Postbus Zienswijzen

14/07/2014

10:35

15

0302518972

LANEN S

STANDHARDT

PAG.

01/24

Lanen & Standhardt Advocaten

Mr PAW. Standhardt-Jonkers Mr J. Kramer Mr. J.P.C. Obbink MC. M. Lanen adviseur WUtolminapark 19 3581 ND Utrecht Tel. 030 251 2581 Postadres: Postbus 14057 3508 SC Utrecht Fax; 030 251 3972 E-mall: [email protected] www.lanenstandhardt.nl

Gemeente Geertruidenberg T.a.v. het College van B en W, en de raad der gemeente Postbus 10001 4940 GA Raamsdonksveer Tevens per fax: 0162-579533 Utrecht, 14 juli 2014 Betreft: Ontwerpbestemmingsplan Keizersdijk 14-24 Raamsdonksveer Ontwerp omgevingsvergunning Keizersdijk 14-idem D. 131202 Zienswijzen

Edelachtbaar College en leden van de Raad, Namens de besloten vennootschap Jumbo Supermarkten B.V te Veghel, exploitant van de vestiging aan de Boterpolderlaan 11 te Raamsdonkveer, alsmede Albert Heijn B.V. te Zaandam als franchisegever van de vestiging aan het Anker 7 te Raamsdonkveer, wend ik mij tot u met het volgende: 1. Tot en met 14 juli 2014 ligt ter visie het ontwerp bestemmingsplan Keizersdijk 14-24 Raamsdonksveer. Tevens is er een aanvraag voor het verlenen van een omgevingsvergunnïng voor de bouw van een supermarkt en de verbouw van panden naar vijf dagwinkels op dezelfde locatie. Tegen het gecombineerde voorgenomen besluit bestaan bij cliënten bezwaren. Die worden gecombineerd in deze zienswijze naar voren gebracht, aangezien het "postzegelplan" om dezelfde gronden gaat, waarop de omgevingsvergunning betrekking heeft. 2. De onderhavige zienswijze wordt tijdig ingediend, en ik verzoek u dan ook te willen vaststellen, dat de zienswijze ontvankelijk is. 3. De bezwaren van de indieners van de zienswijze luiden, dat de distributieve ruimte zodanig beperkt is (niet meer ca. 800 vierkante meter VWO) dat een supermarkt van 1798 vierkante meter VWO, die door het bestemmingsplan mogelijk zou worden gemaakt, respectievelijk in de omgevingsvergunning zou worden vergund, geen bijdrage levert aan de versterking van de distributieve structuur van de kern Raamsdonksveer/Geertruidenberg, zoals wel in de toelichting op het bestemmingsplan wordt gesteld.

./.

member of Eurojuris International

i

4. Meer specifiek wordt erop gewezen dat in het onderzoek dat Bureau Stedelijk Planning op 26 mei 2014 uitbracht (DPO Supermarktsector Geertruidenberg/Raamsdonksveer) zie bijlage.

Lanen & StsndhardtAdvocaten is een samenwerkingsverband van zelfstandige advocaten. De beroepsaansprskelijkheid is per adwcëét beperkt tot het bedrag waartoe 0e aansprakelijkheidsverzekering van de advocaat die de mk behandelt In voorkomend geval recht op uitkering biedt.

14/07/2014

10:35

0302518972

LANEN S

STANDHARDT

PAG.

Daarin wordt vastgesteld, dat uit onderhoek is gebleken, dat het bindingspercentage voor dagelijkse artikelen binnen de gemeente reeds op 93% ligt. Daarnaast bedraagt de koopkracht toevloeiing (van buiten beide kernen) slechts 4% {de barrières door A27 aan A59 zijn daarvoor verantwoordelijk), zie onderdeel 1.1, pagina 6 van het rapport van BSP. 5. De veronderstelling, dat toevoeging van een supermarkt van de formule Lidl (het lagere segment in het supermarktaanbod) uit een oogpunt van het bieden van meer diversiteit aan de klant in het verzorgingsgebied zou bevorderen, waardoor de overschrijding van de berekende marktruimte gerechtvaardigd zou zijn, is dan ook ongegrond, 93% koopkrachtbinding is reeds zeer hoog; verhoging van de koopkracht toevloeiing is gezien de fysieke barrières een illusie. Men zai niet speciaal naar Raamsdonksveer komen als daar een harddtstounter gevestigd wordt. 6. Overigens moet opgemerkt worden, dat reeds het aantal vierkante meters dat voor de Lidl beschikbaar wordt gesteld, een aanwijzing is, dat er geen sprake zal zijn van een echte hard-discounter: die kan immers met een aanzienlijk geringer aantal vierkante meters winkelvioeroppervlak toe, zoals alom in Nederland, ook bij andere hard-discounters, zoals Aldi, wordt gedemonstreerd. Bekend is ook, dat Lidl bezig is met een geleidelijke opwaardering (upgrading), die wel past bij het grotere winkeloppervlak (bijna 1800 vierkante meter VWO). Maar daarmee wordt het verschil met de in het verzorgingsgebied aanwezige andere supermarktformules gering en in ieder geval niet voldoende, om te kunnen spreken van een ook voor de klant wenselijke uitbreiding in de supermarktformules, 7. Verwezen word in het voorontwerp onder paragraaf 2,2.2. naar een onderzoek detailhandelsontwikkeling, In de paragraaf word vervolgens verwezen naar paragraaf 5.1. In die paragraaf is onder meer te lezen: "Uit de economische analyse komt naar voren dat de behoefte bij consumenten aan uitbreiding van het winkeloppervlak te kwantificeren is op 1.450 tot 1.820 m2 wvo. Er is dan ook voldoende kwantitatieve behoefte aan de (theoretisch) maximale omvang van de beoogde ontwikkeling a 1550 m2 wvo". Het is cliënten niet duidelijk welk onderzoek aantoont dat er bij consumenten behoefte bestaat aan uitbreiding van het winkeloppervlak als gesteld wordt, zodat cliënten niet in de gelegenheid zijn daarop te reageren. De aanname staat overigens haaks op menig aspect van de rapportage en zeker de conclusies van BSP. Van een aanvulling op de actuele behoefte is niet gebleken. Een hoog bindingspercentage en een geringe toevloeiing weerspreekt die behoefte (Zie onder 4).

•

02/24

14/07/2014

10:35

030251S372

LANEN S

STANDHARDT

PAG.

8. Volledigheidshalve wordt er, opnieuw onder verwijzing naar het onderzoek van BSP, op gewezen, dat er sprake is van een stabilisatie van de bevolkingsomvang in de gemeente Geertruiden berg. Ook in dat opzicht is er dus geen grond om te kiezen voor een aanzienlijke overschrijding van de berekende marktruimte (1800 vierkante meter versus 800 vierkante meter) zie wederom BSP, punt 1.1, pagina 7. 9. Als al zou moeten worden aangenomen, dat er ruimtelijk behoefte zou bestaan aan het creëren van nieuwe winkeloppervlakken op de beoogde locatie, dan valt niet in te zien, waarom daarvoor gekozen wordt voor een supermarkt van 1800 vierkante meter WVO. Er is dan ook geen overeenstemming met de uitgangspunten van de Detailhandeisvisie van de gemeente. Althans, in de toelichting wordt niet aangegeven, waarom dit ruimtebeslag in het totaal van de ontwikkeling van het centrum van Raamsdonksveer wenselijk zou zijn. 10. Terzijde werd er nog op gewezen, dat van de nog aanwezige respectievelijk geprojecteerde dagwinkels een gedeelte ook zonder bestemmingswijziging zou kunnen worden getrokken bij de supermarkt. *********

