Risicoanalyse planschade

Risicoanalyse planschade

ZILVERMOS 11 TE VEE E DAAL

I HOUDSOPGAVE 1. I LEIDI G .................................................................................................................................... 3 1.1 OPDRACHTGEVER ............................................................................................................... 3 1.2 OPDRACHT NAMENS OPDRACHTGEVER VERSTREKT DOOR .................................. 3 1.3 OPDRACHT IS VERSTREKT AAN ...................................................................................... 3 1.4 DOEL OPDRACHT ................................................................................................................. 3 1.5 OVERLEGDE STUKKEN....................................................................................................... 3 1.6 PROCEDURE .......................................................................................................................... 3 2. BETROKKE O ROERE DE ZAKE .................................................................................... 4 2.1 BETROKKEN GEBIED .......................................................................................................... 4 2.2 BEOOGDE BOUWPLAN ....................................................................................................... 4 2.3 INVLOEDSSFEER BEOOGD BOUWPLAN......................................................................... 4 2.4 LOCATIE ................................................................................................................................. 5 2.5 KADASTER- EN OVERZICHTSKAART.............................................................................. 6 3. PLA OLOGISCHE VERGELIJKI G....................................................................................... 7 3.1 BEOORDELINGSCRITERIA PLANSCHADE...................................................................... 7 3.2 BEOORDELINGSCRITERIA RISICOANALYSE PLAN..................................................... 7 3.3 UITGANGSPUNTEN PLANOLOGISCHE VERGELIJKING .............................................. 7 3.4 PLANOLOGIE......................................................................................................................... 7 3.5 IS ER SPRAKE VAN EEN PLANOLOGISCHE NADELIGER SITUATIE? ....................... 9 4. RAMI G VA DE SCHADE EX ARTIKEL 6.1 WRO (PLA SCHADE) ............................ 10 4.1 INLEIDING............................................................................................................................ 10 4.2 PEILDATUM ......................................................................................................................... 10 4.3 SCHADERAMING ................................................................................................................ 10 4.4 FOTO COLLAGE DIRECT BETROKKEN OBJECTEN .................................................... 11 4.5 RAMING PLANSCHADE..................................................................................................... 14 4.6 TIJDSVERLOOP ................................................................................................................... 14 4.7 NIEUWE Wro ........................................................................................................................ 14 5. RECAPITULATIE....................................................................................................................... 15

Zilvermos 11 Veenendaal

pagina 2 van 16

1.

INLEIDING

1.1

OPDRACHTGEVER: Cortus Bouwregisseurs BV Postbus 115 7440 AC Nijverdal

1.2

OPDRACHT NAMENS OPDRACHTGEVER VERSTREKT DOOR: Econsultancy BV De heer S. Schut Fabriekstraat 19c 7005 AP Doetinchem

1.3

OPDRACHT IS VERSTREKT AAN: De Horsten makelaars Dorpsstraat 5 6999 AA Hummelo Mevrouw G.J.M. Bulten-Winters, makelaar/taxateur, beëdigd door de rechtbank te Zutphen op 30 oktober 1997 en ingeschreven in het register RMT onder nummer: V 853501882

1.4

DOEL OPDRACHT: In het kader van zogenoemde risicoanalyse planschade schatten van eventuele schade ex artikel 6.1 Wet op de ruimtelijke ordening (Wro) ten gevolge van de nieuwbouw van twee vrijstaande woningen Zilvermos 11 te Veenendaal

1.5

OVERLEGDE STUKKEN: Bij onze advisering hebben wij gebruik gemaakt van de volgende stukken, − Kadaster − Plankaart en bestemmingskaart verkregen van de gemeente Veenendaal − Situatieschets en andere relevante gegevens verkregen van de heer S. Schut

1.6

PROCEDURE: Op 11 mei 2010 hebben wij de situatie ter plaatse van het perceel Zilvermos 11 te Veenedaal alsmede de directe omgeving bezichtigd. De bezichtiging betreft een visuele waarneming vanaf de openbare weg. Wij hebben niet gesproken met eventuele belanghebbenden in de zin van artikel 6.1 Wro.


pagina 3 van 16

2.

