Conform afspraak treft u bijgaand de risicoanalyse in verband met de inwerkingtreding van bestemmingsplan "Woonwijken Zuidoost" aan

20/12/2011 /^2-^-at-r>-

voor Overheid en Bestuur

Gemeente Heemstede T.a.v. de heer R. van der Aar Postbus 352 2100 AJ Heemstede

2 2 DEC. 2011

Kenmerk: B011-91JH

Geachte heer Van der Aar, Conform afspraak treft u bijgaand de risicoanalyse in verband met de inwerkingtreding van bestemmingsplan "Woonwijken Zuidoost" aan. Kortheidshalve verwijzen wij u naar de inhoud van onze analyse en de daarin opgenomen overwegingen. Indien u nog vragen of opmerkingen heeft, kunt u uiteraard contact met ondergetekende opnemen via onderstaand telefoonnummer. Met vriendelijke groet,

Mr. J. Hartog Jurist

Kenniscentrum voor overheid en bestuur Stationswag 30-36 Postbus 798 Bijlagen:

1440 AT Purmerend

advies in tweevoud Tel. 072 - 750 8272 Fax 084-8386107 E-mail jonathan.hartogtakenniscentrum.nl www. kenniscentrum. nl

'^/z^^voor Overheid en Bestuur

RISICOANALYSE PLANSCHADE In verband met de inwerkingtreding van bestemmingsplan "Woonwijken Zuidoost"

16 december 2011

Opdrachtgever Gemeente Heemstede Postbus 352 2100 AJ Heemstede Purmerend, 16 december 2011 Kenniscentrum voor Overheid en Bestuur

mr. C. Suurd mr. J. Hartog ing. P.H. Reinders Folmer

Datum: 16 december 2011 Projectnummer: B011-91JH


RISICOANALYSE PLANSCHADE

In verband met de inwerkingtreding van bestemmingsplan "Woonwijken Zuidoost" 1.1

HET FORMELE WETTELIJKE KADER

Per 1 juli 2008 is de Wet ruimtelijke ordening (hierna: Wro) in werking getreden. Hoewel de hierin opgenomen planschaderegeling voornamelijk een verdere codificatie inhoudt van de voornamelijk in de jurisprudentie ontwikkelde, planschadepraktijk, brengt de wetswijziging ook belangrijke wijzigingen in de bestaande praktijk met zich mee. De twee belangrijkste noviteiten betreffen: 1, de invoering van een 'normaal maatschappelijk risico', deels uitgewerkt in een forfaitregeling, waardoor nog slechts sprake zal zijn van een 'tegemoetkoming in schade' in plaats van een 'naar billijkheid te bepalen (in beginsel volledige) schadevergoeding', en; 2. de uitbreiding van planschadegrondslagen tot de binnenplanse flexibiliteitinstrumenten, wat inhoudt dat bepalingen van een planwijziging of een planuitwerking, ontheffingen of een nadere eisen in het vervolg zelfstandige grondslagen voor planschade zullen vormen. In het navolgende is nieuwe planschaderegeling ex artikel 6.1-6.7 Wro beknopt weergegeven. 1.2 Wet ruimtelijke ordening: artikel 6.1-6.7 Wro Burgemeester en wethouders kennen degene die in de vorm van een inkomensderving of een vermindering van de waarde van een onroerende zaak schade lijdt of zal lijden als gevolg van: a. een bepaling van een bestemmingsplan of inpassingsplan, niet zijnde een bepaling inhoudend dat burgemeester en wethouders met inachtneming van de bij het plan te geven regels: binnen bij het plan te bepalen grenzen het plan kunnen wijzigen; het plan moeten uitwerken; van bij het plan aan te geven regels af te kunnen wijken; ten aanzien van in het plan omschreven onderwerpen of onderdelen nadere eisen kunnen stellen; b. een bepaling van een planwijziging of een planuitwerking, onderscheidenlijk een omgevingsvergunning voor een activiteit als bedoeld in artikel 2.1 lid 1, onderdeel c Wabo (binnenplanse planafwijking) of een nadere eis; c. (...); op aanvraag een tegemoetkoming toe, voor zover de schade redelijkerwijs niet voor rekening van de aanvrager behoort te blijven en voor zover de tegemoetkoming niet voldoende anderszins is verzekerd. Een aanvraag voor een tegemoetkoming in schade ten gevolge van een oorzaak als bedoeld als bedoeld (...) onder a, b, (...), moet worden ingediend binnen vijf jaar na het moment waarop de oorzaak, (...), onherroepelijk is geworden. (Artikel 6.1 lid 1,2 en 4 jo. artikel 3.6 lid 1 Wro). Binnen het normale maatschappelijke risico vallende schade blijft voor rekening van de aanvrager. In ieder geval blijft voor rekening van de aanvrager: a. van schade in de vorm van een inkomensderving: een gedeelte gelijk aan 2% van het inkomen onmiddellijk voor het ontstaan van de schade; b. van schade in de vorm van vermindering van de waarde van een onroerende zaak: een gedeelte gelijk aan 2% van de waarde van de onroerende zaak onmiddellijk voor het ontstaan van de schade, tenzij de vermindering het gevolg is van de bestemming van de tot de onroerende zaak behorende grond, of van de op de onroerende zaak betrekking hebbende regels (m.a.w. geen forfaitaire benadering van het normale maatschappelijke risico in geval van 'directe' planschade). (Artikel 6.2 Wro).



2.

OPDRACHT EN DOELSTELLING RISICOANALYSE

Omstreeks 25 oktober 2011 is door of namens de gemeente Heemstede (verder; opdrachtgever) aan Kenniscentrum voor Overheid en Bestuur (verder; Kenniscentrum) opdracht verstrekt om een planschade risicoanalyse op te stellen waarbij zal worden onderzocht of een aantal specifieke planologische wijzigingen, zoals opgenomen in het concept bestemmingsplan "Woonwijken Zuidoost" zal leiden tot risico's op voor tegemoetkoming in aanmerking komende planschadedaims. Meer in het bijzonder zal Kenniscentrum in het kader van onderhavige planschaderisicoanalyse onderzoeken of een tiental aandachtspunten uit het nieuwe bestemmingsplan, zoals nader gespecificeerd door opdrachtgever per mail van 20 oktober 2011, zullen leiden tot directe/indirecte planschade (vgl. verder hoofdstuk 4). Per 1 juli 2008 is de Wet ruimtelijke ordening (hierna: Wro) in werking getreden. Op de onderhavige casus is de Wro (conform overgangsrecht) onverkort van toepassing op eventuele planschadedaims, nu de voor de verbouwing benodigde planologische wijziging na 1 juli 2008 in werking zal treden en onherroepelijk zal worden. Geraadpleegde stukken: Bij het opstellen van onderhavige risicoanalyse is (onder meer) gebruik gemaakt van de navolgende door de opdrachtgever ter beschikking gestelde informatie: •

• •

Bestemmingsplanvoorschriften en kaarten van de relevante, thans vigerende bestemmingsplannen ("Indische Wijk", "Valkenburgerplein", "Merlenhoven 1987", "Merlenhoven 1990", "Uitbreidingsplan in Hoofdzaak", "Herziening 53a van het Uitbreidingsplan"). Bestemmingsplanvoorschriften en kaart van het concept bestemmingsplan "Woonwijken Zuidoost"; Aanvullende informatie (varia).

Verantwoording: In dit advies is getracht op basis van de door opdrachtgever ter beschikking gestelde Informatie een risicoanalyse uit te voeren ten aanzien van objecten in de nabije omgeving van het te wijzigen plangebied die mogelijk planschade kunnen ondervinden. Hierbij is uitgegaan van de huidige stand van de jurisprudentie ten aanzien van artikel 49 WRO en artikel 6.1 Wro. Benadrukt dient te worden dat indien na inwerkingtreding van de planologische maatregel planschadeverzoeken worden ingediend, een schadebeoordelingscommissie, na het horen van belanghebbenden en aansluitend taxatie tot een ander oordeel kan komen zowel voor wat betreft mogelijke planschade als voor de hoogte van de planschadevergoeding. Voorts kan de besluitvorming en eventueel bezwaar en beroep nog tot een andere uitkomst leiden. De risicoanalyse dient dan ook als een indicatie te worden beschouwd ten aanzien van mogelijke planschade die belanghebbenden zouden kunnen ondervinden als gevolg van het nieuwe planologische regime.



3.

VERGELIJKING PLANOLOGISCHE REGIMES

Bij de beoordeling van mogelijke planschade(claims) moet worden nagegaan of sprake is van een planologische verslechtering c.q. nadeliger positie voor belanghebbenden/omwonenden. Een vergelijking van het geldende planologische regime met de beoogde situatie (concept bestemmingsplan "Woonwijken Zuidoost") is hiervoor maatgevend. Uit vaste jurisprudentie blijkt dat bij vergelijking van de planologische regimes voor de beoordeling of sprake is van een planologische verslechtering in principe dient te worden uitgegaan van zogenaamde "planmaximalisatie", d.w.z. bij de schadeanalyse (waaronder bijvoorbeeld privacy- en uitzichtbeperking een rol spelen) dienen de maximale bouwen gebruiksmogelijkheden (inclusief objectief begrensde flexibiliteitsbepalingen) op grond van het oude planologische regime in relatie tot die van het nieuwe planologische regime in aanmerking te worden genomen. Onder de oude planschaderegeling ex artikel 49 WRO hield het beginsel van planmaximalisatie in dat objectief begrensde binnenplanse flexibiliteitsbepalingen (o.a. uitwerkingsbevoegdheden ex artikel 11 WRO en vrijstellingbevoegdheden ex artikel 15 WRO) bij de planvergelijking maximaal moeten worden ingevuld. Aan niet verwezenlijkte wijzigingsbevoegdheden ex artikel 11 WRO (op basis van het 'oude' planologische regime) kwam in de planvergelijking geen betekenis toe (ABRS d.d. 12 januari 2005, nr. 200402061/1 inzake de gemeente Zaanstad). Onder de huidige planschaderegeling ex artikel 6.1 e.v. Wro vormen de bepalingen van een planwijziging of een planuitwerking, een omgevingsvergunning waarbij wordt afgeweken van het bestemmingsplan of nadere eisen, een zelfstandige grondslag voor planschade. Zolang niet verwezenlijkt, blijven onder de nieuwe Wro binnenplanse flexibiliteitsbepalingen in de planvergelijking bulten beschouwing. Verder mogen volgens vaste jurisprudentie de gevolgen van feitelijk gerealiseerde situaties in de beoordeling geen rol in een planvergelijking spelen. (Hiermee wordt bijvoorbeeld gedoeld op de functie van afschermende beplanting zoals heggen, die vanwege het seizoensgebonden groenkarakter en tijdelijke en toevallige wensen van eigenaren niet van invloed mogen zijn in een analyse). 4.

TE BEOORDELEN SITUATIES IN DE ANALYSE

Het plangebied van het toekomstige nieuwe bestemmingsplan "Woonwijken Zuidoost" beslaat in hoofdzaak geheel of gedeeltelijk de volgende vigerende bestemmingsplannen: 1. 2. 3. 4. 5. 6.

Bestemmingsplan "Indische Wijk" (1989); Bestemmingsplan "Valkenburgerplein" (1989); Bestemmingsplan "Merlenhoven 1987" (1987); Bestemmingsplan "Merlenhoven 1990" (1990); Uitbreidingsplan in Hoofdzaak (1954); Herziening 53a van het Uitbreidingsplan (1934).

Voorzover Kenniscentrum bekend, zijn alle bovengenoemde bestemmingsplannen onherroepelijk in werking getreden. Het nieuwe bestemmingsplan "Woonwijken Zuidoost" is aldus een gehele of gedeeltelijke herziening van (onder meer) voornoemde regimes. Voorzover het nieuwe bestemmingsplan tevens betrekking heeft op gronden die thans binnen niet-genoemde bestemmingsplannen valt, heeft Kenniscen-



trum van opdrachtgever vernomen dat hier (planschadetechnisch) geen relevante wijzigingen zullen plaatsvinden. Een planologische vergelijking zal worden uitgevoerd tussen het toekomstige bestemmingsplan "Woonwijken Zuidoost" en de vigerende bestemmingsplannen. Conform opdracht zal hierbij met name worden ingegaan op de volgende situaties: 1.

2.

3.

4.

5.

Erfbebouwingsregeling. Blijkens de planregels van het nieuwe bestemmingsplan mag er maximaal 70m2 erfbebouwing worden opgericht, mits er (tenminste) 25m2 onbebouwd blijft. Voor kleinere percelen geldt dat altijd 25m2 bebouwd mag worden. Conform opgaaf van opdrachtgever konden op grond van de thans vigerende planregimes min of meer soortgelijke bebouwing worden opgericht. Vraag: Veroorzaakt deze regeling een risico op indirecte planschade, in de wetenschap dat deze regeling voor iedereen in het plangebied geldt? Erfbebouwingsregeling t.a.v. de wijk Merlenhoven. voorzover langs belangrijke waterlopen/wegen gelegen. Voornoemde erfbebouwingsregeling zal ook worden toegepast op de wijk Merlenhoven, waar de achtertuinen de bestemming 'Tuin' hebben, alwaar geen bebouwing kan worden opgericht. Voorzover percelen langs de belangrijkste wegen en waterlopen in de wijk zijn gesitueerd, blijft voor deze percelen echter een zone van 5 meter bestemd tot 'Tuin'. Vraag: Is de verruiming van eigen bouwmogelijkheden van een dergelijke omvang dat planologische nadelen die ontstaan als gevolg van toegenomen bouwmogelijkheden bij de buren worden gecompenseerd? Vervallen bouwmogelijkheid op strook tussen twee erkers. Erkers die op grond van het thans vigerende bestemmingsplan binnen het bouwvlak vallen, zullen in de nieuwe planologische situatie worden ondergebracht in de categorie 'Overschrijding van de bouwgrenzen van ondergeschikte bouwdelen' en daarmee uit het bouwvlak worden gehaald. Op enkele locaties zit tussen de erkers van twee aanpalende woningen nog een onbebouwde strook ter grootte van de diepte van de erker, over de resterende breedte van de voorgevel. Deze strook - die thans nog binnen het bouwvlak is gelegen - komt in de nieuwe situatie buiten het bouwvlak en binnen de bestemming 'Tuin' te liggen. Vraag: Is er sprake van directe planschade, of is deze planologische inperking van bouwen gebruiksmogelijkheden dermate beperkt van omvang dat een waardevermindering verwaarloosbaar van omvang is? In dit verband heeft opdrachtgever Kenniscentrum medegedeeld dat het voornemen de erkers buiten het bouwvlak te laten, reeds in 2009 kenbaar is gemaakt/is gepubliceerd. Woonbestemming 'Achterweg 17'. In het vigerende bestemmingsplan kent dit perceel een maatschappelijke bestemming. Het vervulde de functie van wijkgebouw en was als zodanig gekoppeld aan de kerk aan het Wilhelminaplein. Medio 1994 is voor dit pand, middels de in het bestemmingsplan opgenomen 'toverformule', bouwvergunning verleend voor de verbouw van het pand tot woning. Het pand wordt thans nog steeds als woning gebruikt, zodat in het nieuwe bestemmingsplan in beginsel een woonbestemming zal worden toegekend aan het perceel. Vraag: zal de nieuwe woonbestemming leiden tot een risico op voor tegemoetkoming in aanmerking komende planschade? Erfbebouwingsregeling bij hoekwoningen. In het plangebied zijn een aantal vergelijkbare situaties, waarbij het achtererf van een hoekwoning thans grotendeels een tuinbestemming heeft. Middels het nieuwe bestemmingsplan zullen de achtertuinen onder de erfbebouwingsregeling van de woonbestemming worden gebracht. Vraag: Leidt dit tot (indirecte) planschade?



6.

7.

8.

9.

10.

11.

12.

