PAST
NOW
FUTURE
Jaarverslag 2014
Inhoud 1. Bestuursverslag ........................................................................................................... 2 2. Over Mooiland .............................................................................................................. 5 2.1 Waar wij voor gaan .................................................................................................... 6 2.2 Transformatie woningvoorraad ..................................................................................... 7 3. Werken aan woonplezier ............................................................................................ 10 3.1Goede basis ............................................................................................................... 10 3.2 Onbezorgd thuis blijven wonen ................................................................................... 12 3.3 Doelgroepgericht ontwikkelen ..................................................................................... 12 3.4 Mooiland verhuurt ..................................................................................................... 12 4. Samen met bewoners ................................................................................................. 16 4.1 Bekend met bewoners................................................................................................ 16 4.2 Betrokken met bewoners ............................................................................................ 16 4.3 Leefbaarheid en burgerkracht stimuleren...................................................................... 17 5. Uitnodigende partner ................................................................................................. 18 5.1 Mooiland als partner in 2014 ....................................................................................... 18 5.2 Samenwerking met gemeenten ................................................................................... 18 5.3 Samenwerking met zorg- en welzijnspartners ............................................................... 18 6. Goede organisatie ...................................................................................................... 20 6.1 Personeelsbeleid ....................................................................................................... 20 6.2 Reorganisatie ............................................................................................................ 20 6.3 Op orde.................................................................................................................... 22 7. Financiën .................................................................................................................... 23 7.1 Jaarresultaat 2014..................................................................................................... 23 7.2 Financiële continuïteit ................................................................................................ 25 7.3 Financiële strategie – maatschappelijke vermogensbenadering ....................................... 28 8. Governance en risicomanagement .............................................................................. 32 8.1 Ontwikkelingen governance in 2014 ............................................................................. 32 8.2 Governancecode woningcorporaties ............................................................................. 33 8.3 Risicomanagement .................................................................................................... 33 8.4 Toetsing en controle .................................................................................................. 34 9. Verslag Raad van Commissarissen ............................................................................. 35 9.1 Samenstelling en activiteiten Raad van Commissarissen ................................................. 36 9.2 Samenstelling en bezoldiging bestuur .......................................................................... 39 9.3 Tot slot .................................................................................................................... 40 10. Goedkeuring jaarrekening 2014 ............................................................................... 41 11. Bijlagen .................................................................................................................... 42
1
1. Bestuursverslag Het jaar 2014 stond voor Mooiland in het teken van verandering op vele vlakken. Met een nieuwe bestuurder en een forse verandering in de organisatiestructuur heeft Mooiland een volgende stap gemaakt in het toekomstbestendig maken van de organisatie zodat we nu en in de toekomst ons werk kunnen blijven doen: het verhuren, beheren en ontwikkelen van sociale huurwoningen, ook als er sprake is van een bijzondere woon- of zorgvraag. In de afgelopen maanden heb ik als nieuwe bestuurder van Mooiland een goed beeld kunnen vormen van de organisatie. Wat ik aantrof is een bedrijf dat volop in beweging is om een nieuwe en betere invulling te geven aan het werk dat we doen. Dat proces is nog niet klaar. Mooiland doet in essentie de goede dingen die van een sociaal huisvester verwacht mogen worden, maar het kan, zeker op sommige deelterreinen, nog veel beter. Voor mij ligt de komende tijd de belangrijke taak om verder vorm te geven aan de nieuwe koers van Mooiland en ervoor te zorgen dat we de dienstverlening en maatschappelijke prestaties kunnen leveren die onze huurders en partners van ons mogen verwachten. Op weg naar een efficiënte en effectieve organisatie Met een ingrijpende reorganisatie is het afgelopen jaar veel energie gestoken in het intern op orde krijgen van de organisatie. De nieuwe organisatie-inrichting moet de slagkracht van Mooiland versterken en leiden tot substantieel lagere bedrijfslasten. De plaatsingsprocedure die bij deze reorganisatie hoort is eind 2014 afgerond zodat alle medewerkers nu weten waar zij aan toe zijn en de komende periode de blik weer op de toekomst kunnen richten. Mooiland heeft in 2014 met het aanpassen van de organisatiestructuur en de reorganisatie een goede stap gemaakt in het realiseren van de nieuwe koers. De komende periode liggen er misschien nog wel grotere uitdagingen op ons pad, vooral als het gaat om het feitelijk in de praktijk brengen van de diverse elementen uit onze nieuwe strategie zoals het werken met de nieuwe klantprocessen, de profileringsstrategie en het implementeren van het nieuwe bedrijfsinformatiesysteem. Vanaf 1 januari 2015 gaat Mooiland alvast in deze nieuwe organisatiestructuur aan de slag. We hebben de oorspronkelijke vijf directies teruggebracht tot drie bedrijfsonderdelen: Vastgoed, Wonen en Bedrijfsvoering. Zes jaar na de laatste fusie komt hiermee een einde aan een constructie met meerdere woonbedrijven, die een verschillend niveau van dienstverlening boden en andere werkprocessen kenden. Deze stap stelt Mooiland ook in staat om terug te gaan van acht naar twee kantoorlocaties. Op vele terreinen zal de komende tijd nog verdere uitwerking van de reorganisatie volgen, zowel in de dagelijkse uitvoeringspraktijk als in nieuw vormen van beleid op terreinen zoals huurprijzen en onderhoudsniveau. Huurders en partners krijgen te maken met andere werkwijzen en mogelijk ook nieuwe contactpersonen binnen Mooiland. Dat zal, zeker in de beginfase, voor alle betrokken partijen wennen zijn, maar ik ben ervan overtuigd dat dit op de langere termijn zal leiden tot betere dienstverlening en een beter functionerende organisatie, die slagvaardig te werk gaat en waarbij voor onze huurders en partners duidelijk is wat zij wel en niet van ons kunnen verwachten. De ‘verbouwing’ van de organisatie van Mooiland is ook aan de systeemkant nog niet klaar. Het komende jaar zal de organisatie veel in het werk moeten stellen om de overstap naar een nieuw ICT-systeem te realiseren. Met dit nieuwe systeem, Empire van Cegeka-dsa, ontstaat definitief één lijn in bedrijfsprocessen en datadefinities. Naast een efficiencyslag levert dit een betere kwaliteit en betrouwbaarheid van de informatievoorziening op. Ook zal een digitaal klantportaal worden ingericht waarmee huurders, woningzoekenden en andere klanten van Mooiland hun informatie online in kunnen zien, hun gegevens kunnen wijzigen en verzoeken om bijvoorbeeld reparaties voortaan ook digitaal op een efficiënte wijze 24 uur per dag kunnen indienen. Qua eenwording van processen, beleid en systemen is er dus de komende tijd nog veel werk aan de winkel, maar met al deze veranderingen werken we toe naar een situatie waarin efficiënter wordt gewerkt en waar het rendement wordt geoptimaliseerd. Daarmee worden nog meer maatschappelijke investeringen mogelijk gemaakt. Dat komt dan weer ten goede aan onze doelgroep in de vorm van bijvoorbeeld nieuwe sociale huurwoningen, verduurzaming van bestaande woningen of de betaalbaarheid. Dat is waar we voor gaan.
2
Maatschappelijke en politieke ontwikkelingen De wereld om Mooiland heen staat ondertussen absoluut niet stil. In het jaar 2014 was de parlementaire enquête woningcorporaties bepalend voor het beeld over woningcorporaties. Dit was een confronterende periode, maar wel noodzakelijk voor een goede discussie over de invulling van de rol van woningcorporaties en het krachtenveld waarbinnen we opereren. Het grootste deel van de aanbevelingen die de enquêtecommissie doet, ondersteun ik dan ook van harte. De bevindingen van de enquêtecommissie lijken hun weerslag te gaan vinden in nieuwe wetgeving. In 2015 moet de novelle op de Herzieningswet in werking treden, waarmee het grootste deel van de aanbevelingen van de commissie in de praktijk worden gebracht. Rondom de inwerkingtreding van deze nieuwe wet leven ook bij Mooiland nog wel zorgen, want hoe deze wet gaat uitwerken is nog niet altijd duidelijk. We zullen de ontwikkelingen rondom de nieuwe wetgeving en uitwerking daarvan ook in 2015 op de voet blijven volgen. Transformatie woningbezit Mooiland In het bijzonder leven er bij Mooiland zorgen over de uitwerking van de maatregelen die in de novelle zijn opgenomen om de behoefte naar meer regionale verankering uit te werken. Mooiland heeft naast de interne organisatieveranderingen in 2013 ook besloten om de samenstelling van ons woningbezit op een ingrijpende manier te herstructureren. Nu is Mooiland nog actief in 133 gemeenten verspreid over heel Nederland. In meer dan 80% van deze 133 gemeenten heeft Mooiland echter minder dan 250 woningen. De afgelopen jaren hebben we moeten concluderen dat dergelijke aantallen onvoldoende zijn om daar op volkshuisvestelijk vlak het verschil te maken. Bovendien is het op een eenduidige manier bedienen van al deze huurders niet op een efficiënte manier mogelijk gebleken. Daarom is het plan om onze activiteiten te concentreren op twee gebieden: NoordoostBrabant/Gennep, waar we traditioneel al een sterke positie hebben, en de regio Nijmegen en omgeving. Daar willen we echt een speler van betekenis worden op de lokale woningmarkt. We hebben de intentie om de rest van het Mooilandbezit in de zogenaamde servicegebieden te verkopen. De opbrengsten van de verkoop van de ca. 10.000 woningen in deze gebieden wordt ingezet om onze activiteiten in Nijmegen e.o. uit te breiden. Sinds deze koerswijziging is ingezet zijn al zo’n 1.500 woningen verspreid over bijna 20 gemeenten complexgewijs verkocht. Daar tegenover staat dat we in 2014 veel nieuwe contacten hebben gelegd in Nijmegen. Naar verwachting zullen begin 2015 de eerste concrete stappen worden gezet met het uitbreiden van onze activiteiten in dit gebied. De keuze om ons te concentreren op een veel beperkter aantal gebieden sluit goed aan bij wat de politiek en maatschappij steeds duidelijker van woningcorporaties vragen: regionaal verankerde corporaties. In de nieuwe Woningwet zoals die eind 2014 bekend was, is de vraag naar regionale verankering echter op een dusdanige manier vertaald naar wet- en regelgeving dat Mooiland wellicht niet meer in Nijmegen e.o. blijvend kan helpen bij de lokale volkshuisvestelijke uitdagingen en opgaven. Dit zou een voor Mooiland en deze gemeenten zeer teleurstellende uitkomst zijn die volgens ons met deze maatregel niet bedoeld is. In 2015 zal Mooiland daarom specifiek op dit onderdeel onze unieke problematiek aankaarten bij de betrokken partijen. Ook in Noordoost-Brabant hebben we een transformatie van het woningbezit voor ogen, maar wel van een andere aard. Recente regionale woningmarktonderzoeken tonen onder andere aan dat er in Noordoost-Brabant niet zozeer sprake is van een acuut probleem als het gaat om het aanbod van sociale huurwoningen. Wel is er sprake van een verdelingsprobleem (de juiste mensen in de juiste woning). Dit betekent dat we de komende tijd inzetten op het creëren van meer kleinere en meer betaalbare huurwoningen met een goede balans tussen prijs en kwaliteit. Financieel resultaat 2014 Mooiland is financieel een gezonde woningcorporatie. In 2014 is het jaarresultaat uitgekomen op € 210 miljoen negatief. Dit wordt voor het grootste deel veroorzaakt door de niet gerealiseerde waardeveranderingen in de vastgoedportefeuille. Mooiland waardeert het vastgoed op basis van marktwaarde in verhuurde staat. Dit houdt in dat de waardeverandering van ons bezit grote invloed heeft op het jaarresultaat. De belangrijkste oorzaken van deze daling zijn het verlagen van de te verwachten huurverhogingen in de komende jaren (€ - 89 miljoen), de verhoging van de disconteringsvoet, waarmee de huidige waarde van toekomstige kasstromen wordt bepaald(€ - 85 miljoen) en een daling van de leegwaarde van ruim 2% (€ - 26 miljoen).
3
Ondanks dit negatieve jaarresultaat wil ik graag benadrukken dat de normale bedrijfsvoering van Mooiland gezond is en er goed voor staat. Voorafgaand aan het meerekenen van deze waarderingsposten had Mooiland in 2014 een positief exploitatieresultaat van € 26 miljoen. De kasstroom uit operationele activiteiten bedroeg in datzelfde jaar € 38 miljoen. Tot slot Mooiland heeft in het afgelopen jaar veel vooruitgang geboekt in het toekomstbestendig maken van de organisatie. Aan alle betrokkenen wil ik mijn complimenten geven voor hun inzet. Niettemin is er nog veel werk aan de winkel. De uitdaging voor de komende periode zit in het verder vormgeven van de koers van Mooiland en het daadwerkelijk realiseren van alle voorgenomen veranderingen. 2015 wordt opnieuw een spannend jaar volop ontwikkelingen, maar met de ingezette koers zie ik de toekomst van Mooiland vol vertrouwen tegemoet. Anne Wilbers, bestuurder Mooiland
4
2. Over Mooiland Mooiland is een woningcorporatie met meer dan 27.500 verhuureenheden verspreid over 133 gemeenten in heel Nederland. Daarmee zijn we één van de twintig grootste corporaties van Nederland én een van de weinige landelijk actieve toegelaten instellingen. Met ruim 300 medewerkers werken we elke dag aan goed, betaalbaar en prettig wonen. De organisatie van Mooiland ondergaat als gevolg van een strategische koerswijziging flinke veranderingen. Hier wordt verder op ingegaan in het hoofdstuk ‘Goede organisatie’. 2014 was het laatste jaar waarin Mooiland werkte in een structuur met meerdere woonbedrijven. Onderstaand organogram geeft de structuur van Mooiland in 2014 weer. In het hoofdstuk ‘Governance & Risicomanagement’ komt het nieuwe organogram zoals dat vanaf 2015 geldt aan bod. Organogram bedrijfsstructuur Mooiland 2014 Raad van Commissarissen
Directeur-bestuurder
Woonbedrijf Grave
Woonbedrijf Amersfoort
Mooiland Vastgoed
Financiën, Informatie, Bedrijfsvoering
Strategie & Organisatie
Overzicht samenstelling woningvoorraad Mooiland Hieronder is een overzicht opgenomen van de 26.454 huurwoningen en 1.051 andere verhuureenheden (vhe) van Mooiland uitgesplitst per categorie en soort vhe. Daarnaast een tabel over de cijfermatige ontwikkelingen binnen de woningvoorraad in het afgelopen jaar. De aantallen verkopen en nieuwbouw worden verderop in dit hoofdstuk toegelicht. Woningvoorraad Mooiland A: Huurwoningen (categorie in €) A1: Goedkoop (tot 389,05) A2: Betaalbaar (389,05 – 596,75) A3: Duur tot huurtoeslaggrens (596,75 – 699,48) A4: Duur boven huurtoeslaggrens (boven 699,48) B: Overige woongelegenheden Totaal woongelegenheden
2014
2013
2.385 18.992 3.879
2.649 19.428 3.833
1.114
781
84 26.454
75 26.766
Ontwikkeling woningvoorraad Stand per 1-1 Sloop Verkoop Aankoop Nieuwbouw huur Overig Stand per 31-12
C: Niet-woongelegenheden C1: Garages C2: Bedrijfsruimten/winkels C3: Overig bezit Totaal niet-woongelegenheden Totaal verhuureenheden
814 150 87 1.051
834 198 56 1.088
27.505
27.854
2014
2013
27.854
28.846
-42 -389 14 70 -2
-74 -1.325 24 380 3
27.505
27.854
5
Ontwikkelingen juridische structuur 2014 In verband met de diverse organisatorische veranderingen die Mooiland ondergaat en in het licht van de strengere eisen uit de aankomende herziene Woningwet rondom verbindingen van woningcorporaties, is in 2014 besloten de juridische structuur van Mooiland aanzienlijk te vereenvoudigen. Dit betekent onder andere dat Mooiland Vastgoed BV als rechtspersoon gaat verdwijnen. Mooiland Vastgoed BV is de enige BV in volledige eigendom in de nevenstructuur van Mooiland waar de afgelopen jaren structureel activiteiten in zijn uitgevoerd. Het gaat dan specifiek om vastgoedontwikkelingsactiviteiten. In de nieuwe organisatiestructuur van Mooiland wordt Vastgoed een bedrijfsonderdeel binnen de Stichting Mooiland. Alle activiteiten in Mooiland Vastgoed BV worden in 2015 door middel van een juridische fusie in één keer overgedragen aan de stichting Mooiland. Alle rechten, plichten en garanties gaan hiermee automatisch over naar de stichting. Het besluit voor deze vereenvoudiging van de juridische structuur is in 2014 genomen. In 2015 zal deze in de praktijk worden gebracht. Hieronder is het organogram van de juridische structuur van Mooiland in 2014 opgenomen. Als bijlage bij het jaarverslag is een detailoverzicht met cijfermatige informatie van de diverse verbindingen opgenomen. Stichting Mooiland
Mooiland Holding B.V.
Mooiland Maasland B.V.
Mooiland Vitalis B.V.
Pantein Woonservices B.V.
Mooiland Vastgoed B.V.
Mooiland Onroerend Goed B.V.
Mooiland Parkeren B.V.
Mooiland Energie B.V.
Ontwikkel combinatie Mill B.V. (50%)
2.1 Waar wij voor gaan Mooiland heeft een nieuwe koers ingezet waarin onze rol als sociale huisvester nog nadrukkelijker centraal staat. We verhuren, beheren en ontwikkelen sociale huurwoningen en werken met een hart voor wonen aan een echt thuis voor mensen uit de lagere inkomensgroepen (2014: tot € 34.678). Ook als zij een bijzondere woon- of zorgvraag hebben. We voelen een maatschappelijke verantwoordelijkheid voor de woonvragen die lokaal in ons gebied spelen. De woonvraag neemt nog altijd toe, maar is wel van een andere aard. Er is behoefte aan meer betaalbaar aanbod en kleinere woonmogelijkheden. Dit vereist een aanpassing van ons aanbod en ons bezit, met oog voor een goede balans tussen prijs en kwaliteit. Onze woningen kennen een goede basiskwaliteit en bieden de huurders een echt thuis. We vinden een gevarieerde wijkopbouw belangrijk en dragen hier samen met onze partners actief aan bij. De maatschappelijke verantwoordelijkheid blijkt ook uit onze inzet op gebied van sociaal beheer, wonen, welzijn en zorg (WWZ), participatie, burgerkracht en duurzaamheid. De maatschappelijke verantwoordelijkheid delen we met onze klanten en onze partners. Mooiland is niet vanzelfsprekend leidend in het invullen van die opgave. We gaan uit van eigen kracht en
6
verantwoordelijkheid van een ieder. Onze missie is en blijft: Echt Thuis. Dat is waar wij met een hart voor wonen samen aan werken. Actief in minder gebieden In het licht van maatschappelijke discussies over het terugdringen van bedrijfslasten en het verbeteren van regionale verankering van woningcorporaties heeft Mooiland in 2013 al de conclusie getrokken dat het versnipperde bezit van Mooiland en de onderliggende organisatie-inrichting ons onvoldoende in staat stelt om de maatschappelijke prestaties te leveren die de omgeving steeds duidelijker van ons vraagt. Om deze redenen is eind 2013 de keuze gemaakt om onze activiteiten te beperken tot een veel kleiner aantal regio’s. Mooiland wil alleen nog actief blijven in de regio’s Noordoost-Brabant en Nijmegen e.o.. Het woningbezit in de overige gemeenten zijn we van plan te verkopen. Wel is de uitwerking van de regionale werkgebieden-maatregel uit de nieuwe Woningwet van invloed op de vraag of dit plan ook daadwerkelijk gerealiseerd kan worden. Mooiland neemt de tijd om deze woningen per complex tegen een goede prijs aan een verantwoorde tegenpartij te verkopen. In 2013 en 2014 zijn al zo’n 1500 woningen van Mooiland verkocht aan andere woningcorporaties. Hiermee heeft Mooiland zich al uit bijna 20 gemeenten teruggetrokken ten opzichte van de situatie in 2012. In de nieuwe koers is opgenomen dat we de verkoopopbrengsten willen gebruiken om het aantal sociale huurwoningen van Mooiland in Nijmegen e.o. (nu 104 woningen) uit te breiden. Daar willen we een lokale speler van betekenis worden. In Nijmegen zijn veel nieuwbouwmogelijkheden en is er sprake van een relatief hoge druk op de sociale woningvoorraad. Uitbreiding wordt gerealiseerd door nieuwbouw maar ook door overname van bestaande sociale huurwoningen. In de regio Noordoost-Brabant werkt Mooiland voornamelijk aan een omslag als het gaat om de prijs/kwaliteitverhouding van de woningvoorraad zodat deze beter aansluit op onze doelgroep. Sturen op rendement / asset management De omvang van de vastgoedportefeuille van Mooiland vraagt om gedegen en professionele sturing. Mooiland maakt daarbij gebruik van asset management. Vertrekpunt in het asset management binnen Mooiland is een marktconform rendement op basis van marktwaarde in verhuurde staat (‘denken als een belegger’). Dit betekent niet dat we op al onze complexen een marktconform rendement willen realiseren, maar dit vertrekpunt is nodig om voor iedereen transparant te maken waarom en waardoor we afwijken van een marktconform rendement. Daarnaast zorgt deze methodiek ervoor dat we geen onnodige kosten maken, niet onnodig opbrengsten laten liggen en dat we risico’s van het vastgoed goed kunnen meewegen in onze tactische beslissingen. In 2014 heeft Mooiland flinke stappen gezet om rendementssturing / asset management verder in de organisatie in te bedden. Zo is de organisatie stap voor stap meegenomen in de werkwijze van rendementssturing door middel van trainingen. Er is gestart met een hold / sell analyse van al onze woningcomplexen. Hiermee hebben we nu scherp in beeld wat ons verwacht rendement is. Daarnaast zijn we al ver gevorderd met het opstellen van een nieuw investeringsstatuut waarin de kaders worden gegeven voor het nemen (beoordelen en toetsen) van al onze investeringsbeslissingen. 2.2 Transformatie woningvoorraad In 2014 is opnieuw een stap gezet in het realiseren van de voorgenomen transformatie van de woningvoorraad. Al onze woningen in Den Helder zijn in 2014 verkocht aan Woningstichting Den Helder. Het gaat dan om 155 woningen verspreid over vier complexen, 1 ontmoetingscentrum, 17 overige eenheden (garages) en een stuk grond. Daarnaast zijn in 2014 overeenkomsten gesloten voor de overname van al onze 308 woningen in Gouda en één complex in Assen met 40 woningen. De formele overdracht van deze woningen heeft echter pas in 2015 plaatsgevonden en zodoende zijn deze aantallen niet in het jaarverslag over 2014 meegenomen. Naast complexgewijze aan- en verkopen in het kader van onze profileringsstrategie verkoopt Mooiland individuele huurwoningen aan particulieren. Dit zorgt ervoor dat ook in de profileringsgebieden onze huurwoningen goed blijven aansluiten op de lokale vraag en de juiste prijs-/kwaliteitverhouding kennen. De opbrengsten uit verkoop zorgen ervoor dat Mooiland blijvend kan investeren in de kwaliteit en beschikbaarheid van de woningvoorraad.
