OplegvelRaadsuoorstel inzake de Eualuatie Kamerbewoningbeleid

gemeente Eindhouen

Dienst Maatschappelijke Onnvikkeling

Raadsnummer 07.R229Q.OOI Inboeknummer o7bstoarts Beslisdatum BSP’ a oktober 2007

Dossiernummer 740.355

OplegvelRaadsuoorstel inzake de Eualuatie Kamerbewoningbeleid 1 Samenvatting Op 1 januari 2005 is het nieuwe kamerbewoningbeleid, door wijziging van de Huisvestingsverordening, in werking getreden. Later in 2005 is het vergunningstelsel voor kamerverhuur, met de 10o/o-norm, ingetrokken. Besloten werd om het nieuwe kamerbewoningbeleid twee jaar na invoering te evalueren. Bij deze evaluatie staat de volgende vraag centraal: bevat het nieuwe kamerbewoningbeleid voldoende instrumenten (kunnen praktijksituaties naar de betreffende regelgeving vertaald worden) om de leefbaarheid (aanpak overlast) en veiligheid (gebruik) in en om kamerbewoningpanden voldoende te kunnen waarborgen?

2 Bijlage(n) Als bijlage bij dit voorstel behoort: Raadsinformatiebrief 05R1087.001. d.d. 4 januari 2005 betreft Kamerbewoningbeleid 2005.

De bijlage ligt ter inzage in de leeskamer.

Raadsnummer 07.R229$.00I

Dienst Maatschappelijke Ontmikkeling

Raadsnummer 07. R22 9 g. OOI Inboeknummer opbstoatrs Beslisdatum B&W a oktober 2007

Dossiernummer 740.355

Raadsvoorstelinzake de Evaluatie Kamerbewoningbeleid 1 Inleiding Op 31 oktober 2003 hebben wij de raad voorgesteld om de vergunningplicht voor kamerverhuur, met de 10’/o-norm, af te schaffen en na de afschaffing de opdracht gegeven om ten spoedigste een vergunningen- en handhavingsbeleid voor kamerbewoning op te stellen. Bij raadsbesluit d.d. 26 januari 2004 (raadsnummer 03.R644.001) heeft uw raad een amendement aangenomen waarbij de afschaffing van de 10’/o-norm in de Huisvestingsverordening is aangehouden, onder de voorwaarde van een vervangend vergunningen- en handhavingsbeleid, waardoor de aanpak van overlast gewaarborgd kan worden. Op 18 mei 2004 hebben wij vervolgens ingestemd met het ’Plan van Aanpak veiligheid en overlastbeheersing bij kamerbewoning’ en aan het Bestuurlijk Interventie Team Eindhoven opdracht gegeven tot het uitvoeren van controles van 150 kamerverhuurpanden ten behoeve van het nader formuleren van prioriteiten in de handhaving en (gebruiks-)vergunningverlening. De raad is geinformeerd (per raadsinformatiebrief nr. 04.R977.001) over de resultaten van de controles. Vervolgens is vastgesteld dat een combinatie van preventie en repressie effectief is in het tegengaan van overlast. De raad heeft besloten tot intrekking van hoofdstuk 4 van de Huisvestingsverordening 1998 per 1 juli 2005. Daarmee is de vergunningplicht voor kamerbewoning komen te vervallen.

Bij de vaststelling van het kamerbewoningbeleid in 2005 is bepaald dat na twee jaar een evaluatie zou worden opgemaakt.

Kern van het nieuwe kamerbewoningbeleid is dat de uitvoeringspraktijken beduidend veranderd moesten worden: pro-actief. Multidisciplinaire samenwerking en het pro-actieve toezicht op naleving van de relevante regelgeving, zoals de Woningwet (Bouwbesluit en Bouwverordening, inclusief brandveiligheidsregels), bestemmingsplannen, Algemene Plaatselijke Verordening (APV) en de leefbaarheid zijn toegevoegd. Het handhaven moest ’smart’ gebeuren: panden die niet aan de wettelijke regels voldoen dan wel eigenaren en/of bewoners die geen invulling geven aan hun eigen verantwoordelijkheid moesten vaker gecontroleerd worden.

Raadsnummer 07.R229Q.OOI

De gebruiksvergunning werd, als enige vergunning, verplicht gesteld bij het verhuren van kamers aan vijf of meer alleenstaande personen. Uitgangspunt bij het vaststellen van het nieuwe kamerbewoningbeleid is dat deze huisvestingsvorm een normale, reguliere huisvestingsvorm is waarbij, gelet op het kunnen waarborgen van de leefbaarheid, een zeer pro-actieve, toezichthoudende en signalerende inzet door de Stadsdeelkantoren (teams) moest worden gevoerd. In de thans aan u aangeboden evaluatie wordt bekeken of het beleid uit 2005 voldoende instrumenten bevat (kunnen praktijksituaties naar de betreffende regelgeving vertaald worden?) om de leefbaarheid en veiligheid in en om kamerbewoningpanden voldoende te kunnen waarborgen.

