PDT

perpustakaan.uns.ac.id

digilib.uns.ac.id

PELAKSANAAN PENYELESAIAN WANPRESTASI JUAL BELI RUMAH DI PERUMAHAN MERAPI REGENCY SLEMAN BERDASARKAN PUTUSAN PERKARA NO:96/PDT.G/2011/PN SLEMAN

Penulisan Hukum (Skripsi)

Disusun dan Diajukan untuk Melengkapi Sebagian Persyaratan guna Memperoleh Derajat Sarjana S1 dalam Ilmu Hukum pada Fakultas Hukum Universitas Sebelas Maret Surakarta

Oleh MELANI YUSTIANING AMBARSARI NIM. E0009213

FAKULTAS HUKUM UNIVERSITAS SEBELAS MARET SURAKARTA 2013 commit to user

i


digilib.uns.ac.id

PERSETUJUAN PEMBIMBING

Penulisan Hukum (Skripsi)

PELAKSANAAN PENYELESAIAN WANPRESTASI JUAL BELI RUMAH DI PERUMAHAN MERAPI REGENCY SLEMAN BERDASARKAN PUTUSAN PERKARA NO:96/PDT.G/2011/PN SLEMAN

Oleh Melani Yustianing Ambarsari NIM. E0009213

Disetujui untuk dipertahankan di hadapan Dewan Penguji Penulisan Hukum (Skripsi) Fakultas Hukum Universitas Sebelas Maret Surakarta

Surakarta,

2013

Dosen Pembimbing

Co Pembimbing

Endang Mintorowati, S.H.,M.H

Tuhana, S.H.,M.Si

NIP. 19490505 1980032001

NIP. 19690322 1997021001 commit to user

ii


digilib.uns.ac.id

PENGESAHAN PENGUJI Penulisan Hukum (Skripsi) PELAKSANAAN PENYELESAIAN WANPRESTASI JUAL BELI RUMAH DI PERUMAHAN MERAPI REGENCY SLEMAN BERDASARKAN PUTUSAN PERKARA NO:96/PDT.G/2011/PN SLEMAN

Oleh Melani Yustianing A NIM. E0009213

Telah diterima dan dipertahankan di hadapan Dewan Penguji Penulisan Hukum (Skripsi) Fakultas Hukum Universitas Sebelas Maret Surakarta Pada: Hari

: Rabu

Tanggal

: 4 Desember 2013

DEWAN PENGUJI 1. Prof.Dr.Setiono, S.H.,M.S. :…………………………….. Ketua 2. Tuhana,S.H.,M.Si :…………………………….. Sekretaris 3. Endang Mintorowati, S.H.,M.H. :…………………………….. Anggota Mengetahui Dekan,

Prof.Dr.Hartiwiningsih, S.H.,M.Hum NIP.19570203 1985032001 commit to user

iii


digilib.uns.ac.id

PERNYATAAN

Nama : Melani Yustianing A NIM

: E0009213

Menyatakan dengan sesungguhnya bahwa penulisan hukum (skripsi) berjudul PELAKSANAAN PENYELESAIAN WANPRESTASI DALAM JUAL BELI RUMAH

DI

PERUMAHAN

MERAPI

REGENCY

SLEMAN

BERDASARKAN PUTUSAN PERKARA NO:96/PDT.G/2011/PN SLEMAN adalah betul-betul karya sendiri. Hal-hal yang bukan karya saya dalam penulisan hukum (skripsi) ini diberi tanda eitasi dan ditunjukkan dalam daftar pustaka. Apabila dikemudian hari terbukti pernyataan saya tidak benar, maka saya bersedia menerima sanksi akademik berupa pencabutan penulisan hukum (skripsi) dan gelar yang saya peroleh dari penulisan hukum (skripsi) ini.