Beperken gooten bouwhoogte perceel Cloosterweg 4. In het geldende bestemmingsplan zijn voor dit perceel (per abuis) geen maximale gooten nokhoogtes opgenomen. Het pand kent twee bouwlagen en is plat afgedekt. Deze situatie zal middels het nieuwe bestemmingsplan worden inbestemd met een gooten bouwhoogte van 5 of 6 meter. Vraag a: Is er sprake van een risico op (directe) planschade en van welke omvang? Vraag b: Zo ja, kan een planschaderisico worden weggenomen/beperkt door alsnog een extra bouwlaag toe te staan? Is er in dit geval sprake van (in)directe planschade? Woonbestemming leggen op achtererf percelen Voorweg 59 en 67. Teneinde de (voormalige) bedrijfsschuren op het achtererf positief in te bestemmen, hebben de achtertuinen van deze percelen conform het vigerend planregime een bedrijfsbestemming met een erfbebouwingsmogelijkheid. Het idee is om middels het nieuwe bestemmingsplan een woonbestemming op deze gronden te leggen (d.w.z. de erfbebouwingsregeling). Vraag a: Leidt dit tot (in)directe planschade? Vraag b: Zo ja, ten aanzien van het perceel Voorweg 67 is recent een projectbesluitprocedure gevoerd voor een aanbouw aan de achterzijde van de woning. In de ruimtelijke onderbouwing van de aanvraag is aangegeven dat de bedrijfsloods op het achtererf komt te vervallen. Deze maakt echter geen onderdeel uit van het projectgebied. Wordt het planschaderisico hierdoor beperkt, of zelfs weggenomen? Vraag c: In het geval er, in de situaties onder a) en b), sprake is van een planschaderisico; is er een alternatieve (waterdichte) mogelijkheid om het planschaderisico weg te nemen? Vestiging kantoorfunctie kiosk hoek Slotlaan/Javalaan. Middels een art. 19 WRO (oud) vrijstelling is in het gebouw op de hoek van de Slotlaan en de Javalaan (inpandig) een bloemenkiosk mogelijk gemaakt. Het is de bedoeling hier planologisch (tevens) een kantoorfunctie toe te staan. In het nieuwe bestemmingsplan zal dan een woonbestemming worden gelegd op het perceel (het pand wordt voor het overige als woning gebruikt), met een nadere aanduiding om het gebruik als 'detailhandel in kioskvorm' en 'kantoor' toe te staan. Vraag: Leidt dit tot een risico op planschade? Weekmarkt Valkenburgerlaan: Momenteel wordt het houden van de weekmarkt op de Valkenburgerlaan toegestaan en geregeld op grond van de bevoegdheid ex art. 160 lid 1 onder h) Gemeentewet. Vervolgens worden via de marktverordening de gemeentelijke belangen beschermd. Vraag: Zou het inbestemmen van de weekmarkt op deze locatie, middels een daartoe strekkende aanduiding binnen de verkeersbestemming, lelden tot planschade? Woonbestemming perceel naast Nicolaas Beets 9. Momenteel hebben deze gronden een maatschappelijke bestemming, zonder bebouwingsmogelijkheid. Het is de bedoeling hier een woonbestemming te leggen (alleen voor wat betreft de erfbebouwingsbepalingen) in combinatie met een tuinbestemming voor de eerste drie meter uit de perceelsgrens. Vraag: Leidt deze toename van bouwmogelijkheden tot een risico op (indirecte) planschade? Toestaan tweede dakkapel aan achterzijde woning in de wijk Merlenhoven. Conform het huidige planregime bestaat de mogelijkheid (slechts) 1 dakkapel te plaatsen in de achtergevel van de woning. Bij woningen waar over twee bouwlagen doorgaande langskappen aan de achterzijde aanwezig zijn, zal het in de nieuwe planologische situatie mogetijk worden gemaakt een tweede dakkapel te realiseren. Vraag: leidt deze mogelijkheid tot indirecte planschade? Opnemen evenementenregeling binnen de bestemming 'Sport'. Opdrachtgever is voornemens het mogelijk te maken binnen de sportbestemmlng maximaal 12 keer per jaar, gedurende een dag, 'evenementen' toe te staan.


^L^ voor Overheid en Bestuur

Vraag: Veroorzaakt deze mogelijkheid tot het organiseren van evenementen een risico op planschade bij omwonenden? 5.

BEOORDELING VERGOEDBAARHEID PLANOLOGISCH NADEEL

In eerste aanleg is de vraag aan de orde of de eigenaren van de in deze analyse betrokken objecten als gevolg van de voorgenomen planologische maatregelen in een planologisch nadeligere positie zullen komen te verkeren, met een waardeverminderend effect op het bij hen in eigendom zijnde onroerend goed. Vervolgens komt alleen die planschade voor tegemoetkoming in aanmerking die het normale maatschappelijke risico te boven gaat, en die 'redelijkerwijs' niet voor eigen rekening van aanvragers behoort te blijven. Onder meer de voorzienbaarheid van een wijziging in het planologische regime is bepalend voor de vraag of schade (gedeeltelijk) voor eigen rekening behoort te blijven. 5.1 Normaal maatschappelijk risico De planschaderegeling in de nieuwe Wro gaat, anders dan de huidige regeling, niet uit van een volledige 'vergoeding van planschade', maar van een 'tegemoetkoming in planschade'. Er bestaat op grond van artikel 6.1 Wro dan ook geen aanspraak op een vergoeding van de gehele schade ten gevolge van in het artikel genoemde besluiten. Alleen die schade wordt vergoed welke uitkomt boven de financiële nadelen die behoren tot het 'maatschappelijke risico' dat elke burger volgens de wetgever behoort te dragen. Welke schade onder het normaal maatschappelijk risico moet worden geschaard zal in de rechtspraktijk nader moeten worden uitgekristalliseerd. De wetgever heeft zich hierover in de Memorie van Toelichting bij het wetsvoorstel niet uitgelaten. Omdat het moeilijk is precieze maatstaven of criteria te geven die bestuur en rechter in staat stellen om te bepalen wanneer sprake is van schade die uitgaat boven het normale maatschappelijke risico, heeft de wetgever voor een forfaitaire benadering gekozen. Dit houdt in dat een vermindering van de waarde van een onroerende zaak of een vermindering van het betrokken inkomen dat niet uitkomt boven 1% van de waarde van die zaak c.q. dat inkomen in ieder geval niet voor vergoeding ex artikel 6.1 Wro in aanmerking komt. Afhankelijk van de omstandigheden van het geval kunnen burgemeester en wethouders echter ook besluiten, gesteund door het advies van een onafhankelijke deskundige, dat ook (een deel van de) schade die (dat) het forfaitaire percentage overstijgt als normaal maatschappelijk risico voor rekening van een aanvrager moet blijven. Opgemerkt moet worden dat deze forfaitregeling uitsluitend betrekking heeft op zogenoemde 'indirecte planschade'. Wanneer een wijziging van het planologische regime de gebruiks- en of bebouwingsmogelijkheden voor het eigen perceel van de aanvrager beperkt, en dit voor de aanvrager een waardedaling van zijn onroerend goed inhoudt (zgn. 'directe planschade'), wordt de forfaitregeling niet toegepast. Uit de Memorie van Toelichting bij het wetsvoorstel blijkt echter dat in die gevallen het normale maatschappelijke risico wel bij de bepaling van de hoogte van de schade moet worden betrokken. Gelet op de concrete situatie van het geval kunnen burgemeester en wethouders besluiten dat een gedeelte van de vastgestelde schade, dat overigens ook minder dan de in artikel 6.2 Wro bedoelde 2% kan bedragen, voor rekening van de aanvrager dient te blijven.



5,2 Voorzienbaarheid Een benadeelde heeft geen recht op een tegemoetkoming in door hem geleden planschade indien deze schade (mede) aan zijn eigen doen of nalaten te wijten is, en voor zover hij door het treffen van redelijke maatregelen deze schade had kunnen voorkomen of beperken. Dit principe is opgenomen in artikel 6.3 Wro, maar geldt ook al onder de huidige planschaderegeling ex artikel 49 WRO en is bekend als het jurisprudentieleerstuk van 'actieve' en 'passieve risicoaanvaarding' wegens 'voorzienbaarheid'. Van passieve risicoaanvaarding kan alleen sprake zijn in geval van directe planschade. Van 'actieve risicoaanvaarding' is sprake wanneer een aanvrager om tegemoetkoming in planschade ten tijde van de aankoop van zijn onroerend goed wist of had kunnen weten dat een bepaalde voor hem ongunstige planologische ontwikkeling zich zou gaan voordoen. Als criterium hiervoor geldt of er voor een 'redelijk denkend en handelend koper' op het moment van aankoop aanleiding bestond rekening te houden met de kans dat de planologische situatie voor hem in ongunstige zin zou veranderen. Indien een dergelijke aanleiding bestond, wordt de koper geacht het risico van de schade te hebben aanvaard, door ondanks de kans op schade tot aankoop van het onroerend goed te zijn overgegaan. In een dergelijk geval wordt gesproken van 'actieve risicoaanvaarding' wegens 'voorzienbaarheid'. De aanvrager komt dan niet in aanmerking voor tegemoetkoming van geleden planschade, zowel directe als indirecte planschade. Zo is het mogelijk dat een planologische ontwikkeling reeds kon worden afgeleid uit ruimtelijke maatregelen van de gemeente of provincie, zoals bijvoorbeeld een structuurplan of structuurschets of een streekplan. Verder kunnen bij de beoordeling van de voorzienbaarheid van planschade ook omstandigheden gelegen in de omgeving meewegen. Zo is het mogelijk dat een belanghebbende had moeten inzien dat een gebied zich door de structuur of inrichting van de omgeving in het bijzonder leent voor bijvoorbeeld woningbouw. Meest relevant voor het aannemen van voorzienbaarheid zijn volgens vaste jurisprudentie echter op schrift gestelde (beleid)stukken waaruit de nieuwe planologische ontwikkeling reeds kon blijken. Voorzienbaarheid louter en alleen op grond van de inrichting en de structuur van de omgeving (bijv. aanwezigheid in reeds zwaar verstedelijkt gebied) wordt in de regel niet geaccepteerd.



6.

BEOORDELING SCHADEGEVOELIGE OBJECTEN - D E SITUATIES

6.1 Erfbebouwingsregeling Blijkens de hoofdregel van art. 21.2.2 van het conceptbestemmingsplan "Woonwijken Zuidoost" mogen - in beginsel buiten het bouwvlak - bijgebouwen, aan- en uitbouwen en overkappingen worden geplaatst tot een maximum van 70m2 per bouwperceel. Daarbij dient in acht te worden genomen dat tenminste 25m2 van het bouwperceel onbebouwd dient te blijven, tenzij dit tot gevolg heeft dat minder dan 25m2 kan worden bebouwd met bijgebouwen e.d., in welk geval 25m2 mag worden bebouwd. De gooten bouwhoogte van dergelijke bouwwerken, bedraagt ten hoogste de gooten bouwhoogte zoals op de plankaart aangegeven. Voorzover gelegen op een afstand van minder dan 3 meter achter de achtergevel van het hoofdgebouw, mag de (gooten) bouwhoogte niet meer bedragen dan de hoogte van de eerste bouwlaag van het hoofdgebouw (vermeerderd met 0,3 meter), tot een maximale hoogte van 4 meter. In zijn algemeenheid is door opdrachtgever aangegeven dat de nieuwe erfbebouwingsregeling een verruiming betreft van de bouwmogelijkheden in de achtertuinen van de woongebieden. Als zodanig zal het nieuwe bestemmingsplan - op dit aspect - geen directe planschade kunnen veroorzaken nu er veeleer sprake is van een verruiming van de bouwmogelijkheden. In beginsel zal de planologische wijziging dan ook waardeverhogende effecten hebben voor woningen in het plangebied. Daar staat echter tegenover dat de bouwmogelijkheden in de (achter)tuinen van aangrenzende buurpercelen tevens worden verruimd. Onder omstandigheden kunnen hierdoor planologische nadelen ontstaan in de vorm van een verminderd uitzicht en een verminderde dagen zonlichttoetreding met daaraan gekoppelde waardeverminderende effecten. Conform vaste jurisprudentie dienen planologische voor- en nadelen die voortvloeien uit een-enhetzelfde planologische wijzigingsbesluit met elkaar te worden verrekend in het kader van een planschadebeoordeling. Indien er per saldo - na verrekening - sprake is van een waardevermindering die het forfaitair eigen risico ad 2% overtreft, dient deze op grond van art. 6.1 Wro in beginsel voor tegemoetkoming in aanmerking te komen. Kenniscentrum ziet zich thans dan ook voor de vraag gesteld of de planologische voordelen die ontstaan door toegenomen bouwmogelijkheden op eigen perceel opwegen tegen de planologische nadelen die ontstaan door toegenomen bouwmogelijkheden op de buurpercelen. In het algemeen kan worden gezegd dat de voordelen die ontstaan als gevolg van toegenomen bouwmogelijkheden op eigen perceel opwegen tegen de planologische nadelen die worden veroorzaakt door toegenomen bouwmogelijkheden. Er kan echter niet worden uitgesloten dat zich op bepaalde locaties bijzondere omstandigheden voordoen waarin de planologische nadelen dermate groot zijn dat een tegemoetkoming in planschade gerechtvaardigd is. Vooruitlopend op het navolgende, is Kenniscentrum van oordeel dat in de wijk Merlenhoven (bestemmingsplannen "Merlenhoven 1987" en "Merlenhoven 1990") niet kan worden uitgesloten dat de geconstateerde planologische nadelen de planologische voordelen dermate overtreffen dat een planschadevergoeding ex art. 6.1 Wro gerechtvaardigd is. In H 6.1.2 heeft Kenniscentrum in dit verband een alternatief advies gegeven.


•
Zowel feitelijk als planologisch werd deze wijk gekenmerkt door achtertuinen met een open (groen) karakter. De bouwmogelijkheden in de achtertuin waren immers beperkt van omvang. Door toepassing van de nieuwe erfbebouwingsregeling op deze wijk, wordt (planologisch) een verdergaande verstening van de omgeving veroorzaakt. Met name ten aanzien van de kleinere percelen speelt de vraag in hoeverre de toegenomen bouwmogelijkheden op eigen perceel (waarbij de achtertuin nagenoeg volledig kan worden bebouwd) opwegen tegen de planologische nadelen in de vorm van een verdergaande verstening van de woonomgeving. Uitgaande van een 'worst case scenario' benadering, waar opdrachtgever op het moment - naar de inzichten van Kenniscentrum - het meest bij gebaat is, moet een planschaderisico (in goed overleg met de taxateur) als reëel worden beoordeeld. Onderstaand zal Kenniscentrum per (oud) bestemmingsplan de voor- en nadelen van de nieuwe erfbebouwingsregeling tegen elkaar afzetten en beoordelen of er een risico op planschade is. Bestemmingsplan "Valkenburgerplein " Op basis van bestemmingsplan "Valkenburgerplein" konden bijgebouwen en aan- en uitbouwen worden gerealiseerd op gronden met de bestemming 'Erf (E)', welke blijkens de plankaart met name in de achtertuinen bij woningen was gelegen. Blijkens de plankaart mocht ten hoogste 30% van deze gronden worden bebouwd, tot een maximum van 30m2. Gelet op het bepaalde in art. 3, mag de gooten bouwhoogte van dergelijke bebouwing niet meer bedragen dan op de kaart aangegeven. Kenniscentrum gaat er van uit dat de maximale gooten bouwhoogte van deze bouwwerken dezelfde blijft, hetgeen mede is gebleken aan de hand van een steekproef (gooten bouwhoogte gemiddeld resp. 3 meter en 4 meter). Volledigheidshalve merkt Kenniscentrum op dat opdrachtgever te kennen heeft gegeven dat een significant deel van de woningen binnen het plangebied een (in beginsel onbebouwde) strook van 3 meter diep achter de woning hadden, welke strook conform het huidige planregime binnen het bouwvlak lag. In de nieuwe situatie zal het bouwvlak strak om de feitelijk aanwezige bebouwing (woning) worden getrokken. De nieuwe erfbebouwingsregeling in deze wijk geldt deels ter compensatie van het verkleinen van het bouwvlak. Voorzover thans zou kunnen worden beargumenteerd dat het verkleinen van het bouwvlak (de vraag of de nieuwe erfbebouwingsregeling een verruiming van bouwmogelijkheden met zich meebrengt buiten beschouwing gelaten) een planologisch nadeliger situatie op zou leveren, wijst Kenniscentrum in dit verband op de omstandigheid dat de gemeente Heemstede het voornemen om het bouwvlak te laten samenvallen met de feitelijke omvang van het hoofdgebouw, reeds op 17 juni 2009 heeft gepubliceerd. Eventuele nadelen die voor woningeigenaren voortvloeien uit deze verkleining van het bouwvlak kunnen niet leiden tot voor tegemoetkoming in aanmerking komende planschadedaims, nu er op dit aspect sprake is van passieve risicoaanvaarding (vgl. art. 6.3 Wro, de dienaangaande vastgestelde jurisprudentie en meer uitgebreid: H6.3 van onderhavige analyse). Geconcludeerd dient te worden dat de bouwmogelijkheden in de achtertuinen bij woningen zijn toegenomen. Dit heeft in het algemeen positieve consequenties voor de waarde van woonpercelen, voorzover voorheen gelegen binnen de grenzen van bestemmingsplan "Valkenburgerplein".

