
25 295,33 Kč
Korekce
Výborná 1
0,95 23 160,05 Kč
1 24 386,67 Kč
Omezený
25 295,33 Kč
Korekce
24 386,67 Kč
1
26 626,67 Kč
Korekce
1
Dobrá
1
Upravená hodnota
Výborný
1
26 626,67 Kč
1 24 386,67 Kč
Výborná
1
Upravená hodnota
24 386,67 Kč
1
26 626,67 Kč
Korekce
1
Výborný
1
Upravená hodnota
Dobrá
1
26 626,67 Kč
Korekce
Technická vybavenost budovy
Dobrá
Dobrá
1 23 167,33 Kč
1 23 167,33 Kč
N/A
N/A
1
1
1
1
25295,33333
23160,05
23167,33333
23167,33333
23
F. Ostatní parametry Korekce pro velikost nemovitosti
Shodná
Korekce
Shodná
Shodná
1
Upravená hodnota Jiná korekce
25 295,33 Kč
23 160,05 Kč
N/A
N/A
Korekce Upravená hodnota
1
Shodná
1 23 167,33 Kč
1 23 167,33 Kč
N/A
N/A
1
1
1
1
25295,33333
23160,05
23167,33333
23167,33333
Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 jednotky
Porovnávací hodnota celkem (bez poz.) Hodnota pozemku Celková porovnávací hodnota
23 874,24 Kč
25 295,33 Kč
3 581 135,83 Kč
373 100,00 Kč 3 954 235,83 Kč
24
23 160,05 Kč
23 167,33 Kč
23 167,33 Kč
2.1.3. Závěr – objektivní tržní hodnota Ze zjištěných informací vyplývá, ţe realizační náklady na stavbu a její trţní hodnota se od sebe liší.. Důvod proč jsou kupující ochotni uhradit developerem nabízenou kupní cenu, která převyšuje náklady na vlastní realizaci stavby rodinného domu včetně ceny pozemku, je moţné chápat z několika důvodů: řadové rodinné domy se nacházejí ve vyhledávané lokalitě města toto je ojedinělá výstavba řadových rodinných domů „na klíč“, kdy kupující má jedinou povinnost, a to je uhradit kupní cenu potencionální kupující jsou buď velmi profesně vytíţení a vyhovuje jim tento typ klidného bydlení bez nutnosti údrţby velké zahrady a nebo jsou to cizinci. Převáţná část prodejů rodinných domů byla realizovaná v roce 2008, v současné době trh stagnuje a developer provedl propagační akci, kdy formou zprávy v místní rozhlasové stanici Dragon rádio nabídl ke kaţdému rodinnému domu kuchyňskou linku zdarma. Po této akci se zájem o jednotlivé rodinné domy oţivil. Obvyklá cena nemovitostí je zjištěna jako váţený průměr ceny zjištěné nákladovým způsobem a ceny zjištěné porovnávacím způsobem. Váha Cena zjištěná nákladovým způsobem
40%
2 804 000 Kč
Cena zjištěná porovnávacím způsobem
60%
3 950 000 Kč
Váţený průměr
3 492 000 Kč
Cena obvyklá ke dni odhadu
3 500 000 Kč
25
2.1.4. Aktuální fotodokumentace novostavby rodinného domu
zdroj: vlastní foto
zdroj:vlastní foto
26
2.1.5. Situace lokality novostaveb rodinných domů
zdroj:www.radovky-tasovice.cz
27
3. Praktická část II 3.1.
Ocenění administrativní budovy v Karlových Varech,
městská část Rybáře Popis lokality: Administrativní budova č.p.707 je umístěna zhruba 600 m od centra města v městské části Rybáře v lokalitě kde probíhá celková rekonstrukce hlavní průjezdné komunikace a dochází tak k lepšímu propojení s centrální částí města. V docházkové vzdálenosti jsou menší obchody a restaurační zařízení. Spojení do centra města je linkami městské hromadné dopravy. V blízkosti administrativní budovy je dostatečná parkovací plocha na veřejných komunikacích a ve dvorní části administrativní budovy. Oceňovaný majetek: Podle skutečností zjištěných na místě a podle podkladů poskytnutých majitelem nemovitosti je nemovitost kompletně pronajímána. Oceňovaný majetek tvoří vlastní stavba administrativní budovy, pozemek zastavěný budovou a pozemek plochy dvora u budovy. Historie: Administrativní budova byla postavena v roce 1968 jako součást bývalého areálu Agroprojektu v Karlových Varech městské části Rybáře v Majakovského ulici. Pozemek: Předmětem ocenění jsou celkem dva pozemky. Pozemek parc.č. 1084 o výměře 429m2 a pozemek parc.č.1090/1 o výměře 1118m2. Oba pozemky jsou rovinaté a místě pozemků jsou kompletní inţenýrské sítě, na které jsou provedeny přípojky pro stavbu administrativní budovy. Vedlejší stavby a venkovní úpravy: Vedlejší stavby zde nejsou venkovní úpravy jsou drobné parkové úpravy kolem budovy a na parc.č.1090/1. Tyto úpravy nemají zásadní vliv na hodnotu nemovitosti.
