Použití tržního ocenění při zajištění úvěru

Bankovní institut vysoká škola Praha Podnikání a oceňování

Použití tržního ocenění při zajištění úvěru Bakalářská práce

Autor:

Pavel Maryška Oceňování majetku

Vedoucí práce:

Praha

Ing. Petr Ort, Ph.D.

2016

Prohlášení: Prohlašuji, že jsem bakalářskou práci zpracoval samostatně a v seznamu uvedl veškerou použitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, že odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámen se skutečností, že se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.

V Praze, dne 25. 4. 2016 Pavel Maryška

Poděkování Rád bych poděkoval především Ing. Petru Ortovi, Ph.D., vedoucímu mé bakalářské práce, za jeho cenné rady, zkušenosti, čas a zejména pak lidský přístup, který mi věnoval při tvorbě této bakalářské práce. Dále bych chtěl poděkovat ing. Olze Šeflové, která mi byla nápomocna a poskytla mi cenné rady při psaní části bakalářské práce pojednávající o hypotečním úvěru. Na závěr bych rád poděkoval Ing. Oldřichu Lopatovi a jeho firmě Pluto Olt s.r.o. za bezplatné poskytnutí software NEMExpress s jehož pomocí jsem vypracoval dvě tržní ocenění, které jsou součástí mé bakalářské práce.

Anotace Bakalářská práce popisuje problematiku tržního oceňování při zajištění hypotečního úvěru. V první, teoretické části bakalářské práce je popsán hypoteční úvěr jako takový, jeho definice, výše úrokových sazeb, doba splatnosti a formy splácení. Ve druhé části jsou popsány způsoby a metody oceňování nemovitostí a požadavky banky kladené na tržní ocenění. V závěru teoretické části je pak popsán postup banky při schvalování úvěru a posuzování nemovitého zajištění. Praktická část je pak rovněž složena ze tří částí. V první a druhé části jsou tržní ocenění (bytová jednotka a bytový dům). Obě ocenění jsou vypracována v oceňovacím programu NEMExpress. Zmíněný program je jeden ze dvou nejčastěji užívaných programů používaný pro tržní oceňování nemovitostí pro potřeby zajištění úvěru. Třetí část praktické části je popis a analýza realitního trhu MČ Praha 13. Klíčová slova: hypoteční úvěr, tržní ocenění, zajištění úvěru, rizika, metody oceňování

Annotation This Bachelors thesis elaborates on the topic of Real Estate valuation, when used as mortgage loan collateral.1st part of the thesis, composed of 3 sections, serves as introduction to theory of Mortgage loan, it’s definition, interest rate levels, tenor, and repayment methods.2nd section provides overview of methods of valuation and requirements of banks for market valuation. In the 3rd section, the end of theoretic part, there is a description of the Bank’s process when underwriting mortgage loan and valuation of the Real Estate as loan collateral. The Praxis part is also composed of 3 sections. In the 1st and 2nd section, there are market example valuations of Real Estate (apartment and appartment house). Both of these valuations are done using valuation software NEMExpress. This mentioned software is one of two most commonly used ones for Real Estate market valuations, when used as mortgage collateral. 3rd section of the Praxis part provides analysis of the Real Estate market at Prague 13 city district. Key words: mortgage loan, market valuation, loan collateral, risks, valuation methods

OBSAH: Teoretická část ........................................................................................................................................ 6 Úvod ........................................................................................................................................................ 7 1.

2.

Hypoteční úvěr ................................................................................................................................ 8 1.1.

Definice hypotečního úvěru .................................................................................................... 8

1.2.

Účel HÚ .................................................................................................................................. 8

1.3.

Výše HÚ a doba splatnosti ...................................................................................................... 9

1.4.

Úroková sazba a splácení úvěru ............................................................................................ 10

Tržní ocenění ................................................................................................................................. 12 2.1.

Způsoby oceňování ............................................................................................................... 12

2.2.

Postup a způsoby tržního ocenění ......................................................................................... 13

2.2.1.

Porovnávací metoda ...................................................................................................... 14

2.2.2.

Výnosová/příjmová metoda .......................................................................................... 14

2.2.3.

Nákladová metoda ......................................................................................................... 15

2.3.

3.

Požadavky banky................................................................................................................... 16

2.3.1.

Rizika spojená s nemovitostí ......................................................................................... 17

2.3.2.

Náležitosti tržního odhadu ............................................................................................ 21

Tržní ocenění při schvalování hypotečního úvěru ........................................................................ 22 3.1.

Metodika banky ..................................................................................................................... 22

3.1.1.

(Ne)vhodnost zástavy .................................................................................................... 23

3.1.2.

Typ nemovitostí a LTV ................................................................................................. 25

3.1.3.

Zástavní hodnota ........................................................................................................... 25

3.2.

Supervize nemovitosti resp. tržního ocenění ......................................................................... 26

Závěr ..................................................................................................................................................... 27 Praktická část ........................................................................................................................................ 28 4.

Tržní ocenění bytové jednotky ...................................................................................................... 29

5.

Tržní ocenění bytového domu ....................................................................................................... 44

6.

Analýza realitního trhu .................................................................................................................. 61

Seznam použité literatury ...................................................................................................................... 72 Příloha č. 1 Slovníček pojmů ................................................................................................................. 1

5

Teoretická část

6

Úvod Téma mé bakalářské práce „Použití tržního ocenění při zajištění úvěru“ jsem si nevybral náhodně. Toto téma mě totiž provází dnes a denně v mém pracovním životě a to již devátým rokem. Tak dlouho pracuji jako supervizor oceňování nemovitostí v bankovních a v počátcích i nebankovních ústavech. Za tu dobu mi prošly rukama stovky, ne-li tisíce tržních ocenění nemovitostí, vypracovaných dle metodik různých bank a vypracoval jsem stejné množství supervizí. V rámci své profesní praxe jsem měl možnost získávat zkušenosti od svých zkušenějších kolegů, podílel jsem se na tvorbě metodik pro oceňování nemovitých věcí. V jedné menší bance jsem vedl projekt vývoje interní aplikace na tvorbu a evidenci supervizí. Podílel jsem se na testování úprav programu NEMExpress dle požadavků a metodiky banky. Během své praxe jsem byl rovněž svědkem vývoje realitního trhu, který za uplynulých 9 let zaznamenal poměrně velké výkyvy. Od nárůstu cen nemovitostí před rokem 2008, kdy ceny nemovitostí zaznamenaly historická maxima. Přes splasknutí „realitní bubliny“ a jejich znatelný pokles, přes jejich stagnaci, až po dnešní opětovný růst cen nemovitostí, kdy v některých lokalitách a u některého typu nemovitostí dosahují ceny hodnot, jako právě v roce 2008. Za tu dobu prošla velkými změnami i nabídka produktů spojených s poskytováním hypotečních úvěrů. Vlivem velké konkurence přicházejí banky s nabídkou nových produktů, které umožňují poskytnutí hypotečního úvěru širší skupině obyvatelstva. Konkurenční prostředí v tomto segmentu má rovněž podíl na poklesu úrokových sazeb hypotečních úvěrů, které se naopak pohybují na historických minimech. A právě své zkušenosti bych rád využil při tvorbě bakalářské práce, ve které bych rád popsal hypoteční úvěr jako takový, postupy při vypracování tržních ocenění smluvními odhadci, práci supervizora, požadavky bank na nemovité zajištění hypotečního úvěru a celkově nastínil stávající praxi v tomto oboru.

7

1. Hypoteční úvěr 1.1.

Definice hypotečního úvěru

Hypoteční úvěr je definován v zákoně o dluhopisech č. 190/2004 Sb., §28, odstavec 3 následovně: „Hypoteční úvěr je úvěr, jehož splacení včetně příslušenství je zajištěno zástavním právem k nemovité věci, když pohledávka z úvěru nepřevyšuje dvojnásobek zástavní hodnoty zastavené nemovité věci. Úvěr se považuje za hypoteční úvěr dnem vzniku právních účinků zástavního práva. Pro účely krytí hypotečních zástavních listů lze pohledávku z hypotečního úvěru nebo její část použít teprve dnem, kdy se emitent hypotečních zástavních listů o právních účincích vzniku zástavního práva k nemovité věci dozví.“1

1.2.

Účel HÚ

Hypoteční úvěr můžeme v zásadě rozdělit na dva druhy, a sice na účelový a neúčelový. V prvním případě je úvěr spojený výhradně s investicí do nemovitosti, v druhém případě může být účelem úvěru cokoli. Jedná se o tzv. americkou hypotéku. V případě neúčelového úvěru nejsou pro klienta žádná omezení jak s finančními prostředky naložit. Účelový úvěr: U účelového úvěru, kdy je využití finančních prostředků poskytnutých bankou spojeno s investicí do nemovitosti, se nemusí jednat pouze o její koupi. V úvahu připadá více možností, které jsou uvedeny v následujících bodech: - koupě nemovitosti (rodinný dům, bytová jednotka v osobním vlastnictví, pozemek na výstavbu RD apod.) - koupě členského podílu v bytovém družstvu (nutné zajištění jinou než financovanou nemovitostí) - výstavba, nejčastěji rodinného domu, případně jeho přístavba, nástavba nebo půdní vestavba - rekonstrukce nebo modernizace nemovitosti - financování koupě spoluvlastnických podílů na nemovitosti v případě vypořádání v rámci dědického řízení, vypořádání SJM atp.

1

Zákon o dluhopisech č. 190/2004 Sb., §28, odstavec 3

8

- konsolidace více účelových a případně neúčelových úvěrů do jednoho - zpětné proplacení vlastních finančních prostředků investovaných do nemovitosti - refinancování stávajícího hypotečního úvěru od banky nebo stavební spořitelny Neúčelový úvěr (tzv. americká hypotéka): Tento úvěr nemusí být nutně spojen s investicí do nemovitosti, i když často bývá tímto úvěrem financováno třeba movité vybavení nemovitosti. Častěji je však tento typ úvěru využíván k pořízení movitých věcí například automobilu nebo k financování studia, cestování atp. Vzhledem k tomu, že se svým charakterem jedná spíše o spotřebitelský úvěr poskytovaný fyzickým osobám, podléhá americká hypotéka zákonu o spotřebitelském úvěru.

1.3.

Výše HÚ a doba splatnosti

Výše hypotečního úvěru Jak už bylo zmíněno, hypoteční úvěr je, s výjimkou americké hypotéky, účelovým úvěrem spojeným s investicí do nemovitosti a z toho by se také dala odvodit minimální a maximální výše úvěru. Většina bank má stanovenou minimální částku hypotečního úvěru v rozpětí 200 – 300 tis. Kč, maximální výše se pak pohybuje v řádech desítek miliónu korun. Konečná částka, kterou banka poskytne svému klientovi je pak ovlivněna mnoha faktory. Nejdůležitějším faktorem je bonita klienta, tedy jeho schopnost splácet hypoteční úvěr. Bonita je pak posuzována při schvalování úvěru a přihlíží se k příjmům klienta, jeho platební morálce, jeho celkové zadluženosti atp. Dalším aspektem je pak typ nemovitosti a její zástavní hodnota v poměru k výši úvěru. To je posuzováno tzv. LTV (loan to value) což je právě poměr mezi výší úvěru a zástavní hodnotou nemovitosti, kterou je úvěr zajištěn. Běžně se však průměrná výše úvěru pohybuje v řádu jednotek miliónů korun. V prosinci 2015 pak byla průměrná výše hypotečního úvěru dle serveru Hypoindex.cz 2 138 995 Kč.2 Doba splatnosti Doba splácení hypotečního úvěru se zpravidla pohybuje většinou v rozpětí od 5 let do 40 let. Sjednává se při uzavření smlouvy o poskytnutí hypotečního úvěru. Dobu splatnosti je možné v případě potřeby změnit, ale pouze po uplynutí tzv. doby fixace nebo pokud má klient sjednány s bankou individuální podmínky. Čím delší je doba splatnosti tím jsou nižší pravidelné měsíční splátky, avšak celková částka zaplacená na úrocích je vyšší.

2

http://www.hypoindex.cz/fincentrum-hypoindex-leden-2016-prumerna-hypoteka-poprve-pres-dva-miliony/

9

Doba splatnosti není zcela na volbě klienta a jeho možnostech splácení, ale především závisí na interních pravidlech banky. V případě, že klient volí delší dobu splatnosti, je nutné, aby byl celou dobu splácení v produktivním věku. Pokud tomu tak není, je nutné zajistit a ustanovit spolužadatele o úvěr. Zpravidla má také banka stanovený maximální věk žadatele o úvěr, který nesmí být překročen před koncem splatnosti úvěru.

1.4.

Úroková sazba a splácení úvěru

Úroková sazba Úroková sazba je formou vyjádření ceny zapůjčených peněz. V procentech vyjádřená úroková sazba tedy vyjadřuje, o kolik procent bude navýšena půjčená částka peněz za určité období. Jinými slovy by se dalo říct, o kolik peněz víc musí dlužník vrátit věřiteli za sjednanou dobu. U hypotečních úvěrů je uváděna roční úroková sazba (per annum – p.a.), která je většinou nižší než u jiných úvěrů. Důvodem je relativně nízké riziko pro věřitele, které je dáno účelovostí úvěru a dobrým zajištěním v podobě zástavního práva zřízeného k nemovitosti. Úroková sazba se u většiny hypotečních úvěrů nestanovuje na celou dobu jeho trvání, ale pouze na tzv. dobu fixace. Ta bývá sjednána při uzavření úvěrové smlouvy a zpravidla se pohybuje v rozmezí 1-10 let. Klient má rovněž možnost zvolit si variabilní úrokovou sazbu, v tom případě se může úroková sazba během fixního období měnit. Tato sazba však není libovolně pohyblivá, ale je navázána nejčastěji na mezibankovní sazbu PRIBOR (PRague InterBank Offered Rate). Na počátku roku 2016 jsou úrokové sazby hypotečních úvěrů na velmi nízké úrovni. Není výjimkou, že jsou poskytovány hypoteční úvěry s úrokovou sazbou pod 2 % p.a. Výsledná sazba je pak ovlivněna více faktory, nejen již zmíněnou dobou fixace, kde platí, že čím delší doba fixace, tím vyšší úroková sazba. Nezanedbatelný vliv pak má i již zmíněné LTV. Zde samozřejmě platí, že čím větší poměr mezi výší úvěru a hodnotou zajištění, tím nižší úroková sazba. Dalšími faktory, které již nemají tak velký vliv na výši úrokové sazby jsou například možnost splacení úvěru před koncem doby fixace nebo třeba sjednání další doplňkových služeb jako jsou pojištění schopnosti splácet, životní pojištění, zřízení bankovních účtů atp. Splácení úvěru Splácení úvěru zpravidla probíhá v pravidelných měsíčních platbách, které obsahují jak jistinu (splátku samotného úvěru), tak i úrok z poskytnuté částky. Výjimkou je pak situace, kdy čerpání úvěru probíhá postupně, po částech tzv. tranších. Tato situace může nastat například v případě, kdy je hypotečním úvěrem financována výstavba rodinného domu. Úvěr je čerpán postupně a 10

to v návaznosti na průběh výstavby rodinného domu. V těchto případech je v pravidelných měsíčních splátkách splácen pouze úrok z poskytnuté částky a to do chvíle, kdy je vyčerpán celý úvěr. Teprve potom dochází i ke splátkám samotného úvěru. Splácení hypotečního úvěru by se pak dalo rozdělit na 3 druhy - anuitní, progresivní a degresivní forma splácení. Anuitní splácení – jedná se o nejčastější formu splácení. U tohoto způsobu splácení zůstává výše měsíční splátky stále stejná. V průběhu času se mění pouze poměr mezi splátkou jistiny a úroku. To je dáno postupným umořováním dluhu, a tedy snižováním dlužné částky, ze které pak plynou nižší úroky. To je dobře patrné z grafu č. 1. Kdy je nasimulována situace za následujících podmínek: - výše úvěru 1 000 000 Kč - úroková sazba 5 % p.a. - doba splácení 10 let Zvolená pěti procentní úroková sazba je přibližně dvojnásobek dnes běžně poskytovaných úrokových sazeb. Pro tuto modelovou situaci však byla zvolena záměrně, aby bylo dobře patrné, jak klesá měsíční splátka úroku a naopak dochází k navyšování splátek jistiny - úmoru.

Graf č. 1: Průběh splácení hypotečního úvěru3

3

www.vypocitej.cz, http://www.vypocitat.cz/vypocet/hypotecni-kalkulacka/?p=1+000+000&u=5&l=10

11

Progresivní a degresivní splácení – u progresivního způsobu splácení jsou zpočátku nižší měsíční splátky, které se v průběhu času zvyšují. Naopak u degresivního splácení jsou z kraje splátky vyšší a postupně se snižují. Tyto dvě formy nejsou zdaleka tak běžné jako zmíněné anuitní splácení. Většinou je banky s klienty sjednávají individuálně.

