Construction on brownfields
PĜíbČh jednoho Brownfieldu J. Borkovec
Brno, ýeská republika
RESUME: The story of one Brownfield At the beginning the of 20th years of the 20th century the industrialist Paul Neumark from Brno decided to built up new spaces for spinning mills and weaving mill shops in the area of today’s street Dornych. During the next 7 years three 5-and 6-storey buildings were built here. The projects were created by the office of Mr. Ast. The construction of buildings was made of classics monolithic reinforced concrete frame and designed relatively bravely – with the span of the columns of 8.9 and 10.5m. The buildings were based on wood stilts since in the past this part of Brno was a swampy area with a high level of underground water. After its completion this compound became a well – marked dominant of this part of Brno and served its purpose almost unchanged for the following 90 years. For the last 50 years it carried the name of VLNċNA. In the year 1996 the manager of Belgium company Delhaize decided to buy these buildings and rebuilt them at a supermarket and business – administrative center. Without any knowledge of traffic connections, town - planning and similar „details“. To support the implementation of the project the investor presented the visualization of an object, which was not similar to the buildings in the VlnČna – area. This visualization was created by an architect Herefourt from Brussels who was the author of standardized supermarket of the Delvita. company. The studio of Ing. arch. Borkovec and Ing.arch. Sklepek was charged to implement the project. . In the 1st floor should be the premises of the supermarket, main entrance to area, entrance to the parking zone in the yard and unspecified commercial rooms. In next 4 floors in the building at Dornych street should be the parking garages, accessible by the spiral ramp. In other floors of both remaining buildings should be located unspecified offices and commercial places. The examination of building construction condition indicated the wrong design of the buildings its subsequent implementation. Covering of steel reinforcement was minimal or any, the quality of concrete was extraordinary bad and the technical solution had also some errors (unsuitable solving the dilatations, larger span of outer fields as inner, chaotically designed toilets and changing rooms). The architectural viewpoint of this was this compound was at the average level.
Výstavba na brownfields
115
Construction on brownfields
The largest complication however was caused by the traffic. To enter the compound was possible only from the very frequented street of Dornych by turning right. This fact however was not accepted by the customers, coming mostly from other side – from the City. Therefore within the bounds of project of reconstruction the streets Dornych and Plotní was designed arrangement this turning enabling, but even past 13 years this reconstruction was not realized. As soon as the investor kept the building permit for 1st. phase would we to continue with preparation the next phases. The investor however decided that next phase will be postponed, parking garage will be realized only in 2nd floor, the spiral ramp will be finished again in the 2nd floor and the securing of the construction will be realized only in most necessary rate. Thus was it clear about his intentions: to gain cheaply (seemingly) attractive object and realized gainful investment. After four years it emerged that the supermarket makes loses and its profit is substantially lower than in other supermarkets (rumor says that the socially excluded citizens from neighborhood stole the rest). The investor canceled the supermarket and sold the area to another nearby company. The new owners make some use of the compound – in 1st floor there is a shop with affordable furniture and porn shop, in other floors houses various utilities. The whole compound looks neglected and unattended. So far about one of the first attempt .to revitalize an industrial object in Brno. If we summarize our knowledge of this case, we will come to the conclusion that: This type of investment needs primarily an investor with clear vision, resourceful, able (and willing) to invest substantial amounts in a new building (amounts necessary for elimination of thermal loss). Implementation of such a project in an unsuitable neighborhood (geographical or social) is risky.
