PENDIDIKAN DAN PELATIHAN PAJAK

Penilaian Properti

BAHAN AJAR

Diklat Teknis Substantif Dasar Pajak I

PUSAT PENDIDIKAN DAN PELATIHAN PAJAK Jalan Sakti Raya No. 1 Kemanggisan Jakarta Barat Telp. (021)5481155-5481476; Fax. (021) 5481394 www.bppk.depkeu.go.id/unit-kerja/unit-pusat/pusdiklat-pajak/

DIKLAT TEKNIS SUBSTANTIF DASAR PAJAK I

BAHAN AJAR

Penilaian Properti Oleh:

Heru Supriyanto WIDYAISWARA MADYA

KEMENTERIAN KEUANGAN REPUBLIK INDONESIA BADAN PENDIDIKAN DAN PELATIHAN KEUANGAN PUSAT PENDIDIKAN DAN PELATIHAN PAJAK 2014

Penilaian Properti

DAFTAR ISI

DAFTAR ISI .......................................................................................................... i DAFTAR TABEL .................................................................................................. v DAFTAR GAMBAR ..............................................................................................vi DAFTAR LAMPIRAN .......................................................................................... vii DASAR-DASAR PENILAIAN ............................................................................... 1 1.

Properti ......................................................................................................... 1 1.1. Income Producing Property.................................................................. 2 1.2. Perkebunan dan Perhutanan ............................................................... 2 1.3. Pertambangan ..................................................................................... 3 1.4. Perikanan Tangkap.............................................................................. 3 1.5. Mesin, Peralatan Dan Peralatan .......................................................... 4

2.

Definisi .......................................................................................................... 5 2.1. Nilai (Value) ......................................................................................... 6 2.2. Harga (Price) ....................................................................................... 7 2.3. Biaya (Cost) ......................................................................................... 7

3.

Faktor-Faktor Yang Mempengaruhi Nilai....................................................... 9 3.1. Faktor Politik ........................................................................................ 9 3.2. Faktor Ekonomi.................................................................................... 9 3.3. Faktor Sosial ...................................................................................... 11 3.4. Faktor Lingkungan ............................................................................. 11

4.

Ciri-Ciri Nilai ................................................................................................ 11

5.

Jenis-Jenis Nilai .......................................................................................... 11 5.1. Nilai Pasar ......................................................................................... 11 5.2. Value in Use ...................................................................................... 12 5.3. Nilai Kena Pajak (Assessed, Rateable, Taxable Value) ..................... 12 5.4. Nilai Wajar ......................................................................................... 13

6.

The Highest and Best Use .......................................................................... 13 6.1. Tujuan ............................................................................................... 13

i

DTSD Pajak II

Penilaian Properti

6.2. Syarat dan Definisi ............................................................................. 14 PENDEKATAN PENILAIAN PROPERTI ............................................................ 17 1.

Pendekatan Perbandingan Data Pasar ....................................................... 17 1.1. Data Pembanding .............................................................................. 17 1.2. Analisis Kewajaran............................................................................. 17 1.3. Penyesuaian (Adjustment) ................................................................. 18

2.

Pendekatan Biaya ....................................................................................... 19 2.1. Replacement Cost New / Reproduction Cost New (RCN) .................. 19

3.

Pendekatan Pendapatan............................................................................. 23 3.1. Metoda Direct Capitalisation .............................................................. 24 3.2. Outgoings (Biaya Tahunan) ............................................................... 25 3.3. Metoda Discounted Cash Flow .......................................................... 28

PENILAIAN MESIN DAN PERALATAN ............................................................. 35 1.

Kendaraan Bermotor ................................................................................... 35

2.

Mesin Genset.............................................................................................. 37 2.1. Identifikasi Makro ............................................................................... 38

3.

Komputer .................................................................................................... 42

4.

Air Conditioner ............................................................................................ 43

5.

Furniture ..................................................................................................... 45

LAPORAN PENILAIAN PROPERTI ................................................................... 49 1.

Pengertian .................................................................................................. 49

2.

Jenis Laporan Penilaian .............................................................................. 49 2.1. Laporan Lisan .................................................................................... 49 2.2. Laporan Tertulis ................................................................................. 49

3.

Pedoman Laporan Penilaian ....................................................................... 49

4.

Komponen Laporan Penilaian ..................................................................... 51 4.1. Pendahuluan...................................................................................... 51 4.2. Dasar Penilaian ................................................................................. 52 4.3. Presentasi Data ................................................................................. 53 4.4. Analisis Data dan Kesimpulan ........................................................... 55 4.5. Lampiran............................................................................................ 55

5.

Analisis Kasus ............................................................................................ 56

ii

DTSD Pajak II

Penilaian Properti

REFERENSI ...................................................................................................... 57 LAMPIRAN ........................................................................................................ 59

DTSD Pajak II

iii

Penilaian Properti

DAFTAR TABEL

Tabel 1. Analisis Kewajaran Data Penawaran ................................................... 18 Tabel 2. Analisis Kewajaran Transaksi Riil......................................................... 18 Tabel 3. Analisis Perbandingan Data Pasar ....................................................... 19 Tabel 4. Perhitungan Metoda Survei Kuantitas .................................................. 20 Tabel 5. Perhitungan Metoda Unit In Place ........................................................ 21 Tabel 6. Perhitungan Metoda Meter Persegi ...................................................... 22 Tabel 7. Perhitungan RCN Terdepresiasi .......................................................... 23 Tabel 8. RPN Sektor Perhutanan Hutan Alam ................................................... 28 Tabel 9. Analisis Perbandingan Data Pasar ....................................................... 35 Tabel 10. Faktor Penyesuaian ........................................................................... 36 Tabel 11. Daftar Harga Jual Genset................................................................... 40 Tabel 12. Analisis Perbandingan Data Pasar Genset ........................................ 40 Tabel 13. Data Pembanding Komputer .............................................................. 42 Tabel 14. Faktor Penyesuaian ........................................................................... 43 Tabel 15. Data Pembanding AC ....................................................................... 44 Tabel 16. Tabel Faktor Penyesuaian ................................................................. 45 Tabel 17. Data Sanding Rincian Nilai Pasar Wajar Pengalihan Divisi Gypsum .. 56

DTSD Pajak II

v

Penilaian Properti

DAFTAR GAMBAR

Gambar 1. Klasifikasi Properti.............................................................................. 5 Gambar 2. Konsep Pendekatan Biaya ............................................................... 19 Gambar 3. Konsep Pendekatan Pendapatan ..................................................... 24 Gambar 4. Lay Out Mesin .................................................................................. 38 Gambar 5. Data Pembanding Furniture ............................................................. 46

vi

DTSD Pajak II

Penilaian Properti

DAFTAR LAMPIRAN

Lampiran 1. Laporan Penilaian Mesin ................................................................ 60 Lampiran 2. Laporan Penilaian Sport Club ........................................................ 69

DTSD Pajak II

vii

Penilaian Properti

DASAR-DASAR PENILAIAN

1.

Properti

Istilah properti pada frasa penilaian properti memiliki arti yang berbeda-beda di setiap negara. Walaupun berbeda, tetapi tetap memiliki arti yang sama, yaitu kesamaan sebagai konsep hukum. Walaupun konsep ini tidak terlihat, tetapi ia bisa dibuktikan, misalnya dengan bukti pemilikan hak berupa sertifikat tanah atau yang sejenisnya. Selanjutnya, dengan didasarkkan pada konsep hukum tersebut (hak atas tanah), maka bermacam-macam aktifitas dapat dilakukan oleh pihak yang berhak ke atas tanah tersebut. Properti, dalam terminologi akuntansi adalah aset ataupun aktiva, namun demikian tidaklah sama secara mutlak. Karena properti mempertimbangkan faktor yang berupa bukti kepemilikan (aspek legal). Apabila tidak ada bukti kepemilikan, maka disebut aset atau aktiva. Contoh, rumah dalam konteks properti haruslah disertai dengan sertifikat tanah yang diterbitkan oleh pejabat berwenang. Kendaraan dalam konteks properti hendaklah disertai dengan BPKB (Bukti Pemilikan Kendaraan Bermotor). Gambar 1 menggambarkan tentang pengelompokan properti termasuk objek PBB sektor P3 dan Sektor P2 yang berada di dalamnya. Properti dibagi menjadi dua kelompok besar yaitu riil properti dan personal properti. Biasanya, riil properti berarti melekat pada bumi, sedangkan personal tidak melekat di bumi, namun terkadang melekat di bangunan misalnya mesin, furniture tertentu dan OLI (other land improvement). Pengelompokan properti tergantung tujuan, sehingga jenisnya pun berbeda-beda. Modul ini menitik-beratkan pada pembahasan tentang pendekatan penilaian untuk riil properti dan sedikit tentang mesin dan peralatan misalnya mesin industri, kendaraan bermotor dan genset serta furniture. Walaupun objek PBB Sektor P2 sudah menjadi pajak daerah, tetapi jenis propertinya tergolong sebagai riil properti.

DTSD Pajak II

1

Penilaian Properti

1.1.

Income Producing Property

Income producing property adalah properti yang secara alamiah mampu menghasilkan pendapatan, misalnya hotel, restoran, tempat wisata, jalan tol, gedung bioskop dan lain-lain. Namun dalam perkembangannya, hampir semua properti bisa menghasilkan pendapatan dengan syarat properti tersebut disewakan. Dengan demikian, objek PBB Sektor P3 termasuk juga income producing property. 1.2.

Perkebunan dan Perhutanan

Standar Penilaian Indonesia (selanjutnya disebut SPI) menyebut bahwa penilaian perkebunan dengan Penilaian Properti Agri karena di dalamnya terdapat aset berupa lahan pertanian (cropping farms), peternakan penghasil produk susu (dairy farms), Hak Pengusahaan Hutan Industri (forestry/timberland), tanah irigasi (irragated land), lahan peternakan (livestock ranch/stations), tanaman tahunan (perennial planting). Tanaman merupakan unsur utama pada properti perkebunan yang memberikan manfaat dengan kontribusi terbesar terhadap penciptaan Nilai, selain adanya peroperti pendukung lainnya seperti tanah, bangunan, sarana pelengkap, mesin dan peralatan, kendaraan bermotor dan alat angkut lainnya. Dilihat dari sifat dan karateristiknya, properti perkebunan termasuk kepada properti yang menghasilkan (income producing properti) dimana dasar asetnya membutuhkan areal lahan yang relatif luas, dipengaruhi oleh kualitas lahan tertentu dengan unsur budi daya tertentu pula. Dengan demikian adalah sangat penting bagi seorang penilai untuk memahami dan mengetahui sifat-sifat khusus dari properti tersebut dan selalu memperhatikan dasar dan tujuan penilaian yang akan dilakukan. Perkebunan sebagai salah satu unit usaha, secara operasional ditentukan oleh ketentuan dan peraturan yang berbeda dengan properti lainnya. Oleh karena unsur legalitas merupakan unsur utama yang perlu diperhatikan dalam menghasilkan Nilai, maka seorang penilai harus mengetahui dengan benar ketentuan-ketentuan

yang

berlaku

dan

konteks

relevansinya

terhadap

pelaksanaan pekerjaan penilaian.

2

DTSD Pajak II

Penilaian Properti

Properti Perkebunan adalah tanah dalam satuan lahan yang diusahakan pada luasan tertentu, dengan satu atau lebih dari satu komoditas tanaman yang dibudidayakan, sarana dan prasarana serta fasilitas penunjang lainnya yang dikelola dengan standar manajemen perkebunan yang berlaku umum. Aset tanaman yang dimaksud adalah tanaman yang dibudi-dayakan secara komersial pada suatu lahan tertentu dan dikelola berdasarkan teknis budi daya yang berlaku umum pada suatu tempat tertentu. Sementara aset non tanaman adalah sarana dan prasarana serta fasilitas penunjang lainnya yang merupakan bagian yang tidak terlepas dari suatu kesatuan aset tetap usaha pertanian. 1.3.

