Samenvatting
‘Grond voor zorg. Stof tot nadenken’ Volgens begin 2007 gepubliceerde cijfers van het Milieu en Natuur Planbureau (MNP) woont of werkt vandaag de dag 30 tot 40% van de Nederlandse bevolking op of nabij een locatie waarbij mogelijk sprake is van een geval van ernstige bodemverontreiniging. Tegelijkertijd vindt niet meer dan 8% van de Nederlanders bodemverontreiniging van toepassing op de eigen woonsituatie. Als er echter sprake is van wonen op verontreinigde grond, dan is volgens het MNP meer dan de helft van de mensen hierover erg bezorgd. Dat betreft niet alleen bezorgdheid over hun gezondheid of die van hun kinderen, maar vooral ook bezorgdheid over hun portemonnee. Dat roept de vraag op welke gevolgen bodemverontreiniging heeft voor de woningmarkt. Is een woning op vervuilde grond nog wel hetzelfde waard en hoe zit het met de verkoopbaarheid van je huis? Dat zijn vragen die eigenaar-bewoners zichzelf stellen als ze te horen krijgen dat er in hun woonwijk bodemverontreiniging is ontdekt. Tegelijkertijd zijn het vragen die bij de aanpak van bodemverontreiniging in principe geen rol spelen. Traditioneel namelijk richt bodemonderzoek in Nederland zich op het in kaart brengen van de aard, de omvang en de concentraties van verontreinigende stoffen in grond en in grondwater plus de daarmee samenhangende risico’s voor de (volks)gezondheid en het milieu. Bodemsanering is daarbij vooral bedoeld om verontreinigingen en de directe gevolgen daarvan te beperken of zo veel mogelijk ongedaan te maken.
Waardevermindering en de onverkoopbaarheid van woningen spelen dus geen rol bij de aanpak van bodemverontreiniging. En dat terwijl juist eigenaar-bewoners dat ervaren als één van de negatiefste gevolgen van bodemverontreiniging. Bodemverontreiniging is daarmee niet alleen om milieu- en gezondheidskundige redenen, maar ook om financieeleconomische redenen grond voor zorg. Dit probleem is onderkend vanaf het begin van de bodemsaneringsoperatie in Nederland in 1980. Het is echter, voor zover bekend, wetenschappelijk nooit nader onderzocht. Theorieën voor vervuild vastgoed zijn in Nederland nauwelijks voorhanden. En empirische onderzoeken al helemaal niet. Meestal moet daarom worden volstaan met door bewoners en omwonenden van een gifwijk en door bijvoorbeeld makelaars en taxateurs vaak geuite veronderstellingen dat de waarde en de prijs van een woning dalen zodra bodemverontreiniging wordt ontdekt en dat deze pas herstellen als de bodem is of wordt gesaneerd, terwijl in de tussentijd woningen vaak onverkoopbaar zijn. Of een dergelijke ‘theorie voor vervuild vastgoed’ juist is of wat dan wel de gevolgen zijn van bodemverontreiniging voor de woningmarkt, daarover gaat dit onderzoek. De vraag die daarbij centraal staat, is wat de gevolgen zijn van bodemverontreiniging en de publieke bekendheid ervan voor de werking en de uitkomsten van de woningmarkt in bijvoorbeeld gifwijken. Daarbij gaat het niet alleen om de ontdekking van een vervuiling, maar ook om de gevolgen van het noodzakelijke bodemonderzoek en een eventueel noodzakelijke bodemsanering. Centraal daarbij staat stigma, zeg maar de psychologische smet van bodemverontreiniging. Onderzocht zijn de oorzaken en de gevolgen ervan voor de woningmarkt, zogenoemde stigma-effecten. Dat is de waardedruk of het prijsverschil van woningen in vervuilde staat ten opzichte van diezelfde of vergelijkbare woningen in niet-vervuilde staat, voorzover dat niet wordt veroorzaakt door herkenbare en/of aantoonbare kosten en risico’s die optreden als gevolg van bodemverontreiniging. Een belangrijke rol bij het ontstaan van deze effecten speelt het optreden van de voor onderzoek en sanering verantwoordelijke overheid en de aandacht daarvoor in de media.
