Podnikatelský plán společnosti Městský rozvojový fond Pardubice, a.s

Podnikatelský plán společnosti Městský rozvojový fond Pardubice, a.s.

Pardubice, dne 4.3.2010

I. Vznik společnosti a jeho poslání Městský rozvojový fond Pardubice, a.s. (dále MRFP) vznikl zakladatelskou listinou ze dne 25. 5. 1998, a to rozhodnutím jediného akcionáře, kterým je Statutární město Pardubice.V tomto roce činil základní kapitál 64 602 000,-- Kč, dosahovaný obrat 4,5 mil. Kč a ve společnosti pracovalo 5 zaměstnanců. V předmětu podnikání byly zapsány tyto činnosti: Pronájem nemovitostí, bytových a nebytových prostor Zprostředkovatelská činnost v informačním servisu, reklamě,propagaci a v oblasti emovitostí Činnost organizačních a ekonomických poradců Koupě zboží za účelem jeho dalšího prodeje a prodej Podnikatelský záměr z 15.9.1998 obsahoval mj. v části 5) Marketingový plán - základní cíle a záměry společnosti, které pro připomenutí níže uvádíme: A) správa objektů bytového fondu po provedení privatizace nebytových prostor v objektech města po provedení vlastnictví) celých objektů vlastních, pro město a pro cizí vybraných městských areálů, sportovišť, kulturních zařízení

privatizace bytů (smíšené

B) investorská činnost zhodnocování bytového a nebytového fondu dům města - investor město - inženýring MRFP a.s. dům MRFP a.s. - investor MRFP a.s. zajišťování investiční činnosti pro investora – město nebo cizí

C) příprava investic připravit podmínky pro rekonstrukci Pasáže, Sv. Anežky České 29, rekonstrukci keramické dílny v Kostelní ulici 104 a další připravit pozemky pro výstavbu nového BF ( spolupráce s Nadací rozvoje města)

D) další činnosti vytvoření společného městského realitního systému podpora rozvoje města jako přirozeného centra regionu jižní části VČ ( dovoz cestovního ruchu, informační centrum) podpora nekomerčních aktivit města vyhledávání zajímavých a perspektivních nájemců a aktivit

2

II. Hodnocení současného stavu Pro porovnání s původním stavem jsou údaje zjištěné k 31.12.2009 tyto: základní kapitál

530 495 000,-- Kč

dlouhodobý majetek v pořizovacích cenách

1 102 591 272,-- Kč

průměrný přepočtený stav zaměstnanců

85

obrat

téměř 92 mil. Kč

Přehled o počtu pracovníků a dosaženém obratu je následující:

středisko

prům. přepočt. stav pracovníků

roční obrat

bytový fond plavecký areál multifunkční aréna sportovní areál Ohrazenice správa sportovišť výstavnictví režie a marketing celkem

6

40 586

34

8 554

26 3

37 523 891

3

476

1

3 864

12

31 91925

Současná podoba předmětu podnikání zapsaná v obchodním rejstříku je následující: - Správa objektů s bytovými a nebytovými prostory - Činnost organizačních a ekonomických poradců - Koupě zboží za účelem jeho dalšího prodeje a prodej - Provádění staveb, jejich změn a odstraňování - Provozování tělovýchovných a sportovních zařízení a zařízení sloužících regeneraci a rekondici - Organizování sportovních soutěží - Pořádání kulturních produkcí, zábav a provozování zařízení sloužících zábavě - Technické činnosti v dopravě - Poskytování tělovýchovných a sportovních služeb v oblasti plavání a bruslení - Ubytovací služby - Pořádání výstav, veletrhů, přehlídek, prodejních a obdobných akcí - Realitní činnost - Zprostředkování obchodu a služeb - Reklamní činnost a marketing

3

Organizační strukturu společnosti platnou k 31.12.2009 znázorňuje přiložené schéma

