BAB 2 LANDASAN TEORI
2.1. Defenisi Judul TERBUKA
pada PADA
penelitian
ini
BANGUNAN
adalah
OPTIMALISASI
MIXED
USE
DI
RUANG
KUNINGAN,
JAKARTA SELATAN. Berikut ini akan dijabarkan defenisinya satu per satu. Optimalisasi merupakan gabungan dari kata optimal dan mendapatkan akhiran -isasi. Menurut Kamus Besar Bahasa Indonesia, optimal adalah sebanyak – banyaknya; setinggi – tingginya; tertinggi. Sedangkan akhiran –isasi memiliki pengertian untuk menjadikan. Sehingga optimalisasi memiliki pengertian yakni menjadikan sebanyak- banyaknya atau menjadikan setinggi – tingginya. Optimalisasi pada kasus ruang terbuka memang belum memiliki skala tersendiri sehingga agak susah untuk mengatakan apakah suatu ruang terbuka telah optimal keberadaan serta fungsinya. Namun di sisi lain optimalisasi dapat dicapai apabila suatu bangunan dapat mencukupi fungsi – fungsi ruang yang telah ada serta dapat menyediakan ruang terbuka di sekitar bangunan baik di dalam maupun di luar bangunan akan tetapi masih merupakan suatu kesatuan antara bangunan dan lingkungan sekitarnya seperti bangunan dan lahan parkir terbuka atau area penghijauan di sekitar tapak. Selain itu, optimalisasi pada ruang terbuka dapat terlihat dari perbandingan besaran antara ruang terbuka yang ada pada tapak dengan luas dasar dari bangunan itu sendiri. Tema penelitian yang dipilih adalah ruang terbuka, menurut Departemen Agrikultural Amerika Serikat, ruang terbuka adalah lahan yang berfungsi dalam proses alam, kehidupan liar, agrikultural dan hutan produksi, keindahan estetik, rekreasi pasif dan aktif, dan fungsi publik lainnya. Objek desain yang akan dirancang oleh perancang adalah sebuah bangunan mixed use. Mixed use adalah penggunaan campuran berbagai tata guna lahan atau fungsi dalam bangunan (Dimitri Procos, Mixed Land Use from Revival Too Innovation, Stroud’s burg, Pennyslavia : Dowding Hutchinson & Ross. Inc, 1976, pIX).
9
10
Pada masa sekarang banyak perancang atau arsitek-arsitek yang menerapkan konsep mixed use ini dalam bangunan- bangunan yang mereka rancang, sehingga banyak juga yang menyebut Mixed Use Building. Menurut Meyer 1983, Mixed use building adalah salah satu usaha menyatukan berbagai aktifitas dan fungsi yang berada di bagian area suatu kota (luas area terbatas, harga tanah mahal, letak strategis, nilai ekonomi tinggi) sehingga terjadi suatu struktur yang kompleks dimana semua kegunaan dan fasilitas saling berkaitan menjadi kerangka integrasi yang kuat. Kuningan merupakan suatu kawasan bisnis di Jakarta, bagian dari Segitiga Emas Jakarta, yang mencakup Jalan Rasuna Said, Gatot Subroto, M.H Thamrin, Jendral Sudirman. Namun untuk mendapatkan hasil yang lebih maksimal maka perancang memperkecil luasan yang tempat objek yang akan di desain yaitu hanya di lokasi jalan Lingkar Mega Kuningan yakni lahan kosong yang bersebelahan dengan Menara Prima I. 2.2. Tinjauan Umum 2.2.1 Elemen dalam pencitraan kota Kawasan Mega Kuningan merupakan salah satu pusat kota yang ada di Jakarta. Kawasan ini memiliki karakteristik sebagai sebagai pusat area komersil. Untuk memudahkan dalam analisa dan pembelajaran maka saya memasukkan elemen pencitraan kota sebagai salah satu pedoman. Orang – orang dapat menilai suatu kota dari pencitraannya, oleh sebab itu pencitraan pada suatu kota sangatlah penting. Menurut Kevin Lynch yang diulas dalam buku Perancangan Kota Secara Terpadu, ada 5 elemen dalam pencitraan kota, yakni path/ jalur, edge/ tepian, district/ kawasan, node/ simpul, dan landmark/ tengeran. Kelima elemen tersebut saling berkaitan antara yang satu dengan yang lain. Masing – masing elemen akan dibahas sebagai berikut : -
Path merupakan elemen terpenting dalam citra kota. Path merupakan jalur – jalur sirkulasi yang biasanya digunakan oleh masyarakat untuk melakukan gerakan umum. Contoh : Jalan Malioboro.
-
Edge merupakan elemen linear yang tidak dipakai / dilihat seperti path. Edge berada pada batas antara 2 kawasan dan berfungsi sebagai pemutus linear. Contoh : Kompleks Fakultas Teknik
11
UGM berfungsi di sebelah baratnya sebagai edge terhadap sungai (kali code). -
District merupakan kawasan – kawasan kota dalam skala 2 dimensi. District memiliki ciri khas yang mirip dan khas pada batasnya. Contoh : kampus UGM
-
Node merupakan simpul dari daerah strategis dimana arah atau aktifitasnya saling bertemu. Contoh : persimpangan lalu lintas.
-
Landmark merupakan titik referensi seperti elemen node namun bisa dilihat di luar letaknya. Landmark merupakan elemen eksternal dan merupakan bentuk visual yang menonjol dari sebuah kota. Contoh : gunung, bukit, dan menara.
Gambar 2.1 Elemen Pencitraan Kota Sumber: Buku Perancangan Kota Terpadu,2003 Selain elemen pencitraan kota, dibahas pula tentang urban solid dan urban void. Urban Solid memiliki kecenderungan berbentuk massa bangunan (hitam) dan
Urban void memiliki kecenderungan ruang terbuka (putih).
Urban solid terdiri dari 3 elemen yakni blok tunggal, blok yang mendefenisikan sisi dan blok medan. Sedangkan urban void terdiri dari 4 elemen yakni sistem tertutup linear, sistem tertutup sentral, sistem terbuka sentral, dan sistem terbuka linear.
