Een uitgave van de Nederlandse Vereniging van Makelaars • Jaargang 8 • nr 2 • maart 2014 • zie ook: www.nvm.nl
D66-wethouder Berend de Vries (Tilburg):
‘Optimisme over komende verkiezingen’
6
BNA-directeur Fred Schoorl:
‘De crisis heeft stof tot nadenken gegeven’
7
Rondetafeldebat NVM en LTO over herbestemming
9
Karel Schiffer, algemeen directeur Nationale Hypotheek Garantie
Bij mensen die een hypotheek met de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) hebben afgesloten en hun woning noodgedwongen moeten verkopen, kan de restschuld worden kwijtgescholden. Maar, zegt Karel Schiffer, algemeen directeur van NHG, veel beter is vaak dat mensen juist in moeilijke tijden in hun huis kunnen blijven wonen. “Want een woning verkopen met restschuld kent uitsluitend verliezers.” Het komt vaker voor dan we denken: mensen die gaan scheiden, hun baan verliezen of arbeidsongeschikt raken. Zij kunnen in veel gevallen hun hypotheek niet meer betalen en zijn gedwongen hun woning met verlies te verkopen. In de praktijk wordt van de meeste mensen die bij NHG aankloppen, de restschuld vergoed, zegt Schiffer, die binnenkort afscheid neemt van NHG. “Van 80 procent van de huishoudens die in 2013 aanspraak maakten op kwijtschelding door NHG vond die ook daadwerkelijk plaats. In 2012 was dat nog 75 procent. Vorig jaar werd van meer dan 3600 huishoudens de restschuld kwijtgescholden. Dat is meer dan ooit.”
Nieuwe criteria Schiffer: “Gedwongen verkoop van een woning is niet goed voor de leningnemer, niet voor de geldverstrekker en ook niet voor NHG.
Niemand wordt er beter van. Juist als mensen door echtscheiding of werkloosheid een moeilijke periode doormaken, blijkt dat ze het liefst in de vertrouwde omgeving blijven wonen. Zeker als er ook kinderen zijn. Daardoor ontstond bij ons het initiatief om na te gaan of er geen mogelijkheden zijn om mensen die met ingrijpende veranderingen in hun leven kampen toch in hun huis te kunnen laten wonen. We zijn criteria gaan opstellen die helderheid geven in welke gevallen de betaalbaarheid van een hypotheek mogelijk is onder de huidige financiële omstandigheden. Die ‘beheercriteria’ hebben we samen met het Nibud, het Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting, ontwikkeld en in overleg met geldverstrekkers en de ministeries van Binnenlandse Zaken en Financiën afgestemd. De Autoriteit Financiële Markten, AFM, heeft haar uitdrukkelijke goedkeuring hieraan verleend.” Lees verder op pagina 3
Rubrieken Makelen in een moeilijke markt
4
Faits divers
5
Langs de Grenzen
8
De eerste woning van Jan Slagter 12 In de kantlijn: Felix Meritis, een bijzonder gebouw
12
VOORWOORD
Integriteit en transparantie Voor de NVM zijn zaken als integriteit en transparantie van het grootste belang. Gesjoemel met taxaties wordt niet getolereerd. Dat toonden we bijvoorbeeld in 2008 aan. We maakten toen schoon schip nadat was gebleken dat een aantal NVMmakelaars taxaties slecht had uitgevoerd. De consument moet ervan uit kunnen gaan dat de waardebepaling van een huis juist is en als dat niet het geval is, moet er worden ingegrepen. We hebben toen duidelijk laten zien dat we harde maatregelen niet uit de weg gaan. Overigens liggen heel veel taxaties op een kwalitatief hoog niveau, maar beïnvloeden de rotte appels de beeldvorming. Een paar jaar later, in 2010, bleek dat sommige makelaars oppervlaktes van te koop staande huizen naar boven afrondden. Wij hebben ook op dat moment onze verantwoordelijkheid genomen en duidelijk gemaakt dat dit niet door de beugel kan. Meetinstructies in te koop staande woningen moeten zo eerlijk mogelijk worden uitgevoerd. Als er toch foutieve gegevens worden ingevoerd, volgen er onherroepelijk sancties. Bij de taxatie van commercieel vastgoed ligt het gevaar van een onjuiste taxatie ook op de loer. In deze sector gaat veel geld om en het kan daarom verleidelijk zijn om een taxatie te manipuleren. Een lichte aanpassing levert al snel veel financieel voordeel op. De vastgoedsector zelf heeft, na alle fraudezaken in deze sector, al grote stappen gezet. Maar het kan nog beter. Ook hier moeten kwaliteit, transparantie en integriteit leidend worden. Een reuzenstap voorwaarts is de introductie van het Taxatie Management Systeem (TMS) door NVM Business. Er wordt hiermee een enorme kwaliteitsslag gemaakt en dat mogen onze stakeholders ook van ons verwachten. Het systeem bestaat nog slechts een paar jaar, maar is al ongekend succesvol met inmiddels 8.000 uniforme taxaties en 400 aangesloten taxateurs. Een aantal grootbanken en gezaghebbende partijen in de vastgoedsector maken hier gebruik van. Via het TMS kunnen uniforme, vergelijkbare en transparante taxaties worden verricht. Het maakt commerciële vastgoedtaxaties inzichtelijk, vergelijkbaar en kwalitatief toetsbaar. Het succes van dit systeem bewijst dat de vastgoedsector snakt naar die integriteit en transparantie. Omdat het thema ‘taxaties’ zo belangrijk is in deze sector hielden NVM Business recent een symposium over dit onderwerp (zie ook een verslag op pagina 8 in dit nummer). De bijeenkomst was al dagen van tevoren uitverkocht. Een beter signaal kon de sector niet afgeven. Ger Hukker, voorzitter NVM
De speerpunten van PvdA en D66 voor 2014 ‘Er moet op de huurmarkt nog veel gebeuren’ Jacques Monasch (PvdA): “Wat de koopmarkt betreft, blijft voor mij de opdracht dit jaar om de duidelijkheid en zekerheid die nu door het kabinet is geboden vast te houden. We hebben als coalitie een duidelijke afspraak gemaakt tot aan de volgende verkiezingen en daar moeten we ons aan houden. Ik denk dat het juist de kracht en de basis van herstel is op de koopmarkt om afspraken die zijn gemaakt niet weer terug te draaien. De burger weet waaraan hij toe is en die zekerheid schept vertrouwen. Je ziet nu ook dat het herstel op de koopmarkt heeft ingezet. Nieuw dit jaar is dat er extra geld komt voor startersleningen en energiebesparende maatregelen voor woningen. Mensen die hun woning met verlies hebben verkocht en dus met een restschuld zitten, krijgen de mogelijkheid om hun schuld tijdelijk fiscaal dubbel af te trekken. Ook mag de restschuld voor tien jaar meegenomen worden in een nieuwe hypotheek. Waar de koopmarkt klaar is, moet er op de huurmarkt nog heel veel gebeuren. Er moet een nieuw woningwaarderingstelsel komen. Minister Blok heeft onlangs hierover een brief aan de Kamer gestuurd. Er wordt nu voor het eerst gewerkt aan een WOZ-component, een belangrijke hervorming op de huurmarkt. Volgend jaar stappen we over naar een zogenaamde huursombenadering. Die leidt tot een eenvoudiger stelsel waarin de woonkwaliteit en de locatie beter tot uitdrukking komen in de maximale huurprijs. Er is een motie van mij aangenomen waarin de inkomens/toewijzingsgrens voor een sociale huurwoning opgetrokken wordt van 34.000 naar 38.000 euro bruto jaarinkomen. Ook dat voegt een hervorming toe aan de huurmarkt. Wat voor makelaars van belang is dat wij flink willen inzetten op de ontwikkeling van een vrije sector huurmarkt. Nederland kent nu onvoldoende een tussensegment, huurwoningen tussen zevenhonderd en duizend euro per maand. Dat moet tot ontwikkeling komen en makelaars kunnen daarbij in de toekomst een belangrijke rol gaan spelen.”
‘Wij willen flink inzetten op de ontwikkeling van een vrije sector huurmarkt’ ‘De belangrijkste discussie zal gaan over de woningcorporaties’ Kees Verhoeven (D66): “Je ziet langzaam maar zeker het vertrouwen terugkeren op de woningmarkt. Starters als tweeverdieners, ZZP’ers en ondernemers krijgen weer vertrouwen om een huis te kopen. Laten we nu vooral die rust bewaren en niet gaan tornen aan de gemaakte afspraken. Ik denk dat de belangrijkste discussie dit jaar over de positie van woningcorporaties zal gaan. Wat gaan woningcorporaties wel of niet doen? Wat wordt de kerntaak voor corporaties en hoe groot moet de huursector zijn? Wat wordt de ruimte voor private partijen op de huurmarkt? Dat allemaal wordt vastgelegd in een wet en daarover zal zeker nog veel discussie zijn. Met name VVD en PvdA zullen daar nog stevig over gaan praten, want die zijn het volstrekt niet eens over wat de kerntaak van woningcorporaties moet zijn. Die discussie zal gaan over hoeveel sociale huurwoningen dit land nodig heeft. En hoe we ervoor zorgen dat er genoeg ruimte is voor het huisvesten van mensen die niet op een sociale huurwoning zijn aangewezen. D66 is een voorstander van een sobere woningcorporatiesector. Dus niet een sector die alles wil doen op het gebied van dorpsversterking, het opknappen van woonwijken of het huisvesten van allerlei maatschappelijke organisaties. Er is geen land ter wereld dat zoveel sociale huurwoningen heeft en er is geen land ter wereld met zo’n grote woningcorporatiesector als Nederland. Dat is volgens mij ook een oorzaak waarom heel veel private partijen niet doen wat ze wel zouden moeten doen. Wij zeggen enerzijds: blijf als corporatie bij je kerntaken. Anderzijds vinden we dat woningcorporaties op het gebied van buurtbeheer en bewonersondersteuning hun werk moeten blijven doen. Nu is de corporatiesector gewoon te groot en te dominant. Daardoor is er onvoldoende ruimte voor andere partijen die samen zouden kunnen zorgen voor een gezonde woningmarkt.”