28
Administrativní budova: Předmětem ocenění je administrativní budova, které po provedené modernizaci v letech 1995-2001 splňuje současný poţadovaný standard Administrativní budova je koncová řadová stavba, která je nepodsklepená a má pět nadzemním podlaţí propojených osobním výtahem. Dispozice administrativní budovy: 1.NP: pobočka komerční banky s vlastním vchodem, hlavní vstup do budovy, recepce, pracoviště pobočky stavební spořitelny, vstup do dvora s parkovacími místy 2.NP-5.NP: kanceláře (celkem 53), na kaţdém podlaţí je sociální zázemí a kuchyňka. Konstrukční systém stavby: Administrativní budova je ţelezobetonový skelet v modulu 4,80m a s konstrukční výškou 3,30m. Stropy jsou ţelezobetonové panelové, obvodový plášť je vyzdívaný o tl .300 mm. Plochá střecha má ţivičnou krytinu. Příčky jsou zděné a montované. Schodiště je betonové montované. Okna jsou plastová a kovová, dveře jsou typové, podlahy jsou z PVC. Vnitřní omítky jsou vápenné, vnější plášť je z plastových a skleněných obkladů. Topení je dálkové ústřední přes výměník. Analýza nejvyššího a nejlepšího využití: Administrativní budova je uţívána v souladu se schváleným územním plánem města. Silné stránky: Umístění na okraji centra města s dobrou dopravní dostupností Moţnost parkování u budovy Velké variabilita vnitřní dispozice Slabé stránky: Vzhledem k umístění stavby není moţné počítat s jejím rozšířením – přístavbou. Ocenění: Ocenění administrativní budovy je provedeno nákladovým a výnosovým způsobem. Porovnávací metoda není vyuţita vzhledem k tomu, ţe srovnatelná nemovitost z hlediska polohy a vybavení není na trhu nabízena a obchodována.
29
3.1.1. Obvyklá cena zjištěná nákladovým způsobem Administrativní budova: Cena za 1 m3 obestavěného prostoru je pouţita, s ohledem na zjištěný standard konstrukcí stavby a jejího vybavení, dle publikace Ukazatele průměrné orientační ceny na měrovou a účelovou jednotku ÚRS Praha, a.s. vydání 2008, kde průměrná cena stavby administrativní budovy je ve výši 5 868,- Kč/ m3. výměry: zastavěná plocha 429 m2 obestavěný prostor 7567 m3 Stavba je uţívaná od roku1968 je průběţně modernizovaná výpočet opotřebení je proveden lineární metodou. posouzení opotřebení: (S=stáří stavby, Ţ=ţivotnost stavby, O=opotřebení stavby) S
2009-1968
41
Ţ
Předpokládaná celková ţivotnost
O
opotřebení= S/Ţ*100=
100 41,00%
ocenění:(OP=obestavěný prostor, CN=cena nákladová, c= cena/1m3O=opotřebení, C=cena po odpočtu opotřebení) Cena 5868,00Kč/m3 c OP
Dle výměr
7565,00m3
CN
CN=c*OP
44 391 420,00Kč
O C=CN-O
Dle výpočtu opotřebení Cena po odpočtu opotřebení
Cena ke dni odhadu zjištěná nákladovým způsobem
41,00% 26 190 937,00Kč 26 190 000,00Kč
Pozemky – stavební a ostatní plochy Dle výpisů z KN LV číslo 960, k.ú. Rybáře se jedná o tyto pozemky: pozemek parc.č.1084
zastavěná plocha a nádvoří
pozemek parc.č.1090/1
ostatní plocha
429 m2 1118 m2
Karlovy Vary nemají platnou cenovou mapu stavebních pozemků. Průměrná cena pozemků se v této části města, pohybuje v rozpětí od 1 000,00 do 1500,00Kč/m2.
