portefeuille strategie resultaat

jaarverslag vesteda groep

portefeuille afbouw tot 28.000

kwaliteit en stijging van waarde

strategie verder verfijnd, model

resultaat 14,7 procent op eigen v

afgelopen zes jaar

eenheden, toename van

e tot circa € 4,5 mrd.

lportefeuille aangepast

vermogen hoogst van

jaarverslag vesteda groep 2006

Inhoud

Kerncijfers  |  5 Profiel  |  6 Bestuurlijke gegevens  |  9 Juridische structuur  |  10 Definities portefeuille-indeling  |  13 Bericht van de Raad van Commissarissen  |  14 Corporate Governance  |  17 verslag van de directie  |  21 Inleiding  |  21 Ontwikkelingen woningmarkt  |  21 Ontwikkelingen vastgoedbeleggingsmarkt  |  35 Strategie Vesteda Groep  |  36 Implementatie strategie in verslagjaar  |  44 Mutaties in vastgoedportefeuille  |  49 Exploitatiekosten en managementlasten  |  56 Externe financiering  |  56 Resultaten  |  58 Uitkering aan beleggers  |  60 Investor relations  |  60 Deelnemingen  |  61 Personeel en organisatie  |  61 Vooruitzichten  |  66 Noten  |  72 Bijlage 1: objectgegevens exploitatieportefeuille  |  73 Bijlage 2: historie Vesteda  |  78 Bijlage 3: richtlijnen transparantie ivbn  |  79 Bijlage 4: begrippenlijst  |  80 financiële overzichten vesteda groep 2006  |  83 Ten geleide  |  83 Grondslagen  |  84 Samengevoegde balans per 31 december 2006  |  88 Samengevoegde winst-en-verliesrekening over 2006  |  89 Samengevoegd kasstroomoverzicht over 2006  |  90 Toelichtingen op de samengevoegde overzichten  |  91 Voorstel uitkering aan beleggers  |  95 Accountantsverklaring  |  96 jaarrekening vesteda groep bv 2006  |  99 Ten geleide  |  99 Grondslagen  |  100 Geconsolideerde balans per 31 december 2006  |  102 Geconsolideerde winst-en-verliesrekening over 2006  |  103 Geconsolideerd kasstroomoverzicht over 2006  |  104 Toelichtingen op de geconsolideerde overzichten  |  105 Vennootschappelijke balans per 31 december 2006  |  107

  jaarverslag vesteda groep 2006  |  Inhoud

Vennootschappelijke winst-en-verliesrekening over 2006  |  108 Toelichtingen op de vennootschappelijke overzichten  |  109 overige gegevens vesteda groep bv 2006  |  113 Statutaire regeling winstbestemming  |  113 Voorstel resultaatbestemming  |  113 Accountantsverklaring  |  114 financiële overzichten vesteda woningen 2006  |  117 Ten geleide  |  117 Grondslagen  |  118 Balans per 31 december 2006  |  122 Winst-en-verliesrekening over 2006  |  123 Kasstroomoverzicht over 2006  |  123 Toelichtingen  |  124 Voorstel uitkering aan beleggers  |  127 Accountantsverklaring  |  128

verslag vesteda project bv 2006 (bijlage)

Bij het Jaarverslag Vesteda Groep 2006 is het verslag Vesteda Project bv 2006 bijgevoegd.   Dit verslag geeft inzicht in de doelstelling, strategie en in het verslagjaar verrichte activiteiten van deze vennootschap. Profiel  |  5 Doelstelling  |  6 Bestuur  |  7 Strategie  |  9 Beheer en exploitatie door Vesteda Groep  |  13 Verslag van marktontwikkelingen  |  14 Opgeleverde projecten  |  14 Projecten in uitvoeringsfase  |  18 Projecten in voorbereidingsfase  |  26 Projecten in ontwikkelingsfase  |  33 Gebiedsontwikkelingen  |  38 Personeel en organisatie  |  42 Resultaat  |  43 Vooruitzichten  |  44 Kwaliteit is te huur  |  47

Inhoud  

Woningen aantallen, ultimo jaar

48.201

45.849

40.000

40.684

38.070

35.904

30.000

33.474

31.122

29.276

27.990

2006

20.000 10.000 0

Totale portefeuille bedragen x € 1 mln. ultimo jaar

4.000

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

3.685

3.832

3.997

4.056

4.067

4.084

4.106

4.230

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

4.482

3.000 2.000 1.000 0

Resultaat op eigen vermogen percentage van eigen vermogen primo ongerealiseerd resultaat gerealiseerd resultaat

2006

19,2

15

14,8 13,6 12,5

12,4

11,9

11,7

11,7

4,8 7,1

4,8 6,9

4,8 6,9

7,1 6,5

2003

2004

2005

14,7

10

5

0

6,2 6,3

1998

8,0 6,8

1999

11,5 7,7

5,3 7,1

2000

2002

2001

Intrinsieke waarde per aandeel/participatie, €

131,83

126,01

uitgekeerd aan beleggers na uitkering aan beleggers (ultimo jaar)

127,23

127,68

9,7 5,0

2006 135,59

128,48 9,28 126,31

120

12,24 113,77

12,80 114,43

12,60 115,08

2001

2002

2003

12,40 116,08

13,60 118,23

110

0

E≠ect van financiering op resultaat voor toelichting zie pagina 58 leverage totaal resultaat zonder leverage

2004

2005 13,6

10

0

11,9

11,7

11,7

2,4 9,5

2,5 9,2

2,5 9,2

2002

2003

2004

3,1 10,5

2005

2006 14,7 3,4 11,3

2006

Kerncijfers

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

aantal woningen

27.990

29.276

31.122

33.474

35.904

38.070

40.684

45.849

48.201

aantal m2 commercieel

41.725

36.098

40.791

36.960

37.266

34.594

35.630

35.587

35.394

€

€

€

€

€

€

€

€

€

Eenheden ultimo jaar, in exploitatie

Balans ultimo jaar, bedragen x 1 mln. totale portefeuille

4.482

4.230

4.106

4.084

4.067

4.056

3.997

3.832

3.685

eigen vermogen

3.158

2.956

2.902

2.892

2.861

2.845

4.006

3.849

4.021

balanstotaal

4.619

4.356

4.323

4.288

4.250

4.204

4.110

3.966

4.126

%

%

%

%

%

%

%

%

%

96,8

96,4

97,4

98,4

98,7

98,7

99,0

98,6

97,3

€

€

€

€

€

€

€

€

€

Bezettingsgraad ultimo jaar, over aantal woningen exploitatieportefeuille Resultaat bedragen x 1 mln. gerealiseerd resultaat

149

188

197

196

201

199

297

274

235

ongerealiseerd resultaat

285

206

138

137

136

149

441

321

231

totaal resultaat

434

394

335

333

337

348

738

595

466

%

%

%

%

%

%

%

%

%

Resultaat op eigen vermogen in % eigen vermogen, primo gerealiseerd resultaat

5,0

6,5

6,9

6,9

7,1

7,1

7,7

6,8

6,3

ongerealiseerd resultaat

9,7

7,1

4,8

4,8

4,8

5,3

11,5

8,0

6,2

14,7

13,6

11,7

11,7

11,9

12,4

19,2

14,8

12,5

€

€

€

€

€

€

totaal resultaat Resultaat per aandeel per aandeel/participatie gerealiseerd resultaat

5,95

7,50

7,88

7,84

8,05

7,96

ongerealiseerd resultaat

11,41

8,24

5,52

5,48

5,42

5,96

totaal resultaat

17,36

15,74

13,40

13,32

13,47

13,92

€

€

€

€

€

€

Intrinsieke waarde per aandeel per aandeel/participatie primo

118,23

116,08

115,08

114,43 113,77

112,09

ultimo, voor uitkering

135,59

131,83

128,48

127,68

126,01

uitkering aan beleggers ultimo, na uitkering

-9,28* -13,60 126,31

118,23

127,23

-12,40

-12,60

-12,80

-12,24

116,08

115,08

114,43

113,77

Deze kerncijfers hebben betrekking op Vesteda Groep. Eind 2001 vond een herstructurering plaats, die met terugwerkende kracht vanaf begin 2001 is doorgevoerd. In de kerncijfers wordt tot en met 2000 onder Vesteda Groep verstaan de samenvoeging van Holding Vesteda bv en de portefeuille die Holding Vesteda bv   beheerde. Vanaf 2001 wordt onder Vesteda Groep verstaan Vesteda Groep bv, de portefeuille die Vesteda Groep bv beheert en Vesteda Project bv. * toegekend, inclusief € 4,08 per aandeel / participatie uit te keren in april 2007

Kerncijfers  

Profiel

Vesteda ontwikkelt, financiert, verhuurt, beheert en verkoopt woningen en woonconcepten. Daar-

Vastgoedbeleggingsfonds in ‘wonen’

mee bouwt Vesteda voortdurend aan de kwaliteit van zijn woningportefeuille, die is ondergebracht in een eigen beleggingsfonds. Met dit fonds biedt Vesteda vastgoedbeleggers toegang tot de Nederlandse woningmarkt. Met de comfortabele tot luxe woningen voorziet Vesteda huishoudens in hun kwalitatieve woonbehoefte. Vesteda is dus een ondernemend vastgoedbeleggingsfonds, actief in de vastgoedsector ‘wonen’. Met een omvang van circa 28.000 woningen en een waarde van circa € 4,5 mrd. is Vesteda het grootste Nederlandse woningbeleggingsfonds. Vesteda richt zich op de hogere huursector; deze begint bij een huurprijs van € 600 per maand. Het

Hogere huursector

zijn met name de kleine huishoudens die klant zijn bij Vesteda: vijftigplussers, alleenstaanden en tweeverdieners. Vesteda biedt hen comfortabel, zorgeloos wonen met oog voor detail en design. Daartoe ontwikkelt Vesteda moderne en duurzame appartementen en woningen in en rond de Nederlandse steden. Als organisatie is Vesteda onderscheidend door zijn eigen projectontwikkeling. Deze activiteiten

Eigen projectontwikkeling

zijn ondergebracht in Vesteda Project bv, het projectontwikkelbedrijf binnen Vesteda Groep. Vesteda Project bv is zowel actief in de gebieds- als de projectontwikkeling. Door participatie in gebieds­ ontwikkeling oefent Vesteda invloed uit op de kwaliteit van de stedelijke omgeving en openbare ruimte. Als projectontwikkelaar heeft Vesteda controle op de functionaliteit, rentabiliteit en vormgeving van de projecten. Vesteda Project bv zorgt zo voor een doorlopende productie van hoogwaardige woningen en woonconcepten, die grotendeels zijn bestemd voor de vastgoedportefeuille van Vesteda Groep en in beperkte mate voor de koopmarkt. Ook is Vesteda onderscheidend door zijn eigen vastgoedmanagement. Voor de verhuur en het

Eigen vastgoedmanagement

beheer van zijn woningen heeft Vesteda een eigen organisatie. Vanuit centrumlocaties in belangrijke stedelijke gebieden zorgen de zes vestigingen, onder de naam Vesteda Woongalerie, voor verhuur, voor persoonlijk klantcontact tijdens de huurperiode en voor de opbouw van merkbekendheid. Vesteda is niet-beursgenoteerd. Aandeelhouders in Vesteda zijn institutionele beleggers, met name

Voor institutionele beleggers

verzekeraars en pensioenfondsen. Zij beleggen in het woningfonds van Vesteda en zijn naar rato ook eigenaar van Vesteda Groep bv en Vesteda Project bv. Door integratie van projectontwikkeling en property-management heeft Vesteda voor een belegger een ondernemend karakter. Beleggingen in woningen zijn interessant in verband met de lage volatiliteit van de waardeontwikkeling, het aantrekkelijke en vrijwel risicoloze cashrendement en de lage correlatie met andere beleggings­ categorieën. De jaarlijkse indexatie van de huurcontracten vormt een bescherming tegen inflatie. Door gebruik te maken van vreemd vermogen optimaliseert Vesteda het rendement voor zijn aandeelhouder. Vesteda zorgt zo voor een langetermijnoutperformance van de roz/ipd-benchmark, met behoud van het defensieve en diversifiërende karakter van direct vastgoed. Bij Vesteda Groep werken ruim 350 medewerkers in een jonge en dynamische organisatie. Research

Resultaatgedreven organisatie

en marktonderzoek staan aan de basis van het beleggings-, aan- en verkoopbeleid. De organisatie is resultaatgericht, in termen van klanttevredenheid én rendement.

  jaarverslag vesteda groep 2006  |  Vesteda in profiel

Y  Object Het Paleis, gelegen in het Chassépark in centrum Breda, in exploitatie genomen in het verslagjaar.

Bestuurlijke gegevens

Raad van Commissarissen F.H.J. (Frans) Boons ra (66), voorzitter (tot en met juni 2006) Nederlandse nationaliteit. Voormalig President Raad van Bestuur Vado Beheer. Benoemd als lid en voorzitter in 1998. Afgetreden als voorzitter en uitgetreden uit de Raad van Commissarissen per 1 juli 2006 na een zittingstermijn van twee maal vier jaar. Mr. W.F.Th. (Frans) Corpeleijn (58), voorzitter (vanaf juli 2006) Nederlandse nationaliteit. Advocaat Stibbe. Benoemd als lid per januari 2002. Herbenoemd per januari 2006. Benoemd als voorzitter per juli 2006. P.S. (Pieter) van den Berg ra (60) Nederlandse nationaliteit. Voormalig directeur-controller en directie-adviseur pggm. Benoemd per april 2002. Herbenoemd per april 2006. Drs. D.J. (Dick) de Beus (60) Nederlandse nationaliteit. Voormalig voorzitter hoofddirectie pggm. Benoemd per juli 2006. Ir. J.D. (Jan) Doets (62) Nederlandse nationaliteit. Voormalig ceo ing Real Estate. Benoemd per januari 2002. Herbenoemd per januari 2006. Ultimo verslagjaar was één positie van lid van de Raad van Commissarissen vacant. Statutaire directie In augustus 2006 is het bestuursmodel van de statutaire directie van Vesteda Groep veranderd, waarbij de directievoorzitter – conform ceo-model – eindverantwoordelijk is geworden. Mr. H.C.F. (Huub) Smeets (59), directievoorzitter / ceo Nederlandse nationaliteit. Directielid vanaf januari 2000. Directievoorzitter vanaf november 2003. ceo vanaf augustus 2006. Aandachtsgebieden* strategie, project- en binnenstedelijke ontwikkeling, personeel & organisatie, corporate communicatie, investor relations, buitenlandoriëntatie. O. (Onno) Breur (56), directeur Nederlandse nationaliteit. Directielid vanaf juli 2004. Aandachtsgebieden* assetmanagement, dispositie, productontwikkeling, klantrelaties, facility, buitenlandoriëntatie. F.H. (Frits) van der Togt ra(54), directeur Nederlandse nationaliteit. Directielid vanaf februari 2000. Aandachtsgebieden* financiën, informatievoorziening, juridische zaken, property-management, investor relations. *  Aandachtsgebieden directieleden: per 1 januari 2007 zijn de aandachtgebieden onder de statutaire directie   herverdeeld. Voor Strategie en Investor relations zijn dan alle drie de directeuren verantwoordelijk. De overige   aandachtgebieden worden als volgt herverdeeld: Huub Smeets: acquisitie en projectontwikkeling, corporate   communicatie, personeel en organisatie, juridische zaken; Frits van der Togt: assetmanagement, business   development, financiële administratie, control, funding, informatievoorziening, fiscale zaken; Onno Breur:   property-management, projectmarketing, research/marktonderzoek, productontwikkeling, facility, dispositie,   buitenlandoriëntatie.

Z  Raad van Commissarissen en directie voor het hoofdkantoor van Vesteda, Maastricht,   15 februari 2007. V.l.n.r.: Huub Smeets, Frits van der Togt, Frans Corpeleijn, Jan Doets, Dick de Beus, Onno Breur en Pieter van den Berg.

Bestuurlijke gegevens  

Juridische structuur

Centraal in Vesteda Groep staat Vesteda Groep bv, verantwoordelijk voor het management van

Vesteda Groep bv

Vesteda. Beleggers nemen hierin rechtstreeks deel. De zeggenschap is in Vesteda Groep bv geconso­ lideerd. Vesteda Groep bv wordt bestuurd door drie statutaire directeuren en kent een Raad van Commissarissen. In Vesteda Project bv zijn de projectontwikkelactiviteiten van Vesteda Groep ondergebracht. Dit zijn

Vesteda Project bv

activiteiten waarvan het niet is toegestaan dat die door een fiscale beleggingsinstelling in de zin van artikel 28 Wet op de vennootschapsbelasting 1969 worden uitgevoerd. Vesteda Groep bv is statutair directeur van Vesteda Project bv. In Vesteda Groep is een Fiscale beleggingsinstelling (Fbi) ondergebracht. Holding drf bv (drf staat

Fiscale beleggingsinstelling

voor Dutch Residential Fund) vormt met haar vier dochtervennootschappen drf i bv, drf ii bv, drf iii bv en drf iv bv een fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting en is met ingang van 1 januari 2002 aangemerkt als Fbi, in de zin van artikel 28 Wet op de vennootschapsbelasting 1969.* Op een dergelijke beleggingsinstelling is het nultarief voor de vennootschapsbelasting van toepassing. De directie van Holding drf bv vormt een ‘personele unie’ met de directie van Vesteda Groep bv, hetgeen wil zeggen dat dezelfde personen hier dezelfde functies vervullen. Het vastgoed in exploitatie en de daarbij behorende rechten en plichten zijn ondergebracht in

Vesteda Woningen

Vesteda Woningen, een fonds voor gemene rekening dat niet zelfstandig belastingplichtig is voor de heffing van vennootschapsbelasting. Een fonds voor gemene rekening is geen juridische entiteit, maar een vermogen waarin ter collectieve belegging goederen zijn opgenomen om de participatie­ houders in de opbrengst daarvan te doen delen. Aan een fonds voor gemene rekening zijn een beheerder en één of meerdere bewaarders verbonden. Vesteda Groep bv is beheerder van Vesteda Woningen. drf i bv, drf ii bv en drf iii bv zijn de bewaarders en houden ten titel van beheer de goederen van Vesteda Woningen ten behoeve van de participatiehouders. Zij zijn derhalve in hun hoedanigheid van bewaarder juridisch gerechtigd tot alle goederen die tot Vesteda Woningen be­­ horen ten behoeve van de participanten. Holding drf bv en drf iv bv zijn, samen met de partici­pan­ ­ten zelf, participatiehouder in Vesteda Woningen. Zij zijn economisch gerechtigd tot dit vermogen. Beleggers** wordt de keuze geboden uit twee varianten die leiden tot deelname in Vesteda Woningen: als ‘participant’ of als ‘aandeelhouder’. Als participant heeft de belegger een direct participatie­

Aandeelhouders en participatiehouders

belang in het fonds, als aandeelhouder een aandelenbelang in Holding drf bv, die als participatiehouder in het fonds optreedt. Beleggers houden aandelen in Vesteda Groep bv en Vesteda Project bv in verhouding tot hun deelname in het fonds. Vesteda Groep heeft geld aangetrokken op de kapitaalmarkt door uitgifte van obligaties.*** Hiertoe is in 2002 Vesteda Residential Funding i bv opgericht, een besloten vennootschap die de obligaties heeft uitgegeven. In 2005 heeft een volledige herfinanciering plaatsgevonden. Daartoe is de vennoot­ schap Vesteda Residential Funding ii bv opgericht. Vesteda Residential Funding i bv is daarna, in het begin van het verslagjaar, opgeheven. * Bijhet ter perse gaan van het jaarverslag is een voorgestelde wetswijziging in behandeling in de Tweede Kamer, waarmee fiscale beleggingsinstellingen de mogelijkheid wordt geboden vastgoed te ontwikkelen ten behoeve van de eigen portefeuille. ** Voor een overzicht van aandeelhouders/participanten, zie pagina 62. *** Voor meer informatie over de obligatielening, zie pagina 57.

10  jaarverslag vesteda groep 2006  |  Juridische structuur

Vreemd vermogen

obligatiehouders

aandeelhouders

participanten

vesteda groep

vesteda groep bv

vesteda project bv

vesteda residential funding ii bv

fbi (fiscale beleggingsinstelling)

Juridische structuur Vesteda Groep Schematische weergave

vesteda woningen

in acquisitiefase 1 2 totale portefeuille

ontwikkelingsportefeuille

in ontwikkelingsfase 2 2 2

instroom (aankoop  

in voorbereidingsfase

projecten in

ontwikkeling) 2

3 2

uitstroom (verkoop

in uitvoeringsfase

nieuwbouw-

woningen en  

exploitatie­-

portefeuille

in verhuurfase

-projecten) 2

4 2

instroom (aankoop   turn-key

projecten / 5 2

portefeuilles)

in verhuur-/ verkoopfase

6 2 uitstroom Portefeuille-indeling Schematische weergave 1 acquisitieovereenkomst 2 ontwikkelingsbesluit 3 start bouw 4 opgeleverd én verhuurgereed 5 dispositiebesluit 6 dispositie

(dispositie woningen   en projecten)

Definities portefeuille-indeling

Alle vastgoedcomplexen en ontwikkelingen worden gezamenlijk de totale portefeuille genoemd. De totale portefeuille is onderverdeeld in de ontwikkelingsportefeuille en de exploitatieportefeuille. Ontwikkelingsportefeuille

In de ontwikkelingsportefeuille wordt onderscheid gemaakt naar projecten in de ontwikkelingsfase, voorbereidingsfase en uitvoeringsfase. In de ontwikkelingsfase bevinden zich projecten waaraan acquisitieovereenkomsten of -contracten ten grondslag liggen voor (gebieds)ontwikkelingen of andere vormen van samenwerking of verwerving en waarvoor Vesteda een ontwikkelingsbesluit voorbereidt of zal gaan voorbereiden. Zodra over een project een ontwikkelingsbesluit is genomen, gaat het over naar de voorbereidingsfase. Indien de bouwwerkzaamheden starten gaat het project over naar de uitvoeringsfase. Zodra een project verhuurgereed én opgeleverd is, vindt overdracht plaats naar de exploitatieportefeuille. Overdracht van een project kan ook gefaseerd plaatsvinden.

Exploitatieportefeuille

In de exploitatieportefeuille wordt onderscheid gemaakt naar projecten in de verhuurfase en in de verhuur-/verkoopfase. Zodra voor een (deel)project een dispositiebesluit wordt genomen, wordt het gerekend tot de verhuur-/verkoopfase. Alle projecten die deel uit maken van de exploitatie­ portefeuille zijn opgenomen in het overzicht ‘objectgegevens exploitatieportefeuille’ in bijlage 1, op pagina 73.

Dispositie

Met regelmaat worden woningen uit de exploitatieportefeuille verkocht. Het betreft zowel individuele woningen als (deel)projecten.

Overdracht van Vesteda Project bv naar Vesteda Woningen

Vanuit een meerjarenplanning, op basis van analyses van de gewenste en bestaande portefeuille, geeft Vesteda Groep bv zijn behoefte aan nieuwe projecten aan, waarop Vesteda Project bv projecten aandraagt. Geschikte projecten worden aangebracht in de ontwikkelingsportefeuille met als doel deze mogelijk op te nemen in Vesteda Woningen, het fonds voor gemene rekening ter collectieve belegging. Vanaf het moment dat een ontwikkelingsbesluit is genomen én projecten uitontwikkeld zijn, kunnen deze projecten worden overgedragen aan Vesteda Woningen. Het moment waarop aan deze voorwaarden wordt voldaan en dus overdracht kan plaatsvinden is afhankelijk van het type project en kan in tijd variëren van vóór aanvang van de bouwfase tot na het moment van oplevering. De definities portefeuille-indeling zijn met ingang van verslagjaar 2006 veranderd als gevolg van samenvoeging van de Core Portefeuille in Exploitatie en de Desinvesteringsportefeuille tot de exploitatieportefeuille

Definities portefeuille-indeling  13

Bericht van de Raad van Commissarissen

aan de algemene vergadering van aandeelhouders van vesteda groep bv

Hierbij bieden wij u de door de directie opgestelde en door ons behandelde jaarstukken over 2006, inclusief het voorstel dividenduitkering, ter vaststelling aan. Krachtens het in de statuten bepaalde, strekt deze vaststelling tot décharge van de directie voor het gevoerde beleid en van de commissa­ rissen voor het daarop gehouden toezicht in het afgelopen jaar. De jaarrekening van Vesteda Groep bv is door Ernst & Young Accountants van een goedkeurende accountantsverklaring voorzien. Deze treft u aan onder de overige gegevens van de jaarrekening op pagina 114. Tevens zijn door Ernst & Young Accountants goedkeurende accountantsverklaringen afgegeven bij de financiële overzichten van Vesteda Groep en Vesteda Woningen. Deze treft u aan op pagina 96 en 128. De reguliere vergadering van de Raad van Commissarissen heeft het afgelopen jaar acht maal plaatsgevonden, waarvan één maal ter evaluatie van het eigen functioneren, zonder aanwezigheid van de directie. Als gebruikelijk vonden enkele vergaderingen plaats op locatie om de betrokkenheid van de Raad van Commissarissen met Vesteda’s projecten en organisatieonderdelen te versterken. De belangrijkste onderwerpen van beraad, die in 2006 zijn besproken in de Raad van Commissarissen, zijn: Governance & bestuur •  de wijze waarop Vesteda risicobeheersing – in de zin van Code Tabaksblat – implementeert. Gedurende het verslagjaar is de voortgang van de risicobeheersing besproken. Het streven is om medio 2007 te komen tot een ‘in control’ verklaring; •  het invullen van het voorzitterschap van de Raad van Commissarissen. Op verzoek van aandeelhouders, participanten en de overige leden van de Raad van Commissarissen is dhr. Boons – na een zittingstermijn van twee maal vier jaar, die eind 2005 was verstreken – tot 1 juli van het verslagjaar voorzitter gebleven. Gezien de openstaande vacature in de Raad van Commissarissen bleef zodoende de continuïteit gewaarborgd. Dhr. Boons was vanaf 1995 betrokken bij de verzelfstandiging van de abp-vastgoedfondsen. Als voorzitter van de Raden van Commissarissen van deze fondsen en dus ook van de rechtsvoorganger van Vesteda, heeft hij jarenlang blijk gegeven van zijn grote inzet en betrokkenheid. Hij wist de rol van bemiddelaar op gedegen wijze in te zetten op momenten dat dit nodig was. Bij het door de directie aangeboden afscheidssymposium in juli is op gepaste wijze van dhr. Boons afscheid genomen. Op voordracht van de Raad hebben aandeel­ houders besloten om de heer Corpeleijn, die al vijf jaar lid is van de Raad van Commissarissen, als zijn opvolger te benoemen; •  het invullen van de overige vacatures binnen de Raad van Commissarissen. Onder gebruikmaking van de eerder door de Raad van Commissarissen opgestelde profielschets heeft de Raad besloten tot voordracht van de heer de Beus. Deze voordracht is door de Algemene vergadering van Aandeelhouders overgenomen. Aandeelhouder Stichting pensioenfonds abp zal in 2007 een commissaris voordragen ter benoeming, waardoor de laatste vacature in de Raad van Commissarissen kan worden ingevuld; •  het geïmplementeerde risicomanagementsysteem ter preventie van legionellabesmetting. Aan de hand van dit systeem is aan de Raad gerapporteerd over onderhoud, controles en bestrijding van incidentele voorvallen;

14  jaarverslag vesteda groep 2006  |  Bericht van de Raad van Commissarissen

Investor relations •  de verkoop van een deelbelang van aandeelhouder Stichting pensioenfonds abp, waarmee deze aandeelhouder invulling heeft gegeven aan het in 2001 in het Informatiememorandum kenbaar gemaakte beleid om terug te gaan tot een minderheidsbelang. Voor de verkoop is een Placement Memorandum opgesteld, dat in de Raad is besproken en becommentarieerd ten aanzien van onder andere waardering en governance. Hierbij is eveneens besproken dat, met instemming van andere aandeelhouders en participanten, een deelbelang aan Loyalis is overgedragen; Strategie •  het door de directie opgestelde businessplan 2007–2009; •  de relatie tussen de in het businessplan opgenomen marktvisie en de onzekerheden betreffende het doorzetten van het nieuwe huurbeleid; •  een analyse van de gevoerde marketing- en verhuurstrategie; •  het verkoopplan 2006; •  de vervreemding van het belang van zestig procent in irs Holding bv, waarvan deel uitmakend irs Systems bv en irs Services bv, door Vesteda Project bv aan Fifthplay Nederland nv, een dochter van het Belgische Niko nv; Financieel •  de jaarlijkse vaststelling van de rendementseisen in de eerste vergadering van 2006, waarbij een regionale differentiatie is geïntroduceerd. Hiermee wordt ingespeeld op de regiospecifieke marktcondities waaronder projecten worden verworven. In de daarop volgende vergadering is een verdieping gegeven aan het gestandaardiseerde rekenmodel dat als onderlegger geldt voor de rendementsberekeningen; •  de fasering van de dispositieplannen, mede in relatie tot de opbouw van de portefeuille en de geprognosticeerde uitdelingen conform het Informatiememorandum; •  de begroting 2007, die – zoals gebruikelijk – in de najaarsvergadering is besproken en vastgesteld. Bijzondere aandacht ging hierbij uit naar de beheersing van de managementlasten, de verdere uitbouw van de organisatie bij met name Vesteda Project bv en de dividendplanning in relatie tot het Informatiememorandum en de voorgenomen nieuwe financiering in 2007; Markt- en portefeuilleontwikkelingen •  De consequenties van het voorgestane huurbeleid, in relatie tot beperkingen in projectontwikkeling, toekomstige huurverhogingen, de betaalbaarheidsheffing en toekomstige rendementen. Ook is besproken op welke wijze Vesteda zijn standpunt uitdraagt om de vorming van het huurbeleid mogelijk te beïnvloeden; •  de doorlopende evaluatie van door de Raad van Commissarissen goedgekeurde ontwikkel- en beleggingsvoorstellen, nadat de objecten één volledig jaar in exploitatie zijn geweest; •  de voortgang van de aanpak van huurachterstanden; •  de behandeling en goedkeuring van beleggingsvoorstellen en aankopen van Vesteda Project bv en overdrachten van Vesteda Project bv aan Vesteda Groep bv, voor zover deze niet onder het mandaat van de directie vallen; •  de voortgang van grote projecten, zoals onder meer de aanpassing van de raamovereenkomst met de gemeente Amsterdam;

Bericht van de Raad van Commissarissen  15

•  de waardering van de portefeuille, in relatie tot de marktontwikkelingen en het door overheid voorgestane huurbeleid, en het ten aanzien van de doorplaatsing opgestelde Placement Memorandum; •  de deelname van Vesteda in de Stichting lnp (Landelijk Nieuwbouw Portaal); Organisatie •  het vervolg op de door directie en management in 2005 ingezette cultuurslag, gericht op klantgerichtheid en overige competenties, die in 2007 verder wordt geïmplementeerd bij de overige personeelsleden; •  de verandering van het bestuursmodel van de statutaire directie, waarbij de directievoorzitter – conform ceo-model – eindverantwoordelijk is geworden; •  de herverdeling van taken onder de statutaire directieleden, die per 2007 is ingevoerd; •  de verdere uitbouw van de organisatie, in relatie tot het businessplan; Remuneratie •  de beloning van de directie, aan de hand van de resultaten over het jaar voorafgaand aan het verslagjaar en de door derden in het verslagjaar uitgevoerde markttoets; Buitenlandoriëntatie •  het beleggen in het buitenland. Besloten is in 2006 een oriëntatie te verrichten en deze in 2007 te bespreken. Tot slot spreekt de Raad van Commissarissen waardering uit voor de inzet en betrokkenheid van directie en medewerkers. Maastricht, 15 februari 2007 Raad van Commissarissen Vesteda Groep bv W.F.Th. Corpeleijn, voorzitter P.S. van den Berg D.J. de Beus J.D. Doets

16  jaarverslag vesteda groep 2006  |  Bericht van de Raad van Commissarissen

Corporate Governance

Integrale verantwoordelijkheid

De Raad van Commissarissen en de directie van Vesteda Groep bv hebben een integrale verantwoordelijkheid voor de afweging van alle belangen, doorgaans gericht op de continuïteit van de onderneming. De belanghebbenden zijn de groepen en individuen, die direct of indirect het bereiken van de doelstellingen van de vennootschap beïnvloeden of erdoor worden beïnvloed: werknemers, aandeelhouders, participanten en andere kapitaalverschaffers, toeleveranciers, afnemers, maar ook de overheid en maatschappelijke groeperingen. De Raad van Commissarissen en de directie houden rekening met de belangen van de verschillende belanghebbenden en streven daarbij naar het creëren van aandeelhouderswaarde op lange termijn.

Aandeelhouders en participanten

Raad van Commissarissen en directie zien de huidige juridische structuur als middel om de goede verhoudingen met alle bij Vesteda betrokken aandeelhouders en participanten te bestendigen. Centraal in de organisatie staat Vesteda Groep bv. De directie van Vesteda Groep bv voert regelmatig formeel en informeel overleg met de Raad van Commissarissen over het beleid van Vesteda in zijn geheel. Vesteda Groep bv voert de directie over Vesteda Project bv en is beheerder van Vesteda Woningen. De directie legt samen met de Raad van Commissarissen verantwoording af aan de aandeelhouders van en de participanten in Vesteda Groep en de overige betrokkenen. Besluiten worden genomen op basis van een overeenkomst (de zogenaamde Participatieovereenkomst) tussen aandeelhouders en participanten. De Participatieovereenkomst is te vergelijken met de statuten van een juridische entiteit.

Code Tabaksblat

De Commissie Corporate Governance, onder voorzitterschap van mr. M. Tabaksblat, publiceerde op 9 december 2003 een hernieuwde ‘code of best practice’ op het terrein van corporate governance. Voor beursgenoteerde ondernemingen is naleving van de code verplicht met ingang van 2004. Vanwege het besloten karakter van Vesteda Groep, in de zin dat slechts institutionele partijen als aandeelhouder en participant kunnen toetreden, is de code niet van toepassing. Niettemin onderschrijven Raad van Commissarissen en directie van Vesteda Groep bv de waarde van de bepalingen voor de vennootschap. Doordat de code is geschreven voor beursgenoteerde vennootschappen mist een aantal bepalingen uit de code rechtstreekse toepasbaarheid bij Vesteda Groep bv. In de jaarverslagen over 2004 en 2005 is reeds aangegeven op welke onderdelen de code kan worden gevolgd en bij welke onderdelen met een verklaring wordt afgeweken. De totale toepassing wordt periodiek geëvalueerd. In het verslagjaar was er geen aanleiding tot wijzigingen over te gaan. Om deze reden is de hieronder opgenomen toelichting op mogelijke afwijkingen van de code op vrijwel identieke wijze als in het vorige verslagjaar opgesteld.

toepassing code Raad van Commissarissen

Conform de statuten van Vesteda Groep bv is de zittingstermijn van commissarissen vier jaar, met een eenmalige verlenging van vier jaar, waarmee de code wordt gevolgd. Het intern gehanteerde aftredingrooster sluit hierop aan. In afwijking van de code is in het verslagjaar door aandeelhouders ingestemd met een verlenging van het voorzitterschap van de heer Boons tot medio 2006. De Raad van Commissarissen, directie en aandeelhouders waren unaniem van mening dat hiermee het ondernemingsbelang het meest was gediend. De vacature uit het voordrachtsrecht van Stichting pensioenfonds abp zal, nu de doorplaatsing succesvol heeft plaatsgevonden, in 2007 worden ingevuld. Ten aanzien van overige in de code opgenomen beginselen is ten behoeve van de samenstelling, besluitvorming en benoeming van commissarissen een reglement opgesteld. Hierin is vastgelegd dat tenminste één maal per jaar het eigen functioneren van de Raad van Commissarissen wordt besproken. Voorts worden tenminste één maal per jaar de strategie, de risico’s en de interne risicobeheersing besproken. De Raad van Commissarissen kent geen separate commissies

Corporate Governance  17

omdat er voor is gekozen de advisering en besluitvorming integraal te laten geschieden. Uiteraard wordt wel voldaan aan de in de code omschreven kwalificatie ten aanzien van de aanwezigheid van terdege financiële kennis. In het jaarverslag wordt geen inzicht gegeven in overige commissa­ riaten en nevenfuncties. Deze gegevens worden tussen commissarissen uitgewisseld en zijn voorts bekend bij aandeelhouders en participanten en bij de vennootschap. De totale remuneratie van com­ missarissen wordt vermeld op pagina 110. Er is aandeelhouders en participanten niet gebleken van enig tegenstrijdig belang tussen de vennootschap en de leden van de Raad van Commissarissen. De vennootschap kent een code of conduct. De Raad van Commissarissen heeft in het verslagjaar

Code of conduct

op basis van een toetsing vastgesteld dat de hierin neergelegde beginselen door het personeel worden nageleefd. Conform het in de code bepaalde, vinden eventuele meldingen plaats aan het management en zonodig aan de voorzitter van de Raad van Commissarissen. Benoeming van de directie vindt niet plaats binnen de termijnstelling, zoals in de code is vermeld.