2
Vervolg van pagina 1 Tot voor kort beschikte de markt uitsluitend over toetsingscriteria voor de verstrekking van hypotheken, zogenaamde acceptatiecriteria, zegt Schiffer. “Deze werden ook gebruikt om de betaalbaarheid van bestaande hypotheken te toetsen. Maar in de praktijk blijkt dat niet goed te werken, omdat acceptatiecriteria geen recht doen aan de actuele financiële situatie van huiseigenaren. Er waren dus andere criteria nodig die wél rekening houden met de gewijzigde financiële omstandigheden van mensen die gescheiden zijn, hun baan zijn kwijtgeraakt of arbeidsongeschikt zijn geworden.”
Nauwkeurig Het gaat er uiteindelijk om dat je nauwkeurig kunt berekenen of op basis van de maandlasten en actueel inkomen een hypotheek op verantwoorde manier kan worden gecontinueerd, zegt Schiffer. Hij legt uit dat voor het aanleggen van deze beheercriteria niet de hoogte van hypotheekschuld bepalend is, maar of eigenaren de maandlasten wel kunnen opbrengen. “Je kunt zeggen dat beheercriteria doorgaans iets soepeler zijn dan acceptatiecriteria. In complexe gevallen waar maandlasten op de grens van het betaalbare komen, kijken geldverstrekkers en hypotheekadviseurs wat er misschien toch nog mogelijk is. Lijkt het hun onverantwoord om een lening voort te zetten, dan kunnen ze altijd de situatie aan NHG voorleggen. Op die manier zoeken we naar mogelijkheden die perspectief bieden voor eigenaren-bewoners. Niet in de laatste plaats omdat mensen die in financiële problemen zijn gekomen, vaak al diep in de ellende zitten. Je wilt ze extra ellende besparen. Ook daarom is woningbehoud vaak beter dan een gedwongen verkoop met verlies.”
Meerwaarde Schiffer noemt de rol van de makelaar om gedwongen verkoop van een woning met verlies te voorkomen. “Die komt vaak al in een vroegtijdig stadium in contact met de huiseigenaar en is op de hoogte welke problemen er spelen. Het is belangrijk dat hij de eigenaar de weg kan wijzen naar zijn geldverstrekker, zodat die samen met NHG kan kijken of er mogelijkheden zijn voor woningbehoud. Als verkoop toch noodzakelijk is, is de makelaar
INTERVIEW
‘De makelaar kan helpen de schade zoveel mogelijk te beperken’ van meerwaarde in het verkoopproces. Hij kent de markt immers goed en kan de ‘schade’ zoveel mogelijk helpen beperken.” Schiffer zegt dat NHG samen met geldverstrekkers er alles aan doet om verkoop via executieveilingen te voorkomen. “Vorig jaar bedroegen die nog maar 7 procent van de verkopen. De jaren ervoor waren dat er substantieel meer. In het onderhandse verkoopproces spelen makelaars in samenwerking met de geldverstrekker een belangrijke rol door voor een heldere verkoopstrategie te kiezen die tot een optimaal resultaat leidt.”
Rekening houden met actuele financiële situatie eigenaren Bij het vaststellen van acceptatiecriteria wordt altijd rekening gehouden met een volledig annuïtair af te lossen lening, terwijl in veel gevallen mensen nog een deels aflossingsvrije lening hebben. De beheercriteria houden in tegenstelling tot de acceptatiecriteria wel rekening met de werkelijke aflossingsverplichting. Gaan acceptatiecriteria uit van een rente die gebaseerd is op het gemiddelde van een tien jaar rentevastperiode, beheercriteria houden rekening met de werkelijk betaalde rente die procentueel vaak lager ligt. Daardoor is er meer financieringsruimte mogelijk dan wanneer wordt vastgehouden aan de strengere acceptatiecriteria. Schiffer: “De beheercriteria bieden mogelijkheid om in alle inkomenssituaties een lening voort te zetten als dat verantwoord is. Bij acceptatie is dat niet het geval. Het inkomen uit bijvoorbeeld een tijdelijk arbeidscontract of het inkomen van een zzp’er wordt dan niet meegewogen in de berekeningen. Ook gaan acceptatiecriteria standaard uit van een uitgavenpatroon dat past bij een echtpaar zonder kinderen. Beheercriteria doen dat niet, zij gaan uit van de werkelijke gezinssamenstelling.” NHG-directeur Karel Schiffer: “We doen er alles aan om executieveilingen te voorkomen”
‘Ook de makelaar speelt een belangrijke rol bij woningbehoud’
‘VOORTAAN BOETES VOOR AANBIEDERS HUIZENLOTERIJEN’ Begin februari waarschuwde de Kansspelautoriteit voor deelname aan zogeheten huizenloterijen. Wie zijn huis wil verloten via een loterij, of wie op die manier een huis wil bemachtigen, moet daar goed mee uitkijken. Veel van dergelijke loterijen zijn illegaal, zo stelde de Kansspelautoriteit, die zich onder meer bezighoudt met het bestrijden van illegale kansspelen. Martijn van de Koolwijk, woordvoerder van de Kansspelautoriteit, wil niet aangeven hoeveel van dergelijke loterijen vorig jaar zijn opgespoord. “We hebben hierover wel cijfers, maar die gaan we niet geven, omdat dit opsporingsinformatie is. Maar in een jaar tijd hebben we om de twee weken de vraag van consumenten binnengekregen of dergelijke loterijen geoorloofd zijn. Daarbij gaat het bij ongeveer de helft van de vragen om iemand die iets dergelijks wil organiseren en bij de
resterende 50 procent om mensen die aan een huizenloterij willen deelnemen. Via een persbericht wilden we daarom een waarschuwing aan geïnteresseerde consumenten geven.”
Vergunning Voor het organiseren van een huizenloterij is een vergunning nodig. De voorwaarden daarvan zijn zo streng dat het bijna niet loont om je huis op die manier van de hand te doen, geeft
de Kansspelautoriteit aan. Zo moet minimaal de helft van de inleg ten goede komen aan een goed doel. Mensen proberen die regels te omzeilen door de loterij vanuit het buitenland op te zetten, maar ze vallen desondanks onder de Nederlandse wet omdat ze mikken op Nederlandse consumenten, aldus de woordvoerder. Vergunningen worden maar hoogst zelden verleend. De meeste mensen haken al snel af als ze horen dat ze van de opbrengst vrijwel niets in eigen zak mogen steken.
Villa Onlangs probeerde een huizenverkoper via een loterij op een website zijn villa in Winterswijk te verkopen. Belangstellenden konden voor 50 euro bij een bedrijf in Costa Rica een certificaat aanschaffen. Er waren 60.000 certificaten beschikbaar en één certificaatnummer was het winnende. De Kansspelautoriteit kwam hierachter en tikte de man op de vingers. De man zette daarop de loterij direct stop. Ook haalde hij de website, waarop hij de loterij aanprees, offline. Hij kwam er in dit geval zonder boete van af, maar dat zal in het vervolg niet meer gebeuren, zo stelt Van de Koolwijk. “Alle toekomstige gevallen krijgen in ieder geval wel een boete.” Ook loopt de aanbieder het risico uiteindelijk in een strafrechtelijke procedure te belanden.
‘We hebben veel vragen binnengekregen of deze loterijen geoorloofd zijn’ Maart 2014
3
SERIE
Makelen in een moeilijke markt ‘We treden steeds vaker op als adviseur’
MAKELEN IN EEN MOEILIJKE MARKT In deze serie vertellen makelaars over hoe ze met ondernemerschap, innovaties, klantbenadering en nieuwe diensten succesvol opereren in deze moeilijke markt. In dit negende deel een gesprek met Erwin Huiting van HuitingSchoon makelaars en adviseurs. Dit makelaarskantoor is gespecialiseerd in agrarisch onroerend goed en landelijk wonen. Vanuit het kantoor in Assen is HuitingSchoon actief in Drenthe, Groningen en een deel van Friesland.
Ondernemen met nieuwe diensten Ons makelaarskantoor onderscheidt zich op meerdere gebieden. Wij richten ons uitsluitend op de agrarische makelaardij en het landelijk wonen en zijn geworteld in deze regio (Drenthe, Groningen en een deel van Friesland). Door onze jarenlange kennis en ervaring zijn wij van A tot Z op de hoogte van ontwikkelingen in dit gebied. De bemiddeling van landelijk gelegen plattelandswoningen doen wij overigens via een apart medium samen met andere specialisten (via www.buitenwonen.nl, red.). De markt voor plattelandswoningen is de laatste jaren wel veranderd. Waar voorheen ook mensen elders uit het land interesse toonden voor de plattelandswoningen in dit gebied, bestaan de kopers nu grotendeels uit mensen uit de directe omgeving. Naast het landelijk wonen richten wij onze pijlen steeds meer op het verzorgen van deeldiensten voor agrarisch ondernemers. Wij fungeren daarbij als vraagbaak voor met name de grotere ondernemers. Onze kansen voor de toekomst liggen dan ook op het gebied van kennis en specialisatie.
Erwin Huiting van HuitingSchoon: “Juist de samenwerking tussen de markt, overheid en natuurorganisaties is heel erg belangrijk.”
“Een wezenlijk verschil ten opzichte van een aantal jaren geleden is het feit dat de lijnen met de opdrachtgever veel korter zijn geworden. Ook in de agrarische wereld, die toch wat behoudender was dan de woning- of bedrijfsmakelaardij, wordt steeds meer gebruik gemaakt van digitale mogelijkheden. We spelen daar als makelaarskantoor ook op in; we zijn actief op sociale media als Twitter en Facebook en we proberen ons kantoor zo veel mogelijk digitaal in te richten. Zo maakt iedere klant gebruik van ons klantintranet, dus iedere klant heeft een eigen digitaal dossier waarin hij kan bijhouden wat we doen. Daarnaast leveren we steeds vaker deeldiensten. Door de schaalvergroting worden de agrarisch ondernemers steeds groter en beschikken ook over steeds meer kennis. Waar je voorheen eigenlijk alleen courtagegedreven opdrachten had, houden we ons steeds meer bezig met advisering. Het kan daarbij gaan om pacht, productierechten, noem maar op. Kortom: we treden steeds vaker op als adviseur.
