Peter Viveen. veel meerwaarde voor jouw huis door de beste verbouwing. rekenmodel stappenplan e checklist

Peter Viveen

veel meerwaarde voor jouw huis door de beste verbouwing

rekenmodel stappenplan e checklist

De beste verbouwing Veel meerwaarde voor jouw huis door de beste verbouwing

Peter Viveen Copyright 2011. Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd door middel van druk, fotokopieën, geautomatiseerde gegevensbestanden of op welke andere wijze ook zonder schriftelijke toestemming van de auteur.

© http://www.facebook.com/verbouwen

2

Inhoud Voorwoord .............................................................................................................................................. 6 Inleiding ................................................................................................................................................... 9 Rekentool en bonussen ......................................................................................................................... 13 1 Verbouwen voor de verkoop.............................................................................................................. 14 Onderscheidend vermogen door te verbouwen ............................................................................... 14 Verbreed je doelgroep van mogelijke kopers ................................................................................... 14 Kosten van de verbouwing in de hand houden................................................................................. 15 2 Verbouwingsrendement..................................................................................................................... 15 Rendement op verbouwingsbudget .................................................................................................. 15 Gaat het alleen om verbouwingsrendement? .................................................................................. 16 Meerdere doelgroepen: .................................................................................................................... 17 Marktconformiteit: ............................................................................................................................ 17 Smaak: ............................................................................................................................................... 17 Effectief en efficiënt: ......................................................................................................................... 18 Meerwaarde van de verbouwingen .................................................................................................. 19 “Jouw trots”....................................................................................................................................... 19 Gemeente .......................................................................................................................................... 20 Concurrentie ...................................................................................................................................... 20 Mensen willen niet verbouwen! ....................................................................................................... 20 Optimaliseren van het verbouwingsrendement ............................................................................... 21 Gerealiseerde meerwaarde woning .................................................................................................. 22 Waarom koopt iemand een woning die 'te duur' lijkt? .................................................................... 22 Risico.................................................................................................................................................. 23 Achterstallig onderhoud .................................................................................................................... 24 Trends ................................................................................................................................................ 24 Stappenplan voor het beste verbouwingsrendement ...................................................................... 25 Veel voorkomende en gewenste verbouwingen per doelgroep en per soort woning. .................... 29 Rekenvoorbeeld verbouwingsrendement......................................................................................... 47 3 Rekentool verbouwingsrendement bepalen ...................................................................................... 52 4 Efficiënt verbouwen ........................................................................................................................... 53 Wijzig niet (1)..................................................................................................................................... 54 Wijzig niet (2)..................................................................................................................................... 54


3

Plan zorgvuldig en bereid de verbouwing goed voor........................................................................ 55 Zoek alles van te voren goed uit! ...................................................................................................... 56 Schoonmaken en schilderen ............................................................................................................. 57 Controleer niet alleen het resultaat van de aannemer ..................................................................... 58 Subsidies ............................................................................................................................................ 58 Offertes.............................................................................................................................................. 59 Hergebruiken ..................................................................................................................................... 60 Andermans verbouwing .................................................................................................................... 61 Wat kun je zelf? ................................................................................................................................. 61 Verschillende ruimtes hebben verschillende afwerkingseisen ......................................................... 62 Kennis is macht.................................................................................................................................. 62 Aanbieding 1: internet....................................................................................................................... 62 Aanbieding 2: uitverkoop .................................................................................................................. 62 Vrienden en familie ........................................................................................................................... 63 Goed is goed genoeg ......................................................................................................................... 63 Focus op de bulk ................................................................................................................................ 64 5 Praktische Verbouw Adviezen ............................................................................................................ 67 Verbouwtips ...................................................................................................................................... 67 6 Het selecteren van een aannemer ..................................................................................................... 69 7 Hierom begint de verbouwing al bij de aankoop van het huis! ......................................................... 70 Tips Aankoop Woning ...................................................................................................................... 70 Verbouw foto’s ............................................................................................................................... 70 Revisie stukken .............................................................................................................................. 70 Verbouwingen bekijken ............................................................................................................... 71 Onderhoud woning ....................................................................................................................... 71 Verbouw tekeningen..................................................................................................................... 72 Vergunningen gemeente .............................................................................................................. 72 Mooie verbouwing ......................................................................................................................... 73 Verbouwen woning ....................................................................................................................... 73 Aankoopnota’s bouwmaterialen garantie ................................................................................ 73 Verbouwing buren ........................................................................................................................ 73 Slopen in Huis .................................................................................................................................... 74 Het sloopwerk uitbesteden of niet? ........................................................................................... 74


4

Je weet pas wat je echt wilt met het huis na het slopen. ........................................................ 74 Bij het sloopwerk leer je je huis pas echt goed kennen ......................................................... 75 Wat moet er vervangen worden in huis? .................................................................................. 75 Sloop niet teveel............................................................................................................................. 75 Plannen maken voordat je gaat slopen ..................................................................................... 76 Voorbeeld verbouwing ................................................................................................................. 76 Niet te veel geld uitgeven bij de verbouwing ........................................................................... 76 Twijfel Tussen Verbouwingen ........................................................................................................... 77 Twijfel tussen 2 verbouwingen. ........................................................................................................ 77 Ga tekenen! ....................................................................................................................................... 77 Maar hoe ga ik tekenen? ................................................................................................................... 77 Waarom met een tekenprogramma? ............................................................................................... 78 Welke criteria moet ik gebruiken? .................................................................................................... 78 Verbouwkosten beperken .................................................................................................................. 80 Mijn Verbouwing ................................................................................................................................... 82 Werkboek voor jouw beste verbouwing ............................................................................................... 84 Tips die ik direct kan oppakken ......................................................................................................... 84 Uitwerking stappenplan .................................................................................................................... 85 Berekeningen .................................................................................................................................... 86 Berekeningen .................................................................................................................................... 87 Prioriteitenlijst ................................................................................................................................... 88


5

Voorwoord Wellicht vind je het handig of fijn om te weten wie je voor je hebt. Zelf hecht ik er altijd waarde aan om te weten van wie ik een boek lees. Je kunt informatie over mij vinden op Linkedin, Facebook en Twitter maar hier lees je de uitgebreidere versie. Bouwkunde Toen ik voor het vak bouwkunde koos wist ik niet waar ik vandaag de dag zou staan. Mijn interesse werd al snel gewekt voor de financiële kant van bouwen. Voor mij is de techniek erg interessant, maar de kosten en opbrengsten van die techniek zijn minstens zo belangrijk. Keer op keer verbaas ik me hoe mensen oneindig bezig kunnen zijn met allerlei technieken en handigheden maar niet inzien of willen inzien of dat leuke stukje techniek nu echt wat oplevert. Omdat die ‘rendements’ vraag op een technische opleiding slechts heel licht behandeld wordt koos ik er direct voor om een bedrijfskundige vervolgstudie te volgen. Het rendement van bouwen is nu, meer dan 10 jaar later, mijn passie gebleven als bouwkundig ingenieur. Al vaak kreeg ik de vraag wat verbouwingen van woningen kosten en wat de slimste verbouwingen zijn als je veel waarde toe wilt voegen aan je huis. Een logische vraag natuurlijk want iedereen vindt het belangrijk om een fijn en waardevol huis te bezitten. Uiteraard verbouw je je huis voor jezelf en maakt het niet uit wat anderen ervan vinden…of toch wel? In mijn ogen kunnen die dingen prima samengaan. Een aanpassing aan je huis die jij leuk vindt, zal een toekomstige bewoner misschien ook leuk vinden en andersom.


6

1 Keuken voor en na de verbouwing Als je het goed doet is een verbouwing in ieder geval waarde verhogend voor jezelf. Maar zou het niet leuk zijn als het verbouwen van je badkamer, het vernieuwen van je keuken of het bruikbaar maken van de zolder ook een waarde in euro’s toevoegt aan je huis? Misschien is het creëren van meerwaarde geen doel op zich, het is toch wel mooi meegenomen! ‘Waarom zou ik niet naar een makelaar en aannemer gaan in plaats van dit boek te lezen?’ Dat is een goede vraag. Je moet je bedenken dat deze partijen een ander belang hebben dan jij. Of jij een maximaal rendement behaalt op je huis is voor hen niet het belangrijkste. De makelaar ziet je als toekomstige klant en zegt waarschijnlijk sneller hetgeen dat jij wilt horen. Dan word jij klant en mag hij je de rekening sturen. Het belang voor de aannemer is dat hij bij jou de verbouwing uit mag voeren. Zoals je verderop zult lezen zal hij bezig zijn om de klus binnen te krijgen. Zijn belang is dus niet om alle verbouwingen in eerste instantie mee nemen in zijn offerte. Hij weet ook dat een te hoge prijs vaak betekend dat je naar de concurrent gaat. Vaak krijg je pas na de handtekening de meerwerken en ‘mitsen en maren’ te horen. Dat leidt vaak tot andere bouwkosten dan je aanvankelijk dacht. Dit boek geeft je die informatie direct en zonder omwegen om snel een compleet beeld te krijgen voor de beste verbouwing voor jouw huis of appartement. In dit boek ga je lezen wat je wel en niet moet doen bij het verbouwen van je huis. Hierin zijn de tips van stylisten, makelaars en marketeers verzameld. Pas deze tips toe en gebruik het stappenplan en de checklists om te bepalen welke verbouwingen de beste


7

zijn voor jouw woning. Door ze goed toe te passen krijg jij een optimaal resultaat en zorg je ervoor dat jouw uitgave aan je woning een zinvolle investering wordt. En een hogere verkoopprijs voor je huis (in de toekomst) is misschien geen doel op zich, maar het is toch mooi meegenomen! In deze tijd is het misschien nog wel belangrijker dat het huis door deze verbouwing snel verkocht zal worden! Ps. Waarschijnlijk ben je je, naast dit boek, aan het verdiepen in bouwkundige zaken. Door het lezen van het boek raak je vanzelf meer vertrouwd met bouwkundige en makelaarstermen. Door die kennis laat je je minder snel verrassen door bijvoorbeeld aannemers en makelaars. Jij gaat goed voorbereid het verdere proces in!


8

Inleiding Je wooncarrière is net een echte carrière. Je moet je best doen om van een woning een mooiere woning te maken. Dan komen er meer mensen die de waarde inzien van je woning. En meer mensen krijgen interesse om jouw woning te kopen als je het in de toekomst te koop zet. Natuurlijk moet je het dan wel goed aanprijzen in de markt. Je kan dat zelf doen of door een makelaar laten doen. Het belangrijkste is echter het creëren van de ideale droomwoning voor potentiële kopers. Dan is de woning meestal ook automatisch jouw ideale woning. Een mooie win-win situatie toch?

Kies de beste verbouwing voor jouw huis. Het is helaas niet zo dat iedere verbouwing zorgt voor een waardevermeerdering. Er zijn namelijk effectieve en minder effectieve verbouwingen (zeg maar: handige en onhandige verbouwingen). Hiermee bedoel ik verbouwingen die veel meerwaarde opleveren en die geen of nauwelijks meerwaarde opleveren. Er zijn zelfs verbouwingen mogelijk die de waarde van jouw woning negatief beïnvloeden. Die moet je toch zeker niet willen uitvoeren! Per type woning en type doelgroep is de beste verbouwing ook nog eens verschillend. “Wat is de juiste verbouwing voor mijn woning?” zul je je nu afvragen. De manier waarop jij de maximale waarde kan toevoegen aan jouw woning ontdek je in dit boek. Maar dat is niet alles, je leert ook hoe je de gekozen verbouwing efficiënt uitvoert en hoe je kunt bezuinigen op de verbouwkosten zonder het eindresultaat geweld aan te doen. Lekker praktisch en makkelijk toepasbaar! Maar wel onderbouwd met de technische kennis en achtergronden die je hiervoor nodig hebt.


9

‘Waarom zou ik tijd aan een verbouwing besteden?’ zul je misschien denken. Die ene verbouwing is een stap dichterbij de verkoop van de woning en de volgende stap in jouw wooncarrière. Onderstaand voorbeeld laat zien wat er met jouw wooncarrière gebeurt als je de tips en adviezen op de juiste manier toepast. De optimale waarde creatie voor jouw huis ontstaat door aan te sturen op zogenaamd verbouwingsrendement. Zoals het woord doet vermoeden is dit het rendement wat je bij verkoop haalt op de door jouw uitgevoerde verbouwingen. Bij een hoger verbouwingsrendement is het ook voor jouw mogelijk om: 1. Je huis sneller en beter te verkopen; 2. Eerder te gaan wonen in een groter en mooier huis; 3. Een woning met een grotere waarde te bezitten; 4. In jouw ideale droomhuis te wonen. 250 goed verbouwingsrendement 200 150

minder goed verbouwingsrendement

100 50 0 1

2

3

4

5

5 huizen in je wooncarriere met 5 verbouwingen met dezelfde kosten maar met verschillend verbouwingsrendement. aanname stijging woning prijzen

De twee grafieken geven aan wat het verschil is tussen twee wooncarrières. Deze verschillen ontstaan door wel of geen rekening te houden met de beste verbouwing. Je ziet twee wooncarrières met verschillende verbouwingsrendementen waarbij de groene een wooncarrière is van een persoon die wel aandacht had voor de beste verbouwing en daardoor het beste verbouwingsrendement.


10

Een minder goed scenario zoals het rode kan ontstaan door een slechte woningmarkt maar ook door ‘slechte’ verbouwingen. Dat eerste heb je niet in de hand maar het bepalen en uitvoeren van de juiste verbouwing met het hoogste verbouwingsrendement heb je wel degelijk in de hand!