Pertambangan

SPI menyebutnya sebagai Penilaian Properti Industri Pertambangan yaitu industri yang mencakup penemuan, penambangan dan proses yang terkait sumber daya alam mineral dan minyak bumi pada lokasi di atau di dekat kerak bumi. Industri ini terdiri dari Industri Mineral dan Industri Minyak Bumi. Sektor ini tidak meliputi sektor industri yang difokuskan pada eksploitasi air dari bumi, tetapi termasuk penambangan dari geotermal. 1.4.

Perikanan Tangkap

Perikanan tangkap (bukan perikanan budi daya) adalah usaha penangkapan ikan dan organisme air lainnya di alam liar (laut, sungai, danau, dan badan air lainnya). Kehidupan organisme air di alam liar dan faktor-faktornya (biotik dan abiotik) tidak dikendalikan secara sengaja oleh manusia. Perikanan tangkap sebagian besar dilakukan di laut, terutama di sekitar pantai dan landasan kontinen. Perikanan tangkap juga ada di danau dan sungai. Masalah yang mengemuka di dalam perikanan tangkap adalah penangkapan ikan berlebih dan polusi laut. Sejumlah spesies mengalami penurunan populasi dalam jumlah yang signifikan dan berada dalam ancaman punah. Hal ini mengakibatkan jumlah tangkapan ikan di alam liar dapat mengalami penurunan secara umum. Sebaliknya, perikanan budi daya dioperasikan di daratan menggunakan kolam air atau tangki, dan di badan air yang terpagari sehingga organisme air yang dipelihara tidak lepas ke alam liar. Budi daya perikanan meniru sistem yang terdapat di alam untuk membiakkan dan membesarkan ikan. Meski perikanan budi

DTSD Pajak II

3

Penilaian Properti

daya terus berkembang, namun sumber ikan utama yang dikonsumsi manusia masih didapatkan dari perikanan tangkap, bahkan sumber protein utama yang didapatkan dari alam liar. 1.5.

Mesin, Peralatan Dan Peralatan

Istilah mesin dan peralatan secara garis besar dapat diartikan sebagai seperangkat

peralatan,

lengkap

dengan

instalasi

serta

perlengkapan

pendukungnya yang diperlukan untuk dapat beroperasi di dalam suatu kegiatan industri,

menghasilkan

sesuatu

sesuai

dengan

fungsinya

seperti

yang

direncanakan. Seperangkat peralatan tersebut dapat merupakan unit yang beroperasi tersendiri maupun tergabung dengan unit-unit lainnya yang secara bersama-sama membentuk sebuah kesatuan sarana produksi, termasuk peralatan-peralatan yang terpasang tetap maupun yang dapat dipindahkan, di luar komponen yang termasuk dalam kategori real estate (tanah dan bangunan).

4

DTSD Pajak II

Penilaian Properti

Gambar 1. Klasifikasi Properti Manufaktur

Pergudangan

Perindustrian

Bengkel

Pabrik Kawasan Industri, dll Perkantoran

Perhotelan Jasa Rumah Sakit

Wisata dll

Hipermarket Riil Properti Pusat Perbelanjaan Perdagangan Retail

Toko dll Kantor Pemerintah Non Profit

Properti

Pendidikan

Wisata dll

Rumah Private Apartemen dll FFE

Perhiasan dll Personal Properti Lukisan dll

Intelektual dll

2.

Definisi

DTSD Pajak II

5

Penilaian Properti

2.1.

Nilai (Value)

Nilai adalah konsep ekonomi yang merujuk kepada Harga yang sangat mungkin disepakati oleh pembeli dan penjual dari suatu barang atau jasa yang tersedia untuk dibeli. Nilai bukan merupakan fakta, tetapi lebih merupakan Harga yang sangat mungkin dibayarkan untuk barang atau jasa pada waktu tertentu sesuai dengan definisi tertentu dari nilai1. Untuk memahami arti nilai, perhatikanlah cerita berikut ini. Burung Merpati Pernahkah Anda membayangkan harga seekor burung merpati sama dengan satu unit mobil mewah? Jika tidak percaya, Anda bisa datang ke Bantul, Yogyakarta. Di kota itu sedang digelar lomba merpati balap tingkat nasional. Lomba oleh Polda Yogyakarta ini untuk memeriahkan Hari Ulang Tahun Bhayangkara ke-61. Lomba dilaksanakan di Lapangan Bulak Sawah Tinom Bambang Lipuro. Di arena lomba ini, ada seekor merpati bernama Hoki. Sekilas, Hoki tidak berbeda dengan burung merpati lain. Namun, ternyata Hoki sangat istimewa. Merpati berwana kelabu asap ini merupakan merpati peringkat pertama tingkat nasional dalam lomba merpati balap tahun lalu. Karena prestasinya itu, kini merpati berusia satu setengah tahun ini menjadi salah satu merpati dengan harga paling mahal di Indonesia. Menurut Kiki, merpatinya sudah ada yang menawar Rp 0,5 miliar atau menukar dengan mobil Alphard. Namun, Kiki bersikeras tidak melepasnya.

Jika cerita di atas dikaitkan dengan penilaian properti, maka cerita tersebut mengandung arti yang cukup mendasar, antara lain sebagai berikut: 1.

Bagi pemilik, burung merpati tersebut lebih bernilai daripada uang Rp. 500 juta atau sebuah mobil Alphard.

2.

Bagi penawar yang berminat tukar menukar (barter), harga tertinggi yang berani ditawarkan untuk merpati tersebut adalah sebuah mobil Alphard.

Berikut di bawah ini adalah andaian penulis sebagai lanjutan dari cerita di atas: 1.

Seandainya burung tersebut terlepas dan tak kembali kepada pemiliknya, kemudian tertangkap oleh anak kecil yang tidak tahu menahu tentang prestasi/keistimewaan merpati tersebut, bisa jadi burung tersebut dijual kepada pedagang burung merpati pada harga sama dengan merpati biasa, misalnya Rp. 25.000,- per ekor.

1

6

SPI 2007 KPUP 4.5

DTSD Pajak II

Penilaian Properti

2.

Pedagang mengetahui bahwa burung tersebut adalah burung yang sangat bagus, sehingga ditawarkan untuk dijual dengan harga Rp. 100.000,-. Tetapi ternyata, susah menemukan pembeli yang betul-betul berminat membeli.

3.

Pada saat yang sama, sedang terjadi musibah flu burung, sehingga pemerintah kabupaten/kota mengeluarkan peraturan yang mengharuskan pemusnahan segala jenis unggas di daerahnya, sebagai gantinya, para pemilik unggas akan diberikan uang ganti rugi sebesar Rp. 5.000,- per ekor (disesuaikan dengan tingkat kemampuan keuangan pemerintah kabupaten kota).

4.

Dari pada diganti rugi Rp. 5.000,- per ekor, oleh pedagang, maka burung tersebut disembelih, dagingnya dimasak, kemudian disantap oleh keluarganya! 2

2.2.

Harga (Price)

Harga adalah istilah yang digunakan untuk sejumlah uang yang diminta, ditawarkan, atau dibayarkan untuk suatu barang atau jasa. Hubungannya dengan penilaian, Harga merupakan fakta historis, baik yang diumumkan secara terbuka maupun dirahasiakan. Karena kemampuan finansial, motivasi, atau kepentingan khusus dari seorang penjual atau pembeli, Harga yang dibayarkan atas suatu barang atau jasa dapat berhubungan atau tidak berhubungan dengan nilai barang atau jasa yang bersangkutan. Meskipun demikian Harga biasanya merupakan indikasi atas nilai relatif dari barang atau jasa oleh pembeli tertentu dan atau penjual tertentu dalam kondisi yang tertentu pula3. 2.3.

Biaya (Cost)

Biaya adalah jumlah uang yang dikeluarkan untuk reproduksi/ pengganti properti baru yang dihitung berdasarkan Harga pasaran setempat sekarang/ pada tanggal penilaiannya untuk bahan/ material atau unit, biaya jasa kontraktor/ arsitek/ konsultan teknik termasuk keuntungan, biaya instalasi, biaya supervisi, biaya

2 3

Supriyanto, Heru, 2012 SPI 2007 KPUP 4.2

DTSD Pajak II

7

Penilaian Properti

tenaga ahli teknik termasuk semua pengeluaran standar yang berkaitan seperti angkutan, asuransi, pondasi, bea masuk, Pajak Pertambahan Nilai (PPN), Pajak Penghasilan Impor (PPh impor), dan biaya bunga selama masa konstruksi, tetapi tidak termasuk biaya upah lembur dan premi/bonus4. Agar lebih jelas dalam memahami perbedaan antara Nilai, Harga dan Biaya, perhatikan cerita di bawah ini. Rumah Dekat Kuburan Vs Taman Kota/Alun-Alun Sekali lagi, untuk memahami tentang pengertian dan perbedaan nilai, harga dan biaya, perhatikanlah contoh berikut ini. Dua buah rumah dirancang oleh sebuah arsitek ternama, kemudian dibangun juga oleh sebuah kotraktor ternama. Dua rumah tersebut memiliki design yang sama serta menghabiskan biaya yang sama pula yaitu @ Rp 500 juta. Yang berbeda hanyalah nilai tanahnya, nilai tanah dekat taman kota lebih tinggi daripada nilai tanah dekat kuburan.

KUBURAN

500 juta

300 juta

ALUN-ALUN/TAMAN KOTA 3.a. Harga

800 juta

2.a. Nilai

700 juta

3.b. Harga

600 juta

1.

Biaya

500 juta

3.c. Harga

400 juta

2.b. Nilai

Pertanyaan: a.

Semua orang memaklumi bahwa nilai pasar bangunan dekat kuburan (2.b) lebih rendah dari biaya membangun, mengapa?

b.

Semua orang memaklumi bahwa nilai pasar bangunan dekat alun-alun (2.a) lebih tinggi dari biaya membangun, mengapa?

c.

Dengan demikian, nilai pasar (2.a) bangunan dekat alun-alun lebih tinggi dari pada nilai pasar (2.b) bangunan dekat kuburan, mengapa?

d.

Dalam kasus tertentu, bisa saja bangunan tersebut terjual pada harga Rp 800 juta (3.a), artinya lebih tinggi dari nilai rumah Rp 700 juta (2.a), mengapa? Hal ini terjadi manakala, misalnya, pembeli tidak mengetahui informasi pasar yang sebenarnya ataupun pembeli sangat bernafsu ingin membeli.

4

8

SPI 2002 0.5.11.1

DTSD Pajak II

Penilaian Properti

e.

Dalam kasus tertentu, bisa saja bangunan tersebut terjual pada harga Rp 600 juta (3.b), artinya lebih rendah dari nilai bangunan Rp 700 juta (2.a), mengapa? Hal ini terjadi manakala, misalnya, penjual tidak mengetahui informasi pasar yang sebenarnya ataupun penjual sangat membutuhkan uang, sehingga dijual pada harga yang lebih rendah dari nilai pasar.

f.

Dalam kasus tertentu, bisa saja bangunan tersebut terjual pada harga Rp 400 juta (3.c), artinya lebih rendah dari biaya membangun bangunan Rp 500 juta (1), mengapa?

g.

Nilai pasar bangunan kedua rumah tersebut jelas berbeda, tapi jika digunakan untuk tujuan PBB, maka NJOP bangunan keduanya adalah sama. Mengapa? 5

3.

Faktor-Faktor Yang Mempengaruhi Nilai

Nilai bukanlah fakta, tetapi hanyalah sebuah opini (pendapat).Banyak kekuatan yang mempengaruhi Nilai dan dikelompokkan menjadi empat faktor yaitu 3.1.

Faktor Politik

Situasi politik berpengaruh terhadap nilai properti. Jika situasi politik adalah stabil, maka nilai properti akan mengalami peningkatan, dan sebaliknya. 3.2.