Directie

Er is besloten een dergelijke beperking niet in te voeren, omdat dit voor het karakter van de vennoot­ schap als langetermijnbelegger niet voor de hand ligt. De vennootschap hecht waarde aan betrokkenheid van het management voor de langere termijn. De directieleden voldoen aan de overige vereisten van de code als het gaat om het vervullen van andere commissariaten, aandelenbezit, persoonlijke leningen en garanties. De bezoldiging bestaat uit een vaste component en een variabel deel. De hoogte van de ontslagvergoeding is, in afwijking van de code, mede afhankelijk van het variabele deel van het salaris. In het jaarverslag wordt de totale bezoldiging op pagina 110 vermeld. Er is de Raad van Commissarissen niet gebleken van enig tegenstrijdig belang tussen de vennootschap en de leden van de directie. In 2005 is een integrale risico-inventarisatie opgesteld, gebaseerd op interviews en analyses die

Integrale aanpak risicobeheersing

organisatiebreed zijn verricht. In 2006 zijn de verschillende risico’s op een uniforme wijze gedocumenteerd en van prioriteiten voorzien. Op basis van deze prioriteiten is en wordt invulling gegeven aan het in stand houden van een gestructureerd risicobeheersingsysteem, dat naar verwachting in 2007 zal leiden tot een ‘in control’ verklaring. In het verlengde van de in 2005 uitgevoerde kwaliteitsverbetering van rapportages aan aandeelhou­

Verslaglegging

ders is in het verslagjaar de kwaliteit van de rapportage aan obligatiehouders verder verhoogd. Aandeelhouders, participanten en obligatiehouders hebben via de website van Vesteda toegang

Website

tot een besloten gedeelte. Hier worden zij met publicaties op de hoogte gehouden van onder meer de kwartaalresultaten. De Vereniging van Institutionele Beleggers in Nederland (ivbn) heeft in 2005 een groot aantal praktische aanbevelingen opgesteld, met als doel de transparantie van jaarverslagen in de vastgoedbranche te verhogen.1 De leden van de ivbn, waaronder Vesteda, hebben de aanbevelingen overgenomen in hun jaarverslagen met ingang van verslagjaar 2005. Om deze reden beginnen meerdere cijferreeksen in het directieverslag bij het jaar 2005, in tegenstelling tot de gebruikelijke vijfjaarlijkse reeksen. In 2006 heeft een evaluatie plaatsgevonden door de ivbn, die heeft geleid tot uitgifte van een addendum2 in januari 2007. Alhoewel de additionele, in het addendum beschreven aanbevelingen pas met ingang van verslagjaar 2007 van kracht zullen zijn, heeft Vesteda deze reeds in dit jaarverslag overgenomen.

18  jaarverslag vesteda groep 2006  |  Corporate Governance

Transparantie ivbn

Verslag van de Directie

inleiding

Voor Vesteda is 2006 te typeren als een jaar van strategische en operationele verfijning. De strategie is op meerdere fronten aangescherpt, de rendementseisen zijn regionaal gedifferentieerd, het businessplan 2007-2009 is opgesteld en de assetmix – die de verhoudingen bepaalt tussen de verschillende segmenten in de beleggingsportefeuille – is aangepast. Ook op het gebied van afbakening van verantwoordelijkheden en bevoegdheden heeft een verfijning plaatsgevonden: tussen statutaire en titulaire directieleden, tussen Vesteda als belegger en ontwikkelaar en tussen diverse organisatieonderdelen. Een belangrijke externe ontwikkeling in het verslagjaar was de modernisering van het huurbeleid, die de afgelopen jaren door (de inmiddels afgetreden) Minister Dekker is voorbereid. Het wetsvoorstel is in september 2006 door de Tweede Kamer goedgekeurd en uiteindelijk in de nadagen van het verslagjaar in december door de Eerste Kamer controversieel verklaard. Het huurbeleid blijft daarmee ongewijzigd, de toekomst ongewis en de zo noodzakelijke modernisering wordt een taak voor het nieuwe kabinet. Financieel presteerde Vesteda in het verslagjaar goed. Met een totaal rendement op eigen vermogen van 14,7 procent scoort Vesteda het hoogst van de afgelopen zes jaar. In het verslagjaar was er – net als in 2005 – sprake van een substantieel hogere waardeontwikkeling van de portefeuille ten opzichte van eerdere jaren. Dat leidde tot een relatief hoog ongerealiseerd resultaat. In het laatste kwartaal van het verslagjaar heeft aandeelhouder Stichting pensioenfonds abp zijn meerderheidsbelang in Vesteda afgebouwd tot een minderheidsbelang. De aandelen zijn vrijwel volledig verkocht aan de overige aandeelhouders in Vesteda voor een koopsom die licht boven de intrinsieke waarde lag. De vraag naar beleggingen in de Nederlandse woningmarkt zal de komende jaren naar verwachting verder toenemen. Dat versterkt de positie van Vesteda als gevestigde partij, met eigen ontwikkeling en beheer.

ontwikkelingen woningmarkt

Deze paragraaf beschrijft de ontwikkelingen op de Nederlandse woningmarkt. De woningmarkt wordt beïnvloed door de conjuncturele ontwikkelingen. Deze worden als eerste behandeld. Vervolgens wordt uitgelegd hoe de woningmarkt functioneert, worden de ontwikkelingen toegelicht voor wat betreft de bevolkings- en huishoudensgroei en wordt specifiek ingegaan op de hogere huursector. Dan worden nog enkele ontwikkelingen behandeld die van invloed zijn op de woningmarkt: de opgave voor het nieuwe kabinet om een nieuw huurprijsbeleid te ontwikkelen en de toekomstige rol van woningcorporaties. Tot slot wordt verslag gedaan van de waardeontwikkeling op de woningmarkt en de ontwikkelingen op de vastgoedbeleggingsmarkt. Conjuncturele ontwikkelingen Nederlands bedrijfsleven klimt uit een dal

In 2006 ging het goed met Nederland. Het bedrijfsleven profiteerde van het feit dat de omringende landen het economisch gezien al eerder goed deden. Vooral in de chemie ging het in het verslagjaar uitstekend, maar ook in de agrarische industrie en de voedingsmiddelenindustrie deed Neder-

Wiebengahal, met Vesteda Woongalerie   Maastricht, back-office en callcenter,   Nederlands Architectuur Instituut (nai   Maastricht) en Stichting Restauratieatelier Limburg (sral), in de wijk Céramique,   Maastricht, in exploitatie genomen in het   verslagjaar. Z 

land het goed. Niet alleen met traditionele producten als bloemen en planten, maar ook dankzij productcategorieën als voeding, drank en metaal kregen de exportcijfers een stimulans. De Neder-

Verslag van de Directie  21

landse economie is in 2006 met 2,9 procent gegroeid.3 Dat is bijna tweemaal zoveel als in 2005. De uitvoer bleef de belangrijkste pijler onder deze volumegroei van het bruto binnenlands product (bbp). Aan het eind van het verslagjaar is er sprake van een groot vertrouwen onder Nederlandse producenten. Nederlandse huishoudens hebben in 2006 meer geld uitgegeven; zelfs het meest sinds 2000. Dat

Consumenten besteden meer

geld ging vooral naar duurzame consumptiegoederen zoals koelkasten, wasmachines en televisies. De verkoopcijfers van auto’s zagen er minder goed uit, de uitgaven aan kleding zijn daarentegen wel gestegen. Ook zijn er veel meer keukens verkocht. De oorzaak van de toename van de bestedingen ligt in de stijging van de koopkracht: die is met twee procent gestegen in het verslagjaar. Per saldo is ook het consumentenvertrouwen en het economisch klimaat – als deelindicator van

Consumentenvertrouwen gestegen

het consumentenvertrouwen – gestegen in 2006. Voor het eerst sinds 2000 zijn er aan het einde van het jaar meer optimisten dan pessimisten over de economie in de komende twaalf maanden. De koopbereidheid van de consument is gebaseerd op de vraag of de tijd gunstig is voor het doen

Koopbereidheid toegenomen

van grote aankopen en op het oordeel over de financiële situatie van het huishouden. De koopbereidheid is gedurende het verslagjaar aanzienlijk toegenomen, zoals uit onderstaande grafiek blijkt. Consumentenvertrouwen, economisch klimaat en koopbereidheid 2005 t/m 2006 Bron: cbs 20 10 0 -10 -20 -30 -40 -50

jan

feb

maa apr

mei

jun

jul

aug

sep

okt

nov

dec

jan

feb

2005

maa apr

mei

jun

jul

aug

sep

okt

nov

dec

2006

consumentenvertrouwen economisch klimaat koopbereidheid

De inflatie in Nederland over 2006 bedroeg gemiddeld 1,1 procent. 4 Zo laag is de prijsstijging sinds 1989 niet meer geweest. De lage inflatie in 2006 is vooral te danken aan lagere overheidstarieven en een minder sterke stijging van de energieprijzen dan in 2005, toen de inflatie 1,7 procent bedroeg. De Nederlandse inflatie lag onder het gemiddelde in de eurozone. Nederland behoort echter niet meer tot de eurolanden met de laagste inflatie. In Luxemburg en Finland lag de geharmo­ niseerde inflatie in oktober het laagst.5 Sinds de komst van de euro is de inflatie in Nederland goed onder controle: in de vijf jaar van 2002 tot en met 2006 zijn de prijzen met elf procent gestegen, wat overeenkomt met 2,1 procent op jaarbasis. Van 1997 tot en met 2001 – de vijf jaar voor de komst van de euro – gingen de prijzen met veertien procent omhoog, ofwel 2,7 procent op jaarbasis.6

22  jaarverslag vesteda groep 2006  |  Verslag van de Directie

Lage inflatie

Eind 2006 telde Nederland 110.000 banen meer dan aan het begin van het jaar. Het is een tijd gele-

Arbeidsmarkt groeit

den dat er sprake was van een dergelijke toename. In de jaren ’95–’96 kwamen er jaarlijks 200.000 banen bij, maar toen ging het ook bijzonder goed in Nederland. Dat eindigde in 2000 met een exceptioneel jaar: toen kwamen er in een jaar tijd een miljoen banen bij. De werkloosheid is in 2006 flink afgenomen. Eind verslagjaar waren er circa 400.000 werklozen in

Werkloosheid neemt verder af

Nederland: 70.000 minder dan een jaar eerder.7 Het aantal vacatures is flink toegenomen, waarbij opvalt dat de kans op werk groter is naarmate de opleiding beter is. Eind verslagjaar stonden er zo’n 300.000 vacatures open. Er was sprake van een dynamische arbeidsmarkt in 2006, meer mensen wisselden van baan. De werkloosheidsgraad in de eurozone bedroeg eind november 2006 7,6 procent.8 Dat is het laagste peil sinds de start van de Europese werkloosheidsstatistieken in 1993. De stijging van de werkgelegen­ heid en de daling van de werkloosheid zijn vooral te danken aan de hoogconjunctuur. De conjuncturele werkloosheid is bijna geheel verdwenen. De huidige werkloosheid is vooral structureel en daarom veel moeilijker terug te dringen. De langetermijnrente in het eurogebied is in het verslagjaar voor het eerst in vijf jaar gestegen.

Rentestijging

Aanleiding waren de goede vooruitzichten voor de economische groei. De jongste 10-jaars staatsobligaties werden bij aanvang van het verslagjaar afgesloten tegen 3,5 procent. Hoewel de rente gedurende het jaar na een stijging weer onder druk kwam te staan, was 4 procent de slotstand van 2006. De kortetermijnrente is in het verslagjaar zes keer verhoogd. De driemaands-Euribor startte in 2006 op 2,49 procent en eindigde op 3,73 procent. Het onderscheid tussen de lange en korte rente is daarmee marginaal geworden. Driemaands-Euribor 2001 t/m 2006 Bron: dnb 5,5

3 maanden

5,0 4,5 4,0 3,5 3,0 2,5 2,0

jan 2001

apr

jul

okt

jan 2002

apr

jul

okt

jan 2003

apr

jul

okt

jan 2004

apr

jul

okt

jan

apr

jul

okt

2005

jan

apr

jul

okt

2006

Door de relatief lage rente en de waardestijging zijn Nederlanders volop woningen aan het (her)financieren. De totale schuldlast is daarbij in 2006 tientallen miljarden euro’s toegenomen. Huizenkopers kiezen daarbij steeds vaker voor aflossingsvrije financieringen. Rentevooruitzichten

Voor 2007 wordt een verdere stijging van de langetermijnrente verwacht.

Verslag van de Directie  23

De meningen over de ontwikkeling van de kortetermijnrente in 2007 zijn verdeeld: aan de ene kant staan partijen die denken dat de Europese Centrale Bank (ecb) aan het einde is gekomen van een reeks renteverhogingen, mede veroorzaakt door de groeivertragingen in de Verenigde Staten, die in de eurozone snel merkbaar zullen worden. Aan de andere kant staan partijen die verwachten dat de Europese economie ‘ontkoppelt’ van de Amerikaanse en in 2007 verder groeit. Hun verwachting is dat de ecb niet zal stoppen met het verhogen van de rente tot dat het niveau van 4,25 procent is bereikt. ecb-president Jean-Claude Trichet is gestopt met het geven van signalen voor de richting die hij wil varen. Het zicht op het rentebeleid ontbreekt omdat de ecb zich niet alleen laat leiden door de inflatieverwachtingen. Een tweede punt van zorg is de snel groeiende geldhoeveelheid. Mede door de lage rente is de geldgroei in het verslagjaar uitgekomen op negen procent, het dubbele van het streefgetal. Zo zijn de koerswinsten op de beurzen het afgelopen jaar mede veroorzaakt door de grote hoeveelheden geld in de markt. De ecb vreest dat een bovenmatige geldgroei uiteindelijk leidt tot inflatie en daling van koersen en huizenprijzen. Conclusie Het jaar 2006 bleek, zoals verwacht, een jaar van hoogconjunctuur. De Europese economie lijkt ook in 2007 een topjaar mee te zullen maken. De Duitse economie, nog belangrijker voor Nederland, zal het zelfs beter doen dan het Europese gemiddelde. De prognoses voor de economische ontwikkeling zijn positief. Toch blijven de inflatie en de contractloonstijging ook komend jaar beperkt. Kortom, Nederland is in 2007 begonnen in een staat van hoogconjunctuur en zal dit jaar waarschijnlijk ook zo eindigen. Huishoudens en woningen in 2006 Het aantal huurwoningen neemt de laatste jaren af en het aantal koopwoningen neemt toe. Bij aanvang van 2006 telde de Nederlandse woningvoorraad 7,0 mln. eenheden, waarvan 43 procent in de huursector. Nederlandse woningvoorraad Primo jaar Bron: abf Socrates / cbs, bewerking Vesteda koop huur

24  jaarverslag vesteda groep 2006  |  Verslag van de Directie

2006 x 1 mln. 3.973 3.025 6.998

% 57 43 100

Economie opgebloeid; vooruitzichten positief

Weinig doorstroming in de Nederlandse woningmarkt; behoefte aan deregulering, marktwerking en sectorneutraliteit De woningmarkt is een voorraadmarkt. De voorraad van woningen

marktcomform. Vesteda vind dat alle in het hogere segment ont-

in Nederland verandert jaarlijks door toevoeging van nieuwbouw

wikkelende corporaties aan een aantal voorwaarden moeten vol-

en door sloop van bestaande bouw.

doen: zij moeten een gescheiden administratie voeren, projecten tegen marktconforme waarden overdragen en marktconforme

Actueel aanbod 

financieringslasten en rendementen hanteren.

Naast het actueel aanbod dat door nieuwbouw op de markt komt, is de doorstroming op de woningmarkt van groot belang

ivbn heeft de Nederlandse Mededingingsautoriteit (nma)

om jaarlijks voor voldoende actueel aanbod te zorgen. Zo verhui-

gevraagd in het kader van de Mededingingswet handhavend  

zen gezinnen gemiddeld meerdere malen in hun leven en passen

op te treden tegen de Nederlandse woningcorporaties. In strijd

daarmee hun woonomstandigheden aan, al naar gelang hun

met artikel 25b van de Mededingingswet voeren Nederlandse

gezinsfase en de daarmee wijzigende wensen. Doordat zij ver-

woningcorporaties nog geen gescheiden administratie. Volgens

huizen, komen de woningen die zij verlaten op de markt voor

die wet moeten corporaties de lasten en baten van de door hen

gezinnen die net dit type woningen zoeken. Dit principe wordt

met staatssteun uitgevoerde Diensten van Algemeen Econo-

doorstroom genoemd.

misch Belang (daeb) op adequate wijze scheiden van die van andere activiteiten. In januari 2007 heeft aedes, de koepel van

Vraag 

de corporaties, een overeenkomst gesloten met de belasting-

Aan de vraagzijde zorgen de bevolkingsgroei en de afnemende

dienst. Daarin is de fiscale scheiding geregeld, deze overeenkomst

huishoudensgrootte voor een stijging van het aantal huishou-

geeft echter geen garantie met betrekking tot het hanteren van

dens. Er is dus sprake van een kwantitatieve behoefte aan wonin-

marktconforme rendementen en financieringslasten.

gen en druk op de woningvoorraad. Naast deze numerieke behoefte is er ook sprake van een kwalitatieve behoefte, dus van

Sectorneutraliteit 

de behoefte aan een bepaald type en kwaliteit woning. Doordat

Voor een evenwichtige woningmarkt is sectorneutraliteit een

er meer geld wordt verdiend en door de andere gezins- en leef-

belangrijke voorwaarde. De koop- en huursector moet financieel

tijdsopbouw van de bevolking (onder andere de vergrijzing) is er

gelijk worden behandeld: de huursector moet voor marktprijzen

behoefte aan een andere samenstelling van de voorraad.

kunnen verhuren en de koopsector mag niet fiscaal worden bevooroordeeld via de hypotheekrenteaftrek. Om de gelijkheid

Behoefte aan deregulering en meer marktwerking 

tussen de koop- en huursector te bereiken moeten verder de

Slechts vier procent van de Nederlandse huurwoningmarkt

kwaliteitsverschillen worden verkleind door meer dure huur­

wordt niet door de overheid gereguleerd. Regulering zorgt voor

woningen te bouwen en moet de mobiliteit in de koopsector

lagere huurprijzen en is dus, naast de Huurtoeslag, een vorm van

worden vergroot door de overdrachtsbelasting af te schaffen.

subsidiering. Omdat deze vorm van subsidiering niet inkomensafhankelijk is, zit een substantieel deel van de huishoudens in de

Depolitisering 

huurwoningmarkt te goedkoop. Zij blijven daardoor zitten,

De woningmarkt is complex en zaken als aftrekbaarheid van

omdat doorstroming naar een duurdere huurwoning of een

hypotheekrente, subsidiering, toegang van corporaties in het

koopwoning in verband met de grote stap niet meer aantrekke-

niet-sociale segment, het bevorderen van doorstroming en het

lijk is. Daardoor zijn er onvoldoende woningen voor starters

beschikbaar stellen van betaalbare woningen voor eenieder in

beschikbaar.

zijn eigen stad of dorp hangen samen en kunnen derhalve niet solitair worden aangepakt. Vesteda onderschrijft de visie van

Level playing field 

enkele woningmarktexperts, die zich mede baseren op ervarin-

Woningcorporaties ontwikkelen in toenemende mate projecten

gen in het buitenland (bijvoorbeeld Engeland): de woningmarkt

in de hogere huursector. Daarmee bereiken zij een doelgroep die

moet weg van de politieke agenda en moet door een onafhanke-

buiten het aandachtsgebied van de sociale huisvesting valt. De

lijke commissie integraal worden bestudeerd.

condities waaronder zij ontwikkelen en beleggen zijn veelal niet

Door de groeiende vraag naar woningen zal de woningvoorraad de komende jaren moeten toenemen. De groei van het aantal huishoudens met circa 55.000 in het verslagjaar was het saldo van

Meer huishoudens, grotere behoefte aan woningen

een toename van alleenstaanden met 71.000 en een afname van tweepersoonshuishoudens met 20.000. Het aantal huishoudens met meer dan twee personen is nauwelijks veranderd. Eind 2006 bestaan de Nederlandse huishoudens voor tweederde uit een of twee personen. Nederlandse huishoudens naar samenstelling Ultimo jaar, aantallen x 1.000 2005 toename Bron: cbs 2006 % % alleenstaand 2.520 35 2.449 34 71 twee personen 2.299 32 2.318 33 -19 gezinnen (meer dan twee personen) 2.327 33 3 33 2.324 100 7.091 100 55 7.146

% +2,9 -1,4 +0,1 +0,8

Bouwproductie in 2006 Met zo’n 67.000 eenheden lagen de productiecijfers van de woningbouw in 2005 niet ver boven

Bouwproductie van een te laag niveau

het historische dieptepunt van 60.000 nieuwbouwwoningen in 2003. Voor het verslagjaar is een verdere stijging voorspeld, maar op basis van de cijfers tot en met oktober kan niet worden geconcludeerd dat deze voorspelling uitkomt. En al zou de prognose worden gehaald, dan is dit nog een te laag niveau om de huishoudensgroei te huisvesten, sloop te compenseren en te voorzien in de kwalitatieve verandering in het woningbestand. Nederlandse bouwproductie, woningbouw In aantallen woningen, 2006 betreft t/m oktober Bron: cbs 2006t/m okt x 1.000 % x 1.000 34,3 74 50,1 koop huur 12,2 26 16,9 100 67,0 46,5

2005 % 75 25 100

Bevolkingsontwikkeling in de komende decennia Nederland telde medio 2006 16,3 miljoen inwoners. De groei van de bevolking vlakt verder af. In de eerste helft van 2006 is het aantal inwoners van Nederland met nog geen 2.000 toegenomen. In

Bevolkingsgroei in verslagjaar minimaal

dezelfde periode in het voorgaande jaar was die groei nog 7.000. Vooral de sterke toename van de emigratie zet een rem op de bevolkingsgroei. Veel meer mensen hebben Nederland verlaten dan er zijn geïmmigreerd. Voor de komende jaren gaan de prognoses uit van een bescheiden groei van de bevolking. In 2010 zal de Nederlandse bevolking 16,4 miljoen inwoners tellen; in 2025 zal dat aantal 16,8 miljoen bedragen. De prognoses gaan uit van het bereiken van de maximale bevolkingsomvang in 2035, met iets meer dan 17 miljoen inwoners. Vervolgens daalt het aantal inwoners fractioneel naar 16,9 miljoen in 2050.

26  jaarverslag vesteda groep 2006  |  Verslag van de Directie

Maximale bevolkingsomvang rond 2035 bereikt

Deze ontwikkeling doet zich niet overal in Nederland gelijkmatig en tegelijkertijd voor. Een analyse van de bevolkingsontwikkeling tot 2020 laat zien dat de groeiverwachting per provincie verschilt. Zo zal Flevoland – als gevolg van de woningbouwtaakstelling – de sterkste groei doormaken en Noord-Brabant de geringste. Limburg sluit de rij met een bevolkingsafname.

18.000.000

9.000.000

17.500.000

8.750.000

17.000.000

8.500.000

16.500.000

8.250.000

16.000.000

8.000.000

15.500.000

7.750.000

15.000.000

7.500.000

14.500.000

7.250.000

14.000.000

7.000.000

13.500.000

6.750.000

13.000.000

6.500.000

12.500.000

6.250.000

12.000.000

6.000.000 1990

1995

2000

2005

2010

2015

2020

2025

2030

2035

2040

2045

bevolking

2050 huishoudens

Qua huishoudensontwikkeling is de afgelopen jaren de gemiddelde omvang afgenomen. Een

Huishoudensgrootte neemt af

gemiddeld huishouden bestond ultimo verslagjaar uit 2,28 personen. In 2010 zal de omvang zijn afgenomen tot 2,24 en in 2025 tot 2,11. Bij een fractioneel groeiende bevolkingsomvang en afname van de gemiddelde huishoudens-

Aantal huishoudens neemt toe, behoefte aan meer woningen

grootte stijgt het aantal huishoudens in Nederland. De behoefte aan woningen neemt daardoor toe. In 2025 zullen er 8 mln. woningen nodig zijn om de huishoudens te huisvesten. De verhouding tussen alleenstaanden en tweepersoonshuishoudens (samenwonenden of eenouder­

Kleine huishoudens met name in de steden

gezinnen) zal de komende jaren verschuiven ten gunste van de alleenstaanden. Nu al zien we de tendens dat, naarmate de omvang van de stad groter is, het aandeel alleenstaanden toeneemt. Samenwonenden en gezinnen met kinderen zijn sterker vertegenwoordigd naarmate de steden kleiner worden. Deze tendens zal zich de komende jaren versterken. Alleenstaanden als aandeel van totale huishoudens, naar gemeentegrootte In procenten. Gemeentegrootte in duizenden inwoners. Bron: abf Research, Primos 2005 55 50 45 40 35 30 25 20

<5

5-10

10-20

20-50

50-100

100-150 150-250

>250

Verslag van de Directie  27

Per 1 januari 2006 telde Nederland 2,5 miljoen alleenstaanden. Eén op de vijf vrouwen en één op de zes mannen van 15 jaar en ouder gingen alleen door het leven. Ten opzichte van 10 jaar geleden zijn er bijna 400.000 alleenstaanden bij gekomen. Deze toename heeft enerzijds te maken met de bevolkingsgroei en anderzijds met het feit dat relaties vaker stuk lopen en jongeren vaker alleen wonen en later gaan samenwonen. In de leeftijdsklasse 55–74 jaar zijn vrouwen vaak alleenstaand nadat de man is overleden, terwijl bij mannen echtscheiding een belangrijke oorzaak van alleenwonen is. Nederland krijgt meer ouderen en minder jongeren. De gemiddelde leeftijd stijgt. De belangrijkste

Forse vergrijzing

oorzaak hiervan is het steeds ouder worden van de mensen die tijdens de naoorlogse geboortegolf zijn geboren. De gemiddelde levensverwachting van mensen neemt toe. Daarnaast daalt het aantal kinderen per gezin, waardoor het aantal jongeren afneemt. De grijze druk, de verhouding tussen 65-plussers en de beroepsbevolking (15–64 jaar), neemt toe. Ook hier zien we een regionale differentiatie, waarbij de Randstad minder vergrijst dan de meer perifere regio’s. Daarnaast leiden de effecten van de welvaartsstaat tot een toegenomen levensverwachting, waardoor de bevolking steeds ouder wordt. De zogenaamde dubbele vergrijzing, de toename van het aandeel 75-plus, zal zich in het volgende decennium nadrukkelijker gaan manifesteren. De grijze druk: aandeel 65-plus als percentage van de 15-64 jarigen 2005

2020

< 20,0 20,0 - 22,5 22,5 - 25,0 25,0 - 27,5 27,5 - 30,0 > 30,0

Prognoses gaan uit van bijna een verdubbeling van het aantal 65-plussers gedurende de komende veertig jaar. Waren er ultimo verslagjaar 2,4 mln. 65-plussers, in 2050 zullen er dat 4,0 mln. zijn.9 Naast de toename van de groep 65-plussers, groeit in de komende decennia ook het aantal  75-plussers. Vooral na 2020 neemt deze groep van hoogbejaarden sterk toe. Waren er ultimo verslagjaar 1,1 mln. 75-plussers, in 2050 zullen er dat 2,3 mln. zijn. Het onderscheid tussen de 65- en 75-plussers is voor beleggers van belang omdat hoogbejaarden andere woonwensen hebben en vaker behoefte hebben aan dienstverlening of zorg.

28  jaarverslag vesteda groep 2006  |  Verslag van de Directie

Verdubbeling van 65-plussers en 75-plussers de komende veertig jaar

Aantal 65-plussers Aantal 75-plussers 2005–2040, in mln. 2005–2040, in mln. Bron: abf Research, Primos 2005 Bron: abf Research, Primos 2005

4,5

4,5

4

4

3,5

3,5

3

3

2,5

2,5

2

2

1,5

1,5

1

1

0,5

0,5

0 2005

Welvaartsgroei ouderen

2010

2015

2020

2025

2030

2035

2040

0 2005

2010

2015

2020

2025

2030

2035

2040

Op basis van de inzichten anno 2006 wordt verwacht dat het gemiddelde inkomen van ouderen de komende jaren verder zal toenemen.10 Deels is dit het gevolg van koopkrachtverbetering. Een even zo groot deel van de inkomensverbetering is het gevolg van een samenstellingseffect: nieuwe generaties ouderen hebben hogere aanvullende pensioenen en oudere generaties overlijden. Ook ten opzichte van de jongere generaties stijgt het inkomen van ouderen. Ouderen worden gemiddeld gesproken zelfs rijker dan jongere generaties. Conclusie bevolkingsontwikkeling De bevolking groeit de komende decennia minimaal in omvang, maar de samenstelling wijzigt. Doordat het aandeel alleenstaanden toeneemt, groeit het aantal huishoudens harder dan de bevolking. Er zijn dus meer woningen nodig. Door de vergrijzing en welvaartsgroei bij ouderen en door het feit dat jongeren langer en veelvuldiger alleen zijn – met name in de steden – verandert ook de behoefte aan het soort woning. Kleiner en luxer zijn daarbij de steekwoorden. De hogere huursector Alle woningen met een maandhuur boven circa € 600 worden gerekend tot de hogere huursector. In totaal zijn dat bij aanvang van het verslagjaar zo’n 165.000 woningen in Nederland, of wel zo’n 2,4 procent van de totale woningvoorraad.

Huurprijzenwet Woonruimte en Woonwaarderingsstelsel

De Huurprijzenwet Woonruimte bepaalt dat de maximale huurprijs van een woning in Nederland afhankelijk is van een puntenaantal. De berekeningswijze van deze score is vastgelegd in het Woonwaarderingsstelsel. Hoe beter de kwaliteit van de woning, hoe meer punten aan deze woning worden toebedeeld. En hoe hoger het puntenaantal, hoe hoger de maximale huurprijs mag zijn. De punten worden toegekend op basis van een aantal eigenschappen, zoals oppervlakte, de aanwezigheid van voorzieningen, de woonvorm en de uitrusting van de woning. Indien de huur volgens het Woonwaarderingsstelsel hoger mag zijn dan de liberalisatiegrens, dan is een huurcontract geliberaliseerd. De liberalisatiegrens is vanaf 1 juli 2006 € 615,01. Dit is het bedrag aan huur per maand, exclusief servicekosten. Is een huurovereenkomst geliberaliseerd, dan behoort deze tot de vrije ofwel geliberaliseerde huursector. De huurwoningen onder de liberalisatiegrens worden hpw-woningen genoemd.

Verslag van de Directie  29

Hogere huursector als onderdeel van de Nederlandse woningvoorraad Primo 2006, in aantallen x 1.000 % Bron: abf Socrates / cbs, bewerking Vesteda 57 Koop 3.973 43 Huur 3.025   waarvan goedkope en middeldure huur (hpw-sector)   waarvan dure huur (vrije sector) 6.998 100

x 1.000

%

2.860 165 3.025

95 5 100

De 165.000 woningen in de hogere huursector, zijn bijna allemaal in bezit van institutionele beleggers en corporaties. Zij bedienen dit marktsegment. Voor de ruim 500 corporaties is het een margi-

Met name in handen van institutionele beleggers

naal deel van hun woningportefeuille; circa 1 procent van hun bezit. Zo’n 25.000 woningen op een totaal van ongeveer 2,3 mln. behoort toe aan corporaties. Voor institutionele beleggers ligt dat anders. Hun belegd vermogen in woningen bevindt zich namelijk voor ongeveer eenderde in de hogere huursector. De institutionele beleggers – maar ook in toenemende mate de corporaties – richten zich op dit groeiend marktsegment. Voor dure huurwoningen is de vraag twee maal zo groot dan het jaarlijks beschikbare aanbod. Voor

Dure huurwoningen zijn schaars

eengezinswoningen is die jaarlijkse vraag 28.000 eenheden, terwijl er maar 11.000 worden aangeboden. De vraagdruk bedraagt dus factor 2,55. Voor meergezinswoningen is de jaarlijkse vraag eveneens 28.000 eenheden, terwijl er maar 12.000 worden aangeboden. De vraagdruk bedraagt hier factor 2,33. Hiermee behoort de vraagdruk naar dure huurwoningen tot de hoogste in de Nederlandse woningmarkt. Jaarlijks vraag en aanbod naar woningtype en prijs In aantallen woningen. Bron: Woningbehoefte Onderzoek (wbo) 2002, abf Research, 2004 vraag aanbod Eengezinswoningen, dure huur 11.000 28.000 Meergezinswoningen, dure huur 12.000 28.000 Totaal dure huur 23.000 56.000

tekort voorraad* 17.000 80.600 16.000 70.900 33.000 151.500

tekort vraagdruk 21% 2,55 23% 2,33 22% 2,43

*  Deze cijfers wijken af van eerdere publicatie in verband met modelverfijningen, waarbij onder andere de categorie ‘verzorgd wonen’ buiten beschouwing wordt gelaten

Huurprijsbeleid De Nederlandse woningmarkt is door de Huurprijswet nagenoeg volledig gereguleerd. Slechts 4 procent van alle huurwoningen, 1,8 procent van de totale woningvoorraad, ligt momenteel op of boven de liberalisatiegrens. De voormalige Minister van vrom mevrouw Dekker presenteerde in november 2004 een ingrijpend plan om het huurbeleid te moderniseren. De stelselwijziging voorzag in een koppeling tussen het huurbeleid, de woningbouwproductie en de huurtoeslag, de subsidie die huurders met lage inkomens ontvangen. De achterliggende gedachte van het nieuwe beleid was als volgt: verhuurders moesten meer woningen bouwen en een bijdrage leveren aan de betaalbaarheid van de huurtoeslag. In ruil daarvoor krijgen zij ruimte de huren te verhogen. Wanneer er de komende jaren voldoende woningen zouden worden gebouwd, dan zouden de huren van een deel van de woningen worden vrijgegeven. Op termijn zou vijfentwintig procent van alle huurwoningen geliberaliseerd worden. Nu is dit aandeel nog slechts vier procent. Op basis van de marktwaarde van huurwoningen, uitgedrukt in de wozwaarde, zou vastgesteld worden welke huurwoningen geliberaliseerd mochten worden. De woningen met een hoge marktwaarde zouden voor liberalisatie in aanmerking komen.

30  jaarverslag vesteda groep 2006  |  Verslag van de Directie

Voorstel modernisering huurbeleid

Ontwikkelingen huurbeleid 2006: verwachtingen de kop ingedrukt*

De huurplannen van minister Dekker zorgden in het verslagjaar

loodsen. Naar aanleiding van het debat in de Tweede Kamer

in toenemende mate voor beroering onder huurders, verhuur-

wordt het wetsvoorstel op onderdelen aangepast:

ders, gemeenten en diverse belangenorganisaties. Een overzicht

•  om maatwerk op regionaal en gemeenteniveau te bewerk­

van de ontwikkelingen:

stellingen zijn de woz-grenswaarden van het overgangs­ gebied gewijzigd;

Tijdens het algemeen overleg in de Tweede Kamer op 22 februari 2006 bleek de steun voor de plannen zeer gering. Op veel kritische

•  voor commerciële verhuurders werd de mogelijkheid   gecreëerd nieuwbouw geliberaliseerd te verhuren;

kamervragen moest de minister het antwoord schuldig blijven.

•  er werd een extra bezwaarmogelijkheid gecreëerd tegen de

Naar aanleiding van het debat over de betaalbaarheidheffing

•  voor de nieuwbouw van kleine zelfstandige eenheden werd  

woz-waarde 2005–2006; van 9 maart heeft de minister besloten de Tweede Kamer te

(in overleg met het Centraal Fonds Volkshuisvesting) de  

vragen het debat voor langere tijd uit te stellen om met de rege-

mogelijkheid gecreëerd projecten financieel te onder­steunen,

ringspartijen op één lijn te komen. Vervolgens heeft het kabinet

teneinde dat deel van de investeringen – dat door de wijziging

op vrijdag 17 maart ingestemd met een aanpassing van de huur-

van het Woonwaarderingssysteem (wws) onrendabel wordt –

plannen van minister Dekker. De aanpassing betekende dat

te subsidiëren.

huurders van nu nog goedkope huurhuizen voorlopig bespaard bleven van huurstijgingen, terwijl de minister toch een begin

De modernisering van het huurbeleid leek aan belang te verliezen

kon maken met haar liberaliseringsplannen. In het akkoord was

toen in juni het kabinet ‘demissionair’ werd. Na het zomerreces

eveneens vastgelegd dat de introductie van de zogenoemde

en in de aanloop naar de verkiezingen op 22 november bereikte

woz-waarde als grondslag van de huur van de vrijgegeven

de onzekerheid een hoogtepunt, omdat minister Winsemius

woningen een halfjaar later zou ingaan en wel op 1 januari 2007.

(opvolger van de inmiddels afgetreden minister Dekker) en de

Door deze toezeggingen heeft de Minister tijdens het algemeen

regeringspartijen de plannen voor de modernisering van het

overleg van de vaste kamercommissie vrom op 28 maart alsnog

huurbeleid toch nog in deze kabinetsperiode door de Tweede

voldoende steun gekregen van de regeringspartijen.

Kamer wilde laten behandelen.

De veertien moties die tijdens de plenaire vergadering van de

Het voorstel is op 31 oktober 2006 met 72 stemmen voor en 63

Tweede Kamer op donderdag 6 april zijn ingediend, zijn bijna

stemmen tegen aangenomen door de Tweede Kamer. Op 5

allemaal verworpen. Een drietal moties is aangenomen. Deze

december 2006 stond een voorbereidend onderzoek gepland

betroffen:

door de Eerste Kamercommissie voor Volkshuisvesting en Ruimte­

•  de monitoring van de productie van nieuwbouwwoningen  

lijke Ordening. Dit onderzoek heeft niet plaatsgehad, omdat het

in het overgangsgebied en het tegengaan van ongewenste

wetsvoorstel door de Eerste Kamer eerder op die dag na stem-

ontwikkelingen in de nieuwbouw;

ming in verband met de demissionaire status van het Kabinet

•  afspraken tussen gemeenten en corporaties over het aanbod van verschillende woningtypen in wijken; •  afspraken over een verdeling van de huurmarkt, waardoor gemeenten kunnen differentiëren tussen wijken.

Balkenende iii na de vervroegde Tweede Kamerverkiezingen op 22 november 2006 controversieel werd verklaard. Door het controversieel verklaren van het huurbeleid zijn deze wetten in ieder geval niet per 1 januari 2007 in werking getreden.