1 PěÍBċH JEDNOHO BROWNFIELDU Poþátkem 20. let minulého století se rozhodl brnČnský prĤmyslník Paul Neumark vybudovat v prostoru poblíå kĜiåovatky tehdejãí Stiftgasse (dneãní ulice PĜízova) a ulice Dornych nové provozy pĜádelen a tkalcoven. V místČ budoucí stavby stály tehdy pĜízemní domky åivnostníkĤ a protékal tudy i náhon, který odboþoval z ĜeþiãtČ Svratky poblíå RybáĜské ulice, protékal Starým Brnem a posléze ústil do Ponávky. Tento náhon byl zdrojem technologické vody pro vČtãinu prĤmyslových podnikĤ na jihu Brna. V prĤbČhu sedmi let zde byly postaveny tĜi nové pČti- a ãestipodlaåní budovy, které se staly jádrem budoucího prosperujícího vlnaĜského podniku. Jako první byla postavena budova v dneãní ulici PĜízovČ. Následovala budova na nároåí PĜízovy ulice a Dornychu a jako poslední byla postavena budova v ulici Dornych.. PĤvodní náhon byl pĜehrazen a pozdČji zruãen (i kdyå jeho koryto zĤstalo pod objekty a pod nádvoĜím). Budovy projektovala kanceláĜ inåenýra Asta. âlo o klasické åelezobetonové skelety, dosti odváånČ navråené, alespoĖ pokud se týká rozpČtí polí. RozpČtí mezi pomČrnČ ãtíhlými, patro od patra se zuåujícími sloupy bylo v jednotlivých budovách 8,9 a 10,5m.Vzhledem k tomu, åe tato þást Brna byla odedávna poloviþní baåinou s vysokou hladinou podzemní vody, nebyly objekty podsklepeny a s ohledem na témČĜ nulovou únosnost základové pĤdy byly zaloåeny na dĜevČných pilotách. Po dokonþení se celý areál stal výraznou dominantou této þásti Brna. Po druhé svČtové válce se celý blok mezi ulicemi Dornych, PĜízova a Mlýnská sjednotil pod
116
Výstavba na brownfields
Construction on brownfields
jednu firmu – n.p.VlnČna a v podstatČ bez jakýchkoliv zásadních úprav slouåil aå do poloviny 90. let. NČkdy v roce 1996 projíådČl belgický ãéf firmy Delhaize ve svém Jaguáru ulicí Dornych kolem tehdy jeãtČ z posledních sil fungující, leþ kdysi prvotĜídní brnČnské textilky VlnČna. Ukázal na ni prstem a rozhodl, åe objekty firma koupí a pĜestaví na supermarket. Jak bylo v tČchto pĜípadech obvyklé, nezajímal se o nČjaké územnČ – plánovací podmínky, ani o moånosti dopravního napojení a podobné maliþkosti. S kolegou architektem Sklepkem jsme se tedy pustili do klopotné práce. Dvorním architektem firmy Delhaize byl jistý architekt Herefourt z Bruselu.- autor typových supermarketĤ firmy. Zprvu deklarovaným zámČrem firmy bylo vytvoĜit z celého areálu VlnČny obchodnČ – administrativní centrum; tak se alespoĖ pĜi jednáních o zmČnČ územnČ – plánovací dokumentace firma tváĜila. Pan kolega Herefourt pĜedloåil vizualizaci jakéhosi objektu, který se vãak v niþem ani vzdálenČ nepodobal areálu VlnČny a který jsme podle architektonického Ĝeãení s kolegou soukromČ nazvali – Jarek Nohavica promine – Mikymausoleum. NicménČ práce pokraþovaly na nČkolika frontách: bylo zapotĜebí provést domČĜení objektĤ, provést stavebnČ - technický prĤzkum, dále urþit, k þemu by vlastnČ jednotlivé objekty mČly slouåit, vyĜeãit urbanistické návaznosti vþetnČ dopravní obsluånosti v souvislosti s tehdy pĜipravovanou rekonstrukcí území Dornych – Plotní; zvolit nejefektivnČjãí zpĤsob sanace jednotlivých objektĤ, jejichå stav se po provedených prĤzkumech ukázal jako zoufalý a koneþnČ pĜipravit k realizaci první (a jak se pozdČji ukázalo i jedinou, o kterou investorovi ãlo) etapu k realizaci – supermarket. ZamČĜení a stavebnČ – technický prĤzkum