4

Plnění p ů v o d n í c h záměrů podnikatelského plánu je následující: Ad A) MRFP spravuje v první řadě majetek, který je v jeho vlastnictví. Jedná se o 89 bytových jednotek a 107 nebytových prostor. č.p. 22 29 56 58 60 70 79 90 96 98 99 104 105 108 249 450 763 1893-5 1947-9 2023-5 2037-42 2410-11 2417-23 2585 2587-9 2545 2546-9

ulice Češkova Sv. A. Česká Pernštýnské nám. Pernštýnské nám. tř. Míru tř. Míru Pernerova tř. Míru Sladkovského Kostelní Kostelní Kostelní Kostelní Kostelní 17. listopadu tř. Míru tř. Míru K Polabinám Palackého Jindřišská Jindřišská Palackého Palackého Jiřího z Poděbrad Jiřího z Poděbrad Havlíčkova Palackého celkem

počet bytů

počet NP

6 0 4 2 31 0 0 8 0 2 2 4 3 4 8 7 8 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 89

7 8 1 1 10 1 1 9 1 1 1 4 1 0 2 5 2 8 7 4 8 3 13 1 3 1 4 107

Dále MRFP (stav ke konci r. 2009) zajišťoval správu cca 2 752 bytů a 148 nebytových prostor, dále sportovišť a bývalého areálu Stavebního podniku pro město Pardubice. MRFP také provozuje vlastní ubytovnu a v minulosti pro město Pardubice spravoval jeho dvě ubytovny v Ohrazenicích a Češkově ulici. Nerealizováno: V současné době společnost spravuje majetek pro další subjekt pouze v zanedbatelném rozsahu. Od 1.1.2010 převzal MRFP zbývající městské bytové objekty, ale naopak od tohoto data nespravuje žádné jiné sportoviště, kromě plaveckého areálu a multifunkční arény.

5

Ad B) V oblasti investiční si společnost zcela zajišťuje drobné a střední opravy a investice. U investic v řádu desítek milionu korun spolupracuje se specializovanými firmami, které vybírá na základě výběrových řízení v souladu s platnou legislativou. Nezajišťuje žádnou investiční činnost pro cizí. Pro město Pardubice zajišťuje opravy dle uzavřených mandátních smluv a pokynů mandanta. Ad C) Příkladem nejvýznamnějších oprav a investic realizovaných ve vlastní režii jsou: a) rekonstrukce zimního stadionu na moderní multifunkční arénu v ceně 510 mil.Kč b) komplexní přestavba objektu čp. 90 na Třídě Míru v hodnotě 60 mil.Kč c) rekonstrukce objektu čp. 29 v ulici Svaté Anežky České za 30 mil. Kč Za uplynulých více jak 10 let bylo investováno do jednotlivých rekonstrukcí či oprav dalších téměř 30 mil. Kč. Z objektů v majetku společnosti jsou připraveny k realizaci další významné či méně významné investice: 1.rekonstrukce Pasáže na třídě Míru za cca 150 mil. Kč 2.rekonstrukce objektu v Kostelní 104 za 1,6 mil. Kč Významným krokem, se kterým původní podnikatelský plán z r. 1998 neuvažoval, byl vklad zimního stadionu do majetku MRFP. Rozsáhlá rekonstrukce o objemu 380 mil. Kč realizovaná v r. 2001 měla za následek vytvoření moderní multifunkční arény, jež se v té době řadila k vysokému evropskému standartu. Další modernizace v podobě dostavby západní části za více než 130 mil. Kč tuto arénu ještě více zhodnotila rozšířením komerčních prostor a divácké kapacity haly. Další investice do vybavení za více než 7 mil. Kč (palubovka MONDO, časomíra, basketbalové koše, branky, mantinely,…) umožnila pořádání dalších aktivit, a to sálových sportů (basketbal, futsal, florbal, …). Rovněž investice do výstavních stánků za téměř 2 mil. Kč našla své uplatnění v realizaci výstavních akcí. Provoz arény se tím stal plně multifunkční. Pořádají se zde nejen sportovní akce (především hokej, basketbal, futsal, turnaj v šachu, deskových a karetních hrách), ale i výstavy, koncerty a semináře. Průměrná četnost akcí v posledních 3letech (mimo hokejových a basketbalových utkání) dosáhla dalších 37 akcí, které obsadily arénu na 80 dnů v roce. V průměru to znamená, že včetně hokejových a basketbalových utkání se v aréně konala akce každého 2,5 dne. Nerealizováno: připravit pozemky pro výstavbu nového BF ( spolupráce s Nadací rozvoje města) Ad D) Tyto činnosti nejsou realizovány prakticky v plném rozsahu, kromě částečné podpory, kterou MRFP poskytuje při Abilympiádě, městských slavnostech, Pardubicích na bruslích,…). V oblasti vytvoření společného městského realitního systému nebyly podniknuty žádné kroky. Tento segment činnosti je obsazen firmami specializujícími se na tuto činnost. MRFP může tuto činnost provádět v případě zájmu některého z klientů.

