Plan van aanpak transformatie kantoren tot Huisvesting Statushouders

Plan van aanpak transformatie kantoren tot Huisvesting Statushouders Met de komst van duizenden vluchtelingen naar Nederland is een acuut probleem ontstaan: hoe vinden wij geschikte huisvesting voor deze mensen die huis en haard achter zich hebben gelaten? De benodigde huisvesting kan mogelijk gevonden worden in de transformatie van bestaande kantoor- en bedrijfsgebouwen tot (tijdelijk) Huisvesting Statushouders of t0t (tijdelijke) huisvesting van statushouders met een verblijfsvergunning, zgn. statushouders. Daarbij is, gezien de ernst van de problematiek, snelheid geboden.

Whitepaper Sjoerd Memelink Erik Jan Rouwenhorst

Inleiding

Om transformatie binnen 6 maanden mogelijk te maken, zal de zoektocht naar geschikte kantoor- of bedrijfsgebouwen zich in beginsel richten op panden die op dit moment minimaal een jaar leegstaan of in planontwikkeling zijn, maar nog ten minste 2 jaar leeg staan. Daarnaast kunnen gebouwen die op nominatie staan voor de sloop een mogelijkheid bieden voor (tijdelijke) transformatie. Nieuwe panden (jonger dan drie jaar) of recent gerenoveerde panden liggen als kantoor goed in de markt. Ook een kantoor dat minder dan een jaar leeg staat, komt op voorhand niet voor transformatie in aanmerking. De beschikbaarheid van leegstaand kantoor/bedrijfs-

De eigenaar van een potentiële locatie heeft bij

vastgoed in Nederland wordt geschat op meer dan 8

voorkeur geen commerciële doelstelling. Hij moet

miljoen m . Er is kwantitatief gezien ruim voldoende

bereid zijn het pand te verkopen. Er moet voldoende

aanbod.

draagvlak zijn bij alle partijen om mee te werken aan

2

de transformatie Eigenaren Panden met een lage boekwaarde of die al gedu-

Een gebouw dat voor een deel als kantoor wordt

rende langere periode (minimaal 1 jaar) leegstaan

gebruikt, is in principe niet geschikt voor transforma-

komen in aanmerking. Op leegstaande kantoorpan-

tie. Maar soms wil een huurder wel verhuizen naar

den rust vaak nog een hoge boekwaarde. Maar naar-

een ander pand, waardoor een volledig gebouw vrij-

mate een pand langer leeg staat, neemt de kans op

komt en de betrokken huurder erop vooruit gaat.

verhuur af. Als die kleiner wordende kans wordt verrekend, zijn de financiële drempels lager.

Plan van Aanpak transformatie kantoren tot Huisvesting Statushouders | 3

Onze aanpak

Kader

Minimale eis

Beschikbaarheid

Leegstaand vastgoed (minimaal 1 jaar) met een lage boekwaarde

Eigenaar

Bereid te transformeren, mogelijk organisatie met maatschappelijke doelstelling

Functie

Te transformeren tot woonfunctie

Locatie

Locaties met meerdere gebouwen op loopafstand (terreinen) in nabijheid van basisvoorzieningen (medische zorg, supermarkt, basisonderwijs, voortgezet onderwijs, aansluiting OV net en nabijgelegen centrum

Bouwperiode Kantoren uit de jaren vijftig en zestig, kantoren met een verjaarde uitstraling en kantoren die per auto moeilijker bereikbaar, zijn vaak bij uitstek geschikt voor transformatie tot woonfunctie. Deze gebouwen hebben vaak grote verdiepingsvloeren en een kolommenstructuur waardoor iedere nieuwe indeling mogelijk is. Ze zijn berekend op een grote vloerbelasting, zodat er op allerlei manieren uitbreidingen mogelijk zijn. (Bron: Wonen op de zaak, ministerie

Omvang

Minimaal 4.300 m2 nuttig oppervlak voor realiseren voldoende wooneenheden

van VROM 2006)

Bouwperiode

Jaren 50-60 of jonge kantoorgebouwen

Jongere kantoorgebouwen met kolommen en vloe-

Bouwkundige/ technische kenmerken

Voldoende leidingkokers voor het aanbrengen van sanitaire voorzieningen, voldoende vrije hoogte om leidingen in een verhoogde vloer of verlaagd plafond weg te werken. Open lay-out, weinig kolommen. Mogelijkheid om woningen te voorzien van licht, lucht, water en energie voldoende constructieve sterkte. Geen monumentale status.

