PLANSCHADE RISICOANALYSE KERKBUURT WESTZAAN

PLANSCHADE RISICOANALYSE KERKBUURT WESTZAAN GEMEENTE ZAANSTAD

25 november 2011 075891120:A - Definitief B01044.000053.0100

The linked image cannot be displayed. The file may have been moved, renamed, or deleted. Verify that the link points to the correct file and location.

Planschade risicoanalyse Kerkbuurt Westzaan

Inhoud 1

2

3

4

5

6

Inleiding ____________________________________________________________________________________________ 2 1.1

Doel opdracht ______________________________________________________________________________ 2

1.2

Opdrachtgever _____________________________________________________________________________ 2

1.3

Gegevens

___________________________________________________________________________________

Wettelijke grondslag

____________________________________________________________________________

2 3

2.1

Tegemoetkoming in schade ______________________________________________________________ 3

2.2

Grondslagen ________________________________________________________________________________ 3

2.3

Normaal maatschappelijk risico

2.4

Voorzien en voorkomen of beperken van schade______________________________________ 4

2.5

Belanghebbenden __________________________________________________________________________ 4

Beschrijving Locatie

_________________________________________________________

____________________________________________________________________________

4

5

3.1

Locatie Kerkbuurt beschermd dorpsgezicht____________________________________________ 5

3.2

Locatie Kerkbuurt

3.3

Omgeving

_________________________________________________________________________

6

__________________________________________________________________________________

6

Planologische vergelijking _____________________________________________________________________ 7 4.1

Uitgangspunten ____________________________________________________________________________ 7

4.2

Oude planologie ___________________________________________________________________________ 7

4.3

Nieuwe planologie

4.4

Vergelijking oude en nieuwe planologie _______________________________________________ 12

_______________________________________________________________________ 10

Schaderaming ex artikel 6.1 en verder Wro ________________________________________________ 17 5.1

Inleiding ___________________________________________________________________________________ 17

5.2

Uitgangspunten ___________________________________________________________________________ 17

5.3

Tegemoetkoming in schade _____________________________________________________________ 18

Conclusie _________________________________________________________________________________________ 20

075891120:A - Definitief

ARCADIS

1


HOOFDSTUK

1.1

1

Inleiding

DOEL OPDRACHT Het doel van deze opdracht is het in het kader van een zogenaamde risicoanalyse schatten van de eventuele tegemoetkoming in schade ex artikel 6.1 en verder, Wet ruimtelijke ordening (hierna: Wro), door de vaststelling van een nieuw bestemmingsplan voor de Kerkbuurt te Westzaan. De analyse zal zich richten op de volgende situaties:  woningen welke zijn gelegen binnen het gebied aangeduid als beschermd dorpsgezicht (hierna ‘Locatie Kerkbuurt beschermd dorpsgezicht’) en zijn aangewezen als monument (rijks-, provinciaal – en gemeentelijk monument);  woningen welke zijn gelegen binnen het gebied aangeduid als beschermd dorpsgezicht (hierna ‘Locatie Kerkbuurt beschermd dorpsgezicht’) maar geen monument zijn;  woningen buiten het beschermd dorpsgezicht gelegen (hierna ‘Locatie Kerkbuurt’).

1.2

OPDRACHTGEVER Opdrachtgever is gemeente Zaanstad, Bannehof 1, 1544 VX te Zaandijk. Contactpersoon is mevrouw P. Basseluer.

1.3

GEGEVENS Bij het opstellen van dit advies hebben wij gebruik gemaakt van de navolgende gegevens: 1.

De toelichting, voorschriften en plankaart van het bestemmingsplan “Kerkbuurt en omgeving (Westzaan)”, vastgesteld door de gemeenteraad van Zaanstad op 18 oktober 2001.

2.

De toelichting, voorschriften en plankaart van het voorontwerpbestemmingsplan “Kerkbuurt Westzaan”, van 05 juli 2011 en aangepaste versie van 18 oktober 2011.


ARCADIS

2


HOOFDSTUK

2.1

2

Wettelijke grondslag

TEGEMOETKOMING IN SCHADE Op 1 juli 2008 is de Wet ruimtelijke ordening (Wro) in werking getreden. Op grond van de Wro kan degene die schade lijdt door een oorzaak als genoemd in artikel 6.1 lid 2 Wro (bijvoorbeeld een bepaling van een bestemmingsplan of een projectbesluit) op grond van artikel 6.1 lid 1 en verder Wro een aanvraag om een tegemoetkoming in de schade indienen bij burgemeester en wethouders van de gemeente, waarvan de gemeenteraad1 het desbetreffende planologische besluit (bijvoorbeeld het bestemmingsplan of het projectbesluit) heeft vastgesteld. Burgemeester en wethouders kennen op aanvraag een tegemoetkoming in schade toe, voor zover de schade redelijkerwijs niet voor rekening van de aanvrager behoort te blijven en voor zover de tegemoetkoming in schade niet voldoende anderszins is verzekerd. Een aanvraag moet binnen vijf jaar na het onherroepelijk worden van het (bestemmings)plan of besluit waarop de aanvraag betrekking heeft worden ingediend. De aanvraag moet een motivering, alsmede een onderbouwing van de hoogte van de gevraagde tegemoetkoming bevatten. Daarnaast moet de aanvraag voldoen aan de bepalingen als genoemd in artikel 6.1.2.2. Besluit ruimtelijke ordening (hierna: Bro). Degene die vraagt om een tegemoetkoming in de schade moet als gevolg van een planologische wijziging in een planologisch nadeliger positie zijn komen te verkeren, wil hij voor een tegemoetkoming in schade in aanmerking kunnen komen. Om te bepalen of dat het geval is, moet de maximale invulling op grond van de oude planologie worden vergeleken met de mogelijkheden die de nieuwe planologische maatregel biedt. De feitelijke situatie is niet maatgevend.