Datum: 16 december 2011 Projectnummer: B011-91JI-I


Daar staat tegenover dat de bouwmogelijkheden in de tuinen van de buren tevens zijn toegenomen. Onder omstandigheden kunnen deze toegenomen bouwmogelijkheden nadelige consequenties hebben voor het uitzicht en de dagen zonlichttoetreding vanuit achtergevel en achtertuin. Kenniscentrum is echter van oordeel dat reeds rekening diende te worden gehouden met een bepaald uitzichtverlies/verminderde dagen zonlichttoetreding door de mogelijkheid tot het oprichten van aan- en uitbouwen en bijgebouwen in de tuinen van de buren. De toegenomen bouwmogelijkheden leveren als zodanig hoogstens planologische nadelen op in de vorm van een beperkt verdergaand uitzichtverlies en een beperkt verminderde dagen zonlichttoetreding. Kenniscentrum wijst op vaste jurisprudentie van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State (onder meer ABRS 22 juli 1999, H01.98.1141) , op grond waarvan planologische voor- en nadelen, welke voortvloeien uit één-en-hetzelfde planologische regime, met elkaar verrekend dienen te worden. Gelet op de beperkte omvang van de geconstateerde planologische nadelen, tevens gelet op het planologische voordeel dat ontstaat als gevolg van de toegenomen bouwmogelijkheden in de eigen achtertuin (welk voordeel verrekend dient te worden met de nadelen), is Kenniscentrum van oordeel dat een eventuele waardevermindering - voorzover daar per saldo al sprake van zou zijn - het forfaitair eigen risico ad 2% (als bedoeld in art. 6.2 lid 2 Wro) niet overtreft en als zodanig voor eigen rekening van een planschadeverzoeker behoort te blijven. Condusie: Inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan veroorzaakt ten aanzien van de woonpercelen die voorheen binnen de werking van bestemmingsplan "Valkenburgerplein" vielen (en voorzover het de gewijzigde erfbebouwingsregeling betreft), geen planologische nadelen op grond waarvan een tegemoetkoming in planschade ex art. 6.1 Wro gerechtvaardigd is. Bestemmingsplan "Indische Wijk" Ten aanzien van de achtertuinen bij woonpercelen die voorheen binnen de werking van bestemmingsplan "Indische wijk" vielen, geldt een soortgelijke systematiek als hiervoor ten aanzien van het bestemmingsplan "Valkenburgerplein". Maximaal 30% van de gronden mocht worden bebouwd met bijgebouwen en aan- en uitbouwen, tot een maximum van 30m2. De gooten bouwhoogte mocht blijkens art. 3 van de planvoorschriften niet meer bedragen dan op de kaart aangegeven. Volledigheidshalve merkt Kenniscentrum op dat opdrachtgever te kennen heeft gegeven dat een significant deel van de woningen binnen het plangebied een (in beginsel onbebouwde) strook van 3 meter diep achter de woning hadden, welke strook conform het huidige planregime binnen het bouwvlak lag. In de nieuwe situatie zal het bouwvlak strak om de feitelijk aanwezige bebouwing (woning) worden getrokken. De nieuwe erfbebouwingsregeling in deze wijk geldt deels ter compensatie van het verkleinen van het bouwvlak. Voorzover thans zou kunnen worden beargumenteerd dat het verkleinen van het bouwvlak (de vraag of de nieuwe erfbebouwingsregeling een verruiming van bouwmogelijkheden met zich meebrengt buiten beschouwing gelaten) een planologisch nadeliger situatie op zou leveren, wijst Kenniscentrum in dit verband op de omstandigheid dat de gemeente Heemstede het voornemen om het bouwii



vlak te laten samenvallen met de feitelijke omvang van het hoofdgebouw, reeds op 17 juni 2009 heeft gepubliceerd. Eventuele nadelen die voor woningeigenaren voortvloeien uit deze verkleining van het bouwvlak kunnen niet leiden tot voor tegemoetkoming in aanmerking komende planschadedaims, nu er op dit aspect sprake is van passieve risicoaanvaarding (vgl. art. 6.3 Wro, de dienaangaande vastgestelde jurisprudentie en meer uitgebreid: H6.3 van onderhavige analyse). Gelijk hiervoor ten aanzien van het bestemmingsplan "Valkenburgerplein", gaat Kenniscentrum er van uit dat de maximale gooten bouwhoogte van deze bouwwerken dezelfde blijft, hetgeen mede is gebleken aan de hand van een steekproef (gooten bouwhoogte gemiddeld resp. 3 meter en 4 meter). Condusie: Met een gelijke redenering als hiervoor ten aanzien van bestemmingsplan "Valkenburgerplein", is Kenniscentrum van oordeel dat kan worden uitgesloten dat de nieuwe erfbebouwingsregeling planologische nadelen veroorzaakt op grond waarvan een tegemoetkoming in planschade ex art. 6.1 Wro gerechtvaardigd is. Herziening 53a van het Uitbreidingsplan Op 28 november 2011 ontving Kenniscentrum van opdrachtgever het verzoek te beoordelen in hoeverre de nieuwe erfbebouwingsregeling nadelige consequenties met zich meebrengt voor de woonpercelen langs de Glipperweg, tegenover de jachthaven. Deze percelen vallen - zoals door opdrachtgever aangegeven - binnen de werking van de 53e herziening van het Uitbreidingsplan, welke herziening op 26 juli 1934 is vastgesteld en op 17 december 1934 is goedgekeurd door Gedeputeerde Staten. Voor wat betreft de mogelijkheid tot het oprichten van erfbebouwing op deze percelen is echter het 'Besluit aanvullende bebouwings- en gebruiksvoorschriften Heemstede" d.d. 27 juni 1985 relevant, welke op dit aspect aanvullende werking toekomt. In beginsel mag op deze percelen een aan/uitbouw worden gerealiseerd met een diepte van 3 meter en een bouwhoogte 3 meter. Van het resterende, onbebouwde (erf) oppervlak, mag 30% worden bebouwd (tot een oppervlak van 30m2) met vrijstaande bijgebouwen e.d. De bouwhoogte mag maximaal 3 meter bedragen. Kenniscentrum constateert dat de woonpercelen een oppervlak kennen van gemiddeld circa 1200m2. Alle percelen zullen in de nieuwe situatie derhalve in beginsel maximaal 70m2 aan erfbebouwing kunnen realiseren. Hoewel een aanduiding, waarmee op de (concept) plankaart de maximaal toegestane gooten bouwhoogte voor erfbebouwing staat aangegeven, op de aan Kenniscentrum ter beschikking gestelde verbeelding van het nieuwe bestemmingsplan ontbreekt, heeft opdrachtgever kenbaar gemaakt dat ter plaatse een gooten bouwhoogte van 3 meter resp. 4 meter zal worden toegestaan. In zijn algemeenheid beschouwd is Kenniscentrum van oordeel dat inwerkingtreding van het nieuwe planregime een (lichte) verruiming van de bouwmogelijkheden met zich meebrengt. Enerzijds neemt het maximaal toegestane bouwoppervlak (en de bouwhoogte) toe, anderzijds kan dit bouwoppervlak thans naar vrijheid worden benut voor een aan-of uitbouw en/of een bijgebouw.


- ^ ^ t -


Voorzover moet worden geoordeeld dat de toegenomen bouwmogelijkheden op de buurpercelen tot gevolg heeft dat er sprake is van planologisch nadeel in de vorm van een verdergaand uitzichtverlies, is Kenniscentrum van oordeel dat kan worden uitgesloten dat er een recht bestaat op een planschadevergoeding. Enerzijds dienen immers de planologische voordelen van de eigen toegenomen bouwmogelijkheden te worden verrekend met de nadelen, anderzijds diende reeds in de oude planologische situatie rekening te worden gehouden met een bepaalde mate van uitzichtverlies, nu er al erfbebouwing van een aanzienlijke omvang kon worden gerealiseerd in de achtertuinen van de buren. Er diende derhalve reeds planologisch rekening te worden gehouden met een bepaalde mate van uitzichtverlies als gevolg van erfbebouwingsmogelijkheden in de achtertuinen van de buren. Condusie: Een risico op voor tegemoetkoming in aanmerking komende planschadeverzoeken kan worden uitgesloten. Bestemmingsplannen "Merlenhoven 1987" en "Merlenhoven 1990" De (achter)tuinen van schadegevoelige woonpercelen die voorheen binnen de werking van de bestemmingsplannen "Merlenhoven 1987 en 1990" vielen, hebben de bestemming 'Tuin', 'Erf' of een combinatie van beide. Voorzover zich middels het nieuwe bestemmingsplan een bijzondere situatie voordoet ten aanzien van achter- en zijtuinen die grenzen aan belangrijke wegen en waterlopen, verwijst Kenniscentrum thans naar H. 6.2. Bestemmingsplan "Merlenhoven 1987" - percelen ten westen van de Aletta Jacobslaan/ Joke Smitlaan De woonpercelen die zich ten westen van de Aletta Jacobslaan/Joke Smitlaan bevinden, konden hun achtertuin in de oude planologische situatie bebouwen conform de bestemming 'Tuin'. Het achterste deel van de tuin kon worden bebouwd conform de bestemming 'Erf'. Kenniscentrum merkt op dat het merendeel van de schadegevoelige woningen op deze locatie (ten westen van de Aletta Jacobslaan/Joke Smitlaan) huurwoningen zijn. Aangezien planschade hoofdzakelijk bestaat uit vermogensschade of inkomensschade (en een huurder geen eigenaar is) kan een planschadevordering van de huurder worden uitgesloten. Onder omstandigheden zou de verhuurder wel een planschadedaim in kunnen dienen. Hiertoe dienen zich, als gevolg van de planologische wijziging, bijzonder omstandigheden voor te doen. Zo zou de planologische wijziging bijvoorbeeld tot gevolg moeten hebben dat de verhuurbaarheid van de huurwoningen aantoonbaar wordt aangetast. Van dergelijke omstandigheden is Kenniscentrum niet gebleken, zodat deze woningen buiten de planschadebeoordeling kunnen blijven. Voor dit deel van het plangebied resteren derhalve de koopwoningen aan de Roosje Voslaan 25-33 (oneven) en de Marga Klomplaan 2 t/m 22 (even) als potentieel schadegevoelig object. Bij gebreke van een aanduiding op de plankaart, was de bouw van een serre binnen de tuinbestemming niet mogelijk. Hier kon hoogstens - in het verlengde van de zijgevel - een berging worden geplaatst met een oppervlak van 4m2 en een hoogte van 1,80 meter. 13



In het achterste deel van de tuin kon (binnen de erfbestemming) op een oppervlak van 8m2 een bijgebouw worden geplaatst met (blijkens een aanduiding op de kaart) een hoogte van 3 meter. In de nieuwe planologische situatie wordt het mogelijk (mede gelet op het oppervlak van de onderhavige tuinen) op een oppervlak van 25m2 een bijgebouw te plaatsen met een gooten nokhoogte van 3 meter en 4 meter. De mogelijkheid erfbebouwing op te richten in de achtertuinen van deze woningen wordt derhalve in belangrijke mate verruimd, hetgeen positieve gevolgen heeft voor de waarde van deze woonpercelen. De toegenomen bouwmogelijkheden in de buurtuinen veroorzaken echter planologische nadelen in de vorm van een verdergaand uitzichtverlies en een verminderde dagen zonlichttoetreding. Er is sprake van een verdergaande verstening van de omgeving. Condusie: Kenniscentrum kan niet uitsluiten dat inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan - na verrekening van de planologische voor en nadelen - zal leiden tot een waardevermindering die het forfaitair eigen risico ad 2% (art. 6.2 lid 2 Wro) overtreft en als zodanig voor tegemoetkoming in aanmerking komt. In dit verband merkt Kenniscentrum op dat - hoewel de mogelijkheid tot het oprichten van erfbebouwing tot een oppervlak van 25m2 weliswaar een (aanzienlijk) verruiming betreft van de eigen bouwmogelijkheden in vergelijking tot de oude bouwmogelijkheden - de vraag kan worden gesteld in hoeverre het nagenoeg volbouwen van een achtertuin waardeverhogende consequenties heeft. Immers vertegenwoordigt een onbebouwd stuk tuin bij een woonperceel (alwaar gerecreëerd kan worden) ook een zekere waarde. Bestemmingsplan "Merlenhoven 1987" - erfbestemming in combinatie met tuinbestemming De woonpercelen ten oosten van de Aletta Jacobslaan/Joke Smitlaan zijn allen - voorzover gebleken uit kadastraal onderzoek - koopwoningen. Er kan globaal een onderscheid worden gemaakt tussen woonpercelen die de ruimte direct achter de woning konden bebouwen conform de bestemming 'Erf' en de daarachterliggende gronden conform de bestemming 'Tuin' enerzijds (bijvoorbeeld ter hoogte van de Aletta Jacobslaan 1 t/m 19 en de Judith Leijsterlaan 1 t / m 17), en woonpercelen die de ruimte achter de woning konden bebouwen conform de bestemming 'Tuin' anderzijds. Erf in combinatie met Tuin Binnen de bestemming 'Erf' kon een serre worden aangebouwd met een diepte van 3 meter. Gelet op de diepte van de erfbestemming (4,5 meter), zoals Ingetekend op de plankaart, tevens gelet op de aard van een serre, is Kenniscentrum van oordeel dat de mogelijkheid om binnen deze bestemming nog een berging te plaatsen met een oppervlak van 8m2 en een hoogte van 3 meter behoort te worden uitgesloten. In ieder geval moet worden geconstateerd dat de mogelijkheid tot het bouwen van een serre op deze locatie de meest waardevolle optie was. Het achterste deel van de tuinbestemming kon worden bebouwd conform de bestemming 'Tuin' zodat hier - in het verlengde van de zijgevel - een berging kon worden geplaatst met een oppervlak van 4 m2 en een hoogte van 1,80 meter. Ook voor deze percelen veroorzaakt de nieuwe erfbebouwingsregeling in beginsel een verruiming van bouwmogelijkheden, zich met name uitend in de vrijheid een vrijstaand gebouw van behoorlij14


•<^2^c-^-^-7^ voor Overheid en Bestuur

ke omvang te plaatsen. Dat heeft echter tot gevolg dat ook de buren deze bouwmogelijkheden krijgen. Waar het bouwoppervlak voorheen met name in de vorm van een serre kon worden gerealiseerd, bestaat thans de mogelijkheid deze bebouwing ook in de achterste delen van de tuin te situeren. Er is sprake van een verdergaande verstening van de omgeving. Hierdoor ontstaan voor de schadegevoelige woonpercelen planologische nadelen in de vorm van een verdergaand uitzichtverlies en een verminderde dagen zonlichttoetreding. Condusie: Kenniscentrum kan niet uitsluiten dat de waardeverminderende effecten die worden veroorzaakt door de toegenomen bouwmogelijkheden in de achtertuinen van de buren dermate nadelige consequenties hebben voor de waarde van de in het onderzoek betrokken woningen dat de waardeverhogende effecten van de eigen toegenomen bouwmogelijkheden hier niet tegen zullen opwegen. Het risico op voor tegemoetkoming in aanmerking komende planschadeverzoeken is naar het oordeel van Kenniscentrum reëel. Tu;n /n combinatie met erf De overige in het onderzoek betrokken schadegevoelige woningen konden de ruimte direct achter de woning bebouwen conform de bestemming 'Tuin'. Blijkens een aanduiding op de plankaart kon hier een serre worden gebouwd met een diepte van 3 meter. Voor het overige kon in het verlengde van de zijgevel een berging worden geplaatst met een oppervlak van 4m2 en een bouwhoogte van maximaal 1,80 meter. Het is duidelijk dat de voorgestelde nieuwe erfbebouwingsregeling voor de onderzochte woonpercelen een verruiming van bouwmogelijkheden betreft. Daar staat echter tegenover - gelijk hiervoor vermeld ten opzichte van de overige woningen uit de wijk Merlenhoven - dat de bouwmogelijkheden in de buurtuinen ook in belangrijke mate intensiveren. In het kader van een maximale invulling van de bouwmogelijkheden - zoals vereist in het kader van een planschadebeoordeling - ontstaat door de verruiming van bouwmogelijkheden een verstening van de omgeving, in een mate waarin onder vigeur van het oude bestemmingsplan geen rekening mee kon en diende te worden gehouden. Condusie: inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan, meer in het bijzonder de hierin opgenomen erfbebouwingsregeling, veroorzaakt voor omwonenden planologische nadelen in de vorm van een verdergaand uitzichtverlies en een verminderde dagen zonlichttoetreding. Kenniscentrum is van oordeel dat de toegenomen bouwmogelijkheden op eigen perceel (waar op zichzelf beschouwd waardeverhogende consequenties aan verbonden zijn) niet van dien aard zijn dat de waardeverminderende effecten die ontstaan als gevolg van de toegenomen bouwmogelijkheden op de buurpercelen worden weggenomen, dan wel dat de waardevermindering het forfaitair eigen risico ad 2%, als bedoeld in art. 6.2 lid 2 Wro, niet overtreft. In ieder geval zal zulks afhangen van de situatie ter plaatse. Het risico op voor tegemoetkoming in aanmerking komende planschadedaims is reëel.