Met deze aanpassing kon het definitieve wetsvoorstel naar de

Het kabinet heeft vervolgens eind december 2006 de beslissing

Tweede Kamer worden gestuurd. Het kabinet en de regerings-

genomen om deze wetsvoorstellen terzijde te leggen. In de prak-

partijen cda en vvd wilden namelijk nog vóór de verkiezingen

tijk zijn de wetsvoorstellen – die zijn geïntroduceerd door de vvd

de liberalisering van het huurbeleid door de Tweede Kamer  

en het cda – daarmee definitief van tafel.

Gedeeltelijk overgenomen uit www.huurbeleid.nl, Quintis, 2006

Met het controversieel verklaren van het voorgestane huurbeleid wordt het beleid volgens de hui-

Geldend huurbeleid ultimo 2006

dige wetgeving voortgezet. De minister zal in het eerste kwartaal van 2007 het huurverhogingspercentage per 1 juli 2007 vaststellen. Het huidige woningwaarderingsstelsel (wws) zal worden gehandhaafd. De woz-waarde krijgt vooralsnog geen invloed in deze woningwaardering en daarmee ook geen invloed op de huurprijs. De volgende onderdelen van de wetsvoorstellen zijn dus niet per 1 januari 2007 doorgevoerd: •  De woz-waarde werd niet omgezet in wws-punten; •  Er mocht geen 0,5 procent extra huurverhoging berekend worden per 1 januari 2007. Dit stond wel reeds vermeld in de mg 2006–2. Maar daar stond bij dat de wettelijke basis nog geregeld moest worden; dat is niet gelukt; •  De motiveringsplicht voor huurverhogingen is vervallen per 1 juli 2006, dat bleef van kracht; •  De wijziging rond legesheffing huurcommissie en rappelprocedure bleef van kracht; •  De verruiming van de bezwaarschriftenprocedure rond de woz-waardering ging niet door; •  Er hoeft geen register te worden aangelegd van geliberaliseerde woningen (en nieuwbouwplannen); •  In huurcontracten hoeft het gehanteerde huurgebied en het bijbehorend regime niet te worden opgenomen; •  Het al dan niet kunnen ontvangen van huurtoeslag bleef afhankelijk van inkomen en huurhoogte. De woz-waarde als grens voor het overgangsgebied ging daarbij geen rol spelen; •  De betaalbaarheidsheffing voor 2007 ging niet door. Er is nu onduidelijkheid over enerzijds de maximale huurverhoging per 1 juli 2007 en anderzijds de maximale huursomstijging voor het jaar 2007 en verder. Waarschijnlijk zal Minister Winsemius, zolang de kabinetsformatie nog niet rond is, kiezen voor het bestendigen van het beleid van 2006. Na drie jaar van politieke discussie en uitwerking is er nog geen nieuw huurbeleid. Dat is teleurstellend en niet goed voor de woningmarkt. De beslissing van de Eerste Kamer was echter wel te ver­ wachten, gezien de discussie over dit onderwerp tijdens de laatste weken van de verkiezingscampagnes. Het niet doorgaan van de modernisering van het huurbeleid geeft ook weer een nieuwe kans. Door de vele compromissen was het huurbeleid erg complex geworden en op sommige onderdelen zelfs contrair aan de beleidsdoelstellingen om de woningmarkt door meer productie te ontspannen. Zo werd de commerciële nieuwbouw bedreigd door een huurmaximering en werd het geleidelijk liberaliseren van vrijkomende (daarvoor in aanmerking komende) huurwoningen zelfs helemaal stopgezet. Ook is Vesteda blij met het niet doorgaan van de huurheffing voor commerciële verhuurders. Vesteda heeft deze steeds ten principale afgewezen, ondanks de toegekende korting van 35 procent. De heffing zou de mogelijkheden voor institutionele beleggers in de weg zitten om een bijdrage te leveren aan het beter functioneren van de woningmarkt. Ook zou de heffing het maximaliseren van huurverhogingen in de hand werken. De politiek kan er vanwege alle beschikbare rapporten, adviezen en commentaren niet langer meer omheen dat er meer marktwerking zal moeten komen, met name in het commerciële gedeelte van de huurwoningmarkt. Er gaapt nu een kloof met de koopwoningenmarkt, die gedicht moet worden. Starters komen nauwelijks nog aan bod, in koop- én huurmarkt. De belangen van de zittende huurders worden kennelijk zwaarder gewogen. De kwaliteit van een huurwoning komt onvoldoende in de prijs tot uitdrukking waardoor het fenomeen ‘scheefwonen’ in de grote steden grote omvang heeft kunnen aannemen en de doorstroming stokt.

32  jaarverslag vesteda groep 2006  |  Verslag van de Directie

Modernisering huurbeleid volgens Vesteda

Hoe verder te gaan met het huurbeleid

Een aantal basisaannames voor een goed functionerende woningmarkt wordt door vrijwel alle partijen gedeeld: een streven naar ongedeelde regio’s en wijken, voldoende betaalbare woningen voor mensen met lagere en middeninkomens, jongeren en ouderen in randgemeenten en op het platteland moeten in de eigen regio een betaalbare woning kunnen vinden en meer marktwerking en minder regulering in de woningmarkt. Vesteda steunt de veelgehoorde oproep om een onafhankelijke commissie van wijzen een advies te laten uitbrengen over het dichten van de kloof tussen huren en kopen en het toestaan van meer markt­ werking in het commerciële segment vanaf circa € 500 huur per maand. Dat advies kan en moet er echter wel binnen enkele maanden zijn, want de noodzaak tot het formuleren van concrete maatregelen om de op slot zittende woningenmarkt aan te pakken is inmiddels wel duidelijk aangetoond. Het is duidelijk geworden, dat er een steeds bredere politieke wens bestaat om met de corporaties harde afspraken te maken over de beschikbaarheid en de betaalbaarheid van sociale huurwoningen en de huurtoeslag. Wat ivbn betreft zal ook de grensafbakening tussen sociale en commer­ ciële huurwoningen op korte termijn goed moeten worden geregeld. Dat is voorwaarde voor eerlijke concurrentie tussen marktpartijen en commerciële dochters van corporaties. Het level playing field moet gegarandeerd worden. De hoop is dan ook dat minister Winsemius verder zal werken aan het dossier en het gereed maakt voor zijn opvolger. De oplossing is complex, maar de weg er naar toe is voor Vesteda duidelijk: de woningmarkt moet weg van de politieke agenda en moet snel door een onafhankelijke commissie integraal worden bestudeerd. Genezing woningmarkt vergt sectorneutraliteit tussen koop en huur en een integrale, geleidelijke aanpak Citaat uit oratie ‘Dansen op de vulkaan’ van buitengewoon hoogleraar Johan Conijn, Amsterdam School of Real Estate ‘Hoe langer het uitstel duurt, des te lastiger wordt het om de woningmarkt weer goed te laten functioneren. De samenhang en de volgorde van maatregelen dienen op een goed inzicht in het functioneren van de woningmarkt gebaseerd te zijn. Een betere marktwerking in de huursector is alleen dan te realiseren als tevens een vermindering van de fiscale bevoordeling in de koopsector plaatsvindt. Het aanpassingsproces dient in beide sectoren simultaan   te worden ingezet. Een hoge mate van geleidelijkheid is hierbij noodzakelijk vanwege de grote financiële belangen   die voor veel partijen verbonden zijn aan de huidige situatie.’

Level playing field en de rol van woningcorporaties In totaal zijn er in Nederland ruim 500 woningcorporaties. Door fusies is dit aantal in de afgelopen jaren flink gedaald. Tussen corporaties bestaan grote verschillen naar omvang, bedrijfsvoering, opvattingen en ambities. De grootste corporatie heeft 75.000 verhuureenheden, terwijl er ook corporaties zijn met minder dan 1.000 woningen. In totaal beheren de woningcorporaties 2,4 miljoen sociale huurwoningen. Dit betreft 35 procent van de Nederlandse woningvoorraad. In vergelijking met andere West-Europese landen is dit aandeel bijna twee keer zo groot. Van de sociale huurwoningen behoort 35 procent tot de goedkope voorraad, met een huurprijs lager dan € 307,50. Zo’n 60 procent behoort tot de betaalbare voorraad en heeft een huurprijs tussen € 307,50 en € 471,67. Het merendeel is gebouwd vlak na de oorlog als antwoord op de toenmalige woningnood. De kwaliteit en betaalbaarheid daarvan zijn naar internationale maatstaven bovengemiddeld. Ongeveer 35 procent van de sociale huurders ontvangt huurtoeslag. Dit komt neer op een bedrag van anderhalf miljard euro dat het rijk jaarlijks uitkeert aan huurders, die hier op basis van hun inkomen (in relatie tot de huurlasten) recht op hebben.

Verslag van de Directie  33

Het functioneren van de sociale sector staat ter discussie. De woningcorporaties hebben een belangrijke rol op de woningmarkt; de ontwikkelingen bij corporaties zijn veelal contrair aan de gewenste deregulering. Het arrangement tussen overheid en corporaties moet leiden tot meer prestaties door corporaties en moet hen tegelijkertijd zoveel mogelijk ruimte bieden voor maatschappelijk ondernemerschap.

Missie en doelstellingen van corporaties

Daarover moeten zij afspraken maken met gemeenten, huurders en andere stakeholders. De missie van corporaties is de brede zorg voor wonen. Daarbij gaat het om goede huisvesting en de aanpak van wijken. Minister Winsemius wil een ‘level playing field’ creëren tussen corporaties en commerciële verhuurders en beleggers. Mede vanuit Europese regelgeving met betrekking tot staatssteun, moet

Inrichting van de corporatie, mede vanuit Europese regelgeving

bij alle corporaties een scheiding worden aangebracht tussen de met staatssteun gefinancierde sociale activiteiten en de zonder staatssteun gefinancierde marktconcurrerende activiteiten. De kern daarvan is dat staatssteun alleen ten goede mag komen aan activiteiten die betrekking hebben op de gereguleerde huurwoningenvoorraad en op maatschappelijk vastgoed. Ook moet met ingang van 2006 over commerciële activiteiten vennootschapsbelasting betaald worden. Inmiddels heeft de koepelorganisatie aedes namens de corporaties hiervoor een overeenkomst met de belastingdienst gesloten. Deze ontwikkelingen zullen grote veranderingen veroorzaken in de huursector. Corporaties zullen

Kansen voor marktpartijen

hun taken en hun structuur moeten heroverwegen. Dit kan leiden tot nieuwe vormen van samenwerking tussen corporaties onderling, maar ook tussen corporaties en commerciële ondernemingen. Ook kan het zijn dat portefeuilles van corporaties ter beschikking komen voor overname. Kortom, deze maatregelen zullen leiden tot veel bewegingen in de eigendoms- en managementstructuur van een substantieel deel binnen de Nederlandse huurwoningenvoorraad. Waardeontwikkeling op de woningmarkt Volgens kadastrale informatie zijn de koopwoningen in Nederland in 2006 met gemiddeld 5,1 procent in prijs gestegen ten opzichte van 2005.11 De gemiddelde prijs van een koopwoning bedroeg in de laatste maand van het verslagjaar circa 238 duizend euro, ten opzichte van 226 duizend euro een jaar eerder. De tussenwoning steeg met 2,6 procent het minst, de vrijstaande woning met 5,3 procent het meest. De Nederlandse Vereniging van Makelaars (nvm), waarvan de leden samen een verkoopaandeel van zo’n zeventig procent in Nederland hebben, rapporteerde een stijging van de prijs van de gemiddelde verkochte woning met 3,7 procent.12 De prijsstijging was lager dan in 2005 (5,1 procent) maar hoger dan in 2004 (3,0 procent). Ten opzichte van 2005 is de gemiddelde koopsom in het verslagjaar in nagenoeg alle provincies gestegen.13 Alleen in Zeeland daalde de gemiddelde koopprijs fractioneel, met 0,2 procent. Na Zeeland scoorde Limburg het laagst met een stijging van 1,4 procent. Friesland steeg het meest, met 9,6 procent. Het aantal verkopen is in het verslagjaar voor tien provincies gedaald en voor twee provincies gestegen. Met percentages uiteenlopend van -15,46 procent tot +1,11 procent is het aantal verkopen in Friesland het meest gedaald en in Zeeland het meest gestegen.

34  jaarverslag vesteda groep 2006  |  Verslag van de Directie

Gemiddelde koopsom gestegen, aantal verkopen gedaald

Waardestijging woningen, per kwartaal 2002 tot en met 2006 Bron: nvm % prijsstijging 2 1 0

’06-4

’06-2

’06-1

’05-4

’05-3

’05-2

’05-1

’04-4

’04-3

’04-2

’04-1

’03-4

’03-3

’03-2

’03-1

’02-4

’02-3

’02-2

’02-1

’06-3

kwartalen

-1

ontwikkelingen vastgoedbeleggingsmarkt Vastgoedbeleggingsmarkt groeit verder

De hoeveelheid geld die wereldwijd beschikbaar was voor beleggingen in vastgoed nam in het verslagjaar met ruim dertig procent toe ten opzichte van 2005. Daarmee werd de trend van de afgelopen jaren voortgezet. Steeds meer institutioneel en particulier vermogen is op zoek naar per definitie schaars vastgoed. Dat had tot gevolg dat de aanvangsrendementen daalden en de ontwikkeling van nieuwe beleggingsproducten werd gestimuleerd. Het van oorsprong Amerikaanse fenomeen van ‘financial engineering’ wordt ook in de Europese markt steeds meer gemeengoed: zowel eigen vermogen als externe financiering worden gesplitst in delen met een verschillende rendement-/risicoprofielen en dus beleggersdoelgroepen.

Verschillen tussen sectoren geringer

Naast de algemene trend van een dalend direct rendement valt in de Europese markten op dat de verschillen tussen sectoren en regio’s snel kleiner worden. Het is de vraag of de verschillen in risico tussen woningen, kantoren, winkels en bedrijfsruimte daarmee eveneens zijn gedaald.

Transactieomvang direct vastgoed op recordhoogte

Een gevolg van de toenemende liquiditeit en financial engineering is eveneens dat de omvang van individuele transacties nauwelijks nog begrensd is. In diverse continenten vonden in het verslagjaar transacties plaats met een waarde boven € 1 mrd.

Commercieel onroerend goed in Nederland: met name kantoren

Het transactievolume van de beleggingen in direct commercieel vastgoed in Nederland lag in 2006 met € 6,6 mrd. ruim boven dat van 2005 (€ 5,6 mrd.). Kantoren namen met € 4,6 mrd. het leeuwendeel voor hun rekening, winkels en de overige commerciële sectoren met ieder € 1,0 mrd. het restant. Zowel institutionele beleggers als particulieren waren actiever. Opvallend was de activi­teit van Duitse beleggers, zowel aan de aankopende als de verkopende kant.

Belangstelling voor woningbeleggingen groot

De belangstelling van beleggers voor huurwoningen bleef in 2006 onveranderd groot. Naast verkoop via tenders werden veel transacties onderhands afgewikkeld tussen partijen. Vesteda schat het verkoopvolume op meer dan € 1 mrd.

Verwachting rendementsontwikkelingen

Net als in 2005 waren de bruto aanvangsrendementen voor woningen in het verslagjaar scherp: voor de betere locaties varieerden die afhankelijk van de regio zelfs tussen 4,25 en 5,50 procent.14 De komende jaren zal het indirecte rendement moeten komen uit een stijging van de leegwaarde – de prijs die de uiteindelijke bewoner betaalt – of uit een daling van het door de belegger te hanteren aanvangsrendement. Vanuit de optiek van de belegger lijkt het huidige rendementsniveau weinig ruimte te bieden voor een verdere verlaging. Vooralsnog lijkt de leegwaarde wel verder te stijgen. De gemiddelde prijs van een woning is weliswaar voor steeds minder (startende) kopers op

Verslag van de Directie  35

te brengen en de financieringsnormen bij hypotheekverstrekkers zijn per 1 januari 2007 aangescherpt, toch is er consensus over een verdere prijsstijging in Nederland in 2007. De spanning omtrent betaalbaarheid neemt daardoor verder toe. De schaarste en het lage risico van woning­ beleggingen maken de kans op waardedaling klein en het blijvende tekort aan woningen en de economische groei zullen in 2007 een stevig fundament onder de markt blijven leggen. Met de in 2005 door aanbieders en participanten ingezette en door de overheid gestimuleerde initiatieven voor zelfregulering van de markt van maatschappen, is het afgelopen jaar helaas

Zelfregulering maatschappen komt onvoldoende op gang

onvoldoende voortgang geboekt. In december 2006 kondigde de afm aan dat zij de industrie nog een jaar de tijd gunt om zelf tot effectieve en inhoudelijke maatregelen te komen. Een uniforme gedragscode, klachtenprocedure en een daadwerkelijk handhavingsbeleid zijn daarbij als minimum resultaat aangegeven. Het belang van transparantie rond proposities en een goede screening van aanbieders is de basis van een blijvend vertrouwen van de particuliere belegger.

strategie vesteda groep Beleggingsstrategie De beleggingsstrategie van Vesteda is er op gericht om op lange termijn beter dan het markt­ gemiddelde te presteren. Vesteda vergelijkt zijn prestatie daartoe met de benchmark die het gemiddelde rendement van alle Nederlandse vastgoedbeleggingen in woningen van de aangesloten deelnemers uitdrukt. Die benchmark wordt berekend door roz/ipd en staat bekend als roz/ ipd-index, All Residentials. Bij het realiseren van Vesteda’s beleggingsstrategie is van belang dat het specifieke karakter, waarmee direct vastgoed zich onderscheidt van andere beleggingscategorieën, blijft gewaarborgd. Vesteda richt zich op de hogere huursector. Dit marktsegment kent de grootste vraagdruk en de

De hogere huursector

verwachting is dat deze de komende jaren verder zal toenemen. Met luxe en grote woningen voor één- en tweepersoonshuishoudens, veelal appartementen maar óók grondgebonden woningen, voorziet Vesteda in de woonwensen van zijn doelgroepen. Tot de doelgroepen van Vesteda worden gerekend de vijftigplussers en jongere alleenstaanden en tweeverdieners met een bovenmodaal inkomen. Deze doelgroepen willen voornamelijk in en rond

Vijftigplussers en jongeren in en rond de steden

de grote en middelgrote steden wonen. Hier zijn de woningen en woonconcepten uit Vesteda’s portefeuille dan ook te vinden. Op basis van in- en extern onderzoek is een modelportefeuille vastgesteld, die kaders aangeeft voor het beleggingsbeleid tot 2015. Het grootste deel van het belegd vermogen zal op termijn worden geïnvesteerd in de categorie huurwoningen van circa € 600 tot € 1.200. Daarnaast zoekt Vesteda ook expansie in de hogere prijscategorieën, waar het aanbod structureel achterblijft en eveneens een sterk toenemende vraag zal ontstaan. Vesteda kiest voor een portefeuille in het geliberaliseerde gebied boven € 600, waar de invloed van de overheid beperkt is en waar de marktwerking optimaal is. Momenteel heeft Vesteda nog steeds een aanzienlijk aantal woningen onder de liberalisatiegrens, maar hierin vinden geen uitbreidingen meer plaats. Door desinvesteringen zal de omvang van dit prijssegment in de toekomst verder worden afgebouwd. Alle aan- en verkopen zullen aan de kaders van de modelportefeuille worden getoetst. Tevens zijn de in de modelportefeuille benoemde uitgangspunten de basis voor productontwikkeling. De

36  jaarverslag vesteda groep 2006  |  Verslag van de Directie

Modelportefeuille

modelportefeuille is gebaseerd op de expliciete keuze voor specifieke doelgroepen en regionale marktgebieden. Jaarlijks vindt er een evaluatie en mogelijke bijstelling plaats van de bandbreedtes. De uitgangspunten voor het vaststellen van de op termijn gewenste samenstelling van de portefeuille zijn de opbouw van de markt en de keuze voor segmenten met een naar verwachting bovengemiddelde ontwikkeling, afgezet tegen de relatieve sterkte van de Vesteda-organisatie op het gebied van regionale aanwezigheid, innovatie en acquisitiekracht. Modelportefeuille prijssegment tot € 800 van € 800 tot € 1.200 € 1.200 en meer totaal Regionale benadering

huidige portefeuille ultimo 2006 % van waarde 77 15 8 100

modelportefeuille bandbreedte % van waarde 45-55 30-40 10-15 100

Op basis van de modelportefeuille en de demografische en economische marktanalyse van de verschillende Corop-regio’s en stedelijke agglomeraties heeft Vesteda een aantal kerngebieden benoemd. De resultaten van deze analyse laten zien dat er niet gesproken kan worden van één landelijke woningmarkt, maar dat regionale verschillen het functioneren van de markt duidelijk beïnvloeden. Vanuit de investeringspotentie betekent dit dat sommige regio’s interessanter zijn dan andere. Ook binnen regio’s zijn er aanzienlijke verschillen. Geconcludeerd kan worden dat de doelgroep van Vesteda structureel aanwezig is in de (grotere) stedelijke agglomeraties. Dit zijn tevens de gebieden die een continue vraagdruk in het dure huursegment kennen: de regio’s in de Randstad, in Noord-Brabant, het kan-gebied en delen van Limburg. Buiten deze regio’s worden de steden Groningen, Leeuwarden, Heerenveen, Emmen en Alkmaar ook tot kerngebied gerekend. In onderstaande kaart zijn de kerngebieden weergegeven. Ter vergelijking zijn tevens de gebieden weergegeven waar de top twintig procent met het hoogste inkomen woont. Kerngebieden 2006-2010

Kerngebieden

% Huishoudens in de hoogste 20%-groep

< 18 18–20 20–22 22–24 >= 24

Verslag van de Directie  37

De verschillen in regionale vooruitzichten, zowel economisch als demografisch, komen tot uitdruk-

Gedifferentieerde aanpak en norm

king in de weging in de modelportefeuille en de eisen ten aanzien van aanvangs- en looptijdrendement. In lijn met hetgeen in de markt geconstateerd wordt, hanteert Vesteda voor eengezinswoningen enigszins lagere rendementseisen dan bij meergezinswoningen. Voor iedere potentiële aankoop worden drie investeringsscenario’s opgesteld: optimistisch, pessimistisch en meest waarschijnlijk. Het doel van de scenariobenadering is enerzijds een zo realistisch mogelijke inschatting van het resultaat en anderzijds het inzichtelijk maken van het risico. Om de modelportefeuille zoveel mogelijk te benaderen is een belangrijk onderdeel van de strate-

Roll-over strategie

gie van Vesteda de jaarlijkse verversing van de portefeuille. Jaarlijks wordt circa drie tot vier procent van de portefeuille verkocht, waarbij de instroom van nieuwe woningen als maximum geldt voor de te verkopen aantallen. De verkoop is zo gekoppeld aan een vergelijkbare jaarlijkse toevoeging van woningen aan de portefeuille, waardoor de portefeuilleomvang niet beneden het als minimum gedefinieerde aantal van 27.000 woningen komt. De permanente vernieuwing van zo’n 1.000 woningen per jaar draagt bij aan het realiseren van de gewenste portefeuillesamenstelling, zowel geografisch als kwalitatief, en aan het verzilveren van de waardegroei. Vesteda biedt zijn huurders contractuele prijsbescherming en heeft zijn huren in het geliberaliseerde segment vrijwillig gedempt. Reeds enkele jaren is in de huurcontracten opgenomen dat de jaarlijkse huurverhoging maximaal twee procent boven inflatie mag liggen. Eéns per vijf jaar mag Vesteda de huur toetsen aan de markthuur. Indien de markthuur minimaal tien procent meer be­­ draagt, dan mag Vesteda de jaarlijkse huurverhoging in reële termen verhogen tot vier procent. Vesteda past deze vrijwillige huurdemping toe bij alle huurcontracten van woningen, ongeacht of deze huurbescherming in het contract is opgenomen. Met deze vrijwillige huurprijsbescherming toont Vesteda aan huurders en gemeenten zijn langetermijnbetrokkenheid en maatschappelijke rol.

38  jaarverslag vesteda groep 2006  |  Verslag van de Directie

Jaarlijkse verhoging in geliberaliseerde segment gemaximeerd

Vesteda wordt gekenmerkt door:

Fondsstructuur biedt fiscale efficiency

kwaliteitslabel in de lokale woningmarkten. Directe klantcontac-

Afhankelijk van hun eigen fiscale positie kunnen beleggers  

ten en participatie in locale netwerken zorgen bovendien voor

deelnemen als aandeelhouder in de fiscale beleggingsinstelling

markt- en projectkennis, die strategisch worden ingezet bij

of rechtstreeks als participant in het woningfonds.

asset-management en acquisitie.

Hefboomeffect vreemd vermogen

Eigen projectontwikkeling

Een conservatieve financiering van maximaal veertig procent

De ervaring leert dat alleen eigen projectontwikkeling op ter-

zorgt veelal voor een substantiële verhoging van het rendement

mijn zekerheid kan bieden op voldoende instroom die voldoet

op eigen vermogen. Door uitgifte van obligaties is rechtstreeks

aan de kwaliteitseisen en rendementsdoelstellingen van

op de kapitaalmarkt geleend tegen een rente die afhankelijk van

Vesteda. Daarom bouwt Vesteda verder aan een volwaardige

de verwachtingen kort of lang wordt vastgezet, waardoor de ren-

projectontwikkelingsorganisatie. Naast de behoefte aan kwalita-

tevoet van de obligatiefinanciering zeer laag is. Door de triple-a

tieve huurwoningen voor Vesteda Groep, zal Vesteda Project bv

rating, die op de financiering is afgegeven door de kredietbeoor-

in de komende jaren in toenemende mate ontwikkelingen  

delaars Moody’s, Standard & Poor’s en Fitch Ratings, zijn zeer

starten ten behoeve van de koopmarkt. Hierdoor neemt de flexi­

lage financieringstarieven bedongen.

biliteit toe waarmee Vesteda op markt en conjuncturele ontwikkelingen kan inspelen. Verder vergroot dit de aantrekkelijkheid

Geografische spreiding binnen Nederland

van Project bv als ontwikkelaar en partner naar gemeenten.

Vesteda is met een belegd vermogen van meer dan vier miljard euro het grootste Nederlandse woningbeleggingsfonds. Deze

Productdifferentiatie

omvang maakt een goede spreiding mogelijk van het geïnves-

Vesteda biedt zijn huurders meer dan alleen luxe woningen en

teerd vermogen over geografische markten binnen Nederland.

appartementen. Faciliteiten als fitness, sauna, zwembad, lounge

De schaalgrootte zorgt voor een goede diversificatie, waardoor

en gastenverblijven en diensten op het gebied van boodschap-

er binnen de portefeuille sprake is van een behoorlijke risico­

pen- en maaltijdbezorging, reiniging en medische services

demping.

worden – waar mogelijk – geïntegreerd in het totaalproduct.

Roll over strategie

nichemarkten. Zo voorzien de Vesteda Serviced Apartments

Daarnaast differentieert Vesteda zijn producten voor bepaalde Door een – getalsmatig evenwichtige – instroom en uitstroom

(gestoffeerd en gemeubileerd) in de tijdelijke huisvestings­

van beleggingsobjecten wordt de portefeuille dynamisch

behoefte van Expats en personen die omwille van familie­

beheerd, de intrinsieke waardegroei verzilverd en een minimale

omstandigheden tijdelijke huisvesting zoeken. De Vesteda Office

portefeuilleomvang van circa 27.000 woningen gehandhaafd.

Apartments bieden gecombineerde huisvesting aan bedrijf en bewoner.

Eigen property-management Vesteda heeft eigen vastgoedmanagement in huis. De toege-

Professionele, research-gedreven organisatie

voegde waarde van eigen property-management is aantoonbaar

De schaalgrootte van Vesteda biedt de basis om kostenefficiënt

waar het gaat om een hoge kwaliteit van service aan klanten,

een brede en diepe professionele organisatie te onderhouden,

met als resultaat een hoge klanttevredenheid, en het genereren

waar research en marktonderzoek aan de basis staan van het

van extra opbrengsten (huurverhoging). Daarnaast bieden de

beleggings-, aan- en verkoopbeleid.

Woongalerieën een goede merkondersteuning van Vesteda, als

Ontwikkelstrategie Met het in 2001 opgerichte Vesteda Project bv zorgt Vesteda voor eigen gebieds- en projectontwik-

Eigen projectontwikkelaar

keling, waardoor een constante kwalitatieve instroom van woonprojecten mogelijk is. Vesteda  Project bv verwerft en ontwikkelt woningbouwprojecten en laat deze projecten door derden bouwen, waarbij zij de rol van opdrachtgever vervult. Naast het voorzien in de behoefte aan kwalitatieve huurwoningen voor Vesteda Groep, ontwikkelt Vesteda Project bv op beperkte schaal voor de koopmarkt. In onderstaande kaart is weergegeven waar de acquisitieprioriteit van Vesteda de komende jaren

Acquisitiedoelstellingen

ligt. Met behulp van een analyse van de indicatoren economische groei, de volatiliteit in die groei, de spreiding van de Vesteda-doelgroepen over de regio’s, de huidige portefeuille, de te verwachten beschikbaarheid van acquisitiemogelijkheden en de ontwikkelingen in de woningvoorraad is dat acquisitiebeleid vastgesteld. Globaal gezien biedt de as van de westvleugel van de Randstad naar het zuidoosten van het land het meeste perspectief; aan weerszijden hiervan vlakt de potentie in meerdere of mindere mate af. Kijkend naar de regionale verdeling kan geconstateerd worden dat de uitbreiding van de portefeuille in de komende jaren in met name regio 1 zal plaatsvinden. Aangezien van de te verkopen woningen eveneens een relatief groot deel in de regio’s 1 en 2 ligt, wijzigt de verdeling naar aantallen woningen minder. Door deze aanpak versterkt Vesteda haar aandeel in het duurdere huursegment (> € 600) in de regio’s 1 en 2. In regio 3 blijft het aandeel relatief beperkt. Acquisitiedoelstelling

Regio 1, acquisitieaandeel X Regio 2, acquisitieaandeel W Regio 3, geen acquisitieaandeel

Door langlopende procedures met betrekking tot ruimtelijke ordening en de langere voorbereidings­

Pijplijn

trajecten bij projecten blijkt het moeilijker dan voorzien om snel op het gewenste opleverniveau te komen. In 2007 zullen naar verwachting 700 woningen worden opgeleverd en in 2008 zal voor het eerst een opleverniveau van 1.000 woningen worden gerealiseerd. Dat betreft koop- en huurwoningen tezamen. De jaarlijkse instroom aan eigen ontwikkelingen en verwervingen is voor Vesteda Groep dan gelijk aan de uitstroom van woningen. Om de productievolumen in de toekomst te realiseren dient door Vesteda Project bv een pijplijn te worden gevuld, die oploopt van 10.000 naar 15.000 woningen. Vesteda onderscheidt zich door de langetermijnbetrokkenheid die zij heeft bij de gerealiseerde projecten. Dat maakt samenwerking met Vesteda Project bv voor gemeenten aantrekkelijk. Voor-

40  jaarverslag vesteda groep 2006  |  Verslag van de Directie

Acquisitie & gebiedsontwikkeling

stellen op stedenbouwkundig niveau, gericht op duurzaamheid, stedenbouwkundige kwaliteit en hoogwaardige architectuur, bieden hierbij langetermijnoplossingen voor huisvestingsvraagstukken binnen de geldende rendementscriteria. Vesteda kijkt daarbij verder dan alleen naar de woningen: de openbare ruimte, de infrastructuur en de ligging ten opzichte van stadscentrum en voorzieningen zijn immers ook bepalend voor de woonkwaliteit van toekomstige huurders. Samenwerken met gemeenten

Doordat Vesteda Project bv in staat is om bij (her)ontwikkelingen van gebieden vroegtijdig in te stappen, kunnen doelstellingen (mede) worden bepaald. Uit ervaringen bij diverse gemeenten is gebleken dat Vesteda’s specifieke kennis op het gebied van huurders en hun wensen kan worden ingebracht in de beleidskaders die de gemeente ontwikkelt. Hiertoe beschikt Vesteda over databases waarmee de toekomstige vraag naar middeldure en dure huurwoningen kan worden bepaald en de effecten van lokale gemeentelijke doelstellingen kunnen worden gekwantificeerd. Geplande bouwprogramma’s zijn hierbij input voor woningmarktsimulaties. Een vroegtijdige participatie is voor Vesteda belangrijk omdat zij dan de uitgangspunten van de nieuwe ontwikkeling kan meebepalen. Voor een gemeente is een vroegtijdige participatie prettig omdat zij gedurende de gebiedsen planontwikkeling, realisatie en exploitatie met dezelfde partij werkt en haar taak gedeeltelijk kan overlaten aan een marktpartij. Vesteda vult met het bieden van een exclusieve woonomgeving immers een stukje gemeentelijk beleid in.

Wonen volgens Vesteda

In de visie van Vesteda is wonen veel meer dan een goed gebouw met goede woonruimtes. Vesteda neemt de beleving van de huurder als uitgangspunt. Volgens Vesteda zijn er zes centrale elementen die het woongenot bepalen: locatie, woonomgeving, architectuur, interieur, kunst en toegevoegde waarde. Die elementen worden geïntegreerd toegepast op elk nieuw project. Het resultaat daarvan is dat Vesteda-huurders mooi en exclusief kunnen wonen, zonder energie te stoppen in onderhoud of andere beslommeringen. Die centrale elementen zijn:

Locatie

Vesteda zoekt de plekken met potentie en creëert locaties die aantrekkingskracht hebben of gaan krijgen. Vaak staan de projecten aan het water, op een stedenbouwkundige as of een andere markante plek waar uitzicht en ruimtelijkheid kan worden gecombineerd met de kwaliteit van stedelijk wonen.

Woonomgeving

Stadsontwikkeling is sterk vertegenwoordigd in de professionele achtergrond van Vesteda. Het uitgangspunt: wonen doe je niet alleen ín de woning. Vesteda gaat heel ver in het optimaliseren van de leefomgeving. Vesteda Project bv is, via gebiedsontwikkeling, al zeer vroeg betrokken en doet er alles aan om de kwaliteit van de leefomgeving te optimaliseren. Zo worden onder andere culturele- en uitgaansvoorzieningen gecombineerd met projecten.

Architectuur

Vesteda zorgt voor projecten en gebouwen die de stad een impuls geven; gebouwen met karakter, met bijzondere architectuur, gebouwen die iets betekenen voor huurders en omwonenden. De beste architecten uit binnen- en buitenland worden geselecteerd. Vesteda-gebouwen hebben zo een iden­ titeit waarmee bewoners zich kunnen identificeren en waarmee ze voor de dag kunnen komen.

Interieur

Vesteda verschaft huurders naast het exterieur ook een bijzonder interieur. Met oog voor details. De ingetogen, kwalitatieve stijl van leven van de doelgroep waarop Vesteda zich richt, wordt doorvertaald in het materiaalgebruik en het design van de algemene ruimtes en woningen.

Verslag van de Directie  41

Kunst

Vesteda investeert in kunst om de identiteit van de projecten voor bewoners en hun omgeving te versterken. Deze kunst wordt veelal in publieke ruimten in het gebouw toegepast, zoals een entreehal. Maar ook in het buitengebied (zoals bij La Fenêtre in Den Haag) en zelfs integraal (zoals bij Vesteda Toren in Eindhoven) vindt kunst zijn toepassing. Om zorgvuldig invulling te geven aan een op de doelgroep afgestemde keuze is een kunstadviseur aangesteld.

Toegevoegde waarde

Vesteda biedt in zijn projecten en dienstverlening toegevoegde waarde. Luxe, kwaliteit, comfort, gemak en zorg staan centraal. Ruim 1.000 huishoudens genieten van de diensten van een Vesteda Health Club, gelegen in de projecten Detroit te Amsterdam, La Fenêtre in Den Haag, Céramique te Maastricht en De Hoge Heren en Montevideo te Rotterdam. Ook in de projecten Side-by-Side in Almere en Mahler in Amsterdam is een health club in aanbouw. De health clubs bieden onder andere een inpandig zwembad, sauna en fitnesscentrum. In diverse projecten zijn gastenverblijven opgenomen voor logees van bewoners. Met de digitale Woonbode, geïnstalleerd in duizenden Vesteda-woningen, kunnen huurders boodschappen, stomerijdiensten, klusjes, taxiservices en andere diensten bestellen. Enkele producten richten zich op specifieke doelgroepen en bieden daarvoor toegevoegde waarde. In de Vesteda Serviced Apartments wonen voornamelijk expats die voor enkele maanden tot enkele jaren in een bepaalde stad verblijven. Deze appartementen zijn gestoffeerd en gemeubileerd en voorzien van alle gemakken. Vesteda heeft ultimo verslagjaar Serviced Apartments in Amsterdam, Den Haag, Rotterdam, Eindhoven en Maastricht. De Vesteda Office Apartments, in ontwikkeling in Amsterdam en Maastricht, bieden een (woon)appartement, voorzien van een binnendoor toeganke­ lijke, naastgelegen kantoor/werkruimte, die tevens een aparte entree en pantry bevat. Property management Voor het administratief, technisch en commercieel beheer van woningen heeft Vesteda eigen vastgoedmanagement in huis. De zes Woongalerieën met hun ondersteunende satellieten dragen zorg voor verhuur, voor persoonlijk klantcontact tijdens de huurperiode en voor eventuele verkoop van projecten. Ze worden daarbij ondersteund door een centraal call-center, waar huurders onderhoudsverzoeken melden en van waaruit dit onderhoud wordt gecoördineerd naar uitvoerende partijen en wordt teruggekoppeld naar de huurders. Het eveneens centraal georganiseerde back-office beheert de financiële stromen.

