Použití tržního ocenění při zajištění úvěru

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra podnikání a oceňování

Použití tržního ocenění při zajištění úvěru Bakalářská práce

Autor:

Iva Šafarčíková Oceňování majetku

Vedoucí práce:

Praha

Ing. Vladimír Klimeš, CSc.

duben, 2011

Prohlášení Prohlašuji, ţe jsem bakalářskou práci zpracovala samostatně a v seznamu uvedla veškerou pouţitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, ţe odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámena se skutečností, ţe se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací. V Praze 20.4.2011

Iva Šafarčíková

Poděkování Chtěla bych poděkovat vedoucímu bakalářské práce Ing. Vladimíru Klimešovi, CSc. za odborné vedení, konzultace a rady při přípravě a zpracovávání tohoto dokumentu.

Anotace práce Bakalářská práce je rozdělena do tří základních celků. První oblast se věnuje vysvětlení pojmů, které se vztahují k tématu a krokům při posuzování trţního ocenění bankou. Cílem této kapitoly je popsání základních úkonů vyhodnocování trţního ocenění zpracované odhadcem nemovitostí spolupracujícího s bankou, za účelem stanovení výše hypotečního úvěru a posouzení vhodnosti zástavy. V praktické části je zpracován trţní odhad bytové jednotky a bytového domu s ohledem na vyuţitelnost bankou. Třetí část dokumentu je věnována analýze trţních cen ve vybraných okresech Středočeského kraje. Cílem je porovnání vývoje trţních cen vybraných druhů nemovitostí určených pro bydlení po jednotlivých okresech a vyhodnocení nejstabilnějšího okresu, který by byl vhodný pro případného investora s nemovitostmi pro bydlení. Poté je pojednáváno o nabídce hypotečních produktů vybraných bank s ohledem na trţní ocenění a poţadovanou výši zástavní hodnoty nemovitosti. Annotation The thesis is divided into three main parts. The first part is devoted to the explanation of terms relating to the topic and steps in assessing the market value bank. describe the basic perations of the market value assessment property appraiser processed cooperating with the bank to determine the amount of the mortgage loan, mortgage suitability assessment and the assessment of collateral value is the aim of this chapter. In the second part, the market estimate of housing units and residential building with regard to the usefulness of the bank is prepared. The third part of the document is devoted to analysis of market prices in the selected districts in the Central Region. Evaluation of the most stable district, which would be suitable for an investor in real estate for residential housing is the goal comparison of market prices of selected kinds of real estate for residential housing in individual districts, it is also a target. At the end of the range of mortgage products reported by selected banks with regard to market valuation and the required amount of collateral value.

Obsah Prohlášení .................................................................................................................................. 2 Poděkování ................................................................................................................................ 3 Anotace práce............................................................................................................................ 4 Obsah ......................................................................................................................................... 5 Úvod ........................................................................................................................................... 7 1. Teoretická část ...................................................................................................................... 8 1.1 základní pojmy ................................................................................................................. 8 1.1.1. Základní pojmy a členění nemovitostí se zaměřením na nemovitosti pro bydlení.... 8 1.1.1.1 Nemovitost ..................................................................................................... 8 1.1.1.2 Stavební pozemek ........................................................................................... 9 1.1.1.3 Parcela ............................................................................................................ 9 1.1.1.4 Stavba ........................................................................................................... 10 1.1.2 Definice pojmů cena, hodnota a způsoby oceňování nemovitostí ........................... 13 1.1.2.1 Cena .............................................................................................................. 13 1.1.2.2 Hodnota ........................................................................................................ 14 1.1.2.3 Způsoby oceňování nemovitého majetku ..................................................... 15 1.1.3 Věcné břemeno ........................................................................................................ 17 1.1.4 Zástavní právo ......................................................................................................... 18 1.2 Posuzování trţního ocenění bankou ............................................................................... 20 1.2.1 Úvod, specifikace a stanovení vhodnosti nemovitosti pro zajištění úvěru .............. 20 1.2.2 Postup při posuzování tržního ocenění nemovitosti pro bydlení bankou ................ 22 1.2.2.1 Návrh koeficientu pro výpočet zadluţitelné hodnoty nemovitosti ............... 25 2. Praktická část...................................................................................................................... 27 2.1 Trţní ocenění bytové jednotky ....................................................................................... 27 2.2 Trţní ocenění bytového domu ........................................................................................ 39 3. Analytická část .................................................................................................................... 53 3.1 Úvod a specifikace lokality ............................................................................................ 53 3.1.1 Úvod ........................................................................................................................ 53 3.1.2 Obecná specifikace celého kraje ............................................................................. 54 3.2 Vývoj trţních cen ve východní a jiţní části Středočeského kraje .................................. 55 3.2.1 Vývoj tržních cen vybraných nemovitostí a ukazatelů rozvoje okresů v jižní oblasti Středočeského kraje .......................................................................................................... 55 5

3.2.1.1 Okres Benešov .............................................................................................. 55 3.2.1.2 Okres Příbram ............................................................................................... 57 3.2.2 Vývoj tržních cen vybraných nemovitostí a ukazatelů rozvoje okresu ve východní oblasti Středočeského kraje .............................................................................................. 59 3.2.2.1 Okres Kolín .................................................................................................. 59 3.2.2.2 Okres Kutná Hora ......................................................................................... 61 3.2.2.3 Okres Nymburk ............................................................................................ 63 3.3 Analýza trţních cen ve vybraných oblastech Středočeského kraje a budoucí předpoklad vývoje ................................................................................................................................... 65 3.3.1 Úvod ........................................................................................................................ 65 3.3.2 Souhrnná analýza vybraných ukazatelů rozvoje okresů .......................................... 66 3.3.2 Souhrnná analýza tržních cen vybraných nemovitostí ............................................ 68 3.3.4 Závěr ........................................................................................................................ 71 3.4 Vztahy vybraných bankovních institucí k trţnímu ocenění v souvislosti s hypotečními produkty ................................................................................................................................ 72 3.4.1 Aktuální nabídka hypotečních úvěrů vybraných bank s ohledem na tržní hodnotu nemovitosti ........................................................................................................................ 72 3.4.2 Vývoj hypotečních úvěrů, exekucí ............................................................................ 74 Závěr ........................................................................................................................................ 76 Použitá literatura .................................................................................................................... 78

6

Úvod Tato bakalářská práce je zaměřena na nemovitosti určené pro bydlení a stavební pozemky. Věnuje se trţnímu ocenění a jeho posuzování v souvislosti s poskytováním hypotečních úvěrů. Dále zaznamenává vývoj a analýzu trţních cen vybraných nemovitostí (rodinných domů (RD), bytů a stavebních pozemků) ve vybraných okresech Středočeského kraje. První část dokumentu se věnuje definicím základních pojmů, které jsou běţně uţívány v oblasti oceňování nemovitostí a posuzování hypotečních úvěrů. Po této úvodní teoretické pasáţi je popsán vlastní průběh posuzování trţního ocenění bankou před poskytnutím hypotečního úvěru (s ohledem na zástavní hodnotu nemovitosti) a následně proveden metodický návrh výpočtu zástavní hodnoty pomocí koeficientu. Druhá část se týká praktického zpracování trţního ocenění bytové jednotky a bytového domu s pouţitím několika oceňovacích způsobů. Třetí část je analytická. Věnuje se porovnáváním vybraných ukazatelů v pěti okresech Středočeského kraje. Cílem je monitorování vývoje průměrných trţních cen vybraných nemovitostí ve východní a jiţní části Středočeského kraje, analýza průměrných trţních cen ve vybraných oblastech Středočeského kraje a budoucí předpoklad jejich vývoje a uvedení vztahů vybraných bankovních institucí k trţnímu ocenění v souvislosti s hypotečními produkty. Na základě výše uvedených informací je provedeno vyhodnocení nejstabilnějšího a nejlépe se rozvíjejícího okresu s ohledem na trh nemovitostí určených k bydlení a dále vyhodnocení okresu s opačným trendem vývoje a osobní odhad budoucího stavu. V závěru je uvedena stručná analýza počtu a výše poskytovaných úvěrů pro bydlení a zobrazena aktuální nabídka hypotečních úvěrů bankovními institucemi s ohledem na jejich dostupnost, poţadovanou výši zástavní hodnoty a úrokových sazeb s ohledem na dobu fixace.

7

1. Teoretická část 1.1 základní pojmy 1.1.1. Základní pojmy a členění nemovitostí se zaměřením na nemovitosti pro bydlení 1.1.1.1 Nemovitost „Nemovitostmi jsou pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem.“ 1 Součást nemovitosti „Součástí věci je vše, co k ní podle její povahy náleţí a nemůţe být odděleno, aniţ by se tím věc znehodnotila. Stavba není součástí pozemku.“ 2 Součástí nemovitosti není: 1) v případě stavby - pamětní deska a některá technologická zařízení, která sice jsou spojena se stavbou (př. soustruh, fréza ….), ale logicky nemohou být její součástí, 2) v případě pozemku – se kromě stavby jedná o loţiska surovin, které jsou majetkem státu nebo archeologické a paleontologické nálezy. Příslušenství nemovitosti Základní pojem „příslušenství věci“ upravuje Občanský zákoník: „Příslušenstvím věci jsou věci, které náleţejí vlastníku věci hlavní a jsou jím určeny k tomu, aby byly s hlavní věcí trvale uţívány. Příslušenstvím bytu jsou vedlejší místnosti a prostory určené k tomu, aby byly s bytem uţívány.“ 3 Přesná definice pojmu příslušenství nemovitosti není nikde uvedena. V praxi jsou za ni obvykle povaţovány venkovní úpravy nebo stavební dokumentace k nemovitosti, ale záleţí na vlastníkovi věci hlavní, jak příslušenství vymezí. V případě, ţe k nemovitosti neposkytne ţádné příslušenství, sníţí se pouze „komfort“, ale nedojde ke znehodnocení věci.

1

Zákon 40/1964 Sb. občanský zákoník, § 119, odstavec 2 Zákon 40/1964 Sb. občanský zákoník, § 120, odstavec 1 a 2 3 Zákon 40/1964 Sb. občanský zákoník, § 121, odstavec 1 a 2 2

8

1.1.1.2 Stavební pozemek Pro účely oceňování stavebními pozemky jsou: 4 „1) nezastavěné pozemky evidované v katastru nemovitostí v jednotlivých druzích pozemků, které byly vydaným územním rozhodnutím určeny k zastavění. Je-li zvláštním předpisem stanovena nejvyšší přípustná zastavěnost pozemku, je stavebním pozemkem pouze část odpovídající přípustnému limitu určenému k zastavění, 2) pozemky evidované v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěné plochy a nádvoří, v druhu pozemku ostatní plochy – staveniště nebo ostatní plochy, které jsou jiţ zastavěny, a v druhu pozemku zahrady a ostatní plochy, které tvoří jednotný funkční celek se stavbou a pozemkem evidovaným v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří za účelem jejich společného vyuţití a jsou ve vlastnictví stejného subjektu, 3) plochy pozemků skutečně zastavěné stavbami bez ohledu na evidovaný stav v katastru nemovitostí.“ „Stavebním pozemkem pro účely oceňování není pozemek, který je zastavěný jen podzemním nebo nadzemním vedením včetně jejich příslušenství, podzemními stavbami, které nedosahují úrovně terénu, podzemními částmi a příslušenstvím staveb pro dopravu a vodní hospodářství netvořícími součást pozemních staveb. Stavebním pozemkem pro účely oceňování není téţ pozemek zastavěný stavbami bez základů, studnami, ploty, opěrnými zdmi, pomníky, sochami apod.“ 5 „Stavebním pozemkem pro účely oceňování se pozemek posuzuje podle stavu uvedeného v katastru nemovitostí. Při nesouladu mezi stavem uvedeným v katastru nemovitostí a skutečným stavem se vychází při oceňování ze skutečného stavu.“

6

Toto je

obecné ustanovení uvedené v zákoně. Pro bankovní potřeby zajištění úvěru nemovitostí musí být skutečný stav v souladu s údaji uvedenými v katastru nemovitostí. 1.1.1.3 Parcela Pojmem parcela označujeme formu, jakou je pozemek zapsán v Katastru nemovitostí, proto se doporučuje uvádět „pozemek parcelní číslo xxx…..“. Dle Zákona 344/1992 o katastru nemovitostí České republiky se rozumí: „1) parcelou pozemek, který je geometricky a polohově určen, zobrazen v katastrální mapě a označen parcelním číslem,

4

Zákon 151/1997 Sb. o oceňování majetku, § 9, odstavec 1 Zákon 151/1997 Sb. o oceňování majetku, § 9, odstavec 2 6 Zákon 151/1997 Sb. o oceňování majetku, § 9, odstavec 3 5

9

2) stavební parcelou pozemek evidovaný v druhu pozemku zastavěné plochy a nádvoří, 3) pozemkovou parcelou pozemek, který není stavební parcelou.“ 7 1.1.1.4 Stavba „Za stavbu se povaţují veškerá stavební díla bez zřetele na jejich stavebně technické provedení, účel a dobu trvání.“ 8 Z toho obecně vyplývá, ţe stavbou nemusí být vţdy nemovitost (stavba nemusí být spojena se zemí pevným základem), protoţe dle tohoto zákona se za stavbu povaţují veškerá stavební díla, tedy i například: skleník, stan. Definice, způsoby měření a výpočtu ploch staveb „Pro účely měření a výpočet výměr staveb a jejich částí pouţíváme následující jednotlivé měřené prostory a plochy. Měření a výpočet se provádí v metrech, metrech čtverečních nebo v metrech krychlových, vţdy se zaokrouhlením na dvě desetinná místa.“ 9 „1) Zastavěná plocha stavby - je plocha ohraničená ortogonálními průměty (kolmými výškami) vnějšího líce svislých konstrukcí všech nadzemních i podzemních podlaţí do vodorovné roviny. Izolační přizdívky se nezapočítávají. 2) Měření podlaţí - podlaţím se pro výpočet výměr rozumí část stavby o světlé výšce nejméně 1,70 m oddělená: a) dole dolním lícem podlahy tohoto podlaţí, b) nahoře dolním lícem podlahy následujícího podlaţí, c) u nejvyššího podlaţí horním lícem stropní konstrukce, případně podlahy půdy, u střech, resp. částí bez půdního prostoru průměrnou rovinou horního líce zastřešení, d) u staveb a nejvyšších podlaţí, tedy i podkroví, která nemají strop, vnějším lícem hřebene střechy. Podlaţím je i podkroví nebo podzemí, jímţ se rozumí přístupný prostor o světlé výšce nejméně 1,70 m alespoň v jednom místě, stavebně upravený k účelovému vyuţití. 3) Výška podlaţí – výškou podlaţí se rozumí vzdálenost mezi lícem nášlapných vrstev podlah niţšího a vyššího podlaţí. U jednopodlaţních objektů bez půdního prostoru a u nejvyššího podlaţí u staveb s plochou střechou se výškou podlaţí rozumí světlá výška podlaţí zvětšená o 0,20 m. Světlá výška podlaţí je svislá vzdálenost mezi horním lícem podlahy a rovinou spodního líce stropu nebo zavěšeného stropního podhledu tohoto podlaţí. U trámových stropů

7

Zákon 344/1992 Sb. o katastru nemovitostí České republiky, § 27 Zákon 50/1976 Sb. o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), § 139b 9 Zákon 151/1997 Sb. o oceňování majetku, příloha č. 1 k vyhlášce č. 3/2008 Sb. 8

10

s viditelnými trámy se měří po spodní líc podhledu stropu mezi trámy, u stropů klenbových do spodního líce vrcholu klenby. U stropů šikmých se zjišťuje k nejvyššímu bodu zešikmení, V případě různých výšek se započítává ta výška, která je v dané části podlaţí více zastoupena. 4) Zastavěná plocha podlaţí - jedná se o plochu půdorysného řezu v úrovni horního líce podlahy tohoto podlaţí, vymezená vnějším lícem obvodových konstrukcí včetně omítky. U objektů poloodkrytých (tj. bez některých obvodových stěn) je vnějším obvodem obalová čára vedená vnějším lícem svislých konstrukcí. Plochy arkýřů a lodţií se započítávají. U zastřešených staveb nebo jejich částí bez obvodových svislých konstrukcí je zastavěná plocha podlaţí vymezena ortogonálním průmětem střešní konstrukce do vodorovné roviny. Započítává se i plocha, v níţ není strop niţšího podlaţí, například schodiště, haly a dvorany probíhající přes více podlaţí. Dále se započítává plocha prostor podloubí, průjezdů a podobně, které jsou součástí nosných konstrukcí staveb. V opačném případě se oceňují zdroj: redakce Artinex

samostatně.