Het is op grond van het voorstaande dat de indieners u verzoeken deze zienswijzen ontvankelijk, en gegrond te verklaren, en terug te komen op het voornemen om in het ontwerpbestemmingsplan een supermarkt van 1798 vierkante meter WVO, met bijbehorende voorzieningen ten behoeve van opslag en distributie mogelijk te maken en in plaats daarvan te kiezen, conform de aanbevelingen van Bureau Stedelijke Planning in haar conclusie, 2.2.3, pagina 15, om de distributieve ruimte van 800 vierkante meter WVO in te zetten voor versterking van het gevestigde supermarktaanbod. Respectievelijk, het voor supermarkt aan de Keizersdijk mogelijk te maken aantal vierkante meters supermarktruimte te reduceren van 1798 vierkante meter WVO, tot 800 vierkante meter WVO, hetgeen voor een harddiscountsupermarkt formule voldoende moet worden geacht. In het kader daarvan dient de ontwerp omgevingsvergunning, nu het bestemmingsplan niet op de voorgestane wijze tot stand kan komen, niet te worden verleend. Tot toelichting van de zienswijzen verklaar ik mij gaarne bereid, en ik verzoek te dezer zake te worden gehoord, als er een hoorzitting wordt gehouden. Ten slotte yerzoek ik u mij de ontvangst van deze zienswijzen te willen bevestigen. Hpogafihtefid,

J PC. Obbi

03/24

14/07/2014

10:35

0302518972

LANEN &

DPO supermarktsector Geertruidenberg / Raamsdonksveer

26iiijei2014

Definitief

BUREAU STEDELIJKE PLANNING

STANDHARDT

14/07/2014

10:35

0302518972

LANEN S

PAG.

STANDHARDT

Status; Definitief

Datum: 26 mei 2014 Een product van: Bureau Stedelijke Planning bv Silodam IB 1013 AL Amsterdam 020 - 625 42 67 www.stedplan.nl [email protected] Team Detailhandel en Leisure; Dr, Aart Jan van Duren Annelies Goorts MSc.

Voor meer informatie: Aart Jan van Duren, [email protected]

In opdracht van; Jumbo Vastgoed B.V. en Ahold Real Estate and Construction De in dit document verstrekte informatie mag uitsluitend worden gebruikt in het kader van de Opdracht waarvoor deze is opgesteld. Elk ander gebruik behoeft de voorafgaande schriftelijke toestemming van Bureau Stedelijke Planning BV©. Projectnummer: 2013.A.61S Referentie; 2013.A.618 DPO supermarktsector

<


>V pagina 2

a

*

*

{

>

V

*

^

05/24

14/07/2014

10:35

0302518972

LANEN S

STANDHARDT

PAG.

Inhoudsopgave Pagina Inleiding

4

Contextanalyse

6

1.1 Draagvlak 1.2 Krachtenveld Distributieve toets

12

Z.l Benchmark 2.2 Distributieve berekening 2.3 Conclusie Effecten

16

3.1 Ruimtelijk-economische effecten 3.2 Effecten op de bestaande winkelstructuur 3.3 Conclusies Bijlage: Woonplaatsen benchmark

<

BUREAU

STEDELIJKE

PLANNING

21

pagha3 P

S

V *

*

*

C

>

XX

>

X

06/24

14/07/2014

10:35

0302518972

LANEN &

PAG.

STANDHARDT

Inleiding

I n de kern Raamsdonksveer, gemeente Geertruidenberg, speelt de mogelijke komst van een nieuwe supermarkt (Lidl) van 1,840 m bvo, aan de Keizersdijk 14-24 i n het centrum van Raamsdonksveer. De gemeente facilïteert dit initiatief en heeft inmiddels een voorontwerp bestemmingsplan opgesteld. 2

De ontwikkeling van de Keizersdijk betreft de realisatie van 2.910 m bvo detailhandel door Kikx Development, waarvan 1.840 m bvo voor de supermarkt. De gemeente motiveert de ontwikkeling omdat deze past i n het streven naar een compact centrum. Oorspronkelijk was het idee de voormalige Super de Boer {nu Jumbo) aan de Boterpolderlaan naar deze locatie te verplaatsen. Voor Jumbo {1.756 m wvo) een weinig aantrekkelijke stap, alleen al omdat op de nieuwe plek minder meters beschikbaar zijn. 3

2

* * •

2

De programmatische invulling van de planvorming voor de Keizersdijk is tevens neergelegd i n de Visie Detailhandel van de gemeente (juni 2013), waarin (naast de invulling van de Keizersdijk met een supermarkt) tevens de volgende beleidsuitgangspunten worden gehanteerd: uitbreiding van de bestaande Albert Heijn i n het centrum tot 1.800 xn wvo (nu 1.010 2

uitbreiding van de Plus-supermarkt i n buurtcentrum Hooipolder tot maximaal 1.200 m~ wvo; realisering van een nieuwe wijksupermarkt i n de kern Geertruidenberg, van maximaal 1.400 m wvo. 3

Hiertegenover staat i n deze visie dat de huidige Jumbo-supermarkt niet groter mag worden dan de huidige maat, om te voorkomen dat een wijkwinkelcentrum ontstaat op korte afstand van het centrum. Van toevoeging van een discount supermarkt, waar eigenaar De Hoge Dennen eerder mee bezig was, mag volgens de visie helemaal geen sprake zijn. Het voorontwerp bestemmingsplan bevat zelf geen distributieve verantwoording en verwijst indirect alleen naar een DPO van BRO u i t 2008 (ten behoeve van het Masterplan Centrum en het bestemmingsplan voor het gehele centrum), toen het nog om een verplaatsing van de Super de Boer ging- Bovendien bevat de Visie Detailhandel geen distributieve toets op de haalbare omvang van het supermarktaanbod i n de kern Raamsdonksveer c.q. de gemeente Geertruidenberg. De organisaties achter twee van de gevestigde supermarkten, Jumbo en Albert Heijn. maken zich zorgen over de op handen zijnde en i n beleidsvisies verankerde ontwikkelings- en uitbreidingsmogelijkheden voor de supermarktsector i n de gemeente Geertruidenberg. Zij vrezen dat dit reservoir aan extra meters meer is dan de markt kan dragen. Om die reden hebben Jumbo Vastgoed B-V, en Ahold Real Estate and Construction i n januari 2014 aan Bureau Stedelijke Planning opdracht gegeven om ten behoeve van de Ontwerp Bestemmingsplanprocedure voor de ontwikkeling aan de Keizersdijk een distributieplanologisch onderzoek uit te voeren.

<

BUREAU STEDELUKE PLANNNG

pagina 4

0>

o>

07/24

14/07/2014

10:35

*

*

0302518972

LANEN S

PAG.

STANDHARDT

In het voorliggende rapport worden de volgende vragen beantwoord: Is de realisering van een nieuwe (Lidl) supermarkt op de Keizersdijk distributief te motiveren, gegeven ook de andere supermarktontwikkelingen die i n de visie detailhandel mogelijk worden gemaakt? Wat zijn de ruimtelijk-economische effecten van de realisering van een nieuwe supermarkt op de Keizersdijk, zowel voor de individuele, reeds gevestigde supermarkten, als voor de detailhandelsstxuctuur i n de gemeente?

Leeswijzer De opzet van het voorliggende rapport is als volgt. Hoofdstuk 1 bevat de contextanalyse. In dit hoofdstuk worden vraag en aanbod, inclusief de daarin te verwachten ontwikkelingen, geanalyseerd. Hoofdstuk 2 is het verslag van de distributieve toets, aan de hand van een benchmarkanalyse en een distributieplanologisch onderzoek. Hiermee wordt een antwoord gegeven op de vraag of de voorgenomen ontwikkelingen distributief te verantwoorden zijn. I n hoofdstuk 3 worden tot slot de ruimtelijk-economische effecten van de voorgenomen ontwikkelingen beschreven.