Faktor Ekonomi

Misalnya tingkat pertumbuhan ekonomi, pendapatan per kapita, nilai tukar rupiah terhadap valuta asing, tingkat inflasi dan lain-lain. Selain itu juga perlu diperhatikan beberapa prinsip ekonomi yang berpengaruh terhadap nilai yaitu. 3.2.1.

Prinsip antisipasi Artinya nilai tercipta karena antisipasi atas keuntungan ataupun kerugian yang mungkin akan terjadi pada masa yang akan datang.

5

Supriyanto, Heru, 2012

DTSD Pajak II

9

Penilaian Properti

3.2.2.

Prinsip perubahan (change) Artinya cepat atau lambat, apapun yang ada di dunia pasti akan mengalami perubahan, baik perubahan ke arah positif (meningkatkan nilai) ataupun ke arah negatif (menurunkan nilai).

3.2.3.

Prinsip permintaan dan penawaran Artinya nilai properti akan naik, jika permintaan bertambah atau barang yang yang ditawarkan berkurang, demikian sebaliknya.

3.2.4.

Prinsip kompetisi Artinya nilai properti akan turun (berkurang), manakala muncul (terdapat) properti pesaing.

3.2.5.

Prinsip substitusi Artinya adalah nilai suatu properti akan turun manakala terdapat properti penggantinya. Dengan demikian, prinsip ini ada keterkaitannya dengan prinsip kompetisi.

3.2.6.

Prinsip keseimbangan Artinya nilai properti akan mencapai nilai yang optimal manakala properti tersebut memiliki keseimbangan.

3.2.7.

Prinsip kontribusi atas nilai Artinya Nilai sebuah properti disumbangkan tidak semata-mata hanya oleh satu atau beberapa variabel fisik, tetapi merupakan akumulasi dari seluruh variabel.

3.2.8.

Prinsip konformitas Artinya agar tercipta Nilai yang optimal, maka keadaan sebuah properti seharusnya menyesuaikan dengan lingkungan sekitarnya.

3.2.9.

Prinsip eksternalitas Artinya Nilai sebuah properti dipengaruhi oleh faktor lingkungan alam ataupun akibat pembangunan.

10

DTSD Pajak II

Penilaian Properti

3.3.

Faktor Sosial

Misalnya perilaku masyarakat, adat, budaya, tingkat pendidikan, struktur umur, jumlah penduduk dan lain-lain. 3.4.

Faktor Lingkungan

bisa berupa lingkungan alam ataupun lingkungan hasil dari pembangunan, sebagaimana telah dibahas pada faktor eksternalitas. 4.

Ciri-Ciri Nilai

Sebuah benda akan memiliki nilai manakala benda tersebut memiliki (1) Demand, yaitu permintaan terhadap barang tersebut. (2) Utility, artinya barang tersebut dapat memuaskan pengguna. (3) Scarcity (kelangkaan), artinya semakin langka sebuah barang berarti semakin sedikit penawaran dan (4) Transferabiltiy, yaitu mudah dipindah-milikkan. 5.

Jenis-Jenis Nilai

5.1.

Nilai Pasar

Pemeriksa pajak berwenang untuk menetapkan Nilai Pasar. Nilai Pasar didefinisikan sebagai estimasi sejumlah uang pada tanggal penilaian, yang dapat diperoleh dari transaksi jual beli atau hasil penukaran suatu properti, antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara layak, di mana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian dan tanpa paksaan6. Nilai Pasar dipahami sebagai nilai dari suatu properti yang diestimasi tanpa memperhatikan biaya penjualan atau pembelian dan tanpa dikaitkan dengan setiap pengenaan pajak pengalihan yang terkait7. Konsep Nilai Pasar tidak harus tergantung pada transaksi sebenarnya yang terjadi pada tanggal penilaian. Nilai Pasar lebih merupakan estimasi Harga yang mungkin terjadi dalam penjualan pada tanggal penilaian sesuai dengan persyaratan definisi

6

SPI 2007 SPI 2.3.1

7

SPI 2007 SPI 1.3.3

DTSD Pajak II

11

Penilaian Properti

Nilai Pasar. Nilai Pasar merupakan representasi atas Harga yang disepakati pembeli dan penjual pada waktu itu sesuai definisi Nilai Pasar, yang sebelumnya masing-masing pihak telah mempunyai cukup waktu untuk menguji kemungkinan dan kesempatan lain serta menyadari bahwa kenungkinan akan diperlukan waktu untuk menyiapkan kontrak formal dan dokumentasi lainnya8. Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (HBU) yang mendasari estimasi Nilai Pasar properti. Penggunaan paling layak dan optimal dari suatu real properti, yang secara fisik dimungkinkan, secara hukum diizinkan serta layak secara finansial dan menghasilkan nilai tertinggi dari properti yang dinilai. Selain Nilai Pasar ada juga istilah Nilai Pasar Wajar, yang dapat digunakan khusus dalam penilaian bisnis yang memiliki pengertian yang sama dengan Nilai Pasar. Nilai Pasar Wajar tidak seharusnya dirancukan dengan Nilai Wajar dalam akuntansi. 5.2.

Value in Use

Nilai Dalam Penggunaan (Value in Use) adalah nilai yang dimiliki oleh suatu properti tertentu bagi pengguna tertentu untuk seorang pengguna tertentu dan oleh karena itu tidak berkaitan dengan Nilai Pasar. Nilai dalam penggunaan ini adalah nilai yang diberikan oleh properti tertentu kepada badan usaha dimana properti tersebut merupakan bagian dari badan usaha tanpa memperdulikan penggunaan terbaik dan tertinggi dari properti tersebut atau jumlah uang yang diperoleh atas penjualannya9. 5.3.

Nilai Kena Pajak (Assessed, Rateable, Taxable Value)

Nilai Kena Pajak adalah nilai berdasarkan definisi yang tertuang dalam peraturan perundang-undangan yang berlaku berkaitan dengan penaksiran nilai, dan atau penentuan pajak properti. Walaupun beberapa peraturan perundang-undangan mungkin mengutip Nilai Pasar sebagai dasar penaksiran nilai, metodologi penilaian yang digunakan untuk mengestimasi nilai dapat menghasilkan nilai yang berbeda dengan Nilai Pasar. Oleh karena itu Nilai Kena Pajak tidak dapat

8

SPI 2007 SPI 1.6.2

9

SPI 2-3.0.3.1

12

DTSD Pajak II

Penilaian Properti

dipertimbangkan sebagai Nilai Pasar kecuali diindikasikan sebaliknya secara eksplisit. Contoh Nilai Kena Pajak yaitu NJOP dalam PBB, NPOP dalam BPHTB. 5.4.

Nilai Wajar

Menurut IVS 2011 adalah estimasi harga dari pengalihan suatu aset atau kewajiban, di antara para pihak yang memahami dan berminat sesuai dengan kepentingannya. Sementara menurut IFRS 13, Nilai Wajar adalah estimasi harga yang akan diterima dari penjualan aset atau dibayarkan untuk transfer kewajiban dalam transaksi yang teratur di antara pelaku pasar pada tanggal pengukuran (yaitu harga penjualan), sedangkan menurut SPI adalah sesuai dengan definisi dalam IFRS yang umumnya konsisten dengan Nilai Pasar, yang mana definisi dan penerapan Nilai Wajar berdasarkan IFRS digunakan untuk Pelaporan Keuangan. The Highest and Best Use10

6. 6.1.

Tujuan

HBU diterjemahkan sebagai penggunaan tertinggi dan terbaik. Tujuan analisis HBU adalah memberikan gambaran tentang penggunaan tanah yang paling sesuai dari sebuah properti, sehingga diperoleh nilai tertinggi dari tanah tersebut. Analisis HBU perlu dilakukan oleh penilai sebelum melakukan kerja-kerja penilaian properti, baik tanah kosong ataupun yang di atasnya sudah terbangun dengan bangunan. Oleh karena itu, jika sebidang tanah kosong (hendak dilakukan penilaian, maka perlu dilakukan analisis HBU terlebih dulu)

misalnya, seluas 1 ha yang di

sekelilingnya telah terbangun bangunan tinggi/high rise building semacam apartemen, gedung kantor, hotel *****, mall, maka jenis penggunaan tanah kosong tersebut cenderung juga pada high rise building juga. Persoalannnya adalah high rise building

jenis apa yang paling tepat? Bangunan jenis apa yang secara

finansial layak dan produktivitasnya maksimal?

10

Supriyanto, Heru, 2012. Penilaian Properti Tujuan PBB, PT. Indeks, Jakarta

DTSD Pajak II

13

Penilaian Properti

6.2.

Syarat dan Definisi

Appraisal Institute (2001) mendefinisikan HBU yaitu “The reasonable probable and legal use of vacant land and improved property, which is physically possible, appropriately supported, financially feasible and that results in the highest value.” Dengan demikian, sebuah properti dikatakan memiliki HBU yang tepat manakala telah memenuhi empat kriteria yaitu : a.

Hukum (peraturan) Penggunaan lahan sebuah properti hendaknya sesuai dengan (1) Tata guna lahan/tanah (zoning) sebagaimana yang telah ditetapkan oleh pemerintah kabupaten/kota setempat; (2) Bangunan (gedung) yang berada di atas tapak tersebut harus memenuhi koefisien dasar bangunan, koefisien lantai bangunan dan peraturan yang lain.

b.

Fisik Penggunaan properti tersebut harus didukung oleh sifat fisik tapak, misalnya ukuran, bentuk, luas, ketinggian tapak dari permukaan jalan atau laut, kontur, lebar depan tapak (frontage) , kedalaman tapak dari jalan raya (depth), utilitas, kelembaban udara, koordinat bumi, gempa bumi dan lainlain. Selain itu pula terdapat kesepakatan di antara sebagian ahli/pakar yang terkait. Contoh, jika sebidang tanah 5.000 m2 yang berlokasi dipinggir jalan utama sebuah kota, mempunyai bentuk mengantung, sedangkan kawasan sekitar adalah perumahan, sementara harga tanah adalah Rp. 5 juta-an,-/m2 maka ada kemungkinan penggunaan tanah tersebut adalah town house. Tapi dugaan ini perlu diuji terlebih dulu.

c.

Finansial Analisis finansial dilakukan setelah tapak tersebut memenuhi kriteria hukum dan fisik. Variabel dan alat analisis yang dapat digunakan misalnya tingakt pendapatan, return, kekosongan, kerugian sewa, biaya dan lainlain. Contoh kriteria finansial akan dibahas pada bagian pengujian.

d.

Produktifitas

14

DTSD Pajak II

Penilaian Properti

Berdasarkan analisis finansial maka akan diperoleh tingkat pengembalian (rate of return), net present value, internal rate of return (IRR), rate of return, rate on equity, pay back periode dan lain-lain.

DTSD Pajak II

15

Penilaian Properti

PENDEKATAN PENILAIAN PROPERTI

Agar diperoleh Nilai Pasar sebuah properti, maka digunakan tiga buah pendekatan penilaian yaitu 1.

Pendekatan Perbandingan Data Pasar

Pendekatan ini digunakan manakala tersedia banyak data pembanding di pasar properti. Misalnya data tanah kosong, rumah, ruko, rukan, apartemen dan lain-lain. Sebaliknya akan mengalami kesulitan manakala sedikit data pembanding misalnya data jual beli hotel, SPBU, rumah sakit, pabrik, jalan tol, bandar udara, kebun, hutan, tambang, mesin produksi, pesawat helikopter, kapal laut dan lainlain. 1.1.

Data Pembanding

Data pembanding diusahakan yang bersifat apple to apple. Data pembanding yang diperlukan berupa data penawaran, data asli dari penjual dan pembeli dan data notaris/PPAT. Data penawaran dapat diperoleh melalui internet, broker properti, surat kabar dan lain-lain. 1.2.

Analisis Kewajaran

Agar

diperoleh

nilai

wajar,

nama

data

pembanding

tersebut

perlu

dinormalisasi/diwajarkan dengan cara dikurangi, dikurangi nilai perabot, dikurangi nilai bangunan, ditambah, ditambah inflasi dan lain-lain yang masuk akal. Perhatikan Tabel 1 berikut.

