Vereniging van Onroerend Goed Onderzoekers Nederland
Welkom Vastgoed: stof tot nadenken Methoden, Technieken en Ethiek Vrijdag 15 april 2011
Vereniging van Onroerend Goed Onderzoekers Nederland PROGRAMMA: 14:00 – 14:20 Ontvangst en koffie 14:20 – 14:30 Opening en introductie door dagvoorzitter prof. dr. Aart Hordijk MRICS – Directeur ROZ en hoogleraar TU Delft en Universiteit van Tilburg 14:30 – 15:00 “Belang van transparantie en ethiek binnen de vastgoedsector” prof. dr. Aart Hordijk 15:00 – 15:30 “Waarom leren we niet van onderzoek?” drs. Klaas Mulder – Filosoof en adviseur stedelijke vernieuwing bij Laagland advies 15:30 – 15:50 Pauze 15:50 – 16:20 “Evidenced based onderzoek en beleid in stad en land” prof. dr. Henri de Groot – Bijzonder hoog leraar regionale economische dynamiek aan de Vrije Universiteit van Amsterdam en verbonden aan Ecorys NEI. 16:20 – 16:50 “Conversation mapping: in contact met je klant, een nieuwe techniek” Emiel van Wegen – Research director van InSites Consulting 16:50 – 17:15 Vragen en discussie onder leiding van dagvoorzitter 17:15 – 17:20 Afsluiting door dagvoorzitter 17:20 – 18:00 Borrel
Vereniging van Onroerend Goed Onderzoekers Nederland
Belang van transparantie en ethiek binnen de vastgoedsector Aart Hordijk
Methods, Techniques, Transparency and Ethics when establishing the ROZ/IPD Index development : commitment and communication operational : quality control on input and feedback output : confidentiality and publications NB Transparency through all phases
18-4-2011
4
Real Estate Index : Start and Design
1989-1991 : 1st attempt failed (Rompelman/Seijffert) reason : concern about tax consequences 1992-1993 : 2nd attempt with WM - unsatisfactory reason : no willingness for transparency 1994- now : 3rd attempt with IPD – successful reason : willingness and commitment
18-4-2011
5
Full Commitment from/by Institutional Investors Availability of personnel for the participants committee Support by experts Efforts made with regard to the data supply Developing the system within 5 months inspired by the IPD UK system
18-4-2011
6
Full Commitment from/by Institutional Investors in ROZ : Taskforce
Founding Fathers
Meindert Kooistra
André de Bock
Paul Vismans
Henk van de Weerdt
Cor Worms
Rene Hogenboom
Jan van Berkel
Meindert Kooistra
Geert de Nekker
Paul Vismans
Hans Nieuwendijk
Aart Hordijk
Gijs den Teuling Gert van der Krol Aart Hordijk
18-4-2011
7
Project Design and Organisation
ROZ Supervision Participants Committee Valuation Expert
Valuation Guidelines Definitions
Company Pension funds
Controller
Branch Pension funds
Investing Director
Insurance Companies
Portfolio Manager
Benchmarking
Real Estate Funds
Head of Administration
Segmentation
Research
Ad hoc specialists
Yields Operating Income + Costs
Communication Structure
Working parties
Feedback
Participants Committee
feedback
progress
Company Pension funds Akzo
Branch Pension funds
Real Estate funds
Philips Unilever KLM Rabo Hoogovens Esso
ROZ Supervision
Introduction
introduction Insurance Companies Fortis Aegon
SFB
Celexa
Spoorweg
Rodamco
Metaal
ViB
PVF (GAK)
Interpolis Achmea Delta Lloyd ING
ABP 18/04/2011
9
Successful Start ROZ/IPD Index: Continuing increase of Capital Growth 18
16,64 16,61 15,8
16
14,5
14,2 12,9
14 11,9
12,0
Return % pa
12
Value growth
10 8
Net rent
6 4
Total return
2 0 1995
1996
1997
1998
1999
2000
5yr
3yr 10
2001 : Internet Bubble Institutional investors: Decline of share prices
↓ Real Estate Volume Effects ↓ ALM → forced reduction in real estate share PVK/DNB (Central Bank) → taking measures due to the increasing risk
18-4-2011
11
Risk Buffers required after the Internet Bubble had exploded PVK: Shares / Real Estate / Private Equity
40%
IVBN: Objection, Real Estate is doing fine PVK : Time period is too short, at least 25 years ROZ: Developed long-term series, from 1976 onwards with a.o. MIT Boston and Ortec
18-4-2011
12
Object Value
Developing Long-Term Series Methodology, Several Observations per Object
1977 18-4-2011
1984
1995
Year 13
Basic Principles of Economics and Real Estate Performance