11

Waardevolle informatie Ik vind het belangrijk om veel waardevolle informatie aan je te geven. Daarom zal ik de stellingen extra duidelijk en ‘zwart-wit’ neerzetten. Dit is niet om te overdrijven maar om de principes duidelijk te maken. Mijn mening is ook dat je wel degelijk een huis voor jezelf moet maken. Je moet je helemaal thuis voelen in je huis waar je tenslotte hard voor werkt! Het gaat erom dat je een verbouwing uitvoert waarvan je van te voren weet of je die voor jezelf doet of wellicht ook voor de toekomstige bewoner. Dat gaat prima samen. Waar het daar om gaat is of hij daar veel geld extra voor over heeft. Het liefst meer dan de verbouwing je heeft gekost. Bedragen, bandbreedtes en kansen De genoemde stellingen zijn natuurlijk geen absolute waarheden. Je moet het meer zien als kansen en bandbreedtes. Dus de kans dat die hogere verkoopprijs gehaald wordt is groter bij de ene verbouwing dan bij de andere verbouwing. Niemand kan in de toekomst kijken dus ook jouw makelaar of taxateur niet. De inschattingen die zij maken blijven dus een inschatting. Het is wel verstandig om hiernaar te luisteren want het is beter om met hun kennis en de kennis uit dit boek beslissingen te nemen dan zonder die kennis. De meerwaarde die verondersteld wordt is daarom geen exact bedrag maar is het bedrag waarbij de kans het grootste is dat die voor gaat komen. Net als de kansverdelingskromme die de meesten vroeger op school hebben gezien.


12

Het zal je opvallen dat in de tekst soms woorden zijn gekoppeld naar internet. Om het boek nog enigszins handzaam voor je te houden heb ik ervoor gekozen om de technische artikelen buiten de tekst te houden. Door op deze links te klikken vind je gedetailleerde toelichtingen over het onderwerp. Succes met het voorbereiden van je verbouwing en ik wens je veel leesplezier.

Je vindt me op Facebook via deze link (www.facebook.com/verbouwen) En op Twitter via deze link (http://twitter.com/Verbouwkosten) Link nu meteen met me om geen tip of aanbieding te missen!

Rekentool en bonussen Bij de tekst horen ook de rekentool en bonussen. Die kunt je hier allemaal downloaden: http://www.verbouwkosten.com/speciaal-aanbod/.


13

1 Verbouwen voor de verkoop Het klinkt misschien een beetje gek: een woning gaan verbouwen, die je eigenlijk wilt verkopen. Toch kun je hierdoor die lelijke badkamer waar iedereen op afknapt vervangen door een supermooie badkamer. Een paar jaar geleden was dat misschien een minder goed plan. Toen had je een grote kans dat die badkamer of keuken die jij er net in hebt gezet, er door de koper weer uitgesloopt werd omdat het niet haar (of zijn) smaak was. Onderscheidend vermogen door te verbouwen Alleen zijn de tijden veranderd, en woningen vliegen niet meer als warme broodjes over de toonbank. In de huidige woningmarkt kan het daarom juist wel een goede zet zijn om de woning aan te passen aan de eisen van je doelgroep. Verbreed je doelgroep van mogelijke kopers Eigenlijk zijn alleen starters nog geïnteresseerd in opknapwoningen. Zij hebben de tijd om aan de woning te gaan knutselen, voordat ze er gaan wonen. In de tussentijd blijven ze gewoon in hun huurwoning of bij hun ouders wonen. Doorstromers hebben tegenwoordig vaak haast. Bijna niemand neemt nog het risico om eerst een woning te kopen, en dan pas de huidige woning te verkopen. Dus willen ze eerst hun woning verkopen. Als die verkoop dan rond is, moet de nieuwe woning vaak snel beschikbaar zijn. Dat betekent dat ze dan opeens haast hebben met het kopen van een ander huis. Tijd om even twee woningen te hebben (waarvan de oude wel al verkocht is), zodat er geklust kan worden, is er dan vaak niet. Dus zijn steeds meer doorstromers op zoek naar een kant-en-klare woning, waar ze weinig tot niets aan hoeven te doen. Dus jouw woning die net niet af is valt voor hen buiten de boot. Als je er op die manier naar kijkt, kan het de investering waard zijn om alles waar iets op aan te merken is in je huis, direct aan te pakken. Misschien verdien je de kosten niet zo zeer terug in de verkoopprijs, maar wel in het sneller verkopen van de woning. En als het al een jaar of langer niet lukt de woning te verkopen, kan het slim zijn om te gaan verbouwen.


14

Kosten van de verbouwing in de hand houden Om de kosten van jouw verbouwing in de hand te houden worden er verderop bezuinigingstips gegeven. Er zijn namelijk veel mogelijkheden om te besparen op deze kosten zonder dat de kwaliteit minder wordt. Eerst volgt nu de toelichting over wat ‘verbouwingsrendement’ betekent en vooral wat jij er aan hebt!

2 kastenwand voor en na de verbouwing

2 Verbouwingsrendement Rendement op verbouwingsbudget Het rendement op je verbouwingsbudget klinkt misschien eenvoudig maar het is toch goed om dit uiteen te zetten. Het rendement is het verschil tussen de gecreëerde meerwaarde van de woning ten opzichte van de verbouwingskosten.


15

Verbouwingsrendement = meerwaarde / verbouwingskosten - 1 Vanaf nu noemen we dit het verbouwingsrendement Bijvoorbeeld: verbouwingsbudget:

10.000 euro.

Hiervoor kun je 2 verschillende verbouwingen uitvoeren. meerwaarde na verbouwing a =

11.000 euro. het verbouwingsrendement is dan +10%

meerwaarde na verbouwing b =

9.500 euro. het verbouwingsrendement is dan -5%

Gaat het alleen om verbouwingsrendement? Nee, natuurlijk niet. Emotie en waarde van leven in een huis zijn voor bijna alle woningkopers belangrijker. Het één sluit het ander echter niet uit. Je kunt een nieuwe badkamer maken die je zelf graag wilt. Als je er een maakt zonder toilet omdat jij dat niet nodig vindt, dan zou je geneigd zijn dat te doen. Wanneer jouw toekomstige doelgroep bij verkoop een toilet erg belangrijk vindt, dan zou je nu moeten overwegen om die toch nu al te maken. Of je kunt in ieder geval de plaats reserveren en de voorzieningen zoals een waterleiding-aansluitpunt en een afvoer op nemen om gemakkelijk een toilet toe te voegen. Dus laat je niet tegenhouden naar rendement te kijken omdat het ‘daar toch niet om gaat’. Als de meeste mensen, en jij dus misschien ook, een dakkapel willen, zal die wellicht ook wel het hoogste verbouwingsrendement hebben. Dan zijn de belangen toch gelijk. Die dakkapel zorg voor: 

Maximaal woongenot



Maximaal verbouwingsrendement.

Dat is toch een mooie win-win situatie? Als je twijfelt tussen een dakkapel en een sauna dan kan de factor verbouwingsrendement de doorslag geven. De juiste verbouwing is afhankelijk van 2 factoren: 1. Type woning (bijvoorbeeld een tussenwoning met 1 badkamer is prima maar een


16

vrijstaande woning vaak niet) 2. Doelgroep (bijvoorbeeld een levensloopbestendige woning creëren is voor de doelgroep senioren belangrijk maar voor starters juist weer niet) Meerdere doelgroepen: Het is mogelijk dat je je pijlen gaat richten op meerdere doelgroepen. Denk bijvoorbeeld aan een 2 onder 1 kap woning. Stel dat de wijk geliefd is bij senioren en gezinnen met veel kinderen. Je kan je enerzijds gaan richten op senioren door een mooie , luxe en comfortabele woning te maken. Belangrijk is dan dat die een hoog afwerkingsniveau heeft en een aparte kamer op de begane grond die grenst aan de bijkeuken. Zodoende kan dit later voor de senioren een slaap- en badkamer op de begane grond worden zodat ze lang kunnen blijven wonen, als ze geen trappen meer willen of kunnen lopen. Voor gezinnen is die aparte kamer ook gewenst als speelkamer of misschien televisiekamer. Daarnaast hebben zij de bijkeuken nodig voor alle spullen en is hij geschikt als ruimte voor de wasmachines. Het voordeel hiervan is dat je je richt op een grotere groep kopers en dus op een hogere verwachte verkoopprijs.

Marktconformiteit: Voor alle combinaties geldt dat je woning marktconform moet zijn. Dat betekent dat je hem in niets (belangrijks) moet laten onderpresteren t.o.v. de concurrentie. Een vrijstaande woning moet bijvoorbeeld geen veel te kleine badkamer hebben. Sommigen zeggen dat je woning bij verkoop eruit moet springen ten opzichte van de concurrentie. Dat klopt op zich wel maar als nu blijkt dat die woning een erg groot nadeel ten opzichte van de concurrentie blijkt te hebben zal hij waarschijnlijk toch afvallen. Vooral bij kopers die niet willen verbouwen. Voordat je moet willen opvallen in de markt is het dus eerst verstandig om de echte nadelen van jouw woning op te heffen. Die verbouwingen zijn belangrijker dan de verbouwing om op te vallen. Smaak: Binnen de gestelde doelgroepen zijn de mensen niet gelijk. De een zal een andere smaak hebben dan de ander. Je moet de woning aan laten sluiten bij de meest voorkomende


17

smaak. Bijvoorbeeld: een sauna in een tussenwoning is voor een aantal mensen zeer aantrekkelijk. Zij zullen de woning echt willen kopen onder andere vanwege die sauna. Echter: voor het merendeel van de doelgroep zal dit niet echt een pre zijn om de woning te kopen (neemt kostbare ruimte in, energie-onzuinig, vergt extra onderhoud) Wanneer je je dus richt op het hoogste rendement op je verbouwingsbudget, is een sauna niet het verstandigst. Je kunt dan beter een verbouwing uitvoeren die aansluit bij de meeste voorkomende smaak, zoals wellicht een dakkapel. Effectief en efficiënt: Het is het belangrijkst om een effectieve verbouwing te kiezen, welke het hoogste rendement heeft. Vervolgens is het belangrijk om deze gekozen verbouwing zo efficiënt mogelijk aan te pakken. Bijvoorbeeld: Als je hebt gekozen voor twee dakkapellen omdat die het hoogste rendement opleveren dan is dat effectief, je doet de juiste verbouwing. Vervolgens is het zaak om die verbouwing van de dakkappellen zo slim mogelijk uit te (laten) voeren. Dat betekent dat je ervoor moet zorgen dat de dakkapellen goed (dus passend bij de smaak van de grootste doelgroep voor de woning) moeten zijn en dat ze zo gunstig mogelijk uitbesteed moeten worden. Dus tegen de laagste mogelijke prijs met behoud van kwaliteit (dit hoeft niet de goedkoopste te zijn). Conclusie: je kiest eerst voor de meest effectieve verbouwing (dakkapellen in plaats van een sauna) en vervolgens ga je deze zo efficiënt mogelijk uitvoeren.


18

Meerwaarde van de verbouwingen Ik adviseer je voor het bepalen van de meest effectieve verbouwing om zeker met een lokale makelaar te gaan overleggen. Of beter nog met meerdere makelaars uit jouw regio. En dan het liefst met een ervaren rot. Waarom? Een makelaar weet als geen ander wat: 1. De doelgroep is voor jouw woning; 2. Wat de doelgroepen kunnen zijn voor jouw woning; 3. Op welke punten jouw woning minder goed scoort ten opzichte van de concurrentie; 4. Wat de markt op dit moment het meeste vraagt voor woningen; 5. Waar de grootste schaarste is en dus de grootste vraag naar is. Als je dit van twee of drie makelaars krijgt te horen dan kun jij er de grootste gemene deler uit nemen. Je kunt ook taxateurs vragen maar die kennen de vraagmarkt vaak toch net wat minder goed. Daarbij komt nog dat die je eerder zullen laten betalen voor hun diensten. De makelaar zal het uit service doen omdat jij dan wellicht in de toekomst ook bij hen aanklopt. Die verbouwingen zullen hoogstwaarschijnlijk een goede meerwaarde opleveren. Of het een dure verbouwing is kunnen ze je echter niet vertellen. En het gaat bij verbouwingsrendement om de verhouding meerwaarde ten opzichte van bouwkosten. De bouwkosten kun je bepalen met de Verbouwkosten tool. Dan pas weet je welke verbouwing zorgt voor het hoogste verbouwingsrendement. “Jouw trots” Je trots moet je in dit proces aan de kant zetten. Als de makelaar of taxateur vindt dat er wat in jouw woning aangepast moet worden dan zou ik daar gewoon naar luisteren. Natuurlijk moet je kritisch zijn of ze het bij het juiste eind hebben maar als je van meerdere kanten hoort dat je iets moet aanpassen, dan is dat ook echt zo. Al vind jij het zelf nog zo mooi. Die keuken met rode deurtjes of supergrote slaapkamer is misschien voor jullie ideaal maar als je doelgroep een strakke witte keuken wil of liever 2 kleinere slaapkamers in


19

plaats van die ene grote dan zou je dom zijn om hier niets aan te doen. Gemeente Soms weten makelaars, taxateurs of eenvoudigweg een dakkapellen-leverancier uit jouw gemeente zeer goed te vertellen wat wel en niet mogelijk is als het gaat over welstand en vergunningen. Of ze weten welke persoon jij moet hebben bij de gemeente. Probeer dit soort kennisbronnen te vinden want ze kunnen zeer waardevol zijn. Daar mag je ze ook best voor belonen! Bij de afdeling bouwzaken bij de gemeente werken gemakkelijke en lastige ambtenaren. Als jij net de meest makkelijke en meedenkende man of vrouw van de gemeente hebt dan kan het zijn dat jouw verbouwing net wel goedgekeurd wordt als hij in een grijs gebied valt. En dat grijze gebied is er wel degelijk ook al probeert de overheid haar richtlijnen (terecht) zo duidelijk mogelijk op te stellen.

