Overlast …………… en dan?
Vroomshoop & Den Ham
1
Overlast……… en dan?
Knallende deuren en blaffende honden Rust, ruimte en niemand te zien of te horen in de wijde omgeving. Er zijn in Nederland maar weinig mensen die zo kunnen wonen. Lang niet iedereen wil ook zo wonen. Veel mensen wonen juist graag in een stad of dorp en in een buurt met andere mensen om zich heen. Dat is levendig en gezellig en geeft een veilig gevoel. Echter: dicht op elkaar wonen heeft onvermijdelijk tot gevolg dat buren elkaar horen en zien. Zo kunnen verschillen in leeftijd, gezinssamenstelling, cultuur, dagindeling, karakter en hobby’s leiden tot irritaties tussen buren. Vaak hebben die irritaties te maken met lawaai. Wanneer ervaart iemand lawaai als overlast? Hoe iemand lawaai beleeft, is sterk afhankelijk van de tijd, de plaats en de persoon die het lawaai veroorzaakt. Klusgeluiden op een zaterdagmiddag klinken heel anders dan midden in de nacht. En is het je eigen kind dat harde muziek draait of is het een kind van de buren, die u eigenlijk niet zo goed kent? Dezelfde muziek klinkt dan toch ineens heel anders. Is het u wel eens opgevallen dat het gedrag van een ‘onbekende of onbeminde’ buur storender is dan hetzelfde geluid van een buur waar u een goed contact mee hebt? Wat is overlast? Overlast is een lastig te omschrijven verschijnsel. Overlast is tijdsgebonden en heeft vooral met uw eigen beleving te maken. Geluid dat in de ene wijk als overlast wordt ervaren, kan in een andere buurt of straat wel acceptabel zijn. Overlast heeft veel te maken met normen en waarden en met tolerantie. Formeel gesteld is overlast het resultaat van het gedrag van een bewoner in en/of rondom de woning, dat regelmatig of voortdurend optreedt en daardoor anderen ernstig in het woongenot belemmert en/of stoort. Wat is -
formeel geen overlast maar last, hinder of ergernis? Enkele voorbeelden: een (incidentele) burenruzie een buurman die af en toe een muziekinstrument bespeelt (op acceptabele tijdstippen) kookluchtjes woongeluiden (een toilet dat doorgespoeld wordt, een deur die soms te hard dicht valt en traplopen bij normaal gebruik) (buiten) spelende kinderen klusgeluiden (boor-, zaag- of schuurmachine, grasmaaier) op acceptabele tijden en niet structureel
Wat kan wel overlast zijn ? voortdurend hondengeblaf en hondengejank, vooral tijdens de avond en nachtelijke uren muziekinstallaties die vaak en veel te hard aan staan lawaai tijdens nachtelijke uren stank door bijvoorbeeld vuilnis vervuiling van de woning of woonomgeving aantrekken van ongedierte door vervuiling/vuilnis vernielingen en/of vandalisme door een huurder of door diens kinderen het slopen van of knutselen aan auto’s (op eigen terrein, maar ook op de stoep of op de openbare weg/parkeerplaats) bedrijfsmatige activiteiten vanuit een huurwoning, die geluid maken of stank veroorzaken hobby’s vanuit een huurwoning, die lawaai maken of stank veroorzaken rommel of opslag in of rondom een huurwoning criminaliteit
2
Geven en nemen Plezierig samenleven kan alleen als mensen rekening met elkaar houden en ook wat van elkaar kunnen verdragen. Geven en nemen is de kunst van het samenwonen.
Wat u zelf kunt doen: druk op de bel Wat te doen bij irritaties en ergernissen over het gedrag van uw buren? Het antwoord is simpel: druk op de bel. En dan bedoelen we in eerste instantie niet de bel van Mijande Wonen of die van de politie, maar de bel van uw buren. Een paar gouden tips: 1. Wacht niet te lang met praten wanneer u last hebt van uw buren. Laat ergernissen niet sudderen of sluimeren: kleine irritaties worden snel groter als u er niet over praat. 2. Ga een vriendschappelijk gesprek aan. Bel gewoon aan of maak eens een praatje over de heg. Zijn uw buren zich wel bewust van de overlast die zij u bezorgen? 3. Ga geen gesprek aan als u boos of geïrriteerd bent. Dat is niet verstandig. Mogelijk zegt u dan dingen waar u later spijt van krijgt en bovendien levert een scherpe opmerking meestal een soortgelijke tegenreactie op. 4. Blijf rustig! Bedenk vooraf wat u wilt zeggen en zeg dat vooral op een vriendelijke toon. 5. Denk na over mogelijke oplossingen en geef suggesties. Laat zien dat u niet de boze buur bent, maar dat u meedenkt over oplossingen. 6. Probeer duidelijke en concrete afspraken te maken. Bij herhaling van de overlast kunt u dan op deze afspraken terugkomen.
