RISICOANALYSE PLANSCHADE (actualisatie)

rA

SAOZ

^

A D V I S E U R IN O N R O E R E N D E Z A K E N

RISICOANALYSE PLANSCHADE (actualisatie) met betrekking tot het project Van Ostadestraat 1 te Lisse.

CONCLUSIE De te vergoeden planschade taxeren wij op: € 7.500,--.

Opdracht: Datum: Adviseur: Referentie;

2908391 juni 2012 mevrouw mr. I.M.A.M. de Looij 2011-06

STICHTING ADVIESBUREAU ONROERENDE ZAKEN K R U I S P L E I N 25 • 3 0 1 4 DB R O T T E R D A M • P O S T B U S 2 9 1 9 6 F 010 - 413 6 7 4 8 • I N F O e S A O Z . N L • W W W . S A O Z . N L

PLANSCHADE

•

RISICOANALYSE

•

N A D EE L COM P E N S AT I E

•

TAXATIE

•

• 3001

• ING 5 0 8 0 1 9

GD R O T T E R D A M • T 0 1 0 - 4 6 9

3899

• BTW N L 0 0 2 7 6 7 4 4 1 B O l • K V K 4 I I 2 4 6 7 9

GRONDVERWERVING

•

ONTEIGENING

•

M I L I E U S C H A D E

•

G R O N D B E L E I D

rh ^

SAOZ ADVISEUR

IN O N R O E R E N D E

ZAKEN

INHOUDSOPGAVE

1

UITGANGSPUNTEN

3

1.1 1.2 1.3 1.4

3 3 4 4

Opdracht Gesprek Ontvangen stukken Conceptadvies

2

PLANGEBIED

5

3

WETGEVING EN JURISPRUDENTIE 3.1 Wet ruimtelijke ordening

7 7

3.2

Rechtspraak

8

4

VIGERENDE PLANOLOGIE

9

5

NIEUWE PLANOLOGIE

11

6

VERGOEDBAARHEID 6.1 Onderdelen vergoedbaarheid

12 12

7

OVERWEGINGEN PLANOLOGIE EN INVLOEDSSFEER

14

7.1 7.2 7.3

14 18 19

8

Selectie van relevante aspecten Kwalificatie van de relevante en nader te beoordelen aspecten Invloedssfeer

OVERWEGINGEN TAXATIES

20

8.1 8.2 8.3 8.4 8.5

20 20 20 20 21

Definitie waardebegrip Peildatum De manier waarop het nsico op planschade wordt vastgesteld Geldigheid en geldigheidsduur Geraadpleegde bronnen voor het bepalen van het waardeniveau

9

BEOORDELING CLUSTERS

22

10

CONCLUSIE

30

rA ~

1

UITGANGSPUNTEN

1.1

Opdracht

SAOZ A D V I S E U R IN O N R O E R E N D E

ZAKEN

Op 23 mei 2012 iieeft Stel< Wonen de Sticliting Adviesbureau Onroerende Zalcen te Rotterdam, hierna

afgel
SAOZ, schriftelijl< verzocht een

geactualiseerde

nsicoanalyse planschade uit te brengen met betrekking tot het project Van Ostadestraat 1 te Lisse. Het project bestaat in essentie uit het realiseren van 36 appadementen. In februan 2009 hebben wij reeds een nsicoanalyse planschade uitgebracht met betrekking tot de realisatie van 42 appadementen op dezelfde locatie. Destijds gold nog het bestemmingsplan "Poelpolder". Inmiddels is het bestemmingsplan "Lisse Dorp 2010" in werking getreden, en is het bouwplan op enkele punten gewijzigd. Om deze reden is ons gevraagd een geactualiseerde nsicoanalyse planschade uit te brengen. 1.2

Gesprek

In het kader van de eerdere advisenng heeft mevrouw mr. I.M.A.M. de Looij, medewerker van SAOZ, op 14 en 26 oktober 2009 het dossier aan de hand van de beschikbare gegevens (telefonisch respectievelijk te Lisse) besproken met de heer R. Looman. In het kader van de actualisatie heeft mevrouw mr. I.M.A.M. de Looij de relevante gegevens op 29 mei 2012 telefonisch doorgenomen met de heer Th. de Wit. Hierbij is onder meer besproken dat de mogelijkheden van het bestemmingsplan "Lisse Dorp 2010" vergeleken zullen worden met het voorgenomen bouwplan. De nieuwbouw zal door middel van een nieuw bestemmingsplan worden gerealiseerd, en de nieuwe bebouwing zal bestaan uit een gedeelte met 3 lagen en een gedeelte met 4 lagen, ten behoeve van 36 appadementen. Het bouwplan is nog niet van overheidswege openbaar gemaakt, zodat het onderwerp voorzienbaarheid buiten beschouwing kan worden gelaten. Omdat de locatie reeds in het kader van de eerdere risicoanalyse planschade is opgenomen, en wij van de betreffende opname en de latere marktontwikkelingen voldoende informatie tot onze beschikking hebben, is een opname in het kader van de actualisatie achterwege gelaten. Per e-mails van 7 en 8 juni 2012 is een Memo met stedenbouwkundige randvoonwaarden d.d. 6 juni 2012 toegezonden, en is aangegeven dat de bovenste verdiepingen als

2908391

3 van 30

rh ^

SAOZ A D V I S E U R IN O N R O E R E N D E Z A K E N

zogenaamde "set-back-verdiepingen" zullen worden gerealiseerd, hetgeen er op neer komt dat de goothoogten (en tevens bouwhoogten) 10 en 13 meter zullen bedragen. 1.3

Ontvangen stukken

Ten behoeve van het opstellen van de eerdere nsicoanalyse planschade hebben wij de volgende stukken ontvangen: •

kadastrale informatie, waaronder een kadastrale tekening met de situering van de voorgenomen nieuwbouw;

•

informatie omtrent de voorgenomen nieuwbouw, inclusief diverse foto's van de onderhavige locatie en de nabije omgeving daarvan;

•

Gegevens van het bestemmingsplan "Poelpolder".

