Opfrissen van de Zeeuws-‐ Vlaamse woningmarkt Wooncongres 25 april 2013 Marco van Dorst
Inten%everklaring UPGRADE • 24 januari 2013 ondertekende groot aantal publieke en private parDjen intenDeverklaring • Samen schouders zeHen onder UPGRADE van de Zeeuws-‐Vlaamse woningmarkt • Drie gemeenten en Provincie dragen financieel bij aan totstandkoming ondernemingsplan • Rest draagt bij met kennis en ervaring • Doel is om in najaar 2013 ‘go – no go’ besluit te nemen over driejarige proef met UPGRADE
Deelnemers UPGRADE • De gemeenten Hulst, • De Zeeuws-‐Vlaamse Terneuzen en Sluis, verenigd woningcorporaDes in PlaVorm Gemeenten WoonsDchDng Hulst, Clavis en Woongoed Zeeuws-‐ • Provincie Zeeland Vlaanderen • AM Zeeland • Bouwend Zeeland • Van der Poel B.V. • Brabants Zeeuwse • Drie Zeeuws-‐Vlaamse WerkgeversfederaDe BZW Rabobanken • UwNieuweToekomst
Wat is er aan de hand? • Structureel overschot parDculiere woningen op ZVL woningmarkt +/-‐ 3.500 (bron: STEC 2013) • Vooral dalende vraag naar goedkope woningen • Vraag neemt door krimp extra af • Zonder ingrijpen, dreigt toenemende leegstand en achteruitgang leebaarheid
Waarom UPGRADE? • Leegstand en slecht onderhoud is negaDef voor naastgelegen panden, straat, wijk, kern en (beeldvorming van de) regio in zijn geheel • Incourant en verouderd woningoverschot belemmert vernieuwing en modernisering • Hierdoor wordt onze regio minder aantrekkelijk om er te wonen of Djdelijk te verblijven • Leegstand en slecht onderhoud negaDef voor vesDgingsklimaat en belemmert aantrekkings-‐ kracht streek bij werving personeel
Missie UPGRADE Bijdragen aan kwaliteitsverbetering van de Zeeuws-‐Vlaamse woonomgeving, door onHrekken aan de woningmarkt van parDculier vastgoed met lage toekomstwaarde door middel van samenvoeging, bestemmingswijziging en/of sloop Concreet beoogt UPGRADE de komende 30 jaar 1.500 laagwaardig parDculiere woningen aan de markt te onHrekken
Rol UPGRADE • UPGRADE sDmuleert samenwerkingsovereenkomsten tussen publieke en private parDjen om herstructurering van specifieke straten en buurten aan te pakken. • UPGRADE onderzoekt met parDjen wat (financiële en maatschappelijke) kosten en opbrengsten kunnen zijn van specifieke projecten. • UPGRADE doet voorstellen voor verdeling van (financiële en maatschappelijke) kosten en baten over de parDjen. • UPGRADE zoekt naar mogelijkheden om de resterende financiële gaten te dichten. • UPGRADE zorgt voor vertrouwen tussen parDjen • UPGRADE vormt keurmerk vormt voor financiers
Concreet • UPGRADE werkt jaarlijks businesscases uit. • Deels gaat het om: – ‘losse panden’ (stenen des aanstoots) – grote herstructureringsprojecten (buurten, straten)
• Per geval: – samenwerkingsverband smeden – bekijken wat mogelijke kosten en opbrengsten zijn – financiering regelen
Randvoorwaarden UPGRADE UPGRADE: • vergt samenwerking tussen veel parDjen; • werkt Zeeuws-‐Vlaams breed; • moet kunnen inspelen op lokale kansen; • funcDoneert operaDoneel onafankelijk, met een zo groot mogelijk mandaat; • wordt aangestuurd op hoofdlijnen aan de hand van jaarplannen en kwartaalverslagen; • heeg baat bij gedeelde, brede gebiedsvisie; • moet vooral prakDsch aan de slag en zal zich ontwikkelen door te ‘doen’; • Is zaak van ‘lange adem’: minimaal twinDg tot derDg jaar.
Afgestemd beleid nodig • UPGRADE moet deel zijn van door de gemeenten onderling op elkaar afgestemd maatregelenpakket: – Aangepaste nieuwbouwplanning die aansluit op bevolkingsprognose en vraagsegmentering – Druk opvoeren bij woningeigenaren die vastgoed verslonzen (leegstandsverordening, aanschrijven) – Subsidies en/of leningen parDculiere woningverbetering – Duidelijkheid over tweede woningenbeleid – Bereidheid tot experimenteren ten aanzien van nieuwe bestemmingen
It’s the economy, stupid! • UPGRADE kost geld: Fondsvorming nodig – Uit de markt nemen van vastgoed is financieel onrendabel – Wel maatschappelijk rendement mogelijk
• Mogelijkheden voor voeden van UPGRADE-‐fonds: – OZB-‐inkomsten – Extra % bij elke verkooptransacDe (regelen via de notaris) – Verkoop van bouwDckets bij ‘rood-‐voor-‐rood’ principe – ‘Verwijderingsbijdrage’ bij nieuwbouw in uitbreidingswijken – Subsidies – EIB-‐leningen (Jessica) – Uitgeven van cerDficaten aan investeerders – Verkoop grond, opbrengsten uit projectontwikkeling
Bijdragen aan UPGRADE-‐ fonds? Waarom? • Vraag: Hoe te verantwoorden? • Antwoord: Investering verdient zich terug!
– UPGRADE brengt meer krapte door woningen uit de markt te nemen => meer vraag, hogere prijs – UPGRADE brengt woningmarkt kwanDtaDef en kwalitaDef meer in balans – Verbetering woonomgeving => aantrekkelijker woningmarkt, verbeterde woonbeleving – In gang zeHen van verhuisketens door ingrijpen aan de onderkant – Hogere WOZ-‐waarde leidt tot meer investeringen in bestaande panden door bewoners
Mogelijke businesscases (1) 1. Opkopen, opknappen en in de Djdelijke verhuur (beleggingspand voor derden) 2. In beheer nemen, opknappen en in de Djdelijke verhuur (beleggingspand voor huidige eigenaar) 3. Opkopen, casco opknappen en verkopen (kluswoning) 4. Opkopen, volledig opknappen en verkopen als eengezinswoning (turnkey eengezinswoning) 5. Opkopen, volledig opknappen en verkopen als vakanDewoning (turnkey vakan%ewoning) 6. Opkopen, samenvoegen, casco opknappen en verkopen als kluswoning (kluswoning samenvoeging)
Mogelijke businesscases (2) 7. Opkopen, samenvoegen, opknappen en verkopen als turnkey eengezinswoning (turnkey samenvoeging) 8. Opkopen, verbouwen tot garage en verhuren (garage verhuur) 9. Opkopen, verbouwen tot garage en verkopen (garage verkoop) 10. Opkopen, slopen, grond verkopen als tuin-‐ of (aan)bouwgrond aan buren (grond woningbouw buren) 11. Opkopen, slopen, grond met bouwvergunning verkopen aan projectontwikkelaar (rood-‐voor-‐rood) 12. Opkopen, slopen, grond verkopen aan gemeente voor openbare ruimte (grond openbare ruimte)
Meer weten? info@upgrade-‐zvl.nl 06 – 22 11 00 77 Schrijf u in voor de UPGRADE-‐nieuwsbrief