<


pagina 5

e

0

o>

08/24

14/07/2014

10:35

1

LANEN &

0302518972

PAG.

STANDHARDT

Contextanalyse In dit eerste hoofdstuk staan de vraag- en aanbodverhoudingen i n de gemeente Geertruidenberg centraal. Op deze wijze wordt inzicht verschaft i n het verzorgingsgebied van het supermarktaanbod i n de gemeente, zowel waar het gaat om omvang als om de samenstelling, als ook om de te verwachten ontwikkelingen daarin. Tevens wordt i n dit hoofdstuk de functie en het functioneren van het supermarktaanbod i n de gemeente geanalyseerd.

1.1 Draagvlak Het draagvlak voor de dagelijkse sector bestaat u i t de kernen Raamsdonksveer, Geertruidenberg en Kaamsdonk- Dit is gelijk aan de gemeentelijke grenzen. Volgens het i n 2005 verrichte Koopstromenonderzoek West-Brabant lag het bindingspercentage voor dagelijkse artikelen binnen de gemeente op 93%. Dit betekent dat van elke euro die door inwoners van de gemeente aan dagelijkse artikelen werd uitgegeven, 93 cent belandt i n de kassa's van bet dagelijkse aanbod i n de gemeente Geertruidenberg. De koopkrachuoevloeiing is op grond van hetzelfde onderzoek voor de dagelijkse sector berekend op 4%. Dit betekent dat van elke euro die i n de kassa's van de dagelijkse winkels terechtkomt, 4 cent voor rekening k o m t van inwoners van buiten de gemeente. Het bevestigt het beeld dat de detailhandel i n de gemeente vooral een lokaalverzorgend karakter heeft, met weinig afvloeiing, maar ook met weinig toe-vloeiing van buiten. De barrières door A27 en A59 zijn daarvoor verantwoordelijk. 1

Figuur 1 Verzorgingsgebied gemeente Geertruidenberg ik

Verspreide bewoning 135 inwoners

1 I

IJ lilt £

i.t.

.4.

f

"0

\

fieeimiidenberfi 6.935 nwoners Hoolnalder en de Hoeven 5.335 inwoners

P.

ft

.1 Raamsdonksveer G.455 IrlWühtfi

ï

--E35' 3*

Raamsdorik 2.145 inwoners De wench

Z£5

'>A'Ï

4

y

>ff<

r

Bron; PDOK Demo Viewer. CES. 2Ö14; bewerking Bureau Stedelijke Planning

1

<

SE5 West-Brabant, Kamer van Kooph-nmej Wwt-Brabant» Koopstromenondenock West-Brabant. December 2005.

BUREAU

W

V

09/24

14/07/2014

10:35

LANEN S

0302518972

PAG.

STANDHARDT

Kenmerken bevolking Het verzorgingsgebied beslaat 21.510 personen» waarvan 12,290 i n de kern Raamsdonksveer. De leeftijdsopbouw is nagenoeg gelijk met het Nederlandse gemiddelde. De gemiddelde huishoudensgrootte ligt met 2,3 iets hoger dan gemiddeld in Nederland (2,2), het gemiddeld inkomen is nagenoeg hetzelfde (tabel 1). Tabel 1 Demografische kenmerken verzorgingsgebied Wijk

9É15- 3525- %45- X65+ Gent fcuish. Inkomen

Aantal inwoners

15

25

45

65

6.455

15

9

24

26

26

2,5

5.835

19

12

28

33

8

2,2

Raamsdonksveer (zuidelijk)

(2013)

grootte

Raamsdonksveer: Hooipolder en De Hoeven Geertruidenberg

6,935

16

10

26

30

18

2.2

Raamsdonk

2.145

18

13

23

33

14

2,5

133

11

13

19

43

14

2,3

1?

10

26

30

17

2,3

98

17

12

26

28

16

2,2

100

Verspreide huizen Totaal verzorgingsgebied

21.510

Nederland

Bron: CES StatUne, 2014: gegevens betreffen 2013, inkomensgegevens betreffen 2012, zijn aljeen voor de gemeente bescftjltftaar, betreft het gemiddeld persoonlijk inkomen van inwoners met 52 -weken perjsar inkomen en zijn geïndexeerd.

Prognose bevolking ABF Primos en provincie Noord-Brabant voorspellen een stabilisatie van de bevolkingsomvang i n gemeente Geertruidenberg. Voor 2020 is de voorspelling 21,675 inwoners en voor 2030 bedraagt dit 21.455 inwoners.

Woningbouwplannen De grootste nieuwbouwlocatie is Dongeburgh, waar i n totaal bijna 950 woningen geprojecteerd zijn. Heereland, Rivierzicht en de Vesting vormen de drie deelprojecten op zowel het grondgebied van Geertruidenberg als Raamsdonksveer. Grofweg tweederde deel van de woningen is inmiddels gerealiseerd. Naast het woningbouwplan is een reeds gerealiseerde brug voor langzaam verkeer onderdeel van het plan. Door deze ontwikkeling zijn Geertruidenberg en Raamsdonksveer beter met elkaar verbonden: zowel i n infrastructureel als i n stedenbouwkundig opzicht. De woningbouw is nodig ó m de gezinsverdunning tegen te gaan, maar is niet van voldoende omvang o m het inwonertal i n de toekomst substantieel te doen groeien.

1.2 Krachtenveld De gemeente Geertruidenberg telt vier winkelconcentraties:

2

een boodschappen-plus centrum: centrum Raamsdonksveer; *

een historisch-toeristisch winkel/horecagebied: centrum Geertruidenberg;

•

een wijksteunpunt: Hooipolder;

#

een gebied voor volumineuze detailhandel: Dombosch.

1

<

Brorc; Visie Detailhandel (in 2013 vastgesteld).

BUREAU

STEDELIJKE PLANNING

>V

pagina 7 ^

*

*

•

«

>

V

>

10/24

14/07/2014

10:35

LANEN S

0302518972

PAG.

STANDHARDT

Doelstelling is dat de inwoners van de gemeente het grootste deel van hun dagelijkse boodschappen i n de eigen gemeente doen. ïn onderstaande figuur staan de winkelconcentraties aangegeven.

5.650 m WvQ J

) \

t

J*

v

\

Geertruldenberc 2.641

Hooipolder 790 n r wvo

m WVÜ

ui

i

*1

Bedrijfsterrein

a*

1

3,046 m ' wvo

V. Centrum Raamsdonksveer

ES

7,737 rn' wvo

Overig

1.287 m WVO

i:

Kaamsdonk 1.282 m wvo

J

1

«Si

n

r.

Bron: Locams Verkooppunt Verkenner, februari 2014; Visie Detailhandel, 2013; bewaking Bureau Stedelijke Planning

Het centrum van Raamsdonksveer is de grootste concentratie en vervult een functie als boodschappen-plus-centrum voor de inwoners van de gemeente en maar zeer beperkt voor daarbuiten. Er zijn trekkers i n de dagelijkse sfeer zoals op de eerste plaats Albert Heijn, DA, Trekpleister, Kruidvat, en i n de niet-dagelijkse sfeer bijvoorbeeld HEMA, Blokker, Bruna en Shoeby. De omliggende plaatsen Oosterhout, Waalwijk en verder weg Breda, Tilburg en V Hertogenbosch fungeren als (boven)regionale centra. Deze hebben vooral i n de nietdagelijkse sfeer een belangrijke functie voor de inwoners van de gemeente. Het aanbod aan winkels i n dagelijkse artikelen bedraagt 5.S65 m wvo. waarvan het grootste deel (in vierkante meters ca, 37%) i n het centrum van Raamsdonksveer (12 units, 2.155 m wvo) gevestigd is. Van de vier supermarkten liggen alleen Albert Heijn (voormalige C1000) en de Plus (Hooipolder) i n de hoofdwinkelstructuur. Jumbo (voormalige Super de Boer) is solitair, net buiten het centrum van Raamsdonksveer gevestigd, de Plus i n Geertuidenberg ligt ook buiten het historische centrum. a

2

Plus Hooipolder vervult met haar ligging en beperkt metrage voornamelijk een functie voor de eigen w i j k (ca. 6.000 inwoners). Hetzelfde geldt voor de Plus i n Geertruidenberg. die een functie vervult voor de kleine 7-000 inwoners van Geertruidenberg.