De markt toen en nu
Visie op de toekomst
Dat zijn ook gevolgen van veranderingen in de markt, want ook die is veranderd. Zo is het aantal spelers kleiner geworden. Dit komt doordat de schaalvergroting in de afgelopen jaren behoorlijk is toegenomen. Als gevolg daarvan is de markt ook professioneler geworden. Anderzijds is de charme van de agrarische makelaardij nog steeds aanwezig. Al daalt het aantal kleinere boerenbedrijven wel. Uiteraard zijn wij graag alle partijen van dienst, maar er komt dus wel steeds meer diversiteit in ons klantenbestand.
Die toekomst zie ik positief in. De agrarische markt is een markt die altijd in ontwikkeling is, en vaak anticyclisch denkt. Door de schaalvergroting ontstaan steeds steviger ondernemers. Want in tegenstelling tot de woningmarkt is de agrarische markt de afgelopen jaren stabiel gebleven. Daar is de vraag-aanbodverhouding gewoon goed. Je ziet wel een verschuiving: er is veel vraag gekomen naar landbouwgrond. De vraag naar gebouwen is duidelijk afgenomen.
De huidige markt kent helaas ook beperkingen. Met name de financierbaarheid van gronden en bedrijven wordt steeds lastiger. Dat is uiteraard inherent aan de schaalvergrotingen en de crisis waarin we ons bevinden. Terwijl juist de agrarische markt met name op ons gebied, dus de grondgebonden bedrijven, het financieel goed doen. Toch worden banken steeds kritischer. Waar vroeger één telefoontje naar de bank voldoende was om een grondfinanciering rond te krijgen, zie je nu bij bijna iedere grondtransactie die je doet dat de bank een voorbehoud van financiering maakt.
‘De banken worden steeds kritischer’ 4
Maar over het geheel genomen is de markt mooi stabiel gebleven. Dat is ook mijn verwachting voor de toekomst. De ondernemers draaien gemiddeld gezien goed. Er is dus veel drive om verder te gaan en dat is ook het voordeel van agrarische makelaardij: een boer zet altijd door en laat zich niet zo snel van de wijs brengen. Daarbij komt dat ook de provincie goed bezig is. Zij biedt ondanks de grote hoeveelheid natuur die we hebben toch wel ruimte voor ondernemers. Juist de samenwerking tussen de markt, overheid en natuurorganisaties is heel erg belangrijk. Dat zie je ook terug in het Groenmanifest dat in Drenthe is opgesteld (door LTO Noord, Natuur en Milieufederatie Drenthe, Natuurmonumenten, Het Drentse Landschap en Staatsbosbeheer, red.) voor de ontwikkeling van het platteland. Dat maakt toch dat er reuring blijft en dat is alleen maar goed.”
Naar het zich laat aanzien zet het herstel op de bestaande koopwoningmarkt door. Het aantal transacties vertoont een duidelijk opgaande lijn. De stijging van de koopprijzen is op jaarbasis nog niet boven nul, maar op kwartaalbasis laten de cijfers ook daar een positieve trend zien. Deze ontwikkelingen staan echter in schril contrast met de gang van zaken op de woningbouwmarkt. om de projectontwikkelaars te financieren. Dit impliceert dat het aanbod van koopwoningen van de kant van de projectontwikkelaars maar langzaam op gang zal komen. Ook als de vraag aantrekt, behoeft dat niet te betekenen dat de bouw van koopwoningen weer fors zal toenemen. Grote groeicijfers mogen niet worden verwacht.
COLUMN
NOG GEEN LENTE VOOR NIEUWBOUW in meer nieuwbouw. De geschetste beperkingen aan de aanbodzijde van de woningbouwmarkt zullen dat belemmeren. De nieuwe huishoudens zullen naar alternatieven in de bestaande woningvoorraad moeten omzien. Of hun heil gaan zoeken in de verbouw van bestaande kantoren. Hoge groeicijfers van de nieuwbouw van woningen vallen voorlopig niet te verwachten. Johan Conijn, buitengewoon hoogleraar Woningmarkt Universiteit van Amsterdam, verbonden aan de Amsterdam School of Real Estate
Dan hebben we nog de corporaties. De afgelopen jaren tot en met 2012 hebben ze een bodem gelegd in de bouwproductie. In 2013 is het aantal woningen waarvoor corporaties een bouwvergunning hebben gekregen echter met maar liefs 43 procent gedaald. De oorzaak hiervoor is duidelijk. De invoering van de verhuurderheffing heeft een forse aanslag gepleegd op de financiële middelen van corporaties.
In 2013 is het aantal woningen waarvoor gemeenten een bouwvergunning hebben verstrekt, met het schamele aantal van 26.184 op een historisch dieptepunt terecht gekomen. Ten opzichte van 2012 is er sprake van een verdergaande daling met maar liefst 30 procent. In 2006 werden door de gemeenten nog voor 96.447 woningen een bouwvergunning verstrekt. Voor de bouwnijverheid is dit een dramatische ontwikkeling. Op basis van de verstrekte bouwvergunningen zal ook in 2014 de woningbouwproductie verder dalen. Wanneer komt er een einde aan deze neergaande lijn op de woningbouwmarkt?
Bij de invoering van deze heffing heeft minister Blok bij hoog en bij laag volgehouden dat de heffing uit de extra huurinkomsten zou worden gedekt. De realiteit is anders. De verhuurderheffing heeft de investeringscapaciteit van corporaties fors verminderd en dat is duidelijk zichtbaar geworden in het aantal woningen waarvoor een bouwvergunning is verstrekt. Bij de verhuurderheffing is geen horizonbepaling opgenomen en is daarmee voor onbepaalde tijd ingevoerd. Het valt dan ook niet te verwachten dat de nieuwbouwproductie van corporaties zich snel weer zal herstellen. Een eventueel toenemende vraag naar huurwoningen verandert daar niets aan.
Leergeld Er zijn twee belangrijke type opdrachtgevers als het gaat om de bouwproductie: projectontwikkelaars en woningcorporaties. Wat kunnen we daarvan verwachten? De meest traditionele projectontwikkelaars zijn ter ziele. Op ‘voorraad’ koopwoningen
Toename huishoudens
ontwikkelen en die vervolgens verkopen is te risicovol. Bovendien hebben banken leergeld betaald en zijn huiverig
sprake is van een toename van het aantal huishoudens. De cruciale vraag is of deze huishoudensvorming zich zal vertalen
Geen opwekkend toekomstperspectief voor de woningbouw. Hier staat tegenover dat uit de traditionele huishoudensprognoses naar voren komt dat er nog steeds
FAITS DIVERS
‘De verhuurderheffing heeft een forse aanslag gepleegd op de financiële middelen van corporaties’
Hoe een nieuwe autoweg zorgt voor hogere huizenprijzen De afgelopen jaren maakten mensen in onder meer Utrecht, Groningen en Den Haag zich grote zorgen over de aanleg van nieuwe wegen in hun buurt. Verkeerscirculatieplannen waarmee delen van de stad autovrij worden gemaakt, of de doorstroming verbeterd moet worden, konden rekenen op protestposters in ramen. Bewoners vreesden herrie van auto’s, files, luchtvervuiling en ongelukken. Bovendien zou de waarde van een huis nadat een nieuwe, drukke weg is aangelegd, kunnen zakken. Voor wie zijn huis te koop heeft staan kan een extra daling van de prijzen, bovenop de economische crisis, hard aankomen. Maar uit onderzoek blijkt dat nieuwe wegen niet altijd slecht zijn voor de huizenprijzen. In Den Haag werd in 2003 een weg aan de stadsring toegevoegd: de N14. Auto’s die vroeger tijdens hun reis door Den Haag moesten rijden, kunnen er nu omheen. Dat zorgt voor minder auto’s in de stad. In sommige straten is de afname zelfs bijna de helft: van 8.600 auto’s per dag naar 4.500 auto’s per dag.
Stiller en schoner
F FAITS FA DIVERS DIVERS IV
Het interessante is nu dat het Centraal Planbureau heeft gekeken hoe de huizenprijzen verande in die straten waar het aantal auto’s bijna halveerde. Wat bleek: de prijs van een huis steeg m gemiddeld 1 procent. Dat is gemiddeld 2000 euro boven de trend. Volgens het Planbureau hebben mensen dus harde euro’s over voor een straat die rustiger, stiller, schoner en veiliger is. Maar ook in straten waar de verkeersdruk minder sterk afnam, was nog een effect te zien op was het minder sterk.
Maart 2014
at, dat ten onrechte belang kan zijn voor de
Volgens het CPB zagen veel bewoners dit gunstige effect op de huizenprijzen niet aankomen. jaar
5
INTERVIEW
Berend de Vries, wethouder Tilburg:
‘Sommige gemeenten geloven in de dromen van een paar jaar geleden’ Als jonge lijsttrekker bracht Berend de Vries vier jaar geleden D66 in Tilburg van één naar vijf zetels. Daarop werd hij wethouder met onder meer Wonen, Grondzaken en Milieu in zijn portefeuille. De Vries (36) is bij de komende gemeenteraadsverkiezingen op 19 maart opnieuw lijsttrekker voor de liberaal-democraten in de Brabantse stad. Hij ziet de verkiezingen positief tegemoet en gaat uit van een mogelijke zetelwinst. “Mensen zien dat we resultaten hebben geboekt.” dit moment in de binnenstad volop gebouwd. Bijvoorbeeld twee grote complexen voor jongeren die een huurwoning willen. Al met al mogen we niet klagen.”
Berend de Vries: “De jonge doelgroep maakt gretig gebruik van
Piushaven
startersleningen.”
De Vries: “Toen ik hier vier jaar geleden aantrad, lagen er plannen op de plank die niet aansloten bij de marktvraag. Een voorbeeld is de gebiedsontwikkeling van de Piushaven, waar ik ook verantwoordelijk voor ben. Een prachtige plek, die nog steeds heel erg in trek is bij woningzoekenden. Vier jaar geleden lag er hiervoor een voorstel op tafel, dat hoofdzakelijk was gericht op de ontwikkeling van appartementen. Zo’n tweeduizend zouden worden toegevoegd. Dit was een overmatig aantal. Aan het begin van de coalitie hebben we besloten om hier minder appartementen en meer grondgebonden woningen te laten bouwen. We gingen daarnaast de woningmarktplannen in behapbare brokjes hakken. Dit heeft de gemeente Tilburg wel geld gekost, maar dit was nodig”, stelt De Vries.
