Bed & breakfast voorzieningen en recreatieappartementen

Beleidsnota Bed & breakfast voorzieningen en recreatieappartementen Gemeente Borger-Odoorn

Vastgesteld door het college van B&W d.d. Gepubliceerd in Week in Week uit op d.d. In werking getreden op d.d.

Beleidsnota Bed & breakfast en recreatieappartementen

2

Inhoudsopgave 1. 1.1 1.2 1.3 1.4

Inleiding Probleemstelling Doelstelling Status beleidsnota Opzet beleidsnota

3 3 3 4 4

2.1 2.2 2.3

Provinciaal- en gemeentelijk beleid Provinciaal beleid Gemeentelijk beleid Conclusie

5 5 5 9

3.1 3.2 3.3

Toekomstig gemeentelijk beleid Bed & breakfast voorzieningen Recreatieappartementen Conclusies

10 10 12 13

4.1 4.2

Beleidsregels Algemeen Beleidsregels

15 15 15

2.

3.

4.


3

1. Inleiding In deze beleidsnota wordt ingegaan op het beleid dat de gemeente Borger-Odoorn wenst te voeren met betrekking tot bed & breakfast voorzieningen en recreatieappartementen in het plangebied van de gemeente Borger-Odoorn en hoe de vrijstellingsmogelijkheden van artikel 19 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening (WRO) c.q. projectbesluiten of ontheffingen van de nieuwe Wet ruimtelijke ordening (inwerkingtreding 1 juli 2008) ten behoeve daarvan kunnen worden ingezet. De gemeente Borger-Odoorn is een recreatieve gemeente. Het bieden van overnachtingsmogelijkheden is daarbij dan ook belangrijk. Bed & breakfast voorzieningen zorgen voor een diversiteit van het aanbod aan overnachtings-mogelijkheden voor recreanten. Recreatieappartementen dragen bij tot behoud van cultuurhistorisch waardevolle boerderijen in het buitengebied. Tevens biedt het een aanvullende bron van inkomsten, wat een versterking betekent voor de lokale economie. De laatste jaren zijn diverse verzoeken ingediend om mee te werken aan bed & breakfast voorzieningen of recreatieappartementen. In de bestemmingsplannen van de gemeente Borger-Odoorn is enigszins aandacht besteed aan de toelaatbaarheid van recreatieve voorzieningen in het buitengebied. Op dit moment zijn er beleidsregels geformuleerd ten aanzien van bed & breakfast voorzieningen in het buitengebied en de kernen, maar ook voor recreatieappartementen in het buitengebied. Het is wenselijk om deze beleidsregels op te nemen in een beleidsnota, zodat burgers, bestuurders en ambtenaren een helder toetsingskader hebben. Dit ruimtelijk beleid zal worden opgenomen in nieuwe bestemmingsplannen voor de gehele gemeente Borger-Odoorn. Vooruitlopend daarop dient deze notitie als basis voor de ruimtelijke onderbouwing voor het voeren van vrijstellingen ex. Artikel 19 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening.

1.1

Probleemstelling

In het huidige ruimtelijk beleid, zoals geformuleerd in de bestemmingsplannen die gelden in de gemeente Borger-Odoorn, is slechts beperkt een wijzigingsbevoegdheid opgenomen voor een recreatieve functie. In de praktijk wordt onder voorwaarden meegewerkt aan bed & breakfast voorzieningen en recreatieappartementen. Deze beleidsregels worden in deze beleidsnotitie samengevoegd en toegelicht.

1.2

Doelstelling

De gemeente Borger-Odoorn wil een helder kader stellen voor bed & breakfast voorzieningen en recreatieappartementen bij woningen voor het gehele plangebied van de gemeente BorgerOdoorn. Dit ruimtelijk beleid voor bed & breakfast voorzieningen en recreatieappartementen geeft de (on)mogelijkheden weer voor het realiseren van deze twee vormen van recreatieve overnachtingvoorzieningen. Tevens dient het ruimtelijk beleid te waarborgen dat bed & breakfast voorzieningen ondergeschikt zijn aan de functie wonen. Deze beleidsnota streeft het behoud en de versterking van de ruimtelijke kwaliteit van de gemeente Borger-Odoorn na. Het formuleren van dit algemeen geldend ruimtelijk beleid fungeert als kader voor bestemmingsplannen voor de gehele gemeente Borger-Odoorn. Deze beleidsnotitie dient als


4

overbruggingsregeling totdat deze nieuwe ruimtelijke kaders zijn opgenomen in de bestemmingsplannen voor de gehele gemeente Borger-Odoorn.

1.3

Status beleidsnota

De beleidsnota dient te worden gekwalificeerd als een beleidsregel in de zin van artikel 1:3, lid 4 en titel 4:3 van de Algemene wet bestuursrecht. De beleidsnota dient om rechtsongelijkheid te voorkomen en de rechtszekerheid te bevorderen. Met het oog daarop wordt het vrijstellingenbeleid dat de gemeente Borger-Odoorn op basis van artikel 19 WRO c.q. projectbesluiten of ontheffingen van de nieuwe Wet ruimtelijke ordening (inwerkingtreding 1 juli 2008) wenst te voeren met betrekking tot bed & breakfast voorzieningen en recreatieappartementen in de gehele gemeente Borger-Odoorn vastgesteld. Concreet gaat het dan om de vragen: - in welke gevallen; - en onder welke voorwaarde het college in beginsel bereid is mee te werken aan een verzoek om vrijstelling op basis van de Wet op de Ruimtelijke Ordening. De gemeenteraad kan het bepaalde in deze beleidsnota tevens hanteren voor de afweging al dan niet gebruik te maken van de bevoegdheid om een bestemmingsplan vast te stellen (artikel 10 WRO). Het gaat in dat geval om de keuze om al dan niet een bestemmingsplan op te laten stellen ten behoeve van een bepaalde ontwikkeling.

1.4

Opzet beleidsnota

Deze beleidsnota zet de beleidsuitgangspunten uiteen voor bed & breakfast voorzieningen en recreatieappartementen van de gemeente Borger-Odoorn. Hoofdstuk 2 geeft kort het huidige provinciale en gemeentelijk beleid weer. In hoofdstuk 3 is het toekomstig gemeentelijk beleid beschreven. Tenslotte worden in hoofdstuk 4 de beleidsregels voor bed & breakfast voorzieningen en recreatieappartementen geformuleerd.


