OPDRACHT UITGEVOERD VOOR AGENTSCHAP ONDERNEMEN EN HET KENNISNETWERK DETAILHANDEL

Maart 2015

OPDRACHT UITGEVOERD VOOR AGENTSCHAP ONDERNEMEN EN HET KENNISNETWERK DETAILHANDEL MAART 2012

INHOUDSOPGAVE INLEIDING ...................................................................................................................... 3 Hoofdstuk 1 1

2

Onderzoek naar de oorzaken van leegstand ......................................... 5

Methodologie ..................................................................................................................... 5 1.1

Samenstelling en aanlevering steekproef ............................................................... 5

1.2

Verrijking van het adressenbestand met kadastergegevens .................................. 6

1.3

Verrijking met telefoonnummers eigenaren ........................................................... 6

1.4

Versturen uitnodigingsbrief .................................................................................... 6

1.5

Verder verfijnen van de vragenlijst ......................................................................... 6

1.6

Telefonische interviews .......................................................................................... 7

1.7

Analyse .................................................................................................................... 8

Resultaten .......................................................................................................................... 8 2.1

Steekproefgrootte................................................................................................... 8

2.2

Ligging van de leegstaande panden ...................................................................... 10

2.3

Kenmerken van de leegstaande panden ............................................................... 12

2.4

Uitbating en invulling vóór de leegstand............................................................... 13

2.5

Vertrekredenen van de vorige uitbater................................................................. 14

2.6

Duur van de leegstand + gevolgen ........................................................................ 17

2.7

Interesse in het leegstaande pand ........................................................................ 18

2.8

Huur- en verkoopprijs ........................................................................................... 23

2.9

Zoektocht naar huurders of kopers ....................................................................... 24

2.10

Wonen boven de winkel ....................................................................................... 25

2.11

Toekomst .............................................................................................................. 26

2.12

Geplande renovatie- en aanpassingswerken ........................................................ 30

Hoofdstuk 2

Beleidsaanbevelingen ......................................................................... 35

1

Methodologie ................................................................................................................... 35

2

Beleidsaanbevelingen ....................................................................................................... 36 2.1

Een detailhandelsvisie als stevige basis ................................................................ 36

2.2

Kenbaar maken van de gemeentelijke detailhandelsvisie en steunmaatregelen (communicatie) ..................................................................................................... 37

2.3

Een cocktail van maatregelen ............................................................................... 37

2.4

Anticiperend handelaars begeleiden inzake overdracht ....................................... 38

2.5

Informeren van eigenaars omtrent steunmaatregelen ......................................... 39 Redenen van leegstand, uitgevoerd bij eigenaars

1

2.6

Leegstand tijdig aanpakken op lokaal niveau ........................................................ 40

2.7

Stimuleer verhuur in plaats van verkoop .............................................................. 41

2.8

Vraag en aanbod van vastgoed beter op elkaar afstemmen door meer transparantie ........................................................................................................ 42

2.9

Herbestemmen vergemakkelijken ........................................................................ 44

2.10

Tijdig detecteren van handelaars met dalende omzet en bijsturen ...................... 45

2.11

Het stimuleren en eenvoudiger maken om panden samen te voegen ................. 46

2.12

Toegang tot krediet voor starters vergemakkelijken ............................................ 46

2.13

Actievere rol van de gemeente in het vast-goedgebeuren in het kernwinkelgebied .................................................................................................. 47

2.14

Stimuleren van starters via kortetermijn-huurcontracten .................................... 48

2.15

Branchedynamiek ................................................................................................. 48

Hoofdstuk 3

Conclusie ............................................................................................ 49

BIJLAGEN Bijlage 1

Leegstand volgens A/B/C/ligging

Bijlage 2

Selectie van steden en gemeenten die deel uitmaken van de steekproef

Bijlage 3

Vragenlijst eigenaars

Bijlage 4

Premies van ondernemers

Redenen van leegstand, uitgevoerd bij eigenaars

2

INLEIDING De kleinhandel, horeca en diensten spelen een belangrijke rol in het economisch weefsel in steden en gemeenten in Vlaanderen. Ze zorgen niet enkel voor tewerkstellen maar bepalen ook de aantrekkelijkheid van een gemeente. Een goed uitgebouwd handelsapparaat zorgt voor sfeer en comfort, niet enkel voor de eigen inwoners, maar het trekt ook bezoekers aan uit de onmiddellijke of verre omgeving. Leegstand doet afbreuk aan deze aantrekkelijkheid. Het terugdringen van de leegstand is daarom wenselijk. Leegstand inzake handelspanden is een problematiek waar veel steden in Vlaanderen en ver daarbuiten mee kampen. Tussen 2008 en 2014 is het percentage leegstaande winkelpanden in Vlaanderen toegenomen met 70%. In totaal staat nu 7,4 procent van de beschikbare winkeloppervlakte in het Vlaams gewest leeg. De leegstandsproblematiek verschilt van gemeente tot gemeente en van winkelgebied tot winkelgebied. Naast frictieleegstand (tijd nodig om een nieuwe huurder te vinden in functie van een vernieuwing van het aanbod), is er ook sprake van structurele leegstand (panden die lange tijd leegstaan). Leegstand is een symptoom met veel verschillende achterliggende oorzaken zoals onaangepaste panden, economische crisis, overaanbod van winkelruimte, onrealistische huurprijzen, speculatie van eigenaren, straten die hun winkelfunctie verloren hebben, concurrentie van perifere winkelgebieden, e-commerce, … Ligging speelt ook een belangrijke rol. Uit een selectie van centrale winkelgebieden in centrumsteden en grotere gemeenten (aangeleverd door Locatus) blijkt dat het leegstandspercentage hoger ligt op locaties met minder passage (zie bijlage 1). De leegstand bedraagt gemiddeld 5% op A1-locaties, 10% op B1-locaties en loopt op tot 19% op C-locaties. We merken dat deze percentages voor de centrumsteden in dezelfde lijn liggen als de totale steekproef. Het achterhalen van de oorzaken van (structurele) leegstand is essentieel in het formuleren van een adequaat beleid.


3

Om een breder en genuanceerder beeld te krijgen van de diverse oorzaken van leegstand werd onderhavig project uitgevoerd. De doelstelling van dit onderzoeks- en adviestraject is dan ook tweevoudig: 1. inzicht verschaffen in de echte redenen/oorzaken van leegstand (hoofdstuk 1). Hierbij is het belangrijk te weten (1) waarom de handelaar het pand heeft verlaten en (2) waarom het pand niet opnieuw ingevuld geraakt; 2. advisering en beleidsaanbevelingen inzake leegstand (hoofdstuk 2). Dit omvat (1) advies inzake de vragenlijst alsook (2) het formuleren van concrete beleidsaanbevelingen op basis van de onderzoeksresultaten.


4

Teneinde inzichten te verwerven in de oorzaken van leegstand heeft wes research & strategy in opdracht van Agentschap Ondernemen een telefonische bevraging georganiseerd bij eigenaars van leegstaande winkelpanden. Achtereenvolgens worden de methodologie en de resultaten besproken.

1

Methodologie

Teneinde de centrale onderzoeksvragen (‘waarom heeft de eigenaar het pand verlaten?’, ‘waarom geraakt het leegstaande pand niet terug ingevuld?’) te kunnen beantwoorden werd een onderzoek uitgevoerd bij eigenaren van leegstaande panden. De eigenaars worden geselecteerd op basis van een lijst van leegstaande panden afkomstig uit de Locatusdatabank. Gezien de omvang van het onderzoek en de aard van de vragenlijst werd de voorkeur gegeven aan een telefonische enquête bij de eigenaars. De verschillende stappen worden hieronder toegelicht.

1.1 Samenstelling en aanlevering steekproef Agentschap Ondernemen stelde een steekproef samen van leegstaande panden, waarbij rekening werd gehouden met het absolute aantal leegstaande panden in het centrale winkelgebied, leegstandspercentages in het centrale winkelgebied, VRIND-klasses van de gemeente en verdeling over de provincies (zie bijlage 2). Gegevens van 2.765 leegstaande panden uit een veertigtal steden en gemeenten werden aangeleverd aan wes research & strategy. Dit cijfer ligt boven het oorspronkelijke in het bestek voorziene aantal van 2.400 leegstaande panden omdat wes research & strategy inschatte dat de uitval in de volgende stappen groter zou zijn dan verwacht. Agentschap Ondernemen leverde een adressenbestand afkomstig uit de Locatusdatabank. Dit omvatte: ▪ ▪ ▪ ▪ ▪

adresgegevens; provincie, inwonersaantal, naam winkelgebied; winkelvloeroppervlakte; naam en branche van de handelaars zoals de voorbije 5 jaar door Locatus geregistreerd; type leegstand: frictie, langdurig, structureel.


5

1.2 Verrijking van het adressenbestand met kadastergegevens Teneinde de eigenaren van de leegstaande panden te achterhalen heeft wes research & strategy deze database verrijkt met het identificatienummer (ID) van het kadastrale perceel. Deze opzoeking gebeurde online.

1.3 Verrijking met telefoonnummers eigenaren wes research & strategy heeft de lijst van eigenaren verder aangevuld met telefoonnummers via Belgacom (1207.be) en andere online telefoongidsen (wittegids.be, goudengids.be, infobel, …).

1.4 Versturen uitnodigingsbrief De eigenaren van leegstaande panden ontvingen in naam van het Kennisnetwerk Detailhandel een brief met hierin een aankondiging van de bevraging. Deze brief had als doel de bereidheid tot deelname door de respondenten te verhogen. We beschikken immers slechts over een beperkte database van 2.765 leegstaande panden en uitval moet worden vermeden teneinde voldoende respondenten te hebben.

1.5 Verder verfijnen van de vragenlijst Agentschap Ondernemen had reeds een eerste ontwerp van vragenlijst opgemaakt en uitgetest. wes research & strategy heeft suggesties gedaan voor de verdere verfijning van deze vragenlijst, waarbij vooral werd uitgegaan van het doel van de bevraging. De stakeholders van het KennisNetwerk Detailhandel (Unizo, Comeos, VVSG, VVP, Agentschap Ondernemen) kregen ook de kans om suggesties te formuleren. Een van de vragen in de vragenlijst betreft de mate waarin de eigenaren op de hoogte zijn van lokale steunmaatregelen in hun gemeente zoals renovatietoelages voor gevel en inrichting. Binnen dit kader heeft wes research & strategy de desbetreffende gemeente gecontacteerd en hen gevraagd naar de in hun gemeente van kracht zijnde steunmaatregelen. Dit werd verder aangevuld met de informatie op de websites van de steden en gemeenten. De finale vragenlijst (zie bijlage 3) werd geprogrammeerd in een CATI-systeem (Computer Aided Telephone Interviewing). Ditzelfde systeem deed ook dienst als online bevragingstool bij eigenaars met meerdere panden (>= 3 leegstaande panden). De geregistreerde gegevens komen automatisch in een database wat het risico op fouten vermindert. De vragenlijst werd ook vertaald naar het Engels en het Frans.


