Participatie & Communicatie. Jaarverslag 2014

Participatie & Communicatie Jaarverslag 2014

Inhoud Vooraf — 3 Bij de inhoud — 6 1

De wereld om ons heen — 8

4

Financiële continuïteit — 47

4.1 Risicomanagement — 48 4.2

Resultaat 2014 — 48

4.3

Vermogen en solvabiliteit — 50

1.1 Visitatie — 8

4.4 Treasurystatuut — 52

1.2

Parlementaire enquête — 9

4.5

1.3

Woningwet 2015 — 10

1.4

Maatschappelijk presteren — 10

rentemanagement — 54 4.6 Deelnemingen — 56

1.5

Stakeholders, onze belangrijkste partners — 11

5 5.2

1.8

Huurders en Huurderscollectief — 11 Gemeente Utrechtse Heuvelrug — 12 Prestatieafspraken 2014-2018 — 12

1.9

Bijeenkomst met de politiek — 13

6

1.6 1.7

Beheersen renterisico’s en

De organisatie — 58

@nders werken — 61 5.3 Automatisering — 62 Verslag Raad van Toezicht — 63

1.10 SPUH — 13

6.1 Governance — 64

1.11 WAC — 13 1.12 Welnúh — 14

6.2

1.13 Zorg — 14 1.14 Federatie Woningcorporaties

6.4

Heuvelrug — 15 1.15 Provincie Utrecht — 15

van toezicht — 69 6.6 Honorering — 70

1.16 Werken voor derden — 16

6.7 Verklaringen — 71 6.8 Goedkeuring volkshuisvestingsverslag,

1.17 Ontwikkelingen in samenwerken — 16

Inhoudelijk toezicht — 65

6.3 Bijeenkomsten — 65 6.5

Afscheid en benoeming — 67 Functies en nevenfuncties leden raad

jaarrekening en jaarverslag 2014 — 71 2 Activiteiten — 17 2.1

Huisvesten van de doelgroep — 17

2.2

Huurverhoging 2014 — 19

2.3

Woningtoewijzing en ontwikkeling op de markt — 20

7

vertegenwoordiging — 72 8

Kwaliteit van het woningbezit — 25 2.5 Projecten — 31

2.7 3

Welzijn, wonen en zorg — 40

3.1

9 Jaarrekening — 77 9.1 Kengetallen — 78 9.2

Geconsolideerde balans per 31

9.3

december 2014 — 79 Geconsolideerde winst- en

Betrekken bewoners bij beheer en beleid — 42 Huurders en huurdersvertegenwoordiging — 42

3.2 Communicatie — 43 3.3 Loket voor bezwaren — 45

Verslag van de Ondernemingsraad — 75

2.4

2.6 Leefbaarheid — 34

Verslag Huurders­

verliesrekening over 2014 — 81 9.4

Geconsolideerd kasstroomoverzicht 2014 — 82

print

home

2

Vooraf

Vooraf Heel 2014 stond in het teken van de discussie rond de novelle bij de op handen zijnde nieuwe Woningwet. Die wet is eind van het jaar door de Tweede Kamer aangenomen en begin 2015 door de Eerste Kamer goedgekeurd. Wat verandert er voor Heuvelrug Wonen? Of beter gezegd: wat verandert er voor huurders en woningzoekenden? Huurdersorganisatie volwaardige partij Om maar met de huurders te beginnen. Zij krijgen in de nieuwe wet een steviger positie. En worden een volwaardige partij bij het maken van verplichte prestatie­ afspraken tussen gemeenten en corporaties. Op allerlei beleidsterreinen krijgen zij een stem. Wat ons betreft een goede ontwikkeling, passend bij deze tijd. In het afgelopen jaar was de huurdersvertegenwoordiging in de praktijk al sterk betrokken bij allerlei beleidszaken. Ook werkten we al samen aan het opnieuw inrichten van formele structuren. Hier ligt een taak voor ons om met elkaar tot werkbare afspraken te komen. Want mijn zorg is dat wij, maar vooral huurders, vrijwilligers, overladen worden met zoveel overleg- en bespreekzaken dat het bijna een dagtaak wordt. Ik wil in dit verband Bertus Doest noemen, die afgelopen jaar een punt zette achter zijn jarenlange inspanning voor huurders. Er waren perioden dat we hem haast dagelijks op kantoor of bij de gemeente aantroffen om, zoals hij zelf zei: ‘…op te komen voor de belangen van de huurders.’

Woningzoekenden Woningzoekenden krijgen te maken met strikte inkomenseisen bij toewijzing. De minister wil dat we passend toewijzen. Dit maakt dat woningzoekenden die in aanmerking komen voor huurtoeslag, binnenkort alleen nog op woningen kunnen reageren die een huurprijs hebben binnen de huurtoeslaggrenzen. Wij zullen op onze beurt ons uiterste best doen om de huurprijs van die woningen binnen de huurtoeslaggrenzen te houden.

print

home

3

Vooraf

Onze kerntaak Al deze maatregelen krijgen een plek in de uitdrukkelijke opdracht aan corporaties om zich primair op hun kerntaak te richten: bouwen, verhuren, en beheren van sociale huurwoningen en van bepaald maatschappelijk vastgoed. Het bouwen van woningen in de vrije sector wordt zo goed als onmogelijk gemaakt door strenge financieringseisen. Bovendien is de gemeente verplicht om eerst marktpartijen te verzoeken om vrijesectorwoningen te bouwen, voordat ze corporaties mag benaderen. Maar als de markt het niet kan, kunnen wij het ook niet. Visitatie Heuvelrug Wonen liet zich in 2014 visiteren om een spiegel voorgehouden te krijgen van stakeholders. We werden als één van de eerste corporaties onder de nieuwe systematiek van 5.0 gevisiteerd. De uitkomst van de visitatie was duidelijk: Heuvelrug Wonen heeft goed gepresteerd. Vooral in de ogen van onze belang­ houders. En dat vinden we het belangrijkst. Meer over de visitatie en het visitatie­ rapport leest u op pagina 7. Raad van toezicht In 2014 vernieuwde de raad van toezicht sterk. Met de komst van een nieuwe voorzitter en een nieuw lid, kwam de raad van vier op vijf leden. Collega-corporatie In 2014 verzocht Woningbouwvereniging Amerongen ons enkele woningen over te nemen. De verkoop van deze woningen was nodig om een financieel probleem op te lossen. Als collega-corporatie in de gemeente hebben wij zeven woningen van Amerongen overgenomen. December 2014 verzocht Amerongen ons de mogelijk­ heden voor verdergaande samenwerking te onderzoeken. Meer hierover op pagina 9. In huis Als organisatie bevinden we ons midden in de sterk veranderende samenleving. Vanzelfsprekendheden in wonen, zorg, werk en inkomen zijn niet meer zo vanzelf­ sprekend als we dachten. In ons cultuur- en professionaliseringsproject @nders werken, bereiden we ons permanent voor op veranderingen in de samenleving die ons werk raken. We zijn ons ervan bewust dat ons werk altijd beter en efficiënter kan. Het werken daaraan geeft energie en maakt ons klaar voor een wendbare organisatie. Want dat willen we zijn. Niet met grote reorganisaties maar met kleine stappen op alle terreinen van ons werk.

print

home

4

Vooraf

Dat niet alles vanzelfsprekend goed gaat, ervaarden we in 2014. We schrokken toen twee medewerkers plotseling ernstige hartproblemen kregen. Gelukkig is een van hen inmiddels hersteld en kan de ander over enkele maanden het werk weer hervatten. Tot slot In de samenleving en in wonen verandert veel. En nu er overal minder te besteden valt, wordt de betaalbaarheid van wonen extra belangrijk. Tegelijk is het voor iedereen zonneklaar dat niet alles kan en dat kiezen steeds belangrijker wordt. Daarom willen we komend jaar graag met huurders keuzen maken waar we onze energie, geld en middelen in steken. Een sterk veranderende samenleving en nieuwe wetgeving vragen om nieuwe oplossingen. We zullen zaken los moeten laten en ons juist aan andere verbinden. Dat doen we graag samen met alle betrokkenen. Doorn, juni 2015

Jos Sleyfer directeur-bestuurder

Hoe we onze doelstellingen in 2014 realiseerden, leest u in dit jaarverslag. Ik nodig u graag uit ons verslag te lezen en ben benieuwd naar uw reacties. U kunt ze kwijt op ons e-mailadres: [email protected].

print

home

5

Bij de inhoud

Bij de inhoud Het verslagjaar is het tweede jaar van ons ondernemingsplan 2013 – 2018 Samen doen we meer. In Samen doen we meer leggen we onze visie en koers voor de jaren 2013 – 2018 vast. In dit jaarverslag laten we zien hoe we in een veranderende omgeving onze visie overeind houden en onze doelen bijstellen. Hoofdstuk 1: De wereld om ons heen Hierin beschrijven we enkele bijzondere gebeurtenissen uit 2014 die het alledaagse overstijgen en de relatie met onze stakeholders. De relatie met stakeholders wordt steeds belangrijker, want alleen in samenwerking met andere partijen kunnen we invulling geven aan vernieuwing en aan onze woonopgaven.

Hoofdstuk 2: Activiteiten Hier leest u hoe we onze doelgroep huisvesten, leest u over de kwaliteit van ons bezit, de projecten die we realiseren en de aandacht die er voor leefbaarheid en wonen, welzijn en zorg is. We zetten in op zoveel mogelijk betaalbare en kwalitatief goede woningen. Duurzaam en betaalbaar moeten onze woningen zijn. Soms een duivels dilemma als duurzaamheid een woning onbetaalbaar dreigt te maken. Hoofdstuk 3: Betrekken bewoners bij beheer en beleid De nieuwe Woningwet stelt volwaardige inbreng van huurders op verschillende terreinen verplicht. Geen schokkend nieuws voor Heuvelrug Wonen: in 2014 werkten huurdervertegenwoordiging en Heuvelrug Wonen al hard aan het vorm­ geven van de huurdersparticipatie. Niet omdat het moet, maar vooral omdat we vraaggestuurd willen werken in plaats van aanbodgestuurd. Hierin is luisteren voor ons belangrijker dan vertellen.

print

home

6

Bij de inhoud

Hoofdstuk 4: Financiële continuïteit In dit hoofdstuk de achtergronden van ons financiële beleid. In een tijd, dat het economisch minder gaat, wordt financiële continuïteit extra belangrijk. Ook op langere termijn willen we onze doelgroep goed kunnen blijven bedienen. Hoofdstuk 5: De organisatie Wie willen we zijn en hoe doen we ons werk. Onder het motto alleen dat doen wat goed is voor de klant, de maatschappij en Heuvelrug Wonen, doen we dus ook alleen wat nodig en gewenst is en waar alle drie partijen verantwoordelijkheid voor nemen. Om die gewenste organisatiefocus te bereiken is een alerte en flexibele houding nodig. In dit hoofdstuk leest u hoe we de organisatie gereed maken voor de toekomst in het project @nders werken. Hoofdstuk 6: Verslag raad van toezicht Waar besteedde de raad van toezicht aandacht aan en hoe houdt hij toezicht. De manier waarop toezicht is ingericht, verandert met de eisen die daaraan gesteld worden. In 2014 wijzigde de samenstelling van de raad van toezicht. Kenmerkend voor de raad van toezicht is zijn kritische kijk vanuit distantie op wat de organisatie presteert, welke risico’s ze neemt en vanuit welke financiële positie. Naast het houden van toezicht, wil de raad ook betrokken zijn bij inhoudelijke beleidskeuzen. Ook leeft de wens om naast formele afspraken ook informele ontmoetingen met management en organisatie te hebben. Hoofdstuk 7: Verslag huurdervertegenwoordiging In dit hoofdstuk lezen we waar de huurdervertegenwoordiging in het afgelopen jaar aandacht aan besteedde. Het was een jaar van hard werken. Er waren veel verande­ ringen in de juridische structuur en in de bezetting van de organen. Werkgroepen zijn ingericht om werk te verdelen en professionalisering te bevorderen. Hoofdstuk 8: Verslag ondernemingsraad De ondernemingsraad draaide het hele jaar met een volledige bezetting. Ze werkte met scholing en een eigen agenda aan verdere professionalisering van het behartigen van de collectieve belangen van medewerkers. Hoofdstuk 9: Jaarrekening De cijfers van Heuvelrug Wonen op een rij. De jaarrekening geeft ons het beeld van hoe Heuvelrug Wonen er financieel voorstaat. In dit jaarverslag zijn overeenkomstig de aanbevelingen van de Raad voor de Jaarverslag­geving (RJ 645.401) de specifieke elementen van het volkshuis­ vestingsverslag en het bestuursverslag tot één stuk gecombineerd.

print

home

7

De wereld om ons heen

1 De wereld om ons heen

Wie willen we zijn en hoe willen we werken in een sterk veranderende omgeving. Wie zijn daarin voor ons van belang en met wie willen we samenwerken? We beginnen met de visitatie in 2014, waarin onze stakeholders ons een spiegel voorhielden.

1.1 Visitatie In 2014 gaf de raad van toezicht van Heuvelrug Wonen Raeflex de opdracht om Heuvelrug Wonen te visiteren over de periode 2011 tot 2014. In visitatie vraagt Heuvelrug Wonen haar stakeholders een oordeel te geven over hoe de organisatie haar maatschappelijke taken uitvoerde. Heuvelrug Wonen werd als één van de eerste deelnemers op basis van de zogeheten methode 5.0 gevisiteerd. Dat was even wennen, want de methode laat zich niet vergelijken met de voorgaande, waardoor betere prestaties toch een lagere score kregen. Heuvelrug Wonen kreeg in de nieuwe methode gemiddeld bijna een zeven en in de vorige een zeven. Maar de belangrijkste uitkomst van deze visitatie is het feit dat stakeholders tevreden zijn over wat Heuvelrug Wonen deed. Nadat de visitatiecommissie alle stakeholders, bestuurder, raad van toezicht en management gehoord had, legde ze haar bevindingen in het visitatierapport vast. In het visitatierapport schrijft de commissie dat ze tevreden is over de manier waarop Heuvelrug Wonen de primaire doelgroep huisvest en de kwaliteit van de woningen. Ook de inzet voor wijken en buurten wordt gezien en op prijs gesteld. Veel nieuwbouw is in gang gezet, al zijn niet altijd de beoogde aantallen woningen gehaald. En dat alles vanuit een goede financiële basis en met relatief lage bedrijfs­­ lasten. We kregen een pluim voor efficiënt werken en gedegen analyses van de

print

home

8

De wereld om ons heen

woningmarkt in ons werkgebied en de manier waarop we visie omzetten in doelen. Hoewel die op een aantal punten nog concreter en beter meetbaar mogen zijn. We zijn blij met de complimenten van de belanghouders en de aanbevelingen van de visitatiecommissie, want daar kunnen we mee verder. Zo is bijvoorbeeld aan­ gegeven dat er meer moet gebeuren om de ambities op het gebied van duurzaam­ heid waar te maken. Dat zit volgens de commissie deels in financiën, maar ook in de manier waarop Heuvelrug Wonen duurzaamheidsmaatregelen met haar huurders communiceert. Dat is dus een belangrijk punt waar we ook in 2015 verder aan werken.

1.2 Parlementaire enquête In 2014 verscheen het rapport Ver van huis van de parlementaire enquête­ commissie die het functioneren van woningcorporaties onderzocht. Aanleiding voor de parlementaire enquête waren misstanden en fraudes die bij een aantal corporaties waren geconstateerd. Zoals verwacht was de commissie zeer kritisch over het functioneren van de onderzochte corporaties. Maar er was ook lof voor de sector. Volgens de commissie staat ‘buiten kijf dat woningcorporaties in de afge­ lopen twintig jaar essentiële bijdragen hebben geleverd aan de sociale volkshuis­ vesting in Nederland. Zij hebben er mede aan bijgedragen dat van omvangrijke gettovorming en verpauperde woonwijken in Nederland nagenoeg geen sprake is.’ Ook stelt de commissie vast ‘dat woningcorporaties in veel gevallen met grote inzet en bevlogenheid dagelijks hun maatschappelijke opdracht uitvoeren.’ De commissie rondde haar onderzoek af met een groot aantal aanbevelingen die herhaling van gebeurtenissen moeten voorkomen. De aanbevelingen van de enquête­commissie krijgen grotendeels een plek in de nieuwe Woningwet. De belangrijkste aanbevelingen gaan over het beperken van het werkdomein van corporaties tot hun kerntaak: bouwen en beheren van sociale huurwoningen. Andere aanbevelingen zijn versterking positie huurders, onafhankelijk financieel toezicht, verbetering bestuur en intern toezicht en kwaliteitstoets (‘fit and propertest’) voor nieuwe en zittende bestuurders en commissarissen.

print

home

9

De wereld om ons heen

Voor Heuvelrug Wonen waren de aanbevelingen niet schokkend, maar een logische consequentie van het gedrag van een aantal corporaties, of eigenlijk van een aantal mensen. Schokkend vonden we wel de vermeende onschuld van verschillende toe­ zichthouders en bestuurders in de verhoren.

1.3 Woningwet 2015 Per 1 juli 2015 is de nieuwe Woningwet van kracht. In deze wet worden zaken geregeld als: het werkdomein van woningcorporaties, de scheiding Daeb en nietDaeb, het werkgebied van corporaties, intern en extern toezicht, de relatie met en de rol van gemeente en huurdervertegenwoordiging en woningtoewijzing. De nieuwe wet zal op alle terreinen van de organisatie van invloed zijn. Zij het dat niet alles tegelijk wijzigt. Een projectgroep krijgt de opdracht om het verandertraject te begeleiden zodat tijdig keuzen gemaakt en processen ingericht worden.

1.4 Maatschappelijk presteren De legitimering van de prestaties van woningcorporaties kreeg in 2014 veel aandacht in de parlementaire enquête woningcorporaties. In de verhoren ging het om de vraag voor wie corporaties zijn en hoe ze invulling gaven aan hun taak en wie daarvoor verantwoordelijk waren. Het gaat niet alleen om de juridische vraag of corporaties binnen het wettelijk kader handelen, maar ook over de beleving vanuit de maatschappij over wat wel of juist niet verwacht wordt van corporaties. Heuvelrug Wonen heeft haar handelen steeds gespiegeld aan haar doelstellingen en aan wat ze in haar ondernemingsplan verwoordt. Dat betekent dat vastgoed­ ontwikkelingen plaatsvinden in het kader van onze maatschappelijke taak en voor onze omschreven doelgroepen. En het betekent dat prestaties op het gebied van leefbaarheid getoetst worden aan ons criterium ‘woongerelateerd’ en ‘in de buurt van onze woningen’. Een dergelijke interne weging is goed, maar is nog geen externe legitimatie. Daarvoor dienen we onze maatschappelijke prestaties ook extern transparant te maken. Het maatschappelijke DrieKamerModel helpt bij het verkrijgen van inzicht in de belangrijkste keuzen waar een corporatie voor staat als het gaat om maatschap­ pelijke taken, vastgoedactiviteiten en financiële continuïteit. Het model voorziet in een duidelijke scheiding tussen het budget voor onderhoud en beheer van het sociale vastgoed, en het maatschappelijk budget. Heuvelrug Wonen nam in 2014 deel aan een pilot van het DrieKamerModel van het onderzoeks- en adviesbureau Ortec. Aan de hand van het DrieKamerModel ontwikkelt Heuvelrug Wonen in 2015 toetsingscriteria voor maatschappelijke prestaties. Transparantie, participatie en legitimatie zijn de sleutelbegrippen in deze werkwijze. Samen met de huurders­

print

home

10

De wereld om ons heen

vertegenwoordiging organiseren we in 2015 een onderzoek met als doel huurders inzicht te verschaffen en mogelijkheden te bieden om te participeren in de keuzen voor maatschappelijke prestaties. Heuvelrug Wonen behoudt de eindverant­ woordelijk­heid voor afweging en keuzen in maatschappelijke taken, vastgoed­ activiteiten en financiële continuïteit.

1.5 Stakeholders, onze belangrijkste partners In de wereld om ons heen zijn onze stakeholders onze belangrijkste partners. Wie zijn onze stakeholders? Dat zijn in de eerste plaats onze huurders en verder zijn dat de gemeente, onze collega-organisaties in de gemeente, zorgpartijen, de welzijnsstichting Welnúh en partijen als het SPUH (Senioren Platform Utrechtse Heuvelrug) en het WAC (WoonAdviesCommissie). Onze stakeholders beïnvloeden in hoge mate ons doen en laten; hun mening telt. In 2014 waren zij sterk betrokken bij bijvoorbeeld het ontwikkelen van onderhouden renovatieplannen. En ook bij zaken als het ontwikkelen van een nieuwe website, ontwikkelingen in wonen en zorg, pilots in duurzaamheid en klantmeting. Daar gaven de stake­holders aan dat zij net als wij, gezamenlijk antwoord willen geven op ontwik­kelingen en vragen vanuit de samenleving die het wonen van onze huurders raken. Samenwerken is het sleutelwoord. Niet omdat het moet, maar omdat we het willen. Het is goed te merken dat allerlei partijen ons daarvoor weten te vinden, vooral in de gemeente maar ook daarbuiten.