2.2

GRONDSLAGEN De grondslagen voor tegemoetkoming in schade zijn gewijzigd ten opzichte van de grondslagen, zoals bepaald in de (oude) Wet op de Ruimtelijke Ordening (hierna: WRO). De WRO noemde als grondslagen onder meer het bestemmingsplan en de vrijstelling ex artikel 19 WRO. Een vrijstelling ex artikel 15 WRO vormde geen aparte ingang voor planschade. De (nieuwe) Wro noemt behalve het bestemmingsplan en het projectbesluit (dat min of meer in de plaats is gekomen van de vrijstelling ex artikel 19 WRO) de ontheffing ex artikel

Of in voorkomend geval burgemeester en wethouders indien de bevoegdheid van de raad om

1

projectbesluiten vast te stellen is gedelegeerd aan burgemeester en wethouders. 075891120:A - Definitief

ARCADIS

3


3.6 lid 1 sub c Wro. Deze ontheffing is in de plaats gekomen van de vrijstelling ex artikel 15 WRO; deze ontheffing is dus een aparte grondslag voor planschade geworden. Zoals wij hiervoor vermeldden, moet de maximale invulling op grond van de oude planologie worden vergeleken met de mogelijkheden die de nieuwe planologische maatregel biedt. Bij de beoordeling van aanvragen om schadevergoeding op grond van artikel 49 WRO moesten bij de vergelijking de mogelijkheden op grond van de vrijstellingen ex artikel 15 meegenomen worden. De Wro noemt de ontheffingen ex artikel 3.6 Wro als aparte ingang voor planschade. Wij gaan er van uit dat dit betekent dat bij het bepalen van de mogelijkheden onder de oude en nieuwe planologie de mogelijkheden op grond van de ontheffingen buiten beschouwing moeten worden gelaten

2.3

NORMAAL MAATSCHAPPELIJK RISICO Artikel 6.2 Wro bepaalt dat binnen het normaal maatschappelijk risico vallende schade voor rekening van de aanvrager blijft. Voor rekening van de aanvrager blijft in ieder geval schade in de vorm van inkomensderving, die overeenkomt met 2% van het inkomen, en schade in de vorm van waardevermindering van de onroerende zaak, die overeenkomt met 2% van de waarde van de onroerende zaak. Een uitzondering geldt als de vermindering een gevolg is van de wijziging van de bestemming en de regels betreffende de onroerende zaak van de aanvrager zelf. Het normaal maatschappelijk risico wordt ook wel aangeduid als de eigen risico regeling.2

2.4

VOORZIEN EN VOORKOMEN OF BEPERKEN VAN SCHADE Artikel 6.3 Wro bepaalt dat burgemeester en wethouders bij hun beslissing op de aanvraag in ieder geval rekening houden met de voorzienbaarheid van de schadeoorzaak en de mogelijkheden van de aanvrager om de schade te voorkomen of te beperken. In deze risicoanalyse planschade bezien wij niet of de in het voorkomende geval optredende schade voor de aanvrager voorzienbaar is geweest of dat de aanvrager mogelijkheden heeft (gehad) om de schade te voorkomen of te beperken

2.5

BELANGHEBBENDEN Op grond van artikel 6.4a Wro mogen burgemeester en wethouders een overeenkomst sluiten met een initiatiefnemer die een planologische maatregel heeft verzocht, op grond van welke overeenkomst de tegemoetkoming in de schade geheel of gedeeltelijk voor rekening van de initiatiefnemer komt. Deze initiatiefnemer is belanghebbende bij een aanvraag om tegemoetkoming in de schade.

De eigen risico regeling geldt niet voor alle gevallen. De regeling geldt tot 1 september 2010 niet voor

2

aanvragen die betrekking hebben op schade die is ontstaan vóór de inwerkingtreding van de nieuwe Wro. 075891120:A - Definitief

ARCADIS

4


HOOFDSTUK

3

Beschrijving Locatie

De locaties Kerkbuurt beschermd dorpsgezicht en Kerkbuurt zijn onderdeel van het plangebied Kerkbuurt Westzaan. Dit plangebied wordt in het noorden begrensd door de provinciale weg, in het zuiden door de J.J. Allanstraat nummers 399 en 328, in het oosten door de sloot die langs de achtererven van de Kerkbuurt en de J.J. Allanstraat loopt en in het westen door de gouw die de Kerkbuurt scheidt van het gebied rond de latere uitbreidingsbuurten Plan Molenaar en Plan Cromme Reef.

3.1

LOCATIE KERKBUURT BESCHERMD DORPSGEZICHT

De ‘Locatie Kerkbuurt beschermd dorpsgezicht’ is gelegen in het midden van het plangebied Kerkbuurt Westzaan en betreft met name woningen gelegen aan de J.J. Allanstraat en de Kerkbuurt. De woningen zijn gelegen binnen een gebied dat is aangeduid als beschermd dorpsgezicht. Deze aanduiding is vastgelegd op de plankaart en in artikel 4 van het vigerende bestemmingsplan “Kerkbuurt en omgeving (Westzaan)” uitgewerkt. De Kerkbuurt is het oude centrum van het dorp. Door verdichting en een beperkte uitbouw van het bebouwingslint heeft een zekere kernvorming plaatsgevonden. De bebouwing vertoont een monumentale rijkdom. Dit is aanleiding geweest om een belangrijk gedeelte van dit centrum als Beschermd Dorpsgezicht ex artikel 35 van de Monumentenwet 1988 door de minister aan te wijzen bij besluit van 4 oktober 1991. Hieruit volgt dat de gemeenteraad voor deze gebieden een bestemmingsplan dient vast te stellen, dat is gericht op de bescherming van de desbetreffende waarden. Dit betekent dat er voor de genoemde waarden sprake dient te zijn van een vooral conserverende planregeling. Voor zover het plan voorziet in nieuwbouwmogelijkheden dient op basis van het bestemmingsplan te kunnen worden afgedwongen dat de desbetreffende waarden zoveel mogelijk in ere worden gehouden dan wel hersteld. Het bestemmingsplan is door de raad van de gemeente Zaanstad vastgesteld, namelijk het vigerende bestemmingsplan “Kerkbuurt en omgeving (Westzaan), vastgesteld op 18 oktober 2001. Binnen het genoemde gebied zijn diverse onroerende zaken aangewezen als monument. De rijks-, provinciale en gemeentelijke monumenten zijn als monument aangeduid op de verbeelding. Deze panden zijn reeds beschermd op basis van de Monumentenwet 1988, de


ARCADIS

5


Provinciale Monumentenverordening 1996 of de Gemeentelijke Monumentenverordening 1996.

3.2

LOCATIE KERKBUURT De ‘Locatie Kerkbuurt’ is gelegen binnen het plangebied van het bestemmingsplan welke niet is aangemerkt als ‘beschermd dorpsgezicht’. De analyse gaat in op de volgende specifieke vraagstukken die vallen binnen deze locatie: woningen aan de Parkstraat 1 en 3; woningen aan de Parkstraat 17 en 19; woningen aan de Parkstraat 21 en 23; woningen aan de Parkstraat 25 en 27; woningen aan de Parkstraat 37 en 39: woning aan de Watermolenstraat 30; woning aan de Watermolenstraat 35; woning aan de Watermolenstraat 75.

