Plantoelichting Omgevingsvergunning Verbouwing Vlietweg 44 Leiden Transformatie tot woonboerderij met bed & breakfast In opdracht van dhr. en mevr. Menken
2 oktober 2015
Inhoud
0.
Inleiding
1.
Beoordeling schetsplan, herbestemming
2.
Gevolgen monumentale onderdelen, toelichting op de voorgenomen verbouwingswerkzaamheden
3
2.1
Herindeling boerderij, karnhok en melkschuur
2.2
Gevelmetselwerk
2.3
Gevelkozijnen, ramen en deuren
2.4
Houtconstructie
2.5
Begane grond vloer
2.6
Daken
2.7
Isolatie gevels
2.8
Isolatie van de ruiten
2.9
Installaties
Conclusie
Bijlagen: •
Bouwhistorisch onderzoek uitgevoerd door fa. Moned, 27 november 2014, versie 1.03
•
Aanvullende notitie door fa. Moned d.d. 29 juni 2015
•
Tekening 01 bestaande toestand d.d. 1 oktober 2015
•
Tekening 02 nieuwe toestand d.d. 1 oktober 2015
•
Detailbladen 03a t/m 03r d.d. 1 oktober 2015
•
Constructief advies + tekeningen C1 en C2 J. van Splunter d.d. 9 juli 2015
•
Toets gezondheid d.d. 24 september 2015
•
Oppervlakte berekening bed & breakfast d.d. 1 oktober 2015
•
Parkeerbalans + tekening d.d. 1 oktober 2015
•
Flora en fauna onderzoek IDDS d.d. 2 juni 2015
2
Projectgegevens Object: Boerderij Ora et Labora, Vlietweg 44, Leiden Rijksmonumentnummer 25636 Kadastrale gegevens: Kadaster gemeente: Leiden Sectie V Nummer: 2283 Opdrachtgevers: Dhr. Menken en mevr. Menken-ter Weele Vlietweg 44 2323 LC Leiden T: 0615065745 E:
[email protected] Architect: Architektenburo Marcel van Dijk vof Marcel van Dijk Deutzstraat 19 2342 AC Oegstgeest T: 0653785947 E:
[email protected] Bouwhistoricus: MoNed Bouwhistorie & Bouwkunde Dhr. R. Boter Schelpenkade 13 2313 ZT Leiden T: 0641884179 E:
[email protected] Constructeur: Job van Splunter Witharenweg 14 7738 PG Witharen T: 0644637591 E: ì
[email protected]
3
Beknopte omschrijving van het project: Het project omvat in hoofdzaak de verbouwing en herstelwerkzaamheden van de monumentale boerderij met karnhok en de niet monumentale melkschuur. In hoofdzaak blijft de huidige indeling in de boerderij zo veel mogelijk intact. Bij het herindelen tot bed & breakfast-units is de aanwezige bouwkundige structuur zo veel mogelijk gerespecteerd. De gevelwijzigingen van de monumentale boerderij blijven beperkt tot slechts enkele ondergeschikte aanpassingen en vernieuwingen i.v.m. onderhoudswerk. De gevelwijzigingen van het karnhok zijn hoofdzakelijk het aanbrengen van een zogenaamde kaleilaag t.p.v. de niet monumentale geveldelen en de toevoeging van enkele deur-/raamkozijnen i.v.m. de functiewijziging. De wijziging aan de niet monumentale melkschuur is het grootst. Dit gebouwdeel zal een geheel nieuwe gevel- en dak bekleding krijgen, waarbij de hoofdvorm behouden blijft en de gevelindeling aanzienlijk wordt gewijzigd i.v.m. de nieuwe bestemming. Het aanwezige houten afdak (carport tussen boerderij en melkschuur) maakt plaatst voor een nieuw tussenlid. Dit tussenliggend gebouwdeel is de verbinding tussen bestaande boerderij en melkschuur (keuken).