2.

5

Provinciaal- en gemeentelijk beleid

Het geldend provinciaal beleid voor de gemeente Borger-Odoorn is opgenomen in het Provinciaal omgevingsplan Drenthe (POPII). Daarnaast is het gemeentelijk ruimtelijk beleid onder andere opgenomen in het economisch beleidsplan en de geldende bestemmingsplannen voor de kernen en het buitengebied. Hieronder wordt kort weergegeven wat de provinciale en gemeentelijke beleidsdoelstellingen zijn.

2.1

Provinciaal beleid

Provinciaal omgevingsplan Drenthe (POP II) Doelstelling van het provinciaal beleid is het verbeteren van de positie van Drenthe op de Nederlandse vakantiemarkt en daarmee het realiseren van een groter aantal overnachtingen en een hoger bestedingsniveau. De provincie Drenthe onderkent, dat voor de continuïteit van de toeristische sector uitbreidingsmogelijkheden voor de verblijfsrecreatie van belang zijn. Schaalvergroting, kwaliteitsverbetering en kostenbeheersing zijn en blijven nodig om de sector concurrerend te houden. Het accent ligt hierbij vooral op versterking en uitbreiding van de bestaande bedrijvigheid. In het provinciaal beleid is het bevorderen van het plattelandstoerisme vooral gericht op stimulering van recreatieve nevenfuncties bij agrarische bedrijven, waarbij de verschijning van het gehele bedrijf goed ingepast dient te worden c.q. te blijven in de landelijke omgeving. De vestiging van kleinschalige accommodaties, die ten dele op een boerderij plaatsvinden is afhankelijk van de kwaliteit van de omgeving. Dit geldt ook voor pensions en appartementen binnen bestaande bebouwing en voor kamperen bij de boer en bij burgers. De instandhouding en versterking van de kwaliteit van het landelijk gebied zijn hierbij van betekenis. Een doorontwikkeling van kleinschalige verblijfsrecreatie naar een (meer) volwaardig bedrijf is mogelijk, voorzover dit voldoet aan de gestelde eisen voor nieuwvestiging.

2.2

Gemeentelijk beleid

Het huidig ruimtelijk gemeentelijk beleid is vastgelegd in de vigerende bestemmingsplannen voor het buitengebied en de kernen van de gemeente Borger-Odoorn en het Economisch beleidsplan Borger-Odoorn. Daarnaast worden beleidsregels gehanteerd ten aanzien van bed & breakfast voorzieningen en recreatieappartementen. Hieronder wordt kort weergegeven wat de gemeentelijke beleidsdoelstellingen zijn. Economisch beleidsplan Borger-Odoorn (2001) In dit door het college van burgemeester en wethouders vastgestelde beleid wordt erkend dat binnen de gemeente recreatie en toerisme een belangrijke economische sector is, niet alleen vanwege het directe effect in werkgelegenheid, maar ook indirect via de bestedingen van recreanten aan met name eten en drinken. In Borger-Odoorn zijn alle vormen van verblijfsaccommodatie zoals, hotels, bungalows, campings en groepsaccommodaties aanwezig. Het aantrekkelijke en gevarieerde landschap is een belangrijk gegeven voor de mogelijkheden van de toeristisch-recreatieve activiteiten in de gemeente Borger-Odoorn. Ondernemers kunnen deze eigenschappen als basis gebruiken voor de kansen om toeristen, met steeds meer geld en vrije tijd, naar “Hun”gebied te trekken. Het gevarieerde aanbod van de verschillende overnachtingaccommodaties, van 1 tot 5 sterren, geeft aan dat ieder doelgroep hier terecht kan.


6

Om het toerisme op peil te houden moet er geprobeerd worden het aantal overnachtingen te handhaven dan wel te laten toenemen. Toeristisch recreatief beleidsplan voor de gemeente Borger-Odoorn (2008) Het toppunt van Drenthe: Historisch landschap in ontwikkeling Dit door het college van burgemeester en wethouders vastgestelde beleidsplan is een actualisering van het economisch beleidsplan van 2001 met betrekking tot het onderdeel recreatie en toerisme. Het beleidsplan is bedoeld om de komende jaren richting te geven aan ontwikkelingen op het gebied van recreatie en toerisme en om als toetsingskader te dienen voor nieuwe initiatieven. Doelstelling is het waarborgen van werkgelegenheid en het verbeteren van de kwaliteit van het toeristisch product. Daarnaast moet de identiteit van Borger-Odoorn vorm en inhoud worden gegeven. Binnen de gemeente Borger-Odoorn zijn 16 bed & breakfast voorzieningen aanwezig. In het algemeen kan worden gesteld dat er in de afgelopen jaren een groei is waar te nemen van bed & breakfast voorzieningen. Deze sector wordt steeds professioneler. Toerisme en Cijfers 2006, Toerdata Noord Datacentrum voor Recreatie en Toerisme Bed & breakfast voorzieningen Uit statistische gegevens blijkt dat er in de periode van 2001 tot en met 2005 een verdubbeling heeft plaatsgevonden van het aantal overnachtingen betreffende ‘Logies en ontbijt’ voor de provincie Drenthe (bron: Toerisme in cijfers 2006). Van 15.000 overnachtingen in 2001 tot 31.000 overnachtingen in 2005. Het aandeel voor zuidoost-Drenthe (waar ook Borger-Odoorn toe gerekend wordt), vergeleken met noordmidden-Drenthe en zuidwest-Drenthe ligt aanmerkelijk lager. De verdubbeling die voor Noord-Nederland geldt ten aanzien van het aantal bed & breakfast adressen heeft nog niet plaatsgevonden in de regio zuidoost-Drenthe. Ook landelijk (bron: tijdschrift Recreatie en Toerisme december 2007) geldt deze tendens van verdubbeling van het aantal adressen voor bed & breakfast. Gezien bovenstaande is de verwachting dat er dan ook zeer zeker een potentie voor verdere groei binnen de gemeente ten aanzien van bed & breakfast voorzieningen mogelijk is. De voorgestelde verruiming van het gemeentelijk beleid ten aanzien van bed & breakfast voorzieningen zal daar zeker aan bijdragen. Met het ingezette ruimtelijk beleid is dan ook een inhaalslag te maken. Recreatieappartementen Voor zelfstandige recreatie-eenheden geldt een ander beeld. Uit cijfers blijkt dat het huidige aantal zelfstandige recreatie-eenheden niet volledig wordt bezet door recreanten. De bezettingsgraad van recreatiewoningen in Drenthe bedraagt in 2001-2005 gemiddeld ca. 42 % (Toerisme en Cijfers 2006, Toerdata Noord, Datacentrum voor Recreatie en Toerisme). Niet is gebleken dat er een dusdanige krapte is dat uitbreiding van het aantal zelfstandige recreatie-eenheden noodzakelijk is om het recreatief aanbod van zelfstandige verblijfsrecreatie veilig te stellen. Bestemmingsplannen In de bestemmingsplannen ‘Buitengebied Odoorn’ en ‘Buitengebied Borger’ is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen. Burgemeester en wethouders kunnen overeenkomstig artikel 11 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening het bestemmingsplan, voorzover het betreft agrarische bedrijfsgebouwen met bijbehorende erven indien het agrarisch bedrijf is beëindigd, wijzigen ten behoeve van een recreatieve functie. De recreatieve functie is uitsluitend toegestaan in combinatie met de woonfunctie. Daarbij dienen de genoemde afwegingscriteria in acht te worden genomen. Ten eerste karakteristiek, naarmate een boerderij met een eigen bouwstijl en