Figuur 1. T oetsingskader geschiktheid voor transformatie tot Huisvesting Statushouders

ren kennen over het algemeen vliesgevels die relatief eenvoudig te wijzigen of te vervangen zijn om zo het gebouw een nieuw uiterlijk te geven. Het voordeel van deze aanpak is, dat vrijwel iedere nieuwe indeling mogelijk is. Slechts de stramienmaten tussen de kolommen dicteren de maatvoering van de woningen. Bouwkundige en technische kenmerken Technisch en bouwkundig moet er voldoende kwaliteit aanwezig zijn. Hierbij valt te denken aan de kenmerken: – Voldoende leidingkokers voor het aanbrengen van sanitaire voorzieningen – Voldoende vrije hoogte om leidingen in een verhoogde vloer of verlaagd plafond weg te werken. – Open lay-out, weinig kolommen – Mogelijkheid om woningen te voorzien van licht, lucht, water en energie – Voldoende constructieve sterkte.

4 |Plan van Aanpak transformatie kantoren tot Huisvesting Statushouders

De kwaliteit van diverse elementen speelt een

Voor de omgevingsvergunning gelden twee termij-

belangrijke rol. Soms is het mogelijk veel onderdelen

nen waarbinnen het bevoegd gezag een beslissing

van een gebouw te handhaven. In andere situaties

moet nemen op de aanvraag:

is het aantrekkelijker een pand tot op het casco te

– Eenvoudige aanvragen verlopen via de reguliere

strippen, bijvoorbeeld wanneer veel bouwkundige

procedure in maximaal acht weken

onderdelen aan het eind van hun levensduur zijn en

– Complexere aanvragen met een hoog risico voor de

wanneer het gebouw geen bijzondere architectoni-

omgeving verlopen via de uitgebreide procedure in

sche waarde heeft (Bron: Wonen op de zaak, ministe-

maximaal 6 maanden.

rie van VROM 2006). De behandelprocedure ziet er voor de reguliere en Het gebouw heeft bij voorkeur geen architectonische

voor de uitgebreide procedure als volgt uit:

waarde of monumentale status. Juridisch planologische aspecten Dit thema behandeld de vraag wat de juridisch planologische mogelijkheden zijn voor tijdelijke of definitieve transformatie van kantoor- of bedrijfsgebouwen tot een asielzoekerscentrum. Welke procedure dient doorlopen te worden? Hoe ziet een reguliere procedure omgevingsvergunning er uit? Welke ontheffingen of tijdelijke vergunningen zijn er mogelijk? Een kantoor- of bedrijfsgebouw heeft geen bestemming voor (tijdelijke) bewoning. Hiertoe dient een omgevingsvergunning of tijdelijke vergunning/ontheffing te worden verleend. Voor een omgevingsvergunning dient er mogelijk een bestemmingsplanwijziging te worden doorgevoerd. Omgevingsvergunning Grote projecten zoals het herbestemmen van een kantoor- of bedrijfsgebouw zijn bijna altijd vergunningsplichtig.


Reguliere procedure Aanvraag

Beschikking

Aanvulling indienen

8 weken

Uitgebreide procedure Aanvraag

Ontwerpbesluit

Aanvulling indienen

Beschikking

Zienswijze indienen

Figuur 2. Procedure reguliere en uitgebreide procedure (www.omgevingsloket.nl)

Wanneer de gemeente bereidwillig is aan het project

Tijdelijke afwijking (art. 2.12.2 Wabo): dit is een

mee te werken, verloopt een procedure meestal zon-

afwijkingsmogelijkheid voor situaties waarvoor tijde-

der problemen. Gemeenten kunnen in hun bestem-

lijk moet worden afgeweken van de regels van het

mingsplan overigens kiezen voor flexibiliteit van

bestemmingsplan. Hierbij kan worden gedacht aan

bestemmingen zodat op één locatie meerdere func-

het plaatsen van noodlokalen, noodopvang, bouwbor-

ties mogelijk zijn.

den, tijdelijke wegomleggingen of tijdelijk gebruik van gronden. De tijdelijke afwijking kan voor maximaal 5

De omgevingsvergunning voor de activiteit afwijken

jaar worden toegestaan. In de aanvraag moet de tij-

van het bestemmingsplan vervangt de vrijstellingen

delijke behoefte aan het te realiseren bouwwerk of

(uit de Wet op de Ruimtelijke Ordening, WRO) en

de te realiseren situatie goed worden onderbouwd.

ontheffingen (uit de Wet ruimtelijke ordening, Wro).