7
In 2014 zijn 204 woningen, 10 overige eenheden (garages) en 2 percelen grond individueel verkocht aan particulieren. Als woningen verkocht worden aan zittende huurders kunnen zij in aanmerking komen voor 10% korting op de koopprijs. In 2014 was dit het geval bij 86 van de 204 verkochte woningen. Tot slot zijn in het kader van de scherpere focus op de kerntaken twee van onze bedrijfspanden verkocht. In totaal zijn daarmee in 2014 complexmatig én individueel 389 verhuureenheden verkocht (359 woningen en 30 overige eenheden). Nieuwbouw en herstructurering Naast aanen verkopen van woningen werkt Mooiland ook nieuwbouwen herstructureringsprojecten die bijdragen aan de transformatie van de woningvoorraad die we voor ogen hebben. Dit loopt uiteen van de realisatie van vier woningen in een kleine kern tot projecten met 200 woningen in combinatie met een zorgcentrum en maatschappelijke voorzieningen. Door regelmatig voor nieuwbouw te kiezen blijft het bezit van Mooiland up to date. In 2014 hebben we in totaal 78 nieuwe verhuureenheden opgeleverd, waarvan 72 nieuwbouw en 6 renovatie / vernieuwbouw, verdeeld over 10 bouwprojecten. Onze focus ligt daarbij op het realiseren van nieuwe sociale huurwoningen (57 woningen). Bij nieuwbouw en herstructurering proberen we woningen zo energiezuinig mogelijk te maken. Momenteel halen we bij nieuwbouw gemiddeld een energielabel A+. In onderstaande tabel zijn alle in 2014 opgeleverde projecten opgenomen: Overzicht opgeleverde projecten 2014 Projectnaam
Plaats
Hildebrand, fase 1 Weijerstaete stempel 2A Deken Pompenstraat Megen Zuid Asboom fase 2 Loonse Hoven, fase 1 Liebregtsplein, renovatie Tiendplein, fase 1 Centrumplan Geffen Bernhardstraat Totaal
Heesch Boxmeer Empel Megen Overlangel Overloon Vorstenbosch Oeffelt Geffen Mill
Betaalbaar (tot €596,75) 6
Middelduur (tot €699,48)
Duur (boven €699,48) 4
Koop
Overig bezit
10 5 10 5 4 10 6 8 18 2 78
5
6
10 5 4 10 6 7 9
1 9
51
14
2 2
Totaal
5
Hieronder volgt een overzicht van concrete lopende projecten die al zijn gestart of waar de start van de bouw in 2015 plaatsvindt. De bouwplannen vallen uiteen in nieuwbouw- en herstructureringsprojecten. Als er sprake is van een herstructurering worden de bestaande bewoners eerst uitgeplaatst. Voor deze situaties is een sociaal plan vastgelegd waar een eventuele verhuiskostenvergoeding deel van uit maakt. De nieuwe koers van Mooiland, maar zeker ook de novelle en andere politieke maatregelen als de verhuurderheffing hebben impact op de bouwplannen van Mooiland. De projectenkalender van Mooiland wordt op dit moment opnieuw geëvalueerd. Sommige projecten zullen worden stopgezet en in sommige projecten zullen onderdelen worden versoberd of geschrapt. Het gaat dan vooral om onderdelen die niet meer goed aansluiten op de kerntaak van woningcorporaties, zoals het bouwen van een supermarkt of veel koopwoningen. Naast een schifting in de soorten projecten die we nog doen, wordt binnen projecten ook gekeken naar de manier waarop we die realiseren. Er wordt steeds meer gestuurd op (kosten)efficiëntie en rendement. Mooiland maakt op dit moment de omslag van sturen op onrendabele toppen (ORT’s) naar sturen op rendement. Het effect daarvan is dat er minder ORT wordt geboekt en daardoor houden we meer investeringsruimte over om andere projecten te realiseren. In 2014 is er €590.584 aan ORT op basis van marktwaarde genomen. Een volledig overzicht van ORT’s is als bijlage aan dit jaarverslag toegevoegd.
8
Projecten in aanbouw of start bouw in 2015 Projectnaam
Locatie
Huur
Centrumplan Hart voor Beugen Hofstede Elderom (fase 4a2 en 2) Weijerstaete (stempel 2b) Cuijkse Cantheelen (fase 2) De Valuwe revitalisering (fase 2a) Centrumplan Op de Logte (fase 2) Hildebrand herstructurering (fase 2) Water/Sebastianusstraat Groenstraat Centrumplan Tiendplein Centrumplan Overlangel, Asboom Loonse Hoven, renovatie Liebregtsplein, nieuwbouw Mariënbosch Totaal
Berghem Beugen Boxmeer Boxmeer Cuijk Cuijk Geffen Gennep Heesch Herpen Maren-Kessel Mill Oeffelt Oijen Oss Overloon Vorstenbosch Nijmegen
15 24 39 46 34 37 21 48 18 6 8 18 11 7 4 24 10 173 543
Koop
Overig bezit
22
101
22
101
Totaal 15 24 39 46 157 37 21 48 18 6 8 18 11 7 4 24 10 173 666
Grondaankopen Voor vijf projecten zijn in 2014 grondaankopen gedaan voor in totaal € 826.301. In de tabel hieronder staan de specifieke grondaankopen per locatie. Voor al deze grondaankopen geldt dat momenteel al gebouwd wordt. Op de aangekochte grond worden huur- en koopwoningen gerealiseerd. Overzicht grondaankopen 2014 Bernhardstraat Liebregtsplein Dorpshart nabij Kloosterstraat Plangebied nabij Lambertusstraat Derpshei Totaal
Locatie Mill Vorstenbosch Oijen Geffen Overloon
Bedrag in € 51.087 64.766 176.148 530.400 3.900 826.301
9
3. Werken aan woonplezier Onder werken aan woonplezier verstaan we het bouwen, in stand houden en verbeteren van woningen zodat onze huidige en toekomstige huurders er met veel plezier kunnen wonen. We werken hier aan door een goede basis af te spreken als het gaat om kwaliteit, onderhoudsnormen en dienstverlening. Speciale aandacht op dit vlak gaat uit naar de betaalbaarheid van onze woningen, het versterken van de duurzaamheid en het toegankelijk maken en houden van woningen voor huurders zodat zij ook op oudere leeftijd, of met een bijzondere woonvraag, bij Mooiland terecht kunnen. 3.1 Goede basis Onze 27.505 verhuureenheden zijn goed, veilig en functioneel volgens de geldende basiskwaliteitseisen die we onszelf stellen. Deze worden vastgesteld aan de hand van de Mooiland Basiskwaliteit. Dit is een kwaliteitseisentabel waarmee wordt aangegeven in hoeverre iedere woning of complex afwijkt van deze basiskwaliteit. De score uit de kwaliteitseisentabel van de Mooiland Basiskwaliteit gebruiken we bij het maken van strategische afwegingen over de investeringen in woningen en complexen. Onderhoud Voor goede woningen is het van belang dat er regelmatig onderhoud wordt uitgevoerd. In 2014 heeft Mooiland in totaal €32,9 miljoen uitgegeven aan onderhoud (2013: €37,5 miljoen). Gemiddeld komt dit per woning uit op een bedrag van €1.250 euro aan onderhoud. Het grootste deel van de onderhoudsuitgaven in 2014, €26,7 miljoen, zit in het planmatig onderhoud. Deze bestedingen hebben betrekking op onderhoud dat periodiek aan de woningen wordt uitgevoerd, van te voren is gepland en in een meerjaren onderhoudsschema is gezet. Bij andere vormen van onderhoud gaat het voornamelijk over onderhoudskosten als gevolg van klachten (€4,4 miljoen), onderhoud wanneer een woning vrij komt (mutatieonderhoud, €1,9 miljoen) en reguliere onderhoudskosten aan bijvoorbeeld CV-ketels en liften (€2,2 miljoen). Deze gepresenteerde bedragen van niet planmatig onderhoud zijn exclusief de dekking van de eigen onderhoudsdienst (€ 1,6 miljoen) en de doorbelasting aan huurders (€0,7 miljoen). Sterk in duurzaamheid Een energiezuinige en duurzame woning is goed voor het milieu, goed voor de huurder omdat zijn wooncomfort toeneemt en energielasten lager worden en goed voor Mooiland omdat de waarde van de woning toeneemt. We richten ons de laatste jaren daarom steeds meer op verduurzaming van woningen. Gezien de huidige energielabels binnen het woningbezit van Mooiland streven we er in eerste instantie naar om het grootste deel van de woningen naar label C of hoger te brengen. In 2014 hebben we de energiezuinigheid van een flink aantal woningen verbeterd. Hierdoor is het aantal woningen met energielabel C of beter toegenomen van 61% naar 67%. In onderstaande diagram zijn de energielabels van onze woningen uitgesplitst per klasse met daarnaast de situatie in 2013: Energielabels 2014
Energielabels 2013
Kwaliteit van dienstverlening Het is voor ons belangrijk om regelmatig te onderzoeken of onze huurders en andere klanten ook daadwerkelijk tevreden zijn over onze dienstverlening. In 2014 zijn we gestart met het uitvoeren
10
van continumetingen bij de contacten via klantenservice en reparatieverzoeken. Kort nadat er contact is geweest krijgt een deel van onze klanten een korte vragenlijst over de kwaliteit van de dienstverlening. De eerste resultaten geven aan dat de onze klanten tevreden zijn over deze onderdelen van de dienstverlening. De vragenlijst over klantcontacten is in 2014 door 1219 klanten ingevuld en hier is gemiddeld een 7,3 gegeven. 959 klanten hebben de vragenlijst over reparatieverzoeken ingevuld. Hierbij is gemiddeld een 7,7 gegeven. Ook heeft Mooiland deelgenomen aan de Aedes-benchmark. Dit is een nieuw initiatief om de prestaties van woningcorporaties beter inzichtelijk te maken. In dit eerste jaar van de benchmark is onderzoek gedaan naar de prestatievelden Kwaliteit en Bedrijfsvoering. Op het onderdeel kwaliteit komt Mooiland uit op een 7,5 en scoort hiermee boven het gemiddelde van 7,3. Op het vlak van de bedrijfsvoering is gekeken naar de lasten waar je als corporatie invloed op hebt zoals huisvestings- en automatiseringskosten. De bedrijfslasten van Mooiland komen gemiddeld uit op 952 euro per verhuureenheid per jaar. Mooiland scoort daarmee beter dan de meeste woningcorporaties. Gemiddeld gaven corporaties 1.035 euro uit per verhuureenheid. Klachten We doen ons best om goede dienstverlening en kwaliteit te leveren, maar toch zijn er soms klachten. Voor klachten kunnen huurders in de eerste plaats terecht bij Mooiland. Als dit niet tot een bevredigende oplossing leidt, is er de mogelijkheid om naar de klachten- of geschillencommissie te gaan. Deze commissies zijn onafhankelijk van Mooiland en in een eigen reglement zijn werkwijze en samenstelling vastgelegd. In 2014 zijn er in totaal 22 klachten ingediend bij deze commissies. Hieronder volgt een overzicht van de afgehandelde klachten: Overzicht klachten en geschillen 2014 Indiener klacht Onderwerp klacht Huurder uit Alkmaar Klacht over dienstverlening Huurder uit Barneveld Bezwaar over achterstallig onderhoud, onterechte verwijzing naar huurcommissie en inwinnen informatie bij belastingdienst Huurder uit Best Klacht over tocht en gedrag medewerker Huurder uit Boxmeer Verwijdering van begroeiing tegen de zijgevel. Huurder uit Cuijk Het niet toekennen van ongemakkentoeslag. Huurder uit Cuijk 1. Vochtoverlast in de woning aan de zijde van het trappenhuis. 2. Vochtoverlast in de keuken en meterkast. Huurder uit Cuijk 1. Communicatie bij de verwerking van klachten. 2. Het niet nakomen van de gehanteerde termijnen t.a.v. de beantwoording van klachten. 3. Bejegening door beklaagde. Huurder uit Cuijk Het bij mutatie in rekening brengen van het verwijderen van bomen in de achtertuin van het gehuurde. Huurder uit Cuijk Slecht functionerend ventilatiesysteem. Huurder uit Cuijk Het niet toekennen van verhuiskostenvergoeding ikv sociaal plan “Revitalisering De Valuwe”. Huurder uit Cuijk Stankoverlast in appartement waarbij de acties van Mooiland niet geleid hebben tot een oplossing. Huurder uit Ede Klacht over mutatiekosten Huurder uit Ede Klacht over rekening na buitensluiting in het weekend
Zitting nee nee
Uitspraak commissie ongegrond gedeeltelijk gegrond
nee
ongegrond
nee
Niet ontvankelijk
ja
Klacht ongegrond
ja
1. Klacht ongegrond 2. Klacht gegrond
ja
Klacht 1 en 2 gegrond Klacht 3 ongegrond
ja
Klacht gegrond
nee
Niet ontvankelijk
ja
Klacht ongegrond
nee
Niet ontvankelijk
nee nee
Ongegrond Ongegrond
11
Huurder uit Eefde Woningzoekende uit Gennep Huurder uit Heesch Huurder uit Nuland Huurder uit Oijen Huurder uit Ravenstein Huurder uit Schaijk Huurder uit Schiedam Huurder uit Venlo
Eindafrekening na mutatie Niet eens met de voorwaarden die Mooiland stelt voor toewijzing. Overlast geschil over een kwestie tussen buren. Diverse klachten over cv, renovatie douche en projectmatig onderhoud. Het niet volgen van de door beklaagde voorgestelde oplossing voor de vochtoverlast in de keuken. Benaming van ruimten op plattegrond van toegewezen woning. Bejegening en aanpak van Mooiland bij aangifte ontvreemding. Klacht over vochtproblemen Overlast
nee nee
Gegrond Niet ontvankelijk
nee
Niet ontvankelijk
nee
Niet ontvankelijk
ja
Klacht ongegrond
ja
Klacht ongegrond
nee
Niet ontvankelijk
nee nee
Gegrond Gegrond
3.2 Onbezorgd thuis blijven wonen We vinden het belangrijk dat mensen zo lang mogelijk thuis op een prettige wijze kunnen blijven wonen. Woningaanpassingen, zoals het plaatsen van douchezitjes, toiletbeugels, verhoogde toiletten en scootmobielstallingen, kunnen hierbij helpen. In 2014 heeft Mooiland 318 van dergelijke woningaanpassingen in overleg met de bewoners gerealiseerd. Deze aanpassingen worden veelal vanuit de Wet Maatschappelijke Ondersteuning (WMO) gefinancierd. De WMObijdrage van Mooiland bij deze aanpassingen bedroeg het afgelopen jaar €61.268 op een totaalbedrag van €248.387. Door goede samenwerking met zorg- en welzijnspartijen zorgen we er eveneens voor dat mensen met een zorgvraag zo lang mogelijk zelfstandig kunnen blijven wonen. Voor huurders van Mooiland is het bijvoorbeeld mogelijk om gebruik te maken van verschillende extra diensten, zoals een speciaal serviceabonnement voor het onderhoud en gemaksdiensten in en om het huis via de zelfstandige organisatie ‘Extra’. Ook zijn er speciale zorgarrangementen via onze zorgpartners en is er een systeem van moderne personenalarmering. 3.3 Doelgroepgericht ontwikkelen Onze doelgroep bestaat in essentie uit huurders met lagere inkomens. Vanuit onze maatschappelijke doelstellingen richten we ons daarbij ook op mensen met een bijzondere woonvraag. Bij een bijzondere woonvraag kan bijvoorbeeld gedacht worden aan huisvesting voor studenten of voor mensen met een verstandelijke beperking. Een mooi voorbeeld van maatwerk uit het afgelopen jaar is onze samenwerking met IVA Wonen. IVA Wonen helpt werkende mensen met autisme om zo goed mogelijk te functioneren op hun werk en zo zelfstandig mogelijk te wonen en leven. Vanaf oktober 2014 biedt Mooiland in samenwerking met deze zorgorganisatie huisvesting aan tien (jong)volwassenen met autisme in onze flat aan de Van den Vondelstraat in Sliedrecht. De cliënten wonen hier zelfstandig onder begeleiding van IVA Wonen. De zorgorganisatie huurt zelf ook een appartement op de begane grond die zij hebben ingericht als kantoor met daarbij een gemeenschappelijke keuken/kamer voor haar cliënten. 3.4 Mooiland verhuurt Het verhuren van woningen is onze kerntaak. Daarbij gaat er veel aandacht uit naar het betaalbaar en toegankelijk houden van onze woningvoorraad. 21.377 van onze woningen vallen bijvoorbeeld in de categorieën goedkoop en betaalbaar (huur per maand tot €596,75 per maand) en er zijn afspraken gemaakt dat hier altijd een minimumaantal onder moet blijven. Huurontwikkeling De basis waarop we onze huurprijzen bepalen is het nu geldende huurbeleid. In ons huurbeleid is gezocht naar een goede balans tussen het maatschappelijke belang van voldoende beschikbare en betaalbare sociale huurwoningen en het optimaliseren van de huurinkomsten om onze activiteiten goed uit te kunnen voeren. In de profileringsgebieden is het een bewuste keuze om in de meeste gevallen een fors lagere huurprijs dan de markthuur te vragen om zo voldoende betaalbaar aanbod voor onze doelgroep te houden. Op deze manier geven we ook invulling aan onze maatschappelijke rol. In het servicegebied zijn we maar een kleine maatschappelijke speler, omdat ons aandeel in de voorraad corporatiewoningen klein is. Vanwege deze kleine rol en de druk om onze huurinkomsten
12
te optimaliseren, vragen we in het servicegebied vaker de markthuur. Uiteraard nemen we de grenzen van de maximale huur in acht. Gemiddeld worden de woningen van Mooiland op 74% van de maximaal redelijke huur verhuurd. Mooilandbreed hanteren we bij het huurbeleid de volgende uitgangspunten: Minimaal 90% van het woningbezit heeft een streefhuur onder de huurtoeslaggrens (€ 699,48 per maand, prijspeil 2014). Minimaal 50% van het bezit heeft een streefhuur onder de laagste aftoppingsgrens voor huurtoeslag (€ 556,82 per maand, prijspeil 2014). Afgelopen jaar is gestart om het huurbeleid van Mooiland als onderdeel van de nieuwe koers opnieuw te overwegen. Hiermee gaan we in 2015 verder. De extra kosten als gevolg van onder andere de verhuurderheffing maken het noodzakelijk om op vele vlakken een nieuwe balans te vinden tussen onze maatschappelijke rol en een meer zakelijke, resultaatgerichte werkwijze die nodig is om onze doelen goed te realiseren. We willen dit huurbeleid in goed overleg met onze huurderskoepels tot stand laten komen. Betaalbaarheid Er is regionaal en landelijk veel aandacht voor de betaalbaarheid van het wonen. Samen met collega-corporaties in Noordoost Brabant namen we in het afgelopen jaar deel aan een onderzoek naar de betaalbaarheid en beschikbaarheid van corporatiewoningen in deze regio. Een aantal belangrijke conclusies uit dat onderzoek waren:
De betaalbaarheidsproblemen, voor het onderzoeksgebied van Noordoost-Brabant zijn minder groot dan in de rest van Nederland Er zijn wel degelijk bewoners (vooral meerpersoonshuishoudens) die in de problemen zijn of dreigen te komen Er is vooral sprake van een verdelingsprobleem (juiste mensen in juiste woning) en minder een aanbodprobleem
Ook dit resultaat geeft input voor het nieuwe huurbeleid. Betaalbaarheid maakt daar een belangrijk onderdeel van uit. Huurverhoging 2014 Sinds 2013 krijgen corporaties de mogelijkheid om de huren boven het inflatiepercentage te verhogen, waarbij onderscheid wordt gemaakt naar inkomen. De reden hiervoor is de invoering van de verhuurderheffing en de wens om de zogenaamde scheefhuurders aan te pakken. Afhankelijk van het inkomen van de huurder mag het verhogingspercentage maximaal 4% of 6,5% bedragen. Mooiland heeft deze inkomensafhankelijke huurverhoging in 2014 toegepast. De algemene lijn is geweest dat huurders met een inkomen lager dan €43.602 een huurverhoging van 4% hebben gekregen. Huurders met een inkomen hoger dan €43.602 hebben 6,5% huurverhoging gekregen. Over het geheel genomen, zijn de huren in 2014 gestegen met 4,06%. Huurachterstanden Met het uitblijven van economisch herstel, aanhoudende werkloosheid en stijging van huurprijzen boven de inflatie, hadden we het afgelopen jaar opnieuw te maken met aanzienlijke huurachterstanden. Dit heeft diverse negatieve gevolgen zoals toename in deurwaarderskosten, ontruimingen, schuldsanering, en oninbare vorderingen. Op 31 december 2014 moesten we nog €3.312.780 aan achterstallige huurinkomsten ontvangen (2013: €3.290.724). Dit is 2,04% van de totale huursom over 2014. Het monitoren van achterstanden en het zo snel mogelijk aangaan van de dialoog met de klanten over huurachterstanden wordt steeds belangrijker. Hier wordt dan ook meer op ingezet, onder andere via de pilot huurincasso. Deze pilot is in 2014 geanalyseerd en krijgt in 2015 een vervolg. In deze pilot wordt gewerkt aan het vroegtijdig signaleren van huurachterstanden en het specifiek duiden van de oorzaak van de achterstand. Samen met ons maatschappelijk netwerk kunnen we vervolgens de juiste aanpak kiezen voor het oplossen van de achterstand. Goed samenspel met gemeenten en tussen onze sociaal consulenten en medewerkers die belast zijn met de huurincasso is daarbij essentieel.