De overlast stopt niet. Wat kunt u doen? Als praten met uw buren niet (meer) helpt, belt u dan gerust met Mijande Wonen. Onze Sociaal Woonconsulent hoort uw klacht aan en kan adviseren of bemiddelen. Zo nodig wordt daarbij de wijkagent ingeschakeld en wordt het probleem breed aangepakt.
Extreme overlast? Aarzel niet bij extreme overlast, maar neem zo snel mogelijk contact op met Mijande Wonen! In extreme gevallen, zoals uitzonderlijke lawaaioverlast, intimidatie, bedreiging, geweld of drugsoverlast is het verstandig om zowel Mijande Wonen als de politie zo spoedig mogelijk in te lichten. De politie is 7 dagen per week, 24 uur per dag bereikbaar: Politie Twente: telefoonnummer: 0900- 8844.
Rekening houden met elkaar Met een beetje welwillendheid is (geluids-)overlast vrij gemakkelijk te voorkomen. Door rekening te houden met elkaar en door kleine aanpassingen te verrichten in uw woning, is een probleem vaak snel de wereld uit.
3
Tips
Muziek: irritatiebron nummer 1! Verplaats u eens in uw buren. Houden zij van Chopin en hebben zij juist een hekel aan uw favoriete Nederlandstalige muziek? Let op het volume van uw stereo, stel de bastonen minder zwaar in. Zet boxen eventueel op een stuk schuimrubber: zo worden de bastonen gedempt. Plaats boxen nooit tegen een tussenmuur of pal aan het plafond. Wilt u de muziek echt hard? Met een koptelefoon kunt u uw muziek zo hard beluisteren als u wilt. Bespeelt u een muziekinstrument? Laat uw buren niet verplicht meegenieten van uw muziekoefeningen. Maak zo mogelijk afspraken over de oefentijden. Lukt dat niet? Dan is een oefenruimte elders, waar niemand last van u heeft, de enige oplossing.
Het is zomer Bij mooi weer gaan de ramen en deuren open en wordt er meer buiten geleefd. Uw muziek is buiten te horen? Prima, als uw buren dat ook leuk vinden. Maar misschien houden zij juist van rust? Vraag het gewoon en houdt daar rekening mee. Een barbecue of vuurkorf kan erg gezellig zijn. Laat uw buren niet ‘meegenieten’ van uw rook of luchtjes. Let op waar u de barbecue of vuurkorf neerzet, denk aan de windrichting en maak er geen dagelijkse gewoonte van.
Hoge hakken en knallende deuren Hoge hakken en harde zolen klinken erg door op een harde vloer. Loop daarom in huis op sokken, pantoffels of op schoenen met een zachte zool. Let hier vooral ’s avonds en ’s nachts op. Parket, laminaat en plavuizen weerkaatsen en geleiden geluid. Bevestig viltjes onder stoel- en tafelpoten en u voorkomt absoluut ergernis bij uw buren. Door in huis en op de trappen niet te rennen en deuren normaal en rustig te sluiten, bezorgt u uw buren geen overlast. Een doodgewone kwestie van rekening houden met elkaar!
Feestje Maak er een goede gewoonte van om uw feestplannen vooraf aan uw buren te melden. Niemand misgunt u een gezellig feestje of verjaardagspartijtje. Laat het gewoon even weten. De gouden tip bij een feest: nodig uw buren gezellig uit. Hoe meer zielen, hoe meer vreugd en… geen overlast. Voor elk bezoek geldt: neem binnenshuis afscheid en vraag uw vertrekkende bezoek om niet te claxonneren als afscheidsgroet. Zeker niet op een tijdstip waarop uw buren slapen.
Wasmachine Wasmachines maken herrie en kunnen dus beter niet ’s avonds laat en ’s nachts aangezet worden. Gebruikt u nachtstroom? Profiteer hiervan in het weekend, want ook dan gelden de goedkopere elektratarieven. Let ook op de plek waar uw wasmachine staat. Zet deze bij voorkeur niet tegen een muur die grenst aan de buren. Kies bij het uitzoeken van een nieuwe machine voor een geluidsarm apparaat.
