Persconferentie van de Confederatie Bouw van Brussel-Hoofdstad van 13 juni 1995 Voorstelling van het jaarverslag 1994 van de C.B.B.-H. Het Gewestelijk Ontwikkelingsplan zou de tewerkstelling in Brussel in het gedrang kunnen brengen
De Confederatie Bouw van Brussel-Hoofdstad is de Brusselse afdeling van de Nationale Confederatie van het Bouwbedrijf (NCB).
In het GewOP vindt men het gewestelijke beleid inzake stedebouw en ruimtelijke ordening terug. De tekst van het GewOP moet zeer aandachtig gelezen worden : iedereen keurt immers zijn algemene doelstellingen goed. Het zou bijgevolg logisch zijn dat men deze algemene doelstellingen kon terugvinden in de aktiemiddelen die beschreven zijn in de verordenende maatregelen inzake de bodembestemming. Maar daar zit nu juist het probleem, de doelstellingen en de middelen om ze te bereiken zijn dikwijls verschillend of zelfs tegenstrijdig. Eén van de doelstellingen van het GewOP is Brussel te herbevolken en de tewerkstelling te bevorderen. Nu is het zo dat de analyse van het GewOP, die gemaakt werd door de verschillende beroepsorganisaties, zowel de onze als die van andere sectoriële organisaties of het Verbond van Ondernemingen te Brussel, aantoont dat er een groot risico bestaat dat de verordenende maatregelen van het GewOP de werkgelegenheid naar de stadsrand verdrijft en de bewoners meetrekt, wat precies het tegengestelde is van de hoofddoelstelling van het GewOP.. Dit nefast effekt kwam steeds meer tot uiting tijdens het openbaar onderzoek. Het wordt ook aangehaald in adviezen van de negentien gemeenten, de Economische en Sociale Raad van het Brusselse Hoofdstedelijk Gewest en van de Gewestelijke Ontwikkelingscommissie.
1.
DE DELOKALISATIE VAN DE BRUSSELSE ONDERNEMINGEN NAAR DE INDUSTRIEZONES VAN DE BRUSSELSE RAND.
Recente studies hebben aangetoond dat Brusselse ondernemingen steeds meer geneigd zijn om het grondgebied van de 19 gemeenten te verlaten om hun zetels aan de stadsrand, in de industriezones van Waterloo, Diegem, Ternat en Zaventem te vestigen. Alleen al tussen september 94 en februari 95, huurden grote ondernemingen van de hoofdstad meer dan 100.000 m² buiten het hoofdstedelijke gewest. De keuze van de vestigingsplaats van een onderneming vloeit voort uit een afweging van economische belangen: de voor- en nadelen van een ligging in de stad enerzijds, de voor- en nadelen van een ligging in het hinterland anderzijds. Tegenwoordig blijken bepaalde elementen de balans te doen overhellen ten voordele van een delocalisatie naar de stadsrand :
1
1.1.
KANDIDAAT- HUURDERS VAN KANTOREN ECONOMISCHE VERANTWOORDE KEUZE
MAKEN
EEN
RATIONELE
EN
Kandidaat-huurders zijn steeds meer op zoek naar kostenverlaging, dit met het oog op het behoud van hun concurrentiepositie en om het hoofd te bieden aan de stijgende belastingdruk. Alleen gebouwen waar zij gemakkelijk hun intrek kunnen nemen en die eenvoudig in te richten zijn, komen in aanmerking. Om deze reden liggen nieuwe gebouwen goed in de markt en de beschikbaarheid ervan bedraagt slechts 10 % van het totale aanbod. De overblijvende oude gebouwen en gebouwen van minder goede kwaliteit zijn daarentegen steeds talrijker.
1.2.
EEN ZETEL TE BRUSSEL KOMT DIKWIJLS DUURDER UIT VOOR DE ONDERNEMING.
Is het financieel gezien niet interessanter zich aan de stadsrand te gaan vestigen ? Men wordt in Brussel immers geconfronteerd met niet minder dan 28 verschillende soorten heffingen. De heffingen en de onroerende voorheffing samen kunnen in het Brusselse Hoofdstedelijke Gewest oplopen tot 1.400 fr./m², wat overeenstemt met 15 % van de reële vestigingskosten. In de gemeenten aan de stadsrand, schommelt deze fiscale last gemiddeld om en bij de 200 fr., à 300 fr./m²... Dit vormt een duidelijk voordeel, vooral omdat de huurprijs zelf ook lager is.
1.3.
VOLGENS VOORAANSTAANDE JURISTEN IS DE WETGEVING INZAKE STEDEBOUW EN RUIMTELIJKE ORDENING INGEWIKKELD EN WORDT ZIJ NIET ALTIJD GOED TOEGEPAST.
