Opdrachtgever Adviseur Datum Inzake

Opdrachtgever

:

Gemeente Voerendaal T.a.v. de heer P. Verbraak Postbus 230000 6367 ZG VOERENDAAL

Adviseur

:

Drs. T.G. Neuféglise

Datum

:

2 juli 2009

Inzake

:

Positionering horeca in De Borenburg en bepaling exploitatiemogelijkheden

Documenttitel / versie

: Positionering horeca in de Borenburg en bepaling exploitatiemogelijkheden

Uitgever

: Horeca Ondernemers Adviseurs ©

Adviseur

: Drs. T.G. Neuféglise

Publicatie datum

: 2 juli 2009

Pagina : 1 van 87

INHOUDSOPGAVE

INLEIDING SAMENVATTING CONCLUSIES EN ADVIES

4 9

1. 1.1 1.2 1.3 1.4

EXPLOITATIEKADERS Doelstellingen Uitgangspunten Randvoorwaarden Reflectie op de exploitatiekaders

13 13 14 15 15

2. 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6

ANALYSE SITUATIE Inleiding Gebruikers ruimten en bezetting Huidige exploitatie- en beheervorm Huidige afspraken Exploitatie/beheervorm en kader weten regelgeving Advies inzake exploitatievorm exploitatie en wet en regelgeving

17 17 17 22 24 27 34

3. 3.1 3.1.1 3.1.2 3.1.3 3.2 3.2.1 3.2.2 3.2.3 3.3 3.4

MARKTANALYSE Uitgangspunten Marktsegmenten Verzorgingsgebied Vestigingslocatie Analyse van de vraagzijde Particuliere markt Zakelijke markt Toeristische markt Analyse van de aanbodzijde Confrontatie vraagen aanbodzijde

37 37 38 39 39 41 41 47 49 51 54

4 4.1 4.2 4.3 4.4

CONCEPTUELE INVULLING Overwegingen en positionering Concept, niveau en uitstraling Afspraken tussen partijen Investeringsbegroting

57 57 61 64 67



Uitgever


Adviseur


Publicatie datum

: 2 juli 2009

Pagina : 2 van 87

5 5.1 5.2 5.2.1 5.2.2 5.2.3 5.2.4 5.3 5.3.1 5.3.2 5.4 5.4.1 5.4.2 5.4.3 5.4.4 5.4.5

EXPLOITATIEPROGNOSE Uitgangspunten algemeen minimale variant Uitgangspunten Omzet Kosten Resultaat en ruimte voor huur 0-variant Uitgangspunten Visie Horeca Ondernemers adviseurs Bibliotheekvariant Uitgangspunten Besparing Bibliotheek Resultaat gemeenschapshuis Resultaat commercieel café Gecombineerd resultaat bibliotheekvariant

BIJLAGE 1: TOELICHTING OVERIGE EXPLOITATIE KOSTEN

69 69 70 70 72 73 75 76 76 77 78 78 80 80 84 86

87



Uitgever


Adviseur


Publicatie datum

: 2 juli 2009

Pagina : 3 van 87

INLEIDING Situatieschets De gemeente Voerendaal beschikt over meerdere wijk/buurtaccommodaties, waaronder Cultureel centrum De Borenburg. Deze multifunctionele accommodatie heeft haar deuren geopend in 1998 en kan als de vaste locatie van een vijftiental verenigingen beschouwd worden. Uniek aan de locatie is dat het, in tegenstelling tot het overgrote merendeel van soortgelijke accommodaties, niet met de bestemming “sociaal maatschappelijke doeleinden” in het bestemmingsplan is opgenomen, maar een volwaardige horecabestemming kent.

Het vastgoed is in eigendom van de gemeente, de exploitatie zelf is in de periode van de afgelopen 10 jaar door een viertal verschillende partijen verzorgd, waarbij in de huidige situatie de gemeente zelf verantwoordelijk is voor de exploitatie en het beheer uitbesteed heeft aan Licom Detachering.

De gemeente bevindt zich momenteel in een fase van herbezinning over het meest gewenste exploitatiemodel van De Borenburg. Voortzetting van de constructie waarin de gemeente de accommodatie verhuurt aan een exploitant die de verenigingen herbergt en daarnaast commerciële activiteiten ontplooit behoort eveneens tot de mogelijkheden, maar ook wordt gedacht aan verkoop/verzelfstandiging van de accommodatie. In het verleden heeft de eerstgenoemde constructie zich niet bewezen, waarvoor de diverse partijen (gemeente, verenigingen en exploitanten) verschillende, elkaar contradicterende, verklaringen aangedragen hebben. Dit heeft geleid tot een verkenning van de toekomstige exploitatiemogelijkheden door Hospitality Consultants (HC). Als uitkomst van deze verkenning is een aantal oplossingsrichtingen benoemd, waarbij vooralsnog door de gemeente Voerendaal geopteerd wordt voor het handhaven van de huidige exploitatieopzet, weliswaar met enige aanpassingen. Zo luidt de verwachting dat bij de selectie van een „meest geschikte‟ kandidaat deze efficiënter kan opereren en het commerciële gebruik kan intensiveren waardoor de maatschappelijke functie van de accommodatie gehandhaafd kan worden en de gemeente Voerendaal verzekerd is van huurinkomsten.



Uitgever


Adviseur


Publicatie datum

: 2 juli 2009

Pagina : 4 van 87

Alvorens tot werving en contracteren van een nieuwe exploitant overgegaan kan worden dient echter eerst: a) gekomen te worden tot een breed gedragen invulling van de exploitatie van de Borenburg, waarbij de garanties die in het verleden toegekend zijn aan de verenigingen (gebruikers) en de wijzigingen die hier wellicht in aangebracht dienen te worden centraal staan. b) duidelijkheid gecreëerd te worden op welke wijze de horeca gepositioneerd dient te worden en welke wijzigingen aan de accommodatie gewenst zijn opdat er een reële kans is op een bedrijfseconomisch verantwoorde exploitatie door de exploitant. Achterliggende gedachte is dat hierbij sprake is van een win-win situatie, waarbij de verenigingen een beroep kunnen blijven doen op de accommodatie en de gemeente in plaats van de huidige situatie niet langer beheerkosten maar enkel nog kapitaalslasten heeft, welke deels gedekt kunnen worden door huurinkomsten. Hiertoe zijn op grond van een raadbesluit van 30 juni 2008 een zogeheten koplopergroep (raadsvertegenwoordiging) en een klankbordgroep (verenigingsvertegenwoordiging) geformeerd, welke later in de vorm van de raadsgroep en verenigingsgroep (gezamenlijk vormen zij de werkgroep Borenburg) aan de slag zijn gegaan.

Voor inhoudelijke ondersteuning van de werkgroep Borenburg, advisering inzake de meest geëigende conceptuele invulling van de horeca van De Borenburg en de financiële onderbouwing van de keuzes die voorgesteld worden vanuit de werkgroep is een adviespartij benaderd en gecontracteerd. De adviespartij in kwestie is Horeca Ondernemers Adviseurs.



Uitgever


Adviseur


Publicatie datum

: 2 juli 2009

Pagina : 5 van 87

Rollen Horeca Ondernemers Adviseurs en centrale (onderzoeks)vragen In gezamenlijk overleg tussen de gemeente Voerendaal en Horeca Ondernemers Adviseurs zijn een aantal rollen benoemd voor de laatstgenoemde partij en een drietal centrale vragen geformuleerd:

Rollen Horeca Ondernemers Adviseurs 1. Aanwezigheid bij en inbreng van kennis in de werkgroepen/raadsgroepen; 2. Advisering inzake het aan te besteden (exploitatie)model, c.q. meest geëigende conceptuele invulling; 3. Begeleiding van de aanbesteding/selectieprocedure.

Centrale vragen Welke positionering en conceptuele invulling is gewenst voor de horeca in De Borenburg, rekening houdende met de exploitatiekaders, uitkomsten van een marktonderzoek en behoeften/eisen van de gebruikers? Welke van de nader te bepalen opties (afspraken met de gebruikers) leidt tot een werkbare situatie en bedrijfseconomisch verantwoorde exploitatie van de Borenburg door een exploitant? Op welke wijze kan de aanbestedingsprocedure vormgegeven worden om de kans op een duurzame relatie tussen de gemeente en exploitant te maximaliseren, c.q. de meest geschikte exploitant te selecteren?

Fasering werkzaamheden Specifiek wat betreft de 2e en 3e rol (advisering inzake de meest geëigende conceptuele invulling en de aanbesteding van de exploitatie van De Borenburg) onderscheidt Horeca Ondernemers Adviseurs de volgende fasen in de te verrichten werkzaamheden: I

Ontwikkelingsfase (inventarisatie, analyse, marktverkenning, positionering) (hoofdstuk 1 tot en met 4 van de huidige rapportage)

II

Haalbaarheidsfase (stichtingskosten en bedrijfseconomische haalbaarheid) (hoofdstuk 5)

III

Aanbesteding.



Uitgever


Adviseur


Publicatie datum

: 2 juli 2009

Pagina : 6 van 87

De huidige rapportage betreft fasen I en II, waarbij de volgende onderwerpen behandeld worden: 1. Exploitatiekaders Vaststelling doelstellingen, randvoorwaarden en uitgangspunten. 2. Analyse situatie Inventarisatie en analyse situatie; Toets juridische constructie/weten regelgeving. 3. Marktanalyse Marktverkenning. 4. Conceptuele invulling Positionering en meest geëigende bedrijfsformule; Raming benodigde investeringen. 5. Exploitatieprognose Bedrijfseconomische haalbaarheid; Bepaling huursom. Inzake de bedrijfseconomische haalbaarheid worden een drietal varianten van de invulling van De Borenburg doorgerekend: De 0-variant (hierin wordt het pand zonder beperkingen verhuurd aan een exploitant en kunnen de verenigingen geen beroep doen op specifieke regelingen); De minimumvariant (uitgaande van een beperkende werking van de oude rechten van de verenigingen opteren de verenigingen voor minder verstrekkende rechten, waardoor zij wel onder andere het huurrecht behouden van de accommodatie en de exploitant beter dan in de huidige situatie in staat gesteld wordt om De Borenburg op commerciële basis te exploiteren); De bibliotheekvariant (variant waarin de bibliotheek ondergebracht wordt in de accommodatie van De Borenburg).

Over Horeca Ondernemers Adviseurs In 2006 zijn de advieswerkzaamheden van Koninklijke Horeca Nederland ondergebracht in de zelfstandig en onafhankelijk functionerende Stichting Horeca Ondernemers Academie & Adviseurs. De gespecialiseerde bedrijfsadviseurs kennen de horecabranche van binnen en buiten: met een jarenlange (internationale) ervaring in praktijk en theorie en Koninklijke Horeca Nederland als basis. Op jaarbasis worden ruim 250 bedrijfseconomische en Documenttitel / versie


Uitgever


Adviseur


Publicatie datum

: 2 juli 2009

Pagina : 7 van 87

financiële adviezen uitgebracht in situaties bij (potentiële) aankoop, verkoop, ontwikkeling of uitbreiding van horecabedrijven waarbij het onderzoeken van de haalbaarheid en het waarderen van de bedrijfsactiviteiten belangrijke onderdelen van de (advies)rapportages zijn.

Tevens worden vanuit de academie jaarlijks een 100-tal (startende) horecaondernemers succesvol begeleid en getraind om een beter financieel- en sociaal rendement uit hun bedrijf te halen.

Voor nadere informatie in het kader van materiedeskundigheid wordt verwezen naar de website van Koninklijke Horeca Nederland (www.horeca.org), www.horecaondernemersadviseurs.nl of www.horecaondernemersacademie.nl.

Gegevensbronnen Er is bij dit onderzoek onder meer gebruik gemaakt van informatie uit gesprekken met onder andere de gemeente Voerendaal en meerdere bezoeken aan de vestigingsplaats en de specifieke locatie. Het CBS, bedrijfschap Horeca & Catering, de Kamer van Koophandel en het NRIT zijn geraadpleegd, daarnaast zijn diverse, aan Horeca Ondernemers Adviseurs, overlegde bescheiden vanuit de gemeente Voerendaal en de verenigingen bestudeerd. Specifiek voor een deel van de analyse van de situatie is gebruik gemaakt van een in 2007 door Hospitality Consultants uitgebracht rapport met als titel “Verkenning toekomstige exploitatieopzet Cultureel Centrum De Borenburg”. Daarnaast is gebruik gemaakt van de bij Horeca Ondernemers Adviseurs en Koninklijke Horeca Nederland beschikbare gegevens, kennis inzake soortgelijke exploitaties en locaties en is advies ingewonnen bij een jurist gespecialiseerd in de horecawetgeving, in relatie tot multifunctionele accommodaties. Leeswijzer Het rapport start met de samenvatting, conclusies en aanbevelingen. In de daarna volgende hoofdstukken wordt uitgebreid ingegaan op de exploitatiekaders, analyse situatie en plannen, marktanalyse, de conceptuele invulling en de exploitatieprognose.

Woerden, 2 juli 2009 Hans Leenhouts, projectleider namens Drs. T.G. Neuféglise Documenttitel / versie


Uitgever


Adviseur


Publicatie datum

: 2 juli 2009

Pagina : 8 van 87

SAMENVATTING CONCLUSIES EN ADVIES Exploitatiekaders De gemeente Voerendaal hecht belang aan een passende en moderne accommodatie voor verenigingen en stichtingen binnen de gemeentegrenzen en erkent dat een multifunctionele accommodatie een belangrijke bijdrage levert aan de versterking van samenhang tussen burgers in een gemeente. Om specifiek de accommodatie De Borenburg betaalbaar te houden is naast de hoofddoelstelling het optimaliseren van de inkomsten uit verhuur een belangrijke nevendoelstelling en wordt gestreefd naar een duurzaam exploitatie/beheermodel.

Analyse situatie Horeca Ondernemers Adviseurs sluit zich bij de in 2007 uitgevoerde analyse van Hospitality Consultants aan dat De Borenburg gerelateerd aan de vraag vanuit het verenigingsleven een (te) royale accommodatie is. Tegelijkertijd is het pand niet optimaal ingericht voor de beoogde commerciële functie, terwijl hier wel het oppervlak voor aanwezig is. Ten aanzien van de exploitatievorm, de exploitatie zelf en de vigerende weten regelgeving adviseert Horeca Ondernemers Adviseurs onder andere om: Teneinde de commerciële mogelijkheden te vergroten de zalen 1a, 1b, 2a en 2b op de begane grond samen te voegen tot één grote, opdeelbare ruimte om zodoende de commerciële mogelijkheden te vergroten en meer verenigingen gebruik te laten maken van de Hafaruimten op de 1e verdieping; De accommodatie als geheel up-to-date te brengen op onder meer de punten klimaatbeheersing, afwerkingniveau van de ruimten en de routing/lay-out in de keuken aan te passen aan de HACCP richtlijnen; De openingstijden te beperken opdat een hogere bezettingsgraad bereikt kan worden en de exploitatiekosten gereduceerd kunnen worden; De afnameverplichting met de brouwerij juridisch te laten beoordelen op een aantal punten (de looptijd, opzegmogelijkheid en toetsing door de NMA); De huidige 15-dagenregeling te herzien vanwege het strijdig zijn met de weten regelgeving.



Uitgever


Adviseur


Publicatie datum

: 2 juli 2009

Pagina : 9 van 87

Marktanalyse Ten behoeve van de externe, commerciële functie van De Borenburg is een marktanalyse uitgevoerd. Hieruit komt naar voren dat de vraag vanuit de particuliere markt niet goed aansluit op de voor De Borenburg gewenste laagdrempelige/toegankelijke positionering, het inkomensniveau, leeftijdsverdeling, huishoudensamenstelling en dergelijke duiden eerder op de behoefte aan meer luxe horecavoorzieningen. Gelet op de ligging van De Borenburg acht Horeca Ondernemers Adviseurs de relevantie van de toeristische markt als zeer gering, de omvang van de vraag vanuit de zakelijke markt is relatief beperkt.

Samenvattend stelt Horeca Ondernemers Adviseurs dat de karakteristieken van De Borenburg (type locatie, specifieke ligging), in combinatie met de confrontatie van vraagen aanbodzijde van de horeca, leiden tot de conclusie dat de externe markt alleen voor wat betreft de particuliere markt (zalenfunctie en restauratieve functie in het lage segment) een duidelijke omzetpotentie kent voor De Borenburg. Conceptuele invulling Op basis van de exploitatiekaders, analyse situatie en marktanalyse komt Horeca Ondernemers Adviseurs tot een meest geëigende conceptuele invulling, waarbij De Borenburg als café/zaalbedrijf geëxploiteerd kan worden. Het cafédeel kan naast diverse dranken ook eenvoudige maaltijden bereiden. De begane grond wordt door aanpassingen van de foyer en de zalen 1a tot en met 2b geoptimaliseerd voor een commerciële invulling, de eerste verdieping wordt het domein van de verenigingen. Op deze wijze kunnen de verenigingsfunctie en commerciële functie beter met elkaar verenigd worden, terwijl er afdoende zaalcapaciteit ter beschikking blijft voor verenigingen. Een gedeelte van de oplossing is gelegen in het door meer verenigingen gebruik laten maken van de Hafaruimten. Teneinde de commerciële functie goed in te kunnen vullen en tot optimalisatie van de inkomsten te komen zal onder andere een beperkte huurverhoging voor de verenigingen worden doorgevoerd. Daarnaast zullen zowel de gemeente in de rol van verhuurder als de uiteindelijke exploitant investeringen dienen te plegen in De Borenburg.



Uitgever


Adviseur


Publicatie datum

: 2 juli 2009

Pagina : 10 van 87

Exploitatieprognose en ruimte voor het betalen van huur De door Horeca Ondernemers Adviseurs voorgestelde meeste geëigende conceptuele invulling voor De Borenburg heeft, in combinatie met de uitkomst van de besprekingen met de afgevaardigden van het Verenigings Collectief Voerendaal met de raadsgroep Borenburg, geleid tot een zogeheten „minimale variant‟. Hierbij is het snijvlak gezocht tussen een optimale exploitatie van De Borenburg vanuit bedrijfseconomisch perspectief enerzijds en de minimale noodzakelijke garanties anderzijds. Deze „minimale variant‟ is door Horeca Ondernemers Adviseurs, in combinatie met de uitkomsten van de marktanalyse inzake de commerciële markt, vertaald naar een omzet/kostenstructuur voor de exploitant en de mogelijkheid tot het afdragen van huur.

In aanvulling hierop zijn, op verzoek van de gemeenteraad, een tweetal andere varianten doorgerekend: De „0-variant‟: de exploitant geniet maximale vrijheid om de exploitatie naar eigen goeddunken in te kleden, er zijn geen rechten van verenigingen wat betreft het gebruik van De Borenburg De „bibliotheekvariant‟: deze behelst de verhuizing van de bibliotheek naar de benedenverdieping van De Borenburg, de gemeenschapshuisfunctie blijft intact.

De minimale variant leidt tot een exploitatie door een commerciële exploitant welke binnen de exploitatie ruimte heeft voor het betalen van huur in de orde van grootte van € 25.000,tot € 45.000,-. Binnen de 0-variant heeft Horeca Ondernemers Adviseurs diverse scenario‟s geschetst en (indicatief) vertaald naar de consequenties voor de ruimte tot het betalen van huur binnen de exploitatie door de huurder. In alle scenario‟s leidt dit tot een ongunstiger financieel resultaat én gaan de verenigingen er in de voorwaardensfeer sterk op achteruit ten opzichte van de minimale variant.

De bibliotheekvariant leidt weliswaar tot een besparing op de huidige huisvestingskosten voor de bibliotheek, binnen de exploitaties van het gemeenschapshuis en de uitbater van (alleen) het café is echter geen ruimte voor het betalen van huur. Dit leidt tot de



Uitgever


Adviseur


Publicatie datum

: 2 juli 2009

Pagina : 11 van 87

ongewenste situatie dat een commerciële partij geen huurlasten op kan brengen en dat het gemeenschapshuis wellicht een exploitatiebijdrage van de gemeente behoeft.

Advies Op grond van de exploitatiekaders, de overige verzamelde gegevens, kennis van soortgelijke exploitaties en de uitkomsten van de opgestelde exploitatieprognoses adviseert Horeca Ondernemers Adviseurs de gemeente Voerendaal te opteren voor de voorgestelde minimale variant. In de optiek van de Horeca Ondernemers Adviseurs heeft deze variant de meeste kans van slagen op de lange termijn en waarborgt deze variant als beste de functie van De Borenburg als bruisend hart van de kern Voerendaal, specifiek wat betreft het verenigingsleven.

Om tot een optimale uitgangspositie te komen voor een duurzame huurrelatie tussen de gemeente Voerendaal en een exploitant adviseert Horeca Ondernemers Adviseurs de gemeente om een openbare aanbestedingsprocedure uit te schrijven, waarbij de gunning met name geschiedt op basis van een kwalitatieve beoordeling van het ondernemerschap in plaats van te gunnen op basis van enkel en alleen de hoogte van de huursom die geboden wordt.



Uitgever


Adviseur


Publicatie datum

: 2 juli 2009

Pagina : 12 van 87

1.

Exploitatiekaders

In dit hoofdstuk worden de exploitatiekaders weergegeven voor de multifunctionele accommodatie De Borenburg te Voerendaal. Deze doelstellingen, randvoorwaarden en uitgangspunten zijn geformuleerd op basis van de beschikbare gegevens, documentatie en gesprekken met vertegenwoordigers van de gemeente Voerendaal. De exploitatiekaders zijn deels algemeen, deels specifiek gerelateerd aan de horecavoorziening welke in de accommodatie aanwezig is.

Alhoewel de gemeente Voerendaal diverse opties openhoudt, is als expliciet vertrekpunt/invalshoek door Horeca Ondernemers Adviseurs gehanteerd dat het a priori de voorkeur van de gemeente Voerendaal geniet dat De Borenburg een laagdrempelige accommodatie blijft voor verenigingen in Voerendaal én dat de exploitatiekosten voor de gemeente tot een minimum beperkt blijven. Weliswaar dienen ook andere exploitatiemodellen (de zogeheten „0-variant‟ en de „bibliotheekvariant‟ in de vergelijking mee genomen te worden, maar deze hoeven niet door Horeca Ondernemers Adviseurs op hun merites beoordeeld te worden maar slechts doorgerekend te worden (zie hoofdstuk 5). Normaliter leiden exploitatiekaders (voor zover deze geen tegenstrijdigheden en onmogelijkheden bevatten) in combinatie met een marktonderzoek voor een nadere behoeftebepaling/afstemming op de marktomstandigheden van het concept, tot de best passende horeca. Oftewel: de meest optimale conceptuele invulling, rekening houdende met de wensen/belangen van de diverse betrokken partijen.

1.1

Doelstellingen De gemeente Voerendaal hecht er belang aan dat de inwoners, meer specifiek verenigingen en stichtingen binnen de gemeentegrenzen, over een passende en moderne accommodatie beschikken voor hun activiteiten. Een multifunctionele accommodatie levert een belangrijke bijdrage aan de versterking van samenhang tussen burgers in een gemeente. Deze accommodatie dient voldoende capaciteit in termen van zalen te beschikken, waarbij de tariefstelling voor het ter beschikking van zalen stellen zo laag gehouden wordt als redelijkerwijs mogelijk is.



Uitgever


Adviseur


Publicatie datum

: 2 juli 2009

Pagina : 13 van 87

Naast de primaire doelstelling is het optimaliseren van de inkomsten een belangrijke nevendoelstelling, hierbij wordt gedacht aan inkomsten uit de verhuur van zalen en verkoop van eten en drinken aan zowel verenigingen als particulieren, bedrijven en instellingen. Gestreefd wordt naar een duurzame constructie, dat wil zeggen dat er gezocht wordt naar een huur-/beheerconstructie welke op de middellange termijn houdbaar is en een oplossing biedt voor de continuïteitsproblematiek van de afgelopen tien jaar.