2. Tržní ocenění 2.1.

Způsoby oceňování

Způsoby oceňování majetku a služeb jsou definovány v zákonu č. 151/1997 Sb. - Zákon o oceňování majetku, zejména pak v § 2, odst. 1 – 5. Pro lepší názornost stojí za citaci odstavec č. 1, ve kterém je uvedeno následující: „Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.“4 Z výše uvedené citace pak vyplývá vlastní definice obvyklé ceny nebo-li tržní hodnoty, která se používá při ocenění nemovitostí pro potřeby zajištění hypotečního úvěru. Obvyklá cena nemovitosti je tedy výsledkem odrazu reálného trhu s nemovitostmi v dané lokalitě při uplatnění principu opatrnosti a při vyhodnocení všech informací. Stanovení samotné obvyklé ceny se pak v tržním ocenění provádí nejčastěji na základě věcné/nákladové, výnosové nebo srovnávací metody. Využití konkrétních metod pak vychází z metodiky pro oceňování té které banky.

4

Zákon č. 151/1997 Sb. - Zákon o oceňování majetku, § 2, odst. 1

12

Cena mimořádná neboli cena zvláštní obliby Za zmínku jistě stojí i tzv. cena mimořádná. Tato cena, jak vyplývá z výše uvedeného, nerespektuje trh, ale je ovlivněna mnoha, často i subjektivními faktory. V praxi se často setkáváme například se situací, kdy je prodej nemovitosti realizován v rámci rodiny. V takové situaci je kupní cena uvedená ve smlouvě často nižší, než by byla cena sjednaná na volném trhu. Naopak může nastat situace, kdy například vlastník bytové jednotky je ochoten zaplatit za sousední bytovou jednotku výrazně více peněz, než jakýkoli jiný potenciální kupec. Důvodem takového počínání je případná možnost propojení BJ, zvětšení užitné plochy a vyřešení bytových potřeb bez nutnosti stěhování. Jiná situace může nastat, když je prodávající ve finanční tísni, kterou se rozhodne vyřešit prodejem své nemovitosti. V takových případech býva cena nemovitosti pod úrovní obvyklých cen. Jak je patrné, tak cena mimořádná může být vyšší i nižší než cena obvyklá, avšak pro potřeby banky je prakticky nepoužitelná. Cena zjištěná nebo-li cena administrativní Jedná se o cenu zjištěnou podle platného cenového předpisu v době ocenění (v současné době Vyhláška ministerstva financí č. 540/2002 Sb. v platném znění, kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění platném od 1. 10. 2001). Administrativní cena nemovitosti se stanovuje v případech převodu nemovitostí a při dědických řízeních. Tato cena v plném rozsahu nezahrnuje tržní aspekty ocenění a z toho důvodu je pro poskytnutí hypotečního úvěru rovněž nepoužitelná.

2.2.

Postup a způsoby tržního ocenění

Při tržním oceňování nemovitostí se pak v praxi setkáváme nejčastěji se třemi metodami oceňování, a sice s metodou porovnávací, metodou výnosovou a metodou nákladovou. Zřídka se pak můžeme setkat s metodou reziduální, avšak ta se používá spíše při oceňování pozemků pro developerskou výstavu bytových nebo polyfunkčních domů. V tržních oceněních se pak setkáváme s použitím dvou i více z uvedených metod, kdy ke konečnému výsledku a stanovení finální tržní hodnoty odhadce dospěje právě kombinací jednotlivých metod. Přičemž do výsledné hodnoty se jednotlivé metod promítnou různou vahou, především pak podle typu oceňované nemovitosti.

13

2.2.1. Porovnávací metoda Stanovení tržní hodnoty nemovitosti porovnávací, nebo také srovnávací či komparativní metodou spočívá v porovnávání oceňované nemovitosti s obdobnými nemovitostmi v dané lokalitě. Jedná se pak o výsledek vyhodnocení cen nedávno uskutečněných nebo právě uskutečňovaných prodejů a pronájmů nemovitostí, případně jejich nabídek, srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí a lokalitou. Toto srovnání je provedeno na základě zjištění a průzkumů odhadce, konzultací s realitními kancelářemi a přiměřeným vyhodnocením nabídky a poptávky na trhu nemovitostí v dané lokalitě. Uvádí se srovnání jak celých nemovitostí, hladin nájmů uvažovaných ve výnosovém ocenění, cen bytových ploch za 1 m2 atp. Veškeré dostupné informace o porovnávaných nemovitostech, jako jsou např. zdroje informací, druh, poloha, srovnatelné charakteristiky, hodnoty srovnávaných nemovitostí atp. musí odhadce uvést v ocenění. Obecně by se dalo konstatovat, že porovnávací metodu můžeme aplikovat v takových případech, kdy je možnost srovnání oceňované nemovitosti s jinými nemovitostmi v dané lokalitě. Jinými slovy by se dalo říct, že musíme srovnávat „srovnatelné se srovnatelným“. Z logiky věci tedy vyplývá, že ideální nemovitosti pro ocenění porovnávací metodou, jsou rezidenční nemovitosti. Ty jsou na českém realitním trhu zastoupeny nejhojněji a málokdy se stává, aby v daném regionu nebyly nemovitosti podobné právě oceňované nemovitosti. I přesto, že jsou si některé nemovitosti velmi podobné, tak žádné z nich nejsou úplně stejné. A to ani v případě typizovaných bytů v panelových domech. I velmi podobné nemovitosti se liší stavebně technickým stavem, orientací, výměrou pozemku, odlišnou dispozicí atd. A právě, aby se při použití porovnávací metody dosáhlo co nejpřesnějšího výsledku, tak se využívá tzv. koeficientů, s jejichž pomocí se odhadce snaží korigovat jednotlivé parametry porovnávaných reprezentantů s oceněnou nemovitostí.

2.2.2. Výnosová/příjmová metoda Výnosová hodnota nemovitosti – vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Banky zpravidla vyžadují, aby výnosovou metodou byly oceněny nemovitosti, které prokazatelně přinášejí nebo jsou schopny přinášet trvalý a udržitelný výnos z pronájmu. Vstupním podkladem pro stanovení výnosové hodnoty je v místě a čase obvyklá výše nájemného snížená o náklady vynaložené z titulu vlastnictví, provozování a pronajímání nemovitosti. Nájemné převzaté z nájemních smluv banky akceptují, ale pouze pokud výše

14

nájemného v nájemních smlouvách odpovídá obvyklému nájemnému v čase a místě. Důvodem je eliminace účelových smluv například mezi spřízněnými subjekty. Při stanovení čistého výnosu je potřeba přihlížet zejména k následujícím nákladům: - daň z nemovitosti - „střádací odpisy“ (přiměřená částka pravidelně odkládaná na náročnější rekonstrukce, výše částky je závislá na technickém stavu a stáří nemovitosti) - pojištění stavby - průměrné výdaje na běžné opravy - náklady na správu nemovitosti - výdaje na pronájem pozemku v případě stavby na cizím pozemku

Při stanovení výnosové hodnoty banka obvykle upřednostňuje metodu přímé kapitalizace dle následujícího vzorce: Výnosová hodnota = Stabilizovaný roční výnos * 100% / míra kapitalizace (% p.a.) Při stanovení míry kapitalizace je nutno vycházet z úrokové míry dlouhodobých vkladů zvýšené o rizika dle typu nemovitosti a to v rozpětí cca 5 – 15%. V lukrativních lokalitách velkých měst se pak kapitalizační míra pohybuje na spodním intervalu daného rozpětí. Naopak u obtížně pronajatelných nemovitostí v odlehlých lokalitách se míra kapitalizace pohybuje na opačném konci daného rozpětí.

2.2.3. Nákladová metoda Hodnota nemovitosti stanovená nákladovou metodou nebo také reprodukční cena nemovitosti, vyjadřuje náklady na pořízení, resp. výstavbu takto oceněného objektu. Pro použití nákladové metody je nezbytně nutná znalost dvou základní údajů a to obestavěný prostor oceňované stavby (m3) a jednotková cena za jeden metr krychlový obestavěného prostoru (Kč/m3). Výsledná cena se pak spočítá prostým vynásobením těchto dvou hodnot. Obestavěný prostor zjistí odhadce z technické zprávy a projektové dokumentace. Pokud se k oceňovanému objektu projektová dokumentace z jakéhokoli důvodu nedochovala, tak je nutné fyzické zaměření objektu. Jednotková cena za metr krychlový stavby může vzejít buď z vlastní databáze odhadce nebo například za použití THU (technicko hospodářských ukazatelů) zpracovaných Ústavem pro racionalizaci ve stavebnictví (ÚRZ). V obou případech vychází jednotková cena obestavěného 15

prostoru ze skutečných nákladů potřebných na výstavbu konkrétní stavby. Jednotková cena pocházející ze zdroje ÚRS bývá stanovena na základě poměrně širokého vzorku staveb a to jak do množství, tak i z pohledu různých typů staveb, použitých technologií výstavby atp. Databáze odhadce pak vychází z archivu oceněných nemovitostí popř. nemovitostí oceněných spolupracujícími odhadci. Jak už bylo naznačeno, tak se jednotková cena liší dle typu stavby (RD, bytový dům, objekt občanské vybavenosti…) a podle použité technologie výstavby (zděná stavba, dřevostavba…). Například zděný nepodsklepený bungalov bude mít nižší jednotkovou cenu obestavěného prostoru než podsklepený vícepodlažní zděný bytový dům, který prodraží výkopové práce, vyšší nároky na založení stavby, vyšší cena za TZB (technické zařízení budov). To samozřejmě za předpokladu, že obě stavby budou postaveny ve stejném standardu. Nákladová hodnota nemovitosti však nezohledňuje tržní aspekty a z hlediska zajištění úvěru má minimální vypovídací hodnotu. Své uplatnění však najde při stanovení pojistné hodnoty stavby, na kterou musí být pojištěna, aby byly pokryty veškeré náklady na opětovnou výstavbu objektu pro případ jeho zániku, vlivem pojistné události. V oceňování nemovitostí se také můžeme setkat s pojmem věcná hodnota nemovitosti, což je reprodukční hodnota stavebního objektu snížená o opotřebení stavby. To znamená, že je oceněn technický stav nemovitosti bez ohledu na způsob využití stavebních objektů, resp. jejich částí.

2.3.

Požadavky banky

Při poskytnutí hypotečního úvěru se banka snaží minimalizovat rizika, která jsou s takovou službou spojena. Jedním z aspektů, které banka pečlivě posuzuje při schvalování úvěru je právě dobré zajištění poskytnutého úvěru. Z toho logicky vyplývá, že na nemovitosti, které slouží jako zástava ve prospěch banky, jsou kladeny poměrně vysoké nároky a každá banka poskytující hypoteční úvěry má interní metodikou stanovena pravidla a přesné požadavky, které by měla zastavovaná nemovitost splňovat. Obecně by se dalo konstatovat, že každá nemovitost, která slouží jako zajištění hypotečního úvěru by měla být dobře prodejná v případě, že dojde k realizaci zástavního práva. Dobrá prodejnost nemovitosti pak záleží na mnoha faktorech, jako je například dobrá poloha nemovitosti a její umístění v lokalitě, dobrý stavebně technický stav nemovitosti, nemovitost musí být prosta právních vad, k nemovitosti musí být zajištěn přístup atp. A právě všechny tyto případné nedostatky by měl odhadce odhalit a popsat v tržním ocenění nemovitosti, které slouží jako jeden z podkladů při posuzování žádosti klienta o poskytnutí úvěru.

16

2.3.1. Rizika spojená s nemovitostí Odhadce při vypracování tržního odhadu tedy „oceňuje“ veškerá rizika spojená s nemovitostí zjistitelná z podkladů a na základě místního šetření. Rizika popíše, vyhodnotí jejich vliv na výši obvyklé ceny, a v obvyklé ceně rizika zohlední. Pokud odhadce zjistí taková rizika, která jsou odstranitelná a mají vliv na vhodnost zástavy, tak v odhadu stanoví podmínky platnosti obvyklé ceny, současné popř. i budoucí. Věcná břemena, zástavní práva a obdobná omezení vlastnických práv Věcná břemena (resp. služebnosti dle NOZ) mohou mít na nemovitost různý vliv. Od zanedbatelných VB, která nemají na tržní hodnotu nemovitosti prakticky žádný vliv, až po VB, která mohou udělat nemovitost neprodejnou, z hlediska banky nevhodnou zástavou. Mezi nejčastější omezení vlastnických práv pak dále patří zástavní práva, zákaz zcizení či zatížení nemovitosti, předkupní práva a další. Příklady a jejich dopad na tržní cenu: - věcná břemena vedení a provozování inženýrských sítí (služebnost IS) – ve většině případů se jedná o přípojky inženýrských sítí, na které je napojena zatížená nemovitost, takové VB je zpravidla zaměřeno geometrickým plánem při hranici pozemku, jeho rozsah je minimální a stejně tak jeho dopad na obvyklou cenu - stejné VB jako výše uvedené, tedy VB umístění a provozování IS však může nemovitost zcela znehodnotit, taková situace nastává v případech, kdy vedení např. páteřního rozvodu vodovodu vede napříč pozemkem a tím zcela znemožní stavební využití pozemku, v lepším případě výrazně omezí možnou výstavbu na pozemku - dalším VB, které má významný negativní vliv na obvyklou cenu nemovitosti nebo učiní nemovitost nevhodnou zástavou, je VB doživotního užívání části nebo celé nemovitosti, v tomto případě musí vlastník nemovitosti strpět přítomnost jiné osoby ve své nemovitosti, rozsah užívání nemovitosti oprávněnou osobou je vymezen ve smlouvě o zřízení VB - častým VB je věcné břemeno chůze a jízdy (dle NOZ služebnost stezky a cesty), vliv takového VB na tržní hodnotu nemovitost resp. na vhodnost zástavy je pak závislý na rozsahu VB, který je vymezen geometrickým plánem, v některých případech, podobně jako VB služebnost IS, může být vliv takového omezení zanedbatelný, v opačném případě může prakticky znehodnotit takto zatíženou nemovitost