13
Overlast, ontruimingen en woonfraude Bij het verhuren van woningen kunnen ook onaangename situaties ontstaan zoals overlast of onrechtmatig gebruik van de huurwoning. In het geval van overlast vragen we de mensen die overlast ervaren om deze eerst zelf proberen op te lossen. Dit voorkomt vaak escalatie van de situatie. Wanneer mensen er onderling niet uitkomen bieden we binnen verschillende gemeenten buurtbemiddeling aan. Vrijwilligers hebben hierin de hoofdrol. Daar waar een intensiever traject bewandeld moet worden, volgt maatwerk. Onder woonfraude verstaan we alle vormen van onrechtmatige bewoning, doorverhuur en illegale activiteiten zoals hennepkwekerijen of drugsverkoop. In 2014 zijn er 248 aanzeggingen tot ontruiming gedaan. 76 woningen zijn daadwerkelijk ontruimd (2013: 62 ontruimingen). Alle ontruimingen waren het gevolg van stelselmatige huurachterstanden. Dat het lang niet altijd tot een daadwerkelijke ontruiming komt heeft diverse redenen. Zo werd in een aantal gevallen de huurachterstand alsnog betaald of werd een betalingsregeling getroffen. Daarnaast draait ook het project laatste kansbeleid. Het laatste kansbeleid geeft huurders die structureel huurachterstanden hebben en/of overlast veroorzaken de laatste kans om hun gedrag aan te passen en actief te werken aan de oplossing van de problematiek. Doen zij dit niet dan volgt alsnog ontruiming. Strikt uitgangspunt in beide pilots is de correcte en tijdige betaling van de maandhuur. Verhuren en toewijzingssystemen Huurwoningen die vrij komen worden in de regel opnieuw verhuurd op basis van onze toewijzingssystematiek. In 2014 bedroeg het aantal zogeheten mutaties 8,5% van het totaal aantal woningen. Sociale huurwoningen moeten we voor minimaal 90% toewijzen aan mensen met een inkomen lager dan €34.678 per jaar. In 2014 hebben we 94,5% van de sociale huurwoningen aan mensen met een inkomen onder de grens van €34.678 verhuurd. 5,5% van de vrijgekomen sociale huurwoningen zijn toegewezen aan mensen met een huishoudinkomen boven die grens (130 toewijzingen). Hiermee voldoen we ruim aan de sinds 2011 geldende toewijzingsgrens. Bij Mooiland wijzen we onze woningen op verschillende manieren toe. In veel gevallen verhuren we een vrijgekomen woning zelf aan de hand van onze eigen wachtlijsten of – afhankelijk van lokale of regionale afspraken – via een regionaal toewijzingsmodel. Onze woningen in Noordoost-Brabant bieden we op twee verschillende manieren aan. Per kern wordt 80% van de woningen op basis van inschrijftijd toegewezen en 20% via loting. Woningen die we op deze manieren niet kunnen verhuren, bieden we aan via ‘direct te huur’. Dit woonruimteverdeelsysteem kent geen urgentieregeling. Spoedzoekers kunnen via direct te huur en loting doorgaans goed bediend worden. De overige woningen verspreid over de rest van Nederland verhuren we voor ongeveer tweederde deel op basis van eigen wachtlijsten. De rest wordt via derden verhuurd. Zo verhuren we onze woningen in de regio Arnhem-Nijmegen via ‘Entree’ en in de Stedendriehoek ApeldoornZupthen-Deventer via ‘Woonkeus’. In het kader van de organisatieveranderingen proberen we het aandeel van woningen dat via derden wordt verhuurd in de servicegebieden te vergroten. Minister Blok van Wonen en Rijksdienst wil met ingang van 2015 de zogenaamde passendheidstoets invoeren. Daarmee wordt beoogd dat de mensen met een inkomen waarmee zij in aanmerking komen voor huurtoeslag een qua huurprijs passende woning krijgen toegewezen. In 2014 was ca. 68% van de toewijzingen van Mooiland binnen de inkomensgroepen voor de huurtoeslag passend. Dit moet de komende jaren stijgen naar 95%. Leegstand Bij het verhuren van woningen en bedrijfspanden is het van belang om leegstand tot een minimum te beperken. Leegstand komt voor doordat bijvoorbeeld niet direct na het vertrek van de ene huurder aansluitend een nieuwe huurder kan worden gevonden. Ook bij groot onderhoud of renovatie staan huurwoningen soms voor langere tijd leeg. Mooiland heeft als gevolg van leegstand in 2014 een bedrag van €2.974.870 aan huurinkomsten gemist (2013: €3.003.157). Dit bedrag vormt 1,83% van de totale huuropbrengsten van Mooiland over 2014. Dit wordt de zogenaamde huurderving genoemd. In vergelijking met andere corporaties is dit percentage hoog. In 2015 wordt daarom nog sterker ingezet om de leegstand te verlagen en beter te beheersen. Er zal een projectgroep binnen Mooiland worden ingericht die zich specifiek richt op de leegstandproblematiek, waarbij extra wordt ingezet om de langdurig leegstaande
14
woningen en complexen met veel leegstand aan te pakken. Ook zal de monitoring worden verbeterd om de leegstand bij mutaties te minimaliseren. Bijzondere toewijzingen Naast de reguliere woonruimteverdeling wijzen we ook woningen toe aan mensen in bijzondere situaties. Het zijn vaak juist die mensen die een extra steuntje in de rug nodig hebben. Denk aan mensen die door een lichamelijke of geestelijke beperking een aangepaste woning nodig hebben of mensen die door herstructurering hun eigen woning moeten verlaten. In 2014 zijn 60 woningen toegewezen aan mensen met een woonindicatie. In totaal zijn 88 huishoudens hiervoor geïndiceerd. Aangepaste woningen die speciaal geschikt zijn voor zorgbehoevenden houden we zo veel mogelijk beschikbaar voor mensen die echt een aangepaste woning nodig hebben. Daarnaast worden ieder jaar maximaal 20 woningen toegewezen aan mensen die bijvoorbeeld op dat moment begeleid bij de GGZ wonen en zijn toegegroeid naar zelfstandig wonen. Bij toewijzing van een woning worden in zo’n situatie afspraken gemaakt voor ondersteuning vanuit de GGZ in minimaal het eerste jaar. Gemeenten krijgen jaarlijks een taakstelling om statushouders met recht op verblijf te huisvesten. Mooiland werkt hieraan mee door woningen ter beschikking te stellen voor deze huishoudens. Hiervoor hebben we contact met betreffende gemeenten, het COA en Stichting Vluchtelingenwerk. Vluchtelingenwerk verricht veel ondersteunend werk voor de huishoudens rondom het tekenen van de huurovereenkomst, inrichting woning, etc. Mooiland bezit ook enkele woonwagenlocaties. Het gaat om drie locaties met in totaal elf standplaatsen in eigendom, te weten in Berghem, Empel en Sint Anthonis. Het beheer hiervan besteden we uit aan Nijbod Consultancy. Daarnaast voerde Mooiland op drie woonwagenlocaties de beheertaken uit. Dit was het geval in Geffen, Schaijk en Mill. Deze beheersituaties zijn in 2014 beëindigd. Met de gemeenten Mill en Bernheze zijn afspraken gemaakt over de afbouw van woonwagenlocaties waar Mooiland aan bijdraagt door het aanbieden van andere woonruimte aan de bewoners. De resultaten van dit herhuisvestingsbeleid zijn overwegend positief.
15
4. Samen met bewoners Participatie en burgerkracht waren voor Mooiland in 2014 belangrijke speerpunten en zullen dat in de komende jaren ook blijven. We willen als Mooiland huurders en partners actief betrekken bij onze strategie en beleidskeuzes. Het afgelopen jaar zijn we gestart met het actualiseren van onze visie op participatie en burgerkracht in samenspraak met onze huurders. We blijven ons inzetten voor een goede samenwerking en open relatie met de huurdersvertegenwoordiging. Daarnaast zijn we in 2014 samen op zoek gegaan naar nieuwe, meer informele, vormen van participatie. 4.1 Bekend met bewoners We willen graag weten wie onze huurder is en wat zijn wensen zijn. Daar kunnen we onze diensten dan beter op aan laten sluiten. In het afgelopen jaar zijn bijvoorbeeld workshops georganiseerd over participatie, digitalisering, huurderscommunicatie en buurtcultuur-projecten. Dit soort workshops zijn van korte duur en goed begrensd. Zo kunnen huurders zelf bepalen over welk onderwerp(en) zij mee willen denken. Communicatie met bewoners Voor een goede verstandhouding met bewoners is heldere en open communicatie van belang. We houden onze huurders graag op de hoogte van ontwikkelingen die te maken hebben met Mooiland. Het digitale nieuwsblad MOOI werd hier in de afgelopen jaren voor ingezet, maar uit een in 2014 uitgevoerd lezersonderzoek blijkt dat de nieuwsbrief niet goed wordt gelezen. Daarom hebben we besloten om met ingang van 2015 met dit communicatiemiddel te stoppen. In het licht van dit besluit om te stoppen met de huurdersnieuwsbrief is in december 2014 een bijeenkomst georganiseerd met en voor huurders, die in het teken stond van de vraag hoe en waarover een huurder van Mooiland graag geïnformeerd wil worden. Wat vinden huurders belangrijk, hoe vaak en op welke manier willen zij iets van Mooiland horen? Voor deze bijeenkomst ontvingen huurders de huiswerkopdracht om een idee uit te werken op het vlak van huurderscommunicatie. Vervolgens kreeg iedereen de kans om zijn / haar idee toe te lichten en hierdoor ontstonden er interessante discussies. Dit heeft waardevolle informatie opgeleverd die we in 2015 gaan toepassen in onze communicatie met bewoners. We zetten daarnaast de komende jaren nadrukkelijk meer in op digitale dienstverlening. Met een online klantenportaal wordt Mooiland 24 uur per dag bereikbaar voor vragen en verzoeken. Omdat communicatie van beide kanten moet kunnen komen, willen we ook meer ruimte bieden aan interactie via social media. In 2014 is Mooiland actief geworden op Twitter (@wocomooiland). Dergelijke initiatieven willen we de komende jaren uitbreiden. 4.2 Betrokken met bewoners We betrekken bewoners structureel bij ons werk via de huurders- en bewonersorganisaties. Mooiland kent diverse verenigingen van huurders. Vaak zijn deze per gemeente of wooncomplex verenigd. Deze organisaties werken op hun beurt samen via twee regionale koepelorganisaties. De Koepel Grave vertegenwoordigt de huurders in de regio Noordoost Brabant en Gennep. De Koepel MAS (Mooiland Allen Samen) vertegenwoordigt de huurders van Mooiland verspreid over de rest van het land. We bieden huurders- en bewonersorganisaties diverse vormen van ondersteuning aan, bijvoorbeeld door een financiële bijdrage, procesbegeleiding en het kosteloos aanbieden van onafhankelijke websitehosting. Met de Koepels en huurdersorganisaties zijn er reguliere overleggen, er is een landelijke bijeenkomst geweest voor de 40 huurdersorganisaties die onderdeel uitmaken van KMAS en beide Koepels zijn in november op excursie geweest. Zij spraken met een lid van de parlementaire enquêtecommissie en de huurcommissie. De Koepels trekken waar mogelijk gezamenlijk op ten aanzien van Mooilandbrede thema’s en adviesaanvragen, bijvoorbeeld over de organisatieontwikkeling en de Warmtewet. Op weg naar een nieuwe participatiestructuur In 2014 is er samen met de beide Koepels een transitietraject gestart om de participatiestructuur van Mooiland toekomstbestendig te maken en te houden. In deze structuur willen we formele en informele participatievormen beter inbedden binnen de organisatie en beter met elkaar verbinden. Met de informele participatie willen we bereiken dat we meer en andere mensen spreken en betrekken. We geloven er in dat meer mensen betrokken willen zijn op een thema dat hen interesseert of bij hun eigen directe woonomgeving hoort, zonder dat zij hiervoor moeten
16
aansluiten bij een formele structuur. Die inzet en betrokkenheid willen we stimuleren en beter benutten. Samen is besloten klankbordgroepen op te richten waar we met Koepelleden, medewerkers van Mooiland en (jonge) huurders, die nog niet betrokken zijn bij participatie aan de slag zijn gegaan met de volgende drie vragen: 1. Op welke onderwerpen gaan we huurders betrekken, in welke mate en hoe bereiken we de juiste mensen? 2. Welke nieuwe middelen gaan we inzetten (bijvoorbeeld digitalisering)? 3. Binnen welke structuur kunnen we het participatieproces vormgeven? De eerste twee thema’s zijn behandeld tijdens workshops in september. Het advies vanuit deze klankbordgroepen vormt nuttige input voor ons nieuwe participatiemodel dat in 2015 verder wordt uitgewerkt. 4.3 Leefbaarheid en burgerkracht stimuleren Een fijne, vitale buurt leidt tot een betere verhuurbaarheid, kent minder overlast en andere problemen en is daarom ook goed voor de vastgoedwaarde van onze woningen. Leefbaarheid is dus zowel voor de bewoners als voor Mooiland van belang. De ruimte voor corporaties om in leefbaarheid te investeren wordt wel steeds kleiner als gevolg van nieuwe wet- en regelgeving en een grotere financiële druk. Mooiland ziet burgerkracht als een kans om verschillende vraagstukken rondom leefbaarheid toch op te pakken. Vanuit deze overtuiging staat Mooiland open voor initiatieven van klanten, buurtbewoners of anderen waarmee zij kansen willen benutten of oplossingen zoeken voor knelpunten in het goed wonen. We ondersteunen initiatieven, maar nemen niet over. Dan tornen we immers aan de essentie van burgerkracht. De keuze of Mooiland initiatieven ondersteunt wordt altijd goed beargumenteerd. We denken creatief en open mee, maar stemmen niet in met initiatieven die bijvoorbeeld het woongenot van anderen belasten of waarmee de waarde van ons vastgoed vermindert. De rol van Mooiland is op dit vlak dus steeds vaker nadrukkelijk ondersteunend. Waar nodig geven we advies of brengen we bewoners in contact met onze partners. Ook kunnen bepaalde initiatieven, met enige aanpassing, op meerdere plekken ingezet worden. Zo regelden bewoners van een seniorencomplex in Maren Kessel zelf het groenonderhoud door een groep vrijwilligers uit het dorp hiervoor in te zetten. Bewoners zijn tevreden met het onderhoud en besparen bovendien kosten. Met een deel van het bespaarde budget organiseren zij een jaarlijkse excursie. Ook zetten we afgelopen jaar huiskamerprojecten op in seniorencomplexen, zoals in Empel, waarbij Mooiland kaders en ondersteuning biedt aan vrijwilligers van binnen en buiten het complex die zorg dragen voor activiteiten voor bewoners. Een ander concept waar we mee werken zijn buurtcultuurprojecten. Kunstenaars geven samen met bewoners een nieuwe impuls aan de buurt door samen aan een kunstwerk te werken. Dit krijgt een vaste plek in de wijk of buurt en is een herkenningspunt waar bewoners trots op kunnen zijn. Het Prins Bernard Cultuurfonds draagt hier financieel aan bij. Een mooi voorbeeld uit 2014 van zo’n buurtcultuurproject treffen we aan in het seniorencomplex Weijerstaete in Boxmeer. In het nieuw opgeleverde gebouw Celesta hebben de bewoners samen, onder begeleiding van een kunstenaar, de kale hallen ingericht. De verschillende talenten van bewoners kwamen tot uiting en men weet nu waarvoor men bij elkaar kan aankloppen. Het is een voorbeeld hoe bewoners en instanties (klankbordgroep, bewonersraad, Pantein, mantelzorgers, Mooiland en welzijnswerk) elkaar opzoeken en een duurzame samenwerking tot stand komt gericht op burgerkracht. Sponsoring en andere maatschappelijke uitgaven We tonen onze maatschappelijke en lokale betrokkenheid ook door in te gaan op verzoeken tot sponsoring of maatschappelijke bijdragen. Begin 2014 is het sponsorbeleid vernieuwd. Voor geheel Mooiland gelden nu dezelfde richtlijnen en eisen. Een belangrijk criterium voor sponsoring is en blijft dat de activiteit bijdraagt aan een verbetering van de leefbaarheid en sociale cohesie in ons werkgebied. Het afgelopen jaar heeft Mooiland in het kader van sponsoring alleen € 150 bijgedragen aan de ‘Dag van de Mantelzorg’. Hulp van mantelzorgers is vaak onmisbaar. Dankzij mantelzorgers zijn mensen beter in staat om zelfstandig te blijven wonen. Op de Dag van de Mantelzorg werden honderden mantelzorgers verrast en werd hen een hart onder de riem gestoken.
