Použití tržního ocenění při zajištění úvěru

Bankovní institut vysoká škola Praha

Použití tržního ocenění při zajištění úvěru Bakalářská práce

Dana Janoušková

Květen, 2013

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra managementu, podnikání a oceňování

Použití tržního ocenění při zajištění úvěru Bakalářská práce

Autor:

Dana Janoušková Oceňování majetku

Vedoucí práce:

Praha

Ing. Petr Ort, PhD.

Květen, 2013

Prohlášení:

Prohlašuji, že jsem bakalářskou práci zpracovala samostatně a v seznamu uvedla veškerou použitou literaturu.

Svým podpisem stvrzuji, že odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámena se skutečností, že se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.

Podpis autora V Praze dne 31. 5. 2013

Dana Janoušková

Poděkování Ráda bych zde poděkovala vedoucímu bakalářské práce Ing. Petru Ortovi, PhD. za jeho rady a čas, který mi věnoval při řešení dané problematiky.

Anotace práce Tato bakalářská práce se věnuje tématu tržního ocenění nemovitostí a zjištění, jakým způsobem může být využito tržního ocenění při zajištění hypotečního úvěru. Práce je rozdělena do tří částí, přičemž jako stěžejní je vnímána právě část praktická. Zde jsou nejdříve oba případy nemovitostí, jak bytová jednotka, tak bytový dům, charakterizovány a popsána jejich poloha a dispoziční řešení. Na obou případech je demonstrováno, jaký je rozdíl mezi těmito nemovitostmi a jaké jsou v tomto případě využity konkrétní metody oceňování. V případě bytové jednotky, která se nachází v městské části hlavního města Prahy Vysočany a nebude dále využívána k dlouhodobému pronajímání, je využito dvou oceňovacích metod, a to metody stanovení věcné hodnoty a metody porovnávací. Podobně je postupováno i v případě bytového domu. Z důvodu jeho účelu dalšího pronajímání bytových jednotek je kromě výše uvedených metod využito také metody výnosové.

Klíčová slova Hypoteční úvěr, zajištění, hypoteční banka, metody oceňování, nemovitost, bytová jednotka, bytový dům.

Annotation This bachelor thesis is devoted to the theme of the market valuation of the property and determine how it can be used in market valuation secure a loan. The work is divided into three parts, which is seen as a crucial part of being practical. Here are the first two cases of real estate, both residential unit and apartment building, characterized and described their location and layout. In both cases demonstrated the difference between the property and what they are in this case the use of a particular method of valuation. In the case of residential units, located in the district of Prague Vysočany and will continue to be used for long-term rent is used two valuation methods, and methods of determining the value of material and methods of comparison. Similarly, progress is being made in the case of a residential building. Because the purpose of further rental housing units in addition to the above methods, the methods used yield.

Keywords Mortgage loan collateral, mortgage bank, methods of valuation, real estate, apartment, apartment building.

Obsah Úvod ........................................................................................................................................... 7 1 Metody zpracování práce.................................................................................................... 10 2 Základní pojmy .................................................................................................................... 11 2.1 Nemovitý majetek .......................................................................................................... 11 2.2 Oceňování majetku ........................................................................................................ 13 2.3 Legislativa vztahující se k oceňování majetku .............................................................. 15 2.4 Základní metody oceňování nemovitosti ....................................................................... 15 2.5 Znalecký posudek .......................................................................................................... 17 3 Charakteristika a proces schválení hypotečního úvěru ................................................... 18 3.1 Charakteristika hypotečního úvěru a jeho druhy ........................................................... 18 3.2 Postup při poskytnutí a schvalování hypotečního úvěru fyzické osobě ........................ 22 3.3 Výhody a nevýhody využití hypotečních úvěrů ............................................................ 27 3.4 Metody zajištění hypotečního úvěru .............................................................................. 29 4 Analýza vhodnosti zastavení nemovitosti .......................................................................... 32 4.1 Nemovitosti vhodné k zajištění hypotečního úvěru....................................................... 32 4.2 Zástavní hodnoty nemovitosti........................................................................................ 33 5 Vztah zadlužitelné hodnoty ................................................................................................ 34 5.1 Definice zadlužitelné hodnoty ....................................................................................... 34 5.2 Metody ocenění nemovitostí při poskytování hypotečních úvěrů ................................. 35 6 Odhad tržní hodnoty bytové jednotky a bytového domu ................................................ 37 6.1 Odhad tržní hodnoty bytové jednotky ........................................................................... 37 6.1.1 Poloha a popis bytové jednotky ........................................................................... 37 6.1.2 Metoda stanovení tržní hodnoty bytové jednotky ............................................... 40 6.1.3 Postup při stanovení tržní hodnoty bytové jednotky ........................................... 43 6.2 Odhad tržní hodnoty bytového domu ............................................................................ 48 6.2.1 Poloha a popis bytového domu ............................................................................ 48 6.2.2 Metoda stanovení tržní hodnoty bytového domu ................................................ 53 6.2.3 Postup při stanovení tržní hodnoty bytového domu ............................................ 54 7 Analýza trhu – okres Chomutov ........................................................................................ 64 7.1 Charakteristika okresu Chomutov ................................................................................. 64 7.2 Analýza trhu nemovitostí v okrese Chomutov .............................................................. 64 5

7.2.1 Analýza nabídky bytů v okrese Chomutov .......................................................... 65 7.2.2 Analýza nabídky bytových domů v okrese Chomutov ........................................ 66 Závěr ........................................................................................................................................ 67 Seznam použité literatury ...................................................................................................... 69 Seznam použitých obrázků .................................................................................................... 73 Seznam použitých tabulek ..................................................................................................... 73

6

Úvod Tato bakalářská práce je zaměřena na tržní ocenění nemovitostí, konkrétně pak na způsob postupu při odhadu tržní hodnoty bytové jednotky a bytového domu v případě při zajištění hypotečního úvěru. Již několik let se hypoteční úvěry jakožto způsoby financování bydlení těší velké oblibě. Ačkoliv světová finanční krize zpomalila nárůst počtu nových hypoték nejen v České republice, ale také v celé Evropě, postupně pak stejně docházelo k opětovnému zvyšování zájmu o tento typ úvěrů. To však souvisí mimo jiné s faktem, že cena nemovitostí v řadě regionů výrazně poklesla, přičemž pokles byl nejvíce znatelný u řady bytových jednotek (nemovitostí). V procesu schvalování a poskytování hypotečních úvěrů je zapotřebí se zmínit o skutečnosti, že tyto úvěry jsou specifické od jiných typů úvěrů tím, na danou nemovitost, kterou si určitá fyzická osoba prostřednictvím hypotéky pořizuje, je třeba pohlížet jako na předmět zástavy hypotečních úvěrů. Díky tomu si tak konkrétní finanční instituce pojišťuje ten případ, kdy by nebyl člověk schopen hypotéku splatit, aby mohla banka nemovitost prodat a získat půjčené peníze zpět. Při poskytnutí hypotečního úvěru se tedy jako forma zajištění využívá zástava dané nemovitosti, což pro finanční instituci (nejčastěji hypoteční banku) představuje záruku, jak se pojistit proti případnému nesplácení hypotéky ze strany fyzické osoby. Aby však tato forma zajištění plnila to, co plnit má, musí být daná nemovitost vhodně oceněna. K tomu nejčastěji banky využívají svých externích odhadců. Může se však také stát, že daná nemovitost se bude jevit jako zcela nevhodnou zástavou hypotečního úvěru, nebo může také dojít k navýšení celkové výše hypotečního úvěru. Cílem této bakalářské práce je na podkladě teoretických poznatků z odborné literatury využít metody odhadu tržního ocenění bytové jednotky a bytového domu při zajištění hypotečního úvěru. Nedílnou součástí této práce je také analyzovat trh nemovitostí v okrese Chomutov, a to s použitím nabídek jednotlivých druhů nemovitostí, které jsou uveřejňovány na webovémrealitním serveru Sreality.cz. Celá bakalářská práce je rozdělena do tří hlavních částí, a to na část teoretickou, praktickou a analytickou, přičemž jejím výstupem bude zjištění, jakým způsobem jsou oceňovány dva

7

druhy nemovitostí klientů finančních institucí v případě, že žádají o poskytnutí hypotečního úvěru. První kapitola se věnuje části metodologické, kdy byly popsány veškeré metody, jež byly využity pro zpracování týkající se této práce. Jednalo se tak zejména o metodu analýzy, syntézy a dedukce, přičemž k metodám využitých v praktické části práce patřila zejména metoda komparace a evaluace. Druhá kapitola uvádí nejčastější pojmy, s nimiž je možné se v oblasti oceňování setkat. Bylo zde také ve větším rozsahu využito jednotlivých právních předpisů dle současně platné legislativy České republiky. Byly také ozřejměny rozdíly mezi soudním znalcem a odhadcem. Pro účely této bakalářské práce je uvedení tohoto rozdílu velmi důležité, a to z toho důvodu, že při poskytování hypotečního úvěru a jeho zajištění příslušnou nemovitostí se musí provést její ocenění. To však neprovádí jako v klasickém případě soudní znalec jmenovaný Ministerstvem financí, ale právě odhadce. Ten tuto činnost vykonává na základě živnostenského oprávnění jako osoba samostatně výdělečně činná, kterou si najímá konkrétní finanční instituce, aby provedla jejím jménem odhad tržní ceny nemovitosti. Třetí kapitola se více do hloubky zabývá charakteristikou a klasifikací hypotečního úvěru, celým proces poskytování a schvalování a uvádí na pravou míru, jakým způsobem je prováděno zajištění tohoto typu úvěru. Kromě americké hypotéky je hypoteční úvěr jako jediný z úvěrových produktů charakteristický svým zajištěním k určitému druhu nemovitosti. Nejčastěji to bývá právě na základě zástavního práva k nemovitosti ve prospěch banky. Ve čtvrté kapitole je pozornost věnována již vhodným nemovitostem, které mohou být v této souvislosti definovány jako tato zajištění úvěru. Ne všechny nemovitosti totiž mohou být k tomuto účelu využity. Pátá kapitola uvádí jednotlivé metody oceňování, přitom je v této souvislosti využito poznatků z interní metodiky jedné nejmenované hypoteční banky. Právě odhad tržní hodnoty nemovitosti bude následně využit pro stanovení odhadu hodnoty dvou typů nemovitostí v praktické části práce a je zapotřebí se tedy seznámit se všemi jeho náležitostmi, které vyplývají, jak z odborné literatury, tak také z příslušného zákona. Tím se musí řídit každý odhadce. Praktická část bakalářské práce je reprezentována kapitolou č. 6. V ní jsou uvedeny dva konkrétní praktické případy. Jednak se jedná o bytovou jednotku, jednak o celý bytový dům. 8

Právě za pomoci základních poznatků z oblasti ocenění majetku je vypracován odhad spolu s využitím metodiky oceňování jedné nejmenované hypoteční banky. Jak u příslušné bytové jednotky, tak také v případě bytového domu jsou nejdříve popsány samotné okolnosti nemovitosti. Nejvíce se však do samotného stanovení ceny promítá stav realitního trhu v blízkém okolí. To v praktickém příkladu znamená, že musí být zjištěny ceny bytů v okolí dané nemovitosti. To stejné bude platit také pro bytový dům. Právě z tohoto důvodu je tato bakalářské práce uzavřena analytickou částí, konkrétně pak analýzou daného trhu v okrese Chomutov. Je zjišťováno, v jaké ceně se pohybují byty nacházející se v okolí dané nemovitosti, a to ke dni 31. 5. 2013. Využito je databáze nemovitostí nacházející se na webovém portále Sreality. Lze se oprávněně domnívat, že přes bohatou nabídku nemovitostí se ceny budou pohybovat na nižších hodnotách než v jiných lokalitách a regionech. To vyplývá nejen z umístění samotného města, ale také z pohledu výskytu problematických menšin, které zde žijí. I to se v závěru může na odhadu tržní ceny nemovitosti velmi výrazně projevit. V závěru bakalářské práce bude mimo jiné stanoveno, jakým způsobem lze využít odhad nemovitosti v případě, že je využit pro účely zajištění hypotečního úvěru a srovnat jej s výhodami a nevýhodami jiných typů ocenění.

9

1 Metody zpracování práce Při zpracovávání této bakalářské práce bylo využito několik metod, a to s ohledem na splnění základního cíle uvedeny v úvodu této práce. Z pohledu samotného zpracování lze práci rozdělit do dvou částí, kterými je část teoretická pojata jako literární rešerše, a část praktické, v níž jsou využity teoretické poznatky k praktické aplikaci ocenění nemovitosti – konkrétně jedné bytové jednotky a jednoho bytového domu. Nejdříve však bylo nutné se seznámit se základními pojmy vztahující se k tématu této práce. Pro vyhledání vhodných literárních pramenů, právních předpisů a internetových zdrojů byla využita jak knihovna, tak také SEO marketing. Z literárních publikací zabývající se daným tématem byly využity zejména ty u oblasti finančnictví, bankovnictví a ocenění nemovitostí. Při vyhledání vhodných zdrojů na internetu, které byly využity zejména jako zdroje doplňkové, bylo prostřednictvím vyhledávače Google stanoveno několik základních klíčových slov a od nich pak vyplývalo příslušné vyhledávání. V rámci zpracovávání literární rešerše tak byly využity metody analýzy, syntézy a dedukce. V rámci analytické části byly použity získané teoretické poznatky za účelem vytvoření odhadu tržní hodnoty nemovitosti – bytové jednotky a bytového domu, a to s následným využitím interních materiálů jedné nejmenované hypoteční banky. Co se týče bytové jednotky, jedná se o nemovitost nacházející se na území hlavního města Prahy, části Vysočany. Jedná se o byt 2+kk s celkovou plochou 50 m2, která byla jejím vlastníkem využita za účelem zajištění pro zamýšlený hypoteční úvěr. Bytový dům se nachází na území statutárního města Chomutov v Ústeckém kraji, v širším centru města v okolí dalších zástaveb. V této nemovitosti se nachází celkem 8 bytových jednotek a také menší nebytové prostory.

10

2 Základní pojmy V rámci teoretické části této bakalářské práce je zapotřebí se nejdříve seznámit se základními pojmy vztahujícími se k oblasti oceňování majetku při zajištění hypotečního úvěru. První podkapitola je zaměřena na charakteristiku základních pojmů vztahující se k tomuto tématu, tj. pojmů jako je např. nemovitost, metody oceňování majetku, znalecký posudek, tržní hodnota nemovitosti apod. V rámci dalších podkapitol bude popsán proces schvalování hypotečního úvěru fyzickým osobám, analyzováno jeho zajištění, posouzena vhodnost nemovitosti jako předmětu zástavy a charakterizována problematika zadlužitelné hodnoty.

2.1 Nemovitý majetek Nemovitost je dle občanského zákoníku č. 40/1964 Sb., dle ustanovení § 119, odst. 2 určena pozemky a stavbami, které jsou spojeny se zemí pevným základem. Z tohoto pohledu lze tak nemovitostí chápat např. bytový dům, chatu, rodinný domek, garáž, zahradu, pole aj.1 Z hlediska poskytování hypotečního úvěru se vždy musí jednat o některý druh nemovitosti, který je následně zapsán do katastru nemovitosti. Z praxe vyplývá, že nejčastěji se předmětem hypotečních úvěrů stávají následující druhy nemovitostí: •

stavební pozemek,

•

nemovitosti, které jsou následně určeny k bydlení – může se jednat o novostavbu, ale také o starší zástavbu, ať již typu rodinného domu nebo bytové jednotky,

•

nemovitosti, které jsou obývány za účelem individuální rekreace,

•

bytové domy,

•

kromě samotné nemovitosti (viz výše), může být předmětem hypotečního úvěru také movité příslušenství, které se váže k používání některého z druhu nemovitosti,

•

případně to mohou být také objekty určené k podnikání.2

1

Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů. Typy hypotečních úvěrů. FINANCE MÉDIA. Finance.cz [online]. 2013 [cit. 2013-04-14]. Dostupné z: http://www.finance.cz/bydleni/hypoteky/abeceda-hypotek/druhy-hypotek/. 2

11

Podle odborné literatury lze nemovitostmi chápat také trvalé porosty, které jsou součástí pozemků, ale mohou to být dále i vodní plochy. V souvislosti s předmětem ocenění je důležité identifikovat celý soubor nemovitostí, tzn.: •

hlavní stavbu, která má přiděleno číslo popisné nebo číslo evidenční,

•

vedlejší stavby,

•

parcelu nebo několik parcel, přičemž parcelou je míněn druh pozemku, který je geometricky a polohově vyznačen v katastrální mapě, každá parcela je označena příslušným parcelním číslem,

•

příslušenství k nemovitosti, které může být její součástí, ale na druhé straně může vystupovat také zcela samostatně, vždy je tedy důležité při oceňování nemovitosti vyznačit, zda je toto příslušenství součástí, či nikoliv.3

Z hlediska této bakalářské práce je důležité se seznámit s pojmy byt a společnými částmi domu, neboť budou v šesté kapitole využity poznatky o ocenění majetku na konkrétním příkladu odhadu tržní hodnoty bytové jednotky a bytového domu. Byt je definován jako „místnost nebo soubor místností určených k bydlení a jeho součásti a příslušenstvím. Příslušenstvím bytu jsou vedlejší místnosti a prostory určené k tomu, aby byly s bytem užívány.“4 Naproti tomu společné části domu jsou chápány ty části domu, které slouží pro společné užívání všech nájemníků celého bytového domu. Zatímco v případě osobního vlastnictví bytové jednotky spadá do jeho užívání jen poměrná část společných částí domu a pozemku (parcely), na němž se dům nachází, v případě bytového domu se musí započítávat všechny části celé, v celé jeho komplexnosti. Konkrétní součásti bytového domu, které spadají pod jeho společné části, vymezuje § 2 písm. g zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, ve znění pozdějších právních předpisů následovně: •

základy,

•

střecha,

•

hlavní svislé a vodorovné konstrukce,

3

SCHNEIDEROVÁ HERALOVÁ, Renáta. Oceňování nemovitostí. 1. vyd. Praha: České vysoké učení technické, 2008, 152 s. ISBN 978-80-01-04032-4. 4 SCHNEIDEROVÁ HERALOVÁ, Renáta. Oceňování nemovitostí. 1. vyd. Praha: České vysoké učení technické, 2008, 152 s. ISBN 978-80-01-04032-4, s. 9.