12
Gambar 2.2 Elemen Solid dan Void Sumber: Buku Perancangan Kota Terpadu,2003 Berikut penjabaran dari urban solid dan urban void : -
-
Urban solid, terdiri dari : 1.
massa bangunan, monumen
2.
lahan blok hunian yang ditonjokan
3.
edges yang berupa bangunan
Urban void, terdiri dari : 1.
ruang terbuka berupa perkarangan yang bersifat transisi antara publik dan private.
2.
ruang terbuka di dalam atau dikelilingi massa bangunan bersifat semi private sampai private.
3.
jaringan utama jalan dan lapangan bersifat publik karena mewadahi aktifitas publik berskala kota.
4.
area parkir piblik bisa berupa taman parkir sebagai nodes yang berfungsi sebagai preservasi kawasan hijau.
5.
sistem ruang terbuka yang berbentuk linear dan curvalinier. Tipe ini berupa daerah aliran sungai, danau dan semua yang alami dan basah.
2.2.2
Ruang Terbuka
2.2.2.1 Defenisi Ruang Terbuka Stephen Carr, dkk (1992) melihat ruang terbuka sebagai ruang milik bersama, tempat masyarakat melakukan aktifitas fungsional dan ritualnya dalam suatu ikatan komunitas, baik kehidupan sehari – hari maupun dalam
13
perayaan berkala yang ditetapkan sebagai sesuatu yang terbuka, tempat masyarakat melakukan aktifitas pribadi dan kelompok. Pengertian – pengertian mengenai ruang terbuka yang dikemukakan oleh para ahli perencanaan kota sangat beragam, beberapa pengertian ruang terbuka tersebut adalah : 1.
Ruang terbuka adalah lahan tidak terbangun di dalam kota dengan penggunaan tertentu. Pertama, ruang terbuka kota didefenisikan sebagai bagian dari lahan kota yang tidak ditempati
oleh
bangunan
dan
hanya
dapat
dirasakan
keberadaannya jika sebagian atau seluruh lahannya dikelilingi pagar. Selanjutnya ruang terbuka didefenisikan sebagai lahan dengan penggunaan spesifik yang fungsi atau kualias terlihat dari komposisinya (Rapuano, 1994). 2.
Ruang terbuka merupakan ruang wadah aktifitas sosial yang melayani dan juga mempengaruhi kehidupan masyarakat kota. Ruang terbuka juga merupakan wadah dari kegiatan fungsional maupun aktifitas ritual yang mempertemukan sekelompok masyarakat dalam rutinitas normal kehidupan sehari – hari maupun dalam kegiatan periodic (Carr, 1992).
3.
Ruang terbuka merupakan elemen vital dalam sebuah ruang kota karena keberadaannya di kawasan yang berintensitas kegiatan tinggi. Sebagai lahan tidak terbangun, ruang terbuka biasanya berada di lokasi strategis dan banyak dilalui orang (Nazarudim, 1994).
Menurut Chritian Norberg – Schulz dalam ruang terbuka terdapat dua pengertian yaitu place dan space. Place adalah space yang memiliki ciri khas tersendiri. Roger Trancik merumuskan lebih spesifik yakni sebuah space akan terbentuk jika dibatasi oleh sebuah void. Sebuah space akan menjadi sebuah place apabila mempunyai arti lingkungan. Jadi public space merupakan suatu ruang publik yang tidak memiliki fungsi khusus. Dengan kata lain, public space adalah sebuah tempat yang di desain untuk penggunaan publik yang pada kenyataannya dipergunakan oleh publik dan tanpa kepemilikan dari tempat tersebut. Contoh dari public space adalah sebuah ruang yang terbentuk di tengah – tengah 2 bangunan.
14
Public place memiliki penegertian yang berbeda dengan public space yakni public place merupakan sebuah tempat umum yang memiliki suatu kegiatan. Contoh tipikal dari public place dapat berupa jalan umum, trotoar, pasar, taman, pantai, lapangan olahraga, pemakaman, gedung –gedung publik,
sarana
transportasi
umum,
kantor
pemerintahan,
gedung
perkantoran, dan restoran. 2.2.2.2 Fungsi Ruang Terbuka Ruang terbuka sebagai salah satu elemen perancangan kota mempunyai fungsi – fungsi : -
Ruang terbuka melayani kebutuhan sosial masyarakat kota dan memberikan
pengetahuan
kepada
pengunjungnya.
Pemanfaatan ruang terbuka oleh masyarakat sebagai tempat untuk bersantai, bermain, berjalan – jalan dan membaca (Nazarudin, 1994). -
Ruang terbuka adalah simpul dan sarana komunikasi pengikat sosial untuk menciptakan interaksi antarkelompok masyarakat (Carr, 1992).
2.2.2.3 Tipologi Ruang terbuka dan karakteristiknya Ruang terbuka dalam Permendagri No. 1 tahun 2007 tentang Penataan Ruang Terbuka Hijau Kawasan Perkotaan, adalah ruang – ruang di dalam kota atau wilayah yang lebih luas, baik dalam bentuk area memanjang/ jalur dimana dalam penggunaannya lebih bersifat terbuka yang pada dasarnya tanpa bangunan. Secara historis, menurut Stephen Carr, dkk (1992), macam – macam tipologi ruang terbuka ; a.
Taman – taman publik (public parks), yang termasuk taman publik adalah : -
Taman publik/pusat (public/central park), merupakan bagian dari zone ruang terbuka pada sistem kota yang dibangun dan dikelola oleh publik, pada umumnya berlokasi dekat pusat kota dan sering kali lebih luas dari taman lingkungan.
-
Taman di pusat kota (downtown parks), merupakan taman hijau dengan rumput dan pepohonan yang
15
berlokasi di daerah pusat kota, dapat berupa taman tradisional dan bernilai sejarah. -
Taman lingkungan (neighbourhood parks). Merupakan ruang terbuka yang dibangun dalam lingkungan permukiman, dibangun dan dikelola oleh publik sebagai bagian dari zone ruang terbuka kota atau sebagai bagian dari pembangunan perumahan privat baru, biasanya termasuk di dalam taman bermain, fasilitas olahraga dan lain – lain.
-
Taman mini (mini/vest – pocket parks), merupakan taman kota yang berukurang kecil yang dibatasi oleh gedung – gedung, kadang – kadang di dalamnya terdapat air mancur/ hiasan air.
Gambar 2.3 : Taman Sumber : Google, diakses 10 April 2014 b.