17
5. Uitnodigende partner Mooiland kan veel doelstellingen alleen realiseren in goede samenwerking met partners zoals gemeenten, zorgaanbieders, collega-corporaties, bancaire instellingen, leveranciers en tal van andere organisaties. Deze samenwerkingen lopen uiteen van strategische overleggen tot concrete uitvoeringsactiviteiten. 5.1 Mooiland als partner in 2014 Mooiland heeft in het licht van de algehele koerswijziging in 2014 ook de visie op partnerschap geactualiseerd. We streven naar een gelijkwaardige, zakelijke en betrokken samenwerking. Afstemming met partners is belangrijk, maar we laten verantwoordelijkheden die bij een ander liggen nadrukkelijker bij die ander. De rol van Mooiland zal vaker dan voorheen beperkt blijven tot het signaleren en afwegen wie in de betreffende situatie verantwoordelijk is. Met onze partners zoeken we waar mogelijk ketensamenwerking op. We willen voornamelijk in onze profileringsgebieden investeren in goede relaties met onze partners en een sterk netwerk. In de regio Noordoost Brabant/Gennep is er al langer sprake van een dergelijke netwerkfunctie. Uiteraard blijven we daarin investeren. Daarnaast is in het afgelopen jaar veel energie gestoken om ook in de regio Nijmegen e.o. voet aan de grond te krijgen. Dat heeft onder andere de volgende resultaten opgeleverd: In Nijmegen zijn zowel op bestuurlijk als op ambtelijk niveau goede contacten gelegd en is onder meer gesproken over verschillende nieuwbouwlocaties. We hebben deelgenomen aan lokale bijeenkomsten gericht op de nieuw op te stellen woonvisie en de visie op wonen met zorg. In Nijmegen is met de SSHN, naast de realisatie van het gezamenlijke bouwproject Mariënbosch (347 nieuwe studentenwoningen), gewerkt aan de verlenging van de samenwerkingsovereenkomst rond de veertien stadspanden van Mooiland voor studenten in Nijmegen en de uitvoering van verhuur van enkele stadspanden van Mooiland in Arnhem door SSHN. In Noordoost-Brabant/Gennep is afstemming gezocht met alle gemeenten om gedragen keuzes te maken over de inzet van de beschikbare investeringscapaciteit voor woningbouw. In Noordoost-Brabant/Gennep is een onderzoek uitgevoerd naar de betaalbaarheid en beschikbaarheid van sociale huurwoningen. Dit is toegestuurd naar alle gemeenten en huurdersorganisaties en er zijn informatiebijeenkomsten geweest. Dit onderzoek is één van de bronnen voor ons nieuwe huurbeleid. In Noordoost-Brabant/Gennep heeft de samenwerking met Pantein een nieuwe impuls gekregen. In gezamenlijkheid willen we goede producten en diensten aanbieden voor wonen met zorg. Transparant en betrouwbaar Voor een maatschappelijke organisatie als Mooiland is transparantie over onze prestaties van groot belang. Via onze website en social media houden we onze huurders en andere partners regelmatig op de hoogte van de ontwikkelingen bij Mooiland. Waar nodig zetten we gerichte communicatie in. Met behulp van het jaarverslag geven we uitgebreid inzicht in de prestaties van Mooiland. Op de jaarverslagwebsite wordt per profileringsgemeente een gedetailleerd overzicht van de activiteiten uit het afgelopen jaar weergegeven. 5.2 Samenwerking met gemeenten Mooiland ziet gemeenten als een van haar belangrijkste partners bij het invullen van de volkshuisvestelijke en maatschappelijke opgaven. We zijn in totaal in 133 gemeenten actief. De variatie daarbinnen is groot. Zowel qua omvang en cultuur als qua lokale opgaven en problemen. We vinden het van groot belang om goede afspraken te maken met de gemeenten in onze profileringsregio’s. In 2014 hebben die afspraken vooral een pragmatisch karakter gehad, gericht op concrete nieuwbouwprojecten, woningtoewijzing of huisvesting van verblijfsgerechtigden. In 2015 verwachten we, mede in het licht van de herziening van de Woningwet, een proces in gang te kunnen zetten om tot nieuwe (prestatie)afspraken te komen met deze gemeenten. 5.3 Samenwerking met zorg- en welzijnspartners Wonen, Welzijn en Zorg (WWZ) zien we als een belangrijk aspect dat bij de woonopgave van onze doelgroep hoort. We willen daarin vernieuwend en ondersteunend zijn. We werken daarom intensief samen met talrijke zorg- en welzijnspartners om geschikte woningen en diensten aan te bieden aan mensen met een bijzondere woonvraag.
18
Mooiland heeft al langere tijd een strategische samenwerking met Zorgcentra Pantein rondom nieuwbouw en het aanbieden van zorgarrangementen. Eind 2013 is in Gennep het woonzorgproject Op de Logte opgeleverd met onder andere 60 zorgappartementen. Deze appartementen zijn in 2014 in gebruik genomen. In Cuijk werken we aan het project Cuijkse Cantheelen met onder andere 2000 m² zorg- en welzijnsvoorzieningen, 97 zorgwoningen en 10 woongroepen. In Boxmeer heeft zich in het gebouw Celesta van het nieuwbouwproject Weijerstaete in 2014 een huisartsenpraktijk en apotheek gevestigd. Daarnaast werken we ook samen met verschillende andere zorgorganisaties, zoals met Zorggroep Drenthe en de Stichting Philadelphia, die respectievelijk in onze complexen in Assen en Barneveld een aantal woningen en ruimtes huren voor het verlenen van zorg. In 2014 zijn we ook een samenwerking met IVA Wonen aangegaan. Op die samenwerking is eerder in het jaarverslag onder het kopje ‘Doelgroepgericht ontwikkelen’ ingegaan. Mooiland vindt het belangrijk om structureel kennis binnen te halen en op de hoogte te zijn van ontwikkelingen op het gebied van zorg en welzijn. Daarom hebben we regelmatig contact met de zorgkantoren en zijn we aangesloten bij verschillende netwerken zoals Zorgalliantie.Nu en het Aedes-Actiz Kenniscentrum Wonen-Zorg (KCWZ). Om de leefbaarheid te bevorderen werken we ook samen met diverse welzijnspartners, zoals het Verdihuis. Deze organisatie biedt intensieve woonbegeleiding aan huishoudens met multiproblematiek om escalatie te voorkomen. Op basis van een eerder gesloten intentieovereenkomst met de zorg- en welzijnspartners Dichterbij, GGZ het Verdihuis, Koraalgroep/La Salle en stichting Oosterpoort zijn in 2014 negen woningen aan specifieke doelgroepen toegewezen.
19
6. Goede organisatie Om onze volkshuisvestelijke en maatschappelijke opgaven goed te kunnen realiseren is een effectieve en (kosten)efficiënte inrichting van de organisatie een belangrijk aandachtspunt. Daarom is er ook in het jaarverslag specifiek aandacht voor de organisatie-inrichting van Mooiland. 6.1 Personeelsbeleid Er werkte eind 2014 333 mensen (292,9 fte) bij Mooiland (2013: 364 mensen, 322,4 fte). Dit is een behoorlijke afname van 31 medewerkers. In totaal is er sprake van een afname van 29,5 fte. De verwachting is dat het komende jaar de samenstelling van het personeelsbestand opnieuw zal wijzigen in verband met de formele afronding van de plaatsingsprocedure, die samenhangt met de ingezette reorganisatie. Hieronder is de huidige personeelssamenstelling verdeeld per leeftijdsklasse en geslacht opgenomen: Overzicht personeelssamenstelling naar leeftijd en geslacht Categorie t/m 24 jr 25-34 jr 35-44 jr 45-54 jr 55-65 jr Mannen 2 25 45 57 41 Vrouwen 0 23 45 62 33 Totaal 2 48 90 119 74 (1%) (14%) (27%) (36%) (22%)
Totaal 170 163 333 (100%)
In 2014 zijn de secundaire arbeidsvoorwaarden meer gelijk getrokken door bepaalde onkostenvergoedingen af te schaffen / af te bouwen en hiervoor eenduidige richtlijnen op te stellen voor de toekomst. Daarnaast zijn er richtlijnen gekomen in het kader van het vieren van jubilea, afscheid, afdelingsuitjes, etc. waarbij al rekening is gehouden met de werkkostenregeling. De personeelsvereniging van woonbedrijf Grave is opgeheven. Verder worden oude vakantierechten en compensatieregelingen vanuit rechtsvoorgangers afgebouwd. Er is in 2014 geen eindejaarsgratificatie uitgekeerd. Het afgelopen jaar hebben de medewerkers van Mooiland meer gebruik gemaakt van het individueel loopbaanbudget vanuit de cao. Medewerkers kunnen dit budget inzetten ten behoeve van hun persoonlijke loopbaanontwikkeling (zowel binnen als buiten de sector). Hiermee nemen medewerkers meer eigen verantwoordelijkheid voor hun inzetbaarheid op de arbeidsmarkt Ziekteverzuim Het ziekteverzuim kwam in 2014 uit op gemiddeld 4,7% en is in vergelijking met het jaar ervoor gestegen (2013: 3,05%). In de onderstaande tabel staan de verzuimpercentages per bedrijfsonderdeel. De stijging is vooral te verklaren door meerdere langdurig zieken, maar zeker in de laatste maanden van 2014 is er ook samenhang te zien met de gevolgen van de reorganisatie. Overzicht ziekteverzuim Bedrijfsonderdeel FIB S&O Mooiland Vastgoed Woonbedrijf Amersfoort Woonbedrijf Grave
2014 4,19% 5,48% 6,45% 6,45% 3,63%
2013 4,5% 1,15% 3,9% 3,8% 2,1%
Ondernemingsraad In 2014 heeft de OR een aantal grote en belangrijke dossiers behandeld, zoals de reorganisatie binnen Mooiland, diverse complexgewijze verkopen, harmonisatie van arbeidsvoorwaarden, etc. In het eigen jaarverslag zal de OR hier uitgebreider over berichten. De OR heeft tot 1 augustus overleg gevoerd met de ad interim bestuurder André Hengeveld, na 1 augustus met de nieuwe bestuurder Anne Wilbers. Ook is regelmatig overlegd met de Raad van Commissarissen. Vanwege de bestuurswisseling en de reorganisatie was 2014 een erg rommelig jaar, voor de organisatie, de medewerkers, maar ook voor de OR. Diverse dossiers vragen ook in 2015 nog aandacht van de Ondernemingsraad. De OR heeft verkiezingen uitgeschreven voor februari 2015. 6.2 Reorganisatie Mooiland is aan het veranderen. Eind 2013 is een fors andere koers ingezet. Met het oog op het terugdringen van bedrijfslasten, sterkere regionale focus en het moderniseren van de dienstverlening zijn onder andere heldere doelstellingen geformuleerd over de toekomstige
20
organisatiestructuur en -omvang. We gaan structureel anders werken en zijn in minder gebieden actief. Dat wat we wel doen willen we efficiënter aanpakken, bijvoorbeeld met meer digitale dienstverlening, standaardisatie van processen en één uniform ICT-systeem. In 2014 is deze koerswijziging verder uitgewerkt tot een gedetailleerd organisatieplan. Hiermee is helder gemaakt hoe de organisatie er tot op functieniveau uit gaat zien en met welke formatie en competenties Mooiland het werk wil gaan doen. We gaan terug van nu nog vijf bedrijfsonderdelen (Woonbedrijf Amersfoort, Woonbedrijf Grave, Vastgoed, FIB en S&O) naar drie bedrijfsonderdelen (Wonen, Vastgoed en Bedrijfsvoering). Het bedrijfsonderdeel Wonen gaat zich richten op verhuur, mutaties, sociaal beheer en klantcontact in onze profileringsgebieden. De afdeling Vastgoed buigt zich voornamelijk over ontwikkeling van nieuwe woningen en het onderhoudstechnisch beheer van de bestaande woningen. Deze twee bedrijfsonderdelen worden in hun werk ondersteund door de tak Bedrijfsvoering op terreinen zoals financiën, huuradministratie, communicatie, control en ICT. Een organogram van de nieuwe hoofdstructuur is in het hoofdstuk Governance & Risicomanagement opgenomen. Op basis van de genoemde uitgangspunten is berekend welke capaciteit nodig is om al deze werkzaamheden in de nieuwe structuur uit te kunnen voeren, met in het achterhoofd de doelstelling om te komen tot structureel lagere bedrijfslasten. Hieruit is naar voren gekomen dat de nieuwe organisatie uit ca. 250 fte zal komen te bestaan. Dit alles heeft de basis gevormd voor een reorganisatie die in de tweede helft van 2014 zijn beslag heeft gekregen. Op basis van een met de vakbonden en OR opgesteld sociaal plan is daarvoor een plaatsingsprocedure vastgesteld en uitgevoerd. Deze procedure is eind 2014 afgerond zodat de plaatsing per 1 januari 2015 definitief is gemaakt en mensen in hun nieuwe functie aan de slag zijn gegaan. Afhankelijk van de opzegtermijn verlaten boventallige medewerkers begin 2015 de organisatie. Met het afronden van de plaatsingsprocedure is een grote stap gemaakt in de transitie naar de nieuwe organisatie, maar Mooiland werkt tot begin 2016 nog wel met meerdere ICT-systemen. Ook zal er in 2015 van diverse medewerkers veel worden gevraagd bij het inrichten van het nieuwe systeem en het aanpassen van de processen. Dit zal voor het grootste deel worden opgevangen door flexibele inzet van extra personeel. Huisvesting Mooiland Belangrijke elementen van de nieuwe strategie van Mooiland zijn concentratie en centralisatie. We concentreren onze activiteiten nadrukkelijk in de gebieden Noordoost-Brabant en Nijmegen. Ons bezit in de overige gemeenten, de zogenaamde servicegebieden, willen we verkopen. Tot die tijd beheren we deze woningen wel zelf. Met de veranderingen binnen de organisatiestructuur is ook een lijn ingezet om onze dienstverlening zoveel mogelijk te centraliseren. Werkzaamheden zoals die van de klantenservice, huuradministratie, vastgoedbeheer, etc. werden voorheen vaak verspreid over de regiokantoren en woonbedrijven van Mooiland uitgevoerd. Dit blijkt niet efficiënt te werken en maakt het moeilijk om één lijn in beleid en uitvoering te krijgen. Tegelijk merken we dat er bij onze huurders veel minder behoefte is aan een fysieke kantoorlocatie om naartoe te kunnen. Met behulp van internet en telefonische ondersteuning kan inmiddels het overgrote deel van de klantvragen al worden afgehandeld. Met het versterken van de digitale dienstverlening is de verwachting dat dit de komende jaren nog verder toeneemt. Zodoende is gekozen voor centralisatie van deze diensten. Per 2015 bedienen deze afdelingen vanaf een centrale locatie alle woningen van Mooiland in heel Nederland. Daarnaast blijft er echter ook nog werk over dat alleen op locatie kan worden uitgevoerd zoals sociaal beheer, uitvoering van klachtenonderhoud en inspecties bij mutaties. Hiervoor is de functie van regiobeheerder in het leven geroepen. In de servicegebieden zijn zij verantwoordelijk voor deze werkzaamheden op locatie. Vanwege deze nieuwe werkwijze en als gevolg van de reorganisatie is besloten de kantoren van Mooiland in Alkmaar, Ridderkerk, Tilburg, Apeldoorn, Groningen en Amersfoort in 2015 te sluiten. Om dit mogelijk te maken is in de tweede helft van 2014 prioriteit gegeven aan een forse digitaliseringsslag van de daar aanwezige dossiers. Mooiland gaat hiermee terug van acht naar
21
twee kantoorlocaties. Alleen de kantoren onderhoudsdienst) en Ede blijven open.
in
Grave
(inclusief
locatie
De
Bons
voor
de
6.3 Op orde Naast deze nieuwe strategie voor de komende jaren worden er ook ieder jaar procesverbeteringen toegepast om onze bedrijfsvoering en informatievoorziening op orde te houden. Enkele voorbeelden van concrete verbeteringen uit 2014 zijn: Mooiland is gestart met het op gestructureerde wijze uitvoeren van audits. Doelstelling hiervan is op termijn te komen tot een ‘in control’-statement. Meer informatie hierover is te vinden in het hoofdstuk Governance & Risicomanagement. We hebben werk gemaakt van het opvolgen van verbetervoorstellen vanuit de accountant. Een groot aantal adviezen is geïmplementeerd. De doelstellingen uit de nieuwe strategie van Mooiland zijn vertaald naar Kritieke Succes Factoren (KSF’s) en Kritieke Prestatie Indicatoren (KPI’s). De KPI’s maken inzichtelijk en meetbaar hoe succesvol we zijn in het realiseren van onze nieuwe strategie. Door de werkwijze waarbij KSF’s en KPI’s leidend zijn, wordt een duidelijk kader neergezet. Deze KPI’s zullen frequent worden gemeten en besproken met betrokkenen om de voortgang van de realisatie van de strategie te bewaken en indien nodig tijdig te kunnen bijsturen. Project Refit Onderdeel van de nieuwe koers van Mooiland is ook om één uniform bedrijfsinformatiesysteem in te voeren. Om dit te kunnen realiseren is binnen Mooiland een project in het leven geroepen onder de noemer ‘Refit’. Binnen dit project wordt gewerkt aan het realiseren van dit uniforme bedrijfsinformatiesysteem dat vanaf 2016 in werking treedt. Qua voorbereidingen kan gedacht worden aan zaken zoals het uniformeren van datadefinities en het op een LEAN wijze (her)inrichten van processen. Ook wordt onder Refit een nieuwe invulling van de online dienstverlening van Mooiland uitgedacht. In 2014 is vanuit deze projectgroep ook de selectie van dat nieuwe bedrijfsinformatiesysteem voorbereid. Na een uitgebreid selectietraject is de keuze gevallen op het systeem Dynamics Empire van Cegeka-dsa als nieuw IT-fundament voor Mooiland. De oplossing van Cegeka-dsa onderscheidde zich doordat één integrale oplossing wordt geboden voor alle klant- en bedrijfsprocessen. Samen met Cegeka-dsa wordt de komende tijd verder gewerkt aan de realisatie van het nieuwe ICT-systeem voor Mooiland. In de tweede helft van het afgelopen jaar is een duidelijke prioritering gelegd bij de aanpassingen die noodzakelijk waren om per januari 2015 in de nieuwe organisatiestructuur aan de slag te kunnen. Hierbij kan gedacht worden aan het opzetten van een intern opleidingstraject voor de medewerkers in nieuwe dienstverleningsfuncties, het aanpassen van briefsjablonen en een digitaliseringsslag binnen de postverwerking en -archivering.
22
7. Financiën Mooiland is een vastgoedorganisatie met maatschappelijke doelstellingen. We hebben geen winstoogmerk en zijn er in de basis voor de mensen met een laag inkomen die niet makkelijk zelf in hun woonbehoeften kunnen voorzien. Mooiland heeft 27.505 verhuureenheden die tezamen een aanzienlijke waarde vertegenwoordigen. Op basis van de marktwaarde in verhuurde staat gaat het om € 2,4 miljard. Goede financiële sturing en adequate risicobeheersing zijn daarom van essentieel belang om de financiële continuïteit van Mooiland te kunnen waarborgen. In dit hoofdstuk wordt inzicht verschaft in de resultaten uit het afgelopen jaar, de financiële positie en het financieel beleid van Mooiland. 7.1 Jaarresultaat 2014 Met behulp van onderstaande winst-en-verliesrekening worden de opbrengsten en kosten van Mooiland in 2014 inzichtelijk gemaakt. Het totale jaarresultaat van Mooiland komt uit op € 210 miljoen negatief. Ten opzichte van de begroting 2014 is dat een verschil van € 180,5 miljoen negatief. De niet gerealiseerde waardeveranderingen van de vastgoedportefeuille en de mutatie verplichting derivaten zijn van grote invloed op het jaarresultaat. De verschillende posten uit de winst-en-verliesrekening worden hierna toegelicht. Een meer gedetailleerde weergave hiervan is te vinden in de jaarrekening onder ‘Geconsolideerde winst- en verliesrekening over 2014’. Winst en verliesrekening (x € 1.000)
Realisatie 2014
Realisatie 2013
Begroting 2014
Verschil Begroting
Exploitatieposten Opbrengsten uit exploitatie Verkoop onroerende zaken Overige opbrengsten Totaal bedrijfsopbrengsten
172.550 -1.532 4.226 175.244
172.541 -17.821 3.897 158.617
175.202 4.842 3.161 183.205
-2.652 -6.374 1.065 -7.961
Afschrijvingen Lonen & Salarissen Onderhoud Sanerings- en verhuurderheffing Overige bedrijfslasten Totaal bedrijfslasten
1.163 20.015 32.904 19.214 36.808 110.104
1.269 21.176 37.588 6.774 33.405 100.212
1.173 21.090 41.498 19.569 33.116 116.446
-10 -1.075 -8.594 -355 3.692 -6.342
Financiële Baten & Lasten Subtotaal exploitatieresultaat
-39.020 26.120
-47.240 11.165
-39.300 27.459
280 -1.339
Waarderingsposten Vastgoedbeleggingen & Projecten Mutatie verplichting derivaten Afwaardering FVA (WIF) Mutatie latente belastingvorderingen Subtotaal waardering
-226.478 -32.404 -140 22.855 -236.167
-14.785 2.782 -6.319 -29.236 -47.558
-50.884 0 0 -6.117 -57.001
-175.594 -32.404 -140 28.972 -179.166
Jaarresultaat
-210.047
-36.393
-29.542
-180.505
Opbrengsten uit exploitatie De opbrengsten uit exploitatie van Mooiland komen voort uit huur- en servicecontracten die betaald worden voor onze woningen en andere bezittingen. Deze post is lager uitgekomen dan begroot als gevolg van de latere oplevering van nieuwbouwprojecten. Hiertegenover staat dat de sloop van enkele complexen geen doorgang meer vindt en dat het reguliere bezit in werkelijkheid meer huuropbrengsten oplevert. Dit laatste wordt veroorzaakt door de inkomensafhankelijke huurverhoging en door een hogere mutatiegraad, waardoor harmonisatie van huren versneld wordt ingezet. Per saldo liggen de opbrengsten uit exploitatie in lijn met voorgaand jaar.