Uniek in Europa

In de vastgoedbeleggingsbranche is het gebruikelijk dat wordt gewerkt met externe vastgoed­ managementorganisaties. Gelet op het gekozen marktsegment en de daarmee samengaande groeiende behoefte aan service bieden deze volgens Vesteda onvoldoende waarborg voor klantgerichtheid en adequate dienstverlening. Derhalve heeft Vesteda het vastgoedmanagement gefaseerd binnen zijn organisatie gehaald. In 2003 is de grootste stap in deze meerjarige organisatorische groei gemaakt. Vesteda kan als belegger eigen vastgoedmanagement voeren door zijn schaalgrootte, in combinatie met de concentratie van de portefeuille in en rond de steden. Vesteda is het enige woningbeleggingsfonds van deze omvang in Europa, dat vastgoedmanagement in eigen beheer uitvoert.

Z  Vesteda Woongalerie Eindhoven verhuisde in het verslagjaar naar de Vesteda Toren,   gelegen in het plangebied Smalle Haven, in   het centrum van Eindhoven, in exploitatie genomen in het verslagjaar.

Verslag van de Directie  43

De toegevoegde waarde van eigen property management is groot. Zo leidt een grotere beheers-

Toegevoegde waarde groot

baarheid tot een verhoogde grip op kosten en resultaat, en de accurate service tot een hogere klanttevredenheid en meer woongenot. Daarnaast bieden de Woongalerieën een goede merk­ ondersteuning van Vesteda, als kwaliteitslabel in de lokale woningmarkten. De directe klant­ contacten zorgen bovendien voor markt- en projectkennis, die strategisch wordt ingezet bij assetmanagement en projectontwikkeling. Centraal in de communicatie met potentiële huurders staat de website www.vesteda.com. Op de

Internet

website is het volledige woningaanbod terug te vinden en met foto’s en plattegronden worden de woning, het project en de omgeving getoond. Met de module belangstellingsregistratie kunnen geïnteresseerden hun belangstelling kenbaar maken. Deze klantgegevens komen daarmee automatisch terecht in de verhuurplanner, een door Vesteda-ontwikkelde methodiek waarmee een voorraad aan potentiële huurders wordt aangelegd, zodat leegkomende woningen weer snel kunnen worden verhuurd. Vesteda onderscheidt zes regio’s. In iedere regio is een Woongalerie gevestigd. Onderstaande kaart

Locaties

geeft daarvan een overzicht. Vesteda woongalerieën met hun verzorgingsgebieden verzorgingsgebied woongalerie Amsterdam (a)   met een front-office in Almere (1) verzorgingsgebied woongalerie Den Haag (b)   met front-offices in Rijswijk (2) en Zoetermeer (3) verzorgingsgebied woongalerie Rotterdam (c) verzorgingsgebiedwoongalerie Arnhem (d)   met front-offices in Amersfoort (4), Zwolle (5) en Enschede (6) verzorgingsgebied woongalerie Eindhoven (e)   met een front-office in Breda (7) verzorgingsgebied woongalerie Maastricht (f)   waar tevens het Vesteda hoofdkantoor gevestigd is extern vastgoedmanagement

implementatie van strategie in het verslagjaar

In 2006 is meer dan 50 procent van de exploitatieportefeuille door externe taxateurs gewaardeerd. Voor het restant is door externe taxateurs een actualisatie opgesteld. Bij alle vormen van waardebepaling is de discounted cashflow methode (dcf-methode) gehanteerd. Daarbij is altijd rekening gehouden met overdrachtskosten en andere verkoopkosten. De externe taxaties hebben gelijkmatig verdeeld over het verslagjaar plaatsgevonden. De waarderingsgrondslag is gedifferentieerd naar portefeuille. Projecten in de ontwikkelingsportefeuille zijn gewaardeerd tegen bestede kosten. Projecten in de exploitatieportefeuille zijn ge­­ waardeerd tegen actuele waarde, zijnde de hoogste van de marktwaarde in verhuurde staat en de opbrengstwaarde bij complexgewijze verkoop aan een professionele uitponder. Uitzondering op deze algemene regel vormen nieuw toegevoegde projecten. Die blijven gedurende een periode van 2 jaar na toevoeging gewaardeerd tegen historische kostprijs, tenzij blijkt dat de marktwaarde lager is.

44  jaarverslag vesteda groep 2006  |  Verslag van de Directie

Taxatie en grondslag waardebepalingen

Debiteurenbeheer

In 2006 is met verhoogde inzet het incassowerk ter hand genomen. Dit heeft in een verdere daling van de achterstanden geresulteerd. Was de achterstand van huur en overige kosten – uitgedrukt als percentage van de maandhuur – in december 2005 nog 28 procent, in 2006 is dit percentage teruggebracht tot 19 procent. Uitgedrukt in jaarhuur komt dit overeen met een daling van 2,4 procent naar 1,6 procent.

Huurverhoging

De huren van Vesteda zijn in 2006 per 1 juli met gemiddeld 2,8 procent verhoogd. Bij de eengezinswoningen was dat gemiddeld 3,1 procent, bij de meergezinswoningen 2,6 procent. Nadat de huurverhogingsbrieven in het tweede kwartaal tijdig bij alle huurders waren bezorgd, heeft de politieke besluitvorming rond het huurbeleid en met name de acties van de Woonbond daarin tot onnodige onrust én bezwaarschriften tegen de verhoging geleid. Door een omissie in de regelgeving was de Tweede Kamer genoodzaakt een reparatiewet aan te nemen met betrekking tot de ‘motiveringsplicht’. Verhuurders waren voorheen verplicht om, als ze een huurverhoging boven de gemiddelde inflatie van de afgelopen vijf jaar wilden doorvoeren, een puntentelling van de woning bij te voegen. Daarnaast moesten verhuurders bij zelfstandige woningen een toelichting op het onderhouds- en huurprijsbeleid meesturen. Op 30 juni, de allerlaatste dag dat deze wetswijziging mogelijk was, is deze reparatiewetgeving in het Staatsblad verschenen, waardoor deze motiveringsplicht voor de verhogingen vanaf 1 juli 2006 is vervallen.

Dispositie

In 2006 werden 1.758 woningen verkocht, waarvan circa de helft aan zittende huurders of individuele derden. Via twee tenderprocedures werden 3 complexen aan beleggers verkocht. De dispositiedoelstelling werd in het verslagjaar naar beneden bijgesteld, vanwege de aantrekkelijkheid van uitponden ten opzichte van tenderverkopen.

Internet

De website www.vesteda.com is in het verslagjaar volledig vernieuwd. De site is gekoppeld aan de module belangstellingsregistratie, waar digitaal kan worden ingeschreven voor een Vesteda-woning. Vanuit een portefeuilleoverzicht kunnen potentiële huurders zo gemakkelijk hun voorkeur aangeven. Alle inschrijvingen komen samen in de verhuurplanner, die door woonconsulenten wordt gebruikt. De softwaretoepassing zorgt voor een gemakkelijke correspondentie met potentiële huurders en brengt de vraagdruk per project in kaart. In het verslagjaar registreerde Vesteda ruim 30.000 woonwensen van ruim 10.000 huishoudens. In het verslagjaar heeft een projectgroep zich bezig gehouden met de toekomstige ontwikkeling van internet en de integratie van internet met het verhuurproces.

Oprichting www.niki.nl, portal voor nieuwbouwwoningen

In 2005 is Vesteda toegetreden tot de groep initiatiefnemers die later in dit jaar de Stichting lnp (Landelijk Nieuwbouw Portaal) hebben opgericht. De doelstelling van deze groep grote project­ ontwikkelaars in Nederland en hun twee brancheverenigingen Neprom en nvb was een zoek­ machine op internet te ontwikkelen die de woonconsument een zo volledig en actueel mogelijk overzicht van nieuwbouwwoningen in Nederland in koop of huur geeft. In 2006 zijn de plannen geïmplementeerd en is de zoekmachine voor de nieuwbouwmarkt ontwikkeld onder de naam: www.niki.nl. Niki staat voor Nieuwbouw Kiezen. Alle inschrijvingen voor Vesteda-woningen op Niki komen automatisch binnen in Vesteda’s verhuurplanner. De site niki.nl is op 18 september 2006 van start gegaan met het woningaanbod van de eerste initiatiefnemers. In oktober volgde de officiële opening, gevolgd door een publiciteitscampagne. Ultimo verslagjaar waren ruim 1.300 Huurwoningen beschikbaar op Niki.

Verslag van de Directie  45

Het voornemen van Vesteda om in 2006 inhoudelijk goed overleg te hebben met de circa 100 huurder­

Huurdersbelangenverenigingen

belangenverenigingen is in de meeste gevallen goed tot zijn recht gekomen. Ook zonder wette­lijk kader van bijvoorbeeld de commissie Leemhuis hecht Vesteda aan gedegen overleg met zijn klanten. De Woongalerieën voeren twee maal per jaar formeel overleg met huurdersbelangenverenigingen. Tussen de zogenoemde voor- en najaarsoverleggen is in de meeste gevallen vaak informeel contact. In 2006 is dit contact versterkt en verdiept. De onderwerpen die worden besproken liggen op het vlak van het voorgenomen onderhoud, de afrekening van de servicekosten, de jaarlijkse huurverhoging, mutaties en in sommige gevallen ook een eventuele verkoop van het project. Er zijn circa 100 huurdersbelangenverenigingen actief, waarvan het merendeel tevens lid is van het overkoepelende Vesteda Platform. Voor overleg met huurders, over onderwerpen die op landelijke schaal spelen, is ruim vijf jaar gele-

Huurdersplatform

den het Vesteda Platform opgericht. Huurdersbelangenverenigingen kunnen lid worden van het Platform. Zaken die hier besproken worden, zijn onder meer het servicekostenbeleid, de tekst van de door Vesteda gehanteerde huurovereenkomst en het verkoopbeleid. Vesteda ervaart de samenwerking met het Vesteda Platform als bijzonder constructief. In het verslagjaar zijn diverse bijeenkomsten gehouden. Mede op initiatief van de voorzitter van het Vesteda Platform is de vorming in gang gezet van een ivbn-huurdersplatform, waarin ook onder andere de besturen van de platforms van ing, Delta Lloyd, Amvest en Stienstra zijn vertegenwoordigd. Eén van de meest belangrijke zaken die hieruit is voortgekomen is de nieuwe ivbn Gedragscode Verkoop. Deze geeft duidelijke richtlijnen voor verhuurders in het geval zij huurwoningen individueel of complexgewijs gaan verkopen. Continu-klantonderzoek Sinds 1997 voert Vesteda een continu-onderzoek uit onder de naam ‘Vesteda Huurdersmonitor’. Dit onderzoek geeft inzicht in de kenmerken, opvattingen, wensen en beoordelingen van de verschillende huurdersgroepen. De enquêtes zijn te categoriseren in drie typen. Met de module intake wordt iedere nieuwe huurder na enkele weken gevraagd naar de redenen om te huren, naar het orientatie- en beslisproces en naar zijn bevindingen als nieuwe klant. De module stay onderzoekt bij een steekproef uit het zittende huurderbestand aspecten als de tevredenheid over woning, woonomgeving en dienstverlening door de vestigingen en meet de belangstelling voor nieuwe woondiensten. Verder wordt er met exit-enquêtes aan iedere vertrekkende huurder gevraagd naar de reden van verhuizing en suggesties ter verbetering van product en dienstverlening. Sinds de start van het onderzoek zijn ongeveer 10.000 ingevulde enquêtes opgeleverd. De respons ligt steevast rond de 40 procent. Dit is een zeer goede score, voor uitgebreid schriftelijk onderzoek ligt deze gemiddeld substantieel lager. Elk kwartaal worden de verschillende disciplines binnen Vesteda met een uitgebreide rapportage geïnformeerd. De rapportages zijn stevig ingebed in de primaire bedrijfsprocessen en bepalen onder andere de variabele beloning voor commerciële medewerkers. Huurders zijn door de jaren heen tevreden met hun woning. Zij geven gemiddeld een 7,4. Nieuwe

Algemene tevredenheid

huurders zijn het meest tevreden en beoordelen de woning met een 7,7, vertrekkende en zittende huurders ontlopen elkaar niet met een 7,3. Ook de woonomgeving laat door de jaren heen een stabiel beeld zien met een gemiddelde beoordeling van 7,3. Vooral de bereikbaarheid en het voorzieningenniveau krijgen goede cijfers.

46  jaarverslag vesteda groep 2006  |  Verslag van de Directie

Y  Object Boston, gelegen aan de Piet Heinkade   in Amsterdam, in exploitatie genomen in het verslagjaar.

Nieuwe huurders

Bij nieuwe huurders is in 2006 een lichte toename waarneembaar van de snelle beschikbaarheid van de woning als motief voor huur. Even belangrijk is de aantrekkelijkheid van de woning. Internet speelt een steeds grotere rol voor nieuwe huurders bij hun zoektocht naar een nieuwe woning. De nieuwe huurders zijn bijzonder tevreden over de dienstverlening van de woongalerieën bij de intake: zij geven gemiddeld in het verslagjaar een 7,5. Voor klantvriendelijkheid bevindt de gemiddelde score zich zelfs boven de 8.

Zittende huurders

De woongalerieën ontvangen in het verslagjaar van de zittende huurders voor de dienstverlening een half punt meer dan in 2005 en komen uit op 7,1. Deze toename is vooral te danken aan een verbetering ten aanzien van het nakomen van afspraken en een betere communicatie. Het callcenter ontvangt voor de dienstverlening aan zittende huurders een 7,5, een geringe toename ten opzichte van de eerdere jaren. De tevredenheid over de snelheid van de afhandeling van een reparatieverzoek laat een stijgende lijn zien. De beoordeling van de dienstverlening van bedrijven die in opdracht van Vesteda werkzaamheden aan de huurwoning verrichten ontvangt een door de jaren heen stabiel cijfer van 7,3.

Vertrekkende huurders

Belangrijke motieven om de woning te verlaten zijn de wens tot koop van een woning en de grotere aantrekkelijkheid van de nieuwe woning. Ook vertrekkende huurders waren tevreden over de dienstverlening van de woongalerieën met een gemiddelde cijfer van 7,4. Een nipte 7 werd gegeven aan uitgevoerde herstelwerkzaamheden.

Potentiële huurders

Ter uitbreiding van het intake, stay en exit-onderzoek is eind 2006 een nieuw leads-onderzoek ontwikkeld. Hiermee worden potentiële klanten bevraagd over de eerste fase van het verhuurproces. Met deze resultaten zal Vesteda nog beter inzicht krijgen in de motieven die de doorslag geven om uiteindelijk wel of niet bij Vesteda te gaan huren.

mutaties in vastgoedportefeuille

In dit hoofdstuk worden de ontwikkelingen van de portefeuille in het verslagjaar beschreven. Zie voor uitleg van de gehanteerde definities bijlage 4 op pagina 80. Totale portefeuille Ultimo verslagjaar bedroeg de waarde van de totale portefeuille met € 4.482 mln zo’n zes procent meer dan in het begin van het verslagjaar. Totale portefeuille, waarde Exclusief acquisitie-investeringen, ultimo jaar (x € 1 mln.)

2006 4.482

2005 2004 2003 2002 4.106 4.084 4.067 4.230

Ontwikkelingsportefeuille Ultimo verslagjaar bedroeg de waarde van de ontwikkelingsportefeuille € 176 mln. Daarmee is de waarde in 2006 met negen procent afgenomen. Ontwikkelingsportefeuille, waarde Exclusief acquisitie-investeringen, ultimo jaar (x € 1 mln.)

Z  Object De Uitkijk, IJburg, Amsterdam.   In exploitatie genomen in het verslagjaar.

2006 176

2005 196

2004 256

2003 218

2002 169

Verslag van de Directie  49

Onderstaand overzicht laat de jaarlijkse investeringen zien in de ontwikkelingsportefeuille. Het afgelopen jaar is Vesteda Project bv er niet in geslaagd zijn doelstelling op het gebied van ontwikkeling van projecten te behalen. De procedures met betrekking tot ruimtelijke ordening en de langere voorbereidingstrajecten bij projecten hebben ertoe geleid dat de start van de bouwwerkzaamheden en opleveringen voor meerdere projecten van het verslagjaar naar 2007 zijn verschoven. Er is een investeringsniveau van € 169 mln. incl. btw behaald, bij een doelstelling van € 220–250 mln. Ontwikkelingsportefeuille, investeringsniveau Exclusief acquisitie-investeringen, incl. btw (x € 1 mln.) 2006 Doelstelling 220-250 Realisatie 169

2005 230 184

2004 200 206

2003 140 153

2002 114 117

Een beschrijving van de vennootschap Vesteda Project bv en zijn activiteiten is als aparte bijlage opgenomen bij dit jaarverslag. Exploitatieportefeuille Onderstaande tabel laat de waarde zien van de exploitatieportefeuille. Exploitatieportefeuille, waarde ultimo jaar (x € 1 mln.) Eéngezinswoningen* Meergezinswoningen* Totaal

2006 1.794 2.512 4.306

2005 1.734 2.300 4.034

Waarde en omvang

2004 1.804 2.046 3.850

2003 1.964 1.902 3.866

2002 2.084 1.814 3.898

*waarde van bijbehorende parkeer-/garageplaatsen en in projecten aanwezige commerciële ruimte inbegrepen

Ultimo verslagjaar bedroeg de waarde van de exploitatieportefeuille € 4.306 mln. Zowel de waarde van de één- als meergezinswoningen lag daarmee hoger dan bij aanvang van het verslagjaar. De trend in de afgelopen jaren toont een daling van de waarde van eengezinswoningen en een stijging van de waarde van meergezinswoningen. Ondanks de duidelijke toename in waarde, daalde de omvang van de portefeuille in het verslagjaar met vijf procent tot 27.990 eenheden. Hiermee werd invulling gegeven aan de strategie, waarin het afbouwen van de portefeuille in aantallen met behoud van de portefeuillewaarde centraal staat. De ontwikkeling van de afgelopen jaren werd zo ook in het verslagjaar voortgezet. Naast de woningen bezit Vesteda ultimo verslagjaar ruim 40.000 m2 commerciële ruimte en ruim 8.000 parkeer-/garageplaatsen. Exploitatieportefeuille, omvang ultimo jaar (aantallen) Eéngezinswoningen Meergezinswoningen Totaal woningen Parkeer-/garageplaatsen m2 commerciële ruimte   waarvan m2 kantoren:   waarvan m2 winkels:

2006 11.476 16.514 27.990 8.185 41.725 29.341 12.384

50  jaarverslag vesteda groep 2006  |  Verslag van de Directie

2005 12.244 17.032 29.276 7.203 36.098 23.470 12.628

2004 13.624 17.498 31.122 7.146 40.791

2003 15.775 17.699 33.474 6.928 36.960

2002 17.628 18.276 35.904 7.420 37.266

Omvang

In 2006 werden er in totaal 1.758 woningen verkocht en 477 toegevoegd. Ultimo jaar waren er van de circa 28.000 eenheden in portefeuille circa 27.500 minimaal één jaar in verhuur. Mutatieoverzicht exploitatieportefeuille, omvang Aantal woningen stand 1 januari   verkocht in verslagjaar   mutaties in verslagjaar door aanpassing woningindeling per 31 december minimaal één jaar in verhuur + toegevoegd in verslagjaar stand 31 december Leegwaarde

2005 31.122 2.515

2004 33.474 2.756

2003 35.904 2.892

2002 38.070 2.625

28.607 669 29.276

30.718 404 31.122

33.012 462 33.474

35.445 459 35.904

2003 5.230

2002 5.257

Ultimo 2006 bedroeg de leegwaarde van de exploitatieportefeuille € 5.355 mln. Exploitatieportefeuille, leegwaarde ultimo jaar (x € 1 mln.) Leegwaarde

Gemiddelde waarde per woning

2006 29.276 1.758 5 27.513 477 27.990

2006 5.355

2005 5.181

2004 5.117

De gemiddelde waarde per woning is – als gevolg van instroom, uitstroom en waardestijging – met elf procent gestegen. Deze bedroeg ultimo verslagjaar circa € 151.000, ten opzichte van circa  € 136.000 één jaar eerder. Exploitatieportefeuille, gemiddelde waarde per woning ultimo jaar (x € 1.000.) Gemiddelde waarde per woning

2006 151

2005 136

2004 127

2003 115

2002 108

Huuropbrengsten en bezetting Markthuur en theoretische huuropbrengst

Ultimo 2006 bedroeg de markthuur van de exploitatieportefeuille € 247 mln. op jaarbasis en de theoretische bruto-huuropbrengst € 233 mln op jaarbasis. Exploitatieportefeuille, markthuur en theoretische bruto-huuropbrengst (bedragen x € 1 mln.) 2006 Ultimo jaar 247 Markthuur Theoretische bruto-huuropbrengst 233

Bezettingsgraad

2005 245 232

De exploitatieportefeuille heeft in het verslagjaar een stijgende bezettingsgraad laten zien; ultimo 2006 bedroeg deze 96,8 procent. Het eerste jaar van exploitatie beschouwt Vesteda als periode van eerste verhuur. Als de 477 woningen die korter dan één jaar geleden zijn toegevoegd niet worden meegerekend, bedraagt de bezettingsgraad van de exploitatieportefeuille 97,5 procent. Exploitatieportefeuille, bezettingsgraad Berekend over aantallen woningen in procenten, ultimo jaar Bezettingsgraad exploitatieportefeuille waarvan minimaal één jaar in verhuur

2006 96,8 97,5

2005 96,4 97,8

Exploitatieportefeuille, mutatiegraad Berekend over aantallen woningen in procenten Mutatiegraad

2006 12,7

2005 11,5

2004 97,4

2003 98,4

2002 98,7

Verslag van de Directie  51

De totale in het verslagjaar gerealiseerde bruto-huuropbrengst is – ten opzichte van 2005 – met 

Gerealiseerde huuropbrengsten

1 procent gestegen tot € 221 mln. Van de totale brutohuur is 97,5 procent toe te rekenen aan woningen. Het percentage dat de netto jaarhuur uitdrukt ten opzichte van de bruto jaarhuur over 2006 is gering gedaald tot 72 procent. Exploitatieportefeuille, gerealiseerde huuropbrengst (bedragen x € 1 mln.) Bruto jaarhuur Netto jaarhuur Netto / bruto jaarhuur

2006 221 159 72%

2005 219 162 74%

2004 230 173 75%

2003 238 178 75%

2002 245 190 78%

Het bruto-rendement van de exploitatieportefeuille, gedefinieerd als de theoretische huur ultimo

Bruto-rendement

jaar gedeeld door de waarde van de portefeuille ultimo jaar, bedroeg 5,4 procent. Exploitatieportefeuille, Bruto-rendement (in procenten) Bruto -rendement

2006 5,4

2005 5,8

De gemiddelde maandhuur per woning bedroeg eind verslagjaar € 661, ten opzichte van € 628 in het voorgaande jaar. Dit is een stijging van 5,3 procent, die te herleiden is naar drie oorzaken. De eerste is de in- en uitstroom van woningen in de portefeuille, die voor 2,1 procent bijdraagt. Dit is een gevolg van de uitstroom van goedkopere woningen die plaats maken voor duurdere. Tweede oorzaak is de mutatie van huurders. Woningen worden na opzegging opnieuw verhuurd tegen marktconforme prijzen. Deze mutaties, waarbij de huurprijs in voorkomende gevallen fractioneel wordt verhoogd, dragen voor 0,4 procent bij. De laatste oorzaak is de jaarlijkse huurverhoging bij zittende huurders per 1 juli: deze verhoogde de gemiddelde huur met 2,8 procent. Exploitatieportefeuille, gemiddelde maandhuur Ultimo jaar (€) Gemiddelde maandhuur

2006 661

2005 628

2004 589

2003 554

2002 528

Exploitatieportefeuille, gemiddelde stijging huursom, naar oorzaak In procentpunt 6,3

5,3

5,1

5 4,4 1,0 0,5 2,9

0

6,6

2002

2,2 1,7 0,2 3,2

2003

0,9 3,2

2004

3,5 0,5 2,6

2005

2,1 0,4 2,8

2006

door in- en uitstroom van woningen in de portefeuille door huurdersmutatie gemiddelde huurverhoging bij zittende huurders (gemiddeld over niet-geliberaliseerd en geliberaliseerd)

52  jaarverslag vesteda groep 2006  |  Verslag van de Directie

Ontwikkeling huursom

Segmentatie Segmentatie exploitatieportefeuille naar één- en meergezinswoningen

Op de volgende pagina’s is een overzicht opgenomen van kengetallen van de exploitatieportefeuille, naar deelportefeuille. Conform ivbn-definitie hanteert Vesteda daarbij de indeling in éénen meergezinswoningen.

Objectgegevens exploitatieportefeuille

In bijlage 1 op pagina 73 is een overzicht opgenomen van de objecten uit de exploitatieportefeuille. Dispositie Onderdeel van de strategie is de regelmatige verkoop van woningen, met als doelstellingen verjonging van de portefeuille, aanpassing van de portefeuille aan de veranderende marktomstandig­ heden en het verzilveren van waardestijging.

Bij voorkeur uitponden

Dispositie, ofwel het verkopen van woningen, vindt plaats door middel van uitponden – het verkopen aan huurders of individuele kopers tegen de waarde in onverhuurde staat – maar ook door middel van complexverkoop – het aan professionele partijen verkopen van volledige complexen of restanten van complexen. Bij verkoop wordt de voorkeur gegeven aan het uitponden. Bij complexverkoop worden strikt gereguleerde en transparante tenderprocedures gevolgd. Onderdeel daarvan is een zorgvuldige screening van partijen die worden uitgenodigd aan de tenders deel te nemen. De reputatie van potentiële tenderkandidaten als ‘goed huisvader’ weegt daarbij zwaar. Onderdeel van de verkoopvoorwaarden is de door de ivbn opgestelde code voor verkoop en een antispeculatiebeding.

Substantieel verkoopresultaat per woning

In 2006 werden in totaal 1.758 woningen verkocht, waarvan 808 aan zittende huurders of individuele derden. Via twee tenderprocedures werden 17 complexen met in totaal 950 woningen aan beleggers verkocht. Begin 2006 werd de verkoop van 504 woningen uit verkooptransacties die eind 2005 tot stand waren gekomen afgewikkeld. Met de verkopen in het verslagjaar werd een boekwinst gerealiseerd van € 45 mln.15 De boekwinst daalde daarmee van circa € 30.000 per woning in 2005 naar circa € 26.000 in het verslagjaar.

Uitstroom gekoppeld aan instroom portefeuille

Exploitatieportefeuille, dispositieresultaat 2006 (x € 1 mln.) Dispositieresultaat

2006 45

2005 76

2004 71

2003 65

2002 67

Exploitatieportefeuille, dispositieresultaat per woning 2006 (x € 1.000) Dispositieresultaat per woning

2006 26

2005 30

2004 26

2003 22

2002 26

Het verkoopprogramma wordt zo goed mogelijk afgestemd op het volume van toevoegingen aan de portefeuille en op de gewenste bijdrage aan het direct rendement. Dat heeft ertoe geleid dat de doelstelling van het verkoopplan gedurende het jaar naar beneden is bijgesteld. Het geplande resultaat is daarbij behaald.

Verslag van de Directie  53

Exploitatieportefeuille, naar deelportefeuille Exploitatieportefeuille, waardeverloop* 2006 ééngezins meergezins (x € 1 mln.) woningen woningen Waarde, primo 1.734 2.300 Investeringen 17 168 Desinvesteringen -95 -103 Overboekingen -7 7 Herwaardering 145 140 Waarde, ultimo 1.794 2.512

totaal 4.034 185 -198 0 285 4.306

*waarde van bijbehorende parkeer-/garageplaatsen en in projecten aanwezige commerciële ruimte inbegrepen

Exploitatieportefeuille, omvang 2006, ultimo jaar ééngezins meergezins (in eenheden) woningen woningen aantal woningen 11.476 16.514

Exploitatieportefeuille, leegwaarde, markthuur en theoretische brutohuur 2006, ultimo jaar ééngezins meergezins (x € 1 mln.) woningen woningen Leegwaarde 2.260 3.095 Markthuur 92 155 92 141 Theoretische brutohuur

Exploitatieportefeuille, bezettingsgraad 2006, ultimo jaar Berekend over aantallen woningen ééngezins meergezins (in procenten) woningen woningen Exploitatieportefeuille 98,2 95,9 Waarvan minimaal één jaar in verhuur 98,3 96,9

Exploitatieportefeuille, gerealiseerde huuropbrengst 2006 ééngezins meergezins (x € 1 mln.) woningen woningen Bruto jaarhuur 91 130 Netto jaarhuur 69 90 Netto / bruto jaarhuur 76% 69%

Exploitatieportefeuille, bruto-rendement 2006, ultimo jaar ééngezins meergezins (in procenten) woningen woningen Bruto-rendement 5,1 5,6

Exploitatieportefeuille, gemiddelde maandhuur 2006 ééngezins meergezins (in €) woningen woningen primo jaar 642 618 ultimo jaar 668 657

Exploitatieportefeuille, dispositieresultaat 2006 ééngezins meergezins (x € 1 mln.) woningen woningen Dispositieresultaat 23 22

totaal 27.990

totaal 5.355 247 233

totaal 96,8 97,5

totaal 221 159 72%

totaal 5,4

totaal 628 661

totaal 45

Exploitatieportefeuille, naar huursom In procenten van theoretische brutohuur, ultimo jaar ééngezinswoningen

meergezinswoningen

totaal

36

35 30

10 3

meergezinswoningen

15 11

9

7

11

3

01

10

11

11 6

6

5

0j

36

-4

5j

0j

-3

31

26

-3

5j

0j

21

-2

5j

-2

16

-1

j 10

11

0j

5j

-4

36

-3

0j

31

26

-3

5j

0j

21

-2

5j

16

-2

j

-1

11

6-

10

j

0

<6

0j

5j

-4

36

31

-3

0j

5j

26

-3

0j

-2

21

16

-2

5j

j

-1

11

10

6-

16

15

10

0

j

19 16

6-

2

10 5

4

<6

0

10

20

17

16

15

12

12

10

25

20 15

15

26

j

21

20

5

25

24

totaal

<6

25

10

0

-1

10

00

0 90

1-

10

0 80

1-

90

0 70

1-

80

0 60

1-

70

0

60

50

40

1-

40

50

0

0

0

10

01

Exploitatieportefeuille, naar leeftijd In procenten van waarde, ultimo jaar ééngezinswoningen

0

2

>1

3

0

10

-1

0

00

10

1-

90

5

2

9

7

10

0 80

1-

80

0

0 60

1-

70

0

60

0

50

40

1-

0

40

<=

10

3

>1

5

0

01

-1

10

00

0

10

1-

90

6

10

0 80

1-

90

0 70

1-

80

0

70

60

1-

60

1-

50

1-

40

<=

40

50

0

0

0

0

1

0

1

15

15 10

9

5

4

3

>1

5

10

90

10

10

15

1-

15

1-

15

25

20

17

16

<=

20

1-

20

26

25

70

22

27

25

23

50

25

exploitatiekosten en managementlasten

De exploitatiekosten bestaan onder andere uit kosten voor onderhoud, huurdersmutaties, objectbeheer, courtage en vaste kosten (waaronder belasting). Uitgedrukt als percentage van de brutohuuropbrengsten bedroegen deze in het verslagjaar 27,9 procent. De managementlasten van Vesteda Woningen bedroegen in het verslagjaar – net als in 2005 – 37 basispunten van de portefeuillewaarde. Gelet op het brede scala aan activiteiten kan Vesteda dit kostenniveau concurrerend noemen. Exploitatiekosten Vesteda Woningen Als percentage van de huuropbrengst

2006 %

2005 %

2004 %

2003 %

2002 %

Exploitatie

27,9

26,0

24,9

25,4

23,8

Managementlasten Vesteda Woningen* In basispunten van portefeuillewaarde primo jaar Management

2006 bp 37

2005 bp 37

2004 bp 38

2003 bp 36

2002 bp 32

*  Voor definitie zie begrippenlijst op pagina 80.

externe financiering

Gedurende het verslagjaar was de rentevergoeding voor de externe financiering geheel gebaseerd op het driemaands Euribor-tarief. Het risico van een sterke rentestijging was daarbij afgedekt op basis van cap-overeenkomsten met een renteplafond van 4,5 procent. In het verslagjaar heeft de Euribor een stijging laten zien van 2,488 procent primo naar ruim 3,725

Leverage-effect verhoogd

procent ultimo jaar. Dit heeft geresulteerd in aanzienlijk hogere rentekosten dan in 2005. Desalniettemin is het leverage-effect – de bijdrage van de externe financiering aan het totaal resultaat op eigen vermogen – als gevolg van de waardestijging in het verslagjaar gestegen tot 3,4 procent. Vesteda heeft in 2005 zijn volledig vreemd vermogen geherfinancierd. Destijds werd, naast het afdekken van een rentestijging op basis van cap-contracten, tevens het afdekken met behulp van forward-swap-contracten geïntroduceerd. Deze laatste contracten zullen met ingang van april 2007 gefaseerd, telkens na afloop van de lopende cap- overeenkomsten, in werking treden. De zuivere rentekosten van deze forward-swap-contracten bedragen – exclusief spreads en transactiekosten – gemiddeld 3,4 procent. Met de effectuering van de forward-swap-contracten zullen de rentelasten niet meer afhankelijk zijn van de fluctuerende Euribor, maar vast staan voor de volledige looptijd. Gezien de rentestand op 31 december 2006 bedroeg de actuele waarde van de cap- en de forwardswap-contracten ultimo verslagjaar ruim € 22 mln. Dit is circa € 10 mln. boven de in de jaarrekening op basis van historische kostprijs opgenomen boekwaarde van € 12 mln. De externe financiering met de zogenaamde Secured Floating Rate Notes is opgebouwd uit obligatieseries van verschillende omvang en looptijd, zoals weergegeven in nevenstaand overzicht. De obligaties hebben een nominale waarde van € 500.000 per stuk, zijn verhandelbaar op Euronext Amsterdam en zijn uitgegeven door Vesteda Residential Funding ii bv. De gemiddelde spread op

56  jaarverslag vesteda groep 2006  |  Verslag van de Directie

Van korte naar lange rente

deze obligaties bedraagt circa negentien basispunten. Ultimo verslagjaar bedroeg de resterende gemiddelde looptijd nog circa vijf jaar. De obligaties zijn door de drie kredietbeoordelaars Moody’s, Standard & Poor’s en Fitch Ratings allen voorzien van een triple-a rating. Overzicht obligatieleningen Bedragen in € x 1 mln. start- expiratie waarde waarde start waarde ultimo ultimo 2006 2005 x 1mln x 1mln Obligatielening jr x 1mln jr 200 2008 200 200 a1 2005 400 2010 400 400 a2 2005 400 2012 400 400 a3 2005 300 2015 300 300 a4 2005 Reeds afgelost Totaal 1.300 1.300 Vastgoedportefeuille (Vesteda Woningen) 4.366 4.113 Leverage 30% 32%

waarde ultimo 2004 x 1mln - - - - 1.300 1.300 4.013 32%

waarde ultimo 2003 x 1mln - - - - 1.237 1.237 3.918 32%

waarde ultimo 2002 x 1mln 1.213 1.213 3.960 31%

Aan de ratio’s, waaraan ten behoeve van de triple-a rating dient te worden voldaan, wordt sinds de

Financiering verhoogt resultaat op eigen vermogen

introductie van deze obligatieleningen in juli 2002 ruimschoots beantwoord. Onderstaand overzicht toont het effect van de leverage op het resultaat op eigen vermogen. In het verslagjaar draagt de financiering meer dan 3,4 procentpunten bij aan het netto resultaat op eigen vermogen, waardoor dit met dertig procent wordt verhoogd. Effect van fondsstrategie op resultaat Bijgaand staafdiagram toont aan hoe de fondsstrategie werkt. 15

14,7

11,3

10

3,8

0

4,1

netto huur­opbrengst

4,6

5,0

gerealiseerd resultaat

totaal resultaat

1 Netto huuropbrengst (€ 159 mln) Zonder leverage: € 159 mln / Portefeuillewaarde primo (€ 4.231 mln) = 3,8% Met leverage: (€ 159 mln – saldo interest naar rato (€ 159 mln / (€ 159 mln + overige opbrengsten (€ 10 mln) – managementkosten (€ 19 mln) + verkoopwinst (€ 45 mln)) x saldo interest (€ 46 mln))) / eigen vermogen (€ 2.956 mln) = 4,1% 2 Gerealiseerd resultaat = netto huuropbrengst (€ 159 mln) + overige opbrengsten (€ 10 mln) – managementkosten (€ 19 mln) + verkoopwinst (€ 45 mln) – saldo interest (€ 46 mln) = € 149 mln Zonder leverage: (€ 149 mln + saldo interest (€ 46 mln)) / Portefeuillewaarde primo (€ 4.231 mln) = 4,6% Met leverage: € 149 mln / eigen vermogen (€ 2.956 mln) = 5,0% 3 Totaal resultaat = gerealiseerd resultaat (€ 149 mln) + waardestijging (€ 285 mln) = € 434 mln Zonder leverage: (€ 434 mln + saldo interest (€ 46 mln)) / Portefeuillewaarde primo (€ 4.231 mln) = 11,3% Met leverage: € 434 mln / eigen vermogen (€ 2.956 mln) = 14,7%

Verslag van de Directie  57

resultaten

Het totaal resultaat is opgebouwd uit het gerealiseerd resultaat (de netto huurinkomsten en gereali­ seerde boekwinst op verkopen) en het ongerealiseerd resultaat (de waardestijging van de portefeuille). Het gerealiseerd resultaat bedroeg in het verslagjaar € 149 mln, ofwel 5,0 procent op het eigen vermogen primo. Het ongerealiseerd resultaat bedroeg € 285 mln, ofwel 9,7 procent op het eigen vermogen. Het gerealiseerd resultaat is hiermee in absolute zin gedaald ten opzichte van 2005, het ongerealiseerd resultaat verder gestegen. Het totaal resultaat over het verslagjaar bedraagt € 434 mln, ofwel 14,7 procent op het eigen vermogen primo. Daarmee scoort Vesteda zowel percentueel als absoluut in het verslagjaar het hoogst van de afgelopen zes jaar. In het negende bestaansjaar scoort Vesteda hiermee naar verwachting voor de negende keer een resultaat op eigen vermogen én een roz/ipd-benchmarkrendement van ruim 10 procent. Resultaat portefeuille Bedragen in € x 1 mln. Gerealiseerd resultaat Ongerealiseerd resultaat Totaal resultaat

2006 149 285 434

2005 188 206 394

2004 197 138 335

2003 196 137 333

2002 201 136 337

Resultaat portefeuille Als percentage van eigen vermogen primo Gerealiseerd resultaat Ongerealiseerd resultaat Totaal resultaat

2006 5,0 9,7 14,7

2005 6,5 7,1 13,6

2004 6,9 4,8 11,7

2003 6,9 4,8 11,7

2002 7,1 4,8 11,9

In het verslagjaar zijn de meeste prognoses gehaald. Het gerealiseerd resultaat op eigen vermogen ligt onder het niveau van de prognose. Waar 5,5 procent was geprognosticeerd, werd een resultaat van 5,0 procent behaald. De belangrijkste oorzaken hiervoor zijn het hoger uitgevallen percentage exploitatiekosten, de hogere financiële leegstand, het bewust aangepaste verkoopniveau en de in het verslagjaar gestegen rente, waardoor het leverage-effect op het gerealiseerd resultaat geringer bleek. De huurverhoging werd tussen 2,5 en 3,0 procent geprognosticeerd. Met de per 1 juli gerealiseerde verhoging van 2,8 procent is deze prognose gehaald. De bezettingsgraad van de exploitatieportefeuille bedroeg ultimo verslagjaar 96,8 procent. De bezettingsgraad van de exploitatieportefeuille voor wat betreft projecten die langer dan een jaar in verhuur zijn, bedroeg 97,5 procent en kwam daarmee exact op prognose uit. De bruto en netto inkomsten stegen beperkt, met respectievelijk 5,5 en 2,7 procent. Ook hiermee werd de prognose gehaald. De exploitatiekosten bedroegen 27,9 procent en kwamen daarmee boven de prognose van 27,0 procent uit. Door de boveninflatoire stijging van de kosten in het verslagjaar en de inhaalslag die in 2006 is gemaakt om de klanttevredenheid in specifieke projecten te verhogen, is de doelstelling voor het percentage exploitatiekosten als percentage van de bruto huuropbrengsten niet gehaald.