1.6 Huurders en Huurderscollectief Huurders zijn onze belangrijkste stakeholders. Zij sturen in belangrijke mate ons dagelijks doen en laten. Onze gesprekspartner, het Huurderscollectief, vertegen­ woordigt de huurders. Zij zijn in 2014 nadrukkelijk vooraf bij beleidskeuzen en plannen betrokken. Zo denken zij bijvoorbeeld vooraf mee over de thema’s van het nieuwe jaarprogramma, bespreken de gevolgen van nieuwe wetgeving voor huurders en organisatie. De relatie met onze huurders proberen we op verschillende wijzen te verstevigen, schriftelijk, via website, bewonersmagazine. In 2015 openen we een klantportaal voor de huurder waarin we regelmatig een nieuwsbrief plaatsen. In de communi­catie met de huurder speelt ook de sociale media een rol, zij het nog zeer bescheiden. Het allerbelangrijkste blijft het persoonlijk contact tussen huurders en Heuvelrug Wonen. Die contacten bepalen in hoge mate de tevredenheid van de huurder en zijn beeld over Heuvelrug Wonen.

print

home

11

De wereld om ons heen

1.7 Gemeente Utrechtse Heuvelrug Op verschillende niveaus en terreinen werken we samen met de gemeente. Op bestuurlijk niveau was er in het verslagjaar regelmatig contact tussen wethouder ruimtelijke ordening en directeur-bestuurder. Het directe contact droeg afhankelijk van de onderwerpen wisselend een formeel of informeel karakter. Beide zijn nodig en beide maakten de samenwerking tussen gemeente en Heuvelrug Wonen plezierig en efficiënt. Zaken werden gemakkelijk in gang gezet of soms al direct afgehandeld. Naast de één op één contacten waren er de bestuurlijke overleggen waar ook de woningcorporaties uit Amerongen en Maarn bij betrokken waren. Het belangrijkste agendapunt was de prestatieafspraken.

In het afgelopen jaar was er veelvuldig contact rond nieuwbouwprojecten en duurzaamheidsinitiatieven. Maakten we afspraken over bijvoorbeeld huisvesting van asielzoekers, Lokaal Maatwerk en overlegden we over problemen in de leef­ baar­heid. Ook het langer zelfstandig thuis kunnen wonen was bespreekpunt. Heuvelrug Wonen verzocht de gemeente om mee te denken en te doen in het wegnemen van belemmeringen in regelgeving en financiering bij het geschikt maken van woningen voor langer zelfstandig wonen. In afwachting van de bijdrage van de gemeente zijn we al wel gestart met een pilot woningaanpassing.

1.8 Prestatieafspraken 2014-2018 Begin 2014 ondertekenden gemeente en de drie plaatselijke woningcorporaties, Heuvelrug Wonen, woningbouwvereniging Amerongen en woningbouwvereniging Maarn, nieuwe prestatieafspraken. De overeenkomst geldt voor de periode 20142018. De afspraken zijn gebaseerd op de geactualiseerde Woonvisie 2013, die in februari 2014 door de gemeenteraad is vastgesteld. In de overeenkomst staan

print

home

12

onder andere afspraken over het bevorderen van doorstroming op de woningmarkt, levensloopbestendig wonen, energiezuiniger bouwen en wonen en de leefbaarheid van de dorpen. De gemeente en de corporaties willen deze zaken gezamenlijk aanpakken en hebben afgesproken wie daarvoor welke acties onderneemt. Heuvelrug Wonen realiseerde afspraken op het gebied van duurzaamheid, leefbaar­ heid, huisvesting statushouders, bijzondere doelgroepen, participatie in het aanjaagteam voor de dorpsnetwerken en nam deel aan verschillende overleg­ vormen. In de bouwopgaven realiseerden we 81 woningen in Driebergen en 7 in Leersum. Ten minste eenmaal per jaar is er een evaluatie van de gemaakte afspraken en worden deze als dat nodig of gewenst is, aangepast.

1.9 Bijeenkomst met de politiek In het najaar nodigde Heuvelrug Wonen de raadsleden uit om hen te informeren en met hen van gedachten te wisselen over de betekenis van de nieuwe Woningwet voor corporatie en gemeente. Het tweede agendapunt was een uitwisseling over woonconcepten voor langer zelfstandig wonen in de gemeente. Deze bijeenkomst was net voor de parlementaire enquête over misstanden in de sector. Goed moment om visie en beelden bij de te bespreken onderwerpen uit te wisselen. En voor herhaling vatbaar.

1.10 SPUH Met het SPUH wisselden we regelmatig met elkaar ontwikkelingen uit op het gebied van seniorenhuisvesting in de gemeente. Het SPUH benadrukte herhaaldelijk hun wens voor de ontwikkeling van senioren­ appartementen in de categorie middeldure huur. De spaarzame woningen die we in dit segment beschikbaar hebben of nog in nieuwbouw krijgen, willen we graag passend toewijzen aan deze inkomensgroep. Tot nu toe lukte dat moeilijk, omdat we merken dat de drempels om te verhuizen voor ouderen vaak hoog zijn. SPUH en Heuvelrug Wonen willen deze ouderen ondersteunen bij het regelen van een verhuizing. We betrekken hier ook de gemeente bij, die hierover met de Federatie van woningcorporaties prestatieafspraken maakte. Dit kunnen we doen voor de duur dat er nog woningen voor de categorie middeldure huur beschikbaar zijn.

1.11 WAC Het WAC brengt advies uit over onze nieuwbouwprojecten. Inmiddels is daar ook grootonderhoud bijgekomen. In 2014 waren er plannen voor grootonderhoud en nieuwbouw in ontwikkeling. Deze legden we aan het begin van het nieuwe jaar ter beoordeling voor aan het WAC. Het WAC deed mee in de aanbesteding van het

print

home

13

project voor grootonderhoud van de Sitioflats. Daarin was zij één van de partijen met stem in de aanbesteding.

1.12 Welnúh Op allerlei niveaus is er contact en samenwerking met de welzijnsorganisatie Welnúh. Waar mogelijk ondersteunen we elkaar in concrete activiteiten. In de Kampwegkerk, die Welnúh van ons huurt, is een informatiepunt ingericht waar onze huurders met vragen terecht kunnen. Zo kunnen huurders ook bij Welnúh terecht op de inlooppunten in Leersum en Driebergen. Welnúh beantwoordt de allereerste vragen van huurders of woningzoekenden en verwijst huurders naar Heuvelrug Wonen voor overige, meer specifieke vragen. Welnúh was initiatief­ nemer van het aanjaagteam voor de dorpsnetwerken in de gemeente. Heuvelrug Wonen was één van de aanjagers en hielp mee bij het van de grond trekken van initiatieven van buurtbewoners en buurtverenigingen. Zo zijn er inmiddels verschillende bewoners actief in het organiseren van ontmoetingsplekken voor buurtbewoners, regelen van vervoer door vrijwilligers voor bijvoorbeeld bezoek aan huisarts of ziekenhuis, organiseren van buurtfeesten. Op de website van de gemeente is een sociale kaart ingericht en binnenkort verschijnt de website voor het matchen van vraag en aanbod van inwoners op allerlei terreinen. Zodra buurtbewoners op eigen kracht contacten en buurtactiviteiten onderhouden, trekken de aanjagers zich terug.

1.13 Zorg Met diverse zorgpartijen hebben we verschillende contacten en samenwerkings­ vormen. Met QuaRijn startten we een pilot verhuur aan verzorgend personeel van QuaRijn. Vanaf 2012 zijn vrijkomende appartementen in ons gebouw Hoog Moersbergen in Doorn, te huur voor verzorgend personeel van QuaRijn. Met dit experiment willen we een bijdrage leveren aan werving en huisvesting van nieuw personeel. In 2014 boden wij twee keer een woning aan. Beide keren kon QuaRijn geen kandidaat leveren. In 2015 evalueren we met QuaRijn hoe verder te gaan. Met QuaRijn onderzoeken we toekomstmogelijkheden voor hun locatie Beatrix in Doorn. Deze zorglocatie ervaart de gevolgen van de gewijzigde indicatiestelling voor verzorgingshuizen, waardoor ze alleen nog mensen met een indicatie vanaf ZZP-3 mogen huisvesten. Bewoners van Abrona wonen in appartementen op de koppen van de Lange Dreefflats in Driebergen. Ze wonen in een kleinschalige vorm van begeleidzelfstandig-wonen. Ze nemen actief deel aan wat er in hun wijk gebeurt. Met een begeleider zijn ze regelmatig in de moestuin van de Groenhoek te vinden.

print

home

14

Met Kwintes werken we samen in het zoeken naar huisvestingsmogelijkheden voor huurders die door omstandigheden eigenlijk niet meer zelfstandig kunnen wonen. Daarnaast maakt Kwintes gebruik van ons wijkkantoor in de Sitio in Doorn. Dit heeft geleid tot een levendige ontmoetingsplek voor bewoners uit de wijk, die daar zelfstandig allerlei activiteiten organiseren.

1.14 Federatie Woningcorporaties Heuvelrug Woningbouwvereniging Amerongen, Woningbouwvereniging Maarn en Heuvelrug Wonen vormen samen de Federatie Woningcorporaties Heuvelrug. Gezamenlijk trekken we op richting de gemeente. Begin 2014 waren de belangrijkste agenda­ punten de evaluatie van de Woonvisie en de prestatieafspraken. Verderop in het jaar was de aandacht van de afzonderlijke deelnemers vaak gericht op de eigen organisatie, meer dan op een gezamenlijk optrekken richting gemeente. Woningbouwvereniging Amerongen vroeg najaar 2014 aan Heuvelrug Wonen om de mogelijkheden voor een eventuele fusie met Amerongen te onderzoeken. Dit onderzoekstraject liep tot in het nieuwe jaar. Heuvelrug Wonen kwam na onder­ zoek tot de conclusie dat fusie niet zomaar zou kunnen. Voor sommige problemen in Amerongen zou eerst een oplossing gevonden moeten worden, omdat Heuvelrug Wonen daar niet als enige de verantwoordelijkheid voor wilde nemen. Voor Woning­bouwvereniging Amerongen reden om elders de fusiemogelijkheden verder te onderzoeken.

1.15 Provincie Utrecht In 2014 hebben we geen specifiek contact met de Provincie gehad op politiek of bestuurlijk niveau. Wel waren er veelvuldig contacten met andere corporaties in de provincie Utrecht. Heuvelrug Wonen is werkzaam in de Regio Utrecht, een samenwerkingsverband van zestien gemeenten in de provincie Utrecht die een gemeenschappelijke woning­markt hebben. We participeren in het dagelijks bestuur van SWRU (Stichting Woonruimteverdeling Regio Utrecht) en zijn zo sterk betrokken bij uitvoering en regelgeving van woonruimteverdeling. In het afgelopen jaar werd de agenda van de SWRU vaak gedomineerd door de plannen van de minister voor de corporatiesector. Veelal verwoord in de concept-novelle bij de nieuwe Woningwet. Er werd op verschillende niveaus intensief gediscussieerd om gezamenlijk, gedegen en tijdig te kunnen reageren op de plannen van de minister. Aan dit laatste namen wij vooral op bestuurlijk niveau deel vanuit de RWU (Regioplatform Woning­ corporaties Utrecht). De RWU is een samenwerkingsverband van woningcorporaties van de zestien gemeenten binnen de Provincie Utrecht.

print

home

15

1.16 Werken voor derden In 2014 richtten we ons uitsluitend op VvE Vijverflat in Driebergen, een combinatie van koopwoningen en van huurwoningen van Heuvelrug Wonen. In 2015 herover­ wegen we de mate waarin we ondersteuning bieden aan de VvE Vijverflat. Voor Woningbouwvereniging Maarn verzorgen we alle administratieve werkzaam­heden en sinds 2014 ook weer de woningtoewijzing. Twee medewerkers van Heuvelrug Wonen zijn voor een deel van hun tijd gedetacheerd bij de Lange Dreef CV.

1.17 Ontwikkelingen in samenwerken Steeds vaker zoeken we de samenwerking met collega-corporaties op, of zoeken zij ons op. Dit gebeurde in 2014 met corporaties in omliggende gemeenten op het gebied van kennisdeling en mogelijkheden voor gezamenlijke inkoop. Dit continueren we in 2015.

print

home

16

Activiteiten

2 Activiteiten

Bij de presentatie van het Regeerakkoord van het kabinet Rutte II werd al duidelijk dat het kabinet van de woningcorporaties verwacht dat ze zich vooral bezighouden met het verhuren en beheren van sociale huur­ woningen. In 2014 moet minimaal 90 procent van de sociale huurwoningen verhuurd worden aan huishoudens met een inkomen beneden € 34.085.

2.1 Huisvesten van de doelgroep Heuvelrug Wonen zet zich primair in voor het huisvesten van de doelgroep. Met ons bezit dat voornamelijk uit sociale huurwoningen bestaat, bieden we kansen op wonen voor mensen met een beperkt budget, tot € 34.085. Voor de doelgroep tussen € 34.085 en € 43.602 reserveren we woningen tussen € 699,48 en € 800 en maken we gebruik van de 10-procentsregeling. Binnen deze regeling mogen we tot 10% van de toewijzingen van onze sociale huurwoningen toewijzen aan huurders met een inkomen hoger dan € 34.085. Dit deel van onze doelgroep noemen we de groep sociaal+.

print

home

17

Activiteiten

Woningbezit Eind 2014 is het bezit van Heuvelrug Wonen als volgt opgebouwd; onzelf­standige woningen woon­een­heden Doorn Driebergen Leersum Totaal

bedrijfson­roerend goed

garages

961

–

1.933 474 3.368

parkeer­ plekken

18

2

14

–

–

9

14

27

totaal –

981

1

–

1.948

2

8

493

5

8

3.422

Heuvelrug Wonen beheert ongeveer een kwart van de woningvoorraad in Driebergen, Doorn en Leersum. Er zijn twee wijkkantoren, één in de Groenhoek in Driebergen en één aan de Sitiolaan in Doorn. Ander maatschappelijk vastgoed is het Oude Postkantoor en de Kampwegkerk, beide in Doorn. Voor projectontwik­ keling hebben we nog enkele woonpanden, gronden en loodsen in bezit.

Huurprijzen Huurtoeslaggrens jongeren tot 23 jaar

tot € 389,05

336

Kwaliteitskortingsgrens 1- en 2-persoonshuishoudens

€ 389,05 - € 556,82

1688

Kwaliteitskortingsgrens 3- en meerpersoonshuishoudens

€ 556,82 - € 596,75

444

Aftoppingsgrens

€ 596,75 - € 699,48

785

€ 699,48 tot € 800

30

boven € 800

99

–

3.382

Sociaal+ Vrije sector Totaal

Ruim 72% (2468 woningen) van het bezit heeft eind 2014 een huurprijs lager dan € 596,75 per maand en is daardoor bereikbaar voor alle huishoudens met een laag inkomen, met uitzondering van jongeren tot 23 jaar. Het huurbedrag boven de aftoppingsgrens betaalt de huurder zelf. Buiten de sociale verhuur vallen 129 woningen met een huurprijs boven € 699,48. In onderstaande diagram leest u de verdeling van woningen en woon­eenheden naar huurprijs eind 2014. Deze huurprijzen zijn dezelfde bedragen als die in de Wet op de huurtoeslag per 1 januari 2014 gebruikt worden voor de verschil­lende categorieën waarover huurtoeslag wordt verstrekt.

print

home

18

Activiteiten

Aantal woningen per huurklasse 129

336

tot € 389,05

785

€ 389,05 - € 596,75 € 596,75 - € 699,48 € 699,48 en hoger

2132

2.2 Huurverhoging 2014 In 2014 hebben we vanwege de betaalbaarheid niet voor iedereen de maximale huurverhoging doorgevoerd, ondanks de flinke heffing die we van de Rijksoverheid opgelegd kregen. Alleen huurders met een relatief hoog inkomen en een relatief lage huur hebben we wel de wettelijke maximale huurverhoging berekend. Voor het bepalen van de inkomensklasse hanteerden we de gegevens van de Belasting­ dienst. Voor alle huurders uit onze primaire doelgroep (inkomen tot € 34.085) berekenden we 0,5% minder huurverhoging dan toegestaan. In onderstaande tabel ziet u de verschillende huurverhogingen voor 2014.

Tabel huurbeleid 2014 Huishoudinkomen1 lager dan € 34.085

Huishoudinkomen hoger Huishoudinkomen hoger dan € 34.085 en lager dan € 43.602 dan € 43.602

Huur lager dan € 389,05

3,5%

4,5%

6,5%

Huur tussen € 389,05 en € 596,75

3,5%

4,0%

6,5%

Huur tussen € 596,75 en € 699,48

3,5% tot maximaal € 699,48

3,5% tot maximaal € 699,48

6,5% tot maximaal € 699,48

Huur hoger dan € 699,48

1

4,0% tot 93,9% maximaal redelijke huur

Huishoudinkomen volgens prijspeil 2012

print

home

19

Activiteiten

aantal

Woningmutaties 250

2013 2014

200 150 100 50 0

totaal

sociale sector

vrijesector

In 2014 zijn in totaal 337 nieuwe huurcontracten afgesloten tegen 287 in 2013. De mutatiegraad wordt echter bepaald door het aantal nieuwe huurcontracten binnen de bestaande voorraad. In 2014 zijn 88 nieuwbouwwoningen opgeleverd tegen 76 in 2013. De mutatiegraad is met 7,4% in 2014 hoger dan de 6,4% in 2013. Er waren in 2014 249 nieuwe verhuringen in de bestaande voorraad tegen 211 in 2013. In 2012 waren er slechts 175 nieuwe verhuringen binnen de bestaande voorraad. De nieuwbouwwoningen zijn met lokale voorrang toegewezen, waardoor er op onze lokale markt een flinke doorstroming op gang is gekomen. Hiermee ontstaat extra doorstroming binnen de lokale markt en neemt de mutatiegraad toe. In de gehele regio Utrecht is de mutatiegraad 10% gestegen van 5,1% naar 5,6%.

2.3 Woningtoewijzing en ontwikkeling op de markt Samengevat In 2014 zien we door de oplevering van veel nieuwbouwwoningen een opleving in de huurwoningmarkt. Dankzij lokaal maatwerk zijn er veel lokale woningzoekenden doorgestroomd binnen ons huurwoningbestand. De populariteit van de woningen is toegenomen, meer mensen schreven zich in als woningzoekende en de wachttijd nam iets af. Dit beeld sluit aan op de ontwikkelingen van de sociale huurwoning­ markt in de regio Utrecht.

Marketing en distributie De woningen van Heuvelrug Wonen worden via het aanbodsysteem van WoningNet geadverteerd. Voor de vrijesector woningen wordt gebruik gemaakt van Rooftrack, een initiatief van WoningNet. Hier vinden woonconsumenten over heel Nederland direct beschikbare, betaalbare huurwoningen van betrouwbare en professionele verhuurders.

print

home

20

Activiteiten

Aantal reacties per woning De belangstelling voor onze woningen is nog steeds groot. In het afgelopen jaar steeg voor het eerst sinds enkele jaren het aantal reacties op onze geadverteerde woningen. Het gemiddeld aantal reacties per geadverteerde woning neemt toe van 57 naar 68, bij een stijging van het aantal aangeboden woningen vanwege nieuwbouw.

Het gemiddeld aantal reacties in de gehele Utrechtse regio is, ook na jaren van daling, weer gestegen in 2014. Het aantal reacties steeg van 62 naar 72 per aangeboden woning. Doorstromen wordt als gevolg van de inkomensgrenzen voor een sociale huurwoning steeds moeilijker. Soms vormt ook de huurprijs van een andere huurwoning een drempel om te verhuizen.

De woningzoekende Het aantal ingeschreven woningzoekenden uit Doorn, Driebergen en Leersum is gestegen van 4.763 eind 2013 tot bijna 4.900 eind 2014. Dit is gebeurd ondanks de afname van de groep woningzoekenden die met een passend inkomen op het aanbod van sociale huurwoningen kunnen reageren. Blijkbaar willen woningzoek­ enden alle opties open houden en ingeschreven staan, ook al is hun inkomen niet passend voor een sociale huurwoning. Het aantal woningzoekenden dat actief reageert, is ongeveer gelijk gebleven. Meer dan de helft van de ingeschreven woning­ zoekenden heeft een laag inkomen, zijn onder de 35 jaar en zijn alleenstaand.

