Odůvodnění veřejné zakázky „Pořízení startovacích bytů“ Zákon č. 137/2006 Sb., o veřejných zakázkách, ve znění pozdějších předpisů, v ustanovení § 156 stanoví povinnost veřejného zadavatele u nadlimitních a podlimitních veřejných zakázek zpracovat a na profilu uveřejnit odůvodnění:
účelnosti veřejné zakázky,
přiměřenosti požadavků na technické kvalifikační předpoklady,
vymezení obchodních a technických podmínek veřejné zakázky ve vztahu k potřebám veřejného zadavatele,
stanovení základních a dílčích hodnotících kritérií a způsobu hodnocení nabídek ve vztahu k potřebám veřejného zadavatele.
Pojmy obsažené v tomto odůvodnění mají stejný význam jako v Zadávací dokumentaci k Veřejné zakázce.
1.1
Účelnost veřejné zakázky Plánovaný cíl Záměrem Městské části Praha 13 (dále také „MČ“, nebo „Zadavatel“) je pořízení bytového fondu tzv. startovacích bytů v počtu 100 až 125 bytů, a to formou koupě novostavby bytového domu („Projekt“). Cílem MČ je pomocí sociální a bytové politiky zvýšit atraktivitu MČ pro mladé rodiny a příslušníky střední třídy a zamezit vzniku lokalit obývaných ze společnosti vyloučenými skupinami obyvatel. Zájmem Zadavatele je realizovat Projekt co nejdříve, a proto je součástí hodnotících kritérií doba realizace Projektu. Maximální doba je stanovena na 4 roky ode dne uzavření Smlouvy na plnění Veřejné zakázky.
Popis vzájemného vztahu mezi realizovanou veřejnou zakázkou a plánovaným cílem. Realizace Projektu umožní MČ efektivně poskytovat pobytové sociální služby ve vztahu k sociálně rizikovým skupinám, zejména mladým osobám/rodinám na počátku jejich ekonomické kariéry, a tím pádem zvýšit atraktivitu MČ pro mladé osoby. Současně poskytnutím pobytových služeb sociálně rizikovým skupinám napomůže zamezení vzniku lokalit obývaných ze společnosti vyloučenými skupinami obyvatel.
Popis alternativ naplnění plánovaného cíle a zdůvodnění zvolené alternativy veřejné zakázky. Vzhledem ke skutečnosti, že záměrem MČ je pořízení bytového fondu tzv. startovacích bytů, MČ nepředpokládá využití vlastního pozemku pro realizaci a současně není možné odůvodněně předpokládat, že by mohl pořídit bytový fond v požadovaném počtu bytů, struktuře a rozloze pořízením již existujícího developerského projektu, byly posuzovány pouze varianta realizace či nerealizace Projektu (viz níže).
Varianta 0 – Zachování současného stavu, tj. nerealizování Projektu. Varianta 0 představuje zachování současného stavu zajištění podpory tzv. startovacích bytů, přičemž nepředstavuje zajištění potřeb Zadavatele a nepřispívá ke splnění cílů Projektu. Do analýzy variant řešení byla ale zahrnuta, jelikož srovnání jakýchkoliv dalších variant s touto variantou umožní ilustrovat přínosy investovaných prostředků do pořízení bytového fondu tzv. startovacích bytů.
Varianta 1 – Pořízení bytového fondu tzv. startovacích bytů, a to formou nákupu novostavby Bytového domu. V rámci varianty 1 představuje cílový požadovaný počet bytů v požadované struktuře a rozloze rozmezí 100 až 125 bytů.
Pro potřeby stanovení preferované varianty byla provedena kvalitativní analýza obou výše uvedených variant. Účelem kvalitativního porovnání variant je potvrzení vhodnosti varianty pro Zadavatele (na základě schopnosti varianty plnit jím vymezené cíle a potřeby). Na základě analýzy cílů Projektu byla stanovena kvalitativní kritéria hodnocení jednotlivých variant, která byla následně rozdělena do následujících základních oblastí s uvedenými vahami:
1
Kritérium/ oblast
Váha
Popis
Jelikož základním a nejvyšším cílem MČ v rámci Projektu je řešení Sociální aspekty – nedostatečné kapacity v oblasti startovacích bytů na území Prahy 13, je kvantitativní (kapacitní) tomuto kritériu přisouzena nejvyšší váha.
40 %
Vedle navýšení kapacity v oblasti startovacích bytů patří mezi hlavní – cíle MČ také zvýšení kvality života mladých lidí a vytvoření optimálních podmínek na začátku jejich ekonomické kariéry. Tomuto kritériu tedy byla přidělena druhá nejvyšší váha.
30 %
Ekonomické aspekty
Součástí cílů MČ je také zajištění dodatečných příjmů do rozpočtu MČ, a to prostřednictvím dosažení co nejvyššího podílů osob v produktivním věku. Toto kritérium má proto třetí nejvyšší váhu.
20 %
Administrativně plánovací aspekty
K naplnění základního i dílčích cílů rovněž přispívá existence, resp. vznik případných administrativních komplikací a nároků na plánování.
10 %
Sociální aspekty kvalitativní
Celkem
100 %
Varianta 0 – Zachování současného stavu, tj. nerealizování Projektu Sociální aspekty:
Tato varianta nepočítá se žádným navýšením kapacit tzv. startovacích bytů, a tím také neumožňuje uspokojit rostoucí poptávku po bytových sociálních službách pro mladé. MČ tak bude v této variantě disponovat s následující kapacitou bytů, přičemž nebude naplňovat požadované kapacity na startovací byty, které si stanovila.