15



Bestemmingsplan Merlenhoven 1990 De schadegevoelige percelen die in de oude planologische situatie binnen het plangebied "Merlenhoven 1990" vielen, konden de tuin bebouwen conform de bestemming 'Tuin', danwei conform de bestemming 'Erf' in combinatie met 'Tuin'. Ten aanzien van deze percelen oordeelt Kenniscentrum als volgt. De nieuwe erfbebouwingsregeling veroorzaakt een verruiming van bouwmogelijkheden van woningeigenaren in het plangebied. Dit geldt in het bijzonder voor woonpercelen die de gronden direct achter de woning konden bebouwen conform de bestemming 'Erf' alwaar (in tegenstelling tot de mogelijkheden onder vigeur van bestemmingsplan "Merlenhoven 1987") de bouw van een serre niet was toegestaan. Hier kon uitsluitend een berging worden gebouwd met een oppervlak van 8m2. De toegenomen bouwmogelijkheden veroorzaken met name ten aanzien van deze woonpercelen een planologisch voordelige situatie met daaraan gekoppelde waardeverhogende consequenties. Daar staat echter weer tegenover dat dezelfde conclusie dient te worden getrokken ten aanzien van de bouwmogelijkheden in de achtertuin(en) van de buren, alwaar thans in belangrijke mate erfbebouwing kan worden opgericht met nadelige consequenties voor het uitzicht en de dagen zonlichttoetreding. Waar de achtertuinen voorheen gekenmerkt werden door een open en groen karakter, ontstaat thans een verdergaande verstening. Condusie: Kenniscentrum is van oordeel dat een risico op voor tegemoetkoming in aanmerking komende planschade (in de vorm van indirecte planschade) reëel is. 6.1.2 Alternatief advies voor de wijk Merlenhoven Het is duidelijk dat het scheppen van een uniforme erfbebouwingsregeling voor het gehele plangebied, danwei voor de gehele gemeente, voordelen biedt. Immers kunnen alle bewoners van het plangebied (afhankelijk van de omvang van het perceel) aanspraak maken op dezelfde bouwrechten. Gelet op de omvang van het plangebied Merlenhoven (en afhankelijk van de situatie ter plaatse) is bovendien aannemelijk dat er situaties zijn waarin de waardeverhogende effecten van de toegenomen bouwmogelijkheden op eigen perceel wel degelijk opwegen tegen de waardeverminderende effecten van toegenomen bouwmogelijkheden in de buurtuinen. Kenniscentrum is echter van oordeel dat er, in vergelijking tot de oude bouwmogelijkheden, sprake is van een dermate grote verruiming van erfbebouwingsmogelijkheden binnen het plangebied Merlenhoven, dat het zeer aannemelijk is dat een verzoek om vergoeding van planschade ex art. 6.1 Wro in verscheidene gevallen dient te worden toegekend. Hoewel er - na verrekening van planologische voor- en nadelen - per schadegevoelig perceel hoogstens sprake is van een relatief beperkt waardeverminderingspercentage (naar aanleiding van een indicatieve taxatie: 2 tot 2.5%), zal een uit te keren planschadevergoeding (uitgaande van een worst case scenario, waarbij elke bewoner van het plangebied een verzoek tot planschadevergoeding in zal dienen) in zijn totaliteit substantieel zijn. 16


'<^2^5tT^-7—J-*


Doorslaggevend voor het oordeel dat er per saldo sprake is van een planologisch nadeliger situatie, is de omstandigheid dat het uitzicht in de oude planologische situatie niet vergaand belemmerd kon worden door bouwmogelijkheden in de achtertuinen, althans concentreerden de (beperkte) bouwmogelijkheden zich met name direct aan de achtergevel van de woningen (serre). Hierdoor hadden de achtertuinen een open en groen karakter. Gesteld zou overigens kunnen worden dat in de oude planologische situatie omgevingsvergunningvrij erfbebouwing van een bepaalde omvang had kunnen worden gerealiseerd, zodat een bepaalde verstening van de omgeving zich reeds kon voordoen. Echter; is de huidige stand van zaken in planschadepraktijk en jurisprudentie dusdanig dat de mogelijkheid tot het oprichten van omgevingsvergunningvrije bouwwerken in beginsel buiten de planschadebeoordeling behoort te blijven (vgl. ABRS 02-09-2009, nr. 200900152/1/H2 en RB Den Bosch 07-01-2011, nr. AWB 09/133). De mogelijkheid tot het oprichten van omgevingsvergunningvrije bouwwerken vloeit immers niet voort uit een maatregel, getroffen door de planwetgever. Door de nieuwe bouwmogelijkheden, zoals beoogd door opdrachtgever, wordt het mogelijk een belangrijk deel van de achtertuin vol te bouwen. In het kader van een planschadebeoordeling (bij zgn. indirecte planschade) dienen deze mogelijkheden volledig te worden benut, terwijl bij de eigen toegenomen bouwmogelijkheden de vraag speelt in hoeverre een volledige benutting van de bouwmogelijkheden waardeverhogende consequenties heeft. Immers levert een onbebouwd stuk tuin ook een bepaalde waarde. Opdrachtgever heeft Kenniscentrum verzocht (vrijblijvend) een alternatieve erfbebouwingsregeling voor te stellen waarbij de erfbebouwingsmogelijkheden in de wijk Merlenhoven verruimd kunnen worden, zonder dat daardoor een risico op planschade ontstaat. Bij voorkeur zouden de bewoners van de wijk Merlenhoven daarbij de vrijheid moeten hebben een bepaald maximum bouwoppervlak te benutten voor vrijstaande bijgebouwen en/of voor aan-of uitbouwen. Kenniscentrum overweegt in dit verband vooreerst dat het lastig is in het algemeen een maximaal bouwoppervlak te noemen, zonder dat hierdoor op specifieke locaties alsnog risico's op planschade ontstaan. Immers zijn in het plangebied percelen van verschillende omvang gelegen, zijn er percelen van relatief kleine omvang waarbij de buurpercelen een groter bouwoppervlak tot de beschikking hebben en zijn er percelen die, gelet op de situering van de tuin/woning ten opzichte van de buurpercelen, in belangrijkere mate dan andere percelen worden geconfronteerd met toegenomen bouwmogelijkheden in de achtertuin van de buren. Het noemen van een te klein getal, in de zin van een maximaal bouwoppervlak, zou bovendien tot (onbedoeld) gevolg kunnen hebben dat de mogelijkheid tot het oprichten van een serre (zoals blijkens het huidige bestemmingsplan op meerdere locaties toegestaan), danwei een aan- of uitbouw, gefrustreerd wordt. In elk geval zou bij een planschadebeoordeling door een aanvrager kunnen worden gesteld dat de eigen bouwmogelijkheden niet dermate zijn toegenomen dat dit voordeel opweegt tegen de nadelen die ontstaan als gevolg van de toegenomen bouwmogelijkheden in de achtertuin van de buren. Een aanvrager kon in de oude planologische situatie immers (voor het merendeel) reeds een serre bouwen van een bepaalde omvang, alsmede een kleinschalig bijgebouw. De vraag speelt of (het verruimen van) de vrijheid te kiezen voor een serre of aan- en uitbouw, danwei voor een vrijstaand 17


^1^^ voor Overheid en Bestuur

bijgebouw, een dermate groot voordeel oplevert dat dit voordeel opweegt tegen de nadelen die ontstaan als gevolg van een verdergaande verstening in de achtertuinen van de buren. Kenniscentrum brengt in herinnering dat een planschadebeoordeling (indirecte schade) geschiedt aan de hand van een maximaal nadelige invulling van de bouwmogelijkheden bij de buren. Dit zal tot gevolg hebben dat bij een planschadebeoordeling de erfbebouwingsregeling bij de buren aldus wordt ingevuld dat vrijstaande bijgebouwen worden ingevuld op een voor aanvrager zo nadelig mogelijke wijze. Daartegenover staat dan een (toegenomen) bouwmogelijkheid op eigen perceel waarvan het waarschijnlijk is dat de realisatie van een serre {zoals in veel situaties reeds mogelijk in de oude planologische situatie) of aan- of uitbouw de meest waardeverhogende optie is. Een planologisch voordeel zal zich dan niet, of slechts in beperkte mate voordoen, nu het merendeel van de in het onderzoek betrokken schadegevoelige percelen reeds een serre konden bouwen. Als zodanig is Kenniscentrum van oordeel dat, met het oog op de verscheidene situaties die zich voordoen binnen het plangebied, het opnemen van een maximaal bouwoppervlak/bouwpercentage voor het gehele plangebied vanuit een planschadeoptiek riskant is. Uitgaande van de intentie de bouwmogelijkheden in de achtertuin (beperkt) te verruimen, verdient het de voorkeur een significant deel van het toegenomen bouwoppervlak te concentreren direct achter de gevel van de woning, in de vorm van een aan- of uitbouw. De bouwmogelijkheden in de vorm van een vrijstaand bijgebouw dienen in beginsel in beperkte mate te worden verruimd. Vanuit deze gedachte, stelt Kenniscentrum - geheel vrijblijvend en onverplicht - een volgende erfbebouwingsregeling voor de wijk Merlenhoven voor. Alternatief advies: Uitgaande van de intentie de bouwmogelijkheden in de achtertuinen van de wijk Merlenhoven te verruimen, zou het scheppen van een mogelijkheid een aan- of uitbouw (in vergelijking tot 'enkel' een serre in de oude situatie) te realiseren, dan wel deze mogelijkheid (lichtelijk) te verruimen in vergelijking tot de huidige serrebouwmogelijkheid, reeds een belangrijk voordeel opleveren voor de bewoners van deze woonwijk. Verder (hierop aansluitend) zou het toestaan van een bijgebouwmogelijkheid (of een extra aan- of uitbouwmogelijkheid) tot een oppervlak van circa 15m2 (gooten bouwhoogte: 3 meter en 4 meter) naar het oordeel van Kenniscentrum niet dermate grote problemen veroorzaken dat - mede gelet op de toegenomen bouwmogelijkheden op eigen perceel - een planschadetegemoetkoming aannemelijk is. Het verschil met de door opdrachtgever voorgestane erfbebouwingsregeling zit met name in het feit dat de mogelijkheid vrijstaande bijgebouwen te realiseren beperkter van omvang wordt dan thans voorgestaan middels het concept bestemmingsplan "Woonwijken Zuidoost". Daarenboven zou in het bestemmingsplan een ontheffingsmogelijkheid kunnen worden opgenomen, in die zin dat het college van b en w bij omgevingsvergunning kunnen afwijken van het maximale bouwoppervlak van 15m2 voor vrijstaande bijgebouwen, tot een oppervlak van 25m2 (maximale gooten bouwhoogte: 3 meter en 4 meter).

18


^ ^ ^ voor Overheid en Bestuur

De verlening van een dergelijke omgevingsvergunning voor een perceel, waarbij wordt afgeweken van het bestemmingsplan, veroorzaakt een zelfstandige planschadegrondslag (vgl. art. 6.1 lid 2 onder c Wro). Indien een omwonende besluit een planschadeverzoek in te dienen tegen deze omgevingsvergunning, zal de planschadebeoordeling geschieden aan de hand van een vergelijking tussen de (schadeveroorzakende) omgevingsvergunning en het direct daaraan voorafgaande planregime, te weten het bestemmingsplan "Woonwijken Zuidoost". Een planologische vergelijking tussen een bijgebouw met een oppervlak van 15m2 (oude situatie) en een bijgebouw met een oppervlak van 25m2 (nieuwe situatie) is naar het oordeel van Kenniscentrum niet van dien aard dat hierdoor een waardevermindering wordt veroorzaakt, welke het forfaitair eigen risico ad 2% overtreft. Een dergelijke omgevingsvergunning heeft bovendien slechts betrekking op een enkel perceel zodat een verdergaande verstening van de omgeving in zijn totaliteit (in vergelijking tot de situatie zoals die thans wordt voorgestaan middels het (concept) bestemmingsplan "Woonwijken Zuidoost") wordt veroorzaakt door verscheidene, afzonderlijke omgevingsvergunningen. Elke omgevingsvergunning levert een afzonderlijke planschadegrondslag op waarbij een vergelijking dient te worden gemaakt met het direct daaraan voorafgaande planregime. De peildatum wordt daarbij gevormd door de datum van inwerkingtreding van het nieuwe planregime (de omgevingsvergunning). Als zodanig beschouwd zal, ook in het geval elke bewoner van de wijk Merlenhoven een dergelijke omgevingsvergunning aanvraagt, een verdergaande verstening van de omgeving worden veroorzaakt (zij het in een minder grote omvang dan door het huidige concept bestemmingsplan voorgestaan) met een verwaarloosbaar risico op planschade. Het verschil met de door opdrachtgever voorgestane erfbebouwingsregeling zit met name in het feit dat de mogelijkheid vrijstaande bijgebouwen te realiseren beperkter van omvang wordt dan thans voorgestaan middels (concept) bestemmingsplan "Woonwijken Zuidoost". Kenniscentrum is zich er van bewust dat voormelde, alternatieve erfbebouwingsregeling planschade-technisch voordelen biedt, doch dat er andere ruimtelijke beleidsoverwegingen kunnen zijn die er alsnog voor pleiten de middels het concept bestemmingsplan "Woonwijken Zuidoost" voorgestane erfbebouwingsregeling ook voor de wijk Merlenhoven in te voeren. Het een en ander is ter beoordeling van opdrachtgever. Conclusie: Kenniscentrum geeft opdrachtgever in overweging een minder ruime erfbebouwingsregeling op te stellen voor het plangebied Merlenhoven dan voorgestaan middels conceptbestemmingsplan "Woonwijken Zuidoost". Voorzover opdrachtgever voornemens is de bouwmogelijkheden in de achtertuinen van deze woonwijk te verruimen, stelt Kenniscentrum - geheel vrijblijvend en onverplicht - voor de mogelijkheid tot het oprichten van een aan- of uitbouw toe te staan (diepte: circa 3 meter en bouwhoogte gelijk aan die van de eerste verdieping) en een bijgebouw of extra aan-of uitbouw met een oppervlak van 15m2 en een gooten nokhoogte van 3 meter, resp. 4 meter. Eventueel zou daarbovenop een binnenplanse ontheffingsmogelijkheid kunnen worden opgenomen waarbij een bijgebouw tot een oppervlak van 25m2 kan worden opgericht.