5) Podlahová plocha – pojmem se rozumí plochy půdorysného řezu místností a prostorů stavebně upravených k účelovému vyuţití ve stavbě, vedeného v úrovni horního líce podlahy podlaţí, ve kterém se nacházejí. Jednotlivé plochy jsou vymezeny vnitřním lícem svislých konstrukcí stěn včetně jejich povrchových úprav. U poloodkrytých případně odkrytých prostorů se místo chybějících svislých konstrukcí stěn podlahová plocha vymezí jako ortogonální průmět čáry vedené po obvodu vodorovné nosné konstrukce podlahy do roviny řezu. 6) Obestavěný prostor stavby – se vypočte jako součet obestavěného prostoru spodní stavby, vrchní stavby a zastřešení. Obestavěný prostor základů se neuvaţuje. Dále se neuvaţují balkony a přístřešky vyčnívající průměrně nejvýše 0,50 m přes líc zdi, římsy, pilastry, půlsloupy a vikýře s pohledovou plochou do 1,50 m2 včetně, nadstřešní zdivo, jako jsou atiky,

zdroj: redakce Artinex

komíny, ventilace, přesahující poţární a štítové zdi. Neodečítají se otvory a výklenky v obvodových zdech, lodţie, vsunuté (zapuštěné) balkony, verandy a podobně, nezastřešené průduchy a světlíky do 6 m2 půdorysné plochy.“ 10 Stavba pro bydlení Dle Vyhlášky o obecných poţadavcích na vyuţívání území, dělíme stavbu pro bydlení na:

10

Zákon 151/1997 Sb. o oceňování majetku, příloha č. 1 k vyhlášce č. 3/2008 Sb.

11

„1) bytový dům, ve kterém více neţ polovina podlahové plochy odpovídá poţadavkům na trvalé bydlení a je k tomuto účelu určena, 2) rodinný dům, ve kterém více neţ polovina podlahové plochy odpovídá poţadavkům na trvalé rodinné bydlení a je k tomuto účelu určena; rodinný dům můţe mít nejvýše tři samostatné byty, nejvýše dvě nadzemní a jedno podzemní podlaţí a podkroví.“ 11 Stavba pro rodinnou rekreaci Do této kategorie staveb patří nemovitosti uvedené ve vyhlášce č. 3/2008 Sb.: „1) Rekreační chata – s obestavěným prostorem nejvýše 360 m3 a se zastavěnou plochou nejvýše 80m2, včetně verand, vstupů a podsklepených teras, můţe být podsklepená a mít nejvýše jedno nadzemní podlaţí a podkroví. 2) Zahrádkářská chata – s obestavěným prostorem nejvýše 110 m3 a zastavěnou plochou nejvýše 25 m2, včetně verand, vstupů a podsklepených teras, můţe být podsklepená a mít nejvýše jedno nadzemní podlaţí a podkroví. 3) Rekreační domek – v zastavěném území obce se zastavěnou plochou nejvýše 80m2, včetně verand, vstupů a podsklepených teras, můţe být podsklepená a mít nejvýše dvě nadzemní podlaţí, popřípadě jedno nadzemní podlaţí a podkroví a jedno podzemní podlaţí. 4) Rekreační chalupa – kterou je stavba, u níţ byl původní účel uţití stavby změněn na stavbu pro rodinnou rekreaci.“ 12 Budova „Je pozemní stavba, která je prostorově soustředěná a navenek převáţně uzavřená obvodovými stěnami a střešními konstrukcemi, s jedním nebo více ohraničenými uţitkovými prostory.“ 13 (Obdobně je tento pojem specifikován v zákoně 72/1994 Sb. o vlastnictví bytů, § 2.) Za vznik budovy je povaţován okamţik, kdy je do katastru nemovitostí zapsána rozestavěná stavba. Nárok na zápis vzniká ve chvíli, kdy jsou patrné obrysy, stavebnětechnické uspořádání a dispozice prvního nadzemního podlaţí (v praxi to znamená výšku stěn prvního nadzemního podlaţí alespoň 1 metr). Sníţením stěn prvního nadzemního podlaţí pod 1 metr budova zaniká. Byt „Je místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k bydlení. 11

Vyhláška 501/2006 Sb. o obecných poţadavcích na vyuţívání území, § 2 Zákon 151/1997 Sb. o oceňování majetku, Vyhláška č. 3/2008 Sb. 13 Zákon 151/1997 Sb. o oceňování majetku, § 3 12

12

Za vznik bytu je povaţován okamţik, kdy je byt v bytovém domě nebo v domě s byty a nebytovými prostory rozestavěn tak, ţe je jiţ navenek uzavřen obvodovými stěnami a střešní konstrukcí.“ 14

1.1.2 Definice pojmů cena, hodnota a způsoby oceňování nemovitostí 1.1.2.1 Cena Tento pojem se pouţívá pro vyjádření poţadované, nabízené nebo skutečně zaplacené částky za zboţí nebo sluţbu (nemovitost). Tržní cena Tvoří se aţ při konkrétním prodeji (koupi) a můţe se od zjištěné hodnoty (tj. jistý průměr všech trţních cen porovnatelných nemovitostí k určitému datu) i výrazně odlišovat. Není moţné ji přesně stanovit, protoţe se vţdy jedná o neopakovatelnou a jedinečnou dohodu mezi prodávajícím a kupujícím. Jedná se o ekonomický pojem, který je velmi často mylně pouţíván v realitních inzerátech (př. prodáme byt v Jincích za trţní cenu 1.500.000,- Kč). Obvyklá cena Tímto právním pojmem se „rozumí cena, která by byla dosaţena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné sluţby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvaţují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo sluţbě vyplývající z osobního vztahu k nim.“ 15 Z ekonomického hlediska je označována jako „trţní hodnota“. Výpočet této ceny je vyuţíván pro úvěrové účely při schvalování výše hypotečního úvěru bankou.

14 15

Zákon 72/1994 Sb. o vlastnictví bytů, § 2 Zákon 151/1997 Sb. o oceňování majetku, § 2

13

Zjištěná (administrativní) cena Je cena nemovitosti zjištěna podle předpisu, kterým je zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a oceňovací vyhlášky č. 3/2008 Sb.. Zjištěná hodnota se můţe i výrazně odlišovat od obvyklé ceny nemovitosti. V současné době se její výpočet pouţívá pro finanční úřad při stanovování výše daně z převodu nemovitosti. Tato daň se zjišťuje buď z kupní ceny anebo administrativní ceny nemovitosti a to vţdy z té částky, která je vyšší. Pořizovací cena Touto „cenou je cena, za kterou byl majetek pořízen a náklady s jeho pořízením související.“

16

Jinými slovy se jedná o cenu „historickou“ (tj. za kterou bylo věc moţné

koupit, postavit v době jejího pořízení) a to bez odpočtu opotřebení. Reprodukční cena Jedná se o cenu, za kterou by bylo moţno stejnou nebo porovnatelnou novou nemovitost (věc) pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. 1.1.2.2 Hodnota „Hodnota není skutečně zaplacenou, poţadovanou nebo nabízenou cenou. Je to ekonomická kategorie vyjadřující peněţní vztah mezi zboţím a sluţbami, které lze koupit, na jedné straně kupujícími a prodávajícími na straně druhé. Hodnota se zpravidla určuje odhadem. Existuje řada hodnot podle toho, jak jsou definovány (např. věcná hodnota, výnosová hodnota, střední hodnota, trţní hodnota apod.), přitom kaţdá z nich můţe být vyjádřena zcela jiným číslem.“ 17 Věcná hodnota Jedná se o reprodukční cenu nemovitosti sníţenou o adekvátní míru opotřebení (s ohledem na skutečný stavebně technický stav a morální zastarání nemovitosti) a dále o náklady na opravu váţných závad, které znemoţňují okamţité uţívání věci. Její zjištění je důleţité například pro rozhodovací proces investora, aby mohl racionálně uváţit, zda pro něj bude efektivnější koupit existující nemovitost anebo vybudovat nemovitost novou. Zjištění této hodnoty je dále vyuţíváno pro pojišťovací účely. Výnosová hodnota Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (uţitkovost). Ten je stanoven jako rozdíl příjmů (př. z nájemného) a výdajů (př. náklady na provoz, údrţbu a obnovu objektu). Bývá označována také jako tzv. „věčná renta“ nemovitosti (staveb i pozemků). 16 17

Zákon 563/1991 Sb. o účetnictví, § 25, odst. 5 http://www.pozemky.cz/page.php?textcat=11

14

Porovnávací hodnota Je porovnání cen podobných nemovitostí dosaţených na volném trhu se zohledněním odlišností a časového posunu. Tržní hodnota Jedná se obecný ekonomický pojem. Z pohledu českého zákona pouţíváme právní pojem a to „obvyklá cena“ (tato je definována na straně 13 tohoto dokumentu). Obecně řečeno se jedná o odhadnutou částku, kterou je moţno dosáhnout za oceňovanou nemovitost k určitému datu, v konkrétních podmínkách trhu s nemovitosti mezi dobrovolně a legálně jednajícím kupujícím a prodávajícím s vyloučením působení mimořádných faktorů (např. prodej v tísni). Obě strany jednají na základě znalostí, obezřetně a bez donucení. Zadlužitelná hodnota Jedná se o důleţitý pojem při zjišťování vhodné výše poskytovaného úvěru zajištěného věcí (nemovitostí). Jinými slovy ji lze nazvat jako „cena v tísni“ nebo „cena pro zadluţení“. Obecně lze tuto hodnotu charakterizovat jako cenu obvyklou sníţenou o bezpečnostní koeficient, který si jednotlivé banky sami určují a uvádějí jej v procentech. Jedná se o tzv: „krok z opatrnosti“, kdy banky vzhledem k vývoji trhu nemovitostí a obezřetnému promítnutí rizikových faktorů do budoucnosti stanovují maximální výši zadluţitelnosti konkrétní nemovitosti z dlouhodobého hlediska, kdy s vysokou mírou pravděpodobnosti předpokládají, ţe se hodnota nemovitosti nedostane pod jimi stanovenou hodnotu zadluţitelnosti. Zároveň nesmí být tato hodnota příliš nízká, protoţe pak by banka mohla přicházet o část výnosů, které by mohla inkasovat poskytnutím vyššího úvěru. 1.1.2.3 Způsoby oceňování nemovitého majetku „Nákladový způsob Tento způsob vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaloţit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění.“ 18 Výpočtem získáme reprodukční cenu nemovitosti a po odečtení opotřebení se dostaneme k věcné hodnotě.

18

Zákon 151/1997 Sb. o oceňování majetku, § 2, odst. 3a

15

„Výnosový způsob (příjmová metoda) Vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry).“ 19 Cena zjištěná výnosovým způsobem se obecně vypočítá jako podíl 100 % / míra kapitalizace (jedná se o procentuální vyjádření rizikovosti investice, které se v současné době pohybuje mezi 5-12% dle typu nemovitosti) a to celé se násobí upraveným ročním výnosem (tj. obecně příjmů z pronájmu sníţených procentem vyjadřujícím ztrátu, náklady na údrţbu, provoz příp. modernizaci nemovitosti, pojištění, daň z nemovitosti). Tuto metodu lze pouţít pouze v případě, ţe nemovitost je pronajímatelná anebo ji majitel jiţ pronajímá za účelem dosaţení trvalého (dlouhodobého) výnosu. Výnos je jinými slovy stanoven jako rozdíl ročních příjmů z nájemného a vynaloţených ročních nákladů vyplývajících z titulu vlastnictví, provozování a pronajímání nemovitosti. Pro její objektivní vyjádření je nutné v nákladech počítat s vytvářením rezerv na obnovu, rekonstrukci a modernizaci stavby, která zabezpečí prodlouţení její ţivotnosti. Druhou moţností vyuţití takto získané hotovosti na výstavbu nového objektu po „doţití“ toho původního (např. v ţádanější lokalitě). „Porovnávací způsob Vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji, je jím téţ ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci.“ 20 Tento výpočet má nejpřesnější vypovídající hodnotu pro stanovení výše ceny obvyklé (a zástavní hodnoty) pro konkrétní nemovitosti v konkrétní oblasti a je nejčastěji vyuţíván pro bankovní účely. Cenová mapa „Jedná se o grafické znázornění stavebních pozemků na území obce nebo její části v měřítku 1:5000, popřípadě v měřítku podrobnějším s vyznačenými cenami. Stavební pozemky v cenové mapě se ocení skutečně sjednanými cenami obsaţenými v kupních smlouvách.“ 21 „Návrh cenové mapy stavebních pozemků nebo její změny předkládá obec před jejím vydáním Ministerstvu financí k vyjádření. Obec zašle vyhlášku současně s jejím vyhlášením Ministerstvu financí k uveřejnění Cenovém věstníku.“ 22 19

Zákon 151/1997 Sb. o oceňování majetku, § 2, odst. 3b Zákon 151/1997 Sb. o oceňování majetku, § 2, odst. 3c 21 Zákon 151/1997 Sb. o oceňování majetku, § 10, odst. 2 20

16

„Koncem kaţdého kalendářního roku se obecně závaznou vyhláškou obce doplňují cenové mapy o nové ceny stavebních pozemků. Obec umoţní nahlédnout bezplatně do cenové mapy pozemků vedené touto obcí kaţdému, kdo o to poţádá.“ 23 Oceňování stavebního pozemku „Stavební pozemek se oceňuje násobkem výměry pozemku a ceny za m2 uvedeném v cenové mapě, kterou vydala obec. Není-li stavební pozemek oceněn v cenové mapě, ocení se násobkem výměry pozemku a základní ceny za m2 upravené o vliv polohy a další vlivy působící zejména na vyuţitelnost pozemků pro stavbu, popřípadě ceny zjištěné jiným způsobem oceňování podle §2, které stanoví vyhláška.“ 24 Odhad tržní hodnoty Jedná se o dokument zpracovaný osobou vlastnící oprávnění dle Ţivnostenského zákona (odhadce nemovitostí nebo soudního znalce), jehoţ účelem je stanovení trţní hodnoty nemovitosti k určitému datu. (Soudní znalec můţe zpracovávat trţní ocenění, které však jiţ neobsahuje tzv. znaleckou doloţku.) Zpracovává se pro stanovení výše trţní hodnoty při prodeji nemovitosti nebo zjištění hodnoty pro účely zástavy nemovitosti. Zohledňuje lokalitu, velikost nemovitosti a konkurenční nabídky v dané oblasti.

1.1.3 Věcné břemeno Definice věcného břemene Je chápáno jako jisté omezení vlastníka nemovitosti a to tak, ţe je povinen něco trpět, něco konat či se něčeho zdrţet. Výkon práva věcného břemene se váţe buď k nemovitosti, nebo k osobě. V případě vztahu věcného břemene k nemovitosti nedochází k jeho zániku při změně vlastníka. Vznik věcného břemene „Věcná břemena vznikají písemnou smlouvou, na základě závěti ve spojení s výsledky řízení o dědictví, schválenou dohodou dědiců, rozhodnutím příslušného orgánu nebo ze zákona. Právo odpovídající věcnému břemenu lze nabýt také výkonem práva (vydrţením dle ustanovení § 134 občanského zákoníku). K nabytí práva odpovídajícího věcným břemenům je nutný vklad do katastru nemovitostí.“ 25

22

Zákon 151/1997 Sb. o oceňování majetku, § 10, odst 5 Zákon 151/1997 Sb. o oceňování majetku, § 10, odst. 6 a 7 24 Zákon 151/1997 Sb. o oceňování majetku, § 10, odst 1 25 Zákon 40/1964 Sb. občanský zákoník, § 151o 23

17

Zánik věcného břemene „Věcné břemeno zaniká rozhodnutím příslušného orgánu nebo ze zákona. K zániku práva odpovídajícího věcnému břemeni smlouvou je nutný vklad do katastru nemovitostí. Věcné břemeno zanikne, nastanou-li takové trvalé změny, ţe věc jiţ nemůţe slouţit potřebám oprávněné osoby nebo prospěšnějšímu vyuţívání její nemovitosti, přechodnou nemoţností výkonu práva věcné břemeno nezaniká.“ 26 Základní druhy věcných břemen Dle úhlu pohledu můţeme věcná břemena rozdělit do několika základních skupin: 1) Z hlediska vztahu k předmětu věcného břemene se jedná o právní vztah, který se vztahuje ke konkrétní osobě (in personam) anebo k nemovitosti, kdy je povinným kaţdý vlastník nemovitosti (in rem). 2) Z hlediska ekonomického se jedná o věcná břemena vykonávaná bezplatně anebo za úplatu, která můţe být uhrazena jednorázově nebo formou renty, pravidelného příjmu. 3) Z hlediska časového se jedná o věcná břemena časově omezená (dočasná) anebo trvalá. 4) Z pohledu formy újmy povinného z plnění věcného břemene se jedná o újmu peněţního rázu anebo újmu věcnou. Oceňování věcného břemene „Právo odpovídající věcnému břemenu se oceňuje výnosovým způsobem na základě ročního uţitku ve výši obvyklé ceny. Ocenění podle předchozího odstavce se neuplatní, jestliţe lze zjistit roční uţitek ze smlouvy, z výsledků řízení o dědictví nebo z rozhodnutí příslušného orgánu, pokud při vzniku věcného břemene byl roční uţitek z tohoto břemene uveden a není-li o více neţ třetinu niţší neţ cena obvyklá.“ 27