3.3

OMGEVING De in de omgeving gelegen onroerende zaken zijn in deze analyse niet beoordeeld omdat er sprake is van inperking van de planologische mogelijkheden. Op basis hiervan kan gesteld worden dat er voor de omgeving per definitie geen sprake is van schade en daarom buiten beschouwing kan worden gelaten.


ARCADIS

6


HOOFDSTUK

4

Planologische

vergelijking 4.1

UITGANGSPUNTEN 1.

Wij gaan uit van de huidige wetgeving, zoals neergelegd in de Wro.

2.

Voor ‘Locatie Kerkbuurt beschermd dorpsgezicht’ en ‘Locatie Kerkbuurt’ geldt het bestemmingsplan “Kerkbuurt en omgeving (Westzaan)”.

3.

De feitelijke situatie past binnen het bestemmingsplan “Kerkbuurt en omgeving”.

4.

Voor ‘Locatie Kerkbuurt beschermd dorpsgezicht’ en ‘Locatie Kerkbuurt’ wordt het nieuwe bestemmingsplan “Kerkbuurt Westzaan”.

5.

Indien sprake is van zowel planologisch nadeel als voordeel kan, indien dit door hetzelfde besluit wordt veroorzaakt, op basis van jurisprudentie worden gesaldeerd.

4.2

OUDE PLANOLOGIE Voor ‘Locatie Kerkbuurt beschermd dorpsgezicht’ en ‘Locatie Kerkbuurt’ geldt het bestemmingsplan “Kerkbuurt en omgeving (Westzaan)”. De woningen binnen de ‘Locatie Kerkbuurt beschermd dorpsgezicht’ zijn gelegen binnen een gebied dat is aangeduid als beschermd dorpsgezicht. Deze aanduiding is vastgelegd op de plankaart en in artikel 4: Algemene beschrijving op hoofdlijnen van het vigerende bestemmingsplan “Kerkbuurt en omgeving (Westzaan)” uitgewerkt. Daarnaast is voor ‘Locatie Kerkbuurt beschermd dorpsgezicht’ en ‘Locatie Kerkbuurt’ met name artikel 5 Woonhuizen met erven (Wa, Wb, Wc, Wd en We) van toepassing. Hieronder zijn de relevante passages uit de voorschriften van het bestemmingsplan opgenomen. Artikel 4. Algemene beschrijving op hoofdlijnen De wijze waarop de ontwikkeling en het beheer van de toegekende doeleinden binnen het op de plankaart aangegeven "beschermde dorpsgezicht" worden nagestreefd, wordt in hoofdlijnen als volgt omschreven. A. Doelstelling Doelstelling is handhaving van de schaal, de sfeer en het karakter van het plangebied. Het uitgangspunt vormen de omschreven waarden in de aanwijzing tot beschermd dorpsgezicht. B. Randvoorwaarden De ontwikkeling en het beheer van het plangebied dienen plaats te vinden met behoud van de volgende aspecten die van belang zijn voor het historisch ruimtelijk karakter van Westzaan.


ARCADIS

7


1.

Westzaan wordt gekenmerkt als een typisch Zaans langgerekt wegdorp (J.J. Allanstraat) met een besloten kern (Kerkbuurt). In de kern is sprake van een hoge bebouwingsdichtheid met een concentratie van verzorgende functies; het bebouwingslint heeft een open en nog landelijk karakter, waarbij de relatie met het aangrenzende agrarische gebied nog aanwezig is. Het dichte net van sloten en vaarten, een structuurbepalend element, is dankzij doorzichten vanaf de weg op vele plaatsen te ervaren. Het bestaande onderscheid in de ruimtelijke structuur van wegdorp en kern, en de daarbij behorende sferen, mag niet vervagen.

2.

……………

3.

De verkaveling is loodrecht op de straat gericht met een relatief grote variatie in perceelbreedten. Langs de oostzijde van de Kerkbuurt is de parcellering regelmatiger en relatief smal. De bebouwing is over het algemeen één bouwlaag hoog met een vaak steile kap. De nok is meestal loodrecht op de voorgevel gericht. Bredere panden en in een rij aaneen gebouwde kleine huizen hebben een nokrichting evenwijdig aan de straat. De bebouwing nabij het voormalig Rechthuis en enkele panden langs de westzijde van de Kerkbuurt is twee bouwlagen hoog, waarbij het individuele karakter van de panden leidt tot een afwisselend straatbeeld. Nieuwe ontwikkelingen mogen geen afbreuk doen aan het afwisselende straatbeeld.

4.

………..

5.

………..

6.

Een deel van de bebouwing, aangegeven in bijlage 5 "de historisch ruimtelijke waarderingskaart", is van betekenis vanwege historische vormgeving en detaillering. Een zekere eenheid in opbouw, geleding van de gevels en materiaalgebruik is hiervoor kenmerkend. Verticaal geplaatste ramen, op regelmatige afstand van elkaar bepalen de opbouw van de gevels. Beeldbepalend zijn verder groen geschilderd hout en gebakken dakpannen en een aantal top- en klokgevels met wit geschilderde houtsnijwerkversieringen.

7.

……….

8.

……….

Artikel 5. Woonhuizen met erven (Wa, Wb, Wc, Wd en We) 1. Bestemmingsomschrijving De op de plankaart als zodanig bestemde gronden zijn aangewezen voor: a. woonhuizen; b. de bij deze functies behorende bijgebouwen; c. de bij deze functies behorende erven. 2. Bebouwings- en inrichtingsnormen a. Voor zover de gronden als erven A op de plankaart zijn aangegeven, mag op deze gronden niets worden gebouwd. b. Voor zover de gronden als erven B op de plankaart zijn aangegeven, mogen op deze gronden: 1. woonhuizen worden gebouwd, met inachtneming van de volgende regels: a. de woonhuizen mogen uitsluitend worden gebouwd binnen de op de plankaart aangegeven bebouwingsvlakken; b. het aantal woonhuizen per bebouwingsvlak mag niet meer bedragen dan op de plankaart is aangegeven; c. de woonhuizen dienen met hun voorgevel in de naar de weg toegekeerde bebouwingsgrens te worden gebouwd;