Kansen op een woning De gemiddelde inschrijfduur voor het verkrijgen van een woning is in 2014, mede dankzij het grote aantal mutaties, iets afgenomen van 6,8 jaar naar 6,4 jaar. In de Utrechtse regio is de gemiddelde wachttijd in 2014 8,1 jaar.

print

home

21

Activiteiten

Lokaal Maatwerk Sinds medio 2007 maken we gebruik van Lokaal Maatwerk bij toewijzing van sociale huurwoningen. Lokaal Maatwerk is een bepaling in de huisvestings­veror­ dening van de gemeente Utrechtse Heuvelrug die het mogelijk maakt om woningen bij voorrang toe te wijzen aan woningzoekenden uit de gemeente. Met de lokale corporaties zijn afspraken gemaakt over de keuze van doelgroepen en toewijzing van de woningen. In 2014 werd Lokaal Maatwerk hoofdzakelijk ingezet bij nieuwbouw: 88 nieuwbouwwoningen.

Binding met eigen dorp Woningzoekenden blijken over het algemeen zeer gehecht aan hun eigen dorp. Bijna de helft van de verhuizingen van lokaal ingeschreven woningzoekenden was binnen het eigen dorp (44%). Slechts 10% is verhuisd binnen de gemeente naar een ander dorp.

Driebergen populair in Utrecht en Zeist Ruim 52% van onze woningen is toegewezen aan woningzoekenden uit Doorn, Driebergen of Leersum (40% in 2013). Toename wordt veroorzaakt door het grote aantal gevallen lokaal maatwerk bij de 88 nieuwbouwwoningen. De overige woning­zoekenden die bij ons een woning zijn gaan huren, komen vooral uit Zeist en Utrecht (25%, tegen 27% in 2013). Driebergen is bij deze woningzoekenden veruit het meest populair.

Vestigingsoverschot Ongeveer 120 woningzoekenden van buiten de drie dorpen hebben zich hier gevestigd in een sociale huurwoning. Slechts 44 ingeschreven woningzoekenden hebben zich buiten de gemeentegrenzen gehuisvest. Daarnaast zijn er enkele tientallen huurders die een woning hebben gekocht. Vaak buiten de gemeentegrenzen.

Bijzondere toewijzing In 2014 zijn 46 statushouders gehuisvest in 18 woningen tegen 14 statushouders in 8 woningen in 2013. Aan urgenten zijn 15 woningen toegewezen. We hebben 3 woningen met een huurprijs tussen € 681 en € 750 toegewezen aan de doelgroep sociaal+ en 12 woningen in de vrije sector. Verder zijn in nieuwbouw aan de doelgroep sociaal+ 13 sociale huurwoningen binnen de 10-procentsregeling2 toegewezen.

2 Sociale huurwoningen mogen alleen toegewezen worden aan huishoudens met een inkomen tot maximaal € 34.229 per jaar. 10% van het aantal mutaties per jaar mag afwijkend worden toegewezen. In 2014 waren er 13 toewijzingen binnen de 10-procentsregeling aan de doel­ groep sociaal+, te weten huishoudens met een jaarinkomen tussen € 34.229 en € 45.000.

print

home

22

Activiteiten

Huurderving Het totale bedrag aan huurderving door leegstand is in 2014 € 153.000 tegen € 145.000 in 2013. Dit totaalbedrag is te onderscheiden in: – Huurderving ontstaan door niet-aansluitend verhuren en moeilijker te verhuren woningen (frictie leegstand). Dit is een bedrag van € 122.000 in 2014 tegen € 63.000 in 2013. De enorme toename van de frictieleegstand wordt vooral veroorzaakt door het verschil tussen ingangsdatum exploitatie en ingangs­ datum huurcontract van de nieuwbouwwoningen Groene tuinen. – Een bedrag van € 11.000 wordt veroorzaakt door het leegstaan van huur­ woningen die in de verkoop gaan na vertrek van de huurder. In 2013 was dit bedrag nog € 52.000. Het lagere bedrag wordt verklaard door een naar beneden bijgesteld verkoopprogramma. – In 2014 ontstond er € 20.000 aan huurderving als gevolg van sloop/nieuwbouw (€ 13.350) en het leeghouden van een woning voor woningaanpassing (€ 5.164).

Huurachterstand Uit een enquête onder 180 woningcorporaties blijkt dat woningcorporaties zich in 2014 genoodzaakt zagen tot huisuitzetting van 5.900 huishoudens. Dat is 15% minder dan in 2013 (6.980). In 85% van de uitzettingen was huurachterstand de reden. Hoewel het aantal uitzettingen landelijk daalde, namen de betalings­achter­ standen bij woningcorporaties wel toe tot ongeveer € 350 miljoen. Hoe zit dit bij Heuvelrug Wonen? Wij zien een daling van huurachterstand onder onze bewoners. Blijft staan dat door de aanhoudende economische crisis veel huurders in financiële problemen zijn geraakt. En doordat dit al zo lang duurt, zijn reserves verdwenen. Heuvelrug Wonen zet sterk in op het voorkomen van het oplopen van huurschuld. Al in een vroeg stadium nemen we contact op met huurders die een huurachterstand hebben. In de begeleiding van huurders werken we nauw samen met hulpver­lenings­ instanties, gemeente en schuldhulpmaatjes. Schuldhulpmaatjes zijn professioneel opgeleide vrijwilligers die mensen helpen die vastlopen met hun financiën. Eind 2014 bedroeg de huurachterstand € 111.000 (€ 125.000 in 2013). Dat is 0,53% van de jaarhuur van 2014 (in 2013 was dit 0,64% van de jaarhuur).

print

home

23

Activiteiten

Laatstekansbeleid Heuvelrug Wonen heeft voor huurders die herhaaldelijk huurschuld hebben een laatstekanscontract. In 2014 is bij één huurder het laatstekanscontract beëindigd, omdat afspraken niet werden nagekomen. Bij tien huurders is het laatstekans­ contract omgezet naar een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. In 2014 zijn vijf laatstekanscontracten aangeboden voor één jaar. Al deze vijf contracten lopen door tot in 2015. Gedurende het jaar zijn er twee evaluatiemomenten met de huurder, soms samen met een hulpverlener of bewindvoerder.

Ontbinding huurovereenkomst In 2014 waren er vijf ontruimingen; alle vijf vanwege huurschuld, waarvan één ontruiming na beëindiging van het laatstekanscontract. Het merendeel van de ontruimingen vormde het sluitstuk van jarenlange betalingsproblemen en huur­ schuld. Ondanks intensieve begeleiding van huurders met betaalproblemen, kunnen we niet altijd voorkomen dat we uiteindelijk tot beëindiging van de huurovereenkomst moeten overgaan.

Woonfraude Met woonfraude bedoelen we dat de hoofdhuurder niet feitelijk zijn hoofdverblijf op het gehuurde adres heeft. In het afgelopen jaar signaleerden we bij twee huurders woonfraude. Deze twee huurders zijn aangesproken op het feit dat ze niet zelf in hun woning woonden. Beiden hebben vervolgens de huur opgezegd.

Verkoop Heuvelrug Wonen verkoopt woningen onder andere om daarmee opnieuw te investeren in bestaand bezit of in nieuwbouw. In de begroting voor 2014 is gerekend met een verkoopopbrengst voor 10 woningen van € 1.339.000. De opbrengst is gedefinieerd als verkoopwaarde minus kosten. Zittende huurders krijgen 10% korting op de taxatiewaarde van de woning. In 2014 zijn 5 woningen verkocht. De verkoopopbrengst na aftrek van verkoopkosten bedroeg € 615.925. De verkoopprijs lag in 2014 gemiddeld op ongeveer 91% van de WOZ-waarde. Woningen worden niet beneden 90% van de taxatiewaarde verkocht. Het verkoop­ beleid is in 2014 aangepast waardoor het aantal te verkopen woningen sterk verminderd is.

print

home

24

Activiteiten

2.4 Kwaliteit van het woningbezit In dit hoofdstuk gaat het over onze activiteiten die we in en rond onze woningen uitvoeren. We lichten toe hoe duurzaamheid een rol speelde in onderhoud, bij de ontwikkeling van projecten en in leefbaarheid.

2.4.1 Duurzaamheid Heuvelrug Wonen vindt duurzaamheid belangrijk. Niet om alleen over te praten en te schrijven, maar vooral om te doen en te zijn. In onze communicatie naar huurders laten we zien wat er mogelijk is en hoe huurders daarin kunnen kiezen als het om hun woning gaat. Wat gebeurde er in 2014?

Nieuwbouw Nieuwbouw biedt ons bij uitstek de kans om duurzaam te ontwikkelen en te bouwen. Daarin is het belangrijkste duurzaamheidsaspect het energieverbruik van een woning. Want met een laag energieverbruik zorgen we voor lage woonlasten en dus voor betaalbaar wonen. Tot nu toe wilden we een woning leveren die op het gebied van duurzaamheid 25 procent beter scoort dan het bouwbesluit eist. Maar nu de eisen in de regelgeving hoe langer hoe strenger worden, lukt het ons steeds moeilijker om met de bestaande maatregelen 25 procent beter te scoren. Op zoek dus naar alternatieven waarmee we duurzaamheid en betaalbaarheid wel kunnen combineren. Heuvelrug Wonen heeft het afgelopen jaar verschillende mogelijkheden onderzocht en alternatieven gevonden. Waar mogelijk rusten we nu nieuwbouwwoningen uit met installaties, die de woning duidelijk duurzamer maken. Deze installaties huurt de huurder aanvullend op de woning. Om er zeker van te zijn dat een huurder hier ook profijt van heeft, moet de installatie aan twee voorwaarden voldoen. Als eerste moet de besparing op de energiekosten hoger zijn dan de huur die de huurder betaalt. De tweede voorwaarde is dat de huurprijs de extra investering van Heuvelrug Wonen dekt. Onder deze voorwaarden zijn 81 nieuwe eengezinswoning in de Groene tuinen uitgerust met PV-panelen en een luchtwarmtepomp. Met dit duur­ zaamheidsinitiatief geven we inhoud aan ons adagium We doen wat van waarde is voor de klant, onszelf en de maatschappij.

Duurzaamheidsmaatregelen in bestaande bouw In bestaande bouw is het effect van duurzaamheidsmaatregelen op de stookkosten veel groter dan in nieuwbouw. Daarom zoeken wij nadrukkelijk in bestaande bouw naar mogelijkheden voor energiebesparing. Gelukkig maakten huurders het afgelopen jaar relatief meer gebruik van ons aanbod voor isolatie dan in voor­ gaande jaren. Dit kwam doordat medewerkers van Heuvelrug Wonen huurders

print

home

25

Activiteiten

persoonlijk benaderden voor de duurzaamheidsmaatregelen. Bij alle 22 woningen aan de Juffersland in Leersum werden energiemaatregelen uitgevoerd. We verwachten dat we in 2015 huurders kunnen aanbieden om via Heuvelrug Wonen gebruik te maken van een nieuwe mogelijkheid voor verduurzaming van hun huis. Tegen een vast extra huurbedrag kunnen huurders PV-panelen op het dak van hun woning laten installeren. Dit bedrag ligt bij een gemiddelde hoeveel­ heid zon in een jaar, 15 procent lager dan de waarde van de door de panelen opgewekte stroom. Wij hopen dat veel huurders voor dit aanbod kiezen. Per 1 januari 2015 geldt een totaal veranderd systeem van waardering van de energiezuinigheid van woningen. Hierbij is niet alleen de omreken tabel van punten naar labels aangepast. Ook de waardering van de verschillende maatregelen is anders geworden. In grote lijnen kan gesteld wordt dat isolatiemaatregelen lager gewaardeerd worden en installaties hoger. Wat dit voor gevolgen heeft voor de waardering en de vergelijkbaarheid met het verleden kunnen wij nog niet goed inschatten. In de grafiek ‘Resultaten verbetering energielabel’ op pagina 20 zien we dat alle nieuwe woningen het label A+ hebben. De verduurzaming in 2014 van bestaande woningen wordt in de grafiek pas zichtbaar nadat deze woningen in 2015 volgens de nieuwe systematiek gelabeld zijn.

Duurzaam materiaal gebruik Bij al onze activiteiten zorgen we ervoor dat materialen zo lang mogelijk gebruikt worden. Bij de keuze van materialen kiezen we die materialen die het milieu zo min mogelijk belasten en die na een levenscyclus hergebruikt kunnen worden. We proberen woningen zo te bouwen dat ze lang meegaan. We verwerken de materialen in de woningen zo, dat ze bij eventuele sloop gemakkelijk van elkaar gescheiden en dus hergebruikt kunnen worden. Bij onderhoud van woningen kiezen we liever voor repareren dan voor vervangen. Bijvoorbeeld bij onderhoud aan kozijnen. Daar levert reparatie een voordeel op van 25 procent minder materialen dan bij vervanging. Met het onderhoud aan woningen willen we ook bereiken dat de woning langer meegaat. Vervanging is natuurlijk niet altijd te voorkomen en als het nodig doen we dat. In het afgelopen jaar vervingen we alle kozijnen op de verdieping bij onder andere de woningen aan het Juffersland in Leersum.

Pilot Voor Heuvelrug Wonen zijn pilots kansen om te vernieuwen en uit te proberen. Daarom ondersteunen we met enige regelmaat initiatieven van huurders met nieuwe mogelijkheden in duurzaamheid. We willen natuurlijk graag dat een pilot direct succesvol is. Maar ook als een pilot niet direct succes oplevert, kan die toch van waarde zijn door wat we ervan leren. Genoeg reden voor Heuvelrug Wonen om te blijven investeren in pilots. Want zonder pilots, geen vernieuwing en geen verbetering.

print

home

26

Activiteiten

Resultaten energielabel-verbetering 1400 1200 1000 800 600 400 200 0

A++

A+

A

B

C

D

E

F

G

Begin 2010

–

0

15

183

966

1128

480

306

202

Begin 2011

–

0

15

208

1016

1148

473

226

194

Begin 2012

–

13

21

221

1064

1226

376

175

184

Begin 2013

–

13

21

234

1117

1164

372

175

184

Begin 2014

47

22

33

235

1146

1125

350

135

132

Eind 2014

47

103

33

235

1146

1125

350

135

132

Palmstad In Palmstad liep afgelopen jaar een pilot die al in 2013 was gestart. Hier raakte Heuvelrug Wonen betrokken bij een initiatief van een groepje actieve eigenaarbewoners en de gemeente Utrechtse Heuvelrug voor verduurzaming van de wijk. De initiatiefnemers wilden graag dat de huurders in de wijk ook meededen met het project. Dat is helaas niet gelukt. Ondanks herhaalde pogingen is het ons niet gelukt de bewoners van onze woningen te enthousiasmeren om mee te doen met de overige bewoners in de wijk. Evaluatie van dit project leerde ons, dat het waarschijnlijk beter werkt, wanneer de plannen voor een wijk en het aanbod van Heuvelrug Wonen heel helder en concreet zijn. We realiseren ons dat er dan geen maximale participatie van de huurder is, maar misschien wel een optimale.

Energielabels Met verschillende maatregelen willen we het gemiddelde energielabel op label B brengen. Dat is bij sommige woningen niet reëel, gezien de grote investeringen die daarvoor nodig zouden zijn. Wanneer het daarom niet mogelijk is om een woning op B te brengen, willen we in ieder geval het energielabel met twee labelsprongen verbeteren. In de grafiek Resultaten energielabel-verbetering zien we wat de resultaten van de duurzaamheidsmaatregelen in 2014 waren.

print

home

27

Activiteiten

Toelichting op de grafiek Heuvelrug Wonen verhuurt 3382 woningen, waarvan 3368 zelfstandige en 14 onzelfstandige wooneenheden. Het energielabel is alleen op zelfstandige woon­ ruimten van toepassing; kamerwoningen krijgen geen afzonderlijk energielabel. Van de 3368 woningen hebben 62 woningen nog geen label: 55 bestaande woningen en 7 nieuwe woningen aan de Wilhelminalaan in Leersum. In deze 55 woningen kregen we tot nu toe geen toegang. Alle 62 woningen laten we pas in 2015 keuren zodat ze in één keer de nieuwe, dan geldende energie-index krijgen. De 81 nieuwe woningen in de Groene tuinen kregen het label A+. De energie­ besparende maatregelen in bestaande woningen waren in het najaar van 2014 gereed. Herlabeling van deze woningen vindt na 1 januari 2015 plaats. In 2015 starten we met het grootonderhoudsproject van de Sitioflats. Daarin krijgen de 120 woningen aan de Sitiolaan een nieuw, beter label als resultaat van duurzaamheidsmaatregelen.

2.4.2 Planmatig onderhoud Jaarlijks voeren we planmatig onderhoud uit om zo de kwaliteit van ons bezit in stand te houden. Aan de hand van conditiemetingen bepalen we elk jaar wat nodig is. In 2014 voerden we bij ongeveer een derde van ons bezit een conditiemeting uit. De uitkomsten van die meting verwerken we in de meerjarenonderhoudsbegroting (MJOB).

print

home

28

Activiteiten

Samenstellen MJOB In 2013 is een belangrijke bezuiniging op de MJOB doorgevoerd. Dit leidt vaak in de jaren daarna tot de wens om weer extra zaken in de begroting op te nemen. Dank­ zij zorgvuldig beheer van de MJOB in 2014 zijn we binnen de gewenste begroting gebleven. Dit blijft zeker ook de komende jaren een aandachtspunt voor ons.

Uitvoering planmatig onderhoud In 2014 zijn voor het eerst in jaren alle begrote werkzaamheden opgedragen. Het is net niet gelukt om alle werkzaamheden voor het einde van het jaar helemaal af te ronden. Dat hoefde ook niet voor ons, want een deel van het werk wilden we bewust eind van het jaar - begin van het nieuwe jaar uitvoeren. Op deze manier leveren we een bijdrage aan het voorkomen van seizoenswerkloosheid in bijvoorbeeld de schilderbranche. De totale uitgaven voor planmatig onderhoud bedroegen in 2014 € 2,9 miljoen, begroot was € 3,2 miljoen. Dit verschil wordt vooral veroorzaakt door het geplande onderhoud kritisch te beoordelen en het vinden van creatieve oplossingen voor de uitvoering.

Asbestinventarisatie In 2014 ontwikkelden en stelden we het asbest beheer- en beleidsplan vast. Met dit plan beogen we een zorgvuldige, efficiënte en veilige manier van omgaan met asbest. We worden hierin geadviseerd en ondersteund door het bureau Lycens. In 2014 planden we onderzoek en sanering van asbesthoudende materialen in 204 kruipruimtes. Dit is slechts gedeeltelijk gelukt. Het aantal huurders dat op ons aanbod inging, viel tegen. Ook waren de mogelijkheden om in de kruipruimtes onderzoek te doen, beperkt. Bij 40 woningen kregen we geen medewerking. Bij 150 woningen konden we geen onderzoek doen, omdat er vloerbedekking over de kruipluiken was gelegd. In 2015 geven we deze bewoners alsnog de kans om hun kruipruimte te laten onderzoeken. Om het restant van de aangegane verplichtingen in 2014 te financieren en het aanvullende onderzoek in de kruipruimtes te voltooien, verwachten wij een deel van het niet uitgegeven budget nog in het eerste half jaar van 2015 nodig te hebben. Het gaat om een bedrag van € 70.000 (inclusief reeds aangegane verplichting van € 13.278). Afhankelijk van de uitkomst van dit onderzoek voeren we eventuele saneringen in de loop van 2015 uit.

print

home

29

Activiteiten

2.4.3 Dagelijks onderhoud: reparatie- en mutatieonderhoud Het dagelijks onderhoud bestaat uit reparatieonderhoud en mutatieonderhoud. Het reparatieonderhoud gaat over werkzaamheden aan woningen op verzoek van huurders. Mutatieonderhoud gaat over onderhoud aan een woning die is opgezegd en opnieuw wordt verhuurd.

Reparatieonderhoud De overschrijding wordt vooral veroorzaakt door asbestsanering en aanpassingen in het kader van de Warmtewet. Deze wet werd pas na het vaststellen van de begroting bekend. Al deze kosten vallen normaliter onder de post planmatig onder­ houd. In de afgelopen jaren werd de regelgeving rond asbest strenger en werd ook onze deskundigheid in het signaleren van asbest groter. Beide veroorzaakten meer asbestzaken en daarmee hogere kosten.