23
Verkoop onroerende zaken In 2014 zijn 389 eenheden verkocht met een negatief resultaat van € 1,5 miljoen. Dit verlies wordt voornamelijk veroorzaakt door de complexmatige verkoop van 155 eenheden in Den Helder aan Woningstichting Den Helder. Het gepresenteerde verlies op de post verkoop onroerende zaken wordt veroorzaakt doordat er een verschil zit tussen de gerealiseerde netto verkoopopbrengst en de toegekende marktwaarde in verhuurde staat van de betreffende woningen. De gerealiseerde waarde past wel binnen de financiële kaders zoals deze door Mooiland zijn gesteld aan complexmatige verkoop van bezit. Overige opbrengsten. De post overige opbrengsten bestaat voornamelijk uit de zogenaamde geactiveerde productie. Bij bouwprojecten wordt gedurende de loop van het project een algemene realisatievergoeding verantwoord van 5% van de stichtingskosten. Dat de post overige opbrengsten hoger uitvalt dan begroot komt doordat een aantal projecten in 2014 zijn afgerond en diverse fasedocumenten Definitief Ontwerp en Realisatie eind 2014 zijn geaccordeerd. Dit betreft voornamelijk de voortgang van de projecten Mariënbosch en Cuijkse Cantheelen. Onderhoud De onderhoudsuitgaven zijn in 2014 lager uitgevallen dan begroot. Dit komt voornamelijk door lagere kosten voor planmatig onderhoud als gevolg van het verschuiven van de einddatum van de verlaging van het btw-tarief, de verkoop van diverse complexen, het schrappen van begrotingsposten in het servicegebied, een onderschrijding veroorzaakt door aanbestedingsvoordelen en het naar voren halen van project ‘41 woningen Empel’ waardoor de kosten van dit project reeds grotendeels in 2013 zijn verantwoord. Daarnaast is door de verkoop van individuele woningen het verwachte aantal te schilderen woningen fors lager. Wel is de verwachting dat het planmatig onderhoud onvoorzien toe zal nemen als gevolg van de relatief hoge mutatiegraad. Overige bedrijfslasten De overige bedrijfslasten zijn hoger dan begroot en ten opzichte van vorig jaar toegenomen. Dit komt doordat in 2014 het besluit is genomen te reorganiseren. Hiervoor is een voorziening gevormd van € 7,3 miljoen. Besparingen ten opzichte van 2013 zijn voornamelijk gerealiseerd op huisvesting en leaseauto's. Financiële baten & lasten De post financiële baten en lasten omvat alle opbrengsten en kosten die verband houden met financiering. Deze zijn in lijn met de begroting. De daling ten opzichte van vorig jaar wordt veroorzaakt doordat in 2013 1.071 verhuureenheden zijn verkocht aan Wonen Limburg. Als onderdeel van de verkoop zijn ook bijbehorende leningen ‘verkocht’, waarbij vorig jaar afwikkeling tegen marktwaarde plaatsvond. Waarderingsposten Met behulp van de waarderingsposten worden in de winst- en verliesrekening waardeveranderingen verwerkt. Deze wijzigingen zijn van grote invloed op het jaarresultaat en zijn derhalve afzonderlijk gepresenteerd. Waarderingspost - Vastgoedbeleggingen en projecten Dit onderdeel heeft betrekking op de totale waarde van het vastgoed in exploitatie van Mooiland. De waarde is afhankelijk van marktomstandigheden, maar ook van parameters die we hanteren als het gaat om bijvoorbeeld huurprijsbeleid en onderhoudsnormen. De ontwikkelingen in 2014 hebben geleid tot een negatieve waardeontwikkeling van € 217 miljoen inzake activa in exploitatie. Dit wordt voornamelijk veroorzaakt door: Een daling van de leegwaarde. Op basis van de NVM-cijfers uit het vierde kwartaal van 2014 een gemiddelde daling van ruim 2% (€ 26 miljoen); Een daling van de marktwaarde in verhuurde staat ten opzichte van 2013. Dit komt vooral door de aanpassing van de huurparameters waarbij maar voor 1 jaar aanvullende huurverhoging is ingerekend (€ 89 miljoen); De disconteringsvoet, waarmee de huidige waarde (contante waarde) van toekomstige inkomsten wordt bepaald, is verhoogd. Dit heeft een negatief effect op de huidige waardebepaling (€85 miljoen).
24
De ontwikkeling van bouwprojecten gaat bij woningcorporaties vaak gepaard met een onrendabele top. Dit betekent dat het geheel aan kosten voor de nieuwbouw hoger is dan de te verwachten opbrengsten. Een overzicht van alle specifieke onrendabele toppen is als bijlage aan dit jaarverslag toegevoegd. In 2014 is voor een bedrag van € 0,6 miljoen aan onrendabele toppen verantwoord inzake nieuwbouwprojecten (2013: € 4,2 miljoen). In de begroting was hiervoor een bedrag gereserveerd van € 15,4 miljoen. De daling is enerzijds het gevolg van interne besluitvorming vanuit de nieuwe strategie, waarbij is gekozen om projecten te annuleren of programma’s aan te passen, en anderzijds het gevolg van vertragingen in planningen. Naast de ORT van nieuwbouwprojecten is een bedrag van € 8,4 miljoen verantwoord inzake renovatieprojecten / nainvesteringen. Latente belastingvordering en voorziening derivaten Latente belastingvorderingen en -verplichtingen worden in de jaarrekening opgenomen voor tijdelijke verschillen tussen de waardering volgens fiscale voorschriften enerzijds en de commerciële waardering die in de jaarrekening wordt gevolgd anderzijds. De afwijking ten opzichte van de begroting wordt veroorzaakt doordat in de begroting alleen rekening is gehouden met de vrijval van een deel van de latentie, terwijl verschillende actieve belastinglatenties zijn gevormd voor onder meer compensabele verliezen en verschil in fiscale en commerciële waardering van de boekwaarde van de aankomende vijf jaar. Voor de derivatenportefeuille van Mooiland zijn we verplicht een bedrag te reserveren om wijzigingen in deze portefeuille op te kunnen vangen. De hoogte van deze reservering wordt bepaald aan de hand van de actuele rentestand en daarmee de marktwaarde van de derivatenportefeuille. Per jaar kan deze reservering dus ten gunste of ten nadele van het jaarresultaat uitvallen. In 2014 is de reservering hiervoor toegenomen. Dit had een negatief effect op het jaarresultaat voor een bedrag van € 32,4 miljoen. De post afwaardering FVA heeft tot slot betrekking op de certificaten van Mooiland in het Wooninvesteringsfonds (WIF). Op basis van de financiële positie van het fonds heeft Mooiland vorig jaar ervoor gekozen om de waardering van onze certificaten te wijzigen. Het bedrag van €140.000 euro dat dit jaar is opgenomen hiervoor heeft betrekking op de rente die Mooiland normaliter op deze certificaten zou hebben ontvangen. 7.2 Financiële continuïteit Verantwoord financieel beheer en beleid met het oog op de financiële continuïteit van Mooiland is van groot belang. Naast onze interne controle- en risicoprocedures op het gebied van financiën wordt er ook door externe onafhankelijke toezichthouders een oordeel gevormd over het gevoerde (financiële) beleid en de prognoses die Mooiland maakt over de toekomst. Naast de accountant wordt dit toezicht enerzijds uitgeoefend door de financiële toezichthouder van de corporatiesector, het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV). Anderzijds geeft ook het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) als financier van geborgde leningen een oordeel over de continuïteit van Mooiland. De toezichthouders werken met een toetsingskader om de financiële continuïteit van iedere woningcorporatie te beoordelen. De belangrijkste conclusie van beide toezichthouders is dat de financiële continuïteit van Mooiland voldoende is gewaarborgd. Financiële gevolgen nieuwe strategie van Mooiland Zoals al in diverse onderdelen van het jaarverslag aan bod is gekomen, heeft Mooiland een andere koers ingezet. Deze keuze is mede gebaseerd op een aantal financiële doorrekeningen van diverse beleidsscenario’s. Uiteindelijk is gekozen voor een scenario waardoor de volgende financiële wijzigingen en uitgangspunten voortaan worden meegenomen bij het opstellen van de meerjarenbegrotingen: Verlaging van de te verwachten inkomensafhankelijke huurverhoging over de periode 2015 tot en met 2019 van 2% naar 1.5% boven inflatie Ingerekende besparingsdoelstelling en bijbehorende reorganisatie die moet resulteren in een structurele besparing van 15 % op de organisatiekosten Bijstelling van het onderhoudsbeleid Voorgenomen verkoopstrategie van het bezit in servicegebieden en voorgenomen aankopen en nieuwbouw in de nieuwe profileringsgebieden Vervroegde aflossing van bestaande leningportefeuille in de servicegebieden. Op basis van het voorzichtigheidsprincipe is ervoor gekozen om de aanwezige leningen in de servicegebieden vervroegd af te lossen (bij realisatie verkopen). Met eventuele boeterente als gevolg van vervroegde aflossing is rekening gehouden in de meerjarenbegroting.
25
Deze punten hebben tot gevolg dat de ontwikkeling van de financiële ratio’s ten opzichte van het jaarverslag 2013 wezenlijk zijn gewijzigd. Daarop wordt hierna ingegaan. Financieel risico: Kasstroomontwikkeling Een kasstromenoverzicht maakt inzichtelijk of Mooiland de komende jaren voldoende inkomsten heeft om aan haar betalings- en aflossingsverplichtingen te voldoen. Twee kasstroomkengetallen zijn in het financiële toezicht vooral van belang. Het gaat dan om de ‘interest coverage ratio’ (ICR) en de ‘debt service coverage ratio’ (DSCR). De ICR geeft de rentedekkingsgraad van Mooiland aan. Er wordt getoetst of Mooiland vanuit de beschikbare operationele kasstromen de rente op leningen kan betalen. Bij de DSCR wordt in deze berekening naast de rente ook een veronderstelde jaarlijkse aflossing meegenomen. In de onderstaande twee grafieken wordt de ontwikkeling van zowel ICR als DSCR weergegeven voor de periode 2015-2024.
Ontwikkeling ICR 3,50
2,80
3,10
2,40
2,70
Ontwikkeling DSCR
2,00
2,30
1,60
1,90 1,50
1,20
1,10
0,80 MJB 2014
MJB 2015
MJB 2014
MJB 2015
Minimum > 1.0
Beide kengetallen bevinden zich boven de minimale ondergrens. De wijziging ten opzichte van de begroting 2014 wordt, zoals eerder vermeld, veroorzaakt door de nieuw gekozen strategie van Mooiland. De fluctuatie in de kasstromen wordt veroorzaakt door de ingerekende boeterente bij vervroegde aflossing van leningen als gevolg van de voorgenomen complexgewijze verkopen in de servicegebieden. Een belangrijk onderdeel van de toetsingsmethodiek van het WSW is dat de realisatie van de gemaakte aannames met betrekking tot ICR en DSCR naast de voor de komende jaren te verwachten gemiddelde ICR- en DSCR-ontwikkeling worden gelegd. Hierbij wordt de laagste van de twee (realisatie versus prognose) in het toetsingskader meegenomen. In de onderstaande tabel zijn beide waardes opgenomen. Hierbij is duidelijk waarneembaar dat beide waardes ruim binnen de gestelde kaders vallen. WSW-toetsing Gemiddeld gerealiseerd Gewogen gemiddeld geprognosticeerd T.b.v. WSW Risico Score Model WSW-norm
ICR 1,72 1,86 1,72 1,40
DSCR 1,37 1,36 1,36 1,00
Financieel risico: Vermogen Naast de kasstroomkengetallen wordt ook de vermogenspositie van Mooiland beoordeeld door de toezichthouders. De twee belangrijkste ratio’s op dit vlak zijn de solvabiliteit en de ‘loan to value’ (LTV). De solvabiliteit geeft de verhouding tussen het eigen vermogen en het totale vermogen van Mooiland weer. Deze verhouding dient minimaal 22,5% te zijn. Mooiland zit daar ruim boven. De Loan to Value geeft de verhouding weer tussen het totaal aan schulden aan kredietinstellingen en de bedrijfswaarde van de activa in exploitatie van Mooiland. Deze verhouding mag niet boven de 75% uit stijgen. De komende jaren verwachten we dat deze verhouding redelijk stabiel blijft. Mooiland voldoet op dit vlak ruimschoots aan de gestelde (minimum)eisen van de toezichthouders. In de onderstaande grafieken wordt de verwachte ontwikkeling van de solvabiliteit en LTV van Mooiland voor de komende tien jaar weergegeven. Ook bij deze ratio’s is de impact van de nieuwe koers van Mooiland ten opzichte van de meerjarenbegroting 2014 duidelijk zichtbaar.
26
55,0%
Ontwikkeling Solvabiliteit
80,0%
Ontwikkeling Loan to Value
45,0% 60,0%
35,0% 25,0%
40,0%
15,0% MJB 2014
MJB 2015
MJB 2014
MJB 2015
Financieel risico: Onderpand Een gezonde verhouding tussen de waarde van het vastgoed en de leningen is een belangrijk onderdeel van de beoordeling van de financiële positie van een woningcorporatie. Voor de kapitaalverschaffers wordt naast de Loan to Value ook gekeken naar de verhouding tussen de WOZwaarde van het bezit en de leningenportefeuille. Dit kengetal wordt dekkingsratio genoemd. De omvang van de leningportefeuille (op totaalniveau) mag niet meer zijn dan 50% van de toegekende WOZ-waarde van het bezit. In de grafiek is duidelijk zichtbaar dat Mooiland ruimschoots voldoet aan deze norm. Treasury Onze woningen zijn voor een groot deel met leningen gefinancierd. Eind 2014 had Mooiland een leningenportefeuille van ruim € 981 miljoen (2013: € 967 miljoen). Er zijn verschillende soorten leningen afgesloten. Voor een bedrag van € 659 miljoen heeft Mooiland leningen met een vaste rente. Voor € 322 miljoen zijn leningen met een variabele rente afgesloten. Deze variabele rente kan elk half jaar wijzigen. Een rentestijging kan op een portefeuille van € 322 miljoen al snel aanzienlijk hogere rentekosten veroorzaken. Om die reden is het risico van te grote variaties in rente afgedekt met behulp van derivaten. Voor een bedrag van € 247 miljoen is met behulp van derivaten de variabele rente op leningen omgezet in een vaste rente. Doordat de rente vast staat loopt Mooiland geen risico meer op rentestijgingen en zijn de rentelasten goed te voorspellen. Er zitten echter ook nadelen aan derivaten. Als de marktrente daalt, zal er onderpand moeten worden gestort bij de bank waar het derivaat is afgesloten. Dit komt omdat het verschil tussen de vastgezette rente en de marktrente te groot wordt. De tegenpartij wil hiermee een garantie hebben voor de toekomstig te betalen rentes. Het probleem voortvloeiend uit deze bijstortverplichtingen is dat er snel veel geld beschikbaar moet zijn om te kunnen storten, het zogenaamde liquiditeitsrisico. Het afdekken van het ene risico, het renterisico, zorgt in dit geval dus voor een ander risico, het liquiditeitsrisico. In 2014 is de marktrente fors gedaald, Mooiland heeft hierdoor voor € 6 miljoen aan bijstortingen moeten doen. Eind 2014 staat voor een totaalbedrag van € 19 miljoen bij banken in verband met deze verplichting. Derivatentoezicht In 2013 ontving Mooiland het verzoek om intern onderzoek te verrichten naar mogelijke ‘toezichtbelemmerende bepalingen’ in de derivatencontracten. Toezichtbelemmerende bepalingen kunnen in het kort worden omschreven als bepalingen in derivatencontracten tussen Mooiland en een bank waarmee het toezicht van de externe toezichthouders niet goed kan worden uitgevoerd. Mooiland had één contract met toezichtbelemmerende bepalingen. Deze bepaling is in overleg met de tegenpartij uit het contract verwijderd. Mooiland heeft hiermee geen toezichtbelemmerende bepalingen meer in haar contracten en voldoet dan ook aan de beleidsregels. Liquiditeitsrisico en stresstests Mooiland heeft gedurende 2014 voldoende liquide middelen gehad om de bijstortverplichtingen van derivaten te kunnen opvangen. Ook voor 2015 is het risico uit hoofde van bijstortverplichtingen beperkt. Om de risico’s op dit vlak goed in de gaten te kunnen houden worden continu stresstests gehouden. Bij deze stresstests wordt berekend of Mooiland nog steeds aan de
27
bijstortverplichtingen kan voldoen als de actuele marktrente nog eens (denkbeeldig) 2% lager wordt. Deze tests heeft Mooiland gedurende 2014 niet altijd met succes doorstaan. Dit is voornamelijk toe te schrijven aan de fors gedaalde marktrentes. Het CFV is hierover tijdig op de hoogte gesteld. Mooiland heeft met het WSW in 2014 nog geen overeenstemming kunnen bereiken over een structurele oplossing voor dit vraagstuk. Hierdoor heeft Mooiland haar stresstestbuffers in 2014 moeten verhogen met, door het WSW gefaciliteerde, leningen vanuit het zogenaamde eigen middelen beleid. In 2015 worden de onderhandelingen met de financieel toezichthouders over de afwikkeling van dit risico voortgezet. De inzet zal een oplossing zijn met een structureel karakter. Herfinancieringsrisico Naast de leningen met variabele rente heeft Mooiland zoals gezegd ook voor € 659 miljoen aan leningen met een vaste rente. De komende jaren gaan er bij Mooiland relatief veel (eind)aflossingen van deze leningen met een vaste rente plaatsvinden. We streven ernaar zoveel mogelijk geld te investeren in bestaande en nieuwe huurwoningen. De aflossingen zullen dan ook grotendeels worden gefinancierd met nieuwe leningen (herfinanciering). Het moment van afsluiten van een lening bepaalt de hoogte van de rente voor de afgesproken looptijd van de lening. Ter illustratie, in 2008 lag de kale 10-jaars rente nog op ruim 5%. Inmiddels staat deze rente op 0,8%. De gemiddelde rente op de vastrentende leningen van Mooiland bedraagt eind 2014 zo’n 4,16%. Het moment van afsluiten is dus zeer bepalend voor de te betalen rente, dit noemen we het herfinancieringsrisico. Renterisico Naast het herfinancieringsrisico dient Mooiland ook te letten op haar totale renterisico. Dit bestaat uit onafgedekte variabele leningen, renteherzieningen op vast rentende leningen en de liquiditeitsbehoefte. Resumerend is in de onderstaande tabel het totale bedrijfseconomisch renterisico voor de komende jaren weergegeven: Bedrijfseconomisch renterisico (x € 1.000) Variabel rentende bankleningen Vast rentende bankleningen Aanvullende liquiditeitsbehoefte Renteswaps Renterisico
< 1 jaar 286.825 10.350 106.368 246.575156.968
1 -2 jaar 145.809 145.809
2-6 jaar 8.523 149.325 55.075 212.923
6 - 10 jaar 19.610 50.000 69.610
10 - 20 jaar 15.000 16.500 31.500
7.3 Financiële strategie – maatschappelijke vermogensbenadering Voor de financiële sturing maakt Mooiland, naast de gebruikelijke kengetallen die gevraagd worden door de (financiële) toezichthouders, sinds 2011 gebruik van de maatschappelijke vermogensbenadering. Dit is een model waarin op een transparante wijze inzicht wordt gegeven in de opbouw van het eigen vermogen van Mooiland en de wijze waarop dit wordt ingezet. Vastgoedwaardering – Marktwaarde in verhuurde staat De basis van het model is de waarde van het vastgoed. Sinds 2012 waarderen we ons vastgoed op basis van marktwaarde in verhuurde staat. Met deze waarderingsmethode maken we inzichtelijk hoeveel het bezit van Mooiland in potentie waard is op basis van de waarderingsprincipes van de (commerciële) vastgoedmarkt. In 2014 is de marktwaarde in verhuurde staat van het bezit van Mooiland gedaald van €2.658 miljoen naar €2.416 miljoen. Deze daling van €242 miljoen wordt veroorzaakt door de algehele daling van de waarde van woningen als gevolg van de huidige situatie op de woningmarkt (lichte daling huizenprijzen),de verkoop van een aantal complexen, het niet meer meerekenen van een aanvullende huurverhoging in de jaren 2016-2017 en een aanpassing in het risicoprofiel van de woningportefeuille. Per woning betekent dit dat op basis van de marktwaarde in verhuurde staat de woningen van Mooiland gemiddeld € 87.823 waard zijn. Leegwaarde Naast de marktwaarde in verhuurde staat is een veel gebruikte waarderingsmethode om inzicht te verschaffen in de waarde van de bezittingen van Mooiland die van de marktwaarde in onverhuurde staat, de zogenaamde leegwaarde. De leegwaarde is over het algemeen hoger omdat leegstaande woningen aantrekkelijker zijn voor investeerders en particuliere kopers. Per 31 december 2014 vertegenwoordigt het totale bezit van Mooiland een leegwaarde van €3,7 miljard. Gemiddeld per woning is dit een bedrag van €133.337. De marktwaarde in verhuurde staat is 65,9% van de leegwaarde.