2 Wat willen we bereiken Met deze evaluatie willen wij vaststellen of het nieuwe kamerbewoning beleid voldoende instrumenten bevat om de leefbaarheid en veiligheid in en om kamerbewoningpanden voldoende te kunnen waarborgen en waar nodig voorstellen doen om het beleid en de uitvoering daarvan aan te scherpen.

Bij kamerbewoning speelt meer dan de leefbaarheid en veiligheid. Hieronder volgen een aantal andere aandachtspunten. Studenten en short-stayers maken veelal gebruik van de verhuurde ’kamers’. De gemeente Eindhoven heeft het belang van voldoende en kwalitatief goede huisvesting voor studenten en short-stayers onder andere verwoord in de Woonvisie ’Kiezen voor stedelijke woonkwaliteit’ van juni 2004. Eindhoven: studentenstod.

Studenten zijn van groot belang voor Eindhoven en de gemeente onderkent dit. Studenten houden de stad letterlijk en figuurlijk levendig en zijn belangrijke consumenten van culturele en recreatieve horecavoorzieningen en winkelvoorzieningen. Daarnaast vormen zij een belangrijk potentieel voor de regionale arbeidsmarkt. Een goede huisvesting, tijdens en na de studie, draagt ertoe bij dat studenten graag naar Eindhoven komen en daar ook blijven ’hangen’. Hiervoor is het van belang dat er zoveel mogelijk gedifferentieerde buurten en wijken met een prettige, leefbare en veilige omgeving zijn met een voldoende aanbod van kamer-bewoningpanden. In de Woonvisie van juni 2004 staan drie doelstellingen centraal met betrekking tot de huisvesting van studenten en de’short-stayers’: 1 zorgen voor voldoende en kwalitatief goede huisvesting; 2 studentenhuisvesting concentreren binnen de ring; 3 gedifferentieerd woningaanbod voor short-stayers (buitenlandse studenten, gastdocenten en werknemers/specialisten uit met name de ICT-branche).


Deze Woonvisie is uitgewerkt in het ’Woonprogramma 2005-2010’ (2004). Enkele concrete doelstellingen hieruit voor studenten en short-stayers zijn: de wachtduur voor studenten terug brengen naar zes maanden; realisatie van 1.250 wooneenheden voor studenten; realisering van 500 eenheden/appartementen voor short-stayers. Om de doelstellingen uit de Woonvisie (en de aantallen uit het Woonprogramma) te bereiken is een uitbreiding van het aantal kamers noodzakelijk. Hierbij gaat het niet alleen om studentenkamers, maar ook om de toenemende behoefte aan (gemeubileerde) wooneenheden voor short-stayers. Om deze uitbreiding te bewerkstelligen hebben Woonbedrijf-Vestide, Fontys en TU Eindhoven en de gemeente Eindhoven een convenant gesloten met als doel het terugdringen van de kamernood in Eindhoven. Op 13 oktober 2003 is het convenant door de vier partijen ondertekend.

Sindsdien zijn de volgende projecten gerealiseerd: spaceboxen (2005), 84 zelfstandige tijdelijke studenteneenheden op TU/e terrein; klooster Poeijersstraat (2004), 30 onzelfstandige eenheden in voormalig klooster in Tongelre; Karel Martelweg (2005), 116 onzelfstandige tijdelijke eenheden; Frederiklaan (2005), 103 onzelfstandige eenheden; Pisanostraat (in realisatie; gereed 2007), 115 zelfstandige eenkamerappartementen; Cederlaan (in realisatie; gereed 2008), 228 zelfstandige en onzelfstandige eenkamerappartementen. Verder is nog een groot aantal studenteneenheden gerealiseerd in bestaande woningen uit het reguliere woningbezit. Op dit moment (augustus 2007) melden de Eindhovense kamerbureaus dat er geen lange wachtlijsten of problemen zijn om aan een kamer te komen in Eindhoven. Woon wensenonderzoek: kamer tekort Eindhoven verschuift van k wa n ti ta ti ef naar

kwalitatief. Vestide en de gemeente Eindhoven hebben in 2006 gezamenlijk een onderzoek laten uitvoeren naar de woonwensen en behoeften van de Eindhovense student. Het onderzoek is uitgevoerd om te kunnen beoordelen of er aanpassing nodig is in het beleid op het gebied van de studentenhuisvesting. Op grond van de resultaten in het onderzoeksrapport concluderen de opdrachtgevers dat het kamertekort door de realisatie van 1.000 extra studenteneenheden behoorlijk is teruggedrongen en dat het kamertekort is verschoven van kwantitatief naar kwalitatief. Het tekort doet

zich met name voor in het aanbod van zelfstandige woonruimte (de bewoner heeft dan een eigen keuken en sanitair en deelt dit niet met anderen). De favoriete woning van alle verhuisgeneigde studenten is een zelfstandige huurwoning.