1.2

Uitgangspunten De gemeente Voerendaal blijft, net als in de huidige situatie, eigenaar van De Borenburg. De Borenburg (specifiek de mogelijkheid om zalen te huren en het nuttigen van dranken en spijzen) staat ten dienste van de maatschappelijke, culturele, educatieve en dergelijke activiteiten. In aanvulling hierop is een commerciële functie beoogd opdat extra inkomsten gegenereerd kunnen worden om hiermee een bijdrage te leveren aan de kapitaalslasten die verbonden zijn aan de realisatie en het in standhouden van de accommodatie. De huidige situatie waarin de gehele accommodatie een horecabestemming kent en de mogelijkheid tot commerciële exploitatie aanwezig is, blijft gehandhaafd (hierbij wordt ervan uitgegaan dat dit de meest economische aantrekkelijke constructie blijft). Aan het gebruik van De Borenburg zullen door de gemeente Voerendaal in de huurovereenkomst bepalingen opgenomen worden welke het gebruik van de accommodatie door verenigingen redelijkerwijs waarborgen. Er is sprake van gedifferentieerde huurtarieven voor de diverse gebruikers van de accommodatie. In afwijking van de huidige situatie wenst de gemeente Voerendaal verenigingen die zich nieuw aanmelden dezelfde rechten te verstrekken als de huidige gebruikers van De Borenburg. Het betreft hierbij onder andere de huurtarieven, de mogelijkheid om in de agenda ruimschoots vooraf ruimten te reserveren en dergelijke. Voorafgaande aan een aanbestedingsprocedure, welke moet leiden tot een nieuwe exploitant voor De Borenburg, zal vastgesteld worden met welke afspraken inzake



Uitgever


Adviseur


Publicatie datum

: 2 juli 2009

Pagina : 14 van 87

het gebruik van de accommodatie door de interne gebruikers (verenigingen, stichtingen) de exploitant rekening dient te houden. De horecavoorziening, specifiek wat betreft openingstijden en assortiment, dient in alle redelijkheid te worden afgestemd op de wensen en behoeften vanuit de doelgroepen (interne gebruikers van de Borenburg en de externe markt).

1.3

Randvoorwaarden De meer commercieel georiënteerde (horeca)activiteiten mogen de activiteiten van de gebruikers van De Borenburg (vaste gebruikers, verenigingen en stichtingen) niet belemmeren. De uiteindelijke indeling van de horecaruimte dient afgestemd te worden met de daadwerkelijke exploitant teneinde een zo gunstig mogelijke exploitatie (bijvoorbeeld in termen van logistiek/routing/lay-out) mogelijk te maken. De uiteindelijk te kiezen beheervorm, exploitatievorm en (eventuele) contractvorm dienen aan de vigerende weten regelgeving te voldoen, mede om de (schijn van) paracommercie te vermijden.

1.4

Reflectie op de exploitatiekaders

Zoals aangegeven zijn de exploitatiekaders opgesteld vanuit het gezichtspunt dat een commerciële exploitatie van de accommodatie expliciet gewenst is. Deze commerciële functie kan in de basis zowel door een stichting (eventueel met behulp van een aparte rechtsvorm voor de horeca) als door een commerciële horeca-exploitant ter hand genomen worden, waarover meer in paragraaf 2.5 (exploitatie/beheervorm en kader weten regelgeving).

Of de accommodatie daadwerkelijk op commerciële basis te exploiteren valt met behoud van de verenigingsfunctie wordt uiteindelijk voornamelijk bepaald door a) de rechten/privileges die verenigingen krijgen inzake het gebruik van de ruimten en b) de vraag naar commerciële horecadiensten in Voerendaal die door De Borenburg ingevuld kunnen worden.



Uitgever


Adviseur


Publicatie datum

: 2 juli 2009

Pagina : 15 van 87

Op grond van de ervaring die Horeca Ondernemers Adviseurs heeft met soortgelijke multifunctionele accommodaties kan gesteld worden dat er een grote kans bestaat dat specifiek de openingstijden een belemmering zullen vormen om tot een bedrijfseconomisch verantwoorde exploitatie te komen. Het betreft specifiek het aanwezig zijn op tijden dat verenigingen over een zaalruimte willen beschikken terwijl er verder geen inkomsten te genereren zijn vanuit de commerciële markt. Alleen de personeelskosten wegen dan al vaak niet op tegen de huurinkomsten en horecabesteding van de vereniging(en), laat staan de energielasten. Overwogen kan worden om tegenover de openstelling op commercieel niet interessante tijden een beheervergoeding te verstrekken, welke al dan niet verdisconteerd wordt met de huursom.

Tot slot dient in de optiek van Horeca Ondernemers Adviseurs de gemeente Voerendaal in de toekomstige situatie meer mogelijkheden te hebben, c.q. over vrijheden te beschikken om bij te sturen wanneer blijkt dat de continuïteit van de accommodatie in gevaar komt. Dit kan vertaald worden naar mogelijkheden om bij wanprestaties van de huurder/exploitant versneld afscheid te kunnen nemen of, indien dit noodzakelijk is, om de accommodatie op bedrijfseconomisch verantwoorde wijze te exploiteren desgewenst de privileges/rechten die de verenigingen krijgen, te veranderen c.q. bij te stellen. Sleutelbegrip hierbij is het verkrijgen en behouden van voldoende „GRIP‟ op een voor de gemeenschap van Voerendaal, in het bijzonder het verenigingsleven, zo belangrijke accommodatie.



Uitgever


Adviseur


Publicatie datum

: 2 juli 2009

Pagina : 16 van 87

2

ANALYSE SITUATIE

2.1

Inleiding

De Borenburg is een accommodatie in het centrum van Voerendaal welke als label “cultureel centrum” meegekregen heeft. De Borenburg is eind jaren negentig gerealiseerd, telt een 12-tal zalen en kent circa 15 min of meer vaste gebruikers en daarnaast nog een aantal incidentele gebruikers. Het betreft onder andere een tweetal harmonieën, diverse koren, een carnavals-, schaak- en toneelvereniging. In het verleden beschikten diverse gebruikers over een eigen accommodatie, welke „ingeruild‟ zijn voor een vaste plek in De Borenburg.

Alhoewel de accommodatie duidelijk afgestemd is op de culturele/sociale functie, wat blijkt uit de grote podiumzaal en geluidsgeïsoleerde ruimten, heeft De Borenburg in de loop der jaren een meer commerciële functie gekregen. Dit was noodzakelijk om het beheer van de accommodatie te vereenvoudigen/centraliseren en de gebruiksintensiteit te verhogen om hiermee uiteindelijk de omzet te maximaliseren en de mogelijkheid om een dekkingsbijdrage te leveren aan de kapitaalslasten welke verbonden zijn aan het pand.

Gelet op de diverse andere gemeenschapshuizen in de gemeente Voerendaal fungeert De Borenburg primair als accommodatie voor het onderbrengen van maatschappelijk en sociaal-culturele activiteiten uit de kern Voerendaal. De grote zaal is echter expliciet gerealiseerd als aanvulling op het totale aanbod aan sociaal-maatschappelijke accommodaties binnen de gemeente Voerendaal.

2.2

Gebruikers ruimten en bezetting

Gebruikers De Borenburg kent een aantal vaste gebruikers en een aantal gebruikers die incidenteel gebruik maken van de Borenburg dan wel hun activiteiten over meerdere accommodaties spreiden. Het verenigingscollectief van gebruikers van De Borenburg onderscheidt de volgende vaste gebruikers: Zangkoor Young Voices Zangkoor Reconnected Zangkoor Internos Documenttitel / versie


Uitgever


Adviseur


Publicatie datum

: 2 juli 2009

Pagina : 17 van 87

Zangkoor VMK Schaakvereniging Voerendaal EHBO Seniorenorkest Harmonie St. Davis Harmonie St. Joseph Carnavalsvereniging De Naate Toneelvereniging DJB Toneelvereniging Laurentius

Beide harmonieën beschikken over min of meer eigen ruimten, waarvoor zij in principe het alleenrecht van gebruik hebben. Diverse gebruikers welke sociaal-culturele activiteiten ontplooien worden tot de commerciële activiteiten gerekend daar deze niet als vaste gebruiker worden aangemerkt. Deze situatie vloeit voort uit de beginsituatie van De Borenburg, waarin door de exploitanten afspraken gemaakt zijn met de gebruikers van het eerste uur.

Ruimten Horeca Ondernemers Adviseurs sluit zich aan bij de constatering van Hospitality Consultants (2007) dat De Borenburg een fors gebouw is, afgezet tegen het inwoneraantal van de kern Voerendaal en in relatie tot het aantal gebruikers. Ook is het ruimtegebruik van de accommodatie niet optimaal in de zin dat van het beschikbaar aantal m2 BVO (bruto vloeroppervlak) slechts 48% als netto functioneel oppervlak gekenmerkt kan worden (zaalen vergaderruimten, inclusief de foyer en bar/café). In vergelijkbare accommodaties geldt een percentage van tenminste 60%. De verklaring is gelegen in de niet-rechte vormen van het gebouw, het grote aantal vierkante meters verkeersruimte en de relatief grote hoeveelheid bergruimte.



Uitgever


Adviseur


Publicatie datum

: 2 juli 2009

Pagina : 18 van 87

Het overzicht van de gebruiksruimten ziet er als volgt uit: m2 Begane grond: Kleine zaal 1a

54

Kleine zaal 1b

54

Kleine zaal 2a

54

Kleine zaal 2b

54

Podium

148

Grote zaal

351

Foyer

99

Bar/café

90

Hafa 1(exclusief berging)

95

Hafa 2 (exclusief berging)

99

Verdieping:

Jeugd - jongerenruimte 88 Vergaderruimte 1

16

Vergaderruimte 2

16

Vergaderruimte 3

16

Horeca Ondernemers Adviseurs heeft de accommodatie bezocht en de indeling van de ruimten en de verdeling van de beschikbare capaciteit gerelateerd aan dat van vergelijkbare multifunctionele accommodaties en commerciële zaalverhuurbedrijven. De volgende opmerkingen worden geplaatst specifiek bij de indeling van de ruimte van De Borenburg: De vele schuine wanden die de accommodatie telt zorgen voor een niet optimaal gebruik van de vierkante meters, de overzichtelijkheid laat te wensen over en door de omvang en vorm van het gebouw is sprake van relatief lange verkeersruimten. Dit heeft een negatieve impact op de arbeidsproductiviteit; Uit ervaring blijkt dat de ruimten in alle redelijkheid prima passen bij de vraag vanuit de verenigingen. Slechts bij enkele, grootschalige evenementen wordt een tekort aan ruimte ervaren (opstelplaats afval, garderobe, opslag van goederen). Vanuit het perspectief van de commerciële markt valt op dat er geen mogelijkheid is te beschikken over een zaal tussen de pakweg 100 en 250 m2. Dit is een omvang



Uitgever


Adviseur


Publicatie datum

: 2 juli 2009

Pagina : 19 van 87

die goed past bij jubilea, bruiloftsfeesten en bijvoorbeeld productpresentaties. De grote zaal beschikt weliswaar over 350 m2 maar is niet op dusdanige wijze te verkleinen dat een -relatief- intieme ruimte op maat ontstaat. De diverse kleinere zalen op de verdieping kunnen puur op grond van het aantal vierkante meters en de rechthoekige vorm als niet ter zake doende voor de commerciële markt gekwalificeerd worden. De ligging van de spoelkeuken ten opzichte van de keuken en de bar is niet goed. Vuile en schone producten/ materialen kruisen elkaar, er kan hierdoor eenvoudig kruisbesmetting ontstaan. Het verdient dan ook de aanbeveling om deze situatie middels een bouwkundige aanpassing aan te pakken. Er is overigens een royaal aantal vierkante meters beschikbaar, de moderne horecakeuken is juist een compacte keuken waarbij middels koelingen onder de werkbanken alle producten en ingrediënten direct beschikbaar zijn. Naast een kwantitatieve beschouwing van de diverse ruimten is het eveneens zinvol om naar het afwerkingniveau, c.q. de uitstraling van de diverse ruimten te kijken vanuit de optiek van een commerciële huurder die vergelijkingsmateriaal heeft in de vorm van professionele aanbieders van zaalaccommodaties. Zo is Horeca Ondernemers Adviseurs van mening dat het café/bargedeelte als een professionele horecagelegenheid gekwalificeerd kan worden. De grote zaal ziet er verzorgd uit, wel worden twijfels geplaatst bij het comfort qua meubilair en is de vloerbedekking (deels) aan vervanging/reparatie toe. Verder is ons bekend dat de klimaatregeling in de grote zaal te wensen overlaat, een kwestie die opgelost dient te worden alvorens commerciële verhuur van de zaal overwogen kan worden.

De zalen 1a, 1b, 2a en 2b op de begane grond zijn voor de commerciële markt nauwelijks interessant in de huidige situatie, waarbij het afwerkingniveau laag ligt en er nauwelijks sprake is van daglichttoetreding. Deze laatste „schittert‟ trouwens door afwezigheid in de jeugd - jongerenruimte, welke op grond hiervan alleen al buiten beschouwing gelaten kan worden voor commerciële verhuur. Tot slot kan opgemerkt worden dat de twee Hafaruimten vanwege de wandaankleding niet tot nauwelijks geschikt zijn voor de commerciële verhuur. Voor alle ruimten (uitgezonderd het café/bargedeelte) geldt overigens dat er sprake is van een relatief laag afwerkingniveau en dat sfeerverhogende elementen niet of in onvoldoende mate aanwezig zijn. Documenttitel / versie


Uitgever


Adviseur


Publicatie datum

: 2 juli 2009

Pagina : 20 van 87

Bezetting De eerder in kaart gebrachte bezettingsoverzichten door Hospitality Consultants en de bezettingsoverzichten uit 2008/2009 laten zien dat er absoluut geen sprake is van een tekort aan beschikbare ruimten, in tegendeel. Uitgezonderd de zalen 2a/2b (voornamelijk de bridgeclub) en de Hafa 1 (Harmonie St. David) is er niet dan wel nauwelijks sprake van gebruik in de ochtenduren van de zalen. In de Hafa 1 en 2 en de kleine vergaderruimten op de eerste verdieping is sprake van een ongeveer even grote bezetting tijdens de middagen avonduren, bij de overige vergaderruimten (begane grond) blijft het gebruik in de middag zeer beperkt, dat in de avond is 5 tot 10 maal hoger dan in de middag. De grote zaal wordt minder dan 1 keer in de week verhuurd.

Wanneer at random een zevental weken uit 2008 en 2009 geselecteerd worden en de bezetting hiervan in kaart gebracht wordt, dan is sprake van circa 34 verhuringen per week. Het is belangrijk te realiseren dat dit geen dagdelen betreft, want het systeem staat meerdere verhuringen per dagdeel van een en dezelfde ruimte toe, wat zeker in het geval van de Hafa ruimten het geval is. Rekening houdende met meerdere verhuringen per dagdeel van dezelfde ruimte resteert een bezettingspercentage van 10 à 12% (aantal verhuringen in relatie tot totaal aantal beschikbare dagdelen), dit in tegenstelling tot het rekenkundige gemiddelde in onderstaande tabel van 14%. Ter vergelijk: een goed functionerende sociaal-maatschappelijke accommodatie kent een gemiddeld bezettingspercentage van 20 tot 25%. Dit lage bezettingspercentage is in de optiek van Horeca Ondernemers Adviseurs vooral een gevolg van de overcapaciteit in termen van aantallen ruimten, daarnaast speelt de magere bezetting gerelateerd aan commerciële verhuringen een rol.

Verdeling verhuringen over de dagen van de week Ma Di Wo Do Vr Za Zo Tot Gem % 14% 21% 31% 17% 9% 4% 4% 100% 14% aantal 5 7 11 6 3 1 1 34 5 Bron: telling Horeca Ondernemers Adviseurs (2009)

Het bovenstaande overzicht laat duidelijk zien dat maandag tot en met donderdag De Borenburg relatief bezien veelvoudig gebruikt wordt, dit laat onverlet dat uitgaande van een Documenttitel / versie


Uitgever


Adviseur


Publicatie datum

: 2 juli 2009

Pagina : 21 van 87

12-tal ruimten dagelijks 36 dagdelen „verkocht‟ kunnen worden. Zelfs op piekdagen staat het overgrote deel van de ruimten leeg.

2.3

Huidige exploitatie- en beheervorm

Bij de start van De Borenburg was sprake van een stichting die de accommodatie van de gemeente huurde en beheerde. De horecafunctie en het daadwerkelijke beheer (zoals bijvoorbeeld het openen en sluiten van zalen) werd ondergebracht bij een brouwer, welke op zijn beurt deze functie liet invullen door een exploitant. In een later stadium is de stichting uit deze constructie gestapt en was er in 2004 sprake van een tijdelijke exploitatie door Heton Sport, in afwachting van een volgende exploitant.

In 2004 is de exploitatie overgenomen door een commerciële exploitant, welke echter reeds spoedig niet in staat bleek om aan zijn financiële verplichtingen te kunnen voldoen. Als gevolg van de teleurstellende resultaten (zowel financieel als kwalitatief bezien) is besloten om de overeenkomst met deze huurder te beëindigen en heeft de gemeente Voerendaal vanaf medio 2008 tijdelijk de exploitatie zelf ter hand genomen en ondergebracht bij Licom Detachering.

In de loop der jaren hebben diverse partijen hun ongenoegen geuit over het exploitatiemodel. De exploitanten meenden beperkt te worden in hun ondernemerschap door afspraken met de gemeenten. Verenigingen waren van mening dat er sprake was van zwak beheer en het niet nakomen van de vastgelegde afspraken door de exploitanten/beheerders.

Concreet kunnen de volgende rollen benoemd worden in het geldende exploitatiemodel (de huidige interim periode buiten beschouwing gelaten): Gemeente: treedt op als verhuurder en tracht de positie van de verenigingen te waarborgen middels enkele afspraken die hetzij vastgelegd zijn in de huurovereenkomst, hetzij hieraan onlosmakelijk verbonden zijn en het toezicht op deze afspraken. Gemeente is tevens verantwoordelijk voor het groot onderhoud. Exploitant: in de rol van huurder verzorgt deze tevens het dagelijks beheer, oftewel het toezicht houden op de gehele accommodatie en het openen, sluiten en schoonmaken van de diverse ruimten voor de verenigingen en het verlenen van Documenttitel / versie


Uitgever


Adviseur


Publicatie datum

: 2 juli 2009

Pagina : 22 van 87

ondersteunende horecadiensten (eten en drinken). Tevens is de exploitant het eerste aanspreekpunt van de verenigingen en dient hij/zij in gezamenlijk overleg met de verenigingen het huishoudelijke reglement vast te stellen. In aanvulling hierop heeft de exploitant de mogelijkheid commerciële activiteiten te ontplooien, binnen het kader van de met de gemeente gemaakte afspraken inzake het gebruik van De Borenburg door verenigingen. In de (laatste) huurovereenkomst is daarnaast vastgelegd dat de exploitant De Borenburg actief dient te positioneren in de markt als gekwalificeerde multifunctionele accommodatie, activiteiten dient aan te trekken en een klachtencommissie dient in te stellen en te doen functioneren. Verenigingen: zijn de gebruikers van de accommodatie voor vergaderingen, repetities, uitvoeringen en dergelijke en dienen daarnaast in gezamenlijk overleg met de exploitant een huishoudelijk reglement op te stellen. Enkele malen per jaar is er een gebruikersoverleg waarin overleg plaatsvindt over de dagelijkse gang van zaken en de jaaragenda.

De hierboven geschetste exploitatie-/beheervorm is een gangbare waarbij in het algemeen gesteld kan worden dat ten opzichte van het beheer van een accommodatie door een stichting: Er sprake is van een hogere dekking van de kapitaalslasten (in de vorm van te betalen huur door de exploitant, in tegenstelling tot subsidie voor de stichting ten behoeve van de beheerfunctie); Er voortdurend een spanningsveld bestaat tussen de belangen van de verenigingen enerzijds en de commerciële verhuur van de accommodatie door de exploitant anderzijds.

In het geval van De Borenburg blijken deze algemene constateringen eveneens van toepassing te zijn.



Uitgever


Adviseur


Publicatie datum

: 2 juli 2009

Pagina : 23 van 87

2.4 Huidige afspraken Tussen de gemeente, exploitant en verenigingen zijn diverse afspraken gemaakt over het gebruik van De Borenburg. Deze zijn voornamelijk vastgelegd in de huurovereenkomst. Deze afspraken dienen om de positie van de verenigingen te waarborgen, zij beperken echter in min of meerdere mate (afhankelijk van de specifieke afspraak) de exploitatievrijheid van de exploitant. Er zijn afspraken gemaakt over: Huurtarieven: de Voerendaalse verenigingen kunnen van De Borenburg gebruik maken tegen een door de gemeente Voerendaal vastgesteld tarief, welke bindend opgelegd wordt aan de exploitant. Deze tarieven mogen jaarlijks door de exploitant geïndexeerd worden. Vaste ruimte: enkele verenigingen hebben de beschikking over een „eigen‟ ruimte. Dit zijn de harmonieën, die voor hun repetities een ruimte nodig hebben die een adequate geluidsisolatie kent en waar de (waardevolle) instrumenten opgeslagen kunnen worden. Andere verenigingen kunnen wel gebruik maken van de ruimten. Openingstijden: De Borenburg dient het gehele jaar door van 10:00 uur tot minimaal 22:30 uur geopend te zijn, behoudens enkele uitzonderingen. Agenda: de Voerendaalse verenigingen hebben voorrang bij de toewijzing van ruimten, hiertoe dienen zij jaarlijks, voor 1 mei, een verzoek in op welke dagen en tijden zij over een ruimte willen beschikken (en voor hoeveel personen). Vaste gebruikers: Voerendaalse verenigingen die hun activiteiten in De Borenburg organiseren kunnen worden aangemerkt als vaste gebruikers. De exploitant kan andere verenigingen aanmerken als vaste gebruiker indien deze verenigingen voor het merendeel van hun activiteiten gebruik (gaan) maken van De Borenburg. 15-dagenregeling: deze regeling is een bijzonder recht van de vaste gebruikers van De Borenburg. Beknopt behelst deze regeling het recht voor de vaste gebruikers van De Borenburg om als totaal 15 dagen per jaar de horecavoorziening in de Borenburg zelf te exploiteren. Afnameverplichting: tot 1 september 2013 is de exploitant verplicht dranken te betrekken van de Heineken Brouwerijen. Inbreuk op gebruik door verenigingen: het is de exploitant toegestaan maximaal 4 keer per jaar per vaste gebruiker in te breken op de agenda. Oftewel indien tenminste een maand van tevoren aangegeven wordt dat de ruimte die een vereniging geboekt heeft nodig is voor commerciële verhuur, dan kan de exploitant



Uitgever


Adviseur


Publicatie datum

: 2 juli 2009

Pagina : 24 van 87

verlangen van een vereniging dat deze naar een andere zaal dan wel tijdstip/datum uitwijkt. Regelingen getroffen door de exploitant met andere commerciële exploitanten (inzake het evenement “der Naate Diensdig”en de toneelvereniging St. Laurentius, waarbij de data voor enkele jaren vastgelegd zijn). Het instellen van een klachtencommissie.