4
Afval en zwerfvuil Een straat ziet er gezellig en leefbaar uit als er niet van alles op straat rondslingert. Papier en ander afval horen niet op de straat of in de groenperken. Houdt u uw woning en tuin aan de straatkant netjes en verzorgd, dan heeft de hele buurt daar plezier van. Laat uw huisvuil niet in vuilniszakken buiten staan. Dit geeft, zeker in de zomermaanden, stankoverlast. Afval trekt ongedierte aan. Muizen en ratten zijn ziektenverspreiders en komen af op niet opgeruimde etensresten en vuilnis. Een ongezonde en onacceptabele situatie!
Achterpaden Ook de achter- en tussenpaden horen bij uw woning. Het is handig om met de buren af te spreken dat ieder zijn achterpad af en toe schoonveegt. Zwerfvuil zoals papier en plastic staat zo slordig. Ook hier geldt: opgeruimd staat netjes.
Honden Huisdieren horen erbij. Een hond als huisgenoot is erg leuk en gezellig. Maar bedenk wel dat uw geliefde huisdier een bron van ergernis kan zijn voor uw buren. Mijande Wonen krijgt regelmatig klachten over honden. Hondengeblaf is één van de meest voorkomende ergernissen. Een hond is een gezelschapsdier dat niet graag alleen gelaten wordt. Het dier voelt zich dan eenzaam en gaat blaffen of soms zelfs janken. Als u niet thuis bent hoort u dat niet, maar uw buren des te meer. Moet u uw hond vaak alleen thuis laten? Vraagt u zich dan eens af of uw hond het in een ander thuis niet veel leuker heeft. Blaft uw hond om het minste of het geringste? Een gedragscursus voor honden kan een goede oplossing zijn. Die cursussen zijn er niet alleen voor puppy’s maar ook voor oudere hond.
5
Stappenplan Als u huurder bent van Mijande Wonen en u ondervindt daadwerkelijk overlast, dan zullen wij alles doen wat mogelijk is om deze overlast effectief te bestrijden. Wij zullen actie ondernemen en zonodig een juridische procedure beginnen. Om de overlast te kunnen bestrijden, hebben wij echter wel uw medewerking nodig. Daarbij merken wij het volgende op: als verhuurder heeft Mijande Wonende verplichting om overlast, zo goed mogelijk, te bestrijden. Dat wil zeggen dat wij alles doen wat binnen ons vermogen ligt om tot een goede oplossing te komen indien er overlast geconstateerd wordt. Echter: wij hebben niet de verplichting om de overlast altijd daadwerkelijk op te lossen. Graag maken wij duidelijk wat u van ons mag verwachten en wat u zelf moet ondernemen om overlast tegen te gaan. Deze stappen hebben wij in een stappenplan samengevat:
Stap 1. Zelfredzaamheid Tijdspad: 1 week In eerste instantie wordt er van u verwacht dat u met de andere partij gaat praten. U doet dit op een moment waarop u niet boos bent en waarop het de andere partij ook goed uitkomt. Eventueel maakt u eerst een afspraak. Als dat wenselijk is kunt u een familielid, vriend of kennis meenemen naar het gesprek. U bespreekt het probleem en u maakt zo mogelijk afspraken over mogelijke oplossingen. Hopelijk ervaart u dat een goed gesprek veel oplost. Het is raadzaam om de afspraken die u tijdens dat gesprek maakt, schriftelijk aan uw buren te bevestigen.
Stap 2. Melding van uw klacht Tijdspad: 1 week Het gesprek met de andere partij leverde niets op of een gesprek bleek onmogelijk te zijn. In dat geval kunt u uw klacht melden bij Mijande Wonen. U krijgt van Mijande Wonen een registratieformulier toegestuurd. U vult dit formulier volledig in en stuurt deze terug naar Mijande Wonen.
Stap 3. Registratie van uw klacht Tijdspad: 2 weken Mijande Wonen registreert uw klacht en onderzoekt deze. Mogelijk wordt u uitgenodigd om uw klacht mondeling toe te lichten en zal u gevraagd worden om een logboek bij te houden. In dat logboek noteert u data, tijdstippen en gebeurtenissen, zodat een duidelijk beeld ontstaat van het probleem. Bij het onderzoeken van uw klacht zal, zonodig en zo mogelijk, ook de andere partij worden gehoord en/of zal er een buurt- of locatieonderzoek worden verricht. Mijande Wonen bericht u schriftelijk over het (eventuele) vervolgtraject of over de wijze waarop uw overlastklacht afgehandeld is.