De tendens is dat ze bereid zijn om langer thuis te blijven wonen om op een zelfstandige huurwoning te wachten. Daarnaast zijn belangrijk: huurprijs, grootte en locatie.

3 Wat gaan we daarvoor doen Het nieuwe beleid is op 1 januari 2005 in werking getreden. Met in- en externe partners; Brandweer, Stadsdeelteams/dienst Algemene en Publiekszaken, Bouw- en Woningtoezicht/dienst Stedelijke Ontwikkeling en Beheer, Politie is de uitwerking van dit beleid besproken. Er zijn kritische kanttekeningen geplaats bij het nieuwe kamerbewoningbeleid. Zowel in de stad als binnen de gemeentelijke organisatie is men over het algemeen niet tevreden. Uitkomsten evaluatie.

De uitkomsten van de evaluatie zijn op te splitsen in drie categorieen: Volkshuisvestelijke elementen, resultaten handhaving & controle van kamerbewoning en overlast als gevolg van concentratie van kamerbewoning in enkele gebieden, met name Woensel-West.

1 Volkshuisvestelijke elementen. Voorzieni n behoefte aan kamers: realiseren doelstelli ngen woonprogramma. Zoals reeds is verwoord is er een Woonprogramma voor de periode 2005-2010 waarin de huisvesting is opgenomen voor studenten en short-stayers. Tevens zijn er afspraken gemaakt met Vestide, TU/e en Fontys in 2006. De conclusie van het woonwensenonderzoek, dat de gemeente samen met Vestide in 2006 heeft gehouden, is dat het kamertekort is verschoven van kwantitatief naar kwalitatief. Het tekort doet zich met name voor in het aanbod van zelfstandige woonruimte. Extra aandach ti n Hui svesti ngsbelei d voor starters.

Via het zogenaamde ’campuscontract’ van Vestide wordt de doorstroming van starters vanuit kamers naar starterswoningen gestimuleerd waardoor ’oneigenlijk gebruikte kamers’ vrijkomen. Je kunt maximaal voor de periode dat je voltijd studeert in Eindhoven in een kamer of appartement van Vestide wonen. Daarna moet je plaatsmaken voor een andere student. Ben je (bijna) afgestudeerd en wil je in Eindhoven blijven, dan kun je je inschrijven bij het Woonbedrijf. Je hebt dan als voordeel dat je woontijd bij Vestide meetelt voor je inschrijftijd bij het Woonbedrijf. Regionale afstemming huisvesting buitenlandse werknemers (’ Labour Force’ ).

Er is inmiddels in regionaal verband volop aandacht in het Huisvestingsbeleid voor goede woningen voor buitenlandse werknemers (’ Labour Force’ ). Hiervoor worden goede afspraken gemaakt met werkgevers en corporaties. Dit behoeft binnen Eindhoven echter extra aandacht. Wij zijn voornemers om, in de prestatieafspraken met de corporaties, hierover aanvullende afspraken te maken.


De SRE heeft recentelijk de beleidsnota Tijdelijk (Werken en) Wonen geevalueerd. Deze evaluatie is een basis om de huisvestingssituatie van buitenlandse werknemers te verbeteren. Huisvesting buitenlandse studenten. Er is door de gemeente in het kader van ’Eindhoven studentenstad’ recentelijk een kick-off meeting gehouden waarvoor allerlei partners zijn uitgenodigd. Studentenhuisvesting was een van de onderwerpen. Gebleken is dat de kwantiteit van de huisvesting en de betaalbaarheid als positieve punten naar voren kwamen. De huisvesting voor internationale studenten kan nog verbeterd worden. De uitkomsten van deze kick-off worden verder geevalueerd en dat zal binnenkort resulteren in een voorstel aan burgemeester en wethouders.

2 Stand van zaken met betrekking tot handhavingcontroles op kamerbevvoningpanden. 5 tadsdeelteams.

Voor 2007 werden 200 controles van kamerbewoningpanden gepland die door de Stadsdeelteams uitgevoerd worden. Dit is tevens vastgesteld in het handhavingsprogramma. Op dit moment zijn 155 kamerbewoningpanden bezocht. De verdeling is als volgt: 30 kamerbewoningpanden in het gebied De Bergen, 50 in Woensel-West, 75 in Stratum. Men is met de afhandeling hiervan bezig. De overige kamerbewoningpanden worden nog voor het einde van dit jaar ingepland en bezocht.