Typ bytů
Kapacita (současný stav)
Kapacita (požadovaný stav)
Nesplnění kapacity (absolutně)
Nesplnění kapacity (relativně)
Startovací byty
0
100 až 125
100 až 125
100%
Obecní byty
75
0*
0
0%
Byty určení
10
10
0
0%
Byty pro zdravotně postižené
8
8
0
0%
Celkem (vyjma obecních bytů)
93
118 až 143
100 až 125
cca 85%
zvláštního
*Dlouhodobým cílem MČ je prodej veškerých obecních bytů a vlastnictví/pořízení bytů se specificky vymezeným určením na sociální skupiny. K současnému datu eviduje MČ přibližně 75 bytů, u kterých nedošlo k jejich prodeji.
Jelikož nedochází v této variantě k navýšení kapacit startovacích bytů podle stanoveného cíle (o cca 100 až 125 startovacích bytů), resp. u této varianty není zajištěna celková požadovaná kapacita bytů, které MČ chce výhledově mít v portfoliu, nemůže tím docházet ke zvýšení kvality života mladých lidí a vytvoření optimálních podmínek na začátku jejich ekonomické kariéry.
2
Ekonomické aspekty:
Varianta 0 nepřispívá ke zvyšování atraktivity MČ, k zachování jejího mladého a dynamického charakteru a k nárůstu počtu tzv. startovacích bytů. Nepodporuje tak zvyšování podílu osob v produktivním věku (mladé rodiny, osoby ze střední třídy) a nepřináší žádné dodatečné příjmy do rozpočtu MČ. Současně ale tato varianta nepřinese žádné dodatečné náklady (investiční ani provozní) pro veřejné rozpočty MČ, a to právě z titulu nerealizování Projektu.
Administrativně plánovací aspekty:
Vzhledem k tomu, že nedojde k žádným změnám stávajícího stavu, nemohou nastat žádné komplikace ovlivňující administrativní či časovou realizovatelnost, a tudíž neznamenají pro MČ žádnou inkrementální administrativní či časovou zátěž.
Silné a slabé stránky:
Vzhledem k tomu, že tato varianta předpokládá, že současná situace bude zachována a Projekt nebude realizován, byly identifikovány následující silné a slabé stránky
Silné stránky
Slabé stránky
Žádné nebo dodatečné na financování
minimální požadavky
Nedojde k navýšení kapacity v oblasti tzv. startovacích bytů v rámci bytové politiky MČ
Žádné dodatečné administrativní požadavky ani významná rizika spojená s touto variantou
Nedojde ke zvýšení atraktivity MČ pro mladé rodiny příp. pro příslušníky střední třídy, kteří nedisponují dostatečným objemem disponibilních prostředků pro zajištění vlastního bydlení
Bude se dále prohlubovat převis poptávky po pobytových sociálních službách nad jejich nabídkou
Nebude generován dodatečný příjem do rozpočtu MČ
Rizika a přínosy:
Zachování současného stavu a tedy nerealizování Projektu by v dlouhodobém horizontu znamenalo další snížení dostupnosti bytových služeb pro cílovou skupinu, nárůst počtu neuspokojených žádostí o byty, a tím také odliv obyvatel, kteří nemají dostatečné finanční prostředky pro vlastní bydlení. Při zachování současného stavu je nutné počítat s negativními sociálními a ekonomickými dopady, kdy dojde zejména k odlivu mladých rodin a lidí ze střední třídy, kteří znamenají pro MČ nejenom dodatečný příjem do rozpočtu MČ, ale také záruku dalšího rozvoje MČ.
Hodnocení:
Jak ukazuje následující tabulka, varianta 0 žádným způsobem nepřispívá k řešení stávající nepříznivé situace a k naplnění strategických cílů MČ. Jediné její pozitivní aspekty jsou úspora finančních prostředků souvisejících s Projektem (investiční a provozní) a neexistence dodatečné administrativní zátěže. Tyto aspekty jsou však vzhledem k hlavním cílům a požadavkům Zadavatele irelevantní.
Kritérium/ oblast Sociální aspekty – kvantitativní (kapacitní)
Nedojde k navýšení kapacity v startovacích bytů na území Prahy 13
Nedojde k zvýšení kvality života mladých lidí a vytvoření optimálních podmínek na začátku 0 jejich ekonomické kariéry
Nedojde k zajištění dodatečných příjmů do 1 rozpočtu MČ od lidí v produktivním věku,
Sociální aspekty – kvalitativní
Ekonomické aspekty
Hodnocení
Popis oblasti
0
3
nicméně nebudou investovány žádné dodatečné prostředky Administrativně aspekty
plánovací
Vzhledem k nerealizování Projektu nemohou 2 nastat žádné komplikace
Celkem
3
Varianta 1 – Pořízení bytového fondu tzv. startovacích bytů formou zhotovení novostavby bytového domu Sociální aspekty:
Tato varianta počítá s navýšením kapacit tzv. startovacích bytů o 100 až 125 bytů, a tím také umožňuje uspokojit rostoucí poptávku po bytových sociálních službách pro mladé. MČ bude v této variantě disponovat s následující kapacitou bytů a bude tak naplňovat cíle a požadavky, které jsi stanovila.
*Dlouhodobým cílem MČ je prodej veškerých obecních bytů a vlastnictví/pořízení bytů se specificky vymezeným určením na sociální skupiny. K současnému datu eviduje MČ přibližně 75 bytů, u kterých nedošlo k jejich prodeji.
Jelikož dochází v této variantě k navýšení kapacit startovacích bytů podle stanoveného cíle (o cca 100 až 125 startovacích bytů) resp. u této varianty je zajištěna celková požadovaná kapacita bytů, které MČ chce mít v portfoliu, může tím docházet k zvýšení kvality života mladých lidí a vytvoření optimálních podmínek na začátku jejich ekonomické kariéry.
Ekonomické aspekty:
Jelikož varianta 1 přispívá k zvyšování atraktivity MČ Prahy 13 a k nárůstu počtu tzv. startovacích bytů, podporuje tak zvyšování podílu osob v produktivním věku (mladé rodiny, osoby ze střední třídy) a přináší tím dodatečné příjmy do rozpočtu MČ. Současně ale tato varianta neznamená žádné dodatečné náklady (investiční a provozní) pro MČ Prahu 13. Více o nákladech variant viz. „Kvantitativní analýza – CBA“ ve studii proveditelnosti Projektu.
