Právnická fakulta Masarykovy univerzity Právo Katedra občanského práva
Diplomová práce
Společenství vlastníků jednotek v zák. 72/1994 Sb. a občanském zákoníku (komparativní studie) Adam Dobiáš
2014/2015
„Prohlašuji, že jsem diplomovou práci na téma: Společenství vlastníků jednotek v zák. 72/1994 Sb. a občanském zákoníku (komparativní studie) zpracoval sám. Veškeré prameny a zdroje informací, které jsem použil k sepsání této práce, byly citovány v poznámkách pod čarou a jsou uvedeny v seznamu použitých pramenů a literatury.“ V Brně dne 31. března 2015
_______________________ Adam Dobiáš 2
Na tomto místě bych rád poděkoval vedoucí mé diplomové práce doc. JUDr. Markétě Selucké, Ph.D. za její pomoc, vstřícnost a cenné rady při zpracování této diplomové práce. Zároveň bych rád poděkoval všem, kteří mě během studia na Právnické fakultě Masarykovy univerzity podporovali.
3
Anotace Diplomová práce se zabývá komparací institutu společenství vlastníků jednotek v zákoně č. 72/1994 Sb. a občanském zákoníku. Práce si klade za cíl analyzovat právní vztahy společenství vlastníků, a to právní vztah společenství vlastníků – třetí osoba, společenství vlastníků – vlastník jednotky, vlastník jednotky – jiný vlastník jednotky. Úvodní
kapitoly
se
zabývají
postupně
vývojem
právní
úpravy
bytového
spoluvlastnictví, přechodem od minulé k současné právní úpravě, vymezením správy domu a pozemku a charakteristikou společenství vlastníků. Následující kapitoly představují hlavní část práce, která obsahuje podrobnou analýzu právních vztahů společenství vlastníků. V rámci analýzy právního vztahu mezi společenstvím vlastníků a třetí osobou bude postupně rozebráno zejména založení, vznik, zrušení, zánik a stanovy společenství vlastníků. Následuje analýza právního vztahu mezi společenstvím vlastníků a vlastníkem jednotky, která obsahuje rozbor orgánů společenství vlastníků. Na závěr je analyzován právní vztah mezi vlastníky jednotek, který je představován vymezením práv a povinností jednotlivých vlastníků jednotek.
Klíčová slova společenství vlastníků jednotek, bytové spoluvlastnictví, shromáždění vlastníků jednotek, stanovy, správa společných částí domu, zákon o vlastnictví bytů, občanský zákoník
Abstract in English Diploma thesis compares the association of housing units according to Act no 72/1994 and Civil code. The aim of this thesis is to analyze the legal relation of the housing unit association in 3 different ways – the association and a third party, the association and the owner of the housing unit, the owner of the housing unit and another owner of the housing unit. The development of legal adjustment of housing association, changeover from past to present legal adjustment, limitation of housing and estate administration and the characteristic of the association is being analyzed in the introduction. The following chapters introduce the main part of the thesis, which contains a detailed analysis of legal relation of association of housing unit owners. The foundation, formation, closing, termination and provisions of the association of owners will be reviewed in detailed as a part of the analysis of legal relation between the association of owners and a third party. The analysis of legal relation between the association of 4
owners and the owner of the housing unit will follow. The analysis includes a breakdown of the authorities of the association of owners. As a conclusion, legal relation between the owners of the housing units is introduced by a limitation of rights and duties of individual owners of the housing units.
Key words in English association of unit owners, housing ownership, meeting of the units owners, articles, maintenance of the joint parts of the house, act 72/1994, civil code
5
Obsah OBSAH ............................................................................................................................ 6 SEZNAM POUŽITÝCH ZKRATEK ........................................................................... 8 ÚVOD............................................................................................................................... 9 1.
VÝVOJ PRÁVNÍ ÚPRAVY BYTOVÉHO SPOLUVLASTNICTVÍ ............... 12 1.1 ZÁKON O OSOBNÍM VLASTNICTVÍ K BYTŮM ........................................................ 12 1.2 ZÁKON O VLASTNICTVÍ BYTŮ .............................................................................. 13 1.3 OBČANSKÝ ZÁKONÍK .......................................................................................... 15
2.
PŘECHOD OD MINULÉ K SOUČASNÉ PRÁVNÍ ÚPRAVĚ ........................ 17
3.
SPRÁVA DOMU A POZEMKU .......................................................................... 22 3.1 VYMEZENÍ SPRÁVY DOMU A POZEMKU ............................................................... 22 3.2 OSOBA ODPOVĚDNÁ ZA SPRÁVU DOMU A POZEMKU ............................................ 25 3.3 SPRÁVA DOMU A POZEMKU BEZ VZNIKU SPOLEČENSTVÍ VLASTNÍKŮ................... 26 3.3.1 Osoba správce ............................................................................................. 27
4.
CHARAKTERISTIKA SPOLEČENSTVÍ VLASTNÍKŮ ................................. 30 4.1 SPOLEČENSTVÍ VLASTNÍKŮ JAKO PRÁVNICKÁ OSOBA ......................................... 30 4.2 ZÁKAZ PODNIKÁNÍ PRO SPOLEČENSTVÍ VLASTNÍKŮ ............................................ 31 4.3 NABÝVÁNÍ MAJETKU SPOLEČENSTVÍM VLASTNÍKŮ ............................................. 32 4.4 PRÁVNÍ JEDNÁNÍ SPOLEČENSTVÍ VLASTNÍKŮ ...................................................... 33 4.5 SDRUŽOVÁNÍ SPOLEČENSTVÍ VLASTNÍKŮ ............................................................ 33 4.6 VYBRANÉ ZMĚNY V PRÁVNÍ ÚPRAVĚ SPOLEČENSTVÍ VLASTNÍKŮ........................ 34
5.
PRÁVNÍ VZTAHY SPOLEČENSTVÍ VLASTNÍKŮ ....................................... 36
6.
PRÁVNÍ VZTAH SPOLEČENSTVÍ VLASTNÍKŮ – TŘETÍ OSOBA .......... 37 6.1 ZALOŽENÍ SPOLEČENSTVÍ VLASTNÍKŮ ................................................................. 37 6.1.1 Povinnost k založení a vzniku společenství vlastníků .................................. 37 6.1.2 Dobrovolné založení a vznik společenství vlastníků .................................... 39 6.1.3 Způsoby založení společenství vlastníků ..................................................... 39 6.1.4 Stanovy společenství vlastníků .................................................................... 40 6.1.5 Majoritní vlastník jako správce po založení společenství vlastníků ............ 43 6.2 VZNIK SPOLEČENSTVÍ VLASTNÍKŮ ...................................................................... 45 6.3 ZRUŠENÍ SPOLEČENSTVÍ VLASTNÍKŮ ................................................................... 46 6
6.4 ZÁNIK SPOLEČENSTVÍ VLASTNÍKŮ ...................................................................... 48 7.
PRÁVNÍ VZTAH SPOLEČENSTVÍ VLASTNÍKŮ – VLASTNÍK
JEDNOTKY .................................................................................................................. 49 7.1 ORGÁNY SPOLEČENSTVÍ VLASTNÍKŮ ................................................................... 49 7.2 NEJVYŠŠÍ ORGÁN ................................................................................................ 50 7.2.1 Působnost shromáždění ............................................................................... 53 7.2.2 Soudní přezkum rozhodnutí ......................................................................... 56 7.2.3 Rozhodnutí mimo zasedání .......................................................................... 58 7.3 STATUTÁRNÍ ORGÁN ........................................................................................... 62 7.3.1 Výbor ........................................................................................................... 63 7.4 DALŠÍ (FAKULTATIVNÍ) ORGÁNY ........................................................................ 65 8.
PRÁVNÍ VZTAH VLASTNÍK JEDNOTKY – VLASTNÍK JEDNOTKY ..... 67 8.1 PRÁVA A POVINNOSTI VLASTNÍKA JEDNOTKY ..................................................... 67 8.1.1 Základní vymezení práv a povinností .......................................................... 67 8.1.2 Právo na sdělení údajů o jiném vlastníku jednotky ..................................... 68 8.1.3 Právo seznámit se s hospodařením.............................................................. 68 8.1.4 Povinnost řídit se pravidly........................................................................... 69 8.1.5 Povinnost oznamovací ................................................................................. 70 8.1.6 Povinnost přispívat na správu domu a pozemku ......................................... 71 8.1.7 Povinnost platit zálohy na služby ................................................................ 72 8.1.8 Povinnost umožnit přístup do bytu .............................................................. 72 8.1.9 Povinnost při stavebních úpravách ............................................................. 73 8.1.10 Nařízení prodeje jednotky.......................................................................... 74 8.2 SPOLUVLASTNICTVÍ JEDNOTKY ........................................................................... 74
ZÁVĚR .......................................................................................................................... 76 SEZNAM POUŽITÝCH ZDROJŮ A LITERATURY ............................................. 81
7
Seznam použitých zkratek BytZ
Zákon č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů), ve znění pozdějších předpisů.
ObčZ
Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník.
ObčZ 1964
Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů.
OVBZ
Zákon č. 52/1966 Sb., o osobním vlastnictví k bytům, ve znění pozdějších předpisů.
Statut ES
Statut a jednací řád Expertní skupiny Komise pro aplikace nové civilní legislativy.
StavZ
Zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), ve znění pozdějších předpisů.
TransZ
Zákon č. 42/1992 Sb., o úpravě majetkových vztahů a vypořádání majetkových nároků v družstvech, ve znění pozdějších předpisů.
VeřRej
Zákon č. 304/2013 Sb., o veřejných rejstřících právnických a fyzických osob.
VzorStan
Nařízení vlády č. 371/2004 Sb., kterým se vydávají vzorové stanovy společenství vlastníků jednotek, ve znění pozdějších předpisů.
ZSBS
Nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím.
ZSluž
Zákon č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty.
8
Úvod Diplomová práce na téma společenství vlastníků jednotek v zákoně č. 72/1994 Sb. a občanském zákoníku je tzv. komparativní studií. Hlavním cílem je analýza právních vztahů v rámci institutu společenství vlastníků jednotek vycházející zejména z právní úpravy obsažené v ObčZ a v BytZ. Lze rozlišit několik skupin těchto právních vztahů, především tedy právní vztah mezi společenstvím vlastníků a třetí osobou, dále mezi společenstvím vlastníků a vlastníkem jednotky, příp. vlastníky jednotek, a na konec mezi vlastníky jednotek navzájem. Současně s tímto rozlišením je nutné stanovit, co je obsahem těchto právních vztahů. Nutno upozornit, že následující rozdělení není absolutní, protože některé konkrétní instituty je možné podřadit pod více právních vztahů. Tedy analýza právního vztahu mezi společenstvím vlastníků a třetí osobou bude zahrnovat zejména instituty založení, vzniku, zrušení a zániku společenství vlastníků. Součástí této analýzy bude také problematika stanov společenství vlastníků. Předmětem analýzy právního vztahu mezi společenstvím vlastníků a vlastníkem jednotky, příp. vlastníky jednotky, bude problematika orgánů společenství vlastníků, která zahrnuje především vymezení jejich působnosti, dále také jejich rozhodování, členství v těchto orgánech apod. Poslední analýza právního vztahu mezi vlastníky jednotek navzájem bude zahrnovat zejména základní vymezení jejich práv a povinností, a dále také institut spoluvlastnictví jednotky. Uvedené rozdělení pro účely této diplomové práce bylo zvoleno zejména s ohledem na přehlednost, srozumitelnost a ucelenost problematiky institutu společenství vlastníků jednotek. Mezi dílčí cíle této diplomové práce patří popis vývoje právní úpravy bytového spoluvlastnictví na našem území, analýza přechodného ustanovení § 3063 ObčZ, obecné vymezení správy domu a pozemku a celkové zhodnocení právních úprav v ObčZ a BytZ. Při naplňování cílů vymezených v této části diplomové práce je kladen důraz na komparaci, tedy na důkladné porovnávání jednotlivých institutů v ObčZ a BytZ. Uvedené téma diplomové práce je zvoleno s ohledem na jeho velmi vysokou aktuálnost, neboť v souvislosti s rekodifikací soukromého práva došlo k zásadním změnám týkajících se institutu společenství vlastníků jednotek. Pro představu, tato změna se dotýká více než 55 tisíc společenství vlastníků jednotek, která v sobě zahrnují přes milion jednotek. Lze očekávat, že tento počet se bude i nadále navyšovat, a to zejména s ohledem na motivaci vlastníků jednotek k dobrovolnosti založení společenství vlastníků jednotek. Vlastníci jednotek v domech, kde není povinnost 9
založit společenství vlastníků jednotek, jsou totiž za dluhy odpovědní podle obecných ustanovení ObčZ o spoluvlastnictví, tedy odpovídají za dluhy společně a nerozdílně. Oproti tomu v rámci společenství vlastníků jednotek pak jednotliví vlastníci jednotek za jeho dluhy odpovídají individuálně v poměru podle velikosti svého podílu na společných částech. V souvislosti s aktuálností tématu se jeví jako vhodné odpovědět zejména na otázky, zda bylo posíleno postavení vlastníka jednotky vůči společenství vlastníků, jak se změnily práva a povinnosti vlastníka jednotky, jak se změnil postup pro založení společenství vlastníků, jak se změnily povinné náležitosti stanov, a také jak se změnila působnost shromáždění společenství vlastníků. Současná právní úprava bytového spoluvlastnictví v ObčZ, i přes výše uvedenou aktuálnost, není doposud podrobněji popsána v odborné literatuře. V současnosti podává ucelený výklad pouze komentářová literatura. Jelikož je tato diplomová práce především komparativní studií, budu při jejím zpracování vycházet zejména ze znění zákona, tedy konkrétně z ObčZ, BytZ a s nimi bezprostředně souvisejících právních předpisů (zejména ZSluž, ZSBS a VzorStan), a z důvodových zpráv k ObčZ a k BytZ. Další významné zdroje použité při zpracování této diplomové práce představuje komentářová literatura, odborné články a relevantní judikatury. Při zpracování výše uvedených cílů a dílčích otázek budou použity standardní vědecké metody, zejména metoda komparativní, dále metoda analýzy a syntézy, kompilační, deskriptivní, induktivní a deduktivní. Předkládaná práce tvoří souvislý celek, který je systematicky rozdělený na osm částí, které se dále dělí na podkapitoly, příp. oddíly. První kapitola se zabývá vývojem právní úpravy bytového spoluvlastnictví. V rámci této kapitoly jsou stručně charakterizovány všechny právní předpisy, které na našem území upravovaly bytového spoluvlastnictví, tedy OVBZ, BytZ a současný ObčZ. Následující kapitola se zabývá analýzou přechodného ustanovení § 3063 ObčZ. Tato kapitola představí možná výkladová řešení tohoto problematického ustanovení a dále navrhne řešení, které by tuto problematiku mělo vyřešit. Třetí kapitola se zaměřuje na pozitivní a negativní vymezení správy domu a pozemku, na osobu odpovědnou za tuto správu a současně také na správu bez vzniku společenství vlastníků. Obsahem následující kapitoly je charakteristika společenství vlastníků. V rámci této kapitoly bude vymezeno postavení společenství vlastníků jako právnické osoby, zákaz podnikání, nabývání majetku, právní jednání a sdružování. Poslední část této diplomové práce, tj. kapitola pět až osm, analyzuje právní vztahy společenství vlastníků, resp. právní vztahy mezi společenstvím 10
vlastníků a třetí osobou, společenstvím vlastníků a vlastníkem jednotky, příp. vlastníky jednotek, a v neposlední řadě mezi vlastníky jednotek navzájem.
11
1. Vývoj právní úpravy bytového spoluvlastnictví V úvodní kapitole této diplomové práce stručně popíši vývoj právní úpravy bytového spoluvlastnictví. Do dnešní doby jsme se mohli na našem území setkat se třemi právními předpisy, které upravovaly bytové spoluvlastnictví. Prvním byl zákon o osobním vlastnictví k bytům, účinný v době od 1. září 1966 do 30. dubna 1994, který byl však poznamenán dobou svého vzniku.1 Dne 1. května 1994 nabyl účinnosti zákon o vlastnictví bytů, který se musel vypořádat se změnou společenských a politických poměrů. To vyžadovalo i poměrně časté novelizace s cílem zdokonalení právního předpisu.2 V souvislosti s rekodifikací soukromého práva došlo i k přijetí nové právní úpravy bytového spoluvlastnictví nikoli však formou samostatného právního předpisu, nýbrž jejím začleněním do občanského zákoníku. Tedy od 1. ledna 2014 již neexistuje samostatný právní předpis upravující bytové spoluvlastnictví. 1.1 Zákon o osobním vlastnictví k bytům Právní úprava bytového spoluvlastnictví je poprvé zavedena do našeho právního řádu zákonem č. 52/1966 Sb., o osobním vlastnictví k bytům, který nabyl účinnosti dne 1. září 1966. 3 Účelem tohoto zákona byla snaha rozšířit možnosti uspokojování bytových potřeb občanů, kteří si je chtějí řešit z vlastních prostředků, a z tohoto důvodu bylo uzákoněno právo osobního vlastnictví k bytu v obytném domě (ustanovení § 1 OVBZ). Tento zákon rozlišoval vlastnictví bytu a místnosti nesloužící k bydlení (zejména garáže, ateliéry a jiné místnosti, které slouží k osobní potřebě), přičemž bylo umožněno samostatně vlastnit pouze byt. Vlastníkem místností nesloužících k bydlení mohl být jen vlastník bytu v témže domě (ustanovení § 7 odst. 3 OVBZ). Byt mohl být pouze ve vlastnictví občana, v podílovém spoluvlastnictví občanů nebo v bezpodílovém spoluvlastnictví manželů (ustanovení § 3 OVBZ). Vlastník bytu byl zároveň spoluvlastníkem společných částí domu a velikost jeho spoluvlastnického podílu se podle ustanovení § 17 odst. 2 OVBZ řídila vzájemným poměrem podlahové plochy všech místností bytů a těch místností nesloužících k bydlení, které byly ve vlastnictví vlastníků bytů v domě. Totéž platilo i o velikosti podílu práva k pozemku. 1
SPÁČIL, Jiří a kol. Občanský zákoník: komentář. III, Věcná práva (§ 976-1474). Praha: C. H. Beck, 2013, s. 675. 2 KABELKOVÁ, Eva; SCHÖDELBAUEROVÁ, Pavla. Bytové spoluvlastnictví v novém občanském zákoníku: komentář [§ 1158-1222]. Praha: C. H. Beck, 2013, s. XII. 3 NOVOTNÝ, Marek a kol. Zákon o vlastnictví bytů: komentář. 4. vyd. Praha: C. H. Beck, 2011, s. 6. 12
Zákon ukládal právo a povinnost vlastníkovi bytu podílet se na správě domu a zároveň jako spoluvlastníkovi společných částí domu podílet se na rozhodování o společných částech domu a pozemku, zejména pak o způsobu jejich údržby a oprav (ustanovení § 8 odst. 2 OVBZ). V případě hlasování nehrála roli velikost spoluvlastnického podílu na společných částech domu, nýbrž každý vlastník bytu měl jeden hlas (to platilo rovněž u spoluvlastníků bytu, kteří měli jeden společný hlas). Rozhodovalo se většinou hlasů a v případě, kdy se jednalo o důležité rozhodnutí, měli přehlasovaní vlastníci bytů možnost obrátit se na soud a navrhnout změnu rozhodnutí. „Užití tohoto zákona ale, zřejmě zejména s ohledem na hospodářské a politické poměry, zůstalo spíše výjimečné, také zřejmě i proto, že bytové potřeby uživatelů bytů v bytových domech s jejich majetkovou účastí se v dané době uspokojovaly především prostřednictvím družstevního nájmu, který měl v dané době značnou ideovou podporu.“4 1.2 Zákon o vlastnictví bytů S ohledem na listopadové události roku 1989 a s tím související změnou společenských a ekonomických poměrů vznikla potřeba právní úpravu bytového spoluvlastnictví změnit. Výše uvedený zákon byl zrušen a nahrazen zákonem č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů), který nabyl účinnosti dne 1. května 1994. „Tento nový předpis se však nezaměřoval pouze na úpravu společenských vztahů k budovám a na úpravu bytového spoluvlastnictví, nýbrž souvisel též s procesem privatizace a transformace bytových družstev.“5 Transformace bytových družstev vycházela ze zákona č. 42/1992 Sb., o úpravě majetkových vztahů a vypořádání majetkových nároků v družstvech. Tento zákon se vztahoval na bytová družstva (obligatorně stavební bytová družstva a lidová bytová družstva) vzniklá do 31. prosince 1991 (ustanovení § 2 odst. 3 TransZ). Členové těchto bytových družstev, kteří byli nájemci bytu nebo nebytových prostor, mohli do šesti měsíců ode dne účinnosti TransZ vyzvat bytové družstvo k uzavření smlouvy, kterou na ně družstvo bezplatně převede vlastnictví k bytu nebo nebytovému prostoru (ustanovení 4
SPÁČIL, Jiří a kol. Občanský zákoník: komentář. III, Věcná práva (§ 976-1474). Praha: C. H. Beck, 2013, s. 675. 5 KABELKOVÁ, Eva; SCHÖDELBAUEROVÁ, Pavla. Bytové spoluvlastnictví v novém občanském zákoníku: komentář [§ 1158-1222]. Praha: C. H. Beck, 2013, s. XI. 13
§ 24 TransZ). Uvedená šestiměsíční lhůta je tzv. lhůtou prekluzivní, tedy uplynutím této lhůty právo na bezplatný převod vlastnictví bytu nebo nebytového prostoru zaniká. TransZ tedy zakládal nárok členů bytových družstev na převod bytů nebo nebytových prostorů do svého vlastnictví, ale tento nárok se mohl realizovat až přijetím BytZ.6 Přijetí BytZ znamenalo podle důvodové zprávy opuštění představy, že zajištění bydlení je „sociálním právem“ a nárokem občana vůči společnosti. Zároveň však dodává, že je nutné si uvědomit, že bydlení má oproti jiným statkům určité zvláštnosti, které vyžadují a opravňují určitou míru veřejné angažovanosti v této oblasti. Tento zákon oproti předchozí právní úpravě umožňoval samostatné vlastnictví nejen bytů, ale i nebytových prostor, které byly označeny jako jednotky. Z tohoto důvodu mohly jednotky vznikat i v domech, kde žádné byty nebyly (např. kancelářské budovy, obchodní domy apod.). Další velkou změnou byla velikost hlasů vlastníků jednotek, která již nebyla stejná jako za minulé právní úpravy obsažené v OVBZ, kdy každý vlastník bytu měl jeden hlas, nýbrž byla určena podle poměru velikosti podlahové plochy jednotky k celkové ploše všech jednotek v domě (ustanovení § 8 odst. 2 BytZ). Společenství vlastníků jednotek v původním znění BytZ, tj. do 30. června 2000, nemělo právní subjektivitu (tzv. non-subjekt). Správu, provoz a opravy společných částí domu zajišťoval správce domu, který tuto činnost vykonával na základě smlouvy o správě domu (ustanovení § 9 BytZ ve znění do 30. června 2000). Vlastníci jednotek tvořili společenství vlastníků jednotek a rozhodovali na shromáždění o záležitostech vymezených BytZ. Zákonem však byla dána možnost vytvoření právnické osoby dle zákona č. 513/1991 Sb., obchodního zákoníku, za účelem správy společných částí domu. Pokud byla tato právnická osoba zřízena, tak plnila funkci správce domu. Tato situace se změnila novelizací BytZ provedenou zákonem č. 103/2000 Sb., která nabyla účinnosti dne 1. července 2000, kdy společenství vlastníků jednotek se stalo právnickou osobou ze zákona (ex lege), která zajišťovala správu domu a pozemku a další činnosti s tím související (ustanovení § 9 odst. 1 BytZ ve znění od 1. července 2000). Proti této zásadní změně se ohradila skupina poslanců Poslanecké sněmovny Parlamentu České republiky, kteří podali návrh k Ústavnímu soudu na zrušení některých ustanovení BytZ (zejména na zrušení ustanovení, které upravuje společenství vlastníků jednotek jako právnickou osobu ex lege). Podle jejich názoru společenství vlastníků jednotek jako právnická osoba narušuje princip právní jistoty zakotvený v čl. 6
KABELKOVÁ, Eva; SCHÖDELBAUEROVÁ, Pavla. Bytové spoluvlastnictví v novém občanském zákoníku: komentář [§ 1158-1222]. Praha: C. H. Beck, 2013, s. XI. 14
1 ústavního zákona č. 1/1993 Sb., Ústavy České republiky, neboť právní úkony těchto právnických osob a výkon práv a povinností, které jim zákon přiznává či ukládá, mají nahradit právní vztahy, které byly konstituovány výlučně na smluvním základě, a toto ustanovení je projevem nepřímé zpětné účinnosti nově přijatých právních norem. Ústavní soud ve svém nálezu ze dne 13. března 2001, sp. zn. Pl. ÚS 51/2000, však dospěl k závěru, že zákon je v souladu s ústavním pořádkem České republiky.7 Další významná novela byla přijata zákonem č. 451/2001 Sb., která nabyla účinnosti dne 31. prosince 2001. Tato novela umožnila společenství vlastníků jednotek nabývat věci, práva, jiné majetkové hodnoty a byty nebo nebytové prostory (ustanovení § 9 odst. 1 BytZ ve znění od 31. prosince 2001). Dále upřesnila předmět činnosti společenství vlastníků jednotek a zřídila rejstřík společenství vlastníků jednotek (ustanovení § 9a a 10 odst. 1 BytZ ve znění od 31. prosince 2001). Celkově byl BytZ čtrnáctkrát novelizován a v průběhu jeho účinnosti bylo připraveno několik návrhů na přijetí úplně nového zákona, ke kterým ale z různých důvodů nedošlo. 1.3 Občanský zákoník Dne 1. ledna 2014 nabyl účinnosti zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, který zrušil a nahradil BytZ. Původně se při jeho přípravě uvažovalo o tom, že právní úprava bytového spoluvlastnictví bude nadále upravena zvláštním zákonem, ale ke konci příprav se rozhodlo o tom, že bude součástí nového civilního kodexu. Důvodová zpráva k tomu uvádí, že i při úpravě bytového spoluvlastnictví se především jedná o úpravu vlastnického práva a celý jeho komplex systematicky do ObčZ náleží. Nutno podotknout, že rozhodnutí o zařazení právní úpravy bytového spoluvlastnictví do ObčZ na poslední chvíli se projevila na kvalitě zpracování této právní úpravy. Objevují se některé nedostatky, resp. nejasnosti, jak ve vlastní právní úpravě bytového spoluvlastnictví, tak i v přechodných ustanoveních. Právní úprava bytového spoluvlastnictví je systematicky zařazena v části třetí o absolutních majetkových právech, kde nalezneme v hlavě II věcná práva, která mimo jiné upravují v díle 4 spoluvlastnictví, kde v oddíle 5 je zařazeno bytové
7
SPÁČIL, Jiří a kol. Občanský zákoník: komentář. III, Věcná práva (§ 976-1474). Praha: C. H. Beck, 2013, s. 759. 15
spoluvlastnictví.8 Jedná se o zvláštní typ spoluvlastnictví, na který se obecná právní úprava spoluvlastnictví podle ustanovení § 1115 odst. 2 ObčZ použije přiměřeně. Závěrem bych rád upozornil na terminologickou změnu označující tuto právní úpravu. Nově ObčZ užívá pojem „bytové spoluvlastnictví“ namísto pojmu „bytové vlastnictví“ užívaného v některých doktrinálních publikacích. Podle důvodové zprávy tento pojem lépe vyjadřuje hlavní sociální a hospodářský účel úpravy, jímž je především zajištění práva užívat a požívat prostorově vyčleněnou část domu, a to práva odvozeného od vlastnictví jednotky.