Huidige carport vanaf achterzijde gezien
Huidige carport vanaf voorzijde gezien
Verder zullen alle gebouwdelen worden geïsoleerd en zullen de installaties worden vernieuwd. De boerderij zal op een energiezuinige manier worden geïsoleerd en verwarmd. Op de melkschuur komen zonnecollectoren die zonne-energie omzetten in warm water. Een energiezuinige verwarmingsinstallatie zorgt dat het warme water wordt naverwarmd en wordt gebruikt voor de verwarming van de woning en de bed & breakfast units.
4
0.
Inleiding De monumentale boerderij aan de Vlietweg 44 is recent voorzien van een nieuwe rieten kap met nieuwe dakramen. Eerder is hiervoor een vergunning ingediend en vergund. Eerder is ook een schetsplan ingediend voor de herbestemming van de boerderij tot woonboerderij met bed & breakfast-units. Met deze aanvraag wordt de omgevingsvergunning aangevraagd voor de verbouwing tot woonboerderij met bed & breakfast voorzieningen. Het schetsplan is door de gemeentelijke diensten en door wethouder P. Laudy beoordeeld en akkoord bevonden.
De naam van de nieuwe bed & breakfast faciliteit gaat worden: “Tuk aan de Vliet”.
1.
Beoordeling schetsplan, herbestemming Voor de toelichting op de functiewijziging en de bestemmingsplanaspecten wordt verwezen naar het eerder ingediende schetsplan. De gemeente Leiden heeft dit schetsplan beoordeeld en heeft zich positief uitgelaten over deze plannen, omdat het project zich bevindt in een gebied waar alle (bouw-)ontwikkelingen op de voet door het college van B&W worden gevolgd, heeft wethouder P. Laudy zich persoonlijk op de hoogte gesteld van de plannen en heeft zijn goedkeuring gegeven. De thans ingediende omgevingsvergunning is een nadere uitwerking van het schetsplan en houdt rekening met de door de gemeente gestelde opmerkingen omtrent het maximale percentage bed & breakfast ruimte t.o.v. het totale woonoppervlak. (maximaal 40%). Ook de te realiseren parkeervoorzieningen zijn nader uitgewerkt en in de bijlage toegevoegd.
5
2.
Gevolgen voor monumentale onderdelen, toelichting op de voorgenomen verbouwingswerkzaamheden
2.1
Herindeling boerderij, karnhok en melkschuur Het uitgangspunt voor de herindeling van de plattegronden is het maximale behoud van de huidige bouwkundige structuur. De afleesbaarheid van de traditionele indeling van dit boerderijtype heeft als basis gediend voor de herindeling van de plattegronden. Daarmee is het heel logisch om in het huidige voorhuis en karnhok de bed & breakfast units te situeren en in de stal, de melkschuur en de hooizolder een ruime beheerderswoning te realiseren. Hierdoor wordt optimaal de bestaande ruimtelijke structuur gevolgd en voegt het programma van eisen zich naar het gebouw in plaats van andersom. Hierdoor vinden er nauwelijks constructieve doorbraken of andere constructieve ingrepen plaats en blijven alle interieur en exterieur onderdelen, zowel monumentaal als niet monumentaal, in het pand.
Het vloerhout van de zoldervloer in het voorhuis bleek echter in hevige mate aangetast door houtworm en dient vernieuwd te worden. De houtconstructie zal preventief worden behandeld.
Vloer eerste verdieping voorhuis tijdens het vervangen van de rieten kap: vloerdelen zijn niet overal monumentaal en vertonen veel sporen van houtaantasting.