Price Inflation Wage-cost Inflation Cash Long-term Bond Rate Stocks Real Estate (direct)
1970-2002 average st dev 4.11 2.88 4.93 3.95 6.62 2.96 7.45 1.66 10.40 10.97
21.87 5.93
1977-2002 average st dev 2.95 1.85 3.20 2.05 6.45 2.99 7.22 1.78 12.42 9.25
20.58 5.11
Stocks: MSCI World without hedging Real Estate assumption : 45% residential, 30% offices, 25% retail Source: Ortec
18-4-2011
14
Risk Buffers after the Internet Bubble PVK: Shares / Real Estate / Private Equity 40% IVBN: Objection, real estate is doing fine PVK : Time period is too short, at least 25 years ROZ: Developed longer timeseries, as of 1976 with a.o. MIT Boston and Ortec PVK: Shares/Real Estate/Private Equity 25% ROZ: consultation with PVK on long time series : real estate has lower risk than shares PVK: historical step, distinction between Shares
Real Estate
25%
15%
Historical step : RE became a separate asset ! 18-4-2011
15
Methods, Techniques, Transparency and Ethics when establishing the ROZ/IPD Index development : commitment and communication operational : quality control on input and feedback output : confidentiality and publications NB Transparency through all phases
18-4-2011
16
Operational : quality control on input and feedback with stakeholders Input control : acceptable bandwidth questions about outliers, exclusion statistical analysis Feedback
: meetings with participants seminars with valuers meetings with other stakeholders
18-4-2011
17
Example market rent versus upper end of bandwidth: Bandwidth Offices (2004)
Bandwidth (DTZ): Euro 140 – Euro 275.
300 250 200
3 properties with following rents: Euro 66, 212 and 282.
150 100 50 0 1
Relative to upper end bandwidth: 24%, 77% en 102%.
Residential: rents and vacant values
Vacant value and rent passing per month
Rent passing per unit per month
1.250
1.000
750
500
250
0 0
50.000
100.000
150.000
200.000
250.000
Vacant value per residential unit
300.000
350.000 2
400.000
R = 0,57
Residential: ratio of Net Market Value and vacant value
40%
35%
30%
25%
20%
15%
10%
5%
0%
more than 90%
85% to 90%
80% to 85%
75% to 80%
70% to 75%
65% to 70%
60% to 65%
less than 60%
Offices: Exit Yields and Gross Initial Yields
14,0 13,0 12,0
exit yield (%)
11,0 10,0 9,0 8,0 7,0 6,0 5,0 4,0 4,0
6,0
8,0
10,0
Gross Initial Yield (% )
12,0
14,0
Offices: Capital growth 2008 vs 2007 by valuer / portfolio combination the case of the Netherlands (source ROZ/IPD index ) 20,0% 15,0% 10,0% 5,0% 0,0% -5,0% -10,0% -15,0% -20,0%
2008 2007
Office: Distribution standing investments total return the case of the Netherlands (source ROZ/IPD index)
25
20 10% 15
25% 50% 75%
10
90% 5
2008 (5%)
2007 (5%)
2006 (5%)
2005 (5%)
2004 (6%)
2003 (5%)
2002 (3%)
2001 (6%)
2000 (8%)
1999 (8%)
1998 (6%)
1997 (5%)
1996 (4%)
1995 (9%)
0 (Distribution (10-90%))
Methods, Techniques, Transparency and Ethics when establishing the ROZ/IPD Index development : commitment and communication operational : quality control on input and feedback output : confidentiality and publications NB Transparency through all phases
18-4-2011
24
Output : confidentiality and publications Performance per property is confidential Minimum aggregation level Press releases based on facts, occasionally with warning Yearly Research seminars : a.o. historic time series, ALM, duration, alternative investments to increase professionalism Own research based upon ROZ/IPD database Availability of database for scientific purposes (restricted) Availability of database for third parties (restricted) Quality control on related press releases by other sources based upon ROZ/IPD data when known
18-4-2011
25
Methods, Techniques, Transparency and Ethics when establishing the ROZ/IPD Index Discussion Transparency in real estate in many cases restricted Ethical question about unbiased real estate research Methods and use of data should always be transparent Econometric research on direct real estate : handle with care Always describe the limitations of the research Be aware of limitations of general real estate publications
18-4-2011
26