Lapangan dan plaza (squares and plaza) , yang termasuk lapangan dan plaza adalah lapangan pusat (central squares) dan corporate plaza.
Gambar 2.4 : Plaza Sumber : Google, diakses 10 April 2014 c.
Taman peringatan (memorial parks), memiliki karakteristik yaitu merupakan tempat umum untuk mengenang seseorang
16
atau peristiwa yang penting bagi suatu daerah, dalam lingkup local atau nasional.
Gambar 2.5 : Memorial Parks Sumber : Google, diakses 10 April 2014 d.
Pasar (markets), salah satu contoh dari pasar adalah pasar petani (farmer’s markets) yang memiliki karakteristik sebagai suatu ruang terbuka atau jalan yang dapat digunakan untuk pasar, dan kadang –kadang bersifat temporer.
Gambar 2.6 : Pasar Sumber : Google, diakses 10 April 2014 e.
Jalan (streets), yang termasuk jalan adalah trotoar pejalan kaki (pedestrian sidewalks), mal pejalan kaki (pedestrian mall), dilengkapi dengan fasilitas untuk pejalan kaki seperti tanaman dan bangku – bangku, mal tempat transit (transit mall), jalan – jalan yang dibatasi untuk lalu lintas (traffic restriced streets), dan jalan kecil di kota (town trails).
2.2.3
Mixed Use Building Mixed Use Building menjadi salah satu tren terbaru dari bangunan – bangunan yang ada di perkotaan, terutama pada kota – kota yang sedang berkembang. Seperti telah disebutkan dalam defenisi, mixed use building adalah salah satu usaha untuk menyatukan berbagai aktifitas dan fungsi yang berada di bagian area suatu kota (luas area terbatas, harga mahal, letak
17
strategis, nilai ekonomi tinggi) sehingga terjadi satu struktur yang kompleks dimana semua kegunaan dan fasilitas saling berkaitan menjadi kerangka integrasi yang kuat (dikembangkan dari Meyer, 1983). Pada pinggiran kota, pengelompokan fungsi bangunan seringkali dibuat terpisah contohnya, memisahkan daerah perumahan dengan tempat industry atau komersil. Hal ini dikarenakan harga tanah pada lokasi masih dapat terjangkau Harga tanah mahal dan masyarakat cenderung membuatnya menjadi compact yakni menyatukan dan mencampur fungsi bangunan pada suatu lokasi. Hal ini dianggap menjadi suatu efisiensi contohnya pembangunan suatu superblock dimana terdapat kawasan hunian, perkantoran dan komersil, dll Pembangunan superblock dapat mengurangi penggunaan lahan sehingga penggunaan lahan dapat berfungsi lebih efektif dan efisien. Dampak positif dari penggunaan lahan yang lebih efektif dan efisien adalah lingkungan menjadi lebih nyaman dan pemenuhan kebutuhan menjadi lebih mudah. Penyatuan fungsi dan aktifitas inilah yang sering kita sebut sebagai bangunan multi fungsi atau mixed use building. Menurut Schwanke et al 2003 ciri – ciri mixed use building adalah : -
mewadahi 2 fungsi bangunan atau lebih yang terdapat dalam kawasan, misalnya terdiri dari hotel , rumah sakit, sekolah, mall, hunian, dan rekreasi
-
terdapat pengintegrasian secara fisik dan fungsional terhadap fungsi- fungsi yang terdapat di dalamnya
-
hubungan yang relative dekat antar satu bangunan dengan bangunan lainnya dengan hubungan interkoneksi antar bangunan di dalamnya
-
kehadiran pedestrian sebagai penghubung antar bangunan
Coupland menjelaskan bahwa kelebihan dari sebuah mixed use adalah menciptakan kesatuan antara fungsi bangunan yang satu dengan yang lainnya, menimbulkan ketertarikan bagi pengguna kawasan tersebut, dan dapat mereduksi waktu perjalanan antar satu fungsi dengan fungsi lainnya (Coupland, 1996 ; 4). Namun pada sisi sebaliknya, mixed use building juga memiliki kekurangan dimana akan terjadi kesulitan dalam
18
pemisahan antara satu bangunan dengan bangunan lainnya. Hal ini mencakup akses yang diperlukan dalam sebuah fungsi bangunan (Coupland, 1996 ;4). Hal ini terjadi karena overlapping fungsi dan sirkulasi yang terjadi pada kawasan tersebut. Melihat sebuah pembangunan bangunan mixed use juga memiliki kekurangan diperlukan beberapa hal yang perlu diperhatikan. Hal ini diperlukan untuk mengurangi kekurangan yang ada dan memaksimalkan kelebihan yang ditimbulkan dari bangunan mixed use ini. Hal – hal yang perlu diperhatikan dalam sebuah pembangunan bangunan mixed use (sumber : Commercial and Mixed Use Development Code Handbook) : -
Compact Development, memiliki arti dimana bangunan, area parkir, jalan, jalan kendaraan, dan ruang publik dibangun dengan jarak pencapaian yang pendek, pengurangan tingkat konsumsi kendaraan, meminimalisasi energi yang ada, dan mengurangi
polusi
udara.
Compact
development
mempromosikan pemanfaatan penuh pelayanan kota dengan menggunakan fasilitas publik dan meminimalisasi kebutuhan fasilitas baru -
Mixed Land Use, mengembangkan beberapa tipe dari tata guna lahan yang dipergunakan secara bersamaan di suatu lokasi, unutk
memperpendek
jarak
pencapaian,
memfasilitasi
transportasi alternatif, seperti berjalan kaki, bersepeda, dan transportasi umum. -
Pedestrian Access, Safety, and Comfort, membangun on-site vehicle dan sistem sirkulasi pejalan kaki yang aman, nyaman, menarik untuk pejalan kaki.
-
Street
Connection,
menghubungkan
perkembangan,
lingkungan, daerah dengan jalan publik untuk melayani masyarakat secara efisien dengan penggunaan semua alat transportasi -
Crime Prevention and Security, menerapkan perencanaan dan solusi desain yang dapat meminimalisasi peluang terjadinya kejahatan dan penurunan keamanan public.