6

III. Strategie dalšího vývoje společnosti Pro určení strategie dalšího vývoje společnosti je třeba provést zhodnocení současného stavu a je třeba vzít v úvahu dosavadní činnost, docílené úspěchy a nezdary, tržní prostředí, personální a technické vybavení, apod. a přijmout takové podnikatelské cíle, u kterých je značná míra pravděpodobnosti, že společnosti přinesou úspěch. S tímto záměrem byla vypracována následující SWOT analýza. SWOT analýza hodnotí silné (Strenghts), slabé (Weaknesses) stránky společnosti, příležitosti (Opportunities) a hrozby (Threats) spojené s podnikatelským záměrem, projektem, strategii nebo i restrukturalizací procesů. Díky ní dokážeme komplexně vyhodnotit fungování společnosti, nalézt problémy nebo nové možnosti růstu. SWOT je součástí strategického (dlouhodobého) plánování společnosti. V rámci SWOT analýzy je vhodné hledat vzájemné synergie mezi silnými a slabými stránkami, příležitostmi a hrozbami apod. Tyto synergie pak v zápětí mohou být použity pro stanovení strategie a rozvoje firmy. Silné stránky: • • • • • • • • •

kapitálově silná a zdravá společnost účelná organizační struktura kvalitní vedoucí pracovníci s velkými zkušenostmi a správnými motivačními technikami dostatek kvalifikovaných a zkušených pracovníků v provozu využívání moderních technologií, firemní know-how (sportovní, kulturní akce, výstavnictví) optimální množství finančních prostředků na rozvoj společnosti dobré jméno společnosti a poskytovaných služeb cenné zkušenosti v oblasti správy a údržby BF i NBF dobře zmapovaný trh v oblasti pronájmu MFA a jejího využití

Slabé stránky: • • • • • •

nedostatečná komunikace mezi zakladatelem (městem) a společností absence vize zakladatele o úkolech a cílech společnosti nedostatečné kapacity pro uspokojení poptávky po pronájmu sportovišť – MFA, malá hala nepříznivá legislativa vůči aktivitám společnosti nedostatek obchodních možností a dovedností vedoucích pracovníků v minulosti nevýhodně uzavřené nájemní smlouvy

Příležitosti: • • • • •

možnosti expanze ve správě BF i NBF optimalizace ekonomických činností v souladu se strategickým plánem města možnost provozování zrekonstruovaného plaveckého areálu možnost zvýšit ubytovací kapacity převedením ubytovny v Ohrazenicích výstavba třetí ledové plochy