30
Rozhodující je u nezastavěného pozemku účel vyuţití a rozsah moţného zastavění pozemku dle schváleného územního plánu. V roce 2008 byl uskutečněn prodej pozemku sousedícího s administrativní budovou ve výši 1 000,00Kč/m2. .Tento pozemek je dle schváleného územního plánu moţné vyuţít pro zřízení parkovací plochy nebo za účelem výstavby garáţe. Číslo
výměra(m2)
JC(Kč/m2)
Cena (Kč)
pozemek parc.č.1084
429,00
1500,00
643 500,00
pozemek parc.č.1090/1
1118,00
1500,00
1 677 000,00
Celkem
2 320 500,00
Cena ke dni odhadu zjištěná nákladovým způsobem
2 320 000,00
Rekapitulace ceny zjištěné nákladovým způsobem: Administrativní budova
26 190 000,00 Kč
Pozemky – stavební a ostatní plochy Součet
2 320 000,00 Kč 28 510 000,00 Kč
3.1.2. Obvyklá cena zjištěná výnosovým způsobem Úvodem: Výnosové ocenění je jednou ze standardních metod zjišťování obvyklé (trţní) ceny nemovitosti. Výnosová hodnota vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos. Dosahovaný výnos je pak charakteristikou uţitkovosti. Výnosovou hodnotu nemovitosti je moţné stanovit v zásadě dvěma způsoby: kapitalizací stabilizovaného trvale dosaţitelného ročního výnosu příslušnou mírou kapitalizace (to je porovnáním s jistinou vloţenou do banky při alternativním investováním kapitálu), diskontováním budoucích výnosů z nemovitosti za delší časové období na současnou hodnotu, to je stanovení proměnného toku výnosů na hodnotu současnou, to je hodnotu v čase ocenění nemovitosti.
31
Vytváření dlouhodobějších prognóz je často problematické. V současné době je prováděn jednodušší způsob stanovení výnosové hodnoty to je kapitalizace stabilizovaného trvale dosaţitelného ročního výnosu podle výrazu stabilizovaný výnos * 100(%) výnosová hodnota =-----------------------------------úroková míra kapitalizace (%) Při kapitalizaci trvale dosaţitelného ročního výnosu, je moţné si pro jednoduché pochopení představit výnosovou hodnotu nemovitosti jako jistinu, ze které při uloţení do peněţního ústavu, budou úroky stejné jako roční výnos z nemovitosti. Při výpočtu výnosové hodnoty je nutné kromě příjmů z pronájmu zahrnout do výpočtu i náklady spojené s provozem nemovitosti. Tyto výdaje obsahují cenu daně z nemovitosti, cenu pojištění, náklady na správu a údrţbu a střádací poloţku a další nespecifikované náklady. Výpočet výnosové hodnoty: Tabulka příjmů z nájemného bez sluţeb Tabulka je sestavena podle přehledu pronajímaných ploch zapůjčených majitelem nemovitosti, jednotlivé výše nájemného odpovídají poloze v budově. Nejvyšší nájemné je v 1.NP , ostatní nadzemní podlaţí mají jednotnou výši nájmu. Pro posouzení zda předloţené nájemní smlouvy odpovídají dosaţitelným nájmům v lokalitě byly zjišťovány cenové nabídky nájemného na kancelářské prostory v centru města a na okraji centra . Tyto jsou v rozpětí 1 500,-Kč/m2/rok aţ 3 000,-Kč/m2/rok. Na základě těchto zjištěných skutečností byly předloţené nájemní smlouvy pro výpočet výnosové hodnoty akceptovány. Typ plochy
Cena studeného
Výměra v m2
nájmu 1m2/Kč/rok
Celkem za rok
Obchodně servisní
160,00
2 800,00
448 000,00
Administrativní
115,00
2 350,00
270 250,00
Administrativní
1119,00
1 800,00
2 014 200,00
Celkem
1394,00
32
2 732 450,00
Tabulka nákladů Tabulka nákladů je sestavena dle podkladů doloţených vlastníkem nemovitosti. Druh nákladů
Roční cena
Daň
8 500,00
Pojištění
50 000,00
Opravy +údrţba
200 000,00
Střádací poloţka
437 000,00
Celkem
695 500,00