17

- zástavní práva k nemovitostem slouží jako zajištění úvěru, nejčastěji bývají zástavní práva zřizována ve prospěch bank, které klientům poskytují hypoteční úvěry, avšak zástavní právo je možné sjednat i ve prospěch fyzické osoby nebo jakékoli jiné právnické osoby, v každém případě musí být na zástavní právo v odhadu upozorněno a jeho následný výmaz z LV je pak na posouzení banky, menší riziko pro banku samozřejmě představuje zástavní právo ve prospěch jiného bankovního ústavu, větší riziko pak zástavní právo ve prospěch FO, v obou případech je pak možné považovat takto zatíženou nemovitost za podmíněně vhodnou zástavu, přičemž podmínkou vhodnosti je výmaz zástavního práva - se zástavním právem se pak často pojí i další omezení, jako je například zákaz zcizení a zatížení, který vlastníkovi nemovitosti zamezuje zcizení nemovitosti jiné osobě nebo její zatížení dalším věcným právem, a to bez vědomí banky, stejně jako v případě zástavního práva je podmínkou akceptace takto zatížené nemovitosti jako zástavy, výmaz takových omezení - dalším příkladem omezení vlastnických práv jsou omezení spojená s výkonem exekuce, kdy nemovitost resp. její prodej slouží k uspokojení pohledávky věřitele, mezi taková omezení patří například zástavní právo exekutorské, nařízení exekuce atp., takto zatížené nemovitosti jsou pro banku jako zajištění úvěru nevhodné zátavy do doby, než dojde k výmazu těchto omezení z LV Rizika spojená s právním stavem nemovitosti Tato rizika vyplývají především z rozdílů mezi skutečným stavem a evidencí nemovitosti v katastru nemovitostí nebo z rozdílů mezi skutečným využitím nemovitosti, které je v rozporu se stanoviskem stavebního úřadu (kolaudací), mezi tato rizika však také patří nemovitosti, ke kterým není po právní stránce zajištěn přístup, část stavby stojí na pozemku jiného vlastníka a tento stav není smluvně ošetřen nebo průběh výstavby neodpovídá stavební dokumentaci ověřené v rámci stavebního řízení. Příklady rizik spojených s právním stavem nemovitosti: - nesoulad mezi skutečným stavem a evidencí nemovitosti v KN – ten často spočívá v nesouladu mezi skutečným půdorysem stavby a jejím zákresem v katastrální mapě, může se jednat o hlavní stavbu, její přístavby nebo o vedlejší stavby, které tvoří příslušenství hlavní stavby, dalším příkladem takového rizika je rozpor mezi zápisem nemovitosti na listu vlastnickém a jejím skutečným využitím dle kolaudačního souhlasu nebo souhlasu s užíváním stavby, ve většině případů jsou tyto nesrovnalosti způsobeny nedbalostí vlastníků nemovitostí, kteří opomenou 18

doložit příslušné dokumenty katastrálnímu úřadu, tyto nedostatky jdou ve většině případů odstranit, takové nemovitosti jsou proto bankami považovány za podmíněně vhodné zástavy, jejichž zástava ve prospěch banky je možná po uvedení skutečného stavu do souladu s evidencí katastru nemovitostí - obdobným rizikem je pak i nesoulad mezi skutečným užíváním stavby a její kolaudací, k takovým případům rovněž dochází, i když zdaleka nejsou tak časté jako nesoulad mezi skutečným stavem a údaji v KN, mezi tato rizika je možné považovat např. situaci, kdy je objekt kolaudován jako rodinný dům a majitel nemovitosti užívá prostory v domě ke svému podnikání, ať již jako kanceláře nebo jako skladové a výrobní prostory, i v těchto případech je nutné uvést skutečný stav do souladu s kolaudačním rozhodnutím, což banky obvykle stanovují jako podmínku vhodnosti zástavy - jedním z nejdůležitějších a bankami nejpřísněji posuzovaných rizik, je riziko spojené s fyzicky i právně zajištěným plnohodnotným přístupem k nemovitosti z veřejné komunikace, ideální situace nastává v případě, že oceňovaná resp. zastavovaná nemovitost přímo sousedí a je dopravně napojena na veřejnou komunikaci ve vlastnictví obce, takové zajištění přístupu je považováno za bezproblémové, stejně tak je tomu v případě, kdy je přístup zajištěn formou věcného břemene chůze a jízdy (resp. služebnosti stezky a cesty dle NOZ) a to ve prospěch oceněných nemovitostí, nikoli ve prospěch osoby vlastníka předmětných nemovitostí, věcná břemena musí být zřízena ke všem přístupovým pozemkům až po obecní komunikaci, další akceptovanou formou přístupu je doložení prohlášení obce, ve kterém obec konstatuje, že na přístupových komunikacích je vybudována veřejná účelová komunikace vedená v pasportu místních komunikacích, nově jsem se setkal i s výkladem, že za zajištěný přístup lze považovat i takový případ, kdy jsou přístupové pozemky vedeny v operátu KN jako ostatní plocha – ostatní komunikace, v tomto případě se vychází z předpokladu, že katastr nemovitostí eviduje takové pozemky jako komunikace na základě doložených kolaudačních rozhodnutí/souhlasů, ze kterých by mělo být patrné, že na pozemcích je kolaudovaná veřejná komunikace - mezi rizika spojená s právním stavem nemovitosti by se dala považovat i rizika spojená s nájemními smlouvami, které mohou velmi výrazně ovlivnit cenu obvyklou, může se jednat například o nájemní smlouvy na pronájem bytů na dobu neurčitou s nutností poskytnout náhradní bydlení v případě ukončení smlouvy ze strany pronajímatele (vlastníka BJ), podobně negativní dopad mohou mít na nemovitost smlouvy uzavřené na dobu určitou, avšak s velmi dlouhým trváním např. 50 i více let a to bez možnosti ukončení nájemního vztahu ze strany

19

pronajímatele, není výjimkou, že jsou takové smlouvy sepisovány účelově, právě z důvodu znehodnocení/poškození nemovitosti, v těchto případech je obvyklé, že je sjednáno nápadně nízké nájemné, na rozdíl od jiných právních omezení může být velmi obtížné zjistit, že je nemovitost takto zatížena, důvodem je, na rozdíl od omezení zapsaných na LV skutečnost, že nájemní smlouvy nejsou nikde centrálně evidovány Rizika spojená s umístěním nemovitosti Tato skupina rizik zohledňuje lokalitu nemovitosti a dopad na její hodnou. Tím se má na mysli v jaké lokalitě je nemovitost situována, jaké je její bezprostřední okolí a jak dalece ovlivňuje hodnotu takové nemovitosti. Mezi negativní faktory, které mají nezanedbatelný vliv na obvyklou cenu a často i vhodnost zástavy je například umístění nemovitosti v lokalitě se silnou ekologickou zátěží. Takovým příkladem jsou severočeské uhelné pánve, blízkost frekventovaných dálničních komunikací atp. Někdy však může ovlivnit ocenění nemovitosti odlehlost lokality, kdy je nejbližší správní středisko vzdáleno mnoho kilometrů, lokalita není napojena na síť veřejné dopravy a v obci není ani základní občanská vybavenost. Dalším faktorem majícím negativní vliv na cenu je nepříznivé demografické zatížení lokality. Toto téma je poměrně citlivé, avšak například oceňovací program NEMExpress nabízí možnost „zaškrtnutí“ tohoto rizika a při ocenění nemovitosti je potřeba brát v úvahu i tento faktor, tedy skladbu obyvatelstva v nejbližším okolí. Rizika spojená s využitelností a technickým stavem staveb Tato rizika zahrnují, jak už titulek napovídá, stavebně technický stav, přičemž banky akceptují takové nemovitosti, jejichž technický stav umožňuje okamžité standardní užívání. Standardem se rozumí např. splachovací WC, vytápění obytných místností atp. Výjimkou jsou samozřejmě případy, kdy je předmětem ocenění a hlavně úvěrového financování i rekonstrukce objektu a počítá se s tím, že po rekonstrukci bude objekt v dobrém tech. stavu. Na stavebně technický stav má velký vliv situace, kdy je stavba delší dobu neobývaná. Kdy nedochází k větrání a vytápění objektu, což má za následek zvýšenou vlhkost, výskyt plísní a dalších dřevokazných hub, opadávání omítek atd. Podobný dopad na stavebně technický stav stavby má její dlouhodobá rozestavěnost. Tedy stav rozestavěnosti, kdy nejsou zcela dokončeny konstrukční prvky, které brání např. zatékání vody do nosných konstrukcí (střešní krytina, dešťové žlaby a svody…).

20

Z hlediska využitelnosti pak představuje riziko tzv. kapacitní předimenzovanost stavby, kdy má rodinný dům podlahovou plochu v řádech stovek metrů čtverečních s nepraktickým dispozičním uspořádáním. Velký obestavěný prostor s vysokými náklady na vytápění a vůbec provoz objektu. Mezi tato rizika rovněž patří architektonicky „nepovedené“ stavby, které stejně jako ty předimenzované, osloví jen velmi malou skupinu potenciálních zájemců o koupi. Z hlediska banky to představuje horší likviditu v momentě, kdy dojde na realizaci zástavního práva a prodej nemovitosti za účelem uspokojení věřitele.

2.3.2. Náležitosti tržního odhadu Stejně jako si kladou banky nároky na nemovitosti sloužící jako zajištění úvěru, tak mají banky také své požadavky na tržní ocenění těchto nemovitostí. V posledních letech jsou pro oceňování nemovitostí nejčastěji používány programy NEMExpress a ACONS. Ocenění vypracovaná pomocí tohoto software jsou akceptována velkou většinou bank. Přičemž některé banky akceptují oba výstupy (např. Raiffeisen Bank), některé banky pak jen jeden z nich (např. Expobank akceptuje pouze NEMExpress). Výstupy obou programů se svým obsahem velmi podobají, liší se prakticky jen svým vzhledem. Obecně by se tedy dalo říct, že nároky bank na tržní ocenění jsou velmi podobné, i když v detailech se liší. O tom svědčí třeba i fakt, že program NEMExpres umožňuje odhadcům kupovat tzv. moduly pro jednotlivé banky, které zohledňují metodiku a požadavky konkrétní banky. Bez ohledu na použitý formát, musí být v tržním odhadu uvedena celá řada informací. Bylo by poměrně obsáhlé vypisovat všechny náležitosti, které musí tržní ocenění splňovat. Samotný rozbor tržního ocenění by mohl být tématem bakalářské práce, proto zmíním jen ty nejdůležitější. Pro lepší názornost pak mohou posloužit 2 tržní ocenění, která jsou obsažena v praktické části. Mezi nejdůležitější informace patří: - přesná katastrální specifikace oceněných nemovitostí - popis lokality, kde se oceněná nemovitost nachází - popis nemovitosti (podlahová plocha, výměra pozemku, obestavěný prostor, technický stav, napojení na inženýrské sítě atd.) - popis rizik spojených s nemovitostí (nájemní smlouvy, omezení vlastnických práv, přístup k nemovitosti, zhoršený technický stav, nesoulad mezi skutečným stavem a údaji v KN atd.) - samotné ohodnocení nemovitosti a uvedení obvyklé ceny a to včetně použitých metod (porovnávací, výnosová nebo nákladová metoda a jejich kombinace)

21

Odhad pak musí být doplněn o přílohy, které sloužily jako podklad pro vypracování tržního ocenění. Mezi ty povinné a vždy vyžadované patří výpis z LV, snímek z katastrální mapy, mapa lokality s vyznačením oceněné nemovitosti a fotodokumentace. Přílohy pak bývají často doplněny o další dokumenty a to v závislosti na typu nemovitosti a ocenění. Pokud je například oceňována stavba RD v budoucím stavu, tak je potřeba odhad doplnit i o základní projektovou dokumentaci, stavební povolení popř. geometrický plán se zaměřením stavby. U ocenění pozemku na výstavbu je nutné doložit územně plánovací informaci nebo jiný dokoument potvrzující potenciální možnou výstavbu RD.

3. Tržní ocenění při schvalování hypotečního úvěru 3.1.

Metodika banky

Každá banka má povinnost ošetřit veškeré pracovní postupy interními předpisy tzv. metodikou. To se samozřejmě týká i postupů při schvalování a poskytování hypotečních úvěrů a s tím spojeným oceňováním nemovitostí. Metodika také vymezuje parametry, které musí splňovat nemovitost, která má sloužit jako zástava pro zajištění úvěru. V tomto článku bych se zaměřil především na tu část metodiky, která se věnuje oceňování a zastavovaným nemovitostem. V části metodiky jsou stanovena pravidla a náležitosti, která musí splňovat odhadce, aby mohl pracovat jako externista pro banku. Odhadce musí mít dostatečnou kvalifikaci pro tuto činnost (živnostenský list, vzdělání v tomto oboru, např. BIVŠ, stavební vzdělání, certifikace, dostatečné profesní zkušenosti). Dále jsou popsány postupy pro tržní oceňování u určitých typů nemovitostí (porovnávací, výnosová, nákladová metoda oceňování, popř. jiné postupy), jeho forma a způsob předání klientovi a bance. V současné době se preferuje předání bance v elektronické formě (formáty - *.pdf a *.xml). Elektronická podoba odhadu umožňuje pohodlnější a hlavně rychlejší zpracování dat a usnadňuje jejich archivaci. Mnohem důležitější je však ta část metodiky, které se věnuje zastavovaným nemovitostem. V této části jsou specifikovány typy nemovitostí, které mohou sloužit jako zajištění úvěru a nároky, které musí splňovat. Mezi hlavní podmínky vhodnosti zástavy patří, právně i fyzicky, zajištěný plnohodnotný přístup k nemovitosti. Nemovitost musí být bez právních vad a obdobných nedostatků. Nemovitost musí být v dobrém stavebně technickém stavu. Co se týká technického stavu, tak banky zpravidla akceptují maximální opotřebení v rozpětí mezi 60–65%. Samozřejmě pokud není z hypotečního úvěru financována rekonstrukce nemovitosti. 22

V takovém případě může být opotřebení i vyšší, důležitý je pak technický stav v budoucím stavu. Předmětná metodika pak dále obsahuje postupy pro zpracování supervize, její formu a informace, které by měla obsahovat. V rámci supervize jsou pak hodnoceni odhadci resp. odhady, které odhadci zpracovávají pro banku. Následné hodnocení jejich práce a s tím spojená aktualizace seznamu odhadců, je rovněž ošetřena v metodice.

3.1.1. (Ne)vhodnost zástavy Při supervizi neboli posuzování nemovitosti, která by měla sloužit, jako zajištění hypotečního úvěru se rozděluje nemovitosti z hlediska vhodnosti obvykle na 3 nebo 4 skupiny. Důvodem je snaha banky zajistit, aby jako zástava sloužily nemovitosti, které je možné v případě potřeby reálně umístit na trhu, resp. prodat/zpeněžit. A to pokud možno v nejkratším možném čase a za co nejvyšší cenu. Banky dělí nemovitosti na následující 4 skupiny: - vhodná zástava - podmíněně vhodná zástava - nevhodná zástava - nemovitost nepřípustná jako zástava Vhodná zástava: Je taková nemovitost, která je evidovaná v katastru nemovitostí, jsou u ní vyjasněny vlastnické vztahy a její stavebně technický stav umožňuje okamžité standardní užívání. Nemovitost má plnohodnotný právně i fyzicky zajištěný přístup (přímo z veřejné komunikace, věcným břemenem atp.). Právní stav je v souladu se skutečným stavem, nemovitost není zatížena riziky, nevýhodnými nájemními smlouvami nebo jinými omezeními vlastnického práva, které by negativně ovlivňovalo její hodnotu nebo jinak ztěžovalo její prodej. Nemovitost resp. soubor nemovitostí, které jsou předmětem zástavy, musí tvořit funkční celek. Podmíněně vhodná zástava: Podmíněně vhodnou zástavou je nemovitost s omezenou kvalitou užívání, např. je zatížena věcným břemenem užívání, není k ní zajištěn řádný přístup přes pozemek jiného vlastníka, výstavba neprobíhá v souladu s projektovou dokumentací, ověřenou ve stavebním řízení, jako 23

předmět zástavy není navrhován samostatně prodejní funkční celek atp. Důležité je, aby veškerá tato omezení byla vůlí klienta a v reálném čase odstranitelná. V těchto případech odhadce nemovitostí, již při vypracování odhadu stanoví reálné podmínky, po jejichž splnění budou veškerá omezení odstraněna a nemovitost se tak stane vhodným zajištěním úvěru. Podmíněně vhodnou zástavou je i taková nemovitost, která je v době ocenění dotčena změnou právního stavu a je u ní vyznačena tzv. plomba. Taková nemovitost se stává vhodnou zástavou po ukončení probíhajícího řízení. Výmaz plomby z LV a ukončení řízení samozřejmě nesmí mít negativní dopad na nemovitost. Nevhodná zástava: Nevhodnými zástavami jsou takové nemovitosti, které jsou zatíženy neodstranitelnými omezeními. To, že se jedná o nevhodnou zástavu, by měl odhalit odhadce již při místním šetření a prostudování podkladů potřebných pro vypracování tržního ocenění. Tuto skutečnost by měl oznámit bance, klientovi a v ocenění nemovitosti již nepokračovat. Mezi nevhodné zástavy patří nemovitosti bez zajištěného přístupu z veřejné komunikace, stavby na cizím pozemku, který není předmětem zástavy, nemovitosti s nevyjasněnými vlastnickými vztahy (tzv. duplicitní vlastnictví), dále pak nemovitosti umístěné v nevhodných polohách a lokalitách. Nemovitosti ve špatném stavebně technickém stavu (opotřebení cca 65% a víc), u kterých nebudou rekonstrukce a stavební úpravy předmětem financování z hypotečního úvěru. Nevhodnými nemovitostmi jsou pak také úzce specializované stavby, stavby kapacitně předimenzované, zejména pak ty, které jsou umístěné v odlehlých obcích. Některé banky mají ještě 4. kategorii, která by se dala považovat za „podkategorii“ nevhodných zástav, a sice nepřípustné zástavy. Nepřípustná zástava: To jsou takové nemovitosti, které by i mohly splňovat veškeré podmínky vhodnosti zástavy, avšak jejich přijetí do zástavy může pro banku představovat reputační riziko. Takové nemovitosti jsou například herny, casina, masážní salony atp. K takovým nemovitostem patří i stavby s výrazně negativním vlivem na životní prostředí nebo je jejich užívání v rozporu s platnými právními předpisy. Mezi nepřípustné nemovitosti patří například také církevní stavby, veřejné památky, muzea, galerie atp. Nepřípustné je také to, aby banka vzala do zástavy ideální podíl na nemovitosti. Výjimku tvoří spoluvlastnický podíl například na přístupových pozemcích, které jsou ve vlastnictví více fyzických nebo právnických osob a slouží jako přístup 24

k jejich nemovitostem. Mezi výjimky dále patří třeba spoluvlastnický podíl na nebytové jednotce – garáži, jehož vlastnictví zajišťuje klientovi parkování v bytovém domě.