19
-
Creating and Protecting Public Spaces, menciptakan dan merawat public space seperti sidewalks, plaza, taman, bangunan
umum,
dan
tempat
pertemuan
untuk
mengakomodasi kebutuhan akan pertemuan informal dan interaksi sosial. -
Parking and Efficient Land Use, mendesain dan mengatur area parkir menjadi lebih efisien dengan meminimalisasi area parkir yang tidak diperlukan.
-
Human Scaled Building Design, mendesain bangunan dengan skala manusia, kenyamanan pedestrian, dan mampu menyatu dengan penggunaan lahan lainnya.
Menurut Suprenant (Suprenant, 2006) , ada tiga jenis fungsi utama yang ada dalam sebuah kawasan mixed use yaitu residensial atau hunian, kantor dan retail. Selain tiga fungsi utama tersebut ada fungsi-fungsi lain seperti hotel, bangunan kebudayaan, administrasi kota, sarana rekreasi, sarana kesehatan, dan sebagainya. Penggabungan fungsi-fungsi tersebut dapat menghasilkan sinergi atau tingkat kekuatan tertentu. Berikut ini akan ditunjukkan tingkat sinergi dalam penggabungan fungsi-fungsi tersebut. Tabel 2.1 Estimating On-Site Support And Synergy In A Mixed-Use Project Use Office Residential Hotel Retail / Entertainment Cultural/Civic/Recreation
Degree of Support for and Synergy with Other Uses
Residential Office
Hotel
Retail / Entertainment Cultural/Civic/Recreation
Hotel Office Residential
Retail / Entertainment
Cultural/Civic/Recreation
Retail / Entertainment
20
Office
Residential
Hotel
Cultural/Civic/Recreation
Cultural/Civic/Recreation Office
Residential
Hotel
Retail / Entertainment
Keterangan: 1 = Very weak or no synergy 2 = Weak synergy 3 = Moderate synergy 4 = Strong synergy 5 = Very strong synergy
Sumber: Skripsi Pembentukkan Ruang Transisis Publik-Privat pada Apartemen di dalam Kawasan Mixed-Use , 2008 Dari tabel diatas, terlihat jelas tingkat sinergi terkuat antara penggabungan fungsi-fungsi tertentu. Penggabungan fungsi kantor, hotel, dan residensial memiliki tingkat sinergi terkuat. Hal ini dapat dilihat dengan kesuksesan beberapa kawasan mixed-use seperti Mall Central Park, Mall of Indonesia, dan sebagainya. Kesuksesan dari kawasan-kawasan mixed-use tersebut tidak terlepas dari kesuksesan tata letak bangunannya dalam kawasan tersebut. Berikut ini akan dijabarkan kemungkinan konfigurasi tata letak bangunan dalam sebuah kawasan mixed-use yakni sebagai berikut : ( Sumargo, 2003; 58) 1.
Mixed-use Tower, berstruktur tunggal dari segi massa ataupun ketinggian dengan peletakkan fungsi-fungsi dalam lapisanlapisan tersebut. Biasanya berupa high rise tower dengan fungsi tumpuk atau dengan struktur bawah yang diperbesar.
2.
Multitowerered Megastructure, memiliki podium dengan tower-tower yang menyatu secara arsitektural dengan atrium atau kompleks perbelanjaan. Struktrual ini mengintegrasikan semua komponen pada podium sebagai common base. Pada konfigurasi ini akses tercampur menjadi satu. Dengan demikian, pengguna bangunan bercampur tujuan dan aktivitas.
21
3.
Freesatnding Structure with Pedestrian Connection, kumpulan bangunan tunggal yang disatukan oleh jalur pedestrian. Dengan demikian fungsi masing-masing bangunan tidak akan bersinggungan secara langsung karena akses dari setiap fungsi terpisah. Bersinggungan hanya terjadi pada area pedestrian.
4.
Combination, merupakan penggabungan dari ketiga bentuk tersebut dalam sebuah kawasan.
(1)
(2)
(3)
(4)
Gambar 2.7 Konfigurasi Tata Letak Bangunan Dalam Kawasan Mixed-Use Sumber: Skripsi Pembentukkan Ruang Transisis Publik-Privat pada Apartemen di dalam Kawasan Mixed-Use , 2008 2.2.4 Fungsi Hunian Sebuah fungsi hunian merupakan sebuah tuntutan dasar dari masyarakat yang selalu ada dan harus terpenuhi. Hunian adalah tempat tinggal atau kediaman (yang dihuni). Fungsi hunian adalah bangunan gedung dengan fungsi utama tempat manusia tinggal yang berupa hunian tunggal dan hunian jamak(hunian biasa), hunian sementara, dan hunian campuran. Tabel 2.2 Macam Hunian
Sumber: Undang-Undang No 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung
22
Hotel, Condotel, dan Apartement merupakan 3 fungsi bangunan yang terkait dengan hunian sementara. Namun jika lebih diperhatikan ketiga fungsi bangunan ini memiliki karakteriktik yang berbeda satu dengan lainnya. Definisi hotel menurut Keputusan Menteri Parpostel no KM 94/HK103/MPPT1987
adalah
salah
satu
jenis
akomodasi
yang
mempergunakan sebagian atau keseluruhan bagian untuk jasa pelayanan penginapan, penyedia makanan dan minuman serta jasa lainnya bagi masyarakat umum yang dikelola secara komersil. Hotel-hotel di Indonesia digolongkan dalam 5 (lima) kelas hotel sebagai berikut: Tabel 2.3 Hotel-Hotel Di Indonesia
Sumber: Surat Keputusan Menteri Perhubungan No. PM.10/PW.301/Pdb-77 tentang usaha dan klasifikasi hotel Apartemen memiliki definisi yang berbeda dengan hotel yakni, gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan, terbagi atas bagian-bagian yang distrukturkan secara fungsional dalam arah vertikal dan horisontal dan merupakan satuan-satuan yang dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah yang dilengkapi dengan bagian bersama, tanah bersama, dan benda bersama. Penyataan ini tertulis dalam Pasal UURS no 16 tahun 1985. Menurut (Akmal,2007) klasifikasi apartemen dalam kategori jenis dan besar bangunan sebagai berikut:
23
Tabel 2.4 Klasifikasi Apartemen
Sumber: Akmal, 2007 Selain hotel dan apartment ada juga condotel yang memiliki definisi sebagai berikut: Bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan yang terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan secara fungsional dalam arah horizontal maupun vertikal yang merupakan satuansatuan yang masing-masing dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah, yang dilengkapi dengan bagian bersama, benda bersama, tanah bersama dan difungsikan sebagai hoetl berbintang. (Peraturan Walikota Denpasar Nomor 42 Tahun 2007 tentang Bangunan Condominium Hotel (Condotel) Walikota Denpasar). Berikut ini akan dijabarkan perbedaannya dengan hotel dan apartemen. Tabel 2.5 Perbedaan Hotel, Kondotel, dan Apartemen
Sumber: Skripsi Perancangan Fungsi Campuran Dengan Pendekatan Konservasi Ruang Terbuka di Pulomas, Jakarta Timur, 2013 Dengan demikian, kondotel hadir sebagai suatu fungsi campuran hotel dan apartemen yang dipadukan menjadi satu. Fungsi kondotel mengambil keuntungan dari kedua fungsi tersebut. Dimana bersifat strata title ( pembalikan modal cepat) namun bersifat apartemen service.