1.1.4 Zástavní právo Definice zástavního práva „Jedná se o právní nástroj, který slouţí k zajištění pohledávky pro případ, ţe dluh, který jí odpovídá, nebude včas splněn s tím, ţe v tomto případě lze dosáhnout uspokojení z výtěţku zpeněţení zástavy.“ 28

26

Zákon 40/1964 Sb. občanský zákoník, § 151p Zákon 151/1997 Sb. o oceňování majetku, § 18 28 Zákon 40/1964 Sb. občanský zákoník, § 152 27

18

Vznik zástavního práva „Zástavní právo vzniká na základě písemné smlouvy nebo rozhodnutím soudu o schválení dohody o vypořádání dědictví. Za podmínek stanovených zákonem můţe zástavní právo vzniknout na základě rozhodnutí soudu nebo správního úřadu. Zástavní právo můţe vzniknout také ze zákona. Zástavní smlouva musí obsahovat označení zástavy a pohledávky, kterou zástava zajišťuje. Zástavní právo k nemovitým věcem a k bytům nebo nebytovým prostorům ve vlastnictví podle zvláštního právního předpisu vzniká vkladem do katastru nemovitostí, nestanoví-li zákon jinak. “

29

V případě, ţe se jedná o zástavu nemovitou, která není zapsána

v katastru nemovitostí, musí být zástavní smlouva zřízena formou notářského zápisu. Uspokojení ze zástavy „Není-li pohledávka zajištěná zástavním právem splněna včas, má zástavní věřitel právo na uspokojení své pohledávky z výtěţku zpeněţení zástavy. Totéţ právo má zástavní věřitel, jestliţe pohledávka byla po své splatnosti splněna jen částečně nebo nebylo-li splněno příslušenství pohledávky. Zástavu lze zpeněţit na návrh zástavního věřitele ve veřejné draţbě nebo soudním prodejem zástavy. Při nařízení soudního prodeje zástavy a při prodeji zástavy soudem se postupuje podle občanského soudního řádu.“ 30 Zánik zástavního práva „1) Zástavní právo zaniká: a) zánikem zajištěné pohledávky, b) zánikem zástavy, c) vzdá-li se zástavní věřitel zástavního práva jednostranným písemným úkonem, d) uplynutím doby, na niţ bylo zřízeno, e) sloţí-li zástavní dluţník nebo zástavce zástavnímu věřiteli obvyklou cenu zástavy, f) písemnou smlouvou uzavřenou mezi zástavním věřitelem a zástavním dluţníkem nebo zástavcem, 2) Promlčením zajištěné pohledávky zástavní právo nezaniká.“ 31 Po zániku zástavního práva je potřeba provést k témuţ dni výmaz z katastru nemovitostí anebo v Rejstříku zástav vedeném Notářskou komorou České republiky. 29

Zákon 40/1964 Sb. občanský zákoník, § 156 - 157 Zákon 40/1964 Sb. občanský zákoník, § 165 31 Zákon 40/1964 Sb. občanský zákoník, § 170 30

19

1.2 Posuzování tržního ocenění bankou 1.2.1 Úvod, specifikace a stanovení vhodnosti nemovitosti pro zajištění úvěru Kaţdý peněţní ústav, který poskytuje úvěr, chce minimalizovat úvěrové riziko. To znamená, ţe vyvíjí maximální snahu, aby eliminoval nebezpečí, ţe klient nedodrţí sjednané podmínky uvedené ve smlouvě a bance takto vznikne finanční ztráta. U hypotečních úvěrů se k zajištění pohledávky vyuţívá zástavního práva k nemovitosti. Vzhledem k jeho výhodným vlastnostem se jedná se o velmi oblíbený nástroj zajištění úvěru. Jedním ze základních podkladů v rozhodovacím řízení při poskytování hypotečního úvěru je trţní ocenění nemovitosti (stanovení ceny obvyklé) vypracované smluvním nebo interním odhadcem banky. Na jeho základě provede banka posouzení, zda je uvedená nemovitost pro zástavu vhodná, dále zda je trţní hodnota (potaţmo zástavní hodnota) vzhledem k výši ţádaného úvěru dostatečná a v neposlední řadě, pokud nastane případ neplnění závazků ţadatelem, zda bude moţno realizovat její bezproblémový prodej. Při tomto posouzení zároveň banka vyhodnotí bonitu klienta dle vnitřních směrnic rozhodných pro posouzení konkrétní ţádosti. Při posuzování zástavní hodnoty nemovitosti se zohledňuje i účel jejího vyuţití. Pro zajištění úvěru jsou z pozice banky vhodnější nemovitosti určené pro trvalé bydlení a to z důvodu rizikovosti, prodejnosti i předpokládané údrţby stavu nemovitosti. Výhody zajištění úvěru nemovitostí oproti jiným způsobům záruk Poskytování úvěru oproti zajištění nemovitostí je pro bankovní instituci nejméně riziková situace a to především proto, ţe nemovitosti mají hmotnou povahu, nedají se přemísťovat (z toho vyplývá i horší moţnost zcizení) a mají dlouhodobou ţivotnost. Z toho vyplývá, ţe jsou i dlouhodobě a stabilně obchodovatelné na trhu s nemovitostmi. Jejich ocenění je snadněji zjistitelné a doloţitelné. Z právního pohledu je určitou zárukou i to, ţe zástavní právo k nim se zajišťuje zápisem do katastru nemovitostí a výmaz se provádí aţ po splnění závazků vůči věřiteli. Vhodnost nemovitosti jako zástava úvěru Kaţdá nemovitost není pro zástavu vhodná. Pro její posouzení existují základní pravidla, která musí nemovitost splňovat: „1) musí být evidována v katastru nemovitostí, 2) právní stav nemovitosti musí být v souladu se skutečným stavem, 3) nemovitost musí být v absolutním vlastnictví, 20

4) k nemovitosti musí být zajištěn přístup z veřejné komunikace, 5) nemovitost musí být v dobrém technickém stavu a její opotřebení musí odpovídat předpokládané ţivotnosti, 6) nemovitost musí vyhovovat všem technickým, bezpečnostním, poţárním, ekologickým a jiným souvisejícím normám a předpisům, 7) pokud je předmětem zajištění volný pozemek určený k zástavě, musí být právně zajištěno, ţe předmětem zástavy budou i veškeré budoucí stavby na tomto pozemku.“ 32 8) V praxi je bankovními institucemi dále poţadováno pojištění, které je zároveň vinkulováno v její prospěch. Druhým typem nemovitostí jsou nemovitosti vhodné pro zástavu podmíněně. Jedná se o takové případy, kdy daný majetek není k datu ţádosti o úvěr pro zástavu vhodný, ale nedostatek lze buď v dohledné době odstranit anebo v případě, ţe banka má na uzavření smlouvy nadále zájem (např. při některých druzích věcného břemene) je nutno toto zohlednit v trţní hodnotě popřípadě provést další analýzu. Veškeré výhrady, poţadavky a podmínky nutné pro poskytnutí hypotečního úvěru jsou detailně zpracovány v případné úvěrové smlouvě. Po jejich splnění dochází k zadání návrhu na vklad zástavního práva do katastru nemovitostí ve prospěch banky a následnému vyplacení schválené částky. Pro konkrétnost se jedná o případy kdy: 1) nemovitost není evidována v katastru nemovitostí (KN), ale existuje moţnost tuto nemovitost nechat bez větších problémů a v dohledné době zapsat (čekáme na vklad do KN), 2) nemovitost je ve spoluvlastnictví více osob a v současné době nemáme souhlas všech vlastníků s pouţitím nemovitosti k zajištění úvěru (čekáme do doby získání všech podpisů), 3) na nemovitost jsou vázána věcná břemena (záleţí na typu věcného břemene a posouzení konkrétního případu bankou, případně se čeká na jeho výmaz), 4) nemovitost, ke které se váţí nájemní smlouvy (je podstatné o jaký typ nájemních smluv se jedná a délce výpovědní doby z nájmu, je nutné toto zohlednit v trţním ocenění), 5) právní vztahy jsou dotčeny změnou (v tom případě je nutné počkat do doby, neţ dojde k zapsání změn a právní stav nemovitosti bude stabilní), 6) nemovitost je zatíţena zástavním právem ve prospěch 3 osoby (banky nepřistupují na moţnost více věřitelů k jedné nemovitosti uvedených v KN, je nutno původní závazek vyplatit a nový úvěr bývá schválen ve chvíli, kdy je z katastru nemovitostí potvrzen návrh na vklad o vymazání zástavního práva k úvěru starému),

32

Oceňování nemovitostí na trţních principech, Ing. Petr Ort, Ph.D.

21

7) k majetku není zajištěn přístup z veřejné komunikace (nemovitost lze vzít jako zástavu v případě, ţe je přístup zabezpečen jinou právní formou (věcným břemenem) a skutečně je přístup k nemovitosti fyzicky moţný, ale opět záleţí na konkrétním posouzení bankou), 8) nemovitost je uţívána bez kolaudačního rozhodnutí (čeká se do získání kolaudačního rozhodnutí), 9) nemovitost nebo její část je postavena nebo uţívána v rozporu s projektovou dokumentací (je nutné, aby byl rozpor napraven a nemovitost byla v souladu s předpisy a normami). Třetím typem nemovitostí jsou ty, které pro zástavu vhodné nejsou. V případě, ţe je při oceňování zjištěno, ţe se jedná o nemovitost níţe uvedeného typu, je nutné, aby s touto skutečností byla banka seznámena (i klient). Nejčastěji se jedná o: 1) nemovitost postavenou na pozemku jiného vlastníka, 2) pozemek zastavěný stavbou jiného vlastníka (v praxi tvoří častou výjimku bytové domy, které stojí na pozemku např. obce nebo města), 3) stavbu, na kterou je vydán demoliční výměr, 4) nemovitost, která se nachází v záplavovém nebo geologicky nestabilním území (jedná se o nemovitosti nepojistitelné, v případě pojištění banka hypoteční úvěr běţně poskytuje), 5) natolik atypickou nemovitost, ţe u ní nelze zjistit trţní hodnotu, 6) pozemky bez moţnosti komerčního vyuţití (př. krajinná rezervace), 7) hřbitovní stavby, 8) vybrané kulturní památky, 9) technické provozy, důlní a vodní díla, 10) vybrané stavby občanské vybavenosti (př. nemocnice, školy), 11) nemovitost, na kterou je vystavena exekuce nebo u níţ probíhá draţba, 12) nemovitost, na které váznou zástavní práva 3 osoby (v praxi je moţná spolupráce dvou bank. Jedná se například o hypoteční banku a stavební spořitelnu. Jejich vztahy a uplatňování práv je ošetřeno písemnou formou. Jedná se o méně časté řešení), 13) některé typy věcných břemen př. právo uţívání 3 osobou (dle směrnic banky).

1.2.2 Postup při posuzování tržního ocenění nemovitosti pro bydlení bankou První osobou, se kterou se klient banky v případě ţádosti o hypoteční úvěr setká je „hypoteční bankéř“, který mu sdělí základní poţadavky pro úspěšné vyřízení ţádosti a provede prvotní šetření. Nejprve stanoví bonitu klienta (tj. zjistí rizikovost a zázemí ţadatele na základě osobních údajů zadaných do systému). Pakliţe je toto vyhodnoceno kladně, je nutné, aby si klient zabezpečil posudek o trţní hodnotě nemovitosti. Tento je zpracován dle 22

volby klienta interním nebo smluvním externím odhadcem nemovitostí banky. Seznamy externích zpracovatelů odhadů jsou v některých případech běţně dostupné na internetových stránkách banky anebo je bankéř na poţádání zašle na e-mailovou adresu, případně vytiskne. Některé bankovní instituce však volbu typu odhadce zohledňují při posuzování ocenění a určování výše zástavní hodnoty nemovitosti. Pro bliţší ilustraci uvedu následující příklady: 1) Hypoteční banka a 2) ČSOB – tyto banky při dodání odhadu od smluvního odhadce mají v systému zadaný koeficient rizikovosti (jedná se o pozůstalé opatření z doby finanční a hospodářské krize), který automaticky sníţí trţní hodnotu o 5% z celkové částky a takto nově získaná hodnota se pouţívá jako výchozí, pro další posuzování. Odhad interního zpracovatele nijak nesankcionují. 3) Česká spořitelna – tato banka akceptuje odhad od interního zaměstnance i smluvního odhadce v plné míře. 4) Komerční banka - tato banka akceptuje odhad od interního zaměstnance i smluvního odhadce v plné míře. 5) GE - tato banka akceptuje odhad od interního zaměstnance i smluvního odhadce v plné míře. Je moţné dodat aktuální odhad určený pro jinou banku, který bankéř nejprve předá k přepočítání supervizorovi. S jeho písemným vyjádřením je dokument opět postoupen hypotečnímu bankéři, který započne zahajovací proces zadáním ţádosti do počítačového systému banky. Po předloţení odhadu hypotečnímu bankéři dochází k prvotnímu vyhodnocování vhodnosti nemovitosti pro potřeby zajištění úvěru. Bankéř zadá základní identifikační údaje o nemovitosti, vlastníkovi, objednateli odhadu, výši obvyklé ceny (stávající, případně i budoucí hodnoty nemovitosti, dle účelu úvěru), případná rizika a omezení a informace o zpracovateli ocenění do programu pouţívaného bankou, který slouţí jako tzv: „záchytné síto“ pro vyloučení nevhodných objektů, popřípadě neodpovídajícího vztahu mezi trţním oceněním (potaţmo potřebnou zástavní hodnotou) a poţadovanou výší úvěru klientem. Údaje, které jsou pro hypotečního specialistu důleţité jsou uvedeny na titulní straně odhadu. Při kladném zpracování ţádosti programem, je odhad trţní hodnoty dané nemovitosti spolu s osobními údaji o klientovi postoupen zaměstnancům banky zodpovědným za jeho posouzení, opětovnou kontrolu výše potřebné zástavní hodnoty v souvislosti s typem nemovitosti (existuje rozdílný přístup k hodnocení komerčních objektů a k nemovitostem určeným k bydlení), realizovatelnosti případného bezproblémového prodeje s ohledem na trh s nemovitostmi v dané lokalitě a komplexního posouzení osoby klienta. Touto činností se zabývají „supervizoři“ a tzv: „risk týmy“ působící v zázemí banky. 23

Základním úkolem supervizora je kontrola a následné vyhodnocení správnosti dodaného trţního ocenění nemovitosti, které ke dni ţádosti o hypoteční úvěr můţe být maximálně 3 měsíce staré. Dále kontroluje a posuzuje výši zástavní hodnoty v souvislosti s výší poţadovaného úvěru, druhem a stavem nemovitosti a samozřejmě v souladu s vnitřními směrnicemi konkrétní banky. Prvním bodem kontroly je porovnání identifikačních údajů klienta, vlastníka nemovitosti a údajů o nemovitosti uvedených v odhadu s aktuálním stavem v katastru nemovitostí, který je běţně dostupný na internetu. Toto je nutné proto, ţe od doby dodání posuzovaného dokumentu do momentu zahájení schvalovacího řízení k hypotečnímu úvěru, mohlo dojít k novým právním důvodům, které by úvěrové řízení mohly znemoţnit. Poté zkontroluje správnost celého dokumentu. Pokud s údaji nebo závěrem uvedeným v ocenění supervizor nesouhlasí, má právo toto upravit. Kaţdou úpravu je nutné zdůvodnit. K tomuto kroku někteří supervizoři přistupují v případě, ţe odhadní cena nemovitosti výrazně převyšuje cenu kupní. Úprava pak samozřejmě směřuje ke sníţení předloţené obvyklé ceny, a tím i ke změně parametrů hypotečního úvěru. Dále je v trţním odhadu uvedena výše opotřebení nemovitosti. Tento údaj je v průběhu posuzovacího řízení velmi důleţitý. Vnitřní směrnice bank upravují akceptovatelnou výši opotřebení pro vyhodnocení nemovitosti jako objektu vhodného k zástavě. Po ukončení kontroly zpracuje supervizor své stanovisko k trţnímu ocenění nemovitosti a kompletní dokumentaci předá tzv. „risk týmu“. Jinými slovy skupině zaměstnanců, kteří se zaměřují na prověřování rizikovosti úvěru s ohledem na druh nemovitosti, trh nemovitostí dané lokality a dále provedou porovnání s vnitřní databází banky a podrobně posoudí současnou bonitu klienta, jeho historii a předpoklady schopnosti splácet s výhledem do budoucna. V případě zjištění nedostatků ve kterékoliv oblasti můţe být ţádost zamítnuta anebo definovány podmínky nutné ke splnění pro následné poskytnutí hypotečního úvěru. Po ukončení schvalovacího řízení postoupí příslušní zaměstnanci banky své stanovisko zpět hypotečnímu bankéři, který vyrozumí klienta. Toto období obvykle trvá 3-5 pracovních dnů (dle směrnic banky. Komerční banka má na tento proces vyčleněno 14 dní). Na finančním trhu vystupuje velké mnoţství institucí, které se zabývají hypotečními úvěry. Pro všechny je nedůleţitějším podkladem v rozhodovacím řízení o schválení hypotečního úvěru „odhad trţní hodnoty nemovitosti“ nebo jinými slovy „odhad obvyklé ceny nemovitosti“. Bez tohoto dokladu není moţno objektivně a závazně stanovit zadluţitelnou hodnotu nemovitosti a z toho vyplývající výši poskytnutého úvěru (splátky) a výši úrokové sazby. 24

