RISICOANALYSE PLANSCHADE In verband met de inwerkingtreding van bestemmingsplan Woonwijken Zuid en West

RISICOANALYSE PLANSCHADE In verband met de inwerkingtreding van bestemmingsplan “Woonwijken Zuid en West”

31 december 2012

Opdrachtgever Gemeente Heemstede Postbus 352 2100 AJ Heemstede Purmerend, 31 december 2012 Kenniscentrum voor Overheid en Bestuur

mr. C. Suurd mr. J. Hartog ing. P.H. Reinders Folmer

Datum: 31 december 2012 Projectnummer: B2012-108JH

RISICOANALYSE PLANSCHADE In verband met de inwerkingtreding van bestemmingsplan “Woonwijken Zuid en West” --------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------1.1

HET FORMELE WETTELIJKE KADER

Per 1 juli 2008 is de Wet ruimtelijke ordening (hierna: Wro) in werking getreden. Hoewel de hierin opgenomen planschaderegeling voornamelijk een verdere codificatie inhoudt van de voornamelijk in de jurisprudentie ontwikkelde, planschadepraktijk, brengt de wetswijziging ook belangrijke wijzigingen in de bestaande praktijk met zich mee. De twee belangrijkste noviteiten betreffen: 1. de invoering van een ‘normaal maatschappelijk risico’, deels uitgewerkt in een forfaitregeling, waardoor nog slechts sprake zal zijn van een ‘tegemoetkoming in schade’ in plaats van een ‘naar billijkheid te bepalen (in beginsel volledige) schadevergoeding’, en; 2. de uitbreiding van planschadegrondslagen tot de binnenplanse flexibiliteitinstrumenten, wat inhoudt dat bepalingen van een planwijziging of een planuitwerking, ontheffingen of een nadere eisen in het vervolg zelfstandige grondslagen voor planschade zullen vormen. In het navolgende is de planschaderegeling ex artikel 6.1-6.7 Wro beknopt weergegeven. 1.2 Wet ruimtelijke ordening: artikel 6.1-6.7 Wro Burgemeester en wethouders kennen degene die in de vorm van een inkomensderving of een vermindering van de waarde van een onroerende zaak schade lijdt of zal lijden als gevolg van: a. een bepaling van een bestemmingsplan of inpassingsplan, niet zijnde een bepaling inhoudend dat burgemeester en wethouders met inachtneming van de bij het plan te geven regels: binnen bij het plan te bepalen grenzen het plan kunnen wijzigen; het plan moeten uitwerken; van bij het plan aan te geven regels af te kunnen wijken; ten aanzien van in het plan omschreven onderwerpen of onderdelen nadere eisen kunnen stellen; b. een bepaling van een planwijziging of een planuitwerking, onderscheidenlijk een omgevingsvergunning voor een activiteit als bedoeld in artikel 2.1 lid 1, onderdeel c Wabo (binnenplanse planafwijking) of een nadere eis; c. (…); op aanvraag een tegemoetkoming toe, voor zover de schade redelijkerwijs niet voor rekening van de aanvrager behoort te blijven en voor zover de tegemoetkoming niet voldoende anderszins is verzekerd. Een aanvraag voor een tegemoetkoming in schade ten gevolge van een oorzaak als bedoeld als bedoeld (…) onder a, b, (…), moet worden ingediend binnen vijf jaar na het moment waarop de oorzaak, (…), onherroepelijk is geworden. (Artikel 6.1 lid 1,2 en 4 jo. artikel 3.6 lid 1 Wro). Binnen het normale maatschappelijke risico vallende schade blijft voor rekening van de aanvrager. In ieder geval blijft voor rekening van de aanvrager: a. van schade in de vorm van een inkomensderving: een gedeelte gelijk aan 2% van het inkomen onmiddellijk voor het ontstaan van de schade; b. van schade in de vorm van vermindering van de waarde van een onroerende zaak: een gedeelte gelijk aan 2% van de waarde van de onroerende zaak onmiddellijk voor het ontstaan van de schade, tenzij de vermindering het gevolg is van de bestemming van de tot de onroerende zaak behorende grond, of van de op de onroerende zaak betrekking hebbende regels 2


(m.a.w. geen forfaitaire benadering van het normale maatschappelijke risico in geval van ‘directe’ planschade). (Artikel 6.2 Wro). 2.

OPDRACHT EN DOELSTELLING RISICOANALYSE

Omstreeks 22 oktober 2012 is door of namens de gemeente Heemstede (verder; opdrachtgever) aan Kenniscentrum voor Overheid en Bestuur (verder; Kenniscentrum) opdracht verstrekt om een planschade risicoanalyse op te stellen waarbij zal worden onderzocht of een aantal specifieke planologische wijzigingen, zoals zal worden opgenomen in het bestemmingsplan “Woonwijken Zuid en West” zal leiden tot risico’s op voor tegemoetkoming in aanmerking komende planschadeclaims. Meer in het bijzonder zal Kenniscentrum in het kader van onderhavige planschaderisicoanalyse onderzoeken of de 14 aandachtspunten uit het nieuw op te stellen bestemmingsplan, zoals nader gespecificeerd door opdrachtgever per schrijven van 22 oktober 2012, zullen leiden tot directe/indirecte planschade (vgl. verder hoofdstuk 4). Geraadpleegde stukken: Bij het opstellen van onderhavige risicoanalyse is (onder meer) gebruik gemaakt van de navolgende door opdrachtgever ter beschikking gestelde informatie:    

Bestemmingsplanvoorschriften en kaarten van de relevante, thans vigerende bestemmingsplannen in de woonwijken ‘Geleerdenwijk’, ‘Rivierenbuurt’ en ‘Glip’; Beschrijving nieuwe situatie, waaronder offerteverzoek d.d. 22 oktober 2012 en concept plankaarten; Beleidsstukken (m.n. ‘Notitie vaststelling uitgangspunten bestemmingsplannen “Woonwijken zuid-oost”, “Woonwijken zuid en west” en “Woonwijken Noordoost”); Aanvullende informatie (varia).

Verantwoording: In dit advies is getracht op basis van de door opdrachtgever ter beschikking gestelde informatie een risicoanalyse uit te voeren ten aanzien van objecten in de nabije omgeving van het te wijzigen plangebied die mogelijk planschade kunnen ondervinden. Hierbij is uitgegaan van de huidige stand van de jurisprudentie ten aanzien van artikel 49 WRO en artikel 6.1 Wro. Benadrukt dient te worden dat indien na inwerkingtreding van de planologische maatregel planschadeverzoeken worden ingediend, een schadebeoordelingscommissie, na het horen van belanghebbenden en aansluitend taxatie tot een ander oordeel kan komen zowel voor wat betreft mogelijke planschade als voor de hoogte van de planschadevergoeding. Voorts kan de besluitvorming en eventueel bezwaar en beroep nog tot een andere uitkomst leiden. De risicoanalyse dient dan ook als een indicatie te worden beschouwd ten aanzien van mogelijke planschade die belanghebbenden zouden kunnen ondervinden als gevolg van het nieuwe planologische regime.

3


3.

VERGELIJKING PLANOLOGISCHE REGIMES

Bij de beoordeling van mogelijke planschade(claims) moet worden nagegaan of sprake is van een planologische verslechtering c.q. nadeliger positie voor belanghebbenden/omwonenden. Een vergelijking van het geldende planologische regime met de beoogde situatie (concept bestemmingsplan “Woonwijken Zuid en West”) is hiervoor maatgevend. Uit vaste jurisprudentie volgt dat bij deze vergelijking van opvolgende planologische regimes in beginsel uitgegaan dient te worden van zgn. ‘planmaximalisatie’, wat inhoudt dat bij de schadeanalyse (waaronder bijvoorbeeld privacy- en uitzichtbeperking een rol spelen) de maximale bouwen gebruiksmogelijkheden op grond van het ‘oude’ (huidige) planologische regime in relatie tot die van het ‘nieuwe’ (toekomstige) planologische regime in aanmerking genomen dienen te worden. Slechts onder zeer uitzonderlijke omstandigheden moet van voornoemd uitgangspunt worden afgeweken (zie onder andere: ABRS d.d. 9 september 2009, zaaknummer 200808830/1/H2, inzake gemeente Castricum en ABRS d.d. 29 april 2009, zaaknummer 200806687/1/H2, inzake gemeente Hof van Twente). Dergelijke omstandigheden doen zich voor wanneer invulling van de maximale mogelijkheden dermate onwaarschijnlijk is, dat dit met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid als niet reëel is aan te merken (zie onder andere: ABRS d.d. 24 augustus 2011, zaaknummer 201100142/1/H2, inzake gemeente Drechterland en ABRS d.d. 1 februari 2012, zaaknummer 201105541/1/A2, inzake gemeente Hof van Twente). Bij de maximale invulling moet dan ook uitgaan worden van de voor belanghebbenden meest ongunstige invulling, ook als die meest ongunstige invulling niet de meest voor de hand liggende is. Binnenplanse flexibiliteitsbepalingen (o.a. afwijkings- en wijzigingsbevoegdheden, en uitwerkingsverplichtingen) blijven overigens, zolang niet verwezenlijkt, bij de planvergelijking buiten beschouwing. Dit omdat de bepalingen van o.a. een omgevingsvergunning voor het afwijken van het bestemmingsplan, een planwijziging of een planuitwerking in gevolge artikel 6.1 lid 2 jo. 3.6 Wro/2.1 lid 1 sub c Wabo in voorkomend geval zelfstandige grondslagen voor (een aanvraag om tegemoetkoming in) planschade vormen (zie onder andere: ABRS d.d. 17 augustus 2011, zaaknummer 201012871/1/H2, inzake gemeente Horst aan de Maas en ABRS d.d. 1 augustus 2012, zaaknummer 201108638/1/A2, inzake de gemeente Utrechtse Heuvelrug). Tot slot mogen volgens vaste jurisprudentie de gevolgen van feitelijk gerealiseerde situaties géén rol spelen in deze planvergelijking. Hiermee wordt bijvoorbeeld gedoeld op de functie van afschermende beplanting zoals heggen, die vanwege het seizoensgebonden groenkarakter en tijdelijke en toevallige wensen van eigenaren niet van invloed mogen zijn op de analyse. 4.

TE BEOORDELEN SITUATIES IN DE ANALYSE

Het plangebied van het toekomstige nieuwe bestemmingsplan “Woonwijken Zuid en West” beslaat in hoofdzaak geheel of gedeeltelijk de volgende woonwijken: 1. Geleerdenwijk; 2. Rivierenwijk; 3. Glip (Prinsenbuurt).

4


Figuur met in gele kleur (en van noord naar zuid) de woonwijken Geleerdenwijk, Rivierenwijk en Glip

In deze woonwijken vigeren thans een aantal bestemmingsplannen, waarbij Kenniscentrum als uitgangspunt neemt dat deze allen onherroepelijk in werking zijn getreden. Onderstaand volgt een – door opdrachtgever verstrekt – overzicht van de thans vigerende bestemmingsplannen per woonwijk. a) Voor ‘de Geleerdenwijk’ en enkele aangrenzende gebieden vigeren thans de volgende bestemmingsplannen:          

Bestemmingsplan Zandvoortselaan – Herenweg; Uitwerkingsplan Duin en vaart; Uitwerkingsplan Terrein Haemstede MAVO; Bestemmingsplan Geleerdenwijk; Bestemmingsplan Geleerdenwijk Noord; Bestemmingsplan Geleerdenwijk Centrum; Bestemmingsplan Geleerdenwijk A; Bestemmingsplan Geleerdenwijk B; Bestemmingsplan Scholtenlaan; Bestemmingsplan Van Merlen.

b) Voor ‘de Rivierenwijk’ gelden thans de volgende bestemmingsplannen:   

Bestemmingsplan Rivierenwijk; Bestemmingsplan Groenenhoven; Bestemmingsplan Manpadslaan Noordzijde.

c) Voor ‘De Glip’ vigeren momenteel de volgende bestemmingsplannen: 5


     

Bestemmingsplan Glip I; Bestemmingsplan Glip II; Bestemmingsplan De Blizzard; Bestemmingsplan Glip III; Bestemmingsplan Glip IV; Uitwerkingsplan Prinseneiland.

Het nieuwe bestemmingsplan “Woonwijken Zuid en West” is aldus een gehele of gedeeltelijke herziening van voornoemde regimes. In het verdere verloop van onderhavige planschaderisicoanalyse zullen de hierboven genoemde - thans nog vigerende - bestemmingsplannen worden aangemerkt als het ‘oude’ planregime. Het concept van het bestemmingsplan “Woonwijken Zuid en West” zal worden aangemerkt als het ‘nieuwe’ planregime. Een planologische vergelijking zal worden uitgevoerd tussen het toekomstige bestemmingsplan “Woonwijken Zuid en West” en de vigerende bestemmingsplannen (vergelijk voor een nadere uiteenzetting van deze systematiek ook hoofdstuk 3). Conform opdracht zal hierbij met name worden ingegaan op de volgende situaties: 1. Erfbebouwingsregeling. Blijkens de planregels van het nieuwe bestemmingsplan mag er maximaal 70m2 erfbebouwing worden opgericht, mits er (tenminste) 25m2 onbebouwd blijft. Voor kleinere percelen geldt dat altijd 25m2 bebouwd mag worden. Vraag: Veroorzaakt deze regeling een risico op indirecte planschade, in de wetenschap dat deze regeling voor iedereen in het plangebied geldt? 2. Ingebouwde uitbreidingsmogelijkheden binnen het plangebied “Glip IV”. Percelen die blijkens de plankaart een aanduiding * hadden, konden – in tegenstelling tot overige (woon)percelen uit het betreffende plangebied – geen éénlaagse uitbreiding (gemiddelde diepte: 3 meter en hoogte 3 meter) aan de achtergevel realiseren. Bij uniforme toepassing van de onder 1. vermelde erfbebouwingsregeling krijgen deze percelen – in vergelijking – meer bouwmogelijkheden dan buurpercelen zonder de aanduiding *. Vraag: Veroorzaakt de verruiming van de erfbebouwingsregeling ten aanzien van percelen met de aanduiding * per saldo een risico op voor tegemoetkoming in aanmerking komende (indirecte) planschade voor de buren. 3. Clubgebouw Duivenvereniging. Het clubgebouw van de plaatselijke duivenvereniging is gelegen binnen de grenzen van het uitwerkingsplan “Terrein Haemstede mavo (2000)” en ligt binnen de bestemming ‘Verblijfsgebied’. Het gebouw is op zich toegestaan op grond van het huidige planregime, inclusief de vrijstelling ex art. 19 lid 3 WRO die medio 2005 is verleend ten behoeve van een uitbreiding. In het nieuwe bestemmingsplan zal het clubgebouw in beginsel de bestemming ‘Sport – specifieke vorm van sport duivenvereniging’ krijgen. Vraag: Ontstaat als gevolg hiervan een risico op indirecte planschade voor nabijgelegen woonpercelen? 4. Flats Meijerlaan. Aan de Meijerslaan staan vier flatgebouwen. De aanwezige woongebouwen zijn niet binnen de contouren (bouwvlak) van het bestemmingsplan uitgevoerd, doch worden wel als zodanig gebruikt. Tussen de woongebouwen liggen bestemmingsvlakken ‘autoboxen’ welke (in strijd met het bestemmingsplan) worden gebruikt als praktijk voor fysioen manuele therapie (Meijerslaan 258) en als tandartspraktijk. Deze gebouwen zijn deels gebouwd binnen het bouwvlak autoboxen, maar ook deels op de bestemming Openbaar groen en berm. Voor deze afwijkingen is bouwvergunning verleend. Er kan echter niet meer worden achterhaald of voor deze afwijkingen een planologisch besluit is genomen. 6


Vraag: Is er een risico op (indirecte) planschade wanneer voornoemde situaties positief worden inbestemd in het nieuwe bestemmingsplan? 5. Woningen Einthovenlaan 8-20. Voor deze woningen geldt blijkens het vigerende bestemmingsplan “Geleerdenwijk” geen maximale bouwhoogte (wel geldt een gevelhoogte van minimaal 4,5 m en maximaal 6 m). Het voornemen bestaat om een maximale bouwhoogte op te nemen van 6 meter en voor bouwdelen die nu een bouwhoogte hebben van 3 meter: een bouwhoogte van 3 meter. Vraag: Is er sprake van een risico op directe planschade? In dit verband zijn naar het oordeel van opdrachtgever de beleidsuitgangspunten inzake het opstellen van nieuwe bestemmingsplannen, zoals in 2009 door de gemeente kenbaar gemaakt, mogelijk relevant bij de beoordeling van een voorzienbaarheidsonderzoek. Vraag: Opdrachtgever is voornemens voor onderhavige woonpercelen een binnenplanse ontheffingsmogelijkheid op te nemen teneinde de realisatie van een derde bouwlaag mogelijk te maken. Ontstaat door het opnemen van deze binnenplanse ontheffingsmogelijkheid een risico op planschade? Vraag: is het mogelijk in het bestemmingsplan de voorwaarde op te nemen dat deze ontheffing alleen wordt verleend indien er door de initiatiefnemer een planschadeovereenkomst wordt gesloten? Vraag: De woningen Einthovenlaan 8-20 zijn gebouwd in een ruim bestemmingsvlak. In het nieuwe bestemmingsplan zal de bestaande situatie aan de voorzijde worden opgenomen. Ontstaat in dit verband een risico op planschade? In dit verband zijn naar het oordeel van opdrachtgever de beleidsuitgangspunten inzake het opstellen van nieuwe bestemmingsplannen, zoals in 2009 door de gemeente kenbaar gemaakt, mogelijk relevant bij de beoordeling van een voorzienbaarheidsonderzoek. Tevens speelt de vraag of de nieuwe erfbebouwingsregeling op deze locatie een planschaderisico met zich meebrengt. 6. Woningen Geleerdenwijk Noord: Van der Waalslaan, Erasmuslaan en Snelliuslaan, Struykenlaan, Spinozalaan, Van ’t Hofflaan, Zerniklaan en Kohnstammlaan. Blijkens het thans vigerende bestemmingsplan geldt een maximaal toelaatbare bouwhoogte voor bouwwerken van 6 meter welke bouwhoogte mag worden overschreden door hellende dakvlakken, topgevels en dakvensters e.d. Het voornemen bestaat om – overeenkomstig de in 2009 gepubliceerde beleidsuitgangspunten – de feitelijk gerealiseerde gooten bouwhoogte in te bestemmen. De mogelijkheid een dakopbouw (3e bouwlaag) te realiseren zal worden toegestaan middels een binnenplanse ontheffingsmogelijkheid. Vraag: Opdrachtgever is voornemens voor onderhavige woonpercelen een binnenplanse ontheffingsmogelijkheid op te nemen teneinde de realisatie van een derde bouwlaag mogelijk te maken. Ontstaat door het opnemen van deze binnenplanse ontheffingsmogelijkheid een risico op planschade? Vraag: is het mogelijk in het bestemmingsplan de voorwaarde op te nemen dat deze ontheffing alleen wordt verleend indien er door de initiatiefnemer een planschadeovereenkomst wordt gesloten? 7. Woningen geleerdenwijk B. Binnen de bestemming E2 (bestemmingsplan “Geleerdenwijk B”) zijn eengezinshuizen toegestaan van 2 bouwlagen. Mede met het oog op in het verleden reeds verleende vrijstellingen dienaangaande, bestaat het voornemen in het bestemmingsplan een ontheffingsmogelijkheid op te nemen teneinde een derde bouwlaag toe te staan. Vraag: Ontstaat door het opnemen van deze binnenplanse ontheffingsmogelijkheid een risico op planschade? Vraag: is het mogelijk in het bestemmingsplan de voorwaarde op te nemen dat deze ontheffing alleen wordt verleend indien er door de initiatiefnemer een planschadeovereenkomst wordt gesloten?

7


8.

9.

10.

11.

12.

Vraag: Verder is in dit deel van het plangebied mogelijk in voor- of zijtuin bebouwing op te richten. Het voornemen bestaat om de bouwgrens vast te leggen op de bestaande gevels. Ontstaat in dit verband een risico op (directe) planschade. In dit verband zijn naar het oordeel van opdrachtgever de beleidsuitgangspunten inzake het opstellen van nieuwe bestemmingsplannen, zoals in 2009 door de gemeente kenbaar gemaakt, mogelijk relevant bij de beoordeling van een voorzienbaarheidsonderzoek. Geleerdenwijk A: Lorentzlaan 47-77. De woningen Lorentzlaan 47-51 zijn gebouwd in een ruim bestemmingsvlak. Opdrachtgever wil de feitelijk bestaande situaties, wat betreft de ligging van de voor- en achtergevel, in het nieuwe bestemmingsplan opnemen. Vraag: Ontstaat er een risico op directe planschade als gevolg van het vastleggen van de bouwgrenzen op de voor- en achtergevel? Vraag: Tussen de woningen Lorentzlaan 53-77 staan garages (1 bouwlaag). Met gebruikmaking van een binnenplanse ontheffingsmogelijkheid zijn in het verleden uitbreidingen van woningen toegestaan op deze garages. Bij de woning Lorentzlaan 65 is een dergelijke uitbreiding echter niet gerealiseerd. Opdrachtgever is voornemens – in tegenstelling tot de in 2009 gepubliceerde beleidsuitgangspunten – een woninguitbreiding op de garage (van de woning Lorentzlaan 65) bij recht toe te staan. Ontstaat een risico op planschade? Vraag: Opdrachtgever is voornemens de maximaal voorgeschreven gooten nokhoogte van de woningen aan de Lorentzlaan 79-99 vast te leggen op de bestaande maten. Ontstaat een risico op planschade? Scholen Geleerdenwijk: Op grond van bestemmingsplan “Geleerdenwijk Centrum” mag het bouwvlak geheel worden bebouwd met gebouwen voor openbare en bijzondere doeleinden met een maximale goothoogte van 7 meter. Het voornemen bestaat om – in afwijking van de in 2009 gepubliceerde uitgangspunten – voor het gehele bouwvlak een maximale gooten bouwhoogte toe te staan van 7 meter. Vraag: Ontstaat een risico op planschade? Te Winkelhof: Op grond van bestemmingsplan “Geleerdenwijk Centrum” geldt voor het woon-winkelgebouw een goothoogte van 10 meter. Het voornemen bestaat een maximale gooten bouwhoogte toe te staan van 10 meter. Vraag: Ontstaat in dit verband een risico op (directe) planschade. In dit verband zijn naar het oordeel van opdrachtgever de beleidsuitgangspunten inzake het opstellen van nieuwe bestemmingsplannen, zoals in 2009 door de gemeente kenbaar gemaakt, mogelijk relevant bij de beoordeling van een voorzienbaarheidsonderzoek. Vraag: Het voornemen bestaat om – in afwijking van de beleidsuitgangspunten uit 2009 – de bestaande bestemmingsplansituatie op te nemen, derhalve 1 bouwvlak dat volledig mag worden bebouwd. Ontstaat in dit verband een risico op planschade? Uitbreiding tuinen Hollandsdiep: Bewoners van Hollandsdiep 13 en 19 t/m 25 hebben hun tuinen uitgebreid aan de overzijde van het aan hun oorspronkelijke tuinen grenzende water. Deze gronden hebben thans een bestemming ‘Agrarisch’ met een aanduiding ‘geen gebouwen toegestaan’ (bestemmingsplan “Manpadslaan Noordzijde”). Het water heeft blijkens het bestemmingsplan “Groenhoven” een bestemming ‘Water’ waar (bij gebreke van een dienaangaande strekkende aanduiding) geen bruggen kunnen worden gebouwd. Opdrachtgever heeft het voornemen de uitbreiding van de tuinen als ‘Tuin’ (geen bebouwing toegestaan) in te bestemmen. Deze tuinen zullen (planologisch) bereikbaar worden gemaakt middels een brug over het water. Vraag: Leidt de benodigde planologische wijziging, zoals zal worden opgenomen in het nieuwe bestemmingsplan, tot een planschaderisico? Garages Herenweg 43/Amer 4: Tussen deze percelen is een perceel gelegen met een bestemming ‘Bedrijven (opslagruimten)’. In het verleden is hier – op verzoek van de eigenaren

8


– op basis van art. 19 lid 2 WRO vrijstelling verleend om hier 3 garages te bouwen. Opdrachtgever is voornemens hier middels het nieuwe bestemmingsplan een bestemming ‘Garageboxen’ te leggen. Vraag: leidt deze bestemmingswijziging tot een planschaderisico? 13. Woonwagens E. van Slogterenlaan: Een perceel aan de E. van Slogterenlaan is blijkens bestemmingsplan “Uitwerkingsplan Prinseneiland” als woonwagenstandplaats inbestemd (onder voorwaarden zijn 10 woonwagens mogelijk). Hier zijn feitelijk 6 woonwagens aanwezig. Het deel waar de uitbreiding kan plaatsvinden is water en in eigendom bij opdrachtgever. De woonwagenstandplaatsen zijn in eigendom bij een private partij. Het voornemen bestaat de feitelijke situatie als zodanig in te bestemmen. Vraag: Leidt het verkleinen van de woonwagenstandplaats op enigerlei wijze tot planschade? Vraag: Ten aanzien van een andere woonwagenlocatie (Sportparklaan) wordt de mogelijkheid onderzocht hier een tweede bouwlaag (kap) toe te staan. Indien ook ten aanzien van de woonwagens aan de E. van Slogterenlaan (welke thans uit 1 bouwlaag bestaan met een maximaal toegestane bouwhoogte van 3 meter) de mogelijkheid een tweede bouwlaag (kap) te plaatsen wordt opgenomen in het nieuwe bestemmingsplan; ontstaat dan een risico op planschade? 14. Glipperweg 83: De gronden gelegen achter het perceel Glipperweg 83 hebben een bestemming ‘Groenvoorzieningen’ en ‘Water’ (Uitwerkingsplan Prinseneiland). De huidige eigenaar heeft deze gronden als tuin bij het perceel Glipperweg 83 getrokken. Het voornemen bestaat deze bestaande situatie in het nieuwe bestemmingsplan op te nemen. Vraag: Ontstaat als gevolg van deze planologische wijziging een risico op planschade? 15. Uitbreidingen voorzijde Schielaan en Eemlaan: Aan de Schielaan en de Eemlaan te Heemstede staan woningen van hetzelfde woningtype. In de voorgevel van elke woning zit een ‘sprong’ van circa 3,5 meter. Verscheidene bewoners hebben in het verleden middels bouwvergunning (overigens in strijd met het bestemmingsplan) deze ruimte bebouwd met een uitbreiding van de woning. Opdrachtgever overweegt – rekening houdend met de specifieke omstandigheden die ter plaatse spelen – deze uitbreidingsmogelijkheid (ook voor woningen waar deze niet is gerealiseerd) in te bestemmen (maximale gooten bouwhoogte van 4 meter). Vraag: Ontstaat als gevolg van deze planologische wijziging een risico op (indirecte) planschade? 5. BEOORDELING VERGOEDBAARHEID PLANOLOGISCH NADEEL In eerste aanleg is de vraag aan de orde of de eigenaren van de in deze analyse betrokken objecten als gevolg van de voorgenomen planologische maatregelen in een planologisch nadeligere positie zullen komen te verkeren, met een waardeverminderend effect op het bij hen in eigendom zijnde onroerend goed. Vervolgens komt alleen die planschade voor tegemoetkoming in aanmerking die het normale maatschappelijke risico te boven gaat, en die ‘redelijkerwijs’ niet voor eigen rekening van aanvragers behoort te blijven. Onder meer de voorzienbaarheid van een wijziging in het planologische regime is bepalend voor de vraag of schade (gedeeltelijk) voor eigen rekening behoort te blijven. 5.1 Normaal maatschappelijk risico De planschaderegeling ex Afdeling 6.1 Wro gaat niet uit van volledige ‘vergoeding van planschade’, maar spreekt van ‘tegemoetkoming in planschade’. Er bestaat op grond van artikel 6.1 e.v. Wro voor belanghebbenden dan ook geen aanspraak op een vergoeding van de gehele ten gevolge van in het artikel genoemde besluiten geleden of te lijden schade. Alleen die schade kan worden vergoed

9


die uitkomt boven de financiële nadelen die behoren tot het ‘maatschappelijk risico’ dat elke burger volgens de wetgever behoort te dragen. Welke schade onder dit normaal maatschappelijk risico moet worden geschaard zal in de rechtspraktijk nader moeten worden uitgewerkt. De wetgever heeft zich hierover in de Memorie van Toelichting bij het wetsvoorstel niet uitgelaten. Omdat het moeilijk is precieze maatstaven of criteria te geven die bestuur en rechter in staat stellen om te bepalen wanneer sprake is van schade die uitgaat boven het normale maatschappelijke risico, heeft de wetgever er wel voor gekozen in artikel 6.2 Wro een forfaitregeling op te nemen. Deze houdt in dat een vermindering van de waarde van een onroerende zaak of een vermindering van het betrokken inkomen dat niet uitkomt boven 2% van de waarde van die zaak c.q. dat inkomen in ieder geval niet voor vergoeding ex artikel 6.1 Wro in aanmerking komt. Afhankelijk van de omstandigheden van het geval kunnen burgemeester en wethouders echter besluiten, gesteund door het advies van een onafhankelijke deskundige, dat ook (een deel van de) schade die (dat) het forfaitaire percentage overstijgt als normaal maatschappelijk risico voor rekening van een aanvrager moet blijven. Nb: Volledigheidshalve wordt nog opgemerkt dat deze forfaitregeling uitsluitend betrekking heeft op zogenoemde ‘indirecte planschade’. Wanneer een wijziging van het planologische regime de gebruiksen of bebouwingsmogelijkheden voor het eigen perceel van een aanvrager beperkt, en dit voor die aanvrager een waardedaling van zijn onroerend goed inhoudt (zgn. ‘directe planschade’), wordt de forfaitregeling niet toegepast. 5.2 Voorzienbaarheid Een benadeelde heeft geen recht op tegemoetkoming in door hem geleden planschade indien deze schade (mede) aan zijn eigen doen of nalaten te wijten is, en voor zover hij door het treffen van redelijke maatregelen deze schade had kunnen voorkomen of beperken. Dit principe is expliciet opgenomen in artikel 6.3 Wro, maar gold ook al onder de oude planschaderegeling ex artikel 49 WRO, en is bekend als het jurisprudentieleerstuk van ‘actieve’ en ‘passieve risicoaanvaarding’ wegens ‘voorzienbaarheid’. Van ‘actieve risicoaanvaarding’ is sprake wanneer een aanvrager om tegemoetkoming in planschade ten tijde van de aankoop van zijn onroerend goed c.q. vestiging van zijn onderneming wist of had kunnen weten dat een bepaalde voor hem ongunstige planologische ontwikkeling zich zou gaan voordoen. Als criterium hiervoor geldt of er voor een ‘redelijk denkend en handelend koper/ondernemer’ op het moment van aankoop/bedrijfsvestiging aanleiding bestond rekening te houden met de kans dat de planologische situatie voor hem in ongunstige zin zou veranderen. Indien een dergelijke aanleiding bestond, wordt de betrokkene geacht het risico van de schade te hebben aanvaard, door ondanks de kans op schade tot aankoop van het onroerend goed en/of bedrijfsvestiging ter plaatse te zijn overgegaan, en komt hij niet in aanmerking voor tegemoet-koming in geleden planschade. Zo is het mogelijk dat een planologische ontwikkeling reeds kon worden afgeleid uit ruimtelijke maatregelen van de gemeente of provincie, zoals bijvoorbeeld een structuurplan, structuurschets of een streekplan. Verder kunnen bij de beoordeling van de voorzienbaarheid van planschade ook omstandigheden gelegen in de omgeving meewegen. Meest relevant voor het aannemen van voorzienbaarheid zijn volgens vaste jurisprudentie echter op schrift gestelde beleidsstukken waaruit de nieuwe planologische ontwikkeling reeds kon blijken. Voorzienbaarheid louter en alleen op grond van de inrichting en de structuur van de omgeving (bijv. aanwezigheid in reeds zwaar verstedelijkt gebied) wordt in de regel dan ook niet geaccepteerd. 10


‘Passieve risicoaanvaarding’ kan enkel aan de orde komen wanneer middels een planologische wijziging bouwen/of gebruiksmogelijkheden voor het eigen perceel van een belanghebbende zijn beperkt of gewijzigd. Van ‘passieve risicoaanvaarding’ kan in dergelijke gevallen sprake zijn wanneer een eigenaar van een onroerende zaak, en/of een ter plaatse gevestigde ondernemer, gedurende langere tijd de op grond van het vigerende planologische regime voor zijn perceel bestaande gebruiksen/of bebouwingsmogelijkheden onbenut laat, terwijl hij weet of kan weten dat zich (waarschijnlijk) een voor hem nadelige planologische wijziging zal gaan voordoen. Onder omstandigheden wordt hij in een dergelijk geval geacht het risico te hebben aanvaard dat deze bestaande gebruiksen/of bebouwingsmogelijkheden op termijn als gevolg van die planologische wijziging zouden vervallen. Daarbij dient dan ook beoordeeld te worden of een verzoeker om planschadevergoeding voldoende concrete pogingen heeft gedaan om de voorheen aanwezige, maar met de betreffende schadeveroorzakende planologische maatregel vervallen gebruiksen/of bebouwingsmogelijkheden daadwerkelijk en tijdig te benutten (zie onder andere ABRS 25 april 2012, zaaknummer 201107363/1/A2, inzake gemeente Sint Anthonis). Hoelang een benadeelde mag ‘stilzitten’ voordat sprake is van risicoaanvaarding is sterk afhankelijk van de omstandigheden van het geval. In haar uitspraak van 10 november 2010 (zaaknummer 201001810/1/H2, inzake gem. Meerssen) heeft de Afdeling, gelet op de bijzondere omstandigheden van het geval, een periode van minder dan 10 maanden stilzitten reeds voldoende geacht om passieve risicoaanvaarding aan te nemen. 6.

