Eindrapportage Huisvesting Statushouders onderdeel kamergewijze verhuur

Eindrapportage “Huisvesting Statushouders” onderdeel kamergewijze verhuur 1. Inleiding De vluchtelingenproblematiek is dagelijks in het nieuws en raakt veel aspecten van de maatschappij. Veel partijen zijn betrokken bij de (crisis)noodopvang, huisvesting van statushouders en in een later stadium bij de inburgering, het leren van de taal en het verkrijgen van een baan of vrijwilligerswerk. In de regio FoodValley hebben gemeenten en woningbouwcorporaties besloten om bij het huisvesten van statushouders gezamenlijk op te trekken. Ook Provincie Gelderland is bij het project aangesloten. Achterliggende gedachte is kennis en ervaring te delen d.m.v. vijf concrete pilots en deze uit te werken op vijf verschillende plaatsen. Een succesvolle pilot kan vervolgens door andere gemeenten worden overgenomen zonder zelf het wiel te moeten uitvinden. Doelstelling van de regio FoodValley is een groep van extra statushouders te huisvesten. Het “extra” is niet omschreven in een specifiek aantal. Wel is afgesproken dat we als regio op zoek gaan naar innovatieve mogelijkheden om dit doel te bereiken. 2. Uitgangspunten De uitgangspunten van de verschillende pilots zijn regionaal vastgesteld.  Er is, de toename van de hoeveelheid statushouders in acht nemende, sprake van schaarste in het aanbod van geschikte huurwoningen. We streven dus naar uitbreiding van het aantal beschikbare woningen;  De uitbreiding van het aanbod heeft bij voorkeur een semipermanent karakter. We streven dus naar concepten waarmee we in staat zijn pieken en dalen in de vraag naar woningen op te vangen;  De uitbreiding van het aanbod is gericht op alle doelgroepen voor de sociale woningbouw;  We houden bij de huisvesting ook rekening met perspectief op leren en werken, en met integratievraagstukken. 3. Pilot kamergewijze verhuur Wageningen heeft de pilot kamergewijze verhuur op zich genomen. Doelstelling en uitgangspunten zijn voor deze pilot gelijk aan de regionale doelstellingen en uitgangspunten zoals hierboven aangegeven. Daarnaast hebben we als afgeleide doelstelling voor Wageningen afgesproken dat alle alleengaande – en alleenstaande statushouders vanaf januari 2016 kamergewijs worden gehuisvest. (statushouder heeft geen keuzemogelijkheid) Alleen in die gevallen waarbij reeds bekend is op welke datum gezinsherenigers in Nederland arriveren, wordt de alleengaande niet kamergewijs gehuisvest. Als randvoorwaarde stellen we dat de kamergewijze verhuur plaats vindt in kwalitatief goede huisvesting en we bieden toekomstperspectief. Het betreft om die reden een periode van maximaal 5 jaar. Daarnaast geldt voor alleengaanden dat zij een volledige woning aangeboden krijgen (via bemiddeling) op het moment dat gezinsherenigers een status hebben ontvangen (doorstroming vanuit een kamer). 4. Opzet pilot In paragraaf 4 wordt beschreven hoe Wageningen het project heeft uitgewerkt. Als eerste volgt informatie over de betrokken organisaties en projectstructuur. Daarna wordt de aanpak beschreven waarbij aandacht is voor de planning, voorwaarden, wet- en regelgeving, financiën, vergunningen, woninginrichting, resultaten, realisatieplan 2016, geleerde lessen en aanbevelingen. In de volgende paragraaf worden de resultaten per januari 2016 weergegeven en in de laatste paragraaf volgt een realisatieplan 2016. Afsluitend volgt een paragraaf met geleerde lessen en aanbevelingen.

