Quickscan risicoanalyse planschade Quickscan risicoanalyse planschade met betrekking tot actualisering bestemmingsplan De Waard in Leiden Datum: 19 september 2011 Dossiernummer: 110137
Inhoud 1
INLEIDING ................................................................................................................................................ 2 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6
2
OPDRACHTGEVER ....................................................................................................................................... 2 DESKUNDIGE ............................................................................................................................................. 2 OPDRACHT EN PLANGEBIED .......................................................................................................................... 2 ONTVANGEN STUKKEN ................................................................................................................................. 3 PROCEDURE............................................................................................................................................... 3 VERANTWOORDING .................................................................................................................................... 3
WET RUIMTELIJKE ORDENING .................................................................................................................. 4 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5
DE WET RUIMTELIJKE ORDENING IN RELATIE TOT PLANSCHADE ............................................................................. 4 INTRODUCTIE MAATSCHAPPELIJK RISICO .......................................................................................................... 5 DESKUNDIGENKOSTENVERGOEDING................................................................................................................ 5 VOORZIENBAARHEID ................................................................................................................................... 5 SCHADEBEPERKENDE MAATREGELEN ............................................................................................................... 5
3
BETROKKEN ONROERENDE ZAKEN ........................................................................................................... 6
4
PLANOLOGISCHE VERGELIJKING............................................................................................................... 7 4.1 4.2 4.3 4.4
5
VOORZIENBAARHEID EN SCHADEBEPERKING......................................................................................... 17 5.1
6
PASSIEVE RISICOAANVAARDING ................................................................................................................... 17
OVERIGE RELEVANTE OVERWEGINGEN .................................................................................................. 20 6.1 6.2 6.3 6.4
7
“OUDE” PLANOLOGIE.................................................................................................................................. 7 “NIEUWE” PLANOLOGIE ............................................................................................................................... 8 VERGELIJKING “OUDE” EN “NIEUWE” PLANOLOGIE .......................................................................................... 10 BEOORDELING PER CLUSTER ........................................................................................................................ 12
NIET NADER ONDERZOCHTE OBJECTEN .......................................................................................................... 20 BODEMVERONTREINIGING .......................................................................................................................... 20 WATERHUISHOUDING EN NUTSVOORZIENINGEN ............................................................................................. 20 VERWIJZINGEN NAAR JURISPRUDENTIE .......................................................................................................... 20
CONCLUSIE ............................................................................................................................................. 21 BIJLAGEN ............................................................................................................................................................. 22
1
1
INLEIDING
1.1 Opdrachtgever De gemeente Leiden, afdeling Realisatie, heeft bij brief van 26 juli 2011 aan Van Oosten Planschade Advies B.V. verzocht een quickscan risicoanalyse planschade uit te brengen met betrekking tot de actualisatie van het bestemmingsplan “De Waard” in Leiden. 1.2 Deskundige Namens Van Oosten Planschade Advies B.V. is de heer C. Riksen als adviseur aangesteld. 1.3 Opdracht en plangebied De opdracht betreft het in het kader van een zogeheten “quickscan risicoanalyse planschade” vaststellen of sprake is van planologisch nadeel en welke objecten mogelijk schade lijden ex artikel 6.1 Wet ruimtelijke ordening (Wro) ten gevolge van de actualisatie van het vigerende bestemmingsplan “De Waard” op basis van een nieuw bestemmingsplan. Het nieuwe bestemmingsplan krijgt ook de naam “De Waard”, echter het bestemmingsplangebied is groter dan het gebied van het vigerende bestemmingsplan “De Waard”. Ook het gebied van het stadsvernieuwingsplan “Zeeheldenbuurt” wordt in het nieuwe bestemmingsplan meegenomen. De quickscan risicoanalyse planschade heeft alleen betrekking op het gebied van het vigerende bestemmingsplan ” De Waard”.
Locatie van het vigerende bestemmingsplan “De Waard”
Voor het gebied gelegen binnen de Oosterstraat, de denkbeeldige verlenging van de Waardstraat, de Admiraal Banckertweg, de Evertsenstraat, de Nieuwe Rijn, het Rijn-Schiekanaal en de Oude Rijn geldt momenteel het bestemmingsplan “De Waard”. 2
Het nieuwe bestemmingsplan heeft de status van voorontwerp. Het voorziet in een adequate juridische regeling voor het bestemmingsplangebied en is primair gericht op beheer. Nieuwe ontwikkelingen worden niet meegenomen, tenzij deze tijdens het opstellen van voorliggend bestemmingsplan reeds in procedure waren of de procedure hebben doorlopen. In het nieuwe bestemmingsplan wordt nog geen rekening gehouden met het voorgenomen tracé voor de Ringweg Oost over het bedrijventerrein. Te zijner tijd zal een gedeelte van de Admiraal Banckertweg meegenomen worden in een afzonderlijk bestemmingsplan voor de ringweg. 1.4 Ontvangen stukken Voor wat betreft de beschrijving van het gebied, de naaste omgeving en de nieuwe planologische omstandigheden is gebruik gemaakt van de toegezonden informatie. De volgende stukken zijn ontvangen: - vigerende bestemmingsplankaart De Waard d.d. 20 oktober 1986; - gedeeltelijke uittreksel van de juridische toelichting van het bestemmingsplan De Waard; - voorontwerp bestemmingsplan De Waard; - gedeelte inspraaknota bestemmingsplan De Waard. Via de site ruimtelijke plannen is het voorontwerp bestemmingsplan De Waard geraadpleegd. 1.5 Procedure In deze risicoanalyse zal in het vervolg waar nodig de gemeente Leiden worden aangeduid als “de gemeente” en de Wet ruimtelijke ordening als “de Wro”. Het plangebied en de directe omgeving zijn niet “opgenomen”. De door de gemeente verstrekte informatie is gebruikt voor het opstellen van de quickscan. De quickscan heeft betrekking op mogelijke directe planschade binnen het gebied van het bestemmingsplan. Mogelijke indirecte planschade buiten het bestemmingsplangebied valt buiten het onderzoek. 1.6 Verantwoording Deze risicoanalyse is niet meer dan een indicatie van de mogelijke schade c.q. waardevermindering als gevolg van de voorgenomen planologische wijziging. Er is niet gesproken met eventuele belanghebbenden en de mogelijke planschadegevoelige objecten zijn enkel vanaf de openbare weg bekeken. Eveneens is deze risicoanalyse gebaseerd op de huidige stand van jurisprudentie met betrekking tot planschade. Niet kan worden uitgesloten dat bij een integrale behandeling van aanvragen om een tegemoetkoming in planschade een dan eventueel optredende schadebeoordelingscommissie bij de volledige behandeling van de aanvragen tot een ander oordeel komt. Het college van burgemeester en wethouders is bevoegd in eerste aanleg op aanvragen voor een tegemoetkoming in planschade een besluit te nemen en in latere instantie zal eventueel de rechtbank in beroep of de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State in hoger beroep uiteindelijk het laatste oordeel geven. Van Oosten Planschade Advies B.V. aanvaardt in dit kader op basis van deze risicoanalyse dan ook geen aansprakelijkheid en aan deze analyse kunnen dan ook geen rechtsgevolgen met betrekking tot een eventuele aansprakelijkheid onzerzijds jegens derden en/of jegens de opdrachtgever worden verbonden.