De wetgeving op de stedebouw en ruimtelijke ordening is moeilijk te begrijpen voor de doorsnee burger en de zelfstandige zonder juridische opleiding. De ingewikkeldheid van de hiërarchie van de bestemmingsplannen en hun procedure van totstandkoming verlammen dikwijls elk bouwinitiatief. De administratie zelf beheerst de reglementering niet die zij geacht wordt toe te passen. Omdat de reglementering te ingewikkeld is voor vele ambtenaren, die geen passende opleiding krijgen, wordt de reglementering ofwel niet toegepast, ofwel slecht toegepast, ofwel verstart ze elke beslissingsname. Het gevaar dat voortvloeit uit de ingewikkeldheid van de wetgeving inzake stedebouw en ruimtelijke ordening is belangrijk, omdat dit kan leiden tot gevallen van niet-recht, zijnde de afwezigheid van enige beslissing over de aanvraag. (Vertaling uit Francis HAUMONT, op. cit., p. 222 e.v.)
1.4.
DE LANGE PROCEDURES VOOR HET VERKRIJGEN VAN EEN BOUWVERGUNNING VERLAMMEN DE INITIATIEVEN VAN INVESTEERDERS.
Voor vele projekten moeten twee vergunningen verkregen worden : een stedebouwkundige vergunning en een milieuvergunning. Die verkrijgen is soms een hele lijdensweg. Voor een vergunning voor een projekt van gemiddelde economische omvang, zonder complexe effectenstudies, mag men rekenen op een termijn van acht maanden tot twee, zelfs drie jaar. De Beroepsvereniging van de Vastgoedsector stelt dat er thans 94.000 m² woningen en 570.000 m² kantoren op een milieuvergunning wachten.
2
1.5.
HET FINANCIERINGSSYSTEEM VAN HET BRUSSELSE HOOFDSTEDELIJK GEWEST.
Het dokument “Krachtlijnen” (p. 18) van het GewOP bevestigt dat “de bevolkingsgroei belangrijk is voor het Gewest omdat de personenbelasting de belangrijkste financieringsbron van het Gewest is (...). Maar het Brusselse Hoofdstedelijke Gewest kent een bevolkingsdaling en een verlaging van de rijkdom van haar inwoners (...). Indien de constitutionele akkoorden voor het Gewest een financieringssysteem hadden voorzien waarbij meer gebruik werd gemaakt van de vennootschapsbelasting, dan zou de plaats van de ondernemingen in de stad thans meer gerechtvaardigd zijn geweest. Nu wordt de onderneming als een storend element beschouwd, dat druk uitoefent op de huisvesting door de prijzen de hoogte in te jagen. Op het vlak van de rechtstreekse ontvangsten, brengen de ondernemingen niets op voor het Gewest. Men mag echter niet uit het oog verliezen dat zij de belangrijkste bron van inkomsten zijn voor zijn bewoners.
1.6.
DE PARKINGS.
De aanwezigheid van parkeerplaatsen maakt kantoorgebouwen aantrekkelijker. Indien de Brusselse overheid systematisch de aanleg van parkings onder nieuwe kantoorgebouwen weigert, zullen de ondernemingen de neiging hebben om zich aan de stadsrand te gaan vestigen.
1.7.
DE STEDEBOUWKUNDIGE LASTEN.
Het opleggen van stedebouwkundige lasten aan nieuwe kantoorprojekten heeft geleid tot een vermindering van de projektontwikkeling en de investeringen in deze sector.
1.8.
BESLUITEN.
Delocalisatie heeft niet uitsluitend voordelen en is niet altijd een succes voor een onderneming (het verlies van een afzetmarkt in de omgeving kan voor een K.M.O het doodsvonnis betekenen). De nadelen die de onderneming ondervindt door in Brussel te blijven, blijken het tegenwoordig echter te halen op de nadelen van een verhuizing naar de stadsrand en op de slechte bediening van het hinterland door het openbaar vervoer. DREIGT HET GEWOP NIET EERDER EEN SNEEUWBALEFFEKT TE HEBBEN OP DE UITTOCHT VAN DE ONDERNEMINGEN ? De reacties van de gemeenten en van de verschillende overlegorganen, evenals bepaalde analyses laten dit alleszins vermoeden. - De verordenende kaart van de bodembestemming bevat bijna uitsluitend gebieden of perimeters voor bescherming van de huisvesting ... - Alleen al de gedachte van een GewOP, zijn ingewikkeldheid, zijn volume (831 pagina’s in het Belgisch Staatsblad), en de controverses die het doet ontstaan - ook al is deze opvatting soms verkeerd - scheppen een gevoel van zwaarmoedigheid bij de ondernemingen en investeerders.
2.