Concurrentie Misschien ligt het niet in je aard maar je bent in concurrentie op het moment dat je je woning te koop hebt gezet. Alle andere woningen binnen jouw prijsklasse, type woning en doelgroep zijn jouw concurrenten. Probeer je te onderscheiden van hen nadat je je nadelen van je woning aangepast hebt. Een open huizen route is het moment om ‘stiekem’ bij hen te kijken waar jij nog wat van kan leren of aanpassen aan je woning. Mensen willen niet verbouwen! Als jij verbouwen leuk vindt dan kunnen we elkaar een hand geven. Ik vind verbouwen namelijk erg leuk. Je maakt namelijk van niets, iets. Maar besef je dat de meeste mensen een hekel aan verbouwen hebben. Redenen die je hierbij hoort zijn: ‘het gedoe van dingen regelen en mensen over de vloer hebben, de stress, de lastige financieringen’. Er zijn legio redenen waarom kopers liever een huis hebben dat af is dan dat ze moeten gaan klussen. Ook al is het dan relatief te duur is ten opzichte van dan het concurrerende klushuis. Maak hier gebruik van. Je moet een kant en klaar woonhuis aanbieden waar de


20

kopers zonder te schilderen of andere werkzaamheden uit te voeren in kunnen. Spullen (laten) verhuizen en direct wonen; dat is wat het leeuwendeel van de kopers willen. Schijnbaar onnozele dingen zoals de bekende plintjes, rommelige achtertuin of kapotte dakpan moet jij voor ze verhelpen voordat ze komen kijken. Dit geldt eigenlijk voor alle doelgroepen. Richt je dus niet op mensen die ‘dat zelf wel even doen’ omdat het toch geen moeite is maar zet zelf de puntjes op de i!

Optimaliseren van het verbouwingsrendement Meerdere verbouwingen: Afhankelijk van je verbouwingsbudget, zin en tijd om te verbouwen en het verbouwingsrendement per verbouwing kun je uiteraard kiezen voor meerdere verbouwingen. Een optimalisatieslag van je verbouwingsrendement is nog mogelijk. Bij een optimalisatie van het verbouwingsrendement kijk je bij de onderzochte verbouwingen of ze uitgebreider of minder uitgebreid uitgevoerd kunnen worden. Vaak blijkt dat mogelijk te zijn. Je kunt bijvoorbeeld een keuken plaatsen van 5.000 euro of van 30.000 euro (of nog meer). Het verbouwingsrendement van de ene situatie is anders dan bij de andere situatie. Deze optimalisering is de stap die je doet nadat je onderzocht hebt welke verbouwingen voor jouw huis en jouw doelgroep het beste zijn. Stel dat de badkamer verbouwen voor jou het hoogste verbouwingsrendement heeft. Dan zal het wellicht zo zijn dat je bent uitgegaan van alles volledig vernieuwen. Het zou zo kunnen zijn dat het verbouwingsrendement van het deels vernieuwen van de badkamer hoger is dan van het geheel vernieuwen. De verbouwkosten hiervan dalen dan relatief harder dan dat de meerwaarde daalt waardoor het rendement (meerwaarde/ verbouwkosten) stijgt. Door die oplossing wordt het misschien net mogelijk om een extra verbouwing aan te pakken. Bijvoorbeeld: De badkamer is het belangrijkste minpunt van de woning voor de


21

doelgroep. Dus die moet aangepast worden. Door het niet geheel vernieuwen van de badkamer voor 15.000 euro maar deels vernieuwen van 7.000 euro is het resultaat acceptabel. Vervolgens heb je nog 8.000 euro over om de keuken ook te verbouwen. Hierdoor is de kans groot dat je verbouwingsrendement stijgt. Ook al is de badkamer niet zo mooi geworden als je had voorzien. Doordat je geld over had voor de keukenverbouwing en die nu ook (deels) verbouwd is, is je totale woning veel interessanter geworden voor kopers. En dus is de waarde sterk toegenomen. Je verbouwingsrendement is bij deze laatste verbouwing dus hoger dan bij het verbouwen van de gehele badkamer. Als jij tevreden bent met dit wat lagere verbouwingsniveau (een 7 in plaats van een 10) dan is dat de verstandigste verbouwing. Gerealiseerde meerwaarde woning Wanneer ik over meerwaarde praat bedoel ik de meerwaarde die de verbouwing toevoegt aan het huis. Om werkelijk meer geld te krijgen voor je woning zijn er wel enkele criteria. Het kan namelijk zo zijn dat jouw huis niet wordt verkocht tegen een hoger bedrag dan dat je het destijds hebt gekocht. Als de woning 'te duur' is gekocht, kan dit het geval zijn. Bijvoorbeeld: Als een huis voor twee ton gekocht wordt in een straat waar exact dezelfde huizen een verkoopwaarde hadden van anderhalve ton, dan is het voor een halve ton te duur gekocht. Als er vervolgens een verbouwing wordt gerealiseerd die het beste rendement had kan het nog zo zijn dat de meerwaarde ervan die halve ton niet overstijgt. Als de gerealiseerde meerwaarde van bijvoorbeeld 40.000 euro is, dan is de verkoopwaarde 190.000 euro en dus geen 200.000. Er is nog steeds een verlies. Desondanks kun je een fantastisch verbouwingsrendement realiseren van bijvoorbeeld 100% als je voor 20.000 euro aan kosten hebt gehad voor je verbouwing. (40.000/20.000-1=100%) Waarom koopt iemand een woning die 'te duur' lijkt? Dit is een vreemde situatie maar de aankoopprijs is natuurlijk maar één van de criteria waarom een huis wordt gekocht. Soms is het huis eenvoudigweg te duur gekocht, bijvoorbeeld omdat er niet goed genoeg gezocht is. Wellicht wil de koper echt in dat


22

huis wonen omdat zijn ouders ernaast wonen. Dit is dan een logisch argument. De koper kan het huis dan toch willen aankopen ondanks dat het 'te duur' is. Voor de koper is die woning namelijk niet te duur, het feit dat het naast het huis van de ouders staat valideert die hogere prijs. De verkoopprijs is afhankelijk van onder andere: De markt: Over de markt is veel te zeggen. Waar het op neer komt is dat er bij een ‘kopersmarkt’ relatief veel woningen te koop staan. Door deze grote keuze voor de kopers werkt dit drukkend op de verkoopprijzen. Bij een ‘verkopersmarkt’ werkt dat andersom. De tijd: De tijd die jij hebt om het huis te verkopen is mede bepalend voor de uiteindelijke verkoopprijs. Als je er ‘snel vanaf moet' dan zul je waarschijnlijk met een lagere prijs genoegen nemen. Als je dubbele hypotheeklasten hebt kan een iets lagere prijs maar minder lang dubbele lasten voor jouw situatie per saldo het gunstigst zijn. Per maand eerder verkopen scheelt het al snel duizend euro. Echter, voor de woning die je wilt verkopen is dat dan niet de beste verkoopprijs. Als je veel tijd neemt om de juiste koper te vinden zal de verkoopprijs hoger zijn en dan zal het gerealiseerde rendement hoger zijn. Een extra voordeel van je richten op verbouwingsrendement is dat je hierbij focust op de grootste groep mensen binnen je doelgroep. En hoe meer mensen geïnteresseerd zijn in jouw woning, hoe groter de kans dat je niet alleen het beste verbouwingsrendement realiseert, maar ook de woning relatief snel verkoopt. En dat willen we toch allemaal nadat je de beslissing hebt genomen om te verkopen.

Risico Het is dus duidelijk dat jij niet alles zelf in de hand hebt om een zo goed mogelijk


23

verbouwingsrendement te maken. Het rendement kan zelfs negatief zijn, dan is het slimmer om je geld te beleggen in iets anders dan je woning. Dit kan bijvoorbeeld op een spaarrekening; hier heb je altijd wel een paar procent rente (rendement). De keuze is aan jezelf. Het voordeel van een woning is dat je er natuurlijk ook lekker in kunt wonen. Bijvoorbeeld: Wanneer de overheid beslist de hypotheekrenteaftrek snel(ler) af te schaffen, zullen de huizenprijzen gaan dalen. Dit komt omdat de netto maandlast voor mensen zal gaan stijgen, waardoor ze een minder groot bedrag kunnen lenen. Hierdoor zal men minder kunnen betalen voor huizen. Door de vraag naar goedkopere huizen zullen de prijzen ook zakken. Vraag en aanbod bepalen namelijk de verkoopprijzen, niet de verbouwkosten. Achterstallig onderhoud Als er achterstallig onderhoud is aan de woning moet dat opgelost worden. Over het algemeen kun je stellen dat je eerst het achterstallig onderhoud moet verhelpen voordat je aan verbouwingen begint. Het kan wel zo zijn dat delen in de woning met achterstallig onderhoud bij de verbouwing wellicht toch gesloopt en/of veranderd gaan worden. Bijvoorbeeld: een rotte achterpui van de woning ga je niet vervangen als er binnenkort een aanbouw gerealiseerd gaat worden. Trends Tijdens het onderzoeken naar de juiste verbouwing voor jouw huis zul je automatisch op de vraag komen of iets een trend is en hoe lang die trend aanblijft. Het is iets wat je nooit zeker weet want niemand kan ik de toekomst kijken. Ik zou er niet te moeilijk over doen en jezelf nuchter afvragen of iets wel of niet lang zal blijven. Als jij binnen 5 jaar je woning wilt verkopen dan zullen tegen die tijd maar weinig huidige trends helemaal verdwenen zijn. Welke zijn trendgevoelig? Soms geeft het verleden een handvat. Je ziet dat de zitkuilen, steenstrips en schrootjes worden aangepakt voor zover dat al niet door de vorige eigenaar is gedaan. Een open keuken is al een poos een trend en die zal zeker nog aanblijven. En als jij nu al weet dat je heel lang blijft wonen in je huis en deze pas over 10 of 20 jaar zal verkopen


24

dan zal de verbouwing verouderd zijn. Daarnaast moet je jezelf afvragen of je naar verbouwingsrendement moet kijken als je zo lang in je huis blijft wonen. Je verbouwt dan echt voor jezelf en kleine, minder structurele verbouwingen zijn tegen die tijd toch weer aan vervanging toe. Kortom, als je kunt kiezen tussen 2 verbouwingen, kies dan de minst trendgevoelige als je twijfelt tussen twee verbouwingen. Laat deze factor echter niet de overhand krijgen in de afweging.

Stappenplan voor het beste verbouwingsrendement Om de beste verbouwing te bepalen moet je een aantal stappen doorlopen. Je leest ze stuk voor stuk in dit stappenplan. In dit stappenplan om te komen tot het hoogste verbouwingsrendement gaan we op zoek naar de verbouwing die het meest effectief is.

Tip: In de beschreven stappen die je op de volgende bladzijden leest is het goed om jouw verbouwing voor te stellen. Beter nog is het printen van dit stappenplan en het daadwerkelijk erbij schrijven wat het betekent voor jouw huis.


25

Actie/ Wat ga ik doen?

Hoe doe ik dat?

Wie doet dat?

Bepaal de doelgroep voor

Wat past in de wijk en in

Ik zelf

jouw woning.

de woning?

makelaar

Bepaal de eigenschappen

Bepaal 20 eigenschappen

Ik zelf

waar hun ideale huis aan

waar het ideale huis aan

Vraag dat aan vrienden/

moet voldoen.

moet voldoen volgens de

kennissen uit de doelgroep

doelgroep.

(het liefst uit de buurt).

Vergelijk jouw huis met

Verschil analyse. Dus wat

Ik zelf

dat ideale huis.

zijn de verschillen tussen beide.

Bepaal waarop jouw huis

Ik zelf

het meeste afwijkt? (a) Bepaal per afwijking of dit

Een eis is bijvoorbeeld een

Ik zelf

een eis of een wens is (b).

tuin voor jonge gezinnen.

Vraag dat aan vrienden/

Een wens is minder

kennissen uit de doelgroep

belangrijk; het is geen

(het liefst uit de buurt).

must voor hen, bijvoorbeeld een tv-kamer. Bepaal de top 10

Bepaal de 10

benodigde verbouwingen.

eigenschappen. Hoe meer

Ik zelf

ze afwijken (zie a) en hoe meer ze geëist worden door de doelgroep (zie b) hoe hoger ze in je top 10 moeten komen staan. Bepaal welke afwijking jij

Bijvoorbeeld: een tuin

niet kunt verhelpen met

aanbrengen, omdat er geen Bouwkundig adviseur

een verbouwing.

tuin is en je geen grond

Gemeente (welstand en/of

kan kopen van de buren.

vergunning)


Ik zelf

26

Bepaal of deze ‘niet

Doorgaand op

oplosbare afwijking’ voor

bovenstaand voorbeeld:

jouw doelgroep niet

als er geen tuin is en je

Ik zelf

dermate belangrijk is dat je richt je op gezinnen met je je beter op een andere

jonge kinderen dan kan het

doelgroep kunt focussen.

verstandig zijn om op een andere doelgroep te focussen, zoals tweeverdieners.

Bij de keuze voor een

Van bovenaf opnieuw de

andere doelgroep moet je

stappen doorlopen.

Ik zelf

het stappenplan opnieuw doorlopen Maak een top 10 lijst met

Als het er meer of minder

Ik zelf

de grootste afwijkingen.

zijn kan dat natuurlijk.

Makelaar/ taxateur

Bepaal per verbouwing de

Dit is moeilijk en niet

Ik zelf

meerwaarde.

precies te zeggen. Het is

Makelaar/taxateur

belangrijk je hier niet door

Rekenmodel

te laten tegenhouden en

Verbouwingsrendements

hier toch een inschatting

Tool

Dat zijn je 10 meest logische verbouwingen.

van te maken. Bepaal per verbouwing de

Met de Verbouwkosten

Ik zelf

verbouwkosten.

tool van

Adviseur

verbouwkosten.com

Rekenmodel Verbouwingsrendements Tool

Bepaal of je de kosten

Als je bijvoorbeeld de

Ik zelf

hiervan wilt uitgeven.

belangrijkste

Hypotheekadviseur

verbouwingen (dus die

Rekenmodel

bovenaan jouw top 10



27

staan) niet wilt of kunt

Tool

betalen en het zijn eisen van de doelgroep die je voor ogen hebt, is het waarschijnlijk verstandig zijn om op een andere doelgroep te focussen. Bij de keuze voor een

Van bovenaf opnieuw de

andere doelgroep moet je

stappen doorlopen.

Ik zelf

het stappenplan opnieuw doorlopen. Bepaal het rendement per

Zie eerdergenoemde

Ik zelf

verbouwing.

formule

Rekenmodel Verbouwingsrendements Tool

Bepaal de verbouwingen

Hierdoor ontstaat een

Ik zelf

met het hoogste

nieuwe top 10, die echter

Rekenmodel

rendement.

niet veel zal afwijken van


de eerdere top 10 omdat

Tool

vaak geldt: hoe noodzakelijker, hoe groter de meerwaarde. De kosten zijn wel een variabele. Kies de verbouwingen met

Kies er zoveel als jij wilt

Ik zelf

de hoogste notering in de

gezien het rendement per

Rekenmodel

top 10.

verbouwing en je budget


toelaat.