De kamerbewoningpanden worden getoetst aan de regelgeving, zoals verwoord in het kamerbewoningbeleid; APV, Woningwet (Bouwverordening en Bouwbesluit, brandveiligheid) en aan het bestemmingsplan. Tevens is bij elke controle een medewerker van de NRE aanwezig om de gas- en elektra-installaties te controleren. De door de medewerkers van de Stadsdeelteams ter plaatse geconstateerde gebreken worden verwerkt in een aanschrijvingsbrief. Deze brief wordt verzonden aan de woningeigenaar waarbij een redelijke termijn wordt gesteld waarbinnen de voorzieningen getroffen dienen te worden. Na het verstrijken van deze periode wordt dit gecontroleerd en indien nodig worden de vervolgstappen genomen. Het totaal aan geconstateerde gebreken van alle gecontroleerde panden wordt niet vastgelegd. Algemeen gesteld komen de geconstateerde gebreken op het volgende neer: geluidsovertredingen op basis van de Algemene Plaatselijke Verordening (APV) zijn lastig aan te pakken. Geluidsoverlast vindt meestal ’s avonds of ’s nachts plaats en om vast te kunnen stellen of er dan inderdaad sprake is van geluidsoverlast is een geluidsmeting door de Milieudienst. Dit soort overlastzaken lopen in het algemeen via de politie;


van vervuiling is sprake als bijvoorbeeld huisvuil in de voor- of achtertuin wordt aangetroffen (trekt ook ongedierte aan). Geconstateerde vervuilingen betreffen nagenoeg altijd vuilniszakken. De bewoners worden hierop aangesproken aangezien zij de overtreders zijn. Het meest gehoorde excuus is: ’vergeten op te ruimen’. De ervaring is dat de bewoners, nadat zij erop aangesproken zijn, deze inderdaad zo spoedig mogelijk opruimen. Omdat hier handhavingsmogelijkheden zijn worden de geconstateerde vervuiling(en) meegenomen in de aanschrijvingsbrief met de kanttekening dat de bewoners hierop actie zullen ondernemen. Als fietsen en/of winkelwagentjes e.d. op de openbare weg worden aangetroffen, waardoor ze de doorgang belemmeren, zijn de bewoners de overtreders. Hierop wordt aangeschreven of in de aanschrijving meegenomen. Bewoners worden verzocht fietsen e.d. in de voortuin of achtertuin/schuur te

zetten en bij het aantreffen van winkelwagentjes worden de bewoners verzocht om deze terug te brengen naar de winkel. Veelal worden dit soort zaken mondeling afgehandeld; wat het meest voorkomt zijn gebreken aan de gas- en elektra-installaties in kamerbewoningpanden. Deze gebreken worden altijd meegenomen in de aanschrijvingsbrief. In 100a/a van de gevallen worden de geconstateerde gebreken aan de installaties opgelost; verder is er bijna altijd sprake van bouwkundige gebreken. Deze gebreken worden tevens meegenomen in de aanschrijvingsbrief waarbij een redelijke termijn wordt gesteld waarbinnen de voorzieningen getroffen moeten worden. In nagenoeg alle gevallen worden de geconstateerde gebreken opgelost. Er is wel eens discussie over de gekozen oplossing om iets te verhelpen. Het technisch niveau waarop aangeschreven wordt is het Bouwbesluit voor ’bestaande woningen’. Wettelijk gezien kunnen we niet boven dit technische niveau gaan aanschrijven. Helaas is dit in de praktijk onvoldoende om bijvoorbeeld de ’verloedering’ van woningen weg te nemen. Er zou een mogelijkheid geschapen moeten worden om aan te kunnen schrijven tot een hoger technisch niveau. In het kader van de krachtwijken aanpak gaan de gemeenten in samenwerking met het Rijk de nodige verbeterslagen maken. De gemeenten, waaronder Eindhoven, zijn druk bezig aan te geven op welk gebied er behoefte is om verbeterslagen te maken in deze wijken. In dat kader moet de gelegenheid worden aangegrepen om met het Rijk afspraken te maken over een hoger aanschrijfniveau. De gemeente Eindhoven zal hiertoe het initiatief nemen.

De aanschrijvingsbrieven die verzonden worden, worden redelijk goed nageleefd. In 2006 is er geen enkel bezwaarschrift ingediend bij "Bezwaar en Beroep" van de afdeling Juridische Zaken van de dienst Algemene en Publiekszaken.


Brandweer.

