Opdrachtgever Adviseur Datum Inzake

Opdrachtgever

:

Hegius Film & Theater Mevrouw H. Boom p.a. Klooster 2-4 7411 NH DEVENTER

Adviseur

:

Drs. T. G. Neuféglise

Datum

:

7 oktober 2009

Inzake

:

Hegius Film & Theater bepaling bedrijfseconomische haalbaarheid horeca

Documenttitel / versie

: Hegius Film & Theater bepaling bedrijfseconomische haalbaarheid horeca

Uitgever

: Horeca Ondernemers Adviseurs ©

Adviseur

: Drs. T.G. Neuféglise

Publicatie datum

: 07-10-2009

Pagina : 1 van 20

INHOUDSOPGAVE

Bladzijde

1. Inleiding

3

2. Opdrachtformulering

5

3. Exploitatiekaders en concept

6

4. Marktscan

12

5. Investeringsbegroting en exploitatieprognose

14

6. Conclusie

19

7. Over Horeca Ondernemers Adviseurs

20



Uitgever


Adviseur


Publicatie datum

: 07-10-2009

Pagina : 2 van 20

1. INLEIDING Filmhuis De Keizer en Theater Bouwkunde zijn belangrijke culturele voorzieningen voor inwoners van de stad Deventer en omliggende plaatsen. Omwille van diverse redenen, onder ander capaciteitstekort en het kunnen voldoen aan wettelijke vereisten, hebben beide organisaties voorgenomen om een gezamenlijke formule te ontwikkelen; een plaats waar kunst en cultuur elkaar ontmoeten: Hegius Film & Theater.

De beoogde locatie is een reeds bestaand pand aan de Nieuwe Markt (nabij de IJssel en de grote kerk). Zoals uit het in maart 2008 opgeleverde plandocument duidelijk naar voren komt, wordt nadrukkelijk gestreefd naar een plek waar mensen met een interesse voor (beeldende) kunst en cultuur elkaar ontmoeten en geruime tijd met elkaar vertoeven. Een belangrijke randvoorwaarde voor een lange verblijfsduur is een sterke horecafunctie, zo kan althans opgemaakt worden uit de plannen van de initiatiefnemers, een stelling welke onderschreven wordt door Horeca Ondernemers Adviseurs.

In het Hegius Film & Theater worden naast de theater- en filmhuisfunctie tevens een drietal horecafuncties onderscheiden: een café, restaurant en foyerfunctie. De foyerfunctie zal alleen ingezet worden ten behoeve van de interne markt, c.q. de bezoekers van het theater. Het café en restaurant zullen zowel de interne als externe markt gaan bedienen. De café- en restaurantfunctie zullen in dezelfde ruimte gecombineerd worden, waarbij accentverschillen in het interieur, bijvoorbeeld middels een verhoogde vloer en andere meubilair de twee functies zullen accentueren. De horecafuncties ten behoeve van de externe markt dienen ten minste kostendekkend te zijn en bij voorkeur een duidelijke winstpotentie te kennen. Dit betekent onder meer dat voldoende omzet gegenereerd dient te worden om naast exploitatiekosten zoals die voor het personeel, inkoop, huisvesting en dergelijke, ook de kapitaalslasten verbonden aan de inrichting en het gebruik van de vierkante meters te kunnen dekken.

Op dit moment wensen de initiatiefnemers inzicht te verkrijgen in de bedrijfseconomische haalbaarheid van de café- en restaurantfuncties, waarbij gedacht wordt aan een grandcaféof brasserie-achtige invulling. Horeca Ondernemers Adviseurs is verzocht om een beknopte planbeschrijving uit te werken en te toetsen of de plannen omgezet kunnen



Uitgever


Adviseur


Publicatie datum

: 07-10-2009

Pagina : 3 van 20

worden in een bedrijfseconomisch verantwoorde exploitatie. Aangezien in de huidige fase van de planvorming een investeringsbegroting niet voorhanden is, zal Horeca Ondernemers Adviseurs deze richtinggevend uitwerken en indien de uitkomst hier aanleiding toe geeft (wanneer uitgaande van richtinggevende investering er sprake is van een te krappe ruimte voor huurlasten) tevens de maximale investeringssom berekenen.



