PENGADILAN TINGGI MEDAN

ME DA N

P U T U S A N

NOMOR : 125/PDT/2016/PT-MDN.

GI

DEMI KEADILAN BERDASARKAN KETUHANAN YANG MAHA ESA;

ING

Pengadilan Tinggi Medan, yang memeriksa dan mengadili perkara perkara perdata dalam tingkat banding telah menjatuhkan putusan sebagai berikut

NT

dalam perkara antara:

PIMPINAN DEVELOPER VISTA ESTATE, berkedudukan di Jalan Gatot Subroto No. 152C Medan, atau yang beralamat di Jalan Adi Sucipto Komp. Taman Malibu Indah Blok F No. 9

ILA

Medan, dalam hal ini memberikan kuasa kepada H. SYARWANI, SH., ALFAHMI KHAIRI MAUNURUNG, SH., RAHMATSYAH, SH., JEFRIDA AGUS ERMAWATI, SH.,

NG AD

masing-masing Advokat / Penasehat Hukum dari Kantor Hukum “SYARWANI, SH., & Associates”, beralamat di Jalan T. Amir Hamzah Komplek Pertokoan Griya Riatur Indah Blok-B No. 188 Medan, dalam hal ini bertindak berdasarkan kekuatan Surat Kuasa Khusus tanggal 10

PE

Nopember 2014. sebagai

PEMBANDING, semula

TERGUGAT I ;

LAWAN

1. ANDRE ROLAND BASTIAANS, umur 57 tahun, pekerjaan Wiraswasta, agama Kristen Protestan dan isterinya IDA AYU LINDA BRAHMANING PUTRI, umur 55 tahun, pekerjaan Ibu Rumah Tangga, beralamat di Jalan Karya Wakaf Gg. Amal No. 5 Kel. Sei Agul Kec. Medan Barat, Kota Medan, dalam hal ini memberikan kuasa kepada JAPANSEN SINAGA, SH., M.Hum., CHRISE H. SIMANGUNSONG, SH.MH., dan HERIANTO SINAGA, SH., masing-masing Advokat / Penasehat Hukum dari Kantor Hukum “Japansen Sinaga,

Hal. 1 dari 35 Halaman Putusan No. 125/PDT/2016/PT-MDN.

ME DA N

SH.M.Hum & Associates”, beralamat di Jalan Pancur Batu No. 1-AA Kota Medan, dalam hal ini bertindak berdasarkan kekuatan Surat Kuasa Khusus tanggal 21 Agustus 2014,

sebagai

GI

PENGGUGAT;

TERBANDING, semula

2. KEPALA CABANG PT. BANK CIMB NIAGA, berkedudukan di Jalan

ING

Pemuda No. 14 a-b, Kel. Aur, Kec. Medan Maimun, Kota Medan, dalam hal ini memberikan kuasa kepada FRAYADI DHARMA HARAHAP, SH., FRANZ MIKA WIDARDO

NT

HARAHAP, SH., WERIYUS HESTON MARBUN, SH., masing-masing Advokat / Penasehat Hukum dari Kantor Hukum & Administrasi MEMORI KEADILAN, beralamat di Jalan Sei Selayang No. 8 Medan, dalam hal ini bertindak

ILA

berdasarkan kekuatan Surat Kuasa Khusus tanggal 06 Oktober 2014. sebagai TURUT TERBANDING semula

NG AD

TERGUGAT II;

PENGADILAN TINGGI TERSEBUT:

Telah membaca:

1. Penetapan Ketua Pengadilan Tinggi Medan tanggal 12 April 2016, Nomor tentang

Penunjukan

Majelis

Hakim

untuk

PE

125/PDT/2016/PT-MDN.-

memeriksa dan mengadili perkara tersebut ditingkat banding; 2. Berkas perkara Nomor : 408/PDT.G/2014/PN-MDN.- tanggal 27 JULI 2015, dan surat-surat yang bersangkutan dengan perkara tersebut;

TENTANG DUDUKNYA PERKARA:

Menimbang, bahwa Penggugat dengan Surat Gugatannya bertanggal 26 Agustus 2014 yang diterima dan didaftarkan di Kepaniteraan Pengadilan Negeri Medan

tanggal

26

Agustus

2014

dibawah

register

perkara

No.

408/Pdt.G/2014/PN.Mdn, serta perubahan Gugatan tertanggal 22 September 2014 yang dibacakan pada hari itu juga, telah mengajukan gugatan terhadap Tergugat, atas hal-hal sebagai berikut:


ME DA N

1. Bahwa Penggugat membeli tanah dan berikut bangunan rumah Tergugat I yang terletak di : BUENA VISTA, Kavling rumah : (PHEODORA) BLOK A NO. 7 Jalan Jamin Ginting-Medan, Ukuran Tanah : 8 m x 14 m (sudut) dan Ukuran Bangunan : 102 m2, Fasilitas : Air PAM, Listrik PLN 2200 Watt, Status tanah : Sertifikat Hak Milik, IMB, sesuai dengan Perjanjian

GI

Pengikatan Jual Beli No : 67/A-7/BUENA VISTA/2008 tertanggal 25 November 2008 dengan harga sebesar Rp. 508.000.000,- (lima ratus

2. Bahwa

pada

saat

ING

delapan juta rupiah), secara angsuran KPR melalui Tergugat II; pelaksanaan pembayaran

booking

fee

sebesar

Rp.10.000.000,- (sepuluh juta rupiah), bahwa Tergugat I menjanjikan untuk memberikan hadiah TV 32” LCD Samsung, DVD, Astro + Kayu Parkit untuk

NT

Master Bed Room, akan tetapi punya tunggu sampai hari ini belum kunjung hadiahnya dibayar oleh Tergugat I, walaupun berapa kali diminta tetap tidak ada pelaksanaan;

ILA

3. Bahwa kemudian Penggugat telah membayar DP sebanyak 7 (tujuh) kali dengan rincian 6 (enam) kali Rp. 15.000.000,- (lima belas juta rupiah) dan 1 (satu) kali sebesar Rp. 9.600.000,- (sembilan juta enam ratus ribu rupiah)

NG AD

dan ditambah pelunasan uang muka sebesar Rp. 13.400.000,- (tiga belas juta empat ratus ribu rupiah); 4. Bahwa pada tanggal 28 Juli 2009 Penggugat menandatangani KPR di tempat Tergugat II yang dihadiri/diketahui oleh Tergugat I dengan membayar : Biaya Notaris sebesar Rp. 3.500.000,- (tiga juta lima ratus ribu rupiah), Biaya Administrasi Bank sebesar Rp. 500.000,- (lima ratus ribu

PE

rupiah), Biaya Provisi sebesar Rp. 4.200.000,- (empat juta dua ratus ribu rupiah), biaya lain-lain sebesar Rp. 604.160,- (enam ratus empat puluh seratus enam puluh rupiah) dan Angsuran pertama sebesar Rp. 5.926.655,(lima juta sembilan ratus dua puluh enam ribu enam ratus lima puluh lima rupiah) total pembayaran akad kredit adalah sebesar Rp. 14.730.815,(empat belas juta tujuh ratus tiga puluh ribu delapan ratus lima belas rupiah); 5. Bahwa kemudian sejak tanggal 28 Agustus 2009 s/d 28 Oktober 2010 Penggugat telah melakukan pembayaran cicilan KPR kepada Tergugat II besar angsuran setiap bulannya adalah sebesar @ Rp. 5.926.655,- (lima juta sembilan ratus dua puluh enam ribu enam ratus lima puluh lima rupiah) setiap bulannya dan telah berjalan 16 X cicilan dan total pembayaran angsuran KPR yang telah dibayar ke Tergugat II sebesar Rp. 5.926.655,- X


ME DA N

16 bulan = Rp. 94.826.480,- (sembilan puluh empat juta delapan ratus dua puluh enam ribu empat ratus delapan puluh rupiah) ;

6. Bahwa pada tanggal 28 Juli 2009 Tergugat II maupun Tergugat I telah meminta Penggugat untuk memeriksa kondisi rumah sebelum serah terima, dan ternyata setelah melakukan peninjauan dan pengecekan pada rumah

GI

tersebut hasilnya sangat mengecewakan dan tidak siap untuk dihuni karena masih banyak yang harus diperbaiki akhirnya tidak jadi untuk serah terima

ING

rumah tersebut;

7. Bahwa jelas-jelas pembangunan rumah tersebut sudah tidak sesuai perjanjian sehingga tidak siap huni dan ditambah lagi dengan janji hadiah yang telah dijanjikan berupa TV 32” LCD Samsung, DVD, Astro + Kayu

NT

Parkit untuk Master Bed Room pada saat dilunasi uang muka, hadiah tersebut akan diberikan kepada Penggugat, akan tetapi tidak kunjung diberikan, karena sampai saat ini dan bahkan rumah tidak siap-siap dan

ILA

sudah lewat waktu sehingga Penggugat menghentikan untuk sementara pembayaran cicilan dimaksud hingga Tergugat I menyelesaikan rumah sesuai perjanjian yang telah disepakati dan Tergugat I pada saat itu telah

NG AD

menyanggupi dan berjanji untuk melakukan perbaikan sesuai dengan Perjanjian;

8. Bahwa selanjutnya Penggugat dan Tergugat I serta Tergugat II kembali melakukan peninjauan secara langsung kerumah tersebut untuk melihat perbaikan yang dilakukan oleh Tergugat I sesia dengan janji yang telah disampaikan pada saat pemeriksaan rumah pada tanggal 28 Juli 2009 yang

PE

lalu, akan tetapi hasilnya sama saja. Pihak Tergugat I sama sekali tidak melakuka

perbaikan

apapun

sebagaimana

kewajiban

yang

telah

diperjanjikan, sehingga mulai pada bulan November 2010 Penggugat memutuskan untuk tidak lagi melakukan pembayaran cicilan kepada pihak Bank (Tergugat II) karena Penggugat merasa ditipu dan ditelantarkan serta sangat dirugikan oleh tindakan Tergugat I yang tidak menyelesaikan rumah tersebut sesuai dengan perjanjian dan spesifikasinya; 9. Bahwa pembayaran cicilan rumah sudah berjalan 16X dan ditambah uang muka (DP) dan waktu pembangunan dalam Perjanjian sudah lama berakhir akan tetapi rumahnya tidak siap-siap dan belum diselesaikan oleh pihak Tergugat I, maka hal ini telah saya laporkan kepada Tergugat II agar ditegur oleh Tergugat II kepada Tergugat I, karena Tergugat II selaku pemberi KPR ikut bertanggung jawab atas pemeliharaan dan perawatan rumah yang telah


ME DA N

di agunkan pada Tergugat II, akan tetapi pihak Tergugat I tetap tidak ada menyelesaikannya;

10. Bahwa kemudian Penggugat sebagai pihak yang dirugikan dalam hal ini juga telah membawa permasalahan ini ke Dewan Perwakilan Rakyat Daerah (DPRD) Kota Medan pada akhir tahun 2013 untuk dimediasi atau

GI

untuk dicari jalan keluarnya antara Penggugat dengan Tergugat I, akan tetapi Tergugat I berjanji untuk melakukan perbaikan dan meyelesaikan

melaksanakan kewajibannya;

ING

rumah tersebut sesuai Spesifikasinya namun Tergugat I tetap juga tidak

11. Bahwa akhirnya demi mendapat kepastian hukum berkenaan dengan masalah ini, maka Penggugat meminta bantuan Lembaga Bantuan Hukum

NT

(LBH) Medan pada tanggal 08 April 2014 yang lalu, dimana selanjutnya LBH Medan telah mengajukan Permohonan ke Lembaga Penyelesaian Sengketa Konsumen kepada Badan Penyelesaian Sengketa Konsumen (BPSK) di

ILA

Medan untuk penyelesaiannya;

12. Bahwa setelah proses persidangan antara Penggugat dan Tergugat I serta Tergugat II, pada tanggal 20 Mei 2014 Majelis hakim BPSK telah

NG AD

memutuskan Perkara Perselisihan Sengketa Konsumen tersebut, dengan amar putusannya mengabulkan Gugatan Penggugat untuk sebagian dengan mengadili dan memberikan Putusan sebagai berikut: 1. Mengabulkan Gugatan konsumen sebagian; 2. Menghukum pelaku usaha (Developer Vista Estate) menyelesaikan rumah konsumen sesuai spesifikasi teknis;

PE

3. Mewajibkan pelaku untuk memberi hadiah 1 unit TV 32” Samsung dan Kayu Parkit khusus Master Room kepada Konsumen;

4. Menolak gugatan seluruhnya; 13. Bahwa nyata dan jelas dalam amar putusan BPSK di atas Tergugat I dihukum untuk menyelesaikan rumah konsumen (Penggugat) sesuai dengan spesifikasi teknis dan mewajibkan Tergugat I untuk memberi hadiah 1 unit TV 32” Samsung dan Kayu Parkit Khusus Master Room kepada Penggugat, namun hingga gugatan ini diajukan Tergugat I tidak pernah melaksanakan putusan tersebut, walaupun sudah di putus oleh BPSK untuk menyelesaikan rumah dimaksud; 14. Bahwa hingga saat ini rumah yang dibeli oleh Penggugat belum juga siap serta tidak ada itikad baik dari Tergugat I maupun Tergugat II untuk melaksanakan sebagaimana termaktub dalam perjanjian yang telah disepakati, sehingga telah menimbulkan kerugian yang sangat besar bagi Hal. 5 dari 35 Halaman Putusan No. 125/PDT/2016/PT-MDN.