Ten behoeve van het opstellen van de geactualiseerde nsicoanalyse planschade hebben wij de volgende gegevens ontvangen: •

gegevens van het bestemmingsplan "Lisse Dorp 2010";

•

kadastrale tekeningen met de bestaande situatie en de situenng van de voorgenomen nieuwbouw;

•

memo met stedenbouwkundige randvoonwaarden d.d. 6 juni 2012.

1.4

Conceptadvies

Op 13 juni 2012 hebben wij het conceptadvies aan opdrachtgever verzonden. Op dezelfde dag heeft opdrachtgever per email aangegeven dat het conceptadvies geen aanleiding geeft tot het maken van opmerkingen, behoudens het verzoek figuur 4 op pagina 11 te vervangen voor een geactualiseerde afbeelding. De nieuwe afbeelding is in het definitieve advies venwerkt.

2908391

4 van 30

rA ^

2

SAOZ A D V I S E U R IN D N R D E R E N D E

ZAKEN

PLANGEBIED

Het plangebied is in het kader van de eerdere nsicoanalyse planschade op 26 oktober 2009 opgenomen. De locatie en de omliggende onroerende zaken zijn vanaf de openbare weg bekeken. Er is niet over de ontwikkeling gesproken met eigenaren en of bewoners van nabij gelegen onroerende zaken. Het plangebied omvat het min of meer L-vormige perceel dat kadastraal bekend is als gemeente Lisse, sectie E, nr. 3500 ter grootte van 2.830 m^, en dat plaatselijk bekend is als Van Ostadestraat 1. De gronden zijn eigendom van Woonstichting Stek.

Figuur 1 Kadastrale tekening is noordgericht. Het plangebied is met een pijl aangeduid.

De locatie wordt globaal begrensd door de Gerard Doustraat in het noordoosten, de Jozef Israelsstraat in het noordwesten en de Van Ostadestraat in het zuidwesten. Direct ten noorden van de planlocatie bevinden zich een Evangelisch centrum (bebouwing "De Pood") en een basisschool ("De Tweemaster"). Ten noordwesten van de Jozef Israelsstraat en ten zuidwesten van de Van Ostadestraat bevinden zich woningen.

2908391

5 van 30

rh ^


ZAKEN

Aan de zuidoostzijde van de locatie bevindt zicfi een groenstrook met een watergang, met daarnaast een parkeerplaats en een Jeu de Boules centrum ("Boulodrome"). Ten tijde van de opname was de locatie bebouwd met een (niet meer in gebruik zijnd) schoolgebouw van ROC ("Regionaal Opleidingen Centrum") met enkele bijgebouwen, bestaande uit één bouwlaag zonder kap.

Figuur 2 Plangebied (opname 26 oktober 2009).

2908391

6 van 30

rh ^

3


ZAKEN

WETGEVING EN JURISPRUDENTIE

De kern voor de beoordeling van het nsico op planschade wordt gevormd door de planologische vergelijking. Deze bestaat uit de vergelijking tussen het huidige planologische regime en het nieuwe planologische regime. Relevant voor deze vergelijking zijn de Wet ruimtelijke ordening en de rechtspraak over planschade. 3.1

Wet ruimtelijke ordening

De mogelijkheid om in aanmerking te komen voor een tegemoetkoming in de planschade is vastgelegd in de Wet ruimtelijke ordening. Het ondenwerp planschade is geregeld in hoofdstuk 6 (Financiële bepalingen). Adikel 6.1 is het belangrijkste adikel aangezien in dat adikel alle planschade veroorzakende oorzaken worden genoemd: a)

een bestemmingsplan, inpassingsplan of van een beheersverordening;

b)

een bepaling van een planwijziging, een planuitwerking of nadere eis;

c)

een omgevingsvergunning (Wet algemene bepalingen omgevingsrecht WABO) welke in strijd is met een plan;

d)

de aanhouding van een besluit omtrent het vedenen van een omgevingsvergunning;

e)

een specifieke bepaling van een provinciale verordening;

f)

een specifieke bepaling van een exploitatieplan;

g)

een bepaald koninklijk besluit.

In afdeling 6.1 Wro zijn voods bepalingen gewijd aan: •

het normaal maatschappelijk nsico. Twee procent van de waarde van de onroerende zaak blijft bij planschade als gevolg van ontwikkelingen in de omgeving voor rekening van aanvrager (6.2);

•

de aspecten voorzienbaarheid en schadebeperking (6.3);

•

het heffen van een recht van een aanvrager om vergoeding van planschade met een omvang van € 100,- tot € 500,- (6.4);

•

de mogelijkheid tot het aangaan van een planschadeovereenkomst tussen gemeente en initiatiefnemer (6.4a);

•

de vergoeding van de redelijkenwijs gemaakte kosten van bijstand en wettelijke rente aan de aanvrager om een planschadevergoeding (6.5).