6

1.6 Telefonische interviews Vervolgens gebeurde het telefonische veldwerk. Het veldwerk betreft een mengeling van consumenten- en bedrijfsbevraging (aangezien vennootschappen ook eigenaar kunnen zijn van leegstaande panden, professionele investeerders). We ondernamen in totaal 5 contactpogingen per contactpersoon om de vragenlijst af te nemen. De interviews vonden plaats in oktober-november 2014. Als één contactpoging werden beschouwd: ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪

de persoon is bereikbaar en wil meewerken aan het onderzoek. De bevraging vindt aldus plaats op het moment zelf; de persoon is niet bereikbaar en wordt op een later ogenblik teruggebeld; de persoon heeft geen tijd om mee te werken. Er wordt een afspraak gemaakt op een later tijdstip om terug te bellen en de vragenlijst te doorlopen; de persoon is niet aanwezig. Er wordt een nieuwe poging ondernomen om hem/haar te bereiken; de contactpersoon is niet de juiste persoon. Er zal gevraagd worden wie er moet gecontacteerd worden (doorverwijzing); de contactgegevens van de juiste persoon naar wie wordt doorverwezen zijn niet voorhanden of gekend en dienen te worden opgezocht; de contactpersoon is bereikbaar maar wenst online of schriftelijk deel te nemen; de online of schriftelijke deelname werd telefonisch opgevolgd indien na de vooropgestelde termijn nog niets is binnengekomen.

Na vijf pogingen werd het contact als afgehandeld beschouwd. Ervaring leert ons dat het verhogen van het aantal pogingen boven de voorgestelde vijf pogingen weinig extra respondenten oplevert, terwijl de kosten toenemen. 10% van de adressen met vijf contactpogingen werd trouwens een zesde keer opgebeld, echter zonder veel succes. Het opvoeren van het aantal contactpogingen naar zes keer of meer werd dan ook niet zinvol geacht. Indien de respondent niet telefonisch wil meewerken of indien hij drie leegstaande panden of meer bezit, werd aangeboden om deel te nemen via een online enquête. Vooral voor eigenaren die meerdere panden vertegenwoordigen, is dit een valabele optie. De contactpersoon kan aldus pand per pand registreren. Het voordeel van deze aanpak is dat de interviewtijd werd beperkt voor personen met meerdere leegstaande panden, terwijl de respondent kan deelnemen op een moment dat het voor hem/haar beter uitkomt. Indien de vragenlijst na 3 dagen nog niet was ingevuld, namen we opnieuw telefonisch contact op. In een beperkt aantal gevallen voorzagen we voor de respondenten de mogelijkheid om schriftelijk te antwoorden via het toesturen van de vragenlijst per post (met retourenveloppe). De tele-enquêteurs ondernamen contactpogingen op diverse momenten teneinde een maximale respons te verzekeren: ▪ ▪ ▪

op weekdagen tijdens kantooruren; op weekdagen na kantooruren; op zaterdagen.


7

1.7 Analyse De gegevens werden vervolgens in SPPS geanalyseerd. Enkel de significante resultaten (significantieniveau van 0,05; betrouwbaarheidsinterval van 95%) werden opgenomen in dit rapport. Het rapport bevat ook een apart tabellenboek op A3-formaat.

2

Resultaten

2.1 Steekproefgrootte De toepassing van bovenstaande methodiek leidde tot onderstaande steekproefgrootte. Hieruit blijkt dat er ‘ruis’ zit op de kadastergegevens, Locatusgegevens en de databank met telefoonnummers (216 foute telefoonnummers, 178 fouten in het kadaster). 259 eigenaren waren niet bereid om mee te werken en 749 eigenaren konden na vijf pogingen niet worden bereikt, 10% hiervan werd nog een zesde keer gebeld, echter zonder veel succes. Er werd gesproken met 706 personen. Hiervan waren 491 eigenaar, bij 103 werd het pand reeds verkocht en 112 bleken nooit eigenaar te zijn geweest van een leegstaand pand. Van de 491 panden stonden op het moment van ondervraging nog 239 panden (48,6%) leeg, 109 (22,1%) panden waren reeds verhuurd maar stonden nog leeg, 126 (25,6%) panden waren reeds verhuurd en ingevuld, 17 (3,4%) waren (nog) in aanbouw. Onderstaand schema geeft weer hoe de aanwezigheid van ruis ertoe leidde dat we uiteindelijk 239 eigenaars van leegstaande panden konden weerhouden om deel te nemen aan het onderzoek. Schema 1 Bepaling van de steekproef


8

In totaal werden 242 panden bevraagd: 239 eigenaars van een of meerdere leegstaande panden en 3 eigenaars van een pand dat reeds verhuurd is, maar momenteel verbouwd wordt. De meeste respondenten hebben slechts één leegstaand pand in eigendom (94%). Aan de eigenaars van de reeds verhuurde panden (al dan niet nog leegstaand), vroegen we welke invulling het pand had gekregen/zou krijgen (zie tabel 1). De meeste panden zijn/worden ingevuld door een winkel. Tabel 1 (Toekomstige) invulling van de panden die reeds verhuurd zijn

Branche

Pand staat momenteel leeg maar is reeds opnieuw verhuurd

Pand staat niet leeg

Totaal

Aantal

In %

Aantal

In %

Aantal

In %

Winkel

50

45,9

40

31,7

90

38,3

Horeca

21

19,3

14

11,1

35

14,9

Diensten

13

11,9

19

15,1

32

13,6

1

0,9

1

0,8

2

0,9

10

9,2

6

4,8

16

6,8

Omgevormd naar woning

9

8,3

20

15,9

29

12,3

Omgevormd naar kantoren

1

0,9

4

3,2

5

2,1

Verbouwen/Nieuwbouw

0

0,0

3

2,4

3

1,3

Onteigend

2

1,8

2

1,6

4

1,7

Andere

2

1,8

17

13,5

19

8,1

109

100,0

126

100,0

235

100,0

Publieke of maatschappelijke functie Vrij beroep

Totaal


9

2.2 Ligging van de leegstaande panden De leegstaande panden waarover gegevens werden verzameld, liggen verspreid over de vijf Vlaamse provincies (zie kaart 1 en tabel 2). Kaart 1 Ligging van de leegstaande panden

23% 13% 20%

33%

11%

Tabel 2 Gemeenten waarin de leegstaande panden gelegen zijn West-Vlaanderen Oost-Vlaanderen Antwerpen

Limburg

Vlaams-Brabant

Blankenberge

Aalst

Antwerpen

Bilzen

Aarschot

Knokke-Heist

Lokeren

Boom

Bree

Diest

Koksijde

Ronse

Geel

Genk

Landen

Kortrijk

Sint-Niklaas

Mechelen

Hasselt

Tienen

Oostende

Mol

Houthalen-Helchteren

Roeselare

Turnhout

Lanaken

Zwevegem

Vilvoorde

Limburg Leopoldsburg Lommel Maaseik Maasmechelen Neerpelt Sint-Truiden Tongeren Redenen van leegstand, uitgevoerd bij eigenaars

10

De panden liggen voornamelijk in een groot- of centrumstad (38%). Ongeveer een derde ligt in een structuurondersteunende stad (zie figuur 1). Figuur 1 Ligging van de leegstaande panden, naar typologie van de gemeente

N=242

Kijken we naar de omvang van de gemeentes (figuur 2), dan zien we dat de panden mooi verdeeld liggen over de kleine, de middelgrote en de grote steden en gemeenten. Figuur 2 Ligging van de leegstaande panden, naar grootte van de gemeente

30%

34%

15.000 - 30.000 inwoners 30.000 - 50.000 inwoners 50.000 of meer inwoners

36% N=240


11

2.3 Kenmerken van de leegstaande panden Bijna de helft van de leegstaande panden heeft een oppervlakte tussen 50 m² en 99 m². Een kwart is kleiner dan 50 m², een kwart groter dan 100 m². Figuur 3 Oppervlakte van de leegstaande panden

26%

27%

Minder dan 50 m² 50-99 m² 100 m² en meer

47%

N=240

Wat de vorm van de panden betreft, zien we dat de meeste leegstaande panden rechthoekig zijn (83%). 9% is vierkant, 7% heeft veel hoeken en kanten. 15% van de panden beschikt over een eigen parkeerplaats voor klanten. Een derde van de respondenten die vroeger zelf een zaak uitbaatten, woont op dit moment nog boven het leegstaande handelspand. 46% van de leegstaande panden staat momenteel te huur, 36% staat te koop. De respondenten konden op de vraag meerdere antwoorden aankruisen. Panden die te koop én te huur staan, worden dus bij beide categorieën opgeteld (zie figuur 4). Figuur 4 Mate waarin er voor het pand een huurder of koper wordt gezocht, meerdere antwoorden waren mogelijk (in %) Nieuw aan het bouwen na afbraak van het vorige

2,1

In renovatie/verbouwing of is voorzien

14,5

Geen huurder of koper gezocht (slapend pand)

14,9

Staat te koop

36,4

Staat te huur

46,3 0,0

5,0 10,0 15,0 20,0 25,0 30,0 35,0 40,0 45,0 50,0

N=242 Leegstaande panden in groot- en centrumsteden zijn vaker in renovatie of verbouwing dan leegstaande panden in kleinstedelijke gebieden.


12

2.4 Uitbating en invulling vóór de leegstand Kijken we naar de vorige invulling van het pand (figuur 5), dan moeten we concluderen dat het in een kwart van de gevallen niet gekend is in welke branche de vorige activiteit gesitueerd moet worden. Bij de panden waarvan de vorige activiteit wel gekend is, waren mode, leisure (o.a. horeca) en dagelijkse goederen het sterkst vertegenwoordigd. Slechts in 9% van de gevallen wordt aangegeven dat er vroeger een dienstverlener in het pand huisde. Vergelijken we dit met de winkelpopulatie in België, dan zien we dat ‘diensten’ ondervertegenwoordigd zijn ten opzichte van de huidige winkelpopulatie. Figuur 5 Vorige invulling van de leegstaande panden Dagelijks 12% 26%

Mode & Luxe 20% Vrije Tijd

9% 17%

7% 2%

7%

N=242

In/Om Huis

30% van de respondenten baatte vroeger zelf het pand uit dat op dit moment leegstaat. In 70% van de gevallen was er dus een externe uitbater. Wat opvalt, is dat de panden die te koop staan vroeger vaker uitgebaat werden door de eigenaar van het pand dan de panden die te huur staan (zie tabel 3). Tabel 3 Mate waarin het pand te huur of te koop staat, naar de vorige uitbating van de zaak (in %) Was u vroeger zelf uitbater van deze winkel?