24
2.2.5
Fungsi Kantor Kantor merupakan sebuah bangunan gedung yang digunakan untuk tujuan-tujuan usaha profesioanl, pengurusan administrasi, atau usaha komersil di luar bangunan perdagangan, bangunan penyimpanan, bangunan laboratorium/ industri/ pabrik, dan bangunan umum. kantor menjadi sebuah pemenuhan kebutuhan akan sebuah tempat bekerja. Bangunan kantor ini dapat diklasifikasikan berdasarkan beberapa 3 kriteria yakni jenis, tingkatan, dan kepemilikan. Klasifikasi bangunan kantor berdasarkan jenis dibagi menjadi 2 yakni sebagai berikut: -
Bangunan Kantor Pemerintahan, didesain sejauh mungkin dari GSB, sangat memperhatikan landscape dan memiliki plaza. Untuk layout dari bangunan kantor pemerintahan ini bangunan parkir dan bangunan penunjang terletak di depan dan bangunan utama dibelakangnya. Selain itu terdapat parkir terbuka dan plaza upacara. Bertujuan untuk menciptakan keamanan, simetris, kesan mewah, dan kesan wibawa. Contoh : departemen pemerintahan
-
Bangunan Kantor Swasta, didesain sedekat mungkin dari GSB, kurang memperhatikan landscape dan tidak memiliki plaza. Untuk layout dari bangunan kantor swasta ini terdiri dari bangunan parkir dan bangunan penunjang terletak di depan sedangkan bangunan utama dibelakangnya. Contoh office tower di Sudirman
2.2.6
Fungsi Retail Fungsi retail biasa kita kenal dengan fungsi perdagangan. Bangunan perdagangan adalah bangunan toko atau bangunan lain yang dipergunakan untuk tempat penjualan barang-barang secara eceran. Namun dibeberapa kasus, bangunan perdagangan ini dapat melayani kebutuhan masyarakat secara langsung yakni dalam bentuk: Ruang makan, kafe, dan restoran ; Ruang makan malam, bar, toko, atau kios sebagai bagian dari suatu hotel atau motel ; Tempat potong rambut / salon dan tempat cuci umum; Pasar, ruang penjualan, ruang pamer, atau bengkel Selain yang telah dijabarkan diatas, perbelanjaan merupakan bagian dari perdagangan. Tempat perbelanjaan adalah sebuah area tertentu yang
25
terdadapt kegiatan perdagangan barang-barang. Perbelanjaan dapat diklasifikasikan dalam beberapa kriteria. Sebagai contohnya klasifikasi berdasarkan bentuk. Klasifikasi menurut bentuknya dapat dibagi menjadi 7 yakni sebagai berikut: (Sumber: Pusat pengembangan bahan ajar UMB oleh Ir. Budi Susetyo MT) -
Shopping Street , toko yang
ada di sepanjang sisi jalan.
Contoh Shopping Street Bugis di Singapura -
Shopping Center, komplek pertokoan yang terdiri dari ruangruang yang disewakan atau dijual
Contoh Villach Atrio
Shopping Center -
Shopping Precint , komplek pertokoan yang bagian depannya menghadap ruang terbuka Contoh Norfolk Shopping Precint
-
Departement store, kumpulan dari toko-toko yang terdiri dari beberapa lantai yang menjual bermacam-macam barang Contoh Seibu Departemen Store
-
Supermarket, toko yang menjual barang-barang kebutuhan sandang dengan sistem swalayan Contoh Sogo Supermarket
-
Shopping Mall, shopping precint yang ruang terbukanya merupajan pusat orientasi dari pusat kompleks pertokoan. Contoh Shopping Mall di Amerika
2.3
Tinjauan khusus
2.3.1
Green Space / Open Space Reserve Penerapan mixed use building di sebuah kota memberikan dampakdampak terhadap ruang-ruang kota yang ada. Ruang-ruang kota yang mulanya berupa ruang terbuka hijau diganti dengan bangunan-bangunan yang menunjang ekonomi dan pembangunan suatu daerah. Namun di sisi lain, perubahan ini membawa dampak buruk terkait masalah lingkungan. Oleh karena ini kehadiran sebuah ruang hijau/ green space menjadi sebuah kebutuhan dalam masyarakat. Open Space adalah lahan yang berfungsi dalam proses alam, kehidupan liar, agrikultural dan hutan produksi, keindahan estetik, rekreasi pasif dan aktif, dan fungsi publik lainnya ( Jurnal Forest Service Open Space Conservation Strategy) Konservasi ruang hijau ini dapat berfungsi sebagai area rekreasi, ekologi, lingkungan, estetika, bahkan agrikultural.