6
2.2
Gevelmetselwerk Het maximale behoud van de plattegrondindeling heeft tot gevolg dat ook de gevelindeling nauwelijks wijzigt. Bij het monumentale hoofdgebouw worden eerder ‘correcties’ voorgesteld die het monumentale karakter van de boerderij versterken. Dit zijn onder andere: • het voorzien van een kaleilaag t.p.v. een kwalitatief minder gevelvlak van de linker zijgevel. (=zuid-oostzijde van het hoofdgebouw) De bouwsporen blijven zichtbaar maar het ‘rommelige’ aanzicht wordt hierdoor gecamoufleerd; • uitvoeren van wat kleine herstel- en onderhoudswerkzaamheden aan het metselwerk en voegwerk: bijvoorbeeld het plaatselijk herstel/inboetwerk t.p.v. scheuren of het plaatselijk herstellen van uitgevallen of los voegwerk. • De achtergevel (zuid-westzijde) van het hoofdgebouw vertoont vrij veel slecht en uitgevallen voegwerk. Bij deze gevel zal daarvoor ook veel voegwerk hersteld moeten worden. Omdat er bij deze gevel veel voegwerk op verspreide plekken aan vervanging toe is wordt voorgesteld deze achtergevel geheel te voorzien van nieuw voegwerk. Hierdoor wordt een lappendeken-effect voorkomen. Het type en de hardheid van de voeg zal worden afgestemd op het huidige voegwerk en de hardheid van de gevelsteen. • Het monumentale gevelmetselwerk van de voorgevel zal constructief versterkt en gestabiliseerd worden door het aanbrengen van een constructieve HSB voorzetwand.
Sterk uitgevallen voegwerk in achtergevel (zuid-westgevel), wordt grotendeels vervangen
Plaatselijk uitgevallen voegwerk beide zijgevels (zuid-oostgevel & noord-westgevel), wordt slechts plaatselijk hersteld
7
Zuid-oostgevel wordt deels voorzien van kaleilaag (zie geveltekening)
Aan de monumentale kopgevel (noord-oostgevel) wordt slechts beperkt klein herstelwerk uitgevoerd (alleen t.p.v. scheuren e.d., aan de binnenzijde wordt een HSB voorzetwand aangebracht.
Te repareren scheur in zijgevel (noord-west).
8
2.3
Gevelkozijnen, ramen en deuren Met name het minder monumentale karnhok en de niet monumentale melkschuur ondervinden wat gevelwijzigingen i.v.m. de functiewijziging en het verbeteren van de daglichttoetreding. Deze wijzigingen zijn zodanig ontworpen dat het agrarische karakter van deze bijgebouwen behouden blijft en ook hier worden wat esthetische verbeteringen voorgesteld. I.v.m. het verbeteren van de daglichttoetreding voor de beheerderswoning in het voormalige stalgedeelte zal de achtergevel van de monumentale boerderij ook een verbetering ondergaan: de bestaande gevelopeningen worden met behoud van het aanwezig materiaal ‘open gemaakt’ en voorzien van glas. De staldeuren en het hooizolderluik worden als luiken opengezet tegen de gevel. In de bestaande deurkozijnen worden nieuwe deuren met isolatieglas geplaatst. De beheerderswoning die in de stal wordt gerealiseerd krijgt daardoor veel meer zonlicht, uitzicht en daglicht. De eerder aangevraagde en vergunde dakramen vormen een extra aanvulling in het verbeteren van de daglichttoetreding. De kleuren van de gevelkozijnen, ramen en deuren blijven grotendeels ongewijzigd. Verder zullen de nog aanwezige raamluiken (thans opgeslagen in het karnhok) worden teruggeplaatst in de stalramen van de boerderij, waardoor het aanzicht van de boerderij wordt gecompleteerd. Uit een eigen kleurenonderzoek is gebleken dat de kozijnen “Bentheim-geel”- kleurig zijn geweest, de ramen en luiken groen. Deze kleurstelling willen de opdrachtgevers dan ook weer terugbrengen en op enkele onderdelen aanpassen.. Voorgesteld wordt om de volgende kleurnummers toe te passen: - Kozijnen: GO.08.04 (bentheim/crème) - Stalramen: RAL 9010 (gebroken wit) - Luiken schuiframen en deuren: LO.20.15 (standgroen)
Kleuronderzoek op stalraam: kozijn is nu wit maar had diverse crème tinten. Voorstel is Bentheim GO.08.04.