58  jaarverslag vesteda groep 2006  |  Verslag van de Directie

Prognoses versus realisatie

De managementlasten zijn met 37 basispunten onder de 40 basispunten gebleven, waarmee deze prognose wel werd gehaald. De doelstelling van het aantal te verkopen woningen is in het verslagjaar niet gehaald omdat de strategie op dit punt werd bijgesteld. Het accent kwam meer te liggen op het uitponden. Het ongerealiseerd resultaat ligt fors boven prognose. Dat kan worden verklaard door meerdere factoren. Allereerst was de waardestijging van de vastgoedportefeuille hoger dan verwacht. Tegen een door Vesteda verwachte waardeontwikkeling van 2 tot 6 procent bedroeg de feitelijke waardeontwikkeling circa 7 procent. Het leverage-effect op de waardeontwikkeling bedroeg 3,0 procent, waarmee het ongerealiseerde resultaat uitkwam op 9,7 procent. Dit leverage-effect was eveneens groter dan verwacht. Bij de bepaling van de prognose is rekening gehouden met een oplopende rente gedurende het verslagjaar. De historisch lage stand primo jaar, de onduidelijkheid in welke mate de rente zou stijgen en de grote gevoeligheid van een rentestijging voor de waarde op de woningmarkt lag ten grondslag aan de prognose 2006. De prognoses van totaal resultaat en toegekend uitkeringsniveau aan beleggers worden beide gehaald. Tot slot werden de acquisitiedoelstellingen niet gehaald. Het investeringsniveau en aantal opleveringen bleef achter. De belangrijkste oorzaken hiervoor zijn de vertragingen bij opstart van projecten, als gevolg van ruimtelijke ordeningstrajecten, en de langere voorbereidingstrajecten om tot start bouw te komen. Het gerealiseerde investeringsniveau bedroeg € 169 mln. (incl. btw). Er werden 477 woningen opgeleverd en in exploitatie genomen. Resultaat: prognose versus realisatie ten aanzien van:

indicator:

gerealiseerd resultaat gerealiseerd resultaat op eigen vermogen jaarlijkse huurverhoging bezettingsgraad:   exploitatieportefeuille   waarvan >1 jaar in verhuur bruto inkomsten per woning exploitatiekosten managementlasten netto inkomsten per woning verkopen

prognose 2006:

realisatie 2006

stabiel, circa 5,5%

5,0%

tussen 2,5 en 3,0% 2,8% circa 97,0% 96,8% circa 97,5% 97,5% beperkte toename toename van 5,5 % circa 27% 27,9% onder 40 basispunten 37 basispunten beperkte toename toename van 2,7 % circa 2.000 woningen 1.758 woningen

ongerealiseerd resultaat

ongerealiseerd resultaat op eigen vermogen

ruim boven inflatie

9,7%

totaal resultaat

totaal resultaat op eigen vermogen

boven 10%

14,7%

circa 8%

7,8%

toegekend uitkeringsniveau productievolume

investeringsniveau incl. btw € 220 – 250 mln. opleveringen aan Vesteda Groep circa 750 woningen

€ 169 mln. 477 woningen

Verslag van de Directie  59

Vesteda hanteert de roz/ipd Woningen Benchmark (categorie ‘Alle vergelijkbare objecten’) om de prestaties van objecten te vergelijken met die van andere woningbeleggers. Deze benchmark geeft het marktgemiddelde aan van behaalde resultaten in woningbeleggingen van alle aangesloten deelnemers (inclusief Vesteda Woningen) en houdt – naast de zogenaamde standing investments – ook rekening met (deel)aan- en verkopen en (her)ontwikkelingen. De afgelopen jaren heeft Vesteda de benchmark telkens verslagen. Over het verslagjaar is de benchmark nog niet bekend. Vesteda verwacht over 2006 een volgens roz/ipd-methodiek berekend rendement van 12,3 procent te scoren. Vesteda Woningen versus benchmark roz/ipd Woningen Benchmark, ‘Alle vergelijkbare objecten’

2006

Jaarrendement roz/ipd-benchmark Vesteda Woningen

* 12,3**

2005

2004

2003

2002

10,6 11,6

8,6 10,7

8,2 10,4

9,0 10,3

Driejaarsrendement roz/ipd-benchmark Vesteda Woningen

* *

9,1 10,9

Vijfjaarsrendement roz/ipd-benchmark Vesteda Woningen

* *

9,9 11,6

*  bij productie jaarverslag nog niet bekend **  eigen prognose conform methodiek roz/ipd, niet afkomstig van roz/ipd

uitkering aan beleggers

Volgens participatieovereenkomst, statuten en fondsreglementen dient er jaarlijks een uitkering plaats te vinden aan beleggers. Hiermee wordt voldaan aan de uitkeringsverplichtingen van fis­cale beleggingsinstellingen (Fbi). In het verslagjaar werd € 232 mln. toegekend en in totaal € 130 mln. uitgekeerd. In april 2007 volgt de betaling van de resterende € 102 mln. De toegekende uitkering bedraagt € 9,28 ofwel 7,8 procent van de intrinsieke waarde per aandeel/participatie primo verslagjaar. Uitkering en intrinsieke waarde Bedragen per aandeel / participatie, in € Uitkering aan beleggers Intrinsieke waarde primo Uitkering aan beleggers

2006 9,28* 118,23 7,8%

2005 13,60 116,08 11,7%

2004 12,40 115,08 10,8%

2003 12,60 114,43 11,0%

2002 12,80 113,77 11,3%

*  toegekend, inclusief 4,08 per aandeel / participatie, uit te keren in april

investor relations

In 2001, bij de herstructurering van Vesteda, heeft aandeelhouder Stichting pensioenfonds abp het voornemen uitgesproken om op termijn terug te gaan tot een maximaal minderheidsbelang in Vesteda. Na in totaal 5 transacties in 2006, voor een gezamenlijk bedrag van € 450 miljoen, heeft Stichting pensioenfonds abp haar belang in Vesteda van 60,1 procent terug kunnen brengen naar 46,7 procent.

60  jaarverslag vesteda groep 2006  |  Verslag van de Directie

Benchmark

In totaal is 13,4 procent van de aandelen van eigenaar verwisseld. De aandelen zijn verkocht aan de overige aandeelhouders. Aanvullend hebben alle aandeelhouders en participanten ingestemd met vervreemding van een beperkt deelbelang van abp aan Loyalis. De koopsom van totaal circa € 450 mln. lag licht boven boekwaarde. Overzicht beleggers in Vesteda Groep Ultimo 2006 hadden (entiteiten van) de volgende beleggers een aandeel/participatie in Vesteda (alfabetische volgorde): •  Bedrijfstakpensioenfonds voor de Media pno •  Delta Lloyd •  ing Real Estate •  Loyalis •  Pensioenfonds voor de Grafische Bedrijven •  pggm •  Stichting pensioenfonds abp •  Stichting tkp Pensioen Real Estate Fonds

deelnemingen

In het verslagjaar heeft Fifthplay Nederland nv, een dochteronderneming van het Belgische Niko nv, een participatie van zestig procent genomen in irs Holding bv en haar werkmaatschappijen irs Systems bv en irs Services bv. irs is ontwikkelaar en leverancier van domoticatoepassingen op het gebied van veiligheid, gemak en zorg. Tevens treedt irs op als dienstverlener voor de aan zijn producten gerelateerde services. Deze meerderheidsparticipatie wordt gezien als een belangrijke stap in de internationale groeistrategie van de Niko Group. De verkoop van deze meerderheidsparticipatie door Vesteda Project bv sluit geheel aan op het voornemen om de realisatie van het beschikbaar stellen van technologie en diensten, gericht op comfort en veiligheid voor bewoners, bij derden onder te brengen.

personeel en organisatie

In het traject van verdere professionalisering is in het verslagjaar veel aandacht besteed aan de versterking van de gewenste organisatiecultuur. Vesteda benoemde in 2006 belangrijke uitgangspunten en kernwaarden voor het te voeren beleid. Krapte op de arbeidsmarkt

De krapper wordende arbeidsmarkt was ook bij Vesteda voelbaar. Door intensivering van de wervingsactiviteiten bleef het aantal vacatures dat niet kon worden ingevuld echter beperkt. Er werd een start gemaakt met de verdere positionering van Vesteda als merknaam op de arbeidsmarkt. In totaal werden er 56 vacatures vervuld. 8 Vacatures stonden aan het einde van 2006 nog open.

Personeelsleden

Ultimo 2005 had Vesteda Groep 327 medewerkers in dienst; eind verslagjaar was dit aantal gestegen tot 353. In formatieve zin werd het personele bestand uitgebreid met 24 fte; 322 (2006) ten opzichte van 298 (2005). Daarmee werd voldaan aan de doelstelling om een beheerste groei in ons personeelsbestand te realiseren. De uitbreiding vond met name plaats in de afdeling propertymanagement, als gevolg van de toename van verhuurinspanningen in de Randstad.

Verloopoverzicht personeel Vesteda Groep fte Totaal Vesteda Groep

saldo 2005 ultimo mutaties verslagjaar 298 24

2006 ultimo 322

Verslag van de Directie  61

Personele verdeling Vesteda Groep fte ultimo 2006 Hoofdkantoor 105 Property-management 191 Vesteda Groep bv 296 Vesteda Project bv 26 Totaal Vesteda Groep 322

aantal medewerkers 113 214 327 26 353

Het ziekteverzuim daalde de afgelopen jaren, met 4,0 procent als laagste score in 2005. Helaas

Ziekteverzuim nam toe

heeft Vesteda deze dalende lijn niet voort kunnen zetten in het verslagjaar; het ziekteverzuim over 2006 bedroeg 4,8 procent. Indien het cijfer voor ziekteverzuim wordt gecorrigeerd, waarbij de langdurig zieken (de medewerkers die langer dan 1 jaar ziek waren) niet worden meegerekend, dan daalt het cijfer over het verslagjaar naar 4,6 procent. Vesteda voert het beleid snel actie te nemen op arbeidsgerelateerd verzuim. In het kader van gezondheidsbevorderende maatregelen werd dit jaar een preventief medisch onderzoek, genaamd health check, geïntroduceerd. Ruim 30 medewerkers namen in 2006 deel aan het onderzoek, dat in 2007 een vervolg zal krijgen. Klantgerichtheid is binnen Vesteda een organisatiebrede competentie. Hierbij staat het anticipe-

Cultuur

ren op en handelen naar wensen en behoeften van klanten centraal. Het succes van Vesteda’s commerciële activiteiten wordt immers bepaald door de kunde en houding van de medewerkers, die deze activiteiten uitvoeren. In het verslagjaar is volgens een programma bedrijfsbreed aan een klantgerichte cultuur gewerkt. Kern van het hr–beleid voor 2006 was versterking van cultuur en leiderschap binnen de organisatie. In 2006 is een aantal kernwaarden/uitgangspunten benoemd voor Vesteda, die de leidraad vormen voor de verdere ontwikkeling. Allereerst heeft de directie de diverse verantwoordelijkheden binnen de statutaire en titulaire directie nader vastgesteld. Vervolgens zijn door elk directielid deze verantwoordelijkheden vertaald naar taken van operationele managers. In het verslagjaar is een start gemaakt met het organisatiebreed toedelen van verantwoordelijkheden, waarbij het begrip ‘ownership’ centraal staat. Via publicaties en personeelsbijeenkomsten is het onderwerp cultuur en leiderschap veelvuldig onder de aandacht gebracht. Binnen diverse afdelingen werden activiteiten ontplooid, gericht op operationele verbetering, samenwerking en klantgerichtheid. Eind 2006 hebben directie en overige leidinggevenden binnen Vesteda zich gebogen over de vraag op welke wijze er verder inhoud kan worden gegeven aan de benoemde uitgangspunten. De resultaten zullen in 2007 als leidraad worden gebruikt om de gewenste en gedefinieerde cultuur verder te brengen. De vastgestelde waarden en uitgangspunten – klantgerichtheid, resultaatgerichtheid, persoonlijke verantwoordelijkheid, transparantie, samenwerken en vertrouwen – zullen in de komende jaren een nadrukkelijke rol krijgen in de hr-instrumenten van Vesteda. Er werden verdere impulsen gegeven aan de versterking van leiderschap. 30 Leidinggevenden volgden

Leiderschap

een leiderschapstraining. Eind november werd een vervolgprogramma geïmplementeerd, waarbij elke leidinggevende bij Vesteda eind 2006 of begin 2007 middels individuele gesprekken met een externe coach en eigen leidinggevende een eigen ontwikkelprogramma presenteert. In het derde kwartaal van 2006 heeft er een markttoets plaatsgevonden met betrekking tot de remuneratie van medewerkers waarop de werking van de Vesteda-cao niet van toepassing is. Tevens is de afspraak gemaakt dat deze marktvergelijking in een cyclus van één maal per drie jaar zal plaatsvinden. De wetswijzigingen met betrekking tot arbeidsvoorwaarden die vanaf 1 januari zijn ingegaan, werden succesvol geïmplementeerd.

62  jaarverslag vesteda groep 2006  |  Verslag van de Directie

Arbeidsvoorwaarden

Performance management

In 2005 is een nieuw systeem geïntroduceerd om medewerkers doelgericht aan te sturen, te beoordelen en te belonen. Voor iedere functie is een competentieprofiel gemaakt, dat als basis dient voor de ontwikkeling en beoordeling van de medewerker. In een cyclus van drie à vier gesprekken per jaar bespreken manager en medewerker de doelstellingen, die op een daartoe ontwikkelde kaart worden vastgelegd. Daarbij is er een heldere relatie gelegd tussen het stellen van doelen, het meten van de resultaten en het vaststellen van het daarbij behorende beloningsniveau. In het verslagjaar heeft afdeling HR de uitvoering van dit programma maximaal gestimuleerd en gefacili­ teerd. Na een evaluatie zijn verbetersuggesties doorgevoerd en is een actieplan opgesteld voor verdere verbetering in 2007.

Ondernemingsraad

Evenals voorgaande jaren vond het overleg met de Ondernemingsraad (or) op een constructieve wijze plaats. Daarbij was het totale ondernemingsbeleid inzet van overleg. Nieuwe voorwaarden zijn vastgelegd en bestaande regelingen herzien. Op de volgende pagina’s is een paragraaf van de or opgenomen.

Verslag van de Directie  63

Paragraaf Ondernemingsraad

In het verslagjaar heeft de Ondernemingsraad (or) voor het

Advies en instemmingsrecht

tweede jaar in zijn huidige samenstelling gefunctioneerd.

Van het advies- en instemmingsrecht heeft de or in 2006 meermalen gebruik gemaakt. Allereerst is geadviseerd inzake de  

or-vergaderingen

verkoop van zestig procent van de aandelen in irs Holding bv

De or heeft in 2006 zes maal vergaderd, waarvan twee maal op

van Vesteda aan het Belgische Niko nv. Om tot dat advies te

het hoofdkantoor en vier maal op locatie, te weten in de woon-

komen is extern juridisch advies ingewonnen. De voorliggende

galerieën Amsterdam, Den Haag, Eindhoven en Maastricht. Door

vraag was namelijk of het adviesrecht van de or in een dergelijke

de vergaderingen op verschillende locaties te houden werden

zaak verder reikt dan de aandelentransactie zelf. Dat bleek niet

medewerkers in staat gesteld kennis te maken met de or en zijn

het geval te zijn. Desondanks heeft de or de directie ongevraagd

leden. Met name de nieuwe medewerkers hebben daar gebruik

geadviseerd inzake de arbeidsrechtelijke gevolgen van deze

van gemaakt. In de or-vergaderingen werd telkens de agenda

transactie voor de medewerkers van irs Holding bv en de daar-

van de Overlegvergaderingen (ov’s; de vergaderingen tussen or

onder ressorterende deelnemingen.

en directie) doorgenomen. Tevens werden de voorliggende advies- en instemmingsaanvragen van de directie behandeld.

Andere uitgebrachte adviezen hebben betrekking op de benoe-

Onderwerpen die verder aan de orde zijn gekomen in de or- 

ming van een nieuwe commissaris, de wijziging van de organisa-

vergaderingen zijn: de begroting 2006, het jaarverslag 2005, de

tie binnen de afdeling Debiteurenadministratie van Back Office

or-website, de oprichting van een landelijk or-platform, de

en het jaarverslag Arbodienstverlening 2005.

bereikbaarheidsdiensten van Vesteda, de targetbeloning voor medewerkers, het marktconform belonen van medewerkers, de

De or heeft van haar instemmingsrecht gebruik gemaakt inzake

resultaten van uitgevoerde werkbelevingsonderzoeken, de

de regelingen autolease, levensloop, seniorenverlof, kinderop-

inmiddels ingevoerde medische controle – genaamd ‘health

vang en ziektekosten. Ten aanzien van de levensloopregeling en

check’ – en het nieuwe businessplan 2007–2009.

de regeling ziektekosten zijn – op verzoek van de or – voorlichtingsbijeenkomsten voor het personeel gehouden. De or heeft

Overleg met directie

de directie en de afdeling hrm gecomplimenteerd met de wijze

De or heeft in het verslagjaar vier maal een Overlegvergadering

waarop die zijn georganiseerd.

(ov) met de directie gevoerd. Drie keer vond de ov plaats in Maastricht, één maal in Eindhoven. In de ov’s is uitvoerig stil­

Nieuw businessplan

gestaan bij de aan de directie uit te brengen adviezen. Verder is

In het najaar is uitgebreid gesproken met de directie over het

onder andere gesproken over de werkbelevingsonderzoeken, het

businessplan 2007-2009. Op een constructieve wijze is er  

Arbobeleid, het ziekteverzuim, de evaluatie targetbeloning voor

gediscussieerd over de implementatie van de strategie in deze

medewerkers, de begroting 2006, het jaarverslag 2005, de voort-

planperiode en de mogelijke effecten daarvan voor medewer-

gang en verder gewenste aanpak in het door de directie aan­

kers. In de uitgangspunten voor het businessplan, die zijn opge-

gezette traject van cultuuromslag en de plannen van Vesteda

steld in 2005 en waarover de or destijds met de directie heeft

met de Wiebengahal.

overlegd, is vastgesteld dat Vesteda een verdere omslag moet maken van een beheerorganisatie naar een commerciële onder-

Gesprek met de voorzitter van de Raad van Commissarissen

neming. In de discussie waren zowel de or als de directie het

Op 27 april heeft het jaarlijkse gesprek plaatsgevonden met  

erover eens dat Vesteda goed is in beheerprocessen en dat moet

dhr. Boons, voorzitter van de Raad van Commissarissen. Tijdens

zo blijven. Wat de commercie betreft, zal er meer aandacht uit

dit gesprek is teruggeblikt naar het ontstaan van Vesteda, de rol

moeten gaan naar de verhuur van nieuwe woningen in het

van dhr. Boons daarin en de start van de or. Er is met name uitleg

midden- en topsegment en naar de commerciële vaardigheden

gegeven over de opvolging van dhr. Boons. Na het gesprek heeft

die daarvoor nodig zijn.

de or met een passend cadeau afscheid genomen van dhr. Boons, die vanaf oprichting van Vesteda de rol van voorzitter van de Raad van Commissarissen heeft vervuld. De or heeft hem bedankt en benadrukt dat hij zijn rol naar de or toe op een zorgvuldige en prettige wijze heeft ingevuld. Dhr. Boons stelde dat zeer op prijs.

or-berichten

Platform van or’s in de vastgoedbranche

De achterban is via VestedaNet –het bedrijfsbrede intranet- op

Een door de or voor zichzelf in 2005 geformuleerd actiepunt

de hoogte gehouden door de or. In vier zogeheten or-Berichten

betrof het nemen van initiatieven tot oprichting van een plat-

is uitgebreid verslag gedaan aan het personeel. Op die berichten

form voor alle or’s, actief in de residentiële vastgoedbranche. In

zijn van diverse medewerkers vanuit verschillende afdelingen

het verslagjaar heeft op initiatief van de or van Vesteda een  

reacties gekomen, merendeels positief. In de berichten werden

bijeenkomst plaatsgevonden waarbij een aantal or’s aanwezig

medewerkers ook uitgenodigd om de or een vraag te stellen,

waren. De eerste reacties waren positief; in 2007 zal hieraan een

een voorstel te doen of op een probleem te attenderen. Daar is

vervolg worden gegeven.

beduidend meer gebruik van gemaakt dan in voorgaande jaren. De vragen zijn zoveel mogelijk beantwoord en – voor zover niet

Vooruitblik

mogelijk – zijn er wegen aangegeven om bepaalde zaken op te

De driejarige zittingstermijn van or-leden loopt in oktober 2007

lossen. Een aantal vragen bleek van individuele aard te zijn,

af, waardoor er verkiezingen zullen worden gehouden.

waardoor ze niet door de or konden worden behandeld. In één geval betrof het een probleem op een bepaalde afdeling. De or

In 2007 zal de directie de ingezette cultuurslag breed in de orga-

heeft toen met medewerkers van die afdeling gesproken. Ver­

nisatie voortzetten; de or ziet dit als een belangrijke ontwikke-

volgens is van de situatie verslag gedaan bij de directie. Die heeft

ling voor het bedrijf en zal daar op een kritische wijze inhoudelijk

het probleem opgepakt.

aan bijdragen.

cao 2006-2007 In 2005 zijn de bestuurders van de abvakabo en de Unie met de directie tot een akkoord gekomen over een tweejarige cao voor 2006 en 2007. Deze cao was gedurende het verslagjaar van   toepassing op zo’n 300 medewerkers. Aangezien de or in deze geen rol heeft, is in de or-vergaderingen de cao ter kennisname aangenomen.

Verslag van de Directie  65

vooruitzichten Economie De verwachtingen voor 2007 zijn ronduit positief. De hoogconjunctuur, waarmee het jaar reeds is gestart, is daar een eerste bewijs van. De Europese unie doet het goed en de vooruitzichten voor Duitsland – als sterke beïnvloeder van de Nederlandse economie – zijn zelfs in Europees verband bovengemiddeld. 2007 Laat naar verwachting een economische groei zien van drie procent.16 Deze groei wordt breed gedragen; zowel de consumptieve bestedingen door gezinnen, de investeringen door bedrijven als de uitvoer nemen flink toe. De spanningen op de arbeidsmarkt lopen op, er zullen meer vacatures ontstaan. Toch blijven de inflatie en de contractloonstijging ook komend jaar beperkt. De overheid heeft haar huishoudboekje weer redelijk op orde; net als in 2006 wijkt het begrotingssaldo maar weinig af van nul. Met de kabinetsformatie is ook het einde van de politieke onzekerheden in zicht. De risico’s voor deze positieve vooruitzichten voor de economische groei houden verband met de energieprijzen en renteontwikkelingen. De vooruitzichten op dit vlak zijn echter niet verontrustend. Door de forse waardestijgingen van de afgelopen jaren is bij woningbeleggingen een geleidelijke

Markt voor vastgoedbeleggingen

verschuiving opgetreden van direct naar indirect rendement. Ook bij winkelbeleggingen, die de afgelopen jaren eveneens goede resultaten hebben laten zien, is deze verschuiving waarneembaar. Door de grote concurrentie van beleggers onderling daalt hier het direct rendement. In vergelijking met de kantorensector blijft het risico van woningbeleggingen laag. Het risico in het direct rendement is daarbij minimaal door de betere spreiding. Het risico in het indirect rendement wordt gedempt door de alternatieve afzetmogelijkheden, die de particuliere koopmarkt aan de beleggers biedt. Woningmarkt De Nederlandse woningmarkt blijft onverminderd krap. De nieuwbouw blijft ver achter bij de vraag. Zoals het er nu naar uit ziet, zal de nieuwbouwproductie onvoldoende blijken om dit tekort weg te werken. Voor volgend jaar wordt een verdere waardestijging verwacht. In combinatie met een verwachte lichte rentestijging zal dit leiden tot een verminderde betaalbaarheid van koopwoningen. In het algemeen wordt aangenomen dat de prijzen van woningen in 2007 in reële termen (verder) zullen gaan stijgen. De prognoses van de diverse banken, onderzoeksinstellingen en branche­ verenigingen variëren van een nominale stijging van vier tot zes procent. De structurele schaarste op de woningmarkt is en blijft voor de voorzienbare toekomst een stevig fundament onder de waardeontwikkeling. Alleen een onverwachte en sterke stijging van de lange rente zou daar verstorend op kunnen inwerken. De kans daarop wordt klein geacht. De vraag naar huurwoningen is structureel voldoende omvangrijk. Fundamentele factoren als huishoudens-, inkomensontwikkeling en vergrijzing zorgen voor een vraag naar kwaliteit. De verhuur in de hogere segmenten zal een positieve invloed ondervinden van de conjuncturele ontwikkelingen en het aantrekken van de duurdere koopmarkt de afgelopen jaren.

66  jaarverslag vesteda groep 2006  |  Verslag van de Directie

Vraag naar huurwoningen

Beleggingen in woningen

Naar woningen als beleggingsproduct zal ook in 2007 een sterke vraag blijven. Zeer veel particulier, voor een deel fiscaal gedreven geld is beschikbaar en alternatieven in de beleggingscategorieën aandelen of vastrentend laten een hoger risicoprofiel zien. Kabinetsformatie negeert woningmarkt Op donderdag 8 februari 2007 hebben cda, pvda en ChristenUnie ingestemd met het concept­ regeerakkoord dat hun onderhandelaars gezamenlijk hebben geformuleerd. Tot grote teleurstelling van de institutionele beleggers, waaronder Vesteda, is de woningmarkt daarbij als politiek schaakstuk gebruikt. Voornoemde partijen hebben besloten de hypotheekrenteaftrek in takt te houden, de huren niet te liberaliseren en de maximale huurstijging in de komende kabinetsperiode gelijk te stellen aan inflatie. Voor de noodzakelijke nieuwbouwproductie wordt zwaar op de woningcorporaties geleund: zij moeten de komende jaren het substantiële deel van de in totaal 80.000 te bouwen woningen per jaar realiseren. In plaats van de (afgelopen jaren ingezette) deregulering van de woningmarkt vindt hiermee het tegenovergestelde plaats: door actieve sturing werkt de overheid aan het groter maken van de verschillen tussen de huur- en koopsector en daarmee aan het verslechteren van de noodzakelijke doorstroming en marktwerking. Conclusie vooruitzichten markt en economie De overheid werkt contraproductief en kiest voor een kortetermijndoelstelling in plaats van het structureel aanpakken van ‘het vergeten dossier’ woningmarkt. De markt en economische ontwikke­ lingen daarentegen zijn ronduit positief. De vraag naar producten voor kleine huishoudens in de hogere huursector zal de komende jaren toenemen, terwijl het aanbod daarbij fors achterblijft. Ontwikkelingen Vesteda Groep

Projectontwikkeling

De ontwikkelingsactiviteiten in Vesteda Project bv zullen verder groeien. Het investeringsniveau dat in 2007 wordt bereikt, zal naar verwachting € 250 mln. incl. btw bedragen. De organisatie van Vesteda Project bv zal zich duidelijker als separate organisatie gaan profileren. Meer ontwikkelingen zullen worden gestart ten behoeve van de koopmarkt. De organisatie zal aanzienlijk worden uitgebreid, waarbij de meeste functies hun standplaats zullen vinden in de Randstad.

Assetmanagement

Bij het management van de beleggingsportefeuille staat de uitbreiding in het huursegment van  € 800–1.200 centraal. Tevens zullen nieuwe woonconcepten in belegging worden genomen, met name op het gebied van wonen en zorg. Ook zullen nieuwe, innovatieve contractvormen worden ontwikkeld in een mengvorm van huur en koop.

Property-management

De efficiency en het kostenniveau van het property-management zullen marktconform moeten blijven. In 2007 zal daartoe een studie worden gedaan en zullen er maatregelen worden uitgewerkt. De veranderende portefeuillesamenstelling en ervaringen bij verhuur tot nu toe zullen daarbij uitgangspunt zijn. In de planperiode zal het property-management echter een volgende fase ingaan. Daarbij zullen de commerciële taken fysiek dichter bij de klant komen te liggen en nauwer worden ondersteund door internet, back-office en callcenter. De ervaringen met satellietvestigingen in middelgrote steden waar geen Woongalerie is (bijvoorbeeld Zwolle en Enschede) en ervaringen met verhuur vanuit het project/de wijk zelf (bijvoorbeeld IJburg) zijn daarin voorbeeldstellend. Daarnaast zal worden onderzocht of er meer voordelen te behalen zijn uit concentratie en specialisatie.

Verslag van de Directie  67

In 2007 zal het verhuurproces via internet worden aangepast, waarbij het actuele aanbod zal worden getoond op de Vesteda-website. Dit geldt zowel voor nieuwe als bestaande woningen. Centraal in het hr-beleid staat het verder implementeren van de benoemde cultuurwaarden.

hr-beleid

Tevens zal de uitbouw van Vesteda Project bv in de aantrekkende arbeidsmarkt veel energie vergen. Voorjaar 2007 zal aandeelhouder Stichting pensioenfonds abp een voordracht doen ter benoeming

Bestuurssamenstelling

van een lid van de Raad van Commissarissen. Prognoses Vesteda Groep De prognoses voor 2007 worden sterk beïnvloed door de renteontwikkeling. Door de daling van het gerealiseerd resultaat de afgelopen jaren en de stijging van de rente in het verslagjaar is de rol van de renteontwikkeling als determinant voor het totaal resultaat toegenomen. Ook de waardestijging van het vastgoed in 2007 zal daardoor een zwaardere invloed hebben op het jaarresultaat. Het nieuwe kabinet wacht de taak een nieuw huurbeleid te ontwikkelen. De mate waarin de wetgeving de zo noodzakelijke verruiming van de marktwerking kan faciliteren, zal bepalend zijn voor de ontwikkelmogelijkheden voor beleggers als Vesteda. Ook de vorderingen in aanpak van woningcorporaties, die nu met gemeenschapsgeld zonder marktconforme rendementseisen oneerlijk concurreren met ontwikkelaars, zijn bepalend voor de kansen op een kwalitatieve instroom in de beleggingsportefeuille. Een andere factor die bij de prognose van belang is, is de conjunctuur. Die beïnvloedt de snelheid waarmee de nieuw opgeleverde projecten kunnen worden verhuurd, en daarmee de bezettingsgraad van de portefeuille. Allesomvattend, verwacht Vesteda de volgende resultaten in 2007: Het investeringsniveau van Vesteda Project bv zal in 2007 stijgen. Naar verwachting bedraagt het

Projectontwikkeling

acquisitievolume € 250 mln. Ook het aantal op te leveren woningen zal stijgen: naar verwachting zullen circa 700 woningen worden opgeleverd en in exploitatie worden genomen door Vesteda Groep. De huurinkomsten zullen naar verwachting per 1 juli 2007 tussen 1,5 en 2,0 procent stijgen. Daarbij

Jaarlijkse huurverhoging

is rekening gehouden met een maximale verhoging in het gereguleerde segment, gelijk aan de inflatie over 2006. Door de toename van het aantal projecten in het eerste jaar van verhuur zal de bezettingsgraad

Bezettingsgraad

van de exploitatieportefeuille naar verwachting met twee op de duizend woningen dalen, van 96,8 procent ultimo 2006 tot 96,6 procent ultimo 2007. De bezettingsgraad over de woningen die langer dan een jaar in verhuur zijn, zal naar verwachting gelijk blijven op 97,5 procent. Ondanks de te verwachten boveninflatoire stijging van de kosten zullen de exploitatiekosten als percentage van de bruto huuropbrengsten stabiel blijven op circa 28 procent. De managementlasten zullen naar verwachting onder de 40 basispunten blijven.

68  jaarverslag vesteda groep 2006  |  Verslag van de Directie

Exploitatiekosten en managementlasten

Dispositie

Vesteda verwacht circa 1.000 woningen te verkopen in 2007. Gezien de verwachte instroom van circa 700 woningen zal dit in 2007 per saldo leiden tot een fractionele afname van de omvang van de exploitatieportefeuille, waarbij de als minimaal gedefinieerde grens van 27.000 woningen niet zal worden gepasseerd.

Externe financiering

Naar verwachting zal Vesteda in het tweede kwartaal van 2007 de externe financiering uitbreiden tot een niveau van circa 37 procent van het balanstotaal.

Gerealiseerd resultaat

Uitgaande van de hierboven vermelde prognoses zal het gerealiseerde resultaat op eigen vermogen over 2007 naar verwachting circa vier procent bedragen.

Waardestijging

Als prognose gaat Vesteda uit van een gemiddelde waardestijging van de portefeuille van 3,5 tot 4,0 procent, uitgaande van een gelijkblijvende tot licht stijgende hypotheekrente. Het ongerea­ liseerd resultaat op eigen vermogen (inclusief leverage-effect) zal daardoor naar verwachting  tussen vijf en zes procent bedragen.

Totaal resultaat

Samengevat is de verwachting dat het totaal resultaat op eigen vermogen negen à tien procent zal bedragen en de hieraan gerelateerde uitkering aan beleggers circa zeven procent. Vooruitzichten Vesteda voor 2007 ten aanzien van:

indicator:

gerealiseerd resultaat gerealiseerd resultaat op eigen vermogen jaarlijkse huurverhoging bezettingsgraad: exploitatieportefeuille waarvan >1 jaar in verhuur bruto inkomsten per woning exploitatiekosten managementlasten netto inkomsten per woning verkopen

prognose 2007: circa 4% tussen 1,5 en 2,0% circa 96,6% circa 97,5% beperkte toename circa 28% onder 40 basispunten beperkte toename circa 1.000 woningen

ongerealiseerd resultaat

ongerealiseerd resultaat op eigen vermogen

tussen 5 en 6%

totaal resultaat

totaal resultaat op eigen vermogen

9 à 10%

toe te kennen uitkering

circa 7%

productievolume

€ 250 mln circa 700 woningen

investeringsniveau incl. btw opleveringen aan Vesteda Groep

Verslag van de Directie  69

Tenslotte Met € 434 mln. was het financieel resultaat over 2006 boven verwachting goed. Aan het resultaat droeg de waardegroei van de portefeuille fors bij. Met name daardoor is het totaal resultaat in het verslagjaar met 14,7 procent het hoogst van de afgelopen zes jaar. Het gemiddeld resultaat over die periode bedroeg 12,7 procent en fluctueert tussen 11,7 en 14,7 procent. Met de combinatie van zo’n stabiel en hoog resultaat en het voor de financiering als minimaal beoordeeld risico, bevestigt Vesteda aan zijn aandeel- en obligatiehouders dat de kwaliteit van portefeuille en organisatie een goed fundament vormen voor de resultaten in de komende jaren. De instroom van nieuwe projecten, en daarmee de inspanning die marketing en verhuur vergen, zal wederom verder toenemen. Daar staat tegenover dat er in het verslagjaar verdere ervaring is opgebouwd op het gebied van nieuwbouwmarketing en -verhuur in het hogere huursegment. Door de waardestijging in de loop der tijd zien we een duidelijke verschuiving van gerealiseerd naar ongerealiseerd rendement ontstaan in de komende jaren. De ontwikkeling van huurinkomsten en operationele kosten zal daarbij meer onder druk komen te staan. Door de daling van het gerealiseerd resultaat zal de renteontwikkeling en de waardeontwikkeling op de vastgoedmarkt van grote invloed zijn op het totaal resultaat. Met de ontwikkeling van een nieuw huurbeleid als opgave voor het nieuwe kabinet lijkt de kans op een substantiële verhoging van de netto huur­ inkomsten voorlopig niet groot. Vesteda zal in 2007 aan zijn aandeelhouders een voorstel doen met betrekking tot een eventuele buitenlandse expansie. In het verslagjaar zijn daartoe de fiscale mogelijkheden en marktkansen onderzocht. De grote hoeveelheden geld die in Europa ter beschikking zijn voor vastgoedbeleggingen zullen leiden tot toename van de schaarste in fondsen als Vesteda. Dat versterkt de aantrekkelijkheid van Vesteda als gevestigde partij, met eigen ontwikkeling en beheer. Wij sluiten graag af met het bedanken van onze medewerkers voor hun inzet en betrokkenheid. Maastricht, 15 februari 2007, Directie H.C.F. Smeets, ceo O. Breur F.H. van der Togt

70  jaarverslag vesteda groep 2006  |  Verslag van de Directie

Noten

1 Rapport ‘Aanbeveling voor de jaarverslaggeving’ , ivbn werkgroep   transparantie, januari 2005. 2 Addendum bij Rapport ‘Aanbeveling voor de jaarverslaggeving’ , ivbn   werkgroep transparantie, februari 2007. 3 cbs, 13 februari 2007. 4 cbs, januari 2007, Consumentenprijsindices (cpi). 5 Eurostat, januari 2007. Nederlandse inflatie volgens Europees-geharmoniseerde methode (hicp) 1,6 procent versus 1,9 procent gemiddeld in de   eurozone. 6 cbs, januari 2007, Consumentenprijsindices (cpi). 7 cbs, januari 2007. 8 Eurostat, januari 2007. 9 cbs bevolkingsprognose 2006–2050. 10 ‘De toekomstige inkomenspositie van ouderen’, Ministerie van Sociale Zaken en Werkgelegenheid, december 2006. 11 Kadaster, januari 2007. 12 nvm, publicatie kwartaalcijfers 2006-4, januari 2007. 13 Kadaster, januari 2007. 14 Onderzoek dtz Zadelhoff, 2006. 15 Met ingang van 2005 wordt het verkoopresultaat berekend volgens richtlijn van de ivbn. 16 cpb, persbericht meest recente kortetermijnraming, december 2006.