2908391

7 van 30

rA ^

3.2


ZAKEN

Rechtspraak

Aan de hand van rechtedijke uitspraken wordt inhoud gegeven aan de wetsadikelen die betrekking hebben op de tegemoetkoming in de planschade. Uit de junsprudentie wordt een jundisch kader afgeleid waarbinnen de planologische vergelijking dient te passen. De voor de risicoanalyse planschade belangrijkste criteria zijn: •

bij de planologische vergelijking dient uit te worden gegaan van de maximale invulling van het "oude" en het nieuwe bestemmingsplan. Derhalve zijn niet de oude en nieuwe feitelijke situatie van belang, doch hetgeen op grond van de planologische regimes maximaal kon/kan worden gerealiseerd (bijv. ABRS 30 maad 2011, nr. 201007556/1/H2, Rotterdam);

•

overgangsrechtelijke situaties dienen in beginsel buiten beschouwing te worden gelaten (bijv. ABRS 28 maad 2007, nr. 200607004/1, Het Bildt);

•

de schade ontstaat op het moment van inwerkingtreding van de nieuwe maatregel (bijv. ABRS 15 januari 2003, nr. 200200065/1, Heerde);

•

planologische nadelen kunnen (geheel of gedeeltelijk) worden gecompenseerd met planologische voordelen die voodvloeien uit hetzelfde planologische regime (bijv. ABRS, 20 december 2006, Hoogeveen, 200602817/1; ABRS 30 mei 2007, Valkenswaard, zaaknummer 200609350/1; ABRS 4 februari 2009, Nedenweed, 200801775/1);

•

de voorzienbaarheid dient te worden bepaald aan de hand van hetgeen een belanghebbende ten tijde van de aankoop van zijn woning kon weten (bijv. ABRS 27 juni 2007, nr. 200605214/1, Montfood);

•

de voorzienbaarheid dient te worden gebaseerd op uit van overheidswege openbaar gemaakte beleidsinformatie (bijv. 25 januari 2006, nr. 200502010/1, Hengelo; ABRS 16 december 2009).

2908391

8 van 30

rA ~

4


ZAKEN

VIGERENDE PLANOLOGIE

Het vigerende bestemmingsplan vormt, samen met eventuele vrijstellingen en/of ontheffingen, de basis voor onze planologische vergelijking. Hierbij houden we rekening met de maximale mogelijkheden van het vigerende planologische regime.

Figuur 3 Fragment plankaart bestemmingsplan " L i s s e Dorp 2010" (pijl wijst richting plangebied).

Het bestemmingsplan "Lisse Dorp 2010" is door de gemeenteraad (gewijzigd) vastgesteld op 27 oktober 2011 en is nadien onherroepelijk geworden. De bestemming van de onderhavige locatie bestaat in essentie uit: •

"Maatschappelijk - M", met aanduidingen van bouwgrenzen en een maximale goothoogte van 6 meter.

De huidige planologische situatie, ongeacht of het ooit tot daadwerkelijke realisatie is of zou zijn gekomen, bestaat uit:

2908391

9 van 30

.^A ^

Gronden

ten

behoeve


van

maatschappelijke

voorzieningen,

nuts-

en

waterhuishoudkundige voorzieningen alsmede groen, speel- en, parkeervoorzieningen, ontsluitingswegen, paden en water. Tot "maatschappelijke voorzieningen" behoorden onder meer een bejaardencentrum en een woonzorgcomplex met ondergeschikte detailhandel en horeca ten dienste van deze voorzieningen. Binnen het bouwvlak zijn gebouwen mogelijk met een maximale goothoogte van 6 meter, met daarboven een hoge kapconstructie. Overkappingen zijn binnen het bouwvlak mogelijk en hebben een maximale bouwhoogte van 4,5 meter. Het bouwvlak mag volledig worden bebouwd. Buiten het bouwvlak zijn erfafscheidingen met een maximale bouwhoogte van 1 of 2 meter toegestaan, en ovenge bouwwerken met een maximale bouwhoogte van 3 meter.

2908391

10 van 30

rh ^

5

SAOZ ADVISEUR

IN O N R O E R E N D E

ZAKEN

NIEUWE PLANOLOGIE

Ten tijde van liet uitbrengen van deze nsicoanalyse is het nieuwe planologische regime nog niet in werking getreden. De ontwikkeling zal planologisch mogelijk worden gemaakt door middel van een nieuw bestemmingsplan. veiXlaring

planlocatiÊ maximaal bouwvlak tuin of groen eniree als bebouwingsaccenl kxa6e ontsluiting

/ /

^Jjg^

secundaire tosgang ^

•10

oriëntatie appartementen maiiimale bouwhoogte minimate maten te behouden groen

• I

grotendeels te behouden groen j te behouden water lage erfafscheiding, haag of tuinmuur hoge groene erfafscheiding

(Wroi~>MMi«t va~rl ( ^ d e ^ a a t 1

Figuur 4 Randvoorwaardenkaart nieuwbouw.