7

een duidelijke relatie tussen vorm, functie en situatie meer kenmerkend is voor een bepaalde streek of een bepaalde tijd, is het minder aanvaardbaar als door verbouw of ander gebruik afbreuk wordt gedaan aan typische kenmerken. De tweede afwegingscriteria is verkeer, de functiewijziging dient geen nadelige invloed te hebben op de omgeving. Ten derde alternatieven, bedrijfsvestiging in een voormalige boerderij is minder aanvaardbaar als ter plaatse een bedrijventerrein is ingericht waar grond beschikbaar is. Het laatste afwegingscriteria heeft betrekking op landschap: om een negatieve uitstraling op de omgeving te voorkomen dient het onbebouwde erf niet te worden gebruikt voor opslag van goederen en materialen en/of voor het stallen van voertuigen en/of machines. De in het bestemmingsplannen opgenomen mogelijkheden ten aanzien van recreatie hebben tot doel het cultuurhistorisch erfgoed (de boerderijen met hun cultuurhistorische verschijningsvorm) te bewaren. De overige geldende bestemmingsplannen kennen geen mogelijkheden ten behoeve van een recreatieve functie bij woningen. Beleid beroep aan huis Op basis van vaste jurisprudentie zijn vrije beroepen bij recht toegestaan bij de woonfunctie. Bij beroepsactiviteiten aan huis wordt onderscheid gemaakt tussen “vrije” beroepen en bedrijfsmatige activiteiten. Een bedrijfsmatige activiteit is in strijd met de woonbestemming. Bed & breakfast voorzieningen worden beschouwd als een bedrijfsmatige activiteit 1 en is daarmee dus niet “bij recht” toegestaan bij woonbestemmingen. Mogelijkheden voor aan een woning gebonden beroep of bedrijf zijn opgenomen in het facet-bestemmingsplan ‘Uniforme regeling aan- en/of uitbouwen en bijgebouwen’. Daarin is met toepassing van een vrijstellingsbevoegdheid een aan een woning gebonden beroep of bedrijf toegestaan, mits aan enkele voorwaarden wordt voldaan. Zo dient de woonruimte centraal te blijven, om te voorkomen dat de woning als een bedrijfswoning gaat functioneren. Het parkeren dient op eigen erf plaats te vinden en detailhandel is slechts aanvaardbaar voorzover deze in directe relatie staat tot de betreffende bedrijfsactiviteit. Zelfstandige detailhandel, horeca, bankfilialen, uitzendbureaus, makelaardij en reisbureaus en vergelijkbare commerciële dienstverlening wordt niet begrepen onder een aan een woning gebonden beroep, omdat deze activiteiten een relatief grote verkeersaantrekkende werking hebben en daardoor minder goed inpasbaar zijn in een overwegend woonmilieu. Beleidsregels Het college van burgemeester en wethouders heeft een vaste gedragslijn neergelegd bij het beoordelen van principeverzoeken en verzoeken om vrijstelling te verlenen van het bestemmingsplan met betrekking tot bed & breakfast voorzieningen en recreatieappartementen. Op 3 april 2007 heeft het college van burgemeester en wethouders besloten om het ruimtelijk beleid voor bed & breakfast voorzieningen en recreatieappartementen in het buitengebied zoals opgenomen in de bestemmingsplannen ‘Buitengebied Odoorn’ en ‘Buitengebied Borger’ te verruimen. Deze verruiming maakt het mogelijk om ook bed & breakfast voorzieningen toe te staan op percelen in het buitengebied die een woonaanduiding hebben. Daarnaast is realisatie van pension/recreatieappartementen toegestaan in het hoofdgebouw van voormalige agrarische bedrijfsgebouwen (boerderijen). Het gaat hierbij om die hoofdgebouwen die nu een agrarische aanduiding of een bedrijfs aanduiding hebben. Het realiseren van dergelijke voorzieningen is onder voorwaarden alleen mogelijk in een bijgebouw indien het gaat om karakteristieke bebouwing. Percelen die in het bestemmingsplan buitengebied voorzien zijn met de aanduiding wonen zijn hiervan uitgesloten. 1