Totaal

Aantal respondenten

Ja

Neen

Staat te huur

18,5

81,5

100,0

92

Staat te koop1

40,9

59,1

100,0

88

44,4

55,6

100,0

36

20,0

80,0

100,0

35

20,0

80,0

100,0

5

30,6

69,4

100,0

242

Geen huurder of koper gezocht (slapend pand) In renovatie/verbouwing (of voorzien) Nieuw aan het bouwen na afbraak van het vorige Totaal

1

Panden die te huur én te koop staan, werden toegewezen aan de categorie ‘te koop’. Daarnaast zijn er nog 14 respondenten die meer dan één antwoord gaven (bijvoorbeeld: te huur en in renovatie). Redenen van leegstand, uitgevoerd bij eigenaars

13

65% van de leegstaande panden die ooit door de eigenaar zelf werden ingevuld (N=74), heeft na de invulling door de eigenaar van het pand nooit meer een andere invulling gehad. 35% heeft wel nog een invulling gehad (zie ook schema 2). Van de panden die nooit door de eigenaar zelf werden ingevuld (N=168), heeft 92% al een invulling gehad. 8% (N=13) betreft nieuwbouw in afwachting van invulling. De meerderheid van de eigenaars van een leegstaande nieuwbouw (69%) verwachtte niet dat hun pand op dit moment nog leeg zou staan. Schema 2 Invulling van het pand, door de eigenaar of door een externe persoon Eigenaar zelf uitbater geweest

Eigenaar geen uitbater geweest

35% later

65% niet

92%

8%

opnieuw

meer

ooit

wacht op

ingevuld

ingevuld

ingevuld

invulling

2.5 Vertrekredenen van de vorige uitbater 2.5.1 Eigenaar Van de 74 respondenten die vroeger zelf een activiteit in het pand uitoefenden, heeft 84% de zaak stopgezet. De meeste respondenten (53%) stopten omdat ze de pensioengerechtigde leeftijd hadden bereikt. Daarnaast stopte 15% omdat de zaak onrendabel was, 11% vond geen opvolger (tabel 4). Tabel 4 Redenen waarom de respondenten die vroeger zelf een activiteit in het pand uitoefenden de zaak hebben stopgezet (in %) Reden

% respondenten

Pensioengerechtigde leeftijd

53,2

Onrendabel, geen toekomst

14,5

Ik heb geen opvolger

11,3

Ik wilde iets anders doen

9,7

Ziekte

6,5

Ik vond geen overnemer

1,6

Andere reden

16,1

Totaal

112,9

Aantal respondenten

62


14

Naast de respondenten die hun zaak stopzetten, verhuisde ook 16% naar een andere locatie 2. De helft van deze respondenten verhuisde naar een groter handelspand (tabel 5). Tabel 5 Redenen waarom de respondenten die vroeger zelf een activiteit in het pand uitoefenden naar een andere locatie zijn verhuisd (in %) Reden

% respondenten

Verhuisd naar een handelspand dat groter is

50,0

Verhuisd naar handelspand met betere commerciële ligging (meer passage, meer andere winkels in de buurt, …)

16,7

Verhuisd naar een handelspand dat meer opslagruimte biedt

8,3

Verhuisd naar een handelspand met meer parkeerplaats

8,3

Verhuisd naar een pand dat ik huur

8,3

Andere reden

16,7

Totaal

108,3

Aantal respondenten

12

2.5.2 Externe uitbater Bij panden waarbij niet de eigenaar de vorige uitbater was, maar wel een externe persoon, ligt het - volgens de eigenaars van het pand - vooral aan de huurder zelf dat hij/zij het pand heeft verlaten. Slechts 11% van de respondenten is van mening dat de vorige uitbater het pand voornamelijk verliet omwille van de eigenschappen van het pand (tabel 6). Tabel 6 Belangrijkste redenen waarom de vorige uitbaters volgens de eigenaars het pand verlieten (in %) Belangrijkste reden

Totaal (in %)

Specifiek te wijten aan de huurder

44,8

Eigenschappen van het pand

11,2

Beëindigd door de eigenaar

5,9

Externe factoren

2,4

Ligging van het pand

1,8

Overheid

0,6

Andere

18,8

Weet ik niet

14,1

Totaal

100,0

Aantal respondenten

2

170

Let op: het gaat hier slechts om 12 respondenten!


15

De tabellen 7 en 8 gaan dieper in op de belangrijkste redenen waarom de vorige uitbaters volgens de eigenaars het pand verlieten: ‘specifiek te wijten aan de huurder’ en ‘eigenschappen van het pand’. Tabel 7 Redenen die specifiek te wijten zijn aan de huurder, uit de lijst van belangrijkste reden die werden aangeduid waarom de vorige uitbaters het pand verlieten (in % van het aantal respondenten dat ‘een reden specifiek te wijten aan de huurder’ als belangrijkste reden aangaf waarom de vorige uitbaters het pand verlieten) Belangrijkste reden

Totaal (in % van het aantal respondenten dat ‘een reden specifiek te wijten aan de huurder’ als belangrijkste reden aangaf waarom de vorige uitbaters het pand verlieten)

Faillissement

38,2

Omzet is gedaald

27,7

Pensioen/Geen opvolging

22,3

Slechte uitbating

7,8

Slechte sector

2,7

Deze vestiging werd gesloten omdat de vooropgestelde omzet niet werd gehaald (specifiek voor ketens/formules)

1,3

Totaal

100,0

Totaal aantal respondenten

76

Tabel 8 Redenen die specifiek te wijten zijn aan het pand, uit de lijst van belangrijkste reden die werden aangeduid waarom de vorige uitbaters het pand verlieten (in % van het aantal respondenten dat ‘eigenschappen van het pand’ als belangrijkste reden aangaf waarom de vorige uitbaters het pand verlieten) Belangrijkste reden

Totaal (in % van het aantal respondenten dat ‘eigenschappen van het pand’ als belangrijkste reden aangaf waarom de vorige uitbaters het pand verlieten)

Te klein/verhuisd naar een pand dat groter is Te groot/verhuisd naar een handelspand dat kleiner is In slechte staat en te weinig cachet/verhuisd naar een pand met meer cachet Verouderd qua technieken (ventilatie, verwarming) en te weinig energiezuinig/verhuisd naar een pand met betere technieken Totaal

67,9 10,7 10,7

10,7

100,0


19 Redenen van leegstand, uitgevoerd bij eigenaars

16

2.6 Duur van de leegstand + gevolgen Op basis van de cijfers uit de Locatusdatabank zien we dat bijna 70% van de panden langer dan een jaar leeg staat. In een kwart van de gevallen gaat het om structurele leegstand (figuur 6). Figuur 6 Duur van de leegstand, volgens de cijfers van de Locatusdatabank

24%

31% Aanvang/Frictie Langdurig Structureel

45%

N=240

Kijken we naar de gegevens die we van de eigenaars van de leegstaande panden zelf ontvingen, dan zien we een kleine discrepantie met de cijfers van de Locatusdatabank. De cijfers uit de bevraging geven weer dat een kwart van de panden minder dan 1 jaar leeg staat (24% t.o.v. 31% in de Locatusdatabank). Nog een kwart staat tussen 1 en vijf jaar leeg, 17% tussen twee en drie jaar, 19% tussen 3 en 4 jaar. 14% van de panden staat 5 jaar of langer leeg (figuur 7). Figuur 7 Duur van de leegstand, volgens de cijfers uit de bevraging

14,3 24,1 Minder dan één jaar >= 1 jaar en < 2 jaar 18,6

>= 2 jaar en < 3 jaar >= 3 jaar en < 4 jaar 5 jaar en langer 25,7 17,3

N=237


17

Opmerkelijk is dat panden die te huur staan, minder lang leegstaan dan panden die te koop aangeboden worden (zie tabel 9). Zo staat net geen 40% van alle panden die te huur staan minder dan één jaar te huur. Van alle panden die te koop staan, staat slechts 17% minder dan een jaar te koop. Uit het onderzoek bleek ook dat voor de structureel leegstaande panden vaak geen koper of huurder wordt gezocht (slapende panden) (zie tabel 20 in het tabellenboek). Tabel 9 Aantal jaren dat het pand leegstaat, naar het feit of het pand te huur of te koop staat (in %) Minder >= 1 jaar >= 2 jaar >= 3 jaar 5 jaar en Totaal Aantal dan één en < 2 en < 3 en < 4 langer respondenten jaar jaar jaar jaar Te huur

39,3

27,0

14,6

7,9

11,2 100,0

89

Te koop

17,0

25,0

18,2

26,1

13,6 100,0

88

Geen huurder of koper gezocht (slapend pand)

14,3

22,9

14,3

20,0

28,6 100,0

35

In renovatie/verbouwing (of is voorzien)

20,6

23,5

20,6

26,5

8,8 100,0

34

0,0

40,0

40,0

20,0

0,0 100,0

5

Nieuw aan het bouwen na afbraak van het vorige

2.7 Interesse in het leegstaande pand Tijdens de duur van de leegstand werd in 61% van de gevallen interesse getoond in het leegstaande pand door een kandidaat-handelaar. Dit betekent dat er in bijna 40% van de panden geen interesse was! Er werd gemiddeld 3,7 keer interesse getoond in de leegstaande panden. In de meeste panden waarin interesse werd getoond, werd er meermaals interesse getoond (figuur 8).


18

Figuur 8 Aantal interessebetuigingen in een leegstaand pand, voor alle panden waarin interesse was

8,9

11,6

1 keer 2 keer 19,6

17,9

3 keer 4 keer 5 keer 6 tot 10 keer

16,1

14,3

Meer dan 10

11,6

N=206 45% van de interessebetuigingen kwam vanuit de sector van de detailhandel. In 30% van de gevallen ging het om een horeca-uitbater die interesse toonde, in 23% van de gevallen om een dienstverlener (figuur 9). Figuur 9 Sectoren van waaruit interesse werd getoond in het leegstaande pand, meerdere antwoorden waren mogelijk (in %) Winkel

44,6

Horeca (café, restaurant, snackbar, fastfood, koffiebar …)

29,5

Diensten (banken, uitzendkantoren, kappers, schoenmakers…)

23,2

Vrij beroep (notaris, apotheek, architect, dokter, tandarts, advocaat, …)

12,5

Publieke of maatschappelijke functie

2,7

Andere

25,9 0

10

20

30

40

50

N=112 Als ‘andere’ antwoorden gaven de respondenten vooral aan dat ze niet weten vanuit welke sector er interesse was (in 26 van de 38 gevallen). Vijf respondenten gaven aan dat een investeerder het gebouw wou platgooien om er nieuwe appartementen of een woning op te bouwen. Wanneer er geen akkoord werd bereikt met de geïnteresseerde handelaar, dan was dit meestal omwille van de eigenschappen van het pand, door een weigering van de eigenaar zelf of omdat de kandidaat geen lening kreeg van de bank (zie tabel 10).


19

Tabel 10 Belangrijkste redenen waarom er geen akkoord werd bereikt met de persoon die interesse had om het leegstaande pand in te vullen (in %) Belangrijkste reden

Totaal (in %)


13,9

Weigering vanwege de eigenaar

13,1

Geen lening van de bank

13,1

Externe factoren

9,3

Prijs

8,4

Ligging van het pand

6,4

Overheid

1,8

Andere

22,4

Weet niet

11,2

Totaal

100,0


107

De tabellen 11 en 12 gaan dieper in op de ‘eigenschappen van het pand’ en ‘weigering van de eigenaar’ als belangrijkste redenen waarom er geen akkoord werd bereikt met de persoon die interesse toonde. Let er bij de interpretatie van de gegevens op dat het slechts om een beperkt aantal respondenten gaat. Tabel 11 Belangrijkste redenen waarom er geen akkoord werd bereikt met een geïnteresseerde handelaar, naar kenmerken van het pand (in %) Belangrijkste reden

Totaal (in % van het aantal respondenten dat ‘eigenschappen van het pand’ als belangrijkste reden aangaf waarom er geen akkoord werd bereikt met de geïnteresseerde handelaar)

Te groot

54,0

Te klein

26,6

In slechte staat en te weinig cachet

6,5

Te laag plafond

6,5

Huidige bewoning boven handelspand beperkt commerciële mogelijkheden

6,5

Totaal

100,0


15


20

Tabel 12 Belangrijkste redenen waarom er geen akkoord werd bereikt met een geïnteresseerde handelaar, bij weigering van de eigenaar (in %) Belangrijkste reden

Totaal (in % van het aantal respondenten dat ‘weigering vanwege de handelaar’ als belangrijkste reden aangaf waarom er geen akkoord werd bereikt met de geïnteresseerde handelaar)

Activiteit niet gewenst in mijn pand

64,1

Vertrouwde de uitbater niet/hij kon geen goede papieren voorleggen

35,9

Totaal

100,0


14

De belangrijkste reden waarom er zich voor bepaalde panden geen kandidaten hebben aangeboden, is volgens de meeste eigenaars omdat het pand in een onaantrekkelijke buurt of straat ligt (zie tabellen 13 en 14). Ook een aantal externe factoren zoals de huidige economische crisis en het feit dat er zich in de nabijheid van het pand een shoppingcentrum heeft ontwikkeld werden als redenen opgegeven voor de non-interesse (tabel 15). Tabel 13 Belangrijkste redenen waarom er zich volgens de eigenaars van de panden geen kandidaten hebben aangeboden voor hun pand (in %) Belangrijkste reden

Totaal (in %)

Ligging

21,3

Externe factoren

16,0


6,7

Weigering vanwege de eigenaar

2,6

Prijs

1,3

Overheid

1,3

Andere

24,0

Weet niet

26,7

Totaal

100,0

Aantal respondenten

75


21

Tabel 14 Belangrijkste redenen waarom er zich volgens de eigenaars van de panden geen kandidaten hebben aangeboden voor hun pand, redenen met betrekking tot de ligging van het pand (in %) Totaal (in % van het aantal respondenten dat ‘de ligging van het Belangrijkste reden pand’ als belangrijkste reden aangaf waarom er zich geen kandidaten hebben aangeboden) Onaantrekkelijke buurt/straat - Te veel leegstand

50,0

Te weinig passage

31,3

Moeilijke bereikbaarheid met de wagen

18,7

Totaal

100,0


16

Tabel 15 Belangrijkste externe factoren waarom er zich volgens de eigenaars van de panden geen kandidaten hebben aangeboden voor hun pand (in %) Totaal (in % van het aantal respondenten dat ‘externe factoren’ Belangrijkste reden als belangrijkste reden aangaf waarom er zich geen kandidaten hebben aangeboden) Crisis, consumenten besparen

50,0

Ontwikkeling van shoppingcenter in de nabijheid

41,8

Ontwikkeling van baanwinkels in de nabijheid Totaal

1,3 100,0


12


22

2.8 Huur- en verkoopprijs De verkoopwaarde van een pand werd in drie kwart van de gevallen geschat door een vastgoedexpert. 17% van de verkopers houdt (ook) rekening met de verkoopprijs van andere panden in de buurt , 15% kijkt (ook) naar de aankoopwaarde van het pand (figuur 10). Figuur 10 Manier waarop de verkoopprijs van een pand wordt bepaald (in %) Geschat door vastgoedexpert

73,9

Andere panden in de straat/zeer nabije straten

17,0

Aankoopprijs Algemene verkooptarieven van het centrum

14,8 2,3

Andere

11,4

0,0 10,0 20,0 30,0 40,0 50,0 60,0 70,0 80,0 N=88

De rol van de vastgoedexpert is iets beperkter wanneer het gaat om het bepalen van de huurprijs. Ongeveer de helft van de eigenaars van een leegstaand pand doet bij het bepalen van de huurprijs een beroep op een vastgoedexpert, maar er wordt ook vaak rekening gehouden met de prijs op het vorige huurcontract en met de prijs van naburige panden (figuur 11). Figuur 11 Manier waarop de huurprijs van een pand wordt bepaald (in %) Geschat door vastgoedexpert

46,4

Vorig huurcontract

30,4

Andere panden in de straat/zeer nabije straten

27,7

Andere Algemene tarieven van het centrum Kostprijs eigen afbetaling

7,1 5,4 2,7 0,0 5,0 10,0 15,0 20,0 25,0 30,0 35,0 40,0 45,0 50,0

N=112

We zien een positief verband tussen de commerciële oppervlakte van het pand (m² commerciële ruimte) en de maandelijkse huurprijs: hoe groter de commerciële oppervlakte, hoe hoger de huurprijs (corr. 0,77). Ook wanneer we de oppervlakte voor wonen in rekening brengen, zien we een positief verband. Hoe groter de totale oppervlakte (m² commerciële ruimte + m² woonruimte), hoe hoger de huurprijs (corr. 0,61). Het aantal jaren dat het pand leeg staat heeft niet meteen een invloed op de huurprijs.


23

2.9 Zoektocht naar huurders of kopers Bij de zoektocht naar huurders of kopers voor het leegstaande pand, werken de meeste respondenten samen met één kantoor. Slechts in een paar gevallen wordt ook samengewerkt met de dienst Lokale Economie (zie figuur 12). De eigenaars van een structureel leegstaand pand werken vaker met niemand samen dan de eigenaars van een pand dat minder lang leegstaat. Figuur 12 Partijen waarmee de eigenaars van leegstaande panden samenwerken bij de zoektocht naar huurders of kopers (in %) Met één kantoor

Niemand

Met meerdere kantoren

Dienst Lokale Economie 0,0

10,0

20,0

30,0

40,0

50,0

60,0 N=206

De respondenten die geen huurder of koper zoeken, willen in een kwart van de gevallen een verbouwing realiseren. Een op vijf respondenten geeft aan dat ze geen huurder of koper zoeken omdat er nog boven de winkel wordt gewoond (figuur 13). Figuur 13 Redenen waarom geen huurder of koper voor het leegstaande pand wordt gezocht (in %) Ik wil een verbouwing realiseren Er wordt nog boven de winkel gewoond Er is toch geen vraag naar Het zit in onverdeeldheid met medeeigenaars Ik wil een nieuwbouwproject realiseren Andere 0,0

5,0 10,0 15,0 20,0 25,0 30,0 35,0 40,0 45,0 N=36


24

2.10 Wonen boven de winkel De meerderheid van de panden heeft één of meerdere bovenliggende verdieping(en) die behoren tot het pand (83%). In 62% van deze gevallen is de bovenliggende verdieping/zijn de bovenliggende verdiepingen voorzien van een afzonderlijke toegang. Panden die te huur staan, hebben vaker een bovenliggende verdieping die voorzien is van een afzonderlijke toegang dan panden die te koop staan (zie tabel 38 in het tabellenboek).

Schema 3 Overzicht van de structuur van de leegstaande panden, wat betreft bovenliggende verdiepingen en (de mogelijkheid om te voorzien in) een aparte ingang

Kijken we ten opzichte van het totale aantal leegstaande panden, dan zien we dat ongeveer de helft van de leegstaande panden (51,7%) één of meerdere bovenliggende verdiepingen heeft met een afzonderlijke toegang. Zoals ook te zien is op het bovenstaande schema, hebben 76 van de 242 panden een bovenliggende verdieping die niet is voorzien van een afzonderlijke toegang. Bij 41% van deze panden is het mogelijk om (mits verbouwing) een aparte ingang te voorzien. Bij 32% is dit moeilijk, bij 27% is dit niet mogelijk.


25

2.11 Toekomst Zoals blijkt uit tabel 16, heeft iets meer dan de helft van de respondenten (54%) plannen om het leegstaande pand (ook) in de toekomst te verhuren. 39% wil het pand verkopen. De verhuur of verkoop van het pand zal voornamelijk gebeuren via een uithangbord, een immokantoor en/of online advertenties.


26

Tabel 16 Toekomstplan dat de eigenaars van de leegstaande handelspanden hebben voor hun pand(en), meerdere antwoorden waren mogelijk (in %) Omschrijving

Wat is uw toekomstplan voor dit handelspand?

Ja

Neen

Misschien

Totaal

Verhuur/verkoop via vitrine, uithangbord

70,7

21,1

8,3

100,0

242

Verhuur/verkoop via immokantoor

56,6

34,7

8,7

100,0

242

Pand of handelspand verhuren

53,7

37,2

9,1

100,0

242

Online advertenties

51,2

38,8

9,9

100,0

242

Professioneel vastgoedadvies inwinnen

42,1

45,0

12,8

100,0

242

Pand of handelspand verkopen

38,8

49,2

12,0

100,0

242

Advertenties in plaatselijke krant

31,0

50,0

19,0

100,0

242

Verbouwen/renoveren

23,1

63,6

13,2

100,0

242

Prijs verlagen

21,1

45,9

33,1

100,0

242

Tijdelijke invulling zoeken

19,8

59,9

20,2

100,0

242

Handelspand omvormen tot kantoor

19,0

52,5

28,5

100,0

242

Handelspand omvormen tot woning

15,7

61,2

23,1

100,0

242

2,9

95,9

1,2

100,0

242

Nog iets anders

26

Aantal respondenten

Slechts 21% van de respondenten is van plan om de huur- of verkoopprijs te verlagen. Eén op de vijf respondenten zal een tijdelijke invulling zoeken voor het pand, eenzelfde percentage wil het pand omvormen tot kantoorruimte. Opvallend is dat de eigenaars van een pand dat te huur staat, vaker van plan zijn om dat pand in de toekomst om te vormen tot kantoor dan de eigenaars van een pand dat te koop staat (zie tabel 17). Tabel 17 Bereidheid van de eigenaars van de leegstaande panden om hun pand om te vormen tot kantoorruimte, naar het feit of het pand te koop of te huur staat (in %) Bereidheid om het handelspand om te vormen tot kantoorruimte Ja

Neen

Misschien

Totaal

Aantal respondenten

Staat te huur

30,4

37,0

32,6

100,0

92

Staat te koop

10,2

61,4

28,4

100,0

88

70% van de respondenten is ervan overtuigd dat hij/zij over voldoende informatie en kennis beschikt om een duidelijke visie te vormen omtrent realistische toekomstmogelijkheden van het pand (figuur 14). Figuur 14 Mate waarin de eigenaars van een leegstaand pand ervan overtuigd zijn dat ze over voldoende informatie en kennis beschikken om een duidelijke visie te vormen omtrent realistische toekomstmogelijkheden van het pand (in %)

18,2

Ja 11,6

Nee Weet ik niet 70,2

Op de vraag of de respondenten ervoor openstaan om in de toekomst een kortstondige en tijdelijke invulling te geven aan hun pand (vb. pop-up shop), antwoordde slechts 32% bevestigend. 59% ziet dit niet zitten, 10% is nog in twijfel.


