PC Advocaten Nieuwsbrief. Hoofdhuurovereenkomsten. Contact. ZZInleiding. ZZToepassingsgebied

PC Advocaten Nieuwsbrief Derde Jaargang

Hoofdhuurovereenkomsten

2011 Nr. 14 maart april ‘11

ZZ Inleiding Regelmatig stellen verhuurders en huurders vragen i.v.m. hun huurovereenkomst, waarbij ze dan totaal verrast worden door het antwoord.

Contact Franklin Rooseveltlaan 64 B-8790 Waregem T +32 (0) 56 323 097/098 F +32 (0) 56 323 099 E [email protected] www.pc-advocaten.be

De regels betreffende de huurovereenkomsten m.b.t. de hoofdverblijfplaats van de huurder zijn namelijk voornamelijk van dwingend recht en er kan er dus niet van afgeweken worden. Zelfs al staat er vb. in de overeenkomst dat het een huurovereenkomst is met duur 3-6-9, zoals vaak gebeurt, is dit niet geldig ! De duur van de overeenkomst wordt immers bepaald door de wet. Het is om die reden dat we in deze nieuwsbrief nog eens de belangrijkste regels van de woninghuurwet willen verduidelijken :

ZZ Toepassingsgebied Deze regels betreffen enkel de woningen die verhuurd worden als woning voor een huurder. De wet is niet toepasselijk op tweede verblijven, op studentenkamers, handelshuur of andere huurovereenkomsten. De wet van 20.02.1991 definieert ‘de hoofdverblijfplaats’ niet, het betreft een feitenkwestie die desnoods moet opgelost worden door de Vrederechter. Het is de plaats waar men gewoonlijk verblijft, dat de zetel van zijn privé en familiaal leven uitmaakt. 1

PC Advocaten Nieuwsbrief Derde Jaargang 2011 Nr. 14

ZZ Basisvoorwaarden

maart april ‘11

Contact

Het gehuurde goed moet beantwoorden aan de elementaire vereisten van veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid zoals bepaald in de voorschiften van artikel 2 van het KB van 8.7.1997. Opgelet : indien dit niet het geval is, dan kan de huurder kiezen om de huurovereenkomst te beëindigen met eventuele schadevergoeding of om de verhuurder te verplichten om de werken uit te voeren. De rechter kan dan ook een vermindering van de huurprijs toestaan.

Franklin Rooseveltlaan 64

ZZ Duur van de overeenkomst

B-8790 Waregem

Elke overeenkomst wordt geacht te zijn aangegaan voor de duur van negen jaar.

T +32 (0) 56 323 097/098

Als er dus een schriftelijke overeenkomst is zonder tijdsbepaling, of van 5 jaar, of van 7 jaar, het maakt niets uit : volgens de wet is het een overeenkomst van 9 jaar (tenzij uitzonderingen hieronder besproken : de overeenkomst van een kortere duur dan 3 jaar en de overeenkomst met een langere duur dan 9 jaar).

F +32 (0) 56 323 099 E [email protected] www.pc-advocaten.be

Deze overeenkomst eindigt na 9 jaar indien ten minste zes maanden voor de vervaldag door één van de partijen een opzegging wordt betekend. Wat indien er geen opzeg wordt betekend 6 maanden voor het einde van de 9 jaar ? Dan wordt de huurovereenkomst telkens voor een duur van drie jaar verlengd. Kan de huurovereenkomst dan niet vroeger beëindigd worden ? 2

PC Advocaten Nieuwsbrief Derde Jaargang 2011 Nr. 14 maart april ‘11


Dit kan, doch onder bepaalde voorwaarden en er wordt een onderscheid gemaakt naargelang de verhuurder de huurovereenkomst wil opzeggen of de huurder.