Tabulka výpočtu výnosové hodnoty V administrativní budově jsou převáţně dlouhodobé nájmy, z části ale dochází k výměně nájemníků a některé plochy jsou po přechodnou dobu volné, z tohoto důvodu byla pouţita poloţka ztráty na nájemném ve výši 5%. Úroková míra kapitalizace je důleţitým faktorem při výpočtu výnosové hodnoty nemovitosti. Při jejím stanovení se vychází zejména z průměrné úrokové míry dlouhodobých vkladů (respektive z moţného zúročení peněz na kapitálovém trhu), s přihlédnutím k druhu nemovitosti, způsobů vyuţití a k situaci na trhu s nemovitostmi ( to je zvýšením o míru rizika při nákupu nemovitosti). Je potřeba téţ zohlednit vliv inflace a ekonomickou ţivotnost, to je dobu po kterou je majetek schopen vytvářet zisk. V současné době a pro tento konkrétní případ bude uvaţována míra kapitalizace u administrativní budovy na okraji centra krajského města výši 8%. Výpočet: Ztráta uvaţovaná 5%
-136 623,00 Kč
Zisk
+2 036 950,00 Kč
Kapitalizační míra
8%
Výnosová hodnota
23 754 087,00 Kč
Výnosová hodnota administrativní budovy
23 754 000,00 Kč
33
3.1.3. Závěr – objektivní tržní hodnota Administrativní budova má stabilní dlouhodobé nájemní smlouvy, které jiţ trvají 5 aţ 10 let. V současné době vlastník administrativní budovy připravuje projekt na výstavbu patrových garáţí na sousedním pozemku, který zakoupil od jiného vlastníka. Bude tím zvýšena další kapacita parkování pro administrativní budovu. Při posuzování poměru váhy jednotlivým metodám ocenění je dána vyšší váha výnosové hodnotě, která má z hlediska administrativní budovy větší schopnost vystihnou trţní hodnotu této oceňované nemovitosti. Tato nemovitost má schopnost přinášet příjmy z pronájmu. Obvyklá cena nemovitostí je zjištěna jako váţený průměr ceny zjištěné nákladovým způsobem a ceny zjištěné výnosovým způsobem. Váha Cena zjištěná nákladovým způsobem
40%
28 510 000 Kč
Cena zjištěná výnosovým způsobem
60%
23 754 000 Kč
Váţený průměr
25 656 000 Kč
Cena obvyklá ke dni odhadu
25 660 000 Kč
34
3.1.4. Aktuální fotodokumentace administrativní budovy
zdroj:vlastní foto
zdroj:vlastní foto
35
3.1.5. Výpis z katastru nemovitostí
36
37
38
3.1.6. Kopie katastrální mapy
39
4. Analytická část 4.1.
Analýza trhu s nemovitostmi všeobecně
Na trhu s nemovitostmi dochází od druhé poloviny roku 2008 vlivem hospodářské krize ke změně poptávky a tím i změně obvyklých cen nemovitostí. První zmínky o měnících se podmínkách začal trh monitorovat v 07/2008 kdy postupně došlo ke zdraţení hypoték a tím byla i sníţena poptávka po bytech. Další vliv postupu globální krize byl v 10/2008 kdy zástupci ve stavebnictví přiznali sníţení tempa bytové výstavby. Ceny nového bydlení stagnují a je konec doby kdy vše co se postavilo, se téţ prodalo. Dle statistického přehledu vývoje stavební výroby z 01/2009 se v roce 2008 dokončilo o třetinu méně bytů a analytici bank předpokládají obrat k lepšímu nejdříve v roce 2010. Zájemci o bydlení se vracejí k pronájmům. Nastává situace, kdy developeři nabízejí různé bonusy, jako jsou např. kuchyňské linky v ceně bytu nebo rodinného domu.
4.2.
Analýza trhu s nemovitostmi v okrese Karlovy Vary
V Karlovarském kraji dochází aktuálně k tomu, ţe některým městům začínají investoři vracet pozemky, na kterých měla být realizována nákupní centra. Původně plánované developerské projekty byly, dle informací zjištěných v realitních kancelářích, které je měly realizovat, pozastaveny. O nové byty byl maximální zájem v roce 2007, a to vzhledem ke zvýšení DPH od ledna 2008. Rostly jejich ceny a tím se i zvyšovaly ceny bytů ve stávajících panelových domech. Trh se však jiţ nasytil, a zájem poklesl. Poptávka oslabila i proto, ţe mnoho mladých lidí z populačně silných ročníků si své bytové problémy jiţ vyřešilo. V Karlových Varech často dochází k tomu, ţe nájemníci bytů v lázeňském území a lukrativních lokalitách po zakoupení bytové jednotky za zvýhodněnou kupní cenu od vlastníka (převáţně Město Karlovy Vary) z velké části vyuţívají moţnost tento byt prodat za trţní cenu a následně v menších obcích do 20 km od města Karlovy Vary realizovat svoje bydlení formou výstavby nového rodinného domu nebo koupí starší stavby rodinného domu. Tato skutečnost má za důsledek téţ pokles počtu obyvatel v Krajském