12

•

vchody,

•

schodiště,

•

chodby,

•

balkóny, terasy,

•

prádelny, sušárny, kočárkárny,

•

kotelny, komíny, výměníky tepla,

•

rozvody tepla, rozvody teplé a studené vody, kanalizace, plynu, elektřiny, vzduchotechniky,

•

výtahy,

•

hromosvody, společné antény, a to i když jsou umístěny mimo dům,

•

příslušenství domu, pod která spadají např. drobné stavby,

•

společná zařízení domu, jako např. vybavení společné prádelny apod.5

2.2 Oceňování majetku Oceňováním majetku je myšlena taková činnost, kdy je jejímu určitému druhu (např. nějakému předmětu, movitému majetku, nemovitosti, právům apod.) přisouzena určitá peněžní hodnota. V této souvislosti je však mít na paměti, že jiného významu dosahují pojmy cena a hodnota.6 Cena je základním pojmem, se kterým se pracuje při oceňování nemovitostí. Samotný termín ceny je zakotven v zákoně č. 526/1990 Sb., o cenách, ve znění pozdějších právních předpisů. Zde je v ustanovení § 1 odst. 2 definováno, že cena je peněžní částkou, která je: •

sjednána při nákupu, nebo při prodeji zboží,

•

zjištěna podle zvláštního zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších právních předpisů.7

5

Zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, ve znění pozdějších právních předpisů. HÜTTER, David. Základy oceňování nemovitostí. 2. dopl. vyd. Brno: Vysoká škola realitní - Institut Franka Dysona, 2010, 59 s. ISBN 978-80-904261-5-3. 7 Zákon č. 526/1990 Sb., o cenách, ve znění pozdějších právních předpisů. 6

13

Z tohoto pohledu se tak při oceňování berou v úvahu dva typy cen, a to cena obvyklá (tržní) a cena, která je zjišťována dle cenového předpisu. Ovšem kromě těchto dvou druhů je možné se setkat i s dalšími typy cen, jako např. s cenou pořizovací, reprodukční, cenou časovou nebo výnosovou hodnotou. Je tedy vždy při samotném ocenění nemovitosti uvést, s jakou cenou se pracuje, protože to má následně vliv na celkovou výši oceněné nemovitosti.8 Je na místě zmínit se také o rozdílu mezi cenou a hodnotou. Zatímco cena je vnímána jako určitá částka, která je požadována, nabízena, nebo byla již skutečně zaplacena za daný předmět, nemovitost apod., hodnota je chápána spíše jako odhad. Prostřednictvím odhadu je vyjadřován vztah mezi zbožím a službami, které mohou být zakoupeny. Jedná se tedy o vztah mezi kupujícím a prodávajícím. U ceny se naopak předpokládá, že se stanoví dohodou, v některých případech však může být cena stanovena na základě zvláštního zákona.9 Ocenění majetku bývá využíváno k řadě různých účelů. Nejčastěji se přitom jedná o následující situace: • aktivace nemovitosti v oblasti podnikatelského účetnictví, • využít hodnotu nemovitosti za účelem stanovení jeho daňového základu pro určení části majetkových daní, • využití odborného posudku v případě, že majitel nemovitosti se rozhodne pro její prodej, pronájem nebo má naopak někdo jiný zájem o její koupi, • ocenění majetku se stává expertním podkladem pro řešení právních sporů a pří, • bývá součástí ocenění většího majetku, např. majetku podniku, • využívá se též při stanovení částky pojistného na nemovitost nebo při zajištění hypotečního úvěru či americké hypotéky.10 Při stanovení hodnoty nemovitosti se využívá také celá řada různých postupů, čímž se také vyžadují rozdílné požadavky na jeho splnění. To ostatně také vychází z předpokladu, že samotné ocenění je používáno k různým účelům. Vzhledem k takto odlišně pojatým oceněním

8

BRADÁČ, Albert. Teorie oceňování nemovitostí. 4. přeprac. a dopl. vyd. Brno: CERM, 1998, 498 s. ISBN 80-7204-082-0. 9 BRADÁČ, Albert. Teorie oceňování nemovitostí. 4. přeprac. a dopl. vyd. Brno: CERM, 1998, 498 s. ISBN 80-7204-082-0. 10 HÜTTER, David. Základy oceňování nemovitostí. 2. dopl. vyd. Brno: Vysoká škola realitní - Institut Franka Dysona, 2010, 59 s. ISBN 978-80-904261-5-3.

14

nemovitosti existují také různé metody ocenění, které jsou slučitelné právě s určitými druhy majetku.

2.3 Legislativa vztahující se k oceňování majetku V současné době se oceňování majetku, resp. nemovitosti řídí několika zákony v rámci platné legislativy České republiky. Zákon č. 526/1990 Sb., o cenách, ve znění pozdějších právních předpisů stanoví případy, kdy uplatňují, regulují a kontrolují ceny výrobků, výkonů, prací a služeb, přičemž v tomto případě se jedná o ceny smluvní. Ceny smluvní mohou být buď volné, nebo regulované. Tímto způsobem se řídí určování ceny majetku ve specifických případech, dříve to bylo např. určení ceny regulovaného nájemného.11 Pro oceňování majetku nemovitého, movitého, finančního, ostatních a služeb se využívá ustanovení zákona o oceňování majetku, spolu s příslušnou prováděcí vyhláškou Ministerstva financí České republiky. Podle tohoto zákona lze pak ocenit nemovitost jak na základě odhadu tržní ceny (tržní ocenění), tak na základě administrativního ocenění či jiných, dalších způsobů, jež jsou tímto zákonem definovány.12 Kromě těchto dvou základních právních předpisů je nutno se zmínit také o občanském zákoníku, v němž je definována podstata nemovitosti, co vše je za nemovitost považováno. Zásadní pro ocenění nemovitostí je právě výše uvedená vyhláška, která se zabývá konkrétními způsoby ocenění pozemků, staveb a bytů, hal, trvalých porostů, celých souborů nemovitostí apod.

2.4 Základní metody oceňování nemovitosti Existuje hned několik různých metod, prostřednictvím kterých jsou oceňovány jednotlivé druhy nemovitostí, přičemž tyto způsoby ocenění vychází ze zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších právních předpisů. Konkrétně se pak jedná o § 2 tohoto zákona, v němž jsou definovány základní pojmy a metody týkající se způsobů oceňování.13

11

BRADÁČ, Albert. Teorie oceňování nemovitostí. 8. přeprac. vyd. Brno: Akademické nakladatelství CERM, 2009, 753 s. ISBN 978-80-7204-630-0. 12 BRADÁČ, Albert. Teorie oceňování nemovitostí. 8. přeprac. vyd. Brno: Akademické nakladatelství CERM, 2009, 753 s. ISBN 978-80-7204-630-0. 13 Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších právních předpisů.

15

Podle § 2 odst. 1 se každý majetek oceňuje vždy obvyklou (tržní) cenou, pokud tedy tento zákon nestanoví, že by se mělo použít jiného způsobu ocenění. Obvyklá cena je v tomto zákoně definována jako cena, „která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“14 Druhou nejčastější cenou využívající se při procesu ocenění majetku je cena administrativní, neboli cena zjištěná podle cenového předpisu. V tomto případě se využije zákona o oceňování majetku a o jeho prováděcí vyhlášky č. 3/2008 Sb., která byla vydána Ministerstvem financí České republiky. Kromě toho, že k základní metodě oceňování nemovitostí patří právě oceňování na základě běžné ceny, je možné stanovit i další metody, jež jsou vymezeny na základě příslušného zákona (uvedeného výše). K těmto metodám se řadí následující: •

nákladový způsob ocenění – podstata této metody vychází z nákladů, které bylo nutno vynaložit k tomu, aby mohla být pořízena nemovitost, nákladová metoda pak dále pracuje s místem ocenění a se stavem dané nemovitosti k datu, kdy je oceňováno,

•

výnosový způsob ocenění - na rozdíl od výše uvedené nákladové metody ocenění pracuje výnosová metoda především s výnosy, s nimiž se pojí daná nemovitost (tj. s výnosy, kterých skutečně dosahuje, nebo které by mohla za obvyklých podmínek získat), pracuje však také s kapitalizací plynoucí z tohoto výnosu,

•

porovnávací způsob ocenění je založen na vzájemném porovnávání nemovitosti ocenění s jinou nemovitostí, která se jí nejvíce podobá v jednotlivých kritériích (např. místo ocenění, stav apod.),

14

Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších právních předpisů.

16

•

ocenění podle jmenovité hodnoty – vychází se vždy z částky, za niž byla daná nemovitost zakoupena (příp. z částky, která je jiným způsobem platná a zřejmá),

•

ocenění na základě účetní hodnoty nemovitosti – vychází se vždy z částky, za niž byla daná nemovitost zakoupena (příp. z částky, která je jiným způsobem platná a zřejmá),

•

ocenění podle kurzové hodnoty – zde se pracuje s cenou nemovitosti ocenění, jež byla zaznamenána k určitému datu na trhu,

•

ocenění sjednanou cenou – sjednanou cenou je v této souvislosti myšlena cena nemovitosti ocenění, která byla sjednána při jejím prodeji, příp. to však může být také cena, jež bude odvozená ze stanovených cen.15

2.5 Znalecký posudek Znalecký posudek vyhotovují na základě své činnosti odborníci, kteří jsou označováni jako znalci. Tato znalecká činnost je zakotvena v zákoně č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších právních předpisů. Znaleckým posudkem se vyjadřuje odborné stanovisko související s danou nemovitostí, a to v případě koupě nebo prodeje nemovitosti. Právě v tomto znaleckém posudku se pracuje s jinou než tržní cenou. Znalec totiž v tomto případě zkoumá stav dané nemovitosti a vypočítá cenu dle zákona o oceňování majetku.16 Naproti tomu v případě, že je potřeba vypracovat znalecký posudek pro bankovní účely (v souvislosti s poskytnutím hypotečního úvěru), musí být vypracován tzv. odhad tržní ceny nemovitosti. To vyžaduje samotná banka. Tento postup je označován také jako odhad obvyklé ceny, který je prováděn pověřenou osobou banky - odhadci (na rozdíl od soudních znalců, kteří jsou určeni Ministerstvem financí). Při tomto způsobu ocenění nemovitosti se bere nejvíce v úvahu právě zjištění, za kolik se prodaly obdobné byty v okolí dané nemovitosti.17

15

Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších právních předpisů. 16 ŘEHULKA, Pavel. Jaký je rozdíl mezi znaleckým posudkem a odhadem ceny nemovitosti. Penize.cz [online]. 2008 [cit. 2013-04-16]. Dostupné z: http://www.penize.cz/nakup-a-prodej-nemovitosti/41433-jaky-je-rozdilmezi-znaleckym-posudkem-a-odhadem-ceny-nemovitosti. 17 ŘEHULKA, Pavel. Jaký je rozdíl mezi znaleckým posudkem a odhadem ceny nemovitosti. Penize.cz [online]. 2008 [cit. 2013-04-16]. Dostupné z: http://www.penize.cz/nakup-a-prodej-nemovitosti/41433-jaky-je-rozdilmezi-znaleckym-posudkem-a-odhadem-ceny-nemovitosti.

17

3 Charakteristika a proces schválení hypotečního úvěru Tato kapitola bakalářské práce je zaměřena na charakteristiku hypotečního úvěru jako takového, přičemž se dále věnuje jednotlivým charakteristickým znakům samotného procesu jeho schvalování. Jak totiž vyplývá z praxe, poskytnutí a schvalování hypotečních úvěrů je velmi složitou a obtížnou záležitostí, která má v mnoha případech nemalý vliv na to, jak bude posouzena vhodnost samotné zástavy nemovitosti a jaká částka hypotečního úvěru bude schválena. V posledních několika letech lze zaznamenat poměrně velké zájem o poskytnutí hypotečního úvěru ze strany klientů banky. S tím pak souvisí vyšší zatížení znalců, které banka najímá za účelem ocenění nemovitosti. Ovšem s hypotečními úvěry jsou velmi úzce spojeny metody jejich zajištění. Je to totiž z toho důvodu, že hypoteční úvěry jsou sjednávány na poměrnou dlouhou dobu (minimálně 20 let), a tak si bankovní domy musí zajistit, že v případě neschopnosti klienta splácet hypotéku, o svoje finanční prostředky nepřijdou. I z tohoto důvodu je tak povinnosti každého klienta pojistit se na možnou neschopnost splácet prostřednictvím některého ze životních pojištění.

3.1 Charakteristika hypotečního úvěru a jeho druhy Finanční instituce, resp. banky mají na území České republiky právo poskytovat hypoteční úvěry. Ty také podle odborné literatury patří k základním produktům, které jsou klientům poskytovány. Obecně lze konstatovat, že finančně úvěrové produkty banky představují veškeré úvěrové pohledávky, kterými daná banka disponuje. Jedná se tak tedy o bankovní produkty mající aktivní povahu.18 Jak dále vyplývá z tabulky č. 1, banky poskytují různé druhy úvěrů, avšak právě hypoteční úvěry se řadí do kategorie peněžních úvěrů typu aktivních obchodů.19

18

ŠIMÍKOVÁ, Ivana. Finance a bankovnictví. 1. vyd. Liberec: Technická univerzita v Liberci, 2004, 209 s. ISBN 80-7083-898-1. 19 REVENDA, Zbyněk, Martin MANDEL, Jan KODERA, Petr MUSÍLEK a Petr DVOŘÁK. Peněžní ekonomie a bankovnictví. 5. aktualiz. vyd. Praha: Management Press, 2012, 423 s. ISBN 978-80-7261-240-6.

18

Kategorie poskytovaných úvěrů

Druh poskytovaného úvěru Podnikatelský provozní úvěr Podnikatelský investiční úvěr Kontokorentní úvěr

Peněžní úvěry

Eskontní úvěr Hypoteční úvěr Spotřebitelský úvěr Bankovní záruky

Závazkové úvěry a závazky

Akceptační úvěr Avalový úvěr Faktoring

Alternativní formy financování

Forfaiting

Tab. 1: Klasifikace úvěrů poskytovaných bankovními institucemi Zdroj: REVENDA, Zbyněk, Martin MANDEL, Jan KODERA, Petr MUSÍLEK a Petr DVOŘÁK. Peněžní ekonomie a bankovnictví. 5. aktualiz. vyd. Praha: Management Press, 2012, 423 s. ISBN 978-80-7261-240-6 (vlastní zpracování).

Hypoteční úvěry lze charakterizovat jako dlouhodobě pojaté účelové úvěry, které se poskytují k financování výstavby nebo za účelem pořízení nemovitosti (nemusí se nutně jednat o novostavbu, ale také starší rodinný dům nebo bytovou jednotku). Každý hypoteční úvěr musí být zajištěn, a to na základě zápisu zástavního práva na nemovitost do katastru nemovitostí.20 Po tu dobu, po kterou je hypoteční úvěr poskytován, nesmí její majitel s touto nemovitostí nikterak svévolně nakládat, pouze za souhlasu banky. Není mu dokonce dovoleno použít tuto nemovitost ani jako zástavu.21 Definici hypotečního úvěru lze najít také v zákoně č. 190/2004 Sb., o dluhopisech, ve znění pozdějších právních předpisů, v němž je v ustanovení § 28 odst. 4 stanoveno, že se jedná o úvěr, „jehož splacení včetně příslušenství je zajištěno zástavním právem k nemovitosti, i rozestavěné, když pohledávka z úvěru nepřevyšuje dvojnásobek zástavní hodnoty zastavené nemovitosti. Úvěr se považuje za hypoteční úvěr dnem vzniku právních účinků zástavního práva. Pro účely krytí hypotečních zástavních listů lze pohledávku z hypotečního úvěru nebo

20

SYROVÝ, Petr. Financování vlastního bydlení. 5. zcela přeprac. vyd. Praha: Grada, 2009, 143 s. ISBN 978-80-247-2388-4. 21 ŠIMÍKOVÁ, Ivana. Finance a bankovnictví. 1. vyd. Liberec: Technická univerzita v Liberci, 2004, 209 s. ISBN 80-7083-898-1.