ABRS, 2 juli 2003 inzake nummer 200206652/1, LJN nummer 9034


8

Een bed & breakfast voorziening binnen een woonstemming in het hoofdgebouw valt gezien de activiteit gelijk te scharen aan het wonen. Bed & breakfast betreft het logeren en ontbijten (gebruik van de in het hoofdgebouw aanwezige voorzieningen, geen zelfstandige eenheden), deze activiteit is steeds van korte duur en valt gelijk te scharen aan het logeren van familie, vrienden en kennissen uit de eigen kennissenkring. Gezien voorgaande levert het uitbreiden van Bed & breakfast voorzieningen naar woonbestemmingen binnen hoofdgebouwen dan ook geen bezwaren. Het realiseren van pension en recreatieappartementen wordt als wenselijk gezien in het hoofdgebouw van voormalige agrarische bedrijfsgebouwen (boerderijen) en in karakteristieke bijgebouwen. Dit heeft ook te maken met het behoud van het cultuurhistorisch erfgoed in combinatie tot neveninkomsten in het landelijk gebied. Vervolgens heeft het college van burgemeester en wethouders op 2 oktober 2007 besloten om het ruimtelijk beleid ten aanzien van bed & breakfast voorzieningen ook voor woningen in de kernen van Borger-Odoorn onder voorwaarden mogelijk te maken. Kortweg is het bestaande ruimtelijk beleid voor bed & breakfast voorzieningen dat reeds geldt voor het buitengebied overgenomen in de kernen van de gemeente Borger-Odoorn. Daarbij is echter de mogelijkheid van het realiseren van recreatieappartementen in hoofd- en bijgebouwen bij woondoeleinden uitgesloten. Deze uitsluiting geldt niet voor percelen met een agrarische bestemming. Hierbij is de ingezette beleidslijn ter behoud van agrarisch cultuurhistorisch waardevolle bebouwing voortgezet. Gezien het karakter van bed & breakfast voorzieningen is deze gelijk te scharen aan het gebruik binnen de bestemmingen met woondoeleinden. Bouwverordening (gebruiksvergunning) De bouwverordening beschrijft de procedures en eisen met betrekking tot het bouwen van bouwwerken en de staat (toestand) van bestaande bouwwerken. De brandveiligheid is daar een onderdeel van. De brandveiligheidseisen in de bouwverordening hebben als doel om brand te voorkomen, te beperken en te bestrijden, brandgevaar te voorkomen, te beperken en te bestrijden en ongevallen bij brand te voorkomen en te beperken. Voor het in gebruik nemen van een bouwwerk met een verhoogde kans op brand of de negatieve gevolgen daarvan, moet de eigenaar een gebruiksvergunning aanvragen. Dit geldt in het bijzonder voor bouwwerken waar nachtverblijf wordt verschaft. De verantwoordelijkheid voor het veilige gebruik van een bouwwerk of inrichting ligt bij de B&B-eigenaar. Op basis van de bouwverordening (vastgesteld 17 december 2007, inwerking getreden 16 januari 2008) is een gebruiksvergunning vereist op het moment dat aan meer dan tien personen bedrijfsmatig of in het kader van verzorging nachtverblijf zal worden verschaft. Dit betekent dus dat indien een Bed & breakfast voorziening een zodanige omvang heeft dat aan meer dan 10 personen nachtverblijf kan worden geboden een gebruiksvergunning nodig is ongeacht of in de praktijk dat aantal personen gelijktijdig aanwezig is. Vanwege het kleinschalige karakter van een Bed & breakfast voorziening is ervoor gekozen om een maximum te verbinden aan het aantal personen waaraan nachtverblijf mag worden aangeboden. Wanneer nachtverblijf wordt aangeboden aan meer dan 10 personen is een gebruiksvergunning noodzakelijk. Dit geeft in feite al aan dat in een dergelijk geval geen sprake meer is van een kleinschalige activiteit die op basis van deze notitie binnen de genoemde bestemmingen kan worden toegelaten.


2.3

9

Conclusie

Zowel het provinciaal- als het gemeentelijk beleid is erop gericht om recreatie en toerisme te stimuleren. Gezien de cijfers zijn er nog zeer zeker ontwikkelingsmogelijkheden voor bed & breakfast voorzieningen en daarmee wordt ook de mogelijkheid gecreëerd voor een gevarieerder aanbod van overnachtingsmogelijkheden. Bed & breakfast voorzieningen worden acceptabel geacht, mits het ondergeschikt blijft aan het wonen. Recreatieappartementen zijn acceptabel in cultuurhistorisch waardevolle boerderijen, om zo een bijdrage te leveren aan het behoud daarvan. Het behoud van het landelijk gebied blijft daarbij wel het belangrijkste uitgangspunt.


3.

10

Toekomstig gemeentelijk beleid

Recreatie en toerisme blijft een belangrijke sector ook in de toekomst. Het is dan ook van belang om dit waar mogelijk te stimuleren. Daarnaast kan het toestaan van andere functies binnen de bestaande bebouwing een stimulans betekenen voor het behoud van met name cultuurhistorisch waardevolle bebouwing in de gemeente. Het verruimen van de mogelijkheden van bed & breakfast voorzieningen en recreatieappartementen betekent ook een toename in de variëteit van overnachtingsmogelijkheden. Een afweging van deze factoren heeft ertoe geleid dat nieuw ruimtelijk beleid is geformuleerd ten aanzien van bed & breakfast voorzieningen en recreatieappartementen. Het behoud van het landelijk gebied blijft daarbij wel het belangrijkste uitgangspunt. In de volgende paragrafen wordt het beleid voor bed & breakfast voorzieningen en recreatieappartementen uiteengezet. Indien blijkt dat een plan in meer dan één subparagraaf is opgenomen, dan geldt als uitgangspunt dat dat niet mag leiden tot cumulatie van maatregelen.