40
městě Karlovy Vary a jejich přechod do blízkých obcí jako jsou například: Jenišov, Hájek, Ostrov, Nové Sedlo a téţ do města Loket nad Ohří v okrese Sokolov. V centrální části a lázeňské části města je nyní mnoho bytových domů, kde jsou novými vlastníky bytových jednotek cizinci, kteří byty uţívají minimální část roku. V lázeňském území a v lukrativních lokalitách Krajského města Karlovy Vary byla v předchozích letech téţ zahájena výstavba nových bytových domů nebo rozsáhlé rekonstrukce stávajících bytových domů. Tato výstavba a rekonstrukce jsou z převáţné části realizovány pro klienty z ciziny a do léta roku 2008 zde byly ceny bytů, průměrně ve výši 120 000,-Kč/m2 podlahové plochy bytu. V současné době vlivem celosvětové hospodářské krize prodeje stagnují a ceny jsou, dle informací zjištěných v realitních kancelářích, při eventuelním prodeji akceptovány v rozpětí 80 000 aţ 90 000 Kč/m2 podlahové plochy nového bytu. V lokalitě na území bývalého okresu zůstávají a naopak mírně se stále zvyšují ceny zasíťovaných stavebních pozemků. Pokles ceny u bytů v panelových domech je o 10% jejich kupní ceny ze začátku roku 2008. Došlo téţ všeobecně k poklesu zájmu o nemovitosti v lokalitách, kde došlo k ukončení výrobní činnosti v jediném zdroji pracovních míst. Trvale malý zájem a nízké ceny nemovitostí jsou v místech okresu Karlovy Vary tam, kde byla do roku 1989 rozsáhlá zemědělská rostlinná a ţivočišná výroba. Činnost původního Agrokombinátu Karlovy Vary,s.p. byla zrušena a místo jednotlivých závodů zde zemědělskou výrobou nyní provozují soukromé firmy, které se buď specializují na ekologickou zemědělskou činnost nebo práce spojené s údrţbou krajiny. K těmto činnostem stačí malý počet pracovních míst. V těchto lokalitách se hlavně obchoduje zemědělská půda, jejíţ cena je však převáţně na cenové úrovni za BPEJ (bonitní půdní ekologická jednotka) uvedené ve vyhlášce číslo 456/2008 Sb. o provedení některých ustanovení zákona číslo 151/1997Sb., jejíţ účinnost je od 1. 1. 2009. Celkově stagnují a spíše klesají ceny rodinných domů a téţ poklesl zájem o rekreační stavby. Analýza trhu na území okresu Karlovy Vary je provedena v lokalitách, kde bylo moţné vzhledem k většímu pohybu na trhu s nemovitostmi zjistit jednotlivé ceny a provést přehled kupních cen nemovitostí.
41
Tržní ceny nemovitostí na území okresu Karlovy Vary
zdroj:http://www.google.cz/
Průměrné ceny nemovitostí k 04/2009 Lokalita
Stavební
Stavební
Rodinné
Byty 2+1
pozemek
Pozemek
domy
Průměrná
zasíťovaný 2
Kč/m
nezasíťovaný 140m2 obytné Kč/m
2
tržní cena
plochy
Karlovy Vary
1 800,00
1300,00
5 500 000,00
1 400 000,00
Nová Role
1 500,00
1000,00
3 500 000,00
800 000,00
Ostrov
1 500,00
1000,00
3 500 000,00
900 000,00
Jáchymov
1000,00
500,00
1 000 000,00
450 000,00
Ţlutice
700,00
200,00
1 000 000,00
250 000,00
Touţim
750,00
250,00
2 500 000,00
400 000,00
Cena vybudovaných inţenýrských sítí je dle zjištěných informací u firmy Lafonte s.r.o., která dlouhodobě realizuje zasíťovaní jednotlivých lokalit pozemků pro výstavbu rodinných domů průměrně 500,-Kč/m2 pozemku.