19

její část použít teprve dnem, kdy se emitent hypotečních zástavních listů o právních účincích vzniku zástavního práva k nemovitosti dozví.“22 Z výše uvedené definice se lze tedy oprávněně domnívat, že hypoteční úvěr je de facto úvěrem, který je chápán jako investice do nemovitosti, přičemž podstata jeho splácení spočívá v zajištění zástavy k dané nemovitosti. A právě toto zajištění je specifickým rysem hypotečního úvěru, neboť právě u jiných typů úvěrových produktů není zajištění formou zástavy vyžadováno ani praktikováno (kromě tzv. americké hypotéky). Podle Šimíkové je hypoteční úvěr charakterizován jak účelový úvěr, a to z toho důvodu, že oproti spotřebitelským úvěrům musí být hypoteční úvěr využit k pouze předem definovanému účelu. Tím je právě pořízení nemovitosti nebo určitá výstavba23 (hypotéku tak nemusí klient využít jen na již existující bytovou jednotku, rodinný dům apod.), ale také k investici na teprve plánovanou výstavbu (to bývá celkem časté při koupi rodinného domu, který teprve bude postaven určitou stavební firmou v rámci tzv. satelitních městeček). A jaké to mohou být tedy konkrétní účely definované v rámci účelových hypotečních úvěrů. Jsou to vždy takové, které jsou zakotvené v úvěrové smlouvě. Ovšem nemusí se jednat vždy jen o nákup existující nemovitosti nebo její výstavby. Může se jednat také o rekonstrukci staršího typu nemovitosti, nebo k refinancování dřívější investice do nemovitosti. Případně může být hypoteční účelový úvěr využit k získání vlastnického podílu na nemovitosti (v tomto případě se lze zmínit o vypořádání společného jmění manželů nebo při vypořádání dědictví) aj.24 Někteří klienti využívají hypoteční úvěr k nákupu družstevního bytu, resp. k nákupu členských práv a povinností v bytovém družstvu. V tomto případě je však nutností, aby byla klientem zajištěna zástava tohoto úvěru k jinému druhu nemovitosti, která je v osobním vlastnictví (není tedy možné ručit družstevním bytem).25 Podle současně platné české legislativy je možné hypotečním úvěrem krýt nemovitosti až do 70 % její celkové výše. V tomto případě se jedná o tzv. řádné krytí hypotečních zástavních listů. Otázkou tedy je jakou roli zde hrají hypoteční zástavní listy. Ty lze totiž chápat jako

22

Zákon č. 190/2004 Sb., o dluhopisech, ve znění pozdějších právních předpisů. ŠIMÍKOVÁ, Ivana. Finance a bankovnictví. 1. vyd. Liberec: Technická univerzita v Liberci, 2004, 209 s. ISBN 80-7083-898-1. 24 Účelové hypoteční úvěry. FinančníVzdělávání.cz [online]. c2007 [cit. 2013-04-13]. Dostupné z: http://www.financnivzdelavani.cz/webmagazine/page.asp?idk=338. 25 SYROVÝ, Petr. Financování vlastního bydlení. 5. zcela přeprac. vyd. Praha: Grada, 2009, 143 s. ISBN 978-80-247-2388-4. 23

20

určitý druh dluhopisů, jejichž prostřednictvím (resp. jejich prodejem) pak mohou bankovní licencované instituce krýt hypoteční úvěry.26 Kromě tohoto typu „klasických“ hypotečních úvěrů je možné se dále setkat s tzv. doplňkovými hypotečními úvěry, které slouží především těm klientům, kteří mají velký zájem o pořízení nemovitosti prostřednictvím zástavby, avšak nemají žádnou jinou další nemovitost, kterou by mohli ručit jako další možnou zástavou. V takových případech pak vstupují do „hry“ tyto doplňkové úvěry. Mohou být poskytnuty až do výše 20 % ceny nemovitosti, která je zastavována. Jak dále uvádí Šimíková, „klient musí budoucí nemovitost zastavit v tzv. druhém pořadí a dozajistit úvěr dalšími druhy zajištění, jako např. pozemkem, na kterém bude nemovitost stát, zástavním právem k pohledávkám, bankovní zárukou, směnkou atd.“27 Při klasifikaci hypotečních úvěrů lze využít hned několik kritérií, na základě kterých je lze dále členit. K těmto kritériím patří především: •

účelovost hypotečního úvěru,

•

určení, do jaké výše bude nemovitost hypotečním úvěrem financována,

•

rozlišení, s jakými dalšími produkty je dále hypoteční úvěr poskytován,

•

způsob splácení hypotečního úvěru.28

Parametr účelovosti hypotečního úvěru byl zmíněn již výše. Jedná se buď o klasický hypoteční úvěr účelový, kdy je přesně v úvěrové smlouvě určeno, k čemu musí být využit, nebo o tzv. neúčelový hypoteční úvěr, který bývá také označován jako americká hypotéka. Také v tomto případě je úvěr zajišťován zástavním právem k dané nemovitosti, avšak oproti výše uvedenému úvěru je možné americkou hypotéku využít na jakýkoliv účel bez omezení.29 Na základě druhého kritéria lze rozlišovat hypoteční úvěry dle maximální výše, prostřednictvím které může klient financovat svou nemovitost. U neúčelových hypoték je

26

ŠIMÍKOVÁ, Ivana. Finance a bankovnictví. 1. vyd. Liberec: Technická univerzita v Liberci, 2004, 209 s. ISBN 80-7083-898-1. 27 ŠIMÍKOVÁ, Ivana. Finance a bankovnictví. 1. vyd. Liberec: Technická univerzita v Liberci, 2004, 209 s. ISBN 80-7083-898-1, s. 87. 28 Typy hypotečních úvěrů. FINANCE MÉDIA. Finance.cz [online]. 2013 [cit. 2013-04-14]. Dostupné z: http://www.finance.cz/bydleni/hypoteky/abeceda-hypotek/druhy-hypotek/. 29 Typy hypotečních úvěrů. FINANCE MÉDIA. Finance.cz [online]. 2013 [cit. 2013-04-14]. Dostupné z: http://www.finance.cz/bydleni/hypoteky/abeceda-hypotek/druhy-hypotek/.

21

možné rozlišit výši 70 %, 80 %, 90 % a dokonce i 100 % konečné výše ceny nemovitosti. Rozdíly mezi nimi jsou pak především v dané úrokové sazbě.30 Jako poslední zde bude zmíněno kritérium způsobu splácení hypotečního úvěru, na základě kterého lze rozlišit následující druhy hypoték: •

anuitní hypoteční úvěr je charakteristický tím, že po celou dobu jeho trvání klient splácí úvěr ve stejných měsíčních splátkách,

•

progresivní hypoteční úvěr je definován zprvu splácením nižší měsíční částky, které postupně během let narůstají,

•

degresivní hypoteční úvěr je pravým opakem výše uvedeného progresivního, kdy naopak klient zpočátku platí vyšší měsíční splátky, v průběhu let se pak snižují.31

Kromě těchto výše uvedených hypotečních úvěrů se lze setkat také s dalšími typy, které se rozlišují např. dle toho, pro koho jsou určeny, jakým způsobem se čerpají, podle doby splatnosti nebo podle doby, na kterou je zafixována úroková sazba daného hypotečního úvěru.

3.2 Postup při poskytnutí a schvalování hypotečního úvěru fyzické osobě V úvodu této podkapitoly je nutno se zmínit o tom, kdo je ze zákona vybaven právem poskytovat hypoteční úvěry, a kdo tedy klienta provází celým schvalovacím procesem. V současné době je možné dle platné legislativy České republiky možné, aby hypoteční úvěry poskytovaly jen licencované banky (tedy ty finanční instituce, které získaly příslušnou certifikaci od České národní banky). V současné době je pro poskytování a práci s klienty mající zájem o hypoteční úvěry uzákoněno 16 následujících bankovních institucí, kterými jsou:Citibank Europe plc.,Česká spořitelna,Česká pojišťovna,Československá obchodní banka,Ge Money Bank,ING Bank,mBank,Komerční banka,LBBW Bank CZ,Oberbank AG,Poštovní

spořitelna,Raiffeisenbank,Volksbank

CZ,UniCredit

Bank,

Waldviertler

32

Sparkasse von 1842 a Wüstenrot hypoteční banka.

30

Typy hypotečních úvěrů. FINANCE MÉDIA. Finance.cz [online]. 2013 [cit. 2013-04-14]. Dostupné z: http://www.finance.cz/bydleni/hypoteky/abeceda-hypotek/druhy-hypotek/. 31 Typy hypotečních úvěrů. FINANCE MÉDIA. Finance.cz [online]. 2013 [cit. 2013-04-14]. Dostupné z: http://www.finance.cz/bydleni/hypoteky/abeceda-hypotek/druhy-hypotek/. 32 Kdo ho poskytuje? Finance.cz [online]. 2013 [cit. 2013-04-13]. Dostupné z: http://www.finance.cz/bydleni/hypoteky/abeceda-hypotek/poskytovatele/.

22

Jak uvádí odborná literatura, lze celý proces poskytování a schvalování hypotečního úvěru rozdělit do tří na sebe navazujících etap, které lze označit následovně: •

etapa přípravy,

•

etapa schválení,

•

etapa realizace.33

Kromě toho je zcela běžné se v praxi setkat ještě s jednou fází, která je označována jako fáze předpřípravná a předchází tak samotné etapě přípravy hypotečního úvěru. Předpřípravná etapa V rámci etapy předpřípravné je nutností, aby si klient vybrat správnou banku, resp. takovou finanční instituci, která bude dle jeho volby splňovat základní kritéria. Zpravidla se klienti rozhodují při výběru vhodné hypoteční banky dle nabízené úrokové sazby úvěru. Zde však mohou narazit na poměrně značný problém. Banky ve svých prospektech a na internetových stránkách vždy uvádí jen minimální úrokovou sazbu, která se může dále měnit, a to právě v závislosti na bonitě klienta. Může se tedy lehce stát, že ačkoliv si klient vybere banku zaručující mu nejnižší úrokovou sazbu, ve skutečnosti bude úrok úvěru dalece vyšší. Klient totiž dle interní metodiky banky nemusí být natolik bonitní, aby na takovou úrokovou sazbu skutečně dosáhl. Je proto v rámci předpřípravné fáze důležité, aby každý klient osobně navštívil několik vybraných poboček a při bližší konzultaci s hypotečním poradcem se tak dozvěděl, jakou úrokovou sazbu jsou mu schopni poskytnout.34 V rámci této předpřípravné etapy by měl každá klient také zjišťovat následující druhy parametrů, které jsou v rámci jednotlivých hypotečních úvěrů u řady finančních institucí značně odlišné. K těmto základním kritériím se řadí: •

výše bankovních poplatků – nejčastěji je to právě poplatek za schválení hypotečního úvěru, který se může pohybovat až v řádech několika tisíc korun, dále to zpravidla bývá poplatek za vedení účtu, poplatky při mimořádných situacích a úkonech apod., vyplatí se tedy dopředu se seznámit se sazebníky jednotlivých bank a na jejich základě pak nejlepší hypoteční úvěr vybírat,

33

PAVELKA, František a Radka OPLTOVÁ. Jak správně na hypotéky. 2. vyd. Praha: Consultinvest, 2003, 151 s. ISBN 80-901486-7-0. 34 Vybíráme hypoteční banku. Měšec [online]. 2013 [cit. 2013-04-15]. Dostupné z: http://www.mesec.cz/specialy/bydleni/vybirame-hypotecni-banku/.

23

•

rychlost poskytnutí úvěru by se měl každopádně při výběru vhodné hypoteční banky zohlednit, ačkoliv některé z nich uvádějí, že se jedná o 1-2 týdny od doručení veškerých materiálů, právě doložení těchto dokumentů zabere klientovi nejvíce času, vyplatí se tedy zvolit tu banku, která nabídne pomoc při jejich sběru,

•

způsob čerpání výše hypotečního úvěru – některé banky nabízejí možnost čerpat hypoteční úvěr již v okamžiku, kdy je podán návrh na vklad zástavního práva k nemovitosti, jiné toto však neumožňují a čekají, až bude tento vklad skutečně do katastru nemovitosti zapsán (s tím se pojí ovšem delší časová prodleva),

•

výše úvěru – některé hypoteční banky umožňují čerpat úvěr až do 100 % hodnoty nemovitosti (zde je ovšem nutno počítat s vyšší úrokovou sazbou), u jiných bank je to jen do 70 % hodnoty nemovitosti, klient si tak musí dopředu zjistit veškeré parametry poskytované výše hypotečního úvěru, aby nebyl zbytečně zklamán (zvláště pokud nemá k dispozici další kapitál pro financování nemovitosti, to pak může být značný problém).35

Jak tedy vyplývá z výše uvedeného, klient by v rámci předpřípravné fáze měl myslet na celou řadu možných kritérií a podle toho postupovat při výběru správné hypoteční banky. Přípravná etapa Přípravná etapa hypotečního úvěru je reprezentována již samotnou žádostí klienta o poskytnutí hypotečního úvěru u konkrétní finanční instituce. Každá banka má dle své interní metodiky vlastní postup a vyžaduje tedy někdy odlišné informace a doklady. Přesto lze vysledovat obecný postup při žádosti klienta o tento druh úvěru. Banka vyžaduje základní informace o osobě klienta, případně základní informace o jeho spolužadatelích, jestliže nebude on jedinou osobou, která bude o úvěr žádat. K dalším běžně vyžadovaným informací spadají následující: •

jaká je jeho platební schopnost, zda je zatížen dalšími úvěry, jaké jsou jeho příjmy apod.,

•

definovat účel poskytnutí hypotečního úvěru (zda se bude jednat o koupi nemovitosti, výstavby, rekonstrukce apod.),

35

Vybíráme hypoteční banku. Měšec [online]. 2013 [cit. 2013-04-15]. Dostupné z: http://www.mesec.cz/specialy/bydleni/vybirame-hypotecni-banku/.

24

•

klient se také musí zmínit o případných bankovních zárukách, které je schopen bance poskytnout (má např. k dispozici investice v podílových fondech, v jiných typech nemovitostí apod.),

•

klient by měl také stanovit, kdy má zájem samotný úvěr čerpat a jakou konkrétní délku čerpání si představuje.36

Právě v rámci této přípravné fáze musí klient doložit řadu důležitých dokumentů, na jejichž základě potom banka rozhodne o skutečném čerpání úvěru klientem, a o jeho skutečné výši.37 Tyto dokumenty se budou lišit dle účelu poskytnutí hypotečního úvěru. Avšak existují obecně platné materiály, které musí dodat každý klient při žádosti o hypoteční úvěr, ať již žádá finanční prostředky na cokoliv. Jedná se především o doložení skutečných příjmů klienta, ocenění zastavované nemovitosti, výpis z katastru nemovitosti o zanesení zastavovaného práva spolu s vinkulací pojištění tohoto druhu nemovitosti ve prospěch samotné banky (některé banky však poskytují nadstandardní služby tím, že tyto dokumenty vyřídí sami). V některých případech může být vyžadována také vinkulace životního či úvěrového pojištění v samotný prospěch banky.38 Další vyžadované doklady se pak liší dle toho, zda je hypoteční úvěr využit na investici koupě nemovitosti, nebo zda bude úvěr čerpán na rekonstrukci, výstavbu, opravy stávající nemovitosti apod. Při koupi nemovitosti jsou tak vyžadovány následující typy dokladů: •

kupní smlouva (smlouva o budoucí kupní smlouvě),

•

výpis z katastru nemovitostí (zda nemovitost existuje, kdo ji vlastní a že na ní nevázne jiné zástavní právo či věcné břemeno).39

V případě druhé možnosti, jak již bylo uvedeno výše, banka zpravidla vyžaduje více dokumentů, což ostatně souvisí se skutečností, že např. při výstavbě se nejedná o zatím existující nemovitost:

36

PAVELKA, František a Radka OPLTOVÁ. Jak správně na hypotéky. 2. vyd. Praha: Consultinvest, 2003, 151 s. ISBN 80-901486-7-0. 37 PAVELKA, František a Radka OPLTOVÁ. Jak správně na hypotéky. 2. vyd. Praha: Consultinvest, 2003, 151 s. ISBN 80-901486-7-0. 38 Doklady potřebné k vyřízení hypotečního úvěru. FINANCE MÉDIA. Finance.cz [online]. 2013 [cit. 2013-0415]. Dostupné z: http://www.finance.cz/bydleni/hypoteky/abeceda-hypotek/doklady/. 39 Doklady potřebné k vyřízení hypotečního úvěru. FINANCE MÉDIA. Finance.cz [online]. 2013 [cit. 2013-0415]. Dostupné z: http://www.finance.cz/bydleni/hypoteky/abeceda-hypotek/doklady/.

