PARLAMENT ČESKÉ REPUBLIKY Poslanecká sněmovna 2005 IV. volební období ___________________________________________________________
875
Vládní návrh
na vydání
zákona, kterým se mění zákon č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor, ve znění pozdějších předpisů
-2ZÁKON ze dne ……2005, kterým se mění zákon č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor, ve znění pozdějších předpisů
Parlament se usnesl na tomto zákoně České republiky: Čl. I Zákon č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor, ve znění zákona č. 403/1990 Sb., zákona č. 529/1990 Sb., zákona 229/1991 Sb., zákona č. 540/1991 Sb., zákona č. 302/1999 Sb. a zákona č. 522/2002 Sb., se mění takto:
1.
§ 1 včetně nadpisu a poznámky pod čarou č. 1 zní: „§ 1 Vymezení pojmu
Za nebytové prostory se pro účely tohoto zákona považují a) místnosti nebo soubory místností, které jsou určeny1) k jinému účelu než k bydlení a jsou jimi zejména prostory určené k provozování výroby, obchodu, služeb, výzkumu, administrativní činnosti, umělecké, výchovné a vzdělávací činnosti, dále archivy, garáže, skladové prostory a části veřejně přístupných prostorů budov; nebytovými prostory nejsou příslušenství bytu, prádelny, sušárny, kočárkárny a půdy, b) byty, u kterých byl udělen souhlas k jejich užívání k nebytovým účelům. ______________________ 1)
§ 82 odst. 1 a § 85 odst. 1 zákona č. 50/1976 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), ve znění zákona č. 83/1998 Sb.“.
2.
§ 2 včetně poznámky pod čarou č. 2 se zrušuje.
3.
§ 3 včetně nadpisu zní: „§ 3 Vznik nájmu
-3Nájem vzniká na základě písemné nájemní smlouvy, kterou pronajimatel přenechává nájemci za nájemné nebytový prostor do užívání. Nájemní smlouva musí obsahovat předmět a účel nájmu, výši nájemného a úhrady za plnění poskytovaná v souvislosti s užíváním nebytového prostoru nebo způsob jejich určení, a nejde-li o nájem na dobu neurčitou, dobu, na kterou se nájem uzavírá. Jde-li o nájem sjednaný k účelu podnikání, musí nájemní smlouva obsahovat také údaj o předmětu podnikání v provozovně umístěné v pronajatém nebytovém prostoru.“. 4.
V § 5 odstavec 1 zní:
„(1) Není-li dohodnuto jinak, pronajimatel je povinen odevzdat nebytový prostor nájemci ve stavu způsobilém ke smluvenému účelu nájmu, v tomto stavu jej svým nákladem udržovat, zabezpečovat řádné plnění služeb, jejichž poskytování je s užíváním nebytového prostoru spojeno a umožnit nájemci plný a nerušený výkon práv spojených s nájmem.“. 5.
V § 5 se odstavec 3 zrušuje.
Dosavadní odstavec 4 se označuje jako odstavec 3. 6.
V § 5 se doplňuje nový odstavec 4, který zní:
„(4) Hodlá-li nájemce změnit v provozovně předmět podnikání a ovlivní-li změna podstatným způsobem využití nebytových prostor, je povinen oznámit to pronajimateli a vyžádat si jeho předchozí písemný souhlas, pokud se strany nedohodnou jinak.“. 7.
V § 6 odstavec 1 zní:
„(1) Nájemce je oprávněn přenechat nebytový prostor nebo jeho část do podnájmu pouze na dobu určitou a jen s předchozím písemným souhlasem pronajimatele; smlouva o podnájmu musí mít písemnou formu.“. 8.
V § 7 se dosavadní text označuje jako odstavec 1 a doplňuje se odstavec 2, který zní:
„(2) Není-li dohodnuto jinak, nájemné spolu s úhradou za plnění poskytovaná v souvislosti s užíváním nebytového prostoru se platí v měsíčních splátkách předem vždy k prvnímu dni příslušného kalendářního měsíce.“. 9.
V § 9 úvodní část ustanovení odstavce 2 zní:
„Není-li dohodnuto jinak, může pronajimatel písemně vypovědět nájem na dobu určitou před uplynutím sjednané doby, jestliže“. 10.
V § 9 se na konci odstavce 2 tečka nahrazuje středníkem a doplňuje se písmeno j), které zní:
„(j) nájemce změnil v provozovně předmět podnikání bez předchozího souhlasu pronajimatele (§ 5 odst. 4).“.
-411.
V § 9 úvodní část ustanovení odstavce 3 zní:
„Není-li dohodnuto jinak, může nájemce písemně vypovědět nájem na dobu určitou před uplynutím sjednané doby, jestliže“. 12.