DTSD Pajak II

17

Penilaian Properti

Tabel 1. Analisis Kewajaran Data Penawaran

Anda perhatikan juga Tabel 2 di bawah ini. Tabel 2. Analisis Kewajaran Transaksi Riil

1.3.

Penyesuaian (Adjustment)

Data pembanding yang sudah dinormalisasi dan telah menjadi Nilai Pasar, selanjutnya perlu dilakukan penyesuaian yang meliputi penyesuaian waktu, fisik dan lokasi. Penyesuaian waktu dikaitkan dengan kenaikan harga properti (inflasi), fisik dikaitkan dengan fisik bumi, fisik bangunan dan fisik FFE, serta penyesuaian lokasi berkaitan dengan gampang susahnya untuk mencapai lokasi tersebut (aksesibilitas) atau dikaitkan dengan jarak ke fasilitas di sekitar misalnya mall, kampus dan lain-lain. Contoh tentang proses analisis perbandingan data pasar dapat dilihat pada Tabel 3 di bawah ini. Berdasarkan analisis pada Tabel 3, maka nilai rumah tinggal No. 11 adalah Rp 118,-

18

DTSD Pajak II

Penilaian Properti

Tabel 3. Analisis Perbandingan Data Pasar

2.

Pendekatan Biaya

Pendekatan Biaya dapat digunakan untuk menilai properti yang relatif masih baru, atau jarang terjadi transaksi jual beli. Pendekatan Biaya melibatkan dua nilai, yaitu nilai atas tanah dan nilai atas bangunan. Nilai tanah diperoleh dengan cara Pendekatan Perbandingan Data Pasar sebagaimana telah dibahas pada bab 1 di atas. Sedangkan nilai bangunan diperoleh dengan cara menghitung biaya bangunan dikurangi dengan penyusutan sebagaimana pada Gambar 2. Gambar 2. Konsep Pendekatan Biaya

RCN

2.1.

minus Depresiasi

plus Nilai Tanah

= Nilai Pasar

Replacement Cost New / Reproduction Cost New (RCN) Adalah estimasi biaya untuk reproduksi/ pengganti baru dari suatu properti

yang dinilai, berdasarkan Harga pasar setempat pada tanggal penilaian yang dapat dihitung dengan mempertimbangkan biaya-biaya yang dikeluarkan untuk

DTSD Pajak II

19

Penilaian Properti

pengadaan suatu properti meliputi biaya perencanaan dan pengawasan, biaya pengadaan unit atau material, biaya pondasi, biaya konstruksi, atau instalasi, termasuk semua pengeluaran standar yang berkaitan dengan angkutan, asuransi, bea masuk, pajak dan biaya bunga selama masa konstruksi, tetapi tidak termasuk biaya akibat penundaan waktu dan biaya lembur11. RCN diperoleh menggunakan beberapa metoda yaitu a. Metoda Survei Kuantitas. b. Metoda Unit in Place. c. Metoda Meter Persegi. 2.1.1.

Metoda Survei Kuantitas

Digunakan untuk bangunan yang rumit misalnya cerobong, konveyor, jaringan pipa, silo, tangki dan bangunan struktur rangka (Dirjen Pajak menyebutnya sebagai objek khusus). Tabel 4 merupakan contoh penerapan Metoda Survei Kuantitas. Tabel 4. Perhitungan Metoda Survei Kuantitas

11

20

PPPI 8-3.0.3.5

DTSD Pajak II

Penilaian Properti

2.1.2.

Metode Unit In Place Cocok digunakan untuk bangunan non standar misalnya hotel, apartemen,

mall dan lain-lain. Lebih sederhana apabila menggunakan aplikasi Daftar Biaya Komponen Bangunan (DBKB) yaitu daftar yang dibuat untuk memudahkan perhitungan nilai bangunan berdasarkan Pendekatan Biaya yang terdiri dari biaya komponen utama dan/atau biaya komponen material bangunan dan/atau biaya komponen fasilitas bangunan. Tabel 5 merupakan contoh penerapan Metoda Unit in Place. Tabel 5. Perhitungan Metoda Unit In Place

2.1.3.

Metoda Meter Persegi

Besaran biaya membangun dihitung dengan cara biaya total dibagi dengan satuan luas. Dalam konteks perpajakan, cocok digunakan untuk menghitung KMS PPN. Apabila seluruh biaya material dan upah (hard cost) telah diketahui maka perlu ditambah dengan soft cost meliputi jasa arsitek, kontraktor, pengawasan, PPN dan IMB. Perhatikan Tabel 6 di bawah ini.

DTSD Pajak II

21

Penilaian Properti

Tabel 6. Perhitungan Metoda Meter Persegi

2.1.4. Setelah

Penyusutan RCN

diketahui,

langkah

berikutnya

adalah

menghitung

penyusutan/depresiasi terdiri dari a. Kerusakan fisik. b. Keusangan fungsi dan c. Keusangan ekonomi. 2.1.5.

Kerusakan Fisik

Contoh kerusakan fisik adalah kerusakan bangunan baik yang ringan sampai dengan yang berat. Untuk menghitung kerusakan fisik, dapat dilakukan dengan Metoda Garis Lurus ataupun Metoda Observed Condition. 2.1.6.

Keusangan Fungsi

Keusangan fungsi disebabkan design yang tidak sesuai, sehingga bangunan tidak nyaman apabila digunakan. Contoh bangunan yang kurang ventilasi sehingga pengab, gedung yang terlalu gelap sehingga boros penggunaan listrik, lebar kusen pintu masuk yang tidak pas dan lain-lain. 2.1.7.

Keusangan Ekonomi

Keusangan ekonomi disebabkan oleh faktor di luar properti (faktor eksternal) yang menurunkan nilai properti, misalnya faktor permintaan konsumen yang menurun, faktor penawaran properti (pasokan) yang berlimpah, kenaikan Harga BBM,

22

DTSD Pajak II

Penilaian Properti

kenaikan tingkat suku bunga perbankan dan lain-lain. Perhatikan contoh pada Tabel 7 berikut ini Tabel 7. Perhitungan RCN Terdepresiasi

3.

Pendekatan Pendapatan

Pendekatan Pendapatan digunakan pada properti yang mampu menghasilkan pendapatan (income producing property) dan jarang sekali terjadi transaksi jual beli, misalnya hotel, perkebunan, pertambangan, perhutanan dan lain-lain. Perlu diperhatikan bahwa Nilai Pasar atas income producing property terbentuk dari tiga bagian yaitu: a.

Nilai Real Properti, yang meliputi Nilai Tanah dan Nilai Bangunan.

b.

Nilai Bisnis (value of business or going concern and franchise affiliation).

c.

Nilai Personal Properti, yang meliputi Furniture (kursi, tempat tidur, televisi, lemari dan lain-lain), fixture (desain-desain interior), nilai equipment (peralatan laundry, restoran dan lain-lain).

Prinsip dasar tentang pendekatan ini yaitu menghitung pendapatan kotor, dikurangi dengan outgoings, sehingga diperoleh net operating income, kemudian

DTSD Pajak II

23

Penilaian Properti

dikalikan dengan angka kapitalisasi sehingga akhirnya diperoleh Nilai Pasar sebagaimana pada Gambar 3. Gambar 3. Konsep Pendekatan Pendapatan

Pendapatan Kotor

3.1.

minus Outgoings

Pendapatan Bersih (Net Operating Income)

X Angka Kapitalisasi

= Nilai Pasar

Metoda Direct Capitalisation

Metoda ini mengasumsikan bahwa properti menghasilkan NOI yang tetap sepanjang masa dan stabil. Apabila pendapatan yang sepanjang masa ini dipresentvaluekan maka akan diperoleh Nilai Properti.

Rumus dalam

penghitungan nilai menggunakan metoda ini adalah:

= 3.1.1.

Pendapatan Kotor Potensial per tahun

Mengumpulkan dan mencatat semua sumber pendapatan subjek properti dan data pembanding yang sebanding untuk tahun penilaian atau beberapa tahun yang lalu. Data ini memberikan informasi untuk menghitung semua pendapatan kotor dan perkembangannya. Data tersebut dibandingkan dan disesuaikan agar dapat diprediksi pendapatan kotor efektif (effective gross income) diharapkan secara wajar dihasilkan oleh subjek properti. Data pembanding hendaknya apple to apple. Pendapatan subjek properti berbeda dengan laporan keuangan, karena yang diperhitungkan hanyalah pendapatan yang berkaitan langsung dengan subjek properti. Penerapan pada PBB Sektor Perhutanan non-HTI (hutan alam) adalah jumlah produksi hasil hutan kayu dan bukan kayu setahun, dikalikan dengan Harga satuan produksi. Contoh, hutan alam tersebut menghasilkan kayu tebangan sebanyak 55.055 m3 kayu dengan diameter rata-rata 15-18 cm dengan Harga jual kayu di

24

DTSD Pajak II

Penilaian Properti

pasar adalah Rp 524.000,- sehingga diperoleh pendapatan kotor sebesar Rp 28.848.820.000,3.2.

Outgoings (Biaya Tahunan)

Mengumpulkan seluruh data pengeluaran yaitu biaya tetap, biaya tidak tetap, biaya cadangan yang harus dikeluarkan subjek properti dan data pembanding. Biaya yang diperhitungkan dalam penilaian adalah biaya yang berkaitan langsung dengan subjek properti. Biaya tahunan terdiri empat hal yaitu biaya manajemen, biaya perawatan properti, asuransi properti dan PBB. Outgoings adalah seluruh biaya langsung yang terkait dengan kegiatan produksi hasil hutan, sampai di log ponds/log yards untuk hasil hutan kayu atau sampai di tempat pengumpulan lain untuk hasil hutan bukan kayu, pada Hutan Alam. Penilai harus melakukan penyesuaian terhadap biaya-biaya dalam laporan keuangan, mengingat biaya yang dibutuhkan dalam penilaian properti adalah biaya tahunan! KETERANGAN

   

Pendapatan Kotor Kekosongan Bunga Deposito Pendapatan Lainnya

Pendapatan Kotor Efektif

Beban Variabel

Beban Tetap

Biaya Operasi - Gaji - Bonus - Listrik - Gas - Air - Pengecatan & Interior - Alat Kantor - Perbaikan - Manajemen - Notaris - Biaya lain-lain -

Asuransi (3 tahun) Pajak Bumi Bangunan

BIAYA AKUNTAN (Rp.)

ESTIMASI PENILAI (Rp.)

60.000.000 --1.285.600 765.000

62.300.000 3.200.000 --800.000

62.050.600

59.900.000

7.004.000 616.000 1.065.000 2.185.300 505.600 1.000.000 535.000 3.024.000 3.000.000 1.200.000 800.000

7.000.000 600.000 1.000.000 2.150.000 500.000 1.000.000 500.000 3.000.000 3.000.000 1.200.000 800.000

1.500.000 5.100.000

500.000 5.100.000

Cadangan

DTSD Pajak II

25

Penilaian Properti

Beban

 

-

   

Pembayaran kembali AC Pengembalian Pinjaman Bunga Pinjaman Depresiasi Bangunan

Cadangan

Penggantian atap Penggantian pipa listrik

-----

500.000 1.500.000

2.200.000 2.000.000 10.000.000 8.000.000

---------

49.734.900 12.315.700

28.350.000 31.550.000

&

Total Biaya PENDAPATAN BERSIH Sumber : Bahan Penyegaran Ujian Sertifikasi Penilai

3.2.1.

Rasio Biaya Produksi

Rasio Biaya Produksi adalah persentase tertentu yang diperoleh dari rata-rata biaya produksi setahun dibandingkan dengan rata-rata pendapatan kotor setahun. Seluruh biaya langsung yang terkait dengan kegiatan produksi hasil hutan, sampai di log pond/log yards untuk hasil hutan kayu atau sampai tempat pengumpulan lain untuk hasil hutan bukan kayu pada hutan alam. Dirjen Pajak menentukan bahwa besaran rasio adalah 75%. Dengan demikian, diperoleh biaya produksi sebesar 75% X Rp 28.848.820.000,- yaitu Rp 21.636.615.000,3.2.2.