25

•

stavební povolení (s nabytím právní moci),

•

projektovou dokumentaci,

•

rozpočet stavby,

•

případně smlouvy s dodavateli,

•

výpis z katastru nemovitostí (existence a vlastnictví stavebního pozemku či nemovitosti).40

Jakmile má klient veškeré dokumenty vyžadované bankou k dispozici, odevzdá je příslušnému pracovníkovi banky. Tím končí přípravná etapa poskytnutí hypotečního úvěru a může být tedy započata etapa schvalovací. Schvalovací etapa Jakmile odpovědný pracovník hypoteční banky převezme veškeré dokumenty nutné k žádosti o poskytnutí hypotečního úvěru, započne velmi důležitá fáze vztahující se k poskytování hypotečního úvěru. Nejdříve musí být ověřeno, zda byly opravdu dodány veškeré relevantní dokumenty. Ověřuje jak jejich formální, tak právní stránku. V případě, že je vše v pořádku, je nutností dále ověřit, zda žadatel, resp. spolužadatelé vyhovují poskytnutí hypotečního úvěru z hlediska dosahovaných příjmů (zda jsou tedy jejich příjmy dostatečně vysoké, aby bylo zajištěno měsíční splácení hypotéky). Ověřuje se však také i skutečnost, zda je dostatečně úvěr zajištěn příslušnou nemovitostí.41 V dnešní době je zcela již běžnou praxí v řadě bank, že jsou žadatelé o jakýkoliv druh úvěru (hypoteční nevyjímaje) prověřováni v jednotlivých úvěrových registrech, ať již se jedná o registr bankovních či nebankovních úvěrů a půjček, nebo o registr s názvem SOLUS (zde nejsou totiž zaznamenávány jen klienti mající problém se splácením úvěrových produktů, ale také v případě prodlení plateb telekomunikačním operátorům, dodavatelům elektřiny, plynu, leasingovým společnostem apod.). Každá banka si však musí zajistit souhlas klienta, aby mohla do těchto databází vstoupit a ověřit tak díky tomu bonitu klienta. Zatímco v registru SOLUS se objevují jen negativní záznamy, v dalších dvou výše uvedených jsou to záznamy jakékoliv, tzn., že nejenom klient který je v prodlení se splátkou, ale také všichni klienti, kteří

40

Doklady potřebné k vyřízení hypotečního úvěru. FINANCE MÉDIA. Finance.cz [online]. 2013 [cit. 2013-0415]. Dostupné z: http://www.finance.cz/bydleni/hypoteky/abeceda-hypotek/doklady/. 41 PAVELKA, František a Radka OPLTOVÁ. Jak správně na hypotéky. 2. vyd. Praha: Consultinvest, 2003, 151 s. ISBN 80-901486-7-0.

26

mají půjčenou u některé ze členských bank nějakou částku. Díky tomu si tak může hypoteční banka ověřit, zda je klient schopen z pohledu svých současných příjmů splácet navíc i hypoteční úvěr, kde navíc bývají částky spíše vyšší.42 Realizační etapa Realizační etapu lze chápat jako dobu, kdy je vlastní hypoteční úvěr čerpán klientem. K tomu tedy dochází v případě, že je schválen. V současné době je většinami bank vyžadováno, aby do katastru nemovitostí bylo zapsáno zástavní právo k nemovitosti ve prospěch dané finanční instituce. Ovšem tím se může klient dostat do značné časové prodlevy, neboť na některých katastrálních úřadech může tento úkon trvat až 3 měsíce. Některé banky tak poskytují čerpání úvěru již ode dne, kdy obdrží od klienta, že byl podán návrh na zanesení tohoto práva do katastru nemovitostí. Samotné čerpání může mít podobu jednorázovou nebo postupnou, kterou využívají zejména klienti žádající hypoteční úvěr na financování výstavby nebo rekonstrukce.43 Před samotným čerpáním úvěru je následně mezi bankou a klientem sepsána úvěrová smlouva, na základě které může být hypoteční úvěr klientovi poskytnut. Jak dále uvádí odborná literatura, povinností banky je v průběhu celého procesu klienta monitorovat a sledovat tak, zda řádně a včas splácí hypoteční úvěr. Teprve až je celý úvěr řádně splacen, je celá zakázka kompletně uzavřena. Hypoteční úvěr je považován za splacený v případě, že je splacena jak celá jistina, tak také jeho úroky.44

3.3 Výhody a nevýhody využití hypotečních úvěrů S využitím hypotečních úvěrům se pojí určité výhody a nevýhody, což ostatně souvisí také s celým procesem schvalování a se samotnou podstatou hypotečního úvěru. K výhodám tzv. hypoték se řadí zejména následující skutečnosti: •

možnost získání většího objemu peněž, a to poměrně rychlým a jednoduchým způsobem (ne však vždy, záleží také na konkrétním případu),

42

KALABIS, Zbyněk. Bankovní služby v praxi. 1. vyd. Brno: Computer Press, 2005, 148 s. ISBN 80-2510-882-1. 43 PŮLPÁNOVÁ, Stanislava. Komerční bankovnictví v České republice. 1. vyd. Praha: Oeconomica, 2007, 338 s. ISBN 978-80-245-1180-1. 44 ŠEVČÍK, Aleš. Bankovnictví. 1. vyd. Brno: Masarykova univerzita, 2005, 128 s. ISBN 80-210-3649-4.

27

•

nemovitost, která je zatížena hypotékou, může být za souhlasu banky prodána (z praxe vyplývá, že toto nebývá pro řadu finančních institucí problémem),

•

poplatek za schválení hypotečního úvěru bývá vybírán až v případě samotného schválení úvěru,

•

je možné získat daňovou úlevu od státu, a to tím, že si v rámci daňového přiznání za každý kalendářní rok klient odečte od svého daňového základu zaplacené úroky (může tak být učiněno až do výše 300 tisíc Kč ročně),

•

u některých bank (jako např. u Hypoteční banky) není v současné době již vyžadováno zajištění klienta prostřednictvím životního pojištění (je to však velká výhoda, když si jej klient pořídí),

•

hypotéka může být splácena po delší dobu, např. až po dobu 40 let,

•

některými typy hypoték je možné krýt financování nemovitosti v celé její výši,

•

je také možné využít fixaci úrokové sazby až na dobu 5 let.45

Kromě toho se musí zmínit jedna z největších výhod hypotečních úvěrů, a tou je podpora ze strany státu ve formě státní podpory. Výše bylo zmíněno, že je možné si zafixovat některou z nabízených úrokových sazeb, a to až na dobu pěti let. Navíc tyto úrokové sazby jsou podstatně nižší, než u jiných typů úvěrů, což ocení řada klientů. Některé banky také garantují ještě nižší úrokovou sazbu v případě, že klient zároveň u jejich instituce uzavře životní pojištění (právě z toho důvodu je dnes běžné, že hypoteční úvěry zajišťují komerční banky, které se specializují i na poskytování dalších bankovních produktů, totéž může platit i při využití jejich bankovního účtu). Některé finanční instituce, jako např. Hypoteční banka garantují klientovi také další nadstandardní služby, jako je např. zajištění listu vlastnictví a snímku z katastrální mapy, nebo zajištění vlastního ocenění nemovitosti46 (v těchto případech vše zajistí banka sama, čímž ušetří klientovi velmi drahý a cenný čas). Na druhé straně se lze setkat s určitými druhy nevýhod, které se váží ve využití hypotečních úvěrů oproti úvěru vzniklému ze stavebního spoření: 45

Vše o hypotékách. Hypoteční banka [online]. 2013 [cit. 2013-04-13]. Dostupné z: https://www.hypotecnibanka.cz/hypoteka-krok-za-krokem/vse-o-hypotekach/. 46 Vše o hypotékách. Hypoteční banka [online]. 2013 [cit. 2013-04-13]. Dostupné z: https://www.hypotecnibanka.cz/hypoteka-krok-za-krokem/vse-o-hypotekach/.

28

•

hypoteční úvěry jsou poskytovány na poměrně dlouhou dobu, tím pádem se klient na dlouhé časové období velice zadlužuje (někdy se totiž může jednat až o období 40 let),

•

ačkoliv si klient může na určitou dobu zafixovat úrokovou sazbu, nevýhodou je, že nemá absolutně žádnou představu o tom, jak vysoká bude tato sazba po uplynutí doby fixace (může se tak v reálu jednat o vyšší úrokovou sazbu, než kdyby si ji klient nezafixoval, což platí úměrně s tím, na jak dlouhou dobu bylo zafixování provedeno),

•

není možné splatit hypotéku dříve, než je doba určená v úvěrové smlouvě, jestliže tak klient o to banku požádá, vystavuje se poměrně vysoké sankci, není však dopředu o výši této sankci informován, tu určuje vždy konkrétní banka.

•

Kromě toho se hypoteční úvěry pojí s poměrně velkou nevýhodou, kterou je již dříve uvedené zástavní právo k dané nemovitosti. Pokud by po dobu trvání hypotečního úvěru nebyl klient schopen úvěr splácen (např. z důvodu ztráty zaměstnání, úmrtí, trvalé invalidity apod.), o tuto nemovitost bude připraven.

3.4 Metody zajištění hypotečního úvěru Každý hypoteční úvěr musí být zajištěn. To je prováděno zástavním právem k určité nemovitosti ve prospěch banky. Ta se tak zajišťuje pro případ, že by klient nebyl schopen splácet hypotéku. Díky tomuto zajištění tak může banka uplatnit nároky vůči dlužníkovi a vymoci tak svou úvěrovou pohledávku. Zpravidla banky mají svou interní metodiku, prostřednictvím které posuzují vhodnost zajištění hypotečního úvěru. Jak uvádí odborná literatura, jedná se o následující zásady: •

právo banky k předmětu zajištění musí být soudně vymahatelné, zároveň banka musí mít garantováno právo k tomuto typu zajištění určitým druhem právního dokumentu,

•

aby mohlo být takové zajištění pravoplatné, musí být objektivním znalcem oceněn předmět zajištění, v tomto případě se tak jedná o objektivní ocenění dané nemovitosti, k níž je stanoveno zástavní právo ve prospěch banky, ne všechny nemovitosti jsou však vhodné k tomu druhu zajištění, zároveň musí být splněny další zásady (o tom bude více pojednávat kapitola č. 4),

•

každá nemovitost má jinou likviditu zajištění, tzn., že s každou se pojí jiná doba, za kterou ji lze přeměnit v hotovost, 29

•

předmět zajištění lze kontrolovat, a to prostřednictvím řádné dokumentace a bezpečného uložení tohoto předmětu.47

Zajištění v širším slova smyslu je dle odborné literatury definováno jako „veškerá opatření prováděná bankou k vyloučení, resp. minimalizaci rizika spojeného s poskytnutým úvěrem, tzn. řádného splacení úvěru včetně úroků.“48Zajištění jako takové může být členěno na: •

osobní, kdy za splacení závazků ručí fyzická či právnická osoba,

•

zajištění věcné, kdy zárukou za splacení je poskytnutí práva na určitý majetek,

•

zajištění akcesorické, které je spojené se zajišťovanou pohledávkou a s jejím zánikem dochází i k zániku zajištění,

•

zajištění abstraktní je definováno jako samostatné právo, které není přímo spojené se zajišťovanou pohledávkou a s jejím zánikem nezaniká, po splacení pohledávky má však subjekt poskytující zajištění právo na jeho vracení.49

Ačkoliv banka může využívat více druhů zajištění, v případě hypotečních úvěrů se jedná o zajištění formou zástavního práva. Zástavní právo „slouží k zajištění pohledávky z úvěru a jejího příslušenství tím, že v případě nesplnění závazků ze strany dlužníka je věřitel oprávněn domáhat se uspokojení z věci zastavené.“50 Důležitým znakem zástavního práva je fakt, že vázne na majetku bez rozdílu, zda bylo vlastnictví majetku od okamžiku sjednání zástavy změněno (každý další majitel je omezen zástavním právem sjednaným na majetku majitelem předešlým, pokud takové právo nezaniklo). Legislativní úprava zástavního práva je uvedena v občanském zákoníku, a to konkrétně v ustanovení § 152-155: „Zástavou může být věc movitá nebo nemovitá, podnik nebo jiná věc hromadná, soubor věcí, pohledávka nebo jiné majetkové právo, pokud to jeho povaha připouští, byt nebo nebytový prostor ve vlastnictví podle zvláštního zákona, obchodní podíl, cenný papír nebo předmět průmyslového vlastnictví. Zástavní právo se vztahuje i na příslušenství, přírůstky 47

PŮLPÁNOVÁ, Stanislava. Komerční bankovnictví v České republice. 1. vyd. Praha: Oeconomica, 2007, 338 s. ISBN 978-80-245-1180-1. 48 DVOŘÁK, Petr. Bankovnictví pro bankéře a klienty. 3. přeprac. a rozš. vyd. Praha: Linde Praha, 2005, 681 s. ISBN 80-7201-515-X, s. 461. 49 DVOŘÁK, Petr. Bankovnictví pro bankéře a klienty. 3. přeprac. a rozš. vyd. Praha: Linde Praha, 2005, 681 s. ISBN 80-7201-515-X. 50 PAVELKA, František. Úvěrové obchody. 1. vyd. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2001, 279 s. ISBN 80-726-5037-8, s. 77.

30

a neoddělené plody zástavy. Pohledávka může být zajištěna zástavním právem na několika samostatných zástavách (vespolné zástavní právo). Ustanovení tohoto zákona se použijí pro zástavní právo k obchodnímu podílu, pro zástavní právo k cenným papírům, popřípadě pro zástavní právo, opírající se o cenné papíry (například hypoteční zástavní list), nebo pro zástavní právo k předmětům průmyslového vlastnictví, pokud zvláštní zákony, které tato zástavní práva upravují, nestanoví něco jiného.“51 Z interního materiálu jedné nejmenované hypoteční banky vyplývá, jakých metod využívá při zajištění hypotečních úvěrů. Dále zde tedy bude o této metodice blíže pojednáno. Důvod, proč je využita tato metodika souvisí s následnou analytickou částí, v níž bude proveden odhad dvou typů nemovitostí s poskytnutím interních materiálů této hypoteční banky. Na základě interního materiálu banky vyplývá, že každý hypoteční úvěr je povinně zajišťován dvěma konkrétními metodami, kterými jsou zástavní právo k nemovitosti a pojištění nemovitosti.52 Veškeré hypoteční úvěry, které banka poskytuje svým ověřeným klientům, jsou povinně zajišťovány zástavním právem k nemovitosti. Touto nemovitostí může být dle jejich interní metodiky jak samotná nemovitost, na niž bude čerpán hypoteční úvěr, tak také se může jednat o jinou dokončenou nebo zkolaudovanou nemovitost. Musí se však vždy nacházet na území České republiky. To je naprostou povinností.53 Pro zástavní právo pak platí, že jej lze zřídit k financované nemovitosti ve vlastnictví klienta/ů, případně k financované nemovitosti v podílovém vlastnictví klienta, nebo také k jiné než financované nemovitosti ve vlastnictví klienta/ů, případně k jiné než financované nemovitosti v podílovém vlastnictví klienta, pokud zbývající podíly na této nemovitosti jsou ve vlastnictví jeho partnera/rodiče/dítěte.“54 Druhou metodou využívanou k zajištění hypotečních úvěrů se využívá povinného pojištění nemovitosti, a to na základě vinkulace pojistného plnění, kterým je v tomto případě jedna z českých velkých pojišťoven. V případě, že bude zastavena jako nemovitost bytová jednotka, musí být pojištěna taktéž jako nemovitost, nepostačí pouhé pojištění domácnosti.55

51

Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů. Interní materiály hypoteční banky. 53 Interní materiály hypoteční banky. 54 Interní materiály hypoteční banky. 55 Interní materiály hypoteční banky. 52

31

4 Analýza vhodnosti zastavení nemovitosti Při poskytování hypotečních úvěrů musí vždy finanční instituce posoudit, zda-li je daná nemovitost vhodná jako zástava při ručení tohoto typu úvěru. Ačkoliv jak bylo uvedeno v předcházející kapitole, lze využít i dalších typů zajištění, právě zastavení nemovitosti se jeví jako nejvhodnější řešení, a to jak z pohledu samotného klienta, tak také z pohledu banky. Odborná literatura se zmiňuje o následujících výhodách: • nemovitost představuje reálné aktivum, jež je charakteristické svou hmotnou povahou, •

nemovitosti jakožto pozemky a stavby spojené pevně se zemí se nedají přemisťovat ani jakkoliv zcizit oproti movitým věcem,

•

nemovitosti představují běžné objekty směny na trhu nemovitostí,

•

veškerá vlastnická práva k nemovitostem se evidují v příslušném katastru nemovitostí, díky tomu je zvyšována míra jistoty, kterou oceňují zejména věřitelé,

•

charakteristickým rysem nemovitostí je jejich vyšší cenová stabilita.56

V dalších podkapitolách bude uvedeno, jaké nemovitosti se z hlediska zajištění hypotečního úvěru jeví jako vhodné a které naopak jako zcela nevhodné. Je vždy na samotné bance, aby při konkrétním případu posoudila, zda může být uvedené nemovitosti využito jako příslušného zajištění.

4.1 Nemovitosti vhodné k zajištění hypotečního úvěru Jak uvádí odborná literatura, aby mohla být určitá nemovitost označena jako vhodná pro zajištění hypotečního úvěru, musí především splňovat následující požadavky: •

musí být zaevidována v katastru nemovitostí, v opačném případě by nebylo možné k takové nemovitosti zřídit zástavní právo ve prospěch určité bankovní instituce,

•

právní stav nemovitosti je zcela v souladu se skutečným stavem,

56

DUŠEK, David. Základy oceňování nemovitostí. 3. vyd. Praha: Oeconomica, 2010, 143 s. ISBN 978-80-245-1639-4.

32

•

je charakteristická svým absolutním vlastnictvím, tzn., že ji její vlastník využívá výhradně pro svoji osobní potřebu, případně ji pronajímá jen krátkodobě (ne na dobu delší než 1 rok),

•

zajištění přístupu k nemovitosti z veřejné komunikace,

•

technický stav nemovitostí je dobrý, její opotřebení je v souladu s její předpokládanou životností,

•

nemovitost odpovídá všem bezpečnostním, požárním a jiným právním předpisům, jež jsou v souladu s platnou legislativou České republiky,

•

v případě, že se stane objektem zajištění volný pozemek, jež je určený k zástavbě, musí být právně garantováno, že se objektem zajištění stanou i další potenciální stavby vzniklé na tomto pozemku.57

Jak tedy vyplývá z výše uvedeného, není možné každou nemovitost využít k zajištění hypotečního úvěru. Vždy však odhadce působící pro danou finanční instituci přesně zjistí a v odhadu tržní hodnoty nemovitosti určí přesné parametry dané nemovitosti.