8
KABELKOVÁ, Eva; SCHÖDELBAUEROVÁ, Pavla. Bytové spoluvlastnictví v novém občanském zákoníku: komentář [§ 1158-1222]. Praha: C. H. Beck, 2013, s. 2. 16
2. Přechod od minulé k současné právní úpravě V předchozí kapitole jsem uvedl, že z důvodu zařazení právní úpravy bytového spoluvlastnictví do ObčZ na poslední chvíli se objevily některé nedostatky, resp. nejasnosti, jak ve vlastní právní úpravě bytového spoluvlastnictví, tak i v přechodných ustanoveních. V rámci této kapitoly rozeberu přechodná ustanovení vztahující se k bytovému spoluvlastnictví, a to konkrétně ustanovení § 3028 odst. 2, 3041 odst. 1 a 3063
ObčZ.
Zejména
poslední
z nich
představuje
nejdůležitější
a
zároveň
nejkomplikovanější přechodné ustanovení, kdy jeho výklad není zcela jednoznačný. V souvislosti s přijetím ObčZ, který zrušil a nahradil BytZ, bylo potřeba vyřešit vztah minulé a současné právní úpravy. „Vzhledem k tomu, že nové právní normy zpravidla nevznikají v „prostoru práva prostém“, nýbrž nová právní norma téměř vždy nahrazuje nějakou právní normu dřívější, bývá dána i kontinuita předmětu právní úpravy.“9 Dochází tedy k existenci právních vztahů, které vznikly za minulé právní úpravy a přetrvávají i za současné právní úpravy. Tyto situace zpravidla řeší nový právní předpis sám v tzv. intertemporálních (přechodných) ustanoveních.10 Nutno upozornit, že v případě právní úpravy bytového spoluvlastnictví, tato přechodná ustanovení, zejména tedy ustanovení § 3063 ObčZ, vzbuzují řadu nejasností, kdy není úplně jasné, zda a případně v jakém rozsahu bude platit současná právní úprava obsažená v ObčZ pro jednotky podle BytZ.11 Na tyto nejasnosti neexistuje jednoznačná odpověď a nezbývá nic jiného, než počkat na vytvoření ustálené soudní praxe nebo na novelizaci zákona. Za účelem sjednocování výkladu otázek nového soukromého práva byla v září 2012 zřízena Expertní skupina Komise pro aplikaci nové civilní legislativy, která je stálým poradním orgánem ministra spravedlnosti v oblasti nového soukromého práva (čl. 1 odst. 1 Statut ES). Mezi její členy patří zejména zástupci justiční sféry, profesních komor, akademické obce a Ministerstva spravedlnosti (čl. 3 odst. 1 Statut ES). Svými výkladovými stanovisky přispívá k vyjasnění sporných otázek ohledně výkladu ObčZ. Na právní poměry související s vlastnictvím bytů, které vznikly za účinnosti BytZ, se užije obecné přechodné ustanovení § 3028 odst. 2 ObčZ. Podle tohoto ustanovení, není-li dále stanoveno jinak, řídí se ustanoveními tohoto zákona i právní 9
KNAPP, Viktor. Teorie práva. Praha: C. H. Beck, 1995, s. 161. Tamtéž s. 161. 11 SPÁČIL, Jiří a kol. Občanský zákoník: komentář. III, Věcná práva (§ 976-1474). Praha: C. H. Beck, 2013, s. 675. 10
17
poměry týkající se práv věcných, tzn. práva a povinnosti související s vlastnictvím bytů se budou řídit ObčZ ode dne jeho účinnosti. To neplatí pro jejich vznik, jakož i práva a povinnosti z nich vzniklé přede dnem nabytí účinnosti ObčZ, které se posuzují podle dosavadních právních předpisů, tj. podle BytZ. Ve vztahu k bytovému spoluvlastnictví obsahuje ObčZ v ustanovení § 3063 výjimku z výše uvedeného obecného pravidla. Podle tohoto významného přechodného ustanovení, nabyl-li vlastnického práva alespoň k jedné jednotce v domě s byty a nebytovými prostory přede dnem nabytí účinnosti ObčZ nabyvatel podle BytZ, vznikne i po dni nabytí účinnosti ObčZ vlastnické právo k dalším jednotkám v tomto domě podle dosavadních právních předpisů, tj. podle BytZ. Podle důvodové zprávy je účelem tohoto ustanovení vyloučit vznik takového vlastnictví bytů, které by v sobě slučovalo právní režim založený BytZ i právní režim založený ObčZ.12 ObčZ totiž mění věcnou podstatu jednotky a není slučitelné, aby v jednom domě existoval dvojí režim jednotek. V současnosti tedy rozlišujeme dva typy jednotek13, a to jednotky podle ustanovení § 2 písm. h) BytZ a jednotky podle ustanovení § 1159 ObčZ. Minulá právní úprava jednotku vymezovala jako byt či nebytový prostor, který představoval vymezenou část domu, s níž byl neoddělitelně spojen spoluvlastnický podíl na společných částech domu a podíl na pozemku. V současné právní úpravě dochází k zásadní změně, kdy jednotka zahrnuje byt jako prostorově oddělenou část a podíl na společných částech nemovité věci, které jsou vzájemně spojené a neoddělitelné, a tento celek tvoří věc nemovitou. 14 Z výše uvedeného vyplývá, že vymezení jednotky ObčZ je obsahově širší oproti vymezení jednotky BytZ.15 V souladu s tímto ustanovením platí, že v domě, kde vznikla alespoň jedna jednotka přede dnem nabytí účinnosti ObčZ, tzn. jednotka vznikla podle BytZ, tak i všechny ostatní jednotky, které v tomto domě vzniknou po dni nabytí účinnosti ObčZ, budou vznikat podle minulé právní úpravy, tj. podle BytZ. V souvislosti s touto
12
KABELKOVÁ, Eva; SCHÖDELBAUEROVÁ, Pavla. Bytové spoluvlastnictví v novém občanském zákoníku: komentář [§ 1158-1222]. Praha: C. H. Beck, 2013, s. 333. 13 Tento stav reflektuje také zákon č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon), který v ustanovení § 3 odst. 1 písm. d) a e) zahrnuje do předmětu evidence jak jednotky vymezené dle občanského zákoníku, tak i jednotky vymezené dle zákona o vlastnictví bytů. 14 SPÁČIL, Jiří a kol. Občanský zákoník: komentář. III, Věcná práva (§ 976-1474). Praha: C. H. Beck, 2013, s. 678. 15 KABELKOVÁ, Eva; SCHÖDELBAUEROVÁ, Pavla. Bytové spoluvlastnictví v novém občanském zákoníku: komentář [§ 1158-1222]. Praha: C. H. Beck, 2013, s. 20. 18
problematikou byla vedena odborná diskuse 16 na téma výkladu úvodní formulace přechodného ustanovení, které zní: „nabyl-li vlastnického práva alespoň k jedné jednotce v domě s byty a nebytovými prostory přede dnem nabytí účinnosti občanského zákoníku...“ Předmětem diskusí bylo to, jestli vznikne vlastnické právo ke všem jednotkám v domě podle BytZ po zápisu prohlášení vlastníka budovy vkladem do katastru nemovitostí s účinky nejpozději k 31. prosinci 2013, nebo je zároveň nutné do 31. prosince 2013 převést vlastnické právo nejméně jedné jednotky v takovém domě. Výsledkem odborných diskusí bylo přijetí výkladového stanoviska Expertní skupiny Komise pro aplikaci nové civilní legislativy ze dne 16. ledna 2014, které tuto formulaci vyložilo tak, že „k tomu, aby se vznik vlastnického práva ke všem jednotkám v domě řídil BytZ, nebylo zapotřebí, aby došlo k převodu jednotky z vlastníka budovy na další osobu do 31. prosince 2013, ale stačilo, když bylo nejpozději s účinky k 31. prosinci 2013 vkladem vloženo do katastru nemovitostí prohlášení vlastníka.“ Jednotky vzniklé podle BytZ se budou i nadále převádět podle této právní úpravy, tj. i po dni nabytí účinnosti ObčZ. Takový závěr přijala ve svém výkladovém stanovisku Expertní skupina Komise pro aplikaci nové civilní legislativy ze dne 19. dubna 2013. Na tyto jednotky bude dopadat BytZ jednak z hlediska předmětu převodu vlastnického práva, tzn. že předmětem budou jednotky podle BytZ, a jednak z hlediska povinných náležitostí smlouvy podle ustanovení § 6 BytZ. Pokud by chtěli vlastníci jednotek podle minulé právní úpravy přetransformovat tyto jednotky na jednotky podle současné právní úpravy, tak by vlastníci jednotek museli změnit prohlášení podle ustanovení § 1169 ObčZ.17 S ohledem na výše uvedená výkladová stanoviska Expertní skupiny Komise pro aplikaci nové civilní legislativy lze vyvodit závěr, že pro celé spoluvlastnické rozdělení domu na jednotky a společné části domu se uplatní BytZ. Nejasná je však situace u dalších práv a povinností spoluvlastníků včetně právní úpravy společenství vlastníků, kde není zcela jasné, která právní úprava se použije. Na tuto problematiky existují dva
16
Srov. např.: 1) KABELKOVÁ, Eva; SCHÖDELBAUEROVÁ, Pavla. Bytové spoluvlastnictví v novém občanském zákoníku: komentář [§ 1158-1222]. Praha: C. H. Beck, 2013, s. 333-335. 2) ŠVESTKA, Jiří a kol. Občanský zákoník: komentář. Svazek III, (§ 976 až 1474). Praha: Wolters Kluwer, 2014, 443 s. 3) Výkladové stanovisko Expertní skupiny Komise pro aplikaci nové civilní legislativy při Ministerstvu spravedlnosti k problematice bytového spoluvlastnictví ze dne 16. 1. 2014. 17 SPÁČIL, Jiří a kol. Občanský zákoník: komentář. III, Věcná práva (§ 976-1474). Praha: C. H. Beck, 2013, s. 676. 19
názorové proudy. 18 Prvním z nich je extenzivní výklad ustanovení § 3063 ObčZ. Základem tohoto výkladu je názor, že jednotek podle BytZ se ObčZ nijak netýká a tyto jednotky se i nadále budou řídit BytZ. V tomto případě by ale došlo k užívání zrušeného právní předpisu, který není možné novelizovat a nemůže tak reagovat na potřeby praxe. V této souvislosti by bylo užívání zrušeného právní předpisu velmi nepraktické. Druhý názorový proud představuje restriktivní výklad ustanovení § 3063 ObčZ. Tento názor převládá a znamená, že na práva a povinnosti vlastníků jednotek se ObčZ zásadně uplatní. Tedy, že BytZ se užije na samotné spoluvlastnické poměry vzniklé za účinnosti BytZ a práva a povinnosti s nimi přímo spojená. Tento restriktivní výklad v podstatě odpovídá přechodnému ustanovení § 3028 odst. 2 ObčZ. S ohledem na výše uvedenou nejednoznačnost výkladu přechodného ustanovení § 3063 ObčZ je podle mého názoru v současné době nejlepším řešením novelizace tohoto ustanovení. Tato novela by měla jasně stanovit, že jednotky vzniklé podle BytZ se od určitého data budou považovat za jednotky vzniklé podle ObčZ a zároveň by se vlastníkům jednotek stanovila povinnost uvést veškeré právní vztahy k jednotkám do souladu s ObčZ. Do doby přijetí případné novelizace se přikláním na stranu restriktivního výkladu přechodného ustanovení § 3063 ObčZ. Zákonodárce se u přechodného ustanovení § 3063 ObčZ vydal opačným směrem, než tomu bylo u přechodného ustanovení § 31 BytZ, podle kterého se ustanoveními tohoto zákona, tj. BytZ, ode dne jeho účinnosti řídí i právní vztahy vzniklé před jeho účinností, pokud není stanoveno jinak a vlastníci bytů nebo nebytových prostor, jimž vlastnické právo vzniklo podle OVBZ, se ode dne účinnosti tohoto zákona, tj. BytZ, považují za vlastníky jednotek podle BytZ.19 Zároveň těmto vlastníkům byla stanovena povinnost do jednoho roku ode dne účinnosti BytZ uvést veškeré právní vztahy k jednotkám, společným částem domu a k pozemku do souladu s tímto zákonem. V případě nesplnění této povinnosti byla dána možnost, aby se kterýkoli vlastník obrátil na soud s návrhem, aby nahradil chybějící projev vůle. Účelem tohoto ustanovení bylo vytvoření jediného typu vlastnictví bytů, a to podle BytZ.20 Samotného společenství vlastníků se dotýká přechodné ustanovení § 3041 odst. 1 ObčZ, podle kterého se právní povaha právnických osob upravených ObčZ řídí 18
BROSKOVÁ, Karolína. Dvoukolejnost při převodu bytových jednotek po 1. lednu 2014. epravo.cz [online]. Rekodifikace [cit. 10. 2. 2015]. 19 KABELKOVÁ, Eva; SCHÖDELBAUEROVÁ, Pavla. Bytové spoluvlastnictví v novém občanském zákoníku: komentář [§ 1158-1222]. Praha: C. H. Beck, 2013, s. 335. 20 Tamtéž s. 335. 20
ustanoveními tohoto zákona, tj. ObčZ, ode dne nabytí jeho účinnosti. V dalším odstavci je stanoveno, že ustanovení společenské smlouvy nebo statutu právnické osoby, která odporují donucujícím ustanovením ObčZ, pozbývají závaznosti dnem nabytí jeho účinnosti. Dále je stanovena povinnost přizpůsobit do tří let ode dne účinnosti ObčZ společenskou smlouvu nebo statut právnické osoby tomuto zákonu a doručit je orgánu veřejné moci, který vede veřejný rejstřík, do něhož je právnická osoba zapsána.
21
3. Správa domu a pozemku Základní pojetí správy domu a pozemku v BytZ a v ObčZ vychází z obdobného principu. Správou domu a pozemku je vždy správa společných částí podle ustanovení § 1160 ObčZ, kterou zajišťuje společenství vlastníků nebo správce v případě, kdy společenství vlastníků nevzniklo. 21 Oproti tomu byt nebo nebytový prostor vždy spravuje vlastník jednotky. Jak již bylo zmíněno v předchozí kapitole, tak v souvislosti s rekodifikací soukromého práva došlo k novému pojetí jednotky.22 Podle BytZ se jednotkou rozuměl byt nebo nebytový prostor jako vymezená část domu. Toto pojetí ObčZ rozšířil, kdy do jednotky zahrnuje nejen byt nebo nebytový prostor jako prostorově oddělenou část domu, ale také podíl na společných částech. Tedy vlastník jednotky již nespravuje jednotku jako celek, nýbrž pouze její část, a to byt nebo nebytový prostor. Tato kapitola je rozdělena na tři části. V jejím úvodu vymezím vše, co správa domu a pozemku zahrnuje. Následně se budu zabývat tím, kdo je osobou odpovědnou za tuto správu domu a pozemku. V poslední části kapitoly se budu zabývat správou domu a pozemku, kdy nevznikne společenství vlastníků. 3.1 Vymezení správy domu a pozemku Vymezení okruhu správy domu a pozemku se podle důvodové zprávy jeví jako vhodné. S ohledem na různorodost činností přicházejících v konkrétních případech v úvahu bylo zvoleno obecné ustanovení, které v konkrétních případech oprávněná osoba konkrétně vymezí, ale vždy v rámci zákonného vymezení správy domu a pozemku. Určitou zvláštnost právní úpravy správy domu a pozemku představuje specifické právní omezení bytových spoluvlastníků. 23 Jedná se o omezení jejich svéprávnosti podle ustanovení § 15 odst. 2 ObčZ, protože nemohou právně jednat. Právní jednání za bytové spoluvlastníky vykonává jejich zákonný zástupce, kterým ve věci správy domu a pozemku může být buď společenství vlastníků nebo správce. V případě domu, ve kterém vzniklo společenství vlastníků, dochází i k omezení právní osobnosti podle ustanovení § 15 odst. 1 ObčZ, kdy bytoví spoluvlastníci ve věci správy domu a 21
ŠVESTKA, Jiří a kol. Občanský zákoník: komentář. Svazek III (§ 976 až 1474). Praha: Wolters Kluwer, 2014, s. 553-554. 22 Tamtéž s. 554. 23 SPÁČIL, Jiří a kol. Občanský zákoník: komentář. III, Věcná práva (§ 976-1474). Praha: C. H. Beck, 2013, s. 750. 22
pozemku mohou mít práva a povinnosti pouze jako členové tohoto společenství vlastníků, které za ně odpovídající míru právní osobnosti přebírá. Tato omezení tedy představují podstatný zásah do vlastnického práva. Jsou však nezbytná pro hospodaření s budovou jako celkem, a celkově i tedy pro efektivní existenci bytového spoluvlastnictví, jak také konstatoval Ústavní soud.24 Správa domu a pozemku je vymezena v ustanovení § 1189 odst. 1 ObčZ. Jedná se o vymezení jak negativní, tak pozitivní.25 Negativně je správa domu a pozemku vymezena tak, že zahrnuje vše, co nenáleží vlastníku jednotky podle ustanovení § 1175 ObčZ. Pozitivní vymezení správy domu a pozemku zahrnuje vše, co je v zájmu všech spoluvlastníků nutné nebo účelné pro řádnou péči o dům a pozemek jako funkční celek a zachování nebo zlepšení společných částí. Dále zahrnuje i činnosti týkající se změn společných částí domu a péči o zařízení v domě nebo na pozemku sloužících všem spoluvlastníkům domu. Změna společných částí domu je popsána podrobněji, než tomu bylo v BytZ, který poukazoval pouze na opravy společných částí domu.26 V souladu s ustanovením § 2 odst. 5 StavZ se za změny společných částí domu považuje nástavba, přístavba a jiné stavební úpravy. Nově jsou do správy domu a pozemku zahrnuty činnosti spojené se změnou v užívání společných částí domu nebo pozemku. Péče o zařízení v domě nebo na pozemku sloužících všem spoluvlastníkům domu zahrnuje jejich zřízení, udržování a zlepšení. Podle ustanovení § 9a odst. 1 písm. c) BytZ bylo společenství vlastníků oprávněno v rámci správy domu a pozemku pronajímat byt, který byl ve spoluvlastnictví všech vlastníků jednotek. Současná právní úprava již toto neumožňuje.27 Podle negativního vymezení nelze pod správu domu a pozemku zahrnout to, co náleží vlastníku jednotky. V tomto případě je tedy nutné postupovat podle ustanovení § 1185 odst. 2 ObčZ, které upravuje spoluvlastnictví jednotky.
24
Nález Ústavního soudu ČR ze dne 13. 3. 2001, sp. zn. Pl.ÚS 51/2000. Srov. např.: 1) KABELKOVÁ, Eva; SCHÖDELBAUEROVÁ, Pavla. Bytové spoluvlastnictví v novém občanském zákoníku: komentář [§ 1158-1222]. Praha: C. H. Beck, 2013, s. 170. 2) SPÁČIL, Jiří a kol. Občanský zákoník: komentář. III, Věcná práva (§ 976-1474). Praha: C. H. Beck, 2013, s. 750. 3) ŠVESTKA, Jiří a kol. Občanský zákoník: komentář. Svazek III (§ 976 až 1474). Praha: Wolters Kluwer, 2014, s. 555. 26 KABELKOVÁ, Eva; SCHÖDELBAUEROVÁ, Pavla. Bytové spoluvlastnictví v novém občanském zákoníku: komentář [§ 1158-1222]. Praha: C. H. Beck, 2013, s. 172-173. 27 SPÁČIL, Jiří a kol. Občanský zákoník: komentář. III, Věcná práva (§ 976-1474). Praha: C. H. Beck, 2013, s. 752. 25
23
Jak již bylo výše uvedeno, pro vymezení správy domu a pozemku bylo zvoleno obecné ustanovení, které je možné v konkrétních případech upravit, ale vždy v mezích zákonného vymezení. Ustanovení § 1222 ObčZ svěřuje vymezení podrobností o činnostech týkajících se správy domu a pozemku prováděcímu právnímu předpisu, kterým je nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým
spoluvlastnictvím.
Podrobnosti
o
těchto
činnostech
nalezneme
v ustanoveních § 7 až 13 ZSBS, které můžeme rozdělit do čtyř okruhů. První část se zabývá činnostmi z hlediska provozního a technického, mezi které patří zejména provoz, údržba, opravy, stavební úpravy a jiné změny společných částí domu, dále také revize, údržba pozemku apod. Následují činnosti z hlediska správního pod které lze zařadit zajišťování veškeré správní, administrativní a operativně technické činnosti, vedení účetnictví, uplatňování a vymáhání plnění povinností vůči jednotlivým vlastníkům jednotek apod. V ustanovení § 10 ZSBS je stanoveno oprávnění osoby odpovědné za správu domu a pozemku sjednávat určité smlouvy. V poslední části jsou stanoveny ještě některé další činnosti při správě domu a pozemku. Do určité míry toto nařízení vychází z ustanovení § 9a BytZ a z čl. III VzorStan.28 Nově ObčZ zavadí institut výlučného užívání společných částí jednotlivými vlastníky jednotek. V ustanovení § 1189 odst. 2 ObčZ je stanovena vyvratitelná domněnka, že správou domu a pozemku se rozumí i správa společných částí, které slouží výlučně k užívání jen některému spoluvlastníku. Je tedy možné, aby se tato domněnka vyvrátila dohodou mezi společenstvím vlastníků a konkrétním uživatelem společné části o tom, že tuto společnou část bude plně spravovat jen on, tedy vlastník jednotky. 29 Mezi tyto společné části, které mohou sloužit výlučně k užívání jen některému spoluvlastníku můžeme zařadit zejména balkony, lodžie či terasy přístupné pouze z bytu.30 Lze se ztotožnit s názorem, že toto ustanovení je nadbytečné z toho důvodu, že pozitivní vymezení správy domu a pozemku se nepochybně vztahuje na všechny společné části, tedy i na ty, které jsou ve výlučném užívání některého ze spoluvlastníků.31
28
ŠVESTKA, Jiří a kol. Občanský zákoník: komentář. Svazek III (§ 976 až 1474). Praha: Wolters Kluwer, 2014, s. 556. 29 PRAŽÁK, Zbyněk. Bytové spoluvlastnictví. Komentář k § 1158-1222 nového občanského zákoníku a k zákonu č. 67/2013 Sb. Praha: Leges, 2014, s. 100-101. 30 ŠVESTKA, Jiří a kol. Občanský zákoník: komentář. Svazek III (§ 976 až 1474). Praha: Wolters Kluwer, 2014, s. 556. 31 SPÁČIL, Jiří a kol. Občanský zákoník: komentář. III, Věcná práva (§ 976-1474). Praha: C. H. Beck, 2013, s. 752. 24
Právní úprava týkající se vymezení správy domu a pozemku v ObčZ do určité míry vychází z minulé právní úpravy obsažené v BytZ a z diskusí při přípravě nového zákona o vlastnictví bytů, který ovšem nebyl nikdy přijat. Podle mého názoru je tato právní úprava zdařilá, protože obsahuje souhrnné obecné vymezení činností správy domu a pozemku a na podrobnosti o těchto činnostech odkazuje na prováděcí právní předpis. Tedy došlo ke zpřehlednění právní úpravy soustředěné do jednoho ustanovení § 1189 ObčZ, a podle mého názoru i k jejímu zjednodušení. Za úvahu by ovšem stálo zvážení zahrnutí pronájmu bytu ve spoluvlastnictví všech vlastníků jednotek do správy domu a pozemku, tak jako tomu bylo v BytZ, protože si myslím, že by to umožnilo efektivnější správu. 3.2 Osoba odpovědná za správu domu a pozemku Důvodová zpráva uvádí, že je důležité výslovně stanovit osobu odpovědnou za správu domu a pozemku, vůči které mohou vlastníci jednotek uplatňovat svá práva a plnit své povinnosti. Pokud by tak stanoveno nebylo, mohlo by docházet k situacím, kdy za správu domu a pozemku bude odpovědných několik osob, každá s určitými dílčími úkoly, čímž by docházelo k řadě pochybností a nejasností ohledně správy domu a pozemku. Pro vlastníky jednotek se stanovuje partnerem buď společenství vlastníků nebo správce. V současné době se můžeme setkat se čtyřmi způsoby správy domu a pozemku.32 Podle ustanovení § 1190 ObčZ je osobu odpovědnou za správu domu a pozemku společenství vlastníků. V případě, kdy společenství vlastníků nevznikne, je touto osobou správce. Nutno podotknout, že v případě osoby správce došlo ke změně terminologie v ObčZ, neboť BytZ neužíval pojmu správce, nýbrž pojmu osoby pověřené správou domu. Tato změna ovšem věcně nic nemění. Lze se domnívat, že společenství vlastníků bude vznikat i v domech, kde nutně nemusí. Zejména z důvodu rozdílného postavení vlastníků jednotek při ručení za dluhy.33 V domě, kde nevznikne společenství vlastníků, ručí vlastníci jednotek za dluhy solidárně podle ustanovení § 1127 ObčZ. Naproti tomu, v případě společenství vlastníků jsou vlastníci jednotek odpovědní za dluhy individuálně v poměru podle velikosti spoluvlastnických podílů na společných částech podle ustanovení § 1194 odst. 2 ObčZ.