BETROKKEN ONROERENDE ZAKEN

2.1

BETROKKEN GEBIED: Geraadpleegde informatie verkregen via: − Kadaster − Plankaart en bestemmingskaart verkregen van de gemeente Veenendaal

2.2

BEOOGDE BOUWPLAN: Opdrachtgever is voornemens, in opdracht van de families Van de Weerdhof en Wagner, te komen tot het realiseren van twee vrijstaande woningen met bijgebouwen. De bestaande woning met bijgebouwen worden gesloopt en daarvoor in de plaats worden twee woningen terug gebouwd, een sfeervolle villa en een lichte eigentijdse woning. De nieuwbouw wordt landschappelijk ingepast, waarbij de diverse groen elementen worden gehandhaafd en tevens waarnodig bijgevoegd, om zo een geheel met de omliggende omgeving te vormen. De ontsluiting vindt plaats via een bestaande uitweg en een nieuw aan te leggen uitrit naar de openbare weg. Planologisch is het bouwplan niet zonder meer mogelijk op grond van het geldende bestemmingsplan “BESTEMMINGSPLAN WOONGEBIED ZUID DEELKAART 1”. Opdrachtgever kan namens zijn opdrachtgevers, de gemeenteraad verzoeken om medewerking tot het wijzigen van het bestemmingsplan. Deze wijziging is mogelijk door het nemen van een voorbereidingsof een projectbesluit, artikel 3.6 Wro.

2.3

INVLOEDSSFEER BEOOGD BOUWPLAN: Wij zijn van mening dat de volgende onroerende zaken in de invloedssfeer van het beoogde bouwplan liggen: Zilvermos 1, 2 en 3 Zijdemos 1, 3 en 6 Bronmos 2, 4, 6 en 8 Kerkewijk 193, 195 en 197


pagina 4 van 16

2.4

LOCATIE Zilvermos 11 Veenendaal


pagina 5 van 16

3.5KADASTER- EN OVERZICHTSKAART Kadastrale gegevens en kaart Adres: Zilvermos 11 Postcode/ Plaats: 3904 BM Veenendaal Gemeente: Veenendaal Sectie perceel: F, nummer 2935 Oppervlakte: 3410 m² Soort: Eigendom


pagina 6 van 16

3.

PLANOLOGISCHE VERGELIJKING

3.1

BEOORDELINGSCRITERIA PLANSCHADE: Voor het beoordelen of sprake is van planschade gelden de volgende criteria: − is de aanvrager om schadevergoeding belanghebbende; − is de planologische maatregel onherroepelijk; − houdt de schade causaal verband met de planologische maatregel; − is de planologische maatregel voor belanghebbende nadeliger dan de voorheen geldende planologische maatregel; − welke schade lijdt de belanghebbende ten gevolge van de planologische mutatie; − vaststellen van de omvang van de schade; − is er sprake van risicoaanvaarding en/of voorzienbaarheid; − is de schade anderszins verzekerd; − dient wettelijke rente betaald te worden.

3.2

BEOORDELINGSCRITERIA RISICOANALYSE PLAN: In het kader van een risicoanalyse planschade staat centraal de planologische wijziging en een globale en indicatieve raming van de daaruit voortkomende planschade. De overige beoordelingscriteria kunnen tot andere uitkomsten leiden, maar kunnen niet worden beoordeeld in het kader van een risicoanalyse planschade.

3.3

UITGANGSPUNTEN PLANOLOGISCHE VERGELIJKING De planologische vergelijking is uitgangspunt voor de beoordeling of er sprake is van planschade. Beoordeeld moet worden of een belanghebbende in planologisch opzicht in een nadeliger positie is komen te verkeren. Daartoe dient een vergelijking te worden gemaakt tussen de maximale invulling op grond van de oude planologie en de mogelijkheden die de nieuwe planologische maatregel biedt. De feitelijke situatie is dus niet maatgevend.