< •


pagina s ^

*

*

*

> V

V

\ /

> X

11/24

14/07/2014

10:35

LANEN S

0302518972

PAS.

STANDHARDT

Tabel 2 Huidig siiperniarktaanbod gemeente Geertruidenberg Formule

Plaats

m

Straat

Geertruidenberg Plus Raamsdonksveer Albert Heijn Jumbo Plus

Schonckplein 1 Het Anker 7 Boterpolderlaan 11 Burg Krijgsmangeerde 7

WVD

Aantal kassa's

612 1.010 1.756 705

3 S 7 4

2

4.083

Eindtotaal Bron: Locatus Verkooppunt Verkenner, februari 2014

\ v.

i

/

1'

4

Geerifuidenbefa

1

i

tAUirjiupf-

4

jumbo, l.?S6m* w u a ? Kassa s

f

I

Albert Hehn, 1,010 m wvo, 8 kassa'Ï l

•f

p i tl*'

r

V

\

iiaamitïonli et (gen

r

Bron; Locatus Verkooppunt Verkenner, februari 2014; bewerking Bureau Stedelijke Planning

Figuur 4 Plus Hooipolder en Schonckplein

•t

8

Bron: Gemeente Geertruidenberg, visie Detailhandel, juni 2013

Vanuit de gemeente Geertruidenberg is de afvloeiing van dagelijkse koopkracht naar omliggende plaatsen relatief beperkt. Voor zover daar toch sprake van is, zal dat vooral richting de kern Made (gemeente Drimrnelen) en de gemeente Oosterhout zijn. I n de onderstaande kaart zijn de supermajktalternatieven i n deze plaatsen weergegeven. De meeste alternatieven liggen op minder dan 10*12 minuten autoafstand van Raamsdonksveer.

<

BUREAU ETE06UJKE PLANNING

pagina 9

*

*

*

12/24

14/07/2014

10:35

LANEN S

0302518972

PAG.

STANDHARDT

Figuur 5 Supermarktaanbod Made en Oosterhout (Noord en Centrum) . . . .

•,

^"ffiSBi

.

y$it

/ \

'

Qirf.tJiinnwkn

"«L,-

•• Plu*. 70S m wvo, 4 kassa's J

. (ïïccrtfuidenbergl;-

"

'i

Jymbö, 1,756 m wvo, 7 kassa's 1

Altjort Hffijn, 1,010 m wvo, 5 kassa's 1

früitiidiKi

Alói, 553 m* wvo

JuiDbó , 1

Supercoop, 1,000 m' wvq 7 haatj'i

.

{ , . ., ;

Alben Heiin, 1.S29 m* wvo

Albert Hei n, 1.567 m' wvo, 9 kassa's

Ga

Dl» Hi.-!

Jumbo, _91S m WVÜ, 7 kassa's _ jj J

Alrfi, 674 m* wvo, 4 kassa Neitor^ma, 1.000 m* wvo, 8 kassa's Hm t é , 945 m vwo, 4 kaasa'i 1

,f

Ter Horst

Jumbo, 2,034 m WVH. 9 tow's

OoutiM

Albert Heijn, 1,131m* wvo, 6 kassa's

1

Bron; Locatus Verkooppunt Verkenner, februari 2014; bGwerlring Bureau Stedelijke Planning

Detailbmdelsontwikkelmgen

*

ï n de Visie Detailhandel worden de volgende ontwikkelingen voor de supermarkten in de gemeente Geertruidenberg mogelijk gemaakt: Uitbreiding van de bestaande Albert Heijn i n het centrum tot 1.800 m wvo (nu 1.010 m wvo). Omdat Albert Heijn nu aan de krappe kant is en het parkeren niet optimaal, komt de formule niet volledig tot z i j n recht, Bij vergroting betekent dit een netto toevoeging van 790 m wvo. Uitbreiding van de Plus-supermarkt i n buurtcentrum Hooipolder tot maximaal 1.200 m wvo. Om goed te kunnen blijven functioneren voor de eigen w i j k , mag de supermarkt vergroten. Dit betekent een netto toevoeging van maximaal 495 m wvo. 2

2

2

*

z

z

«

Realisering van een nieuwe wijksupermarkt i n de kern Geertruidenberg, van maximaal 1.400 m wvo. I n Geertruidenberg is ruimte voor één volwaardige supermarkt en deze is door de gemeente mogelijk gemaakt op de Venestraat. Als deze wordt gerealiseerd, sluit de huidige Plus aan. het Schonckplein. Dit betekent een netto toevoeging van maximaal 788 m wvo. 3

1

In totaal - exclusief de voorgenomen ontwikkeling aan de Keizersdijk - gaat het om een toevoeging van netto supermarktmeters van 2.073 m wvo. Dat is een vergroting van meer dan 50% van het huidige supermarktaanbod. Indien ook de realisering van l i d l aan de Keizersdijk (indicatief 1.450 m wvo) daarbij wordt opgeteld gaat het om een toename van maximaal r u i m 3.500 m wvo aan supermarktaanbod. Dit is maar liefst 85% bóvenop het huidige supermarktaanbod. Met een supermarktaanbod van i n totaal r u i m 7,600 m wvo k o m t de supermarktdekking i n de toekomst (met 21.675 inwoners) op r u i m 0,35 m wvo per inwoner, tegenover 0,24 landelijk. Met alleen een Lidl en een nieuwe supermarkt op de Venestraat i n Geertruidenberg (middels z

2

2

2

2

<

BUREAU STEDELIJKE

PLANNING

y v p a g i n a 10

•

*

•

<

V #

X

^

13/24

14/07/2014

10:35

LANEN &

030251S372

PAG.

STANDHARDT

relocatie) komt de supermarktdekMrig op ca. 0,29 m wvo per inwoner, nog steeds fors meer dan gemiddeld. z

Tabel 3 Mogelijkheden voor toekomstig supermarktaanbod m gemeente Geertruidenberg Plaats

Formule

Straat

m

Vergroting / relocatie?

7

WVO

Geertruidenberg Plus

612

Schonckplein 1

Relocatie tot 1.400 m wvo. Max. 788 m wvo nerto toevoeging. Vergroting tot 1.800 m wvo. Max. 790 m wvo netto toevoeging Nee Vergroting tot 1.200 m wvo. Max. 495 m wvo netto toevoeging. 2

2

Raamsdonksveer Albert Heijn Jumbo Plus

Het Anker 7

1.010

i

2

Êoterpolderlaan 11 Burg Krijgsmangeerde 7

Elndtotaal

1.756 705

2

2

4.083 + 2.073 m

2

Bron: locatus Verkooppunt Verkenner, februari 2014

Figuur 6 Mogelijkheden voor toekomstig supermarktaanbod Geertruidenberg

• -4^ • Plus, 612 m' wvo, 'i ksiw'» p&C^t'-^.^\-

Mogelijke ürltwi Veriest raat. max Jumlio, 1.755 m wvo, 7 kassa 5 5 5

• • m' wvo, mogelijk vergroting 'o' 1.200 wvo

Ontwikkeling Üdl, l.BflOm* bwo Albert Heijn, 1.010 m wvo, mogeliJK vergroting 1,(11)0 m WVO 1

J

Deaeraen Bron: Locatus Verkooppunt Verkenner, februari 2014; bewerking Bureau Stedelijke Planning

<


pagina 11

o>

14/24

14/07/2014

10:35

2

LANEN S

0302518972

PAG.