1.2.2.1 Návrh koeficientu pro výpočet zadlužitelné hodnoty nemovitosti Dle informací sdělených při konzultaci v bance bylo zjištěno, ţe v současné době existují základní pravidla pro určení výše zástavní hodnoty nemovitosti, která jsou individuálně upravena ve vnitřních směrnicích jednotlivých bank. Obvykle se jedná o procentuální vyjádření atraktivity typu nemovitosti, které je v pravidelných časových intervalech (na základě vlastních průzkumů banky) aktualizováno. Pro adekvátní stanovení výše zadluţitelné hodnoty je důleţité určit nejvýstiţnější koeficient, kterým by se násobila zjištěná obvyklá cena. Je potřebné, aby tento koeficient posuzoval nemovitost z více úhlů. Dále by bylo vhodné, aby jeho hodnota byla rovna nebo menší neţ jedna (v opačném případě lze úvěr schválit do maximální výše trţní hodnoty nemovitosti stanovené v odhadu). Pro výpočet tohoto koeficientu je moţné pouţít vzorec ve tvaru: KZH = K1 + K2 + K3 + K4 + Kn / počtem pouţitých dílčích koeficientů Definice a vypovídající hodnota dílčích koeficientů Předpokladem pro určení hodnoty jednotlivých „dílčích koeficientů“ je rychlá dostupnost poţadovaných informací v dodaném trţním ocenění nemovitosti. Dále je potřeba, aby byl vybrán minimální počet údajů (z důvodu zjednodušení aplikace), který by měl maximální moţnou vypovídající hodnotu na předpokládaný vývoj a udrţitelnost obvyklé ceny nemovitosti v čase a důvěryhodnosti klienta. Pro bliţší ilustraci je níţe uveden hrubý návrh jednotlivých koeficientů: K1 – vyjadřuje druh nemovitosti (z pohledu její atraktivity) stavební pozemek = 1,05,

chata nebo chalupa = 0,85,

RD = 1,00,

garáţ = 0,85,

ostatní pozemky = 1,00,

bytový dům = 0,80,

byt = 0,90,

komerční objekt (areál, továrna) = 0,70.

K2 - vyjadřuje procentuální výši opotřebení 0,00% - 20% = 1,00,

50% - 60% = 0,75,

20% - 40% = 0,95,

60% - 75% = 0,60,

40% - 50% = 0,85, nad 75% opotřebení není vhodné k zástavě (pokud se nejedná o úvěr určený pro rekonstrukci). K3 - vyjadřuje polohu nemovitosti vzhledem k městu, obci, ve které se nachází (dle počtu obyvatel) 25

5.000 a více obyvatel – 1,00,

1.000 – 2.000 obyvatel – 0,90,

2.000 – 5.000 obyvatel – 0,95,

do 1.000 obyvatel – 0,85.

Hlavní město Praha tvoří výjimku: pouţijeme koeficient 1,05 (vhodnější by bylo stanovení více koeficientů pro jednotlivé městské části Prahy). K4 – vyjadřuje koeficient poptávky na trhu poptávka převyšuje nabídku - 1,05, nabídka a poptávka jsou v rovnováze – 1,00, nabídka převyšuje poptávku – 0,90. K5 – vyjadřuje bonitu klienta klient zahrnutý v nadstandardním programu banky – 1,05, klient bez zápisu v registru (neplatičů)– 1,00. Mnoţství a zaměření výše uvedených koeficientů by si kaţdá banka mohla dále upravovat na základě vlastních potřeb a zkušeností. Přínosem stanovení „celkového“ koeficientu by byl v určení výše zadluţitelné hodnoty takzvaně „na míru“. Jinými slovy by se jednalo o „centrálně řízený individuální přístup ke klientovi i nemovitosti jako celku“. V následující kapitole jsou zpracována dvě ocenění trţní hodnoty nemovitostí určených pro bydlení se zaměřením na poţadavky banky.

26

2. Praktická část 2.1 Tržní ocenění bytové jednotky Odhad obvyklé ceny č. 01/2011 Předmět ocenění Bytová jednotka: 348/4

V bytovém domě č.p.: 347, 348

Adresa: Zborovská 348, 262 23 Jince

Na pozemku parcelní číslo: 719, 720

Okres: Příbram

Spoluvlastnický podíl: 704/15896

Kraj: Středočeský

Katastrální území: Jince

List vlastnictví č.: 865

Identifikační kód katastrálního území: 540404

Prohlídka nemovitosti byla provedena dne 16. března 2011 Vlastník SJM Iva Šafarčíková a Pavel Šafarčík, Zborovská 348, 262 23 Jince Objednatel Bankovní institut vysoká škola, a.s. Nároţní 2600/9, 158 00 Praha – Stodůlky Česká republika Vypracovala Iva Šafarčíková, Zborovská 348 262 23 Jince Obvyklá cena nemovitosti je stanovena na:

1.130.000,- Kč

Nemovitost je podmíněně vhodná k zástavě. Předpokladem je, ţe nebude zatíţená omezením vlastnického práva – zástavního práva smluvního k zajištění pohledávky vyplývajícího ze Smlouvy o poskytnutí hypotečního úvěru ve prospěch Hypoteční banky, a.s.. Toto ocenění je vyhotoveno pro potřeby bakalářské práce a obsahuje: Počet stran:

7

Počet příloh: 4/5 Vyhotoveno v Jincích dne 17. března 2011 27

Popisné informace Místopis Městys Jince se nachází ve Středočeském kraji 50 kilometrů jihozápadně od hlavního města Prahy a 11 kilometrů severně od okresního města Příbram. Jince mají cca 2214 obyvatel a leţí v Brdské vrchovině na severovýchodní hranici vojenského výcvikového prostoru Brdy a protéká jimi říčka Litavka. V obci je obecní úřad, pošta, mateřská školka, základní škola, zdravotnické zařízení, obchody a sluţby. Dopravní obsluţnost je zabezpečena vlakem a autobusem. Oceňovaná nemovitost se nachází na jiţním okraji městysu v těsné blízkosti kasáren. Centrum obce, zastávka autobusu a vlaku jsou ve vzdálenosti do deseti minut chůze. Oceňovaný majetek Oceňovanou nemovitostí je bytová jednotka č. 348/4 v dispozici 3+1 ve 2. nadzemním podlaţí (NP) bytového domu v ulici Zborovská číslo popisné 347, 348, Jince s celkovou uţitnou plochou 70,4 m2. Uţitná plocha lodţie se do výměry nezapočítává. Bytová jednotka se skládá z předsíně, tří pokojů, kuchyně, koupelny, WC a šatny. Součástí bytu je sklepní kóje mimo byt v 1. podzemním podlaţí (PP). V bytě jsou plastová okna, sádrokartonové podhledy se zabudovaným osvětlením, ve třech pokojích je betonová mazanina s plovoucí podlahou, v ostatních částech bytu je poloţená dlaţba. Omítky jsou štukové vápenné, dveře hladké, částečně prosklené s obloţkovými zárubněmi. Dále je v bytě kuchyňská linka s vestavěným sporákem a sklokeramickou deskou, obkladové panely kuchyňské linky. Jádro je zděné. Koupelna je vybavena vanou a umyvadlem, samostatné WC – kombi. Vytápění a ohřev je zabezpečen plynovým kotlem umístěným ve společných prostorách bytového domu. Lodţie je zasklená. Byt prošel dle sdělení majitelů v roce 2010 kompletní rekonstrukcí včetně rozvodů vody, kanalizace, elektřiny. V bytě byly vyměněny všechny prvky krátkodobé ţivotnosti. Pozemek Předmětem ocenění pozemku je podíl ve výši 704/15896 na parcele parcelní číslo 719, 720 o výměrách 264 a 263 m2.

28

Souhrnné informace o oceňované jednotce Typ:

3+1

Podlaţí:

2. NP

Orientace:

Jiţní

Celková podlahová plocha

78,10 m2

20.217,- Kč/m2

vlastní jednotka

70,40 m2

21.497,- Kč/m2

lodţie

4,80 m2

7.200,- Kč/m2

přísl. mimo jednotku

2,90 m2

10.700,- Kč/m2

Odborný odhad opotřebení

15 %

Technický stav jednotky

Velmi dobrý

Forma uţívání

Bydlení

Dílčí rekonstrukce bytu

2010

/ jednotková cena Z toho:(ZCU=ZC*K1*K4*K5*KI)

Zděné jádro, podhledy s osvětlením, podlahy, dveře Předmět rekonstrukce bytu

s obloţkovými zárubněmi, elektroinstalace, rozvod odpadů, vody

Výměra pozemků celkem / jednotková cena

527 m2 / 600,- Kč/m2

Budova / počet sekcí

Řadová krajní / 2

Počet podlaţí PP / NP

1/4

Počet bytových jednotek

24

Typ konstrukce budovy

Montovaná (panelová, betonová)

Dílčí rekonstrukce budovy

2007 / 2010

Provedené dílčí

Střecha, fasáda, zateplení, plastová okna a vchodové dveře /

rekonstrukce

plynový kotel umístěný v 1. PP budovy Betonové pasy s izolací proti zemní vlhkosti, svislé a vodorovné konstrukce ţelezobetonové panelové, střecha plochá, střešní krytina těţké svařované izolační pásy,

Stručný popis budovy

klempířské prvky a svody v titan – zinku, bleskosvod, okna plastová v celém objektu, fasáda zateplená barvená, nové vstupní dveře plastové s domovním telefonem, prosklené. Vnitřní omítky štukové vápenné, chodby a schodiště 29

betonové, pokryté PVC. Budova je bez výtahu Pozemky parc. č. 719 a 720 jsou obdélníkového tvaru navazující na sebe, mírně svaţité, zastavěné bytovým domem č. p. 347 – 348 a přístupné ze zpevněné komunikace, ostatní Popis pozemků

plocha, parc. č. 711/3 přes pozemek parc. č. 706/1, vedený v KN jako zeleň. Oba pozemky jsou v majetku městysu Jince Na pozemních jsou zavedeny sítě: elektřiny, vody, plynu, kanalizace

Omezení a rizika Záplavové území

Ne K bytové jednotce se vztahuje zástavní právo smluvní uvedené

v katastru

nemovitostí

k zajištění

pohledávky

vyplývající za Smlouvy o poskytnutí hypotečního úvěru, Zástavní právo smluvní

uzavřené pod reg. č. 5500/277150-01/10/01-001/00/R dne 2.4.2010 na výši 969.000,- s příslušenstvím s Hypoteční bankou, a.s., Radlická 333/150, Praha 5. Právní účinky vkladu práva jsou ke dni 6.4.2010

Počet obyvatel obce

2214

Poloha v obci

Širší centrum – sídlištní zástavba

Dopravní dostupnost

MHD, ţeleznice, autobus do 10 minut chůze, dálnice D5 do 15 minut jízdy autem

Konstrukce a vybavení Základy

Betonové pasy s izolací proti zemní vlhkosti

Svislé nosné konstrukce

Ţelezobetonové panelové

Vodorovné nosné konstrukce

Ţelezobetonové panelové

Schodiště

Ţelezobetonové pokryto PVC

Střešní konstrukce

Plochá střecha

Střešní krytina

Těţké svařované izolační pásy

Kanalizace

V plastu do městské kanalizace

Rozvod vody

V plastu z městského řádu (teplá, studená)

Rozvod elektro

Světelný i motorový proud 30

Plyn

Rozvod zemního plynu do budovy

Vytápění

Ústřední topení z plynového kotle umístěného v 1. PP nemovitosti

Okna

Plastová

Dveře

Hladké, částečně prosklené v obloţkových zárubních

Vnitřní omítky

Štukové vápenné

Dlaţby a podlahy

Betonová mazanina kryta plovoucí podlahou a dlaţbou

Vybavení hygienických zařízení Vybavení kuchyně Ostatní vnitřní vybavení Venkovní omítky a obklady

Podlahová plocha jednotky

Vana, umyvadlo, kombi WC Kuchyňská linka s vestavěným elektrickým sporákem se sklokeramickou deskou a komínová digestoř Rozvody sat. televize, telefonu, internetu Zateplená fasáda s barvenou omítkou Pokoj:

18,80 m2, Předsíň:

Pokoj:

12,20 m2,

Koupelna:

2,90 m2,

Pokoj:

12,40 m2,

WC:

1,00 m2,

Kuchyň s jídelnou: 12,50 m2, Podlahová plocha lodţie Podlahová plocha příslušenství (sklepní kóje) Vztah nemovitosti ke KN

CELKEM:

10,60 m2,

70,40 m2.

4,80 m2 2,90 m2 Nemovitost / bytová jednotka je řádně zapsána v KN

Věcná hodnota bytové jednotky (Reprodukční cena hl. stavby je 1.578.948,- Kč, opotřebení 15%) Hlavní stavba:

1.342.105,- Kč

Pozemky (podíl):

14.004,- Kč

Věcná hodnota:

1.356.110,- Kč

Porovnávací hodnota :

1.130.000,- Kč

Tržní hodnota:

1.130.000,- Kč

Porovnávací hodnota Pro zjištění trţní hodnoty porovnávací metodou byl proveden průzkum realitního trhu, pomocí kterého byly zjištěny obdobné nabídky nemovitostí v dané lokalitě. Porovnání bylo 31

provedeno na základě srovnání stavebně – technických parametrů nemovitostí s přihlédnutím na kvalitu, velikost uţitné plochy a vybavení. Nabídkové ceny byly následně upraveny, tak aby nejlépe odpovídaly stavu oceňované nemovitosti. Jelikoţ se jedná o nabídkové ceny nemovitostí z nabídek realitních kanceláří, sniţuje se prvotně cena srovnávaných nemovitostí koeficientem 0,9 %, který vyjadřuje důvěryhodnost a cenu k jednání. Porovnatelné nemovitosti 1) Byt 3+1, ul. Zborovská, Jince. Uţitná plocha 78 m2. Byt se nachází ve 3. NP čtyřpodlaţního panelového domu. Dům je udrţovaný po částečné rekonstrukci (výměna oken za plastová, bez zateplení). Byt prošel částečnými úpravami, má plastová okna a novou zděnou koupelnu. K bytu náleţí sklep v přízemí a před domem je parkovací plocha. V okolí je dobrá občanská vybavenost, sluţba a dobrá dopravní obsluţnost. Zdroj ceny: www. sreality.cz, č. nabídky: N31436. Nabídková cena RK: 950.000,-. Prvotní sníţení koeficientem 0,9 vyjadřuje nabídku realitní kanceláře (RK) a cenu k jednání, druhotné korekce ceny koeficientem 1,05 zohledňuje dům bez zateplení a polohu ve výši (v budově bez výtahu). Cena po korekcích přepočítána na cenu za m2 uţitné plochy činí:11.510,- Kč. 2) Byt 3+1, ul. Zborovská, Jince. Uţitná plocha 80 m2. Byt se nachází 1. NP čtyřpodlaţního panelového domu. Dům je udrţovaný po rekonstrukci. Bytová jednotka má nové zděné jádro, kuchyňskou linku. K bytu náleţí sklep v přízemí. U domu je parkovací plocha. V okolí je dobrá občanská vybavenost, sluţba a dobrá dopravní obsluţnost. Zdroj ceny: www. sreality.cz, č. nabídky: N00729. Nabídková cena RK: 1.290.000,-. Cena po korekci koeficientem 0,9, přepočítaná na cenu za m2 uţitné plochy činí: 14.513,- Kč. Další korekce neprovedena, protoţe byt se nachází ve shodné lokalitě a v obdobném stavu. 3) Byt 3+1, ul. Zborovská, Jince. Uţitná plocha 63 m2. Byt se nachází ve čtyřpodlaţním panelovém domě. Dům je udrţovaný po částečné rekonstrukci. Byt prošel částečnými úpravami, má plastová okna a nové dveře s obloţkovými zárubněmi (kromě koupelny, WC) Jádro umakartové. K bytu náleţí sklep v přízemí, společná komora se sousedy na patře. U domu je parkovací plocha. V okolí je dobrá občanská vybavenost, sluţba a dobrá dopravní obsluţnost. Zdroj ceny: www.reality.remax-czech.cz, číslo nabídky: 015-N00061. Nabídková cena RK: 1.210.000,-.