4.2 Zástavní hodnoty nemovitosti Pojem zástavní hodnoty je zakotven v zákoně o dluhopisech, z něhož vyplývá, že zástavní hodnota je stanovena eminentem hypotečních zástavních listů, a to vždy dle jeho interní metodiky. Konkrétně pak tento platný právní předpis stanoví, že zastavená nemovitost musí být vždy oceněna obvyklou cenou, pro niž je charakteristické, že zohledňuje trvalé a dlouhodobé vlastnosti nemovitosti, zohledňuje výnosy, které jsou dosažitelné třetí osobou v případě, že s takovou nemovitostí řádně hospodaří. Navíc také zohledňuje místní podmínky realitního trhu s nemovitostmi.58 Navíc jak dále z tohoto zákona vyplývá, nikdy nesmí zástavní hodnota určité nemovitosti přesáhnout stanovenou obvyklou (tržní) cenu.59 Z praxe řady bankovních institucí, které poskytují hypoteční úvěry, naopak vyplývá, že hodnota zastavení je obvykle nižší než cena, na níž je nemovitost oceněna.

57

ORT, Petr. Oceňování nemovitostí na tržních principech. 1. vyd. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2007, 100 s. ISBN 978-80-7265-101-6. 58 Zákon č. 190/2004 Sb., o dluhopisech, ve znění pozdějších právních předpisů. 59 Zákon č. 190/2004 Sb., o dluhopisech, ve znění pozdějších právních předpisů.

33

5 Vztah zadlužitelné hodnoty Jestliže hypoteční banka či jiná finanční instituce poskytne klientovi hypoteční úvěr, musí zároveň s tím být tento úvěr vhodně zajištěn k příslušné nemovitosti, a to prostřednictvím zástavního práva. Je to z důvodu, aby banka nebyla vystavena velkému riziku, že klient během určité doby přestane splácet tento úvěr. Z toho důvodu se tedy banka jistí před tímto rizikem a zastavuje danou nemovitost ve svůj prospěch. Aby však taková zastavená nemovitost byla vhodným zajištěním k poskytovanému hypotečnímu úvěru, musí banka znát hodnotu této nemovitosti. Za tímto účelem pak najímá vhodného odhadce, aby tuto nemovitost ocenil obvyklou (tržní) cenou, aby v případě nesplácení klienta mohla tuto zástavu realizovat a získat poskytnuté finance zpět.

5.1 Definice zadlužitelné hodnoty Jak již vyplynulo z předchozího textu, při poskytnutí hypotečního úvěru musí být nemovitost oceňována jiným způsobem než v případě, že je nemovitost oceněna např. za účelem dědického řízení. Jak uvádí odborná literatura, specifický postup oceňování nemovitostí je na místě hned ze dvou důvodů: •

hypoteční úvěry jsou poskytovány na dlouhou dobu, zpravidla minimálně na 15-20 let, a z toho důvodu, zde vzniklé úvěrové riziko se podstatně zvyšuje, je tedy velice důležité, aby se také zastavená hodnota nemovitosti po tuto dobu uchovala a neznehodnocovala se,

•

v případě, že by musela být realizována zástava, resp. zástavní právo k dané nemovitosti, tato prodejní cena se pak zpravidla pohybuje pod tržní hodnotou prodávané nemovitosti, je to z důvodu, že se jedná o nedobrovolnou dražbu a z této pozice tak tento typ prodeje nesplňuje kritéria daná na definici tržní hodnoty.60

Z tohoto důvodu tak začala být od 90. let 20. století vyjadřována zajišťovaná nemovitost hodnotou nazývanou jako zadlužitelnou (neboli zástavní). Taková cena není stanovena

60

DUŠEK, David. Základy oceňování nemovitostí. 3. vyd. Praha: Oeconomica, 2010, 143 s. ISBN 978-80-245-1639-4.

34

jako tržní, ale naopak je odhadnuta na podkladě vývoje realitního trhu, je konstantní, dlouhodobá a stálá.61 Jak také vyplynulo z českých a evropských platných právních předpisů, zadlužitelná hodnota v sobě nese prvky dlouhodobosti a klade důraz na opatrnost. Proto by vždy měla být taková hodnota nemovitosti odhadnuta co nejobezřetněji a měla byzohlednit stav a podmínky, které panují na místním trhu nemovitostí.

5.2 Metody ocenění nemovitostí při poskytování hypotečních úvěrů Při oceňování nemovitostí za účelem poskytnutí hypotečního úvěru lze využít několikero oceňovacích metod, přičemž hypoteční banka, s níž se spolupracovalo při praktické části bakalářské práce, povinně využívá následující: •

porovnávací metodu,

•

výnosovou metodu,

•

věcnou (nákladovou, časovou),

•

obvyklou cenu neboli metodu stanovení hodnoty nemovitosti.62

Jak je dále uvedeno v interním materiálu hypoteční banky, povinné oceňovací metody se musí vždy využít u jakékoliv nemovitosti a v případě, že tak není odhadcem učiněno, musí být vysvětleno z jakého důvodu. Porovnávací metoda ocenění se využije vždy, když jsou k dispozici údaje z místního realitního trhu nemovitostí. Při použití tohoto způsobu se porovnávají ceny srovnatelných nemovitostí v místě oceňované nemovitosti, přičemž se přihlíží i na další faktory, jako je technický stav nemovitosti, užitná plocha aj.63 Výnosová metoda může být využita u takového typu nemovitosti, u níž se předpokládá, že bude pronajímána. V tomto případě se tak u bytových jednotek běžně výnosová metoda nevyužívá, u bytových domů je její využití již častější. Hypoteční banka preferuje používání výnosové hodnoty nemovitosti prostřednictvím časově omezené renty, kdy je zapotřebí k datu ocenění odhadnout zbývající dobu životnosti oceňovaného objektu. V této souvislosti je tak 61

ZAZVONIL, Zbyněk. Zadlužitelná (zápůjční) hodnota. Oceňování. Praha: Vysoká škola ekonomická v Praze, 2009, roč. 2, č. 1, s. 44-59. ISSN 1803-0785. 62 Interní materiály hypoteční banky. 63 Interní materiály hypoteční banky.

35

kladen důraz na ekonomickou životnost nemovitosti, kdy musí odhadce přesně odhadnout zbývající časové období (počet let), kdy bude nemovitost schopna plnit svůj základní účel, pro nějž byla postavena.64 Věcnou metodu ocenění je povinen odhadce využít jak u bytových domů, tak i u bytových jednotek. V tomto případě se uvažuje nákladová (neboli reprodukční) cena, v níž je zohledněno opotřebení dané stavby dle počtu let využívání. Zároveň se k této reprodukční ceně připočte cena pozemku, na níž oceňovaná nemovitost stojí, a to buď dle určené cenové mapy, nebo porovnávacím způsobem.65 Obvyklá cena nemovitosti se stanoví na základě všech výše uvedených metod, pokud je bylo možné provést a pokud jsou k ocenění daného typu nemovitosti dostačující.66 Každý odhadce tak ve své zprávě vždy uvede přesnou výši obvyklé ceny, v jaké danou nemovitost odhaduje. To je potom zásadní při dalším řízení a jednání s klientem při vyřizování hypotečního úvěru.

64

Interní materiály hypoteční banky. Interní materiály hypoteční banky. 66 Interní materiály hypoteční banky. 65

36

6Odhad tržní hodnoty bytové jednotky a bytového domu V rámci této kapitoly bude na dvou konkrétních případech demonstrován postup odhadu tržní hodnoty. Zatímco pro odhad obvyklé ceny bytové jednotky bude uvažována metoda porovnávací a metoda výpočtu věcné hodnoty, v případě bytového domu bude kromě dvou výše uvedených oceňovacích metod využita také metoda výnosová, a to z důvodu, že výnosová hodnota není pro tento druh nemovitosti relevantní a není tedy nutné ji pro odhad tržní ceny nemovitosti (bytové jednotky) využít. Bytová jednotka není totiž pronajímána.

6.1 Odhad tržní hodnoty bytové jednotky 6.1.1 Poloha a popis bytové jednotky Předmětem ocenění v prvním případě je bytová jednotka č. 938/522 dispozičně řešená jako 2+kk, která se nachází v hlavním městě České republiky Praha, a to v lokalitě zvané Harfa. Celková užitná plocha této bytové jednotky činí 52,21 m2. Byt se nachází v 5. nadzemním podlaží. Samotný bytový komplex, v němž se bytová jednotka nachází, je orientován východním směrem, přibližně 500 m od čerpací stanice v části Prahy 9 – Vysočany. Okna místností bytové jednotky jsou orientovány na jihozápad. Jsou zde velmi výhodné dopravní možnosti, jak pro osoby využívající MHD, tak také pro osoby vlastnící osobní automobil. Nejbližší zastávka MHD se nachází přibližně 500 m od objektu. Součástí celého bytového komplexu jsou podzemní garáže a venkovní parkovací stání. Kromě výhodného dopravního spojení lze vyzdvihnout také výbornou občanskou dostupnost – v blízkosti je jak supermarket, tak větší množství menších obchodů, restaurací, kanceláří, pizzerií, pošta, nemocnice, základní i mateřské školy a také multifunkční hala O2 Aréna. Díky tomu je tak pro obyvatele zajištěn i bohatý kulturní a sportovní program.

37

Obr. 1: Bytová jednotka – exteriér a interiér Zdroj: vlastní zpracování

Níže jsou uvedeny základní informace o bytové jednotce, která je předmětem ocenění. Tyto informace jsou důležité pro využití jednotlivých oceňovacích metod: •

typ nemovitosti: bytová jednotka č. 938/522 včetně podílu na společných částech domu a pozemku o velikosti 480/236409,

•

adresa nemovitosti: Pod Harfou 938/54, Praha 9 – Vysočany,

•

číslo parcely: 991/99, 991/100, 991/101, 991/105, 991/106, 991/107,

•

číslo listu vlastnictví (LV): 4733

•

Kraj: Hlavní město Praha

•

Katastrální území: Vysočany

•

Druh vlastnictví: osobní vlastnictví.

Uvažovaná bytová jednotka se nachází na území hlavního města Prahy, které zároveň představuje největší město v celé České republice s počtem obyvatel cca 1,2 mil. Z pohledu občanské vybavenosti a jeho zázemí je lze charakterizovat jako největší průmyslové, 38

dopravní, kulturní, školské a zdravotnické centrum a zároveň také jako dopravní křižovatka státu s mezinárodním letištěm. Samotná městská část Praha 9 je z velké části představována právě Vysočany, kromě toho je Praha 9 tvořena také části Libeň, Prosek a také Střížkov. Rezidenční bytový komplex představuje novostavbu (rok výstavby 2007), čemuž také odpovídá i dobrý technický stav celého bytového domu a také oceňované bytové jednotky.

Obr. 2: Zobrazení polohy oceňované bytové jednotky na mapě Zdroj: SEZNAM. Mapy [online]. 2013 [cit. 2013-05-30]. Dostupné z: http://www.mapy.cz/.

Z hlediska dispozice lze bytovou jednotku charakterizovat jako dvoupokojový byt s kuchyňským koutem. Výměry jednotlivých místností, které jsou součástí uvažované nemovitosti, jsou zobrazeny v následující tabulce č. 2, v níž je uvedena nejen podlahová (užitná) plocha, ale také započítaná plocha dle koeficientu, která bude důležitá pro metody stanovení tržní hodnoty bytové jednotky.

39

Typ místnosti

Podlahová plocha v m2

Koeficient

Započítaná plocha v m2

Pokoj s kk

22,13

1,0

22,130

Ložnice

14,45

1,0

14,450

Hala

4,22

1,0

4,220

Koupelna s WC

4,73

1,0

4,730

Komora

2,55

1,0

2,550

Balkon

4,13

0,5

2,0650

Celkem

52,21

50,145

Tab. 2: Dispoziční řešení oceňované bytové jednotky Zdroj: vlastní zpracování

Jak vyplývá z výše uvedené tabulky, celková podlahová, tj. užitná plocha bytové jednotky činí 52,21 m2, přičemž pro účely ocenění v tomto případě bylo potřeba plochu balkonu započítat jen z jeho poloviny, neboť netvoří samotnou plochu bytu. Ostatní místnosti, resp. jejich plochy byly započteny v celé své míře. Celková započítaná plocha pro účely ocenění tak činí 50,14 m2.

6.1.2 Metoda stanovení tržní hodnoty bytové jednotky Tržní hodnota uvažované bytové jednotky bude stanovena na podkladě dvou metod, které jsou označované jako metoda porovnávací a jako metoda věcné hodnoty. Aby tedy bylo možno tuto bytovou jednotku adekvátně ocenit, je k tomu zapotřebí následujících podkladů: •

výpis z katastru nemovitostí LV 4733, který byl vyhotoven dálkovým přístupem dne 14. 8. 2012,

•

kopie katastrální mapy, která byla též vyhotovena dálkovým přístupem, a to dne 17. 8. 2012,

•

smlouva o budoucí smlouvě o převodu vlastnictví jednotky c. 505022/C ze dne 18. 9. 2006, dodatek č. 1 č. 505022, ze dne 25. 10. 2006,

•

výsledky místního šetření, které bylo realizováno dne 17. 8. 2012,

•

ukazatele průměrné rozpočtové ceny na měrnou a účelovou jednotku z roku 2012,

40

•

vyhláška MF č. 387/2011 Sb., kterou se mění vyhláška MF č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášky MF č. 456/2008 Sb., vyhlášky MF č. 460/2009 Sb. a vyhlášky MF č. 364/2010 Sb.,

•

cenová mapa stavebních pozemků na území hlavního města Prahy, která se řídí obecně závaznou vyhláškou tohoto města č. 19/2011 Sb., kterou se změnila vyhláška č. 32/1999 Sb. ve znění pozdějších předpisů,

•

malý lexikon obcí ČR 2011,

•

mezinárodní oceňovací standardy IVSC,

•

informace vyplývající z realitních kanceláří a údaje o realitách, které byly získány na internetu, včetně využití vlastní databáze cen nemovitostí.

Pro stanovení tržní hodnoty prostřednictvím metody věcné hodnoty je zapotřebí také znát také výměry jednotlivých druhů pozemků, na nichž se nachází celý bytový komplex. Z tohoto důvodu je do práce zařazena následující tabulka č. 3, v níž je popsán druh pozemku, číslo jeho parcely, výměra a velikost spoluvlastnického podílu.

Typ pozemku

Parcela č.

Výměra v m2

Velikost spoluvlastnického podílu

Zastavěná plocha a nádvoří

991/99

4.195

480/236409

Zastavěná plocha a nádvoří

991/100

264

480/236409

Zastavěná plocha a nádvoří

991/101

264

480/236409

Ostatní plochy

991/105

18

480/236409

Ostatní plochy

991/106

5.025

480/236409

Ostatní plochy

991/107

18

480/236409

Celková výměra

9.784 Tab. 3: Velikost jednotlivých druhů pozemků Zdroj: vlastní zpracování

Bytová jednotka nacházející se v celém bytovém komplexu se skládá z celkem 26 konstrukčních prvků, k nimž se řadí např. základy včetně zemních prací, stropy, střecha

41

komplexu, vnitřní kanalizace, vnitřní plynovod apod. Právě jednotlivé konstrukční prvky a vybavení bytové jednotky musí být zohledněny i při samotném ocenění, neboť moderněji vybavená a postavená bytová jednotka bude mít vyšší tržní hodnotu než bytová jednotka nacházející se v domě v horším technickém stavu. V následující tabulce č. 4 jsou tedy tyto konstrukce a vybavení bytové jednotky přesně specifikovány.

Konstrukce/vybavení

Přesná specifikace

Základy včetně zemních prací Svislé konstrukce Stropy Krov, střecha Krytiny střech Klempířské konstrukce Úprava vnitřních povrchů Úprava vnějšních povrchů Vnitřní obklady keramické Schody Dveře Okna Vrata Povrchy podlah Vytápění Elektroinstalace Bleskovod Vnitřní vodovod Vnitřní kanalizace Vnitřní plynovod Ohřev teplé vody Vybavení kuchyní Vnitřní hygienické vybavení Výtahy Ostatní Instalační pref. jádra

vrtané piloty železobetonový monolitický skelet se zděným obvodovým pláštěm s kontaktním zateplením železobetonové monolitické plochá živičná titanzinek sádrové omítky strukturované omítky v kuchyňském koutě, v koupelně + WC deskové, povrchová úprava stupňů keramická dlažba foliové plné a částečně prosklené Plastová nejsou plovoucí – lamino a keramická dlažba ústřední, dálkové světelná a motorová osazen rozvod teplé a studené vody v plastu v plastu v bytě není centrální elektrický sporák umyvadlo, vana, WC mísa s nádržkou nosnost 630 kg rozvod domácího a veřejného telefonu aj. nejsou

Tab. 4: Specifikace konstrukce a vybavení bytové jednotky Zdroj: vlastní zpracování

42

6.1.3 Postup při stanovení tržní hodnoty bytové jednotky Při stanovení tržní hodnoty bytové jednotky na základě výpočtu věcné hodnoty je zapotřebí mít k dispozici následující údaje: • věcná hodnota pozemků, • věcná hodnota bytové jednotky, • odpočet částky z důvodu opotřebení celkové nemovitosti.