3.1.2. Typ nemovitostí a LTV Aby banka minimalizovala rizika spojená s poskytnutím úvěru, stanovuje maximální výši LTV pro jednotlivé typy nemovitosti. Jak už bylo uvedeno v článku 1.3., tak LTV (loan to value) je poměr mezi výší úvěru a zástavní hodnotou nemovitosti, kterou je úvěr zajištěn. Jedním z důvodů, proč tak banky činí, je snaha eliminovat cenové výkyvy na realitním trhu. Je nutno si uvědomit, že úvěr je poskytován na poměrně dlouhou dobu a to i v řádu desítek let. Za tu dobu může dojít u nemovitostí k velkým cenovým výkyvům, zejména pak k poklesu cen nemovitostí. O tom jsme se ostatně sami mohli přesvědčit v uplynulých deseti letech. Po celou dobu úvěru musí hodnota nemovitost převyšovat nesplacenou jistinu úvěru. Dalším nezanedbatelným důvodem je zohlednění nákladů a nestandardního způsobu prodeje nemovitosti v případě, že dojde na realizaci zástavního práva. Pokud klient přestane splácet úvěr a dochází k prodeji nemovitosti za účelem uspokojení věřitele, tak se často nejedná o prodej dobrovolný. Takový prodej pak často probíhá formou dražby, se kterou jsou spojeny další náklady. V praxi se ukazuje, že při nuceném prodeji nemovitostí se zdaleka nedosahuje zástavních hodnot. Konkrétní čísla žádná z bank oficiálně nezveřejňuje, ale v odborných kruzích se mluví o 30-50% zástavní hodnoty. Obecně by se dalo konstatovat, že vyšší LTV (90%, ve výjimečných případech i 100%) je bankou interně stanoveno u nemovitostí běžně obchodovaných a v dobrých lokalitách, jako jsou BJ a RD ve velkých městech. U takových nemovitostí je předpoklad dobré likvidity. Střední LTV (do 70%) bývá stanoveno u nemovitostí, jako jsou například rekreační objekty. Jedná se tedy o zbytné nemovitosti, kde jejich prodejnost do jisté míry podléhá určitým trendům a kde poptávka není zdaleka tak velká jako u předchozího typu nemovitostí. Nejnižší LTV (v rozpětí 50 – 60%) se pak stanovuje u specifických, jednostranně využitelných a obtížně prodejných nemovitostí v odlehlejších lokalitách.

3.1.3. Zástavní hodnota Tržní ocenění při zajištění hypotečního úvěru slouží jako podklad pro stanovení zástavní hodnoty, která je definována v zákoně č. 190/2004 Sb. – Zákon o dluhopisech v § 29, odst. 1 – 3 takto: „(1) Zástavní hodnotu zastavených nemovitých věcí stanoví emitent hypotečních zástavních listů. Emitent hypotečních zástavních listů je povinen upravit ve svých vnitřních předpisech 25

pravidla pro stanovení zástavní hodnoty zastavovaných nemovitých věcí, která musí respektovat zásady uvedené v odstavci 2. (2) Zastavené nemovité věci se oceňují cenou obvyklou, podle zvláštního právního předpisu upravujícího oceňování majetku, se zohledněním a) trvalých a dlouhodobě udržitelných vlastností nemovité věci, b) výnosu dosažitelného třetí osobou při řádném hospodaření s nemovitou věcí, c) práv a závad s nemovitou věcí spojených a d) místních podmínek trhu s nemovitými věcmi včetně jeho vlivů a předpokládaného vývoje. (3) Zástavní hodnota zastavených nemovitých věcí, stanovená podle odstavce 2, nesmí převyšovat jejich cenu obvyklou.“5

3.2.

Supervize nemovitosti resp. tržního ocenění

Supervize předloženého tržního ocenění je činnost, kterou v rámci banky zajišťuje oddělení, které má na starosti interní oceňování nemovitostí. Zpravidla je takové oddělení součástí oddělení tzv. risku a je součástí oddělení schvalujícího žádosti o úvěr. Například v Expobank je to Team Evaluations, v Raiffeisen Bank je to Collateral Management atp. Cílem supervize je pak prověření věcné a formální správnosti tržního odhadu u nově přijímaného nemovitého zajištění. Posouzení vhodnosti zástavy, stanovení případných podmínek vhodnosti a závazků klienta po čerpání. Hlavním cílem je však stanovení zástavní hodnoty nemovitosti. Zástavní hodnota pro účely emise hypotečních zástavních listů a úvěrování v bance, je obvyklá cena po supervizi ocenění, vypracovaném odhadcem ze seznamu banky. Banky podrobují supervizi všechna ocenění nemovitosti, která jsou vypracována pro potřeby zajištění úvěru nemovitostí. Postup bank se však může lišit v závislosti na interních pravidlech a metodikách jednotlivých bank.

5

Zákon č. 190/2004 Sb. – Zákon o dluhopisech v § 29, odst. 1 – 3

26

Závěr V této bakalářské práci jsem popsal proces tržního oceňování a jeho následného vyhodnocení při schvalování hypotečního úvěru. Při psaní jsem se opíral jak o citace zákonů, které s oceňováním a hypotečními úvěry souvisí, tak jsem se snažil do ní promítnout i vlastní zkušenosti z práce supervizora v bance. I přesto, že v tomto oboru pracuji již řadu let, tak jsem si při psaní této práce opět uvědomil, jak důležité je kvalitní tržní ocenění nemovitosti. To tržní ocenění, které je podkladem při schvalování hypotečního úvěru. To tržní ocenění, které je určeno pro stanovení zástavní hodnoty nemovitosti, která slouží jako zajištění úvěru. To tržní ocenění, které je jedním z nejdůležitějších podkladů ve schvalovacím procesu, a na kterém z velké části závisí riziko bank, spojené s poskytnutím úvěru. Kvalitně vypracované tržní ocenění vhodného zajištění, pak velkou měrou přispívá k dobré kondici bankovního sektoru. Při vypracování obou tržních ocenění, které jsou součástí praktické části bakalářské práce, jsem se opět přesvědčil, jak pestrá, zajímavá a zejména pak zodpovědná je práce odhadce nemovitostí. Kolik aspektů je nutné posoudit a vyhodnotit, aby byla zohledněna veškerá rizika a cenotvorné faktory ovlivňující výslednou cenu obvyklou nebo-li tržní hodnotu nemovitosti. Zvolené téma je natolik obsáhlé a zajímavé, že by si jistě zasloužilo mnohem více prostoru, než kolik mu svým rozsahem, poskytuje bakalářská práce. Každá z částí by se jistě dala rozepsat do větší hloubky a prakticky každá z částí by se dala zpracovat jako samostatná práce. I přesto si myslím, že téma „Použití tržního ocenění při zajištění úvěru“ bylo popsáno a zpracováno v dostatečném rozsahu, který odpovídá bakalářské práci. Toto téma se nabízí využít i při psaní diplomové práce při ukončení magisterského studia, ve které by se daly jednotlivé části více rozepsat a podrobněji analyzovat.

27

Praktická část

28

4. Tržní ocenění bytové jednotky ODHAD č. 1/2016 obvyklé ceny nemovitosti pro účel závěrečných zkoušek na BIVŠ Předmět ocenění: Název nemovitosti: číslo jednotky: na pozemku parc. č. pozemky parc.č.: Vlastník jednotky: Vlastník pozemku: Okres: Obec: Katastrální území: Ulice:

Bytová jednotka - byt Bytová jednotka 3+kk 136/140 v budově č. p.: 136 192/11 Spoluvl. podíl na stavbě: 5 402 / 514 117 192/11 Spoluvl. podíl na pozemku: 5 402 / 514 117 Bohumila Maryšková, Radimova 136/27, 16900 Praha, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Bohumila Maryšková, Radimova 136/27, 16900 Praha, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Hl.m. Praha LV č.: 7534, Praha Část obce: Břevnov Břevnov Kraj: Hl.m. Praha Radimova číslo orientační: 27 PSČ: 16900

Objednatel: Vypracováno ke dni:

Bankovní institut vysoká škola, a.s., Nárožní 2600 / 9, 158 00 Praha, Prohlídka konána dne: 27. 10. 2015 27. 10. 2015

Obvyklá cena stávající:

3 100 000 Kč

(cena dle stavu ke dni ocenění)

Obvyklá cena budoucí: (cena po dokončení stavby v cenové úrovni ke dni ocenění) Vypracoval:

Datum:

Pavel Maryška Klukovická 1524/20 155 00 Praha 5 13. 3. 2016

Telefon: E-mail:

podpis, příp. razítko Tento odhad obsahuje 15 stran, z toho 6 stran příloh. Počet vyhotovení: 1 Vytvořeno programem NEMExpress verze 2.1.18

ÚČEL OCENĚNÍ:

Jiné (ocenění stávajícího stavu)

29

SOUHRNNÉ INFORMACE O OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI Kraj: KÚ:

Hl.m. Praha Břevnov

Obec, část obce: Ulice:

Bytová jednotka Dispozice jednotky: Podlaží: Orientace: Vytápění: Forma užívání: Podlahová plocha: Započitatelná plocha: Garáž v objektu (počet stání): Stáří / další životnost: Opotřebení celkové: Rozestavěnost: Technický stav jednotky: Rekonstrukce jednotky celková/dílčí v roce: Provedené dílčí rekonstrukce jednotky:

Praha, Břevnov Radimova

Počet obyvatel: Číslo popisné:

stávající stav

1 259 079 136

budoucí stav

3+kk 11. NP Z dálkové (zdroj mimo budovu) bydlení 60,01 m2 57,02 m2 ne 39 61 30,00 % 100,00 % dobře udržovaná  celková  dílčí 2010  soc. zařízení  kuch. linka  podlahy  okna

Budova Počet podlaží PP / NP Počet bytových / nebytových jednotek Výtah Konstrukce budovy Parcelní čísla pozemků ve funkčním celku: Celková výměra pozemku: Energetický průkaz stavby: Technický stav: Rekonstrukce stavby celková/dílčí v roce: Provedené dílčí rekonstrukce stavby:

1 / 13 96 / 0  ano  ne montovaná (panelová, betonová) 192/11 775 m2 Není výborně udržovaná  celková 2010  dílčí  střecha, fasáda  zateplení  okna, dveře  ostatní

Místopis a inženýrské sítě Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky):  MHD  železnice  autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem):  dálnice/silnice I. tř  silnice II.,III.tř Okolí nemovitosti:  bytová zóna  průmyslová zóna  nákupní zóna  ostatní Poloha v obci: Širší centrum - smíšená zástavba Prodejnost nemovitosti: prodejná do 6 měsíců Přípojky:  voda  kanalizace  plyn  elektro  telefon / dat. síť Příjezd:  zpevněná komunikace

Rekapitulace ocenění posuzované nemovitosti stávající stav

budoucí stav

Porovnávací hodnota

3 101 888 Kč

0 Kč

Výnosová hodnota

1 678 364 Kč

0 Kč

997 850 Kč

0 Kč

Věcná hodnota Obvyklá cena

3 100 000 Kč

30

Místopis (charakteristika obce, poloha nemovitosti v obci) Bytový dům s oceňovanou bytovou jednotkou se nachází v Hlavním městě Praze, v MČ Praha 6, v katastrálním území Břevnov, v ulici Radimova. Tato lokalita patří mezi vyhledávané rezidenční čtvrti a to zejména kvůli dobré dostupnosti do centra města, stabilizovanému území bez rušivých vlivů jako jsou například průmyslové a nákupní zóny, dálnice atp. V místě je velmi dobrá občanská vybavenost (školy, školky, pošta, obchody všeho druhu, zdravotnická zařízení, restaurace, pobočky bank atd.). V docházkové vzdálenosti jsou pak Obora Hvězda, park Ladronka nebo zahrada Břevnovského kláštera umožňující sportovní vyžití a relaxaci. Ve vzdálenosti cca 400 m je zastávka autobusů směr stanice metra A - Hradčanská, cca 600 m od domu je potom zastávka tramvají, které jezdí do centra města.

Poloha, okolí a dopravní dostupnost Poloha v obci: Širší centrum - smíšená zástavba Okolí:  bytová zóna  průmyslová zóna  nákupní zóna  ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky):  MHD  železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem):  dálnice/silnice I. tř

 autobus  silnice II.,III.tř

Celkový popis nemovitosti (základní popis, druh stavby, účel užití, dispoziční řešení, příslušenství) Dům byl zkolaudovaný v roce 1977. V letech 2010 až 2011 byla provedena revitalizace stavby (provedení zateplovací fasády s revitalizací balkonů, výměna oken, nová střešní krytina vč. zateplení střešního pláště, modernizace společných prostor a výměna výtahů za nové, výměna svislých rozvodů). Předmětný byt č. 136/140 je situovaný v 11. NP stavby, která má dvě sekce a celkem 14 podlaží, z toho jedno podlaží podzemní a 13 podlaží nadzemních. Jednotlivá podlaží jsou komunikačně propojena schodišti a výtahem. Byt je řešený jako 3+kk s příslušenstvím. Soupis jednotlivých místností s příslušnými výměrami je uvedený na jiném místě tohoto odhadu. K předmětnému bytu se společné části domu a pozemek váží spoluvlastnickým podílem 5402/514117.

Technický popis oceňované nemovitosti Stavebně technický stav jednotky: dobře udržovaná Energetický průkaz stavby: Není Rekonstrukce jednotky:  celková  dílčí  sociální zařízení  kuchyňská linka  podlahy  okna  dveře Počet podzemních/nadzemních podlaží: 1 / 13 Počet bytových/nebytových jednotek: 96 / 0

Inženýrské sítě a využití nemovitosti Přípojky:  voda Přístupová komu.:  zpevněná Využití:  bydlení

 kanalizace  nezpevněná  pronájem

 plyn  elektro  telefon přes pozemky parc. číslo 3664/1, 192/44, 192/15  podnikání  bydl. a podnik.  část. obsazen  volný objekt

Přístup a příjezd k pozemku  z veřejné komunikace  přes vlastní pozemky  jiné zajištění přístupu k pozemkům

 zajištěn věcným břemenem  právně nezajištěn

Přístup a příjezd přes pozemky Parcelní číslo 3664/1 192/44 192/15

Druh pozemku ostatní komunikace zeleň zeleň

Vlastník pozemku/komunikace - komentář Hlavní město Praha Hlavní město Praha Česká republika

Pronájem nemovitosti (zhodnocení nájemního vztahu)    

Nemovitost není pronajímána / propachtována Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu určitou za tržních podmínek Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu neurčitou za tržních podmínek Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu určitou nebo neurčitou za nevýhodných podmínek pro pronajímatele

31

Vyhodnocení rizik nemovitosti Rizika spojená s právním stavem nemovitosti RIZIKO NE

Popis rizika Jednotka je řádně zapsána v katastru nemovitostí

NE

Stav jednotky umožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc)

NE

Skutečné užívání jednotky není v rozporu s její kolaudací

Rizika spojená s umístěním nemovitosti RIZIKO NE

Popis rizika Nemovitost situována v záplavovém území zóna 1

Nemovitost:  byla v minulosti zaplavena Pojištění proti povodni / záplavě:  doporučuji Věcná břemena a obdobná zatížení RIZIKO NE

 nebyla v minulosti zaplavena  není nutné

Popis rizika Bez reálných břemen a služebností

ANO

Zástavní právo / podzástavní právo (včetně budoucího)

Popis věcných břemen a obdobných zatížení Na LV č. 7534 je v odstavci C zapsané Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky ve výši 936.000,- Kč ve prospěch Raiffeisenbank a.s., zástavní právo smluvní bylo zapsáno pod č.j. V-86702/2015. Spolu s tímto zástavním právem byly rovněž zapsány související zápisy, a sice závazek nezajistit zást. právo ve výhodnějším pořadí nový dluh a neumožnit zápis nového zást. práva namísto starého. Dále je v odstavci C zapsaný zákaz zcizení po dobu trvání výše uvedeného zást. práva. Veškerá tato omezení vlastnických práv nejsou zohledněna při stanovení obvyklé ceny současné.

