PERANCANGAN DAN PELAKSANAAN LANSKAP PERMUKIMAN PADJADJARAN REGENCY BOGOR RAYA, BOGOR
PUTRI AMANDA A34204010
PROGRAM STUDI ARSITEKTUR LANSKAP FAKULTAS PERTANIAN INSTITUT PERTANIAN BOGOR 2008
RINGKASAN PUTRI AMANDA. Perancangan dan Pelaksanaan Lanskap Permukiman Padjadjaran Regency Bogor Raya, Bogor ( Dibimbing oleh TATI BUDIARTI dan MARIETJE M. WUNGKAR) Kebutuhan yang paling mendasar adalah kebutuhan akan tempat tinggal yang meningkat seiring dengan meningkatnya pertumbuhan penduduk. Bogor merupakan salah satu ’hinterland’ sebagai penyangga dari kota metropolitan. Kota Bogor dipilih sebagai area yang nyaman untuk dihuni adalah karena memiliki iklimnya yang sejuk dibanding kota metropolitan dan terbebas dari bahaya banjir. Pembangunan Permukiman Padjadjaran Regency Bogor Raya mempunyai tujuan untuk memenuhi kebutuhan akan tempat tinggal. Padjadjaran Regency ini merupakan salah satu permukiman yang dimiliki Bogor Raya yang pada saat ini sedang dalam proses pembangunan. Kawasan yang sedang dibangun ini merupakan kawasan dengan luas ± 6 Ha. Proyek lanskap yang sedang berlangsung di permukiman Padjadjaran Regency ini dapat dijadikan kegiatan magang mahasiswa Arsitektur Lanskap. Keterlibatan dalam kegiatan perancangan dan pelaksanaan proyek lanskap merupakan pengalaman sebagai bekal bekerja kelak. Tujuan umum dari kegiatan magang ini adalah memperoleh pengetahuan, keterampilan dan pengalaman kerja di bidang Arsitektur Lanskap baik di lapang maupun di studio. Secara khusus, kegiatan ini bertujuan untuk mempelajari dan berpartisipasi aktif dalam seluruh kegiatan dalam bidang perancangan dan pelaksanaan serta menganalisis permasalahan di lapang dan menentukan alternatif penyelesaiannya. Manfaat dari kegiatan magang ini adalah memperoleh pengalaman dan wawasan di dalam menghadapi pekerjaan sesungguhnya di lapang khususnya dibidang perancangan dan pelaksanaan. Kegiatan magang dilakukan selama 4 bulan, yaitu pada bulan Februari 2008 sampai Juni 2008 yang bertempat di Departemen Estate, Bogor Raya. Metode yang digunakan adalah metode survai lapangan dan partisipasi aktif dalam pekerjaan di lapangan maupun di lingkungan kantor khususnya pada aspek perancangan dan pelaksanaan lanskap permukiman. Departemen Estate, bertugas
sebagai merancang lanskap kawasan permukiman Padjadjaran Regency Bogor Raya. Proses perancangan terdiri dari inventarisasi, analisis dan sintesis, pembuatan konsep beserta pengembangannya, perancangan, perhitungan RAB yang dibuat oleh supervisor lanskap dan pembuatan dokumen-dokumen penting yang berkaitan dengan pelaksanaan lanskap. Mahasiswa diikutsertakan mulai dari proses perancangan sampai pembuatan SPK (Surat Perintah Kerja). Perencanaan permukiman Padjadjaran Regency Bogor Raya ini pada dasarnya mempunyai konsep ”Rumah Ditengah Kota Bernuansa Taman Dengan Fasilitas Lengkap”, dimana kawasan permukiman yang terletak di pusat kota Bogor memiliki panorama alam yang bernuansa taman dengan fasilitas penunjang yang cukup lengkap. Permukiman Padjadjaran Regency Bogor Raya dibagi dalam tiga konsep yaitu konsep ruang, tata hijau dan sirkulasi. Konsep ruang dibagi berdasarkan fungsi yaitu area pribadi, area rekreasi, area komersil dan area penerimaan. Sedangkan konsep tata hijau dibagi menjadi beberapa klasifikasi vegetasi yaitu vegetasi penaung, pengarah, border,dan artistik. Selanjutnya dilakukan proses perancangan lanskap pada area penerimaan, rekreasi, jalur jalan,dan area ruko. Gambar yang dihasilkan dari proses perancangan ini mencakup site plan, gambar potongan, dan gambar perspektif. Pelaksanaan proyek lanskap menjadi tanggung jawab Departemen Estate. Di dalam pelaksanaannya manajer Estate dibantu Supervisor Lanskap langsung mengawasi perkembangan pelaksanaan pekerjaan lanskap yang dilakukan oleh kontraktor. Pelaksanaaan Administrasi dilakukan sejak penyelesaian RAB dan gambar lalu dilanjutkan dengan pembuatan SPB (Surat Permintaan Pembelian/ Barang). Setelah SPB ditandatangani sejumlah pimpinan kemudian diajukan ke bagian Purchasing. Bagian Purchasing melakukan seleksi kontraktor melalui proses Tender. Purchasing menghubungi para kontraktor dan memberi keterangan nama dan spesifikasi barang beserta volume, selanjutnya tiap kontraktor mengajukan nama dan spesifikasi beserta harga yang ditawarkan. Minimal terdapat tiga kontraktor yang mengikuti proses tender. Nama dan spesifikasi barang yang diajukan dari para kontraktor terdapat dalam DPPH (Daftar Perbandingan Penawaran Harga). Setelah pemenang tender dipilih melalui DPPH yang disetujui
oleh Purchasing Manager, Departemen Estate membuat SPK (Surat Perintah Kerja). Setelah pelaksanaan fisik yang dilakukan kontraktor selesai maka dibuatlah BAST (Berita Serah Terima Acara). Pelaksanaan fisik dilakukan dalam beberapa tahapan pekerjaan yaitu persiapan, pembentukan lahan, penanaman rumput, penanaman pohon. Kendala yang dihadapi setelah penanaman selesai yaitu kondisi cuaca yang mulai kemarau, sehingga tanaman tidak tumbuh dengan baik. Pelaksanaan pekerjaan lanskap berjalan seiring dengan kegiatan pelaksanaan bangunan dan jalan. Dari hasil magang dapat disimpulkan bahwa tidak adanya staf yang ahli di bidang arsitektur lanskap dan peralatan yang menunjang menyebabkan proses kegiatan perancangan sedikit terhambat. Untuk itu dibutuhkan seorang arsitektur lanskap yang memiliki pengetahuan dan seni yang dapat mempengaruhi hasil karya arsitektur lanskap yang dapat berguna dan estetik. Proses pelaksanaan lanskap sudah berjalan sesuai dengan prosedur yang ditetapkan dan berlangsung seiring dengan pembangunan rumah, kavling, dan jalan. Pelaksanan lanskap yang pertama dilaksanakan pada awal tahun 2008 dimulai dengan penanaman rumput dan sampai sekarang masih terus berlanjut. Disarankan perusahaan untuk menambahkan staf ahli dalam bidang arsitektur lanskap sehingga proses perancangan berjalan baik. Diperlukan adanya jadwal kerja yang memudahkan staf dalam melakukan monitoring kegiatan pelaksanaan.
PERANCANGAN DAN PELAKSANAAN LANSKAP PERMUKIMAN PADJADJARAN REGENCY BOGOR RAYA, BOGOR
Skripsi sebagai salah satu syarat untuk memperoleh gelar Sarjana Pertanian pada Departemen Arsitektur Lanskap Fakultas Pertanian Institut Pertanian Bogor
Oleh : PUTRI AMANDA A34204010
PROGRAM STUDI ARSITEKTUR LANSKAP FAKULTAS PERTANIAN INSTITUT PERTANIAN BOGOR 2008
Judul Skripsi
: Perancangan dan Pelaksanaan Lanskap Permukiman Padjadjaran Regency Bogor Raya, Bogor
Nama Mahasiswa
: Putri Amanda
NRP
: A34204010
Menyetujui, Dosen Pembimbing 1
Dosen Pembimbing 2
Dr. Ir. Tati Budiarti, MS
Ir. Marietje M. Wungkar, MSi
NIP. 131 414 833
NIP. 130 239 745
Mengetahui, Dekan Fakultas Pertanian
Prof. Dr. Ir. Didy Sopandie, M.Agr NIP. 131 124 019
Tanggal lulus :
RIWAYAT HIDUP Penulis dilahirkan di Bandung, Propinsi Jawa Barat, pada tanggal 22 Mei 1986. Penulis merupakan anak kedua dari tiga bersaudara dari Bapak Dudu Abdullah dan Ibu Susi Nuryani. Pendidikan penulis diawali pada tahun 1992, pada tahun 1998 penulis lulus dari SDN Banjarsari 6, Bandung, kemudian pada tahun 2001 penulis menyelesaikan studi di SLTP PGII (Persatuan Guru Islam Indonesia) 1, Bandung. Selanjutnya, penulis lulus dari SMU PGII (Persatuan Guru Islam Indonesia) 1, Bandung, pada tahun 2004. Tahun 2004 penulis diterima di Institut Pertanian Bogor (IPB) melalui jalur USMI sebagai mahasiswa pada Program Studi Arsitektur Lanskap, Fakultas Pertanian, Institut Pertanian Bogor. Kegiatan organisasi yang pernah diikuti penulis selama perkuliahan adalah Himpunan Arsitektur Lanskap (HIMASKAP), Paguyuban Mahasiswa Bandung (PAMAUNG). Pada tahun 2008/2009 penulis berkesempatan menjadi asisten mahasiswa Mata Kuliah Dasar-Dasar Arsitektur Lanskap.
KATA PENGANTAR Assalamualaikum, wr. wb. Puji dan syukur penulis panjatkan ke hadirat Allah SWT atas berkat rahmat dan karunia-NYA, sehingga penulis dapat menyelesaikan tugas akhir atau skripsi dengan judul ”Perancangan dan Pelaksanaan Lanskap Permukiman Padjadjaran Regency Bogor Raya, Bogor”. Skripsi ini merupakan salah satu syarat untuk mendapatkan gelar sarjana pada Program Studi Arsitektur Lanskap, Departemen Budi Daya Pertanian, Fakultas Pertanian, IPB. Skripsi ini tersusun dari serangkaian kegiatan magang di Departemen Estate di permukiman Danau Bogor Raya. Penulis mengucapkan banyak terima kasih kepada semua pihak yang telah memberi doa, dukungan dan bantuan baik dalam segi moral maupun material. Untuk itu penulis berterima kasih kepada : 1. Dr. Ir. Tati Budiarti M.S. dan Ir. Marietje M. Wungkar, MSi. selaku dosen pembimbing yang telah meluangkan waktu dan pikiran dalam memberikan bimbingan dan sarannya sampai pada penyelesaian skripsi. 2. Dr. Ir. Nizar Nasrullah selaku pembimbing akademik yang atas saran dan bimbingannya selam penulis menempuh perkuliahan di Departemen Arsitektur Lanskap IPB. 3. Dosen penguji atas masukan dan saran untuk perbaikan skripsi ini. 4. Bapak Jarot Purbaya selaku Manager Estate, Bapak Djuanda selaku Supervisor Lanskap, Ibu Dian selaku Administrasi Estate di Departemen Estate permukiman Danau Bogor Raya atas bimbingan, informasi, bantuan, serta kebaikan selama kegiatan magang berlangsung. Bapak M. Andi, Budi, Darsono, Indra, M Ali, dan semua pihak yang telah membantu penulis selama kegiatan Magang berlangsung; 5. Rossa Rahmatullah, Krista, Nur Khoiryah yang telah membantu penulis dalam proses penyelesaian skripsi. 6. Teman–teman ARL terutama angkatan 41 atas kebersamaan yang berlangsung selama masa perkuliahan;
7. Teman–teman satu Pembimbing Skripsi (Karina, Dini, Ipah) dan Pembimbing Akademik (Sony, Ratih, Fida); 8. Teman–teman kost Perwira 50 atas kebersamaan dan bantuannya, Mbak Bunga, Mbak Dwi, Karina, Sekar, Ipah, Syita, Yola, Arum, Putri, Icha, Kristin, Dias, dan lain–lain; 9. Seluruh pihak lain yang tidak bisa disebutkan satu per satu yang telah membantu penulis dalam menyelesaikan skripsi. 10. Terima kasih yang mendalam kepada keluarga terkasih Bapak Dudu Abdullah, Ibu Susi Nuryani, Raddy, Saskia, Beben atas kasih sayang dukungan dan motivasi dalam penyelesaian studi di IPB Pada akhirnya, penulis berharap semoga skripsi ini dapat menambah wawasan dan pengetahuan praktis mengenai perancangan dan pelaksanaan pekerjaan
lanskap
permukiman,
serta
memberikan
manfaat
bagi
yang
membutuhkannya. Wassalam Bogor, Desember 2008
Penulis
DAFTAR ISI KATA PENGANTAR ........................................................................................
i
DAFTAR ISI....................................................................................................... iii DAFTAR TABEL............................................................................................... vi DAFTAR GAMBAR .......................................................................................... vii DAFTAR LAMPIRAN....................................................................................... ix PENDAHULUAN ..............................................................................................
1
Latar Belakang ...........................................................................................
1
Tujuan ........................................................................................................
2
Manfaat ......................................................................................................
2
TINJAUAN PUSTAKA .....................................................................................
3
Permukiman ...............................................................................................
3
Lanskap Permukiman.................................................................................
3
Lanskap Jalan .............................................................................................
4
Taman Lingkungan ....................................................................................
7
Perancangan Lanskap.................................................................................
7
Pelaksanaan Lanskap .................................................................................
9
Pelaksanaan Administrasi .................................................................
9
Pelaksanaan Fisik .............................................................................. 11 METODOLOGI .................................................................................................. 13 Lokasi dan Waktu ..................................................................................... 13 Metode ....................................................................................................... 14 Pengumpulan Data ..................................................................................... 15 KONDISI UMUM .............................................................................................. 17 Sejarah Pembangunan Permukiman Padjadjaran Regency........................ 17 Struktur Organisasi Pengelola Padjadjaran Regency ................................ 19 Hubungan Kerja antar Bagian........................................................... 19 Organisasi Pengelola Lanskap .......................................................... 19 Letak, Luas, Batas Wilayah ...................................................................... 22 Aksesibilitas ............................................................................................... 23 Kondisi Fisik Permukiman Padjadjaran Regency...................................... 23
Iklim ................................................................................................. 23 Geologi dan Tanah ........................................................................... 23 Topografi .......................................................................................... 24 Hidrologi .......................................................................................... 24 Vegetasi dan Satwa .......................................................................... 25 Fasilitas ............................................................................................ 25 Keadaan Sosial Ekonomi dan Sosial Budaya ................................... 26 Pencemaran ...................................................................................... 27 Visual ............................................................................................... 28 HASIL DAN PEMBAHASAN........................................................................... 30 Konsep Pengembangan Lanskap Permukiman Padjadjaran Regency Bogor Raya ........................................................................................................... 30 Konsep Umum .................................................................................. 30 Konsep Tata Hijau............................................................................. 32 Konsep Utilitas.................................................................................. 35 Konsep Sirkulasi ............................................................................... 36 Perancangan Lanskap Permukiman Padjadjaran Regency Bogor Raya .... 40 Inventarisasi ...................................................................................... 41 Analisis dan Sintesis ......................................................................... 46 Konsep .............................................................................................. 49 Konsep Umum ...................................................................... 49 Konsep Pengembangan ......................................................... 49 Konsep Ruang .............................................................. 49 Konsep Tata Hijau........................................................ 50 Konsep Sirkulasi .......................................................... 51 Perancangan Lanskap........................................................................ 55 Perancangan lanskap area penerimaan.................................. 55 Perancangan lanskap rekreasi ............................................... 55 Perancangan lanskap jalur..................................................... 56 Perancangan lanskap area ruko ............................................. 56 Pelaksanaan Lanskap Kawasan Permukiman Padjadjaran Regency Bogor Raya ........................................................................................................... 62
Pelaksanaan Administrasi ................................................................. 62 RAB (Rancangan Anggaran Biaya) ......................................... 62 SPB (Surat Permintaan Pembelian) ......................................... 63 Proses Tender ........................................................................... 63 SPK (Surat Perintah Kerja) ...................................................... 64 BAST ( Berita Serah Terima Acara)........................................ 65 Opname Lapang ....................................................................... 65 Sistem Pembayaran .................................................................. 65 Pelaksanaan Fisik .............................................................................. 66 Pekerjaan persiapan.................................................................. 66 Pekerjaan Pembentukan Lahan ................................................ 67 Pekerjaan Hardscape ............................................................... 68 Pelaksanaan Pekerjaan Penanaman.......................................... 71 Pekerjaan Penanaman Rumput................................................. 71 Pekerjaan Penanaman Pohon ................................................... 73 Pelaksanaan Pemeliharaan ....................................................... 76 Penyiraman................................................................... 76 Penggantian steger ....................................................... 77 KESIMPULAN DAN SARAN........................................................................... 78 Kesimpulan ................................................................................................ 78 Saran........................................................................................................... 79 DAFTAR PUSTAKA ......................................................................................... 80 LAMPIRAN........................................................................................................ 82
DAFTAR TABEL Nomor
Halaman
1. Tabel 1. Jenis Kegiatan dan Waktu Pelaksanaan Magang .............................. 14
2. Tabel 2. Jenis, Sumber dan Cara Pengambilan, dan Bentuk Data .................. 16 3. Tabel 3. Tingkat Pendidikan Masyarakat Sekitar Padjadjaran Regency Bogor Raya Data ......................................................................................................... 27 4. Tabel 4. Jenis dan Ukuran Lebar Jalan ........................................................... 37 5. Tabel 5. Analisis Kondisi Fisik dan Biofisik Tapak ....................................... 46 6. Tabel 6. Jadwal Pelaksanaan Pekerjaan Penanaman di PRBR. ...................... 71
DAFTAR GAMBAR Nomor
Halaman
1. Pola-Pola Jalan Menurut Chiara dan Koppelman (1989) ...............................
6
2. Lokasi Magang ............................................................................................... 13 3. Struktur Organisasi Depatemen Estate Bogor Raya ....................................... 21 4. Lokasi Permukiman Padjadjaran Regency Bogor Raya ................................. 22 5. Anak Sungai Katulampa yang Mengalir di Kawasan Permukiman................ 24 6. Tanaman Pertanian Sebelum Pembangunan Permukiman.............................. 25 7. Masjid yang Bersebelahan Dengan Permukiman ........................................... 26 8. View Pegunungan yang Terlihat dari Lokasi Permukiman ............................ 28 9. Tipe Rumah Permukiman Padjadjaran Regency Bogor Raya ....................... 31 10. Penanaman Vegetasi Sesuai Fungsi dan Lokasi ........................................... 34 11. Macam Saluran Drainase di PRBR ............................................................... 36 12. ROW Jalan yang Terdapat di Permukiman PRBR ....................................... 39 13. Kondisi Tapak .............................................................................................. 41 14. Akses Jalan Menuju Permukiman PRBR yang Sempit dan Rusak............... 42 15. Dinding Pembatas Permukiman.................................................................... 43 16. Peta Inventarisasi .......................................................................................... 45 17. Peta Analisis & Sintesis ............................................................................... 48 18. Tipe Jalan Cul-de-sac di Permukiman PRBR ............................................... 52 19. Tipe Jalan Taman di Permukiman PRBR ..................................................... 52 20. Peta Pengembangan Konsep ......................................................................... 53 21. Site Plan ...................................................................................................... 54 22. Perancangan Lanskap Area Penerimaan ...................................................... 58 23. Perancangan Lanskap Rekreasi..................................................................... 59 24. Perancangan Lanskap Jalur Jalan.................................................................. 60 25. Perancangan Lanskap Area Ruko ................................................................. 61 26. Proses Pelaksanaan Administrasi ................................................................. 62 27. Proses Pelaksanaan Lanskap ........................................................................ 66 28. Lokasi Pekerjaan Pembersihan Lahan Sebelum Ditanami............................ 67 29. Pekerjaan Pembentukan Lahan dengan Mengunakan Alat Berat ................. 68
30. Pola conblock yang digunakan di Permukiman Padjadjaran Regency ......... 69 31. Konstruksi Jalan Menggunakan Material Conblock ..................................... 70 32. Alat Cutter Paving ........................................................................................ 70 33. Penanaman Rumput Gajah (Axonoopus compressus). .................................. 72 34. Pohon Kelapa Sawit Setelah Ditanam di Median Jalan ................................ 74 35. Sempur yang Telah Ditanam di Berm Jalan ................................................ 74 36. Penyiraman Rumput Dengan Mobil Tangki ................................................. 76 37. Steiger yang Rusak Oleh Hembusan Angin Kencang .................................. 77
LAMPIRAN Nomor
Halaman
1. Peta Dasar Permukiman Padjadjaran Regency Bogor Raya ........................... 82 2. Ketentuan Lingkungan Kepenghunian Dan Pendirian Bangunan “Perumahan Danau Bogor Raya” ...................................................................................... 83 3. Contoh Rancangan Anggaran Biaya ............................................................... 96 4. Contoh Surat Permintaan Pembelian / Barang................................................ 97 5. Contoh Daftar Perbandingan Penawaran Harga ............................................. 98 6. Contoh Surat Perintah Kerja Danau Bogor Raya............................................ 99 7. Regency Contoh Berita Serah Terima Acara .................................................. 101 8. Notula Rapat Persentasi Landscape Padjadjaran ............................................ 102
PENDAHULUAN Latar Belakang Pertumbuhan
penduduk
meningkat
seiring
dengan
pertumbuhan
pembangunan dan perekonomian di perkotaan. Meningkatnya pertumbuhan penduduk tersebut menyebabkan banyaknya permintaan akan tempat tinggal yang merupakan
kebutuhan
paling
mendasar.