Mutatieonderhoud Hoewel de kosten per mutatie (bestaande voorraad) met € 400 afnamen, steeg het totaal van de mutatiekosten met 8%. Dit komt doordat het aantal mutaties in 2014 met 14% steeg ten opzichte van 2013. De grootste kostenposten in 2014 waren kosten van badkamer- en keuken­ renovatie. De totale kosten voor badkamer- en keukenvervanging waren ruim € 240.000 tegen € 200.000 in 2013. Uitgaven 2014

Begroot 2014

Uitgaven 2013

Reparatieonderhoud

833.000

734.000

792.000

Mutatieonderhoud

766.000

695.000

748.000

Totaal

1.599.000

1.429.000

1.540.000

2.4.4 Binnenonderhoud op verzoek In 2009 is Heuvelrug Wonen gestart met binnenonderhoud op verzoek. Huurders kunnen zelf aangeven of ze een keuken of badkamer willen laten vervangen. De eventueel nog resterende afschrijving wordt in rekening gebracht. Een keuken schrijven we af in 18 jaar en een badkamer in 40 jaar. De standaardvoorziening is verder gratis. Luxe is voor eigen rekening. De kosten voor binnenonderhoud waren in 2014 € 468.000. Dat is minder dan het begrote bedrag van € 606.000. Ondanks dat we in 2014 minder hebben uitgegeven dan in 2013 (€ 526.000) hebben we meer keukens en badkamers vervangen. Namelijk 58 keukens en 62 badkamers (in 2013 respectievelijk 53 en 58). Hiermee

print

home

30

Activiteiten

hebben we bijna de geplande aantallen van 60 keukens en 60 badkamers gehaald. Dankzij scherpere prijsafspraken vallen de totale kosten in 2014 lager uit dan begroot.

2.5 Projecten In ons werkgebied zijn de ontwikkel- en bouwmogelijkheden beperkt. Als er zich een gelegenheid voordoet, willen we die optimaal benutten. Daarom bouwen we bij voorkeur woningen waar zittende huurders naar toe willen verhuizen. Zij laten op hun beurt een woning achter voor doorstromers en starters. In 2014 zagen we dit doorstroomeffect bij de verhuur van de 81 nieuwe eengezinswoningen in de Groene tuinen. In 2014 vroegen verschillende ontwikkelaars ons of wij de sociale huurwoningen in hun project wilden overnemen om die aan ons bezit toe te voegen. We verwachten dat dit de komende jaren vaker gebeurt. En als we zelf ontwikkelen zullen dat ook kleine aantallen woningen zijn, omdat er geen grote locaties meer beschikbaar zijn. Zo vernieuwen we ook in de komende jaren telkens kleine delen van ons bezit.

2.5.1 Betaalbare woonlasten Onze doelgroep moet nu en in de toekomst onze woningen kunnen betalen. Dit gaat niet alleen over de huurprijs maar veel meer over de totale woonlasten. Vergeleken met een aantal jaren geleden, wordt een steeds groter deel van de woonlasten door de energiekosten bepaald. De verwachting is dat de energiekosten de komende jaren verder stijgen. Betaalbare woonlasten betekent dus vooral dat de energiekosten binnen redelijke grenzen moeten blijven. Vandaar dat Heuvelrug Wonen in al haar nieuwbouwprojecten een goede, energiezuinige woningen bouwt. Daarnaast speelt de grootte van een woning een belangrijke rol bij het bepalen van de huurprijs. Kunnen we woningen nog betaalbaar houden met dezelfde opper­ vlaktes en inhoud zoals we die de laatste jaren opleverden? In 2013 pasten we ons Programma van Eisen voor nieuwbouw hierop aan. In 2014 zijn we hier daad­

print

home

31

Activiteiten

werke­lijk mee aan de slag gegaan. We stelden al bij de start van een ontwikkeling een betaalbare huurprijs voor de woning vast. Voor de komende jaren speelt de vraag hoever we woningen kunnen verbeteren en ze tegelijk betaalbaar kunnen houden voor onze doelgroep. Deze vraag is aan de orde omdat de overheid woning­ corporaties verplicht om passend toe te wijzen. Passend wil zeggen dat mensen alleen een woning kunnen huren waarvan de huurprijs past bij hun inkomen.

2.5.2 Opgeleverd en van start gegaan In 2014 zijn twee projecten opgeleverd en is de bouw van twee projecten van start gegaan. Bij een ander project begon in de eerste helft van 2014 de sloop van woningen waarna de bouw van start ging.

Opgeleverd In Leersum: Koningin Wilhelminalaan (7) 3 eengezinswoningen 2 begane grond woningen 2 maisonnettes (zonder lift) Overgenomen van Woningbouwvereniging Amerongen. In Driebergen: de Groene tuinen (voorheen Lange Dreef uitleggebied) (81) 81 eengezinswoningen De 81 eengezinswoningen zijn alle in 2014 opgeleverd. Nog voor de start van de bouw waren alle eengezinswoningen verhuurd. De woningen voorzien duidelijk in de behoefte. Dit blijkt uit het aantal reacties. Dit waren er drie keer meer dan het aanbod waardoor we veel mensen moesten teleurstellen.

Start bouw In Driebergen: Zonstraat fase 2 (30) 18 eengezinswoningen 10 appartementen, met lift 2 eengezinswoningen, vrije sector (koop) De bouw van deze woningen is in 2014 van start gegaan. De woningen zijn in 2015 gereed. De eengezinswoningen voor de zomer en de appartementen na de zomer. De beide koopwoningen waren eind 2014 al verkocht.

print

home

32

Activiteiten

In Doorn: Voormalige politiepost (4) 4 appartementen Nog net in december 2014 is Van Bekkum begonnen met de ver­ bouwing van de voormalige politiepost in Doorn tot 4 appartementen. Deze appartementen krijgen verrassende plattegronden. Dat komt omdat de appartementen in een bestaand gebouw komen. We verwachten dat de eerste bewoners nog voor de zomer van 2015 hun nieuwe woning betrekken.

In voorbereiding In Doorn: Beaufortweg (14) 13 nultredenwoningen 1 studio De voorbereiding op dit project is in 2014 in volle gang gezet. De omgevings­vergun­ning is binnen en de gronden zijn aangekocht. In 2015 start de bouw. Sitiolaan (120) 120 flatwoningen De aanbestedingsprocedure voor dit grootonderhoudsproject is in 2014 afgerond. Vier partijen maakten op basis van een gegeven budget en een programma van eisen, een plan voor dit project. De firma Weijman uit Veenendaal had het beste plan en mag het gaan uit­ voeren. Bij de selectie van de plannen vervulden de huurders een belangrijke rol. Ook zijn verschillende externe partijen, zoals de Woon­ AdviesCommissie en de gemeente gevraagd hun mening te geven. In Driebergen: de Groene tuinen (32) 20 appartementen, met lift 12 zorgappartementen, met lift De bouw van de appartementen is uitgesteld. In de bouw zijn vertragingen ontstaan door de extra tijd die nodig was voor het verkrijgen van een vergunning voor bemaling van de bouwgrond. Hierdoor start de bouw van de appartementen pas in de eerste helft van 2015.

print

home

33

Activiteiten

2.5.3 Kansen voor nieuwe projecten We ontvangen de laatste jaren regelmatig uitnodigingen om mee te denken en te doen in initiatieven voor nieuwbouw. Dit leidde al een paar keer tot kleine projecten. Het patroon van nieuwbouwlocaties is vooral kleinschalig. De enige locatie die dit kan doorbreken is het terrein van de Marinierskazerne in Doorn. Dit terrein verloor met het definitieve vertrek van de mariniers naar Zeeland haar functie. Is hiermee de weg geplaveid voor een grote nieuwbouwlocatie?

2.5.4 Grondbezit We hebben een grondpositie aan de Haarweg 21 in Maarsbergen. Voor de ontwik­ keling van woningen leverden we richting de gemeenteraad de nodige inspan­ ningen om dit voor elkaar te krijgen. In 2014 is duidelijk geworden dat we hier in combinatie met de herontwikkeling van Maarsbergen-oost, 6 woningen mogen gaan realiseren. De start van de bouw van deze woningen is op zijn vroegst in 2016. We werken de plannen zo uit, dat we de bestaande woning op onze grondpositie kunnen handhaven en verkopen.

2.6 Leefbaarheid In de nieuwe Woningwet legt de minister wat de corporaties aan leefbaarheid mogen doen aan banden. Sommige corporaties namen volgens de minister taken op zich, die veel te ver gingen. Voortaan mogen corporaties zich alleen bezighouden met leefbaar­heid rond de eigen huurwoningen en alleen voor eigen huurders. Voor Heuvelrug Wonen zijn de opmerkingen van de minister niet schokkend: ‘Voor ons verandert er niets’, zo vertellen Sengul Saygi en Els van Tuinen, woonconsulenten leefbaarheid. ‘Wij hielden ons al steeds alleen met leefbaarheid van onze eigen huurders bezig. En de gemeente is verantwoordelijk voor de leefbaarheid van alle inwoners van de gemeente Utrechtse Heuvelrug.’ Toch is er in het werk van de woonconsulenten het afgelopen jaar veel veranderd. Over leefbaarheid in 2014 en over wat we daarin de komende jaren kunnen verwachten, vertellen Els en Sengul.

2.6.1 Overlast, van opzet naar ziek-zijn ‘We zijn als verhuurder verplicht om te zorgen dat mensen die huur betalen, waar voor hun geld krijgen en goed kunnen wonen. Wij moeten voor woongenot zorgen. Dat betekent dat als een huurder overlast van zijn buren heeft, en ze er samen niet uit­komen, deze huurder een beroep op Heuvelrug Wonen kan doen.

print

home

34

Activiteiten

In het afgelopen jaar veranderde het karakter van de overlast. Naast de traditionele vormen van overlast zoals harde muziek, stinkende barbeques en hangjeugd, kregen we steeds vaker klachten over mensen met psychische problemen. We merken dat we te maken krijgen met overlast als gevolg van bezuinigingen in de gezondheidszorg en hulpverlening. Mensen zijn sneller uitbehandeld en worden dan geacht zichzelf te redden – ook in het zelfstandig wonen. Voorheen veroorzaakten mensen door verschil­len in leefstijlen min of meer opzettelijk overlast, omdat ze bijvoorbeeld boos waren op hun buren. Nu zien we een verschuiving van overlast-uit-opzet naar overlast-uit-ziek-zijn. Deze laatste groep mensen heeft vaak geen begeleiding en is te snel uitbehan­deld. Ze is vaak moeilijk aanspreekbaar, maar van ons wordt verwacht dat wij dat wel doen. Om dat te kunnen hebben we het afgelopen jaar allerlei scholing en training gevolgd in het herkennen van signalen van mensen met psychische problemen en in hoe daar mee om te gaan.’

Samenwerking ‘Wanneer we te maken hebben met mensen met psychische klachten, signaleren we dit en melden we het in het Dorpsteam. Het Dorpsteam is door de gemeente opgericht. Daarin ontmoeten gemeente, politie en allerlei zorg- en hulpverlenings­ partijen elkaar. De deelnemers aan het Dorpsteam hebben allemaal mandaat om snel stappen te ondernemen. Dat werkt goed, ook omdat mensen niet op hun strepen gaan staan of zich voortdurend afvragen of het hun ding wel of niet is. Dat doen wij ook niet. We zullen geen hulpverlener worden, maar ons werk verschuift wel door de veranderingen in de samenleving.’

Specifieke doelgroep Samen met de andere woningcorporaties in de gemeente huisvest Heuvelrug Wonen enkele moeilijk te huisvesten mensen. Het gaat om mensen met een verleden van bijvoorbeeld detentie, verslaving, huurschuld. Deze mensen kregen de keuze om onder dwang en drang een traject te doorlopen waarna ze weer aan de samenleving kunnen deelnemen. Ze worden begeleid vanuit het zogeheten Inter­ ventie­team. Heuvelrug Wonen maakt deel uit van dit team. Het is een team dat korte lijnen hanteert en snel en adequaat kan ingrijpen als dat nodig is.

Overlast in cijfers Het aantal overlastgevallen is in 2014 toegenomen van 63 in 2013 naar 76 in 2014. In bijna de helft van de gevallen werd de overlast veroorzaakt door onderlig­ gende psychische problematiek. Voor twee overlastzaken spanden wij een rechts­ zaak aan. In één zaak is Heuvelrug Wonen in het gelijk gesteld. De bewoner heeft uiteindelijk zelf de huur opgezegd om ontruiming te voorkomen. Deze bewoner is opgenomen in een zorginstelling. In het andere geval zegde de huurder de huur­

print

home

35

Activiteiten

overeenkomst op voordat de rechter uitspraak deed. Het opzeggen van de huur­ overeenkomst was een voorwaarde om hulp en huisvesting te krijgen via het Interventieteam.

2.6.2 Groenonderhoud en groenrenovatie Heuvelrug Wonen vindt groen en groenonderhoud bij haar woningen belangrijk. Want een groene omgeving doet mensen goed. In een groene wijk hebben mensen meer contact met elkaar en voelen ze zich meer betrokken bij de wijk. ‘Huurders’, zo weet Jakob Loosman, opzichter Groen bij Heuvelrug Wonen, ’willen ook graag dat hun woonomgeving er netjes uitziet. En een nette omgeving maakt dat mensen niet alleen zorgvuldiger met het groen in hun wijk omgaan, maar ook met hun woning. Resultaat: minder vernielingen, minder beschadigingen en dus minder kosten.’ Wat waren de plannen voor 2014 en wat is daarvan gerealiseerd? Jakob: ‘Bij de Aalscholver hebben we de halfverharding van de paden vervangen en drainage aangebracht. Dit deden we om het water beter weg te laten zakken. Door het vele vocht gingen planten dood. Die hebben we vervangen door andersoortige beplanting. Allemaal hard nodig, want de bewoners kregen steeds meer last van vochtproblemen in de bergingen en bij de galerijen. Samen met de bewoners hebben we passende oplossingen gezocht en gevonden.’

‘In de Groenhoek moest er dringend wat gebeuren met het groen. Zeker nu in de aangrenzende wijk en bij de Lange Dreef het groen nieuw ingericht is. Op het moment van inrichting meldde zich een bewoner met een plan voor een moestuin in de wijk. Die is er gekomen en het enthousiasme van de bewoners is groot. Regelmatig zijn bewoners aan het werk en bijna dagelijks tref je een paar bewoners van Abrona, met hun begeleider. Het versleten groen heeft plaats gemaakt voor een moestuin, twee speelvelden en nieuwe beplanting. Behalve dat het er allemaal mooi uitziet, is de grootste winst dat bewoners van verschillende culturen elkaar vinden in hun gezamenlijke interesse voor de ­moes­tuin.

print

home

36

Activiteiten

Ze werken in de moestuin en houden ondertussen op een natuurlijke manier toezicht op elkaars kinderen. Bewoners durven voor eerst ouders aan te spreken op het gedrag van hun kinderen. Niet dat daarmee ineens alle overlast opgelost is. Samen met gemeente en wijkagenten blijven we ouders op hun verantwoordelijk voor het gedrag van de kinderen aanspreken. Uiteindelijk zien we graag dat bewoners zelf onderlinge fricties weten op te lossen. Door de ontstane contacten in de moestuin gaat dat beter dan voorheen, al moet ook gezegd dat niet iedereen blij is met de moestuin: voor sommige deuren en balkons is veel meer reuring ontstaan.’

2.6.3 Wijkbeheer Wijkkantoor de Groenhoek in Driebergen De wijkbeheerder is regelmatig te zien in buurten en wijken waar onze woningen staan. Bewoners van de Groenhoek en omgeving kunnen voor vragen, klachten en overlastmelding terecht bij de wijkbeheerder in het wijkkantoor. Bewoners spreken de wijkbeheerder aan voor diverse zaken. Dit zijn soms technische klachten, maar vaak ook sociale klachten. Veel klachten gaan over overlast van kinderen die op de galerij spelen, vervuiling op de galerij(en), kelder(s) en voetballende jongeren in de portieken. De meeste klachten lost de wijkbeheerder in samenwerking met de woonconsulent op. Daarnaast krijgt het wijkkantoor steeds meer een centrale rol in de wijk bij allerlei leefbaarheidsinitiatieven. Zo organiseert een huurder van ons samen met andere buurtbewoners regelmatig een knutselmiddag voor kleine kinderen in het wijk­ kantoor. Ook de initiatiefnemer van de moestuin en de buurtcoaches gebruiken het wijkkantoor als uitvalsbasis.

Wijkkantoor ’t Hoekje in Driebergen Het wijkkantoor ’t Hoekje draait nu bijna twee jaar. Dit wijkkantoor bevindt zich in de voormalige opslagruimte naast ons wijkkantoor in de Groenhoek. Inmiddels vinden er zoveel buurtactiviteiten in het wijkkantoor en in ’t Hoekje plaats, dat wat meer structurering nodig is.

print

home

37

Activiteiten

Wijkkantoor Sitiolaan in Doorn De huurders van de Sitiolaan en omgeving kunnen terecht in ons wijkkantoor aan de Sitiolaan. Ook hier wordt de wijkbeheerder aangesproken voor diverse zaken. Hij houdt spreekuur in het wijkkantoor en houdt zicht op de omgeving en spreekt bijvoorbeeld bewoners aan als ze afval verkeerd achterlaten. Sinds 2013 maakt Kwintes gebruik van het wijkkantoor. Kwintes begeleidt expsychiatrische mensen op weg naar weer zelfstandig functioneren in de maat­ schappij. Ze deed dit door een ontmoetingsplek voor de buurt en haar bewoners te creëren in het wijkkantoor. Kwintes coördineert de activiteiten die buurtbewoners zelf organiseren. De bewoners organiseren allerlei cursussen en geven onderling taallessen. De sfeer in de wijk is sterk verbeterd en de betrokkenheid bij de wijk vergroot. Dat merken ook de medewerkers van Heuvelrug Wonen. Het is veel gemak­kelijker geworden om bewoners bij het maken van onderhoudsplannen of bij overlastzaken, te betrekken. Bij overlast zie je ook dat bewoners onderlinge problemen steeds vaker zelf oplossen.

Openbare orde en veiligheid Voor de openbare orde en veiligheid in onze wijken is in de eerste plaats de gemeente verantwoordelijk. Tegelijk is het wel een zaak waar wij aan bijdragen. Het gaat immers om onze huurders. Wanneer zich in een wijk problemen voordoen, over­ leggen we met de gemeente hoe de problemen het beste gezamenlijk problemen op te lossen. Dat gebeurt op verschillende manieren en in verschillende overlegvormen.

Buurtcoaches We kennen de buurtcoaches inmiddels bijna vier jaar. De buurtcoaches zijn vrijwilligers. Ze organiseren een paar avonden in de week activiteiten voor jongeren. Aanvankelijk alleen in de Groenhoek, later op meer plekken in Driebergen. In 2014 ondersteunde Heuvelrug Wonen de buurtcoaches in hun werk met het beschikbaar stellen van een tweedehands fiets.

Mediation Heuvelrug Verbindt zijn inwoners van de gemeente Utrechtse Heuvelrug die op vrijwillige basis bemiddelen bij burenruzies. Ze doen dit ook op verzoek van ons in situaties waar wij na eigen inspanningen geen resultaat meer behalen. In 2014 hebben wij hen in vier zaken gevraagd te bemiddelen.

Screening Janshof en Hermanshof De gemeente Utrechtse Heuvelrug, Politie, Heuvelrug Wonen, Woningbouw­ vereniging Amerongen en Woningbouwvereniging Maarn tekenden oktober 2012 het convenant screening aspirant huurders voor de duur van twee jaar. Wegens succes is het convenant met twee jaar verlengd. Het convenant is bedoeld om

print

home

38

Activiteiten

overlast in kwetsbare objecten/straten in de gemeente te voorkomen. Deze maat­ regel wordt alleen toegepast wanneer er sprake is geweest van ernstige overlast en criminele activiteiten. De screening levert goede resultaten op voor zowel de gemeente/politie, bewoners als voor Heuvelrug Wonen. Er zijn geen nieuwe overlast­ situaties bijgekomen. De bestaande zijn wel gebleven, maar vergen minder tijd.

Hennepconvenant Met het convenant willen we het signaal afgeven dat we geen hennepkwekerijen tolereren. Een hennepkwekerij veroorzaakt schade en overlast door lekkage, stank en schimmelvorming. Hennepkwekers tasten zo het leefklimaat in de woonwijken aan. Met de werkafspraken in dit convenant zorgen we ervoor dat deze criminaliteit stevig kan worden aangepakt. In 2014 troffen we in twee woningen hennep aan. Beide huurders beëindigden vervolgens uit eigen beweging de huurovereenkomst.

2.6.4 Overlegvormen Servicepunt Het Servicepunt is de nieuwe plek voor het melden en oppakken van meervoudige problemen in de dorpen. Hier komen hulpverleningsinstanties als Jeugdzorg, Kwintes en Vitras bij elkaar. Ook de gemeente, WMO, Sociale Dienst, wijkagenten en Heuvelrug Wonen nemen deel aan het Servicepunt. Consulenten van de Servicepunten, in dienst van de gemeente, geven informatie en advies. Zij bespreken met mensen op welke steun zij vanuit eigen netwerken mogen rekenen en waar professionele ondersteuning nodig is. Heuvelrug Wonen verwijst soms huurders naar een Servicepunt en neemt daar zo nodig deel aan.