STANDHARDT

Distributieve toets

•

•

In dit hoofdstuk zijn de ontAdj^elingsmogelijkheden van de dagelijkse detailhandel i n Geertruidenberg geanalyseerd. Dit is tweeledig gedaan: Aan de hand van een benchmarkanalyse waarin het dagelijks aanbod, en meer specifiek het supertnarktaanbod, vergeleken is met het aanbod i n qua inwonertal vergelijkbare plaatsen. Aan de hand van een distributieve berekening (DPO), zowel voor de huidige situatie als voor de situatie i n 2020, en zowel voor het huidige aanbod als voor een situatie waarin het dagelijkse aanbod wordt versterkt met de op handen zijnde initiatieven,

2.1 Benchmark Benchmark dagelijks en supetmzrkteimbod ïn de benchmark is het aanbod i n de Sector dagelijks (inclusief persoonlijke verzorging) en de branche supermarkten i n het verzorgingsgebied vergeleken met het aanbod i n 45 andere woonplaatsen van dese omvang. Deze woonplaatsen zijn i n omvang goed vergelijkbaar met de gemeente Geertruidenberg (tussen 17.500 en 25.000 inwoners). Tabel 4 Vergelijking aanbod gemggnte Gec;rtruidenberg met benchmark Aanbod benchmark vkp

WVO

Aanbod in Geertruidenberg

wvo/inw vkp

WVO

wvo/inw

Totaal detailhandel (excl. leegstand + in/om huis) Dagelijks Supermarkten Aandeel wvo supermarkten ƒ totaal detailhandel

92 18,628 34 7.805 5 5,485 29%

0,90 0.37 0,26

74 12.979 29 S,S65 4 4.083 31%

0,60 0,27 0,19

Bron: Lotatus Verkooppunt Verkenner, februari 2014: bewaking Bureau Stedelijke Planning

Uit de benchmark b l i j k t dat het aanbod i n Geertruidenberg i n de dagelijkse sector absoluut (zowel i n aantal verkooppunten/vkp als winkelvloeroppervlak/wvo) en relatief (m'wvo/per inwoner) i n de huidige situatie lager ligt dan i n de benchmarkplaatsen. I n de benchmark bedraagt het aantal supermarkten v i j f met een gemiddeld metrage van bijna 1.100 m wvo. I n gemeente Geertruidenberg is dit met 4 supermarkten en een gemiddeld metrage van 1.020 m wvo iets lager. Het aandeel supermarktmeters als onderdeel van het totale winkelvloeroppervlak ligt i n Geertruidenberg overigens hoger dan i n de benchmarkplaatsen. 2

2

De gemeente Geertruidenberg kent weliswaar i n de huidige situatie een benedengemiddeld superrnarktaanbod, maar na honorering van alle i n beleid neergelegde relocatie-, uitbreidings en nieuwbouwplannen komt het supermarktaanbod i n winkelvloeroppervlak fors boven de benchmark te liggen, zoals we i n het vorige hoofdstuk hebben kunnen zien.

<


>V paginal ^

•

*

*

C > %X

V V

1

15/24

14/07/2014

10:35

LANEN S

0302518972

PAG.

STANDHARDT

2.2 Distributieve berekening Door middel van een distributieve berekening is zowel voor de huidige situatie als voor de toekomstige situatie een uitspraak gedaan over de ontwikkelingsmogelijkheden van de dagelijkse sector in Geertruidenberg. Bij de inschatting van de ontwikkelingsmogelijkheden in het verzorgingsgebied zijn de volgende kengetallen gehanteerd: * *

Een beperkte groei van het inwoneraantal in het verzorgingsgebied, naar 21.675 in 2020. Een gemiddelde besteding aan dagelijkse artikelen van € 2.340,- per hoofd van de bevolking per jaar (exclusief BTW, op basis van kengetallen HBD ). Op basis van een inkomensniveau ïn Geertruidenberg, dat 2% lager ligt dan landelijk, is de gemiddelde besteding per hoofd van de bevolking gecorrigeerd tot € 2,331,- (0,5% lager). De bestedingen zijn voor de toekomst constant verondersteld. 5

4

*

De koopkrachtbïnding voor dagelijkse artikelen aan Geertruidenberg bedraagt 93%, Dit is gebaseerd op de uitkomsten van het koopstromenonderzoek in West-Brabant uit 2005. Verondersteld wordt dat zich sindsdien geen grote wijzigingen hebben voorgedaan.

*

De koopkrachttoevloeiing voor dagelijkse artikelen van buiten de gemeente bedraagt zo'n 4%. Ook deze cijfers komen uit het Koopstromenonderzoek West-Brabant 2005, en ook hier wordt verondersteld dat zich sindsdien geen grote wijzigingen hebben voorgedaan. Een gemiddelde vloerproductiviteit van €. 7.310, exclusief BTW voor de dagelijkse sector. De vloerproductiviteit is de gemiddelde omzet per ra wvo per jaar (Hoofdbedrijfschap Detailhandel, 2012), ook constant verondersteld voor de situatie in 2020. Het huidige dagelijkse aanbod in het verzorgingsgebied bedraagt 5.865 m wvo (op basis van de Locatus Verkooppunt Verkenner» februari 2014).

*

2

*

2

Tabel 5 Distributieve berekening ontwikkelingsmogelijkheden dagelijkse sector Ceerrruidenberg ^ ^ |n|

'

:

.'

••';

Huidige situatie

Aantal inwoners Bestedingen per hoofd in € (HED) Bestedingspotentieel in € min Bestedingspotentieel na inkomenscorrectie Koopkrachtbinding (KSO 2005) Gebonden bestedingen in € min Koopkrachttoevloeiing (KSO 2005) Omzet door toevloeiing in € min Totale bestedingen in € min Gemiddelde vloerproductiviteit in € per m wvo a

Gerealiseerde vloerproductiviteit Haalbaar superrnarktaanbod in m wvo Gevestigd superrnarktaanbod in m wvo z

2

Uitbreidingsruimte in m wvo 2

Situatie 2020

21.510 € 2.340 € 50.33 € 50,08 93% €46 4% €2 €48 € 7.310 € 8.272 6.637 5-S65

€2 €48 € 7.310 € 8.336 6,688 5.S65

• 772:

Ë23

21.675 € 2.340 €51 €50 93% €46 4%

Hoofdbedrijftcïiap Detailhandel. Omzetkengetallfen ten behoeve van ruimtelijlt-economisch onderzoek (2012). * Op grond van een algemeen aanvaarde mkomenselasncitelt van 0,25 voor dagelijkse aankopen.

3

<

pagina 13

fi

«

*

16/24

14/07/2014

10:35

LANEN S

0302518972

PAG.