Pilot Kamergewijze Verhuur Food Valley - Wageningen

Pagina 1

4.1 Projectstructuur Bij het project zijn de volgende partijen betrokken: Gemeente Wageningen (GW) De Woningstichting (DW) Idealis studentenhuisvesting (ID) Vluchtelingenwerk Oost Nederland (VWON) Welkom Wageningen (WW) -in een later stadium De gemeente heeft de projectleidersrol op zich genomen. Vanuit de gemeente zijn naast de projectleider ook de beleidsmedewerker van het team Beleid en Strategie, de beleidsmedewerker wonen en de coördinator voor het huisvesten van statushouders betrokken. De Woningstichting leverde een bijdrage in de rollen van manager Wonen, hoofd Wonen, woonconsulent, specialist Verhuur en Verkoop, medewerker Vastgoedbeheer, specialist Financiën. Idealis was vertegenwoordigd in de rol van een manager Wonen en namens Vluchtelingenwerk Oost Nederland was de coördinator vrijwilligers betrokken. In de laatste fase van de pilot is het vrijwilligersnetwerk Welkom Wageningen aangehaakt. De opdrachtformulering voor de pilot is opgesteld in juni 2015. Vervolgens is een startbijeenkomst belegd op 3 september waarbij naast genoemde partijen ook gemeente Ede, vertegenwoordiger stuurgroep statushouders FoodValley en het COA aanwezig waren. Na deze bijeenkomst is de projectgroep enkele malen bijeen geweest om de pilot verder uit te werken. De projectgroep heeft zich met name gericht op het uitwerken van de randvoorwaarden, het in kaart brengen van geschikte woningen, financiën, wet- en regelgeving en het oplossen van knelpunten. Dit gebeurde deels in projectverband en deels in wisselende samenstellingen. Het COA was bij deze uitwerking niet betrokken. Naast de projectgroep heeft Wageningen een regulier huisvestingsoverleg. Aan deze tafel hebben de gemeente Wageningen, De Woningstichting en Vluchtelingenwerk Oost Nederland de selectie van kandidaten voor de beschikbare woningen afgestemd. Een zelfde overleg heeft plaatsgevonden met IDEALIS. Maandelijks werd de voortgang teruggekoppeld in het portefeuillehouderoverleg FoodValley RoW . 4.2 De planning De planning van het project ziet er in grote lijnen als volgt uit: Juni 2015 Sept. 2015 Okt. 2015 Nov. 2015 Dec. 2015 Januari 2016 opdrachtformulering Startbijeenkomst Uitwerking Uitwerking Uitwerking Realisatie Vanaf oktober is de projectorganisatie van start gegaan. Met realisatie wordt de daadwerkelijke kamergewijze bewoning door statushouders bedoeld. De contracten worden naar verwachting in januari getekend bij de sleuteluitgifte. 4.3 Voorwaarden Alle pilots hebben een aantal uitgangspunten meegekregen die moeten bijdragen aan de doelstelling om meer statushouders, bij voorkeur versneld, te huisvesten. Voor de pilot kamergewijze verhuur heeft de projectgroep nog een aantal voorwaarden gesteld. Deze voorwaarden dienen niet als extra beperkingen maar juist als handvatten om het project smart (specifiek-meetbaar-acceptabelrealistisch-tijdsgebonden) te maken. Specifiek: doelgroep van de pilot zijn alle alleenstaande -en alleengaande statushouders van 21 jaar en ouder ongeacht nationaliteit of geslacht. Meetbaar: alle plaatsingen in het kader van kamergewijs huisvesten worden geregistreerd zoals dat ook bij de overige plaatsingen het geval is.


Pagina 2

Acceptabel: aan iedere statushouder wordt uitgelegd waarom hij/zij een kamer krijgt toegewezen i.p.v. een volledige woning. Na acceptatie van de kamer kan men zich direct inschrijven bij Huiswaarts voor de reguliere huurwoningmarkt. Betrokken partijen bieden bij gezinshereniging zelfstandige woonruimte aan (via bemiddeling). Realistisch: Weigeren is geen optie op basis van nationaliteit, geslacht of anderszins. Wel mag de statushouder uitgaan van een goede selectie waarbij geschikte personen bij elkaar worden gehuisvest. Er wordt dus wel rekening gehouden met de nationaliteit, geslacht, religie, leeftijd en andere relevante kenmerken maar het zijn geen harde criteria. Tijdgebonden: de pilot is de reguliere werkwijze geworden voor alleengaanden/alleenstaanden per 1 januari 2016 en bestrijkt maximaal 5 jaar (contractduur). 4.4 Participatiewet en kostendelersnorm De statushouder schrijft zich na het tekenen van een contract voor kamerhuur in bij de gemeentelijke basisadministratie. Indien de statushouder (of partner) geen inkomen en/of vermogen heeft, ontstaat er recht op een uitkering in het kader van de Participatiewet. Bij kamergewijze verhuur is geen sprake van zelfstandige woonruimte omdat entree, badkamer, keuken en woonkamer worden gedeeld. Dit betekent dat de statushouder in aanmerking komt voor de kostendelersnorm. Uitzonderingen op de kostendelersnorm zijn jongeren tot 21 jaar, kamerhuurders met een commercieel contract en ook een commerciële huurprijs betalen, studenten die een studie volgen waarbij recht op studiefinanciering of een tegemoetkoming studiekosten bestaat en studenten die een Beroepsbegeleidende Leerweg volgen. (BBL-studenten) In de volgende paragraaf wordt ingegaan op de financiële consequenties van de kostendelersnorm voor de statushouders.

