Risicoanalyse planschade. Nieuwbouw woningen Prinses Margrietstraat te Moergestel

Risicoanalyse planschade Nieuwbouw woningen Prinses Margrietstraat te Moergestel

projectnummer 404238 definitief revisie 00 9 maart 2016

Risicoanalyse planschade Nieuwbouw woningen Prinses Margrietstraat te Moergestel projectnummer 404238 definitief revisie 00 9 maart 2016

Auteurs mr. N.A. Boerties

Opdrachtgever Gemeente Oisterwijk Postbus 10101 5060 GA Oisterwijk

datum vrijgave 09-03-2016

beschrijving revisie 00 definitief

goedkeuring C. Suurd

vrijgave M. Stabel

Inhoudsopgave

Blz.

1

Opdracht

2

2

Deskundige

2

3

Overgelegde documenten

2

4

Achtergrond van Afdeling 6.1 Wro: tegemoetkoming in schade

2

5

De locatie

3

6

Het vigerende planologische regime

4

7

Het nieuwe planologische regime

6

8

Planologische vergelijking

8

9

Eindoordeel

11

Risicoanalyse planschade projectnummer 404238 9 maart revisie 00 Gemeente Oisterwijk

Blad 1 van 11

Risicoanalyse planschade projectnummer 404238 9 maart 2016 revisie 00 Gemeente Oisterwijk

1

Opdracht

Opdrachtgever heeft op 25 februari 2016 aan Antea Group de opdracht verleend om een risicoanalyse planschade op te stellen in verband met de nieuwbouw van woningen aan de Prinses Margrietstraat in Moergestel.

2

Deskundige

Als deskundige is opgetreden mr. N.A. Boerties, senior adviseur op het gebied van bestuursrechtelijke schadevergoeding met planschade als expertise, werkzaam binnen het team Vastgoed & Recht van Antea Group.

3

Overgelegde documenten

Ten behoeve van het opstellen van de risicoanalyse planschade zijn de navolgende stukken als uitgangspunt opgenomen: • kopie bestemmingsplan ‘Kom Moergestel’; • kopie ontwerpbestemmingsplan ‘Roozendries’; • rapport akoestisch onderzoek Roozendries Moergestel d.d. 16-09-2015; • info van Kadata.nl, GoogleMaps en CycloMedia.

4

Achtergrond van Afdeling 6.1 Wro: tegemoetkoming in schade

Artikel 6.1 van de Wet ruimtelijke ordening luidt als volgt: 1. Burgemeester en wethouders kennen degene die in de vorm van een inkomensderving of een vermindering van de waarde van een onroerende zaak schade lijdt of zal lijden als gevolg van een in het tweede lid genoemde oorzaak, op aanvraag een tegemoetkoming toe, voor zover de schade redelijkerwijs niet voor rekening van de aanvrager behoort te blijven en voor zover de tegemoetkoming niet voldoende anderszins is verzekerd. 2. Een oorzaak als bedoeld in het eerste lid is: a. een bepaling van een bestemmingsplan, beheersverordening of inpassingsplan, niet zijnde een bepaling als bedoeld in artikel 3.3, artikel 3.6, eerste lid, of artikel 3.38, derde of vierde lid; b. een bepaling van een wijziging krachtens artikel 3.6, eerste lid, onder a, niet zijnde een bepaling als bedoeld in artikel 3.6, tweede lid, of van een uitwerking krachtens artikel 3.6, eerste lid, onder b, of een nadere eis krachtens artikel 3.6, eerste lid, onder d; c. een besluit omtrent een omgevingsvergunning voor een activiteit als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onder b, c of g, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht; d. de aanhouding van een besluit omtrent het verlenen van een omgevingsvergunning ingevolge artikel 3.3, eerste lid, of 3.4 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht; e. een bepaling van een provinciale verordening als bedoeld in artikel 4.1, derde lid, of van een algemene maatregel van bestuur als bedoeld in artikel 4.3, derde lid, voor zover die bepaling een weigeringsgrond bevat als bedoeld in artikel 2.10, eerste lid, onder c, of 2.11, eerste lid, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht;

Blad 2 van 11


f.

g.

een bepaling van een exploitatieplan als bedoeld in artikel 6.12, eerste lid, voor zover die bepaling een weigeringsgrond bevat als bedoeld in artikel 2.10, eerste lid, onder c, 2.11, eerste lid, of 2.12, eerste lid, onder b, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht; een koninklijk besluit als bedoeld in artikel 10.4.