BEOORDELING SCHADEGEVOELIGE OBJECTEN – DE SITUATIES

6.1 Erfbebouwingsregeling Opdrachtgever is voornemens een nieuwe erfbebouwingsregeling in het bestemmingsplan “Woonwijken Zuid en West” op te nemen. Deze erfbebouwingsregeling wordt binnen de gemeentegrenzen (middels nieuwe bestemmingsplannen) zoveel mogelijk uniform doorgevoerd en kan als volgt worden samengevat. Binnen de woonbestemming – buiten het bouwvlak - mogen bijgebouwen, aanen uitbouwen en overkappingen worden geplaatst tot een maximum van 70m2 per bouwperceel. Daarbij dient in acht te worden genomen dat tenminste 25m2 van het bouwperceel onbebouwd dient te blijven, tenzij dit tot gevolg heeft dat minder dan 25m2 kan worden bebouwd met bijgebouwen e.d., in welk geval maximaal 25m2 mag worden bebouwd. De gooten bouwhoogte van dergelijke bouwwerken, bedraagt ten hoogste de gooten bouwhoogte zoals op de plankaart aangegeven (in de regel: een gooten nokhoogte van 3 meter en 4 meter). Voorzover gelegen op een afstand van minder dan 3 meter achter de achtergevel van het hoofdgebouw, mag de (gooten) bouwhoogte niet meer bedragen dan de hoogte van de eerste bouwlaag van het hoofdgebouw (vermeerderd met 0,3 meter), tot een maximale hoogte van 4 meter. In zijn algemeenheid kan worden geconstateerd dat de nieuwe erfbebouwingsregeling een (gemiddeld lichte) verruiming betreft van de bouwmogelijkheden ten opzichte van de bouwmogelijkheden van de oude planologische regimes in de achtertuinen van de woongebieden. Als zodanig zal het nieuwe bestemmingsplan in de hoofdregel geen directe planschade kunnen veroorzaken nu er veeleer sprake is van een verruiming van de bouwmogelijkheden. In beginsel zal de planologische wijziging dan ook waardeverhogende effecten hebben voor woningen in het plangebied. Daar staat echter tegenover dat de bouwmogelijkheden in de (achter)tuinen van aangrenzende buurpercelen tevens worden verruimd. Onder omstandigheden kunnen hierdoor planologische nade11


len ontstaan in de vorm van een verminderd uitzicht en een verminderde dag- en zonlichttoetreding met daaraan gekoppelde waardeverminderende effecten. Conform vaste jurisprudentie dienen planologische voor- en nadelen die voortvloeien uit een-enhetzelfde planologische wijzigingsbesluit met elkaar te worden verrekend in het kader van een planschadebeoordeling. Indien er per saldo – na verrekening – sprake is van een waardevermindering die het forfaitair eigen risico ad 2% overtreft, dient deze op grond van art. 6.1 Wro in beginsel voor tegemoetkoming in aanmerking te komen. Kenniscentrum ziet zich thans dan ook voor de vraag gesteld of de planologische voordelen die ontstaan door toegenomen bouwmogelijkheden op eigen perceel opwegen tegen de planologische nadelen die ontstaan door toegenomen bouwmogelijkheden op de buurpercelen. In het algemeen kan worden gezegd dat de voordelen die ontstaan als gevolg van toegenomen bouwmogelijkheden op eigen perceel opwegen tegen de planologische nadelen die worden veroorzaakt door toegenomen bouwmogelijkheden. Er kan echter niet worden uitgesloten dat zich op bepaalde locaties bijzondere omstandigheden voordoen waarin de planologische nadelen dermate groot zijn dat een tegemoetkoming in planschade gerechtvaardigd is. Onderstaand zal Kenniscentrum per woonwijk de voor- en nadelen van de nieuwe erfbebouwingsregeling tegen elkaar afzetten en beoordelen of er een risico op planschade is. 6.1.1. De Geleerdenwijk De woonwijk ‘De Geleerdenwijk’ bevindt zich ten westen van de Herenweg, globaal ten noorden/noordwesten van (het verlengde van) de Van Merlenlaan. Aan de westkant wordt deze wijk begrensd door de Leidsevaart. In de ‘oude’ planologische situatie waren hier een aantal bestemmingsplannen van toepassing. Hieronder wordt per afzonderlijk bestemmingsplan beoordeeld of de invoering van de nieuwe erfbebouwingsregeling een planschaderisico veroorzaakt. Bestemmingsplan Zandvoortselaan-Herenweg/ Uitwerkingsplan “Duin en Vaart”

12


Uitsnede plankaart “Zandvoortselaan-Herenweg”

Een deel van de potentieel schadegevoelige woonpercelen zijn in de ‘oude’ planologische situatie gelegen binnen de grenzen van bestemmingsplan “Zandvoortselaan-Herenweg”. Op grond van dit bestemmingsplan hadden de schadegevoelige woonpercelen (koopwoningen) een bestemming ‘Woondoeleinden’ en kon de achtertuin worden bebouwd conform de bestemming ‘Erf’. Op gronden met de bestemming ‘Erf’ konden aan-of uitbouwen, bijgebouwen en andere bouwwerken worden gerealiseerd. Het bebouwingspercentage bedroeg maximaal 30%, tot een oppervlak van 30m2. De maximaal toegestane gooten bouwhoogte bedroeg blijkens een aanduiding op de plankaart 3 meter en 5 meter. De bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, kon maximaal 3 meter bedragen. Erf- en terreinafscheidingen daarentegen konden een maximale hoogte hebben van 2 meter. Direct grenzend aan de achtertuinen van deze schadegevoelige woonpercelen zijn, op grond van het uitwerkingsplan “Duin en Vaart”, woonpercelen gerealiseerd die met de achtertuin direct grenzen aan de achtertuinen van de schadegevoelige woonpercelen die in de oude planologische situatie binnen de grenzen van bestemmingsplan “Zandvoortselaan-Herenweg” waren gelegen.

13


Uitsnede plankaart uitwerkingsplan “Duin en Vaart”

De achtertuinen van deze woonpercelen konden worden bebouwd conform de bestemming ‘Tuin’. Binnen deze bestemming, konden erf- en terreinafscheidingen worden gebouwd met (voor de voorgevel of het verlengde daarvan) een hoogte van 1 meter en daarachter een hoogte van 2 meter. De hoogte van andere bouwwerken mocht niet meer bedragen dan 3 meter. Het is blijkens de planvoorschriften verder verboden meer dan 30% van de gronden met een bestemming ‘Tuin’ te verharden. Inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan heeft, voorzover het de gewijzigde erfbebouwingsregeling betreft, een intensivering van bouwmogelijkheden in de achtertuin tot gevolg. Waar de achtertuinen van de woonpercelen, in de oude situatie gelegen binnen de grenzen van bestemmingsplan “Zandvoortselaan-Herenweg”, voorheen tot 30m2 konden worden bebouwd met onder meer bijgebouwen en aan/uitbouwen met een gooten nokhoogte van 3 meter en 5 meter, kunnen deze tuinen in de nieuwe situatie (mede ook gelet op het ter plaatse aanwezige bouwoppervlak) voor 70m2 worden bebouwd. Kenniscentrum neemt hierbij als uitgangspunt dat de maximaal toegestane gooten bouwhoogte in de nieuwe situatie gelijk blijft. De bouwmogelijkheden in de achtertuinen van de woningen, voorheen gelegen binnen de grenzen van uitwerkingsplan “Duin en Vaart”, nemen tevens in belangrijke mate toe. Ook hier kan elk woonperceel in beginsel voor 70m2 worden bebouwd met erfbebouwing met een gooten nokhoogte van 3 meter en 4 meter. 14


Vooropgesteld kan worden dat inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan voor onderhavige woonpercelen als zodanig beschouwd een planologisch voordeel met (in meer of mindere mate) waardeverhogende consequenties veroorzaakt. De bouwmogelijkheden in de eigen achtertuin worden verruimd, hetgeen in beginsel positieve consequenties heeft voor de waarde van het perceel. Daar staat tegenover dat ook de bouwmogelijkheden in de achtertuinen van de buren in belangrijke mate toenemen. Onder omstandigheden kan hierdoor een planologisch nadeliger situatie ontstaan met nadelige consequenties voor onder meer het uitzicht/dag- en zonlichttoetreding. Naar het oordeel van Kenniscentrum kan een planschaderisico voor de woningen in het westen van dit deel van het plangebied reeds worden uitgesloten, waarbij met name de vrije ligging aan de achterzijde relevant is. Eventuele planologische nadelen als gevolg van een intensivering van bouwmogelijkheden in de achtertuinen van de buurpercelen worden hierdoor in belangrijke mate beperkt. Bovendien kon reeds enig uitzichtverlies ontstaan als gevolg van de bouwmogelijkheden binnen de (oude) bestemmingen ‘Erf’ en ‘Tuin’. Voorzover de achtertuinen van de woningen langs de Herenweg en de Duin en Vaart aan elkaar grenzen, kunnen planologische nadelen als gevolg van een intensivering van bouwmogelijkheden op buurpercelen – onder omstandigheden – eerder een rol van betekenis spelen bij de beoordeling van een planschaderisico. Ten aanzien van de achtertuinen die voorheen konden worden bebouwd conform de bestemming ‘Tuin’ (uitwerkingsplan “Duin en Vaart”) is het relevant in dit verband aandacht te besteden aan de omstandigheid dat niet meer dan 30% van het grondoppervlak mag worden verhard. Hieruit zou de conclusie kunnen worden getrokken dat deze achtertuinen in de oude situatie een groen karakter dienden te hebben. Uitgaande van een maximaal nadelige invulling van de bouwmogelijkheden is Kenniscentrum (echter) van oordeel dat elke achtertuin reeds kon worden voorzien van een overkapping van aanzienlijke omvang en met een hoogte van 3 meter. Hierbij geldt wel als uitgangspunt dat de gronden onder de afdekking van de overkapping niet verhard mochten worden. Als zodanig beschouwd dienden buren reeds in de oude situatie rekening te houden met enig uitzichtverlies. Nu ook in deze achtertuinen in beginsel erfbebouwing (bijgebouwen/aan-uitbouwen) kan worden opgericht tot een oppervlak van 70m2 (waarbij Kenniscentrum als uitgangspunt neemt dat voor deze achtertuinen de maximaal toegestane bouwhoogte toeneemt van 3 meter naar 4 meter) is enig planologisch nadeel voor met name de tegenoverliggende woonpercelen langs de Herenweg aannemelijk. Daartegenover staat een planologisch voordeel als gevolg van de toegenomen erfbebouwingsmogelijkheden op eigen perceel. Waardeverhogende consequenties die hieruit voortvloeien behoren te worden verrekend met de planologische nadelen. Per saldo is Kenniscentrum niet van oordeel dat inwerkingtreding van het nieuwe planregime een risico op voor tegemoetkoming in aanmerking komende planschade veroorzaakt voor de woningen langs de Duin en Vaart. Reeds in de oude planologische situatie diende rekening te worden gehouden met een uitzichtverlies als gevolg van de mogelijkheid in de tegenoverliggende tuinen een bijgebouw (op de perceelsgrens) te plaatsen met een oppervlak van 30m2 en een gooten nokhoogte van 3 meter en 5 meter. Het te verrekenen planologische voordeel als gevolg van de toegenomen bouwmogelijkheden op eigen perceel is bij dit oordeel tevens relevant. Ook voor de woningen langs de Herenweg 105-109B is Kenniscentrum van oordeel dat behoort te worden uitgesloten dat een risico op voor tegemoetkoming in aanmerking komende planschade ontstaat. Uitgaande van een maximale invulling van de planologische mogelijkheden diende reeds re-

15


kening te worden gehouden met de aanwezigheid van een gesloten bouwwand (overkapping) van enige omvang en met een bouwhoogte van 3 meter. Een vergroting van de maximaal toegestane bouwhoogte van 3 meter naar 4 meter, is niet van dien aard dat hierdoor een waardevermindering zal ontstaan hetwelk het forfaitair eigen risico ad 2%, als bedoeld in art. 6.2 lid 2 Wro, overtreft. Een dergelijke waardevermindering behoort voor eigen rekening van een planschadeverzoeker te blijven. Bestemmingsplan “Geleerdenwijk 1970” / “Scholtenlaan”

Uitsnede plankaart “Geleerdenwijk”

Het zijn met name de woonpercelen aan de Eykmanlaan 1 t/m 37 (oneven) en de woningen aan de Einthovenlaan 8 t/m 20 (even) die als potentieel schadegevoelige percelen binnen het plangebied van bestemmingsplan “Geleerdenwijk 1970” worden aangemerkt. De achtertuinen van de woningen aan de Eykmanlaan konden worden bebouwd conform de bestemming ‘Tuin’. De woningen langs de Einthovenlaan konden de achtertuin bebouwen conform de bestemming ‘Achtererf A’. De achtertuinen van de woningen aan de Eykmanlaan 1 t/m 37 (oneven) konden in de oude planologische situatie uitsluitend worden voorzien van erfafscheidingen met een hoogte van 0,8 meter. Inwerkingtreding van de nieuwe erfbebouwingsregeling heeft voor deze woonpercelen derhalve een aanzienlijke intensivering van bebouwingsmogelijkheden tot gevolg. De achtertuinen kunnen in de nieuwe planologische situatie, afhankelijk van de grootte van de achtertuin, tot een oppervlak van 25m2 tot 40m2 worden bebouwd met bijgebouwen, aanen uitbouwen en overkappingen met een gooten nokhoogte van in beginsel 3 meter en 4 meter. Naar het oordeel van Kenniscentrum kan met name de nieuwe mogelijkheid een aan-of uitbouw te realiseren worden gekwalificeerd als een belangrijk planologisch voordeel.

16


Daar staat tegenover dat de bebouwingsmogelijkheden in de achtertuinen van de buren tevens worden verruimd. Hierdoor ontstaan planologische nadelen in de vorm van een verdergaand uitzichtverlies en een verdergaande schaduwwerking. Waar voorheen het zicht hoogstens kon worden beperkt door een erfafscheiding met een hoogte van 0,8 meter, kan thans zicht bestaan op een gesloten bouwwand met een hoogte van 3 meter en 4 meter. De planologische nadelen worden in omvang enigszins beperkt door de omstandigheid dat uitsluitend met een zijdelingse kijkhoek zicht bestaat op de nieuwe bebouwingsmogelijkheden. Hiermee rekening houdend, tevens rekening houdend met het te verrekenen planologische voordeel als gevolg van de toegenomen bouwmogelijkheden op eigen perceel, is Kenniscentrum van oordeel dat een waardevermindering van deze percelen het forfaitair eigen risico ad 2%, als bedoeld in art. 6.2 lid 2 Wro, niet zal overtreffen. Een dergelijke waardevermindering behoort voor eigen rekening van een planschadeverzoeker te blijven. Ten overvloede acht Kenniscentrum in dit verband mede betekenis toe aan de omstandigheid dat het zicht met een directe kijkhoek vanuit de woning - vooruitlopende op het navolgende – niet ingrijpend zal wijzigen. De woningen aan de Einthovenlaan 8 t/m 20 (even) konden de achtertuin in de oude planologische situatie bebouwen conform de bestemming ‘Achtererf A’. Zulks betekent dat elke achtertuin kon worden voorzien van een bijgebouw met een oppervlak van 15 m2 en een gevelhoogte van 2,75 meter. Tevens kon een achteruitbouw worden gerealiseerd met een breedte van 40% van de achtergevel van de woning en een diepte van 3 meter. De gevelhoogte van deze achteruitbouw kon maximaal 3 meter bedragen. Tenslotte konden ondergeschikte bouwwerken (zoals overkappingen) worden gebouwd met een hoogte van 3 meter. In de nieuwe planologische situatie kan erfbebouwing worden gerealiseerd met een gooten nokhoogte van 3 meter en 4 meter. Voorzover de inwerkingtreding van deze erfbebouwingsregeling reeds planologische nadelen veroorzaakt, is deze dermate beperkt van omvang dat kan worden uitgesloten dat een waardevermindering het forfaitair eigen risico ad 2% overtreft. Globaal beschouwd is Kenniscentrum van oordeel dat een waardevermindering zich ten aanzien van deze woonpercelen in het geheel niet zal voordoen. Volledigheidshalve vermeld Kenniscentrum dat het zicht met een directe kijkhoek vanuit de woningen Einthovenlaan 14 t/m 20 (even) reeds kon worden verhinderd door bouwmogelijkheden die op de achterliggende gronden konden worden gerealiseerd conform de bestemming autobox (gevelhoogte ad 3 meter). Voorzover verder vanuit met name de woningen aan de Einthovenlaan 8 t/m 12 (even) zicht bestaat op (de achtertuinen van) de woningen aan de Professor Asserlaan, is Kenniscentrum van oordeel dat ook in dit verband geen planologisch nadeel ontstaat. Deze achtertuinen konden – zoals hierna nader uiteengezet – worden bebouwd conform de bestemming ‘Erf’ (bestemmingsplan “Van Merlen”) alwaar reeds erfbebouwing kon worden opgericht met een gooten nokhoogte van 3 meter en 4 meter. Tenslotte zijn in dit deel van het plangebied nog een tweetal woonblokken gelegen, welke in de oude planologische situatie binnen de grenzen van bestemmingsplan “Scholtenlaan” vielen. Het betreft de woningen/woonappartementen aan de Scholtenlaan 1 t/m 33 (kadastraal bekend: gemeente Heemstede, sectie B, nr. 9862) en de woningen op het perceel aan de Einthovenlaan 24 (kadastraal bekend: gemeente Heemstede, sectie B, nr. 9855).

17


Uitsnede plankaart bestemmingsplan Scholtenlaan

Ter hoogte van de achtertuinen is een omvangrijk bestemmingsvlak ‘Erf’ gelegen. Op deze gronden konden blijkens de planvoorschriften praktijkruimten en voor bewoning bestemde aanen uitbouwen worden aangebouwd aan de woning en konden vrijstaande bijgebouwen worden geplaatst. Het bebouwingspercentage bedroeg per woning 40% tot een maximum van 40m2. De gooten bouwhoogte kon maximaal 3 meter en 4 meter bedragen. Daarenboven konden – overigens met inachtneming van hetgeen is bepaald in art. 7 lid 3 – bouwwerken, geen gebouwen zijnde (overkappingen) worden gerealiseerd met een hoogte van 3 meter. Erf- en terreinafscheidingen konden daarentegen een hoogte hebben van 2 meter. Inwerkingtreding van de nieuwe erfbebouwingsregeling heeft, wat betreft het te bebouwen oppervlak, enige intensivering van bebouwingsmogelijkheden tot gevolg. Nu omwonenden reeds in de oude planologische situatie rekening dienden te houden met enig uitzichtverlies als gevolg van de mogelijkheid een bouwwand te plaatsen met een gooten nokhoogte van 3 meter en 4 meter (respectievelijk een overkapping met een hoogte van 3 meter) zijn planologische nadelen die gepaard gaan met de intensivering van bouwmogelijkheden ter hoogte van de buurtuinen niet van dien aard dat hierdoor een waardevermindering wordt veroorzaakt hetwelk het forfaitair eigen risico ad 2% overtreft. Bestemmingsplan “Van Merlen” Achtertuinen van woonpercelen in de zuidoostelijke hoek van de woonwijk Geleerdenwijk konden in de oude planologische situatie worden bebouwd conform de bestemming ‘Erf’ (bestemmingsplan “Van Merlen”). Binnen deze bestemming konden aan- of uitbouwen, bijgebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gerealiseerd.

18


Het bebouwingspercentage (voor gebouwen) bedroeg 30% met een maximum van 30m2. Bij percelen die blijkens de plankaart zijn voorzien van de aanduiding ‘e’ kon daarenboven nog eens 30m2 aan aan- of uitbouwen worden gerealiseerd, mits deze over een breedte van tenminste 3 meter met deze woning zijn verbonden. Voorzover relevant is deze aanduiding aanwezig in de achtertuinen van percelen die met de voorgevel grenzen aan de Herenweg. Voorzover in het hoofdgebouw op de begane grond geen woning was gevestigd, kon het bouwpercentage maximaal 65% bedragen, met een maximum van 75m2. Deze laatste bouwmogelijkheden konden planologisch worden gerealiseerd ter hoogte van het perceel Herenweg 89 alwaar het hoofdgebouw een bestemming ‘Woondoeleinden en Kantoren’ had. De gooten bouwhoogte van de erfbebouwing mocht niet meer bedragen dan op de kaart aangegeven. Merendeels kon de maximaal toegestane gooten bouwhoogte 3 meter en 4 meter bedragen. Ter hoogte van de achtertuinen van het blok woningen, omsloten door de Nobellaan, Van der Waalslaan en de Lorentzlaan gold een maximale gooten bouwhoogte van 4 meter en 6 meter. Bouwwerken, geen gebouwen zijnde, konden in beginsel een bouwhoogte hebben van maximaal 3 meter. Gelet op de oppervlaktes van de tuinen kan het merendeel van de achtertuinen in deze wijk in de nieuwe planologische situatie voor 70m2 worden bebouwd met erfbebouwing. Er is derhalve sprake van een (licht) planologisch voordeel nu de bouwmogelijkheden in de achtertuin worden verruimd. Een uitzondering hierop wordt in beginsel gevormd door het perceel aan de Herenweg 89 alwaar – uitgaande van de situatie dat op de begane grond van het hoofdgebouw geen woning aanwezig was – 75m2 aan (niet voor bewoning bestemde) bijgebouwen mocht worden gerealiseerd. Qua bebouwingsoppervlak is er voor dit perceel in de nieuwe planologische situatie derhalve strikt genomen sprake van een inperking van bouwmogelijkheden. Daar staat tegenover dat er middels het nieuwe bestemmingsplan een grotere vrijheid wordt gegeven bij de invulling van de erfbebouwingsmogelijkheden (zo kan thans ook een aan- of uitbouw worden gebouwd). Bovendien is Kenniscentrum van oordeel dat het perceel aan de Herenweg 89 reeds in de oude planologische situatie zijn hoogste waarde ontleende aan het gebruik ten behoeve van woondoeleinden. Uitgaande van deze omstandigheid, veroorzaakt de nieuwe erfbebouwingsregeling veeleer een verruiming van bouwmogelijkheden. Uitgaande van die situatie gold in de oude planologische situatie immers een bouwpercentage van 30% (30m2), waarbij gelet op de aanduiding ‘e’ nog eens 30m2 aan aan- of uitbouwen kon worden gerealiseerd. Per saldo is Kenniscentrum van oordeel dat een risico op voor tegemoetkoming in aanmerking komende planschade behoort te worden uitgesloten. Voor alle percelen geldt in hoofdzaak dat de nieuwe erfbebouwingsregeling een verruiming van bouwmogelijkheden oplevert. De intensivering van bouwmogelijkheden in de tuinen van de buren heeft in meer of mindere mate nadelige consequenties voor de waarde van deze percelen. Reeds in de oude planologische situatie konden de bouwmogelijkheden in de buurtuinen echter al nadelige consequenties opleveren voor onder meer het uitzicht. Het merendeel van de achtertuinen kon immers reeds tot een oppervlak van 30m2 worden voorzien van bijgebouwen met een gooten bouwhoogte van 3 meter en 4 meter (op locatie: 4 meter en 6 meter). Daarenboven konden nog bouwwerken, geen gebouwen zijnde (overkappingen) worden gerealiseerd met een hoogte van 3 meter. Per saldo kan worden uitgesloten dat een waardeverminde-

19


ring (voorzover hier na verrekening van de waardeverhoging die gepaard gaat met de toegenomen bouwmogelijkheden op eigen perceel reeds sprake van is) het forfaitair eigen risico ad 2% (art. 6.2 lid 2 Wro) overtreft. Een dergelijke waardevermindering behoort voor eigen rekening van een planschadeverzoeker te blijven. Er zijn percelen aan te wijzen die gelet op het oppervlak/de vorm van de achtertuin – in vergelijking tot de buurpercelen – in mindere mate profiteren van deze verruiming van bouwmogelijkheden en – in vergelijking – meer hinder zullen ondervinden van bouwmogelijkheden die worden benut in de buurtuinen (vgl. bijvoorbeeld het perceel aan de Nobellaan 5). Echter; waren de bouwmogelijkheden in de oude planologische situatie reeds van dien aard dat de achtertuin – uitgaande van een maximale benutting van de bouwmogelijkheden uit het oude planregime - kon worden ‘ingesloten’ door bebouwing die op de buurtuinen kon worden gerealiseerd zodat ook voor deze percelen een risico op planschade behoort te worden uitgesloten. De conclusie is derhalve dat een risico op voor tegemoetkoming in aanmerking komende planschade nihil is. Bij deze conclusie neemt Kenniscentrum overigens als uitgangspunt dat de maximaal toegestane gooten bouwhoogte voor erfbebouwing niet wordt verkleind (op de Kenniscentrum ter beschikking gestelde concept plankaart staat in de achtertuinen van het blok woningen, omsloten door de Nobellaan, de Van der Waalslaan en de Lorentzlaan een maximale gooten bouwhoogte voorgeschreven van 3 meter en 4 meter, waar dit in de oude situatie 4 meter resp. 6 meter bedroeg). Bestemmingsplan Geleerdenwijk Noord De achtertuinen van de woonpercelen, gelegen in het noordwestelijke deel van de woonwijk Geleerdenwijk (ten zuiden begrenst door de Eykmanlaan en ten oosten door de Meijerslaan), konden op grond van bestemmingsplan “Geleerdenwijk-Noord” worden bebouwd conform de bestemming ‘Tuin’. Een aantal achtertuinen konden daarentegen worden bebouwd conform de bestemming ‘Erf’. De gronden met de bestemming ‘Tuin’ zijn bestemd voor tuinen en konden uitsluitend worden bebouwd met erfafscheidingen van ten hoogste 0,75 meter. De nieuwe erfbebouwingsregeling heeft ten aanzien van deze gronden een belangrijke intensivering van bouwmogelijkheden tot gevolg. In de nieuwe planologische situatie kunnen immers tot een maximaal oppervlak van 70 m2 bijgebouwen/ aanen uitbouwen en overkappingen worden gebouwd met (in beginsel) een gooten nokhoogte van 3 meter en 4 meter. Hierbij geldt dat minstens 25m2 van de gronden onbebouwd dient te blijven, met dien verstande dat altijd 25m2 mag worden gebouwd. Er is – nu de bouwmogelijkheden op eigen perceel toenemen - vooreerst sprake van een planologisch voordeel met in beginsel waardeverhogende consequenties. Kenniscentrum is van oordeel dat met name de mogelijkheid om in de nieuwe planologische situatie een aanbouw aan de woning te realiseren een belangrijk planologisch voordeel oplevert. Ook voor het overige heeft de verruiming van erfbebouwingsmogelijkheden positieve consequenties voor de waarde van het onroerend goed. Nu de bouwmogelijkheden op de buurpercelen tevens in belangrijke mate toenemen, veroorzaakt het nieuwe bestemmingsplan mede (indirecte) planologische nadelen. Zo zal het uitzicht nadelig worden aangetast als gevolg van de toegenomen bouwmogelijkheden in de achtertuinen van de buren en is – afhankelijk van de baan van de zon – een planologisch nadeel in de vorm van een verdergaande schaduwwerking ook niet uit te sluiten. In het algemeen is Kenniscentrum, in goed overleg met taxateur, van oordeel dat deze planologische nadelen niet van dien aard zijn dat per saldo –