Rizika ostatní RIZIKO NE

Popis rizika Nemovitost není pronajímána

Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ Kraj: Obec: Ulice:

CZ010 Hl.m. Praha 554782 Praha Radimova

Okres: Katastrální území: č.o.:

CZ0100 Hl.m. Praha 729582 Břevnov 27

Vlastníci FO

Podíl

RČ: 466110122

Bohumila Maryšková

Radimova 136/27, 16900 Praha

Stavby na LV část obce Břevnov

Bytový dům

č.p. 136

1/1

stavba je součástí pozemku NE

na pozemku p.č. 192/11

Jednotky na LV 7534 Číslo jednotky: 136/140

Spoluvlastnický podíl: 5 402 / 514 117

Byt

Pozemky na LV 192/11

Pozemková parcela

775 m2

Parcela KN

32

zastavěná plocha a nádvoří

Výpočet věcné hodnoty staveb Výpočet věcné hodnoty (bytová jednotka, nebytová jednotka) Výpočet podlahových ploch jednotky Název Typ výměry obývací pokoj byt dětský pokoj byt ložnice byt kuchyňský kout byt chodba byt koupelna byt WC byt lodžie nezasklená byt sklep byt Celková podlahová plocha

Podlahová plocha 17,76 m2 11,54 m2 7,86 m2 6,10 m2 6,44 m2 3,43 m2 0,89 m2 2,99 m2 3,00 m2 60,01 m2

Koeficient 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,50 0,50

Započítaná plocha 17,76 m2 11,54 m2 7,86 m2 6,10 m2 6,44 m2 3,43 m2 0,89 m2 1,50 m2 1,50 m2 57,02 m2

Konstrukce

Popis

Základy vč. zemních prací Svislé konstrukce Stropy Krov, střecha Krytiny střech Klempířské konstrukce Úprava vnitřních povrchů Úprava vnějších povrchů Vnitřní obklady keramické Schody Dveře

betonové pasy izolované panelové betonové betonové montované plochá živičné, svařované, vícevrstvé pozinkovaný plech jednovrstvé vápenné omítky kontaktní zateplovací systém + omítka běžné obklady železobetonové monolitické s běžným povrchem vchodové prosklené, vstupní do bytu bezpečnostní, interiérové hladké částečně prosklené v kovových zárubních chybí plastová PVC, plovoucí podlahy, dlažba ústřední dálkové světelná třífázová bleskosvod plastové potrubí plastové potrubí chybí centrální ohřev vody kuchyňská linka, běžný elektrický sporák, digestoř WC, umyvadla, vana osobní výtah běžné digestoře a odvětrání, STA, domácí telefon instalační šachty

Vrata Okna Povrchy podlah Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Vnitřní vodovod Vnitřní kanalizace Vnitřní plynovod Ohřev teplé vody Vybavení kuchyní Vnitřní hygienické vyb. Výtahy Ostatní Instalační pref. jádra

Podlahová plocha Započitatelná plocha Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Reprodukční hodnota (RC) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)

[m2] [m2] [Kč/m2] % Kč roků roků % Kč

60 57,02 25 000 100,00 1 425 500 39 61 30,00 997 850

33

Výpočet hodnoty pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Dům č.p. 136 s předmětným bytem č. 136/140 je umístěný na pozemku parc. č. 192/11. Pozemek je v KN vedený jako „zastavěná plocha a nádvoří”. Parcela se k předmětnému bytu váže spoluvlastnickým podílem 5402/514117. Pozemek je možné považovat téměř za plně zainvestovaný. V místě je možnost napojení na veškeré inženýrské sítě s výjimkou plynu - přípojky jsou realizované. Jde o přípojku vodovodní, kanalizační, plynovodní, teplovodní, elektro - přípojku a přípojku dálkového vytápění. Vlastní pozemek je pouze mírně svažitý k jihu a je přístupný po zpevněné komunikaci. Přístupové pozemky ke stavbě jsou ve vlastnictví Hl. m. Prahy a ČR. Z tohoto pohledu tedy lze přístup k bytovému domu označit za bezproblémový.

Přehled oceňovaných pozemků Druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří Celková výměra pozemků:

Parcela č. 192/11

Výměra [m2] 775 775

Spoluvlastnický podíl 5 402 / 514 117

Výpočet porovnávací hodnoty Typ stavby

Popis / Zdůvodnění koeficientu Kc Lokalita / Fotografie Započitatelná Podlaží Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena plocha m2 Kč Kč/m2 Kc Kč/m2

Byt 2+k.k., 50 m2

Praha 6 - Břevnov, Patočkova ul.

Prodej bytu 2+k.k. v atraktivní lokalitě na Praze 6 - Břevnov, ulice Patočkova. Zrekonstruovaný cihlový dum s výtahem (nové stoupačky, opravená střecha, nová plastová okna, zateplení a nová fasáda), byt se nachází v 3. patře, plastová okna do vnitrobloku (orientace ložnice na východ, kuchyně na západ). Osobní vlastnictví, celková podlahová plocha 50m2. Byt po částečné rekonstrukci, podlahová krytina - parkety, linoleum a dlažba, voda a topení centrální. Byt se nabízí včetně vybavení - kuchyňská linka, sporák s troubou, pracka, komoda, postel, stul, židle, sedačka, konferenční stul, rozkládací pohovka a 2 vestavené skříně Indeco. K bytu náleží sklepní kóje v suterénu domu. V místě velmi dobrá občanská vybavenost a zeleň, MHD 1min, stanice metra A-Hradčanská 5min. Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídková cena - koeficient 0,95; Lokalita - podobná, mírně rušnější - koeficient 0,95; Velikost objektu - srovnatelná - koeficient 1,00; Provedení a vybavení - srovnatelné - koeficient 1,00; Celkový stav - lepší technický stav - koeficient 0,95; Vliv pozemku - stejný - koeficient 1,00; Úvaha zpracovatele ocenění - mírně lepší BJ koeficient 0,98;

cihlová

50,00

4

2+k.k.

3 150 000

63 000

BJ 2+1 s balkonem

0,84

52 920

Praha 6 - Petřiny, ul. Na Petřinách

Byt 2 + 1 o celkové ploše 51 m2 včetně balkonu 5 m2 a sklepa 2 m2 ve třetím patře třípatrového cihlového domu bez výtahu na rozhraní čtvrtí Veleslavín, Střešovice a Petřiny blízko tramvajové zastávky s přímým spojením na stanici metra Hradčanská. Byt je v osobním vlastnictví. Bytová jednotka má již nová jižně orientovaná plastová okna a vyzděné bytové jádro, jinak je v původním stavu před rekonstrukcí. Z obývacího pokoje je možné přímo vycházet na prostorný balkon s pěkným výhledem do okolí. Koupelna s vanou, toaleta je samostatná. Na podlahách v pokojích jsou parkety. Topení a ohřev teplé vody je ústřední dálkové. K bytu patří sklep v suterénu domu. Cihlový dum z roku 1962 je ve velmi dobrém stavu a prošel rekonstrukcí střechy, stoupaček a společných prostor. Blízký areál Ladronka a park Hvězda nabízejí výborné možnosti sportování a relaxace. V těsné blízkosti bytu je supermarket, pošta, poliklinika a tramvajová zastávka, odkud jízda na stanici metra Hradčanská trvá jen 9 minut.

34

Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídková cena - koeficient 0,95; Lokalita - obdobná, mírně lepší dopravní spojené - koeficient 1,03; Velikost objektu - mírně menší BJ - koeficient 0,97; Provedení a vybavení - obdobné - koeficient 1,00; Celkový stav - horší - koeficient 1,05; Vliv pozemku - stejný - koeficient 1,00; Úvaha zpracovatele ocenění - srovnatelná BJ koeficient 1,00;

cihlová

47,50

3

2+1

2 690 000

56 632

BJ 2+k.k., 61 m2

1,00

56 632

Praha 6 - Břevnov, Slavníkova ul.

Nabízíme hezký byt v OV, s podílem na pozemcích - zahradě v zajímavé lokalitě Břevnově. Velikost bytu 53,4 m2 + lodžie 3,9 m2 + 8,3m2 zděný sklepní prostor. Koupelna je vybavena vanou, WC je samostatné. V předsíni se nachází vestavěná skříň a bezpečnostní vchodové dveře do bytu. Byt disponuje ústředním topením, dřevěnými eurookny, plovoucí podlahou a dlažbou. Dum je cihlový, s výtahem, bezbariérový přístup, celý zateplený, výstavba z roku 2002. Perfektní dopravní spojení do centra a na letiště, k Pražskému hradu se dá dojít za 10 minut. Dále se v okolí nachází Strahovský a Břevnovský klášter a Petřín. V okolí jsou výborné nákupní možnosti a poliklinika se širokým spektrem služeb. Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídková cena - koeficient 0,95; Lokalita - lepší dostupnost MHD - koeficient 0,97; Velikost objektu - obdobná - koeficient 1,00; Provedení a vybavení - modernější vybavení - koeficient 0,95; Celkový stav - lepší tech. stav domu i BJ koeficient 0,95; Vliv pozemku - stejný - koeficient 1,00; Úvaha zpracovatele ocenění - lepší BJ, možnost dokoupení GS - koeficient 0,95;

zděná

59,50

4

2+kk

4 100 000

68 908

BJ 3+1, 58 m2

0,79

54 437

Praha 6 - Břevnov, Radimova ul.

Bytová jednotka v panelovém domě, okna plastová zdvojená, vnitřní úprava povrchu tapety, povrchy podlah PVC, koberec, o celkové dispozici 3 + 1, určená k bydlení, celková rekonstrukce domu v roce 2011. Oceňovaná bytová jednotka je umístěna v bytovém dome při ulici Radimova. Okolní zástavbu tvoří bytové domy, doprava MHD - nejbližší stanice autobusu je vzdálena od domu cca 5 min. pěší chůze. Lokalita vhodná pro bydlení s optimálními docházkovými vzdálenostmi. Nevýhody: omezené parkovací možnosti v místě. Hodnocení: Redukce pramene ceny - realizovaná cena (10/2015) - koeficient 1,00; Lokalita - stejná - koeficient 1,00; Velikost objektu - téměř identická - koeficient 1,00; Provedení a vybavení - stejné - koeficient 1,00; Celkový stav - stejný - koeficient 1,00; Vliv pozemku stejný - koeficient 1,00; Úvaha zpracovatele ocenění - lepší dispozice, 2 ložnice - koeficient 0,98;

panel

58,38

10

Započitatelná plocha: Průměrná jednotková cena Celková užitná plocha oceňované nemovitosti Porovnávací hodnota

3+1

3 200 000

54 813

0,98

53 717

57,02 m2 54 400 Kč/m2 57,02 m2 3 101 888 Kč

35

Výpočet výnosové hodnoty Přehled pronajímaných ploch a jejich výnosů č.

plocha - účel

1.Obytné prostory Celkový výnos za rok:

podlaží 11

podlahová plocha [m2] 57,02

nájem [Kč/m2/rok] 1 894

Výpočet hodnoty výnosovým způsobem Konstantní zisk po neomezenou dobu PP RC

Podlahová plocha Reprodukční cena Výnosy (za rok) Dosažitelné roční nájemné za m2 Dosažitelné hrubé roční nájemné Dosažitelné procento pronajímatelnosti Upravené výnosy celkem Náklady (za rok) Opravy a údržba Správa nemovitosti Pojištění Daň z nemovitosti Ostatní náklady Náklady celkem Čisté roční nájemné Míra kapitalizace Výnosová hodnota

Nj Nj * PP Nh

V N=Nh-V Cv

nájem [Kč/měsíc] 9 000

m2 Kč

57 1 425 500

Kč/(m2*rok) Kč/rok % Kč/rok Kč/rok Kč/rok Kč/rok Kč/rok Kč/rok Kč/rok Kč/rok % Kč

nájem [Kč/rok] 108 000 108 000

1 894 108 000 90 % 97 200 2 100 180 1 950 660 0 4 890 92 310 5,50 1 678 364

Rekapitulace ocenění Vyhodnocení nabývacího titulu a kupní ceny Kupní cena: 382 000 Kč Stávající vlastník nabyl oceňovanou BJ na základě smlouvy o převodu vlastnictví ze dne 29. 5. 2006 za cenu 382 tis. Kč. Jednalo se však o prodej majetku MČ Praha 6 v rámci privatizace bytového fondu. Nejednalo se tedy ve své době o cenu obvyklou, a proto nebyla výše kupní ceny zohledněna při stanovení obvyklé ceny současné.

Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí Při stanovení obvyklé ceny současné bylo přihlíženo především k porovnávací metodě, která má v tomto segmentu nemovitostí a této lokalitě jednoznačně největší vypovídací schopnost. Nezanedbatelnou roli v tomto případě sehrála i výnosová metoda, která u tohoto segmentu nemovitostí a v této lokalitě vychází cca o 1/2 níže než porovnávací hodnota. S ohledem na výsledky obou zmíněných metod a s přihlédnutím k dalším cenotvorným faktorům byla stanovena výsledná cena obvyklá ve výši 3 100 000 Kč (po zaokrouhlení).

Podmínky vhodnosti zástavy Obvyklá cena současná je stanovena pro nemovitost prázdnou - neobsazenou a je platná za předpokladu, že na nemovitosti nebudou váznout věcná břemena, zástavní práva a související omezení (vč. těch zapsaných v oddíle C listu vlastnictví) či jiná omezení a bude i nadále zajištěn bezproblémový přístup a příjezd k nemovitosti.

Rekapitulace ocenění posuzované nemovitosti Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Obvyklá cena

Současný stav 3 101 888 Kč 1 678 364 Kč 997 850 Kč 3 100 000 Kč

36

Budoucí stav 0 Kč 0 Kč 0 Kč

Silné stránky nemovitosti - bytový dům je po celkové rekonstrukci - atraktivní lokalita pro bydlení s dobrou dostupností MHD

Slabé stránky nemovitosti - horší parkování na přilehlých komunikacích - panelový dům s poměrně velkým počtem BJ

Stanovení standardní jednotkové ceny za m2 započitatelné plochy Obvyklá cena: Z toho hodnota garáží, garážových a parkovacích stání: Z toho obvyklá cena předzahrádek: Upravená obvyklá cena: Započitatelná plocha: Jednotková cena započitatelné plochy:

3 100 000Kč 0Kč 0Kč 3 100 000Kč 57,02m2 54 367Kč/m2

Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha Fotodokumentace nemovitosti. Fotodokumentace nemovitosti. Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 7534 ze dne 28. 1. 2016. Snímek katastrální mapy ze dne 13. 3. 2016 (nahlížení do KN). Mapa oblasti.

37

počet stran A4 v příloze 1 1 2 1 1

Fotodokumentace ze dne 27. 10. 2015

Společné prostory domu

Chodba

Obývací pokoj

Ložnice

38

Fotodokumentace ze dne 27. 10. 2015

Pokoj s lodžií

Koupelna

Kuchyňský kout

WC

39

Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 7534 ze dne 28. 1. 2016

40

Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 7534 ze dne 28. 1. 2016

41

Snímek katastrální mapy ze dne 13. 3. 2016 (nahlížení do KN)

42

Mapy oblasti s vyznačením umístění oceněné nemovitosti

43

5. Tržní ocenění bytového domu ODHAD č. 2/2016 obvyklé ceny nemovitosti pro účel závěrečných zkoušek na BIVŠ Předmět ocenění: Název nemovitosti: č.p.: součást pozemku p.č. pozemky parc. č.: Vlastník stavby: Vlastník pozemku: Okres: Obec: Katastrální území: Ulice:

Bytový dům - bez nebytových prostor Bytový dům - Praha 3, Kubelíkova 38 1248 1379 1379, 1380 Ing. Ludmila Zubková, Kubelíkova 1248/38, 13000 Praha, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Ing. Ludmila Zubková, Kubelíkova 1248/38, 13000 Praha, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Hl.m. Praha LV č.: 1091 Praha Část obce: Žižkov Žižkov Kraj: Hl.m. Praha Kubelíkova číslo orientační: 38 PSČ: 13000

Objednatel: Vypracováno ke dni:

Bankovní institut vysoká škola, a.s., Nárožní 2600 / 9, 110 00 Praha, Prohlídka konána dne: 13. 10. 2015 13. 10. 2015

Obvyklá cena stávající:

27 500 000 Kč

(cena dle stavu ke dni ocenění)

Obvyklá cena budoucí: (cena po dokončení stavby v cenové úrovni ke dni ocenění) Vypracoval:

Datum:

Pavel Maryška Klukovická 1524/20 155 00 Praha 5 24. 3. 2016

Telefon: E-mail:

podpis, příp. razítko Tento odhad obsahuje 17 stran, z toho 8 stran příloh. Počet vyhotovení: 1 Vytvořeno programem NEMExpress verze 2.1.18

ÚČEL OCENĚNÍ:

Jiné (ocenění stávajícího stavu)

44

SOUHRNNÉ INFORMACE O OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI Kraj: KÚ:

Hl.m. Praha Žižkov

Obec, část obce: Ulice:

[Záhlavi]