3.1

Bed & breakfast voorzieningen

Het ruimtelijk beleid ten aanzien van Bed & breakfast voorzieningen kent zijn oorsprong in de vigerende bestemmingsplannen buitengebied. Als gevolg van veranderingen (schaalvergroting) in de landbouw komen agrarische bedrijfsgebouwen vrij. Deze boerderijen hebben een cultuurhistorische waarde en vertellen de geschiedenis van het landschap. Om dit cultuurhistorisch erfgoed te bewaren zijn meer wijzigingsmogelijkheden opgenomen in het bestemmingsplan. Deze wijziging mag echter niet leiden tot aantasting van het landelijke gebied. In de bestemmingsplannen voor het buitengebied zijn dan ook wijzigingsmogelijkheden opgenomen bij agrarische bedrijfsbeëindiging ten behoeve van een recreatieve functie. Een recreatieve functie is uitsluitend toegestaan in combinatie met de woonfunctie. Bed & breakfast voorzieningen worden zowel in het buitengebied als in de kernen bij woningen als wenselijk gezien binnen de gemeente Borger-Odoorn. Dit omdat deze voorzieningen qua gebruik overeenstemmen met het gebruik dat binnen de woonbestemming is toegestaan. Om de ruimtelijke impact te waarborgen zijn een aantal voorwaarden opgesteld waaraan een Bed & breakfast voorziening moet voldoen. Uitgangspunt is ook dat bij realisatie van Bed & breakfast voorzieningen geen overlast voor de omgeving ontstaat en het karakter van de woning en daarmee de omgeving niet verandert door toevoeging van de functie. Hieronder volgt een nadere beschrijving van de voorwaarden. Toetsingscriteria bed & breakfast voorziening Definitie bed & breakfast voorziening Een bed & breakfast voorziening is een kleinschalige aan de woonfunctie ondergeschikte accommodatie voor uitsluitend logies en ontbijt met maximaal 6 kamers en maximaal 10 personen, die deel uitmaakt van het hoofdgebouw en die geen zelfstandige eenheid mag zijn of kan verworden tot een zelfstandige eenheid. Criteria Functie en gebruik De hoofdfunctie van het gebouw waarin een bed & breakfast voorziening wordt gevestigd moet zijn bestemd voor ‘wonen’. Dit moet ook de hoofdfunctie van het gebouw blijven. Hieronder worden ook bedrijfswoningen verstaan. Verder dient de ondergeschiktheid van de bed &


11

breakfast voorziening aan de woonbestemming worden gewaarborgd. De initiatiefnemer van een bed & breakfast voorziening dient zelf hoofdbewoner van de woning te zijn. Het gebruik van bed & breakfast voorzieningen is gelijk te scharen aan de functie wonen. Dat is bij zelfstandige recreatie-eenheden niet meer het geval. Het gebruik van een bed & breakfast voorziening is over het algemeen van zeer korte duur, terwijl een zelfstandige eenheid voor langere tijd in gebruik zal zijn. Dit is niet meer overeenkomstig het gelijkwaardig karakter van een bed & breakfast voorziening aan wonen. De woonbestemming zou dusdanig ruimer kunnen worden dan dat binnen een woonbestemming mogelijk is. Geen zelfstandige eenheid Een bed & breakfast voorziening mag niet aan te merken zijn als een zelfstandig te functioneren eenheid of verworden tot een zelfstandig te functioneren eenheid. Indien dat wel het geval is merken wij dit niet aan als een bed & breakfast voorziening maar als een recreatieappartement. Voor recreatieappartementen geldt een ander ruimtelijk beleid dan voor bed & breakfast voorzieningen. Getoetst zal dan ook worden aan de specifieke beleidsregels voor recreatieappartementen. Bed & breakfast voorzieningen in bijgebouwen moeten worden opgevat als zelfstandig te functioneren recreatie-eenheden. Binnen de gemeente Borger-Odoorn zijn dergelijke zelfstandige recreatie eenheden voldoende aanwezig. Toename van het zelfstandige recreatie-eenheden draagt dan ook niet bij aan de variëteit van de recreatieve overnachtingsmogelijkheden. Uitbreiding van het aantal zelfstandige recreatie-eenheden vormt eerder een concurrentie voor de in de gemeente reeds aanwezige zelfstandige recreatie-eenheden. Daarnaast roept het toestaan van zelfstandige recreatie-eenheden het gevaar van permanente bewoning op. Dit terwijl de bestemmingsplannen geen mogelijkheden bieden voor het realiseren van extra woningen. In dit kader wordt verwezen naar de beleidsnota ‘Permanente bewoning’. Achterliggende redenen voor het beleid voor bed & breakfast voorzieningen en zelfstandige pensions en recreatieappartementen is het behoud van het cultuurhistorisch erfgoed in de vorm van waardevolle boerderijen en eventueel karakteristieke bijgebouwen. Het toestaan van zelfstandige recreatieappartementen in het algemeen zal daarmee afbreuk doen aan de hiervoor gestelde uitgangspunten. Indien het algemene beleid wordt om recreatieappartementen toe te staan bestaat de noodzaak niet meer om een historisch waardevol pand te kopen en daar een bed & breakfast voorziening of zelfstandige recreatie appartementen te realiseren. Het heeft juist zijn charme om te overnachten in cultuurhistorisch waardevolle gebouwen. Parkeren Ondergeschiktheid aan de woonfunctie dient gewaarborgd te worden. Ruimtelijke uitstraling die de woonfunctie te boven gaat is dan ook niet wenselijk. Daarom dient er geparkeerd te worden op eigen terrein. Geen afbreuk voor omwonenden Als gevolg van de realisatie van bed & breakfast voorzieningen mag er geen onevenredige afbreuk worden gedaan aan de bedrijfsvoering en ontwikkelingsmogelijkheden van nabijgelegen (agrarische) bedrijven en woningen.