Op basis van de beschikbare gegevens omschrijven wij de ontwikkeling als volgt: Een L-vormig appadementencomplex met 36 woningen voornamelijk behorende tot de sociale huursector. Het zuidelijke deel bestaat uit twee bouwlagen en een derde laag in de vorm van een "set-back"-verdieping, met een goot-/bouwhoogte van 10 meter. Het oostelijke deel bestaat uit dne bouwlagen en een vierde laag in de vorm van een "setback"-verdieping, met een goot-/bouwhoogte van 13 meter. De locatie wordt ontsloten op de Van Ostadestraat. Aan de oostzijde bevindt zich een secundaire entree. Er wordt voorzien in extra parkeergelegenheid (diverse opties staan nog open), waarbij een parkeernorm van 1,6 parkeerplaatsen per woning wordt aangehouden.

2908391

11 van 30

.''A ^


6

VERGOEDBAARHEID

6.1

Onderdelen vergoedbaarheid

ZAKEN

Dit lioofdstul< is in beginsel bestemd om het ondenwerp vergoedbaarheid op hoofdlijnen te beoordelen.

Er

zijn

met

betrekking

tot

het

onderwerp

vergoedbaarheid

vijf

deelondenwerpen te onderscheiden: •

actieve nsicoaanvaarding;

•

passieve nsicoaanvaarding;

•

anderszins verzekerd;

•

mogelijkheden om schade te voorkomen of te beperken;

•

normaal maatschappelijk nsico.

Actieve risicoaanvaarding Het is bestendige jurisprudentie dat ten aanzien van de vergoedbaarheid van de geleden schade het aspect van risicoaanvaarding ten tijde van aankoop van de onroerende zaak een rol kan spelen. In algemene zin kan worden gesteld dat indien voor de vaststelling van een nieuw bestemmingsplan of een besluit sprake is geweest van door de overheid openbaar

gemaakte

beleidsvoornemens, waarin de ontwikkeling

is opgenomen,

(bijvoorbeeld een structuurplan, een voorbereidingsbesluit of een ter inzage gelegd bestemmingsplan) voorzienbaarheid in beginsel kan worden tegengeworpen, indien deze informatie voor aankoop van het object van aanvrager kenbaar was. Met opdrachtgever is besproken dat het ondenwerp voorzienbaarheid buiten beschouwing wordt gelaten. Passieve risicoaanvaarding Het beperken of wegnemen van bebouwings- en/of gebruiksmogelijkheden op gronden van een aanvrager kan planschade tot gevolg hebben. Indien dit het geval is dient te worden bezien of aanvrager gedurende langere tijd zijn mogelijkheden onbenut heeft gelaten, terwijl men op de hoogte was of kon zijn van de toekomstige nadelige ontwikkeling (het zogeheten "verwijtbaar stilzitten"). Het gaat hier om de beoordeling van zogeheten "indirecte planschade", zodat het onderwerp passieve risicoaanvaarding hier geen rol speelt.

2908391

12 van 30

rh ^

SAOZ A D V I S E U R IN O N R D E R E N D E

ZAKEN

Anderszins verzelterd Indien plansciiade is ontstaan kan het voorkomen dat deze schade al anderszins is vergoed of verzekerd. De opgetreden schade komt dan niet nogmaals voor vergoeding in aanmerking. Gedacht kan worden aan bijvoorbeeld de situatie waann een gemeente of ontwikkelaar gronden van een aanvrager heeft gekocht, waarbij padijen op kenbare wijze zijn overeengekomen dat in het verkoopbedrag een tegemoetkoming voor de toekomstige planologische verslechtenng is opgenomen. Door geen van de eigenaren van de omliggende objecten is grond verkocht ten behoeve van de onderhavige ontwikkeling, zodat het ondenwerp anderszins verzekerd niet relevant is. IWogelijkheden om schade te voorkomen of te beperken Op basis van adikel 6.3 Wro betrekken burgemeester en wethouders in hun beslissing de mogelijkheden van aanvrager om de schade te voorkomen of te beperken. Uitgaande van de door de wetgeving en rechtspraak gegeven kaders en de thans beschikbare informatie, zijn er geen omstandigheden te voorzien waarmee een eventuele aanvrager de schade zou kunnen voorkomen of zou kunnen beperken, zodat wij dit ondenwerp verder buiten beschouwing laten. Normaal maatschappelijk risico Adikel 6.2 Wro, eerste lid bepaalt dat binnen het normale maatschappelijke nsico vallende schade voor rekening van de aanvrager blijft. Blijkens het tweede lid van dit artikel blijft van schade in de vorm van een vermindenng van de waarde van een onroerende zaak in ieder geval voor rekening van de aanvrager: een gedeelte gelijk aan twee procent van de waarde van de onroerende zaak onmiddellijk voor het ontstaan van de schade, tenzij de vermindering het gevolg is van de bestemming van de tot de onroerende zaak behorende grond, of van op de onroerende zaak betrekking hebbende regels als bedoeld in artikel 3.1 Wro (directe planschade). Indien sprake is van voor tegemoetkoming in aanmerking komend planologisch nadeel als gevolg van een ontwikkeling in de omgeving van een object, passen wij derhalve een 2%-aftrek toe vanwege het normaal maatschappelijk risico.