Tool

Optimaliseer je

Zie de toelichting bij

Ik zelf

verbouwingsrendement.

‘Optimaliseren van het

Makelaar/taxateur

verbouwingsrendement’


28

Veel voorkomende en gewenste verbouwingen per doelgroep en per soort woning. Hieronder vind je per doelgroep en per woningtype de verbouwingen die een goed verbouwingsrendement hebben. Als je deze verbouwingen uitvoert bij een huis wat die verbouwing ‘wel kan gebruiken’ dan is er dus een goede kans op een goede verhouding tussen de waardevermeerdering ten opzichte van de kosten. Wanneer kan een woning een verbouwing ‘wel gebruiken’? De genoemde verbouwingen zijn nodig als de woning onder presteert op dat vlak. Nb Onder de tabellen worden de verschillende termen uitgelegd.


29

Bijvoorbeeld bij de verbouwing Open keuken realiseren: Dit item staat bij ‘voor alle doelgroepen’ en bij alle typen woningen.

‘Open keuken realiseren’

‘Open keuken realiseren’

Figuur 3 voorbeeld hoe de tabel te lezen Als een woning een gesloten keuken heeft is het altijd slim om een open keuken te maken als dit redelijk makkelijk te realiseren is. Hierbij moet je denken, dat door het slopen van een tussenwand, de keuken en woonkamer met elkaar verbonden kunnen worden en dat de keuken ongeveer op dezelfde plaats blijft in de woning. Deze verbouwing zal zorgen voor een grotere geïnteresseerde doelgroep bij verkoop en daardoor ook een hogere verwachte opbrengst. Hier ontstaat dus een goed verbouwingsrendement.


30

Nu vind je per doelgroep en per woningtype de verbouwingen die een goed verbouwingsrendement hebben:


31

Uitleg van de tabellen: Sommige verbouwingen vragen om nadere uitleg, die vind je hieronder: m2 (en dus m3) toevoegen: De m2 die je toevoegt aan het huis leveren vaak meer op dan ze kosten. Dit geldt vooral


32

als de ruimte waar je ze toevoegt ervaren werd als te klein door de doelgroep. En te klein is het al snel. Laatst was ik bij een ouder stel met een grote boerderij. Zij hebben altijd spijt gehad dat ze de woonkamer niet vergroot hebben bij de verbouwing van 10 jaar geleden. Dit is tekenend voor de behoefte aan ruimte. Hier kan bijna nooit genoeg van zijn. Je moet er alleen voor waken dat de woning niet te donker wordt. Dit kan gebeuren omdat de afstand van de kozijnen tot het midden van de woning langer wordt. Daarnaast is het belangrijk dat de verhouding tussen de tuin en de woning niet scheef komt te liggen. Het toevoegen van m2 vloeroppervlakte aan de bovenverdiepingen door een verdieping op het dak te zetten kan slim zijn, maar is wel erg kostbaar en als er geen goede concrete bestemming voor de extra ruimte is dan kan het een slechte investering zijn. Als je door die ‘optopping’ de 2e of 3e slaapkamer kan realiseren of als je hierdoor plotseling mooi uitzicht op natuur of water hebt, kan het juist een hoog verbouwingsrendement opleveren.


33

Zolder toegankelijk maken: Het bewoonbaar maken van de zolder is verstandig als: +de woning relatief klein is voor de doelgroep en er dus behoefte is aan die ruimte; +als er voldoende stahoogte is op zolder (denk aan de extra hoogte van een nieuwe constructievloer en afwerkvloer indien nodig); +er goed een vaste trap aangebracht kan worden. Een seniorenwoning die al groot genoeg is heeft dus heel weinig aan een bewoonbare zolder terwijl een gezin er bijna altijd wat aan heeft. Een woning kan voor een gezin bijna niet te groot zijn. Een goed artikel van het toegankelijk maken van de zolder is op www.verbouwkosten.com te lezen. Tuin creëren:

Het creëren van een tuin klinkt natuurlijk vreemd maar toch zijn er soms mogelijkheden om dit voor elkaar te krijgen. Makkelijk zal het echter nooit zijn. Stel dat je grond kunt kopen van de buren dan moet je dit eigenlijk altijd doen wanneer je helemaal geen tuin hebt. Dit levert bij verkoop meer dan 1.000 euro per m2 tuin op (en soms nog veel meer). Als je wel tuin hebt maar een hele kleine, dan loont het soms ook de moeite om een stuk tuin bij te kopen. Zo snel je een stukje zitgedeelte en groenperk of grasveld kunt


34

maken, heb je een mooie tuin en ziet men jouw tuin niet meer als nadeel. Je kunt ook een deel van de woning slopen om tuin te creëren. Maar ook als er bijvoorbeeld 10 m2 van de woonkamer afgesnoept kan worden kan dit slim zijn om te doen. Hierbij moet dan wel: +de woonkamer groot genoeg blijven; +het passen in de vormgeving van de woning; +voldoende daglicht bij die buitenruimte kunnen komen. Overigens zijn er alternatieven voor het verkrijgen van een tuin en buitengevoel. Als je een vergunning kunt krijgen voor een dakterras is dat een groot voordeel, of misschien mag je bij de buren op het dak een dakterras maken. Dit is allemaal niet zo eenvoudig maar als je dan van ‘geen buitenruimte’ naar ‘wel buitenruimte’ gaat, zal je rendement vaak heel hoog zijn. Een loggia maken is ook een goede optie. Over de meerwaarde van de tuin is op de website dit artikel (http://www.verbouwkosten.com/meerwaarde-met-je-tuin/) te lezen. Moderne badkamer: Starters en alleenstaanden vinden een moderne badkamer erg belangrijk. Het hoeft niet veel luxe te hebben maar het moet wel licht en modern zijn. De beste badkamer voor jongeren, starters en alleenstaanden moet altijd hetzelfde zijn namelijk: +witte tegels op de wanden; +donkergrijze vloertegel; +hangend toilet (dit is erg belangrijk voor een modern ‘gevoel’); +2 wastafels of in ieder geval 2 kranen in 1 wasbak; +geen gecombineerde douche met bad; +ruime inloopdouche;


35

+indien ruimte een bad maar dat is geen must; +strakke kranen. Soms is het goed om creatief te zijn in je woning maar voor wat betreft de badkamer is dit de uitvoering die veruit de meeste mensen aanspreekt. Wijk er dan ook niet vanaf.

Senioren en tweeverdieners willen hetzelfde maar dan moet de badkamer keurig zijn gemaakt en dienen de materialen luxer te zijn. Denk hierbij aan: 

Douchedeur of een mooie glaswand;



Bubbelbad;



Douche-element met waterstralen/ waterjets uit alle hoeken;



Luxe licht-armaturen en indirecte verlichting;



Design kranen;



Natuursteen materialen in plaats van kunststof.

Een appartement is geen goede doelgroep voor gezinnen: Een gezin wil het liefst een grondgebonden woning met tuin. Richt je dus niet op gezinnen als je een appartement wilt verbouwen voor de verkoop. Natuurlijk hebben voldoende gezinnen een appartement, maar weinig gezinnen kiezen hier bewust voor. De meesten zouden liever verhuizen. In het centrum van drukke steden kan het wel slim zijn om veel slaapkamers te maken, vooral als het om een meerlaagse woning gaat. Afwerkingsniveau: Wanneer je doelgroep senioren en tweeverdieners is dan moet je alleen genoegen nemen met een hoog afwerkingsniveau van de woning. Denk hierbij aan het stucwerk op wanden en plafonds, installaties, keuken, badkamer tot en met de plinten. Alles moet gewoon zeer goed tot perfect zijn. Deze doelgroepen hebben geen zin of tijd om hier zelf nog wat aan te moeten verbouwen als ze er gaan wonen. Als jij dat voor ze uit handen neemt, hebben ze er een goede meerprijs voor over. Het stucwerk moet bijvoorbeeld


36

echt superstrak zijn, hierop moet je echt niet bezuinigen.

Voor starters en alleenstaanden met weinig budget hoeft dat niet. Zij zullen meer gefocust zijn op alle voorzieningen die ze krijgen in jouw woning. Hierbij moet je denken aan een praktische en moderne badkamer en mooie keuken. Of het stucwerk helemaal netjes is zal meestal niet doorslaggevend zijn bij de aankoopbeslissing. Gezinnen zullen iets meer waarde hechten aan het afwerkingsniveau maar zullen meer gericht zijn op de kind vriendelijkheid, de tuin en de ruimte van je woning. Garage (deels) verbouwen tot woonkamer: Allereerst een waarschuwing; een verbouwing van de garage hoeft niet per definitie een meerwaarde op te leveren. Als er bijvoorbeeld te weinig bergruimte in de rest van het huis is dan wordt dat als lastig ervaren door kopers. Als je een heel specifieke functie geeft aan de verbouwde garage zoals een badkamer of keuken dan zal dit ook soms als onlogisch worden gezien. Het gevolg is dat je woning wellicht geschikt is voor minder potentiële kopers. Hierdoor zal ook de kans om het te verkopen kleiner worden. Een meerwaarde is dan ook niet gegarandeerd, want sommige mensen zullen jouw goed bedachte verbouwing direct weer aan willen passen. De kosten voor die aanpassing van de aangekochte woning worden dan meegenomen aan de onderhandeltafel. Denk


37

daaraan als je een hele specifieke verbouwing maakt. Een verbouwde garage voegt wel vaak bruikbare vierkante meters toe aan een woning. Deze zitten vaak direct aan de woonkamer. Als dat zo is dan vinden de meeste kopers dit wel interessant en dan is dit zeker een kwaliteitsverbetering. Dan zal een waarde verhogend effect wel het geval zijn. Op de site lees je een goed artikel (http://www.verbouwkosten.com/garage-bij-hethuis-voegen/) over het toevoegen van de garage aan de woning.


38

Veel voorkomende verbouwingen met een laag verbouwingsrendement Hieronder vind je de verbouwingen die een laag verbouwingsrendement hebben. Dit komt òf doordat ze relatief duur zijn om uit te voeren òf doordat ze door kopers niet echt als meerwaarde worden gezien. Kopers zijn dan niet bereid er veel extra voor te betalen ten opzichte van een woning die dat niet heeft. Er zijn uitzonderingssituaties maar over het algemeen hebben de volgende verbouwingen een laag verbouwingsrendement: 1. Binnenzwembad; 2. Buitenzwembad; 3. Sauna of stoomcabine; 4. Onderhoud intensieve tuin; 5. Speciale en dure vloerafwerkingen zoals een bijzondere marmersoort. Als je een veilige keuze voor de vloer wilt maken moet je geen tegelvloer kiezen. En als je dat zelf toch wilt dan moet je er vloerverwarming onder aanbrengen; 6. Afwerkingen die niet gepast zijn zoals bijvoorbeeld een gietvloer. Met niet gepast worden afwerkingen bedoelt die niet passen in de woning op niet passen bij de doelgroep; 7. Verbouwingen die niet bij de omgeving passen zoals landelijke stijl in een modern huis en hippe wijk of een heel modern huis in een dorp of een landelijke omgeving; 8. Niet passende verbouwingen, zoals een eenvoudige kunststof serre aan een degelijk huis met houten kozijnen; 9. Kunststof kozijnen in een karakteristiek huis; 10. Aluminium kozijnen in een huis; 11. Sterke afwijkingen met de buren bij tussenwoningen en twee onder een kap woningen; 12. Smaakgevoelige verbouwingen; 13. Heel sobere (en kostbare) verbouwingen zoals een witte keuken zonder


39

zichtbare kranen, grepen, kasten; 14. Heel extravagante verbouwingen zoals ‘glitter en glamour’ keukens, badkamers en materialen; 15. Keukens duurder dan 15.000 euro; 16. Open badkamers; 17. Onderkelderen van een woning. Vaak zijn dit weinig prettige ruimtes vanwege gebrek aan licht en ventilatie. De kosten zijn ook hoog; 18. Vreemde indeling; 19. Te grote badkamer vooral als er een slaapkamer voor opgeofferd is. Wanneer er heel veel slaapkamers zijn kan dat, maar minder dan 3 slaapkamers moet je hierbij niet willen als eindsituatie; 20. Duurzame verbouwingen zoals zonnepanelen, HRe ketel of warmte-koude opslag; 21. Speciale architectuur, het gros van de mensen wil een ‘standaard’ huis met metselwerk, dakpannen en houten kozijnen en een vorm die ze herkennen; 22. Specifieke hobbyruimte zoals een donkere kamer met speciale voorzieningen of dierenruimte met vaste hokken, afzuiging etcetera; 23. Het verminderen van de daglichttoetreding door de woningvergroting of door luifels etcetera 24. Zo veel bijbouwen dat de verhouding tussen de oppervlakte van de tuin en van de woning scheef komt te liggen. Vooral bij gezinnen kan dit als probleem ervaren worden. Een kleine buitenruimte overkappen ‘omdat het toch al zo klein is’, is bijna nooit verstandig. Een grondgebonden woning zonder buiten is erg lastig om te verkopen.


40

Deze verbouwingen hebben dus heel vaak een laag verbouwingsrendement. Dit noem ik de verbouwingen die je vooral voor jezelf doet. Een uitzonderingssituatie is bijvoorbeeld het aanbrengen van een zwembad bij een luxe vrijstaand huis. De meeste mensen vinden een zwembad leuk, maar hebben daar niet veel extra voor over bij aanschaf van een woning. Voor gezinnen is een zwembad zelfs ongewenst, want voor kleine kinderen is het gevaarlijk. Starters, tweeverdieners en senioren hebben over het algemeen geen zin in het onderhoud. Toelichting van de term ‘over het algemeen’ Het lijkt me goed om even stil te staan bij deze term want bij gesprekken over verbouwingen die een laag verbouwingsrendement hebben wordt soms anders beweerd. Om maar bij het voorbeeld zwembad te blijven; dit is natuurlijk aantrekkelijk voor een groep mensen. Bij verkoop is het dan wel zaak om die mensen in grote getalen naar je woning te laten komen kijken en een bod uit te laten brengen. Als dit lukt zal je zeker een deel van je verbouwingskosten terugverdienen. Het kan echter zo zijn dat je: 

Die mensen net niet vindt als jij je huis wilt verkopen;



Die mensen het zwembad interessant vinden maar de rest van het huis niet Omdat je daar geen geld meer voor had om te verbouwen (!);



Je het huis snel wilt of moet verkopen zodat die ‘zwembadliefhebbers’ niet gevonden worden in de korte tijd.