26
Konservasi ini dapat dilakukan di kota ataupun di desa. Konservasi ini dapat dilakukan oleh pihak swasta atau lembaga sosial. Konservasi ini dapat berupa perlindungan terhadap sumber daya alam, atau berfungsi sebagai paru-paru kota. Dengan berfungsi sebagai paru-paru kota, ruang hijau dapat menetralkan CO2 yang dihasilkan dari pembuangan asap kendaraan bermotor. Hal ini juga dapat mencegah terciptanya suatu efek rumah kaca. Ruang hijau ini juga dapat berkontribusi dalam mempertahankan keanekaragaman flora dan fauna yang ada. Sebuah kajian dari Universitas Manchester mengatakan bahwa 10 % pertambahan pepohonan di sebuah kota dapat menurunkan temperatur kota sebesar 4° C. Sebuah ruang hijau juga dapat membuat suatu dampak negatif. Ruang hijau yang tidak dikelolah baik dapat terkesan gelap dan menimbulkan kriminalitas. Hal inilah yang membuat beberapa perancangan taman di kota dianggap gagal. Namun dengan mengfungsikan area hijau tersebut sebagai taman, area berolahraga dan area rekreasi, dapat membuat suatu kerumuman dan masyarakat ikut mengawasi ruang hijau tersebut. Untuk memaksimalisasi ruang hijau tersebut, pada bangunan dapat diterapkan atap hijau dan penanaman tanaman pada balkon-balkon bangunan. Hal ini juga dilakukan dalam upaya konservasi ekologi. Ruang terbuka hijau ini juga dapat memajukan ekonomi sekitar. Dengan menggunakan taman sebagai penghasil bahan makanan seperti sayursayuran dan buah-buahan, dapat menjadikan suatu tambahan pemasukan masyarakat sekitar (Urban Food Growing ). Konsep ini dinamakan Urban Agricultural. Urban agricultural ini tidak sekedar memproduksi bahan makanan tetapi juga mencakup mendaurulang sampah yang dihasilkan. Dengan menerapkan Urban Food Growing ini, kita dapat meminimalisasi penggunaan bahan-bahan makanan import, mengkonsumsi bahan makanan yang fresh , dan tidak perlu lagi berpergian yang jauh untuk pemenuhan bahan makanan. Penciptaan konservasi ruang hijau ini dapat direalisasikan dengan pengembangan taman organik, tempat duduk, daur ulang sampah dan hasil pembuangan, hingga penggunaan kembali air hujan untuk kebutuhan tertentu.
27
Di berbagai area yang tidak memungkinkan, ruang hijau dapat berupa Greenways dengan penerapan konservasi ruang terbuka hijau yang berbentuk linear. Konservasi ruang hijau ini juga dapat menjadi alternatif pencegahan terjadinya banjir. Penerapan Green Space di berbagai negara berbeda satu dengan lainnya. Penerapan Green Space di kota disebut dengan Urban Green Space. Urban Green Space setiap negara berbedabeda. Penerapan tersebut tercermin dari bentuk-bentuk urban green space. Tabel 2.6 Urban Green Space System In The Diffrent Countries
Sumber : Hellmund and Smoith, 2006 Dari penjabaran tersebut dapat kita lihat bahwa Indonesia memiliki bentuk desakota. Namun tidak menutup kemungkinan untuk diterapkannya bentuk lain di berbagai wilayah di Jakarta misalnya dengan Green Belt.
28
2.3.2
Ruang Terbuka HIjau (RTH) Menurut UU No 26 Tahun 2007 tentang penataan ruang menuturkan bahwa proporsi RTH 30% - 20 % untuk RTH Publik dan 10 % untuk RTH Privat. Pada tahun 2012, RTH Publik baru mencapai 10 %. Menurut Mantan Gubernur DKI Jakarta, Fauzi Bowo, untuk meningkatkan 1 % RTH Publik dibutuhkan sekitar 6 kali luas lahan Monas. Menurut pengamat tata kota Universitas Trisakti, Nirwono Yoga, Jakarta memiliki potensi RTH sebesar 23 %. Potensi RTH tersebut terbagi atas 16 % RTH privat dan 7 % RTH publik. Dalam mewujudkan RTH Jakarta 30 %, Nirwono berasumsi untuk pembangunan rumah susun di pemukiman padat. (Frinck,2006:89) menuturkan penghijauan di lingkungan kota dapat meningkatkan produksi oksigen, mendukung kehidupan masyarakat, mengurangi pencemaran udara, dan meningkatkan kualitas iklim mikro. Dengan menciptakan tempat rekreasi seperti taman kota , hutan kota dan taman
lingkungan
dapat
menghindari
masyarakat
dari
kejenuhan
masyarakat akibat rutinitas, suasana kota yang padat bangunan ( Nirwono , 2011). Berdasarkan PERMEN PU No. 5/PRT/M/2008 RTH dibagi sebagai berikut: −
RTH Pekarangan, RTH Halaman Perkantoran, Pertokoan, dan Tempat Usaha, dapat berupa trotoar dan area parkir terbuka, dan RTH Dalam Bentuk Taman Atap Bangunan ( Roof Garden)
−
RTH Taman Rukun Tetangga, ditujukan untuk satu lingkup RT. Luas taman ini minimal 1 m2 per penduduk RT, dengan luas minimal 250 m2. Lokasi taman berada di radius kurang dari 300 m dari rumah-rumah penduduk.
Gambar 2.8 RTH Taman Rukun Tetangga Sumber: PERMEN PU No. 5/PRT/M/2008
29
−
RTH Taman Rukun Warga, ditujukan untuk melayani masyarakat dalam satu RW. Luas taman ini minimal 0,5 m2 per penduduk RW, dengan luas minimal 1.250 m2. Lokasi taman berada pada radius kurang dari 1000 m dari rumahrumah penduduk yang dilayaninya.
Gambar 2.9 RTH Taman Rukun Warga Sumber: PERMEN PU No. 5/PRT/M/2008 −
RTH Kelurahan , ditujukan untuk masyarakat satu kelurahan. Luas taman ini minimal 0,30 m2 per penduduk kelurahan, dengan luas minimal taman 9.000 m2.
Gambar 2.10 RTH Kelurahan Aktif dan Pasif Sumber: PERMEN PU No. 5/PRT/M/2008 −
RTH Kecamatan, ditujukan untuk masyarakat satu kecamatan. Luas taman ini minimal 0,2 m2 per penduduk kecamatan, dengan luas taman minimal 24.000 m2.
Gambar 2.11 RTH Kecamatan Sumber: PERMEN PU No. 5/PRT/M/2008
30
−
RTH Taman Kota, ditujukan untuk melayani masyarakat satu kota atau bagian wilayah kota. Taman ini melayani minimal 480.000 penduduk dengan standar minimal 0,3 m2 per penduduk kota, dengan luas taman minimal 144.000 m2. Taman ini dapat berbentuk RTH (lapangan hijau), yang dilengkapi dengan fasilitas rekreasi dan olah raga, atau kompleks olah raga dengan minimal RTH 80% - 90%.