3
2
WET RUIMTELIJKE ORDENING
2.1 De Wet ruimtelijke ordening in relatie tot planschade De voormalige Wet op de Ruimtelijke Ordening (WRO) dateert uit 1965. Door talloze wijzigingen werd de wet onoverzichtelijk en ingewikkeld geacht. De laatste wijziging betrof de invoering van de zogenoemde Spoedwet. In dit wetsartikel, dat op 1 september 2005 in werking trad, werd het – onder meer – mogelijk planschade af te wentelen op de (project)ontwikkelaar van een bestemmingsplanwijziging en konden burgemeester en wethouders leges heffen voor het in behandeling nemen van een verzoek tot vergoeding van planschade. Voorts is de verjaringstermijn van 5 jaren van dergelijke verzoeken geïntroduceerd. Op 1 juli 2008 is de nieuwe Wet ruimtelijke ordening (Wro) in werking getreden. Met de komst van de Wro zijn – onder meer – wijzigingen doorgevoerd die van belang zijn voor (toekomstige) planschadeprocedures. In de artikelen 6.1 tot en met 6.7 Wro is opgenomen onder welke voorwaarden een aanvraag in een tegemoetkoming in planschade wordt gehonoreerd. De artikelen 6.1 en 6.2. Wro zijn hieronder opgenomen. Aansluitend worden enkele relevante afwijkingen ten opzichte van de oude wetgeving toegelicht. Op 1 oktober 2010 is de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (WABO) inwerking getreden. Hierdoor zijn enkele artikelen van de Wro, waaronder artikel 6.1, gewijzigd. De tekst van artikelen 6.1 en 6.2 Wro zoals die sinds 1 oktober 2010 gelden, is hieronder opgenomen. Artikel 6.1
1.
2.
3.
Burgemeester en wethouders kennen degene die in de vorm van een inkomensderving of een vermindering van de waarde van een onroerende zaak schade lijdt of zal lijden als gevolg van een in het tweede lid genoemde oorzaak, op aanvraag een tegemoetkoming toe, voor zover de schade redelijkerwijs niet voor rekening van de aanvrager behoort te blijven en voor zover de tegemoetkoming niet voldoende anderszins is verzekerd. Een oorzaak als bedoeld in het eerste lid is: a. een bepaling van een bestemmingsplan of inpassingsplan, niet zijnde een bepaling als bedoeld in artikel 3.6, eerste lid, of van een beheersverordening als bedoeld in artikel 3.38; b. een bepaling van een planwijziging of een planuitwerking, onderscheidenlijk een nadere eis als bedoeld in artikel 3.6, eerste lid, onder a, b en d; c. een omgevingsvergunning voor een activiteit als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onderdeel c, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht; d. de aanhouding van een besluit omtrent het verlenen van een omgevingsvergunning ingevolge artikel 3.3, eerste lid, of 3.4 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht; e. een bepaling van een provinciale verordening als bedoeld in artikel 4.1, derde lid, of van een algemene maatregel van bestuur als bedoeld in artikel 4.3, derde lid, voor zover die bepaling een weigeringsgrond bevat als bedoeld in artikel 2.10, eerste lid, onder c, of 2.11, eerste lid, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht; f. een bepaling van een exploitatieplan als bedoeld in artikel 6.12, eerste lid, voor zover die bepaling een weigeringsgrond bevat als bedoeld in artikel 2.10, eerste lid, onder f, artikel 2.11, derde lid, of 2.12, eerste lid, onder b, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht; g. een koninklijk besluit als bedoeld in artikel 10.4. De aanvraag bevat een motivering, alsmede een onderbouwing van de hoogte van de gevraagde tegemoetkoming.
4
4.
5.
Een aanvraag voor een tegemoetkoming in schade ten gevolge van een oorzaak als bedoeld in het tweede lid, onder a, b, c, e, f of g, moet worden ingediend binnen vijf jaar na het moment waarop de oorzaak, bedoeld in het eerste lid, onherroepelijk is geworden. Een aanvraag voor een tegemoetkoming in schade ten gevolge van een aanhouding als bedoeld in het tweede lid, onder d, kan eerst, en moet worden ingediend binnen vijf jaar na terinzagelegging van het vastgestelde bestemmingsplan..
Artikel 6.2
1. 2.
Binnen het normale maatschappelijke risico vallende schade blijft voor rekening van de aanvrager. In ieder geval blijft voor rekening van de aanvrager: a. van schade in de vorm van een inkomensderving: een gedeelte gelijk aan twee procent van het inkomen onmiddellijk voor het ontstaan van de schade; b. van schade in de vorm van een vermindering van de waarde van een onroerende zaak: een gedeelte gelijk aan twee procent van de waarde van de onroerende zaak onmiddellijk voor het ontstaan van de schade, tenzij de vermindering het gevolg is: 1. van de bestemming van de tot de onroerende zaak behorende grond, of 2. van op de onroerende zaak betrekking hebbende regels als bedoeld in artikel 3.1.
2.2 Introductie maatschappelijk risico Ten aanzien van vergoeding van planschade wordt in artikel 6.2 Wro voorzien in een normaal maatschappelijk risico. Dit houdt in dat indien sprake is van schade in de vorm van waardevermindering van een onroerende zaak of in de vorm van inkomensderving, een gedeelte, gelijk aan 2% van de waarde van de onroerende zaak respectievelijk het inkomen, voor rekening van de aanvrager blijft. Het maatschappelijk risico van 2% geldt niet, indien de waardevermindering van een onroerende zaak het gevolg is van de wijziging van de bestemming van de tot de onroerende zaak behorende grond of het gebruik daarvan en van de zich daar bevindende bouwwerken (directe planschade). 2.3 Deskundigenkostenvergoeding Aanvragen om een schadevergoeding dienen onder de Wro een onderbouwing te bevatten over de hoogte van de gevraagde tegemoetkoming (art. 6.1 lid 3 Wro). In het verlengde hiervan is bepaald dat, indien er een tegemoetkoming wordt toegekend, tevens de redelijkerwijs gemaakte kosten van rechtsbijstand en andere deskundige bijstand worden vergoed (art. 6.5 sub a Wro). 2.4 Voorzienbaarheid Uit artikel 6.3 sub a Wro blijkt expliciet dat bij de beoordeling van een aanvraag om een tegemoetkoming om schade eventuele voorzienbaarheid meegenomen moet worden bij de bepaling van planschade. 2.5 Schadebeperkende maatregelen Bij de beoordeling van een aanvraag dienen de mogelijkheden van de aanvrager om de schade te voorkomen of te beperken betrokken te worden. (artikel 6.3, sub b Wro).
5
3 BETROKKEN ONROERENDE ZAKEN Uitgaande van de verstrekte informatie zijn wij van mening dat de objecten in de op onderstaande kaart aangegeven clusters in de risicoanalyse dienen te worden betrokken: De overige objecten zijn gemeentelijk eigendom of liggen niet binnen de directe invloedssfeer van de wijzigingen in bestemmingen.