De derde laag, vanaf de buitenzijde, is een Bentheim tint. Deze kleur zal worden teruggebracht. De stalramen zijn nu groen. Voorstel is om deze gebroken wit te maken.
9
2.4
Houtconstructie De houtconstructie in de boerderij bestaat in hoofdzaak uit een monumentale, vermoedelijk 17e eeuwse, houtconstructie in het voorhuis. Deze bestaat uit een moeren kinderbinten balklaag en een eiken spantconstructie met kromstijlen, grenen gordingen en ronde grenen daksporen. Het achterhuis (de stal) bestaat uit een veel recentere, 19e eeuwse balklaag van naaldhout afgesteund op standvinken. De kap van het achterhuis bestaat ook uit een vrij ‘moderne’ spantconstructie met gordingen en gezaagde daksporen.
Grenen gordingen, eiken spanten en ronde grenen daksporen blijft behouden (voorhuis)
Minder historische grenen spantconstructie met gordingen en gezaagde daksporen (stal) blijft geheel behouden.
De begane grondvloer in het voorhuis is nog niet nader onderzocht, maar bestaat grotendeels uit een steenachtige (vermoedelijk beton) vloerconstructie. Deze vloer zal oorspronkelijk een houten balklaag zijn geweest, maar is niet meer aanwezig. De eerste verdiepingsvloer t.p.v. het voorhuis zal constructief worden hersteld, omdat er een forse aantasting door houtworm is geconstateerd in het vloerhout. De moer en kinderbinten zijn in mindere mate door houtworm aangetast. Deze zullen behandeld worden tegen verdere aantasting. Het vloerhout zal grotendeels vervangen moeten worden. Omdat de kinderbinten vrij licht gedimensioneerd zijn is de doorbuiging van deze vloer erg groot. Het voorstel is om deze vloer te verstevigen door 15mm ocoumé multiplex aan te brengen op de kinderbinten en deze zodanig te bevestigen (verlijmen en schroeven) dat het multiplex constructief samenwerkt met de kinderbinten. De nerfrichting van het multiplex zal evenwijdig worden opgelegd met de kinderbinten, waardoor vanaf de onderliggende ruimten het ‘effect’ van spreidsel wordt teruggebracht. Op de multiplex laag zullen oude (hergebruikte) planken worden aangebracht, met als brandwering en isolatie een laag fermacel en een dunne foamlaag als geluidsisolatie. Nader onderzoek naar moer- en kinderbinten heeft inmiddels opgeleverd dat deze een rode kleur hebben gehad. Deze kleur zal weer terug worden terug gebracht. Nader kleuronderzoek zal nog worden uitgevoerd en in overleg met Erfgoed zullen de overige kleuren van het interieur worden bepaald. De vloerconstructie in het achterhuis (stal) is in redelijk goede staat en zal slechts beperkt (plaatselijk) worden hersteld t.p.v. aangetaste delen. De posities van de standvinken zijn niet op alle plekken meer oorspronkelijk. De niet oorspronkelijke
10
posities van de standvinken zullen worden aangepast en worden teruggebracht naar de oorspronkelijke opzet.
De gevonden rode kleur op de kinderbinten t.p.v. het voorhuis zal worden teruggebracht (is plafond voorhuis). De niet oorspronkelijke plafondplanken zullen worden verwijderd, waardoor de kinderbinten weer in het zicht komen.
De standvinken in de toekomstige woonkamer zullen behouden blijven (de twee middelste, niet oorspronkelijke standvinken, zullen worden gewijzigd (zie tekening).
