Plan van aanpak (incl. beleidsprioriteiten) Voor de op te stellen Woonvisie 2017-2021
In bijlage: Evaluatie Visie op wonen 2010-2020
Gemeente Barneveld maart 2016
A.
Plan van Aanpak
Waarom een nieuwe woonvisie? De huidige woonvisie dateert uit 2010. Zowel op de woningmarkt als beleidsmatig is sindsdien veel veranderd. Deze veranderingen leiden ertoe dat de huidige woonvisie op belangrijke onderdelen aan actualisering toe is. Zo heeft de economische recessie zich vanaf 2011 verdiept. Pas sinds 2014 trekt de economie weer voorzichtig aan. De doorstroming op de koopwoningmarkt is daardoor ook in Barneveld langere tijd gestokt en de verkoopprijzen zijn aanzienlijk gedaald. In 2015 ligt in de gemeente Barneveld de gemiddelde verkoopprijs ca. 20% lager dan in 2009 (landelijk is die daling 3%). Het herstel van de gemiddelde verkoopprijs dat zich sinds 2013 landelijk heeft voorgedaan, heeft zich in Barneveld nog niet echt voorgedaan. Wel is de woningbouw redelijk op peil gebleven, met gemiddeld 300 woningen per jaar, voor circa 45% in het goedkope prijssegment (koop < €200.000 en sociale huur). In lijn daarmee is ook de bevolking redelijk conform de prognose uit 2009/2010 gegroeid (van ca. 52.000 naar ca. 55.000 inwoners). De beleidsmatige maatregelen van het rijk t.a.v. woningcorporaties in de achterliggende jaren, hebben ook voor de lokale woningcorporatie (Woningstichting Barneveld) geleid tot een forse beperking van de investeringscapaciteit. De sociale woningvoorraad is daardoor in tegenstelling tot het voorgenomen beleid maar zeer beperkt gegroeid, waardoor de wachttijd voor woningzoekenden niet is verbeterd (45 jaar). De gemeente heeft op verschillende wijzen geprobeerd bij te sturen, bijvoorbeeld door wijziging van het streefbeeld woningbouw uit de woonvisie (meer middelduur i.p.v. duur), door cyclische monitoring o.a. via het in 2012 ingezette traject van Faseren en Doseren, bijstelling van woningbouwprogrammering, continuering van de starterslening en door werving van externe subsidies (vooral bij provincie). Ook heeft de gemeente door middel van het traject ‘Samen voor Wonen, Zorg en Welzijn’ samen met sectorpartners uitvoering gegeven aan de decentralisatie en extramuralisering in de zorgsector (in beeld brengen van vraag en aanbod en het maken van afspraken). Beide beleidsontwikkelingen hebben een grote impact gehad en konden in 2010 niet (in die mate) worden voorzien. De herziening van de Woningwet in 2015 vereist eveneens een actualisering van de woonvisie. De gemeentelijke rol in de lokale sociale huursector is versterkt. De woningcorporaties dienen naar ‘redelijkheid’ bij te dragen aan het gemeentelijk woonbeleid. De woningcorporaties zijn in dat verband verplicht om (in samenspraak met de huurdersvereniging) jaarlijks een bod uit te brengen op het gemeentelijk beleid (op voorwaarde dat de gemeente beschikt over actueel woonbeleid). De gemeente dient dit bod te beoordelen, om vervolgens jaarlijks voor 15 december met de woningcorporatie en huurdersvereniging te komen tot prestatieafspraken. Het is de bedoeling dat de gemeente door de Autoriteit Woningcorporaties en Waarborgfonds Sociale Woningbouw elk jaar wordt geïnformeerd over de financiële investeringsruimte van de lokaal werkzame woningcorporatie. Het gemeentelijk woonbeleid dient mede de onderlegger te zijn voor de activiteiten van de woningcorporatie. De samenwerking tussen de partijen krijgt een verplichtend karakter. Uiteraard blijft in de praktijk goed partnerschap elementair voor het bereiken van resultaat. De huidige woonvisie is echter onvoldoende geschikt om de Woningstichting Barneveld (hierna: WsB) een volkshuisvestelijk bod te laten uitbrengen. Het college van B&W heeft in november jl. uitgesproken dat als onderdeel van de implementatie van de herziene Woningwet, er in 2016 een nieuwe woonvisie dient te worden vastgesteld. Een nieuwe woonvisie dient actueel te zijn, maar ook voldoende meetbaar en specifieke genoeg het gemeentelijke beleid te beschrijven. Vooruitlopend op de nieuwe woonvisie zijn voor 2016 wel nieuwe prestatieafspraken getekend en heeft de WsB haar portfoliobeleid voor de komende jaren geactualiseerd. Wat verwachten wij van de nieuwe Woonvisie? Wij verwachten dat de nieuwe woonvisie een beschrijving geeft van de beleidsprioriteiten voor de komende vijf jaar (2017-2021), rekening houdend met het lange termijn perspectief, zoals dit onder meer verwoord zal worden in de medio dit jaar door de gemeenteraad vast te stellen Strategische Visie 2016-2030.
1
Inhoudelijk en procesmatig bezien dient de woonvisie een geschikt kader te zijn voor: 1) De prestatie-afsprakencyclus met de WsB en mogelijk andere verhuurders. 1 2) De onderbouwing van ruimtelijk en woonbeleid i.h.k.v. de Ladder van duurzame verstedelijking en de vereiste regionale afstemming. 3) Besluitvorming over woon- en ruimtelijk beleid door college en raad. Aanpak Gemeente Barneveld zal door RIGO Research en Advies te Amsterdam worden ondersteund bij het opstellen van de gemeentelijke woonvisie. Qua woningmarktonderzoek is veel actueel materiaal beschikbaar. Te denken valt aan diverse woningmarkten woningbouwmonitoren, migratieonderzoeken, kernvoorraadonderzoek, woningbouwbehoefteonderzoek, gegevens over de betaalbaarheid van het wonen (zie ook bijlage 1: beschikbare relevante bronnen). Op drie onderdelen is een aanvullende analyse wenselijk: 1) Analyse van uitkomsten van het woningbehoefteonderzoek WoON2015, met inzicht in vraagen aanbodverhoudingen en woonwensen, mede om te komen tot een nieuw streefbeeld woningbouw. 2) Analyse van actuele bevolkings- en huishoudensprognoses, die rekening houden met de groeiverwachting van de gemeente Barneveld, om inzicht te krijgen in de ontwikkeling van de diverse doelgroepen van beleid (is slechts indicatief gebeurd i.h.k.v. de nieuwe strategische visie) 3) Analyse van gegevens in het woonruimteverdelingsysteem (Woningnet) ten behoeve van het functioneren van de sociale huursector en de onderbouwing van de thema’s betaalbaarheid, beschikbaarheid en passendheid. Eindproduct We hebben een eindproduct voor ogen dat kernachtig de opgaven, ambities en prioriteiten beschrijft. De woonvisie is: Houdbaar voor de periode 2017-2021, waarbij we rekening houden met de strategische visie 20162030. Gefocust op beleidsprioriteiten, samen met een duiding van de gemeentelijke rol en een beknopt uitvoeringsprogramma. Een basis voor prestatieafspraken, wellicht zelfs geformuleerd in de vorm van een vraag aan de corporaties waarop zij meteen hun ‘bod’ kunnen uitbrengen. We geven hier in overleg nader vorm aan (de prestatieafspraken voor 2017 worden gemaakt op basis van de beleidsprioriteiten in dit plan van aanpak). Oog voor de verhoudingen binnen en tussen kernen en de effecten van beleidskeuzes op de kernen. We houden rekening met het eigen karakter van elke kern en de aanwezige dorpsvisies. Het is niet de bedoeling de woonvisie volledig op kernniveau uit te werken. Proces Naast een begeleidingsgroep (waarin relevante disciplines van de gemeente Barneveld vertegenwoordigd zijn) wordt er ook een stuurgroep ingericht. Hierin zijn de verantwoordelijke wethouders vertegenwoordigd alsmede de directeur Ruimtelijke Ontwikkeling/Beheer/Grondbedrijf en teamleider Ruimte. De gemeenteraad kan door middel van de behandeling van de in het Plan van aanpak genoemde beleidsprioriteiten haar wensen aangeven met betrekking tot de inhoud van de op te stellen woonvisie. Graag betrekken wij onze stakeholders inhoudelijk bij de woonvisie, zodanig dat zij in staat zijn medebij te dragen aan de inhoud ervan, de gemeentelijke verantwoordelijkheid uiteraard onverlet latend.