32
ŠVESTKA, Jiří a kol. Občanský zákoník: komentář. Svazek III (§ 976 až 1474). Praha: Wolters Kluwer, 2014, s. 556-560. 33 Tamtéž s. 558. 25
Zvláštním typem správy domu a pozemku je správa podle ustanovení § 1202 ObčZ o tzv. majoritním vlastníku.34 V tomto případě je společenství vlastníků založeno, ale nedojde k jeho vzniku, dokud jeho zakladatel má většinu hlasů. Po ztrátě většiny hlasů vznikne podle ustanovení § 1203 jeho zakladateli povinnost do šedesáti dnů podat návrh na zápis společenství vlastníků. Neučiní-li tak, může tak učinit kterýkoliv vlastník. Posledním možným způsobem správy domu a pozemku je tzv. odložený vznik společenství vlastníků podle ustanovení § 9 odst. 4 BytZ. 35 Tato situace nastane v případech, kdy původním vlastníkem budovy bylo stavební bytové družstvo (SBD) nebo lidové bytové družstvo (LBD), a kdy tato družstva vykonávali činnost správce do 30. června 2000.36 Podle ustanovení § 24 odst. 2 zákona č. 311/2013 Sb., o převodu vlastnického práva k jednotkám a skupinovým rodinným domům některých bytových družstev a o změně některých zákonů, pokud se sníží spoluvlastnický podíl uvedeného bytového družstvo na méně než jednu polovinu, je toto bytové družstvo povinno založit společenství vlastníků. 3.3 Správa domu a pozemku bez vzniku společenství vlastníků Ustanovení § 1191 až 1193 ObčZ se uplatní v případě, kdy nedojde ke vzniku společenství vlastníků. Tato právní úprava navazuje na ustanovení § 11 odst. 8 BytZ, které stanovilo, že při rozhodování vlastníků jednotek platí přiměřeně ustanovení o shromáždění. Minulá právní úprava, na rozdíl od té současné, byla velmi stručná a například vůbec neupravovala působnost správce (v terminologii BytZ to byla osoba pověřená správou domu).37 V případě, kdy nedojde ke vzniku společenství vlastníků, se podle ustanovení § 1191 ObčZ pro správu domu a pozemku použijí pravidla obsažená v prohlášení, a pro rozhodování o těchto věcech se přiměřeně použijí ustanovení o shromáždění. Pokud nevznikne společenství vlastníků, tak povinnou náležitostí prohlášení podle ustanovení § 1166 ObčZ jsou pravidla pro správu domu, pravidla pro užívání společných částí a pravidla pro příspěvky na náklady spojené se správou domu a
34
ŠVESTKA, Jiří a kol. Občanský zákoník: komentář. Svazek III (§ 976 až 1474). Praha: Wolters Kluwer, 2014, s. 558. 35 KABELKOVÁ, Eva; SCHÖDELBAUEROVÁ, Pavla. Bytové spoluvlastnictví v novém občanském zákoníku: komentář [§ 1158-1222]. Praha: C. H. Beck, 2013, s. 182-183. 36 ŠVESTKA, Jiří a kol. Občanský zákoník: komentář. Svazek III (§ 976 až 1474). Praha: Wolters Kluwer, 2014, 559. 37 Tamtéž s. 561-562. 26
pozemku. Současně toto prohlášení musí určit osobu správce, který je těmito pravidly při své činnosti vázán. Z těchto pravidel také vyplývají práva a povinnosti pro vlastníky jednotek. Vlastníci jednotek o konkrétních věcech rozhodují na shromáždění vlastníků jednotek. K rozhodování svolává vlastníky jednotek správce alespoň jedenkrát do roka.38 Toto rozhodování se řídí přiměřeně podle pravidel obsažených v ustanoveních o shromáždění. Přiměřené použití znamená, že některá ustanovení, která nejsou vhodná, se nepoužijí. Mezi tato ustanovení lze například zařadit ustanovení o změně stanov, volbě a odvolávání členů volených orgánů a rozhodování o výši jejich odměn, rozhodnutí o členství společenství vlastníků v právnické osobě v oblasti bydlení a udělení předchozího souhlasu k nabytí věci do vlastnictví společenství vlastníků. 39 Otázkou je možnost přiměřeného použití ustanovení o rozhodování mimo zasedání. Odpovědi na tuto otázku se v odborné literatuře různí.40 Přikláním se k názoru, že ustanovení o rozhodování mimo zasedání se nemohou přiměřeně použít, neboť toto přiměřené použití se vztahuje pouze na ustanovení o shromáždění. Pokud by vlastníci jednotek chtěli v domě, kde nevzniklo společenství vlastníků, rozhodovat mimo zasedání podle ustanovení § 1210 a násl. ObčZ mohou tak stanovit v pravidlech pro správu domu, které jsou součástí prohlášení. 3.3.1
Osoba správce Právní úprava bytového spoluvlastnictví v ObčZ zmiňuje osobu správce na dvou
místech.41 V prvním případě se jedná o osobu správce podle ustanovení § 1191 až 1193 ObčZ v domě, kde nevzniklo společenství vlastníků. Dále je osoba správce zmiňována v ustanovení § 1202 až 1203 ObčZ, kdy sice došlo k založení společenství vlastníků, ale toto společenství nevznikne do té doby, dokud bude existovat tzv. majoritní vlastník, který disponuje většinou hlasů. V současnosti může dojít ke vzniku funkce správce v domě, kde nevzniklo společenství vlastníků třemi způsoby. Prvním způsobem je vznik funkce správce ex
38
KABELKOVÁ, Eva; SCHÖDELBAUEROVÁ, Pavla. Bytové spoluvlastnictví v novém občanském zákoníku: komentář [§ 1158-1222]. Praha: C. H. Beck, 2013, s. 187. 39 ŠVESTKA, Jiří a kol. Občanský zákoník: komentář. Svazek III (§ 976 až 1474). Praha: Wolters Kluwer, 2014, s. 562. 40 Srov. např.: 1) SPÁČIL, Jiří a kol. Občanský zákoník: komentář. III, Věcná práva (§ 976-1474). Praha: C. H. Beck, 2013, s. 755. 2) ŠVESTKA, Jiří a kol. Občanský zákoník: komentář. Svazek III (§ 976 až 1474). Praha: Wolters Kluwer, 2014, s. 563. 41 ŠVESTKA, Jiří a kol. Občanský zákoník: komentář. Svazek III (§ 976 až 1474). Praha: Wolters Kluwer, 2014, s. 564. 27
lege, tedy ze zákona.42 Podle ustanovení § 1192 odst. 1 ObčZ se správcem ex lege stane vlastník, který má na společných částech podíl větší než poloviční. Tento majoritní vlastník by měl být určen správcem již při vydání prohlášení. Dalším možným způsobem vzniku funkce správce, je jeho volba vlastníky jednotek. Při hlasování o volbě správce je rozhodující většina hlasů. Formulace „většiny hlasů“ není úplně jasná a připouští minimálně dva možné výklady. 43 Lze to vyložit tak, že se požaduje nadpoloviční většina hlasů všech vlastníků jednotek, nebo tak, že je potřeba nadpoloviční většiny hlasů vlastníků jednotek přítomných na shromáždění vlastníků jednotek. Podle mého názoru by se tato formulace měla vykládat druhým uvedeným způsobem, kdy ke zvolení správce je potřeba nadpoloviční většina hlasů vlastníků jednotek přítomných na shromáždění vlastníků jednotek. Posledním možným způsobem vzniku funkce správce je jeho ustanovení soudem. Tato možnost přichází do úvahy, když některý vlastník jednotky podá návrh k soudu na odvolání stávajícího správce. Soud tohoto správce odvolá jen pokud pro to existuje důležitý důvod, kterým může například být dlouhodobá neschopnost vykonávat funkci správce ze zdravotních důvodů apod. Z ustanovení § 1192 odst. 1 ovšem není úplně jasné, jestli se toto odvolání stahuje jak na správce ex lege, tak na správce zvoleného. Podle mého názoru je nutno toto ustanovení o odvolání správce soudem vykládat tak, že se vztahuje na oba výše zmíněné správce. Jak již bylo výše zmíněno, minulá právní úprava vůbec neupravovala působnost správce při správě domu a pozemku. Tuto působnost bylo nutné dovozovat z výkladu BytZ. V tomto ohledu přinesl ObčZ zlepšení, protože v ustanovení § 1192 odst. 2 ObčZ upravuje působnost správce při správě domu a pozemku. Správce má podobné postavení jako statutární orgán ve společenství vlastníků.44 Je oprávněn ve věcech správy domu a pozemku jednat samostatně a činí ty úkony, které jsou nutné k zachování spravovaného majetku. Nutné úkony k zachování spravovaného majetku se shodují s pozitivním vymezením správy domu a pozemku, tedy musí činit vše, co je nutné nebo účelné pro řádnou péči o dům a pozemek jako funkční celek a zachování nebo zlepšení
42
SPÁČIL, Jiří a kol. Občanský zákoník: komentář. III, Věcná práva (§ 976-1474). Praha: C. H. Beck, 2013, s. 755-756. 43 ŠVESTKA, Jiří a kol. Občanský zákoník: komentář. Svazek III (§ 976 až 1474). Praha: Wolters Kluwer, 2014, s. 565. 44 SPÁČIL, Jiří a kol. Občanský zákoník: komentář. III, Věcná práva (§ 976-1474). Praha: C. H. Beck, 2013, s. 756. 28
společných částí.45 Omezením je druhá věta ustanovení § 1192 odst. 2 ObčZ, podle které je správce oprávněn činit pouze ty úkony, které nepatří do působnosti shromáždění, protože u správy bez vzniku společenství vlastníků se použijí přiměřeně. Tyto záležitosti tedy patří do působnosti shromáždění vlastníků jednotek. Vlastník jednotky, který má podíl na společných částech větší než poloviční, stává se správcem ex lege. Tím jeho pozice ještě více zesílena. Proto je nutné podle důvodové zprávy omezit váhu jeho hlasů při rozhodování o společných záležitostech. Ustanovení § 1193 ObčZ stanovuje, že v případě domu, kde je méně než pět jednotek, se nepřihlíží při rozhodování o společných záležitostech k hlasům správce převyšujícím součet hlasů všech ostatních vlastníků jednotek. Tedy například pokud by správce disponoval 60% hlasů, a naproti tomu ostatní vlastníci jednotek by měli dohromady pouze 40% hlasů, tak správci by se snížila váha hlasů také na 40%. Podobné ustanovení v minulé právní úpravě zcela chybělo. Právní úprava týkající se správy bez vzniku společenství vlastníků v ObčZ je podle mého názoru zdařilejší, než tomu bylo v BytZ. Zejména z důvodu větší komplexnosti této právní úpravy, větší přehlednosti a úpravě těch pravidel, které v minulé právní úpravě úplně chyběly, například vymezení působnosti správce, omezení váhy hlasů majoritního vlastníka apod.
45
ŠVESTKA, Jiří a kol. Občanský zákoník: komentář. Svazek III (§ 976 až 1474). Praha: Wolters Kluwer, 2014, s. 566. 29
4. Charakteristika společenství vlastníků Jak již bylo výše uvedeno, osobou odpovědnou za správu domu a pozemku je buď společenství vlastníků, nebo správce v případě, kdy nedojde ke vzniku společenství vlastníků. V této kapitole charakterizující společenství vlastníků postupně rozeberu jeho obecné vymezení, dále jeho vymezení v systému právnických osob, zákaz podnikání, nabývání a nakládání s majetkem, právní jednání, sdružování a na konec stručně popíšu vybrané změny v právní úpravě společenství vlastníků. Současná právní úprava společenství vlastníků v ObčZ vychází z právní úpravy obsažené v BytZ a z výsledků odborné diskuse při přípravě návrhu nového zákona o vlastnictví bytů.46 Podle ustanovení § 1194 odst. 1 ObčZ je společenství vlastníků definováno jako právnická osoba, jejímž účelem je zajišťování správy domu a pozemku. Vymezením základního účelu je výrazně určována budoucí existence společenství vlastníků, které vzniká pouze za tímto účelem.47 Jde tedy o zajištění správy domu a pozemku, kdy není nutné tuto správu vykonávat přímo, ale společenství vlastníků má povinnosti ji zajistit. Členem společenství vlastníků se může stát pouze vlastník jednotky v domě, pro který společenství vlastníků vzniklo. Ustanovení § 1194 odst. 2 ObčZ tedy stanovuje neoddělitelnost spojení členství s vlastnictvím jednotky. „Členství vzniká i zaniká přímo ze zákona spolu se vznikem nebo zánikem vlastnického práva k jednotce.“ 48 Toto ustanovení se v podstatě shoduje s ustanovením § 9 odst. 5 BytZ. Institut ručení členů společenství vlastníků za jeho dluhy je převzatý z ustanovení § 13 odst. 7 BytZ. Jde o ručení individuální, kdy každý člen společenství ručí v poměru podle velikosti svého podílu na společných částech. 4.1 Společenství vlastníků jako právnická osoba Osoby podle ObčZ dělíme na fyzické a právnické. Právnická osoba je podle ustanovení § 20 odst. 1 ObčZ organizovaných útvarem, o kterém zákon stanoví, že má právní osobnost, nebo jehož právní osobnost zákon uzná. Právní osobnost (v dřívější terminologii právní subjektivita) znamená způsobilost mít v mezích právního řádu práva
46
KABELKOVÁ, Eva; SCHÖDELBAUEROVÁ, Pavla. Bytové spoluvlastnictví v novém občanském zákoníku: komentář [§ 1158-1222]. Praha: C. H. Beck, 2013, s. 202. 47 PRAŽÁK, Zbyněk. Bytové spoluvlastnictví. Komentář k § 1158-1222 nového občanského zákoníku a k zákonu č. 67/2013 Sb. Praha: Leges, 2014, s. 114. 48 ŠVESTKA, Jiří a kol. Občanský zákoník: komentář. Svazek III (§ 976 až 1474). Praha: Wolters Kluwer, 2014, s. 573. 30
a povinnosti. O společenství vlastníků zákon stanovil, že je právnickou osobou a tudíž je nadán právní osobností, kterou má podle ustanovení § 118 ObčZ od svého vzniku (tj. dnem zápisu do veřejného rejstříku) do svého zániku (tj. den výmazu z veřejného rejstříku). Právnická osoba je ustavena zakladatelským právním jednáním, které v případě společenství vlastníku má podobu stanov. V rámci systému právnických osob patří společenství vlastníků mezi korporace, která podle ustanovení § 210 odst. 1 ObčZ vytváří společenství osob. 4.2 Zákaz podnikání pro společenství vlastníků Společenství vlastníků je právnickou osobou s tzv. účelovou existencí, tedy je založeno a následně vzniká za účelem zajištění správy domu a pozemku. Tento účel je zdůrazňován ve druhé větě ustanovení § 1194 odst. 2 ObčZ, který obsahuje dva výslovné zákazy ve vztahu k podnikání. 49 Podobné ustanovení týkající se zákazu podnikání nebylo v BytZ výslovně uvedeno. Tyto zákazy ovšem bylo možné dovozovat z obecného vymezení účelu společenství vlastníků podle ustanovení § 9 odst. 1 BytZ.50 Za prvé, společenství vlastníků nesmí podnikat a ani se přímo či nepřímo podílet na podnikání nebo na jiné činnosti podnikatelů. Za podnikatele je podle ustanovení § 420 ObčZ považován ten, kdo samostatně vykonává na vlastní účet a odpovědnost výdělečnou činnost živnostenským nebo obdobným způsobem se záměrem činit tak soustavně za účelem dosažení zisku, přičemž důležitá je fakticita této činnosti.51 Dále musí být podnikatel zapsán v obchodním rejstříku a musí disponovat živnostenským nebo jiným oprávněním. Na základě výše uvedeného lze dospět k závěru, že společenství vlastníků nesmí disponovat podnikatelským oprávněním a ani fakticky vykonávat podnikatelskou činnost, tj. činnost zaměřenou na dosažení zisku. „Hranici, již společenství nesmí překročit, by bylo možné spatřovat v existenci jasné závislosti návratnosti účasti či investice na podnikatelském výsledku činnosti podnikatele, na němž by společenství takto mělo podíl.“52
49
KABELKOVÁ, Eva; SCHÖDELBAUEROVÁ, Pavla. Bytové spoluvlastnictví v novém občanském zákoníku: komentář [§ 1158-1222]. Praha: C. H. Beck, 2013, s. 203. 50 ŠVESTKA, Jiří a kol. Občanský zákoník: komentář. Svazek III (§ 976 až 1474). Praha: Wolters Kluwer, 2014, s. 572. 51 SPÁČIL, Jiří a kol. Občanský zákoník: komentář. III, Věcná práva (§ 976-1474). Praha: C. H. Beck, 2013, s. 762. 52 Tamtéž s. 762. 31
Společenství vlastníků se zakazuje být společníkem nebo členem podnikatelů. Nesmí tedy být společníkem veřejné obchodní společnosti, komanditní společnosti, společnosti s ručeným omezeným, akcionářem akciové společnosti, evropské společnosti nebo evropského hospodářského sdružení, a dále ani členem družstva nebo evropské družstevní společnosti.53 Podle ObčZ má společenství vlastníků jasně vymezený účel své existence, kterým je zajištění správy domu a pozemku. Ve své činnosti se má věnovat pouze tomuto účelu a bylo by nežádoucí, aby jednotliví vlastníci jednotek byli jakýmkoliv způsobem finančně ohroženi z podnikatelské činnosti. Právní jednání, které by nerespektovalo tyto zákazy, by bylo absolutně neplatné podle ustanovení § 580 ObčZ. 4.3 Nabývání majetku společenstvím vlastníků Důvodová zpráva uvádí, že společenství vlastníků jako každá jiná právnická osoba disponuje majetkovou autonomií, která je však v tomto případě omezena. V ustanovení § 1194 odst. 1 je stanoveno obecné pravidlo, podle kterého je společenství vlastníků při naplňování svého účelu způsobilé nabývat práva a zavazovat se k povinnostem. Toto pravidlo je rozvedeno v následujícím ustanovení, podle kterého je společenství vlastníků dána možnost nabývat majetek a nakládat s ním, avšak pouze pro účely správy domu a pozemku. Ve srovnání s minulou právní úpravou se jedná o obdobu poslední věty ustanovení § 9 odst. 1 BytZ, z kterého vyplývala možnost nabývat věci, práva, jiné majetkové hodnoty, byty nebo nebytové prostory pouze k účelům správy domu a pozemku. V BytZ však chyběla výslovná zmínka o tom, kdo je ve věci nabývání a nakládání s majetkem oprávněn rozhodovat.54 V tomto směru přinesl ObčZ zlepšení, když v ustanovení § 1208 písm. g) bodu 1 a 2 svěřil tyto záležitosti do působnosti shromáždění. Otázka přebírání cizích závazků nebyla v minulé právní úpravě vůbec řešena. Na problémy s tím vzniklých reaguje ObčZ v ustanovení § 1195 odst. 2, když stanoví zákaz pro společenství vlastníků v otázce zajištění dluhu jiné osoby. Pokud by přeci jen došlo k takovému právnímu jednání, tak se k němu nepřihlíží. Jednalo by se o zdánlivé právní jednání podle ustanovení § 554 ObčZ.
53
SPÁČIL, Jiří a kol. Občanský zákoník: komentář. III, Věcná práva (§ 976-1474). Praha: C. H. Beck, 2013, s. 762. 54 ŠVESTKA, Jiří a kol. Občanský zákoník: komentář. Svazek III (§ 976 až 1474). Praha: Wolters Kluwer, 2014, s. 575. 32
4.4 Právní jednání společenství vlastníků Podle důvodové zprávy je společenství vlastníků způsobilé právně jednat pouze v okruhu činností vymezených zákonem. Jde tedy o způsobilost právně jednat v mezích základního účelu, tj. zajišťování správy domu a pozemku, jak s vlastníky jednotek, tak i s třetími osobami. Současné ustanovení se liší od minulé právní úpravy v tom smyslu, že je obecnější.55 Ustanovení § 9a BytZ příkladmo uvádělo, které právní úkony (především smlouvy) je společenství vlastníků oprávněno činit. Jednalo se o smlouvy týkající se zajištění dodávek služeb spojených s užíváním jednotek, pojištění domu a nájmu. Dále se jednalo o oprávnění rozhodovat o rozúčtování cen služeb na jednotlivé vlastníky jednotek a o oprávnění vymáhat plnění povinností uložených vlastníků jednotek. Nově je do právní úpravy společenství vlastníků zařazeno ustanovení § 1196 odst. 2 ObčZ týkající se zastupování členů. Pokud vlastníkům jednotek vzniknou práva vadou jednotky, tak je společenství vlastníků oprávněno zastupovat tyto vlastníky při uplatňování jejich práv. Jde o vady plynoucí ze společných části domu, nikoliv plynoucí z vad samotného bytu, které řeší sám vlastník bytu.56 4.5 Sdružování společenství vlastníků Další novinkou v ObčZ je ustanovení § 1197 ObčZ týkající se sdružování společenství vlastníků. Lze rozlišit sdružení v horizontální linii nebo ve vertikální linii. 57 V případě horizontální linie jde o sdružení s jiným společenstvím vlastníků, přičemž je stanovena podmínka naplňování účelu, pro které byly založeny a následně vznikly. Například se dva sousedící domy sdruží z důvodu společné správy domu a pozemku. U vertikální linie se jedná o členství v právnické osobě působící v oblasti bydlení. V tomto případě se společenství vlastníků nesmí zavázat k jiné majetkové účasti, než je poskytnutí členského vkladu nebo poskytování členských příspěvků.
55
ŠVESTKA, Jiří a kol. Občanský zákoník: komentář. Svazek III (§ 976 až 1474). Praha: Wolters Kluwer, 2014, s. 578. 56 SPÁČIL, Jiří a kol. Občanský zákoník: komentář. III, Věcná práva (§ 976-1474). Praha: C. H. Beck, 2013, s. 768. 57 ŠVESTKA, Jiří a kol. Občanský zákoník: komentář. Svazek III (§ 976 až 1474). Praha: Wolters Kluwer, 2014, s. 580. 33
4.6 Vybrané změny v právní úpravě společenství vlastníků Rekodifikace soukromého práva přinesla do právní úpravy společenství vlastníků řadu změn. V této podkapitole uvedu přehled základních změn v této právní úpravě. Nejzásadnější změna se týká samotné existence společenství vlastníků. Původní právní úprava počítala jen se vznikem a zánikem společenství vlastníků. Podle ustanovení § 9 odst. 3 BytZ došlo k jeho vzniku v domě s nejméně pěti jednotkami, z nichž alespoň tři jsou ve vlastnictví tří různých vlastníků, a to dnem doručení listiny o vzniku vlastnického práva ke třetí jednotce tomuto poslednímu z třech vlastníků jednotek. K tomuto vzniku tedy došlo přímo ze zákona (ex lege). Zánik byl upraven v ustanoveních § 9 odst. 15 a § 5 odst. 6 a 7 BytZ. K zániku došlo zánikem domu, změnou vlastnictví jednotek na podílové spoluvlastnictví budovy, nebo pokud vlastníkem jednotek v domě byla jedna osoba, tak mohla prohlásit, že ruší vymezení jednotek v domě a mění vlastnictví jednotek na vlastnictví budovy. Naproti tomu nová právní úprava zavádí pro společenství vlastníků stejný způsob existence, jaký platí pro ostatní právnické osoby. V ObčZ se rozlišují čtyři právní skutečnosti, a to založení, vznik, zrušení a zánik. Aby mohlo společenství vlastníků vzniknout, tak musí být nejprve založeno. K založení dojde schválením stanov. Jakmile dojde k založení společenství vlastníků, tak ke dni zápisu do veřejného rejstříku dojde k jeho vzniku. Minulá právní úprava neznala zrušení společenství vlastníků, ke kterému dojde zánikem vlastnického práva ke všem jednotkám v domě, nebo rozhodnutím vlastníků jednotek, pokud bylo společenství vlastníků založeno dobrovolně nebo pokud klesl počet jednotek v domě na méně než pět. Následně dojde k jeho zániku, a to výmazem z veřejného rejstříku. V případě společenství vlastníků v BytZ se jeho právní poměry, jakož i vznik a zánik řídily výlučně ustanoveními BytZ.58 Naproti tomu v ObčZ je základní právní úprava obsažena v ustanoveních týkajících se společenství vlastníků, avšak podle ustanovení § 1221 ObčZ se přiměřeně použijí také ustanovení o spolku. Společenství vlastníků je považováno za species spolku.59
58
ŠVESTKA, Jiří a kol. Občanský zákoník: komentář. Svazek III (§ 976 až 1474). Praha: Wolters Kluwer, 2014, s. 571. 59 KABELKOVÁ, Eva; SCHÖDELBAUEROVÁ, Pavla. Bytové spoluvlastnictví v novém občanském zákoníku: komentář [§ 1158-1222]. Praha: C. H. Beck, 2013, s. 203. 34
Nově je stanoven zákaz podnikání a přímého či nepřímého podílení se na podnikání nebo jiné činnosti podnikatelů, zákaz být členem nebo společníkem podnikatelů. Dále je společenství vlastníků oprávněno zastupovat vlastníky jednotek při uplatňování jejich práv vzniklých vadou jednotky. V ustanovení § 1197 ObčZ je nově dána možnost společenstvím vlastníků vzájemně se sdružovat nebo se stát členy právnické osoby působící v oblasti bydlení. V případě shromáždění vlastníků jednotek je nově souhrnně vymezena jeho působnost v ustanovení § 1208 ObčZ a dále je zjednodušen způsob jeho rozhodování. Novým institutem je také rozhodování mimo zasedání (tzv. per rollam). Podle mého názoru se jedná o důležité změny týkající se existence a činnosti společenství vlastníků. V následujících kapitolách některé z těchto změn, které ještě nebyly v textu zmíněny, blíže rozeberu.
35
5. Právní vztahy společenství vlastníků V rámci následujících kapitol budu analyzovat právní vztahy společenství vlastníků. Právním vztahem se rozumí „společenský vztah více subjektů, kteří mají navzájem subjektivní práva a subjektivní povinnosti.“60 V rámci této analýzy postupně rozeberu právní vztah společenství vlastníků – třetí osoba, právní vztah společenství vlastníků – vlastník jednotky, a právní vztah vlastník jednotky – jiný vlastník jednotky. Nutno podotknout, že podřazení určitých institutů pod konkrétní právní vztahy není absolutní. Některé instituty je možné podřadit i pod více právních vztahů, ovšem pro účely této diplomové práce a zejména pro její přehlednost jsem se rozhodl pro takové rozdělení, které je popsané na následujících řádcích. V následující šesté kapitole této diplomové práce budu rozebírat právní vztah mezi společenstvím vlastníků a třetí osobou. Tato kapitola tedy bude zahrnovat zejména popis jedné z nejzásadnější změn v rámci právní úpravy společenství vlastníků, která se týká otázky samotné existence společenství vlastníků. Nová právní úprava přináší změnu v tom smyslu, že již nejsou v otázce existence společenství vlastníků rozlišovány pouze dvě právní skutečnosti (vznik a zánik), ale nově budou rozlišovány čtyři právní skutečnosti, kterými jsou založení, vznik, zrušení a zánik. Tento postup odpovídá obecné právní úpravě týkající se právnických osob. Současně tato kapitola bude zahrnovat také problematiku stanov společenství vlastníků. Předmětem další kapitoly bude analýza právního vztahu mezi společenstvím vlastníků a vlastníkem jednotky. Do tohoto právní vztahu zařazuji především problematiku orgánů společenství vlastníků, které se dělí na obligatorní a fakultativní. Obligatorní orgány tvoří nejvyšší orgán (shromáždění) a statutární orgán (výbor nebo předseda společenství vlastníků). Současně se tato kapitola bude věnovat zejména rozhodování v rámci těchto orgánu, a dále jejich působnosti. Poslední právní vztah mezi vlastníkem jednotky a dalším vlastníkem jednotky bude analyzován v osmé kapitole této diplomové práce. Tato kapitola se bude zabývat zejména právy a povinnostmi vlastníků jednotek a spoluvlastnictvím jednotky.