20


na verrekening van de planologische voor- en nadelen – een waardevermindering wordt veroorzaakt die het forfaitair eigen risico ad 2% (ex art. 6.2 lid 2 Wro) overtreft. Voor het merendeel van de schadegevoelige objecten in dit deel van het plangebied wordt het uitzicht met een directe kijkhoek uit de woning/achtertuin niet nadelig aangetast. Uitsluitend met een zijdelingse kijkhoek kunnen grondeigenaren worden geconfronteerd met de toegenomen bouwmogelijkheden op de buurpercelen. Een uitzondering op dit oordeel wordt gevormd door de volgende situatie. Voor het blok woningen aan de Kohnstammlaan 34-48 (even) en Zernikelaan 21-35 (oneven) kan een risico op voor tegemoetkoming in aanmerking komende planschade niet volledig worden uitgesloten. De achtertuinen van deze woningen grenzen aan elkaar en hebben een ‘ingesloten’ karakter. Ter illustratie kan worden gewezen op onderstaand ingevoegd kadastraal kaartje.

i Kadastraal kaartje woningen Zernikelaan/Kohnstammlaan

Het oppervlak van de achtertuin bedraagt op deze locatie gemiddeld 65m2. Zulks betekent dat in elke achtertuin in de nieuwe planologische situatie op een oppervlak van circa 40m2 (65m2 minus 25m2) erfbebouwing kan worden opgericht met een gooten nokhoogte van 3 meter en 4 meter. Hierdoor ontstaan voor de bewoners van dit blok planologische nadelen in de vorm van een verdergaand uitzichtverlies en een verdergaande schaduwwerking in de tuin. Door een intensivering van bebouwing in de achtertuinen komt het ‘open’ karakter van deze tuinen te vervallen waardoor ook de situeringswaarde negatief wordt beïnvloed. In de oude situatie kon elke achtertuin planologisch immers uitsluitend worden voorzien van een erfafscheiding met een hoogte van 0,75 meter. Uit een indicatieve taxatie ter plaatse is gebleken dat de geconstateerde planologische nadelen per saldo (na verrekening van het planologische voordeel als gevolg van de toegenomen bouwmogelijkheden op eigen terrein) kunnen leiden tot een waardevermindering hetwelk het forfaitair eigen risico ad 2% als bedoeld in art. 6.2 lid 2 Wro overtreft en als zodanig voor tegemoetkoming in aanmerking behoort te komen. Een planschaderisico is voor dit blok woningen aan de Kohnstammlaan/Zernikelaan te Heemstede derhalve aanwezig. 21


Opdrachtgever heeft Kenniscentrum er op attent gemaakt dat een aantal percelen in dit deel van de woonwijk Geleerdenwijk zijn gelegen aan belangrijke wegen en waterlopen. Voor deze percelen is opdrachtgever voornemens in de nieuwe planologische situatie een zone van 5 meter diep – gemeten uit deze weg of waterloop – de tuinbestemming (of in voorkomende gevallen een groenbestemming) te laten behouden. In dit deel van de achtertuin (achterste 5 meter) wordt de nieuwe erfbebouwingsregeling derhalve niet doorgevoerd. Dit voornemen doet niets af aan het hiervoor weergegeven oordeel dat er – met uitzondering van het blok woningen aan de Zernikelaan/ Kohnstammlaan (overigens niet gelegen aan een door opdrachtgever aangewezen weg of waterloop) – geen risico op planschade ontstaat. De nieuwe erfbebouwingsregeling heeft positieve consequenties voor de waarde van het perceel nu de bouwmogelijkheden op eigen perceel toenemen. Gelet op de situering van de woonpercelen, gelegen aan een belangrijke weg of waterloop, verandert het uitzicht met een directe kijkhoek uit de woning/tuin niet. Uitsluitend met een zijdelingse kijkhoek is sprake van een planologisch nadeliger situatie. Bovendien blijft de achterste 5 meter van de buurpercelen (nagenoeg) bebouwingsvrij. Een aantal schadegevoelige percelen konden hun achtertuin in de oude planologische situatie bebouwen conform de bestemming ‘Erf’. Het maximale bouwpercentage voor achtertuinen met deze bestemming bedraagt blijkens een aanduiding op de plankaart 30%. Binnen deze bestemming konden aan-of uitbouwen worden gerealiseerd, doch ook vrijstaande bijgebouwen. De maximale bouwhoogte bedroeg 3 meter. Deze bouwhoogte kon blijkens art. 4 van de planvoorschriften (slechts) worden overschreden door onder meer hellende dakvlakken/topgevels. Weliswaar neemt het bouwoppervlak in de tuinen van de buren toe; reeds in de oude planologische situatie dienden de bewoners rekening te houden met de oprichting van erfbebouwing in de achtertuinen van de buren met nadelige consequenties voor het uitzicht. Gelet op de mogelijkheid in de oude situatie een hellend dakvlak aan te brengen op bijgebouwen e.d. is geen sprake van een toename van bouwhoogte. Een planologisch nadeliger situatie is aan de orde, nu in de buurtuinen op een groter oppervlak erfbebouwing kan worden opgericht. Gelet echter op een hinder die reeds in de oude planologische situatie kon ontstaan, is het verdergaande planologische nadeel (uitzichtverlies e.d.) hoogstens beperkt van omvang. Na verrekening van de waardevermeerdering die uitgaat van de toegenomen bouwmogelijkheden op eigen perceel, is Kenniscentrum van oordeel dat een risico op voor tegemoetkoming in aanmerking komende planschade ten aanzien van woonpercelen, die de achtertuin in de oude planologische situatie konden bebouwen conform de bestemming ‘Erf’, kan worden uitgesloten. Bestemmingsplannen Geleerdenwijk A en B De achtertuinen van woningen in dit deel van het plangebied konden in de ‘oude’ planologische situatie in hoofdzaak worden bebouwd conform de bestemming ‘Tuin’. Deze gronden mogen niet worden bebouwd (of door bebouwing worden overdekt). Uitzondering hierop wordt gevormd door de mogelijkheid erfafscheidingen te plaatsen met een hoogte van 0,80 meter. Binnen de bestemming ‘Eengezinshuizen’ kon 1 (niet voor bewoning bestemd) bijgebouw worden gerealiseerd met een gevelhoogte van 2,75 meter en een oppervlak van 25m2. Tevens konden andere, ondergeschikte bouwwerken (bijvoorbeeld overkappingen) worden opgericht met een hoogte van 3 meter. Kenniscentrum merkt volledigheidshalve op dat realisatie van een dergelijk bijgebouw/bouwwerk ten koste zou gaan van de (nieuw)bouwmogelijkheden van het hoofdgebouw.

22


Ten aanzien van de woningen, gelegen binnen de grenzen van bestemmingsplan “Geleerdenwijk A” geldt dat de achterste 5 meter van de achtertuinen van deze woningen, conform opgaaf, een bestemming ‘Tuin’ blijven behouden. Deze zone van 5 meter diep blijft in beginsel bebouwingsvrij. Kenniscentrum is van oordeel dat een risico op voor tegemoetkoming in aanmerking komende planschade voor de woningen, gelegen binnen de grenzen van bestemmingsplan “Geleerdenwijk A”, behoort te worden uitgesloten. De bouwmogelijkheden op het eigen perceel worden in beginsel licht verruimd en het uitzicht met een rechte kijkhoek uit de woning verslechterd niet. Nu bovendien de achterste 5 meter van de tuinen van de buren bebouwingsvrij blijven, is er ook met een zijdelingse kijkhoek geen relevante verslechtering van het uitzicht. Hierbij neemt Kenniscentrum overigens als uitgangspunt dat de bouwvlakken met een bestemming ‘Wonen’ in de nieuwe planologische situatie een zelfde diepte kennen als de bouwvlakken in de oude situatie. De feitelijk gerealiseerde woongebouwen kennen immers een kleinere diepte dan het bouwvlak ‘Eengezinshuizen’, zodat de mogelijkheid bestond (bij een herontwikkeling van het perceel) een woning terug te plaatsen met een groter bouwoppervlak. Op de aan Kenniscentrum verstrekte concept plankaart van het bestemmingsplan “Woonwijken Zuid en West” is hier overigens reeds rekening mee gehouden. Voor de woonpercelen die in de oude planologische situatie zijn gelegen binnen de grenzen van bestemmingsplan “Geleerdenwijk B” is de conclusie anders. De blokken rijwoningen in dit deel van het plangebied zijn dusdanig gesitueerd dat de achtertuinen tegenover elkaar liggen. De achtertuinen worden van elkaar gescheiden door een strook grond met de bestemming ‘Wegen en verharding’. Ter illustratie geldt onderstaande uitsnede van de plankaart.

23


Uitsnede plankaart Lorentzlaan/Huizingalaan (noordwestelijk deel)

Waar in de oude planologische situatie in de achtertuin, blijkens de planvoorschriften, uitsluitend een erfafscheiding kon worden geplaatst met een hoogte van 0,8 meter, kan in de nieuwe planologische situatie erfbebouwing worden opgericht tot een oppervlak van maximaal 70m2 en met een gooten bouwhoogte van (in beginsel) 3 meter en 4 meter. Er is sprake van een belangrijke intensivering van bouwmogelijkheden waardoor de waarde van het eigen perceel positief wordt beïnvloed. Daar staat tegenover dat ook de bouwmogelijkheden in de achtertuinen van de buren toenemen, waardoor planologische nadelen ontstaan in de vorm van een verdergaand uitzichtverlies en een verdergaande schaduwwerking. Nu de woningeigenaren aan de achterzijde van de woning aan alle kanten worden geconfronteerd met een toename van bouwmassa en bouwhoogte, kan niet zonder meer worden uitgesloten dat hieraan gekoppelde planologische nadelen een waardevermindering veroorzaken met een risico op planschade. In dit verband merkt Kenniscentrum wel op dat de achtertuinen van elkaar worden gescheiden door een bestemming ‘Wegen en verhardingen’. Afhankelijk van de breedte van deze bestemming kunnen deze gronden in gebruik zijn als voetpad, danwel als (eenrichtings)ontsluitingsweg voor gemotoriseerd verkeer. Planologische nadelen als gevolg van een intensivering van bouwmogelijkheden in de tuinen aan de overzijde van deze openbare bestemming worden hierdoor in omvang enigszins beperkt.

24


Aan de hand van een indicatieve taxatie ter plaatse is gebleken dat de geconstateerde planologische nadelen, die ontstaan als gevolg van de toename van bouwhoogte en bouwmassa in de tuinen van de buren, per saldo – na verrekening van het planologische voordeel als gevolg van de toegenomen bouwmogelijkheden op eigen perceel – niet zullen leiden tot een waardevermindering hetwelk het forfaitair eigen risico ad 2%, als bedoeld in art. 6.2 lid 2 Wro, overtreft. Een dergelijke waardevermindering behoort voor eigen rekening van een planschadeverzoeker te blijven. Volledigheidshalve: opdrachtgever heeft aangegeven voornemens te zijn voormelde bestemming ‘Wegen en verhardingen’, gelegen tussen de achtertuinen van de woningen aan de Lorentzlaan/Huizinglaan en in eigendom bij de gemeente, een bestemming ‘Wonen’ te geven (zonder bouwvlak). Met dit voornemens is in de indicatieve taxatie geen rekening gehouden. Kenniscentrum adviseert opdrachtgever vrijblijvend op deze locatie een (passende) verkeersbestemming te leggen, zonder bouwmogelijkheden. Bij een planschadebeoordeling dient in beginsel te worden gedistantieerd van feitelijke omstandigheden, zoals eigendomsverhoudingen. Uitgaande van de door de gemeente beoogde situatie, staat het nieuwe bestemmingsplan er niet aan in de weg dat de gronden in eigendom worden overgedragen aan de bewoners van deze woningen. Uitgaande van een maximaal nadelige benutting van planologische mogelijkheden, kunnen deze gronden worden bebouwd conform de nieuwe erfbebouwingsregeling. Dit kan tot gevolg hebben dat de achtertuinen van de middenwoningen voor de bewoners niet langer bereikbaar zijn met daaraan gekoppelde planologische nadelen. 6.1.2. De Rivierenbuurt De Rivierenbuurt bevindt zich zuidelijk van het landgoed Ipenrode, oostelijk van de Herenweg en westelijk van de Leidsevaartweg. In de ‘oude’ planologische situatie waren hier de bestemmingsplannen ‘Rivierenwijk’, ‘Groenenhoven’ en ‘Manpadslaan Noordzijde’ van toepassing. Hieronder wordt per afzonderlijk bestemmingsplan beoordeeld of de invoering van de nieuwe erfbebouwingsregeling een planschaderisico veroorzaakt. Bestemmingsplan Rivierenwijk Voor het merendeel vigeerde in de Rivierenbuurt in de oude planologische situatie het bestemmingsplan “Rivierenwijk”. Achtertuinen voor woonpercelen konden worden bebouwd conform de bestemming ‘Erf’ en op locatie conform de bestemming ‘Tuin’. Op gronden met de bestemming ‘Erf’ konden praktijkruimten worden aangebouwd, niet voor bewoning bestemde bijgebouwen worden gebouwd en konden bouwwerken, geen gebouwen zijnde worden gebouwd. Uitgaande van een maximale benutting van de planologische bouwmogelijkheden interpreteert Kenniscentrum de planvoorschriften (art. 14 lid 2) aldus dat een achtertuin met de bestemming ‘Erf’ voor 30% (tot een maximum van 30m2) kon worden bebouwd met autoboxen en bergplaatsen en daarboven voor 40% (tot een maximum van 40m2) met een aangebouwde praktijkruimte en daarbij behorende autoboxen en bergplaatsen. Verder konden erfafscheidingen worden geplaatst met een hoogte van 1,80 meter. Tenslotte doet zich op perceelsniveau op enkele locaties de situatie voor dat in de achtertuin een bouwvlak met de bestemming ‘Autoboxen en bergplaatsen’ is gelegen alwaar bebouwing kon wor-

25


den gerealiseerd met een bouwhoogte van 3 meter. Voorzover Kenniscentrum uit de concept plankaart van het nieuwe bestemmingsplan heeft menen te mogen opmaken, worden deze bouwvlakken 1-op-1 overgenomen in het nieuwe bestemmingsplan “Woonwijken Zuid en West”. Het een en ander leidt strikt genomen tot de conclusie dat de nieuwe erfbebouwingsregeling niet in elke situatie een verruiming van het maximaal toegestane bebouwingsoppervlak oplevert. Met name voor percelen met een relatief klein oppervlak (35m2 en kleiner) levert de nieuwe erfbebouwingsregeling een vergroting van het maximaal toegestane bebouwingsoppervlak op. Er mag immers altijd 25 m2 erfbebouwing worden opgericht. Voor middelgrote percelen veroorzaakt de nieuwe erfbebouwingsregeling eerder een verkleining van het bouwoppervlak. Voor percelen met een achtertuin van 100m2 en groter blijft het te bebouwen oppervlak gelijk (70m2). Onderstaande tabel geldt ter verduidelijking.

Oppervlak achtertuin 35m2 40m2 50m2 60m2 70m2 80m2 90m2 100m2

Bouwoppervlak oude situatie (art. 14 lid 2 sub a en b) 24,5m2 28m2 35m2 42m2 49m2 56m2 63m2 70m2

Bouwoppervlak nieuwe situatie 25m2 25m2 25m2 35m2 45m2 55m2 65m2 70m2

Afhankelijk van de grootte van het perceel, veroorzaakt de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan derhalve een planologisch nadeel, nu het maximaal toegestane bebouwingsoppervlak wordt verkleind. Daarmee is naar het oordeel van Kenniscentrum nog niet zonder meer gezegd dat er sprake is van een waardevermindering die ex art. 6.1 Wro voor tegemoetkoming in aanmerking behoort te komen. Een deel van het bebouwingsoppervlak (40% tot een maximum van 40m2) kon in de oude situatie immers uitsluitend worden gebruikt als praktijkruimte waaronder blijkens de begripsbepalingen wordt verstaan: ‘Een gebouw of deel van een gebouw dat dient voor het uitoefenen van een beroep danwel het verlenen van diensten op administratief, maatschappelijk, juridisch, medisch, therapeutisch of kunstzinnig gebied als ook op hiermee gelijk te stellen terreinen.’ In de nieuwe planologische situatie kan de op te richten erfbebouwing (aan- of uitbouw) volledig in gebruik worden genomen voor woondoeleinden. Kenniscentrum acht op zich aannemelijk dat hier onder gegeven omstandigheden een meerwaarde aan kan worden toegekend waarbij als uitgangspunt geldt dat het gebruik van het perceel als woning (eventueel in combinatie met beroep aan huis) een meerwaarde vertegenwoordigd ten opzichte van de mogelijkheid een praktijkruimte aanwezig te hebben. Daarnaast is de mogelijkheid bijgebouwen op te richten thans niet begrenst tot uitsluitend autoboxen of bergplaatsen. Bovendien kan met name ten aanzien van de percelen met een tuin met een relatief klein oppervlak de vraag worden gesteld in hoeverre de ruimere bouwmogelijkheid onder vigeur van het oude be26


stemmingsplan daadwerkelijk een meerwaarde vertegenwoordigt. Een onbebouwd stuk tuingrond heeft immers ook een zekere waarde. Gelet op de ruime erfbebouwingsmogelijkheden die op grond van bestemmingsplan “Rivierenwijk” reeds konden worden gerealiseerd, is Kenniscentrum in ieder geval van oordeel dat inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan geen risico op indirecte schade zal veroorzaken. Reeds in de oude planologische situatie diende er rekening mee te worden gehouden dat in de achtertuinen van de buren bebouwing zou worden opgericht met nadelige consequenties voor het uitzicht/ de dag- en zonlichttoetreding. Ten aanzien van woonpercelen waarvan de achtertuin in de oude planologische situatie kon worden bebouwd conform de bestemming ‘Tuin’ geldt dat hier uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde kunnen worden opgericht met een hoogte van 2,5 meter. Erfafscheidingen en vlaggenmasten konden daarentegen een bouwhoogte hebben van 1 meter, respectievelijk 5 meter.

Uitsnede plankaart met in groen kader woonpercelen langs de Schielaan waarvan de achtertuin kon worden bebouwd conform de bestemming ‘Tuin’

In de nieuwe planologische situatie wordt het mogelijk gemaakt de achtertuin tot een oppervlak van maximaal 70m2 te bebouwen met erfbebouwing met een gooten nokhoogte van 3 meter en 4 meter. Met name de mogelijkheid een aan- of uitbouw te realiseren, veroorzaakt naar het oordeel van Kenniscentrum een belangrijk planologisch voordeel. Tegenover de planologische voordelen staat echter een planologisch nadeel nu de bouwmogelijkheden in de buurtuinen toenemen. Waar voorheen zicht kon bestaan op een gesloten bouwwand (overkapping) met een bouwhoogte van 2,50 meter, kan in de nieuwe situatie zicht bestaan op een gesloten bouwwand met een gooten nokhoogte van 3 meter en 4 meter. Planologische nadelen in de vorm van een verdergaand uitzichtverlies en een verminderde dag- en zonlichttoetreding (schaduwwerking) zijn aanwezig. Nu het zicht met een directe kijkhoek vanuit de woning niet wordt aangetast (met een zijdelings blikveld bestaat zicht op de toegenomen bouwmogelijkheden in de buurtuinen), is Kenniscentrum in

27


goed overleg met taxateur van oordeel dat per saldo – na verrekening van de planologische voor en nadelen – geen sprake is van een risico op voor tegemoetkoming in aanmerking komende planschade. Volledigheidshalve merkt Kenniscentrum op dat de woningen aan de overzijde van de Eemlaan ook geen succesvol verzoek om planschade kunnen indienen als gevolg van de toegenomen bouwmogelijkheden in de achtertuinen van de woningen langs de Schielaan. De tussengelegen bouwmogelijkheden (bouwwerken, geen gebouwen zijnde) die conform de bestemming ‘Verblijfsgebied’ konden worden gerealiseerd zijn bij dit oordeel relevant. Ten overvloede: ook ten zuiden/zuidoosten van de Rijnlaan zijn een aantal woonpercelen gelegen die de achtertuin in de oude planologische situatie konden bebouwen conform de bestemming ‘Tuin’. Uit kadastraal onderzoek is gebleken dat hier huurwoningen zijn gesitueerd. aangezien planschade hoofdzakelijk bestaat uit vermogensschade of inkomensschade (en een huurder geen eigenaar is), een planschadevordering van de huurder kan worden uitgesloten. Onder omstandigheden zou de verhuurder wel een planschadeclaim in kunnen dienen. Hiertoe dienen zich, als gevolg van de planologische wijziging, bijzonder omstandigheden voor te doen. Zo zou de planologische wijziging bijvoorbeeld tot gevolg moeten hebben dat de verhuurbaarheid van de huurwoningen aantoonbaar wordt aangetast. Van dergelijke omstandigheden is Kenniscentrum, in het bijzonder ook gelet op de verruiming van bouwmogelijkheden in de achtertuin, niet gebleken. Bestemmingsplan “Groenenhoven” De achtertuinen van de woningen die in de oude planologische situatie binnen de grenzen waren gelegen van het bestemmingsplan “Groenenhoven” konden worden bebouwd conform de bestemming ‘Erf’ en ‘Tuin’. Het blok woningen, gelegen tussen de Hollandsdiep (zuiden) en de Amer (noorden), konden de achtertuin bebouwen conform de bestemming ‘Erf’. Deze gronden konden voor 30% (tot een maximum van 30m2) worden bebouwd met aangebouwde praktijkruimten, niet voor bewoning bestemde bijgebouwen en entrees voor woningen. De maximaal toegestane gooten bouwhoogte bedroeg 3 meter. Verder konden bouwwerken, geen gebouwen zijnde (overkappingen) worden gebouwd met een hoogte van 3 meter en kon een erfafscheiding worden geplaatst met een hoogte van 1,80 meter. Inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan heeft voor deze woningen positieve gevolgen, nu het maximaal toegestane bouwoppervlak voor bijgebouwen (en aanen uitbouwen) toe neemt. Weliswaar neemt het bouwoppervlak in de tuinen van de buren tevens toe (met daaraan gekoppelde planologische nadelen), reeds in de oude planologische situatie diende rekening te worden gehouden met een bepaald uitzichtverlies aan de achterzijde. Naast bijgebouwen e.d. konden immers ook overkappingen worden geplaatst met een hoogte van 3 meter. Gelet op de aanduidingen op de verbeelding van het nieuwe plan, bedraagt de maximaal voorgeschreven gooten bouwhoogte in de achtertuinen – gelijk de oude situatie – 3 meter. Een planologisch nadeel in de vorm van een verdergaand uitzichtverlies is derhalve niet aan de orde. Een planschaderisico wordt als nihil gekwalificeerd. Ter plaatse van achtertuinen die konden worden bebouwd conform de bestemming ‘Tuin’ konden in de oude situatie bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gerealiseerd met een bouwhoogte

28


van 3 meter (overkappingen). Erfafscheidingen konden daarentegen een hoogte hebben van maximaal 1,80 meter. Over een diepte van 3 meter kon aan de achterzijde van de woning een éénlaagse uitbreiding worden aangebouwd conform de bestemming ‘Wonen’. Inwerkingtreding van de nieuwe erfbebouwingsregeling heeft voor deze woonpercelen in beginsel een verruiming van erfbebouwingsmogelijkheden tot gevolg. Hierbij neemt Kenniscentrum overigens als uitgangspunt dat de mogelijkheid een éénlaagse uitbreiding te realiseren aan de achterzijde middels het nieuwe bestemmingsplan onder de erfbebouwingsregeling wordt gebracht. De vergroting van erfbebouwingsmogelijkheden uit zich met name in een verruiming van de mogelijkheid een aanbouw te realiseren en de (nieuwe) mogelijkheid een vrijstaand bijgebouw te realiseren. Het nieuwe bestemmingsplan veroorzaakt (indirecte) planologische nadelen, nu de bouwmogelijkheden in de tuinen van de buren worden verruimd. De ingrijpendheid van deze planologische nadelen worden door Kenniscentrum als hoogstens ‘beperkt’ gekwalificeerd. Uitgaande van een maximaal nadelige invulling van de bouwmogelijkheden in de oude planologische situatie kon in de achtertuinen van de buren immers reeds een overkapping (en andere bouwwerken, geen gebouwen zijnde) van enige omvang worden gerealiseerd met een hoogte van 3 meter. Een waardevermindering die aan de intensievere bouwmogelijkheden in de buurtuinen gekoppeld is (voorzover van een waardevermindering per saldo reeds sprake is), zal het forfaitair eigen risico ad 2%, als bedoeld in art. 6.2 lid 2 Wro, niet overtreffen. De omstandigheid dat de woonpercelen in de zuidwestelijke hoek van het plangebied zijn gelegen aan een belangrijke waterloop met als gevolg dat de achterste 5 meter van de tuin de bestemming ‘Tuin’ blijft behouden, maakt het oordeel – dat een planschaderisico niet aan de orde is – niet anders. Ten aanzien van deze gronden vindt geen planologische wijziging plaats, nu hier een bestemming ‘Tuin’ blijft liggen. Een intensivering van bouwmogelijkheden in de buurtuinen, veroorzaakt niet een dermate groot planologisch nadeel dat hierdoor een waardevermindering zal ontstaan hetwelk het forfaitair eigen risico ad 2% overtreft. Hierbij is mede relevant dat de bouwmogelijkheden op eigen perceel worden verruimd, met in beginsel een verhoging van de waarde van het eigen perceel tot gevolg. Ten overvloede: ook ten aanzien van het blok woningen, gelegen tussen de Grevelingen en het Haringvlietplantsoen behoort een risico op voor tegemoetkoming in aanmerking komende planschade naar het oordeel van Kenniscentrum te worden uitgesloten. De achtertuinen van deze woonpercelen grenzen aan elkaar waarbij zich de ‘bijzondere’ situatie voordoet dat de woningen aan de Grevelingen de achtertuin konden bebouwen conform de bestemming ‘Erf’, terwijl de aangrenzende tuinen konden worden bebouwd conform de bestemming ‘Tuin’. Met name ten aanzien van de percelen met de bestemming ‘Tuin’ geldt dat het nieuwe bestemmingsplan een verruiming van bouwmogelijkheden veroorzaakt, waardoor voor buurpercelen in meer of mindere mate planologische nadelen ontstaan. Echter; geldt ook hier dat reeds in de oude planologische situatie een belangrijk deel van de tuinen – uitgaande van een maximale benutting van de bouwmogelijkheden – kon worden bebouwd met bouwwerken, geen gebouwen zijnde (overkappingen), met een hoogte van 3 meter. Per saldo is de verruiming van bouwmogelijkheden niet van dien aard dat de nieuwe erfbebouwingsregeling een waardevermindering veroorzaakt hetwelk het forfaitair eigen risico ad 2% overtreft. Bestemmingsplan Manpadslaan Noordzijde In de zuidoostelijke hoek van de Rivierenbuurt, grenzend aan de Herenweg, zijn een aantal woonpercelen gelegen die in de oude planologische situatie binnen de grenzen van bestemmingsplan