Zoals gesteld belemmeren bovenstaande afspraken de exploitant in zekere zin. Wat betreft de huurtarieven en de voorrang op de agenda voor de verenigingen valt het effect wel mee op de exploitatie. Gelet op de lage bezettingsgraden is er ruimte genoeg in het bezettingsschema om commerciële activiteiten te herbergen en zodoende financieel aantrekkelijke activiteiten te ontplooien. Hierbij dient echter wel aangetekend te worden (zoals eerder vermeld) dat een zaal tussen de 100 en 250 m2 groot ontbreekt en dat diverse ruimten als niet representatief voor commerciële verhuur beschouwd kunnen worden. De verenigingen hebben bij monde van het verenigingscollectief reeds laten weten dat een verhoging van de huurtarieven in de orde van grootte van 10 tot 20% niet tot onoverkomelijke problemen hoeft te leiden, hier bestaat derhalve een mogelijkheid om de revenuen van de exploitant op het gewenste niveau te krijgen.

De openingstijden ziet Horeca Ondernemers Adviseurs als potentieel struikelblok. Mocht uit de marktanalyse naar voren komen dat een dagfunctie nauwelijks soelaas biedt voor de Borenburg, dan is sprake van een relatief groot aantal openingsuren waarin de exploitant verplicht is tot openstelling maar de inkomsten (huur, eten en drinken) in geen verhouding staan tot de personeelslasten (omwille van veiligheidsredenen is een minimale bezetting van twee personen gewenst) en energielasten. Dat vaste gebruikers een streepje voor hebben op incidentele gebruikers van sociaalculturele accommodaties is op zich een gebruikelijke situatie. De privileges die aan vaste gebruikers toegekend worden variëren echter flink in de praktijk. De 15-dagenregeling zoals deze opgenomen is in de huurovereenkomst is echter in de huidige vorm niet juridisch houdbaar, voornamelijk vanwege de verplichting om deze activiteiten onder de verantwoordelijkheid van de exploitant uit te laten voeren. Voor een nadere uitleg: zie paragraaf 2.5.



Uitgever


Adviseur


Publicatie datum

: 2 juli 2009

Pagina : 25 van 87

Tot slot kan opgemerkt worden dat het niet gebruikelijk is dat, inzake een multifunctionele accommodatie, er sprake is van een afnameverplichting bij een brouwerij. In een commerciële setting wordt de constructie vaak toegepast dat een brouwer in diverse apparatuur investeert en bijvoorbeeld de bar, in ruil voor een afnameverplichting. Nadeel is dat op de lange termijn deze investering ruimschoots terugbetaald wordt in de vorm van ongunstige inkoopcondities, daarbij kan in het geval van ontevredenheid over de dienstverlening niet overgestapt worden naar een andere aanbieder.

Overigens komt het Horeca Ondernemers Adviseurs vreemd over dat sprake zou zijn van een afnameverplichting tot 1 september 2013. Afgeleid kan worden uit de diverse stukken dat de afnameverplichting overeengekomen is voor 2008, maar na 2000. In mei 2000 zijn er nieuwe regels van kracht geworden die de maximale looptijd van een afnameverplichting beperken tot 5 jaar. Zeker in het geval van brouwerijen met een marktaandeel van meer dan 30%, zoals bij Heineken het geval is, wordt hier nauw op toegezien en gelden zelfs strengere voorwaarden dan bij brouwerijen met een marktaandeel van minder dan 30%. Zo dient onder ander het contract aan de mededingingsautoriteit (NMa)voorgelegd te worden. In het onderhavige geval is de afnameverplichting weliswaar als voorwaarde gekoppeld aan het ontbinden van de toenmalige huurovereenkomst met Heineken, het is desalniettemin aanbevelenswaardig om de juridische houdbaarheid van de getroffen afnameregeling te bestuderen specifiek wat betreft de looptijd, mogelijkheid tot tussentijds opzeggen en of de overeenkomst daadwerkelijk aan de NMA is voorgelegd.

Alhoewel Horeca Ondernemers Adviseurs à priori geen al te grote vraag vanuit de (commerciële) markt verwacht naar zalen, wordt de huidige mogelijkheid om in te breken op de agenda van vaste gebruikers als te beperkt beoordeeld. Gebruikelijk is om uit te gaan van 10 à 12 maal per jaar, zeker ook omdat het net een zaal kan betreffen die voor commercieel gebruik interessant is maar iedere dinsdag en woensdagochtend en middag bezet zijn. In dit licht bezien kan het ook aanbevelenswaardig zijn om uitgaande van de bezettingsschema‟s van de afgelopen jaren alvorens de nieuwe exploitant aantreedt, een eenmalige verschuiving in de agenda door te voeren waarbij verenigingen hetzij naar een andere ruimte, hetzij naar een ander tijdstip/dag van de week uit dienen te wijken, dit uiteraard in goed onderling overleg. Het verenigingscollectief heeft reeds uitgesproken niet onwelwillend te staan tegenover een uitbreiding van de inbreukmogelijkheden op de agenda door de exploitant. Documenttitel / versie


Uitgever


Adviseur


Publicatie datum

: 2 juli 2009

Pagina : 26 van 87

In het verleden heeft de exploitant een overeenkomst gesloten met een tweetal horecabedrijven inzake de exploitatie van het jaarlijkse evenement “Der Naate Diensdag”. Daarnaast is het Horeca Ondernemers Adviseurs bekend dat met tenminste één vereniging, toneelvereniging St. Laurentius, afspraken gemaakt zijn betreffende de jaren 2009 tot en met 2012. Het staat een exploitant uiteraard vrij om, binnen het kader van de vigerende weten regelgeving en overige afspraken betreffende De Borenburg, afspraken met andere bedrijven en met verenigingen te maken. Doordat de laatste exploitant zijn activiteiten gestaakt heeft en de gemeente Voerendaal, welke de tijdelijke exploitatie verzorgt, niet als rechtsopvolger beschouwd kan worden, zijn deze afspraken niet langer van kracht en zullen de desbetreffende partijen indien zij geïnteresseerd zijn te zijner tijd met een nieuwe exploitant in overleg moeten treden om tot nieuwe afspraken te komen.

2.5

Exploitatie/beheervorm en kader weten regelgeving

In de basis bestaan er, voor wat betreft het exploiteren van de horecafunctie van multifunctionele accommodaties, een drietal mogelijkheden: Exploitatie van de gehele accommodatie, inclusief de horeca door een stichting. Exploitatie van de accommodatie door een stichting, waarbij de horecafunctie verhuurd/verpacht wordt. Exploitatie van de gehele accommodatie door een commercieel exploitant.

In de regel geldt dat wanneer er uitsluitend sprake is van een horecafunctie welke ondersteunend is aan de hoofdactiviteiten (sociaal, maatschappelijk, educatief, cultureel en dergelijke) het meest voor de hand ligt dat de stichting die de accommodatie beheert de horecafunctie zelf ter hand neemt. Andersom geldt dat wanneer daarnaast sprake is van een commerciële functie van de horeca, gericht op de externe markt, dat dan uitbesteding aan een externe exploitant meer in de lijn der verwachting ligt.

Los van inhoudelijke overwegingen hangt de uiteindelijke keuze van het al dan niet uitbesteden van de horecafunctie of laten exploiteren van de gehele accommodatie door een commercieel exploitant in de praktijk af van de vigerende weten regelgeving. In de navolgende uiteenzetting wordt de relevante weten regelgeving besproken en vertaald richting de implicaties voor de exploitatie van De Borenburg. Documenttitel / versie


Uitgever


Adviseur


Publicatie datum

: 2 juli 2009

Pagina : 27 van 87

Bestemmingsplan In Nederland wordt in de vorm van een bestemmingsplan aangewezen door de gemeente welke bestemming c.q. functie een stuk grond krijgt. Ook worden regels vastgelegd over het gebruik van de grond en de bouwwerken die hierop gerealiseerd zijn.

In de praktijk worden de locaties van multifunctionele accommodaties, gemeenschapshuizen, wijkhuizen en kulturhusen et cetera in Nederland in het bestemmingsplan in het merendeel van de gevallen vastgelegd als “maatschappelijke doeleinden”/maatschappelijke voorzieningen. Onder maatschappelijke voorzieningen wordt door de wetgever verstaan: overheidsvoorzieningen en voorzieningen inzake welzijn, volksgezondheid, cultuur, religie, onderwijs en het openbaar nut en daarmee gelijk te stellen instellingen. Activiteiten die strijdig zijn met de bestemming van gronden zijn in beginsel niet toegestaan. Een goed voorbeeld hiervan is het plaatsvinden van een bruiloftsfeest, koffietafel of een vergadering van een commerciële instelling op een locatie die aangemerkt wordt als maatschappelijk doeleind. Deze activiteiten hebben namelijk niets van doen met de activiteiten zoals die beoogd worden in het bestemmingsplan. Concreet betekent dit dat een commerciële, externe horecafunctie bij een multifunctionele accommodatie niet mogelijk is op een plek die geen horecabestemming kent, maar aangeduid wordt als maatschappelijke doeleinden.

Gemeenten die multifunctionele accommodaties in de gelegenheid willen stellen om een commerciële horecafunctie te laten vervullen, „lossen‟ de kwestie bestemmingsplan in de praktijk vaak op door een specifiek deel van de locatie waarop een gemeenschapshuis dan wel multifunctionele accommodatie gevestigd wordt te bestemmen als „horeca‟. Hierdoor is het mogelijk om in dit deel van de accommodatie een horecafunctie in te kleden welke zowel de interne gebruikers, als gasten van buitenaf kan bedienen.

Echter, dit is geen oplossing voor activiteiten die plaats vinden buiten dat deel van de accommodatie dat als horeca opgenomen is in het bestemmingsplan. Een voorbeeld om dit te verduidelijken: een ingezetene van een gemeente wenst een 25-jarig jubileum te vieren met een feest waarvoor 200 personen worden uitgenodigd. Binnen de multifunctionele Documenttitel / versie


Uitgever


Adviseur


Publicatie datum

: 2 juli 2009

Pagina : 28 van 87

accommodatie waar deze ingezetene het feest plaats wil laten vinden is de horecaruimte te klein om het gezelschap te huisvesten (los van het gegeven dat een feest kan botsen met de openstelling van de horeca voor interne gebruikers). Wel is er een grote zaal aanwezig die voornamelijk door de toneelvereniging en de harmonie gebruikt wordt. De ruimte van deze zaal is echter in het bestemmingsplan als „maatschappelijke doeleinden‟ aangemerkt.

Zou het jubileum hier gevierd worden dan is dit strijdig met het bestemmingsplan, aangezien deze privéactiviteit volstrekt niets te maken heeft met een activiteit zoals die beoogd worden voor locaties met als bestemming maatschappelijk doeleind. Wil een commerciële horecafunctie derhalve toch maximaal mogelijk gemaakt worden, dan dienen vaak meerdere of alle ruimten in het bestemmingsplan als „horeca‟ vastgelegd te worden. Het is dan wel van belang dat bij de inrichting van de ruimten rekening gehouden wordt met de specifieke vereisten zoals die voor horecalokaliteiten gelden en zijn vastgelegd in het Bouwbesluit. In het geval van De Borenburg is er geen sprake van enige belemmering van commerciële (horeca)activiteiten uit hoofde van het bestemmingsplan. Immers, de volledige accommodatie is in het bestemmingsplan opgenomen met de bestemming “centrumdoeleinden” welke conform de toelichting in het bestemmingsplan horecaactiviteiten mogelijk maakt. Concreet: aller handen horeca-activiteiten, waaronder het laten plaatsvinden van jubilea, vergadering, productpresentaties, feesten en evenementen zijn toegestaan, mits -uiteraard- het totaal aantal bezoekers de brandweervoorschriften en/of het aantal dat op de exploitatievergunning vermeld staan niet te boven gaat.

Rechtsvorm Wanneer door een rechtsvorm als een Eenmanszaak, VOF of BV een horecavergunning aangevraagd wordt, dan zal na toetsing van de aanvraag in de regel een „reguliere‟ Dranken Horecavergunning afgegeven worden. Anders is het wanneer een rechtspersoon, niet zijnde een naamloze vennootschap of besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid, die zich richt op activiteiten van recreatieve, sportieve, sociaal-culturele, educatieve, levensbeschouwelijke of godsdienstige aard, een aanvraag doet, bijvoorbeeld een stichting of vereniging. In dit geval verbinden burgemeester en wethouders een of meer voorschriften of beperkingen die, gelet op de plaatselijke of regionale omstandigheden, nodig zijn ter voorkoming van mededinging door het verstrekken van Documenttitel / versie


Uitgever


Adviseur


Publicatie datum

: 2 juli 2009

Pagina : 29 van 87

alcoholhoudende drank, die uit een oogpunt van ordelijk economisch verkeer als onwenselijk moet worden beschouwd. Deze voorschriften of beperkingen kunnen op geen andere onderwerpen betrekking hebben dan: a) In de inrichting te houden bijeenkomsten van persoonlijke aard, zoals bruiloften en partijen (deze zijn niet toegestaan); b) Het openlijk aanprijzen van de mogelijkheid tot het houden van bijeenkomsten als bedoeld onder a (dit is niet toegestaan); c) De tijden gedurende, welke in de betrokken inrichting, alcoholhoudende drank wordt verstrekt (deze worden vaak beperkt).

Burgemeester en Wethouders kunnen met het oog op bijzondere gelegenheden van zeer tijdelijke aard ontheffing verlenen van de aan een vergunning verbonden voorschrift of beperking als bedoeld in het eerste lid. In de praktijk worden hiermee bijvoorbeeld een carnavalsfeest of een feest ter gelegenheid van het 50-jarig bestaan van de harmonie bedoelt en dus niet de bijeenkomsten van persoonlijke aard.

Concreet betekent dit dat waar een commerciële horeca-exploitant in staat is om feesten van particulieren en feesten en partijen van bedrijven te accommoderen, dat een stichting of vereniging die over een dranken horecavergunning met beperkende voorwaarden beschikt, nauwelijks in staat is om de externe, commerciële markt te bedienen.

Wel bestaat de mogelijkheid dat een stichting die een accommodatie beheert, een afzonderlijke organisatorische en fiscale eenheid in het leven roept (zoals een BV) en hier de horeca-exploitatie in onder brengt. Aan deze constructie kleven echter in de praktijk een aantal consequenties welke in min of meerdere mate nadelig zijn (opsomming is niet limitatief): Wettelijke vereisten: de horecavoorziening zal aan alle wettelijke vereisten dienen te voldoen, zoals die ook voor reguliere horecabedrijven gelden: inschrijvingsplicht bij het bedrijfschap Horeca en Catering, er kunnen geen vrijwilligers meer ingezet worden, afdracht van BTW en winstbelasting, et cetera. Aansprakelijkheid bestuurders: in het geval van verenigingen en stichtingen geldt in de praktijk dat bestuurders slechts een beperkte juridische aansprakelijkheid kennen. In het geval van kennelijk onbehoorlijk bestuur kunnen bestuurders hoofdelijk aansprakelijk gesteld worden voor onder andere de loonbelasting en Documenttitel / versie


Uitgever


Adviseur


Publicatie datum

: 2 juli 2009

Pagina : 30 van 87

omzetbelasting. Oftewel: de aansprakelijkheid van bestuurders van een stichting neemt in dit geval toe ten opzichte van de situatie waarbij geen sprake is van een rechtsvorm waar horeca-activiteiten zijn ondergebracht en ressorteert onder de stichting. Financieel gewin: doordat er onder andere niet langer gewerkt kan worden met vrijwilligers en men belastingplichtig wordt voor loon- omzet- en winstbelasting, is in de praktijk vaak sprake van geen dan wel een beperkt financieel gewin. De knowhow om een horecafunctie op commerciële basis optimaal uit te nutten is namelijk vaak onvoldoende aanwezig binnen een stichting.

Voor De Borenburg houdt dit in dat exploitatie door een commercieel exploitant middels een Eenmanszaak, BV, VOF, CV e.d. voor de hand ligt. Beheerfunctie Bij multifunctionele accommodaties of wijkhuizen is sprake van een beheerfunctie. Zonder op detail in te gaan op de volledige lijst van werkzaamheden/taken kan gesteld worden dat een aanzienlijk deel van de tijd van beheerders gaat zitten in: a) Het openen, controleren en sluiten van de diverse ruimten; b) Het toezicht houden op de ruimten tijdens de openstellinguren; c) Het beheren van de agenda van het gebruik van alle ruimten door de diverse gebruikers van de accommodatie; d) Lichte schoonmaakwerkzaamheden (bijvoorbeeld het opruimen van een ruimte tussen twee gebruikers door).

In de praktijk blijkt dat deze functies vaak goed overgenomen kunnen worden door diegene(n) die verantwoordelijk is of zijn van de horecavoorziening. Dit bespaart kosten ten opzichte van de situatie waarin een beheerder aanwezig moet zijn voor alleen het openen en sluiten van zalen, terwijl tegelijkertijd de verantwoordelijke van de horeca aanwezig is maar weinig tot niets te doen heeft („de loze uren‟).

Belangrijk is om in ogenschouw te nemen dat er evenwel momenten in de week zijn (bijvoorbeeld op doordeweekse dagen vroeg in de morgen) dat er iemand aanwezig moet zijn om een zaal te openen, terwijl er geen horeca-inkomsten te verwachten zijn.



Uitgever


Adviseur


Publicatie datum

: 2 juli 2009

Pagina : 31 van 87

Door een commercieel exploitant enkele beheersmatige taken over te laten nemen is er niet alleen sprake van continuïteit (want bij ziekte draait een horecagelegenheid relatief eenvoudig door, terwijl dit bij een stichting regelmatig lastiger blijkt te zijn) maar neemt het financieel risico af, aangezien sprake is van een aanzienlijk lagere post personeelskosten. Wel kan er sprake zijn van het vaststellen van een beheervergoeding om te pijn te verzachten voor de aanwezigheid en het vervullen van beheertaken op commercieel niet interessante uren.

Inzake De Borenburg houdt het bovenstaande in dat het laten vervullen van beheerstaken door een exploitant te prefereren valt boven het apart door een stichting uit laten voeren van de beheerfunctie. Op grond van ervaringen in de periode 1998-2003 is deze conclusie overigens reeds door de gemeente Voerendaal getrokken.

Exploitatie voor rekening en risico van verenigingen In veel multifunctionele accommodaties en gemeenschapshuizen in Nederland, specifiek in de provincies Noord-Brabant en Limburg, is sprake van een constructie waarbij vastgelegd wordt dat een (relatief beperkt) aantal dagen per jaar de verenigingen die van de accommodatie gebruik maken de horeca voor eigen rekening en risico mogen exploiteren. In de praktijk komt dit erop neer dat bij bijvoorbeeld jubileumfeesten van verengingen en carnaval de vereniging die het evenement organiseert zelf het eten en drinken uitserveert en de revenuen naar de eigen (verenigings)kas laat vloeien. Wel wordt vaak een stuk huur betaald, een vergoeding voor schoonmaakkosten en gederfde omzet en wordt het eten en drinken tegen inkoopsprijs + een opslag betrokken van de reguliere horeca-uitbater. In Voerendaal is deze regeling expliciet in de huurovereenkomst met de laatste huurder opgenomen, in artikel 15, lid 1.

In aanvulling hierop heeft de gemeente Voerendaal expliciet opgenomen in artikel 15, lid 2 dat “Bij toepassing van het vorige lid berust de verantwoordelijkheid voor de uit de Dranken Horecawet voortvloeiende eisen bij de exploitant”. Hiermee begeeft de gemeente zich juridisch bezien op glad ijs. Hoe kan namelijk in alle redelijkheid van een exploitant verwacht worden dat hij a) de exploitatie uit handen geeft en b) in aanvulling hierop wel verantwoordelijk blijft voor bijvoorbeeld het niet schenken van alcohol aan minderjarigen en overmatig alcoholgebruik door individuen. Mocht zich daadwerkelijk een calamiteit (brand, schade, ongeval) voordoen dan is in de optiek van Horeca Ondernemers Adviseurs de Documenttitel / versie


Uitgever


Adviseur


Publicatie datum

: 2 juli 2009

Pagina : 32 van 87

kans groot dat de verzekeraar van de exploitant niet tot uitkering zal overgaan. De exploitant zal hierop de desbetreffende vereniging aansprakelijk stellen waarbij eveneens, gelet op de gekozen constructie, het twijfelachtig is of deze tot uitkering over zal gaan. Ultimo zal de exploitant aankloppen bij de gemeente en beargumenteren dat artikel 15 in zijn geheel als “onredelijk bezwarend” gezien dient te worden. Horeca Ondernemers Adviseurs heeft een ter zake deskundige jurist geraadpleegd en deze beaamt de veronderstelling dat artikel 15 tot vervelende repercussies kan leiden. Duidelijk moge zijn dat het trachten „recht te breien‟ van een situatie die „krom‟ is alleen maar leidt tot een nog onduidelijker constructie met een toename van het aantal risico‟s verzekeringstechnisch en op het juridische vlak.

Zo op het oog lijkt er een ontsnappingsmogelijkheid weggelegd voor het verpakken van artikel 15 op dusdanige wijze dat de constructie juridisch bezien „gedicht‟ wordt. Er bestaat namelijk de mogelijkheid voor een vereniging om een dranken horecavergunning aan te vragen. Echter, wanneer deze aanvraag door de gemeente getoetst wordt dan dient de gemeente op grond van het gegeven dat het een aanvraag van een paracommerciële organisatie betreft beperkende voorwaarden aan de vergunning te verbinden, zoals benoemd in de uiteenzetting onder het kopje “rechtsvorm”. Deze ontsnappingsmogelijkheid biedt derhalve geen soelaas. Een andere mogelijkheid leek gelegen in het aanvragen van een evenementenvergunning. Echter, uit de Algemene Plaatselijke Verordening blijkt dat voor het laten plaatsvinden van een evenement in een reguliere horecalocatie geen aparte evenementenvergunning vereist is, hierbij valt men terug op de afgegeven Drank- en Horecavergunning en het aantal personen dat volgens brandweervoorschriften en/of de exploitatievergunning maximaal toegestaan is. In het geval dat een tijdelijke evenementenvergunning of ontheffing toch -theoretisch- mogelijk mocht blijken te zijn, dan valt te bezien hoe de reguliere Drank- en Horecavergunning zoals afgegeven aan de exploitant zich verhoudt tot een tijdelijke ontheffing of evenementenvergunning. Implicatie voor de exploitatie van De Borenburg is dat de uitvoering van de 15dagenregeling zoals die nu bestaat niet in overeenstemming is met de geldende weten regelgeving en derhalve revisie behoeft. Teneinde verenigingen maximaal tegemoet te komen kan geopteerd worden voor een constructie waarin de exploitant in ruil voor het herbergen van het evenement een percentage van de eet- en drankenomzet afstaat aan de organiserende verenigingen. De verenigingen kunnen de omzet uit entreebewijzen net als Documenttitel / versie


Uitgever


Adviseur


Publicatie datum

: 2 juli 2009

Pagina : 33 van 87

in de huidige situatie behouden. Horeca Ondernemers Adviseurs schat in dat deze constructie tot lagere inkomsten voor de verenigingen zal leiden. Immers, de exploitant heeft minder ruimte tot het doen van een financiële afdracht omdat hij binnen zijn totale kostenstructuur personeelskosten heeft, welke de verenigingen in de huidige situatie niet hebben. Daarnaast is de exploitant BTW-plichtig, waardoor bij handhaving van de huidige consumptieprijzen een deel van de inkomsten wegvloeien naar de fiscus. Wel kan er in overleg gestreefd worden naar een maximale inzet van vrijwilligers bij niet-horecafuncties, zoals het bezetten van de entree, de garderobe, de organisatie van het feest en de schoonmaak van de accommodatie.

2.6

Advies inzake exploitatievorm exploitatie en wet en regelgeving

Uitgaande van de situatie dat een commerciële horecafunctie door partijen als wenselijk beschouwd wordt, terwijl tegelijkertijd het verenigingsleven zo min mogelijk bemoeilijkt/belemmerd wordt, adviseert Horeca Ondernemers Adviseurs het volgende: Teneinde de mogelijkheden om De Borenburg commercieel te exploiteren te vergroten is het raadzaam te bezien op welke wijze er een zaal met een capaciteit van tussen de 100 en 250 m2 gerealiseerd kan worden. Wellicht dat het samenvoegen van de vergaderruimten 1a tot en met 2b op de begane grond hiertoe een mogelijkheid bieden. De beide Hafaruimten kunnen meer nog dan in de huidige situatie beter benut worden door de vaste gebruikers van De Borenburg. De harmonieën hebben geen bezwaar om de ruimten te delen, onder de voorwaarde dat de afsluitbare ruimte voor de instrumenten gehandhaafd blijft. De routing/lay-out in de keuken en spoelkeuken is in de huidige situatie niet goed te noemen. Vuile en schone producten/ materialen kruisen elkaar, er kan hierdoor eenvoudig kruisbesmetting ontstaan. Het verdient dan ook de aanbeveling deze situatie middels een bouwkundige aanpassing aan te pakken. Eveneens, omwille van het faciliteren van de commerciële functie, is het raadzaam diverse (niet alle) ruimten op een hoger afwerkingniveau te brengen en hiermee een professionele uitstraling mee te geven. Op een groot deel van de dag staan de exploitatiekosten in de vorm van personeelskosten en energielasten niet in verhouding tot de inkomsten uit de verhuur aan verenigingen. Naast een verhoging van circa 15% van de huurtarieven Documenttitel / versie


Uitgever


Adviseur


Publicatie datum

: 2 juli 2009

Pagina : 34 van 87

voor verenigingen, waarvan zij aangegeven hebben dat dit bespreekbaar is, adviseert Horeca Ondernemers Adviseurs de gemeente Voerendaal in overweging te nemen de exploitant een beheervergoeding te verstrekken voor de openstelling tijdens niet rendabele momenten. Overigens komt Horeca Ondernemers Adviseurs op de noodzaak hiertoe in hoofdstuk 5 terug, uit de exploitatieprognose zal moeten blijken of een beheervergoeding al dan niet noodzakelijk is. In het verlengde van het voorgaande punt adviseert Horeca Ondernemers Adviseurs de gemeente Voerendaal de verplichte openingstijden te beperken en in overleg met de verenigingen enkele gebruikers naar andere momenten te verplaatsen opdat een hogere bezetting gerealiseerd wordt en de exploitatiekosten beperkt kunnen worden. De huidige afnameverplichting leidt tot relatief hoge inkoopkosten en zet het verdienpotentieel flink onder druk. Horeca Ondernemers Adviseurs meent op grond van de weten regelgeving, specifiek wat betreft afnameverplichtingen, dat de gemeente Voerendaal een grote kans heeft om de afnameverplichting te laten vernietigen en adviseert de gemeente dan ook om stappen in deze richting te zetten. Teneinde de commerciële mogelijkheden van de accommodatie te vergroten raadt Horeca Ondernemers Adviseurs de gemeente aan om de mogelijkheden voor de exploitant om in te breken op de agenda van de vaste gebruikers te verruimen. Omwille van de wettelijke vereisten, de aansprakelijkheid van bestuurders, het financiële risico (op het resultaat en de loonkosten die samenhangen met de beheerfunctie) en de continuïteitproblematiek adviseert Horeca Ondernemers Adviseurs om bij voorkeur de horecafunctie en beheertaken bij een externe, commerciële exploitant neer te leggen. Mocht blijken dat een bedrijfseconomisch verantwoorde exploitatie van de horeca niet mogelijk is door een commercieel exploitant dan kan alsnog overwogen worden om de horecafunctie door de stichting zelf te laten inkleden, dan wel de commercieel exploitant een vergoeding voor de beheerfunctie uit te keren. De huidige 15-dagenregeling is niet juridisch houdbaar, het is derhalve raadzaam om te opteren voor een andere constructie. Horeca Ondernemers Adviseurs raadt de gemeente Voerendaal aan om een soortgelijk recht te handhaven, met dien verstande dat de verenigingen weliswaar het evenement verzorgen, maar dat de exploitant zelf verantwoordelijk blijft voor de horeca-exploitatie. De exploitant zal Documenttitel / versie


Uitgever


Adviseur


Publicatie datum

: 2 juli 2009

Pagina : 35 van 87

dan gehouden zijn om een percentage van de horecaopbrengsten af te staan aan de organiserende vereniging. Voor een beperkt aantal verenigingen zal dit naar inschatting van Horeca Ondernemers Adviseurs tot een dusdanige vermindering van de inkomsten leiden dat er sprake zal zijn van een begrotingstekort. Wellicht dat de gemeente kan overwegen om deze verenigingen voor de achteruitgang van de inkomsten -al dan niet tijdelijk- te compenseren.



Uitgever


Adviseur


Publicatie datum

: 2 juli 2009

Pagina : 36 van 87

3

MARKTANALYSE

Door Horeca Ondernemers Adviseurs is -middels deskresearch- een verkenning uitgevoerd naar de marktomstandigheden (vraag- een aanbodzijde) voor de horecafunctie (eten, drinken, zaalverhuur) van de Borenburg. Hierbij is gekeken naar de externe (commerciële) markt.

3.1

Uitgangspunten

In onderstaande paragrafen worden de marktsegmenten, het verzorgingsgebied en de vestigingslocatie beschreven.

Discussie en conclusie Aan De Borenburg kan, op basis van de beschikbare ruimten, een café/restaurant en een zalenfunctie onderscheiden worden en qua segmenten de particuliere, zakelijke en toeristische markt. De relevantie van de toeristische markt wordt à priori als gering geacht door Horeca Ondernemers Adviseurs. De reikwijdte van het verzorgingsgebied van De Borenburg wordt door Horeca Ondernemers Adviseurs als relatief klein gekwalificeerd en is beperkt tot de gemeente Voerendaal zelf. De vestigingslocatie van De Borenburg wordt als goed beoordeeld.



Uitgever


Adviseur


Publicatie datum

: 2 juli 2009

Pagina : 37 van 87

3.1.1

Marktsegmenten

De verschillende marktsegmenten van de commerciële horecavoorziening/functie van De Borenburg zijn in onderstaande tabel opgenomen.

Marktsegmenten Functie

Markt

Segmenten

Café/restaurant Particulieren Toeristen zakelijk

Inwoners van het verzorgingsgebied e.o. Dag- en verblijfstoeristen Bedrijven in het verzorgingsgebied

Zalen

Inwoners van het verzorgingsgebied e.o. Bedrijven in het verzorgingsgebied

Particulieren Zakelijk

Horeca Ondernemers Adviseurs onderscheidt een tweetal horecafuncties bij De Borenburg. Zo is eerstens de mogelijkheid iets te drinken en te eten in de gelegenheid aan de voorzijde van het pand, aan het plein. Hiervan kunnen particulieren, toeristen en bedrijven/instellingen gebruik van maken. Deze functie is vooralsnog als café/restaurant aangeduid, in het navolgende hoofdstuk zal op basis van de exploitatiekaders de analyse situatie en plannen en het marktonderzoek een nadere positionering vastgesteld worden. Daarnaast is er door de aanwezigheid van diverse zalen een mogelijkheid voor een zalenfunctie ten behoeve van feesten/evenementen/koffietafels/ vergaderingen van de particuliere en zakelijke markt. Het is belangrijk in ogenschouw te nemen dat het bovenstaande schema aangevuld dient te worden met een discussie over de relevantie van de diverse segmenten per multifunctionele accommodatie. Zo zal vanwege de ligging de toeristische markt waarschijnlijk nauwelijks relevant zijn voor De Borenburg. Zie voor een nadere discussie paragraaf 3.4.



Uitgever


Adviseur


Publicatie datum

: 2 juli 2009

Pagina : 38 van 87

3.1.2

Verzorgingsgebied

De gemeente Voerendaal is in Zuid-Limburg gesitueerd bestaat uit de kernen Klimmen, Kunrade, Ransdaal, Ubachsberg en Voerendaal. De gemeente telt 12.757 inwoners (1 januari 2009), waarbij Kunrade met 3.700 inwoners meer inwoners telt dan de naamgever van de gemeente, de plaats Voerendaal (circa 3.100 inwoners).

Rondom Voerendaal zijn verschillende kastelen, kasteelboerderijen en herenhuizen te vinden, waaronder de kastelen Cortenbach, Haeren, Puth, Rivieren en Terworm. Alhoewel deze locaties een zekere aantrekkingskracht uitoefenen op toeristen geldt dit niet voor de kern Voerendaal zelf. Er is weliswaar een winkelcentrum, maar deze heeft een zeer geringe omvang en in het centrum zelf zijn nauwelijks horecagelegenheden gesitueerd dan wel publiekstrekkers in de vorm van bijzondere gebouwen en/of attracties.

De relatieve absentie van winkels in de gemeente Voerendaal zorgt ervoor dat zowel inwoners van de gemeente, alsmede inwoners van omliggende plaatsen sterk georiënteerd zijn op grotere plaatsen zoals Heerlen, Valkenburg en Maastricht voor het winkelen. Voor de dagelijkse boodschappen zijn er voldoende voorzieningen voorhanden.

Gelet op de -landelijke- ligging van de kernen die tezamen de gemeente Voerendaal vormen en de aanwezigheid van grote steden nabij (Heerlen, Maastricht) en de toeristische trekpleister Valkenburg die een hoge aanzuigende werking hebben, onderscheidt Horeca Ondernemers Adviseurs alleen een primair verzorgingsgebied, te weten de gemeente Voerendaal zelf.

3.1.3

Vestigingslocatie

Een vestigingslocatie van een horecalocatie wordt door Horeca Ondernemers Adviseurs beoordeeld op een viertal (hoofd)kenmerken: de bereikbaarheid, parkeergelegenheid, herkenbaarheid/zichtbaarheid en ligging voor het type bedrijf.

Voerendaal is op minder dan 5 kilometer afstand gelegen van Heerlen en op 20 kilometer afstand van Maastricht. Door de relatieve nabijheid van de autosnelwegen A76 en A79 is Voerendaal per auto relatief eenvoudig bereikbaar vanuit de omgeving. Voerendaal heeft een halte aan de spoorlijn Maastricht-Heerlen, daarnaast is de plaats bereikbaar via de



Uitgever


Adviseur


Publicatie datum

: 2 juli 2009

Pagina : 39 van 87

buslijnen 20 (Heerlen-Hoensbroek), 46 (Voerendaal-Valkenburg) en 52 (MeerssenHeerlen). Horeca Ondernemers Adviseurs beoordeelt de bereikbaarheid van Voerendaal dan ook als goed.

In het centrum van Voerendaal zijn rondom diverse parkeervoorzieningen gesitueerd, welke bovendien gratis zijn. In de praktijk zullen alleen bij grootschalige evenementen de parkeervoorzieningen in de nabije omgeving ontoereikend blijken te zijn, de praktijk leert echter dat inwoners hier goed op inspelen door hetzij voor alternatief vervoer zorg te dragen, hetzij de auto verder weg van de kern te parkeren. Horeca Ondernemers Adviseurs beoordeelt de parkeervoorzieningen als goed.

Door de centrale situering aan een plein is De Borenburg duidelijk herkenbaar aanwezig in het centrum van Voerendaal. Het grote frontale oppervlak draagt bij aan de zichtbaarheid, waarbij het evenwel richting de toekomst de voorkeur verdient wanneer er met borden, lichtbakken, verlichting en wellicht vlaggen en banieren meer nadruk gelegd wordt op de accommodatie zelf en de diverse functies die deze vervult. In de basis wordt de herkenbaarheid/zichtbaarheid echter als ruim voldoende tot goed beoordeeld. Voor het type horecabedrijf „café/restaurant en zalenbedrijf‟ geldt als voorkeurslocaties de centra van middelgrote plaatsen, aan de rand (periferie) van grote plaatsen en locaties die in de natuur gelegen zijn. Normaliter geldt voor café-restaurant/zalencentra een groot verzorgingsgebied, welke uitstrekt buiten de gemeentegrenzen. Echter, gelet op de nabijheid van een grote plaats als Heerlen met diverse grotere horecavoorzieningen en zaalaccommodaties (bijvoorbeeld in Heerlen het theater, Musica Mundial en het Amrath hotel) is het aannemelijk om te veronderstellen dat het verzorgingsgebied (grotendeels) beperkt blijft tot de gemeente Voerendaal zelf. Per saldo beoordeelt Horeca Ondernemers Adviseurs de ligging voor het type bedrijf als voldoende.



Uitgever


Adviseur


Publicatie datum

: 2 juli 2009

Pagina : 40 van 87

3.2

Analyse van de vraagzijde

3.2.1

Particuliere Markt

Discussie en conclusie De te verwachten vraag vanuit de particuliere markt wordt door de Horeca Ondernemers Adviseurs per saldo als „noch positief, noch negatief‟ beoordeeld. De leeftijdsverdeling, huishoudensamenstelling, inkomensverdeling en woonsituatie vormen een indicatie voor bovengemiddelde horecabestedingen, wat zich vertaalt in een behoefte aan restauratieve voorzieningen in het midden tot midden/hoog segment. Dit sluit niet aan bij de doelstelling van de gemeente om een laagdrempelige/toegankelijke voorziening voor inwoners van Voerendaal te realiseren. De ondervertegenwoordiging van het aantal eenpersoons huishoudens wordt door Horeca Ondernemers Adviseurs als negatief gezien, de oververtegenwoordiging van meerpersoons huishoudens met kinderen biedt een marktkans, waarvan evenwel nagedacht dient te worden of dit past bij het concept van een multifunctionele accommodatie welke dienst behoort te doen als laagdrempelige ontmoetingsruimte.

Inwoneraantallen Het verzorgingsgebied van de particuliere markt is de gemeente Voerendaal. Deze gemeente telt circa 12.800 inwoners (bron: CBS, 2009). Uit de prognosecijfers voor de ontwikkeling van het aantal inwoners in de periode 2009-2025 blijkt dat de ontwikkeling in Voerendaal afwijkt van dat in Limburg en Nederland als totaal. Waar in Nederland als totaal in deze periode de bevolking naar verwachting met 3,1% zal stijgen, geldt voor Limburg als totaal een verwachte krimp van 6,0%. In Voerendaal zal de bevolking naar verwachting eveneens dalen, maar in afwijking van het provinciale beeld slechts met 2,7%.

Leeftijdsopbouw De leeftijdsopbouw in het verzorgingsgebied van De Borenburg wijkt behoorlijk sterk af van dat van het landelijk gemiddelde. Ten opzichte van het landelijk gemiddelde is sprake van een duidelijke ondervertegenwoordiging van de leeftijdscategorieën tot 49 jaar, het omgekeerde geldt voor de leeftijdscategorieën vanaf 50 jaar. Voor de horeca in het algemeen, zijn de leeftijdscategorieën 30 tot en met 49 jaar en 50 tot en met 64 het meest interessant wat betreft bezoekfrequentie en bestedingspatroon. Vanuit dit perspectief bezien kan de leeftijdsverdeling dan ook per saldo als positief beoordeeld. Documenttitel / versie


Uitgever


Adviseur


Publicatie datum

: 2 juli 2009

Pagina : 41 van 87

Leeftijdsopbouw

0 t/m 14 jaar 15 t/m 29 jaar 30 t/m 49 jaar 50 t/m 64 jaar 65 jaar en ouder

primair 15,1% 13,7% 27,6% 24,6% 19,0%

verschil -2,8% -4,4% -2,0% 4,9% 4,2%

landelijk 17,9% 18,1% 29,6% 19,7% 14,7%

Bron: CBS, 2009

Huishoudensamenstelling De gemeente Voerendaal telt circa 5.441 huishoudens. Ten opzichte van het landelijk gemiddelde zijn de eenpersoonshuishoudens zwaar ondervertegenwoordigd. Hier staat tegenover dat het aantal meerpersoonshuishoudens zonder kinderen zwaar oververtegenwoordigd is en het aantal meerpersoons huishoudens met kinderen eveneens, zij het in lichtere mate, oververtegenwoordigd is.

Een oververtegenwoordiging van het aantal meerpersoonshuishoudens wordt in het algemeen als positief beschouwd. De meerpersoonshuishoudens zonder kinderen staan namelijk ook wel bekend als DINKies (Double Inkome No Kids) wat over het algemeen duidt op een hoog bestedingspatroon. Echter, deze categorie consumenten kan als minder relevant beschouwd worden voor het concept van een restaurant/zalencentrum bij een multifunctionele accommodatie aangezien DINKies over het algemeen een sterke voorkeur hebben voor luxe(re) restaurants.

De ondervertegenwoordiging van het aantal eenpersoonshuishoudens is negatief te noemen, aangezien juist deze categorie huishoudens goed past bij een laagdrempelige horecavoorziening in een centrum waar veel activiteiten ontplooid worden. De oververtegenwoordiging van het aantal meerpersoons huishoudens met kinderen wordt als noch positief, noch negatief beoordeeld: het is namelijk niet waarschijnlijk dat deze groep van consumenten voor een hapje of drankje buiten de deur gebruik willen maken van multifunctionele accommodatie (in vergelijking met een „regulier‟ horecabedrijf).



Uitgever


Adviseur


Publicatie datum

: 2 juli 2009

Pagina : 42 van 87

Huishoudensamenstelling primair Algemeen 1 persoons 2 persoons zonder kinderen meerpersoons met kinderen

verschil

24,7% 38,2% 37,1%

landelijk

-10,8% 8,5% 2,3%

35,5% 29,7% 34,8%

Bron: CBS, 2009

Inkomensniveau Het gemiddeld besteedbaar inkomen per huishouden en per inwoner liggen in het verzorgingsgebied met € 35.400,- per huishouden en € 21.800,- per inwoner zeer royaal boven het landelijk gemiddelde. In vergelijking met het landelijk gemiddelde mag dan ook geconcludeerd worden dat het inkomensniveau sterk positief is, in vergelijking met het landelijk gemiddelde mag verwacht worden dat de horecabestedingen per inwoner ver bovengemiddeld zullen zijn. Inkomensniveau

Inkomen per huishouden Inkomen per inwoner

primair € 35.400 € 21.800

verschil 22,1% 22,5%

landelijk € 29.600 € 17.600

Bron: CBS, 2005 (recentere gegevens zijn niet beschikbaar)

Huwelijken en jubilea Op basis van vastgestelde huwelijkspromillages door het CBS is voor het verzorgingsgebied vastgesteld dat het aantal huwelijksfeesten en jubilea circa 246 per jaar bedraagt. Van het aantal huwelijksfeesten en jubilea wordt circa 60% in horecagelegenheden gevierd, dit komt neer op 148 huwelijksfeesten en jubilea in het totale verzorgingsgebied. Deze submarkt kan, indien enkele wijzigingen doorgevoerd worden in de inrichting van De Borenburg, in de optiek van Horeca Ondernemers Adviseurs een zeer relevante rol spelen in de omzetmix van De Borenburg.



Uitgever


Adviseur


Publicatie datum

: 2 juli 2009

Pagina : 43 van 87

Huwelijksfeesten en Jubilea

Huwelijken 12,5 jaar 25 jaar 40 jaar 50 jaar 60 jaar Totaal Totaal in horeca

primair 68 59 55 42 20 3 246 148

Bron: CBS, 2009, bewerking Horeca Ondernemers Adviseurs

Geboorte en sterfte In de horeca worden ook bijeenkomsten gehouden die met geboorte (doopfeest), ontwikkeling (communie) en overlijden (koffietafel) te maken hebben. Het geboortecijfer in Voerendaal ligt met 74 per 10.000 inwoners een stuk lager dan het Nederlands gemiddelde (110).

Doorgaans leidt een hogere gemiddelde leeftijd binnen een gemeente tot een hoger sterftecijfer, dit is niet het geval in Voerendaal. Waar in Nederland als totaal circa 82 mensen per 10.000 inwoners per jaar overlijden, ligt dit kengetal op 74 in Voerendaal.

Woonsituatie Naast inkomen zelf is er nog een goede indicator van het welvaartsniveau van inwoners van een gemeente: de verhouding huur- en koopwoningen. In Nederland is iets meer dan de helft van alle woningen een koophuis (54%). In Voerendaal is maar liefst 65% van alle woningen in eigen bezit. Aangezien dit gemiddeld genomen tot een lagere woonlast leidt dan het huren van een woning van vergelijkbare grootte en de gemiddelde koopsom van woningen in Voerendaal met € 246.600,- (vierde kwartaal 2008) zo‟n 6% onder de mediaan van alle Nederlandse gemeenten ligt, dan geeft de woonsituatie een sterke indicatie van een bovengemiddeld vrij te besteden inkomen aan. Horeca Ondernemers Adviseurs beoordeelt de woonsituatie dan ook als positief voor de horeca in Voerendaal in het algemeen.



Uitgever


Adviseur


Publicatie datum

: 2 juli 2009

Pagina : 44 van 87

Verdeling autochtoon/allochtoon De voornaamste doelgroep voor de horeca in Nederland (ongeacht het bedrijfstype) vormen over het algemeen autochtone inwoners. In de gemeente Voerendaal is het aandeel autochtonen met 87% oververtegenwoordigd ten opzichte van het landelijk gemiddelde (80%).

Winkelaanbod Een imago van een plaats wordt in sterke mate bepaald door het winkelaanbod. Zowel voor de particuliere als de toeristische markt geldt dat een attractief winkelaanbod voor de horeca nabij de winkels tot een hogere bezoekfrequentie leidt.

Het winkelaanbod in de gemeente Voerendaal blijft echter sterk achter bij hetgeen, op grond van het aantal inwoners, verondersteld zou mogen worden. Er is dan ook sprake van een kleine verzorgingsindex, wat inhoudt dat sprake is van een lager dan gemiddelde aantrekkingskracht van het winkelaanbod op inwoners/bezoekers van de plaatsen binnen de gemeente en daarbuiten.

Gemiddelde besteding De gemiddelde besteding binnen de horeca is sterk afhankelijk van het gekozen concept. Zo bedraagt dit in een café € 11,- per persoon per bezoek, voor een restaurant en een lunchroom liggen deze waarden op respectievelijk € 19,- en € 6,-. Deze bedragen kunnen echter niet zonder meer vertaald worden naar de horeca bij een Multifunctionele accommodatie, aangezien daar vaak lagere prijzen gelden om aansluiting te vinden bij de interne markt.

Relevante trends en ontwikkelingen in de particuliere markt Knusheid en gezelligheid zijn weer helemaal terug in de Nederlandse samenleving. Dit uit zich in een behoefte aan kleinschaligheid en persoonlijke aandacht. Consumenten zijn dankzij verschillende communicatiekanalen steeds beter geïnformeerd. Hierdoor worden consumenten ook mondiger, kritischer en veeleisender. Gastheerschap wordt daarom als toegevoegde waarde steeds belangrijker. Consumenten willen steeds meer weten van eten en drinken. Horecabedrijven zullen meer openheid moeten creëren over onder andere herkomst van producten, bereidingswijze enzovoorts. Documenttitel / versie


Uitgever


Adviseur


Publicatie datum

: 2 juli 2009

Pagina : 45 van 87

Het aantal eetmomenten per dag neemt toe. Dit betekent dat de locatie van een horecabedrijf steeds belangrijker wordt; het moet bijvoorbeeld op de route van passanten liggen. De consument heeft minder tijd en wil deze tijd efficiënt gebruiken. De nadruk wat betreft eten ligt op gezond, minder vet en gemakkelijker eten. De gemiddelde besteding staat binnen de restaurantsector onder druk aangezien er steeds meer restaurants met een buitenlandse keuken bijkomen, waar de gemiddelde besteding per bezoek op een beduidend lager niveau ligt. Voor landenkeukens geldt dat consumenten in toenemende mate bereid zijn om meer uit te geven wanneer hier kwaliteit tegenover staat. De oudere consument is in toenemende mate een belangrijke gast voor de restaurantsector en partycentra in het bijzonder. De leeftijdsgroep 50 tot 65 jaar is goed voor circa 40% van alle bestedingen binnen restaurants (zelfs 46% bij pannenkoekenrestaurants). Service, comfort en veiligheid zijn aspecten die in het bijzonder bij ouderen hoog in het vaandel staan. Voor de komende jaren wordt een verdere stijging verwacht van de buitenshuis consumptie. De horeca in het algemeen en daarmee ook restaurants kunnen hiervan profiteren. Gemak en snelheid staan centraal. De Nederlandse consument heeft vaak weinig tijd en wil op momenten en plaatsen dat het hem uitkomt kunnen eten en drinken. Dit betekent dat de locatie van een horecabedrijf steeds belangrijker wordt; het moet bijvoorbeeld centraal liggen en makkelijk bereikbaar zijn. Feesten worden in toenemende mate binnen horecagelegenheden gevierd. Naast de traditionele momenten als een 25-jarig of 50-jarig huwelijksfeest vinden steeds vaker ook feesten die van oudsher thuis gevierd werden, zoals een vijfjarig huwelijksfeest, het vieren van een baan of een verjaardagsviering plaats in horecagelegenheden. Langzaamaan vindt een verschuiving plaats van het individualisme naar het collectivisme. De hang naar groepsgevoel, gemeenschapszin, vertrouwdheid en geborgenheid wordt steeds sterker. Horecabedrijven zijn een belangrijke plek voor individuen om elkaar te ontmoeten. Gasten verwachten een herkenbare en duidelijke identiteit van een bedrijf en zijn niet meer tevreden als het horecabedrijf een grijze, “middle of the road”, benadering heeft. Documenttitel / versie


Uitgever


Adviseur


Publicatie datum

: 2 juli 2009

Pagina : 46 van 87

Een vraaggestuurde markt wordt steeds belangrijker, flexibiliteit en reactiesnelheid zijn belangrijk. Eén op de zeven Nederlanders lijdt aan een vorm van allergie of overgevoeligheid. Er is aangetoond dat vooral meer kinderen allergieën vertonen en de verwachting is dat deze stijging door zal zetten. Ook bij senioren komen steeds meer allergieën voor.

N.B.

De bovenstaande trends en ontwikkelingen zijn voornamelijk afkomstig uit publicaties van het bedrijfschap Horeca & Catering en het Nederlands Bureau voor Toerisme.

3.2.2

Zakelijke markt

Discussie en conclusie De zakelijke markt is relatief gering van omvang als gevolg van een duidelijk lager aantal bedrijfsvestigingen per 1.000 inwoners, deze zijn bovendien duidelijk kleiner van omvang (uitgedrukt in het aantal werkzame personen). Hier staat tegenover een duidelijke oververtegenwoordiging van het aandeel contactintensieve bedrijven, de voor de horeca(bestedingen) meest relevante type bedrijven. Imagotechnisch kent een multifunctionele accommodatie een achterstand ten opzichte van „reguliere‟ restaurants en aanbieders van zaal/vergaderaccommodaties. Daarnaast kan gesteld worden dat de gemiddelde besteding van een zakelijk (restaurant)bezoek ver af ligt van hetgeen andere doelgroepen van een multifunctionele accommodatie te besteden hebben. Horeca Ondernemers Adviseurs ziet een beperkte rol weggelegd voor de zalenfunctie wat betreft het bedienen van de zakelijke markt, met wellicht een uitzondering voor het herbergen van bedrijfsfeesten en jubileumrecepties van medewerkers.

De gemeente Voerendaal telt slechts één bedrijventerrein, Lindelaufer Gewande en telt circa 9 hectare. Het terrein wordt momenteel deels gerevitaliseerd maar kan als klein aangemerkt worden in relatie tot de bevolkingsomvang van Voerendaal, ook is er geen uitgeefbare ruimte. Wel staat een uitbreiding gepland van ongeveer dezelfde omvang als de huidige grootte.

In de gemeente Voerendaal staan 1.002 bedrijfsvestigingen geregistreerd (bron: Handelsregister Kamer van Koophandel, 2009). Dit komt neer op 79 vestigingen per 1.000 Documenttitel / versie


Uitgever


Adviseur


Publicatie datum

: 2 juli 2009

Pagina : 47 van 87

inwoners, ter referentie: het landelijk gemiddelde bedraagt 98 vestigingen per 1.000 inwoners. In aanvulling hierop kan geconstateerd worden dat er sprake is van een vrij lage werkgelegenheid. Zo zijn er binnen de gemeente Voerendaal 0,15 banen per inwoner, terwijl dit in Nederland als totaal 0,48 is. Deze lage waarde geeft duidelijk aan dat Voerendaal als een zogeheten forenzenplaats getypeerd kan worden, waarbij inwoners voor werkgelegenheid op omringende, nabijgelegen (grotere) plaatsen aangewezen zijn.

Voor de horeca zijn een tweetal bedrijfstakken bovengemiddeld interessant. Dit zijn de zakelijke en financiële dienstverlening. Deze twee bedrijfstakken gelden als „contactintensief‟ waardoor zij verantwoordelijk zijn voor een bovengemiddeld aandeel van de zakelijke bestedingen binnen de horeca. Het aandeel bedrijven binnen de financiële sector ligt op ongeveer een gelijk niveau als het Nederlands gemiddelde, het aandeel zakelijke dienstverlening ligt binnen het bedrijfsleven te Voerendaal met 20,8% duidelijk boven dat van het landelijk gemiddelde (12,4%). Het aandeel grotere bedrijven (meer dan 10 werkzame personen) ligt in Voerendaal met 3,4% duidelijk lager dan dat van het landelijk gemiddelde: 4,8%.

Keuzecriteria Belangrijkste criteria van bedrijven, op basis waarvan ze een vergaderaccommodatie selecteren, zijn de ligging, goede vergaderzalen en goede maaltijdverstrekkende faciliteiten. Belangrijkste criteria van bedrijven op basis waarvan horecabedrijven, restaurants in het bijzonder, geselecteerd worden zijn de kwaliteit en ligging van het bedrijf. Andere belangrijke factoren zijn de bereikbaarheid, prijs, sfeer en de snelheid van de bediening.

De voornaamste redenen geen gebruik te maken van externe horeca-accommodaties zijn de geringe omvang van een bedrijf, het over eigen faciliteiten beschikken en geen behoefte hebben aan horecavoorzieningen.

Bestedingen Bij een zakelijk bezoek aan een restaurant wordt bijna 60% meer besteed dan wanneer het bezoek vanuit een privémotief plaats vindt, oftewel zo‟n € 30,- per persoon per bezoek (in de restaurantsector). Zakelijk bezoek vindt (veel) meer plaats in een restaurant met een Nederlands-Franse keuken dan in de andere deelsectoren binnen de restaurantsector. Documenttitel / versie


Uitgever


Adviseur


Publicatie datum

: 2 juli 2009

Pagina : 48 van 87

In de provincies Noord- en Zuid-Holland ligt het aandeel van de zakelijke markt binnen de totale horecabestedingen op circa 21%, in Limburg is dit slechts 5%.

Gebruik horecavoorzieningen Van bedrijven die gebruik maken van externe horecafaciliteiten voor vergaderingen en trainingen maakt ongeveer tweederde tussen de 1 tot 5 maal per jaar gebruik van deze faciliteiten. Veel voorkomende groepsgroottes van vergaderingen ligt tussen de 10 en de 20 personen. Van de bedrijven die gebruik maken van externe horecafaciliteiten voor zakenlunches en diners brengt circa 40% 1 tot 10 maal per jaar een bezoek aan een restaurant, de rest meer dan 10 maal. Deze bezoeken bestaan vaak uit kleinere groepen tot maximaal 10 personen. Bedrijven die gebruik maken van externe horecafaciliteiten voor overnachtingen doen dit 1 à 2 keer per maand of op incidentele basis. Bedrijfsfeesten worden over het algemeen 1 à 2 maal per jaar georganiseerd. In totaal vonden in 2006 in Nederland 665.000 bijeenkomsten plaats in vergader/ congresaccommodaties, waarvan 22% een meerdaags karakter had en 78% eendaags. De gemiddelde zaalbezetting (uitgaande van drie dagdelen) lag voor het totaalaanbod aan zalen op circa 25%. In hotels ligt dit percentage iets hoger, namelijk op 28%.

3.2.3

Toeristische markt

Discussie en conclusie Een café/restaurant/zalencentrum is niet de meest voor de hand liggende accommodatie voor toeristen om aan te doen. Er wordt veel eerder geopteerd voor een lunchroom, café of restaurant, zo blijkt in de praktijk. Horeca Ondernemers Adviseurs beoordeelt de toeristische markt dan ook als zijnde nauwelijks relevant voor De Borenburg.

Dagtoerisme Bijna de gehele Nederlandse bevolking (99,5%) onderneemt jaarlijks ten minste eenmaal een vrijetijdsactiviteit buiten de eigen woning. Uitgaan is de meest voorkomende activiteit, gevolgd door winkelen voor plezier/funshoppen.



Uitgever


Adviseur


Publicatie datum

: 2 juli 2009

Pagina : 49 van 87

Bij een groot deel van de vrijetijdsactiviteiten wordt geen grote afstand afgelegd. Ruim 40% van de activiteiten vindt dan ook plaats in de eigen gemeente. De helft van de vrijetijdsactiviteiten vindt plaats binnen een straal van 5 kilometer vanaf het woonadres. De activiteiten vinden vooral in het weekend plaats. 21% van de activiteiten wordt op zaterdag ondernomen. De activiteiten starten overwegend in de middag (40%) of in de ochtend (37%).

Gemiddelde besteding In het trendrapport 2005 / 2006 van het NRIT wordt beschreven dat de gemiddelde besteding gedurende een dagtocht afhankelijk varieert van het type dagtocht. Bij een dagje zwemmen en zonnen ligt de gemiddelde besteding aan (horeca)consumpties op ongeveer € 2,56. Wandelaars spenderen per persoon circa € 2,90 aan consumpties, de gemiddelde besteding van fietsers ligt iets hoger met € 3,35. Dagrecreatieve voorzieningen en bezienswaardigheden Het is bekend dat Limburg vooral op senioren een grote aantrekkingskracht uitoefent vanwege het vele natuurschoon. Dagrecreatieve voorzieningen van een goede kwaliteit en voldoende in aantal zijn belangrijk voor het toerisme aangezien zij een belangrijke aantrekkingskracht hebben op zowel dag- als verblijfstoeristen. Het gaat hierbij bijvoorbeeld om jachthavens, vrijetijdscentra, speeltuinen, pretparken, dierentuinen en winkelcentra. Het aanbod in Limburg is relatief laag ten opzichte van de rest van Nederland. Wanneer het aantal voorzieningen gerelateerd wordt aan het aantal toeristen dan staat Limburg op de 10e plaats van alle provincies.

Daarentegen zijn er vele wandelpaden door natuurgebieden uitgezet, toeristen die geïnteresseerd zijn in de natuur en monumentale gebouwen (zoals kastelen) kunnen daarom hun hart ophalen in Limburg, ook in de omgeving van Voerendaal. Nederlandse toeristen / binnenlands toerisme In 2006 ging 80,5% van de Nederlandse bevolking minstens 1 keer op vakantie. Diegenen die op vakantie gingen deden dit gemiddeld 2,6 keer per vakantieganger. Ongeveer 52% van alle vakanties wordt doorgebracht in het eigen land. Na een daling van het aantal binnenlandse vakanties in de jaren 2003 en 2004 is er de laatste twee jaar weer sprake van een stijging, tot 17,8 vakanties en 98,6 miljoen overnachtingen. Documenttitel / versie


Uitgever


Adviseur


Publicatie datum

: 2 juli 2009

Pagina : 50 van 87

Wanneer gekeken wordt naar het aantal vakantieovernachtingen in eigen land dan staat de provincie Limburg met 11.301.000 overnachtingen op jaarbasis op de derde plaats achter Gelderland en Noord-Holland. Ongeveer 28% van deze overnachtingen vindt plaats in de regio Noord-Limburg. Het aandeel van Limburg op de binnenlandse vakantiemarkt, uitgedrukt in het aandeel vakantieovernachtingen, ligt op 11,0% Het herhalingsbezoek ligt op 49%, gelijk aan het landelijk gemiddelde. Het herhalingsbezoek ligt in Zuid-Limburg (52%) hoger dan in Noord- en Midden-Limburg (46%).

Binnen Limburg vindt 56% van de vakanties van Nederlanders plaats in Noord- en Midden Limburg en 44% in Zuid-Limburg. In laatstgenoemd gebied vinden, in vergelijking met de andere twee gebieden, relatief veel korte vakanties van 2 tot 4 dagen plaats. In 2006 besteedde de gemiddelde vakantieganger in Limburg € 29,- per dag, hiermee kent Limburg de hoogste gemiddelde bestedingen per persoon per dag in Nederland. Voerendaal zelf De gemeente Voerendaal, de plaats zelf in het bijzonder, kent nauwelijks een aanzuigingkracht op zowel verblijfstoeristen als dagtoeristen die met plaatsen in de omgeving als Heerlen, Valkenburg en Maastricht duidelijk attractievere alternatieven voorhanden hebben. Weliswaar zijn er binnen de gemeente Voerendaal diverse kastelen gesitueerd, deze leiden echter niet tot een duidelijke potentie van de toeristische markt in de plaats Voerendaal zelf.

3.3

Analyse van de aanbodzijde

De exploitatie van De borenburg bevindt zich op het raakvlak van een café, restaurant en zalencentrum. Aangezien de conceptuele invulling pas in het navolgende hoofdstuk, op basis van onder andere de marktonderzoeksuitkomsten, wordt gepresenteerd, worden in de analyse van de horecadichtheid zowel de drankverstrekkende (cafés, zaalbedrijven) als de restaurantsector meegenomen.

Discussie en conclusie De horecadichtheid van horecabedrijven in de gemeente Voerendaal ligt boven dat van het landelijk gemiddelde, voornamelijk voor wat betreft de drankverstrekkende en Documenttitel / versie


Uitgever


Adviseur


Publicatie datum

: 2 juli 2009

Pagina : 51 van 87

hotelsectoren. De aanwezige restaurants kennen voornamelijk een midden tot hoge positionering. Er zijn meerdere aanbieders van zalen aanwezig, zowel in Voerendaal als in Heerlen. In de kern Voerendaal is het aanbod echter beperkt en ligt er zeker een functie voor De Borenburg weggelegd als aanbieder van zalen.

Horecadichtheid: algemeen In het marktgebied ligt de horecadichtheid, oftewel het aantal horecabedrijven per 10.000 inwoners met 30,6, zo‟n 18% hoger dan het landelijk gemiddelde. Een dergelijke afwijking hangt in de praktijk vaak samen met een ligging in een (sterk) toeristisch gebied. Puur op grond van de locale markt (particulieren en bedrijven) zou een dermate hoge horecadichtheid al snel tot uitval onder bedrijven gaan leiden.

Verbijzonderd naar de sectoren valt op dat terwijl het aantal hotelbedrijven duidelijk oververtegenwoordigd is, de horecadichtheid van bedrijven binnen de fastservicesector (waaronder lunchrooms) en de restaurantsector nauwelijks afwijkt van het landelijk gemiddelde, terwijl dit in een toeristisch gebied juist wel te verwachten valt. De horecadichtheid in Voerendaal blijft dan ook sterk achter bij dat van andere toeristische plaatsen in Zuid-Limburg.

Horecadichtheid primair 30,6 15,7 5,5 6,3 3,1

Totaal Drankensector Fastservicesector Restaurantsector Hotelsector

verschil 18% 44% -10% -5% 72%

landelijk 25,9 10,9 6,1 6,6 1,8

Bron: bedrijfschap Horeca en Catering, 2009

Horecadichtheid: specifiek Onder de drankensector vallen onder andere de cafés, een bedrijfstype dat van toepassing is op een functie van de horeca van De Borenburg. Waar landelijk op iedere 10.000 inwoners 6,0 cafés te vinden zijn, ligt dit met 11,0 in Voerendaal op een aanzienlijk hoger niveau. Het relatief hoge aantal cafébedrijven (van de 20 aanwezige bedrijven binnen de drankensector kunnen 14 als café getypeerd worden) kan deels verklaard worden vanuit de „versnippering‟ van de inwoners van Voerendaal over een aantal kernen die allen over hun Documenttitel / versie


Uitgever


Adviseur


Publicatie datum

: 2 juli 2009

Pagina : 52 van 87

eigen (horeca)voorzieningen willen beschikken. Horeca Ondernemers Adviseurs constateert dat de caféfunctie (kwantitatief bezien) goed wordt ingevuld in de gemeente Voerendaal als totaal, maar zeker ook binnen de kern Voerendaal. Onder de fastservicesector vallen onder andere cafetaria‟s, fastfoodzaken en lunchrooms. Een lunchroom kent -uitsluitend- een dagfunctie en is nagenoeg altijd gelegen in een winkelgebied. Het centrum van Voerendaal wordt door Horeca Ondernemers Adviseurs eerder als een centrum om boodschappen te doen gekwalificeerd dan als een plek waar gewinkeld wordt. Met andere woorden: voor het doen van de dagelijkse boodschappen zijn voldoende voorzieningen aanwezig, voor een uitgebreide winkeltour, „shopsessie‟, is echter onvoldoende aanbod. In dit perspectief bezien is het opvallend dat er maar liefst twee lunchrooms in het centrum aanwezig zijn, te weten De Koffiemuuele en Broodjeszaak De Lekkernij. Hiermee komt de horecadichtheid van lunchrooms op 1,57 per 10.000 inwoners, een oververtegenwoordiging ten opzichte van het landelijk niveau van 15%. Zeker in het licht bezien van de winkelfunctie is hiermee reeds sprake van een afdoende invulling van de dagfunctie voor horecabedrijven in het centrum van Voerendaal.

De horecadichtheid van restaurants ligt rond het landelijk gemiddelde. Er zijn zowel Nederlands-Franse restaurants actief binnen de gemeentegrenzen als enkele restaurants met een buitenlandse keuken. Enkele wat hoger gepositioneerde restaurants kunnen met name buiten de kern Voerendaal aangetroffen worden, zoals bijvoorbeeld Restaurant Lucullus in Klimmen en Convives in Kunrade en De Leuf in Ubachsberg. In de kern Voerendaal zelf zijn enkele meer laagdrempelige restaurants gelegen, waarvan een relatief groot deel een buitenlandse keuken voert. Het midden tot hoge segment is qua restaurants goed ingevuld in Voerendaal, wat zeker samen zal hangen met het relatief hoge inkomensniveau van inwoners van de gemeente. Restaurants in het lage segment, type eetcafé, zijn niet dan wel nauwelijks vertegenwoordigd. De zalenfunctie van De Borenburg is gelet op het type accommodatie allicht de belangrijkste functie die de accommodatie vervult. Zaalbedrijven richten zich doorgaans op een brede mix van klandizie vanuit zowel de particuliere markt (feesten, bruiloften, koffietafels, communiefeesten) als zakelijke markt (vergaderingen, bedrijfsfeesten, productpresentaties, symposia). In tegenstelling tot bij de andere bedrijfstypen, concurreren



Uitgever


Adviseur


Publicatie datum

: 2 juli 2009

Pagina : 53 van 87

bedrijven met een zaalfunctie ook met verder weggelegen bedrijven. Enkele van de aanbieders van zaalgelegenheid zijn: Bernardushoeve, Voerendaal (Ubachsberg), meerdere zalen (voornamelijk georiënteerd op particuliere feesten); Lucullus, Voerendaal (Klimmen), 1 zaal (voornamelijk gericht op vergaderingen, tot 50 personen); Café Keulen, Voerendaal (Klimmen), 5 zalen (zowel op particuliere markt als zakelijke markt gericht, tot 250 personen); Het Kunderhoes, Voerendaal (Kunrade), 2 zalen (gericht op verenigingen); Café-zaal ‟t Brandhuske, Voerendaal, 1 zaal (voor vergadering of feest, tot 75 personen); Maas-Caselli, Voerendaal 1 zaal, (gericht op particuliere markt en verenigingen); Amrath hotel, Heerlen, meerdere zalen (tot 600 personen, gericht op zakelijke en particuliere markt); Uitgaanscentrum Musica Mundial, Heerlen, 5 zalen (voornamelijk op particuliere markt gericht); Oppidom, Heerlen, 5 zalen (gericht op zakelijke en toeristische markt). Theater Heerlen, Heerlen, meerdere zalen, tot 1.200 personen.

Uit bovenstaand overzicht kan worden afgeleid dat in de kern Voerendaal zelf geen andere aanbieder is naast De Borenburg welke als gespecialiseerde zalenaccommodatie geclassificeerd kan worden en over meerdere zalen beschikt. Klandizie vanuit Heerlen zal beperkt zijn vanwege de kwantitatieve, maar zeker ook kwalitatief hoogstaande invulling van de zalenfunctie middels meerdere, omvangrijke aanbieders.

3.4

Confrontatie vraagen aanbodzijde

Bij de confrontatie van vraagen aanbodzijde, in relatie tot de potentie voor De Borenburg qua horecabestedingen, dient naast de match tussen vraagen aanbod tevens de relevantie van de diverse marktsegmenten in ogenschouw genomen te worden. Zo geldt in z‟n algemeen dat wanneer particuliere, toeristische of zakelijke gasten de keuze hebben uit meerdere gelegenheden een „solitair‟ horecabedrijf een grotere aantrekkingskracht uitoefent dan „horeca bij….‟. Van de horeca bij een benzinestation, Documenttitel / versie


Uitgever


Adviseur


Publicatie datum

: 2 juli 2009

Pagina : 54 van 87

museum, voetbalstadion, wijkhuis, et cetera wordt minder verwacht c.q. mindere prestaties verwacht dan van een regulier horecabedrijf.

Daarnaast maakt het in de praktijk een groot verschil of een gast even bijkomt in een reguliere lunchroom of restaurant dan één bij een multifunctionele accommodatie: de gast komt al snel ongewild in aanraking met bijvoorbeeld leden van de harmonie die al dan niet met instrumenten voorbij trekken en aan de bar voor een andere dynamiek zorgen. Dit doet voor veel gasten afbreuk aan de (horeca)belevenis. Zo gesteld staat een horecabedrijf bij een multifunctionele accommodatie reeds op „0-2 achterstand‟. Wanneer we vervolgens naar de potentie van de diverse marktsegmenten van De Borenburg kijken dan constateert Horeca Ondernemers Adviseurs het volgende: Er is sprake van een relatief gering marktgebied (specifiek wat betreft de particuliere en zakelijke markt) en een relatief groot aanbod van horecabedrijven; De samenstelling van de particuliere markt duidt op een relatief hoog bestedingspotentieel voor de horeca, welke echter eerder bij een midden- tot hoogpositionering van horecabedrijven past, terwijl bij een multifunctionele accommodatie eerder een laagdrempelige horecafunctie past. Wel kan met een lage positionering een -qua omvang relatief beperkte- submarkt bediend worden; Specifiek wat betreft bijzondere bijeenkomsten (jubilea, feesten, communies, koffietafels) constateert Horeca Ondernemers Adviseurs dat sprake is van een relatief geringe marktomvang maar dat De Borenburg (met enige aanpassingen) prima in staat is om zeker voor de kern Voerendaal een rol van betekenis te kunnen spelen in deze submarkt; De toeristische markt wordt, omwille van de omvang en het type horecabedrijf/ligging van De Borenburg, als niet relevant gekwalificeerd door Horeca Ondernemers Adviseurs. Wellicht dat „in de marge‟ met een scherp aanbod koffie met gebak het mogelijk is om de (dag)toeristische markt aan te boren, middels het maken van afspraken met touroperators; In de gemeente Voerendaal zijn relatief weinig bedrijven gevestigd en deze kennen een relatief kleine omvang. Gekoppeld aan het gegeven dat multifunctionele accommodaties vaak niet tot de „shortlist‟ behoren van horecalocaties waar bedrijven hun keuze uit maken, ziet Horeca Ondernemers Adviseurs slechts een geringe rol van betekenis voor deze markt weggelegd voor de Borenburg. Documenttitel / versie


Uitgever


Adviseur


Publicatie datum

: 2 juli 2009

Pagina : 55 van 87

Resumerend De karakteristieken van De Borenburg (type locatie, specifieke ligging), in combinatie met de confrontatie van vraagen aanbodzijde van de horeca, leiden Horeca Ondernemers Adviseurs tot de conclusie dat de externe markt alleen voor wat betreft de particuliere markt (zalenfunctie en restauratieve functie in het lage segment) een duidelijke omzetpotentie kent voor De Borenburg.



Uitgever


Adviseur


Publicatie datum

: 2 juli 2009

Pagina : 56 van 87

4

CONCEPTUELE INVULLING

Het in het huidige hoofdstuk gepresenteerde meest geëigende concept dient vooral als richtinggevend beschouwd te worden, voor de uiteindelijke/daadwerkelijke invulling van de horecaconcepten van de Borenburg, en een exploitant dient zich zeker de vrijheid te permitteren om hier op onderdelen van af te wijken, zoals bijvoorbeeld de nadere invulling van het assortiment. Horeca Ondernemers Adviseurs adviseert echter met klem niet te tornen aan de positionering qua assortiment, prijsstelling en serviceniveau aangezien deze in onze optiek van het grootste belang zijn om tot een optimaal bedrijfsrendement (en hiervan afgeleid ruimte tot het betalen van huur) te komen.

4.1

Overwegingen en positionering

De in de navolgende subparagrafen gepresenteerde conceptuele invulling wordt door Horeca Ondernemers Adviseurs gezien als het richtinggevende en meest geëigende concept voor De Borenburg, waarvan de herschikking en wijziging van het gebruik van de ruimten een wezenlijk onderdeel van uitmaakt.

Deze conceptuele invulling is afgeleid uit: De exploitatiekaders; De analyse van de situatie, specifiek de locatie/type accommodatie; Het marktonderzoek; Overige kennis en informatie waarover Horeca Ondernemers Adviseurs de beschikking heeft.

Exploitatiekaders De gemeente Voerendaal hecht belang aan het beschikbaar zijn van een passende, moderne accommodatie voor haar inwoners, meer specifiek bezien verenigingen en stichtingen die de beschikking over ruimte(n) nodig hebben voor hun activiteiten. Van belang hierbij zijn voldoende zaalcapaciteit, zo laag mogelijke tarieven en laagdrempeligheid. Hierbij past een positionering aan de onderkant van de markt met dito zaaltarieven en prijsstelling van consumpties. Ook kan op grond hiervan een volwaardige restaurantfunctie als niet gewenst beschouwd worden.



Uitgever


Adviseur


Publicatie datum

: 2 juli 2009

Pagina : 57 van 87

Dit lijkt wellicht enigszins op gespannen voet te staan met het uitgangspunt van het maximaliseren van de inkomsten, maar dat is het niet: immers, voorop staat het belang van verenigingen en gebruikers van de multifunctionele accommodatie. Als randvoorwaarde is benoemd dat de commerciële activiteiten niet de activiteiten van de (interne) gebruikers van De Borenburg (verenigingen, stichtingen) onoverkomelijk mogen belemmeren. Oftewel: de conceptuele invulling en specifiek wat betreft de te hanteren tarieven dienen voornamelijk afgestemd te worden op de interne markt.

De functie van ontmoetingscentrum hangt sterk samen met de openingstijden van De Borenburg. Ruime openingstijden zijn gewenst, alhoewel dit in z‟n algemeenheid voor horecavoorzieningen niet altijd haalbaar is vanwege de lage omzetten gedurende een groot aantal uren van de dag. Dit probleem kan op twee manieren ondervangen worden (welke beiden tegelijkertijd toegepast kunnen worden): a) Tegenover de beheertaken van de exploitant (openen/sluiten ruimten, toezicht, agendabeheer, schoonmaak) komt een vergoeding te staan (een zogeheten „beheervergoeding‟ voor aanwezigheid/openstelling op momenten die per saldo geld kosten (gerealiseerde omzetten staan niet in verhouding tot personele kosten en energielasten)); b) Een eenmalige herschikking van de momenten waarop verenigingen gebruik maken van De Borenburg waardoor minder onrendabele uren in de exploitatie gemaakt hoeven te worden, en dus beperktere openingstijden, zonder dat dit ten koste gaat van het verenigingsleven.

Wanneer de randvoorwaarden met betrekking tot het niet belemmeren van de verenigingsactiviteiten en het op zo gunstig mogelijke wijze indelen van de horecaruimten met elkaar gecombineerd worden, dan wordt op grond hiervan door Horeca Ondernemers Adviseurs geconstateerd dat het wellicht wijselijk is om, gebruik makende van de huidige indeling van De Borenburg, een min of meer fysieke scheiding te maken tussen de commerciële en niet-commerciële activiteiten. Zo zouden de verenigingsactiviteiten voornamelijk geconcentreerd kunnen worden op de eerste verdieping en de commerciële activiteiten beperkt blijven tot de begane grond. Enige overlap bestaat in de vorm van het gebruik van het café/restaurant en de grote zaal.



Uitgever


Adviseur


Publicatie datum

: 2 juli 2009

Pagina : 58 van 87

Analyse situatie/locatie Teneinde de commerciële functie te faciliteren is het raadzaam om diverse ruimten op een hoger afwerkingniveau te brengen. Specifiek de foyer en de kleine zalen op de eerste verdieping dienen meer bij te dragen aan een hogere sfeer, ambiance, ervaren luxeniveau. Wanneer deze constatering van Horeca Ondernemers Adviseurs gekoppeld wordt aan de randvoorwaarde dat de inrichting/indeling van De Borenburg dusdanig aangepast dient te worden dat een zo gunstig mogelijke exploitatie (vanuit bedrijfseconomisch perspectief bezien) mogelijk wordt én de constatering dat er geen zaalruimte aanwezig is tussen de pakweg 100 en 250 m2, dan vertaalt zich dit naar: a) Een meer hoogwaardige afwerking van de foyer in termen van wandafwerking, verlichting en inrichting; b) Het samenvoegen van de kleine zalen 1a, 1b, 2a en 2b op de begane grond tot 1 grote zaal van circa 225 m2 (afhankelijk van of de huidige bergruimten erbij betrokken worden of niet). Deze zaal wordt middels een tweetal harmonicawanden opdeelbaar in drie gelijke delen waardoor ruimten van (circa) 75, 150 en 225 m2 ter beschikking komen. Aandachtspunten zijn het creëren van meer daglichttoetreding (een randvoorwaarde voor commerciële verhuur) en een hoogwaardige afwerking en inrichting van de ruimte. Deze ruimte kan overigens net als voorheen bij evenementen dienst blijven doen als garderoberuimte.

N.B.:

De bovenstaande voorgestelde aanpassingen staan los van de noodzakelijke aanpassingen op audiovisueel gebied, regulier/achterstallig onderhoud en een aanpassing van de keuken (HACCP).

Marktanalyse Vanuit de marktanalyse komt naar voren dat sprake is van een duidelijk bovengemiddeld bestedingspotentieel van de particuliere markt. Het inkomensniveau, woonsituatie en huishoudensamenstelling sluiten beter aan bij horecabedrijven met een midden tot middenhoog positionering dan bij een laagdrempelige positionering zoals beoogd wordt met De Borenburg. Toch ziet Horeca Ondernemers Adviseurs hier een rol weggelegd voor De Borenburg in de submarkt van inwoners die hetzij minder te besteden hebben hetzij een alternatief zoeken voor het niet thuis willen koken: eenvoudige maaltijden tegen een schappelijke prijsstelling die concurreert met afhaal/bezorgvoorzieningen.



Uitgever


Adviseur


Publicatie datum

: 2 juli 2009

Pagina : 59 van 87

De dagfunctie van horecabedrijven wordt in de optiek van Horeca Ondernemers Adviseurs reeds goed ingevuld door een tweetal dagvoorzieningen (De Koffiemuuele en De Lekkernij), zeker in het licht bezien van de beperkte winkelfunctie die het centrum van Voerendaal kent. Openstelling van het café/restaurantdeel van De Borenburg in de ochtend en vroege middag wordt dan ook niet raadzaam geacht.

De betekenis van de caféfunctie sec zal voor wat betreft de commerciële markt zeer gering zijn verwacht Horeca Ondernemers Adviseurs. Er zijn reeds veel cafés aanwezig in Voerendaal en in vergelijking met een solitaire ligging heeft een café bij een multifunctionele accommodatie minder uitstraling, zeker wat authenticiteit betreft.

Met de realisatie van een nieuwe, opdeelbare zaal op de begane grond verwacht Horeca Ondernemers Adviseurs dat De Borenburg voor Voerendaal als geheel, maar zeker voor de kern Voerendaal een rol van betekenis kan spelen op de submarkt van bijzondere bijeenkomsten/gebeurtenissen binnen de particuliere markt (jubilea, feesten, communies, koffietafels). Er is weliswaar sprake van een relatief geringe marktpotentie maar door de locatie van De Borenburg (centraal, voldoende parkeervoorzieningen, nabij het gemeentehuis), in combinatie met de voorgestelde aanpassingen van de foyer en de opdeelbare zaal, zal De Borenburg een belangrijk deel van de totale omzet uit deze markt kunnen halen. Tevens zal een deel van de -weliswaar relatief kleine vraag vanuit de zakelijke markt- ingevuld kunnen worden door De Borenburg.

Conceptuele invulling/bedrijfstype “Een concept voor velen is een concept voor niemand”. Dit cliché doet binnen de horeca zeker opgeld, er zijn eigenlijk maar een drietal horecaconcepten die zich hieraan onttrekken: te weten een fastfoodrestaurant, grand café en brasserie. Een fastfoodrestaurant valt om voor de hand liggende redenen af. Wat betreft de overblijvende twee bedrijfstypen kan gesteld worden dat deze in de basis niet veel van elkaar verschillen behalve dat bij een grand café de eetfunctie ondergeschikt is aan de drinkfunctie, terwijl een brasserie gekenmerkt wordt door een zeer gevarieerd, uitgebreid eetassortiment.

Gelet op de beoogde laagdrempelige functie van De Borenburg, een uitgebreide eetfunctie niet aansluit bij het type accommodatie, vraag vanuit de markt naar dagvoorzieningen en vraag naar restauratieve diensten, acht Horeca Ondernemers Adviseurs niet zozeer een Documenttitel / versie


Uitgever


Adviseur


Publicatie datum

: 2 juli 2009

Pagina : 60 van 87

brasserie, maar eerder een grand caféachtige invulling van de horeca bij De Borenburg. Naast een drankenassortiment kan een beperkte, eenvoudige kaart gevoerd worden en er zal sprake zijn van relatief beperkte openingstijden.

Ongedwongenheid staat centraal, het concept maakt het mogelijk om alleen een kopje koffie te nuttigen, een borrelgarnituur of in de vroege avonduren een eenvoudige doch voedzame maaltijd te gebruiken. Snel een gerecht te nuttigen of juist wat langer te genieten van goed gezelschap en een pilsje: niks moet alles mag. Een grand café is hét horecaconcept bij uitstek waar jong en oud (liefst wel zonder kinderen), particulier en zakelijke gast elkaar verdragen en ontmoeten in een en dezelfde horecaruimte.

Het bedrijfstype kan vanwege het cafédeel, met beperkte eet- en zalenfunctie, het beste omschreven worden als café-zaalbedrijf. Naar „buiten‟ toe acht Horeca Ondernemers Adviseurs het raadzaam om het (eet) café apart te positioneren als “Grand-café De Borenburg” of wellicht als „Eetcafé De Borenburg”. Het is uiteraard aan de exploitant om hier een keuze in te maken.

4.2

Concept, niveau en uitstraling

Het meest geëigende concept voor De Borenburg, zoals Horeca Ondernemers Adviseurs dat voor ogen heeft, is een café-zaalbedrijf met moderne en authentieke stijlelementen in een modern vormgegeven pand met een Nederlands-Franse keuken (met wellicht een aantal Internationale gerechten) welke zich kenmerkt door een beperkt aantal spijzen/gerechten die snel uitgeserveerd worden. Qua prijsstelling is sprake van een aantrekkelijke mix van goedkope, eenvoudige spijzen en gerechten.

Positionering van de horeca bij de Borenburg Segment

Besteding Tijd

Fast Food

Fast Dining

X

X

€ 5,10 min

€ 15,30 min

  Fast, Fresh, Fun

Casual Dining

Fine Dining

€ 30,60 min

€ 50,120 min

  Enjoy, Experience, Excellence

Bronnen: Food Service Instituut Nederland, Koninklijk Horeca Nederland, Onderzoek Unilever



Uitgever


Adviseur


Publicatie datum

: 2 juli 2009

Pagina : 61 van 87

Aangezien toegankelijkheid van De Borenburg in den brede centraal staat, is sprake van een eenvoudige doch kwaliteitsvolle keuken. Doormiddel van eenvoudige bereidingswijzen en een beperkte kaart (maximaal 4 hoofdgerechten en een dagmenu) kunnen volwaardige maaltijden tegen een toegankelijke prijsstelling aangeboden worden en wordt de sociale functie van de multifunctionele accommodatie benadrukt/ingevuld. De laagdrempeligheid komt verder tot uiting door als basis de Nederlands-Franse keuken te nemen en herkenbare gerechten op de kaart op te nemen.

Hierbij moet gedacht worden aan eenpansmaaltijden zoals spaghetti Bolognese of een schnitzel/saté met frites en verse groenten/salade tegen een zeer aantrekkelijke prijsstelling van € 6,50 tot € 10,-. Een wisselend dagmenu maakt het aantrekkelijk voor omwonenden om meerdere keren per week gebruik te maken van de horecavoorzieningen. Binnen het dagmenu is er wisselende keuze tussen vlees (bijvoorbeeld gehaktbal of braadworst), vis en een vegetarisch alternatief, 2 soorten aardappels (gekookt of frites) en twee soorten groenten. Dit dagmenu wordt aangeboden voor circa € 7,50. Overdag beperkt het assortiment zich tot keuze uit een tweetal gebaksoorten, enkele tosti‟s, bittergarnituur en borrelhapjes. Verder is er een beperkt koffie-, thee- en frisdrankassortiment voorhanden en uiteraard ontbreken enkele (licht-)alcoholische dranken, alsmede vruchtensappen niet. Als prijsrichting voor de dranken geldt: € 1,50 voor een standaard koffie, € 1,80 voor een cappuccino, € 1,70 voor frisdrank en € 1,70 voor een glas bier. Bij evenementen is een afwijkende prijsstelling wellicht mogelijk, die meer in lijn ligt met de huidige prijsstelling.

Door de aantrekkelijke prijsstelling blijft een gezonde en voedzame maaltijd voor veel inwoners van Voerendaal binnen handbereik en vormt De Borenburg een serieus alternatief voor afhaalmenu‟s en op dagen dat inwoners even geen zin hebben om te koken. Ook kan hiermee een functie vervuld worden voor verenigingsleden die tussen het vertrek van het werk en de verenigingsactiviteit te weinig tijd hebben om te koken.

Aangezien De Borenburg idealiter tot hét ontmoetingscentrum van Voerendaal uit gaat groeien, dient het interieur hier op afgestemd te worden. Een goede klimaatbeheersing is hierbij een must, waarbij de temperatuur per individueel vertrek geregeld moet kunnen worden. De inrichting van het huidige café/bar kan ongemoeid blijven. De „nieuwe‟ zaal dient redelijk hoogwaardig afgewerkt te worden met stucwerk of luxe behang op de wanden Documenttitel / versie


Uitgever


Adviseur


Publicatie datum

: 2 juli 2009

Pagina : 62 van 87

in combinatie met lambrisering, comfortabele stoelen, een hoogwaardig systeemplafond, luxe tapijt en wandbekleding in de vorm van schilderijen/zeefdrukken. Aan audiovisuele middelen zoals een beamer, scherm dat uit het plafond komt en een ringleiding mag het niet ontbreken.

Wellicht dat de foyer een groot deel van het jaar mede dienst kan doen als expositieruimte voor lokale/regionale kunstenaars, hiermee wordt het culturele aspect van De Borenburg benadrukt. Een terras wordt door Horeca Ondernemers Adviseurs niet als noodzakelijk gezien. “Mensen maken het bedrijf, niet hun opleidingskwalificaties”. Zonder het nut van horecaspecifieke opleiding tekort te willen doen staat gastvrijheid, het zich gastvrij kunnen opstellen met afstand op nummer 1 waar het gaat om bagage waarover een horecamedewerker dient te beschikken om gasten vrolijker de deur uit te laten wandelen dan dat zij binnen kwamen. De horeca-exploitant selecteert dan ook op het niveau van gastvrijheid, waar het gaat om het aannemen van personeel, vanuit de overtuiging dat gastvrijheid niet aangeleerd kan worden, maar kennis van bereidingstechnieken wel. Het bedrijf kent dan ook geen specifiek opleidingsplan, maar traint iedere medewerker individueel en spijkert de kennis bij daar waar noodzakelijk.

Voor de verhuur van zalen wordt gewerkt met een banquetingmap, waarin enkele vergaderarrangementen beschreven staan, welke variëren van alleen een eenvoudig koffie-/thee/wateraanbod, tot een 8-uursarrangement met frisdranken en een lunch met luxe broodjes en soep. Ten behoeve van theater- en muziekvoorstellingen zal er een pauzevoorziening in de vorm van uitgifte van een aantal warme dranken en koek/cake ingevuld worden. Het prijsniveau van de vergaderarrangementen voor de interne markt, inclusief bijvoorbeeld de pauzevoorziening van muzikale evenementen van verenigingen, zal jaarlijks afgestemd dienen te worden om de kans te minimaliseren dat er op dit vlak een spanningsveld gaat ontstaan tussen de horeca-exploitant en de (interne) gebruikers van De Borenburg.

De omvang en aard van de horecavoorziening en de beperkte zaalverhuur mogelijkheden legitimeren geen uitgebreid salesapparaat en het aantrekken van partijen vanuit heinde en



Uitgever


Adviseur


Publicatie datum

: 2 juli 2009

Pagina : 63 van 87

verre. De promotie- en salesactiviteiten zijn dan ook sterk gefocust op de locale bevolking en bedrijfsleven.

Rekening houdende met de behoeften van de interne markt, vraag vanuit de particuliere en zakelijke markt én de noodzaak om tot een bedrijfseconomisch verantwoorde exploitatie te komen, acht Horeca Ondernemers Adviseurs openingstijden vanaf circa 16:00 uur tot 23:00 uur voor wat betreft de caféfunctie als passend. Verenigingen kunnen doordeweeks vanaf 14:00 uur terecht bij De Borenburg, in de weekeinden vanaf 15:00 uur. Rekening houdende met de huidige bezetting van De Borenburg zal dit praktisch bezien nauwelijks tot een aanpassing van de gewenste tijdstippen door verenigingen hoeven te leiden.

Uiteraard gelden bij evenementen afwijkende tijden, wat betreft de commerciële zaalfunctie geldt openstelling op basis van de geboekte afspraken/partijen. Ook kan de exploitant zich de vrijheid permitteren om voor het cafédeel ruimere openingstijden te hanteren, de noodzaak hiertoe wordt echter door Horeca Ondernemers Adviseurs in twijfel getrokken.

4.3

Afspraken tussen partijen

Lopende de exploitatie van De Borenburg hebben drie partijen zowel dagelijks als beleidsmatig met elkaar van doen: de gemeente Voerendaal, de gebruikers (wellicht verenigd in een verenigingscollectief) en de horeca-exploitant. Voor het goed in banen leiden van de activiteiten van alle partijen is het van belang om op een aantal punten nadere afspraken met elkaar te maken (opsomming niet limitatief en een voorstel door Horeca Ondernemers Adviseurs): Vaste ruimte: met de voorgestelde „splitsing‟ van het verenigingsgebruik van De Borenburg en het commercieel gebruik is er een (licht) toegenomen kans dat verenigingen, zijnde niet de harmonieën, aangewezen zijn op de Hafaruimten. Vanuit het verenigingscollectief is aangegeven dat de bereidheid bestaat om de ruimten buiten het eigen gebruik om ter beschikking te stellen aan andere verenigingen. Een goede afsluitingvoorziening voor de instrumenten is hierbij wel als -terechte- voorwaarde aangegeven. Vaste gebruikers: de huidige regeling waarbij verenigingen tot vaste gebruikers benoemd kunnen worden, op voordracht van de exploitant en ter goedkeuring door de gemeente, blijft onveranderd. Documenttitel / versie


Uitgever


Adviseur


Publicatie datum

: 2 juli 2009

Pagina : 64 van 87

Jaaragenda: de huidige regeling met betrekking tot het vaststellen van de jaaragenda kan grotendeels gehandhaafd blijven. In aanvulling hierop zullen verzoeken voor ruimten op tijdstippen die buiten de voorgestelde openingstijden vallen (evenementen uitgezonderd) niet gehonoreerd worden. Althans, aanvragers zal verzocht worden naar een tijdstip uit te wijken dat binnen de voorgestelde openingstijden ligt, dan wel kan er een afwijkend semicommercieel tarief van bijvoorbeeld € 15,- per uur overeengekomen worden, opdat de personele kosten en energielasten grotendeels gedekt worden door dit tarief en de te nuttigen consumpties. Inbreuk op de agenda: alhoewel de door Horeca Ondernemers Adviseurs voorgestelde „splitsing‟ de kans reduceert dat de exploitant in de commerciële mogelijkheden gehinderd wordt doordat ruimten in gebruik genomen worden door verenigingen, kan het wenselijk zijn dat bij grootschalige activiteiten van de exploitant inbreken op de agenda noodzakelijk blijkt. Ook is het mogelijk dat De Borenburg „nieuwe stijl‟ tot een hogere attractiviteit en daarmee hogere belangstelling leidt vanuit verenigingen om van de accommodatie gebruik te maken, waardoor de noodzaak bestaat om de „nieuwe‟ opdeelbare zaal beneden voor verenigingen in te zetten. Om toekomstbestendig te zijn en meer in lijn met afspraken te komen zoals die geleden bij andere vergelijkbare accommodaties stelt Horeca Ondernemers Adviseurs voor dat de exploitant de mogelijkheid krijgt om maximaal 10 maal per jaar, gerekend in dagdelen, per vereniging in te breken op de agenda met een totaal van 25 maal per jaar. Dit recht op inbreuk is niet van toepassing op de evenementen die door de verenigingen georganiseerd worden. Instellen klachtencommissie: hierbij kan uitgegaan worden van de huidige regeling en afspraken op dit punt. Vaststelling huurtarieven: deze zullen ver onder marktconforme commerciële tarieven gehandhaafd blijven met dien verstande dat een eenmalige verhoging van 15% doorgevoerd zal worden. Deze stijging is bij monde van het verenigingscollectief als aanvaardbaar gekwalificeerd. Consumptieprijzen: deze zullen herijkt moeten worden, zeker wat betreft de evenementen. Een „vriendelijke‟ prijsstelling bij sociaal-culturele evenementen is gewenst, maar specifiek voor de evenementen waar verenigingen voorheen de horecafunctie zelf invulden is een aanpassing gewenst. In tegenstelling tot bijvoorbeeld de carnavalsvereniging is de exploitant BTW-plichtig, waardoor de Documenttitel / versie


Uitgever


Adviseur


Publicatie datum

: 2 juli 2009

Pagina : 65 van 87

consumptieprijs wellicht enige aanpassing behoeft. Uitgangspunt is dat de definitieve beslissing voor het vaststellen van de consumptieprijzen bij de exploitant ligt, aangezien deze voor eigen rekening en risico exploiteert. Het risico dat dit tot te hoge kosten leidt voor verenigingen is minimaal. In de praktijk keert namelijk nog altijd de wal het schip: wanneer de horeca-exploitant een te hoge vergoeding voor consumpties verlangt, dan zal de omzet uit de interne markt onder druk komen te staan en voor het voortbestaan is deze omzet van groot belang voor de exploitant. 15-dagenregeling: deze kan voor wat betreft het huurrecht (vast kunnen laten leggen van een evenement) overeind blijven. Voor wat betreft de inkomsten van de horeca (verkoop van eten en drinken) zal omwille van de geldende weten regelgeving een afwijkende afspraak gemaakt moeten worden. Voorstel van Horeca Ondernemers Adviseurs is dat de organisatie van het evenement, alsmede de bezetting van de (eventuele) toegangscontrole, bezetting van de garderobe en het aankleden van de ruimten (specifieke versieringen) bij de organiserende vereniging blijft liggen. Oftewel: er wordt een duidelijk bijdrage in de organisatie van het evenement van de organiserende vereniging gevraagd. De horeca-exploitant zal in ruil hiervoor per consumptie (drankjes, maar bijvoorbeeld ook gebak) een afdracht van € 0,20 plegen, neemt het risico voor niet verkochte (en wat eten betreft: bederfelijke) waren en is verantwoordelijk voor het klaarzetten van de ruimten en de schoonmaak. De entree-inkomsten zijn voor de verenigingen, wel wordt (net als in de huidige situatie) een (niet commerciële) huurvergoeding betaald. Voor een groot deel van de activiteiten verwacht Horeca Ondernemers Adviseurs, op basis van inzage van de revenuen van de georganiseerde evenementen, dat verenigingen hierdoor financieel gezien gunstiger uit zullen zijn. Dit zal naar verwachting niet gelden voor enkele carnavalszittingen, vanwege de relatief grote horecaomzet die hier gerealiseerd wordt. Wellicht dat een exploitant bereid is om een grotere afdracht te plegen op deze evenementen, dit kan echter gelet op het risico dat de exploitant loopt en zijn/haar kostenstructuur (betaalde krachten), niet afgedwongen worden. Aanpassing ruimten: door de gemeente Voerendaal zal in de hoedanigheid van verhuurder eenmalig achterstallig onderhoud gepleegd worden en geïnvesteerd worden in de klimaatbeheersing (deze dient een voldoende capaciteit te hebben en per vertrek afzonderlijk geregeld te kunnen worden), audiovisuele apparatuur (specifiek de audio en lichtinstallatie in de grote zaal aangezien deze met name Documenttitel / versie


Uitgever


Adviseur


Publicatie datum

: 2 juli 2009

Pagina : 66 van 87

door verenigingen gebruikt wordt) en bouwkundige aanpassingen in de kleine zalen en de keuken.

4.4

Investeringsbegroting

Horeca Ondernemers Adviseurs gaat ervan uit, zoals in de voorgaande paragraaf aangegeven, dat de gemeente Voerendaal een aantal aanpassingen pleegt aan het pand, van bouwkundige en technische aard. Voor rekening van de verhuurder komen (lijst niet limitatief): Aanpassen van de routing in de keuken, specifiek om de huidige situatie waarin vuile en schone producten/ materialen elkaar kruisen te verhelpen. Hierbij komt de opslagruimte van zaal 1a te vervallen. Zaal 1a tot en met 2b worden samengevoegd tot één grote zaal, waarbij er een tweetal flexibele wanden geplaatst worden, een hoogwaardig plafond met een adequaat lichtplan en er worden tenminste 2 ramen (liefst 3 of 4) geplaatst ten einde een adequate daglichtvoorziening te verkrijgen. Foyer op een hoger niveau brengen, middels onder ander een andere wandafwerking en lichtplan. Overig: moderniseren bar in grote zaal, klimaatbeheersingssysteem aanpassen/moderniseren, adequate audiovisuele apparatuur installeren in de grote zaal, garderobevoorziening op de eerste verdieping (bijvoorbeeld middels haken aan de wanden aan de buitenzijde van de Hafaruimten. Verder blijven de (vervangings) investeringen in interieur voor de eerste verdieping en de grote zaal voor rekening van de gemeente (dit wordt immers het „verenigingsdomein‟).

Teneinde voldoende grip te houden op de exploitatie en bij onverhoopte calamiteiten aan de zijde van de huurder (faillissement) de continuïteit te waarborgen adviseert Horeca Ondernemers Adviseurs de bar in het cafédeel in eigendom te houden en een terugkoopverklaring overeen te komen voor wat betreft de door de exploitant te plegen investeringen in de keuken. Gangbaar is om overeen te komen dat deze tegen het einde van de huurovereenkomst of bij beëindiging door overige oorzaken (wanprestatie, faillissement) tegen 50 tot 75% van de fiscale boekwaarden overgenomen worden, waarbij de gangbare afschrijvingsperioden gehanteerd worden. Documenttitel / versie


Uitgever


Adviseur


Publicatie datum

: 2 juli 2009

Pagina : 67 van 87

Voor investeringen in de andere ruimten (bijvoorbeeld het interieur van de „kleine‟ zaal op de begane grond) kan overeengekomen worden dat deze in originele staat teruggebracht moet worden, maar dat overname van het huurderbelang bij wederzijdse overeenstemming mogelijk is.

Voor rekening van de huurder komen: Inrichting van de keuken, inclusief keukengerei en overname huidige voorzieningen door exploitant Aanpassingen in de inrichting van de café (in de optiek van Horeca Ondernemers Adviseurs kunnen deze minimaal blijven, overname huidige stoelen en tafels) Aankleding buitenzijde van het pand (uiteraard in overleg en na toestemming door de verhuurder) Inrichting van de „kleine‟ zaal op de begane grond (meubels, vloerbedekking, wandafwerking, mobiele tapvoorziening, scherm, beamer en wellicht ringleiding). Uitgangspunt is casco-oplevering, inclusief systeemplafond en adequaat lichtplan.

Omschrijving

Aantal

Prijs per m2

Totaal

Keuken

30 m2

€ 1.000,-

€ 30.000,-

Keuken: overname (aanname)

€ 10.000,-

Inrichting café

€ 5.000,-

Overname inrichting café (aanname)

€ 2.000,€ 3.000,-

Aankleding buitenzijde pand Inrichting zaal

225 m

2

€ 300,-

€ 67.500,-

Voorraden

€ 5.000,-

Overig/onvoorzien (10%)

€ 12.250,-

Totaal

€ 134.750,- *

* excl. btw

Voor de exploitatieprognose in het navolgende hoofdstuk gaat Horeca Ondernemers Adviseurs uit van een inbreng van eigen vermogen in de orde van grootte van € 50.000,-. Het benodigde vreemd vermogen wordt opgenomen in de vorm van een middellange termijn financiering met een looptijd van 5 jaar met een rekenrente van 6,5%.



Uitgever


Adviseur


Publicatie datum

: 2 juli 2009

Pagina : 68 van 87

5

EXPLOITATIEPROGNOSE

De exploitatiekaders, analyse situatie, marktonderzoek en conceptbeschrijving (inclusief de door Horeca Ondernemers Adviseurs gedane voorstellen aangaande de huurtarieven, inbreuk op de agenda, gebruik van de ruimten in De Borenburg et cetera) vormen de basis voor de exploitatieprognoses in het huidige hoofdstuk. Oftewel: de in hoofdstuk 1 tot en met 4 verzamelde en beschreven informatie is door Horeca Ondernemers Adviseurs vertaald naar een omzet/kostenstructuur voor diverse exploitatiemodellen. Hieruit komt naar voren welke ruimte resteert voor de exploitant om huur te betalen.

De in het huidige hoofdstuk vermelde bedragen zijn, tenzij uitdrukkelijk anders aangegeven, exclusief BTW. De omzet- en kostentotalen zijn -omwille van de leesbaarheid- in de tekstuele toelichting afgerond op duizendtallen.

Aangezien niet alle verenigingen een volledig antwoord gegeven hebben op de voorgelegde vragen inzake hun omzet en kosten, inzet van vrijwilligers bij evenementen, het ruimtegebruik van De Borenburg rondom evenementen et cetera én er geen inzage is in de omzet- en kosten van de exploitanten Keulen/Crutzen in relatie tot de carnavalsperiode, is door Horeca Ondernemers Adviseurs, op basis van de wel beschikbare informatie, een inschatting gemaakt van de omzet en kosten verbonden aan het gebruik van de interne gebruikers (verenigingen) van De Borenburg.

5.1

Uitgangspunten algemeen

Horeca Ondernemers Adviseurs heeft onderzocht hoe de (commerciële) horecafunctie het beste gecombineerd zou kunnen worden met de functie van De Borenburg als gemeenschapshuis, thuisbasis voor verenigingen. In combinatie met de uitkomst van de besprekingen met de afgevaardigden van het VerenigingsCollectief Voerendaal tijdens de verenigingsgroep vergaderingen (overleg tussen de raadsgroep Borenburg en de verenigingsgroep) heeft dit geleid tot een zogeheten „minimale variant‟. Hierbij is het snijvlak gezocht tussen een optimale exploitatie van De Borenburg vanuit bedrijfseconomisch perspectief enerzijds en de minimale noodzakelijke garanties anderzijds.



Uitgever


Adviseur


Publicatie datum

: 2 juli 2009

Pagina : 69 van 87

Deze „minimale variant‟ is door Horeca Ondernemers Adviseurs, in combinatie met de uitkomsten van de marktanalyse inzake de commerciële markt, vertaald naar een omzet/kostenstructuur voor de exploitant en de mogelijkheid tot het afdragen van huur.

In aanvulling hierop zijn, op verzoek van de gemeenteraad, een tweetal andere varianten doorgerekend: De „0-variant‟: de exploitant geniet maximale vrijheid om de exploitatie naar eigen goeddunken in te kleden, er zijn geen rechten van verenigingen wat betreft het gebruik van De Borenburg De „bibliotheekvariant‟: deze behelst de verhuizing van de bibliotheek naar de benedenverdieping van De Borenburg, de gemeenschapshuisfunctie blijft intact. Alle varianten hebben hun eigen uitgangspunten, de belangrijkste worden -beknoptweergegeven in de desbetreffende paragrafen. In geen der varianten is vooralsnog rekening gehouden met een vergoeding voor beheertaken door hetzij een commercieel exploitant, hetzij een stichting (bibliotheekvariant).

5.2

De ‘minimale variant’

5.2.1

Uitgangspunten

In deze variant behoudt De Borenburg haar oorspronkelijke hoofddoelstelling en bestemming. Voor de verenigingen blijft een toereikend deel beschikbaar voor de activiteiten, de begane grond zal voornamelijk ingezet worden ten behoeve van commerciële doeleinden. De volgende uitgangspunten zijn gehanteerd (niet limitatief): Vaste ruimte: andere verenigingen kunnen eveneens gebruik maken van de beide Hafaruimten. Deze ruimten blijven qua aankleding en uitstraling gelijk en de instrumenten zijn op te bergen in een afsluitbare ruimte. Beschermde huurprijs: een niet-commercieel tarief blijft van kracht met dien verstande dat een prijsverhoging van 15% wordt doorgevoerd; 15-dagenregeling: vaste gebruikers van De Borenburg blijven het recht houden om data te claimen voor (grootschalige) evenementen. Het recht op de exploitatie van de horecafunctie (eten en drinken) vervalt vanwege het niet-legale karakter van deze afspraak. In de plaats hiervan komt een afdracht van € 0,20 op de Documenttitel / versie


Uitgever


Adviseur


Publicatie datum

: 2 juli 2009

Pagina : 70 van 87

consumpties. Horeca Ondernemers Adviseurs stelt voor dat in tegenstelling tot de huidige situatie de afdracht ook gaat gelden over spijzen (snacks, candybars, bittergarnituur, et cetera). Tegenover het „aandragen‟ van omzet door verenigingen bij evenementen staat naast de vergoeding per consumptie het wegvallen van een vergoeding voor de huur van de accommodatie. Entree opbrengsten blijven voor de verenigingen. Van de verenigingen wordt als „tegenprestatie‟ verwacht dat zij handen spandiensten zullen verrichten bij de evenementen. Verenigingen kunnen derhalve net als voorheen hun inzet en creativiteit kwijt in de organisatie van een evenement, maar kunnen de drankvoorziening tijdens een evenement niet langer zelf verzorgen (aangezien in de praktijk in de bediening het vaak lastig is om een onderscheid te maken tussen de uitgifte van dranken en eten –dit gebeurt vaak door dezelfde personen- en omwille van voedselveiligheidskwesties, hanteert Horeca Ondernemers Adviseurs als uitgangspunt dat zowel de verstrekking van dranken als die van eten door de exploitant gebeurt). De consumptieprijs van dranken tijdens evenementen zal verhoogd worden ten opzichte van de huidige situatie vanwege de noodzakelijke afdracht van BTW (die verenigingen niet kennen in de huidige situatie wanneer zij voor eigen rekening de horeca exploiteren). Voorrang op de agenda: verenigingen behouden de mogelijkheid het gebruik van ruimten vooraf vast te leggen. Een eenmalige herschikking van de agenda kan noodzakelijk zijn vanwege de afname van het aantal ruimten dat aan verenigingen ter beschikking staat. Investeringen: de in paragraaf 4.4 voorgestelde investeringen voor de gemeente en de exploitant worden doorgevoerd. Inbreuk op de agenda: de exploitant krijgt ruimere mogelijkheden in te breken op de agenda van de verenigingen (in de beoogde opzet met het huidvesten van de verenigingen hoeft de exploitant wellicht nauwelijks gebruik te maken van het inbreukrecht, veiligheidshalve dient deze echter wel meegenomen te worden in het „totaalpakket‟ van afspraken). Dit recht op inbreuk is niet van toepassing op de evenementen die door de verenigingen georganiseerd worden. Afnamebeding: alhoewel Horeca Ondernemers Adviseurs van mening is dat er een gerede kans bestaat dat de afnameverplichting juridisch bezien niet houdbaar is, wordt het uitgangspunt gehanteerd dat deze wel degelijk van kracht is (wat een kostprijsverhogende werking heeft). Documenttitel / versie


Uitgever


Adviseur


Publicatie datum

: 2 juli 2009

Pagina : 71 van 87

5.2.2

Omzet

De door Horeca Ondernemers Adviseurs begrote totale horecaomzet bedraagt € 361.000,-. Deze omzet is als volgt opgebouwd: Zaalverhuur verenigingen regulier: hieronder verstaat Horeca Ondernemers Adviseurs de huidige niet-commerciële en semicommerciële verhuur van zalen aan verenigingen en andere not-for-profit instellingen. Uit de, ter beschikking gestelde, cijfers blijkt dat dit inkomsten uit verhuur oplevert van circa € 20.000,- wat met de voorgestelde verhoging van 15% tot een omzet van € 23.000,- leidt. F&B (Food & Beverage, oftewel eten en drinken) verbonden aan zaalverhuur regulier: met een scherpe prijsstelling, bijvoorbeeld in de vorm van verkoop koffie en thee in kannen, schat Horeca Ondernemers Adviseur in dat bij de circa 1.800 verhuurmomenten per jaar gemiddeld 15 consumpties tegen € 1,39 (€ 1,50 inclusief BTW) per verhuurmoment/activiteit verkocht moeten kunnen worden. Hieronder vallen ook de consumpties van verenigingsleden die individueel een drankje komen nuttigen aan de bar. Dit levert een omzet van € 37.500,- op. F&B evenementen: uit de diverse ter beschikking gestelde documenten leidt Horeca Ondernemers Adviseurs af dat er circa € 65.000,- aan horecaomzet gegenereerd wordt tijdens evenementen. Een doorgroei met actieve participatie van de exploitant acht Horeca Ondernemers Adviseurs voor mogelijk, derhalve is een bedrag van € 75.000,- begroot. Eetcafé: in het eetcafé is het mogelijk een drankje te nuttigen en/of eenvoudige maaltijden. Voor de drankenfunctie heeft Horeca Ondernemers Adviseurs gerekend met 120 gasten per week die 2,5 consumpties nuttigen tegen een gemiddelde prijs van € 1,64 (mix van diverse drankjes, variërend in prijsstelling van € 1,50 tot € 2,50 inclusief BTW (bijvoorbeeld een groot glas bier of een glas wijn)). Voor de eetfunctie is gerekend met 100 gasten per week en een gemiddelde besteding van € 11,-. Dit levert een omzet van € 83.000,- op. Zaalverhuur commercieel: alhoewel in de praktijk de zaalhuur vaak in een arrangementsprijs verwerkt wordt heeft Horeca Ondernemers Adviseurs deze omzetcomponent wel uitgesplitst. Uitgaande van 42 verhuringen voor een dagdeel van de middelgrote zaal (150 tot 225 m2) tegen een tarief van € 100,-, 5 verhuringen van de grote zaal tegen € 200,- en 30 verhuringen van een kleine zaal (75m2) tegen € 50,- levert dit een omzet op van € 6.700,-.



Uitgever


Adviseur


Publicatie datum

: 2 juli 2009

Pagina : 72 van 87

F&B omzet verbonden aan (commerciële) zaalverhuur: Horeca Ondernemers Adviseurs heeft een viertal type evenementen onderscheiden, te weten: o

koffietafels (20 op jaarbasis, 100 genodigden, € 9,34 gemiddelde besteding);

o vergaderingen (30 maal op jaarbasis, gemiddeld 12 genodigden en een arrangementsprijs van € 14,15); o feesten/jubilea (22 op jaarbasis, gemiddeld 120 genodigden en een gemiddelde besteding van € 34,09); o

evenementen: een vijftal, door de ondernemer zelf of in samenwerking met andere partijen, georganiseerde evenementen (gemiddeld 250 bezoekers en een gemiddelde besteding van € 18,02).

Dit leidt tot een totale omzet van € 136.000,-.

5.2.3

Kosten

Inkoopkosten De inkoop is door Horeca Ondernemers Adviseurs opgesplitst naar de keuken- en drankenomzet. Uitgaande van de in de voorgaande paragraaf begrote omzet (verdeling) is 36,7% van de omzet toegerekend naar de keuken, 55% naar drankenomzet en 8,2% naar zaalverhuur. Gelet op de scherpe prijsstelling, de afnameverplichting bij de brouwer en een inslag van 36% op de keukenomzet en 26% op de drankenomzet, is Horeca Ondernemers Adviseurs uitgegaan van een inkooppercentage van 38,0% op de keukenomzet en 29% op de drankenomzet. Tegenover de omzet zaalhuur staan geen inkoopkosten. Een mixpercentage voor de inkoop van 29,8% resteert, wat neerkomt op € 108.000,- aan inkoopkosten. Personeelskosten Voor de personeelskosten is er gerekend met de openstellinguren zoals aangegeven in het voorgaande hoofdstuk en een marktconforme arbeidsproductiviteit (benchmark: cafézaalbedrijven). Dit vertaalt zich naar een arbeidsinzet van 9.234 uur per jaar, uitgaande van circa 1.800 inzetbare uren van een fulltime medewerker, komt dit neer op 5,13 FTE (fulltime equivalent). Wanneer de ondernemer op 1 FTE gesteld wordt (zijn/haar daadwerkelijke ureninzet zal hoger liggen), is derhalve 4,13 FTE aan personeel benodigd. Vermenigvuldigd met een loonvoet van € 20.100,- (benchmark gemiddelde) per persoon Documenttitel / versie


Uitgever


Adviseur


Publicatie datum

: 2 juli 2009

Pagina : 73 van 87

(inclusief werkgeverslasten, vakantietoeslag e.d.), levert dit een bedrag van € 83.000,- aan personeelskosten op.

Overige exploitatiekosten De overige exploitatiekosten zijn voornamelijk gebaseerd op referentiecijfers van vergelijkbare exploitaties: Huisvestingskosten: hieronder worden de kosten voor gas, water en licht verstaan, alsmede schoonmaakmiddelen en klein onderhoud (zie de bijlage voor een nadere toelichting). Horeca Ondernemers Adviseurs heeft de realisatiecijfers van De Borenburg uit de afgelopen jaren als uitgangspunt genomen en hier een correctie op toegepast vanwege de gestegen energietarieven en een naar verwachting toegenomen bezetting. Dit levert een bedrag van circa € 29.000,- op in jaar 1. Verkoopkosten: deze zijn op het benchmark gemiddelde van 3% gesteld, wat neerkomt op € 11.000,- per jaar. Algemene kosten: deze zijn op het benchmark gemiddelde van 5% gesteld, wat neerkomt op € 18.000,- per jaar.

Kapitaalslasten De kapitaalslasten zijn tot stand gekomen op basis van de investeringsbegroting uit paragraaf 4.4. Dit levert aan rente een bedrag op van € 6.000,- en € 26.000,- aan afschrijvingen (er is gerekend met 6,5% rente en een afschrijvingstermijn van 5 jaar).

Afdracht aan verenigingen Over het aantal verkochte consumpties tijdens evenementen wordt € 0,20 per consumptie afgedragen aan de organiserende verenigingen, dit levert een afdracht van € 9.000,-- op.



Uitgever


Adviseur


Publicatie datum

: 2 juli 2009

Pagina : 74 van 87

5.2.4

Resultaat en ruimte voor huur

Winst- en verliesrekening (in euro's)

Zaalhuur verenigingen regulier F&B verbonden aan zaalverhuur regulier F&B evenementen (eet)café F&B verbonden aan zaalverhuur commercieel Zaalverhuur commercieel Omzet totaal

136.308,- 37,8% 6.700,1,9% 361.033,- 100,0%

Omzet keuken Omzet dranken Omzet huur Omzet totaal

132.596,- 36,7% 198.738,- 55,0% 29.700,8,2% 361.033,- 100,0%

Inkoop keuken Inkoop dranken Inkoopkosten

50.386,57.634,108.020,-

38,0% 29,0% 29,9%

Personeelskosten

83.038,-

23,0%

Huisvestingskosten Verkoopkosten Algemene kosten Overige exploitatiekosten

28.883,10.831,18.052,57.765,-

8,0% 3,0% 5,0% 16,0%

Huur gebouw Rente Afschrijvingen Kapitaalslasten

P.M. 4.707,25.950,30.657,-

P.M. 1,3% 7,2% 8,5%

9.344,-

2,6%

72.210,-

20,0%

Afdracht aan verenigingen Resultaat*

23.000,-

6,4%

37.500,74.750,82.775,-

10,4% 20,7% 22,9%

* voor ondernemersinkomen en afdracht van huur



Uitgever


Adviseur


Publicatie datum

: 2 juli 2009

Pagina : 75 van 87

De in de voorgaande subparagrafen begrote omzet en kosten leiden tot een resultaat van € 72.000,-. Dit is het resultaat vóór de privéonttrekking van de ondernemer en vóór afdracht van huur. Wanneer hier nu het norminkomen vanaf gehaald wordt van € 35.000,- (oftewel circa € 30.000,- + 1,5% van de omzet), dan blijft op jaarbasis een ruimte van € 37.000,over om te betalen aan huur. Aangezien het hier een richtinggevende huursom betreft, dient er in de praktijk rekening gehouden te worden met een bandbreedte. Horeca Ondernemers Adviseurs verwacht bij aanbesteding een inschrijving op een huursom tussen de € 25.000,-- en € 45.000,--.