Voor een inhoudelijke beoordeling van een aanvraag om tegemoetkoming in schade dient een vergelijking te worden gemaakt tussen de twee opeenvolgende planologische regimes, waarbij volgens bestendige jurisprudentie dient te worden uitgegaan van de maximale bouwen gebruiksmogelijkheden van het planologische regime, ongeacht of de realisering daarvan heeft, of zou hebben plaatsgevonden. Wanneer uit de planologische vergelijking volgt dat er planologisch nadeel zou kunnen ontstaan, zal moeten worden bezien in hoeverre dit planologisch nadeel zich zou kunnen vertalen in planschade. Daarvoor worden getroffen objecten gewaardeerd onder vigeur van de beide opeenvolgende planologische regimes. Omdat bij een risicoanalyse planschade de peildatum nog niet vaststaat, gaan wij uit van datum opname. Bij planschade in de vermogenssfeer dient deze geobjectiveerd te worden vastgesteld. Het gaat erom hoe de markt voor onroerende zaken reageert op mogelijk planologisch nadeel. Bij een risicoanalyse kan geen inkomensschade berekend worden. Mocht hiervan sprake zijn, dan zullen wij dit wel benoemen. In het kader van een risicoanalyse planschade wordt overigens geen onderzoek gedaan naar voorzienbaarheid of schadebeperkende mogelijkheden, omdat de beoordeling daarvan een afzonderlijke toetsing vergt van ieder mogelijk getroffen object en de daarvoor benodigde informatie bovendien in de regel ontbreekt. De Wet ruimtelijke ordening regelt verder dat schade, die binnen het normale maatschappelijke risico valt, voor rekening van de aanvrager blijft. In deze rapportage zullen wij het forfait van in ieder geval 2%, te weten 2% van de waarde van de getroffen onroerende zaak, reeds doorberekenen in onze indicatie van de tegemoetkoming in schade. Hoewel deze rapportage een duidelijke indicatie geeft van de te verwachten gevolgen van een voorgenomen ontwikkeling op de nabije omgeving, is het niet uitgesloten dat de adviseur die door burgemeester en wethouders wordt ingeschakeld om over concrete aanvragen om tegemoetkoming in schade advies uit te brengen, te zijner tijd tot een ander oordeel kan komen. De objecten zijn niet bezichtigd vanaf de openbare weg en er is niet gesproken met eventuele belanghebbenden, waardoor het kan voorkomen dat relevante informatie niet mede is betrokken bij de beoordeling. Ten slotte is het rechterlijk oordeel uiteindelijk beslissend voor de definitieve beoordeling van een aanvraag om tegemoetkoming in schade.

5

De locatie

Het plangebied is gelegen in een centrumdorps milieu ten westen van het centrum van Moergestel. Het plangebied wordt globaal begrensd door de Prinses Margrietstraat aan de westzijde, de bebouwing langs de Rootven aan de noorden oostzijde en woonbebouwing aan de Prinses Margrietstraat met daarachter grasland aan de zuidzijde. Het plangebied is nu grotendeels bebouwd met het voormalig maatschappelijk gebouw de Roozendries. Het perceel is kadastraal bekend gemeente Moergestel, sectie A, nummer 4325 en de oppervlakte bedraagt 22 a en 50 ca.