Surakarta, 17 Oktober 2013 yang membuat pernyataan

Melani Yustianing A NIM. E0009213

commit to user

iv


digilib.uns.ac.id

ABSTRAK Melani Yustianing Ambarsari, E0009213, PELAKSANAAN PENYELESAIAN WANPRESTASI JUAL BELI RUMAH DI PERUMAHAN MERAPI REGENCY SLEMAN BERDASARKAN PUTUSAN PERKARA NOMOR:96/PDT.G/2011/PN SLEMAN Tujuan dari penelitian ini untuk mengetahui bentuk wanprestasi dalam jual beli rumah di Perumahan Merapi Regency Kabupaten Sleman serta kerugian jual beli rumah di Perumahan Merapi Regency Kabupaten Sleman, dan untuk mengetahui permasalahan apa saja yang muncul serta upaya penyelesaiannya terhadap para pembeli dari Perumahan Merapi Regecy Kabupaten Sleman. Penelitian ini merupakan penelitian hukum empiris yang bersifat deskriptif. Metode yang digunakan yaitu pendekatan kualitatif dengan menggunakan data primer dan data sekunder yang berupa berkas Putusan No:96/Pdt.G/2011/PN.Sleman yang kemudian dianalisis dengan model kualitatif. Teknik pengumpulan data yang dipergunakan yaitu melalui wawancara dan studi kepustakaan baik buku-buku, peraturan perundang-undangan, jurnal, makalahmakalah, dokumen-dokumen, mempelajari berkas perkara No:96/Pdt.G/2011/PN Sleman dan sebagainya. Berdasarkan hasil penelitian yang dilakukan dapat disimpulkan bahwa pada perkara No:96/Pdt.G/2011/PN Sleman, diperoleh hasil bahwa bentuk wanprestasi yang terjadi dalam jual beli rumah di Perumahan Merapi Regency Kabupaten Sleman antara penjual dan pembeli dalam hal ini penjual tidak berprestasi sama sekali, terbukti pada kenyataanya tergugat sampai sekarang tidak juga menyelesaikan proses penerbitan sertifikat kepemilikan rumah dan tanah yang telah dibeli oleh para penggugat hingga beberapa pembeli mengajukan gugatan kepada Pengadilan Negeri Sleman. Kerugian yang dialami oleh para pembeli berupa kerugian materil dan kerugian immateril. Permasalahan dalam penyelesaian wanprestasi di Perumahan Merapi Regency Kabupaten Sleman, berdasarkan perkara No:96/PDT.G/2011/PN Sleman, dalam hal ini masih berada pada kurator dan masih dilakukan pemberesan, untuk beberapa kreditur yang telah melakukan pelunasan pembayaran atas tanah dan bangunan yang sudah dibeli masih akan diperhitungkan menjadi hak milik para kreditur karena objek sengketa telah dikuasai oleh pembeli, kemudian terhadap beberapa kreditur yang sudah melakukan pembayaran sedikit pembelian rumah maka uang tersebut akan dikembalikan. Upaya penyelesaiannya alangkah baiknya pihak developer, pihak pembeli dan pihak pihak yang terkait dalam kasus perumahan merapi regency Kabupaten Sleman melakukan perdamaian atau mediasi ( win win solution). Kata Kunci: perjanjian jual beli, bentuk wanprestasi, permasalahan, penyelesaian