2908391

13 van 30

rA ^


ZAKEN

7

OVERWEGINGEN PLANOLOGIE EN INVLOEDSSFEER

7.1

Selectie van relevante aspecten

Bij het begrip "planschade" kan een onderscheid worden gemaakt tussen directe planschade en indirecte planschade. Directe planschade Deze schade doet zich in het algemeen voor als de aanwendingsmogelijkheden van het eigen perceel worden beperkt. Door het conserveren, beperken of veranderen van bebouwings- en gebruiksmogelijkheden van een locatie wordt ingegrepen in de planologische aanwendingsmogelijkheden van een onroerende zaak, hetgeen op zichzelf beschouwd reeds het nsico op het ontstaan van planschade met zich meebrengt. Het in adikel 6.2 van de huidige Wro opgenomen normaal maatschappelijk nsico is niet van toepassing bij directe planschade. Indirecte planschade Deze schade doet zich voor indien, in de omgeving van het te beoordelen object, ontwikkelingen plaatsvinden die een nadelige invloed hebben op de waarde van dat object. Deze schade wordt veelal veroorzaakt door een nadelige wijziging van: •

karakter van het gebied;

•

zicht;

•

schaduwwerking;

•

pnvacy;

•

hinder;

•

wijze waarop het plangebied wordt ontsloten;

•

verkeersbewegingen;

•

behoefte aan parkeergelegenheid;

•

milieuaspecten.

In dit advies beoordelen wij de indirecte planschade aan de hand van de hierna opgenomen relevante aspecten.

2908391

14 van 30

rh

SAOZ

^

A D V I S E U R IN O N R O E R E N D E

ZAKEN

Karakter van de bestemming In

de

oude

situatie

kon

binnen

de

locatie

onder

meer

een

omvangrijk

bejaardencentrum/woonzorgcomplex, met ondergeschikte detailhandel en horeca worden gerealiseerd. In de nieuwe situatie is sprake van 36 appadementen ca. Aangezien onder het oude regime al sprake was van verzorgd wonen en in de nieuwe situatie eveneens woningen worden gerealiseerd, is er geen sprake van een nadelige wijziging van het karakter van de bestemming. Door het wegvallen van andere maatschappelijke functies dan (verzorgd) wonen is eerder sprake van een gunstige verandenng qua karakter van de bestemming. Voor zover omwonenden van grondgebonden koopwoningen bezwaren mochten hebben tegen het feit dat er ovenwegend sociale huurappadementen zullen worden gerealiseerd, merken wij op dat het sood woningen (huur of koop, sociale huurwoningen of huunwoningen in de vrije sector) in ruimtelijk opzicht niet relevant is. Voods merken wij op dat bij de beoordeling van een verzoek om een planschadevergoeding subjectieve elementen, zoals een negatieve gevoelswaarde bij een bestemming, geen rol spelen. Dit aspect is in beginsel relevant. Zicht Onder het oude regime was langs de Van Ostadestraat (zuidzijde) een bouwfront mogelijk met een lengte van circa 42 meter, bestaande uit twee bouwlagen met een goothoogte van 6 meter met daarboven een hoge kapconstructie. In de nieuwe situatie is ter plaatse sprake van een bouwfront met een lengte van circa 67 meter met een goot-/bouwhoogte van 10 meter. Enerzijds worden het bouwfront en de goothoogte langs de Van Ostadestraat verruimd, hetgeen in beginsel een nadelig effect kan hebben op het zicht vanuit omliggende objecten. Anderzijds kon de nokhoogte voorheen nog hoger zijn dan die in de nieuwe situatie, zodat op dit punt sprake is van een gunstiger verandering.

2908391

15 van 30

rA ^

i ^ r


Aan de oostzijde van iiet plangebied wordt de nieuwe bebouwing enerzijds deels buiten het bouwvlak opgencht, en neemt de goothoogte verder toe van 6 meter naar 13 meter, zodat hiervan in beginsel een nadelig effect kan uitgaan op omliggende objecten. Anderzijds hier kon de nokhoogte ook hier voorheen nog hoger zijn dan die in de nieuwe situatie, zodat op dit punt sprake is van een gunstiger verandering. Afhankelijk van de ligging ten opzichte van het plangebied kan per saldo sprake zijn van een gunstiger of nadeliger planologische verandering. Dit aspect is in beginsel relevant. Schaduw In het begin van de zomer komt de zon vroeg in de ochtend in het noordoosten op en bereikt de zon in haar baan (rond 13.45 uur zomedijd) de hoogste stand in het zuiden tot een hoogte van indicatief 61 graden boven de horizon en gaat laat in de avond in het noordwesten onder. Bij de wisseling van de seizoenen naar de hedst en de lente komt de zon in het oosten op en beschrijft een lagere baan met als hoogste stand in het zuiden een hoek van indicatief 38 graden boven de horizon, en gaat in het westen onder. Eind december komt de zon in het zuidoosten op en beschrijft een lage baan aan de hemel met als hoogste stand in het zuiden tot een hoek van indicatief 15 graden boven de horizon en gaat in het zuidwesten onder. Daar waar het plangebied min of meer ten noorden van omliggende objecten is georiënteerd, zal zich door de locale verruimingen van de bouwmassa geen nadeel qua schaduwwerking voordoen. Daar waar het plangebied ten westen, ten zuiden of ten oosten van objecten is gesitueerd, kan dit in beginsel wel het geval zijn. Hierbij zal dan ook rekening dienen te worden gehouden met het voordeel van de wat lagere nokhoogten. Afhankelijk van de ligging ten opzichte van het plangebied kan per saldo sprake zijn van een gunstiger of nadeliger planologische verandering. Dit aspect is in beginsel relevant.