Op dat moment heb je dus eerder een nadeel dan voordeel van je zwembad. Als je het huis namelijk moet verkopen aan mensen die geen zwembad willen, zullen zij het gevoel hebben te betalen voor iets wat ze eigenlijk niet willen. Sterker nog; ze zullen wellicht


41

beweren dat ze die willen laten weghalen. En die kosten daarvoor worden dan ingezet om de prijs te drukken tijdens de onderhandeling Terugkomend op ‘over het algemeen’ is mijn stelling dus dat je je niet moet focussen op die paar mensen die het (zwembad) ook misschien wel heel leuk vinden. Het is verstandiger om te kijken naar de grootste doelgroep die liever voor die geïnvesteerde verbouwingskosten een mooie serre aan het huis hadden gewild. Toelichting Verbouwingen De meeste verbouwingen die hierboven genoemd zijn spreken voor zich. Sommige verbouwingen vragen echter om een nadere toelichting, die vind je hieronder: 6 Afwerkingen in balans met woning (dus de zesde genoemde verbouwing die wordt afgeraden) Soms kom ik afwerkingen en verbouwingen tegen in woningen die niet in balans zijn met de woning en daarmee niet echt gepast zijn. Vaak zijn ze bijzonder mooi en speciaal (of apart). Ze zullen echter nooit een hoog verbouwingsrendement opleveren. Voorbeeld: verderop bij het rekenvoorbeeld wordt een voorbeeld hiervan uitgelegd.

8.Niet passende verbouwingen, zoals een eenvoudige kunststof serre aan een degelijk huis met houten kozijnen. Goedkoop is duurkoop wordt vaak gezegd. Dit geldt soms ook voor verbouwingen. Als je voor de serre kiest die het goedkoopste was, maar die vervolgens door iedereen lelijk gevonden wordt, ben je te ver gegaan. De extra vierkante meters (m2) woongenot worden door iedereen gewaardeerd, maar de uitstraling van het huis is verslechterd en vooral bij het duurdere segment woningen worden dit soort verbouwing afgestraft. Vaak worden ze gesloopt na aankoop. Ook als dat niet gebeurt dan zullen ze zeker als argument gebruikt worden om te onderhandelen over de prijs. 9.Kunststof kozijnen in een karakteristiek huis Voordat ik hierop inga is het goed om kozijnen apart te behandelen. Ze komen veel voor


42

en het is vaak een gevoelskwestie die tegen de ratio in gaat. Kozijnen zijn een verhaal apart De meeste mensen hebben een redelijk uitgesproken mening over kozijnen. Ondanks dat kunststof, aluminium of zelfs staal prima producten zijn en meestal gedurende de levensduur goedkoper en gebruiksvriendelijker zijn dan hout is dit meestal geen verstandige keuze. Mensen willen in Nederland toch vaak een standaard woning met bakstenen, dakpannen en houten kozijnen. Het zogenaamde exploitatie denken (waarbij je niet alleen let op aanschafkosten maar ook op onderhouds- en energiekosten) is hier langzaam in opkomst.

4 Kozijnen in overeenstemming brengen met woning (voor en na de verbouwing) Een uitzondering hierop is de dakkapel en andere moeilijk bereikbare en zichtbare delen. Die mogen wel lekker onderhoudsvrij zijn. Dat geld ook voor de wandafwerking van de dakkapel en de boeiboorden; die mogen ook van kunststof cq vezel versterkte


43

platen (Trespa bijvoorbeeld) zijn als ze niet echt in het oog springen. Er komen steeds mooiere kunststof kozijnen op de markt en daardoor zijn er steeds betere oplossingen mogelijk. Maar een woonboerderij met kunststof is toch echt nog steeds een aanpassing van de woning die veel mensen niet zullen waarderen. Waag jezelf hier dan ook niet aan. 10.Aluminium kozijnen in bijna elk huis Aluminium is in bijna geen enkel huis een echte waardevermeerdering. Ondanks de lage onderhoudsbehoefte van aluminium (en ook kunststof) worden kopers hier niet warm van. De emotie gaat dan vaak meespelen. Ook de eerder genoemde woonboerderij met aluminium kozijnen is dan ook uit den boze. Dit is niet verstandig.

11.Sterke afwijkingen van de buren bij tussenwoningen en twee onder een kap woningen. Als je je woning gaat verbouwen dan is het slim om met de buren te gaan overleggen. De voordelen van het overleggen met buren zijn: 

Dat je handige tips en ideeën krijgt als de buren eerder een vergelijkbare verbouwing hebben uitgevoerd (wat is mogelijk, wat vindt de gemeente, waar koop je materialen, wie is een goede aannemer etc.);



Een fikse kostenbesparing als de buren ook eenzelfde verbouwing uit laten voeren. Alle zogenaamde vaste kosten zoals reistijd, materieel en overleg kun je samen delen. En je kan beter onderhandelen over twee dakkappellen dan over één.


44

5 De buren doen niet altijd mee met bijvoorbeeld gevelreiniging en nieuw voegwerk voor eenheid van het uiterlijk. Eenheid in uitstraling van de woning als de buren kiezen voor dezelfde verbouwing of kleur voor bijvoorbeeld boeiboorden, kozijnen, voegwerk, voortuin, dakkapel. Soms zie je voorbeelden waar buren in goed overleg echt een mooie aanpassing hebben gedaan aan de woning. Wellicht ken je ook voorbeelden waarbij er een te groot verschil is met de buren. In plaats van onderscheidend vermogen van dat huis met de buren spreek je dan eerder van een lelijk verschil tussen de beide woningen. Probeer dit voor jouw huis te voorkomen.


45

14.Heel extravagante verbouwingen zoals ‘glitter en glamour’ keukens, badkamers en materialen. Je kunt hierbij denken aan andere specifieke (levensstijlen) die doorgevoerd worden in woningen zoals: 

Country;



Nihilistisch;



Retro;



Supermodern.

Dit zijn echt woningen voor de ‘happy few’ en zoals eerder gezegd moet je je daar niet op richten. Er zijn er nog veel meer te verzinnen maar je begrijpt waar het om gaat. Zorg dat jouw woning aansluit bij de grootste doelgroep. Zo snel de meeste mensen reageren met ‘apart’ en ‘anders-dan-anders’ dan is dit geen aanpassing met een hoog verbouwingsrendement.

15.Keukens duurder dan 15.000 euro 80% van de huizen kan volstaan met een keuken van maximaal 15.000 euro. Voorwaarde is wel dat je goed onderhandeld over de prijs van de keuken. Zoals wellicht bekend is de keukenmarkt een bijzondere markt. Er zijn veel slechte ervaringen met keukenleveranciers. Pas op voor mindere bedrijven en google altijd even naar ervaringen met de leverancier waar jij naar toe wilt gaan. Het is geen 100% zekerheid, maar om je budget en planning en gezeur achteraf in het hand te houden kan het geen kwaad. Nieuwe keukens willen ze namelijk allemaal wel leveren. En dan het liefst meteen als jij in de showroom van het keukenbedrijf bent. Die ene aanbieding ‘komt nooit weer, je


46

bent een dief van je eigen portemonnee als je het niet doet’ en het is ‘nu of nooit’ Dat valt ik de praktijk reuze mee. Alle trucjes die ook in de autohandel gebruikelijk zijn kunnen voorkomen. Een nieuwe keuken plaatsen kan altijd en door alle keukenbedrijven. Laat je dus niet opjagen door keukenleveranciers.

Rekenvoorbeeld verbouwingsrendement Dit rekenvoorbeeld is een werkelijke situatie die ik meemaakte. Het is een voorbeeld van een verbouwing die je niet moet doen als je vanuit de bril van verbouwingsrendement kijkt. Het hoort bij bovenstaande nummer 6.( Dat is :”De afwerking moet in balans met de woning zijn.”) Ik was een poos geleden op bezoek bij een echtpaar dat in een kleine tussenwoning woonde. Die woningen in de straat waar er veel van zijn hebben een gemiddelde verkoopprijs van 200.000 euro. In hun woning van circa 80 m2 hadden ze een keuken laten plaatsen van meer dan 50.000 euro en een parketvloer laten leggen van meer dan 10.000 euro. Bij navraag bleek dat ze hadden gekozen voor zoveel kostbare luxe omdat het de laatste jaren financieel voor de wind was gegaan en ze graag wilden verbouwen. Op mijn vraag waarom ze dan niet een groter of mooier huis hadden gekocht was hun reactie heel verbaasd. ‘Dat is het nu toch geworden?’. Die extra verbouwingskosten betalen de nieuwe bewoners toch gewoon bovenop de gemiddelde prijs uit de straat, beweerden zij. Dat is helaas niet het geval. Het huis was zondermeer erg mooi geworden en ook in waarde toegenomen. Maar het was totaal uit balans. Het gaat hier niet om gelijk hebben of krijgen maar gewoon om wat jouw doelgroep vraagt. Als het huis door die aanpassingen in een prijscategorie moet gaan vallen waar mensen ook een 2 onder 1 kap voor kunnen kopen met minder luxe afwerkingsmaterialen, zal bijna iedereen dat doen. Wat zal het huis dan wel waard zijn geworden? Waarschijnlijk maximaal circa 15.000 euro meer dan een even grote woning met een mooie keuken van 7.500 euro en een mooie laminaat of houten vloer van 2.000 euro.


47

Waar het op neer komt is dat de mensen blijven wonen in de woning omdat ze er gelukkig zijn of niet weg kunnen. Dat is natuurlijk hartstikke mooi en dan moeten ze ook zeker niet verhuizen. Het enige wat ik wil zeggen is dat het verbouwingsrendement heel laag zal zijn. Oftewel: de verbouwingskosten zullen tot slechts een heel kleine meerwaarde leiden. Ze doen het dan echt voor zichzelf. Op de volgende pagina gaan we rekenen aan het verbouwingsrendement.


48

Wat is het verbouwingsrendement van deze mensen? Meerwaarde: Waarde na verbouwing

225.000

met hun luxe nieuwe keuken en

parketvloer Waarde voor verbouwing

200.000 -/-----------------

Meerwaarde door verbouwing

25.000

met hun luxe nieuwe keuken en

parketvloer

Verbouwkosten: Verbouwkosten keuken

50.000

Verbouwkosten vloer

10.000 + -----------------

Totaal verbouwkosten

60.000

Verbouwingsrendement

25.000/ 60.000-1 = ca -58%, dus van elke

euro die ze geïnvesteerd hebben is het huis 42 cent meer waard geworden en zijn ze dus 58 cent ‘kwijtgeraakt’. Als ze hadden gekozen voor een verbouwing die meer in balans is met de woning en dus hadden gekozen voor de keuken van 7.500 en nieuwe vloer van 2.000 euro dan was het verbouwingsrendement totaal anders geweest, namelijk:


49

Meerwaarde: Waarde na verbouwing

210.000

met normale nieuwe keuken en

vloer Waarde voor verbouwing

200.000 -/-----------------

Meerwaarde door verbouwing

10.000

door de normale nieuwe keuken

en vloer

Verbouwkosten: Verbouwkosten keuken

7.500

Verbouwkosten vloer

2.000 + -----------------

Totaal verbouwkosten

9.500

Verbouwingsrendement

10.000/ 9.500 -1 = ca +5%, dus van elke euro

die ze geïnvesteerd hebben is het huis 105 cent meer waard geworden. Dus een rendement van 5%. In de berekening zijn nog niet eens de kosten opgenomen van hypotheeklasten als ze het hadden moeten lenen of renteverlies omdat ze het geld niet op de bank konden zetten. Conclusie: de dure verbouwing is totaal onrendabel gebleken. Als ze hadden gekozen voor (een mooie) keuken en vloer die past binnen het type woning en de doelgroep dan was het rendement veel hoger geweest. Voor het verbouwingsrendement was dit dus veel verstandiger geweest. Tijdsaspect bij verbouwingsrendement: de percentages van -58% en +5% moeten gezien worden als verbouwingsrendement over een bepaalde periode. Als die periode 1 jaar is was het rendement ook -58% en +5%. Maar als de periode 2 jaar was dan was het


50

rendement ongeveer de helft ervan dus -29% en +2,5%. Nb. Het rente op rente effect heeft een kleine invloed maar zou meegenomen moeten worden. Dit maakt de berekening onnodige complex dus wordt hier achterwege gelaten.

20 Duurzame verbouwingen zoals zonnepanelen, HRe ketel of warmte-koude opslag. Deze duurzame producten zijn erg goed als je zelf lang in je woning blijft wonen, dan verdien je ze meestal wel terug. Kopers van je huis zijn (nog) niet erg geïnteresseerd in duurzame producten. Ze vinden het wel leuk en interessant maar hebben er niet veel meer (geld) voor over.

Dubbel glas en in mindere mate isolatie is hier een uitzondering op, als kopers enkel glas in de woning zien willen ze dat meestal wel vervangen. Ook als het dak niet geïsoleerd is dan staat dat ook al snel op het verlanglijstje. Als jij deze klussen al voor ze hebt gedaan dan haal je ze werk uit handen en daar zullen ze je voor belonen met een betere prijs. Desondanks is het laten vervangen van enkel naar dubbel glas dermate kostbaar dat je


51

vaak niet de totale kosten eruit haalt.

3 Rekentool verbouwingsrendement bepalen Met bijgevoegd rekenmodel kun je zelf het verbouwingsrendement van jouw woning bepalen. Het werkt heel eenvoudig als je een beetje om kunt gaan met Microsoft Excel.