commit to user

v


digilib.uns.ac.id

ABSTRACT Melani Yustianing Ambarsari, E0009213, THE SETTLEMENT OF HOUSE TRADE NON-PERFORMANCE IN MERAPI REGENCY HOUSING OF SLEMAN BASED ON THE CASE VERDICT NUMBER: 96/PDT.G/2011/PN SLEMAN. The objectives of research were to find out what the non-performance form is in house trading in Merapi Regency Housing of Sleman, to find out the problems arising, and the solution to them for the buyers of Merapi Regency Housing of Sleman. This research was an empirical law research that was descriptive in nature. The method employed used was qualitative approach using primary and secondary data that was then analyzed using qualitative model. Techniques of collecting data employed were interview and library study whether from books, legislations, journals, articles, documents, and by studying the case document No: 96/Pdt.G/2011/PN Sleman, and etc. Considering the result of research, it could be concluded that from the case No: 96/Pdt.G/2011/PN Sleman, it could be found that the non-performance form occurring in house trading in Merapi Regency Housing of Sleman between seller and buyer in this case the seller did not perform at all; it could be seen from the fact that the accused did not complete the deed publication process of house and land bought by the accuser so that several buyers filed lawsuit to the Sleman District Court. The loss the buyers experienced included material and immaterial ones. The problems encountered in settling the non-performance in Merapi Regency Housing area of Sleman Regency, based on the case No: 96/PDT.G/2011/PN Sleman, in this case was still in curator’s hand and still in process, for several creditors who had paid the cost of land and building completely, it would be considered as the property of creditor because the disputed object had been mastered by the buyer, but for those who had paid just a little, the money would given back to them. The solution to this problem was that it is better for the developer, buyers, and other related parties in Merapi Regency Housing of Sleman case to make reconciliation or mediation (win win solution). Keywords: trade contract, non-performance form, problems, solution

commit to user

vi


digilib.uns.ac.id

HALAMAN MOTTO

Sesungguhnya Allah tidak akan mengubah nasib suatu kaum kecuali kaum itu sendiri yang mengubah apa-apa yang ada pada diri mereka. (QS Ar Ra’d: 11) “Wahai orang-orang yag beriman! Jika kamu menolong (agama) Allah, niscaya Dia akan menolongmu dan meneguhkan kedudukanmu. (Q.S.Muhammad:7)

Hai orang-orang yang beriman, bersabarlah kamu dan kuatkanlah kesabaranmu dan tetaplah bersiap-siap (diperbatasan negerimu) dan bertaqwalah kepada Allah supaya kamu bertuntung (Q.S.Ali Imran:200)

Belajarlah untuk memahami apa arti tulus, ikhlas, dan sabar dalam menyusuri peta kehidupan (Penulis)

commit to user

vii


digilib.uns.ac.id

HALAMAN PERSEMBAHAN

Sebuah karya sederhana ini penulis persembahakan kepada:  Bapak dan bundaku tercinta, Senantiasa mendidikku penuh kesabaran dan kasih sayang serta dukungan yang tulus, selalu membangkitkan semangatku untuk patang menyerah dan mengajarkan bahwa keberhasilan harus di awali dengan perjuangan dengan penuh keprihatinan dan ikhtiar kepada-NYA.  Kakak dan adekku yang selalu ceria dalam keluarga.  Saudara-saudara dan sahabat-sahabatku diatas bumi Allah SWT.  Almamaterku Universitas Sebelas Maret, tempat ku menuntut ilmu dan mendapatkan banyak pengetahuan.

commit to user

viii


digilib.uns.ac.id

KATA PENGANTAR

Alhamdulillah, puji syukur Penulis panjatkan ke hadirat Allah SWT, atas rahmat dan hidayah-Nya, akhirnya Penulis dapat menyelesaikan penulisan hukum (skripsi)