2908391

16 van 30

rh ^


ZAKEN

Privacy In de oude situatie konden omwonenden in beginsel reeds geconfronteerd worden met bijvoorbeeld een bejaardencentrum/woonzorgcomplex in bebouwing bestaande uit twee bouwlagen met nog eens enkele lagen in de kapconstructie. In de gevels en kapconstructie konden zich onder meer ramen, balkons, dakkapellen bevinden, vanwaar zicht mogelijk was op omliggende woningen. In de nieuwe situatie zal sprake zijn van 36 zelfstandige wooneenheden verdeeld over dne en vier bouwlagen, vanwaar eveneens zicht mogelijk is op omliggende woningen. Daar waar de nieuwe bebouwing buiten de oude bouwgrenzen wordt opgericht, is sprake van een intensivering van de gebruiksintensiteit, waardoor bewoners van nabij gelegen woningen in beginsel een grotere aantasting van de privacy kunnen ondervinden dan voorheen het geval was. Daar waar in de nieuwe situatie drie woonlagen worden gerealiseerd, zal zich qua privacy eerder een wat gunstiger situatie voordoen dan een nadeliger verandering. Daar waar vier woonlagen worden gerealiseerd zal zich geen wezenlijke verandering qua privacyaantasting voor de nabije omgeving voordoen. Het onderhavige aspect merken wij aan als relevant. Hinder Onder het oude regime konden omwonenden reeds de nodige hinder (o.a. geluid-, licht-, en

verkeershinder)

ondervinden

van

de

diverse

toegestane

maatschappelijke

aanwendingsmogelijkheden, waaronder een bejaardencentrum/woonzorgcomplex, met ondergeschikte detailhandel en horeca. In de nieuwe situatie is sprake van 36 appadementen ca. en komen de andere maatschappelijke functies te vervallen. Hierdoor is in beginsel sprake van een gunstiger planologische verandering. Uitzondering hierop vormen de delen van het plangebied waar de bouwmassa en daardoor ook de aan wonen gerelateerde vormen van hinder zullen toenemen.

2908391

17 van 30

rh ^


ZAKEN

Het onderhavige aspect merl<en wij aan als relevant. Wijze waarop het plangebied wordt ontsloten Qua wijze van ontsluiten doet zich geen planologische wijziging voor. Naar ons oordeel hoeven we dit aspect niet nader te beoordelen. Behoefte aan parkeergelegenheid In de oude situatie waren parkeervoorzieningen binnen de locatie toegestaan. In de nieuwe situatie wordt in en/of naast het plangebied voorzien in extra parkeergelegenheid, waarbij een parkeernorm van 1,6 parkeerplaatsen per woning wordt gehanteerd. Naar onze mening zal de parkeerdruk hierdoor niet in relevante mate veranderen. Naar ons oordeel hoeven we dit aspect niet nader te beoordelen. 7.2

Kwalificatie van de relevante en nader te beoordelen aspecten

De voor de omgeving gunstige ruimtelijke effecten bestaan uit: +

gunstiger karakter van de bestemming;

+

verbetering uitzicht;

+

afname schaduwwerking;

+

verbetering privacy;

+

minder hinder.

De voor de omgeving nadelige ruimtelijke effecten bestaan uit: beperking uitzicht; toename schaduwwerking; minder privacy; meer hinder. Gunstige en nadelige effecten veroorzaakt door dezelfde planologische mutatie kunnen na weging met elkaar worden gesaldeerd. In deze zaak hebben de te onderscheiden

2908391

18 van 30

rh ~


ZAKEN

delen van de ontwikkeling verschillende effecten op de omgeving. Afhankelijk van de ligging ten opzichte van het plangebied en het sood vastgoed, kan sprake zijn van een per saldo nadelig of gunstig effect. Bij de clusters maken wij, bezien vanuit de te beïnvloeden objecten een concrete vergelijking. 7.3

Invloedssfeer

Bij de behandeling van een aanvraag om tegemoetkoming in de schade, ex adikel 6.1 Wro, is het van belang om na te gaan of de aanvrager is te beschouwen als gerechtigde. In essentie betekent dit dat men ten tijde van het in werking treden van de nieuwe planologie eigenaar dient te zijn van de getroffen onroerende zaak. In deze risicoanalyse beperken wij ons tot het beoordelen van de onroerende zaken die een relevante relatie hebben met het plangebied. Binnen de invloedssfeer van het plangebied bevinden zich de hierna genoemde onroerende zaken. Cluster

Object(en)

1.

de basisschool, het Evangelisch centrum en het Jeu de Boulescentrum.

2.

de woonbebouwing aan de overzijde van de Jozef Israelsstraat, m.u.v. de hoekpanden op de nummers 10, 48 en 13.

3.

de hoekpanden Jozef Israelsstraat 10, 48 en 13.

4.

de woonbebouwing aan de overzijde van de Van Ostadestraat.

De ovenge objecten zijn zodanig ten opzichte van het gebied gesitueerd dat tussen die objecten en het gebied geen of geen relevante relatie bestaat.