ME DA N

Penggugat baik kerugian materiil maupun kerugian moriil, karena rumah tersebut sebelum serah terima sudah hancur, kusen jendela dan kusen pintu busuk dal lapuk kayu-kayunya dan bahkan tidak ada pintu sama sekali, karena kusen-kusen dan pintu juga diperjanjikan meranti bantu atau sejenisnya, kemudian dipakai kayu sembarang belum 2 tahun sudah busuk

GI

pintu dan jendela/kusen;

15. Bahwa oleh karena itu wajar dan pantas apabila Penggugat meminta

ING

kembali kerugian Penggugat akibat Tergugat I tidak menyelesaikan rumahnya sesuai waktu, karena rumah telah hancur dan tidak layak huni, maka Penggugat meminta ganti rugi materiil dan morill dan rumah kembali milik Tergugat-Tergugat;

NT

16. Bahwa jelas dalam hal ini Tergugat I telah melanggar Pasal 1338 KUH Perdata yang berbunyi “Semua persetujuan yang dibuat secara sah berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya”, kemudian Pasal

membawa

ILA

1365 BW yang berbunyi “tiap perbuatan yang melanggar hukum dan kerugian

kepada

orang

lain,

mewajibkan

orang

yang

menimbulkan kerugianitu karena kesalahannya untuk mengganti kerugian

NG AD

tersebut”;

17. Bahwa Tergugat II juga mempunyai kewajiban terhadap Penggugat dengan disetujuinya perjanjian Kredit No. 032/PK/027/2/07/09. Dimana perjanjian antara pihak tersebut telah diatur dalam Pasal 7 poin (a) UU No. 8 tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen yang menyatakan “beritikad bai dalam melakukan kegiatan usahanya”, dan pada poin (b) menyatakan

PE

“memberikan informasi yang benar, jelas dan jujur mengenai kondisi dan jaminan barang dan/atau jasa serta memberikan penjelasan penggunaan, perbaikan dan pemeliharaan”, poin (d) menyatakan : “menjamin mutu barang

dan/atau

jasa

yang

diproduksi

dan/atau

diperdagangkan

berdasarkan ketentuan standar mutu barang dan/atau jasa penggantian apabila barang dan/atau jasa yang diterima atau dimanfaatkan tidak sesuai dengan perjanjian” maka dapat dituntut ganti rugi atau barang tersebut dapat di claim untuk dikembalikan; 18. Bahwa rumah belum siap dan tidak layak huni dan tidak sesuai dengan Spesifikasi yang telah diperjanjikan atau rumah tersebut tidak sesuai dengan nilai agunan yang diagunkan oleh Pihak Tergugat I kepada Tergugat II, karena rumahnya telah hancur dan tidak dapat ditempati, akibat perbuatan Tergugat I dengan bekerja sama dengan Tergugat II, Penggugat sangat dirugikan baik secara materiil maupun secara moril bahkan Negara Hal. 6 dari 35 Halaman Putusan No. 125/PDT/2016/PT-MDN.

ME DA N

juga dirugikan karena nilai agunan atau pinjaman kredit tidak sesuai lagi karena

rumah

tersebut

telah

hancur

dan

tidak

sesuai

dengnan

spesifikasinya, akan tetapi pihak Tergugat II tidak menegur Tergugat I karena agunan rumah tersebut tidak sesuai dengan Standard mutu sebagai jaminan utang Penggugat kepada Tergugat II;

GI

19. Bahwa akibat tindakan dan perbuatan melawan hukum yang dilakukan oleh Tergugat I dan Tergugat II maka Penggugat telah menderita kerugian

ING

Materiil hingga saat ini seluruhnya: Booking fee



DP yang disetor selurunya



Biaya Notaris, Biaya Administrasi

NT



: Rp.

10.000.000,-

: Rp. 113.000.000,-

Bank, Biaya Provisi, Biaya lain-lain, Angsuran pertama (Akad Kredit) Pembayaran cicilan melalui Bank

ILA



: Rp. 14.730.815,-

CIMB Niaga 16 X Rp. 5.926.655,-

: Rp.

94.826.480,-

Rp. 232.557.295,-

NG AD

20. Bahwa total kerugian Penggugat, uang kontan yang telah disetor baik kepada Tergugat I maupun kepada Tergugat II untuk pembelian rumah tersebut di atas adalah Rp. 232.557.295,- (dua ratus tiga puluh dua juta lima ratus lima puluh tujuh ribu dua ratus sembilan puluh lima rupiah); 21. Bahwa akibat pembelian rumah yang Penggugat harapkan dan dinantikan seharusnya selesai pada akhir tahun 2009 sesuai dengan perjanjian yang

PE

telah dibuat dan ditandatangani akan tetapi Tergugat I tidak dapat menyelesaikannya dengan baik, maka kami terpaksa mengontrak rumah sejak awal tahun 2010 karena kami belum dapat menghuni rumah sebagaimana yang diperjanjikan, karena sampai sekarang rumah tersebut tidak layak huni, karena pintu-pintunya tidak ada, jendela tidak ada, kloset dan WC sudah rusak, dll, akhirnya sampai sekarang belum serah terima rumah tersebut; 22. Bahwa Penggugat kembali mengeluarkan biaya untuk mengontrak atau menyewa rumah sebagai tempat tinggal sementara keluarga Penggugat, yang tentunya menambah kerugian bagi Penggugat hingga saat ini. Dan apabila dirinci kerugian tersebut dimana sewa rumah pertahunnya sebesar Rp. 10.000.000,- (sepuluh juta rupiah) dihitung sejak tahun 2010 sampai Pembayaran ganti rugi tersebut dibayar lunas kepada Penggugat;


ME DA N

23. Bahwa oleh karena itu tindakan Tergugat I yang tidak melaksanakan sesua dengan janji yang ada sebagaimana termaktub dalam Perjanjian Pengikatan Jual Beli No. 67/A-7/BUENA VISTA/2008 tertanggal 25 November 2008 dan telah diputuskan oleh BPSK tertanggal 20 Mei 2014 tetap tidak mengindahkannya atau melaksanakan putusan BPSK tersebut, untuk itu

GI

jelas pihak Tergugat I tidak ada etikad baik untuk melaksanakan kewajibannya, maka perbuatan Tergugat adalah merupakan perbuatan

ING

melawan hukum (onrecht matge daad), oleh sebab itu patut kiranya perbuatan Tergugat I dinyatakan Perbuatan Melawan Hukum; 24. Bahwa setiap Perbuatan Melawan Hukum (onrecht matge daad) yang mengakibatkan orang lain menderita kerugian, mewajibkan siapa saja yang

NT

bersalah karena menyebabkan kerugian maka wajib mengganti kerugian tersebut, oleh karena itu siapa yang berbuat Melawan Hukum akan dibebankan suatu kewajiban hukum, karena awalnya adalah Perikatan yang

ILA

timbul karena Perbuatan Hukum dengan kesengajaan atau etikad tidak baik; 25. Bahwa dengan demikian karena perbuatan Tergugat I yang tidak melaksanakan kewajibannya sesuai dengan perjanjian yang telah disepakati Perjanjian

NG AD

sebagaimana

Pengikatan

Jual

Beli

No.

67/A-7/BUENA

VISTA/2008 tertanggal 25 November 2008 dan perjanjian Kredit No. 032/PK/07/09 tanggal 28 Juli 2009 sewajarnya perjanjian tersebut dinyatakan tidak berkekuatan hukum atau batal Perjanjian tersebut; 26. Bahwa akibat dari tidak dilaksanakannya Jual Beli No. 67/A-7/Buena Vista/2008 tanggal 25 November 2008 oleh Tergugat dan Perjanjian Kredit

PE

No. 032/PK/02/2/07/09 tanggal 28 Juli 2009 dibuat dibawah tangan dan juga tidak berjalan dengan baik, karena Tergugat I tidak menyerahkan rumah kepada Penggugat sampai gugatan ini di masukkan dan Tergugat II juga tidak bertanggung jawab atas jaminan rumah yang di agunkan oleh Tergugat I kepada Tergugat II wajib menegur/mengingatkan Tergugat I agar diselesaikan tepat waktu; 27. Bahwa oleh karena Tergugat I telah dinyatakan melakukan Perbuatan Melawan Hukum maka untuk menghindari kerugian yang lebih besar terhadap Penggugat apabila perkara ini telah memiliki kekuatan hukum yang tetap. Maka layak kiranya apabila Majelis Hakim yang menyidangkan perkara ini untuk menyatakan semua kewajiban Penggugat yaitu cicilan yang belum dibayar sejak bulan November 2010 kepada Tergugat II sesuai dengan perjanjian kredit No. 032/PK/02/2/07/09 tertanggal 28 Juli 2009 berikut dengan bunga-bunganya untuk dihapuskan; Hal. 8 dari 35 Halaman Putusan No. 125/PDT/2016/PT-MDN.