Uitsnede kadastrale kaart
6
4 PLANOLOGISCHE VERGELIJKING Bij het beantwoorden van de vraag of er sprake is van schade ex artikel 6.1 Wro, is een vergelijking van de planologische regimes het uitgangspunt. Bekeken moet worden of belanghebbenden in planologisch opzicht in een nadeliger positie zullen komen. Daartoe wordt een vergelijking gemaakt tussen de maximale invulling van de planologische mogelijkheden op grond van het vigerende bestemmingsplan “De Waard” van de gemeente Leiden en het voorontwerp bestemmingsplan “De Waard”. De feitelijke situatie voor wat betreft gebruik en bebouwing is in beginsel niet maatgevend bij een planologische vergelijking. 4.1 “Oude” Planologie Het bestemmingsplan “De Waard” van de gemeente Leiden is vastgesteld door de gemeenteraad op 20 oktober 1986, goedgekeurd door Gedeputeerde Staten op 9 juni 1987 en bij Kroonbesluit van 7 december 1989 is deels goedkeuring onthouden. De Kroon heeft goedkeuring onthouden aan: - het nader op de plankaart aangegeven plandeel met de bestemming “Bedrijven B2”; - de aanduiding “grootschalige detailhandel in de non-foodsector toegestaan“ op het nader op de plankaart aangegeven plandeel met de bestemming “Bedrijven B2”.
Plankaart bestemmingsplan “De Waard” In dit bestemmingsplan is een deel van het bedrijventerrein bestemd voor bedrijven uit milieucategorie 2. Het betreft het deel dat nabij veel woningen is gelegen en op de afbeelding met een rood kader is aangegeven.
7
Ter plaatse van het plangebied gelden de bestemmingen “Bedrijven”, “Bedrijven met bedrijfswoning”, “Verkeersdoeleinden” en “Openbaar water”. De gronden aangewezen voor “Bedrijven (Ba, Bb en Bc)” zijn bestemd voor gebouwen, omvattende bedrijven, de daarbij behorende kantoren en showrooms, indien deze voorkomen op de van deze voorschriften deel uitmakende respectievelijke Staten van Inrichtingen a, b en c. Deze gronden zijn voorts bestemd voor de bij deze bedrijven behorende bijgebouwen en andere bouwwerken, alsmede voor zover zij niet bebouwd (mogen) worden voor tuin, erf of weg. De vestiging van detailhandelsbedrijven en A–inrichtingen zijn niet toegestaan. De bebouwing moet binnen de bebouwingsgrenzen worden opgericht. Voor zover de gronden nader zijn aangeduid met (0) mogen zij niet worden bebouwd. De hoogte van de gebouwen en de andere bouwwerken mag niet meer bedragen dan 12,00 m, met dien verstande dat de hoogte van de bebouwing nabij de woonbebouwing niet meer mag bedragen dan het snijpunt met de denkbeeldige lijn gemeten vanaf de erfafscheiding van de woningen onder een hoek van 45 graden. De hoogte van de opslag op de onbebouwde terreinen mag niet meer bedragen dan 2,00 m. De gronden aangewezen voor “Bedrijven met bedrijfswoningen (BWa, BWb en BWc)” zijn gelijk bestemd als de gronden aangewezen voor “Bedrijven (Ba, Bb en Bc)” en hebben bovendien de mogelijkheid tot het realiseren van een dienstwoning. De gronden aangewezen voor “Openbaar water” met de nadere aanduiding “JH” is tevens bestemd voor de realisering van een jachthaven en de daarbij behorende steigers.
4.2 “Nieuwe” planologie Het voorontwerp bestemmingsplan voorziet in een actualisatie en adequate juridische regeling voor het bestemmingsplangebied en is primair gericht op beheer.
Situatie voorontwerp bestemmingsplan De Waard
8
Ter plaatse van het plangebied, van het oude bestemmingsplan “De Waard” (het bedrijventerrein) gelden de bestemmingen “Bedrijf”, “Verkeer”, “Groen”, “Water” en “Recreatie”. De voor “Bedrijf” aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. bedrijven die zijn genoemd in bijlage 1 (Staat van bedrijfsactiviteiten) onder de: 1. milieucategorieën 1 en 2; 2. milieucategorieën 1, 2 en 3.1 ter plaatse van de aanduiding ‘bedrijf tot en met categorie 3.1’; 3. milieucategorie 1, 2, 3.1 en 3.2 ter plaatse van de aanduiding ‘bedrijf tot en met categorie 3.2’; 4. milieucategorie 4.2 , uitsluitend ter plaatse van de aanduiding ‘ bedrijf tot en met categorie 4.2' met uitzondering van: a geluidzoneringsplichtige inrichtingen; b Bevi-inrichtingen; c zelfstandige kantoren; b. bedrijfsverzamelgebouwen uitsluitend ter plaatse van de aanduiding ‘specifieke vorm van bedrijf bedrijfsverzamelgebouw’; c. productiegebonden en/of ondersteunende detailhandel, met uitzondering van detailhandel in voedings- en genotmiddelen; d. bedrijfsgebonden, niet zelfstandige kantoorruimte; e. bedrijfswoningen, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding ‘bedrijfswoning’; f. aan-huis-verbonden beroepen en/of bedrijven bij een bedrijfswoning; g. opslag en uitstalling; met de daarbij behorende voorzieningen, zoals: h. ondersteunende horeca; i. parkeervoorzieningen; j. voorzieningen voor laden en lossen; k. tuinen en verhardingen; l. nutsvoorzieningen; m. waterhuishoudkundige voorzieningen, waterlopen en waterpartijen, alsmede (ondergrondse) waterbergings- en infiltratievoorzieningen. Voor het bouwen van bedrijfsgebouwen gelden de volgende bepalingen: a. gebouwen mogen uitsluitend binnen het aangeduide bouwvlak worden opgericht, met dien verstande dat het bouwvlak voor 100% bebouwd mag worden; b. de goothoogte mag niet hoger zijn dan ter plaatse van de aanduiding 'maximale goot- en bouwhoogte' is aangegeven; c. de bouwhoogte mag niet hoger zijn dan ter plaatse van de aanduiding 'maximale goot- en bouwhoogte' is aangegeven. Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, gelden de volgende bepalingen: a. De hoogte van erf- en terreinafscheidingen mag niet meer dan 2 m bedragen, met dien verstande dat de hoogte van erf- en terreinafscheidingen voor de naar de weg gekeerde gevel c.q. het verlengde daarvan niet meer dan 1 meter mag bedragen; b. De hoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mag niet meer dan 3 m bedragen, met uitzondering van luifels en lichtmasten waarvan de hoogte respectievelijk ten hoogste 6 en 8 meter mag bedragen. 9