29


“Manpadslaan Noordzijde” waren gelegen. De achtertuinen van deze woonpercelen konden worden bebouwd conform de bestemming ‘Erf’. De achtertuinen van de woningen aan de Amer 1D t/m 3 zijn in de ‘oude; planologische situatie deels gelegen binnen de grenzen van bestemmingsplan “Manpadslaan Noordzijde” en hebben (voor dat deel) een bestemming ‘Tuin’. Het bebouwingspercentage voor gebouwen (aanbouwen en bijgebouwen) op gronden met bestemming ‘Erf’ bedroeg 40%, met een maximum van 30m2. De maximaal voorgeschreven bouwhoogte bedroeg 3 meter, welke bouwhoogte slechts kon worden overschreden door onder meer hellende dakvlakken en topgevels (vgl. art. 4). Voor een dergelijke overschrijding van de voorgeschreven bouwhoogte, is in de planvoorschriften geen maximum gesteld zodat de gemeentelijke bouwverordening op dit aspect aanvullende werking toekomt (maximaal 15 meter bouwhoogte op grond van art. 2.5.24). Toepassing van de nieuwe erfbebouwingsregeling heeft een verruiming van het bebouwingsoppervlak tot gevolg. Onderhavige achtertuinen kunnen – gelet op het oppervlak van de tuinen – voor 70m2 worden bebouwd met erfbebouwing. Kenniscentrum neemt hierbij als uitgangspunt dat de maximaal toegestane gooten bouwhoogte 3 meter en 4 meter wordt. Alhoewel de maximaal toegestane bouwhoogte wordt verkleind, veroorzaakt het nieuwe bestemmingsplan per saldo een planologisch voordeel nu het bouwoppervlak wordt vergroot. Het een weegt naar het oordeel van Kenniscentrum tegen het ander op. Kenniscentrum is niet van oordeel dat de nieuwe erfbebouwingsregeling voor buurpercelen een risico op indirecte planschade veroorzaakt. Reeds in de oude planologische situatie konden zij worden geconfronteerd met planologische nadelen als gevolg van de mogelijkheid in de buurtuin erfbebouwing op te richten met een hoogte van 3 meter en - middels een hellend dakvlak met een dakhelling van 60 graden – een bouwhoogte van circa 8 a 9 meter. Door een verkleining van de maximaal voorgeschreven bouwhoogte verbetert het uitzicht. Daar staat tegenover dat het bebouwingsoppervlak toeneemt. Per saldo – mede rekening houdende met een waardeverhoging als gevolg van de toegenomen bouwmogelijkheden op eigen perceel - veroorzaakt het nieuwe bestemmingsplan geen risico op planschade. Voorzover er reeds sprake is van een waardevermindering, blijft deze beneden het forfaitair eigen risico ad 2%. Ten aanzien van de percelen waar de achtertuin in de oude situatie (deels) kon worden bebouwd conform de bestemming ‘Tuin’ (in het bijzonder de woningen aan de Amer 1D t/m 3, alsmede overigens een deel van de achtertuin van het perceel aan de Herenweg 45)), is de conclusie anders. Het achterste deel van deze tuinen konden (uitsluitend) worden voorzien van een erfafscheiding met een hoogte van 0,75 meter. In de nieuwe situatie wordt het mogelijk gemaakt hier tot een oppervlak van 70m2 erfbebouwing op te richten met een gooten nokhoogte van 3 meter en 4 meter. Een risico op planschade kan voor deze woonpercelen niet volledig worden uitgesloten. Weliswaar kon de tuin van de woningen aan de Amer 1D t/m 3 – voorzover nog gelegen binnen de grenzen van bestemmingsplan “Groenenhoven” - reeds worden bebouwd met een aanbouw (bestemming ‘Wonen”) en met bouwwerken, geen gebouwen zijnde (3 meter hoog). Gelet hierop zou kunnen worden gesteld dat planologische nadelen – als gevolg van de toegenomen bouwmogelijkheden op de buurpercelen – in hoofdzaak een rol spelen vanuit de achtertuin, nu het zicht vanuit de woning reeds in de oude situatie kon worden beperkt door voornoemde bouwmogelijkheden, direct achter de buurwoning. 30


Voor het perceel aan de Herenweg 45 behoren de planologische nadelen – in vergelijking - als ingrijpender te worden gekwalificeerd. Uitgaande van een maximale nadelige invulling van de planologische mogelijkheden, kan dit perceel in de nieuwe situatie op de perceelsgrens worden geconfronteerd met een gesloten bouwwand met een gooten nokhoogte van 3 meter en 4 meter. In de oude situatie konden hier uitsluitend erfafscheidingen worden geplaatst met een hoogte van 0,75 meter. De erfbebouwingsmogelijkheden komen op kortere afstand tot de woning te staan. Aan de hand van een indicatieve taxatie is gebleken dat de inwerkingtreding van het nieuwe planregime ten aanzien van voornoemde percelen, na verrekening van de planologische voor- en nadelen, - niet zal leiden tot een risico op voor tegemoetkoming in aanmerking komende planschade. 6.1.3. De Glip De woonwijk ‘De Glip’ (Prinsenbuurt) bevindt zich in het zuidelijk deel van het plangebied van bestemmingsplan “Woonwijken Zuid en West”. Ter beoordeling van de bouwen gebruiksmogelijkheden die hier in de ‘oude’ planologische situatie van toepassing waren, zijn een viertal bestemmingsplannen relevant, welke hieronder afzonderlijk zullen worden besproken. Bestemmingsplan “Glip I” In de ‘oude’ planologische situatie was voor het deel van de Glip, globaal gelegen tussen (het verlengde van) de Dr. J. Th. De Visserstraat en de Dr. J.R. Thorbeckelaan/Dr. Schaepmanlaan, het bestemmingsplan “Glip I” van toepassing. Het merendeel van de achtertuinen van de woonpercelen kon worden bebouwd conform de bestemming ‘Erf’. Het bebouwingspercentage voor bijgebouwen en prakrijkruimten bedroeg 30%, tot een maximum van 30m2. De maximaal toegestane gooten bouwhoogte voor dergelijke gebouwen bedroeg, blijkens een aanduiding op de plankaart, 3 meter en 6 meter. Verder konden erfafscheidingen worden geplaatst met een hoogte van 1,80 meter. Inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan heeft een verruiming van bouwmogelijkheden tot gevolg. Immers kan thans 70m2 erfbebouwing worden gerealiseerd, mits 25 m2 onbebouwd blijft. Verder geldt dat altijd 25 m2 erfbebouwing kan worden gerealiseerd. Kenniscentrum neemt als uitgangspunt dat de maximaal toegestane gooten bouwhoogte (3 meter en 6 meter) niet zal worden gewijzigd. Met name de mogelijkheid een aan- of uitbouw te realiseren (niet zijnde een aangebouwde praktijkruimte) veroorzaakt naar het oordeel van Kenniscentrum een zekere waardeverhoging. Daar staat tegenover dat de toegenomen bouwmogelijkheid in de tuinen van de buren onder gegeven omstandigheden een inperking op het woongenot (uitzichtverlies/schaduwwerking) kan veroorzaken. Gelet op de bouwmogelijkheden die reeds in de oude planologische situatie konden worden gerealiseerd, is Kenniscentrum niet van oordeel dat per saldo (na verrekening van planologische voor- en nadelen) sprake is van een risico op voor tegemoetkoming in aanmerking komende planschade. Voorzover er reeds sprake is van een waardevermindering, blijft deze beneden het eigen risico van 2% (art. 6.2 lid 2 Wro) en behoort deze als zodanig voor eigen rekening van een planschadeverzoeker te blijven. Zekerheidshalve adviseert Kenniscentrum opdrachtgever overigens om in dit deel van het plangebied voor overkappingen een maximale bouwhoogte van 3 a 4 meter voor te schrijven. De bouw-

31


hoogte van dergelijke bouwwerken kon in de oude planologische situatie nog maximaal 3 meter bedragen. Een aantal achtertuinen binnen het plangebied “Glip I” konden de tuin in de oude situatie bebouwen conform de bestemming ‘Tuin’. Kenniscentrum merkt in dit verband op dat uit kadastraal onderzoek is gebleken dat de woonpercelen ten noorden van de Dr. J.R. Thorbeckelaan, alsmede het blok woningen aan de Glipperdreef 77-89 (oneven) huurwoningen zijn. Vooruitlopend op het navolgende stelt Kenniscentrum in het algemeen vast dat, aangezien planschade hoofdzakelijk bestaat uit vermogensschade of inkomensschade (en een huurder geen eigenaar is), een planschadevordering van de huurder kan worden uitgesloten. Onder omstandigheden zou de verhuurder wel een planschadeclaim in kunnen dienen. Hiertoe dienen zich, als gevolg van de planologische wijziging, bijzonder omstandigheden voor te doen. Zo zou de planologische wijziging bijvoorbeeld tot gevolg moeten hebben dat de verhuurbaarheid van de huurwoningen aantoonbaar wordt aangetast. Van dergelijke omstandigheden is Kenniscentrum, in het bijzonder gelet op de verruiming van bouwmogelijkheden in de achtertuin, niet gebleken. In het blok woningen aan de Glipperdreef 133-147 (oneven) zijn wel koopwoningen (appartementen) gesitueerd. Ter plaatse van de achtertuin vigeerde de bestemming ‘Tuin’ alwaar uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, konden worden gerealiseerd met een bouwhoogte van 2,50 meter. Vlaggenmasten konden daarentegen een bouwhoogte hebben van 5 meter en erfafscheidingen een hoogte van 1 meter. Toepassing van de nieuwe erfbebouwingsregeling heeft tot gevolg dat de bouwmogelijkheden in de achtertuinen (van benedenwoningen) worden verruimd. De waarde van deze woningen wordt hierdoor positief beïnvloed. Er vanuitgaande dat er tevens bovenappartementen zijn gevestigd in dit bouwblok, welke appartementen niet meeprofiteren van de verruimde bouwmogelijkheden, zou kunnen worden geconcludeerd dat deze appartementen uitsluitend planologische nadelen ondervinden van de verruimde erfbebouwingsregeling. Kenniscentrum gaat er vanuit dat in deze achtertuinen een maximaal toegestane gooten bouwhoogte wordt voorgeschreven van 3 meter en 4 meter. Uitgaande van deze omstandigheid, is Kenniscentrum niet van oordeel dat inwerkingtreding van het nieuwe planregime planologische nadelen voor de bovenwoningen veroorzaakt met als gevolg een waardevermindering die het forfaitair eigen risico ad 2% overtreft. Het uitzicht (resp. de dag- en zonlichttoetreding) vanuit de woning wordt immers in beginsel niet nadelig aangetast. Voor de benedenwoningen zelf wegen de planologische voordelen in voldoende mate op tegen de planologische nadelen. Reeds in de oude planologische situatie diende rekening te worden gehouden met enig uitzichtverlies als gevolg van de mogelijkheid om in de buurtuinen bouwwerken, geen gebouwen zijnde (overkappingen) te plaatsen met een hoogte van 2,50 meter, alsmede vlaggenmasten met een hoogte van 5 meter. Volledigheidshalve: voorzover deze woningen ten aanzien van de noordelijk gesitueerde tuinen worden geconfronteerd met een toename van bouwmogelijkheden, merkt Kenniscentrum op dat reeds in de oude planologische situatie zicht kon bestaan op een (nagenoeg) gesloten bouwwand (bijgebouw of aangebouwde praktijkruimte) die hier binnen de erfbestemming kon worden opgericht en een gooten nokhoogte kon hebben van 3 meter en 6 meter. 32


Een risico op voor tegemoetkoming in aanmerking komende planschade is per saldo niet aan de orde. Bestemmingsplan Glip II In de ‘oude’ planologische situatie was voor het deel van de Glip, globaal gelegen ten zuiden van de Glipperweg en ten westen van de Patrijzenlaan, het bestemmingsplan “Glip II” van toepassing. Achtertuinen van woonpercelen konden worden bebouwd conform de bestemming ‘Erf’. Op gronden met de bestemming ‘Erf’ konden praktijkruimten worden aangebouwd, niet voor bewoning bestemde bijgebouwen worden gebouwd en konden bouwwerken, geen gebouwen zijnde worden gebouwd. Het bouwpercentage voor niet voor bewoning bestemde bijgebouwen bedroeg – per woonhuis dat op de begane grond is gesitueerd - 30%, tot een maximum van 30m2. Het bouwpercentage voor praktijkruimten en bijbehorende erfbebouwing bedroeg maximaal 40%, tot een maximum van 40m2. De gooten bouwhoogte kon maximaal 3 meter en 4 meter bedragen. Erfafscheidingen konden een hoogte hebben van maximaal 1,80 meter. Gelijk hiervoor geoordeeld ten aanzien van de woonpercelen welke in de oude situatie binnen de grenzen van bestemmingsplan “Rivierenwijk” waren gelegen (H. 6.1.2), dient strikt genomen te worden geconcludeerd dat de nieuwe erfbebouwingsregeling niet in elke situatie een verruiming van het maximaal toegestane bebouwingsoppervlak oplevert. Met name voor percelen met een relatief klein oppervlak (35m2 en kleiner) levert de nieuwe erfbebouwingsregeling een vergroting van het maximaal toegestane bebouwingsoppervlak op. Er mag immers altijd 25 m2 erfbebouwing worden opgericht. Voor middelgrote percelen veroorzaakt de nieuwe erfbebouwingsregeling eerder een verkleining van het bouwoppervlak. Voor percelen met een achtertuin van 100m2 en groter blijft het te bebouwen oppervlak gelijk (70m2). Onderstaande tabel geldt ter verduidelijking. Oppervlak achtertuin 35m2 40m2 50m2 60m2 70m2 80m2 90m2 100m2

Bouwoppervlak oude situatie (art. 10 lid 3 sub a en b) 24,5m2 28m2 35m2 42m2 49m2 56m2 63m2 70m2

Bouwoppervlak nieuwe situatie 25m2 25m2 25m2 35m2 45m2 55m2 65m2 70m2

Afhankelijk van de grootte van het perceel, veroorzaakt de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan derhalve strikt genomen een planologisch nadeel, nu het maximaal toegestane bebouwingsoppervlak wordt verkleind. Daarmee is naar het oordeel van Kenniscentrum nog niet zonder meer gezegd dat er sprake is van een waardevermindering die ex art. 6.1 Wro voor tegemoetkoming in aanmerking behoort te komen. Een deel van het bebouwingsoppervlak (40% tot een maximum van 40m2) kon in de oude situatie immers uitsluitend worden gebruikt als praktijkruimte (met bijbehorende erfbebouwing) waaronder blijkens de begripsbepalingen wordt verstaan: 33


‘Een gebouw of deel van een gebouw dat dient voor het uitoefenen van een beroep danwel het verlenen van diensten op administratief, maatschappelijk, juridisch, medisch, therapeutisch of kunstzinnig gebied als ook op hiermee gelijk te stellen terreinen.’ In de nieuwe planologische situatie kan de op te richten erfbebouwing (aan- of uitbouw) volledig in gebruik worden genomen voor woondoeleinden. Kenniscentrum komt in goed overleg met taxateur tot het oordeel dat hier onder gegeven omstandigheden een meerwaarde aan kan worden toegekend waarbij als uitgangspunt geldt dat het gebruik van het perceel als woning (eventueel in combinatie met beroep aan huis) een meerwaarde vertegenwoordigd ten opzichte van de mogelijkheid een praktijkruimte aanwezig te hebben. Bovendien is met name ten aanzien van de percelen met een tuin met een relatief klein oppervlak de vraag relevant in hoeverre de ruimere bouwmogelijkheid onder vigeur van het oude bestemmingsplan daadwerkelijk een meerwaarde vertegenwoordigt. Een onbebouwd stuk tuingrond heeft immers ook een zekere waarde. Een risico op directe planschade behoort derhalve te worden uitgesloten. Gelet op de ruime erfbebouwingsmogelijkheden die op grond van bestemmingsplan “Glip II” reeds konden worden gerealiseerd, is Kenniscentrum tevens van oordeel dat inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan geen risico op indirecte schade zal veroorzaken. Reeds in de oude planologische situatie diende er rekening mee te worden gehouden dat in de achtertuinen van de buren bebouwing zou worden opgericht met nadelige consequenties voor het uitzicht/ de dag- en zonlichttoetreding. Bestemmingsplan “Glip III” Het deel van het plangebied dat in de oude planologische situatie binnen de grenzen van bestemmingsplan “Glip III” viel, is globaal gelegen ten zuiden van de Glipperweg, oostelijk van het plangebied “Glip II” en westelijk van het plangebied “Glip I”.

Uitsnede plankaart

34


Aan de achterzijde (deels ook zijkant) van de woning was een bestemmingsvlak ‘Erf’ gelegen, hetwelk voor 30% (tot een maximum van 30m2) mocht worden bebouwd met bijgebouwen met een gooten nokhoogte van 3 meter en 4 meter. Bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mochten blijkens een op de kaart gegeven aanduiding geen grotere bouwhoogte hebben dan 3 meter. Erfafscheidingen daarentegen konden een maximale hoogte hebben van 2 meter. Gronden met de bestemming ‘Tuin’ konden worden bebouwd met bouwwerken, geen gebouwen zijnde, met een hoogte van 2,50 meter. Erfafscheidingen (in de achtertuin) konden daarentegen een hoogte hebben van maximaal 2 meter. Door opdrachtgever is aangegeven dat de nieuwe erfbebouwingsregeling, middels de bestemming ‘Wonen’ (zonder bouwvlak), uitsluitend zal worden gelegd op gronden die voorheen de bestemming ‘Erf’ kenden. Voor het overige blijven deze gronden de bestemming ‘Tuin’ behouden. Een planschaderisico behoort, gelet op de bouwmogelijkheden die reeds in de oude situatie konden worden gerealiseerd, te worden uitgesloten. Bestemmingsplan Glip IV In de ‘oude’ planologische situatie was voor het deel van de Glip, globaal gelegen ten zuiden van de Kadijk/Prinsenlaan en ten noorden van de Glipperweg, alsmede voor de percelen aan de Glipperweg 61 t/m 81 (oneven) en de percelen Prinsenlaan 16 t/m 26 (even), het bestemmingsplan “Glip IV” van toepassing. Achtertuinen bij woonpercelen konden worden bebouwd conform de bestemming ‘Erf’. Hier konden praktijkruimten, bijgebouwen, aanen/of uitbouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd. Het bebouwingspercentage voor aanen uitbouwen en bijgebouwen (alsmede praktijkruimten) bedroeg 30% met een maximum van 30m2. Hierbij gold bij eindwoningen overigens als voorwaarde dat een voor bewoning bestemd aan- of uitbouw uitsluitend aan de zijgevel mocht worden gebouwd, tot aan het verlengde van de achterste bouwgrens van de woning. De maximaal voorgeschreven gooten bouwhoogte bedroeg blijkens aanduidingen op de plankaart 3 meter en 4 meter. Op locatie (ter hoogte van de Talmastraat) bedroeg de maximaal voorgeschreven gooten bouwhoogte 3 meter. Verder konden bouwwerken, geen gebouwen zijnde worden opgericht met een hoogte van 3 meter. Erfafscheidingen mochten daarentegen een hoogte hebben van 1,80 meter. Inwerkingtreding van de nieuwe erfbebouwingsregeling brengt een vergroting van het maximaal toegestane bebouwingsoppervlak voor erfgebouwen met zich mee. Voor eindwoningen wordt in beginsel de mogelijkheid in het leven geroepen ook direct achter de woning een (voor bewoning bestemde) aan-of uitbouw te realiseren. Op eigen perceel is er derhalve sprake van een planologische voordeliger situatie. Daar staat in beginsel tegenover dat de bouwmogelijkheden op de buurpercelen tevens toenemen. De maximaal voorgeschreven gooten bouwhoogte van de erfbebouwing blijft gelijk aan de gooten bouwhoogte die in de oude situatie gold (3 meter en 4 meter, respectievelijk ter hoogte van de Talmastraat 3 meter en 3 meter). Hiervan uitgaande is Kenniscentrum per saldo niet van oordeel dat de nieuwe erfbebouwingsregeling ten aanzien van dit deel van het plangebied een risico op voor tegemoetkoming in aanmerking komende planschade veroorzaakt. Reeds in de oude planologische

35


situatie diende rekening te worden gehouden met planologische nadelen (uitzichtverlies/ schaduwwerking) die konden ontstaan als gevolg van de erfbebouwingsmogelijkheden die in de oude situatie konden ontstaan. Er kon immers reeds een aanbouw (al dan niet voor bewoning bestemd) of vrijstaand bijgebouw worden gerealiseerd van enige omvang en met een gooten nokhoogte van 3 meter en 4 meter (respectievelijk ter hoogte van de achtertuinen aan de Talmastraat: 3 meter en 3 meter). Bovendien kon reeds een overkapping van enige omvang worden gerealiseerd en met een bouwhoogte van 3 meter. Gelet op deze bouwmogelijkheden en de planologische nadelen waar reeds rekening mee gehouden diende te worden, veroorzaakt het nieuwe bestemmingsplan (mede rekening houdend met de planologische voordelen) naar het oordeel van Kenniscentrum geen waardevermindering hetwelk het forfaitair eigen risico ad 2%, als bedoeld in art. 6.2 lid 2 Wro, overtreft. Uitwerkingsplan Prinseneiland Het uitwerkingsplan Prinseneiland betreft een uitwerking van het bestemmingsplan “Glip IV” (‘uit te werken woongebied’). Achtertuinen van woonpercelen in dit deel van het plangebied konden worden bebouwd conform de bestemming ‘Tuin’ en op locatie conform de bestemming ‘Erf’. Op de plankaart was aan de achterzijde van de woningen bovendien een bouwvlak ‘Woondoeleinden’ ingetekend met een diepte van 2 tot 3 meter waar een eenlaagse woninguitbreiding (aan/uitbouw) gerealiseerd kon worden. Op gronden met de bestemming ‘Tuin’ konden tuinkasten, carports, tuinmuren en bouwwerken, geen gebouwen zijnde worden gebouwd. Carports waren uitsluitend toegestaan ter hoogte van een dienaangaand strekkende aanduiding op de plankaart, welke aanduiding (op perceelsniveau) uitsluitend aan de voorgevel is ingetekend. Ook tuinmuren (met een maximale hoogte van 1,80 meter) waren uitsluitend toegestaan ter hoogte van een op de plankaart ingetekende aanduiding. Deze aanduiding komt op locatie voor ter hoogte van de zijgevel van hoek/eindwoningen. Voorzover relevant konden de achtertuinen (in de erfafscheiding) met de bestemming ‘Tuin’ worden bebouwd met een tuinkast met een oppervlak van 2 m2 en een maximale hoogte van 1,80 meter. Erfafscheidingen in de achtertuin konden een hoogte hebben van 1 meter tot 1,80 meter. Overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde (overkappingen) konden een maximale hoogte hebben van 3 meter. Inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan heeft een verruiming van erfbebouwingsmogelijkheden tot gevolg. Er van uitgaande dat de mogelijkheid een eenlaagse uitbreiding te realiseren binnen de bestemming ‘Woondoeleinden’ in de nieuwe planologische situatie buiten het bouwvlak wordt getrokken (waarna deze aan- of uitbouw op grond van de nieuwe erfbebouwingsregeling ‘gewoon’ kan worden gerealiseerd), bestaat de verruiming van bouwmogelijkheden er met name in dat thans de mogelijkheid wordt gecreëerd (naast de aanbouw) tevens een bijgebouw te plaatsen. De verruiming van de erfbebouwingsmogelijkheden ter hoogte van de tuinen van de buren, veroorzaakt een planologisch nadeliger situatie. De bouwmogelijkheden worden hier in beginsel verruimd, zodat het mogelijk wordt erfbebouwing te realiseren met een gooten nokhoogte van 3 meter en 4 meter. Onder omstandigheden kunnen hierdoor planologische nadelen ontstaan in de vorm van een verdergaand uitzichtverlies en een verdergaande schaduwwerking.

36


Kenniscentrum merkt echter op dat reeds in de oude planologische situatie rekening diende te worden gehouden met soortgelijke planologische nadelen, nu op grond van het uitwerkingsplan de mogelijkheid bestond een overkapping van enige omvang te plaatsen met een hoogte van 3 meter. Er van uitgaande dat in de nieuwe planologische situatie een maximale gooten bouwhoogte wordt voorgeschreven van 3 meter en 4 meter, bestaat het verdergaande uitzichtverlies er met name in dat in de nieuwe planologische situatie zicht bestaat op een gesloten bouwwand die 1 meter hoger is dan de gesloten bouwwand (overkapping) die in de oude situatie kon worden opgericht. Naar het oordeel van Kenniscentrum is het planologische nadeel dat aldus ontstaat dermate beperkt van omvang dat kan worden uitgesloten dat een waardevermindering het forfaitair eigen risico ad 2% (art. 6.2 lid 2 Wro) overtreft. Een dergelijke waardevermindering behoort voor eigen rekening van een planschadeverzoeker te blijven. Voorzover de achtertuin in de oude planologische situatie kon worden bebouwd conform de bestemming ‘Erf’, bedroeg het bouwpercentage voor bijgebouwen 30%, tot een maximum van 30m2. De maximaal voorgeschreven gooten nokhoogte bedroeg daarbij 3 meter. Tevens konden erfafscheidingen worden gebouwd met een hoogte van 1,80 meter, alsmede overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde (overkappingen) met een hoogte van 3 meter. Reeds in de oude planologische situatie diende – uitgaande van een maximale benutting van de planologische mogelijkheden - rekening te worden gehouden met de aanwezigheid van een gesloten bouwwand (overkapping en bijgebouw) met een bouwhoogte van 3 meter. Met een nagenoeg gelijke redenering als hiervoor ten aanzien van de percelen die de achtertuin konden bebouwen conform de bestemming ‘Tuin’, is Kenniscentrum niet van oordeel dat de nieuwe erfbebouwingsregeling, uitgaande van een vergroting van de maximaal voorgeschreven bouwhoogte tot 4 meter, een waardevermindering veroorzaakt hetwelk het forfaitair eigen risico ad 2% overtreft. Een risico op voor tegemoetkoming in aanmerking komende planschadeverzoeken behoort te worden uitgesloten. Volledigheidshalve merkt Kenniscentrum op dat de omstandigheid dat de achterste 5 meter van een aantal tuinen, voorzover de achtertuin daarvan is gelegen aan een belangrijke weg/waterloop (vgl. onder meer de woonpercelen waarvan de achtertuin aan de Glippervaart is gelegen), de bestemming ‘Tuin’ blijven behouden dit oordeel niet anders maakt. Veeleer moet worden gesteld dat er ten aanzien van deze gronden dan geen sprake is van een planologische wijziging. 6.2 Ingebouwde uitbreidingsmogelijkheden in bouwvlakken (3 meter strook) “Glip IV” Voorzover relevant zijn de bouwvlakken met de bestemming ‘Woondoeleinden’ binnen het plangebied van het (oude) bestemmingsplan “Glip IV” circa 3 meter dieper ingetekend dan de bestaande woning. Gelet op het bepaalde in art. 4 lid 3 sub a en b van de planvoorschriften kon dit deel van het bestemmingsvlak worden gebruikt om een woninguitbreiding te realiseren waarvan de goothoogte niet meer mocht bedragen dan 3 meter. Tevens konden hier vrijstaande of aangebouwde bijgebouwen worden gerealiseerd met een goothoogte van 3 meter. Op de plankaart zijn echter woonpercelen ingetekend waarbij voornoemde bouwmogelijkheden binnen de bestemming ‘Woondoeleinden’ niet konden worden gerealiseerd. Deze woonpercelen staan op de plankaart van het oude bestemmingsplan aangeduid met een asterisk (*). Ter illustratie wordt thans verwezen naar de hieronder ingevoegde uitsnede van de plankaart.