STANDHARDT

De distributieve berekening toont aan dat er zeker mogelijkheden zijn om het dagelijks aanbod i n beperkte mate te versterken. I n 2020. uitgaande van een bescheiden toename van het aantal inwoners, bedraagt de distributieve ruimte ca. 800 m wvo. Dit is een omvang die past bij een optimalisatieslag. Dit betekent dat de distributieve mogelijkheden zodanig zijn dat ze passend zijn bij een versterking van het bestaande supermarktaanbod. Dit kan de uitbreiding van Albert Heijn zijn, die van Plus i n Hooipolder, maar ook de relocatie van de Plus-supermarkt i n de k e m Geertruidenberg past bij die gewenste optimalisatieslag. De toevoeging van een Üdlsupermarkt, die gepaard gaat met een toename van het aanbod met ca. 1.450 m wvo, is meer dan de markt i n distributief opzicht kan dragen. 2

2

Indien de komst van Lidl gepaard gaat met de i n de detailhandelsvisie neergelegde optimahsatieslag voor het bestaande supermarktaanbod is zelfs sprake van een forse discrepantie tussen vraag en aanbod. ï n dat geval is sprake van een overaanbod van maar liefst 2.700 m wvo. Dat met r u i m 7,600 m wvo aan supermarktaanbod de supermarktdekking i n de gemeente Geertruidenberg bijna 50% hoger zou zijn dan het landelijk gemiddelde, was al een belangrijke aanwijzing voor dit overaanbod. 3

2

I n de onderstaande tabel is de distributieve toets voor die situatie i n een tabel samengevat. Tabel 6 Distributieve berekening ontwikkelingsmogelijkheden dagelijkse sector in Geertruidenberg met honorering van alle supermarktinitiatieven Huidige situatie Aantal inwoners Bestedingen per hoofd in € (ÏÏBD) Eestedingspotentieel in € min Bestedingspotentieel na inkomenscorrectie Koopkrachtbinding (KSO 2005) Gebonden bestedingen in € min Koopkrachttoevloeiing (KSO 2005) Omzet door toevloeiing in € min Totale bestedingen in € min Gemiddelde vloerproductiviteit in € per m wvo 2

Gerealiseerde vloerproductiviteit Haalbaar supermarktaanbod in m vwo s

Gevestigd supermarktaanbod in m wvo 2

Uitbrddingsruimte in m wvo 2

Situatie 2020

21.510 € 2.340 € 50,33 € 50,08

21,675 € 2,340 €51 €50 93% €47

93%

€47 4%

4%

€2 €49 € 7.310 € 5.168 6.637 9.38S

€2 €49 € 7.310 € 5.208 6.688 9.388

-2.751

-2,700

Bij deze conclusies moet worden aangetekend dat de koopkrachtbinding i n de gemeente Geertruidenberg met 93% al op een bijzonder hoog niveau ligt. Sterker nog, er moet worden betwijfeld of deze binding i n de huidige situatie nog realistisch is, gelet op de steeds grotere mobiliteit onder consumenten, ook als het gaat om de dagelijkse aankopen. Ter illustratie: u i t het Randstedelijke koopstromenonderzoek van 2011 (KSO 2011) werd duidelijk dat de koopkrachtbinding tussen 2004 en 2011 fors is afgenomen, en dat de gemiddelde koopkraghtbinding i n de dagelijkse sector i n gemeenten tussen 20.000 en 50,000 inwoners inmiddels op 82% ligt.

<


pagina 14

*

•

»

17/24

14/07/2014

10:35

0302518972

LANEN &

PAG.

STANDHARDT

Zelfs met een binding van 93% is het overaanbod zo groot, dat de koopkrachttoevloeiing i n Geertruidenberg moet stijgen tot meer dan 30% om tot een sluitende som te komen. Dit is (met de huidige 4% i n gedachten) volstrekt onrealistisch. Sterker nog, u i t het genoemde KSO 2011 b l i j k t dat de gemiddelde toevloeiing voor de dagelijkse sector i n gemeenten tussen 20.000 en 50.000 inwoners op 18% ligt.

2.3 Conclusie

»

Op grond van de bevindingen u i t benchmark en distributieve toets hebben we gezien dat er i n de gemeente Geertruidenberg zeker mogelijkheden zijn om het gevestigde supermarktaanbod te versterken. Daarbij gelden de volgende richtlijnen: Er is een beperkte distributieve ruimte, die van een dusdanige omvang is (ca. 800 m wvo) dat deze bij voorkeur ingezet wordt om het gevestigde supermarktaanbod te versterken. Dat kan een vergroting van de Albert Heïjn of Jumbo i n Raamsdonksveer zijn en/of de relocatie van Plus i n Geertruidenberg. De distributieve ruimte is echter niet voldoende groot o m alle initiatieven i n de gemeente te honoreren. Er moeten keuzes worden gemaakt. z

*

Dit betekent dat een volledig nieuwe supermarkt zoals de beoogde Lidl op de Keizersdijk op gespannen voet staat met de distributieve mogelijkheden i n de dagelijkse sector. Allereerst omdat het initiatief groter is dan de distributieve ruimte, maar belangrijker nog omdat het de noodzakelijke optimalisering en versterking van het gevestigde supermarktaanbod i n de weg staat.

*

Daarbij komt dat er i n de distributieve toets al rekening is gehouden met een 2eer hoge binding van de inwoners van de gemeente aan het dagelijkse winkelaanbod i n de gemeente. Hierdoor heeft een taakstellende opgave ("een fors hogere binding i n de dagelijkse sector i n de gemeente als gevolg van de komst van een nu ontbrekend supermarktsegment") weinig zin*

<


>V pagina 15

«

*>

*

&

\

> /

V ^

13/24

14/07/2014

10:35

3

LANEN S

0302518972

PAG.

STANDHARDT

Effecten I n dit hoofdstuk is verslag gedaan van een analyse naar de effecten van het honoreren van de verschillende supermarkinitiatieven i n de gemeente Geertruidenberg, Daarbij staan we wat langer stil bij het effect van alleen de honorering van het initiatief van de Lidl-supermarkt van 1.450 m wvo op de Keizersdijk. Wat betekent dat, zowel voor de gevestigde supermarkten als voor de bestaande (en gewenste} winkelstructuur als geheel? 2

We staan achtereenvolgens stil bij de ruimtelijk-economische effecten (paragraaf 3.1) en bij de effecten op de bestaande winkelstructuur (paragraaf 3.2). We sluiten dit hoofdstuk af met conclusies.

3.1 Ruimtelijk^conomische effecten Oorspronkelijk is i n het Masterplan Centrum voor Raamsdonksveer uitgegaan van een verplaatsing van de Jumbo-Supermarkt aan de Boterpolderlaan naar de locatie aan de Keizersdijk. ï n dat scenario (waarbij klanten en daarmee omzet meeverhuizen) zijn de ruimtelijk-economische effecten van een andere orde dan i n de onderhavige situatie.

•

•

•

•

In beginsel is i n ruimtelijke zin de realisering van een supermarkt op de locatie Keizersdijk een logische gedachte. Immers: Het vergroot het aantal keuzemogelijkheden voor de consument i n het hoofdwinkelcentrum van de gemeente, en maakt daarmee het centrum een aantrekkelijker locatie voor het doen van boodschappen. Het versterkt het noordelijk deel van het winkelgebied, en daarmee het winkelcircuit, waarbij (naast de Albert Heijn en de HEMA met bijbehorend parkeren) een derde bronpunt wordt toegevoegd aan het circuit (Lidl + parkeren). Er wordt i n de nieuwe situatie echter voorbijgegaan aan het feit dat de beoogde ontwikkeling op gespannen voet staat met de distributieve verhoudingen. Er gebeurt dan het volgende: Met de realisering van een Lidl van 1.450 m wvo wordt meer supermarktaanbod gerealiseerd dan distributief verantwoord is. Dit betekent dat de gevestigde supermarkten dit ook meer gaan voelen i n h u n functioneren. Dit k o m t neer op dalende vloerproductiviteiten (de omzet moet over meer meters verdeeld worden), zelfs tot onder wat bedrijfseconomisch verantwoord is voor supermarkten die n u al matig functioneren, 2

Bovendien is Lidl met deze maatvoering sterk dominant aan de Albert Heijn i n het centrum. Met 1,010 m wvo is deze supermarkt feitelijk te klein voor een fullservice supermarkt met een functie voor meer dan 20.000 inwoners, en ook te klein o m de formule volledig tot zijn recht te laten komen, zeker ook i n relatie tot de hierin dominante jumbo-supermarkt, net buiten het centrum. Albert Heijn zal alleen al om deze (deels defensieve) redenen de gelegenheid moeten worden geboden te vergroten, tot maximaal 1.800 m wvo. 2

2

<

pagina 16

#

•

»

19/24

14/07/2014

10:35

*

*

LANEN S

0302518972

STANDHARDT

PAG.