Interventieteam Samen met de gemeente en andere lokale partijen nemen we deel aan het Inter­ ventieteam. Dit team ondersteunt moeilijk plaatsbare mensen bij hun terugkeer in de samenleving. Denk aan ex-gedetineerden, veelplegers en mensen met ernstig onaangepast gedrag. Het interventieteam biedt deze mensen een traject richting maatschappij aan met afspraken ‘onder dwang en drang’. Bij het goed doorlopen van dit traject krijgen mensen een kans om terug te keren in de maatschappij en daar hoort ook een woning bij. In 2014 zijn drie bewoners met hulp van het Inter­ ventieteam weer goed in de maatschappij terecht gekomen. Bij twee bewoners is dit mislukt. In 2015 continueren we de samenwerking met het Interventieteam.

print

home

39

Activiteiten

Meldpunt Zorg & Overlast De samenwerking met het gemeentelijk Meldpunt Zorg & Overlast leverde goede resultaten op. De verschillende disciplines in dit Meldpunt pakken meldingen van overlast of andersoortige meldingen snel op. Afgelopen jaar hebben we twaalf situaties aan het Meldpunt Zorg & Overlast doorgegeven.

2.7 Welzijn, wonen en zorg In het wonen van ouderen en mensen met een beperking verandert veel. Sinds 1 januari 2014 kunnen mensen bij zorginstellingen pas vanaf indicatie ZZP-4 terecht. Hier komt dus ook voor Heuvelrug Wonen een opgave te liggen om te zorgen dat deze mensen goed kunnen wonen, ook als ze zorg nodig hebben. We realiseren ons dat nieuwbouw van geschikte woningen slechts een gedeeltelijke oplossing is. Naar verwachting zal veel meer opgelost moeten worden met aan­ passingen in bestaande woningen. En met relatief kleine maatregelen en enige zorg, kunnen mensen vaak heel lang zelfstandig blijven wonen. Het allerbelang­ rijkste is, dat wij zo bouwen dat zorg geleverd kan worden als dat nodig is. Bij de bouw van levensloopbestendige woningen voor senioren, is dit altijd het geval.

Nultredenwoningen aan de Sitiolaan In 2014 hebben we een aanbesteding georganiseerd voor groot-onderhoud aan 120 woningen aan de Sitiolaan. Hierbij hebben we in de aanbestedingsvoor­ waarden opgenomen dat er minimaal 24 nultredenwoningen3 gerealiseerd worden. Voor nultredenwoningen gelden minder zware eisen dan voor levensloopbestendige woningen. Voor een grote groep mensen is een nultredenwoning voldoende om langer zelfstandig in hun huis te kunnen wonen. Het winnende plan overtrof onze verwachtingen: hierin veranderen 30 woningen tot nultredenwoningen.

Langer zelfstandig wonen Veel vaker zullen mensen in hun huidige woning moeten blijven wonen. Dat willen mensen ook meestal maar het moet wel mogelijk zijn. Daar ligt een opgave die we zeker niet alleen kunnen uitvoeren. Samen met huurders, zorg en welzijn werken we aan de ontwikkeling van nieuwe woonconcepten. De gemeente is hierin een belangrijke partner, niet alleen omdat het om gebruik van WMO-gelden gaat. Minstens zo belangrijk is ruimte en aanpassing in regelgeving. Soms zal een woninguitbreiding of huisvesting van een mantelzorger nodig zijn. Ook is denkbaar dat de woning tot meer zelfstandige woningen wordt verbouwd. In 2014 is een woning geschikt gemaakt voor langer zelfstandig wonen van de 3 De definitie voor een nultredenwoning is dat alle essentiële ruimten zonder trap bereikbaar zijn.

print

home

40

Activiteiten

bewoonster en voor de mantelzorger, haar dochter. De bovenverdieping is geschikt gemaakt voor de mantelzorger en de benedenwoning is aangepast en uitgebouwd voor de bewoonster. De bewoonster en mantelzorger zijn zeer tevreden met het resultaat. En het concept lijkt heel bruikbaar om vaker toe te passen. Temeer daar verschillende toepassingen in de toekomst weer uit de woning verwijderd en elders aangebracht kunnen worden. Voor de financiering moet dan wel een bredere oplos­ sing gevonden zijn. Tot nu toe hebben bewoonster en Heuvelrug Wonen de kosten voor hun rekening genomen. De gemeente onderzoekt nog de mogelijkheid om bij te dragen vanuit de WMO. In 2015 vindt evaluatie van aanpak en woonconcept plaats.

WMO De mogelijkheid voor huurders om een beroep op de WMO te doen wordt steeds kleiner. Hierdoor komen huurders steeds vaker rechtstreeks naar ons toe met de vraag wat Heuvelrug Wonen kan doen. Wij kijken wat mogelijk is en kunnen de huurder in de meeste gevallen iets aanbieden tegen huurverhoging of met een afbetalingsregeling. Wanneer de Gemeente een aanpassing wel vergoedt, vraagt ze Heuvelrug Wonen de aanpassing uit te voeren. Vaak vraagt de WMO vooraf aan Heuvelrug Wonen naar een inschatting van de situatie. In 2014 voerden wij ongeveer twintig aanvragen voor woningaanpassing uit voor mensen met een beperking. Het ging vooral om plaatsing van douchezitjes en nivellering van drempels.

print

home

41

Betrekken bewoners bij beheer en beleid

3 Betrekken bewoners bij beheer en beleid

3.1 Huurders en huurdersvertegenwoordiging Collectieve Huurdersbelangenvereniging Heuvelrug Wonen In 2014 hebben de huurders de bestaande organisatie doorontwikkeld tot een drietal formele verenigingen. In de drie dorpen zijn lokale Huurdersbelangen­ verenigingen (HBV) opgericht die samen de leden vormen van de Collectieve Huurdersbelangenvereniging Heuvelrug Wonen. Heuvelrug Wonen overlegt met de Collectieve HBV over alle algemene beleidszaken conform de Overlegwet. Deze laatste rechtspersoon zal waarschijnlijk in 2015 opgericht worden. We hebben zes keer overleg gehad met het voltallige Collectief, waarbij onder andere de kwaliteit van onze dienstverlening, de begroting, het jaarverslag en ons beleid besproken is. In september bespraken we onze concept-beleidsvoornemens voor 2015 met de Collectieve HBV met een accent op het huurbeleid. Hiermee betrekken we de Collectieve HBV voordat we het jaarplan vaststellen. In 2015 willen we deze aanpak in het kader van de verbeterde participatie en legitimatie evalueren en verbeteren. We denken mee met de HBV’s over hoe de achterban per dorp beter te betrekken (participatie). Samen met de Collectieve HBV geven we in 2015 een verdere uitwerking aan hoe de huurders beter bij de beleidsvorming van Heuvelrug Wonen (legitimatie) te betrekken.

print

home

42

Betrekken bewoners bij beheer en beleid

Huurdersbelangenvereniging per dorp In 2014 zijn is gestart met de uitwerking van de huishoudelijke reglementen en de samenwerkingsovereenkomst tussen Heuvelrug Wonen, de HBV’s en de bewoners­ commissies in samenwerking met de Woonbond. We verwachten dit in 2015 af te ronden.

Bewonerscommissies In 2014 waren er veertien bewonerscommissies actief: elf in Driebergen, twee in Doorn en één in Leersum. Bewonerscommissies vertegenwoordigen naar Heuvelrug Wonen de overige huurders van het gebouw of de wijk, straat, waar ze wonen.

Kerstborrel Tegen het einde van het jaar nodigde het team Leefbaarheid de bewonerscommis­ sies en overige huurdervertegenwoordigingen in Doorn, Driebergen en Leersum uit voor een kerstborrel. In 2014 was hier geen thema aan gekoppeld, omdat men gewoon gezellig bij elkaar wilde zijn. Dat de kerstborrel gewaardeerd wordt, moge blijken uit de steeds grotere belangstelling voor deze bijeenkomst.

3.2 Communicatie Klantcontactmonitor Ruim drie jaar meten we de tevredenheid van onze huurders over onze dienst­ verlening. De getallen zijn een weergave van de resultaten over de afgelopen zes maanden. De resultaten van de klantcontactmonitor

Reparatieservice

4

5

Nieuwe huurder

6

4

5

Vertrekkende huurder

4

6

5

6

3

7

3

7

3

7

2

8

2

8

2

8

1

score 7.0

9

1

score

9

6.2

1

score

9

8.1

Opvallend is de lage score van de nieuwe huurders. Dit is te verklaren door het grote aantal woningen dat we in de tweede helft van 2014 opleverden. Te grote werkdruk zorgde ervoor dat we onvoldoende tijd konden nemen voor het verhuur­ proces met de nieuwe huurder. Daarnaast leken de nieuwe huurders minder tevreden met hun nieuwe woning, dan we verwachtten.

print

home

43

Betrekken bewoners bij beheer en beleid

In 2015 evalueren we samen het de huurdersorganisatie de Klantcontactmonitor en zullen we ook aanpassingen doorvoeren zodat de waarden tevens gebruikt kunnen worden voor de Aedes benchmark.

Op de Hoogte In 2014 verschenen drie nummers van Op de Hoogte, inclusief een populaire versie van het jaarverslag. Op de Hoogte wordt langzaam afgebouwd en uiteindelijk geheel vervangen door nieuwsbrieven.

Poll De poll is een middel om te peilen wat de mening van onze huurders en andere bezoekers van de website over verschillende stellingen is. In 2014 vroegen we de mening over de volgende stellingen. stelling 1: Het is terecht dat mensen met meer inkomen meer huur moeten betalen. Van de stemmers zegt 39,6% eens 60,6% oneens stelling 2: Op de vraag hoe men het liefst reparaties doorgeeft reageert 28% dat zij online de reparaties doorgeven 68% dat zij de reparatielijn bellen 0% dat zij aan de balie komen 4% dat zij zelf repareert Deze laatste stelling was aanleiding om de telefonische bereikbaarheid voor het melden van reparatieverzoeken aan te passen. De uitkomst van deze stelling was ook aanleiding voor een enquête onder de huurders over de openingstijden van Heuvelrug Wonen voor huurders. De enquête is eind 2014 uitgezet en loopt door tot in 2015. Op basis van de uitkomst, zullen openingstijden zo nodig worden aangepast.

Website en huurdersportaal Met de projectgroep Website, bestaande uit medewerkers en huurders, is in 2014 gewerkt aan de opzet en inrichting van een nieuwe website. De bedoeling was eind december de website te presenteren. Gaandeweg de inrichting groeide de wens en de noodzaak om veel meer documenten aan te passen dan aanvankelijk was verondersteld. Nieuwe website en huurdersportaal verschijnen daarom in 2015.

print

home

44

Betrekken bewoners bij beheer en beleid

Heuvelrug Wonen en media Heuvelrug Wonen vindt het belangrijk om haar huurders en stakeholders ook via media op de hoogte te houden van diverse ontwikkelingen. In 2014 zijn diverse artikelen en advertenties over en van Heuvelrug Wonen in de lokale kranten geplaatst.

3.3 Loket voor bezwaren Bezwaar huurverhoging In 2014 hebben 70 huurders bezwaar aangetekend tegen de inkomstenafhankelijke huurverhoging. In 36 zaken was dit terecht omdat het huishoudinkomen was gedaald of de bewoners een CIZ indicatie hadden. Wij hebben hierop het huurver­ hogingspercentage aangepast. 34 bezwaarschriften waren niet gegrond. 27 Huurders hebben ingestemd met onze verklaring. 7 Huurders waren het er alsnog niet mee eens en deze zaken hebben we laten toetsen door de Huurcommis­ sie. In alle gevallen zijn wij in het gelijk gesteld. Hiernaast hebben we de huur van 1 woning aangepast na een voorstel tot huurverlaging (tussentijdse aanpassing van de huurverhoging bij inkomensdaling).

Bezwaren woningzoekenden Als woningzoekenden klachten hebben over het hanteren van de huisvestings­ veror­dening, kunnen zij daarvoor terecht bij het college van Burgemeester en Wethouders in hun eigen gemeente. Het gaat dan om beslissingen waartegen men bezwaar kan maken op basis van de algemene wet bestuursrecht, zoals urgenties, inschrijving als woningzoekenden of het niet verkrijgen van een gewenste woning. Als een woningzoekende het niet eens is met de werking van het aanbodmodel, kunnen ze bij de geschillencommissie van de SWRU een bezwaar indienen. In 2014 is er geen bezwaar ingediend tegen een woningtoewijzing.

print

home

45

Betrekken bewoners bij beheer en beleid

Geschillencommissie Medewerkers doen hun best om hun werk naar tevredenheid van onze huurders uit te voeren. Als dat toch niet gelukt is, en een huurder is in zijn persoonlijk belang geschaad, dan kunnen huurders terecht bij de geschillencommissie. De geschillencommissie van Heuvelrug Wonen bestaat uit: – De heer G.R.B. Nijenmanting, voorzitter; – Mevrouw M. Wierenga; – De heer E. Buring.

Zaak In 2014 kreeg de geschillencommissie drie geschillen voorgelegd. Twee daarvan werden ontvankelijk verklaard, de behandeling van het derde geschil werd net voor de geplande zitting op verzoek van de indiener ingetrokken. – De geschillencommissie behandelde een klacht over gebrek aan zonlicht als gevolg van grote bomen in de tuin. Huurster wenste naast het reguliere onder­ houd, extra snoeiwerk van Heuvelrug Wonen. De commissie verklaarde de klacht niet-gegrond. – Een klacht over het niet toepassen van het puntensysteem huurwoningen op de huurprijs en huurverhogingen van een geliberaliseerde woning. De klacht werd niet gegrond verklaard. De commissie adviseerde Heuvelrug Wonen om in dit soort situaties duidelijker en begrijpelijker te communiceren. – De geschillencommissie ontving tegen het eind van het jaar een verzoek van een huurder om uitspraak te doen in een klacht over Heuvelrug Wonen. De klacht ging over het niet-inwilligen door Heuvelrug Wonen van zijn verzoek. Indiener verzocht Heuvelrug Wonen het overleg met HBV’s en Huurders­ collectief op te schorten totdat deze huurdersvertegenwoordiging hun representativiteit en legitimiteit zouden kunnen aantonen. Indiener van de klacht trok begin 2015 zijn verzoek tot behandeling van zijn klacht in.

print

home

46

Financiële continuïteit

4 Financiële continuïteit

De jaarrekening is volgens de RJ-645 opgesteld. Heuvelrug Wonen waar­ deert het sociaal vastgoed (DAEB) op bedrijfswaarde. Deze keuze volgt uit de opvatting dat onze woningen exploitatie middelen zijn en geen beleg­ gingsmiddelen. Het commerciële vastgoed (niet-DAEB) wordt gewaar­deerd op marktwaarde in verhuurde staat doordat voor commercieel vastgoed geldt dat dit moet worden verantwoord als beleggingsmiddel. Voor de bepaling van deze marktwaarde is de zogenaamde DCF-methode (Discounted Cash Flow methode) gehanteerd. Voor de berekening van de bedrijfswaarde worden alleen de vastgoed-gerelateerde opbrengsten en kosten meegenomen.

In de Herzieningswet, die in maart 2015 door de Eerste Kamer unaniem is aange­ nomen, is onder andere bepaald dat het totale vastgoed per 1 januari 2017 op marktwaarde in verhuurde staat gewaardeerd moet worden. Hierop vooruitlopend heeft Heuvelrug Wonen voor haar sociale vastgoed (DAEB-woningen) ultimo 31 december 2014 al de marktwaarde bepaald en vermeld in de jaarrekening als toelichtend cijfer. In het regeerakkoord Rutte II is opgenomen dat de verhuurdersheffing, die in 2013 voor het eerst is betaald, voor de gehele sector gaat oplopen naar € 1,7 miljard in 2017. Voor Heuvelrug Wonen komt dit neer op een bedrag van circa € 2 miljoen voor 2014. De komende jaren loopt deze heffing verder op en vanaf 2017 bedraagt de jaarlijkse heffing circa € 3 miljoen per jaar. In de notitie financieel beleid zijn de financiële uitgangspunten bijeen gebracht die Heuvelrug Wonen hanteert bij haar functioneren en bij het maken van haar berekeningen voor de komende tien jaren. Het ondernemingsplan staat centraal

print

home

47

Financiële continuïteit

voor het maken van de jaarplannen en voor de financiële vertaling daarvan zal gebruik worden gemaakt van de uitgangspunten zoals deze zijn geformuleerd in het financieel beleid. Een aantal uitgangspunten uit het financieel beleid zullen elders in het jaarverslag aan de orde komen. Met de komst van de nieuwe Woningwet in 2015, wordt ook het financiële beleid geactualiseerd.

4.1 Risicomanagement In de notitie Risicomanagement geven we inzicht in hoe Heuvelrug Wonen omgaat met risico’s. In het vorige ondernemingsplan Wat ons beweegt ligt het fundament voor het risicomanagement waar we in 2013 aandacht aan gaven. Hierin waren 48 risico’s en beheersmaatregelen opgenomen. Speciale aandacht was er voor het in beeld brengen van de risico’s bij projecten. Een aantal projecten is inmiddels afgerond en de risico’s van de lopende projecten zijn dusdanig klein of worden op turn key basis uitgevoerd dat we die op een andere, eenvoudiger manier rappor­ teren in de kwartaalverslagen. Besloten was het risicoplan in 2014 verder te ontwikkelen op basis van het onder­ nemingsplan. Dit is niet gelukt vanwege andere prioriteiten.

4.2 Resultaat 2014 De richtlijn RJ-645 schrijft voor dat de herwaardering (bij waardering van sociaal vastgoed op bedrijfswaarde) direct in het eigen vermogen moet worden verwerkt. Over de bedrijfswaarde wordt afgeschreven. Ten laste van het resultaat wordt de afschrijving op de historische kostprijs gebracht. Het resultaat over het boekjaar bedraagt na belasting circa € 4,7 miljoen negatief (2013: € 1,5 miljoen positief). Het resultaat is met circa € 6,2 miljoen afgenomen ten opzichte van 2013. Het genormaliseerde resultaat (het resultaat exclusief de bij-/afwaarderingen van het vastgoed en exclusief de verkoopopbrengsten) is ten opzichte van 2013 slechts circa € 0,4 miljoen lager. De overige bedrijfslasten zijn met circa € 1,8 miljoen toe­ genomen, dit wordt veroorzaakt door de saneringsheffing en de verhuurders­heffing. Daar tegenover staat een hogere huuropbrengst als gevolg van de verhoogde jaar­ lijkse huurverhoging (inflatie) en de toename van het aantal woningen. Dit jaar wordt er voor het eerst een belastinglatentie opgenomen voor het ver­ reken­bare compensabele verlies. Doordat de aangifte 2013 in een ver gevorderd stadium verkeerd, is op dit moment de omvang van de latentie inzichtelijk en kan de latentie betrouwbaar worden bepaald. De latentie bedraagt € 2,7 miljoen.

print

home

48

Financiële continuïteit

Vanwege het incidentele karakter van de opbrengst nemen wij deze niet mee in het genormaliseerde resultaat. De waardeveranderingen van de vaste activa veroorzaken het grote verschil in het resultaat. Deze is toegenomen met circa € 5 miljoen ten opzichte van 2013. Dit is het gevolg van onder andere de herziening van onrendabele investeringen nieuw­ bouw en herstructurering. Zo is er voor de geplande renovatie van 120 flat­woningen aan de Sitiolaan te Doorn een voorziening getroffen van circa € 4,5 miljoen in 2014. De totale projectkosten bedragen circa € 5,5 miljoen. Daarnaast is als gevolg van de veranderde parameters en het inrekenen van de Verhuurdersheffing in de bedrijfswaarde de waardeverandering gewijzigd. Zie ook de toelichting op de bedrijfswaarde in de jaarrekening. De druk op de bedrijfskosten (lonen en salarissen/overige bedrijfskosten) wordt steeds groter. Door de veranderende regelgeving en het toenemend toezicht van de overheid en WSW nemen de interne administratieve kosten en de externe controle­ kosten toe. Door meer efficiëntie zijn deze kosten in 2014 met circa € 0,1 miljoen gedaald ten opzichte van 2013 ondanks een toename van het aantal woningen.