Uitgever


Adviseur


Publicatie datum

: 07-10-2009

Pagina : 4 van 20

2.

OPDRACHTFORMULERING

Voor het onderhavige onderzoek is de volgende centrale onderzoeksvraag geformuleerd:

Maken de voorgenomen plannen, inzake de café/restaurantfunctie bij Hegius Film & Theater, in de huidige markt een bedrijfseconomisch verantwoorde exploitatie mogelijk?

Om op deze centrale vraag antwoord te kunnen geven dienen onder meer de volgende deelvragen te worden beantwoord: 

Voldoet de bedrijfsvoering aan de algemene en specifieke eisen die voortvloeien uit het gekozen concept?



Zijn de kansen in de markt voor het gekozen concept voldoende?



Tot welke omzetkostenstructuur leiden de voorgenomen exploitatie?



Uitgever


Adviseur


Publicatie datum

: 07-10-2009

Pagina : 5 van 20

3.

EXPLOITATIEKADERS EN CONCEPT

Exploitatiekaders Op basis van de voorhanden informatie zijn door Horeca Ondernemers Adviseurs de doelstellingen, randvoorwaarden en uitgangspunten gedefinieerd, waarbinnen het (horeca)concept voor Hegius Film & Theater uitgewerkt dient te worden. Oftewel: dit zijn de exploitatiekaders welke richting geven aan de uiteindelijke uitwerking van het (horeca)concept. De meest relevante doelstellingen, randvoorwaarden en uitgangspunten zien er als volgt uit: 

Filmhuis De Keizer en Theater Bouwkunde wensen een formule te ontwikkelen waar film en theater gecombineerd worden op een „nieuwe‟ plek in Deventer, waarbij de capaciteit groeit, het complex aan de hedendaagse publiekseisen voldoet en een gezonde (duurzame) exploitatie mogelijk is;



(Volgens de gemeenteraad van Deventer) kan gezamenlijke huisvesting en verdergaande samenwerking leiden tot een breder en een vernieuwend aanbod, een grotere zichtbaarheid en een breder publieksbereik;



De uiteindelijke formule zal bestaan uit een drietal gedeelten: een basisprogrammering, programma‟s waaraan Hegius zijn artistieke identiteit aan ontleent en een stadspodiumfunctie (een bijdrage aan een levendig cultureel en maatschappelijk klimaat);



Het theater kent als voornaamste typen voorstellingen theater, cabaret, dans, muziek/kleinkunst/theaterlied, et cetera; het filmhuis zal grotere premièrefilms, prolongaties, kleinere nieuwe films, artistieke films en dergelijke gaan vertonen. Dit vertaalt zich qua ruimtebehoefte richting een theaterzaal met een capaciteit van circa 220 personen en een vijftal filmzalen (variërend van 40 à 50 tot aan ten minste 120 zitplaatsen).De stadspodiumfunctie in het bijzonder dient er voor te zorgen dat Hegius „de plek is waar het gebeurt‟: het theater staat middenin de samenleving en zal daar waar nodig het voortouw nemen. Er is ruimte voor debatten over maatschappelijke en culturele ontwikkelingen, Hegius biedt daarnaast een podium voor amateur gezelschappen;



De horeca vormt de entree en gaat als visitekaartje voor het gebouw fungeren, via het horecadeel loopt het publiek van en naar de film- en theaterzaal;



Er is sprake van drie horecafuncties. Het restaurant dient kwaliteit te bieden, gezonde voeding (vis, vlees, vegetarisch) tegen redelijke prijzen. Er wordt ook een



Uitgever


Adviseur


Publicatie datum

: 07-10-2009

Pagina : 6 van 20

functie als klantenbinder voorzien, onder andere in de vorm van theatermenu‟s. Het cafédeel dient een overeenkomstige uitstraling te hebben, dus geen voorstellingsfoyer met een bar in het midden. Tot slot is er een foyerfunctie, welke voor, tijdens en na voorstellingen als opvangruimte maar zeker ook als ruimte voor de uitgifte van dranken kan fungeren. 