ARCADIS

8


d. de breedte van de voorgevel mag, voor zover dit op de plankaart staat aangegeven, niet meer bedragen dan op de plankaart is aangegeven; Wa : 3 m; Wb : 4 m; Wc : 5 m; Wd : 6 m;, We : 8 m; e. de goothoogte van een woonhuis mag onverminderd het bepaalde op de kaart per categorie niet meer bedragen dan is aangegeven: f. een woonhuis dient van een kap te worden voorzien. Voor zover een woonhuis gelegen is binnen het op de plankaart aangegeven "beschermde dorpsgezicht" dienen de dakvorm en de nokrichting in overeenstemming met het kappenplan te zijn; g. aanbouwen en woninguitbreidingen mogen niet meer dan 3 m diep zijn en niet hoger dan de hoogte van de aangrenzende eerste bouwlaag van de woning. Van de gronden die als erven B op de plankaart zijn aangegeven dient ten minste 30 m2 onbebouwd te blijven; 2 .bijgebouwen worden gebouwd met inachtneming van de volgende regels: ………. …… Op basis van voorgaande regels worden eisen gesteld aan de breedte van de voorgevel, de dakvorm en de richting, oppervlakte en hoogte van de aanbouw. Woningen moeten gerealiseerd worden binnen bebouwingsvlak. De bouwhoogte is niet bepaald in het bestemmingsplan “Kerkbuurt Westzaan” en om die reden wordt daarom teruggevallen op de gemeentelijke bouwverordening. De maximale bouwhoogte van woningen is in de bouwverordening Zaanstad 2008 als volgt vastgesteld : Artikel 2.5.24 Grootste toegelaten hoogte van bouwwerken 1. De hoogte van een bouwvergunningplichtig bouwwerk mag niet meer bedragen dan 15 meter. 2. …………. Voor ‘Locatie Kerkbuurt Beschermd dorpsgezicht’ betekenen bovenstaande voorschriften het volgende: Woonhuizen mogen uitsluitend worden gebouwd binnen de op de plankaart aangegeven bebouwingsvlakken. Voor de woningen geldt een maximale goothoogte tussen de 3 meter en 8 meter (afhankelijk van de specifieke aanduiding op de plankaart). De nokhoogte is in de bouwverordening vastgesteld op maximaal 15 meter. Deze bouwhoogte geldt als uitgangspunt, maar zal in de praktijk niet altijd uitvoerbaar blijken. Indien de maximaal haalbare bouwhoogte gebaseerd op de toegestane goothoogte gecombineerd met de grootte/breedte van het bouwvlak lager blijkt te zijn, kan deze lagere bouwhoogte als maximum worden aangehouden. Voor zover planologische mogelijkheden ‘met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid’ uitgesloten kunnen worden door feitelijke ontwikkelingen, leidt de planologische wijziging voor dit aspect niet tot schade. Voor ‘Locatie Kerkbuurt’ betekenen bovenstaande voorschriften het volgende:


ARCADIS

9


Woonhuizen mogen uitsluitend worden gebouwd binnen de op de plankaart aangegeven bebouwingsvlakken. Voor de woningen aan de Parkstraat 1 en 3; 17 en 19; 21 en 23; 25 en 27; 37 en 39 en de Watermolenstraat 30 en 35 geldt een maximale goothoogte van 6 meter. Voor de woning aan de Watermolenstraat 75 geldt een maximale goothoogte van 4 meter. De bouwhoogte is niet bepaald in het bestemmingsplan “Kerkbuurt Westzaan” en om die reden wordt daarom teruggevallen op de gemeentelijke bouwverordening. De maximale bouwhoogte van woningen is in de bouwverordening Zaanstad 2008 op maximaal 15 meter gesteld.

4.3

NIEUWE PLANOLOGIE Voor ‘Locatie Kerkbuurt beschermd dorpsgezicht’ en ‘Locatie Kerkbuurt’ wordt het voorontwerpbestemmingsplan “Kerkbuurt Westzaan” van 5 juli 2011 als nieuwe planologie als uitgangspunt genomen. Voor ‘Locatie Kerkbuurt beschermd dorpsgezicht’ en ‘Locatie Kerkbuurt’ geldt de volgende bestemming:  Wonen(artikel 13). Hieronder zijn de relevante passages uit de voorschriften van het bestemmingsplan opgenomen.

Artikel 13 Wonen 13.1 Bestemmingsomschrijving De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. wonen; b. ter plaatse van de aanduiding 'garage' tevens voor een garage(box); c. ter plaatse van de aanduiding 'zorgwoning' zijn tevens medische en zorg gerelateerde dienstverlening aan bewoners op locatie met inbegrip van bijbehorende wijkgerichte gezondheidsdiensten toegestaan; d. ter plaatse van de aanduiding 'gestapelde bouw' is tevens gestapelde bouw toegestaan; e. ter plaatse van de aanduiding 'detailhandel' is tevens detailhandel toegestaan, met de daarbij behorende: f. groenvoorzieningen; g. (openbare) nutsvoorzieningen en voorzieningen ten behoeve van de waterhuishouding; h. verkeersvoorzieningen; i. water; j. en overige voorzieningen ten behoeve van deze bestemming. 13.2 Bouwregels Op en onder de in lid 13.1 genoemde gronden mag uitsluitend worden gebouwd ten dienste van de bestemming, met inachtneming van de volgende bepalingen: 13.2.1 Hoofdgebouwen ten behoeve van wonen Voor het bouwen van hoofdgebouwen ten behoeve van wonen gelden de volgende bepalingen: a. het bestaande aantal woningen per bouwvlak mag niet worden uitgebreid;