De ironie w i l dat deze ontwikkeling die vanuit ruimtelijk opzicht gewenst is (twee m i n of meer gelijkwaardige supermarkten als drager van het winkelcircuit) distributief eigenlijk als ongezond moet worden beschouwd. Immers, alleen al met deze aan elkaar gekoppelde initiatieven wordt het supermarktaanbod i n Raamsdonksveer met 2,240 m wvo vergroot, zijnde een toename van 55% bovenop het gevestigde aanbod i n de gemeente. Dit trekt een enorme wissel op het functioneren van de gevestigde supermarkten. De vloerproductiviteiten die i n de supermarktsector i n de gemeente n u gemiddeld genomen zo'n 13% boven het landelijk gemiddelde liggen, komen dan gemiddeld genomen maar liefst 27% onder dat gemiddelde te liggen. I n de praktijk betekent dit dat i n een dergelijke situatie i n de toekomst met sluiting van de meest improductieve meters rekening moet worden gehouden. Dit heeft op zijn beurt ook weer impact op de bestaande (en gewenste) detailhandelsstructuur. 2

*

De mate van verdringing van de nieuwe initiatieven op de gevestigde supermarkten hangt samen met een aantal factoren. Dat zijn: De omzetclaim van het nieuwe initiatief. Een nieuwe supermarkt van 1.000 m wvo heeft i n de regel een grotere omzetclaim dan de uitbreiding van een bestaande supermarkt met 1.000 m wvo. Hoe groter de claim, hoe groter ook het omzeteffect. De afstand, Hoe kleiner de afstand tot het initiatief, hoe groter i n de regel het omzeteffect is, Overlap i n functie, formule, prijsstelling en doelgroep. Hoe groter die overlap, hoe groter het verdringingseffect, 2

2

+ * *

Functioneren Hoe beter de gevestigde supermarkt functioneert, hoe groter (in absolute termen) het omzeteffect. Voor matig o f slecht functionerende supermarkten geldt dat het absolute effect vaak kleiner is, maar met een groter effect op het toekomstperspectief Een nieuwe Lidl-supermarkt i n Raamsdonksveer zal naar verwachting een omzetclaim hebben van zo'n € 7,5 tot € 9,8 miljoen (ex. BTW) op jaarbasis. Dit op basis van een vloerproductiviteit van € 100,- tot € 130,- per vierkante meter winkelvloeroppervlak (wvo) per week. Slechts beperkt komt deze additionele omzet voor rekening van de (bescheiden) groei van het inwonertal van de gemeente, en ook slechts i n zeer beperkte mate voor rekening van een hogere koopkrachtbinding en -toevloeiing. Daar zat immers maar weinig rek in, zo zagen we i n het vorige hoofdstuk. Grotendeels (getuige ook de uitkomsten van de distributieve berekening i n hoofdstuk 2) komt die claim voor rekening van verlies van omzet van gevestigd aanbod. Met uitbreiding van de Albert Heijn supermarkt, dat een logische, i n de Visie Detailhandel verankerde ontwikkeling is, komt daar een additionele omzetclaim van zo'n € 3,3 tot € 4,1 miljoen b i j . Dit is op basis van een additionele vloerproductiviteit van € 80,- tot € 100,- per vierkante meter winkelvloeroppervlak (wvo) per week, een gevolg van het feit dat het hier o m de optimalisatie van een bestaande supermarkt gaat. Zoals hiervoor aangegeven gaan de initiatieven deels ten koste van zittende winkeliers. Omdat de omzetclaim van beide initiatieven overwegend een claim is i n de dagelijkse bestedingen, treft het vooral het aanbod aan supermarkten en speciaalzaken.

<

BUREAU STEDEUJKE PLANNING

,/V pagina 17 * 8

*

e

*

« \

/

^

V

f

3

20/24

14/07/2014

10:35

*

*

*

LANEN S

0302518972

PAG.

STANDHARDT

Uit eerdere studies van Bureau Stedelijke Planning en de ervaringsgegevens b i j eerdere nieuwvestiging en uitbreiding van supermarkten zijn de volgende conclusies te trekken: Circa de helft van de omzet van de nieuwe supermarkt is te traceren tot supermarkten i n de directe omgeving, i n dit geval hoofdzakelijk de kernen Raamsdonksveer en Geertruidenberg, Een kwart van de omzet is zeer versnipperd (en moeilijker te traceren), en is afkomstig van allerhande detailhandelskanalen binnen het verzorgingsgebied: van drogisterijen, slijterijen en versspeciaalzaken tot winkels i n benzinestations, warenmarkten e.d. Voor een kwart van de omzet treedt marktverruiming op. Dit is dus op te vatten als additionele omzet, die niet ten koste gaat van de gevestigde retailers, maar deels te zien is als bestedingsimpuls en deels ten koste gaat van niet-detailhandelsfuncties, zoals horeca, groothandel e.d. Bij elkaar gaan de ontwikkelingen i n het centrum van Raamsdonksveer gepaard met een additionele omzetclaim van € 10,8 tot € 13,9 miljoen. Het theoretisch verdringingseffect op de gevestigde supermarkten bedraagt dan € 5,4 tot € 6,95 miljoen per jaar (ofwel € 105.000 tot € 135.000 per week). Geprojecteerd op het totale nu i n de gemeente Geertruidenberg gevestigde supermarktaanbod gaat het (in het ergste geval) om een theoretisch verdringingseffect van 14 tot 18%. Een dergelijk verdringingseffect is veel meer dan dat valt te scharen onder regulier ondememersrisico. 5

Het grootste deel van de (theoretische, maximale) verdringing zal overigens ten koste gaan van de Albert Heijn supermarkt i n Raamsdonksveer, vanwege de overlap i n functie en de nabijheid. Ook de Jumbo supermarkt op de Boterpolderlaan en de Plus i n zowel Hooipolder als Geertruidenberg zullen door de beperkte afstanden omzeteffect ondervinden. Ofschoon het supèrroarktaanbod i n deze plaats gemiddeld genomen iets bovengemiddeld functioneert, is een verdringingseffect van (gemiddeld) \4% tot 18% van een dusdanige omvang dat gevreesd moet worden dat niet alle supermarkten op termijn i n de gemeente voldoende toekomstperspectief hebben. Daarbij geldt dat het meest kwetsbaar zijn supermarkten die: *

De klanten te weinig keuze bieden i n assortiment en comfort. Met andere woorden: supermarkten die te klein zijn. I n de regel geldt een omvang van 1,000 m wvo als minimale maat voor een moderne, op de toekomst toegeruste supermarkt. Een te klein verzorgingsgebied bedienen. Supermarkten die een primair verzorgingsgebied bedienen dat kleiner is dan 7.500 inwoners zijn buitengewoon kwetsbaar. Voor een levensvatbare exploitatie is een direct verzorgingsgebied van minimaal 10.000 inwoners een vereiste. 2

*

Gelet op bovenstaande ontwikkelingen is het volstrekt logisch dat ook Plus i n de gemeente Geertruidenberg zich voorbereidt op een optimaliseringslag. Met twee

5

<

Berekening; € 5,4 tot 6,95 miljoen / 6 38 miljoen (omzetclaim huidig supermarktaanbod).


pagina 18

e

a

o>

21/24

14/07/2014

10:35

LANEN S

0302513972

PAG.