Blad 3 van 11


Plangebied

Afbeelding 1: globale ligging van het plangebied

Afbeelding 2: ligging plangebied Roozendries te Moergestel (bron: CycloMedia)

Afbeelding 3: foto van het plangebied, de bebouwing is inmiddels gesloopt (bron: CycloMedia)

6

Het vigerende planologische regime

Voor de gronden van het plangebied geldt thans het bestemmingsplan 'Kom Moergestel'. Dit bestemmingsplan is vastgesteld door de gemeenteraad van Oisterwijk bij besluit van 27 juni

Blad 4 van 11


2013. Op basis van het bestemmingsplan ‘Kom Moergestel’ zijn de gronden van het plangebied bestemd als ‘Gemengd - Voorzieningen’ en de dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie -1’ (zie afbeelding 4). Plangebied

Afbeelding 4: uitsnede van de plankaart van het bestemmingsplan ‘Kom Moergestel’ (bron: ruimtelijkeplannen.nl)

Gemengd - Voorzieningen (artikel 11) Doeleindenomschrijving De voor ‘Gemengd - Voorzieningen’ aangewezen gronden zijn bestemd voor cultuur en ontspanning: atelier, creativiteitscentrum, dansschool, evenemententerrein, museum, muziekschool, sauna, wellness en daarmee vergelijkbare voorzieningen; maatschappelijke voorziening: bibliotheek, gezondheidszorg, jeugdopvang, naschoolse opvang, onderwijs, openbare dienstverlening, praktijkruimte, verenigingsleven, welzijnsinstelling, zorginstelling en daarmee vergelijkbare voorzieningen en bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals groen, parkeervoorzieningen, laad- en losvoorzieningen, nutsvoorzieningen, toegangswegen, water en waterhuishoudkundige voorzieningen. Bouwvoorschriften Gebouwen en overkappingen moeten binnen het bouwvlak en op minimaal 3 m van de zijdelingse perceelsgrens worden gebouwd. Blijkens de plankaart bedraagt de maximale goothoogte 4 m en de maximale bouwhoogte 8 m. Het maximale te bebouwen oppervlak bedraagt 60 %. Bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mogen buiten het bouwvlak worden gebouwd, tot een maximale hoogte van 4,5 m voor bewegwijzering en ander straatmeubilair, 10 m voor lichtmasten en overige masten, muren en terreinafscheidingen achter de voorgevel van het hoofdgebouw tot 2 m en voor de voorgevel van hoofdgebouwen tot 1 m. Voor vrijstaande antennes geldt een maximale bouwhoogte van 15 m, voor pergola’s 2,75 m, voor speelvoorzieningen 3 m en voor overige gebouwen, geen gebouwen zijnde geldt een maximale bouwhoogte van 1 m. Waarde – Archeologie – 1 (artikel 24) Doeleindenomschrijving De voor ‘Waarde – Archeologie – 1’ aangewezen gronden zijn - behalve voor de andere aldaar voorkomende bestemming(en) - mede bestemd voor het behoud en de bescherming van archeologische waarden.

Blad 5 van 11


Bouwvoorschriften Op deze gronden mogen ten behoeve van de bestemming uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd met een bouwhoogte van ten hoogste 2 meter. Voor het bouwen overeenkomstig de regels voor de andere op deze gronden voorkomende bestemmingen dient de aanvrager van een omgevingsvergunning voor het bouwen een rapport te overleggen waarin de archeologische waarden van de gronden die blijkens de aanvraag zullen worden verstoord, naar oordeel van het bevoegd gezag in voldoende mate zijn vastgesteld.

7

Het nieuwe planologische regime

In het ontwerp-bestemmingsplan ‘Roozendries’ hebben de gronden binnen het plangebied de bestemming ‘Verkeer’, ‘Wonen’ en de dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie’ (zie afbeelding 5).