Gambar 2.12 RTH Taman Kota Sumber: PERMEN PU No. 5/PRT/M/2008 −
Hutan Kota, dengan fungsi penyangga lingkungan kota. Berbentuk bergerombol/menumpuk dengan vegetasi minimal 100 pohon degan jarak tanam rapat tidak beraturan. Luasan ruang hijau 90%-100% luas hutan kota. Ada yang berbentuk jalur dengan minimal lebar 30 m.
−
Sabuk Hijau, RTH dengan fungsi pembatasan perkembangan suatu penggunaan lahan.
−
RTH Jalur Hijau Jalan, Penempatan tanaman antara 20-30% dari ruang milik jalan sesuai dengan kelas jalan
−
RTH Ruang Pejalan Kaki, tersedia pada kiri dan kanan jalan atau di dalam taman. Dilengkapi dengan RTH yang memperhatikan
kenyamanan,
orientasi
dan
kemudahan
mobilisasi pejalan kaki. −
RTH Di Bawah Jalan Layang, dengan fungsi sebagai area resapan air, menghindari kekumuhan dan pemukiman liar, menutupi bagian-bagian yang tidak menarik, agar tertata rapi, asri, dan indah.
−
RTH Fungsi Tertentu, mencakup RTH sempadan rel kereta api, RTH jaringan listrik tegangan tinggi, RTH sempadan
31
sungai, RTH sempadan pantai, RTH sempadan danau, RTH pengamanan sumber mata air. Tabel 2.7 Manfaat RTH Kota
Sumber: Jakarta Menuju RTH 30% Selain yang disebutkan diatas, menurut Nirwono Joga dalam bukunya yang berjudul RTH 30! Resolusi (Kota) Hijau, RTH ada yang berfungsi sebagai infrastruktur hijau. Sebagai RTH yang memiliki fungsi infrastruktur hijau, fungsinya melebar menjadi beragam dan tidak hanya terbatas pada pelayanan fasilitas umum. Fungsi-fungsi tersebut adalah sebagai berikut: Konservasi Air dan Tanah, Ameliorasi Iklim ( Iklim Mikro), Pengendali Pencemaran, Habitat Satwa dan Konservasi Plasma Nutfah, Sarana Kesehatan dan Olahraga, Sarana Rekreasi dan Wisata, Sarana Pendidikan dan Penyuluhan, Area Evakuasi Bencana, Pengendali Tata Ruang Kota, dan Estetika. Setiap fungsi RTH memiliki standar dari pepohonan yang berbeda. Berikut ini akan dijabarkan standar pepohonan beserta dengan fungsi dan contohnya.
32
Tabel 2.8 Standar Pepohonan
Sumber : Pedoman Penyediaan dan Pemanfaatan Ruang Terbuka Hijau di Kawasan Perkotaan, 2008 2.3.3
Taman Sebagai Bagian Dari Ruang Hijau Seperti yang sudah dibahas sebelumnya, ruang Hijau/ Green Space memiliki banyak bentuk penerapan. Mulai dari hutan kota, Urban Agricultural, hingga taman. Menurut
Djamal (2005), taman adalah
sebidang tanah terbuka dengan luasan tertentu di dalamnya ditanam pepohonan, perdu, semak, dan rerumputan yang dapat dikombinasikan dengan kreasi dari bahan lainnya. Pada umumnya taman dapat dipergunakan untuk olahraga, bersantai, bermain, dan sebagainya. Taman dalam skala kota / taman kota dapat dianggap sebagai ruang terbuka / open space yang didalamnya terdapat berbagi aktifitas. Saat ini taman mulai berkembang dari fungsinya yang hanya sebagai open space
33
mulai bergeser menjadi fungsi yang lebih kompleks dan dibagi menjadi dua tipe. Tipe pertama memiliki fungsi yang tergabung ddengan fasilitas olahraga seperti street furniture, jogging track, biking, dan sebagainya. Taman dijadikan sebagai tempat untuk bermain dan berolahraga ( taman aktif). Contohnya Dunia Fantasi, Central Park di New York, dan sebagainya. Tipe kedua adalah taman yang memiliki fungsi sebagai taman rekreasi dengan fasilitas yang lengkap dengan disediakan berbagai pertunjukan menarik dan pengunjung dikenakan biaya. Taman dengan tipe ini sering disebut taman rekreasi pasif. Contohnya Bundesgaten Park, Cologne, Germany. Berdasarkan National Recreation and Park Association (NRPA) taman kota dibagi menjadi beberapa kategori yaitu: −
Neighbourhood Park ( Taman Lingkungan Perumahan), terletak di sekitar area perumahan dan menyediakan rekreasi untuk setiap usia. Taman ini terpisah dengan bangunan lainnya. Fasilitasnya adalah taman bermain anak, jalanan beraspal, area untuk piknik, area olahraga, lapangan tennis, toilet, dan taman yang indah. Melayani 1000-5000 pengunjung dalam radius 400-800 m. Luasannya 1,25 hektar per 1000 jiwa dengan minimal luasan 1,25 ha.
−
Community Park, taman yang memiliki fungsi untuk menyediakan
sarana
rekreasi
bagi
masyarakat
sekitar.
Diperuntukkan untuk segala usia dan ditempatkan di jalanjalan arteri yang mudah terakses oleh pejalan kaki dan pengendara sepeda. Fasilitasnya adalah kolam renang, lapangan atletik, lapangan tennis,dan jalur pejalan kaki dan pengendara sepeda. Melayani 15000-20000 jiwa dalam radius 800-5000 meter. Luas area minimal 5 hektar dengan ¾ hektar per 1000 jiwa. −
Metropolitan Park, Taman dengan fungsi memfasilitasi kegiatan sosial, budaya, pendidikan, dan fisik masyarakat sekitar. Fasilitasnya adalah kompleks olahraga, kolam renang,
34
pusat alam, kebun binatang, pusat masyarakat, dan lapangan. Memiliki variasi luas area dna melayani seluruh masyarakat setempat. −
Regional Park, taman dengan area yang luas yang dijadikan sebagai tempat rekreasi pasif dan fasilitas rekreasi regional masyarakt perkotaan. Fasilitasnya adalah bumi perkemahan, piknik area, pusat alam, cagar alam, dan lapangan golf. Melayani 50000-100000 jiwa di daerah perkotaan. Luas area minimal 60 hektar dengan 1,25 hektar per 1000 jiwa.