Administrativně plánovací aspekty:
V případě pořízení bytového fondu tzv. startovacích bytů se neočekávají žádné větší komplikace ovlivňující administrativní či časovou realizovatelnost Projektu. Pouze v případě realizace Projektu alternativními formami financování (např. PPP) by byla příprava Projektu administrativně náročnější a kladla by vyšší nároky na čas.
Silné a slabé stránky:
Vzhledem k tomu, že tato varianta předpokládá, že dojde k pořízení bytového fondu tzv. startovacích bytů v počtu 100 až 125 bytů, byly identifikovány následující silné a slabé stránky.
Silné stránky
Dojde k navýšení kapacity v oblasti tzv. startovacích bytů v rámci bytové politiky MČ
Dojde ke zvýšení atraktivity MČ pro mladé rodiny příp. pro příslušníky střední třídy, kteří nedisponují dostatečným objemem disponibilních prostředků pro zajištění vlastního bydlení
Bude se snižovat převis poptávky po pobytových sociálních službách nad jejich nabídkou
Slabé stránky
Vzniknou dodatečné na vynakládání peněžních (investičních a provozních)
I když se neočekávají žádné větší komplikace ovlivňující administrativní či časovou realizovatelnost Projektu, můžou vzniknout dodatečné administrativní požadavky nebo rizika spojena s touto variantou
požadavky prostředků
4
Bude generován rozpočtu MČ
dodatečný
příjem
do
Rizika a přínosy:
Hlavním přínosem Varianty 1 je řešení nepříznivého současného stavu ohledně tzv. startovacích bytů prostřednictvím pořízení bytového fondu o velikosti 100 až 125 bytů. Vybudováním nových startovacích bytů dojde k zvýšení atraktivity MČ a zvýšení počtu lidí v produktivním věku, což pro MČ znamená dodatečné příjmy do rozpočtu. Hlavní riziko této varianty spočívá především v nastavení vhodného mechanismu pro přidělování startovacích bytů, tak aby bylo přidělování těchto bytů objektivní na základě předem daných kritérií.
Hodnocení:
Jak ukazuje následující tabulka, varianta 1 přispívá k řešení stávající nepříznivé situace a k naplnění strategických cílů MČ.
Kritérium/ oblast Sociální aspekty kvantitativní (kapacitní)
–
Sociální aspekty – kvalitativní
Dojde k navýšení kapacity v oblasti startovacích bytů na území Prahy 13
2
Dojde k zvýšení kvality života mladých lidí a vytvoření optimálních podmínek na začátku jejich ekonomické kariéry
2
Dojde k zajištění dodatečných příjmů do rozpočtu MČ od lidí v produktivním věku, nicméně budou investovány dodatečné prostředky
1
Neočekávají se žádné větší komplikace
1
Ekonomické aspekty
Administrativně aspekty
Hodnocení
Popis
plánovací
Celkem
6
Vyhodnocení Na základě provedené kvalitativní analýzy je možné konstatovat, že realizace Varianty 1, tj. pořízení bytového fondu, je po kvalitativní stránce rozhodně přínosnější než zachování současného stavu (tj. Varianta 0) a umožní efektivním způsobem dosáhnout cílů Projektu a uspokojit potřeby Zadavatele. Varianta 1 tak byla vybrána jako preferovaná varianta řešení potřeb a cílů MČ.
Kritérium/ oblast
Bodové hodnocení
Bodové hodnocení
Varianta 0
Varianta 1
Váha kritéria
Vážené skóre Varianta 0
Vážené skóre Varianta 1
Sociální aspekty – kvantitativní (kapacitní) •
Navýšení kapacity v oblasti startovacích bytů na území Prahy 13
0
2
40 %
0
0,8
5
Kritérium/ oblast
Bodové hodnocení
Bodové hodnocení
Varianta 0
Varianta 1
Váha kritéria
Vážené skóre Varianta 0
Vážené skóre Varianta 1
Sociální aspekty – kvalitativní •
Zvýšení kvality života mladých lidí
•
Vytvoření optimálních podmínek na začátku ekonomické kariéry této skupiny obyvatel
0
2
30 %
0
0,6
1
1
20 %
0,2
0,2
2
1
10 %
0,2
0,1
3
6
100 %
0,4
1,7
Ekonomické aspekty •
Zajištění dodatečných příjmů do rozpočtu MČ od lidí v produktivním věku
Administrativně plánovací aspekty •
Existence, resp. vznik, případných administrativních komplikací
Celkem
Popis toho, do jaké míry ovlivní veřejná zakázka plnění plánovaného cíle. Realizace veřejné zakázky přispívá k naplnění požadovaného cíle Zadavatele. Jelikož se na území MČ jedná o pilotní projekt pořízení startovacích bytů, byla jeho požadovaná kapacita Zadavatelem nastavena tak, aby došlo k uspokojení poptávky a jednotlivé startovací byty byly plně využity. Budoucí pořízení dalších startovacích bytů je tak závislé na úspěšnosti realizace tohoto pilotního projektu. Popis očekávaného budoucího negativního stavu nebo účinku, který bude vyžadovat vynaložení dalších finančních prostředků pro tuto veřejnou zakázku původně neplánovaných, lze-li jej předpokládat. Budoucí negativní stav nebo účinek, který by měl znamenat vynaložení dalších finančních prostředků pro tuto veřejnou zakázky, není v současné době s ohledem na známé a předvídatelné skutečnosti očekáván.