Pemerintah
tetap
mendukung
pembangunan permukiman, walaupun lahan yang tersedia di perkotaan semakin terbatas. Jakarta merupakan kota metropolitan dengan aktifitas pembangunan dan perekonomian yang terbesar di Indonesia, sehingga membutuhkan permukiman yang layak bagi penduduknya. Untuk itu dibutuhkan suatu permukiman yang dapat menunjang kehidupan serta dilengkapi fasilitas dan dekat dengan aktifitas dari kota metropolitan tersebut. Sebagai antisipasi hal tersebut maka muncullah pembangunan permukiman di pinggiran kota (hinterland) yang lebih baik. Kota Bogor merupakan penyangga dari kota metropolitan. Bogor dipilih sebagai area yang nyaman untuk dihuni karena memiliki iklim yang sejuk dibanding kota metropolitan dan terbebas dari bahaya banjir yang sering mengancam Jakarta. Salah satu permukiman yang dibangun di Kota Bogor adalah permukiman Padjadjaran Regency Bogor Raya. Tahap awal pembangunan PRBR dimulai dengan proses perencanaan dari lahan pertanian menjadi lahan permukiman. Selanjutnya dilakukan tahap perancangan tapak-tapak yang lebih spesifik seperti, perancangan area penerimaan, taman lingkungan, jalur jalan dan area ruko. Perancangan memiliki peran yang penting dalam memberikan fungsi dan bentuk visual dari tapak secara optimal (Booth 1983). Perancangan lanskap permukiman haruslah memperhatikan semua aspek yang mencakup kondisi umum dan fisik tapak. Perancangan lanskap di permukiman Padjajaran Regency Bogor Raya ini merupakan perancangan penataan soft material dan hard material. Dalam merancang lanskap ini juga perlu memperhatikan aspek penghuni yang nantinya akan mempengaruhi hasil rancangan yang fungsional dan estetik. Pelaksanaan lanskap dapat dilakukan apabila proses perencanaan dan perancangan telah
dilakukan. Proses pelaksanaan lanskap terdiri dari pelaksanaan administrasi dan pelaksanaan fisik. Lokasi permukiman PRBR cukup strategis karena berada di pusat kota Bogor dan memiliki aksesibilitas yang cukup mudah. Pengembangan ini merupakan salah satu yang dimiliki Bogor Raya yang pada saat ini dalam proses pembangunan. Kawasan yang sedang dibangun ini merupakan kawasan dengan luas ± 6 Ha. Proyek lanskap yang sedang berlangsung di daerah pajajaran ini merupakan objek yang sangat baik untuk kegiatan magang mahasiswa Arsitektur Lanskap. Keterlibatan dalam kegiatan perancangan dan pelaksanaan proyek lanskap merupakan kegiatan yang sangat berharga untuk mencari pengalaman sebagai bekal bekerja kelak.
Tujuan Tujuan umum dari kegiatan magang ini adalah memperoleh pengetahuan, keterampilan dan pengalaman kerja di bidang Arsitektur Lanskap melalui kegiatan di studio maupun di lapang. Sedangkan tujuan khusus dari kegiatan magang ini adalah: 1. Mempelajari dan mendapatkan pengalaman bekerja dengan berpartisipasi aktif dalam seluruh kegiatan yang dilakukan di Departemen Estate yang membawahi lanskap dan administrasi teknis dalam bidang perancangan dan pelaksanaan lanskap. 2. Menganalisis berbagai permasalahan dan kendala di lapangan serta menentukan alternatif penyelesaiannya.
Manfaat 1. Memperoleh pengalaman praktis dan wawasan untuk mengembangkan sikap profesionalisme di dalam menghadapi pekerjaan sesungguhnya di lapangan di bidang Arsitektur Lanskap khususnya dalam perancangan dan pelaksanaan lanskap. 2. Menjalin kerja sama dengan pertukaran informasi, ilmu dan teknologi bagi mahasiswa dan instansi atau perusahaan yang terkait.
TINJAUAN PUSTAKA
Permukiman Simonds (1983) menyatakan bahwa permukiman merupakan kelompokkelompok rumah yang memiliki ruang terbuka secara bersama dan merupakan kelompok yang cukup kecil untuk melibatkan semua anggota keluarga untuk suatu aktivitas, tetapi cukup besar untuk menampung fasilitas umum seperti tempat berbelanja, lapangan bermain, dan daerah penyangga. Permukiman dan perumahan dalam Undang-Undang RI Nomor 4 Tahun 1992, didefinisikan sebagai bagian dari lingkungan hidup di luar kawasan lindung, baik yang berupa kawasan perkotaan maupun pedesaan yang berfungsi sebagai lingkungan hunian dan tempat kegiatan yang mendukung perikehidupan dan penghidupan. Sedangkan perumahan diartikan sebagai kelompok rumah yang berfungsi sebagai lingkungan tempat tinggal atau lingkungan dengan sarana dan prasarana lingkungan. Untuk membangun suatu permukiman perlu memperhatikan lanskap sebelum pembangunan maupun lanskap yang akan direncanakan. Rumah menjadi permukiman bila dipikirkan dalam kelipatannya baik sekumpulan kesatuan yang terpisah di atas petak-petak lahan individual maupun sebagai kelompok rumah gandeng, rumah susun, atau apartemen (Laurie, 1986). Menurut Kantor Menteri Perumahan Rakyat (1990), keadaan perumahan mencerminkan taraf hidup, kepribadian dan peradaban manusia, masyarakat, atau suatu bangsa. Perumahan bukan semata-mata fasilitas untuk kehidupan merefleksikan
kehidupan,
kepribadian,
manusia
manusia saja terhadap
melainkan
manusia
serta
lingkungannya.
Lanskap Permukiman Menurut
Simonds
(1983)
lingkungan
permukiman
merupakan
pengelompokan dari beberapa cluster tempat tinggal yang tergabung pada suatu area terbuka dan mempunyai batasan yang jelas dengan fasilitas-fasilitas penunjang seperti pendidikan, niaga, tempat peribadatan atau fasilitas lainnya. Biasanya fasilitas-fasilitas tersebut diletakkan di luar kawasan hunian, dimana dari
tiap hunian dihubungkan dengan adanya
jalur hijau dan jalur pejalan kaki.
Selanjutnya Simonds (1983) menambahkan bahwa lingkungan hidup yang ideal bagi manusia adalah dimana tegangan (friksi) dapat dihindarkan atau dipecahkan, sehingga dicapai perkembangan optimum dalam hubungan harmonis antara manusia dengan Tuhan, manusia dengan alam, maupun manusia dengan lainnya. Lingkungan permukiman yang ideal merupakan suatu kawasan lingkungan ketetanggaan (neighborhood) yang memiliki fasilitas taman, bersama-sama membentuk sebuah blok permukiman. Kegiatan yang dapat dilakukan oleh penghuni permukiman di taman adalah berbincang-bincang, bermain bagi anak-anak dan melepas lelah. Menurut Eckbo (1964) lingkungan permukiman adalah suatu area yang di dalamnya terdapat susunan ketetanggaan/kumpulan tempat tinggal dan sarana perkantoran, niaga, pendidikan, budaya, kesehatan dan fasilitas administrasi penting lainnya di sekitar area tersebut, kehadiran fasilitas penunjang yang tersusun rapi disuatu kelompok hunian (cluster). Laurie (1986) menyatakan bahwa lanskap permukiman adalah perubahan bentuk historis dari situasi, dimana taman dipertahankan dalam wujud rumahnya sendiri sampai wujud lainnya (taman lingkungan) serta permukiman–permukiman ditata dalam suatu kawasan yang lebih luas seperti pembangunan kota-kota baru. Berdasarkan Surat Keputusan Bersama Mentri Dalam Negeri, Mentri Pekerjaan umum, dan Mentri Negara Perumahan Rakyat (1992) pada kawasan permukiman, pelaksanaan pembangunan setiap perumahan harus sesuai dengan proporsi yang ditetapkan, yaitu 60 % untuk konstruksi dan 40 % untuk ruang terbuka, dengan perbandingan 1 : 3 : 6 untuk perumahan rumah mewah, rumah menengah, dan rumah sederhana.
Lanskap Jalan Menurut Chiara dan Koppelman (1990), jalan adalah unsur penting untuk rancangan pengelompokan yang harus diletakan secara fungsional dan sesuai dengan kegunaannya. Lanskap jalan adalah wajah dari karakter lahan atau tapak yang terbentuk pada lingkungan jalan, baik yang terbentuk dari elemen lanskap alamiah seperti bentuk topografi lahan yang mempunyai panorama yang indah,
maupun yang terbentuk dari elemen lanskap buatan manusia yang disesuaikan dengan kondisi lahannya. Dalam merencanakan lanskap jalan dibutuhkan usaha agar keberadaan lanskap jalan dapat dimanfaatkan dan tidak mengganggu pengguna jalan. Adapun usaha yang dilakukan adalah dengan mengontrol ketinggian pohon-pohon, dan penggunaan jenis rumput yang sama pada pekarangan depan ( Eckbo, 1964). Perencana harus menentukan seberapa luas sebuah sistem jalan diperuntukan untuk tapaknya, yaitu dengan menggunakan tiga kategori yaitu utama, lokal, dan jalan masuk (Untermann dan Shall, 1984). Tiga kategori tersebut diperuntukan untuk tapak yang luas, sedangkan untuk tapak yang kecil menggunakan sistem jalan masuk yang luas. Berdasarkan jenis peruntukannya, jalan dibagi menjadi sirkulasi pejalan kaki, sirkulasi sepeda dan sirkulasi kendaraan bermotor. Harris dan Dines (1998) mengemukakan bahwa sirkulasi kendaraan di jalan raya mengakomodasi tiga tujuan utama, yaitu: 1. Menciptakan akses / jalan masuk ke suatu lahan atau bangunan. 2. Menciptakan suatu hubungan antar tata guna lahan yang ada. 3. Memberikan suatu jalur pergerakan bagi orang maupun barang. Chiara dan Koppelman (1990) menyatakan bahwa dalam mendesain suatu permukiman diusahakan tidak terlalu monoton dan dimodifikasi pola jalannya. Adapun pola-pola jalan yang menarik menurut Chiara dan Koppelman (1990) dapat dilihat pada Gambar 1.
Gambar 1. Pola-pola Jalan Menurut Chiara dan Koppelman (1990)
Taman Lingkungan Untermann dan Small (1983) menyatakan bahwa taman perumahan adalah taman yang terletak di suatu kawasan permukiman yang diperuntukan bagi beberapa blok rumah dan taman yang dibuat untuk memenuhi jumlah penduduk yang lebih besar dan dilengkapi dengan fasilitas disebut community park (taman lingkungan). Eckbo (1964) mengemukakan bahwa lingkungan permukiman yang ideal adalah kawasan lingkungan ketetanggaan yang memiliki fasilitas taman, bersama-sama membentuk sebuah blok pemukiman, dimana taman tersebut dibuat seluas 2-4 ha dan dimanfaatkan secara intensif oleh penduduk sekitarnya. Eckbo (1964) menambahkan bahwa secara umum dalam taman lingkungan terdapat elemen/fasilitas rekreasi aktif dan pasif. Menurut Nurisjah dan Pramukanto (1995), fungsi taman lingkungan ini bagi pemakainya adalah sebagai tempat rekreasi aktif dan pasif, untuk tempat beristirahat atau tempat untuk menghirup udara segar, untuk meningkatkan rasa bertetangga (sosialisasi), dan merupakan sarana fisik untuk memecahkan kehidupan sehari-hari yang monoton dan menjemukan. Menurut Simonds (1983), taman lingkungan memiliki dua kategori luasan yaitu: 1. Taman lingkungan antar tetangga (neighborhood park) merupakan Ruang Terbuka Hijau yang ditata sebagai areal bermain, rekreasi dan taman yang berada di lingkungan kecil antar tetangga dengan luasan sekitar ± 1,2 ha; 2. Taman lingkungan antar komunitas (community park) merupakan Ruang terbuka Hijau yang ditata selain sebagai areal bermain dan rekreasi juga sebagai tempat berolahraga dengan luasan ± 2 ha, berada di lingkungan yang cukup besar dengan rata-rata 20m²/jiwa.
Perancangan Lanskap Menurut Booth (1983) proses perancangan merupakan suatu rangkaian yang rumit dari proses pencarian suatu hasil rancangan akhir terbaik, sesuai dengan keadaan tapak yang dihadapi. Proses ini menuntut kreativitas perancang dalam memecahkan masalah yang timbul.
Selanjutnya Booth (1983) menjabarkan kegunaan dari proses perancangan sebagai berikut : 1. Menyajikan suatu cara kerja yang teratur dalam menciptakan suatu rancangan sebagai penyelesaian masalah; 2. Membantu memastikan bahwa cara penyelesaian/pemecahan masalah yang terus berubah menurut waktu yang dapat disesuaikan secara layak dengan keadaan rancangan (tapak, kebutuhan pengguna, biaya, dan sebagainya); 3. Membantu menentukan penggunaan lahan terbaik yang dapat dilihat dari alternatif-alternatif pemecahan pada tahap sebelumnya; 4. Menjadi dasar bagi perancang dalam menjelaskan dan mempertahankan pendapatnya kepada pengguna tentang penyelesaian akhir yang terbaik. Perancangan diawali dengan analisis secara total terhadap permasalahan dan sumber daya, dan diakhiri dengan pemecahan yang merupakan suatu sintesis dari imajinasi dan pola pikir praktis (Eckbo, 1964). Selanjutnya Eckbo (1983) menerangkan bahwa perancangan lanskap harus meliputi semua keputusan tentang materi/bahan, elemen, dan penataan di dalam daerah yang dirancang. Perancangan lanskap lebih ditujukan kepada penggunaan volume dan ruang, yang setiap volume memiliki bentuk, ukuran, warna, tekstur, dan kualitas lain sebagai pencirinya (Simonds, 1983). Reid (1993) menjelaskan sepuluh elemen dasar desain yang terdiri atas tujuh elemen visual, yaitu titik, garis, bidang, rupa/bentuk ruang, pergerakan, warna, dan tektur, dan tiga elemen nonvisual, yaitu persepsi pendengaran (suara), persepsi penciuman (aroma), dan persepsi perabaan/kinestetik (sentuhan). Menurut Reid (1993) terdapat dua bentuk dasar yang paling umum dikenal dan dapat dikembangkan oleh perancangan oleh perancang, yaitu bentuk-bentuk geometrik dan bentuk-bentuk naturalistik. Bentuk geometrik terkesan kaku seperti segi tiga, segi empat, bujur sangkar, dan sebagainya. Biasanya bagi perancang yang tidak menyukai bentukan yang kaku dipilihlah bentuk naturalistik yaitu bentuk yang lebih alami seperti bentukan liukan-liukan sungai, ataupun bentukanbentukan bergelombang yang tidak terkesan kaku.
Pelaksanaan Lanskap Pelaksanaan lanskap merupakan suatu tahap dimana kegiatannya dapat dilaksanakan setelah tahap perencanaan dan perancangan selesai. Menurut Harris dan Dines (1988), tahap pelaksanaan terdiri dari: (1) pekerjaan pembangunan, pengawasan, dan koordinasi yang mencakup administrasi, jadwal kerja, laporan, dokumentasi, pengawasan, dan kontrol biaya, serta (2) penyelesaian pekerjaan dan pembayaran. Tahap pelaksanaan pekerjaan lanskap meliputi pekerjaan penyiapan dokumen
konstruksi,
penyerahan
kontrak,
pengawasan
konstruksi,
dan
administrasi
dan
pemeriksaan kemajuan pekerjaan ( Simonds, 1983). Kegiatan
pelaksanaan
terdiri
dari
pelaksanaan
pelaksanaan fisik (Rachman, 1984). Kedua pelaksanaan tersebut saling berhubungan dimana pelaksanaan administrasi dilaksanakan ketika sebelum, sedang dan setelah pekerjaan fisik dilaksanakan. Pelaksanaan administrasi berhubungan dengan dokumen-dokumen dan pernyataan–pernyataan tertulis. Sedangkan pelaksanaan fisik harus sesuai dengan ketentuan-ketentuan di dalam perjanjian yang telah disepakati. Pelaksanaan Administrasi Pelaksanaan administrasi merupakan proses administrasi pengadaan barang dan jasa untuk suatu proyek. Pelaksanaan administrasi lanskap dimulai dengan proses perencanaan, perancangan, berita acara, perjanjian kerja atau kontrak, dan pembuatan form laporan kegiatan selama kegiatan pelaksanaan fisik serta prosedur-prosedur kerja sebagai penuntun di lapangan. Menurut Perpres RI No. 85 tahun 2006, tentang perubahan keenam atas Keppres No. 80 tanhun 2003 paragraf kedua pasal 17, pengadaan barang dan jasa dapat dilakukan dengan 4 cara, yaitu: 1. Pemilihan penyedia barang/jasa pemborong/jasa lainnya, pada prinsipnya dilakukan melalui metoda pemilihan penyedia barang/jasa yang dilakukan secara luas sekurang-kurangnya di satu surat kabar nasional dan/atau satu surat kabar provinsi. 2. Dalam hal jumlah penyedia barang/jasa yang mampu melaksanakan diyakini terbatas yaitu untuk pekerjaan yang kompleks, maka pemilihan penyedia
barang/jasa dapat dilakukan dengan metode pelelangan terbatas dan diumumkan secara luas sekurang-kurangnya di satu surat kabar nasional dan/atau satu surat kabar provinsi dengan mencantumkan penyedia barang/jasa yang mampu. 3. Pemilihan penyedia barang/jasa dapat dilakukan dengan metode pemilihan langsung, yaitu pemilihan penyedia barang/jasa yang dilakukan dengan membandingkan sebanyak-banyaknya penawaran, sekurang-kurangnya 3 (tiga) penawaran dari penyedia barang/jasa yang telah lulus prakualifikasi serta dilakukan negosiasi baik teknis maupun biaya serta harus diumumkan minimal melalui papan pengumuman resmi untuk penerangan umum dan bila memungkinkan melalui internet. 4. Dalam keadaan tertentu dan keadaan khusus, pemilihan penyedia barang/jasa dapat dilakukan dengan cara melakukan negosiasi baik teknis maupun biaya, sehingga
diperoleh
harga
yang
wajar
dan
secara
teknis
dapat
dipertanggungjawabkan. Berdasarkan Keppres No. 80 Tahun 2003, prosedur pemilihan penyedia barang/jasa pemborong/jasa lainnya dengan metode pelelangan umum dengan pascakualifikasi meliputi: 1. pengumuman pelelangan umum. 2. pendaftaran untuk mengikuti pelelangan. 3. pengambilan dokumen pelelangan umum. 4. penjelasan. 5. penyusunan berita acara penjelasan dokumen lelang. 6. pemasukan penawaran. 7. pembukaan penawaran. 8. evaluasi penawaran termasuk evaluasi kualifikasi. 9. penetapan pemenang. 10. pengumuman pemenang. 11. masa sanggah. 12. penunjukan pemenang. 13. penandatanganan kontrak. PT. Bogor Raya Development selalu mengadakan pelelangan umum untuk memilih kontraktor pelaksana.
Keppres RI No. 80 Tahun 2003 menjelaskan bahwa kontrak pengadaan barang/jasa atas penyelesaian seluruh pekerjaan dalam batas waktu tertentu dengan jumlah harga yang pasti dan semua resiko yang mungkin terjadi dalam proses penyelesaian pekerjaan sepenuhnya ditanggung oleh penyedia barang dan jasa. Dan mengenai perubahan kontrak, Keppres No. 80 Tahun 2003 menjelaskan, perubahan kontrak dilakukan sesuai kesepakatan pengguna barang/jasa apabila perubahan lingkup kerja, metode kerja, atau waktu pelaksanaan sesuai dengan ketentuan yang berlaku. Pelaksanaan Fisik Pelaksanaan fisik merupakan bagian atau tahapan pekerjaan lanskap yang dilaksanakan oleh kontraktor sebagai penerima tugas di lapangan dengan jenis, lokasi, volume, dan persyaratan lain telah ditetapkan sebelumnya pada pelaksanaan administrasi (Carpenter et al,1975). Kontraktor lanskap merupakan pelaksana pekerjaan lanskap yang mewujudkan perencanaan lanskap (Carpenter et al,1975). Pelaksanaan pekerjaan lanskap dilakukan oleh kontraktor dimana kontraktor melaksanakan kegiatan di lapang sesuai dengan hasil perancangan yang telah dibuat dan disepakati. Menurut Ikatan Arsitek Indonesia dalam bukunya “Pedoman Hubungan Kerja Antar Arsitek dan Pemberi Tugas” pemberi tugas berkewajiban memberi keterangan yang jelas tentang macam, luas, dan batas-batas penugasan serta program dan persyaratan bangunan yang diinginkan, di samping itu dicantumkan pula ke dalam golongan dan tingkat pekerjaan dan menurut penentuan imbalan jasa dan penggantian biaya yang akan dilakukan dilampirkan pada Surat Pernyataan Penerimaan Tugas yang dibuat Arsitek. Dalam hal ini pekerjaan lanskap dapat dijelaskan dengan adanya gambar perencanaan (shop drawing), spesifikasi, dan Rencana Anggaran Biaya (RAB). Penyelesaian pelaksanaan taman rumah mempengaruhi pelaksanaan fisik dikarenakan berkaitan dengan jadwal kerja penyelesaian pekerjaan lanskap. Penjadwalan kerja pelaksanaan dapat dibuat berdasarkan harian, mingguan, bulanan ataupun tahunan, karena kunci keberhasilan suatu proyek adalah
pelaksanaan yang detail yang dibuat dan digunakan oleh kontraktor pelaksana (Carpenter et al,1975). Menurut Oberlender (1993), jika pengawasan dilakukan oleh kontraktor maka pihak pemilik dapat memonitor pekerjaan melalui rencana pengawasan dan jadwal kerja yang telah dibuat oleh kontraktor. Antara pemberi tugas dan penerima tugas serta pihak-pihak yang berhubungan dengan pelaksanaan kerja di lapang haruslah memiliki hubungan yang baik untuk menjamin kelancaran suatu pekerjaan.
METODOLOGI Lokasi dan Waktu Kegiatan magang dilaksanakan di PT. Bogor Raya Development – Bogor – Jawa Barat – Indonesia. Kegiatan magang ini dilaksanakan pada Departemen Estate Bogor, PT. Bogor Raya Development. Dalam kegiatan magang tersebut berbagai kegiatan yang dilaksanakan oleh PT. Bogor Raya Development diikuti dan dipelajari, dengan penekanan pada aspek perancangan dan pelaksanaan lanskap. Selama magang, kegiatan proyek yang dilakukan bertempat di kawasan permukiman Padjadjaran Regency Bogor Raya terletak di Desa Katulampa, Kampung Cikeas, kecamatan Bogor Timur, Kotamadya Bogor, Jawa Barat (Gambar 2).