32

Prvotní sníţení koeficientem 0,9 vyjadřuje nabídku RK a cenu k jednání, druhotné korekce ceny koeficientem 1,05 zohledňuje byt s původním umakartovým jádrem. Cena po korekcích přepočítána na cenu za m2 uţitné plochy činí: 18.150,- Kč. 4) Byt 3+1, Jince. Uţitná plocha 81 m2. Byt se nachází v 5. podlaţí šestipatrového panelového domu s výtahem. Dům je udrţovaný. V ceně bytu je nová kuchyň a vnitřní dveře dle výběru zákazníka. Byt má zděné jádro v původním stavu. U domu je parkovací plocha. V okolí dobrá občanská vybavenost, sluţba a dobrá dopravní obsluţnost. Zdroj ceny: www.stredo.ceskereality.cz, číslo nabídky: B45146. Nabídková cena RK: 1.701.000,-. Prvotní sníţení koeficientem 0,9 vyjadřuje nabídku RK a cenu k jednání, druhotné korekce ceny koeficientem 1,05 zohledňuje dům bez zateplení před rekonstrukcí. Cena po korekcích přepočítána na cenu za m2 uţitné plochy činí: 19.845,- Kč. Zdůvodnění obvyklé ceny Pro stanovení obvyklé ceny byl proveden průzkum realitního trhu. Bylo zjištěno, ţe ceny obdobných nemovitostí se pohybují v rozmezí od 11.510,- Kč/m2 do cca 19.845,- Kč/m2. Obvyklá cena oceňované nemovitosti byla odhadnuta vzhledem k technickému stavu a poloze ve výši na 16.000,- Kč/m2, tj. 1.130.000,- Kč (zaokrouhleno). Nemovitosti se v okolí běţně obchodují. Nemovitost je podmíněně vhodná pro zástavu. Stanovená obvyklá cena platí za předpokladu, ţe oceňovaná nemovitost nebude zatíţená omezením vlastnického práva, které je uvedeno v části C, příslušného LV 865 - zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky vyplývající ze Smlouvy o poskytnutí hypotečního úvěru, uzavřené pod reg. č. 5500/277150-01/10/01-001/00/R dne 2.4.2010 na výši 969.000,s příslušenstvím s Hypoteční bankou, a.s., Radlická 333/150, Praha 5. Právní účinky vkladu práva jsou ke dni 6.4.2010 Nemovitost je za stanovenou cenu dobře prodejná. Podklady / přílohy Kopie výpisu z katastru nemovitostí pro LV č. 865 ze dne 21. 7. 2010

2 listy,

kopie snímku katastrální mapy ze dne 22. 3. 2010

1 list,

fotodokumentace nemovitosti

1 list,

mapa oblasti

1 list.

Zpracovatel Iva Šafarčíková – pro potřeby bakalářské práce, BIVŠ / OM, rok 2011

33

34

35

36

37

38

2.2 Tržní ocenění bytového domu Odhad obvyklé ceny č. 02/2011 Předmět ocenění Bytový dům č.p.: 365

List vlastnictví č.: 1181

Adresa: Zborovská 365, 262 23 Jince

Na pozemku parcelní číslo: 729

Okres: Příbram

Katastrální území: Jince

Kraj: Středočeský

Identifikační kód katastrálního území: 54004

Prohlídka nemovitosti byla provedena dne 14. dubna 2011 Vlastník Česká republika Příslušnost hospodařit s majetkem státu Správa vojenského bytového fondu Praha U Prioru 1047/8 Praha – Ruzyně 161 00 Objednatel Bankovní institut vysoká škola, a.s. Nároţní 2600/9, 158 00 Praha – Stodůlky Česká republika Vypracovala Iva Šafarčíková, Zborovská 348 262 23 Jince Obvyklá cena nemovitosti je stanovena na:

17.600.000,- Kč

Nemovitost je podmíněně vhodná k zástavě. Předpokladem je, ţe nebude zatíţená omezením vlastnického práva – nařízení exekuce a ţe bude provedena změna typu nemovitosti v katastru nemovitostí. Toto ocenění je vyhotoveno pro potřeby bakalářské práce a obsahuje: Počet stran:

9

Počet příloh:

4/5 Vyhotoveno v Jincích dne 14. dubna 2011 39

Popisné informace Místopis Městys Jince se nachází ve Středočeském kraji 50 kilometrů jihozápadně od hlavního města Prahy a 11 kilometrů severně od okresního města Příbram. Jince mají cca 2214 obyvatel a leţí v Brdské vrchovině na severovýchodní hranici vojenského výcvikového prostoru Brdy a protéká jimi říčka Litavka. V obci je obecní úřad, pošta, mateřská školka, základní škola, zdravotnické zařízení, obchody a sluţby. Dopravní obsluţnost je zabezpečena vlakem a autobusem. Oceňovaná nemovitost se nachází na jiţním okraji městysu v těsné blízkosti kasáren. Centrum obce, zastávka autobusu a vlaku jsou ve vzdálenosti do deseti minut chůze. Oceňovaný majetek Oceňovanou nemovitostí je bytový dům v ulici Zborovská č.p. 365, Jince v k.ú. Jince. Jedná se o panelový nájemný dům. Dle katastru nemovitostí je nemovitost vedena jako rodinný dům bez rozdělení na bytové jednotky prohlášením vlastníka. Objekt je podsklepen a má 4 nadzemní podlaţí bez výtahu. Konstrukčně se jedná o ţelezobetonový skeletový panelový dům, s plochou střechou z těţkých svařovaných izolačních pásů. V domě je 24 bytů. Společné části domu jsou udrţovány. V současné době je dům kompletně pronajat za trţní nájemné rodinám vojáků z povolání zaměstnaných v kasárnách Jince vzdálených cca 100 metrů od domu. V domě probíhá pouze údrţba. Stavba na pozemku je napojena na inţenýrské sítě: vodovod z řadu, kanalizace do řadu, elektro, plyn, telefon. Před domem je plocha určená pro parkování vozidel. Budova je postavena na vlastním pozemku. Ke dni ocenění je budova uţívána jako nájemní bytový dům (dle katastru nemovitostí je vedena jako dům rodinný, bez rozdělení domu na bytové jednotky prohlášením vlastníka). Pozemek Předmětem ocenění je pozemek na parcele p.č. 729 o výměře 530 m2, obdélníkového tvaru, mírně svaţitého, zastavěného bytovým domem a přístupného ze zpevněné komunikace parc. č. 711/3 přes pozemek parc. č. 706/1, vedeného v KN jako zeleň. Oba pozemky jsou v majetku městysu Jince.

40

Souhrnné informace o oceňované nemovitosti Typ:

Panelový bytový dům

Orientace:

Západní

Stáří / ţivotnost budovy

25 let / 100 let

Dispoziční řešení 1. PP

Sklepy, schodiště

1. NP

3 byty, chodba, schodiště

2. NP

3 byty, chodba, schodiště

3. NP

3 byty, chodba, schodiště

4. NP

3 byty, chodba, schodiště

Odborný odhad opotřebení Technický stav nemovitosti Forma uţívání Výměra pozemků celkem / jednotková cena

25 % Velmi dobrý Nájemní bydlení 530 m2 / 600,- Kč/m2

Počet podlaţí PP/NP

1/4

Počet bytových jednotek

24

Typ konstrukce budovy

Montovaná (panelová, betonová)

Dílčí rekonstrukce budovy

2007

Provedené dílčí

Střecha, fasáda, zateplení, nová plastová okna a dveře / plynový

rekonstrukce

kotel umístěný v 1. PP budovy Betonové pasy s izolací proti zemní vlhkosti, svislé a vodorovné

konstrukce

ţelezobetonové

panelové,

střecha

plochá, střešní krytina těţké svařované izolační pásy, Stručný popis budovy

klempířské prvky a svody v titan – zinku, bleskosvod, okna plastová v celém objektu, fasáda zateplená barvená, nové vstupní dveře plastové s domovním telefonem, prosklené. Vnitřní omítky štukové vápenné, chodby a schodiště betonové, pokryté PVC 41

Budova je bez výtahu Pozemek parc. č. 729 je obdélníkového tvaru, mírně svaţitého, zastavěného bytovým domem č. p. 365 a přístupného ze zpevněné komunikace, parc. č. 711/3 přes pozemek parc. č. Popis pozemků

706/1, vedeného v KN jako zeleň. Oba pozemky jsou v majetku městysu Jince Na pozemních jsou zavedeny sítě: elektřina, voda, plyn, kanalizace Vyuţití nemovitosti nabízí v budově celkem 24 bytů (2+kk, 3+1+lodţie, 4+1+lodţie) zastoupených na kaţdém obytném NP

Údaje o vlivech na

po jednom druhu. Byty jsou trţně pronajaté (rodinám vojáků

obvyklou cenu

z povolání zaměstnaných v Jincích) s výpovědní lhůtou 3 měsíce (dle sdělení nájemce). Ke kaţdému bytu je k uţívání sklepní kóje

Omezení a rizika Záplavové území

Ne K nemovitosti se vztahuje nařízení exekuce uvedené v katastru nemovitostí v části C takto: „Původní JPV vytvořen na prac.: Katastrální úřad pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště

Nařízení exekuce

Vyškov na základě listin: Okresního ve Vyškově 10EXE1041/2010-47.

Správa

vojenského

bytového

fondu

Z-

11751/2010-211 Praha, U Prioru 1047/8, Praha 6 – Ruzyně, 161 00 Praha 614 Nemovitost je v rozporu s údaji v katastru nemovitostí. Zapsán Vztah nemovitosti ke KN

je rodinný dům bez rozdělení domu na bytové jednotky prohlášením vlastníka

Počet obyvatel obce

2214

Poloha v obci

Širší centrum – sídlištní zástavba

Dopravní dostupnost

MHD, ţeleznice, autobus do 10 minut chůze, dálnice D5 do 15 minut jízdy autem

Konstrukce a vybavení Základy

Betonové pasy s izolací proti zemní vlhkosti

42

Svislé nosné konstrukce Vodorovné nosné konstrukce

Ţelezobetonové panelové Ţelezobetonové panelové

Schodiště

Ţelezobetonové pokryto PVC

Střešní konstrukce

Plochá střecha

Střešní krytina

Těţké svařované izolační pásy

Kanalizace

V plastu do městské kanalizace

Rozvod vody

V plastu z městského řádu (teplá, studená)

Rozvod elektro

Světelný i motorový proud

Plyn

Rozvod zemního plynu do budovy

Vytápění Okna

Ústřední topení z plynového kotle umístěného v 1. PP nemovitosti Plastová

Celková podlahová plocha bytů:

1.676,8 m2

Budova je oceňována v současném stavu na základě získaných podkladů a na základě provedené prohlídky nemovitosti. Byl zpřístupněn jeden byt a společné prostory. Nebyla předloţena ţádná nájemní smlouva. Výše obvyklého nájemného jednotlivých bytů bylo získáno porovnávací metodou dle nabízených pronájmů v lokalitě 1) Byt 2+kk, ul. Zborovská, Jince. Uţitná plocha je 43 m2. Byt se nachází v nejvyšším podlaţí čtyřpodlaţního panelového domu. Dům je po částečné rekonstrukci. Zdroj ceny: http://www.bonusservis.cz, číslo nabídky: 4224. Nabídková cena: 4000,- Kč + poplatky. Sníţeno koeficientem 0,9 vyjadřujícím nabídku RK a cenu k jednání. Cena po korekcích přepočítána na cenu za m2 uţitné plochy činí: 84,- Kč. 2) Byt 2+1, ul. Slavíkova, Jince. Uţitná plocha je 61 m2. Byt se nachází v 1. NP dvoupodlaţního cihlového domu. Byt je po rekonstrukci. Zdroj ceny: http://stredo.ceskereality.cz, číslo nabídky: N00823. Nabídková cena: 6000,- Kč + poplatky. Sníţeno koeficientem 0,9 vyjadřujícím nabídku RK a cenu k jednání. Cena po korekcích přepočítána na cenu za m2 uţitné plochy činí: 89,- Kč. 43

3) Byt 3+1, ul. Čsl. Dělostřelců, Jince. Uţitná plocha je 70 m2. Byt se nachází v 1. NP dvoupodlaţního cihlového domu. Byt je po rekonstrukci. Zdroj ceny: http://stredo.ceskereality.cz, číslo nabídky: N00824. Nabídková cena: 9000,- Kč + poplatky. Sníţeno koeficientem 0,9 vyjadřujícím nabídku RK a cenu k jednání. Cena po korekcích přepočítána na cenu za m2 uţitné plochy činí: 116,- Kč. 4) Byt 3+1, Jince. Uţitná plocha je 77 m2. Byt je po rekonstrukci. Jedná se o soukromou inzerci. Zdroj ceny: http://www.byty-pronajem-podnajem.cz. Nabídková cena: 6000,- Kč + 2000,- Kč na poplatky. Cena přepočítána na cenu za m2 uţitné plochy činí: 78,- Kč. Zdůvodnění obvyklého nájemného Nemovitosti v okolí jsou velmi dobře pronajímatelné. Vzhledem k tomu, ţe majitelem nemovitosti nebyla dodána technická dokumentace k nemovitosti a konkrétní nájemní smlouvy, byla výše obvyklého nájmu stanovena na základě průzkumu trhu dané lokality. Bylo zjištěno, ţe ceny pronájmů bytů se pohybují v rozmezí od 78,- Kč/m2 do cca 116,Kč/m2. Obvyklé ceny nájemného bytů jsou rozepsány v následující tabulce se zohledněním polohy ve výši v domě bez výtahu a zaokrouhleno na celé stovky takto: (1.NP = 95 Kč/m2, 2.–3.NP = 105 Kč/m2, 4.NP = 85 Kč/m2): Výpočet výnosovou metodou Označení jednotky

Podlaţí

Typ

Výměra

jednotky

v m2

Nájemné za měsíc Kč Nájemné za rok Kč

Č. 1

1. NP

3+1

70,40

6.700,-

80.400,-

Č. 2

1. NP

2+kk

58,00

5.500,-

66.000,-

Č. 3

1. NP

4+1

81,20

7.700,-

92.400,-

Č. 4

2. NP

3+1

70,40

7.400,-

88.800,-

Č. 5

2. NP

2+kk

58,00

6.100,-

73.200,-

Č. 6

2. NP

4+1

81,20

8.500,-

102.000,-

Č. 7

3. NP

3+1

70,40

7.400,-

88.800,-

Č. 8

3. NP

2+kk

58,00

6.100,-

73.200,-

Č. 9

3. NP

4+1

81,20

8.500,-

102.000,-

Č. 10

4. NP

3+1

70,40

6.000,-

72.000,-

Č. 11

4. NP

2+kk

58,00

4.900,-

58.800,-

44

Č. 12

4. NP

4+1

81,20

6.900,-

82.800,-

Č. 1

1. NP

3+1

70,40

6.700,-

80.400,-

Č. 2

1. NP

2+kk

58,00

5.500,-

66.000,-

Č. 3

1. NP

4+1

81,20

7.700,-

92.400,-

Č. 4

2. NP

3+1

70,40

7.400,-

88.800,-

Č. 5

2. NP

2+kk

58,00

6.100,-

73.200,-

Č. 6

2. NP

4+1

81,20

8.500,-

102.000,-

Č. 7

3. NP

3+1

70,40

7.400,-

88.800,-

Č. 8

3. NP

2+kk

58,00

6.100,-

73.200,-

Č. 9

3. NP

4+1

81,20

8.500,-

102.000,-

Č. 10

4. NP

3+1

70,40

6.000,-

72.000,-

Č. 11

4. NP

2+kk

58,00

4.900,-

58.800,-

Č. 12

4. NP

4+1

81,20

6.900,-

82.800,-

1.676,8

163.400,-

1.960.800,-

Celkem

Roční příjem Nájemné za celý objekt celkem ročně:

1.960.800,- Kč,

Ztráta:

10 %

Nájemné za objekt celkem po odečtení ztrát:

1.764.720,- Kč.

Roční náklady (výdaje) Vynaloţené z titulu vlastnictví, provozování a pronajímání budovy: Majitelem nebyly poskytnuty informace, proto jsou náklady vzhledem k dobré místní znalosti stanoveny odborným odhadem,a to v minimální výši: 800.000,- Kč (pojištění, daň z nemovitosti, střádací odpis, běţná údrţba a správa + účetnictví) Výpočet ročních výnosů Příjmy z nájemného:

1.764.720,- Kč,

náklady (výdaje):

800.000,- Kč ,

roční výnos:

964.720,- Kč.