11
2.5
Begane grond vloer In het achterhuis (stal) zal de huidige betonvloer worden vervangen voor een geïsoleerde betonvloer. Deze vloer zal op het huidige zandpakket worden aangebracht en niet worden ingekast of worden verbonden met de gevels. De boerderij vertoont t.p.v. de stal geen noemenswaardige zettingen, waardoor het niet nodig is om de gevels te stabiliseren of te verbinden aan de betonvloer. De betonvloer zal worden afgevlinderd en als ‘schoonwerk beton’ in het zicht blijven. Het eenvoudige agrarische karakter van de stal blijft als ‘beeld’ hierdoor behouden. In de vloer zal vloerverwarming worden aangelegd als hoofdverwarming en de gevels worden geïsoleerd met hoogwaardige isolatie in de voorzetwanden. Radiatoren zullen daarmee niet nodig zijn. In het voorhuis zal de huidige betonvloer vernieuwd en geïsoleerd worden. In het voorhuis zullen nieuwe radiatoren de ruimten verwarmen. De steenachtige vloer in het karnhuis zal behouden blijven t.p.v. de voormalige karnmolen. T.p.v. de bed & Breakfast unit aan de straatzijde van het karnhuis zal de vloer worden vervangen voor een geïsoleerde betonvloer.
De karakteristieke vloer in het karnhuis met de aftekening van de tredmolen blijft behouden, omdat deze ruimte niet wordt herbestemd. De betonvloer in de naast gelegen B&B-ruimte wordt wel vernieuwd, zoals in de stal.
12
2.6
Daken Het rieten dak van de boerderij is recent geïsoleerd en gerenoveerd volgens het eerder ingediende plan. Het dak van het karnhok zal ook worden geïsoleerd met een hoogwaardige PIRisolatie met een beperkte dikte van slechts van 8 cm dikte op het bestaande vurenhouten dakbeschot. De spanten en gordingen blijven behouden en de huidige dakpannen zullen worden teruggebracht, ook de monumentale balklaag van de vliering blijft behouden. De aansluitdetails met goten en gevel zullen zorgvuldig worden aangepast op het verhoogde dakpakket, zodanig dat dit nauwelijks zichtbaar is.
Binnenzijde kap karnhuis blijft in het zicht.
Kap karnhuis wordt van buitenaf geïsoleerd. Bestaande dakpannen worden teruggebracht.
Het dak van de niet monumentale melkschuur wordt gerenoveerd en geïsoleerd met behoud van de stalen spanten en houten gordingen. De gordingen zullen worden aangevuld met extra gordingen, omdat deze te licht gedimensioneerd zijn. Het dak zal worden voorzien van hoogwaardige isolatie en een zinken felsdak. Op de zonzijde worden zonnecollectoren aangebracht.
Karakteristieken stalen spanten blijven behouden.
Zonnecollectoren voor opwarmen water.
13
2.7
Isolatie gevels De gevels van de boerderij en het karnhuis zijn ongeïsoleerde steens metselwerk gevels. Voor een aangenaam binnenklimaat wordt voorgesteld om hoogwaardige Kooltherm of PIR binnenisolatie toe te passen met een opgelijmde gipsplaat en een aluminium dampremlaag. Voordeel van deze isolatieplaten is dat ze zonder houten regelwerk kunnen worden aangebracht en dat ze relatief dun zijn t.o.v. de isolatiewaarde. Er kan daardoor geen rotting of vochtophoping ontstaan achter de isolatie. De deur- en raambetimmeringen zullen worden aangepast op deze voorzetwanden, waarbij het oude materiaal of oorspronkelijke detaillering zoveel mogelijk wordt herplaatst/overgenomen. Omdat het karnhuis vrij smal en klein is zal de isolatiedikte hier wat kleiner zijn dan in de boerderij. Voorgestelde isolatie dikten: - Boerderij: 120 mm - Karnhuis: 50 mm Het melkhuis wordt voorzien van een nieuwe houten buitenbeschot met daarachter de oorspronkelijke gevelopbouw. Aan de binnenzijde wordt 120 mm steenwolisolatie aangebracht en afgewerkt met een vezelversterkte gipsplaat (Diamond board).