Aantal personen van 21 jaar of ouder in een huishouden 1 2 3 4 5

Bijstandsnorm per persoon 70% 50% 43,33% 40% 38%

Totale bijstandsnorm als alle personen bijstand ontvangen 70% 100% 130% 160% 190%

4.5 Woninginrichting In veel gemeenten kan een lening worden aangevraagd bij bijvoorbeeld de Sociale Bank Gelderland Midden voor woninginrichting. In Wageningen is besloten de woninginrichting voor de statushouder te financieren vanuit de bijzondere bijstand en deze eenmalig te verstrekken als gift. (B&W voorstel) Statushouders sluiten een lening af bij DUO voor het volgen van inburgering. In veel gevallen komt daar per direct een tweede lening bij voor woninginrichting. Dat is geen goede start als ook de baan en dus voldoende inkomen afwezig is. Om die reden verstrekt gemeente Wageningen bijzondere bijstand om niet. Voor de woningen die kamergewijs worden verhuurd zijn afspraken met De Woningstichting en Idealis gemaakt over de inrichting. Beide instanties richten de woning in met gordijnen en vloerbekleding en zorgen voor de aanwezigheid van witgoed. (koelkast/wasmachine/gasfornuis). Deze kosten kunnen zij op basis van daadwerkelijk gemaakte kosten declareren bij de gemeente tot maximaal € 3.000,- per woning. De gemeente betaalt deze kosten uit de bijzondere bijstand. Deze woninginrichting is voor 5 jaar en blijft in de woning achter als statushouders verhuizen naar zelfstandige woonruimte. De statushouder kan bij kamergewijze verhuur dus geen bijzondere bijstand ontvangen voor deze huisraad, wel voor een bed, kast etc. De gemeente verstrekt de bijzondere bijstand aan de instanties om niet. De kosten van afschrijving worden niet verdisconteerd in de huur van de statushouder wat de


Pagina 3

huurprijs ten goede komt. Als deze kosten wel boven de € 3.000,- uitkomen, worden deze verdisconteerd in de huur. Bij enkele woningen is dat het geval. Met Idealis is voor de eerste woning een afwijkende afspraak gemaakt. In deze voormalige beheerderswoning was nog veel geschikte huisraad aanwezig. Dit is aangevuld door Idealis tot een volledig ingerichte woning. De statushouders krijgen in dit geval een gemeubileerde kamer aangeboden waarbij geldt dat de huisraad verbonden is aan de woning en niet meeverhuist met de statushouder. Statushouders in deze woning ontvangen geen bijzondere bijstand voor huisraad. 4.6 Vergunningen Om kamergewijze verhuur van reguliere huurwoningen toe te staan, is een omgevingsvergunning nodig die wordt aangevraagd bij de Omgevingsdienst de Vallei(ODDV). Zij beoordelen in hoeverre kamerbewoning is toegestaan. Beleidsmatige uitgangspunten kunnen lokaal afwijkend zijn. Wageningen heeft te maken met veel studentenhuisvesting vanwege de WUR op haar grondgebied. Om wildgroei aan studentenhuisvesting in de stad te voorkomen, is een vergunning noodzakelijk. Hiervoor zijn de beleidsregels kamergewijze verhuur Wageningen toepassing. Met de ODDV is afgestemd dat zij de aanvragen van Idealis op de normale wijze beoordelen. Idealis wil de woningen namelijk structureel inzetten voor kamergewijze verhuur (tijdelijk voor statushouders, structureel voor studenten) en zij betalen dan ook de reguliere legeskosten. De Woningstichting heeft een aantal woningen uit haar woningvoorraad voor de periode van 5 jaar bestemd voor kamergewijze verhuur. Voor deze woningen worden wel vergunningen aangevraagd maar geen legeskosten betaald. Deze worden in de praktijk wel in rekening gebracht bij de Woningstichting (t.b.v. een volledige registratie bij afdeling financiën) maar vervolgens wordt de inning op 0 gezet. Per gemeente kan hier verschillend mee worden omgegaan, het verstrekken van subsidie voor hetzelfde bedrag is ook een optie. Het gaat hier om kleine bedragen, € 299,22 per woning aan legeskosten. 4.7 Financiën In deze paragraaf worden de financiële consequenties beschreven. Als eerste de financiële situatie van de kamerbewoner en de opbouw van de huur. Vervolgens iets over de legeskosten, kosten woninginrichting en als laatste de kosten die gepaard gaan met de aanpassingen van de woningen. Kostendelersnorm De statushouder die een kamer huurt, komt in aanmerking voor de kostendelersnorm. Voor het gemak gaan we er vanuit dat de statushouder geen inkomsten heeft uit arbeid en is aangewezen op de Participatiewet. In het geval de woning gedeeld wordt door 3 personen, bedraagt de kostendelersnorm 43,33% van de totale bijstandsnorm. Dit is € 595,91 per persoon. Bij een vierpersoonshuishouden is dit € 550,07 (40%) en bij een vijfpersoonshuishouden is dat € 522,57. (38%)normbedragen 1-7-2015 Huur De huur is afhankelijk van de grootte van de woning en servicekosten. De kale huurprijs voor een kamer wordt bij de Woningstichting gesteld op € 229,-. Hier komen de kosten van GWE en overige servicekosten bij. Voor de kamerhuurders zijn een aantal basisvoorzieningen geregeld zoals Wifi, glasverzekering, raambewassing en een bijdrage voor de kosten van inzet beheerder. Zeker bij kamerbewoning is de beheerder van toegevoegde waarde, hij functioneert als eerste aanspreekpunt als het om woonaspecten gaat. Zie voor voorbeeldbedragen per woning de bijlage. Huursubsidie Er is bij kamergewijze verhuur geen sprake van aanspraak op huursubsidie. Leefgeld per maand Op basis van voorgaande gegevens heeft de statushouder die een kamer huurt tussen de € 522,57 en € 595,91 aan inkomen. De brutohuur bedraagt afhankelijk van de afmetingen van de kamer en het aantal kamers per woning tussen de € 248,27 en € 333,13. De statushouder houdt per maand in het minst gunstigste geval € 189,44 over als leefgeld en in het meest gunstigste geval € 347,64. In de