Afbeelding 5: uitsnede plankaart ontwerpbestemmingsplan ‘Roozendries’

Verkeer (artikel 3) Doeleindenomschrijving De voor ‘Verkeer’ aangewezen gronden zijn bestemd voor wegen met ten hoogste 2x1 doorgaande rijstroken, evenementen en de bij deze bestemming behorende voorzieningen zoals groen, parkeervoorzieningen, reclame-uitingen, water en waterhuishoudkundige voorzieningen. Bouwvoorschriften Op de gronden mogen geen gebouwen worden gebouwd. Bouwwerken, geen gebouwen zijnde zijn toegestaan waarbij geldt dat de hoogte van bewegwijzering en overig straatmeubilair maximaal 4,5 m bedraagt, lichtmasten en overige masten maximaal 10 m, vrijstaande antennes en alarmpalen maximaal 15 m, speelvoorzieningen maximaal 3 m en overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde maximaal 9 m. Overkappingen zijn niet toegestaan.

Blad 6 van 11


Wonen (artikel 4) Doeleindenomschrijving De voor ‘Wonen’ aangewezen gronden zijn bestemd voor wonen in een woning en bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals erven, nutsvoorzieningen, parkeervoorzieningen, tuinen, toegangswegen, water en waterhuishoudkundige voorzieningen. Bouwvoorschriften Op deze gronden mogen vrijstaande, twee-aaneengebouwde en aaneengebouwde woningen worden gebouwd. Het maximale aantal woningen binnen het plangebied bedraagt negen (9). Voor het bouwen van hoofdgebouwen geldt dat deze uitsluitend binnen het bouwvlak mogen worden gebouwd en per bouwperceel niet meer dan 1 woning mag worden gebouwd met een maximale bouwhoogte van 6 m. Ter plaatse van de aanduiding ‘gevellijn’ dient de gevel (over alle bouwlagen) in of maximaal 1 m achter de aanduiding te worden gebouwd. Ter plaatse van de aanduiding ‘minimum bouwhoogte (m)’, mag de bouwhoogte over een oppervlakte van 20 m² per bouwperceel, niet minder dan 6 m bedragen. Tot slot dienen hoofdgebouwen plat afgedekt te worden. Voor het bouwen van bijbehorende bouwwerken in de vorm van aanbouwen, uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen geldt dat deze achter de voorgevel van het hoofdgebouw of in het verlengde daarvan dienen te worden gebouwd. De bouwhoogte bedraagt maximaal 3 m. Voor het bouwen van bouwwerken geen gebouwen zijnde geldt dat zij zowel binnen als buiten het bouwvlak mogen worden gebouwd, waarbij de maximale hoogte van bewegwijzering en overig straatmeubilair maximaal 4,5 m bedraagt en voor lichtmasten en overige masten maximaal 10 m. De hoogte van muren en terrein- en erfafscheidingen achter de voorgevel van hoofdgebouwen mag niet meer bedragen dan 2 m en voor de voorgevel van hoofdgebouwen maximaal 1 m. De hoogte van vrijstaande antennes bedraagt maximaal 15 m, voor pergola’s maximaal 2,75 m, voor speelvoorzieningen maximaal 3 m en de hoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mag niet meer bedragen dan 1 m. Waarde - Archeologie (artikel 5) Doeleindenomschrijving De voor ‘Waarde - Archeologie’ aangewezen gronden zijn naast de overige aangewezen bestemmingen mede bestemd voor de bescherming van archeologische waarden. Bouwvoorschriften Binnen deze bestemming mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde worden gebouwd die voor archeologisch onderzoek noodzakelijk zijn met een maximale bouwhoogte van 2 m. Voor het bouwen overeenkomstig de regels voor de andere op deze gronden voorkomende bestemmingen dient de aanvrager van een omgevingsvergunning voor het bouwen een rapport te overleggen waarin de archeologische waarden van de gronden die blijkens de aanvraag zullen worden verstoord, naar oordeel van het bevoegd gezag in voldoende mate zijn vastgesteld.