Methods, Techniques, Transparency and Ethics when establishing the ROZ/IPD Index
Thank you for your attention
18-4-2011
27
18-Apr-11
28
Vereniging van Onroerend Goed Onderzoekers Nederland
Waarom leren we niet van onderzoek? Klaas Mulder
Waarom leren we niet van onderzoek? Waarheidsvinding in de woningmarkt Klaas Mulder, Laagland’advies
30
Wie ik ben Studeerde muziek en filosofie Werk sinds ’99 in de stedelijke vernieuwing: Werkgroep’2duizend Laagland’advies Wijkaanpak, woonbeleid, sociaal beleid Projectleiding, onderzoek, essays Woningmarktonderzoek: Twijfelouderen Studenten
31
Waarom schrijf je een boek? 10 jaar verwondering over onze sector Zorg over kwetsbare groepen Langs elkaar heen praten Gemiste kansen Ergernis over desinvestering Zorgen over de toekomst van onze steden
32
Maar ook Waardevol wonen Gedreven mensen Filosofisch instrumentarium toepassen Groepen verbinden Sociaal en fysiek Onderzoek en innovatie Theorie en praktijk Durvers en degelijken
33
Thema
Waarom leren we niet van onderzoek? 34
Waaruit blijkt dat?
35
Kleiner leed, gemiste kansen Gedoe in wijken Riskant maatschappelijk vastgoed Vergeten klanten en cliënten Stagnerende woningmarkt
36
Waardoor zou het kunnen komen? Zelfverrijking Politieke spelletjes Gebrek aan deskundigheid Gebrek aan gedrevenheid Of juist scoringsdrift
37
Of is er iets anders aan de hand? Negatief over feiten: Degelijk = scheldwoord Denken = stilstand Kritiek op doorgeschoten wetenschap Relativisme: iedereen zijn eigen waarheid Slordig met: Naïef realisme: wat ik zie is waar Groepsdenken: samen = waar Gebrek aan cognitieve hygiëne Generaliseren Drogredenen Ongeldige conclusies Gebruik van voorbeelden 38
Opzet betoog Kennis is feilbaar Maar die feilbaarheid is kenbaar Model voor waarheidsvinding Beter onderzoek Betere oplossingen
39
Waarheidsvinding: het model wereld waar-nemen: onderzoek
kennis
ik
waar-borgen: overleg
beelden waar-merken: begripsanalyse
wij
dingen
40
Kan dat, waarheidsvinding? Relativist: nee, want ‘wij’ maken beelden Naïeve relativist: het is maar hoe je het bekijkt Realist: ja, beelden worden door dingen veroorzaakt Naïeve realist: what you see is what it is
Kritisch realist Kennis is kennis van de wereld, maar nooit zonder sporen van onszelf
41
De roze bril Als je een roze muur ziet, en je hebt een bril op, wat kan dan het geval zijn? De muur is wit (en je bril roze) De muur is roze (en je bril wit) De muur en je bril zijn allebei roze
Waarheidsvinding is: beter kijken naar de dingen, èn naar jezelf
42
Wij van de publieke sector Vol idealen en ambities Zelf succesvol Hoog opgeleid Sociale wetenschappen Geld van een ander uitgeven Geld aan een ander uitgeven Die vaak niet op ons lijkt Sociale stijgers Managers en veranderaars
43
Wat kan je eraan doen? Brilbewustzijn: wat we zien is wat wij zien Pre-oriëntatie met mensenkenners Erkennen dat je eigen standpunt de waarneming beïnvloedt Non-response analyse Waarheidsvinding Waar-nemen Waar-borgen Waar-merken Goede theorie over correlaties Oplossingen als onderzoeksmiddel 44
Doe beter onderzoek waar-nemen: onderzoek
Meervoudig kijken Waarderen = vergelijken Relevantie? Goede vragen stellen En daar de bron bij zoeken 45
Beter overleg waar-borgen: overleg
Slordige intersubjectiviteit
Groepen altijd homogener dan we willen Spreken vaak namens belang of aanbieder Representatief Deskundigheid professionals Samen verliefd Samen blind
Group Think 46
Begripsanalyse waar-merken: begripsanalyse
Universele uitspraken: alle … Conjuncties: en, of Conclusies: dan en slechts dan Taal als gestolde ervaring: etymologie Voorbeeldje: De Klant Centraal
47
Creatief door onderzoek Kennis van de doelgroep: wat drijft ze (echt) Zicht op succes: wat doet ertoe (en wat niet) Kennis van de medicijnkast: alle oplossingen op een rijtje De bijsluiter: wat werkt niet of heeft bijwerkingen/contra-indicaties? Verandertheorie: als je hier drukt, beweegt het daar 48
Voorbeeld: twijfelouderen Woonwensen of verhuisgedrag? Harde eis of zachte wens? Meerderheid of kansrijke niche? Huis of buren? Aanbod of aanbieding?