De rol van de Brandweer met betrekking tot kamerbewoningpanden beperkt zich met name tot het verlenen en controleren van gebruiksvergunningen. Voor kamerbewoningpanden met vijf of meer bewoners dient een gebruiksvergunning te worden aangevraagd bij de Brandweer. In een gebruiksvergunning worden voorschriften gesteld voor een brandveilig gebruik van een bouwwerk. De Brandweer was bezig met een inhaalslag voor het verlenen en controleren van gebruiksvergunningen. Deze inhaalslag is afgerond en betrof zo’n 700 kamerbewoningpanden. Over het algemeen kan gezegd wordt dat de voorschriften die gekoppeld zijn aan de gebruiksvergunning redelijk worden nageleefd. De Brandweer heeft afgesproken met de sector Bouw- en Woningtoezicht (BWT) dat indien zij bouwkundige gebreken constateren ze dit doorgeven aan de sector BWT, zodat de betreffende bouwinspecteur dit kan gaan controleren. Er worden door de Brandweer in beperkte mate kamerbewoningpanden aangeleverd bij de sector BWT vanwege mogelijke bouwkundige gebreken. De regelgeving voor de gebruiksvergunning gaat gewijzigd worden. De Bouwverordening, waarin de regelgeving met betrekking tot de huidige brandveiligheidseisen staat vermeld, gaat vervangen worden door het gebruiksbesluit. De landelijke invoering van dit besluit staat op dit moment gepland voor medio 2008. In het gebruiksbesluit worden de kamerbewoningpanden wel erkend als een speciale groep van panden, maar er is nog geen duidelijkheid over welke (brandveiligheids)eisen aan deze panden gesteld gaan worden. Hier dient dus in de toekomst rekening mee gehouden te worden.

Conclusies.

1 De pandeneigenaren zijn zeer divers; van erg goede ’huisbazen’ tot ’huisjesmelkers’. Omdat tijdens de controles nagenoeg altijd bouwkundige gebreken en altijd gebreken aan de installaties voor gas en licht worden vastgesteld is het van belang dat de (pro-actieve) controles gehandhaafd blijven. 2 Juridisch gezien bevat de regelgeving onvoldoende mogelijkheden om alle problemen/overtredingen met betrekking tot kamerbewoningpanden aan te pakken. Hiermee wordt gedoeld op het juridische aanschrijfniveau (onder dit niveau wordt verstaan de minimum bouwtechnische eisen waaraan een voor (kamer)bewoning geschikt bestaand pand moet voldoen) waarop kamerbewoningpanden kunnen worden aangeschreven; dit is te laag. Verloedering van panden wordt hiermee niet mee aangepakt of voorkomen. In het kader van de krachtwijken-aanpak neemt de gemeente Eindhoven het initiatief om met het Rijk afspraken te maken over een hoger aanschrijfniveau.


3 Over het algemeen kan gesteld worden dat in betrekkelijk weinig straten, wijken en/of buurten sprake is van (structurele) overlast. 4 Het is van belang om de hulpverlening beter te laten aansluiten op de handhavingsacties. Er wordt onvoldoende aandacht geschonken aan het sociaal functioneren van bewoners waardoor de benodigde hulpverlening soms niet wordt verleend. Dit kan worden opgelost door Bemoeizorg, Neos, Lumens Groep, CarePower of de Woonoverlastteams in te schakelen.

5 Handhaving van kamerbewoningpanden heeft onvoldoende prioriteit. Hierdoor is niet altijd in voldoende mate opgetreden. De prioriteit van handhaving wordt jaarlijks vastgesteld door het college. Het college is voornemens om hogere prioriteit te geven aan gebiedsgerichte handhaving van kamerbewoning. 6 De interne samenwerking op het gebied van handhaving/controles kan beter. Ook is het wenselijk om een ’accountmanager kamerbewoning’ binnen de nieuw op te richten sector Vergunningen, Toezicht en Handhaving (VTH) aan te wijzen die hierop (o.a.) toeziet.