2908391

19 van 30

rA ^


8

OVERWEGINGEN TAXATIES

8.1

Definitie waardebegrip

ZAKEN

Wij lianteren de volgende definitie. De onderhandse verkoopwaarde, vrij van huur en gebruik Dit is het meest waarschijnlijke bedrag dat bij onderhandse verkoop bij aanbieding vrij van huur en gebruik en op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze, na de beste voorbereiding, door de meest biedende gegadigde zou zijn besteed, waarbij de wettelijke transactiekosten voor rekening van de koper komen. 8.2

Peildatum

Omdat onbekend is wanneer de nieuwe planologie in werking treedt hanteren wij de opnamedatum als peildatum voor de waardenng. 8.3

De manier waarop het risico op planschade wordt vastgesteld

Bij het taxeren gaat het binnen het kader van deze risicoanalyse om het vaststellen van de omvang van het waardeverschil als resultante van de gemaakte planologische vergelijking. Hierbij zijn voor de taxatie van een object in hoge mate bepalend: •

het waardeniveau vóór de voorgenomen planmutatie;

•

het waardeniveau na de voorgenomen planmutatie.

De motivering van de waardeverandering vloeit daarmee rechtstreeks vood uit de uitkomsten van de planologische vergelijking. De specifieke factoren die de uitkomst van de planologische vergelijking en de aard en de ernst van de inbreuk bepalen, zoals de in het advies besproken aspecten, zijn daarvoor van primair belang. 8.4

Geldigheid en geldigheidsduur

De geldigheid van dit advies hangt nauw samen met de beoordeelde en in dit advies opgenomen feiten. Deze risicoanalyse geeft een deskundige schatting van het risico op planschade. Omdat het nieuwe planologische regime nog niet in werking is getreden bestaat de kans dat de omvang van de uiteindelijke tegemoetkoming in schade kan afwijken van de in deze risicoanalyse genoemde bedragen. De feiten kunnen nog wijzigen. Ter illustratie van deze externe oorzaken noemen wij:

2908391

20 van 30

rh

SAOZ

^

A D V I S E U R IN D N R D E R E N D E

ZAKEN

•

tussentijdse wijzigingen van liet bouwplan;

•

nieuwe wetgeving;

•

veranderingen in de rechtspraak;

•

nieuwe gegevens met betrekking tot het onderwerp voorzienbaarheid;

•

tussentijdse transacties.

Bij gelijk blijvende feiten stellen wij de geldigheidsduur op 6 tot 12 maanden na peildatum. Afhankelijk van de marktontwikkelingen kan deze penode vaderen. 8.5

Geraadpleegde bronnen voor het bepalen van het waardeniveau

Om het waardeniveau van courante objecten te bepalen zijn wij nagegaan of er in de directe omgeving van het plangebied objecten zijn verkocht. Hiervoor hebben wij gebruik gemaakt van de mogelijkheden van Kadata. We noemen enkele referentieobjecten: Adres

Verkoopdatum

Verkoopprijs in €

Jozef Israelsstraat 12

25 apnl 2007

230.000


3 december 2007

259.000


1 maad 2012

277.000

2908391

21 van 30

rh ^


BEOORDELING CLUSTERS Cluster 1. de basisschool, het Evangelisch centrum en het Jeu de Boulescentrum. Deze objecten bevinden zicli ten noorden en ten zuidoosten van de planlocatie.

Figuur 5 Basisscliool.

Figuur 6 Evangelisch centrum.

Figuur 7 J e u de Boulescentrum.

2908391

22 van 30

rh ^

SAOZ A D V I S E U R IN O N R D E R E N D E

ZAKEN

In deze gebouwen bevinden zich geen dienstwoningen. Gebouwen voor onderwijs, of religieuze of recreatieve doeleinden worden doorgaans niet of niet in dezelfde mate getroffen door factoren als een beperking van zicht en/of pnvacy en/of een toename van schaduwwerking en/of hinder, zoals dat bij een woning het geval kan zijn. Wij zijn met betrekking tot de onderhavige gebouwen van mening dat deze hun hoogste waarde ontlenen aan de huidige gebruiksmogelijkheden daarvan, welke niet of niet in relevante mate door de voorgenomen planologische ontwikkeling zullen worden aangetast.

2908391

23 van 30

rA

SAOZ

Cluster 2. de woonbebouwing aan de overziide van de Jozef Israelsstraat m.u.v. de hoekpanden op de nummers 10. 48 en 13. Dit betreffen aaneengesloten koopwoningen. Op de tussenliggende gronden bevindt zicii de Jozef Israelsstraat.

Figuur 8 Enl<ele woningen van cluster 2.

Figuur 9 Enkele woningen van cluster 2.

Figuur 10 Enkele woningen van cluster 2.

2908391

24 van 30

rh ^


ZAKEN

In de oude situatie was vanuit deze woningen ziclit mogelijk op een bejaardencentrum/ woonzorgcomplex, met een gootiioogte van 6 meter, en een hioge kapconstructie, dat zich op verschillende afstanden van de weg, langs de Jozef israelsstraat uitstrekte. In de nieuwe situatie bestaat over een kodere afstand, in essentie zicht op het westelijke deel van een appartementengebouw bestaande uit drie bouwlagen met een goot- en bouwhoogte van 10 meter. Enerzijds neemt hierdoor de goothoogte van het complex toe en neemt de tussenliggende afstand af. Anderzijds neemt de bouwhoogte (en het aantal woonlagen) af en vervallen de voormalige maatschappelijke niet-woonfuncties. Met name gelet op de relatief ruime afstanden tussen de woningen uit het onderhavige cluster en de voorgenomen nieuwbouw, en de voor een aantal woningen sterk zijdelingse oriëntatie op het plangebied, zijn wij van mening, dat voornoemde objecten per saldo geen planologisch nadeel, zullen ondervinden van de onderhavige mutatie van het bestemmingsplan, dan wel geen nadeel dat het normaal maatschappelijk risico ter grootte van 2% van de waarde van de woning, zal overstijgen.