Praha, Žižkov Kubelíkova

Počet obyvatel: Číslo popisné:

stávající stav

budoucí stav

1/5/ANO

//

Počet podlaží PP/NP/Podkroví Počet bytových/nebytových jednotek Garáže v objektu / počet stání: Zastavěná plocha 1NP: Obestavěný prostor: Jednotková cena: Celková výměra pozemku: Započitatelná plocha Podlahová plocha – obytná/nebytová část Stáří / další životnost: Opotřebení celkové: Rozestavěnost:

283 m2 7 191 m3 5 650 Kč/m3 673 m2 1 118,61 m2 1 118,61 m2 183,15 m2 103 37,69 % 100,00 %

Technický stav stavby: Energetický průkaz stavby: Vytápění: Typ konstrukce domu: Forma užívání: Rekonstrukce celková/dílčí v roce: Provedené dílčí rekonstrukce:

výborně udržovaná Není lokální - plyn zděná (cihlová, skelet s masivní cihlovou vyzdívkou) pronájem  celková 2008  dílčí  střecha, fasáda  zateplení  okna, dveře  ostatní

18  ano

1 259 079 1248

0

Místopis a inženýrské sítě Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky):  MHD  železnice  autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem):  dálnice/silnice I. tř  silnice II.,III.tř Okolí nemovitosti:  bytová zóna  průmyslová zóna  nákupní zóna  ostatní Poloha v obci: Širší centrum - bytové domy zděné Prodejnost nemovitosti: Přípojky (veřejné / vlastní):  /  voda  /  kanalizace  /  plyn  /  elektro  telefon / dat. síť Příjezd:  zpevněná komunikace

Rekapitulace ocenění posuzované nemovitosti stávající stav

budoucí stav

Porovnávací hodnota

29 531 304 Kč

0 Kč

Výnosová hodnota

24 763 700 Kč

0 Kč

Věcná hodnota Obvyklá cena

35 211 029 Kč

0 Kč

- z toho hodnota pozemku

27 500 000 Kč 9 893 100 Kč

45

0 Kč

Místopis (charakteristika obce, poloha nemovitosti v obci) Oceňovaná nemovitost se nachází v ulici Kubelíkova v k.ú. Žižkov. Praha 3. Okolí bytového domu pak tvoří zástavba obdobných domů. Svým charakterem se okolí oceňovaného domu podobá spíše Vinohradům než typické Žižkovské zástavbě a jedná se o velmi klidnou a vyhledávanou rezidenční lokalitu. V dané lokalitě se nachází kompletní občanská vybavenost. Dopravní obslužnost je zajištěna v rámci MHD autobusovou a tramvajovou dopravou, dále i metrem. Ve vzdálenosti cca 450 m od oceňovaného objektu bydlení se nacházejí tramvajová zastávka "Lipanská" a tramvajová a autobusová zastávka "Olšanské náměstí", a ve vzdálenosti cca 850 m se nachází tramvajová zastávka "Jiřího z Poděbrad" a stejnojmenná stanice metra linky A "Jiřího z Poděbrad". Nevýhodou dané lokality jsou pak velmi omezené parkovací možnosti.

Poloha, okolí a dopravní dostupnost Poloha v obci: Širší centrum - bytové domy zděné Okolí:  bytová zóna  průmyslová zóna  nákupní zóna  ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky):  MHD  železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem):  dálnice/silnice I. tř

 autobus  silnice II.,III.tř

Celkový popis nemovitosti (základní popis, druh stavby, účel užití, dispoziční řešení, příslušenství) Předmětem ocenění je vnitřní řadový bytový dům situovaný v k.ú. Žižkov, ulice Kubelíkova. Jedná se o zděný objekt vystavěný v roce 1913. Objekt je ve velmi dobrém stavebně technickém stavu, v roce 2008 prošel celkovou rekonstrukcí. V domě je 18 bytových jednotek, které jsou s výjimkou jedné BJ užívané vlastníkem nemovitosti, pronajímané. Popis jednotlivých konstrukcí, stejně tak výměry jednotlivých jednotek jsou uvedeny na jiném místě tohoto odhadu.

Technický popis oceňované nemovitosti Stavba dokončena v r. 1913 Dílčí rekonstrukce v r. Celková rekonstrukce v r. 2008 Stavebně technický stav: výborně udržovaná Energetický průkaz stavby: Není Rekonstrukce stavby:  celková  dílčí  střecha  fasáda, zateplení  okna, dveře  interiér

Inženýrské sítě a využití nemovitosti Přípojky (veř./vl.):  /  voda Přístupová komu.:  zpevněná Využití:  bydlení

 /  kanalizace  nezpevněná  pronájem

 /  plyn  /  elektro  telefon přes pozemky parc. číslo 4339  podnikání  bydl. a podnik.  část. obsazen  volný objekt

Přístup a příjezd k pozemku  z veřejné komunikace  přes vlastní pozemky  jiné zajištění přístupu k pozemkům

 zajištěn věcným břemenem  právně nezajištěn

Přístup a příjezd přes pozemky Parcelní číslo 4339

Druh pozemku ostatní plocha - ostatní komunikace

Vlastník pozemku/komunikace - komentář HLAVNÍ MĚSTO PRAHA, Mariánské náměstí 2/2, Staré Město, 11000 Praha 1

Pronájem nemovitosti (zhodnocení nájemního vztahu) Nemovitost není pronajímána / propachtována Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu určitou za tržních podmínek Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu neurčitou za tržních podmínek Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu určitou nebo neurčitou za nevýhodných podmínek pro pronajímatele Komentář k zhodnocení nájemního vztahu    

V budově je umístěno 18 bytových jednotek. 3 bytové jednotky jsou pronajaty za nájemné regulované, 1 bytová jednotka je užívaná vlastníkem a 14 bytových jednotek je pronajato za nájemné obvyklé s nájemními smlouvami na dobu určitou.

46

Vyhodnocení rizik nemovitosti Rating rizika:

Rizika spojená s právním stavem nemovitosti RIZIKO NE

Popis rizika Nemovitost je řádně zapsána v katastru nemovitostí

NE

Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací

Rizika spojená s umístěním nemovitosti RIZIKO NE

Popis rizika Nemovitost situována v záplavovém území zóna 1

ANO

Poloha nemovitosti v chráněném území

Nemovitost:  byla v minulosti zaplavena Pojištění proti povodni / záplavě:  doporučuji

 nebyla v minulosti zaplavena  není nutné

Popis rizik spojených s umístěním nemovitosti Oceněné nemovitosti jsou situovány v památkové zóně, památkově chráněné území. Tato skutečnost nepředstavuje riziko a nemá vliv na obvyklou cenu.

Věcná břemena a obdobná zatížení RIZIKO NE

Popis rizika Bez reálných břemen a služebností

ANO

Zástavní právo / podzástavní právo (včetně budoucího)

Popis věcných břemen a obdobných zatížení Nemovitosti jsou zatíženy zástavním právem ve prospěch Oberbank AG. Zástavní právo není zohledněno v obvyklé ceně.

Rizika ostatní RIZIKO NE

Popis rizika Nájemní smlouvy uzavřené na dobu určitou za tržních podmínek

Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ číslo 1091 Kraj: Obec: Ulice:

CZ010 Hl.m. Praha 554782 Praha Kubelíkova

Okres: Katastrální území: č.o.:

CZ0100 Hl.m. Praha 727415 Žižkov 38

Vlastníci FO

Podíl

RČ: 695119/0059

Ing. Ludmila Zubková

Kubelíkova 1248/38, 13000 Praha

Stavby část obce Žižkov

Objekt k bydlení

č.p. 1248

1/1

stavba je součástí pozemku ANO

na pozemku p.č. 1379

Pozemky 1379 1380

Pozemková parcela Pozemková parcela

338 m2 335 m2

Parcela KN Parcela KN

47

zastavěná plocha a nádvoří ostatní plocha

Výpočet věcné hodnoty staveb Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlaží Název podlaží 1. podzemní podlaží 1. nadzemní podlaží 2. nadzemní podlaží 3. nadzemní podlaží 4. nadzemní podlaží 5. nadzemní podlaží podkroví

Zastavěná plocha 283,00 m2 283,00 m2 283,00 m2 283,00 m2 283,00 m2 283,00 m2 283,00 m2

Výčet místností Název podlaží Název místnosti 1. podzemní podlaží

Podlahová plocha

1. podzemní podlaží - celkem 1. nadzemní podlaží 1. nadzemní podlaží - celkem 2. nadzemní podlaží 2. nadzemní podlaží - celkem 3. nadzemní podlaží 3. nadzemní podlaží - celkem 4. nadzemní podlaží 4. nadzemní podlaží - celkem 5. nadzemní podlaží 5. nadzemní podlaží - celkem podkroví podkroví - celkem

Užitná plocha podlaží 116,40 m2 181,82 m2 211,13 m2 207,04 m2 206,05 m2 196,17 m2 0,00 m2

Koeficient

Užitná plocha

116,40 m2 116,40 m2

1,00

116,40m2 116,40 m2

181,82 m2 181,82 m2

1,00

181,82m2 181,82 m2

211,13 m2 211,13 m2

1,00

211,13m2 211,13 m2

207,04 m2 207,04 m2

1,00

207,04m2 207,04 m2

206,05 m2 206,05 m2

1,00

206,05m2 206,05 m2

196,17 m2 196,17 m2

1,00

196,17m2 196,17 m2

183,15 m2 183,15 m2

0,00

0,00m2 0,00 m2

Výpočet obestavěného prostoru Název 1. podzemní podlaží (283)*(3,00) 1. nadzemní podlaží (283)*(3,63) 2. nadzemní podlaží (283)*(3,63) 3. nadzemní podlaží (283)*(3,63) 4. nadzemní podlaží (283)*(3,63) 5. nadzemní podlaží (283)*(3,63) podkroví (283)*(4,26) Obestavěný prostor - celkem:

= = = = = = = =

Konstrukce

Popis

Základy vč. zemních prací Svislé konstrukce Stropy Krov, střecha Krytiny střech Klempířské konstrukce Úprava vnitřních povrchů Úprava vnějších povrchů

betonové pasy zděné tl. 45 cm a více trámové polospalné dřevěný vázaný, sedlová střecha pálená krytina pozinkovaný plech dvouvrstvé vápenné omítky břízolitové omítky

48

Obestavěný prostor 849,00 m3 1 027,29 m3 1 027,29 m3 1 027,29 m3 1 027,29 m3 1 027,29 m3 1 205,58 m3 7 191,03 m3

Vnitřní obklady keramické Schody Dveře Vrata Okna Povrchy podlah Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Vnitřní vodovod Vnitřní kanalizace Vnitřní plynovod Ohřev teplé vody Vybavení kuchyní Vnitřní hygienické vyb. Výtahy Ostatní Instalační pref. jádra

standardní kamenné náplňové a dřevěné v obložkových zárubních dřevěné vstupní dveře dřevěná špaletová keramická dlažba, plovoucí laminátové, vlýsky etážové plynovými kotli, elektropanely, waw světelný rozvod není studená i teplá plast a litina zemní plyn plynové kotle ÚT a boilery standardní kuch. linky vybavené běžnými spotřebiči vany, umyvadla, sprchové kouty, WC kombi a závěsná WC chybí chybí

Zastavěná plocha Obestavěný prostor Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Reprodukční hodnota (RC) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)

[m2] [m3] [Kč/m3] % Kč roků roků % Kč

283 7 191,03 5 650 100,00 40 629 320 103 37,69 25 317 929

Výpočet hodnoty pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Pozemek parc. č. 1379 je prakticky celý zastavěný bytovým domem, pouze malá část cca 50 m 2 tvoří zpevněnou plochu ve dvorním traktu. Pozemek parc. č. 1380 pak tvoří zahradu a zeleň u bytového domu. Oba pozemky jsou rovinaté a tvoří spolu funkční celek. Pozemky jsou přístupné z veřejné komunikace na pozemku parc. č. 4339. Pozemky jsou napojeny na všechny dostupné inženýrské sítě.

Druh pozemku

Parcela č.

zastavěná plocha a nádvoří ostatní plocha Celková výměra pozemků:

1379 1380

Výměra m2 338 335 673

Jednotková cena Vlastnický podíl Kč/m2 14 700 1/1 14 700 1/1 Hodnota pozemků celkem:

Celková cena pozemku Kč 4 968 600 4 924 500 9 893 100

Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita

Započitatel Pozemek ná plocha

Dispozice

Požadovaná cena

Jednotková cena

Koeficient celkový

Kč

Kč/m2

Kc

Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc m2 m2

Praha 3 - Žižkov 2 213,00 0 80 000 000 36 150 0,69 Prodej činžovního domu 2 213 m2, Dům je z roku 1935 v poměrně dobrém stavu a je velmi prakticky dispozičně řešen. Většina bytů jsou 1+1 s rozměry cca 45m2 a 4x 2+1 65m2. Celkem je v domě 34 bytů, 27 je volných, 7 obsazených. Do domu se za poslední 2 roky záměrně nenabírají noví nájemníci z důvodů zamýšleného prodeje. Všechny prostory jsou v dobrém stavu okamžitě obyvatelné po běžných úpravách. Celková podlahová plocha bytů je 1 635m2 Podlahová plocha nebytových komerčních prostor je celkem 272 m2 s velkými výlohami do ulice. Možno až 5 samostatných vstupů přímo z ulice. 3x z Jeseniovy a 2x z Amborožovy ulice. Další provozovny mohou být s okny do vnitrobloku. Dům má přízemí + 5 pater + půda. Půda je vhodná pro dostavbu 5. patra + půdní vestavby. Celková plocha půdních prostor je 690 m2. V domě jsou sklepní prostory 306 m2, které se dají přestavět

49

Upravená cena Foto Kč/m2 24 943

například na vinárnu apod. Dům je rohový, obě ulice jsou vedlejší a jednosměrné takže do domu nedoléhá hluk z ulice. Zdroj: www.sreality.cz

Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídková cena - koeficient 0,85; Lokalita - obdobná koeficient 1,00; Velikost objektu - větší - koeficient 0,90; Provedení a vybavení - obdobné - koeficient 1,00; Celkový stav - mírně horší - koeficient 0,95; Vliv pozemku - stejný - koeficient 1,00; Úvaha zpracovatele ocenění - mírně horší - koeficient 0,95; Seifertova, Praha - 1 455,00 0 63 250 000 43 471 0,69 Žižkov Prodej činžovního domu 1 455 m, Prodej činžovního domu v Praze, ul. Seifertova. Užitná

29 995

plocha domu je 1.455 m2. V domě je celkem 16 bytových jednotek, z toho 2 jsou nebytové prostory. Dům je po částečné rekonstrukci střechy a chodeb domu. V domě jsou 4 NP a půda, kde je možnost vybudování na další bytové jednotky. Zdroj: www.sreality.cz

Hodnocení: Redukce pramene ceny - Nabídková cena - koeficient 0,90; Lokalita - obdobná koeficient 1,00; Velikost objektu - větší objekt - koeficient 0,95; Provedení a vybavení - obdobné koeficient 1,00; Celkový stav - horší - koeficient 0,90; Vliv pozemku - stejný - koeficient 1,00; Úvaha zpracovatele ocenění - horší nemovitost - koeficient 0,90; Jeseniova, Praha 3 - 1 464,00 0 53 000 000 36 202 0,67 Žižkov Prodej činžovního domu 1 464 m2, Bytový dům, který se nachází na Praze 3 u parku

24 255

Parukářka. Dům byl postaven v roce 1994. Dům o 6 NP o celkové ploše 1464 m2, 14 bytových jednotek, 3x byt 2+kk, 11x byt 1+kk, 140 m2 kancelářské prostory, 6x garážové stání v 1NP domu. Každý byt má vlastní terasu nebo balkon. Do bytu v 6. NP vede osobní výtah, součástí bytu je terasa o velikosti 237 m2. Dům je ve vynikajícím stavebnětechnickém stavu bez nutnosti dalších investic. Při výstavbě byly použity nadstandardní materiály, které i dnes splňují požadavky na vysoký standart bydlení. Nosnou konstrukci tvoří železobetonová rámová konstrukce. Obvodové stěny jsou zděné z cihelného zdiva a ze zdiva tvárnicového plynosilikátového. Stropy jsou železobetonové trámové. Točité schodiště ze vstupní haly je obloženo mramorem, rovné schodiště ve vyšších patrech je obloženo keramickou dlažbou, střešní krytina zinkový plech (rheizink), vlastní technologie na vytápění domu – plynová kotelna, rozvod topení v mědi, v každé jednotce datové rozvody. Všechny bytové a nebytové jednotky jsou pronajaté. Možnost výstavby dvou nových nadzemních podlaží.

Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídková cena - koeficient 0,90; Lokalita - mírně horší koeficient 0,97; Velikost objektu - větší - koeficient 0,90; Provedení a vybavení - modernější koeficient 0,95; Celkový stav - lepší - koeficient 0,90; Vliv pozemku - stejný - koeficient 1,00; Úvaha zpracovatele ocenění - srovnatelná nabídka - koeficient 1,00; Započitatelná plocha Průměrná jednotková cena Celková započitatelná plocha oceňované nemovitosti Porovnávací hodnota

1 118,61 m2 26 400 Kč/m2 1 118,61 m2 29 531 304 Kč

50

Výpočet výnosové hodnoty Přehled pronajímaných ploch a jejich výnosů č.

plocha - účel

1.Obytné prostory 2.Obytné prostory 3.Obytné prostory 4.Obytné prostory 5.Obytné prostory 6.Obytné prostory 7.Obytné prostory 8.Obytné prostory 9.Obytné prostory 10.Obytné prostory 11.Obytné prostory 12.Obytné prostory 13.Obytné prostory 14.Obytné prostory 15.Obytné prostory 16.Obytné prostory 17.Obytné prostory 18.Obytné prostory Celkový výnos za rok:

podlaží 1. NP - 2+kk 1. NP - 1+1 1. NP - 3+1 2. NP - 3+kk 2. NP - 2+kk 2. NP - 3+kk 3. NP - 3+kk 3. NP - 2+kk 3. NP - 3+kk 4. NP - 3+kk 4. NP - 2+kk 4. NP - 2+1 5. NP - 2+kk 5. NP - 2+kk 5. NP - 2+kk 5. NP - 1+1 1. PP - 2+kk 1. PP - 3+kk

podlahová plocha [m2] 48,32 42,85 90,62 75,30 55,50 80,33 75,30 53,44 78,30 75,70 55,60 74,75 47,67 57,20 48,30 43,00 38,00 78,00

nájem [Kč/m2/rok] 1 768 1 693 1 324 1 912 1 730 1 749 2 072 1 766 858 2 188 1 770 1 768 1 762 2 014 2 484 1 953 2 842 2 000

Výpočet hodnoty výnosovým způsobem Konstantní zisk po neomezenou dobu PP RC

Podlahová plocha Reprodukční cena Výnosy (za rok) Dosažitelné roční nájemné za m2 Dosažitelné hrubé roční nájemné Dosažitelné procento pronajímatelnosti Upravené výnosy celkem Náklady (za rok) Opravy a údržba Správa nemovitosti Pojištění Daň z nemovitosti Ostatní náklady Náklady celkem Čisté roční nájemné Míra kapitalizace Výnosová hodnota

Nj Nj * PP Nh 0.50 % z RC 0.50 % z RC 0.05 % z RC V N=Nh-V Cv

51

nájem [Kč/měsíc] 7 118 6 044 10 000 12 000 8 000 11 711 13 000 7 866 5 600 13 800 8 200 11 011 7 000 9 600 10 000 7 000 9 000 13 000

nájem [Kč/rok] 85 416 72 528 120 000 144 000 96 000 140 532 156 000 94 392 67 200 165 600 98 400 132 132 84 000 115 200 120 000 84 000 108 000 156 000 2 039 400

m2 Kč

1 118 40 629 320

Kč/(m2*rok) Kč/rok % Kč/rok

1 824 2 039 400 95 % 1 937 430

Kč/rok Kč/rok Kč/rok Kč/rok Kč/rok Kč/rok Kč/rok % Kč

203 147 203 147 20 315 25 000 0 451 608 1 485 822 6,00 24 763 700

Rekapitulace ocenění Vyhodnocení nabývacího titulu a kupní ceny Kupní cena: 0 Kč Oceněné nemovitosti nejsou předmětem prodeje.

Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí Při stanovení obvyklé ceny současné bylo přihlíženo především k porovnávací a výnosové metodě, které mají v tomto segmentu nemovitostí a této lokalitě jednoznačně největší vypovídací schopnost. Výsledná obvyklá cena pak byla stanovena přibližně uprostřed intervalu vymezeného hodnotami zjištěnými těmito dvěma metodami tj. ve výši 27 500 000 Kč.

Podmínky vhodnosti zástavy Obvyklá cena současná je stanovena pro nemovitost prázdnou - neobsazenou a je platná za předpokladu, že na nemovitosti nebudou váznout věcná břemena, zástavní práva a související omezení (vč. těch zapsaných v oddíle C listu vlastnictví) či jiná omezení a bude i nadále zajištěn bezproblémový přístup a příjezd k nemovitosti.

Rekapitulace ocenění posuzované nemovitosti Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Obvyklá cena - z toho hodnota pozemku

Současný stav 29 531 304 Kč 24 763 700 Kč 35 211 029 Kč 27 500 000 Kč 9 893 100 Kč

Minimální cena v rekonstrukci Vklad investice do nemovitosti Reprodukční hodnota - z toho hlavní budova - ostatní objekty

Budoucí stav 0 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč

x 0 Kč 40 629 320 Kč 40 629 320 Kč 0 Kč

x 0 Kč 0 Kč 0 Kč

Silné stránky nemovitosti - klidná lokalita v širším centru města - dobrá dostupnost do centra - velmi dobrý stavebně technický stav

Slabé stránky nemovitosti - omezené možnosti parkování

Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 1091 ze dne 13.10.2015. Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 1091 ze dne 13.10.2015. Snímek katastrální mapy ze dne 24.3.2016. Fotodokumentace nemovitosti. Fotodokumentace nemovitosti. Fotodokumentace nemovitosti. Fotodokumentace nemovitosti. Mapa oblasti. Přehled nájemného ke dni ocenění Interní odhad tržní hodnoty č. 321/4/2015

52

počet stran A4 v příloze 1 1 1 1 1 1 1 1

LV č. 1091

Strana 1

53

LV č. 1091

Strana 2

54

Katastrální mapa - nahlížení do KN.

55

Fotodokumentace nemovitosti ze dne 13.10.15

Vstupní prostory

Interiér bytového domu

Interiér bytového domu

Interiér bytového domu

Interiér bytového domu

Interiér bytového domu

56

Fotodokumentace nemovitosti ze dne 13.10.15

Interiér bytového domu

Interiér bytového domu

Interiér bytového domu

Interiér bytového domu

Interiér bytového domu

Interiér bytového domu

57

Fotodokumentace nemovitosti ze dne 13.10.15

Interiér bytového domu

Interiér bytového domu

Interiér bytového domu

Interiér bytového domu

Interiér bytového domu

Interiér bytového domu

58

Fotodokumentace nemovitosti ze dne 13.10.15

Interiér bytového domu

Interiér bytového domu

Interiér bytového domu

Interiér bytového domu

Interiér bytového domu

Interiér bytového domu

59

Mapy oblasti

60

6. Analýza realitního trhu

ANALÝZA TRHU

MĚSTSKÁ ČÁST PRAHA 13 HLAVNÍ MĚSTO PRAHA

61

OBECNÁ CHARAKTERISTIKA LOKALITY Obecný popis MČ Praha 13: Městská část Praha 13 se nachází v jihozápadní části hlavního města, přibližně 9 km od centra. Mezi nejbližší městské části patří Řepy, Zličín a Řeporyje. Nachází se v nadmořské výšce v rozpětí 270 - 390 metrů. Rozloha městské části činí 13,23 km2, má více než 63 800 obyvatel (k 1. 1. 2012) z čehož plyne hustota zalidnění 4822 obyvatel na 1 km2. Praha 13 je městskou částí s nejnižším věkovým průměrem v Praze (38,3 roku). Na území Prahy 13 začíná i končí dálnice D5 ve směru na Plzeň a dále do Německa. Od konce roku 1994 spojuje Prahu 13 s ostatními pražskými částmi metro, jehož trasa B prochází směrem od centra Novými Butovicemi, Lužinami a Stodůlkami do Zličína, kde vznikla velkokapacitní nákupní centra Avion Shopping Park a Metropole Zličín.

Regionální segmentace: Území Prahy 13 by se dalo především z pohledu realitního trhu rozdělit na tři části. Střed a jihovýchod – z hlediska realitního trhu se jedná o vůbec nejdůležitější část MČ Praha 13. Tato lokalita je vymezena ze severu Rozvadovskou spojkou, ze západu a jihozápadu je to Jeremiášovou ulicí, na východě Bucharovou ulicí a z jihu Prokopským a Dalejským údolím. V této části je umístěna drtivá většina bytových jednotek situovaných na území MČ Praha 13. Z rezidenčních nemovitostí jsou tu dále zastoupeny RD, umístěné především na území bývalé obce Stodůlky a v lokalitě Malá ohrada. Zcela marginální zastoupení, v porovnání s rezidenčními nemovitostmi, mají v této části komerční prostory situované především v blízkosti stanic metra trasy B. V této části, jako jediné z uvedených tří, jsou umístěny rekreační objekty a to na jihovýchodě poblíž Prokopského údolí. Severní část – tato lokalita se nachází přibližně mezi Rozvadovskou spojkou a severní hranicí MČ Praha 13 tzn. Plzeňskou ulicí. Tato část je z velké části tvořena komerčními areály při ulici Jeremiášova a severně od Rozvadovské spojky. Rezidenční nemovitosti jsou v této části Prahy 13 zastoupeny převážně rodinnými domy při severovýchodním okraji této části (Plzeňská a Bucharova ulice).

62

Západní část – tato lokalita je tvořena především bývalou obcí Třebonice, což je samostatná lokalita venkovského charakteru s malebným, původně románským kostelíkem Na Krtni, dále náměstím, hospodou a bývalou školou. V těsném sousedství Třebonic je umístěna nákupní zóna Zličín resp. její část nacházející se na území MČ Praha 13. Nedaleko nákupní zóny probíhá plánovaná výstavba satelitního Západního Města s veškerou městskou infrastrukturou. Tato, západní, část MČ Praha 13 je ohraničena přibližně Rozvadovskou spojkou, Pražským okruhem, Poncarovou a Jeremiášovou ulicí.

1. Střed a jihovýchod MČ Praha 13 Pozemky: Obecně lze konstatovat, že nabídka pozemků je celkově na území MČ Praha 13 značně omezena. Jedná se o zcela ojedinělé nabídky. Nestavební pozemky jsou v této části zastoupeny prostranstvím mezi jednotlivými BD, nezanedbatelnou plochu tvoří Centrální park, komunikace a parkoviště atp. Vždy se však jedná o pozemky, které nejsou na trhu s nemovitostmi běžně obchodovány. Nabídka stavebních pozemků je zcela ojedinělá, téměř výhradně se jedná o pozemky na území bývalé obce Stodůlky, jsou to proluky v zástavbě RD. Nabídkové ceny se u takto ojedinělých nabídek pohybují v rozpětí 6 – 10 tis. Kč/m2. Konkrétní cena je pak závislá na celkové výměře, stupni zasíťování, samozřejmě umístění v lokalitě atp. Byty: Trh s bytovými jednotkami tvoří nejdůležitější a jednoznačně největší segment realitního trhu v této lokalitě. To je dáno tím, že prakticky celé území popisované části MČ Praha 13 tvoří sídliště Jihozápadní město. Výjimku tvoří zástavba RD v lokalitě Stodůlky a Malá Ohrada. Vzhledem k množství BJ v lokalitě, je nabídka poměrně pestrá, nabídka bytů mírně převažuje poptávku. Větší poptávka je po bytech v blízkosti stanic metra, v lokalitách s lepšími možnostmi parkování, s otevřeným výhledem z bytu a v bytových domech po revitalizaci (tato výhoda je však sporná, záleží na způsobu financování rekonstrukce BD). V lokalitě je zastoupena i developerská výstavba BD probíhající cca od poloviny devadesátých let do současnosti. Bytové domy postavené v posledních 20 letech se nacházejí v blízkosti stanice Hůrka (např. projekt Krásná Hůrka), dále pak v lokalitě Velká ohrada, při jejím západním okraji. Nelze opomenout ani bytovou výstavbu poblíž BIVŠ mezi ulicemi Armády a 63

Nárožní. BJ v nově postavených bytových domech často skýtají lepší komfort bydlení (garantované garážové stání, lepší dispoziční uspořádání, vyšší světlá výška atp.), neplatí to však ve všech případech. Byty v panelové zástavbě se obchodují přibližně v těchto cenových relacích: Byt 1+1 (1+kk)

1 700 000 – 2 300 000 Kč

Byt 2+1 (2+kk)

2 200 000 – 2 700 000 Kč

Byt 3+1 (3+kk)

2 600 000 – 3 900 000 Kč

Byt 4+1 (4+kk)

3 500 000 – 4 300 000 Kč

Nová výstavba (od 2. poloviny 90. let 20. století) Byt 1+1 (1+kk)

2 000 000 – 2 800 000 Kč

Byt 2+1 (2+kk)

2 500 000 – 3 900 000 Kč

Byt 3+1 (3+kk)

3 900 000 – 6 700 000 Kč

Byt 4+1 (4+kk)

6 700 000 – 9 000 000 Kč

Výsledná cena je odvozena mj. od výměry konkrétní BJ (např. BJ o velikosti 1+1 se v panelových domech v této MČ téměř nevyskytují a pokud ano, tak je jejich výměra často větší než u bytů 2+kk, proto jsou ceny BJ v těchto kategoriích srovnatelné). Rovněž je možné, že lze na trhu narazit na nabídky mimo uvedené intervaly, jedná se však o ojedinělé nabídky, abnormální výměry BJ v dané kategorii atp. Rodinné domy: Nabídka rodinných domů je v této části poměrně malá. Je to dáno tím, že v lokalitě dominuje bytová zástavba. Rodinné domy jsou situovány na území bývalé obce Stodůlky a v lokalitě Malá ohrada. Vzhledem k celkovému charakteru území se překvapivě jedná o poměrně klidné a pro bydlení vyhledávané lokality. Vzhledem k poměrně malému území, na kterém se RD vyskytují, je nabídka značně omezena a poptávka jednoznačně převažuje nabídku. To má za následek poměrně vysoké ceny i v porovnání s jinými lokalitami na území Hl. m. Prahy. Ceny jsou samozřejmě ovlivněny, podobně jako u jiných typů nemovitosti, konkrétním umístěním v dané lokalitě, výměrou pozemku náležejícího k RD, velikostí RD, stavebně technickým stavem. Cenové rozpětí u RD je pak od 6,5 do 17 mil. Kč, v ojedinělých případech mohou ceny nemovitosti překročit i uedenou horní hranici. 64

Objekty pro individuální rekreaci: Střední a jihovýchodní část MČ Praha 13 je jedinou částí (dle výše uvedeného členění) na jejímž území se nacházejí objekty pro individuální rekreaci. Ty jsou pak umístěny na malém území východně od sídliště Velká Ohrada, na okraji Prokopského údolí. Vzhledem k velmi malému množství rek. objektů nelze u tohoto segmentu mluvit o trhu. Ostatní typy nemovitostí: Z ostatních typů nemovitostí stojí za zmínku nebytové prostory, ať už se jedná o obchodní nebo administrativní prostory, ale i tento typ prostor je díky převažující sídlištní zástavbě zastoupen poměrně sporadicky. Ceny těchto nebytových prostor se pak pohybují v rozpětí od 35 do 50 tis. Kč/m2. Ostatní typy nemovitostí, jako jsou administrativní budovy, průmyslové a komerční areály nebo bytové domy se v dané lokalitě nevyskytují a pokud ano, tak nejsou běžně obchodovány.

2. Severní část MČ Praha 13 Pozemky: Jak už bylo výše uvedeno, tak trh s pozemky je na území MČ Praha 13 obecně velmi omezený, nejinak je tomu i v této, severní, části. Nabídka stavebních pozemků se počítá na kusy, jedná se o proluky v zástavbě RD v lokalitě Háje a Na Vidouli, při severní hranici MČ Praha 13. Nabídkové ceny jsou ve stejné cenové relaci jako v případě výše uvedené části tzn. 6 – 10 tis. Kč/m2. Podobná situace, minimálně co do množství nabídek, je v případě komerčních pozemků. Nabídky jsou zcela ojedinělé a pokud se nějaká nabídka objeví, tak se jedná o pozemek v průmyslové části podél ulic Rozvadovská spojka a Jeremiášova ulice. Byty: Nabídka a vůbec trh s bytovými jednotkami v této části Prahy 13 je poměrně malý. Je to dáno velmi malým počtem bytových domů, které jsou zde zastoupeny pouze novou developerskou výstavbou při ulici Ordovická a Za Mototechnou. Panelová výstavba se v této části vůbec nevyskytuje. Ceny BJ jsou o něco málo nižší, než v centrální části MČ Praha 13, což je dáno horší dostupností MHD, občanské vybavenosti a celkově tím, že se jedná o odlehlejší lokalitu.