Je vult de gele cellen in en werkt de onderstaande stappen af. 

Wat is de huidige waarde van de woning (aankoopprijs);



Schrijf onder ‘verbouwing’ op welke verbouwingen nodig zijn voor je huis;



Schrijf per verbouwing in de gele cellen die erachter staan de ‘waarde na verbouwing’ (volgens het eerder beschreven stappenplan) en de ‘verbouwkosten’ op. Het model berekent zelf het verbouwingsrendement voor je;



In het blauwe blok zie je de verbouwingen nogmaals genoemd;


52



Ze zijn echter opnieuw gesorteerd zodat de beste bovenaan staat, een top 10 dus;



In het grijze blok onderaan lees je de handleiding.

Op deze manier heb je alle verbouwingen en rendementen handig bij elkaar om te bepalen welke verbouwing jij uit wilt voeren.

Figuur 6 voorbeeld van een ingevuld rekenmodel

4 Efficiënt verbouwen Wanneer je eenmaal met het stappenplan besloten hebt welke verbouwing het hoogste verbouwingsrendement voor je op gaat leveren, dan kun je aan de slag. Besef dat je de belangrijkste stap hebt gezet want je gaat de juiste verbouwing doen. Het is nu tijd voor


53

de volgende stap, namelijk de verbouwing op de meest efficiënte manier uit laten voeren! Hoe organiseer je een verbouwing, en waar moet je je geld aan uitgeven en waaraan juist niet? Je krijgt in dit hoofdstuk praktische tips om slim en verstandig met je verbouwingsbudget om te gaan. Het blijkt namelijk dat veel mensen kansen laten liggen en te veel uit geven voor sommige verbouwingen. Net als de site verbouwkosten.com zijn deze tips ervoor bedoeld je van te voren bewust te maken van de kosten van verbouwen, en tevens de mogelijkheden aan te geven om hierop te besparen!

Wijzig niet (1) Wijzig niets meer aan je ontwerp als een aannemer je verbouwing gaat uitvoeren! Bedenk dus precies wat je wilt voordat je een verbouwing laat uitvoeren door een aannemer. Als je namelijk tijdens de verbouwing wijzigingen bedenkt zal dat altijd relatief veel geld kosten. Alleen al voor het feit dat een aannemer echt zaken moet afbreken die hij al heeft gemaakt. Maar ook door alleen het feit dat hij al voor je bezig is zul je veel moeten betalen voor de wijziging. Dit geeft hem dat een goede onderhandelingspositie. Ga jij naar een ander om die ene wandcontactdoos van een paar tientjes te laten plaatsen in plaats van het veelvoud die je aannemer ervoor vraagt? Nee dus! Daarom zul je er meestal meer voor moeten betalen dan wanneer je nog meerdere offertes kunt opvragen. Dit beruchte meerwerk levert aannemers vaak veel geld op. De echte winst maken ze daarom pas wanneer jij besluit om te gaan wijzigen. Geef ze die mogelijkheid dus niet. Wijzig niet (2) Wijzig ook niet als jezelf een verbouwing gaat uitvoeren! Dus ook als je zelf de verbouwing gaat doen is het slim om niks meer te wijzigen. Nu zul je je afvragen ‘Oké, ik snap dat dat bij uitbesteden aan een aannemer belangrijk is maar waarom kan ook ik niets wijzigen als ik zelf ga verbouwen?’ Dat zit namelijk zo: Wanneer je een duidelijk doel voor ogen hebt zul je merken dat het verbouwen veel sneller gaat, je weet precies


54

hoe het moet worden en je kunt alle stappen precies plannen en de juiste mensen inschakelen voor taken die jij niet kunt. Denk hierbij bijvoorbeeld aan loodgieterswerk. Daarnaast kun je alle materialen en je benodigde speciale gereedschap in 1 keer gaan kopen of huren. Als je tijdens het verbouwen continue bezig bent met veranderingen of denken aan ‘als het nu zo of zo wordt, is dat niet mooier?’, zal je merken dat je minder vooruitgang boekt. Het klinkt simpel en dat is het ook. Maak een plan en houd je daaraan. Een wijziging kan bij hoge uitzondering en daar beslis je (met je partner) bijvoorbeeld s ’avonds na het klussen pas over. Voor alle duidelijkheid; dit gaat over wijzigingen van je verbouwing, niet over onvoorziene omstandigheden zoals een balk die rot blijkt te zijn. Verborgen gebreken en tussentijdse ontdekkingen zijn er altijd als je gaat verbouwen, vooral als veel van de constructie nog is bedekt met oude materialen die nog gesloopt moeten worden. Het is daarom verstandig om: 

Globaal te bedenken wat je wilt verbouwen;



Die ruimtes en onderdelen te slopen en te verwijderen;



Goed op te ruimen (denk aan de veiligheid);



Te (laten) onderzoeken of er geen genoemde verborgen verbreken zijn;



Dan je plan uit te voeren zoals hierboven beschreven staat!

Plan zorgvuldig en bereid de verbouwing goed voor. Als je een goede planning hebt weet je van te voren wat er allemaal moet gebeuren. Zoals hierboven genoemd in het voorbeeld van de loodgieter kun je nog veel meer werkzaamheden bedenken die gebundeld kunnen worden. Je kan het werk voor de loodgieter, elektricien en andere mensen die je inhuurt het beste bundelen zodat ze minder vaak hoeven te komen en dat scheelt je in de kosten. Bij een goede voorbereiding en planning zie je ook precies hoeveel materiaal en materieel je moet kopen. Het materieel zijn de spullen die je nodig hebt voor het klussen zoals een zaag, kwasten etc. Je kunt daarom met kwantumvoordelen de spullen kopen of online bestellen en laten bezorgen, dat scheelt je geld en in ieder geval tijd. Een goed voorbeeld hiervan is het verfwerk. Wanneer je in 1 bulk kwasten, verfbakjes, verf en lak in één keer koopt (na online goed te hebben gezocht) scheelt dit veel geld ten opzichte


55

van ad hoc naar de bouwmarkt te rijden om klus voor klus de spullen te halen. Let er wel goed op of je kunt retourneren en bijbestellen. Zoek alles van te voren goed uit! Zoek alles goed uit voordat je je de totale verbouwing uitbesteed. Niet alleen moet je niet wijzigen nadat de aannemer is begonnen, ook moet je weten wat er allemaal nodig is in je huis. Als je er pas tijdens de verbouwing achter komt dat het dak vervangen moet worden ben je te laat! Dit zal het proces enorm vertragen en jou veel geld kosten. Het zal je dan zeker meer gaan kosten dan wanneer je dit zelf al wist en het in de offerte meegenomen had. Een goede checklist om zo weinig mogelijk te vergeten is de Verbouwkosten Tool (http://www.verbouwk osten.com/verbouwkost en-tool-2/). Stap voor stap loop je door je woning en word je er attent op gemaakt wat er allemaal verbouwd kan worden. Het belang hiervan is dat je van te voren allemaal afweegt wat je moet gaan doen. Ik kan dit niet voldoende benadrukken want dit is de grootste valkuil! Een aannemer zal je vaak niet alles vertellen wat hij tijdens de rondleiding allemaal tegenkomt en nodig vindt om aan te pakken. Dit komt vanwege de eerder genoemde reden van de goede winsten die op meerwerk gemaakt worden. Waarom moet je hiervoor alert zijn? Het is niet in het belang van de aannemer om alles in de begroting/ offerte te zetten vanwege twee redenen, te weten: 

de genoemde winst op meerwerk;



Als hij wel alle noodzakelijke aanpassingen in je huis constateert en meeneemt in zijn offerte dan is hij duurder dan de concurrent. Vervolgens is


56

de kans groter dat hij de klus niet krijgt van jou. Als hij eenmaal voor je aan de gang is dan zal hij ‘de rest’ wel even vertellen en offreren. Helaas kom ik dit in de praktijk tegen en het is voor een aannemer moeilijk om hier niet aan mee te doen als zijn collega-aannemers dat wel doen. Schoonmaken en schilderen Beslis pas wat je wilt gaan vervangen nadat je kritisch hebt gekeken naar de werkelijk staat van het product. Als je een dag de tijd neemt om het ‘oude’ huis eens goed schoon te maken kan dat oude toilet met wat minder aanpassingen misschien nog prima vijf jaar mee. Ook kan het voldoende zijn om sommige dingen te schilderen in plaats van ze geheel te vervangen. Denk hier bij aan vieze (afvoer-)buizen, het badkamermeubel, de open haard, radiatoren, etc. Je hebt bijvoorbeeld speciale bedrijven voor radiatoren en keukens om deze te laten spuiten. Een autospuiterij doet dit er bijvoorbeeld soms gewoon bij. Controleer wel eerst of de materialen technisch nog helemaal goed zijn voordat je hieraan begint.


57

7 aanpassing van bestaande fontein en radiator Controleer niet alleen het resultaat van de aannemer Het zou je voorkeur moeten hebben om de aannemer het werk te laten doen voor een vaste prijs. Lukt dat echter niet dan moeten de uren betaald gaan worden. Op dat moment moet jij meer op de bouw aanwezig zijn om dat te controleren. Zorg er dan tevens voor dat de uren van de aannemer zo efficiënt mogelijk worden ingezet. Jij kan prima voor hem naar de bouwmarkt gaan, en als je dagelijks de werkelijke uren bijhoudt en bespreekt met de aannemer zal er minder discussie ontstaan. Vervolgens zal hij preciezer worden in het bijhouden ervan en dat scheelt jou geld. Subsidies Zoek goed uit wat voor subsidiemogelijkheden je hebt voor de verbouwing, je verbouwingsrendement kan hoger worden omdat de kosten dalen door subsidies. Een voorbeeld hiervan is de subsidie op een HRe-Ketel. Die kun je vinden bij de gemeente, provincie of overheid. Soms hebben ze daar speciale instanties voor opgericht die te


58

vinden zijn op verbouwwijzer.nl. Offertes Als je eenmaal weet wat je wilt en je wilt het niet zelf doen maar uitbesteden, ga dan niet gehaast te werk. Het is verstandig om de tijd te nemen voor de volgende stap: het oriënteren en zoeken naar de juiste partner voor jouw verbouwing. Het uitbesteden moet niet alleen over prijs gaan. Je moet zorgen voor een goed resultaat en proces, en daarvoor moet je niet over één nacht ijs gaan. Vraag offertes op bij meerdere goede aannemers voordat je de opdracht verleend, neem hiervoor de tijd en laat je niet opjagen door een aannemer of leveranciers. Leg uiteraard ook alles van te voren goed vast. Wat krijg je, wanneer krijg je het en hoeveel kost het? Een offerte op zich geeft wel een beeld van wat je krijgt maar is vaak niet specifiek genoeg. Als je besluit door te gaan met een aannemer dan moet je weten welke producten je krijgt, en dat moet dus vòòrdat je je handtekening zet. Normaal gebeurt dat met een (bestek of) technische omschrijving. Bijvoorbeeld bij tegelwerk: In zo’n technische omschrijving staat niet alleen welke kleur tegels je krijgt maar ook merk, type, afmeting, patroon, wat voor hoekafwerking, hoe netjes er getegeld wordt en hoeveel reservetegels je krijgt. Dat is dus heel wat meer informatie dan 1 regeltje in de offerte. Het is vaak opvallend met hoe weinig informatie mensen genoegen nemen om een dure verbouwing uit te laten voeren. Dit is dan ook een oorzaak van veel discussies met de aannemer. Jij kunt dat dus eenvoudig voorkomen door duidelijk te maken aan de aannemer dat je pas akkoord bent als je die informatie hebt gekregen. Nb. Hoe vind je een goede aannemer? Lees het hier (http://www.verbouwkosten.com/tips-bijhet-selecteren-van-een-aannemer/).


59

Hergebruiken Ik heb eerder verteld dat duurzame voorzieningen niet echt een grote meerwaarde hebben. Een betere duurzame verbouwing is het toevoegen van karakteristieke oude elementen. Die bestaan al lang en die kun je vaak prima hergebruiken, duurzaamheid ten top dus! Wil je echt alles nieuw hebben in je woning? Als je besluit om dat niet te eisen, kun je veel besparen op je verbouwingskosten. Soms zijn de onderdelen in je woning namelijk nog goed genoeg om ze (deels) te hergebruiken.

8 hergebruik bad Bijvoorbeeld de keuken: Die kan misschien met nieuwe kastdeurtjes en een nieuw aanrechtblad nog 10 jaar mee. De voorwaarde is wel dat de keuken functioneel nog goed moet zijn en dat de indeling juist is. Als je exact opmeet hoe groot de deurtjes zijn en ze in mdf op maat laat zagen in de bouwmarkt dan ben je al een heel eind. Thuis goed gronden en met bijvoorbeeld hoogglans wit aflakken, gaten maken met de scharnieren frees, oude scharnieren weer monteren, rvs greepjes erop en dan is dat klaar. Als je dan ook nog een nieuw natuursteen blad erop plaatst dan denkt iedereen dat jij een nieuwe dure keuken hebt gekocht. Bij een functioneel goede maar oude keuken kun je hier een extra hoog rendement mee behalen. Je stopt je geld namelijk echt in zichtwerk en daar zijn kopers gevoelig voor.