Pendapatan Bersih (net operating income/NOI) per tahun

NOI adalah pendapatan bersih yang melekat pada properti (bumi dan bangunan). Seandainya properti tersebut adalah hotel, maka NOI tidak termasuk FEE dan goodwill. Oleh sebab itu perlu berhati-hati manakala menentukan Nilai Pasar atas income producing property. Penerapan NOI areal produktif pada Hutan Alam ditentukan sebesar pendapatan kotor dari hasil penjualan kayu dan/atau bukan kayu setahun dikurangi biaya produksi setahun, sebelum tahun pajak. Dengan demikian diperoleh pendapatan bersih sebesar Rp 7.212.205.000,3.2.3.

Tingkat Diskonto (Discount Rate)

Adalah angka yang digunakan untuk mendiskonto pendapatan di masa yang akan datang menjadi nilai kini. 3.2.4.

Tingkat Kapitalisasi (Capitalisation Rate)

Adalah tingkat diskonto dikurangi dengan pertumbuhan (growth)

26

DTSD Pajak II

Penilaian Properti

3.2.5.

Angka Kapitalisasi

Adalah sebuah pengganda (multiplier) yang diperoleh dari

.

Angka Kapitalisasi adalah angka yang digunakan untuk mengonversi pendapatan bersih setahun menjadi nilai. Dirjen Pajak menetapkan bahwa angka kapitalisasi untuk nilai tanah Areal Produktif pada Hutan Alam sebesar 8,5. Tabel 8 berikut ini menjelaskan tentang perhitungan NJOP PBB Sektor Perhutanan (hutan alam). Nilai dasar tanah Areal Produktif diabaikan, sehingga ia dihitung dengan perkalian antara pendapatan bersih setahun dengan Angka Kapitalisasi yaitu sebesar Rp 61.303.742.500,-. Cara ini merupakan penerapan Pendekatan NJOP Pengganti.

DTSD Pajak II

27

Penilaian Properti

Tabel 8. RPN Sektor Perhutanan Hutan Alam

3.3.

Metoda Discounted Cash Flow

Metoda ini digunakan untuk mengatasi kelemahan Direct Capitalisation, digunakan untuk menilai subjek properti karena mampu mengakomodasi pendapatan subjek properti yang tidak stabil. Nilai subjek properti adalah hasil penjumlahan nilai kini pendapatan subjek properti pada masa yang akan datang selama jangka waktu proyeksi, ditambah dengan nilai kini terminal value di akhir periode, yang mana pendapatan subjek properti dianggap sudah stabil atau akan dijual oleh pemilik. 3.3.1.

Tahapan Penilaian

a.

Memproyeksikan periode DCF (pendapatan dianggap belum stabil).

b.

Menghitung pendapatan bersih tahunan selama masa periode DCF.

c.

Pendapatan bersih tahunan selama priode DCF dijadikan nilai kini dengan discount rate yang sesuai.

28

DTSD Pajak II

Penilaian Properti

d.

Menghitung terminal value di akhir masa priode DCF dan menghitung nilai kini menggunakan discount factor tahun akhir priode DCF =

e.

1 (1 +

)

Menghitung jumlah nilai kini pendapatan tahunan dan nilai kini dari terminal value.

3.3.2.

Terminal Value

=

I( Rt

)

I(n+1)

= Income (net)/pendapatan bersih tahunan (tahun akhir DCF + 1)

Rt

= Rate /tingkat kapitalisasi tahun terminal

Contoh12 PT. ABC memiliki Boutique Hotel yang berlokasi di Jalan Raya XYZ Kota Damai Indah, dengan jumlah kamar 60 kamar. Sejak beroperasi sampai saat ini (masuk tahun ke-tiga) sudah menunjukkan kinerja yang cukup baik, dengan data historis seperti di bawah ini :

Tahun (H) adalah tahun saat ini di mana jumlah tamu dan tarif kamar rata-rata merupakan proyeksi dari operator hotel dan diyakini akan tercapai. Rata-rata tingkat hunian ganda adalah 1,5. Diketahui juga data-data kinerja masa lalu sebagai berikut : 1.

Pendapatan makanan dan minuman 30% dari pendapatan kamar.

2.

Pendapatan lain-lain 20% dari pendapatan kamar.

3.

Biaya operasional departemen: a) Departemen kamar 15% dari pendapatan kamar.

12

http://aan-appraiser.blogspot.com/2011/04/contoh-kasus-penilaian-hotel.html

DTSD Pajak II

29

Penilaian Properti

b) Departemen makanan dan minuman 55% dari pendapatan makanan dan minuman. c) Departemen lain-lain 70% dari pendapatan lain-lain. d) Biaya

operasional

non

departemen

36%

dari

total

pendapatan

beban tetap Rp 1.200.000.000,- pada tahun ini dan tumbuh 10% per tahun 4.

Tingkat diskonto dihitung dengan menggunakan metode Weighted Average Cost of Capital (WACC), diketahui rata-rata tingkat suku bunga pinjaman investasi perbankan nasional sebesar 14% dan rata-rata tingkat balikan yang diharapkan investor hotel sebesar 19%. Pada umumnya investasi hotel dibiayai perbankan dengan komposisi antara pinjaman dengan modal sendiri 60:40. Tingkat kapitalisasi terminal diproyeksikan -4% dari tingkat diskonto.

5.

Diproyeksikan ke depan pertumbuhan jumlah tamu dan tarif kamar hotel mengikuti kinerja masa lalu, demikian juga komposisi pendapatan di luar kamar dan biaya-biaya operasi sama dengan kinerja masa lalu. Kondisi pendapatan dan operasional hotel tiga tahun ke depan diasumsikan sudah stabil.

Pertanyaan 1.

Berapa Nilai Pasar Boutique Hotel tersebut secara keseluruhan?

2.

Laporan tersebut digunakan untuk tujuan penjaminan atas pinjaman PT. ABC ke Bank BBB. Aset yang dijaminkan adalah tanah, bangunan, mesin dan peralatan serta peralatan operasional hotel di luar fixture & furniture. Berapakah Nilai Pasar aset hotel PT. ABC yang dijaminkan tersebut jika diketahui tarif pasar sewa untuk fixture & furniture sekelas dengan hotel ini adalah sebesar Rp 550.000.000 per tahun dan tingkat kapitalisasi fixture & furniture sebesar +4% dari initial capitalization rate hotel.

Jawaban 1.

Hitung kenaikan jumlah kamar terjual dan tarif kamar rata-rata berdasarkan data historis yang ada. No.

Uraian

1

Jumlah Tamu

30

Thn (H-2) 19.710

Thn (H-1) 20.696

Thn (H) 21.730

DTSD Pajak II

Penilaian Properti

2.

2

Jumlah Kamar (tingkat hunian ganda 1,5)

3

Kenaikan Jumlah Kamar

4

Tarif Kamar Rata Rata

5

Kenaikan Tarif Kamar Rata Rata

13.140

13.797

14.487

0

5%

5%

540.000

594.000

653.400

0

10%

10%

Hitung tingkat diskonto dan tingkat kapitalisasi terminal Komposisi pinjaman:modal

=

60%:40%

Suku bunga bank

=

14%

Tingkat balikan yang diharapkan investor

=

19%

Maka tingkat diskonto adalah: DR = (60% x 14%) + (40% x 19%) DR = 8,4% + 7,6% DR = 16%

Tingkat kapitalisasi terminal adalah Rt = 16% - 4% Rt = 12% Lama proyeksi DCF adalah 3 tahun, karena setelah tahun ke tiga pendapatan dan biaya dianggap stabil.

3.

Menghitung nilai kini pendapatan selama periode proyeksi DCF

DTSD Pajak II

31

Penilaian Properti

4. Nilai kini dari nilai terminal. Pendapatan bersih tahun ke 4 (dalam kasus ini pendapatan bersih tahun ke 4 diasumsikan sama dengan pendapatan bersih tahun ke-3) karena pendapatan dan biaya dianggap stabil mulai dari tahun ke 3. Nilai terminal: Vt

=

Vt

=

Vt

= 41.040.018.092

.

.

.

,

%

Nilai kini dari Nilai Terminal: PVt = Nilai terminal x diskon faktor tahun ke 3 PVt = 41.040.018.092 x 0,6407 PVt = 26.292.602.513 Nilai hotel: Vh = TPV NOI + PVt Vh = 9.363.482.018,46 + 26.292.602.513

32

DTSD Pajak II

Penilaian Properti

Vh = 35.656.084.531,21 Nilai hotel adalah 35, 7 M Nilai hotel di luar fixture & furniture Tarif pasar sewa fixture dan furniture = 550.000.000 Tingkat Kapitalisasi + 4% dari initial cap. rate Initial Cap. Rate = NOI tahun 1/Nilai Properti Initial Cap. Rate = 3.580.121.940,00 / 35.656.084.531,21 Initial Cap. Rate =10,04% atau dibulatkan 12% RFF

= 10% + 4%

RFF

=

VFF = =

.

14%

. %

VFF = 3.917.182.473 Vh (tanpa FF) = 35.656.084.531,21 - 3.917.182.473 Vh (tanpa FF) = 31.738.902.058 5.

Catatan H-2

: artinya 2 tahun yang lalu

H-1

: 1 tahun yang lalu

H

: artinya tahun sekarang. pada saat penilaian.

DTSD Pajak II

33

Penilaian Properti

PENILAIAN MESIN DAN PERALATAN

1.

Kendaraan Bermotor

Tabel 9 adalah contoh tentang penilaian sebuah mobil menggunakan Pendekatan Perbandingan Data Pasar. Penyesuaian dilakukan dengan metode terperinci (dalam persentase) berdasarkan unsur pembanding mobil dengan besarnya penyesuaian adalah sebagai pada Tabel 10. Tabel 9. Analisis Perbandingan Data Pasar

No

Unsur Pembanding

Pembanding 1

Pembanding 2

Subjek Properti

1

Merk/Type

Isuzu Panther

Isuzu Panther

Isuzu Phanter

2

Tahun Pembuatan

1996

1996

1996

3

Kondisi Mesin

baik

baik

Jelek

4

Kondisi Bodi

baik

baik

Jelek (cat pudar, beberapa bagian berkarat)