7

Hrozby: • • • • • • • •

tendence ovlivňovat chod společnosti z mimoekonomických důvodů změna pohledu na funkci a činnost společnosti po změně politické reprezentace odchod klíčových pracovníků zajišťujících provoz plaveckého areálu nebo MFA vznik konkurence v oblasti podnikání v bydlení prohlubování hospodářské recese s ekonomickými dopady na nájemce MFA (mj. o výstavnictví) obecný dopad recese na pronájem BF i NBF pokles poptávky po využití sportovní nabídky MFA možnost potíží v souvislosti se zajištěním vnějších zdrojů financování větších rekonstrukcí (Pasáž) bez participace města

8

IV. Závěrečná rekapitulace záměrů a cílů nového podnikatelského plánu společnosti Představenstvo MRFP doporučuje směřovat činnost společnosti do následujících 4 oblastí: 1. 2. 3. 4.

Bytový a nebytový fond vlastní a ve správě (vč. Pasáže) MFA – její využití PAP – budoucnost ve vztahu ke společnosti Sportoviště vlastní a ve správě

Ad 1.Bytový a nebytový fond vlastní a ve správě • • • • •

pronájem vlastního BF i NBF provozování vloženého vybraného BF i NBF provozování vložené ubytovny v Ohrazenicích rekonstrukce Pasáže výstavba dostupného nájemního bydlení

-

Příjmy z pronájmu BF a NBF jsou a budou i do budoucna nejvýznamnějším příjmem společnosti. Nyní tyto příjmy dosahují téměř 40 mil. Kč a nelze očekávat, že dojde k jejich poklesu. Významný nárůst tržeb přinese především rekonstrukce Pasáže, u které se očekává navýšení příjmů ze současných 3,8 mil. Kč na více jak 9 mil. Kč.

-

snahou MRFP bude získat do správy nemovitosti i jiných subjektů než města (především Společenství vlastníků jednotek – SVJ) masivně vzniklých při probíhající privatizaci, využít v tomto záměru zkušeností a znalostí dosud spravovaných privatizovaných domů.

-

v ubytovací činnosti má MRFP zkušenosti jednak z provozování své vlastní ubytovny v Češkově 22, ale především ze správy městských ubytoven v Češkově 1240 a ve Školské 228 (Ohrazenice). Vklad ubytovny Ohrazenice do majetku MRFP, zvláště s přihlédnutím k nevyhnutelným investicím do tohoto objektu, bude hospodárnějším řešením. Navíc výnos z případného prodeje této ubytovny by za současné kupní síly v oblasti realit nesplnil očekávání (viz zkušenosti s prodejem Pasáže). Předpokládané hospodaření ubytovny podává příloha („Ekonomika ubytovny Ohrazenice“) - v r. 2010 zahájit oddalovanou rekonstrukci Pasáže. Zastupitelstvo rozhodlo v r. 2009 o realizaci rekonstrukce Pasáže v celkových nákladech 150 mil. Kč. Ekonomika provozu Pasáže je barevně zvýrazněna v příloze „Ekonomika MRFP,a.s. 20082018“ - Výraznou aktivitou, který by se mohla stát výstavba nového BF, a to dostupného nájemního bydlení, určeného především pro starší spoluobčany a mladé rodiny. Tento záměr by mohl najít své opodstatnění na současném realitním trhu.

9

Ad 2) MFA – její využití • • • • •

•

Pronájem HC Pronájem BK Pronájem restaurace a bufetů Provozování parkoviště Ostatní pronájmy - šachový turnaj - koncerty a kulturní akce - semináře - výstavnictví - ostatní pronájmy ledových ploch Výstavba a provozování občerstvení v malé hale

O provozu MFA bylo více řečeno v čl. II. bod C. Snahou bude zachovat alespoň na současné úrovni dosavadní využití arény. Pro zachování technického stavu arény lze postupně předpokládat výdaje do oprav a rekonstrukcí. Další investice by mohly vzniknout v případě rozhodnutí o výstavbě 3. ledové plochy. Tím by došlo k vyvolání další investice – rozšíření parkovacích ploch. Pro zvýšení komfortu návštěvníků arény, především malé haly, dokončit v r. 2010 chybějící občerstvení ve východní části malé haly, které bude sloužit nejen aktivním návštěvníkům arény, ale i jejich doprovodu a ostatním občanům města.