ARCADIS

10


b. woningen die ten tijde van de ter inzage legging van het ontwerp van dit plan bestaan uit één of meerdere bouwlagen, een kapverdieping inclusief kapvorm conform het Kappenplan, dienen in die vorm te worden vernieuwd; c. de gebouwen dienen binnen het bouwvlak te worden gebouwd; d. ter plaatse van de aanduiding 'maximale bouwhoogte' is ten hoogste de aangegeven maximale bouwhoogte toegestaan; e. ter plaatse van de aanduiding 'maximale goothoogte' is ten hoogste de aangegeven maximale goothoogte toegestaan. 13.2.2 Bijbehorende bouwwerken ten behoeve van wonen Voor het bouwen van bijbehorende bouwwerken ten behoeve van wonen gelden de volgende bepalingen: a. binnen de bouwvlakken en op de bij de woning behorende erven die liggen binnen deze bestemming mogen bijbehorende bouwwerken worden gebouwd; b. het maximale bebouwingspercentage bedraagt 50% van het achter de achtergevel van de woning gelegen deel van de in lid a bedoelde gronden tot een maximum van 75 m². Indien het oppervlak van het erf achter de achtergevel van de woning groter is dan 300 m², mag maximaal 100 m² worden bebouwd; c. de goothoogte van bijbehorende bouwwerken bedraagt maximaal de hoogte van de eerste verdiepingsvloer van de woning + 0,25 meter; d. de dakhelling van een bijbehorend bouwwerk is gelijk aan of kleiner dan die van de woning; e. de nok van bijbehorende bouwwerken ligt minstens 1,50 meter onder de nok van de woning; f. bijbehorende bouwwerken moeten tenminste 3 meter achter de voorgevel liggen; g. naast de woning gelegen bijbehorende bouwwerken zijn alleen toegestaan aan één zijde van de woning niet grenzend aan openbaar toegankelijk gebied; h. de maximale breedte van naast de woning gelegen bijbehorende bouwwerken is 60% van de breedte van de woning met een maximum van 5 meter; i. de afstand tussen bijbehorende bouwwerken en de woning (inclusief eventuele aanwezige bijbehorende bouwwerken) moet ten minste 2 meter bedragen; j. voor de bouw van een erker of serre mag de voorgevelrooilijn overschreden worden mits wordt voldaan aan de volgende regels: 1. de breedte van de erker/serre mag niet meer dan 66 % van de breedte van de voorgevel van de woning bedragen; 2. de voorzijde van de erker/serre mag niet meer dan 1,5 meter voor de voorgevel van de woning en mag niet meer dan 50% van de diepte van de afstand voorgevelrooilijn tot perceelgrens beslaan; 3. de hoogte van de erker/serre mag niet meer dan de hoogte van de vloer van de eerste verdiepingsvloer van de woning +0,25 meter bedragen; 4. een afdak boven de voordeur verbonden met de erker/serre is toegestaan tot een maximum van 66% van de diepte van de erker/serre. k. het bepaalde onder i is niet van toepassing op het gebied met de aanduiding Beschermd dorpsgezicht. Voor ‘Locatie Kerkbuurt Beschermd dorpsgezicht’ betekenen bovenstaande voorschriften het volgende: Woonhuizen mogen uitsluitend worden gebouwd binnen de op de plankaart aangegeven bebouwingsvlakken. Voor de woningen geldt een maximale goothoogte tussen de 3 meter en 6 meter (afhankelijk van de specifieke aanduiding op de plankaart). De maximale


ARCADIS

11


bouwhoogte bedraagt tussen de 5 en 9 meter (afhankelijk van de specifieke aanduiding op de plankaart). Voor ‘Locatie Kerkbuurt’ betekenen bovenstaande voorschriften het volgende: Woonhuizen mogen uitsluitend worden gebouwd binnen de op de plankaart aangegeven bebouwingsvlakken. Voor de woningen aan de Parkstraat 1 en 3; 17 en 19; 21 en 23; 25 en 27; 37 en 39 en de Watermolenstraat 30, 35 en 75 geldt een maximale goothoogte van 3 meter. Voor de woningen aan de Parkstraat 1 en 3 geldt een maximale bouwhoogte van 9 meter. Voor de woningen aan de parkstraat 17 en 19; 21 en 23; 25 en 27; 37 en 39 geldt een maximale bouwhoogte van 7 meter. Voor de woning aan de Watermolenstraat 30 geldt een maximale bouwhoogte van 6 meter. Voor de woning aan de Watermolenstraat 35 geldt een maximale bouwhoogte van 9 meter. Voor de woning aan de Watermolenstraat 75 geldt een maximale bouwhoogte van 6 meter.

4.4

VERGELIJKING OUDE EN NIEUWE PLANOLOGIE Bij de vergelijking tussen de oude en nieuwe planologie wordt voor de twee locaties onderscheid gemaakt in bouwhoogte, goothoogte en bouwoppervlak. Maatschappelijk risico (2% -regeling) Nu sprake is van een planologische wijziging op het perceel zelf, komt op grond van artikel 6.2 Wro de schade binnen het maatschappelijk risico niet voor rekening van aanvrager. Het normaal maatschappelijk risico wordt ook wel aangeduid als de eigen risico regeling (2% schade). De eventuele schade komt daarmee in zijn geheel voor vergoeding in aanmerking. Verrekening van planologische voor- en nadelen Indien sprake is van zowel planologisch nadeel als voordeel kan, indien dit door hetzelfde besluit wordt veroorzaakt, op basis van jurisprudentie worden gesaldeerd. Dit doet zich in onderhavige situatie voor. Hoewel sprake is van een planologische wijziging op het perceel zelf, waardoor de schade binnen het maatschappelijk risico niet voor rekening van aanvrager blijft (2% schade), dient tevens rekening te worden gehouden met het aspect dat de aangrenzende percelen (buurpercelen) ook beperkt worden in planologische mogelijkheden. Het feit dat de “buren” in planologische mogelijkheden worden beperkt kan worden gezien als planologisch voordeel. Dit planologisch voordeel mag verrekend worden met het planologisch nadeel nu dit door hetzelfde besluit wordt veroorzaakt. Locatie Kerkbuurt beschermd dorpsgezicht Goothoogte De maximale goothoogte bedroeg onder de oude planologie tussen de 3 en 8 meter (afhankelijk van de specifieke aanduiding op de plankaart). Onder de nieuwe planologie is de goothoogte feitelijk bestemd, wat betekent dat de maximale goothoogtes tussen de 3 en 6 meter bedragen (afhankelijk van de specifieke aanduiding op de plankaart). Het feitelijk bestemmen van de goothoogtes betekent per definitie een planologisch nadeel voor de eigenaren van de woningen zelf.