Blad 7 van 11


8

Planologische vergelijking

Van belang voor de beoordeling of er sprake is van een planologische verslechtering, is te bezien in hoeverre de voorgenomen ontwikkeling afwijkt van het vigerende planologische regime. Daarvoor is niet de feitelijke situatie van belang, maar hetgeen op basis van het vigerende planologische regime maximaal is toegestaan. In het hiernavolgende zal worden bezien of en zo ja, in hoeverre, deze afwijkingen de planologische positie van omliggende objecten kunnen beïnvloeden. Volgens bestendige jurisprudentie kunnen de als gevolg van een planologische ontwikkeling optredende voordelen de nadelen geheel of gedeeltelijk compenseren. Aldus zal bezien moeten worden in hoeverre omliggende objecten per saldo in een planologisch nadeliger positie zullen worden gebracht. Een en ander hangt uiteraard sterk samen met de manier waarop de op te richten bebouwing ter plaatse zal worden uitgevoerd en voorts met de ligging van de nieuwbouw ten opzichte van de omliggende objecten. Wanneer de conclusie luidt dat in beginsel sprake is van een planologische verslechtering, zal voor de verschillende objecten die binnen de invloedssfeer van de voorgenomen ontwikkeling zijn gesitueerd worden aangeven wat de te verwachten planschade zou kunnen zijn. De voorgenomen ontwikkeling past niet binnen de nog vigerende bestemming. In het navolgende zullen wij onderzoeken in hoeverre het bestemmingsplan voor de realisatie van maximaal 9 woningen met bijbehorende voorzieningen een planologisch nadelige ontwikkeling inhoudt voor objecten in de omgeving daarvan. Bebouwing In het vigerende bestemmingsplan mogen de gronden aan de Prinses Margrietstraat worden bebouwd met bijvoorbeeld een creativiteitscentrum, dansschool, museum, muziekschool, sauna, wellness en daarmee vergelijkbare voorzieningen, maar ook diverse maatschappelijke voorzieningen zoals een bibliotheek, gezondheidszorg, jeugdopvang, een school met naschoolse opvang, een verenigingsgebouwleven, welzijnsinstelling, zorginstelling, huisartsenpraktijk en daarmee vergelijkbare voorzieningen en bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals groen, parkeervoorzieningen, laad- en losvoorzieningen, nutsvoorzieningen, toegangswegen, water en waterhuishoudkundige voorzieningen. Binnen de op de kaart aangegeven bebouwingsgrenzen, dat vrijwel het gehele perceel beslaat, mogen de gronden voor maximaal 60 % worden bebouwd, met een maximale goothoogte van 4 m en een maximale bouw/nokhoogte van 8 m. Tevens mogen zowel binnen als buiten het bouwvlak bouwwerken, geen gebouwen zijnde worden opgericht tot een maximale hoogte voor antennes van 15 m. Op grond van het bestemmingsplan ‘Kom Moergestel’ kon derhalve binnen het plangebied een aanzienlijke verstening van de omgeving plaatsvinden door het toestaan van 8 m hoge bebouwing tot maximaal 60 % van het totale bouwoppervlak. Onder het nieuwe regime mogen op grond van de bestemming ‘Wonen’ binnen de bouwvlakken, maximaal 9 woningen worden gebouwd met een maximale bouw-/goothoogte van 6 m. Tevens mogen aan- en uitbouwen en bijgebouwen aan of bij de woning worden gebouwd met een maximale bouwhoogte van 3 m. Tot slot mogen bouwwerken, geen gebouwen zijnde worden gebouwd tot een hoogte van maximaal 15 m voor antennes. Erf- en terreinafscheidingen mogen maximaal 2 m hoog zijn, en voor de voorgevellijn niet meer dan 1 m.