Tijdens zijn bewindsperiode als wethouder is ook Tilburg de afgelopen jaren niet ontkomen aan de crisis op de woningmarkt, zo geeft De Vries toe. “Toch hebben we het de afgelopen periode voor elkaar gekregen om op voor de stad belangrijke plekken bouwkranen en betonmolens in actie te hebben. En er wordt op
Om de woningmarkt een stimulans te geven, maakt de gemeente Tilburg gebruik van startersleningen. Volgens De Vries zijn de leningen zeer populair. “De jonge doelgroep maakt hier gretig gebruik van. Ze worden zo in staat gesteld om te kopen, in plaats van te blijven huren. We verstrekken er zo’n honderd per jaar en dat is ook het maximum. Bij de komende coalitieonderhandelingen moeten we bepalen of we hiermee doorgaan.”
Grondprijzen Een veel gehoorde klacht over gemeenten is dat zij uitgaan van te hoge grondprijzen. Ze houden vast aan prijzen van voor de crisis, om zo hun inkomsten veilig te stellen. Dit draait echter wel de woningmarkt op slot. Volgens De Vries zijn de grondprijzen in zijn gemeente niet te hoog, omdat die marktgeoriënteerd zijn. “We zijn in 2011 overgestapt naar een residuele grondprijsbenadering (de toekomstige marktwaarde verminderd met de toekomstige stichtingskosten, red.) welke we jaarlijks zonodig aanpassen.” De Vries geeft toe dat er andere gemeenten zijn, die zich nog op dit gebied te veel rijk rekenen. “Er zijn gemeenten die een wat minder marktgeoriënteerde grondprijsberekening hebben. En sommige geloven zeker in de dromen van een paar jaar geleden.” Hij verwacht dat D66 in Tilburg het bij de komende verkiezingen nog een stuk beter zal doen, dan bij de vorige verkiezingen. “Dat is deels gebaseerd op de landelijke peilingen, maar ook omdat mensen zien dat we resultaten geboekt hebben. We hebben onder andere de koopzondag in Tilburg geregeld. Hoeveel zetels we zullen halen? Misschien wel zeven. Ik ben dus heel positief gestemd.”
Inzicht en invloed op WOZwaardebepaling Alle inwoners van Tilburg kunnen vanaf dit jaar voor het vaststellen van de WOZ-waarde alle gegevens digitaal inzien en zo nodig corrigeren. Een proef van 2 jaar in Tilburg werd succesvol afgerond. De WOZgegevens worden wel allemaal door de gemeente gecontroleerd. Berend de Vries: “Uit de evaluatie blijkt dat mensen minder bezwaar maken. Het is nu een standaardonderdeel van hoe wij met de OZB omgaan.”
‘Toen ik hier vier jaar geleden aantrad, lagen er plannen op de plank die niet aansloten bij de marktvraag’
MELDPUNT VOOR VERKOOP CORPORATIEWONINGEN De NVM heeft samen met Vereniging Eigen Huis (VEH) een meldpunt opgezet, waar eigenwoningbezitters en makelaars ervaringen, zowel negatieve als positieve, met de verkoop van corporatiewoningen kunnen aankaarten. Het meldpunt is op 3 maart van start gegaan en kan via de website van VEH (consumenten) en via de website van de NVM (makelaars) bereikt worden. De uitkomsten zullen onder meer onder de aandacht worden gebracht van de minister voor Wonen en de Tweede Kamer. Sinds oktober 2013 zijn de condities waaronder woningcorporaties huurwoningen mogen verkopen versoepeld. Dit betekent onder andere dat er – zonder toestemming van minister Blok van Wonen – een flinke korting mag worden gegeven bij de verkoop. De woningen worden hierdoor soms met een korting van liefst 25 procent op de markt gebracht. Daarnaast is de groep uitgebreid, aan wie woningen met korting verkocht mag worden.
mogelijke problemen in kaart te brengen. Maar naast negatieve ervaringen kunnen kopers van corporatiewoningen en makelaars die corporatiewoningen verkopen ook positieve ervaringen bij het meldpunt kwijt.” Voor de zomer zullen de resultaten worden bekendgemaakt en zal politiek Den Haag worden benaderd.
en hun huizen komen sneller ‘onder water’ te staan. Dit kan leiden tot restschulden of zelfs onverkoopbaarheid.
Waardedaling
Door de lage (gesubsidieerde) kosten van corporatiewoningen kunnen kortingen worden gegeven die particuliere
NVM-voorzitter Ger Hukker: “De NVM juicht in principe de verkoop van corporatiewoningen toe, omdat het aantal corporatiewoningen erg hoog is, gelet op de eigenlijke doelgroep, en omdat corporaties meer naar de kerntaken terug moeten. Maar dit moet niet leiden tot marktbederf op een markt die onder druk staat. Oneerlijke concurrentie door woningcorporaties kan leiden tot onverkoopbaarheid en
woningeigenaren nooit kunnen geven. De verkopen zouden op die manier volgens de NVM en VEH een marktverstorend effect kunnen hebben. De woningeigenaren worden ernstig benadeeld omdat de waarde van hun woning door de hoge kortingen in hun naaste omgeving daalt. Zij kunnen daar niet tegenop concurreren
uiteindelijk tot een waardedaling van particuliere woningen. De achterban van zowel VEH als de NVM heeft er last van als de verkoop van huurwoningen door corporaties leidt tot oneerlijke concurrentie. De instelling van een meldpunt, in samenwerking met VEH, is een uitstekend middel om de
‘Oneerlijke concurrentie kan leiden tot onverkoopbaarheid’ 6
INTERVIEW
Fred Schoorl, directeur van de Bond van Nederlandse Architecten:
‘De crisis heeft stof tot nadenken gegeven’ Ze werken beiden in de vastgoedketen, maar toch hebben ze van oudsher weinig met elkaar te maken: de architect en de makelaar. Fred Schoorl, BNA-directeur, branchevereniging van Nederlandse architectenbureaus, denkt echter dat de crisis hier verandering in gaat brengen. De markt is voorgoed veranderd, nieuwe coalities zijn noodzakelijk. “Als je niet verbindt en samenwerkt, dan ga je het in deze tijd echt niet redden.” Op het kantoor van de BNA aan de Amsterdamse Piet Heinkade heerst voor het eerst sinds jaren weer een beetje optimisme. Het Centraal Bureau voor Statistiek zag onlangs enkele lichtpuntjes voor de architectenbranche. “Uit de cijfers blijkt dat er heel voorzichtig meer ontwerpopdrachten komen”, zegt Fred Schoorl. “Vooral in de woningbouw, en dan op het gebied van renovatie en verduurzaming, zit er weer wat beweging in. In de nieuwbouw nog amper, maar de verwachting is dat ook die mondjesmaat zal gaan aantrekken. Er is dus iets meer vraag, maar de verdiencapaciteit van de branche is absoluut nog niet positief.” Toch denkt Schoorl dat de crisis niet alleen misère heeft gebracht, maar ook nieuwe kansen biedt. “De crisis is niet alleen een corrigerende tik geweest voor onszelf, maar heeft ook echt stof tot nadenken gegeven. Er is een andere mentaliteit aan het ontstaan. Laten we wel wezen, in de hoogconjunctuur van de afgelopen decennia is er ook heel veel rotzooi gebouwd. Kantoren waarvan je je afvraagt waarom ze ooit zijn gebouwd. Daar kunnen we van leren. We ervaren de omslag van een aanbodgerichte naar een vraaggerichte markt. Hoe gaan we daarmee om? Hoe behouden we kwaliteit? De opgave is nu om met alle partijen in de keten antwoorden te vinden op die vragen.”
Nieuwe coalities Volgens hem moeten partijen in de vastgoedketen – ook makelaars en architecten – meer samenwerken om in te spelen op de veranderende samenleving. “Als je niet beweegt, als je niet ontwikkelt, als je niet verbindt en samenwerkt, dan ga je het in deze tijd echt niet redden. Dat realiseren partijen zich en dat maakt nieuwe coalities noodzakelijk. Een heel simpel voorbeeld: ik sprak vorige week een architect, die was gevraagd om te kijken naar een aantal woningen die maar niet werden
verkocht. In principe prachtige woningen, alleen de connectie tussen tuin en huis was minimaal, waardoor het een lange kast leek. Toen heeft die architect de plattegrond aangepast, waardoor de tuin als het ware in en om het huis kwam te liggen. Die huizen verkopen nu als warme broodjes. Zeventig procent verkocht. Zo’n klein dingetje.”
‘Onze markt is meer dan gehalveerd in een tijdbestek van vijf jaar’ De belangrijkste opgave in de nieuwe markt is nog beter luisteren naar de consument, aldus Schoorl. “Dat betekent niet dat het altijd helemaal anders moet. De consument is conservatief, de meerderheid wil gewoon huisje boompje beestje. Veel mensen wonen met alle plezier in hun Vinex-woning of bloemkoolwijk. Zelf je woning ontwikkelen, zoals met particulier opdrachtgeverschap, is natuurlijk wel in opkomst, maar het zal altijd een niche blijven. Toch zijn er ook ontwikkelingen in de markt die echt vragen om een nieuwe aanpak. De bouw van energiezuinige en duurzame woningen gaat echt een grote vlucht nemen. Daar gaan architecten maar ook makelaars zeker mee te maken krijgen. En een tweede onmiskenbare trend is de trek naar de stad. Dat zien we overal in de wereld. De dichtheid van onze
Fred Schoorl: “Er komen voorzichtig meer ontwerpopdrachten binnen.”
steden neemt toe. Daar is best ruimte voor, maar we moeten het wel op een goede manier organiseren.”