Opzegging door de verhuurder Er zijn slechts 3 mogelijkheden: > De verhuurder wil de woning zelf persoonlijk en werkelijk betrekken of laten betrekken door zijn kinderen en andere personen limitatief opgesomd in de wet: dat kan op elk moment mits opzeggingstermijn te respecteren van 6 maanden. > De verhuurder kan de huurovereenkomst om de 3 jaar eindigen mits een opzeggingstermijn van 6 maanden indien hij het gehuurde goed wil renoveren en dat die kosten meer bedragen dan 3 jaar huur. Voorbeeld: als de verhuurder grote werken wil laten uitvoeren aan het onroerend goed dat hij op 1.1.2000 verhuurde, dan kan hij de huurovereenkomst beëindigen tegen 31.12.2002 of 31.12.2005. > De verhuurder kan ook de huurovereenkomst zonder motivering opzeggen bij het verstrijken van de eerste en tweede driejarige periode mits een opzeggingstermijn wordt betekend van 6 maanden, MAAR dan betaalt de verhuurder een vergoeding van 9 dan wel 6 maanden naargelang de overeenkomst eindigt na 3 of 6 jaar. Voorbeeld: als het onroerend goed werd verhuurd op 1.1.2000, dan kan de eigenaar de overeenkomst dus beëindigen tegen 31.12.2002 doch mits betaling van 9 maanden huur, tegen 31.12.2005 mits betaling van 6 maanden huur. Vanaf 31.12.2008 kan hij de overeenkomst beëindigen zonder vergoeding te moeten betalen, wel telkens maar om de 3 jaar. Als er geen opzeg is gegeven tegen 31.12.2008, dan is de volgende mogelijke beëindiging dus tegen 31.12.2011. 3



Opzegging door de huurder > De huurder kan altijd de overeenkomst opzeggen met een opzegtermijn van 3 maanden MAAR als hij dat doet het eerste jaar moet hij een vergoeding betalen van 3 maanden huur, het tweede jaar van 2 maanden huur en het derde jaar van 1 maand huur (daarna moet hij niets meer betalen, gewoon de opzegtermijn van 3 maanden respecteren. Voorbeeld: als de huurovereenkomst werd afgesloten op 1.1.2000, dan kan de huurder in 2000 dus weg mits opzeg van 3 maanden én betaling van een vergoeding van 3 maanden. In 2001 kan hij weg mits opzeg van 3 maanden en betaling van een vergoeding van 2 maanden. In 2002 kan hij weg mits opzeg van 3 maanden en betaling van een vergoeding van 1 maand. Vanaf 2003 kan hij steeds en op elk moment weg mits opzeg van 3 maanden (ook al werd er dus een oude overeenkomst 3-6-9 ondertekend).

ZZ Uitzonderingen op de duur van de huurovereenkomst > Huurovereenkomsten kunnen ook korter zijn, doch dit moet uitdrukkelijk voorzien zijn in de overeenkomst, kunnen slechts eenmaal worden verlengd en de totale duur van de overeenkomst mag niet langer zijn dan 3 jaar (anders hervalt men weer in het gewoon systeem zoals hierboven uiteengezet). Wat is het voordeel van een huurovereenkomst van bvb. één jaar ? Als verhuurder en huurder weten dat ze maar één jaar zullen (ver)huren, dan is het natuurlijk beter een overeenkomst af te sluiten voor de duur van één jaar. Sommige verhuurders zien het ook als soort proefperiode. Het nadeel is wel dat men dan gebonden is door die termijn en dat de huurder na één jaar ook kan vertrekken zonder vergoeding. 4


Sommige verhuurders zijn liever op hun gemak en zoeken liever niet telkens nieuwe huurders. Het is ook de reden waarom in het ‘normaal’ systeem de huurders een vergoeding moeten betalen als ze binnen de 3 jaar het onroerend goed verlaten. Het is een soort vergoeding voor de verhuurder die weer kosten moet maken om zijn onroerend goed te verhuren. > Huurovereenkomsten kunnen ook afgesloten worden voor een duur van meer dan negen jaar en dienen dan overgeschreven te worden in het register der hypotheken, maar dergelijke overeenkomsten zijn eerder uitzonderlijk.


> Verlenging wegens buitengewone omstandigheden: Wanneer een huurovereenkomst eindigt, dan kan de huurder, die het bewijs levert van buitengewone omstandigheden, om een verlenging verzoeken. Deze verlenging moet op straffe van nietigheid, uiterlijk een maand voor de vervaldag worden gevraagd aan de verhuurder met een aangetekende brief. Indien partijen niet overeenkomen, oordeelt de Vrederechter. Wat zijn buitengewone omstandigheden ? Ook dit moet geoordeeld worden door de Vrederechter, doch werden aanzien als buitengewone omstandigheden : zwangerschap waarbij de huurster behoefte heeft aan rust, permanente invaliditeit, ziekenhuisopname, ziekte, onvoorziene en niet aan de huurder toerekenbare gebrek aan afwerking van het gebouw waarin hij zou gaan wonen, …

ZZ Verplichte registratie De huurovereenkomst dient steeds geregistreerd te worden! 5


Opgelet : indien de huurovereenkomst niet geregistreerd is, dan kan de huurder de huurovereenkomst beëindigen zonder opzegtermijn en zonder vergoeding, hij kan dus gewoon de sleutel afgeven en vertrekken.