37


Uitsnede plankaart Glip IV

Toepassing van de nieuwe erfbebouwingsregeling (zoals hiervoor onder H 6.1 behandeld) heeft conform opgaaf tot gevolg dat de bouwmogelijkheden van woonpercelen met een (*) verdergaand toenemen in vergelijking tot (buur)percelen zonder deze aanduiding. Het is opdrachtgever de vraag of buurpercelen van woningen met een op de plankaart ingetekende asterisk (*) in een planologische nadeliger situatie komen te verkeren nu de bouwmogelijkheden in de achtertuinen van deze woonpercelen (met een *) in vergelijking verdergaand toenemen dan de overige woonpercelen. Naar het oordeel van Kenniscentrum behoort een risico op voor tegemoetkoming in aanmerking komende planschade, met een gelijke redenering als hiervoor in hoofdstuk 6.1 (bestemmingsplan “Glip IV”), te worden uitgesloten. Doorslaggevend hiervoor is de omstandigheid dat reeds in de oude planologische situatie bouwmogelijkheden van enige omvang konden worden gerealiseerd in de achtertuinen met de erfbestemming. Weliswaar werd de mogelijkheid gebouwen (bijgebouwen en aanen uitbouwen) te realiseren – gelet op het relatief kleinschalige bebouwingsoppervlak in deze tuinen – in belangrijke mate begrenst door het gegeven bebouwingspercentage van 30%, voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde gold een dergelijke begrenzing niet. Dat brengt met zich mee dat omwonenden reeds in de oude planologische situatie met enige planologische nadelen (uitzichtverlies) die kon ontstaan als gevolg van de oprichting van een aan- of uitbouw van enige (beperkte) omvang en met een gooten nokhoogte van 3 meter, resp. 3 meter en 4 meter. Daarenboven kon een bouwwerk, geen gebouw zijnde (overkapping), van aanzienlijke omvang worden gerealiseerd, welk bouwwerk een bouwhoogte kon hebben van 3 meter. Gelet op de planologische nadelen die zich reeds in de oude planologische situatie konden voordoen, mede rekening houdend met planologische voordelen die voor omwonenden voortvloeien uit de nieuwe, ruimere erfbebouwingsmogelijkheden, is Kenniscentrum niet van oordeel dat inwerkingtreding van de nieuwe erfbebouwingsregeling (op grond waarvan het bebouwingsoppervlak voor 38


gebouwen in de achtertuin toeneemt en tevens sprake zal zijn van enige vergroting van de maximaal toegestane bouwhoogte) planologische nadelen veroorzaakt voor omwonenden met als gevolg een waardevermindering hetwelk het forfaitair eigen risico ad 2% (art. 6.2 lid 2 Wro) overtreft. Een dergelijke waardevermindering behoort voor eigen rekening van een verzoeker om planschade te blijven. Hierbij neemt Kenniscentrum overigens als uitgangspunt dat het bouwvlak binnen de woonbestemming in de nieuwe planologische situatie een gelijk oppervlak kent als het bouwvlak dat op de plankaart “Glip IV” staat ingetekend. Conclusie: Kenniscentrum is van oordeel dat een risico op planschade, als gevolg van de inwerkingtreding van de nieuwe erfbebouwingsregeling op woonpercelen als hierbedoeld, geen risico op voor tegemoetkoming in aanmerking komende planschade veroorzaakt. 6.3 Clubgebouw Duivenvereniging Op het perceel aan de Meijerslaan 17 te Heemstede is al geruime tijd een clubgebouw van een duivenvereniging aanwezig. Blijkens het ‘oude’ planregime (“Uitwerkingsplan Terrein Haemstede Mavo”) is het gebouw binnen de bestemming ‘Verblijfsgebied’ gelegen. Blijkens de planvoorschriftrn zijn gronden binnen deze bestemming aangewezen voor onder meer straten, pleinen, woonerf, trottoir, voet- en fietspad, doch ook voor maatschappelijke doeleinden. Ten behoeve van de maatschappelijke doeleinden konden gebouwen worden opgericht tot een oppervlak van niet meer dan 150m2 en met een gooten bouwhoogte van 3 meter. Door opdrachtgever is aangegeven dat in 2005 op grond van art. 19 lid 3 WRO (oud) vrijstelling is verleend ten behoeve van een (eenlaagse) uitbreiding van het clubgebouw. Het totale bouwoppervlak bedraagt daarmee circa 165m2. Opdrachtgever is voornemens, gelijk de wijze waarop dergelijke clubgebouwen in de andere nieuwe bestemmingsplannen zijn bestemd, op deze locatie een bestemming ‘Sport – specifieke vorm van sport duivenvereniging’ te geven. Voorzover relevant wordt volgens opdrachtgever middels deze bestemming ter plaatse uitsluitend een duivensportvereniging toegestaan. Het gebouw zoals thans aanwezig zal worden inbestemd, zonder directe uitbreidingsmogelijkheden (derhalve een bebouwingsoppervlak van 165m2 en een gooten nokhoogte van 3 meter). Kenniscentrum gaat er - vooruitlopende op het navolgende - vanuit dat een risico op directe planschade behoort te worden uitgesloten nu de gronden waarop het gebouw staat in eigendom zijn bij de gemeente Heemstede. Conform opdracht spitst onderhavig onderzoek zich toe op de vraag of de hier bedoelde planologische wijziging een risico op indirecte planschade veroorzaakt ten aanzien van in de omgeving gesitueerde (koop)woningen, hoofdzakelijk langs de Meijerslaan. Wat betreft het maximaal toegestane bouwvolume (bouwoppervlak en bouwhoogte) kan worden opgemerkt dat een planologische wijziging in beginsel niet aan de orde is, nu het gebouw - zoals feitelijk en planologisch aanwezig – zal worden inbestemd. Op zichzelf beschouwd stond het Uitwerkingsplan Terrein Haemstede Mavo er niet aan in de weg de maatschappelijke bebouwing (ad 150m2) vrij te situeren binnen de bestemming ‘Verblijfsgebied’. Mede met het oog op de in 2005 verleende vrijstelling voor een uitbreiding van het gebouw, gaat Kenniscentrum er van uit dat het maatschappelijke gebouw (in de oude planologische situatie) op de huidige locatie aanwezig was. 39


Een risico op planschade kan onder omstandigheden (derhalve) worden veroorzaakt door de gebruikswijziging. Hierbij neemt Kenniscentrum als uitgangspunt dat het gebruik als clubgebouw voor de duivensportvereniging niet past binnen de maatschappelijke bestemming (vgl. in dit verband bijvoorbeeld ook de functies die zijn toegestaan binnen de maatschappelijke bestemming in het moederplan “Zandvoortselaan-Herenweg”). Mede met het oog op de relatief beperkte bouwmogelijkheden gaat Kenniscentrum er van uit dat het gebouw in de oude planologische situatie bijvoorbeeld in gebruik kon worden genomen als huisartsenpost. Hiervan kon voor omwonenden reeds in de oude planologische situatie een hinder van uitgaan. Immers: kent een dergelijke maatschappelijke voorziening op dagelijkse basis een aanzienlijke publieks-/verkeersaantrekkende werking. In de nieuwe planologische situatie kan op deze locatie uitsluitend een duivensportvereniging aanwezig zijn. Naar zijn aard (‘sport’, meer in het bijzonder duivensport) kent het nieuwe gebruik daarmee een meer recreatief karakter. Met name op wedstrijddagen/vergaderdagen e.d. zullen mensen aanwezig zijn op de plangronden. Gedurende het wedstrijdseizoen zullen de gronden intensiever in gebruik worden genomen dan buiten dat seizoen. Hoewel de duiven in de regel bij de duivenhouder thuis worden gehouden, valt niet uit te sluiten dat bij aanwezigheid van duiven op onderhavige locatie (op wedstrijddagen/oefendagen e.d.) duiven voor enige (geluid)hinder kunnen zorgdragen. Naar zijn aard dient deze hinder naar het oordeel van Kenniscentrum als ‘beperkt’ te worden gekwalificeerd. Per saldo is Kenniscentrum niet van oordeel dat de planologische wijziging ten aanzien van in de omgeving gesitueerde woonpercelen een waardevermindering zal veroorzaken (voorzover er reeds sprake is van een waardevermindering) die het forfaitair eigen risico ad 2%, als bedoeld in art. 6.2 lid 2 Wro, overtreft. Een dergelijke waardevermindering blijft voor eigen rekening van een planschadeverzoeker. Overigens zou een planschadeverzoek ook op andere grondslag kunnen worden afgewezen (legaliseringsjurisprudentie, vgl. ook hierna H 6.4/6.11/6.12, dan wel zou gesteld kunnen worden dat het ‘in de lijn der verwachtingen lag’ dat het clubgebouw van de duivensportvereniging op termijn positief zou worden inbestemd). Vooreerst komt Kenniscentrum echter tot het oordeel dat reeds uit de planvergelijking blijkt dat inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan, voorzover het onderhavige locatie betreft, geen planologische nadelen veroorzaakt met als gevolg een risico op voor tegemoetkoming in aanmerking komende planschade. Conclusie: Inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan veroorzaakt, voorzover daarmee een bestemming ‘Sport – specifieke vorm van sport duivenvereniging’ op de locatie van de plaatselijke duivensportvereniging wordt gelegd, geen risico op planschade.

40


6.4 Flats Meijerslaan

Uitsnede plankaart “Geleerdenwijk”

Aan de Meijerslaan staan vier flatgebouwen, welke in gebruik zijn voor woondoeleinden. De alhier aanwezige flatgebouwen zijn echter (deels) niet conform bestemmingsplan gebouwd. Tussen de flatgebouwen zijn verder eenlaagse gebouwen aanwezig die, in strijd met het oude (thans nog vigerende) planregime, worden gebruikt als praktijk voor fysioen manuele therapie en als tandartspraktijk. Deze eenlaagse gebouwen zijn deels buiten de bouwgrenzen van het bestemmingsplan “Geleerdenwijk” opgericht. Door opdrachtgever is aangegeven dat in het verleden bouwvergunning is verleend ten behoeve van de alhier aanwezige bebouwing. Er kan echter niet meer worden achterhaald of er voor de afwijkingen van het bestemmingsplan een planologisch besluit is genomen. Kenniscentrum neemt ten behoeve van onderhavige planschadebeoordeling als uitgangspunt dat de afwijkingen ten opzichte van het bestemmingsplan “Geleerdenwijk” geen planologische basis kennen. Opdrachtgever is voornemens de bestaande situatie in het nieuwe bestemmingsplan op te nemen. Voor een situering van de bebouwing op deze locatie kan worden verwezen naar onderstaande figuur.

41


Uitsnede (pre-concept) plankaart “Woonwijken Zuid en West”

De vraag speelt of het inbestemmen van de bestaande situatie een risico op planschade veroorzaakt. Bouw- en gebruiksmogelijkheden in de oude planologische situatie Op de plankaart van bestemmingsplan “Geleerdenwijk” waren langs de Meijerslaan een viertal bouwvlakken met de bestemming ‘Meergezinshuizen’ ingetekend. Binnen de bouwvlakken konden woonflats worden gebouwd met een noord-zuid gevelbreedte van 25 meter en een oost-west gevelbreedte van 24 meter. Ten noorden van de Eykmanlaan waren een tweetal van dergelijke bouwvlakken gesitueerd. Het noordelijke bouwvlak kon bestaan uit 5 woonlagen met daaronder berg- en stallingsruimten in 1 bouwlaag (6 bouwlagen totaal derhalve). Het tweede bouwvlak kon bestaan uit 8 woonlagen met daaronder berg- en stallingsruimten in 1 bouwlaag (9 bouwlagen totaal). Ten zuiden van de Eykmanlaan waren twee bouwvlakken ingetekend, waarvan het noordelijke gebouw kon bestaan uit 4 woonlagen met daaronder een bouwlaag ten behoeve van berg- en stallingsruimten (5 bouwlagen totaal). Het zuidelijke bouwvlak was bestemd voor een woongebouw bestaande uit 6 woonlagen met daaronder een bouwlaag bestemd voor berg- en stallingsruimten (7 bouwlagen totaal). 42


De maximaal toegestane bouwhoogte van deze meergezinshuizen (flats) wordt blijkens het bestemmingsplan begrensd door het aantal toegestane woonlagen/bouwlagen. Een definitie/maximale hoogte is in het bestemmingsplan “Geleerdenwijk” echter niet gegeven voor de begrippen ‘woonlaag’ en/of ‘bouwlaag’. Gelet op hetgeen gangbaar is in (planschade)praktijk en jurisprudentie, neemt Kenniscentrum als uitgangspunt dat elke bouwlaag een hoogte kon hebben van 3 meter (incl. vloer/plafond). Van noord naar zuid konden de flatgebouwen als zodanig beschouwd een bouwhoogte hebben van 18 meter, 27 meter, 15 meter en 21 meter. Zowel tussen de flats ten noorden van de Eykmanlaan, als tussen de flats ten zuiden van deze openbare weg, was een bouwvlak met de bestemming ‘Autobox’ gelegen. Op gronden met deze bestemming mochten gebouwen ten behoeve van de stalling van voertuigen worden gebouwd met een gevelhoogte van 3 meter. Strikt genomen staat het bestemmingsplan er niet aan in de weg, bijvoorbeeld middels een kap, een grotere bouwhoogte te realiseren. Gelet echter op de uitspraak van de Afdeling Bestuursrechtspraak van 1 februari 2012 (nr. 201105539/1/A2), behoort een maximale invulling van planologische bouwmogelijkheden niet zo ver te gaan dat deze maximale invulling strijdig is met de functie die het bouwwerk vervult. Bij een autobox behoort de functie van ‘stalling van een voertuig’ voorop te staan, aldus de Afdeling. Enige vergroting van de bouwhoogte (tot 4 meter) behoort naar het oordeel van Kenniscentrum tot de mogelijkheden. Bouw- en gebruiksmogelijkheden in de nieuwe planologische situatie Met de inwerkingtreding van het nieuwe planregime (bestemmingsplan “Woonwijken Zuid en West”) worden de bouwen gebruiksmogelijkheden inbestemd conform de ter plaatse aanwezige situatie. Ten noorden van de Eykmanlaan zijn – gelijk in de oude situatie – een tweetal bouwvlakken ingetekend ten behoeve van de woonflats. Ter plaatse van de noordelijke flat is een bouwvlak met een woonbestemming ingetekend met een oost-west gevelbreedte van 25 meter. In het westelijke deel van het bouwvlak kan over een noordzuid breedte van 29 meter een gebouw worden opgericht met een gooten bouwhoogte van 18 meter. De zuidwest gevelbreedte van dit gebouw bedraagt circa 12 meter. In het oostelijke deel van het bouwvlak kan een gebouw worden opgericht met een gooten bouwhoogte van 21 meter (noordzuid gevelbreedte: 29 meter en oost-west breedte: 13 meter). Ter plaatse van de flat ten zuiden hiervan (nog ten noorden van de Eykmanlaan) wordt een bouwvlak met een woonbestemming gelegd. Op het westelijke deel van het bouwvlak kan een gebouw worden opgericht met een gooten bouwhoogte van 30 meter (noord-zuid gevelbreedte van 29 meter en een oost-west breedte van 14 meter). Op het oostelijke deel van het bouwvlak kan een gebouw worden opgericht met een gooten bouwhoogte van 27 meter (noord-zuid gevelbreedte van 29 meter en een oost-west gevelbreedte van 12 meter. Tussen deze bouwvlakken met een woonbestemming (ter hoogte van de oude locatie van het bestemmingsvlak ‘Autobox’), wordt een bouwvlak ‘Gemengde doeleinden 16’ gelegd, alwaar een gebouw kan worden opgericht met een gooten nokhoogte van 4 meter. Kenniscentrum neemt als uitgangspunt dat binnen deze bestemming een gebruik als praktijk voor fysioen manuele therapie (of een daaraan gelijk te stellen functie) kan worden uitgeoefend. De totale oost-west breedte van dit bouwvlak bedraagt 55 meter.

43


Ook ten zuiden van de Eykmanlaan worden een tweetal bouwvlakken met een woonbestemming, met daartussen een bestemmingsvlak ‘Gemengde Doeleinden 16’ ingetekend op de plankaart. Het noordelijke bouwvlak met de bestemming ‘Wonen’ kent een oost-west gevelbreedte van 25 meter. In het westelijke deel van dit bouwvlak kan een gebouw worden opgericht met een gooten bouwhoogte van 18 meter (oost-west gevelbreedte:14 meter/noord-zuid gevelbreedte: 29 meter). In het oostelijk deel van dit bouwvlak kan een gebouw worden opgericht met een gooten bouwhoogte van 15 meter (oost-west breedte: 11 meter/noord-zuid breedte: 29 meter). Binnen het bouwvlak met een woonbestemming ten zuiden hiervan, kan in het westelijk deel een gebouw worden opgericht met een gooten bouwhoogte van 21 meter (oost-west gevelbreedte: 12 meter/ noord-zuid gevelbreedte: 29 meter). Binnen het oostelijke deel van dit bouwvlak kan een gebouw worden opgericht met een gooten bouwhoogte van 24 meter (oost-west gevelbreedte: 13 meter/ noord-zuid gevelbreedte: 29 meter). Tussen deze woonflats is een bouwvlak met de bestemming ‘Gemengde doeleinden 16’ ingetekend alwaar een gebouw kan worden opgericht met een gooten nokhoogte van 4 meter. Kenniscentrum neemt als uitgangspunt dat hiermee het gebruik als tandartspraktijk (of een daaraan gelijk te stellen functie) is toegestaan. De oost-west gevelbreedte van dit gebouw beslaat 41 meter. Beoordeling risico op indirecte planschade Inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan “Woonwijken Zuid en West” heeft een intensivering van bouwen gebruiksmogelijkheden tot gevolg. Ten aanzien van de woonflats kan worden opgemerkt dat de noord-zuid gevelbreedte gemiddeld 5 meter groter is dan de gevelbreedte die voorheen binnen de bestemming ‘Meergezinshuizen’ kon worden gerealiseerd. Het nieuwe bestemmingsplan maakt bovendien, overeenkomstig de feitelijke situatie, de toevoeging van een extra bouwlaag mogelijk. Waar de begane grond verdieping voorheen in gebruik diende te zijn als berg- en stallingsruimte, gaat Kenniscentrum er vanuit dat deze eerste bouwlaag in de nieuwe planologische situatie in gebruik kan worden genomen als woonruimte. Onder voorwaarden als genoemd in de planvoorschriften, konden deze afwijkingen van het bestemmingsplan in meer of mindere mate reeds worden gerealiseerd middels de binnenplanse vrijstellingsbevoegdheid die blijkens art. 9 lid 3 aan het college van b en w was toegekend. Conform opdracht gaat Kenniscentrum er echter vanuit dat een dergelijke vrijstelling in het verleden niet is verleend, zodat hier in de planvergelijking geen rekening mee kan worden gehouden (zo ook bijvoorbeeld: ABRS 05-09-2012, nr. 201113384/1/A2). Ook ter plaatse van de nieuwe bestemmingsvlakken ‘Gemengde doeleinden’ is sprake van een bouwen gebruiksintensivering. De grenzen van de op de plankaart van bestemmingsplan “Geleerdenwijk” ingetekende bouwvlakken met de bestemming ‘Autoboxen’ worden in oost-west richting (ruimschoots) overschreden door de grenzen van het nieuwe bouwvlak. Wat betreft de maximaal toegestane goot(gevel)- en bouwhoogte is er – voorzover gelegen binnen het oude bouwvlak ‘Autoboxen’ geen sprake van een verslechtering. Verder veroorzaakt het nieuwe planregime een gebruikswijziging en -intensivering. Waar deze gronden voorheen konden worden gebruikt ten behoeve van de stalling van voertuigen, kunnen hier thans medische voorzieningen als een fysio/manuele therapeutische inrichting danwel een tandartspraktijk worden gevestigd.

44


Voor omwonenden veroorzaakt het nieuwe bestemmingsplan als zodanig beschouwd planologische nadelen in de vorm van een verdergaand uitzichtverlies en planologische nadelen in de vorm van een verdergaande gebruiksintensivering (inperking privacy, geluidhinder, verkeerhinder). Gelijk hiervoor reeds aangestipt, neemt Kenniscentrum als uitgangspunt dat de afwijkingen van het bestemmingsplan geen planologische basis kennen (in de vorm van bijvoorbeeld een vrijstelling) en derhalve in strijd met het oude (thans nog vigerende) planregime zijn opgericht. Deze met het oude planregime strijdige situatie zal middels het nieuwe bestemmingsplan worden inbestemd. Kenniscentrum wijst op vaste jurisprudentie waaruit blijkt dat een legaliserend bestemmingsplan (waarbij een met het ‘oude’ planregime strijdige situatie positief wordt inbestemd) in de hoofdregel geen risico op planschade kan veroorzaken. De schade wordt in dat geval niet geacht voort te vloeien uit de bepalingen van het nieuwe plan, doch uit de eerdere, veelal illegale situatie. Een causaal verband tussen schade en de planologische wijziging ontbreekt dan (vgl. reeds ABRS 08-091998, nr. H01.96.0256). Op deze lijn zijn wel uitzonderingen mogelijk. Onder andere indien een betrokkene tegen het illegaal gebruik of de illegale bouw actie heeft ondernomen richting de gemeente (handhavingsverzoek), kan legalisatie achteraf hem niet worden tegengeworpen (ABRS 9 september 1998, BR 1999, p. 411). En in het verlengde daarvan wordt verwezen naar de uitspraken van de Afdeling van 28 mei 2001 (nr. 20003739/1 en 20003740/1). Hierin is bepaald dat ook indien door betrokkene niet expliciet om handhaving is verzocht, maar deze zijn bezwaar (anderszins) wel in voldoende mate geuit heeft en de gemeente hiervan dus op de hoogte was, het feit dat sprake is van legalisatie er niet aan in de weg staat dat er met succes een verzoek om vergoeding van planschade wordt gedaan. Kenniscentrum heeft van opdrachtgever vernomen dat tot op heden (door omwonenden) terzake geen verzoek om handhaving is ingediend en dat de gemeente ook zelf niet handhavend heeft opgetreden tegen deze situatie. Er vanuitgaande dat ook in de verdere bestemmingplanprocedure door omwonenden geen bezwaren (zienswijzen) worden geuit tegen het voornemen deze ‘illegale’ situatie in te bestemmen, dient een planschadeverzoek (ook) op grond van voornoemde jurisprudentie te worden afgewezen. Gelet hierop is Kenniscentrum van oordeel dat een risico op voor tegemoetkoming in aanmerking komende planschadeverzoeken nihil is. Ten overvloede merkt Kenniscentrum op dat planologische nadelen die voor omwonenden ontstaan als gevolg van het inbestemmen van de woonflats vanaf de datum van terinzagelegging van bestemmingsplan “Geleerdenwijk” voor omwonenden voorzienbaar is. Dit bestemmingsplan is vastgesteld door de raad op 27 augustus 1970 en goedgekeurd door G.S. op 5 oktober 1971. Op grond van de planvoorschriften had het college van b en w de bevoegdheid vrijstelling te verlenen van de planvoorschriften teneinde een extra woonlaag toe te staan. Tevens kon vrijstelling worden verleend teneinde de begane grond verdieping in gebruik te nemen als woonruimte en kon tenslotte vrijstelling worden verleend teneinde de op de plankaart ingetekende bouwgrenzen (zowel in de lengte als de breedte) met maximaal 3 meter te overschrijden.

45


Planologische nadelen die voor omwonenden ontstaan als gevolg van het inbestemmen van de feitelijk aanwezige woonbebouwing waren, gelet op de vrijstellingsbevoegdheden uit het bestemmingsplan, in ieder geval voorzienbaar vanaf 27 augustus 1970. Voorgaande overwegingen ten aanzien van de voorzienbaarheid gelden volledig ten overvloede. Uitgangspunt blijft dat planologische nadelen, als gevolg van het inbestemmen van de feitelijke situatie (zowel ten aanzien van de woonflats als ten aanzien van de tandarts en de praktijk voor fysioen manuele therapie) niet kan leiden tot een risico op planschade, nu er sprake is van een legalisering van een met het bestemmingsplan strijdige situatie. Conclusie: Naar het oordeel van Kenniscentrum is het risico op voor tegemoetkoming in aanmerking komende planschade nihil. 6.5 Woningen Einthovenlaan 8 t/m 20 De woningen aan de Einthovenlaan 8 t/m 20 te Heemstede waren in de oude planologische situatie gelegen binnen de grenzen van bestemmingsplan “Geleerdenwijk” en kenden een bestemming ‘Eengezinshuizen (CB)’. Blijkens de planvoorschriften mag de gevelhoogte van de eengezinshuizen minimaal 4,50 meter en maximaal 6 meter bedragen. Het bestemmingsplan stond er niet aan in de weg om boven deze gevelhoogte nog een kap (hellend dakvlak) te plaatsen. Voor dergelijke bouwdelen is in het bestemmingsplan geen maximale bouwhoogte voorgeschreven, zodat de gemeentelijke bouwverordening op dit aspect aanvullende werking toekomt (vgl. art. 9 lid 2 Woningwet). Op grond van art. 2.5.24 van de gemeentelijke bouwverordening, geldt een maximale bouwhoogte van 15 meter. Opdrachtgever is voornemens voor deze woningen middels het nieuwe bestemmingsplan een maximale bouwhoogte voor te schrijven van 6 meter. Voor de delen van de woning die nu een bouwhoogte hebben van 3 meter (entree tot de woning), wordt middels een aanduiding op de plankaart aangegeven dat de maximale bouwhoogte 3 meter bedraagt. Inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan heeft als zodanig beschouwd tot gevolg dat de bouw(-en gebruiks)mogelijkheden op perceelsniveau worden ingeperkt. De mogelijkheid de woning (verticaal) te vergroten, zal immers komen te vervallen. Opdrachtgever heeft Kenniscentrum gewezen op de beleidsvoornemens voor toekomstige bestemmingsplannen die in 2009 door de gemeente Heemstede openbaar zijn gemaakt. Bij de specifiek voor het bestemmingsplan “Woonwijken Zuid en West” aangegeven uitgangspunten staat het volgende: “In de Geleerdenwijk worden, voor de panden waar op dit moment geen bouwhoogte is vastgesteld, de maximaal toegestane gooten bouwhoogtes bestemd overeenkomstig de feitelijke situatie”. Het planologische nadeel dat voor de woningen aan de Einthovenlaan ontstaat als gevolg van het vastleggen van de maximaal toegestane bouwhoogte op de feitelijk gerealiseerde bouwhoogte, was derhalve vanaf 2009 voorzienbaar. Vanaf dat moment hadden woningeigenaren de mogelijkheid de hen op grond van het oude (nog vigerende) planregime toekomende bouwmogelijkheden te benutten in de wetenschap dat deze, na vaststelling van een nieuw bestemmingsplan, zouden komen te vervallen.

46


Indien een eigenaar van een woning aan de Einthovenlaan 8 t/m 20 vanaf de datum van terinzagelegging van de beleidsvoornemens, geen concrete poging heeft ondernomen de hem op grond van het oude planregime toekomende bouwmogelijkheden (vergroten bouwhoogte) te realiseren, dient te worden geoordeeld dat hij het planologische nadeel dat ontstaat als gevolg van het vastleggen van de bouwhoogte op de feitelijk gerealiseerde bouwhoogte heeft aanvaard. Er is dan sprake van voorzienbaarheid in de vorm van een passieve risicoaanvaarding (vgl. met name ABRS 18-01-2006, 200502620/1, alsmede bijvoorbeeld ABRS 16-04-2003, nr. 200203621/1). Voorzover Kenniscentrum bekend, zijn door woningeigenaren geen concrete pogingen gedaan de op grond van bestemmingsplan “Geleerdenwijk” bestaande bouwmogelijkheden te benutten. Een waardevermindering welke potentieel ontstaat als gevolg van de verkleining van de maximaal toegestane bouwhoogte dient dan ook – gelet op voornoemde jurisprudentie - voor eigen rekening te blijven. Vooruitlopend op het navolgende is door opdrachtgever overigens aangegeven dat medio augustus 2012 (op verzoek) omgevingsvergunning is verleend ten behoeve van de realisatie van een opbouw op de woning Einthovenlaan 10. Dit bouwplan had specifiek tot gevolg dat – in strijd met het bestemmingsplan “Geleerdenwijk” - de gevelhoogte (en daarmee ook de bouwhoogte) van de woning toenam, zodat ontheffing is verleend. Als zodanig beschouwd kan niet zonder meer worden gesteld dat de eigenaar van de woning Einthovenlaan 10 een passieve risicoaanvaarding heeft gestuit door tijdig een bouwaanvraag in te dienen waarbij de bouwmogelijkheden uit het oude planregime zijn benut. Het bouwplan week immers af van hetgeen planologisch was toegestaan. Een planschadebeoordeling ten aanzien van dit woonperceel zal snel leiden tot de conclusie dat de woning inclusief opbouw een hogere waarde vertegenwoordigd dan dezelfde woning zonder opbouw, doch met mogelijkheid om (conform bestemmingsplan “Geleerdenwijk”) de bouwhoogte te vergroten middels een hellend dakvlak. Om de bouwmogelijkheden uit het oude regime te kunnen benutten, zal (immers) de opbouw weer moeten worden afgebroken, hetgeen een kapitaalvernietiging veroorzaakt. Kenniscentrum gaat er overigens vanuit dat de opbouw op de woning Einthovenlaan 10 positief zal worden inbestemd middels het bestemmingsplan “Woonwijken Zuid en West”. Conclusie: Inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan “Woonwijken Zuid en West” veroorzaakt voor onderhavige woningen langs de Einthovenlaan – voorzover de maximaal toegestane bouwhoogte wordt verkleind – geen risico op voor tegemoetkoming in aanmerking komende planschade. Er is sprake van een voorzienbaarheid in de vorm van een passieve risicoaanvaarding. 6.5.1 Toevoegen derde bouwlaag woningen Einthovenlaan Gelijk hiervoor reeds weergegeven is in augustus 2012 omgevingsvergunning verleend aan de eigenaar van de woning Einthovenlaan 10 ten behoeve van de realisatie van een opbouw op de woning (derde bouwlaag). Nu de – middels het bestemmingsplan “Geleerdenwijk” - voorgeschreven gevelhoogte met dit bouwplan werd overschreden, diende een ontheffing te worden verleend. Met initiatiefnemer is terzake een zgn. planschadeafwentelingsovereenkomst gesloten. Opdrachtgever heeft aangegeven (onder voorwaarden) geen bezwaar te hebben tegen het toestaan van een derde bouwlaag op de resterende woningen langs de Einthovenlaan 8 t/m 20. Om invloed te kunnen blijven uitoefenen op de uitvoering hiervan, is opdrachtgever voornemens hiertoe een ontheffingsmogelijkheid op te nemen in het bestemmingsplan. Bij opdrachtgever speelt de vraag of het