60
KNAPP, Viktor. Teorie práva. Praha: C. H. Beck, 1995, s. 202. 36
6. Právní vztah společenství vlastníků – třetí osoba 6.1 Založení společenství vlastníků Důvodová zpráva uvádí, že společenství vlastníků již nadále nemá vznikat přímo ze zákona (ex lege), protože to v praxi způsobovalo řadu problému v tom smyslu, že samotní vlastníci jednotek si mnohdy tuto skutečnost ani neuvědomovali, neřídili se vzorovými stanovami apod. Zákonodárce tedy přijal právní úpravu, která odpovídá obvyklému postupu zakládání a vzniku právnických osob. Minulá právní úprava obsažená v BytZ nepředpokládala založení společenství vlastníků, nýbrž toto společenství vzniklo přímo ze zákona, když nastaly skutečnosti, s nimiž zákon tento vznik spojuje. Podle ustanovení § 9 odst. 3 BytZ společenství vlastníků vzniklo v domě s nejméně pěti jednotkami, z nichž alespoň tři jsou ve vlastnictví tří různých vlastníků, a to dnem doručení listiny o vzniku vlastnického práva ke třetí jednotce tomuto poslednímu z třech vlastníků jednotek. Tedy po splnění těchto skutečností došlo ke vzniku přímo ze zákona a zápis do rejstříku společenství vlastníků měl pouze deklaratorní povahu. Nová právní úprava se vydala cestou obvyklou pro většinu právnických osob, tedy v rámci existence společenství vlastníků jsou rozlišování čtyři právní skutečnosti, a to založení, vznik, zrušení a zánik.61 6.1.1
Povinnost k založení a vzniku společenství vlastníků Ustanovení § 1198 ObčZ ukládá povinnost založení společenství vlastníků
jednotky nejpozději po vzniku vlastnického práva k první převedené jednotce, pokud jde o dům, ve kterém je alespoň pět jednotek, z nichž alespoň tři jsou ve vlastnictví tří různých vlastníků. Jde tedy o jistou obdobu ustanovení § 9 odst. 3 BytZ. Formulací „nejpozději po vzniku vlastnického práva k první převedené jednotce“ se má na mysli první převod jednotky z vlastnictví původního vlastníka domu na jinou osobu. 62 Původním vlastníkem domu, resp. jednotek, je osoba, jejímž právním jednáním došlo ke vzniku jednotek, ke kterému může dojít výstavbou na základě smlouvy o výstavbě podle ustanovení § 1163 ObčZ, zápisem do veřejného seznamu na základě prohlášení podle ustanovení § 1164 ObčZ, nebo rozhodnutím soudu podle ustanovení § 1165 ObčZ 61
SPÁČIL, Jiří a kol. Občanský zákoník: komentář. III, Věcná práva (§ 976-1474). Praha: C. H. Beck, 2013, s. 773. 62 KABELKOVÁ, Eva; SCHÖDELBAUEROVÁ, Pavla. Bytové spoluvlastnictví v novém občanském zákoníku: komentář [§ 1158-1222]. Praha: C. H. Beck, 2013, s. 220. 37
při oddělení ze spoluvlastnictví, při zrušení a vypořádání spoluvlastnictví, při zúžení společného jmění nebo při vypořádání společného jmění.63 Nutno podotknout, že toto ustanovení upravující povinnost k založení společenství vlastníků se použije spíše výjimečně. Ke vzniku bude docházet s ohledem na ustanovení § 1166 odst. 2 ObčZ zejména při rozdělení práva k nemovité věci na vlastnické právo k alespoň pěti jednotkám prohlášením, nebo v případě vzniku alespoň pěti jednotek výstavbou, na základě smlouvy o výstavbě. V obou případech jsou povinnou náležitostí stanovy společenství vlastníků. Tedy v těchto případech bude docházet k založení společenství vlastníků nejčastěji, a ostatní případy založení jsou podle důvodové zprávy omezeny na statisticky malý počet. Ustanovení § 1198 odst. 2 ObčZ obsahuje sankci pro případ, kdy nedojde ke splnění povinnosti založit společenství vlastníků. V takovém případě dojde k blokaci převodu vlastnického práva k dalším jednotkám.64 Podle tohoto ustanovení nedojde k zápisu vlastnického práva k další převedené jednotce do veřejného seznamu, pokud není prokázán vznik společenství vlastníků. Výjimkou z tohoto pravidla je nabytí jednotky do vlastnictví prvního vlastníka, tzn. do vlastnictví původního vlastníka domu, resp. jednotek. Samotní vlastníci jednotek by měli mít zájem na založení společenství vlastníků i z toho důvodu, že v případě, kdy nedojde ke vzniku společenství vlastníků, tak se použijí obecná ustanovení ObčZ o spoluvlastnictví.65 V tom případě jsou vlastníci jednotek odpovědní za dluhy společně a nerozdílně. Naproti tomu v případě domu, kde vzniklo společenství vlastníků, odpovídají za dluhy vlastníci jednotek individuálně v poměru podle velikosti svého podílu na společných částech. Cílem zákonodárce je založení společenství vlastníků ve všech domech, které mají alespoň pět jednotek. Podle důvodové zprávy je tato povinnost vynucována jednak blokací převodů vlastnického práva k jednotkám s výjimkou převodů na prvního vlastníka, jednak i tím, že se na právní poměry spoluvlastníků domu a vlastníků jednotek uplatní obecná ustanovení ObčZ o spoluvlastnictví, která jsou méně výhodná, než ustanovení ObčZ o společenství vlastníků.
63
PRAŽÁK, Zbyněk. Bytové spoluvlastnictví. Komentář k § 1158-1222 nového občanského zákoníku a k zákonu č. 67/2013 Sb. Praha: Leges, 2014, s. 121. 64 ŠVESTKA, Jiří a kol. Občanský zákoník: komentář. Svazek III (§ 976 až 1474). Praha: Wolters Kluwer, 2014, s. 584-585. 65 KABELKOVÁ, Eva; SCHÖDELBAUEROVÁ, Pavla. Bytové spoluvlastnictví v novém občanském zákoníku: komentář [§ 1158-1222]. Praha: C. H. Beck, 2013, s. 222. 38
6.1.2
Dobrovolné založení a vznik společenství vlastníků Na rozdíl od právní úpravy společenství vlastníků v BytZ, která vůbec
neupravovala institut založení, připouští ObčZ i možnost dobrovolného založení. Podle mého názoru bude tato možnost často využívána zejména s ohledem na otázku ručení za dluhy. Jak již bylo výše uvedeno, v případě domu, kde nedojde ke vzniku společenství vlastníků, se použijí obecná ustanovení ObčZ o spoluvlastnictví, kdy jednotliví vlastníci jednotek odpovídají za dluhy společně a nerozdílně. Naproti tomu, právní úprava společenství vlastníků upravuje ručení za dluhy jako individuální v poměru podle velikosti svého podílu na společných částech. Podle ustanovení § 1199 ObčZ je dána možnost založení společenství vlastníků v domě, kde je méně než pět jednotek, za předpokladu, že s tím všichni vlastníci jednotek souhlasí. V případě, že se tak vlastníci jednotek rozhodnou, dojde k postupu podle ustanovení § 1200 ObčZ, tedy je nutné nejprve schválit stanovy všemi vlastníky jednotek, poté by byl podán návrh na zápis založeného společenství vlastníků do veřejného rejstříku a následně by společenství vlastníků vzniklo dnem zápisu do tohoto veřejného rejstříku (ustanovení § 1204 ObčZ).66 6.1.3
Způsoby založení společenství vlastníků Obecně platí, že k založení společenství vlastníků dojde schválením stanov.
Toto založení přichází v úvahu, pokud již dříve nebylo společenství vlastníků založeno prohlášením o rozdělení práva k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám nebo ujednáním ve smlouvě o výstavbě. Dále rozlišujeme založení povinné a dobrovolné. Povinně se zakládá společenství vlastníků pro dům, ve kterém je alespoň pět jednotek, z nichž nejméně tři jsou ve vlastnictví tří různých vlastníků. Dobrovolné založení upravuje ustanovení § 1199 ObčZ a je zde ponecháno na vůli vlastníků jednotek v domě, ve kterém je méně než pět jednotek, zda se rozhodnou společenství vlastníků založit. V současné době ObčZ rozlišuje tři způsoby založení společenství vlastníků.67 Mezi tyto způsoby patří prohlášení o rozdělení práva k nemovité věci na vlastnické 66
ŠVESTKA, Jiří a kol. Občanský zákoník: komentář. Svazek III (§ 976 až 1474). Praha: Wolters Kluwer, 2014, s. 586. 67 Srov. např.: 1) KABELKOVÁ, Eva; SCHÖDELBAUEROVÁ, Pavla. Bytové spoluvlastnictví v novém občanském zákoníku: komentář [§ 1158-1222]. Praha: C. H. Beck, 2013, s. 230. 2) SPÁČIL, Jiří a kol. Občanský zákoník: komentář. III, Věcná práva (§ 976-1474). Praha: C. H. Beck, 2013, s. 773. 3) ŠVESTKA, Jiří a kol. Občanský zákoník: komentář. Svazek III (§ 976 až 1474). Praha: Wolters Kluwer, 2014, s. 589. 39
právo k jednotkám podle ustanovení § 1166 ObčZ, ujednání ve smlouvě o výstavbě podle ustanovení § 1170 ObčZ a schválení stanov podle ustanovení § 1200 ObčZ. Na základě prohlášení podle ustanovení § 1166 ObčZ dochází k rozdělení práva k nemovité věci na vlastnické právo k jednotkám. V případě, že následkem tohoto rozdělení má vzniknout alespoň pět jednotek, z nichž alespoň tři mají být ve vlastnictví tří různých vlastníků, tak povinnou náležitostí prohlášení jsou stanovy společenství vlastníků podle ustanovení § 1166 odst. 2 ObčZ. Tyto stanovy nebudou schvalovat všichni vlastníci jednotek, nýbrž pouze původce prohlášení. Tím může být například vlastník domu, který se rozhodl vlastnictví k tomuto domu rozdělit na vlastnické právo k jednotkám za účelem jejich prodeje. Stanovy se pak nemůžou změnit do doby vzniku společenství vlastníků. Dalším způsobem založení společenství vlastníků je ujednáním ve smlouvě o výstavbě podle ustanovení § 1170 ObčZ. Pokud touto výstavbou má vzniknout dům s alespoň pěti jednotkami, tak povinnou náležitostí této smlouvy budou též stanovy společenství vlastníků. Nutno upozornit, že ne ve všech případech budou stanovy povinnou náležitostí. Rozlišujeme dvě situace.68 Za prvé jde o situaci domu, ve kterém již vzniklo společenství vlastníků, které se rozhodlo vytvořit jednotku nástavbou, přístavbou nebo stavební úpravou domu. V tomto případě smlouva o výstavbě nemusí obsahovat stanovy společenství vlastníků. Odlišná situace nastává v případě výstavby celého nového domu nebo v případě již existujícího domu, který výstavbou nové jednotky naplní zákonnou podmínku pro založení společenství vlastníků. V těchto případech jsou stanovy společenství vlastníků povinnou náležitostí smlouvy o výstavbě. Poslední způsobem založení společenství vlastníků je schválení stanov podle ustanovení § 1200 odst. 1 ObčZ, kde je nutný souhlas všech vlastníků jednotek. Tento souhlas všech vlastníků jednotek však není vyžadován v případě založení společenství vlastníků prohlášením o rozdělení práva k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám nebo ujednáním ve smlouvě o výstavbě. 6.1.4
Stanovy společenství vlastníků Společenství vlastníků, jako právnická osoba, je založeno schválením stanov,
které představují zakladatelské právní jednání podle ustanovení § 122 ObčZ. Stanovy
68
SPÁČIL, Jiří a kol. Občanský zákoník: komentář. III, Věcná práva (§ 976-1474). Praha: C. H. Beck, 2013, s. 775. 40
jsou základním dokumentem společenství vlastníků, které upravují vnitřní i vnější právní poměry.69 Podle právní úpravy v ObčZ nemůže společenství vlastníků vzniknout bez schválení stanov. To představuje zásadní rozdíl oproti právní úpravě v BytZ, kdy společenství vlastníků vzniklo přímo ze zákona (ex lege), aniž by mělo schváleno stanovy. Teprve až na první schůzi shromáždění vlastníků jednotek, která se musela konat do 60 dnů po vzniku společenství vlastníků, došlo ke schvalování stanov (ustanovení § 9 odst. 8 BytZ). Nutno podotknout, že ani na této schůzi nemuselo dojít z různých důvodů k jejich schválení. S možností neschválení těchto stanov počítal i sám BytZ ve svém ustanovení § 9 odst. 10, kdy za této situace se společenství vlastníků řídilo VzorStan. S nabytím účinnosti ObčZ se podle jeho ustanovení § 3080 bodu 216 a 217 tyto vzorové stanovy zrušují. Je tedy otázkou, čím se budou řídit právní poměry společenství vlastníků, které nepřijalo vlastní stanovy. Na tuto otázku nám dává odpověď výkladové stanovisko č. 10 Expertní skupiny Komise pro aplikaci nové civilní legislativy při Ministerstvu spravedlnosti ze dne 7. června 2013, podle kterého může společenství vlastníků i nadále, tj. po nabytí účinnosti ObčZ, vycházet ze vzorových stanov. Lze tedy konstatovat, že v případě nové právní úpravy není možné, aby společenství vlastníků vzniklo bez svých vlastních stanov. Společenství vlastníků, které vzniklo podle BytZ, avšak přijalo své vlastní stanovy, se těmito stanovami řídí i nadále, tj. i po dni nabytí účinnosti ObčZ. V případě společenství vlastníků vzniknuvší podle BytZ, které se řídilo vzorovými stanovami, se bude i za účinnosti ObčZ nadále řídit těmito vzorovými stanovami.70 V souvislosti se stanovami společenství vlastníků je nutno upozornit na ustanovení § 3041 odst. 2 ObčZ, které se vztahuje na právnické osoby vzniknuvší přede dnem nabytím účinnosti ObčZ. Ustanovení stanov, která jsou v rozporu s donucujícími ustanoveními ObčZ pozbývají své závaznosti dnem nabytí účinnosti nové právní úpravy. Dále je v tomto ustanovení stanovena povinnost přizpůsobit své stanovy do tří let ode dne nabytí účinnosti ObčZ právní úpravě v ObčZ.71
69
SPÁČIL, Jiří a kol. Občanský zákoník: komentář. III, Věcná práva (§ 976-1474). Praha: C. H. Beck, 2013, s. 777. 70 TRČKOVÁ, Svatava; CELLAR, Milan. Stanovy společenství vlastníků jednotek – změny od 1. 1. 2014. Bulletin advokacie. 2014, č. 5, s. 22. 71 Tamtéž s. 22. 41
Náležitosti stanov můžeme rozlišovat na obligatorní (povinné) a fakultativní (nepovinné).72 V ustanovení § 1200 odst. 2 je stanoven minimální obligatorní obsah, který stanovy musí obsahovat. V opačném případě, tj. v případě absence některé obligatorní náležitosti, by soud i bez návrhu prohlásil vznik společenství vlastníků za neplatné (ustanovení § 129 odst. 1 ObčZ). Fakultativní náležitosti jsou ty, které si podle vlastních potřeb upraví samo společenství vlastníků. Lze konstatovat, že obligatorní náležitosti představují jakýsi základní zákon upravující právní poměry společenství vlastníků.73 Minulá právní úprava stanovila minimální nutné náležitosti v ustanovení § 9 odst. 14 BytZ. V případě porovnání s novou právní úpravou obsaženou v ObčZ dojdeme k závěru, že došlo k jejich rozšíření. Z toho vyplývá zvýšení významu stanov společenství vlastníků.74 Tento zvýšený význam je dán také tím, že došlo ke zrušení vzorových stanov, které používalo společenství vlastníků v případě, že neschválilo vlastní stanovy. Stanovy společenství vlastníků podle ustanovení § 1200 odst. 2 ObčZ musí obsahovat název, který zahrnuje výraz „společenství vlastníků“ a označení domu, pro který společenství vlastníků vzniklo. V případě sídla primárně platí, že je určeno v domě, pro které společenství vlastníků vzniklo. Za situace, kdy toto není možné, lze sídlo určit na jiném vhodném místě. Dále stanovy musí obsahovat určení členských práv a povinností vlastníků jednotek, které zahrnují způsob jejich uplatňování, určení orgánů, jejich působnosti, počtu členů volených orgánů a jejich funkčního období, jakož i způsobu svolávání, jednání a usnášení, a určení prvních členů statutárního orgánu. Součástí stanov musí být i řada pravidel, která se týkají správy domu a pozemku, užívání společných částí, tvorby rozpočtu, příspěvků na správu domu a pozemku a úhrady cen služeb a způsobu jejich určení pro jednotlivé vlastníky jednotek. Ustanovení § 1200 odst. 3 ObčZ vyžaduje pro stanovy společenství vlastníků formu veřejné listiny. Výjimku představuje založení společenství vlastníků prohlášením o rozdělení práva k nemovité věci na vlastnické právo k jednotkám nebo ujednání ve smlouvě o výstavbě. V těchto případech není vyžadována forma veřejné listiny. Podle
72
SPÁČIL, Jiří a kol. Občanský zákoník: komentář. III, Věcná práva (§ 976-1474). Praha: C. H. Beck, 2013, s. 778. 73 KABELKOVÁ, Eva; SCHÖDELBAUEROVÁ, Pavla. Bytové spoluvlastnictví v novém občanském zákoníku: komentář [§ 1158-1222]. Praha: C. H. Beck, 2013, s. 231. 74 ŠVESTKA, Jiří a kol. Občanský zákoník: komentář. Svazek III (§ 976 až 1474). Praha: Wolters Kluwer, 2014, s. 590. 42
ustanovení § 567 ObčZ se veřejnou listinou rozumí listina vydaná orgánem veřejné moci v mezích jeho pravomoci nebo listina, kterou za veřejnou listinu prohlásí zákon. Formou veřejné listiny se zásadně rozumí notářský zápis (ustanovení § 3026 odst. 2 ObčZ). 6.1.5
Majoritní vlastník jako správce po založení společenství vlastníků Ustanovení § 1202 až 1203 ObčZ upravuje situaci, kdy v založeném
společenství vlastníků existuje vlastník jednotky, který disponuje většinou hlasů všech vlastníků jednotek v domě. Takový vlastník jednotky se stává správcem domu a pozemku, tzn. osobou odpovědnou za správu domu a pozemku. Z ustanovení § 1206 odst. 1 ObčZ, podle kterého má každý vlastník jednotky počet hlasů odpovídající velikosti jeho podílu na společných částech, vyplývá, že vlastníkem disponujícím většinou hlasů se má na mysli vlastník jednotky mající většinový (nadpoloviční) podíl na společných částech domu. 75 Oproti BytZ jde o zcela nové ustanovení. Podle důvodové zprávy ustanovení § 1202 až 1203 ObčZ řeší přechodné období mezi rozdělením domu na dům s jednotkami a stavem, kdy většinu jednotek v domě získají noví vlastníci. Tímto se přímo reaguje na developery, kteří po dostavění domu prodali malou část bytů a zároveň se vyvázali ze správy domu a pozemku, a bránili tak efektivnímu výkonu správy domu a pozemku. Nutno upozornit, že právní úprava bytového spoluvlastnictví upravuje osobu správce na dvou místech. Za prvé se jedná o správce podle ustanovení § 1192 odst. 1 ObčZ, kterým se stává vlastník jednotky disponující podílem větším než polovičním na společných částech. Tato situace nastává v případě, kdy nedojde ke vzniku společenství vlastníků, tedy v domě, kde je méně než pět jednotek. Oproti tomu v případě správce podle ustanovení § 1202 odst. 1 ObčZ jde vždy o zakladatele společenství vlastníků, který se stává osobou odpovědnou za správu domu a pozemku do doby, než ztratí většinu hlasů, tj. většinový (nadpoloviční) podíl na společných částech domu. V případě, kdy je zakladatelů společenství vlastníků více, tak se na ně hledí jako na jednu osobu. Po ztrátě většiny hlasů dojde k založení společenství vlastníků. Situace podle ustanovení § 1202 a násl. ObčZ nastane zejména v situaci developerské výstavby a následným postupným prodejem jednotek.
75
ŠVESTKA, Jiří a kol. Občanský zákoník: komentář. Svazek III (§ 976 až 1474). Praha: Wolters Kluwer, 2014, s. 595. 43
Podobně jako v případě správy bez vzniku společenství vlastníků platí, že na správu podle ustanovení § 1202 a násl. ObčZ se použijí pravidla určená v prohlášení a pro rozhodování ve věcech správy se obdobně použijí ustanovení o shromáždění. K rozhodování svolá vlastníky jednotek správce. Rozdílem oproti správě bez vzniku společenství vlastníků je obdobné použití ustanovení o shromáždění, oproti přiměřenému použití ustanovení o shromáždění podle ustanovení § 1191 ObčZ. Podle mého názoru toto obdobné použití ustanovení o shromáždění umožňuje, na rozdíl od správy bez vzniku společenství vlastníků, použití ustanovení § 1210 a násl. ObčZ o rozhodování mimo zasedání (per rollam). Stejný závěr lze dovodit i z Metodické pomůcky pro přípravu návrhů právních předpisů, podle kterého v případě užití slova „obdobně“ se má na mysli, že určité právní vztahy se budou určitou právní úpravou řídit v plném rozsahu. Oproti tomu, v případě použití slova „přiměřeně“ se předpokládá, že určité právní vztahy se nebudou určitou právní úpravou řídit v plném rozsahu. Lze tedy konstatovat, že v případě správy podle ustanovení § 1202 a násl. ObčZ se pro rozhodování ve věcech správy obdobně použijí ustanovení o shromáždění, tzn. ustanovení § 1206 až 1214 ObčZ. Druhá věta za středníkem ustanovení § 1202 odst. 2 ObčZ stejně jako ustanovení § 1193 ObčZ, upravuje zákaz přehlasování, kdy se při rozhodování nepřihlíží k hlasům správce převyšujícím součet hlasů všech ostatních vlastníků jednotek. 76 Toto ustanovení chrání menšinové vlastníky jednotek před majoritním vlastníkem, který by jinak mohl o celém domu rozhodovat podle své vůle bez ohledu na ostatní. Tedy například v případě, kdy majoritní vlastník, tj. správce, bude disponovat 70% všech hlasů a naproti tomu ostatní vlastníci jednotek budou disponovat v součtu zbylými 30% hlasů, tak se jejich hlasy vyrovnají a obě skupiny, tj. majoritní vlastník i ostatní vlastníci, budou disponovat 30% hlasů. Majoritní vlastník tedy pro přijetí rozhodnutí potřebuje, aby se na jeho stranu přidal alespoň jeden další vlastník jednotky. Následující ustanovení § 1203 ObčZ reaguje na situaci, kdy majoritní vlastník ztratí většinu hlasů. V takovém případě je jeho povinností nejpozději do šedesáti dnů podat návrh na zápis společenství vlastníků do veřejného rejstříku a dále musí do devadesáti dnů svolat shromáždění. Pokud se tak nestane, je k tomu oprávněn kterýkoliv vlastník jednotky. Zákon ovšem neupravuje, kdy výkon této funkce správce zaniká. Nicméně i podle názorů v odborné literatuře lze dovodit, že výkon funkce 76
KABELKOVÁ, Eva; SCHÖDELBAUEROVÁ, Pavla. Bytové spoluvlastnictví v novém občanském zákoníku: komentář [§ 1158-1222]. Praha: C. H. Beck, 2013, s. 240. 44
správce podle ustanovení § 1202 odst. 1 ObčZ nekončí dnem, kdy se snížil počet jeho hlasů pod jednu polovinu, nýbrž teprve dnem vzniku společenství vlastníků zápisem do veřejného rejstříku.77 6.2 Vznik společenství vlastníků Právní úprava týkající se vzniku společenství vlastníků představuje jednu z nejvýznamnějších změn oproti minulé právní úpravě. Podle ustanovení § 9 odst. 3 BytZ došlo ke vzniku společenství vlastníků v domě s nejméně pěti jednotkami, z nichž alespoň tři jsou ve vlastnictví tří různých vlastníků, a to dnem doručení listiny o vzniku vlastnického práva ke třetí jednotce tomuto poslednímu z třech vlastníků jednotek. K tomuto vzniku došlo přímo ze zákona (ex lege), tzn. po splnění podmínek uvedených v ustanovení § 9 odst. 3 BytZ. Skutečnost vzniku společenství vlastníků se zapisovala podle ustanovení § 10 odst. 1 BytZ do rejstříku společenství vlastníků. Tento zápis měl deklaratorní povahu, protože se zapisovalo již vzniklé společenství vlastníků a tento zápis již neměl na jeho vznik žádný vliv.78 Oproti tomu podle nové právní úpravy obsažené v ObčZ předchází vzniku společenství vlastníků jeho založení. Následně dnem zápisu do veřejného rejstříku dojde ke vzniku společenství vlastníků. Tento zápis má konstitutivní povahu, protože teprve až zápisem dojde i k faktickému vzniku společenství vlastníků.79 Podle důvodové zprávy společenství vlastníků vzniká stejně jako ostatní právnické osoby, a to dnem zápisu do veřejného rejstříku. Veřejné rejstříky jsou upraveny zákonem č. 304/2013 Sb., o veřejných rejstřících právnických a fyzických osob. Veřejný rejstřík představuje informační systém veřejné správy a rozumí se jím spolkový rejstřík, nadační rejstřík, rejstřík ústavů, rejstřík společenství vlastníků jednotek, obchodní rejstřík a rejstřík obecně prospěšných společností. Podle ustanovení § 1 odst. 4 VeřRej je veřejný rejstřík veden soudem v elektronické podobě. Zapisované skutečnosti v případě společenství vlastníků jsou stanoveny v ustanovení § 25 VeřRej a oproti minulé právní úpravě, která zapisované skutečnosti stanovila v ustanovení § 10 odst. 1 BytZ, se jich vyžaduje více. Podle ustanovení § 2 odst. 1 VeřRej je součástí veřejného rejstříku sbírka listin obsahující mj. zakladatelské právní jednání, které zahrnuje v případě společenství vlastníků stanovy, rozhodnutí o volbě nebo jmenování, odvolání nebo doklad o jiném 77
ŠVESTKA, Jiří a kol. Občanský zákoník: komentář. Svazek III (§ 976 až 1474). Praha: Wolters Kluwer, 2014, s. 598. 78 Tamtéž s. 601. 79 Tamtéž s. 601. 45
ukončení funkce osob, které jsou členem statutárního orgánu, výroční zprávy, řádné, mimořádné a konsolidované účetní závěrky, nejsou-li součástí výroční zprávy (ustanovení § 66 VeřRej).80 6.3 Zrušení společenství vlastníků Právnická osoba se obecně může zrušit právním jednáním, uplynutím doby, rozhodnutím orgánu veřejné moci, dosažením účelu, pro který byla ustavena a nebo z dalších důvodů uvedených v ObčZ (ustanovení § 168 odst. 1 ObčZ). Oproti právní úpravě v BytZ se nově upravuje zrušení společenství vlastníků. To souvisí se zásadní změnou v pojetí existence společenství vlastníků, kdy už nejsou rozlišovány pouze dvě právní skutečnosti (vznik a zánik), nýbrž čtyři (založení, vznik, zrušení a zánik). Tím došlo ke standardizaci právní úpravy společenství vlastníků s právní úpravou ostatních typů právnických osob.81 Institut zrušení společenství vlastník je upraven v ustanoveních § 1215 až 1216 ObčZ. Lze rozlišovat zrušení zánikem vlastnického práva ke všem jednotkám v domě a zrušení rozhodnutím vlastníků jednotek. K tomuto rozlišení je nutné ještě přiřadit zrušení v důsledku zániku domu jako takového (např. zničení domu živelnou pohromou, zbouráním domu apod.), které není v právní úpravě výslovně stanoveno.82 Důvodová zpráva uvádí, že existence společenství vlastníků se váže na existenci vlastnického práva k jednotkám. V opačném případě dojde ke zrušení společenství vlastníků, a to dnem zániku vlastnického práva ke všem jednotkám v domě (ustanovení § 1215 odst. 1 ObčZ). Tento způsob zrušení společenství vlastníků zahrnuje tři podmnožiny možných případů.83 Prvním možným případem je situace, kdy se vlastníci jednotek dohodnou na přeměně bytového vlastnictví v podílové spoluvlastnictví nemovité věci. K této změně dojde zápisem do veřejného seznamu (ustanovení § 1217 odst. 1 ObčZ). Jde tedy o situaci, kdy v domě jsou jednotky ve vlastnictví více vlastníků, kteří se rozhodli, že již nechtějí mít dům rozdělený na jednotky, ale tento dům chtějí mít ve spoluvlastnictví.84 Za druhé jde o situaci, kdy jsou všechny jednotky
80
ŠVESTKA, Jiří a kol. Občanský zákoník: komentář. Svazek III (§ 976 až 1474). Praha: Wolters Kluwer, 2014, s. 602. 81 SPÁČIL, Jiří a kol. Občanský zákoník: komentář. III, Věcná práva (§ 976-1474). Praha: C. H. Beck, 2013, s. 835. 82 ŠVESTKA, Jiří a kol. Občanský zákoník: komentář. Svazek III (§ 976 až 1474). Praha: Wolters Kluwer, 2014, s. 636. 83 Tamtéž s. 837. 84 SPÁČIL, Jiří a kol. Občanský zákoník: komentář. III, Věcná práva (§ 976-1474). Praha: C. H. Beck, 2013, s. 837. 46
ve společném jmění.85 Pokud se podle ustanovení § 1217 odst. 2 ObčZ dohodnou manželé, kteří vlastní všechny jednotky v domě ve společném jmění, na přeměně bytového vlastnické na vlastnictví nemovité věci ve společném jmění, tak k této změně dojde zápisem do veřejného seznamu. Posledním možným případem je situace, kdy všechny jednotky v domě vlastní jediný vlastník.86 Tento jediný vlastník může svým prohlášením změnit vlastnické právo k jednotkám na vlastnické právo k nemovité věci. K této změně dojde zápisem do veřejného seznamu (ustanovení § 1218 odst. 1 ObčZ). Ve všech případech, tzn. v případech dohody podle ustanovení § 1217 odst. 1 a 2 ObčZ a prohlášení podle ustanovení § 1218 odst. 1 ObčZ, se vyžaduje písemná forma. Podle ustanovení § 1215 odst. 2 ObčZ lze společenství vlastníků zrušit také rozhodnutím vlastníků jednotek. Tento způsob je možný pouze ve dvou případech. V prvním případě jde o situaci, kdy společenství vlastníků bylo podle ustanovení § 1199 ObčZ založeno dobrovolně a vlastníci jednotek se rozhodli, že tuto formu správy domu a pozemku již nechtějí. Za druhé jde o situaci, kdy v domě klesl počet jednotek na méně než pět. V takovém domě, kde klesl počet jednotek na méně než pět, zákon již nevyžaduje správu domu a pozemku prostřednictvím společenství vlastníků a vlastníci jednotek se můžou rozhodnout tuto formu správy domu a pozemku zrušit. V obou případech jsou vlastníci povinni spolu s rozhodnutím o zrušení společenství vlastníků přijmout pravidla pro správu domu a pozemku a pro příspěvky na ní (druhá věta ustanovení § 1215 odst. 2 ObčZ). Nutno upozornit na to, že i když to zákon výslovně neuvádí, tak je nutné přijmou i pravidla pro užívání společných částí.87 Obecně se podle ustanovení § 169 odst. 1 ObčZ vyžaduje po zrušení právnické osoby její likvidace. Výjimku představuje případ, kdy celé jmění nabývá právní nástupce, nebo stanoví-li ObčZ jinak. Účelem takové likvidace je vypořádat majetek zrušené právnické osoby (likvidační podstatu), vyrovnat dluhy věřitelům a naložit s čistým majetkovým zůstatkem, jenž vyplyne z likvidace (s likvidačním zůstatkem), podle zákona (ustanovení § 187 odst. 1 ObčZ). Ovšem toto obecné ustanovení nařizující likvidaci se v případě společenství vlastníků neužije. Speciálně pro zrušení společenství vlastníků je stanoveno v první větě ustanovení § 1216 ObčZ, že se likvidace neprovádí. Toto ustavení reaguje na minulou právní úpravu, kdy podobné ustanovení neexistovalo 85
SPÁČIL, Jiří a kol. Občanský zákoník: komentář. III, Věcná práva (§ 976-1474). Praha: C. H. Beck, 2013, s. 837. 86 Tamtéž s. 838. 87 ŠVESTKA, Jiří a kol. Občanský zákoník: komentář. Svazek III (§ 976 až 1474). Praha: Wolters Kluwer, 2014, s. 636. 47
a způsobovalo to řadu problémů. Tuto situaci vyřešil Vrchní soud v Praze ve svém usnesení ze dne 15. ledna 2008, sp. zn. 7 Cmo 131/2007, když stanovil, že společenství vlastníků zaniká bez toho, aby bylo zrušeno a aby u něj proběhla likvidace. ObčZ tak převzal tento závěr Vrchního soudu v Praze do právní úpravy společenství vlastníků. Lze konstatovat, že na zrušení společenství vlastníků nenavazuje likvidace a tedy podle druhé věty ustanovení § 1216 ObčZ přecházejí práva a povinnosti společenství vlastníků dnem jeho zániku na vlastníky jednotek v poměru stanoveném podle podílů každého vlastníka jednotky na společných částech. 6.4 Zánik společenství vlastníků Jak již bylo výše uvedeno, minulá právní úprava v BytZ upravovala pouze zánik společenství vlastníků. K zániku společenství vlastníků mohlo podle ustanovení § 9 odst. 15 BytZ dojít buď zánikem domu jako takového, nebo zánikem rozdělení domu na jednotky. Za zánik domu jako takového byl považován konec faktické existence budovy (např. její zbourání, zničení živelnou pohromou apod.). K zániku rozdělení domu na jednotky došlo volním projevem vlastníků (vlastníka) jednotek, kterým byla dohoda, resp. prohlášení.88 Podle ustanovení § 5 odst. 6 BytZ mohli vlastníci všech jednotek v domě uzavřít dohodu o tom, že se vlastnictví jednotek změní na podílové spoluvlastnictví budovy. A dále podle následující odstavce byla dána možnost vlastníku všech jednotek v domě, aby na základě prohlášení změnil vlastnictví jednotek na vlastnictví budovy. Právní úprava společenství vlastníků v ObčZ neobsahuje žádné speciální ustanovení týkající se jeho zániku. V takovém případě se uplatní obecné ustanovení § 185 ObčZ, kdy právnická osoba zapsaná do veřejného rejstříku zaniká dnem výmazu z veřejného rejstříku. Tedy k zániku společenství vlastníků dojde výmazem z rejstříku společenství vlastníků jednotek.
