BELEIDSREGELS BED & BREAKFAST BESTEMMINGSPLANNEN BEBOUWDE KOM Burgemeester en wethouders hebben op 6 september 2011 de "Beleidsregels Bed & Breakfast bestemmingsplannen bebouwde kom" vastgesteld. Deze beleidsregels zijn op 8 december 2011 in werking getreden.
Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Putten, gelezen het bestuurlijk behandelvoorstel 231391 en de daarbij behorende toelichting met documentnummer 231393, besluit: vast te stellen de Beleidsregels Bed & Breakfast Bebouwde kom Putten: Artikel 1 Definitie Bed & Breakfast Bed & Breakfast is een kleinschalige overnachtingaccommodatie gericht op het bieden van de mogelijkheid tot een toeristisch en veelal kortdurend verblijf met het serveren van ontbijt. Een Bed & Breakfast is gevestigd in een woonhuis en wordt gerund door de hoofdbewoner(s) van het betreffende huis. Artikel 2 De Bed & Breakfast kan worden aangemerkt als een bedrijf aan huis. Voor zover in een aantal oudere nog geldende bestemmingsplannen geen expliciete regels voor de uitoefening van een bedrijf aan huis zijn opgenomen, kan de uitoefening van een bedrijf aan huis (dus ook B&B) door middel van een afwijking van het bestemmingsplan (artikel 4 van bijlage 2 van het Besluit OmgevingsRecht gekoppeld worden aan de woonbestemming. Er dient aan de volgende voorwaarden voldaan te worden. •
De functie Bed & Breakfast is alleen toegestaan in de woning.
•
De Bed & Breakfast kan alleen worden aangeboden door de hoofdbewoner(s) van het pand.
•
De hoofdfunctie van het gebouw waarin de Bed & Breakfast wordt gevestigd moet zijn „wonen‟. Dit moet ook de hoofdfunctie van het gebouw blijven.
•
Ten behoeve van realisatie van Bed & Breakfast mag maximaal 30 % van de bruto vloer oppervlakte van de woning benut worden (in die gevallen dat het bestemmingsplan die mogelijkheid biedt te vergroten tot 60m²), waarbij het maximum aantal te exploiteren kamers drie is.
•
Bed & Breakfast kamers mogen niet als zelfstandige wooneenheid functioneren. Een keuken/kookvoorziening is derhalve in Bed & Breakfast kamers niet toegestaan. Onder
een Bed & Breakfast wordt niet verstaan overnachting, noodzakelijk in verband met het verrichten van (tijdelijke of seizoengebonden) werkzaamheden en/of arbeid. •
Bed & Breakfast moet gebruikt worden voor een wisselend publiek dat voor een korte periode, maar ten hoogste 14 aangesloten nachten verblijft.
•
Parkeren dient op eigen terrein plaats te vinden, waarbij ten minste één parkeerplaats per Bed & Breakfastkamer aanwezig dient te zijn.
•
Het mag geen horeca betreffen (alleen ontbijt, geen lunch of diner).
Uiterlijke verschijning •
Het authentieke uiterlijk en/of de verschijningsvorm van de woning dient te worden gehandhaafd.
•
Een ruimtelijke uitwerking of uitstraling die geen onevenredige afbreuk doet aan de woonfunctie.
•
Erfinrichting en erfgebruik dienen afgestemd te blijven op de woonfunctie.
Verplichtingen hoofdbewoner(s) • •
De Bed & Breakfast houder dient een nachtregister bij te houden. De Bed & Breakfast houder dient een plattegrond te overleggen waaruit blijkt welke kamers worden gebruikt voor Bed & Breakfast.
Artikel 3 Bij een aanvraag voor een Bed & Breakfast aan huis, groter dan 60 m² is het beleid om geen medewerking te verlenen aan een ontheffing. Er zal tevens geen medewerking worden verleend voor het in procedure brengen van een projectbesluit of bestemmingplan. Omdat de kleinschaligheid van een Bed & Breakfast aan huis geborgd dient te blijven, is dit beleid gevormd.