1
De ‘ladder voor duurzame verstedelijking’ is in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) geïntroduceerd en vastgelegd als procesvereiste in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Het Bro bepaalt dat voor ondermeer bestemmingsplannen de treden van de ladder moet worden doorlopen. De ladder vereist dat bij een nieuwe ontwikkeling eerst wordt afgestemd op de regionale behoefte, dan op inbreidingsmogelijkheden, en daarna pas op eventuele uitbreidingsbehoefte.
2
Dit zal onder andere gebeuren door middel van een Belanghoudersbijeenkomst aan het begin van het traject om relevante onderwerpen op te halen en te toetsen op relevantie. De exacte vorm van deze Belanghoudersbijeenkomst wordt nog nader bepaald. Onder stakeholders verstaan wij in ieder geval: Woningstichting Barneveld, de buurgemeenten in de regio’s FoodValley en Amersfoort, Huurdersvereniging Barneveld en een aantal nader te selecteren zorgpartijen, bouwers/ontwikkelaars en makelaars. Planning in hoofdlijnen (zie ook bijlage 2) Februari – maart : Opstellen Plan van aanpak Aanvullende gegevensanalyse (o.a. WoON-onderzoek) april - mei
: Besluitvorming op 13 april in Gemeenteraad over beleidsprioriteiten Communicatie met belanghouders (o.a. Belanghoudersbijeenkomst)
Mei – juni
: Opstellen concept-woonvisie
juli
: Commentaarronde + verwerken commentaren
Augustus – september : Opstellen definitieve woonvisie 9 november
3
: Besluitvorming Gemeenteraad
B.
Prioriteiten voor woonvisie 2017-2021
In essentie rust het toekomstige woonbeleid op drie pijlers: - Beschikbaarheid (groei en samenstelling van de woningvoorraad) - Passendheid en betaalbaarheid (prijsklasse, woonlasten, subsidies) - Kwaliteit (duurzaam, energiezuinig, wonen en zorg, leefbaarheid) In de nieuwe woonvisie zullen binnen deze pijlers de volgende onderwerpen prioriteit hebben: 1. Aanbod van woningen voor lage midden-inkomensgroepen; 2. Huisvesten van urgente doelgroepen en statushouders / alternatieve huisvestingsvormen; 3. Vergroten van de voorraad sociale huurwoningen ten behoeve van verschillende doelgroepen; 4. Realiseren van wonen met zorg voor ouderen en andere zorgvragers i.v.m. het langer zelfstandig wonen; 5. Mate van groei inwonertal/huishoudens; 6. Bevordering doorstroming op woningmarkt; 7. Kwaliteit van woningbouw en woonomgeving; 8. Realiseren van een energiezuinige nieuwbouw (toegroeien naar energie-neutrale nieuwbouw); 9. Verduurzamen van de bestaande (huur- en koop)woningvoorraad (energetisch en levensloopbestendig). Hieronder vindt u een uitwerking van de beleidsprioriteiten naar uitgangspunten voor de inhoud van de woonvisie. Prioriteit
Uitgangspunten
Aanbod van woningen voor (lage) middeninkomensgroepen*
De inzet op bouw van goedkope koopwoningen wordt gecontinueerd om te blijven voorzien in de woningvraag van starters en doorstromers uit de huursector.
*Midden inkomen: € 35.000-€43.000 bruto/jaar
Er dient aandacht te zijn voor extra goedkope en kleine (koopen vrije sectorhuur-)woningen voor jongeren. Bepaald wordt op welke wijze extra vrije sector woningbouw een oplossing kan bieden voor de groep die niet in aanmerking komt voor een sociale huur en (sociale) koopwoning.
Huisvesten van urgente doelgroepen en statushouders / alternatieve huisvestingsvormen
De huisvestingsvraag van statushouders, urgent woningzoekenden en MOE-landers wordt waar mogelijk ingevuld door innovatieve en flexibele vormen van huisvesting. Tijdelijke huisvesting is daarbij een optie. Zoveel als mogelijk dient ‘verdringing’ op de reguliere sociale huurmarkt a.g.v. deze woningvraag te worden voorkomen.
Vergroten van de voorraad sociale huurwoningen en stimuleren van de betaalbaarheid ervan ten behoeve van verschillende doelgroepen
Door middel van nieuwbouw dient zoveel als mogelijk de voorraad sociale huurwoningen evenredig met de groei van de voorraad vergroot te worden. In samenwerking met WsB en de Huurdersvereniging Barneveld wordt bezien op welke wijze de woonlasten in de sociale huurvoorraad beperkt kunnen worden (voorlichting/bewustmaking van huurders, financiële ondersteuning, etc.). Verkoop van sociale huurwoningen dient in evenwicht te zijn met nieuwbouw van sociale huurwoningen. Bezien wordt of prestatieafspraken met andere (sociale) verhuurders dan de WsB wenselijk c.q. noodzakelijk is.
Realiseren van wonen met zorg voor ouderen en andere zorgvragers i.v.m. het langer zelfstandig wonen; formuleren van kaders
4
Door middel van nieuwbouw, maar ook door veranderingen en aanpassingen in het bestaande zorg- en woonvastgoed worden in overeenstemming met de demografische ontwikkeling voldoende geschikte woningen voor ouderen en mensen met
een beperking gerealiseerd. Het huidige tempo van nieuwbouw dient te worden opgevoerd. Gezocht wordt naar nieuwe manieren om woningaanpassing van woningen door ouderen zelf te stimuleren. Daarnaast dient gewerkt te worden aan de verdere uitbouw van vormen van Care & Services (zie notitie Samen voor Wonen, Welzijn en Zorg, deel 2). Mate van groei inwonertal/huishoudens
Woningbouw dient te voorzien in de autonome groei van de bevolking en huisvesting van economische gebondenen. Zoveel als mogelijk dienen de kleine kernen in hun autonome huisvestingsvraag te kunnen voorzien. Er wordt rekening gehouden met een doorgroei van het inwoneraantal naar 70.000 inwoners in 2040. Bij de keuze voor en ontwikkeling van nieuwe locaties wordt rekening gehouden met de Ladder van Duurzame verstedelijking en waar nodig regionaal afgestemd.
Bevordering doorstroming op woningmarkt
Zowel in de huur- als de koopsector wil de gemeente doorstroming stimuleren. In de sociale huursector heeft dat mede als doel om de ‘goedkope’ scheefheid terug te dringen (rekening houdend met leefbaarheid in buurten en wijken). Daarover zullen afspraken gemaakt worden met WsB. Bezien wordt of het wenselijk is doorstroombevorderende maatregelen in te zetten. In de koopsector dient, zeker nu de woningmarkt aantrekt, ingezet te worden op gevarieerder(e) woningbouw qua prijsopbouw. Ondersteunende instrumenten als ‘Verkoop onder Voorwaarden’ en de starterslening worden heroverwogen.
Kwaliteit van woningbouw en woonomgeving
Gestreefd wordt naar meer consumentgericht en aanpasbaar bouwen en meer organische opbouw en variatie in nieuwe wijken. Ruimte voor variatie betekent ook ruimte voor specifiek woonmilieus, zoals bijvoorbeeld in de topsector. (Toekomstige) bewoners worden actief betrokken bij de ontwikkeling van de wijk of het dorp. De inzet op woningbouw op inbreidingslocaties wordt gecontinueerd (vanwege nabijheid van voorzieningen, leefbaarheid en duurzaam ruimtegebruik). In dat verband bevordert de gemeente dat locaties met bedrijvigheid rondom dorpscentra waar mogelijk worden getransformeerd naar wonen.