88
SPÁČIL, Jiří a kol. Občanský zákoník: komentář. III, Věcná práva (§ 976-1474). Praha: C. H. Beck, 2013, s. 834. 48
7. Právní vztah společenství vlastníků – vlastník jednotky 7.1 Orgány společenství vlastníků Společenství vlastníků, stejně jako ostatní právnické osoby, musí mít své vlastní orgány. Zákon a zakladatelské právní jednání, kterým v případě společenství vlastníků jsou stanovy, určují, jakým způsobem a v jakém rozsahu členové orgánů právnické osoby za ni rozhodují a nahrazují její vůli (ustanovení § 151 odst. 1 ObčZ). V ObčZ lze orgány rozlišovat na obligatorní, které společenství vlastníků zřizuje povinně ze zákona, a fakultativní, tedy dobrovolné, kdy jejich zřízení závisí pouze na vůli konkrétního společenství vlastníků.89 Obligatorními orgány jsou shromáždění jako nejvyšší orgán a výbor nebo předseda společenství vlastníků jako statutární orgán. 90 V případě, kdy společenství vlastníků zřídí další fakultativní orgány, platí podle poslední věty ustanovení § 1205 odst. 1 ObčZ omezení, že tyto orgány nemohou svou působností zasahovat do zákonem stanovené a dále případně stanovami určené působnosti shromáždění a statutárního orgánu. 91 Dále můžeme rozlišovat orgány volené a nevolené.92 Podle ustanovení § 152 odst. 2 ObčZ je členem voleného orgánu osoba, která je do funkce volena, jmenována či jinak povolána. Voleným orgánem je statutární orgán, kterým je výbor nebo předseda společenství vlastníků. Stanovy společenství vlastníků mohou podle ustanovení § 1200 odst. 2 písm. d) ObčZ zřídit další volené orgány. Oproti tomu do nevoleného orgánu není jeho člen volen, jmenován či jinak povolán, ale jeho členství vyplývá přímo ze zákona. Takovým orgánem je shromáždění, které tvoří všichni vlastníci jednotek. Členství ve shromáždění je tedy spjato s vlastnictvím jednotky. Takto pojatá soustava orgánů společenství vlastníků v podstatě odpovídá minulé právní úpravě v BytZ, kdy podle ustanovení § 9 odst. 7 BytZ zahrnovala obligatorní orgány, kterými byly shromáždění jako nejvyšší orgán a výbor nebo pověřený vlastník jako výkonný a statutární orgán.93 Rovněž bylo umožněno zřizovat další fakultativní (dobrovolné) orgány podle stanov. Nově se tedy zavádí pro jednočlenný statutární orgán 89
SPÁČIL, Jiří a kol. Občanský zákoník: komentář. III, Věcná práva (§ 976-1474). Praha: C. H. Beck, 2013, s. 793. 90 Tamtéž s. 793. 91 ŠVESTKA, Jiří a kol. Občanský zákoník: komentář. Svazek III (§ 976 až 1474). Praha: Wolters Kluwer, 2014, s. 604. 92 SPÁČIL, Jiří a kol. Občanský zákoník: komentář. III, Věcná práva (§ 976-1474). Praha: C. H. Beck, 2013, s. 794-795. 93 KABELKOVÁ, Eva; SCHÖDELBAUEROVÁ, Pavla. Bytové spoluvlastnictví v novém občanském zákoníku: komentář [§ 1158-1222]. Praha: C. H. Beck, 2013, s. 252. 49
pojem „předseda společenství vlastníků“ namísto pojmu „pověřený vlastník“ užívaný v BytZ. Nutno upozornit, že v BytZ chybělo výslovné ustanovení zakazující, aby působnost fakultativních orgánů zasahovala do působnosti shromáždění nebo statutárního orgánu ve smyslu poslední věty ustanovení § 1205 odst. 1 ObčZ. Ovšem i přes tuto absenci odborná praxe vycházela z obdobného principu, že působnost shromáždění nebo statutárního orgánu nemůže být narušena působností fakultativních orgánů.94 7.2 Nejvyšší orgán Nejvyšším orgánem společenství vlastníků je shromáždění, které je tvořeno všemi vlastníky jednotek. Členství ve shromáždění je neoddělitelně spojeno s vlastnictvím jednotky, tedy vlastník jednotky se nabytím vlastnického práva k jednotce stává zároveň členem shromáždění a naopak v případě pozbytí vlastnického práva k jednotce jeho členství zaniká.95 Z výše uvedeného vyplývá, že shromáždění nemůže být voleným orgánem ve smyslu ustanovení § 152 odst. 2 ObčZ. Tento princip spojení členství s vlastnictvím jednotky vychází z minulé právní úpravy, kdy ustanovení § 9 odst. 5 BytZ stanovilo pravidlo, že členství ve společenství a zároveň v nejvyšším orgánu, tj. shromáždění, vzniká a zaniká současně s převodem nebo s přechodem vlastnictví jednotky. Shromáždění může rozhodovat na zasedání nebo mimo zasedání. Na způsobu výpočtu počtu hlasů se oproti minulé právní úpravě v BytZ nic podstatného nezměnilo.96 Tedy každý vlastník při rozhodování na shromáždění disponuje takovým počtem hlasů, který odpovídá velikosti jeho podílu na společných částech (druhá věta ustanovení § 1206 odst. 1 ObčZ). Od tohoto způsobu výpočtu počtu hlasů se nelze odchýlit. Jde o kogentní ustanovení. Rozdílný oproti BytZ ovšem může být způsob výpočtu velikosti podílu na společných částech. Podle ustanovení § 1161 ObčZ přicházejí v úvahu tři možnosti výpočtu. První možností je určení podílu na společných částech se zřetelem k povaze, rozměrům a umístění bytu. Dále je možnost tyto podíly na společných částech určit jako stejné. Posledním možným způsobem výpočtu je stanovení podílu na společných částech poměrem velikosti podlahové plochy bytu 94
ŠVESTKA, Jiří a kol. Občanský zákoník: komentář. Svazek III (§ 976 až 1474). Praha: Wolters Kluwer, 2014, s. 604. 95 KABELKOVÁ, Eva; SCHÖDELBAUEROVÁ, Pavla. Bytové spoluvlastnictví v novém občanském zákoníku: komentář [§ 1158-1222]. Praha: C. H. Beck, 2013, s. 256. 96 SPÁČIL, Jiří a kol. Občanský zákoník: komentář. III, Věcná práva (§ 976-1474). Praha: C. H. Beck, 2013, s. 805. 50
k celkové podlahové ploše všech bytů v domě. Tento poslední způsob výpočtu se shoduje s minulou právní úpravou, která v ustanovení § 8 odst. 2 BytZ, dovolovala při výpočtu velikosti podílu na společných částech použít pouze tento jediný způsob. Výjimku představuje situace, kdy vlastníkem jednoho nebo více bytů je samo společenství vlastníků. V takovém případě se k jeho hlasům nepřihlíží. To je rozdílný přístup oproti BytZ, které neobsahovalo žádný zákaz týkající se práva hlasovat na shromáždění pro společenství vlastníků vlastnící některou z jednotek. 97 Pokud je společenství vlastníků vlastníkem některé jednotky, tak se podíl na společných částech pro konkrétního vlastníka následně vypočte poměrem velikosti podlahové plochy bytu k celkové podlahové ploše všech bytů v domě, s výjimkou jednotky ve vlastnictví společenství vlastníků. V praxi budou časté i situace, kdy bude jednotka ve spoluvlastnictví několika osob nebo naopak v domě bude ve vlastnictví jedné osoby několik jednotek. V případě spoluvlastnictví jednotky platí, že spoluvlastníci mají tolik hlasů, jako kdyby tato jednotka byla ve vlastnictví jediné osoby. 98 Naopak pokud jedna osoba vlastní v domě více jednotek, pak jí náleží tolik hlasů, kolik činí součet podílů na společných částech za všechny jednotky, které vlastní.99 Shromáždění je způsobilé usnášet se, když na zasedání je přítomno alespoň tolik vlastníků jednotek, kteří mají dohromady většinu všech hlasů (první věta ustanovení § 1206 odst. 2 ObčZ). Od tohoto ustanovení se stanovy společenství vlastníků nemohou odchýlit. 100 Shodně byla upravena způsobilost shromáždění usnášet se v BytZ (ustanovení § 11 odst. 2 ObčZ). Pro přijetí rozhodnutí je podle druhé věty ustanovení § 1206 odst. 2 ObčZ stanoven požadavek nadpoloviční většiny hlasů přítomných vlastníků jednotek. Ovšem toto pravidlo neplatí, pokud je ze zákona nebo na základě stanov společenství vlastníků vyžadován vyšší počet hlasů. V této oblasti se zákonodárce oproti minulé právní úpravě rozhodl změnit přístup a výrazně posílil autonomní povahu rozhodování společenství
97
KABELKOVÁ, Eva; SCHÖDELBAUEROVÁ, Pavla. Bytové spoluvlastnictví v novém občanském zákoníku: komentář [§ 1158-1222]. Praha: C. H. Beck, 2013, s. 257. 98 SPÁČIL, Jiří a kol. Občanský zákoník: komentář. III, Věcná práva (§ 976-1474). Praha: C. H. Beck, 2013, s. 805. 99 Tamtéž s. 805. 100 PRAŽÁK, Zbyněk. Bytové spoluvlastnictví. Komentář k § 1158-1222 nového občanského zákoníku a k zákonu č. 67/2013 Sb. Praha: Leges, 2014, s. 179. 51
vlastníků o vnitřních poměrech. 101 V BytZ byly stanoveny rozdílné požadavky pro přijetí rozhodnutí.102 Například v ustanovení § 11 odst. 4 BytZ byl stanoven požadavek tříčtvrtinové většiny hlasů přítomných vlastníků jednotek pro přijetí rozhodnutí. V následujícím odstavci se vyžadovala tříčtvrtinová většina hlasů všech vlastníků jednotek. Ustanovení § 9 odst. 12 BytZ stanovilo pro zvolení člena výboru nebo pověřeného vlastníka požadavek nadpoloviční většinu hlasů všech vlastníků jednotek. Z výše uvedeného vyplývá, že právní úprava v BytZ týkající se požadavku počtu hlasů potřebných pro přijetí rozhodnutí byla značně nepřehledná a podle mého názoru je jedině dobře, že ObčZ tyto požadavky sjednotil s tím, že společenství vlastníků může stanovit vyšší počet hlasů potřebných pro přijetí rozhodnutí v konkrétních případech. Z praktického hlediska je doporučeno před každým hlasováním shromáždění ověřovat stav přítomných členů. V opačném případě hrozí riziko neplatnosti takového rozhodnutí. Tento závěr judikoval ve svém rozsudku Vrchní soud v Praze ze dne 23. 1. 2009, sp. zn. 7 Cmo 160/2008. Podle ustanovení § 1207 odst. 1 ObčZ je povinen statutární orgán svolat shromáždění k zasedání tak, aby se konalo nejméně jedenkrát do roka. V tomto případě jde o minimální požadavek. Stanovy společenství vlastníků mohou určit, že se shromáždění bude konat častěji. V podstatě stejné pravidlo obsahovala minulá právní úprava v ustanovení § 11 odst. 1 BytZ. Podle mého názoru je zde menší rozdíl v tom smyslu, že ObčZ používá dikci „nejméně jedenkrát do roka,“ kdežto BytZ používá dikci „alespoň jednou ročně.“
103
Podle ObčZ je stanoven požadavek, aby mezi
shromážděními neuběhlo delší období, než je dvanáct měsíců. Naproti tomu podle BytZ postačuje konání shromáždění alespoň jednou ročně, tedy mezi shromážděními může uběhnout více než dvanáct měsíců. Způsob svolání shromáždění není v ObčZ upraven, stejně jako v BytZ. Podle ustanovení § 1200 odst. 2 písm. d) ObčZ je úprava způsobu svolání shromážděnou jednou z povinných náležitostí stanov. V případě, kdy stanovy nebudou způsob svolání shromáždění obsahovat v plném rozsahu, tak se podle ustanovení § 1221 ObčZ použijí
101
SPÁČIL, Jiří a kol. Občanský zákoník: komentář. III, Věcná práva (§ 976-1474). Praha: C. H. Beck, 2013, s. 805. 102 KABELKOVÁ, Eva; SCHÖDELBAUEROVÁ, Pavla. Bytové spoluvlastnictví v novém občanském zákoníku: komentář [§ 1158-1222]. Praha: C. H. Beck, 2013, s. 259-260. 103 ŠVESTKA, Jiří a kol. Občanský zákoník: komentář. Svazek III (§ 976 až 1474). Praha: Wolters Kluwer, 2014, s. 612. 52
přiměřeně ustanovení o spolku.104 Jde zejména o ustanovení § 249 odst. 1 ObčZ, které stanoví, že se zasedání svolá vhodným způsobem ve lhůtě určené stanovami, jinak nejméně třicet dnů před jeho konáním s tím, že z pozvánky musí být zřejmé místo, čas a pořad zasedání. Svolání shromáždění je podle ustanovení § 250 odst. 1 ObčZ možné odvolat nebo odložit. Toto právo má svolavatel, tedy statutární orgán. Pokud se tak stane méně než týden před oznámeným datem zasedání, nahradí společenství vlastníků účelně vynaložené náklady těm, kteří se na zasedání dostavili podle pozvánky. Statutární orgán svolává shromáždění nejen z vlastní iniciativy, tedy nejméně jedenkrát do roka, ale také z podnětu vlastníků jednotek. Povinnost svolat shromáždění z podnětu vlastníků jednotek nastává v případě, kdy to navrhnout vlastníci jednotek, kteří mají více než čtvrtinu všech hlasů a zároveň tuto čtvrtinu musí držet alespoň dva vlastníci (druhá věta ustanovení § 1207 odst. 1 ObčZ). Zde došlo ke zpřísnění právní úpravy, protože ustanovení § 11 odst. 1 BytZ vyžadovalo pouze čtvrtinu všech hlasů nutnou pro navrhnutí svolání shromáždění. Nebylo tedy nutné, aby tuto čtvrtinu drželi dva vlastníci. Pokud statutární orgán svoji povinnost svolat shromáždění z podnětu vlastníků nesplní, zakládá zákon přímé oprávnění těmto vlastníkům, kteří mají více než čtvrtinu všech hlasů, svolat shromáždění sami na náklady společenství vlastníků.105 Pozvánka na zasedání shromáždění nemusí obsahovat veškeré podklady. Podle ustanovení § 1207 odst. 2 ObčZ musí svolavatel, tj. statutární orgán, umožnit každému vlastníku jednotky se s těmito podklady včas seznámit. 7.2.1
Působnost shromáždění Minulá právní úprava v BytZ vymezovala působnost shromáždění v několika
ustanoveních. „Ustanovení o shromáždění v BytZ bylo koncipováno tak, že shromáždění rozhodovalo o všech věcech, kde to stanovil BytZ, a dále o věcech, které si k rozhodování vyhradilo, ad hoc nebo ve stanovách.“ 106 Do výlučné působnosti shromáždění podle BytZ náležela volba členů výboru nebo pověřeného vlastníka (ustanovení § 9 odst. 12 BytZ) a také případně volba členů dalších orgánů společenství vlastníků, pokud tyto orgány byly podle stanov zřízeny (ustanovení § 9 odst. 8 BytZ). Dále shromáždění rozhodovalo o věcech, které byly obsahem prohlášení podle 104
KABELKOVÁ, Eva; SCHÖDELBAUEROVÁ, Pavla. Bytové spoluvlastnictví v novém občanském zákoníku: komentář [§ 1158-1222]. Praha: C. H. Beck, 2013, s. 261. 105 SPÁČIL, Jiří a kol. Občanský zákoník: komentář. III, Věcná práva (§ 976-1474). Praha: C. H. Beck, 2013, s. 808. 106 KABELKOVÁ, Eva; SCHÖDELBAUEROVÁ, Pavla. Bytové spoluvlastnictví v novém občanském zákoníku: komentář [§ 1158-1222]. Praha: C. H. Beck, 2013, s. 273. 53
ustanovení § 4 BytZ, o schválení nebo o změně stanov, o uzavření smlouvy o zástavním právu k jednotkám, o rozúčtování cen služeb na jednotlivé vlastníky jednotek, o změně účelu užívání stavby, o změně stavby a o opravách společných částí (ustanovení § 11 odst. 4 a 5 BytZ). Podle ustanovení § 15 odst. 2 BytZ shromáždění rozhodovalo také o výši záloh na příspěvky na správu domu a pozemku na příslušné období. Vymezení působnosti shromáždění v BytZ bylo tedy značně roztříštěné.107 Oproti tomu VzorStan obsahovaly podrobnější úpravu výlučné působnosti shromáždění, která byla soustředěna do jediného ustanovení čl. VII odst. 3. Nutno znovu zdůraznit, že vzorové stanovy platily pouze pro ta společenství vlastníků, která nepřijala vlastní stanovy, nebo tyto vzorové stanovy převzala do svých vlastních stanov. Nová právní úprava v ObčZ přináší výraznou změnu v tom smyslu, že vymezení působnosti shromáždění nově soustřeďuje do jediného ustanovení § 1208 ObčZ. Důvodová zpráva k tomu uvádí, že tato působnost shromáždění je výlučná a nelze ji omezit. Další odlišnost oproti minulé právní úpravě představuje způsob rozhodování shromáždění o věcech, které jsou v jeho výlučné působnosti, kdy podle ustanovení § 1206 odst. 2 ObčZ je pro přijetí rozhodnutí vyžadován souhlas většiny hlasů přítomných vlastníků jednotek za předpokladu, že zákon nebo stanovy nevyžadují vyšší počet hlasů. Podle ustanovení § 1208 ObčZ do výlučné působnosti shromáždění náleží: o změna stanov, o změna prohlášení o rozdělení práva k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám, o volba a odvolávání členů volených orgánů a rozhodování o výši jejich odměn, o rozhodování ve věci hospodaření společenství, které zahrnuje schválení účetní závěrky, vypořádání výsledku hospodaření a zprávy o hospodaření společenství vlastníků a správě domu, jakož i celkovou výši příspěvků na správu domu a pozemku pro příští období a vyúčtování nebo vypořádání nevyčerpaných příspěvků, o schválení druhu služeb a výše záloh na jejich úhradu, jakož i způsobu rozúčtování cen služeb na jednotky, o rozhodování o členství společenství vlastníků v právnické osobě působící v oblasti bydlení,
107
KABELKOVÁ, Eva; SCHÖDELBAUEROVÁ, Pavla. Bytové spoluvlastnictví v novém občanském zákoníku: komentář [§ 1158-1222]. Praha: C. H. Beck, 2013, s. 273. 54
o rozhodování o změnách bytu a domu, mezi které patří rozhodování o změně účelu užívání domu nebo bytu, o změně podlahové plochy bytu, o úplném nebo částečném sloučení nebo rozdělení jednotek, o změně podílu na společných částech a o změně v určení společné části sloužící k výlučnému užívání vlastníka jednotky, o rozhodování o opravě nebo stavební úpravě společné části, o udělování
předchozího
souhlasu
k nakládání
s majetkem
společenství,
k uzavření smlouvy o úvěru a k uzavření smlouvy o zřízení zástavního práva k jednotce, pokud dotčený vlastník jednotky v písemné formě s uzavřením zástavní smlouvy souhlasil, o určení osoby, která má zajišťovat některé činnosti správy domu a pozemku, o rozhodování v dalších záležitostech určených stanovami nebo v záležitostech, které si shromáždění k rozhodnutí vyhradí. Oproti minulé právní úpravě v BytZ se výčet výlučných působností rozšířil. Nově je mezi výlučné působnosti shromáždění zařazena záležitost týkající se rozhodování o členství společenství vlastníků v právnické osobě působící v oblasti bydlení. Podle ustanovení § 1197 ObčZ je výslovně stanovena možnost, aby se společenství vlastníků stalo členem právnické osoby působící v oblasti bydlení. Z tohoto důvodu je nutné svěřit rozhodování o této záležitosti shromáždění, jakožto nejvyššímu orgánu společenství vlastníků. 108 Dále je nově zařazeno rozhodování o změně účelu užívání domu nebo bytu, o změně podlahové plochy bytu, o úplném nebo částečném sloučení nebo rozdělení jednotek a o změně podílu na společných částech. V těchto záležitostech nebyla výlučná působnost shromáždění v BytZ stanovena. Jednalo se vždy o změnu prohlášení, pro kterou se podle ustanovení § 11 odst. 5 BytZ, vyžadoval souhlas všech vlastníků jednotek.109 V souvislosti se zavedením institutu výlučného užívání společné části některým vlastníkem jednotky, bylo nutné stanovit výlučnou působnost shromáždění k rozhodování o změně v určení společné části sloužící k výlučnému užívání vlastníka jednotky. Novinkou je dále udělování předchozího souhlasu k nabytí, zcizení nebo zatížení nemovitých věcí nebo k jinému nakládání s nimi a podobně u věcí movitých a také udělování předchozího souhlasu
108
ŠVESTKA, Jiří a kol. Občanský zákoník: komentář. Svazek III (§ 976 až 1474). Praha: Wolters Kluwer, 2014, s. 618. 109 Tamtéž s. 618-619. 55
k uzavření smlouvy o úvěru společenstvím vlastníků, včetně schválení a podmínek úvěru. 7.2.2
Soudní přezkum rozhodnutí V souvislosti s rozhodováním shromáždění umožňuje současná právní úprava
v ObčZ obrátit se na soud ve třech situacích. Jde o právo přehlasovaného vlastníka jednotky obrátit se na soud, právo kteréhokoliv vlastníka jednotky obrátit se na soud a právo kteréhokoliv vlastníka jednotky nebo toho, kdo má zájem hodný právní ochrany podat návrh soudu na vyslovení neplatnosti rozhodnutí shromáždění.110 Právo přehlasovaného vlastníka jednotky obrátit se na soud je upraveno v ustanovení § 1209 odst. 1 ObčZ, podle kterého lze toto právo uplatnit pouze v případě, kdy pro to existuje důležitý důvod. Podobně toto právo bylo upraveno ve třetí větě ustanovení § 11 odst. 3 BytZ, které ovšem vyžadovalo, aby se jednalo o důležitou záležitost. Mezi oběma právními úpravami je tedy rozdíl v tom, že ustanovení § 1209 odst. 1 ObčZ používá dikci „je-li pro to důležitý důvod,“ oproti dikci „jde-li o důležitou záležitost“ použité ve třetí větě ustanovení § 11 odst. 3 BytZ. Změna v dikci je zároveň změnou věcnou. 111 Podle minulé právní úpravy v BytZ byl přehlasovaný vlastník jednotky oprávněn podat návrh soudu, aby o záležitosti rozhodl jen v případě, kdy se jednalo o důležitou záležitost. Muselo se tedy jednat o důležitou záležitost týkající se společenství vlastníků, o které bylo rozhodováno na shromáždění. Není zcela jasné, které projednávané záležitosti shromážděním byly důležité. Za důležitou záležitost bylo například považováno podle rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 25. 1. 2012, sp. zn. 29 Cdo 3706/2010, rozhodování o volbě člena (členů) výboru společenství vlastníků. V konkrétních případech tedy soud posuzoval, zda se jedná o důležitou záležitost či nikoliv. Současná právní úprava v ObčZ vyžaduje pro uplatnění práva přehlasovaného vlastníka jednotky obrátit se na soud existenci důležitého důvodu. V tomto případě lze rozlišovat důležitost samotného obsahu záležitosti (např. volba člena (členů) výboru společenství vlastníků) a důležitost důvodu pro podání návrhu na soud, přestože samotný obsah záležitosti není důležitý (např. při jednání byl působen určitý nátlak na vlastníka jednotky). Podle mého názoru tedy ObčZ rozšířil práva přehlasovaného vlastníka, který již není vázán pouze důležitostí samotného obsahu záležitosti, ale nově
110
ŠVESTKA, Jiří a kol. Občanský zákoník: komentář. Svazek III (§ 976 až 1474). Praha: Wolters Kluwer, 2014, s. 624. 111 Tamtéž s. 622. 56
je toto právo oprávněn použít i v případech, kdy pro to existuje jiný důležitý důvod (např. již výše zmíněný nátlak na vlastníka jednotky). Ovšem správnost tohoto výkladu vyjasní až judikatura. Součástí návrhu k soudu může být také návrh, aby soud dočasně zakázal jednat podle napadeného rozhodnutí. Jde o zcela nové ustanovení, které v minulé právní úpravě chybělo. Lhůta pro podání návrhu na soud již není šestiměsíční jako za účinnosti BytZ, nýbrž nově se tato lhůta zkracuje na tři měsíce.112 Počátek běhu této lhůty se počítá ode dne, kdy se vlastník jednotky o rozhodnutí dozvěděl nebo dozvědět mohl. „Jde o lhůtu prekluzivní, jejímž marným uplynutím právo člena na podání návrhu soudu zanikne.“113 Nově oproti minulé právní úpravě v BytZ je právo přehlasovaného vlastníka jednotky obrátit se na soud přiznáno také společenství vlastníků, pokud je vlastníkem jednotky. Podle ustanovení § 1209 odst. 2 ObčZ se může kterýkoliv vlastník jednotky, nikoliv tedy jen přehlasovaný vlastník jednotky jako v případě ustanovení § 1209 odst. 1 ObčZ, obrátit na soud. K tomu je potřeba splnit dvě základní podmínky. Za prvé se musí jednat o záležitost, která byla shromáždění řádně předložena k rozhodnutí, ale nebylo o ní rozhodnuto z důvodu nezpůsobilosti k usnášení. Za druhé je pro uplatnění práva kteréhokoliv vlastníka jednotky obrátit se na soud nutná existence důležitého důvodu, stejně jako v případě práva přehlasovaného vlastníka obrátit se na soud. Oproti minulé právní úpravě v BytZ tedy došlo k výrazné změně. Podle druhé věty ustanovení § 11 odst. 3 BytZ byl kterýkoliv vlastník jednotky oprávněn podat návrh soudu, aby o záležitosti rozhodl v případě, že došlo k rovnosti hlasů nebo se nedosáhlo potřebné většiny nebo dohody. Tento návrh na soud šlo podat vždy, protože v tomto případě BytZ nevyžadoval, aby se jednalo o důležitou záležitost.114 V praxi bylo toto právo často zneužíváno k tzv. šikanózním návrhům a proto ObčZ právo kteréhokoliv vlastníka obrátit se na soud omezil.115 Na rozdíl od ustanovení § 1209 odst. 1 ObčZ není pro právo kteréhokoliv vlastníka jednotky obrátit se na soud výslovně stanovena lhůta pro podání návrhu a ani není výslovně stanovená možnost, že takový návrh soudu může podat i společenství vlastníků, pokud je vlastníkem jednotky. V tomto případě je nutné vykládat ustanovení § 1209 odst. 1 ObčZ tak, že stanovená lhůta a oprávnění podat
112
KABELKOVÁ, Eva; SCHÖDELBAUEROVÁ, Pavla. Bytové spoluvlastnictví v novém občanském zákoníku: komentář [§ 1158-1222]. Praha: C. H. Beck, 2013, s. 276-277. 113 ŠVESTKA, Jiří a kol. Občanský zákoník: komentář. Svazek III (§ 976 až 1474). Praha: Wolters Kluwer, 2014, s. 623. 114 Tamtéž s. 623. 115 Tamtéž s. 623. 57