72  jaarverslag vesteda groep 2006  |  Noten

Bijlage 1: Objectgegevens exploitatieportefeuille

Onderstaande lijst geeft de vastgoedobjecten uit de exploitatieportefeuille weer. Alle objecten worden conform roz/ipd definitie gerekend tot de sector   Woningen, omdat het aandeel van de woningen in de bruto markthuurwaarde van het vastgoedobject overal groter is dan vijftig procent. De bij de objecten   vermelde aantallen en waarden zijn volledig in eigendom. Legenda: project: jaar: grond: w: egw: mgw: gbo: kantoor: winkel: pp: huur:

gemeentenaam, (eerste)straatnaam (alfabetische volgorde), naam van het beleggingsobject bouwjaar (het jaar vóór het eerste jaar van volledige exploitatie) percentage in eigendom (versus erfpacht) het aantal woningen (eenheden) het aantal ééngezinswoningen (eenheden) het aantal meergezinswoningen (eenheden) de gebruiksoppervlakte van de woningen (m2 x 1000) kantoorruimte (m2) winkelruimte (m2) parkeer- en garageplaatsen (eenheden) theoretische bruto-jaarhuur (ultimo jaar, € x 1000)

project

jaar

Aalsmeer, Edisonstraat, Proosdij 1983 Abcoude, Ereprijs, Fluitekruid 1989 Abcoude, Fluitekruid, Fluitekruid 1989 Alkmaar, Lekerwaard, Huiswaard 1976 Alkmaar, Louise Henriettestraat, Henriëttestraat 2000 Almere, Dek, Noorderplassen 2004 Almere, Dijkmeent, De Meenten 1981 Almere, Gleditsiastraat, Parkwijk 1995 Almere, Harderwijkoever, Boulevardflat 1984 Almere, Havenhoofd, Havenhoofd 1986 Almere, Jacques Tatilaan, Filmwijk 1998 Almere, Jarenweg, Seizoenenbuurt 1999 Almere, Lotusbloemweg, Bloemenbuurt 1990 Almere, Marktmeesterstraat, Centrum 1988 Almere, Messiaenplantsoen, Muziekwijk 1990 Almere, Nova Zemblastraat, Eilandenbuurt 2003 Almere, Preludeweg, Muziekwijk 1994 Almere, Raaigrasstraat, Kruidenwijk 1988 Almere, Rondostraat, Muziekwijk 1992 Almere, Simon Vestdijkstraat, Literatuurwijk 1998 Almere, Slagbaai, Waterwijk 1983 Almere, Terpmeent, De Meenten 1981 Almere, Vrije Zeestraat, Oostvaardersbuurt 2001 Almere-Stad, Quickstepstraat, Danswijk 1999 1988 Amersfoort, Blekerssingel, Willem iii Amersfoort, Bombardonstraat, Zielhorst h 1990 Amersfoort, Bombardonstraat, Zielhorst m 1990 Amersfoort, Bruggensingel-Zuid, Kattenbroek 1991 Amersfoort, Groote Kreek, Kattenbroek Eiland 1993 Amersfoort, Grote Koppel, Zeven Provinciën 2004 Amersfoort, Parelvisserspad, Schuilenburg 1969 Amstelveen, Doctor W. Dreesweg, Middenhove 1989 Amstelveen, Groenhof, Groenhof 1972 Amstelveen, Westelijk Halfrond, Groenelaan 1974 Amsterdam, Bonhoeffersingel, M. Akerveldsepolder 1989 Amsterdam, Diopter, Jeugdland 1998 Amsterdam, IJburglaan, Blok 4 2003 Amsterdam, IJburglaan, De Uitkijk (Blok 34) 2005 Amsterdam, Jan Puntstraat, Huizingalaan 1990 Amsterdam, Joris Ivensstraat, De Waterlinie 2004 Amsterdam, Leusdenhof, Nellestein 1980 Amsterdam, Mijndenhof, Mijndenhof 1984 Amsterdam, Pieter Calandlaan, Calandtoren 2004 Amsterdam, Pieter Postpad, De Drie Bouwm. fase a 2006 Amsterdam, Purperhoedenveem, Boston 2006 Amsterdam, Schagerlaan, Julianapark 1991 Amsterdam, Snelleveldstraat, Reigersbos 1984

grond

w

egw

mgw

gbo

kantoor

winkel

pp

huur

100% 48 48 53 408 100% 75 50 25 68 576 100% 54 31 23 52 412 100% 21 21 20 142 100% 31 31 25 153 100% 31 31 47 181 316 100% 145 145 121 898 100% 62 62 85 482 100% 450 450 375 3.027 100% 66 66 64 494 100% 132 90 42 157 1.085 100% 40 40 45 282 100% 59 59 67 463 100% 240 240 215 83 1.557 100% 132 132 109 872 100% 43 43 49 362 100% 115 115 145 936 100% 110 110 128 809 100% 48 48 146 423 63 100% 38 38 47 289 100% 45 45 48 302 100% 48 48 42 311 100% 42 42 55 311 100% 54 54 60 386 100% 36 36 31 270 100% 36 36 29 259 100% 42 42 42 322 100% 134 79 55 158 1.121 100% 101 101 139 1.000 100% 58 58 66 837 100% 116 116 142 50 983 100% 21 21 23 194 100% 220 220 184 31 1.487 100% 281 281 227 923 64 1.917 erf 208 160 48 220 1.848 erf 53 53 66 507 erf 40 40 64 40 728 erf 42 42 49 42 656 erf 167 167 149 128 1.535 100% 41 41 44 419 628 erf 358 358 324 507 116 2.327 erf 109 109 102 890 erf 84 84 79 1.614 1.045 erf 65 19 46 71 48 686 erf 90 90 95 90 1.937 erf 226 40 186 206 16 2.244 erf 153 153 144 51 1.241

Bijlage 1  73

project

jaar

Amsterdam, Veemkade, Detroit 2004 Amsterdam, Weth. Abrahamspad, Wethouderbuurt 1986 Amsterdam, Weth. Driessenstraat, Wethouderbuurt 1987 Amsterdam, Willy la Croihstraat, M. Akerveldsepolder 1990 Amsterdam, Withoedenveem, Park. Nieuw Amerika 2006 Amsterdam, Wolbrantskerkweg, Wolbrantskerkweg 2005 Amsterdam, Zuid. Wandelweg, Mirandalaan 1998 Arnhem, Ginnekenstraat, Kroonse Wal 1988 Arnhem, Hooghalensingel, Vredenburg 1974 Arnhem, Hoogvliethof, Elderveld 231 1976 Assen, Aardbeihof, Kloosterhoven 2004 Assen, Groenkampen, Peelo 1986 Assen, Roegoorn, Marsdijk 1990 Assen, Zuidhaege, Zuidhaege 1997 Beek, Kastanjelaan, Beatrixlaan 1983 1993 Bergen op Zoom, Agger, Bergse Plaat Fa ii Bergen op Zoom, Agger, Bergse Plaat Fa v 1995 Bergen op Zoom, Ansjovislaan, De Weer 1994 Bergen op Zoom, Bloemendaal, Residentie Meilust 1978 Bergen op Zoom, Duvenee, Bergse Plaat Fa I 1991 Bergen op Zoom, Huijbergsestraat, Parade fase a 2006 Bergen op Zoom, Statietjalk, Landmark 2004 Bergen op Zoom, Zandstraat, Leemberg 1975 Bergen, Hallstein-Nes, De Nessen 1968 Bergen, Rougemont-Nes, De Nessen 1968 Blaricum, Dam, De Byvanck 1975 Breda, Argusvlinder, Argusvlinder 1999 Breda, Blauwtjes, Waterjuffer 1999 Breda, Lachappellestraat, Lachappellestraat 1961 Breda, Lovensdijkstraat, Vredenbergh 2001 Breda, Nonnenveld, Paleis 2005 Brummen, Buizerdstraat, De Enk 1974 1989 Bunnik, Esdoorn, Dalenoord vii Capelle/IJssel, Rigoletto, Louvre & Rigoletto 1983 Capelle/IJssel, Sint Helenabaai, IJsselzicht 1978 Capelle/IJssel, Slotplein, Slotplein 1997 Culemborg, Akelei, Voorkoop 1985 Culemborg, Zaanweg, Dijkzicht 1990 De Bilt, Hugo vd Goeslaan, De Leyen 1989 Den Bosch, Bordeslaan, Paleiskwartier 2004 Den Bosch, Kruiskampsingel, Meanderflat 1968 Den Bosch, Natewischstede, Maaspoort 1987 Den Bosch, Pisastraat, Pisastaete 1989 Den Bosch, Statenkwartier, Kwartierstaete 1983 Den Haag, Prins W. Alexanderweg, La Fenêtre 2005 Den Haag, Laakweg, Piazza 1998 Den Haag, De Brink, Kraayenstein I 1975 Den Haag, Domburglaan, Deltaplein 1972 1975 Den Haag, Noorderbrink, Kraayenstein ii Deurne, Appeldijk, Den Heiakker 1983 Deventer, Bitterzoet, Colmschate 1984 Diemen, Biesbosch, Biesbosch 1978 Diemen, Polderland, Diemen Zuid 1986 Doetinchem, Boekweitdreef, De Huet 1983 Doetinchem, Lorentzlaan, Boerhaavelaan 1973 Dordrecht, Van Ravesteyn-erf, Groene Oever 1995 Duiven, Thuvinestraat, Eltingerhof 1975 Eindhoven, Bisschopsmolen, Woenselse Watermolen 1988 Eindhoven, Gen. v Merlenstraat, Rapenland 1984 Eindhoven, Opwettensemolen, Opwettensemolen 1986 Eindhoven, Smalle Haven, Vestedatoren fase a 2006 Eindhoven, Tesselschadelaan, Granida 2004 Eindhoven, Tongelresestraat, Picushof 2001 Eindhoven, Venbergsemolen, Venbergsemolen 1989

74  jaarverslag vesteda groep 2006  |  Bijlage 1

grond

w

egw

mgw

gbo

kantoor

winkel

pp

huur

erf 81 81 107 2.268 107 2.542 erf 178 178 191 59 1.410 erf 155 155 179 1.297 erf 230 182 48 268 1.985 erf 0 0 75 45 erf 108 108 75 60 648 100% 90 90 91 3.400 92 1.218 100% 30 30 26 208 100% 199 199 251 12 1.511 100% 100 100 116 30 677 100% 39 39 58 392 100% 73 73 89 461 100% 51 51 51 387 100% 60 60 57 15 532 100% 28 28 31 195 100% 58 58 70 494 100% 30 30 41 270 100% 130 130 143 54 1.197 100% 166 27 139 134 32 1.260 100% 92 92 111 707 100% 31 31 35 346 100% 36 36 42 36 473 100% 36 36 32 221 100% 9 9 11 1 99 100% 14 14 16 9 150 100% 102 102 108 861 100% 64 64 42 327 100% 36 36 33 5 305 100% 72 72 47 18 455 100% 0 160 194 100% 86 86 112 76 1.419 100% 66 66 79 7 480 100% 46 30 16 41 338 100% 101 101 76 634 100% 217 217 136 1.400 100% 80 80 86 703 100% 56 56 68 442 100% 24 24 29 193 100% 48 48 33 348 100% 27 27 35 34 419 100% 180 180 155 55 1.263 100% 55 55 52 408 100% 72 72 31 550 100% 49 49 36 303 erf 115 115 141 118 2.121 erf 73 73 69 58 541 100% 173 12 161 137 148 1.175 100% 156 156 115 39 1.184 100% 224 224 270 2.340 100% 16 16 19 110 100% 100 100 115 676 100% 148 148 192 1.409 100% 169 169 183 1.390 100% 115 115 128 742 100% 209 209 270 1.420 100% 84 84 77 740 100% 118 118 133 738 100% 220 202 18 251 1.821 100% 134 37 97 106 9 934 100% 178 178 133 110 1.312 100% 2 2 2 600 110 193 100% 30 30 39 44 519 100% 58 22 36 60 561 100% 134 134 112 1.006

project

jaar

Emmen, Eidereend, Eendenveld 1990 Emmen, Klepel, Ermerstede 1990 Enschede, Bontweverij, Carre 1990 Enschede, Boulevard 1945, T Marquant 1989 Enschede, Mooienhof, Mooienhof 2003 Enschede, Walkottelanden, Stroinkslanden 1982 Geldrop, Herdersveld, Grote Bos 1978 1988 Geleen, Dassenkuillaan, Dassenkuil ii Geleen, Schrynwerkersd, Dassenkuil i 1987 Gorinchem, Kalkhaven, Dalempoort 1978 Grave, Estersveldlaan, Estersveld 1972 Groningen, Amethisstraat, Vinkhuizen 1969 Groningen, Bloemersmaborg, Klein Martijn 1997 1969 Groningen, Briljantstraat, Vinkhuizen i Groningen, Goudlaan, Vinkhuizen ii 1972 Groningen, Steenhouwerskade, Zuiderhavenring 1982 Groningen, Steenhouwerskade, Zuiderhavenring 1983 Groningen, Van Goghstraat, Waterrand 1994 Groningen, Zuiderweg, Hoogkerk 1976 Haarlemmermeer, Boekestraat, Jacob, Warande 1969 Heemskerk, Mozartstraat, Mozartstraat 1969 Heemstede, Floradreef, Prinseneiland 1990 Heerenveen, Barten, Nye Haske 1987 Heerenveen, Poststraat, Poststraat 1995 Heerenveen, Valerielaan, Valeriaan 1973 Heerlen, Dillegaard, Douve Weien 1983 Heerlen, Drieoortsput pp, Douve Weien 2 1979 Heerlen, Marjoleingaard, Douve Weien 1982 Heerlen, Palestinastraat, Giesen-Bautsch 1980 Heerlen, Peschstraat, Douve Weien 3 1978 Heerlen, Poelmanstraat, Douve Weien 1 1978 Heerlen, Putgraaf, Putgraaf Residentie 1982 Heerlen, Putgraaf, Putgraaf Residentie 1989 Heerlen, Sint Pietershof, Klein Vaticaan 2004 Heerlen, Vrusschemigerweg, Douve Weien 3 1978 Helmond, Diamantstraat, Ashorst 1989 Hengelo, ’t Swafert, ’t Swafert 2000 Hengelo, Algonquin, Thiemsland 2004 Hengelo, Jan van Galenstraat, Gerarduspark 1995 Heumen, Dravik, Maldensveld 1985 Hilversum, Loosdrechtse Bos, Resort Zonnestraal 2004 Hoogezand-Sapp., Gerbrandyhof, Drevenborg 1991 Huis ter Heide, Onbekend, De Horst 2003 Huizen, Herik, Huizermaat-West 1976 Kerkrade, Mynwg, Straterweg 1987 Leeuwarden, Frittemastate, Camminghaburen 1989 Leeuwarden, Frittemastate, Groene Hart 1986 Leeuwarden, Krommezijl, Zuiderburen 2005 Leeuwarden, Stizenflora, Aldlan Oost 1977 Leeuwarden, Ubbemastins, Parkflat 1987 Leiden, Parkzicht, Merenwijk 1979 Leiden, Zust. Meijboomstraat, Stevenshof 1991 Leiderdorp, Ln v Berendrecht, Parkprom. Berendrecht 2004 Leiderdorp, Lokhorst, De Horsten 1970 Leiderdorp, Roodborststraat, Vogelwijk 1972 Leiderdorp, Waterleliekreek, Voorhof 1978 Leidschendam, Schadeken, ’t Lien 1985 Lelystad, Tjalk, Gebied 243 1981 Leusden, Hertenhoeve, Centrum 1979 Maastricht, Akerstraat, Ceramique 1993 Maastricht, Avenue Ceramique, Toren van Siza 2001 Maastricht, Avenue Ceramique, Wiebengahal 2006 Maastricht, Bellefroidlunet, Stoa 2002 Maastricht, Ellecuylgaard, Eyldergaard 1982

grond

w

egw

mgw

gbo

kantoor

winkel

pp

huur

100% 33 33 32 246 100% 40 40 36 45 347 100% 76 76 55 514 100% 71 71 53 71 512 100% 87 87 90 876 879 100% 56 56 61 402 100% 95 95 97 717 100% 18 18 19 128 100% 18 18 19 130 100% 25 25 17 582 2 182 100% 57 57 68 33 393 100% 69 69 86 448 100% 28 28 29 280 100% 59 59 74 32 384 100% 32 32 40 214 100% 53 53 47 92 485 100% 70 70 56 500 100% 72 72 59 80 589 100% 153 153 158 42 953 100% 67 67 77 47 604 100% 157 157 176 158 1.259 100% 38 38 43 312 100% 69 69 80 483 100% 52 52 49 422 100% 44 44 53 2 271 100% 117 117 84 23 669 100% 84 84 51 73 410 100% 60 60 65 418 100% 59 59 63 412 100% 13 13 9 73 100% 161 161 174 1.200 100% 93 93 71 175 732 100% 66 66 59 76 56 576 100% 36 36 42 40 445 100% 26 26 19 147 100% 24 24 25 179 100% 417 417 233 1.962 100% 34 34 40 406 100% 44 44 35 351 100% 23 23 24 175 100% 42 42 62 1.045 100% 44 44 37 313 100% 51 51 28 762 100% 199 199 186 29 1.671 100% 61 61 63 434 100% 46 46 46 355 100% 134 134 155 4 881 100% 36 36 44 419 100% 160 160 165 11 1.063 100% 62 62 54 414 100% 262 262 194 3 1.692 erf 99 99 81 770 100% 72 72 102 527 1.083 100% 131 131 127 42 958 100% 246 246 210 71 1.679 100% 240 120 120 245 9 1.834 100% 127 127 135 1.251 100% 186 186 187 1.086 100% 40 40 37 14 318 100% 182 182 168 207 147 1.498 100% 40 40 47 714 734 0 3.192 171 349 100% 0 100% 66 66 104 95 89 1.525 100% 42 42 50 333

Bijlage 1  75

project

jaar

Maastricht, Erasmusdomein, Randwijck 1986 Maastricht, Heerderweg, Heerderweg 1985 Maastricht, Heugemerweg, Cortile 1999 Maastricht, Heugemerweg, Cortile Health Club 1999 Maastricht, Kasteel Caestertstraat, Nazareth 1987 Maastricht, Plein 1992, Ceramique hk 2000 Maastricht, Plein 1992, Residence 2000 Maastricht, Savelsbosch, Vroendaal 2003 Maastricht, Sphinxlunet, Cortile 1999 Maastricht, Sphinxlunet, Cortile 2002 Maastricht, Sphinxlunet, Cortile Parking 1999 Maastricht, Via Regia, Via Regia 1977 Middelburg, Stationsstraat, Blauwe Dijk 1987 Middelburg, Touwbaan, Maisbaai Fase I 1990 Nieuwegein, Hermesburg, Batau Noordrand 1988 Nieuwerkerk/IJssel, Bladmos, Zuidplaspolder 1979 Nieuw-Vennep, Haendelplein, Getsewoud 2002 Nijmegen, Lankforst, Lankforst 1969 Nijmegen, Nw marktstraat, Kronenburger 1991 Nijmegen, Rode kruislaan, Park Heyendaal 1996 Nijmegen, Weezenhof, Weezenhof 1972 Oosterhout, Beethovenlaan, Oosterheide 2 1971 Oosterhout, Verdistraat, Oosterheide 1 1969 Oss, Kerkstraat, Boschpoort 1982 Ouder-Amstel, Clarissenhof, Clarissenhof 1977 Papendrecht, Pontonniersweg, Buitenwaard 1991 Purmerend, Cocqgracht, De Purmer 1983 Purmerend, Fonteinkruid, De Gors 1977 Renkum, Gr v Rechterenweg, Rechterenborg 1993 Rijswijk, Beatrixlaan, Prinses, Prinses Beatrixlaan 1975 Rijswijk, Churchilllaan, Churchilllaan 1969 Rijswijk, Clavecimbellaan, Clavecimbellaan 1974 Rijswijk, Hilvoordestraat, Over De Boogaard 1979 Roermond, Ambachtsingel, Hoogvonderen 1981 Roermond, Dionisiusstraat, Ursula 1986 1981 Roosendaal, Dolomietdijk, Kortendijk Oost i Roosendaal, Past. van Akenstraat, Molenbeekstraat 1970 Rotterdam, Adm. de Ruyterweg, Linker Rottekade 1985 Rotterdam, Admiraliteitskade, Oostmolenwerf 1994 1988 Rotterdam, Boompjes, De Boompjes i Rotterdam, Bottelroos, Heydnahof 1983 Rotterdam, Buitenbassinweg, Buitenbassinweg 1991 Rotterdam, Burg. van Walsumweg, Walsumweg 1989 Rotterdam, Cromme Meth, Cromme Meth 1987 Rotterdam, De Boompjes, De Boompjes ii 2001 Rotterdam, Den Uylsingel, Dosiotoren 1989 Rotterdam, G. Terlouwstraat, Ringvaartplasbuurt 1990 Rotterdam, G. Terlouwstraat, Ringvaartplasbuurt 1991 Rotterdam, Gedempte Zalmhaven, De Hoge Heren 2000 Rotterdam, Gedempte Zalmhaven, De Hoge Heren, sa 2001 Rotterdam, Hamelpad, Sneevlietstraat 1984 Rotterdam, Kouwenbergzoom, Loreleiflat 1992 Rotterdam, Landverhuizersplein, Montevideo 2005 Rotterdam, Nieuwehaven, Nieuwehaven 1991 Rotterdam, Stekelbrem, Brembuurt 1973 Rotterdam, Strevelsweg, Poort Van Zuid 1994 Rotterdam, Ton Wijkampstraat, Zevenkamp 1988 Rotterdam, Watertorenweg, Watertorenweg 1990 Schiedam, Chopinplein, Groenoord 1971 Schiedam, Huis Te Merwestraat, Woudhoek 1984 1986 Sittard, Blijdestein garage, Kollenbergerhof i Sittard, Kleine Steeg, Wilhelminastraat 1993 1988 Sittard, Kollenberg, Kollenbergerhof iii Sittard, Ruttenlaan, Kollenbergerhof ii 1987

76  jaarverslag vesteda groep 2006  |  Bijlage 1

grond

w

egw

mgw

gbo

kantoor

winkel

pp

huur

100% 109 109 85 20 773 100% 202 202 145 107 1.285 100% 30 30 29 908 100% 0 0 68 22 100% 32 10 22 25 28 196 100% 0 0 3.344 567 100% 33 33 36 8 379 100% 15 15 26 210 100% 39 39 42 205 434 100% 120 120 126 1.266 100% 0 0 222 193 100% 86 86 55 90 430 100% 24 24 14 850 220 100% 65 65 66 63 554 100% 56 56 57 448 100% 75 75 80 568 100% 76 76 57 536 100% 96 96 123 29 717 100% 148 148 141 323 7 1.382 100% 92 92 95 944 100% 145 145 357 43 1.165 100% 39 39 55 18 305 100% 40 40 51 20 293 100% 38 38 26 955 59 294 100% 101 101 101 8 895 100% 68 68 76 27 688 erf 120 120 107 802 100% 33 33 38 248 100% 62 62 57 39 572 100% 369 369 305 130 332 2.609 100% 215 215 241 19 1.875 100% 160 160 172 57 1.331 100% 122 122 63 719 100% 72 72 83 458 100% 290 290 217 4.962 341 2.245 100% 31 31 36 210 100% 32 32 42 13 240 erf 246 246 149 276 159 1.487 erf 86 86 77 490 68 940 erf 336 336 230 5.036 1.565 284 3.481 erf 161 161 175 1.423 erf 124 124 103 903 erf 270 270 219 1.729 206 2.328 erf 34 34 34 247 erf 0 0 1.479 179 erf 92 92 72 615 erf 64 64 69 571 erf 42 42 47 395 160 erf 160 191 482 330 2.513 100% 51 51 61 1.414 erf 52 52 50 373 erf 69 69 60 570 erf 68 68 84 68 1.323 erf 89 89 79 601 40 892 100% 211 211 274 51 2.167 erf 128 128 116 231 105 1.024 erf 49 49 79 415 erf 122 122 112 882 100% 520 520 463 105 48 3.324 erf 184 184 195 1.575 100% 78 78 56 28 505 100% 63 63 66 465 67 589 100% 63 63 70 460 100% 52 52 38 43 336

project

jaar

Stiens, St. Vitusplein, Sint Vitusplein 1999 Susteren, Raadhuispln, Middelveld 1983 Tegelen, Waterloostraat, Domein Moubis 2004 Tilburg, Anna Paulownahof, Anna Paulonahof 1989 Tilburg, Friezenlaan, Friezenlaan 1982 Tilburg, Hillegomlaan, Reeshof 1990 Tilburg, Schoolstraat, Elegance 1989 Vaals, Bloemendalstraat, Bloemendal 1998 1982 Valkenburg (l), Oranje Nassau, Nassauflat 1994 Valkenburg (l), Spoorlaan, De Valk/Spoorlaan Velsen, Maanbastion, Maanbastion 1990 Velsen, Sterbastion, Sterbastion 2001 1991 Venlo, Gebr. Daelstraat, Groeneveld ii Venlo, Ginkelstraat, De Lunet 2003 Venlo, Gruttostraat, Centrum-Zuid 1995 Venlo, Gruttostraat, Centrum-Zuid 1997 Venlo, Harry Hollastraat, Groeneveld 1989 1993 Venlo, Harry Hollastraat, Groeneveld iv Venlo, Klingerbergsingel, Klingerberg 1984 Venlo, Morion, Centrum-Zuid 2000 Venlo, Seinestraat, Maaswaardstaete 1998 Vleuten, Molenpolder, Meiborg 2003 Vleuten, Molenpolder, Weideborg 2003 Vleuten-De Meern, Ridderhoflaan, Secr.Versteeglaan 1969 Vlissingen, Schutterijstraat, Lange Zelke 1994 Voorburg, Distelweide, Distelweide 1974 Voorburg, J.D. Zocherstraat, Nw Park Leeuwensteijn 2006 Voorburg, Kersengaarde, Kersengaarde 1976 Voorburg, Populierendreef, Populierendreef 1975 Voorburg, Populierendreef, Populierenlaan 1975 Voorburg, Rodelaan, Rodelaan 1976 Wassenaar, Dirk de Raetlaan, Dirk De Raetlaan 1974 Wassenaar, Professor Molenaarlaan, Zijlwatering 1972 Wassenaar, Van Polanenpark, Zijlwatering 1972 Wassenaar, van Wassenaer Obdamlaan, Zijlwatering 1992 Weert, Houtduif, Graswinkel 2 1988 Westervoort, Het gilde, Hoogeind 1986 Wijchen, Abersland, Abersland 1987 Wijchen, Abersland, Abersland 1988 Zoetermeer, Bordeauxstraat, Frankrijklaan 1987 Zoetermeer, Bunuelstrook, De Leyens 1979 Zoetermeer, Dunantstraat, Blankaard 1973 Zoetermeer, Dunantstraat, Molenwijk 1973 Zoetermeer, Gaardedreef, Seghwaert 1978 Zoetermeer, Heijermanshove, De Leyens 1979 Zoetermeer, Pruimengaard, Seghwaert 1978 Zoetermeer, Reimsstraat, Reimsstraat 1987 Zoetermeer, Zilverberg, Meerzicht 1975 Zwolle, Monteverdilaan, Monteverdilaan 1969 1969 Zwolle, Schie, aa Landen Zwolle, Stadhouderlaan, Oldenelerlanden 1988 Zwolle, Tak v Poortvlietware, Ittersumerlanden 1987 Zwolle, Van bosseware, Ittersumerlanden 1984

grond

w

egw

mgw

gbo

kantoor

winkel

pp

huur

100% 30 30 22 158 100% 15 15 13 99 100% 16 16 21 22 213 100% 230 230 162 94 54 1.463 100% 54 54 50 38 456 100% 56 56 73 418 100% 174 174 140 45 1.198 100% 52 52 47 12 443 100% 88 88 59 110 539 100% 34 34 34 28 267 100% 128 128 93 44 995 100% 71 71 66 542 100% 97 21 76 94 648 100% 11 11 13 330 11 164 100% 32 32 43 270 100% 31 31 32 43 208 100% 53 53 64 407 100% 52 52 63 438 100% 55 55 63 383 100% 31 31 36 230 100% 32 32 36 4 351 100% 28 28 43 14 491 100% 32 32 33 152 392 100% 236 236 282 14 2.078 100% 14 14 13 100 100% 40 40 45 14 474 100% 112 112 117 114 1.764 100% 256 256 309 2.823 100% 272 272 205 130 2.007 100% 149 149 105 170 953 100% 160 115 82 1.071 160 100% 126 126 86 9 735 100% 113 113 150 1.189 100% 94 94 131 63 1.065 100% 32 32 43 461 100% 21 21 20 131 100% 27 27 25 166 100% 98 98 100 712 100% 36 36 40 255 100% 67 67 69 567 100% 386 347 39 447 125 11 3.065 100% 160 160 104 315 884 100% 234 234 200 805 205 1.502 100% 72 72 85 595 100% 180 65 115 162 1.247 100% 60 60 55 409 100% 108 108 82 108 878 100% 107 107 127 158 951 100% 122 122 101 56 760 100% 210 210 256 122 1.696 100% 134 134 155 997 100% 39 39 40 5 280 100% 239 239 284 1.671

27.990

11.476

16.514 27.670 29.341

12.384

8.185 233.103

Bijlage 1  77

Bijlage 2: Historie Vesteda

Vesteda is ontstaan uit de herstructurering van de vastgoedportefeuille van abp. Stichting pensioenfonds abp voert sinds meerdere jaren een strategie   die erop is gericht om haar vastgoedportefeuille breder te spreiden en de   liquiditeit van haar vastgoedportefeuille te verhogen. Als gevolg hiervan is gekozen voor omzetting van haar rechtstreeks belang in onroerend goed naar een minderheidsbelang in sectorale vastgoedbeleggingsondernemingen. Hieruit voortvloeiend heeft de verzelfstandiging van abp’s Woningfonds in 1998 geleid tot oprichting van Vesteda. Hieronder is een korte beschrijving opgenomen van de jaren, voorafgaand aan het verslagjaar. 1998  In 1998 is Vesteda ontstaan uit de herstructurering van de vastgoed­ portefeuille van abp. 1999  In 1999 werd de strategie bij Vesteda aangescherpt. Door verdere   specialisatie in de duurdere huursector is een start gemaakt met verandering van productontwikkeling en organisatie. 2000  In 2000 hebben klantinformatie in combinatie met sociaaldemo­ grafische projecties geleid tot een splitsing van de portefeuille in een Core   portefeuille en een Desinvesteringsportefeuille. In de Desinvesteringsportefeuille kwam circa 30 procent van de woningen terecht. Tevens werd in 2000 een stuurgroep geformeerd, waarin Vesteda-directie en aandeelhouder abp invulling hebben gegeven aan de strategie die heeft geleid tot het terugbrengen van het volledig belang van abp naar een deelbelang. Gekozen is voor een niet-beursgenoteerde plaatsing bij institutionele beleggers. 2001  Het jaar 2001 stond in het teken van de voorbereidingen van een reeks transacties. Een informatiememorandum werd uitgegeven, waarmee een groep grote institutionele beleggers in staat werd gesteld in Vesteda deel te nemen. Tevens vond de juridische en fiscale herstructurering plaats, waardoor derden daadwerkelijk konden toetreden. Circa 30 procent van het eigen vermogen werd omgezet in vreemd vermogen, ter voorbereiding van definitieve externe financiering. Intern werd een op de strategie toegespitste reorgani­ satie afgerond.

78  jaarverslag vesteda groep 2006  |  Bijlage 2

2002  In 2002 nam ing Real Estate een belang van 25 procent in Vesteda.   Kort daarna werden met zes andere institutionele beleggers overeenkomsten getekend, waardoor een totaal belang van 13 procent werd verkregen. Het   resterende abp-belang bedroeg 62 procent. Het vreemd vermogen werd in   drie obligatieleningen geherfinancierd, van drie tot zeven jaar. Vesteda haalde € 1,4 mrd. van de kapitaalmarkt. Voor de financiering kreeg Vesteda van de drie grootste kredietbeoordelaars een triple-a rating. 2003  In 2003 nam Delta Lloyd een belang van circa 2 procent over van abp. Vesteda Groep maakte een grote stap in een meerjarige organisatorische groei, waarbij het property management – dat voorheen aan derden was uitbesteed – in eigen beheer werd genomen. In 2003 werden in totaal circa 100 personen in dienst genomen, waarmee het personeelsbestand fors is toegenomen. Ultimo 2003 bediende Vesteda meer dan 90 procent van de portefeuille in Exploitatie met eigen vestigingen. 2004  Het jaar 2004 stond in het kader van verdere organisatorische consolidatie, na jaren van groei. De opleveringen van Vesteda project bv kwamen op gang, waardoor er beduidend meer woningen in eerste verhuur kwamen. In de maand april werd een gedeeltelijke herfinanciering gerealiseerd ten bedrage van € 400 mln. 2005  In 2005 werd de organisatorische consolidatie voortgezet. De aantallen woningen in eerste verhuur namen toe. In de maand juli werd het volledige vermogen hergefinancierd.

Bijlage 3: Richtlijnen transparantie ivbn

De branchevereniging van institutionele beleggers in vastgoed, de ivbn heeft een groot aantal praktische aanbevelingen opgesteld voor de jaarverslaggeving, met als doel de transparantie van jaarverslagen in de vastgoedbranche aanzienlijk te verhogen.Deze aanbevelingen zijn gepubliceerd in het rapport ‘Aanbevelingen voor de Jaarverslaglegging’ (Recommendations for Annual Reporting), uitgegeven in januari 2005. De aanbevelingen gelden vanaf het verslagjaar 2005 en hebben betrekking op ivbn-leden die verantwoordelijk zijn voor minimaal één specifiek, zelfstandig vastgoedfonds met meer dan één aandeelhouder en/of als vastgoedfonds een jaarverslag naar buiten brengen. Vesteda heeft de aanbevelingen per verslagjaar 2005 overgenomen. Derhalve zijn in het directieverslag nieuwe tabellen toegevoegd die slechts over twee jaar verslag doen. In 2006 heeft een evaluatie plaatsgevonden door ivbn, wat heeft geleid tot uitgifte van een addendum in januari 2007. In het onderstaande overzicht wordt verduidelijkt hoe Vesteda de richtlijnen toepast. Vesteda heeft de aanbevelingen uit het addendum per verslagjaar 2006 overgenomen.

Toepassing richtlijnen ivbn Aanbevelingen voor de jaarverslaggeving, januari 2005 Addendum bij ‘Aanbevelingen voor de jaarverslaggeving’, januari 2007 Definitie ivbn portefeuille niveau

Definitie Vesteda

exploitatieportefeuille portefeuille deelportefeuille

exploitatieportefeuille één- en meergezinswoningen

pipeline-portefeuille portefeuille deelportefeuille

ontwikkelingsportefeuille in acquisitiefase, in voorbereidingsfase & in uitvoeringsfase

De definities van Vesteda worden nader toegelicht in bijlage 4 op pagina 80 van dit verslag. Als gekozen wordt de ivbn-aanbevelingen te volgen en hiervan melding wordt gemaakt, dan dient in het jaarverslag toegelicht te worden indien hiervan – op onderdelen – wordt afgeweken. Vesteda neemt de aanbevelingen uit het   rapport en het addendum over, maar wijkt uitsluitend af bij weergave van de pipeline-portefeuille; hierover wordt minder diepgaand gerapporteerd.