5

Warna

Biru

Hijau

Hijau

6

Jenis Transaksi

Penawaran

Penawaran

Jual Beli

7

Waktu Transaksi

Januari 2013

Januari 2013

Januari 2013

Interior 8

Dashboard

baik

baik

sedang

9

Jok

baik

baik

sedang

10

Radio, Tape

baik

baik

Ada, baik

Eksterior 11

Ban

baik

baik

Sudah tipis

12

Velg

Racing, baik

Racing, baik

Standard

13

Spion

baik

baik

baik

14

Bemper

baik

baik

baik

13

Lampu, kelistrikan accu

baik

baik

baik, accu sering soak

baik

baik

rusak

baik

Oli bocor

14

dan

Central Lock

Kelengkapan lainya 15

Power Steering

DTSD Pajak II

baik

35

Penilaian Properti

16

Suspensi (peer, arm, karet-karet, dll)

baik

baik

peer brkeer diganti

shock harus

17

Air conditioner (AC)

baik

baik

rusak

18

Jenis AC

baik

baik

double blower

19

Dokumen kepemilikan

baik

baik

BPKB, STNK

20

Plat Nomor

baik

baik

Plat merah

21

Harga

Rp 60.000.000

Rp 57.000.000

22

Foto

Tabel 10. Faktor Penyesuaian Faktor Penyesuaian Mer/Type

0,00%

0,00%

Tahun Pembuatan

0,00%

0,00%

-10,00%

-14,04%

Rp6.000.000/ Rp 60.000.000

Rp 6.000.000/ Rp 57.000.000

-10,00%

-10,53%

Rp 6.000.000/ Rp 60.000.000

Rp 6.000.000/ Rp 57.000.000

-3,00%

0,00%

-10,00%

-10,00%

Kondisi Mesin

Kondisi Bodi

Warna Jenis Transaksi Waktu Transaksi

0,00%

0,00%

-1,00%

-1,05%

Rp 600.000/ Rp 60.000.000

Rp 600.000/ Rp 57.000.000

-1,67%

-1,75%

Rp 1000.000/ Rp 60.000.000

Rp 1000.000/ Rp 57.000.000

0,00%

0,00%

-5,00%

-5,26%

Rp 3.000.000/ Rp 60.000.000

Rp 3.000.000/ Rp 57.000.000

-5,00%

-5,26%

Rp 3.000.000/ Rp 60.000.000

Rp 3.000.000/ Rp 57.000.000

Spion

0,00%

0,00%

Bemper

0,00%

0,00%

Dashboard

Jok

Radio, Tape Ban

Velg

36

DTSD Pajak II

Penilaian Properti

Lampu, kelistrikan dan accu

-1,00%

-1,05%

Rp 600.000/ Rp 60.000.000

Rp 600.000/ Rp 57.000.000

-0,50%

-0,53%

Rp 300.000/ Rp 60.000.000

Rp 300.000/ Rp 57.000.000

-6,67%

-7,02%

Rp 4.000.000/ Rp 60.000.000

Rp 4.000.000/ Rp 57.000.000

-2,50%

-2,63%

Rp 1.500.000/ Rp 60.000.000

Rp 1.500.000/ Rp 57.000.000

-2,00%

-2,11%

Rp 1.200.000/ Rp 60.000.000

Rp 1.200.000/ Rp 57.000.000

Jenis AC

0,00%

0,00%

Dokumen kepemilikan

0,00%

0,00%

Central Lock

Power Steering

Suspensi (peer, arm, karetkaret, dll)

Air conditioner (AC)

Plat Nomor JUMLAH PENYESUAIAN Nilai Indikasi Nilai Pembobotan Nilai setelah pembobotan

-1,00%

-1,00%

-59,33%

-62,23%

24.400.000

21.530.000

60,00%

40,00%

14.640.000

8.612.000

NILAI KENDARAAN

23.252.000

Pembulatan

23.200.000

2.

Mesin Genset

Genset merek Perkins dengan model HLPER-1500 memiliki spesifiksasi teknis sebagai berikut.

Kondisi umum genset tersebut adalah tahun perakitan 1997, tahun perolehan 1997, harga perolehan Rp 40.000.000,- dan genset masih dapat dipergunakan dengan perbaikan. Berdasarkan data awal tersebut, dilakukanlah survei lapangan karena dasar penilaian adalah kondisi fisik terlihat (physical observed condition) untuk melakukan identifikasi data secara makro, serta identifikasi data secara mikro.

DTSD Pajak II

37

Penilaian Properti

2.1.

Identifikasi Makro

Identifikasi Makro terdiri dari nomor model dan nomor seri, tahun pembuatan, tahun digunakan, kelengkapan alat bantu, tipe dan nama motor penggerak, bahan bakar dan lain-lain. Berdasarkan identifikasi makro diperoleh juga tentang lay out mesin sebagaimana pada Gambar 4. Gambar 4. Lay Out Mesin

Data objek pembanding haruslah apple to apple. Hasil dari kegiatan pengumpulan data pasar adalah seperti pada

38

DTSD Pajak II

Penilaian Properti

Tabel 11 dan data yang diperoleh harus dilakukan analisis sebagaimana pada Tabel 12.

DTSD Pajak II

39

Penilaian Properti

Tabel 11. Daftar Harga Jual Genset

Tabel 12. Analisis Perbandingan Data Pasar Genset Faktor Pembanding

DATA PEMBANDING I

DATA PEMBANDING II

Subjek Propert

Tahun Pembuatan

2002

2005

1997

Harga

Rp80.000.000

Rp85.000.000

Jenis Harga

Penawaran

Penawaran

- Prime Mover/enggine

Baik

Baik

Perlu perbaikan

- Pendingin (exhaus)

Baik

Baik

Perlu perbaikan

- Lubricant System

Baik

Baik

Perlu perbaikan

- Fuel system

Baik

Baik

Perlu perbaikan

- A.M.F

Baik

Baik

Perlu perbaikan

- A.T.S

Baik

Baik

Perlu perbaikan

Baik

Baik

ENGGINE MESIN

GENERATOR Geberator PANEL KONTROL/ACOS

KELENGKAPAN ALAT BANTU - Bateray Charger

40

Perlu perbaikan

DTSD Pajak II

Penilaian Properti

- Voltage Regulator

Baik

Baik

Perlu perbaikan

- Altenator

Baik

Baik

Perlu perbaikan

Baik

Baik

berkarat, kusam

FRAME/ CASHING Frame FAKTOR PENYESUAIAN Tahun Pembuatan Jenis Harga - Prime Mover/enggine

-12% Penawaran -10,00% =-Rp8.000.000/Rp95.000.000

- Pendingin (exhaus)

-1,25% =-Rp1.000.000/Rp95.000.000

- Lubricant System

-1,88% =-Rp1.500.000/Rp95.000.000

- Fuel system

-1,88% =-Rp1.500.000/Rp95.000.000

- Generator

-10,00% =-Rp8.000.000/Rp95.000.000

- A.M.F

-3,75% =-Rp3.000.000/Rp95.000.000

- A.T.S

-3,75% =-Rp3.000.000/Rp95.000.000

- Bateray Charger

-3,75% =-Rp3.000.000/Rp95.000.000

- Voltage Regulator

-3,75% =-Rp3.000.000/Rp95.000.000

- Altenator

-3,75% =-Rp3.000.000/Rp95.000.000

- Frame

-3,75% =-Rp3.000.000/Rp95.000.000

Jumlah Penyesuaian

-59,50%

Nilai Indikasi

Rp32.400.000

Pembobotan

50%

Nilai Pembobotan

DTSD Pajak II

Rp16.200.000

-15% Penawaran -10,00% =Rp8.000.000/Rp95.000.000 -1,25% =Rp1.000.000/Rp95.000.000 -1,76% =Rp1.500.000/Rp95.000.000 -1,76% =Rp1.500.000/Rp95.000.000 -10,00% =Rp8.000.000/Rp95.000.000 -3,75% =Rp3.000.000/Rp95.000.000 -3,75% =Rp3.000.000/Rp95.000.000 -3,75% =Rp3.000.000/Rp95.000.000 -3,75% =Rp3.000.000/Rp95.000.000 -3,75% =Rp3.000.000/Rp95.000.000 -3,75% =Rp3.000.000/Rp95.000.000

-62,28% Rp32.062.500 50% Rp16.031.250

41

Penilaian Properti

NILAI

Rp32.231.250

Apabila nilai Wajar genset tahun 1997 adalah sebesar Rp 32.231.000, maka nilai/harga limit penjualan dapat ditentukan sama dengan Nilai Wajar genset tersebut, yaitu sebesar Rp 32.231.000,Genset yang dinilai dapat saja dalam kondisi nilai sisa (scrap). Apabila penilai berkeyakinan bahwa genset tersebut sudah dalam kondisi scrap, maka penilai melakukan perbandingan dengan harga genset yang dibeli dalam kondisi scrap. Misalkan berdasarkan wawancara dengan seorang pedagang jual beli genset, mereka berani membeli genset bekas dengan kapasitas daya standby sebesar 1500 KVA sebesar Rp 10.000.000 dalam kondisi apapun, maka informasi tersebut dapat digunakan sebagai data pembanding genset dengan kapasitas 1500 KVA dalam kondisi Nilai Scrap. 3.

Komputer

Printer yang dinilai mempunyai Merk LQ 2170, tahun pembelian 2000, harga perolehan

Rp.

2.000.000,-

kondisi

rusak

berat

dan

sudah

dihentikan

penggunaannya. Berdasarkan data pembanding yang didapatkan, kemudian ditentukan unsur-unsur pembandingnya, serta dianalisis dalam lembar kerja penyesuaian data pasar seperti pada Tabel 13, kemudian dilakukan analisis perbandingan seperti pada Tabel 14. Tabel 13. Data Pembanding Komputer No

Perbandingan

Pembanding 1

Pembanding 2

Objek Penilain

1

Alamat

Jakarta

Jakarta

Jl Sakti Raya No.1

2

Jenis Transaksi

Penawaran

Penawaran

Jual Beli

3

Waktu Transaksi

Desember 2010

Desember 2010

Desember 2010

4

Cara Penjualan

Jual Satuan

Jual Satuan

Jual Beli (Penjualan Paket)

5

Merk/ Tipe

Printer Dotmatrix

Printer Dotmatrix

Printer Dotamatrix

LQ 2170

LQ 2170

LQ 2170

6

Kondisi Mesin

Baik

Sedang

Rusak

7

Kondisi Bodi

Baik

Sedang

Jelek

8

Kompatibiltas

Baik

Baik

Baik

9

Kelengka[an Lain

Kabel Power dan LPT II

Kabel Power dan LPT II

Kabel Power dan LPT II

42

DTSD Pajak II

Penilaian Properti

10

Harga (Rp)

1.100.000

750.000

Foto objek

11

Sumber

http:/perangkat - keras komputer. Tokobagus.com/ printer/jual-printer-epsonlq-1170-epson-lx-300-lx800-lq-1066452.html

http:/www.kaskus.us/sho wtread.php?t=4084115

Tabel 14. Faktor Penyesuaian

1

Jenis Transaski

-10%

-10%

2

Waktu Transaksi

0%

0%

3

Cara Penjualan

-20%

-20%

4

Cara Pengambilan

0%

0%

5

Merk/ Tipe

0%

0%

6

Kondisi Mesin

-30,00%

-20,00%

Rp 330.000/Rp 1.100.000

Rp 150.000/Rp 750.000

-15%

-10%

Rp 165.000/Rp 1.100.000

Rp 75.000/Rp 750.000

0%

0%

7

Kondisi Bodi

8

Kompatibiltas

9

Kelengkapan Lain

JUMLAH PENYESUAIAN INDIKASI NILAI

PEMBOBOTAN NILAI SETELAH PEMBOBOTAN NILAI BARANG

4.

-10%

-15%

Rp 110.000/Rp 1.100.000

Rp 110.000/Rp 750.000

-85%

-75%

165.000,00

190.000,00

=(100%-Peny)*Harga

=(100%-Peny)*Harga

40%

60%

66.000,00

114.000,00 180.000,00

Air Conditioner

AC yang dinilai bermerk Mitsubishi, 1 PK, tahun pembelian 2000, harga perolehan Rp. 2.400.000,- kondisi rusak berat dan sudah dihentikan penggunaannya.

DTSD Pajak II

43

Penilaian Properti

Berdasarkan data pembanding yang didapatkan, lalu ditentukan unsur-unsur pembandingnya, serta dianalisis dalam lembar kerja penyesuaian data pasar seperti pada Tabel 15 dan Tabel 16.