7 De samenwerking met externen op het gebied van handhaving/controles kan beter.

8 De handhaving is niet’smart’. Het is aan te bevelen om de’smart’ aanpak uit te werken en dusdanig de controles uit te voeren. Hiermee bedoelen we dat met name de opbouw in prioritering bij de controles wordt aangepast. Indien men niet aan de wettelijke regels voldoet, dan wel geen invulling geeft aan eigen verantwoordelijkheden, kan men vaker een (onaangekondigde) controle verwachten. Panden en bewoners die juist wel voldoen aan de regelgeving worden lager op de (her)controle lijst gezet. Zo gaan we effectiever met de beschikbare capaciteit om en komt de nadruk te liggen op die kamerbewoningpanden waarvoor het is aangetoond dat het nodig is om ze te hercontroleren. 9 Er is onvoldoende zicht en daardoor onvoldoende ’grip’ op de kamerbewoning. De gemeente heeft onvoldoende in beeld in welke panden in Eindhoven kamerverhuur plaatsvindt. Een van de oorzaken van het gebrek aan informatie is het ontbreken van een vergunningplicht voor kamerverhuur. De enige vergunning die nu nog nodig is, is de gebruiksvergunning voor panden met vijf of meer kamerbewoners. Dat zijn slechts 700 van de 5.000 kamerverhuurpanden. 10 Met het vervallen van de kamerverhuurvergunning is ook een handhavingsmiddel vervallen. In de kamerverhuurvergunning werden ook eisen gesteld aan het pand. Als aan deze eisen niet werd voldaan kon de vergunning ingetrokken worden. Dat middel ontbreekt nu. 3 Overlast als gevolg van concentratie van kamerbewoni ng en splitsing. De laatste jaren heeft, in tot nu een beperkt aantal gebieden in Eindhoven, een concentratie van kamerbewoning (en splitsing) plaatsgevonden. De Wattstraat in Woensel-West is hiervan een voorbeeld. Op dit moment zijn al 85a/a van alle panden in de Wattstraat kamerbewoningpand geworden. Er wonen nog maar drie gezinnen


in de Wattstraat. Alle overige panden zijn opgesplitst of kamerbewoningpand geworden. Op het naast de Wattstraat aangrenzende Franklinplein zijn reeds alle woningen kamerbewoningpanden geworden.

Vaak zien we in deze, toch al kwetsbare, gebieden dat veel panden worden opgekocht door ’huisjesmelkers’, die deze panden vervolgens ’uitmelken’ (weinig investeren in onderhoud en nagenoeg geen eisen stellen aan de huurders). Omwonenden zelf noemen dit ’verloedering van binnenuit’.

Volgens de politie maken omwonenden zich ernstig zorgen over deze ontwikkeling. Het gaat hierbij om een optelsom van factoren die zich in verschillende mate, afzonderlijk of naast elkaar, voor kunnen doen: kamerbewoners wonen niet lang op het adres en hebben/willen (over het algemeen genomen) geen binding met de buurt, fietsen/rommel op de stoep/weg, gewijzigd dag- en nachtritme, overschrijding van de parkeernorm, geluidsoverlast, wonen in bergingen en slechte staat van onderhoud van het pand (deze opsomming is uiteraard niet uitputtend maar het geeft wel een beeld van de problemen). Conclusie.

Een van de consequenties van het kamerbewoningbeleid van 2005 is dat geen adequaat instrumentarium meer beschikbaar is om overconcentratie van kamerbewoning te voorkomen en de gevolgen van de overconcentratie te bestrijden. Uitsluitend toezicht op en handhaving van de reguliere regelgeving (Woningwet, bouwverordening, APV) biedt onvoldoende handvatten om deze ontwikkeling in deze gebieden te stoppen. Daarvoor is aanvullend instrumentarium nodig dat zich ook richt op een aanpak aan de voorkant: het voorkomen van verdere uitbreiding van de kamerverhuur en woningsplitsing in bepaalde gebieden. De oplossing wordt gezien in een gebiedsgerichte aanpak met een vergunningstelsel, toezicht op en handhaving van alle toepasselijke regelgeving en ook nadrukkelijke inzet op het sociaal functioneren van bewoners in de wijk of buurt. De staat van onderhoud van panden en publieke ruimtes worden meegenomen. Het eerste plan van (gebiedsgerichte) aanpak dient voor Woensel-West opgesteld te worden. Voor het vergunningstelsel komt, in aanvulling op de splitsingsvergunning, uitsluitend de omzettingsvergunning in aanmerking. De toepassing van de splitsingsvergunning en de gebiedsgerichte toepassing van de omzettingsvergunning bieden afdoende mogelijkheden om de verdere groei van woningsplitsing en kamerverhuur in daarvoor gevoelige gebieden te stoppen.

Aanbevelingen. Het kamerbewoningbeleid behoeft een aantal verbeteringen. Voorgesteld wordt om vijf maatregelen te nemen: 1 actieve ontmoediging en handhaving van ’huisjesmelkers’ en illegale bewoning;