3.4

PLANOLOGIE De thans vigerende bestemming Zilvermos 11, bestaat uit WONEN -W-, waarbij tevens is inbegrepen”erven en tuin”. Het perceel Zilvermos 11 te Veenendaal wordt aan drie zijden omringt door openbaar groen, met de bestemming Groen-G-. In het geldende bestemmingsplan zijn de gebruiks- en bouwmogelijkheden weergeven per onderdeel.


pagina 7 van 16

WONEN-WGebruiksmogelijkheden Op de gronden met bestemming ‘Wonen-W- mag natuurlijk gewoond worden. Daarnaast is het direct toegestaan om beroepsmatige activiteiten uit te oefenen in hoofd- of bijgebouw tot een maximum van 45 m2. Kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten zijn alleen na vrijstelling toegestaan. Ter plaatse van de aanduiding (ga) zijn garageboxen toegestaan. Binnen het plangebied zijn de volgende woningtypen toegestaan: (1) ter plaatse van de aanduiding (v) mogen alleen vrijstaande woningen worden gebouwd; (2) ter plaatse van de aanduiding (vt) mogen zowel vrijstaande als ‘twee-onder-een-kap’ woningen worden gebouwd; (3) ter plaatse van de aanduiding (a) mogen alleen aaneengesloten woningen worden gebouwd; (4) ter plaatse van de aanduiding (g) mogen alleen gestapelde woningen worden gebouwd. Het plan maakt middels een vrijstellingsbevoegdheid afhankelijke woonruimte in vrijstaande bijgebouwen mogelijk. Deze vrijstellingsbevoegdheid wordt ingetrokken indien de noodzaak vanuit het oog van mantelzorg niet meer aanwezig is. Daarnaast is er een vrijstelling opgenomen voor de uitoefening van bedrijfsmatige activiteiten in het hoofd- of bijgebouw. Bouwmogelijkheden In de bestemmingsregeling wordt onderscheid gemaakt tussen drie zones: * het bouwvlak; * het erf; * de tuin. Het hoofdgebouw mag uitsluitend binnen het op de plankaart aangegeven bouwvlak gebouwd worden. De bijgebouwen mogen in principe alleen op het erf gebouwd worden. Uitzondering hierop zijn: (1) de erkerregeling; (2) de afwijkende bebouwingsregeling, waarbij maximaal 50% van de gronden binnen de zone ’tuin’ bebouwd mag worden ter plaatse van de desbetreffende aanduiding. GROEN-GGebruiksmogelijkheden De gronden die op de plankaart aangewezen als ‘Groen-G-‘zijn bestemd voor; * de aanleg en instandhouding van op de ligging van het plangebied en de inpassing in de omgeving afgestemde beplanting; * de aanleg en instandhouding van waterpartijen en watergangen; * de instandhouding van de waardevolle bomen ter plaatse van de aanduiding op de plankaart; * objecten van beeldende kunst. Bouwmogelijkheden Op de gronden mogen in principe alleen gebouwen van algemeen nut en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, gebouwd worden. Uitsluitend ter plaatse van een bouwvlak mogen gebouwen, niet zijnde de gebouwen van algemeen nut, met een maximale bouwhoogte van 3 m1gebouwd


pagina 8 van 16

worden. Tevens is het mogelijk binnen deze bestemming objecten van beeldende kunst, speelvoorzieningen en ontmoetings- en hondenuitlaatvoorzieningen te realiseren.