60

Als je wel een nieuwe keuken nodig hebt dan kan je ook denken aan een showroomkeuken. Hoe dat moet lees je hier (http://www.verbouwkosten.com/verbouwing/keuken-verbouwen/goedkope-nieuwekeuken/). Maar bijvoorbeeld ook een parketvloer kun je nog prima (laten) schuren en lakken. Het authentieke gevoel van een mooie opgeknapte oude vloer zorgt voor een grotere waardevermeerdering dan een duurdere laminaatvloer. Dat is dus extra goed voor het rendement. Andermans verbouwing Houd je ogen open bij andere verbouwingen of sloopwerkzaamheden. Enerzijds om slimme oplossingen te ontdekken maar anderzijds om te kijken of er geen waardevolle spullen worden weggegooid. Het gebeurt namelijk vaak dat, vanwege de tijdsdruk of onverschilligheid, prima materialen worden weggegooid. Toegegeven, je moet misschien letterlijk en figuurlijk een drempel over om hierom te vragen, maar een paar karakteristieke oude deuren of een mooi hekwerk kan bij jouw woning (na wat schilderwerk) echt een enorm waardevolle toevoeging zijn! Op dit moment is sloophout een trend. De een gooit het weg en de ander betaalt er grof geld voor nadat er een eenvoudig tafeltje van gemaakt is. Waar hoor jij bij en waar hoort jouw doelgroep bij? Wat kun je zelf? Door zelf mee te helpen met de verbouwing kun je veel geld besparen. Door niet alles uit te besteden maar ook zelf dingen te doen dalen de verbouwingskosten. Vooral bij de werkzaamheden die relatief arbeidsintensief zijn en veel uren kosten, zoals schilderwerk. Let er wel op dat je zeker weet dat je dit ook kunt, anders kan het averechts werken. Bijvoorbeeld: stucwerk. Stukadoorswerk is een vak apart. Afhankelijk van je doelgroep kun je kiezen om hier zelf voor het eerst aan te beginnen of niet. Als


61

je doelgroep starters is dan zullen ze genoegen kunnen nemen met een minder strak resultaat. Als je doelgroep echter senioren of tweeverdieners is, zou ik er eens heel goed over nadenken of je hier zelf aan wilt beginnen. Een niet 100% strak resultaat zal afgestraft worden bij de verkoop, mensen in deze doelgroep willen namelijk alleen het beste hebben. Verschillende ruimtes hebben verschillende afwerkingseisen Aan de eisen van de woonkamer worden door kopers de hoogste eisen gesteld. Andere ruimtes zoals de zolder, logeerkamer en ook slaapkamers mogen vaak een wat lager afwerkingsniveau hebben. Meestal vinden kopers de benedenverdieping het belangrijkst. Daar ben je zelf het meest en daar komen toch je gasten. Als de afwerking beneden een 9 moet zijn mag de afwerking boven best een 8 zijn. Als je werkzaamheden gaat uitbesteden is het verstandig dat mee te nemen. Ook kun je beslissen om bijvoorbeeld het stucwerk van de woonkamer te laten doen en het stucwerk van de ruimtes boven zelf te gaan doen. Bedenk dat veel beslissingen in de hal van de woning al worden gemaakt. Dit gaat puur om het ‘gevoel’ als je binnenkomt. Die moet dan ook top zijn afgewerkt. Kennis is macht Wanneer je je verdiept in de verbouwing en de benodigde producten, kun je meepraten met de architect en aannemer, hierdoor laat je je niets wijs maken en kun je zelf slimme en goedkope oplossingen bedenken. Google is hier natuurlijk bij uitstek geschikt voor. Aanbieding 1: internet Gebruik google ook om te zoeken naar goede aanbiedingen voor de benodigde verbouwingsmaterialen. Sanitair, vloeren, tegels, verf, cv ketels: ze zijn allemaal te vinden op internet voor scherpe prijzen. Ook als je zelf niet wilt klussen kan het daarom slim zijn om materialen wèl zelf in te kopen. Laat je hierbij niet overrompelen door de aannemer want dit zal zijn voorkeur niet hebben. Hij verdient namelijk ook over de inkoop van de materialen. Let goed op de garanties die je krijgt. Aanbieding 2: uitverkoop


62

Let goed op de aanbiedingen van producten. Dit geldt voor zowel een pot verf als voor een badkamermeubel of nieuwe keuken. Alles is soms in de aanbieding of wordt als showroommodel verkocht. Als jij kiest voor de iets verouderde collectie, showroomuitverkoop of faillissementsverkoop dan koop je voor een fractie van de prijs nieuwe en mooie materialen. Dit kun je alleen doen als je de tijd neemt om te zoeken naar goede aanbiedingen, maar als je het doet, bespaart het veel geld. Begin ook op tijd te zoeken naar aanbiedingen. Een mooie badkamermeubel dat je voor een prikkie koopt in de uitverkoop kun je vast wel ergens tijdelijk opslaan. Vrienden en familie Het inzetten van vrienden en familie tijdens je verbouwing kan erg handig zijn. Je moet hier echter niet vanuit gaan bij het voorbereiden van je verbouwing. Jouw plannen moeten ook zonder hen uitgevoerd kunnen worden. Er zijn al vaak vriendschappen stuk gelopen op niet uitgekomen ‘verwachtingen’. Enerzijds omdat de vriend niet voldoende kwam helpen of anderzijds omdat de vriend dit wel deed en er achteraf een tegenprestatie voor werd verwacht. Ze mogen uiteraard vaak en hard komen klussen bij je, maar zie dat als welkome meevallers, dan is het voor beide kanten leuk en een verbouwing is te onbelangrijk om een vriendschap of familie op stuk te laten lopen, toch? Goed is goed genoeg Verbouw met die kwaliteit die jouw doelgroep verwacht. Als jouw starterswoning later weer verkocht zal worden aan andere starters dan heeft het niet zoveel zin om nu voor een erg hoog afwerkingsniveau te betalen. Zij zullen daar maar nauwelijks extra geld voor over hebben. Ben je aan het verbouwen met het oog op veeleisende doelgroepen dan is het zeker zinvol om dit hoge niveau van afwerking na te streven! Kortom, streef naar een 9 voor kritische doelgroepen en een 7 naar minder kritische doelgroepen. Het lastige hierbij is dat het dan niet alleen om jouw of jullie afwerkingsniveau gaat maar ook om die van de potentiële kopers. Dat is lastig maar moet wel de uitdaging zijn.


63

(Vooral als je een perfectionist bent zoals ik!)

Focus op de bulk Bij je verbouwing is het verstandig om je te concentreren op die onderdelen en verbouwingsonderdelen die het meeste voorkomen. Ook als je gaat onderhandelen met aannemers is het verstandig om eerst de grootste bedragen proberen te verlagen.

Bijvoorbeeld: Een gezin is weken bezig met de het kiezen en onderhandelen over de nieuwe keuken, ze hebben daar echt het onderste uit de kan gehaald en bijvoorbeeld 8% van de prijs afgehandeld. Daar is op zich niets mis mee (al moet je de leverancier ook zijn marge gunnen). Als het gezin dan in een weekend het besluit over de aannemer neemt omdat “daar geen tijd meer voor was” geeft het wel te denken of dat zo verstandig is (nee dus). Het klinkt zo logisch maar het komt ook zo vaak voor. De kosten van die keuken (bijv. 10.000 euro) zijn vaak lager dan die van de verbouwing (bijv. 25.000 euro). Waarschijnlijk hadden zij de tijd van het onderhandelen over de keuken en de verbouwing beter kunnen verdelen om een lagere totaalprijs te krijgen. Nu was dat 80% van de onderhandeltijd voor de keuken en 20% voor de verbouwing. We gaan op de volgende pagina weer rekenen.


64

Het rekenvoorbeeld ziet er dan als volgt uit: Keukenleverancier: tijdsbesteding 80% en maximale ruimte*1 bij de leverancier is 10% van 10.000= Aannemer:

1.000 euro tijdsbesteding 20% en maximale ruimte bij de aannemer is 10% van

25.000=

2.500 euro

1e situatie, dit is de situatie van gezin a Onderdeel

tijd

Keuken:

x

grootste gevolg

80% x

Verbouwing: 20% x

1.000 euro

2.500 euro

=

totale korting

=

800 euro

=

500 euro

+

-----------------------------Totale korting

1.300 euro

2e situatie, dit is bij een juiste verdeling van de tijd: Onderdeel

tijd

Keuken:

x

grootste gevolg

20% x

Verbouwing: 80% x

1.000 euro

2.500 euro

=

totale korting

=

200 euro

=

2.000 euro

+

-----------------------------Totale korting

2.200 euro -/-

Conclusie: Per saldo is de extra korting van de 2e situatie dus beter, het verschil is 900 euro extra korting. Dat is toch mooi meegenomen!


65

*1

In dit voorbeeld worden niet de marketing methoden bedoelt. Bij keukens worden

namelijk vaak grote bandbreedtes van prijzen gehanteerd. Een keuken met een originele prijs van 50.000 euro mag dan voor 12.500 verkocht worden. Deze onderhandeling hoeft niet langer te duren dan van een ander onderdeel in de verbouwing.


66

5 Praktische Verbouw Adviezen Inmiddels zijn er al heel wat verbouwingstips voorbij gekomen. Adviezen die niet zozeer noodzakelijk zijn voor het kiezen van de beste verbouwing of het bezuinigen op de verbouwkosten, maar die wel belangrijk zijn voor jouw verbouwing staan hieronder. Verbouwtips 

Kies goede bouwmaterialen. Kies voor A-merken of in ieder geval voor Akwaliteit. Dit zal je veel ergernissen besparen tijdens het verbouwen en ook eventueel bij benodigde garantie. Dit geldt overigens ook voor gereedschap, kies voor goede kwaliteit, soms is het nog beter om een tweedehands apparaat te kopen of wat te huren dan voor de C-merken te kiezen;



Schrijf alles op wat je moet doen in je huis. Doe dit zowel voor de binnenkant van je huis als voor de buitenzijde van je woning. Je zult merken dat je dan rust krijgt om klus voor klus voor te bereiden, te ontwerpen, uit te besteden (of niet), materialen te kopen en te zorgen voor goed gereedschap. Beschrijf het project stap voor stap en maak ook checklists per ruimte. Houdt de kleurnummers van gebruikte verf bij, ook voor in de toekomst;



Controleer of je een vergunning nodig hebt;



Raadpleeg bij alle constructieve veranderingen een constructeur. Sloop bijvoorbeeld niet een muur waarvan je niet zeker weet of het geen draagmuur is;



Sommige afwerkproducten, zoals hout, moeten enkele dagen acclimatiseren voordat je ze kunt gebruiken, dit geldt voor vloeren maar ook voor het andere hout. Zichtwerk is hierbij het belangrijkste om niet te negeren.


67

9 De nieuwe parket vloer moet acclimatiseren in de woning voor het leggen. 

Bekijk of bestaande leidingen en draden kunnen worden weggewerkt, vooral als er toch al gestuct moet worden. Je bent toch bezig!



Maak foto’s van de werkzaamheden, bijvoorbeeld van het leidingwerk en installaties die later aan het zicht worden onttrokken. Dat is handig voor later en goed bij eventuele verkoop om aan te tonen wat en hoe er is verbouwd in de woning. Als jij dit netjes bij de verkoop mee kunt geven aan de verkoper dan onderscheid je je bij de verkoop. Want als je dat al zo netjes voor elkaar hebt dan zal de rest van het huis ook wel netjes zijn…



Zorg voor noodvoorzieningen wanneer je gas, elektra en water moet afsluiten. Althans indien dat nodig is…



Bekijk de technische installatievoorschriften van bijvoorbeeld je cv-ketel en ga na of ook in de nieuwe situatie nog aan alle eisen wordt voldaan…



Bedenk goed hoeveel wandcontactdozen en schakelaars je op welke plek wilt hebben. Het installeren van een extra stopcontact kost nu weinig moeite. Althans als je hem niet als meerwerk laat uitvoeren,



Zorg voor een telefoonlijst van mensen die je kunt bellen tijdens de verbouwing. Als er dan onverhoopt toch snel iemand nodig is ben jij goed voorbereid!


68

6 Het selecteren van een aannemer Nu de bezuinigingstips duidelijk zijn is het tijd om ze toe te passen voor jouw verbouwing. Vervolgens moet er een aannemer geregeld worden als je niet alles zelf gaat doen. Als je er eenmaal aan toe bent om de aannemer te selecteren is het goed om deze tips mee te nemen: 

Zet al je ideeën op papier en communiceer dit naar de aannemer, ook als je alles al hebt besproken is het goed om het toch vast te leggen. Dat lijkt misschien kinderachtig maar zo heb je altijd iets om op terug te vallen, het is gewoon verstandig om alle afspraken die je maakt schriftelijk vast te leggen. Je zult merken dat er dan best nog iets over is om over te praten (of wat tussen wal en schip is gevallen). Zeg ook duidelijk wat over de tijd die de verbouwing in beslag gaat nemen, dit schept duidelijkheid voor beide partijen. Doet je aannemer hier erg moeilijk over, dan kan dit een reden zijn om op zoek te gaan naar een ander.



Denk na over de kleinste details, het is immers jouw huis. De verwarming, de kozijnenafmetingen, badkamervloeropbouw, keukenaansluitingen tot en met de deurklink en de plinten. Bouwtekeningen scheppen duidelijkheid en werken prettig voor een aannemer, misschien heb je wel iemand in je omgeving die dit voor je kan doen?



Het is meestal handig om een bekende aannemer uit de buurt in te schakelen of eentje die al vaker verbouwingen in jouw vriendenkring heeft uitgevoerd. De kans is groot dat hij beter op de hoogte is van plaatselijke voorschriften en omstandigheden dan een willekeurige ander.



Mocht de uitvoering van een verbouwing onverhoopt mis gaan dan wil je hier op voorbereid zijn. Of een aannemer lid is van een beroepsorganisatie zegt niet zo veel over de kwaliteit van zijn werk, het geeft je in het geval van een conflict wel de kans om via de organisatie tot een oplossing te komen.



Kies voor de zekerheid van de verbouwgarantie.


69

7 Hierom begint de verbouwing al bij de aankoop van het huis! Tips Aankoop Woning Als je met de verkoper uit de onderhandeling bent gekomen dan is het tijd om zo veel mogelijk informatie te krijgen van hen. Zij wonen er immers al lang.