Bijlage 3  79

Bijlage 4: Begrippenlijst

Assetmanagement  Het beheer van vermogen met verantwoordelijkheden   ten aanzien van het rendementrisicoprofiel van de investering op middellange termijn en de jaarlijkse performance. Bezettingsgraad  Het aantal woningen dat feitelijk huurinkomsten genereert, uitgedrukt in het aantal woningen dat huurinkomsten kan genereren. Exploitatieportefeuille, verhuurfase  Alle vastgoedcomplexen in eigendom van de tot Vesteda behorende entiteiten die volledig zijn opgeleverd en in   verhuur genomen en waarover geen dispositiebesluit is genomen. Zie ook Definities portefeuille-indeling op pagina 13. Exploitatieportefeuille, verkoop/verhuurfase  Alle vastgoedcomplexen in eigendom van de tot Vesteda behorende entiteiten die volledig zijn opgeleverd en in verhuur genomen en waarover een dispositiebesluit is genomen. Zie ook Definities portefeuille-indeling op pagina 13. hbv  Huurdersbelangenvereniging Huursegment/sector, dure/hoge, duurdere/hogere  Woningmarkt van huurwoningen met een netto maandhuur vanaf € 600, exclusief servicekosten. Afhankelijk van de bron kan deze grens variëren tussen € 478 en € 600. Informatiememorandum  Het informatiememorandum, gedateerd 6 november 2001, met als doel informatie te verschaffen over Vesteda in het kader van de mogelijke deelname in Vesteda door professionele beleggers. Investeringsniveau  De eenheid waarin productiedoelstelling en –realisatie van Vesteda Project bv wordt gemeten, bestaande uit investeringen op kas­ basis en feitelijk verrichte productie, waarvan kasuitgaven bij einde werk plaatsvinden. Kerngebieden  Verzameling van woningmarktgebieden waarop Vesteda zich concentreert. Managementlasten Vesteda Woningen  Kosten die, ten behoeve van het beheer van Vesteda Woningen, worden gemaakt door de managementorganisatie. Ontwikkelingsportefeuille  Alle projecten ten aanzien waarvan Vesteda een ontwikkelingsbesluit heeft genomen, voorbereidt of zal gaan voorbereiden en die nog niet verhuurgereed én opgeleverd zijn.

80  jaarverslag vesteda groep 2006  |  Bijlage 4

Ontwikkelingsportefeuille, ontwikkelingsfase  Projecten waaraan acquisitieovereenkomsten of contracten ten grondslag liggen voor (gebieds) ontwikkelingen of andere vormen van samenwerking of verwerving en waarover Vesteda een ontwikkelingsbesluit voorbereid of zal gaan voorbereiden. Zie ook Definities portefeuille-indeling op pagina 13. Ontwikkelingsportefeuille, voorbereidingsfase  Projecten waarvoor Vesteda een ontwikkelingsbesluit heeft genomen, die in voorbereiding zijn voor uitvoering en waarvan de bouwwerkzaamheden nog niet zijn gestart. Zie ook Definities portefeuille-indeling op pagina 13. Ontwikkelingsportefeuille, uitvoeringsfase  Projecten, waarvoor Vesteda een ontwikkelingsbesluit heeft genomen en waarvan de bouwwerkzaamheden zijn gestart, die nog niet verhuurgereed én opgeleverd zijn. Zie ook Definities portefeuille-indeling op pagina 13. Participatieovereenkomst  Besluiten worden genomen op basis van een   overeenkomst (de zogenaamde Participatieovereenkomst) tussen aandeelhouders en participanten. De Participatieovereenkomst is te vergelijken met de statuten van een juridische entiteit. Property-management  Het lokale commerciële, administratieve en technische beheer van woningen. Roll-over strategie  Vesteda’s fondsstrategie die leidt tot optimale invulling van het Assetmanagement in de Beleggingscategorie Woningen. De strategie behelst enerzijds een jaarlijkse verkoop van een beperkt deel van de portefeuille, waardoor het hoge kwaliteitsniveau gehandhaafd blijft en de waardestijging regelmatig contant wordt gemaakt, en anderzijds een eigen gebieds- en   projectontwikkeling die voor de benodigde portefeuilleaanwas zorgt. Totale portefeuille  De ontwikkelingsportefeuille en exploitatieportefeuille. Zie ook Definities portefeuille-indeling op pagina 13. Vesteda Groep  Zie juridische structuur op pagina 10. Vesteda Groep bv  Zie juridische structuur op pagina 10. Vesteda Project bv  Zie juridische structuur op pagina 10. Vesteda Woningen  Zie juridische structuur op pagina 10.

Y  Object Het Paleis, gelegen in het Chassépark in centrum Breda. In exploitatie genomen   in het verslagjaar.

financiële overzichten vesteda groep

Ten geleide

Vesteda Groep is in drie onderling organisatorisch verbonden eenheden opgedeeld: het bezit, het management en de projectontwikkeling. Het juridische eigendom van het onroerend goed berust bij Dutch Residential Fund i, ii en iii bv. Het economische eigendom van de onroerend goed portefeuille is door Dutch Residential Fund iv bv belichaamd in participaties in het fonds voor gemene rekening ‘Vesteda Woningen’. Vesteda Woningen is een besloten fonds voor gemene rekening, als bedoeld in de wet vennootschapsbelasting 1969. Een fonds voor gemene rekening is geen juridische entiteit maar een vermogen waarin ter collectieve belegging goederen zijn opgenomen teneinde de participatiehouders in de opbrengst te doen delen. Aan een fonds voor gemene rekening zijn een of meerdere bewaarders en een beheerder verbonden. De bewaarders houden ten titel van beheer de goederen van Vesteda Woningen ten behoeve van de participatiehouders. Dutch Residental Fund i bv, Dutch Residential Fund ii bv en Dutch Residential Fund iii bv zijn in hun hoedanigheid van bewaarders juridisch gerechtigd tot alle goederen die tot Vesteda Woningen behoren ten behoeve van de participanten. De participatiehouders zijn economisch gerechtigd tot dit vermogen. Participeren in Vesteda Woningen kan hetzij direct hetzij via Holding Dutch Residential Fund bv. Participeren houdt tevens de verplichting in om in Vesteda Groep bv (beheer) en Vesteda Project bv voor gelijke percentages deel te nemen. Vesteda Groep bv heeft een mandaat om rechten en verplichtingen ten aanzien van het woningbezit aan te gaan. De rechten en verplichtingen van de participatiehouders in Vesteda Woningen zijn vastgelegd in de Participatieovereenkomst. Als beheerder van het Fonds is Vesteda Groep bv aangesteld. Voor de afbeelding van de juridische structuur per 31 december 2006 wordt verwezen naar het jaar­ verslag Vesteda Groep 2006. Participatieovereenkomst Om de gemaakte afspraken vast te leggen is een Participatieovereenkomst opgesteld, die eveneens bindend is voor eventuele nieuwe participanten. In deze overeenkomst is een groot aantal zaken met betrekking tot het functioneren van de Vesteda Groep geregeld. Hierbij kan onder andere gedacht worden aan: •  bevoegdheden directie en raad van commissarissen; •  strategie; •  informatieverschaffing; •  beleid inzake uitkering resultaten. De overeenkomst is gesloten voor onbepaalde duur. Zij kan gewijzigd worden met instemming van de participanten, waarbij afhankelijk van de aard van de wijziging, een bepaald quorum vereist is.

Financiële overzichten Vesteda Groep 2006  83

Grondslagen

verslaggeving

Door haar structuur is de Vesteda Groep geen wettelijke beleggingsinstelling en valt niet onder de Wet toezicht beleggingsinstellingen. Omdat de aard van de activiteiten (beheren van en beleggen in woningen) overeenkomstig een beleggingsinstelling is, is aansluiting gezocht bij de van toepassing zijnde verslaggevingsgrondslagen. Vesteda Groep is geen rechtspersoon, maar een samenvoeging van de entiteiten Vesteda Groep bv, Holding Dutch Residential Fund bv en Vesteda Project bv. Aangezien Vesteda Groep wel overeenkomsten vertoont met een onderneming, wordt in onderliggend financieel verslag de terminologie gebruikt, die algemeen gangbaar is bij jaarrekeningen.

grondslagen van samenvoegen

In de samengevoegde balans en winst-en-verliesrekening van Vesteda Groep zijn de financiële gegevens van de volgende vennootschappen (inclusief Vesteda Woningen) opgenomen:

gevestigd te

aandeel

Vesteda Groep bv

Maastricht

-

•  Vesteda Maastricht bv

Maastricht

100%

Holding Dutch Residential Fund bv

Maastricht

-

•  Dutch Residential Fund i bv

Maastricht

100%

•  Dutch Residential Fund ii bv

Maastricht

100%

•  Dutch Residential Fund iii bv

Maastricht

100%

•  Dutch Residential Fund iv bv

Maastricht

100%

Vesteda Project bv

Maastricht

-

•  hog Heerlen Onroerend Goed bv

Heerlen

100%

•  Gordiaan Vastgoed bv

Heerlen

100%

In het verslagjaar zijn Vesteda Heerlen bv en vga Nederland bv, beiden 100% dochtermaatschappijen van Vesteda Groep bv, geliquideerd.

grondslagen van waardering van activa en passiva Beleggingen in vastgoed De Ontwikkelingsportefeuille wordt gewaardeerd tegen bestede kosten of lagere marktwaarde. Na oplevering van het project wordt het complex opgenomen in de Exploitatieportefeuille of vervreemd. De Exploitatieportefeuille wordt gewaardeerd tegen actuele waarde. Onder toepassing van Richtlijn 213 ‘Vastgoedbeleggingen’ worden de complexen in deze portefeuilles gewaardeerd tegen reële waarde, zijnde de hoogste van de marktwaarde in verhuurde staat en de opbrengstwaarde bij complexgewijze verkoop aan een professionele uitponder. Bij de vaststelling van de actuele waarde is als voorwaarde meegenomen dat indien de marktwaarde in verhuurde staat de hoogste waarde is, de actuele waarde maximaal 110% van de opbrengstwaarde bij complexgewijze verkoop aan een professionele uitponder zal bedragen. Nieuwe objecten blijven gedurende een periode van twee jaar na oplevering gewaardeerd tegen historische kostprijs (of lagere marktwaarde). Ultimo 2006 zijn alle complexen die voor 2005 in exploitatie zijn genomen, gewaardeerd tegen actuele waarde. De marktwaarde in verhuurde staat alsook de getaxeerde opbrengstwaarde bij complexgewijze

84  jaarverslag vesteda groep 2006  |  Financiële overzichten Vesteda Groep 2006

verkoop aan een professionele uitponder worden bepaald aan de hand van de discounted cashflow methode. De portefeuille wordt gedurende het jaar voor ten minste 50% getaxeerd door externe taxateurs en voor de resterende portefeuille wordt een actualisatie van de waarde door een taxateur opgesteld. Bij zowel de opbrengstwaarde bij complexgewijze verkoop aan een professionele uitponder als de marktwaarde in verhuurde staat wordt rekening gehouden met overdrachtskosten en andere verkoopkosten. Materiële vaste activa De materiële vaste activa worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs onder aftrek van de afschrijvingen. De afschrijvingen worden berekend op basis van de verwachte economische levensduur van de betreffende activa. Financiële vaste activa Indien beslissende invloed of invloed van betekenis wordt uitgeoefend op het zakelijke en financiële beleid van deelnemingen, worden deze verantwoord volgens de vermogens-mutatiemethode op basis van de netto-vermogenswaarde. Overige deelnemingen zijn gewaardeerd tegen historische kostprijs. Leningen u/g worden opgenomen tegen nominale waarde. Indien hier aanleiding toe bestaat wordt een afwaardering toegepast in verband met oninbaarheid. De latente vordering terzake van vennoot­ schapsbelasting uit hoofde van de mogelijkheid tot verrekening van fiscale verliezen is gewaardeerd tegen het geldende belastingpercentage. De afgesloten intrest-rate-caps worden gewaardeerd tegen historische kostprijs onder aftrek van afschrijvingen. De afschrijvingen worden gebaseerd op de termijn waarvoor de caps afgesloten zijn, in relatie tot de uitstaande leningbedragen. Voorraden Onderhanden werken worden gewaardeerd tegen bestede kosten onder aftrek van gefactureerde termijnen. Met eventuele verliezen wordt rekening gehouden zodra deze voorzienbaar zijn. Bestede kosten bestaan uit direct aan de werken toe te rekenen kosten, verhoogd met een opslag voor algemene kosten. Aan de onderhanden werken wordt geen interest toegerekend. Winstneming vindt plaats bij oplevering van het project. Acquisitieprojecten worden gewaardeerd tegen bestede kosten. Vorderingen Waardering vindt plaats tegen nominale waarde. Voor eventuele oninbaarheid van vorderingen wordt een voorziening getroffen. Deze voorziening wordt op de vordering in mindering gebracht. Overige langlopende schulden Hieronder is begrepen de egalisatierekening afkoop dkph. De in het kader van de bruteringsoperatie ontvangen subsidies zijn, voor dat gedeelte dat niet reeds verantwoord was in de waarde van de beleggingen per 1 januari 1998, opgenomen in deze egalisatierekening. De egalisatierekening valt vrij in een periode van tien jaar. Bij verkoop van percelen waarvoor subsidie verkregen is, wordt de subsidie direct ten gunste van het resultaat gebracht. Overig Voor zover niet anders vermeld vindt waardering plaats op basis van historische kosten. Opgenomen bedragen stellen nominale waarden voor.

Financiële overzichten Vesteda Groep 2006  85

grondslagen van resultaatbepaling Algemeen De verantwoorde lasten uit exploitatie worden opgenomen tegen historische kostprijs. Baten worden verantwoord zodra ze gerealiseerd zijn, lasten zodra ze bekend zijn. Baten en lasten worden toegerekend aan de periode waarop ze betrekking hebben. Huuropbrengsten Huuropbrengsten zijn het totaal van de over het verslagjaar aan de huurders in rekening gebrachte huren. Deze huuropbrengsten zijn na aftrek van leegstand en kortingen. In de huuropbrengsten worden niet begrepen de door de huurders betaalde voorschotten op de servicekosten. Exploitatiekosten De exploitatiekosten bestaan uit direct aan een complex toewijsbare kosten. Deze kosten betreffen voornamelijk onderhoudskosten, onroerende zaakbelasting en overige heffingen, verzekeringspremies, beheer- en verhuurcourtages en niet aan de huurders door te berekenen servicekosten. Er wordt geen voorziening voor groot onderhoud gevormd. Subsidies en overige baten Hieronder wordt onder andere verantwoord de vrijval van de dkph-subsidies. Managementkosten Als managementkosten worden beschouwd alle operationele kosten die niet rechtstreeks aan de vastgoedobjecten kunnen worden doorberekend. Rentebaten en -lasten De baten en lasten uit hoofde van interest worden opgenomen tegen nominale waarde. Onder de rentelasten is eveneens de amortisatie van de intrest-rate-caps opgenomen. Gerealiseerd resultaat Onder het gerealiseerd resultaat wordt verstaan het totaal van de netto huuropbrengst en overige opbrengsten, verminderd met de bedrijfslasten en interest per saldo, verhoogd met de gerealiseerde resultaten bij verkoop van vastgoed. Het verkoopresultaat wordt bepaald door de verkoopopbrengst (eventueel na aftrek van bemiddelingskosten) te verminderen met de laatst verantwoorde boekwaarde van de verkochte objecten, welke per kwartaal wordt vastgesteld. Ongerealiseerd resultaat Het ongerealiseerd resultaat bestaat uit het totaal van ongerealiseerde herwaarderingen tengevolge van externe en interne taxaties en actualisaties. Belastingen De belastingen over het resultaat worden berekend door toepassing van het geldende tarief op het fiscaal belastbare bedrag.

86  jaarverslag vesteda groep 2006  |  Financiële overzichten Vesteda Groep 2006

Fiscale status Holding Dutch Residential Fund bv, Dutch Residential Fund i bv, Dutch Residential Fund ii bv, Dutch Residential Fund iii bv en Dutch Residential Fund iv bv vormen een fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting. De fiscale eenheid Holding Dutch Residential Fund bv wordt vanaf 2002 aangemerkt als een fiscale beleggingsinstelling. Op basis daarvan is, indien aan enkele vereisten is voldaan, het nultarief voor de vennootschapsbelasting van toepassing. De belangrijkste voorwaarde is dat de winst, berekend volgens fiscale grondslagen, binnen een bepaalde termijn in de vorm van dividend wordt uitgekeerd. Het fonds voor gemene rekening ‘Vesteda Woningen’ is transparant voor de vennootschapsbelasting. Voor de omzetbelasting vormen Vesteda Groep bv, Vesteda Project bv en Vesteda Woningen een fiscale eenheid. Op grond hiervan wordt er geen btw geheven over de prestaties die onderling verricht worden.

Financiële overzichten Vesteda Groep 2006  87

Samengevoegde balans per 31 december 2006 (na resultaatbestemming)

Bedragen x € 1 mln



31-12-2006

31-12-2005



4.366

4.113

activa Vaste Activa Beleggingen in vastgoed (1) Materiële vaste activa (2)

4

4

Financiële vaste activa (3)

48

67





4.418

4.184

Voorraden (4)



120

120

Vorderingen



25

17

Liquide middelen (5)



56

35





201

172

Totaal Activa

4.619

4.356



3.158

2.956

Schulden aan kredietinstellingen (7)



1.300

1.300

Overige langlopende schulden (8)



-

9





1.300

1.309

Belastingen en premies sociale verzekeringen

2

24

Vlottende Activa

passiva Groepsvermogen (6) Langlopende Schulden

Kortlopende Schulden Overige kortlopende schulden

12

14

Overlopende passiva



147

53





161

91

Totaal Passiva



4.619

4.356

88  jaarverslag vesteda groep 2006  |  Financiële overzichten Vesteda Groep 2006

Samengevoegde winst-en-verliesrekening over 2006

Bedragen x € 1 mln

2006

2005

Opbrengsten Huuropbrengsten



221

219

Af: Exploitatiekosten



62

57

Netto exploitatie-opbrengst



159

162

Subsidies en overige baten



11

4

Som van de bedrijfsopbrengsten



170

166



19

18

Kosten Managementkosten Rentebaten



4

5

Rentelasten



50

42

Exploitatieresultaat



105

111

Verkoopresultaat



45

76

Gerealiseerd resultaat voor belastingen



150

187

Belastingen



Gerealiseerd resultaat na belastingen



149

1-

188

1

Ongerealiseerd resultaat



285

206

Netto resultaat

434

394

Financiële overzichten Vesteda Groep 2006  89

Samengevoegd kasstroomoverzicht over 2006

Bedragen x € 1 mln



2006

2005

Gerealiseerd resultaat na belastingen



149

188

Vrijval dkph



5-

6-

dkph over naar kortlopende schulden



4-

-

Belastinglatentie



-

2-

Afschrijving materiële vaste activa



2

3

Afschrijving financiële vaste activa



9

9

Mutatie werkkapitaal



40-

27-

Kasstroom uit operationele activiteiten



111

165

Investeringen in vastgoed



166-

179-

(Des)investeringen in financiële vaste activa (Des)investeringen in fva naar kortlopende vordering

-

1-



5

-

Mutatie in leningen



6

23

(Des)investeringen in deelnemingen



1-

1-

(Des)investeringen in materiële vaste activa



2-

1-

Desinvesteringen in vastgoed (excl. verkoopresultaat)



198

285



40

126

Mutatie lening A-notes 2002-2004



-

1.300-

Mutatie lening A-notes 2005



-

1.300

Kasstroom uit investeringsactiviteiten

Uitkering aan aandeelhouders/participanten

130-

340-

Kasstroom uit financieringsactiviteiten



130-

340-



21

49-

Totaal kasstromen Liquide middelen ultimo boekjaar



56

35

Liquide middelen primo boekjaar



35

84





21

49-

toelichting bij het kasstroomoverzicht

Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode. De geldmiddelen in het kas­ stroom­overzicht bestaan alleen uit de liquide middelen. Ontvangsten en uitgaven uit hoofde van interest en winstbelastingen zijn opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten. Betaalde dividenden zijn opgenomen onder de kasstroom uit financieringsactiviteiten.

90  jaarverslag vesteda groep 2006  |  Financiële overzichten Vesteda Groep 2006

Toelichtingen op de samengevoegde overzichten

beleggingen in vastgoed (1)

Exploitatieportefeuille



Ontwikkelings- Verhuur- VerhuurBedragen x € 1 mln portefeuille fase verkoopfase Totaal Waarde per 1 januari 2006

325 3.079 709 4.113

Investeringen

120 35 11 166

Desinvesteringen

- - 198- 198-

Interne overboekingen

357- - 357 -

Subtotaal

88 3.114 879 4.081

Herwaardering in boekjaar

- 231 54 285

Waarde per 31 december 2006

materiële vaste activa (2) Bedragen x € 1 mln

88 3.345 933 4.366

1-1-2006 (des)investeringen afschrijvingen

31-12-2006

Inventaris

2 1 1 2

Andere vaste bedrijfsmiddelen

2 1 1 2

Totaal

4 2 2 4

De cumulatieve afschrijvingen op de materiële vaste activa ultimo 2006 bedragen € 8,1 mln.

financiële vaste activa (3)

Bedragen x € 1 mln Deelnemingen Leningen u/g

01-01-06

mutaties bij

mutaties af

naar kortl.

31-12-06

2 1 - - 3 41 2 8 5 30

Belastinglatentie

2 - - - 2

Intrest-rate-caps

20 - 8 - 12

Financieringskosten

2 - 1 - 1 67 3 17 5 48

In het verslagjaar heeft de gedeeltelijke verkoop (60%) van irs (irs Holding bv, irs Systems bv en irs Services bv) plaatsgevonden. Door Vesteda zijn, met als doel het afdekken van de renterisico’s, vier intrest-rate-cap-overeenkomsten afgesloten met een financieringsinstelling. Hierdoor is het risico van een stijgende rente voor de externe financiering beperkt. In juli 2005 zijn swap-overeenkomsten afgesloten welke effectief zullen worden na afloop van de intrest-rate-cap-overeenkomsten. De looptijd van de overeenkomsten komt overeen met de resterende looptijden van de in 2005 afgesloten obligatieleningen. Door deze overeenkomsten is het risico van een fluctuerende rente volledig afgedekt. De actuele waarde van de intrest-rate-caps ultimo 2006 bedraagt € 0,8 mln (2005: € 0,8 mln) en van de swap-overeenkomsten € 21,9 mln (2005: € -7,0 mln).

Financiële overzichten Vesteda Groep 2006  91

voorraden (4)

01-01-06

Bedragen x € 1 mln

mutaties bij

mutaties af

31-12-06

Onderhanden werk

118 3 5 116

Acquisitieprojecten

2 2 - 4 120 5 5 120



liquide middelen (5)

De liquide middelen staan geheel ter vrije beschikking.

groepsvermogen (6)

geplaatst



kapitaal

Stand 1 januari 2006 Dividend 2006*

agio

herw.-

overige

reserve

reserve

totaal

50 2.088 600 218 2.956

65- - 167- 232

Resultaat over 2006

-

Realisatie door verkoop

- - 21- 21 -

2 285 147 434-

Stand 31 december 2006 50 2.025 864 219 3.158 * toegekend, inclusief € 102 mln. uit te keren in april 2007 opgenomen onder overlopende passiva

schulden aan kredietinstellingen (7) Bedragen x € 1 mln

01-01-06

opname aflossing

31-12-06

Vesteda Residential Funding ii bv inzake:   a1 notes

200 - - 200

  a2 notes

400 - - 400

  a3 notes

400 - - 400

  a4 notes

300 - - 300

1.300 - - 1.300

overige langlopende schulden (8)

Aangezien 2007 het laatste jaar is van de vrijval van de egalisatierekening afkoop dkph is deze post gerubriceerd onder kortlopende schulden.

92  jaarverslag vesteda groep 2006  |  Financiële overzichten Vesteda Groep 2006

Door Vesteda Residential Funding ii bv zijn in 2005 voor een totaal-bedrag van € 1.300 miljoen obligaties geplaatst met een variabele rente bestaande uit: •  € 200 miljoen class a1 secured floating rate notes; •  € 400 miljoen class a2 secured floating rate notes; •  € 400 miljoen class a3 secured floating rate notes; •  € 300 miljoen class a4 secured floating rate notes. Vesteda Residential Funding ii bv is een vennootschap speciaal opgericht om de financiering te verzorgen ten behoeve van Dutch Residential Fund i bv, Dutch Residential Fund ii bv en Dutch Residential Fund iii bv, door middel van overeenkomsten tussen genoemde partijen, Vesteda Groep en de Security Trustee. Verder is het de taak van Vesteda Residential Funding ii bv om zekerheden te verschaffen in verband met de financiering. Alle aandelen van Vesteda Residential Funding ii bv worden gehouden door Stichting Vesteda Residential Funding ii. De manager van de stichting is atc Management bv. De door Vesteda Residential Funding ii bv met de emissie verkregen geldmiddelen zijn doorgeleend aan Dutch Residential Fund i bv, Dutch Residential Fund ii bv en Dutch Residential Fund iii bv. Als gevolg van bovenstaande acties beschikt Vesteda Groep daardoor per balansdatum over de volgende faciliteiten: •  Term a1 Facility ad € 200 miljoen met een beoogde resterende looptijd van 1,55 jaar; •  Term a2 Facility ad € 400 miljoen met een beoogde resterende looptijd van 3,55 jaar; •  Term a3 Facility ad € 400 miljoen met een beoogde resterende looptijd van 5,55 jaar; •  Term a4 Facility ad € 300 miljoen met een beoogde resterende looptijd van 8,55 jaar. De geldnemers zijn Dutch Residential Fund i bv, Dutch Residential Fund ii bv en Dutch Residential Fund iii bv in hun hoedanigheid van bewaarders van Vesteda Woningen. De geldnemers hebben de gelden ter beschikking gesteld aan Vesteda Woningen. De rente vervalt per kwartaal en is gebaseerd op het driemaands Euribor-tarief verhoogd met een per type gedifferentieerde opslag. Voor Term a1, Term a2, Term a3 en Term a4 bedraagt deze gedifferentieerde opslag respectievelijk 0,12%, 0,15%, 0,20% en 0,28%. De ‘term a notes’ zijn genoteerd aan Euronext Amsterdam. De juridische looptijd van de leningen bedroeg bij plaatsing 12 jaar. Echter bij overschrijding van de beoogde loop­ tijden treden sancties in werking die met name betrekking hebben op uitkeringen aan resultaatgerechtigden bij de Vesteda Groep. Vervroegde aflossing is toegestaan, waarbij voor de a2, a3 en a4 obligatieleningen beperkte boeteclausules van kracht zijn. Aan de leningen is een groot aantal rapportage- en informatieverplichtingen verbonden. Wanneer niet tijdig de verschuldigde interest betaald is of andere verplichtingen niet zijn nagekomen, treden de volgende gevolgen in werking: •  betaling van dividend en soortgelijke uitkeringen zijn niet meer toegestaan; •  er wordt een pandrecht gevestigd op de bankrekeningen waarop de huurinkomsten binnenkomen; •  de stemrechten op de aandelen van Dutch Residential Fund i bv, Dutch Residential Fund ii bv en Dutch Residential Fund iii bv gaan over naar de Security Trustee; •  op het onroerend goed wordt een recht van hypotheek gevestigd ten behoeve van de Security Trustee tot een bedrag van 150% van de openstaande waarde van de leningen; •  verhaal op schulden kan alleen plaatsvinden uit de woningportefeuille. Schuldeisers hebben geen verhaalsmogelijkheid op het overige vermogen (buiten Vesteda Woningen) van de participanten.

Financiële overzichten Vesteda Groep 2006  93

Indien niet voldaan wordt aan een aantal financiële voorwaarden (ratio’s) treden verdergaande sancties in werking. Naast bovenstaande maatregelen wordt dan tevens de beschikkingsmacht van het management over het onroerend goed aanzienlijk beperkt. Aantal medewerkers In het verslagjaar zijn er gemiddeld 340 medewerkers (2005: 323) in dienst bij de Groep, dit komt neer op gemiddeld 311,4 fte (2005: 294,4). Niet uit de balans blijkende verplichtingen De totale verplichtingen met betrekking tot het betalen van aanneemovereenkomsten, huur- en leasetermijnen bedragen circa € 322 mln. Tegenover deze verplichtingen zijn geen zekerheden gesteld door de vennootschap. De samenstelling van de verplichtingen is als volgt: Bedragen x € 1 mln

aanneem-

huur

lease



overeen-

onroerend

termijnen



komsten

goed

auto’s

vervallend: binnen 1 jaar



77 - 1

tussen 1 en 5 jaar



241 1 2





318 1 3

94  jaarverslag vesteda groep 2006  |  Financiële overzichten Vesteda Groep 2006

Voorstel uitkering aan beleggers

De diverse ondernemingen in de Vesteda Groep hebben over het boekjaar 2006 de volgende bedragen aan aandeelhouders en participanten uitgekeerd:

totaal

behaald direct resultaat

149

uitkering als gevolg van verkoop woningen

83

(bedragen x € 1 mln)

totaal met betrekking tot boekjaar 2006 toegekend, inclusief € 102 mln. uit te keren in april 2007

232

Voorgesteld wordt op grond van de reeds toegekende uitkeringen geen slotuitkering meer te  ver­richten. Maastricht, 15 februari 2007 De directie Vesteda Groep bv: H.C.F. Smeets, ceo F.H. van der Togt O. Breur

Financiële overzichten Vesteda Groep 2006  95

aan de aandeelhouders van en participanten in vesteda groep

Accountantsverklaring Wij hebben de in het jaarverslag 2006 van Vesteda Groep bv te

de professionele oordeelsvorming van de accountant, waaronder

Maastricht op pagina’s 83 tot en met 95 opgenomen ‘Financiële

begrepen zijn beoordeling van de risico’s van afwijkingen van

overzichten Vesteda Groep’ over 2006 bestaande uit de geconso-

materieel belang als gevolg van fraude of fouten. In die beoorde-

lideerde balans per 31 december 2006, winst-en-verliesrekening,

ling neemt de accountant in aanmerking het voor het opmaken

mutatieoverzicht eigen vermogen en kasstroomoverzicht over

van en getrouw weergeven in de ‘Financiële overzichten Vesteda

2006 alsmede uit een overzicht van de belangrijkste grond­

Groep’ van vermogen en resultaat relevante interne beheersings-

slagen voor financiële verslaggeving en overige toelichtingen

systeem, teneinde een verantwoorde keuze te kunnen maken

gecontroleerd.

van de controlewerkzaamheden die onder de gegeven omstandig­

Verantwoordelijkheid van de directie 

te geven over de effectiviteit van het interne beheersingssysteem

heden adequaat zijn maar die niet tot doel hebben een oordeel De directie van Vesteda Groep bv is verantwoordelijk voor het

van Vesteda Groep. Tevens omvat een controle onder meer een

opmaken van de ‘Financiële overzichten Vesteda Groep’ die het

evaluatie van de aanvaardbaarheid van de toegepaste grond­

vermogen en het resultaat getrouw dienen weer te geven, als-

slagen voor financiële verslaggeving en van de redelijkheid van

mede voor het opstellen van het jaarverslag, beide in overeen-

schattingen die de directie heeft gemaakt, alsmede een evalua-

stemming met de grondslagen van waardering van de activa en

tie van het algehele beeld van de ‘Financiële overzichten Vesteda

passiva en de methoden van resultaatbepaling zoals uiteengezet

Groep’.

onder de hoofden: ‘Grondslagen van waardering activa en passiva’ en ‘Grondslagen van resultaatbepaling’ op pagina 84 tot en met

Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informa-

87. Deze verantwoordelijkheid omvat onder meer: het ontwerpen,

tie voldoende en geschikt is als basis voor ons oordeel.

invoeren en in stand houden van een intern beheersingssys­teem relevant voor het opmaken van en getrouw weergeven in de

Oordeel 

‘Financiële overzichten Vesteda Groep’ van vermogen en resul-

Naar ons oordeel geven de ‘Financiële overzichten Vesteda

taat, zodanig dat deze geen afwijkingen van materieel belang als

Groep’ over 2006 een zodanig inzicht in de grootte en de samen-

ge­­volg van fraude of fouten bevat, het kiezen en toepassen van

stelling van het vermogen van Vesteda Groep per 31 december

aanvaardbare grondslagen voor financiële verslaggeving en het

2006 en van het resultaat over 2006 als in de gegeven omstan-

maken van schattingen die onder de gegeven omstandigheden

digheden is vereist in overeenstemming met de grondslagen van

redelijk zijn.

waardering van de activa en passiva en de methoden van resultaatbepaling zoals uiteengezet onder de hoofden: ‘Grondslagen

Verantwoordelijkheid van de accountant 

van waardering activa en passiva’ en ‘Grondslagen van resultaat-

Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over de

bepaling’ op pagina 84 tot en met 87.

‘Financiële overzichten Vesteda Groep’ op basis van onze controle. Wij hebben onze controle verricht in overeenstemming met

Tevens melden wij dat het verslag van de directie, voor zover wij

Nederlands recht. Dienovereenkomstig zijn wij verplicht te vol-

dat kunnen beoordelen, verenigbaar is met de ‘Financiële over-

doen aan de voor ons geldende gedragsnormen en zijn wij ge­­

zichten Vesteda Groep’.

houden onze controle zodanig te plannen en uit te voeren dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de ‘Finan-

Maastricht, 15 februari 2007

ciële overzichten Vesteda Groep’ geen afwijkingen van materieel belang bevatten. Een controle omvat het uitvoeren van werkzaam­

Ernst & Young Accountants

heden ter verkrijging van controle-informatie over de bedragen

namens deze

en de toelichtingen in de ‘Financiële overzichten Vesteda Groep’. De keuze van de uit te voeren werkzaamheden is afhankelijk van

w.g. J.G.K. van der Zanden ra

96  jaarverslag vesteda groep 2006  |  Financiële overzichten Vesteda Groep 2006

Y  Object Parkpromenade Berendrecht,   Leiderdorp. In exploitatie genomen   in het verslagjaar.

jaarrekening vesteda groep bv

Ten geleide

De Vesteda Groep kent drie onderling samenwerkende eenheden: het bezit, het management en de projectontwikkeling. De activiteiten met betrekking tot het management en beheer zijn ondergebracht bij Vesteda Groep bv.

Jaarrekening Vesteda Groep bv 2006  99

Grondslagen

algemeen

De hierna vermelde grondslagen zijn van toepassing op zowel de enkelvoudige jaarrekening van Vesteda Groep bv als op de geconsolideerde jaarrekening van Vesteda Groep bv.

grondslagen van consolidatie

Vesteda Groep bv staat aan het hoofd van een groep van vennootschappen. In de geconsolideerde overzichten zijn de financiële gegevens opgenomen van de volgende vennootschappen:

gevestigd te

aandeel

Vesteda Groep bv

Maastricht

-

Vesteda Maastricht bv

Maastricht

100%

In het verslagjaar zijn Vesteda Heerlen bv en vga Nederland bv, beiden 100% dochtermaatschappijen, geliquideerd. Consolidatie vindt plaats volgens de integrale methode. Volgens deze methode worden de activa en passiva voor 100% in de geconsolideerde balans opgenomen. Baten en lasten worden eveneens integraal verantwoord. Onder toepassing van art. 2:402 bw is in de vennootschappelijke jaarrekening een beknopte winsten-verliesrekening opgenomen.

grondslagen van waardering van activa en passiva Algemeen Voor zover niet anders vermeld vindt waardering plaats op basis van historische kosten. Opgenomen bedragen stellen nominale waarden voor. Materiële vaste activa De materiële vaste activa worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs onder aftrek van de afschrijvingen. De afschrijvingen worden berekend op basis van de verwachte economische levensduur van de betreffende activa. Financiële vaste activa Indien beslissende invloed of invloed van betekenis wordt uitgeoefend op het zakelijke en financiële beleid van deelnemingen, worden deze verantwoord volgens de vermogensmutatiemethode op basis van de netto-vermogenswaarde. Vorderingen Waardering vindt plaats tegen nominale waarde. Voor eventuele oninbaarheid van vorderingen wordt een voorziening getroffen. Deze voorziening wordt op de vordering in mindering gebracht. Voorzieningen Voorzieningen worden gewaardeerd tegen nominale waarde.

100  jaarverslag vesteda groep 2006  |  Jaarrekening Vesteda Groep bv 2006

grondslagen van resultaatbepaling Algemeen De verantwoorde lasten worden opgenomen tegen historische kostprijs. Baten worden verantwoord zodra ze gerealiseerd zijn, lasten zodra ze bekend zijn. Baten en lasten worden toegerekend aan de periode waarop ze betrekking hebben. Managementvergoeding De managementvergoeding heeft betrekking op de aan de ondernemingen binnen de Vesteda Groep in rekening gebrachte bedragen voor uitgevoerde werkzaamheden. De cost-plus regeling binnen Vesteda Groep bv wordt gebruteerd. De brutering is, evenals de managementkosten, volledig begrepen in de managementvergoeding. Afschrijvingen materiële vaste activa De afschrijvingslasten van de materiële vaste activa worden gebaseerd op de verwachte economische levensduur en worden berekend door middel van een vast percentage van de aanschafprijs. Aandeel in resultaat deelnemingen Het aandeel wordt berekend overeenkomstig de grondslagen van deze jaarrekening op basis van het relatieve bezit. Fiscale status Vesteda Groep bv en Vesteda Maastricht bv vormen een fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting. De fiscale waarderingsgrondslagen wijken niet af van de commerciële grondslagen.