3.5

IS ER SPRAKE VAN EEN PLANOLOGISCHE NADELIGER SITUATIE? De wijk Petenbos is recent gerealiseerd. In 1999 is de wijk aan de zuidzijde van Veenendaal afgerond. De wijk is ruim van opzet wat wordt versterkt doordat groen en waterpartijen zijn geclusterd tot grotere groene ruimtes. De omgeving van de Zilvermos 11 kenmerkt zich door de voornamelijk als villa’s ontworpen vrijstaande woningen. De ontwerpen van de villa’s hebben een sterke diversiteit. De huidige woning Zilvermos 11 is een voormalige boerenwoning gelegen op een ruim perceel. Een gedeelte van het perceel wordt momenteel gebruikt als volkstuintjes. De woningen aan de Kerkwijk zijn jaren ‘30 woningen en liggen op dermate grote afstand met een ruime groene buffer tussen hun percelen en de Zilvermos 11 dat zij verder niet mee genomen worden in deze rapportage. De huidige planologie en huidige situatie gaat uit van bestemming wonen waarbij het bouwblok en bijbehorend erf gesitueerd is op het achterste gedeelte van het perceel. In de voorgestelde nieuwe situatie wordt uitgegaan van twee bouwblokken, welke meer voorzijde gericht zijn gesitueerd. Deze situering is meer passend in het straatbeeld dan de huidige situatie. De ontwerpen voor de twee villa’s op de locatie Zilvermos 11 sluiten aan bij de reeds bestaande woningen in deze wijk. Wij constateren dat het bouwplan, twee vrijstaande villa’s met aangebouwd- en vrijstaand bijgebouw, op het adres Zilvermos 11 te Veenendaal, niet als zodanig is omschreven in het vigerende bestemmingsplan. De voorgenomen bouw van de woningen zal ons inziens, in de zin van de Wet ruimtelijke ordening Hoofdstuk 6, artikel 6.1.1. “Burgemeester en wethouders kennen degene die in de vorm van een inkomensderving of een vermindering van de waarde van een onroerende zaak schade lijdt of zal lijden als gevolg van een in het tweede lid genoemde oorzaak, op aanvraag een tegemoetkoming toe, voor zover de schade redelijkerwijs niet voldoende anderszins is verzekerd”, niet tot enige schade leiden voor de omliggende onroerende zaken. De eventuele schade welke door de naaste bewoners kan worden ervaren komt voort uit de nog aan te leggen uitweg voor de rechter woning. Deze uitrit komt ter hoogte van de woning Zilvermos 2 en kan voor koplampschijning zorgen. Vanuit de woning Zilvermos 1 en Zilvermos 3 wordt het uitzicht op het groen enigszins belemmerd.


pagina 9 van 16

4.

RAMING VAN DE SCHADE EX ARTIKEL 6.1 Wro (PLANSCHADE)

4.1

INLEIDING Of er sprake is van waardedaling van de betrokken onroerende zaken ten gevolge van de planologische wijzigingen zoals hiervoor is vermeld, moet volgens constante jurisprudentie worden beoordeeld vanuit de optiek van een willekeurige, redelijke handelende en denkende koper. Is deze koper onder de gewijzigde planologische omstandigheden slechts bereid de betrokken onroerende zaak te kopen tegen een lagere prijs dan onder de oude planologische situatie het geval zou zijn geweest? De waarde van een onroerende zaak wordt bepaald door een aantal factoren, zoals de courantheid, ligging en bereikbaarheid, de vorm en de grote van de kavel, de aard en constructie van de opstallen, de aanwendingsmogelijkheden, de staat van onderhoud en te stellen norm van wooncomfort van de opstallen. De directe omgeving heeft ook invloed op de (ver)koopprijs.

4.2

PEILDATUM Volgens vaste jurisprudentie moet de waardevermindering bepaald worden door de waarde die een betrokken onroerende zaak heeft op de dag onmiddellijk voorafgaand aan de dag waarop de planologische maatregel in werking is getreden, te vergelijking met de waarde van die onroerende zaak op de dag onmiddellijk volgend op de dag waarop deze planologische maatregel in werking is getreden. Eventuele aanvragen om planschadevergoeding kunnen worden ingediend nadat deze planmaatregel onherroepelijk is geworden. Nu gevraagd is te adviseren in het kader van een risicoanalyse planschade, vooruitlopend op de planologische wijziging c.q. vrijstelling van het huidige bestemmingsplan.

4.3

SCHADERAMING Hieronder hebben wij de invloed van de planologische wijziging c.q. vrijstelling voor het beoogde bouwplan op de omringende onroerende zaken benoemd:


pagina 10 van 16

4.4

FOTO COLLAGE DIRECT BETROKKEN OBJECTEN Zijdemos 1. Deze woning wordt gescheiden van de nieuwbouwlocatie door een groenstrook met een wandelpad. Door deze brede strook is er geen direct zicht op de toekomstige nieuwe woningen. Het is niet aannemelijk dat er bij deze woning enige schade te verwachten is.