ME DA N

28. Bahwa Tergugat II juga harus bertanggung jawab untuk mengembalikan uang yang telah dicicil Penggugat selama 16 X Rp. 5.926.655 = Rp. 94.826.480,- (sembilan puluh empat juta delapan ratus dua puluh enam ribu empat ratus delapan puluh rupiah), karena Tergugat II sebagai penerima agunan yang telah membayarkan uangnya kepada Tergugat I sedagkan

GI

Tergugat I belum menyerahkan rumah yang di agunkan kepada Penggugat untuk dihuni dan dinikmati, maka Tergugat II bertanggung jawab dan

ING

dihukum untuk mengembalikan uang cicilan Penggugat yang telah disetor ke Tergugat II;

29. Bahwa akibat tindakan Tergugat I yang tidak menyelesaikan sesuai dengan perjanjian pengikatan Jual Beli No. 67/A-7/BUENA VISTA/2008 tertanggal

NT

25 November 2008, dan tidak melaksanakan apa yang menjadi putusan BPSK, membuat Penggugat dan keluarga Penggugat menjadi kurang harmonis oleh karena permasalahan yang sedang terjadi, oleh karena itu

ILA

layak kiranya apabila Penggugat mendapatkan kompensasi sebagai bentuk pertanggungjawaban moral Tergugat I, meskipun tidak dapat dirinci secara jelas dalam gugatan ini, namun apabila diperhitungkan mengakibatkan

NG AD

Penggugat dirugikan Tergugat I secara moral, maka dapat dinilai sebesar Rp. 500.000.000,- (lima ratus juta rupiah); 30. Bahwa untuk menghindari Tergugat I dan Tergugat II lalai dalam memenuhi tenggungjawabnya untuk mematuhi putusan dalam perkara ini, maka Penggugat mohon kepada Majelis Hakim yang menyidangkan perkara ini agar menetapkan uang paksa (dwangsom) sebesar Rp. 10.000.000,-

PE

(sepuluh juta rupiah) setiap harinya, apabila Tergugat I dan Tergugat II lalai dalam memenuhi putusan ini; 31. Bahwa oleh karena gugatan ini telah di dasarkan pada bukti-bukti yang cukup dan eksepsionil serta dapat dipertanggungjawabkan adanya, maka patut dan beralasan kiranya putusan ini dapat dijalankan terlebih dahulu meskipun ada upaya hukum banding, kasasi maupun verzet; Berdasarkan

uraian-uraian

dan

bukti-bukti

di

atas,

dengan

ini

dimohonkan kepada Majelis Hakim yang menyidangkan perkara ini untuk memanggil para pihak pada suatu hari persidangan yang telah ditetapkan, dan memberi putusan sebagai berikut: 1. Mengabulkan gugatan Penggugat untuk seluruhnya; 2. Menyatakan Tergugat I yang tidak melaksanakan kewajibannya sesuai dengan Perjanjian Pengikatan Jual Beli No. 67/A-7/BUENA VISTA/2008


ME DA N

tertanggal 25 November 2008 dan Putusan Badan Penyelesaian Sengketa Konsumen tertanggal 25 November 2014 adalah merupakan perbuatan melawan hukum (onrecht matigedaad);

3. Menyatakan demi Hukum Perjanjian No. 67/A-7/BUENA VISTA/2008 tertanggal 25 November 2008 dan Perjanjian Kredit No. 032/PK/02/2/07/09

GI

tanggal 28 Juli 2009 dinyatakan tidak Berkekuatan Hukum dan tidak berlaku atau dibatalkan;

ING

4. Menghukum Tergugat I dan Tergugat II untuk membayar kerugian materiil kepada Penggugat sebesar Rp. 232.557.295,- (dua ratus tiga puluh dua juta lima ratus lima puluh tujuh ribu dua ratus sembilan puluh lima rupiah) secara tanggung renteng ditambah bunga sebesar 3 %; Tergugat

I

memberikan

NT

5. Menghukum

penggantian

biaya

sewa

rumah/kontrakan Penggugat sebesar Rp. 10.000.000,- (sepuluh juta rupiah) sejak tahun 2010 s/d dibayar lunas ganti rugi;

ILA

6. Menghukum Tergugat I untuk memberikan hadiah berupa TV 32” LCD Samsung, DVD, Astro + Kayu Parkit untuk Master Bed Room kepada Penggugat yang telah disepakati/diperjanjikan;

NG AD

7. Menghukum Tergugat I untuk membayar kerugian immaterial kepada Penggugat sebesar Rp. 500.000.000,- (lima ratus juta rupiah); 8. Menghukum Tergugat I dan Tergugat II untuk membayar uang paksa (dwangsom) sebesar Rp. 10.000.000,- (sepuluh juta rupiah); 9. Menyatakan demi hukum bahwa semua kewajiban Penggugat berupa cicilan yang belum dibayar sejak bulan November 2010 kepada Tergugat II

PE

sesuai dengan perjanjian kredit No. 032/PK/02/2/07/09 tertanggal 28 Juli 2009 dan berikut dengan bunga-bunganya untuk dihapuskan seluruhnya; 10. Menghukum Tergugat I dan Tergugat II untuk membayar biaya perkara yang timbul dalam perkara ini; Atau, Apabila Majelis Hakim berpendapat lain, mohon putusan yang seadiladilnya Ex Aequo Et Bono;

Menimbang, bahwa terhadap gugatan Penggugat tersebut, Tergugat I mengajukan dan menyerahkan Jawabannya dipersidangan tertanggal 09 Februari 2015, yang pada pokoknya sebagai berikut: I. DALAM EKSEPSI. a. EXCEPTIO OBSCUUR LIBELI Hal. 10 dari 35 Halaman Putusan No. 125/PDT/2016/PT-MDN.

Penggugat

dalam

perkara

ME DA N

- Bahwa

ini

telah

mengakumulasikan

gugatannya yakni terhadap Tergugat I (Developer Vista Estate) sekaitan dengan Perjanjian Pengikatan Jual Beli No : 67/A-7/BUENA VISTA/2008 tanggal 25 November 2008, dan terhadap Tergugat II (PT. Bank CIMB Niaga) tentang Perjanjian Kredit kepemilikan rmah (Perjanjian Kredit No.

GI

032/PK/027/2/07/09 tanggal 28 Juli 2009), serta sekaligus menuntut Tergugat I dengan Tergugat II secara tanggung-renteng membayar

ING

kepada Penggugat ganti kerugian/pengembalian uang panjar (DP) pembelian rumah incasu dan cicilan kredit/KPR yang telah dibayarkan; Pada hakekatnya hubungan hukum antara Penggugat dengan Tergugat I (Perjanjian pembelian rumah/antara penjual-pembeli), dan hubungan

NT

hukum antara Penggugat dengan Tergugat II (kredit kepemilikan rumah dengan pembebasan hak tanggungan/antara kreditu-debitur) adalah suatu hubungan / ranah hukum yang terpisah, beridiri sendiri atau sangat

ILA

berbeda karena memiliki aturan hukum, akibat hukum, subjek, objek, ikatan perjanjian yang saling berbeda, sehingga bagaimanapun juga tidak memungkinkan untuk dikumulasikan dalam suatu gugatan ;

NG AD

Oleh karena gugatan Penggugat incasu memuat kumulasi (objek sengketa dan subjek) yang dilarang, maka gugatan yang demikian dikwalifikasikan sebagai obscuur libel, kabur, membingungkan (Comfuse) dan/atau telah melanggar ketertiban beracara, gugatan harus dinyatakan tidak dapat diterima (Niet Onvantkelijk Verlaard); - Bahwa Penggugat mendalilkan. “Pada tanggal 28 Juli 2009 kondisi

PE

rumah tidak siap huni sehingga tidak jadi serah terima”, akan tetapi pada sisi lain Penggugat memohonkan/mendapatkan fasilitas kredit “Niaga Kredit

Rumah”

dari

Tergugat

II,

memberikan

hak

tanggungan,

mendalilkan telah membayar kredit sampai dengan tanggal 28 Oktober 2010, sehingga dengan demikian gugatan Penggugat memuat dalil yang saling kontradiktif dan membingungkan;

- Bahwa formulasi gugatan Penggugat pada satu sisi mendasarkan kepada Putusan Badan Penyelesaian Sengketa Konsumen (BPSK) Pemerintah Kota Medan No. : 36/ARB/BPSK/2014 tanggal 20 Mei 2014, akan tetapi pada sisi lain Penggugat menuntut pembatalan Perjanjian Pengikatan Jual Beli No : 67/A-7/BUENA VISTA/2008 tanggal 25 November 2008, dan pada sisi lain lagi Penggugat telah membuat perjanjian kredit, memberikan hak tanggung terhadap Tergugat II, dengan demikian


ME DA N

gugatan Penggugat memuat dalil yang saling kontradiktif dan tidak ada persesuaian;

- Bahwa Penggugat telah mencampur adukkan dalam satu gugatannya antara uji dalil pelaksanaan atas suatu perjanjian (Perjanjian Pengikatan Jual Beli No : 67/A-7/BUENA VISTA/2008 tanggal 25 November 2008)

GI

dengan uji dalil perbuatan melawan hukum, sehingga membuat gugatan Penggugat kabur dan membingungkan;

hal-hal

apa

yang

ING

- Bahwa Penggugat tidak menguraikan/merinci dalam gugatannya tentang tidak

dipenuhi/dilaksanakan

dalam

Perjanjian

Pengikatan Jual Beli No : 67/A-7/BUENA VISTA/2008 tanggal 25 November 2008 atau dalam pembangunan rumah incasu, demikian pula

NT

tuntutan ganti kerugian yang diajukan dalam gugatan tidak terperinci, angka-angkanya muncul seperti disulap dan terjelma begitu saja tidak jelas perincian dan asal-muasalnya;

ILA

- Bahwa dengan gelap/tidak jelasnya (Obscuur Libel) gugatan Penggugat, maka pada gilirannya membuat hak Tergugat I dalam hal pembelaan diri

NG AD

maupun pembuktian, telah dirugikan, -------sekali lagi---------, dirugikan; b. EXCEPTIO TEMPORIS (Dilatoria Exceptie): - Bahwa

gugatan

Penggugat

dalam

perkara

ini

pada

pokoknya

mendalilkan/menuntut Tergugat I dan Tergugat II “untuk membayar kepada Penggugat ganti kerugian/pengembalian uang sekaitan denga pembelian secara KPR tanah/rumah terletak di BUENA VISTA, kavling

PE

rumah : (PHEODORA) Blok A No. 7 Jalan Jamin Ginting – Medan Jo. Perjanjian Pengikatan Jual Beli No : 67/A-7/BUENA VISTA/2008 tanggal 25 November 2008”;

- Bahwa ternyata Penggugat sebagai Konsumen pernah mengajukan gugatan/tuntutan yang sama dengan gugatan yang diajukan dalam perkara

ini

dihadapan

BADAN

PENYELESAIAN

SENGKETE

KONSUMEN (BPSK) PEMERINTAHAN KOTA MEDAN dalam perkara sengketa konsumen No. : 36/ARB/BPSK/2014 antara ANDRE ROLAND BASTIANS sebagai Konsumen (Ic. Penggugat) dengan DEVELOPER VISTA ESTATE sebagai Pelaku Usaha 1 (ic. Tergugat I) dan PT. Bank CIMB Niaga sebagai Pelaku Usaha 2 (ic. Tergugat II); - Bahwa terhadap sengketa konsumen tersebut, Badan Penyelesaian Sengketa Konsumen (BPSK) Pemerintahan Kota Medan berdasarkan kewenangan yang ada padanya (Pasal 1 angka 11, Pasal 49 s.d Pasal


ME DA N

52 UU No. 8 tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen) telah memberikan Putusan No. : 36/ARB/BPSK/2014 tanggal 20 Mei 2014 dengan amar sebagai berikut:

MENGADILI:

GI

1. Mengabulkan gugatan Konsumen sebagian;

2. Menghukum Pelaku Usaha (Developer Vista Estate) menyelesaikan rumah Konsumen sesua spesifikasi teknis;

ING

3. Mewajibkan Pelaku Usaha untuk memberi hadiah 1 unit 32” Samsung dan Kayu Parkit Khusus Master Room kepada Kosumen; 4. Menolak gugatan selebihnya;

NT

- Bahwa terhadap Putusan BPSKA Kota Medan tersebut, para pihak perkara (Partij Process) : “Konsumen (ic. Penggugat) maupun para Pelaku Usaha (ic. Para Tergugat)” tidak ada mengajukan upaya

ILA

Keberatan dalam tenggang waktu 14 (empat belas) hari sebagaimana kesempatan yang secara limitatif ditentukan dalam Pasal 56 ayat (2) UU RI

No.