Voorts gelden de volgende specifieke gebruiksregels: a. De vloeroppervlakte van kantoren deel uitmakend van de toegelaten bedrijven mag niet meer bedragen dan 50% van de bruto bedrijfsvloeroppervlakte; b. De netto verkoopvloeroppervlakte van detailhandel in ter plaatse vervaardigde of bewerkte goederen mag niet meer bedragen dan 50 m2; c. Onder strijdig gebruik, als bedoeld in artikel 7.10 van de Wet ruimtelijke ordening, wordt in ieder geval verstaan: 1. detailhandel in caravans, landbouwwerktuigen, machines, grove bouwmaterialen, keukens en badkamers en andere naar de aard daarmee gelijk te stellen volumineuze of grootschalige goederen; 2. bouwmarkten, meubelbedrijven, tuincentra en detailhandel in woninginrichtingartikelen. De voor “Recreatie” aangewezen gronden zijn bestemd voor sportieve en recreatieve doeleinden met de daarbij behorende ondersteunende horeca in de vorm van kantines en voorts bergingen, dienstwoningen, tuinen, erven, parkeervoorzieningen, voet- en fietspaden, groenvoorzieningen, water, nutsvoorzieningen, leidingen en bouwwerken geen gebouwen zijnde. Uitsluitend zijn toegestaan functiegebonden horecabedrijven die passen in de categorieën I en II. Voor wat betreft het bouwen geldt dat: a. Gebouwen mogen uitsluitend binnen de bebouwingsgrenzen worden opgericht; b. De goot - en bouwhoogte van de gebouwen mogen niet hoger zijn dan de maximale goot - en bouwhoogte die op de verbeelding zijn aangegeven; c. De hoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mag niet meer dan 5 meter bedragen. 4.3 Vergelijking “oude” en “nieuwe” planologie Als eerste wordt een planologische vergelijking voor wat betreft de “oude” (vigerende situatie) en nieuwe gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden voor het “nieuwe” plan gemaakt. Vervolgens zullen de gevolgen van de planologische verandering per cluster worden besproken. Bij een planschadebeoordeling dient te worden bezien of sprake is van een wijziging van het planologische regime waardoor een belanghebbende in een nadeliger positie is komen te verkeren, ten gevolge waarvan hij schade lijdt of zal lijden. Hiertoe dient een vergelijking te worden gemaakt tussen de beweerdelijk schadeveroorzakende planologische maatregel en het voordien geldende planologische regime. Daarbij is niet de feitelijke situatie van belang, doch hetgeen op grond van het oude planologische regime maximaal kon worden gerealiseerd en na de planologische maatregel maximaal kan worden gerealiseerd, ongeacht de vraag of verwezenlijking daadwerkelijk heeft plaatsgevonden of zal plaatsvinden. Slechts wanneer realisering van de maximale mogelijkheden van het planologische regime met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid kan worden uitgesloten, kan daarin aanleiding worden gevonden om te oordelen dat van voormeld uitgangspunt afgeweken moet worden. Bebouwing Volgens het vigerende bestemmingsplan mogen de bedrijfspercelen geheel worden bebouwd, met uitzondering van de bedrijfspercelen met de aanduiding (0). De percelen met de aanduiding (0) mogen niet worden bebouwd. In de nieuwe planologische situatie is in principe slechts de aanwezige bebouwing op het bedrijfsperceel als bebouwbaar middels een bouwvlak aangeduid. Dit heeft als consequentie dat de mogelijkheid van bebouwing buiten de nieuwe bouwvlakken, op de bouwpercelen die in het vigerende bestemmingsplan niet de aanduiding van (0) hebben, komt te vervallen.
10
Zowel in het vigerende als in het nieuwe bestemmingsplan mag tot 12 m hoogte worden gebouwd, met uitzondering van de bouwpercelen in de clusters 1 en 9. In cluster 1 wordt de bebouwingshoogte teruggebracht naar 7 m voor het aanwezige hoofdgebouw en naar 4 m voor de aanbouw. In cluster 9 krijgt één bouwblok een maximale hoogte van 8 m en voor de overige aanwezige bebouwing wordt de maximale goot- en bouwhoogte respectievelijk 6 m en 9m. Gebruik In bestemmingsplannen dient milieuzonering gedetailleerd te worden uitgewerkt en vastgelegd in de verbeelding en planregels. Volgens vaste jurisprudentie is het bij bedrijfsbestemmingen verplicht om de toelaatbare typen bedrijvigheid in de planregels op te nemen. Bij het opstellen van een nieuw bestemmingsplan zal moeten worden uitgegaan van de laatste inzichten. De invoering van de “nieuwe” Wro is aanleiding geweest om de handreiking editie 2009 (Vereniging van Nederlandse Gemeenten in samenwerking met de Ministeries van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer en Economische Zaken) Bedrijven en Milieuzonering te actualiseren. Voor het inpassen van bedrijven op basis van milieuzonering kan in de nieuwe planologie deze handreiking worden aangehouden. De indeling van bedrijven in categorieën op basis van milieuzonering is nog al gewijzigd. Het aantal categorieën is uitgebreid en de indeling van bedrijven/activiteiten is aangepast. De richtafstanden tot een woonwijk zijn hierbij: Richtafstand 10 m 30 m 50 m 100 m 200 m
Milieucategorie 1 2 3.1 3.2 4.1
In het nieuwe bestemmingsplan wordt overal categorie 2 aangehouden, m.u.v. drie particuliere bouwvlakken. Deze bouwvlakken betreffen: Cluster bedrijf adres milieucategorie 1 Jongeneel Leiden BV Waardstraat 107 3.2 5 E. van Diemen Sloop BV Admiraal Banckertweg 32 4.2 9 Polymetaal Evertsenstraat 69C 3.2 De bedrijven met deze milieucategorie zijn op de kaartbijlage aangegeven. Voor de scheepswerven is de milieucategorie niet op de bestemmingsplankaart aangeduid. In het vigerende bestemmingsplan is een indeling gemaakt naar drie milieucategorieën, t.w. de categorieën a, b en c. In a mogen bedrijven zich vestigen die onder de oude milieucategorie 1 en 2 vallen, in b zijn de milieucategorieën 1, 2 en 3a toegestaan en in c zijn de categorieën 1, 2, 3a en 3b toegestaan. Door de hiervoor aangegeven wijzigingen komen deze indelingen niet meer geheel overeen met de huidige indelingen 1, 2, 3.1 en 3.2. Wel is duidelijk dat 3.1 en 3.2 (waarvoor de richtafstand gelijk is aan die voor de oude categorieën b en c) niet in de nieuwe planologische situatie wordt toegestaan, met uitzondering van de drie genoemde bouwvlakken. De mogelijke 3.1 en 3.2 milieugebieden zijn op de kaartbijlage aangegeven.