2.4
Studi Banding Untuk studi banding akan dibagi menjadi dua yakni studi lapangan dan studi literatur. Studi lapangan akan diambil berbagai contoh dari bangunan mixed use serta bangunan hunian yang ada di Jakarta dengan fungsi bangunan yang sama dengan proyek yang direncanakan oleh peneliti. Sedangkan untuk studi literature, contoh yang diambil adalah pembangunan kawasan mixed use yang ada di negara lain.
2.4.1
Studi Lapangan
2.4.1.1 Studi Lapangan Bangunan Mixed Use Tabel 2.9 - Studi Lapangan Mixed-Use di Jakarta
Sumber: Hasil Olahan Pribadi, 2014 Dari contoh – contoh di atas dapat ambil kesimpulan bahwa pengembangan suatu kawasan mixed use tidak dapat dipisahkan dari adanya ruang terbuka. Cara pengaplikasi konsep – konsep tersebut berbagai
35
macam. Kesadaran akan adanya ruang terbuka dalam suatu bangunan mixed use membuat bangunan terlihat lebih menarik sehingga dapat menambah nilai dari kawasan tersebut. Sebagian besar, peletakan ruang terbuka berada pada bagian depan tapak. Hal ini dilakukan untuk membuat buffer dengan jalan di depannya serta menarik minat masyarakat. Bangunan – bangunan dalam kawasan mixed use ini mampu berintegrasi dengan caranya yang berbeda – beda. Yang perlu diperhatikan adalah cross mobilitas antara masing – masing pengguna fungsi bangunan. 2.4.1.2 Studi Lapangan Hunian Vertikal Untuk mendukung desain bangunan hunian yang ada di lokasi maka dilakukan beberapa studi banding pada bangunan hunian vertikal. Studi banding yang dilakukan pada 2 bangunan hunian yakni apartemen oakwood dan senopati suite. Berikut akan dijabarkan layout denah yang ada pada bangunan hunian dari hasil studi banding :
Gambar 2.13 Apartemen Oakwood Sumber: Google akses Mei 2014
36
Gambar 2.14 Senopati Suite Sumber: Google akses Mei 2014
Dari data studi banding di atas dapat disimpulkan bahwa : -
Luasan yang pada bangunan hunian vertikal yang ada di Jakarta Selatan umumnya luasan yang lebih luas dari apartemen umumnya.
-
Umumnya memiliki luasan minimal 70m2 untuk tipe 1 kamar dan lebih dari 100m2 untuk tipe 2 kamar atau lebih.
-
Memiliki area service pada tiap unit huniannya.
-
Untuk beberapa unit hunian memiliki lift pribadi untuk mendapatkan prioritas tersendiri
37
2.4.2
Studi Literatur Tabel 2.10 Studi Literatur Urban Space di Lahan Strategis
Sumber: Skripsi Perancangan Fungsi Campuran Dengan Pendekatan Konservasi Ruang Terbuka di Pulomas, Jakarta Timur, 2013 Dari paparan studi literature di atas dapat dilihat bahwa suatu ruang terbuka yang terdapat pada tapak akan menjadi nilai positif tersendiri dan memberikan nilai tambah yang sangat baik bagi bangunannya. Ruang terbuka yang ada dapat berupa plaza, taman atau ruang interaksi lainnya. Tabel 2.11 Studi Literatur Mixed Uses di Negara Lain
Sumber: Skripsi Perancangan Fungsi Campuran Dengan Pendekatan Konservasi Ruang Terbuka di Pulomas, Jakarta Timur, 2013 Dari pemaparan data diatas diketahui bahwa sebagian besar kawasan mixed-use tersebut memiliki fungsi bangunan berupa hotel, apartemen, perkantoran, dan perdagangan (Shopping Center). Pada studi literatur diatas, konsep alam menjadi sebuah elemen tetep dalam pengembangan. Dengan demikian tidak disebutkan secara terperinci. Sebagian besar untuk
38
pembangunan kawasan tersebut bertujuan untuk memberikan muka baru atau pencitraan di sebuah kawasan. 2.4.3
Kesimpulan Bangunan mixed use umumnya memiliki tiga fungsi yakni hunian, perkantoran dan area komersil. Bangunan bangunan mixed use ini dapat menjadi land mark di kawasan sekitar tapak karena sebagian besar dibangun dengan tampilan wajah baru. Pada setiap pembangunan memiliki layout yang berbeda – beda dengan alasannya sendiri. Pada layout terlihat jelas pola jalan dan sirkulasi dalam suatu tapak. Layout ini juga memberitahukan zoning dalam tapak tersebut.
39
2.5
Kerangka Berpikir
Latar Belakang Masalah - Kebutuhan akan adanya ruang terbuka - Terkait dengan peraturan gubernur tentang PRK di mega kuningan - Mega kuningan akan menjadi salah satu kawasan pembangunan terpadu
Tujuan Merancang bangunan mixed-use yang didasarkan pada pendekatan ruang terbuka untuk memenuhi kebutuhan pada masa kini dan mendatang. Selain itu rancangan ini juga dapat menyelesaikan masalah lingkungan yang ada pada lokasi tersebut.
F E E D
Permasalahan B
A
Bagaimana desain bangunan serta kawasan mixed use yang sesuai dengan pendekatan ruang terbuka di lokasi
C K
Analisa Analisa permasalahan dengan mengumpulkan literatur dan melakukan survey ke lokasi
Tinjauan Umum - Mixed-use building - Ruang Terbuka
Tinjauan Khusus - Green Space - RTH
Konsep Perancangan Perencanaan Mixed-use building 2.6 Hipotesis Berdasarkan kerangka pikir hipotesis yang diajukan adalah hipotesis dekriptif yakni “ Perencanaan Sebuah Bangunan Mixed-Use Dengan Fungsi Pendamping Open Space Dapat Memenuhi Kebutuhan Dan Menyelesaikan Masalah Lingkungan Pada Lokasi Tersebut. ”