Jaarrekening Vesteda Groep bv 2006  101

Geconsolideerde balans per 31 december 2006 (na resultaatbestemming)



31-12-2006

31-12-2005

Materiële vaste activa (1)



4.115

4.030

Financiële vaste activa (2)



52

-





4.167

4.030

Bedragen x € 1.000 activa Vaste Activa

Vlottende Activa Vorderingen



1.154

915

Vorderingen op groepsmaatschappijen



1.934

3.483

Belastingen en sociale verzekeringen



-

162

Liquide middelen (3)

6.083

442





9.171

5.002

Totaal Activa

13.338

9.032

5.201

3.476

passiva Groepsvermogen (4) Kortlopende Schulden Crediteuren



247

326

Belastingen en sociale verzekeringen



2.268

-

Overlopende passiva



5.622

5.230





8.137

5.556

Totaal Passiva

13.338 9.032

102  jaarverslag vesteda groep 2006  |  Jaarrekening Vesteda Groep bv 2006

Geconsolideerde winst-en-verliesrekening over 2006

Bedragen x € 1.000



2006

2005

Som der bedrijfsopbrengsten



17.572

17.189

Kosten Uitbesteed werk



4.143

3.842

Salarissen



5.875

4.767

Sociale lasten



621

437

Pensioenlasten



1.031

1.176

Afschrijvingen materiële vaste activa



1.887

2.383

Overige bedrijfskosten



1.572

2.262

Totaal bedrijfslasten



15.129

14.867

Resultaat voor belastingen



2.443

2.322

Belastingen



718

702

Resultaat na belastingen



1.725

1.620

Jaarrekening Vesteda Groep bv 2006  103

Geconsolideerd kasstroomoverzicht over 2006

Bedragen x € 1.000



2006

2005

Gerealiseerd resultaat



1.725

1.620

Afschrijvingen



1.887

2.384

Mutatie werkkapitaal



4.053

4.296-

Kasstroom uit operationele activiteiten



7.665

292-

Investeringen in materiële vaste activa



1.972-

896-

Investeringen in financiële vaste activa



52-

Kasstroom uit investeringsactiviteiten



2.024-

Totaal kasstromen



5.641

Liquide middelen ultimo boekjaar

6.083

Liquide middelen primo boekjaar



442





5.641

toelichting bij het kasstroomoverzicht

8961.188442 1.630 1.188-

Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode. De geldmiddelen in het kasstroomoverzicht bestaan alleen uit de liquide middelen.

104  jaarverslag vesteda groep 2006  |  Jaarrekening Vesteda Groep bv 2006

Toelichtingen op de geconsolideerde overzichten

materiële vaste activa (1)

Voor een nadere specificatie van de Materiële vaste activa wordt verwezen naar de toelichting op de vennootschappelijke overzichten.

financiële vaste activa (2) Bedragen x € 1.000

1-1-2006 verstrekkingen

aflossingen

31-12-2006

Leningen u/g

- 52 - 52

Totaal

- 52 - 52

liquide middelen (3)

De liquide middelen staan geheel ter vrije beschikking van de vennootschap.

groepsvermogen (4)

Voor een nadere specificatie van het groepsvermogen wordt verwezen naar de toelichting op de vennootschappelijke overzichten.

transacties met verbonden partijen

Aangezien de directies van Vesteda Groep bv, Vesteda Project bv en Holding drf bv uit dezelfde natuurlijke personen bestaan, worden deze vennootschappen als ‘verbonden partijen’ beschouwd. In 2006 hebben tussen Vesteda Groep bv en Vesteda Project bv transacties plaatsgevonden op het gebied van doorbelasting van managementkosten door Vesteda Groep bv aan Vesteda Project bv voor een totaalbedrag van € 2,5 mln. Tussen Vesteda Groep bv en Holding drf bv (in casu Vesteda Woningen) hebben transacties plaatsgevonden op het gebied van doorbelasting van managementkosten (inclusief VpB en brutering VpB) door Vesteda Groep bv aan Holding drf bv voor een totaalbedrag van € 17,6 mln. De doorbelastingen zijn verantwoord tegen integrale kostprijs.

aantal medewerkers

In het verslagjaar zijn er gemiddeld 315 medewerkers (2005: 300) in dienst bij de vennootschap, dit komt neer op gemiddeld 287,3 fte (2005: 272,3).

pensioenen

Vesteda’s pensioenregeling kwalificeert als een toegezegde pensioenregeling. Er is onvoldoende informatie beschikbaar bij het pensioenfonds om de vereiste berekeningen te verkrijgen. In geval van een tekort bij het bedrijfstakpensioenfonds heeft Vesteda geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bepalingen anders dan hogere toekomstige premies. Vesteda verwerkt zodoende de toegezegde pensioenregeling als ware het een toegezegde bijdrageregeling.

Jaarrekening Vesteda Groep bv 2006  105

niet uit de balans blijkende verplichtingen

De totale verplichtingen met betrekking tot het betalen van huur- en leasetermijnen bedragen circa € 3,8 mln. Tegenover deze verplichtingen zijn geen zekerheden gesteld door de vennootschap. De samenstelling van de verplichtingen is als volgt:

huur

lease



onroerend

termijnen

Bedragen x € 1.000

goed

auto’s

vervallend: binnen 1 jaar



364 1.215

tussen 1 en 5 jaar



471 1.708





835

106  jaarverslag vesteda groep 2006  |  Jaarrekening Vesteda Groep bv 2006

2.923

Vennootschappelijke balans per 31 december 2006 (na resultaatbestemming)

Bedragen x € 1.000

31-12-2006 31-12-2005

activa Vaste Activa Materiële vaste activa (1)



4.115

4.030

Financiële vaste activa (2)



64

58





4.179

4.088

Vlottende Activa Vorderingen



1.154

915

Vorderingen op groepsmaatschappijen



1.934

3.483

Belastingen en sociale verzekeringen



-

162

Liquide middelen



6.070

381





9.158

4.941

Totaal Activa



13.337

9.029



5.201

3.476

passiva Eigen Vermogen (3) Kortlopende Schulden Crediteuren

247

326

Belastingen en sociale verzekeringen

2.268

-

Overlopende passiva



5.621

5.227





8.136

5.553

Totaal Passiva



13.337

9.029

Jaarrekening Vesteda Groep bv 2006  107

Vennootschappelijke winst-en-verliesrekening over 2006



2006

2005

Vennootschappelijk resultaat na belastingen

1.727

1.624

Bedragen x € 1.000 Resultaat uit deelnemingen na belastingen



Resultaat na belastingen



108  jaarverslag vesteda groep 2006  |  Jaarrekening Vesteda Groep bv 2006

2- 1.725

41.620

Toelichtingen op de vennootschappelijke overzichten

materiële vaste activa (1)

1-1-2006

Bedragen x € 1.000 Inventaris

(des)investeringen afschrijvingen

31-12-2006

2.593 1.115 885 2.823

Andere vaste bedrijfsmiddelen

1.437 857 1.002 1.292

Totaal

4.030 1.972 1.887 4.115

De cumulatieve afschrijvingen op de materiële vaste activa ultimo 2006 bedragen € 8,1 mln.

financiële vaste activa (2)

resultaat

des-

Bedragen x € 1.000 1-1-2006 verstrekkingen deelnemingen

investeringen

Deelnemingen



58 - 2- 44 12

Leningen u/g Totaal

31-12-2006

- 52 - - 52 58 52 2- 44 64

eigen vermogen (3)

Het maatschappelijke kapitaal van de vennootschap bedraagt € 1.250.000. Het is verdeeld in 125.000.000 aandelen van één eurocent elk. Het geplaatste en gestorte kapitaal bedraagt  € 250.000.

Geplaatst





kapitaal

Eigen vermogen per 1 januari 2006



250 3.226 3.476

Resultaat over 2006



- 1.725 1.725

Eigen vermogen per 31 december 2006

250 4.951 5.201

Bedragen x € 1.000

Agio

Totaal

aantal medewerkers

In het verslagjaar zijn er gemiddeld 315 medewerkers (2005: 300) in dienst bij de vennootschap, dit komt neer op gemiddeld 287,3 fte (2005: 272,3).

Jaarrekening Vesteda Groep bv 2006  109

beloning bestuurders

De in het verslagjaar ten laste van de vennootschap gebrachte beloningen van bestuurders bedroegen € 1.382.000 (2005: € 1.412.000). Bovendien bedroegen de sociale lasten en pensioenpremies in totaal € 201.000 (2005: € 425.000). De beloning voor de vier commissarissen bedroeg in het verslagjaar € 130.488 (2005: € 133.000). Maastricht, 15 februari 2007 De directie:

Raad van Commissarissen:

H.C.F. Smeets,ceo

W.F.T. Corpeleijn, voorzitter

F.H. van der Togt

P.S. van den Berg

O. Breur

D.J. de Beus



J.D. Doets

110  jaarverslag vesteda groep 2006  |  Jaarrekening Vesteda Groep bv 2006

Y  De Drie Bouwmeesters, Geuzenveld   Amsterdam

overige gegevens vesteda groep bv

Winst- en resultaatbestemming

statutaire regeling winstbestemming Art. 37

van de statuten van Vesteda Groep bv luidt:

37.1

Uitkering van winst ingevolge het in dit artikel bepaalde geschiedt na



vaststelling van de jaarrekening waaruit blijkt dat zij geoorloofd is.

37.2

De winst staat ter vrije beschikking van de algemene vergadering.

37.3

De vennootschap kan aan de aandeelhouders en andere gerechtigden tot



de voor uitkering vatbare winst slechts uitkeringen doen voor zover haar eigen



vermogen groter is dan het bedrag van het geplaatste kapitaal vermeerderd met de



reserves die krachtens de wet moeten worden aangehouden.

37.4

Ten laste van de door de wet voorgeschreven reserves mag een tekort slechts



worden gedelgd voor zover de wet dat toestaat.

voorstel resultaatbestemming

De directie stelt voor de winst over het boekjaar ad € 1.725.165 toe te voegen aan de reserves. Dit voorstel is als zodanig in de jaarrekening verwerkt.

Overige gegevens Vesteda Groep bv 2006  113

aan de algemene vergadering van aandeelhouders van vesteda groep bv

Accountantsverklaring Verklaring betreffende de jaarrekening

van fraude of fouten. In die beoordeling neemt de accountant  

Wij hebben de jaarrekening 2006 van Vesteda Groep bv te  

in aanmerking het voor het opmaken van en getrouw weergeven

Maastricht bestaande uit de balans per 31 december 2006 en  

in de jaarrekening van vermogen en resultaat relevante interne

de winst-en-verliesrekening over 2006 met de toelichting gecon-

beheersingssysteem, teneinde een verantwoorde keuze te kun­

troleerd.

nen maken van de controlewerkzaamheden die onder de gegeven omstandigheden adequaat zijn maar die niet tot doel

Verantwoordelijkheid van de directie

hebben een oordeel te geven over de effectiviteit van het interne

De directie van de vennootschap is verantwoordelijk voor het

beheersingssysteem van de vennootschap. Tevens omvat een

opmaken van de jaarrekening die het vermogen en het resultaat

controle onder meer een evaluatie van de aanvaardbaarheid van

getrouw dient weer te geven, alsmede voor het opstellen van het

de toegepaste grondslagen voor financiële verslaggeving en van

jaarverslag, beide in overeenstemming met Titel 9 Boek 2 bw.

de redelijkheid van schattingen die de directie van de vennoot-

Deze verantwoordelijkheid omvat onder meer: het ontwerpen,

schap heeft gemaakt, alsmede een evaluatie van het algehele

invoeren en in stand houden van een intern beheersingssysteem

beeld van de jaarrekening.

relevant voor het opmaken van en getrouw weergeven in de   jaarrekening van vermogen en resultaat, zodanig dat deze geen

Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informa-

afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten

tie voldoende en geschikt is als basis voor ons oordeel.

bevat, het kiezen en toepassen van aanvaardbare grondslagen voor financiële verslaggeving en het maken van schattingen die onder de gegeven omstandigheden redelijk zijn.

Oordeel Naar ons oordeel geeft de jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en de samenstelling van het vermogen van Vesteda

Verantwoordelijkheid van de accountant

Groep bv per 31 december 2006 en van het resultaat over 2006  

Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over  

in overeenstemming met Titel 9 Boek 2 bw.

de jaarrekening op basis van onze controle. Wij hebben onze   controle verricht in overeenstemming met Nederlands recht.

Verklaring betreffende andere wettelijke voorschriften

Dienovereenkomstig zijn wij verplicht te voldoen aan de voor ons

Op grond van de wettelijke verplichting ingevolge artikel 2:393

geldende gedragsnormen en zijn wij gehouden onze controle

lid 5 onder e bw melden wij dat het verslag van de directie, voor

zodanig te plannen en uit te voeren dat een redelijke mate van

zover wij dat kunnen beoordelen, verenigbaar is met de jaarreke-

zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen afwijkingen

ning zoals vereist in artikel 2:391 lid 4 bw.

van materieel belang bevat. Maastricht, 15 februari 2007 Een controle omvat het uitvoeren van werkzaamheden ter   verkrijging van controle-informatie over de bedragen en de  

Ernst & Young Accountants

toelichtingen in de jaarrekening. De keuze van de uit te voeren

namens deze

werkzaamheden is afhankelijk van de professionele oordeelsvorming van de accountant, waaronder begrepen zijn beoordeling

w.g. J.G.K. van der Zanden ra

van de risico’s van afwijkingen van materieel belang als gevolg

114  jaarverslag vesteda groep 2006  |  Overige gegevens Vesteda Groep bv 2006

Y  Object Nieuw Park Leeuwensteijn,   gelegen in Voorburg. In exploitatie   genomen in het verslagjaar.

financiële overzichten vesteda woningen

Ten geleide

Vesteda Groep is in drie onderling organisatorisch verbonden eenheden opgedeeld: het bezit, het management en de projectontwikkeling. Het juridische eigendom van het onroerend goed berust bij Dutch Residential Fund i, ii en iii bv. Het economische eigendom van de onroerend goed portefeuille is door Dutch Residential Fund iv belichaamd in participaties in het fonds voor gemene reke­ ning Vesteda Woningen. Vesteda Woningen is een besloten fonds voor gemene rekening, als bedoeld in de wet vennootschapsbelasting 1969. Een fonds voor gemene rekening is geen juridische entiteit maar een vermogen waarin ter collectieve belegging goederen zijn opgenomen teneinde de participatiehouders in de opbrengst te doen delen. Aan een fonds voor gemene rekening zijn een of meerdere bewaarders en een beheerder verbonden. De bewaarders houden ten titel van beheer de goederen van Vesteda Woningen ten behoeve van de participatiehouders. Dutch Residental Fund i bv, Dutch Residential Fund ii bv en Dutch Residential Fund iii bv zijn in hun hoedanigheid van bewaarders juridisch gerechtigd tot alle goederen die tot Vesteda Woningen behoren ten behoeve van de participanten. De participatiehouders zijn economisch gerechtigd tot dit vermogen. Participeren in Vesteda Woningen kan hetzij direct hetzij via Holding Dutch Residential Fund bv. Deelnemen houdt tevens de verplichting in om in Vesteda Groep bv (beheer) en Vesteda Project bv voor gelijke percentages deel te nemen. Vesteda Groep bv heeft een mandaat om rechten en verplichtingen ten aanzien van het woningbezit aan te gaan. De rechten en verplichtingen van de participatiehouders in ‘Vesteda Woningen’ zijn vastgelegd in de Participatieovereenkomst. Als beheerder van het Fonds is Vesteda Groep bv aangesteld.

Financiële overzichten Vesteda Woningen 2006  117

Grondslagen

Vesteda Woningen is geen rechtspersoon. Het is de optelsom van alle rechten en verplichtingen die zijn verbonden aan de woningen. De rechten en verplichtingen worden gedeeld onder participanten. Een participatiebewijs geeft de rechten en verplichtingen weer zoals die gelden voor een participant en zijn neergelegd in de voorwaarden van beheer en bewaring. Aangezien Vesteda Woningen wel overeenkomsten vertoont met een onderneming, wordt in onder­ liggend financieel verslag de terminologie gebruikt, die algemeen gangbaar is bij jaarrekeningen.

grondslagen van waardering van activa en passiva Beleggingen in vastgoed De Ontwikkelingsportefeuille wordt gewaardeerd tegen bestede kosten of lagere marktwaarde. Na oplevering van het project wordt het complex opgenomen in de Exploitatieportefeuille of vervreemd. De Exploitatieportefeuille wordt gewaardeerd tegen actuele waarde. Onder toepassing van Richtlijn 213 ‘Vastgoedbeleggingen’ worden de complexen in deze portefeuilles gewaardeerd tegen reële waarde, zijnde de hoogste van de marktwaarde in verhuurde staat en de opbrengstwaarde bij complexgewijze verkoop aan een professionele uitponder. Bij de vaststelling van de actuele waarde is als voorwaarde meegenomen dat indien de marktwaarde in verhuurde staat de hoogste waarde is, de actuele waarde maximaal 110% van de opbrengstwaarde bij complexgewijze verkoop aan een professionele uitponder zal bedragen. Nieuwe objecten blijven gedurende een periode van twee jaar na oplevering gewaardeerd tegen historische kostprijs (of lagere marktwaarde). Ultimo 2006 zijn alle complexen die voor 2005 in exploitatie zijn genomen, gewaardeerd tegen actuele waarde. De marktwaarde in verhuurde staat alsook de getaxeerde opbrengstwaarde bij complexgewijze verkoop aan een professionele uitponder worden bepaald aan de hand van de discounted cashflow methode. De portefeuille wordt gedurende het jaar voor ten minste 50% getaxeerd door externe taxateurs en voor de resterende portefeuille wordt een actualisatie van de waarde door een taxateur opgesteld. Bij zowel de opbrengstwaarde bij complexgewijze verkoop aan een professionele uitponder als de marktwaarde in verhuurde staat wordt rekening gehouden met overdrachtskosten en andere verkoopkosten. Financiële vaste activa De afgesloten intrest-rate-caps worden gewaardeerd tegen historische kostprijs onder aftrek van afschrijvingen. De afschrijvingen worden gebaseerd op de termijn waarvoor de caps afgesloten zijn, in relatie tot de uitstaande leningbedragen. Leningen u/g worden opgenomen tegen nominale waarde. Indien hier aanleiding toe bestaat wordt een afwaardering toegepast in verband met oninbaarheid. Vorderingen Waardering vindt plaats tegen nominale waarde. Voor eventuele oninbaarheid van vorderingen wordt een voorziening getroffen. Deze voorziening wordt op de vordering in mindering gebracht.

118  jaarverslag vesteda groep 2006  |  Financiële overzichten Vesteda Woningen 2006

Overige langlopende schulden Hieronder is begrepen de egalisatierekening afkoop dkph. De in het kader van de bruteringsoperatie ontvangen subsidies zijn voor dat gedeelte dat niet reeds verantwoord was in de waarde van de beleggingen per 1 januari 1998, opgenomen in deze egalisatierekening. De egalisatierekening valt vrij in een periode van tien jaar. Bij verkoop van percelen waarvoor subsidie verkregen is, wordt de subsidie direct ten gunste van het resultaat gebracht. Overig Voor zover niet anders vermeld vindt waardering plaats op basis van historische kosten. Opgenomen bedragen stellen nominale waarden voor.

grondslagen van resultaatbepaling Algemeen De verantwoorde lasten uit exploitatie worden opgenomen tegen historische kostprijs. Baten worden verantwoord zodra ze gerealiseerd zijn, lasten zodra ze bekend zijn. Baten en lasten worden toegerekend aan de periode waarop ze betrekking hebben. Huuropbrengsten Onder dit hoofd wordt opgenomen het totaal van de over het verslagjaar aan de huurders in rekening gebrachte huren. Deze huuropbrengsten zijn na aftrek van leegstand en kortingen. In de huur­ opbrengsten zijn niet begrepen de door de huurders betaalde voorschotten op de servicekosten. Exploitatiekosten De exploitatiekosten bestaan uit direct aan een complex toewijsbare kosten. Deze kosten betreffen voornamelijk onderhoudskosten, onroerende zaakbelasting en overige heffingen, verzekeringspremies, beheer- en verhuurcourtages en niet aan de huurders door te berekenen servicekosten. Er wordt geen voorziening voor groot onderhoud gevormd. Subsidies en overige baten Hieronder wordt onder andere verantwoord de vrijval van de dkph-subsidies. Managementkosten Als managementkosten worden beschouwd alle operationele kosten die niet rechtstreeks aan de vastgoedobjecten kunnen worden doorberekend. De managementkosten betreffen met name door Vesteda Groep bv doorberekende kosten. Daarnaast is in de participatie-overeenkomst bepaald dat Holding Dutch Residential Fund bv en dochtermaatschappijen kosten en aansprakelijkheden aan Vesteda Woningen toerekenen. De cost-plus regeling bij Vesteda Groep bv wordt gebruteerd. De brutering wordt, evenals de managementkosten, volledig doorberekend aan Vesteda Woningen. Rentebaten en -lasten De baten en lasten uit hoofde van interest worden opgenomen tegen nominale waarde. Onder rentelasten is eveneens de amortisatie van de intrest-rate-caps opgenomen.

Financiële overzichten Vesteda Woningen 2006  119

Gerealiseerd resultaat Onder het gerealiseerd resultaat wordt verstaan het totaal van de netto huuropbrengst en overige opbrengsten, verminderd met de bedrijfslasten en interest per saldo, verhoogd met de gerealiseerde resultaten bij verkoop van vastgoed. Het verkoopresultaat wordt bepaald door de verkoopopbrengst (eventueel na aftrek van bemiddelingskosten) te verminderen met de laatst verantwoorde boekwaarde van de verkochte objecten, welke per kwartaal wordt vastgesteld. Ongerealiseerd resultaat Het ongerealiseerd resultaat bestaat uit het totaal van ongerealiseerde herwaarderingen tengevolge van externe en interne taxaties en actualisaties. Fiscale status Vesteda Woningen is een besloten fonds voor gemene rekening, hetgeen betekent dat het fonds transparant is voor de vennootschapsbelasting en de kapitaalsbelasting. De bezittingen en schulden, alsmede de kosten en opbrengsten van Vesteda Woningen, worden fiscaal rechtstreeks toegerekend aan de beleggers die participaties in Vesteda Woningen hebben.

120  jaarverslag vesteda groep 2006  |  Financiële overzichten Vesteda Woningen 2006

Balans per 31 december 2006 (na resultaatbestemming)



31-12-2006

31-12-2005

Beleggingen in vastgoed (1)



4.366

4.113

Financiële vaste activa (2)



31

49





4.397

4.162

Bedragen x € 1 mln activa Vaste Activa

Vlottende Activa Vorderingen op groepsmaatschappijen



1

-

Vorderingen



22

15

Liquide middelen (3)



33

1





56

16

Totaal Activa



4.453

4.178



3.005

2.806

Schulden aan groepsmaatschappijen (5)



1.300

1.300

Overige langlopende schulden (6)



-

9





1.300

1.309



-

3

Belastingen en premies sociale verzekeringen

3

6

passiva Fondsvermogen (4) Langlopende Schulden

Kortlopende Schulden Schulden aan groepsmaatschappijen Overige kortlopende schulden



6

9

Overlopende passiva



139

45





148

63

Totaal Passiva



4.453

4.178

Financiële overzichten Vesteda Woningen 2006  121

Winst-en-verliesrekening over 2006



2006

2005

Huuropbrengsten



221

219

Af: Exploitatiekosten



62

57

Bedragen x € 1 mln Opbrengsten

Netto exploitatie-opbrengst



159

162

Subsidies en overige baten



6

6

Som van de bedrijfsopbrengsten



165

168



17

17

Kosten Managementkosten Rentebaten



3

4

Rentelasten



50

42

Exploitatieresultaat



101

113

Verkoopresultaat



45

76

Gerealiseerd resultaat



146

189

Ongerealiseerd resultaat



285

206

Resultaat



431

395

122  jaarverslag vesteda groep 2006  |  Financiële overzichten Vesteda Woningen 2006

Kasstroomoverzicht over 2006

Bedragen x € 1 mln



2006

2005

Gerealiseerd resultaat



146

189

Vrijval dkph



5-

6-

Afschrijving financiële vaste activa



9

9

Mutatie werkkapitaal



Kasstroom uit operationele activiteiten



121

200

Investeringen in vastgoed



166-

179-

29-

8

(Des)investeringen in financiële vaste activa

4

24

(Des)investeringen in fva naar kortlopend



5

-

Desinvesteringen in vastgoed



198

285

Kasstroom uit investeringsactiviteiten



41

130

Mutatie lening a-notes 2002-2004



-

1.300-

-

1.300

Mutatie lening a-notes 2005



Uitkering aan participanten



130-

340-

Kasstroom uit financieringsactiviteiten



130-

340-

Totaal kasstromen



32

10-

Liquide middelen ultimo boekjaar



33

1

Liquide middelen primo boekjaar



1

11



32

10-

toelichting bij het kasstroomoverzicht

Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode. De geldmiddelen in het kasstroomoverzicht bestaan alleen uit de liquide middelen. Ontvangsten en uitgaven uit hoofde van interest en winstbelastingen zijn opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten. Betaalde dividenden zijn opgenomen onder de kasstroom uit financieringsactiviteiten.

Financiële overzichten Vesteda Woningen 2006  123

Toelichtingen

beleggingen in vastgoed (1)



Portefeuille in exploitatie

Ontwikkelings-

Verhuur- Verhuur-

Bedragen x € 1 mln portefeuille fase verkoopfase Totaal Waarde per 1 januari 2006

325 3.079 709 4.113

Investeringen

120 35 11 166

Desinvesteringen

- - 198- 198-

Interne overboekingen

357- - 357 -

Subtotaal

88 3.114 879 4.081

Herwaardering in boekjaar

- 231 54 285

Waarde per 31 december 2006

financiële vaste activa (2) Bedragen x € 1 mln

88 3.345 933 4.366

01-01-06

Intrest-rate-caps

mutaties af

naar kortl.

31-12-06

20 8 - 12

Financieringskosten

2 1 - 1

Leningen u/g Dutch Residential Fund i bv

8 - 2 6

Leningen u/g Dutch Residential Fund ii bv

8 - 2 6

Leningen u/g Dutch Residential Fund iii bv

7 - 1 6

Leningen u/g Overige

4 4 - -

49 13 5 31 Door Vesteda zijn, met als doel het afdekken van de renterisico’s, vier intrest-rate-cap-overeenkomsten afgesloten met een financieringsinstelling. Hierdoor is het risico van een stijgende rente voor de externe financiering beperkt. In juli 2005 zijn swap-overeenkomsten afgesloten welke effectief zullen worden na afloop van de intrest-rate-cap-overeenkomsten. De looptijd van de overeenkomsten komt overeen met de resterende looptijden van de in 2005 afgesloten obligatieleningen. Door deze overeenkomsten is het risico van een fluctuerende rente volledig afgedekt. De actuele waarde van de intrest-rate-caps ultimo 2006 bedraagt € 0,8 mln (2005: € 0,8 mln) en van de swap-overeenkomsten € 21,9 mln (2005: € -7,0 mln). Over de lening aan de bewaarders wordt een rente berekend gebaseerd op de driemaands Euribor. Zekerheden zijn niet gesteld. In september 2007 zal een deel van de leningen aan Dutch Residential Fund i bv, Dutch Residential Fund ii bv en Dutch Residential Fund iii bv worden afgelost.

liquide middelen (3)

De liquide middelen staan geheel ter vrije beschikking.

124  jaarverslag vesteda groep 2006  |  Financiële overzichten Vesteda Woningen 2006

fondsvermogen (4)

Bedragen x € 1 mln geplaatst herwaarderings- overige totaal kapitaal agio reserve reserve Stand 1 januari 2006

-

2.206 600 - 2.806

Dividend 2006

-

65- - 167- 232-

Resultaat over 2006

-

- 285 146 431

Realisatie door verkoop

-

- 21- 21 -

Stand 31 december 2006 -

2.141 864 - 3.005

schulden aan groepsmaatschappijen (5) Bedragen x € 1 mln



01-01-06

opname aflossing

31-12-06

Vesteda Residential Funding ii bv inzake:   a1 notes



200 - - 200

  a2 notes



400 - - 400

  a3 notes



400 - - 400

  a4 notes



300 - - 300

1.300 - - 1.300 Door Vesteda Residential Funding ii bv zijn in 2005 voor een totaal-bedrag van € 1.300 miljoen obligaties geplaatst met een variabele rente bestaande uit: •  € 200 miljoen class a1 secured floating rate notes; •  € 400 miljoen class a2 secured floating rate notes; •  € 400 miljoen class a3 secured floating rate notes; •  € 300 miljoen class a4 secured floating rate notes. Vesteda Residential Funding ii bv is een vennootschap speciaal opgericht om de financiering te verzorgen ten behoeve van Dutch Residential Fund i bv, Dutch Residential Fund ii bv en Dutch Residential Fund iii bv, door middel van overeenkomsten tussen genoemde partijen, Vesteda Groep en de Security Trustee. Verder is het de taak van Vesteda Residential Funding ii bv om zekerheden te verschaffen in verband met de financiering. Alle aandelen van Vesteda Residential Funding ii bv worden gehouden door Stichting Vesteda Residential Funding ii. De manager van de stichting is atc Management bv. De door Vesteda Residential Funding ii bv met de emissie verkregen geldmiddelen zijn doorgeleend aan Dutch Residential Fund i bv, Dutch Residential Fund ii bv en Dutch Residential Fund iii bv. Als gevolg van bovenstaande acties beschikt Vesteda Groep daardoor per balansdatum over de volgende faciliteiten: •  Term a1 Facility ad € 200 miljoen met een beoogde resterende looptijd van 1,55 jaar; •  Term a2 Facility ad € 400 miljoen met een beoogde resterende looptijd van 3,55 jaar; •  Term a3 Facility ad € 400 miljoen met een beoogde resterende looptijd van 5,55 jaar; •  Term a4 Facility ad € 300 miljoen met een beoogde resterende looptijd van 8,55 jaar.

Financiële overzichten Vesteda Woningen 2006  125

De geldnemers zijn Dutch Residential Fund i bv, Dutch Residential Fund ii bv en Dutch Residential Fund iii bv in hun hoedanigheid van bewaarders van Vesteda Woningen. De geldnemers hebben de gelden ter beschikking gesteld aan Vesteda Woningen. De rente vervalt per kwartaal en is gebaseerd op het driemaands Euribor-tarief verhoogd met een per type gedifferentieerde opslag. Voor Term a1, Term a2, Term a3 en Term a4 bedraagt deze gedifferentieerde opslag respectievelijk 0,12%, 0,15%, 0,20% en 0,28%. De ‘term a notes’ zijn genoteerd aan Euronext Amsterdam. De juridische looptijd van de leningen bedroeg bij plaatsing 12 jaar. Echter bij overschrijding van de beoogde looptijden treden sancties in werking die met name betrekking hebben op uitkeringen aan resultaatgerechtigden bij de Vesteda Groep. Vervroegde aflossing is toegestaan, waarbij voor de a2, a3 en a4 obligatieleningen beperkte boeteclausules van kracht zijn. Aan de leningen is een groot aantal rapportage- en informatieverplichtingen verbonden. Wanneer niet tijdig de verschuldigde interest betaald is of andere verplichtingen niet zijn nagekomen, treden de volgende gevolgen in werking: •  betaling van dividend en soortgelijke uitkeringen zijn niet meer toegestaan; •  er wordt een pandrecht gevestigd op de bankrekeningen waarop de huurinkomsten binnen­ komen; •  de stemrechten op de aandelen van Dutch Residential Fund i bv, Dutch Residential Fund ii bv en Dutch Residential Fund iii bv gaan over naar de Security Trustee; •  op het onroerend goed wordt een recht van hypotheek gevestigd ten behoeve van de Security Trustee tot een bedrag van 150% van de openstaande waarde van de leningen; •  verhaal op schulden kan alleen plaatsvinden uit de woningportefeuille. Schuldeisers hebben geen verhaalsmogelijkheid op het overige vermogen (buiten Vesteda Woningen) van de participanten. Indien niet voldaan wordt aan een aantal financiële voorwaarden (ratio’s) treden verdergaande sancties in werking. Naast bovenstaande maatregelen wordt dan tevens de beschikkingsmacht van het management over het onroerend goed aanzienlijk beperkt.

overige langlopende schulden (6)

Aangezien 2007 het laatste jaar is van de vrijval van de egalisatierekening afkoop dkph is deze post overgebracht naar kortlopende schulden. Niet uit de balans blijkende verplichtingen Vesteda Woningen heeft ultimo 2006 voor circa € 2 miljoen niet uit de balans blijkende verplich­ tingen. Het betreft aangegane verplichtingen uit hoofde van aannemingsovereenkomsten welke een kortlopend karakter hebben. Participanten Het Fonds Vesteda Woningen kent ultimo 2006 de volgende participanten: ing Real Estate Delta Lloyd Dutch Residential Fund iv bv Holding Dutch Residential Fund bv

126  jaarverslag vesteda groep 2006  |  Financiële overzichten Vesteda Woningen 2006

Voorstel uitkering aan beleggers

Vesteda Woningen heeft in het boekjaar 2006 een totaalbedrag van € 232 miljoen toegekend aan haar participanten. Dit is inclusief € 102 miljoen uit te keren in april 2007.



Intrinsieke waarde primo 2006

€

%

€ 112,25

100,0%

Gerealiseerd resultaat

€ 5,81

5,2%

Ongerealiseerd resultaat



€ 11,41

Toegekend aan participanten in 2006

€ 9,28-

Intrinsieke waarde ultimo 2006

€ 120,19

10,2% -8,3% 107,1%

Voorgesteld wordt op grond van reeds gedane toekenningen geen slotuitkering meer te verrichten. Maastricht, 15 februari 2007 De beheerder: Vesteda Groep bv De bewaarders: Dutch Residential Fund i bv, Dutch Residential Fund ii bv en Dutch Residential Fund iii bv. voor deze: H.C.F. Smeets, ceo F.H. van der Togt O. Breur

Financiële overzichten Vesteda Woningen 2006  127

aan de aandeelhouders van en participanten in vesteda woningen

Accountantsverklaring Wij hebben de in het jaarverslag 2006 van Vesteda Groep bv te

van de uit te voeren werkzaamheden is afhankelijk van de pro-

Maastricht op pagina’s 117 tot en met 127 opgenomen ‘Financiële

fessionele oordeelsvorming van de accountant, waaronder

overzichten Vesteda Woningen’ over 2006 bestaande uit de

begrepen zijn beoordeling van de risico’s van afwijkingen van

geconsolideerde balans per 31 december 2006, winst-en-verlies-

materieel belang als gevolg van fraude of fouten. In die beoorde-

rekening, mutatieoverzicht eigen vermogen en kasstroomover-

ling neemt de accountant in aanmerking het voor het opmaken

zicht over 2006 alsmede uit een overzicht van de belangrijkste

van en getrouw weergeven in de ‘Financiële overzichten Vesteda

grondslagen voor financiële verslaggeving en overige toelichtin-

Woningen’ van vermogen en resultaat relevante interne beheer-

gen gecontroleerd.

singssysteem, teneinde een verantwoorde keuze te kunnen

Verantwoordelijkheid van de directie

omstandigheden adequaat zijn maar die niet tot doel hebben

maken van de controlewerkzaamheden die onder de gegeven De directie van Vesteda Groep bv is verantwoordelijk voor het

een oordeel te geven over de effectiviteit van het interne beheer-

opmaken van de ‘Financiële overzichten Vesteda Woningen’ die

singssysteem van Vesteda Woningen. Tevens omvat een controle

het vermogen en het resultaat getrouw dienen weer te geven,

onder meer een evaluatie van de aanvaardbaarheid van de toe-

alsmede voor het opstellen van het jaarverslag, beide in overeen-

gepaste grondslagen voor financiële verslaggeving en van de

stemming met de grondslagen van waardering van de activa en

redelijkheid van schattingen die de directie heeft gemaakt,  

passiva en de methoden van resultaatbepaling zoals uiteengezet

alsmede een evaluatie van het algehele beeld van de ‘Financiële

onder de hoofden: ‘Grondslagen van waardering activa en pas-

overzichten Vesteda Woningen’.

siva’ en ‘Grondslagen van resultaatbepaling’ op pagina 118 tot en met 120. Deze verantwoordelijkheid omvat onder meer: het ont-

Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informa-

werpen, invoeren en in stand houden van een intern beheer-

tie voldoende en geschikt is als basis voor ons oordeel.

singssysteem relevant voor het opmaken van en getrouw weergeven in de ‘Financiële overzichten Vesteda Woningen’ van

Oordeel

vermogen en resultaat, zodanig dat deze geen afwijkingen van

Naar ons oordeel geven de ‘Financiële overzichten Vesteda

materieel belang als gevolg van fraude of fouten bevat, het

Woningen’ over 2006 een zodanig inzicht in de grootte en de

kiezen en toepassen van aanvaardbare grondslagen voor

samenstelling van het vermogen van Vesteda Woningen per 31

financiële verslaggeving en het maken van schattingen die

december 2006 en van het resultaat over 2006 als in de gegeven

onder de gegeven omstandigheden redelijk zijn.

omstandigheden is vereist in overeenstemming met de grondslagen van waardering van de activa en passiva en de methoden

Verantwoordelijkheid van de accountant

van resultaatbepaling zoals uiteengezet onder de hoofden:

Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over de

‘Grondslagen van waardering activa en passiva’ en ‘Grondslagen

‘Financiële overzichten Vesteda Woningen’ op basis van onze

van resultaatbepaling’ op pagina 118 tot en met 120.

controle. Wij hebben onze controle verricht in overeenstemming met Nederlands recht. Dienovereenkomstig zijn wij verplicht te

Tevens melden wij dat het verslag van de directie voor zover wij

voldoen aan de voor ons geldende gedragsnormen en zijn wij

dat kunnen beoordelen, verenigbaar is met de ‘Financiële over-

gehouden onze controle zodanig te plannen en uit te voeren dat

zichten Vesteda Woningen’.

een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de ‘Financiële overzichten Vesteda Woningen’ geen afwijkingen van  

Maastricht, 15 februari 2007

materieel belang bevatten. Ernst & Young Accountants Een controle omvat het uitvoeren van werkzaamheden ter ver-

namens deze

krijging van controle-informatie over de bedragen en de toelichtingen in de ‘Financiële overzichten Vesteda Woningen’. De keuze

w.g. J.G.K. van der Zanden ra

128  jaarverslag vesteda groep 2006  |  Financiële overzichten Vesteda Woningen 2006

Vesteda Groep bv Plein 1992 1 6221 jp Maastricht Postbus 1211 6201 be Maastricht t (043) 329 66 66 f (043) 329 66 00 [email protected] www.vesteda.com