Samenvatting ‘Grond voor zorg. Stof tot nadenken
J.S. van de Griendt (2007)
Overheid en media tezamen bepalen in belangrijke mate de belevingsagenda van de burgers. Maar of daarmee ook stigma-effecten daadwerkelijk optreden is tevens afhankelijk van reguliere marktfactoren, zoals de vraag van huishoudens, het aanbod van woningen en algemene prijsfactoren, waaronder algemene inkomens- en prijspeilontwikkelingen en ontwikkelingen van het renteniveau op de kapitaalmarkt.
HOOFDSTUK 1 beschrijft de aanleiding en achtergronden van het onderzoek, de probleemstelling en onderzoeksvragen zoals die hiervoor aan bod kwamen. Bovendien wordt ingegaan op onder meer de wetenschappelijke relevantie van het onderzoek. Daartoe wordt het geplaatst in een economisch theoretisch kader. Dat kader vangt aan vanuit het gezichtspunt van de neoklassieke economie en de theorie van prijsvorming. Dat is omdat het onderzoek primair is gericht op in de markt daadwerkelijk gerealiseerde prijzen van woningen op verontreinigde grond en omdat veel waarderingsmethoden voor (milieu)goederen hierop (of op onderdelen hiervan) zijn gebaseerd. Maar omdat in de neoklassieke economie wordt uitgegaan van een aantal assumpties, dat noch voor de woningmarkt noch voor woonconsumenten die actief zijn op de woningmarkt opgaat, worden verschillende aannames en uitgangspunten van de neoklassieke economie kritisch besproken. Dat gebeurt aan de hand van de zogenoemde “bounded rationalities” en “satisficing behavior” plus niet te vergeten ‘externe effecten’ en ‘marktonvolkomenheden’ die kunnen optreden door bodemverontreiniging. Eigendomsrechten en transactiekosten spelen daarbij een belangrijke rol, net als regels die gelden voor bodemonderzoek en bodemsanering. Dat weer brengt ons bij de institutionele economie en bij partijen die verantwoordelijk zijn voor het opstellen, hanteren en handhaven van die regels, namelijk de overheid. Zij kan aldus meer of minder invloed hebben op de werking en uitkomsten van de markt, dus op de prijzen van woningen op verontreinigde grond.
HOOFDSTUK 2 gaat over risico’s van bodemverontreiniging en aspecten die een rol spelen bij de beoordeling van deze risico’s. Dat betreft niet alleen de ‘werkelijke’, door milieu- en gezondheidskundigen berekende risico’s in termen van het gevaar van blootstelling en de eventuele gevolgen die dat heeft voor de (volks)gezondheid van bewoners en omwonenden. Het gaat ook over de ‘beleefde’ risico’s en de financieel-economische gevolgen van bodemverontreiniging. Risico’s bestaan, in de opvattingen van dit onderzoek, daarom niet alleen uit objectief meetbare eigenschappen van systemen. Maatschappelijke opvattingen (perceptie), kosten en baten spelen evenzeer een rol. Risico’s zijn dus meer dan een getal. Als het om de kwantitatieve aspecten van risico’s gaat, dan zijn in Nederland geen gegevens bekend over hoe vaak voor bodemverontreiniging het maximaal toelaatbare risiconiveau wordt overschreden. Wel is bekend dat er naar schatting 600.000 locaties potentieel ernstig verontreinigd zijn. De omvang ervan kan variëren van een enkel perceel of slechts een deel ervan tot complete woonwijken en bedrijventerreinen. Ervaring leert echter dat slechts 10% van deze locaties uiteindelijk wordt gesaneerd. Dat gebeurt steeds minder omdat er een gevaar bestaat voor mens of milieu. Steeds vaker vinden saneringen plaats omwille van maatschappelijke processen, bijvoorbeeld in verband met aan- en verkoop van onroerend goed of vanwege vastgoed- en gebiedsontwikkeling. Wat betreft de kwalitatieve aspecten geldt dat de bezorgdheid van burgers en kopers van woningen erg groot is als het gaat om wonen op verontreinigde grond; veel groter dan voor de meeste andere milieu- en woonsituaties. Volgens onder meer medisch milieukundigen van de GGD in Nederland staat deze bezorgdheid voor bodemverontreiniging evenwel in geen verhouding tot de werkelijke risico’s die mensen daarbij lopen.