Gambar 2. Lokasi Magang
Waktu kegiatan magang berlangsung empat bulan dari tanggal 25 Februari 2008 sampai 20 Juni 2008. Jadwal kegiatan magang secara keseluruhan dapat dilihat pada Tabel 1. Tabel 1. Jenis Kegiatan dan Waktu Pelaksanaan Magang Jenis kegiatan
Februari 2008 3 4
Maret April Mei Juni 2008 2008 2008 2008 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3
Pengenalan Struktur Organisasi Mempelajari Sistem Kerja Departemen Estate Mengikuti Kegiatan Perancangan Megikuti proses Pelaksanaan Administrasi Mengikuti kegiatan Pelaksanaan fisik lanskap Pengumpulan data dan studi pustaka Metode Kegiatan magang dilakukan pada Departemen Estate Bogor Raya. Kegiatan difokuskan pada perancangan dan pelaksanaan lanskap permukiman Padjadjaran Regency Bogor Raya. Metode yang digunakan adalah dengan metode survai lapangan dan partisipasi aktif dalam pekerjaan di lapangan maupun di lingkungan kantor, pengamatan langsung pada area pekerjaan serta wawancara dengan para tenaga kerja khususnya pada aspek perancangan dan pelaksanaan lanskap permukiman. Selama magang, mahasiswa mengikuti kegiatan-kegiatan sebagai berikut: 1. Kegiatan administrasi pada awal masa magang untuk mengetahui sistem kerja dan hubungan-hubungan kerja yang berlangsung serta pengumpulan data, khususnya pada departemen Estate yang membawahi bagian lanskap dalam melakukan kegiatan perancangan dan pelaksanaan lanskap permukiman. 2. Kegiatan perancangan lanskap yang sedang dan akan dilaksanakan, mengikuti pendekatan proses perancangan yang dikemukakan (Simonds, 1983), yang
terdiri dari Commissioning - Research/Inventory - Analisis-Sintesis - Concept - Construction - Operation. 3. Mengikuti pembuatan
kegiatan Rencana
pelaksanaan Anggaran
administrasi Biaya
proyek-proyek
(RAB),
Surat
seperti
Permintaan
Pembelian/Barang (SPB), Surat Perintah Kerja (SPK), Berita Acara Serah Terima (BAST). 4. Pelaksanaan fisik lanskap yang meliputi: pekerjaan persiapan, pekerjaan pembersihan lahan, pekerjaan penanaman, pekerjaan hardscape, sampai dengan pemeliharaan masa retensi.
Pengumpulan Data Pengambilan data dilakukan melalui survai, partisipasi aktif, pengamatan langsung, wawancara dan studi pustaka. Analisis terhadap data dilakukan secara deskriptif, kualitatif maupun kuantitatif. Data primer diperoleh dengan melakukan pengamatan lansung di lapang, berpartisipasi aktif dan wawancara dengan staf dan pekerja lapang untuk mengetahui sistem kerja di lapang dengan sistem yang telah ditetapkan (sistem administrasi). Data sekunder didapat berupa data yang diperoleh dari studi pustaka yang berasal dari buku-buku, referensi, brosur, internet, serta sumber pustaka lainnya yang berkaitan dengan judul skripsi. Jenis, sumber dan cara pengambilan, dan bentuk data dapat dilihat pada Tabel 2.
Tabel 2. Jenis, Sumber dan Cara Pengambilan, dan Bentuk Data Jenis
Sumber
Cara Pengambilan
Kegunaan
Pemda, lapangan Perusahaan, Lapangan Bakosurtanal BMG Dramaga, lapangan Lapangan Lapangan
Studi pustaka Studi pustaka Studi pustaka Studi pustaka, survai
Kondisi umum tapak Kondisi umum tapak Kondisi umum tapak Kenyamanan
Studi pustaka, survai Studi pustaka, survai,
Kondisi umum tapak Orientasi dan kemudahan akses Daya dukung tapak
Aspek Biofisik Luas dan batas wilayah Topografi & Hidrologi Geologi dan tanah Iklim Vegetasi dan satwa Aksibilitas Sirkulasi, Utilitas dan fasilitas
Lapangan
wawancara Studi pustaka, survai, wawancara
Perusahaan Perusahaan
Studi pustaka, wawancara Studi pustaka, wawancara
Analisis kegiatan perancangan
Perusahaan, Lapangan Perusahaan, Lapangan Perusahaan, Lapangan Perusahaan, Lapangan
Studi pustaka, wawancara Studi pustaka, wawancara Studi pustaka, wawancara Studi pustaka, wawancara
Kondisi umum perusahaan
Perusahaan, Lapangan Perusahaan, Lapangan
Studi pustaka, wawancara Studi pustaka, wawancara
Perusahaan, Lapangan
Studi pustaka, wawancara
Perusahaan, Lapangan
Studi pustaka, survai, wawancara Studi pustaka, survai, wawancara Studi pustaka, survai, wawancara
Aspek Perancangan Konsep Umum Konsep Pengembangan
Aspek Pelaksanaan Administrasi Struktur organisasi Sejarah SPB RAB dan spesifikasi Berita Acara SPK Daftar Perbandingan Penawaran Harga BAST
Analisis kegiatan pelaksanaan administrasi
Aspek Pelaksanaan Fisik Pekerjaan persiapan dan pengolahan tanah Pekerjaan hardscape dan pekerjaan softscape Pekerjaan pemeliharaan
Perusahaan, Lapangan Perusahaan, Lapangan
Analisis kegiatan pelaksanaan fisik
Keterangan : Bakosurtanal BMG Dramaga SPK RAB Lapangan Studi Pustaka Survei SPB BAST
: Badan Koordinasi Survei dan Pemetaan Nasional : Badan Meteorologi dan Geologi Dramaga : Surat Perjanjian Kontrak : Rencana Anggaran Biaya : Data Gambar dan Peta serta keterangan lain dari tempat magang : Berasal dari Buku, Skripsi dan laporan hasil kegiatan/ penelitian dan peraturan pemerintah : Hasil observasi dan pengamatan langsung di lapang : Surat Permintaan Pembelian /Barang : Berita Acara Serah Terima
KONDISI UMUM Sejarah Pembangunan Permukiman Padjadjaran Regency Berdasarkan Pola Dasar Pembangunan Daerah Kotamadya Bogor tahun 1994/1995 – 1998/1999 terjadi peningkatan jumlah penduduk dengan angka kepadatan relatif tinggi (126 jiwa/ha). Berdasarkan pendataan penduduk akhir tahun 2003 menunjukkan jumlah penduduk Kota Bogor sebanyak 820.707 jiwa dengan kenaikan sebesar 31.284 jiwa dibandingkan tahun sebelumnya atau naik sekitar 4 persen. Kenaikan tersebut terjadi karena Kota Bogor merupakan kota penyangga Ibukota Negara, sehingga banyaknya pendatang yang berkeinginan untuk tinggal maupun menanamkan usahanya di Kota Bogor (Pengamatan Taman dan Pembuatan Rancangan Penataan Taman se-Kota Bogor Tahun Anggaran 2005). Semakin bertambah jumlah penduduk di kota Bogor, maka semakin meningkat pula permintaan atau kebutuhan akan sarana dan prasarana di antaranya perumahan yang merupakan salah satu kebutuhan dasar manusia. Dengan jumlah penduduk yang diperkirakan 381.615 jiwa pada tahun 2005, maka diperkirakan kebutuhan penduduk atau perumahan akan mencapai 76.303 unit rumah. Peningkatan akan kebutuhan tempat tinggal terus bertambah terutama di pinggiran kota metropolitan sehingga pembangunan permukiman khususnya di kota Bogor semakin bertambah. Untuk itu pembangunan permukiman Padjadjaran Regency Bogor Raya dibangun guna memfasilitasi kebutuhan akan tempat tinggal dengan sarana dan prasarana yang menunjang kehidupan masyarakat modern sekarang. Dalam pengembangan Permukiman Padjadjaran Regency Bogor Raya ini dikembangkan oleh pihak swasta yaitu ASIA PASIFIC (ASPAC) Group yang telah berganti nama menjadi PT. Bogor Raya Development. Pada masa perintisan Grup ASPAC, dimulai dengan berdirinya ASPAC BANK (BANKAP) hingga pada awal tahun 1980 berganti identitas menjadi ASIA PASIFIC (ASPAC) Group.
ASPAC Group membuka bidang usaha property dan sektor jasa didirikan pada tahun 1980. Proyek Prestisius pertama adalah pembangunan Danau Bogor Raya dilaksanakan pada tahun 1991 di kawasan permukiman eksklusif kota Bogor, Jawa Barat. Permukiman DBR memiliki luas 80 hektar, dilengkapi sarana dan prasarana lengkap yang dikelola oleh PT. Asia Pasific Pratama. Sarana dan Prasarana terdiri dari Club House yang terdiri dari Kolam Renang, Lapangan Tenis, Banquet Room yang biasa digunakan untuk pertemuan ataupun tempat pesta pernikahan. Selain itu dilengkapi pula dengan Pujasera, Klinik Kesehatan dan Internasional Pre School yang sekarang berganti nama menjadi Sekolah Bogor Raya. Di seberang Danau Bogor Raya dibangun Lapangan Golf yang diberi nama Klub Golf Bogor Raya dan Perumahan Golf Estate Bogor Raya yang dikelola oleh PT. Asia Pasific Permai. Lapangan golf ini terdiri atas 18 hole yang dibangun di atas tanah seluas 120 hektar dan terdapat pula John Jacob’s Academy sebagai tempat untuk kursus dan berlatih Golf. ASPAC Group juga bekerja sama dengan ACCOR membangun sebuah Hotel Mewah, yakni NOVOTEL. Setelah itu dibangun pula perumahanperumahan antara lain Griya Bogor Raya, Griya Soka Bogor Raya, Padjadjaran Regency, dan Kemang Regency Bogor Raya. Dimana pada perumahan Padjadjaran Regency dan Kemang Regency sedang dalam tahap pembangunan. Pengelolaan Padjadjaran Regency Bogor Raya dipercayakan oleh PT. Griya Bogor Raya yang merupakan bagian dari PT Bogor Raya Development. Pembangunan Padjadjaran Regency mulai dilaksanakan pada awal tahun 2008 dengan konsep perumahan ”Rumah Di tengah Kota Bernuansa Taman dengan Fasilitas Lengkap”, yaitu menghadirkan suatu permukiman yang berada di pusat kota Bogor yang dikelilingi oleh panorama pegunungan dan persawahan dengan fasilitas yang lengkap. Lokasi Permukiman ini dikatakan strategis karena berada tepat bersebelahan dengan pusat nadi perekonomian kota Bogor yaitu di daerah Baranangsiang tepatnya jalan Pajajaran sebagai jalan protokol. Gaya Arsitektur pada permukiman Padjadjaran Regency ini mempunyai gaya minimalis, dengan unsur lengkung sebagai aksen. Desain bangunan dilengkapi dengan pencahayaan dan sirkulasi udara. Perumahan ini dilengkapi
dengan fasilitas Club House yang di dalamnya akan terdapat Cafe, Kolam Renang, Fitness Center, Lapangan Basket, Lapangan Futsal. Disamping itu akan dibangun Ruko serta taman lingkungan yang menambah kelengkapan sarana dari perumahan ini. Lingkungan Padjadjaran Regency ini dapat dikatakan nyaman dikarenakan sistem Pola Cluster dengan keluar masuk hanya melalui satu pintu yang memberikan kenyamanan dan privasi yang lebih terjamin. Setiap rumah pada permukiman ini juga memiliki halaman depan dan belakang sehingga lingkungan menjadi nyaman dan asri.
Struktur Organisasi Pengelola Padjadjaran Regency Bogor Raya Hubungan Kerja antar Bagian PT. Bogor Raya Development sebagai developer proyek Padjadjaran Regency Bogor dipegang oleh Dewan Komisaris, yaitu dewan yang memimpin dan bertanggung jawab kepada kemajuan serta kemunduran perusahaan. Terdapat Dewan Direksi yang bertugas melaksanakan kesepakatan yang telah ditentukan Dewan Komisaris, dengan memimpin langsung kegiatan proyek Padjadjaran Regency Bogor Raya. Dewan Direksi membawahi beberapa General Manager Residential, Manager Finance (Manajer Keuangan), Manager Marketing (Manajer Pemasaran), Manager Pembebasan, Manager Security (Manajer Keamanan). Organisasi Pengelola Lanskap General
Manager
Residensial
membawahi
Departemen
Estate,
Departemen Desain dan Departemen Proyek. Desain taman atau softscape dipercayakan kepada Departemen Estate. Sedangkan Master Plan dan desain bangunan dipercayakan kepada Departemen Desain. Struktur Organisasi Departemen Estate dapat dilihat pada Gambar 3. Desain Taman menjadi tanggung jawab Departemen Estate yang dipimpin oleh seorang Manajer Estate. Untuk memudahkan pekerjaan lanskap, maka Manajer Lanskap dibantu oleh supervisor, mandor serta staff. Adapun rincian lingkup pekerjaan dari masing-masing jabatan adalah sebagai berikut:
1. Estate Manager (Manager Estate) : Membuat rencana kerja dan target-target yang yang harus dicapai, Menggorganisir staff dan koordinasi dengan departemen terkait, Pengawasan / pengontrolan staff, budget, operasional lainnya, Melakukan hubungan baik dengan pihak luar yang terkait dengan pelaksanaan tugas. 2. Customer Service : Melayani komplain penghuni dan kebutuhan lainnya, Melakukan pekerjaan administrasi untuk Estate, Pelayanan kebutuhan dari para penghuni, membantu pembayaran rekening. 3. Supervisor Lanskap dan Kebersihan : Melakukan pengawasan pekerjaan tenaga harian yang menjadi tanggung jawabnya di seluruh Bogor Raya seperti penanaman, pemupukan, pendangiran, penyiraman, hama penyakit, renovasi tanaman; Mengawasi pekerjaan kontraktor lanskap; evaluasi pekerjaan lanskap; Membuat jadwal dan rencana kerja Estate; Mendesain taman-taman yang akan direncanakan. 4. Foreman Lanskap dan Kebersihan : Membantu supervisor dalam pengawasan pekerjaan Lanskap, mengevaluasi kehadiran tenaga harian. 5. Foreman Infrastruktur : Melakukan pengawasan pekerjaan tenaga harian Infrastruktur seperti perbaikan jalan dan listrik, dan pengecatan.
DIR. OPERASIONAL T. PUTUT DARJADI
G. M RESIDENTIAL T. PUPUT DARJADI
ESTATE MANAGER JAROT PURBAYA Administrasi DIAN A.
Lansdscape & keb. Spv
Iinfra. ME. Spv
DJUANDA
Vacant Senior Staff IWAN K.
Land. Keb. DBR Fore. DARSONO
Driver Sampah/ Tangki/ Jacobsen 1. IWAN G. 2. M. ALI 3. HAERUDIN
Land. Keb. GEBR. Fore INDRA
Adm. & Pengawasan Pemb.
Land. Keb. GBR, PR Fore.
Staff WTP
Staff ME & infra fore
M. ANDI
IWAN K.
DEDE Y.
Gambar 3. Struktur Organisasi Departemen Estate Bogor Raya Tahun 2008
Letak, Luas, Batas Wilayah Secara geografis permukiman Padjadjaran Regency terletak di Desa Katulampa, Kampung Cikeas, Kecamatan Bogor Timur, Kotamadya Bogor. Kotamadya Bogor terletak pada koordinat 106° 45’ 37” BT - 106° 48’ 27” BT dan 6° 23’ 30” LS berada pada ketinggian 300- 350 mdpl. Peta lokasi proyek Permukiman Padjadjaran Regency Bogor Raya (Gambar 4).
Gambar 4. Lokasi Permukiman Padjadjaran Regency Bogor Raya. Luas dari permukiman Padjadjaran Regency sekitar 6 Ha untuk tahap 1, yang terdiri dari 300 unit rumah. Permukiman dikelilingi oleh keindahan panorama pegunungan dan persawahan. Pegunungan yang dapat terlihat dari permukiman ini adalah Gunung Salak, Gunung Gede Pangrango dan Gunung Putri. Permukiman Padjadjaran Regency memiliki batas-batas wilayah sebagai berikut: Utara
: Lahan Pertanian
Timur
: Desa Cikeas
Barat
: Perumahan Baranang Siang
Selatan
: Desa Cikondang
Perluasan kawasan pemukiman berasal dari lahan pertanian yaitu ladang dan sawah disamping itu berasal dari permukiman penduduk yang bertempat tinggal di sekitar kawasan. Pengembangan kawasan merupakan bagian rencana jangka panjang, guna untuk memenuhi kebutuhan dari masyarakat.
Aksesibilitas Lokasi dari Padjadjaran Regency ini cukup strategis, karena lokasi bersebelahan dengan jalan Pajajaran dengan jarak tempuh kurang lebih 10 menit sehingga memudahkan para penghuni untuk mencapai ke segala penjuru kota. Akses untuk menuju permukiman Padjadjaran Regency ini dapat ditempuh melalui tiga jalur, yaitu jalur pertama jika dari tol ke arah Villa Duta lalu dilanjutkan ke perumahan Baranangsiang Indah lalu sampai di Padjadjaran Regency, jalur kedua dapat dilalui dengan angkutan umum nomer 11 (sebelas) dari jalan Pajajaran lalu ke perumahan Barangsiang Indah, jalur ketiga dapat di tempuh dari Balai Binarum dilanjutkan ke Bantar Kemang lalu Padjadjaran.
Kondisi Fisik Permukiman Padjadjaran Regency Iklim Suhu rata-rata bulanan Kawasan Permukiman Padjadjaran Regency Bogor Raya berdasarkan stasiun pengukur iklim Badan Meteorologi dan Geofisika (BMG) Darmaga, Bogor tahun 2007 rata-rata sebesar 25,75˚C dan kelembaban udara rata-rata perbulan 83,25%. Berdasarkan data BMG Darmaga tahun 2003-2007, kelembaban udara rata-rata tahunan sebesar 88, 4%. Lama penyinaran rata-rata tahunan sebesar 64,4%. Kecepatan angin yang terjadi berkisar 1-6 knot, dengan rata-rata tahunan sebesar 2 knot. Geologi dan Tanah Secara umum Kota Bogor ditutupi oleh batuan vulkanik yang berasal dari endapan bahan dua gunung berapi, yaitu Gunung Pangrango dan Gunung Salak. Endapan permukaan umumnya berupa sedimen yang tersusun oleh tanah, pasir dan krikil, hasil dari pelapukan endapan.
Jenis tanah di permukiman Padjadjaran Regency ini adalah tanah Latosol coklat kemerahan, yaitu jenis tanah yang telah mengalami perkembangan profil, bersifat gembur dan agak masam dengan pH 4,5 – 6,5. Fisik dari jenis tanah ini baik, karena mempunyai daya permeabilitas yang cukup tinggi dan tahan erosi. Lapisan dalam tanah liat yang mengandung bahan-bahan dari gunung berapi dengan kadar bahan organik yang tinggi. Topografi Keadaan topografi di permukiman Padjadjaran Regency Bogor Raya hampir sama dengan keadaan topografi di wilayah permukiman Danau Bogor Raya karena lokasi permukiman yang berdekatan. Keadaan topografi di permukiman PRBR ini merupakan daerah agak datar. Secara umum permukiman ini memiliki kemiringan 3-15 %, yang memiliki karakter landai dan berpotensi erosi sangat kecil. Hidrologi Permukiman Padjadjaran Regency Bogor Raya ini dilalui cabang atau anak sungai Katulampa dimana outlet kali tersebut mengalir ke sungai Citangkil (Gambar 5). Sumber air bersih berasal dari air PAM (Perusahaan Air Minum) yang dialirkan ke masingmasing rumah melalui pipa-pipa yang diletakkan dibawah tanah. Sistem drainase yang terdapat pada kawasan ini adalah sistem drainase terbuka. Sistem drainase terbuka terdapat di pinggiran atau tepian jalan berupa cekungan yang terbuka. Sistem drainase tersebut menampung aliran air yang berasal dari rumah-rumah, bangunan fasilitas dan selanjutnya dialirkan ke outlet-outlet salah satunya ke Sungai Citangkil.
Gambar 5. Anak Sungai Katulampa yang Mengalir di Kawasan Permukiman.
Vegetasi dan Satwa Situasi sebelum pembangunan adalah lahan pertanian yaitu persawahan dan perkebunan yang terdiri dari tanaman pangan seperti padi, palawija dan buah-buahan (Gambar 6). Masih terdapat pula vegetasi liar seperti rumput-rumput, ilalang dan babadotan (Ageratum conyzoides). Rencana tanaman lanskap Padjadjaran Regency memiliki fungsi arsitektural yang terdiri dari tanaman peneduh, pengarah, ornamental dari jenis pohon sampai groundcover.
Gambar 6. Tanaman Pertanian Sebelum Pembangunan Permukiman Satwa yang telah ada sebelum pembangunan permukiman ini adalah hewanhewan ternak seperti kambing, ayam terdapat pula kucing, dan satwa liar berupa burung seperti burung gereja, burung kepinis,dan lain-lain. Setelah pembangunan permukiman tersebut dimulai maka hewan-hewan tersebut tidak berada lagi di lokasi. Fasilitas Fasilitas yang sudah terdapat di sekitar lokasi permukiman sebelum pembangunan adalah Sekolah Menengah Pertama 18 dan Masjid (Gambar 7). Fasilitas yang akan dibangun di permukiman adalah jalan, taman lingkungan dan jalur hijau. Di Area rekreasi akan terdapat Club House yang berisikan fasilitas Kolam Renang, Fitness Center, Lapangan Basket, Lapangan Futsal, Taman Bermain, dan Cafe. Terdapat pula Fasilitas komersil di permukiman ini yaitu berupa Ruko yang berada pada jalan masuk sehingga memudahkan penghuni untuk melakukan bisnis.
Permukiman ini juga menyediakan tiga jenis Tipe rumah Tipe 22, Tipe 30, dan Tipe 46. Untuk tipe 22 terdapat dua jenis luas tanah yaitu luasan 60 m² dan 72 m²; tipe 30 memiliki tiga jenis luasan tanah yaitu luasan 60 m², 72 m² dan 90 m²; sedangkan untuk tipe 46 terdapat empat jenis luasan tanah yaitu luasan 90 m², 120 m², 140 m² dan 216 m². Selain itu terdapat pula kavling kosong yang dalam pembangunannya dapat mengikuti desain yang sudah ada maupun desain sendiri.
Gambar 7. Masjid yang Bersebelahan Dengan Permukiman Keadaan Sosial Ekonomi Masyarakat yang berada di sekitar permukiman ini termasuk ke dalam golongan ekonomi ke bawah. Keadaan ekonomi yang rendah ini membuat mayoritas penduduk sekitar permukiman ini tidak melanjutkan tingkat pendidikan yang lebih tinggi. Gambaran tentang tingkat pendidikan Masyarakat sekitar Permukiman Padjadjaran Regency Bogor Raya ini dapat dilihat pada Tabel 3 dibawah ini. Tabel 3. Tingkat Pendidikan Masyarakat Sekitar Padjadjaran Regency Bogor Raya No
Jenis Pendidikan
1. 2. 3. 4. 5. 6. 7.