Werken aan energiezuinige nieuwbouw (toegroeien naar energie-neutrale nieuwbouw)
Er wordt ingezet op energiezuinige (en in 2020 energieneutrale) woningbouw. Per locatie worden daartoe tussen gemeente en ontwikkelende partijen concrete afspraken gemaakt om dit te realiseren en waar mogelijk ambities te intensiveren.
Verduurzamen van de bestaande (koop)woningvoorraad (energetisch en levensloopbestendig)
De uitvoering van de afspraken in het Nationaal Energieakkoord en het Convenant Energiebesparing Huursector worden gecontinueerd. Onderzocht wordt hoe middels voorlichting en financiële prikkels de bestaande koopwoningvoorraad kan worden ‘verduurzaamd’. Naast energiegebruik, dient daarbij gedacht te worden aan flexibel en aanpasbaar bouwen, waar mogelijk in de tijd geschikt voor meerdere doelgroepen.
5
Bijlage 1 Beschikbare relevante bronnen:
6
Visie op wonen 2010-2020 Evaluatie visie op wonen 2010-2020 Evaluatie en prognose woningbouw over jaren 2010 t/m 2014 Prestatieafspraken 2013-2017 Prestatieafspraken 2016 Meerjaren Woningbouwprogramma 2011-2020 Notitie Instrumenten voor betaalbare woningbouw, 2012 Vastgoedmonitoren FoodValley regio over jaren 2011 t/m 2014 Een eerste stap naar regionaal woningbouwprogramma, Regio FV, 2012 Notities Faseren en doseren 1-5, over periode 2012-2015 Migratieonderzoek gemeente Barneveld, 2013 Verkenning woningbouwprogrammering 2013-2017, regio Amersfoort, 2014 Verkenning woningbouwprogrammaring 2013-2040 regio Amersfoort, 2014 Herijking Strategische Visie Barneveld, positionpaper, 2014 Onderzoek betaalbaarheid van het wonen, 2014 ‘Groeidocument Beschermd Wonen Valleiregio 2015-2017’, 2015 Huisvestingsverordening, 2015 Rapportage ‘Samen voor Wonen, Zorg en Welzijn’, 2014 en 2015 Binnenregionale woningbouwverdeling Regio Food Valley, 2015 Toetsingskader woningbouw, 2015 Energievisie, 2015 Onderzoek ‘Huisvesting specifieke doelgroepen’, 2015 Schaarste en verdringing op de woningmarkt Regio FV, 2015 ‘Onderzoek verdringingsvraagstuk’ (gevolgen huisvesting statushouders), 2015 Ontwikkeling in de sociale huur in de regio Amersfoort, 2015 Woningmarktmonitor 2015 gemeente Barneveld, 2015 Werkdocument Strategische Visie 2030, 2016
Bijlage 2 Uitgebreide planning (incl. inzet bureau RIGO) FEBRUARI MAART
1) NOTA VAN UITGANGSPUNTEN / PLAN VAN AANPAK
GEMEENTE STELT DEZE OP, RIGO LEEST EN DENKT MEE.
TWEEDE HELFT MAART
2) BEGELEIDINGSGROEP 1: STARTBIJEENKOMST
PROCES EN KEUZES HIERIN? +BLIK OP BESCHIKBAAR ONDERZOEK
13 APRIL
3) VASTSTELLEN NOTA VAN UITGANGSPUNTEN EN PLAN VAN AANPAK
DERDE WEEK APRIL
4) STUURGROEPBIJEENKOMST 1: VERDIEPING NOTA VAN UITGANGSPUNTEN +
EERSTE HELFT MEI
5) BREDE BELANGHOUDERSBIJEENKOMST
IN DE GEMEENTERAAD
AANDACHTSPUNTEN VOOR BELANGHOUDERSBIJEENKOMST
6) BEGELEIDINGSGROEP 2
MEI - JUNI
7) BEGELEIDINGSGROEP 3
8) BEGELEIDINGSGROEP 4
GEEN ROL RIGO
OPTIONEEL
IN DEZE FASE IN GESPREK MET CORPORATIES EN HUURDERS
VAN NOTA VAN UITGANGSPUNTEN NAAR CONCEPT-WOONVISIE: INVULLING AFHANKELIJK VAN NVU: IN ELKE BIJEENKOMST STAAN EEN OF MEERDERE THEMA’S OF ONDERWERPEN CENTRAAL. REGELMATIGE AFSTEMMING MET STUURGROEPLEDEN / COLLEGE VAN B&W + WAARNODIG BETROKKENHEID CORPORATIES EN HUURDERS.
RESULTAAT : CONCEPT-WOONVISIE
9) BREDE BEGELEIDINGSGROEP 5
BREDE BIJEENKOMST; BESPREKING CONCEPT-WOONVISIE
10) STUURGROEPBIJEENKOMST 2
BESPREKING CONCEPT-WOONVISIE
JULI
11) OPSTELLEN DEFINITIEVE WOONVISIE AUGUSTUS SEPTEMBER RESULTAAT : DEFINITIEVE WOONVISIE
OKTOBER NOVEMBER
7
BESLUITVORMING
GEMEENTERAAD: 9 NOVEMBER; VOORALSNOG GEEN ROL RIGO.
Bijlage 3
Evaluatie Visie op Wonen 2010-2020
(4 maart 2016)
1.Inleiding In december 2010 heeft de gemeenteraad van Barneveld de Visie op wonen ‘Wonen voor iedereen en kwaliteit voorop’ vastgesteld. In de visie beschrijft de gemeente hoe zij de wettelijke opdracht om op lokaal niveau zorg te dragen voor een goede volkshuisvesting vorm en inhoud wil geven. De planhorizon van de visie reikt tot 2020. In 2016 zal u een nieuwe woonvisie voor besluitvorming worden aangeboden. Voorafgaand daaraan willen we in deze notitie de ‘oude’ Visie op Wonen evalueren. Zoals in de visie al stond aangegeven staat in de evaluatie de vraag centraal in hoeverre de gestelde beleidsdoelen gehaald zijn (zie par. 7.4). Tevens gaan we in de evaluatie in op de vraag of en waarom een nieuwe visie noodzakelijk is. De evaluatie maakt onderdeel uit van het door het College vastgestelde Plan van aanpak ‘Implementatie Herziene woningwet in Barneveld’ (november 2015). Het doel van de evaluatie is dat enerzijds het in de achterliggende vijf jaar gevoerde woonbeleid wordt verantwoord in relatie tot de Visie op wonen, maar anderzijds dat met het oog op de nieuwe woonvisie inzichtelijk wordt waar eventuele nog niet ingevulde ambities dienen te worden opgepakt. Voor de evaluatie is gebruik gemaakt van de sinds 2010 door het college (en raad) vastgestelde beleidsdocumenten, externe informatie en ambtelijk opgestelde monitoren. U vindt in de bijlage een lijst van gebruikte bronnen. Leeswijzer De evaluatie richt zich op de vier ambities uit de Woonvisie 2010-2020. • • • •
Voldoende mogelijkheden om betaalbaar te wonen; De ‘vergrijzende’ woonvraag wordt beantwoord; De woningvoorraad en woonomgeving is van goede kwaliteit; De groei van de bevolking wordt gefaciliteerd.