27

33% van de respondenten is bereid om de etalage van het pand te laten inkleden in afwachting van verkoop of verhuur. 53% is hier niet toe bereid, 14% twijfelt. De eigenaars van een pand dat te huur staat, zijn vaker bereid om hun etalage tijdelijk te laten inkleden dan de eigenaars die hun leegstand pand willen verkopen. 22% van de respondenten is bereid om zijn/haar pand te verhuren aan een omzetgerelateerde huurprijs. 58% niet. Ook hier zien we een hogere bereidheid bij de eigenaars die hun pand willen verhuren (in plaats van verkopen). Zij zijn vaker bereid om een kortstondige invulling te geven aan het pand dan de eigenaars die hun leegstaand pand willen verkopen. Op de vraag welke overheidsmaatregelen of -acties de respondenten zouden stimuleren om een invulling te vinden voor hun pand, moet 57% het antwoord schuldig blijven. 11% ziet een meerwaarde in een renovatiepremie, 8% in een premie voor herbestemming tot wonen en nog eens 8% in het voorzien van meer parkeerplaatsen (zie figuur 15).


28

Figuur 15 Overheidsmaatregelen of -acties die de respondenten zouden stimuleren, meerdere antwoorden waren mogelijk (in %)

Renovatiepremie Premie voor herbestemming tot wonen Meer parkeerplaatsen voorzien Promotie van het winkelgebied via gezamenlijke promotionele acties & evenementen Soepelere stedenbouwkundige voorschriften en regelgeving Premie voor het maken van een afzonderlijke ingang Leegstandsbelasting Professioneel advies omtrent realistische invullingsmogelijkheden van uw pand Andere Weet ik niet

0,0

10,0

20,0

30,0

40,0

50,0

60,0

N=242

29

Tabel 18 Overzicht van de premies in de steden en gemeenten die in deze studie aan bod kwamen Gemeente

Toelage 1

Aalst

De premie voor gevelrenovatie en/of inrichtingswerken handelspanden Premie voor wonen Het financieel boven winkels ondersteunen van pop-up stores. Pop-up stores betekenen een - weliswaar tijdelijke verrijking van de handelskern Renovatietoelage Pop-up store Premie voor de inname voor handelspanden (tijdelijke winkels) van leegstaande of verwaarloosde bedrijfsruimte

Aarschot

Antwerpen

Toelage 2

Toelage 3

Toelage 4

Bilzen

Blankenberge

Gevelrenovatiepremie en premie voor renovatie leegstaande handelspanden

Boom

Verbeteringspremie voor verbouwingswerken

Premie voor omvormen van handel naar woning buiten kernwinkelgebied

Premie voor samennemen van handelspanden

Toelage voor eigenaars om leegstaande handelspanden in het kernwinkelgebied een nieuwe invulling te geven

Bree

Diest

Premie verfraaien handelspand

Premie wonen boven winkels

Premie inrichtingswerken om te komen tot een nieuwe commerciële invulling van leegstaande panden Premie bijkomende toegang bij handelspand voor woongelegenheid

Premie samenvoeging Gevelrenovatiepremie Premie voor van de panden herinrichting van bestaande handelszaken en nieuwe uitbatingen

Geel

Genk

Hasselt

Premie voor gevelrenovatie en renovatie van leegstaande handelspanden


30

HouthalenHelchteren

Premie gevelrenovatie of renovatie van leegstaande panden

Knokke-Heist

Koksijde

Restauratiepremie

Kortrijk

Vestigingssubsidie: leegstandspremie voor ondernemers die leegstaande handelspanden invult

Starterspremie: als Kortrijk zaait (korte nieuwe onderneming huurtermijncontracin stadskern plaats ten) zoekt

Premie gevelrenovatie en renovatie leegstaande handelspanden

Subsidie pop-up store

Renovatiebegeleiding en renovatiepremie (! moet nog goedgekeurd worden)

Lanaken

Landen

Leopoldsburg

Lokeren

Subsidie voor het verfraaien van handelspanden en voorgevel Lommel Gevelrenovatie en renovatie van leegstaande handelspanden Maaseik Gevelrenovatie en renovatie van leegstaande handelspanden Maasmechelen Premie voor renovatie leegstaande handelspanden Mechelen Tijdelijke verhuur (Mest)

Premie voor het innemen van leegstaande panden

Vestigingspremie i.k.v. handelskernversterking


Mol

Neerpelt

Premie voor gevelrenovatie binnen handelsperimeter voor handelspanden


31

Oostende

Premie voor hergebruiken van leegstande handelsruimtes. (economisch huis)

Gevelrenovatiepremie

Roeselare

Ronse

Sint-Niklaas

Sint-Truiden

Handelspandenfonds renovatiepremie leegstaande handelspanden Premie voor wonen Premie voor boven winkels gevelrenovatie en renovatie van leegstaande handelspanden Subsidie voor de Gevelrenovatiepresanering van mie leegstaande en/of verwaarloosde bedrijfsruimten

Stimuleren van verhuur van leegstaande etalages

Tienen Tongeren


Turnhout

Subsidie voor gevelrenovatie

Premie fusioneren van 2 panden

Subsidie voor gevelrenovatie en renovatie van leegstaande handelspanden

Immo-database die via de site te bereiken is

Vilvoorde

Zwevegem

Totaal


32

2.12 Geplande renovatie- en aanpassingswerken Iets minder dan de helft van de eigenaars van een leegstaand pand geeft aan dat er de voorbije 10 jaar structurele investeringen zijn gebeurd aan het pand. Slechts 23% van de respondenten voorziet nog renovatieof aanpassingswerken aan het leegstaande pand. De ligging van het pand is blijkbaar bepalend: ▪

de respondenten met een pand in een grootstad of centrumstad voorzien vaker renovatieof aanpassingswerken aan hun pand dan de respondenten met een pand in een ander gebied;

▪

daarmee samenhangend: de respondenten met een pand in een stad met meer dan 50.000 inwoners voorzien vaker renovatieof aanpassingswerken aan hun pand dan de respondenten met een pand in een stad/gemeente met minder dan 50.000 inwoners.

Van de respondenten die niet van plan zijn om renovatieof aanpassingswerken uit te voeren, meent 36% dat het pand nog in een goede staat is. Een vijfde ziet het nut van renovatiewerken niet in (tabel 19). Tabel 19 Redenen waarom de eigenaars van de leegstaande handelspanden geen renovatieof aanpassingswerken voorzien, meerdere antwoorden waren mogelijk (in %) Reden

Totaal

Is nog in goede staat

36,4

Heeft geen zin, is niet nuttig

21,4

Ik ben al te oud, het zal mijn tijd wel duren

12,8

Te dure investering

12,3

Er zijn recent renovatieof aanpassingswerken gebeurd (of nog lopende)

12,3

Neen, andere reden

11,8

Beperkt door bouwvoorschriften

3,2

Beperkte mogelijkheden door classificatie als historisch pand

0,5

Totaal

110,7

Aantal respondenten

187

De respondenten ontvingen tot slot allemaal een overzicht van de subsidies die hun stad of gemeente toekent met betrekking tot het verfraaien van panden, wonen boven winkels, tijdelijke verhuur, … Uit de resultaten blijkt dat meer dan de helft van de respondenten niet op de hoogte is van deze ondersteuning.


33


34

1

Methodologie

Op basis van voorgaande analyse worden vervolgens beleidsaanbevelingen geformuleerd om leegstand terug te dringen. Teneinde te komen tot goede beleidsaanbevelingen heeft wes research & strategy een workshop georganiseerd met volgende deelnemers: Klaas Claeyssens (Landmeter Expert), Cederic Lietaer (Researcher HoGent Vastgoed), Jan Boots (CityD, expertise centrummanagement), Tanja Termote (wes research & strategy), Lieselot Denorme (wes research & strategy) en Pascal Steeland (wes research & strategy). Tijdens deze workshop hanteerden we het SORA-principe: ▪ ▪

symptomen: wat zijn de symptomen van leegstand? oorzaken: wat zijn de achterliggende oorzaken van leegstand (diepgaande inzichten te verkrijgen via het marktonderzoek); ▪ remedies: welke preventieve maatregelen kunnen we nemen om leegstand tegen te gaan?-> ideegeneratie; ▪ acties: formuleren van acties om de leegstand te verminderen -> ideeselectie. Tijdens deze workshop werd gebruikgemaakt van de INNOWIZ-brainstormtools (www.innowiz.be) om concrete ideeën te genereren en te selecteren. De ideeën inzake beleidsaanbevelingen werden vervolgens afgetoetst, verfijnd en aangevuld bij de stakeholders van het Kennisnetwerk Detailhandel tijdens een workshop. De beleidsaanbevelingen worden hieronder paragraaf per paragraaf besproken. Er wordt telkens gestart met de vaststelling van het onderzoek. Vervolgens volgt concreet beleidsadvies.