ARCADIS

12


Bouwhoogte De maximale bouwhoogte is onder de oude planologie niet bepaald, waardoor de maximale bouwhoogte op basis van de bouwverordening 15 meter bedraagt. Indien de maximaal haalbare bouwhoogte gebaseerd op de toegestane goothoogte gecombineerd met de grootte/breedte van het bouwvlak lager blijkt te zijn, kan deze lagere bouwhoogte als maximum worden aangehouden. Voor zover planologische mogelijkheden ‘met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid’ uitgesloten kunnen worden door feitelijke ontwikkelingen, leidt de planologische wijziging voor dit aspect niet tot schade. Onder de nieuwe planologie wordt de maximale bouwhoogte feitelijk bestemd, wat betekent dat de maximale bouwhoogte tussen de 5 en 9 meter bedraagt (afhankelijk van de specifieke aanduiding op de plankaart). Het feitelijk bestemmen van de bouwhoogtes betekent per definitie een planologisch nadeel voor de eigenaren van de woningen zelf. Bouwoppervlak Het bouwoppervlak wordt zowel onder de oude als de nieuwe planologie aangegeven met een bouwvlak op de plankaart. Onder de nieuwe planologie is het bouwvlak afgestemd op de feitelijke situatie. Voor veel woningen betekent dit een verkleining van het bouwvlak ten opzichte van het bouwvlak wat onder de oude planologie gehanteerd werd. Deze reductie in bouwoppervlak betekent per definitie een planologisch nadeel voor de eigenaren van de woningen zelf. In de bepaling van de oppervlakte van het bouwvlak dient rekening te worden gehouden dat op basis van artikel 13.2.2 “Bijbehorende bouwwerken ten behoeve van wonen” bouwmogelijkheden worden geboden. Conclusie Zoals aangegeven betekent het planologisch nadeel als gevolg van beperking van bouwoppervlakte, goot- en bouwhoogte weer een planologisch voordeel voor omliggende woningen. Ten aanzien van uitzicht, bouwvolume en massaliteit ontstaat immers een voordeliger situatie dan dat onder de oude planologische situatie het geval was. Hierbij dient te worden aangetekend dat het planologisch nadeel op het eigen perceel zwaarder zal wegen dan het voordeel op omliggende percelen. Locatie Kerkbuurt Goothoogte Onder de oude planologie bedroeg de maximale goothoogte 6 meter (Parkstraat 1 en 3; 17 en 19; 21 en 23; 25 en 27; 37 en 39 en de Watermolenstraat 30 en 35) en 4 meter (Watermolenstraat 75). Onder de nieuwe planologie is de maximale goothoogte voor deze woningen teruggebracht naar 3 meter, met uitzondering van Parkstraat 1 en 3 (6 meter). Het terugbrengen van goothoogtes betekent per definitie een planologisch nadeel voor de eigenaren van de woningen zelf. Bouwhoogte De maximale bouwhoogte is onder de oude planologie niet bepaald, waardoor de maximale bouwhoogte op basis van de bouwverordening 15 meter bedraagt. Indien de bouwhoogte gebaseerd op de toegestane goothoogte gecombineerd met de grootte/breedte van het


ARCADIS

13


bouwvlak lager blijkt te zijn, kan deze lagere bouwhoogte als maximum worden aangehouden. Voor zover planologische mogelijkheden ‘met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid’ uitgesloten kunnen worden door feitelijke ontwikkelingen, leidt de planologische wijziging voor dit aspect niet tot schade. Onder de nieuwe planologie gelden de volgende maximale bouwhoogtes: 9 meter (Parkstraat 1 en 3); 7 meter (Parkstraat 17 en 19; 21 en 23; 25 en 27; 37 en 39); 6 meter (Watermolenstraat 30), 9 meter (Watermolenstraat 35); 3 meter (Watermolenstraat 75). Het terugbrengen van de bouwhoogtes betekent per definitie een planologisch nadeel voor de eigenaren van de woningen zelf. Bouwoppervlak Het bouwoppervlak wordt zowel onder de oude als de nieuwe planologie aangegeven met een bouwvlak op de plankaart. Onder de nieuwe planologie is het bouwvlak afgestemd op de feitelijke situatie. Voor veel woningen betekent dit een verkleining van het bouwvlak ten opzichte van het bouwvlak dat onder de oude planologie gehanteerd werd. Deze reductie in bouwoppervlak betekent per definitie een planologisch nadeel voor de eigenaren van de woningen zelf. In de bepaling van de oppervlakte van het bouwvlak dient rekening te worden gehouden dat op basis van artikel 13.2.2 “Bijbehorende bouwwerken ten behoeve van wonen” bouwmogelijkheden worden geboden. Conclusie Zoals aangegeven betekent het planologisch nadeel als gevolg van beperking van bouwoppervlakte, goot- en bouwhoogte weer een planologisch voordeel voor omliggende woningen. Ten aanzien van uitzicht, bouwvolume en massaliteit ontstaat immers een voordeliger situatie dan dat onder de oude planologische situatie het geval was. Hierbij dient te worden aangetekend dat het planologisch nadeel op het eigen perceel zwaarder zal wegen dan het voordeel op omliggende percelen. Rol van monumentenstatus Voor zover planologische mogelijkheden ‘met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid’ uitgesloten kunnen worden door feitelijke ontwikkelingen, leidt de planologische wijziging voor dit aspect niet tot schade. In dat licht dient de rol van de monumentenstatus te worden bezien. Indien kan worden geconcludeerd dat de geboden planologische mogelijkheden door de monumentenstatus niet realiseerbaar blijken te zijn, kan deze planologische wijziging niet tot schade leiden. De woningen gelegen binnen de ‘Locatie Kerkbuurt beschermd dorpsgezicht’ zijn gelegen in een gebied dat is aangeduid met de aanduiding beschermd dorpsgezicht. Deze aanduiding is vastgelegd op de plankaart en in artikel 4 van het vigerende bestemmingsplan “Kerkbuurt en omgeving (Westzaan)” uitgewerkt. Op basis van artikel 4 komt ons voor dat de planologische beperkingen uit dit artikel niet eenvoudig terug te leiden zijn op perceelniveau, maar slechts van algemene aard zijn en