Overzicht geconsolideerde verlies- en winstrekening: 2014

2013

x 1000

x 1000

+

21.750

20.307

Afschrijvingen

–

2.112

2.313

Lonen en salarissen (incl.sociale lasten en Pensioenlasten)

–

2.312

2.258

Onderhoud

–

5.091

4.693

Overige bedrijfskosten

–

3.315

3.465

Saneringsheffing en Verhuurderheffing

–

2.617

803

Financiële baten en lasten

–

3.066

3.148

Belastingen

–

23

28

18.536

16.708

3.214

3.599

Bedrijfsopbrengsten (excl. verkoop) Bedrijfslasten:

Totaal lasten Genormaliseerd resultaat

+

Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille

+

616

1.881

Overige waardeveranderingen vaste activa

–

11.513

-6.754

Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille

+

316

2.827

Belasting latentie

+

2.700

0

-7.881

-2.046

-4.667

1.553

Resultaat

print

home

49

Financiële continuïteit

4.3 Vermogen en solvabiliteit De bedrijfswaarde van het DAEB-bezit (sociale huurwoningen) in exploitatie bedroeg eind 2014 € 145 miljoen. (2013: € 140 miljoen). Indien de waardering van het DAEB-bezit tegen marktwaarde gewaardeerd zou zijn, dan bedraagt dit circa € 367 miljoen. De waarde van het niet-DAEB bezit bedraagt € 23,3 miljoen (2013: € 23,0 miljoen). Voor de berekening van de waarde van het commerciële bezit (DAEB) is de DCFmethode gehanteerd (marktwaarde). Toetsing en controle van de parameters en de berekeningsmethodiek is uitgevoerd door Colliers International te Amsterdam. Voor een adequate beoordeling heeft Colliers op basis van een steekproef de waarde van het bezit ter plaatse beoordeeld. De uitgangspunten voor de berekening DCF zijn genoemd in de jaarrekening onder toelichting commercieel vastgoed. Het geconsolideerde eigen vermogen bedraagt per 31 december 2014 € 94,4 miljoen (2013: € 95,6 miljoen). De solvabiliteit wordt uitgedrukt als percentage van het eigen vermogen ten opzichte van het balanstotaal. Eind 2014 was de solvabiliteit 51% op basis van de bedrijfswaarde (2013; 49%). In de notitie financieel beleid is als interne toetssteen een minimale solvabiliteit bepaald van 30%. Uit deze jaarcijfers concluderen we dat Heuvelrug Wonen er financieel goed voorstaat. De reserves zijn voldoende om de financiële continuïteit te kunnen waarborgen.

print

home

50

Financiële continuïteit

Solvabiliteit in de toekomst De huidige begroting (november 2014) is gebaseerd op het regeerakkoord Rutte II. Hierin is rekening gehouden met huurverhogingen voor de komende 5 jaren die gemiddeld 1,5% hoger zijn dan de verwachte inflatie. Ook is er rekening gehouden met inkomensafhankelijke huurverhoging voor inkomens hoger dan circa € 35.000. In de begroting is eveneens rekening gehouden met de sanerings- en de verhuurdersheffing. In 2014 heeft Heuvelrug Wonen respectievelijk circa € 0,7 en € 2,0 miljoen bijgedragen aan de genoemde heffingen. Vanaf 2017 bedraagt de jaarlijkse verhuurdersheffing circa € 3 miljoen per jaar. Op basis van de begroting laat onderstaande grafiek zien dat de solvabiliteit boven de minimale waarde van 30% (op basis van de bedrijfswaarde) blijft zoals in het financieel beleid is vastgelegd. Deze grafiek is afgeleid vanuit de begroting over 2015 (november 2014). Echter in het kader van passend toewijzen en betaalbaar­ heid van de toekomstige huren zijn de in de begroting ingerekende huurver­hogingen niet volledig haalbaar. Daarmee zal de solvabiliteit naar verwachting in de toe­ komst minder hard toenemen. Solvabiliteit 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

'2023

solvabiliteit

Beoordeling Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) 2013 Op grond van het Besluit beheer sociale sector (Bbsh) beoordeelt het CFV jaarlijks de financiële continuïteit van Heuvelrug Wonen en brengt daarover advies uit aan de minister voor Wonen en Rijksdienst. Op basis de jaarcijfers over 2013 en de prog­ nose­cijfers voor de komende drie jaren, de dVi 2013 en andere informatie heeft CFV risicogericht onderzoek gedaan op een zestal toezichtsterreinen die van invloed

print

home

51

Financiële continuïteit

kunnen zijn op de financiële continuïteit van de corporatie. Die terreinen zijn: – kwaliteit financiële informatie; – behoud maatschappelijk gebonden vermogen; – financieel risicobeheer; – liquiditeit; – solvabiliteit; – draagkracht vermogen. Het onderzoek heeft evenals 2013 geleid tot een beoordeling op alle zes toezichts­ terreinen. De beoordeling gaf geen aanleiding tot opmerkingen of nader onderzoek en gaf eveneens geen aanleiding tot het doen van interventies.

Financiële ondersteuning buitenlandse instellingen Heuvelrug Wonen heeft geen samenwerkingsverbanden, noch andere financiële betrek­kingen met organisaties, buiten Nederland.

4.4 Treasurystatuut Het doel van het statuut is risicobeheersing en een zo effectief mogelijke inzet van de middelen binnen de aangegeven marges. In dit kader waren er geen activiteiten in het verslagjaar. In 2015 actualiseert Heuvelrug Wonen het huidige treasurystatuut.

Beleggingen Volgens het treasurystatuut wordt het beleid voor eventuele overtollige liquide middelen gekenmerkt als in principe risicomijdend. Hierbij moet een zo hoog mogelijk rendement behaald worden tegen een beperkt risico. Per 31 december 2014 was 100% van onze liquide middelen belegd in deposito’s en rekeningcourant gelden. Heuvelrug Wonen heeft geen derivatenportefeuille. Hierop doet het Centraal Fonds Volkshuisvesting elk kwartaal een check.

Leningen Het WSW bepaalt jaarlijks de faciliteringsruimte voor Heuvelrug Wonen. Dit doet zij gewoonlijk op basis van de operationele kasstromen van drie jaar en het benodigde financieringsbedrag. In de operationele kasstromen zijn ook de kas­ stromen van zogeheten niet-DAEB-activiteiten opgenomen. Onder niet-DAEBactiviteiten verstaat men o.a. commerciële activeiten, zoals de verhuur van commerciële ruimte en woningen boven de huurgrens van circa € 699 per maand. Het WSW verstrekt geen borging meer op investeringen in niet-DAEB activiteiten. Voor de bepaling van de operationele kasstromen wordt een percentage afgetrok­ ken voor de niet-DAEB activiteiten.

print

home

52

Financiële continuïteit

In oktober 2014 is het borgingsplafond door het WSW voor Heuvelrug Wonen geactualiseerd op € 80 miljoen. Het faciliteringsvolume voor 2014 kwam hiermee uit op € 6 miljoen. In 2014 zijn er geen leningen aangetrokken. De leningen­ portefeuille bedraagt ultimo 2014 € 74 miljoen. Alle leningen zijn onder borging van het WSW verstrekt. De schuld per verhuur eenheid (vhe) bedraagt circa € 22.000. Dit ligt circa € 10.000 onder het landelijk gemiddelde. De leningen die binnen een jaar worden afgelost (€ 0,9 miljoen) zijn niet in dit bedrag opgenomen. De portefeuille heeft een (bovengemiddelde) duration van circa 9 jaar ultimo 2014. Hierdoor is de portefeuille minder gevoelig voor renteveranderingen. Het gemid­ delde rentepercentage van de leningenportefeuille ultimo 2014 bedraagt evenals 2013 4,1%.

Renteconversies Per 1 augustus 2014 heeft er een renteconversie plaats gevonden. Het betreft een lening afgesloten bij de Nederlandse Waterschapsbank met een restant hoofdsom van € 0,9 miljoen. Het nieuwe rentepercentage voor deze lening bedraagt 2,13% (was 4,49%). Het percentage geldt voor de resterende looptijd van 15 jaar (2029). Het effect van het lagere rente percentage van deze lening werkt vanaf 2015 door in het gemiddelde rentepercentage van de leningenportefeuille.

Rentedekkingsgraad (ICR)/Debt Service Coverage Ratio (DSCR) Met ingang van 2014 toetst het WSW de kasstromen met de kengetallen ICR en de DSCR. In dit vernieuwde beoordelingskader van het WSW wordt gekeken naar de Interest Coverage Ratio (ICR) en de Debt Service Coverage Ratio (DSCR). Deze parameters geven weer in hoeverre de corporatie in staat is zijn rente- en aflos­ singsverplichtingen te voldoen uit de operationele activiteiten.

print

home

53

Financiële continuïteit

De rentedekkingsgraad (ICR) geeft aan hoe vaak uit de netto kasstroom de verschuldigde rente aan verschaffers van vreemd vermogen kan worden betaald. De netto kasstroom bestaat uit de operationele kasstroom gecorrigeerd met overheidsbijdragen, vennootschapsbelasting en de opbrengsten van verkoop van huurwoningen. Met andere woorden: Hoe hoger de ratio, des te kleiner is het risico dat de corporatie haar renteverplichtingen niet kan nakomen. In onderstaande tabel wordt de rentedekkingsgraad weergegeven. Dit overzicht laat zien dat Heuvelrug Wonen over de genoemde periode ruimschoots kan voldoen aan haar rentelasten en aflossingen. Heuvelrug Wonen scoort voor beide ratio’s ruim boven de WSW norm. De WSW norm voor de ICR is 1,4 en de norm voor DSCR bedraagt 1,0.

ICR en DSCR Norm WSW 2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

2023

2024

1,4

2,44

3,01

2,79

2,55

2,74

2,93

2,93

3,28

3,23

3,04

3,00

DSCR *2) 1,0

1,73

1,89

1,79

1,89

2,07

2,14

2,18

2,18

2,17

2,17

2,17

ICR *1)

*1) ICR is een kengetal welke aangeeft hoeveel maal de corporatie haar interestlasten verdient *2) DSCR is een kengetal welke aangeeft in hoeverre de corporatie in staat is zijn rente- en aflossings­verplichtingen te voldoen

4.5 Beheersen renterisico’s en rentemanagement Met rentemanagement bedoelen we alle maatregelen ter beheersing van rente­ resultaten en ter bescherming van balansverhoudingen tegen nadelige invloeden van rentebewegingen. De omvang van het renterisico wordt gemeten aan de hand van het geldvolume dat in een aaneengesloten periode van 12 maanden gevoelig is voor rentebewegingen. Doel hiervan is de jaarlijkse renterisico’s door (her) financiering of renteconversie te beperken. En doel is het tegengaan van onaan­ vaardbare tegenvallers in het jaarlijkse renteresultaat. Het renterisico mag in een bepaald jaar niet hoger zijn dan 15 procent van de restant hoofdsom van de leningen­portefeuille. Door de herfinanciering van alle BNG-leningen in 2006 (exclusief de BNG-leningen van Leersum) zijn de renterisico’s verschoven naar de periode 2028 tot en met 2037. Door deze herfinanciering hebben we in de komende jaren geen onaan­ vaardbare renterisico’s. In onderstaande grafiek worden de renterisico’s voor de komende 10 jaren weer­ gegeven. Hieruit blijkt dat Heuvelrug Wonen in de genoemde periode met een maximaal risico in 2021 van circa 3 procent, ruimschoots onder de 15-procents­ norm van het WSW blijft.

print

home

54

Financiële continuïteit

Risicoprofiel leningen 2015 - 2025 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0%

2015

2016

2019

2020

2021

2022

2023

2025

renterisico WSW renterisico Heuvelrug Wonen Reeks 1 geeft het renterisico aan zoals het WSW deze hanteert; deze bedraagt 15% Reeks 2 geeft het renterisico aan van Heuvelrug Wonen; deze bedraagt maximaal 3%

Kredietfaciliteit Heuvelrug Wonen heeft (voorlopig) geen kredietfaciliteit bij onze huisbankier. In verband met de kredietcrisis en de financiële positie van banken is destijds gevraagd om de kredietfaciliteit op te heffen. Dit ook omdat we in het verleden geen gebruik hebben gemaakt van deze faciliteit.

Investeringen De totale waarde van de onderhanden projecten bedraagt per 31 december 2014 € 5,5 miljoen. Er is in 2014 € 14,4 miljoen geïnvesteerd in de ontwikkeling van nieuwbouw. In 2014 zijn 2 projecten opgeleverd en in gebruik genomen. Het betreft 81 woningen in Driebergen (de Groene tuinen) en 7 woningen te Leersum (Wilhelminalaan).

print

home

55

In de volgende tabel een overzicht van de investeringen die in 2014 in nieuwbouw zijn gedaan. Project

Fase

Aantal

Plaats

Investering 2014

Zonstraat fase 2

Gestart

30

Driebergen

1.842

Beaufortweg

Gestart

14

Doorn

724

Politiebureau

Gestart

4

Doorn

256

Sitiolaan (renovatie)

In voorbereiding

120

Doorn

25

Haarweg

In voorbereiding

6

Maarsbergen 8

de Groene tuinen

Opgeleverd

81

Driebergen

10.322

Wilhelminalaan (Maximahof)

Opgeleverd

7

Leersum

1.208

x €1.000

Totaal

14.385

Voor bovengenoemde nog op te leveren nieuwbouw projecten is een voorziening onrendabele investeringen op de balans opgenomen voor onrendabele toppen ter grootte van € 2 miljoen. Daarnaast is een voorziening opgenomen voor de herstructurering van de flats aan Sitiolaan te Doorn ter grootte van circa € 4,5 miljoen. Totaal komt de voorziening hiermee uit op € 6,4 miljoen. Dit bedrag is via de Winst- en Verliesrekening in de jaarcijfers verwerkt. Het tijdstip voor het nemen van de onrendabele top van een investering wordt bepaald door de interne besluitvorming en de externe publicatie. Als het project aan deze criteria voldoet wordt er een voorziening opgenomen voor de onrendabele top. Jaarlijks wordt de onrendabele top opnieuw berekend aan de hand van de actuele parameters.

4.6 Deelnemingen Lange Dreef BV/CV In 2010 is er een samenwerkingsovereenkomst met de gemeente Utrechtse Heuvelrug afgesloten. Het doel van deze samenwerking is de ontwikkeling van het uitleggebied Lange Dreef. De juridische uitwerking hiervan heeft geresulteerd in de oprichting van Heuvelrug Wonen Commandiet BV, Gemeente Utrechtse Heuvelrug Commandiet BV en Lange Dreef BV. Gemeente en Heuvelrug Wonen zijn 100% eigenaar van hun eigen Commandiet BV en ieder voor 50% eigenaar van Lange Dreef BV. Van de drie bovengenoemde BV’s zijn twee BV’s commanditaire vennoten waarbij Lange Dreef BV de beherend vennoot is van de samen opgerichte Lange Dreef CV. In verband met het treffen van een voorziening voor de te verkopen grond kent Lange Dreef BV een negatief resultaat van circa € 100.000 over 2014. Hierdoor daalt eveneens het eigen vermogen zoals uit onderstaande overzicht

print

home

56

blijkt. Gezien het hieronder getoonde negatief eigen vermogen zijn door zowel Heuvelrug Wonen als de Gemeente Utrechtse Heuvelrug garanties afgegeven zodat er geen sprake is van insolvabiliteit en of risico op faillissement. De deelneming per 31 december 2014 bestaat uit: Heuvelrug Wonen Lange Dreef BV Commandiet BV (100%) (50%) Gestort aandelenkapitaal

18.000 4.600

0

22.600

9.000

Agio Resultaat 2011 t/m 2013

9.000

-26.552

-31.265

Resultaat 2014

-4.213

-111.835

Deelneming 31 december 2014

-8.165

-134.100

Borging Lange Dreef CV Voor financiering van haar activiteiten heeft Lange Dreef CV een leningsfaciliteit aangetrokken ad € 18 miljoen. Deze lening heeft een looptijd van maximaal vijf jaar (tot 31 december 2015 Heuvelrug Woning staat borg voor een deel van deze lening tot maximaal € 3,6 miljoen vermeerderd met renten, boeten en kosten. Het deel van de lening waarvoor Heuvelrug Wonen borg staat bedraagt per 31 december 2014 € 2 miljoen.

Overige lidmaatschappen Heuvelrug Wonen kent de volgende lidmaatschappen: – Heuvelrug Wonen is als lid aangesloten bij Aedes, vereniging van woningcorporaties; – Heuvelrug Wonen is lid van het MKW-platform; – Heuvelrug Wonen participeert in het VvE bestuur van de Vijverflat te Driebergen; – Heuvelrug Wonen is deelnemer aan de Stichting SWRU; – Heuvelrug Wonen is deelnemer aan de Stichting Regioplatform Woningcorporaties Utrecht (RWU).

print

home

57

De organisatie

5 De organisatie

Met 37 medewerkers zetten we ons in de eerste plaats in voor het huisvesten van mensen die daar niet met eigen middelen in kunnen voorzien. Dat doen we door bijna 3.400 woningen te beheren, te vernieuwen en door het bouwen van nieuwe woningen. Maar we doen meer, want we voelen ons ook verantwoordelijk voor een goed woon- en leefklimaat in de dorpen. Daarom zetten we ons in voor een duurzame leefomgeving, voor nu en voor later.

Raad van Toezicht

directeur- bestuurder Jos Sleyfer management assistente

personeels-zaken

Dorthe Boerwinkel

Bineke Lagerweij

manager Financiën Jan van Garderen

manager Strategie

manager Vastgoed

manager Wonen

en Beleid

Peter Felix

Pim Kamp

Thea Korten

print

home

58

De organisatie

Aantal medewerkers Eind 2014 waren er 37 medewerkers in dienst, 13 mannen en 24 vrouwen. In deeltijd werkten 24 personen. Het aantal fte’s bedroeg 30,69. Voor 2014 was de formatie begroot op 29,22 fte.

Wijzigingen in het personeelsbestand In 2014 namen wij geen nieuwe medewerkers aan. Een medewerker maakte aan het einde van het jaar gebruik van de vroegpensioenregeling. Eén medewerkster maakte in 2014 gebruik van ouderschapsverlof. Vier personen waren in het verslagjaar tijdelijk bij ons werkzaam. Deze vier mensen namen het extra werk op zich bij de oplevering van enkele nieuwbouw­ projecten, vervingen een zieke medewerker en vielen in voor twee collega’s met zwangerschapsverlof.

Stagiairs Er waren in 2014 twee stagiaires bij Heuvelrug Wonen werkzaam: Imane Al Kachouti liep stage bij Leefbaarheid, in de eerste zes maanden van 2014. Dit in het kader van haar MBO-studie Juridische Zakelijke Dienstverlening aan het ROC Midden-Nederland. Wouter Engelse heeft vier maanden stage gelopen bij de afdeling Vastgoed als onderdeel van zijn MBO-opleiding Bouwkunde & Infratechniek.

Ziekteverzuim In 2014 bleef het ziekteverzuim tot oktober onder de 2%. Helaas is daarna door uitval van twee fulltimers het verzuimcijfer opgelopen tot 2,9 %. De uitval van een van deze medewerkers had voor een deel met het werk te maken. Het kortdurende ziekteverzuim bleef gelijk: 1,5%.

Agressie In opvolging van het verbeterpunt volgens de arbeidsinspectie hebben wij een folder gemaakt voor onze klanten met onze huisregels. Nieuwe huurders krijgen deze nu uitgereikt bij het tekenen van hun huurovereenkomst. In toenemende mate krijgen medewerkers te maken met agressie en geweld. Soms hebben medewerkers daar lang last van. Bij één medewerker liep de mentale schade, opgedaan medio 2014, door tot in 2015. Voor het omgaan met agressie kent Heuvelrug Wonen een protocol Omgaan met ongewenste omgangvormen en het protocol Vertrouwenspersoon.

print

home

59

De organisatie

Duurzame inzetbaarheid Ruim 3,5 jaar besteedt Heuvelrug Wonen aandacht aan de duurzame inzet­ baarheid van medewerkers. Inmiddels heeft 60% van de medewerkers de loopbaanwijzer van FLOW, ons scholings- en ontwikkelingsfonds, ingevuld. Goed voorbeeld deed goed volgen leek het devies. Want langzamerhand is een groter aantal medewerkers begonnen met de langdurige opleiding. Met het oog op de toekomst hebben ze daarbij gekeken waar hun talenten het best tot hun recht komen. Hoewel Heuvelrug Wonen hen geen garanties kan geven op doorstroom binnen de organisatie, willen zij hen wel ondersteunen in het volgen van hun dromen en ambities.

Arbo In het voorjaar hebben we alle medewerkers een preventief medisch onderzoek aangeboden. De organisatie krijgt alleen een algemene terugkoppeling. Drie medewerkers gaven aan dat zij werkplekgerelateerde klachten hadden. Hierop is aanvullend onderzoek aangeboden en is hun werkplek aangepast. Het PMO heeft een groot aantal medewerkers aan het denken gezet of juist dat extra zetje gegeven om aan hun vitaliteit te werken. En dat is gelukt: aan het eind van het jaar was Heuvelrug Wonen tientallen kilo’s lichter geworden.