Výnosová hodnota nemovitosti Tj. budovy a pozemku, dosaţitelná kapitalizováním tohoto odčerpatelného ročního výnosu, činí při úrokové míře kapitalizace 7 %: 100% Výnosová hodnota = 964.720 * 7%

= 13.781.714,- Kč. 45

Závěr Z uvedeného vyplývá, ţe cenu nemovitosti stanovenou výnosovou metodou odhaduji ve výši: 13.780.000,- Kč. Výnosová hodnota:

13.780.000,- Kč.

Porovnávací hodnota:

17.600.000,- Kč

Tržní hodnota:

17.600.000,- Kč

Porovnávací metoda 1) Bytový dům (ubytovna) v Jincích. Uţitná plocha 522 m2. Jedná se o dvoupodlaţní panelový objekt v centru městyse Jince. Nemovitost je v původním stavu. Zdroj ceny: http://www.mmreality.cz, číslo nabídky: 135967. Nabídková cena: 9.600.000,- Kč. Sníţeno koeficientem 0,9 vyjadřujícím nabídku realitní kanceláře (RK) a cenu k jednání a korekcí ceny koeficientem 1,1 zohledňující dům bez zateplení, přípojky plynu a horším technickém stavu. Cena po korekcích přepočítána na cenu za m2 uţitné plochy činí: 18.207,- Kč. 2) Bytový dům na okraji města Příbram. Uţitná plocha 834 m2 (osm bytových jednotek). Jednotlivé byty jsou v původním stavu, zachovalé. Dům je před rekonstrukcí. Zdroj ceny: http://stredo.ceskereality.cz, Nabídková cena: 9.990.000,- Kč. Sníţeno koeficientem 0,9 vyjadřujícím nabídku RK a cenu k jednání, dále provedena korekce ceny koeficientem 1,1 zohledňující dům před kompletní rekonstrukcí, bez zateplení. Koeficient polohy neuplatněn, protoţe se jedná o nemovitost mimo obytnou zónu na úplném okraji Příbrami. Cena po korekcích přepočítána na cenu za m2 uţitné plochy činí: 11.859,- Kč. 4) Činţovní dům ve městě Beroun. Uţitná plocha 1.690 m2 (11 bytových jednotek, 2 nebytové prostory). Na domě jsou potřebné drobné opravy. Zdroj ceny: http://stredo.ceskereality.cz, Nabídková cena: 9.700.000,- Kč. Sníţeno koeficientem 0,9 vyjadřujícím nabídku RK a cenu k jednání, dále provedena korekce ceny koeficientem 1,1 zohledňující dům, kde jsou nutné drobné investice. Poté byla provedena korekce ceny 0,9 vyjadřující polohu (vzdálenost od prahy, velikost města). Cena po korekcích přepočítána na cenu za m2 uţitné plochy činí: 5.100,- Kč.

46

Zdůvodnění obvyklé ceny Pro stanovení obvyklé ceny byl proveden průzkum realitního trhu. Bylo zjištěno, ţe ceny obdobných nemovitostí se pohybují v rozmezí od 5.100,- Kč/m2 do cca 11.859,- Kč/m2. Obvyklá

cena

oceňované

nemovitosti

byla

odhadnuta

vzhledem

k velmi

dobrému technickému stavu, dobré pronajímatelnosti a lokalitě v horní hranici rozmezí na 10.500,- Kč/m2, tj. 17.600.000,- Kč (zaokrouhleno). Nemovitost je podmíněně vhodná pro zástavu. Stanovená obvyklá cena platí za předpokladu, ţe oceňovaná nemovitost nebude zatíţená omezením vlastnického práva, které je uvedeno v části C, příslušného LV 1181 – nařízení exekuce. Druhou podmínkou je zapsání změny uţívání uvedené v katastru nemovitostí na bytový dům. Podklady / přílohy Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 1181 ze dne 14.4.2011

2 listy,

snímek katastrální mapy ze dne 22. 3. 2010

1 list,

fotodokumentace nemovitosti

1 list,

mapa oblasti

1 list.

Informace o provozu budovy (výše nájemného byly zjištěny dle trhu s nájmy a aplikována místní znalosti lokality) a informace zjištěné při místním šetření. Zpracovatel Iva Šafarčíková – pro potřeby bakalářské práce, BIVŠ / OM, rok 2011

47

48

49

50

51

52

3. Analytická část 3.1 Úvod a specifikace lokality 3.1.1 Úvod Tato část bakalářské práce je věnována analýze prodeje vybraných nemovitostí (RD, bytů a stavebních pozemků) v letech 2001 – 2009 leţících v jiţní a východní části Středočeského kraje. Do východní oblasti Středočeského kraje jsou zahrnuty okresy Nymburk, Kolín a Kutná Hora. Jiţní oblast tvoří okresy Benešov a Příbram. Cílem této kapitoly je porovnání stability a vývoje výše uvedených okresů a v této souvislosti i vývoje trţních cen vybraných druhů nemovitostí. Závěr provedené analýzy vyhodnocuje nejlépe prosperující okres a okres s opačným trendem vývoje. Dále je navrţeno doporučení pro případného investora v oblasti obchodování s nemovitostmi určenými pro trvalé bydlení (výstavby a pronájmu bytů a rodinných domů (RD) a investicí do stavebních pozemků). Na níţe uvedeném zobrazení jsou zvýrazněna „okresní města okresů“, kterých se tato práce týká.

53

3.1.2 Obecná specifikace celého kraje Středočeský kraj je největším krajem České republiky. Jeho jednotlivé okresy tvoří prstenec kolem hlavního města Prahy, kde má své sídlo. Dále jeho poloha také výrazně ovlivňuje i ekonomickou charakteristiku. Vzhledem k úzké vazbě s hlavním městem zde vznikla hustá dopravní síť (silnice, ţeleznice, vodní doprava), dále aby byl zabezpečen plynulý chod hlavního města, poskytuje Středočeský kraj Praze pracovní síly, doplňuje průmysl, zásobuje ji potravinami a poskytuje moţnosti vyuţití rekreačních zařízení. Díky těmto okolnostem dochází k neustálému rozvoji oblasti. V rámci České republiky je zde evidováno nízké procento nezaměstnanosti. Dochází však k vyšší migraci do zaměstnání a tím i celkově k většímu zatěţování dopravy. Středočeský kraj se skládá z 12 okresů (Benešov, Beroun, Kladno, Kolín, Kutná Hora, Mělník, Mladá Boleslav, Nymburk, Praha – východ, Praha – západ, Příbram a Rakovník) jedná se o 14 % z celkového území České republiky.

54

3.2 Vývoj tržních cen ve východní a jižní části Středočeského kraje 3.2.1 Vývoj tržních cen vybraných nemovitostí a ukazatelů rozvoje okresů v jižní oblasti Středočeského kraje 3.2.1.1 Okres Benešov Okresní město Benešov má zhruba 16.000 obyvatel a leţí cca 40 kilometrů jihovýchodně od Prahy. Zmínka o jeho prvním osídlení pochází z počátku 11. století. Okres Benešov orientačně ohraničují toky řek Vltava, Sázava a Ţelivka. Je členěn do tří správních obvodů, které jsou tvořeny obcemi s rozšířenou působností: Benešov, Vlašim a Votice. Jeho území je chudé na nerostné zdroje, proto se zaměření orientuje na zemědělství a od 50tých let se zde úspěšně rozvíjí průmysl (potravinářský, strojírenský a stavební). V současné době je významná také ekonomická činnost. Vzhledem k výhodné poloze a dobré dopravní dostupnosti do hlavního města Prahy je zde trvale nízká míra nezaměstnanosti. Okresem prochází dálnice D1 a silnice I/3, ţelezniční trať, která vytváří spojnici mezi Prahou a Českými Budějovicemi a existuje zde dobrá vodní doprava na povodí Vltavy. Dále města Benešov a Vlašim disponují důleţitými letišti, vyuţívanými k vnitrostátní dopravě. Vybrané ukazatele za okres Benešov Ukazatele Počet obyvatel Věk 15-64 (%) Příjemci důchodů (%)

Rok (k 31.12.) 2001

2002

2003

2004

2005

2006 2007* 2008 2009 2010

93082 93220 93392 93301 93516 94110

92631

93446

94091

94652

69,7

70,0

70,4

70,5

70,7

70,8

70,8

70,6

70,2

-

24,5

24,3

24,3

24,7

24,7

25,0

25,8

27,0

27,3

-

-

-

-

-

-

40,4

40,5

40,7

40,8

-

Prům.hr.mzda 13080 13621 14625 15507 16175 Průměrný věk 39,3

39,5

39,7

40,0

40,2

55

Rok (k 31.12.)

Ukazatele

2001

2002

2003

2004

2005

2006 2007

2008 2009 2010

Nezaměst.(%) 3,52

3,86

4,67

4,7

4,58

3,88

3,03

3,05

5,67

6,14

Volná místa

980

354

437

525

612

935

978

897

300

246

Nárust obyv.

-37

138

172

-91

215

594

-1479

815

645

561

337

367

559

439

616

439

520

503

502

329

353

223

278

350

410

628

326

429

400

435

Zahájená výstavba bytů Dokončené byty *

1.1. 2007 dochází ke změně počtu obcí v okrese (změně hranic okresů)

Průměrné kupní ceny celkem za okres Benešov Rok / trţní cena nemovitosti Kč/m(2,3)

Typ nemovitosti

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

Byt (m2)

4898

4783

6628

10170

9084

10332

12928

14511

18149

RD (m3)

1032

1293

1445

1767

1976

1818

2170

2503

2661

283

260

390

323

382

487

621

St. pozemek 174

-

Dle informací ve výše uvedených tabulkách, lze obecně konstatovat, ţe okres Benešov měl v minulosti velmi nízké procento nezaměstnanosti, které se i přes výrazné zvýšení v posledních dvou letech, stále pohybuje v dolní hranici mezi sledovanými okresy. I přes tento pozitivní ukazatel zde nedochází k výraznému ročnímu nárustu populace ani cen uvedených nemovitostí. Nejpomalejší růst cen za metr čtverečný byl zaznamenán u bytů. V letech 2005-2006 dochází ke zvýšenému počtu zahájené a dokončené výstavby bytů. V této době je zároveň zachycen mírný propad v cenách jak bytů, rodinných domů tak i stavebních pozemků. V následujících letech dochází ke stabilizaci a pokračuje rostoucí trend.

56

3.2.1.2 Okres Příbram Okresní město Příbram má zhruba 35.000 obyvatel a leţí cca 60 kilometrů jihozápadně od Prahy. Zmínka o jeho prvním osídlení pochází z počátku 13. století. Jeho vznik a historie je bezprostředně spjata s hornickou činností. Okres Příbram je největším okresem ve Středočeském kraji a je členěn do tří správních obvodů, které jsou tvořeny obcemi s rozšířenou působností: Dobříš, Příbram, Sedlčany.

Příbramsko bylo bohaté na

nerostné zdroje (probíhala těţba stříbra, zlata, uranu …). V 80. letech 20. století zde však došlo ke značnému útlumu těţebního

průmyslu,

a

tím

i

k prudkému

růstu

nezaměstnanosti. Dochází tak ke zvýšené kaţdodenní migraci lidí za prací do Prahy. V současné době se Příbramsko snaţí rozšířit průmyslové zóny a získat nové zahraniční investory, kteří jsou potřební pro rozvoj a oţivení této oblasti. Vzhledem ke členitosti a zalesněnosti (Brdské lesy) okresu, zde nejsou vhodné podmínky pro zemědělství. Naopak přírodních krás, mnoţství přehrad na protékající řece Vltavě (nejoblíbenější je okolí vodní nádrţe Orlík), kulturních památek a blízkosti k hlavnímu městu vyuţívá Příbramsko pro rozvíjení cestovního ruchu. Je zde zabezpečena dobrá autobusová doprava. Naopak ţeleznice je spíše pouţívána k nákladní přepravě a dopravě osob na kratší vzdálenosti. V obci Dlouhá Lhota, která je cca 6 km severně od Příbrami se nachází letiště, které je vyuţíváno především pro rekreační a sportovní účely. Vybrané ukazatele za okres Příbram Ukazatele Počet obyvatel Věk 15-64 let (%) Příjemci důchodů

Rok (k 31.12.) 2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007*

2008

2009

2010

107474

107260

107037

107048

107131

107300

110893

111714

112069

112578

70,1

70,4

70,7

71,0

71,2

71,3

71,3

71,1

70,7

-

26,6

26,4

26,4

26,5

26,6

26,9

26,3

27,2

27,4

-

57

Ukazatele

Rok (k 31.12.) 2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007*

2008

2009

2010

Prům.hr. mzda

12640

13073

13936

15361

16056

-

-

-

-

-

Průměrný věk

38,8

39,2

39,4

39,7

39,9

40,2

40,4

40,6

40,8

-

Nezaměst.(%)

8,65

8,49

8,95

8,59

7,88

7,04

5,96

6,34

9,87

10,97

Volná místa

1325

589

611

632

486

832

1241

785

201

206

-301

-214

-223

11

83

169

3593

821

355

509

367

321

375

326

582

573

509

603

396

416

269

209

241

239

223

229

313

318

546

292

Nárust obyvatel Zahájená výstavba bytů Dokončené byty *

1.1. 2007 dochází ke změně počtu obcí v okrese (změně hranic okresů)

Průměrné kupní ceny celkem za okres Příbram Rok / trţní cena nemovitosti Kč/m(2,3)

Typ nemovitosti

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

Byt (m2)

4242

5769

9001

10127

11167

12346

15291

19493

19363

RD (m3)

1127

1245

1444

1814

2035

2066

2224

2616

2585

St. pozemek

184

223

266

308

254

326

307

421

-

Výše uvedené údaje vypovídají, podobně jako u okresu Benešov, o nepříliš velkému zájmu populace usadit se v této lokalitě. Ceny nemovitostí, bez ohledu na objem nové výstavby bytů, vykazovaly do roku 2009 stabilní pozitivní vývoj. Ve zmíněném roce došlo k propadu cen bytů i rodinných domů. Předpokládaným „viníkem“ této situace je finanční a hospodářská krize, která způsobila výrazné „skokové“ zvýšení míry nezaměstnanosti.

58

3.2.2 Vývoj tržních cen vybraných nemovitostí a ukazatelů rozvoje okresu ve východní oblasti Středočeského kraje 3.2.2.1 Okres Kolín Okresní město Kolín má zhruba 30.000 obyvatel a leţí cca 55 kilometrů východně od Prahy. První písemná zmínka o zaloţení města Kolín pochází z počátku 13. století, avšak nepřetrţitě byla tato oblast osídlena uţ od pravěku. Okres Kolín je členěn do 2 správních obvodů, které jsou tvořeny obcemi s rozšířenou působností: Český Brod a Kolín. Okres je charakterizován jako průmyslově-zemědělský. V průmyslové výrobě zde převaţuje

chemický,

automobilový,

strojírenský,

potravinářský a polygrafický průmysl. V roce 2005 zde byla otevřena automobilka konsorcia TPCA (Toyota-PeugeotCitroën), která nově zaměstnala cca 3.000 lidí. Celým okresem protéká významná řeka Labe, která se vyuţívá k lodní dopravě. Severní hranici okresu opticky tvoří dálnice D11, která je významnou spojnicí mezi Prahou a Hradcem Králové. Celkově zde je hustá silniční síť. Město Kolín je důleţitým ţelezničním uzlem. Dále je zde letiště vyuţívané především pro komerční, rekreační a sportovní účely. Vybrané ukazatele za okres Kolín Ukazatele

Rok (k 31.12.) 2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007*

2008

2009

2010

95576

95523

95786

96000

97133

97817

93042

94370

95215

95764

69,7

69,8

70,1

70,2

70,4

70,3

70,4

70,1

69,7

-

24,5

24,4

24,4

24,8

24,7

24,9

26,4

26,5

26,5

-

Prům.hr. mzda

13476

14587

15570

16826

17734

-

-

-

-

-

Průměrný věk

39,9

40,1

40,2

40,5

40,5

40,6

40,6

40,7

40,8

-

Nezaměst.(%)

9,7

9,93

10,23

9,1

7,93

6,08

5,49

6,15

9,07

10,37

Volná místa

492

338

401

453

570

765

977

587

195

173

-171

-53

263

214

1133

684

-4775

1328

845

549

Počet obyvatel Věk 15-64 let (%) Příjemci důchodů (%)

Nárust obyvatel

59

Ukazatele Zahájená výstavba bytů Dokončené byty *

Rok (k 31.12.) 2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007*

2008

2009

2010

271

282

347

680

859

554

471

715

483

373

163

296

155

287

302

378

846

479

376

495

1.1. 2007 dochází ke změně počtu obcí v okrese (změně hranic okresů)

Průměrné kupní ceny celkem za okres Kolín Rok / trţní cena nemovitosti Kč/m(2,3)

Typ nemovitosti

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

Byt (m2)

5719

8500

10333

11424

14933

16203

18262

20858

20948

RD (m3)

1198

1352

1484

1796

1890

2030

2264

2851

2851

St. pozemek

172

407

400

467

740

474

689

949

-

Okres Kolín je druhá nejlépe se rozvíjející sledovaná lokalita. Na rozdíl od předcházejících oblastí je zde vykazován vyšší roční nárust populace. Při dalším provedeném porovnání bylo zjištěno, ţe i při stejném věkovém průměru tu ţije zhruba o jedno procento méně osob pobírajících důchod a v doloţených letech byly vykazovány lepší mzdové podmínky neţ v předcházejících okresech. V letech 2004 - 2005 dochází k výraznějšímu navýšení počtu zahájené výstavby bytů. Stavitelé vycházeli z předpokladu zvýšené poptávky po bydlení v souvislosti s uvedením do provozu automobilky TPCA v roce 2005. Z tohoto důvodu nedošlo k poklesu cen bytů, ale vzhledem k poptávce naopak ke skokovém zdraţení. Rodinných domů se tato situace nijak výrazně nedotkla. Opět rok 2009 se projevil stagnací cen bytů a rodinných domů. Vzhledem ke stabilnímu vývoji v minulých letech nedošlo k jejich poklesu.