3.2

12

Recreatieappartementen

Het ruimtelijk beleid ten aanzien van bed & breakfast voorzieningen kent zijn oorsprong in de vigerende bestemmingsplannen buitengebied van de gemeente Borger-Odoorn. Als gevolg van veranderingen (schaalvergroting) in de landbouw komen agrarische bedrijfsgebouwen vrij. Deze boerderijen hebben een cultuurhistorische waarde en vertellen de geschiedenis van het landschap. Om dit cultuurhistorisch erfgoed te bewaren zijn meer mogelijkheden opgenomen voor wijzigingen in het bestemmingsplan. De geldende bestemmingsplannen ‘Buitengebied Borger’ en ‘Buitengebied Odoorn’ geeft het college van burgemeester en wethouders de mogelijkheid om middels een wijzigingsplan agrarische bedrijfsgebouwen indien het agrarisch bedrijf is beëindigd te wijzigen voor onder meer de recreatieve functie. Aan deze bevoegdheid zijn de volgende voorwaarden verbonden om te voorkomen dat er een aantasting van de waarden van het buitengebied plaatsvindt: - voor de bestemmingen ‘agrarisch gebied met landschappelijke waarden B’ en ‘Bos en natuurgebieden’ de wijziging uitsluitend betrekking heeft op de woonfunctie; - de recreatieve activiteiten uitsluitend zijn toegestaan in combinatie met de woonfunctie; - de recreatieve activiteiten uitsluitend plaatsvinden binnen de gebouwen; - de recreatieve activiteiten niet toegestaan zijn binnen gebieden aangeduid met ‘milieubeschermingsgebied 2’; - bij de maatvoering zo goed mogelijk wordt aangesloten bij de bestaande hoofdvorm; - er naar wordt gestreefd dat landschappelijk verstorende bebouwing wordt afgestoten; - er door verbouwing geen afbreuk wordt gedaan aan gebouwen die kenmerkend zijn voor streek of bepaalde tijd; - er door de functiewijziging geen nadelige invloed wordt uitgeoefend op de omgeving. Waarbij de milieuwetgeving als toetsingskader kan fungeren; - geen opslag of stalling op het onbebouwde erf in die mate dat er een negatieve uitstraling op de omgeving ontstaat. Daarnaast gelden de volgende afwegingscriteria: - Karakteristiek Naarmate een boerderij met een eigen bouwstijl en een duidelijke relatie tussen vorm, functie en situatie meer kenmerkend is voor een bepaalde streek of een bepaalde tijd, is het minder aanvaardbaar als door verbouw of ander gebruik afbreuk wordt gedaan typische kenmerken. - verkeer de functiewijziging dient geen nadelige invloed te hebben op de omgeving, waarbij bijvoorbeeld wordt gekeken naar de aspecten stof, geur en geluid. Hierbij is de milieuwetgeving toetsingskader. - Alternatieven Bedrijfsvestiging in een voormalige boerderij is minder aanvaardbaar als er ter plaatse een bedrijventerrein is ingericht waar grond beschikbaar is. - Landschap Om een negatieve uitstraling op de omgeving te voorkomen dient het onbebouwde erf niet te worden gebruikt voor opslag van goederen en materialen en/of voor het stallen van voertuigen en/of machines.


13

Het ruimtelijk beleid zoals opgenomen in de bestemmingsplannen ‘Buitengebied Borger’ en ‘Buitengebied Odoorn’ geven geen mogelijkheden ten aanzien van die boerderijen die inmiddels een niet-agrarische bestemming / aanduiding hebben. Daarom wordt reeds de beleidslijn gehanteerd om verruiming van functiemogelijkheden ook voor niet-agrarische bestemmingen / aanduidingen onder dezelfde bovengenoemde voorwaarden mogelijk te maken. Deze beleidslijn heeft zowel betrekking op de kernen als voor het buitengebied van de gemeente Borger-Odoorn. De verruiming is echter niet van toepassing op die percelen die al een aanduiding ‘wonen’ hebben. Bescherming van de waarden van het buitengebied is nog steeds een actueel thema en vormt ook bij deze verruiming van het beleid het minimale toetsingskader. Een pension/recreatieappartement is een zelfstandige voorziening voor verblijfsrecreatie die binnen een hoofdgebouw gerealiseerd moet worden van voormalige agrarische bedrijfsgebouwen (boerderijen). Bij uitzondering is vestiging in een schuur op het perceel bij de woning bespreekbaar indien er sprake is van een karakteristiek gebouw en er ruimtelijk een eenheid is met de overige bebouwing op het perceel. Uitgesloten hiervan zijn de percelen die in het bestemmingsplan buitengebied voorzien zijn met de aanduiding wonen. Om te voorkomen dat dergelijke voorzieningen gebruikt worden voor permanente bewoning dienen er voorwaarden opgenomen te worden bij de te verlenen vrijstelling, bestemmingsplanwijziging of bestemmingsplanherziening. Het provinciaal beleid staat een dergelijke ontwikkeling toe binnen zone 1, 2 en 4. In zone 4 onder voorwaarden en niet in zone 5 of 6 ook wordt er in het provinciale beleid gesproken over een kwaliteitsverbetering. Dit kan tot uitdrukking komen door het terug brengen van de bebouwingsomvang, verbetering ruimtelijke samenhang op het perceel en/of verbetering landschappelijke inpassing van het perceel. Ook hier is het handhaven van de woonfunctie in een deel van het hoofdgebouw verplicht. Kleinschaligheid vormt ook voor deze ontwikkeling een belangrijk uitgangspunt. Een beperking tot 6 kamers / appartementen waarborgt deze kleinschaligheid. Ook hier geldt dat er geen belemmeringen mogen ontstaan van nabijgelegen (agrarische) bedrijven en woningen. De hiervoor geschetste uitgangspunten zijn een minimale vereiste. Elk verzoek tot realisatie van recreatieappartementen zal op individuele basis beoordeeld worden, het gaat daarbij om maatwerk. Het geldende beleid kent zijn oorsprong vanuit het behoud van cultuurhistorisch waardevolle boerderijen. De gemeente Borger-Odoorn vindt het belangrijk om op deze wijze een impuls te geven aan het behoud van deze boerderijen. Tegelijk met het toestaan van recreatieappartementen vindt een wijziging plaats naar een minder belastende bestemming voor het buitengebied, namelijk een woonbestemming. Het toestaan van recreatieappartementen is niet ingezet vanwege een krapte van recreatieappartementen, daarom zijn er dan ook geen mogelijkheden voor het realiseren van recreatieappartementen indien niet aan eerder genoemde voorwaarden wordt voldaan.

3.3

Conclusies

De gemeente Borger-Odoorn is een recreatieve gemeente. Het bieden van overnachtingsmogelijkheden is daarbij dan ook belangrijk. Bed & breakfast voorzieningen en recreatieappartementen zorgen voor een diversiteit van het aanbod aan overnachtingsmogelijkheden voor recreanten. Tevens biedt het een aanvullende bron van inkomsten, wat een versterking betekent voor de lokale economie.