Bewuster Kortom, het is zaak om goed te blijven nadenken over de consument van morgen. “Ik denk echt dat een groeiend deel van de mensen anders wil wonen. Ze gaan ook bewuster wonen, omdat ze zich inmiddels realiseren dat een woning geen beleggingsobject meer is. Dat maakt dat de verhouding tussen koop en huur ook anders komt te liggen. We gaan van bezit naar gebruik. Dat betekent ook een nieuwe rol voor de makelaar, die op dat gebied soms nog wat in de oude wereld leeft. Zo van: dank u wel, we sturen een mailtje als er iets verschijnt. Dat is kortebaanschaatsen. Ik denk dat het heel belangrijk is dat ook de makelaar van de crisis heeft geleerd dat het goed is om ietsje over de grenzen heen te kijken.” Karel Doorman in Rotterdam heeft vorig jaar de Publieksprijs gewonnen tijdens de verkiezing BNA Gebouw van het Jaar. Het is een herbestemmingsproject, met winkels en woningen.
Omzet en werkgelegenheid gehalveerd door crisis
De BNA en de NVM
De makelaardij heeft zware klappen gehad van de economische crisis, maar in de architectenbranche is het leed zeker niet minder. “Een catastrofe”, aldus BNA-directeur Fred Schoorl. “Onze markt is in omzet en werkgelegenheid meer dan gehalveerd in een tijdbestek van vijf jaar. Het Economisch Instituut voor de Bouw heeft berekend dat het worst case scenario een jaarlijkse omzet van 950 miljoen euro voor de architectenbranche zou zijn. De branche zit nu op 700 miljoen, dus slechter dan we ooit hadden kunnen bedenken.”
“De NVM is niet een partij waar we dagelijks contact mee hebben, maar we zien de vereniging zeker staan. Voorzitter Ger Hukker zegt regelmatig zeer verstandige dingen in de media. Ik denk dat het zeker goed is om op relevante dossier samen op te trekken. De BNA zoekt heel nadrukkelijk de samenwerking met andere partijen om verandering in de keten te brengen, of het nou Bouwend Nederland, Uneto-VNI of de NVM is. Dat hoort ook bij deze tijd. Het was vroeger ‘command en control’ en het is nu ‘connect en collaborate’. Als je dit begrijpt dan ga je het redden.”
De gevolgen voor de architect zijn overal voelbaar. “Een dramatische krimp van het aantal architectenbureaus, een dramatisch gebrek aan instroom van jong talent, een drama voor de opleidingsinstituten want niemand durft meer een baan in de architectuur te kiezen. Ook de verdiensten zijn gekelderd, want bijna iedereen die ontslagen werd, begon een eigen bureau en werkt nu voor eigenlijk onverantwoord lage tarieven. Daardoor is de markt verstoord geraakt.”
‘Ik denk echt dat een groeiend deel van de mensen anders wil wonen’ Maart 2014
7
CONGRES
Integriteit en taxaties centraal op bijeenkomst NVM Business/PropertyNL In navolging van een bijeenkomst eind 2012 werd op 30 januari jl. in Amsterdam het symposium ‘Under Construction, ordening in de Nederlandse taxatiewereld’, gehouden. Organisatoren waren NVM Business en PropertyNL. NVM Business is tevens de initiatiefnemer van het inmiddels zeer succesvolle Taxatie Management Instituut TMI. Hoe is de stand van zaken op de taxatiemarkt en wat is de relatie tussen vastgoed en integriteit? Dat waren enkele vragen, die die middag aan bod kwamen. Bij het congres waren niet de minste sprekers aanwezig: prof. Jaap Koelewijn (bestuurder Taxatie Management Instituut), Jeroen Lokerse (CEO Cushman and Wakefield), Mark Fidler (executive director vastgoedadviesbedrijf CBRE), prof. Tom Berkhout (Nyenrode), mr. René Craemer (‘jager op vastgoedfraude’ als hoofd functioneel parket van het OM, voorzitter IOV en bestuurder van het Taxatie Management Instituut) en prof. Aart Hordijk (TU Delft). De laatste drie gingen met elkaar in debat. De bijeenkomst was al dagen van tevoren stijf uitverkocht, waaruit blijkt dat het thema ‘taxaties’ in de vastgoedmarkt een belangrijke plaats inneemt. Dagvoorzitter was Wabe van der Enk, hoofdredacteur van PropertyNL. “Eén van de conclusies van onze eerdere bijeenkomst was dat de versnippering van de taxatiebranche een verdere professionalisering van het vastgoed in de weg zat”, zei Van der Enk in zijn inleiding. “De stemming was dat we met z’n allen de taxatiewereld moeten gaan veranderen en we ervoor moeten zorgen dat we die versnippering tegengaan. Daartoe zijn ook het afgelopen jaar een groot
aantal initiatieven geweest: rondetafels, ovalentafels, tot en met grote bijeenkomsten om dat te bewerkstelligen. En als de taxatiemarkt niet verdere stappen ging ondernemen, dan zou er ingrijpen volgen van AFM en De Nederlandsche Bank. Ik kan nu al zeggen dat dit ingrijpen niet zal plaatsvinden. Wat dat betreft is het afgelopen jaar geslaagd geweest.” Lokerse ging onder meer in op de opdracht die Cushman and Wakefield van DNB heeft gekregen met betrekking tot het taxeren van de gehele portefeuille van SNS Property Finance, in aanloop naar de nationalisatie van SNS Reaal. Hij legde de nadruk op educatie van de taxateurs, minimaal universitair niveau.
Integriteit Prof. Koelewijn sprak over het thema ‘integriteit’. “Daar waar je mensen aan verleiding blootstelt, gaat het een keertje fout. Het hangt er wel van af hoe de sterk de verleiding is en hoe sterk je ruggengraat is.” Hij wees op een groot aantal omgevingsfactoren, die in de hand werken dat er in de vastgoedsector een groot risico op fraude is. Eén van die
TAXATIE MANAGEMENT INSTITUUT twee jaar, maar is nu al zeer succesvol. Er zijn 400 professionele taxateurs bij aangesloten en er zijn volgens het Taxatie Management Systeem (TMS) al 7.000 uniforme vastgoedtaxaties uitgevoerd. De NVM-vakgroep Business introduceerde het TMS in november 2011. Het systeem werd ontworpen in samenspraak met taxateurs van banken, beleggers, overige vastgoedpartijen en de overheid. TMS maakt commerciële vastgoedtaxaties inzichtelijk, vergelijkbaar en kwalitatief toetsbaar. Het TMI en de Belastingdienst gaan dit jaar een pilot van maximaal een jaar uitvoeren met de nieuwe fiscale module van het TMS. Deze module is door beide organisaties samen ontwikkeld en heeft tot doel aanvullende fiscale informatie vast te leggen. In februari dit jaar zijn 18 taxateurs van de Belastingdienst opgeleid in het gebruik van TMS. factoren is een gebrek aan transparantie. “Als je op een pand van 100 miljoen euro 1,5 procent manipuleert, dan valt dat niet echt op. Dat is een prikkel voor manipulatie. Er is veel ruimte voor subjectieve oordelen.” Volgens Mark Fidler van CBRE vielen afwaarderingen van commercieel vastgoed, zoals die de afgelopen 6 jaar regelmatig zijn voorgekomen, vaak niet in goede aarde bij opdrachtgevers. Die dreigden dan naar andere vastgoedadviesbedrijven over te stappen. Hij noemde de afgelopen 6 jaar ‘een heel zware periode’. In het afgelopen kwartaal heeft er gelukkig wel een positieve draai plaatsgevonden. CBRE heeft opdracht van DNB om samen met Blackrock de taxaties van de vastgoedportefeuilles van alle Nederlandse banken te verrichten.
Dagvoorzitter Wabe van der Enk (links) in gesprek met Mark Fidler, executive director van CBRE. Fidler ging in op
Tom Berkhout stelde tijdens de discussie met Craemer en Hordijk dat er nog één groot probleem op de taxatiemarkt overblijft: het delen van data. “Als we dat niet doen, blijven we zitten met een heterogene markt, die simpelweg niet transparant is.”
afwaarderingen, die vaak niet in goede aarde vallen bij
LANGS DE GRENZEN
opdrachtgevers.
Wat zijn de verschillen tussen de Nederlandse woningmarkt en de woningmarkt in de aangrenzende landen? Dat is de insteek van een nieuwe rubriek in het NVMagazine. Deze keer opnieuw aandacht voor het kopen van een huis in Duitsland.
GEEN DUITSE HYPOTHEEK BIJ EEN TIJDELIJKE AANSTELLING In Nederland zijn banken terughoudend bij het verstrekken van hypotheken met geen vaste aanstelling, zoals zzp’ers, of mensen met een tijdelijk contract. Maar bij onze oosterburen zijn de hypotheekverstrekkers zo mogelijk nog strenger. “In Duitsland verstrekken ze alleen een hypotheek wanneer er sprake is van een vaste aanstelling. Dus niet bij een tijdelijke aanstelling met intentieverklaring, maar alleen bij een aanstelling voor onbepaalde tijd”, stelt Willemijn ter Stege, hypotheekadviseur bij het bureau Dijkhof & Partners in Enschede. Ook kijken Duitse banken volgens Ter Steege naar de schuldpositie van de koper. “Er mag geen negatieve vermelding bij het BKR (Bureau Krediet Registratie) staan.” In Duitsland nemen, in tegenstelling tot ons land, veel mensen spaargeld mee bij de aankoop van een woning. Hoe meer geld er wordt ingebracht, hoe lager de rente. Ter Steege: “De laagste rente is momenteel 2,65 procent bij 10 jaar vast. Deze rente wordt
Kapitaldienstberechnung, een zogeheten huishoudberekening. Er wordt uitgegaan van het netto inkomen. Van dit inkomen trekt men de kosten voor levensonderhoud, de vaste lasten voor gas, water en energie, de kosten voor de auto en hypotheeklasten af. Resteert er een positief saldo, dan is een financiering in principe mogelijk. Bij deze huishoudberekening wordt ook gekeken naar de grootte van het huishouden en het woonoppervlak van de aan
berekend bij tot 70 procent van de marktwaarde. Bij 80 procent van de marktwaarde is deze 2,8 procent.” Ter vergelijking: in Nederland is de laagste rente (peildatum 28 februari) bij 10 jaar vast 3,65 procent. Dit geldt voor een NHG-hypotheek.
te kopen woning”, zegt Ter Steege.