5.3

De ‘0- variant’

5.3.1

Uitgangspunten

In deze variant wordt De Borenburg, in technisch gezonde staat, verhuurd aan een commerciële exploitant. Het gebouw behoudt haar commerciële bestemming en de doelstelling te fungeren als een cultureel centrum. In tegenstelling tot de minimale variant krijgt de exploitant verder geen beperkingen opgelegd en geniet dus een optimale ondernemersvrijheid. De volgende uitgangspunten zijn gehanteerd (niet limitatief): „Oude rechten‟ vaste gebruikers: er zijn geen afspraken/regelingen waar de vaste gebruikers op terug kunnen vallen. Er is derhalve geen sprake van een recht op een vaste ruimte, een beschermde huurprijs, voorrang op de agenda of 15dagenregeling. De consumptieprijs van dranken zal verhoogd worden naar marktconform tarief, oftewel iets hoger dan het geval is bij de minimale variant. Investeringen: de in paragraaf 4.4 voorgestelde investeringen voor de gemeente en de exploitant worden doorgevoerd, additioneel geldt een extra overnamesom van € 50.000,- voor alle in De Borenburg aanwezige inventaris, audiovisuele apparatuur en dergelijke (uitgaande van het up-to-date zijn van deze goederen). Afnamebeding: alhoewel in de optiek van Horeca Ondernemers Adviseurs er wellicht een mogelijkheid bestaat om het afnamebeding te vernietigen, dan wel af te kopen, is in afwachting van een nadere bestudering van de getroffen regeling door een jurist het uitgangspunt gehanteerd dat deze wel degelijk van kracht is (wat een kostprijsverhogende werking heeft).



Uitgever


Adviseur


Publicatie datum

: 2 juli 2009

Pagina : 76 van 87

5.3.2

Visie Horeca Ondernemers Adviseurs

De 0-variant is in de optiek van Horeca Ondernemers Adviseurs à priori niet te prefereren boven de minimale variant, de exploitatie kan zich in een drietal richtingen ontwikkelen: 1) De 0 variant A: de commerciële markt biedt niet/nauwelijks meer mogelijkheden dan de door Horeca Ondernemers voorgestelde splitsing van De Borenburg in een commercieel deel (begane grond) en een verenigingsdeel kan opvangen qua bezetting. Hierdoor zal de exploitant zich gedragen als ware het de „minimale variant‟, wat tot nagenoeg dezelfde omzet/kostenstructuur leidt, met dien verstande dat de exploitant hogere kapitaalslasten heeft waar geen revenuen tegenover staan. Verenigingen kunnen net als in de „minimale variant‟ een maximaal beroep doen op De Borenburg voor hun activiteiten. 2) De 0 variant B: de exploitant heeft weinig boodschap aan het verenigingskarakter van De Borenburg en verhoogt de tarieven naar een semicommercieel niveau. Gevolg is dat de omzet uit de interne markt per saldo zal dalen aangezien veel verenigingen dit niet op kunnen brengen. Ook zal de omzet in het eetcafé en de commerciële zaalverhuur onder druk komen te staan (ten opzichte van de „minimale‟ variant). Immers, de exploitant pleegt „sociale zelfmoord‟: hij jaagt verenigingen de deur uit, de leden van de vereniging zullen minder van hun particuliere of zakelijke bestedingen/vraag naar horecadiensten bij de exploitant neerleggen. 3) De 0 variant C: de exploitant gaat volledig commercieel. Dit leidt tot een compleet ander businessplan met bijvoorbeeld de ombouw van de eerste verdieping naar een aantal commercieel verhuurbare ruimten, of een ombouw van de begane grond naar een groter restaurant (huidige café plus de zalen 1a t/m b) én een ombouw van de eerste verdieping naar een aantal commercieel verhuurbare zalen. In het eerste geval verschuift het concept naar dat van een Congres/zalencentrum, de tweede invulling laat zich het beste kwalificeren als restaurant/party(zalen)centrum.

De 0-variant A zal tot ongeveer dezelfde omzet- en kostenstructuur leiden met dien verstande dat de exploitant de volledige inventaris overneemt van de gemeente, dus niet alleen die van het cafédeel en de keuken. Zelfs bij een lichte stijging van de omzet, wat Horeca Ondernemers Adviseurs betwijfelt in dit scenario/model, zal de ruimte tot het



Uitgever


Adviseur


Publicatie datum

: 2 juli 2009

Pagina : 77 van 87

betalen van huur op jaarbasis € 5.000,- tot € 12.000,- lager liggen omdat de extra omzet niet opweegt tegen de extra inkoop-, personele, afschrijvings- en rentekosten. De 0-variant B kan weliswaar rekenkundig doorgerekend worden, zonder dit te doen durft Horeca Ondernemers Adviseurs richtinggevend aan te geven wat het effect zal zijn: de omzetcomponenten zaalhuur verenigingen regulier, F&B verbonden aan zaalverhuur regulier, F&B evenementen en eetcafé zullen in omvang dalen, Horeca Ondernemers Adviseurs schat een daling van de omzet van € 80.000,- tot € 120.000,- in. Zelfs wanneer de zojuist beschreven „sociale zelfmoord‟ van de exploitant niet leidt tot lagere inkomsten uit de commerciële verhuur van zalen, dan zal de ruimte voor het afdragen van huur met € 20.000,- tot € 30.000,- dalen. Dit vertaalt zich naar een huursom van € 7.000,- tot € 17.000,- (ter vergelijk: in de minimale variant was dit € 37.000,-).

De 0-variant C valt door Horeca Ondernemers Adviseurs op het huidige moment in de tijd niet op steekhoudende wijze door te rekenen. De Borenburg krijgt in dit scenario een volledig andere invulling en een ruimer verzorgingsgebied dan in de marktanalyse meegenomen is. Gelet op de relatieve nabijheid van omvangrijke zaalbedrijven in Heerlen en Maastricht twijfelt Horeca Ondernemers Adviseurs desalniettemin op voorhand ernstig aan de omzetpotentie in relatie tot de fors hogere investeringen die benodigd zijn om De Borenburg hierop aan te passen.

5.4

Bibliotheekvariant

5.4.1

Uitgangspunten

In deze variant zal De Borenburg op de benedenverdieping, op de huidige plaats van de zalen 1a tot en met 2b en wellicht een deel van de foyer, de bibliotheek huisvesten. Dit kan wellicht bij grootschalige evenementen tot een tekort aan garderoberuimte leiden. Net als in de minimumvariant zullen de verenigingen op de eerste verdieping gehuisvest worden. Aangezien de weten regelgeving het vermengen van een alcoholverstrekkende functie met een activiteit, zoals die van de bibliotheek, niet toestaat zal de flexibele wand tussen het café en de foyer vervangen worden door een permanente wand. De combinatie van alleen een (eet)café met een grote zaal die lastig te bevoorraden valt (vanwege de bibliotheek, activiteiten zullen elkaar al snel belemmeren), zal het (eet)café afzonderlijk verhuurd worden, de zalen van De Borenburg zullen in de vorm van een Documenttitel / versie


Uitgever


Adviseur


Publicatie datum

: 2 juli 2009

Pagina : 78 van 87

gemeenschapshuis geëxploiteerd worden, door een stichting (commerciële uitbating is niet interessant). De volgende uitgangspunten zijn gehanteerd (niet limitatief): Vaste ruimte: andere verenigingen kunnen eveneens gebruik maken van de beide Hafaruimten. Deze ruimten blijven qua aankleding en uitstraling gelijk en de instrumenten zijn op te bergen in een afsluitbare ruimte. Beschermde huurprijs: een niet-commercieel tarief blijft van kracht met dien verstande dat een prijsverhoging van 15% wordt doorgevoerd. De consumptieprijs van dranken blijft op het huidige niveau. 15-dagenregeling: vaste gebruikers van De Borenburg blijven het recht houden om data te claimen voor (grootschalige) evenementen. Het recht op de exploitatie van de horecafunctie (eten en drinken) vervalt vanwege het niet-legale karakter van deze afspraak. In de plaats hiervan komt een afdracht van € 0,20 op de consumpties. Horeca Ondernemers Adviseurs stelt voor dat in tegenstelling tot de huidige situatie de afdracht ook gaat gelden over spijzen (snacks, candybars, bittergarnituur, et cetera). Tegenover het „aandragen‟ van omzet door verenigingen bij evenementen staat naast de vergoeding per consumptie het wegvallen van een vergoeding voor de huur van de accommodatie. Entree opbrengsten blijven voor de verenigingen. Van de verenigingen wordt als „tegenprestatie‟ verwacht dat zij handen spandiensten zullen verrichten bij de evenementen. Verenigingen kunnen derhalve net als voorheen hun inzet en creativiteit kwijt in de organisatie van een evenement, maar kunnen de drankvoorziening tijdens een evenement niet langer zelf verzorgen (aangezien in de praktijk in de bediening het vaak lastig is om een onderscheid te maken tussen de uitgifte van dranken en eten –dit gebeurt vaak door dezelfde personen- en omwille van voedselveiligheidskwesties, hanteert Horeca Ondernemers Adviseurs als uitgangspunt dat zowel de verstrekking van dranken als die van eten door de exploitant gebeurt). Vooraf vastleggen van de agenda: verenigingen behouden de mogelijkheid het gebruik van ruimten vooraf vast te leggen. Een eenmalige herschikking van de agenda kan noodzakelijk zijn vanwege de afname van het aantal ruimten dat aan verenigingen ter beschikking staat. Het bestemmingsplan zal wellicht een aanpassing behoeven vanwege de wijziging van de activiteiten (o.a. bibliotheek en gemeenschapshuis), alhoewel de huidige omschrijving reeds vrij ruim is.



Uitgever


Adviseur


Publicatie datum

: 2 juli 2009

Pagina : 79 van 87

Investeringen: de gemeente zal moeten investeren in het gereed maken van het pand voor bewoning door de bibliotheek, blijven de investeringen voor het up-todate krijgen van De Borenburg noodzakelijk en zal er ergens een horecapunt gerealiseerd moeten worden. De commerciële exploitant van de horeca-unit zal moeten investeren in de inrichting van de keuken en (beperkt) het interieur. De kapitaalslasten van de inrichting van de zalen en de audiovisuele apparatuur komen op de exploitatie van het gemeenschapshuis te rusten. Het commerciële café wordt als eetcafé geëxploiteerd, conform de beschrijving van het concept in hoofdstuk 4 (maar valt niet binnen de exploitatie van het gemeenschapshuis). Afnamebeding: alhoewel Horeca Ondernemers Adviseurs van mening is dat er een gerede kans bestaat dat de afnameverplichting juridisch bezien niet houdbaar is, wordt het uitgangspunt gehanteerd dat deze wel degelijk van kracht is (wat een kostprijsverhogende werking heeft).

5.4.2

Besparing Bibliotheek

De huidige huurlasten voor de bibliotheek zijn € 45.000, -. Deze kosten kunnen „bespaard‟ worden door het onderbrengen van de bibliotheek in De Borenburg. Hierbij dient evenwel aangetekend te worden dat de bibliotheek wellicht ook op andere plaatsen gehuisvest zou kunnen worden tegen lagere kosten. Richtinggevend kan een bedrag van € 30.000,aangehouden worden dat bespaard zou worden.

5.4.3

Resultaat gemeenschapshuis

Omzet De door Horeca Ondernemers Adviseurs begrote totale omzet van het gemeenschapshuis bedraagt € 57.000,-. Deze omzet is als volgt opgebouwd: Zaalverhuur verenigingen regulier: hieronder verstaat Horeca Ondernemers Adviseurs de huidige niet-commerciële en semicommerciële verhuur van zalen aan verenigingen en andere not-for-profit instellingen. Alhoewel een lichte daling te verwachten valt ten opzichte van de minimale variant (als gevolg van het niet kunnen beschikken over de huidige zalen 1a tot en met 2b) zijn de inkomsten op



Uitgever


Adviseur


Publicatie datum

: 2 juli 2009

Pagina : 80 van 87

het huidige niveau gesteld. Rekening houdende met de voorgestelde huurverhoging van 15% levert dit een omzet van € 23.000,-- op. F&B verbonden aan zaalverhuur regulier: een horecavoorziening op de eerste verdieping zal vanwege het niet bestaan van een commerciële functie minder uitgebreid zijn dan in de huidige situatie, wat naar inschatting van Horeca Ondernemers Adviseurs tot een aanzienlijke daling van de F&B omzet verbonden aan de zaalverhuur zal kunnen leiden. Enigszins behoudend is, ten opzichte van de minimale variant met een daling van 33%, rekening gehouden, wat zich vertaalt in een omzet van € 25.000,-. F&B evenementen: uit de diverse ter beschikking gestelde documenten leidt Horeca Ondernemers Adviseurs af dat er circa € 65.000,- aan horecaomzet gegenereerd wordt tijdens evenementen, dit bedrag is dan ook als uitgangspunt aangehouden.

Inkoopkosten Vanwege het alleen bestaan van een interne markt en een lage prijsstelling van de consumpties is sprake van relatief hoge inslagpercentages. Horeca Ondernemers Adviseurs gaat uit van een inkooppercentage van 40,0% op de keukenomzet en 32% op de drankenomzet. Tegenover de omzet zaalhuur staan geen inkoopkosten. Dit resulteert in € 30.000,- aan inkoopkosten.

Personeelskosten Naast een beperkte inzet van vrijwilligers wordt een beheerder voor het gemeenschapshuis aangesteld welke, uitgaande van een inzet van circa 40 uur per week, in combinatie met de benodigde inhuur van gekwalificeerd personeel dat evenementen in goede banen kan leiden, leidt dit tot circa 1,5 FTE aan personele inzet. Gecombineerd met een gemiddelde loonsom (inclusief werkgeverslasten) van € 30.000,- voor een FTE levert dit € 26.000,- aan personeelskosten op.

Overige exploitatiekosten De overige exploitatiekosten zijn voornamelijk gebaseerd op referentiecijfers van vergelijkbare exploitaties: Huisvestingskosten: hieronder worden de kosten voor gas, water en licht verstaan, alsmede schoonmaakmiddelen en klein onderhoud (zie de bijlage voor een nadere Documenttitel / versie


Uitgever


Adviseur


Publicatie datum

: 2 juli 2009

Pagina : 81 van 87

toelichting). Uitgaande van het gebruik van de eerste verdieping en de grote zaal levert dit naar inschatting van Horeca Ondernemers Adviseurs een post van circa € 18.000,- op. Verkoopkosten: niet van toepassing. Algemene kosten: deze zijn op € 8.000,- per jaar gesteld.

Kapitaalslasten Als uitgangspunt is gehanteerd dat de inventaris/inrichting van het gemeenschapshuis van de gemeente wordt overgenomen, na een modernisatieslag. Horeca Ondernemers Adviseurs heeft het overnamebedrag op € 50.000,- gesteld. Dit levert aan rente een bedrag op van € 3.000,- en € 10.000,- aan afschrijvingen (er is gerekend met 6,5% rente en een afschrijvingstermijn van 5 jaar).

Afdracht aan verenigingen Over het aantal verkochte consumpties tijdens evenementen wordt € 0,20 per consumptie afgedragen aan de organiserende verenigingen, dit levert een afdracht van € 8.000,-- op.



Uitgever


Adviseur


Publicatie datum

: 2 juli 2009

Pagina : 82 van 87



Zaalhuur verenigingen regulier F&B verbonden aan zaalverhuur regulier F&B evenementen Omzet totaal

23.000 20,4% 25.000 22,1% 65.000 57,5% 113.000 100,0%

Omzet keuken Omzet dranken Omzet huur Omzet totaal

9.000 8,0% 81.000 71,7% 23.000 20,4% 113.000 100,0%


3.600 25.920 29.520

40,0% 32,0% 26,1%

Personeelskosten

37.500

33,2%


19.000 0 8.000 27.000

16,8% 0,0% 7,1% 23,9%

Huur gebouw Rente Afschrijvingen Kapitaalslasten

P.M. 2.694 10.000 12.694

P.M. 2,4% 8,8% 11,2%

8.125

7,2%

-1.839

-1,6%

Afdracht aan verenigingen Resultaat*

* voor het betalen van huur

De begrote omzet en kosten leiden tot een resultaat van € 2.000,- negatief. Dit is het resultaat vóór afdracht van huur. Er is derhalve geen ruimte voor het betalen van huur door de stichting, er zal eerder een bijdrage van de gemeente gevraagd worden voor het exploitatietekort (wat overigens vele malen geringer is dan van een „gemiddeld‟ gemeenschapshuis dat alleen een interen markt kent). Documenttitel / versie


Uitgever


Adviseur


Publicatie datum

: 2 juli 2009

Pagina : 83 van 87

5.4.4

Resultaat commercieel café

Omzet De door Horeca Ondernemers Adviseurs begrote totale omzet van het gemeenschapshuis bedraagt € 126.000,-. Hierbij is als uitgangspunt het marktconforme productiviteitscijfer van € 1.400,- per vierkante meter publieksruimte voor het bedrijfstype gehanteerd, oftewel: 90m2 * € 1.400,- = € 126.000,-. Achterliggende redenatie voor de omzettoename van de eetcaféfunctie ten opzichte van de minimale variant is dat wanneer dit bedrijf zelfstandig in de markt gezet wordt, los van de „zweem‟ van een gemeenschapshuis/Multifunctionele accommodatie, een hogere omzetpotentie mogelijk is.

Inkoopkosten De inkoopkosten zijn op het benchmarkgemiddelde van het bedrijfstype gezet: 32,5% voor de keukenomzet en 29,0% voor de drankenomzet. Dit resulteert in € 39.000,- aan inkoopkosten.

Personeelskosten Op basis van de gemiddelde arbeidsproductiviteit voor het bedrijfstype (€ 57.300,- per FTE) en de inzet buiten de loonlijst van één ondernemer, is de inzet van 1,6 FTE aan personeel benodigd. In combinatie met de gemiddelde loonsom van € 19.100,- leidt dit tot € 26.000,aan personeelskosten.

Overige exploitatiekosten De overige exploitatiekosten zijn voornamelijk gebaseerd op referentiecijfers van vergelijkbare exploitaties: Huisvestingskosten: hieronder worden de kosten voor gas, water en licht verstaan, alsmede schoonmaakmiddelen en klein onderhoud (zie de bijlage voor een nadere toelichting). Conform het benchmark gemiddelde zijn deze op 9% van de omzet, oftewel € 13.000,- gesteld. Verkoopkosten: conform het benchmark gemiddelde op 2,5% van de omzet gesteld, oftewel circa € 3.000,-. Algemene kosten: conform het benchmark gemiddelde op 6,5% van de omzet gesteld, oftewel circa € 8.000,-. Documenttitel / versie


Uitgever


Adviseur


Publicatie datum

: 2 juli 2009

Pagina : 84 van 87

Kapitaalslasten In afwijking van de investeringsbegroting uit paragraaf 4.4 zijn alleen de kosten van de keuken en de inrichting van het cafédeel toegerekend aan de exploitatie. Immers, de overige ruimten vallen nu onder de noemer bibliotheek dan wel gemeenschapshuis. Gelet op de totale investering van circa € 50.000,- heeft Horeca Ondernemers Adviseurs als uitgangspunt genomen dat de totale investeringen volledig vanuit het eigen vermogen van de ondernemer opgebracht worden. Hierdoor zijn geen rentekosten, alleen afschrijvingen in de orde van grootte van € 9.000,-.



Omzet totaal

126.000,- 100,0%

Omzet keuken Omzet dranken Omzet totaal

56.700,- 45,0% 69.300,- 55,0% 126.000,- 100,0%


18.428,20.097,38.525,-

32,5% 29,0% 30,6%

Personeelskosten

26.460,-

21,0%


12.600,3.150,8.190,23.940,-

10,0% 2,5% 6,5% 19,0%

P.M. 0,9.400,9.400,-

P.M. 0,0% 7,5% 7,5%

27.676,-

22,0%

Huur gebouw Rente Afschrijvingen Kapitaalslasten Resultaat* * voor aftrek ondernemersinkomen



Uitgever


Adviseur


Publicatie datum

: 2 juli 2009

Pagina : 85 van 87

De begrote omzet en kosten leiden tot een resultaat van € 28.000,-. Rekening houdende met een gewaardeerd ondernemersinkomen van tenminste € 30.000,- (banknorm), betekent dit concreet dat er geen ruimte is binnen de exploitatie voor het betalen van huur..

5.4.5

Gecombineerd resultaat bibliotheekvariant

Het gecombineerde resultaat van de bibliotheekvariant leidt tot de volgende overzicht:

Besparing door herplaatsing bibliotheek

:

€

Benodigde exploitatiebijdrage aan gemeenschapshuis

:

€

Huurinkomsten commercieel café

:

€

0,-

Totaal

:

€

28.161,- +

30.000,1.839,- -/+/+

Aangezien het hier een richtinggevende berekening betreft, zal de daadwerkelijke waarde zich bevinden in de bandbreedte van € 20.000,-- tot € 35.000,--.

Nota bene: net als bij de minimale en de 0-variant zijn de kapitaalslasten verbonden aan het aanpassen van De Borenburg en het up-to-date brengen van de accommodatie buiten beschouwing gelaten, deze drukken op de begroting van de gemeente.



Uitgever


Adviseur


Publicatie datum

: 2 juli 2009

Pagina : 86 van 87

BIJLAGE 1: TOELICHTING OVERIGE EXPLOITATIEKOSTEN Huisvesting- en inventariskosten Onder huisvesting- en inventariskosten vallen: a)

Kosten energieverbruik;

b)

Kosten onderhoud en reparatie gebouwen, terreinen, tuinen, alsmede inventaris. Dit is inclusief gehuurde of geleaste inventaris en kleine uitgaven voor regelmatig voorkomende aanschaf van glaswerk, porselein, aardewerk, bestek en linnengoed voor zover niet op de balans zijn geactiveerd;

c)

Reinigingsmiddelen, schoonmaak- en wasserijkosten;

d)

Overige huisvesting- en inventariskosten, waaronder water, afvoer huisvuil, verpakkingsmateriaal, wegwerpservies en -bestek.

Verkoopkosten Uitgaven, zoals reclame- en representatiekosten (bloemen en folders), provisies en overige verkoopkosten (waaronder kosten samenwerkingsverbanden), muziek (cd's) en kosten voor levende muziek (exclusief BUMA en SENA, heffingen vallen namelijk onder Algemene kosten).

Algemene kosten Alle overige niet genoemde kosten (minus baten): a)

Administratie- en kantoorkosten, waaronder accountant, kantoorbenodigdheden, telefoon, porti, extern advies en overhead/beheer;

b)

Assurantiekosten;

c)

Kosten heffingen, contributies en belastingen;

d)

Kosten vervoermiddelen;

e)

Overige niet-genoemde kosten minus baten, excl. incidentele baten en lasten.

bron: bedrijfschap Horeca en Catering



Uitgever


Adviseur


Publicatie datum

: 2 juli 2009

Pagina : 87 van 87

Opdrachtgever Adviseur Datum Inzake

Recommend Documents