Afbeelding 1: Zijdemos 1 Zilvermos 2. Deze woning is direct gelegen tegenover de te bouwen woningen. Een van de uitwegen ligt in het verlengde van de uitrit Zilvermos 2 en kan voor koplampschijning zorgen. Door de situering van de nieuwbouw, meer naar de straat, is enige nadelige invloed op de privacy te verwachten, zoals eventuele inkijk. Deze nadelen zullen niet direct invloed hebben op de waarde van deze woning als wel op hun woongenot. Derhalve kunnen wij concluderen dat er enige mate van schade zal ontstaan.

Afbeelding 2: Zilvermos 2 Zilvermos 3. De woning is naastgelegen en wordt gescheiden door openbaar groen, bestaande uit voornamelijk bomen met onderbegroeiing. De woning zal door de nieuwbouw het zijuitzicht in enige mate verliezen voor zover dat nu mogelijk is door het groen. Daar tegenover staat dat de voorgenomen nieuwbouw voor verfraaiing van het straatbeeld zorgt. Dit alles overwegend is het niet aannemelijk dat er enige schade als bedoeld in de Wro art. 6 te verwachten valt. De eventuele tegemoetkoming is een compensatie voor het zij uitzicht. Afbeelding 3: Zilvermos 3


pagina 11 van 16

Zijdemos 6. Vrijstaande woning welke schuin gelegen is tegenover de nieuwbouwlocatie. Deze woning heeft zicht op de nieuwbouw doch de nieuwbouw zal geen negatieve geldelijke invloed hebben op deze woning.

Afbeelding 4: Zijdemos 6 Zilvermos 1. De woning is schuin tegenover de nieuwbouwlocatie gelegen. Het uitzicht van deze woning op het huidige perceel van de Zilvermos 11 zal met de nieuwbouw veranderen. Nu is het zicht tuin, na realisatie is het voortuin en zicht op de rechterwoning. Dit gegeven heeft geen negatieve invloed op de waarde van de woning Zilvermos 1. Tevens is het niet waarschijnlijk dat er compensatie voor de verandering van het uitzicht reëel te noemen is.

Afbeelding 5: Zilvermos 1 Bronsmos. Het perceel is direct gelegen achter de nieuwbouw en behorend tot de groenstrook van de gemeente. Op dit perceeltje is een hondenuitlaatplaats gevestigd. Door het verplaatsen van het bouwblok naar voren, op het perceel Zilvermos 11 zal in de toekomst minder hinder van de uitlaatplaats worden ervaren.

Afbeelding 6: Achter het perceel gelegen hondenuitlaatplaats


pagina 12 van 16

Bronmos 2 en 4. het betreft hier een dubbele woning van de 30e jaren welke met de voorzijde zicht hebben op de hondenuitlaatplaats en de huidige woning van kavel Zilvermos 11. Deze woningen zullen geen nadeel ervaren van het verplaatsen van de bouwblok of het gegeven dat er twee woningen op de kavel Zilvermos 11 worden gebouwd.

Afbeelding 7: Bronmos 2 en 4 Bronmos 6. Vrijstaande woning welke met de zij- en achterkant grenst aan de gemeentelijke groenstrook. Vanuit de achterzijde heeft het nu enige zicht op de huidige woning Zilvermos 11. Bij de nieuwbouw zal dit zicht verder afnemen door dat de onderlinge afstand groter wordt.

Afbeelding 8: Bronmos 6 Bronmos 8. Deze vrijstaande woning grenst met de zijgrens aan de gemeentelijke groenstrook en heeft enig zicht op de huidige woning. Doordat de nieuwe woningen anders gesitueerd gaan worden dan de bestaande woning zal de nieuwbouw geen negatieve invloed op de Bronmos 8 hebben.