35

2

Beleidsaanbevelingen

2.1 Een detailhandelsvisie als stevige basis Alle maatregelen met betrekking tot leegstand dienen te kaderen binnen een visie, beleid en actieplannen van de gemeente. Het voeren van een leegstandsbeleid inzake winkelpanden zonder een hogerliggend kader is weinig zinvol. Deze detailhandelsvisie krijgt veelal een invulling via de opmaak van een Strategisch Commercieel Plan (http://www.detailhandelvlaanderen.be/detailhandelsbeleid/leidraad-strategisch-commercieelplan). Essentieel hierbij is dat de gemeente of stad een realistische visie heeft omtrent de toekomst van haar kernwinkelgebied. Dit veronderstelt tevens een goede afbakening van het kernwinkelgebied. In bepaalde gevallen zal de gemeente of stad haar ambities moeten herdefiniëren in functie van de nieuwe retailwerkelijkheid (toegenomen aanbod, bestedingen die na correctie van inflatie niet meer groeien, concurrentie van online handel, het feit dat periodieke goederen het moeilijk hebben in kleine en middelgrote gemeenten en steden omdat de consument hier grotere winkelgebieden prefereert, …). Het heeft geen zin om op bepaalde locaties de tanden te blijven stukbijten op de handelsfunctie. Een down-to-earth visie waarbij ooit succesvolle aanloopstraten andere functies krijgen toegewezen is ook een waardige visie. De discussie over de transformatie van ooit succesvolle handelszones dient vervroegd te worden. In meer bescheiden kernen dient ingezet te worden op publiekgerichte en andere voorzieningen naast de handelsfunctie. De kernen blijven slechts goed functioneren als er voldoende densiteit is. Bij gebrek aan densiteit wordt het aanbod verspreid over een ruimer geografisch gebied. Zo ontstaan er te veel gaten in de kaas, vinden alle verplaatsingen plaats met de wagen en ontstaat er een negatieve spiraal. De kaas houdt als het ware niet meer samen. De densiteit die moet worden nagestreefd is multifunctioneel. Naast winkelen dient er ook voldoende aandacht te zijn voor wonen, horeca maar ook andere publieke functies zoals een bibliotheek, een ziekenhuis of kantoren hebben een belangrijke rol te vervullen. Het verweven van verschillende functies zoals toerisme, cultuur, scholen, diensten, horeca, wonen schept aangename plaatsen met veel passage. Het zorgt ervoor dat dit gebied na de sluitingstijd van de winkels niet doods lijkt. Het scheppen van de nodige densiteit veronderstelt ook hoogbouw. In de kernzone zou bijvoorbeeld kunnen geopteerd worden voor een minimum in plaats van een maximum kroonlijsthoogte om zo voldoende woongelegenheden te scheppen die op hun beurt de detailhandel in de kern ondersteunen. Bij de afbakening van het winkelgebied dienden duidelijke keuzes te worden gemaakt. Beter een beperkt gebied met een sterk stimulerend beleid. Snoeien doet immers groeien. Dit impliceert dat de afbakening van het winkelkerngebied een juridische draagkracht heeft. Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP’s) zijn juridisch een sterk instrument voor de afbakening. Echter de doorlooptijd voor het maken van een RUP is te lang zodat ze op het vlak van detailhandel het risico inhouden om achter de feiten aan te hollen. Het juridisch afdwingbaar maken van de afbakening van het winkelgebied (vastgelegd in het commercieel-strategisch plan) via een detailhandelsverordening zou de kracht van dit instrument verhogen. Dit terwijl er voldoende flexibiliteit blijft om bij te sturen in functie van de laatste detailhandelsontwikkelingen.


36

We dienen ons echter wel te behoeden voor willekeur. Het mag niet de bedoeling zijn om instrumenten van ruimtelijke ordening af te schaffen ten voordele van flexibele verordeningen. De nota integraal handelsvestigingsbeleid met winkelarme en winkelkerngebieden vormt een goede basis om ontwikkelingsmogelijkheden in winkelarme gebieden te beperken en in winkelkerngebieden te stimuleren.

2.2 Kenbaar maken van de gemeentelijke detailhandelsvisie en steunmaatregelen (communicatie) Vaststelling Slechts 40% van de respondenten is op de hoogte van de ondersteuningsmaatregelen inzake leegstand, laat staan van de detailhandelsvisie die de gemeente heeft. De detailhandelsvisie van de gemeente omvat naast de afbakening van de kernwinkelgebieden ook een visie omtrent de toekomst van aanloopstraten en minder gunstig gelegen panden. Aanbeveling Het kennen van deze visie door de eigenaren is essentieel voor het uitwerken van het toekomstplan voor het leegstaande pand. Indien een leegstaand handelspand is gelegen in bijvoorbeeld een straat op een C-locatie die weinig toekomst heeft als detailhandel, dan kan herbestemming als woonfunctie een valabele optie zijn. We pleiten ervoor dat gemeenten hun detailhandelsvisie niet enkel proactief kenbaar maken aan de handelaars maar tevens aan de immobiliënkantoren, projectontwikkelaars en eigenaars van handelspanden. Dit zal eigenaars aanzetten om een realistisch toekomstplan te maken voor het pand in functie van de voorliggende visie. Hierbij kan in bepaalde gevallen de herbestemming als woning overwogen worden.

2.3 Een cocktail van maatregelen Vaststelling Leegstand heeft vele gezichten. Verschillende oorzaken liggen aan de basis van leegstand. Leegstand is eerder een symptoom dan een oorzaak van een slecht presterend winkelgebied. Het onderzoek toont aan dat de redenen waarom een pand niet meer opnieuw ingevuld geraakt heel divers zijn. Ligging, toegenomen winkelvloeroppervlakte, eigenschappen van het pand, een straat die zijn commerciële aantrekkelijkheid verliest, …. Leegstand heeft immer vele gezichten. Er zijn echter weinig significante verschillen tussen de groepen zoals het type gemeente en provincie waarin het pand is gelegen, de lengte van de duurtijd van de leegstand, de winkelvloeroppervlakte, het aantal inwoners waar het pand is gelegen, de vroegere branche van het pand, ...


37

Beleidsadvies Vandaar is er geen allesomvattend eenduidig geneesmiddel om leegstand op te lossen. Het aanpakken van de leegstand vergt een cocktail van maatregelen die multidisciplinair is. Deze cocktail zoekt raakvlakken met ruimtelijke ordening, pandenbeleid, citymarketing, fiscaliteit, communicatie, ondernemerschap, lokale en regionale economie, … We pleiten daarom om een multidisciplinaire voorraad van instrumenten te ontwikkelen en in te schakelen.

2.4 Anticiperend handelaars begeleiden inzake overdracht Vaststelling Uit het onderzoek blijkt dat één derde van alle leegstaande panden vroeger werd uitgebaat door de eigenaar van het pand. Deze handelaars stoppen meestal omdat zij de pensioengerechtigde leeftijd bereiken. Twee derde van deze panden heeft nog nooit een andere invulling gehad. Deze panden worden ook vaker te koop dan te huur aangeboden, terwijl de koopmarkt (zie lager) moeilijker is dan de huurmarkt. Relatief gesproken is een groter aandeel van deze panden een slapend pand in vergelijking tot panden die geen eigendom zijn van vroegere uitbaters. In veel gevallen gaat het dus over een zelfstandige handelaar die geen opvolger vindt en zijn pand niet verkocht krijgt. Beleidsadvies Door anticiperend en proactief handelaars tijdig te gaan begeleiden inzake de overdracht van hun zaak, kan de leegstand worden ingedijkt. Aan de hand van leeftijd, rendabiliteit, gebrek aan vernieuwing of eigen aangeven kunnen handelaars die wensen te stoppen, te verhuizen of over te laten tijdig gedetecteerd worden. Het zoeken van een overnemer en het klaarmaken van een zaak tot overdracht vergen immers de nodige tijd (2-3 jaar). Deze detectie kan gebeuren door verschillende actoren zoals ondernemersverenigingen, gemeentebesturen, centrummanagers, het Agentschap Ondernemen, immobiliënmakelaars, accountants en boekhouders, makelaars in handelsfonds, overnamecoaches, … Het tijdig detecteren van handelaars die stoppen wordt best geflankeerd door het sensibiliseren van eigenaars en hun accountant/boekhouder. Dit kan door de handelaars en hun eerstelijnsadviseurs te informeren via brochures, websites, seminaries en andere communicatieinstrumenten. Handelaars dienen hierbij gestimuleerd te worden om te komen tot een toekomstplan voor hun handelszaak. Het formuleren van een toekomst voor een welbepaald handelspand houdt in dat een stappenplan wordt doorlopen waarbij rekening wordt gehouden met financiële, technische, wettelijke, economische, fiscale maar ook met menselijke aspecten.


38

Dit stappenplan dient de nadruk te leggen dat er nog andere opties zijn dan de verkoop van het handelspand. Deze opties dienen rekening te houden met het gewijzigde businessmodel van de detailhandelaar wat zijn impact heeft op de vraag naar winkelvastgoed. Zo verschuift de vraag eerder van kopen naar huren. Er is een toename van (franchising) formules ten opzichte van onafhankelijke zelfstandigen. Het aantal handelaars dat boven zijn zaak woont neemt af. De marges zijn dalend, er is prijsdruk, de online concurrentie stijgt en er is een lagere kredietverstrekking. Er is een verschraling van het aanbod in aanloopstraten en in de kernen van deelgemeenten. Dit impliceert dat de marktvraag naar bepaalde type handelspanden afneemt. Dit alles kan betekenen dat andere opties naast verkoop van de handelszaak een beter alternatief kunnen vormen. Deze alternatieven bestaan bijvoorbeeld uit het omvormen van het handelspand tot een woongelegenheid, het verhuren in plaats van het verkopen, het zoeken van een opvolger van de handelaar, … dit alles in functie van de voorliggende casus. Naast eigenaars kunnen ook vastgoedmakelaars worden betrokken zodat ze hun verwachtingen inzake de toekomst van minder gunstig gelegen winkelvastgoed naar onderen toe bijstellen. Immobiliënmakelaars die minder thuis zijn in handelspanden hebben in bepaalde gevallen nog toekomstverwachtingen voor minder gunstig gelegen handelspanden die gestoeld zijn op de realiteit van enkele jaren geleden. Naast het informeren van handelaars en hun stakeholders zouden ook bestaande overnamecoaches de handelaar kunnen adviseren inzake het vastgoedluik. Belangrijk hierbij is dat er een realistisch toekomstplan wordt opgemaakt voor het pand in kwestie. Binnen dit kader kan het aanbieden van een format waarbij stagairs stage lopen in een zaak die binnen een zekere tijd wordt overgelaten ook een interessante piste zijn, die verder dient onderzocht te worden. Premies inzake de overheid kunnen hier een stimulans vormen voor stagiair en handelaar.

2.5 Informeren van eigenaars omtrent steunmaatregelen Vaststelling Er zijn een resem maatregelen op gemeentelijk niveau. We sommen even de belangrijkste op: ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪

ondersteuning bij de verhuur (Kortrijk Zaait, Mechelen Mest) ten voordele van nieuwe starters (de stad als tussenpersoon); premie voor wonen boven winkels; premie voor het samennemen van panden (met het oog op grotere handelspanden); premie voor herlokalisatie; premie voor het omvormen van een handelspand tot woning; premie voor eigenaren om leegstaande handelspanden een nieuwe invulling te geven; premie voor starters.