8

Tahun

NG AD

menyebutkan :

1999

tentang

Perlindungan

Konsumen,

yang

(2). Para Pihak dapat mengajukan keberatan kepada Pengadilan Negeri paling lambat 14 (empat belas) hari kerja setelah menerima pemberitahuan putusan tersebut ;

- Bahwa

dengan

demikian

Putusan

BPSK

Kota

Medan

No.36/ARB/BPSK/2014 tanggal 20 Mei 2014 telah final dan mengikat

PE

(berkekuatan hukum tetap) sebagaimana ditentukan dalam Pasal 1 angka 11 dan Pasal 54 ayat (3) UU No. 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen, yang menyebutkan: 11. Badan Penyelesaian Sengketa Konsumen adalah badan yang bertugas menangani dan menyelesaikan sengketa antara Pelaku Usaha dan Konsumen; (1). Untuk menangani dan menyelesaikan sengketa konsumen, badan penyelesaian sengketa konsumen membentuk Majelis; (2). Putusan Majelis bersifat final dan mengikat;

- Bahwa setelah melihat/mengamati gugatan Penggugat dalam perkara perdata

ini

yang

mendalilkan/menuntut

“Pembatalan

Perjanjian

Pengikatan Jual Beli No : 67/A-7/BUENA VISTA/2008 tanggal 25 November 2008 dan ganti kerugian pengembalian uang, dll”, ternyata


ME DA N

substansinya / pada pokoknya adalah sebagai bentuk KEBERATAN terhadap

eksistensi

Putusan

BPSK

Kota

Medan

Nomor

:

36/ARB/BPSK/2014.- tanggal 20 Mei 2014 (lihat amar Putusan BPSK tersebut di atas);

- Bahwa dengan demikian, gugatan atau upaya keberatan Penggugat

GI

dalam perkara ini diajukan telah daluwarsa atau lewat/lampau waktu 14 (empat belas) hari sebagaimana diatur secara imperatif dalam Pasal 56

ING

ayat (2) (3) UU No. 8 Tahun 1999 tentag Perlindungan Konsumen tersebut di atas, maka sebagai Konsekwensi juridisnya gugatan Penggugat incasu harus dinyatakan Tidak Dapat Diterima (Nite

NT

Onvankelijke Verklaring);

c. EXCEPTIO RES JUDICATA (Ne Bis In Idem). - Bahwa Penggugat mendalilkan/mendasarkan dalam gugatannya tentang,

ILA

“Pembelian tanah/rumah dari Tergugat I terletak di BUENA VISTA, kavling rumah : (PHEODORA) Blok A No. 7 Jalan Jamin Ginting Medan dengan Perjanjian Pengikatan Jual Beli No. 67/A-7/BUENA VISTA/2008.-

NG AD

tanggal 25 November 2008” dan mengajukan tuntutan “Pembatalan Perjanjian Pengikatan Jual Beli No. 67/A-7/BUENA VISTA/2008.- tanggal 25 November 2008 dan ganti kerugian pengembalian uang, dll”; - Bahwa ternyata Penggugat sebagai Konsumen pernah mengajukan hal (dalil,

tuntutan,

pihak-pihak/Partij Process)

yang

sama

/

identik

sebagaimana substansi gugatan/pengaduan Penggugat (Konsumen)

PE

dihadapan BADAN PENYELESAIAN SENGKETA KONSUMEN (BPSK) PEMERINTAHAN KOTA MEDAN dalam perkara sengketa konsumen Nomor : 36/ARB/BPSK/2014.- antara ANDRE ROLAND BASTIANS sebagai Konsumen (ic. Penggugat) dengan DEVELOPER VISTA ESTATE sebagai Pelaku Usaha 1 (ic. Tergugat I) dan PT. Bank CIMB Niaga sebagai Pelaku Usaha 2 (ic. Tergugat II); - Bahwa terhadap sengketa konsumen tersebut, Badan Penyelesaian Sengketa Konsumen (BPSK) Pemerintahan Kota Medan berdasarkan kewenangan yang ada padanya (Pasal 1 angka 11, Pasal 49 s/d Pasal 52 UU No. 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen) telah memberikan Putusan Nomor : 36/ARB/BPSK/2014.- tanggal 20 Mei 2014 dengan amar sebagai berikut: MENGADILI: 1. Mengabulkan gugatan Konsumen sebagian; Hal. 14 dari 35 Halaman Putusan No. 125/PDT/2016/PT-MDN.

ME DA N


3. Mewajibkan Pelaku Usaha untuk memberi hadiah 1 unit 32” Samsung dan Kayu Parkit Khusus Master Room kepada Kosumen; 4. Menolak gugatan selebihnya;

GI

- Bahwa terhadap Putusan BPSK Kota Medan tersebut, para pihak perkara (Partij Process) : “Konsumen (ic. Penggugat) maupun para Pelaku Usaha

ING

(ic. Para Tergugat)” tidak ada mengajukan upaya Keberatan dalam tenggang waktu 14 (empat belas) hari sebagaimana kesempatan/hak yang secara limitatif ditentukan dalam Pasal 56 ayat (2) UU RI No. 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen, yang menyebutkan:

NT

(2). Para Pihak dapat mengajukan keberatan kepada Pengadilan Negeri paling lambat 14 (empat belas) hari kerja setelah menerima pemberitahuan putusan tersebut;

ILA

(3) Pelaku Usaha yang tidak mengajukan keberatan dalam jangka waktu sebagaimana dimaksud dalam jangka waktu sebagaimana dimaksud pada ayat (2) dianggap menerima putusan badan penyelesaian

NG AD

sengketa konsumen;

- Dengan demikian Putusan BPSK Kota Medan No. 36/ARB/BPSK/2014 tanggal 20 Mei 2014 telah final dan mengikat (berkekuatan hukum tetap) sebagaimana ditentukan dalam Pasal 1 angka 11 dan Pasal 54 ayat (3) UU No. 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen, yang menyebutkan:

PE

11. Badan Penyelesaian Sengketa Konsumen adalah badan yang bertugas menangani dan menyelesaikan sengketa antara Pelaku Usaha dan Konsumen; (1).Untuk menangani dan menyelesaikan sengketa konsumen, badan penyelesaian sengketa konsumen membentuk Majelis; (3).Putusan Majelis bersifat final dan mengikat; Sesuai azas hukum “sesuatu yang telah ditentukan statusnya harus diikuti untuk kepastian hukum”;

- Bahwa oleh karena BPSK Kota Medan telah memeriksan & mengadili (memutus) hal-hal yang dipersengketakan Penggugat dalam perkara ini (khususnya tentang uji eksistensi Perjanjian Pengikatan Jual Beli Nomor : 67/A-7/BUENA VISTA/2008.- tanggal 25 November 2008 dan tentang tuntutan ganti kerugian/pengembalian uang), maka gugatan Penggugat Hal. 15 dari 35 Halaman Putusan No. 125/PDT/2016/PT-MDN.

ME DA N

dalam perkara ini patut dinyatakan telah melanggar prinsif-prinsif Ne Bis In Idem;

Pasal 1917 KUHPerdata yang menyebutkan:

Kekuatan suatu putusan Hakim yang telah memperoleh kekuatan hukum

GI

yang pasti, hanya mengenai pokok perkara yang bersangkutan. Untuk dapat menggunakan kekuatan itu, soal yang dituntut harus sama, tuntutan harus didasarkan pada alasan yang sama, dan harus diajukan

ING

oleh pihak yang sama dan terhadap pihak-pihak yang sama dala hubungan yang sama pula;

Jurisprudensi Jawa Barat, Proyek tahun 1975-1976, Hukum Perdata,

NT

Cetakan Kedua 1979, Dirjed Pembinaan Badan Peradilan Umum Departemen Kehakiman, halaman 52 menyebutkan: Hakekat dari Azas “Ne Bis In Idem” adalah bahwa baik pihak yang

ILA

berperkara maupun barang yang dipersengketakan adalah sama; - Bahwa oleh karena gugatan Penggugat telah mencederai azas kepastian hukum dan ketertiban beracara (Process Deolmatigheid & Process Orde),

NG AD

maka gugatan Penggugat harus dinyatakan Tidak Dapat Diterima (Niet Onvankelijke Verklaring); d. ERROR IN PROSEDUR - Bahwa gugatan Penggugat mendasarkan kepada Putusan Badan Penyelesaian Sengketa Konsumen (BPSK) Pemerintahan Kota Medan

PE

No. : 36/ARB/BPSK/2014 tanggal 20 Mei 2014 dengan amar sebagai berikut:

MENGADILI :

1. Mengabulkan gugatan Konsumen sebagian; 2. Menghukum Pelaku Usaha (Developer Vista Estate) menyelesaikan rumah Konsumen sesua spesifikasi teknis; 3. Mewajibkan Pelaku Usaha untuk memberi hadiah 1 unit 32” Samsung dan Kayu Parkit Khusus Master Room kepada Kosumen; 4. Menolak gugatan selebihnya;

- Bahwa akan tetapi Penggugat mengajukan gugatan dalam perkara ini telah menepikan dan menyampingkan eksistensi Putusan BPSK Kota Medan tersebut, padahal tentang perjanjian pembelian atas rumah incasu telah diberikan putusan hukum yang bersifat final dan mengikat. Sesuai


ME DA N

azas hukum “sesuatu yang telah ditentukan statusnya harus diikuti untuk kepastian hukum”;

- Bahwa dengan demikian, upaya gugatan Penggugat yang diajukan dalam perkara ini adalah sebagai kekeliruan dalam beracara (Error In Prosedur), sebab seharusnya upaya Penggugat terhadap Putusan BPSK tersebut

GI

adalah berupa pengajuan prosedural eksekusi dengan memintakan Penetapan Eksekusi kepada Pengadilan Negeri berwenang sesuai yang

ING

ditentukan secara imperatif dalam Pasal 57 UU No. 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen, dan bukan dengan mengajukan gugatan perdata sebagaimana dalam perkara ini;

NT

Berdasarkan segala uraian diatas, maka tampak jelas bahwasanya formulasi gugatan Penggugat tidak memenuhi syarat-syarat hukum atau kategori sebagai gugatan yang tidak sempurna secara hukum, atau keliru dalam beracara, sehingga gugatan yang demikian harus dinyatakan tidak dapat

ILA

diterima (Niet Onvankelijke Verlaard);

NG AD

II. DALAM POKOK PERKARA

Bahwa segala apa yang Tergugat I paparkan dalam eksepsi di atas sepanjang relevan, mohon kiranya ----- Mutatis Mutandis ------ dimasukkan dan dianggap termaktub dalam uraian jawaban pokok perkara dibawah ini sehingga tidak perlu diulangi lagi: 1. Bahwa Tergugat I menolak secara tegas seluruh gugatan Penggugat,

PE

terkecuali hal-hal sebagaimana dipaparkan dalam uraian berikut ini; 2. Bahwa pada prinsifnya Tergugat I selaku Developer/Penjual telah melaksanakan kewajiban hukumnya untuk membanggun rumah guna diperuntukkan kepada Penggugat selaku Konsumen/Pembeli, akan tetapi Penggugat sendiri yang tidak menempati/menghuni dan merawatnya secara patut sebagaimana layaknya seorang pemilik rumah; 3. Bahwa sejak semula setelah selesainya pembangunan rumah, Tergugat I menyampaikan/memberitahukan

kepada

Penggugat

bahwasanya

terhadap rumah tersebut sudah dapat dikuasai, dihuni atau dipergunakan secara leluasa sebagai tempat tinggal oleh Penggugat, dan seandainya Penggugat mendalilkan “tidak siap huni” hal tersebut bersifat penilaian subjektif, karena menurut Tergugat I kondisi rumah pada saat selesai dibangun atau akan diserahkan penguasaannya kepada Penggugat,


ME DA N

sudah sebagaimana layaknya standard/type bangunan rumah yang dapat dipergunakan sebagai tempat tinggal;

4. Bahwa secara hukum, sejak dilakukannya jual beli antara Tergugat I selaku penjual dengan Penggugat selaku Pembeli maka kepemilikan atas objek jual beli menjadi hak sepenuhnya Pembeli (Penggugat), dan setelah dilakukannya

pembangunan

rumah

GI

selesai

seandainya

ternyata

Penggugat atas kehendak sendiri tidak bersedia menguasai/menghuni

ING

rumah sehingga menjadi tidak terawat/terurus, maka tentunya Tergugat I tidak mempunyai kuasa untuk itu, dan segala akibat yang timbul dari kelalaian yang justru datangnya dari pihak Penggugat sendiri tentunya

Tergugat I; 5. Bahwa

sekaitan

NT

tidaklah adil/tidak ada dasar hukumnya untuk dibebankan kepada

dengan

Putusan

Badan

Penyelesaian

Sengketa

Konsumen (BPSK) Pemerintahan Kota Medan No. : 36/ARB/BPSK/2014

ILA

tanggal 20 Mei 2014 dengan amar sebagai berikut: MENGADILI:

1. Mengabulkan gugatan Konsumen sebagian;

NG AD


3. Mewajibkan Pelaku Usaha untuk memberi hadiah 1 unit 32” Samsung dan Kayu Parkit Khusus Master Room kepada Kosumen;

4. Menolak gugatan selebihnya;

PE

6. Bahwa sejak awal Tergugat I berkomitmen untuk membangun rumah Penggugat sesuai spesifikasi teknis dan mentaati Putusan Badan Penyelesaian Sengketa Konsumen (BPSK) Pemerintahan Kota Medan tersebut di atas, akan tetapi dalam kenyataannya bangunan berikut tanah pertapakannya (sebidang tanah Sertifikat Hak Milik No. 2149/Kel. Kwala Bekala, Surat Ukur Nomor : 652/Kwala Bekala/2008 tanggal 22 Oktober 2008, luas 161 M2 (seratus enam puluh satu meter persegi), terletak di Kelurahan Kwala Bekala, Kecamatan Medan Johor, Kota Medan telah dibebani/diikat dengan Hak Tanggungan antara Penggugat selaku pemberi hak Tanggungan/Debitur dengan Tergugat II (PT. Bank CIMB Niaga Tbk.) selaku penerima & Pemegang Hak Tanggungan/Kreditur sesuai dengan AKTA PEMBERIAN HAK TANGGUNGAN No. 241/2009 tanggal 28 Juli 2009 yang diperbuat dihadapan Haji MAKMUR RITONGA, SH., PPAT di Kota Medan Jo. SERTIFIKAT HAK TANGGUNGAN No. Hal. 18 dari 35 Halaman Putusan No. 125/PDT/2016/PT-MDN.

ME DA N

5837/2009 Peringkat (I) Pertama tanggal 26 Agustus 2009 sekaitan dengan

fasilitas

kredit

“Niaga

Kredit

Rumah”

yang

diperoleh

Penggugat/Debitur dari Tergugat II (PT. Bank CIMB Niaga Tbk/Kreditur) sesuai dengan Perjanjian Kredit No. 032/PK/027/2/07/09 tanggal 28 Juli 2009,

sehingga

secara

hukum

Tergugat

I

tidak

mempunyai

GI

kuasa/wewenang untuk melakukan sesuatu (termasuk merobah bentuk) terhadap bangunan dengan status masih terikat/dibebani hak tanggungan

ING

tanpa adanya persetujuan tegas dari Tergugat II selaku Pemegang Hak Tanggungan;

7. Bahwa apalagi ternyata “sebagaimana pengakuan Penggugat dalam gugatannya”, Penggugat membayar kepada Tergugat II cicilan kredit

NT

hanya berjumlah 16 kali (tanggal 28 Agustus 2009 s/d 28 Oktober 2010) dari 10 (sepuluh) tahun atau 120 bulan yang diperjanjikan (jatuh tempo fasilitas kredit tanggal 28 Juli 2019), dengan demikian Penggugat telah

kredit

incasu,

ILA

nyata-nyata melalaikan kewajiban hukumnya untuk membayar cicilan sehingga

menjadi

terang

benderang

bahwasanya

terkendalanya Tergugat I dalam mematuhi Putusan Badan Penyelesaian

NG AD

Sengketa Konsumen (BPSK) Pemerintahakn Kota Medan Nomor : 36/ARB/BPSK/2014.- tanggal 20 Mei 2014 adalah bermuara/bersumber dari kelalaian yang justru datangnya dari pihak Penggugat sendiri (Excetio Non Adimpletie Contractus), dengan demikian segala kerugian yang timbul dari kelalaian yang justru datangnya dari pihak Penggugat sendiri tentunya tidaklah adil/tidak ada landasan hukumnya harus dibebankan

PE

kepada Tergugat I dan Tergugat II secara tanggung renteng; 8. Bahwa dengan demikian tidak ada perbuatan melawan hukum yang dilakukan Tergugat I terhadap Penggugat dalam perkara ini, sebab sejak awal Tergugat I ta’at azas untuk mematuhi Putusan BPSK Kota Medan sepanjang hal tersebut dilakukan sesuai aturan-aturan yang sah menurut hukum sehingga tidak terjadi pelanggaran hukum dalam pelaksanaannya; 9. Bahwa oleh karena jual beli atau perjanjian Jual Beli No. 67/A-7/BUENA VISTA/2008.- tanggal 25 November 2008 telah dipergunakan Penggugat atau merupakan salah satu syarat atau landasan dasar bagi Penggugat dalam memohonkan, mengadakan, membuat terjadinya PERJANJIAN KREDIT No. 032/PK/027/07/09 tanggal 28 Juli 2009 guna memperoleh fasilitas kredit “Niaga Kredit Rumah” dari Tergugat II (PT. Bank CIMB Niaga Tbk/Kreditur) sehingga kemudian terbit AKTA PEMBERIAN HAK TANGGUNGAN No. 241/2009.- yang diperbuat dihadapan Haji MAKMUR Hal. 19 dari 35 Halaman Putusan No. 125/PDT/2016/PT-MDN.

SH.,

PPAT

di

Kota

ME DA N

RITONGA,

Medan

Jo.

SERTIFIKAT

HAK

TANGGUNGAN No. 5837/2009 Peringkat (I) Pertama tanggal 26 Agustus 2009, maka tidak ada alasan yang sah menurut hukum untuk membatalkan atau menyatakan tidak berlaku dan tidak berkekuatan

tanggal 25 November 2008 incasu;

GI

hukum Perjanjian Pengikatan Jual Beli No. 67/A-7/BUENA VISTA/2008

10. Bahwa demikian pula tuntutan ganti kerugian materil & immaterill, uang

ING

sewa rumah, dwangsom, putusan serta merta dan lain-lain yang diajukan/dituntut Penggugat harus ditolak seluruhnya karena tidak beralasan hukum sama sekali;

NT

Berdasarkan segala alasan tersebut di atas, oleh karena ternyata gugatan Penggugat diajukan tidak berdasarkan/beralasan hukum, maka Tergugat I memohon kepada Majelis Hakim yang memeriksa dan mengadili perkara

ILA

perdata ini agar berkenan memberikan putusan hukum: Menolak gugatan Penggugat untuk seluruhnya, atau setidak-tidaknya menyatakan gugatan Penggugat tidak dapat diterima (Niet Onvantkelijke

NG AD

Verklaard) ;

Demikian eksepsi & jawaban ini Tergugat I sampaikan, atas perhatian dan perkenan Majelis Hakim diucapkan terima-kasih.

Menimbang, bahwa terhadap gugatan Penggugat tersebut, Tergugat II juga telah mengajukan dan menyerahkan Jawabannya dipersidangan tertanggal 09

PE

Februari 2015, yang pada pokoknya sebagai berikut: I. DALAM KONPENSI: A. DALAM EKSEPSI TERGUGAT II 1. Tentang Gugatan Kabur, Tidak jelas dan tidak lengkap (obscuur libel) - Bahwa Penggugat menggabungkan Gugatan Ingkar Janji dengan Perbuatan

Melawan

Hukum (Pasal

102 RV)

dimana

Gugatan

Penggugat menguraikan berdasarkan Perjanjian dan menguraikan Perbuatan Melawan Hukum. Jadi tidak jelas atau kabur Gugatan Penggugat apakah Gugatan Wanprestasi atau Gugatan Perbuatan Melawan Hukum. Dalam hal ini Penggugat mencampuradukkan Gugatan Wanprestasi dengan Perbuatan Melawan Hukum sehingga tidak dibenarkan, sesuai dengan Putusan Mahkamah Agung RI No. 879 K/Pdt/1997;


ME DA N

- Bahwa posita Gugatan dengan petitum Gugatan berbeda dimana didalam posita Gugatan Penggugat pada halaman 5 (lima) Gugatan Penggugat point 19 dan point 20 hanya membuat tentang Penggugat menderita kerugian materil tetapi didalam petitum Gugatan Penggugat pada halaman 7 (tujuh) dibuat Penggugat mengalami kerugian materil

GI

ditanggung secara renteng oleh Tergugat I dan Tergugat II serta membuat bunga 3% jadi Gugatan Penggugat kabur, tidak jelas dan

ING

tidak lengkap;

- Bahwa pada halaman 5 point 19 dan point 20 mengenai posita Gugatan Penggugat dimana Penggugat menderita kerugian materil dibuat secara terperinci tetapi pada halaman 7 (tujuh) petitum Gugatan Penggugat

NT

tidak dibuat secara terperinci kerugian materil yang diderita Penggugat jadi Gugatan Penggugat kabur, tidak jelas dan tidak lengkap ; - Bahwa Gugatan Penggugat juga tidak membuat secara terperinci

ILA

kerugian materil yang diderita Penggugat; - Bahwa Gugatan Penggugat tidak jelas didalam menentukan ukuran tanah yang dibeli Penggugat dari Tergugat I secara angsuran KPR

NG AD

melalui Tergugat II yang mana ukuran tanah di dalam Gugatan Penggugat 8 m x 14 m sedangkan ukuran tanah yang dibeli Penggugat dari Tergugat I secara angsuran KPR melalui Tergugat II seluas 161 (seratus enam puluh satu) meter persegi. jadi Gugatan Penggugat kabur, tidak jelas dan tidak lengkap; - Bahwa berdasarkan hal-hal yang kami sebutkan diatas, kami mohon

PE

kepada Majelis Hakim Pengadilan Negeri Medan yang memeriksa dan mengadili

perkara

a

quo,

agar

menolak

Gugatan

Penggugat

keseluruhannya atau setidak-tidaknya menyatakan Gugatan Penggugat tidak dapat diterima (niet ontvankelijke verklaard);

- Bahwa telah dilakukan akad kredit pada tanggal 28 Juli 2009 antara Penggugat dan Tergugat II dan dalam akad kredit tersebut Penggugat telah membuat surat pernyataan yang menyatakan: 1. Bahwa penandatanganan dengan ini menyatakan mengetahui dengan sebenarnya kondisi tanah dan bangunan dalam kondisi siap huni dan/atau belum selesai dibangun dan/atau belum dibangun; 2. Bahwa untuk kepentingan pembayaran Tanah dan Bangunan dengan kondisi sebagaimana yang tersebut pada point A diatas, maka penandatanganan dengan ini memberikan persetujuan kepada BANK untuk mencairkan seluruh dana kepada penjual; Hal. 21 dari 35 Halaman Putusan No. 125/PDT/2016/PT-MDN.