19



6.2 Erfbebouwingsregeling t.a.v. de wijk Merlenhoven, voorzover de achtertuin grenst aan belangrijke wegen/waterlopen Ten aanzien van de woonwijk Merlenhoven (waar momenteel de bestemmingsplannen "Merlenhoven 1987" en "Merlenhoven 1990" vigeren) is relevant dat, zoals door opdrachtgever aangegeven, een belangrijk deel van de achtertuinen thans een bestemming 'Tuin' hebben. Middels het nieuwe bestemmingsplan zal op deze tuinen de hiervoor reeds weergegeven erfbebouwingsregeling worden toegepast (maximaal 70m2 erfbebouwing mits 25m2 onbebouwd blijft en altijd minimaal 25m2 erfbebouwingsmogelijkheden). Voorzover een achter- of zijtuin echter grenst aan een belangrijke weg of waterloop in een wijk, blijft een zone van 5 meter bestemd tot tuin. Kenniscentrum constateert dat het bouwoppervlak op eigen terrein in belangrijke mate toeneemt. Immers kan in ieder geval een bijgebouw of aan- of uitbouw worden gerealiseerd tot een oppervlak van 25m2, in vergelijking tot de thans toegestane 4 m2. Hoewel deze bouwmogelijkheden op een kleiner oppervlak kunnen worden gerealiseerd in vergelijking tot de percelen die reeds in H6.1 zijn behandeld, is Kenniscentrum van oordeel dat de toegenomen bouwmogelijkheden in meer of mindere mate waardeverhogende effecten hebben op de getroffen woonpercelen. Gelijk hiervoor in H 6.1 vermeld staat daar echter tegenover dat de bouwmogelijkheden op buurpercelen tevens zullen toenemen. Hierdoor ontstaan planologische nadelen in de vorm van een verminderd uitzicht/ een verminderde dagen zonlichttoetreding/een verminderde situeringswaarde. Deze planologische nadelen spelen voor onderhavige percelen in beginsel echter een minder grote rol. In dit verband merkt Kenniscentrum op dat deze percelen, nu deze met de zij- of achtertuin grenzen aan belangrijke wegen en waterlopen in mindere mate worden geconfronteerd met toegenomen bouwmogelijkheden in de achtertuinen van de buurpercelen in vergelijking tot de onder H6.1 behandelde woonpercelen. Nochtans verdient het aanbeveling ook ten aanzien van deze percelen te overwegen het alternatieve advies, zoals weergegeven in H 6.1.2, over te nemen. In beginsel is Kenniscentrum van oordeel dat, gelet op de relatief beperkte impact van toegenomen bouwmogelijkheden op de buurpercelen in verband met de ligging aan waterlopen/wegen, een eventuele waardevermindering - voorzover hier na verrekening van de planologische voordelen reeds sprake van zou zijn - het forfaitair eigen risico ad 2%, als bedoeld in art. 6.2 lid 2 Wro, niet snel zal overtreffen. Er kan echter niet worden uitgesloten dat er bijzondere situaties ontstaan waarbij een dergelijk woonperceel - gelet op de ligging ten opzichte van de buurpercelen - recht heeft op een planschadevergoeding, zij het van relatief beperkte omvang. Het opnemen van een minder ruime erfbebouwingsregeling zou een planschaderisico wegnemen. Bovendien zou daarmee, voorzover voor de percelen uit de wijk Merlenhoven die reeds behandeld zijn in H6.1 een minder ruime erfbebouwingsregeling wordt opgezet, een eenduidige regeling worden getroffen voor de gehele woonwijk Merlenhoven. Conclusie: In beginsel is Kenniscentrum van oordeel dat de nieuwe erfbebouwingsregeling voor de hierbedoelde percelen geen risico op planschade veroorzaakt. In tegenstelling tot de hiervoor onder 20


/^t-^jt^-


H 6.1 behandelde woonpercelen uit de wijk Merlenhoven, worden deze percelen in mindere mate geconfronteerd met toegenomen bouwmogelijkheden op de buurpercelen. Zekerheidshalve, met name ook met het oog op het scheppen van een eenduidige regeling voor de wijk Merlenhoven, adviseert Kenniscentrum opdrachtgever ook voor deze percelen een minder ruime erfbebouwingsregeling op te zetten. 6.3 Vervallen bouwmogelijkheid op strook tussen twee erkers Opdrachtgever is voornemens erkers, die nu binnen het bouwvlak vallen, middels het nieuwe bestemmingsplan onder te brengen onder de categorie 'Overschrijding van de bouwgrenzen van ondergeschikte bouwdelen'. Deze erkers worden daarmee buiten het bouwvlak gehaald. Door opdrachtgever is aangegeven dat in sommige gevallen tussen de erkers van twee aanpalende woningen nog een onbebouwde strook ter grootte van de diepte van de erker (maximaal 2 meter) aanwezig is. Ook deze strook grond zal in beginsel buiten het bouwvlak - en binnen de tuinbestemming - worden gelegd. Gelijk door opdrachtgever aangegeven, heeft het voorgaande in beginsel een beperking van bouwmogelijkheden tot gevolg waardoor naar het oordeel van Kenniscentrum (niet kan worden uitgesloten dat) onder omstandigheden een waardevermindering van de getroffen woonpercelen kan ontstaan. Er zal hoogstens kunnen worden gesproken van een (zeer) lichte beperking van bouwmogelijkheden, waarbij bovendien de situatie ter plaatse doorslaggevend kan zijn voor de vraag of er sprake is van een waardevermindering. Kenniscentrum is (echter) van oordeel dat het risico op planschade nihil is. In dit verband wijst Kenniscentrum op het bepaalde in art. 6.3 Wro en de dienaangaande vastgestelde jurisprudentie (in het bijzonder) ten aanzien van de passieve risicoaanvaarding. Kortgezegd komt het leerstuk van de passieve risicoaanvaarding erop neer dat, indien een planschade aanvrager op grond van een (concreet) beleidsvoornemen van het bevoegde gezag had kunnen voorzien dat een bepaalde bouwmogelijkheid op termijn komt te vervallen, en hij hier gedurende een bepaalde termijn (in beginsel minimaal een jaar) geen gebruik van maakt, hij geacht wordt het risico op planschade te hebben aanvaard. In dit verband heeft opdrachtgever Kenniscentrum er op geattendeerd dat de gemeente Heemstede op 17 juni 2009 bekend heeft gemaakt ('HeemstedeNieuws') bezig te zijn met een actualisering van de geldende bestemmingsplannen. Daarbij is vermeld dat - voorzover thans relevant ten aanzien van het bestemmingsplan "Woonwijken Zuidoost" - enige uitgangspunten van het nieuwe bestemmingsplan ter inzage worden gelegd. Het doel van deze terinzagelegging was onder meer - zo wordt uitdrukkelijk vermeld in HeemstedeNieuws - 'dat het gewenste ruimtelijk beleid kan worden toegepast zonder dat dit leidt tot een planschaderisico voor de gemeente'. In de aldus medio 2009 openbaar gemaakte 'Notitie vaststelling uitgangspunten bestemmingsplannen "Woonwijken Zuidoost, "Woonwijken Zuid en West" en "Woonwijken Noordoost" wordt het volgende overwogen.



Onder het kopje 'algemene uitgangspunten' (geldend ten aanzien van alle genoemde bestemmingsplannen): Bij panden waar op dit moment voor de voorgevel erfbebouwing mogelijk is, zal in het nieuwe bestemmingsplan alleen de feitelijke situatie bestemd worden; Erkers worden op de plankaart ondergebracht in de categorie 'overschrijding van de bouwgrenzen via binnenplanse ontheffing' in plaats van binnen het bouwvlak (in de huidige bestemmingsplannen is hier niet consequent mee omgegaan); Onder het kopje 'Specifieke uitgangspunten voor bestemmingsplan "Woonwijken Zuidoost" •

In het gehele plangebied worden bouwvlakken voor de hoofdbebouwing teruggebracht tot (min of meer) de omvang van de oorspronkelijke hoofdgebouwen.

Deze uitgangspunten zijn op of omstreeks 8 juni 2011 nogmaals gepubliceerd middels de "Notitie bekendmaking voorbereiding en vaststelling uitgangspunten van bestemmingsplan "Woonwijken Zuidoost". Naar het oordeel van Kenniscentrum hadden woningeigenaren derhalve reeds vanaf 17 juni 2009 kunnen voorzien dat de mogelijkheid tot het oprichten van erfbebouwing voor de voorgevel zou worden beperkt tot alleen de feitelijke situatie, dat bouwvlakken voor de hoofdbebouwing zullen worden teruggebracht tot (min of meer) de omvang van het oorspronkelijke (feitelijk aanwezige hoofdgebouw) en dat erkers zullen worden ondergebracht in de categorie 'Overschrijding van de bouwgrenzen' en daarmee buiten het bouwvlak komen te liggen. Kenniscentrum merkt op dat opdrachtgever heeft medegedeeld dat er geen voorbereidingsbescherming (in de vorm van bijvoorbeeld een voorbereidingsbesluit) is gelegd op het plangebied. Als zodanig hadden woningeigenaren vanaf 17 juni 2009 de mogelijkheid de hen op grond van het oude (vigerende) planregime toekomende bouwmogelijkheden (waaronder derhalve het oprichten van bebouwing op een strook onbebouwde grond tussen de erkers van aanpalende woningen) te benutten. Voorzover zulks inderdaad gebeurd is, kan niet worden gesproken van een waardevermindering. Voorzover de woningeigenaren vanaf 17 juni 2009 geen gebruik hebben gemaakt van deze bouwmogelijkheden, moet worden geoordeeld dat zij het risico op planschade als hierbedoeld hebben aanvaard en dat deze waardevermindering voor eigen rekening behoort te blijven. Er is sprake van passieve risicoaanvaarding.

22


7^Z^^-f-^-> voor Overheid en Bestuur

6.4 Woonbestemming 'Achterweg 17'

Uitsnede plankaart "Indische wijk" met in groen het perceel aan de Achterweg 17 te Heemstede

Op grond van het bestemmingsplan "Indische Wijk" had het perceel aan de Achterweg 17 te Heemstede (kadastraal bekend: gemeente Heemstede, sectie C, nr. 5037) een bestemming 'Maatschappelijke Doeleinden'. Reeds in 1994 is met toepassing van de zgn. 'toverformule' (vgl. art. 22 lid 3 planvoorschriften) vrijstelling en bouwvergunning verleend voor de verbouw van het pand tot woning. Voorzover Kenniscentrum van opdrachtgever heeft vernomen, wordt het perceel thans nog steeds als woning gebruikt. Het is (dan ook) de bedoeling het perceel aan de Achterweg 17 in het nieuwe bestemmingsplan een woonbestemming te geven. Kenniscentrum merkt op dat een planologische wijziging zich (ter beoordeling van het risico op indirecte planschade) in beginsel niet voordoet. Het perceel (en de daarop aanwezige bebouwing) kon immers reeds in de oude planologische situatie als woning worden gebruikt. Voor omwonenden ontstaat reeds gelet hierop geen planologisch nadeliger situatie. Overigens zou het gebruik conform de maatschappelijke bestemming (bijvoorbeeld als wijkcentrum) meer hinder veroorzaken voor omwonenden dan het gebruik als woning. Ook van directe planschade (van de eigenaar van het perceel Achterweg 17) kan geen sprake zijn. Het door hem uitgeoefende gebruik ('wonen') zal worden inbestemd. De woonbestemming is bovendien op zijn verzoek op het perceel gelegd.

23



Gesteld zou kunnen worden dat de omstandigheid dat het gebruik als woning middels een binnenplanse vrijstelling (toverformule) is toegestaan, niet betekent dat de mogelijkheid het perceel te gebruiken conform de maatschappelijke bestemming is komen te vervallen. Echter; impliceert het toepassen van de toverformule dat het gebruik conform de maatschappelijke bestemming destijds niet langer het meest doelmatige gebruik van het perceel was. Als zodanig zou kunnen worden beargumenteerd dat het gebruik conform de maatschappelijke bestemming in de oude planologische situatie - mede gelet op de formele rechtskracht die moet worden toegekend aan het vrijstellingsbesluit - met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid behoort te worden uitgesloten. Echter; ook al zou moeten worden gesteld dat het gebruik conform de maatschappelijke bestemming in de oude situatie (juridisch-planologisch) nog wel tot de mogelijkheden behoorde, is Kenniscentrum van oordeel dat behoort te worden gesteld dat de bewoners van het perceel - door sinds 1994 geen gebruik te maken van de mogelijkheden van de maatschappelijke bestemming - het risico hebben aanvaard dat het gebruik als woning op termijn zou worden Inbestemd middels een nieuw bestemmingsplan. Conclusie: het leggen van een woonbestemming op het perceel aan de Achterweg 17 te Heemstede veroorzaakt geen planschaderisico's.

24


^ ^ ^ . voor Overheid en Bestuur

6.5 Erfbebouwingsregeling bij hoekwoningen (locatie Soendrastraat 21)

Uitsnede plankaart "Indische Wijk"

Opdrachtgever heeft aangegeven dat in het plangebied een aantal hoekwoningen aanwezig zijn die op grond van het thans vigerende bestemmingsplan, ter plaatse van het achtererf, een tuinbestemming hebben. Opdrachtgever is voornemens op deze tuingronden de reeds besproken erfbebouwingsregeling toe te passen. Bij wijze van voorbeeld heeft opdrachtgever op het perceel aan de Soendastraat 21 te Heemstede gewezen. In zijn algemeenheid dient te worden geconstateerd dat de nieuwe regeling als zodanig een verruiming van bouwmogelijkheden met zich meebrengt. Onder vigeur van bestemmingsplan "Indische Wijk" konden immers uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gerealiseerd. De maximale hoogte van deze bouwwerken (voorzover geen perceelsafscheidingen) kon 3 meter bedragen. In de nieuwe planologische situatie worden de bouwmogelijkheden In die zin verruimd dat het mogelijk wordt bijgebouwen (alsmede aan- en uitbouwen) te plaatsen op deze gronden. Er is derhalve geen sprake van directe planschade, in de vorm van verminderde bouwmogelijkheden van de eigenaar van (bijvoorbeeld) het perceel Soendastraat 21. Tevens is Kenniscentrum van oordeel dat kan worden uitgesloten dat omwonenden recht hebben op een planschadevergoeding als gevolg van toegenomen bouwmogelijkheden op deze locaties (hoekwoningen, zoals de Soendastraat 21). In dit verband neemt Kenniscentrum als uitgangspunt dat, gelijk op deze voorbeeldlocatie, een maximale gooten bouwhoogte voor erfbebouwing zal worden toegestaan van 3 meter resp. 4 meter.

25



Immers kon reeds binnen de tuinbestemming een bouwwerk, geen gebouw zijnde (bijvoorbeeld een overkapping) worden geplaatst met een hoogte van 3 meter. De toegenomen bouwhoogte (in de nieuwe situatie: 4 meter) is dermate gering van omvang, dat een uitzichtverlies met waardeverminderende consequenties verwaarloosbaar is. Voorzover er al sprake is van een waardevermindering (hetgeen planologisch nagenoeg kan worden uitgesloten), blijft deze waardevermindering beneden het forfaitair eigen risico ad 2%, als bedoeld in art. 6.2 lid 2 Wro. 6.6 Beperken gooten bouwhoogte perceel Cloosterweg 4

Uitsnede plankaart "Indische Wijk" met in groen het perceel aan de Cloosterweg 4

Op het perceel aan de Cloosterweg 4 te Heemstede rust blijkens het bestemmingsplan "Indische Wijk" een bestemming 'Woondoeleinden en Detailhandel (WD)'. Op het perceel is een bouwvlak aanwezig. Per abuis is een aanduiding waarmee de maximaal toegestane gooten bouwhoogte wordt begrensd, niet op de plankaart weergegeven. Gelet op het bepaalde in art. 9 lid 2 Woningwet heeft de gemeentelijke bouwverordening aanvullende werking voor het bepalen van de maximaal toegestane (gooten) bouwhoogte op onderhavig perceel. Conform art. 2.5.24 van de bouwverordening van de gemeente Heemstede bedraagt de maximale bouwhoogte 15 meter. Blijkens de planvoorschriften mochten gebouwen ten dienste van detailhandel en dienstverlening uitsluitend op de begane grond worden gebouwd. Op de bouwlagen boven deze bouwlaag konden woningen worden gebouwd. Uitgaande van een verdiepingshoogte van 3 meter, kon het gebouw bestaan uit circa 5 bouwlagen. 26



Zoals ook door opdrachtgever aangegeven, bestaat het pand thans uit twee bouwlagen (plat afgedekt). De mogelijkheid wordt onderzocht om in het nieuwe bestemmingsplan een maximale gooten bouwhoogte van 5 of 6 meter op te nemen. Het verkleinen van de maximaal toegestane bouwhoogte heeft voor omwonenden (planologisch) positieve consequenties voor wat betreft onder meer een uitzicht en een dagen zonlichttoetreding. Als zodanig zal inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan voor omwonenden geen planologische nadelen veroorzaken op grond waarvan een tegemoetkoming in planschade gerechtvaardigd zou zijn. Inwerkingtreding van het nieuwe planregime zal voor de eigenaar van het perceel aan de Cloosterweg 4 echter een beperking van bouwmogelijkheden met zich meebrengen. Immers kon voorheen een gebouw worden gerealiseerd tot een hoogte van 15 meter en thans een gebouw tot een hoogte van 6 meter. De vraag of toevoeging van een aantal bouwlagen boven de reeds bestaande bebouwing feitelijk mogelijk is buiten beschouwing gelaten, zal de mogelijkheid tot het oprichten van een gebouw met een bouwhoogte van 15 meter (bij verkoop van het perceel en eventuele sloop van de aanwezige bebouwing) een meerwaarde (kunnen) vertegenwoordigen. Mede gelet op de mogelijkheid meerdere wooneenheden (appartementen) in het gebouw aanwezig te hebben, is zulks een reële optie voor een projectontwikkelaar, resp. de huidige eigenaar. Het toevoegen van een extra bouwlaag, zoals door opdrachtgever voorgesteld, zal de hoogte van een planologische waardevermindering beperken. Er blijft echter sprake van een planologisch nadeliger situatie voor de eigenaar van het perceel. Ook het toestaan van een maximale bouwhoogte van 9 a 10 meter waar voorheen een bouwhoogte van 15 meter was toegestaan, levert immers een beperking van bouwmogelijkheden op. Aan de hand van een indicatieve taxatie ter plaatse zal moeten worden beoordeeld op welk bedrag een planschadevergoeding ex art. 6.1 Wro in beide situaties (d.w.z. het vastleggen van de huidige bouwhoogte, danwei het toestaan van een extra bouwlaag boven de huidige bebouwing) zal moeten worden begroot. Een forfaitair eigen risico ad 2% is bij dergelijke (directe) schade niet van toepassing. Vooruitlopend op de uitkomsten van deze indicatieve planschadetaxatie, geeft kenniscentrum opdrachtgever in overweging een planschadevergoeding aan de eigenaar van het perceel Cloosterweg 4 te voorkomen door een voorzienbaarheid in de vorm van een zgn. passieve risicoaanvaarding te creëren. Conform wettelijke regeling (art. 6.3 sub a Wro) en vaste jurisprudentie van de Afdeling Bestuursrechtspraak kan er immers aanleiding zijn een (planologische) waardevermindering voor eigen rekening van een planschadeverzoeker te laten indien het planologische nadeel voor een aanvrager voorzienbaar is geweest. De leer van de actieve risicoaanvaarding buiten beschouwing gelaten (deze speelt uitsluitend een rol indien het planologische nadeel ten tijde van de aankoop van het schadegevoelige object voorzienbaar is geweest) kan voor de eigenaar van het perceel Cloosterweg 4 een voorzienbaarheid worden gecreëerd in de vorm van een passieve risicoaanvaarding (vgl. bij wijze van voorbeeld ook onder meer H 6.3 van onderhavige analyse). 27