28
marktwaarde
aantal vhe
marktwaarde in verhuurde staat 2014 % van totaal per vhe leegwaarde
leegwaarde 2014 totaal
per vhe
Totaal Mooiland per 31 december 2014
27.505
2.415.571.487
87.823
65,9%
3.667.430.397
133.337
Totaal Mooiland per 31 december 2013
27.854
2.658.696.959
95.451
67,8%
3.921.250.560
140.779
-349
-243.125.472
-7.628
-1,9%
-253.820.163
-7.442
mutatie 2014
leegwaarde en marktwaarde verhuurde staat 2014 cf jaarverslag 2014
Beleidswaarde Onze financiële strategie is zoals gezegd echter niet alleen gericht op het realiseren van financieel rendement. De berekeningen op basis van marktwaarde gaan hier wel van uit. Als woningcorporatie laten wij echter in sommige gevallen het volkshuisvestelijk rendement voor gaan. Het is in de woningcorporatiesector daarom gebruikelijk om ook de beleidswaarde van het woningbezit weer te geven. In deze berekening wordt uitgegaan van het bedrag dat het totaal aan woningen nog gaat opleveren in de toekomst aan huren en eventueel de verkoop aan het einde van de exploitatieperiode (eindwaarde). Voor deze berekening worden de parameters en het beleid van de individuele woningcorporatie gebruikt. De totale beleidswaarde van Mooiland is voor 2014 berekend op €1,99 miljard, waarvan €729 miljoen is gebaseerd op de veronderstelde eindwaarde van ons bezit. Gemiddeld per woning betekent dit een bedrag van €72.419. De beleidswaarde is 82% van de marktwaarde in verhuurde staat. Concreet betekent dit dat wij van iedere tien euro die wij in de markt met ons vastgoed zouden kunnen verdienen 8 euro incasseren en 2 euro laten liggen. Dit zien wij als het economisch offer dat wij als maatschappelijk georiënteerde volkshuisvester maken om de beschikbaarheid en kwaliteit van huurwoningen voor mensen met lage inkomens in stand te houden. Beleidswaarde
Aantal vhe
Beleidswaarde 2014 exploitatie waarde
eindwaarde
totaal
Per vhe 2014 exploitatie waarde
eind waarde
beleids waarde
als % van marktwrde in verhuurde staat
Totaal Mooiland per 31 december 2014
27.505
1.263.054.441
728.821.802 1.991.876.242
45.921
26.498
72.419
82,5%
Totaal Mooiland per 31 december 2013
27.854
1.299.334.608
757.036.428 2.056.371.036
46.648
27.179
73.827
77,3%
-349
-36.280.167
-727
-681
-1.408
mutatie 2014
-28.214.626
-64.494.794
Meerjarenbegroting In het model wordt vervolgens rekening gehouden met de te verwachten inkomsten en uitgaven voor de komende jaren en de geplande investeringen. De verwachte ontwikkeling van inkomsten en uitgaven van Mooiland in de periode 2015-2024 zijn in onderstaande tabel nader uitgesplitst. Het totale beeld laat zien dat op basis van de huidige strategie, beleidsvoornemens en bedrijfsactiviteiten het vermogen van Mooiland in de periode tot en met 2024 naar verwachting zal toenemen met een bedrag van €386 miljoen. Deze prognose nemen wij mee bij het bepalen van onze financiële strategie, maar kan uiteraard als gevolg van onverwachte ontwikkelingen en beleidswijzigingen nog veranderen. Ook de financiële impact van de nieuwe wettelijke eisen uit de herziene Woningwet zijn hier nog niet naartoe vertaald.
29
Ontwikkeling uitvoeringsresultaat Mooiland in miljoenen
per type activiteit Woningverhuur en beheer
realisatie 2014
begroting 2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
85,9
90,1
totaal 2024 2015-2023
99,7
106,3
111,5
113,6
115,2
115,6
114,1
113,6
112,2
Leefbaarheid
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
825,9
Financiering
-39,0
-39,5
-40,3
-42,4
-45,5
-46,9
-46,5
-44,4
-41,8
-36,1
-32,8
-319,1
Belasting en heffingen
-198,4
-
-19,2
-18,5
-19,8
-20,0
-24,6
-27,6
-31,4
-31,7
-31,6
-31,2
-30,8
Operationeel resultaat
27,7
32,1
39,6
43,8
41,4
39,1
37,4
39,5
40,7
46,4
48,6
Productie nieuwbouw
-0,3
-30,7
-38,5
-42,9
-36,0
-27,3
-21,4
-13,9
-1,8
-
Verkoop
-1,5
27,3
32,6
25,5
40,0
35,1
35,3
43,0
35,3
31,7
31,7
255,6
Conversieresultaat
-1,8
-3,4
-5,9
-17,4
4,0
7,8
13,9
29,1
33,5
31,7
31,7
77,7
Totaal Mooiland
25,8
28,6
33,7
26,5
45,5
46,9
51,3
68,6
74,2
78,1
80,3
386,1
-
308,4
-177,9
Op basis van onze reguliere operationele activiteiten verwachten wij een positief resultaat van €28 miljoen. De kosten voor de nieuwbouwinvesteringen en de verkoopopbrengsten zijn hier nog niet in meegenomen. Investeringsvoornemens Mooiland wil blijven investeren in de ontwikkeling van de vastgoedportefeuille om kwaliteit en toegankelijkheid van sociale huurwoningen in stand te houden. Voor de periode 2015 tot 2024 wordt voor een bedrag van €868 miljoen aan nieuwbouw en acquisitie geïnvesteerd. De plannen om via investeringen ons bestaande bezit te verbeteren worden hierin niet meegerekend. Dit valt onder de post ‘Woningverhuur en beheer’. Wij gaan er bij deze zogenaamde na-investeringen in bestaand bezit vanuit dat de investering rendabel moet zijn. Woningverbeteringen kunnen rendabel worden gemaakt door bijvoorbeeld een mogelijkheid tot huurverhoging, levensduurverlenging of kostenbesparing. Maatschappelijke vermogensbenadering In 2014 leverde het totale model het volgende beeld op over de financiële positie van Mooiland.
Potentieel eigen vermogen Mooiland: € 1.610 miljoen Mooiland beschikt over een potentieel eigen vermogen van in totaal € 1.610 miljoen (€ 1,6 miljard). Het potentieel eigen vermogen beschouwen wij als de totale vermogenscapaciteit van Mooiland. Ongeveer één vijfde deel hiervan hebben we met onze activiteiten in het verleden reeds gerealiseerd. De resterende € 1.317 miljoen zou in de toekomst aanvullend kunnen worden gerealiseerd indien vanaf nu wordt uitgegaan van een louter financieel gedreven exploitatie.
30
Bestemd eigen vermogen Mooiland: € 796 miljoen De strategie van Mooiland is echter gericht op het realiseren van volkshuisvestelijk meerwaarde. De financiële impact van deze strategie is groot. Naar verwachting zullen we circa € 419 miljoen van de potentiële verdiencapaciteit van ons bezit niet realiseren. De verwachte vermogensontwikkeling wordt bovendien getemperd door de impact van door Mooiland voorgenomen beleid. De verwachte aanspraak op het eigen vermogen vanwege onrendabele investeringen in de periode 2015–2024 is gecalculeerd op circa € 377 miljoen. Het volkshuisvestelijk bestemd eigen vermogen van Mooiland komt daarmee op € 796 miljoen, ofwel de helft van onze vermogenscapaciteit. Verwacht eigen vermogen Mooiland: € 814 miljoen Het niet bestemde deel van het potentieel eigen vermogen vormt het verwacht eigen vermogen. Het verwacht eigen vermogen van Mooiland bedraagt € 814 miljoen. Het verwacht eigen vermogen wordt opgedeeld in twee onderdelen. In de eerste plaats dient het als buffer om mogelijke tegenvallers in de strategierealisatie op te kunnen vangen. In 2014 is dit berekend op een bedrag van € 243 miljoen. Wat daarnaast resteert is het vrij eigen vermogen. Dit kent momenteel een omvang van € 571 miljoen. Het vrij eigen vermogen is het vermogen waarvan we vrij zeker zijn dat we dat op lange termijn met onze strategie zullen opbouwen. Samen met onze belanghouders mogen we voorzichtig nadenken over hoe we dit vermogen in de toekomst kunnen aanwenden voor onze volkshuisvestelijke opgaven. Omdat we weten dat het vrij eigen vermogen nu nog grotendeels ‘in de stenen zit’, zijn we ervan bewust dat we het vrij eigen vermogen eerst moeten realiseren voordat we het kunnen inzetten.
31
8. Governance en risicomanagement Mooiland is een maatschappelijke organisatie die verspreid over heel Nederland actief is op het gebied van de volkshuisvesting. Vanuit deze achtergrond hechten we veel waarde aan zorgvuldige governance. Onder governance verstaan we een goed bestuurde organisatie die verantwoord beleid voert, waarop goed toezicht wordt gehouden en waarbij oog is voor transparantie en solide verantwoording naar buiten toe. De parlementaire enquête woningcorporaties heeft in 2014 nogmaals onderstreept dat goede governance van groot belang is voor de geloofwaardigheid van de corporatiesector. Mooiland geeft daarom hoge prioriteit aan de kwaliteit van de governance, organisatie-inrichting en goed risicomanagement. 8.1 Ontwikkelingen governance in 2014 Na het turbulente jaar 2013 waarin Mooiland een andere strategische koers inzette en afscheid nam van de Raad van Bestuur, stond 2014 in het teken van een nieuw begin. De koerswijziging die in 2013 was ingezet, werd in 2014 verder uitgewerkt en doorvertaald naar een nieuw organisatiemodel. Vanaf 1 januari 2015 worden de vijf bestaande afdelingen teruggebracht tot de drie bedrijfsonderdelen Vastgoed, Wonen en Bedrijfsvoering. Meer informatie over de reorganisatie die hiermee gepaard is gegaan, is te vinden in het hoofdstuk ‘Goede organisatie’. Schematisch ziet het nieuwe besturingsmodel er vanaf 1 januari 2015 als volgt uit: Raad van Commissarissen
Bestuur
Vastgoed
Wonen
Bedrijfsvoering
In deze structuur worden de checks en de balance tussen klant, stenen en geld gewaarborgd. De bestuurder van Mooiland is verantwoordelijk voor de organisatie als geheel en legt daarover verantwoording af aan de Raad van Commissarissen. De bedrijfsonderdelen Vastgoed, Wonen en Bedrijfsvoering zijn verantwoordelijk voor het uitvoeren van de strategie van Mooiland. De bestuurder en de directeuren vormen samen het directieteam. Het strategisch beleid voor de organisatie wordt gemaakt onder verantwoordelijkheid van de bestuurder. Voor het tactisch en operationeel beleid zijn de directeuren verantwoordelijk. Onder de directeuren komt nog maar één managementlaag met teammanagers die dicht bij de uitvoeringspraktijk staan. Vanaf 1 augustus 2014 heeft Mooiland een nieuwe bestuurder in de persoon van Anne Wilbers. Na een zorgvuldig traject heeft de interne selectiecommissie bestaande uit een vertegenwoordiging van Raad van Commissarissen, directieteam en OR unaniem gekozen voor Anne Wilbers. Interimbestuurder André Hengeveld heeft conform afspraak per 1 oktober 2014 zijn werkzaamheden voor Mooiland beëindigd. Ook binnen de Raad van Commissarissen, die normaliter uit vijf personen bestaat, zijn er in 2014 diverse personele wisselingen geweest. Daar wordt in het verslag van de Raad van Commissarissen nader op ingegaan. Met betrekking tot ontwikkelingen op het terrein van de governance dient verder vermeld te worden dat de Raad van Commissarissen op 3 juli 2014 een nieuw bestuursreglement heeft vastgesteld. Actualisering van het bestuursreglement was nodig omdat Mooiland is overgestapt van een model met een Raad van Bestuur bestaande uit twee personen naar een model met één bestuurder. In het nieuwe bestuursreglement wordt expliciet beschreven op welke wijze de bestuurder de Raad van Commissarissen van genomen beslissingen op de hoogte houdt. Tevens is in het nieuwe bestuursreglement de nieuwe Wet bestuur en toezicht van toepassing verklaard voor zover de statuten of het bestuursreglement van Mooiland niet in een regeling voorzien.
32
8.2 Governancecode woningcorporaties Als leidraad voor de invulling van governance binnen Mooiland maken we gebruik van de Governancecode Woningcorporaties. We onderschrijven de principes en concrete bepalingen van deze Governancecode. Bij de inrichting van onze bestuurlijke organisatie en het toezicht is de Governancecode een belangrijk uitgangspunt. Mooiland wijkt af van de code als het gaat om de maximale zittingstermijn van leden van de Raad van Commissarissen. In de Governancecode is opgenomen dat commissarissen maximaal een periode van twee keer vier jaar deel mogen uitmaken van dezelfde Raad van Commissarissen. Twee van de vier commissarissen van Mooiland overschreden in 2014 deze termijn nog. Met het oog op de turbulente organisatieontwikkelingen is veel waarde gehecht aan borging van continuïteit en stabiliteit op het niveau van de Raad van Commissarissen. Bovendien heeft het vertrek van de Raad van Bestuur in 2013 geleid tot een verschuiving van prioriteiten, waardoor het allereerst van belang was om een goede nieuwe bestuurder te vinden. Nu dit achter de rug is, is de werving van nieuwe leden voor de Raad van Commissarissen een prioriteit. Per 1 december 2014 heeft één van de twee leden die de zittingstermijn overschrijdt zijn werkzaamheden voor Mooiland beëindigd. Tevens is per die datum een nieuw lid van de Raad van Commissarissen gestart. Meer informatie hierover is te vinden in het verslag van de Raad van Commissarissen. 8.3 Risicomanagement Risicoverantwoording en goed inzicht in de wijze waarop Mooiland met risico’s omgaat is en blijft van groot belang. In 2013 is een nieuwe risicomanagementmethodiek uitgewerkt die in 2014 voor het eerst in de praktijk is gebracht. Voorheen werden beheersmaatregelen vooral geformuleerd en gemonitord aan de hand van interviews met leidinggevenden. Vanaf dit jaar wordt veel meer aan de hand van kwantitatieve beoordelingen gewerkt. Dit maakt het mogelijk om de beheersmaatregelen objectiever te toetsen en de ontwikkeling van risico’s wordt inzichtelijker. Het uiteindelijke doel is om als Mooiland op termijn tot een ‘In Control Statement’ te komen. Eind 2013 zijn de bestaande beheersmaatregelen beoordeeld en zijn zogenaamde ‘key controls’ geïnventariseerd door middel van een quickscan. Deze scan kan gezien worden als een eerste meting van het ‘in control’ zijn. De opzet en werking van deze key controls is daarna gedurende 2014 op basis van audits getoetst. Op basis van de nulmeting in 2013 is een auditplan opgesteld en op basis van de afgeronde audits in 2014 zijn verbeterpunten in kaart gebracht. Verdere doorontwikkeling van deze methodiek volgt in 2015. In het jaar 2014 is als onderdeel van het nieuwe organisatieplan ook de visie op control geactualiseerd. De rolopvatting en taken van controllers zijn duidelijk gedefinieerd. Met betrekking tot de audits is nogmaals benadrukt dat deze onafhankelijk en objectief worden uitgevoerd in opdracht van de bestuurder, waarbij onbeperkte toegang tot informatie en volledige medewerking van medewerkers aan de audits wordt verwacht. Ieder van de drie bedrijfsonderdelen krijgt een ‘eigen’ controller, die als natuurlijke partner van de directie in staat is om de strategie en doelstellingen van de organisatie te vertalen naar concrete business-acties. Deze acties worden gemonitord en er wordt gezorgd voor een adequaat interne beheers- en rapportageproces. Risico-ontwikkeling 2014 Naast de nieuwe risicomanagementmethodiek waarmee we risico’s monitoren en beoordelen vinden we het ook belangrijk om in het jaarverslag inzicht te geven in specifieke belangrijke risico’s die bij Mooiland spelen. Daarom worden hieronder een aantal actuele risico’s en ontwikkelingen uitgelicht:
Organisatieontwikkeling: Mooiland heeft in 2013 een nieuwe koers ingezet die in 2014 is vertaald naar een gedetailleerd organisatieplan. Onderdeel van het organisatieplan is een reorganisatie. De plaatsingsprocedure die daarbij hoort is eind 2014 afgerond. Dit in combinatie met nieuwe initiatieven, het transitieplan, de implementatie van een nieuw ICTsysteem en het in stand houden van goede basisdienstverlening, maakt dat Mooiland de komende tijd veel hooi op haar vork neemt en dat brengt risico’s met zich mee. Daarnaast zijn er vanaf 2015 minder mensen in dienst die deze klus moeten klaren. Het is daarom van belang dat vooraf duidelijk prioriteiten worden gesteld, interne en externe verwachtingen worden gemanaged en tijdig wordt bijgestuurd en gecommuniceerd indien doelstellingen niet tijdig haalbaar blijken. Hier is in de afgelopen tijd al extra aandacht aan besteed en dit zal ook het komende jaar een punt van aandacht blijven. Treasury: De activiteit treasury gaat inherent gepaard met, vooral externe, risicofactoren zoals de ontwikkeling van de marktrente. Deze rente is in 2014 verder gedaald en dat heeft invloed
33
op de derivatenportefeuille van Mooiland. Er zijn in 2014 diverse oplossingsrichtingen uitgewerkt om deze gevoeligheid voor marktontwikkelingen terug te dringen. Een structurele afwikkeling van dit risico heeft de voorkeur van Mooiland, maar hiervoor heeft Mooiland in 2014 van het WSW geen toestemming gekregen. In 2015 worden de onderhandelingen met de financieel toezichthouders over de afwikkeling van dit risico voortgezet. De inzet van Mooiland is op een structurele oplossing. Meer informatie over treasury en de bijbehorende concrete rente- en liquiditeitsrisico’s is te vinden in het hoofdstuk financiën van dit jaarverslag. Aan- en verkoopprocessen: Een belangrijk onderdeel van de nieuwe voorgenomen strategie van Mooiland is de uitbreiding van activiteiten in het profileringsgebied Nijmegen e.o. en de terugtrekking uit de ca. 100 gemeenten in de benoemde servicegebieden door middel van complexgewijze verkopen. In 2014 zijn de processen rondom deze complexgewijze aan- en verkopen onder de loep genomen en geactualiseerd. Dit heeft geleid tot een nieuwe procesinrichting en nieuwe formats waarmee op een verantwoorde manier en consistent binnen het mandaat, integrale en efficiënte besluitvorming over investeringsbeslissingen plaats kan vinden. Novelle en regionale woningmarkten: Een specifiek zorgpunt rondom de portefeuillestrategie van Mooiland is het plan om regionale werkgebieden in te stellen. Dit plan is onderdeel van de novelle op de Herzieningswet. Het instellen van regionale woningmarkten leidt er mogelijk toe dat Mooiland niet in alle profileringsgebieden de voorgenomen uitbreiding van activiteiten kan realiseren. Eind 2014 zijn daarom in samenwerking met KPMG alternatieven voor de portefeuillestrategie verkend. Dit heeft er op dat moment al toe geleid dat onze aanvankelijke plannen om naast Nijmegen ook in Apeldoorn ons woningbezit uit te breiden zijn stopgezet. Deze onzekerheid over de uitwerking van de regionale werkgebieden heeft ook gevolgen voor de voortvarendheid waarmee we onze complexgewijze verkopen in de servicegebieden willen en kunnen realiseren.
8.4 Toetsing en controle Naast het werk van de Raad van Commissarissen en de hiervoor behandelde risicomanagementprocedures, zijn er ook diverse andere ‘checks and balances’ ingebouwd om het werk van Mooiland te controleren. Hierbij kan intern bijvoorbeeld gedacht worden aan de gedragscode integriteit en de klokkenluidersregeling. Extern vindt er op diverse manieren toetsing van het werk van Mooiland plaats. Hierbij is een belangrijke rol weggelegd voor onze externe accountant. Sinds 2010 is PricewaterhouseCoopers (PwC) de externe accountant van Mooiland. Jaarlijks worden de ontwikkelingen in de relatie met de externe accountant in de Raad van Commissarissen besproken. De samenwerking verloopt naar tevredenheid. In lijn met de Governancecode Woningcorporaties is de accountant in 2010 voor een periode van vier jaar benoemd. Aangezien 2013 het laatste jaar van deze periode was, is in 2014 overleg gevoerd over de benoemingsperiode van de accountant. Gezien de vele interne ontwikkelingen en veranderingen binnen Mooiland en de daarmee gepaard gaande risico’s, is in overleg met de auditcommissie en de accountant besloten de benoemingsperiode met één jaar te verlengen. Begin 2015 zal de auditcommissie zich opnieuw buigen over de aanpak van de nieuwe selectieronde. In de Governancecode Woningcorporatie staat dat woningcorporaties iedere vier jaar een visitatie moeten ondergaan. Aangezien de laatste visitatie van Mooiland in 2010 was, is dit traject in 2014 weer opgestart. Met behulp van de visitatie wordt een gestructureerd oordeel gegeven over het volkshuisvestelijk en maatschappelijk presteren van Mooiland. De visitatie is uitgevoerd door het visitatiebureau Ecorys. Zij hebben onderzoek gedaan naar de prestaties van Mooiland in de jaren 2010 tot en met 2013. Op basis van bureauonderzoek en interviews met een representatieve dwarsdoorsnede van belanghebbenden (huurdersvertegenwoordigers, gemeenten, maatschappelijke partners) heeft Ecorys het visitatierapport opgesteld. Het resultaat van de visitatie is pas in maart 2015 gepubliceerd en daarom niet meegenomen in dit jaarverslag. Op het moment van verschijnen van dit jaarverslag is het visitatierapport op de website van Mooiland in te zien. In het volgende jaarverslag wordt op de uitkomsten van de visitatie van Mooiland ingegaan en hoe de diverse verbeterpunten zijn opgepakt.