11
Er is sprake van een beperking van de gebruiksmogelijkheden voor de bedrijfspercelen met de oude milieuaanduiding b en c. De vestiging van detailhandelsbedrijven zijn op basis van het vigerende bestemmingsplan niet toegestaan. Wel zijn toegestaan showrooms, indien deze voorkomen op de van deze voorschriften deel uitmakende respectievelijke Staten van Inrichtingen a, b en c. In het nieuwe bestemmingsplan wordt productiegebonden en/of ondersteunende detailhandel, met uitzondering van detailhandel in voedings- en genotmiddelen toegestaan. De begripsbepaling voor “bedrijf” is in de vigerende situatie omschreven als: groothandel , lichte industrie, een verzorgend of ambachtelijk bedrijf en voor zover zij zijn vermeld in de lijsten a, b, c en d van de bij de voorschriften behorende Staten van Inrichtingen. In het nieuwe bestemmingsplan wordt in het voorontwerp onder bedrijf verstaan: een onderneming gericht op het vervaardigen, bewerken, herstellen installeren of inzamelen van goederen. Als gevolg van de gehouden inspraak zal hieraan worden toegevoegd “verzorgen”. De Regels zullen verder worden aangevuld met een nieuwe begripsbepaling “ondersteunende detailhandel”, waaronder wordt verstaan: beperkte op de eindgebruiker gerichte verkoop van goederen vanuit het bedrijf, waarbij het gaat om detailhandel dat niet zelfstandig functioneert, maar als een ondergeschikte aanvulling en ondersteuning van de bedrijfsfunctie dient. In grote lijn kan worden gesteld dat na genoemde aanvullingen er voor wat betreft de groothandel en detailhandel er geen nadeliger situatie ontstaat, met uitzondering van mogelijk nog twee punten: de netto verkoopvloeroppervlakte van detailhandel in ter plaatse vervaardigde of bewerkte goederen wordt in het nieuwe bestemmingsplan beperkt tot 50 m2, waarvoor in het vigerende bestemmingsplan geen beperking geldt; de detailhandel in onder andere grove bouwmaterialen wordt in het nieuwe bestemmingsplan niet toegestaan. Gezien de aanvullingen naar aanleiding van de inspraak, geeft dit nog enige discussiemogelijkheid wanneer niet duidelijk is aangegeven dat het om zelfstandige detailhandel in genoemde producten gaat. Omgeving Nergens wordt in de nieuwe planologische situatie meer toegestaan dan hetgeen volgens de vigerende bestemming mogelijk is c.q. vergund is. Bij de verdere beoordeling kan indirecte planschade achterwege blijven en zal alleen aandacht worden besteed aan directe planschade. 4.4 Beoordeling per cluster Voorop wordt gesteld dat het maatschappelijk risico (te weten het deel van de schade dat voor eigen rekening van de aanvrager dient te blijven) waarmee op grond van artikel 6.2 Wro rekening gehouden kan worden, 2% van de waarde, bij directe planschade niet aan de orde komt. In bijlage is een schema opgenomen van de wijzigingen per cluster voor wat betreft de milieucategorieën, bouwoppervlakken en bouwhoogten. Per cluster hierop vervolgens worden ingegaan. Cluster 1 De bebouwingsmogelijkheden nemen zowel in hoogte als in oppervlak af. De bouwhoogte verminderd voor het overgrote deel van 12 m naar 7 m en voor een klein deel naar 4 m. Hierbij moet worden aangetekend dat volgens de vigerende bepalingen de hoogte van de bebouwing nabij de woonbebouwing niet meer mag bedragen dan het snijpunt met de denkbeeldige lijn gemeten vanaf de erfafscheiding van de woningen onder een hoek van 45 graden. Het te bebouwen oppervlak wordt teruggebracht van 100% van het perceel naar het oppervlak van de huidige bebouwing. 12
Vervallen bouwmogelijkheden leiden niet altijd tot aantasting van de hoogste waarde van het betrokken perceel, wanneer voor het optimaal benutten van de bebouwingsmogelijkheden volgens het vigerende bestemmingsplan het noodzakelijk is om bestaande bebouwing (deels) te slopen. De waarde van het perceel kan met de bestaande bebouwing hoger zijn dan de grondwaarde na het (deels) slopen van de bestaande bebouwing en het oprichten van nieuwbouw. Er ontstaat geen planschade wanneer de percelen in de bebouwde toestand een hogere waarde vertegenwoordigen dan de grondwaarde voor de meest optimale bebouwing. Het perceel wordt door de planologische wijziging dan niet in de hoogste waarde aangetast (ABRvS 14 augustus 2010, zaaknr. 201001217/1/H2). In de huidige situatie zal dit hoogstwaarschijnlijk voor de aanwezige bebouwing het geval zijn, wanneer men ter plaatse hogere bebouwing wenst te realiseren. Voor het nog onbebouwde deel van het perceel ligt dit anders. Hier zal planschade in de vorm van vermogensschade ontstaan door het vervallen van de bebouwingsmogelijkheden. De hoogte van de planschade wordt bepaald door de waardevermindering van de grond, oftewel het verschil tussen de waarde van bedrijfsgrond die wel en niet mag worden bebouwd. Voor het onderhavige perceel is dit circa 8.800 m2. Het is echter niet reëel om 100% aan te houden, aangezien er een hoogtebeperking is nabij de woonpercelen en er ruimte nodig is voor toegang en bevoorrading. Wanneer aangehouden wordt dat in de praktijk 80% kan worden bebouwd dan blijft nog circa 5.000 m 2 verlies aan bebouwbare grond over. Voor wat betreft de gebruiksmogelijkheden kan, door enerzijds de beperking van netto verkoopvloeroppervlakte van detailhandel, in ter plaatse vervaardigde of bewerkte goederen, tot 50 m2 en anderzijds door niet eenduidig te bepalen dat alleen de zelfstandige detailhandel in onder andere grove bouwmaterialen niet wordt toegestaan, planschade ontstaan in de vorm van inkomensschade. De wijziging in bebouwings- en gebruiksmogelijkheden afwegend, komen wij tot de conclusie dat er sprake is van een aanzienlijke planologische verslechtering als gevolg van de onderhavige planologische wijziging. Cluster 2 De bebouwingsmogelijkheden nemen niet af. De gebruiksmogelijkheden nemen wel af als gevolg van de beperking tot de milieucategorie 2 in het nieuwe bestemmingsplan. Bedrijven vallende onder de nieuwe categorieën 3.1 en 3.2, grotendeels overeenkomende met de oude categorieën b en c die ter plaatse waren toegestaan, mogen er in de nieuwe situatie niet meer worden gevestigd. Burgemeester en wethouders zijn wel bevoegd ontheffing te verlenen ten behoeve van het toelaten van een bedrijf binnen de categorie 3.2, echter in het kader van planschade wordt sinds de invoering van de nieuwe Wro hier geen rekening meer mee gehouden. De beperking richt zich op activiteiten die in de nieuwe situatie niet meer in de bedrijfsgebouwen kunnen worden verricht. De ten gevolge van de voorgenomen beperking van categorieën bedrijven zal dit tot uitdrukking komen in de grondwaarde. Hierbij wordt aansluiting gezocht bij de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak in de zaak van de gemeente Maasbree van 21 mei 2008 (zaaknr. 200706357/1), waarin is bevestigd dat bij het bepalen van de waardevermindering van de percelen uitsluitend de grondwaarde is betrokken, omdat de verminderde verhandelbaarheid de waarde van de aanwezige
13