42
Detailní přehled aktuálních cen za 1m2 zasíťovaných pozemků určených pro výstavbu rodinných domů k 04/2009 Lokalita
Cena za 1m2 zasíťovaného pozemku
Jenišov
1 700,00 – 2 900, 00
Karlovy Vary Doubí
2 700,00
Karlovy Vary Rybáře
2 500,00
Jedná se o lokality, kde je nejrozsáhlejší výstavba rodinných domů v lokalitě bývalého okresu Karlovy Vary. Obec Jenišov byla součástí města Karlovy Vary. Po roce 1989 se stala samostatnou obcí a v současné době dochází ke splynutí zastavěných ploch mezi Jenišovem a městskou částí Karlovy Vary – Tašovice. Ceny pronájmů k 04/2009 bez služeb: Lokalita
Nebytové
Nebytové
Nebytové
Rodinné
Byty 2+1
prostory
prostory
prostory
domy
Kč/měsíc
provozní
obchodní
kanceláře
Kč/měsíc
Kč/m2/rok
Kč/m2/rok
Kč/m2/rok
od 400,00
od 2 200,00
od 1 500,00
do 600,00
do 4 700,00
do 3 000,00
Nová Role
300,00
2000,00
Ostrov
400,00
Jáchymov
Karlovy Vary
27 000,00
9 000,00
1200,00
10 000,00
5 000,00
2000,00
1500.00
18000,00
5 000,00
200,00
1000,00
1000,00
6 000,00
3 000,00
Ţlutice
200,00
1000,00
1000,00
6 000,00
3 000,00
Touţim
300,00
1500,00
1000,00
6 000,00
3 000,00
Aktuální informace byly sděleny majiteli realitních, které dlouhodobě obchodují v lokalitě okresu Karlovy Vary, a to: KV KOREKT s.r.o. Karlovy Vary Dobré bydlení Trading s.r.o. Karlovy Vary RECOM reality Karlovy Vary V některých částech okresu nejsou rodinné domy běţně pronajímány, nájemné bylo proto odvozeno z cen nájmů běţně pronajímaných bytových jednotek, s tím, ţe u rodinného domu byl uvaţován pronájem dvou bytových jednotek.
43
4.3.
Analýza trhu s nemovitostmi tvorba databáze
Ceny nemovitostí na trhu se řídí zákonem nabídky a poptávky. Do značné míry poptávku ovlivňuje dostupnost finančních prostředků, které mají kupující moţnost získat jako úvěru banky. U hypotečních úvěrů na bydlení je však dostupnost takového úvěru limitována pro některé fyzické osoby výší úroků a všech poplatků spojených s úvěrem. V letech 2007 a 2008 byly jednotlivými bankami prováděny obchodní kampaně, při kterých byly klientům nabízeny nadstandardní podmínky a byly téţ niţší úrokové sazby. Banky bez problémů půjčovaly finanční prostředky ve 100% výši zástavní hodnoty zastavované nemovitosti. Docházelo tak k situaci, ţe ceny nemovitostí se stále zvyšovaly a trh byl postupně deformovaný. Koncem roku 2008 a v roce 2009 se staly úvěry na bydlení pro některé ţadatele nedostupné vzhledem ke zvýšení úrokových sazeb a dále proto, ţe banky omezily 100% hypotéky, to je poskytnutí úvěru do výše 100% zástavní hodnoty zastavované nemovitosti. Tento vliv se dle zjištěných informací v realitních kancelářích promítl aţ 40% poklesem prodejů nemovitostí, které byly kupovány na základě poskytnutého hypotečního úvěru. Cenové mapy: Banka si vytváří databázi cenových map. Cenové mapy jsou vyuţívány nejen pro činnost odhadců ale v Československé obchodní bance,a.s. byly informace o cenách bytových jednotek vyuţity pro tvorbu cenové kalkulačky pro expresní odhady na bytové jednotky. Úvěrový pracovník si tak můţe rychle a jednoduchým způsobem zjistit průměrnou cenu bytu v lokalitě kde klient nabízí bytovou jednotku jako zástavu a klient při prvním jednání v bance tak získá přehled o výši úvěru, který můţe získat. Změny ve vývoji cen bytových jednotek jsou aktuálně promítány do cenové kalkulačky pro expresní odhady. Tvorba cenových map není jednoduchou záleţitostí a vyţaduje vysokou profesní zdatnost tvůrce cenové mapy. Je potřeba i ve skutečných prodejních cenách rozlišovat zda se nejedná o prodej mezi osobami blízkými, prodej v tísni, prodej ze spekulativních důvodů a co všechno je ve skutečné prodejní ceně zahrnuto. Často tato cena obsahuje náklad na daň z převodu nemovitosti a provizi realitní kanceláře, která prodej uskutečnila.