ini

dengan

judul

“PELAKSANAAN

PENYELESAIAN

WANPRESTASI JUAL BELI RUMAH DI PERUMAHAN MERAPI REGENCY SLEMAN BERDASARKAN PUTUSAN PERKARA NO:96/PDT.G/2011/PN SLEMAN”. Adapun penulisan hukum (skripsi) ini disusun guna memenuhi salah satu syarat untuk meraih gelar kesarjanaan S-1 dalam bidang Ilmu Hukum pada Fakultas Hukum Universitas Sebelas Maret Surakarta. Penulisan Hukum ini membahas tentang bentuk wanprestasi, kerugian sebagai akibat jual beli rumah di Perumahan Merapi Regency Kabupaten Sleman, pelaksanaan penyelesaian wanprestasi yang terjadi di Perumahan Merapi Regency Kabupaten Sleman beserta permasalahan dan upaya penyelesaiannya, sebab terkadang dalam pelaksanaanya tentu masih terjadi permasalahan yang sering timbul baik itu berupa permasalahan yang berujung menjadi sebuah sengketa ataupun hanya yang bersifat teknis semata yang tidak menimbulkan sengketa. Oleh karena itu, komunikasi yang baik antara pihak Developer, pihak pembeli serta pihak pihak yang terkait dalam pembangunan Perumahan Merapi Regency Kabupaten Sleman sangat dibutuhkan agar tujuan dan upaya pemberian layanan Perumahan dapat berlangsung secara optimal. Penulis menyadari bahwa dalam proses penyusunan Penulisan Hukum (Skripsi) ini menemui berbagai rintangan, tantangan, dan hambatan yang harus Penulis lewati dengan penuh kesabaran. Penulis menyadari sepenuhnya bahwa dalam menyusun penulisan hukum (skripsi) ini, Penulis dibantu oleh banyak pihak. Tanpa bantuan dari berbagai pihak Penulis yakin penyusunan skripsi ini tidak akan berhasil. Maka dalam kesempatan ini, dengan penuh kerendahan hati dan rasa yang tulus, penulis menyampaikan rasa terima kasih kepada : 1. Allah SWT, yang tak henti-hentinya memberikan nikmat dan rahmatNya kepadaku. Maafkan hamba yang tak pernah luput dari khilaf dan dosa. commit to user

ix


digilib.uns.ac.id

2. Ibu Prof.Dr.Hartiwiningsih, S.H.,M.Hum selaku Dekan Fakultas Hukum Universitas Sebelas Maret Surakarta. 3. Ibu Zeni Luthfiyah S.Ag.,M.Ag selaku Pembimbing Akademik (PA) yang telah memberikan arahan serta izin melalui tandantangannya kepada Penulis dalam setiap proses akademik di fakultas tercinta. 4. Ibu Endang Mintorowati, S.H.,M.H dan Bapak Tuhana,S.H.,M.Si selaku dosen pembimbing dan co. pembimbing skripsi yang telah menyediakan waktu dan pikirannya untuk memberikan bimbingan dan arahan bagi tersusunnya skripsi ini. 5. Bapak dan Ibu Dosen Fakultas Hukum UNS yang telah memberikan ilmu pengetahuan kepada Penulis sehingga dapat dijadikan bekal dalam Penulisan Hukum (Skripsi) ini. 6. Ketua Bagian Pengelolan Penulisan Hukum (PPH), Ibu Wida Astuti, S.H.,M.H dan Mas Wawan anggota Pengelolaan Penulisan Hukum (PPH) yang banyak membantu Penulis dalam penulisan Hukum (Skripsi) ini. 7. Ketua Pengadilan Negeri Sleman Bapak Mulyanto,S.H.,M.H yang telah berkenan memberikan izin penelitian bagi penulis untuk memperoleh data-data di Pengadilan Negeri Sleman guna menyusun Penulisan Hukum (Skripsi) ini. 8. Bapak Nuryanto,S.H dan Bapak Asep Koswara, S.H.,M.H yang telah memberikan bimbingan kepada Penulis selama Penelitian di Pengadilan Negeri Sleman. 9. Ibu Wiwi, yang sudah mendampingi Penulis selama melakukan penelitian di Pengadilan Negeri Sleman. 10. Kepada seluruh pihak di Pengadilan Negeri Sleman tempat Penulis melakukan penelitian. Terkhusus di Bagian Kepaniteraan Perdata. 11. Para pembeli dari Perumahan Merapi Regency Kabupaten Sleman yang sempat penulis ajak berdialog terima kasih atas keterangan yang telah diberikan kepada Penulis guna melengkapi data dalam Penulisan Hukum (Skripsi) ini. 12. Bapak, bunda, mas ripin dan dek Pinin yang selalu mendoakan dan memberikan semangat serta telah memberikan yang lebih kepadaku dalam commit to user