47


opnemen van deze ontheffingsmogelijkheid in het bestemmingsplan een risico op planschade veroorzaakt. Deze vraag wordt door Kenniscentrum in eerste instantie ontkennend beantwoord. Gelet op het bepaalde in art. 6.1 lid 2 onder c) Wro vormt een omgevingsvergunning waarbij wordt afgeweken van het bestemmingsplan immers een zelfstandige planschadegrondslag. Dat betekent met zoveel woorden dat conform de huidige planschadepraktijk pas na verlening van een dergelijke omgevingsvergunning (waarbij i.c. een opbouw/derde bouwlaag wordt toegestaan) een verzoek om planschade kan worden ingediend. Het enkel feit dat een ontheffingsmogelijkheid/afwijkingsmogelijkheid wordt opgenomen in de planvoorschriften, veroorzaakt derhalve geen risico op planschade, nu deze ontheffingsmogelijkheid – bij de beoordeling van een planschadeverzoek zoals ingediend tegen het bestemmingsplan “Woonwijken Zuid en West” – buiten de planvergelijking behoort te blijven (vgl. in dit verband meest recent: ABRS 05-09-2012, nr. 201113384/1/A2). Pas na verlening van een dergelijke omgevingsvergunning kan een verzoek om tegemoetkoming in planschade worden ingediend (door omwonenden), waarbij de planologische mogelijkheid een derde bouwlaag toe te voegen als planschadeoorzaak wordt aangemerkt. Deze omgevingsvergunning ex art. 2.1 lid lid 1 onder c Wabo vormt in de planvergelijking dan het ‘nieuwe’ planregime waarbij een vergelijking dient plaats te vinden met het ‘oude’ planregime, hetwelk alsdan wordt gevormd door het bestemmingsplan “Woonwijken Zuid en West”. Afhankelijk van de situatie ter plaatse is een planologisch nadeel, als gevolg van een bouwen gebruiksintensivering, aannemelijk en kan een risico op planschade niet worden uitgesloten. In de ‘oude’ planologische situatie (bestemmingsplan “Woonwijken Zuid en West”) konden omwonenden immers ‘slechts’ worden geconfronteerd met de aanwezigheid van een woongebouw met een bouwhoogte van 6 meter (2 bouwlagen), terwijl er in de ‘nieuwe’ situatie nog een derde bouwlaag op de woning wordt gerealiseerd. Een risico op voor tegemoetkoming in aanmerking komende planschade kan niet volledig worden uitgesloten. Een verzoeker om planschade die na 1970 (datum terinzagelegging bestemmingsplan “Geleerdenwijk”) eigenaar is geworden van de schadegevoelige woning kan potentieel een (gedeeltelijke) voorzienbaarheid worden tegengeworpen omdat de realisatie van een derde bouwlaag onder voorwaarden reeds mogelijk was, middels het aanbrengen van een hellend dakvlak. Het vergroten van de maximaal toegestane gevelhoogte (zoals bij Einthovenlaan 10) was daarentegen niet mogelijk op grond van het bestemmingsplan, zodat planologische nadelen als gevolg van een dergelijke wijziging niet (geheel) voorzienbaar kunnen worden geacht. Voorzover een verzoeker om planschade eigenaar is geworden op een datum nadat de beleidsuitgangspunten voor toekomstige bestemmingsplannen in 2009 zijn gepubliceerd (en nog voordat een voorontwerp bestemmingsplan “Woonwijken Zuid en West” ter inzage is gelegd), kan hem ook geen voorzienbaarheid worden tegengeworpen. Vanaf dat moment was het gemeentelijk beleid er immers op gericht de maximaal toegestane bouwhoogte van de woningen aan de Einthovenlaan gelijk te stellen aan de bestaande situatie. 6.5.2 Vereiste planschadeafwentelingsovereenkomst opnemen in het bestemmingsplan

48


Opdrachtgever heeft de vraag gesteld of het rechtens is toegestaan om in het bestemmingsplan een voorschrift op te nemen waarin wordt bepaald dat een ontheffing/afwijking als hierbedoeld slechts wordt verleend nadat door de verzoeker om de ontheffing tot planschade een zgn. planschadeafwentelingsovereenkomst wordt gesloten met de gemeente. Naar het oordeel van Kenniscentrum kan een dergelijk vereiste niet worden opgenomen in de planvoorschriften. In een bestemmingsplan kunnen regels worden opgenomen ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening. Deze regels kunnen tevens strekken ten behoeve van de uitvoerbaarheid van in het plan opgenomen bestemmingen (art. 3.1 Wro). Hieronder wordt mede verstaan: de economische uitvoerbaarheid. De inzichten aangaande de uitvoerbaarheid behoren in beginsel te worden opgenomen in de toelichting bij het bestemmingsplan (art. 3.1.6 lid 1 onder f Bro). Er dient in de voorbereidende fase van het bestemmingsplan inzichtelijk te worden gemaakt of een verwezenlijking van het bestemmingsplan economisch haalbaar is. Beargumenteerd zou kunnen worden dat de economische uitvoerbaarheid van een bestemmingsplan gegarandeerd wordt door in de planregels een voorschrift op te nemen waarin is bepaald dat een binnenplanse afwijkingsmogelijkheid slechts wordt verleend nadat met initiatiefnemer (de verzoeker om de planologische wijziging) een planschadeafwentelingsovereenkomst in de zin van art. 6.4a Wro is gesloten. Kenniscentrum is echter niet bekend met praktijkvoorbeelden waarin een dergelijk planvoorschrift in het bestemmingsplan is opgenomen (en door de rechter akkoord is bevonden). Ook in literatuur zijn hier geen aanknopingspunten voor te vinden. Uit jurisprudentie van de Afdeling Bestuursrechtspraak blijkt dat de weigering van een initiatiefnemer tot een bouwproject om een planschadeafwentelingsovereenkomst te ondertekenen, het bevoegd gezag aanleiding kan geven geen medewerking te verlenen aan de verzochte planologische wijziging (vgl. meest recent ABRS 25-01-2012, LJN BV1816). Hiertoe is op grond van deze jurisprudentie in beginsel wel vereist dat de planologische wijziging uitsluitend in het belang van initiatiefnemer is en dat er geen mogelijkheid bestaat de kosten anderszins (middels een exploitatieplan) te verhalen. De omstandigheid dat in de planschadevergoedingsovereenkomst (wat betreft de hoogte van de te vergoeden planschade) geen limiet is gesteld en dat de kosten van een terzake op te stellen planschaderisicoanalyse door initiatiefnemer moeten worden gedragen is onder voormelde voorwaarden ook geen reden om de weigering (besluit) om medewerking te verlenen aan de planologische wijziging te vernietigen. Het is verder relevant te wijzen op de uitspraak van de Afdeling Bestuursrechtspraak van 18 april 2007 (nr. 200605448/1). Ook in deze zaak had het college van b en w (op verzoek) besloten geen medewerking te verlenen aan een planologische wijziging met als reden dat de verzoeker weigerde terzake een planschadeafwentelingsovereenkomst te ondertekenen. Meer in het bijzonder werd door het college het standpunt ingenomen dat (door de weigering een planschadeafwentelingsovereenkomst te sluiten) niet werd voldaan aan de in het bestemmingsplan opgenomen voorwaarde (onder de algemene beschrijving in hoofdlijnen voor toepassing van de wijzigingsbevoegdheden) ‘dat de uitvoering van het bouwplan zeker is gesteld’. De Afdeling ging akkoord met deze gedachtegang en verklaarde het hoger beroep ongegrond. Kenniscentrum stelt zich op het standpunt dat het – in de planvoorschriften van het bestemmingsplan - opnemen van een vereiste dat pas medewerking wordt verleend aan een planologische wijzi49


ging nadat een planschadeafwentelingsovereenkomst is ondertekend, niet in het belang van een goede ruimtelijke ordening moet worden geacht. Weliswaar zal een ontheffing/afwijking, als in casus, uitsluitend de belangen van de verzoeker dienen, er kunnen zich in de praktijk nochtans situaties voordoen waarbij het stellen van de eis tot het sluiten van een planschadeafwentelingsovereenkomst (in de planvoorschriften) niet redelijk is. Zo zou zich bijvoorbeeld een situatie kunnen voordoen waarbij het – gelet op de feiten en omstandigheden van het geval – evident is dat een planschaderisico behoort te worden uitgesloten (bijvoorbeeld omdat er in de wijde omtrek geen schadegevoelige objecten aanwezig zijn, danwel omdat het schadegevoelig object tevens in eigendom is bij de verzoeker om de planologische wijziging). Kenniscentrum adviseert opdrachtgever de eis tot het sluiten van een planschadeafwentelingsovereenkomst niet met zoveel woorden op te nemen in de voorschriften van het bestemmingsplan “Woonwijken Zuid en West”. Er kan niet worden uitgesloten dat het bestemmingsplan een rechterlijke toets op dit aspect niet zal doorstaan wegens strijd met het bepaalde in art. 3.1 Wro en verder. Gelet op de hiervoor weergegeven jurisprudentie hoeft deze eis ook niet met zoveel woorden te worden opgenomen in het bestemmingsplan. Het bevoegd gezag kan, onder de genoemde voorwaarden, in beginsel rechtsgeldig besluiten geen medewerking te verlenen aan het verzoek om planologische wijziging, wanneer de verzoeker om de planologische wijziging weigert om terzake een planschadeafwentelingsovereenkomst te ondertekenen. Indien gewenst zou opdrachtgever in dit verband een beleidsstuk kunnen vaststellen waarin beleid wordt geformuleerd onder welke voorwaarden de gemeente in ieder geval bereid zal zijn medewerking te verlenen aan een verzoek om een planologische wijziging (‘na ondertekening van een planschadeafwentelingsovereenkomst’). Echter is ook de aanwezigheid van een dergelijk beleidsstuk, mede gelet op voormelde jurisprudentie, in beginsel niet benodigd teneinde een planschaderisico (in situaties als de onderhavige) bij de gemeente weg te nemen. Voor een dergelijke afwijzende beslissing is dan (uiteraard) wel vereist dat een risico op planschade reëel is en zullen de contractuele voorwaarden van de planschadeafwentelingsovereenkomst tevens redelijk dienen te zijn. Conclusie: Kenniscentrum adviseert opdrachtgever het vereiste om een planschadeafwentelingsovereenkomst te sluiten alvorens over te gaan tot een planologische wijziging niet met zoveel woorden op te nemen in het bestemmingsplan. Bij de beoordeling van een verzoek om tot planologische wijziging over te gaan kan het bevoegd gezag onder gegeven voorwaarden alsnog (rechtsgeldig) de eis stellen dat eerst een planschadeafwentelingsovereenkomst wordt ondertekend. 6.5.3 Vastleggen bouwgrens op de bestaande voorgevels woningen Einthovenlaan De woningen aan de Einthovenlaan 8 t/m 20 zijn gebouwd in een ruim bestemmingsvlak. Met name aan de voorzijde kan op perceelsniveau conform het bestemmingsplan “Geleerdenwijk” nog een uitbreiding van het hoofdgebouw worden gerealiseerd. Opdrachtgever is voornemens middels het nieuwe bestemmingsplan “Woonwijken Zuid en West” de grens van het bouwvlak langs de feitelijk gerealiseerde (voorgevels van) woningen aan de Einthovenlaan 8 t/m 20 te leggen. 50


Uitsnede plankaart oud (links) en nieuw (rechts)

Als zodanig beschouwd heeft het nieuwe bestemmingsplan tot gevolg dat uitbreidingsmogelijkheden aan de voorzijde van de woning, afhankelijk van de situatie op perceelsniveau, worden beperkt. Een planologisch nadeel in de vorm van een inperking van eigen bouw(- en gebruiks)mogelijkheden is aanwezig. Een eventuele waardevermindering die hier uit voortvloeit (zulks kan pas concreet vast komen te staan na een taxatie ter plaatse) behoort naar het oordeel van Kenniscentrum echter voor eigen rekening van de bewoners van de woningen aan de Einthivenlaan 8-20 te blijven. Er is op dit aspect namelijk sprake van een voorzienbaarheid van het planologische nadeel in de vorm van een passieve risicoaanvaarding. Opdrachtgever heeft Kenniscentrum in dit verband attent gemaakt op de beleidsvoornemens die op 29 januari 2009 zijn vastgesteld door de raad van Heemstede waarmee bepaalde uitgangspunten worden kenbaar gemaakt die in de nieuw op te stellen bestemmingsplannen (waaronder “Woonwijken Zuid en West”) zullen worden opgenomen. Voorzover relevant voor onderhavige planschadebeoordeling staat in deze beleidsuitgangspunten het volgende vermeld: “De grens van het bouwvlak van het blok Einthovenlaan 8-20 zal aan de voorzijde gelijk lopen aan de gevels van de bestaande hoofdgebouwen (……).” Eigenaren van de woningen aan de Einthovenlaan 8-20 konden derhalve vanaf 29 januari 2009, voorzien dat de planologische situatie – wat betreft uitbreidingsmogelijkheden binnen het bouwvlak aan de voorzijde - in voor hen nadeliger zin zou gaan wijzigen. Vanaf dat moment waren de eigenaren in de gelegenheid de hen op grond van het bestemmingsplan “Geleerdenwijk” nog toekomende bouwmogelijkheden te effectueren. Voorzover Kenniscentrum bekend, zijn er door de betrokken eigenaren geen concrete pogingen gedaan (bijvoorbeeld door het indienen van een bouwaanvraag) teneinde de (ruimere) bouwmogelijk51


heden uit het ‘oude’ planregime te realiseren. Bij de beoordeling van een planschadeverzoek zal derhalve moeten worden geoordeeld dat een aanvrager het planologische nadeel, dat is ontstaan als gevolg van het terugleggen van de grens van het bouwvlak op de bestaande voorgevel van de woning, passief heeft aanvaard. De termijn waarbinnen juridisch ‘verwijtbaar is stilgezeten’ (3-4 jaar) is conform jurisprudentie voldoende om een voorzienbaarheid in de vorm van een passieve risicoaanvaarding te kunnen aannemen. Conclusie: Inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan veroorzaakt, voorzover de grens van het bouwvlak van de woningen aan de Einthovenlaan 8-20 aan de voorgevel gelijk wordt gesteld aan de bestaande situatie, geen risico op planschade. 6.6 Woningen Geleerdenwijk Noord Ten aanzien van de woningen, welke in de ‘oude’ planologische situatie zijn gelegen binnen de grenzen van bestemmingsplan “Geleerdenwijk Noord” geldt blijkens de planvoorschriften, in combinatie met de plankaart, een maximale bouwhoogte van 6 meter. Gelet op het bepaalde in art. 4 van de planvoorschriften mag deze maximaal voorgeschreven bouwhoogte slechts worden overschreden door hellende dakvlakken, topgevels, dakvensters e.d. Strikt genomen is een maximale bouwhoogte voor dergelijke bouwonderdelen niet voorgeschreven middels het bestemmingsplan, zodat de gemeentelijke bouwverordening aanvullende werking toekomt. Gelet op het bepaalde in art. 2.5.24 van deze verordening bedraagt de maximaal toegestane bouwhoogte derhalve 15 meter. Afhankelijk van de situatie ter plaatse kan het bepaalde in art. 6 van de planvoorschriften echter in de weg staan aan het realiseren van een dergelijke bouwhoogte (middels bijvoorbeeld een hellend dakvlak boven de bouwhoogte van 6 meter). Op grond van art. 6 lid 3 onder e) van de planvoorschriften mag de inhoud van een woonhuis immers niet meer bedragen dan 500m3 (en niet minder dan 150 m3). De voorgevelbreedte van een woning mag daarbij niet kleiner zijn dan 4,25 meter. Het realiseren van een derde bouwlaag (middels een kap boven de bouwhoogte van 6 meter), acht Kenniscentrum aannemelijk waarbij van geval tot geval zal moeten beoordeeld welke bouwhoogte deze kap maximaal kan hebben, rekening houdend met de maximaal voorgeschreven inhoud. Opdrachtgever is vooreerst voornemens de maximaal toegestane bouwhoogte voor woningen in de ‘nieuwe’ planologische situatie vast te leggen op de feitelijk gerealiseerde bouwhoogte (gemiddeld 6 meter). Een planologisch nadeel is aanwezig, nu hiermee de mogelijkheid een derde bouwlaag te realiseren wordt weggenomen. Er is sprake van een inperking van bouwmogelijkheden op eigen perceel. Door opdrachtgever is in dit verband gewezen op de beleidsuitgangspunten voor toekomstige bestemmingsplannen die door de gemeente in 2009 openbaar zijn gemaakt. Bij de specifiek voor het bestemmingsplan “Woonwijken Zuid en West” genoemde uitgangspunten is aangegeven dat voor panden waar op dit moment geen bouwhoogte is vastgesteld, de maximaal toegestane gooten bouwhoogte zullen worden bestemd overeenkomstig de feitelijke situaties. Er van uitgaande dat de woningeigenaren, vanaf het moment dat zij konden voorzien dat de maximaal toegestane bouwhoogte in de toekomst zou worden teruggebracht naar de bestaande bouwhoogte, geen concrete pogingen hebben gedaan om de hen op grond van het oude (thans nog vige-

52


rende) planregime toekomende bouwmogelijkheden te benutten, dient te worden geconcludeerd dat deze eigenaren het risico op planschade hebben aanvaard. Er is sprake van voorzienbaarheid in de vorm van een passieve risicoaanvaarding (vgl. in het bijzonder ABRS 18-01-2006, nr. 200502620/1). Opdrachtgever heeft echter gewezen op het volgende. In het verleden is op een tweetal locaties, conform planvoorschriften, een dakopbouw vergund en gebouwd, waarbij een grotere bouwhoogte is gerealiseerd dan 6 meter. Op zichzelf beschouwd heeft opdrachtgever er geen bezwaar tegen dat ook op de overige huizen een dakopbouw wordt gerealiseerd. Teneinde invloed te kunnen blijven uitoefenen op deze bouwmogelijkheid, is opdrachtgever voornemens deze bouwmogelijkheid op te nemen in een ontheffingsmogelijkheid in het bestemmingsplan. Ten aanzien van het voornemen deze ontheffingsmogelijkheid op te nemen in het bestemmingsplan, heeft opdrachtgever een tweetal vragen gesteld, welke onderstaand in aparte sub-paragraven worden behandeld. 6.6.1 Veroorzaakt het opnemen van een ontheffingsmogelijkheid in het bestemmingsplan een risico op planschade? Ter beantwoording van deze vraag zijn een aantal aspecten relevant. Allereerst merkt Kenniscentrum op dat, gelet op het bepaalde in art. 6.1 lid 2 onder c) Wro, een omgevingsvergunning waarbij wordt afgeweken van het bestemmingsplan een zelfstandige planschadegrondslag oplevert. Dat betekent met zoveel woorden dat conform de huidige planschadepraktijk pas na verlening van een dergelijke omgevingsvergunning (waarbij i.c. een dakopbouw wordt toegestaan) een verzoek om planschade kan worden ingediend. Het enkel feit dat een ontheffingsmogelijkheid/afwijkingsmogelijkheid wordt opgenomen in de planvoorschriften, veroorzaakt derhalve geen risico op planschade, nu deze ontheffingsmogelijkheid – bij de beoordeling van een planschadeverzoek zoals ingediend tegen het bestemmingsplan “Woonwijken Zuid en West” – buiten de planvergelijking behoort te blijven (vgl. in dit verband meest recent: ABRS 05-09-2012, nr. 201113384/1/A2). Pas na verlening van een dergelijke omgevingsvergunning kan een verzoek om tegemoetkoming in planschade worden ingediend (door omwonenden), waarbij de planologische mogelijkheid een derde bouwlaag toe te voegen als planschadeoorzaak wordt aangemerkt. Deze omgevingsvergunning ex art. 2.1 lid lid 1 onder c Wabo vormt in de planvergelijking dan het ‘nieuwe’ planregime waarbij een vergelijking dient plaats te vinden met het ‘oude’ planregime, hetwelk alsdan wordt gevormd door het bestemmingsplan “Woonwijken Zuid en West”. Afhankelijk van de situatie ter plaatse is een planologisch nadeel, als gevolg van een bouwen gebruiksintensivering, aannemelijk en kan een risico op planschade niet worden uitgesloten. In de ‘oude’ planologische situatie (bestemmingsplan “Woonwijken Zuid en West”) konden omwonenden immers ‘slechts’ worden geconfronteerd met de aanwezigheid van een woongebouw met een bouwhoogte van 6 meter (2 bouwlagen), terwijl er in de ‘nieuwe’ situatie nog een derde bouwlaag op de woning wordt gerealiseerd. Bij de beoordeling van een planschadeverzoek, gericht tegen een dergelijke omgevingsvergunning, kan de aanvrager onder omstandigheden een voorzienbaarheid worden tegengeworpen. Immers; was de bouwmogelijkheid van een derde bouwlaag (middels een hellend dakvlak e.d.) reeds mogelijk op 53


grond van het bestemmingsplan ‘Geleerdenwijk Noord”. Het bestemmingsplan “Geleerdenwijk Noord” is vastgesteld door de gemeenteraad op 30 mei 1974. Zulks houdt in dat een verzoeker om vergoeding van indirecte planschade (waarbij het verzoek zich richt tegen een omgevingsvergunning waarbij, in afwijking van het bestemmingsplan “Woonwijken Zuid en West”, de toevoeging van een derde bouwlaag wordt toegestaan), voorzover hij eigenaar is geworden van het schadegevoelige woonperceel na 30 mei 1974 (danwel na de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan “Geleerdenwijk Noord”) kon voorzien dat op een woning op het buurperceel in de toekomst een derde bouwlaag (overigens uitsluitend middels een hellend dakvlak/topgevel) zou worden geplaatst. Er is in dat geval (uitgaande van de situatie dat middels de omgevingsvergunning een dakopbouw wordt toegestaan middels een hellend dakvlak e.d.) sprake van voorzienbaarheid in de vorm van een actieve risicoaanvaarding. Dat oordeel zou dan echter weer anders behoren te zijn ten aanzien van een verzoeker om planschade die na 29 januari 2009 (beleidsuitgangspunten voor toekomstige bestemmingsplannen in de gemeente Heemstede), en voor de terinzagelegging van het (voor)ontwerp bestemmingsplan “Woonwijken Zuid en West”, eigenaar is geworden van de schadegevoelige onroerende zaak. Vanaf dat moment was het beleid van de gemeente er immers op gericht de mogelijkheid een derde bouwlaag te realiseren op woningen in deze wijk niet langer toe te staan zodat van een voorzienbaarheid in dit verband niet kan worden gesproken. Een risico op voor tegemoetkoming in aanmerking komende (indirecte) planschade kan in situaties waarin, in afwijking van bestemmingsplan “Woonwijken Zuid en West”, een derde bouwlaag wordt toegestaan op woningen in deze wijk derhalve niet volledig worden uitgesloten. 6.6.2. Opnemen vereiste planschadeafwentelingsovereenkomst Opdrachtgever heeft de vraag gesteld of in de planvoorschriften rechtsgeldig de eis kan worden gesteld dat pas medewerking wordt verleend aan een verzoek om planologische wijziging nadat de verzoeker om de wijziging eerst een zgn. planschadeafwentelingsovereenkomst heeft gesloten. Kenniscentrum is van oordeel dat niet kan worden gesloten dat een dergelijk planvoorschrift de rechterlijke toets niet zal doorstaan wegens strijd met het bepaalde in art. 3.1 Wro. Kenniscentrum adviseert opdrachtgever een dergelijke eis niet op te nemen in de planvoorschriften en pas bij de beoordeling van een ingediend verzoek tot planologische wijziging de eis te stellen dat een planschadevergoedingsovereenkomst in de zin van art. 6.4a dient te worden gesloten alvorens een besluit wordt genomen. Mocht de verzoeker weigeren een dergelijke overeenkomst te sluiten, kan het bevoegd gezag daarop, onder gegeven omstandigheden, weigeren medewerking te verlenen aan het verzoek (vgl. in dit verband ABRS 25-01-2012, LJN BV1816 en hetgeen hiervoor in hoofdstuk 6.5.2 is besproken). 6.7. Woningen Geleerdenwijk B De woningen welke in de oude planologische situatie waren gelegen binnen de grenzen van bestemmingsplan “Geleerdenwijk B”, hadden een bestemming ‘Eengezinshuizen (E2)’. De gevelhoogte van deze woningen kon minimaal 2,50 meter en maximaal 7 meter bedragen. De eengezinshuizen dienden te worden afgedekt met een kap met een dakhelling van minstens 15 graden en maximaal 40 graden. 54


Hierbij diende in het oog te worden gehouden dat de woningen, blijkens planvoorschriften en plankaart, uit maximaal twee bouwlagen konden bestaan. In het verleden zijn vrijstellingen verleend teneinde een derde bouwlaag toe te staan. Opdrachtgever onderzoekt de mogelijkheid om voor woningen waar geen derde bouwlaag aanwezig is een planologische mogelijkheid hiertoe op te nemen in het nieuwe bestemmingsplan “Woonwijken Zuid en West”. Teneinde invloed te kunnen blijven uitoefenen op deze bouwmogelijkheid, is opdrachtgever voornemens de mogelijkheid een derde bouwlaag te realiseren binnen de woonbestemming op te nemen in een ontheffingsmogelijkheid. 6.7.1 Veroorzaakt het opnemen van een ontheffingsmogelijkheid in het bestemmingsplan een risico op planschade? Gelijk hiervoor in hoofdstuk 6.6.1 opgemerkt, wijst Kenniscentrum ter beantwoording van deze vraag op het bepaalde in art. 6.1 lid 2 onder c) Wro. Hieruit blijkt dat een omgevingsvergunning waarbij wordt afgeweken van het bestemmingsplan een zelfstandige planschadegrondslag oplevert. Pas na verlening van een omgevingsvergunning waarbij in afwijking van het bestemmingsplan een derde bouwlaag wordt toegestaan, kan een verzoek om planschade worden ingediend. Het enkel feit dat een ontheffingsmogelijkheid/afwijkingsmogelijkheid wordt opgenomen in de planvoorschriften, veroorzaakt derhalve geen risico op planschade, nu deze ontheffingsmogelijkheid – bij de beoordeling van een planschadeverzoek waarbij door verzoeker wordt gesteld dat schade wordt geleden als gevolg van de inwerkingtreding van het bestemmingsplan “Woonwijken Zuid en West” – buiten de planvergelijking behoort te blijven (vgl. in dit verband meest recent: ABRS 05-092012, nr. 201113384/1/A2). Pas na verlening van een dergelijke omgevingsvergunning kan een verzoek om tegemoetkoming in planschade worden ingediend (door omwonenden), waarbij de planologische mogelijkheid een derde bouwlaag toe te voegen als planschadeoorzaak wordt aangemerkt. Deze omgevingsvergunning ex art. 2.1 lid lid 1 onder c Wabo vormt in de planvergelijking dan het ‘nieuwe’ planregime waarbij een vergelijking dient plaats te vinden met het ‘oude’ planregime, hetwelk alsdan wordt gevormd door het bestemmingsplan “Woonwijken Zuid en West”. Afhankelijk van de situatie ter plaatse is een planologisch nadeel, als gevolg van een bouwen gebruiksintensivering, aannemelijk en kan een risico op planschade niet worden uitgesloten. In de ‘oude’ planologische situatie (bestemmingsplan “Woonwijken Zuid en West”) konden omwonenden immers ‘slechts’ worden geconfronteerd met de aanwezigheid van een eengezinswoning bestaande uit twee bouwlagen, terwijl er in de nieuwe planologische situatie een woning wordt opgericht, bestaande uit drie bouwlagen. Uitgaande van een maximaal nadelige invulling van de planmogelijkheden, heeft de realisatie van een woning met een gevelhoogte van 7 meter, waarboven een kap (derde bouwlaag) wordt gerealiseerd met een dakhelling van 40 graden, tot gevolg dat de bouwhoogte van de woning toeneemt met nadelige consequenties voor onder meer het uitzicht en de privacy van de buren. Onder vigeur van het bestemmingsplan “Woonwijken Zuid en West” werd de maximaal toegestane bouwhoogte in beginsel nog begrensd door de eis dat een woning slechts uit 2 bouwlagen kon bestaan. Er van uitgaande dat in bestemmingsplan “Woonwijken Zuid en West” (evenals in bestemmingsplan “Geleerdenwijk B”) geen maximale hoogte is voorgeschreven voor een bouwlaag, zou

55


overigens kunnen worden beargumenteerd dat reeds in de oude planologische situatie een woongebouw kon worden opgericht met een gelijke bouwhoogte, als mogelijk na ontheffing. Kenniscentrum is van oordeel dat opdrachtgever op het moment (in de voorbereidende fase van bestemmingsplan “Woonwijken Zuid en West”) echter gebaat is bij het schetsen van een ‘worst case scenario’. In het kader van onderhavige planschaderisicoanalyse neemt Kenniscentrum als uitgangspunt dat de realisatie van één bouwlaag (begane grond) met een hoogte van 7 meter in een eengezinswoning met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid behoort te worden uitgesloten. De realisatie van een woongebouw met een zekere gevel en nokhoogte is reeds in de oude planologische situatie nochtans aannemelijk. Een planologisch nadeel dat zal worden veroorzaakt door de ontheffing, op grond waarvan een derde bouwlaag wordt toegestaan, zal relatief beperkt van omvang zijn. Een risico op voor tegemoetkoming in aanmerking komende planschade kan echter niet worden uitgesloten. 6.7.2 Opnemen vereiste planschade overeenkomst Opdrachtgever heeft de vraag gesteld of het rechtens mogelijk is in de planvoorschriften van het bestemmingsplan de eis te stellen dat slechts ontheffing wordt verleend, nadat de verzoeker om de planologische wijziging terzake een planschadeafwentelingsovereenkomst heeft gesloten. Ter beantwoording van deze vraag verwijst Kenniscentrum thans naar hetgeen hiervoor i n H6.5.2 is besproken. 6.7.3 Vastleggen bouwgrens op bestaande situatie Op een aantal locaties in het plangebied bestaat binnen het bouwvlak ‘Eengezinshuizen’ nog ruimte voor (enige) uitbreiding van de woning. Het oppervlak van de feitelijk gerealiseerde woning is – op locatie en op perceelsniveau – kleiner dan het oppervlak van het bouwvlak. Opdrachtgever wil de grens van het bouwvlak met een woonbestemming in deze wijk middels het bestemmingsplan “Woonwijken Zuid en West” vastleggen op de bestaande situatie. Op locaties waar op grond van bestemmingsplan “Geleerdenwijk B” nog onbebouwde ruimte aanwezig was binnen het bouwvlak, komt de mogelijkheid een uitbreiding van de woning te realiseren (dan wel na sloop een grotere woning te bouwen) te vervallen. Een planologisch nadeel in de vorm van verminderde bouwmogelijkheden op eigen perceel is - afhankelijk van de situatie ter plaatse – aanwezig. Of er per saldo ook sprake is van een waardevermindering (in die zin dat een redelijk denkend en handelend koper bereid is meer te betalen voor het perceel wanneer hij nog enige uitbreidingsmogelijkheid van de woning heeft in vergelijking tot de situatie waarin deze uitbreidingsmogelijkheden niet aanwezig zijn) zal uit een taxatie moeten blijken. Kenniscentrum merkt thans op dat aan de hand van een indicatieve taxatie ter plaatse is gebleken dat een planschaderisico aanwezig is. Opdrachtgever heeft Kenniscentrum – ter beoordeling van een eventuele voorzienbaarheid van het planologische nadeel (passieve risicoaanvaarding) - attent gemaakt op de beleidsvoornemens voor toekomstige bestemmingsplannen die in 2009 door de gemeente openbaar zijn gemaakt. In deze beleidsvoornemens staat ten aanzien van het plangebied “Woonwijken Zuid en West” het volgende vermeld: 56


“In de Geleerdenwijk worden, voor de panden waar op dit moment geen bouwhoogte is vastgesteld, de maximaal toegestane gooten bouwhoogtes bestemd overeenkomstig de feitelijke situatie”. Opdrachtgever heeft voorgesteld dit beleidsvoornemen aldus te interpreteren dat de (feitelijke) gooten bouwhoogte op niet bebouwde delen in feite nul meter is, zodat bewoners in de wijk Geleerdenwijk op grond van dit beleidsvoornemen konden voorzien dat in het nieuwe bestemmingsplan voor dergelijke gronden geen bebouwing meer was toegestaan. Kenniscentrum deelt deze interpretatie van het weergegeven beleidsvoornemen niet. Om een voorzienbaarheid te kunnen aannemen dient sprake te zijn van een voldoende concreet beleidsvoornemen op grond waarvan kon worden ingezien dat de planologische situatie in nadelige zin zou gaan wijzigen. Een redelijke interpretatie van het beleidsvoornemen leidt tot de conclusie dat eigenaren konden voorzien dat voor feitelijk gerealiseerde bebouwing (‘panden’) waar blijkens het ‘oude’ bestemmingsplan een grotere (gooten) bouwhoogte kon worden gerealiseerd dan feitelijk aanwezig, de maximaal toegestane (gooten) bouwhoogte zou worden vastgelegd op de bestaande situatie. Een planologisch nadeel dat ontstaat als gevolg van het vervallen van uitbreidingsmogelijkheden (qua bebouwingsoppervlak) kan hieruit niet worden afgeleid. Ten overvloede: in de beleidsuitgangspunten uit 2009 wordt voor de woningen aan de Einthovenlaan 8-20 (elders gesitueerd, doch wel in het plangebied “Woonwijken Zuid en West”) in het vooruitzicht gesteld dat de grens van het bouwvlak (aan de voorzijde) gelijk zal lopen met de voorgevels van de bestaande hoofdgebouwen. Uit dit beleidsvoornemen kan een planologisch nadeel, als gevolg van het beperken van uitbreidingsmogelijkheden van de woning als hierbedoeld, wel worden afgeleid. Dit beleidsvoornemen geldt echter niet voor de schadegevoelige woningen in onderhavig deel van de Geleerdenwijk. Conclusie: Een risico op planschade kan niet worden uitgesloten. 6.8.1 Geleerdenwijk A: Lorentzlaan 47-51 De woningen aan de Lorentzlaan 47-51 (oneven) vielen in de ‘oude’ planologische situatie binnen de grenzen van bestemmingsplan “Geleerdenwijk A” en zijn gebouwd in een ruim bestemmingsvlak ‘Eengezinshuizen (E2)’. Ter plaatse van de percelen aan de Lorentzlaan 47-51 doet zich – binnen het schuin aflopende bestemmingsvlak – de feitelijke situatie voor dat de voor- en achtergevels van de woonhuizen op een trapsgewijze manier zijn gerealiseerd. Ter illustratie geldt onderstaande figuur.