ME DA N

3. Bahwa penandatanganan dengan ini sekarang dan untuk seterusnya dikemudian hari membebaskan dan melepaskan Bank dari segala gugatan, tuntutan atau tagihan dari siapapun juga jika tanah dan bangunan tidak siap huni dan/atau tidak selesai dibangun dan/atau tidak dibangun, sampai batas waktu seperti apa yang diperjanjikan

GI

secara terpisah antara penandatanganan dengan penjual; 4. Bahwa terhadap surat pernyataan ini dan segala dokumen yang

ING

berhubungan dan yang timbul akibat Surat Pernyataan ini, tunduk pada Hukum Negara Republik Indonesia dan para pihak memilih tempat kedudukan hukum yang tetap dan seumumnya di Kantor Kepaniteraan Pengadilan Negeri Medan sebagaimana ditetapkan

NT

dalam Perjanjian tanpa mengurangi hak dan wewenang BANK untuk mengajukan tuntutan/gugatan hukum terhadap Penandatanganan dimuka Pengadilan lain dalam Wialyah Republik Indonesia;

ILA

5. Bahwa surat pernyataan ini tidak dapat dicabut dan dibatalkan oleh penandatanganan tanpa adanya persetujuan tertulis dari pihak BANK;

NG AD

Berdasarkan surat Pernyataan diatas gugatan Penggugat tidak jelas, tidak berdasar, kabur (obscuur libel). B. DALAM POKOK PERKARA -

Bahwa Tergugat II membantah dengan tegas seluruh dalil-dalil, alasan dan hal-hal yang dikemukakan oleh Penggugat kecuali yang secara tegas dinyatakan diakui kebenarannya oleh Tergugat II dalam jawaban

PE

Pokok Perkara ini;

-

Bahwa Tergugat II tetap berpegang pada dalil-dalil Tergugat semula

sebagaimana telah disebutkan dalam bagian eksepsi tersebut diatas, agar tidak terjadi pengulangan yang tidak perlu, hal-hal yang telah dimasukkan dalam Ekspesi, mutatis mutandis, mohon dianggap telah dimasukkan dalam pokok perkara aquo dan satu sama lain merupakan satu kesatuan yang tidak terpisahkan;

-

Bahwa Penggugat membeli tanah dan berikut bangunan dari Tergugat I yang terletak di BUENA VISTA, kavling rumah (PHEODORA) Blok A No. 7 Jalan Jamin Ginting, dengan harga sebesar Rp. 508.000.000,(lima ratus delapan juta rupiah), secara angsuran KPR melalui Tergugat II;


ME DA N

-

Bahwa Penggugat membayar booking fee sebesar Rp. 10.000.000,(sepuluh juta) dengan rincian enam kali Rp. 15.000.000,- (lima belas juta rupiah) dan satu kali sebesar Rp. 9.600.000,- (sembilan juta enam ratus ribu rupiah) dan ditambah pelunasan uang muka sebesar Rp.13.400.000,- (tiga belas juta emapat ratus ribu rupiah) total panjar

-

GI

Rp.113.000.000,- (seratus tiga belas juta rupiah); Bahwa pada tanggal 28 Juli 2009 Penggugat menandatangani KPR

ING

ditempat Tergugat II yang dihadiri/diketahui oleh Tergugat I dengan membayar : biaya Notaris sebesar Rp. 3.500.000,- (tiga juta lima ratus ribu rupiah) biaya administrasi bank sebesar Rp. 500.000,- (lima ratus ribu rupiah), biaya provisi sebesar Rp. 4.200.000,- (empat juta dua ratus

NT

ribu rupiah), biaya lain-lain sebesar Rp. 604.160,- (enam ratus empat ribu seratu enam puluh rupiah) dan angsuran pertama sebesar Rp.5.926.655,- (lima juta sembilan ratus dua puluh enam ribu enam

ILA

ratus lima puluh lima rupiah) total pembayara akad kredit adalah sebesar Rp.14.730.815,- (empat belas juta tujuh ratus tiga puluh ribu delapan ratus lima belas rupiah); Bahwa sejak tanggal 28 Agustus 2009 sampai dengan 28 Oktober 2010

NG AD

-

Penggugat telah melakukan pembayaran cicilan KPR kepada Tergugat II sebesar angsuran setiap bulannya adalah sebesar Rp. 5.926.655,(lima juta sembilan ratus dua puluh enam ribu enam ratus lima puluh lima rupiah) setiap bulannya dan telah berjalan 16 x cicilan dan total pembayaran angsuran KPR yang telah dibayar ke Tergugat I sebesar

PE

Rp. 5.926.655,- x 16 bulan = Rp. 94.826.480,- (sembilan puluh empat juta delapan ratus dua puluh enam ribu empat ratus delapan puluh rupiah);

-

Pada bulan November 2010 Penggugat tidak melakukan pembayaran

cicilan KPR kepada pihak Bank (Tergugat II) sampai sekarang yang merupakan angsuran setiap bulannya yang harus dibayar Penggugat kepada Tergugat II. Dalam hal ini Penggugat telah lalai dalam kewajibannya sesuai dengan perjanjian kredit No. 032/PK/027/2/07/09 yang telah disepakati untuk melakukan pembayaran cicilan KPR dengan mencicil/mengangsur setiap bulannya; -

Bahwa dengan demikian dari unsur-unsur tersebut di atas Tergugat II tidak melakukan Perbuatan Melawan Hukum;


ME DA N

Maka berdasarkan hal-hal tersebut di atas, Tergugat II mohon kepada Majelis

Hakim yang

memeriksa

dan

mengadili

perkara

ini

berkenan

memutuskan yang amar putusannya sebagai berikut: 1. DALAM EKSEPSI

GI

- Menerima Eksepsi dari Tergugat II untuk seluruhnya;

- Menyatakan Gugatan Penggugat tidak dapat diterima (Niet Ontvankelijke Verklraad);

ING

2. DALAM POKOK PERKARA

- Menolak Gugatan Penggugat untuk seluruhnya ; - Menghukum Penggugat untuk membayar seluruh biaya yang timbul dalam

NT

perkara ini ; Atau,

Majelis Hakim berpendapat lain, mohon putusan yang seadil-adilnya (Ex

ILA

Aequo Et Bono);

Menimbang bahwa atas gugatan

Penggugat tersebut

NG AD

Negeri Medan telah menjatuhkan putusan

Pengadilan

tanggal 27 Juli 2015,

Nomor :

408/PDT.G/2014/PN-MDN. yang amarnya berbunyi sebagai berikut : MENGADILI:

DALAM EKSEPSI: -

Menolak Eksepsi Tergugat I dan Tergugat untuk seluruhnya;

PE

DALAM POKOK PERKARA: 1. Mengabulkan gugatan Penggugat untuk sebahagian; 2. Menyatakan Tergugat I yang tidak melaksanakan kewajibannya sesuai dengan Perjanjian Pengikatan Jual Beli Nomor : 67/A-7/BUENA VISTA/2008 tertanggal 25 November 2008 dan Putusan Badan Penyelesaian Sengketa Konsumen tertanggal 25 November 2014 adalah merupakan perbuatan melawan hukum (onrecht matigedaad); 3. Menyatakan demi Hukum Perjanjian Nomor : 67/A-7/BUENA VISTA/2008 tertanggal

25

November

2008

dan

Perjanjian

Kredit

Nomor

:

032/PK/02/2/07/09.- tanggal 28 Juli 2009 dinyatakan dibatalkan; 4. Menghukum Tergugat I untuk membayar kerugian materiil kepada Penggugat sebesar Rp. 232.557.295,- (dua ratus tiga puluh dua juta lima ratus lima puluh tujuh ribu dua ratus sembilan puluh lima rupiah);


ME DA N

5. Menyatakan demi hukum bahwa semua kewajiban Penggugat berupa cicilan yang belum dibayar sejak bulan November 2010 kepada Tergugat II sesuai dengan perjanjian kredit No. 032/PK/02/2/07/09 tertanggal 28 Juli 2009 dan berikut dengan bunga-bunganya untuk dihapuskan seluruhnya; 6. Menghukum Tergugat I untuk membayar biaya perkara yang timbul dalam

GI

perkara ini sebesar Rp. 2.006.000,- (Dua juta enam ribu rupiah);

ING

7. Menolak gugatan Penggugat untuk selain dan selebihnya;

Setelah membaca, berturut-turut :

NT

1. Relaas Pemberitahuan Putusan Pengadilan Negeri Medan Nomor : 408/Pdt.G/2014/PN-MDN.-

tanggal

27

Juli

2015,

yang

dibuat

dan

ditandatangani oleh Jurusita Pengadilan Negeri Medan, bahwa pada hari Kamis tanggal 17 Desember 2015, telah memberitahukan kepada Pimpinan

ILA

Developer Vista Estate, tentang isi putusan Pengadilan Negeri Medan Nomor : 408/Pdt.G/2014/PN-MDN,tanggal 27 Juli 2015;

NG AD

2. Akta Banding Nomor : 209/2015.- tanggal 29 Desember 2015, yang dibuat dan ditandatangani oleh Panitera Pengadilan Negeri Medan menerangkan bahwa Kuasa Hukum Pembanding semula Tergugat I, menyatakan banding terhadap putusan Pengadilan Negeri Medan Nomor : 408/Pdt.G/2014/PNMDN.- tanggal 27 Juli 2015; 3. Relaas Pemberitahuan Pernyataan Banding No. 408/Pdt.G/2014/PN-MDN.-

PE

Jo. Akta Banding Nomor : 209/2015.- yang dibuat dan ditandatangani oleh Jurusita Pengganti Pengadilan Negeri Medan, telah memberitahukan kepada Kuasa Terbanding semula Penggugat, pada hari Jumat tanggal 12 Februari 2016; 4. Relaas Pemberitahuan Pernyataan Banding No. 408 /Pdt.G/2014/PN-MDN, Jo. Akta Banding Nomor : 209/2015.- yang dibuat dan ditandatangani oleh Jurusita Pengganti Pengadilan Negeri Medan, telah memberitahukan kepada Kepala Cabang PT. Bank Cimb Niaga, pada hari Rabu tanggal 20 Januari 2016; 5. Akta tanda terima Memori Banding, yang dibuat dan ditandatangani oleh Wakil Panitera Pengadilan Negeri Medan, menerangkan bahwa telah menerima Memori Banding yang diajukan oleh

Pembanding semula

Tergugat I pada hari Jumat, tanggal 29 Januari 2016, dan Memori Banding


ME DA N

tersebut pada hari Jumat tanggal 12 Februari 2016 telah diserahkan oleh Jurusita Pengadilan Negeri Medan kepada Kuasa Terbanding semula Penggugat dan kepada Kepala Cabang PT.Bank Cimb Niaga telah diserahkan oleh Jurusita Pengadilan Negeri Medan

6.

GI

tanggal 04 Februari 2016;

pada hari Kamis

Akta tanda terima Kontra Memori banding, yang dibuat dan ditandatangani oleh Panitera Kepala Pengadilan Negeri Medan menerangkan bahwa telah

ING

menerima Kontra Memori Banding yang diajukan oleh Terbanding semula Penggugat pada hari Selasa ,tanggal 08 Maret 2016; 7. Akta tanda terima Kontra Memori banding , yang dibuat dan ditandatangani Medan menerangkan bahwa telah

NT

oleh Panitera Pengadilan Tinggi

menerima Kontra Memori Banding yang diajukan oleh Turut Terbanding semula Tergugat II pada hari Rabu, tanggal 18 Mei 2016;

MDN.-

ILA

8. Relaas Pemberitahuan Membaca berkas Banding No. 408 /Pdt.G/2014/PNJo. Akta Banding Nomor : 209/2015.- yang dibuat dan

ditandatangani oleh Jurusita

pada hari Rabu tanggal 17 Februari 2016 telah

NG AD

menerangkan bahwa

Pengganti Pengadilan Negeri Medan

memberitahukan kepada Kuasa Pembanding semula Tergugat I dan kepada Terbanding semula Penggugat, pada hari Jumat tanggal 12 Februari 2016 dan kepada Kepala Cabang PT. Bank Cimb Niaga / Turut Terbanding semula Tergugat II pada hari Kamis tanggal 04 Februari 2016, untuk membaca berkas perkara banding dalam tenggang waktu 14 (empat belas)

PE

hari setelah diberitahukan, sebelum berkas dikirim ke Pengadilan Tinggi Medan untuk diperiksa ditingkat banding;

TENTANG PERTIMBANGAN HUKUM;

Menimbang, bahwa karena permohonan banding dari Pembanding semula Tergugat I, diajukan dalam tenggang waktu maupun tata-cara dan syarat-syarat yang ditentukan oleh Undang-Undang, maka pengajuan permohonan banding tersebut secara formal dapat diterima ; Menimbang, bahwa Pembanding semula Tergugat I telah mengajukan Memori Banding dan pada pokoknya keberatan terhadap putusan Pengadilan Negeri Medan Nomor : 408/PDT.G/2014/PN-Mdn tanggal 27 Juli 2015, karena Judex Factie dalam memeriksa dan memutus perkara aquo tanpa didasarkan pada pertimbangan yang cukup (onvoldunde gemotieverrd), sehingga tidak Hal. 26 dari 35 Halaman Putusan No. 125/PDT/2016/PT-MDN.