Tabel 15. Data Pembanding AC

No

Perbandingan

Pembanding 1

Pembanding 2

Objek Penilain

1

Alamat

Jakarta

Jakarta

Jl Sakti Raya No.1

2

Jenis Transaksi

Penawaran

Penawaran

Jual Beli

3

Waktu Transaksi

Desember 2010

Desember 2010

Desember 2010

4

Cara Penjualan

Jual Satuan

Jual Satuan

Jual Beli (Penjualan Paket)

5

Cara Pengambilan

Diambil di Tempat

Diambil di Tempat

Diambil di Tempat

6

Merk/ Tipe

AC Mitsubishi

AC Mitsubishi

AC Mitsubishi

7

Paard Kracht (PK)

1

1

1

8

Jenis

Split

Split

Split

9

Kondisi Mesin

Sedang

Sedang

Rusak

10

Kondisi Bodi

Sedang

Sedang

Rusak

11

Kondisi Kompresor

Sedang

Sedang

Rusak

12

Kondisi Kipas

Sedang

Sedang

Rusak

13

Remote

Ada

Ada

Tidak ada

14

Kelengkapan Lain (penyaring udara/filter, dll)

Ada

Ada

Tidak ada

15

Harga (Rp)

1.500.000

1.200.000

Tidak ada

Foto objek

16

Sumber

44

DTSD Pajak II

Penilaian Properti

Tabel 16. Tabel Faktor Penyesuaian 1

Jenis Transaksi

-10%

-10%

2

Waktu Transaksi

0%

0%

3

Cara Penjualan

-20%

-20%

4

Cara Pengambilan

0%

0%

5

Merk/ Tipe

0%

0%

6

Paard Kracht (PK)

0%

0%

7

Jenis

0%

0%

8

Kondisi Mesin

-10,00%

-10,00%

Rp 150.000/Rp 1.500.000

Rp 120.000/Rp 1.20.000

9

Kondisi Bodi

-6,00%

-6,25%

Rp 90.000/Rp 1.500.000

Rp 75.000/Rp 1.200.000

-10%

-10%

Rp 150.000/Rp 1.500.000

Rp 120.000/Rp 1.20.000

-4,00%

-5,00%

Rp 60.000/Rp 1.500.000

Rp 60.000/Rp 1.20.000

10

11

Kondisi kompresor

Kondisi Kipas

12

Remote

-1%

-1%

13

Kelengkapan Lain

-13,33%

-16,67%

Rp 200.000/Rp 1.500.000

Rp 200.000/Rp 1.200.000

-74%

-79%

JUMLAH PENYESUAIAN INDIKASI NILAI

PEMBOBOTAN NILAI SETELAH PEMBOBOTAN NILAI BARANG

5.

385.000,00

253.000,00

=(100%-Peny)*Harga

=(100%-Peny)*Harga

40%

60% 154.000,00

151.800,00 305.800,00

Furniture

RCN dihitung dengan Pendekatan Data Pasar yaitu berdasarkan harga jual barang tersebut saat ini (berdasar price list). Contoh, suatu barang dengan tipe/jenis yang telah beberapa lama diproduksi sampai dengan sekarang masih diproduksi dan dapat diketahui price list (tahun 2013) di toko, misalnya seperti pada Gambar 5.

DTSD Pajak II

45

Penilaian Properti

Gambar 5. Data Pembanding Furniture

Untuk melakukan penilaian mesin cuci merk Elektrolux tahun 1994 kapasitas 15 kg, terlebih dahulu perlu menentukan RCN pada saat penilaian. Hal ini dapat dilakukan dengan cara mencari informasi harga pada saat penilaian, misalnya tahun 2011, diketahui informasi secara online (melalui internet) sebagai berikut:  Distributor CV Pratama Elektronik, harga baru mesin cuci dengan spesifikasi dan kapasitas yang sama (ongkos kirim gratis) pada tahun 2011 adalah Rp 25.000.000, Distributor PT Hartono Elektronik, harga baru adalah Rp 24.500.000, Distributar CV Tunggal Elektronik, harga baru adalah Rp 26.000.000,-

46

DTSD Pajak II

Penilaian Properti

Untuk menghitung RCN dengan data pasar (ekuivalen modern) mesin cuci tersebut pada saat penilaian adalah dengan melakukan konfirmasi ulang kepada masing-masing distributor untuk mendapatkan kepastian harga. Sangat mungkin RCN yang diambil adalah salah satu dari sumber informasi tersebut, yang mana yang berdasarkan analisis penilai yang paling akuratm, misalnya Rp 25.000.000,-

DTSD Pajak II

47

Penilaian Properti

LAPORAN PENILAIAN PROPERTI

1.

Pengertian

Laporan penilaian adalah suatu dokumen yang mencantumkan instruksi penugasan, tujuan dan dasar penilaian, dan hasil analisis yang menghasilkan opini nilai. Suatu laporan penilaian dapat juga menjelaskan proses analisis yang dilakukan dalam pelaksanaan penilaian, dan menyatakan informasi yang penting yang digunakan dalam analisis. 2. 2.1.

Jenis Laporan Penilaian Laporan Lisan

Hasil penilaian yang dikomunikasikan secara verbal dengan dipresentasikan di depan sidang pengadilan baik sebagai saksi ahli atau pemberian kesaksian. Suatu laporan yang dikomunikasikan secara lisan kepada klien harus didukung dengan suatu kertas kerja dan minimal ditindaklanjuti dengan ringkasan tertulis dari penilaian. 2.2.

Laporan Tertulis

Hasil penilaian yang dikomunikasikan kepada Pemberi Tugas dalam bentuk tulisan, termasuk yang dikomunikasikan secara elektronik. Laporan tertulis dapat merupakan suatu dokumen narasi terinci yang berisikan semua materi yang terkait yang diuji dan dianalisis untuk mendapatkan kesimpulan nilai atau dokumen narasi ringkas, termasuk pemutakhiran nilai secara periodic (Penilaian Ulang), formulir yang digunakan oleh Pemerintah atau badan yang lain, atau surat-surat yang ditujukan kepada Pemberi Tugas. 3.

Pedoman Laporan Penilaian

Dalam penyusunan laporan penilaian sesuai dengan SPI ini, Penilai harus mengikuti pedoman sebagai berikut :

DTSD Pajak II

49

Penilaian Properti

a. Identifikasi status Penilai, apakah sebagai individu atau instansi/Usaha Jasa Penilai. Laporan penilaian harus mencantumkan tanda tangan Penilai yang bertanggung jawab atas penilaian sesuai SPI dan peraturan dan perundangan yang berlaku. Jika penilai memperoleh bantuan tenaga ahli dalam kaitannya dengan aspek penugasan, maka sifat bantuan dan sejauh mana pekerjaan dilakukan, disampaikan dalam laporan. b. Identifikasi pemberi tugas dan pengguna laporan. c. Maksud dan tujuan penilaian yang akan dibuat harus dinyatakan secara jelas. d. Identifikasi objek penilaian e. Identifikasi bentuk kepemilikan f.

Dasar Nilai Adalah jenis Nilai yang akan dijadikan dasar kegiatan penilaian properti. Jenis-jenis Nilai dapat dibaca kembali pada sub bab Jenis-Jenis Nilai di atas, misalnya Nilai Pasar, Value ini Use, Nilai Kena Pajak dan lain-lain.

g. Tanggal penilaian, diartikan dalam SPI sebagai tanggal pada saat nilai diberlakukan. Tanggal ini berbeda dengan tanggal laporan penilaian atau tanggal inspeksi. Jika relevan, tanggal-tanggal tersebut harus secara jelas dibedakan dalam laporan h. Tingkat kedalaman investigasi i.

Asumsi dan asumsi khusus yang dibuat dalam pelaksanaan penilaian harus dinyatakan dengan jelas.

j.

Pendekatan penilaian dan alasan penggunaannya

k. Kesimpulan penilaian, hasil penilaian harus dinyatakan dalam mata uang rupiah. Hal ini dikecualikan untuk penilaian yang berada di luar wilayah Negara Kesatuan Republik Indonesia. l.

Konfirmasi bahwa penilaian dilakukan berdasarkan SPI

m. Deskripsi informasi dan data yang diperiksa, analisis pasar yang dilaksanakan, pendekatan dan prosedur penilaian yang diterapkan, dan alasan yang mendukung analisis, opini dan kesimpulan dalam laporan; n. Memuat Pernyataan Penilai (Compliance Statement) dimana penilaian telah dilakukan sesuai dengan KEPI dan SPI dan mencatumkan nama, kualifikasi profesional dan tanda tangan Penilai berikut tim pelaksananya. Pernyataan Penilaian harus mengkonfirmasi bahwa

50

DTSD Pajak II

Penilaian Properti

1) Pernyataan faktual yang dipresentasikan dalam laporan penilaian adalah benar sesuai dengan pemahaman terbaik dari Penilai; 2) Analisis dan kesimpulan hanya dibatasi oleh asumsi dan kondisi yang dilaporkan; 3) Penilai tidak mempunyai kepentingan terhadap properti yang dinilai (jika terdapat kepentingan tertentu harus disebutkan); 4) Imbalan jasa Penilai tidak berkaitan dengan hasil penilaian yang dilaporkan; 5) Penilaian dilakukan dengan memenuhi ketentuan KEPI dan SPI; 6) Penilai telah memenuhi persyaratan pendidikan profesional yang ditentukan dan/atau diselenggarakan oleh Asosiasi Penilai yang diakui Pemerintah; 7) Penilai memiliki pemahaman mengenai lokasi dan/atau jenis objek penilaian yang dinilai; 8) Penilai melakukan inspeksi terhadap objek penilaian yang dinilai; dan 9) Tidak seorangpun, kecuali yang disebutkan dalam laporan penilaian, telah menyediakan bantuan profesional dalam menyiapkan laporan penilaian. Komponen Laporan Penilaian13

4.

Laporan penilaian berbentuk naratif haruslah memuat secara lengkap, jelas, rinci dan sistematis mengenai data dan analisis penilaian yang dilakukan. 4.1.

Pendahuluan

a. Halaman judul, sekaligus digunakan sebagai halaman sampul laporan, biasanya berisi nama dan alamat properti yang dinilai, nama dan alamat penilai/perusahaan penilai beserta logonya dan bulan/tahun penilaian tersebut dilaksanakan. b. Surat pengantar (letter of transmittal) merupakan surat yang dibuat oleh penilai kepada pelanggan yang menyatakan bahwa penilai telah melakukan penilaian atas objek yang ditunjuk pada tanggal tertentu dan untuk tujuan

13

Satriotomo, 2008

DTSD Pajak II

51

Penilaian Properti

tertentu serta pernyataan/opini nilai atas objek yang dinilai. Surat pengantar ini berisikan antara lain tanggal surat dan pihak yang memberi tugas, alamat property, pernyataan identifikasi kepentingankepentingan yang terdapat dalam properti yang dinilai, Pernyataan mengenai telah dilaksanakannya inspeksi terhadap properti, tanggal penilaian efektif, estimasi nilai, batasan masalah, tanda tangan penilai. c. Daftar isi, yang memuat daftar pokok bahasan yang terdapat dalam laporan penilaian, termasuk daftar tabel, diagram, denah dan foto objek. d. Sertifikasi nilai, yaitu sertifikasi nilai yang disertai dengan pernyataan nilai akhir,

tanda

tangan

penilai,

tanggal

dan

cap/stempel

dengan

uraian/pernyataan seperti contoh berikut : “Kesimpulan nilai yang terdapat dalam laporan penilaian ini adalah berdasarkan fakta yang benar dan sesuai dengan kenyataan dan pengetahuan penilai…”. e. Rangkuman konklusi penting, rangkuman ini diperlukan bila laporan terlalu panjang dan terdiri dari beberapa objek. 4.2.

Dasar Penilaian

Adalah segala hal yang dipakai sebagai dasar dalam penentuan nilai atau yang dijadikan dasar dalam memberikan opini nilai, biasanya merangkumi tentang: a.

Asumsi-asumsi yang dipakai sebagai dasar pertimbangan dalam memberikan opini nilai dan kondisi-kondisi yang membatasi validitas opini tersebut.

b.

Tujuan dan kegunaan penilaian tersebut dilakukan.

c.

Definisi jenis nilai yang dipakai/diestimasi dan tanggal ditetapkannya nilai.

d.

Hak-hak yang terdapat dalam properti yang dinilai. Uraian ke empat hal tersebut adalah sebagai berikut :

1)

Asumsi dan kondisi pembatas, bertujuan untuk melindungi penilai terhadap kemungkinan penyalah-gunaan hasil penilaian yang telah dilakukan. Asumsi dan kondisi pembatas yang sering dimasukkan dalam laporan penilaian adalah asumsi pasar wajar, opini yang berbeda, dasar yang dipakai dalam menentukan nilai tanah/bangunan, tanggal dan tujuan yang spesifik dilakukannya penilaian serta batas tanggung jawab penilai.