Uitsnede plankaart oud (links) en nieuw(rechts) met in rode cirkel de percelen aan de Lorentzlaan 47-51 57


Opdrachtgever is voornemens de bestaande situatie in te bestemmen, in die zin dat de bouwgrens middels het bestemmingsplan “Woonwijken Zuid en West” zal worden vastgelegd op de bestaande voor- en achtergevels. Conform opgaaf blijft de diepte van de woonbestemming in de nieuwe situatie (gelijk op grond van bestemmingsplan “Geleerdenwijk A”) 20 meter zodat het te bebouwen oppervlak op perceelsniveau ongewijzigd blijft. Nu de bouw(-en gebruiks)mogelijkheden op perceelsniveau (wat betreft het te bebouwen oppervlak) ongewijzigd blijven, is een risico op directe planschade – gelet ook op de feitelijke situatie ter plaatse - niet aan de orde. Weliswaar heeft het vastleggen van de bouwgrenzen op de feitelijk gerealiseerde voor- en achtergevel tot gevolg dat aan de voorzijde enige uitbreidingsmogelijkheid zal komen te vervallen, deze uitbreidingsmogelijkheid was dermate beperkt (gelet op de schuin aflopende vorm van het bestemmingsvlak) dat hier geen (relevante) waardebepalende invloed aan behoort te worden toegekend. Mede gelet op de bestaande situatie, vertegenwoordigt een uitbreidingsmogelijkheid aan de achterzijde een meerwaarde. Ook een risico op indirecte planschade behoort te worden uitgesloten. Aan de achterzijde wordt enige uitbreidingsmogelijkheid toegevoegd waardoor zich onder omstandigheden (op de buurpercelen) planologische nadelen kunnen voordoen in de vorm van onder meer een uitzichtverlies. Reeds in de oude planologische situatie konden zich soortgelijke planologische nadelen voordoen. Enige verdergaande planologische nadelen zijn dermate beperkt van omvang dat een eventuele waardevermindering (voorzover daar reeds sprake van is) het forfaitaire eigen risico van 2% niet zal overtreffen. Conclusie: Het vastleggen van de bouwgrenzen op de bestaande gevels van de woningen aan de Lorentzlaan 47-51 veroorzaakt geen risico op planschade. 6.8.2. Uitbreiding woningen op garages aan de Lorentzlaan Tussen de woningen aan de Lorentzlaan 53-77 (oneven) staan, binnen de bestemming ‘Eengezinshuizen’ garages, bestaande uit 1 bouwlaag. Het merendeel van de woningeigenaren heeft in het verleden de woning uitgebreid bovenop de garage. Hoewel een dergelijke uitbreiding op zichzelf past binnen de planvoorschriften van bestemmingsplan “Geleerdenwijk A”, heeft het college van b en w (gelet op de afwijkende vorm van de gerealiseerde uitbreiding) deze uitbreidingen mogelijk gemaakt middels een binnenplanse vrijstelling ex art. 3 sub c van de planvoorschriften. Voor de woning(en) waar tot op heden nog geen uitbreiding op de garage is gerealiseerd, overweegt opdrachtgever deze mogelijkheid – in tegenstrijd met de in 2009 gepubliceerde uitgangspunten – in het nieuwe bestemmingsplan “Woonwijken Zuid en West” bij recht toe te staan. Volledigheidshalve: in de beleidsuitgangspunten voor toekomstige bestemmingsplannen, zoals door de gemeente Heemstede in 2009 gepubliceerd, staat als volgt: “In de Geleerdenwijk worden, voor de panden waar op dit moment geen bouwhoogte is vastgesteld, de maximaal toegestane gooten bouwhoogtes bestemd overeenkomstig de feitelijke situatie”. Kenniscentrum is van oordeel dat een risico op planschade nihil is. Op grond van het ‘oude’ planregime kon binnen de bestemming ‘Eengezinshuizen’ een woning worden gebouwd met een minimale voorgevelbreedte van 6 meter (een maximum is niet gesteld) en een maximale gevelhoogte van 7

58


meter, waarbij als voorwaarde is gesteld dat de woning moet worden voorzien van een kap met een dakhelling van 40 graden. Planologische nadelen die, met name voor de directe buren, kunnen ontstaan als gevolg van de woninguitbreiding op de garage (zoals bijvoorbeeld een verdergaand uitzichtverlies, een verminderde dag- en zonlichttoetreding en een verdergaande privacy-inperking), konden zich reeds in de oude planologische situatie voordoen. Hierbij neemt Kenniscentrum overigens als uitgangspunt dat de maximaal toegestane gooten bouwhoogte – als toegestaan in de oude planologische situatie - middels het nieuwe bestemmingsplan “Woonwijken Zuid en West” niet wordt vergroot. Reeds uit de planvergelijking tussen het oude en het nieuwe bestemmingsplan, blijkt derhalve dat er geen sprake is van een planologisch nadeliger situatie met als gevolg een waardevermindering van buurpercelen die ex art. 6.1 e.v. Wro voor tegemoetkoming in aanmerking zou behoren te komen. De omstandigheid dat het nieuwe bestemmingsplan op dit aspect in strijd is met het hiervoor weergegeven beleidsvoornemen, is bij dit oordeel niet relevant. Beleidsvoornemens zijn (in tegenstelling tot bestemmingsplannen) niet bindend. Bovendien kunnen beleidsvoornemens, in het kader van een planschadebeoordeling, pas een rol van betekenis spelen nadat uit een planvergelijking (tussen het ‘nieuwe’, vermeend schadeveroorzakende planregime en het ‘oude’ direct daaraan voorafgaande planregime) is gebleken dat er sprake is van een planologisch nadeliger situatie. Naar het oordeel van Kenniscentrum is dit – gelet op de bouwmogelijkheden die conform bestemmingsplan “Geleerdenwijk A” reeds konden worden gerealiseerd - niet aan de orde. Conclusie: Naar het oordeel van Kenniscentrum is een risico op planschade niet aan de orde. Hierbij wordt er wel vanuit gegaan dat het nieuwe bestemmingsplan “Woonwijken Zuid en West” – voorzover het de woninguitbreiding op de garage betreft – geen grotere gooten bouwhoogte mogelijk maakt dan de woonbebouwing die hier in de oude planologische situatie kon worden opgericht. 6.8.3. Vastleggen gooten bouwhoogte woningen Lorentzlaan 79-99 op bestaande maten De woningen aan de Lorentzlaan 79-99 hebben op grond van het ‘oude’ planregime (bestemmingsplan “Geleerdenwijk A”) de bestemming ‘Eengezinshuizen, categorie E2’. De gevelhoogte van deze woningen kon maximaal 7 meter bedragen. Het bestemmingsplan stond er in beginsel niet aan in de weg boven deze gevelhoogte een kap met een hellend dakvlak te plaatsen. Een maximale bouwhoogte was niet voorgeschreven zodat de gemeentelijke bouwverordening aanvullende werking toekomt. Op grond van art. 2.5.24 van deze verordening gold een maximum van 15 meter. Realisatie van een bouwhoogte van 15 meter werd in belangrijke mate beperkt door de eis dat eengezinshuizen in de categorie E2 uit ten hoogste twee bouwlagen mochten bestaan. Enige vergroting van de bouwhoogte behoorde planologisch tot de mogelijkheden. Middels het nieuwe bestemmingsplan is opdrachtgever voornemens de maximale gooten bouwhoogte vast te leggen op de bestaande maten. Dit heeft gelet op het voorgaande in beginsel een planologisch nadeel tot gevolg, nu de bouwmogelijkheden op eigen perceel worden ingeperkt. Een vergroting van de bouwhoogte van de woning is dan niet meer mogelijk.

59


Naar het oordeel van Kenniscentrum heeft deze planologische wijziging per saldo geen risico op planschade tot gevolg. Doorslaggevend voor dit oordeel zijn de hiervoor reeds aangehaalde beleidsuitgangspunten die door de gemeente Heemstede in 2009 openbaar zijn gemaakt. In deze beleidsuitgangspunten wordt ten aanzien van de Geleerdenwijk aangegeven dat voor panden waar op dit moment geen maximale bouwhoogte is vastgesteld, de maximaal toegestane gooten bouwhoogte zullen worden bestemd overeenkomstig de feitelijke situaties. Er van uitgaande dat de woningeigenaren, vanaf het moment dat zij konden voorzien dat de maximaal toegestane bouwhoogte in de toekomst zou worden teruggebracht naar de bestaande bouwhoogte (vanaf de datum van terinzagelegging van de beleidsuitgangspunten derhalve), geen concrete pogingen hebben gedaan om de hen op grond van het oude (thans nog vigerende) planregime toekomende bouwmogelijkheden te benutten, dient te worden geconcludeerd dat deze eigenaren het risico op planschade hebben aanvaard. Er is sprake van voorzienbaarheid in de vorm van een passieve risicoaanvaarding (vgl. in het bijzonder ABRS 18-01-2006, nr. 200502620/1).

6.9 Scholen Geleerdenwijk

60


Uitsnede plankaart “Geleerdenwijk Centrum” met in rode omlijning de locatie van de scholen

Het planperceel aan de Eykmanlaan 39/Van der Waalslaan 33 kon in de oude planologische situatie (bestemmingsplan “Geleerdenwijk Centrum”) worden bebouwd en gebruikt conform de bestemming ‘Openbare en bijzondere doeleinden’. De gronden waren bestemd voor gebouwen ten dienste van het openbaar bestuur, dienstverlening van overheidswege, de godsdienstuitoefening, medische, sociale en culturele verzorging en het onderwijs. Het alhier aanwezige (omvangrijke) bouwvlak mocht in beginsel volledig worden bebouwd met gebouwen met een bouwhoogte van 7 meter. Indien de gebouwen niet aaneen werden gebouwd, diende de onderlinge afstand tussen de gebouwen (echter) tenminste 3 meter te bedragen. Gelet op het bepaalde in art. 4 van de planvoorschriften, mocht de voorgeschreven bouwhoogte van 7 meter (‘slechts’) worden overschreden door hellende dakvlakken, topgevels, dakvensters, schoorstenen en antennemasten. Aan dergelijke overschrijdingen van de voorgeschreven bouwhoogte is geen maximum gesteld zodat de gemeentelijke bouwverordening, gelet op het bepaalde in art. 9 lid 2 Woningwet, aanvullende werking toekomt. Op grond van art. 2.5.24 van de gemeentelijke bouwverordening kon de maximale bouwhoogte 15 meter bedragen. Buiten het bouwvlak konden – gelet op de aanduiding ‘z’ op de plankaart – geen gebouwen worden opgericht, doch uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde. Ook ten aanzien van deze bouwwerken gold blijkens de bouwverordening een maximale bouwhoogte van 15 meter. 61


Uit kadastraal onderzoek blijkt (overigens) dat het perceel kadastraal bekend gemeente Heemstede, sectie B, nr. 8751 (met een grootte van 37 are en 41 centiare), respectievelijk het perceel kadastraal bekend gemeente Heemstede, sectie B, nr. 9460 (met een grootte van 29 are en 35 centiare) in eigendom is bij een tweetal afzonderlijke (onderwijs) stichtingen. Het perceel kadastraal bekend gemeente Heemstede, sectie B, nr. 9860 is in eigendom bij de gemeente Heemstede. Conform opgaaf opdrachtgever is de feitelijk gerealiseerde bouwhoogte op het betreffende perceel niet groter dan 7 meter. Opdrachtgever is voornemens middels het nieuwe bestemmingsplan een maximale gooten bouwhoogte voor gebouwen, op te richten binnen het bouwvlak, voor te schrijven van 7 meter. Kenniscentrum stelt vooreerst vast dat de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan voor omwonenden geen planologisch nadeliger situatie in het leven zal roepen. Waar immers onder vigeur van het oude planregime een gebouw kon worden opgericht met een gooten nokhoogte van 7 meter en 15 meter, kan thans een gebouw worden opgericht met een plat afgedekte bouwhoogte van 7 meter. Dit veroorzaakt vanuit een planologische optiek veeleer een verbetering van de planologische situatie voor omwonenden dan een verslechtering. Er is sprake van een afname van bouwhoogte waardoor onder meer het uitzicht verbeterd. Tevens zal het gebruik van het planperceel – door de afname van bouwmassa – minder intensief zijn dan in de oude situatie. Inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan zal echter wel een planologisch nadeel veroorzaken voor de (private) grondeigenaren. De maximaal toegestane bouwhoogte neemt immers af. Voorheen was de toevoeging van een of enkele bouwlagen boven de bouwhoogte van 7 meter, middels een hellend dakvlak/topgevel, nog mogelijk. Dit heeft tot gevolg dat de mogelijkheid om op onbebouwde delen van de percelen nieuwbouw te realiseren minder interessant wordt. Ten aanzien van de feitelijk aanwezige bebouwing (met een maximale bouwhoogte van 7 meter) heeft het nieuwe bestemmingsplan tot gevolg dat een herontwikkelingswaarde van de plangronden nadelig wordt beïnvloed door het nieuwe bestemmingsplan. Een planologisch nadeel met waardeverminderende consequenties is aannemelijk. Naar het oordeel van Kenniscentrum dient een waardevermindering als gevolg van de verkleining van de maximaal toegestane bouwhoogte – indien en voorzover hier sprake van is (zulks zal eerst moeten blijken uit een taxatie) – echter voor eigen rekening te blijven van de betrokken grondeigenaren. In dit verband is namelijk relevant dat de gemeenteraad van Heemstede op 29 januari 2009 een aantal beleidsuitgangspunten heeft vastgesteld ten behoeve van het vaststellen van nieuwe bestemmingsplannen en ten behoeve van het vaststellen van bestemmingsplan “Woonwijken Zuid en West” in het bijzonder. Voorzover relevant staat in deze uitgangspunten als volgt: “In de Geleerdenwijk worden, voor de panden waar op dit moment geen bouwhoogte is vastgesteld, de maximaal toegestane gooten bouwhoogtes bestemd overeenkomstig de feitelijke situatie.” Kenniscentrum merkt op dat de feitelijk aanwezige bebouwing variabele bouwhoogtes kent, waarbij een belangrijk deel een kleinere bouwhoogte heeft dan 7 meter. Het beleidsvoornemen uit 2009 om de maximaal toegestane gooten bouwhoogte te bestemmen overeenkomstig de feitelijke situatie wordt derhalve niet 1-op-1 overgenomen in het nieuwe bestemmingsplan.

62


Dat neemt echter niet weg dat de grondeigenaren vanaf 29 januari 2009, op grond van de gepubliceerde beleidsvoornemens, konden voorzien dat de planologische situatie – wat betreft de maximaal toegestane bouwhoogte van gebouwen - in voor hen nadeliger zin zou gaan wijzigen. Vanaf dat moment waren de grondeigenaren in de gelegenheid de hen op grond van het bestemmingsplan “Geleerdenwijk Centrum” nog toekomende bouwmogelijkheden te effectueren. Voorzover Kenniscentrum bekend, zijn er door de betrokken eigenaren geen concrete pogingen gedaan (bijvoorbeeld door het indienen van een bouwaanvraag) teneinde de bouwmogelijkheden uit het ‘oude’ planregime te realiseren. Bij de beoordeling van een planschadeverzoek zal derhalve moeten worden geoordeeld dat een aanvrager het planologische nadeel, dat is ontstaan als gevolg van de verkleining van de maximaal toegestane bouwhoogte, passief heeft aanvaard. De omstandigheid dat het planologisch nadeel uiteindelijk minder ingrijpend is dan middels de beleidsuitgangspunten in het vooruitzicht gesteld (immers; wordt er thans in het gehele bouwvlak een maximale bouwhoogte van 7 meter toegestaan), doet daar niet aan af. Feit blijft dat de betrokken grondeigenaren het planologische nadeel in de vorm van een verkleining van de maximaal toegestane bouwhoogte juridisch hebben aanvaard door gedurende een termijn van 3-4 jaar ‘verwijtbaar stil te zitten’. Conclusie: Inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan veroorzaakt, voorzover de maximaal toegestane bouwhoogte voor gebouwen ter hoogte van de schoollocatie in de Geleerdenwijk wordt verkleind, geen risico op voor tegemoetkoming in aanmerking komende planschade.

63


6.10 Te Winkelhof

Uitsnede plankaart Geleerdenwijk Centrum met in rode omlijning de locatie van het woon-winkel complex Te Winkel

Het woon- en winkel gebouw aan de Te Winkelhof lag in de ‘oude’ planologische situatie binnen de grenzen van bestemmingsplan “Geleerdenwijk Centrum” en had – voorzover relevant – een bestemming ‘Centrumvoorzieningen’. Binnen deze bestemming waren onder meer functies toegestaan als wonen, winkels, horeca en kantoren. Andere functies dan wonen, konden gelet op art. 5 sub a van de planvoorschriften (uitsluitend) op de begane grond worden gevestigd. Bebouwing diende – ondergeschikte bouwdelen ex art. 3 van de planvoorschriften buiten beschouwing gelaten – te worden opgericht binnen de grenzen van het bestemmingsvlak. De maximaal voorgeschreven bouwhoogte bedroeg 10 meter, welke bouwhoogte ex art. 4 van de planvoorschriften mocht worden overschreden door hellende dakvlakken, topgevels, dakvensters e.d. Nu voor dergelijke bouwdelen geen maximale hoogte is voorgeschreven in de planvoorschriften, geldt conform de gemeentelijke bouwverordening een maximale bouwhoogte van 15 meter. Opdrachtgever heeft het voornemen in het nieuwe bestemmingsplan een maximale gooten nokhoogte van 10 meter op te nemen waardoor hellende dakvlakken en topgevels niet meer mogelijk zijn. Strikt planologisch gezien is er derhalve sprake van een planologisch nadeel nu de maximaal toegestane bouwhoogte wordt verkleind. 64


Voor de beantwoording van de vraag of dit planologische nadeel per saldo resulteert in een waardevermindering, dient naar het oordeel van Kenniscentrum echter rekening te worden gehouden met de bijzondere omstandigheden van het geval. Ter plaatse is feitelijk een gebouw aanwezig, hetwelk wordt gekenmerkt door een trapsgewijze opbouw alwaar op de begane grond (overdekt) voetgangerspassages aanwezig zijn met overwegend publieksgerichte voorzieningen (winkels e.d.). Op de verdiepingen zijn woonappartementen aanwezig. Kenniscentrum neemt als uitgangspunt (hetgeen ook blijkt uit een globaal kadastraal onderzoek) dat deze woonappartementen allen koopwoningen zijn. Een eventuele vergroting van de bouwhoogte (middels een hellend dakvlak of topgevel) kon in hoofdzaak (en feitelijk) worden gerealiseerd boven woonappartementen. Het is echter relevant te vermelden dat deze bouwmogelijkheid niet tot gevolg kon hebben dat hier een woning in werd gevestigd. In art. 6 lid 2 van de planvoorschriften “Geleerdenwijk Centrum” staat immers vermeld dat het maximum aantal boven elkaar te bouwen wooneenheden kan worden afgeleid uit de op de kaart aangegeven hoogte (=10 meter) en een hoogte van 3 meter per wooneenheid. Als zodanig beschouwd konden maximaal 3 bouwlagen wooneenheden worden gebouwd. Ten overvloede staat in art. 6 lid 5 onder f nog vermeld dat het aantal wooneenheden ten hoogste 42 mag bedragen. Gelijk hiervoor reeds weergegeven zijn de overige gebruiksmogelijkheden binnen de bestemming centrumvoorzieningen uitsluitend op de begane grond toegestaan (art. 6 lid 5 onder a van de planvoorschriften). Op zichzelf beschouwd valt niet uit te sluiten dat de mogelijkheid een hellend dakvlak aan te brengen een toegevoegde gebruikswaarde kan hebben, bijvoorbeeld door deze in gebruik te nemen als (gemeenschappelijke) zolder. Voorzover er sprake zou zijn van een waardevermindering, is het in beginsel de Vereniging Van Eigenaren (V.V.E.) die een planschadeverzoek zou kunnen indienen. Gelet echter op de vorm en staat van de feitelijk aanwezige bebouwing, de wijze waarop het extra bouwvolume kon worden gebruikt en tenslotte gelet op de (verbouw)kosten die gepaard gaan met een dergelijke verbouwing, is Kenniscentrum van oordeel dat niet aannemelijk is dat de voorgestane planologische wijziging per saldo een waardevermindering veroorzaakt die ex art. 6.1 Wro voor tegemoetkoming in aanmerking komt. Mocht onverhoopt blijken, na taxatie, dat de planologische wijziging als hiervoor bedoeld toch een waardevermindering met zich meebrengt (er kan in dit verband worden opgemerkt dat het forfaitair eigen risico ad 2%, als bedoeld in art. 6.2 lid 2 Wro, in situaties als de onderhavige - zgn. directe planschade - niet van toepassing is), is Kenniscentrum van oordeel dat deze waardevermindering voor eigen rekening van de V.V.E. behoort te blijven. In dit verband is, gelijk hiervoor, immers relevant dat de gemeenteraad van Heemstede op 29 januari 2009 een aantal beleidsuitgangspunten heeft vastgesteld ten behoeve van het vaststellen van nieuwe bestemmingsplannen en ten behoeve van het vaststellen van bestemmingsplan “Woonwijken Zuid en West” in het bijzonder. Voorzover relevant staat in deze uitgangspunten als volgt: “In de Geleerdenwijk worden, voor de panden waar op dit moment geen bouwhoogte is vastgesteld, de maximaal toegestane gooten bouwhoogtes bestemd overeenkomstig de feitelijke situatie.” Kenniscentrum merkt op dat de feitelijk aanwezige bebouwing trapsgewijs opgebouwde bouwhoogtes kent, waarbij een belangrijk deel een kleinere bouwhoogte heeft dan 10 meter. Het beleids-

65


voornemen uit 2009 om de maximaal toegestane gooten bouwhoogte te bestemmen overeenkomstig de feitelijke situatie wordt derhalve niet 1-op-1 overgenomen in het nieuwe bestemmingsplan. Dat neemt echter niet weg dat de V.V.E. vanaf 29 januari 2009, op grond van de gepubliceerde beleidsvoornemens, kon voorzien dat de planologische situatie – wat betreft de maximaal toegestane bouwhoogte van gebouwen - in voor hen nadeliger zin zou gaan wijzigen. Vanaf dat moment was de V.V.E. in de gelegenheid de op grond van het bestemmingsplan “Geleerdenwijk Centrum” nog bestaande bouwmogelijkheden te effectueren. Voorzover Kenniscentrum bekend, zijn er door de betrokken eigenaren geen concrete pogingen gedaan (bijvoorbeeld door het indienen van een bouwaanvraag) teneinde de bouwmogelijkheden uit het ‘oude’ planregime te realiseren. Bij de beoordeling van een planschadeverzoek zal derhalve moeten worden geoordeeld dat een aanvrager het planologische nadeel, dat is ontstaan als gevolg van de verkleining van de maximaal toegestane bouwhoogte, passief heeft aanvaard. De omstandigheid dat het planologisch nadeel uiteindelijk minder ingrijpend is dan middels de beleidsuitgangspunten in het vooruitzicht gesteld (immers; wordt er thans in het gehele bouwvlak een maximale bouwhoogte van 10 meter toegestaan), doet daar niet aan af. Feit blijft dat de betrokken Verenigingen van Eigenaren het planologische nadeel in de vorm van een verkleining van de maximaal toegestane bouwhoogte juridisch hebben aanvaard door gedurende een termijn van 3-4 jaar ‘verwijtbaar stil te zitten’. Voorzover opdrachtgever verder de vraag heeft gesteld of het vastleggen van één bouwvlak dat volledig mag worden bebouwd tot een planschaderisico leidt, dient deze vraag naar het oordeel van Kenniscentrum – ervan uitgaande dat het oppervlak van het bouwvlak niet wijzigt in vergelijking tot het oppervlak in de oude situatie – ontkennend te worden beantwoord. Een planologische wijziging (meer in het bijzonder een planologisch nadeel) is op dit aspect immers niet aan de orde. Conclusie: Inwerkingtreding van het nieuwe planregime – voorzover hiermee één bouwvlak op onderhavige planlocatie wordt gelegd hetwelk mag worden bebouwd met gebouwen met een bouwhoogte van 10 meter – leidt naar het oordeel van Kenniscentrum niet tot een risico op voor tegemoetkoming in aanmerking komende planschade. Voorzover de verkleining van de maximaal toegestane bouwhoogte reeds leidt tot een waardevermindering (wat per saldo niet waarschijnlijk is), dient deze waardevermindering voor eigen rekening van verzoeker te blijven, nu er sprake is van passieve risicoaanvaarding (voorzienbaarheid in de zin van art. 6.3 Wro).