ME DA N

memenuhi ketentuan sebagai mana diatur dalam Pasal 23 Undang undang No.14 Tahun 1970, sebagai mana telah diubah dengan Undang Undang Nomor 35 Tahun 1999 Jo. Pasal 25 ayat (1) Undang undang Nomor 4 Tahun 2004, Jo. Pasal 50 ayat (1) Undang undang Nomor 48 Tahun 2009, tentang Kekuasaan Kehakiman, yang mengatakan bahwa putusan Pengadilan Harus memuat dan

dasar-dasar

putusan beserta

GI

alasan-alasan

sumber

hukum yang

bersangkutan dan juga telah mengenyampingkan bukti-bukti relevan, fakta-fakta

tidak tepat dan tidak cermat

ING

hukum yang terungkap dipersidangan, Pengadilan Negeri Medan telah keliru, karena telah mengabaikan Putusan Badan

Penyelesaian Sengketa Konsumen (BPSK) Pemerintah Kota Medan Nomor 36/ARB/BPSK/2014, tanggal 20 Mei 2014 (bukti T-I.1) yang telah final dan

NT

mengikat, demikian pula Putusan Pengadilan Negeri Medan yang telah membatalkan “ Perjanjian Nomor 67/A-7/BUENA VISTA/2008 tanggal 25 Nopember 2008 dan perjanjian Kredit Nomor 032/PK/02/07/09 tanggal 28 Juli

Sengketa

ILA

2008 adalah bertentangan/kontradiksi dengan Putusan Badan Penyelesaian Konsumen

(BPSK)

Pemerintah

Kota

Medan

Nomor

:

36/ARB/BPSK/2014.- tanggal 20 Mei 2014 (bukti T-I.1) yang telah final dan

NG AD

mengikat dengan demikian cukup beralasan jika Pengadilan Tinggi memutus perkara aquo dengan amar putusan sebagai berikut : -

Menerima permohonan banding Tergugat I/Pembanding (Pimpinan Developer Vista Estate);

-

Membatalkan

Putusan

Pengadilan

Negeri

Medan

No.

408/PDT.G/2014/PN-MDN, tanggal 27 Juli 2015 yang dimonkan banding

PE

tersebut;

DENGAN MENGADILI SENDIRI:

Dalam Eksepsi.

-

Menerima eksepsi-eksepsi Tergugat I/Pembanding; Menyatakan Gugatan Penggugat/Terbanding tidak dapat diterima (Niet Onvantkelijke Verklaard); Dalam Pokok Perkara. -Menolak Gugatan Penggugat /Terbanding untuk seluruhnya; -Membebankan ongkos perkara untuk disemua tingkatan kepada Penggugat/Terbanding;

Menimbang, bahwa

Terbanding semula Penggugat telah mengajukan

Kontra Memori Banding terhadap Memori Banding yang diajukan oleh pihak Pembanding semula Tergugat I, pada pokoknya sebagai berikut: Hal. 27 dari 35 Halaman Putusan No. 125/PDT/2016/PT-MDN.

ME DA N

-

Bahwa tidaklah dapat diterima dan harus ditolak serta dikesampingkan adanya dalil keberatan banding pembanding pada halaman 3 (tiga) pada poin 1 (satu) yang pada pokoknya menyinggung tentang eksepsi absolute yang dihubungkan dengan Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) No. 67/A-

jika

terjadi

perselisihan

Badan

para

pihak

Arbitrase

sepakat

Nasional

untuk

memilih

Indonesia

(BANI),

ING

penyelesaiannya melalui

maka

GI

7/BUENA VISTA/2008 tanggal 25 November 2008 dimana intinya menyatakan

sementara gugatan ini diajukan bukan menguji tentang surat Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) No. 67/A-7/BUENA VISTA/2008 tertanggal 25 November 2008, namun adanya tindakan perbuatan melawan hukum yang

NT

dilakukan oleh pembanding, dimana rumah tersebut belum selesai yang mengakibatkan rumah tersebut tidak layak huni, hingga tenggang waktu yang telah disepakati sampai hari ini, dimana dengan adanya kejadian itu

ILA

terbanding sangat dirugikan dan merasa ditipu oleh pihak developer dalam hal ini pembanding, oleh karenanya sudah tepat apabila Majelis Hakim tingkat pertama tidak perlu mempertimbangkannya; juga pada alinea

NG AD

- Bahwa demikian menyatakan

bahwa

gugatan

selanjutnya dimana pembanding

terbanding

saling

kontradiksi

karena

menggabungkan putusan BPSK dengan menuntut pembatalan (PPJB) No. 67/A-7/BUENA VISTA/2008 tanggal 25 November 2008 serta membuat perjanjian kredit, memberikan hak tanggungan terhadap turut tergugat. Adalah dalil yang keliru dan tidak mengandung kebenaran sama sekali, sebab

PE

jika pembanding memiliki itikad yang baik dan kejujuran kenapa pembanding tidak melaksanakan langsung isi putusan BPSK tersebut dengan segera, pastilah terbanding tidak akan melayangkan gugatan ini kepada Pengadilan Negeri Medan apabila pembanding melaksanakan semua isi putusan BPSK tersebut. Oleh karenanya dalil tersebut sangat jauh dari logika hukum yang tepat dan layak untuk ditolak; - Bahwa demikian juga dengan dalil pembanding pada halaman 7 (tujuh) alinea pertama hingga alinea yang keenam, dimana pada pokoknya pembanding menyoal tentang putusan BPSK yang lalu, dimana pembanding beranggapan bahwa putusan BPSK tersebut sudah memiliki kekuatan hukum yang tetap, sehingga dengan adanya gugatan aquo maka perkara aquo yang diajukan di Pengadilan Negeri sudah Nebis In Idem.


ME DA N

- Bahwa dalil tersebut haruslah ditolak karena telah dan tidak mengandung kebenaran sama sekali, sebab seadainyapun benar putusan BPSK tersebut sudah final, maka sebagai orang yang taat hukum dan menghormati putusan BPSK tersebut, seharusnya pembanding sudah melaksanakan semua isi

GI

putusan tersebut dengan baik, namun kenyataannya berbanding terbalik dengan fakta yang ada, dimana pembanding sama sekali tidak melakukan

ING

apa-apa terkait dengan pelaksanaan isi putusan BPSK tersebut;

Menimbang, bahwa Turut Terbanding semula Tergugat II telah mengajukan Kontra Memori Banding terhadap Memori Banding yang diajukan

Bahwa

adapun

NT

oleh pihak Pembanding semula Tergugat I, pada pokoknya sebagai berikut : hubungan

hukum

yang

terjadi

antara

Turut

Terbanding/Tergugat II dengan Terbanding/Penggugat/Andre Roland Bastiaans adalah sesuai dengan adanya Perjanjian Kredit No. 032/PK/027/2/07/09.-

ILA

tertanggal 28 Juli 2009 (Vide Bukti P-12 jo. Bukti T.II-1) yang telah ditandatangani bersama antara Turut Terbanding / Tergugat II dan Terbanding / Penggugat / Andre Roland Bastiaans serta disetujui oleh istrinya / Ida Ayu Linda

NG AD

Brahmaning Putri, sehingga Perjanjian Kredit tersebut adalah sah berlaku sebagai Undang-Undang bagi para pihak yang membuatnya serta harus dilaksanakan dengan itikad baik (vide Pasal 1320 dan Pasal 1338 KUHPerdata); Bahwa dalam Perjanjian Pengikatan Jual Beli Nomor : 67/A-7/BUENA VISTA/2008.- tanggal 25 November 2008 tersebut (Vide Bukti P-11),

PE

Pembanding/Tergugat I dan Terbanding/Penggugat sepakat bahwa apabila terjadi perselisihan diantara para pihak (i.c. Pembanding/TergugatI/Penjual dan Terbanding/Penggugat/Pembeli), maka perselisihan tersebut harus diselesaikan melalui Badan Arbitrase Nasional Indonesia (BANI) sebagaimana diatur pada klausula angka 16 dalam Perjanjian Pengikatan Jual Beli Nomor : 67/A7/BUENA VISTA/2008.- tanggal 25 November 2008 (Vide Bukti P-11);

Bahwa Kewenangan mengadili berdasarkan klausula pada angka 16 Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) No. : 67/A-7/BUENA VISTA/2008 tanggal 25 November 2008 (Vide Bukti P-11), seharusnya : Perkara aquo yang telah diputus oleh Majelis Hakim Pengadilan Negeri Medan dengan register putusan No. 408/Pdt.G/2014/PN.Mdn tertanggal 27 Juli 2015 haruslah diperiksa oleh Badan Arbitrase Nasional Indonesia (BANI) dan putusan dari BANI adalah bersifat final dan mempunyai kekuatan hukum tetap dan mengikat Hal. 29 dari 35 Halaman Putusan No. 125/PDT/2016/PT-MDN.

ME DA N

para pihak pertama dan pembeli (i.c. Pembanding/Tergugat I dan Terbanding / Penggugat), sehingga kesepakatan itu berlaku sebagai Undang-Undang sebagaimana diatur dalam Pasal 1338 KUHPerdata dan Akte tersebut adalah otentik sebagai bukti sempurna sebagaimana diatur dalam Pasal 1870 KUHPerdata;

GI

Bahwa dengan tidak adanya keberatan yang diajukan oleh Turut Terbanding / Tergugat II / Pelaku Usaha 2 maupun oleh Pembanding / Tergugat

ING

I/ Pelaku Usaha 1, maka seharusnya Terbanding / Penggugat / Konsumen bukan mengajukan gugatan baru melalui Pengadilan Negeri Medan melainkan mengajukan permohonan eksekusi atas putusan Badan Penyelesaian Sengketa Konsumen (BPSK) (i.c. putusan No. 36/ARB/BPSK/2014.- tanggal 20 Mei 2014

NT

kepada Pengadilan Negeri di tempat kedudukan hukum konsumen (i.c. Terbanding / Penggugat) yang bersangkutan atau dalam wilayah hukum BPSK yang mengeluarkan putusan (vide Pasal 7 ayat (1) Peraturan Mahkamah

ILA

Agung Nomor : 01 Tahun 2006 tentang Tata Cara Pengajuan Keberatan Terhadap Putusan Badan Penyelesaian Sengketa Konsumen jo. Pasal 42 ayat (2)

Keputusan

Menteri

Perindustrian

dan

Perdagangan

RI

Nomor

:

NG AD

350/MPP/Kep/12/2001.- tentang Pelaksanaan Tugas dan Wewenang Badan Penyelesaian Sengketa Konsumen jo. Pasal 57 UU No. 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen);

Bahwa berdasarkan uraian dan argumentasi hukum diatas, maka Turut Terbanding/Tergugat II memohon kepada Yth. Majelis Hakim Pengadilan Tinggi Sumatera Utara yang memeriksa perkara aquo agar berkenan

PE

memberikan putusan hukum dengan amar sebagai berikut : MENGADILI:

Dalam Eksepsi: – Menerima eksepsi-eksepsi Turut Terbanding / Tergugat II untuk seluruhnya; Dalam Pokok Perkara: – Menolak gugatan Penggugat/Terbanding untuk seluruhnya atau setidaktidaknya tidak dapat diterima (Niet Onvantkelijke Verklaard); – Membatalkan Nomor

:

putusan

Pengadilan

408/Pdt.G/2014/PN.Mdn.-

Negeri

tertanggal

Medan 27

Juli

register

2015

yang

dimohonkan banding tersebut; – Menyatakan Perjanjian Kredit Nomor : 032/PK/027/2/07/09.- tanggal 28 Juli 2009 adalah sah dengan segala akibat hukum yang timbul dari perjanjian kredit tersebut; Hal. 30 dari 35 Halaman Putusan No. 125/PDT/2016/PT-MDN.

ME DA N

– Membebankan ongkos perkara untuk di semua tingkatan kepada Penggugat/Terbanding; Selanjutnya:

GI

MENGADILI SENDIRI :

– Menyatakan Pengadilan Negeri Medan tidak berwenang memeriksa,

ING

mengadili dan memutuskan perkara aquo;

– Menyatakan putusan Badan Penyelesaian Sengketa Konsumen (BPSK) Pemerintahan Kota Medan, Register Nomor : 36/ARB/BPSK/2014.tanggal 20 Mei 2014 adalah sah serta mengikat bagi Terbanding /

NT

Penggugat dan Pembanding / Tergugat I; – Menghukum Pembanding / Tergugat I untuk mematuhi dan melaksanakan putusan Badan Penyelesaian Sengketa Konsumen (BPSK) Pemerintahan

ILA

Kota Medan, Register Nomor : 36/ARB/BPSK/2014.- tanggal 20 Mei 2014;

Menimbang, bahwa Majelis Hakim Tingkat Banding telah dengan

NG AD

seksama membaca dan mempelajari dan meneliti dengan cermat berkas perkara yang bersangkutan yang terdiri dari Berita Acara Pemeriksaan, suratsurat bukti dan

Salinan Resmi Putusan Pengadilan Negeri Medan Nomor :

408/PDT.G/2014/PN.Mdn.- tanggal 27 Juli 2015, setelah membaca dan memeriksa Memori Banding dari Pembanding semula Tergugat I, serta Kontra Memori Banding dari Terbanding semula Penggugat

dan Kontra Memori

PE

Banding dari Turut Terbanding semula Tergugat II, Majelis Hakim Pengadilan Tingkat Banding berpendapat sebagai berikut : Menimbang bahwa gugatan Terbanding semula Penggugat terhadap

Pembanding semula Tergugat I, dan Turut Terbanding semula Tergugat II adalah oleh karena Pembanding semula Tergugat I tidak melaksanakan putusan Badan Penyelesaian Sengketa Konsumen

(BPSK) Kota Medan

tanggal 20 Mei 2014 Nomor : 36/ARB/BPSK/2014.- yang telah memperoleh Kekuatan Hukum tetap; Menimbang,bahwa pertimbangan hukum Hakim tingkat pertama dalam putusan perkara Nomor : 408/PDT.G/2014/PN-MDN.- tanggal 27 Mei 2015 pada intinya mengabulkan gugatan Terbanding semula Penggugat untuk sebagian dengan

alasan,

Pembanding

semula

Tergugat

I

tidak

melaksanakan


ME DA N

kewajibannya menyelesaikan objek sengketa sesuai spesifikasi, berdasarkan Perjanjian pengikatan Jual Beli Nomor : 67/A-7/BUENA–VISTA/2008.- tanggal 25 Nopember 2008 dengan demikian unsur perbuatan melawan hukum Pasal 1365 KUH Perdata yang dilakukan oleh Pembanding semula Tergugat I, dan tidak melaksanakan isi putusan

Badan Penyelesaian Sengketa Konsumen

GI

(BPSK) kota Medan tanggal 20 Mei 2014 Nomor : 36/ARB/BPSK/2014.-;

ING

Menimbang,bahwa berdasarkan Pasal 56 ayat (1) Undang undang Nomor 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen ,berbunyi “paling lambat 7 (tujuh) hari kerja sejak menerima putusan BPSK sebagaimana dimaksud Pasal 55 Undang undang

Nomor 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan

NT

Konsumen,Pelaku Usaha wajib melaksanakan putusan tersebut “.selanjutnya Pasal 56 ayat (2) Undang undang Nomor 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen

menyebutkan “Para pihak dapat mengajukan keberatan ke 14 (empat belas) hari setelah menerima

ILA

Pengadilan Negeri paling lambat

pemberitahuan putusan tersebut” . Pasal 56 ayat (3) Undang undang Nomor 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen menyebutkan “Pelaku Usaha

NG AD

tidak mengajukan dalam jangka waktu 14 (empat belas)hari kerja sebagaimana disebutkan ayat (2) demi hukum menerima putusan BPSK”; Selanjutnya Pasal 54 ayat (3) Undang undang Nomor 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen berbunyi “Putusan Majelis BPSK final dan mengikat “; Menimbang bahwa Majelis Hakim tingkat banding setelah memeriksa tanda bukti terima putusan BPSK Kota Medan tanggal 20 Mei 2014 Nomor :

PE

36/ARB/BPSK/2014, pihak Pelaku Usaha I / Pembanding semula Tergugat I dan Pelaku Usaha II / PT.Bank Cimb Niaga / Turut Terbanding semula Tergugat II, telah menerima putusan tanggal 17 Juni 2014; Menimbang bahwa,oleh karena dalam tenggang waktu 14 (empat) hari sejak menerima putusan pihak Pelaku Usaha tidak mengajukan keberatan, maka demi hukum putusan BPSK tersebut telah berkekuatan hukum tetap, final dan mengikat; Menimbang bahwa berdasarkan Pasal 57 Undang Undang No.8 Tahun 1999 tentang perlindungan konsumen, Putusan BPSK sebagaimana disebutkan dalam Pasal 54 ayat (3) selanjutnya prosedur pelaksanaan isi putusan BPSK yang telah Berkekuatan Hukum Tetap dapat dilaksanakan dengan permintaan Penetapan Eksekusi ke Pengadilan Negeri ditempat Konsumen yang dirugikan;


bahwa

telah

menjadi

ME DA N

Menimbang,

fakta

dipersidangan

ternyata

Konsumen yang merasa dirugikan dalam perkara a quo, Terbanding semula Penggugat tidak menempuh penyelesaian melalui jalur hukum permintaan eksekusi ke Pengadilan Negeri Medan, akan tetapi memilih penyelesaian

GI

melalui Gugatan Perbuatan Melawan Hukum ke Pengadilan Negeri Medan; Menimbang, bahwa setelah Majelis Hakim tingkat banding, memeriksa

ING

bukti P.11 yang diajukan oleh Terbanding semula Penggugat tentang Perjanjian Pengikatan Jual Beli Nomor : 67/A-7/BUENA VISTA/2008, tanggal 25 Nopember 2008, pada no.urut 16 disebutkan : ”Jika terjadi perselisihan, perbedaan pendapat maupun sengketa yang timbul diantara para pihak

NT

mengenai PPJB dengan segala akibat pelaksanaannya, maka para pihak akan menyelesaikan secara musyawarah untuk mencapai mufakat. Jika penyelesaian secara musyawarah tidak tercapai, maka para pihak sepakat untuk memilih

ILA

penyelesaiannya melalui Badan Arbitrase Nasional Indonesia (BANI) dan putusan dari BANI adalah bersifat final dan mempunyai kekuatan hukum tetap dan mengikat para pihak Pertama dan Kedua”;

NG AD

Menimbang bahwa dari clausule Perjanjian Permufakatan

Jual Beli

tersebut diatas, Majelis Hakim tingkat banding berpendapat bahwa seharusnya penyelesaian perkara a quo diselesaikan melalui BANI bukan melalui BPSK atau Pengadilan Negeri ;

Menimbang, bahwa oleh karena penyelesaian perkara a quo ditempuh

PE

oleh Konsumen / Terbanding semula Penggugat melalui Gugatan Perbuatan Melawan Hukum

ke Pengadilan Negeri Medan dan

tidak melalui

Badan

Arbitrase Nasional Indonesia karena telah diperjajikan dalam clausule Perjajian Permufakan Jual Beli; Menimbang, bahwa oleh karena itu menurut Majelis Hakim tingkat banding Pengadilan Negeri Medan tidak berwenang memeriksa dan mengadili perkara aquo dengan alasan Perbuatan Melawan Hukum; Menimbang,bahwa

berdasarkan

pertimbangan-pertimbangan

hukum

diatas putusan Pengadilan Negeri Medan Nomor : 408/PDT.G/2014/PN-MDN.tanggal 27 Mei 2015 tidak dapat dipertahankan lagi dan harus dibatalkan, selanjutnya Majelis Hakim tingkat banding mengadili sendiri

yang amarnya

sebagaimana tersebut dibawah ini;


ME DA N

Menimbang, bahwa karena gugatan Terbanding semula Penggugat diajukan melalui Peradilan Umum yang tidak berwenang memeriksa dan mengadili perkara a quo, maka biaya-biaya yang timbul dibebankan kepada

GI

Terbanding semula Penggugat untuk kedua tingkat peradilan;

Mengingat dan memperhatikan Undang Undang Nomor 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen dan Undang Undang Nomor 30 Tahun 1999

ING

tentang Arbitrase dan Alternatif Penyelesaian Sengketa,

serta peraturan

Undang Undang lain yang berkaitan ;

NT

MENGADILI: -

Menerima permohonan banding dari Pembanding semula Tergugat I;

-

Membatalkan

Pengadilan

ILA

putusan

408/PDT.G/2014/PN-MDN.-

Negeri

Medan

perkara

Nomor

:

tanggal 27 Mei 2015 yang dimohonkan

NG AD

banding tersebut, dengan:

MENGADILI SENDIRI:

- Menyatakan Pengadilan Negeri Medan tidak berwenang memeriksa dan mengadili perkara Nomor : 408/PDT.G/2014/PN-MDN.- tanggal 27 Mei 2015; - Menghukum Terbanding semula Penggugat untuk membayar biaya perkara

PE

dalam kedua tingkat peradilan yang dalam tingkat banding sejumlah Rp.150.000.- (seratus lima puluh ribu rupiah);

Demikianlah diputuskan pada hari : RABU, tanggal : 15 JUNI 2016,

dalam rapat permusyawaratan dengan susunan

Majelis Hakim Pengadilan Tinggi Medan

DR. H. CICUT SUTIARSO, SH,M.Hum.

sebagai Hakim

Ketua, SABAR TARIGAN SIBERO, SH.MH. dan BANTU GINTING, SH masingmasing sebagai Hakim Anggota yang ditunjuk untuk memeriksa dan mengadili perkara ini dalam tingkat banding berdasarkan Penetapan Ketua Pengadilan Tinggi Medan tanggal 12 April 2016, Nomor : 125/PDT/2016/PT-MDN.- putusan mana pada hari : RABU, tanggal 22 JUNI 2016, telah diucapkan dalam persidangan yang terbuka untuk umum oleh Hakim Ketua dengan dihadiri oleh para Hakim Anggota tersebut diatas, dengan dibantu oleh HARSONO, SH.MH.


ME DA N

sebagai Panitera pengganti pada Pengadilan Tinggi Medan, akan tetapi tidak dihadiri oleh kedua belah pihak yang berperkara maupun kuasanya.-

HAKIM KETUA,

ING

GI

HAKIM ANGGOTA:

BANTU GINTING, SH.

DR. H. CICUT SUTIARSO, SH.M.Hum.

NT

SABAR TARIGAN SIBERO, SH.MH.

ILA

PANITERA-PENGGANTI,

NG AD

HARSONO,SH.MH.-

Perincian biaya proses: 1. Meterai 2. Redaksi 3. Leges 4. Pemberkasan

Jumlah

Rp 6.000,Rp 5.000,Rp 3.000,Rp 136.000,Rp 150.000,-

PE

( seratus lima puluh ribu rupiah )


PENGADILAN TINGGI MEDAN

Recommend Documents