Huishoudberekening Net als in ons land moet er annuïtair worden afgelost. “Daarnaast gaat een Duitse bank uit van een
8
Annuïteiten Voor sommige Nederlandse huisbezitters is het mogelijk een Duitse hypotheek af te sluiten. Dit kan met name in de grensgebieden, enkele plaatsen in de Achterhoek en in Twente. Ter Steege: “Hierbij geldt dat er maar tot een bepaald gedeelte van de marktwaarde (60-70 procent) wordt verstrekt en deze
hypotheek ook op basis van annuïteiten moet worden afgelost. De rentevastperiode is nu 10 jaar. Verder gelden dezelfde voorwaarden als bij de Duitse kopers: een vaste aanstelling, volledig aflossen op 67-jarige leeftijd en geen negatieve registratie BKR.”
DEBAT
Debat over vrijkomende agrarische bebouwing
‘Het agrarisch gebied hoeft geen bedrijventerrein te worden’ Ons land telt steeds minder agrarische bedrijven. Hierdoor verliezen steeds meer woonboerderijen en opstallen hun gebruiksfunctie. Wat te doen met deze vrijkomende agrarische bebouwing? Moeten deze gebouwen bijvoorbeeld nieuwe niet-agrarische functies krijgen, of is dat juist niet zo’n goed idee? En hoe staat het momenteel met de plattelandswoning, die vorig jaar van kracht werd? Op initiatief van NVMagazine gingen Siem Jan Schenk, voorzitter LTO Noord en bestuurder LTO Nederland, en Arjan van der Waaij, voorzitter van NVM-vakgroep Agrarisch & Landelijk Vastgoed (A&LV), hierover met elkaar in debat. Arjan van der Waaij (links): “De plattelandswoning is voor sommige gemeentes nog totaal onbekend.”
VISIEDOCUMENT NVM Precies tien jaar geleden kwam de NVM met een visie naar buiten over het veranderende aangezicht van het platteland. Vier jaar later, in 2008, kreeg deze visie vorm in het document ‘Van platteland naar publiek domein’. Hierin staat een aantal aanbevelingen om het platteland leefbaar te houden. Zo moet de vrijkomende agrarische bebouwing voor andere bedrijvigheid of woondoeleinden kunnen worden benut. Ondernemers met kleine bedrijven moeten de kans krijgen zich in het buitengebied te vestigen. Ook geeft een positieve houding ten opzichte van de voortschrijdende schaalvergroting een impuls aan de gewenste verfraaiing van het buitengebied.
De NVM publiceerde in 2008 het visiedocument ‘Van platteland naar publiek domein’ (zie kader), waarin de ideeën werden ontvouwd over het benutten van vrijkomende agrarische bebouwing. Hoe zijn de afgelopen jaren op het gebied van herbestemming verlopen? Van der Waaij: “Op zich is die ontwikkeling doorgegaan, maar je ziet ook dat er per gemeente en per gebied verschillende invullingen aan gegeven zijn. In gebieden met veel activiteit en een redelijke bevolkingsdichtheid heeft herbestemming vaak wel een plek gekregen. Maar er zijn ook gebieden in Nederland waar geen mogelijkheden zijn om er een andere bestemming aan te geven. De zzp’er die nodig is om hier invulling aan te geven, ontbreekt bijvoorbeeld. Daarnaast hebben we natuurlijk ook te maken gehad met een negatieve economische ontwikkeling. Minder mensen zijn zich in het buitengebied gaan vestigen. Daardoor is er soms minder bedrijvigheid. Mensen die iets kopen in het buitengebied, gaan er óf hobbymatig óf bedrijfsmatig wel weer een invulling aan geven.” Schenk: “Er is geen echt rijksbeleid meer op het landelijk gebied. Dat is overgedragen aan de provincies. Dus de vijfde nota ruimtelijke ordening wordt niet gevolgd door een zesde nota ruimtelijke ordening. Maar provincies voeren wel volop ruimtelijk beleid. Als we kijken naar herbestemming van agrarische bebouwing in zijn algemeenheid, dan zie je wel dat er op een aantal plekken best wel mogelijkheden zijn om er een nieuwe bestemming aan te geven. Bij de grote agrarische
bebouwing wordt in de meeste gemeentes de mogelijkheid geboden om die dubbel te gaan bewonen. Er is ruimte gekomen voor de plattelandswoning. Een opvallende ontwikkeling is dat de prijzen van onroerend goed in het buitengebied relatief meer gedaald zijn dan elders. Voor agrarisch ondernemers is dat een negatieve ontwikkeling. Hun onroerend goed is in waarde gedaald en dat maakt een herbestemming lastiger.” Van der Waaij: “In 2007 hadden we in Nederland voor woonboerderijen, boerenerven en burgerbewoning in het buitengebied tweeduizend transacties op jaarbasis. We zitten nu onder de duizend. Dat is gewoon gehalveerd. De prijs is van gemiddeld 6,5 ton naar circa 4 ton gegaan.” Schenk: “Uiteraard zijn burgers van harte welkom in het buitengebied maar het is wel belangrijk dat de bestaande buitengebied, agrarische bedrijven daardoor niet belemmerd worden. Het is aan de agrarisch ondernemers en burgers samen om daar uit te komen. Er is met die plattelandswoning wel een poging gedaan om die beperkingen uit te schakelen. Er zijn natuurlijk talloze burgers die het fantastisch vinden om in de buurt van een boerderij te wonen. En dat juichen wij toe.”
Waar liggen de grenzen bij de herbestemming van vrijkomende agrarisch bebouwing? Schenk: “Het moet geen geweld doen aan de kwaliteit van het buitengebied. We vragen boeren met de ontwikkeling van hun bedrijf rekening te houden met kwaliteiten als inpasbaarheid en maatschappelijk draagvlak. Dat geldt dus ook voor andere groepen die zich daar willen vestigen. Dan kan er heel veel, maar niet alles. Het buitengebied moet bijvoorbeeld geen industrieterrein worden. Bedrijven die zich wel vestigen op het industrieterrein, kunnen dan ook in verzet komen bij de gemeente, omdat ze dit oneerlijke concurrentie vinden. Het bedrijf moet passen bij het gebied. Een constructiebedrijf is bijvoorbeeld niet acceptabel, omdat die op het bedrijventerrein thuishoort.” Van der Waaij: “Een mooi voorbeeld van invulling zijn de Thomashuizen voor verstandelijk gehandicapten. Of de zorgboerderijen. Daar kun je veel mee.” Wat zou er ten slotte concreet moeten gebeuren om die leefbaarheid te behouden? Schenk: “Als je beleidsmatig nog meer wilt doen dan nu, denk ik dat die mogelijkheden beperkt zijn. Je zou met overheden in een gebied, waar relatief veel intensieve veehouderij is, een plan van aanpak moeten maken. Dan moet je zo’n ondernemer ook op de een of andere manier faciliteren, in de vergunningensfeer, met inachtneming dat niet alles kan. De bestaande agrarische ontwikkeling moet niet belemmerd worden en de kwaliteit gewaarborgd blijven. LTO zet zich in om processen en structuren in het buitengebied te verbeteren. Makelaars kunnen daarin ook een rol spelen door zich niet alleen te richten op enkelvoudige transacties maar door mee te helpen om bewegingen als bijvoorbeeld kavelruil op gang te brengen.” Van der Waaij: “We zouden graag met de mensen van LTO en met de gemeenten gebieden een invulling willen geven. Hoe die invulling er uit komt te zien, is per gemeente, per locatie, per omgeving verschillend, maar er kunnen afspraken gemaakt worden. Ook de Dienst Landelijk Gebied moet hierbij betrokken worden. Die zijn verantwoordelijk voor heel veel grond en willen daar ook wat mee.” Siem Jan Schenk (rechts): “Uiteraard zijn burgers van harte welkom in het buitengebied, maar het is wel belangrijk dat de bestaande agrarische bedrijven daardoor niet belemmerd worden.”
Is die plattelandswoning niet juist een aanwinst voor het platteland? Schenk: ”Het is op zich een goede ontwikkeling, omdat het mogelijkheden biedt om vrijkomende panden op een efficiënte manier opnieuw te benutten. Alleen hebben we wel steeds gezegd: we willen als waarborg hebben dat agrarische bedrijven niet worden belemmerd in hun ontwikkeling. Naar aanleiding van ziektes als de Q-koorts zou er weer een hernieuwde discussie kunnen ontstaan over de afstand van agrarische bedrijven tot bewoning. Maar waar maatwerk geleverd kan worden en goede afspraken kunnen worden gemaakt, is het een positieve ontwikkeling.” Van der Waaij: “Het wordt door de gemeentes wisselend opgepakt. Het is voor sommige gemeentes nog totaal onbekend. In gebieden met intensieve veehouderij zie je wel dat er wat mee wordt gedaan. De gemeente Ede heeft bijvoorbeeld bijna van alles een plattelandswoning gemaakt. Volgens mij was dat nou ook weer niet de bedoeling. We stimuleren vanuit de NVM dat gemeentes hiermee steeds meer aan de gang gaan. Maar we horen ook van onze leden dat ze soms bij gemeentes komen die met deze wetgeving nog totaal onbekend zijn.”
‘Er is geen echt rijksbeleid meer op het landelijk gebied’ Maart 2014
9
PRIKBORD
Vijf kandidaten voor Agrarisch Ondernemer 2014 bekend Vijf kandidaten dingen mee naar de uitverkiezing van Agrarisch Ondernemer van 2014, waarbij dit jaar voor het eerst de NVM betrokken is. Staatssecretaris Sharon Dijksma van Economische Zaken maakt op 27 maart de prijswinnaar bekend. In totaal stelden 76 bedrijven zich kandidaat voor deze prestigieuze titel. De ondernemers vertegenwoordigden alle sectoren en alle regio’s in Nederland. De partners in deze prijs - ABN Amro, Flynth, ForFarmers Hendrix, Vion en de NVM - selecteerden hieruit tien kandidaten, allen topondernemers. Zij zijn gewogen op gedurfd ondernemerschap en de financiële resultaten over de laatste jaren. De vakjury onder leiding van voorzitter Aalt Dijkhuizen van de Raad van Bestuur Wageningen UR nomineerde uit deze tien kandidaten vijf ondernemers. Het publiek krijgt ook de gelegenheid zijn stem uit te brengen op een kanshebber. De ondernemer met de meeste stemmen wint de publieksprijs. U kunt stemmen op: www.agrarischondernemer. nl/stemmen Vorig jaar werden John en Marian Claessens uit Ysselsteyn, pluimveehouders in het Limburgse Ysselsteyn, uitverkoren tot Agrarisch Ondernemer van 2013.