Jako první je tedy potřeba stanovit věcnou hodnotu pozemků. Jak vyplývá z cenové mapy stavebních pozemků pro hlavní město Praha, oceněný pozemek tvoří součást skupiny parcel 10794, jež se nacházejí v cenovém pásmu 4800 Kč/m2. Výpočet jednotlivých typů pozemků včetně jejich celkové ceny udává následující tabulka č. 5.

Typ pozemku

Zastavěná plocha a nádvoří Zastavěná plocha a nádvoří Zastavěná plocha a nádvoří Ostatní plochy

Výměra v m2

Jednotková cena v Kč/ m2

Stanovená cena Velikost pozemku v Kč spoluvlastnického dle podílu spoluvlastnického podílu

4.195

4.800

480/236409

40.884

264

4.800

480/236409

2.573

264

4.800

480/236409

2.573

18

4.800

480/236409

175

Ostatní plochy

5.025

4.800

480/236409

48.973

Ostatní plochy

18

4.800

480/236409

175

9.784

4.800

480/236409

95.353

Celkem

Tab. 5: Stanovení věcné hodnoty pozemku Zdroj: vlastní zpracování.

Jak vyplývá z tabulky č. 5, nejdříve byla vypočtena cena každého druhu pozemku zvlášť, a to vynásobením jeho výměry s jednotkovou cenou a následně pak velikostí spoluvlastnického podílu, který taktéž je důležitý při ocenění zohlednit. Celková cena pozemků činí 95.353 Kč. 43

Poté, co byla stanovena věcná hodnota pozemků, je zapotřebí se věnovat stanovení věcné hodnoty bytové jednotky, v níž bude zohledněna také míra opotřebení bytového komplexu jako takového. Pro výpočet této hodnoty bude uvažována jak započtená plocha celé bytové jednotky (viz tabulka č. 2), tak její jednotková cena za 1 m2 a následně odečteno opotřebení bytového komplexu. Vzhledem k tomu, že ocenění probíhalo v roce 2012 a novostavba pochází z roku 2007, míra opotřebení činí 5 %, neboť se uvažuje celková životnost objektu 100 let a 5 let je již novostavba užívána.

Typ ukazatele

Hodnota

Podlahová plocha jednotky v m2 určená dle koeficientu (viz tab. 2) Jednotková cena v Kč za m2

50,145 30.000,00

Reprodukční cena = součin podlahové plochy s jednotkovou cenou v Kč Rozestavěnost v %

1.504.350,00 100,00

Stáří objektu v letech

5,00

Další životnost objektu v letech

95,00

Opotřebení objektu v %

5,00

Opotřebení objektu v Kč

75.218,00

Věcná hodnota bytové jednotky v Kč

1.429.132,00

Tab. 6: Stanovení věcné hodnoty bytové jednotky Zdroj: vlastní zpracování.

Na podkladě stanovení věcné hodnoty pozemků a bytové jednotky je možné stanovit celkovou věcnou hodnotu nemovitosti, která je zobrazena v následující tabulce.

44

Typ ukazatele

Hodnota

Věcná hodnota bytové jednotky v Kč

1.429.132,00

Věcná hodnota pozemku v Kč

95.353,00

Celková věcná hodnota nemovitosti v Kč

1.524.485,00

Tab. 7: Stanovení věcné hodnoty celé oceněné nemovitosti Zdroj: vlastní zpracování.

Druhým typem stanovení tržní hodnoty nemovitosti je výpočet prostřednictvím porovnávací metody, kdy je zapotřebí mít k dispozici srovnatelnou nabídku nemovitostí v souladu s tou oceněnou. Musí tedy být nalezeny takové nemovitosti, které se nacházejí na stejném území, měly by být přibližně stejně dispozičně řešené a také by měly mít přibližně stejný technický stav a využití. Za tímto účelem tak byly vybrány tři nemovitosti nacházející se na webovém portálu Sreality.cz v měsíci srpnu roku 2012. Níže jsou uvedeny stručné charakteristiky těchto tří nemovitostí, resp. bytových jednotek.

Bytová jednotka Pod Harfou Bytová jednotka Pod Harfou je dispozičně řešená jako 2+kk s balkonem. Podobně jako u oceněné nemovitosti zde není zaveden plyn. Celková podlahová plocha činí 60 m2. Bytová jednotka se nachází v katastrálním území Vysočany v bytovém komplexu Harfa v 10. nadzemním podlaží. Kuchyně je vybavena elektrickým sporákem. Nabídková cena činí 2.919.700 Kč.

Obr. 3: Zobrazení bytové jednotky Pod Harfou Zdroj: www.sreality.cz

45

Bytová jednotka Českomoravská Bytová jednotka Českomoravská je dispozičně řešená jako 1+kk s terasou. Podobně jako u oceněné nemovitosti zde není zaveden plyn. Celková podlahová plocha činí 47 m2. Bytová jednotka se nachází v katastrálním území Vysočany v bytovém komplexu v 6. nadzemním podlaží. Kuchyně je vybavena sklokeramickou varnou deskou a horkovzdušnou troubou. Nabídková cena činí 2.317.500 Kč.

Obr. 4: Zobrazení bytové jednotky Českomoravská Zdroj: www.sreality.cz

Bytová jednotka U Elektry Bytová jednotka U Elektry je dispozičně řešená jako 2+kk s balkonem. Podobně jako u oceněné nemovitosti zde není zaveden plyn. Celková podlahová plocha činí 55 m2. Bytová jednotka se nachází v katastrálním území Vysočany v bytovém komplexu ve 4. nadzemním podlaží. Kuchyně je vybavena elektrickým sporákem. Nabídková cena činí 2.695.915 Kč.

Obr. 5: Zobrazení bytové jednotky U Elektry Zdroj: www.sreality.cz

46

Dle zjištěných údajů z jednotlivých inzerátů je možné tyto tři nabídky mezi sebou vzájemně porovnat, a to nejen z hlediska celkové výměry bytové jednotky, ale také z hlediska podlaží, na kterém se nachází daná bytová jednotka (nemovitost), z hlediska její nabídkové ceny, jednotkové ceny. Na základě nabídkové prodejní ceny nemovitosti na internetu je možné zohlednit předpokládanou prodejní cenu, která je získána vynásobením nabídkové ceny koeficientem 0,95 (viz následující tabulka č. 8).

Bytová jednotka

Výměra v m2

Přepočtená Nadzemní Jednotková Nabídková jednotková podlaží, cena v Kč/ cena v Kč cena v Kč/ dispozice m2 m2

Pod Harfou

60,00

10./2+kk

2.919.700

48.662

46.229

Českomoravská

47,00

6./1+kk

2.317.500

49.309

46.844

U Elektry

55,00

4./2+kk

2.695.915

49.017

46.566

Průměrná přepočtená jednotková cena v Kč/ m2 Užitná plocha oceněné nebytové jednotky v m2 Stanovená tržní hodnota v Kč s využitím porovnávací metody Stanovená obvyklá cena nemovitosti v Kč

46.546 50,15 2.334.282 2.330.000

Obvyklá jednotková cena v Kč/ m2

46.461

Tab. 8: Stanovení tržní hodnoty oceňované nemovitosti porovnávací metodou Zdroj: vlastní zpracování.

Z uskutečněných výpočtůbyla odhadnuta tržní hodnota (obvyklá cena) této vybrané nemovitosti na 2.330.000 Kč, jejíž jednotková cena na m2 vzhledem k přepočtené užitkové ploše bytové jednotky (50,15 m2) je odhadována na 46.461 Kč na m2.

47

6.2 Odhad tržní hodnoty bytového domu 6.2.1 Poloha a popis bytového domu Předmětem ocenění v tomto druhém případě je samostatně stojící podsklepený dvoupodlažní bytový dům s valbovou střechou s obytným podkrovím. Součástí tohoto bytového domu je celkem 8 bytových jednotek včetně příslušenství. Nemovitost se nachází na severu Čech, na území města Chomutov. Kromě toho, že se v bytovém domě nachází 8 bytových jednotek, lze zde najít v prvním podzemním podlaží najít nedokončenou saunu a posilovnu. Všechny obsazené bytové jednotky jsou pronajímány za tržní nájemné a všechny lze charakterizovat jako bytové jednotky v dobrém technickém stavu, které mají moderní technické vybavení. Bytový dům pochází z roku 1925, přičemž v roce 2000 prošel celkovou rekonstrukcí. V současné době je nemovitost využívána zcela k pronajímání další osobám, z čehož však vyplývá riziko, že nemusí být vždy obsazeny všechny byty, což bude mít na konečnou cenu při ocenění značný vliv. Samotná nemovitost se nachází v širším centru města v blízkosti provozního areálu Restamo v ulici Pražská. Co se týče dopravní dostupnosti a občanské vybavenosti, lze okolí kolem nemovitosti hodnotit jako průměrné. V dosahu je zastávka MHD, železniční i autobusové dopravy. Vytápění celé nemovitosti je ústřední, etážové, kdy je využíván plyn. Co se týče vybavení jednotlivých bytových jednotek v této uvažované oceňované nemovitosti, podlahy mají betonový základ s dlažbou a laminem. V koupelně jsou umístěny vany, příp. sprchové kouty, umyvadla a splachovací WC. V kuchyních jsou umístěny plynové sporáky a kuchyňské linky. Kromě toho, že je vytápění v celé nemovitosti etážové prostřednictvím plynového kotle, využíváno je také pro ohřev teplé vody. Nemovitost nedisponuje výtahem.

48

Obr. 6: Oceňovaná nemovitost bytového domu – pohled zepředu Zdroj: vlastní zpracování

Níže jsou uvedeny základní informace o bytovém domu, který je předmětem ocenění. Tyto informace jsou důležité pro využití jednotlivých oceňovacích metod: •

typ nemovitosti: bytový dům s osmi bytovými jednotkami včetně sociálního příslušenství,

•

adresa nemovitosti: Pražská 1015, Chomutov,

•

číslo parcely: 3192/3, 3194,

•

číslo listu vlastnictví (LV): 6294,

•

Kraj: Ústecký,

•

Katastrální území: Chomutov I,

•

Druh vlastnictví: osobní vlastnictví.

Bytový dům se nachází na území statutárního města Chomutov nacházejícího se v Ústeckém kraji, které představuje sídlo bývalého okresního úřadu a v současnosti zde žije přibližně 50 tisíc obyvatel. Město je lokalizováno do v průmyslové části Ústeckého kraje na jeho západním okraji. V samotném městě se nachází řada důležitých státních organizací a institucí

49

(např. Magistrát, Městský úřad, soud, Finanční úřad, Policie, bankovní instituce). Kromě toho je zde umístěna řada obchodů a služeb, jež jsou občany hojně využívány (nemocnice, pojišťovna, poliklinika, školy, gymnázium, učiliště, vlakové a autobusové nádraží aj.). Z dalších typů rizik, která jsou zapotřebí při ocenění nemovitosti zohlednit, je riziko přístupu a příjezdu z místní komunikace ulice Pražské, jehož vlastníkem je Statutární město Chomutov. Jako další významné riziko lze vyzdvihnout evidenci zástavního práva smluvního v katastru nemovitostí, a to ve prospěch společnosti jedné bankovní instituce ve výši 3 mil. Kč ze dne 28. 3. 2002.

Obr. 7: Zobrazení polohy oceňovaného bytového domu na mapě Zdroj: SEZNAM. Mapy [online]. 2013 [cit. 2013-05-30]. Dostupné z: http://www.mapy.cz/.

Co se týče dispozičního řešení celého bytového domu, v prvním podzemním podlaží (PP) se nachází nedokončená sauna a fitness. V prvním nadzemním podlaží (NP) se nachází tři bytové jednotky, stejně jako v druhém nadzemním podlaží. V podkroví jsou umístěny dva byty č. 7 a č. 8. V následující tabulce č. 9 je uvedena jak zastavěná, tak užitná plocha těchto dispozic bytového domu.

50

Zastavěná plocha v m2

Podlaží 1. PP

Koeficient

Užitná plocha v m2

162,18

Sauna + Fitness

45,00

1. NP

45,00 1,00

177,32

45,00 119,00

Byt 1 – garsoniéra

29,00

1,00

29,00

Byt 2 – 2+1

66,00

1,00

66,00

Byt 3 – garsoniéra

24,00

1,00

24,00

2. NP

157,80

101,00

Byt 4 – garsoniéra

32,00

1,00

32,00

Byt 5 – garsoniéra

34,00

1,00

34,00

Byt 6 – garsoniéra

35,00

1,00

35,00

Podkroví

157,80

98,00

Byt 7 – studio

41,00

1,00

41,00

Byt 8 – 1+1

57,00

1,00

57,00

Tab. 9: Dispoziční řešení oceňovaného bytového domu Zdroj: vlastní zpracování

Kromě dispozičního řešení jednotlivých podlaží a bytových jednotek je pro ocenění bytového domu důležitá výměra obestavěného prostoru a popis konstrukce celého domu. Obestavěný prostor bytového domu včetně jednotlivých podlaží je zobrazen v tabulce č. 10.

Podlaží

Obestavěný prostor v m3

1. PP

518,97

1. NP

702,18

2. NP

624,90

Podkroví

286,60

Celkem

2132,65

Tab. 10: Obestavěný prostor kolem oceňovaného bytového domu Zdroj: vlastní zpracování

51

Jak vyplynulo z výše uvedené tabulky, obestavěný prostor celého bytového domu zabírá celkem 2132 m3, přičemž největší část připadá na první nadzemní podlaží. Naopak nejméně je obestavěn prostor v podkroví, což mimo jiné vyplývá z toho, že jsou zde umístěny menší bytové jednotky v menším počtu. Bytový dům se skládá z celkem 24 konstrukčních prvků, k nimž se řadí např. svislé konstrukce, stropy, střecha, schody, dveře apod. Právě jednotlivé konstrukční prvky a vybavení bytových jednotek musí být zohledněny i při samotném ocenění daleko více, než když je oceňována jen samotná bytová jednotka. V následující tabulce č. 11 jsou tedy tyto konstrukce a vybavení bytového domu přesně specifikovány.

Konstrukce/vybavení

Přesná specifikace

Základy včetně zemních prací Svislé konstrukce Stropy Krov, střecha Krytiny střech Klempířské konstrukce Úprava vnitřních povrchů Úprava vnějších povrchů Vnitřní obklady keramické Schody Dveře Okna Povrchy podlah Vytápění Elektroinstalace Bleskovod Vnitřní vodovod Vnitřní kanalizace Vnitřní plynovod Ohřev teplé vody Vybavení kuchyní Vnitřní hygienické vybavení Výtahy Ostatní

základové pasy zděná cihlová s rovným podhledem dřevěná sedlová Al – plechová titanzinkovaný plech vápenné štukované břízolitové v koupelnách a kuchyních železobetonové dřevěné plné a prosklené plastová s izolačním sklem betonové s dlažbou a laminátovou krytinou ÚT plynovými kotli světelná instalován studená i teplá svedena do veřejné kanalizace rozveden plynové kotle kuchyňská linka a plynový sporák umyvadla, splachovací WC a sprchy a vany nevyskytují se rozvody SAT

Tab. 11: Specifikace konstrukce a vybavení bytového domu Zdroj: vlastní zpracování

52

6.2.2 Metoda stanovení tržní hodnoty bytového domu Tržní hodnota uvažovaného bytového domu bude stanovena na podkladě tří metod, které jsou označované jako metoda porovnávací, jako metoda věcné hodnoty a metoda výnosová (využita bude z důvodu, že bytové jednotky jsou v tomto případě pronajímány dalším osobám). Aby tedy bylo možno tento bytový dům adekvátně ocenit, je k tomu zapotřebí následujících podkladů: •

LV č. 6294 pro katastrální území Chomutov, který byl vydán Katastrálním úřadem Chomutov ze dne 12. 2. 2012,

•

kopie katastrální mapy pro katastrální území Chomutov,

•

částečná původní projektová dokumentace,

•

výsledky místního šetření, které bylo realizováno dne 15. 8. 2012,

•

přehled nájmů,

•

fotografie ze dne 15. 8. 2012.

Pro stanovení tržní hodnoty prostřednictvím metody věcné hodnoty je zapotřebí také znát také výměry jednotlivých druhů pozemků – parcel, jejichž součástí je bytový dům. Jedná se o celkem 2 parcely č. 3192/3 a 3194, což je zobrazeno v následující tabulce č. 12.

Typ pozemku

Parcela č.

Ostatní plochy Zastavěná plocha a nádvoří

Výměra v m2

3192/3

497

3194

191

Celková výměra

688

Tab. 12: Velikost jednotlivých druhů pozemků, jejichž součástí je bytový dům Zdroj: vlastní zpracování

53

6.2.3 Postup při stanovení tržní hodnoty bytového domu Při stanovení tržní hodnoty bytového domu na základě výpočtu věcné hodnoty je zapotřebí mít k dispozici následující údaje: • věcná hodnota pozemků, • věcná hodnota celého bytového domu, • odpočet částky z důvodu opotřebení celkové nemovitosti, která zohledňuje počet let, kdy byla již využívána.

Jako první je tedy potřeba stanovit věcnou hodnotu pozemků. V současnosti nemá Statutární město Chomutov zpracovanou Cenovou mapu stavebních pozemků, na základě níž by bylo možné dle lokalizace bytového domu stanovit přesnou cenu tohoto pozemku. Musí se tedy vycházet z obvyklých cen stavebních pozemků, které se v širším centru města pohybuje v rozmezí 1.500-3.500 Kč za m2. Vzhledem k celkové lokalizaci bytového domu byla stanovena jednotková cena ve výši 1.250 Kč za m2. Výpočet jednotlivých parcel stavebního pozemku vztahujících se k bytovému domu jsou uvedeny v následující tabulce č. 13.

Typ pozemku Zastavěná plocha a nádvoří Ostatní plochy Celkem

Výměra v m2

Jednotková cena v Kč/ m2

Stanovená cena pozemku v Kč

191

1.250

238.750

497

1.250

621.250

688

1.250

860.000

Tab. 13: Stanovení věcné hodnoty pozemku bytového domu Zdroj: vlastní zpracování.

Jak vyplývá z tabulky č. 13, nejdříve byla vypočtena cena každého druhu pozemku zvlášť, a to vynásobením jeho výměry s jednotkovou cenou Celková cena pozemků tak tedy činí 860.000 Kč. Poté, co byla stanovena věcná hodnota pozemků, je zapotřebí se věnovat stanovení věcné hodnoty celého bytového domu, v níž bude zohledněna také míra jeho opotřebení. Pro 54

výpočet této hodnoty bude uvažována jak zastavěná plocha bytového domu, tak vypočtený obestavěný prostor. Zde bude činit opotřebení více než v případě bytové jednotky v předcházející podkapitole. Celkové stáří bytového domu je 87 let, přičemž se předpokládá, že jeho životnost bude ještě dalších 50 let. Míra opotřebení činí 40 %

Typ ukazatele

Hodnota

Zastavěná plocha bytového domu v m2

164,00

Obestavěný prostor m3

2.132,65

Jednotková cena obestavěného prostoru v Kč za m3

3.767,00

Reprodukční cena = součin obestavěného prostoru s jednotkovou cenou v Kč

8.033.693,00

Rozestavěnost v %

100,00

Stáří objektu v letech

87,00

Další životnost objektu v letech

50,00

Opotřebení objektu v %

40,00

Opotřebení objektu v Kč

3.213.477,00

Věcná hodnota bytového domu v Kč

4.820.216,00

Tab. 14: Stanovení věcné hodnoty bytového domu Zdroj: vlastní zpracování.

Na podkladě stanovení věcné hodnoty pozemků a bytového domu bylo možné stanovit celkovou věcnou hodnotu této nemovitosti, která je zobrazena v následující tabulce č. 15.

Typ ukazatele

Hodnota

Věcná hodnota bytového domu v Kč

4.820.216,00

Věcná hodnota pozemku v Kč

860.000,00

Celková věcná hodnota nemovitosti v Kč

5.680.216,00

Tab. 15: Stanovení věcné hodnoty celé oceňované nemovitosti Zdroj: vlastní zpracování.

55

Druhou využitou metodou, na základě které bude moci být odhadnuta tržní hodnota uvažované nemovitosti, je metoda výnosová, kdy se pracuje s výnosy z tržního nájemného. Výnos z tohoto nájemného bude počítán pro všechny bytové a nebytové jednotky, které dohromady v bytovém domě zabírají plochu 361 m2. V dané lokalitě, v níž se bytový dům nachází, se pohybuje cena tržního nájemného v rozpětí cca 850-1.500 Kč/m2/rok, přičemž do hry vstupují i další faktory, jako je umístění v domě, kvalita vnitřního vybavení bytu a celého domu, velikost bytové jednotky apod. Vzhledem ve srovnání s jinými tržními nájemnými bytů v podobné lokalitě je stanoveno nájemné u bytových jednotek na 1.400 Kč/m2/rok, u nebytových prostor pak na 1.200 Kč/m2/rok. Kromě stanoveného tržního nájemného jsou také uvažovány náklady na údržbu, běžné opravy a správu domu, a to vzhledem k celkovému technickému stavu nemovitosti. Tyto náklady byly stanoveny v částce 0,55 % z reprodukční ceny oceňovaného objektu. Pro zjištění výnosové hodnoty bytového domu bude využita metoda tzv. zásobitele, a to z důvodu, že prostřednictvím této metody je možné vystihnout omezenou ekonomickou životnost celé nemovitosti a dalšího využití přilehlých pozemků. V následující tabulce č. 16 je uveden postup výpočtu ročního nájemného u jednotlivých bytových jednotek a nebytových prostor, které jsou součástí oceňované nemovitosti.

Pronajatá plocha Využitelnost v m2 v%

Podlaží

Nájemné v Kč/měs.

Nájemné v Kč/rok

1. PP - Sauna

45,00

85

3.825,00

45.900,00

1. NP - Byt 1

29,00

95

3.214,17

38.570,00

1. NP - Byt 2

65,75

95

7.287,29

87.447,50

1. NP- Byt 3

23,00

95

2.549,17

30.590,00

2. NP - Byt 4

31,80

95

3.524,50

42.294,00

2. NP - Byt 5

33,30

95

3.690,75

44.289,00

2. NP - Byt 6

35,20

95

3.901,33

46.816,00

Podkroví - Byt 7

40,30

95

4.466,58

53.599,00

Podkroví - Byt 8

57,10

95

6.328,58

75.943,00

Celkem

360,45

465.448,50

Tab. 16: Výpočet ročního nájemného oceňované nemovitosti Zdroj: vlastní zpracování

56

Jak vyplývá z výše uvedené tabulky, roční hrubé nájemné v případě oceněné nemovitosti činí 465.449 Kč. S takovou výší nájemného ale nelze jako s takovou počítat, neboť je zapotřebí od této částky odečíst ještě další náklady, které souvisí s údržbou bytového domu, s placením daně z nemovitosti a s jeho pojistným. Výpočet čistého nájemného je uveden v následující tabulce.

Ukazatel

Hodnota v Kč

Roční nájemné (RN)

465.449

Celkové náklady na odečtení (CN = Nú + Nn + Np)

53.691

Náklady na údržbu (Nú)

43.991

Daň z nemovitosti (Nn)

4.000

Pojistné nemovitosti (Np)

5.700

Čisté nájemné (N) = RN-CN

411.757

Tab. 17: Výpočet čistého ročního nájemného oceňované nemovitosti Zdroj: vlastní zpracování

Jak již bylo řečeno výše, náklady na údržbu celého bytového domu činí 0,55 % z reprodukční ceny nemovitosti, což je ve svém důsledku 43.991 Kč. Od majitele nemovitosti bylo zjištěno, že daň z nemovitosti je placena v hodnotě 4.000 Kč za rok a roční pojistné celého bytového domu činí 5.700 Kč. Na základě těchto zjištěných údajů a s využitím dříve vypočteného ročního nájemného nemovitosti bylo možno vypočítat čisté nájemné bytového domu. To činí 411.757 Kč. V tomto případě pak také činí hrubý roční výnos (HV) z nemovitosti 465.449 Kč, který odpovídá hrubému ročnímu nájemnému, které není dále očištěno od odečitatelných celkových nákladů spojených se správou bytového domu. Pro odhad výnosu však je zapotřebí vypočítat tržní hodnotu pozemku, pro něž jsou důležité dva údaje, a to celková zastavěná plocha pozemku a jeho tržní hodnota, která za 1 m2 činí 1.250 Kč (viz tabulka č. 18).

57

Ukazatel

Hodnota v Kč

Zastavěná plocha pozemku v m2

688

Tržní jednotkováhodnota pozemku v Kč/m2

1.250

Tržní hodnota celého pozemku v Kč (HP)

860.000

Tab. 18: Výpočet tržní hodnoty pozemku Zdroj: vlastní zpracování

Při odhadu výnosu z pozemku je zapotřebí vynásobit zjištěnou tržní hodnotu pozemku s určitou zvolenou výnosovou mírou. V tomto případě tato výnosová míra činí 7,5 %, v níže je zohledněna jak úroková sazba platná pro rok 2012, tak také technický stav nemovitosti a její vlastní riziko. Tato výnosová míra je také označována jako míra kapitalizační. Při odhadu výnosu nájemného, které se vztahuje k oceňované nemovitosti, je zapotřebí odečíst od hrubého výnosu nájemného částku vypočteného výnosu z majetku. Postup výpočtů těchto údajů zobrazuje následující tabulka č. 19.

Ukazatel

Hodnota

Tržní hodnota pozemku v Kč/m2

860.000

Výnosová míra

7,5 %

Hrubý výnos nájemného z pozemku (NP = HP * r)

64.500

Hrubý roční výnos nájemného v Kč

465.449

Hrubý výnos nájemného z nemovitosti (NB = HV – NP) v Kč

400.949

Tab. 19: Odhad výnosu z pozemku a z nemovitosti Zdroj: vlastní zpracování

Celkové obhospodařovací náklady související s oceňovanou nemovitostí činí 53. 691 Kč a jsou do ní zahrnuty náklady na daň z nemovitosti, na její pojištění a na nutné opravy a údržbu (viz tab. 17). Pro výpočet čistého výnosu nemovitosti je zapotřebí tyto obhospodařovací náklady odečíst od dříve vypočteného hrubého výnosu hrubého výnosu nájemného z nemovitosti.

58

Ukazatel

Hodnota v Kč

Obhospodařovací náklady celkem souvisejících s majetkem (ONB)

53.691

Hrubý výnos nájemného z nemovitosti (NB)

400.949

Čistý výnos související s majetkem (ČVB = NB – ONB)

347.258

Obhospodařovací náklady celkem souvisejících s pozemkem (ONP)

0

Hrubý roční výnos nájemného z pozemku (NP)

64.500

Čistý výnos související s pozemkem (ČVP = NP – ONP)

64.500

Čistý výnos související celé nemovitosti (ČVN = ČVB+ČVP)

411.758

Tab. 20: Výpočet čistého výnosu celé nemovitosti Zdroj: vlastní zpracování

Dle tabulky č. 20 byl odhadnut čistý výnos celé oceněné nemovitosti na částku 411.758 Kč, přičemž čistý výnos související pouze se samotnou budovou činí 347.258 Kč a čistý výnos plynoucí z majetku činí 64.500 Kč. Pro konečný výsledek odhadu výnosové hodnoty nemovitost (VHN) se využije následujícího vzorce, v němž se nepočítá s tempem růstu trvalého výnosu, ale jen s konstantní mírou kapitalizace výnosu): 

VHN =






Č , přičemž

r = kapitalizační míra převedená z % na celé číslo, n = zůstatková doba užití nemovitosti, ČVB = čistý výnos nemovitosti, HP = tržní hodnota pozemku.

V následující tabulce jsou uvedeny všechny důležité vstupní údaje pro výpočet výnosové hodnoty nemovitosti, která je předmětem ocenění. Při využití výše uvedeného vzorce vychází výnosová hodnota bytového domu v Chomutově na 5,12 mil. Kč.

59

Ukazatel

Hodnota

Kapitalizační míra r v %

7,5

Zůstatková doba užití nemovitosti (n) v letech

35

Čistý výnos nemovitosti (ČVB) v Kč

347.258

Tržní hodnota pozemku v Kč

860.000

Výnosová hodnota bytového domu (VHN) v Kč

5.121.731

Tab. 21: Výpočet výnosové hodnoty bytového domu Zdroj: vlastní zpracování

Poté, co byla odhadnuta tržní hodnota nemovitosti prostřednictvím výnosové metody, lze poslední metodu stanovení obvyklé ceny označit jako metodu porovnávací. V tomto případě je zapotřebí nalézt další podobné nemovitostí té oceňované, aby na základě vzájemného srovnávání jejich nabídkových cen mohl být adekvátním způsobem stanoven odhad obvyklé ceny bytového domu. Za tímto účelem tak byly nalezeny tři bytové domy, z nichž jeden pocházel z nabídky realitní kanceláře Finosa a další dva z vlastní databáze.

Bytový dům ul. Husova Bytový dům nacházející se na ulici Husova v Chomutově lze charakterizovat jako koncový podsklepený dvoupodlažní bytový dům, který má sedlovou střechu a obytné podkroví. Nachází se v něm celkem 4 bytové jednotky s veškerým sociálním příslušenstvím. V podkroví a v prvním nadzemním podlaží je umístěna vždy jedna bytová jednotka, ve druhém nadzemním podlaží pak bytové jednotky dvě (všechny mají velikost 1+1 až 2+1). Bytový dům je po částečné rekonstrukci a je v dobrém technickém stavu. Lokalita je méně atraktivní než v případě oceněné nemovitosti. Nabídková cena činí 5,3 mil. Kč.

60

Obr. 8: Zobrazení bytového domu ul. Husova Zdroj: www.sreality.cz

Bytový dům ul. Škroupova Na ulici Škroupova v Chomutově se nachází řadový podsklepený bytový dům se sedlovou střechou a částečně obytným podkrovím. Kromě jedné bytové jednotky, která je dispozičně řešena jako 4+1 a je umístěna ve druhém nadzemním podlaží, se v přízemí nacházejí nebytové prostory. Ve srovnání s oceněnou nemovitostí je tato umístěna v o něco atraktivnější lokalitě. Nabídková cena činí 4,35 mil. Kč.

Obr. 9: Zobrazení bytového domu ul. Škroupova Zdroj: www.sreality.cz

Bytový dům ul. V Alejích Výše uvedený nabízený bytový dům lze charakterizovat jako řadový podsklepený třípodlažní bytový dům, který má sedlovou střechu a obytné podkroví. Jsou v něm umístěny tři bytové

61

jednotky a jeden nebytový prostor, který slouží jako kancelář. Bytový dům je po celkové rekonstrukci a v současnosti je jeho technický stav velmi dobrý. Lokalita spíše méně atraktivní. Nabídková cena nemovitosti činí 4,5 mil. Kč.

Obr. 10: Zobrazení bytového domu ul. V Alejích Zdroj: vlastní zpracování

Dle zjištěných údajů z jednotlivých inzerátů je možné tyto tři nabídky mezi sebou vzájemně porovnat, a to nejen z hlediska celkové užitné plochy bytového domu, ale také z hlediska nabídkové ceny, technického stavu nebo také lokality ve vztahu oceňované nemovitosti. Na základě nabídkové prodejní ceny nemovitosti na internetu či z vlastní databáze je možné zohlednit předpokládanou prodejní cenu, která je získána vynásobením nabídkové ceny odlišným koeficientem u každé z porovnávacích nemovitostí (viz následující tabulka č. 22).

62

Přepočtená jednotková cena v Kč/ m2 (koef.)

Výměra užitné plochy v m2

Výměra pozemku v m2

Ul. Husova

255

556

5.300.000

20.784

17.666 (0,85)

Ul. Škroupova

240

356

4.350.000

18.125

15.588 (0,86)

Ul. V Alejích

350

499

4.500.000

12.857

13.757 (1,07)

Bytový dům

Jednotková Nabídková cena v Kč/ cena v Kč m2

Průměrná přepočtená jednotková cena v Kč/ m2 Užitná plocha oceněného bytového domu v m2 Stanovená tržní hodnota v Kč s využitím porovnávací metody Stanovená obvyklá cena nemovitosti v Kč

15.670 363 5.688.210 5.350.000

Obvyklá jednotková cena v Kč/ m2

14.738

Tab. 22: Stanovení tržní hodnoty oceňované nemovitosti porovnávací metodou Zdroj: vlastní zpracování.

Z dosud provedených výpočtů odhadu tržní hodnoty bytového domu na základě tří různých metod bylo možno odhadnout obvyklou cenu nemovitosti. Vzhledem k tomu, že jak metoda věcné hodnoty a metoda porovnávací stanovila obvyklou cenu nemovitosti na cca 5,68 mil. Kč, prostřednictvím výnosové metoda byla odhadnuta tržní hodnota nemovitosti na 5,12 mil. Kč. Z tohoto důvodu tak v konečném důsledku lze odhadnout cenu nemovitosti na 5,35 mil. Kč. Z dosud zjištěných údajů o odhadu obvyklé ceny obou nemovitostí vyplynulo, že obě jsou vhodnými objekty k zástavě a mohou být tedy využity při zajištění hypotečních úvěrů. V případě, že by musela být tato zástava realizována, lze předpokládat dobrou prodejnost obou nemovitostí, a to do 6 měsíců od její realizace.

63

7Analýza trhu – okres Chomutov 7.1 Charakteristika okresu Chomutov Okres Chomutov se rozprostírá v jihozápadní části Ústeckého kraje a z hlediska rozlohy zabírá celkem plochu 935 km2. Ve srovnání s dalšími okresy v celé České republice jej lze zařadit mezi středně velké okresy. V Ústeckém kraji se pak řadí k třetímu největšímu okresu hned po Lounech a Litoměřicích.67 V současnosti je k okresu Chomutov přiřazeno celkem 44 obcí, z nichž 7 disponuje statutem města (Chomutov, Jirkov, Kadaň, Klášterec nad Ohří, Loučná, Mašťov a Vejprty).68 V roce 2011, kdy probíhalo sčítání obyvatelstva, zde mělo nahlášeno trvalý pobyt celkem 124 979 obyvatel.69 Podle integrovaného portálu MPSV je v tomto okrese registrována dlouhodobě jedna z nejvyšších mír nezaměstnanosti. Ke konci roku 2011 dosáhla 13,2 %.70

7.2 Analýza trhu nemovitostí v okrese Chomutov Významné postavení v celém okrese zastává právě statutární město Chomutov, v němž ke dni 30. 5. 2013 žije celkem 52 084 obyvatel,71 což znamená celkem 42 % veškerého obyvatelstva z celého okresu. Základním zdrojem pro tuto analýzu se stal webový portál Sreality.cz,72 který lze považovat za nejnavštěvovanější realitní server v celé České republice, a jehož údajů bývá také často odhadci využíváno při srovnávání s jinými nemovitostmi při jedné z metod oceňování. Z tohoto důvodu budou dále prostřednictvím údajů tohoto serveru analyzována nabídka bytů a bytových domů v okrese Chomutov.

