Plan van Aanpak
Mijn gemeente
Kwaliteitsbeheersing WOZ
Om de kwaliteit van objectkenmerken te bewaken zou jaarlijks circa 20% van de woningen nader beoordeeld moeten worden. Hierbij zijn met name de secundaire objectkenmerken van belang, omdat deze minder statisch zijn dan de primaire kenmerken. In dit Plan van Aanpak wordt invulling gegeven aan het beheer van objectkenmerken.
Postbus 1096 | 6801 BB ARNHEM Eerste Heezerlaantje 56 | 3766 LW SOEST 026 – 44 33 660 |035 – 60 22 782 www.kondar.nl
1
Uitgangspunten ...............................................................................................................................2
2
Huidige situatie ...............................................................................................................................3 2.1
Primaire objectkenmerken .....................................................................................................3
2.2
Secundaire objectkenmerken .................................................................................................3
3
Aandachts- en actiepunten .............................................................................................................4
4
Planning ..........................................................................................................................................5
5
Resultaat .........................................................................................................................................6
Hoofdstuk: Uitgangspunten
Inhoud
1
1 Uitgangspunten In het voor u liggende Plan van Aanpak wordt aangegeven hoe de mijn gemeente zorg wil dragen voor de juistheid en de volledigheid van de primaire en secundaire objectkenmerken, de kwaliteit van de taxaties en de onderlinge waardeverhoudingen. De nadruk van deze controle wordt gelegd op de controle van secundaire (gebouw-gebonden) kenmerken van woningen. Ten behoeve van dit Plan van Aanpak is kwaliteitscontrole uitgevoerd door KONDAR. Hierbij is een initieel Stuf-TAX bestand geanalyseerd. Daarnaast zijn de te koop staande woningen met behulp van de vraagprijsmodule SLURP IT verzameld en geanalyseerd. Deze beide analyses hebben als uitgangspunt gediend bij het maken van dit Plan van Aanpak en het bepalen van de speerpunten. De Waarderingskamer beoordeelt jaarlijks de kwaliteit van de taxaties, voorafgaand aan het verzenden van de beschikkingen. In de huidige woningmarkt blijken onderlinge waardeverhoudingen niet alleen afhankelijk te zijn van de primaire objectkenmerken, zoals woningtype, grootte, bouwjaar en ligging. Het blijkt dat de verkoopbaarheid van een woning en daarmee de marktwaarde juist sterk beïnvloed wordt door secundaire objectkenmerken, zoals kwaliteit van de woning en onderhoudstoestand. Om te waarborgen dat de WOZ-waarden voldoen aan de wettelijke voorschriften stelt de Waarderingskamer de volgende drie eisen: de geregistreerde primaire objectkenmerken zijn op orde (actueel en betrouwbaar: wat op straat staat, staat ook zo in de administratie); de geregistreerde secundaire objectkenmerken zijn op orde (actueel en betrouwbaar: wat op straat staat, staat ook zo in de administratie); de onderlinge verschillen tussen woningen komen tot uitdrukking in (verschillen in) de taxatiewaarde en vice versa worden waardeverschillen onderbouwd door verschillen in geregistreerde kenmerken.
Hoofdstuk: Uitgangspunten
De Waarderingskamer heeft een document opgesteld (Concept beoordelingsprotocol objectkenmerken) en wil hiermee een handvat bieden aan gemeenten om inzicht te krijgen in de kwaliteit van de objectkenmerken en het onderliggende bijhoudingsproces. In dit plan van aanpak zal zoveel mogelijk worden getracht om aan te sluiten op de onderwerpen die in dit protocol naar voren komen.
2
2 Huidige situatie De kwaliteit van de objectkenmerken in mijn gemeente is ……… KONDAR heeft een analyse gedaan van een initieel Stuf-TAX bestand en heeft daarnaast op geautomatiseerde wijze de vraagprijsinformatie van de woningen die te koop worden aangeboden in de mijn gemeente verzameld. Tijdens de uitgevoerde controles zijn aandachtspunten naar voren gekomen die gebruikt kunnen worden bij de bepaling van prioriteiten. Mijn gemeente is voornemens om de beheersing van objectkenmerken als een permanent proces te integreren in de jaarlijkse WOZ-werkzaamheden. Dit Plan van Aanpak is hier een eerste aanzet toe en niet een statisch document. Periodiek zal worden geëvalueerd of de werkwijze de meest efficiënte is en of het resultaat van de geleverde inspanning aan de verwachtingen voldoet. Aan de hand hiervan wordt het Plan van Aanpak aangevuld of gewijzigd.
2.1 Primaire objectkenmerken De primaire objectkenmerken worden uiteraard meegenomen in de controles. Naar aanleiding van de uitgevoerde BAG-WOZ controles zijn BAG panddelen geconstateerd die nog niet zijn opgenomen in de WOZ-administratie. Op dit vlak kan een grote inhaalslag gemaakt worden, door deze panddelen te benoemen en over te nemen in de WOZ-administratie.