§ 11 zní: „§ 11
Dojde-li ke změně vlastnictví nebytového prostoru, který je předmětem nájmu, není nájemce ani pronajimatel oprávněn z tohoto důvodu nájem vypovědět, pokud není dohodnuto jinak.“. 13.
§ 14zní: „§ 14
Nebylo-li dohodnuto jinak, nájem zaniká a) smrtí nájemce, pokud dědici po zůstaviteli, který byl nájemcem, do 30 dnů od jeho smrti neoznámí pronajimateli, že pokračují v nájmu, b) zánikem právnické osoby bez právního nástupce, je-li tato osoba nájemcem.“. Čl. II Přechodná ustanovení 1.
2. 3.
Ustanoveními tohoto zákona se řídí i právní vztahy vzniklé přede dnem nabytí jeho účinnosti; vznik těchto právních vztahů, jakož i nároky z nich vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů. Podle dosavadních právních předpisů se posuzuje skončení nájmu, byla-li dána výpověď přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona. U bytů, u kterých byl udělen souhlas s jejich užíváním k nebytovým účelům podle zákona č. 41/1964 Sb., o hospodaření s byty, skončením nájmu souhlas k užívání bytu k nebytovým účelům zaniká. Čl. III Účinnost
Tento zákon nabývá účinnosti dnem 1. července 2005.
-5Důvodová zpráva Obecná část Současná úprava nájmu a podnájmu nebytových prostor je obsažena v zákoně č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor, ve znění pozdějších předpisů. Přestože byl výše uvedený zákon několikrát novelizován, neodpovídá již reálným potřebám trhu v oblasti nebytových prostor. Důvodem je především skutečnost, že téměř ve všech lokalitách došlo v oblasti trhu s nebytovými prostorami k vyrovnání nabídky s poptávkou. Není proto již nutná zvýšená míra ochrany nájmu nebytových prostor tak, jak je v současné právní úpravě provedena. Dalším důvodem je ne zcela přesné vymezení některých pojmů, dopad zrušení regulace nájemného z nebytových prostor a nesoulad úpravy nájmu nebytových prostor s obecnou úpravou nájmu provedenou v občanském zákoníku. Hlavními principy navrhované novely je proto rozšíření smluvní volnosti stran, především v oblasti výpovědních důvodů, přesnější vymezení některých pojmů, odstranění zvýhodnění některých subjektů (např. při změně pronajimatele) a řešení zániku stávajícího vztahu (byty užívané jako nebytové prostory podle již zrušeného právního předpisu). Je třeba konstatovat, že již byl zpracován komplexní návrh úpravy nájmu nebytových prostor s tím, že tato úprava by se stala součástí novely občanského zákoníku v rámci kodifikace občanského práva. Tento návrh, zpracovaný v roce 2000, by však představoval tak výrazný zásah do dosud platného znění zákona o nájmu a podnájmu nebytových prostor, že prakticky by nebylo možné řešit jej pouze novelou. Předkládaný návrh novely stávajícího zákona je proto v současné době jediným možným řešením. Navrhovaná právní úprava není v rozporu s ústavním pořádkem České republiky, naopak žádoucím způsobem zakotvuje rovnost subjektů. Navrhovaná právní úprava není v rozporu s mezinárodními smlouvami, jimiž je Česká republika vázána. Vzhledem k tomu, že tato oblast není upravena právními akty Evropských společenství, nelze vyjádřit míru slučitelnosti navrhované právní úpravy. Lze předpokládat pozitivní dopad jak na státní rozpočet, tak i na rozpočty samosprávných celků. Tento finanční dopad nelze předem vyčíslit. Zvláštní část K bodu 1 Současná právní úprava, která vymezuje nebytové prostory vyvolává nejasnosti ohledně charakteru některých prostor jako jsou vymezené prodejní plochy v jednotlivých podlažích obchodních domů, pasáží apod. Z tohoto důvodu se navrhuje úprava a doplnění příkladmým výčtem nebytových prostor (archivy, sklady, garáže), čímž bude pojem přesněji vymezen. Negativní výčet prostor a místností, které se za nebytové prostory nepovažují má přispět ke zpřesnění v případě aplikačních problémů. Nové vymezení předmětu nájmu umožňuje zahrnout do výčtu nebytových prostor i společné prostory domu.