Het interieur moet onderscheidend zijn van bestaand aanbod in Deventer en hiermee een bijdrage leveren aan het onderscheidend vermogen van het concept;



Een grote diversiteit aan doelgroepen, variërend van de arthouse filmbezoeker, via moeders met jonge kinderen in de ochtenduren tot en met zakelijk bezoek op het borrelmoment en een dinertje van een verliefd stel moeten hun plekje kunnen vinden binnen de horeca;

Richtinggevende concept Op basis van de exploitatiekaders en een bespreking met mevrouw Boom en de heer Van Amersfoort is door Horeca Ondernemers Adviseurs een richtinggevende conceptuele invulling uitgewerkt.

Positionering en conceptkenmerken Gelet op de vele functies die vervuld worden, de diversiteit aan doelgroepen die gehuisvest moeten worden en het gegeven dat activiteiten zich niet alleen ‟s avonds voltrekken maar ook overdag ligt een invulling als Grand café dan wel brasserie voor de hand. Dit zijn beide bedrijfstypen die het credo „een concept voor iedereen is een concept voor niemand‟ geweld aan doen. Van uitgebreid dineren in gezelschap tot het nuttigen van slechts een enkel drankje: in deze bedrijfstypen komt een grote diversiteit aan doelgroepen en verdragen zij zich evenwel wonderlijk genoeg prima.

De bedrijfstypen Grand café en brasserie liggen in het verlengde van elkaar. Beiden kennen ruime openingstijden, een relatief laagdrempelige prijsstelling en zoals gesteld zijn zij ingericht op een diversiteit aan doelgroepen. Belangrijkste onderscheidende element is de uitgebreidheid van de menukaart. Waar bij het Grand café spijzen en gerechten een duidelijk ondergeschikte rol spelen op de menukaart is er bij een brasserie sprake van een uitgebreide menukaart waarbij de items op de kaart –indien voorradig- op vrijwel ieder moment van de dag bereid kunnen worden. Gelet op de wens om voor ieder wat wils aan Documenttitel / versie


Uitgever


Adviseur


Publicatie datum

: 07-10-2009

Pagina : 7 van 20

te bieden neigt Horeca Ondernemers Adviseurs feitelijk bezien meer in de richting van een brasserie dan van een Grand café. Wel kan, zoals door de initiatiefnemers beoogd, een deel van de horecaruimte middels inrichting duidelijk als café gepositioneerd worden. Ongedwongenheid staat centraal, het concept maakt het mogelijk om overdag alleen een drankje te nuttigen, of te lunchen en in de vroege avonduren snel een gerecht te nuttigen of juist wat langer te genieten van enkele gangen en goed gezelschap: functioneel/fast dining en casual dining bestaan naast elkaar in het concept. Niks moet, alles mag: in de avonduren wordt je er niet op aan gekeken wanneer je „alleen‟ of „slechts‟ een goed glas wijn komt nuttigen.

Positionering van de horeca bij Hegius Film & Theater Segment

Fast Food

Fast Dining X

Besteding Tijd

€5 10 min

Casual Dining

Fine Dining

€ 30 60 min.

€ 50 120 min.

X € 15 30 min.

  Fast, Fresh, Fun

  Enjoy, Experience, Excellence

Bronnen: Food Service Instituut Nederland, Koninklijk Horeca Nederland, Onderzoek Unilever

Het eetgedeelte van de ruimte wordt relatief ruim opgezet, gasten dienen net niet het gevoel te krijgen dat ze in een ruime lounge aanwezig zijn. Uitgaande van de uitgangspunten wat betreft het aantal zitplaatsen is circa 100 m2 nodig voor het eetgedeelte (circa 70 zitplaatsen) en 80 m2 voor het cafégedeelte (circa 100 tot 120 plaatsen staande, circa 70 zittend). Uitgaande van het fungeren van de horeca als visitekaartje en entree voor het Theater en filmhuis is een relatief ruim „middenpad‟ noodzakelijk van 30 tot 40 m2, opdat de horecafuncties zo min mogelijk gehinderd worden door de bezoekers die zich van en naar de theater- en filmzalen begeven. Een voor de horecafunctie separate toiletgroep is een vereiste, het kan/mag niet zo zijn dat tijdens een pauzemoment of net na een voorstelling een bezoeker die van een driegangen diner geniet minutenlang in de wachtrij komt te staan voor een toiletbezoek. Naast de publiekruimte dient er rekening gehouden te worden met de keukenfunctie, opslag, kantoor en personeelsruimte.



Uitgever


Adviseur


Publicatie datum

: 07-10-2009

Pagina : 8 van 20

De horecavoorziening dient qua niveau en uitstraling passend te zijn bij het gebouw, omgeving en ligging aan het plein. Gezien de doelgroepen en onze visie wordt gedacht aan een warm en sfeervol interieur in een (relatief) modern aandoend jasje (pand). Een hoog moderne of uiterste designinrichting is niet wenselijk, daar dit onvoldoende aansluit bij een groot deel van de beoogde doelgroepen en de wens om geen onnodige „drempels‟ op te werpen voor een bezoek aan de culturele functie en de horecafunctie van Hegius. De initiatiefnemers dienen derhalve waakzaam te zijn dat in het streven naar het creëren van onderscheidend vermogen mede in de vorm van voor Deventer begrippen unieke inrichting één of meerdere doelgroepen zich onvoldoende thuis zullen voelen in het interieur. Warmte is een belangrijk sleutelbegrip alsmede aansluiting op de hoofdfunctie van het totaalconcept. Wat betreft serviesgoed volstaat eenvoudig porcelein, glaswerk en bestek. Muziek beperkt zich grotendeels tot zachte achtergrondklanken op rustige momenten. Naarmate de drukte toeneemt zorgen de gasten zelf en de gerechten voor de aankleding van de horecagelegenheid. Een leestafel met nationale en internationale bladen gericht op de doelgroepen is mede gezichtsbepalend voor het cafédeel van de horecaruimte en zal met name op doordeweekse dagen mede bijdragen aan het verlagen van de drempel voor personen alleen om iets te komen nuttigen in de horeca.

Ook de uitstraling en de houding van de medewerkers is een uiterst belangrijk aspect om sfeer en herkenbaarheid uit te dragen en het concept tot een succes te maken. Vriendelijk, empatisch, behulpzaam en vrolijk zijn in dit concept net zo belangrijk als professionaliteit en horecakennis.

Het terras zal vanaf het voorjaar tot en met september het Grand café accentueren. Er zullen voorzieningen getroffen worden zodat het terras ook bij minder mooi weer een plek blijft om aangenaam te vertoeven en derhalve exploitabel blijft (windschermen, luifels, terrasverwarmers). Het terras is een verlengstuk van het Grand café maar vormt geen wezenlijk onderdeel van het concept: ook wanneer het mooi weer is, is het geen straf om binnen te vertoeven in de ruimte waar een adequate klimaatbeheersing zorgt voor een aangename omgevingstemperatuur.

Aangezien snelheid van handelen, c.q. het snel uitserveren van gerechten centraal staat (denk hierbij o.a. aan het serveren van een theatermenu in beperkte tijd), dient de keuken op klassieke wijze georganiseerd te worden middels een sterk hiërarchische structuur van Documenttitel / versie


Uitgever


Adviseur


Publicatie datum

: 07-10-2009

Pagina : 9 van 20

instrueren en aansturen. Gasten dienen niet geconfronteerd te worden met deze hectische en geluidsvolle omgeving, waardoor een gesloten keuken door Horeca Ondernemers Adviseurs als gepast beschouwd wordt.