Ad 3) Plavecký areál Vzhledem k očekávané významné rekonstrukci bude ukončena(přerušena) současná nájemní smlouva. MRFP se bude ucházet o provozování plaveckého areálu formou nájemní smlouvy, v níž bude 100% nájemcem. MRFP zajistí především personální zajištění budoucího provozu, ekonomika bude odvislá od budoucích investičních a provozních nákladů. Předpokládá se, že bez dotace nebude možné nově vybudovaný areál provozovat.

Ad 4) Sportoviště vlastní a ve správě •

vlastní V současné době MRFP vlastní jediné sportoviště , a to multifunkční arénu. Záměry a cíle byly vyjmenovány v předchozích kapitolách.

•

ve správě MRFP bude spravovat do počátku rekonstrukce spravovat plavecký areál na základě nájemní smlouvy s městem. Zároveň je uzavřena mandátní smlouva pro správu těch nebytových prostor, které nejsou předmětem uvedené nájemní smlouvy.Po ukončení rekonstrukce je MRFP připraven převzít do nájmu plavecký areál jako celek Pokud jde o ostatní sportoviště, bude se ucházet o jejich správu ve výběrových řízeních vypsaných městem Pardubice či jinými subjekty.

10

V. Předpoklady pro naplnění cílů podnikatelského plánu Aktivity, zvláště ty, jež jsou uvedeny v čl. IV, jsou nepochybně pro MRFP finančně náročné a vyjma realizace nájemního bydlení a výstavby 3. ledové plochy, tak i schopné financování MRFP samotným. Předpokládá to ale takový vývoj financování, o němž vypovídá příloha „Ekonomika MRFP,a.s. 2008-2018“

Kontaktní informace Městský rozvojový fond Pardubice a.s. U Divadla 828 Pardubice (Zelené Předměstí), 530 02 IČ 25 29 14 08, DIČ CZ25291408 registrováno pod sp.zn. odd. B, vložka 1822 ze dne 24.6.1998 u KS v Hradci Králové tel.: 466 035 123 fax: 466 613 225 www: www.mrfp.cz email: [email protected]

Další důležité kontakty Správa bytů a nebytových prostor tel.: 466 035 116 - 7

Pohledávky za nájemné tel.: 466 035 135

Předpis nájemného tel.: 466 035 118 - 9

Ekonomický úsek tel.: 466 035 130 - 1

Marketingové oddělení (pronájem ČEZ ARENY)

Výstavy a veletrhy mobil: 724 791 404

tel.: 466 035 121 email: [email protected]

tel.: 466 035 120 email: [email protected]

11

PŘÍLOHY Ekonomika ubytovny Ohrazenice

Příjmy Studentská ubtovna Ubytovna ost.(např.Czech open) byty ostatní příjmy nebytové prostory Příjmy celkem Náklady

v Kč

měs. roční počet lůžek prům.cena/lůžko/měs. výnos výnos Využiteln. celkem 192 2100 403200 4838400 75% 3298909 100 plocha bytů cena/m2 400

vodné teplo ele ostraha úklid revize opravy spoje ostatní inv. akce

3300 165000 80

32000

150000 384000

90%

345600 200000 352524 4347033 550000 725000 600000 500000 110000 85000 145000 25000 170000 0 2910000

náklady celkem Hospodářský výsledek

1437033

Poznámka : Návratnost výdajů vložených do nutných oprav, event. rekonstrukce ve výši max. 9 mil. Kč by činila (při očekávané ziskovosti cca 1,4 mil. Kč) zhruba 6,5 roku.

12