52

DTSD Pajak II

Penilaian Properti

2)

Tujuan penilaian (the objective of solution), haruslah dinyatakan dengan jelas pada laporan penilaian apakah untuk tujuan jual beli, agunan bank, asuransi, lelang, pajak, pembebasan tanah dan lain sebagainya. Tujuan penilaian ini perlu dinyatakan dengan jelas karena mempunyai kaitan erat dengan jenis nilai yang dihasilkan dan sejauh mana tanggung jawab penilai terhadap opini nilai yang diberikan. Sebagai contoh, apabila tujuan penilaian adalah untuk tujuan pajak (misalnya PBB), maka jenis yang diestimasi adalah NJOP dimana dalam penentuannya perlu memperhatikan peraturan perundangundangan yang berlaku

3)

Tanggal pemeriksaan (inspection date) adalah tanggal dilakukannya pengecekan fisik, pengukuran dan pengidentifikasian langsung di lapangan terhadap objek yang dinilai. Tanggal pemeriksaan lapangan ini perlu disebutkan dengan lengkap tanggal, bulan dan tahunnya, sesuai dengan waktu inspeksi yang telah dilakukan. Tanggal pemeriksaan lapangan ini dapat berupa suatu tanggal tertentu, misalnya 3 Maret 2014, ataupun dapat berupa suatu periode waktu, misalnya 3 Mei 2014 sampai dengan 10 Mei 2014.

4)

Tanggal penilaian (date of valuation) adalah tanggal dimana nilai ditetapkan. Tanggal penilaian ini harus dinyatakan dengan jelas dan lengkap tanggal, bulan dan tahunnya. Contoh tanggal penilaian tujuan PBB adalah keadaan objek per tanggal 1 Januari dari tahun pajak yang bersangkutan, untuk tujuan jualbeli biasanya tanggal penilaian ditetapkan berdasarkan permohonan klien dan lain-lain

5)

Dokumen kepemilikan, misalnya sertifikat hak atas tanah, SPPT PBB, akta jual beli dan lain-lain.

6)

Deskripsi lokasi, perlu dijelaskan tentang alamat properti secara lengkap dan jelas, sehingga pembaca dapat menemukan properti tersebut, perlu diuraikan lokasi properti dari suatu landmark tertentu, seperti tugu, alun-alun dan lainlain. Perlu diuraikan aksesibilitas menuju ke objek yang dinilai, seperti cara menuju lokasi dari jalan besar, sarana transportasi umum yang tersedia, lingkungan sekitar dan lain-lain.

4.3.

Presentasi Data

Biasanya membahas lebih rinci mengenai

Identifikasi propertI, Identifikasi

personal properti/items yang bukan termasuk real property, data luas area dan

DTSD Pajak II

53

Penilaian Properti

lingkungan sekitar (neighborhood), zoning, ukuran data, deskripsi mengenai bangunan (improvement), a.

Identifikasi

properti,

meliputi

identifikasi

tanah

dan

identifikasi

pengembangan yang ada di atas tanah tersebut. Deskripsi mengenai tanah adalah menjelaskan keadaan tanah misalnya luas, bentuk tanah, kontur tanah, elevasi, lebar depan (frontage), daya dukung tanah, lokasi tanah (kebaikan dan kekurangannya) dan view. Deskripsi bangunan meliputi kualitas fisik/material bangunan, desain, fungsi, fasilitas bangunan dan keadaan bangunan. b.

Lingkungan sekitarnya (neighborhood), misalnya fasilitas lingkungan sekitar seperti sekolah, toko/mall, terminal, stasiun, bandara, tempat rekreasi dan sebagainya, kuburan, tempat penimbunan sampah (TPA) atau terletak dekat dengan kawasan kumuh, maka otomatis akan berpengaruh negatif terhadap nilai properti.

c.

Perencanaan kota/zoning, apakah penggunaan properti sesuai dengan zoning yang ditetapkan oleh pemerintah dan bagaimana kaitannya dengan nilai properti.

d.

Deskripsi mengenai bangunan/pengembangan Deskripsi bangunan/ pengembangan untuk menginformasikan mengenai identifikasi gambaran fisik dari bangunan yang akan dinilai, terdiri dari tiga bagian yaitu bangunan utama, bangunan tambahan dan pengembangan lainnya (others land improvement/OLI). Misalnya Fungsi bangunan/jenis penggunaan bangunan, Luas bangunan, Jumlah lantai bangunan, Tahun dibangun, Tahun renovasi, Struktur utama bangunan, Komponen penutup bangunan, Fasilitas pelengkap bangunan yaitu listrik, telepon, sistem pendingin udara, sound system, sistem pemadam kebakaran, pasokan air bersih, sistem pembuangan air kotor, sistem pemanas air dan lift/escalator, Pengembangan tanah lainnya, yaitu meliputi ada tidaknya kolam renang, taman, lapangan tenis, jalan lingkungan, perkerasan halaman dan pagar.

54

DTSD Pajak II

Penilaian Properti

4.4.

Analisis Data dan Kesimpulan

Terdiri dari beberapa bagian, yaitu analisis penggunaan tertinggi dan terbaik, dasar penilaian, nilai tanah, pendekatan perbandingan, pendekatan biaya, pendekatan pendapatan, rekonsiliasi nilai/indikasi nilai akhir properti. a.

Analisis kegunaan tertinggi dan terbaik, diperlukan untuk melihat apakah kegunaan dan keberadaan properti subjek/properti telah memenuhi criteria sebagai kegunaan tertinggi dan terbaik

b.

Dasar penilaian, yaitu definisi nilai dan penilaian yang digunakan dalam penilaian tersebut. Penilai menguraikan secara jelas penilaian apa yang digunakan dalam mengestimasi nilai properti, juga dijelaskan data pendukung yang diperoleh untuk penerapan masing-masing .

c.

Nilai tanah, diuraikan mengenai dasar dan yang dipakai dalam menentukan nilai tanah, apakah berdasarkan pada analisis perbandingan data pasar, apakah berdasar

lain seperti

alokasi,

ekstraksi,

subdivision of

development, residual ataukah pengkapitalisasian sewa dasar tanah. d.

Penilaian, penilai menguraikan secara ringkas semua dalam penilaian yang digunakan, baik menggunakan Pendekatan Biaya (cost approach), Pendekatan

Pendapatan

(income

approach)

maupun

Pendekatan

Perbandingan Data Pasar (Market Data Approach) yang sesuai dengan tujuan penilaian tersebut dilakukan. Selain menguraikan mengenai penilaian yang digunakan adalah cukup penting juga untuk menyatakan bagaimana proses dan hasil penilaian yang dihasilkan serta rekonsiliasi nilai dari penilaian yang dipakai. e.

Kesimpulan Nilai (Statement of Value) Dari berbagai indikasi nilai yang dihasilkan dari tiap yang dipakai serta setelah melakukan rekonsiliasi nilai, selanjutnya disampaikan keputusan tentang opini nilai. Kesimpulan nilai ini harus disertai tanda-tangan asli dari penilai.

4.5.

Lampiran

Data pendukung yang perlu diketahui oleh pembaca perlu lampirkan dalam laporan penilaian misalnya lay out plan, plan and elevation of building, photo/gambar, peta kota, bagan dan grafik, abstraksi mengenai sewa/penyewaan,

DTSD Pajak II

55

Penilaian Properti

data pendapatan dan pengeluaran, spesifikasi bangunan, sstimasi detail mengenai biaya bangunan baru, data penjualan/data pembanding, analisis pasar. 5.

Analisis Kasus

Berikut

adalah

sepenggal

paragraf

dari

Putusan

Pengadilan

Pajak

Put.37977/PP/M.II/15/2012. Appraisal company yang oleh Pemohon Banding gunakan sudah memiliki ijin sebagaimana telah tercatat dalam laporan appraisal MAPPI No.: 95-S-00610 dan linsensi penandatangan Susan Widjojo dengan MAPPI dengan Valuer License No.: 1.01.0094. Tujuan dari dilakukannya appraisal oleh Pemohon Banding untuk menilai pengalihan aset dari divisi Gypsum dan tidak untuk tujuan yang lain, dan penggunaan nilai appraisal dalam pengalihan aset juga telah Pemohon Banding sampaikan dalam RUPS Pemohon Banding. Menurut Pemohon Banding, untuk nilai pengalihan mesin dan peralatan antara Pemohon Banding dan Terbanding tidak ada masalah. Pemohon Banding dalam persidangan menyampaikan data perbandingan Nilai Pasar Wajar Pengalihan Divisi Gypsum dengan perincian seperti pada Tabel 17. Tabel 17. Data Sanding Rincian Nilai Pasar Wajar Pengalihan Divisi Gypsum

Dirjen Pajak setuju dengan Nilai Pasar atas mesin dan peralatan, tetapi tidak setuju (memberikan koreksi) atas Nilai Pasar atas tanah dan bangunan. Mengapa?

56

DTSD Pajak II

Penilaian Properti

REFERENSI

PMK No. 43/PMK.03/2008 tentang Penggunaan Nilai Buku atas Pengalihan Harta dalam Rangka Penggabungan, Peleburan atau Pemekaran Usaha PMK NO. 79/PMK.03/2008 tentang Penilaian Kembali Aktiva Tetap Perusahaan untuk Tujuan Perpajakan PMK No. 252/PMK.03/2008 tentang Petunjuk Pelaksanaan Pemotongan Pajak atas Penghasilan sehubungan dengan Pekerjaan, Jasa dan Kegiatan Orang Pribadi Listiyarko Wijito, 2013. Penilaian BMN (Non Tanah dan Bangunan), DTSS Pengelolaan Barang Milik Negara, Pusdiklat Kekayaan Negara dan Perimbangan Keuangan, BPPK Satriotomo, 2008. Penyusunan Laporan Penilaian, DTSS Penilaian Properti Dasar, Pusdiklat Keuangan Umum, BPPK Supriyanto, Heru, 2010. Cara Menghitung PBB, BPHTB dan Bea Meterai, PT. Indeks, Jakarta Supriyanto, Heru, 2012. Penilaian Properti Tujuan PBB, PT. Indeks, Jakarta Supriyanto, Heru, 2014. Pengelolaan PBB P3, DTSS Manajemen Ekstensifikasi, Pusdiklat Pajak, BPPKStandar Penilaian Indonesia 2007, Mappi aan-appraiser.blogspot.com/2011/04/contoh-kasus-penilaian-hotel.html

DTSD Pajak II

57

Penilaian Properti

LAMPIRAN

DTSD Pajak II

59

Penilaian Properti

Lampiran 1. Laporan Penilaian Mesin

60

DTSD Pajak II

Penilaian Properti

DTSD Pajak II

61

Penilaian Properti

62

DTSD Pajak II

Penilaian Properti

DTSD Pajak II

63

Penilaian Properti

64

DTSD Pajak II

Penilaian Properti

DTSD Pajak II

65

Penilaian Properti

66

DTSD Pajak II

Penilaian Properti

DTSD Pajak II

67

Penilaian Properti

Lampiran 2. Laporan Penilaian Sport Club

DTSD Pajak II

69

Penilaian Properti

70

DTSD Pajak II

Penilaian Properti

DTSD Pajak II

71

Penilaian Properti

72

DTSD Pajak II

Penilaian Properti

DTSD Pajak II

73

Penilaian Properti

74

DTSD Pajak II

Penilaian Properti

DTSD Pajak II

75

Penilaian Properti

76

DTSD Pajak II

Penilaian Properti

DTSD Pajak II

77

Penilaian Properti

78

DTSD Pajak II

Penilaian Properti

DTSD Pajak II

79

Penilaian Properti

80

DTSD Pajak II

Penilaian Properti

DTSD Pajak II

81

Penilaian Properti

82

DTSD Pajak II

Penilaian Properti

DTSD Pajak II

83