Belum Sekolah Tidak tamat SD/ Sederajat Tamatan SD/ sederajat Tamatan SLTP/ sederajat Tamatan SLTA/ sederajat Tamatan Akademi Tamatan Perguruan Tinggi Jumlah
Desa I 856 81 236 72 60 5 2 1312
II 1803 240 357 140 72 15 2627
III 953 1440 435 120 5 3 2956
IV 592 827 236 27 1682
Jumlah
%
4207 81 2743 1100 347 82 120 8680
49.03 0.94 31.96 12.82 4.04 0..95 0.23 100
Sumber Keterangan
: Potensi Desa, Tahun 1993/1994 :I = desa Cimahpar II = desa Katulampa III = desa Sukaraja IV = desa Sukatani
Terlihat dari Tabel 3. bahwa pada tahun 1993/1994 tingkat pendidikan penduduk sekitar permukiman Padjadjaran Regency Bogor Raya (desa Katulampa) tingkat pendidikannya masih lebih tinggi dibanding desa lain disekitarnya. Mata pencaharian penduduk sekitar permukiman ini yaitu bertani, berkebun dan menjadi buruh/pekerja bangunan. Karena lahan pertanian berubah menjadi lahan permukiman sehingga banyak penduduk beralih profesi. Dengan adanya permukiman Padjadjaran Regency Bogor Raya ini, tidak menutup kemungkinan banyaknya masyarakat yang bekerja di permukiman tersebut. Masyarakat atau penghuni Permukiman Padjadjaran Regency Bogor Raya adalah para pegawai PNS, BUMN, dan swasta dari berbagai kalangan. Untuk tipe rumah dengan tipe 22 dan tipe 30 ditempati oleh masyarakat menengah kebawah. Sedangkan tipe 46 dan kavling ditempati masyarakat menengah keatas. Dengan fasilitas yang disediakan permukiman, para penghuni dapat menikmati kebutuhan secara cepat dan lengkap. Pencemaran Pencemaran yang dapat terjadi di suatu pemukiman adalah kebisingan yang berasal dari kendaraan dan polusi udara yang ditimbulkannya. Menurut Oliskifsi dan Mc. Elrossy (1971), kebisingan dapat didefinisikan sebagai suara-suara yang tidak dikehendaki dalam bentuk yang dapat disampaikan oleh media padatan, cair atau gas yang merupakan suatu bentuk energi di udara, suatu getaran yang memasuki telinga dan menimbulkan suara pada pendengaran. Lokasi permukiman pada saat ini memang tidak terlalu dekat dengan jalan tol, tapi untuk tahap selanjutnya direncanakan untuk mengembangkan permukiman ini. Maka dari itu sangat memungkinkan apabila kelak akan terjadi pencemaran melalui suara dan udara yang timbul dari kendaraan pengguna jalan tol. Untuk mengantisipasi pencemaran polusi yang disebabkan kendaraan maka dapat menggunakan tanaman Flamboyan (Delonix regia), Cempaka (Michelia champaca), Pohon Asam (Tamarindus indica), dan lain-lain.
Sedangkan untuk mengurangi kebisingan dapat menggunakan jenis pohon yang memiliki karakter daun berdaun jarum seperti Cemara (Araucaria heterophylla). Visual Pembangunan permukiman Padjadjaran Regency ini memanfaatkan pemandangan sekitarnya, dimana di kelilingi oleh pegunungan dan persawahan. Di antaranya terdapat Gunung Salak yang berada di sebelah Selatan tapak, Gunung Putri yang berada disebelah Timur Tapak, Gunung Pangrango yang berada di sebelah Utara tapak. Matahari terlihat terbit di sebelah Timur dan pada saat itu pegunungan yang terdapat di sebelah Timur tapak dapat terlihat. Pada saat matahari terbenam kita dapat melihat pegunungan yang mengelilingi lokasi. Ditambah suasana hijau dari sekeliling tapak menambah keindahan dan kesejukan permukiman ini. Untuk area persawahan berada di sebelah Utara tapak. Gunung Putri yang terlihat dari lokasi permukiman dapat dilihat pada Gambar 8. Potensi visual ini perlu dipertahankan dengan prinsip perancangan lanskap yang tepat.
(a). Gunung Pangrango
(b). Gunung Putri
Gambar 8. View Pegunungan yang Terlihat dari Lokasi Permukiman
HASIL DAN PEMBAHASAN
KONSEP PENGEMBANGAN LANSKAP PERMUKIMAN PADJADJARAN REGENCY BOGOR RAYA Konsep Umum Perencanaan permukiman Padjadjaran Regency Bogor Raya ini pada dasarnya mempunyai konsep ”Rumah di Tengah Kota Bernuansa Taman Dengan Fasilitas Lengkap”, dimana kawasan permukiman memiliki panorama pegunungan dan persawahan dengan fasilitas yang lengkap. Konsep ini muncul karena terdapatnya keadaan alam sekitar lokasi permukiman yang memiliki keindahan alam serta udara yang menyejukan dengan suasana cukup tenang. Dalam perencanaan permukiman Padjadjaran Regency Bogor Raya ini memiliki tujuan yaitu membangun suatu kawasan permukiman dengan lokasi strategi yaitu di pusat kota yang memanfaatkan keindahan panorama pegunungan serta fasilitas yang lengkap yang memenuhi kebutuhan penghuni. Fasilitas yang dihadirkan berupa fasilitas rekreasi seperti adanya Club House, fasilitas sosial seperti adanya taman lingkungan dan fasiltas komersil seperti adanya Ruko. Produk
arsitektur
bangunan
yang
dimunculkan
ini
dikhususkan
untuk
memanjakan para penghuninya sesuai dengan trend saat ini yaitu gaya minimalis, dengan sentuhan unsur lengkung sebagai aksen serta desain bangunan yang dilengkapi pencahayaan dan sirkulasi udara yang baik. Tipe rumah kecil memiliki bentuk yang sederhana dengan menonjolkan warna terang yang lebih dominan sehingga bangunan terlihat luas. Rencana pembangunan permukiman Padjadjaran Regency Bogor Raya meliputi 3 tipe rumah dengan luasan tanah yang berbeda-beda adalah sebagai berikut: 1. Rumah tipe 22 yang berada di bagian Selatan tapak berbatasan dengan Desa Cikondang, dimana tipe ini terdiri dari luasan 60 m² dan 72 m². 2. Rumah tipe 30 yang berada di bagian bagian Timur berbatasan dengan Desa Cikeas, dimana tipe ini terdiri dari tiga luasan tanah yaitu 60 m², 72m² dan 90m². 3. Rumah tipe 46 yang berada di bagian Utara berbatasan dengan lahan pertanian yang nantinya akan menjadi pembangunan tahap II dari permukiman ini. Tipe 46 juga terdiri dari lima luasan tanah yaitu, 90m², 120m², 140m², 144m² dan 216m².
Fasilitas penunjang yang tersedia di permukiman terdiri dari: 1. Club House, meliputi Cafe, Kolam Renang, Fitness Center, Lapangan Basket, Lapangan Futsal, Taman bermain. 2. Masjid sebagai tempat beribadah bagi umat Islam 3. Ruko 4. Taman Lingkungan Pada proses pembangunan, pihak pengelola menyediakan rumah jadi maupun kavling kosong. Untuk kavling kosong calon penghuni diberikan alternatif untuk mendesain rumah sendiri ataupun pengelola dapat mendesain rumah sesuai keinginan calon penghuni. Desain rumah tidak jauh dari konsep permukiman yaitu bangunan minimalis yang sesuai dengan trend saat ini. Ilustrasi desain rumah minimalis yang terdapat di permukiman Padjadjaran Regency Bogor Raya tipe 22, tipe 30 dan tipe 46 dapat dilihat pada (Gambar 9).
Gambar 9. Tipe Rumah Permukiman Padjadjaran Regency Bogor Raya. Dalam pelaksanaan pembangunan rumah, terdapat beberapa peraturan teknis yang harus diikuti seperti garis sepadan bangunan, pemasangan pagar, luas, tinggi dan bentuk bangunan. Secara rinci peraturan tersebut dapat dilihat pada ketentuan lingkungan
kepenghunian dan pendirian bangunan “Perumahan Danau Bogor Raya” yang berlaku sama untuk perumahan Padjadjaran Regency Bogor Raya pada Lampiran 1.
Konsep Tata Hijau Tata hijau yang berada di kawasan permukiman Padjadjaran Regency Bogor Raya ini memiliki fungsi sebagai tanaman peneduh, ornamental, pengarah dan penutup tanah yang terdiri dari pohon, perdu, semak sampai groundcover. Selain itu tata hijau yang direncanakan dapat berfungsi membentuk ruang, mengontrol kebisingan, habitat satwa, serta fungsi-fungsi lingkungan lainnya. Berdasarkan fungsi-fungsi tersebut, peletakan vegetasi disesuaikan dengan kebutuhan pada tiap-tiap lokasi. Dari pengamatan langsung di lapang, ruang terbuka hijau di permukiman ini kurang dari 40 % dari luas total keseluruhan area. Kriteria standar nasional untuk ruang terbuka hijau permukiman di perkotaan sebesar 40-60 % dari total kawasan, sehingga dapat dikatakan kawasan ini belum memenuhi kriteria standar nasional. Setiap lokasi mempunyai konsep yang berbeda. Secara rinci konsep perencanaan tata hijau yang dibuat oleh pengelola permukiman adalah sebagai berikut : 1. Jalur hijau di berm didasarkan pada konsep : a. Memberikan arah (orientasi) pada pejalan kaki dan pengendara kendaraan bermotor; b. Memberikan perhatian kepada pengendara kendaraan bermotor dalam mengatur laju kecepatan kendaraannya dengan memberikan aksen pada setiap belokan dan putaran; c. Menciptakan suasana lingkungan teduh dan nyaman; d. Selain tanaman berfungsi sebagai peneduh dan pengarah, tanaman yang digunakan diharapkan menjadi pengendali pergerakan angin pereduksi bunyi serta polutan, dan pengikat antar daerah. Kriteria tanaman yang digunakan adalah sebagai berikut : − Jenis tanaman yang berbeda setiap lokasi dan berbeda jarak tanam serta teratur untuk memperjelas garis tepi jalan; − Jenis pohon yang mempunyai tajuk yang lebar untuk menghasilkan suasana lingkungan yang teduh dan nyaman
− Jenis pohon yang daunnya tidak mudah rontok agar tidak mengotori jalan dan lingkungan permukiman dan yang perakarannya tidak merusak kabel listrik dan telepon yang tertanam di dalam tanah; − Jenis pohon yang berbunga untuk menciptakan suasana yang hangat dan cerah; − Tanaman semak dan perdu berbunga sebagai variasi dari pohon yang besar dan sebagai aksen untuk menciptakan suasana yang menyenangkan. 2. Taman Lingkungan didasarkan pada konsep : a. Menciptakan kesan terbuka, ramah dan hangat; b. Memberikan rasa senang dan nyaman kepada penghuni rumah. Kriteria tanaman yang digunakan : − Jenis pohon yang memiliki tajuk lebar dan berbunga cerah untuk memberikan kesenangan kepada pemakainya. − Jenis semak atau perdu dan groundcover berdaun dan berbunga cerah untuk memberikan kesan kehangatan dan menimbulkan keakraban bagi pemakainya; − Jenis tanaman yang mudah dipelihara. 3. Kavling kosong yang belum terdapat bangunan didasarkan pada konsep : a. Menghadirkan suasana cerah, sejuk dan segar; b. Menciptakan lingkungan yang aman dan nyaman; c. Menciptakan kerapihan dan kebersihan kavling. Kriteria tanaman yang digunakan : − Jenis pohon yang memiliki tajuk lebar yang bersifat sementara atau tidak permanen, berbunga cerah dan daun yang tidak mudah rontok untuk menciptakan keteduhan, kerapihan dan kebersihan; − Jenis rumput yang mudah diperoleh serta mudah dalam penanaman dan pemeliharaan. Konsep Tata Hijau yang telah dibuat pengelola permukiman merupakan konsep yang dibuat berdasarkan kesesuaian tanaman terhadap lingkungan dimana tanaman memiliki fungsi secara estetik maupun fungsional. Konsep tata hijau yang dibuat memiliki fungsi estetik yaitu menciptakan suasana yang diinginkan sesuai lokasi yang telah ditentukan. Pada taman lingkungan diciptakan suasana yang menarik yaitu menggunakan tanaman semak yang memiliki karakter daun dan bunga yang cerah. Dilihat
dari segi fungsional tanaman, dapat berfungsi sebagai tanaman peneduh, ornamental, maupun pengarah. Pada jalur hijau berm menggunakan tanaman yang memiliki fungsi sebagai pengarah yaitu pohon yang memiliki karakter tajuk yang khas. Tanaman pengarah ditempatkan di median jalan utama dan area penerimaan sehingga memudahkan pengguna kendaraan bermotor untuk mengatur laju kendaraan (Gambar 10 a). Jalur hijau berupa berm yang terletak di depan bangunan rumah menggunakan jenis pohon peneduh (Gambar 10 b). Taman lingkungan menggunakan tanaman yang memiliki karakter serta fungsi sebagai peneduh sehingga tercipta keakraban bagi para penghuni permukiman ini. Untuk memperhalus kesan kaku dari pagar, maka di pinggir pagar ditanami Bambu jepang (Gambar 10 c). Pada dasarnya jenis tanaman yang digunakan merupakan tanaman yang mudah didapat, tidak mahal, dan mudah dalam pemeliharaannya.
(a). Kelapa Sawit di Area Penerimaan
(b). Sempur ditanam di Berm
(c). Bambu Jepang Digunakan Sebagai Tanaman Penutup Dinding Pembatas Gambar 10. Penanaman Vegetasi Sesuai Fungsi dan Lokasi.
Konsep Utilitas Proyek permukiman Padjadjaran Regency Bogor Raya dikatakan berhasil tidak hanya dari bangunannya saja tetapi dari unsur pendukungnya yaitu utilitas. Kawasan permukiman Padjadjaran Regency Bogor Raya memiliki utilitas terdiri dari jaringan listrik, telekomunikasi dan drainase. Jaringan listrik dan telekomunikasi menggunakan sistem kabel udara dimana kabel listrik beserta tiang dipancangkan, sehingga jika terdapat kerusakan dapat segera dicari sumber kerusakan jika ada listrik yang tidak berfungsi. Pada permukiman ini terdapat dua Gardu dimana tiap gardu memiliki kekuatan 250 KVA sehingga total kekuatan listrik yang dimiliki permukiman ini adalah 500 KVA. Untuk kabel listrik terdapat dua jenis yaitu: 1. Kabel TR atau disebut juga kawat A3C kabel ini berasal dari gardu pusat yang terdiri dari Ø 300 daN dan Ø 250 daN. Dimana kabel TR Ø 300 daN dipasangkan dipaling ujung kiri-kanan tiang sedangkan untuk ditengah dipasangkan kabel TR Ø 250 daN. 2. Kabel SR yaitu kabel yang terbungkus (Twisted) yang memiliki ukuran 4 x 7 x N. Jaringan drainase yang digunakan di permukiman Padjadjaran Regency Bogor Raya ini menggunakan sistem drainase terbuka yang terdapat di pinggir atau tepian jalan berupa cekungan yang terbuka. Adapun terdapat dua jenis saluran drainase yang terdapat di permukiman ini, yaitu : 1. Saluran drainase semi terbuka, yaitu Uditch/precast, yaitu saluran drainase yang berada di bawah jalan sehingga saluran semi terbuka. Udicth ini mempunyai ukuran 30 x 30 cm (Gambar 11 a). 2. Saluran drainase terbuka, yaitu terdiri dari saluran drainase yang dibuat di tempat yang memiliki ukuran 60 x 100 x 12 cm dan saluran drainase yang sudah jadi, yang memiliki ukuran 50 x 80 x 15 cm dan diterapkan kedalam lahan yang telah dilubangi terlebih dahulu (Gambar 11 b).
(a). Sistem Drainase Semi Terbuka
(b). Sistem Drainase Terbuka
Gambar 11. Macam Saluran Drainase di PRBR Kekurangan menggunakan jaringan listrik dengan sistem kabel udara adalah dapat menutupi pemandangan yang baik ke arah pegunungan. Untuk saluran drainase dirancang sedemikian rupa sehingga tidak membahayakan pengguna jalan, terlihat dari adanya saluran yang melintasi jalan dengan mengunakan penutup saluran.
Konsep Sirkulasi Sarana sirkulasi berupa jalur untuk kendaraan bermotor, mempunyai tujuan untuk mempermudah aksesibilitas bagi para penghuni permukiman Padjadjaran Regency Bogor Raya. Jalur sirkulasi ini juga menghubungkan area satu ke area lainnya. Konsep sirkulasi jalan utama memiliki jalur dari Utara ke Selatan ataupun dari Selatan ke Utara, dikarenakan untuk menghindari silau yang ditimbulkan sinar matahari yang terbit dari Timur dan silau matahari yang mulai tenggelam ke Barat.
Terdapat beberapa konsep sirkulasi yang diterapkan di permukiman Padjadjaran Regency untuk memudahkan penghuni, yaitu sebagai berikut : 1. Membuat badan jalan yang lebih rendah dari level rumah dan mempunyai tujuan : a. Mengurangi kebisingan lalu lintas; b. Memberikan pandangan yang lebih luas dari dalam rumah; c. Mempercepat drainase air hujan dan kavling; d. Menciptakan sirkulasi udara yang lebih baik. 2. Perencanaan jalur sirkulasi semaksimal mungkin mengikuti elevasi tanah asli. Sehingga dapat memberikan bentukan yang menarik dan sedikit berbukit-bukit; 3. Terdapat perbedaan jalan yang dapat dibedakan atas beban jalan yang digunakan dikawasan PJBR. Jenis dan ukuran jalan dapat dilihat pada Tabel 4. 4. Jalur sirkulasi hanya diperuntukkan untuk kendaraan bermotor; 5. Struktur permukaan jalan yang digunakan adalah conblock yang dapat menahan berat beban sampai 25 ton. Tabel 4. Jenis dan Ukuran Lebar Jalan Jenis Jalan Ukuran Lebar Jalan Jalan utama ROW 12 m Jalan masuk ROW 16.2 m Boulevard Jalan Lingkungan/lokal Jalan besar Jalan sedang Jalan kecil
ROW 9 m ROW 8.5 m ROW 8 m
Pemilihan bahan conblock dipilih yang memberikan kesan menarik sehingga dapat menghilangkan rasa jenuh dan bosan bagi para pengguna kendaraan ketika melintasi jalan. Bahan conblock juga dapat mengurangi silau dan dapat menghindari adanya genangan air karena penyerapan air ke dalam tanah dapat diserap dengan baik. Kemiringan jalan sebesar 2 %, sehingga air hujan tidak tergenang melainkan disalurkan ke saluran-saluran air yang berada di sisi-sisi jalan. Keseluruhan kondisi jalan di Padjadjaran Regency Bogor Raya ini dibuat sedemikian datar sehingga memudahkan para pengguna jalan ketika menggunakannya.
Perencanaan jalan tidak menggunakan jalur trotoar untuk pejalan kaki dikarenakan direncanakan sebagian besar penghuni penduduk di Padjadjaran Regency Bogor Raya merupakan pengguna kendaraan bermotor sehingga pihak developer mengganggap trotoar tidak terlalu dibutuhkan di permukiman ini. Untuk lebar jalan utama sebesar 5,5 m tidak mencukupi untuk fasilitas jalur trotoar. Sebaiknya pengelola merencanakan jalur pejalan kaki, walau bagaimanapun salah satu kenyamanan penghuni adalah kenyaman dalam berjalan kaki. Gambar Row jalan yang terdapat di permukiman Padjadjaran Regency Bogor Raya dapat dilihat pada Gambar 12.
Gambar 12. ROW Jalan yang Terdapat di Permukiman PRBR.
PERANCANGAN LANSKAP PERMUKIMAN PADJADJARAN REGENCY BOGOR RAYA Kegiatan perancangan lanskap ini dilaksanakan oleh Departemen Estate. Departemen ini mempunyai tugas merancang lanskap permukiman Padjadjaran Regency beserta budgeting, menyiapkan penawaran kontraktor, memantau pengeluaran biaya dan pelaksanaan di lapangan. Departemen Estate melaksanakan tugasnya di Kantor Estate Perumahan Danau Bogor Raya, tepatnya beralamat di Perumahan Danau Bogor Raya 16143, Indonesia. Dalam proses pelaksanaan pekerjaan tidak banyak fasilitas yang menunjang, seperti tidak terdapatnya komputer dengan program yang menunjang, meja gambar, dan plotter. Buku referensi yang digunakan didominasi oleh bukubuku jenis tanaman yang dapat diterapkan dalam rancangan, seperti Galeri Tanaman Hias Lanskap, Pemeliharaan Taman, Taman Rumah Tinggal, beberapa majalah arsitektur lanskap dan lain sebagainya. Staf yang bekerja di departemen ini dibagi ke dalam beberapa bagian, khusus lanskap masuk ke dalam bagian lanskap dan kebersihan. Departemen ini dipimpin oleh seorang manager. Saat ini terdapat kekurangan tenaga ahli di bidang lanskap, khususnya yang berlatar belakang pendidikan formal bidang arsitektur lanskap. Dahulu, departemen ini memiliki tenaga ahli di bidang arsitektur lanskap dan menggunakan jasa konsultan lanskap. Seiring waktu, perusahaan tidak sanggup menggunakan jasa konsultan lanskap dikarenakan biaya pelaksanaan dan pemeliharaan yang cukup tinggi. Sehingga sejak itu proses perancangan lanskap diserahkan pada supervisor lanskap. Kegiatan perancangan diawali dengan kegiatan inventarisasi lapang oleh staf Departemen Estate. Peta dasar didapat dari Departemen Desain (Lampiran 1). Selanjutnya dilakukan analisis tapak, pembuatan konsep perancangan, dan perhitungan RAB. Gambar desain diajukan langsung kepada General Manager. Setelah gambar disetujui maka hasil perancangan dapat di implementasikan ke dalam tapak. Mahasiswa diikutsertakan dalam proses perancangan lanskap dari mulai desain sampai pembuatan gambar secara freehand. Mahasiswa magang
melakukan inventarisasi secara individu berdasarkan peta dasar yang telah dibuat, dan selanjutnya dilakukan proses analisis tapak, pembuatan konsep, dan perancangan. Dalam proses perancangan, mahasiswa melakukan diskusi dengan staf Departemen Estate mengenai konsep, desain, dan spesifikasi bahan yang digunakan. Kegiatan Perancangan sedikit terhambat karena tidak terdapatnya staf yang ahli di bidang arsitektur lanskap. Dengan adanya mahasiswa magang maka perusahaan dapat menyadari dan mengetahui tentang pentingnya keberadaan seorang arsitektur lanskap.