Aandachtspunten Op basis van de aangereikte exploitatiekaders, gegevens uit diverse documenten en kennis van en ervaring met soortgelijke exploitaties geeft Horeca Ondernemers Adviseurs de initiatiefnemers de volgende aandachtspunten mee: 

Gelet op de belangrijke externe functie van de horeca is het in de optiek van Horeca Ondernemers Adviseurs belangrijk om middels een separate naamgeving de horeca in de markt te zetten. Vermeden dient te worden dat de horeca „slechts‟ gezien gaat worden als “dat café bij het theater”. Creativiteit bij het bedenken van de naam is gewenst. Inspiratie kan gevonden worden in de terminologie, jargon uit de theater- en filmwereld. Denk hierbij bijvoorbeeld aan de filmterm „mise en scene‟, welke semantisch gelijkenis vertoont met de horecaterm „mise en place‟;



Alhoewel de functie van de horeca als visitekaartje voor Hegius van belang is, zal de grote toestroom en uitstroom van theater- en filmbezoekers tot ongewenste afleiding, geroezemoes en temperatuurlekkage kunnen leiden in het horecagedeelte. Horeca Ondernemers Adviseurs adviseert dan ook om binnen de ruimtelijke indeling rekening te houden met een „bypass‟ welke gebruikt kan worden bij te verwachten drukte. Buiten het pand kunnen de bezoekersstromen naar de juiste functie „gestuurd‟ worden.



Een separate toiletgroep, primair voor de gasten van de horeca wordt als noodzakelijke randvoorwaarde door Horeca Ondernemers Adviseurs gezien;



Het interieur dient niet als te „alternatief‟ ingekleed te worden, dit op grond van de grote diversiteit qua doelgroepen. Wel dient er voldoende onderscheidend vermogen gecreëerd te worden, de initiatiefnemers van Hegius zijn dan ook voornemens om een ter zake deskundig persoon (interieurontwerper) in te huren;



Bijzondere aandacht is vereist voor wat betreft het bestemmingsplan: er dient sprake te zijn van een volwaardige horecabestemming, dus een die niet alleen ondersteunende horeca mogelijk maakt. Wanneer het te verwachten valt dat er meer dan 6 a 12 keer per jaar alcoholhoudende dranken geschonken zullen worden in de zalen (evenementen, zakelijke bijeenkomsten, jubilea van particulieren) dan is het van belang om in de bestemming de mogelijkheid van horeca in te passen



Uitgever


Adviseur


Publicatie datum

: 07-10-2009

Pagina : 10 van 20

(wanneer een niet-horecaruimte meer dan 6 a 12 maal per jaar „gecaterd‟ wordt, dan is er formeel bezien sprake van een horeca-activiteit en zou de activiteit in strijd kunnen zijn met de ruimtevoorschriften die voortvloeien uit het bestemmingsplan); 

Op grond van de gewenste capaciteit in zit- en staanplaatsen, in combinatie met het horecaconcept, kan Horeca Ondernemers Adviseurs reeds op voorhand concluderen dat de in de “inventarisatie ruimtebehoefte” opgenomen 250 m2 (NVO) ontoereikend zal blijken te zijn.



Uitgever


Adviseur


Publicatie datum

: 07-10-2009

Pagina : 11 van 20

4.

MARKTSCAN

Op basis van deskresearch, een bezoek aan de binnenstad van Deventer en door de initiatiefnemers aangereikte informatie over het horecabestand kunnen de volgende conclusies getrokken worden: 

De vestigingslocatie wordt als geheel als „goed‟ beoordeeld. De parkeergelegenheid geldt als vraagteken, aangezien niet vast staat dat direct aanpalend voldoende parkeergelegenheid gecreëerd kan worden, specifiek voor bezoeker van het Hegius. De bereikbaarheid, herkenbaarheid/zichtbaarheid en ligging voor het type bedrijf worden als „goed‟ gekwalificeerd.