60

3.2.2.2 Okres Kutná Hora Okresní město Kutná Hora je významnou městskou památkovou rezervací, zapsanou v seznamu světového kulturního dědictví UNESCO. Ţije zde zhruba 22.000 obyvatel a leţí cca 65 kilometrů východně od Prahy. Město vzniklo pravděpodobně na přelomu 12. a 13. století v souvislosti s těţbou stříbra (to bylo na území zaznamenáno jiţ v 10. stol.). Kutnohorský okres zaznamenal ve středověku úspěšný a prudký rozvoj vyplývající z nerostného bohatství a budování mincoven. V současné době jsou jiţ zdroje vyčerpány, těţba ukončena a v lokalitě se dlouhodobě vyskytuje vysoká nezaměstnanost. Okres Kutná Hora je členěn do 2 správních obvodů, které jsou tvořeny obcemi s rozšířenou působností: Čáslav a Kutná Hora. Okres je zaměřen převáţně na turistiku (mnoţství kulturních a historických památek) a s tím spojené poskytování sluţeb. Z průmyslové výroby jsou zde dva významnější podniky (ČKD KH, Foxconn). Jihozápadní hranice okresu je opticky ohraničena dálnicí D1 a řekou Sázavou. Ţelezniční a autobusová doprava je spíše regionálního charakteru. V obci Zbraslavice cca 20 km jiţně od Kutné Hory je veřejné vnitrostátní letiště vyuţívané především pro sportovní účely a u Čáslavi vojenské letiště. Vybrané ukazatele za okres Kutná Hora Ukazatele

Rok (k 31.12.) 2005

2006

73452 73295

73602

69,5

69,8

70,0

28,4

28,3

28,5

28,8

Prům.hr.mzda

12454

14809

15586 17052

17959

Průměrný věk

39,5

39,8

40,1

40,4

Nezaměst. (%) Volná místa

Počet obyvatel Věk 15-64 let (%) Příjemci důchodů (%)

2001

2002

2003

73374

73337

69,2

2007*

2008

2009

74389 74585

74850

74939 75004

70,4

70,8

70,7

70,5

70,2

-

28,9

29,0

29,2

27,8

28,2

-

-

-

-

-

-

40,6

40,8

41,0

41,1

41,3

-

11,28 12,68 11,86 10,2

9,41

8,39

6,12

6,81

9,45

9,95

233

267

504

724

587

233

351

136

151

2004

212

61

2010

Ukazatele Zahájená výstavba bytů Dokončené byty *

Rok (k 31.12.) 2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007*

2008

2009

2010

206

205

355

289

221

317

368

309

260

325

162

287

276

160

186

151

248

288

216

235

1.1. 2007 dochází ke změně počtu obcí v okrese (změně hranic okresů)

Průměrné kupní ceny celkem za okres Kutná Hora Rok / trţní cena nemovitosti Kč/m(2,3)

Typ nemovitosti

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

Byt (m2)

5630

8006

8027

11742

12082

13030

16678

19981

16645

RD (m3)

851

1088

1185

1441

1597

1733

1905

2111

1987

St. pozemek

199

381

408

474

376

395

500

604

-

Okres Kutná Hora je dle zjištěných výsledků nejhůře se rozvíjející oblastí. K těmto závěrům přispělo to, ţe se jedná o nejvzdálenější lokalitu od Prahy a její okresní město je prohlášeno za památkovou rezervaci. Tento statut velmi komplikuje vyuţitelnost, modernizaci a moţnost dalšího nakládání se staršími nemovitostmi. Dochází k velmi nízkému ročnímu nárustu obyvatel (řádově se jedná o několik desítek osob ročně). Z toho pramení rychle se zvyšující věkový průměr obyvatelstva a podíl příjemců důchodů. Trvale je zde evidována nadprůměrně vysoká nezaměstnanost. Vzhledem k těmto okolnostem nedochází ani k výrazné bytové výstavbě. Opět v době finanční a hospodářské krize je registrován výrazný propad cen nemovitostí určených pro bydlení. Jedná se především o byty.

62

3.2.2.3 Okres Nymburk Okresní město Nymburk má zhruba 14.000 obyvatel a leţí 45 kilometrů východně od Prahy. Vznik města se datuje na konec 13. století. Okres Nymburk je členěn do 3 správních obvodů, které jsou tvořeny obcemi s rozšířenou působností: Lysá nad Labem, Nymburk a Poděbrady. Okres je známý lázeňským městem Poděbrady, ale ostatní oblasti nejsou příliš turisticky vyuţívané. Vzhledem k příhodné poloze a úrodné půdě má okres přední zastoupení v zemědělské oblasti. Z průmyslu jsou zde ţelezniční opravny s celorepublikovým významem, dále je zastoupen průmysl strojírenský, potravinářský, gámárenskoosinkový a sklářský. Prudký rozvoj zaznamenalo v minulých letech městečko Milovice, které patří k místům s nejniţším průměrným věkem obyvatel. Okres Nymburk je z jiţní strany ohraničen dálnicí D 11 (Praha x Hradec Králové) a ze západu rychlostní silnicí R 10 (Praha x Mladá Boleslav). Ţelezniční doprava je na dobré úrovni. Středem okresu protéká významná řeka Labe. Zhruba jeden kilometr od města Nymburk a na bývalém vojenském letišti Milovice se nacházejí malá „letiště“ určené pro přistávání ultralehkých letadel (jejich význam je minimální). Vybrané ukazatele za okres Nymburk Ukazatele Počet obyvatel Věk 15-64 let (%) Příjemci důchodů (%)

Rok (k 31.12.) 2003

2004

2005

2006

2007*

2008

2009

2010

84323 84784

85408

86219

87001

88171

88856

90195

91307

92679

69,3

69,6

69,9

70,2

70,3

70,5

70,4

70,1

69,4

-

28,8

28,5

28,6

28,7

28,6

28,7

29,0

31,3

25,9

-

-

-

-

-

-

2001

2002

Prům.hr.mzda 12962 13662 14448 15566 15987 Průměrný věk 39,6

39,8

39,9

40,0

40,0

40,1

40,0

40,0

40,1

-

Nezaměst.(%) 8,99

9,19

9,12

9,01

8,66

7,9

6,19

7,11

9,3

10,67

Volná místa

1005

322

718

854

360

786

1161

749

242

172

Přírust. obyv.

186

461

624

811

782

1170

685

1339

1112

1372

63

Ukazatele Zahájená výstavba bytů Dokončené byty *

Rok (k 31.12.) 2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007*

2008

2009

2010

261

352

281

915

1140

460

432

717

423

197

151

162

150

450

460

337

841

408

512

367

1.1. 2007 dochází ke změně počtu obcí v okrese (změně hranic okresů)

Průměrné kupní ceny celkem za okres Nymburk Rok / trţní cena nemovitosti Kč/m(2,3)

Typ nemovitosti

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

Byt (m2)

6091

9947

10189

13542

15737

17229

21642

23688

23706

RD (m3)

1169

1285

1378

1692

1861

2025

2642

3033

3032

St. pozemek

270

426

574

525

664

664

721

934

-

Nymburský okres se v současné době jeví jako stále perspektivní lokalita. Pravidelně je evidován výrazný přírustek obyvatelstva. Do roku 2009 docházelo k dlouhodobému zvyšování výstavby bytů i jejich trţních cen. Téměř o tři procenta během devíti let kles počet příjemců důchodů. Na tomto trendu se velkou měrou podílelo nové osídlení městečka Milovic a dalších oblastí spadajících do bývalého vojenského prostoru, který byl v roce 1991 vyklizen vojáky (ruskými). Události roku 2009 však nenechali ani tuto oblast bez následků. Výrazně se zvýšila míra nezaměstnanosti a sníţil objem nové výstavby bytů. Ceny rodinných domů i bytů začaly stagnovat.

64

3.3 Analýza tržních cen ve vybraných oblastech Středočeského kraje a budoucí předpoklad vývoje 3.3.1 Úvod Kaţdá lokalita v rámci České republiky má své individuální tempo rozvoje, výši dosahované ţivotní úrovně obyvatel, stylu a způsobu ţivota a samozřejmě i vývoje cen nemovitostí. Aby bylo moţno objektivně monitorovat, vyhodnocovat a předvídat chování trhu s nemovitostmi je nutné mít téţ řadu demografických a ekonomických informací vztahujících se k jednotlivým oblastem. Tento dokument zaznamenává rozvoj pěti okresů jako celků a průměrnou cenovou hladinu vybraných nemovitostí. Jedná se konkrétně o byty, rodinné domy a stavební pozemky. Takto získaná statistika poskytuje souhrnné informace, ze kterých lze vyhodnotit nejlépe či nejhůře prosperující okres. Získaný poznatek lze následně pouţít pro prvotní orientaci na trhu s nemovitostmi určenými pro bydlení a pro vybrání oblasti s parametry vyhovujícími záměru případného investora za účelem výstavby nových RD, bytových domů, bytů a stavebních pozemků určených buď k prodeji či pronájmu. Před konkrétní realizací investičního záměru by bylo vhodné zpracovat podrobnější analýzu vztahující se k vybrané lokalitě. Tento krok je nutný k získání přesných údajů a stanovení nejvhodnějšího druhu případné investice. Kaţdý okres se skládá z několika správních obvodů, jejichţ cenové hladiny nemovitostí mohou výrazně lišit. Ve výše uvedených průměrných cenách bytů, rodinných domů a pozemků není zohledněna jejich poloha, technický stav a vybavenost nemovitosti a v neposlední řadě způsob prodeje (zda se jedná o běţnou obchodní transakci, exekuci nebo draţbu). V následující kapitole jsou graficky znázorněny důleţité ukazatele zachycující důleţité oblasti rozvoje okresů v letech 2001 - 2010, které mají vliv na výši a vývoj cen nemovitostí. Poté následuje grafické znázornění vývoje průměrných cen bytů, rodinných domů a stavebních pozemků ve všech sledovaných okresech v letech 2001 - 2009.

65

3.3.2 Souhrnná analýza vybraných ukazatelů rozvoje okresů První graf znázorňuje procentuální vývoj míry nezaměstnanosti v jednotlivých okresech. Vyplývá z něj, ţe plošně nejniţší míra nezaměstnanosti byla v letech 2006 - 2008. V době hospodářské a finanční krize (tj. od roku 2009) strmě vzrostla nezaměstnanost na hodnoty kolem 10%. Nejniţší nezaměstnanost se po celou sledovanou dobu vyskytovala v okrese Benešov. Dlouhodobě nejvyšší nezaměstnanost byla na Kutnohorsku, která se však během posledních třech let zharmonizovala s ostatními sledovanými okresy. Míra nezaměstnanosti dle okresů Míra nezaměstnanosti v %

14 12 10 8 6 4 2 0 2001

2002

Benešov

2003

2004

Příbram

2005

2006

Rok Kolín

2007

2008

Kutná Hora

2009

2010

Nymburk

Druhý graf zobrazuje intenzitu růstu počtu obyvatel v rámci jednotlivých okresů. Rok 2007 není zohledněn, protoţe došlo ke změně hranic okresů a tento údaj by byl zavádějící. Z průběhu zobrazených křivek vyplývá, ţe nejvyšší průměrný přírustek populace probíhal v letech 2005 – 2008 a to ve všech sledovaných lokalitách. Nejniţší tempo průměrného nárustu počtu obyvatel je dlouhodobě zaznamenáván na Kutnohorsku.

Průměrný přírustek obyvatel za okres Údaj o přírustku obyvatel (počet)

1500 1000 500 0 -500 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Rok

Benešov

Příbram

Kolín 66

Kutná Hora

Nymburk

Třetí a čtvrtý graf na sebe postupně navazují. Grafické znázornění zahájené výstavby bytů reaguje na poptávku na trhu s nemovitostmi a předpokládaný ekonomický a populační vývoj okresu. Nejvyšší tempo růstu výstavby je registrováno v letech 2004 – 2008 v okrese Kolín a opět na Nymbursku. Na Kolínsku je toto reakce na realizaci výstavba a zahájení provozu TPCA automobilky a tím i předpokládaný zájem o nemovitosti na bydlení a migrace do dané lokality. Na Nymbursku se jedná o vyrovnaný, dlouhodobý jev vyplývající z trendu zvýšeného přírustku obyvatel uvedeného v grafu číslo dva. Kutnohorsko opět zaujímá nejniţší příčku ţebříčku mezi sledovanými lokalitami. Od roku 2009 (doby počátku hospodářské a finanční krize) došlo k výraznému poklesu zahájené výstavby ve všech oblastech a následující vývoj se aţ do současnosti nese stále ve stejném duchu. U dokončené výstavby se klesající vývoj výrazněji projeví se zpoţděním v nejbliţších letech.

Zahájená výstavba bytů Počet bytů na okres

1200 1000 800 600 400 200 0 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Benešov Kutná Hora

Příbram Nymburk

Rok Kolín

Dokončená výstavba bytů Počet bytů na okres

1000 800 600 400 200 0 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Rok Benešov

Příbram

Kolín

67

Kutná Hora

Nymburk

3.3.2 Souhrnná analýza tržních cen vybraných nemovitostí Níţe uvedený graf znázorňující průměrné trţní ceny za pořízení bytu vypovídá o rostoucím trendu opět do roku 2009, kdy byla zaznamenána stagnace růstu trţních cen. V okrese Kutná Hora došlo navíc k výraznému propadu. Jedná se o zhruba 17% oproti předcházejícímu roku. Trvale nejniţší průměrnou cenovou hladinu trţních cen bytů vykazuje okres Benešov. Naopak nejdráţe se byty prodávaly na Nymbursku. Vzhledem k ekonomické situaci obyvatelstva a objemu jeho přírustku (kdy minulo období silných ročníků tzv. „Husákových dětí“), dochází ke sníţení poptávky po bytech a důsledkem toho i stagnaci trţních cen. Po tomto čase, který však není moţné pro tuto chvíli blíţe vymezit, vycházíme z předpokladu usměrněného (mírného) růstu trţních cen v důsledku inflace a celkového zdraţování ţivotních potřeb obyvatelstva. Průměrná tržní cena bytů dle okresů

Průměrná tržní cena bytu Kč/m2

25000

20000

15000

10000

5000

0 2001

2002

Benešov

2003

2004

Příbram

2005

Rok Kolín

68

2006

2007

Kutná Hora

2008

2009

Nymburk

Graf zaznamenávající průměrný vývoj trţních cen rodinných domů vykazuje rovnoměrně rostoucí tempo (s výjimkou 2006 v okrese Benešov) a opět nástup stagnace v roce 2009 (s výjimkou Benešovska). Obdobně jako u bytů lze očekávat dlouhodobější stagnaci trţních cen. Intenzita této tzv. „brzdné páky“ však nebude tak výrazná. Rodinné domy jsou pevně spojeny s pozemky, na kterých stojí (i kdyţ v současné době dle právní úpravy nejsou jejich součástí), které výrazně ovlivňují hodnotu samotného RD. Dalším faktorem je vzhledem k hektickému způsobu ţivota této doby touha lidí po soukromí, coţ jim dům s pozemkem zaručí podstatně ve větším rozsahu neţ byt. Obecně však je zájem o koupi hotového nového nebo staršího domu v posledních letech niţší. V prvním případě je důvodem poţadavek klienta o vytvoření nemovitosti dle svých individuálních představ, čemuţ jiţ dokončený dům neodpovídá a dále na základě nabídek stavitelských firem má dojem, ţe je dokončený dům předraţený. V případě druhém se jedná o to, ţe valná většina starších domů nutně potřebuje další investici anebo jiţ neodpovídá poţadavkům na moderní bydlení současné doby. Průměrná tržní cena rodinných domů dle okresů

Tržní cena rodinného domu Kč/m

3

3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 0

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

Rok Benešov

Příbram

Kolín

69

Kutná Hora

Nymburk

Poslední grafické vyjádření znázorňuje vývoj průměrných trţních cen stavebních pozemků. Nejvyšší trţní ceny byly dosahovány opět v Nymburském okrese. Kolínsko, které je na druhém místě vykazuje v roce 2005, kdy byl spuštěn provoz automobilky TPCA, mimořádný vzestup trţních cen, který se následující rok opět sníţil na úroveň průměrného „klidového“ růstu. Nejniţší realizovaná cenová hladina byla po celé sledované období vykazována na Příbramsku. Realizované ceny stavebních pozemků se po roce 2009 v důsledku hospodářské a finanční krize dostaly do fáze stagnace. Jedná se o stejný jev jako v případě předchozích nemovitostí. Avšak budoucí předpoklad vývoje bude mít opět rostoucí tendenci a to z důvodu, ţe pozemky jsou neobnovitelný přírodní zdroj. Jinými slovy nelze počítat s tím, ţe by docházelo k dlouhodobým rozsáhlým změnám územních plánů či odlesňování. Průměrné statistické údaje pro rok 2009 nebyly dosud zveřejněny.