39

Ook op Vlaams niveau kan de eigenaar genieten van een driejarige vrijstelling op onroerende voorheffing bij verbouwing van een klein handelspand tot woning alsook een uitstel op de verhoging van het kadastraal inkomen. De eigenaar van een handelspand dat wordt omgevormd tot woning kan tijdens een periode van 3 aanslagjaren genieten van een volledige vrijstelling van onroerende voorheffing. Deze vrijstellingsperiode gaat in vanaf het aanslagjaar dat volgt op het jaar waarin de woning effectief werd betrokken. Enkel de omvorming van kleine handelszaken tot woning zal het recht op deze vrijstelling doen ontstaan. Een handelspand wordt als "klein" beschouwd wanneer het een maximale vloeroppervlakte van 15 are heeft. Belangrijk is ook dat minstens 50% van deze vloeroppervlakte moet worden gebruikt voor het voeren van een handelsactiviteit waarvoor een inschrijving in het handels- of ambachtenregister is vereist. Wordt het pand gebruikt voor de uitoefening van een vrij beroep (geneesheer, advocaat, notaris, ...) dan zal deze vrijstelling niet gelden. Wie van deze vrijstelling wil genieten, moet daarom een geldige bouwvergunning kunnen voorleggen. Het onderzoek toont aan dat eigenaren geen kennis van de steunmaatregelen tegen leegstand hebben. Circa 60% van de respondenten is niet op de hoogte van de steunmaatregelen. In gemeenten die actief communiceren omtrent hun pandenbeleid (bv. in Blankenberge) ligt dit percentage gevoelig lager, wat aantoont dat communicatie werkt.

Aanbeveling Het informeren van eigenaren omtrent steunmaatregelen kan hen aanzetten om iets te doen met hun onroerend goed zodat de leegstand ingevuld geraakt. Een brief met bijhorende brochure naar alle eigenaars van leegstaande panden zal eigenaars aansporen om iets met het pand te doen. De gemeente zou ook alle handelaars kunnen informeren. Het informeren zou ook kunnen verlopen via de handelsverenigingen. Indien de gemeente beschikt over een centrummanager dan zou deze eigenaars van leegstaande panden of handelaars aan het einde van hun loopbaan kunnen bezoeken en informeren.

2.6 Leegstand tijdig aanpakken op lokaal niveau Vaststelling Leegstand is een symptoom dat zichzelf versterkt. De kans dat een handelspand leeg komt te staan wordt groter als er in de onmiddellijke omgeving andere panden leegstaan 3. Bij hoge leegstand wordt de volledige buurt onaantrekkelijk en er ontstaat een negatieve spiraal. Uit het onderzoek blijkt dat 40% van de eigenaren van leegstaande panden geen kandidaten heeft. Een onaantrekkelijke buurt met veel leegstand wordt hierbij als belangrijkste reden aangehaald door de eigenaren als verklaring waarom er geen kandidaten zijn.

3

‘Onderzoek naar de verklarende relaties tussen de leegstand en andere geïnventariseerde factoren in 22 West-Vlaamse gemeenten’, studie uitgevoerd dor wes research & strategy in opdracht van de Provincie West-Vlaanderen (2006). Redenen van leegstand, uitgevoerd bij eigenaars

40

Aanbeveling In eerste instantie dient het statuut van de straat in kwestie te worden vastgelegd via het commercieel-strategisch plan of de beleidsvisie. In functie van dit statuut kan er worden ingezet op handelszaken en/of op alternatieve invullingen zoals wonen, kantoren en andere functies. Het monitoren van de leegstand per straat over de tijd heen zorgt ervoor dat er tijdig kan ingegrepen worden. We adviseren om tijdig de leegstandssneeuwbal te detecteren en in cruciale gebieden een halt toe te roepen via een mix van zichzelf versterkende stimulerende maatregelen (starterspremie, renovatiepremie, herlokalisatiepremie, …). Deze stimulerende maatregelen worden bij voorkeur op een beperkt gebied toegepast. De middelen van steden en gemeenten zijn immers beperkt. Het is daarom wenselijk om deze beperkte middelen in te zetten op een beperkt geografisch gebied zodat een effect zichtbaar is. Het uitsmeren van de premies over een groot geografisch gebied en over een groot aantal dossiers heeft immers weinig zin. Dit impliceert dat de gemeente of stad wel een keuze dient te maken over welke gebieden ze die daadwerkelijk dient te stimuleren. Daaraan gekoppeld kan ook een ‘positieve sneeuwbal’ worden gecreëerd door individuele premies inzake steunmaatregelen tot bijvoorbeeld 50% te laten verhogen indien drie of meer panden in dezelfde straat worden verbouwd of herbestemd.

2.7 Stimuleer verhuur in plaats van verkoop Vaststelling Ongeveer 40% van de panden die te huur staan, staat minder dan een jaar leeg. Dit in schril contrast met de panden die te koop staan: slechts 17% van de panden die te koop zijn, staat minder dan een jaar leeg. Dit verschil is significant. Het onderzoek bracht tevens aan het licht dat verhuurders ook meer bereid zijn tot functiewijzigingen (bv. kantoren) en investeringen in het pand dan verkopers. Panden die te huur staan zijn (of worden) ook vaker voorzien van een afzonderlijke ingang.

Aanbeveling We adviseren om te onderzoeken of de marktvraag opschuift richting huren in plaats van kopen. Dit kan door een rondvraag bij startende handelaars en bij ketenbedrijven die bijkomende vestigingen openen. In functie van deze bijkomende inzichten kunnen eigenaars gestimuleerd worden om te verhuren in plaats van enkel te verkopen. Door vastgoedmakelaars van dit inzicht op de hoogte te brengen, kunnen zij ook eigenaren van leegstaande handelspanden overtuigen om een betere keuze te maken. Bijkomend kunnen we eigenaars laten kennismaken met nieuwe huurformules. Gemeentelijke initiatieven zoals Mechelen Mest, Kortrijk Zaait waarbij starters zeer eenvoudig een handelspand kunnen huren aan een vastgesteld tarief kunnen gekaderd worden binnen deze aanbeveling. Eigenaars van leegstaande panden hebben bij deze initiatieven de keuze om een leegstandsbelasting te betalen of om hun pand ter beschikking te stellen voor kortetermijnverhuur. De stad treedt hierbij op als facilitator en werft startende handelaars en ondernemers via een aantrekkelijke brochure en website met verschillende huurformules en een transparante prijszetting.


41

2.8 Vraag en aanbod van vastgoed beter op elkaar afstemmen door meer transparantie Vaststelling Leegstand kan in sommige gevallen ontstaan door een onevenwicht tussen vraag en aanbod. Deze vaststelling wordt onderbouwd door volgende elementen: ▪ ▪ ▪ ▪

een leegstand pand heeft gemiddeld slechts 3,7 kandidaten; de leegstandstijd is vrij lang; aard van het pand of ligging speelt soms maar niet altijd een rol. Prijs speelt een beperkte rol; 70% van de eigenaars van een leegstaande nieuwbouw had niet verwacht dat het pand op dit moment nog leeg zou staan. Ze hadden de markt dus verkeerd ingeschat.

De markt voor winkelvastgoed heeft karakteristieken van de ‘varkenscyclus’. Dit is het verschijnsel in de economie waar overschotten en tekorten van een bepaald product elkaar afwisselen. Het bouwen van een pand vergt immers veel tijd en neemt meerdere jaren in beslag: grondverwerving, financiering, verkrijgen van vergunningen, voorverkoop, bouwen, afwerking, kandidaat-huurder en koper zoeken. Is er op een bepaald moment op een bepaalde locatie een tekort aan (handels)panden dan bestaat de kans dat projectontwikkelaars zich als het ware massaal op deze opportuniteit storten. Op het moment dat deze projecten klaar zijn, blijkt er een overaanbod te zijn. Het aanbod heeft dus een zekere inertie of traagheid.

Ten slotte staat het businessmodel van de bakstenen winkel onder druk, waarbij de vraag naar bijkomende vierkante meters afneemt. In de voorbije jaren is de groei aan vierkante meters handelsruimte blijven toenemen, terwijl de bestedingen in de fysieke winkels minder sterk groeien dan de inflatie. Online handel groeit fors ten koste van de omzet in de fysieke winkel. Daarenboven kiest de consument meer en meer voor goedkopere producten. Dit impliceert dat de bestedingen in reële termen afnemen. In combinatie met het groeiende aantal vierkante meters winkelvloeroppervlakte neemt de vloerproductiviteit af. Dit in combinatie met de lagere marges doet vermoeden dat de vraag naar winkelvastgoed zal afnemen.


42

Beleidsaanbeveling De aanbodzijde van de markt voor winkelvastgoed beter afstemmen op de vraagzijde, en dit zowel kwantitatief (aantal m²) als kwalitatief (type panden, ligging, ..) impliceert een hogere transparantie inzake de pipeline met vergunde projecten en leegstaande panden. Zodoende zullen projectontwikkelaars de aanbodzijde realistischer inschatten. Door de vraagzijde van winkelvastgoed beter te objectiveren en ontwikkelaars hierover te informeren zullen de bouwprogramma’s beter afgestemd worden op de vraagzijde. De projectontwikkelaars zullen via deze weg overtuigd worden om op welbepaalde locaties andere functies dan handel te kiezen op het gelijkvloers. Voorts dient het idee van een moratorium onderzocht te worden. Vlaanderen zou met een moratorium het aantal vierkante meters winkelruimte per gemeente kunnen vastleggen. De commerciële hiërarchie van steden en gemeenten ligt hiermee vast in kwantitatieve zin maar niet in kwalitatieve zin, zodat concurrentie op kwaliteit nog steeds mogelijk is. Volgens het principe van ‘functieruilrechten’ zou het mogelijk worden om op bepaalde locaties (buiten het centrale winkelgebied) winkelruimte te herbestemmen in woonruimte, terwijl op andere locaties (in de kernzone van het centrale winkelgebied) in ruil nieuwe ruimte kan ontwikkeld worden. Het principe van de ruilbouwrechten stimuleert op een flexibele manier de ontwikkeling van nieuwe winkelruimtes op de juiste plaats zonder risico op overaanbod. Er is nu reeds een overaanbod in vierkante meters dus bijkomende vierkante meters beperken is op zich te overwegen. Echter het invoeren van een moratorium vraagt een grondige studie naar de effecten ervan. Een moratorium mag niet alles blokkeren of vernieuwing van het winkelvastgoedaanbod tegengaan. Er wordt tevens de vraag gesteld of een moratorium wel de juiste oplossing is aangezien gemeenten in een aantal gevallen nu ook al vergunningen kunnen weigeren. Wellicht is het in dit kader aangewezen om aan steden en gemeenten toe te lichten hoe men reeds bestaande stedenbouwkundige instrumenten kan aanwenden om sturend op te treden. Dit kan via een adviesfunctie, workshops of documentatie hieromtrent. Aanbeveling voor de vastgoedsector Voorts ontwikkelen projectontwikkelaars bij meergezinswoningen op het gelijkvloers in veel gevallen meestal een handelsruimte. De beslissing hiervoor baseren ze op geboekte successen inzake winkelvastgoed uit het verleden. Maar het verleden is soms een slechte basis voor de toekomst. Men moet zich de vraag stellen of ieder nieuwbouwpand een commerciële plint moet hebben indien het niet in een herkenbare woonkern (naar leefbaarheid) of handelskern (naar uitstraling) kan ondergebracht worden. In een aantal gevallen verplicht de gemeente of stad om op het gelijkvloers van een appartement een winkelruimte te voorzien, terwijl dit niet voor alle locaties wenselijk is. Onrechtstreeks werken deze steden of gemeenten hierdoor mee aan de uitbouw van de leegstand. In bepaalde gevallen houdt de projectontwikkelaar reeds rekening met deze leegstand en wordt dit risico ingecalculeerd in het project. De hefboom appartementen versus winkelruimte laat in vele gevallen ook toe om de handelsruimte als kers op de taart te aanschouwen, waarbij het invullen ervan niet een basisvereiste is voor de projectontwikkelaar om winstgevend te kunnen ontwikkelen.