6
Afhankelijk van de resultaten van het onderzoek door Mijande Wonen, bestaat het stappenplan verder uit:
A. Uit onderzoek is gebleken dat er geen sprake is van overlast, in formele zin. Als er geen sprake is van overlast, dan zal Mijande Wonen, zo mogelijk en indien gewenst, bemiddelen tussen u en de andere partij. Als – onpartijdige – gesprekspartner kunnen wij mogelijk een rol spelen in het oplossen van de problemen. Ook zullen wij bekijken of andere instanties hierbij een rol kunnen spelen. Denkt u daarbij aan de wijkagent, de gemeente, maatschappelijk werk of Jeugdzorg. B. Uit onderzoek is gebleken dat er sprake is van overlast. Het stappenplan krijgt dan een vervolg:
Stap 4. Bemiddeling Tijdspad: 2 weken Wij analyseren de klachten en maken met u en met de andere partij een afspraak voor een gesprek. Dat is, bij voorkeur, een gezamenlijk gesprek waarbij alle partijen aanwezig zijn. Om de overlast te kunnen bestrijden, is uw medewerking en aanwezigheid bij dit gesprek noodzakelijk. Zonodig wordt bij dit gesprek ook de wijkagent uitgenodigd. Het doel van het gesprek is gezamenlijk tot een oplossing te komen. Gemaakte afspraken leggen we schriftelijk vast. Zowel u als de andere partij ontvangt daarvan een afschrift.
Stap 5. Bemiddeling derden Tijdspad: 3 weken De afspraken worden niet nagekomen, er is nog steeds sprake van overlast. In dat geval schakelen wij, zo mogelijk, derden in om de overlast te bestrijden. Bij derden moet u in eerste instantie denken aan de politie en daarnaast aan overige instanties, zoals de gemeente en hulp- en zorgverleners. De overlast veroorzaker(s) wordt schriftelijk en indien mogelijk ook mondeling duidelijk gemaakt wat de consequenties zijn van een voortdurende overlastsituatie. Alle acties en reacties worden in een dossier vastgelegd. U wordt (mogelijk opnieuw) verzocht om de overlast in een logboek vast te leggen. U noteert dan de data, tijdstippen en gebeurtenissen.
Stap 6. Laatste waarschuwing Tijdspad: 1 week De overlastsituatie duurt nog steeds voort. Afhankelijk van de ernst van de situatie wordt de zaak, in overleg met betrokkenen, geanalyseerd. Als blijkt dat bemiddeling niet heeft geholpen, uw logboek daartoe aanleiding geeft en er inmiddels voldoende dossier is opgebouwd, dan krijgt de overlastveroorzaker een laatste (schriftelijke) waarschuwing.
Stap 7. Sommatie Tijdspad: 1 week De overlastveroorzaker krijgt een sommatie (aangetekend verzonden) tot nakoming van de verplichting om zich als een goed huurder te gedragen. De veroorzaker wordt daarbij in gebreke gesteld. In deze sommatie staat nogmaals beschreven wat er aan de hand is en wat de veroorzaker op korte termijn moet doen om de overlast te beëindigen.
7
Stap 8. Onderzoek juridische mogelijkheden Tijdspad: 2 weken De veroorzaker geeft geen gehoor aan de sommatie. Het dossier wordt ter beoordeling aan onze advocaat voorgelegd.
Stap 9. Ontbinding Tijdspad: 3 weken Indien onze advocaat oordeelt dat er voldoende dossier is opgebouwd, dan zal de Rechtbank gevraagd worden om het huurcontract te beëindigen of te ontbinden op grond van voortdurende overlast. De veroorzaker ontvangt dan een dagvaarding en moet voor de rechter verschijnen.
Stap 10. Uitspraak rechtbank Tijdspad: procedure afhankelijk Er zijn meerdere juridische mogelijkheden om voortdurende en/of ernstige overlast te bestrijden. Er kan gekozen worden voor het starten van een zogeheten bodemprocedure of voor het voeren van een kort geding. Welk traject gevolgd zal worden en hoeveel tijd dat traject in beslag zal nemen, is (mede) afhankelijk van de overlastsituatie. Als de rechter een beslissing neemt in de vorm van een huisuitzetting, dan zal deze dwangmaatregel ook worden toegepast. Er wordt dan een deurwaarder ingeschakeld die de daadwerkelijke woningontruiming zal uitvoeren.