"^2-**^ voor Overheid en Bestuur

Van passieve risicoaanvaarding kan sprake zijn indien een eigenaar van een onroerende zaak op enig moment - op grond van concreet geformuleerde en openbaar gemaakte beleidsstukken van het bevoegde gezag - kon voorzien dat hem op grond van het vigerende planregime toekomende bouwen/of gebruiksmogelijkheden op termijn zouden komen te vervallen en hij hier gedurende een bepaalde termijn geen gebruik van heeft gemaakt. Hij wordt dan geacht het risico op planschade te hebben aanvaard. Hoelang een planschadeverzoeker verwijtbaar moet hebben 'stilgezeten' alvorens van passieve risicoaanvaarding kan worden gesproken, is in beginsel afhankelijk van de voorliggende casus. Per uitspraak van 18 januari 2006 (nr. 200502620/1) heeft de Afdeling - mede rekening houdend met de omstandigheden van het geval - een termijn van 11 maanden stilzitten als voldoende geacht om een passieve risicoaanvaarding aan te nemen. In het algemeen is Kenniscentrum van oordeel dat een termijn van 1 jaar stilzitten - mits de beleidsstukken voldoende concreet en openbaar zijn - als voldoende moet worden geacht om een passieve risicoaanvaarding aan te nemen. Door derhalve (bijvoorbeeld) alvast een pre-concept bestemmingsplan (zonder voorbereidingsbescherming) ter inzage te leggen waarbij de hoogtebegrenzing van het perceel Cloosterweg 4 reeds op de plankaart staat ingetekend en de eigenaar van het perceel een jaar de tijd te geven de hem op grond van bestemmingsplan "Indische Wijk" toekomende bouwmogelijkheden te benutten, kan een passieve risicoaanvaarding worden geschapen. Conclusie: inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan - op de wijze zoals door opdrachtgever voorgesteld - veroorzaakt voor de eigenaar van het perceel Cloosterweg 4 te Heemstede een planologisch nadeliger situatie. Naar aanleiding van een indicatieve taxatie ter plaatse is gebleken dat het middels het nieuwe bestemmingsplan vastleggen van de bouwhoogte op de feitelijk gerealiseerde bouwhoogte (6 meter) een planologische waardevermindering met zich meebrengt van €25.000,-Voorzover middels het nieuwe bestemmingsplan een maximale bouwhoogte van 9 meter wordt toegestaan, zal de voor tegemoetkoming in aanmerking komende planschade, zo is gebleken uit een indicatieve taxatie, €20.000,- bedragen (vgl. verder bijlage 1).

28



6.7 Woonbestemming leggen op achtererf percelen Voorweg 59 en 67

Uitsnede plankaart "Indische Wijk" met in groen de locatie van de bedrijfsbestemming

Blijkens bestemmingsplan "Indische Wijk" ligt in zowel de achtertuin van het perceel Voorweg 59, als van het perceel Voorweg 67 een bouwvlak met de bestemming 'Bedrijven'. Middels een aanduiding op de plankaart is aangegeven dat binnen de bedrijfsmatige bestemming op het perceel Voorweg 67 een magazijn kan worden gevestigd. Het is ten tijde van het opstellen van onderhavige planschaderisicoanalyse onduidelijk op welke wijze deze gronden worden gebruikt. Opdrachtgever heeft vermeld dat de schuur op het perceel Voorweg 67 anno 2011 nagenoeg volledig is gesloopt. Beide bouwvlakken konden volledig (100%) worden bebouwd met bedrijfsgebouwen met een gooten nokhoogte van resp. 3 meter en 4 meter. Op de bedrijfsmatige gronden en de daarop aanwezige gebouwen konden bedrijven, zoals genoemd in categorie 1 en 1 van de Staat van Inrichtingen, worden geëxploiteerd, alsmede in beginsel een installatiebedrijf, een houtverwerkend bedrijf en een doe-het-zelf bedrijf. Verder kon de bebouwing worden gebruikt ten behoeve van opslag en nutsvoorzieningen. Volgens de begripsomschrijving bij de Staat van Inrichtingen zijn categorie 1 inrichtingen in beginsel toelaatbaar in woonwijken en categorie 2 inrichtingen zijn toelaatbaar tussen of onmiddellijk naast woongebouwen, echter alleen in gebieden met gemengde functies. Hoewel de omgeving hoofdzake29



lijk bestaat uit woningen, gaat Kenniscentrum er in het kader van onderhavige planschaderisicoanalyse vanuit dat de omgeving als 'gemengd' moet worden gekarakteriseerd. Kenniscentrum wijst op de systematiek van een planschadebeoordeling, waarbij de mogelijkheden uit het bestemmingsplan maximaal worden ingevuld, tenzij dit met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid kan worden uitgesloten. Hoewel bepaalde bedrijfscategorieën blijkens het bestemmingsplan zijn toegestaan, kunnen er wettelijke milieunormen in de weg staan aan de vestiging van deze categorieën op onderhavige locatie. De bouwvlakken met de bestemming 'Bedrijven' grenzen immers direct aan woonpercelen (achtertuinen van de buren) en de afstand tot huurwoningen bedraagt 5-10 meter. Tevens is het in dit verband relevant te vermelden dat de hier te vestigen bedrijven in beginsel (planologisch) slechts toegankelijk zijn via de woning/voortuin van de percelen Voorweg 59 en 67. De bedrijven worden immers aan alle kanten omsloten door achtertuinen en zijn (derhalve) niet direct toegankelijk vanaf een openbare weg. Gelet op voorgaande omstandigheden worden de gebruiksmogelijkheden binnen de bedrijfsmatige bestemming aanzienlijk beperkt. Het is op zichzelf aannemelijk dat hier bijvoorbeeld een kledingmakerij, een uurwerkreparatieinrichting of een kleinschalige opslag- en/of werkplaats kon worden gevestigd. Meer in het bijzonder worden de mogelijkheden tot het uitoefenen van een beroep-aanhuis, door de aanwezigheid van de bedrijfsmatige bestemming in de achtertuin, verruimd. Mede ook gelet op de behoorlijke bouwmogelijkheden binnen het bedrijfsmatige bouwvlak, is Kenniscentrum van oordeel dat de aanwezigheid van deze bestemming onder omstandigheden een meerwaarde kan vertegenwoordigen. Opdrachtgever is voornemens middels het nieuwe bestemmingsplan de bedrijfsmatige bestemming van deze gronden te halen en hier een woonbestemming (de erfbebouwingsregeling) te leggen. Het een en ander heeft tot gevolg dat op een maximaal oppervlak van 70m2 (mits 25m2 onbebouwd blijft) aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen kunnen worden geplaatst. De maximale gooten nokhoogte zal (blijkens een aanduiding op de concept plankaart) 3 meter, resp. 4 meter bedragen. De gronden en de daarop aanwezige bebouwing kunnen worden gebruikt voor woondoeleinden (achtertuin/erfbebouwing). Als zodanig beschouwd, zal de planologische wijziging voor de buurpercelen geen planologische nadelen veroorzaken. Enerzijds is er geen sprake van een relevante toename van bouwmassa, anderzijds - en van meer relevantie - wordt een hinder (zij het beperkt van aard) die gepaard kon gaan met de bedrijfsvoering weggenomen. Het woonkarakter van de omgeving wordt versterkt, hetgeen positief is voor de situeringswaarde van de nabijgelegen woningen. Kenniscentrum is echter van oordeel dat het wegnemen van de bedrijfsbestemming in meer of mindere mate een planologisch nadeliger situatie zal veroorzaken voor de eigenaren van de betreffende percelen aan de Voorweg 59 en 67. De gebruiksmogelijkheden worden immers beperkt. Daar staat tegenover dat de mogelijkheden om de achtertuin voor woondoeleinden te gebruiken in belangrijke mate zullen toenemen. Voorzover ten tijde van de peildatum overigens bedrijven worden geëxploiteerd in de achtertuinen van de percelen Voorweg 59 en 67 (hetgeen met name ten aanzien van het perceel Voorweg 59 niet 30



kan worden uitgesloten), is Kenniscentrum niet van oordeel dat inwerkingtreding van het nieuwe planregime nadelige consequenties met zich meebrengt voor de bedrijfsvoering. De aanwezige bedrijfsvoering zal immers - conform overgangsrechtelij ke bepalingen uit het bestemmingsplan - kunnen worden voortgezet, zodat een exploitatieschade in beginsel niet kan worden vastgesteld. Een indicatieve taxatie zal derhalve uitsluitend betrekking hebben op een vermogensschade. Condusie: Uit een indicatieve taxatie zal moeten blijken of en zo ja in hoeverre deze planologische wijziging leidt tot een waardevermindering van de percelen aan de Voorweg 59 en 67. Nu er sprake is van zgn. directe planschade, is het forfaitair eigen risico ad 2% (6.2 lid 2 Wro) niet van toepassing. Er kan thans worden opgemerkt dat aan de hand van een indicatieve taxatie Is gebleken dat de voorgestelde planologische wijziging niet zal leiden tot een risico op voor tegemoetkoming in aanmerking komende planschade (vgl. verder bijlage 1). 6.7.1 Aanvullende vraag ten aanzien van het perceel Voorweg 67 - sloop schuur relevant? De bewoners van de woning Voorweg 67 hebben anno 2010 bouwvergunning aangevraagd voor een uitbreiding van de eerste verdieping van het woonhuis. Nu deze uitbreiding niet binnen het bestemmingsplan "Indische Wijk" paste, is een projectbesluitprocedure ex art. 3.10 Wro gevolgd. In de ruimtelijke onderbouwing bij het verzoek om het projectbesluit staat vermeld dat de bedrijfsschuur in de achtertuin is gesloopt (hetgeen inderdaad blijkt uit luchtfoto's uit 2011) en dat het vrijgekomen terrein zal worden ingericht als tuin. Hoewel deze omstandigheid van belang kan zijn voor hetgeen hierna onder H 6.8.2 zal worden behandeld, is Kenniscentrum niet van oordeel dat deze overweging in de ruimtelijke onderbouwing bij het projectbesluit relevant is voor de vraag of inwerkingtreding van het nieuwe planregime een planologische waardevermindering oplevert voor het perceel Voorweg 67. Niet is immers gebleken dat de sloop van de bedrijfsschuur, resp. het inrichten van het betreffende terrein als (woon)tuin als voorwaarde aan het projectbesluit is gekoppeld. Dat de schuur inmiddels feitelijk is gesloopt neemt niet weg dat de mogelijkheid tot het oprichten van een bedrijfsschuur en het exploiteren van een bedrijf in de achtertuin onder omstandigheden een bepaalde meerwaarde kan vertegenwoordigen bij een verkoop van het perceel Voorweg 67. Een dergelijke waardevermindering (waar overigens, voorzover gebleken uit een indicatieve taxatie, geen sprake van is) behoort in beginsel op grond van art. 6.1 e.v. Wro voor tegemoetkoming in aanmerking te komen. 6.7.2 Aanvullende vraag ten aanzien van de percelen Voorweg 59 en 67 - voorkomen planschade? Gelijk hiervoor onder hoofdstuk 6.6 (t.a.v. het perceel Cloosterweg 4) overwogen is het mogelijk een planschadevergoeding te voorkomen door een voorzienbaarheid in de vorm van een passieve risicoaanvaarding te scheppen. 31



Hiertoe is, op grond van vaste jurisprudentie, vereist dat de bewoners op grond van concrete en openbaar gemaakte beleidsstukken kunnen voorzien dat de bedrijfsmatige bestemming zal komen te vervallen en dat zij gedurende een bepaalde termijn (minimaal 12 maanden) geen gebruik hebben gemaakt van de hen op grond van bestemmingsplan "Indische Wijk" toekomende bouwen gebruiksmogelijkheden. Een concreet beleidsstuk op grond waarvan in dit verband een voorzienbaarheid kan worden gecreëerd, zou bijvoorbeeld een (pre) concept bestemmingsplan "Woonwijken Zuidoost" kunnen zijn. Deze dient openbaar te worden gemaakt. Kenniscentrum merkt volledigheidshalve op dat het huidige exemplaar van het (pre) concept bestemmingsplan nog altijd een bedrijfsbestemming legt in de achtertuin van het perceel Voorweg 59. Met name voor het perceel aan de Voorweg 67 is het - gelet op de hiervoor geschetste feiten en omstandigheden - aannemelijk dat een risico op planschade op deze wijze kan worden weggenomen. De bedrijfsschuur is inmiddels immers gesloopt en uit de ruimtelijke onderbouwing van het projectbesluit ex art. 3.10 Wro anno 2010 kan worden opgemaakt dat de huidige bewoners (feitelijk) geen behoefte hebben hier een bedrijf te exploiteren. Indien voor dit perceel derhalve gedurende een termijn van in ieder geval 12 maanden (na het juridisch bekend worden/bekend horen te zijn met het voornemen de planologische situatie te wijzigen) geen bedrijfsschuur wordt opgericht zal een waardevermindering als gevolg van de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan in beginsel voor eigen rekening behoren te blijven. Voor het perceel aan de Voorweg 59 ligt de situatie anders. Uit luchtfoto's uit 2011 blijkt dat er nog altijd een (bedrljfs)schuur aanwezig is. Echter; is het onbekend op welke wijze deze schuur thans gebruikt wordt, hetgeen gelet op de situering (omsloten door tuinen) overigens ook lastig te controleren valt. Vanuit praktische overwegingen kan het uitsluiten van een planschaderisico voor dit perceel niet waterdicht worden gevonden. Hoogstens zou gesteld kunnen worden dat een voorzienbaarheid kan worden geschapen voor een nieuwe eigenaar. In deze situatie is opdrachtgever echter afhankelijk van een verkoop van het perceel Voorweg 59 - nadat het beleidsvoornemen kenbaar is gemaakt en nog voordat het bestemmingsplan in werking treedt. Wel zou een planschadevergoeding kunnen worden voorkomen door in dit verband privaatrechtelijke afspraken te maken met de eigenaar van het perceel Voorweg 59. Het voorkomen van een planschadevergoeding wordt dan echter afhankelijk gesteld van een bereidheid tot medewerking van de eigenaar en daar zal in beginsel een vergoeding (al dan niet in natura) tegenover behoren te staan. Conclusie: Een planschadevergoeding zou voor het perceel Voorweg 69 kunnen worden voorkomen door een passieve risicoaanvaarding in het leven te roepen. Ten aanzien van het perceel Voorweg 57 is een dergelijke handelswijze problematisch. Overigens merkt Kenniscentrum op dat aan de hand van een indicatieve taxatie ter plaatse is gebleken dat een risico op planschade nihil is (vgl. bijlage 1).