Integriteit Naast het elkaar aanspreken op integriteit, zijn er verschillende documenten en protocollen beschikbaar. Zo is er een vertrouwenspersoon, is op onze website het Meldpunt Integriteit woningcorporaties te vinden en hebben we een Klokken­ luiders­regeling. Voor deze laatste is een overeenkomst gesloten met het CAOP4 om als extern meldpunt te fungeren in het geval één van de medewerkers van Heuvelrug Wonen een vermoeden van een misstand wenst te melden. Het CAOP meldde ons dat er in 2014 geen meldingen vanuit onze organisatie zijn gedaan. Intern is er een Bedrijfscode voor de organisatie en is de gedragscode Zo zijn onze manieren opgenomen. Ook is er een protocol Omgaan met ongewenste omgang­ vormen en het protocol Vertrouwenspersoon. In procedures zijn controlemomenten opgenomen, die fraude of ander ongewenst gedrag moeten voorkomen. Integriteit is niet vrijblijvend, daarom heeft de directeur-bestuurder alle genoemde codes en protocollen verplicht gesteld voor het gehele personeel. In 2014 besteedden we aandacht aan het onderwerp integriteit in de vorm van een uitnodiging aan CAOP om voor alle medewerkers de Klokkenluidersregeling toe te lichten.

4

Het CAOP is een kennis- en dienstencentrum op het gebied van arbeidszaken in het publieke domein.

print

home

60

De organisatie

Vertrouwenspersoon Marjanne Bouwmeester van ArboNed is vertrouwenspersoon voor de medewerkers van Heuvelrug Wonen. Zij kreeg in 2014 geen meldingen of verzoeken van medewerkers.

5.2 @nders werken In 2013 startte het traject @nders werken. Met dit traject wil de organisatie inhoud geven aan een nieuwe manier van werken, passend bij de doelstellingen van het nieuwe ondernemingsplan. In @nders werken ligt het accent bij goede dienst­ verlening gericht op een wendbare, toekomstgerichte organisatie. Continue verbeteren en efficiënt werken zijn kernbegrippen in onze organisatie. Gaandeweg ontwik­kelde zich het motto Weg met de verspilling. Dit alles in een continue lerende organisatie waarin mensen vanuit bezieling en bezinning in beweging komen en eigen verantwoordelijkheid nemen. In 2014 werkten vijf kleine projecten aan verbeteringen op het gebied van profes­ sioneel, efficiënt en lean werken. Zo werden bijvoorbeeld overlegvormen kritisch bekeken en aangepast, werden pilots gericht op vernieuwing en samenwerking opgezet rond de thema’s duurzaamheid en asbest. Er verscheen een kader voor flexibel werken en een handreiking voor het bespreekbaar maken van de compe­ tenties alert en flexibel. Ook is een begin gemaakt met het beoordelen van software­programma’s op gebruik en nut. Tot slot zijn voor alle afdelingen en samen­werkingsverbanden in de organisatie empathietrainingen gestart om elkaar beter te verstaan op weg naar een wendbare organisatie. Eén keer per maand presen­­teerde een werkgroep zijn vorderingen aan alle andere collega’s in het zogeheten zeepkistmoment. De zeepkist mag door iedereen gebruikt worden die wat te melden heeft of die hulp van collega’s of discussie over een onderwerp wil.

print

home

61

De organisatie

Personeelsbijeenkomsten Regelmatig komen medewerkers van Heuvelrug Wonen bijeen voor een personeels­ bijeenkomst. Tijdens deze personeelsbijeenkomsten besteden we aandacht aan een actueel onderwerp voor de organisatie. In 2014 zijn de zeepkistmomenten aangegrepen om informatie te delen. Er zijn twee afzonderlijke personeelsbijeenkomsten georganiseerd: voorafgaand aan de visitatie en achteraf voor de bespreking van de uitkomsten en de op handen zijnde Woningwet.

5.3 Automatisering In de organisatie zijn verschillende medewerkers functioneel beheerder van een automatiseringsprogramma. Functioneel beheerder is het aanspreekpunt in de organisatie voor een softwareprogramma. Hij of zij zorgt ervoor dat collega’s goed met een programma kunnen werken. In 2014 is gewerkt aan professionalisering van het functioneel beheer in de vorm van opleiding en training. In 2015 gaan we hier mee verder. In 2014 startten we het project voor het digitaal afhandelen van facturen. Begin van het nieuwe jaar is de digitale afhandeling van facturen in gang gezet. Ook is een traject gestart voor vernieuwing van onze digitale archivering. Het vernieuwende van dit programma zit in de wijze van archiveren van documenten rond een zaak, in plaats van op naam. Het archiveren en terugvinden van docu­ menten wordt hiermee aanzienlijk efficiënter. De invoering van het nieuwe systeem vindt eind 2015 plaats.

print

home

62

Verslag Raad van Toezicht

6 Verslag Raad van Toezicht De raad van toezicht is verantwoordelijk voor het interne toezicht bij Heuvelrug Wonen. Dat doet hij met betrokkenheid bij het werk van de organisatie en bij de mensen die er werken. De raad ging met alle managementleden in gesprek en vormde zich hiermee een goed beeld van de organisatie, van hoe medewerkers in hun werk staan en de onderlinge relaties binnen het managementteam en de relatie met de directeurbestuurder. Uit deze gesprekken trokken zij de conclusie dat gedrevenheid en collegialiteit sterk zijn. De raad nam ook deel aan enkele bijeen­komsten met alle medewerkers. De betrokkenheid van de raad manifesteert zich onder andere in het toezicht op de maatschappelijke taak van de corporatie. Welke strategische keuzes maakt Heuvelrug Wonen bijvoorbeeld in het bedienen van haar doelgroep. Hoe worden omvang en betaalbaarheid van de voorraad sociale huurwoningen behouden. En hoe zet Heuvelrug Wonen zich in voor duurzaamheid en huurdersparticipatie? Hierna meer over hoe de raad van toezicht betrokken is bij strategische keuzen, beleidsdoel­ stellingen en de beheersing van risico’s die de volkshuisvestelijke werkzaamheden met zich meebrengen.

print

home

63

Verslag Raad van Toezicht

De raad van toezicht oefent, conform de statuten, toezicht uit en geeft goed­ keuring aan bestuursbesluiten van aanmerkelijk belang. Dit gebeurde bijvoorbeeld bij de oprichting van de Energie BV, het jaarplan, de jaarbegroting, de jaarlijkse bijstelling van de financiële meerjarenbegroting, de jaarrekening en bij verschil­ lende investeringsbeslissingen. Ook de functie van klankbord voor de directeurbestuurder is belangrijk. De individuele leden van de raad van toezicht fungeren regelmatig op basis van hun specifieke deskundigheid als klankbord voor directeur-bestuurder en management. Tot slot is de raad van toezicht werkgever van de directeur–bestuurder. Om goed op de hoogte te zijn van ontwikkelingen binnen de sector en de eigen organisatie nemen de leden van de raad regelmatig deel aan studiebijeenkomsten en zijn ze geabonneerd op relevante vakliteratuur. Deze informatiebron voorziet de raad van toezicht, in combinatie met het lidmaatschap van de VTW (Vereniging Toezichthouders Woningbouwcorporaties) van de benodigde externe informatie rond de branche. Verder wordt de raad van toezicht door de organisatie geïnformeerd via kwartaalrapportages, projectvoort­ gangsrapportages en mondelinge informatie van de directeur-bestuurder. De voor­ zitter van de raad van toezicht heeft regelmatig bilateraal overleg met de directeur.

De rollen van de raad van toezicht De raad van toezicht heeft dus drie rollen: toezichthouder, klankbord en werkgever voor de directeur-bestuurder. In de rol van toezichthouder heeft de raad goed­ keuringsbevoegdheid over een aantal specifieke bestuursbeslissingen. Er is voldaan aan de voorschriften die voorafgaan aan deze specifieke goedkeurings­ bevoegdheid. In het verslagjaar hoefde de raad van toezicht niet rechtstreeks te interveniëren. De raad van toezicht werkt volgens de aanbevelingen van de Commissie Intern Toezicht Woningcorporaties en de Commissie Glasz. Daarnaast zijn de Governance­ code en de Aedescode uitgangspunten voor het handelen van de raad. Hetzelfde is van toepassing op de commissies van de raad, te weten de Remuneratiecommissie, Auditcommissie en commissie Maatschappelijk Presteren. Op de website van Heuvelrug Wonen zijn de verschillende reglementen te vinden.

6.1 Governance Bestuur en raad van toezicht hebben blijvend aandacht voor de juiste afstemming tussen bestuur en raad van toezicht. De wens leeft om naast formele afspraken ook informele ontmoetingen met management en organisatie te hebben.

print

home

64

Verslag Raad van Toezicht

6.2 Inhoudelijk toezicht Visie en doelstellingen van de corporatie zijn vastgelegd in het ondernemingsplan Samen doen we meer. Het ondernemingsplan bestrijkt de periode 2013 - 2018. De doelstellingen zijn terug te vinden in beleidsnotities op deelterreinen en zijn vertaald naar concrete acties over de vijf jaren van het ondernemingsplan. – De financiële vertaling van de jaarplannen vindt plaats in de integrale financiële meerjarenbegroting; de jaarlijkse begroting wordt bijgesteld op basis van het jaarplan voor het komend jaar. – In deze financiële meerjarenbegroting zijn toetsen opgenomen. Hierin spelen de beoordelingen en voorschriften van het WSW (Waarborgfonds Sociale Woning­ bouw) en het CFV (Centraal Fonds Volkshuisvesting) een belangrijke rol. – Kwartaalrapportages geven de Raad van toezicht zicht op de afwikkeling van het jaarplan en op de realisatie van de jaarbegroting. – In kwartaalrapportages wordt gerapporteerd over de voortgang vanuit het Treasury jaarplan en over de voortgang en eventuele risico’s in projecten. – Bij projectontwikkeling is ervoor gezorgd dat er gedurende het voorbereidings- en uitvoeringsproces van een project verschillende go/no-go momenten opgenomen zijn. Deze fasen worden door bestuursbesluiten gemarkeerd en bevestigd. – Voordat de raad de start van een project goedkeurt, toetst hij het project aan de vastgestelde Toetsingscriteria voor vastgoedinvesteringen. Deze criteria zijn in het verslagjaar geactualiseerd. – Op een aantal momenten in het jaar worden financiële risico’s op lopende projecten ingeschat en gespiegeld aan de financiële draagkracht van de organisatie.

6.3 Bijeenkomsten In 2014 kwam de raad van toezicht vier maal bijeen in reguliere vergaderingen. Daarnaast vonden er gesprekken plaats met de Ondernemingsraad en het Huur­ ders­collectief over onder andere het huurbeleid, het onderhoudsbeleid, huur­ders­ participatie en communicatie met Heuvelrug Wonen. Afwisselend bezochten twee leden van de raad van toezicht de drie jaarvergaderingen met huurders van de afzonderlijke HBV’s in respectievelijk de dorpen Doorn, Driebergen en Leersum. Verder nam de raad deel aan twee bijeenkomsten met alle medewerkers van Heuvelrug Wonen, te weten de nieuwjaarsbijeenkomst en een personeelsbijeen­ komst. In de nieuwjaarsbijeenkomst werd het jaarplan voor 2014 besproken en in de personeelsbijeenkomst ging het over de visitatie van Heuvelrug Wonen. Daarnaast waren er twee thema-bijeenkomsten met bestuurder en management over

print

home

65

Verslag Raad van Toezicht

vastgoedsturing en samenwerking met derden. In het najaar nam de voorzitter en een lid van de raad deel aan een bijeenkomst waarin Heuvelrug Wonen het visitatierapport aan haar stakeholders presenteerde en met hen vooruitblikte. Eind 2014 evalueerde de raad zijn eigen functioneren en dat van de directeurbestuurder. De Auditcommissie kwam in 2014 drie maal bijeen; onderwerpen die aan de orde kwamen waren: – Jaarrekening 2013; – Financiële meerjarenbegroting 2015-2024; – Jaarbegroting 2015; – Rapportages risicomanagement projecten; – Kwartaalrapportages; – Treasury jaarplan 2014; – Toetsingskader voor vastgoedinvesteringen; – Energie b.v.; – Verbindingenstatuut Heuvelrug Wonen. De commissie Maatschappelijk Presteren onderzoekt hoe en op grond waarvan Heuvelrug Wonen haar maatschappelijke prestaties legitimeert. De commissie leverde daarvoor een beeld in activiteiten en euro’s van de maatschappelijke inzet van Heuvelrug Wonen gedurende de afgelopen jaren. De raad van toezicht vindt het belangrijk dat huurders mee discussiëren over de vraag welke maatschap­pe­ lijke prestaties Heuvelrug Wonen levert. Zeker als niet alles meer kan of toegestaan is, is het extra belangrijk dat huurders participeren in de keuzen voor maatschap­ pelijke prestaties die Heuvelrug Wonen maakt. In de vier vergaderingen van de raad van toezicht zijn, als belangrijkste, de volgende onderwerpen besproken: – Kwartaal managementrapportages en projectrapportages; – Accountantsrapport en de managementletter van bureau Ernst & Young over 2013; – Brieven van het ministerie van Wonen, Wijken & Integratie, en het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting over de financiële positie van de woningstichting; – Verduurzaming bestaand bezit, resulterend in oprichting Energie b.v.; – Mogelijkheden voor woonlastenbeheersing; – Samenwerking met derden; – Ontwikkelingen in de sector van de volkshuisvesting.

print

home

66

Verslag Raad van Toezicht

Goedgekeurd zijn: – Toetsingscriteria voor vastgoedinvesteringen; – Jaarverslag en jaarrekening 2013 Heuvelrug Wonen; – Meerjarenbegroting 2015 – 2024; – Treasury jaarplan 2014; – Jaarplan 2015 en begroting 2015; – Jaarrekening Heuvelrug Wonen Commandiet B.V.; – Verbindingenstatuut Heuvelrug Wonen; – Sluiten van een samenwerkingsovereenkomst onder voorwaarden voor verduurzaming bestaand bezit; – Huurdersparticipatie in keuzen voor maatschappelijke prestaties van Heuvelrug Wonen; – Afwaardering WOZ uitstellen tot voorjaar 2015; – Afwaardering WOZ 2008-2012 voor de kern van Leersum verwerken in aangifte VPB 2012; – Plan voor renovatie Sitioflats; – Verwerving zeven woningen aan de Koningin Wilhelminalaan in Leersum; – Verwerving De Beaufortweg in Doorn; – Aankoop reststrook Kampweg; – Verwerving vier woningen in voormalig politiebureau in Doorn; – Huurverhogingsvoorstel 2014 en consequenties voor begroting 2014. Genomen besluiten zijn: – Benoeming twee nieuwe leden raad van toezicht; – Herindeling samenstelling commissies binnen de raad van toezicht.

6.4 Afscheid en benoeming De leden van de raad van toezicht worden benoemd voor een periode van vier jaar, met de mogelijkheid tot eenmalige herbenoeming voor weer vier jaar. In het verslag­jaar nam de heer W. Nijman afscheid van de raad van toezicht. Vanaf 2006 zette de heer Nijman zich in voor de volkshuisvesting. Eerst bij WBS Leersum en na de fusie tussen Leersum en Heuvelrug Wonen in 2009, bij Heuvelrug Wonen. Raad van toezicht en Heuvelrug Wonen leerden de heer Nijman kennen als een kundig toezichthouder die mensen met elkaar weet te verbinden. Verschillen in visies bracht hij bij elkaar om ze vervolgens op een hoger beslisniveau te tillen. Zijn betrokkenheid bij de organisatie bleef niet beperkt tot de raad van toezicht en directie, maar strekte zich ook uit naar de medewerkers in de organisatie.

print

home

67

Verslag Raad van Toezicht

De raad is sinds juli 2014 met vijf leden weer voltallig. Tijdelijk functioneerde de raad met vier leden om zich een helder beeld te vormen van de optimale bezetting van zetels. Op grond daarvan werd de wervingsprocedure voor een voorzitter en een lid met de portefeuille Financiën in gang gezet. De raad van toezicht bestaat op dit moment uit vier mannen en één vrouw. De wet Bestuur en Toezicht schrijft als streefnorm een minimum van 30 procent vrouwen voor. Heuvelrug Wonen heeft bij het aantrekken van nieuwe leden voor de raad naar de meest gekwalificeerde kandidaat gezocht en daarbij niet de sekse van de kandi­ daat laten meewegen. Het bestuur van Heuvelrug Wonen bestaat uit één man. Per 1 juli 2014 nam de heer W. Nijman, voorzitter en portefeuillehouder Financiën, afscheid. Per die datum is de heer M. Botman in de vacature van voorzitter benoemd. De heer L. Marchal werd per 1 juli 2014 benoemd in de vacature Financiën. In de raad van toezicht hebben twee leden zitting die op voordracht van de huurders zijn benoemd, via het Huurderscollectief. Dit zijn de heer G. van de Haar en mevrouw L. Sanders. De heer G. van de Haar is met instemming van het Huur­ derscollectief per 1 juli 2014 voor de tweede termijn herbenoemd. De leden van de raad van toezicht hebben geen arbeidsovereenkomst met Heuvelrug Wonen. De raad van toezicht bestond eind 2014 uit de volgende personen: Leden

Profiel

M. Botman (1954), voorzitter vanaf 1-7-2014

Strategie, organisatie, management,

G. van de Haar (1954) (H)5

Volkshuisvesting

L. Marchal (1958)

Financiën

B. Melles (1962)

Vastgoed

L. Sanders (1960) (H)

Zorg en Volkshuisvesting

De raad heeft de volgende commissies. Met het vertrek van de heer W. Nijman en de komst van de heren Botman en Marchal wordt de samenstelling van de commissies als volgt. – Commissie Remuneratie; leden zijn mevrouw L. Sanders, en de heer W. Nijman (voorzitter) tot 1 juli 2014, daarna opgevolgd door de heer M. Botman. De Remuneratiecommissie hield in 2014 het jaarlijkse voortgangs- en beoordelingsgesprek met de bestuurder. – Auditcommissie; leden zijn de heren W. Nijman, voorzitter, tot 1 juli 2014, daarna de heer L. Marchal, voorzitter, en de heer B. Melles. Deze commissie adviseert de raad over financiële aangelegenheden. – Commissie Maatschappelijk Presteren; leden zijn mevrouw L. Sanders, voorzitter en de heer G. van de Haar. De commissie adviseert de raad over de inzet van Heuvelrug Wonen op het gebied van maatschappelijke prestaties. 5

(H) wil zeggen dat dit lid op voordracht van de huurders is benoemd, via de huurdervertegenwoordiging.

print

home

68

Verslag Raad van Toezicht

Rooster van aftreden per 31 december 2014 M. Botman

01-07-2014

01-07-2018

herbenoembaar

G. van de Haar (H)

01-07-2010

01-07-2018

aftredend

L. Marchal

01-07-2014

01-07-2018

herbenoembaar

B. Melles

01-07-2008

01-07-2016

aftredend

L. Sanders (H)

01-07-2008

01-07-2016

aftredend

6.5 Functies en nevenfuncties leden raad van toezicht Leden van de raad van toezicht vervullen per 31 december 2014 de volgende functies en nevenfuncties. De heer M. Botman: – Eigenaar Botman Advies en Management BV – Docent Postgraduate Controllersopleiding, Vrije Universiteit, Amsterdam – Docent NVTZ academie – Lid Raad van toezicht Victas (verslavingszorg, Utrecht) – Lid Raad van toezicht Warande (verzorging en verpleging, Zeist en omstreken) – Lid bestuur Per Saldo (vereniging van en voor PGB houders) De heer G. van de Haar: – Zelfstandig gevestigd mediator, interim-manager en coach – Voorzitter Raad van Commissarissen van Woningbouwvereniging NieuwLekkerland – Lid van de Raad van Advies ba Management, Economie en Recht bij NCOI – Voorzitter Raad van toezicht CAI Hendrik-Ido-Ambacht – Voorzitter Hervormde Kerkenraad Elim in Hendrik-Ido-Ambacht – Voorzitter a.i. Cliëntenplatform Jeugdhulp Zuid-Holland Zuid De heer L. Marchal: – Directeur/eigenaar Marchal Management & Advies BV, Nieuwegein – Lid Raad van toezicht Humanitas DMH, Nieuwegein – Lid Raad van Commissarissen NV Sportinrichtingen Nieuwegein, Nieuwegein – Voorzitter Stichting Topvoetbal Nieuwegein, Nieuwegein

print

home

69

Verslag Raad van Toezicht

De heer B. Melles: – Directeur/grootaandeelhouder ABC Nova Holding BV te Nieuwegein – Commissaris Woonstede, Ede – Grootaandeelhouder BME Amerongen Beheer BV. – Lid Hervormde Kerkenraad in Amerongen – Voorzitter algemene kerkenraad Hervormde Gemeente Amerongen-Overberg – Lid ledenraad Rabobank Utrechtse Heuvelrug – Bestuurslid Rabo Stimuleringsfonds Rabobank Utrechtse Heuvelrug Mevrouw L. Sanders: – Zelfstandig adviseur wonen, welzijn en zorg – Voorzitter Groen Links Lochem – Onafhankelijke voorzitter van WWZ-netwerk (Wonen, Welzijn, Zorg) in Lochem. – Penningmeester van Stichting Janbrand.