x


digilib.uns.ac.id

hidup ini dan dalam menyelesaikan Penulisan Hukum (Skripsi) ini. Keluarga besarku, terima kasih atas segalanya. 13. Keponakanku Raffi, Hafis, dan Arka yang aku rindukan celotehannya yang lucu semoga kelak jadi anak yang sholehah. 14. Seluruh keluarga besarku yang tidak bisa penulis sebutkan satu persatu semoga silaturrahim selalu terjaga. 15. Sahabat-sahabat sejatiku yang selalu ada di hatiku yaitu Demita, Sumarsih, Syarifah, Widya, Yuna, Violita, R.r Ernawati, Yunita, Anik, Riyanti, Lisa, maafkan jika aku belum bisa menjadi sahabat yang baik bagi kalian. Semoga Allah mengijinkan kita bertemu dalam kesuksesan dan kebahagiaan. 16. Sobat-sobatku di FOSMI, khususnya Akhwat-Akhwat 2009 (Anisa, Febri, Fafa, Retno, Nourma dan Rosi ) Semoga Allah selalu menguatkan tali ukhwah kita. 17. Mbak-mbakku, mbak (Farin,Wiwik, Nunik, Lala, Aya, Ririn,Yeni, Achy, mb Wahyu (Arroyan) terimakasih atas ilmunya, mb Suci (terimakasih atas ilmunya kangen rapat di DPPA Univ sama mb lagi), Mb Mega Diska (terimakasih atas segala perhatiannya selama ini). teruntuk mbak mbakku terimakasih atas kasih sayangnya. 18. Adek-Adek FOSMI 2010, 2011, dan 2012 : dk titi (kuncup-kuncup itu akan segera tumbuh bersabarlah), Innaha, Jami (tetap ceria dan selalu semangat ya), Diyan, Lintang, Indira, Aryani, Dwi, Bela (daun daun yang terjatuh pasti akan tergantikan dengan daun yang baru semangat dk), Ayu, Risa, Bintang, Atun dan Davina. Tetap semangat semoga istiqomah! 19. Para Murrabbiku dan teman-teman rutinan, terima kasih atas ukhwah dan ilmu yang antum berikan! 20. Keluarga Besar FOSMI FH UNS terima kasih atas tempatnya untuk belajar memahami hakikat hidup dan menikmati perjuangan ini. 21. Keluarga Besar BIAS UNS dan BIAS FH UNS terima kasih banyak telah membentuk sifat kedewasaan Penulis. Lanjutkan perjuangan! 22. Seluruh teman-teman angkatan 2009 FH UNS yang tidak dapat penulis user sebutkan satu persatu, bahagia commit rasanya to bisa mengenal kalian semua.

xi


digilib.uns.ac.id

23. Semua pihak yang telah membantu dalam penyusunan skripsi ini yang tidak dapat disebutkan satu persatu. Semoga Allah Swt memberikan balasan yang terbaik. Penulis menyadari bahwa dalam skripsi ini masih banyak kekurangan dan masih jauh dari sempurna. Oleh karena itu, penulis mengharapkan saran dan kritik membangun demi perbaikan dimasa yang akan datang. Semoga skripsi ini dapat bermanfaat bagi kita semua. Amiin

Surakarta, 17 Oktober 2013

Penulis,

commit to user

xii


digilib.uns.ac.id

DAFTAR ISI HALAMAN JUDUL ………………............................................................

i

HALAMAN PERSETUJUAN PEMBIMBING ……………...................

ii

HALAMAN PENGESAHAN PENGUJI ……………………………….... iii HALAMAN PERNYATAAN ……………………………………………... iv ABSTRAK …………………………………………………………………. v HALAMAN MOTTO ……………………………………………………… vii HALAMAN PERSEMBAHAN ………………………………………….... viii KATA PENGANTAR ……………………………………………………..

ix

DAFTAR ISI ……………………………………………………………….. xii DAFTAR GAMBAR……………………………………………………….. xvi BAB I PENDAHULUAN A. Latar Belakang Masalah ……………………………………….........