34
9. Verslag Raad van Commissarissen Het jaar 2014 willen we als Raad van Commissarissen typeren als een jaar van transitie. Na de grondige koerswijziging in 2013 is een verandering in gang gezet die in 2014 steeds duidelijker vorm heeft gekregen. Een koers die zowel een externe als interne dimensie kent. Extern omvat de nieuwe koers een grondige herijking van activiteiten en geografische spreiding van bezit. Het bezit van Mooiland is erg verspreid. Mooiland is actief in 133 gemeenten over het gehele land. In ruim 80% van die gemeenten heeft Mooiland niet meer dan 250 woningen. De consequentie daarvan is dat Mooiland niet overal toekomt aan een goede lokale verankering, om zo haar volkshuisvestelijke ambities en opgaven waar te maken. Derhalve is door Mooiland, samen met de Raad van Commissarissen, in 2013 besloten om duidelijke profileringsgebieden te kiezen en zich uiteindelijk terug te trekken uit die gebieden waar zij onvoldoende haar echte rol als sociale huisvester kan vervullen. Met deze nieuwe koers sluit Mooiland bovendien beter aan op de wensen vanuit politiek en maatschappij die, ook volgens de parlementaire enquête woningcorporaties, vragen om meer te focussen op de kerntaak van woningcorporaties in een specifiekere regio. Intern brengt deze nieuwe koers forse interne organisatieaanpassingen met zich mee die moeten leiden tot een betere procesbeheersing en daarmee verlaging van de bedrijfslasten, maar zeker ook een hogere kwaliteit van de dienstverlening. Organisatieontwikkeling en nieuwe koers In 2014 zijn de plannen voor de nieuwe organisatie en strategie van Mooiland verder uitgewerkt. We zijn tevreden over de vooruitgang die daarmee in het afgelopen jaar is geboekt. Er is een solide nieuw plan voor de organisatie neergezet, waarin zowel de interne organisatiestructuur als ook de visie op de invulling van kernelementen van de nieuwe strategie gedetailleerd aan bod komen. Met de aanstelling van Anne Wilbers als nieuwe bestuurder van Mooiland per 1 augustus heeft Mooiland ook op dit vlak een nieuwe stap vooruit gezet en een nieuw gezicht naar buiten toe gekregen. De tweede helft van het jaar 2014 stond voor een groot deel in het teken van de feitelijke reorganisatie. Helaas betekent de reorganisatie dat er afscheid genomen moet worden van een significant aantal medewerkers. Dat is nimmer prettig, zeker niet voor de mensen die het betreft, maar ook voor de collega’s. Het is inherent aan een reorganisatie dat dit een moeilijke periode voor iedereen is en dat dit onrust met zich mee brengt. Het sociaal plan, waarover overeenstemming is bereikt met de vakbonden, bood daarbij een duidelijke structuur rondom de plaatsing en een vangnet voor medewerkers die niet zijn geplaatst in de nieuwe organisatie. We constateren dat de plaatsingsprocedures in 2014 in het geheel is afgerond. Hiermee is duidelijkheid in de organisatie gecreëerd, waardoor de komende periode de focus weer gelegd kan worden op het verder vorm geven en neerzetten van de nieuwe organisatie. Het neerzetten van de nieuwe organisatie is meer dan het implementeren van een nieuwe structuur en hier ligt wellicht de grootste uitdaging voor Mooiland de komende jaren: Tot op heden werkt Mooiland, mede vanuit haar fusieverleden, nog met 3 verschillende operationele (ICT-) systemen. In 2014 is besloten tot de aanschaf van één uniform nieuw operationeel systeem. De invoering daarvan zal veel inspanningen vergen en tevens een volledig andere manier van werken met zich mee brengen. Het plan van aanpak voor de implementatie van dit nieuwe systeem is gedegen en we zien de invoering dan ook vol vertrouwen tegemoet. Voor 2015 zien we wederom grote uitdagingen op Mooiland af komen. Intern zal veel energie nodig zijn om de ambities en doelstellingen uit het organisatieplan verder te realiseren. In het bijzonder zal er veel in het werk gesteld moeten worden om te komen tot het hiervoor genoemde operationeel systeem met uniforme datadefinities. Tegelijk moet tijdens deze verbouwing ‘de winkel’ wel open blijven. Het is van groot belang dat de huurders, woningzoekenden en partners van Mooiland van deze interne ontwikkelingen zo min mogelijk merken en ook in 2015 goede basisdienstverlening kunnen verwachten, ook nu Mooiland met minder mensen verder gaat. Doelstelling van alle voorgenomen veranderingen is om de kwaliteit van de dienstverlening naar alle stakeholders te vergroten. Ook 2015 kan wat dat betreft gezien worden als een transitiejaar. Er is nog een lange weg te bewandelen, dat realiseert de organisatie zich en wij als Raad ook. Belangrijk is hierbij dat de medewerkers gecommitteerd zijn aan de nieuw ingeslagen koers en als Raad constateren we dat er een duidelijke wil is om alle veranderingen tot een succes te maken.
35
Risico’s en risicomanagement De Raad van Commissarissen wordt periodiek op de hoogte gebracht van de risico-ontwikkelingen bij Mooiland via onder andere managementrapportages, themabesprekingen met inbreng van interne of externe specialisten, beoordelingen van toezichthouders en bevindingen van de accountant. De Raad spreekt haar waardering uit richting betrokkenen voor het feit dat zowel de toezichthouders als accountant in 2014 duidelijke verbeteringen hebben geconstateerd als het bijvoorbeeld gaat om informatievoorziening, de financiële positie en de onderlinge communicatie. Zorgpunt voor de Raad blijven de ontwikkelingen rondom treasury en de derivatenpositie van Mooiland. Het is een feit dat Mooiland een significante derivatenportefeuille heeft, die weliswaar volledig gekoppeld is aan onderliggende leningen, maar door continue rentedalingen steeds verder ‘onder water’ komt te staan bij het berekenen van de voorgeschreven stresstesten. Het is goed om te constateren dat Mooiland over voldoende middelen beschikt om een mogelijke verdere daling in de rente op te vangen, het is en blijft echter een punt van zorg en aandacht waar de Raad het liefst een structurele oplossing voor ziet. Anderzijds begrijpt zij heel goed dat dit geen eenvoudige en wellicht zelfs onhaalbare opgave op dit moment is en daarmee zullen treasury en derivaten ook het komende jaar een belangrijk aandachtspunt op de agenda van Mooiland blijven. Tot slot kijken we als Raad van Commissarissen op dit vlak uit naar de doorontwikkeling in 2015 van de risicomanagementmethodiek. Mooiland heeft een ambitieuze agenda als het gaat om de diverse veranderingen die zijn ingezet in het licht van de nieuwe koers van Mooiland. Daar zitten uiteraard ook risico’s aan vast, bijvoorbeeld als het gaat om de reorganisatie, maar ook rondom de transformatie van de vastgoedportefeuille. Mooiland heeft het afgelopen jaar opnieuw een aantal complexen in de servicegebieden verkocht, waarmee ook op het vlak van de portefeuillestrategie weer verder vorm kan worden gegeven aan de nieuwe koers. Wel blijft het de komende jaren een uitdaging om deze transformatie ook feitelijk te realiseren. De nieuwe procesinrichting rond aan- en verkopen zal bijdragen aan consistente en efficiëntere afwegingen rondom aan- en verkopen. Externe omgeving Externe ontwikkelingen zullen zeker in 2015 in belangrijke mate de agenda bij woningcorporaties bepalen en in het bijzonder bij Mooiland. We doelen hiermee specifiek op de politieke ontwikkelingen rondom de novelle, die nauw aansluit op de aanbevelingen uit de parlementaire enquête woningcorporaties. Voor Mooiland kan de maatregel uit de novelle om Nederland in te delen in regionale woningmarkten potentieel grote consequenties hebben. In 2014 zijn om die reden al diverse scenario’s en oplossingsrichtingen uitgedacht en ook in 2015 zullen we, gezien de impact van de novelle op de gekozen strategie, de ontwikkelingen op dit punt zeer nauwgezet volgen en waar nodig en mogelijk met onze belanghebbenden en partners acties in gang zetten. Al met al concluderen we dat Mooiland in 2014 goede stappen heeft gezet in het verder vorm geven van de nieuwe strategische koers en het op orde krijgen van de organisatie, maar het einddoel is absoluut nog niet bereikt. Voor 2015 zal de verdere realisatie van de koers een belangrijk aandachtspunt zijn. We zullen als Raad van Commissarissen de ontwikkelingen bij Mooiland in 2015 dan ook nauwgezet blijven volgen (control), maar ook waar mogelijk een bijdrage leveren aan het realiseren van de ambitie (advies). 9.1 Samenstelling en activiteiten Raad van Commissarissen In 2014 is de Raad van Commissarissen zeven keer bijeen gekomen. Daarnaast is er regelmatig op andere momenten contact geweest met vertegenwoordigers van de Ondernemingsraad, huurderskoepels en directie van Mooiland. Er hebben twee vergaderingen in het kader van de Wet op de ondernemingsraden plaatsgevonden tussen de Raad van Commissarissen en de Ondernemingsraad van Mooiland (artikel 24 WOR). Een vertegenwoordiging van de Raad van Commissarissen heeft daarnaast in 2014 overleg gevoerd met beide koepels van huurdersorganisaties. Het betrof daarbij zowel reguliere overleggen als extra afstemmingsmomenten in verband met de organisatieontwikkelingen en de selectie van een nieuwe huurderscommissaris. Samenstelling Raad van Commissarissen De Raad van Commissarissen bestond in 2014 uit vier in plaats van vijf leden. Dit is het gevolg van de ontwikkelingen op bestuurlijk niveau in 2013, waarbij André Hengeveld de functie van bestuurder van Mooiland ad interim-basis op zich heeft genomen. Destijds is ervoor gekozen niet
36
direct een vervangend lid van de Raad van Commissarissen te werven. De eerste prioriteit lag bij op het op orde brengen van de organisatie, het herijken van de koers van Mooiland en het werven en selecteren van de nieuwe bestuurder. We realiseren ons dat we daarmee niet voldaan hebben aan de in de statuten vastgelegde verplichting om een Raad te hebben die bestaat uit minimaal 5 personen, maar gezien de ontstane situatie en het feit dat er sprake is van een aanvaardbare evenwichtigheid tussen de verschillende deskundigheden binnen de Raad van Commissarissen, zoals vastgelegd in ons reglement, vonden we dat een verantwoorde keuze. Het reglement van de Raad van Commissarissen is op de website van Mooiland in te zien. Nadat het selectietraject voor de nieuwe bestuurder was afgerond, is medio 2014 de werving voor een nieuw lid van de Raad van Commissarissen in gang gezet. Aangezien de vrijgekomen positie binnen de Raad van Commissarissen een zogenaamde huurderszetel betrof, waren bij de selectie de voorzitters van de beide huurderskoepels van Mooiland en een vertegenwoordiger van de Woonbond betrokken. In goed overleg is het profiel vastgesteld, waarbij gezien de vrijgekomen positie in de Raad dit een financieel-economisch profiel is geworden. Na gesprekken met diverse kandidaten hebben de vertegenwoordiging van de huurders en de vertegenwoordiging van de leden van de Raad van Commissarissen in goed overleg geconcludeerd dat de heer Erik Drenth wordt voorgedragen voor de vrijgekomen positie. Met ingang van 1 december 2014 is Erik Drenth dan ook tot de Raad van Commissarissen van Mooiland toegetreden. Aangezien de benoemingstermijn van Ted Janssen per eind 2014 afloopt en Hans Klein Breteler in 2015 stopt, zullen in 2015 twee nieuwe leden voor de Raad van Commissarissen worden geworven. Ter voorbereiding daarop heeft de Raad van Commissarissen besloten Kees Meijer aan te wijzen als nieuwe voorzitter van de Raad. Per 1 januari 2015 neemt hij deze rol over van Hans Klein Breteler. De verdeling van de overige rollen en taken binnen de Raad van Commissarissen en audit- en remuneratiecommissie zal begin 2015 eveneens opnieuw worden bezien. De samenstelling van de Raad van Commissarissen was op 31 december 2014 als volgt: Naam: T.L.P. Janssen MA MSc CMC Mooiland-functie: Lid en voorzitter remuneratiecommissie (beide tot 31-12-2014) Hoofdfunctie: Directeur Janssen en Partners BV Relevante nevenfuncties: Voorzitter Dorpsraad Lith, voorzitter Euro-Toques Nederland Leeftijd 66
Benoemd van/tot Van: 01-01-1999 Tot: 31-12-2014
Herbenoembaar Nee
Bijzondere aandachtsgebieden Personeel & Organisatie, Marketing & Communicatie
Naam: drs. J.J.A.H. Klein Breteler Mooiland-functie: Voorzitter (tot 31-12-2014) en lid remuneratiecommissie Hoofdfunctie: Niet van toepassing Relevante nevenfuncties: Voorzitter RvT Amstelring, Voorzitter RvT kenniscentrum Vilans, Voorzitter RvT Zorg binnen Bereik, Voorzitter RvC DSW Zorgverzekeraars Owm., Lid RvC Valstar Simonis N.V., Lid RvT ‘Lijn 1’, Lid Stichting Vrienden van de Wateringse Molen, Lid REA Bisdom Rotterdam, Voorzitter Geschillencommissie Arbodiensten, Vicevoorzitter PGGM Coöperatie U.A., Lid RvC Bouwmaatschappij Weboma, Bestuurslid G.A. Poelje Academie, Lid Raad van Advies M.V.G.M. Rijswijk, Voorzitter Stichting Studenten Gezondheidszorg Delft, Lid Scheidsgerecht voor de Gezondheidszorg Het voorzitterschap van de Raad van Commissarissen van Mooiland is, naast het voorzitterschap van de RvT van Amstelring en de RvC van Weboma, de enige nevenfunctie van de heer Klein Breteler die meetelt in het kader van de Wet Bestuur en Toezicht. Onder meer culturele en kerkelijke organisaties, coöperaties en onderlinge waarborgmaatschappijen en kleinere organisaties tellen niet mee. Overigens dateren alle benoemingen, met uitzondering van het lidmaatschap van het Scheidsgerecht Gezondheidszorg, van voor de ingangsdatum van deze wet. Leeftijd 68
Benoemd van/tot Van: 17-05-2004 Tot: 31-12-2016
Herbenoembaar Nee
Bijzondere aandachtsgebieden Zorg, vastgoedontwikkeling, ouderenhuisvesting en welzijn
Naam: mr. K.A. Lodder Mooiland-functie: Lid (voordracht huurdersorganisatie) en lid auditcommissie
37
Hoofdfunctie: Niet van toepassing Relevante nevenfuncties: Lid RvT remuneratiecommissie Rabobank Utrecht Leeftijd 51
Benoemd tot Van: 01-01-2012 Tot: 01-01-2016
Stichting
Herbenoembaar Ja
Kinderopvang
Bink,
Lid
RvC
en
lid
Bijzondere aandachtsgebieden Volkshuisvesting, ruimtelijke ordening, vastgoedontw. en huurdersorganisaties
Naam: drs. C. Meijer Mooiland-functie: Vicevoorzitter Raad en voorzitter auditcommissie Hoofdfunctie: Algemeen Directeur Countus Groep BV Relevante nevenfuncties: lid RvT Deltion College, lid bestuur Stichting Bevrijdingsfestival Overijssel, Lid Bestuur Congresbureau regio Zwolle Leeftijd 54
Benoemd tot Van: 01-01-2012 Tot: 01-01-2016
Herbenoembaar Ja
Bijzondere aandachtsgebieden Governance, financieel-economisch, ICT
Naam: drs. H. Drenth RA MGA Mooiland-functie: Lid (voordracht huurdersorganisatie) en voorzitter auditcommissie (beide per 1-12-2014) Hoofdfunctie: Directeur vestiging Assen Verstegen accountants en adviseurs BV Relevante nevenfuncties: Lid RvT De Zijlen, Lid RvT Theater en bioscoop De Nieuwe Kolk, Lid RvC WerkPro, Lid RvT ProGez, Lid RvA Netwerk Cliëntenraden Zorginstellingen Leeftijd 54
Benoemd tot Van: 01-12-2014 Tot: 01-12-2018
Herbenoembaar Ja
Bijzondere aandachtsgebieden Financieel-economisch, ouderenhuisvesting, welzijn, huurdersorganisaties
Auditcommissie en remuneratiecommissie De Raad van Commissarissen kent twee commissies die zorgen voor de inhoudelijke voorbereiding van vergaderingen van de Raad van Commissarissen. Door deze voorbereiding kan in de officiële vergaderingen gefocust worden op de essentiële vraagstukken. Enerzijds is er de auditcommissie die zich richt op de vraagstukken van risicobeheersing, financiële vraagstukken en informatievoorziening. Anderzijds is er de remuneratiecommissie die de Raad van Commissarissen adviseert bij besluiten over het aanstellings- en bezoldigingsbeleid van het bestuur. De remuneratiecommissie selecteert, draagt voor en beoordeelt het functioneren van de bestuurder. Ook stelt deze commissie het remuneratierapport op, dat op hoofdlijnen op de website van Mooiland komt. Verder behoort tot de taken het doen van een voorstel voor selectiecriteria en benoemingsprocedures voor de leden van de Raad van Bestuur en de Raad van Commissarissen. Auditcommissie In 2014 is de auditcommissie zes keer bijeen geweest. Daarnaast hebben de leden vanuit een adviserende rol meermaals gesproken over het nieuw aan te schaffen ICT-pakket en de organisatie- ontwikkelingen. Naast reguliere rapportages en stukken die periodiek aan bod komen zoals managementrapportages, jaarplan treasury, begroting en jaarrekening, zijn tijdens de bijeenkomsten in 2014 onder andere de volgende onderwerpen aan bod gekomen: Informatievoorziening, -uitwisseling en relatie met toezichthouders Fiscale strategie en uitgangspunten 2014 Toekomst van Mooiland: oa. organisatieontwikkeling, sociaal plan en systeemselectie Oplossingsrichtingen herstructurering derivatenportefeuille Stresstest derivaten Procesbeschrijving aan- en verkoop en stand van zaken verkopen Kwaliteit van informatievoorziening Renumeratiecommissie De remuneratiecommissie van Mooiland heeft zich in 2014 bezig gehouden met de afwikkeling van de contracten met de voormalige bestuurders, de werving van een nieuwe bestuurder en de werving van een nieuw lid van de Raad van Commissarissen. In dat kader heeft de remuneratiecommissie in 2014 zes overleggen gevoerd. Daarbij kwamen de volgende onderwerpen aan de orde: Vaststellen selectiecriteria nieuwe bestuurder in overleg met o.a. de OR
38
-
Selectie extern adviesbureau Selectiegesprekken geselecteerde kandidaten in overleg met de OR Aanstellingsgesprek nieuwe bestuurder Formulering aanstelling en arbeidsovereenkomst conform de Wet normering Topinkomens Eerste evaluatie met de nieuwe bestuurder Vaststellen selectiecriteria nieuw lid RvC
Bij het opmaken van de jaarrekening 2014 zijn er aanwijzingen naar voren gekomen die kunnen duiden op een mogelijke onrechtmatigheid rondom de totstandkoming van de beloning van een voormalige bestuurder. Uit dien hoofde is een vordering vanwege een mogelijke onverschuldigde betaling ad € 159.000 opgenomen. De remuneratiecommissie verwacht dat het onderzoek hieromtrent in de komende maanden zal worden afgerond. Functioneren en onafhankelijkheid De Raad van Commissarissen staat jaarlijks stil bij het eigen functioneren. In 2014 is dit gebeurd zonder een externe deskundige. Tevens heeft een delegatie van de Raad van Commissarissen evaluatiegesprekken gevoerd met het CFV om duiding te geven aan onze rol met betrekking tot het ontbinden van de contracten van beide bestuurders. De Raad van Commissarissen heeft kritisch naar haar eigen functioneren gekeken. Hieruit is onder andere naar voren gekomen dat het goed is om de voorzittersrol over te dragen aan Kees Meijer en dat Hans Klein Breteler gedurende 2015 aanblijft als lid van de Raad van Commissarissen om in deze roerige periode niet de historie geheel uit het oog te verliezen. Ook is besloten dat we actiever een rol gaan spelen in het accorderen van nieuwe projecten en de organisatieontwikkeling. Wat betreft de benodigde competenties was de conclusie dat er sprake is van een goede balans tussen de verschillende expertises binnen de Raad van Commissarissen om Mooiland doortastend en kritisch op alle vlakken te kunnen volgen en adviseren. Alle leden van de Raad van Commissarissen van Mooiland voldoen aan de in de Governancecode gestelde onafhankelijkheidscriteria. In 2013 was er sprake van intensieve betrokkenheid van de Raad van Commissarissen bij de organisatie van Mooiland in verband met de bestuurswisseling en de nieuwe koers. In 2014 is bewust aandacht besteed aan het voldoende afstand houden om de onafhankelijkheid van de leden van de Raad van Commissarissen te waarborgen en voldoende kritisch de ingezette koers van Mooiland te kunnen monitoren. Bezoldiging Raad van Commissarissen In 2014 bedroeg de honorering van de leden van de Raad van Commissarissen in totaal € 52.100 (2013: €71.000). In de jaarrekening komt bij het onderdeel ‘Bezoldiging bestuurder en commissarissen’ de individuele hoogte van de vergoeding aan bod. De honorering is conform advies van PwC en passend binnen de regelgeving van de WNT. De kilometervergoeding voor de leden van de Raad van Commissarissen is in lijn met de regelgeving uit de WNT tot maximaal € 0,19 per kilometer ter vergoeding declarabel. Er zijn geen persoonlijke leningen of garanties aan leden van de Raad van Commissarissen verstrekt. Conform de statuten van Mooiland is de bezoldiging van de commissarissen niet gekoppeld aan de prestaties van Mooiland. 9.2 Samenstelling en bezoldiging bestuur Na het vertrek van de Raad van Bestuur in september 2013 werd het bestuur van Mooiland op ad interim-basis ingevuld door André Hengeveld. Kort na het vertrek van de voormalige Raad van Bestuur is een wervingstraject ingezet om een nieuwe bestuurder te vinden. Dit heeft medio 2014 na een zorgvuldig selectietraject door vertegenwoordigers van Raad van Commissarissen, directieteam en OR ertoe geleid dat unaniem is gekozen voor het aanstellen van Anne Wilbers als nieuwe bestuurder van Mooiland. De Raad wil hierbij graag haar dank en waardering uitspreken voor hetgeen André Hengeveld gedurende de eerste helft van 2014 gerealiseerd heeft. Hiermee is een stevig fundament richting de toekomst gelegd. Op 27 maart 2014 heeft de Raad van Commissarissen op advies van de remuneratiecommissie mevrouw A.J.P.M. Wilbers aangesteld als bestuurder van de Stichting Mooiland ( bestuurder dient gelezen te worden als directeur- bestuurder). Per 1 augustus is Anne Wilbers als nieuwe bestuurder begonnen bij Mooiland. André Hengeveld heeft in een adviserende rol en ten behoeve van de overdracht van werkzaamheden nog tot 1 oktober werkzaamheden voor Mooiland verricht. Aan het einde van deze periode hebben we een evaluatie uitgevoerd over de periode waarin André Hengeveld bestuurder van Mooiland was. Deze evaluatie stemt tot tevredenheid. Ook zijn we te
39
spreken over de wijze waarop Anne Wilbers vanaf 1 augustus leiding geeft aan Mooiland en invulling geeft aan de werkzaamheden als bestuurder. De Raad van Commissarissen heeft Anne Wilbers conform de Wet Normering Topinkomens (WNT) aangesteld. De bezoldiging van beide bestuurders komt in de jaarrekening aan bod onder ‘Bezoldiging bestuurder en commissarissen’. Voor de volledigheid willen we graag nog vermelden dat er geen persoonlijke leningen of garanties aan het bestuur zijn verstrekt. Hieronder vindt u nadere persoonsinformatie over de beide bestuurders die Mooiland in 2014 had: Naam: A.G. Hengeveld RA CMC Functie: Bestuurder ad interim Leeftijd: 67 Relevante nevenfuncties: Voorzitter Rekenkamercommissie gemeente Boxmeer, voorzitter Rekenkamercommissie waterschap De Dommel, voorzitter Verpleeghuis Annenborch Werkzaam in huidige functie: Van 13 september 2013 tot 1 augustus 2014 Naam: drs. A.J.P.M. Wilbers Functie: Bestuurder Leeftijd: 53 Relevante nevenfuncties: Bestuurslid stichting Kamers met Kansen, voorzitter stichting Dichter bij huis Werkzaam in huidige functie: Vanaf 1 augustus 2014 9.3 Tot slot Afsluitend willen we stellen dat er door vele betrokkenen in 2014 een buitengewoon grote inspanning is geleverd om zowel de nieuwe koers van Mooiland gestalte te geven als invulling te geven aan haar maatschappelijke opdracht. We willen de huurders, betrokken belanghebbenden, medewerkers, OR, directie en het bestuur bedanken en complimenteren voor hun bijdrage. Het is enkel een gezamenlijke inspanning die een zware transitie als deze mogelijk maakt.