Inventarisasi Proses inventarisasi awal telah dilakukan oleh staf dari perusahaan sebelum mahasiswa melakukan kegiatan magang. Dimana hasil dari inventarisasi tersebut menghasilkan peta dasar. Selanjutnya mahasiswa dipersilahkan untuk melakukan peninjauan ulang atau evaluasi tapak secara langsung. Dengan peta dasar mahasiswa dapat melakukan peninjauan ulang yang mencakup kondisi fisik dan biofisik tapak. Ilustrasi kondisi awal dan setelah dibangun dapat dilihat pada Gambar 13 a dan Gambar 13 b.
(a). Kondisi Awal Tapak
(b) Kondisi Setelah Dibangun
Gambar 13. Kondisi Tapak Kawasan permukiman Padjadjaran Regency Bogor Raya merupakan perumahan baru yang dibangun oleh PT. Bogor Raya Development. Pembangunan permukiman pada saat ini masih merupakan pembangunan Tahap I, dimana area permukiman ini masih dalam proses pembangunan. Kawasan
permukiman Padjadjaran Regency Bogor Raya dinamakan berdasarkan lokasi permukiman yang berada di daerah Pajajaran. Kawasan permukiman dengan luas ± 6 ha ini masih dapat diperluas dikarenakan masih terdapatnya lahan kosong sekitar permukiman. Seperti yang telah dibahas sebelumnya terdapat beberapa tipe serta luasan tanah dan terdapat pula kavling kosong. Seperti untuk tipe 22 luasan tanah mulai dari luasan 60 m² sampai luasan 72 m²; tipe 30 tanah mulai dari luasan 60 m² sampai luasan 90m²; tipe 46 luasan tanah mulai dari luasan 90m² sampai luasan 216m². Jarak yang ditempuh dari jalan Pajajaran menuju permukiman Padjadjaran Regency Bogor Raya ditempuh selama ± 10 menit. Untuk menuju area ini penghuni dapat menggunakan kendaraan bermotor. Akses untuk menuju permukiman ini melalui jalan yang relatif masih sempit dan rusak sehingga menyulitkan para pengguna kendaraan bermotor khususnya mobil untuk menempuhnya. Penghuni akan merasa nyaman jika pengembang berusaha untuk memperbaiki akses jalan yang rusak dan membuat akses baru langsung dari jalan tol. Ilustrasi akses jalan menuju permukiman PGBR yang sempit dapat dilihat pada Gambar 14.
Gambar 14. Akses Jalan Menuju Permukiman PRBR yang Sempit dan Rusak. Di sebelah Selatan tapak berbatasan dengan Desa Cikondang; disebelah Barat berbatasan dengan Perumahan Baranang Siang; di sebelah Timur tapak berbatasan dengan Desa Cikeas; di sebelah Utara tapak berbatasan dengan lahan pertanian. Terdapat pula Sungai Citangkil yang berada di sebelah Timur tapak. Dan selain sungai terdapat pula Kali Katulampa yang mengalir melintasi kawasan
permukiman ini. Untuk melindungi para penghuni maka dibangun pagar pembatas yang mengelilingi tapak. Dinding pembatas yang digunakan di permukiman ini dapat dilihat pada Gambar 15.
Gambar 15. Dinding Pembatas Permukiman Jenis tanah yang terdapat permukiman ini berjenis Latosol coklat kemerahan. Tanah ini bersifat gembur sehingga cocok bagi pertumbuhan tanaman walaupun demikian tanah tetap membutuhkan pupuk yang sesuai dengan karakter tanah latosol.. Sebelum pembangunan permukiman terlaksana sebelumnya lokasi ini merupakan area pertanian yang dikelola masyarakat sekitar. Tanah ini mempunyai daya permeabilitas yang cukup tinggi dan tahan terhadap erosi. Secara umum permukiman ini berada pada kemiringan 3-15 %. Topografi di permukiman menandakan cukup landai dan tahan erosi. Walaupun lahan terbilang cukup landai tetapi dalam pembuatan cut and fill khusus untuk bangunan lahan dibuat lebih tinggi dibandingkan dengan jalan. Keadaan jalan yang sedikit bergelombang dibiarkan demikian sehingga terdapat pemandangan yang sedikit berbukit dan terlihat menarik. Terdapat perbedaan peta dasar dengan hasil pengamatan secara langsung di tapak, yaitu terdapat pergeseran posisi pohon yang terjadi di Berm blok K. Pergeseran ini terjadi karena supervisor lanskap yang ditugaskan untuk menata pohon tidak mengetahui adanya perubahan posisi tiang listrik sehingga posisi pohon ikut berubah. Secara keseluruhan keadaan peta dasar dengan keadaan
sebenarnya di lapang tidak berbeda. Peta inventarisasi dapat dilihat pada Gambar 16.
Analisis dan Sintesis Gold (1980) menyatakan analisis merupakan suatu tahapan untuk mengetahui masalah, hambatan, potensi, dan kemungkinan pengembangan dari suatu tapak. Untuk itu sangat penting menganalisis dan mensintesis di dalam proses perancangan. Gambar analisis dapat dilihat pada Gambar 17. Tabel 5. Analisis Kondisi Fisik Dan Biofisik Tapak No
Aspek
Analisis Potensi Kendala
1.
Lokasi dan aksesibilitas
Lokasi permukiman berada di pusat kota
2.
Aspek Sosial
3.
Tanah Jenis tanah Latosol Coklat Kemerahan
Fisik tanah ini baik, karena mempunyai daya permeabilitas yang cukup tinggi dan tahan erosi
4.
Iklim
Angin berhembus cukup sehingga terasa nyaman
Terdapatnya penyempitan jalan untuk menuju lokasi Sebelum permukiman dibangun masyarakat sekitar merupakan petani, ketika permukiman dibangun sebagian masyarakat kehilangan pekerjaan Kesuburan tanah sedikit kurang
Pada saat musim hujan tanah menjadi becek dan licin
Sintesis Pemanfaatan Pemecahan Mempertahakan jalur jalan menuju permukiman
Memperbaiki aksesibilitas dengan memperluas jalan menuju permukiman Permukiman dapat menyediakan lapangan pekerjaan yang dapat dikerjakan masyarakat sekitar permukiman.
Tanah baik untuk pertumbuhan tanaman sehingga tanaman dapat tumbuh subur
Diperlukan pemupukan yang sesuai dengan jenis dan karakter tanah
Arah angin tidak terhalangi bangunan maupun vegetasi
Pembuatan saluran drainase yang benar agar air dapat mengalir
Tabel 5. (Lanjutan) No
Aspek
Potensi
Analisis Kendala Terdapat perbedaan rencana ketinggian lahan untuk bangunan dan lahan untuk jalan
5.
Topografi
Topografi relatif datar bergelombang
6.
Hidrologi
Sumber air selain dari PAM, adalah air yang mengalir dari Kali Katulampa
7.
Vegetasi dan Satwa
Sudah sulit ditemukan vegetasi dan hewan asli pada tapak
8.
Pencemaran
Lokasi tapak yang tidak terlalu jauh dari jalan tol sehingga menimbulkan polusi dan kebisingan
9.
Visual
Kesebelah Timur tapak dikelilingi pegunungan
Sintesis Pemanfaatan Pemecahan Mempertahan keadaan topografi yang bergelombang
Melakukan kegiatan cut and fill dengan mempertimbangkan estetika and ekologi
Sumber air cukup berlimpah sehingga dapat digunakan oleh para penghuni
Permukiman bersebelahan dengan perkampungan sehingga penampakannya tidak enak dipandang
Tidak membiarkan pemandangan ke arah pegunungan tertutupi baik tanaman maupun bangunan
Menata kembali tanaman sesuai kebutuhan dengan memprioritaskan tanaman asli Mengurangi polusi dan kebisingan dengan menanam tanaman yang dapat mengurangi polusi dan kebisingan Memberi pagar pembatas dan memberi tanaman yang akan memberi kesan lembut pada pagar (hardscape) sehingga tidak terlihat kaku
Konsep Konsep Umum Setelah melakukan analisis dan sintesis, dilakukan pembuatan konsep dilengkapi dengan konsep pengembangannya yang dapat dilaksanakan di tapak. Konsep penataan lanskap di tiap permukiman yang dibangun oleh PT. Bogor Raya Development dapat dikatakan sama, demikian juga sama halnya dengan penataan lanskap di permukiman Padjadjaran Regency Bogor Raya. Dalam perencanaan permukiman Padjadjaran Regency Bogor Raya ini memiliki tujuan yaitu, membangun suatu kawasan permukiman dengan lokasi strategi yaitu di pusat kota yang memanfaatkan keindahan panorama pegunungan dengan fasilitas lengkap untuk memenuhi kebutuhan penghuni. Sesuai dengan perencanaan maka konsep lanskap yang menunjang permukiman adalah menyelaraskan lingkungan permukiman dengan desain lanskap. Tidak terdapatnya tenaga ahli di bidang arsitektur lanskap menyebabkan tidak adanya perencanaan dan perancangan yang sesuai dengan fungsi dan estetika tanaman. Pengelola tidak memprioritaskan konsep penataan lanskap di permukiman, sehingga desain penataan lanskap di permukiman ini dipilih desain yang sederhana, dipilih karakter tanaman yang tidak menyulitkan dalam pemeliharaannya dan dapat beradaptasi, serta memperhatikan jenis tanaman yang sesuai dengan keadaan tapak. Konsep Pengembangan Konsep
dapat
dikembangkan
menjadi
3
konsep
pengembangan
yaitu ruang, tata hijau, dan sirkulasi. Untuk lebih memperjelas konsep pengembangan maka terdapat akan terdapat penjelasan konsep ruang, tata hijau, dan sirkulasi Konsep Ruang Konsep ruang yang dikembangkan dibagi menjadi empat sesuai dengan fungsi yang diharapkan pada tapak, yaitu fungsi sirkulasi, rekreasi dan sosialisasi, komersil, serta area pribadi. Berdasarkan fungsi tersebut maka ruang dibagi menjadi empat ruang, yaitu:
1. Ruang Penerimaan, yaitu merupakan welcome area dari permukiman Padjadjaran
Regency
Bogor
Raya.
Ruang
penerimaan
ini
harus
memperhatikan desain sehingga menarik perhatian baik penghuni maupun bukan penghuni ketika memasuki kawasan permukiman. Adanya welcome area ditandai dengan adanya Gerbang dan Pos Satpam. Sehingga gerbang dapat menjadi point of interest dari ruang penerimaan. 2. Ruang Rekreasi dan Sosialisasi, ruang ini harus memiliki fungsi memberi kesenangan terhadap penghuni serta sebagai wadah kegiatan sosialisasi antar penghuni. Fasilitas rekreasi berupa club house dan taman lingkungan. 3. Ruang Komersil, yaitu ruang untuk melakukan kegiatan perdagangan dan jasa yang disediakan pihak developer bagi penghuni diluar dari ruang pribadi. Dimana pada ruang ini terdapat ruko (rumah toko) yang dapat ditinggali. 4. Ruang Pribadi, yaitu ruang yang berisikan bangunan-bangunan rumah yang ditinggali penghuni permukiman. Konsep Tata Hijau Untuk konsep tata hijau diterapkan sesuai konsep umum dimana dipilih tanaman yang sesuai dengan keadaan tapak, tidak mahal perawatan, dan memiliki karakter yang estetik serta fungsional. Pada kawasan permukiman Padjadjaran Regency Bogor Raya tanaman lanskap dibagi berdasarkan fungsinya yang terdiri dari: 1. Vegetasi Penaung, vegetasi ini menempati area jalan lokal yang merupakan area privacy untuk para penghuni sehingga dibutuhkan vegetasi yang dapat menaungi penghuni dari sinar matahari yang cukup menyengat. Vegetasi yang digunakan adalah Bintaro (Carbera mangas) yang memiliki karakter bentuk tajuk bulat yang rimbun, sehingga berfungsi sebagai vegetasi penaung. Tinggi sempur bisa mencapai 17 meter sehingga cukup seimbang (proportion) dengan ketinggian rumah yang berada disekitarnya. Sempur ini ditanam secara repetition sehingga menciptakan suatu garis yang menarik untuk dilihat. 2. Vegetasi Pengarah, vegetasi ini ditempatkan di area pintu masuk dan median jalan utama. Tujuan menggunakan pohon pengarah agar dapat membantu pengguna jalan dalam memperjelas arah yang akan dituju. Vegetasi yang
digunakan sebagai vegetasi pengarah di permukiman PGBR adalah Kelapa sawit (Elaeis guinensis). Desain penanaman dari kelapa sawit ini adalah dengan menanam kelapa sawit secara repetititon yang membentuk suatu garis, sehingga dapat mengarahkan jalan yang dituju oleh pengguna kendaraan. Selain itu penanaman vegetasi pengarah mengunakan prinsip simplicity, yaitu dengan menggunakan satu jenis vegetasi. 3. Vegetasi Pembatas, vegetasi ini diletakkan di pagar-pagar pembatas sehingga bentukan dari pagar dapat tertutupi oleh tanaman. Vegetasi yang digunakan sebagai border adalah Bambu Jepang (Arundinaria pumila). Sama halnya dengan vegetasi penaung dan pengarah, pola penanaman dari bambu jepang adalah repetititon dengan jarak yang berdekatan. Penanaman dari bambu jepang ini akan membentuk suatu garis berumpun yang dapat menutupi pagar pembatas (screen) sehingga akan memperhalus bentukan yang terkesan kaku dar pagar. 4. Vegetasi Artistik, dipilihnya vegetasi yang memiliki karakter menarik seperti bunga atau daun berwarna indah dan semarak. Vegetasi ini ditempatkan di Intersection dan Taman Lingkungan. Tanaman terdiri dari semak yang memiliki karakter berwarna dan semarak contohnya Krokot (Alternantera sp.) dipilih karena memiliki karakter daun berwarna merah sangat kontras dengan hijaunya rumput yang mengelilinginya. Konsep Sirkulasi Menurut Simonds (1983), sirkulasi merupakan hal yang paling dominan pada tapak karena seluruh aspek pada tapak akan ikut berinteraksi di dalamnya. Konsep sirkulasi menjadi sangat penting karena dapat menentukan terhubungnya aspek-aspek pada tapak sehingga terjadi hubungan timbal balik di dalamnya. Konsep sirkulasi yang diterapkan di permukiman ini adalah satu pintu masuk dimana keamanan dapat lebih terjamin. Terdapat dua arah jalan kendaraan pada jalan utama, sehingga pengguna jalan akan merasa lebih nyaman dengan adanya dua arah tersebut. Sangat penting mendesain permukiman dengan memperhatikan pola jalan yang akan digunakan. Tipe jalan yang tidak monoton
dan dimodifikasi merupakan alternatif yang dapat digunakan dalam mendesain pola jalan. Chiara dan Koppelman (1990) menyatakan tipe jalan cul-de-sac yaitu memiliki jalan terbuka hanya pada satu sisi dilengkapi dengan sebuah lingkaran putar pada sisi lainnya. Tipe jalan yang digunakan di permukiman ini didominasi dengan tipe jalan cul-de-sac karena memiliki satu pintu masuk dan terdapat lingkaran putar di ujung jalannya (Gambar 18). Selain itu terdapat pula tipe jalan taman karena permukiman ini memiliki taman lingkungan yang berada ditengahtengah permukiman (Gambar 19). Dengan pola cul-de-sac pola jalan terlihat menarik dan memberi rasa aman bagi para penghuni. Untuk lebih memperjelas konsep pengembangan maka dapat dilihat pada Gambar 20. Dari hasil pengembangan konsep maka dihasilkan siteplan (Gambar 21).
Gambar 18. Tipe Jalan Cul-de-sac di Permukiman PRBR
Gambar 19. Tipe Jalan Taman di Permukiman PRBR
Perancangan Lanskap Perancangan Lanskap Area Penerimaan Perancangan lanskap area penerimaan ditandai dengan adanya pos satpam dan gerbang permukiman. Lanskap pada area ini mencakup berm yang berada di dalam dan luar dari gerbang utama, taman pos satpam atau pos jaga, dan taman di depan papan nama Padjadjaran Regency. Menurut Ingels (2004), dengan menggunakan prinsip ”Simplicity” maka kesederhanaan akan membuat pengguna merasa nyaman ketika berada di dalam suatu lingkungan. Desain yang sederhana dipilih pada berm jalan. Dengan tidak menggunakan beragam jenis tanaman melainkan menggunakan satu jenis pohon yaitu Kelapa sawit (Elaeis guinensis) dan rumput gajah (Axonopus compressus) maka tanaman tersebut dapat berperan penuh sebagai tanaman pengarah. Pada taman pos jaga mengunakan desain bergradasi dari mulai rumput gajah
(Axonopus
compressus),
umbi-umbian
(Ipomoea
batatas),
krokot
(Alternantera sp.), selain itu terdapat pula iris kuning (Neomarica gracilis), rowelia (Rowelia sp), lolipop (Pachystachys lutea) dan alpinia (Alpinia zerumbut). Pola penanaman semak mengikuti garis organik. Warna tanaman yang digunakan merupakan warna-warna yang kontras antar satu tanaman satu dengan tanaman lainnya sehingga memberikan aksen yang menarik. Untuk taman yang berada di depan papan nama permukiman di desain dengan sederhana agar perhatian lebih ditujukan kepada papan nama permukiman. Krokot, umbi-umbian, dan rumput ditanam secara bergradasi. Terdapat pula elemen hardscape berupa batu alam dan papan nama yang dibangun secara permanen. Hasil perancangan lanskap area penerimaan dapat dilihat pada Gambar 22. Perancangan Lanskap Rekreasi Perancangan lanskap rekreasi di dalam permukiman merupakan taman lingkungan. Dengan menggunakan desain yang bergradasi, kesatuan (unity), dan seimbang (balance) maka akan tercipta taman lingkungan yang menarik. Terdapat penambahan tanah di tengah-tengah taman. Kemudian perancangan dengan jenis
tanaman secara gradasi seperti: kumpulan palem kuning (Chrysalidocarpus lutescens), Erisin (Iresine herbstii) dan Teh-tehan (Acalipa sp). Di dalam taman palem kuning menjadi point of interest atau aksen dari keseluruhan taman, dipilih karena memiliki warna yang terang dibandingkan dengan warna di sekitarnya. Selain itu terdapat kumpulan Palem Phonik (phonix sp.) yang berfungsi sebagai penyemarak taman dan Bunga Kupu-kupu (Bauhinia sp.) berfungsi sebagai peneduh karena memiliki bentuk tajuk bulat dan rimbun yang mengelilingi taman. Pola yang digunakan adalah kombinasi yaitu garis organik dan geometrik. Karakter semak dipilih yang memiliki warna daun dan bunga yang mencolok sehingga menimbulkan kesan cerah dan hangat. Hasil perancangan lanskap taman lingkungan dapat dilihat pada Gambar 23. Perancangan Lanskap Jalur Jalan Perancangan lanskap jalur jalan di permukiman ini di rancang sesuai dengan konsep perencanaan yang telah dibuat, yaitu dipilih tanaman mempunyai fungsi sebagai pengarah dan dapat menyerap polutan dan kebisingan. Pada median jalan akan terdapat Kelapa Sawit (Elaeis guinensis) sedangkan untuk berm terdapat Palem Sinensis (Ptychosperma macarthurii) yang memiliki karakter tajuk lebar dan daun tidak mudah rontok dimana keduanya ditanam massal sejajar. Di pinggir jalan lokal akan terdapat Bintaro (Cerbera manghas) yang mempunyai fungsi peneduh karena mempunyai tajuk yang melebar. Pola penanaman mengikuti median dan berm jalan yang telah direncanakan. Hasil perancangan lanskap jalan dapat dilihat pada Gambar 24. Perancangan Lanskap Area Ruko Perancangan lanskap area ruko meliputi taman area tempat parkir. Desain yang digunakan seimbang (Balance), sederhana (Simplicity), dan terdapat pengulangan (repetition). Direncanakan menggunakan jenis palem-paleman seperti Palem Merah (Crytostachis renda), Palem Phonik (Phonix sp), Pandan Kuning (Pandanus pygmaeus). Semak yang digunakan adalah Oleana atau pucuk merah (Syzygium companulatum), Saberta Montana (Tabernaemonta sp.) ditanam secara bergantian. Elemen hardscape yang digunakan untuk melengkapi
desain taman adalah batu alam. Desain dominan menggunakan pola geometrik dimana pola ini mengikuti pola tempat parkir yang berada di depan bangunan ruko. Hasil perancangan lanskap area ruko dapat dilihat pada Gambar 25.
PELAKSANAAN LANSKAP PERMUKIMAN PADJADJARAN REGENCY BOGOR RAYA
Pelaksanaan Administrasi Departemen Estate bertanggung jawab dalam Pelaksanaan proyek lanskap di kawasan permukiman Padjadjaran Regency. Pelaksanaan proyek lanskap diawali dengan pelaksanaan administrasi, yang terdiri dari pengajuan SPB (Surat Permintaan Pembelian/Barang) beserta lampiran RAB (Rencana Anggaran Biaya) dan gambar yang akan diajukan; DPPH (Daftar Perbandingan Penawaran Harga); SPK (Surat Perintah Kerja); BAST (Berita Acara Serah Terima). Bagan pelaksanaan administrasi dapat dilihat pada Gambar 26. Perancangan RAB ( Rancangan Anggaran Biaya) SPB ( Surat Permintaan Pembelian/ Barang) DPPH ( Daftar Perbandingan Penawaran Harga) SPK ( Surat Perintah Kerja) Pelaksanaan Fisik BAST (Berita Acara Serah Terima)
Gambar 26. Proses Pelaksanaan Administrasi RAB ( Rancangan Anggaran Biaya) RAB berisikan jenis pekerjaan yaitu jenis tanaman yang akan digunakan beserta spek yang telah ditetapkan perusahaan, volume, sampai dengan harga satuan dan harga total. Tiap SPK mencantumkan keterangan masa pemeliharaan selama tiga bulan menjadi tanggungan kontraktor yang terdiri dari penyiraman, pendangiran, pemberantasan hama dan penyakit, pemangkasan, pemupukan, penggantian tanaman mati dan penyerahan tanaman dalam kondisi yang baik.