1.2
Přiměřenost požadavků na technické kvalifikační předpoklady Odůvodnění přiměřenosti požadavku na předložení seznamu významných projektů Zadavatel požaduje předložení seznamu významných projektů, z nichž musí vyplývat, že Uchazeč v období posledních 5 let realizoval minimálně 2 významné projekty, přičemž významným projektem se rozumí projekt, který spočíval v realizaci výstavby rezidenčního objektu určeného pro dlouhodobé bydlení, a investiční hodnota tohoto objektu byla alespoň 125 mil. Kč bez DPH. Předmětem veřejné zakázky je pořízení startovacích bytů. Tím, že Zadavatel umožňuje kvalifikaci prokázat realizací výstavby jakéhokoliv rezidenčního objektu, rozšířil okruh potenciálních dodavatelů, protože tento požadavek souvisí s předmětem veřejné zakázky, nicméně striktně nevyžaduje realizaci bytového komplexu. Na druhou stranu je zásadní, aby měl Uchazeč zkušenost s realizací výstavby určené k dlouhodobému bydlení, a to z důvodu zvláštních požadavků (zejména technických norem) na takovou výstavbu. S ohledem na definici významného projektu je pak umožněno, aby byl
6
Uchazečem jak tzv. developer, tak rovněž stavební firma (pokud splní další zadávací podmínky stanovené zadávací dokumentací). Zadavatel stanovil předpokládanou hodnotu veřejné zakázky na 285 mil. Kč bez DPH. S ohledem na takto vymezenou předpokládanou hodnotu veřejné zakázky je možné požadavek na předložení dvou významných stavebních prací, každou v hodnotě alespoň 140 mil. Kč bez DPH (cca 50% z předpokládané hodnoty veřejné zakázky) považovat za přiměřený a odůvodnitelný ve vztahu k prokázání schopnosti potenciálního uchazeče realizovat projekt obdobného rozsahu jako je předmět veřejné zakázky.
Odůvodnění přiměřenosti požadavku na předložení seznamu členů odborného týmu Zadavatel požaduje splnění následujících požadavků u jednotlivých členů odborného týmu:
Hlavní manažer projektu o
jazyková znalost českého jazyka, a to na úrovni schopnosti pracovní komunikace;
o
VŠ vzdělání ekonomického nebo technického směru;
o
praxe min. 10 let v oboru projektového managementu v oboru pozemních staveb;
o
zkušenost s realizací minimálně dvou významných projektů (viz definice výše), přičemž u obou musel působit ve funkci hlavního manažera projektu.
Zástupce manažera projektu o
jazyková znalost českého jazyka, a to na úrovni schopnosti pracovní komunikace;
o
VŠ vzdělání ekonomického nebo technického směru;
o
praxe min. 5 let v oboru projektového managementu v oboru pozemních staveb;
o
zkušenost s realizací minimálně dvou významných projektů (viz definice výše) na řídící pozici.
Technický dozor o
jazyková znalost českého jazyka, a to na úrovni schopnosti pracovní komunikace;
o
VŠ vzdělání ekonomického nebo technického směru;
o
osvědčení o autorizaci inženýra pro obor pozemní stavby dle zákona č. 360/1992 Sb., o výkonu povolání autorizovaných architektů a o výkonu povolání autorizovaných inženýrů a techniků činných ve výstavbě, v platném znění;
o
praxe min. 5 let v oboru technického dozoru pozemních staveb;
o
zkušenost s realizací minimálně pěti významných projektů (viz definice výše), kde vykonával funkci technického dozoru.
Pokud některý z členů odborného týmu nebude ovládat český jazyk dle požadavků Zadavatele, předloží Uchazeč v nabídce čestné prohlášení, že pro účely komunikace takového člena týmu se Zadavatelem zajistí na vlastní náklady tlumočníka. S ohledem na předmět veřejné zakázky je nezbytné, aby jednotliví členové odborného týmu disponovali technickým nebo ekonomickým (s ohledem na jejich řídící funkci) vysokoškolským vzděláním. U technického dozoru je zároveň nutná autorizace z důvodu znalosti relevantních technických norem a stavebních procesů. Současně délka požadované praxe reflektuje požadavek Zadavatele na realizaci veřejné zakázky kvalifikovanými odborníky s odpovídající délkou praxe, přičemž takto vymezená délka praxe je s ohledem na délku existence a působnosti stavebních a developerských firem na českém trhu zcela standardní. Ve vztahu k požadavku na zkušenosti členů odborného týmu s realizací významných projektů požaduje Zadavatel 2 projekty u manažerů a 5 projektů u technického dozoru. U manažerů tento požadavek nepřekračuje požadavek na počet významných projektů požadovaný na Uchazeče, což odpovídá potřebným zkušenostem s realizací obdobného projektu jako veřejná zakázka na pozici projektového manažera a zástupce projektového manažera. U technického dozoru byl tento požadavek stanoven v počtu 5, a to z toho důvodu, že se jedná o znalostně a zkušenostně náročnější pozici technického odborníka (znalost odpovídajících technických norem a procesů, které jsou zapotřebí při realizaci projektu obdobného charakteru). Zadavatel požaduje kvalitní provedení stavby tak, aby co nejdéle sloužila svému vymezenému účelu a zároveň kvalitní odborný tým, se kterým bude po celou dobu plnění veřejné zakázky v úzkém kontaktu.
7
Co se týká požadavku na znalost českého jazyka, Zadavatel umožňuje, aby Uchazeč na vlastní náklady zajistil tlumočníka, pokud by některý člen odborného týmu český jazyk neovládal, a tento požadavek tudíž není diskriminační ani pro zahraniční dodavatele.
1.3
Vymezení obchodních a technických podmínek veřejné zakázky ve vztahu k potřebám veřejného zadavatele Obchodní podmínky Zvolený typ smlouvy S ohledem na požadavek MČ na co nejnižší administrativní náročnost realizace Projektu, kdy MČ není schopna být v pozici objednatele stavby a z kapacitních důvodů není schopna průběh výstavby kontrolovat, byly zvoleny smluvní podmínky, které počítají s odkoupením již hotového Bytového domu, a nebyla zvolena možnost výstavby na základě standardní smlouvy o dílo. Zároveň, veškeré kontrolní a platební mechanismy byly ve smlouvě nastaveny tak, aby kladly co nejmenší administrativní nároky na MČ (viz splatnost kupní ceny prostřednictvím vázaného účtu a kontrola realizace Projektu prostřednictvím nezávislého odborníka).