2908391

25 van 30

rh ^


Cluster 3. de hoekpanden Jozef Israelsstraat 10. 48 en 13. Dit betreffen dne koopwoningen welke met de zijgevels, of de naar het plangebied genchte hoeken, op de voorgenomen nieuwbouw zijn georiënteerd. Op de tussenliggende gronden bevindt zich een woonstraat.

Figuur 11 Jozef Israelsstraat 10 (rechts op de foto).

Figuur 12 Jozef Israelsstraat 48 (links op de foto).

Figuur 13 Jozef Israelsstraat 13.

2908391

26 van 30

SAOZ ^

A D V I S E U R IN O N R O E R E N D E Z A K E N

De planologische vergelijking komt in essentie neer op hetgeen wij hebben omschreven bij cluster 2, met dien verstande dat de onderhavige dne hoekpanden relatief dicht op het westelijke deel van het plangebied zijn gesitueerd, waar voorheen geen bouwvlak gold, en in de nieuwe situatie de westelijke hoek van een nieuw appadementengebouw wordt gerealiseerd, met een goot- en bouwhoogte van 10 meter. Wij zijn van mening dat de eerder omschreven voor- en nadelen voor de onderhavige dne panden per saldo zullen resulteren in een nadeel dat het normaal maatschappelijke nsico van 2% van de waarde van een woning zal overstijgen. Het nadeel zal voor nr. 13 groter zijn dan voor de nrs. 10 en 48, omdat de twee laatst genoemde panden op ruimere afstanden staan, en met de zuid- of noordoostelijke hoeken naar de westelijke kopgevel van de nieuwbouw zijn gericht. Nr. 13 is daarentegen met de langgerekte zijgevel op de voorzijde van het westelijke deel van de nieuwbouw georiënteerd. Gezien het vorenstaande zijn wij van mening, dat voornoemde drie hoekwoningen ca. een planologisch nadeel zullen ondervinden van de onderhavige mutatie van het bestemmingsplan. Taxatie Rekening houdend met de locale omstandigheden en de huidige planologische mogelijkheden, taxeren

wij

het waardeniveau

van

de

hoekwoningen

vóór

de

planologische verandering op € 275.000,-. Gezien de planologische vergelijking en de hiervoor

behandelde

ovenwegingen zal het waardeniveau

na de

planologische

verandering dalen. De door ons getaxeerde planschade is als volgt opgebouwd: Jozef Israelsstraat Waarde vermindering

IVIaatschappelijl< risico

Planschade risico

12.000

5.500

6.500

Ja

6.000

5.500

500

13 Ja

6.000

5.500

500

Nr.

Risico >2%

10 Ja 48

Totaal in €

2908391

7.500

27 van 30

rA S A O Z Cluster 4, de woonbebouwing aan de overziide van de Van Ostadestraat. Dit betreffen vijf l
Figuur 14 Van Ostadestraat 2 t/m 10.

De woningen aan de Van Ostadestraat 2 t/m 8 zijn met de voorgevels rechtstreeks op de voorgevel van het westelijke deel van de nieuwbouw gencht. Vanuit deze woningen kon reeds zicht bestaan op bebouwing met een goothoogte van 6 meter en een hoge kapconstructie. In de nieuwe situatie zal sprake zijn van een goot-/bouwhoogte van 10 meter, ten behoeve van een minder intensief gebruik dan de voormalige maatschappelijke doeleinden. Voor deze vier woningen zal zich per saldo derhalve geen planologisch nadeel voordoen, eerder een (licht) voordeel. Voor de hoekwoning Van Ostadestraat 10 is de situatie wat anders. Deze woning is met de zijgevel op het plangebied geonënteerd, en ligt deels tegenover het oude bouwvlak en deels tegenover gronden buiten het bouwA/lak. In de nieuwe situatie wordt hier appadementenbebouwing met een goot-/bouwhoogte van 13 meter venwezenlijkt. Als belangrijkste nadelen zijn aan te merken: de verruiming van de goothoogte binnen het bouwvlak, en het overschrijden van de bouwgrens langs de Van Ostadestraat met circa 6 meter.

2908391

28 van 30

rh ^


ZAKEN

Als belangrijkste voordelen noemen wij: de bouwhoogte neemt af en de voormalige maatschappelijke niet-woonfuncties komen te vervallen. Met name gelet op de zijdelingse onëntatie op het plangebied, zijn wij van mening dat deze woning per saldo geen planologisch nadeel zal ondervinden van de onderhavige mutatie van het bestemmingsplan, dat het normaal maatschappelijk risico ter grootte van 2% van de waarde van de woning, zal overstijgen.

2908391

29 van 30

rA ~

10

SAOZ ADVISEUR

IN

ONROERENDE

ZAKEN

CONCLUSIE

De, op basis van artikel 6.1 Wro, te vergoeden planschade taxeren wij op: Cluster

Planschaderisico

1

0

2

0

3

7.500

4

0

Totaal in €

7.500

Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken,

Adjunct-directeur

2908391

30 van 30

RISICOANALYSE PLANSCHADE (actualisatie)

Recommend Documents