32



6.8 Vestiging kantoorfunctie/ kiosk hoek Slotlaan/Javalaan

Uitsnede plankaart (concept) "Woonwijken Zuidoost" met in groen het planperceel

Middels een art. 19 WRO (oud) vrijstelling d.d. 15 februari 1995 (verzonden op 21 februari 1995) is de oprichting van het gebouw op de hoek van de Slotlaan en Javalaan (thans kadastraal bekend: gemeente Heemstede, sectie C, nr. 5059) mogelijk gemaakt. In het gebouw kunnen blijkens de vrijstelling 10 woningen en op de begane grond - gedeeltelijk inpandig - een (bloemen)kiosk aanwezig zijn. Opdrachtgever is voornemens - middels een specifieke aanduiding binnen de woonbestemming - de kiosk in te bestemmen en tevens (daarenboven) de mogelijkheid tot het aanwezig hebben van een kantoor op de begane grond (binnen de ruimte voor de kiosk) toe te staan. Deze aanduiding zal niet leiden tot een risico op directe planschade nu er sprake is van een verruiming van gebruiksmogelijkheden. De vraag doet zich voor of in de omgeving gesitueerde woonpercelen (waaronder ook appartementen uit het betreffende appartementencomplex) een waardevermindering zullen ondergaan, die op grond van art. 6.1. e.v. Wro voor tegemoetkoming in aanmerking behoort te komen. In de oude planologische situatie dienden omwonenden ten aanzien van de projectlocatie (begane grond van het appartementencomplex) rekening te houden met het gebruik als (bloemen)kiosk. Hier kon voor omwonenden enige hinder van uitgaan, met name in de vorm van af- en aanrijdende klanten/leveranciers. 33


-^2-z^^>voor Overheid en Bestuur

In de nieuwe planologische situatie zal de ruimte van de kiosk deels in gebruik worden genomen als kantoor. Hierdoor wordt een gebruiksfunctie toegevoegd aan (de begane grond van) het gebouw op de hoek van de Javalaan-Slotlaan. Het is aannemelijk dat het gebruik van het bouwdeel hierdoor intensiveert. Wel merkt Kenniscentrum op dat de vestiging van een kantoor op een (deel van een) locatie waar thans een (bloemen)kiosk kan worden geëxploiteerd tot gevolg heeft dat de kiosk een minder vergaande hinder zal veroorzaken dan in de oude planologische situatie. Door een kleiner verkoopoppervlak, zullen er in beginsel minder klanten op de kiosk afkomen dan voorheen mogelijk. Daar staat tegenover dat aannemelijk is dat in het kantoor op meer permanente basis (althans; tijdens kantooruren) mensen aanwezig zullen zijn, in vergelijking tot tijdelijk aanwezige klanten van de kiosk. Hierdoor kan enige privacybeperkende werking ontstaan voor omwonenden. Echter kon de privacy reeds worden beperkt vanuit de kiosk door de aanwezigheid van werknemers/klanten. Per saldo kan - mede gelet op het relatief beperkte oppervlak van kiosk en kantoor - hoogstens worden gesproken van een beperkt planologisch nadeel in de vorm van een inperking op de privacy. Andersoortige planologische nadelen acht Kenniscentrum niet aannemelijk. Het gebruik als kantoor is niet van dien aard dat hierdoor planologische nadelen in de vorm van een verdergaande (geur- en) geluidhinder zullen ontstaan. Bovendien is Kenniscentrum van oordeel dat de aanwezigheid van een (grotere) kiosk in ieder geval een gelijksoortige (zo niet; een verdergaande) verkeerhinder veroorzaakt dan een (kleinere) kiosk en kantoor. Het af- en aanrijden van klanten van de kiosk kan immers - gedurende openingstijden - voor enige hinder zorgdragen. Condusie: inwerkingtreding van het nieuwe planregime - voorzover (mede) de vestiging van een kantoorfunctie wordt toegestaan binnen de huidige kioskruimte - veroorzaakt voor omwonenden hoogstens een planologisch nadeel in de vorm van een verdergaande inbreuk op de privacy. Naar het oordeel van Kenniscentrum is dit planologische nadeel dermate beperkt van aard dat kan worden uitgesloten dat een waardevermindering - voorzover hier reeds sprake van zou zijn - het forfaitair eigen risico ad 2% (ex art. 6.2 lid 2 Wro) overtreft. 6.9 Weekmarkt Valkenburgerlaan Opdrachtgever is voornemens de weekmarkt, zoals deze wordt gehouden langs de Valkenburgerlaan te Heemstede, middels een aanduiding 'Weekmarkt' binnen de verkeersbestemming een planologische regeling te geven. Door opdrachtgever is aangegeven dat de weekmarkt thans wordt toegestaan op grond van de bevoegdheid van het college ex art. 160 lid 1, sub h Gemeentewet om jaarmarkten of gewone marktdagen in te stellen, af te schaffen of te veranderen. Via de Marktverordening van de gemeente Heemstede, worden vervolgens de gemeentelijke belangen beschermd. Kenniscentrum heeft echter geconstateerd dat het houden van een warenmarkt/weekmarkt reeds in de oude planologische situatie een planologische regeling had in art. 18 lid 4 ('Verblijfsgebied') van bestemmingsplan "Valkenburgerplein". Door opdrachtgever is aangegeven dat deze planologische regeling (mede) betrekking had op de projectlocatie.

34



Als zodanig beschouwd, zal inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan op dit aspect geen planologische wijziging (en dus geen risico op planschade) veroorzaken. Opdrachtgever heeft hierop aan Kenniscentrum verzocht aan te geven hoe de situatie zou moeten worden beoordeeld, indien de weekmarkt nog niet planologisch was toegestaan in de oude planologische situatie en de weekmarkt middels het nieuwe bestemmingsplan alsnog een planologische regeling krijgt. Het een en ander mede met het oog op het inbestemmen van een (enkele) marktkraam op een andere locatie. Kenniscentrum stelt vast, onder verwijzing naar ABRvS 6 juli 2005, nr. 200409419/1, dat een weekmarkt niet uitdrukkelijk positief hoeft te zijn bestemd in een bestemmingsplan, doch een planologische basis wel vereist is in die zin dat het houden van de weekmarkt niet in strijd mag zijn met de ter plaatse geldende bestemming. Op zichzelf beschouwd is Kenniscentrum van oordeel dat het houden van een weekmarkt, bij gebreken van meer specifieke bestemmingen en met het oog op het bepaalde in art. 23 van de planvoorschriften van bestemmingsplan "Valkenburgerplein", onder omstandigheden kan passen binnen een bestemming 'Verblijfsgebied' en mogelijk ook binnen een bestemming 'Verkeer', als genoemd in bestemmingsplan "Valkenburgerplein". Echter, is de concrete situatie anders in het geval van bestemmingsplan "Valkenburgerplein" nu de mogelijkheid tot het houden van een weekmarkt wordt gespecificeerd tot een bepaalde locatie, namelijk de gronden gelegen tussen het Raadhuisplein en het Valkenburgerplein. Daaruit zou kunnen worden afgeleid dat het houden van een weekmarkt op een andere locatie - binnen deze bestemming - niet toelaatbaar is. Door opdrachtgever is echter aangegeven dat de weekmarkt - en tevens de marktkraam op een locatie elders - reeds anderszins geregeld is (middels de bevoegdheid ex art. 160 Gemeentewet en de Marktverordening). Als zodanig beschouwd zou naar het oordeel van Kenniscentrum moeten worden gesteld dat een causaal verband tussen schade (voorzover daar sprake van zou zijn) en het nieuwe bestemmingsplan afwezig is. De schade was dan immers reeds aanwezig voor inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan. Overigens zou een causaal verband - bij het positief bestemmen van een voorheen reeds aanwezige situatie (zoals een weekmarkt/marktkraam) - in beginsel ook afwezig zijn indien de aanwezigheid van de marktkraam niet reeds juridisch was geregeld. Het nieuwe bestemmingsplan zou dan een legaliserende werking hebben ten aanzien van een voorheen aanwezige, illegale situatie. In dat geval zou moeten worden geoordeeld dat de schade (voorzover daar sprake van is) veeleer wordt veroorzaakt door de voorheen onbestreden (illegale) aanwezigheid van de marktkraam en niet door het legaliserende bestemmingsplan (vgl. bijvoorbeeld ABRvS 28 mei 2001, nrs. 200003739/1, 200003740/1). Ook dan ontbreekt een causaal verband tussen schade en de planologische wijziging. Dit oordeel zou slechts anders zijn indien een planschadeaanvrager het bevoegd gezag reeds heeft verzocht om handhavend op te treden tegen de (voorheen) illegale situatie. Van een dergelijke situatie is Kenniscentrum niet gebleken. Condusie: inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan zal - voorzover daarmee de weekmarkt ter hoogte van het Valkenburgerplein wordt inbestemd - niet leiden tot risico's op voor tegemoetkoming in aanmerking komende planschade. 35



6.10 Erfbebouwingsmogelijkheid op perceel naast Nicolaas Beetslaan 9 Het perceel gelegen naast de Nicolaas Beetslaan 9 te Heemstede staat thans kadastraal bekend als gemeente Heemstede, sectie B, nr. 9575. Op grond van het thans vigerende bestemmingsplan ("Indische Wijk") heeft het perceel een bestemming 'Maatschappelijke Doeleinden', behorende bij de kerk op het perceel Heemsteedse Dreef 2 (kad. bekend gemeente Heemstede, sectie B, nr. 9576). Het perceel was buiten het bouwvlak gelegen. De gronden konden worden gebruikt ten behoeve van maatschappelijke doeleinden, zoals onderwijs, godsdienstuitoefening en medische doeleinden. De oprichting van gebouwen was op deze gronden niet toegestaan. Er konden hoogstens enige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gerealiseerd. Het gebruik van deze gronden kon intensief zijn. Er kon bijvoorbeeld een (relatief omvangrijke) overkapping met een hoogte van 3 meter worden opgericht, welke dienst kon doen als fietsenstalling. Door er in het kader van een maximale invulling van de planmogelijkheden, waarbij zoveel mogelijk wordt gedistantieerd van de feitelijke omstandigheden, vanuit te gaan dat binnen het bouwvlak aan de Heemsteedse Dreef 2 bijvoorbeeld een school of ziekenhuis was gevestigd, konden er op dagelijkse basis veel fietsers/scooters af- en aanrijden. De ontsluiting van deze fietsenstalling kon plaatsvinden op de Nicolas Beetslaan. In de nieuwe planologische situatie (bestemmingsplan "Woonwijken Zuidoost") wordt beoogd hier een woonbestemming te leggen. Bij gebreke van een bouwvlak, kunnen de gronden worden bebouwd met erfbebouwing. Op de (concept) plankaart is in beginsel een maximale gooten bouwhoogte voorgeschreven van 3 meter, resp. 6 meter. Als zodanig beschouwd kan op deze gronden een bijgebouw, behorende bij een woning, worden geplaatst met een oppervlak van maximaal 70m2 en een gooten nokhoogte van 3 meter, resp. 6 meter. Er is derhalve sprake van een toegenomen bouwhoogte (6 meter) in vergelijking tot de overkapping (3 meter) die voorheen kon worden gerealiseerd. Er kan thans bovendien niet worden uitgesloten dat het stuk grond (kadastraal) wordt gesplitst en verkocht aan bijvoorbeeld de eigenaren van de woningen Heemsteedse Dreef 4 en 6 en Nicolaas Beetslaan 9, in welke situatie er in totaal drie bijgebouwen van voornoemde omvang op de gronden gerealiseerd kunnen worden. Voorzover zich aldus een situatie voordoet waarbij de grond, nog voordat het bestemmingsplan in werking treedt, wordt verkocht en daarmee de eigen bouwmogelijkheden toenemen is Kenniscentrum van oordeel dat gesteld moet worden dat de toegenomen bouwmogelijkheden op eigen perceel - vooruitlopend op het navolgende - reeds opwegen tegen de nadelen van toegenomen bouwmogelijkheden op de buurpercelen. Echter; ook uitgaande van de situatie waarbij de gronden worden verkocht aan een drietal buurpercelen zodat een planschadeaanvrager wordt geconfronteerd met de mogelijkheid tot het oprichten van een drietal bijgebouwen op deze gronden met elk een oppervlak van 70m2 en een gooten nokhoogte van 3 meter resp. 6 meter, is Kenniscentrum niet van oordeel dat inwerkingtreding van het nieuwe planregime een waardevermindering van omliggende woonpercelen veroorzaakt, welke waardevermindering het forfaitair eigen risico ad 2% (art. 6.2 lid 2 Wro) overtreft. 36



Weliswaar is er sprake van een toename van bouwhoogte, en daarmee een beperking van het uitzicht en mogelijk een verminderde dagen zonlichttoetreding, het gebruik van de gronden als tuin (bij een woning) is aanmerkelijk minder intensief van aard dan het gebruik als grond behorende bij een maatschappelijke bestemming. Door hier, zoals hiervoor reeds geschetst, een fietsenstalling ten behoeve van een ziekenhuis of school te plaatsen konden er op dagelijkse basis veel mensen op de gronden aanwezig zijn. Het af- en aanrijdende (fiets- en brom)verkeer kon een aanzienlijke hinder veroorzaken over de openbare weg (Nicolas Beetslaan en Heemsteedse Dreef). Deze hinder wordt weggenomen door een woonbestemming te leggen op de plangronden. Verder zal het woonkarakter van de schadegevoelige woningen in de omgeving (met name bezien vanuit de achtertuin) worden versterkt, hetgeen in beginsel positief is voor de situeringswaarde. Condusie: inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan, waarbij een woonbestemming wordt gelegd op het perceel kadastraal bekend gemeente Heemstede, sectie B, nr. 9575, veroorzaakt voor omwonenden planologische nadelen in de vorm van een verdergaand uitzichtverlies en een verminderde dagen zonlichttoetreding. Deze nadelen worden enigszins beperkt door de situering van de schadegevoelige woningen ten opzichte van het perceel. Gevolg van de inwerkingtreding van het nieuwe planregime is echter dat een hinder die uit kon gaan van de maatschappelijke bestemming, wordt weggenomen. Hiermee rekening houdend, is Kenniscentrum van oordeel dat kan worden uitgesloten dat een waardevermindering van de schadegevoelige woningen - als gevolg van het leggen van een woonbestemming (erfbebouwing) op voornoemd perceel - het forfaitair eigen risico ad 2%, als bedoeld in art. 6.2 lid 2 Wro, overtreft. Een dergelijke (beperkte) waardevermindering - voorzover daar per saldo al sprake van is - behoort, gelet op het wettelijke systeem, voor eigen rekening van een planschadeverzoeker te blijven. 6.11 Toestaan tweede dakkapel aan achterzijde woning in de wijk Merlenhoven Opdrachtgever is voornemens in het nieuwe bestemmingsplan "Woonwijken Zuidoost" een regeling aangaande dakkapellen op te nemen voor de wijk Merlenhoven. Voor woningen, met over twee bouwlagen doorgaande langskappen aan de achterzijde, wordt het mogelijk gemaakt twee dakkapellen boven elkaar te plaatsen. In de oude planologische situatie (bestemmingsplannen "Merlenhoven 1987" en "Merlenhoven 1990") konden woningen in deze omgeving nog 'slechts' 1 dakkapel in de achtergevel plaatsen. Zoals door opdrachtgever reeds aangegeven, kan van directe planschade niet worden gesproken. Er is immers sprake van een verruiming van de eigen bouwmogelijkheden hetgeen veeleer positieve consequenties heeft op de waarde van de betreffende woning. Voorzover er woningen in het plangebied zijn die enerzijds profiteren van deze regeling en anderzijds worden geconfronteerd met een verdergaande inkijk (privacyontnemende werking dakkapel bij buren), stelt Kenniscentrum vast dat de positieve consequenties voor de woningwaarde, die ontstaan als gevolg van de toegenomen bouwmogelijkheden, opwegen tegen het nadeel van een (beperkt) verdergaande privacyinbreuk.