opstallen niet raakt. Voorst is toegelicht dat de waardedaling als gevolg van de verminderde verhandelbaarheid nauwelijks objectiveerbaar is. Door de onderhavige beperking kan de verhandelbaarheid van de objecten verminderen, hetgeen leidt tot vermogensschade in de vorm van een vermindering in grondwaarde. Of planschade daadwerkelijk zal optreden is afhankelijk van het huidige bedrijfspand. Een bedrijfspand moet namelijk wel geschikt zijn voor een bedrijf in de milieucategorie 3.1 of 3.2. Een beoordeling hiervan per bedrijfsperceel valt buiten het kader van deze quickscan. De wijziging in gebruiksmogelijkheden afwegend, komen wij tot de conclusie dat er sprake is van een planologische verslechtering als gevolg van de onderhavige planologische wijziging en dit kan leiden tot mogelijke planschade. Cluster 3 De bebouwingsmogelijkheden nemen af. Het cluster mag niet meer voor 100% worden bebouwd en bedrijfswoningen zijn niet meer toegestaan. De oppervlakten die niet meer mogen worden bebouwd zijn van een geringe omvang en zullen als gevolg hiervan geen of een geringe invloed hebben op de waarde van de bedrijfspercelen. Uitbreidingen bij verbouwingen van de bedrijfspanden worden onmogelijk gemaakt. Voor wat betreft de bedrijfswoningen wordt er vanuit gegaan dat deze nu ook niet aanwezig zijn. Het laten vervallen van de mogelijkheid om een bedrijfswoning te bouwen heeft geen invloed op de waarde van de bedrijfspercelen, aangezien de percelen nagenoeg geheel bebouwd zijn. De verhandelbaarheid van de aanwezige opstallen zal niet verminderen. Voor wat betreft de gebruiksmogelijkheden geldt voor wat betreft de milieucategorieën hetzelfde als gesteld voor cluster 2. De wijziging in bouw- en gebruiksmogelijkheden afwegend, komen wij tot de conclusie dat er sprake is van een planologische verslechtering als gevolg van de onderhavige planologische wijziging en dit kan leiden tot mogelijke planschade. Cluster 4 De bebouwingsmogelijkheden nemen af. Het cluster mag niet meer voor 100% worden bebouwd. Hierover kan hetzelfde worden gezegd als cluster 3, met de toevoeging dat er één groot perceel is dat nu nog als onbebouwd wordt gebruikt. Voor dit perceel zal vermogensschade optreden voor het verschil grondwaarde van bebouwbare en onbebouwbare grond, zoals bij cluster 1 is omschreven. Voor wat betreft de gebruiksmogelijkheden geldt voor wat betreft de milieucategorieën hetzelfde als gesteld voor cluster 2. De wijziging in bouw- en gebruiksmogelijkheden afwegend, komen wij tot de conclusie dat er sprake is van een planologische verslechtering als gevolg van de onderhavige planologische wijziging en dit kan leiden tot planschade. Cluster 5 Voor dit cluster geldt hetzelfde als voor cluster 4, met de aantekening dat één bedrijfsperceel de milieucategorie 4.2 krijgt en dat één groot perceel dat volgens het nieuwe bestemmingsplan niet mag worden bebouwd inmiddels bebouwd is. 14
De wijziging in bouw- en gebruiksmogelijkheden afwegend, komen wij tot de conclusie dat er sprake is van een planologische verslechtering als gevolg van de onderhavige planologische wijziging en dit kan leiden tot planschade. Cluster 6 Voor dit cluster geldt hetzelfde als voor cluster 4, met de aantekening dat er geen grote percelen zijn die volgens het nieuwe bestemmingsplan niet mogen worden bebouwd. De wijziging in bouw- en gebruiksmogelijkheden afwegend, komen wij tot de conclusie dat er sprake is van een planologische verslechtering als gevolg van de onderhavige planologische wijziging en dit kan leiden tot planschade. Cluster 7 De bebouwingsmogelijkheden nemen ook in deze cluster af. Grote onbebouwde percelen, die volgens het vigerende bestemmingsplan voor 100% mochten worden bebouwd, mogen nu niet meer worden bebouwd. Het betreft twee percelen waarop nu een scheepswerf is gevestigd en één ander perceel met buitenopslag. Eén scheepswerfperceel krijgt in plaats van de bestemming “bedrijf” (met bouwmogelijkheid), nu voor een groot deel de bestemming “water”. Op dit perceel is de scheepswerf van Stallinga gevestigd. Voor het kunnen uitoefenen van dit bedrijf is het water in de vorm van een haven nodig. In het vigerende bestemmingsplan zijn ter plaatse alle bedrijven in de milieucategorie b toegestaan, zodat naast het vervallen van de bouwmogelijkheden op het droge gedeelte van de scheepswerven ook de bouwmogelijkheid, bij omzetting van de bedrijfsactiviteiten, komt te vervallen. Voor wat betreft het gebruik valt de hele cluster in het vigerende bestemmingsplan in de categorie b van de staat van inrichtingen en volgens het nieuwe bestemmingsplan zou dat de categorie 3.1 kunnen worden. In de gehele cluster is geen categorie aangegeven, zodat er straks alleen bedrijven tot en met categorie 2 zich er kunnen vestigen. Volgens de Staat van inrichtingen in het vigerende bestemmingsplan valt een scheepswerf k.d. 1000 m2 in de categorie c en niet in b. Ligplaats P22/11 uit het ligplaatsenplan wordt niet in het nieuwe bestemmingsplan opgenomen. Deze ligplaats bevindt zich op de scheepswerf van Stallinga. Om milieuhygiënische redenen is het niet verantwoord een ligplaats voor een woonboot op een scheepswerf op te nemen. Deze ligplaats die niet in het nieuwe bestemmingsplan wordt opgenomen heeft in het vigerende bestemmingsplan op de plankaart niet de aanduiding “woonboten toegestaan”, hetgeen inhoudt dat er planologisch gezien geen nadeel ontstaat. De overige woonboten die in het vigerende bestemmingsplan deze aanduiding wel hadden krijgen in het nieuwe bestemmingsplan de aanduiding “woonschepenligplaats”. De wijziging in bouw- en gebruiksmogelijkheden afwegend, komen wij tot de conclusie dat er sprake is van een planologische verslechtering als gevolg van de onderhavige planologische wijziging en dit kan leiden tot planschade.
15
Cluster 8 De bebouwingsmogelijkheden nemen zowel in hoogte als in oppervlak af. De bouwhoogte vermindert voor een klein deel van 12 m naar 8 m en blijft voor de overige bebouwing 12 m. Hiervoor kan hetzelfde worden gesteld als voor cluster 1. Voor wat betreft het gebruik zal slechts voor een deel de beperking van het uitsluiten van de milieucategorie 3.1 gelden, aangezien een deel binnen de zonegrens van categorie 2 dient te blijven. De wijziging in bouw- en gebruiksmogelijkheden afwegend, komen wij tot de conclusie dat er sprake is van een planologische verslechtering als gevolg van de onderhavige planologische wijziging en dit kan leiden tot planschade. Cluster 9 De bebouwingsmogelijkheden nemen, met uitzondering van één perceel, zowel in hoogte als in oppervlak af. De bouwhoogte verminderd van 12 m naar 8 m c.q. 9 m met een goothoogte van 6 m. Hiervoor kan hetzelfde worden gesteld als voor cluster 1. Voor wat betreft de gebruiksmogelijkheden treedt er geen nadeliger situatie op. De wijziging in de bebouwingsmogelijkheden leveren een planologische verslechtering op en dit kan leiden tot planschade. Cluster 10 Voor wat betreft het gebruik is slechts voor één bedrijfspand de beperking van het uitsluiten van de milieucategorie 3.1 aan de orde. De wijziging in de gebruiksmogelijkheid van dit bedrijfspand levert een planologische verslechtering op en dit kan leiden tot planschade.