Samenvatting ‘Grond voor zorg. Stof tot nadenken
J.S. van de Griendt (2007)
Mensen zijn vaak bang voor zaken waar ze niet ziek van worden en niet bang voor zaken waar ze wel ziek van worden. Daardoor lijkt er sprake van een zeker ‘rationaliteitsdeficit’. Als het gaat om de financieel economische gevolgen van bodemverontreiniging, dan staan deze niet op zichzelf, maar lijken ze nauw verweven met enerzijds externe, meer algemene invloedsfactoren en anderzijds interne, objectgerelateerde invloedsfactoren. Op de eerste groep hebben eigenaars en kopers van woningen weinig of geen invloed. Maar deze factoren zijn wel relevant voor de achtergrond waartegen waardering en prijsvorming van vervuild vastgoed plaatsvindt. Daarmee kunnen ze van grote betekenis zijn voor de verkoopbaarheid van een woning op verontreinigde grond. Wat betreft de aanpak van bodemverontreiniging zijn eigenaars en kopers van woningen in de meeste gevallen (belangrijke uitzondering vormen huisbrandolie- of HBO-tanks) afhankelijk van de overheid die zorgdraagt voor onderzoek en sanering. Maar omdat de bevoegde overheid meestal niet de zorg heeft over slechts één, maar over veel meer gevallen van bodemverontreiniging, hebben eigenaars en kopers van woningen ook hierop maar weinig of geen invloed. Wat daarom de gevolgen kunnen zijn van bodemverontreiniging voor de waarde, de prijs en verkoopbaarheid van woningen lijkt daarmee niet alleen afhankelijk van de aard, de oorsprong en de omvang van een verontreiniging, de gevaren die dat met zich meebrengt en de beleving ervan door burgers. Het is vooral ook afhankelijk van het vertrouwen in en de openheid van de voor onderzoek en sanering verantwoordelijke overheid. Daarbij speelt bovendien de berichtgeving in de media een belangrijke rol. Samen met de overheid bepalen die vermoedelijk in belangrijke mate de belevingsagenda van betrokken burgers en daarmee de houding van kopers en verkopers tegenover bodemverontreiniging op de woningmarkt.
HOOFDSTUK 3 beschrijft de geschiedenis van de bodemsaneringsoperatie in Nederland. Die vangt aan bij de ‘affaire Lekkerkerk’ in 1980 en loopt door tot het gereed komen van het landsdekkend beeld in 2004 en de wijziging van de Wet bodembescherming per 1 januari 2006. Onder invloed van veranderende wet- en regelgeving en voortschrijdende inzichten in de omvang van de bodemproblematiek zijn in een kwart eeuw tijd niet alleen de verantwoordelijkheid voor de aanpak en de financiering van bodemsanering gewijzigd, maar ook de saneringsdoelstellingen. De saneringsdoelstellingen veranderden van het verwijderen van alle verontreinigingen uit grond en grondwater, via multifunctioneel saneren tenzij dat om bijvoorbeeld financiële en/of uitvoeringstechnische redenen niet haalbaar is, tot een aanpak van de bodemverontreiniging waarbij het (beoogde) gebruik van het terrein en de omgeving maatgevend is. De verantwoordelijkheden zijn daarbij verschoven van het saneren door de overheid naar saneren in eigen beheer. Daarbij worden saneringen echter niet alleen uitgevoerd door veroorzakers van verontreinigingen, gebruikers en eigenaars van terreinen, maar steeds vaker ook door partijen die op andere wijze belang hebben bij sanering van terreinen (‘stakeholders’). Dat kunnen niet alleen projectontwikkelaars en ontwikkelende bouwers zijn, maar ook gemeentelijke ontwikkelings- en grondbedrijven in verband met vastgoed- en gebiedsontwikkeling. De saneringsoperatie is op die manier steeds verdergaand geprivatiseerd. Of daarmee ook de bodembeleidsdoelstellingen worden gehaald, namelijk om de bodemverontreinigingsituatie in Nederland vóór 2030 tot beheersbare proporties terug te brengen, is nog maar de vraag. Met de huidige uitgaven van niet alleen het Rijk (Wbb- en ISV-budgetten), maar ook de inspanningen door derden (saneringen in eigen beheer) duurt dat naar verwachting eerder 50 dan 25 jaar.