De vier ambities worden afzonderlijk behandeld. Per ambitie wordt eerst geïnventariseerd welke beleidsdoelstellingen eronder vallen. Vervolgens wordt benoemd met welke beleidsproducten of maatregelen het betreffende beleidsdoel dient te worden gerealiseerd (input). Daarna volgt een beschrijving van de bereikte resultaten. Afgesloten wordt met het benoemen van de externe effecten/ ontwikkelingen die zich hebben voorgedaan bij de realisatie van het beleidsdoel en welk gevolg deze eventueel hebben gehad op het bereikte resultaat. Een ander onderdeel van de evaluatie is de wijze waarop de gemeente procesmatig haar rol zelfstandig en in samenwerking met andere partijen heeft opgepakt. In de Visie op wonen staat beschreven welke rol voor de gemeente wordt voorgestaan en aangegeven aan welke vormen van samenwerking is gedacht. Om de genoemde externe effecten goed te kunnen plaatsen wordt de behandeling van de vier ambities voorafgegaan door een bondige analyse van ontwikkelingen die zich tussen 2010 en 2015 op de woningmarkt en in het beleid van externe partijen (waaronder de rijksoverheid) hebben voorgedaan. Bij de vaststelling van de Visie op wonen waren veel ontwikkelingen die zich wel hebben voorgedaan niet te voorzien. Te denken valt aan de verdere verslechtering van de economische situatie na 2011 en de introductie van de Verhuurdersheffing voor woningcorporaties. Deze en vele andere ontwikkelingen hebben hun effect gehad op de woningbehoefte, de koopbereidheid van woningzoekenden, etc. Het is belangrijk hiervan een goed beeld te hebben om het gevoerde beleid evenwichtig te kunnen beoordelen. Aan het slot van de evaluatie worden de belangrijkste conclusies getrokken en enkele aanbevelingen gedaan voor de nieuwe woonvisie.
8
2.Ontwikkelingen in woningmarkt en beleid, 2010-2015 Economie en woningmarkt In de periode 2010 t/m 2015 is zowel de landelijke woningmarkt als de woningmarkt van Barneveld geconfronteerd met een aantal ontwikkelingen, waaronder: - De economische crisis en de doorwerking hiervan op de woningmarkt - Als gevolg hiervan een dalend consumentenvertrouwen, oplopende werkloosheid en het instorten van met name de duurdere koopwoningmarkt. Figuur 1: Ontwikkeling consumentenvertrouwen t.o.v. marktindicatie Vereniging Eigen Huis en koopbereidheid, Nederland
In de woonvisie werd er van uit gegaan dat de koopkrachtgroei gemiddeld nihil zou zijn, maar dus niet zou dalen. Dit heeft zich ook vertaald in een waardedaling van het bestaande vastgoed, zoals uit de volgende afbeelding is af te lezen. Figuur 2: Ontwikkeling WOZ-waarde woningen en prijsontwikkeling bestaande koopwoningen, Nederland
Financiële instellingen hebben deze crisis aangegrepen om hun voorwaarden met betrekking tot de hypotheekverstrekking aan te scherpen, waardoor de leencapaciteit van een groot aantal huishoudens duidelijk is verminderd. Dit heeft een prijsdrukkend effect opgeleverd, ondanks het feit dat de rente in deze periode tot een relatief laag niveau is gedaald. In de sociale huursector heeft, mede door de economische crisis, het onderwerp betaalbaarheid weer alle aandacht op zich gevestigd. Enerzijds door inkomensdaling/-stagnatie (o.a. door werkloosheid) van een aantal huurders maar anderzijds ook door inflatie en huurverhoging, mede als gevolg van de Verhuurdersheffing en de bijdrage in de Saneringssteun. Genoemde heffing en bijdrage heeft ook de investeringsbereidheid van een groot aantal corporaties doen afnemen. Genoemde ontwikkelingen hebben duidelijk invloed gehad op de beoogde resultaten in de Visie op Wonen. Ondanks deze crisis heeft de woningmarkt van Barneveld zich relatief goed staande weten te houden, getuige onder andere de doorloop van de nieuwbouw en de verkoop in de bestaande woningvoorraad.
9
Uit landelijke onderzoeken blijkt dat de woningmarkt van Barneveld de afgelopen jaren gunstig is geweest. Zo stond Barneveld in 2012 zelfs op de tweede plaats van alle gemeenten in Nederland! Deze positie is mede te danken aan het succesvol continueren van de nieuwbouw in Barneveld, zeker ook in relatie tot de landelijke nieuwbouwproductie. Figuur 3: Gerealiseerde nieuwbouw in gemeente Barneveld versus totaal Nederland (index 2008=100) Afbeelding links: totale nieuwbouw, rechts: oplevering sociale huurwoningen
Bron: CBS
Ook met betrekking tot de oplevering van sociale huurwoningen presteert Barneveld beter (met uitzondering van 2012) ten opzichte van het landelijke beeld. De relatief gunstige markt heeft ook geresulteerd in een verdere groei van het aantal inwoners en huishoudens in Barneveld. De prognoses van het CBS uit 2010 waren iets te optimistisch en hielden nog geen rekening met de effecten van de aanhoudende crisis, de PRIMOS-prognoses waren duidelijk te pessimistisch. Ten opzichte van de in de woonvisie genoemde prognosevarianten (tabel 4, pagina 16) lijkt Barneveld af te stevenen op een variant die ergens ligt tussen de trendvariant (56.400 inwoners in 2020, 60.000 in 2030) en de strategische visie variant (59.810 inwoners in 2020 en tussen de 65.000 en 70.000 inwoners in 2030), aangezien we in de zomer van 2015 al meer dan 55.000 inwoners telden). Figuren 4a en 4b: Feitelijke ontwikkeling van het inwonertal en aantal huishoudens t.o.v. prognoses
Bronnen: CBS, PRIMOS en gemeentelijke cijfers
Vanaf 2014 is er sprake van (enig) herstel in de economie en daarmee is ook het consumentenvertrouwen weer gestegen. Dit heeft zich ook positief vertaald in de koopwoningmarkt. De verwachting is dat dit stijgende marktoptimisme nog tenminste enkele jaren zal aanhouden. Rijksbeleid De Rijksoverheid en Europese overheid hebben zich sinds 2010 nadrukkelijk doen gelden door het aanscherpen van regels en het stellen van nieuwe beleidskaders. Met name toegelaten instellingen hebben het nodige over zich heen gekregen.
10
De aanscherping van het toewijzingsbeleid (90%) en onderscheid in DAEB/niet-DAEB activiteiten in 2011 is daar een voorbeeld van. Maar ook het instellen van de Verhuurdersheffing (2013) en het bijdragen in de Saneringssteun (naar aanleiding van affaires bij o.a. WSG en Vestia) heeft duidelijk effect gehad op de investeringsmogelijkheden van toegelaten instellingen. De nieuwe Huisvestingswet in 2014 heeft behalve nieuwe spelregels met betrekking tot woonruimteverdeling ook nieuwe urgente doelgroepen opgeleverd, waaronder mantelzorgers. Daarnaast zijn voor de goedkope koopsector geen economische of maatschappelijke bindingseisen meer mogelijk. De herziene Woningwet (2015) heeft verstrekkende gevolgen voor het speelveld van de toegelaten instellingen en de samenwerking met gemeente en huurdersverenigingen. De corporaties moeten zich nadrukkelijk weer richten op hun kerntaken, namelijk het bouwen, beheren en passend toewijzen van betaalbare woonruimten aan inkomensgroepen die op deze woningen zijn aangewezen. Voor woningcorporaties blijft het mogelijk om in de vrije sector nog te ontwikkelen, maar dit wordt wel een stuk lastiger (niet-DAEB). Voor huurders betekent de Woningwet een inperking van hun keuzevrijheid en zal de druk op de goedkope woningvoorraad sterk stijgen. De decentralisaties (2015) en extramuralisering (vanaf 2013) in onder andere de ouderenzorg, waardoor mensen zo lang mogelijk zelfstandig thuis moeten blijven wonen, hebben ertoe geleid dat bestaande zorg- en verpleeginstellingen in het land te maken hebben gehad met leegstand en soms zelfs sluiting van een verzorgingshuis. Door het aanbieden van onder andere zorg- en dienstenpakketten, gebaseerd op het principe van scheiden van wonen en zorg, wordt ingespeeld op de nieuwe situatie. Sinds 2014 heeft de sterke instroom van vluchtelingen tot gevolg gehad dat het tijdig huisvesten van de grotere aantallen verblijfsgerechtigde statushouders een steeds grotere opgave voor alle gemeenten in Nederland is geworden (deze statushouders behoren volgens de Huisvestingswet tot de groep ‘urgenten’). Hierdoor moet er naarstig worden gezocht naar geschikte, betaalbare huisvestingsvormen. Het ziet er naar uit dat deze stroom de eerstkomende jaren nog verder zal groeien. Lokaal beleid Na de vaststelling van de woonvisie in 2010, zijn er diverse (beleids)producten, afspraken gemaakt en maatregelen geformuleerd om invulling te geven aan de doelen en ambities die in de visie zijn beschreven. De woonvisie is vertaald in een Meerjaren Woningbouw Programma 2011-2020 (MWP), waarin duidelijk werd welke projecten en locaties grofweg tot 2020 in beeld zijn en hoe dit kwantitatief en kwalitatief zich verhoudt tot de provinciale afspraken (KWP-3). Verder zijn in 2012 nieuwe prestatieafspraken met Woningstichting Barneveld overeengekomen, waarin een aantal ambities en doelen uit de woonvisie zijn vertaald naar concrete afspraken en maatregelen, zoals het verkoop- en nieuwbouwbeleid van de woningstichting. Deze prestatieafspraken zijn vorig jaar, naar aanleiding van de nieuwe Woningwet, geactualiseerd voor het jaar 2016. De crisis op de woningmarkt heeft, mede naar aanleiding van regionaal overleg in Foodvalley, geleid tot het project Faseren en doseren woningmarkt Barneveld, waarin de markt op de voet wordt gevolgd, vooruit wordt gekeken en vraag en aanbod beter op elkaar worden afgestemd om zo de markt zo optimaal mogelijk te laten functioneren.