Úhrada kupní ceny S ohledem na podmínky realizace předmětu veřejné zakázky existují dvě základní možnosti úhrady kupní ceny za pořizované startovací byty. První možností je uhrazení pořizovací ceny po předání stavby, resp. jejich dílčích částí (placení po splnění vymezených milníků). Výhodou této možnosti je, že Zadavatel platí až v momentě, kdy stavba, resp. její část jsou vystavěny, a tak minimalizuje riziko možného selhání dodavatele. Na druhou stranu je s touto možností spojen zvýšený náklad na financování dodavatele, který se projeví v konečné ceně stavby. Celková cena za realizaci Projektu by tudíž byla vyšší. Druhou možností je hrazení pořizovací ceny formou průběžných záloh. Tato možnost je finančně výhodnější, dodatečné náklady spojené s financováním nevznikají, a tudíž se nepromítají do ceny stavby. Na druhou stranu je tento způsob úhrady ve vztahu k možnému selhání dodavatele pro Zadavatele rizikovější. Tento způsob úhrady kupní ceny je tedy více rizikový než u první možnosti uvedené výše. Protože je pro Zadavatele dosažení co nejnižší nabídkové ceny při splnění veškerých požadavků na stavbu klíčovým požadavkem ve vztahu k veřejné zakázce a Zadavatel má finanční prostředky na úhradu kupní ceny k dispozici, byl na základě volby Zadavatele zvolen druhý způsob financování, tedy hrazení kupní ceny formou záloh za vymezené milníky realizace veřejné zakázky.
Technické podmínky Zadavatel v rámci specifikace veřejné zakázky stanovil níže uvedené technické podmínky. S ohledem na skutečnost, že Zadavatel předpokládá pořízení předmětu veřejné zakázky, je nezbytné přihlížet ke skutečnosti, že potenciální dodavatelé (uchazeči ve veřejné zakázce) jsou limitovaní územními rozhodnutími, již zpracovanými projekty, případně již vydanými stavebními povoleními. S ohledem na výše uvedené je vhodné cílový počet startovacích bytů požadovaných Zadavatelem stanovit v rámci intervalu, který bude zohledňovat případné odlišnosti v technických řešeních jednotlivých potenciálních uchazečů. Tento interval musí na straně jedné stanovit minimální počet Zadavatelem požadovaných bytů, na stranu druhou musí rovněž vymezit maximální počet bytů tak, aby investice nepředstavovala pro Zadavatele jednak neadekvátní zatížení veřejných rozpočtů a současně neposkytovala neadekvátně vysokou kapacitu, kterou by následně Zadavatel měl problém uspokojit. Při stanovení intervalu počtu startovacích bytů bylo přihlíženo k požadavku Zadavatele, který stanovil počet bytů na cca 100. Tento počet byl určen jako spodní hranice intervalu požadovaného počtu bytů. Pro stanovení horní hranice intervalu bylo zohledněno několik skutečností. Jedná se o počet žádostí o přidělení obecních bytů. V předešlých letech byl průměrný počet žádostí o přidělení obecních bytů nad úrovní 250 žádostí za kalendářní rok. K březnu 2012 evidovala MČ celkem 162 žádostí o obecní byty. Protože jsou startovací byty určeny užšímu okruhu obyvatelstva než byty obecní, je možné tyto data brát pouze orientačně. S ohledem na skutečnost, že se v rámci MČ jedná o pilotní projekt pořízení startovacích bytů, je vhodné horní interval stanovit konzervativně, aby byly jednotlivé bytové jednotky využity s ohledem na své určení. Tuto skutečnost potvrzuje i výstavba startovacích bytů v jiných městech, kdy jednotlivá města, resp. městské části pořizovaly spíše menší
8
počet bytů. Na základě výše uvedeného tak byl cílový požadovaný počet bytů stanoven v počtu 100 až 125 bytů. Níže jsou uvedeny další požadavky Zadavatele ve vztahu k technickému řešení. Jedná se o zcela standardní požadavky kladené na developerské projekty rezidenčního charakteru, které zohledňují sociálně pobytový záměr Zadavatele ve vztahu k jejich využití.
Struktura bytů: Struktura bytů byla stanovena jednak s ohledem na požadavky MČ, dále pak s ohledem na standardní bytovou strukturu na obdobných projektech: o
1+kk – 40% až 60% z celkového počtu bytů
o
2+kk – 45% až 60% z celkového počtu bytů
o
Ostatní (zejména 3+kk a větší) – maximálně 4 byty
Velikost bytů: Velikost bytů byla stanovena tak, aby umožňovala plné a efektivní využití bytů za účelem jejich pořízení a s ohledem na předpokládaný počet osob v nich bydlících: o
1+kk – 25 až 35 m2
o
2+kk – 45 až 60 m2
o
Ostatní (zejména 3+kk a větší) – maximálně do 85 m2
Požadavky na pozemek o
Parkovací stání o
o
Požadavkem Zadavatele je, aby dodavatel zajistil výstavbu startovacích bytů na pozemku na území MČ, k čemuž bude dodavatel disponovat platným územním rozhodnutím vztahujícím se k tomuto pozemku, který takovou výstavbu umožní. Stavba startovacích bytů na tomto pozemku pak musí být v souladu s vydaným územním rozhodnutím.