Het moet aannemelijk zijn gemaakt dat de situatie

De grondslag voor deze omgevingsvergunning staat

zonder problemen na 5 jaar weer kan worden opge-

in artikel 2.1 lid 1 onder c Wabo (Wet algemene bepa-

heven, zonder dat nieuwe voorzieningen noodzakelijk

lingen omgevingsrecht).

zijn. Dit kan bijvoorbeeld blijken uit een prognose of


een concreet nieuwbouwplan. De tijdelijke afwijking

Leegstandswet of ontheffingen

(en daarmee het gehele betrokken project) volgt de

Bij de invoering van de Leegstandwet (1 juli 2013) is

uitgebreide procedure van maximaal 6 maanden.

het mogelijk gemaakt om in gebouwen woonruimte te verhuren voor een periode van tien jaar met uitslui-

Risico’s en bezwaren

ting van de huurbeschermingsbepalingen. Bovendien

Denk aan bezwaren omwonenden en dat het pro-

wordt bij tijdelijke ontheffing van het bestemmings-

ject in uitgebreide procedure valt en aanvraag wel 6

plan de vergunning in één keer voor de hele duur van

maanden kan duren.

de vergunning verleend. Proceduretijd voor tijdelijke bestemmingsplanafwijking was/is 26 weken (niet 8

Bouwbesluit

weken). De procedure voor het aanvragen van een

Voor het verlenen van een omgevingsvergunning, zal

tijdelijke afwijking wordt naar 8 weken verkort (regu-

de gemeente een functieverandering allereerst toet-

liere procedure).

sen aan het Bouwbesluit 2012 - bestaande bouw. Vervolgens moeten alle verplichte en vrijwillige wijzi-

Indien hier sneller toe kan worden overgaan dan de

gingen aan een pand in principe voldoen aan de nieuw-

andere opties, is het verkrijgen van een gedoogver-

bouweisen voor de betreffende nieuwe functie. Daar-

klaring voor de tijdelijke bewoning ook een optie.

bij kan de gemeente op bepaalde punten vrijstelling

Het verstrekken van een gedoogverklaring is een

verlenen, tot maximaal het niveau bestaande bouw.

andere bevoegdheid van de gemeente, op basis van

Voorziet het bouwbesluit niet in een niveau bestaande

de discretionaire bevoegdheid uit artikel 125 van de

bouw, dan kan ontheffing worden verleend tot het

Gemeentewet, de Algemene wet bestuursrecht en

rechtens verkregen niveau. Dat niveau is af te leiden

hoofdstuk 5 van de Wabo.

uit de eerder verleende bouwvergunning. Inventariseren mogelijkheden voor (snelle) transformatie Lokale regelgeving

Dit thema behandeld de vraag hoe geïnventariseerd

Ook lokale regelgeving speelt een rol bij kantoortrans-

kan worden of transformatie van kantoor- of bedrijfs-

formatie. Bijvoorbeeld de gemeentelijke bouwverorde-

gebouwen mogelijk is binnen een kort tijdsbestek.

ning en eisen voor brandwerendheid, vluchtwegen en

Welke technische mogelijkheden zijn hiertoe? Hoe

brandpreventie. Als het gaat om een monument, gel-

snel kan het worden uitgewerkt en uitgevoerd?

den ook nog de eisen uit de Monumentenwet of de

Welke partijen dienen hiervoor betrokken te worden?

provinciale of gemeentelijke monumentenverordening.


Het transformeren van kantoor- of bedrijfsgebou-

Het niveau van voorzieningen in een woongebouw

wen tot asielzoekerscentrum is mogelijk. Er zijn

en de wijze waarop deze ingevuld kunnen of moe-

reeds legio voorbeelden van getransformeerde kan-

ten wordt geïnventariseerd. Gelijktijdig wordt in geïn-

toorgebouwen in hotels (Student Hotel, Holiday Inn

ventariseerd welke eisen realistisch ingevuld kunnen

Express) of woningen. De vraag is echter of het in

worden in een standaard te transformeren kantoor-

een kort tijdbestek (indicatie 6 maanden) mogelijk is.

gebouw. Wat zijn de functionele, ruimtelijke en technische eisen die wel of niet zijn in te passen in een

Locatie

standaard kantoorgebouw? Wanneer is een kantoor-

Gebouwen in een bestaande, werkende samenle-

gebouw minimaal geschikt als opvanglocatie?

ving zijn over het algemeen het meest geschikt voor herontwikkeling tot woonfunctie. Locaties met medi-

Enkele kenmerken van een standaard kantoor zijn

sche zorg, supermarkt, basisonderwijs, voortgezet

bijvoorbeeld:

onderwijs, aansluiting OV net en nabijgelegen cen-

– Functionele vloer van 5.40 - 1.80 - 5.40 meter diep

trum op fiets/loopafstand hebben de voorkeur

– Stramienmaat 1.80 meter – Minimale plafondhoogte 2.40 meter (bruto 2.70

Bedrijventerreinen voldoen vaak niet aan deze eisen, maar bieden mogelijk wel ruimte aan meer te huis-

meter) – Minimale vloerbelasting bedraagt 250 kg/m2.

vesten functies. In twee sessies wordt met het kernteam (zie projecProgramma van Eisen

torganisatie) en medewerkers van de gebouweige-

De functionele, ruimtelijke en technische eisen ten

naar geïnventariseerd wat er minimaal nodig is voor

aanzien van Woonlocaties voor statushouders en

een opvanglocatie in een kantoorgebouw. Het resul-

arbeidsmigranten kan afwijken van eisen aan regu-

taat is een aangepast ‘minimum’ PvE voor opvanglo-

liere, sociale woningbouw.

caties in kantoorgebouwen.