Tweede kans In sommige gevallen kan de rechter de overlastveroorzaker dwingen om een tweede kans beleid te doorlopen. In dat geval volgt er voor de overlastveroorzaker een resocialisatietraject, meestal in een nieuwe/andere woonomgeving.
8
Klachtenformulier Mijande Wonen Bent u ontevreden over de dienstverlening van Mijande Wonen en wilt u daarover een klacht indienen? Dat is mogelijk via dit klachtenformulier. Voor een toelichting op dit formulier verwijzen wij u naar de brochure ‘Klachtenprocedure’. In deze brochure staat beschreven welke stappen u kunt nemen als u ontevreden bent over Mijande Wonen en hoe u daarover een klacht kunt indienen. Wij verzoeken u de vragen op de volgende bladzijden zo duidelijk mogelijk te beantwoorden. Bij de meerkeuzevragen kunt u aankruisen wat van toepassing is.
1. Uw gegevens Naam:
.................................
Adres:
.................................
Postcode:
.................................
Woonplaats:
.................................
Telefoonnummer:
.................................
2. Uw relatie tot Mijande Wonen 0
huurder of medehuurder
0
oud-huurder of oud-medehuurder
0
woningzoekende
0
bewoners- of huurdersorganisatie
0
anders, namelijk
.................................
3. Hoe luidt uw klacht? (Graag zo duidelijk en uitvoerig mogelijk beschrijven) ...................................................................... ............ ...................................................................... ............ ...................................................................... ............ ...................................................................... ............ ...................................................................... ............ ...................................................................... ............
9
...................................................................... ............ ...................................................................... ............ ...................................................................... ............ ...................................................................... ............ 4. Wanneer is uw klacht ontstaan? (Op welke datum?) ...................................................................... ............ ...................................................................... ............
5. Hebt u over uw klacht mondeling of schriftelijk overleg gehad met Mijande Wonen? 0
nee
0 ja, mondeling, met . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ......... 0 ja, schriftelijk, gericht aan . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ........
6. Hebt u zelf geprobeerd de klacht op te lossen? 0
nee
0
ja. Op welke wijze en met welk resultaat?
...................................................................... ............ ...................................................................... ............ ...................................................................... ............ ...................................................................... ............ ...................................................................... ............ ...................................................................... ............
10
7. Zijn er (schriftelijke) stukken die betrekking hebben op uw klacht? 0
nee
0
ja, namelijk . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
.......... ...................................................................... ............ Zo mogelijk graag kopieën van deze stukken meesturen met dit formulier.
8. Hoe kan, naar uw mening, uw klacht opgelost worden? ...................................................................... ............ ...................................................................... ............ ...................................................................... ............ ...................................................................... ............ ...................................................................... ............ 9. Als uw klacht door de klachtencommissie behandeld wordt, wilt u daarbij dan aanwezig zijn? 0
nee
0
ja
10. Laat u zich door iemand bijstaan of vertegenwoordigen bij de behandeling van uw klacht door de Klachtencommissie? 0
nee
0
ja, door: naam:
...........................................
adres:
...........................................
postcode en woonplaats:
...........................................
telefoonnummer:
...........................................
11. Uw handtekening ..................................
11
Datum:
..................................
Wilt u naar aanleiding van het bovenstaande nog iets toelichten, dan is dat hieronder mogelijk. ...................................................................... ............ ...................................................................... ............ ...................................................................... ............ ...................................................................... ............ ...................................................................... ............ ...................................................................... ............ ...................................................................... ............ ...................................................................... ............ ...................................................................... ............ ...................................................................... ............ ...................................................................... ............ ...................................................................... ............ ...................................................................... ............ ...................................................................... ............ ...................................................................... ............ ...................................................................... ............
12
Dit klachtenformulier kunt u toesturen aan: Mijande Wonen Postbus 98 7680 AB Vroomshoop Of inleveren op ons kantooradres: Schoolstraat 12 in Vroomshoop
Meer informatie over de klachtenprocedure van Mijande Wonen kunt u lezen in de brochure ‘Klachtenprocedure’ of op onze website www.mijande.nl
13