Průměrná tržní cena st. pozemku dle okresů 1000 Průměrná tržní cena Kč/m2

900 800 700 600 500 400 300 200 100 0 2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

Rok Benešov

Příbram

Kolín

70

Kutná Hora

Nymburk

3.3.4 Závěr Z výše uvedených poznatků a dalších podpůrných informací získaných z informačních zdrojů vyplývá, ţe dochází ke sniţování přírustku obyvatelstva a zároveň celkového stárnutí populace. S tímto jevem jsou blízce spojeny i některé ekonomické podmínky, například zvyšování podílu příjemců důchodu. Dalším důleţitým ekonomickým ukazatelem je výše míry nezaměstnanosti, která od roku 2009 roste. V minulém roce u mnoha profesí došlo ke sníţení hrubé mzdy. Paradoxem je, ţe ţivotní náklady naopak stoupají. Tento jev způsobuje, ţe dochází ke sniţování ţivotní úrovně obyvatelstva a ve spojení s nejistým zaměstnáním, dochází k větší obezřetnosti v souvislosti s pořízením nového bydlení na úvěr a tím vzniku závazku na několik desetiletí. Dále se vzhledem ke zvyšujícímu se počtu osob neschopných plnit své závazky zpřísnily poţadavky bankovních institucí na bonitu klienta při podání ţádosti o hypoteční úvěr. Dokončením tohoto cyklu je samozřejmě sníţení poptávky po nemovitostech určených k bydlení a tím ke stagnaci a v mnoha případech i sniţování realizovaných cen. V rámci sledovaných pěti okresů ve Středočeském kraji, byl jako nejstabilnější vyhodnocen okres Nymburský následován okresem Kolínským. Nejniţší pomyslnou příčku obsadil okres Kutná Hora. Doporučením pro případného investora by bylo zaměřit se na dvě prvně jmenované lokality. Vhodným uchovatelem hodnoty jsou stavební pozemky (dle osobního názoru i pozemky zemědělské). Druhou moţností vzhledem k výše uvedenému vývoji a trendu by byly investice do jednotlivých bytů určených k pronájmu.

71

3.4 Vztahy vybraných bankovních institucí k tržnímu ocenění v souvislosti s hypotečními produkty 3.4.1 Aktuální nabídka hypotečních úvěrů vybraných bank s ohledem na tržní hodnotu nemovitosti Níţe uvedená tabulka obsahuje aktuální nabídku hypotečních produktů vybraných bankovních institucí (k březnu 2011): Úrokové

Podmínky Název banky

Název úvěru

(výše trţního ocenění,

Doba

sazby (%)

bonita klienta a pojištění

splácení

s fixací na

nem.)

1/3/5 let

Doba vyřízení úvěru

- aţ 100% zástavní hodnoty nemovitosti, Česká

Ideální

- omezeno schopností

spořitelna

hypotéka

klienta splácet,

1r.fix. - 4,39 5-30 let

3r. fix. - 4,19 5l. fix. - 3,59

- nutné pojištění a

3 prac. dny

vinkulovat pro banku, - aţ 100% zástavní 100 %

hodnoty nemovitosti,

hypotéka

- omezeno schopností

1r.fix. - 5,89 5-40 let

ČSOB

- aţ 85% zástavní

hypotéka

hodnoty nemovitosti,

1r.fix. - 4,89 5-40 let

- do 5 mil. (max. 50%

dokládání

hodnoty nemovitosti),

5-40 let

3r. fix. - 7,3

5 dní

5l. fix. - 7,7

- aţ 100% zástavní Hypoteční

100 %

hodnoty nemovitosti,

5-30 let

banka

hypotéka

- nutné pojištění a

(do 65)

72

5 dní

1r.fix. - nelze

příjmů

vinkulovat pro banku,

3r. fix. - 4,45 5l. fix. - 4,85

Hypotéka bez

5 dní

5l. fix. - 5,95

splácet, 85 %

3r. fix. - 5,85

1r.fix. - 5,89 3r. fix. - 5,85 5l. fix. - 5,95

3 - 5 dní

- aţ 85% zástavní 85 %

hodnoty nemovitosti,

5-30 let

hypotéka

- nutné pojištění a

(do 65)

vinkulovat pro banku, Hypotéka bez dokládání příjmů

1r.fix. - 4,89 3r. fix. - 4,65

3 - 5 dní

5l. fix. - 4,85

- do 5 mil. (max. 50% hodnoty nemovitosti), - nutné pojištění a vinkulovat pro banku,

5-30 let (do 65)

1r.fix. - nelze 3r. fix. - 7,5

3 - 5 dní

5l. fix. - 7,7

- ţivotní pojištění,

100 %

- aţ 100% zástavní

hypotéka

hodnoty nemovitosti,

85 %

- aţ 85% zástavní

hypotéka

hodnoty nemovitosti,

1r.fix. – 4,49 5-40 let

3r. fix. – 4,59 5l. fix. – 4,79

GE

1r.fix. – 3,89 5-40 let

3r. fix. – 3,99 5l. fix. – 4,19

3 prac. dny 3 prac. dny

- aţ 100% zástavní hodnoty nemovitosti, Klasik Komerční

- omezeno schopností klienta splácet,

1r.fix. – 4,45 5-30 let

5l. fix. – 4,19

- nutné pojištění a

banka

3r. fix. – 4,19

cca 14 dní

vinkulovat pro banku Plus

- omezeno schopností klienta splácet

1r.fix. – 4,95 5-30 let

3r. fix. – 4,69 5l. fix. – 4,69

cca 14 dní

Ve výše uvedené tabulce jsou zaznamenány tři nejvíce zastoupené druhy poskytovaných účelových hypotečních úvěrů (tj. 100% hypotéka, 85% hypotéka a hypotéka bez dokládání příjmu). Kromě těchto produktů disponuje kaţdá banka rozšířenou nabídkou, kterou jiţ směřuje na různorodé cílové skupiny. Pro naše účely a základní porovnání by tyto produkty neměly tak výraznou vypovídající hodnotu. Nejvíce zvýhodněné jsou účelové úvěry (na pořízení bydlení), kde klient ţádá hypoteční plnění do výše 85% zástavní hodnoty nemovitosti. Naopak nejhůře úročené jsou produkty, kde není povinnost doloţit výši příjmu standardním postupem. Tento produkt 73

vyuţívají ve zvýšené míře ţivnostníci. V případě, ţe bychom nechtěli dokládat účel úvěru, můţeme vyuţít tzv. Americkou hypotéku. Jedná se o produkt, který je zajištěn nemovitostí a má výhodnější úrokové sazby neţ běţný spotřebitelský úvěr. Účel jeho vyuţití není nutno bance dokládat. Plnění obvykle bývá od 50 – 80 % zástavní hodnoty nemovitosti.

3.4.2 Vývoj hypotečních úvěrů, exekucí Banky reagují svou nabídkou a podmínkami při poskytování hypotečních úvěrů na aktuální vývoj na finančním trhu, trhu s nemovitostmi, výší poptávky a postoji ČNB. Dopady hospodářské a finanční krize se od roku 2009 negativně podepsaly na vývoji cen nemovitostí a zájmu obyvatel o hypoteční úvěry (platební schopnosti). Pro ilustraci je pod textem uvedena tabulka poskytnutých hypotečních úvěrů na bydlení za posledních devět let a dále tabulka zaznamenávající rostoucí trend nařízených exekucí (v přehledu je zahrnut nemovitý i movitý majetek). Tyto okolnosti vedly bankovní instituce ke zpřísnění podmínek poskytování úvěrů a zvýšení úrokových sazeb. V souvislosti s tímto vývojem se sníţilo i mnoţství poskytnutých hypotečních úvěrů, ceny nemovitostí začaly stagnovat a v některých případech a lokalitách klesat. V současné době dochází ke stabilizaci trhu s nemovitostmi a podpoře sniţování úrokových sazeb z pozice České Národní banky. Bohuţel mzdová politika obyvatelstva je nadále nestabilní (v mnoha případech má klesající charakter v kontrastu se zvyšujícími se ţivotními náklady) a podmínky na bonitu klienta zůstávají nastaveny stále v horní hranici, a proto nedochází k výraznému zvyšování počtu poskytovaných úvěrů. V současné době se tedy objevuje zvyšující se zájem o pronájmy a v případě koupě nemovitosti pro bydlení o ty s niţší pořizovací cenou. Přehled poskytnutých hypotečních úvěrů na bydlení v letech 2002-2010 Rok Počet HÚ (ks)

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

19.333 28.910 37.039 46.625 61.784 76.180 56.066 39.385 45.390

Průměrná výše úvěru

1.020

1.108

1.230

1.316

(Kč/ks) v tis.

74

1.487

1.706

1.770

1.673

1.668

Přehled nařízených exekucí v letech 2002-2010 Rok Nařízené exekuce

2002

2003

2004

2005

2006

57.954

132.469 177.060 270.480 309.457 427.800 554.128 760.923 701.900

75

2007

2008

2009

2010

Závěr Kaţdá kapitola bakalářské práce obsahovala vlastní odbornou závěrovou oblast. Tento celkový závěr pojímá práci z hlediska všeobecného a spíše filozofického. Téměř všichni ekonomicky aktivní lidé touţí zaloţit vlastní domov, a pokud bydlení nezískají darem či dědictvím, jsou nuceni si je koupit z vlastních zdrojů. Vzhledem k výši pořizovací ceny nemovitosti není předpoklad, ţe by byli schopni zaplatit v mladším věku celou sumu, a proto se obrací na bankovní (v horším případě na nebankovní) instituce s ţádostí o hypoteční úvěr. Před zahájením schvalovacího řízení o poskytnutí úvěru musí klient předloţit dokument, který je z hlediska určování výše úvěru pro banku nejdůleţitější. Tím dokladem je „tržní ocenění nemovitosti“. Po jeho řádném posouzení bankou a zhodnocením bonity klienta, dochází v lepším případě k uzavření hypoteční smlouvy a reálné moţnosti pořídit si vlastní bydlení. Ale i tento „šťastný krok“ do nového, samostatného ţivota je zkalen vědomím závazku nemalé hodnoty na téměř celý produktivní věk jednotlivce, kdy můţe o své bydlení z důvodu nenadálých, nepříznivých ekonomických podmínek přijít. Druhou moţností je zřízení pronájmu, kdy sice neplatí ţádné úroky bankám a v případě ekonomické nepřízně se můţe přestěhovat do skromnějšího bydlení, aniţ by mu bylo cokoliv odebráno, ale na druhou stranu ani v důchodovém věku nebude cítit úlevu ve smyslu vlastního domova a pocitu, ţe po něm „něco zbude“. Varianta nájemního bydlení je vhodná pro začínající pár anebo jako moţnost bydlení na dobu přechodnou. Mnohým lidem však jiná volba neţ tato nezbývá. Důvodů je hned několik. V první řadě bankovní instituce zvyšují poţadavky na klienty, za druhé se nacházíme v době, kdy si je málokdo jistý zaměstnáním a za třetí dochází ke stále se zvyšujícím nákladům spojených s nutnými výdaji na domácnost a v kontextu s tím na paradoxní sniţování příjmů (velmi často tzv. „střední třídy“, která je nejširší a nejvhodnější skupinou vyuţívající úvěrové produkty). V případě pořizování jakékoliv nemovitosti (na bydlení či investičního charakteru) je nejdůleţitější výběr konkrétní pozice nemovitosti. Kaţdý okres, město či obec mají své tempo vývoje, rozsah dostupných sluţeb a vývoj cen nemovitostí. Po prvotním výběru lokality je neméně důleţitý důkladný průzkum místa ve smyslu sloţení obyvatelstva, polohy ve výšce (případ bytu a domu bez výtahu), vzdálenosti od důleţitých zájmových bodů (př. nákupní centrum, lékař, autobusová nebo ţelezniční zastávka ….) či zjištění vnějších vlivů ovlivňujících stabilitu a hodnotu nemovitosti (př. zátopové území, poddolovaná oblast, přímé sousedství s dálnicí, ţelezničním koridorem ….) a právní stav nemovitosti (věcné břemeno, exekuce, draţba). 76

Na jedné straně jsou v následujících letech „šťastnější lidé“, kteří dokázali svou investici dobře zhodnotit a na druhé straně pak ti, kterým se toto nezdařilo. Proto je všem, kteří nad koupí jakékoliv nemovitosti uvaţují, doporučeno, ať raději vybírají, přemýšlí a nakoupí, aţ kdyţ si jsou jisti a i v případě, ţe ke zhodnocení jejich prostředků nedojde, ať jim daná nemovitost plně splňuje jejich poţadavky, aby nikdy neměli potřebu něčeho litovat. Citát závěrem: „Manţelství, rodina a domov má být zázemím člověka. Domov je totiţ víc neţ nádraţní peron, kam se přichází, kudy se prochází, odkud se nepřetrţitě odchází. Není ani nocleţna, ani příleţitostná stravovna.“ Jan Procházka

77

Použitá literatura 1) ORT - Cvičení z oceňování nemovitostí – Díl I (Ing. Petr Ort. Ph.D.), 2) ORT - Moderní metody oceňování nemovitostí na trţních principech (Ing. Petr Ort, Ph.D.), 3) ORT - Oceňování nemovitostí na trţních principech (Ing. Petr Ort, Ph.D.), 4) Vyhláška 501/2006 Sb. o obecných poţadavcích na vyuţívání území ve znění vyhlášky č. 269/2009 Sb., 5) Zákon 40/1964 Sb. občanský zákoník, 6) Zákon 344/1992 Sb. o katastru nemovitostí České republiky, 7) Zákon 151/1997 Sb. o oceňování majetku, 8) Zákon 50/1976 Sb. o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), 9) Zákon 72/1994 Sb. o vlastnictví bytů,

Zdroje 10) Český statistický úřad, 11) DUŠEK - Oceňování nemovitostí jako předmětu zajištění úvěrů se zřetelem na ocenění věcných břemen a odděleného vlastnictví staveb a pozemků (Autoreferát k doktorské disertační práci) Ing. David Dušek., 12) Realit 12/2010, 13) Slovníček pojmů - Redakce Artinex CZ s.r.o.,

Internetové stránky 14) http://cs.wikipedia.org/wiki, 15) http://foto.mapy.cz, 16) http://geography.okhelp.cz/okres, 17) http://khsstc.cz, 18) http://realit.cz/clanek/cena-zjistena-a-cena-obvykla-neni-totez, 19)http://reality.ihned.cz/c1-50568990-zemedelske-pozemky-vysly-z-krize-nejlepe-jejichcena-jeste-poroste, 20) http://stredo.ceskereality.cz, 21) http://www.benesov-city.cz, 22) http://www.byty-pronajem-podnajem.cz, 23) http://www.celysvet.cz/stredocesky-kraj.php, 24)http://www.czso.cz/xs/redakce.nsf/i/casove_rady_vyvoj_vybranych_ukazatelu_podle_okre su, 78

25) http://www.ekcr.cz, 26) http://www.jince.eu/, 27) http://www.kiseb.cz/ton/default.asp, 28) http://www.kr-stredocesky.cz, 29) http://www.mmr.cz/Bydleni/bydleni2009/cz, 30) http://www.mukolin.cz/, 31) http://www.ocenovaninemovitosti.cz/on/strana.php?id=uvod.php, 32) http://www.pkocenovani.cz/metody.html, 33) http://www.pozemky.cz/page.php?textcat=11, 34) http://www.reality.remax-czech.cz, 35) http://www.sreality.cz, 36) http://www.stredocesky.czso.cz, 37) http://www.stredo.ceskereality.cz, 38) http://www.zbynekmlcoch.cz/info/pravo, 39) http://www.znalecky.cz/dulezite-informace/slovnicek-pojmu/#T.

79