Pagina 4

huidige situatie gaat het in alle gevallen om 3 personen per woning. Het inkomen is dan € 595,91 en de hoogste huur daarbij is voor een woning van De Woningstichting ad € 333,13. Deze statushouder heeft € 262,78 per maand leefgeld. Dit is ruim € 65,- per week en komt boven de norm van € 50,leefgeld per week voor een alleenstaande. Leges Voor het aanvragen van kamergewijze verhuur betaalt de eigenaar leges aan de gemeente. In het geval van de Woningstichting wordt hier vanaf gezien omdat het om een tijdelijke situatie gaat. De leges per woning bedragen € 300,-. Voor de ongeveer 8 woningen is dat ongeveer € 2.400,- wat de gemeente aan inkomstenderving heeft. Op deze wijze draagt de gemeente financieel bij aan de maatschappelijke verantwoordelijkheid statushouders te huisvesten. Woninginrichting Per woning stelt de gemeente maximaal € 3.000,- beschikbaar voor vloerbekleding, gordijnen en witgoed. Kosten worden vergoed aan de Woningstichting en IDEALIS op basis van daadwerkelijk gemaakte kosten. Dekking vanuit de bijzondere bijstand. Aanpassingen woning Op het moment van schrijven is dit bedrag nog niet bekend. 5 Resultaten Per januari 2016 gaat de kamergewijze verhuur daadwerkelijk van start. De Woningstichting heeft de volgende woningen beschikbaar gesteld: Van ‘t Hoffstraat 7-I : 3 kamers en 3 personen kamer toegewezen Bernardstraat 45-II : 3 kamers en 3 personen kamer toegewezen Bernardstraat 57 : 3 kamers en 3 personen kamer toegewezen Idealis heeft 1 woning beschikbaar gesteld voor kamergewijze verhuur: Bornsesteeg 9 : 3 kamers en 1 persoon kamer toegewezen Totaal resultaat in januari 2016: 10 personen gehuisvest via kamergewijze verhuur. Voor de twee beschikbare kamers aan de Bornsesteeg 9 worden geschikte kandidaten gezocht. 6 Realisatieplan 2016 In 2016 is Wageningen gestart met 4 woningen waar in totaal 12 statushouders gehuisvest kunnen worden. Voor 2016 wordt uitgegaan van een uitbreiding kamergewijze verhuur met naar verwachting nog 6 woningen. Gemiddeld 3 personen per woning levert nog 18 plaatsen op. Doorstroom zal het gehele jaar plaatsvinden. Eén statushouder was een kamer toegewezen maar enkele dagen later bleek zijn familie al over te komen en is van kamergewijze verhuur aan deze statushouder afgezien. Uitgangspunt voor Wageningen is gedurende 2016 in totaal 10 woningen met gemiddeld 3 kamers per woning beschikbaar te hebben voor kamergewijze verhuur. Afhankelijk van de instroom en doorstroom kan dit in 2017 worden bijgesteld. 7. Communicatie De bestuurders zijn in het portefeuilleoverleg op hoofdlijnen geïnformeerd over de voortgang van het project. In gemeente Wageningen is een stuurgroep actief die wekelijks bijeenkomt. In die setting is de voortgang besproken. De Raad is geïnformeerd over de voortgang d.m.v. een Raadsinformatiebrief, daarnaast is er melding gemaakt van het project in het lokale dagblad. Omwonenden van panden die zijn aangemerkt voor kamergewijze verhuur hebben een brief ontvangen van de Woningstichting/IDEALIS met achtergrondinformatie. 8. Geleerde lessen – aanbevelingen De Woningstichting heeft de Rouwenhofstraat 9 als eerste aangemerkt als geschikte locatie voor kamergewijze verhuur. Na overleg met Lindenhout worden hier 6 AMV-ers geplaatst medio januari. In dit geval is er geen sprake van kamergewijze verhuur omdat er 1 contract wordt afgesloten met Lindenhout. Wel leverde het onderzoek naar deze woning informatie op over de betaalbaarheid van de