V souladu s vyhláškou (Vyhláška č. 26/1999 hl. m. Prahy, o obecných technických požadavcích na výstavbu v hlavním městě Praze, ve znění pozdějších předpisů) je nezbytné pro každý objekt rezidenčního charakteru zajistit adekvátní počet parkovacích stání. Dodavatel je tak povinen v souladu s touto vyhláškou zajistit požadovaný počet stání. S ohledem na cílovou skupinu obyvatelstva, která bude tyto byty obývat a s ohledem na jejich ekonomickou situaci, se nepředpokládá plné využití těchto parkovacích stání. Z tohoto důvodu MČ předpokládá, že dodavatel se pokusí zajistit výjimku ve vztahu k požadovanému počtu parkovacích stání. V případě udělení výjimky, tak Zadavatel požaduje, aby pro potřeby startovacích bytů byl k dispozici níže uvedený počet parkovacích stání: •
Počet krytých parkovacích stání – 40 až 50
•
Počet parkovacích stání na povrchu – 10 až 20
V případě, že by k udělení výjimky nedošlo, vybuduje dodavatel takový počet parkovacích stání, který bude plně v souladu s vyhláškou. Zadavatel však pořídí pouze takový počet stání, které jsou v souladu s jejími požadavky vymezenými výše. Zbylá parkovací stání zůstanou v majetku dodavatele a jejich budoucí využití bude plně v jeho působnosti.
Požadavky na veřejné prostory o
Požadavky MČ na veřejné prostory jsou následující: •
Objekt: Bude mít jednu vstupní halu v provedení odolném proti vandalům. Vstupní prostor bude centrálně uzavřen elektrickým vrátným, ovládaným elektronickým čipovým systémem s možností blokace elektronických čipů.
•
Společné chodby: Společné prostory objektu musí být vybaveny keramickou dlažbou se soklem.
•
Garáž: Parkovací stání budou umístěny jak na povrchu, tak v podzemí pod objektem jako krytá parkovací stání. Krytá parkovací stání budou vybavena garážovými vraty (nebo roletovou mříži) a ovládaná elektronickým čipovým systémem.
•
Konstrukční systém: Hlavní konstrukční systémem stavby bude železobetonový stěnový systém a stropy budou vyvedeny ve formě monolitických stropních desek.
•
Mezi bytové stěny: MČ požaduje, aby mezi bytové stěny byly provedeny jako zděné nebo železobetonové. 9
Obvodový plášť: Vnější obvodový plášť musí být zděný s fasádním zateplovacím systémem.
•
Výtah: Osobní výtah(y) musí být zhotoven jedním z renomovaných dodavatelů. Rozměr a provedení musí být v souladu s ČSN a musí kapacitně odpovídat počtu bytových jednotek.
•
Svítidla: Veřejné prostory objektu budou vybaveny odpovídajícím typem svítidel v tuzemském standardu.
Požadavky na byty o
•
Požadavky MČ na byty jsou následující: •
Podlahové krytiny: V rámci koupelny, toalety, předsíně, (případně zádveří a komory) je požadovaná keramická dlažba. V rámci ložnice, obývacího pokoje, případně jiného pokoje určeného k obývání (také případné šatny) je požadován koberec. Balkóny a lodžie budou vybaveny mrazuvzdornou keramickou dlažbou, terasy betónovou dlažbou do štěrku,
•
Příčky: Mezi pokojové příčky musejí být zděné a musejí mít vhodné akustické a protipožární parametry.
•
Povrchy stěn: V rámci toalety a koupelny jsou požadovány keramické obklady a bílá malba. V ostatních místnostech se vyžaduje bílá malba.
•
Vnitřní dveře: V rámci obývacího pokoje a ložnice plné hladké s ocelovou zárubní, jednokřídlé o šířce 80 cm. V rámci koupelny a toalety, případně komory, plné hladké s ocelovou zárubní, jednokřídlé o šířce 70 cm.
•
Vstupní dveře: Jednokřídlé plné hladké, panoramatické kukátko, lakované kovové zárubně, bezpečnostní kování, neprůzvučnost dle normových požadavků, s normovou požární bezpečností.
•
Okna a balkónové dveře: Plastová, celoobvodová kování. Barva bílá, včetně parapetů, středové těsnění, všechna křídla nepřístupná z teras nebo balkónů – otvíravá pro možnou údržbu.
•
Vytápění: Požadavkem zadavatele je vybavení topným tělesem (plechové deskové provedení) s bytovými kalorimetry, termostatickou hlavicí, koupelnovým radiátorem žebříček, barva bílá, bez el. Patrony.
•
Osvícení: Hlavní obývací pokoj bude vybaven odpovídajícím typem stropního svítidla v tuzemském standardu.
•
Silnoproud: Pokoje musí být vybaveny rozvody včetně osazení vypínači a zásuvkami v dostatečném počtu dle charakteru a využití místnosti. Osazení svítidly.
•
Slaboproud: V rámci obývacího pokoje je požadován rozvod telefonní linky a rozvod pro společnou televizní anténu (STA) a kabelovou televizi (možnost přepojení na kabelovou televizi). V rámci předsíně se požaduje domácí telefon s napojením na vstupní systém. V případě bytů vetší dispozice než 2+kk se vyžaduje rozvod telefonní linky a rozvod STA a kabelové televize navíc i v jedné ložnici.
•
Koupelna: Koupelna bude vybavena umyvadlem včetně krytu na sifon o šířce 60 cm, kombi klozet se sedátkem, vanou (1 700 x 700 mm) nebo sprchovacím koutem. Umyvadlo a vana budou vybaveny chromovými pákovými bateriemi (s příslušenstvím – hadice, růžice, držák), sprcha bude vybavena sprchovým setem (hadice, růžice, tyč), přívod pro pračku – pouze studená voda.
•
Kuchyně: Kuchyňská linka délky 1 800 mm se dřezem, sporákem, vodovodní baterií a dřezem, digestoří s napojením na odtah, dva zásuvkové obvody, jeden světelný obvod.
Doplňující požadavky •
Objekt musí splňovat kromě výše vymezených požadavků MČ všechny závazné ČSN, vyhlášky a zákony vztahující se k realizaci Projektu.