ukázaly nČkolik pozoruhodných skuteþností. Celý komplex byl neobyþejnČ ãpatnČ navråen a následnČ i realizován. Jednotlivé objekty, byĢ provoznČ - technologicky na sebe navazující se liãily poþtem traktĤ, moduly i konstrukþními výãkami a návrh vykazoval tolik vad – aĢ z hlediska konstrukþního nebo typologického, åe to bylo aå zaráåející. Ve dvacátých letech sice jeãtČ nebyly tak striktní poåadavky na Ĝeãení a dimenzování sociálního zaĜízení, ale chaotické uspoĜádání ãaten a toalet bylo v tomto pĜípadČ aå neuvČĜitelné; ãlo pĜitom o dispozici pĤvodní, jak jsme zjistili z originálĤ plánĤ ing. Asta. StejnČ tak i koncepce vlastního skeletu vykazovala nČkolik elementárních vad a nelogiþností (vČtãí rozpČtí krajních polí, neå stĜedních, ãpatnČ Ĝeãené dilatace atd.). Pomyslíme – li si, åe v té dobČ jiå 10 let stála Gropiova a Meyerova továrna Fagus a 20 let Behrensova turbinová hala AEG, musíme uznat, åe v tomto pĜípadČ ãlo o dílo velmi, velmi prĤmČrné. StejnČ ãpatná byla i kvalita vlastního provedení. Jak ukázaly sondy do konstrukcí beton vykazoval velmi nízkou pevnost (z nitra sloupĤ bylo moåno beton vyhrabávat rukama!); krytí výztuåe åeber bylo minimální aå nulové. Je s podivem, åe takto provedená stavba dokázala odolávat témČĜ 70 let dynamickým úþinkĤm tkalcovských a mykacích strojĤ;. PamČtníci nám vãak vyprávČli, åe se rázy þlunkĤ tkalcovských stavĤ jednou za þas setkaly a åe bylo cítit citelné zhoupnutí objektu. Dle celkové koncepce Ĝeãení, pĜedkládané jako souþást dokumentace pro územní rozhodnutí mČl být areál ve výsledné podobČ Ĝeãen takto: V pĜízemí kĜídel pĜi ulici Dornych bude supermarket o prodejní ploãe 1300m2, v pĜízemí kĜídla pĜi ulici PĜízovČ blíåe neurþený prodejní prostor. Ve zbývajících podlaåích koncového objektu pĜi ulici Dornych patrové parkovací garáåe pro cca 200 automobilĤ, pĜístupné kruhovou rampou z nádvoĜí, kde bude dalãích 56 parkovacích míst. Do nádvoĜí byl vjezd z ulice Dornych. V ostatních prostorách zbývajících objektĤ mČly být obchodní a kanceláĜské prostory, o jejichå náplni a reálnosti pronájmu vãak investor nemČl nejmenãí pĜedstavy.
Výstavba na brownfields
117
Construction on brownfields
Jako první etapa výstavby – po nejnutnČjãím statickém zajiãtČní mČl být realizován supermarket a parkovací garáåe. BČhem projektové pĜípravy investor tvrdoãíjnČ trval na aplikaci svého typového supermarketu do prostor VlnČny, coå bylo naprosto nesmyslné – typový supermarket vychází z naprosto jiné modulové osnovy a situace, navíc kĜídlo do ulice Dornych tvoĜily dva objekty o rĤzných modulech. Po dlouhém boji se nám vãak podaĜilo tento poåadavek eliminovat a vznikl prostor dle naãeho názoru velmi pĜehledný a pĜíjemný. NČkterá „úsporná“ opatĜení vãak investor pĜesto prosadil – napĜ. neprovádČt dodateþnou izolaci obvodového zdiva proti vlhkosti (coå se brzy projevilo na povrchu soklu) nebo neizolovat tepelnČ podlahu pĜízemí (dĤvod: nás nezajímají provozní náklady, nás zajímají investiþní náklady). Na naãe dotazy stran náplnČ následující etapy – tj. kanceláĜských a obchodních ploch odpovídal investor vyhýbavČ – åe aå pozdČji. Krátce po vydání stavebního povolení pro první stavbu a jejím zahájení se situace vyjasnila: investor rozhodl, åe postaví pouze supermarket, parkoviãtČ v nádvoĜí, parkovací stání v 1. patĜe a rampa se ukonþí v úrovni 1. patra. Statické zajiãtČní se provede