-6K bodu 2 Vypouští se ustanovení § 2. Toto ustanovení není v zákoně nutné. Jeho obsah vyplývá z obecných ustanovení občanského zákoníku, popřípadě z předpisů upravujících hospodaření s majetkem státu. Kromě toho dikce „právo hospodaření“ neodpovídá současné právní úpravě. Kromě toho pronajimatel nemusí být vlastníkem nebytového prostoru. Zpravidla bude pronajímatel vlastníkem budovy, v níž se nebytový prostor nachází. K bodu 3 Zpřesněním ustanovení o vzniku nájmu je řešena problematika odlišení pojmů nájmu a nájemní smlouvy s tím, že je prakticky zdůrazněno, že nájemní smlouva je právním úkonem, na jehož základě vzniká nájem. Dále jsou modifikovány a rozšířeny podstatné náležitosti smlouvy. Je navržena možnost nesjednat konkrétní výši nájemného nebo úhrady za plnění poskytovaná spolu s užíváním nebytového prostoru, ale stanovit pouze způsob jeho určení. Podstatné náležitosti smlouvy byly rozšířeny o údaj o předmětu podnikání. Pro nadbytečnost byl vypuštěn stávající odstavec 2, neboť způsob užívání je z hlediska stavebního upraven stavebním zákonem a porušení stanovených podmínek je správním deliktem. Vypuštěn byl i stávající odstavec 4. Pro neplatnost smlouvy platí obecná úprava v občanském zákoníku. Vypuštění tohoto odstavce, stejně jako odstavce 2 nedochází tedy k věcné změně od stávající úpravy. K bodům 4 až 6 Navrhovanou úpravou se ponechává na vůli stran, aby si v rámci smluvní volnosti vymezily rozsah oprav, které bude provádět nájemce. Současná úprava stanovuje povinnost nájemci hradit náklady spojené s obvyklým udržováním, což vyvolává značné potíže při určení, v jakém rozsahu se bude nájemce na údržbě podílet. Pokud by smlouva neobsahovala vymezení podílu nájemce na opravách a údržbě, nese povinnost udržovat předmět nájmu pronajimatel. Dále zde byla nově stanovena povinnost předchozího souhlasu pronajimatele při změně předmětu podnikání, pokud se strany nedohodnou jinak. K bodu 7 Současná právní úprava umožňuje přenechání nebytového prostoru nebo jeho části do podnájmu na dobu určitou. Nezbytnou podmínkou je souhlas pronajimatele. Nově je stanovena podmínka předchozího souhlasu pronajimatele a písemná forma podnájemní smlouvy. K bodu 8 Splatnost nájemného resp. způsob jeho platby již by neměl být podstatnou náležitostí smlouvy. Pro případ, kdy by strany opomenuly ujednat v nájemní smlouvě tuto skutečnost, stanovil by ji přímo zákon. K bodu 9 až 11
-7V případě nájmu na dobu určitou jsou dosud v platné právní úpravě taxativně vymezeny důvody pro pronajimatele i nájemce, pro které lze nájem vypovědět. Navrhuje se umožnit smluvním stranám, aby si ujednaly ve smlouvě i další výpovědní důvody, popřípadě jejich rozsah zúžily. Ve vazbě na nově stanovenou povinnost nájemce vyžádat si při změně předmětu podnikání v provozovně předchozí souhlas pronajimatele, je doplněn nový výpovědní důvod, pokud nájemce tuto povinnost nesplní. K bodu 12 V rámci rovnosti subjektů při smluvním vztahu se navrhuje vyloučení použití ustanovení § 680 odst. 3 občanského zákoníku, pokud se strany nedohodnou jinak. Toto ustanovení obsažené v hlavě sedmé občanského zákoníku a upravující obecně nájemní smlouvu v podstatě zvýhodňují pouze nájemce v možnosti dát výpověď při změně pronajimatele. K bodu 13 Návrh novely mění i ustanovení § 14. Především není možné, aby se smluvní strany dohodly, že nájem zánikem předmětu nájmu nezaniká. Proto bylo písmeno a) z § 14 zcela vypuštěno. Pokud jde o zánik nájmu jako důsledek zániku právnické osoby, která je nájemcem - stávající písm.c), navrhuje se omezení na případy zániku bez právního nástupce. K Čl. II V Čl. II v přechodných ustanoveních je řešen dopad navrhované novely na právní vztahy vzniklé přede dnem nabytí její účinnosti. Dosud platná úprava se vztahuje i na byty, u kterých byl udělen souhlas k jejich užívání k nebytovým účelům podle zákona č. 41/1964 Sb., o hospodaření s byty. Tento zákon byl zrušen a dnes již neexistuje právní předpis, podle kterého by bylo možné podobný souhlas udělit. Navrhuje se proto, aby v případě, že nájem prostor u kterých byl udělen souhlas k užívání jako nebytové prostory podle výše uvedeného předpisu skončí, zanikne i souhlas k užívání bytu k nebytovým účelům. K Čl. III Navrhuje se nabytí účinnosti dnem 1. července 2005. V Praze dne 19. ledna 2005
předseda vlády
ministr pro místní rozvoj Ing. Jiří Paroubek, v.r.