16
5
VOORZIENBAARHEID EN SCHADEBEPERKING
5.1 Passieve risicoaanvaarding Hierboven is een vergelijking gemaakt tussen het vigerende planologische regime enerzijds en het nieuwe planologische regime anderzijds. Hieruit blijkt dat een groot aantal eigenaren planologisch gezien in een nadeliger situatie komen te verkeren. Aansluitend aan deze conclusie dient vervolgens onderzocht te worden of de grondeigenaren geacht worden het risico van het beperken van gebruiks- en/of bebouwingsmogelijkheden vanwege een nieuw planologisch regime te hebben aanvaard. Met andere woorden: kan de gemeente Leiden voorzienbaarheid tegenwerpen? Hierbij kan onderscheid worden gemaakt tussen actieve en passieve risicoaanvaarding. Een benadeelde heeft geen recht op een tegemoetkoming in door hem geleden planschade indien deze schade (mede) aan zijn eigen doen of nalaten te wijten is, en voor zover hij door het treffen van redelijke maatregelen deze schade had kunnen voorkomen of beperken. Dit principe is opgenomen in artikel 6.3 Wro en is bekend als het jurisprudentieleerstuk van 'actieve' en 'passieve risicoaanvaarding' wegens 'voorzienbaarheid'. Van 'actieve risicoaanvaarding' is sprake wanneer een aanvrager om tegemoetkoming in planschade ten tijde van de aankoop van zijn onroerend goed wist of had kunnen weten dat een bepaalde voor hem ongunstige planologische ontwikkeling zich zou gaan voordoen. Als criterium hiervoor geldt of er voor een 'redelijk denkend en handelend koper' op het moment van aankoop aanleiding bestond rekening te houden met de kans dat de planologische situatie voor hem in ongunstige zin zou veranderen. Indien een dergelijke aanleiding bestond, wordt de koper geacht het risico van de schade te hebben aanvaard, door ondanks de kans op schade tot aankoop van het onroerend goed te zijn overgegaan. In een dergelijk geval wordt gesproken van 'actieve risicoaanvaarding' wegens 'voorzienbaarheid'. De aanvrager komt dan niet in aanmerking voor tegemoetkoming van geleden planschade, zowel directe als indirecte planschade. Zo is het mogelijk dat een planologische ontwikkeling reeds kon worden afgeleid uit ruimtelijke maatregelen van de gemeente of provincie, zoals bijvoorbeeld een structuurplan of structuurschets of een streekplan. Verder kunnen bij de beoordeling van de voorzienbaarheid van planschade ook omstandigheden gelegen in de omgeving meewegen. Zo is het mogelijk dat een belanghebbende had moeten inzien dat een gebied zich door de structuur of inrichting van de omgeving in het bijzonder leent voor bijvoorbeeld woningbouw. Meest relevant voor het aannemen van voorzienbaarheid zijn volgens vaste jurisprudentie echter op schrift gestelde (beleid)stukken waaruit de nieuwe planologische ontwikkeling reeds kon blijken. Voorzienbaarheid louter en alleen op grond van de inrichting en de structuur van de omgeving (bijv. aanwezigheid in reeds zwaar verstedelijkt gebied) wordt in de regel niet geaccepteerd. Naast de vraag of er sprake is van actieve risicoaanvaarding gericht op het moment van aankoop van het perceel, dient in onderhavige geval met name onderzoek gedaan te worden naar de vraag of een eigenaar van een perceel binnen het plangebied geacht kan worden het risico van het vervallen van gebruiks- en/of bebouwingsmogelijkheden op het eigen perceel vanwege het nieuwe planologische regime te hebben aanvaard. Van 'passieve' risicoaanvaarding kan sprake zijn wanneer een eigenaar van een onroerende zaak gedurende lange tijd de op grond van het vigerende planologische regime bestaande gebruiks- en/of bebouwingsmogelijkheden onbenut laat, waardoor hij onder omstandigheden geacht wordt het risico te hebben aanvaard dat deze bestaande gebruiks- en/of bebouwingsmogelijkheden op den 17
duur als gevolg van een planologische wijziging zouden vervallen. Voldoende is dat er, bezien vanuit de positie van een redelijk denkend en handelend eigenaar, aanleiding bestond om rekening te houden met de kans dat de planologische situatie in negatieve zin zou gaan veranderen. Van belang hierbij zijn concrete pogingen die aanvrager heeft gedaan om bestaande gebruiks- en/of bebouwingsmogelijkheden te benutten c.q. realiseren mede gelet op het moment waarop de planologische wijziging in de lijn der verwachtingen lag. Er is sprake van passieve risicoaanvaarding indien gedurende de periode dat de eigenaar de desbetreffende gebruiks- en bouwmogelijkheden had kunnen verwezenlijken, ontwikkelingen in het ruimtelijke beleid van de overheid dan wel ontwikkelingen in de omgeving, aanleiding gaven rekening te houden met een wijziging van de planologische inzichten ten aanzien van de desbetreffende gebruiks- en bouwmogelijkheden. Indien de eigenaar desondanks geen concrete pogingen heeft ondernomen om de desbetreffende mogelijkheden te verwezenlijken, wordt de eigenaar geacht het risico van het vervallen van de gebruiks- en/of bouwmogelijkheden te hebben aanvaard. Bepalend is, of de schadeveroorzakende planologische wijziging in de lijn der verwachtingen lag, gedurende de periode dat de eigenaar de gebruiks- en bouwmogelijkheden had kunnen verwezenlijken. Bij de beantwoording van de vraag of het risico van het (mogelijk) vervallen van de gebruiks- en/of bouwmogelijkheden onder vigeur van het huidige bestemmingspan voorzienbaar was en mitsdien voor eigen rekening dient te blijven, is blijkens de uitspraak van de Afdeling d.d. 6 oktober 2004 (zaaknmr. 200401629/1) van belang of de voortekenen van de nadelige planwijziging reeds enige tijd zichtbaar waren. Uit de jurisprudentie valt af te leiden dat de ouderdom van een bestemmingsplan een rol speelt bij de beantwoording van de vraag of er sprake is van passieve risicoaanvaarding. Het enkele feit dat sprake is van een bestemmingsplan ouder dan 10 jaar is echter niet voldoende om risicoaanvaarding aan te nemen. Hoelang een benadeelde mag 'stilzitten' voordat sprake is van risicoaanvaarding is sterk afhankelijk van de omstandigheden van het geval. Uit de jurisprudentie blijkt dat per geval beoordeeld dient te worden of een termijn naar redelijkheid voldoende lang is geweest om tot een concrete (bouw)aanvraag te komen. Over het algemeen wordt een termijn van circa anderhalf jaar wel voldoende lang geacht. In de uitspraken van 18 januari 2006 (zaaknmr. 