RAB ini dibuat oleh Supervisor Lanskap untuk mendapatkan persetujuan pelaksanaan lanskap dari General Manager Residential melalui SPB ( Surat Permintaan Pembelian/ Barang). Contoh Rancangan Anggaran Biaya yang telah dibuat Departemen Estate dapat dilihat pada Lampiran 3. SPB ( Surat Permintaan Pembelian / Barang) Setelah desain gambar dan RAB telah dibuat maka Supervisor Lanskap membuat SPB yang berfungsi sebagai surat persetujuan untuk pelaksanaan lanskap. SPB berisikan pengelola permukiman yaitu PT. Griya Bogor Raya yang merupakan anak perusahan dari PT. Bogor Raya Development, No SPP/B, Tanggal, dan kepada siapa surat ini ditujukan (Lampiran 4). Surat Permintaan Pembelian/ Barang ini mencantumkan nama dan spesifikasi barang dalam hal ini adalah jenis penanaman beserta spek, masa pemeliharaan selama tiga bulan. Untuk jenis pohon dicantumkan pula keterangan bahwa pohon tersebut sudah termasuk dengan pupuk kandang sebesar 10 Kg/ pohon, steger bambu 4 (empat) titik dan pengaman tanaman dari bambu. Surat Permintaan Pembelian/ Barang disetujui dan ditandatangani oleh supervisor lanskap, manager estate, general manager residensial dan direksi. Persetujuan sampai direksi apabila nilai proyek lebih dari 10 juta. Proses Tender Segera setelah pembuatan gambar selesai maka dibuatlah RAB (Rencana Anggaran Biaya), setelah RAB dan gambar selesai maka dibuatlah SPB (Surat Permintaan Pembelian/ Barang). SPB yang berisikan nama dan spesifikasi barang serta lokasi akan disetujui oleh beberapa pimpinan. SPB yang mempunyai anggaran dibawah 10 juta disetujui hanya sampai General Manager sedangkan SPB dengan anggaran lebih dari 10 juta disetujui sampai Direksi. Setelah SPB (Surat Permintaan Pembelian/ Barang) disetujui sejumlah pimpinan maka SPB tersebut diajukan ke bagian Purchasing. Purchasing melakukan seleksi kontraktor melalui proses Tender, dimana bagian Purchasing sendiri yang menentukan pemenang tender tersebut. Purchasing menghubungi para kontraktor dan memberi keterangan nama dan spesifikasi barang beserta
volume, selanjutnya tiap kontraktor mengajukan nama dan spesifikasi beserta harga yang ditawarkan. Minimal terdapat tiga kontraktor yang mengikuti proses tender. Selanjutnya terpilihlah kontraktor atau pemenang tender dengan anggaran yang mendekati nilai anggaran biaya yang telah dibuat perusahaan dalam hal ini yang dibuat oleh Departemen Estate, dengan memperhatikan spesifikasi barang yang akan digunakan dan kredibilitas kontraktor secara cermat. Nama dan spesifikasi barang yang diajukan dari para kontraktor terdapat dalam DPPH (Daftar Perbandingan Penawaran Harga), sehingga purchasing dapat lebih mudah menentukan pemenang tender karena dapat terlihat dari tiga perbandingan harga yang diajukan (Lampiran 5). Kontraktor yang mengikuti proyek ini merupakan kontraktor perorangan / pribadi sehingga kontraktor tidak berasal dari PT atau CV manapun. Kontraktor yang mengikuti tender proyek pelaksanaan lanskap Permukiman Padjadjaran Regency Bogor Raya di antaranya adalah: (1) K.M. Suherman (2) Heidy (3) Luqman. Setelah pemenang tender dipilih melalui DPPH (Surat Perbandingan Penawaran Harga) yang disetujui oleh Purchasing Manager, maka bagian purchasing menghubungi Departemen Estate dan mengumumkan pemenang tender beserta harga yang telah disepakati. SPK (Surat Perintah Kerja) Setelah dihubungi bagian purchasing dengan segera Departemen Estate membuat SPK (Surat Perintah Kerja). SPK berisikan PT yang mengelola atau yang bertanggung jawab terhadap pelaksanaan lanskap permukiman PRBR, nomor Surat Perintah Kerja, nama proyek, lokasi, nama kontraktor beserta alamat, jumlah kontrak, macam pekerjaan, dan persetujuan dari kedua belah pihak (Lampiran 6). Macam pekerjaan yaitu berisikan pekerjaan/material yang digunakan, volume, harga satuan dan total biaya. Sesuai dengan anggaran yang telah disampaikan sebelumnya maka untuk SPK berlaku sama, yaitu apabila proyek mempunyai anggaran dibawah 10 juta maka disetujui hanya sampai General Manager dan apabila anggaran proyek diatas 10 juta maka disetujui sampai Direksi. Sehingga di dalam SPK ini berisikan tandatangan dari Kontraktor dan Pimpinan yang menyetujui.
BAST (Berita Acara Serah Terima) Setelah pelaksanaan fisik yang dilakukan kontraktor selesai maka dibuatlah BAST (Berita Acara Serah Terima). BAST berisikan tandatangan dari PIHAK KESATU yaitu pimpinan perusahaan dan PIHAK KEDUA yaitu kontraktor yang bersangkutan, dimana pelaksanaan pekerjaan penanaman sudah 100% selesai. Contoh dari Berita Acara Serah Terima yang dibuat oleh Departemen Estate dapat dilihat pada Lampiran 7. Opname Lapang Desainer dengan bantuan quanty surveyor akan memeriksa dan menandai kelengkapan laporan dari kontraktor, agar kontraktor dapat menerima pembayaran yang sesuai dan meyakinkan bahwa klien tidak mendapatkan tagihan atas pekerjaan yang tidak dilaksanakan (Hill, 1995). Opname lapang merupakan kegiatan owner dan penting untuk dilakukan karena merupakan kegiatan untuk memeriksa dan mengukur pekerjaan lanskap yang telah dilakukan kontraktor. Kegiatan Opname lapang dilakukan ketika atau sedang pelaksanaan sampai pada saat pekerjaan sudah 100 % selesai. Kegiatan ini memang tidak secara terus menerus dilakukan, hanya saja apabila terdapat kekurangan maka developer bisa menegur sehingga kontraktor dapat memperbaiki secepatnya. Sistem Pembayaran Menurut Hill (1995), penagihan akan diajukan pada rentang waktu yang telah disepakati berdasarkan kontak. Pembayaran dilakukan berdasarkan kontrak yang telah ditentukan perusahaan. Sistem pembayaran pelaksanaan lanskap yang terdapat di perusahaan ini dibedakan menjadi dua, yaitu : 1. Nilai nominal pembayaran diatas 10 juta, maka DP 30 %, setelah penanaman selesai pembayaran dibayar sebesar 55%, sisanya sebesar 15 % digunakan untuk pemeliharaan setelah tanam selama tiga bulan. 2. Nilai nominal pembayaran dibawah 10 juta, maka ketika penanaman selesai dibayar 85 % sisanya sebesar 15 % digunakan untuk masa pemeliharaan setelah tanam selama tiga bulan.
Kontraktor dapat menerima bayaran sepenuhnya ketika pekerjaan telah selesai 100 % dan setelah mentandatangani BAST (Berita Acara Serah Terima) bersama pimpinan perusahaan. Pekerjaan administrasi berjalan seiring dengan pekerjaan fisik yang sedang berlangsung.
Pelaksanaan Fisik Pelaksanaan fisik dimulai setelah pelaksanaan administrasi dipenuhi dan SPK (Surat Perintah Kerja) dikeluarkan oleh perusahaan. Pekerjaan fisik terdiri dari pekerjaan persiapan, pekerjaan pembersihan lahan, pekerjaan hardscape, penanaman rumput, penanaman pohon. Bagan pelaksanaan pekerjaan lanskap dapat dilihat pada Gambar 27. Pekerjaan Persiapan Pekerjaan Pembersihan Lahan Pekerjaan Penanaman Pekerjaan Penanaman Rumput, Perdu dan Pohon
− −
Pekerjaan Hardscape Pekerjaan Pelaksanaan Pembuatan Jalan Conblock
Pekerjaan Pemeliharaan Penyiraman Pemangkasan
Serah Terima
Gambar 27. Proses Pekerjaan Lanskap di Permukiman Padjadjaran Regency Pekerjaan Persiapan Pekerjaan persiapan mencakup penyediaan bahan dan alat. Penyediaan bahan mencakup tanaman, pupuk dan tenaga kerja. Sedangkan penyediaan alat mencakup peralatan yang digunakan untuk melaksanakan penanaman seperti cangkul, keranjang, steger dan tali atau kawat. Tanaman yang akan disediakan kontraktor harus sesuai dengan spesifikasi yang diminta oleh PT. Bogor Raya Development. Pengawas lapang dari Departemen Estate bertanggung jawab terhadap kualitas atau keadaan tanaman yang disediakan kontraktor. Dengan
menggunakan mobil pick up atau truck milik kontraktor sendiri tanaman diangkut. Pengadaan peralatan dan tenaga kerja disediakan sendiri oleh kontraktor. Pekerjaan Pembentukan Lahan Pekerjaan pembentukan lahan dilakukan setelah ketika pembersihan lahan selesai. Pembersihan lahan di lakukan di area yang masih terdapat tanaman liar atau semak belukar, sampah, maupun dari sisa-sisa sampah yang terdapat di lokasi proyek yang dapat mengganggu pertumbuhan tanaman yang akan ditanam. Ilustrasi gambar lokasi pekerjaan pembersihan lahan sebelum ditanami bambu dapat dilihat pada Gambar 28. Pada kawasan ini tidak perlu ditambahkan topsoil dikarenakan tanah pada kawasan ini adalah tanah latosol coklat kemerahan yang bersifat gembur. Pembentukan lahan dilaksanakan dengan metode cut and fill, yaitu dengan menggali dan mengguruk tanah hingga sesuai dengan bentuk desain tanah atau kontur yang diinginkan. Cut and fill dilakukan ketika pekerjaan pembersihan lahan telah dilaksanakan. Kegiatan ini dilakukan dengan menggunakan alat berat yaitu excavator atau back hoe, yaitu kendaraan yang mempunyai penggaruk sehingga dapat menggali dan menggaruk tanah (Gambar 29 a). Sedangkan untuk mendorong tanah dilakukan dengan menggunakan alat Dozer (Gambar 29 b). Dalam pekerjaan pembentukan lahan harus dilakukan secara baik dan benar agar bentuk alami kontur dapat terjaga. Tahap cut and fill selesai pada akhir tahun 2007 sesuai dengan hasil rapat persentasi lanskap Padjadjaran Regency (Lampiran 8).
Gambar 28. Lokasi Pekerjaan Pembersihan Lahan Sebelum Ditanami
(a). Excavator atau Back hoe
(b). Dozer
Gambar 29. Pekerjaan pembentukan lahan dengan menggunakan alat berat Sebelum kegiatan magang berlangsung kegiatan pembentukan lahan sebagian telah selesai terutama dibagian area yang akan dibangun perumahan. Ketika kegiatan magang dimulai maka pelaksanaan pembentukan lahan dilaksanakan di area-area perluasan permukiman termasuk area ruko. Dari hasil pengamatan secara langsung pembentukan lahan yang dilaksanakan telah berjalan baik, dan belum adanya keluhan dari perusahaan maupun penghuni tentang kesalahan bentukan lahan. Sesuai dengan konsep permukiman yang telah ditetapkan bentukan lahan setelah cut and fill mengalami perubahan dimana level rumah lebih tinggi dari badan jalan, perbedaan jalan yang dibedakan atas beban jalan yang digunakan, dan kekurangan dari konsep sirkulasi yang ditetapkan adalah tidak adanya jalur pejalan kaki. Pekerjaan Hardscape Pelaksanaan pekerjaan hardscape di permukiman Padjadjaran Regency Bogor Raya meliputi pelaksanaan konstruksi conblock. Dipilihnya konstruksi jalan dengan menggunakan conblock dikarenakan memiliki fungsi secara estetik dan fungsional. Fungsi estetik terlihat dari penampakan tekstur, bentuk, warna yang dimiliki conblock. Sedangkan secara fungsional conblock ini memiliki sifat yang dapat mengurangi silau dari sinar matahari sehingga pengguna jalan dapat lebih aman dan nyaman ketika melintasinya. Pola peletakan conblock mengikuti
pola jalan permukiman dan ditambahkan pola-pola lengkung dan bulat (Gambar 30). Di intersection jalan lebih menggunakan pola-pola lengkung dan bulat serta memunculkan warna-warna yang menarik. Kelebihan conblock selain untuk mengurangi silau, juga dapat menghindari genangan air karena penyerapan diserap dengan baik.
Gambar 30. Pola conblock yang digunakan di permukiman Padjadjaran Regency Tahapan pelaksanaan konstruksi conblock di Padjadjaran Regency Bogor Raya adalah sebagai berikut : a.
Pengerasaan tanah dengan menggunakan alat Vibro;
b.
Tahap Linstone berupa karang putih setebal 40 cm;
c.
Tahap Sirtu yaitu berupa pasir Batu setebal 20 cm;
d.
Tahap Base Course yaitu berupa abu batu kasar setebal 5-7 cm;
e.
Tahap peletakan paving conblock;
f.
Rongga-rongga yang kosong diisi dengan Base Sand berupa abu. Pelaksanaan conblock dilaksanakan pada waktu suhu relatif panas, dan
dilakukan setelah pelaksanaan cut and fill selesai dilaksanakan. Keseluruhan jalan untuk jalan utama maupun jalan lokal menggunakan konstruksi conblock. dan untuk lebih memperjelas teknik penyusunannya material conblock dapat dilihat pada Gambar 31. teknik penyusunan conblock di permukiman PRBR mendekati teknik penyusunan berdasarkan Harris dan Dines (1988), yaitu pada tahap linstone diperkirakan sebesar 6” =15,24 cm, tahap Sirtu diperkirakan sebesar 4”-6” = 10,16-15,24 cm, dan tahap base course sebesar 5”-7” = 12,7-17,78 cm.
Gambar 31. Konstruksi Jalan Menggunakan Material Conblock Bentuk dan warna yang berbeda-beda serta bentukan jalan yang tidak sama sehingga conblock harus dipotong sesuai bentuk jalan dengan menggunakan alat cutter paving. Alat cutter paving dapat dilihat pada Gambar 32.
Gambar 32. Alat Cutter Paving
Pelaksanaan Pekerjaan Penanaman Pelaksanaan lanskap pada pekerjaan penanaman mulai dilakukan pada tanggal 7 Maret 2008 dengan melaksanakan penanaman Kelapa Gading. Jadwal pelaksanaan pekerjaan penanaman di Padjadjaran regency Bogor Raya dapat dilihat pada tabel 6. Tabel 6. Jadwal Pelaksanaan Pekerjaan Penanaman di PRBR. No
Waktu
Jenis penanaman
Lokasi
1.
7 -17 Maret
Penanaman Kelapa Gading (Cocos nucifera)
Area Penerimaan
2.
24-30 April
Penanaman Rumput (Axonopus compressus)
Median Jalan depan Blok G
3.
28 April-8 Mei
Penanaman Rumput (Axonopus compressus)
Taman lingkungan depan blok N,M
4.
2-12 Mei
Penanaman Rumput (Axonopus compressus)
Median jalan depan Blok G
5.
2-12 Mei
Penanaman Kelapa Sawit (Elaeis guinensis).
Median jalan depan Blok G
6.
5-10 Mei
Penanaman Pohon Bintaro (Cerbera Manghas)
Pinggir Housing I s/d Q
7.
5-15 Mei
Penanaman Bambu Jepang (Arundinaria pumila).
Panel Beton Blok K s/d Q
8.
12 – 18 Mei
Penanaman Rumput (Axonopus compressus)
Median Jalan depan Blok J
9.
21-26 Mei
Penanaman kelapa Sawit (Elaeis guinensis).
Median jalan Blok I
Sumber : Wawancara dan Pengamatan Langsung di Lapang Pekerjaan Penanaman Rumput PT. Bogor Raya Development memberi spesifikasi tanaman yang digunakan oleh kontraktor agar terjamin kualitas tanaman yang akan ditanam. Penanaman rumput yang telah dilakukan adalah di Pintu masuk permukiman, median depan blok I dan blok J, dan taman lingkungan yang berada di depan blok M. Jenis rumput yang digunakan adalah Rumput Gajah (Axonoopus compressus) standar parung (Gambar 33). Sebelum pelaksanaan penanaman rumput terlebih dulu tanah harus bersih dari gulma, lalu tanah diratakan dengan kontur yang ada. Karena tanah di kawasan ini merupakan tanah yang gembur sehingga tidak perlu penambahan tanah merah.
Rumput
yang
digunakan
kontraktor
ditanam
secara
lempengan.
Lempengan rumput yang baik adalah lempengan yang baru saja dipotong, diangkut dan ditanam dengan secepatnya (Carpenter et al., 1975). Rumput terkadang tidak langsung ditanam dikarenakan kurangnya tenaga kerja sehingga ketika pelaksanaan penanaman, rumput tidak terlalu segar. Terkadang rumput yang ditanam tidak sesuai dengan spesifikasi perusahaan. Ilustrasi penanaman rumput di kawasan permukiman PRBR dapat dilihat pada Gambar 31. Lempengan rumput dipotong seukuran min 10 cm x 10 cm dengan tebal 2 cm. Jarak tanam antar rumput sebesar 5 – 10 cm serta diberi kompos sebelum penanaman rumput. Setelah ditanam rumput disiram setiap hari, pagi dan sore hari. Tetapi apabila terjadi hujan maka rumput tidak perlu disiram. Sumber air untuk penyiraman berasal dari lokasi yang tidak jauh, yaitu kali Katulampa yang mengalir melintasi permukiman. Penyiraman dilakukan dengan menggunakan mobil tanki dimana mobil ini dapat menyedot air langsung dari sumber air yang ada.
Gambar 33. Penanaman Rumput Gajah (Axonopus compressus).
Kontraktor tidak terlalu kesulitan dalam pelaksanaan penanaman rumput dikarenakan lahan yang akan ditanami rumput tidak terlalu luas, hanya saja ketika musim kemarau seperti saat ini rumput yang telah ditanam cepat tidak tumbuh dengan baik sehingga dibutuhkan penyiraman yang efektif dan efisien. Penanaman rumput didahulukan pada area yang infrastrukturnya telah rampung, seperti pintu masuk permukiman, median jalan utama, dan taman lingkungan.
Kendala yang dihadapi setelah penanaman selesai yaitu kondisi cuaca yang mulai kemarau. Walaupun Bogor terkenal dengan kota hujan tetapi pada saat musim kemarau dan berada pada siang hari, rumput yang ditanam menjadi cepat mengering dan mati. Untuk mencegah kekeringan maka pengawas lapang senantiasa selalu meninjau kondisi rumput yang kritis dan diperlukan tindakan penyiraman
secepatnya.
Pekerjaan
lanskap
dilakukan
sejalan
dengan
pembangunan rumah, kavling dan jalan. Kapasitas kerja penanaman rumput di permukiman Padjadjaran Regency Bogor Raya adalah 15,7 m²/jam. Nilai kapasitas ini didapat dari perhitungan luasan rumput dibagi dengan jumlah jam kerja/hari lalu dibagi dengan jumlah pekerja maka dihasilkan kapasitas kerja penanaman rumput (m²/jam). Pekerjaan Penanaman Pohon Pekerjaan penanaman pohon yang ditanam di kawasan permukiman ini dilakukan di pintu masuk permukiman, median jalan utama, dan di berm jalan lokal. Penanaman pohon di wilayah pintu masuk permukiman menggunakan pohon Kelapa Sawit (Elaeis guinensis). Spesifikasi Kelapa Sawit adalah mempunyai batang keras 80 – 100 cm, tajuk daun Ø 2 – 2,5 m, Ø batang 20 -22 cm, tinggi sampai dengan daun 3 - 3,5 m, dan harga telah termasuk pupuk kandang 10 kg/pohon. Sebelumnya dalam gambar dan RAB berkali-kali berganti jenis pohon yang akan ditanam, tetapi pada akhirnya terpilih Kelapa Sawit sebagai tanaman yang digunakan di wilayah pintu gerbang permukiman. Ilustrasi Pohon Kelapa Sawit setelah penanaman dapat dilihat pada Gambar 34. Sesudah pelaksanaan penanaman dilakukan, keadaan daun masih terikat oleh tali yang mempunyai tujuan untuk mengurangi proses transpirasi, ketika dirasa akar telah tumbuh dengan baik maka tali tersebut dilepas.
Gambar 34. Pohon Kelapa Sawit Setelah Ditanam di Median Jalan Untuk penanaman yang berada di median jalan utama menggunakan tanaman yang sama dengan kawasan pintu gerbang yaitu Kelapa Sawit. Lalu untuk penanaman pohon di berm jalan lokal digunakan tanaman Sempur (Dillenia phillipinensis). Spesifikasi Sempur adalah tajuk daun Ø 65 – 75 cm, Ø batang 2-3 cm, tinggi sampai dengan daun 2,5 – 3 m, dan harga telah termasuk pupuk kandang 10 kg/pohon. Ilustrasi Sempur setelah penanaman dapat dilihat pada (Gambar 35).
Gambar 35. Sempur yang Telah Ditanam di Berm Jalan
Tahap awal pelaksanaan penanaman lanskap adalah melakukan galian tanah yang sudah diurug lalu digali kembali, dan tanah yang digali tersebut
dicampur dengan pupuk kandang lalu diaduk rata. Untuk sistem penanaman pohon terlebih dahulu melepas pembungkus akar tanaman secara hati-hati sehingga tidak merusak perakaran pohon lalu dimasukan ke dalam lubang yang telah disediakan. Teknik penanaman pohon ini harus memperhatikan kondisi tanaman sehingga tanaman tetap terlihat baik dan tidak rusak. Setelah pohon dimasukan maka media yang telah dicampurkan tadi lalu diurugkan. Ketika penanaman pohon, kedalaman tanah tidak melebihi kedalaman tanaman ketika masih berada di nursery. Pembuatan lubang tanam yang dilakukan kontraktor sudah sesuai dengan pernyataan Carpenter et al (1975), yaitu pembuatan lubang untuk pohon dilebihkan ± 15 cm dari diameter bola akar pohon yang akan ditanam. Berdasarkan pengamatan langsung lubang tanam untuk pohon sempur 60 x 60 x 60 cm dan lubang tanam untuk pohon kelapa sawit adalah 80 x 80 x 80 cm. Setelah tanah diurug selesai, maka pohon dipasang steger sesuai dengan detail penanaman pohon (Lampiran). Steger-steger tersebut terbuat dari bambu kurang lebih mempunyai tinggi 80 cm, lebar 40 cm, dan panjang 40 cm dan ketentuan tersebut ditentukan dari perusahaan. Bambu tersebut dipasang dengan cara ditancapkan ke dalam tanah sepanjang kurang lebih 50 cm dari batang pohon dengan kedalaman kurang lebih 120 cm. Setelah batang bambu tersebut mengapit pohon, bambu penghubung dan bambu tiang diikatkan dengan menggunakan bahan kawat. Apabila terdapat pohon yang mati selama masa pemeliharaan yaitu 3 bulan, maka kontraktor bertanggung jawab untuk mengganti pohon yang baru. Penanaman tidak berjalan lancar apabila salah satunya terjadi kesalahan kontraktor dalam penyediaan tanaman. Kewajiban kontraktor untuk mengganti tanaman yang tidak sesuai dengan spesifikasi perusahaan. Pengawas lapang dalam hal ini supervisor lanskap bertugas untuk mengecek tanaman yang sesuai dengan spesifikasi perusahaan sebelum penanaman dilakukan. Kapasitas kerja penanaman pohon di permukiman Padjadjaran Regency Bogor Raya adalah 1,4 pohon/jam. Nilai kapasitas ini didapat dari perhitungan penanaman pohon dibagi dengan jumlah jam kerja/hari lalu dibagi dengan jumlah pekerja maka dihasilkan kapasitas kerja penanaman pohon (pohon/jam).