De te verwachten vraag vanuit de particuliere markt wordt door de Horeca Ondernemers Adviseurs per saldo als „positief‟ beoordeeld. Er is sprake van een bevolkingstoename welke ruim 2,5 maal boven dat van het landelijk gemiddelde ligt en de belangrijkste beoogde leeftijdscategorie is licht oververtegenwoordigd. Ook de huishoudensamenstelling kan als positief gekwalificeerd worden met een aandeel DINKIES (double income no kids) dat gelijk ligt aan het landelijk niveau en een oververtegenwoordiging van éénpersoons huishoudens. Het inkomensniveau ligt weliswaar onder dat van het landelijke beeld, de overeenkomstig lagere huur/koopprijzen van woningen en de relatief vriendelijke prijsstelling van Hegius wat betreft de horecaprijzen leggen naar verwachting van Horeca Ondernemers Adviseurs geen (te) hoge drempel op.



De bedrijvigheid in Deventer ligt weliswaar qua aantal vestigingen per 1.000 inwoners duidelijk beneden dat van het landelijk gemiddelde, uitgerekend de voor de horecabestedingen belangrijke sectoren (zakelijke en financiële dienstverlening) en de grotere bedrijven (vanaf 10 medewerkers) zijn als geheel sterk oververtegenwoordigd. De centrale ligging, kwaliteit en beoogd serviceniveau van de horeca bij Hegius passen goed bij de behoeften van de zakelijke markt. Horeca Ondernemers Adviseurs meent dan ook dat er sprake van een relatief hoge potentie van de zakelijke markt voor de horeca bij Hegius.



Deventer kent meerdere attracties/evenementen met een regionale/bovenregionale aantrekkingskracht. Gelet op de specifieke locatie is de toeristische markt echter van ondergeschikte betekenis en zal derhalve uitgezonderd enige aanloop in de zomermaanden (terras) en de „culturele‟ verblijfstoerist geen substantiële omzetbijdrage leveren.



Uitgever


Adviseur


Publicatie datum

: 07-10-2009

Pagina : 12 van 20



Op grond van de vraagpotentie, concurrentie en de invulling van het concept, almede de te verwachten „aanloop‟ vanuit de film- en theaterbezoekers, is Horeca Ondernemers Adviseurs van mening dat de horeca bij Hegius Film & Theater als krachtig concept gekenmerkt kan worden bijgevolg kent de horeca dan ook een gunstige concurrentiepositie.



Uitgever


Adviseur


Publicatie datum

: 07-10-2009

Pagina : 13 van 20

5.

INVESTERINGSBEGROTING EN EXPLOITATIEPROGNOSE

Het marktonderzoek en de plannen voor het horecaconcept voor Hegius, alsmede de bij Horeca Ondernemers Adviseurs aanwezige kennis van soortgelijke exploitaties vormen de basis voor de exploitatieprognose.

Nota bene:

de navolgende cijfers zijn exclusief BTW.

Investeringsbegroting Op dit moment is er geen investeringsbegroting voor specifiek de horeca voorhanden. De volgende uitgangspunten zijn gehanteerd bij het tot stand komen van een richtinggevende investeringsbegroting. Uitgangspunt is oplevering door verhuurder (lees: Hegius Film & Theater of een rechtsvorm van waaruit de ruimte verhuurd wordt aan de rechtsvorm waarbinnen de commerciële horeca ondergebracht is) met: 

toiletgroep en keuken met standaard betegeling en sanitair;



basisinstallatie elektra (inclusief krachtstroom);



luchtbehandelingsinstallatie;



betonnen (of soortgelijke glad afgewerkte) vloer.

De volgende parameters zijn gebruikt voor de berekening van de diverse posten:

Omschrijving

Prijs per m2

Aantal 2

800,00

€

168.000,00

€ 3000,00

€

120.000,00

€

800,00

€

20.000,00

m2

€

300,00

€

39.000,00

195 couverts

€

200,00

€

39.000,00

€

386.000,00

Interieur (1)

210

m

Keuken (2)

40

m2

25

m

2

Terras (4)

130

Klein inventaris (5)

Overige ruimten (3)