67

Charakteristika okresu Chomutov. Český statistický úřad [online]. 2012 [cit. 2013-05-31]. Dostupné z: https://www.czso.cz/xu/redakce.nsf/i/charakteristika_okresu_chomutov. 68 Okres Chomutov. Města a obce [online]. 2013 [cit. 2013-05-31]. Dostupné z: http://mesta.obce.cz/vyhledat2.asp?okres=3503. 69 Charakteristika okresu Chomutov. Český statistický úřad [online]. 2012 [cit. 2013-05-31]. Dostupné z: https://www.czso.cz/xu/redakce.nsf/i/charakteristika_okresu_chomutov. 70 Vývoj nezaměstnanosti od července 2004. Integrovaný portál MPSV [online]. 2013 [cit. 2013-05-31]. Dostupné z: http://portal.mpsv.cz/sz/stat/nz/vyvoj_od_072004. 71 Chomutov. Města a obce [online]. 2013 [cit. 2013-05-31]. Dostupné z: http://mesta.obce.cz/zsu/vyhledat-5245.htm. 72 Sreality,cz: reality a nemovitosti z celé České republiky [online]. 2013 [cit. 2013-05-31]. Dostupné z: http://www.sreality.cz/.

64

7.2.1 Analýza nabídky bytů v okrese Chomutov Ke dni 31. 5. 2013 je v okrese Chomutov nabízeno k prodeji celkem 585 nemovitostí různých velikostí a v odlišném technickém stavu. V samotném městě Chomutov je pak nabízeno 297 nemovitostí, tedy 51 % z celkového počtu, z čehož lze usuzovat na významné postavení města v celém okrese. Co se týče rozlišení nabídky dle velikosti jednotlivých bytů, jak uvádí tabulka č. 23, největší nabídka dle poptávky je v okrese Chomutov u dvoupokojových a třípokojových bytů, které tvoří 69 % všech nabízených bytů z celkového počtu. Je také zcela zřetelné, že město Chomutov nabízí jako jediné město z tohoto okresu k prodeji velké množství z celkového počtu.

Statutární město Chomutov - počet

Okres Chomutov - počet

3

6

1+kk až 1+1

58

110

2+kk až 2+1

123

207

3+kk až 3+1

85

198

4+kk až 4+1

24

59

5+kk až 5+1

0

1

Větší než 5+1

0

0

Ostatní

4

4

297

585

Kategorie bytu Garsonka

Celkem

Tab. 23: Analýza nabídky v okrese Chomutov ke dni 31. 5. 2013 Zdroj: vlastní zpracování dle webového serveru Sreality.cz (2013).

Z hlediska cen lze uvést, že nejlevnější garsonku o ploše 20 m2 v panelovém domě a v poměrně dobrém technickém stavu lze koupit již za 129 tis. Kč, přičemž ceny se pohybují v rozmezí až do 200 tisíc Kč. To je nesrovnatelně nižší cena než v jiných okresech a krajích. Podobně je tomu i u dalších typů bytů, kdy se ceny pohybují na nižších cenových hladinách, a to i přes poměrně moderní vybavení bytů a výborný stav domů.

65

7.2.2 Analýza nabídky bytových domů v okrese Chomutov Co se týče nabídky bytových domů v tomto úzce vymezeném segmentu realitního trhu, okres Chomutov nabízí jen velmi málo bytových domů k prodeji. Ke dni 31. 5. 2013 je prostřednictvím realitního serveru Sreality nabízeno jen 12 bytových domů, přičemž město Chomutov nabízí takových domů 7. Z hlediska ceny těchto nemovitostí při vytřídění těch, které se nacházejí v dobrém až velmi dobrém stavu ve městě Chomutov, se nejnižší cena pohybuje ve výši 4,5 mil. Kč. V tomto případě se jedná o cihlovou, patrovou budovu se třemi podlažími.73 Prostorově větší domy v atraktivnější lokalitě jsou poté nabízeny i ve vyšší částce, ta však zpravidla nepřesahuje částku do 15 mil. Kč.

73

Sreality,cz: reality a nemovitosti z celé České republiky [online]. 2013 [cit. 2013-05-31]. Dostupné z: http://www.sreality.cz/.

66

Závěr Tato bakalářská práce se věnovala tématu tržního ocenění nemovitostí a zjišťovala, jakým způsobem může být využito tržního ocenění při zajištění hypotečního úvěru. Hypoteční úvěr jako takový se liší od mnoha jiných typů úvěrů už jen tím, že je klientům poskytován na delší dobu, než např. spotřebitelský úvěr. Z tohoto pohledu se tak finanční instituce poskytující hypoteční úvěry musejí zajistit pro případ, že by během této doby došlo u klienta k problémům se splácením. A právě za tímto účelem je vždy daná nemovitost zajištěna prostřednictvím zástavního práva k nemovitosti. To umožňuje bance v případě realizace takové zástavy pokrýt celou částku nesplaceného úvěru včetně pokrytí dalších výdajů, které jsou s realizací takové situace spojeny. Avšak je potřeba si uvědomit, že při ocenění takové nemovitosti není možno využít zcela stejného postupu jako při jiných účelech, např. zjištění ceny nemovitosti pro dědické řízení. S ohledem na všechny výše uvedené skutečnosti byl definován cíl této práce následovně: na podkladě teoretických poznatků z odborné literatury využít metody odhadu tržního ocenění bytové jednotky a bytového domu při zajištění hypotečního úvěru. Nedílnou součástí této práce bylo také analyzovat trh nemovitostí v okrese Chomutov, a to s použitím nabídek jednotlivých druhů nemovitostí, které jsou uveřejňovány na webovém serveru Sreality.cz. Práce byla rozdělena do tří částí, přičemž jako stěžejní je vnímána právě část praktická. Zde byly nejdříve oba případy nemovitostí, jak bytová jednotka, tak bytový dům, charakterizovány a popsána jejich poloha a dispoziční řešení. Na obou případech mohlo být demonstrováno, jaký je rozdíl mezi těmito nemovitostmi a jaké jsou v tomto případě využity konkrétní metody oceňování. V případě bytové jednotky, která se nachází v městské části hlavního města Prahy Vysočany a nebude dále využívána k dlouhodobému pronajímání, bylo využito dvou oceňovacích metod, a to metody stanovení věcné hodnoty a metody porovnávací. Obvyklá cena nemovitosti za účelem poskytnutí hypotečního úvěru pak byla stanovena na základě metody porovnávací, která více odpovídá daným podmínkám, neboť pracuje s reálnými daty místního trhu nemovitostí. V tomto případě tak byla nemovitost odhadnuta 2,33 mil. Kč.

67

Podobně pak bylo postupováno i v případě bytového domu. Z důvodu jeho účelu dalšího pronajímání bytových jednotek bylo kromě výše uvedených metod využito také metody výnosové. Obvyklá cena pak byla odhadnuta v takové výši, která se pohybuje jak mezi cenou dle metody porovnávací, tak mezi cenou zjištěnou na základě výnosové metody. Cena bytového domu v Chomutově tak byla odhadnuta na 5,35 mil. Kč. Závěrem lze konstatovat, že obě nemovitosti jsou vhodnými objekty k zástavě a mohou být tedy využity při zajištění hypotečních úvěrů. V případě, že by musela být tato zástava realizována, lze předpokládat dobrou prodejnost obou nemovitostí, a to do 6 měsíců od její realizace.

68

Seznam použité literatury Bibliografie 1. BRADÁČ, Albert. Teorie oceňování nemovitostí. 8. přeprac. vyd. Brno: Akademické nakladatelství CERM, 2009, 753 s. ISBN 978-80-7204-630-0.

2. BRADÁČ, Albert. Teorie oceňování nemovitostí. 4. přeprac. a dopl. vyd. Brno: CERM, 1998, 498 s. ISBN 80-7204-082-0.

3. DUŠEK, David. Základy oceňování nemovitostí. 3. vyd. Praha: Oeconomica, 2010, 143 s. ISBN 978-80-245-1639-4.

4. DVOŘÁK, Petr. Bankovnictví pro bankéře a klienty. 3. přeprac. a rozš. vyd. Praha: Linde Praha, 2005, 681 s. ISBN 80-7201-515-X.

5. HÜTTER, David. Základy oceňování nemovitostí. 2. dopl. vyd. Brno: Vysoká škola realitní - Institut Franka Dysona, 2010, 59 s. ISBN 978-80-904261-5-3.

6. KALABIS, Zbyněk. Bankovní služby v praxi. 1. vyd. Brno: Computer Press, 2005, 148 s. ISBN 80-2510-882-1.

7. ORT, Petr. Oceňování nemovitostí na tržních principech. 1. vyd. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2007, 100 s. ISBN 978-80-7265-101-6.

8. PAVELKA, František a Radka OPLTOVÁ. Jak správně na hypotéky. 2. vyd. Praha: Consultinvest, 2003, 151 s. ISBN 80-901486-7-0.

9. PAVELKA, František. Úvěrové obchody. 1. vyd. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2001, 279 s. ISBN 80-726-5037-8 10.

PŮLPÁNOVÁ, Stanislava. Komerční bankovnictví v České republice. 1. vyd. Praha:

Oeconomica, 2007, 338 s. ISBN 978-80-245-1180-1.

69

11.

REVENDA, Zbyněk, Martin MANDEL, Jan KODERA, Petr MUSÍLEK a Petr

DVOŘÁK. Peněžní ekonomie a bankovnictví. 5. aktualiz. vyd. Praha: Management Press, 2012, 423 s. ISBN 978-80-7261-240-6.

12.

SCHNEIDEROVÁ HERALOVÁ, Renáta. Oceňování nemovitostí. 1. vyd. Praha:

České vysoké učení technické, 2008, 152 s. ISBN 978-80-01-04032-4.

13.

SYROVÝ, Petr. Financování vlastního bydlení. 5. zcela přeprac. vyd. Praha: Grada,

2009, 143 s. ISBN 978-80-247-2388-4.

14.

ŠEVČÍK, Aleš. Bankovnictví. 1. vyd. Brno: Masarykova univerzita, 2005, 128 s.

ISBN 80-210-3649-4.

15.

ŠIMÍKOVÁ, Ivana. Finance a bankovnictví. 1. vyd. Liberec: Technická univerzita

v Liberci, 2004, 209 s. ISBN 80-7083-898-1.

Periodika 16.

ZAZVONIL, Zbyněk. Zadlužitelná (zápůjční) hodnota. Oceňování. Praha: Vysoká

škola ekonomická v Praze, 2009, roč. 2, č. 1, s. 44-59. ISSN 1803-0785.

Zákony 17.

Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o

oceňování majetku), ve znění pozdějších právních předpisů.

18.

Zákon č. 190/2004 Sb., o dluhopisech, ve znění pozdějších právních předpisů.

19.

Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů.

20.

Zákon č. 526/1990 Sb., o cenách, ve znění pozdějších právních předpisů.

21.

Zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, ve znění pozdějších právních předpisů.

70

Internetové články 22.

Doklady

potřebné

k

vyřízení

hypotečního

úvěru.

FINANCE

MÉDIA. Finance.cz [online]. 2013 [cit. 2013-04-15]. Dostupné z: http://www.finance.cz/bydleni/hypoteky/abeceda-hypotek/doklady/.

23.

Charakteristika okresu Chomutov. Český statistický úřad [online]. 2012 [cit. 2013-05-

31]. Dostupné z:https://www.czso.cz/xu/redakce.nsf/i/charakteristika_okresu_chomutov.

24.

Chomutov. Města a obce [online]. 2013 [cit. 2013-05-31]. Dostupné z:

http://mesta.obce.cz/zsu/vyhledat-5245.htm.

25.

Kdo ho poskytuje? Finance.cz [online]. 2013 [cit. 2013-04-13]. Dostupné z:

http://www.finance.cz/bydleni/hypoteky/abeceda-hypotek/poskytovatele/.

26.

Okres Chomutov. Města a obce [online]. 2013 [cit. 2013-05-31]. Dostupné z:

http://mesta.obce.cz/vyhledat2.asp?okres=3503.

27.

ŘEHULKA, Pavel. Jaký je rozdíl mezi znaleckým posudkem a odhadem ceny

nemovitosti. Penize.cz [online].

2008

[cit.

2013-04-16].

Dostupné

z:http://www.penize.cz/nakup-a-prodej-nemovitosti/41433-jaky-je-rozdil-mezi-znaleckymposudkem-a-odhadem-ceny-nemovitosti.

28.

SEZNAM. Mapy [online]. 2013 [cit. 2013-05-30]. Dostupné z: http://www.mapy.cz/.

29.

Sreality,cz: reality a nemovitosti z celé České republiky [online]. 2013 [cit. 2013-05-

31]. Dostupné z: http://www.sreality.cz/.

30. 14].

Typy hypotečních úvěrů. FINANCE MÉDIA. Finance.cz [online]. 2013 [cit. 2013-04Dostupné

z:

http://www.finance.cz/bydleni/hypoteky/abeceda-hypotek/druhy-

hypotek/.

31.

Účelové hypoteční úvěry. FinančníVzdělávání.cz [online]. c2007 [cit. 2013-04-13].

Dostupné z: http://www.financnivzdelavani.cz/webmagazine/page.asp?idk=338. 71

32.

Vše o hypotékách. Hypoteční banka [online]. 2013 [cit. 2013-04-13]. Dostupné

z:https://www.hypotecnibanka.cz/hypoteka-krok-za-krokem/vse-o-hypotekach/.

33.

Vybíráme hypoteční banku. Měšec [online]. 2013 [cit. 2013-04-15]. Dostupné

z:http://www.mesec.cz/specialy/bydleni/vybirame-hypotecni-banku/.

34.

Vývoj nezaměstnanosti od července 2004. Integrovaný portál MPSV [online]. 2013

[cit. 2013-05-31]. Dostupné z: http://portal.mpsv.cz/sz/stat/nz/vyvoj_od_072004.

Interní prameny 35.

Interní materiály hypoteční banky.

72

Seznam použitých obrázků Obr. 1: Bytová jednotka – exteriér a interiér ............................................................................ 38 Obr. 2: Zobrazení polohy oceňované bytové jednotky na mapě .............................................. 39 Obr. 3: Zobrazení bytové jednotky Pod Harfou ....................................................................... 45 Obr. 4: Zobrazení bytové jednotky Českomoravská ................................................................ 46 Obr. 5: Zobrazení bytové jednotky U Elektry .......................................................................... 46 Obr. 6: Oceňovaná nemovitost bytového domu – pohled zepředu........................................... 49 Obr. 7: Zobrazení polohy oceňovaného bytového domu na mapě ........................................... 50 Obr. 8: Zobrazení bytového domu ul. Husova ......................................................................... 61 Obr. 9: Zobrazení bytového domu ul. Škroupova .................................................................... 61 Obr. 10: Zobrazení bytového domu ul. V Alejích .................................................................... 62

Seznam použitých tabulek Tab. 1: Klasifikace úvěrů poskytovaných bankovními institucemi ......................................... 19 Tab. 2: Dispoziční řešení oceňované bytové jednotky ............................................................. 40 Tab. 3: Velikost jednotlivých druhů pozemků ......................................................................... 41 Tab. 4: Specifikace konstrukce a vybavení bytové jednotky ................................................... 42 Tab. 5: Stanovení věcné hodnoty pozemku .............................................................................. 43 Tab. 6: Stanovení věcné hodnoty bytové jednotky .................................................................. 44 Tab. 7: Stanovení věcné hodnoty celé oceněné nemovitosti .................................................... 45 Tab. 8: Stanovení tržní hodnoty oceňované nemovitosti porovnávací metodou...................... 47 Tab. 9: Dispoziční řešení oceňovaného bytového domu .......................................................... 51 Tab. 10: Obestavěný prostor kolem oceňovaného bytového domu.......................................... 51 Tab. 11: Specifikace konstrukce a vybavení bytového domu .................................................. 52 Tab. 12: Velikost jednotlivých druhů pozemků, jejichž součástí je bytový dům..................... 53 Tab. 13: Stanovení věcné hodnoty pozemku bytového domu .................................................. 54 Tab. 14: Stanovení věcné hodnoty bytového domu ................................................................. 55 Tab. 15: Stanovení věcné hodnoty celé oceňované nemovitosti .............................................. 55 Tab. 16: Výpočet ročního nájemného oceňované nemovitosti................................................. 56 Tab. 17: Výpočet čistého ročního nájemného oceňované nemovitosti .................................... 57 Tab. 18: Výpočet tržní hodnoty pozemku ................................................................................ 58 73

Tab. 19: Odhad výnosu z pozemku a z nemovitosti ................................................................. 58 Tab. 20: Výpočet čistého výnosu celé nemovitosti .................................................................. 59 Tab. 21: Výpočet výnosové hodnoty bytového domu .............................................................. 60 Tab. 22: Stanovení tržní hodnoty oceňované nemovitosti porovnávací metodou.................... 63 Tab. 23: Analýza nabídky v okrese Chomutov ke dni 31. 5. 2013 .......................................... 65

74