44
Závěr Co se dá říci závěrem této práce, jejímţ obsahem je přiblíţení důleţitosti vyuţití trţního ocenění nemovitosti, která bude předmětem zástavy banky? První část práce s názvem „Teoretická část-pouţití ocenění při zajištění úvěru (vhodnost a nevhodnost zástav, metody a metodika ocenění, zadluţitelná hodnota)“ uvádí důvody, pro které jsou nemovitosti důleţitým zajišťovacím instrumentem při poskytnutí úvěru bankou fyzickým a právnickým osobám. Je to zejména jejich stabilní hodnota v čase. Pokud je nemovitost řádně a běţně udrţovaná je zde záruka toho, ţe můţe mnoho let být uţívána ke svému účelu a mohou to být potřeby, které uspokojí poţadavky jak na bydlení a rekreaci, tak na výrobu a sluţby. Jsou typy nemovitostí, které téţ mohou v průběhu své existence být uţívány k více účelům, protoţe jejich konstrukce umoţňuje flexibilní vyuţití. Jsou však i stavby určené pro specifické vyuţití, které bychom mohli spíše označit jako plášť pro technologii, stavby uţívané pro kulturní účely, zdravotnické účely, liniové stavby a podobně. Toto jsou stavby, u kterých při ukončení stávajícího způsobu vyuţití lze velmi obtíţně hledat jiné uplatnění. Je proto nezbytné, aby byly nemovitosti jako zástavy banky rozděleny na vhodné a nevhodné. V této části byly téţ zmíněny způsoby zjišťování cen nemovitostí. Je tady zákon číslo 151/1997 Sb. o oceňování majetku a současně platná vyhláška číslo 456/2008 Sb. o provedení některých ustanovení zákona číslo 151/1997Sb. jejíţ účinnost je od 1. 1. 2009. Dle tohoto zákona a vyhlášky vypracovávají znalci, které jmenuje příslušný krajský soud, znalecké posudky pro daňové účely. Metody trţního ocenění jsou předmětem výuky specializovaných institucí, mezi významné patří Bankovní institut vysoká škola, a.s. Praha. Činnost odhadce je povolována ţivnostenským úřadem jako vázaná. Kaţdý odhadce se však automaticky nestane spolupracujícím odhadcem banky. Banky poţadují vysokou odbornost ale i praxi v oboru, aby tak byla záruka kvalitních trţních ocenění a tím kvalitních zástav. Československá obchodní banka, a.s. má svojí vlastní metodiku na vypracování trţního ocenění nemovitostí a tato musí být striktně dodrţována z důvodů omezení rizika špatného zajištění úvěru. Výsledkem kaţdého trţního ocenění pro potřeby banky je výše zadluţitelné (zástavní) hodnoty. To je dlouhodoběji akceptovatelná hodnota nemovitosti. V této hodnotě jsou zahrnuty předpokládané časové výkyvy ceny nemovitosti s ohledem na uspokojení poptávky a nabídky na trhu nemovitostí a další vlivy vztaţené na konkrétní posuzovanou nemovitost. Druhá část práce s názvem „Praktická část I – ocenění rodinného domu v Tašovicích“ je konkrétním oceněním zástavy banky, kdy byl proveden výpočet trţní ceny pomocí 45
nákladového a porovnávacího způsobu. Porovnávací způsob bylo moţné v tomto případě pouţít vhledem k velkému počtu prodejů shodných řadových domů v lokalitě. Třetí část práce s názvem „Praktická část II - ocenění administrativní budovy v Karlových Varech“ je téţ konkrétním oceněním zástavy banky, kdy byl proveden výpočet trţní ceny pomocí nákladového a výnosového způsobu. Porovnávací způsob nebyl pouţit vzhledem k tomu, ţe na trhu v lokalitě ocenění nejsou běţně administrativní budovy obchodovány. V lokalitě převaţují pronájmy kanceláří a nebytových prostor. Oceňovaná budova je pro majitele zdrojem finančních prostředků z pronájmu. Nájemní smlouvy jsou zde dlouhodobé a výše nájmu odpovídá informacím v cenové mapě banky, a proto byl výpočet výnosové hodnoty proveden na základě doloţených informací vlastníkem. Čtvrtá část práce „Analytická část - analýza trhu s nemovitostmi v okrese Karlovy Vary“. Tato část práce zdůrazňuje jak citlivý je trh s nemovitostmi na ekonomickou situaci ve společnosti. Jak významný vliv na trţní ceny nemovitostí má rozvoj lokality. Je zdůrazněna potřeba neustálého sledování trhu s nemovitostmi za účelem vytváření cenových map, které jsou pro účely trţního oceňování jedním z nezbytných podkladů. Co se dá říci závěrem? Krédem