Het is aan de verhuurder op de huurovereenkomst te laten registreren. Dit moet gebeuren op Registratiekantoor van de gemeente waar het onroerend goed ligt en kost sedert 2007 niets meer (wel drie exemplaren van de huurovereenkomst meedoen).

Contact

ZZ Overige clausules

Franklin Rooseveltlaan 64 B-8790 Waregem T +32 (0) 56 323 097/098 F +32 (0) 56 323 099 E [email protected] www.pc-advocaten.be

De onroerende voorheffing De onroerende voorheffing kan nooit ten laste gelegd worden van de huurder. Ook al staat er dus in de overeenkomst dat de huurder de onroerende voorheffing moet betalen, de huurder kan dit weigeren. Daar kan niet van afgeweken worden. De korting op onroerende voorheffing vanaf 2 kinderen blijft echter wel ten gunste van de huurder. De verhuurder betaalt dus minder onroerende voorheffing, doch moet het verschil betalen aan zijn huurder. De huurder moet de aanvraag doen (zie achterzijde van het aanslagbiljet voor de onroerende voorheffing : vermindering voor kinderen)

Indexatie Indexatie gebeurt één maal per jaar en deze aanpassing gebeurt slechts wanneer de verhuurder daarom schriftelijk verzoekt. De geïndexeerde prijs kan gevraagd worden tot een periode van 3 maanden voor de brief.

6



De verhuurder doet er dus best aan om er aan te denken om één maal per jaar een brief te schrijven naar de huurder met de aangepaste huur. Doet hij dat niet, dan moet de huurder de huur niet indexeren. Voorbeeld: indien de huurovereenkomst bv. dateert van 1.1.2000 en de verhuurder pas een brief schrijft op 1.1.2011, dan kan er slechts een geïndexeerde prijs gevraagd worden vanaf oktober 2010. Voor de periode tussen 1.1.2000 tot oktober 2010 blijft de huurprijs dus dezelfde. Dit kan op lange termijn een groot verschil maken. Een huurprijs van bv. € 500 in 2000 is geïndexeerd € 622,57 in 2011.

Huurwaarborg Voor de verhuurder is de enige zekerheid bij niet-betaling van de huur of bij beschadiging van het onroerend goed, vaak de huurwaarborg. Het is geen verplichting om een huurwaarborg te vragen (doch uiteraard zeer aangeraden), doch als er een gevraagd wordt, dan zijn de regels de volgende. De huurwaarborg mag niet meer bedragen dan : > 2 maanden indien het een individualiseerbare rekening is, d.i. gewoon een geblokkeerde bankrekening op naam van de huurder die slechts mag gedeblokkeerd worden mits akkoord van beide partijen. > 3 maanden indien het een bankwaarborg is, dit is een waarborg door de bank zelf gegeven (op vraag uiteraard van de huurder)

7


ZZ En de rest?


Dit zijn in een notendop slechts de belangrijkste elementen die voorzien zijn in de wet van 20.2.1991. Dit is echter geen allesomvattende cursus, noch de interpretatie die de bevoegde Vrederechters er aan geven. Wie met een concreet probleem geconfronteerd wordt wordt aangeraden om voor dat specifieke geval juridisch advies in te winnen.

Contact Franklin Rooseveltlaan 64 B-8790 Waregem T +32 (0) 56 323 097/098 F +32 (0) 56 323 099 E [email protected]

▫▫▫ Parmentier Couvreur | PC Advocaten besteedde de grootste zorg aan de inhoud van deze nieuwsbrief. Doch, deze en andere nieuwsbrieven zijn niet meer dan een vulgariserende benadering van hun onderwerp. Het is geen juridisch advies en mag dan ook niet zo beschouwd worden. PC Advocaten wijst elke verantwoordelijkheid van het onoordeelkundig gebruik van de informatie vervat in deze nieuwsbrief. Deze en andere nieuwsbrieven zijn te allen tijde raadpleegbaar op de website. Inschrijven doet u door deze link te volgen. Uitschrijven doet u hier te klikken. Meer informatie nodig, ook over andere aspecten van het recht?

www.pc-advocaten.be

Parmentier Couvreur | PC Advocaten © 2009-2011

8

PC Advocaten Nieuwsbrief. Hoofdhuurovereenkomsten. Contact. ZZInleiding. ZZToepassingsgebied

Recommend Documents