40
10. Goedkeuring jaarrekening 2014 De jaarrekening die hierna volgt is door PricewaterhouseCoopers Accountants N.V. gecontroleerd en goedgekeurd, zoals blijkt uit de bijgevoegde controleverklaring van de onafhankelijke accountant. We kunnen ons als Raad van Commissarissen overeenkomstig de statuten van stichting Mooiland met deze stukken verenigen en stellen het bestuur voor om de jaarrekening 2014 overeenkomstig vast te stellen. Deze vaststelling strekt tot volledige decharge van het bestuur van Mooiland. Het bestuur en de Raad van Commissarissen verklaren dat de middelen in 2014 uitsluitend in het belang van de volkshuisvesting zijn aangewend. Vastgesteld door de bestuurder op 24 juni 2015 drs. A.J.P.M. Wilbers Goedgekeurd door de Raad van Commissarissen op 24 juni 2015 drs. J.J.A.H. Klein Breteler mr. K. A. Lodder drs. C. Meijer drs. H. Drenth RA MGA drs. B. Douw
41
11. Bijlagen 1. Overzicht bezit per gemeente 2. Detailoverzicht juridische structuur 3. Detailoverzicht ORT’s 2014
42
Bijlage 1 Overzicht bezit per gemeente Kerngegevens Mooiland per gemeente 2014 Gemeenten (133) Aa en Hunze Alblasserdam Alkmaar Alphen-Chaam Amersfoort Apeldoorn Arnhem Assen Asten Baarn Barendrecht Barneveld Bedum Bellingwedde Bergen op Zoom Bernheze Best Beuningen Bladel Bodegraven-Reeuwijk Boxmeer Breda Bronckhorst Brummen Coevorden Cuijk De Marne Deventer Doesburg Doetinchem Dongen
Huurwoning goedkoop 6 2 36 0 16 32 97 20 0 0 0 1 0 0 0 143 0 0 0 0 252 0 0 0 0 243 0 2 0 0 7
Huurwoning betaalbaar 20 138 580 20 24 508 153 268 11 0 41 69 15 66 35 1349 82 4 30 42 1739 417 0 0 40 2323 6 0 12 28 67
Huurwoning duur tot huurtoeslag
Huurwoning duur boven huurtoeslag
5 12 69 0 29 196 83 0 7 16 20 47 0 0 31 196 51 3 6 1 217 17 5 5 0 339 0 23 0 38 0
1 9 14 0 35 21 15 1 0 4 0 16 0 0 0 79 9 0 0 0 86 0 0 11 0 108 0 3 0 0 0
Overige woongelegenheden 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Totaal huurwoningen 32 161 699 20 104 757 348 289 18 20 61 133 15 66 66 1767 142 7 36 43 2294 434 5 16 40 3013 6 28 12 66 74
Niet woongelegenheden overig 0 5 19 1 0 1 4 2 0 0 0 0 0 0 0 27 0 0 0 0 71 129 0 0 0 322 0 0 0 0 0
Totaal 32 166 718 21 104 758 352 291 18 20 61 133 15 66 66 1794 142 7 36 43 2365 563 5 16 40 3335 6 28 12 66 74
43
Dordrecht Drechterland Drimmelen Echt-Susteren Ede Eemsmond Eijsden-Margraten Eindhoven Enkhuizen Enschede Epe Etten-Leur Ferwerderadiel Franekeradeel Gemert-Bakel Gennep Gouda Grave Groesbeek Groningen Grootegast Haarlem Heerenveen Heerhugowaard Heiloo Hellevoetsluis Helmond Hendrik-Ido-Ambacht Hollands Kroon Hoogezand-Sappemeer Hoorn Huizen IJsselstein Kollumerland c.a. Krimpen aan den IJssel Landerd Leidschendam-Voorburg Lochem
0 0 0 0 104 24 0 0 13 31 0 0 8 0 1 264 0 167 0 86 0 0 0 50 0 9 2 0 0 0 1 0 0 0 0 88 0 0
0 32 28 0 1 45 3 228 83 167 6 141 4 29 25 820 217 784 0 0 14 62 16 22 60 105 104 25 28 18 213 63 2 16 0 900 27 43
0 0 2 1 25 0 0 4 0 20 29 0 0 0 0 138 34 67 23 16 0 9 7 0 13 26 0 20 0 0 46 0 32 0 64 116 4 0
1 0 0 0 1 0 0 0 0 19 1 0 0 0 0 72 1 31 0 3 0 0 0 0 1 6 0 0 0 0 17 0 0 0 0 18 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
1 32 30 1 131 69 3 232 96 237 36 141 12 29 26 1294 252 1049 23 105 14 71 23 72 74 146 106 45 28 18 277 63 34 16 64 1122 31 43
0 0 0 0 0 0 0 1 0 13 0 0 4 0 0 62 58 23 0 0 0 0 0 0 0 17 4 0 0 0 0 0 0 0 6 26 0 0
1 32 30 1 131 69 3 233 96 250 36 141 16 29 26 1356 310 1072 23 105 14 71 23 72 74 163 110 45 28 18 277 63 34 16 70 1148 31 43
44
Maasdonk Menterwolde Mill en Sint Hubert Moerdijk Montferland Mook en Middelaar Nederlek Nieuwegein Nijkerk Nijmegen Noordoostpolder Oegstgeest Oirschot Oldambt Oost Gelre Oosterhout Ooststellingwerf Opsterland Oss Oud-Beijerland Oude IJsselstreek Overbetuwe Pekela Pijnacker-Nootdorp Purmerend Raalte Renkum Rheden Rhenen Rijssen-Holten Roosendaal Schiedam 's-Gravenhage 's-Hertogenbosch Sint Anthonis Sliedrecht Slochteren Someren
50 0 143 0 0 0 0 4 0 0 38 0 8 8 0 0 10 36 155 0 0 0 0 0 0 0 0 26 0 0 7 4 0 11 87 0 0 8
501 73 700 18 0 0 16 0 0 16 63 98 56 302 10 13 12 18 1703 13 108 94 60 86 70 31 44 0 0 29 17 104 99 286 579 78 12 52
67 0 68 0 10 0 0 110 32 16 0 20 0 0 0 26 0 12 255 11 7 17 0 71 0 0 21 0 36 1 0 55 219 150 83 31 0 2
38 0 15 0 13 7 0 55 8 58 0 15 0 0 0 3 0 7 71 0 2 5 0 44 0 0 38 1 5 0 0 16 9 14 14 8 0 0
0 0 6 0 0 0 0 0 0 14 0 0 0 0 0 0 0 0 6 0 0 0 0 53 0 0 0 0 0 0 0 0 0 3 2 0 0 0
656 73 932 18 23 7 16 169 40 104 101 133 64 310 10 42 22 73 2190 24 117 116 60 254 70 31 103 27 41 30 24 179 327 464 765 117 12 62
9 0 19 0 0 5 0 0 0 0 0 1 0 0 0 0 0 1 20 0 1 1 0 126 0 0 21 0 0 0 0 0 0 3 6 2 0 0
665 73 951 18 23 12 16 169 40 104 101 134 64 310 10 42 22 74 2210 24 118 117 60 380 70 31 124 27 41 30 24 179 327 467 771 119 12 62
45
Staphorst Steenwijkerland Sudwest Fryslân Ten Boer Tilburg Tynaarlo Tytsjerksteradiel Utrecht Utrechtse Heuvelrug Valkenswaard Veendam Veldhoven Vlaardingen Waalwijk Weststellingwerf Wijchen Wijk bij Duurstede Woensdrecht Woudrichem Zeewolde Zevenaar Zoetermeer Zundert Zutphen Zwijndrecht Zwolle Eindtotaal
0 0 0 0 0 0 0 3 0 0 8 0 0 0 0 0 0 13 8 0 21 0 4 28 0 0 2385
47 24 71 10 60 12 70 15 27 2 123 113 120 24 12 5 0 77 2 0 50 221 25 65 33 5 18992
0 0 0 0 6 22 5 4 0 28 30 5 0 1 0 7 2 0 0 8 25 106 27 19 121 31 3879
0 0 0 0 0 0 0 14 0 0 0 1 0 0 0 0 14 0 0 10 0 24 1 3 0 18 1114
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 84
47 24 71 10 66 34 75 36 27 30 161 119 120 25 12 12 16 90 10 18 96 351 57 115 154 54 26454
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 8 0 1 0 0 0 0 0 0 7 0 1 0 0 24 0 1051
47 24 71 10 66 34 75 36 27 30 169 119 121 25 12 12 16 90 10 25 96 352 57 115 178 54 27505
46
Overzicht
verbindingen
verslagjaar 2014
Naam van de verbinding
Mooiland Vitalis
Mooiland Maasland
Mooiland Holding
Mooiland Vastgoed
Mooiland Parkeren
Mooiland Onroerend Goed
Mooiland Energie
Uithof III
Ontwikkelcombinatie Pantein Centrumplan Mill Woonservices
Rechtsvorm Vestigingsplaats Statutaire doelstelling
BV Amersfoort De vennootschap heeft uitsluitend ten doel het beleggen van vermogen.
BV Grave De vennootschap heeft uitsluitend ten doel het beleggen van vermogen.
BV Grave Het al dan niet tezamen met anderen deelnemen in en het besturen van andere ondernemingen, alsmede het verlenen van diensten op het gebied van management.
BV Grave Maatschappelijke vastgoedontwikkela ar die op actieve en betrokken wijze concrete en duurzame oplossingen biedt voor woonbehoeften en gebiedsontwikkeling.
BV Grave De aan- en verkoop en exploitatie van parkeervoorziening en
BV Grave Het verkrijgen, verwerven in genot, vervreemden, huren, verhuren, vervaardigen, administreren, financieren, beheren, exploiteren en bezwaren van registergoederen en andere goederen.
BV Grave Het ontwikkelen, (doen) aanleggen, exploiteren en beheren van collectieve energie installaties, waaronder het mede is inbegrepen het opwekken en leveren van energie.
BV Grave Het uitvoeren van het ontwikkelproject C entrumplan Mill in samenwerking met Rialto BV.
Kern/Neven-activiteiten in verslagjaar Heeft consolidatie binnen TI plaatsgevonden
geen
geen
geen
geen
geen
nee
deelname in besturen ja
projectontwikkeling
nee
ja
ja
ja
ja
CV Utrecht De vennootschap heeft ten doel om zonder winstoogmerk binnen de wettelijke kaders van het BBSH het voor rekening van de vennoten ontwikkelen, finan-cieren en exploiteren van het studentenhuisvestingscomplex genaamd De Uithof III in Utrecht. exploitatie en beheer nee
Financiële gegevens 2014 Eigen Vermogen (x 1.000) Jaaromzet Belang in % Nominale waarde belang, preferentie en/of prioriteit (x 1.000) Intrinsieke waarde (x 1.000) Eventuele overige participanten in vennootschap Wijze en mate van bestuurlijke zeggenschap Productie en ontwikkeling van de voorraad woongelegenheden in de verbinding Geldstromen: Van TI naar verbinding Doorberekende kosten aan de verbinding (x 1.000) Waarde verstrekte lening(en) (x 1.000) Rentepercentage Zekerheden Aflossingstermijn Beschikbaar gestelde bedrijfsmiddelen door de TI Inzet van personeel van de TI Van verbinding naar TI Ontvangen winstuitkeringen door TI Afgegeven zekerheden tbv de verbinding Maximale risico-exposure / aansprakelijkheid
18 0 100% 18
18 0 100% 18
16 nvt
-12.411 0 100% 18
16 nvt
100%
-12.411 nvt
100%
100%
nee
nee
nvt nvt
nvt nvt
rekening courant
nvt
nvt
nvt nvt nvt nvt
nvt nvt nvt nvt
nvt nvt nvt nvt
nvt nvt nvt nvt
Risicobeheersing: Wijze waarop risicobeheersing plaatsvindt
15 0 100% 18
16 nvt
100% ja
100%
nee
17 nog niet bekend 0 0 0 100% 2,64% 18 650
15 nvt
ja
nvt 100%
8
17 nog niet bekend 8 16 andere Rialto Vastgoed BV Nvt woningcorporaties 100% 2,64% 50%
nee
nee
nee
ja
nee
rekening courant nvt 280 nvt
nvt nvt
nvt nvt
nvt nvt
nvt nvt
nvt nvt
nvt
Nvt
nvt
nvt
nvt
650 nvt
nvt
nvt nvt nvt nvt
nvt nvt nvt nvt
nvt nvt nvt nvt
nvt nvt nvt nvt
nvt nvt nvt nvt
nvt 20 jaar nvt
3,50% nvt nvt nvt nvt
nvt nvt nvt nvt
nvt nvt nvt nvt
nvt nvt nvt nvt
nvt nvt nvt nvt
nvt nvt nvt nvt
nvt nvt nvt nvt
nvt nvt nvt nvt
100%
100%
100%
100%
100%
nvt nvt nvt nvt 2,64%
16
100%
nvt rekening courant nvt nvt 50%
nvt, geen, of beperkte activiteit in vennootschap Verkregen zekerheden geen Selectie samenwerkingspartners nvt Maximale omvang projectaanspraken nvt
nvt, geen, of beperkte activiteit in vennootschap geen nvt nvt
nvt, geen, of beperkte activiteit in vennootschap geen nvt nvt
Loopt mee in overall Mooiland risicobeheersing geen nvt nvt
nvt, geen, of beperkte activiteit in vennootschap geen nvt nvt
nvt, geen, of beperkte activiteit in vennootschap geen nvt nvt
nvt, geen, of beperkte activiteit in vennootschap geen nvt nvt
extern
extern penvoerderschap
geen inschrijving nvt
Gegarandeerde afzet vooraf Vermogensdoelstelling en dividend beleid
nvt Geen specifiek beleid door Mooiland opgesteld.
nvt Geen specifiek beleid door Mooiland opgesteld.
nvt Geen specifiek beleid door Mooiland opgesteld.
nvt Geen specifiek beleid door Mooiland opgesteld.
nvt Geen specifiek beleid door Mooiland opgesteld.
nvt Geen specifiek beleid door Mooiland opgesteld.
nvt Enkel renteontvangst, geen dividend.
geen nvt maximaal voor project centrumplan Mill nvt 50/50 op project centrumplan Mill.
nvt Geen specifiek beleid door Mooiland opgesteld.
16 -1 100%
50% 8 18
nee
40
100%
16 0 100% 18
-8.906 nvt
nee
100%
-8.906 3.366 100% 18
geen
BV Sint Anthonis De vennootschap heeft ten doel: a) exploitatie van onroerende zaken, waaronder begrepen verhuren van woningen en project-onwikkeling, alles in de ruimste zin des woords. b) het behe-ren, beleggen en exploiteren van gelden. geen
100%
nvt, geen of beperkte activiteit in vennootschap geen nvt nvt nvt Geen specifiek beleid door Mooiland opgesteld.
47
Bijlage 3 Detailoverzicht onrendabele top 2014 (op basis van marktwaarde) Overzicht onrendabele top 2014 (obv marktwaarde) Berghem, Piekenhoef fase 3b-4 37 hw (totaalplan 65) Berghem centrumplan fase 1 Beugen centrumplan Hart van Beugen fase 1 Beugen centrumplan Hart van Beugen fase 1 en 2 Boxmeer Weijerstaete (grex) Boxmeer Weijerstaete stempel 2a Boxmeer Hofstede Elderom fase 4a2 (herz 2012) Boxmeer Hofstede Elderom fase 2 (herz 2012) huurw Boxmeer Pauluskerk Cuijk, de Valuwe fase 2A revitalisering huurwoningen Cuijk Dienstenas 17 huurwoningen fase 1B Eindhoven Judealaan 407 Geffen Centrum Gennep Op de Logte fase 1 stempel 4 Heesch Hildebrand herstructurering fase I Heesch Hildebrand herstructurering fase II Herpen, Water/Sebast str huurwoningen Lith Constantijnstraat De Pas Maren-Kessel, Groenstr 1 t/m 5 Megen Zuid Mill, centrumplan 47 huurwoningen Nistelrode de Stekkerhoek Oeffelt Tiendplein Overlangel, Asboom fs 2 4 huurwoningen Overloon 10 h.w. Derpshei Loonse Hoven Vorstenbosch Liebregtsplein Vorstenbosch Liebregtsplein Zeeland Burgerveld Zutphen de Plantage Diverse projecten met ORT-mutatie < € 50.000
Bedrag in € 152.423 473.555 -1.195.439 1.079.097 209.261 -245.734 1.201.898 76.020 981.843 -1.135.923 371.648 146.098 -579.358 -321.469 -238.697 392.951 -312.309 -161.254 -260.673 216.960 659.355 -135.530 -557.764 -381.670 509.117 -467.870 167.996 -161.444 121.068 -13.572 590.584
48