2.2 Secundaire objectkenmerken
Bij onze gemeente is een taxatie-instructie aanwezig waarin onder meer vastligt hoe wordt omgegaan met de secundaire objectkenmerken. Deze hebben een meer subjectief karakter en dit laat meer ruimte voor interpretatie door de taxateur of WOZ-medewerker. Voor wat betreft de secundaire kenmerken wordt uitgegaan van de volgende uitgangspunten: -
-
Het taxatiesysteem betrekt de wijk/buurtcode in het waarderingsmodel. Vanwege dit feit wordt het liggingscijfer aangepast als er sprake is van een afwijkende ligging binnen de wijk/buurt. Voor woningen wordt bij de registratie van KOUD kenmerken een relatie gelegd met soortgelijke woningen uit dezelfde bouwperiode. Dit betekent dat een groep
Hoofdstuk: Huidige situatie
De huidige crisis op de woningmarkt brengt met zich mee dat een goede registratie van objectkenmerken van nog groter belang is dan voorheen het geval was. Secundaire objectkenmerken hebben invloed op de verkoopprijzen, en daarmee op de waarde van woningen. Het dalen van de gemiddelde woningprijs en het feit dat er sprake is van een kopersmarkt heeft tot gevolg dat kopers kritischer zijn bij hun aankoop. Woningen met een mindere staat van onderhoud en/of een mindere kwaliteit minder goed verkopen dan woningen die wel voldoen aan de hedendaagse eisen. De vernieuwde regelgeving rondom woningfinanciering en het financieren van verbeteringen aan een woning versterkt dit effect. Logischerwijs kan worden geconcludeerd dat de invloed van secundaire objectkenmerken op de waarde daarmee toeneemt.
3
nieuwbouwwoningen in beginsel een gemiddeld cijfer voor kwaliteit en staat van onderhoud dient te krijgen.
3 Aandachts- en actiepunten De volgende werkzaamheden kunnen bijdragen aan een goede handhaving van de kwaliteit van de WOZ objectkenmerken: 1. Het oplossen van de lijsten die het resultaat zijn van de controle op Stuf-TAX Jaarlijks worden op een initieel Stuf-TAX bestand circa 80 controles uitgevoerd die betrekking hebben op objectkenmerken en de onwaarschijnlijkheid daarvan. Deze lijsten zullen worden doorgenomen en waar nodig opgelost. 2. SLURP IT controle van de kenmerken van woningen die te koop worden aangeboden Aan de hand van de informatie uit de verkoopadvertenties kunnen de kenmerken van woningen die te koop worden aangeboden worden gecontroleerd. Naast primaire kenmerken, kan aan de hand van de beschrijving en de foto’s tevens een beoordeling worden gedaan van de secundaire kenmerken. De resultaten van deze controle worden in de applicatie SLURP IT bijgehouden, waarbij elk vraagprijsgegeven van een status wordt voorzien. Uit deze controles komen eventueel aanvullende activiteiten voort, zoals bijvoorbeeld het controleren van de inhoud aan de hand van een bouwdossier. 3. Domino-effecten Bij de controle van te koop aangeboden woningen wordt specifiek aandacht besteed aan soortgelijke woningen in de omgeving. Ook hiervan worden de primaire en waar mogelijk secundaire objectkenmerken gecontroleerd. Met name de beoordeling van de ligging is hier een aandachtspunt.
Er worden uitlijstingen gemaakt van straten, waarbij zal worden nagegaan of er groepen objecten zijn waarvan de secundaire objectkenmerken afwijken van vergelijkbare woningen in de omgeving. In het verleden kunnen deze kenmerken zijn aangepast in verband met bijvoorbeeld een marktanalyse en het is niet onwaarschijnlijk dat dit geen recht meer doet aan de werkelijke situatie. Aan de andere kant kan ook worden onderzocht of woningen met een soortgelijke ligging in de straat eenzelfde rapportcijfer voor ligging hebben. Deze gegevens kunnen worden gecontroleerd en eventueel aan de hand van luchtfoto’s of veldbezoeken worden geverifieerd.
Hoofdstuk: Aandachts- en actiepunten
4. Consistentie van de secundaire kenmerken
4
5. Veldcontroles De Waarderingskamer heeft aangegeven specifiek te controleren op een juiste registratie van secundaire objectkenmerken. Eén van de methoden om hier efficiënt een controle op te doen is via veldcontroles. Hierbij kan gebruik worden gemaakt van lijsten waarop zowel de primaire als de secundaire kenmerken zijn weergegeven (op papier, danwel digitaal), waarbij vanaf de straatzijde een beoordeling wordt gedaan van de juistheid daarvan. Er kan ook gebruik gemaakt worden van luchtfoto’s en/of Geoblieken, maar het is lastig om daarmee een beoordeling te doen van de secundaire objectkenmerken. Voor wat betreft deze controles wordt zoveel mogelijk geprobeerd om uit te gaan van de constateringen die gedaan worden tijdens het onderzoek naar te koop staande objecten. Op deze manier kan specifiek aandacht worden gevestigd op wijken/buurten of objecttypen waarvan verwacht wordt dat er optimalisaties zinvol zijn. 6. Inhoudsberekeningen (bouwdossiers) Indien er twijfels zijn over de juistheid van de inhoud van de woning is de beste controlemethode het lezen van de bouwtekening.
4 Planning Deze werkzaamheden kunnen jaarlijks in een permanent proces worden uitgevoerd. Waar mogelijk zal een combinatie worden gemaakt met andere permanente WOZ-processen. Veldwerk en eventuele achterstanden zullen jaarlijks in het eerste kwartaal worden uitgevoerd, aangezien de werkdruk in die periode het laagst zal zijn. Meer concreet wordt op de volgende manier invulling gegeven aan de hierboven genoemde controles: Activiteit
1.
Stuf-TAX controlelijsten
2.
SLURP IT vraagprijscontroles
3.
Domino-effecten
4.
Consistentie van de secundaire kenmerken
5.
Veldcontroles
6.
Inhoudsberekeningen
Maand
Uitvoerder
Hoofdstuk: Planning
Nr.
5
5 Resultaat
Hoofdstuk: Resultaat
Er wordt jaarlijks een rapportage gemaakt van de bevindingen. Hierin wordt gespecificeerd welke werkzaamheden uitgevoerd zijn, alsmede hoeveel objecten in de controle zijn betrokken. Via deze rapportage kunnen alle betrokken partijen, inclusief de Waarderingskamer worden geïnformeerd.
6