2 bij het vaststellen van nieuwe prestatieafspraken met de corporaties expliciete vervolgafspraken maken over het huisvesten van (buitenlandse) studenten en short-stayers. Afspraken maken met opleidingsinstellingen over de huisvesting van buitenlandse studenten en afspraken maken met werkgevers ten aanzien van de huisvesting van buitenlandse werknemers; 3 optimaliseren van de integrale samenwerking tussen in- en externe partners bij handhaving; 4 aanpassen van het vergunningstelsel voor woningsplitsing in de Huisvestingsverordening en aan deze verordening toevoegen het stelsel van de omzettingsvergunning (voor het omzetten van zelfstandige woonruimte in twee of meer onzelfstandige woonruimten) . De omzettingsvergunning wordt gebiedsgericht ingezet: alleen in de wijkvernieuwings- en actiegebieden en in de krachtwijken is voor de omzetting een vergunning nodig. 5 aanwijzen van gebieden waarin geen woningsplitsing en/of omzetting wordt toegestaan (weigeren van de vergunningen daarvoor) en die daarmee " op slot" gaan. Grondslag voor de aanwijzing is de buurtthermometer. Woensel-West komt als eerste in aanmerking voor die aanwijzing. Toelichting. 1 Om actieve ontmoediging en handhaving van ’huisjesmelkers’ en illegale bewoning zo goed mogelijk aan te kunnen pakken dient hiervoor een Plan van Aanpak opgesteld te worden (vast te stellen door het college van burgemeester en wethouders) . Deze aanpak dient gebiedsgericht uitgewerkt te worden en bevat niet alleen controle en handhaving op de geldende regelgeving (APV, Woningwet en bestemmingsplannen), maar ook de koppeling met de nodige (maatschappelijke) zorg en het onderhoud aan panden en van de openbare ruimte. Met de hier voorgestelde aanpak dient als eerste gestart te worden in Woensel-West.

2 De integrale samenwerking tussen de in- en externe partners dient verbeterd te worden. Zo kunnen de problemen beter aangepakt worden. Dit dient intern gerealiseerd te worden binnen de nieuw op te richten sector Vergunningen, Toezicht en Handhaving van de dienst Stedelijke Ontwikkeling en Beheer.

3 Op dit moment is naast de gebruiksvergunning (die toeziet op de brandveiligheid) voor panden met vijf bewoners of meer geen andere vergunning meer nodig voor een kamerbewoningpand. Een gewone woning wijzigen in een kamerbewoningpand is sinds het vervallen van de kamerverhuurvergunning een stuk gemakkelijker. Met de aanpassing van het vergunningstelsel voor woningsplitsing en de gebiedsgerichte invoering van de omzettingsvergunning ontstaat nieuw instrumentarium om de verloedering van gebieden in te dammen. Voor de hele stad blijft, net als nu, een vergunning nodig voor het splitsen van een woning (in twee of meer woningen). Voorgesteld wordt dat de raad het college in de Huisvestingsverordening de mogelijkheid geeft om


gebieden aan te wijzen waarin die splitsingsvergunningen niet verleend worden. Voorgesteld wordt ook om in de Huisvestingsverordening op te nemen de vergunningplicht voor het omzetten van zelfstandige woningen in meerdere onzelfstandige woonruimten (voor kamerverhuur). Die vergunning wordt niet in de hele stad verplicht gesteld, maar uitsluitend in de wijkvernieuwingsgebieden, de actiegebieden en de drie krachtwijken. Aan de verordening wordt een kaart toegevoegd met deze gebieden. Voorgesteld wordt vervolgens dat de raad, net als voor de splitsingsvergunning, het college in de Huisvestingsverordening de mogelijkheid geeft om gebieden aan te wijzen waarin die omzettingsvergunningen niet verleend worden. Uitsluitend gebiedsgericht omzettingsvergunningen verlangen leidt niet tot te grote regeldruk. In combinatie met de mogelijkheid om gebieden aan te wijzen waarin geen splitsingsvergunning en/of geen omzettingsvergunning wordt verleend levert dit de mogelijkheid op om een gebied voor deze ontwikkelingen "op slot" te doen. 4 Grondslag voor de aanwijzing van een gebied waarin de twee vergunningen niet verleend worden is de buurtthermometer. De buurtthermometer bevat objectieve indicatoren voor de leefbaarheid van de Eindhovense woonbuurten en maakt op basis van eenduidige criteria een onderlinge vergelijking op stedelijk niveau mogelijk. De indicatoren geven de sociaal-economische status in de buurt weer (zoals het aantal lage inkomens, het aandeel niet-westerse allochtonen, het aandeel sociale huurwoningen), en geeft signalen voor ongewenste maatschappelijke ontwikkelingen (zoals geluidshinder woonomgeving, vandalisme, verhuisdynamiek). Het college van burgemeester en wethouders wijst op grond van de aanwijzingsbevoegdheden de wijk Woensel-West aan als gebied waarin geen splitsingsvergunningen en geen omzettingsvergunningen worden verleend. Daarmee zit deze wijk voor wat betreft de uitbreiding van kamerverhuur etc. "op slot". Indien nodig kan het college van burgemeester en wethouders ook andere gebieden "op slot" zetten. 5 Mogelijke alternatieven voor de omzettingsvergunning zijn onderzocht: leefmilieuverordening, Rotterdamwet, aanpassing bestemmingsplan. Deze alternatieven bieden echter onvoldoende soelaas om op korte termijn de problemen aan te pakken. Met de gebiedsgerichte aanpak, de gebiedsgerichte invoering van de omzettingsvergunning en het ’op slot’ zetten van bepaalde gebieden voor splitsing en omzetting zijn we van mening zo direct en effectief mogelijk de ontstane problemen en overlast aan te kunnen pakken en verdere negatieve ontwikkelingen te kunnen stoppen. Daarnaast wordt er door de gemeente Eindhoven in het kader van de krachtwijken-aanpak op korte termijn het initiatief genomen om bepaalde regel- en experimenteerruimte van het Rijk te krijgen.


De Huisvestingsverordening dient gewijzigd te worden met de toevoeging van het vergunningstelsel voor de omzettingsvergunning (gebiedsgerichte) en de mogelijkheid om gebieden aan te wijzen die op slot gaan voor omzetting en splitsing. Een voorstel tot wijziging van de Huisvestingsverordening wordt separaat aangeboden.

4 Wat kost het Vooralsnog zijn geen extra kosten geraamd. De kosten van de behandeling van de omzettingsvergunning worden gedekt door legesinkomsten. De maatregelen ten aanzien van toezicht en handhaving en de gebiedsgerichte aanpak worden binnen de bestaande capaciteit uitgevoerd.

Een ontwerpraadsbesluit bieden wij u hierbij ter vaststelling aan.

Burgemeester en wethouders van Eindhoven,

A. Brunninkhuis, secretaris.


Raadsbesluit De raad van de gemeente Eindhoven; gezien het voorstel van burgemeester en wethouders van 2 oktober 2007; besluit:

1 kennis te nemen van de evaluatie van het kamerbewoningbeleid; 2 het college van burgemeester en wethouders opdragen om: a een Plan van Aanpak op te stellen in het kader van actieve ontmoediging en handhaving van ’huisjesmelkers’ en illegale bewoning. Dit plan van (gebiedsgerichte) aanpak dient allereerst voor Woensel-West opgesteld te worden; b bij het vaststellen van de jaarlijkse prestatieafspraken met de corporaties expliciete afspraken te maken over het huisvesten van (buitenlandse) studenten, (buitenlandse) werknemers en starters en tevens afspraken te maken met werkgevers in verband met de huisvesting van buitenlandse werknemers; c maatregelen te treffen ter optimalisatie van de in- en externe samenwerking bij handhaving binnen de sector Vergunningen, Toezicht en Handhaving te realiseren; 3 het kamerbewoningbeleid over twee jaar opnieuw te evalueren. Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van 4 december 2007.

G. Braks, voorzitter.

J. Verheugt, griffier.

vh07011103

gemeente Eindhoven

Griffie gemeenteraad Commissiesecretariaat

Retouradres Postbus 9oISo, S6oo RB Eindhoven

Aan de leden van de raad

van de gemeente Eindhoven.

Raadsnummer 07. R22 9 g. 002 07. R 2 2 94. 002

07.R2295.002

Behandeld door M. Honing Telefoon (o4o) 238 24 88 Ons kenmerk griffie Verzenddatum I4 november 2007

Commissieadvies Betreft cie WR:

1. Raadsvoorstel inzake de Evaluatie Kamerbewoningbeleid; 2. Raadsvoorstel tot het vaststellen van beleid woningsplitsing; 3. Raadsvoorstel tot het vaststellen van de Verordening tot wijziging van de Huisvestingsverordening. De commissie Wonen en Ruimte heeft in haar vergadering van 13 november 2007 beraadslaagd over het bovengenoemde onderwerp.

Gezien de samenhang tussen de drie dossiers heeft de commissie op voorstel van de voorzitter de drie onderwerpen in een keer behandeld.

Alle fracties hebben aangegeven dat de antwoorden en uitleg van de wethouder een welkome verheldering en verduidelijking zijn van deze complexe, overwegend juridische materie.

Commissiebreed is een stemvoorbehoud genomen. De fractie van de PvdA overweegt een amendement om de omzettingsvergunning gemeentebreed in te voeren. De fracties van CDA, SP, GroenLinks en ChristenUnie hebben reeds expliciet aangegeven het amendement te kunnen steunen, uiteraard afhankelijk van de uiteindelijke formulering. De fractie van de SP heeft aangegeven een motie of amendement te overwegen ten behoeve van aanvullingen en/of aanscherpingen van de handhaving. De secretaris van de commissie, M. Honing

Bijlage(n): 0

Bezoekadres Stadhuisplein Io Eindhoven Openingstijden

Postadres Postbtls 90I50 s6oo RB Eindhoven

ma t/m vr 9.oo-r6.oo uur

Telefonisch bereikbaar

OplegvelRaadsuoorstel inzake de Eualuatie Kamerbewoningbeleid

Recommend Documents