Samenvatting ‘Grond voor zorg. Stof tot nadenken
J.S. van de Griendt (2007)
Een saneringsoperatie die veel langer duurt dan gepland roept de vraag op welke gevolgen dat ook voor de toekomst heeft (of kan hebben) voor de woningmarkt. Te meer omdat een steeds groter deel van de woningbouwopgave zal worden gerealiseerd in bestaand bebouwd gebied waarbij willens en wetens gebouwd zal worden op meer of minder verontreinigde grond.
HOOFDSTUK 4 geeft een overzicht van beschikbare literatuur over vervuild vastgoed in binnen- en buitenland. Die literatuur valt onder te verdelen in twee hoofdgroepen. In het eerste geval gaat het om empirische studies naar de gevolgen van bodemverontreiniging en andere “(environmental) hazards” voor met name in de woningmarkt gerealiseerde vastgoedprijzen. In het tweede geval gaat het om taxatiemethoden en –technieken voor de waardering van vervuild vastgoed. Die zijn vooral van toepassing op bedrijfsmatig onroerend goed. Uit de literatuurgegevens blijkt dat het belangrijk is verschillende fases te onderscheiden, waaronder de fase voor de ontdekking van een verontreiniging, de periode gedurende onderzoek en sanering en de tijd nadat de sanering achter de rug is. Empirische studies voor onder andere kerncentrales, hoogspanningslijnen, stortplaatsen én bodemverontreiniging illustreren dit zogenoemde “life cycle effect”. Deze studies laten echter ook zien dat het daarbij belangrijk is een onderscheid te maken tussen enerzijds de beleefde en anderzijds de daadwerkelijke gevolgen van bodemverontreiniging en andere meer of minder risicovolle milieusituaties voor de woningmarkt. Als oorzaken van de in de literatuur beschreven stigma-effecten worden niet alleen bezorgdheid van bewoners en omwonenden voor hun gezondheid en veiligheid genoemd, maar ook de publieke bekendheid en registratie van verontreinigingen, de aandacht in de media en het optreden van de overheid. Dat blijkt niet alleen uit de internationale literatuur, maar ook uit Nederlandse (vak)literatuur. Stigma en een eventueel stigma-effect, zo blijkt, hebben vooral te maken met angst en vertrouwen; angst voor de gevolgen van bodemverontreiniging (niet alleen voor de (volks)gezondheid, maar vooral ook voor de portemonnee van eigenaar-bewoners) en vertrouwen in onder meer de voor onderzoek en sanering verantwoordelijke overheid.
HOOFDSTUK 5 presenteert het voor het verdere onderzoek gehanteerde conceptueel model voor woningprijzen bij bodemverontreiniging. Dat conceptueel model beschrijft de samenhang en de onderlinge relaties van de in de hoofdstukken 2, 3 en 4 onderscheiden factoren die een rol (kunnen) spelen bij de prijsvorming en prijsontwikkeling van woningen op verontreinigde grond. Daarbij worden drie (hoofd)onderdelen onderscheiden. In het eerste onderdeel staat de prijsvorming op de woningmarkt centraal. Daarbij gaat het om reguliere prijsfactoren van vraag en aanbod. Eventuele gevolgen van bodemverontreiniging kunnen immers niet los worden gezien van deze algemene omstandigheden en de autonome ontwikkelingen op de woningmarkt. In het tweede onderdeel komen de gevolgen van bodemverontreiniging aan de orde in termen van fysieke, juridische en financiële kwaliteit. Daarbij staan risico’s, aansprakelijkheid en kosten centraal die bodemverontreiniging met zich meebrengt. Bovendien gaat het over te onderscheiden stappen, regels en besluiten bij onderzoek en sanering en de gevolgen die dat heeft (of kan hebben) op de werking en uitkomsten van de woningmarkt. In het derde onderdeel ten slotte gaat het om stigma en de gevolgen daarvan voor de prijs van woningen. Daarmee komen we uiteindelijk dus bij het stigma-effect, het onderwerp van dit onderzoek. Aan de orde komt wat daarvan, op grond van de voorgaande hoofdstukken, de belangrijkste oorzaken (kunnen) zijn. Dat zijn niet alleen overheidshandelen en media-aandacht, maar ook de publieke bekendheid en (kadastrale) registratie van bodemverontreiniging, die in de hoofdstukken 6, 7 en 8 empirisch worden onderzocht.