Totaal

€

Totaal

Toelichting: 1) Het investeringsniveau omvat een hoogwaardige inrichting van plafond tot vloer, oftewel plafondafwerking, verlichting, meubilair en vloer. Uitgangspunt is een betonnen vloer, eventueel voorzien van een motief/kleur (afwerking middels een planken vloer behoort ook tot de mogelijkheden, alsmede een plavuizen vloer). Ook de geluidsinstallatie is inbegrepen. Het aantal vierkante meters betreft het Documenttitel / versie


Uitgever


Adviseur


Publicatie datum

: 07-10-2009

Pagina : 14 van 20

eetgedeelte, cafégedeelte en een centrale entree/looppad. 2) In de prijs zijn inbegrepen de benodigde elektrotechnische aanleg, investering in keukenapparatuur/afzuiginstallatie en koel/vriescellen en keukengerei. Vierkante meters betreffen ook koelingen en opslag. 3) De investering betreft kantoor- en personeelsruimte, alsmede een opstelplaats voor vuil en emballage. 4) De investering betreft bestrating (voor zover noodzakelijk), meubilair, verlichting, parasollen, groenvoorziening en bedrijfsaanduidingen (bijvoorbeeld in de vorm van banieren). De capaciteit stemt overeen met de binnencapaciteit, uitgaande van zitplaatsen (in dat geval is er ruimte voor circa 130 gasten). 5) Er is gerekend met een investering per couvert (servies en bestek) alsmede keukengerei.

Door Horeca Ondernemers Adviseurs is rekening gehouden met aanloopkosten, deze zijn (royaal) begroot op 10% van de noodzakelijke investeringen. Voor de voorraad is een stelpost van € 20.000,- opgenomen. Gelet op het gegeven dat gewerkt zal worden met de gebruikelijke termijnen leverancierskrediet, zou dit afdoende moeten zijn. Horeca Ondernemers Adviseurs gaat uit van een inbreng van € 0,-- aan eigen vermogen. Doordat over de investeringen 19% BTW betaald dient te worden, is sprake van een post voorfinanciering BTW.

Door Horeca Ondernemers Adviseurs is expliciet rekening gehouden met een post onvoorzien in de orde van grootte van circa 10%, deze is meegenomen in de genoemde prijzen per vierkante meter. De genoemde bedragen zijn dan ook taakstellend en worden door Horeca Ondernemers Adviseurs als realistisch en haalbaar geacht. De bovenstaande uitgangspunten vertalen zich naar een permanente kredietbehoefte van (afgerond) € 490.000,--.



Uitgever


Adviseur


Publicatie datum

: 07-10-2009

Pagina : 15 van 20

Investeringen en kredietbehoefte € € € € € € € € € €

168.000 120.000 20.000 39.000 39.000 38.600 20.000 44.460 61.001 550.061

Vermogensbehoefte Achtergestelde lening Eigen vermogen Kredietbehoefte

€ € _ € €

550.061 550.061

Kredietbehoefte Voorfinanciering BTW

€ _ €

550.061 61.001

Interieur Keuken Overige ruimten Terras Klein inventaris Aanloopkosten Voorraad Onvoorzien Voorfinanciering BTW Totale vermogensbehoefte

Permanente kredietbehoefte

€

489.060

Winst- en verliesrekening Het door Horeca Ondernemers Adviseurs (op basis van input van representanten van Hegius Film & Theater) uitgewerkte richtinggevende concept voor de horeca bij Hegius leidt tot het navolgende exploitatieoverzicht:



Uitgever


Adviseur


Publicatie datum

: 07-10-2009

Pagina : 16 van 20

Winst en verliesrekening (x 1.000,--)