14

Vanwege de kleinschaligheid van bed & breakfast voorzieningen vindt de gemeente BorgerOdoorn het in principe onder voorwaarden acceptabel om bed & breakfast voorzieningen bij woningen binnen het plangebied van de gemeente te realiseren. Recreatieappartementen worden acceptabel geacht als het gaat om behoud van het cultuurhistorisch erfgoed van boerderijen en karakteristieke bijgebouwen bij boerderijen. De ingezette beleidsregels ten aanzien van recreatieappartementen blijft onveranderd. In paragraaf 4.2 volgt een helder overzicht van de beleidsregels. Het geformuleerde gemeentelijk ruimtelijk beleid ten aanzien van bed & breakfast voorzieningen en recreatieappartementen heeft invulling gegeven aan de doelstelling om het behoud en de versterking van de ruimtelijke kwaliteit van de gemeente Borger-Odoorn na te streven.


4.

Beleidsregels

4.1

Algemeen

15

Dit hoofdstuk is een uitwerking van de genoemde beleidsuitgangspunten in de vorige hoofdstukken. Het in dit hoofdstuk geformuleerde toetsingskader dient meerdere doelen. Allereerst vormt het de basis voor het opstellen van gemeentelijk beleid, waardoor helderheid wordt verkregen over wat wel en niet is toegestaan of waar een vergunning of vrijstelling voor verleend kan worden. Door het vaststellen van een toetsingskader ontstaat er voor bestuurders, ambtenaren en voor burgers duidelijkheid over de te hanteren regels ten aanzien van bed & breakfast voorzieningen en recreatieappartementen. Voorts ontstaat er een toetsingskader voor de gemeente die als basis kan dienen bij (partiële) herzieningen, wijzigingen en vrijstellingen van bestemmingsplannen. Het beleid ten aanzien van bed & breakfast voorzieningen en recreatieappartementen heeft betrekking op de plangebieden die vallen onder de geldende bestemmingsplannen van het plangebied van de gemeente Borger-Odoorn. Indien blijkt dat een plan in meer dan één subparagraaf is opgenomen, dan geldt als uitgangspunt dat dat niet mag leiden tot cumulatie van maatregelen.

4.2

Beleidsregels

Hieronder wordt het beleid ten aanzien van bed & breakfast voorzieningen en recreatieappartementen uiteengezet. Indien blijkt dat een plan in meer dan één van de onderstaande mogelijkheden is opgenomen, dan geldt als uitgangspunt dat dat niet mag leiden tot cumulatie van maatregelen. Uitgangspunt is namelijk dat de woonfunctie aanwezig blijft. in het geval van bed & breakfast voorzieningen dient deze ondergeschikt te zijn aan de woonfunctie. Voor de bestaande begrippen is aangesloten bij de thans geldende bestemmingsplannen binnen het plangebied van de gemeente Borger-Odoorn. Daar waar nieuwe begrippen zijn opgenomen is hier een begripsomschrijving weergegeven. Bed & breakfast voorzieningen bij (bedrijfs) woningen binnen het plangebied van de gemeente Borger-Odoorn In beginsel zal planologische medewerking worden verleend aan bed & breakfast voorzieningen bij woningen in de kernen en het buitengebied van de gemeente BorgerOdoorn mits voldaan wordt aan de volgende voorwaarden: • Een bed & breakfast voorziening is een kleinschalige aan de woonfunctie ondergeschikte accommodatie voor uitsluitend logies en ontbijt met maximaal 6 kamers en maximaal 10 personen, die deel uitmaakt van het hoofdgebouw en die geen zelfstandige eenheid mag zijn of kan verworden tot een zelfstandige eenheid. • Een bed & breakfast voorziening mag alleen in het hoofdgebouw gerealiseerd worden; • De activiteiten zijn uitsluitend toegestaan in combinatie met de woonfunctie; • De initiatiefnemer van een bed & breakfast voorziening dient zelf de hoofdbewoner van de woning te zijn;


16

maximaal oppervlak • De omvang van het verstrekken van logies dient ten opzichte van de huidige bestaande functie een ondergeschikte betekenis te zijn, ten behoeve van de realisatie van een bed & breakfast voorziening mag maximaal 50% van het vloeroppervlak van de woning worden gebruikt, met een maximum van 75 m². geen zelfstandige eenheid • De vestiging van een bed & breakfast voorziening moet plaatsvinden in het woongedeelte van de bestaande bebouwing; er wordt uitgegaan van een bestaande entree (deur); • Er dient gebruikt gemaakt te worden van sanitaire voorzieningen zoals die gebruikelijk zijn binnen een woning; • De bed & breakfast voorziening mag door de bouwkundige opzet, indeling en maatvoering niet functioneren als een zelfstandige eenheid. Dit betekent mede dat een aparte kookgelegenheid niet is toegestaan. verkeer • Er mogen geen verkeersaantrekkende activiteiten ontstaan waardoor extra verkeersmaatregelen nodig zijn; • Er mag geen extra inrit worden aangelegd als gevolg van de realisatie van een bed & breakfast voorziening; • Het parkeren dient op eigen erf plaats te vinden; geen afbreuk voor omwonenden • Er mag geen onevenredige afbreuk worden gedaan aan de bedrijfsvoering en ontwikkelingsmogelijkheden van nabijgelegen (agrarische) bedrijven en woningen; Brandveiligheidseisen • Elk verzoek dient te worden voldaan aan de brandveiligheidseisen zoals opgenomen in de bouwverordening en het bouwbesluit, nader te bepalen door de brandweer. Elk verzoek om vrijstelling van het bestemmingsplan, bestemmingsplanwijziging of bestemmingsplanherziening voor het realiseren van een bed & breakfast voorziening dient te voldoen aan bovenstaande voorwaarden. Anders wordt niet aan het verzoek meegewerkt. De kosten voor het voeren van een vrijstellingsprocedure, wijziging van het bestemmingsplan of een bestemmingsplanprocedure zijn voor rekening van de aanvrager, de legesverordening is van toepassing. Recreatieappartementen bij (voormalige)boerderijen in de gemeente Borger-Odoorn Een verzoek tot realisatie van recreatieappartementen zal op individuele basis beoordeeld worden aangezien het bij elk verzoek gaat om maatwerk. Hieronder volgen de voorwaarden waaraan in ieder geval voldaan moet worden indien een verzoek tot het realiseren van recreatieappartementen in de gemeente Borger-Odoorn wordt ingediend. 1. De wijzigingsbepalingen zoals opgenomen in de geldende bestemmingsplannen ‘Buitengebied Borger’ en ‘Buitengebied Odoorn’ waarin het college van burgemeester en wethouders de bevoegdheid hebben het bestemmingsplan te wijzigen blijven gelden als uitgangspunt voor de toelaatbaarheid van recreatieappartementen. De wijzigingsbepalingen geven het college van burgemeester en wethouders de mogelijkheid om middels een wijzigingsplan agrarische bedrijfsgebouwen indien het agrarisch bedrijf is beëindigd te wijzigen voor onder meer de recreatieve functie. Aan deze