200502620/1, inzake gemeente Enschede) en 10 november 2010 (zaaknmr. 201001810/1/H2, inzake gemeente Meerssen) heeft de Afdeling een periode van respectievelijk elf en tien maanden stilzitten reeds voldoende geacht om passieve risicoaanvaarding aan te nemen. Gelet op de herhaalde formulering van de woorden “omstandigheden van het geval” lijkt de Afdeling geen algemene ‘standaard’ termijn te willen stellen, zodat niet met zekerheid kan worden gesteld dat een termijn van bijna tien maanden voor alle gevallen opgaat. Er zijn ons op dit moment geen openbare beleidsdocumenten bekend, op grond waarvan de bestemmingsplanherziening voor eenieder kenbaar kon zijn. Indien sprake zou zijn van beleid waaruit een lijn kan worden afgeleid welke loopt van weinig concreet naar zeer concreet, dan zou het op enig moment in de lijn der verwachting kunnen liggen dat het planologische regime zou gaan wijzigen. Daar is hier echter geen sprake van. Het voorgaande houdt ook direct in dat er geen sprake is van actieve risicoaanvaarding of passieve risicoaanvaarding. Alle planschade komt daardoor voor vergoeding in aanmerking. Om passieve risicoaanvaarding toch tegen te kunnen werpen is het noodzakelijk dat er een gemeentelijk (beleids)document (zoals een voorontwerp bestemmingsplan) gepubliceerd wordt waaruit voldoende duidelijk blijkt dat de gemeente de bedoeling heeft om de bouwmogelijkheden zoals die nu nog mogelijk zijn te beperken en ook al aan te geven op welke wijze deze beperkt zullen 18
gaan worden. Het voorontwerp bestemmingsplan De Waard is op 21 oktober 2010 bekendgemaakt en vanaf 25 oktober 2010 ter inzage gelegd. Om passieve risicoaanvaarding te kunnen tegenwerpen aan de betrokken grondeigenaren, zal dit document zeker gedurende tien maanden (en voor de zekerheid gedurende anderhalf jaar) ter inzage moeten liggen vóórdat er een ontwerp bestemmingsplan met daaruit voortvloeiende voorbereidingbescherming wordt gepubliceerd. Er mag in deze periode dus ook geen voorbereidingsbesluit worden genomen voor de betreffende plangebieden. In de tussentijd kunnen de betrokken grondeigenaren dan nog proberen om de gebruiks- en/of bouwmogelijkheden te benutten. Het moet hierbij wel gaan om een concrete poging. Wat dit precies inhoud is afhankelijk van de omstandigheden. Een principeverzoek is in ieder geval niet voldoende en het bouwplan moet wel binnen de mogelijkheden van het vigerende bestemmingsplan passen. Er moet dus geen vrijstellingsprocedure voor nodig zijn om het te realiseren. Als de grondeigenaren in de periode tussen de publicatie van het document en het ontwerpbestemmingsplan geen concrete pogingen ondernemen, kan aan hen (na verloop van tien maanden tot anderhalf jaar nadat het voorontwerp bestemmingsplan ter inzage is gelegd) passieve risicoaanvaarding worden tegengeworpen.
19
6
OVERIGE RELEVANTE OVERWEGINGEN
6.1 Niet nader onderzochte objecten Door ondergetekende is geen rekening gehouden met mogelijk nadelige gevolgen voor andere woningen of bedrijven in de verdere omgeving van het bouwplan dan die in deze analyse onder 3 reeds zijn genoemd, die te maken zouden kunnen gaan krijgen met bijvoorbeeld verkeers- c.q. logistieke belemmeringen, problemen in verband met de bereikbaarheid of beperkingen in vergunningen of exploitatiemogelijkheden. De risico's van dergelijke gevolgen zijn op voorhand niet in te schatten, doch zijn ook niet aannemelijk. 6.2 Bodemverontreiniging In dit advies omtrent risico's van planschade is op geen enkele manier rekening gehouden met mogelijke verontreinigingen in bodem en of grondwater die een rol zouden kunnen spelen bij schatting van waarden of waardedalingen. Het zou te ver voeren mogelijke relaties van verontreinigingen en planschade hierin aan de orde te laten komen. 6.3 Waterhuishouding en nutsvoorzieningen Door ondergetekende is geen rekening gehouden met mogelijk nadelige gevolgen voor bedrijven of woningen in de nabije of verdere omgeving van het bouwplan, die te maken zouden kunnen gaan krijgen met veranderingen in de waterhuishouding, afwatering of de aansluiting op diverse nutsvoorzieningen. Nog daargelaten of dergelijke mogelijk nadelige gevolgen te beschouwen zijn als mogelijke vormen van planschade, zijn deze vooralsnog ook niet in te schatten. 6.4 Verwijzingen naar jurisprudentie Omwille van de leesbaarheid van dit advies, is er voor gekozen zo weinig mogelijk verwijzingen op te nemen naar specifieke jurisprudentie op het gebied van planschade en mogelijk andersoortig (bestuursrechtelijke) schadevergoedingen. Met de inmiddels uitgebreide planschadejurisprudentie is in dit advies rekening gehouden.
20
7 CONCLUSIE Op grond van het voorgaande komen wij tot de slotsom dat voor een aantal onroerende zaken sprake zal zijn van een planologisch nadeliger situatie op basis van het nieuwe bestemmingsplan, waardoor die onroerende zaken schade zullen lijden. Heemstede, 19 september 2011. Van Oosten Planschade Advies B.V.,
Ing. C. Riksen
21
Bijlagen
3.2
3.2 3.1
4.2
3.2
22
Blok
Cat. oud
Cat. nieuw
1
a
3.2
Bouwopp. oud
Bouwopp. nieuw
geen nadeel
15.030 – ca.730 m2
5.500 m2
Hoogte oud
Hoogte nieuw
- 8.800 m2
12
7/4
+ groothandel + bewerking < 10 kw 2
b en c
2 ( kan zijn 3.1 en 3.2)
nadeel
100% minus strook (0)
100%
geen nadeel
12
12
3
b en c
2 ( kan zijn 3.1 en 3.2)
nadeel en
100%
< 100%
nadeel
12
12
nadeel
100%
< 100% waarvan één groot perceel
nadeel
12
12
nadeel
100%
< 100% waarvan twee grote percelen en één hirvan is inmiddels bebouwd
nadeel
12
12
2 ( kan zijn 3.1 en 3.2) + +w
nadeel
100%
< 100%
nadeel
12
12
percelen scheepswerf staan niet op kaart en verder
nadeel
100% minus strook (0) langs water
< 100%, waarvan drie grote percelen
nadeel
12
12
geen w
+w 4
5
b en c
2 ( kan zijn 3.1 en 3.2)
+w
+w
b en c
Één perceel 4.2 en verder 2 ( kan zijn 3.1 en 3.2)
+w +w 6
b en c +w
7
a(0) en b +w
23
2 (kan zijn 3.1) + water +w 8
a en b
2 (kan deels 3.1 zijn)
nadeel
100% minus stroken (0)
< 100%
nadeel
12
12/8
9
a
2
geen nadeel
100%
<100%
nadeel
12
12/8/9( met goot 6)
nadeel
100% minus stroken (0)
100% buiten gemeente eigendom
geen nadeel
12
12
+w 10
a en b
2 (kan deels 3.1 zijn) +m
Algemeen geen detailhandelsbedrijf in oude situatie toegestaan. B(0) onbebouwd ook in nieuwe situatie onbebouwd en niet in schema meegenomen.
24