11
Onderzoek naar de betaalbaarheid van het wonen en de eventuele instelling van een woonlastenfonds hebben in 2014 en 2015 het inzicht opgeleverd dat de situatie in Barneveld ten opzichte van regio en landelijk minder nijpend is, maar dat er nog wel een opgave ligt om het aanbod aan betaalbare woningen uit te breiden (huur en koop). De nieuwe Huisvestingswet heeft in zomer 2015 een nieuwe Huisvestingsverordening opgeleverd met spelregels over onder andere woonruimteverdeling sociale huurwoningen en regels met betrekking tot urgente doelgroepen. Het project ‘Samen voor Wonen, Zorg en Welzijn’ (2014-2015) heeft inzichtelijk gemaakt in hoeverre er sprake was van een intramuraal overschot op het gebied van ouderenhuisvesting, huisvesting voor verstandelijk gehandicapten en geestelijke gezondheidszorg en de mate waarin zorg- en dienstverleners met elkaar samenwerken. Van leegstand is in Barneveld (vooralsnog) geen sprake, mede door tijdig te anticiperen op deze ontwikkelingen. De veranderingen in de woningmarkt hebben in 2015 ook tot een nieuw Toetsingskader woningbouw gemeente Barneveld geleid, waarbij er voor nieuwbouwplannen op zowel inbreidings- en uitleglocaties richtlijnen opgesteld zijn voor wat betreft de programmering en basiskwaliteit. In het onderzoek ‘Huisvesting specifieke doelgroepen’ (2015) is de omvang van onder andere arbeidsmigranten en dak- en thuislozen geïnventariseerd en de huisvestingsmogelijkheden die voor deze groepen beschikbaar zijn. De toestroom van vluchtelingen en daarmee ook van statushouders heeft geresulteerd in een plan van aanpak statushouders (2015) en tot een ‘verdringingsonderzoek’ (2015) geleid. In Barneveld neemt Woningstichting Barneveld tot op heden het overgrote deel voor haar rekening, voor 2016 worden ook andere partijen ingeschakeld om zo de verdringing in de sociale huursector tegen te gaan. Tot slot heeft de gemeenteraad in 2015 een Energievisie vastgesteld. Hierin staan ambitieuze doelstellingen verwoord om tot een reductie van het energieverbruik (van fossiele brandstoffen) te komen en meer duurzame energie in te zetten, zowel voor bestaande als nog nieuw te bouwen woningen. 3.Opgaven, ambities en resultaten 3.1 Voldoende mogelijkheden om betaalbaar te wonen Geformuleerde ambities De Visie op Wonen geeft prioriteit aan de huisvesting van de ‘doelgroep van beleid’ en huishoudens met een beneden-modaal inkomen (tot € 33.000 bruto jaarinkomen) en heeft de volgende ambities: 1) De wachtlijst van (actief) woningzoekenden is in 2020 minstens een derde lager dan het huidige niveau. 2) Het aantal sociale huurwoningen in de gemeente (de zogenaamde ‘kernvoorraad) houdt in ieder geval tot 2015 gelijke tred met de toename van de bevolking en de uitbreiding van de woningvoorraad (namelijk 20%). 3) Om in de vraag van lage middeninkomensgroepen (€ 33.000 - € 45.000) te voorzien dient het ‘gat tussen huur en koop’ te worden ingevuld. Dat kan door de voorraad woningen met een stichtingskostengrens van € 200.000 te vergroten, tussenvormen voor huur en koop aan te bieden en regelingen voor verkoop en terugkoop van woningen. 4) De doorstroming wordt gestimuleerd door aan te sturen op voldoende woningbouw voor huishoudens met een hoog danwel hoger inkomen (middeldure en dure woningbouw). 5) De gemeente ziet voor zich zelf een sturende rol om een minimale kwaliteit in de woningbouw te waarborgen voor aspecten waar het Bouwbesluit niet in voorziet.
12
Doelstellingen en resultaten Doelstelling 2010-2020
Beleidsproduct of maatregel
Resultaat 2010 t/m 2015
Extern effect
Wachtlijst is in 2020 een derde lager
Verhuur, verkoop en nieuwbouw van huurwoningen.
Aantal woningzoekenden is gedaald van 6.882 in 2010 naar 4.717 in 2014 (- 31%).
Woningzoekendenbestand is in 2012 door WsB opgeschoond, en de overgang naar Huiswaarts.nu (inschrijven tegen betaling) waardoor het aantal woningzoekenden zakte van 7.739 naar 4.627. Economische teruggang, inzakkende koopmarkt, waardoor meer vraag naar sociale huurwoningen Introductie in 2013 van de Verhuurdersheffing en Saneringssteun zorgen jaarlijks voor een (toenemende) afroming van investeringscapaciteit
Aantal actief woningzoekenden is gedaald van 1.710 in 2010 naar 1.141 in 2014 (-33%).
Aandeel sociale huurwoningen op de totale voorraad blijft tenminste op het niveau van 2010, n.l. 20%
T.b.v. de middeninkomensgroepen het vergroten van de voorraad woningen met verkoopprijs tot €200.000, tussenvormen van huur en koop worden aangeboden alsmede regelingen voor verkoop en terugkoop van woningen
Nieuwbouw 900 sociale huurwoningen; verkoop van 200 tot 300 sociale huurwoningen; rekening houden met sloop van max. 100 sociale huurwoningen. Netto toename= 500 sociale huurwoningen
Bevorderen bouw van 300 woningen tot € 200.000. Aanbieden van nieuwe tussenvormen van koop en (sociale) huur.
Aanbieden van creatieve en kostenbesparende woonvormen (rug-aanrug, casco, kleine en extra goedkoop, etc.) Continuering van de starterslening in versoberde vorm.