INDIEN DE ONDERNEMINGEN BRUSSEL RUILEN VOOR DE STADSRAND, ZAL HET AANTAL INWONERS EN DUS OOK DE WERKGELEGENHEID DAN NIET VERMINDEREN? 3
De aanwezigheid van inwoners te Brussel wordt bepaald door de leefomgeving, de veiligheid, de diensten, de nabijheid van kulturele aktiviteiten, de beschikbaarheid van betaalbare huisvesting, maar ook door de aanwezigheid van ondernemingen. Mensen die geen uur of twee in hun wagen of in het openbaar vervoer wensen door te brengen om zich naar hun werk te begeven, wonen in de buurt van hun arbeidsplaats. De nabijheid van de arbeidsplaats is één van de belangrijkste voordelen van het wonen in de stad en dit wordt te dikwijls over het hoofd gezien. Het openbaar onderzoek met betrekking tot het ontwerp van GewOP heeft dit in herinnering gebracht. DE UITTOCHT VAN ONDERNEMINGEN ZAL EEN BEVOLKINGSVLUCHT TEWEEGBRENGEN. De tewerkstelling is niet meer dan een stroomafwaarts gevolg van wat er zich stroomopwaarts afspeelt : de economische aktiviteit. - Zet een rem op de economische aktiviteit en de tewerkstelling krijgt hiervan de terugslag. Indien de tewerkstelling in Brussel teloorgaat, zullen de mensen de stad verlaten om te gaan wonen ... waar er werk is. - De eerste doelstelling van het GewOP is echter precies de inwoners terug te brengen naar Brussel. Is er hier geen tegenstrijdigheid tussen de vooropgestelde doelstellingen en de voorgeschreven aktiemiddelen ?
3.
Onze stelling wordt helaas bevestigd door de meest recente cijfers...
Zijn de gemeenten, de Economische en Sociale Raad, de G.O.C. en de beroepsorganisaties de slechte voorbodes ? De laatste cijfers die wij in ons bezit hebben geven ons een eerste element ter analyse en zij bevestigen, helaas, onze vrees. Eerst en vooral de cijfers en de vooruitzichten voor de residentiële sector : de huisvesting. Daarna de cijfers en de vooruitzichten voor de niet-residentiële sector : de kantoren.
3.1.
De cijfers en vooruitzichten voor de residentiële sector
Deze cijfers laten ons toe het theoretische karakter van de vooruitzichten van het GewOP te doen uitkomen en met onze beide voeten terug op de grond te vallen. Eerst het GewOP, daarna de realiteit. - Volgens het tendentiële scenario zou de behoefte aan woningen tegen 2005 met 2.170 woongelegenheden per jaar toenemen. - Volgens het volontaristische scenario van het GewOP daarentegen, zou deze behoefte draaien rond een jaar-produktie van om en bij de 4.500 en 4.800 nieuwe woningen. De werkelijkheid toont aan dat wij spijtig genoeg ver van deze berekening verwijderd zijn of zullen zijn. Zelfs vergeleken met het tendentiële scenario, en dat is toch het meest pessimistische. Inderdaad, in 1991 heeft men in het Brusselse Hoofdstedelijke Gewest 2.907 woongelegenheden gebouwd. Dit cijfer viel in 1992 terug naar 2.117 en in 1993 naar 2.022. Helemaal niet schitterend dus. Maar het slechtste moet nog komen. Op basis van de cijfers die wij voor de eerste negen maanden van 1994 bezitten, periode tijdens dewelke het ontwerp van GewOP van toepassing was, geeft ons macro-economisch model COMOREG de aanvatting van de bouw van 1.383 woongelegenheden op jaarbasis. 4
En de komende jaren kondigen zich nauwelijks minder slecht aan vermits onze vooruitzichten rekenen op 1.873 aangevatte woningen in 1995, 1.764 in 1996 en 1.615 in 1997 ! Wij zijn heel ver verwijderd van de 2.170 tot 4.800 woningen van de GewOP-scenario’s ! Wij kunnen ons niet voorstellen dat de nieuwe Brusselse regering ongevoelig zou zijn voor deze vooruitzichten. Er moeten zonder dralen maatregelen bestudeerd worden om zowel de verwerving van eigendom als de investering in de huurmarkt te bevorderen.
Drie voorstellen : 1. Zou het Gewest het systeem van zowel bouw- als renovatiepremies niet kunnen vervangen door een rechtstreekse tussenkomst in de maandelijke hypothecaire last ? 2. Zou het Gewest niet kunnen proberen om onrechtstreeks de registratierechten te verlagen - een belangrijke rem op de overdracht van immobiliën - door aan de verkrijger het deel terug te geven dat hem door de Federale Staat terugbetaald wordt zodat dit naar een meer aanvaardbaar niveau van 8 tot 9 % teruggebracht wordt. 3. Zou het Gewest niet met alle gemeenten kunnen overeenkomen dat de verhoging van de onroerende voorheffing voor een bepaalde periode geneutraliseerd wordt door ze verder te blijven berekenen op het bedrag van het kadastrale inkomen van voor de uitvoering van de werken ?
3.2.
De cijfers en de vooruitzichten voor de niet-residentiële sector
Indien de residentiële sector zich in niets kan verheugen, hoe moet het dan met de niet-residentiële sector ? 3
De ondernemingen van deze sector waren goed voor de bouw van 2,4 miljoen m in 1991 en 2,5 en 2,8 3 3 miljoen m in respektievelijk 1992 en 1993, in 1994 hadden zij nog slechts 1,2 miljoen m te verwerken en in 3 1995 zullen er nog slechts 1,1 miljoen m te verdelen vallen. Moet het nog gezegd worden dat deze afremming vooral te wijten is aan het vastlopen van de bouw van kantoren in 1994. Tijdens de maanden april, mei en juni hebben de statistieken geen enkele bouwvergunning opgetekend. Erger nog : deze situatie vloeit niet voort uit een bepaalde ineenstorting van de vraag, maar wel degelijk uit het beleid dat door de Brusselse overheid geleid wordt, meer bepaald op het vlak van de stedebouwkundige lasten. Deze lasten zijn van dien aard om de meest welwillende investeerder te ontmoedigen en zich van het Brusselse Hoofdstedelijke Gewest af te wenden. Ofwel staat de gewestelijke overheid de bouw van kantoren toe omdat zij meent dat daar behoefte aan is en wij zien dan niet in waarom de ondernemingen die deze toelatingen verkrijgen moeten bestrafd worden door middel van compensaties, ofwel bestaat deze behoefte niet en levert de gewestelijke overheid een bewijs van grote onverantwoordelijkheid door de bouw ervan toe te laten eenvoudigweg om het woningpark te vergroten. De nieuwe Brusselse reglementering betreffende de stedebouwkundige lasten, in de mate dat zij deze lasten verplichtend maakt voor elk kantoorprojekt van meer dan 500 m², is absurd. De wettigheid ervan schijnt ons zelfs twijfelachtig en wij hebben bijgevolg een juridische raadpleging gevraagd bij een gerenomeerd advokatencabinet. Deze raadpleging besloot dat het systeem onwettig is. De onwettigheden zijn ernstig en groot in aantal. Zij hebben, zoals het dikwijls het geval is, geen betrekking op te vervullen formaliteiten die niet zouden gevolgd zijn, maar op de grond van het probleem. 5
Bijgevolg hebben wij beslist om samen met het Verbond van Ondernemingen te Brussel en het Verbond van de Immobiliënsector deze onwettigheden voor te leggen aan de kritiek van de Raad van State, en een aanvraag tot annulatie ingediend.
4.
TOT BESLUIT ...
Brussel blijft een aantrekkelijke vestigingsplaats voor de ondernemingen, ondanks de vrij hoge personeelskosten en aanverwante kosten. Daartegenover staat dat de cijfers bewijzen dat de stadsrand een steeds grotere aantrekkingskracht uitoefent, enerzijds op de in Brussel gevestigde bedrijven en anderzijds op de nieuwe investeerders. Misschien wegens het gebrek aan een diepgaand onderzoek, rept de overheid (en het GewOP) geen woord over het meesleepeffekt van de delocalisatie van ondernemingen op de uittocht van hun werknemers. Ook al blijven een aantal werknemers niet in de onderneming als gevolg van de delocalisatie, zullen diegenen die blijven, de onderneming in haar “verhuizing” dan niet volgen ? Door het openbaar onderzoek (advies van de gemeenten, advies van de Economische en Sociale Raad en van de G.O.C.) is deze problematiek bekend geraakt. Het is vrij opmerkelijk dat de regering zich niet de moeite getroost heeft de ondernemingen meer gerust te stellen door bepaalde verordenende bepalingen te wijzigen, met het doel de funktievermenging te waarborgen. De situatie is weliswaar niet hopeloos, maar men moet het toch over een andere boeg gooien. Terwijl in heel Europa en in België in het bijzonder, alle overheidsmaatregelen de economische expansie trachten te bevorderen, die dit best kan gebruiken, zet het GewOP - in zekere mate - een rem op deze expansie, met het oog op een terugkeer van de bevolking naar de Brusselse wijken. Dat begrijpen wij niet goed ... Welke politieke entiteit kan zich immers welbewust veroorloven om de bron van zijn rijkdom ook al is die rijkdom indirect, te verwijderen ?
6