Putten, 6 september 2011
Burgemeester en wethouders van Putten, de secretaris,
de burgemeester,
w.g. mr. G.J. Pekelsma
w.g. H.A. Lambooij
2 van 6
Toelichting Inleiding Op respectievelijk 16 juni 2009 en 12 juli 2010 heeft het college van burgemeester en wethouders beleidsregels Bed & Breakfast ( B&B) vastgesteld voor het westelijk buitengebied en voor het oostelijk buitengebied en Krachtighuizen. Bed & Breakfast is een kleinschalige (bedrijfsmatige) overnachtingsaccommodatie gericht op het bieden van de mogelijkheid tot een toeristisch en veelal kortdurend verblijf met het serveren van ontbijt. Een keuken is in een B&B voorziening niet toegestaan. In juridische zin kan Bed & Breakfast gelijk gesteld worden met de uitoefening van een “bedrijf aan huis”. In de recente bestemmingsplannen voor de bebouwde kom is hiervoor een ontheffings-/afwijkingsmogelijkheid opgenomen. Probleemstelling Voor de bebouwde kom ontbreken er regels waaraan aanvragen voor de uitoefening van Bed & Breakfast getoetst kunnen worden. Doelstelling Gezien het feit, dat aanvragen op dit moment ad-hoc moeten worden beoordeeld, is het wenselijk om beleid te formuleren over de wijze waarop al dan niet medewerking wordt verleend aan B & B bij woningen binnen de bebouwde kom. Bed & Breakfast Het fenomeen Bed & Breakfast is overgewaaid uit Engelstalige landen als Engeland en Ierland. In Nederland noemt men het ook wel logies met ontbijt, gastenkamers, bed en broodje, erfgoedlogies, pension, familiehotel en in de Duitse grensstreek Zimmer Frei. In feite gaat het bij al deze benamingen om het aanbieden van logies en ontbijt in bestaande woningen waarbij kleinschaligheid voorop staat en doorgaans sprake is van een relatief korte verblijfsduur. B&B voorziet in een duidelijke behoefte bij de recreant om in een kleinschalige voorziening te overnachten. Eigenaren hebben diverse motieven om een B&B te starten. Dit varieert van het over hebben van ruimte en tijd, gasten laten genieten van de omgeving en de behoefte aan extra inkomsten. B&B voorziet in overnachtingsmogelijkheden voor een specifieke doelgroep. De B&B bezoeker kenmerkt zich doorgaans door de onderstaande eigenschappen: •
De B&B bezoeker is over het algemeen een bewuste consument met een grote belangstelling voor natuur en cultuur. De begrippen rust en onthaasting maken een groot deel uit van zijn of haar vakantiemotivatie. Ontsnappen aan de drukte en stress van alledag staat centraal;
•
De B&B bezoeker is bijzonder gevoelig voor de landschappelijke en cultuurhistorische kwaliteiten van de streek waar hij verblijft. Ook wandel- en fietsroutes die hem natuur en cultuur leren kermen, zijn van groot belang. Het gebruik van streekproducten kan bijdragen tot zijn unieke beleving van de streek. De bezoeker staat open voor nieuwe ervaringen met een avontuurlijk tintje en hij wil iets bijleren over de regio;
3 van 6
•
De B&B bezoeker is vaak een milieubewuste consument, die respect opbrengt voor maatregelen die natuur en milieu beschermen;
•
Bovendien is de B&B bezoeker een veeleisende consument die minstens rekent op hetzelfde comfort als thuis. De bezoeker verwacht een gastvrije service en een gezellige accommodatie die mooi is ingericht.
Planologische aspecten In juridische zin kan Bed & Breakfast gelijk gesteld worden met de uitoefening van een “bedrijf aan huis”. In de nieuwe bestemmingsplannen voor de bebouwde kom is hiervoor een ontheffingsmogelijkheid opgenomen. In de begripsbepalingen is een bedrijf aan huis als volgt omschreven: het bedrijfsmatig uitoefenen van bedrijfsactiviteiten: -
die de van de voorschriften deel uitmakende bijlage “Staat van bedrijfsactiviteiten” zijn aangeduid als categorie 1, dan wel darmee gelijk kunnen worden gesteld wat betreft de gevolgen voor de omgeving;
-
die geen horeca of detailhandel zijn.
Hoewel B & B niet in de respectievelijke bedrijvenlijsten is opgenomen, kunnen deze als categorie 1 objecten worden aangemerkt. Het Inrichtingen en vergunningenbesluit, categorie 18.2a blijft voor B&B buiten beschouwing. Dit lid legt de ondergrens voor het betreffende besluit namelijk op inrichtingen voor het bieden van nachtverblijf aan meer dan 15 personen. In de diverse bestemmingsplanregels is de uitoefening van een bedrijf aan huis veelal beperkt tot 30 % van de totale bruto vloeroppervlakte van alle bouwlagen in de betreffende woning. Zo nodig kan er een binnenplanse ontheffing worden verleend tot maximaal 60 m². Dit geldt overigens niet voor de bestemmingsplannen “Putten Centrum” en “Bijsteren 2005”. Voor zover in een aantal oudere nog geldende bestemmingsplannen geen expliciete regels voor de uitoefening van een bedrijf aan huis zijn opgenomen, kan deze bedrijfsvoering (dus ook B&B) door middel van een afwijking van het bestemmingsplan (artikel 4 van bijlage 2 van het Besluit OmgevingsRecht gekoppeld worden aan de woonbestemming. Afweging Algemeen De bestaande B&B accommodaties vallen nauwelijks op in Putten, mede vanwege de beperkte omvang van de individuele gelegenheden. De gemeente beschouwt B&B accommodaties als een goede aanvulling op het bestaande aanbod van verblijfsrecreatie. B&B voorziet in overnachtingsmogelijkheden voor een specifieke doelgroep en is ruimtelijk goed inpasbaar in de bestaande structuur. De ruimten waarin B&B mogen worden geëxploiteerd, mogen door de bouwkundige opzet, indeling en maatvoering niet functioneren als een zelfstandige woning. Dit betekent dat een aparte kookgelegenheid/keuken niet is toegestaan. Overlast veroorzaakt door kleinschalige verblijfsrecreatie (B&B) is nihil zolang de recreatieve functie ondergeschikt blijft aan de hoofdfunctie. Daarnaast is er altijd sprake van direct toezicht, omdat gasten en uitbater/huishouden in hetzelfde gebouw aanwezig zijn.