ARCADIS

14


daarmee niet te kwalificeren als ‘met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid’ uit te sluiten feitelijke ontwikkelingen. Rijks-, provinciaal of gemeentelijk monument Binnen het genoemde gebied zijn diverse onroerende zaken aangewezen als monument. De rijks-, provinciale en gemeentelijke monumenten zijn als monument aangeduid op de verbeelding. Deze panden zijn reeds beschermd op basis van de Monumentenwet 1988, de Provinciale Monumentenverordening 1996 of de Gemeentelijke Monumentenverordening 1996. Op basis van de Monumentenwet 1988 zijn voorschriften met betrekking tot het “wijzigen, verstoren, afbreken of verplaatsen” van een beschermd monument opgelegd. Die voorschriften houden in dat er niets aan het monument mag worden veranderd zonder voorafgaande vergunning. Deze bepalingen sluiten overigens het wijzigen niet uit, met nadere woorden, de monumentenstatus sluit niet uit dat de geboden planologische mogelijkheden toch benut konden worden. Hiertoe was weliswaar een vergunning noodzakelijk. Van belang daarbij zijn de wijzigingen van de Monumentenwet 1988. In aansluiting op de vaststelling van de Wet tot wijziging van de Monumentenwet 1988 en de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Kamerstukken II, 32433) in mei 2011 zijn op 17 juni 2011 het Bro, het Bor en het Besluit archeologische monumentenzorg aangepast. Daarin wordt mede voorzien in een aantal versoepelingen van vergunningvrij wijzigen of bouwen in, aan of bij beschermde monumenten. Samengevat komen die versoepelingen er op neer, dat voor gewoon onderhoud of voor inpandige veranderingen aan beschermde monumenten geen monumentenvergunning meer nodig is, als de betreffende onderdelen geen monumentale waarde hebben. De aanwijzing als monument is van belang, omdat daarmee beperkingen zijn opgelegd. De aanwezige planologische mogelijkheden kunnen niet (zomaar) worden benut, maar slechts met monumentenvergunning. Wijzigingen van goot- en bouwhoogte zijn dermate ingrijpend dat dit niet kan worden gekwalificeerd als zijnde “gewoon” onderhoud. Op basis hiervan kan worden geconcludeerd dat voor het aanpassen van goot- en bouwhoogte van monumenten, aangezien daarmee het karakter en aanzien ingrijpend wordt beïnvloed, een dergelijke vergunning niet aannemelijk is. Dergelijke planologische mogelijkheden zouden om deze reden wel te kwalificeren zijn als ‘met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid’ uit te sluiten feitelijke ontwikkelingen. Conclusie Op basis van het voorgaande is het allerminst zeker dat op perceelniveau geconcludeerd kan worden dat sprake is van met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid kan worden uitgesloten dat door deze feitelijke aanduiding als Locatie Kerkbuurt beschermd dorpsgezicht’ reeds beperkingen zijn aangebracht in de planologische mogelijkheden.


ARCADIS

15


Ten aanzien van aanpassingen van goot-en bouwhoogte in geval van monumenten zou wel betoogd kunnen worden dat dergelijke planologische mogelijkheden wel te kwalificeren zijn als ‘met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid’ uit te sluiten feitelijke ontwikkelingen. Ook zou gesteld kunnen worden dat door de combinatie van aanduiding beschermd dorpsgezicht en de aanduiding als monument het voor de eigenaren voorzienbaar is dat de planologische mogelijkheden op basis van de oude planologie in geval van planologische wijziging komen te vervallen en beperkt zouden worden tot de feitelijke situatie (conserverend bestemmingsplan).


ARCADIS

16


HOOFDSTUK

5

Schaderaming ex artikel 6.1 en verder Wro 5.1

INLEIDING Schade in de zin van artikel 6.1 en verder Wro kan bestaan uit vermogensschade (waardedaling van een onroerende zaak) of uit inkomensschade (derving van inkomsten). Een waardedaling van de betrokken onroerende zaken moet worden beoordeeld vanuit de optiek van een willekeurige redelijk handelende koper: is deze onder de gewijzigde planologische situatie slechts bereid om de desbetreffende onroerende zaak te kopen tegen een lagere prijs? Bij de beoordeling of de planologische wijziging invloed op de waarde van de omliggende onroerende zaken kan hebben, spelen de volgende omstandigheden in het algemeen een rol: 1. De courantheid van de onroerende zaken. 2.

De situering van de onroerende zaken ten opzichte van bijvoorbeeld bedrijven, groen, (snel)wegen en water.

3. De bereikbaarheid. 4. De gebruiks- en bouwmogelijkheden. 5. De bezonningstoestand. 6. Het uitzicht. 7. De privacy ofwel inkijk vanuit omliggende onroerende zaken. 8. Het karakter van de omgeving. Bestaande luchtkwaliteit en geluids- en geurniveau.

5.2

UITGANGSPUNTEN 1.

Ons onderzoek heeft zich beperkt tot het beoordelen van een planologisch nadeliger situatie voor in de ‘Locatie Kerkbuurt’ en ‘Locatie Kerkbuurt beschermd dorpsgezicht’ gelegen woningen. Wij hebben niet onderzocht in hoeverre eventueel in de omgeving van de locaties gelegen woningen en bedrijven in een planologisch nadeliger situatie zijn komen te verkeren.

2.

Indien sprake is van zowel planologisch nadeel als voordeel kan, indien dit door hetzelfde besluit wordt veroorzaakt, op basis van jurisprudentie worden gesaldeerd.

3.

Voor de bepaling van de schade ex artikel 6.1 en verder Wro hanteren wij, in geval wij adviseren over een aanvraag om tegemoetkoming in de schade ex artikel 6.1 en verder Wro, als peildatum de inwerkingtreding van de planologische maatregel die de schade veroorzaakt. In deze analyse adviseren wij vooruitlopend op de inwerkingtreding van een planologische maatregel. Wij hanteren daarom een fictieve peildatum, te weten, 25 november 2011.


ARCADIS

17


4.

Wij houden rekening met het feit dat de binnen het normale maatschappelijk risico vallende schade ter grootte van 2% niet van toepassing is nu de schade ontstaat door een planologische wijziging op het perceel zelf.

5.

Indien de uitkomsten van deze risicoanalyse planschade worden gebruikt voor een overeenkomst wijzen wij er op dat deze risicoanalyse planschade moet worden geactualiseerd op basis van de dan geldende peildatum.

6.

Wij hebben in het kader van deze risicoanalyse planschade niet onderzocht of woningen verhuurd zijn. Wij gaan er in het navolgende vanuit dat de woningen in gebruik zijn bij de eigenaren.

7.

De waarden van de woningen zijn door geveltaxaties vastgesteld en de eventuele daaraan gerelateerde waardedaling is door ons indicatief vastgesteld. De werkelijke waarden en de daaraan gerelateerde waardedalingen van de woningen kunnen alleen na opname worden vastgesteld.

8.

In deze analyse hebben wij niet bezien of en in welke mate de in dit geval optredende schade voorzienbaar kan zijn waardoor de schade voor rekening van eigenaar blijft.