Samenvatting ‘Grond voor zorg. Stof tot nadenken
J.S. van de Griendt (2007)
HOOFDSTUK 6 gaat over de ‘affaire Lekkerkerk’, ’s-lands eerste en waarschijnlijk ook bekendste bodemsanering. Niet alleen wordt er een historisch overzicht gegeven van de gebeurtenissen in de wijk. Ook de overwegingen die hebben geleid tot de radicale aanpak van een tot dan toe voor Nederland onbekend milieuprobleem, namelijk bodemverontreiniging, komen aan bod. Er werd gekozen voor een doelgericht optreden van de gezamenlijke overheden (Rijk, provincie en gemeente), omdat dat volgens hen de beste remedie zou zijn tegen angst en onzekerheid. Daarbij werden kosten noch moeite gespaard en alle records gebroken. Opvallend daarbij is dat niet alleen milieuhygiënische overwegingen een rol speelden, maar evenzeer psychosociale en financieel-economische argumenten. Uitgangspunt was onder meer dat de getroffen bewoners geen financiële schade mochten lijden. Aldus vormde de aanwezige bodemverontreiniging een externe factor die niet alleen om milieuhygiënische en psychosociale redenen het ingrijpen van de overheid legitimeerde, maar die ook bedoeld was om marktfalen te voorkomen. In die opzet is het optreden van de overheid geslaagd; althans voor de wijk zelf. Van een merken meetbaar effect in Lekkerkerk-West in termen van waarde- en prijsdaling is immers geen sprake. Een (blijvend) stigma-effect is niet waarneembaar. Wél hebben zich echter marktverstoringen voorgedaan in de rest van Lekkerkerk. Deze verstoringen zijn het directe gevolg van datzelfde overheidsingrijpen en kunnen verklaard worden aan de hand van eenvoudige vraag- en aanbodfactoren. Media-aandacht, dat samen met openheid van en vertrouwen in de overheid als een belangrijke stigmafactor wordt gezien, heeft daarbij geen rol gespeeld. Op de marktprijzen van koopwoningen in Lekkerkerk-West hebben de vele berichten in de kranten geen vat gehad. HOOFDSTUK 7 zoomt in op overheidshandelen en op media-aandacht. Dat gebeurt aan de hand van cases die kenmerkend zijn voor het Nederlandse bodembeleid voor de jaren tachtig en negentig van de vorige eeuw en voor de aanpak van omvangrijke gevallen na de affaire Lekkerkerk. Die bleek immers al gauw het topje van de ijsberg. Daarbij laat de vergelijkende casestudie in Maassluis zien dat het effect van bodemverontreiniging op de prijsvorming en prijsontwikkeling van woningen sterk kan verschillen tussen twee op het eerste gezicht vergelijkbare woonwijken; vrijwel naast elkaar gelegen in dezelfde woningmarkt. Ofschoon het gaat om vrijwel identieke verontreinigingen die niet alleen op vergelijkbare wijze zijn ontstaan maar ook gesaneerd, is er in de Steendijkpolder-Zuid (SDP) wél maar in de Noord Nieuwlandsepolder-Zuid (NNP) géén sprake van een merk- en meetbaar stigma-effect. Die verschillen hangen nauw samen met hoe huizenprijzen op de woningmarkt tot stand komen en hebben te maken met economische en demografische verschillen tussen beide wijken en daarmee met het zogenoemde ‘woonperspectief’. De sanering van de Raambuurt in Deventer laat een heel ander beeld zien. Gedurende verschillende fases van onderzoek en sanering zijn verschillende effecten waarneembaar, waaronder prijsdaling en prijsherstel. Meest opvallend echter is dat er gedurende een aantal jaren helemaal geen prijzen meer tot stand kwamen en er dus sprake was van een heuse kopersstaking. Deze staking lijkt het rechtstreekse gevolg van technische en financiële regels voor bodemonderzoek en -sanering en een daarmee samenhangend conflict tussen enerzijds het Rijk en anderzijds de lagere overheden (provincie en gemeente). Zo lang als die discussie voortduurt, wordt in de hele wijk geen huis verkocht. Maar van een blijvend effect is daarvan uiteindelijk geen sprake. .