49
Tot besluit
Geloof je ogen Stel de goede vragen Los het op 50
Vereniging van Onroerend Goed Onderzoekers Nederland
30e VOGON studiemiddag: Vastgoedfinancieringen
PAUZE
Vereniging van Onroerend Goed Onderzoekers Nederland
Evidenced based onderzoek en beleid in stad en land Henri de Groot
Grondprijzen op de kaart Zoektocht naar de ‘heilige graal’
Henri L.F. de Groot Vrije Universiteit Amsterdam en Ecorys NEI
Onze fascinatie – I Grondprijzen basis voor elke theorie over stedelijke economie – ‘hot issue’ in de agglomeratieliteratuur Empirisch zeer weinig bekend Mogelijkheden om ze indirect te bepalen via gegevens over huizentransacties
Studiemiddag VOGON
Onze fascinatie – II Populariteit gebruik van micro-data Handvaten voor beleidsdiscussies rondom KBA Ruimtelijke ordening Bestuurlijke indeling van ons land
Studiemiddag VOGON
Deze presentatie Relevantie grondprijzen Theorie – van monocentrische stad Kapitalisatie van ‘alles’ Empirie van grondprijzen Vervolgstappen
Studiemiddag VOGON
Grondprijzen in de economie
Ricardo (1817) ‘Corn is not high because rents are high, but rents are high because corn is high.’
Studiemiddag VOGON
Een eenvoudig denkkader
Studiemiddag VOGON
Van theorie naar empirie Grondprijzen Geen systematische informatie voorhanden Eigen constructie op basis van hedonische prijsstudie Basisidee Huis is bundel van karakteristieken, elk met eigen impliciete prijs Een van de karakteristieken is perceeloppervlakte (en dus m2) Impliciete prijs van perceeloppervlakte is prijs van grond
Studiemiddag VOGON
Grondprijzen – I Hedonische prijsstudie Impliciete prijs van een vierkante meter per PC-4 gebied Periode 1985–2007 Data voor grondgebonden woningen Dynamiek in huizenprijsstijging per gemeente
Studiemiddag VOGON
Studiemiddag VOGON
GSA Amsterdam
Studiemiddag VOGON
Grondprijzen en dichtheid
Studiemiddag VOGON
Grondprijzen en perceelgrootte
Studiemiddag VOGON
Studiemiddag VOGON
Verdere analyse – decompositie
Verklaring grondprijsverschillen uit Arbeidsmarkt (lonen en bereikbaarheid banen) Urban amenities Natural amenities Disamenities
Studiemiddag VOGON
35% 27% 10% 5%
Studiemiddag VOGON
Vervolgstappen Gebruik van micro-data cruciaal Reikwijdte van effecten Meer analyse van determinanten van grondprijzen Analyse niet-grondgebonden woningen en huurwoningen Analyse commercieel vastgoed
Studiemiddag VOGON
Vereniging van Onroerend Goed Onderzoekers Nederland
Conversation mapping: in contact met je klant, een nieuwe techniek Emiel van Wegen
Conversation Mapping
#CM48 @Emiel1
Emiel van Wegen
Conversation Mapping
#CM48 @Emiel1 @Steven_InSites
“This is the new conventional wisdom. Use it or lose!” Seth Godin
author Purple cow
De Conversation Manager by Steven Van Belleghem
Word of mouth
Word of mouth
Word Worldofofmouth mouth B.G.
Speed 9 months
3 months
Speed 9 months
3 months
Speed
ERROR: undefined OFFENDING COMMAND: ‘~ STACK:
