Kopersnotitie Handelskade Gebouw Dock II d.d. 7 september 2015
Kopersnotitie inzake de Handelskade Aan de Waal in Nijmegen heeft BPD Ontwikkeling B.V. ( BPD ) het project de Handelskade ontwikkeld. Omdat de Handelskade bestaat uit 9 gebouwen, een stallingsgarage en een binnentuin die in bouwkundig opzicht (deels) van elkaar afhankelijk zijn, brengen we u in deze kopersnotitie op de hoogte van de hoofdlijnen van de juridische opzet van de Handelskade en praktische informatie over (het gebruik van) de Handelskade.
1. Omschrijving van de Handelskade Tot de Handelskade behoren: gebouw De Lunet, gebouw Havenkraan, gebouw Dock I, gebouw Batavia, gebouw Dock II, gebouw Dock III, gebouw Kadekraan, gebouw Kompas en gebouw Hezelpoort; commerciële ruimten; de onder voormelde gebouwen gelegen dubbellaagse stallingsgarage met bergingen ( de stallingsgarage ); de binnentuin (die ligt op een deel van de stallingsgarage); De bestrating om de Handelskade en de bestrating tussen de gebouwen De Lunet en Dock I / Havenkraan behoort niet tot de Handelskade maar is eigendom van de gemeente. Alle 9 gebouwen worden op de stallingsgarage gebouwd. Op een deel van de stallingsgarage ligt de binnentuin. De gebouwen, de stallingsgarage en de binnentuin zijn dus bouwkundig met elkaar verbonden. De Handelskade is schematisch weergegeven op de bij deze notitie behorende tekening, zie tekening hieronder.
1
Kopersnotitie Handelskade Gebouw Dock II d.d. 7 september 2015
2. Functies van de gebouwen In alle gebouwen bevinden zich woningen. In een aantal gebouwen bevinden zich op straatniveau commerciële ruimten. Het is echter nog niet helemaal zeker welke functie gebouw Dock III gaat krijgen. Dit kan bijvoorbeeld woningen, hotel/ horeca, commerciële ruimten of maatschappelijke functies worden. De functie van gebouw Dock III wordt op een later moment door BPD beslist en gecommuniceerd naar de kopers in de Handelskade.
3. Splitsingen in appartementsrechten U koopt drie zogenaamde appartementsrechten: een appartementsrecht dat u recht geeft op het gebruik van een woonappartement; een appartementsrecht dat u recht geeft op het gebruik van een berging, en een appartementsrecht dat u recht geeft op het gebruik van een parkeerplaats. U koopt daarmee een deel van de Handelskade en het gebouw waar u in gaat wonen. Naast het recht van gebruik van uw eigen appartement heeft u recht op gebruik van bepaalde gemeenschappelijke onderdelen van de stallingsgarage en het gebouw waar u in gaat wonen. Zo zijn bijvoorbeeld de binnentuin, trappenhuizen, liften en de toegangssystemen voor de stallingsgarage gemeenschappelijk. Al uw appartementsrechten ontstaan omdat de Handelskade wordt betrokken in meerdere zogenaamde splitsingen in appartementsrechten. Met deze splitsingen wordt ervoor gezorgd dat: de Handelskade zijn uniforme uitstraling behoudt zoals deze wordt opgeleverd, zoals bijvoorbeeld uitvoering en kleurstelling van de zonwering of het buitenschilderwerk; alle eigenaren van de Handelskade zeggenschap hebben over en meebetalen aan gemeenschappelijke onderdelen; de eigenaren van de verschillende gebouwen zeggenschap hebben over en meebetalen aan hun eigen gebouw en geen zeggenschap hebben over of mee moeten betalen aan andere tot het project behorende gebouwen. De volgende splitsingen zijn voor u van belang:
A. Hoofdsplitsing in appartementsrechten van het gehele Project: Gebouw De Lunet, gebouw Havenkraan, gebouw Dock I, gebouw Batavia, gebouw Dock II, Dock III, gebouw Kadekraan, gebouw Kompas, gebouw Hezelpoort, de commerciële ruimten die niet onder een gebouw zijn gelegen en de stallingsgarage worden in deze splitsing van elkaar gescheiden. Ieder gebouw, iedere afzonderlijke commerciële ruimte en de stallingsgarage wordt vervat in een appartementsrecht. In deze splitsing is kort gezegd tussen alle gebouwen en de stallingsgarage alleen gemeenschappelijk: de fundering van de Handelskade; de opstalverzekering van de Handelskade; installaties die strekken ten behoeve van meerdere gebouwen zoals bijvoorbeeld collectieve verwarmingssystemen. De kosten van onderhoud, inspectie etc. komen uitsluitend voor rekening van die gebouwen die daar op aangesloten zijn; de binnentuin (zie hierna de specifieke regeling voor de binnentuin). B. Ondersplitsing van gebouw Dock II In deze ondersplitsing worden de tot gebouw Dock II behorende commerciële ruimten en woningen van elkaar gescheiden. In dit gebouw worden de commerciële ruimten in één appartementsrecht vervat en de woningen worden gezamenlijk vervat in een ander appartementsrecht. De commerciële ruimten hebben daardoor zeggenschap over en moeten meebetalen aan de voorzieningen die alleen ten dienste komen van de commerciële ruimten. De woningen hebben daardoor zeggenschap over en moeten meebetalen aan de voorzieningen die alleen ten dienste komen van de woningen, zoals bijvoorbeeld de lift en de entree voor de woningen;
2
Kopersnotitie Handelskade Gebouw Dock II d.d. 7 september 2015
NB: gebouw Dock II deelt daarnaast een trappenhuis met gebouw Dock I en een trappenhuis met gebouw Dock III. C. Onder-ondersplitsing van de woningen gebouw Dock II Bij deze splitsing ontstaat het appartementsrecht dat recht geeft op het woonappartement dat u koopt. Aandachtspunten zijn: de verhouding tussen de verschillende woningeigenaren wordt geregeld; er zullen beperkingen gelden ten aanzien van het realiseren van harde vloerbedekking, Ico = maximaal 54dB; voor zover een woning een dakterras c.q. beloopbare buitenruimte heeft, behoort het beloopbaar oppervlak tot de eigendom van de woning en is de constructie tot en met de waterkerende laag1 daaronder gemeenschappelijk eigendom van alle gerechtigden tot het betreffende gebouw (derhalve de woningen en de commerciële ruimten); de woningen in gebouw Dock II mogen de eerste 3 jaar na oplevering niet worden verhuurd in het prijssegment: huurtoeslaggrens t/m 1.100/maand (prijspeil januari 2013). D. Ondersplitsing van de stallingsgarage Bij deze splitsing ontstaan de appartementsrechten die recht geven op de berging en de parkeerplaats die u koopt. Aandachtspunten zijn: - de woningen worden voorzien van stadsverwarming. De leidingen hiervoor lopen, evenals leidingen voor andere nutsvoorzieningen, ook deels door de bergingen. Indien er inspectie aan deze voorzieningen plaats vindt, dan moet de betreffende nutsmaatschappij toegang krijgen tot de berging; - de Handelskade ligt buiten de primaire waterkering2. De primaire waterkering is direct tegen de buitenwand van de stallingsgarage aan gerealiseerd (ter plaatse van gebouw Dock III en de Hezelpoort). De primaire waterkering blijft eigendom van het Waterschap. Om deze te kunnen inspecteren en onderhouden moet het Waterschap toegang krijgen tot de stallingsgarage en bergingen ter plaatse van de primaire waterkering. 4. In welke Verenigingen van Eigenaars neemt u deel? Bij alle splitsingen in appartementsrechten wordt een vereniging van eigenaars ( VvE ) opgericht. Er zullen dus veel VvE s ontstaan, zie bijlage 1. In de volgende VvE s neemt u direct of indirect deel: Directe deelneming: o de VvE van de woningen van gebouw Dock II; o de VvE van de stallingsgarage; Indirecte deelneming (via uw lidmaatschap van de hiervoor genoemde VvE s): o de hoofd VvE van de Handelskade (in welke VvE onder meer het beheer van de binnentuin zal plaatsvinden); o de VvE Dock II. Alle VvE s worden voor de werkbaarheid beheerd door een professionele VvE-beheerder. De raming van de door u te betalen VvE-bijdragen zijn circa 1,50 per m2 woonoppervlakte per maand.
5. Stallingsgarage De stallingsgarage bestaat uit parkeerplaatsen en bergingen. Deze parkeerplaatsen en bergingen zijn alleen bestemd voor de eigenaren en gebruikers van de woningen van de Handelskade. De eigenaren en gebruikers van de commerciële ruimten en andere functies alsmede de bezoekers van de woningen dienen elders te parkeren, bijvoorbeeld op het nabijgelegen parkeerterrein De Oude Stad of aan de Waalbandijk te Nijmegen. Aandachtspunten zijn: Parkeerplaatsen mogen niet worden overgedragen of verhuurd aan derden die geen eigenaar 1 2
Waterkerende laag (dakbedekking) bevindt zich boven de isolatie. De primaire waterkering is een dijk die beschermt tegen het buitenwater.
3
Kopersnotitie Handelskade Gebouw Dock II d.d. 7 september 2015
zijn van een woning in de Handelskade. Een parkeerplaats mag tussen eigenaren van een woning in de Handelskade wel verkocht worden. Op een deel van het dak van de stallingsgarage ligt de binnentuin. Het dak van de stallingsgarage zal tot en met de waterkerende laag onderdeel zijn van de stallingsgarage. Het onderhoud van het dak komt derhalve tot en met de waterkerende laag voor rekening en risico van de gerechtigden tot de stallingsgarage. Dit wordt doorberekend in uw bijdragen in de VvE van de stallingsgarage. Alle gebouwen zijn bereikbaar via de stallingsgarage. In de stallingsgarage kunnen, als kopersoptie, een beperkt aantal parkeerplaatsen met oplaadpunten voor elektrische auto s worden gerealiseerd. De eigenaars van deze parkeerplaatsen betalen uiteraard zelf de stroom die ze afnemen. NB. In principe kunnen op basis van de in de Handelskade gelegen nutsvoorzieningen een beperkt aantal oplaadpunten voor elektrische auto s worden gecreëerd. Als een eigenaar van een parkeerplaats na oplevering alsnog zelf een oplaadpunt wil aanleggen, dan is hiervoor de toestemming van de VvE Stallingsgarage en de VvE Hoofdsplitsing vereist. De parkeerplaatsen worden later opgeleverd dan uw woning en berging. In verband daarmee zult u vanaf de oplevering van uw woning tot aan de oplevering van uw parkeerplaats een tijdelijk gebruiksrecht krijgen van een andere parkeerplaats in de stallingsgarage van de Handelskade. Bij oplevering van uw woning, betaalt u wel de laatste termijn van uw parkeerplaats. 6. Binnentuin De binnentuin wordt aangelegd op een deel van de stallingsgarage en mag alleen worden gebruikt door gerechtigden tot de woningen binnen de Handelskade, met uitzondering van de woningen binnen gebouw De Lunet. De woningeigenaren exclusief De Lunet zijn ook de personen die beslissen over en meebetalen aan het onderhoud en vernieuwing van de binnentuin. De eigenaren/huurders binnen het gebouw De Lunet en de commerciële ruimten binnen de Handelskade mogen dus geen gebruik maken van de binnentuin. Zij hebben dan ook geen stem over de binnentuin en betalen dan ook niet mee aan het onderhoud en de vernieuwing daarvan. De financiële bijdragen worden berekend in lijn met de bijdrage aan de hoofd VvE. Er wordt een vereniging opgericht om het beheer van de binnentuin in goede banen te leiden, de kosten en financiële bijdragen goed te beheren en ervoor te zorgen dat alleen de personen die mee moeten betalen aan het onderhoud en de vernieuwing daarvan zeggenschap hebben over de binnentuin. De constructie tot en met de waterkerende laag behoort bij de VvE van de stallingsgarage. De constructie boven de waterkerende laag is van de binnentuin. 7. Puien commerciële ruimten De eigenaren en gebruikers van de commerciële ruimten mogen voor eigen rekening en risico op de puien die grenzen aan de commerciële ruimten naamborden, reclameaanduidingen, uithangborden, zonwering, windschermen, vlaggen, spandoeken, bloembakken en schijnwerpers hebben en houden. BPD zal in een zogenaamd puienboek aangeven aan welke voorschriften de eigenaren en gebruikers van de commerciële ruimten zich moeten houden. Naast deze voorschriften dienen zij zich ook te houden aan de regels en voorwaarden die van overheidswege worden gesteld. 8. Aantal bijzonderheden van het gebouw waarin u een woonappartement koopt Gebouw Dock II De voorzieningen van de commerciële ruimten enerzijds en de woningen anderzijds worden zoveel mogelijk gescheiden. De eigenaren van de commerciële ruimten en de woningen hebben daardoor de zeggenschap over en een financiële bijdrageplicht inzake hun eigen gedeelte van gebouw Dock II. Zo hebben de commerciële ruimten en de woningen aparte ingangen/entrees (voor wat betreft
4
Kopersnotitie Handelskade Gebouw Dock II d.d. 7 september 2015
de woningen met een eigen lift). Een aantal voorzieningen en de (constructieve) gedeelten van gebouw Dock II zijn echter gemeenschappelijk van de commerciële ruimten en de woningen, waaronder (niet uitputtend) begrepen de constructieve schil van gebouw Dock II. Alle commerciële ruimten en woningen hebben zeggenschap over deze gemeenschappelijke gedeelten en moeten daaraan meebetalen. Op de begane grond bevinden zich commerciële ruimten. In de splitsingsakte wordt aan deze commerciële ruimten bevoegdheden gegeven zodat zij hun bedrijf goed kunnen uitoefenen, waaronder (niet uitputtend) begrepen: o het gebruik van de puien zoals hiervoor vermeld; o het gebruik van het dak van gebouw Dock II voor het hebben, houden, vernieuwen en gebruiken van koel-/ventilatie installaties; o een regeling dat bevoorrading is toegestaan en niet wordt gezien als overlast (de bevoorrading van de commerciële ruimten zal overigens gebeuren via de openbare weg en dus niet via de stallingsgarage). De eigenaren van woningen op de bovenste verdieping, direct gelegen onder een dak zijn bevoegd om als meerwerk op daartoe aangewezen gedeelten van dat dak voorzieningen ten behoeve van hun eigen woning te realiseren. Daarbij kan gedacht worden aan een installatie voor airconditioning. Na oplevering van de woningen op de bovenste verdieping moeten de betreffende eigenaren toestemming vragen aan de VvE Dock II over de wijze van realisatie/de uitvoering. De kosten van onderhoud, vernieuwing, inspectie etc. van bijvoorbeeld de koeling, komt uitsluitend voor rekening van die woningen die op die installatie zijn aangesloten. Gebouw Dock II ligt naast gebouw Dock I. Gebouw Dock I en gebouw Dock II maken gebruik van één en dezelfde ingang/entree met bijbehorende voorzieningen, waaronder begrepen de lift en het trappenhuis. Deze ingang/entree wordt aangemerkt als gemeenschappelijk in de hoofdsplitsing, waarbij nader wordt gespecificeerd dat alleen de gerechtigden tot gebouw Dock I en gebouw Dock II gebruik mogen maken van deze ingang/entree met bijbehorende voorzieningen. Alleen de gerechtigden tot gebouw Dock I en gebouw Dock II moeten aan deze ingang/entree met bijbehorende voorzieningen meebetalen. Ditzelfde geldt voor de entree met lift en trappenhuis die gebouw Dock II deelt met gebouw Dock III.
Bijlage 1 : VvE structuur
5