Samenvatting ‘Grond voor zorg. Stof tot nadenken
J.S. van de Griendt (2007)
HOOFDSTUK 8 gaat over de kadastrale registratie van bodemverontreiniging en de gevolgen die dat heeft voor de woningmarkt. In tien jaar tijd is het aantal geregistreerde percelen exponentieel gegroeid. Per 1 januari 2006 stonden er ruim 250 duizend onroerendgoedobjecten aangetekend in het Kadaster. Dat is 3% van het onroerend goed in Nederland. Meer dan de helft daarvan betreft woningen, wat overeenkomt met 2% van de woningvoorraad. Een enquêteonderzoek onder woningmakelaars en –taxateurs laat zien wat hiervan de verwachte gevolgen zijn. Volgens de in 2004 ondervraagde vastgoedintermediairs werpt het een smet op de onroerende zaak en is het een belangrijke stigmafactor. Ze geven aan dat het invloed heeft op de mobiliteit, de waarde en de prijs van een woning, maar volgens hen is het in de meeste gevallen geen reden om af te zien van de koop. De werkelijke gevolgen, die zijn bepaald aan de hand van daadwerkelijk in de markt gerealiseerde woningtransacties voor de periode 2000–2005, laten een heel ander beeld zien. Uit deze analyse blijkt namelijk dat woningen met een kadastrale aantekening voor bodemverontreiniging gemiddeld niet langer te koop staan. Er staan ook niet minder woningen te koop mét aantekening dan zónder aantekening. Bovendien zijn er geen aanwijzingen dat een ‘woning mét aantekening’ vaker wordt teruggetrokken dan een ‘woning zónder aantekening’. Daarmee heeft de kadastrale registratie van bodemverontreiniging geen invloed op de mobiliteit van onroerend goed. Het heeft echter wel gevolgen voor de prijs van een woning. Met uitzondering van de provincie Zuid-Holland namelijk is de prijs van woningen mét aantekening voor bodemverontreiniging gemiddeld lager dan van woningen zónder aantekening. Van geval tot geval en per provincie kan dat verschil overigens sterk uiteenlopen. HOOFDSTUK 9 ten slotte betreft de synthese van het onderzoek. Daarbij wordt niet alleen antwoord gegeven op de gestelde onderzoeksvragen. Er wordt ook ingegaan op de actualiteit van het onderzoek en op de wetenschappelijke en maatschappelijke relevantie ervan. Belangrijkste conclusie is dat het onderzoek laat zien dat de invloed van bodemverontreiniging, onderzoek en sanering én de publieke bekendheid ervan aanzienlijk kan zijn. Ook als eigenaars en kopers van woningen niet opdraaien voor de kosten van onderzoek en sanering kan bodemverontreiniging grote gevolgen hebben voor de werking en de uitkomsten van de woningmarkt. Het onderzoek laat echter ook zien dat de manier waarop en de mate waarin dat gebeurt van een groot aantal factoren afhankelijk is en van geval tot geval sterk kan verschillen. Daarbij is het bovendien belangrijk te constateren dat de effecten gedurende het proces van onderzoek en sanering aan veranderingen onderhevig zijn, waardoor er sprake is van een zogenoemd “life cycle effect”. Het nader onderzoek en het saneringsplan zijn daarbij de meest kritische stappen bij plan- en besluitvorming bij bodemverontreiniging en niet de ontdekking en de sanering. Verder is het optreden van de voor onderzoek en sanering verantwoordelijke overheid cruciaal. Zij kan effecten niet alleen voorkomen, zij kan er ook de oorzaak van zijn. Hoe groot de effecten zijn, is daarbij tevens afhankelijk van berichtgeving in de media en van reguliere economische en demografische factoren. Zij kunnen de effecten versterken of afzwakken. De door bewoners en omwonenden van bijvoorbeeld gifwijken en door makelaars en taxateurs vaak geuite veronderstellingen dat de waarde en de prijs van een woning dalen zodra bodemverontreiniging wordt ontdekt en dat deze pas herstellen als de bodem is (wordt) gesaneerd, terwijl in de tussentijd woningen vaak onverkoopbaar zijn, blijkt daarom niet zonder meer juist. Van een blijvend stigma-effect blijkt eveneens geen sprake. Dat zou betekenen dat er op de lange termijn geen grond is voor zorg. Wat er echter in de tussentijd gebeurt, is voldoende stof tot nadenken.