37



Voor woningen die niet van deze regeling kunnen profiteren (nu de woning niet is voorzien van een langskap over twee lagen), doch worden geconfronteerd met een verdergaande privacybeperking nu woningen in de omgeving een tweede dakkapel kunnen plaatsen, is er sprake van een planologisch nadeel in de vorm van een verdergaande privacybeperking. Het planologische nadeel in de vorm van een verdergaande privacyinperking is dermate beperkt van omvang dat kan worden uitgesloten dat een waardevermindering het forfaitair eigen risico ad 2% (als bedoeld in art. 6.2 lid 2 Wro) overtreft. Immers kon de privacy in de achtertuin reeds worden beperkt door de aanwezigheid van een dakkapel op de eerste bouwlaag en daarboven door 'gewone' dakramen. Kenniscentrum merkt volledigheidshalve op dat de omstandigheid dat de concept regels van het nieuwe bestemmingsplan in het algemeen een verruiming van de mogelijkheden tot het plaatsen van dakkapellen met zich meebrengen (namelijk ook in voordakvlak en zijdakvlak) buiten beschouwing blijft. Mochten de concept regels ongewijzigd worden vastgesteld, ontstaan ook hierdoor in meer of mindere mate positieve consequenties voor mogelijk schadegevoelige woningen. Condusie: de voorgestelde dakkapellenregeling veroorzaakt naar het oordeel van Kenniscentrum geen risico op planschade. 6.12 Toestaan evenementen op het Sportpark te Heemstede Per mailbericht van 18 november 2011 heeft opdrachtgever Kenniscentrum verzocht de planschaderisico's te beoordelen die gepaard kunnen gaan met het opnemen van een evenementenregeling voor het sportpark, langs de Sportparklaan te Heemstede. In dit verband overweegt Kenniscentrum als volgt. In de oude planologische situatie ("Uitbreidingsplan in Hoofdzaak") hadden deze gronden de bestemming 'Recreatieve doeleinden (actieve recreatie)'. De gronden waren bestemd voor recreatiedoeleinden, waarop uitsluitend gebouwen mochten worden gebouwd ten dienste van de actieve recreatie, zoals gebouwen ten behoeve van speel- en sportterreinen. In de nieuwe planologische situatie zal op deze gronden een bestemming 'Sport' worden gelegd. Opdrachtgever is voornemens op gronden met deze bestemming de organisatie van evenementen toe te staan. De dienaangaande vast te stellen regels van het bestemmingsplan zien er in concept als volgt uit. • •

Ten hoogste 12 keer per jaar mag gedurende ten hoogste 1 dag een niet aan de hoofdfunctie gerelateerd evenement worden gehouden; De genoemde termijn omvat tevens de werkzaamheden voor het opbouwen en afbreken van de voorzieningen ten behoeve van het evenement.

Blijkens de begripsomschrijving van het begrip 'Evenement' mogen onder meer (ruil)beurzen, jaarmarkten en tentoonstellingen worden georganiseerd, doch ook concerten en festivals. Er liggen een aantal potentieel schadegevoelige objecten (woningen) in de omgeving van het sportpark, te weten de woningen aan de overzijde van de Sportparklaan, de woningen langs de Glipperdreef (achter de jachthaven) en de woningen aan de Fie Carelsenlaan en de Coby Riemersmalaan 38



(aan de overzijde van de Van Merlenvaart). De gemiddelde afstand van woonperceel tot het plangebied bedraagt circa 25-35 meter. In dit verband - bij het specificeren van de schadegevoelige objecten - neemt Kenniscentrum in ogenschouw dat de huidige opzet van de planvoorschriften het ook toestaat evenementen in de open lucht te organiseren. Kenniscentrum gaat er vanuit dat 12 keer per jaar muziekconcerten kunnen worden georganiseerd. Inclusief opbouwen en afbreken van de voorzieningen ten behoeve van een dergelijk evenement mag het concert 1 dag duren. Kenniscentrum gaat er hierbij van uit dat een 'dag' 24 uur beslaat. Naar het oordeel van Kenniscentrum kan het houden van een dergelijk evenement (concert) een geluidhinder voor omwonenden met zich meebrengen. Tevens is het aannemelijk dat een dergelijk evenement een grote publieksaantrekkende werking heeft waardoor, op de dag van het evenement, een verkeerhinder (en mogelijk enige parkeerhinder) over de openbare weg kan ontstaan. Uitgaande van de omstandigheid dat het evenement (concert/festival) in de avond/nachturen plaatsvindt, kan hierdoor voor omwonenden een aanzienlijk hinder ontstaan. Er is - in de nachtelijke uren - sprake van een intensivering van gebruik waarbij planologisch meer mensen aanwezig zullen zijn dan in de oude situatie. De hinder die als zodanig gepaard gaat met het evenement blijft planologisch beperkt tot 12 dagen per jaar. Bovendien wordt de duur van het evenement beperkt door de omstandigheid dat een 'dag' mede betrekking heeft op het opbouwen en afbreken van de benodigde voorzieningen. Het is nochtans aannemelijk dat de geconstateerde hinderfactoren, die gepaard gaan met de evenementenregeling, nadelige effecten hebben op de waarde van nabijgelegen woonpercelen. Aan de hand van een indicatieve taxatie ter plaatse zal moeten worden beoordeeld in hoeverre er sprake is van een waardevermindering die op grond van art. 6.1 e.v. Wro voor tegemoetkoming in aanmerking behoort te komen. Uit een vooroverleg met de taxateur is gebleken dat het planologische toestaan van 'evenementen' in de open lucht, in het bijzonder gelet op de verscheidene woonpercelen die in de omgeving van het sportpark liggen, een planschaderisico oplevert. Kenniscentrum geeft opdrachtgever - vanuit een planschade optiek - dan ook in overweging de mogelijkheid tot het organiseren van evenementen in de open lucht niet in het bestemmingsplan op te nemen. In overleg met opdrachtgever gaat Kenniscentrum in het verdere verloop van de planschaderisicoanalyse uit van de omstandigheid dat de evenementen uitsluitend zullen worden toegestaan in de sportgebouwen langs de Sportparklaan. Dit kan planologisch worden geregeld door bijvoorbeeld op de verbeelding een aanduiding 'evenementen toegestaan' te leggen op de ter plaatse aanwezige bouwvlakken. Uitgaande van deze omstandigheid resteren uitsluitend de woningen aan de overzijde van de Sportparklaan als potentieel schadegevoelig object. Bovendien wordt de omvang van het evenement beperkt door de omvang van de sportgebouwen alwaar de evenementen mogen worden gehouden en is tevens aannemelijk dat een geluidhinder (van een muziekconcert) beperkt wordt, nu deze inpandig zal plaatshebben.

39



Kenniscentrum is van oordeel dat een waardevermindering van de woningen langs de Sportparklaan, als gevolg van de inwerkingtreding van de nieuwe evenementenregeling, naar verwachting relatief beperkt van omvang zal zijn. Hierbij neemt Kenniscentrum met name in ogenschouw dat de duur van de hinder (gelet op de tijd die gepaard met het opbouwen en afbreken: minder dan) een dag zal zijn en dat deze hinder beperkt blijft tot 12 dagen per jaar. De planologische nadelen spelen derhalve relatief kortstondig en bovendien op periodieke basis, waardoor de effecten op de waarde van omliggende woonpercelen in omvang worden beperkt. Nu er nochtans (in de nachtelijke uren) sprake is van een intensivering van het gebruik - met daarmee gepaard gaande hinderfactoren - kan niet worden uitgesloten dat er voor omwonenden sprake is van een waardevermindering die het forfaitair eigen risico ad 2%, als bedoeld in art. 6.2 lid 2 Wro, overtreft. Een indicatieve taxatie dient in dit verband uitsluitsel te bieden, waarbij Kenniscentrum thans overweegt dat een planschaderisico aannemelijk is. Daarbij neemt Kenniscentrum, in goed overleg met de taxateur, in ogenschouw dat met name het middelste bouwvlak langs de Sportparklaan (ter hoogte van het zwembad) zich leent om evenementen van grootschalige omvang te organiseren. Uit dien hoofde dienen met name de woningen aan de Sportparklaan 23-37 (oneven), alsmede het perceel Meer en Boslaan 1 als potentieel schadegevoelig object te worden beoordeeld. Kenniscentrum geeft opdrachtgever thans in overweging een planschaderisico (volledig) uit te sluiten door de evenementen uitsluitend inpandig toe te staan en door bovendien de duur van het evenement te beperken op een wijze zodat deze niet 's nachts kan worden georganiseerd. Dit zou op zichzelf ook beter aansluiten bij het idee van opdrachtgever ter plaatse uitsluitend relatief kleinschalige evenementen toe te staan, terwijl de huidige opzet van de planvoorschriften in beginsel ook evenementen van meer grootschalige aard toestaat. Condusie: Inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan, voorzover daarbij de mogelijkheid wordt geschapen evenementen te organiseren in de sportgebouwen langs de Sportparklaan, veroorzaakt voor de woningen aan de Sportparklaan 23 t / m 37 (oneven) en de woning aan de Meer en Boslaan 1 te Heemstede een risico op voor tegemoetkoming in aanmerking komende planschade ad €12.700,- (vgl. bijlage 1). Naar het oordeel van Kenniscentrum kan het risico op planschade worden weggenomen door het toestaan van evenementen middels een aanduiding op de plankaart uitsluitend toe te staan binnen de bouwvlakken langs de Sportparklaan en het begrip 'dag' (waarmee de duur van een evenement wordt bepaald) in de planvoorschriften zodanig te definiëren dat het evenement niet in de nachtelijke uren kan worden gehouden.

40


•y

^Z-^^rr-r->


7.

CONCLUSIE

Kenniscentrum heeft de door opdrachtgever aangegeven aandachtspunten, in verband met de inwerkingtreding van bestemmingsplan "Woonwijken Zuidoost" beoordeeld. Het risico op planschade wordt thans in zijn totaliteit begroot op €37.700,-- (vgl. bijlage 1). In genoemd bedrag is geen rekening gehouden met een waardevermindering van woonpercelen in de wijk Merlenhoven, als gevolg van de nieuwe (beoogde) erfbebouwingsregeling. Gelet op de omvang van de betreffende wijk en de verscheidene situaties die zich kunnen voordoen, is het niet mogelijk - binnen de gestelde opdracht en termijn - een concreet schadebedrag te noemen. Echter; is het risico op planschade reëel. Voorzover er per saldo sprake is van een waardevermindering, zal deze (per schadegevoelig perceel) beperkt blijven tot een waardeverminderingspercentage van 2 - 2,5%. Nu er echter sprake is van een aanzienlijke hoeveelheid schadegevoelige objecten in het plangebied, is aannemelijk dat - uitgaande van een worst case scenario - het totaal uit te keren planschadebedrag substantieel zal zijn.

Purmerend, 16 december 2011, Kenniscentrum voor Overheid en Bestuur,

mr. C. Suurd mr. J. Hartog ing. P.H. Reinders Folmer

Bijlage: - Taxatieverslag

41


Bijlage - TAXATIE PLANSCHADERISICOANALYSE BESTEMMINGSPLAN "WOONWIJKEN ZUIDOOSTGEMEENTE HEEMSTEDE

-

Beoordeling waardevermindering Cloosterweg 4 (vgl. H. 6.6)

Bouwhoogte:

Oud 15 m'

ieuw 6m'

Waarde oude situatie Opbrengst 85 m2 app. 1 en 2 e bouwlaag 105 m2 app. 3, 4 en 5 bouwlaag totaal

€275.000,00 €325.000.00 €600.000,00

Af; Sloop en stichtingskosten € 300.000.00_ €300.000,00

Netto Waarde nieuwe [=huidige situatie)

€275.000.00

Waardevermindering

€ 25.000,00

Idem Bouwhoogte

Oud 15 m'

Nieuw 9m' € 300.000,00

Waarde oude situatie Waarde nieuwe situatie Af; Bouwkosten opbouw

€ 360.000,00 € 80.000.00 €280.000.00

Waardevermindering

€ 20.000,00

N.B. Waarde oude situatie is bepaald rekening houdend met de mogelijkheid van gesplitste verkoop van het pand in een beneden- en bovenwoning.


-

Beoordeling waardevermindering Voorweg 59 en 67 (vgl. H 6.7)

Voorweg 59 Waarde oude situatie Woonhuis Grond bij woonhuis ca 180 m2 Loodsen Grond bij loodsen ca 250 m2 Totaal

€ € € €

180.000,00 193.000,00 15.000,00 60.000.00 € 448.000,00

Waarde nieuwe situatie Woonhuis Grond bij woonhuis Overige grond Totaal

€ 180.000,00 € 193.000,00 € 90.000.00 €463.000.00 nihil

Waardevermindering Voorweg 67 Waarde oude situatie Woonhuis Grond bij woonhuis 175 m2 Loodsen Grond bij loodsen ca 320 m2 Totaal

€ € € €

192.000,00 193.000,00 16.000,00 64.000.00 €465.000,00

Waarde nieuwe situatie Woonhuis Grond bij woonhuis Overige grond Totaal Waardevermindering

€ 192.000,00 € 193.000,00 € 96.000.00 €481.000.00 nihil

N.B. Waardevermindering wegvallen bedrijfsbestemming wordt gecompenseerd door 70 m2 aan- en bijgebouwen ten behoeve van bewoning.


-

Beoordeling erfbebouwingsregeling t.a.v. de wijk Merlenhoven (vgl. H 6.1)

Verkooptransacties volgens kadata-systeem Datum 04-05-2010 31-03-2010 06-06-2011 13-08-2010 14-04-2011 08-11-2010 04-10-2010 02-09-2010 03-08-2010

Adres A. Blamanlaan 43 idem 37 Beatrixplantsoen 3 idem 5 idem 90 idem 66 idem 52 idem 88 idem 80

Perceelsopp 271 m2 340" 276" 275" 153" 138" 144" 155" 152"

Categorie: €300.000 Perceelsoppervlakte 140 m2 Achtertuin 50 m2 Bebouwing oud 20 m2 Bebouwing nieuw 25 m2 Waardevermindering 0%

tot tot tot tot tot tot

€400.000 200 m2 100 m2 25 m2 70 m2 2,5 %

Categorie: €400.000 Perceelsoppervlakte 200 m2 Achtertuin 100 m2 Bebouwing oud 25 m2 Bebouwing nieuw 70 m2 Waardevermindering 2,5 %

tot tot tot

€500.000 300 m2 150 m2 25 m2 70 m2 1%

tot

Koopsom €512.500 € 740.000 € 495.000 €493.500 €326.250 € 304.000 €325.000 €312.500 € 370.000

Aanvullende oomerkim i Kenniscentrum in overleg met taxateur: In het algemeen is Kenniscentrum van oordeel dat de voorgestelde erfbebouwingsregeling ten aanzien van de wijk Merlenhoven, in ieder geval planologisch, een ingrijpende wijziging van de uitstraling van de wijk zal veroorzaken. Waar de wijk voorheen werd gekenmerkt door open (en groene) achtertuinen, zal thans middels het nieuwe bestemmingsplan een verstening van de omgeving worden mogelijk gemaakt. Naar het oordeel van Kenniscentrum ontstaan hierdoor in meer of mindere mate nadelige consequenties ten aanzien van het uitzicht, de dagen zonlichttoetreding en de situeringswaarde. Daartegenover staat een planologisch voordeel in de vorm van de eigen toegenomen bouwmogelijkheden.


De vraag of het planologische voordeel in die zin opweegt tegen de planologische nadelen dat hierdoor geen waardevermindering optreedt, danwei dat een waardevermindering optreedt die het forfaitair eigen risico ad 2% - als bedoeld in art. 6.2 lid 2 Wro - niet overtreft en als zodanig voor eigen rekening behoort te blijven, zal van geval tot geval moeten worden beoordeeld en is zeer afhankelijk van de omstandigheden van het specifieke geval (omvang eigen perceel, ligging tuin ten opzichte van andere tuinen, reeds gerealiseerde bebouwing- eventueel middels vrijstelling). Hierboven wordt globaal een waardeverminderingspercentage van maximaal 2,5% vastgesteld. Taxateur benadrukt echter dat de problematiek voorzichtig is benaderd en bovendien aan de hand van de systematiek van een (globale) geveltaxatie. Gelet op de omvang van het plangebied en de ingrijpendheid van de wijziging is aannemelijk dat een (niet te verwaarlozen) deel van de woningen uit het plangebied recht hebben op een planschadetegemoetkoming. Hoewel een waardevermindering - per woonperceel - relatief beperkt van omvang zal zijn, zal het planschadebedrag in zijn totaliteit (uitgaande van een worst case scenario waarin alle woningeigenaren een verzoek om planschadevergoeding indienen) substantieel kunnen zijn. Kenniscentrum adviseert opdrachtgever dan ook vrijblijvend de erfbebouwingsregeling aan te passen voor de wijk Merlenhoven (vgl. ook H 6.1.2 van het advies).


Beoordeling evenementenregeling Sportpark (vgl. H 6.12)

Adres

Type

Waarde

WWaardevermindering

Sportparklaan 23

2 onder 1 kap

€675.000

kleiner dan 2%

Sportparklaan 25

idem

€675.000

2%

Sportparklaan 27

vrijstaand

€850.000

€ 19.000

Meeren Boslaan 1

vrijstaand

€950.000

€22.000

Sportparklaan 31

vrijstaand

€950.000

€ 24.000

Sportparklaan 33

2 onder 1 kap

€695.000

€15.500

Sportparklaan 35

2 onder 1 kap

€695.000

€ 15.000

Sportparklaan 37

2 onder 1 kap

€ 730.000

kleiner dan 2 %

Sub totaal

€95.500

Af: 2% forfait

€ 82.800

Voor tegemoetkoming in aanmerking komende planschade

€ 12.700

Conform afspraak treft u bijgaand de risicoanalyse in verband met de inwerkingtreding van bestemmingsplan "Woonwijken Zuidoost" aan

Recommend Documents