návrh k soudu pro společenství vlastníků, pokud je vlastníkem jednotky se vztahuje i na následující odstavec, tj. ustanovení § 1209 odst. 2 ObčZ. Tedy právem kteréhokoliv vlastníka jednotky obrátit se na soud disponuje i společenství vlastníků, pokud je vlastníkem jednotky a lhůta pro podání návrhu k soudu je tříměsíční a počíná běžet ode dne, kdy se vlastník jednotky o rozhodnutí dozvěděl nebo dozvědět mohl. Lhůta je prekluzivní, tzn. v případě jejího marného uplynutí, toto právo zanikne. Poslední možnost obrátit se na soud v souvislosti s rozhodováním shromáždění představuje právo kteréhokoliv vlastníka jednotky nebo toho, kdo má zájem hodný právní ochrany podat návrh soudu na vyslovení neplatnosti rozhodnutí shromáždění. Tato možnost není upravena v ustanoveních o bytovém spoluvlastnictví. Ovšem s ohledem na ustanovení § 1221 ObčZ lze přiměřeně použít ustanovení o spolku, kde je toto právo upraveno v ustanoveních § 258 až 261 ObčZ. Kterýkoliv vlastník nebo ten, kdo na tom má zájem hodný právní ochrany, může navrhnout soudu, aby rozhodl o neplatnosti rozhodnutí shromáždění pro jeho rozpor se zákonem nebo stanovami.116 Pro takový návrh soudu je v ustanovení § 259 ObčZ stanovena jednak tříměsíční subjektivní lhůta, která počíná běžet ode dne, kdy se navrhovatel o rozhodnutí dozvěděl nebo dozvědět mohl a jednak jednoroční objektivní lhůta, která počíná běžet ode dne přijetí rozhodnutí. Za účinnosti BytZ nebylo zcela jasné, zda se vlastník jednotky může domáhat u soudu vyslovení neplatnosti rozhodnutí shromáždění, tedy zda je oprávněn u soudu uplatnit i jiný návrh než v případech uvedených v ustanovení § 11 odst. 3 BytZ, protože podobné ustanovení v předchozí právní úpravě chybělo.117 Podle nové právní úpravy v ObčZ je vlastník jednotky oprávněn uplatnit u soudu také jiný návrh než podle ustanovení § 1209 ObčZ. 7.2.3
Rozhodnutí mimo zasedání Do právní úpravy bytového spoluvlastnictví v ObčZ je zcela nově zařazen
institut rozhodování mimo zasedání (per rollam). Minulá právní úprava v BytZ podobná pravidla neobsahovala. Pouze VzorStan ve svém čl. XII s názvem „zvláštní způsob rozhodování ve společenství“ upravovaly rozhodování mimo zasedání. Podle tohoto článku bylo možné v případě, kdy BytZ vyžadoval souhlas všech členů společenství vlastníků, aby tento souhlas byl vyjádřen jednotlivými členy také mimo schůzi 116
KABELKOVÁ, Eva; SCHÖDELBAUEROVÁ, Pavla. Bytové spoluvlastnictví v novém občanském zákoníku: komentář [§ 1158-1222]. Praha: C. H. Beck, 2013, s. 276. 117 ŠVESTKA, Jiří a kol. Občanský zákoník: komentář. Svazek III (§ 976 až 1474). Praha: Wolters Kluwer, 2014, s. 624. 58
shromáždění. Podmínkou bylo vyjádření souhlasu v písemné formě na jedné či více listinách, které obsahují záležitosti, k níž je souhlas vydáván a dále datum a podpisy členů společenství vlastníků. Vzhledem k tomu, že řada společenství vlastníků přebírala tyto vzorové stanovy do svých vlastních stanov, tak tento institut rozhodování mimo zasedání mohli využívat i přes jeho absenci v BytZ. Institut rozhodování mimo zasedání (per rollam) je upraven v ustanoveních § 1210 až 1214 ObčZ. Lze rozlišit dvě situace, ve kterých je možné rozhodovat mimo zasedání.118 Za prvé jde o situaci podle ustanovení § 1210 odst. 1 ObčZ, kdy svolané shromáždění nebylo způsobilé usnášet se. Tedy na shromáždění nebylo přítomno tolik vlastníků jednotek, kteří mají nadpoloviční většinu hlasů. V tomto případě je ze zákona dána možnost svolavateli, tj. statutární orgán nebo alespoň dva vlastníci jednotek, kteří mají více než čtvrtinu všech hlasů, aby navrhnul, že v záležitostech, které byly podle pozvánky na pořadu jednání shromáždění, bude rozhodováno mimo zasedání. Je ponecháno na vůli svolavatele, zda se rozhodne pro tuto možnost či nikoliv. Pokud se tak svolavatel rozhodne, musí nejpozději do jednoho měsíce ode dne, na který bylo zasedání svoláno, zaslat v písemné formě návrhy usnesení v záležitostech uvedených v pozvánce na původně svolané shromáždění všem členům společenství vlastníků, aby vlastníci jednotek o nich rozhodli mimo zasedání shromáždění. V případě uplynutí jednoměsíční lhůty již nelze využít možnosti rozhodovat mimo zasedání.119 Podle ustanovení § 1210 odst. 2 ObčZ může společenství vlastníků rozhodovat mimo zasedání i v jiných situacích, než jen podle ustanovení § 1210 odst. 1 ObčZ, za předpokladu, že tuto možnost stanovy výslovně připustí. Důvodová zpráva k tomuto ustanovení uvádí, že do právní úpravy bytového spoluvlastnictví bylo zařazeno z důvodů, aby se z ustanovení § 1210 odst. 1 ObčZ nedovozovalo opakem, že v jiných situacích, než tam uvedených, nelze rozhodovat mimo zasedání. V tomto případě tedy hrají důležitou roli stanovy společenství vlastníků, které musí podrobně a jednoznačným způsobem určit, o kterých otázkách je možné rozhodovat mimo zasedání.120 Minimální náležitosti návrhu pro rozhodování mimo zasedání shromáždění jsou stanoveny v ustanovení § 1211 ObčZ. Tento návrh musí obsahovat plné znění 118
KABELKOVÁ, Eva; SCHÖDELBAUEROVÁ, Pavla. Bytové spoluvlastnictví v novém občanském zákoníku: komentář [§ 1158-1222]. Praha: C. H. Beck, 2013, s. 278. 119 SPÁČIL, Jiří a kol. Občanský zákoník: komentář. III, Věcná práva (§ 976-1474). Praha: C. H. Beck, 2013, s. 829. 120 Tamtéž s. 830. 59
navrhovaného usnesení. V případě rozhodování mimo zasedání podle ustanovení § 1210 odst. 1 ObčZ bude návrh obsahovat usnesení týkající se záležitostí, které byly na programu zasedání shromáždění, avšak o nich nebylo rozhodnuto z důvodu nezpůsobilosti usnášet se. Oproti tomu v případě rozhodování mimo zasedání podle ustanovení § 1210 odst. 2 ObčZ bude návrh obsahovat usnesení týkající se pouze těch záležitostí, u nichž to stanovy výslovně připouštějí. Další povinnou náležitost návrhu pro rozhodování mimo zasedání shromáždění představují podklady potřebné pro posouzení navrhovaného usnesení. „Tyto podklady musí být přiloženy přímo k návrhu na rozhodování mimo zasedání, nebo musí být v návrhu uvedeno, kde lze podklady získat (doslova kde jsou uveřejněny).“121 A v neposlední řadě musí být v návrhu pro rozhodování mimo zasedání shromáždění uveden údaj o lhůtě, ve které se má vlastník jednotky vyjádřit. Délku této lhůty by mělo upravit samo společenství vlastníků ve svých stanovách, pokud tak neučiní, platí, že lhůta činí patnáct dní. V případě délky lhůty pro vyjádření vlastníka jednotky platí zákonné omezení, že tato lhůta nemůže být kratší než patnáct dnů. Tedy stanovy mohou určit pouze delší lhůtu.122 Každý vlastník jednotky má právo vyjádřit se k návrhu pro rozhodování mimo zasedání shromáždění. Náležitosti tohoto vyjádření jsou stanoveny v ustanovení § 1212 ObčZ. Vyjádření vlastníka jednotky musí být písemné a vedle vlastnoručního podpisu musí obsahovat také uvedení dne, měsíce a roku, kdy bylo učiněno. Všechny tyto náležitosti musí být učiněny na listině obsahující plné znění navrhovaného usnesení. Z tohoto vyjádření by mělo být zcela jednoznačné, zda vlastník jednotky vyjádřil svůj souhlas či nesouhlas. Případné výhrady, připomínky, doplnění apod. je nutné považovat za vyjádření nesouhlasu.123 Po vyjádření se vlastníků jednotek k návrhu pro rozhodování mimo zasedání shromáždění je statutární orgán podle ustanovení § 1213 povinen oznámit výsledek hlasování. Zákon je v případě oznámení výsledků poměrně stručný, když stanoví pouze jeho písemnou formu. Je proto namístě, aby samo společenství vlastníků ve svých stanovách upravilo bližší pravidla pro oznamování výsledků hlasování vlastníků jednotek (např. lhůtu, ve které je statutární orgán povinen oznámit výsledek hlasování,
121
SPÁČIL, Jiří a kol. Občanský zákoník: komentář. III, Věcná práva (§ 976-1474). Praha: C. H. Beck, 2013, s. 831. 122 KABELKOVÁ, Eva; SCHÖDELBAUEROVÁ, Pavla. Bytové spoluvlastnictví v novém občanském zákoníku: komentář [§ 1158-1222]. Praha: C. H. Beck, 2013, s. 283. 123 SPÁČIL, Jiří a kol. Občanský zákoník: komentář. III, Věcná práva (§ 976-1474). Praha: C. H. Beck, 2013, s. 831. 60
náležitosti oznámení apod.). 124 Pokud je na základě hlasování vlastníků jednotek usnesení schváleno, tak oznámení musí obsahovat úplný text přijatého usnesení, který by se měl shodovat s textem návrhu, ke kterému se vlastníci hlasováním vyjadřovali.125 V případě, kdy statutární orgán nesplní svojí povinnost oznámit bez zbytečného odkladu výsledek hlasování vlastníků jednotek, může oznámení učinit na náklady společenství vlastníků osoba, která hlasování navrhla. Při rozhodování vlastníků jednotek na zasedání shromáždění se pro přijetí rozhodnutí vyžaduje souhlas alespoň nadpoloviční většiny hlasů přítomných vlastníků jednotek (druhá věta ustanovení § 1206 odst. 2 ObčZ). Zákon nebo stanovy mohou určit vyšší požadavek počtu hlasů potřebných pro přijetí rozhodnutí. Tento způsob pro přijetí rozhodnutí však nelze použít v případě rozhodování mimo zasedání, protože nelze zjišťovat přítomnost vlastníků jednotek při hlasování. 126 V tomto případě je nutné považovat za přítomné všechny vlastníky jednotek. Tedy podle první věty ustanovení § 1214 ObčZ se při rozhodování vlastníků jednotek mimo zasedání shromáždění pro přijetí rozhodnutí vyžaduje alespoň nadpoloviční většina hlasů všech vlastníků jednotek v domě. I v tomto případě mohou stanovy určit vyšší požadavek počtu hlasů pro přijetí rozhodnutí. Ve druhé větě ustanovení § 1214 ObčZ jsou uvedeny dvě specifické oblasti, pro které je stanoven požadavek souhlasu všech vlastníků jednotek. Jde o situaci, kdy všem vlastníkům jednotek se mění velikost podílu na společných částech, nebo všem vlastníků jednotek se mění poměr výše příspěvku na správu domu a pozemku jinak než v důsledku změny podílů na společných částech. Je vedena odborná diskuse, zda požadavek souhlasu všech vlastníků jednotek podle druhé věty ustanovení § 1214 ObčZ se vztahuje i na hlasování na zasedání shromáždění.127 Podle mého názoru je nutné toto ustanovení vykládat tak, že se vztahuje pouze na rozhodování mimo zasedání, a to zejména z toho důvodu, že uvedené ustanovení je zařazeno pod institutem rozhodování mimo zasedání. Ovšem správný výklad tohoto ustanovení nám podá až judikatura.
124
ŠVESTKA, Jiří a kol. Občanský zákoník: komentář. Svazek III (§ 976 až 1474). Praha: Wolters Kluwer, 2014, s. 632. 125 SPÁČIL, Jiří a kol. Občanský zákoník: komentář. III, Věcná práva (§ 976-1474). Praha: C. H. Beck, 2013, s. 832. 126 KABELKOVÁ, Eva; SCHÖDELBAUEROVÁ, Pavla. Bytové spoluvlastnictví v novém občanském zákoníku: komentář [§ 1158-1222]. Praha: C. H. Beck, 2013, s. 288. 127 Srov. např.: 1) SPÁČIL, Jiří a kol. Občanský zákoník: komentář. III, Věcná práva (§ 976-1474). Praha: C. H. Beck, 2013, s. 833. 2) ŠVESTKA, Jiří a kol. Občanský zákoník: komentář. Svazek III (§ 976 až 1474). Praha: Wolters Kluwer, 2014, s. 633-634. 61
7.3 Statutární orgán Podle ustanovení § 1205 odst. 1 ObčZ stanovy určí, zda statutárním orgánem bude výbor (kolektivní orgán) nebo předseda společenství vlastníků (jednočlenný orgán). Jak již bylo uvedeno výše, jednočlenný statutární orgán se nově označuje „předseda společenství vlastníků“ namísto označení „pověřený vlastník.“ Zásadní změnu představuje způsob určení statutárního orgánu ve stanovách.128 Ustanovení § 9 odst. 7 písm. b) BytZ připouštělo v případě, kdy z nějakého důvodu nedošlo ke zvolení výboru, že statutárním orgánem se stal pověřený vlastník, který byl zvolen shromážděním. Podle právní úpravy v BytZ tedy nedošlo k jednoznačnému určení statutárního orgánu ve stanovách, ale k tomuto určení došlo až na základě hlasování shromáždění, které se dohodlo na zvolení buď výboru, nebo pověřeného vlastníka. Podle nové právní úpravy stanovy jednoznačně určí, že statutárním orgánem je buď výbor, nebo předseda společenství vlastníků. V situaci, kdy společenství vlastníků bude chtít svoji volbu statutárního orgánu později změnit, bude muset na shromáždění schválit změnu stanov podle ustanovení § 1208 písm. a) ObčZ. V právní úpravě BytZ absentovalo bližší vymezení působnosti statutárního orgánu.129 Tento nedostatek se snažily odstranit VzorStan ve svých článcích VIII až IX. Domnívám se, že tato situace nebyla ideální, protože VzorStan byly podzákonným právním předpisem. Společenství vlastníků se VzorStan řídilo pouze v případě, kdy nepřijalo své vlastní stanovy, nebo v případě, kdy tyto VzorStan převzalo do svých vlastních stanov. Oproti tomu nová právní úprava v ObčZ vymezuje působnost statutárního orgánu společenství vlastníků v obecných ustanoveních o právnických osobách. Působnost statutárního orgánu společenství vlastníků je tzv. zbytkovou působností, kdy podle ustanovení § 163 ObčZ tomuto orgánu náleží veškerá působnost, kterou stanovy, zákon nebo rozhodnutí orgánu veřejné moci nesvěří jinému orgánu, tj. shromáždění. 130 Lze rozlišit dva typy působnosti statutárního orgánu společenství vlastníků. Za prvé jde o tzv. vnější jednatelské oprávnění, tedy o zastupování navenek, kdy podle ustanovení § 164 odst. 1 ObčZ může člen statutárního orgánu zastupovat společenství vlastníků ve všech záležitostech. Jde tedy o zástupce ve smyslu ustanovení
128
ŠVESTKA, Jiří a kol. Občanský zákoník: komentář. Svazek III (§ 976 až 1474). Praha: Wolters Kluwer, 2014, s. 605. 129 KABELKOVÁ, Eva; SCHÖDELBAUEROVÁ, Pavla. Bytové spoluvlastnictví v novém občanském zákoníku: komentář [§ 1158-1222]. Praha: C. H. Beck, 2013, s. 252. 130 SPÁČIL, Jiří a kol. Občanský zákoník: komentář. III, Věcná práva (§ 976-1474). Praha: C. H. Beck, 2013, s. 797. 62
§ 436 odst. 1 ObčZ, který je oprávněn právně jednat jménem jiného, tedy v tomto případě jménem společenství vlastníků. Z tohoto zastoupení vznikají práva a povinnosti přímo společenství vlastníků. V případě zastoupení platí omezení, že zástupcem nemůže být ten, jehož zájmy jsou v rozporu se zájmem zastoupeného, tj. se zájmy společenství vlastníků. Lze shrnout, že statutární orgán v rámci svého vnějšího jednatelského oprávnění činí za společenství vlastníků právní jednání, které zahrnuje zejména uzavírání smluv se třetími osobami, včetně jejich změn či rušení, dále vystupování vůči orgánům veřejném moci apod.131 Druhý typ působnosti zahrnuje záležitosti týkající se vnitřního režimu společenství vlastníků, tzn. uplatňování práv a plnění povinností vůči členům a ostatním orgánům společenství vlastníků.132 7.3.1
Výbor V případě výboru jako voleného a statutárního orgánu není nikde stanoven
minimální nebo maximální počet jeho členů.133 S ohledem na ustanovení § 152 odst. 1 ObčZ, které obecně stanoví, že právnická osoba vytváří orgány o jednom členu (individuální) nebo o více členech (kolektivní), lze dovodit závěr, že výbor musí mít nejméně dva členy. Společenství vlastníků si tedy počet členů výboru, kterých může být dva a více, upraví ve svých stanovách. Nově oproti minulé právní úpravě v BytZ jsou však výslovně v ObčZ stanoveny požadavky pro způsobilost být členem voleného orgánu. V této souvislosti pouze VzorStan v čl. VI odst. 2 požadovaly dovršení věku 18 let a způsobilost k právním úkonům. Členem voleného orgánu podle nové právní úpravy může být osoba, která je plně svéprávná a bezúhonná ve smyslu zákona o živnostenském podnikání (ustanovení § 1205 odst. 2 ObčZ). Plnou svéprávností se podle ustanovení § 15 odst. 2 ObčZ rozumí způsobilost nabývat pro sebe vlastním právním jednáním práva a zavazovat se k povinnostem. Za bezúhonnou se podle ustanovení § 6 odst. 2 zákona č. 455/1991 Sb., o živnostenském podnikání (živnostenský zákon), nepovažuje osoba, která byla pravomocně odsouzena pro trestný čin spáchaný úmyslně, jestliže byl tento trestný čin spáchán v souvislosti s podnikáním, nebo s předmětem podnikání, o který žádá nebo který ohlašuje, pokud se na ni nehledí, jako by nebyla odsouzena. Podle mého názoru je nutné toto ustanovení o bezúhonnosti
131
SPÁČIL, Jiří a kol. Občanský zákoník: komentář. III, Věcná práva (§ 976-1474). Praha: C. H. Beck, 2013, s. 797. 132 Tamtéž s. 797. 133 KABELKOVÁ, Eva; SCHÖDELBAUEROVÁ, Pavla. Bytové spoluvlastnictví v novém občanském zákoníku: komentář [§ 1158-1222]. Praha: C. H. Beck, 2013, s. 249. 63
vykládat ve vztahu k právní úpravě bytového spoluvlastnictví v ObčZ tak, že se musí jednat o trestný čin spáchaný úmyslně v souvislosti s činností společenství vlastníků.134 Není tedy stanovena podmínka, aby členem voleného orgánu byl vlastník jednotky, tedy člen společenství vlastníků. To představuje výraznou změnu oproti minulé právní úpravě, když v čl. VI odst. 2 VzorStan bylo stanoveno, že členem voleného orgánu může být pouze vlastník jednotky, tedy člen společenství vlastníků. Nutno podotknout, že stanovy společenství vlastníků mohou tuto podmínku stanovit a stejně tak mohou stanovit i další podmínky, o kterých shromáždění rozhodne. Volba členů výboru náleží do výlučné působnosti shromáždění podle ustanovení § 1208 písm. c) ObčZ. Podmínkou vzniku členství je nejen zvolení, ale také souhlas budoucího člena výboru se zvolením. Délka funkčního období členů výboru není v obecných ustanoveních o právnických osobách stanovena. V tomto případě se tedy bude společenství vlastníků přiměřeně řídit ustanoveními o spolku, které určují délku funkčního období na pět let za předpokladu, že stanovy neurčí jinak (ustanovení § 246 odst. 1 ObčZ). Každý zvolený člen výboru se zavazuje, že tuto funkci bude vykonávat osobně a s nezbytnou loajalitou, potřebnými znalostmi a pečlivostí, tj. s péčí řádného hospodáře (ustanovení § 159 odst. 1 a 2 ObčZ). Osobní výkon funkce však nebrání tomu, aby člen výboru zmocnil pro konkrétní situaci jiného člena výboru, který by za něho, při jeho neúčasti hlasoval. Podle ustanovení § 164 odst. 2 ObčZ jedná každý člen výboru samostatně za předpokladu, že stanovy neurčí jinak. V případě, kdy stanovy určují společné jednání výboru, může jeho člen zastoupit společenství vlastníků jako zmocněnec samostatně, jen byl-li zmocněn k určitému právnímu jednání (poslední věta ustanovení § 164 odst. 2 ObčZ). Nově je zavedena v souvislosti se členstvím ve výboru tzv. notifikační (informační) povinnost135 osoby, jejíž úpadek byl osvědčen. Tato osoba se může stát členem výboru pouze za předpokladu, kdy tuto skutečnost oznámí shromáždění před svým zvolením. Pokud od insolvenčního řízení uplynuly alespoň tři roky, tak tato povinnost neplatí. Může také nastat situace, kdy úpadek je osvědčen osobě, která již byla zvolena členem výboru. V takovém případě je povinností této osoby tuto skutečnost bez zbytečného odkladu oznámit shromáždění, které rozhodne, zda tato osoba ve funkci setrvá (ustanovení § 153 odst. 1 a 2 ObčZ). Nesplnění této povinnosti může vést podle ustanovení § 153 odst. 3 ObčZ k odvolání člena výboru na 134
SPÁČIL, Jiří a kol. Občanský zákoník: komentář. III, Věcná práva (§ 976-1474). Praha: C. H. Beck, 2013, s. 802. 135 Tamtéž s. 800. 64
základě rozhodnutí soudu k návrhu osoby mající na tom právní zájem.136 Pro členy výboru platí také ručební povinnost podle ustanovení § 159 odst. 3 ObčZ, podle kterého, pokud nenahradí člen výboru společenství vlastníků škodu, kterou mu způsobil porušením povinnosti při výkonu funkce, ačkoli byl povinen škodu nahradit, ručí věřiteli společenství vlastníků za jeho dluh v rozsahu, v jakém škodu nenahradil, pokud se věřitel plnění na společenství nemůže domoci. V případě, kdy je člen výboru také členem společenství vlastníků platí pro něho zároveň ručební povinnost podle ustanovení § 1194 odst. 2 ObčZ. Členství ve výboru může zaniknout odvoláním z funkce, odstoupením z funkce, ztrátou způsobilosti k výkonu funkce a smrtí.137 Právní úprava bytového spoluvlastnictví v ObčZ upravuje jednání a rozhodování orgánů pouze pro shromáždění. V případě výboru se použijí obecná pravidla upravená v ustanoveních § 156 až 158 ObčZ. Výbor na svých schůzích rozhoduje ve sboru, který je schopen usnášet se za přítomnosti většiny členů a rozhoduje většinou hlasů zúčastněných členů (ustanovení § 156 odst. 1 ObčZ). Nutno podotknout, že stanovy mohou určit pro schopnost výboru usnášet se vyšší počet zúčastněných členů a také vyžadovat pro přijetí rozhodnutí vyšší počet hlasů. Za situace, kdy počet členů výboru klesne na takovou hodnotu, která již nedovoluje přijímat rozhodnutí, jmenuje na návrh toho, kdo osvědčí právní zájem, chybějící členy soud na dobu než budou noví členové zvoleni shromážděním (ustanovení § 165 odst. 1 ObčZ). Jiná situace nastane v případě, kdy jsou zájmy člena výboru v rozporu se zájmy společenství vlastníků, a které současně nemá jiného člena výboru schopného ji zastupovat. Tomuto společenství vlastníků soud jmenuje opatrovníka, a to i bez návrhu (ustanovení § 165 odst. 2 ObčZ). Podle ustanovení § 246 odst. 2 ObčZ je dovolena kooptace, pokud stanovy neurčí jinak. Tedy členové výboru mohou, pokud jejich počet neklesl pod polovinu, kooptovat náhradní členy do nejbližšího zasedání shromáždění. 7.4 Další (fakultativní) orgány Důvodová zpráva uvádí, že nic nebrání tomu, aby stanovy zřídily ve společenství vlastníků další (fakultativní) orgány. V tomto případě tedy záleží na rozhodnutí společenství vlastníků, zda si při správě domu a pozemku vystačí pouze s obligatorními orgány, tj. shromážděním a statutárním orgánem, nebo zřídí ještě další
136
SPÁČIL, Jiří a kol. Občanský zákoník: komentář. III, Věcná práva (§ 976-1474). Praha: C. H. Beck, 2013, s. 801. 137 Tamtéž s. 801-802. 65
orgány, které považují za nutné. Za fakultativní orgány jsou považovány všechny ostatní orgány, než je shromáždění a statutární orgán.138 Fakultativní orgány mohou být zřízeny jen na základě úpravy ve stanovách. Podle ustanovení § 1200 odst. 2 písm. d) ObčZ musí stanovy obsahovat určení těchto orgánů, jejich působnosti, počtu členů a jejich funkčního období, jakož i způsobu svolávání, jednání a usnášení. Fakultativním orgánem může být jen volený orgán ve smyslu ustanovení § 152 odst. 2 ObčZ a jejich členové budou vždy voleni shromážděním (viz ustanovení § 1208 písm. c) ObčZ). Zde je nutno uvést, že stanovy společenství vlastníků musí upravit jak samotnou existenci fakultativního orgánu, tak i veškeré skutečnosti vážící se k němu a umožňující mu fungovat.139 Současná právní úprava odpovídá právní úpravě obsažené v BytZ, která výslovně v ustanovení § 9 odst. 7 písm. c) umožňovala zřízení dalších orgánů na základě stanov společenství vlastníků. V praxi nejčastěji docházelo, a zřejmě tomu tak bude i nadále, ke zřizování kontrolního orgánu.140
138
SPÁČIL, Jiří a kol. Občanský zákoník: komentář. III, Věcná práva (§ 976-1474). Praha: C. H. Beck, 2013, s. 794. 139 Tamtéž s. 794. 140 ŠVESTKA, Jiří a kol. Občanský zákoník: komentář. Svazek III (§ 976 až 1474). Praha: Wolters Kluwer, 2014, s. 604. 66
8. Právní vztah vlastník jednotky – vlastník jednotky 8.1 Práva a povinnosti vlastníka jednotky 8.1.1
Základní vymezení práv a povinností Podle ustanovení § 1012 ObčZ je každý vlastník oprávněn se svým vlastnictvím
libovolně nakládat a jiné osoby z toho vyloučit. Nesmí však překračovat meze právního řádu, rušit nad míru přiměřenou poměrům práva jiných osob a jiné osoby obtěžovat nebo poškozovat. Další omezení vlastnického práva jsou stanovena v ustanovení § 1013 a násl. ObčZ. V rámci spoluvlastnictví disponuje každý spoluvlastník právem k celé věci, přičemž toto právo je omezeno stejným právem každého dalšího spoluvlastníka (ustanovení § 1117 ObčZ). „Zjednodušeně řečeno, rozdíl úpravy bytového spoluvlastnictví oproti běžnému spoluvlastnictví spočívá v tom, že vlastník jednotky má v zásadě podobná práva jako běžný spoluvlastník ke společným částem, ale silnější nebo vyšší oprávnění pak má k bytu, který jednotka zahrnuje.“141 V návaznosti na výše uvedené je vlastník jednotky oprávněn svobodně spravovat, výlučně užívat a uvnitř stavebně upravovat svůj byt a také užívat společné části. Výkonem svého oprávnění však nesmí jinému vlastníkovi jednotky ztížit výkon stejných práv a dále ohrozit, změnit nebo poškodit společné části (ustanovení § 1175 odst. 1 ObčZ). Na výslovné oprávnění vlastníka jednotky ke stavebním úpravám svého bytu navazuje ustanovení § 1182 ObčZ, které osobě odpovědné za správu domu a pozemku, tj. společenství vlastníků nebo správce, umožňuje, aby si ověřila, zda stavební úpravy neohrožují, nepoškozují nebo nemění společné části. Podle ustanovení § 1175 odst. 2 ObčZ je vlastník jednotky povinen udržovat svůj byt a také výlučně užívané společné části tak, jak to vyžaduje nezávadný stav a dobrý vzhled domu. Pokud vlastník jednotky nedodržuje tuto povinnost a dále přímo hrozí nebezpečí, že dojde k poškození jiného bytu, je osoba odpovědná za správu domu, tj. společenství vlastníků nebo správce, oprávněna činit opatření vedoucí ke zjednání nápravy, a to i v případě, kdy nejde o ohrožení nezávadného stavu domu jako celku (ustanovení § 9 ZSBS). Právo vlastníka jednotky, aby sám učinil potřebná opatření ke zjednání nápravy, není tímto nijak dotčeno.