Pelaksanaan Pemeliharaan Pemeliharaan lanskap dilaksanakan oleh kontraktor. Masa pemeliharaan selama 3 bulan dilaksanakan setelah pelaksanaan penanaman selesai sesuai dengan ketentuan yang dibuat developer. Kegiatan pemeliharaan sangat penting untuk menjaga lanskap agar tetap indah dan asri. Kegiatan yang termasuk pemeliharaan selama 3 bulan ialah penyiraman, penyiangan, pendagiran, pemberantasan hama dan penyakit tanaman, pemangkasan, pemupukan, dan penggantian tanaman yang mati. Penyiraman Pada saat kegiatan magang berlangsung pelaksanaan pemeliharaan hanya sampai tahap penyiraman, dikarenakan tahap pelaksanaan penanaman baru dimulai. Dalam pelaksanaan penyiraman, kontraktor dibantu perusahaan dengan menyediakan mobil tangki yang berkapasitas 4000 L (Gambar 36). Air yang digunakan untuk penyiraman didapat dari anak kali Katulampa yang mengalir di permukiman Padjadjaran Regency. Penyiraman tanaman sangat diperlukan untuk memudahkan perakaran tanaman menyerap larutan hara yang tersedia dalam tanah ( Arifin dan Arifin, 2005). Penyiraman di Permukiman Padjadjaran Regency dilakukan dua kali sehari, terkecuali jika terjadi hujan. Menurut Arifin dan Arifin (2005), penyiraman lebih baik dilakukan pada pagi atau sore hari. Penyiraman di PR pada pagi hari dilakukan pada pukul 07.30 WIB sampai pukul 10.00 WIB dan sore hari pukul 15.00 WIB sampai dengan 16.30 WIB. Kegiatan penyiraman yang dilaksanakan dinilai cukup karena terdapatnya jadwal penyiraman.
Gambar 36. Penyiraman Rumput Dengan Mobil Tangki
Penggantian steiger Pemasangan steiger bertujuan untuk menahan berat tanaman karena perakaran belum kuat untuk menahan beban tanaman itu sendiri., selain itu dapat menahan kecepatan angin yang tinggi. Steiger berperan sangat penting sehingga dalam pemasangannya harus memperhatikan letak dan bobot tanaman dengan baik. Pada saat pelaksanaan penanaman pohon khususnya pohon Sempur (Dillenia phillipinensis) steiger yang dipasang tidak begitu kuat untuk menahan angin (Gambar 37). Karena terjadi kerusakan dalam dalam waktu 3 bulan masa pemeliharaan, maka kontraktor bertanggung jawab untuk memperbaiki steiger yang rusak tersebut.
Gambar 37. Steiger yang Rusak Oleh Hembusan Angin Kencang
KESIMPULAN DAN SARAN Kesimpulan 1. Kegiatan magang di PT. Bogor Raya Development dapat memberikan pengetahuan dan keterampilan secara profesional di bidang Arsitektur Lanskap. Pengetahuan dan keterampilan didapat dengan survai lapangan dan partisipasi aktif dalam pekerjaan di studio maupun kegiatan lapang pada Departemen Estate. 2. Konsep pengembangan lanskap permukiman Padjadjaran Regency Bogor Raya yang dibuat sendiri oleh pengelola dalam hal ini adalah PT. Griya Bogor Raya sudah baik dengan mempertimbangkan semua aspek kehidupan bagi kenyamanan penghuni maupun untuk keberlanjutan lingkungan. 3. Kegiatan perancangan sedikit terhambat, disebabkan belum adanya staf yang ahli di bidang arsitektur lanskap pada Departemen Estate. Kendala terutama di pemilihan jenis tanaman dan dalam segi mendesain yang masih menggunakan cara lama, yaitu menggunakan freehand saja sehingga kualitas gambar yang dikehendaki tidak maksimal. 4. Proses pelaksanaan lanskap berjalan sesuai dengan prosedur yang ditetapkan. Untuk menentukan kontraktor pekerjaan lanskap maka dilakukan proses tender. Di permukiman Padjadjaran Regency Bogor Raya pemenang tender terdiri dari tiga kontraktor. Karena nilai proyek yang terbagi-bagi rata-rata dibawah 10 juta, maka tiap lokasi dalam permukiman kadang berbeda kontraktor. 5. Terdapat kekurangan pada kontraktor yaitu berupa penyediaan tanaman tidak sesuai dengan spesifikasi perusahaan. Selain itu keterlambatan terjadi dikarenakan belum keluarnya SPK (Surat Perintah Kerja) dari Departemen Estate yang disebabkan pimpinan belum menyetujui pelaksanaan proyek. 6. Pekerjaan pelaksanaan lanskap berjalan seiring dengan pembangunan rumah, kavling, dan jalan. Pelaksanan lanskap yang pertama dilaksanakan pada awal tahun 2008 adalah penanaman Kelapa Gading (Cocos nucifera) dan sampai sekarang pelaksanaan lanskap terus berlanjut.
Saran Berdasarkan hasil pengamatan selama kegiatan magang dilaksanakan, maka perusahaan memerlukan: 1. Staf yang berpengalaman dan profesional di bidang Arsitektur Lanskap sehingga mempermudah dalam perancangan lanskap. 2. Peningkatan komunikasi dari Direksi sampai Staf, serta dari perusahaan dengan para kontraktor yang bekerjasama. 3. Jadwal kerja dan jadwal pelaksanaan untuk memudahkan dalam melakukan monitoring kegiatan pelaksanaan.
DAFTAR PUSTAKA Arifin, H.S. dan Nurhayati H.S. Arifin. 2005. Pemeliharaan Taman. Cetakan VII Edisi Revisi. Penebar Swadaya. Jakarta. 172 hal. Badan Perencana dan Pembangunan Daerah Kotamadya DT. II Bogor. 11993. Rencana Tata Ruang Kotamadya DT II Bogor.Bogor. Booth, N.K. 1983. Basic Elements of Landscape Architectural Design. Waveland Press, Inc. Illinois. 307p. Carpenter, P.L., T.D. walker and F.O. Landphear. 1975. Plant In The Landscape. W.H. Freeman and co. New York. 481 p Chiara, J. Dan L. E. Koppelman. 1989. Standar Perencanaan Tapak (terjemahan). Erlangga. Jakarta. 380 hal. --------------------------------------. 1990. Standar Perencanaan Tapak (terjemahan). Erlangga. Jakarta. 380 hal. Departemen Keuangan dan Bappenas. 1994. Petunjuk Teknis Pelaksanaan Keppres No. 16. Bahtera Sindayu, Jakarta. 157 hal. Eckbo, G. 1964. Urban Landscape Design. McGraw-Hill Book Co. New York. 241 p Gold. 1980. Recreational Planning and Design. McGraw Hill, Company. New York. Harris, C.W. and N.T. Dines. 1988. Time-Saver Standards for Landscape Architecture: Design and Construction Data. McGraw-Hill, Inc. New York. 960 p. Hill, W.F. 1995. Landscape Handbook for the Tropic. Garden Art Press. Suffolk. Ingels, J. E. 2004. Lanscaping : Principles and Practices. Sixth edition. State University of New York : College of Agriculture and Technology, Cobleskill. New York. Delmar Learning : Division of Thomson Learning Inc. 498p. Kantor Mentri Negara Perumahan Rakyat. 1990. Pembangunan Perumahan Tahun 1990. Jakarta. 264 hal. Laurie, M. 1986. Pengantar Kepada Arsitektur Pertamanan (terjemahan). Intermedia. Bandung. 380 hal.
Nurisjah dan Pramukanto. 1995. Penuntun Praktikum Perencanaan Lansekap. IPB. Bogor.59 hal. Oberlender, G. D. 1993. Project Management for Engineering and Construction. McGraw Hill-Book Co. New York. 272 p Pengamatan Taman dan Pembuatan Rancangan Penataan Taman se-Kota Bogor Tahun Anggaran 2005. (Tidak Dipublikasikan) Rachman. 1984. Proses Berfikir Lengkap Merencana dan Melaksana dalam Arsitektur Pertamanan. Makalah Diskusi pada Festival Tanaman Himagron. IPB Bogor. (tidak dipublikasikan) Reid, G. W. 1993. From Concept to Form in Landscape Design. Van NostrandReinhold Co. New York. Simonds, J.O. 1983. Landscape Architecture. McGraw-Hill Book Co. New-York. 331p Untermann, R. Dan Small, R. 1984. Perencanaan Tapak Untuk Perumahan (terjemahan). Intermatra. Jakarta. 533 hal.
LAMPIRAN
Lampiran 2. Ketentuan Lingkungan Kepenghunian Dan Pendirian Bangunan “Perumahan Danau Bogor Raya” PENGANTAR PERUMAHAN DANAU BOGOR RAYA dirancang sedemikian rupa oleh tenaga ahli kami dengan suatu cita-cita untuk menjadikan sebagai suatu produk kebanggaan yang mencerminkan tingkat perencanaan komunitas tertinggi serta kesan yang terbaik. Oleh karenanya perlu ada suatu pedoman yang memuat aturan dan standar llingkungan yang dapat memberikan jaminan agar kondisi lingkungan perumahan sebagaimana yang dicitakan dapat dipertahankan kualitasnya dan lebih daripada itu tujuan pedoman juga akan memberikan jaminan agar : 1. 2. 3. 4. 5.
Tercipta suatu lingkungan yang memberikan perasaan aman dan nyaman bagi penghuninya. Dapat terpelihara lingkungan yang hijau dan bersih. Memberikan peningkatan nilai properti, sehingga dapat merupakan investasi bagi pemiliknya. Tercipta lingkungan hunian dengan identitas individu yang jelas. Tercipta keserasian lingkungan yang memberikan kesan, tertib dan indah.
Dengan demikian para pemilik/penghuni yang ada dan terlibat langsung keberadaannya dalam lokasi PERUMAHAN DANAU BOGOR RAYA, dapat memahami betapa pentingnya penerapan ketentuan berikut ini sebagai jaminan terbaik untuk memberikan perlindungan nilai kepemilikan atas tanah dan bangunannya, bahkan untuk jangka waktu panjang nantinya pemilik/penghuni akan merasakan perlu adanya suatu perangkat peraturan dan alat yang akan bertujuan mengorganisir dan mengatur llingkungan dengan warganya supaya tetap terpelihara secara tertib, serasi dan dapat memberikan rasa aman serta nyaman. Dan akhirnya perlu disampaikan bahwa pedoman/ketentuan ini apabila kita telah pahami jiwa maupun isinya, maka jelas bukan merupakan pembatasan semena-mena akan haknya pemilik/penghuni, bahkan merupakan suatu upaya untuk melindungi hak kepemilikan individu dalam areal “PERUMAHAN DANAU BOGOR RAYA” dan menjaga/menciptakan keserasian kehidupan antara penghuni yang dalam areal “PERUMAHAN DANAU BOGOR RAYA” tersebut. Selamat bergabung dengan “PERUMAHAN DANAU BOGOR RAYA”
Lampiran 2. (Lanjutan) KETENTUAN LINGKUNGAN KEPENGHUNIAN DAN PENDIRIAN BANGUNAN “PERUMAHAN DANAU BOGOR RAYA” I. UMUM 1.
Ketentuan lingkungan kepenghunian dan pendirian bangunan di lokasi PERUMAHAN DANAU BOGOR RAYA ( untuk selanjutnya cukup disebut “ketentuan” saja) ini adalah merupakan pedoman yang berlaku kepada semua yang ada, baik sebagai pemilik maupun penghuni atau mereka yang sesuatu dan lain alasan berada dibidang tanah yang didevelop oleh Managemen, kemudian dikenal sebagai “PERUMAHAN DANAU BOGOR RAYA”.
2.
Ketentuan ini berlaku sejak seseorang mengikatkan diri sebagai pemilik/penghuni dan atau sejak seseorang karena sesuatu dan lain alasan berkepentingan berada di areal PERUMAHAN DANAU BOGOR RAYA, dan ketentuan ini berlaku sampai jangka waktu yang tidak ditentukan lamanya.
3.
Ketentuan ini sewaktu-waktu dapat dirubah oleh managemen dengan mempertimbangkan : - Kebutuhan / perkembangan lingkungan - Adanya usulan dari para pemilik Dan pertimbangan tersebut dapat dilaksanakan apabila dianggap berguna untuk menjaga kepentingan tata lingkungan dan kenyamanan pemilik / penghuni, serta memperhatikan peraturan / kebijaksanaan Pemerintah Daerah yang berlaku.
II. PENGELOLA / PENGAWAS LINGKUNGAN 1.
Untuk melaksanakan pengawasan terhadap lingkungan dan pengelolaan lingkungan serta memberikan pelayanan pada kepentingan pemilik / penghuni di lokasi “PERUMAHAN DANAU BOGOR RAYA”, maka managemen telah menetapkan adanya organisasi / badan yang menangani hal tersebut dengan nama “PENGELOLA LINGKUNGAN”.
2.
Apabila jumlah penghuninya telah mencapai 70% dari lokasi tertentu yang ada, maka Developer dapat menyerahkan PENGELOLAAN LINGKUNGAN kepada para penghuni yang ada untuk dikelola sendiri melalui PENGELOLA LINGKUNGAN.
3.
PENGELOLA LINGKUNGAN dalam menjalankan fungsinya harus mengacu kepada anggaran dasar dan harus sejalan / tidak bertentangan dengan kebijaksanaan developer berkaitan dengan pengembangan lokasi PERUMAHAN DANAU BOGOR RAYA.
4.
Selama lembaga PENGELOLA LINGKUNGAN yang dimaksud di atas belum terbentuk, maka tugas-tugasnya dilaksanakan oleh developer secara langsung melalui Departemen Estate.
Lampiran 2. (Lanjutan) III. PERATURAN TENTANG KEPENGHUNIAN / LINGKUNGAN 1.
Pemilik / penghuni dan siapa saja yang berada di areal lokasi “PERUMAHAN DANAU BOGOR RAYA” tidak diperbolehkan melakukan perusakan / penebangan pohon-pohon / tanaman-tanaman yang ada di dalam lingkungan lokasi.
2.
Perburuan binatang / burung dengan menembak atau apa saja yang dapat mengancam habitat / kelestarian kehidupan binatang-binatang / burung-burung di lokasi “PERUMAHAN DANAU BOGOR RAYA”, adalah tidak dibolehkan dan dapat diajukan pada yang berwajib.
3.
Pemilik / penghuni yang akan mengadakan segala macam acara / kegiatan dan juga yang melibatkan atau mengundang banyak orang harus meminta persetujuan terlebih dahulu kepada Departemen Estate dan juga ijin dari yang berwajib. Juga pemilik / penghuni dilarang melakukan segala sesuatu yang dapat menimbulkan ketidaknyamanan / keresahan bagi penghuni – penghuni lainnya seperti antara lain membuat kegaduhan / menjadikan tempat berjudi / mabuk – mabukan / kegiatan - kegiatan asusila atau hal – hal lainnya yang melanggar hukum.
4.
Bagi pemilik yang tanahnya masih dalam kondisi kavling tanah kosong, maka pemilik dianjurkan menanami tanah kavlingnya tersebut dengan rumput serta pohon-pohonan dan merawatnya sehingga terlihat asri dan rapih.
5.
Pemilik / penghuni tidak diperkenankan untuk menempatkan / menumpuk segala macam jenis material atau membuat / membangun suatu bentuk bangunan sementara atau menempatkan semacam container yang bersifat sementara / menetap yang mana dapat merusak keindahan / keasrian / keamanan / bau yang tidak sedap atau segala macam jenis gangguan yang mengganggu keamanan dan kenyamanan bertetangga. Juga pemilik / penghuni dilarang menyimpan / menimbun segala macam benda / bahan – bahan yang berbahaya / dilarang menurut hukum yang ada.
6.
Penyedian tempat sampah di halaman rumah, harus sesuai dengan standar / petunjuk yang ditetapkan DepartemenEstate/Pengelola Lingkungan dan tidak dibenarkan melakukan pembayaran sampah jenis apapun yang dapat menimlbukan polusi / gangguan terhadap pihak lain.
7.
Sesuai dengan perizinan yang ada, Site Plan Kavling PERUMAHAN DANAU BOGOR RAYA diperuntukan untuk rumah tinggal, sehingga pemilik kavling / bangunan tidak diperbolehkan memanfaatkan atau memberi ijin pihak lain untuk keperluan diluar rumah tinggal ( untuk keperluan segala macam sarana bisnis/kegiatan komersial lainnya), yang mana hal tersebut dapat membantu kehidupan bertetangga / kenyamanan lingkungan.
8.
Pemilik kavling tidak diperbolehkan memasang papan reklame ( billboard ), spanduk, umbulumbul atau memasang tanda apapun untuk promosi yang bersifat komersial atau kegiatan usaha. Di dalam lahan pemilik maupun di areal PERUMAHAN DANAU BOGOR RAYA.
Lampiran 2. (Lanjutan) 9.
Pemilik kavling/bangunan yang hendak memasang tali/alat untuk menjemur pakaian dianjurkan agar meletakkan sedemikian rupa, sehingga tidak terlihat dari jalan dan tidak mengganggu keindahan lingkungan.
10. Pemilik/penghuni dilarang membiarkan binatang peliharaannya berkeliaran atau memelihara/mengembangbiakan binatang peliharaan diluar kewajaran yang mana dapat menimbulkan segala macam gangguan/keresahan bagi penghuni-penghuni lainnya. 11. Untuk kepentingan pemilik/penghuni sendiri dapat mengusulkan kepada PENGELOLA LINGKUNGAN/Departemen Estate, aturan-aturan yang mendukung atau meningkatkan kualitas kenyamanan kelancaran urusan kepenghunian, sepanjang aturan tersebut tidak bertentangan atau merugikan kepentingan developer. 12. Dilarang menanam pohon/tanaman besar di berm-berm jalan, karena dibawahnya terdapat kabel-kabel / pipa-pipa utilitas (yang dimaksud berm adalah tanah datar berumput disisi kiri kanan jalan. 13. Pemilik/penghuni di lokasi PERUMAHAN DANAU BOGOR RAYA sebagaimana umumnya di lokasi perumahan lainnya, maka akan dikenai iuran yang disebut dengan istilah “Iuran Pemeliharaan Lingkungan” (IPL) antara lain untuk kebersihan, pemeliharaan dan keamanan lingkungan. Pembayaran IPL tersebut dimulai sejak penyerahan/serah terima kavling berikut bangunan atau lunas pembayaran kavling dan paling lambat setiap tanggal 10 untuk setiap bulan berjalan. Besarnya biaya IPL oleh pengelola lingkungan dapat berubah sewaktu-waktu yang mana hal ini dapat disebabkan oleh adanya perubahan komponen biaya seperti adanya kenaikan harga material pendukung/upah, terjadinya inflasi, perubahan moneter dan lain sebagainya, dan penghuni / pemilik kavling berjanji mengikatkan diri untuk mentaati perubahan biaya Iuran Pemeliharaan Lingkungan tersebut. 14. Untuk menjaga kenyaman kendaraan yang melintas serta ketertiban pemakai jalan, pemilik / penghunu tidak diperkenankan membuat penghambat kecepatan (polisi tidur) dan memasang portal penutup jalan kecuali atas ijin Departemen Estate atau PENGELOLA LINGKUNGAN. 15. Parkir kendaraan tamu harus diatur sedemikian rupa sehingga tidak menggangu lalu lintas pihak lain dan disarankan parkir di lokasi dalam areal carport, selain itu agar dihindari penggunaan bunyi-bunyian yang keras yang dapat mengganggu ketentraman antar tetangga. 16. Melakukan kegiatan belajar menyetir / mengendarai segala macam kendaraan (Darat, udara, air) yang bersifat membahayakan dan mengganggu kenyamanan keamanan ketertiban dilingkungan perumahan adalah tidak diperkenankan. 17. Memasukkan kendaraan/alat-alat berat ke dalam lokasi PERUMAHAN DANAU BOGOR RAYA yang dapat merusak kondisi jalan lingkungan yang ada adalah dilarang, kecuali karena sesuatu dan lain alasan yang dianggap penting haruslah dimintakan persetujuan tertulis lebih dulu dari Departemen Estate / PENGELOLA LINGKUNGAN.
Lampiran 2. (Lanjutan) 18. Disamping itu pemilik harus mengajukan Ijin Mendirikan Bangunan (IMB) melalui developer dan konsultasi rencana pembangunan dengan pihak developer. 19. Pemilik / penghuni dilarang untuk menggunakan lahan pengembang atau lahan-lahan yang bukan segala macam kegiatan, termasuk diantaranya pembangunan bangunan sementara / membuang/ meletakkkan segala macam barang termasuk sampah-sampah/ limbah yang bersifat sementara ataupun menetap. 20. Sesuai dengan peraturan yang berlaku pemilik/penghuni tidak diperkenankan memenuhi kebutuhan airnya dengan membuat sumur dalam atau sumur dangkal. Kecuali atas ijin instansi yang berwenang. 21. Perbaikan kerusakan atau pembersihan kotoran di jalan-jalan akibat kelalaian pemilik rumah pada fasilitas-fasilitas lingkungan adalah menjadi tanggungan pemilik rumah (misalnya rusak kabel-kabel, pipa-pipa akibat galian/tanaman pelindung atau rumput-rumput mati karena kelalaian pemilik rumah). 22. Segala macam material atau kotoran puing pembangunan rumah yang bersifat sementara harus ditempatkan pada kotak dari kayu sebelum dibuang, hal tersebut untuk menjaga kerapihan dan kebersihan lingkungan. Jika tidak ditempatkan pada kayu, maka setelah 1 x 24 jam barang-barang tersebut kami singkirkan dan segala biaya ditanggung pemilik. 23. Jika material atau kotoran puing yang dimaksud di atas telah dilakukan dan ditempatkan dengan benar, harus segera dibuang sendiri ke tempat pembuangan yang harus ditanyakan dulu kepada pihak Estate dept./pengelola dalam waktu 2 x 24 jam barang-barang tersebut belum dibuang maka pihak Depertemen Estate / PENGELOLA 24. Tidak dibenarkan mengadakan perubahan keselarasan tata lingkungan yang ada berupa perubahan tampak bangunan, jalan masuk kesetiap rumah, perubahan bentuk tanah, perubahan/pengurangan level tanah yang pada dasarnya menyebabkan keadaan lahan dengan keadaan sekelilingnya menjadi berubah, tidak sesuai lagi dengan konsep dasar lingkungan yang dibuat oleh developer. Juga tidak diperkenankan membangun bangunan-bangunan instalasi antara lain berupa segala macam/jenis antena-antena yang mana dapat menimbulkan segala macam ganguan. 25. Penghuni/pemilik rumah tidak dibenarkan memberikan sesuatu pekerjaan dan atau meminta bantuan untuk mengerjakan sesuatu pekerjaan pada karyawan developer diluar prosedur yang berlaku di perusahaan, dan jika hal tersebut terjadi dan kemudian menimbulkan akibat yang merugikan kepada berbagai pihak, maka hal tersebut adalah diluar tanggung jawab kami. 26. Penghuni/pemilik rumah juga tidak diperkenankan membangun bangunan-bangunan instalasi tempat lain yang akan menambah daya listrik, penyambungan telepon harus sepengetahuan pengembang. Pemakaian genset hanya diizinkan untuk keperluan penerangan saja pada waktu aliran listrik padam. Dalam hal emergensi/aliran listrik padam pemakaian type genset. harus dipakai type silent dimana faktor kebisingannya harus dibawah 3,0 db serta penempatan cerobong exhaustnya harus diletakan sedemikian rupa sehingga tidak mengganggu lingkungan.