Enkele voorbeelden van eisen zijn: – Het maximaal aantal personen per slaapkamer is vastgesteld op 4. – Per 8 bewoners is minimaal 1 toilet en 1 doucheruimte aanwezig.

Mogelijkheden voor transformatie kantoorgebouw tot opvanglocatie De mogelijkheden tot transformatie van kantoorgebouwen dienen in korte tijd geïnventariseerd te wor-

– Wooneenheden ieder een eigen kookfaciliteit hebben

den. Op basis van onze eerste analyse zijn drie denk-

– Er is 1 was- en droogmachine per 16 bewoners.

richtingen getypeerd, deze zijn: 1 – Unitbouw

Kunnen er meer personen in een slaapvertrek? Hoe kunnen sanitaire voorzieningen ingevuld worden? Is zelf koken een voorwaarde of kan dit ook (tijdelijk) anders ingevuld worden? Is zelf wassen een voorwaarde of kan dit ook (tijdelijk) anders ingevuld worden?


2 – Modulaire inbouwelementen

Unitbouw

Aanpak

Onderzocht wordt of standaard units zoals portaca-

“Onder hoge druk zijn zaken snelle klaar”. Om in kort

bins (o.a. De Meeuw, Jan Snel, Neptunus, StarCabin)

tijdsbestek de verschillende denkrichtingen te onder-

eenvoudig kunnen worden aangepast om in te pas-

zoeken zijn ‘pressure cookers’ per denkrichting een

sen in kantoorgebouwen.

adequaat middel. Voor de ‘pressure cookers’ worden leveranciers/producenten/specialisten/experts.

Modulaire inbouwelementen Onderzocht wordt of pregefabriceerde modulaire

Projectorganisatie

inbouwelementen eenvoudig kunnen worden inge-

Er

past in kantoorgebouwen.

bestaande uit een kernteam en ad hoc in te scha-

wordt

een

projectorganisatie

voorgesteld

kelen leveranciers/producenten/specialisten/experts. Versnelde/versimpelde cascorenovatie/inrichting Onderzocht wordt of door middel van toepassing van

Kernteam transformatie

eenvoudige, snel te leveren en uit te voeren syste-

Het kernteam bestaat uit:

men, technieken en materialen een kantoorgebouw

– Projectmanager

versneld en simpel kan worden getransformeerd.

– Projectleider(s)/specialisten

Hierbij wordt de kennis van LEAN bouwen toege-

– Bouwkundig specialist

past. LEAN bouwen gaat uit van korte bouwtijd, min-

– Installatietechnisch specialist

der verspilling en efficiënter bouwproces.

– Kostendeskundige – LEAN bouwen specialist – Creatieve procesbegeleider. Het kernteam heeft de volgende taken: uitwerken initiële businesscase, uitwerken minimaal PvE, inventariseren mogelijkheden, begeleiden ‘pressure cookers’ met specialisten en experts, uitwerken businesscase locatie. Pressure cookers met specialisten, leveranciers en producenten Voor een eerste voorstel voor deelnemers aan de ‘pressure cookers’ wordt verwezen naar de bijlage.

Voorbeelden van modulaire inbouwelementen



Planning De indicatieve planning is hieronder schematisch weergegeven:

juni 9-13

16-20

juli 23-27

30-4

7-11

14-18

aug 21-25

28-1

4-8

11-15

18-22

zoeken locaties uitwerken locaties (bc) verwerven locaties minimaal PvE unitbouw modulaire inbouwelementen cascorenovatie/inrichting

}

oplossing per locatie uitwerken


Twynstra Gudde is een onafhankelijk Nederlands organisatieadviesbureau dat al ruim 50 jaar resultaatgericht adviseert en managementfuncties vervult. Kerncompetenties van Twynstra Gudde zijn projecten programmamanagement, veranderkunde, organisatiekunde en

s0570

samenwerkingskunde.

Hebt u vragen of opmerkingen over dit thema? Neem dan contact met ons op:

Sjoerd Memelink [email protected] 06-13022214

Erik Jan Rouwenhorst [email protected] 06-51345569

Twynstra Gudde Amersfoort Stationsplein 1 Postbus 907 3800 AX Amersfoort 033 - 467 77 77 Den Haag Herengracht 9 2511 EG Den Haag 070 - 304 74 20 www.twynstragudde.nl Ingeschreven in het kwaliteitsregister organisatieadvies Member of the Cordence Worldwide Partnership

Plan van aanpak transformatie kantoren tot Huisvesting Statushouders

Recommend Documents