Stimulering van doorstroming door te zorgen voor voldoende woningen voor hogere inkomensgroepen. Gemeente zorgt (in samenwerking met WsB) dat inhoud wordt gegeven
13
Het blijven toevoegen van woningen in de prijsklasse €200.000 € 250.000 en > €250.000,Gemeente maakt afspraken met de WSB en indien nodig met
356 nieuwe sociale huurwoningen gebouwd + levensduurverlenging van 66 maisonnettes. 286 woningen verkocht (95% van doelstelling) waarvan 133 onder Koopgarant; 7 woningen gesloopt. Netto toename in 5 jaar = 70 sociale huurwoningen (14% van doelstelling) + verlenging levensduur van 66 maisonnettes. Aandeel sociale huurwoningen op de totale voorraad is 19% Ten behoeve van verschillende sociale huurprojecten zijn er (provinciale) subsidies ingediend en ontvangen: € 4,4 miljoen, w.v € 1,8 mln SGW, €1,47 mln t.b.v. wonen en €1,95 mln t.b.v. openbare ruimte. Projecten: Gelrehof, Rumah Maluku, Harmonieterrein/Catsstr e.o., Apeldoornsestraat, vd Berglaan, Chr. Huygens en Nieuwe Kampstr. 358 nieuwe koopwoningen tot € 200.000 gebouwd. Doelstelling ruimschoots gehaald. In 2012 heeft de gemeenteraad ‘de notitie beleidsinstrumenten voor betaalbaar wonen’ vastgesteld. Daarin is opgenomen het systeem van Verkoop onder Voorwaarden waarmee alternatieven voor Koopgarant mogelijk zijn. VoV is gekoppeld aan een korting op de grondprijs. Op verschillende locaties zijn rugaan-rug-woningen (Jacob Catstraat), casco-opleveringen (Veller-II) en kleine appartementen (De Hoven) gebouwd. Splitsing budget voor nieuwbouw (afkoop) en bestaande bouw. Afkoopmethodiek is een cofinanciering tussen gemeente en markt. In totaal is 1,6 miljoen budget verstrekt, waarmee 102 leningen voor de nieuwbouw zijn verstrekt en 76 leningen in de bestaande bouw. 827 woningen gebouwd: 308 in prijsklasse € 200-250.000 en 519 in prijsklasse > € 250.000.
Prestatieafspraken 2009-2013. Prestatieafspraken 2013-2017. Prestatieovereenkomst Wonen
Door aanzienlijke prijsdaling is goedkope(re) woningbouw voor marktpartijen interessanter geworden. Door de aanzienlijke prijsdaling in de koopsector is VoV voor marktpartijen minder interessant en ook minder toegepast.
Door aanzienlijke prijsdaling is duurdere woningbouw voor marktpartijen minder interessant geworden Sinds 2014 is het verplichte aantal te huisvesten statushouders sterk
aan (wettelijke) verplichting tot huisvesting van statushouders, gehandicapten en specifieke doelgroepen
andere verhuurders.
2016 Samenwerkingsovereenkomst WsB inzake woonvoorzieningen Wmo (2013) . Plan van aanpak huisvesting statushouders (2015) Plan van aanpak huisvesting bijzondere doelgroepen (2015) Met andere verhuurders zijn nog geen afspraken gemaakt. Met aantal projectontwikkelaars zijn wel afspraken in de maak
toegenomen (van ca. 15 naar meer dan 100 personen per jaar).
3.2 De vergrijzende woonvraag wordt beantwoord Geformuleerde ambities De gemeente vindt het belangrijk dat in de komende 10 jaar de Barneveldse woningvoorraad geschikt gemaakt wordt voor de grote en groeiende groep senioren-huishoudens. Dit door zowel nieuwbouw als aanpassing van de bestaande woningvoorraad en met aandacht voor de toegankelijkheid van de woonomgeving. Daartoe zijn de volgende ambities geformuleerd: 1) Het realiseren van nieuwbouw voor senioren, waardoor er weer meer doorstroming op de woningmarkt ontstaat en ouderen langer zelfstandig kunnen blijven wonen in hun eigen dorp/kern 2) Het als gevolg van de ‘vergrijzende woonvraag’ aanpakken en vernieuwen van de bestaande woningvoorraad en bebouwde kommen van de kernen, door middel van opplussen en invulling van inbreidings- en functieveranderingslocaties 3) Mantelzorg faciliteren door in het buitengebied aangepaste bewoning mogelijk te maken. Het rijksbeleid is sinds de vaststelling van de Woonvisie 2010-2020 aanmerkelijk verzwaard, door de wet- en regelgeving zo te veranderen dat mensen zo lang mogelijk thuis moeten wonen.
Doelstelling en resultaten Doelstelling 2010-2020 Voorzien in nieuw woningaanbod voor ouderen waardoor zijn langer zelfstandig kunnen blijven wonen In hun eigen dorp/kern
Benutten van inbreidings- en functieveranderingslocaties voor de ‘vergrijzende woonvraag’
Geschikt maken van de bestaande woningvoorraad, o.a. d.m.v.
14
Beleidsproduct of maatregel Nieuwbouw van tenminste 1.000 nultredenwoningen, evenredig verspreid over de kernen.
Resultaat 2010 t/m 2015 350 woningen gerealiseerd (31% van doelstelling 20102020)
Woonkeur als kwaliteitsnorm
Woonkeur niet altijd toegepast
Nieuwbouw van tenminste 200 woningen voor ‘verzorgd’ wonen nabij zorginstellingen
116 woningen als vorm van verzorgd/intramuraal wonen (58% van de doelstelling)
Stimuleren van (nieuwe) vormen van comfortabel wonen voor kapitaalkrachtige senioren
Enkele duurdere projecten voor deze groep gebouwd, zoals Chateau la Rheine
Bevorderen bouw op inbreidingslocaties nabij voorzieningen: streefbeeld minimaal 25% binnenstedelijk
34% is op binnenstedelijke locaties gebouwd (ruim 550 woningen); waarvan de overgrote meerderheid ten behoeve van senioren
Stimuleren dat de bestaande huur- en
Toetsingskader kwaliteit nieuwbouwplannen Voorlichting gemeente Advisering woonadviseurs
Extern effect Door de waardedaling in de koopsector is verhuisbeslissing bij veel ouderen uitgesteld Mede vanwege prijsdaling nieuwbouw worden niet alle elementen van Woonkeur toegepast Bezuinigingen in zorgsector frustreren ontwikkelingen
Door crisis woningmarkt is belangstelling voor duurdere projecten (tijdelijk) afgenomen Nadruk vanuit Rijk en Provincie: benutting binnenstedelijke capaciteit/Ladder voor duurzame verstedelijking
Crisis op de woningmarkt heeft
opplussen, waardoor ouderen langer zelfstandig kunnen blijven wonen
koopwoningvoorraad geschikt wordt gemaakt voor senioren
Mogelijk maken van mantelzorg door het reguleren van aangepaste bewoning in het buitengebied; stimuleren van de bouw van meergeneratiewoningen
Opstellen beleidsregels
Onderzoek ‘Blijverslening’ van SVn Project: samen voor Wonen, Zorg en Welzijn: inmiddels is naar schatting 10% van de bestaande voorraad geschikt voor ouderen; bezit Woningstichting Barneveld is voor circa 20% geschikt voor ouderen Beperkt aantal verzoeken Notitie ‘Ruimte voor mantelzorg’ is geregeld voor buitengebied In nieuwe Huisvestingsverordening is mantelzorg ‘urgente’ categorie
investeringsbereidheid van ouderen verminderd
Met nieuwe Omgevingswet zijn mogelijkheden voor mantelzorgwoningen sterk verruimd
De gemeente Barneveld merkt dat veel senioren in Barneveld ‘honkvast’ zijn. Volgens de Visie op Wonen (p.18) komt uit een QuickScan (‘Barneveld door de doorzonscan’, Laagland Advies, december 2008) naar voren dat het grootste deel van de koopwoningvoorraad potentieel levensloopbestendig gemaakt kan worden, dat wil zeggen: slaap – en badkamer op dezelfde verdieping en daarnaast zijn de woning en de kavel voldoende groot om aanpassingen te plegen. De gemeente Barneveld probeert hierop in te spelen door het aanbieden van woonadviezen door vrijwillige woonconsulenten. Tevens zijn in dit kader de afgelopen jaren diverse ‘langer-zelfstandig-thuismarkten’ georganiseerd. Eind 2015 is door SVn een lening (Blijverslening) aangekondigd om het ouderen financieel mogelijk te maken om bepaalde aanpassingen in de huidige woning te laten doen om langer zelfstandig te kunnen blijven wonen. De gemeente Barneveld volgt deze ontwikkeling om vervolgens te bezien of het een interessant instrument in Barneveld kan zijn. 3.3 De woningvoorraad en woonomgeving zijn van goede kwaliteit Geformuleerde ambities Gemeente Barneveld heeft de ambitie om het huidige hoge kwaliteitsniveau vast te houden en waar nodig te verbeteren. Hierbij wordt ingezet op drie kwaliteitsthema’s: duurzaamheid, keuzevrijheid en leefbaarheid. Ambities zijn dan ook: 1) Inzetten op een substantiële vermindering van het energieverbruik van nieuwe en bestaande woningen, het terugbrengen van de CO2-uitstoot in woonwijken en het gebruik van duurzame materialen bij nieuwbouw 2) Meer keuzevrijheid in nieuwbouw van woningen organiseren 3) Behoud van het dorpse en groene karakter van kernen (met alle aanwezige voorzieningen) en dit zo mogelijk verder te versterken
Doelstelling en resultaten Doelstelling 2010-2020
Beleidsproduct of - maatregel
Zoveel mogelijk duurzaam en energieneutraal bouwen
Afspraken met marktpartijen
Met WSB een pilotproject uitvoeren
Energiemaatregelen bij bewoners en (markt)partijen bevorderen en promoten Kennis en ervaring uitwisselen met regiogemeenten en provincie
15
Resultaat 2010 t/m 2015 Onderdeel van prestatieafspraken met WSB 2011-2015 Marktpartijen liepen tot 2014/2015 nog niet warm voor energiemaatregelen Inzet voor wijk Holzenbosch Bezit WSB van gemiddeld label D naar label C gegaan en daarmee op koers richting 2020 Duurzaamheidssubsidie goed benut In regio Foodvalley lopen verschillende initiatieven
Extern effect Crisis heeft aanvankelijk voor rem gezorgd maar sinds 2014/2015 staat het nadrukkelijk op de landelijke agenda
Behoud en versterking van dorpse en groene karakter van kernen
Meer keuzevrijheid in nieuwbouw
Bouwen in aansprekende architectuur
Een aantal projecten met aansprekende architectuur gerealiseerd (zoal Teus Bouwmanhof in Garderen)
Basisvoorzieningen in nieuwe woonwijken
Wordt niet standaard gerealiseerd
Evenwicht in aanbod en bevolkingssamenstelling
Met woningprojecten wordt geprobeerd om hierin bij te dragen
Woningen en/of woonomgeving in buurten met afnemende kwaliteit revitaliseren of herstructureren
66 appartementen van de WSB in Oldenbarneveld opgeknapt; Vondelhove; verder Jacob Cattsstraat/Nw Kampstraat opgepakt Herstructurering Julianaplein in voorbereiding Circa 167 particuliere woningen/kavels opgeleverd (34% van doelstelling van 500)
Aandeel (Collectief) particulier opdrachtgeverschap 15-20% van het totale nieuwbouwprogramma: 500-700 woningen Meer consumentgerichtheid in reguliere projecten, o.a. vast te leggen in afspraken met bouwende partijen
Verbreden kennis van de markt bij de gemeente middels: marktonderzoek, advisering door deskundigen, door burgers zelf te horen, kennis te nemen van innovatieve referenties
Marketing van o.a. Veller II verbeterd Marketingcampagne regio Amersfoort Geen bindende afspraken met marktpartijen
Duurdere koopwoningmarkt heeft als gevolg van crisis onder druk gestaan
Diverse onderzoeken laten uitvoeren, waaronder migratieonderzoek (2013 en 2015) en regelmatig gesprekken met o.a. makelaardij; Vastgoedmonitor regio Foodvalley
3.4 De groei van de bevolking wordt gefaciliteerd Geformuleerde ambities Eigen inwoners moeten in de gemeente Barneveld kunnen blijven wonen alsmede huishoudens die een economische binding met de gemeente hebben. Gelet op de bevolkingsgroei is nog een omvangrijke bouwproductie gewenst. Met name in de hoofdkernen Barneveld en Voorthuizen is dit noodzakelijk; voor de andere dorpen zal bouwen voor de ‘eigen’ woningvraag mogelijk moeten zijn, voor zover dit ruimtelijk mogelijk is. Ambities zijn dan ook: 1) Middels nieuwbouw voldoen in de eigen woningbehoefte alsmede het faciliteren van huishoudens met een economische binding 2) Een gedifferentieerd palet aan soorten woningen: naar prijsklassen, eigendom, typologie, grootte en initiatief. Dit ten behoeve van verschillende doelgroepen. Gemeente Barneveld wil graag dat eigen inwoners kunnen blijven wonen in de eigen gemeente en dat mensen met een economische binding in Barneveld een woning kunnen vinden. Op basis van de demografische groei werd met een programma tussen de 300 en 400 woningen per jaar rekening gehouden en met een gemiddelde sloop van 30 woningen, waardoor de netto uitbreiding 270 tot maximaal 370 woningen per jaar zou zijn.
16
Doelstelling en resultaten Doelstelling 2010-2020 Bouwen voor eigen behoefte en economisch gebonden huishoudens: kwantitatief
Beleidsproduct- of maatregel Bouw van 300 tot 400 woningen per jaar, sloop 30 per jaar; netto uitbreiding 270 tot 370
Een gedifferentieerd palet aan soorten woningen ten behoeve van verschillende doelgroepen Terugdringen schaarste aan goedkope woningen Kansen starters op woningmarkt vergroten Betaalbaarheid versterken
Bouw van 900 sociale huurwoningen (500 uitbreiding en 400 als compensatie voor verkoop (300) en sloop (100)
Kansen voor starters en doorstromers op de koopwoningmarkt en doorstroming
Bouw van 300 woningen tot € 200.000 met onderscheid tussen tot 170.000 en 170-200.000
Invulling geven aan woonwensen van particulieren; vergroten differentiatie woningaanbod
Bouw van 500-700 woningen in particulier (collectief) opdrachtgeverschap
Kwalitatieve programmering mede afgestemd op doelen uit het provinciale KWP-3
Streefbeeld bouw van 35% ‘goedkoop’(sociale huur of tot 170.000) 20% middelduur (tot € 250.000 of dure huur) 45% duur: > € 250.000 Deze is in 2012 bijgesteld naar: 30-35% ‘goedkoop’(sociale huur of tot 170.000) 25-35% middelduur (tot € 250.000 of dure huur) 35-40% duur: > € 250.000
Resultaat 2010-2015 Gemiddeld 276 nieuwbouw per jaar in periode 2010 t/m 2015 (bandbreedte 120-376); sloop gemiddeld 24 woningen per jaar; netto 252 uitbreiding Invoering Huisvestingsverordening positief t.b.v. huisvesting eigen bevolking in sociale huur in kleine kernen Ca. 356 woningen opgeleverd (gemiddeld 59 per jaar, 20% van de nieuwbouw) ofwel 40% van de doelstelling (900) gehaald. Daarnaast 286 huurwoningen verkocht. In 2012 gestart met project ‘Faseren en doseren woningmarkt’ ten behoeve van betere afstemming vraag en aanbod Doelstelling nu al behaald voor hele periode: (358 woningen):119% 236 won. <170.000 gebouw en 122 won. in categorie € 170-200.000 Circa 167 particuliere woningen/kavels opgeleverd (34% van doelstelling van 500) Realisatie: 36% goedkoop 33% middelduur 31% duur
Extern effect Geringere bevolkingsgroei door minder groot migratiesaldo. Ondanks crisis toch niveau van 276 nieuwbouw per jaar gerealiseerd
Verhuurdersheffing
Voor lage en midden inkomensgroepen heeft de crisis geresulteerd in meer nieuwbouwaanbod Crisis op koopwoningmarkt Veel gepland projectmatig aanbod (zoals Veller) Meer aanbod voor lage en middeninkomens, mede als gevolg van crisis op de woningmarkt; belangstelling voor duurdere markt wat teruggevallen
4. Rol van gemeente en samenwerking met partijen De rol van de gemeente in relatie tot marktpartijen en Woningstichting Barneveld is verschillend. Soms faciliterend, soms sturend (door middel van programma, bestemmingsplannen, afspraken). Woningstichting Barneveld is een belangrijke partner voor wat betreft het realiseren van sociale huurwoningen, het aanbieden van betaalbare woonruimten en daarmee het huisvesten van de doelgroep van beleid. In de afgelopen 6 jaar zijn er tweemaal prestatieafspraken gemaakt, waarbij ook Huurdersvereniging voortaan de derde partij is. Hierin zijn tal van project- en procesafspraken opgenomen. Met de nieuwe Huisvestingswet en Woningwet is nauw samengewerkt om tot een nieuwe huisvestingsverordening te komen.