Verbouw foto’s Als je het huis hebt gekocht dan kun je veel aan de vorige eigenaren hebben. Hopelijk heb je netjes onderhandeld en zijn ze bereid om je informatie te geven. Ga gewoon eens koffie drinken bij ze in je nieuwe huis. Dat is leuk voor jullie maar ook voor hen. Misschien hebben ze met veel liefde allerlei verbouwingen zelf gedaan en willen ze er graag over vertellen. Die kans moet je niet laten liggen, ook al heb je waarschijnlijk nog veel te doen! Je krijgt dan waarschijnlijk ook foto’s te zien, zo niet vraag ernaar! Als mensen foto’s van het huis hebben komen die bijna altijd van pas, je leert het huis er meer door kennen, vooral als het een beetje technische foto’s van verbouwingen zijn. Maar ook is het goed om te weten hoe de zon zich in de loop van het jaar om het huis beweegt en belangrijker: wat dan de fijne plekken zijn. Revisie stukken De foto’s kunnen namelijk goed als revisie stukken dienen. Revisie wil zeggen dat je kan zien wat waar in de muur en vloer en onder de aarde verstopt zit. Vraag dus altijd bij aankoop van een huis naar de verbouw foto’s. niet alleen voor de locatie van de leidingen maar ook om te zien hoe er is geïsoleerd, of er op de juiste plaatsen dampdichte en dampopen lagen zijn aangebracht. Bonnen van aankoop zijn dan ook erg


70

handig omdat op de foto het soms niet te herkennen is (ooit wel eens op een foto onderzocht wat voor folie er is toegepast, dat is niet handig) Kleuren zeggen soms wel iets maar als er geen merk te zien is dan valt het vaak tegen. Verbouwingen bekijken Foto’s kunnen je toch erg helpen. Bijvoorbeeld om te zien of er netjes gewerkt is door de vorige huiseigenaar. Soms zie je ook datums of de foto, of zie je aan de digitale foto wanneer die van de verbouwing gemaakt is. Zo krijg je een beetje zicht op de planning van hun verbouwing en wat wanneer is verbouwd. Het zegt niet alles maar het is beter dan giswerk als je naar een gerede verbouwing staat te kijken. Zorg dat je daarom ook op goede voet blijft staan met de verkoper van het huis want hij of zij kan je veel waardevolle tips geven over de verbouwing, over het huis en nog meer. Onderhoud woning Waar wordt bijvoorbeeld altijd de ketel onderhouden, of is dat al lang niet meer gedaan, wie komt altijd de schoorsteen vegen en de ramen wassen. Natuurlijk kun je ook naar de buren gaan maar een directe (telefoon) lijn naar de vorige bezitters van je huis is erg handig.


71

Wat kun je ze nog meer vragen na aankoop: 

Hoe oud zijn de isolerende beglazingen (het staat ook vaak in de sponning van het glas)



Wanneer zijn de verbouwingen uitgevoerd?



Welke merken bouwmaterialen zijn gebruikt?



Hebben ze nog reserve tegels (vloertegels en wandtegels) reserve lampjes (soms zijn het speciale)?



Hoe vaak moet de cv ketel bijgevuld worden?



Hebben ze ooit de radiatoren ontlucht?



Welke installaties in huis zijn slecht of minder goed



Welk trucje hebben ze om een mankement op te lossen zoals een irritant piepje of gekraak of geruis. Denk aan ventilatoren, luchtbehandeling, waterleidingen, verwarmingssysteem, deuren, sloten, scharnieren, tuindeuren, etc



Welke buren zijn goed om te kennen?



Met welke buren wordt gezamenlijk iets aan het huis gedaan, denk aan gezamenlijk tuingereedschap, of afspraken met schilders etc.



Probeer ook erachter te komen met wie je vooral niet moet samenwerken.

Verbouw tekeningen Soms zijn er ook goede tekeningen beschikbaar die je misschien zo mag hebben, dat scheelt je weer uitzoek- en tekenwerk van het huis. Dan weet je veel meer dan een paar zeer achterhaalde tekeningen uit het gemeente archief. Vergunningen gemeente Toch is het goed om naar het gemeentehuis te gaan om tekeningen op te vragen. Ook de verstrekte vergunningen / bouwmeldingen/ sloopvergunningen is goed om te hebben. Ook al heb je er nu niets aan, het is voor de toekomst heel vaak bruikbaar. En als je er toch bent zijn een paar kopieën zo gemaakt. Steeds meer afdeling bouwzaken hebben ook een fors digitaal archief met bouwtekeningen, inmeet tekeningen, nuts informatie, Klic meldingen, welstandsvergunningen, bestekken etc van woningen.


72

Mooie verbouwing Maar wat wil je niet weten van het huis? Dat lees je verderop. In mijn ogen moet je alles willen weten en daarom adviseer ik altijd voor aankoop van het huis al bij afdeling bouw / bouwzaken / woningbouw of hoe het dan ook heet binnen te lopen. Zij weten veel van je huis waarschijnlijk. Kies daarvoor een goed moment en doe dat niet telefonisch en al helemaal niet via de mail. Langsgaan en interesse tonen levert vaak meer op dan een kort mailtje. Als jij vriendelijk bent krijg je dat ook terug en waarschijnlijk dus ook meer informatie over de verbouwingen en de woning. Ook al hebben ze natuurlijk een formele informatieplicht naar je toe. Verbouwen woning Als je nog bij de oude bewoners van je huis bent dan kun je dit soort informatie dus allemaal vragen en meteen meenemen. Probeer dat laatste want je weet niet of ze echt tijd gaan maken om zaken te kopiëren of toe te mailen aan je. Vraag telefoonnummers, mailadressen en adressen van alles wat maar interessant kan zijn. Aankoopnota’s bouwmaterialen garantie Misschien hebben ze voor het bouwdepot allerlei nota’s moeten bewaren, vraag die ook meteen, origineel in verband met garantie of anders een kopie. Verbouwing buren Vraag ook naar de boven en onderburen. En naar de zij-buren. Wie wil je wel kennen en is gezellig en handig als kennis? Misschien willen ze wel een zelfde soort verbouwing als jullie uitvoeren. Dan kun je samen veel kosten besparen met verbouwen. Denk aan: 

nieuw dak op de woning



nieuwe kozijnen



nieuwe dakbedekking



nieuw voegwerk



gevelreiniging



ruin aan laten leggen


73



nieuwe schutting



schilderwerk

Slopen in Huis Het sloopwerk van een woning doen de meeste mensen zelf omdat dat veel geld bespaard. Er zijn echter meer redenen om dat zelf te doen! Het sloopwerk uitbesteden of niet? Het is vaak handig om zelf te beginnen met het sloopwerk vanwege de volgende 3 redenen: 1. Je weet pas wat je echt wilt met het huis als je de lege ruimte(s) kunt zien. 2. Zo leer je je huis pas echt goed kennen 3. En ja, het bespaart kosten. Als je het niet zelf wilt doen kun je er natuurlijk ook prima voor kiezen om er vaak bij te zijn. Je weet pas wat je echt wilt met het huis na het slopen. Het helpt je enorm om het huis te leren kennen en te bedenken wat je echt wilt als je aan het slopen bent. Bij het slopen van de muren en kozijnen zie je de grote ruimtes ontstaan. Dan pas kun je je echt goed voorstellen wat je wilt. Een ervaren rot in het vak kan zeker door wat muren ‘heenkijken’ en hoeft niet eerst te slopen voor hij weet wat er allemaal mogelijk is met het huis. Maar dat geldt dus niet voor de meeste mensen.


74

Bij het sloopwerk leer je je huis pas echt goed kennen Meestal gebruik ik het voorbeeld van de auto. Als je een tweedehands auto hebt gekocht dan leer je de staat ervan pas echt kennen bij het schoonmaken. Als je aan het wassen bent vind je her en der een beschadiging en bij het stofzuigen vind je handige opbergvakjes en merk je dat de stoel niet meer zo makkelijk naar achteren schuift. Zo is het ook met een huis. Wat moet er vervangen worden in huis? Net zoals je bij een auto pas op dat moment zaken tegenkomt die je liever niet ziet, is het ook bij een huis. Slechte kozijnen, zwakke vloeren, onhandige of onveilige electra of andere installaties komen pas aan het licht als je ermee bezig bent. Ook een slecht dak met houtrot of schimmels komt pas aan het licht als je alle betimmeringen hebt weggehaald. We hopen natuurlijk dat dat erg meevalt. Dat zou ook zo moeten zijn als je een goede bouwkundige keuring hebt uit laten voeren. Sloop niet teveel Dit zou suggeren dat je niets moet plannen voordat je gaat slopen. Dat is onjuist. Voor dat je lekker met de sloophamer in de weer gaat (werk veilig!) is het toch wel handig om


75

eerst te denken wat je wilt. Plannen maken voordat je gaat slopen Toch moet je wel heel goed nadenken over hoe het huis moet worden voordat je gaat slopen. Maak goede tekeningen van hoe het nu is (of haal ze bij je gemeentehuis of makelaar) en ga dan denken, ontwerpen en tekenen. Eventueel met hulp van anderen. Na het sloopwerk zul je die plannen misschien willen aanpassen maar dat maakt niet uit. Voorbeeld verbouwing Zo is het waarschijnlijk slimmer om die dubbele deuren naar de tuin toch te maken zodat het stucwerk van wand en plafond, de radiator en de vloer al helemaal goed zijn. Dat wil je niet een jaar later nog gaan openbreken en dus beschadigen. Dan moet bijvoorbeeld die mooie maar dure vloer op de verdieping maar even wachten. De goedkoopste vloerbedekking houdt het best een paar jaar uit. Niet te veel geld uitgeven bij de verbouwing Het idee van die plannen vooraf maken is dat je goed nadenkt over wat wel en niet moet blijven staan. Het gebeurt namelijk vaak dat er teveel wordt gesloopt onder het motto “dat kunnen we de ruimte goed beoordelen”. Om vervolgens weer heel veel muren op dezelfde plaats terug te zetten. Dat is zonde natuurlijk. Dus je moet een afweging maken tussen alles slopen en deels zaken behouden.


76

Twijfel Tussen Verbouwingen

De waarde van je huis kun je prima verhogen met een verbouwing. Maar hoe je dat het beste kunt doen ontdek je hier!

Twijfel tussen 2 verbouwingen. Na aankoop van een huis lijkt is het begin alles wel mogelijk. Toch moet er een keuze worden gemaakt. Welke verbouwing ga je doen? En hoe dat eruit komt te zien. Alles heeft voor- en nadelen en vaak ben je ook niet alleen om die keuze te maken. En hoe meer mensen hoe meer keuzes en voorkeuren. Wat doe je dan? Je kunt Jan en alleman inschakelen om voor jouw te gaan werken, tekenen berekenen etc maar dan gaat dat redelijk wat tijd en geld kosten. Ga tekenen! Om te komen tot een goede keuze van je verbouwingsmogelijkheden moet je dus gaan tekenen. Dat kan op meerdere manieren. Een open deur natuurlijk maar erover praten is natuurlijk prima maar je zou eigenlijk dingen willen zien. Een tekening zegt zoveel meer dan 1000 woorden. Dus aan het schetsen en ontwerpen dus. Maar hoe ga ik tekenen? Je kan natuurlijk op papier gaan schetsen. Dat is gemakkelijk en snel. Het kan echter ook met een tekenprogramma zoals Google Sketchup. Mijn voorkeur voor grotere


77

verbouwingen is dit tekenprogramma. Waarom met een tekenprogramma? -tekenprogramma geeft een mooier resultaat -aanpassingen zijn in een tekenprogramma makkelijker te realiseren zonder gummen etc -je kan het makkelijk doorsturen naar anderen om te laten zien/ beoordelen Als je gaat verbouwen lijkt heel veel mogelijk. Wat moet je uiteindelijk kiezen? Om je daarmee te helpen is die afweging opgeknipt in verschillende criteria. Per criterium kun je dan zelf beoordelen hoe jouw plannen daarop afstemmen. Welke criteria moet ik gebruiken? De verschillende afwegingscriteria: 1) Esthetisch (wat is het mooiste?) 2) Functioneel (nu en in de toekomst) (wat is het meest praktisch?) 3) Financieel (wat gaat het kosten en kan ik het betalen?) 4) creatie Meerwaarde (wat wordt het huis meer waard?) 5) Vergunning/ Welstand (wat mag wel en niet en hoeveel moeite en jaren gaat dat kosten) 6) beleving buiten (hoe is het contact tussen woning en tuin?)


78

Nu heb je de tips en het stappenplan om de beste verbouwing te kiezen voor jouw woning. Met de tips om verstandig met je verbouwingsbudget om te gaan en het geld niet overal aan uit te geven kun je aan slag. En de genoemde adviezen helpen je om een aannemer te selecteren om de verbouwing uit te voeren. Succes,

ps. Wil je een verrassing ontvangen? Lees dan verder.


79

Verbouwkosten beperken

Heb je plannen voor meer verbouwingen? Dan kun je gebruik maken van de Verbouwkosten tool voor het hele huis.

Wil je ook je verbouwkosten zelf kunnen berekenen? Nu is dat mogelijk. Op de site www.verbouwkosten.com is het mogelijk om snel en eenvoudig de verbouwkosten te berekenen. Meer info vind je hier!


80

De Beste Zolder Verbouwing.

Klik hier (http://www.verbouwkosten.com/zolder-verbouw-pakket-1/) voor het zolder verbouw pakket voor je zolder inclusief verbouwkosten tool, boek, planning, voorbeelden en video’s!


81

Mijn Verbouwing Wil je ook graag wat laten zien over jouw mooie verbouwing. Of wil je juist je huis laten zien om tips van anderen te krijgen voor je verbouwing?

Dat kan nu direct. Mail je tekst en een paar foto’s naar [email protected] en je verhaal staat ook op de site! Na de verbouwing kun je hem printen en bijvoorbeeld in een fotoboek thuis bewaren om zo aan iedereen te laten zien! Klik hier (http://www.verbouwkosten.com/mijn-verbouwing/) als je als klant gratis je eigen pagina wilt met een plaats op het forum.


82

Nogmaals succes met jouw verbouwing. Ik zou het erg waarderen als je de moeite neemt om een reactie achter te laten op mijn website over dit E-book. Dat zou ik top vinden! Je kunt dat hier doen:

www.verbouwkosten.com/de-beste-verbouwing

Stuur daarna een mailtje aan [email protected] en je ontvangt een leuk verrassing!


83

Werkboek voor jouw beste verbouwing Tips die ik direct kan oppakken

(eigen aantekeningen)


84

Uitwerking stappenplan



85

Berekeningen



86

Berekeningen



87

Prioriteitenlijst



88

Peter Viveen. veel meerwaarde voor jouw huis door de beste verbouwing. rekenmodel stappenplan e checklist

Recommend Documents