17

bevoegdheid zijn de volgende voorwaarden verbonden om te voorkomen dat er een aantasting van de waarden van het buitengebied plaatsvindt: - voor de bestemmingen ‘agrarisch gebied met landschappelijke waarden B’ en ‘Bos en natuurgebieden’ de wijziging uitsluitend betrekking heeft op de woonfunctie; - de recreatieve activiteiten uitsluitend zijn toegestaan in combinatie met de woonfunctie; - de recreatieve activiteiten uitsluitend plaatsvinden binnen de gebouwen; - de recreatieve activiteiten niet toegestaan zijn binnen gebieden aangeduid met ‘milieubeschermingsgebied 2’; - bij de maatvoering zo goed mogelijk wordt aangesloten bij de bestaande hoofdvorm; - er naar wordt gestreefd dat landschappelijk verstorende bebouwing wordt afgestoten; - er door verbouwing geen afbreuk wordt gedaan aan gebouwen die kenmerkend zijn voor streek of bepaalde tijd; - er door de functiewijziging geen nadelige invloed wordt uitgeoefend op de omgeving. Waarbij de milieuwetgeving als toetsingskader kan fungeren; - geen opslag of stalling op het onbebouwde erf in die mate dat er een negatieve uitstraling op de omgeving ontstaat. Daarnaast gelden de volgende afwegingscriteria: - Karakteristiek Naarmate een boerderij met een eigen bouwstijl en een duidelijke relatie tussen vorm, functie en situatie meer kenmerkend is voor een bepaalde streek of een bepaalde tijd, is het minder aanvaardbaar als door verbouw of ander gebruik afbreuk wordt gedaan typische kenmerken. - verkeer de functiewijziging dient geen nadelige invloed te hebben op de omgeving, waarbij bijvoorbeeld wordt gekeken naar de aspecten stof, geur en geluid. Hierbij is de milieuwetgeving toetsingskader. - Landschap Om een negatieve uitstraling op de omgeving te voorkomen dient het onbebouwde erf niet te worden gebruikt voor opslag van goederen en materialen en/of voor het stallen van voertuigen en/of machines. 2. Bovenstaande wijzigingsbepalingen geven echter een beperking ten aanzien van die boerderijen die inmiddels een niet-agrarische bestemming / aanduiding hebben. Daarom wordt reeds de beleidslijn gehanteerd om verruiming van functiemogelijkheden ook voor niet-agrarische bestemmingen / aanduidingen onder dezelfde bovengenoemde voorwaarden mogelijk te maken. De verruiming is echter niet van toepassing op die percelen die al een aanduiding ‘wonen’ hebben. Bescherming van de waarden van het buitengebied is nog steeds een actueel thema en vormt ook bij deze verruiming van het beleid het minimale toetsingskader. Boerderijen die in kernen gelegen zijn en nog een agrarische bestemming hebben of een niet-agrarische bedrijfsbestemming hebben komen ook in aanmerking voor de realisatie van recreatieappartementen. 3. Een pension/recreatieappartement is een zelfstandige voorziening voor verblijfsrecreatie die binnen een hoofdgebouw gerealiseerd moet worden van voormalige agrarische bedrijfsgebouwen (boerderijen). Bij uitzondering is vestiging in een schuur op het perceel bij de woning bespreekbaar indien er sprake is van een karakteristiek gebouw en er ruimtelijk een eenheid is met de overige bebouwing op het perceel. Uitgesloten hiervan


18

zijn de percelen die in het bestemmingsplan buitengebied voorzien zijn met de aanduiding wonen. Om te voorkomen dat dergelijke voorzieningen gebruikt worden voor permanente bewoning zullen er voorwaarden opgenomen worden bij de te verlenen vrijstelling van het bestemmingsplan, een wijzigingsplan of bestemmingsplanherziening. 4. Het provinciaal beleid staat een dergelijke ontwikkeling toe binnen zone 1, 2 en 4. In zone 4 onder voorwaarden en niet in zone 5 of 6 ook wordt er in het provinciale beleid gesproken over een kwaliteitsverbetering. Dit kan tot uitdrukking komen door het terug brengen van de bebouwingsomvang, verbetering ruimtelijke samenhang op het perceel en/of verbetering landschappelijke inpassing van het perceel. Ook hier is het handhaven van de woonfunctie in een deel van het hoofdgebouw verplicht. Kleinschaligheid vormt ook voor deze ontwikkeling een belangrijk uitgangspunt. Een beperking tot 6 kamers / appartementen waarborgt deze kleinschaligheid. Ook hier geldt dat er geen belemmeringen mogen ontstaan van nabijgelegen (agrarische) bedrijven en woningen. Het geldende beleid kent zijn oorsprong vanuit het behoud van cultuurhistorisch waardevolle boerderijen. De gemeente Borger-Odoorn vindt het belangrijk om op deze wijze een impuls te geven aan het behoud van deze boerderijen. Tegelijk met het toestaan van recreatieappartementen vindt een wijziging plaats naar een minder belastende bestemming voor het buitengebied, namelijk een woonbestemming. Het toestaan van recreatieappartementen is niet ingezet vanwege een krapte van recreatieappartementen, daarom zijn er dan ook geen mogelijkheden voor het realiseren van recreatieappartementen bij woningen.

Bed & breakfast voorzieningen en recreatieappartementen

Recommend Documents