4 van 6
Gebruik bijgebouwen De vraag die zich vervolgens voordoet, is of een dergelijke activiteit ook wenselijk is in een bijgebouw. In de kom wordt er een duidelijk onderscheid gemaakt tussen de perceelsgedeelten waar gewoond wordt en waar de andere activiteiten (bijgebouw en bedrijfsactiviteiten) toegestaan zijn of kunnen worden. In bijgebouwen mag niet worden gewoond. Hoewel zoals gezegd de functie Bed & Breakfast in juridische zin aangemerkt wordt als een bedrijf, komt het gebruik naar zijn aard en omvang meer overeen met de functie wonen. Het is een afgeleide woonfunctie. Bed & Breakfast betreft kortweg het logeren en ontbijten. In het geval B & B in een bijgebouw toegestaan wordt, wordt de woonbestemming feitelijk dusdanig groter dan binnen het bestemmingsplan mogelijk is. Daarnaast roept het toestaan van vrij gelegen B & B voorzieningen het risico van zelfstandige bewoning op. Ook de oppervlakte van het perceel is geen relevant criterium om binnen de kom B & B in een bijgebouw toe te staan. Een woonperceel van bijvoorbeeld 1.000 m² verschilt in dat opzicht niet van een woonperceel van bijvoorbeeld 400 m². B & B blijft ook op grotere percelen een onderdeel van de woonfunctie. Een voorname reden om in het buitengebied onder voorwaarden B & B in bijgebouwen wel toe te staan is, dat het gemeentebestuur in een teruggaande economie agrariërs een extra mogelijkheid wil bieden om hun inkomen op peil te houden. Het gaat meestal om bestaande bedrijfsgebouwen die anders leeg staan. Aanvullend daarom geldt daarom binnen de kom het criterium dat gastenverblijven niet in vrijstaande bijgebouwen aanwezig mogen zijn. Omvang Bed & Breakfast B&B accommodaties in de kom moeten een kleinschalig karakter hebben en houden. In de diverse bestemmingsplanregels is de uitoefening van een bedrijf aan huis beperkt tot 30 % van de totale bruto vloeroppervlakte van alle bouwlagen in de betreffende woning. Het maximum aantal personen waaraan B&B mag worden aangeboden, wordt gesteld op 6. Uitgaande van een gemiddelde kamerbezetting van twee personen, wordt het maximum aantal geëxploiteerde kamers gesteld op 3. B&B moet gebruikt worden door een wisselend publiek dat voor een korte periode, maar ten hoogste voor 14 aangesloten nachten, verblijft. Onder een B&B voorziening wordt dan ook niet verstaan overnachting, noodzakelijk in verband met het verrichten van tijdelijke of seizoengebonden werkzaamheden en/of arbeid. Brandveiligheid De maximum omvang van de inrichting op 6 betalende overnachtende personen heeft tot gevolg dat voor de inrichting geen gebruiksvergunning nodig is. Dit doet uiteraard geen afbreuk aan de brandveiligheid die niet in het geding mag komen. Van de exploitant wordt verwacht dat deze met de gemeente een gemeentelijk belang heeft om er alles aan te doen om de veiligheid van gasten te waarborgen. De kennis met betrekking tot brandweertechnische maatregelen is in veel gevallen beperkt bij de ondernemers. Daarom wordt een aanvraag om een B&B te vestigen of te legaliseren binnen de gemeente door meerdere disciplines beoordeeld. Onderdeel daarvan is de brandweer. De brandweer beoordeelt het plan en doet waar nodig een inspectie
5 van 6
en zal daar een advies aan koppelen om maatregelen te treffen. De gemeente verwacht van de ondernemer dat deze maatregelen worden getroffen. Parkeren Voorwaarde voor de vestiging van een B&B is, dat er voor elke geëxploiteerde kamer tenminste één parkeerplaats op het eigen terrein aanwezig is. Dit om afwenteling van de toenemende parkeerdruk te voorkomen. Dit is in lijn met de Parkeernota van de gemeente Putten. Daarbij moet het perceel aan een verkeersontsluiting van voldoende omvang liggen.
6 van 6