5.3

TEGEMOETKOMING IN SCHADE Zoals uit hoofdstuk 2 (Wettelijke grondslag) blijkt, voorziet de Wro in bepalingen op grond waarvan binnen het normaal maatschappelijk risico vallende schade voor rekening van de aanvrager blijft. Zoals aangegeven gaan wij ervan uit dat het binnen het normale maatschappelijk risico vallende schade ter grootte van 2% niet van toepassing is nu de schade ontstaat door een planologische wijziging op het perceel zelf. Deze bepaling is vanzelfsprekend wel van toepassing op de direct omliggende onroerende zaken, maar nu wordt uitgegaan van een planologische beperking zal voor de omgeving geen sprake zijn van schade. Locatie Kerkbuurt Beschermd dorpsgezicht Op basis van de uitkomsten van hoofdstuk 2, menen wij dat voor ‘Locatie Kerkbuurt Beschermd dorpsgezicht’ de nieuwe planologie een planologisch nadeel oplevert voor de eigenaren van de woningen zelf ten aanzien van de planologische wijziging (terugbrengen van goothoogtes, bouwhoogtes en bouwoppervlak) van de eigen woning. Daarbij dient te worden opgemerkt dat voor deze eigenaren eveneens een planologisch voordeel geldt nu dezelfde planologische wijziging op de omliggende woningen van toepassing is. Per saldo betekent dit overigens wel dat er sprake is van planologisch nadeel door de planologische wijziging. Wij ramen de totale tegemoetkoming in de schade voor de eigena(a)ren van de woningen gelegen in de ‘Locatie Kerkbuurt Beschermd dorpsgezicht’ die ontstaat door de nieuwe planologie per peildatum 25 november 2011 op totaal € 175.000,-- tot € 275.000,--. Op basis van het voorgaande is het allerminst zeker dat op perceelniveau geconcludeerd kan worden dat sprake is van met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid kan worden uitgesloten dat door deze feitelijke aanduiding als Locatie Kerkbuurt beschermd dorpsgezicht’ reeds beperkingen zijn aangebracht in de planologische mogelijkheden.


ARCADIS

18


Ten aanzien van aanpassingen van goot-en bouwhoogte in geval van monumenten zou wel betoogd kunnen worden dat dergelijke planologische mogelijkheden wel te kwalificeren zijn als ‘met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid’ uit te sluiten feitelijke ontwikkelingen. Ook zou gesteld kunnen worden dat door de combinatie van aanduiding beschermd dorpsgezicht en de aanduiding als monument het voor de eigenaren voorzienbaar is dat de planologische mogelijkheden op basis van de oude planologie in geval van planologische wijziging komen te vervallen en beperkt zouden worden tot de feitelijke situatie (conserverend bestemmingsplan). Rekening houdende hiermee zal het voornoemde schadebedrag / bandbreedte schade met € 50.000,-- verlaagd kunnen worden. Dit bedrag is exclusief eventueel te vergoeden rente, kosten van deskundige bijstand en exclusief de kosten van de adviseur, die over een ingediende aanvraag om schadevergoeding ex artikel 6.1 en verder Wro advies zal dienen uit te brengen. In dit bedrag is tevens niet verdisconteerd het recht dat burgemeester en wethouders op grond van artikel 6.4 Wro heffen. Locatie Kerkbuurt Op basis van de uitkomsten van hoofdstuk 2, menen wij dat voor ‘Locatie Kerkbuurt ‘ de nieuwe planologie een planologisch nadeel oplevert. De woningen aan de Parkstraat 17 en 19; 21 en 23; 25 en 27; 37 en 39 en de Watermolenstraat 30 en 35 hebben te maken met een planologisch nadeel, nu onder de nieuwe planologie de maximale goothoogte terug wordt gebracht naar 3 meter. Dit betekent dat onder nieuwe planologie slechts één bouwlaag met kap mogelijk is, daar waar onder de oude planologie 2 bouwlagen met kap mogelijk was. Naast de goothoogte is eveneens de maximale bouwhoogte teruggebracht, wat per definitie een planologisch nadeel betekent voor de eigenaren van deze woningen. Voor de Watermolenstraat 75 geldt dat de maximale bouwhoogte terug is gebracht naar 6 meter. Dit betekent voor de eigenaar van deze woning een planologisch nadeel. Wij ramen de totale tegemoetkoming in de schade voor de eigena(a)ren van de woningen aan de Parkstraat 1 en 3, 17 en 19, 21 en 23, 25 en 27, 37 en 39 en de woningen aan de Watermolenstraat 30, 35 en 75, die ontstaat door de nieuwe planologie per peildatum 25 november 2011 in totaal op circa € 100.000,--.


ARCADIS

19


HOOFDSTUK

6

Conclusie

De risicoanalyse planschade leidt onzes inziens tot de slotsom dat de eigenaren van de woningen gelegen in de ‘Locatie Kerkbuurt Beschermd dorpsgezicht’ door de voorgenomen planologische wijziging op voet van artikel 6.1 en verder Wro niet voor een tegemoetkoming in de schade in aanmerking komen. Wij schatten de tegemoetkoming in schade die genoemde eigenaren lijden in totaal op € 175.000,-- tot € 275.000,--. Ten aanzien van aanpassingen van monumenten zou betoogd kunnen worden dat dergelijke planologische mogelijkheden wel te kwalificeren zijn als ‘met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid’ uit te sluiten feitelijke ontwikkelingen. Ook zou gesteld kunnen worden dat door de combinatie van aanduiding beschermd dorpsgezicht en de aanduiding als monument het voor de eigenaren voorzienbaar is dat de planologische mogelijkheden op basis van de oude planologie in geval van planologische wijziging komen te vervallen en beperkt zouden worden tot de feitelijke situatie (conserverend bestemmingsplan). Rekening houdende hiermee zal het voornoemde schadebedrag / bandbreedte schade met € 50.000,-- verlaagd kunnen worden. De risicoanalyse planschade leidt onzes inziens tot de slotsom dat de eigenaren van de woningen aan de Parkstraat 1 en 3; 17 en 19; 21 en 23; 25 en 27; 37 en 39 en de Watermolenstraat 30 en 35, gelegen in de ‘Locatie Kerkbuurt’, door de voorgenomen planologische wijziging op voet van artikel 6.1 en verder Wro voor een tegemoetkoming in de schade in aanmerking komen. Wij schatten de tegemoetkoming in schade die genoemde eigenaren lijden in totaal op € 100.000,--. Dit bedrag is inclusief aftrek van de eigen risico regeling van 2% en exclusief eventueel te vergoeden rente, kosten van deskundige bijstand en exclusief de kosten van de adviseur, die over een ingediende aanvraag om schadevergoeding ex artikel 6.1 en verder Wro advies zal dienen uit te brengen. In dit bedrag is tevens niet verdisconteerd het recht dat burgemeester en wethouders op grond van artikel 6.4 Wro heffen. Hoofddorp, 23 november 2011

Dhr. mr. ir. Ing. J.P van Damme RT


ARCADIS

20

PLANSCHADE RISICOANALYSE KERKBUURT WESTZAAN

Recommend Documents