Blad 8 van 11


Rondom de woningen worden ook wegen, parkeervoorzieningen en de daarbij bijbehorende infrastructurele voorzieningen aangelegd zoals verlichtingsarmaturen tot een hoogte van maximaal 10 m. Voor antennes en alarmpalen bedraagt de maximale hoogte 15 m en voor speelvoorzieningen 3 m. De bouwhoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mag niet meer bedragen dan 9 m. Wij concluderen dat het nieuwe planologische regime niet leidt tot ruimere bebouwingsmogelijkheden. De maximale bouwhoogte van hoofdgebouwen daalt van maximaal 8 m (nokhoogte) onder het vigerende regime tot maximaal 6 m (goothoogte) onder het nieuwe regime. Daarnaast neemt het totale te bebouwen oppervlak binnen het plangebied af. Waar onder het vigerende regime binnen het bouwvlak, dat uit nagenoeg het gehele perceel bestaat, voor maximaal 60 % mocht worden bebouwd, bedraagt het maximaal te bebouwen oppervlak binnen het plangebied onder het nieuwe regime minder dan 50 % van het perceel. Dit heeft tot gevolg dat omliggende objecten onder het nieuwe planologische regime te maken krijgen met minder hoge bebouwing. Gebruik Onder het vigerende planologische regime bestaan de maximale gebruiksmogelijkheden van het perceel uit een gebruik voor gemengde, maatschappelijke doeleinden zoals bijvoorbeeld een school, huisartsenpraktijk, verenigingsgebouw of zorginstelling. Dergelijk gebruik kenmerkt zich door een grote gebruiksintensiteit met een groot aantal vervoersbewegingen (bezoekers, personeel, schoolgaande kinderen, bevoorrading) welke gepaard kan gaan met diverse vormen van hinder, zoals geluidhinder (stemgeluid), verkeershinder, parkeerhinder, etc. Gezien de maximale omvang van het hoofdgebouw zal een relatief groot aantal mensen ter plaatse aanwezig zijn en zicht hebben op de percelen van de omliggende objecten, hetgeen een aantasting van de privacy kan inhouden. Het nieuwe planologische regime maakt het gebruik mogelijk voor een woongebied met maximaal 9 woningen. Met de komst van de woningen is sprake van een andere functie voor dit gebied. Afgezet tegen de voordien voor het gebied vigerende gemengde en maatschappelijke bestemming (en de maximale invulling daarvan), zullen hindervormen zoals geluid-, verkeers- en parkeerhinder veroorzaakt door bijvoorbeeld een school minder te vrezen zijn van woningen bij een normaal gebruik. Tevens zijn wij van mening dat het gebruik niet intensiveert ten opzichte van het toegestane gebruik onder het oude planologische regime. Hoewel het gebruik dat in het algemeen van woningen wordt gemaakt vrijwel permanent van aard is, was ook onder het oude planologische regime een intensief gebruik gedurende de gehele dag mogelijk, denk bijvoorbeeld aan een school met naschoolse opvang en avondactiviteiten zoals muziekles of een zorginstelling waar mensen ook in de nacht aanwezig zijn. Een eventueel groter verlies van privacy doordat vanuit de nieuwe woningen in de omliggende objecten gekeken kan worden doet zich naar onze mening niet voor. Immers ook vanuit een schoolgebouw of zorginstelling kon, gedurende een groot deel van de dag, of zelfs de gehele dag, zicht bestaan op de omliggende objecten. Met de komst van woningen zal een bijbehorende infrastructuur worden aangelegd. Naar onze mening zal van deze wegen niet een zodanig gebruik worden gemaakt dat daarvan door omliggende objecten mogelijk hinder kan worden ondervonden. Ook onder het vigerende planologische regime kan het onbebouwde deel van het perceel worden gebruikt voor verkeer en parkeren. Daarnaast is het uitgesloten dat de komst van de woningen ertoe leidt dat er intensiever gebruik zal worden gemaakt van de bestaande openbare wegen. De nieuwe