Klachten over grote tariefstijgingen stadsverwarming De Autoriteit Consument en Markt (ACM) eist een verklaring van de energiebedrijven Eneco, Essent, Nuon en Stadsverwarming Purmerend over de sterk gestegen tarieven voor stadsverwarming. De toezichthouder grijpt in na veel klachten van consumenten. De ACM wil nagaan of de tariefstijgingen stroken met de Warmtewet. Deze onlangs ingevoerde wet moet consumenten beschermen tegen te hoge tarieven voor stads- of blokverwarming. Afnemers hiervan zijn afhankelijk van hun leverancier en kunnen niet overstappen naar een ander energiebedrijf. De Tweede Kamer is bezorgd over tariefstijgingen van de stadsverwarming. PvdA, D66, SP, CDA en PVV hebben minister Kamp van Economische Zaken inmiddels om opheldering gevraagd. Vereniging Eigen Huis opende in januari een meldpunt Warmtewet voor consumenten die gebruik maken van stads- of blokverwarming. Klachten over uitwerkingen van de wet, energieleveranciers of de kwaliteit van het verwarmingssysteem kunnen daar worden gemeld.
10
Duurzame energie aantrekkelijker voor huurders Zelf energie opwekken wordt voor mensen die in een huurhuis wonen aantrekkelijk. Huurders met zonnepanelen op hun dak van de verhuurder, kunnen vanaf volgend jaar in aanmerking komen voor korting op de energiebelasting. Dat heeft minister Kamp van Economische Zaken aan de Tweede Kamer geschreven. “Het wordt steeds aantrekkelijker om te investeren in je eigen energieopwekking, bijvoorbeeld via zonnepanelen”, aldus de bewindsman. “Bij koopwoningen krijg je nu al belastingkorting als je zonnepanelen plaatst. Vanaf volgend jaar geldt dat ook voor mensen die zonnepanelen meehuren met hun huis.” Voordeel voor huurders is dat de opgewekte stroom vrijgesteld wordt van energiebelasting, ook al wordt deze feitelijk geleverd door de verhuurder. Huurders betalen hierdoor vijf tot zeven cent per kilowattuur minder dan wat ze normaal aan hun elektriciteitsmaatschappij zouden betalen. Voor de verhuurders wordt het ook aantrekkelijker te investeren in duurzame energieopwekking. Huurhuizen worden interessanter om aan te bieden op de woningmarkt en ze dragen bij aan de duurzame afspraken die de sector heeft gemaakt bij het Energieakkoord. De nieuwe belastingvrijstelling zorgt ook voor meer banen bij installatiebedrijven van zonnepanelen. Nu nog worden alleen huiseigenaren en huurders die eigen panelen op het dak hebben, vrijgesteld van de energiebelasting. Belangrijkste regel nu is dat er geen derde partij bij de opwekking en levering is betrokken. De elektriciteit moet voor eigen rekening zijn opgewekt en direct via de eigen meterkast binnenkomen. Met de nieuwe maatregel worden door de verhuurder geplaatste zonnepanelen gezien als onderdeel van het verhuurde object.
Wat gebeurt er op Twitter? Een overzicht van een aantal spraakmakende berichten op Twitter van de afgelopen weken, met betrekking tot de woningmarkt. Remco dijkstra @remcovvd 27 februari Gemeente Buren adviseert huisseigenaren en geen cure no pay in te schakelen bij bezwaaar wo w wozwaarde,want dat kost de gemeente tee ve vveel Tsja…. veel. Tsja .
tenHagZutphen @tenHagZutphen 26 februari Kaal hé zo zonder der SSotc Sotch chi op TV? U hoeft zich niet te vervelen, het is hartstik ar kke mo artst mooi weer om huizen te kijken!
Startersmarkt 055 @055Startersmarkt 27 februari Voor 300 euro per maand (incl. serviceekosten kos en renteaftrek) woon je al in een 22-kamerappartement rappartement ap in i Apeldoorn. #hypotheekrente is laag!
Jorian @JORI4N 26 feb fe ebbruari @Pieterhilhorst st kriti kritiek op huidigge situatie woningmarkt? Hoeve Hoeveel jaa jaar heefft @pvdaamsterddam wethou houder woonen?! #stadsdebatt ##debalie
thedmaas @thedmaasDG 277 februuari Bouwer Heijmans: bodem woningmarkkt is bereikt. Herstel zette vierde kw wartaal vo vorig ori orig jaar in.
Daan Keij @daankeij 220 febrruari Minister Blok herhaaltt zijn zi n voornnemen om per 1/1/2015 een vereenvoud envouudigd eneergielabel voor woningen te lancere lanceren. eren. Werkt aan wetsvoorstel.
ACTUEEL
Brabantse stad in voetsporen van Amsterdam
Stoplichtconvenant Tilburg moet verdachte huurder weren Makelaars in Tilburg kunnen, in navolging van Amsterdam, sinds kort bij de politie opvragen of potentiële huurders een criminele achtergrond hebben. Om dit mogelijk te maken werd begin februari een zogeheten stoplichtconvenant tussen de gemeente Tilburg, politie, de NVM en VBO Makelaar gesloten.
makelaarsscreening en de politiescreening zijn de inschrijving in de basisregistratie en adresonderzoek extra controlemiddelen, nadat het huurcontract is aangegaan en de sleutels zijn overhandigd.
Het convenant moet voorkomen dat er huizen worden verhuurd aan mensen, die hierin een wietplantage willen beginnen, wapens opslaan, chemische drugs produceren of illegale prostitutie herbergen. Het idee voor een stoplichtconvenant komt bij de Makelaarsvereniging Amsterdam (MVA) vandaan, waar het convenant sinds juli 2012 van kracht is. De MVA is zelfstandig onderdeel van de NVM. “Een aanleiding was dat wij als makelaars heel weinig mogelijkheden hebben om personen te checken. Je hebt als beroepsorganisatie geen toegang tot het bevolkingsregister”, stelt directeur Didi van den Elsaker van de MVA. “Toen kwam de politie bij ons met de vraag of zij in contact konden komen met makelaars die iets in de verkoop of verhuur hadden. Vervolgens hebben we de handen ineen geslagen en zijn we een samenwerkingsverband aangegaan met politie en bevolkingsregister.”
Verschil
Binnen drie dagen geeft de recherche aan de makelaar een rood, oranje of groen sein. Rood betekent geen woning verhuren, omdat de aspirant-huurder een verdachte achtergrond heeft. “Het werkt twee kanten op. Makelaars vragen bij de recherche informatie op over aspirant-huurders en omgekeerd neemt de politie contact op met makelaars als zij zien dat mensen gaan huren, die zij op de korrel hebben”, stelt Didi van den Elsaker.
Tilburg Het initiatief voor het Tilburgse convenant is op 30 januari 2013 ontstaan tijdens een expertmeeting van de Taskforce Georganiseerde Hennepteelt in Utrecht. Kees Vlaanderen, senior
beleidsadviseur van de NVM, vertelde daar over het Amsterdamse stoplichtconvenant en over de door de NVM ontwikkelde NVM Woontoets, waarbij potentiële huurders worden gescreend. Bij die expertmeeting was ook Jan-Piet de Vries, coördinator hennepteam in de Gemeente Tilburg, aanwezig. De twee raakten in gesprek en niet veel later waren de besprekingen over een gezamenlijk convenant tussen de gemeente Tilburg en de NVM-kring Tilburg in volle gang. Later zijn, op initiatief van de gemeente, ook VastgoedPRO en VBO Makelaar uitgenodigd om bij het convenantoverleg aan te schuiven. VBO Makelaar heeft het convenant ook daadwerkelijk meeondertekend. Burgemeester Peter Noordanus van Tilburg: “Ook in Tilburg komt het regelmatig voor dat huurders in hun woning een hennepplantage opzetten. Ze bezorgen daarmee de verhuurder vaak heel veel schade. Volgens schattingen in een rapport zijn in Tilburg en omstreken 2500 mensen in dergelijke kwekerijen werkzaam. De omzet ligt jaarlijks rond de 800 miljoen euro. We zijn gelukkig niet dé hennephoofdstad in Nederland, want dat is Heerlen. Maar het blijft ook bij ons een fors probleem.”
Volgens Noordanus is er een wezenlijk verschil tussen het stoplichtconvenant in Amsterdam en in Tilburg. “Het Amsterdamse convenant is gericht op de zware criminaliteit. De Amsterdamse politie had weinig zicht op waar bepaalde zware criminelen verbleven en bovendien werden er woningen gebruikt voor criminele activiteiten. In Tilburg is het convenant met name gericht op het voorkomen van het misbruik van particuliere huurwoningen en bedrijfspanden voor criminele activiteiten, zoals hennepteelt. De Amsterdamse aanpak is daarentegen vooral bedoeld voor ‘wie woont of werkt waar’. De stoplichtconvenanten werpen een gezamenlijke barrière op tegen de georganiseerde ondermijnende criminaliteit.” Het stoplichtconvenant moet de aanleg van hennepkwekerijen in huurhuizen tegengaan.
Noordanus verwacht geen wonderen van het onlangs gesloten stoplichtconvenant. “Niet alle makelaars worden hiermee bereikt, alleen degenen die zijn aangesloten bij de NVM en VBO Makelaar. We hopen wel dat het probleem van hennepteelt op deze manier wordt verminderd. Zo moet je het zien. We kunnen niet elke verhuurder laten aansluiten bij dit convenant. Want we weten niet in hoeverre zo’n partij betrouwbaar is.” Naast de
‘We kunnen niet elke verhuurder laten aansluiten, omdat we niet weten hoe betrouwbaar zo’n partij is’
HYPOTHEEKMARKT IN 2013 WEER STERK IN BEWEGING De Nederlandse hypotheekmarkt was vorig jaar opnieuw sterk in beweging, zo blijkt uit cijfers van onderzoeksbureau IG&H. Opvallend was de opkomst van verzekeraars, zoals Aegon en Delta Lloyd, op het gebied van hypotheken.
staatsobligaties steeds minder opleveren”, zegt Bouwe Kuik van IG&H. Hypotheken zijn volgens hem aantrekkelijk geworden als alternatieve belegging omdat de woningmarkt over zijn dieptepunt heen is en de huizenprijzen voorzichtig weer stijgen. “Daardoor lopen beleggers weinig risico op het onderpand”, aldus Kuik.