•
Požadovaná energetická náročnost budovy – budova bude disponovat energetickým štítkem min. na úrovni „C“.
10
1.4
Stanovení základních a dílčích hodnotících kritérií a způsobu hodnocení nabídek ve vztahu k potřebám veřejného zadavatele. Zadavatel stanovil pro hodnocení nabídek uchazečů níže uvedená hodnotící kritéria včetně jejich vah:
Celková nabídková cena za m2 – váha 70 %
Technické řešení – váha 15%
Dostupnost na MHD – váha 10%
Doba realizace – váha 5%
Odůvodnění výběru kritérií a stanovení jejich váhy a způsobu hodnocení 2
Celková nabídková cena za m (70%) Za nejvýhodnější nabídku Veřejné zakázky bude považována nabídka s nejnižší celkovou nabídkovou cenou za m2 v Kč bez DPH zpracovanou v souladu s metodikou obsaženou v zadávací dokumentaci. Tato nabídka obdrží v tomto kritériu 100 bodů. Ostatní nabídky obdrží body dle následujícího vzorce: nejnižší celková nabídková cena za m2 ______________________________________ x 100 hodnocená celková nabídková cena za m2 Následně bude počet bodů dosažený každým uchazečem přepočten váhou kritéria. Výsledné číslo bude zaokrouhleno na 2 desetinná místa. Kritérium bylo zvoleno s ohledem na požadavek Zadavatele pořízení novostavby bytového domu startovacích bytů v požadovaném standardu a současně s co nejnižšími náklady na jeho pořízení. Protože Zadavatel vymezil počet požadovaných bytů, jejich strukturu a rozlohu v rámci intervalu, není možné srovnávat celkovou nabídkovou cenu. Z tohoto důvodu je předmětem hodnocení celková nabídková cena přepočtena na metr čtvereční obytné plochy, přičemž za účelem zajištění srovnatelnosti jednotlivých nabídek Zadavatel v rámci zadávací dokumentace vymezil jednotnou metodiku výpočtu obytné plochy. Váha na úrovni 70% byla stanovena s ohledem na skutečnost, že budou vynakládány veřejné prostředky a současně z důvodu, že pro Zadavatele je klíčové zajištění zejména požadovaného technického řešení a standardu za co nejnižší cenu. Na druhou stranu není cena jediným rozhodným kritériem výhodnosti nabídky. Váha tohoto kritéria tak vychází rovněž z odůvodnění váhy ostatních kritérií. Způsob hodnocení je objektivní, jedná se o počitatelné kritérium, které přidělí každému uchazeči počet bodů odpovídající jím nabízené ceně za m2 na základě matematického výpočtu.
Technické řešení (15%) Předmětem hodnocení bude dále Návrh technického řešení, a to z pohledu, do jaké míry dochází u jednotlivých Bytových jednotek ke kolizím mezi jednotlivými vnitřními prostorami hodnoceného typu Bytové jednotky. Dále bude posuzováno efektivní a účelné využití prostoru Bytové jednotky, a to jak s ohledem na logičnost a vhodnost umístění jednotlivých prostor a standardního vybavení, tak s ohledem na možnosti budoucího vybavení Bytové jednotky nábytkem za účelem jeho využívání. Při hodnocení bude dále přihlédnuto k navřenému technickému řešení a velikosti navržených Společných prostor, tj. zda jsou všechny navržené Společné prostory při porovnání s jejich užitnými vlastnosti efektivně využity, tj. nevyskytují se v nich neefektivní, nadbytečné, nevyužitelné nebo obtížně využitelné prostory. Za nadbytečné prostory se pro tyto účely považují prostory nad rámec požadavků stanovených v Zadávací dokumentaci, či nad rámec hygienických norem, jako např. vysoké haly, široké koridory, rezervní prostory, skladové plochy apod. Jako výhodnější bude Zadavatel hodnotit takový Návrh technického řešení, z něhož je zřejmé, že navržené vnitřní prostory jednotlivých typů Bytových jednotek jsou v Návrhu technického řešení uvažovány zcela efektivně, a to s ohledem na požadavky uvedené v odstavci výše, zejména tedy, že nedochází k žádným vzájemným kolizím v prostorách jednotlivých typů Bytových jednotek, a že technické řešení umožňuje efektivní a účelné využití prostor, standardního vybavení a budoucího 11
vybavení nábytkem. Zároveň bude jako výhodnější hodnocen takový Návrh technického řešení, z něhož je zřejmé, že všechny Společné prostory jsou v Návrhu technického řešení uvažovány zcela efektivně, tj. s omezením nadbytečných prostor nad rámec požadavků stanovených v Zadávací dokumentaci, či nad rámec hygienických norem. Nabídce Uchazeče, která nejlépe naplní představy Zadavatele, bude v rámci tohoto dílčího hodnotícího kritéria přiděleno 100 bodů. Ostatním nabídkám bude přidělen počet bodů na stupnici 10, 20, 30, 40…100, tj. na deseti úrovních s ohledem na to, jak závažné nedostatky vykazují oproti nejlépe hodnocené nabídce. Připouští se, aby více nabídek obdrželo stejný počet bodů. Přidělený počet bodů bude řádně odůvodněn. Následně bude počet bodů dosažený každým Uchazečem přepočten váhou kritéria. Výsledné číslo bude zaokrouhleno na 2 desetinná místa. Zadavatel vymezil v rámci ZD požadavky na technické řešení, které jednotliví uchazeči musí splnit, přičemž technické, dispoziční a designové řešení nad rámec těchto požadavků je v působnosti samotného uchazeče. Zadavatel tak nezbytně potřebuje disponovat nástroji, které by případné neefektivní nebo nelogické řešení, které by neumožňovalo efektivní využití jak bytů samotných, tak bytového domu jako celku, umožňovaly toto nevhodné (byť třeba levnější) řešení vůči ostatním technickým řešením uchazečů zohlednit. Současně je možné toto kritérium chápat jako určitou „protiváhu“ vůči celkové nabídkové ceně za m2, kdy technická řešení s různými nabídkovými cenami můžou mít různou míru využitelnosti ve vztahu k požadavkům Zadavatele. Váha 15% byla zvolena z důvodu, aby Zadavateli umožňovala částečně kompenzovat nevhodná technická řešení v spojení s nabídkovou cenou, avšak na druhou stranu neadekvátně neeliminovala nabídkovou cenu za m2, jako nejdůležitějšího hodnotícího kritéria. Hodnocení bude provedeno hodnotící komisí, která přidělí každé nabídce body na stupnici 10, 20, 30, 40…100. Stupnice byla zvolena tak, aby umožňovala co nejlépe a podrobně zachytit i drobné odlišnosti technických řešení ve vztahu k požadavkům Zadavatele.