Blad 9 van 11


woningen zullen leiden tot enkele tientallen verkeersbewegingen per dag. Dit was onder het oude planologische regime bij maximale invulling niet anders, bijvoorbeeld voor het brengen en halen van kinderen, of bezoekers van bijvoorbeeld een huisartsenpraktijk. Blijkens de plankaart worden de nieuwe woningen via de bestaande openbare weg, de Prinses Margrietstraat ontsloten. Dit zal naar onze mening niet leiden tot een intensivering van het verkeer voor de daar reeds aanwezige objecten, omdat in de oude situatie, het perceel ook via deze weg werd ontsloten. Van een achteruitgang van het woon- en leefklimaat van objecten nabij de ontsluiting, is om die reden dan ook geen sprake. Het woongebied zal worden verlicht, door openbare straatverlichting, maar ook verlichting vanuit de woningen. Ook onder het oude planologische regime was er sprake van verlichting van het gebied. Als gevolg van de nieuwe ontwikkeling is derhalve geen sprake van lichthinder. Samenvatting Het voorgaande samenvattende zijn wij van mening dat de omliggende objecten niet in een planologisch nadeligere positie komen te verkeren. Door een geringe afname van de bouwmogelijkheden is zelfs sprake van enig planologisch voordeel. Bovendien leidt de planologische wijziging niet tot een intensivering van het gebruik van de gronden binnen het plangebied. Horeca Ten noorden van het plangebied ligt het café-restaurant ‘De Brouwer’ met bijhorende feestzaal aan de achterzijde van het pand. Deze feestzaal is op circa 5-10 meter van de kavelgrens van het nieuwbouwplan gelegen. In de feestzaal kunnen evenementen zoals optredens, bruiloften en bijeenkomsten worden gegeven tot 02.00 uur. Blijkens het bestemmingsplan ‘Kom Moergestel’ geldt ter plaatse de bestemming ‘Centrum-1’. Binnen deze bestemming is onder andere horeca mogelijk tot categorie-2 van de Staat van Horeca-activiteiten (middelzware horeca). Op grond van de geldende milieuregelgeving, per 1 januari 2008 valt het café onder de algemene regels van het Activiteitenbesluit. Op grond van dit besluit geldt het volgende toetsingskader: Voor het equivalente geluidniveau (LAeq) en het piekniveau (Lmax), veroorzaakt door de in de inrichting aanwezige installaties en toestellen, alsmede door de in de inrichting verrichte werkzaamheden en activiteiten, geldt dat de niveaus op de in tabel I genoemde plaatsen en tijdstippen niet meer bedragen dan de in die tabel aangegeven waarden. 07.00–19.00 19.00–23.00 23.00–07.00 LAeq, op de gevel van woningen

50 dB(A)

45 dB(A)

40 dB(A)

LAeq, in in- of aanpandige woning

35 dB(A)

30 dB(A)

25 dB(A)

LAmax op de gevel van gevoelige gebouwen 70 dB(A)

65 dB(A)

60 dB(A)

LAmax in in- en aanpandige woningen

50 dB(A)

45 dB(A)

55 dB(A)

Bij het bepalen van de geluidniveaus wordt voor muziekgeluid geen bedrijfsduurcorrectie toegepast. In opdracht van de gemeente Oisterwijk is een akoestisch onderzoek uitgevoerd naar de effecten en gevolgen vanwege het Café-restaurant ‘De Brouwer’ in Moergestel op het plangebied en de nieuwe woningen.