141
SPÁČIL, Jiří a kol. Občanský zákoník: komentář. III, Věcná práva (§ 976-1474). Praha: C. H. Beck, 2013, s. 728. 67
Minulá právní úprava obsažená v BytZ neobsahovala žádné podobné ustanovení vymezující základní práva a povinnosti vlastníka jednotky.142 8.1.2
Právo na sdělení údajů o jiném vlastníku jednotky Důvodová zpráva zdůrazňuje, že každý vlastník jednotky musí disponovat
oprávněním zjistit, kdo jsou ostatní vlastníci jednotek a kdo jsou nájemci v domě. Tedy podle ustanovení § 1178 ObčZ je osoba odpovědná za správu domu, tj. společenství vlastníků nebo správce, povinna na žádost kteréhokoliv vlastníka jednotky sdělit jméno a adresu jiného vlastníka jednotky nebo nájemce v domě. Toto právo vlastníka jednotky na sdělení údajů o jiném vlastníku jednotky přímo navazuje na oznamovací povinnost každého vlastníka jednotky podle ustanovení § 1177 ObčZ. „Takto získané informace mají sloužit nejen pro účely správy domu a pozemku, tedy pro účely osoby odpovědné za správu domu, nýbrž podle ustanovení § 1178 ObčZ současně pro informovanost jednotlivých vlastníků jednotek o osobách dalších spoluvlastníků nemovité věci – vlastníků jednotek.“143 Minulá právní úprava obsažená v BytZ podobné oprávnění vlastníka jednotky neobsahovala. Společenství vlastníků ani nevedlo žádný seznam jeho členů. Pouze v čl. III odst. 4 písm. f) VzorStan bylo stanoveno, že společenství vlastníků zajišťuje také vedení seznamu jeho členů. Náležitosti tohoto seznamu byly stanoveny v čl. XIII odst. 4 VzorStan. Tento seznam členů společenství vlastníků musel mít u každého člena uvedeno jméno, příjmení, datum narození, místo trvalého pobytu a váhu hlasu při hlasování na shromáždění. Nutno poznamenat, že těmito vzorovými stanovami se řídilo společenství vlastníků, které nepřijalo vlastní stanovy, anebo to společenství vlastníků, které tyto vzorové stanovy přejalo do svých vlastních stanov. 8.1.3
Právo seznámit se s hospodařením Každý vlastník jednotky je povinen přispívat určitou částkou na správu domu a
pozemku. S těmito příspěvky poté disponuje osoba odpovědná za správu domu, tj. společenství vlastníků nebo správce, při správě domu. Musí tedy být umožněno každému vlastníkovi jednotky, aby si ověřil, jak je s jeho příspěvky, resp. s příspěvky
142
KABELKOVÁ, Eva; SCHÖDELBAUEROVÁ, Pavla. Bytové spoluvlastnictví v novém občanském zákoníku: komentář [§ 1158-1222]. Praha: C. H. Beck, 2013, s. 108. 143 ŠVESTKA, Jiří a kol. Občanský zákoník: komentář. Svazek III (§ 976 až 1474). Praha: Wolters Kluwer, 2014, s. 517. 68
všech spoluvlastníků nakládáno. 144 Toto právo vlastníka jednotky seznámit se s hospodařením společenstvím vlastníků je upraveno v první větě ustanovení § 1179 ObčZ. Jde o rámcové ustanovení, které v podrobnostech, zejména tedy způsob jeho výkonu by měly upravovat stanovy společenství vlastníků, popř. prohlášení o rozdělení domu na jednotky nebo smlouva o výstavbě. S právem vlastníka jednotky seznámit se s hospodařením společenství vlastníků souvisí i právo nahlížet do smluv uzavřených ve věcech správy, dále do účetních knih a dokladů ve smyslu druhé věty ustanovení § 1179 ObčZ. Rovněž v tomto případě by měly stanovy společenství vlastníka, popř. prohlášení o rozdělení domu na jednotky nebo smlouva o výstavbě upravovat podrobnosti týkající se tohoto nahlížení. V BytZ nebylo žádné podobné právo vlastníka jednotky seznámit se s hospodařením výslovně upraveno. Pouze VzorStan ve svém čl. XIV odst. 1 písm. f) upravovaly právo vlastníka jednotky nahlížet do písemných podkladů pro jednání shromáždění, do zápisu schůze shromáždění, do smluv sjednaných společenstvím vlastníků a do podkladů, z nichž vychází určení výše jeho povinnosti podílet se na nákladech spojených se správou domu a pozemku a s dodávkou služeb spojených s užíváním jednotky. Tyto vzorové stanovy byly závazné pro společenství vlastníků, které nepřijalo vlastní stanovy, anebo pro společenství vlastníků, které tyto vzorové stanovy přejalo do svých vlastních stanov. V ostatních případech tyto vzorové stanovy nebyly závazné. 8.1.4
Povinnost řídit se pravidly Osoba, která se stane vlastníkem jednotky je povinna řídit se určitými pravidly.
Okamžikem nabytí vlastnictví k jednotce je její vlastník povinen řídit se zákonnými ustanoveními o bytovém spoluvlastnictví a také prováděcím právním předpisem ve smyslu ustanovení § 1222 ObčZ, kterým je ZSBS. Dalšími pravidly, která jsou obsažena v prohlášení nebo ve stanovách společenství vlastníků, popř. v rozhodnutí shromáždění ad hoc je vlastník jednotky vázán od okamžiku, kdy s nimi byl seznámen, anebo od okamžiku, kdy je měl a mohl znát.145 Lze shrnout, že ObčZ rozlišuje mezi pravidly stanovenými zákonem a dalšími pravidly určenými v prohlášení nebo ve
144
KABELKOVÁ, Eva; SCHÖDELBAUEROVÁ, Pavla. Bytové spoluvlastnictví v novém občanském zákoníku: komentář [§ 1158-1222]. Praha: C. H. Beck, 2013, s. 121. 145 Tamtéž s. 112. 69
stanovách společenství vlastníků, popř. v rozhodnutí shromáždění ad hoc.146 Vlastník jednotky má také povinnost zajistit dodržování výše uvedených pravidel i těmi osobami, jimž umožnil přístup do domu nebo bytu (ustanovení § 1176 ObčZ). Oproti tomu v BytZ nenajdeme žádné výslovné ustanovení o povinnosti vlastníka jednotky řídit se příslušnými pravidly. 8.1.5
Povinnost oznamovací Osobě, která nabyla vlastnické právo k jednotce, vzniká oznamovací povinnost
podle ustanovení § 1177 odst. 1 ObčZ. Tedy nový vlastník jednotky oznámí ostatním vlastníkům jednotek prostřednictvím osoby odpovědné za správu domu a pozemku, tj. společenství vlastníků nebo správce, že je novým vlastníkem jednotky a současně také sdělí základní údaje týkající se své osoby. Mezi tyto základní údaje patří jméno a příjmení, adresa a počet osob, které budou mít v bytě domácnost. Definici pojmu domácnost v ObčZ nenajdeme, je však zřejmé, že se bude jednat o to, kdo bude v bytě bydlet s vlastníkem jednotky.147 „Údaje o osobách, které mají v bytě domácnost, jsou nezbytné pro zajištění správy domu, kdy osoba odpovědná za správu musí mít tyto informace o jednotlivých vlastnících a příslušnících jejich domácnosti zejména pro správné rozúčtování nákladů na služby spojené s užíváním jednotek, ale i pro případ nutnosti jejich přítomnosti při řešení např. havárií či jiné nutné potřeby vstupu do bytu.“148 Pro splnění této povinnosti je stanovena jednoměsíční lhůta, která běží ode dne, kdy se osoba dozvěděla nebo dozvědět mohla, že je vlastníkem jednotky. Pokud se změní počet osob, které mají v bytě domácnost, je povinen vlastník jednotky tuto skutečnost oznámit bez zbytečného odkladu osobě odpovědné za správu domu za předpokladu, že tyto změny trvají v souhrnu minimálně tři měsíce v jednom kalendářním roce. Je zřejmé, že v tomto případě bude záležet na dobré vůli vlastníka jednotky tyto skutečnosti oznámit, protože v praxi bude osoba odpovědná za správu domu a pozemku tyto informace ověřovat jen velmi obtížně. Vlastník jednotky, který přenechal byt jiné osobě (nejčastěji formou nájmu podle ustanovení § 2201 ObčZ) je povinen bez zbytečného odkladu oznámit osobě odpovědné za správu domu a pozemku jméno, příjmení a adresu osoby, které byt 146
ŠVESTKA, Jiří a kol. Občanský zákoník: komentář. Svazek III (§ 976 až 1474). Praha: Wolters Kluwer, 2014, s. 512. 147 SPÁČIL, Jiří a kol. Občanský zákoník: komentář. III, Věcná práva (§ 976-1474). Praha: C. H. Beck, 2013, s. 734. 148 KABELKOVÁ, Eva; SCHÖDELBAUEROVÁ, Pavla. Bytové spoluvlastnictví v novém občanském zákoníku: komentář [§ 1158-1222]. Praha: C. H. Beck, 2013, s. 117. 70
přenechal k užívání. Současně s tím oznámí i změny v počtu osob, které budou mít v bytě domácnost. Minulá právní úprava v BytZ obsahovala pouze jedinou oznamovací povinnost, a to v ustanovení § 20 odst. 4 BytZ, podle kterého byl vlastník jednotky povinen oznámit společenství vlastníků, že nabyl vlastnictví jednotky. 8.1.6
Povinnost přispívat na správu domu a pozemku Za účinnosti minulé právní úpravy byla povinnost vlastníka jednotky přispívat
na správu domu a pozemku upravena v ustanovení § 15 odst. 1 BytZ, podle kterého nesli náklady spojené se správou domu a pozemku vlastníci jednotek v poměru podle velikosti svého spoluvlastnického podílu za předpokladu, že dohoda neurčila jinak. V případě dohody spoluvlastníků na jiném určení podílů jednotlivých vlastníků jednotek na nákladech spojených se správou domu a pozemku nebylo zcela jasné, a to ani v judikatuře 149 , zda je potřebný souhlas všech vlastníků jednotek či nikoliv. Většinové stanovisko odborné veřejnosti dovozovalo z ustanovení § 15 odst. 1 BytZ, že v případě dohody spoluvlastníků na jiném určení nesení nákladů na správu domu a pozemku je potřebný souhlas všech vlastníků jednotek.150 Obdobně upravuje povinnost vlastníka jednotky přispívat na správu domu a pozemku ObčZ v ustanovení § 1180 odst. 1. Tedy pokud není určeno jinak, platí, že každý vlastník jednotky přispívá na správu domu a pozemku ve výši odpovídající jeho podílu na společných částech. Oproti BytZ jsou zde širší možnosti jiného určení poměru výše příspěvků na správu domu a pozemku.151 K jinému určení může dojít ve stanovách společenství vlastníků, ve smlouvě o výstavbě nebo v prohlášení o rozdělení domu na jednotky. V souvislosti se zavedením institutu výlučného užívání určité společné části příslušným vlastníkem jednotky je ve druhé větě ustanovení § 1180 odst. 1 ObčZ nově stanoveno, že při určení výše příspěvku na správu domu a pozemku se má toto zohlednit. Tedy výše příspěvků na správu domu a pozemku se určí i se zřetelem k povaze, rozměrům a umístění této výlučně užívané společné částí (např. balkon, terasa
149
Srov. např. 1) Usnesení Nejvyššího soudu ze dne 3. 2. 2011, sp. zn. 22 Cdo 3651/2009. 2) Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 26. 1. 2009, sp. zn. 22 Cdo 2038/2008. 3) Rozsudek Vrchního soudu v Olomouci ze dne 9. 6. 2011, sp. zn. 5 Cmo 103/2011. 150 ŠVESTKA, Jiří a kol. Občanský zákoník: komentář. Svazek III (§ 976 až 1474). Praha: Wolters Kluwer, 2014, s. 522. 151 Tamtéž s. 522. 71
apod.), ale také k povinnosti oprávněného vlastníka jednotky spravovat tuto část na vlastní náklad.152 Výše příspěvků na náklady spojené s vlastní správní činností společenství vlastníků se podle ustanovení § 1180 odst. 2 ObčZ určí pro každou jednotku jako stejné. 8.1.7
Povinnost platit zálohy na služby Vlastník jednotky je povinen podle první věty ustanovení § 1181 odst. 1 ObčZ
platit zálohy na plnění spojená nebo související s užíváním bytu, tzv. služby. Mezi tyto služby jsou obvykle řazeny dodávky teplé a studené vody, vodné, stočné, ústřední vytápění, užívání výtahu, osvětlení společných částí, čištění žump apod.153 Jde tedy o služby, které souvisejí s užíváním všech jednotek v domě, a jejich dodávky se zajišťují jednotně. Důvodová zpráva k tomu uvádí, že jejich rozsah závisí na konkrétních poměrech. Podobné výslovné ustanovení týkající se povinnosti vlastníka jednotky platit zálohy na plnění spojená nebo související s užíváním bytu v BytZ chybělo. Nutno upozornit, že ve všech záležitostech týkajících se služeb se společenství vlastníků bude řídit ZSluž. Tedy první větu ustanovení § 1181 odst. 1 ObčZ upravující povinnost vlastníka jednotky platit zálohy na plnění spojená nebo související s užíváním bytu, tzv. služby, lze považovat za rámcové ustanovení, přičemž v podrobnostech upravuje tyto záležitosti zvláštní zákon, tj. ZSluž.154 8.1.8
Povinnost umožnit přístup do bytu V ustanovení § 1175 odst. 1 ObčZ je stanoveno oprávnění vlastníka jednotky
provádět stavební úpravy bytu, které však nesmí ohrozit, změnit nebo poškodit společné části. Podle důvodové zprávy musí mít osoba odpovědná za správu domu právo ověřit, zda vlastník jednotky svou povinnost neporušuje. Tedy podle ustanovení § 1182 ObčZ je vlastník jednotky povinen umožnit přístup do bytu po předchozím vyzvání osoby odpovědné za správu domu v případě, kdy vlastník jednotky stavebně upravuje svůj byt. Účelem této prohlídky bytu je ověření, zda stavební úpravy neohrožují, nepoškozují nebo nemění společné části.
152
SPÁČIL, Jiří a kol. Občanský zákoník: komentář. III, Věcná práva (§ 976-1474). Praha: C. H. Beck, 2013, s. 737. 153 KABELKOVÁ, Eva; SCHÖDELBAUEROVÁ, Pavla. Bytové spoluvlastnictví v novém občanském zákoníku: komentář [§ 1158-1222]. Praha: C. H. Beck, 2013, s. 129. 154 ŠVESTKA, Jiří a kol. Občanský zákoník: komentář. Svazek III (§ 976 až 1474). Praha: Wolters Kluwer, 2014, s. 525. 72
Minulá právní úprava v BytZ podobné ustanovení neobsahovala, což způsobovalo v praxi značné problémy.155 V ustanovení § 13 odst. 3 BytZ byl sice stanoven zákaz provádět takové úpravy jednotky, jimiž by byl ohrožován výkon vlastnického práva ostatních vlastníků jednotek, avšak v praxi nebyla možnost ověřit dodržování této povinnosti. V tomto směru tedy došlo ke zdokonalení právní úpravy v ObčZ. 8.1.9
Povinnost při stavebních úpravách Ustanovení § 1183 odst. 1 ObčZ obsahuje tři povinnosti vlastníka jednotky
související s údržbou, opravou nebo stavební úpravou společných částí a také s instalací nebo opravou některých technických zařízení umístěných v bytě. 156 Jde o tyto povinnosti vlastníka jednotky: a) povinnost každého vlastníka jednotky zdržet se všeho, co brání údržbě, opravě, úpravě, přestavbě či jiné změně domu nebo pozemku za předpokladu, že o nich bylo řádně rozhodnuto, b) povinnost vlastníka jednotky umožnit po předchozím vyzvání osobou odpovědnou za správu domu, tj. společenství vlastníků nebo správce, přístup do bytu za situace, kdy je nezbytné provádět údržbu, opravu, úpravu, přestavbu či jinou změnu domu nebo pozemku uvnitř bytu nebo ve společných částech, které slouží k výlučnému užívání, c) povinnost vlastníka jednotky umožnit po předchozím vyzvání osobou odpovědnou za správu domu, tj. společenství vlastníků nebo správce, přístup do bytu za účelem umístění, údržby nebo kontroly zařízení pro měření spotřeby vody, plynu, tepla a jiných energií. Na povinnosti vlastníka jednotky související se zpřístupněním bytu navazuje ustanovení § 1183 odst. 2 ObčZ upravující právo na náhradu škody, která vznikla prováděním prací. Tuto škodu je vlastníkovi jednotky povinno nahradit společenství vlastníků, a nevzniklo-li, nahradí ji poměrně spoluvlastníci domu. Pokud tuto škodu způsobil jiný vlastník jednotky provádějící práce ve vlastním zájmu, tak je povinen ji nahradit sám.
155
ŠVESTKA, Jiří a kol. Občanský zákoník: komentář. Svazek III (§ 976 až 1474). Praha: Wolters Kluwer, 2014, s. 527. 156 Tamtéž s. 529-530. 73
Povinnost vlastníka jednotky umožnit přístup do bytu byla upravena také v ustanovení § 13 odst. 4 BytZ. Podle tohoto ustanovení byl vlastník jednotky povinen po předchozím vyzvání umožnit přístup do bytu, pokud to nezbytně vyžadovaly úpravy, provoz a opravy ostatních jednotek, popřípadě domu jako celku. 8.1.10 Nařízení prodeje jednotky Institut nařízení prodeje jednotky je upraven v ustanovení § 1184 ObčZ, které je obdobou ustanovení § 14 BytZ. Oproti minulé právní úpravě došlo k přesnější formulaci ustanovení a ke zpřesnění okruhu osob, které jsou aktivně legitimovány k podání návrhu na soudní prodej jednotky.157 Návrh na soudní prodej jednotky může podat vedle osoby odpovědné za správu domu, tj. společenství vlastníků nebo správce, také ten vlastník jednotky, který je porušováním povinnosti jiného vlastníka jednotky dotčen. Předpokladem pro podání tohoto návrhu je porušování určitých povinností, které byly vlastníkovi jednotky uloženy vykonatelným rozhodnutím soudu a současně tím dochází k podstatnému omezování nebo znemožňování práva ostatních vlastníků jednotek. „Soud zhodnotí tvrzení a předložené důkazy a může dospět k rozhodnutí o nařízení prodeje jednotky. Toto rozhodnutí soudu bude následně předmětem výkonu rozhodnutí podle občanského soudního řádu. Účelem tohoto postupu je zbavit provinivšího se vlastníka jeho vlastnictví k jednotce, aby nemohl z titulu vlastnictví jednotky pokračovat v jednání, které znamená znemožnění nebo podstatné omezení práv jiného vlastníka.“158 8.2 Spoluvlastnictví jednotky Současná právní úprava umožňuje také spoluvlastnictví jednotky. Podle ustanovení § 1185 odst. 1 ObčZ je vlastník jednotky oprávněn své vlastnické právo k jednotce rozdělit na podíly za předpokladu, že tato možnost není vyloučena. V ObčZ není výslovně uvedeno, jakým právním jednáním lze vyloučit existenci spoluvlastnictví jednotky. Z důvodové zprávy vyplývá, že ustanovení o vyloučení existence spoluvlastnictví jednotky je možné zahrnout především do prohlášení o rozdělení práva k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám nebo do stanov společenství
157
ŠVESTKA, Jiří a kol. Občanský zákoník: komentář. Svazek III (§ 976 až 1474). Praha: Wolters Kluwer, 2014, s. 531. 158 KABELKOVÁ, Eva; SCHÖDELBAUEROVÁ, Pavla. Bytové spoluvlastnictví v novém občanském zákoníku: komentář [§ 1158-1222]. Praha: C. H. Beck, 2013, s. 145. 74
vlastníků, resp. do jiného právního jednání, s nímž je spojen vznik jednotek, tj. smlouva o výstavbě, dohoda spoluvlastníků nebo dohoda manželů.159 Spoluvlastnictví jednotky umožňoval také BytZ, který ve svém ustanovení § 3 odst. 1 výslovně stanovil, že je-li předmětem spoluvlastnictví jednotka, tak se použijí ustanovení ObčZ 1964 o podílovém spoluvlastnictví. Na rozdíl od současné právní úpravy však nikde v BytZ nebyla zakotvena možnost vyloučení existence spoluvlastnictví jednotky. Pokud není spoluvlastnictví jednotky vyloučeno a vlastník jednotky se rozhodne své vlastnické právo k jednotce rozdělit na podíly, dojde ke vzniku podílového spoluvlastnictví. Nutno zdůraznit, že jde o spoluvlastnictví ideální. V případě spoluvlastnictví jednotky můžeme rozlišovat jednak vztahy mezi spoluvlastníky navzájem a jednak vztahy navenek, tzn. především vztahy vůči společenství vlastníků. Vzájemné vztahy mezi spoluvlastníky jednotky se řídí ustanoveními § 1115 a násl. ObčZ o spoluvlastnictví. Tedy zejména každý ze spoluvlastníků disponuje právem k celé věci, které je omezeno stejným právem každého dalšího spoluvlastníka (ustanovení § 1117 ObčZ). Dále je každý spoluvlastník oprávněn k účasti na správě společného věci, přičemž je rozhodující velikost podílů jednotlivých spoluvlastníků. Nutno zdůraznit, že z právního jednání týkajícího se společné věci jsou všichni spoluvlastníci oprávněni a povinni společně a nerozdílně (ustanovení § 1127 ObčZ). Navenek se spoluvlastníci jednotky považují za jedinou osobu a nakládají s věcí jako jediná osoba (ustanovení § 1116 ObčZ). Ve vztahu vůči společenství vlastníků se uplatní ustanovení § 1185 odst. 2 ObčZ, podle něhož spoluvlastníci jednotky zmocní společného zástupce, který bude vykonávat jejich práva vůči osobě odpovědné za správu domu a pozemku. Nejčastěji půjde o účast a hlasování na shromáždění společenství vlastníků, kde společný zástupce bude vystupovat jménem spoluvlastníků jednotky. Osoba společného zástupce není nikde v ObčZ konkretizována. Tedy touto osobou může být nejen jeden ze spoluvlastníků jednotky, ale také i jiná osoba. Ustanovení o společném zástupci platí i pro manžele, kteří mají jednotku ve společném jmění (druhá věta ustanovení § 1185 odst. 2 ObčZ).