Lampiran 2. (Lanjutan) IV. PERATURAN TENTANG PENDIRIAN BANGUNAN A. SYARAT-SYARAT PEMBANGUNAN 1.
Mengajukan persetujuan rencana design bangunan kepada pihak developer.
2.
Telah mendapatkan izin Mendirikan Bangunan (IMB) dari instansi terkait.
3.
Membayar fee jalur logistik lingkungan Bogor Raya sebelum proyek dilaksanakan, dengan besaran bervariasi tergantung dari luasan kavling yang akan dibangun.
B. KETENTUAN SELAMA MEMBANGUN 1.
2.
Bedeng a.
Besar bedeng (4 x 8) m2 , material penutup bedeng dari bahan yang tidak memantulkan cahaya atau dicat warna hijau.
b.
Bedeng hanya berfungsi untuk logistik/material, tidak boleh untuk tempat tinggal buruh/konsumsi (max = 3 orang)
c.
Pekerja tidak diperkenankan memasak makanan, mandi mencuci dan sebagainya di areal sekitar bedeng.
d.
Menyediakan tempat pembuangan sampah di tiap bedeng.
Material a. Pengaturan tempat material kerja seperti : pasir, bata, split, batu bata dan sebagainya harus sepengetahuan Supervisi dari Developer, dan tidak boleh di berm diatas jalan yang sudah di paving & diatas tanah kavling yang bukan miliknya. b.
Dilarang menggunakan berm untuk kegiatan kerja beton (adukan dan sebagainya).
c.
Adukan beton harus dilokasi yang ditunjuk dan harus menggunakan alas tripleks.
d.
Tidak diperkenankan adukan beton di atas jalan yang sudah paving. Dan jika hal ini terjadi kami akan bertindak dan akan dikenakan biaya perbaikan sebesar Rp. 2.000.000.- (dua juta rupiah) per setiap perbaikan.
Lampiran 2. (Lanjutan) 3. a.
4.
Sarana Kerja Listrik kerja Pihak developer tidak menyediakan listrik kerja untuk kerja sehingga pihak kontraktor harus menyediakan kebutuhan listrik kerja sendiri.
b.
Air kerja - Pihak developer tidak menyediakan air untuk kerja - Kontraktor diharuskan membuat sumur pantek - Dilarang menggunakan air sungai sekitar lokasi kerja
c.
Pagar seng Area rumah yang dibangun diwajibkan dibuat pagar pembatas / seng dan dicat warna hijau.
Lingkungan a. Jalur supply logistik - Pihak kontraktor harus mengikuti jalur logistik yang telah ditetapkan oleh pihak developer/pengelola - Dihindari pengiriman material pada hari minggu - Dilarang melanggar jalur tersebut tanpa alasan apapun - Batas maksimum muatan truk yang dapat masuk jalur logistik yang telah ditetapkan = 10 ton, semen maks = 160 sak/truk b. Lingkungan - Lingkungan sekitar lokasi kerja harus dijaga kebersihannya dari jenis sampah apapun dan harus dibuang keluar dari lokasi PERUMAHAN BOGOR RAYA. - Puing-puing bangunan harus secara rutin setiap hari diangkat/dibersihkan dan harus dibuang keluar dari lokasi PERUMAHAN BOGOR RAYA atau tempat yang telah ditetapkan oleh pihak Estate dept. - Tidak dibenarkan memakai kavling sebelah yang bukan lokasi kerja untuk kegiatan apapun. Kecuali dengan seijin pengelola lingkungan atau pemilik kavling. - Bila terjadi pengotoran apapun dilingkungan kavling yang disebabkan dari pembangunan yang tidak dibersihkan setiap hari oleh kontraktor maka kami akan memberi surat peringatan dalam jangka waktu 3 hari, bila masih belum dibersihkan maka kami akan bertindak dan akan dikenakan biaya pembersihan sebesar Rp. 500.000,- (lima ratus ribu rupiah). - Dilarang menggunakan air sungai sekitar lokasi kerja & membuang kotoran kerja/puing-puing kesungai.
Lampiran 2. (Lanjutan) 5.
Keamanan a. Surat jalan untuk keluar barang/material harus dilengkapi dengan surat jalan yang ditandatangani oleh kontraktor dan diketahui oleh pihak developer ( Estate dept.) dan dilaporkan ke pihak keamanan (kepala kemanan Bogor Raya). b. Surat jalan masuk barang/material harus dilengkapi dengan surat jalan yang tertera kepada nama kontraktor sebagai pihak penerima barang/material dan dilaporkan kepada pihak keamanan developer. c. Pengamanan kontraktor diminta menyediakan 2 (dua) orang yang berfungsi sebagai penjaga material dan dikoordinasikan dengan pihak keamanan PERUMAHAN BOGOR RAYA. Pihak developer tidak bertanggung jawab atas kehilangan barang/material dalam kavling. d. Khusus kuli turun barang (karena diluar managemen developer) harap dikoordinasikan dengan Security/Estate Dept. (ada tarifnya yang telah disetujui oleh Estate Dept).
6.
Ketertiban a. Para pekerja kontraktor harus bertingkah laku sopan dan tidak mengganggu ketenangan sekitar lingkungan. b. Tidak dibenarkan mandi/mencuci disekitar lokasi kerja dan area jalur sungai, kali atau danau. c. Kontraktor diharuskan menyerahkan daftar pekerja dan copy identitas pekerja yang melaksanakan proyeknya kepada Departemen Estate. d. Pekerja tidak dibenarkan memasuki lokasi padang golf dan pihak Departemen Estate tidak bertanggung jawab jika pekerja mengalami kecelakaan di areal lapangan golf.
7.
Lain-lain a. Kerusakan yang terjadi akibat kecerobohan kontraktor atas rusaknya sarana utilitas yang sudah ada yang menyebabkan gangguan teknis pada umumnya, maka harus segera diperbaiki oleh kontraktor tersebut dalam waktu 1 x 24 jam selesai. b. Apabila terjadi penundaan maka pihak pengelola akan melaksanakan perbaikan dengan seluruh biaya yang timbul akan dibebankan sepenuhnya kepada kontraktor yang bersangkutan.
Lampiran 2. (Lanjutan) KETENTUAN TATA CARA PEMBANGUNAN YANG HARUS DIPERHATIKAN 1.
BANGUNAN a.
Ketentuan prosedur - Setiap Disain yang dibuat harus melalui prosedur persetujuan Developer. Prosedur pengurusan IMB harus melalui Developer setelah ada persetujuan Disain.
b.
Peruntukan Secara izin Site Plan Kavling yang ada diperuntukkan untuk rumah tinggal, pemakaian/penggunaan kavling untuk peruntukan diluar rumah tinggal tidak diperkenankan.
c.
Luas Tanah Luas tanah (kavling) yang terbentuk secara aktual akan dikeluarkan secara resmi dalam sertifikat tanah yang dikeluarkan oleh Badan Pertanahan Nasional (BPN).
d.
Batasan Pembangunan Customer hanya diperkenankan melakukan pembangunan di atas kavling miliknya yang dibeli dari Developer dan tidak diperkenankan melakukan pembangunan apapun diluar kavling yang ada, apalagi di atas lahan sarana umum (Penghijauan, Daerah Aliran Sungai & Tepi Danau, Fasum, Bahu Jalan) yang berbatasan dengan kavling tersebut.
e.
Luas Bangunan dan Koefisien Dasar Bangunan (KDB) Luas bangunan bagian bawah sesuai KDB yaitu : - Wilayah Kotamadya Bogor : Danau Bogor Raya, Bukit Bogor Raya, Griya Bogor Raya tidak boleh melanggar ketentuan PEMDA. - Wilayah Kabupaten Bogor : Golf Estate Bogor Raya dan PT. Centra Bayutara tidak boleh melanggar ketentuan PEMDA dan harus sesuai dengan ketentuan Building Coverage Ratio (BCR) untuk Pembangunan Rumah DI Golf Estate Bogor Raya. Luas bangunan minimum adalah luas yang representatif dan proporsional sebagai bangunan rumah tinggal.
f.
Garis Sempadan Bangunan - Garis sempadan bangunan depan sesuai dengan Ketentuan Garis Sempadan Bangunan (GSB) untuk Pembangunan Rumah Tinggal di BOGOR Raya (terlampir). - Bangunan (GSB) untuk Pembangunan Rumah Tinggal di Bogor Raya (terlampir) serta mengacu tidak melebihi batasan KDB. - Garis sempadan bangunan samping sesuai dengan Ketentuan Garis Sempadan Bangunan (GSB) untuk Pembangunan Rumah Tinggal di Bogor Raya (terlampir) serta mengacu tidak melebihi batasan KDB.
Lampiran 2. (Lanjutan) g.
Pagar Pembatas Bagian depan diperkenankan memakai pagar dengan ketentuan : - Pagar masih disisi bawah max 1 m - Pagar transparan diatasnya max 1 m - Tinggi pagar keseluruhan max 2 m Bagian samping kiri atau kanan diperkenankan memakai pagar dengan ketentuan : - Pagar masif max tinggi 2 m Bagian belakang diperkenankan memakai pagar sesuai dengan ketentuan - Pagar masif disisi bawah max 1m - Pagar transparan diatasnya max 1,5 m - Tinggi pagar keseluruhan 2,5 m - Untuk kondisi lahan di hoek pagar samping mengikuti ketentuan pagar depan Tidak diperkenankan memakai pagar yang punya efek silau atau bentuk/warna/material yang tidak serasi dengan lingkungan sekitar.
h.
Tinggi Bangunan - Tinggi bangunan untuk rumah tinggal max 12 m
i.
Bentuk Bangunan - Bentuk bangunan harus sesuai dengan lingkungan sekitarnya - Gaya/style bangunan harus seirama mengikuti ritme gaya arsitektur yang ada dikawasan Bogor Raya.
j.
Sumur Resapan Secara perizinan pihak Pemda meminta agar pemilik kavling menyediakan Sumur Resapan yang volumenya disesuaikan dengan kondisi pembangunan peraturan instansi terkait. (gambar terlampir)
k.
Utilitas - Tidak diijinkan menambah/mengubah jalan masuk (drive way) kesetiap rumah. - Tidak diijinkan menambah/mengubah bentuk dan level tanah halaman yang sudah ada (termasuk semua sarana utilitas yang ada). - Penangkal petir diwajibkan dipasang oleh pemilik masing-masing rumah. - Tidak diijinkan mengubah/menggeser sarana utilitas yang ada (posisi PJU, panel listrik, dan lain-lain).
l.
Penutup Atap - Penutup atap yang digunakan harus sesuai dengan standar penutup atap di Bogor Raya. - Warna yang dipakai harus serasi dengan yang dipakai di Bogor Raya. - Jika digunakan pergola pada bagian depan garasi (drive way) sebagai penutupnya hanya diperkenankan menggunakan tanaman merambat.
m. Jalan Lingkungan - Bahu jalan (Berm) adalah tanah milik Developer. - Tidak diperkenankan menutup/memasang perkerasan diatas bahu jalan karena dibawah bahu jalan terdapat jaringan utilitas (PLN, PDAM, Telpon dan Saluran Drainage).
Lampiran 2. (Lanjutan) - Penanaman Landscape di area Berm harus seizin Developer. n.
Perkerasan TanaGaris Sempadan Bangunan - Garis sempadan bangunan depan sesuai dengan Ketentuan Garis Sempadan Bangunan (GSB) untuk Pembangunan Rumah Tinggal di BOGOR Raya (terlampir). - Bangunan (GSB) untuk Pembangunan Rumah Tinggal di Bogor Raya (terlampir) serta mengacu tidak melebihi batasan KDB. - Garis sempadan bangunan samping sesuai dengan Ketentuan Garis Sempadan Bangunan (GSB) untuk Pembangunan Rumah Tinggal di Bogor Raya (terlampir) serta mengacu tidak melebihi batasan KDB. o. h - Digunakan paving block/grass block, agar penyerapan air cukup besar. - Perkerasan tanah dengan bahan keras (tidak meyerap air). - Segala pelaksanaan penutup bidang tanah harus seizin Developer. p.
Green Belt dan Buffer Zone Sepanjang Aliran Sungai atau Danau - Area sepanjang aliran sungai (DAS = Daerah Aliran Sungai) dan tepi danau adalah tanah milik Developer yang akan diserahkan pada PEMDA dibawah pengawasan/koordinasi dengan Dirjen Irigasi. - Area sepanjang aliran sungai (DAS) dan tepi Danau berfungsi sebagai Green Belt dan Buffer Zone yang tidak boleh diganggu/dirusak/diubah. - Area sepanjang aliran sungai (DAS) dan tepi Danau dikondisikan untuk bisa dipakai sebagai jalan inspeksi sesuai ketentuan Dirjen Irigasi. - Tidak diperkenankan mengubah / merekayasa dan atau mencemari Aliran Sungai. q.
Hal-hal lain Perlu diperhatikan hal-hal yang mengganggu norma-norma hidup bertetangga yang baik, misalnya kebisingan, binatang peliharaan dan parkir kendaraan yang tidak beraturan.
C. PELAKSANAAN BANGUNAN a. Izin Mendirikan Bangunan (IMB) - Pengurusan IMB melalui pihak Developer. - Pihak disainer mewakili pemilik kavling harus memiliki Surat Izin Bekerja Perencana arsitektur dan struktur (SIBP) untuk kelengkapan persyaratan IMB. b. -
Ketentuan Prosedur Customer diperbolehkan memilih kontraktornya sendiri dengan sepengetahuan pihak Developer. Dan dikenakan biaya jalur logistik selama masa pembangunan maksimal 1 (satu) tahun untuk bangunan sebesar :
Lampiran 2. (Lanjutan) Fee jalur logistik untuk kavling Danau Bogor Raya : Luas Tanah ≤ 120 m² 121 > x < 250 m² 250 > x < 500 m² > 500 m²
Tarif 2007 Rp. 1.650.000 Rp. 1.900.000 Rp. 2.500.000 Rp. 3.000.000
Fee Jalur logistik untuk kavling Golf Estate Bogor Raya : Luas Tanah ≤ 120 m² 121 – 250 m² 251 – 500 m² 501 – 1000 m² ≥ 1001 m²
Tarif 2007 Rp. 2.000.000 Rp. 2.600.000 Rp. 3.200.000 Rp. 3.800.000 Rp. 4.200.000
Pemungutan jalur logistik berlaku selama 1 (satu) tahun pembangunan Pembayaran Iuran Pemeliharaan Lingkungan mulai terhitung sejak tanggal Lunas Pembayaran kavling dengan biaya sebesar : IPL untuk Danau Bogor Raya : Blok Rumah (Rp) 210.000/bln 280.000/bln 280.000/bln 140.000/bln
G,H K,N L,M TH.1 – 5
Tarif IPL 2007 Kavling (Rp) 150.000/bln 180.000/bln 180.000/bln -
IPL untuk Golf Estate Bogor Raya : Luas tanah 0 – 200 m² 201 – 300 m² 301 – 500 m² 501 – 750 m² 751 – 1000 m² > 1001 m²
Rumah (Rp) 245.000/bln 265.000/bln 285.000/bln 315.000/bln 470.000/bln 500.000/bln
Tarif IPL 2007 Kavling (Rp) 120.000/bln 130.000/bln 145.000/bln 155.000/bln 235.000/bln 250.000/bln
Lampiran 2. (Lanjutan) IPL untuk Griya Soka Bogor Raya Rumah (Rp) 35.000/bln
Tarif IPL 2007 Ruko (Rp) 75.000/bln
Bagi pemilik kavling yang terletak di daerah / blok A, B, C, D, I1 s/d 20 TH.6 s/d 12 DBR dan S1 s/d S9 GBR dapat berkoordinasi langsung dengan pengurus warga setempat (RT / RW) mengenai biaya IPL tsb. Ketentuan biaya yang dimaksud diatas tersebut, dari waktu ke waktu dapat dirubah oleh developer / pengelola dengan kondisi dan keadaan lingkungan. c.
Ganti Rugi Segala kerusakan terhadap sarana umum / barang – barang lain yang ada, yang diakibatkan oleh kontraktor / pemilik, adalah menjadi tanggung jawab pemilik dan dikenakan biaya perbaikan yang berlaku.
d.
Persetujuan Design
e.
Sanksi Pihak Developer berhak mengambil tindakan/memberhentikan proses konstruksi bilamana terjadi penyimpangan/pelanggaran sesuai dengan peraturan teknis diatas.
f.
Lain-lain Komplain-komplain berkenaan dengan telepon, listrik, air, keamanan, dan lainlain harap menghubungi instansi terkait atau mohon bantuan Estate pada jamjam kerja.
KETENTUAN BUILDING COVERAGE RATIO (BCR) UNTUK PEMBANGUNAN RUMAH DI GOLF ESTATE BOGOR RAYA 1. Kavling besar luas ≥ 1000 m² KDB maximal ditentukan sebesar 35% 2. Kavling sedang luas ≥200 m² s/d 700 m² KDB maximal ditentukan sebesar 45% 3. Kavling kecil luas ≤ 200 m² KDB maximal ditentukan sebesar 55%
Lampiran 3. Contoh Rancangan Anggaran Biaya
Lampiran 4. Contoh Surat Permintaan Pembelian / Barang
Lampiran 5. Contoh Daftar Perbandingan Penawaran Harga.
Lampiran 6. Contoh Surat Perintah Kerja Danau Bogor Raya
Lampiran 6. (Lanjutan)
Lampiran 7. Contoh Berita Serah Terima Acara
Lampiran 8. Notula Rapat Persentasi Landscape Padjadjaran Regency NOTULA RAPAT PRESENTASI LANDSCAPE PADJADJARAN REGENCY Tanggal : 5 Desember 2007 Peserta : BOD,HI,DS,JP,Juanda A. PROGRESS PROYEK PADJADJARAN REGENCY(PR) s.d 3 Desember 2007 1. Cut & Fill sudah selesai 2. Start pngadaan sietu sedang berjalan & untuk conblock belum mulai dipasang B. PRESENTASI LANDSCAPE “PR” oleh HI Budget Landscape yang telah di persentasikan oleh Bp HI, Berikut rencana penanaman pohon sesuai dengan pembangian area sbb: -
JALAN MASUK ENTRANCE POS JAGA DEPAN RUKO DALAM CLUSTER
Æ Æ Æ Æ Æ
Kelapa Gading Kelapa Sawit Semak & Rumput Taman Kecil & Palem Merah Pohon Bintaro
C. ARAHAN DIREKSI DIREKTUR UTAMA: 1. Bagian Estate agar memberikan rencana landscape&hardscape serta budgetnya untuk setiap proyek yang akan di launching dan sebagai selling point, maka hal tersebut agar dapat dipersentasikan ke sales. 2. • • • • •
harus dicari tahu apa yang menjadi konsep landscape Pendekatan terhadap pembuatan landscape Apa yang sedang trend Berapa cepat tanaman tersebut tumbuh Bagaimana maintenance terhadap tanaman tersebut Bagaimana debgan budget yang telah dibuat
3. Enterance agar dipikirkan kembali sehingga memiliki kesan jalam masuk lebih besar Palm (-) : lama tumbuh & harga lebih mahal Bintaro (-) : Pohon Rindang secara long term perlu dipikirkan Schedule : Pengerjaan landscape hardscape/taman bermain/ fasilitas olah raga agar disesuaikan dengan kebutuhan di lapangan. 4. Diingatkan kembali agar jangan menjadi konsep dasar bahwa disetiap pos security harus dibuatkan Toilet/WC. Koordinasikan dengan bagian security lokasi toilet tersebut. 5. Apabila di belakang lahan kita memiliki view yang bagus maka agar tidak dibuat pagar BRC, tetapi sebaliknya, jika view di belakangnya jelek/tidak bagus agar dibuatkan pagar BRC.
Lampiran 8. (Lanjutan) DIREKTUR KEUANGAN 6. Slub di sisi kana jalan masuk agar dibuatkan tanaman dengan bermotif/corak/berbentuk tulisan agar eye catching dan ditutup dengan pagar BRC + tanaman. 7. Untuk mengalihkan perhatian orang yang melihat kuburan, agar dibuatkan papan lokasi/ plang petunjuk.
Lampiran 7. (Lanjutan) 8. Welcome area agar dipikrkan untuk dibuat dan area masuk agar konsepnya dipertegas & diperindah. 9. Tanaman di Ruko agar ditanam tidak di depan ruko tetapi di sisi kiri/kanannya saja agar tidak menghalangi ruko dari tampak depan. DIREKTUR OPERASIONAL 10. Menurut PD, dari pegalaman di lokasi Blok F GEBR, tanaman Bintaro memiliki kelemahan SBB: • Mempunyai buah yang besar dan apabila jatuh seringkali mengkhawatirkan pemilik mobil • Maintenance cukup besar 11. Diperhatikan titik penanaman pohon dan ditanam diantara kavling. 12. Diperhatikan titik penanaman pohon dan ditanam diantara kavling. 13. Hardscape agar diajukan juga rencananya mau dibuat apa (air mancur/pot besar/patung). 14. Proposal Landscape termasuk hardscape agar direview sesuai masukan BOD diajukan approval