Blad 10 van 11


Uit de meetresultaten in het akoestisch onderzoek blijkt dat de vigerende geluidruimte van de feestzaal zich beperkt tot 77 dB(A) in de feestzaal in de dagperiode, 72 dB(A) in de avondperiode en 67 dB(A) in de nachtperiode. Op basis van de metingen blijkt dat de overdrachtsdemping vanwege de feestzaal op de nieuw te bouwen woningen 49 dB(A) bedraagt. Bij een binnenniveau van 77 dB(A) gedurende de etmaalperiode zal de geluidbelasting ten hoogste 28 dB(A) bedragen op de gevel van de nieuw te bouwen woningen, waardoor wordt voldaan aan de normen gesteld in het Activiteitenbesluit milieubeheer, en er derhalve gesproken kan worden van een acceptabel woon- en leefklimaat. Echter, in het rapport, wordt ook melding gemaakt dat dit geluidniveau voor feesten en partijen niet realistisch wordt geacht. Het geluidniveau zal dan vele malen hoger zijn: “Daar waar gesteld kan worden dat tijdens feesten de geluidbelasting altijd hoger is dan 79-84 dB(A) (gemiddeld tussen de 90 – 105 dB(A)) zal in de huidige situatie niet kunnen worden voldaan aan de normen gesteld in het Activiteitenbesluit milieubeheer.” De bestemming ‘Gemengd - Maatschappelijk’ uit het vigerende plan wordt vervangen door een nieuwe woonbestemming. Duidelijk is dat het gebruik van het perceel als gevolg van de nieuwe planologische ontwikkeling niet wordt verruild voor ruimere mogelijkheden. Op zichzelf bezien brengt de woonbestemming niet per definitie een nadeliger situatie voor het café mee tenzij de huidige of toekomstige bedrijfsvoering hierdoor in het gedrang komt. Van belang voor het bepalen van een eventueel planologisch nadeel is naar onze mening van belang dat het café ook onder het vigerende regime niet kon voldoen aan de voor het bedrijf geldende geluidsvoorschriften. Immers kon onder het oude regime een zorginstelling op korte afstand, circa 5 m van het café worden gerealiseerd. Voor een zorginstelling gelden dezelfde (strenge) geluidsvoorschriften gelden als voor de nieuw te bouwen woningen. Het nieuwe regime leidt derhalve niet tot een beperking van de bedrijfsmogelijkheden. Deze waren in wezen onder het oude regime ook al beperkt. De conclusie moet dan ook luiden dat eventueel aan te brengen geluidsisolerende voorzieningen om aan de geldende milieunormen te kunnen voldoen niet het gevolg zijn van de nieuwe planologische ontwikkeling. Ook onder het oude planologische regime diende het café te voldoen aan dezelfde geluidsvoorschriften die thans zullen gaan gelden.

9

Eindoordeel

Wij verwachten dat de nieuwe planologische ontwikkeling, de bouw van maximaal 9 nieuwe woningen, geen schade oplevert voor omliggende objecten te Moergestel, die op grond van artikel 6.1 Wro voor tegemoetkoming in aanmerking dient te komen. Heerenveen, 3 maart 2016

Antea Nederland B.V.

mr. N.A. Boerties senioradviseur Vastgoed & Recht

Blad 11 van 11

Over Antea Group Van stad tot land, van water tot lucht; de adviseurs en ingenieurs van Antea Group dragen in Nederland sinds jaar en dag bij aan onze leefomgeving. We ontwerpen bruggen en wegen, realiseren woonwijken en waterwerken. Maar we zijn ook betrokken bij thema’s zoals milieu, veiligheid, assetmanagement en energie. Onder de naam Oranjewoud groeiden we uit tot een allround en onafhankelijk partner voor bedrijfsleven en overheden. Als Antea Group zetten we deze expertise ook mondiaal in. Door hoogwaardige kennis te combineren met een pragmatische aanpak maken we oplossingen haalbaar én uitvoerbaar. Doelgericht, met oog voor duurzaamheid. Op deze manier anticiperen we op de vragen van vandaag en de oplossingen van de toekomst. Al meer dan 60 jaar.

Contactgegevens Beneluxweg 125 4904 SJ OOSTERHOUT Postbus 40 4900 AA OOSTERHOUT T. 06 10928752 E. [email protected]

www.anteagroup.nl

Copyright © 2015 Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd en/of openbaar worden gemaakt door middel van druk, fotokopie, elektronisch of op welke wijze dan ook, zonder schriftelijke toestemming van de auteurs.

Risicoanalyse planschade. Nieuwbouw woningen Prinses Margrietstraat te Moergestel

Recommend Documents