jen v nejnutnČjãí míĜe a ostatní prostory se ponechají ve stavu, v jakém jsou. Opravu fasády se nám prosadit kupodivu podaĜilo. Úmysl se tedy objasnil: získat levnČ rozsáhlý objekt na (zdánlivČ) lukrativním místČ, pĜedloåit nikdy váånČ neuvaåovanou vizi jeho vyuåití a na tomto základČ získat povolení k realizaci výdČleþné investice. Na podporu této vize – zĜejmČ pod dojmem tehdy probíhající diskuse o blízké VaĖkovce nám bylo dokonce zadáno vypracovat studii spojení VaĖkovky s VlnČnou pĜemostČním ulice Dornych. Tato studie existuje! Brzy po zahájení provozu se vãak zaþaly projevovat dĤsledky pochybného zámČru: vlastní prodejní prostor sice vyhovoval po vãech stránkách, i zázemí fungovalo bezproblémovČ, avãak dostupnost vozidly – jak zákazníkĤ, tak i zásobovacími – byla velmi problematická. Zásobování bylo moåné jen labyrintem ulic kolem ulice Mlýnské boþním vjezdem do areálu VlnČny; pĜíjezd zákazníkĤ jak do nádvoĜí tak i k rampČ byl moåný jen odboþením z ulice Dornych vpravo, tedy ve smČru od Komárova; smČrem od mČsta byl zákaz odboþení vlevo. VČtãina zákazníkĤ ale pĜijíådČla smČrem od centra; proto nČkdo znaþku odstranil a v prostoru se zaþaly vytváĜet komplikované situace v jiå tak pĜehuãtČném provozu na Dornychu. Toto vãak mČl být pouze doþasný stav – v dobČ pĜípravy investice se zpracovávala dokumentace rekonstrukce dopravního systému v této oblasti, která tento problém zohledĖovala. Podotýkám, åe ani po 13 letech k rekonstrukci nedoãlo. Parkovací prostor v patĜe vČtãinou zel prázdnotou a postupnČ se stával rejdiãtČm rĤzných åivlĤ na motorkách nebo bez nich. Ostatní patra postupnČ chátrala (v jednom dokonce bezdomovci zpĤsobili poåár) a kdyå po þtyĜech letech provozu supermarket vykazoval proti ostatním Delvitám þtvrtinový zisk (zlé jazyky tvrdily, åe zbytek rozkradli nepĜizpĤsobiví obyvatelé okolních ulic) spoleþnost supermarket zruãila a celý areál prodala kterési blízkovýchodní firmČ. Noví majitelé prostory jakýmsi zpĤsobem þásteþnČ vyuåívají – místo supermarketu je prodejna levného nábytku, vedle pornoshop a v patĜe neidentifikovatelné sluåby. ýásteþnČ – þást oken je posprejovaná a za nimi je vidČt jen nepoĜádek. Tolik tedy k jednomu z prvních pokusĤ o revitalizaci prĤmyslového objektu v BrnČ.
118
Výstavba na brownfields
Construction on brownfields
Shrneme – li poznatky z tohoto pĜípadu vyplývající, dojdeme asi k tČmto závČrĤm:
Podobná investice vyåaduje pĜedevãím kultivovaného investora s jasnými pĜedstavami, finanþnČ dostateþnČ silného a schopného (a ochotného) investovat þástky, blíåící se þástkám za realizaci stejnČ velké novostavby (jen eliminace tepelných ztrát v tČchto vesmČs tepelnČ poddimenzovaných objektech je obrovskou poloåkou). Realizovat podobnou akci v nevhodném prostĜedí (urbanisticky þi sociálnČ) bez záruky, åe v reálném þase dojde k jeho zmČnČ je riskantní a jak se zatím ukazuje nevhodné.
P.S. Paul Neumark pozdČji navázal spolupráci s Ernstem Wiesnerem, který v areálu navrhl budovu patrového skladu v ryze funkcionalistickém pojetí. Bohuåel asi podcenil základové pomČry, protoåe budova na jednom konci poklesla (podobnČ jako budova Ferony na VídeĖské ulici) a musela být podepĜena opČrnými pilíĜi. Ernst Wiesner také postavil pro Paula Neumarka na ulici VinaĜské v Pisárkách vilu, která je jedním z klenotĤ brnČnské meziváleþné architektury.
Výstavba na brownfields
119