66


6.11 Uitbreiding tuinen Hollandsdiep

Situering Hollandsdiep met in rode cirkel de locatie van de tuinuitbreiding

Een aantal bewoners van woningen aan het Hollandsdiep hebben in het verleden gronden aangekocht gelegen aan de overzijde van het water (sloot) en hebben deze gronden in gebruik genomen als (verlengde van de) achtertuin. Deze gronden worden betreden via een brug over het water. De betreffende gronden hebben op grond van het ‘oude’ planregime een bestemming ‘Agrarische doeleinden’ met de aanduiding ‘Z’ (geen gebouwen toelaatbaar). Deze gronden zijn bestemd voor de bedrijfsvoering van agrarische bedrijven (en derhalve niet voor het gebruik als woontuin). Opdrachtgever heeft Kenniscentrum er verder op attent gemaakt dat de sloot, gelegen tussen de tuinuitbreiding en de oorspronkelijke achtertuinen, is gelegen binnen de grenzen van bestemmingsplan “Groenenhoven” en een bestemming ‘Water’ heeft. Voorzover relevant is de bouw van een brug over het water blijkens dit bestemmingsplan uitsluitend toegestaan ter plaatse van een dienaangaand strekkende aanduiding op de plankaart. Ter hoogte van de achtertuinen van de onderhavige woningen aan het Hollandsdiep ontbreekt een dergelijke aanduiding. Het gebruik van de gronden als tuin bij een woning, alsmede overigens de brug(gen) die over de sloot is/zijn gelegd, is derhalve in strijd met de thans nog vigerende bestemmingsplannen. Door opdrachtgever is aangegeven dat geen planologische regeling is getroffen teneinde deze – met het vigerend planregime strijdige - situatie te legaliseren. Met het nieuwe bestemmingsplan “Woonwij67


ken Zuid en West” wil de gemeente de feitelijk ontstane situatie inbestemmen en als zodanig een planologische basis geven. Naar het oordeel van Kenniscentrum veroorzaakt deze wijziging van de planologische situatie geen risico op planschade. Allereerst merkt Kenniscentrum op dat de planologische mogelijkheid deze gronden als woontuin te gebruiken, welke tuin bovendien direct te betreden is vanaf het (oorspronkelijke) woonperceel, voor de betrokken grondeigenaren een meerwaarde geeft aan deze gronden in vergelijking tot de situatie waarin deze gronden (met een dergelijke kadastrale omvang) nog een agrarische bedrijfsbestemming hadden en niet rechtstreeks bereikbaar waren vanaf het woonperceel. Een risico op directe planschade is derhalve niet aan de orde. Wat betreft de beoordeling van een eventueel risico op indirecte planschade, overweegt Kenniscentrum als volgt. Van een agrarische bedrijfsvoering kon voor omwonenden reeds in de oude planologische situatie enige hinder uitgaan. Gesteld zou kunnen worden dat een deel van deze hinder voor omwonenden wordt weggenomen door op onderhavige gronden een bestemming (woon) tuin – overigens zonder rechtsreekse bouwmogelijkheden – te leggen. Daar staat tegenover dat het gebruik als woontuin mogelijk nadelige consequenties heeft voor de privacy van omwonenden nu aannemelijk is dat er vaker mensen op de gronden aanwezig zullen zijn. De aanwezigheid van mensen is echter op recreatieve basis. Het planologische nadeel is – voorzover hier al sprake van is – hoogstens beperkt van omvang. Gelet op de geringe omvang van het planologische nadeel, is Kenniscentrum van oordeel dat een waardevermindering – voorzover hier reeds sprake van is – beneden het forfaitair eigen risico ad 2%, als bedoeld in art. 6.2 lid 2 Wro, blijft en als zodanig voor eigen rekening van een planschadeverzoeker behoort te blijven. Volledigheidshalve en ten overvloede merkt Kenniscentrum op dat uit vaste jurisprudentie blijkt dat een legaliserend bestemmingsplan (waarbij een met het ‘oude’ planregime strijdige situatie positief wordt inbestemd) in de hoofdregel geen risico op planschade kan veroorzaken. De schade wordt in dat geval niet geacht voort te vloeien uit de bepalingen van het nieuwe plan, doch uit de eerdere, veelal illegale situatie. Een causaal verband tussen schade en de planologische wijziging ontbreekt dan (vgl. reeds ABRS 08-09-1998, nr. H01.96.0256). Op deze lijn zijn wel uitzonderingen mogelijk. Onder andere indien een betrokkene tegen het illegaal gebruik of de illegale bouw actie heeft ondernomen richting de gemeente (handhavingsverzoek), kan legalisatie achteraf hem niet worden tegengeworpen (ABRS 9 september 1998, BR 1999, p. 411). En in het verlengde daarvan wordt verwezen naar de uitspraken van de Afdeling van 28 mei 2001 (nr. 20003739/1 en 20003740/1). Hierin is bepaald dat ook indien door betrokkene niet expliciet om handhaving is verzocht, maar deze zijn bezwaar (anderszins) wel in voldoende mate geuit heeft en de gemeente hiervan dus op de hoogte was, het feit dat sprake is van legalisatie er niet aan in de weg staat dat er met succes een verzoek om vergoeding van planschade wordt gedaan. Kenniscentrum heeft van opdrachtgever vernomen dat tot op heden (door omwonenden) terzake geen verzoek om handhaving is ingediend en dat de gemeente ook zelf niet handhavend heeft opgetreden tegen het feitelijk gewijzigde gebruik van de plangronden. Er vanuitgaande dat ook in de verdere bestemmingplanprocedure door omwonenden geen bezwaren (zienswijzen) worden geuit tegen het voornemen deze ‘illegale’ situatie in te bestemmen, dient een planschadeverzoek (ook) op grond van voornoemde jurisprudentie te worden afgewezen. 68


Conclusie: een risico op planschade, als gevolg van het voornemen een bestemming ‘Tuin’ te leggen op de gronden achter de woningen aan het Hollandsdiep 13 en 19-25, wordt door Kenniscentrum als nihil aangemerkt. 6.12. Garages Herenweg 43/Amer 4 Tussen de percelen Herenweg 43 en Amer 4 waren in de ‘oude’ (thans nog vigerende) planologische situatie een tweetal aangesloten bouwvlakken met de bestemming ‘Bedrijven’ met de subbestemming ‘Opslagruimten’ gelegen (bestemmingsplan “Manpadslaan Noordzijde”). In hoofdzaak waren deze gronden bestemd voor niet voor bewoning bestemde bedrijfsgebouwen ten dienste van opslag van goederen. Hier konden bedrijfsmatige opslagruimtes worden gebouwd met een hoogte van 7 meter.

Uitsnede plankaart “Manpadslaan Noordzijde” met in rode cirkel de locatie van het plangebied. Volledigheidshalve: de woning Amer 4 bevindt zich direct ten westen en is gelegen binnen de grenzen van bestemmingsplan “Groenenhoven”

Conform opgaaf is in het verleden – op verzoek van de perceelseigenaren – op grond van art. 19 lid 2 WRO (oud) vrijstelling verleend van het bestemmingsplan teneinde op deze locatie een drietal garages te bouwen. Opdrachtgever is voornemens middels het nieuwe bestemmingsplan deze situatie in te bestemmen en op deze locatie een bestemming ‘Garageboxen’ te leggen (gooten nokhoogte in beginsel 3 meter). Opdrachtgever heeft zich hierbij de vraag gesteld of het inbestemmen van deze situatie een planschaderisico met zich meebrengt. In dit verband is relevant dat een vrijstellingsbesluit ex art. 19 lid 2 WRO (oud) een afwijking van het bestemmingsplan mogelijk maakt, doch daar niet voor in de plaats treedt. Dat betekent met zoveel woorden dat strikt genomen een mogelijkheid bestaat om de garages op deze locatie te slopen/verbouwen teneinde – conform bestemmingsplan “Manpadslaan Noordzijde” – de bouwen gebruiksmogelijkheden op grond van de bedrijfsmatige bestemming te realiseren. Door middels het 69


nieuwe bestemmingsplan een bestemming ‘Garageboxen’ op deze gronden te leggen wordt deze mogelijkheid ontnomen. Kenniscentrum is van oordeel dat een risico op planschade behoort te worden uitgesloten. Enerzijds speelt de vraag of er überhaupt sprake is van een planologische waardevermindering. Door de planologische mogelijkheden uit het bestemmingsplan te realiseren zal immers eerst een (gedeeltelijke) kapitaalvernietiging plaats vinden door een sloop van de garages en gaan ook met de oprichting van de bedrijfsgebouwen investeringskosten gepaard. Bovendien ontstaat een planologisch voordeel nu ook de buurman geen bedrijfsmatige opslagplaats meer kan realiseren. Hinderfactoren die hierdoor konden ontstaan (uitzichtverlies/intensiever gebruik) worden weggenomen middels het nieuwe bestemmingsplan. Anderzijds – en van meer relevantie – merkt Kenniscentrum op dat de vrijstelling ex art. 19 lid 2 WRO (op grond waarvan ter plaatse garages konden worden gebouwd) op verzoek van de perceelseigenaren is verleend. Reeds gelet hierop is Kenniscentrum van oordeel dat de schade (voorzover daarvan sprake is) redelijkerwijs voor rekening van aanvrager behoort te blijven (vgl. art. 6.1 lid 1 Wro). Ten overvloede: In de (juridische) wetenschap dat bestemmingsplannen eens in de 10 jaar opnieuw moeten worden vastgesteld en rekening houdend met de omstandigheid dat het bevoegd gezag hierbij in de regel de ter plaatse aanwezige situatie positief zal inbestemmen, kan worden gesteld dat de grondeigenaren, door de mogelijkheden van de vrijstelling te benutten, het risico hebben aanvaard dat de gemeente deze situatie middels een nieuw bestemmingsplan zou inbestemmen. Conclusie: Inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan veroorzaakt geen risico op voor tegemoetkoming in aanmerking komende planschade.

70


6.13. Woonwagens E. van Slogterenlaan 6.13.1. Het aantal toegestane standplaatsen

Uitsnede plankaart “Uitwerkingsplan Prinseneiland”

Aan de E. van Slogterenlaan is een woonwagenkamp aanwezig. Het woonwagenkamp is in de ‘oude’ planologische situatie gelegen binnen de grenzen van bestemmingsplan “Uitwerkingsplan Prinseneiland” en kent een bestemming ‘Woonwagenstandplaatsen’. Blijkens de planvoorschriften mag het aantal standplaatsen niet meer bedragen dan 10 en mag per standplaats een woonwagen met aanen uitbouwen en bijgebouwen aanwezig zijn. Feitelijk zijn op het kamp 6 woonwagens aanwezig. De standplaatsen zijn in eigendom bij een private partij (Woonwagenstandplaatsen Kennemerland BV). Opdrachtgever is voornemens de feitelijke situatie in te bestemmen, in die zin dat het maximaal toegestane aantal woonwagenstandplaatsen wordt vastgelegd op (maximaal) zes. Het is verder relevant te wijzen op de omstandigheid dat een deel van de gronden met een bestemming ‘Woonwagenstandplaatsen’ in eigendom is bij de gemeente Heemstede. Op deze gronden is feitelijk een waterpartij (en groen) aanwezig. Opdrachtgever is voornemens deze gronden – overeenkomstig de beleidsvoornemens uit 2009 – een bestemming ‘Water’ (en deels een groenbestemming) te geven. Opdrachtgever heeft de vraag gesteld of het verkleinen van het aantal woonwagenstandplaatsen een risico op planschade veroorzaakt. Kenniscentrum stelt vooreerst vast dat deze planologische wijziging (voor omwonenden) geen risico op indirecte planschade zal veroorzaken. Door het verklei71


nen van het aantal woonwagenstandplaatsen is immers sprake van een minder intensief gebruik van de plangronden en is tevens (overigens vooruitlopende op hetgeen in hoofdstuk 6.13.2 wordt overwogen) sprake van een afname van bouwvolume. Op zichzelf beschouwd, zou het verkleinen van het aantal woonwagenstandplaatsen onder omstandigheden wel een risico op directe planschade kunnen veroorzaken. De mogelijkheid ter plaatse 10 woonwagenstandplaatsen aanwezig te hebben, geeft voor de eigenaar van deze gronden in beginsel een meerwaarde in vergelijking tot de situatie waarin er (slechts) 6 woonwagenstandplaatsen kunnen worden gerealiseerd. Kenniscentrum is echter van oordeel dat een planschadeverzoek van de private grondeigenaar, voorzover betrekking hebbende op de planologische wijziging op grond waarvan het aantal toegestane woonwagenstandplaatsen wordt verkleind, behoort te worden afgewezen. Bij de beoordeling van een planschadeverzoek behoort immers uit te worden gegaan van een maximale invulling van de planologische mogelijkheden waarbij zoveel mogelijk wordt gedistantieerd van feitelijke omstandigheden. Dat betekent concreet dat de eigenaar van de gronden waar het huidige woonwagenkamp is gesitueerd er in de ‘oude’ planologische situatie rekening mee diende te houden dat de gronden die in eigendom zijn bij de gemeente (al dan niet na verkoop aan een derde partij) conform de bestemming in gebruik werden genomen als woonwagenstandplaats. Ervanuit gaande dat op de huidige (feitelijke) locatie van het woonwagenkamp, eventueel na een herinrichting, voldoende ruimte beschikbaar is om nog enkele woonwagenstandplaatsen te realiseren, diende de eigenaar van deze gronden er ten allen tijden rekening mee te houden dat de 4 woonwagenstandplaatsen die op grond van het bestemmingsplan nog konden worden gerealiseerd, op de gronden – thans in eigendom bij de gemeente – zouden worden gevestigd. Derhalve diende reeds in de oude planologische situatie rekening te worden gehouden met de omstandigheid dat er niet meer dan 6 woonwagenstandplaatsen konden worden gerealiseerd op de huidige locatie van het woonwagenkamp. Conclusie: Inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan, voorzover daarmee het maximaal aantal toegestane woonwagenstandplaatsen wordt teruggebracht naar 6 standplaatsen, veroorzaakt geen risico op planschade. 6.13.2. Toestaan tweede bouwlaag Met het oog op ontwikkelingen ter plaatse van een ander woonwagenkamp in de gemeente Heemstede, overweegt opdrachtgever de bouwmogelijkheden voor woonwagens te verruimen. Op grond van het ‘oude’ planregime kon een woonwagen aanwezig zijn met een hoogte van 3 meter (1 bouwlaag). Voorzover relevant kon verder een bijgebouw worden opgericht met een gooten nokhoogte van 2,5 meter en 3,5 meter (oppervlak: 16 m2). Opdrachtgever onderzoekt de mogelijkheid de plaatsing van een tweede bouwlaag op de woonwagen – middels een kap – planologisch toe te staan. De gooten nokhoogte van een woonwagen zal dan 3 meter en (maximaal) 6,5 meter kunnen bedragen. Deze vergroting van de maximaal toegestane bouwhoogte veroorzaakt in meer of mindere mate een planologisch nadeliger situatie voor omwonenden. Ten westen van het woonwagenkamp zijn dat met name de woningen aan de J. Dixlaan 15-25 (oneven), welke percelen met de achtertuin aan de

72


planlocatie grenzen. Ten noorden hebben de woningen aan de E. van Slogterenlaan 18 en 35 zicht op de locatie. Ten oosten zijn de woonpercelen aan de dr. J.R. Thorbeckelaan 72 en de dr. J. Th. De Visserstraat 12-16 (even) potentieel schadegevoelig. Vergroting van de maximaal toegestane nokhoogte heeft een verdergaand uitzichtverlies tot gevolg. Waar immers in de oude planologische situatie een woonwagen een bouwhoogte kon hebben van 3 meter – en tevens een bijgebouw kon worden opgericht met een goot en nokhoogte van 2,5 meter en 3,5 meter – wordt het in de nieuwe situatie mogelijk een zestal woonwagens aanwezig te hebben met een gooten nokhoogte van 3 meter en 6,5 meter. Kenniscentrum merkt in dit verband volledigheidshalve op dat in de planvergelijking in beginsel geen rekening kan worden gehouden met tussenliggend groen binnen de bestemming ‘Groenvoorzieningen’ (zo bijvoorbeeld: ABRS 23-03-2011, nr. 201006292/1/H2). Wel konden binnen deze bestemming reeds bouwwerken, geen gebouwen zijnde (niet zijnde: een erfafscheiding) worden opgericht met een bouwhoogte van 3 meter. Een bouwhoogte gelijk aan de bouwhoogte van de woonwagens in de oude situatie. Gelet op deze toename van bouwhoogte, tevens rekening houdende met de situering van de plangronden ten opzichte van een aantal van de schadegevoelige percelen (in het bijzonder de woningen ten westen), kan een (beperkt) planologisch nadeel in de vorm van een verminderde dag- en zonlichttoetreding/verdergaande schaduwwerking bovendien niet worden uitgesloten. De toevoeging van een bouwlaag heeft bovendien tot gevolg dat een verdergaande inkijk met nadelige consequenties voor de privacy van omwonenden ontstaat (met name de woningen ten westen die als gevolg van deze planologische wijziging te maken krijgen met een verdergaande inkijk in achtertuin en achtergevel). Vanuit de extra woonruimte die in deze bouwlaag kan worden gerealiseerd bestaat – over de bouwwerken, geen gebouwen zijnde, heen die binnen de groenbestemming kunnen worden opgericht – zicht in de woongedeeltes van de schadegevoelige objecten. Gelet hierop is Kenniscentrum van oordeel dat aannemelijk is dat de planologische wijziging, voorzover hiermee de toevoeging van een bouwlaag op de woonwagens wordt mogelijk gemaakt (goot en nokhoogte van 3 meter en 6,5 meter), een risico op planschade veroorzaakt voor de in het onderzoek betrokken schadegevoelige woonpercelen. Uit een indicatieve taxatie ter plaatse zal moeten blijken of een waardevermindering die hieruit voortvloeit het forfaitair eigen risico ad 2% als bedoeld in art. 6.2 lid 2 Wro overtreft en als zodanig voor tegemoetkoming in aanmerking komt. In dit verband is relevant dat planologische voordelen die voortvloeien uit de in H 6.13.1 besproken planologische wijziging, behoren te worden verrekend met de geconstateerde planologische nadelen. Door de verkleining van het aantal toegestane woonwagenstandplaatsen wordt het gebruik van de plangronden immers minder intensief. In het bijzonder ten aanzien van de schadegevoelige percelen ten westen, noorden en (noord)oosten van het plangebied is aannemelijk dat de planologische voordelen niet opwegen tegen de planologische nadelen. Ten aanzien van de overige, in de omgeving van het woonwagenkamp gesitueerde, woonpercelen, merkt Kenniscentrum op voorhand op dat een risico op voor tegemoetkoming in aanmerking komende planschade, mede met het oog op het bepaalde in art. 6.2 lid 2 Wro, kan worden uitgesloten. In dit verband kan worden gewezen op de afstand tot het plangebied en op de planologische voordelen (met in beginsel waardeverhogende consequenties) die voortvloeien uit de planologische wijziging als hiervoor in H 6.13.1 besproken. 73


Ten aanzien van de huurwoningen aan de dr. J.R. Thorbeckelaan (ten noordoosten van het woonwagenkamp) merkt Kenniscentrum ten overvloede op dat een waardevermindering als gevolg van onderhavige planologische wijziging niet aan de orde is. Immers: aangezien planschade hoofdzakelijk bestaat uit vermogensschade of inkomensschade (en een huurder geen eigenaar is) kan een planschadevordering van de huurder worden uitgesloten. Onder omstandigheden zou de verhuurder wel een planschadeclaim in kunnen dienen. Hiertoe dienen zich, als gevolg van de planologische wijziging, echter bijzonder omstandigheden voor te doen. Zo zou de planologische wijziging bijvoorbeeld tot gevolg moeten hebben dat de verhuurbaarheid van de huurwoningen aantoonbaar wordt aangetast. Van dergelijke omstandigheden is Kenniscentrum niet gebleken. Conclusie: Inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan, voorzover hiermee de maximaal toegestane bouwhoogte wordt vergroot van 3 meter naar een gooten nokhoogte van 3 meter en 6,5 meter, veroorzaakt voor direct omwonenden in meer of mindere mate een planologisch nadeliger situatie. Aan de hand van een indicatieve taxatie ter plaatse is gebleken dat een waardevermindering die hierdoor voor omwonenden ontstaat het forfaitair eigen risico ad 2%, als bedoeld in art. 6.2 lid 2 Wro, zal overtreffen. Een planschaderisico is aanwezig. 6.14. Glipperweg 83

Uitsnede plankaart met in rode cirkel de planlocatie

De eigenaar van het woonperceel aan de Glipperweg 83 heeft in het verleden een stuk grond, gelegen achter het perceel, gekocht en in gebruik genomen als tuin. In de ‘oude’ planologische situatie (Uitwerkingsplan Prinseneiland) had dit stuk grond een bestemming ‘Groenvoorzieningen’ en ‘Water’. Opdrachtgever is voornemens in het nieuwe bestemmingsplan “Woonwijken Zuid en West”, overeenkomstig het feitelijke gebruik van deze gronden, een bestemming ‘Tuin’ toe te kennen aan deze gronden. 74


Gesteld zou kunnen worden dat het gebruik van de plangronden hiermee intensiveert. De gronden kunnen in de nieuwe planologische situatie op recreatieve basis in gebruik worden genomen ten behoeve van woondoeleinden (tuingrond). Onder omstandigheden kan hierdoor voor omwonenden (met name het perceel Glipperdreef 81 en de woningen aan de overzijde van de openbare weg) enige (beperkt) verdergaande privacy inperking uitgaan. In de oude planologische situatie konden de gronden met een bestemming ‘Groenvoorzieningen’ echter reeds in gebruik worden genomen als voetpad. Door passerende voetgangers kon derhalve reeds in de oude planologische situatie (met name ten aanzien van de woningen langs de Dr. J. Th. De Visserstraat) enige privacybeperkende werking ontstaan vanaf de plangronden. Per saldo acht Kenniscentrum niet aannemelijk dat een waardevermindering die uitgaat van onderhavige planologische wijziging (voorzover daar al sprake van is) het forfaitair eigen risico ad 2% (ex art. 6.2 lid 2 Wro) te boven gaat. Het planologische nadeel is immers relatief beperkt van omvang. Bovendien is relevant dat bij een planschadebeoordeling rekening dient te worden gehouden met planologische voordelen die voor een verzoeker om planschade voort vloeien uit het bestemmingsplan. In dit verband wijst Kenniscentrum op de omstandigheid dat inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan tot gevolg heeft dat de omvang van het woonwagenkamp wordt verkleind. Voorzover het de onderhavige schadegevoelige percelen langs de Glipperweg en de Dr. J. Th. De Visserstraat betreft, schuiven de (planologische) grenzen van het woonwagenkamp meer in noordelijke richting, zodat hinderfactoren die uit kunnen gaan van deze bestemming (waaronder ook een inperking op de privacy) in omvang wordt beperkt. Kenniscentrum merkt overigens op dat een planschadeverzoek – betrekking hebbende op onderhavige planologische wijziging – met een gelijke redenering als hiervoor in hoofdstuk 6.11 zal behoren te worden afgewezen. Uit vaste jurisprudentie blijkt immers dat een legaliserend bestemmingsplan (waarbij een met het ‘oude’ planregime strijdige situatie positief wordt inbestemd) in de hoofdregel geen risico op planschade kan veroorzaken. De schade wordt in dat geval niet geacht voort te vloeien uit de bepalingen van het nieuwe plan, doch uit de eerdere, veelal illegale situatie. Een causaal verband tussen schade en de planologische wijziging ontbreekt dan (vgl. reeds ABRS 08-091998, nr. H01.96.0256). Op deze lijn zijn wel uitzonderingen mogelijk. Onder andere indien een betrokkene tegen het illegaal gebruik of de illegale bouw actie heeft ondernomen richting de gemeente (handhavingsverzoek), kan legalisatie achteraf hem niet worden tegengeworpen (ABRS 9 september 1998, BR 1999, p. 411). En in het verlengde daarvan wordt verwezen naar de uitspraken van de Afdeling van 28 mei 2001 (nr. 20003739/1 en 20003740/1). Hierin is bepaald dat ook indien door betrokkene niet expliciet om handhaving is verzocht, maar deze zijn bezwaar (anderszins) wel in voldoende mate geuit heeft en de gemeente hiervan dus op de hoogte was, het feit dat sprake is van legalisatie er niet aan in de weg staat dat er met succes een verzoek om vergoeding van planschade wordt gedaan. Kenniscentrum heeft van opdrachtgever vernomen dat tot op heden (door omwonenden) terzake geen verzoek om handhaving is ingediend en dat de gemeente ook zelf niet handhavend heeft opgetreden tegen het feitelijk gewijzigde gebruik van de plangronden. Er vanuitgaande dat ook in de verdere bestemmingplanprocedure door omwonenden geen bezwaren (zienswijzen) worden geuit tegen het voornemen deze ‘illegale’ situatie in te bestemmen, dient een planschadeverzoek (ook) op grond van voornoemde jurisprudentie te worden afgewezen. 75


Conclusie: een risico op planschade, als gevolg van het voornemen een bestemming ‘Tuin’ te leggen op de gronden achter het woonperceel Glipperweg 83, wordt door Kenniscentrum als nihil aangemerkt. 6.15. Uitbreidingen voorzijde Schielaan en Eemlaan

Uitsnede plankaart “Rivierenwijk”

Aan de Schielaan en de Eemlaan te Heemstede staan – binnen de grenzen van het ‘oude’ bestemmingsplan “Rivierenwijk” - woningen van hetzelfde woningtype, waarbij in de voorgevel een ‘sprong’ van circa 3,5 meter zit. In het verleden zijn tegen de teruggelegen delen van de voorgevels, middels een binnenplanse vrijstelling ex art. 19 lid 4 van de planvoorschriften, hoge perceelscheidende muren geplaatst (in beginsel een bouwhoogte van 3.10 meter). Op de entree van de woningen zijn verder balkons gerealiseerd. Door deze specifieke omstandigheden ligt de entree van de woning in een soort nis. Verscheidene bewoners hebben in het verleden (in strijd met het bestemmingsplan) bouwvergunning gekregen teneinde de begane grondlaag van deze ‘nis’ grotendeels dicht te bouwen met een uitbreiding van de woning. Op locatie zijn deze uitbreidingen voorzien van een dakterras. Gelet op de specifieke omstandigheden van het geval, is opdrachtgever voornemens deze vorm van woninguitbreiding bij alle woningen rechtstreeks in het bestemmingsplan mogelijk te maken door het bouwvlak uit te breiden en ter plaatse van deze uitbreiding een maximale gooten bouwhoogte voor te schrijven van 4 meter. De vraag speelt of deze uitbreidingen van het bouwvlak een risico op indirecte planschade veroorzaakt. Deze woninguitbreiding wordt mogelijk gemaakt op gronden met de bestemming ‘Tuin’. Deze gronden waren bestemd voor tuinen met bijbehorende verhardingen. Hier konden bouwwerken, geen 76


gebouwen zijnde, worden gebouwd met een bouwhoogte van 2,50 meter (overkappingen). Vlaggenmasten en erfafscheidingen konden daarentegen een hoogte hebben van 5 meter, respectievelijk 1 meter. Als zodanig beschouwd, veroorzaakt het nieuwe bestemmingsplan planologische nadelen in de vorm van een verdergaand uitzichtverlies en afhankelijk van de baan van de zon ten opzichte van het schadegevoelig perceel een planologisch nadeel in de vorm van een verdergaande schaduwwerking. Een planologisch nadeel in de vorm van een verdergaande inperking op de privacy kan tevens niet worden uitgesloten. De planologische nadelen zijn – gelet op de relatief beperkte uitbreidingsmogelijkheden – beperkt van omvang. In dit verband merkt Kenniscentrum op dat een uitzichtverlies reeds in de oude situatie kon ontstaan als gevolg van de mogelijkheid een overkapping te plaatsen met een hoogte van 2,50 meter. Voor situaties waarin de feitelijk (in strijd met het bestemmingsplan) gerealiseerde woninguitbreidingen zullen worden inbestemd, kan een planschaderisico – gelet op de in voorgaande hoofdstukken reeds naar voren gekomen legalisatiejurisprudentie – volledig worden uitgesloten. De legalisatie van een voorheen onbestreden illegale situatie kan in de regel niet leiden tot een planschadevergoeding. Voorzover op perceelsniveau nog geen woninguitbreiding is gerealiseerd, ontstaat voor buurpercelen een beperkt planologisch nadeliger situatie. Afhankelijk van de omstandigheid of op de perceelsgrens in het verleden – middels binnenplanse vrijstelling – een tuinmuur is geplaatst met een bouwhoogte van maximaal 3,10 meter, behoren de planologische nadelen te worden gekwalificeerd als ‘beperkt’, dan wel als ‘zeer beperkt’. Op zichzelf beschouwd is Kenniscentrum van oordeel dat de planologische nadelen dermate beperkt van omvang zijn, dat een waardevermindering als gevolg van het planologisch mogelijk maken van deze woninguitbreiding het forfaitair eigen risico van 2% (art. 6.2 lid 2 Wro) niet zal overtreffen. Kenniscentrum wijst echter op de systematiek van een planschadebeoordeling, waarbij het gehele bestemmingsplan “Woonwijken Zuid en West” een planschadegrondslag vormt. Als zodanig beschouwd, zullen ook planologische (voor-) en nadelen die bijvoorbeeld voortvloeien uit de gewijzigde erfbebouwingsregeling in de achtertuin bij de planschadetaxatie moeten worden betrokken. Gelet hierop kan niet worden uitgesloten dat de inwerkingtreding van het bestemmingsplan “Woonwijken Zuid en West”, in zijn totaliteit beschouwd, op perceelsniveau een waardevermindering veroorzaakt ten aanzien van schadegevoelige woningen aan de Schielaan en de Eemlaan, welke waardevermindering het forfaitair eigen risico ad 2% overtreft. Door de woninguitbreidingsmogelijkheid op een later moment toe te staan (bijvoorbeeld middels een binnenplanse afwijkingsmogelijkheid of middels een herziening van het bestemmingsplan “Woonwijken Zuid en West”) kan een planschaderisico naar het oordeel van Kenniscentrum worden uitgesloten.

77


7. CONCLUSIE Kenniscentrum heeft de door opdrachtgever aangegeven aandachtspunten, in verband met de inwerkingtreding van bestemmingsplan “Woonwijken Zuid en West” beoordeeld. Ten aanzien van een aantal aandachtspunten kan een planschaderisico, mede naar aanleiding van een indicatieve taxatie ter plaatse, niet worden uitgesloten. Kenniscentrum verwijst in dit verband naar het in bijlage 1 gevoegde taxatieverslag.

Purmerend, 31 december 2012, Kenniscentrum voor Overheid en Bestuur,

mr. C. Suurd mr. J. Hartog ing. P.H. Reinders Folmer

Bijlage: - Taxatieverslag

Op de diensten van Kenniscentrum voor Overheid en Bestuur zijn de ‘Algemene voorwaarden Kenniscentrum voor Overheid en Bestuur’ van toepassing

78

RISICOANALYSE PLANSCHADE In verband met de inwerkingtreding van bestemmingsplan Woonwijken Zuid en West

Recommend Documents