STANDHARDT

supermarkten van 600-700 m wvo die ook nog eens een klein marktgebied bedienen, zijn bij uitstek deze supermarkten kwetsbaar. 2

Het probleem is echter dat deze optimalisering weer een grote druk legt op de distributieve verhoudingen. Met andere woorden: de beoogde optimalisering legt een bom onder de al u i t het lood staande distributieve verhoudingen als gevolg van de initiatieven van Lidl en Albert Heijn. Door de veelheid aan initiatieven is het niet uitgesloten dat honorering ervan tot grote uitval c.q. sterk oplopende leegstand elders {en daarmee aantasting van het woon- en leefklimaat en het ondernemersklimaat) zal leiden.

3,2 Efiecten op de bestaande winkelstructuur De veelheid van initiatieven legt (zoals i n de vorige paragraaf geanalyseerd) een grote druk op het functioneren, en daarmee op de levensvatbaarheid van de individuele supermarkten. Omdat supermarkten een belangrijke (en steeds belangrijker wordende) drager zrjn van winkelgebieden, gaat dat onherroepelijk ten koste van de i n de Visie Detailhandel genoemde hoofdstructuur, met het centrum van Raamsdonksveer als hoofdwinkelcentrum van de gehele gemeente, en met de dagelijkse concentraties i n Hooipolder en Geertruidenberg als ondersteunende centra. Het mag duidelijk zijn dat een honorering van alle initiatieven niet tot een gezonde en perspectiefrijke winkelstructuur i n de gemeente Geertruidenberg gaat leiden. Daarvoor zijn teveel initiatieven met elkaar i n conflict, en daarvoor is de omvang van de initiatieven gezamenlijk te groot i n verhouding tot zowel het huidige aanbod als tot de distributieve verhoudingen. I n deze paragraaf schetsen we indicatief een beeld hoe die supermarktstructuur er vanuit een optimale dagelijks verzorging van de inwoners van de gemeente w e l u i t kan zien, tegen het licht van gezonde verhoudingen tussen vraag en aanbod.

*

*

<

Algemeen Ten opzichte van het huidige oppervlak aan supermarkten (4.083 m wvo, verdeeld over vier supermarkten), zijn de uitbreidingsmogelijkheden beperkt. Idealiter zouden hooguit vier supermarkten de gehele gemeente (ruim 21.000 inwoners) kunnen bedienen. Voor het huidige aanbod geldt dat de meeste full-service supermarkten (Plus en Albert Heijn) qua omvang niet op orde zijn, en dat de supermarkten over teveel locaties zijn verspreid. Twee supermarkten (Jumbo en Plus-Geertruidenberg) zijn zelfs geen onderdeel van een officieel, i n de Visie Detailhandel beschreven winkelgebied. Het grootste winkelgebied (Centrum Raamsdonksveer) telt i n de huidige situatie niet de grootste keuze aan supermarktaanbod. Vestiging van een vijfde supermarkt past i n ruimtelijk opzicht wel i n het algemene streefbeeld» versterking van het centrum van Raamsdonksveer, maar is distributief moeilijk te motiveren. Gegeven ook het feit dat van versterking van het centrum alleen sprake is als de n u te kleine Albert Heijn zich tegelijkertijd ook weet te versterken. Voor de toekomst zijn v i j f volwaardige supermarkten teveel van het goede, zelfs als ze over verschillende locaties zijn verspreid. 3


pagina 19

a

*

"

22/24

14/07/2014

10:35

•

•

•

•

3.3

LANEN &

0302518972

PAG.

STANDHARDT

Centrum Raamsdonksveer Supermarktaanbod i n het centrum van Raamsdonksveer dient bij voorkeur gedragen te worden door twee i n oppervlak onderscheidende (lees: grote) full-service supermarkten die de gehele gemeente bedienen. De Jumbo die net buiten het centrum gevestigd is, is qua oppervlak op orde, maar heeft geen dragende rol voor het overige winkelaanbod i n het centrum. Albert Heijn heeft die dragende rol wel, maax mist een onderscheidend oppervlak, Een qua segment aanvullende supermarkt kan onder bovengenoemde voorwaarden een aanvullende r o l vervullen i n het hoofdwinkelgebied, maar past net zo goed op een locatie i n de w i j k , al dan niet ondersteund door een beperkt pakket aan aanvullende wijkvoorzieningen. Overig Raamsdonksveer Voor het woongebied rondom het centrum geldt dat dit gebied (in bevolkingsaantal) feitelijk te klein is voor een volwaardige fullservice supermarkt. Invulling met een discounter (of als alternatief een buurtformule als Spar) zou hier op t e r m i j n beter passen, Geertruidenberg Voor Geertruidenberg geldt feitelijk hetzelfde als voor Raamsdonksveer buiten het centrum: het gebied is te klein voor een volwaardige fullservice supermarkt. Ook hier geldt: invulling met een discounter (of als alternatief een buurtformule als Spar) zou hier op t e r m i j n beter passen.

Conclusies A l met al kunnen we concluderen dat de ruimtelijk-economische effecten van de voorgenomen ontwikkelingen groot zullen zijn, groter dan alleen het effect van de beoogde Lidl op de Keizersdijk. De ironie w i l dat i n beginsel i n ruimtelijke zin de realisering van een supermarkt op de locatie Keizersdijk een logische gedachte is. Het vergroot immers het aantal keuzemogelijkheden voor de consument i n het hoofdwinkelcentrum van de gemeente, en maakt daarmee het centrum een aantrekkelijker locatie voor het doen van boodschappen. Ook versterkt het initiatief het noordelijk deel van het winkelgebied, en daarmee het winkelcircuit, omdat een derde bronpunt wordt toegevoegd (Lidl + parkeren). Er wordt i n de nieuwe situatie echter voorbijgegaan aan het feit dat de beoogde ontwikkeling op gespannen voet staat met de distributieve verhoudingen. Niet alleen omdat met de realisering van een Lidl van 1.450 m wvo meer supermarktaanbod wordt gerealiseerd dan distributief verantwoord is. Maar vooral ook omdat met de komst van Lidl feitelijk een vergroting van de andere supermarkten, van Albert Heijn in het centrum voorop, wordt uitgelokt. Het totaal van deze uitbreidingen, i n beleid neergelegd i n de Visie Detailhandel, is zo groot dat de distributieve verhoudingen i n de gemeente Geertruidenberg fors onder druk komen te staan. Niet alle initiatieven i n de gemeente kunnen worden gehonoreerd. Er zullen keuzes moeten worden gemaakt, 2

<


>V pagina 20

P

&

*

*

*

\

«

/

»

V

f

^

23/24

14/07/2014

10:35

0302513972

LANEN S

STANDHARDT

PAG.

Bijlage: Woonplaatsen benchmark Tabel 7 Woonplaatsen benchmark (17.500 - 25.000 inwoners) Aalsmeer Alblasserdam Assendelft Baam Bilthoven Bodegraven Borne Bunschoten-Spakenburg CastTieum

Huissen Leerdam Lisse Njeuwerkerk Ad Ijssel Nuenen Oegstgeest Oisterwijk

Deurne Diemen Dongen Driebergen-Rijsenburg Dmnen Duiven Eist GId

Schijndel S-Gravenzande Sint-Oedenrode Sliedrecht Uithoorn Velp Gld Volendam

Enkhuizen Goirle Hardenberg Hardinxveld-Giessendam Heiloo HiUegom Hoensbroek

Voorschoten Weesp Wijk Bij Duurstede Winschoten Zeewolde Zevenaar

Raalte Schagen

Bron: Locatus Verkooppunt Verkenner, februari 2014

<


pagina 21

0

o>

24/24

Postbus Zienswijzen

Recommend Documents