65

Nová výstavba (od 2. poloviny 90. letech) Byt 1+1 (1+kk)

2 500 000 – 3 100 000 Kč

Byt 2+1 (2+kk)

3 000 000 – 3 800 000 Kč

Byt 3+1 (3+kk)

3 500 000 – 5 800 000 Kč

Byt 4+1 (4+kk)

5 500 000 – 6 800 000 Kč

pozn.: Výměry BJ 2+1 (2+kk) v této lokalitě dosahují i 100 m2, z toho plyne i výsledná cena

Rodinné domy: Nabídka rodinných domů je velmi podobná jako v případě předchozí popisované části MČ Praha 13. Nabídka je poměrně omezená, rodinné domy jsou situovány, jak je již popsáno výše v kapitole pozemky, ve dvou lokalitách při severní hranici MČ (Háje a Na Vidouli). V případě rodinných domů je cenové rozpětí poměrně velké, ceny začínají na 7 000 000 Kč a končí na částkách atakujících 25 000 000 Kč. V případě vyšších cenových částek se jedná o nadstandardní rodinné domy, ve velmi dobrém stavebně technickém stavu, v klidnějších částech. Komerční objekty a prostory: V lokalitě se nacházejí, kromě uvedených bytových a rodinných domů, také administrativní, prodejní a skladové objekty. Avšak s tímto typem nemovitostí se neobchoduje, nelze tak mluvit o trhu a tedy ani o obvyklých cenách těchto nemovitostí.

3. Západní část MČ Praha 13 V porovnání s předchozími dvěma částmi se jedná o naprosto atypickou lokalitu. Západní část MČ Prahy 13 je tvořena původně samostatnou obcí (vsí) Třebonice, která je obklopena zemědělskými pozemky, které původně náležely k jednotlivým statkům v Třebonicích a Chabech (osada východně od Třebonic). Výjimku pak tvoří bytová výstavba tzv. Britská čtvrť u Jeremiášovy ulice a část nákupní zóny Zličín, jižně od Rozvadovské spojky.

66

Trh s nemovitostmi je v této, 3. části, tvořen prakticky jen prodejem bytů v nově budované části Západní město – Britská čtvrť. Byt 1+1 (1+kk)

2 300 000 – 2 600 000 Kč

Byt 2+1 (2+kk)

3 500 000 – 4 000 000 Kč

Byt 3+1 (3+kk)

5 000 000 – 6 500 000 Kč

Byt 4+1 (4+kk)

6 900 000 – 9 000 000 Kč

pozn.: nabídkové ceny v jednotlivých segmentech nejsou v tak velkém cenovém rozpětí jako v předchozích dvou částech MČ Praha 13, to je dáno tím, že je nabídka BJ poměrně omezená, je situována na jedno místo a nabízené bytové jednotky jsou si velmi podobné, rozdíly v cenách jsou zde tvořeny prakticky jen výměrou BJ Nabídka ostatních typů nemovitostí, zejména pak rezidenčních, jako jsou RD nebo pozemky na výstavbu RD, se v nabídce téměř nevyskytují.

NÁJMY: V případě pronájmů nemovitostí nejsou v rámci MČ Praha 13 takové rozdíly jako v případě prodejů, z toho důvodu není trh s nájmy rozdělen na jednotlivé části, ale je analyzován pro celou MČ Praha 13 Byty: Byty v panelové zástavbě se pronajímají přibližně v těchto cenových relacích: Byt 1+1 (1+kk)

6 000 – 9 000 Kč/měs.

Byt 2+1 (2+kk)

7 500 – 10 000 Kč/měs.

Byt 3+1 (3+kk)

9 000 – 15 000 Kč/měs.

Byt 4+1 (4+kk)

Nabídka v daném segmentu není

Nová výstavba (od 2. poloviny 90. letech) Byt 1+1 (1+kk)

8 500 – 11 000 Kč/měs.

Byt 2+1 (2+kk)

9 000 – 13 000 Kč/měs.

Byt 3+1 (3+kk)

11 500 – 16 000 Kč/měs.

Byt 4+1 (4+kk)

20 000 – 23 000 Kč/měs.

67

Pozn.: cenový „odskok“ v případě největších bytů v novostavbách je dán výměrou bytů v této kategorii, která je běžně mezi 100 – 150 m2 Stejně jako u prodejů bytových jednotek, tak i v případě pronájmů je konečná cena závislá na konkrétním umístění v lokalitě, stavu BJ, dostupnosti MHD a obč. vybavenosti, možnostech parkování atp. Rodinné domy: Nabídka rodinných domů na pronájem je největší v severní části MČ Praha 13, v lokalitě Háje, následuje lokalita Na Vidouli. Ojediněle se pronajímají domy i na území bývalé obce Stodůlky. Ceny za pronájem rodinných domů začínají na ceně okolo 25 tis. Kč/měs., v tomto případě se jedná o standardní RD běžné velikosti. Ceny pak končí na cca 65 tis. Kč/měs., kdy se jedná o rozměrově nadstandardní RD ve velmi dobrém stavebně technickém stavu. Administrativní prostory: Administrativní prostory jsou v MČ Praha 13 situovány ve třech lokalitách. Jednak severně od ulice Rozvadovská spojka. V této lokalitě se však nacházejí především starší budovy často postavené ještě před rokem 1989. Vzhledem k tomu, že se v rámci Prahy 13 jedná o odlehlejší lokalitu a rovněž vybavení kanceláří neodpovídá dnešnímu standardu, tak jsou ceny za pronájem kanceláří v nižší cenové hladině, která se pohybuje od 160 – 250 Kč/m2/měs. Moderní administrativní budovy jsou potom poblíž stanic metra Nové Butovice a Stodůlky. V těchto případech se jedná o moderní kancelářské prostory splňující dnešní nároky a to vč. možností parkování, dobré dostupnosti MHD (přímo u stanic metra). To má samozřejmě vliv na cenu těchto prostor, která se pohybuje v rozpětí od 250 do 450 Kč/m2/měs. Ojediněle jsou pak nabízeny a pronajímány prostory např. v přízemí bytových domů nebo v obchodních centrech u stanic metra, jedná se však řádově o jednotky nabídek, kdy nelze mluvit o trhu a tedy ani obvyklých cenách. Prodejní prostory: Prodejní prostory se nacházejí až na výjimky v obchodních centrech budovaných u jednotlivých stanic metra - Hůrka, Lužiny, Luka, Stodůlky. Některá z center již prošla nebo prochází revitalizací (např. Lužiny), jiná jsou v původním stavu (Stodůlky). To má samozřejmě, spolu s celkovou výměrou prostor, nezanedbatelný vliv na jednotkovou cenu, která se v případě objektů v původním stavu pohybuje od 200 – 290 Kč/m2/měs. U nových nebo zrekonstruovaných prostor je pak cena vyšší a to od 250 – 500 Kč/m2/měs. 68

Sklady a skladové prostory: Jednoúčelové skladové objekty (haly) se na území MČ Praha 13 nevyskytují. V tomto segmentu nemovitostí můžeme mluvit pouze o skladových prostorech umístěných opět v nákupních centrech poblíž stanic metra. Ceny se pak pohybují od 40 – 140 Kč/m2/měs., cena se odvíjí rovněž od celkové výměry.

VÝHLED DO BUDOUCNA: V popisované lokalitě MČ Praha 13 jsem v posledních cca 2-3 letech zaznamenal poměrně intenzivní růst cen nemovitostí, zejména pak bytů v panelových domech. Ostatně tento trend je patrný snad ve všech lokalitách v ČR, zejména pak ve větších městech jako je Praha, Brno, Hradec Králové atp. V odborných kruzích je tento nárůst cen, připomínající situaci na realitním trhu před rokem 2008, přičítán zejména dobré ekonomické situaci v ČR a velmi nízkým úrokovým sazbám. A to úrokovým sazbám za poskytnutí hypotečního úvěru, tak i hypotečním sazbám na spořicích účtech. V obou případech se sazby pohybují na historických minimech. To pak vybízí k investování finančních prostředků do nemovitostí, kde je předpoklad dalšího růstu cen (z dlouhodobého hlediska) a dále pak výnosů z pronájmu nemovitostí. Výše popsaný stav se týká i popisované MČ Praha 13, kde velkou většinu obchodovaných nemovitostí tvoří právě bytové jednotky, převážně v panelových domech, ale i nově stavěných bytových domech. Tohoto nárůstu cen se velmi pravděpodobně snaží využít developeři, kteří po stavebním útlumu v letech 2009-2013 opět zahájily intenzivní výstavbu. V tuto chvíli probíhá výstavba bytů poblíž stanice metra Nové Butovice (Smart byty). Poblíž stanice metra Stodůlky opět pokračuje výstavba bytových domů v tzv. Britské čtvrti (součást plánovaného Západního města západně od Jeremiášovy ulice). Byla zahájena výstavba bytového domu na křižovatce ulic Holýšovská a Jeremiášova. Byla dokončena administrativní budova Metronom u stanice metra Nové Butovice. V odborných kruzích se mluví o tom, že současná situace na trhu s nemovitostmi nápadně připomíná stav před rokem 2008, kdy nastala finanční krize a došlo ke splasknutí tzv. „realitní bubliny“. Růst cen některého typu nemovitostí je momentálně poměrně rapidní, stejně jako tomu bylo před cca 10 lety. Tehdy byl růst cen vystřídán cenovou stagnací, kdy prodávající vlastníci nemovitosti doufali v dosažení vyšší ceny za prodávanou nemovitost a potenciální kupci vyčkávali na další vývoj cen a spekulovali na jejich pokles. Ten se nakonec dostavil a v průběhu let 2009-2012 ceny nemovitostí klesaly s výjimkou pozemků. Po cca třech letech 69

poklesu cen nemovitostí začaly ceny nemovitostí stagnovat a to až do přelomu 2014 a 2015, kdy se opět nastartoval jejich růst, který přetrvává dodnes. Osobně si myslím, že podobný scénář se dá očekávat i v nadcházejícím období. Asi se nebude jednat o celorepublikovou realitní krizi, avšak ve velkých městech, kde je momentálně nárůst cen největší, se zcela jistě projeví.

70

Příloha: Mapa MČ Praha 13 (ohraničeno bílou přerušovanou čárou)

Zdroj: Google.cz

71

Seznam použité literatury Monografie: 1. BRADÁČ, Albert. Teorie oceňování nemovitostí. Brno: Akademické nakladatelství CERM, 2009. ISBN 978-80-7204-630-0 2. ORT, Petr. Oceňování nemovitostí na tržních principech. 1.vyd., BIVŠ, a.s., ISBN 978-807265-101 3. ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí – díl I. – Oceňování na tržních principech. BIVŠ, a.s., 1. Vydání, prosinec 2008. ISBN 978-80-7265-128-3 4. ORT, Petr. Moderní metody oceňování majetku na tržních principech. BIVŠ, a.s., 2007. ISBN 978-80-7265-113-9 5. ZAZVONIL, Zbyněk. Oceňování nemovitostí na tržních principech. CEDUK, Praha, 1996. ISBN 80-902109-0-2

Zákony: 6. Nový občanský zákoník č. 89/2012 Sb. 7. Zákon č. 190/2004 Sb., o dluhopisech, ve znění pozdějších právních předpisů. 8. Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších právních předpisů. 9. Zákon č. 526/1990 Sb., o cenách, ve znění pozdějších právních předpisů.

Šedé zdroje: 10. Interní materiály Raiffeisenbank a.s.

Elektronické - internetové zdroje: 11. 12. 13. 14. 15. 16.

www.finance.cz www.hypoindex.cz www.sreality.cz www.praha13.cz www.google.cz/maps www.vypocitej.cz

72

Příloha č. 1 Slovníček pojmů Acons a NEMExpress – nejčastěji používaný software pro tržní oceňování nemovitostí užívaný externími odhadci bank. Administrativní cena nemovitosti – cena zjištěná podle platného cenového předpisu v době ocenění (v současné době Vyhláška ministerstva financí č. 540/2002 Sb. V platném znění, kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění platném od 1. 10. 2001). HÚ – hypoteční úvěr, více viz. kapitola 1. Jednotka – jednotka je byt nebo nebytový prostor jako vymezená část domu podle zákona č. 72/1994 Sb. (§2 zákona č. 72/1994 Sb., Zákon o vlastnictví bytů). Jednotky vzniklé podle tohoto zákona jsou takto evidovány i po účinnosti NOZ (Nový občanský zákoník) a nadále se na ně budou vztahovat ustanovení Zák. č. 72/1994 Sb. Jednotka dle NOZ – jednotka je byt nebo nebytový prostor jako vymezená část domu podle Nového občanského zákoníku. KM – katastrální mapa, grafické znázornění části území s vyobrazenými průměty hranic pozemků do vodorovné základny a číselnou identifikací parcel. LV (list vlastnictví) – viz. Výpis z katastru nemovitostí Nemovitá věc – nemovité věci jsou pozemky a pozemní stavby se samostatným účelovým určením, jakož i věcná práva k nim, a práva, která za nemovité věci prohlásí zákon. Stanoví-li jiný právní předpis, že určitá věc není součástí pozemku, a nelze takovou věc přenést z místa na místo bez porušení její podstaty, je i tato věc nemovitá. Veškeré další věci, ať je jejich podstata hmotná nebo nehmotná, jsou movité (§ 498 NOZ). NP – nadzemní podlaží. Ocenění – oceněním se rozumí proces, jehož výsledkem je písemný elaborát zpracovaný externím nebo interním odhadcem banky s uvedenou obvyklou cenou nemovitosti a popsanými veškerými zjištěnými riziky, která jsou s oceněnou nemovitostí spojena.

1

Obvyklá cena nemovitosti (tržní hodnota) – ve smyslu zákona č. 151/1997 Sb. se jedná o cenu, která by byla dosažena při prodejích stejného, případně obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Odhadce – fyzická nebo právnická osoba, která spolupracuje s bankou v oblasti oceňování nemovitostí a je zapsána v seznamu odhadců nemovitostí příslušné banky. PP – podzemní podlaží. RD – rodinný dům je stavba, která svým stavebním uspořádáním odpovídá požadavkům na rodinné bydlení a v níž je více než 50% podlahové plochy všech místností určeno k bydlení. Rodinný dům může mít nejvýš tři samostatné byty a nejvýš dvě nadzemní podlaží a jedno podzemní podlaží a podkroví (§3, písmeno c) vyhlášky č. 137/1998 Sb., o obecných technických požadavcích na výstavbu). Reprodukční cena – pořizovací cena stavebního objektu ke dni ocenění před odpočtem opotřebení. Srovnávací (porovnávací, komparativní) hodnota nemovitosti – jedná se o vyhodnocení cen nedávno realizovaných prodejů prodaných porovnatelných nemovitostí, eventuálně porovnání nabídek takových nemovitostí. Supervize – činnost související s posouzením externím odhadcem navržené obvyklé ceny nemovitosti (nově bankou přijímané do zástavy), jejímž výsledkem je stanovení zástavní hodnoty a podmínek platnosti zástavní hodnoty. Supervizor – pracovník odd. oceňování nemovitostí, který provádí supervize tržních ocenění, a který stanovuje zástavní hodnotu nemovitosti a podmínky vhodnosti zástavy. Tržní oceňování nemovitého majetku – proces spočívající v hledání cenotvorných argumentů, v jejich analýze, a následném zvážením všech vlivů, které na hodnotu nemovitosti působí a to vše v konkrétních podmínkách příslušného tržního prostředí, v němž je nemovitost obchodovatelná. Výsledkem tržního ocenění nemovitosti je stanovení obvyklé ceny. Věcná/nákladová hodnota nemovitosti – jedná se o stanovení nákladů na pořízení stavby v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečného stavu (věcná cena, vystihující reálný a technický stav v čase hodnocení). Výnosová hodnota nemovitosti – vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. 2

Výpis z katastru nemovitostí (list vlastnictví LV) – je veřejnou listinou rozdělenou na části A-F, na které jsou uvedeny základní informace o nemovitosti, o jejím vlastníkovi, omezení vl. práv k nemovitostem, informace o nabývacích titulech atp. Dále je pak na výpisu z katastru nemovitostí uvedeno označení katastrálního pracoviště, položka knihy o poskytnutých údajích z katastru, datum a čas vyhotovení výpisu, jméno a podpis vyhotovitele, razítko katastrálního úřadu (kulaté se státním znakem), případně kolková známka. Zástavní hodnota – zástavní hodnota je definována v zákoně č. 190/2004 Sb. – Zákon o dluhopisech v § 29, odst. 1 – 3.

3