Pagina 5

woningen. Kamergewijze verhuur van een grote locatie zoals deze is aantrekkelijk omdat kosten zoals gas/water/elektra, onderhoud etc. gespreid kan worden over 6 kamers/huurders. De kosten van kamergewijze verhuur voor een tweekamer appartement zijn om die reden hoog waarmee deze categorie appartementen niet echt geschikt is voor kamergewijze verhuur. Zie voor meer informatie over concrete kostenplaatjes de bijlagen. Idealis had het pand aan de Hoevestein 237 in eerste instantie in beeld. Dit pand was aangekocht vanwege de grondpositie en heeft veel achterstallig onderhoud. Voor het geschikt maken van de woning voor kamergewijze verhuur is door een aannemer een begroting opgesteld; kosten € 80.000,-. Omdat deze woning op langere termijn mogelijk niet geëxploiteerd zal worden, is van deze investering afgezien. Geleerde les: te lang de focus op een woning waarvan werd vermoed dat deze mogelijk niet geschikt zou zijn. Ga bij de zoektocht naar woningen niet uit van beschikbare woningen maar geschikte woningen. Kijk hierbij naar de indeling van de woning en mogelijkheden tot aanpassingen. Aanbevelingen Hoe groter de woning, hoe geschikter voor kamergewijze verhuur vanwege spreiding van servicekosten; Zoek naar geschikte woningen waarbij zo weinig mogelijk aanpassingen noodzakelijk zijn i.p.v. beschikbare woningen geschikt maken; Breng gezamenlijk een financieel offer: gemeente d.m.v. legeskosten/kosten woninginrichting. De Woningstichting/Idealis d.m.v. lagere huur en statushouder lagere uitkering vanwege kostendelersnorm. Betrek Vluchtelingenwerk en verhuurder actief bij de selectie van de huurders. Let daarbij op leeftijd, geslacht, etnische achtergrond, geloofsovertuiging; Betrek het COA bij de keuze van kandidaten die geschikt zijn voor kamergewijze verhuur op basis van bovenstaande criteria; Organiseer een “netwerk” om de statushouders heen. Gemeente regelt de financiële kant (uitkering) en re-integratie, Vluchtelingenwerk regelt de formele kant van formulieren, gezinshereniging, begeleiding en taal, De Woningstichting/Idealis regelt de woning gerelateerde aspecten en toezicht, het vrijwilligersnetwerk Welkom Wageningen regelt de zachte kant en is een extra vorm van begeleiding en aandacht. Geef voorlichting aan de statushouders die een kamer krijgen toegewezen en leg uit dat het om een periode van maximaal 5 gaat waarbij recht op een gehele woning ontstaat als overige gezinsleden arriveren; Creëer voldoende ruimte in het woningaanbod om de doorstroom ook daadwerkelijk te kunnen realiseren bij aankomst gezinsherenigers. Bijlagen Berekening kamerhuur De Woningstichting en Idealis Voorbeeld huurcontract


Pagina 6

Eindrapportage Huisvesting Statushouders onderdeel kamergewijze verhuur

Recommend Documents