De vensterbankbetimmering wordt naar voren geplaatst en hergebruikt bij het isoleren van de gevels.
14
2.8
Isolatie van ruiten De huidige ramen zijn zeer verschillend qua leeftijd, detaillering en houtzwaarte. Een uniform plan om deze te voorzien van isolatieglas/monuglas is niet goed te maken. Bij Rijksmonumenten is het toegestaan om niet monumentaal enkelglas te vervangen door dun isolatieglas. Voorwaarde hiervoor is dat de detaillering niet verandert en dat er geen monumentaal glas verdwijnt. Binnen deze regelgeving is het mogelijk om een verbetering aan te brengen bij de meeste ramen. De gevelopeningen is de kopgevel van de stal (=zuid-oostgevel) zullen grotendeels worden voorzien van nieuwe glasdeuren in bestaande kozijnen. Deze deuren zullen zodanig gedetailleerd worden dat hier HR++ isolatieglas in aangebracht kan worden. Ook de stalramen in de toekomstige woning zullen worden vernieuwd en worden voorzien van HR++ beglazing in een dunne uitvoering, waardoor de houtzwaarte nauwelijks wijzigt. De stalramen zijn te slecht om deze te voorzien van isolatieglas.
Roededetail schuifraam zou behouden kunnen blijven bij plaatsten van dun isolatieglas of dun gelaagd monuglas (beide opties zijn, onder de genoemde voorwaarden, vergunningsvrij bij Rijksmonumenten).
Daar waar plaatsing van isolatieglas niet mogelijk is zal een voorzetraam worden toegepast. Deze voorzetramen zullen de monumentale betimmering van de kozijnen niet doen wijzigen.
15
2.9
Installaties De E- en W-installaties zullen geheel vernieuwd worden, omdat deze verouderd zijn. Er bevindt zich geen bouwhistorische installatieonderdelen in de boerderij, waardoor er geen waardevolle onderdelen verloren gaan. De nieuwe installatie zal een energiezuinige installatie worden, gebruikmakend van warmte terugwin onderdelen in het MV-systeem en zonnecollectoren in het CVsysteem. De ventilatie van de woning wordt hoofdzakelijk d.m.v. twee ‘stand-alone’ WTWgevelunits geregeld, waardoor ontsierende buizen in het interieur worden voorkomen. Twee gevelroosters zijn de zichtbare installatieonderdelen van deze WTW installatie. Indien gewenst wordt de ventilatie aangevuld met natuurlijke ventilatie d.m.v. de te openen ramen. De zonnecellen zijn niet zichtbaar vanaf de openbare weg en komen niet op de rieten kap van de boerderij. In de stal zal een laagtemperatuur vloerverwarming worden aangelegd.
16
3.
Conclusie Zowel het exterieur als het interieur ondergaan als gevolg van de nieuwe bestemming en het nodige onderhiouds- en herstelwerk enige wijzigingen. De wijzigingen zijn echter beperkt en zodanig dat deze het agrarische en monumentale karakter van de boerderij nauwelijks aantasten. Op een aantal plaatsen worden beperkt ‘correcties’ aangebracht, waardoor het agrarische karakter van het ensemble esthetisch wordt verbeterd. Met het nieuwe gebruik wordt er een nieuw tijdperk ingeluid voor dit monument, dat zijn oorspronkelijke functie als agrarisch bedrijf heeft verloren. De herbestemming als woonboerderij met bed & breakfast-faciliteit zal dit pand en dit deel van de Vlietweg een nieuwe impuls geven, waardoor behoud van dit cultureel erfgoed wordt veilig gesteld.
17