všech bank pro rok 2009 je „bezpečné půjčování“. Splnění tohoto předsevzetí neboli eliminace rizika vyplývajícího z nedostatečného zajištění poskytnutých úvěrových obchodů je z velké míry postaveno na reálném stanovení trţního ocenění nemovitostí, které tyto obchody zajišťují. Lze říci, ţe mezi základní rizikové faktory, které mají vliv na stanovení hodnoty nemovitosti určené do zástavy, patří: mylný předpoklad neustálého růstu ceny nemovitostí přesycení trhu s nemovitostmi (nabídka převyšuje poptávku) pokles cen nemovitostí nezohlednění realizovatelnosti zástavy lidský faktor (různá úroveň odhadců) V poslední době banky registrují u hypotečních úvěrů s výší nad 90% hodnoty zastavené nemovitosti zvýšenou míru rizika. Proto se většina bank na tuzemském hypotečním trhu rozhodla zrušit (případně omezit) financování do 100% zástavní hodnoty nemovitosti. Kvalitní a odborné provedení trţního ocenění je proto velmi důleţité, protoţe nám pomůţe minimalizovat dopad na věřitele – banku. Je potřeba si uvědomit, ţe nemovitost bude slouţit mnoho let jako protihodnota zapůjčeným finančním prostředkům. Kdykoliv
46
v průběhu trvání úvěru by měla její kupní cena odpovídat dluţné částce. Je proto potřeba při stanovení zadluţitelné hodnoty v době zpracování ocenění nejen posoudit technický stav nemovitosti ale i lokalitu kde se nemovitost nachází a její další předpokládaný rozvoj. Po celou dobu trvání úvěru banka svými specialisty v pravidelně realizovaných přecenění zjišťuje, zda zastavená nemovitost má takovou trţní hodnotu, která by při jejím prodeji vyrovnala aktuální pohledávku banky vyplývající z úvěru. Při přecenění nemovitostizástavy banky je nutné nejen zjistit, v jakém technickém stavu se nemovitost nachází, ale i to zda nedošlo k výrazným změnám v okolí nemovitosti, pozitivním ale i negativním. Všechny zjištěné skutečnosti se musí v provedeném přecenění zohlednit. Trţní ocenění nemovitostí - zástav banky je nedílnou a velmi podstatnou sloţkou celého úvěrového procesu. Trţní oceňování vyţaduje profesní zdatnost, musíme si uvědomit, ţe mnohé úvěrové případy jsou postaveny pouze na kvalitním zajištění, a proto si nemůţe odhadce dovolit jakékoliv pochybení. Trh s nemovitostmi je jako ţivý organismus neustále v pohybu. Musí proto ti, kteří chtějí vypracovávat kvalitní a odborná trţní ocenění trh neustále sledovat, ale současně si musí být vědomi povinnosti celoţivotního vzdělávání v této velmi zajímavé, ale náročné profesi.
47
PŘEHLED LITERATURY 1) BRADÁČ, Albert; SCHOLZOVÁ, Vlasta; KREJČÍŘ, Pavel. Úřední oceňování majetku 2009. Akademické nakladatelství CERM,s.r.o.. ISBN 978-80-7204-615-7. 2) BRADÁČ, Albert a kolektiv redakční rady. Soudní inţenýrství. Akademické nakladatelství CERM, s.r.o.. ISSN 1211-443X 3) BRADÁČ, Albert; FIALA, Josef; HÁBA, Jaroslav; Hallerová, Alena; SKÁLA, Milan; Vitulová, Naděžda. Věcná břemena od A do Z. Linde Praha a.s. 2001. ISBN 80-7201-277-0. 4) ČSOB,a.s.. Hypotéka-Zásady ČR/RET verze 15. 11.2.2009 . 5) Kotrbatá
Jitka.
Puls
BIVŠ
Čtvrtletník
.
Bankovního
institutu
vysoká
škola,a.s..3/2008. Evidenční číslo periodika MK ČR E 16380. 6) MALÝ, Bedřich a kolektiv redakční rady. Odhadce. Česká komora odhadců majetku. ISSN 1213-8223. 7) ORT, Petr a kolektiv autorů. Oceňování nemovitostí a cenové mapy. Verlag Dashöfer nakladatelství, s.r.o.. ISSN 1803-5159. 8) ORT, Petr. Oceňování nemovitostí na trţních principech. 1.vyd. Bankovní institut vysoká škola, a.s..ISBN 978-80-7265-101. 9) Realitní noviny. Dobré bydlení Trading s.r.o.. číslo 10/2008 10) Realitní noviny. 1.krajská s.r.o..5.č. únor 2009 11) Realitní magazín.M+M reality holding. číslo7, ročník 3. 12.11.2008 12) ÚRS Praha, a.s..Ukazatele průměrné rozpočtové ceny na měrovou a účelovou jednotku. ÚRS Praha,a.s.. ISBN 978-80-7369-187-5 13) ZAZVONIL, Zbyněk. Oceňování nemovitostí na trţních principech. CEDUK, Praha, 1996. ISBN 80-902109-0-2. 14) Internetové zdroje . sreality:http://www.sreality.cz 15) Internetové zdroje. veřejná správa online http://www.obce.cz
48