6.6 Honorering De directeur-bestuurder (1958) is in dienst sinds 1 juni 2007 en heeft een arbeids­ overeenkomst van 1 fte. Honorering is bepaald volgens de richtlijnen van de commis­sie Izeboud. Het vaste jaarsalaris over 2014 bedraagt bruto € 129.063. Hiernaast is aan vaste bruto onkostenvergoeding en werkgeverslasten van de ANW verzekering een bedrag van € 2.941 betaald. De pensioenpremie die ten laste van de stichting komt bedraagt € 30.372; dit werkgeversdeel is 72% van de totale pensioenpremie. Daarnaast is er een bedrijfswagen ter beschikking gesteld. De Remuneratiecommissie heeft jaarlijks een beoordelingsgesprek met de directeurbestuurder op basis van speerpunten en resultaatafspraken voor het betreffende jaar zoals deze begin van elk jaar in de vergadering van de raad van toezicht zijn vastgesteld. Ze legt deze vast in het remuneratierapport. Over het jaar 2014 wordt geen bonus uitgekeerd en is het salaris vastgezet. Hiermee is gehoor gegeven aan de WNT-beloningscode6 met bijbehorende overgangsregeling. De functie van de directeur-bestuurder valt in de nieuwe WNT-indeling, de zogeheten staffel van Blok, in de categorie E. Vergoeding raad van toezicht: De samenstelling van de raad van toezicht wijzigde in 2014. Halverwege het jaar werden een nieuwe voorzitter en een nieuw lid benoemd. De vertrekkende voorzitter ontving in 2014 € 5.790 en de nieuwe voor­ zitter ontving € 4.898. De voorzitter ontvangt een hogere vergoeding dan de overige leden vanwege de klankbordfunctie voor de directeur-bestuurder die extra tijd vergt. De overige leden ontvingen in 2014 € 7.720 en het nieuwe lid ontving € 3.265. Alle bedragen zijn exclusief BTW. Voorzitter en leden van de raad van toezicht ontvangen een bruto vergoeding en geen onkostenvergoeding daarnaast. 6

WNT staat voor Wet Normering Topinkomens.

print

home

70

Verslag Raad van Toezicht

Hiermee is gehoor gegeven aan de WNT-beloningscode met bijbehorende overgangsregeling.

6.7 Verklaringen De raad van toezicht verklaart over het verslagjaar: – Er zijn geen onverenigbare nevenfuncties in het verkeer tussen bestuur en toezichthouder; – Er zijn geen transacties aan de orde geweest waarbij er binnen de raad van toezicht sprake was van tegengestelde belangen; – De statutaire zittingsduur en de maximale zittingstermijn van de leden van de raad van toezicht zijn nageleefd.

6.8 Goedkeuring volkshuisvestingsverslag, jaarrekening en jaarverslag 2014 De raad van toezicht heeft kennis genomen van het hier voorliggende volkshuis­ vestingsverslag, de jaarrekening en het jaarverslag over het boekjaar 2014. Tevens heeft hij kennis genomen van de bevindingen van de accountant. Het functioneren van de accountant is goed bevonden, en er heeft constructieve dialoog plaats gevonden tussen de accountant en de auditcommissie en raad van toezicht over de jaarrekening. Op 27 mei 2015 heeft de raad van toezicht zijn goedkeuring gegeven aan het volkshuisvestingsverslag, de jaarrekening en het jaarverslag over het boekjaar 2014. De raad van toezicht concludeert uit zowel het verslag van de accountant als eigen waarneming dat Heuvelrug Wonen een gezonde onderneming is, die adequaat inspeelt op ontwikkelingen in de sector en de omgeving. De raad dankt de bestuurder, het managementteam en het voltallige personeel voor de inzet van het afgelopen jaar. Namens de raad van toezicht M. Botman, voorzitter

print

home

71

Verslag Huurdersvertegenwoordiging

7 Verslag Huurders­ vertegenwoordiging Het Huurderscollectief vertegenwoordigt de belangen van alle huurders bij Heuvelrug Wonen. Zij is daarin het aanspreekpunt voor Heuvelrug Wonen.

Regelmatig vergadert het Huurderscollectief met Heuvelrug Wonen. Dit gebeurt minimaal vier keer per jaar. Verder was er de jaarlijkse bijeenkomst met de voltallige raad van toezicht. Daarin werd gesproken over hoe de jaarvergaderingen aantrekkelijker te maken voor huurders. Andere gespreksonderwerpen waren: – De rol van het collectief, nu en in de toekomst. Deze is nu vooral opiniërend en hoe moet die in de toekomst zijn in het kader van de participerende huurder; – Communicatie met Heuvelrug Wonen; – Financiële problemen en de betaalbaarheid van huurwoningen; – Verlenging onderhoudstermijnen. Zowel de raad als het collectief gaven aan dit overleg regelmatig te willen voeren.

Organisatie en personele bezetting Op het gebied van de organisatie en personele bezetting hebben zich in 2014 een aantal wijzigingen voorgedaan. Zo zijn, mede uit juridisch oogpunt, de lokale huurdersbelangenverenigingen (HBV’s) in Doorn en Driebergen omgevormd naar verenigingen. In Leersum is, na het aftreden van het oude bestuur in januari 2014, een volledig nieuw bestuur aangetreden. De lokale HBV’s van Doorn en Driebergen zijn uitgebreid met een aantal nieuwe leden en bestaan nu uit respectievelijk zes

print

home

72

Verslag Huurdersvertegenwoordiging

en vijf personen. Er is gekozen voor het instellen van werkgroepen op terreinen zoals communicatie, technische zaken, onderhoud en huurbeleid. Dit is gedaan om te komen tot een evenwichtiger taakverdeling tussen de bestuursleden. Ook is het gedaan om verdere professionalisering van de huurdersbelangenvertegen­woor­ diging te bevorderen.

Activiteiten In een vroegtijdig stadium heeft het Huurderscollectief met een uitgebracht preadvies actie ondernomen richting Heuvelrug Wonen om de huren in 2014 niet maximaal te laten stijgen. De woningcorporatie gaf hieraan gevolg, vooral voor de groep met een inkomen tot € 34.085. Hier steeg de huur met 3,5% in plaats van 4%. Voor inkomens tussen € 34.085 en € 43.602 en een huurprijs tussen € 596,75 en € 699,48 per maand, was de huurverhoging geen 4,5% maar 3,5%. En voor woningen met een huur tussen € 389,05 en € 596,75 per maand, was dat 4% in plaats van 4,5%. Leden van de HBV’s maken deel uit van de redactie van Op de Hoogte, het huurders­ magazine van Heuvelrug Wonen. De huurdersbelangenvertegenwoordigers leveren bijdragen aan artikelen en hebben een eigen column, waarin actuele zaken worden behandeld die van belang zijn voor de huurders. Om op de hoogte te blijven van ontwikkelingen in de woningmarkt namen de leden onder andere deel aan: – een voorlichtingsbijeenkomst over de asbestproblematiek; – een interview over het plaatsen van zonnepanelen. Dit werd georganiseerd door onderzoeksbureau Companen in opdracht van Minister Blok van Wonen; – een symposium met stakeholders georganiseerd door Aedes; – een bijeenkomst over het verder ontwikkelen en verbeteren van de website van Heuvelrug Wonen. De leden van het Huurderscollectief waren in 2014 als stakeholder betrokken bij de visitatie van Heuvelrug Wonen. De visitatiecommissie interviewde hen over hun relatie met Heuvelrug Wonen en hun mening over de prestaties en het functio­ neren van Heuvelrug Wonen. In 2014 hebben wij ons weer ingezet voor een lokaal maatschappelijk doel, namelijk voor de kinderspeelweek in Doorn. Door zelf de uitnodigingen van de jaarvergaderingen te bezorgen, konden wij de besparingen van € 1.190 op de verzendkosten, aan dit doel schenken.

print

home

73

Participatie Ook in 2014 is participatie een belangrijk aandachtspunt geweest voor de huur­ dersbelangenverenigingen. Regelmatig is met Heuvelrug Wonen en de Woonbond gesproken over hoe de betrokkenheid van huurders te bevorderen. In deze gesprek­ ken zijn ook vervolgtrajecten afgesproken. In Leersum heeft dit geleid tot een andere opzet van de Algemene Ledenvergadering. Hierdoor ontstond de mogelijk­ heid van discussie over onderwerpen die door huurders zijn ingebracht. Andere activiteiten waaraan gedacht wordt, zijn een spreekuur voor huurders en een wijkschouw in buurten met veel huurwoningen.

Communicatie Om de communicatie met de huurder te verbeteren, is gestart met het ontwikkelen van websites voor de drie lokale HBV’s. Inmiddels is de website van Leersum gereed en actief: www.hbv-leersum.nl. Die van Doorn en Driebergen volgen in de loop van 2015. Naast actuele berichtgeving van de HBV’s, kan de huurder op deze websites voor informatie rechtstreeks doorklikken naar websites van bijvoorbeeld de Woonbond en overheid.

Ten slotte De activiteiten van de huurdersbelangenvertegenwoordiging zijn niet onopgemerkt gebleven, want in 2014 ontvingen wij de vrijwilligersprijs van de gemeente Utrechtse Heuvelrug. Namens het Huurderscollectief A.E. van Zandt

print

home

74

Verslag van de Ondernemingsraad

8 Verslag van de Ondernemingsraad De ondernemingsraad (OR) bestond in 2014 uit Els van Tuinen, voorzitter en de leden Jan van der Vlies en Ineke van Voskuilen. Met zijn drieën zetten ze zich in voor de collectieve belangen van de medewerkers van Heuvelrug Wonen. Met scholing en een duidelijke eigen agenda werkt de ondernemingsraad aan verdere professionalisering. Hiermee wil de ondernemingsraad haar rol en positie in de organisatie versterken. Daarmee gaan ze door in het nieuwe jaar, want naar verwachting zal ook dan hun inbreng in de organisatie van groot belang zijn. Zo wil de onder­ nemingsraad alert de discussie over de verlaging van de bedrijfs­lasten volgen. Verlaging van bedrijfslasten mag volgens de ondernemings­raad geen doel op zich worden dat ten koste van personeel gaat. Vanuit dit standpunt kijkt de ondernemingsraad ook naar het project @nders werken. Dit project startte vanuit onder andere de gedachte van efficiënter en professioneler werken. Blijft het project bij lean of leidt het tot mean, dat wil zeggen hetzelfde werk met minder mensen.

Er zijn acht overlegvergaderingen met de directeur-bestuurder en de P&O-adviseur geweest. De volgende onderwerpen kwamen aan de orde: – Thuiswerkregeling (advies uitgebracht); – PMO onderzoek (instemming); – Actualisatie Personeelshandboek, advies en instemming; – Digitale facturering: op verzoek van de OR is de implementatie geëvalueerd en waar nodig aangepast; – ShareWorX: op verzoek van OR zijn consequenties voor medewerkers zichtbaar gemaakt en is de invoering aangepast;

print

home

75

Verslag van de Ondernemingsraad

– Verduurzaming kantoor: Op verzoek van OR is proef geëvalueerd en invoering aangepast; – Jaarverslag en jaarrekening; – Investeringen die van invloed zijn op de werkwijze; – Vacature RvT-leden; – Verplichte vrije dagen; – Maatschappelijke ontwikkelingen en de gevolgen voor Heuvelrug Wonen; – @nders werken; – Betrekken van de achterban door de agenda vooraf op intranet te zetten. De ondernemingsraad heeft één bijeenkomst gehad met de nieuwe leden van de raad van toezicht. De ondernemingsraad volgde twee cursussen: – Algemeen WOR: Hierbij extra aandacht besteed aan het professioneler voorbereiden van de vergaderingen en het betrekken van de achterban. – Gevolgen van de Parlementaire Enquête en de rol van de OR hierin. Jan van de Vlies is namens de ondernemingsraad afgevaardigd in de werkgroep @nders werken. Namens de ondernemingsraad E. van Tuinen, voorzitter Ondertekening van het jaarverslag Doorn, 27 mei 2015 Raad van toezicht

Bestuurder

M.B. Botman

J.A. Sleyfer

G. van de Haar L. Marchal B. Melles L.H.J.M. Sanders

print

home

76

Jaarrekening

9 Jaarrekening

print

home

77

Jaarrekening

9.1 Kengetallen Woningbezit Woningen/woongebouwen Commerciële ruimten Garages Parkeerplaatsen Totaal Mutaties in woningbezit Aantal opgeleverd Aantal verkocht Aantal uit exploitatie door sloop Kwaliteit Aantal gevallen mutatieonderhoud Kosten planmatig onderhoud per vhe Kosten dagelijks onderhoud per woning (klachten en mutatie) per woning Het verhuren van woningen Huurachterstand in % jaarhuur Huurderving in % jaarhuur Aantal verhuringen Financiële continuïteit Solvabiliteit Liquiditeit (current ratio) Rentedekkingsratio (ICR) Rentabiliteit eigen vermogen Rentabiliteit totaal vermogen Balans en winst- en verliesrekening Eigen vermogen per vhe Overige voorzieningen per vhe Resultaat per vhe

2014   3.382 5 27 8 3.422     88 5 11     249 918 467

2013   3.310 5 27 8 3.350     76 17 –     221 918 459

    0,53 0,81 249     50,76 0,86 2,40 -4,90 -0,80     27.600 61 -1.364  

    0,64 0,96 221     49,11 1,30 3,20 1,70 2,66     28.540 66 463  

print

home

78

Jaarrekening

Jaarrekening

9.2 Geconsolideerde balans per 31 december 2014 (voor verwerking van het verlies)

Activa

31-12-2014

31-12-2013

Vaste activa Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Totaal Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Totaal Financiële vaste activa Latente belastingvordering(en) Overige effecten Te vorderen BWS subsidies Overige vorderingen Totaal

140.004.760 750.000

3.222.467

3.130.487

148.898.504

143.885.247

23.296.721 1.357.755 24.654.476

176.928.826

170.098.042

Groepsvermogen

94.446.283

95.605.493

–

6.791

6.393.585 207.171 6.600.756

5.574.911 220.243 5.795.154

8.879.807 64.103.926 1.387.953

9.156.302 64.704.026 1.137.748

74.371.686

74.998.076

7.000.331 878.027

6.968.851 7.516.197

531.775 203 160.133 715 182.507 1.884.392 10.638.083

747.020 – 928.311 – 152.333 1.947.445 18.260.157

186.056.808

194.665.673

Langlopende schulden Schulden/leningen overheid Leningen kredietinstellingen Verplichtingen inzake onroerende zaken verkoop onder voorwaarden Totaal

Vastgoed bestemd voor de verkoop Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop Totaal

401.114 1.321.618 1.722.732

394.513 1.279.143 1.673.656

Onderhanden projecten

5.541.401

5.265.141

30.519 7.062

52.928 20.327

– 31.067 395.537 464.185

8.203 903.427 356.115 1.341.000

Liquide middelen

1.399.664

16.287.834

Totaal vlottende activa

9.127.982

24.567.631

186.056.808

194.665.673

Kortlopende schulden Schulden aan kredietinstellingen Aflossingsverplichtingen van langlopende schulden Schulden aan leveranciers Schulden aan groepsmaatschappijen Omzetbelasting Pensioenen Overige schulden Overlopende passiva Totaal

Vlottende activa

Totaal

31-12-2013

Voorzieningen Onrendabele investeringen en herstructureringen Overige voorzieningen Totaal

22.905.808 1.101.362 24.007.170

697.339 1.495 6.791 1.500.000 2.205.625

Huurdebiteuren Vorderingen op gemeente Overige belastingen en premies Sociale verzekeringen Overige vorderingen Overlopende activa Totaal

31-12-2014

Egalisatierekening 145.067.386 608.651

3.374.350 1.496 – – 3.375.846

Totaal vaste activa

Passiva

print

home

Totaal

79

print

home

80

Jaarrekening

9.3 Geconsolideerde winst- en verliesrekening over 2014 Begroting 2014

2014

2013

20.745.000 410.000 7.000 –

20.705.931 484.255 7.064 -14.623

19.233.889 484.580 20.329 –

1.339.000 143.000

615.925 165.414

1.880.604 211.016

261.000 22.905.000

401.716 22.365.682

357.409 22.187.827

2.627.000

2.112.442

2.312.966

-275.000

11.512.508

6.754.329

1.788.000 292.000 344.000 4.730.000 368.000 410.000 5.466.000 15.750.000

1.781.340 229.203 301.323 5.090.673 358.082 432.815 5.141.205 26.959.591

1.750.322 209.315 299.033 4.692.863 504.465 449.202 3.314.550 20.287.045

Bedrijfsresultaat

7.155.000

-4.593.909

1.900.782

Niet-gerealiseerde waardeverandingen vastgoedportefeuille Financiële baten en lasten Rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rentelasten en soortgelijke kosten

1.189.000

315.728

2.827.088

109.000 -3.315.000 -3.206.000

84.734 -3.150.939 -3.066.205

162.740 -3.310.447 -3.147.707

5.138.000 -1.350.000

-7.344.386 2.677.011

1.580.163 -28.293

3.788.000 – 3.788.000

-4.667.375 1 -4.667.374

1.551.870 -1 1.551.869

7.362.489 -3.854.328

7.595.054 -3.814.037

-1.159.213

5.332.887

Bedrijfsopbrengsten Huuropbrengsten Opbrengsten servicecontracten Overheidsbijdragen Wijzigingen in vastgoed bestemd voor de verkoop en onderhanden projecten Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf Overige bedrijfsopbrengsten Totaal bedrijfsopbrengsten Bedrijfslasten Afschrijvingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Overige waardeveranderingen vaste activa en vastgoedportefeuille Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Onderhoudslasten Leefbaarheid Lasten servicecontracten Overige bedrijfskosten Totaal

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening Belastingen resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening Resultaat deelnemingen Netto resultaat

Baten en lasten rechtstreeks in het eigen vermogen verwerkt: Waardestijging sociaal vastgoed in het jaar – Vrijgevallen wegen afschrijving uit – herwaardering Totaal resultaat 3.788.000

print

home

81

Jaarrekening

9.4 Geconsolideerd kasstroomoverzicht 2014 Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de directe methode. (getallen x € 1.000) 2014

2013

21.414 237 135 21.786

19.757 442 147 20.346

-13.949 -3.312 – -17.261 4.525

-11.418 -3.244 6 -14.656 5.690

2.447

5.755

-14.051 -1.825 -15.876

-9.638 -800 -10.438

1.500 – 1.500

1.378 -2 1.376

-11.929

-3.307

Kasstroom uit financieringsactiviteiten Financiering Ingaande Kasstromen Ontvangst uit langlopende schulden

31

10.475

Financiering Uitgaande Kasstromen Aflossing langlopende schulden Kasstroom uit financieringsactiviteiten

-7.516 -7.485

-1.415 9.060

-14.888

11.443

-14.888

11.443

16.288 1.400 14.888 0

4.845 16.288 -11.443 0

Kasstroom uit operationele activiteiten Operationele Ontvangsten Huren Overige bedrijfsontvangsten Renteontvangsten Operationele Uitgaven Betalingen aan leveranciers en personeel Renteuitgaven Vpb Kasstroom uit operationele activiteiten Kasstroom uit investeringsactiviteiten MVA Ingaande Kasstroom Desinvesteringen materiele vaste activa MVA Uitgaande Kasstroom Investeringen in nieuwbouwwoningen Investeringen materiele vaste activa Financiele Vaste Activa Ontvangsten overig Uitgaven verbindingen

Kasstroom uit investeringsactiviteiten

Liquide middelen Mutatie liquide middelen Liquide middelen per 1 januari Liquide middelen

print

home

82

Heuvelrug Wonen geeft u ruimte

Colofon © Heuvelrug Wonen Boswijklaan 50 3941 ZN  Doorn Telefoon (0343) 53 60 80 E-mail: [email protected] www.heuvelrugwonen.nl Tekst Heuvelrug Wonen Foto’s Albert Willemsen, Dorthe Boerwinkel, Marina Le-Tran, Winand Stut Vormgeving  LaVerbe, Nijmegen Doorn, juni 2015