1

B. Rumusan Masalah ………………………………………………....... 3 C. Tujuan Penulisan Hukum………………………..............................

4

D. Manfaat Penulisan Hukum ...............................................................

5

E. Metode Penulisan Hukum................................................................

5

F. Sistematika Penulisan Hukum.......................................................

11

BAB II TINJAUAN PUSTAKA A. KERANGKA TEORI ………………………………………….........

13

1. Tinjauan tentang Perjanjian ………………………………...........

13

a. Pengertian Perjanjian ………………………………………..

13

b. Asas-asas Perjanjian ………………………………………… 14 c. Syarat sah Perjanjian ……………………………………….. d. Jenis Jenis Perjanjian............................ ………………......

15 18

e. Berlakunya Perjanjian................................………………....

19

f. Pengertian Prestasi, Wanprestasi, Levering, Ganti Kerugian, to userResiko, dan Somasi.......... Keadaan Memaksacommit (Overmacht),

20

xiii


digilib.uns.ac.id

2. Tinjauan tentang Perjanjian Jual beli ………………………….... 37 a. Pengertian Perjanjian Jual beli …………………………….... 37 b. Obyek dan Subyek Perjanjian Jual beli ……………………..

38

c. Hak dan Kewajiban Penjual dan Pembeli…………………… 39 d. Bentuk Perjanjian Jual beli....................................................

40

e. Dasar Hukum bagi Perjanjian Jual beli.................................

41

3. Tinjauan Umum Tentang Perumahan ……………....................

41

a. Pengertian Perumahan dan Permukiman ..…....................... .

41

b. Fungsi Rumah bagi Manusia ................................................

43

c. Macam-Macam Rumah Menurut Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Permukiman..

44

d. Tujuan dari Kawasan Perumahan dan Permukiman Menurut Pasal 3 Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011…………......

44

B. Kerangka Pemikiran …………………………………………….......

46

BAB III HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN A. Hasil Penelitian 1. Gambaran Umum Perumahan Merapi Kabupaten Sleman…....... 49 2. Gambaran Umum PT Sarwo Indah........................................... 50 a. Visi, Misi, PT Sarwo Indah Kabupaten Sleman…………….. 51 3. Prosedur Penyusunan Perjanjian Perumahan Merapi Regency Kabupaten Sleman antara Pembeli dengan Direktur Utama PT Sarwo indah (Developer)…………………………..... 53 B. Pembahasan 1. Kasus

pada Perumahan Merapi

Berdasarkan

Putusan

Regency Kabupaten

No:96/Pdt.G.2011/PN.Sleman

Sleman

akibat

dari

wanprestasi antara pembeli, developer dan pihak pihak yang terkait dengan pembangunan Perumahan Merapi Regency Kabupaten Sleman................................................................................. commit to user

xiv

62


digilib.uns.ac.id

2. Bentuk Wanprestasi dalam Jual beli Rumah di Perumahan Merapi Regency Kabupaten Sleman disini Debitur berprestasi tetapi tidak sesuai dengan apa yang diperjanjikan......................................

66

3. Kerugian Sebagai Akibat Adanya Perjanjian Jual beli Rumah di Perumahan Merapi Regency Kabupaten Sleman...................

70

4. Permasalahan yang Ditemukan dalam Pelaksanaan Penyelesaian Wanprestasi Dalam Perjanjian Jual beli Rumah di Perumahan Merapi Regency Kabupaten Sleman………………...............................

72

BAB IV PENUTUP A. Kesimpulan ………………………………………………………….. 76 B. Saran ………………………………………………………………… 77

DAFTAR PUSTAKA LAMPIRAN

commit to user

xv


digilib.uns.ac.id

DAFTAR GAMBAR

Gambar I

: Model Analisis Interaktif

Gambar II

: Kerangka Pemikiran

commit to user

xvi


digilib.uns.ac.id

LAMPIRAN - LAMPIRAN

commit to user

xvii

PDT

Recommend Documents