Dostupnost na MHD (10%) Za nejvýhodnější nabídku Veřejné zakázky bude považována nabídka, u které docházková vzdálenost (po chodnících) nejbližšího bodu obvodového pláště Bytového domu k nejbližší zastávce/stanici MHD je nejkratší. Toto kritérium je dále rozděleno na dvě subkritéria: Vzdálenost na nejbližší zastávku autobusu – váha 3,5 % Nabídka, která v daném subkritériu prokáže nejkratší vzdálenost k nejbližší zastávce autobusů, obdrží v tomto subkritériu 100 bodů. Ostatní nabídky obdrží body dle následujícího vzorce: Nejkratší vzdálenost k zastávce autobusů ______________________________________ x 100 Hodnocená vzdálenost k zastávce autobusů Následně bude počet bodů dosažený každým Uchazečem přepočten váhou subkritéria. Výsledné číslo bude zaokrouhleno na 2 desetinná místa. Vzdálenost na nejbližší stanici metra – váha 6,5 % Nabídka, která v daném subkritériu prokáže nejkratší vzdálenost k nejbližší stanici metra, obdrží v tomto subkritériu 100 bodů. Ostatní nabídky obdrží body dle následujícího vzorce: Nejkratší vzdálenost k stanici metra ______________________________________ x 100 Hodnocená vzdálenost ke stanici metra Následně bude počet bodů dosažený každým Uchazečem přepočten váhou subkritéria. Výsledné číslo bude zaokrouhleno na 2 desetinná místa.
12
S ohledem na skupinu obyvatel, která bude tyto sociální byty obývat (mladé rodiny s dětmi, mladí na počátku své ekonomické kariéry) se nepředpokládá, že by tyto osoby disponovaly vlastními dopravními prostředky. Protože je jedním z cílů výstavby startovacích bytů podpora mladých, je nezbytné, aby bylo zajištěno využití MHD za účelem cestování do práce a vykonávaní svých ekonomických a sociálních činností, a to s co nejkratší docházkovou vzdáleností. Váha 10% byla zvolena za účelem zajištění dopravní obslužnosti a dostupnosti osobám obývajícím startovací byty a v souladu s cíli Zadavatele. Větší váha subkritéria přitom byla zvolena z důvodu, že MHD v Hlavním městě Praze představuje nejrychlejší, nejefektivnější, a tudíž nejčastější způsob dopravy. Poměr vah mezi vzdáleností na autobus a na metro je rovněž dán skutečností, že metro představuje efektivnější a rychlejší dopravní prostředek než je autobus. Způsob hodnocení je objektivní, jedná se o počitatelné kritérium, které přidělí každému uchazeči počet bodů odpovídající vzdálenosti od MHD.
Doba realizace – váha 5% Podkladem pro hodnocení tohoto kritéria bude časový harmonogram realizace předmětu Veřejné zakázky („Harmonogram“). Hodnocena bude délka realizace výstavby Projektu, tj. doba od uzavření Smlouvy do dne vydání Protokolu o dokončení, kterou Uchazeč uvede v Harmonogramu. Nabídky uchazečů budou hodnoceny z hlediska toho, jaká bude délka realizace výstavby Projektu ve dnech. V rámci hodnocení je stanoveno, že minimální délka realizace předmětu Veřejné zakázky činí 20 měsíců a maximální 4 roky. Nabídka Uchazeče s dobou realizace předmětu Veřejné zakázky kratší než 20 měsíců nebude při hodnocení zohledněna a Uchazeči bude pro účely hodnocení jeho Nabídky v tomto hodnotícím kritériu přiřazen údaj 20 měsíců jako doba realizace předmětu Veřejné zakázky. Bodové hodnocení uchazeče bude získáno tak, že 100 bodů obdrží uchazeč s nejmenším počtem dnů realizace předmětu Veřejné zakázky. Ostatní nabídky obdrží body dle následujícího vzorce: Nejnižší počet dnů realizace předmětu Veřejné zakázky ______________________________________
x 100
Hodnocený počet dnů realizace předmětu Veřejné zakázky Následně bude počet bodů dosažený každým Uchazečem přepočten váhou kritéria. Výsledné číslo bude zaokrouhleno na 2 desetinná místa. Toto kritérium bylo zvoleno z důvodu, že pro Zadavatele je s ohledem na stávající bytový fond důležité zahájit poskytování sociálních pobytových služeb co nejdříve. Váha 5% byla zvolena s ohledem na požadavek Zadavatele, aby každý z uchazečů disponoval platným vydaným územním rozhodnutím na výstavbu rezidenčního charakteru. Tudíž je pravděpodobné, že všichni uchazeči budou mít jednotnou startovací pozici a délka výstavby by se u jednotlivých uchazečů neměla výrazně lišit. Minimální doba realizace veřejné zakázky byla stanovena s ohledem na skutečnost, aby nedošlo k umělému podhodnocení doby realizace, která nebude reálně splnitelná. Způsob hodnocení je objektivní, jedná se o počitatelné kritérium, které přidělí každému uchazeči počet bodů odpovídající době realizace.
13