17
Ten behoeve van verschillende sociale huurprojecten heeft de gemeente in samenwerking met de woningstichting subsidies binnengehaald om bijvoorbeeld onrendabele toppen af te zwakken en/of te investeren in de openbare ruimte (totaalbedrag van ruim € 4,4 mln). Sinds vorig jaar vormt de huisvesting van statushouders een onderwerp dat extra tijd en energie vraagt vanwege de sterk opgelopen taakstelling. Er zijn verschillende overlegstructuren met de gemeente Barneveld. Het bestuurlijk overleg met de woningstichting bijvoorbeeld, samen met de Huurdersvereniging Barneveld, om volkshuisvestelijke onderwerpen te bespreken en voortgang te boeken. Met verschillende marktpartijen alsmede met de makelaardij worden vooral afspraken gemaakt over de nieuwbouwprogrammering (met name voor wat betreft het aandeel goedkope huur- en koopwoningen), de inzet van startersleningen en eventuele subsidie. Met de regio’s Amersfoort en regio Foodvalley zijn er verschillende overlegstructuren en gezamenlijke projecten. Zo is in regio Foodvalley 2015 de betaalbaarheid van het wonen geagendeerd (samen met provincie Gelderland) alsmede het vraagstuk over statushouders. Met regio Amersfoort is een marketingcampagne gestart om het wonen in deze regio te promoten. Met wijk- en dorpsteams (zoals Plaatselijk Belang) is op basis van concrete verzoeken gesproken, bijvoorbeeld wanneer een dorpsvisie is/wordt opgesteld.
5. Conclusies en aanbevelingen 5.1 Conclusies Wanneer de resultaten van de vier ambities op een rij worden gezet dan kunnen we concluderen dat de woningmarkt in de gemeente Barneveld in de afgelopen zes jaar, ondanks de crisis, in belangrijke mate overeind is gebleven. Dit blijkt ook wel uit landelijke vergelijkingen, waarin gemeente Barneveld op een aantal thema’s bovengemiddeld scoort. De bouw van gemiddeld bijna 300 woningen per jaar, is daar een voorbeeld van. Een groot aantal doelstellingen is bereikt, een aantal echter niet. De volgende doelstellingen zijn bereikt/liggen op koers: Wachtlijst woningzoekenden in 2020 een derde lager dan in 2010, mede vanwege administratieve opschoning van het bestand (de druk op de sociale huurmarkt zal naar verwachting de komende jaren weer oplopen) Vergroten aanbod tot € 200.000 voor middeninkomensgroepen Stimuleren doorstroming door bouw € 200-250.000 en > € 250.000 Benutten van inbreidingslocaties voor ‘de vergrijzende’ woonvraag Voorlichting over opplussen voorraad Faciliteren mantelzorg in buitengebied Diverse marktonderzoeken om kennis te verbreden Terugdringen schaarste betaalbare koopwoningen (358 woningen beneden € 200.000 opgeleverd terwijl voor de hele periode tot 2020 er 300 in de visie waren opgenomen) Streefbeeld kwalitatieve programmering is gehaald voor categorie ‘goedkoop’ (vooral in koopsfeer) en ruimschoots voor ‘middelduur’. De volgende doelstellingen zijn niet gehaald en dit is in belangrijke mate vanwege de economische en beleidsmatige ontwikkelingen in 2010-2015 verklaarbaar: - Minimale uitbreidingsdoelstelling van 270 woningen netto per jaar is niet helemaal gehaald (gemiddeld 252 woningen) - Het behouden van 20% marktaandeel sociale huur - Nieuwbouw van tenminste 1.000 nultredenwoningen - Opplussen van woningen in bestaande particuliere (koop)woningvoorraad gebeurt in praktijk nog onvoldoende
18
-
Zoveel mogelijk energieneutraal bouwen Meer keuzevrijheid in nieuwbouw Bouw van 900 sociale huurwoningen is niet geheel gehaald (40%) Kansen starters en doorstromers op (sociale) huurwoningmarkt Streefbeeld kwalitatieve programmering is niet gehaald voor de categorie ‘Duur’. Dit was reeds voorzien in 2012, waardoor het streefbeeld al was bijgesteld.
Met betrekking tot de betaalbaarheid zijn er minder sociale huurwoningen bijgekomen dan de ambitie was (door enerzijds minder nieuwbouw, maar vooral door beduidend meer verkoop van sociale huurwoningen). De verkoop van sociale huurwoningen heeft overigens wel bijgedragen aan het terugdringen van een zekere scheefheid alsmede voor het genereren van financiële middelen voor nieuwbouw. Wel zijn er fors meer goedkope en middeldure koopwoningen op de markt gekomen, waardoor met name voor midden inkomensgroepen en scheefwoners in de huursector meer aanbod is gecreëerd. Betaalbaarheid van het wonen is nog steeds een issue, mede door de gevolgen van de economische crisis, de ingevoerde verhuurdersheffing, de groei van kleinere huishoudens (waaronder alleenstaanden) en de grotere taakstelling met betrekking tot het huisvesten van statushouders. Met de vaststelling van de Energievisie, de doestellingen die hierin verwoord staan en hetgeen internationaal overeen is gekomen, zal in de gemeente Barneveld het terugdringen van energiegebruik en het gebruiken van duurzame energie nadrukkelijk op de agenda staan. Door de aantrekkende economie en woningmarkt zien we de belangstelling voor de duurdere bouw weer toenemen. Dit betekent samen met de bouwopgave dat keuzevrijheid van de consument en kunnen meedenken en meebeslissen over de te kopen of te huren woning, een grotere rol zal gaan spelen. Dit zal ook in de uitvoering van het realiseren van het woningbouwprogramma nadrukkelijker aan de orde (moeten) komen. 5.2 Aanbevelingen voor nieuwe Woonvisie 2017-2021 In de herziene Woningwet spelen prestatieafspraken tussen gemeenten, corporaties en huurders een nog grotere rol dan in het verleden. Het maken van een woonvisie en prestatieafspraken gaat een centrale positie innemen in het volkshuisvestelijk stelsel. Daarbij zal de minister als stelselverantwoordelijke periodiek prioriteiten benoemen (art.39, tweede lid BTIV), waarvan corporaties worden geacht deze in hun bod op de Woonvisie te betrekken. Voor de periode 2016 t/m 2019 zijn de thema’s die met voorrang aan de orde moeten komen: Betaalbaarheid en beschikbaarheid van huur en koopwoningen in de gemeente Barneveld Realiseren van een energiezuinige sociale huurvoorraad conform de afspraken in het Nationaal Energieakkoord en het Convenant Energiebesparing Huursector Huisvesten van urgente doelgroepen en statushouders Realiseren van wonen met zorg en ouderenhuisvesting i.v.m. het langer zelfstandig wonen. Met name de beperkte groei van de sociale huurvoorraad in de afgelopen zes jaar, als resultaat van nieuwbouw en verkoop van bestaande huurwoningen, vraagt extra aandacht. De gerealiseerde verkoopopbrengsten zullen worden ingezet voor nieuwe bouwinitiatieven in de sociale sector. Dit zal reeds in 2016 leiden tot de aanbesteding van extra bouwprojecten voor de sociale woningbouw. Aanvullende onderwerpen voor de nieuwe visie zijn, behalve bovengenoemde onderwerpen en gelet op een aantal ontwikkelingen, de volgende: Mate van groei inwonertal/huishoudens Vergroten van de voorraad sociale huurwoningen ten behoeve van verschillende doelgroepen Forse stimulering van de doorstroming op de huur- en koopwoningmarkt, onder andere ook ten behoeve van middeninkomensgroepen (waaronder goedkope scheefwoners) Verduurzamen van de bestaande huur- en koopwoningvoorraad (energetisch en levensloopbestendig) Consumentgericht bouwen en ruimte voor particulier (mede)opdrachtgeverschap.
19