Afbeelding 9: Bronmos 8


pagina 13 van 16

4.5

RAMING PLANSCHADE Alles overziend is geen reden te veronderstellen dat er grote schade ten gevolgen van het bouwplan, Zilvermos 11 te Veenendaal, welke momenteel in voorbereiding is, ter verwachten zal zijn. De mogelijke compensatie ten behoeve van de koplampschijning en privacy voor de woningen Zilvermos 2 en Zilvermos 3 zijn enigszins beperkt. De kosten daarvan zijn op circa € 7500,00 begroot. Daarvan is € 5000,00 toe te rekenen aan Zilvermos 2 en € 2500,00 aan Zilvermos 3. Wij ramen de mogelijke schade ex artikel 6.1 Wro (planschade) ten gevolge van het voorgenomen bouwplan Zilvermos 11 Veenendaal per peildatum mei 2010, op een bedrag van € 7500,00 ZEGGE: ZEVE DUIZE D VIJF HO DERD EURO (zie noot)1 Hierbij tekenen wij aan dat het gaat om een globale en indicatieve waardebepaling. Wij hebben de betrokken onroerende zaken vanaf de openbare weg bezichtigd, hetgeen impliceert dat wij de woningen c.a. niet van dichtbij en inwendig hebben kunnen bezichtigingen. Wij hebben niet gesproken met veronderstelde belanghebbenden, waardoor deze niet in de gelegenheid zijn geweest ons te informeren over feiten en omstandigheden die hun woning en de beoogde nieuwbouw betreffen. Daardoor kunnen wij in deze risicoanalyse planschade geen overwegingen wijden aan mogelijke voorzienbaarheid en/of risicoaanvaarding van de eigenaren/bewoners van de genoemde onroerende zaken.

4.6

TIJDSVERLOOP Wij merken op dat tijdsverloop tussen de voor deze risicoanalyse gehanteerde geschatte peildatum ( mei 2010) en de feitelijke datum waarop de planologische maatregel rechtsgeldig zal worden, aanpassing van de genoemde waarden nodig kan maken door waardeontwikkelingen op de onroerendgoedmarkt.

4.7

NIEUWE WRO Voorts behoeft aandacht, dat de fundamentele herziening van de Wet op de Ruimtelijke Ordening (dat is de nieuwe Wro) volgens deze wet uitgaat van een forfaitaire drempel van 2% van de waarde van de getroffen onroerende zaken,alsmede schade in de vorm van inkomensderving van tenminste 2%. In de voorliggende kwestie betekent dat, dat volgens de aannamen van deze risicoanalyse de eigenaren van de genoemde onroerende zaken onder vigeur van de nieuwe Wro waarschijnlijk niet voor schade vergoeding ex art 6.1 Wro in aanmerking komen.

1

Noot: Dit bedrag is exclusief de kosten van de schadebeoordelingscommissie, die over een ingediende aanvraag om planschadevergoeding advies zal uitbrengen en exclusief de wettelijke rente die verschuldigd is over de toegekende schadevergoeding vanaf de dag waarop de gemeente de aanvraag om planschadevergoeding heeft ontvangen tot de dag van uitbetaling.


pagina 14 van 16

5.

RECAPITULATIE Al het hiervoor overwegende leidt ons tot de slotsom dat de planologische wijziging voor de voorgenomen bouw van de twee vrijstaande villa’s is aan te merken als een niet direct nadelige planologische verandering voor de nabij gelegen onroerende zaken. Wij ramen de schade ex artikel 6.1 Wro per peildatum mei 2010 op een bedrag van € 7500,00 zegge: ZEVE DUIZE D VIJF HO DERD EURO

Aldus gedaan met de beste kennis en wetenschap. 14 mei 2010

De Horsten makelaars

Mevr. G.J.M. Bulten-Winters, makelaar/taxateur O/G

Dit rapport is vertrouwelijk en niet voor openbare doeleinden beschikbaar. Zonder toestemming van opdrachtgever is het niet toegestaan dit rapport te vermenigvuldigen.

Versie 1 Datum 14 mei 2010


pagina 15 van 16

Bijlage • • •


plankaart legenda kadastrale gegevens

pagina 16 van 16

Risicoanalyse planschade

Recommend Documents