De Rabobank leverde ten opzichte van 2012 4,4 procent marktaandeel in. In het vierde kwartaal verloor de bank 2,9 procent marktaandeel. Toch blijft de Rabobank de grootste hypotheekverstrekker in ons land, gevolgd door ING en ABN Amro. Rabobankdochter Obvion heeft in 2013 1,4 procent marktaandeel moeten prijsgeven. De ING Bank daalde 1,7 procent in marktaandeel ten opzichte van een jaar eerder. Van de drie grootbanken is alleen ABN Amro in staat geweest zijn marktaandeel te vergroten. Aegon is de grootste stijger van 2013 met maar liefst 2,7 procent gewonnen marktaandeel. Het marktaandeel van Aegon groeide in elk kwartaal van 2013 en is groter dan ooit. Het Belgische
Maatschappelijke druk
Argenta is nu al weer een paar jaar vaste stijger, maar met 0,9 procent groei in 2013 is dit voor zijn doen een relatief bescheiden groei.
Verzekeraars Naast Aegon zijn ook andere verzekeraars, zoals ASR en Delta Lloyd, in opkomst. Hun marktaandeel ging vorig jaar met 1,9 procent omhoog. “Verzekeraars en pensioenfondsen zijn op zoek naar alternatieve beleggingen met een redelijk rendement, nu hun traditionele beleggingen zoals
Maart 2014
Bij pensioenfondsen speelt ook nog eens dat zij maatschappelijk onder druk staan om meer in Nederland te beleggen. Voor banken geldt dat zij juist minder ruimte hebben om hypotheken te verstrekken omdat zij als leergeld voor de financiële crisis, waarin de Staat banken te hulp schoot om ze overeind te houden, hun kapitaalpositie moeten versterken. Daarnaast staan zij onder maatschappelijke druk om kredieten uit te geven aan het midden- en kleinbedrijf, zegt Kuik. “En je kunt een euro nu eenmaal maar één keer uitgeven.”
COLOFON NVMagazine is een periodieke uitgave van de Nederlandse Vereniging van Makelaars o.g. en vastgoeddeskundigen NVM. NVMagazine biedt nieuws, achtergronden en opinies uit de wereld van onroerend goed in de markten wonen, business en agrarisch & landelijk vastgoed. Uitgever NVM, Postbus 2222, 3430 DC Nieuwegein, T: 030 608 5185 Hoofdredactie Roeland Kimman (
[email protected]) Bladmanagement & eindredactie PACT Public Affairs Redactie Liesbeth Kramer, Daan Keij, Sander Schilders, Peter Westhof Fotografie Sicco van Grieken, PACT, Karin Veldkamp, Ineke Oostveen, Ossip van Duivenbode, Eric Veenhuyzen, Hollandse Hoogte en Mike Roelofs Vormgeving & opmaak Koos in Vorm Druk & distributie MediaCenter Rotterdam Abonnementen NVMagazine wordt toegezonden aan personen die beroepsmatig bij de vastgoedsector betrokken zijn. Aanvragen voor een (gratis) abonnement en adreswijzigingen kunnen worden gericht aan de uitgever. Overname van artikelen uitsluitend toegestaan na toestemming van de hoofdredactie.
11
SERIE
Omroep MAX-directeur Jan Slagter:
‘Begin niet te groot en breng eigen geld in’ Jan Slagter: “Ik kocht mijn eerste woning zo’n zeventien jaar geleden. De woning stond aan het Wambahout in Zoetermeer en was onderdeel van een nieuwbouwproject. De ligging, de betaalbaarheid en de grote zonnige tuin maakten de woning aantrekkelijk voor ons. Er waren in die tijd veel gegadigden voor. Toen we de kans kregen, hebben we dan ook niet lang getwijfeld en voor deze woning gekozen. De aankoop van de woningen in dit project ging via een makelaar in Zoetermeer. Goede prijs Het aankoopbedrag was 250.000 gulden, voor die tijd een goede prijs. De financiering was bovendien snel rond; één telefoontje naar de bank was voldoende. De kwaliteit was goed, zeker als je het afzet tegen de prijs die we ervoor betaald hebben. We hebben er wel het nodige aan verbouwd. Zo hebben we er een nieuwe keuken in gezet, de tuin aangepakt en ook de zolder helemaal verbouwd. Al heel snel na onze aankoop gingen de prijzen enorm stijgen. Dat heeft er uiteindelijk toe geleid dat we na zeven jaar een andere woning hebben gekocht. Op dat moment wilden we wat groter gaan wonen, mede in verband
met gezinsuitbreiding. Toen bleek dat we een heel goede prijs voor deze woning konden krijgen, waren we in staat om een grotere woning te kopen. Wederom in Zoetermeer, omdat het wonen daar ons prima bevalt.
Mijn eerste woning In de rubriek ‘Mijn eerste woning’ komen bekende Nederlanders aan het woord over de aankoop van hun eerste woning. Waarom werd de woning gekocht, hoe verliep de aankoop en hoe werd de woning gefinancierd? En welk advies wil de BN’er potentiële kopers van een huis meegeven? In dit negende deel het verhaal van Omroep Max-directeur Jan Slagter, die zijn eerste woning in Zoetermeer heeft gekocht.
Jan Slagter: “Wees tevreden met een wat kleinere woning en probeer zo veel mogelijk eigen geld in te brengen.”
Belegging Kopen is voor mij aantrekkelijk omdat huizen zoals waar wij nu in wonen gewoonweg niet te huur zijn. Daarnaast vind ik het een goede belegging. Stenen zijn de afgelopen tijd natuurlijk wel fors in waarde gedaald, maar daar zal verwacht ik wel een kentering in komen. De afgelopen jaren toen de woningmarkt echt op exploderen stond, hebben we ons natuurlijk allemaal een beetje rijk gerekend. Wat je nu ziet – althans dat is in ons geval zo – is dat de prijs die je nu nog voor je woning kunt krijgen, ongeveer gelijk is aan de prijs die je ervoor betaald hebt. Tot voor zo’n zeven jaar geleden kon je daar nog dikke winst op maken. Maar daarvoor koop je natuurlijk geen woning.
Eigen geld
IN DE KANTLIJN
‘Kijk je ouders eens lief aan’
Aan mensen die nu op het punt staan hun eerste woning te kopen, zou ik het advies willen geven om niet te groot te beginnen. Wees tevreden met een wat kleinere woning en probeer zo veel mogelijk eigen geld in te brengen. Daarmee voorkom je dat je bij verkoop van de woning in de toekomst met een eventuele restschuld blijft zitten. De regeling voor ouders om hun kinderen geld te kunnen schenken bij de aankoop van een woning, is hierbij een prima middel. Dus kijk je ouders eens lief aan. Of wellicht is het mogelijk om geld van hen te lenen. Probeer daarnaast realistisch te zijn en kijk of je het ook in de toekomst nog terug zult kunnen betalen. Een makelaar kan je daarbij uitstekend adviseren en begeleiden.”
DE ROEMRUCHTE GESCHIEDENIS VAN FELIX MERITIS Begin februari ging de Felix Meritis Foundation, de beheerder van het Amsterdamse cultuurhuis Felix Meritis, failliet. Er kon geen oplossing worden gevonden voor de voortzetting van de activiteiten in het statige en monumentale pand. Mogelijk wordt het nu een ‘dans-debatpaleis’. Maar wat is de opmerkelijke en turbulente achtergrond van Felix Meritis, het gebouw aan de Keizersgracht 324? Het genootschap Felix Meritis werd in 1777 opgericht door de gegoede burgerij van Amsterdam met wetenschappelijke en kunstzinnige interesse. Op 31 oktober 1788 opende het gelijknamige gebouw aan de Keizersgracht zijn deuren. Het genootschap richtte zich op de bevordering van kunst en wetenschap. Felix Meritis’ ovale concertzaal was tot ver in de 19de eeuw de belangrijkste muziekzaal van Amsterdam en genoot een grote internationale reputatie: vele bekende musici traden er op, onder wie Robert en Clara Schumann, Camille Saint-Saëns, Johannes Brahms en Julius Röntgen. De kleine zaal van het Concertgebouw is geïnspireerd op de concertzaal in Felix Meritis. Het genootschap Felix Meritis hield ruim een eeuw stand en werd in 1889 opgeheven.
12
Roerige jaren zestig Vervolgens kocht de drukkerij Holdert & Co. het gebouw en sloopte voor een groot deel
het interieur. Een brand in 1932 vernielde gedeeltelijk de voorgevel.
voorstellingen werden opgevoerd door bekende en onbekende artiesten.
Het gebouw werd echter hersteld en na de oorlog nam de Communistische Partij van Nederland haar intrek in Felix Meritis en rolde het dagblad De Waarheid van de persen. Tijdens de roerige jaren zestig veranderde het gebouw in een cultuurpaleis onder de naam Shaffy Theater, waar tal van experimentele
Vanaf 1988 zette de Stichting Felix Meritis de activiteiten in eigentijdse vorm voort: Felix Meritis werd een Europees Centrum voor Kunst en Wetenschappen. Het profileerde zich als aanjager en regisseur van het publieke Europese debat.
Dans Mogelijk wordt Felix Meritis nu een ‘dansdebatpaleis’. Een aantal fracties in de Amsterdamse gemeenteraad is hier voorstander van. De raad schaarde zich achter het voorstel om een tweetal dansinstellingen in Felix Meritis onder te brengen. De instellingen zouden oorspronkelijk worden gehuisvest in het Danshuis, maar dat is nooit van de grond gekomen. Wat wethouder Carolien Gehrels betreft kan de Felix Meritis Foundation de debatfunctie voortzetten, als een van de onderhuurders. Zij gaf aan dat het belangrijk is snel een nieuwe eigenaar te vinden, om te voorkomen dat het monumentale pand lang leegstaat.