Omzet keuken Omzet dranken Omzet totaal

Jaar 1 Jaar 2 Jaar 3 € 432 € 456 € 482 € 378 € 400 € 423 € 810 € 856 € 905

Jaar 1 Jaar 2 Jaar 3 53,3% 53,3% 53,3% 46,7% 46,7% 46,7% 100,0% 100,0% 100,0%

Inkoop keuken Inkoop dranken Inkoopkosten

€ € €

138 98 236

€ € €

144 102 246

€ € €

149 106 255

32,0% 26,0% 29,2%

31,5% 25,5% 28,7%

31,0% 25,0% 28,2%

Personeelskosten

€

295

€

304

€

314

36,4%

35,5%

34,7%

Huisvestingskosten Verkoopkosten Algemene kosten Overige exploitatiekosten

€ € € €

57 16 40 113

€ € € €

60 13 43 116

€ € € €

63 14 45 122

7,0% 2,0% 5,0% 14,0%

7,0% 1,5% 5,0% 13,5%

7,0% 1,5% 5,0% 13,5%

Kapitaalslasten

€

101

€

96

€

91

12,5%

11,2%

10,0%

Winstreservering

€

24

€

26

€

27

3,0%

3,0%

3,0%

Beschikbaar voor huur en belastingen

€

40

€

69

€

96

4,9%

8,1%

10,6%

Rekening houdende met een winstreservering van 3% van de omzet is er in de eerste drie jaar ruimte voor het betalen van huur en belastingen van in totaal 205.000,--. Wanneer uitgegaan wordt van een BV constructie, dan kan het navolgende liquiditeitsoverzicht afgeleid worden met een ruimte voor huur oplopend van € 20.000,-- in jaar 1 tot € 60.000,-in jaar 3 van de exploitatie:



Uitgever


Adviseur


Publicatie datum

: 07-10-2009

Pagina : 17 van 20

Cash-flow (X € 1000,--)

Resultaat zonder huur Huur Afschrijvingen

Jaar 1 64,3 20,0 72,1

Jaar 2 94,8 40,0 72,1

Jaar 3 123,1 60,0 -/72,1 +/+

Cash-flow uit operationele activiteiten

116,4

126,9

135,2

P.M.

P.M.

116,4

126,9

Aflossingen Belastingen Winstreservering

85,8 8,9 24,3

85,8 11,0 25,7

Cash-flow na financieringsactiviteiten

-2,6

4,4

Investeringen in activa Cash-flow na investeringsactiviteiten

P.M. -/-

135,2 85,8 -/12,6 -/27,2 -/-

9,7

Uitgaande van een huur van € 20.000,-- in jaar 1 oplopend naar € 60.000,-- in jaar 3 is er derhalve sprake van een positieve kasstroom vanaf het tweede jaar van exploitatie en is er vanaf jaar 3 sprake van een duidelijke verbetering van het eigen vermogen.



Uitgever


Adviseur


Publicatie datum

: 07-10-2009

Pagina : 18 van 20

6.

CONCLUSIE

De conclusie luidt dat uitgaande van het beschreven richtinggevende concept, bijbehorende investeringen en rekening houdende met een winstreservering er sprake is van een bedrijfseconomisch verantwoorde exploitatie bij een huur oplopend van € 20.000,-- in jaar 1 tot € 60.000,-- in jaar 2. Een lagere winstreservering levert –uiteraardeen hogere ruimte op voor het betalen van huur.



Uitgever


Adviseur


Publicatie datum

: 07-10-2009

Pagina : 19 van 20

7.

OVER HORECA ONDERNEMERS ADVISEURS

De gespecialiseerde Horeca Ondernemers Adviseurs kennen de horecabranche van binnen en buiten: met jarenlange (internationale) ervaring in praktijk en theorie en Koninklijke Horeca Nederland als basis. Op jaarbasis worden ruim 150 bedrijfseconomische en financiële adviezen uitgebracht in situaties als (potentiële) aankoop, verkoop of uitbreiding van een horecabedrijf waarbij het onderzoeken van de haalbaarheid en het waarderen van de bedrijfsactiviteiten belangrijke onderdelen van de (advies)rapportage zijn.

Voor nadere informatie in het kader van materiedeskundigheid wordt verwezen naar de website van Koninklijke Horeca Nederland (www.khn.nl) en /of www.horecaondernemersadviseurs.nl



Uitgever


Adviseur


Publicatie datum

: 07-10-2009

Pagina : 20 van 20

Opdrachtgever Adviseur Datum Inzake

Recommend Documents