159
ŠVESTKA, Jiří a kol. Občanský zákoník: komentář. Svazek III (§ 976 až 1474). Praha: Wolters Kluwer, 2014, s. 533. 75
Závěr Předložená diplomová práce se zabývala komparací institutu společenství vlastníků jednotek v zákoně č. 72/1994 Sb. a občanském zákoníku. Společenství vlastníků je právnickou osobou s tzv. účelovou existencí, tedy je zakládáno a vzniká za jediným účelem, kterým je zajišťování správy domu a pozemku. V souvislosti s rekodifikací soukromého práva došlo v této oblasti k výrazným změnám. Poprvé je právní úprava bytového spoluvlastnictví vtělena přímo do ObčZ, kde je zahrnuta do právní úpravy spoluvlastnictví. Obecná ustanovení ObčZ o spoluvlastnictví se použijí na bytové spoluvlastnictví přiměřeně za předpokladu, že není v ustanoveních o bytovém spoluvlastnictví stanoveno použití zvláštní právní úpravy. Oproti minulé právní úpravě v BytZ je současná právní úprava v ObčZ přehlednější a také stručnější. Záměr zákonodárce z právní úpravy bytového spoluvlastnictví jasně vyplývá, tedy jednak úmysl v podrobnostech odkázat na jiné instituty v ObčZ a jednak viditelný důraz na stanovy společenství vlastníků, které představují jakýsi „základní zákon“ pro konkrétní společenství vlastníků. V úvodu této diplomové práce jsem uvedl, že hlavním cílem tohoto textu je analýza právních vztahů v rámci institutu společenství vlastníků jednotek, vycházející zejména z právní úpravy obsažené v ObčZ a v BytZ. Šestá kapitola se zabývala právním vztahem mezi společenstvím vlastníků a třetí osobou. V úvodu této diplomové práce jsem vymezil, co je obsahem tohoto právního vztahu, tedy zejména instituty založení, vzniku, zrušení, zániku a stanov společenství vlastníků. Velkým přínosem současné právní úpravy v ObčZ je změna vzniku společenství vlastníků, které již nevzniká přímo ze zákona (ex lege), ale zakladatelským způsobem typickým pro právnické osoby. Společenství vlastníků, předtím než vznikne musí být založeno. K založení může dojít schválením stanov, prohlášením o rozdělení práva k nemovité věci na vlastnické právo k jednotkám, nebo ujednáním ve smlouvě o výstavbě. Teprve až poté, zápisem do veřejného rejstříku, společenství vlastníků vznikne. Tento zápis má oproti minulé právní úpravě v BytZ konstitutivní účinky, tedy až tímto zápisem dojde k faktickému vzniku společenství vlastníků. Rovněž je nově upraveno zrušení společenství vlastníků, ke kterému může dojít zánikem vlastnického práva ke všem jednotkám v domě, rozhodnutím vlastníků jednotek, nebo také zánikem domu. Výjimku z obecné úpravy právnických osob představuje první věta ustanovení §
76
1216 ObčZ, podle kterého již není při zrušení společenství vlastníků vyžadována likvidace. K zániku společenství vlastníků dojde výmazem z veřejného rejstříku. V souvislosti se vznikem společenství vlastníků je nově také stanoveno, že již nadále nemůže vzniknout bez schválení stanov. Stanovy jsou zakladatelským právním jednáním, které představují jakýsi „základní zákon“ konkrétního společenství vlastníků. Současná právní úprava v ObčZ klade na stanovy velký důraz, který vyplývá z rozšíření jejich minimálních náležitostí a také s ohledem na zrušení vzorových stanov. Právním vztahem mezi společenstvím vlastníků a vlastníkem jednotky, příp. vlastníky jednotek se zabývá sedmá kapitola, která zahrnuje především problematiku orgánů společenství vlastníků. Současná soustava orgánů společenství vlastníků v podstatě odpovídá minulé právní úpravě v BytZ. ObčZ rozlišuje orgány obligatorní, které společenství vlastníků zřizuje povinně ze zákona, a fakultativní, tedy dobrovolné, kdy jejich zřízení závisí pouze na vůli konkrétního společenství vlastníků. Obligatorní orgány tvoří shromáždění jako nejvyšší orgán a výbor nebo předseda společenství vlastníků (v minulé terminologii „pověřený vlastník“) jako statutární orgán. Oproti minulé právní úpravě v BytZ se nově vymezuje působnost shromáždění v jediném ustanovení s tím, že se jejich výčet rozšířil. Z toho vyplývá, že postavení shromáždění jako nejvyššího orgánu bylo posíleno. Za přínos lze také považovat upravení možnosti rozhodování mimo zasedání shromáždění (per rollam), které minulá právní úprava v BytZ neobsahovala. Tímto způsobem lze rozhodovat v případě, kdy svolané shromáždění nebylo způsobilé usnášet se, nebo pokud toto rozhodování výslovně připustí stanovy. Poslední osmá kapitola se zaměřila na analýzu právního vztahu mezi vlastníky jednotek navzájem. Tato kapitola vymezuje základní práva a povinnosti vlastníků jednotek a dále se zabývá institutem spoluvlastnictví jednotky. V této souvislosti došlo k podstatně rozsáhlejšímu a podrobnějšímu vymezení práv a povinností vlastníka jednotky než tomu bylo v minulé právní úpravě. Za přínos lze označit především povinnost vlastníka jednotky umožnit přístup do bytu, která v minulé právní úpravě absentovala. Tímto je umožněno osobě odpovědné za správu domu kontrolovat, zda vlastník jednotky stavební úpravou bytu neohrožuje, nepoškozuje nebo nemění společné části. V oblasti práv a povinností vlastníka jednotky došlo k výraznému zdokonalení právní úpravy. Spoluvlastnictví jednotky je nově možné vyloučit. Ustanovení o vyloučení existence spoluvlastnictví jednotky je možné zahrnout do prohlášení o
77
rozdělení práva k nemovité věci na vlastnické právo k jednotkám, do smlouvy o výstavbě nebo do stanov společenství vlastníků. Dílčí cíle této diplomové práce byly zaměřeny na popis vývoje právní úpravy bytového spoluvlastnictví, analýzu přechodného ustanovení § 3063 ObčZ, obecné vymezení správy domu a pozemku a celkové zhodnocení právních úprav v ObčZ a BytZ. Úvodní kapitola se zaměřila na stručný popis vývoje právní úpravy bytového spoluvlastnictví. Prvním právním předpisem upravujícím bytové spoluvlastnictví na našem území byl OVBZ, který byl však poznamenám dobou svého vzniku. Tento zákon byl nahrazen BytZ, který se musel vypořádat se změnou společenských a politických poměrů. V současnosti již na našem území neexistuje samostatný právní předpis upravující bytové spoluvlastnictví. Nově je tato problematika zařazena do ObčZ. K zařazení právní úpravy bytového spoluvlastnictví do ObčZ došlo na poslední chvíli, což se projevilo na kvalitě zpracování této právní úpravy, když se objevují některé nedostatky, resp. nejasnosti. To platí zejména u přechodného ustanovení § 3063 ObčZ, kdy není úplně jasný jeho výklad. Ve druhé kapitole rozebírám možnosti výkladu tohoto ustanovení a nabízím řešení spočívající v přijetí novelizace tohoto ustanovení. Následující kapitola vymezuje správu domu a pozemku. Její pojetí do určité míry vychází z minulé právní úpravy v BytZ. Nesporný přínos představuje souhrnné obecné vymezení činností správy domu a pozemku, a na podrobnosti o těchto činnostech odkazuje na prováděcí právní předpis. To výrazně přispělo ke zpřehlednění tohoto institutu. Součástí této kapitoly je i pojednání o správě bez vzniku společenství vlastníků, která je podle mého názoru oproti minulé právní úpravě v BytZ zdařilejší zejména s ohledem na nové vymezení působnosti správce, omezení váhy hlasů majoritního vlastníka apod. Další kapitola charakterizuje společenství vlastníků jako právnickou osobu, která je způsobilá nabývat majetek a právně jednat pouze v mezích svého základního účelu, tj. zajišťování správy domu a pozemku. Nově je výslovně stanoven zákaz podnikání pro společenství vlastníků, když podobné pravidlo nebylo v BytZ, ovšem dovozovalo se z ustanovení § 9 odst. 1 BytZ. Další novinkou je oprávnění sdružovat se s jiným společenstvím vlastníků nebo s právnickou osobou působící v oblasti bydlení. Současná právní úprava v ObčZ oproti minulé právní úpravě přináší řadu přínosů, které převažují nad jistými nedostatky, resp. nejasnostmi. Ovšem při přijetí každé nové právní úpravy vždy existuje řada neujasněných pojmů a vazeb mezi 78
jednotlivými ustanoveními, s kterými by se měla vypořádat budoucí judikatura. Podle mého názoru je celkově právní úprava bytového spoluvlastnictví v ObčZ, až na výjimky, zdařilá. Kromě výše uvedených přínosů, lze dále mezi přínosy zařadit například nové pojetí jednotky jako věci nemovité, která zahrnuje kromě bytu také podíl na společných částech. Nově je umožněno stanovit podíly na společných částech jedním ze způsobů uvedených v ustanovení § 1161 ObčZ. Novinkou je institut výlučně užívaných společných částí, kdy je možné stanovit, aby za správu těchto částí odpovídal konkrétní vlastník jednotky. Dále došlo také ke zjednodušení rozhodování shromáždění společenství vlastníků. Řada dalších přínosů je uváděna ve vlastním textu této diplomové práce. V souvislosti s aktuálností tématu této diplomové práce byly v úvodu stanoveny dílčí otázky. Za prvé, zda bylo posíleno postavení vlastníka jednotky vůči společenství vlastníků. Vlastník jednotky se stává členem společenství vlastníků přímo ze zákona v souvislosti s nabytím vlastnictví k jednotce. Podle mého názoru nedošlo k posílení postavení vlastníka jednotky vůči společenství vlastníků. Zejména s ohledem na změnu počtu hlasů potřebných pro přijetí rozhodnutí shromážděním. Nově je obecně stanoven požadavek nadpoloviční většiny hlasů přítomných vlastníků jednotek oproti minulé právní úpravě v BytZ, která v řadě záležitostí požadovala vyšší počet hlasů potřebných pro přijetí. Tedy pro společenství vlastníků je snazší přijmout rozhodnutí než za účinnosti minulé právní úpravy v BytZ. Nicméně je umožněno, aby společenství vlastníků ve svých stanovách stanovilo vyšší počet hlasů potřebných pro přijetí rozhodnutí. Dále je společenství vlastníků oprávněno vyloučit možnost existence spoluvlastnictví jednotky. Oslabení pozice vlastníka jednotky vůči společenství vlastníků spatřuji také v nově stanovených povinnostech pro vlastníka jednotky, zejména jde o povinnost umožnit přístup do bytu při provádění stavebních úprav a také o povinnost řídit se pravidly, která se vztahuje i na osoby, jimž vlastník jednotky umožnil přístup do domu nebo bytu. Další položená otázka zněla, jak se změnily práva a povinnosti vlastníka jednotky. Jak jsem již uvedl výše, problematika práv a povinností doznala výrazného zdokonalení s ohledem na jejich rozsáhlejší a podrobnější vymezení. Zejména lze vyzdvihnout jejich ucelené vymezení v ustanoveních § 1175 až 1185 ObčZ. Tento výčet ovšem není konečný, další práva a povinnosti vlastníků jednotek nalezneme také v jiných ustanoveních o bytovém spoluvlastnictví. Je nutné zmínit, že některé povinnosti nebyly z BytZ do ObčZ převzaty. Jde například o vznik zástavního práva 79
k zajištění pravomocně přisouzených pohledávek, vzniklých z neplnění povinností odstranit závady a poškození způsobené vlastníkem jednotky nebo tím, kdo jednotku užívá (ustanovení § 13 odst. 2 BytZ) nebo vzniklých z povinnosti platit příspěvky na správu domu a pozemku (ustanovení § 15 odst. 1 BytZ). Za přínos lze považovat povinnost vlastníka jednotky umožnit přístup do bytu při jeho stavebních úpravách, a také rozšíření oznamovací povinnosti o údaje o vlastníku jednotky, o jejich změnách a také o případném nájemci. Na otázku, jak se změnil postup pro založení společenství vlastníků, bylo odpovězeno již výše. Tedy společenství vlastníků již nevzniká přímo ze zákona (ex lege), ale zakladatelským způsobem typickým pro právnické osoby. Právní úprava bytového spoluvlastnictví klade důraz na stanovy společenství vlastníků, která představují zakladatelské právní jednání podle ustanovení § 122 ObčZ. Společenství vlastníků již nemůže vzniknou bez toho, aby tomu předcházelo schválení stanov. Oproti minulé právní úpravě v BytZ došlo také k rozšíření minimálních nutných náležitostí stanov. Poslední otázka zněla, jak se změnila působnost shromáždění společenství vlastníků. V této oblasti došlo k výraznější změně, kdy je nově vymezení působnosti soustředěno do jediného ustanovení § 1208 ObčZ. Jde o výlučnou působnost, kterou nelze omezit. Oproti minulé právní úpravě v BytZ došlo také k jejímu rozšíření, kdy je nově zařazeno rozhodování o členství společenství vlastníků v právnické osobě působící v oblasti bydlení, o změně účelu užívání domu nebo bytu, o změně podlahové plochy bytu, o úplném nebo částečném sloučení nebo rozdělení jednotek, o změně podílu na společných částech a o změně v určení společné části sloužící k výlučnému užívání. Dále je nově v působnosti shromáždění zahrnuto udělování předchozího souhlasu k nabytí, zcizení nebo zatížení nemovitých věcí nebo k jinému nakládání s nimi a podobně u věcí movitých, a také udělování předchozího souhlasu k uzavření smlouvy o úvěru společenstvím vlastníků, včetně schválení a podmínek úvěru.
80
Seznam použitých zdrojů a literatury Monografie: 1. BĚLOHLÁVEK, Alexander J. a kol. Nový občanský zákoník: srovnání dosavadní a nové občanskoprávní úpravy včetně předpisů souvisejících. Plzeň: Aleš Čeněk, 2012, 829 s. ISBN 978-80-7380-413-8. 2. ČÁP, Jiří; SCHÖDELBAUEROVÁ, Pavla. Zákon o vlastnictví bytů: komentář. Praha: Wolters Kluwer, 2009, 550 s. ISBN 978-80-7357-475-8. 3. HARVÁNEK, Jaromír a kol. Teorie práva. Plzeň: Aleš Čeněk, 2008, 501 s. ISBN 978-80-7380-104-5. 4. HOLEJŠOVSKÝ, Josef; NEPLECHOVÁ, Marta; OLIVOVÁ, Květa. Společenství vlastníků jednotek z pohledu právního, daňového, účetního a katastru nemovitostí. Plzeň: Aleš Čeněk, 2008, 473 s. ISBN 978-80-7380-091-8. 5. HURDÍK, Jan a kol. Občanské právo hmotné. Obecná část. Absolutní majetková práva. Plzeň: Aleš Čeněk, 2013, 308 s. ISBN 978-80-7380-377-3. 6. KABELKOVÁ, Eva; SCHÖDELBAUEROVÁ, Pavla. Bytové spoluvlastnictví v novém občanském zákoníku: komentář [§ 1158-1222]. Praha: C. H. Beck, 2013, 360 s. ISBN 978-80-7400-444-5. 7. KNAPP, Viktor. Teorie práva. Praha: C. H. Beck, 1995, 247 s. ISBN 80-7179-0281. 8. NOVOTNÝ, Marek a kol. Zákon o vlastnictví bytů: komentář. 4. vyd. Praha: C. H. Beck, 2011, 600 s. ISBN 978-80-7400-363-9. 9. PRAŽÁK, Zbyněk. Bytové spoluvlastnictví. Komentář k § 1158-1222 nového občanského zákoníku a k zákonu č. 67/2013 Sb. Praha: Leges, 2014, 256 s. ISBN 978-80-7502-025-3. 10. PRAŽÁK, Zbyněk. Společenství vlastníků jednotek. 3. vyd. Praha: Leges, 2010, 288 s. ISBN 978-80-87212-35-6. 11. SPÁČIL, Jiří a kol. Občanský zákoník: komentář. III, Věcná práva (§ 976-1474). Praha: C. H. Beck, 2013, 1276 s. ISBN 978-80-7400-499-5. 12. ŠVESTKA, Jiří a kol. Občanský zákoník: komentář. Svazek III, (§ 976 až 1474). Praha: Wolters Kluwer, 2014, 1298 s. ISBN 978-80-7478-546-7. 13. ŠVESTKA, Jiří a kol. Občanský zákoník: komentář. Svazek VI, (§ 2521 až 3081). Praha: Wolters Kluwer, 2014, 1479 s. ISBN 978-80-7478-630-3.
81
Odborné články: 14. TRČKOVÁ, Svatava; CELLAR, Milan. Stanovy společenství vlastníků jednotek – změny od 1. 1. 2014. Bulletin advokacie. 2014, č. 5, s. 22. 15. ZÍTEK, Adam. Vlastnictví bytů podle nového občanského zákoníku. Právní rozhledy. 2012, č. 8, s. 291-298.
Elektronické prameny: 16. BROSKOVÁ, Karolína. Dvoukolejnost při převodu bytových jednotek po 1. lednu 2014. epravo.cz [online]. Rekodifikace [cit. 10. 2. 2015]. Dostupné z: http://www.epravo.cz/top/clanky/dvoukolejnost-pri-prevodu-bytovych-jednotek-po1-lednu-2014-92849.html
Dokumenty a právní předpisy: 17. Důvodová zpráva k návrhu zákona č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů). In: Beck-online [online právní informační systém]. Nakladatelství C. H. Beck [cit. 8. 2. 2015].
Dostupné
z:
https://www.beck-online.cz/bo/document-
view.seam?documentId=oz5f6mjzhe2f6nzsl5shuljq 18. Důvodová zpráva k návrhu zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník. In: Beckonline [online právní informační systém]. Nakladatelství C. H. Beck [cit. 8. 2. 2015].
Dostupné
z:
https://www.beck-online.cz/bo/chapterview-
document.seam?documentId=oz5f6mrqgezf6obzl5shuljq 19. Nařízení vlády č. 371/2004 Sb., kterým se vydávají vzorové stanovy společenství vlastníků jednotek, ve znění pozdějších předpisů. In: Beck-online [online právní informační systém]. Nakladatelství C. H. Beck [cit. 11. 2. 2015]. Dostupné z: https://www.beck-online.cz/bo/chapterviewdocument.seam?documentId=onrf6mrqga2f6mzxgewtc 20. Statut a jednací řád Expertní skupiny Komise pro aplikace nové civilní legislativy. In: Nový občanský zákoník – oficiální stránky Ministerstva spravedlnosti ČR [online]. Ministerstvo spravedlnosti ČR [cit. 10. 2. 2015]. Dostupné z: http://obcanskyzakonik.justice.cz/vykladova-stanoviska/ 21. Výkladové stanovisko Expertní skupiny Komise pro aplikaci nové civilní legislativy při Ministerstvu spravedlnosti k problematice bytového spoluvlastnictví ze dne 19. 82
4. 2013. In: Nový občanský zákoník – oficiální stránky Ministerstva spravedlnosti ČR [online]. Ministerstvo spravedlnosti ČR [cit. 10. 2. 2015]. Dostupné z: http://obcanskyzakonik.justice.cz/vykladova-stanoviska/ 22. Výkladové stanovisko Expertní skupiny Komise pro aplikaci nové civilní legislativy při Ministerstvu spravedlnosti k problematice bytového spoluvlastnictví ze dne 7. 6. 2014. In: Nový občanský zákoník – oficiální stránky Ministerstva spravedlnosti ČR [online]. Ministerstvo spravedlnosti ČR [cit. 10. 2. 2015]. Dostupné z: http://obcanskyzakonik.justice.cz/vykladova-stanoviska/ 23. Výkladové stanovisko Expertní skupiny Komise pro aplikaci nové civilní legislativy při Ministerstvu spravedlnosti k problematice bytového spoluvlastnictví ze dne 16. 1. 2014. In: Nový občanský zákoník – oficiální stránky Ministerstva spravedlnosti ČR [online]. Ministerstvo spravedlnosti ČR [cit. 10. 2. 2015]. Dostupné z: http://obcanskyzakonik.justice.cz/vykladova-stanoviska/ 24. Zákon č. 52/1966 Sb., o osobním vlastnictví k bytům, ve znění pozdějších předpisů. In: Beck-online [online právní informační systém]. Nakladatelství C. H. Beck [cit. 8. 2.
2015].
Dostupné
z:
https://www.beck-online.cz/bo/chapterview-
document.seam?documentId=onrf6mjzgy3f6njsfu2a 25. Zákon č. 455/1991 Sb., o živnostenském podnikání (živnostenský zákon), ve znění pozdějších předpisů. In: Beck-online [online právní informační systém]. Nakladatelství C. H. Beck [cit. 19. 2. 2015]. Dostupné z: https://www.beckonline.cz/bo/chapterviewdocument.seam?documentId=onrf6mjzheyv6nbvguwtcmbr 26. Zákon č. 42/1992 Sb., o úpravě majetkových vztahů a vypořádání majetkových nároků v družstvech, ve znění pozdějších předpisů. In: Beck-online [online právní informační systém]. Nakladatelství C. H. Beck [cit. 8. 2. 2015]. Dostupné z: https://www.beck-online.cz/bo/chapterviewdocument.seam?documentId=onrf6mjzhezf6nbsfu4a 27. Zákon č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů), ve znění pozdějších předpisů. In: Beck-online [online právní informační systém]. Nakladatelství C. H. Beck [cit. 8. 2. 2015]. Dostupné
z:
https://www.beck-online.cz/bo/chapterview-
document.seam?documentId=onrf6mjzhe2f6nzsfuytg
83
28. Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník. In: Beck-online [online právní informační systém]. Nakladatelství C. H. Beck [cit. 8. 2. 2015]. Dostupné z: https://www.beckonline.cz/bo/chapterview-document.seam?documentId=onrf6mrqgezf6obzfuya 29. Zákon č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty. In: Beckonline [online právní informační systém]. Nakladatelství C. H. Beck [cit. 1. 3. 2015].
Dostupné
z:
https://www.beck-online.cz/bo/chapterview-
document.seam?documentId=onrf6mrqgezv6nrxfuya 30. Zákon č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon). In: Beck-online [online právní informační systém]. Nakladatelství C. H. Beck [cit. 10. 2. 2015]. Dostupné
z:
https://www.beck-online.cz/bo/chapterview-
document.seam?documentId=onrf6mrqgezv6mrvgywta 31. Zákon č. 304/2013 Sb., o veřejných rejstřících právnických a fyzických osob. In: Beck-online [online právní informační systém]. Nakladatelství C. H. Beck [cit. 18. 2.
2015].
Dostupné
z:
https://www.beck-online.cz/bo/chapterview-
document.seam?documentId=onrf6mrqgezv6mzqgqwta 32. Zákon č. 311/2013 Sb., o převodu vlastnického práva k jednotkám a skupinovým rodinným domům některých bytových družstev a o změně některých zákonů. In: Beck-online [online právní informační systém]. Nakladatelství C. H. Beck [cit. 13. 2.
2015].
Dostupné
z:
https://www.beck-online.cz/bo/chapterview-
document.seam?documentId=onrf6mrqgezv6mzrgewta
Soudní rozhodnutí: 33. Nález Ústavního soudu ze dne 13. 3. 2001, sp. zn. Pl. ÚS 51/2000. In: Beck-online [online právní informační systém]. Nakladatelství C. H. Beck [cit. 8. 2. 2015]. Dostupné
z:
https://www.beck-online.cz/bo/document-
view.seam?documentId=njptembqgfptims7ovzw4&groupIndex=0&rowIndex=0 34. Usnesení Vrchního soudu v Praze ze dne 15. 1. 2008, sp. zn. 7 Cmo 131/2007. In: Beck-online [online právní informační systém]. Nakladatelství C. H. Beck [cit. 19. 2.
2015].
Dostupné
z:
https://www.beck-online.cz/bo/document-
view.seam?documentId=njptembqhbpxa4s7gezf643uojptinjz&groupIndex=0&rowI ndex=0 35. Rozsudek Vrchního soudu v Praze ze dne 23. 1. 2009, sp. zn. 7 Cmo 160/2008. In: Beck-online [online právní informační systém]. Nakladatelství C. H. Beck [cit. 23. 84
2.
2015].
Dostupné
z:
https://www.beck-online.cz/bo/document-
view.seam?documentId=njptembqhfpxa4s7geyf643uojptgnzx&groupIndex=0&rowI ndex=0 36. Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 26. 1. 2009, sp. zn. 22 Cdo 2038/2008. In: Beckonline [online právní informační systém]. Nakladatelství C. H. Beck [cit. 1. 3. 2015].
Dostupné
z:
https://www.beck-online.cz/bo/document-
view.seam?documentId=njptembqhfpxa4s7hfpxg5dsl4ztgna&groupIndex=2&rowIn dex=0 37. Usnesení Nejvyššího soudu ze dne 3. 2. 2011, sp. zn. 22 Cdo 3651/2009. In: Beckonline [online právní informační systém]. Nakladatelství C. H. Beck [cit. 1. 3. 2015].
Dostupné
z:
https://www.beck-online.cz/bo/document-
view.seam?documentId=njptembrgfpxm6lcmvzf63ttl4ztcmy&groupIndex=0&rowI ndex=0 38. Rozsudek Vrchního soudu v Olomouci ze dne 9. 6. 2011, sp. zn. sp. zn. 5 Cmo 103/2011. In: Beck-online [online právní informační systém]. Nakladatelství C. H. Beck [cit. 1. 3. 2015]. Dostupné z: https://www.beck-online.cz/bo/documentview.seam?documentId=njptembrgfpxm6lcmvzf65tlonpti&groupIndex=0&rowInde x=0 39. Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 25. 1. 2012, sp. zn. 29 Cdo 3706/2010. In: Beckonline [online právní informační systém]. Nakladatelství C. H. Beck [cit. 24. 2. 2015].
Dostupné
z:
https://www.beck-online.cz/bo/document-
view.seam?documentId=njptembrgjpxexzzgvpwg2lw&groupIndex=1&rowIndex=0
85