43

Het aanbod van vastgoed moet gebaseerd zijn op een realistische vraagverwachting, en niet op oneigenlijke motieven, fiscaliteiten en kortetermijnontwikkelingsgewin. Vastgoedontwikkelaars en investeerders dienen in hun projecten rekening te houden met de evoluties in de detailhandel zoals online handel, omnichannel, consumentenbestedingen die onder druk staan, dalende detailhandelsmarges, … Ook kunnen ze steden en gemeenten uitdagen om in bepaalde gevallen de verplichte handelsfunctie op het gelijkvloers te herzien zodat het bouwprogramma beter kan worden afgestemd op de werkelijke marktvraag.

2.9 Herbestemmen vergemakkelijken Vaststelling Uit het onderzoek kunnen we volgende zaken vaststellen: ▪

▪ ▪

circa 40% van de eigenaren van leegstaande panden heeft geen kandidaten. De belangrijkste reden waarom geen kandidaten gevonden worden is de onaantrekkelijke buurt met veel leegstand; slechts 15% van de heringevulde panden heeft betrekking op een herbestemming (als woning, kantoor, publieke functie); respectievelijk slechts 19,0% en 15,7%4 van de eigenaars van leegstaande panden hebben een toekomstplan dat betrekking heeft op herbestemming als woning of kantoor. Slechts een kwart van de eigenaars van leegstaande panden denkt aan een herbestemming.

Herbestemmen lijkt dus niet evident. Aanbeveling wes research & strategy adviseert om de drempels inzake herbestemming op C-locaties van kernwinkelgebieden en buiten het kernwinkelgebied te verlagen. Hierdoor kan de markt beter zijn werk doen en zal de leegstand in winkelvastgoed afnemen ten voordele van bijkomende inwoners en kantoren. Dit creëert densiteit en kruisbestuiving. Op lange termijn kan gekozen worden voor een meldingsplicht in plaats van een vergunningplicht. In functie van het statuut van de straat moet herbestemming als woning of kantoor gemakkelijker kunnen. Het huidige vergunningensysteem is rigide en omslachtig waardoor dit mogelijk leegstand in de hand werkt. Een mogelijkheid bestaat erin om bij functiewijzigingen een vergunningplicht te vervangen door een meldingsplicht onder specifieke omstandigheden (herbestemming pand gelegen buiten kernwinkelgebied of op C-locaties in het kernwinkelgebied, geen stabiliteitswerken, geen wijziging bouwvolume, …). Op middellange termijn kan een gemeentelijk of stedelijk bouwreglement voor functiewijzigingen een juridisch kader scheppen in bepaalde gebieden en onder bepaalde voorwaarden.

4

Beide percentages kunnen niet worden opgeteld aangezien de eigenaars zowel een herbestemming als woning en als kantoor overwegen. 8,7% van de respondenten overweegt zowel een herbestemming als woning en kantoor. Dit houdt in dat slechts een kwart (19% +15,7% -8,7% = 26%) over een herbestemming nadenkt. Redenen van leegstand, uitgevoerd bij eigenaars

44

Op korte termijn is een leidraad voor de herbestemming en functiewijziging een handig instrument. Deze leidraad kan onder de vorm van een brochure de eigenaar stimuleren om te komen tot een realistisch toekomstplan voor zijn pand, waarbij de herbestemming als een van de opties behoort. Deze brochure zou bijvoorbeeld volgende zaken kunnen bevatten: ▪

evaluatiemodel: wat zijn de mogelijke opties voor een leegstaand handelspand en welke optie wordt het best gekozen? ▪ te ondernemen stappen: welke stappen dien ik te doorlopen als ik kies voor een herbestemming? ▪ welke zaken zijn meldingsplichtig, vergunningplichtig of vereisen een stedenbouwkundig attest? Ten slotte kan een handelspandenfonds een instrument zijn om gronden te groeperen of te herbestemmen. Dit kan via de gemeenten of via een publiek-private samenwerking (PPS). Het actief promoten van dit instrument bij steden en gemeenten kan de leegstand verlagen.

2.10 Tijdig detecteren van handelaars met dalende omzet en bijsturen Vaststelling De belangrijkste reden waarom de vorige uitbater het pand verliet is in 45% van de gevallen te wijten aan de huurder. Een daling van de omzet (12,4%), een slechte uitbating (3,5%), een slechte sector (1,2%) of een faillissement (17%) liggen meestal aan de basis. Het Agentschap Ondernemen heeft reeds een aantal projecten om bedrijven in moeilijkheden bij te staan: ▪

▪ ▪

preventief bedrijfsbeleid: bedrijven sensibiliseren om bewust na te denken over de continuïteit van hun onderneming (http://www.agentschapondernemen.be/artikel/preventief-bedrijfsbeleid); Dyzo, gegroeid uit de fusie van 'Efrem' en 'Tussenstap', legt zich toe op de begeleiding van zelfstandige ondernemers in moeilijkheden (www.dyzo.be); faillissementspreventie: aan de hand van zes projecten helpt men bedrijven door de crisis. De projecten waarvoor handelaars kunnen in aanmerking komen zijn SCREENING4YOU (http://www.screening4you.be/) en ondernemershorizon (http://www.unizo.be/ ondernemershorizon).

Aanbeveling Via een monitoringsysteem zou de financiële gezondheid van de handelaars in het kernwinkelgebied in kaart kunnen worden gebracht. Via een tijdige coaching en bijsturing kan voorkomen worden dat handelaars stoppen omwille van de dalende omzet, liquiditeitsproblemen of dergelijke meer. Aan de hand van een monitoringsysteem worden handelaars in moeilijkheden tijdig gedetecteerd en worden ze gestimuleerd om een beroep te doen op een van de hoger opgesomde projecten van bedrijven in moeilijkheden. Het communiceren van deze bestaande initiatieven naar de handelaars toe zal tevens een stimulans zijn om tijdig hulp in te roepen.


45

2.11 Het stimuleren en eenvoudiger maken om panden samen te voegen Vaststelling De eigenschappen van het pand vormen één van de verklarende factoren waarom geen overeenkomst wordt bereikt met de geïnteresseerde handelaar. De eigenschappen van het pand worden in bijna 14% van de gevallen als belangrijkste reden opgegeven om geen akkoord te bereiken. In 9,3% wordt aangegeven dat het pand te klein is. Uit de interprovinciale detailhandelsstudie blijkt trouwens dat de gemiddelde vloeroppervlakte van een winkelpand in alle Vlaamse provincies is gestegen over de periode 2008-2014. En dit zowel voor dagelijkse goederen, periodieke goederen als uitzonderlijke goederen. Aanbeveling Steden en gemeenten kunnen eigenaars stimuleren om panden samen te nemen en aldus winkelruimtes te creëren die beter zijn afgestemd op de noden van de hedendaagse handelaar. Dit stimuleren kan via het informeren van eigenaars, het toekennen van premies om panden samen te voegen en via een goed doordacht ruimtelijk beleid. Het spreekt uiteraard voor zich dat dit enkel dient te gebeuren binnen deze zone waar het winkelen een toekomst heeft. Steden en gemeenten dienen prioriteiten te stellen waar het winkelgebeuren in de kern zich in de toekomst dient te ontwikkelen. Het heeft weinig zin om budget te spenderen aan het samenvoegen van handelspanden buiten het kernwinkelgebied.

2.12 Toegang tot krediet voor starters vergemakkelijken Vaststelling Uit het onderzoek blijkt dat men in 13% van de gevallen geen overeenstemming bereikt met kandidaat-huurders/-kopers omdat de kandidaat geen lening kreeg van de bank. Aanbeveling wes research & strategy adviseert om een startersgarantiefonds op te richten voor startende handelaars. Dit fonds kan garant staan voor kredieten van startende nieuwe handelaars die voldoen aan welbepaalde criteria. Dit naar analogie van het huurwaarborgfonds. Hierdoor verkrijgen ze makkelijker een lening aan een lager percentage. Dit past uiteraard binnen de initiatieven van PMV. PMV financiert ondernemers die actief zijn in Vlaanderen. Zij helpt hen van bij de prille start tot aan de groei en de internationalisering van hun bedrijf. Ondernemers moeten wel beschikken over een goed businessplan en managementteam. Afhankelijk van de situatie of het doel van de onderneming in kwestie levert PMV financiering op maat: risicokapitaal, waarborgen voor bedrijfskredieten, voordelige leningen en investeringen via externe fondsen.


46

PMV zal voor de meeste zelfstandige startende handelaars misschien te hoog zijn gegrepen. Hier zijn initiatieven zoals de win-winlening, startlening, waarborgregeling en achtergestelde leningen starteo en optimeo meer aangewezen. Startende handelaars kunnen informatie over deze initiatieven inwinnen via www.subsidiedatabank.be. De banken treden hierbij tevens op als belangrijke informatieverstrekker.

2.13 Actievere rol van de gemeente in het vastgoedgebeuren in het kernwinkelgebied Vaststelling De gemeente speelt slechts in 0,5% van de gevallen een rol als tussenpersoon in de verhuur of verkoop. Aanbeveling We pleiten ervoor om een actievere rol toe te bedelen aan de gemeente in het verhuur- en koopgebeuren van handelspanden in het kernwinkelgebied. Dit zonder echter marktverstorend te zijn voor immobiliënkantoren. De gemeente kan eerder een faciliterende en regisserende rol spelen. Een doorgedreven activeringsbeleid vanuit de stad/gemeente is essentieel voor de sleutelpanden. Dit betreft met name hoekpanden in de belangrijke straten van het winkelkerngebied. Dit activeringsbeleid zou eigenaars kunnen aanzetten om iets met deze panden te doen. Onder activeringsbeleid wordt het geheel van maatregelen verstaan om de eigenaars van (vooral slapende) leegstaande panden aan te zetten om deze op de huurmarkt en koopmarkt te brengen. Het activeringsbeleid kan diverse aspecten omvatten zoals: ▪ ▪ ▪ ▪

het persoonlijk benaderen van eigenaars van leegstaande panden en hen stimuleren om het pand ‘op de markt’ te brengen; een leegstandsbelasting en een belasting op tweede verblijven; het kenbaar maken van alle steunmaatregelen aan deze eigenaars; de stad neemt de rol van tussenpersoon in de verhuur of verkoop van leegstaande handelspanden met uniforme korte termijn huurtarieven (cf. Kortrijk zaait). Eigenaars die hierin mee participeren worden vrijgesteld van leegstandsbelasting.

Flankerend dienen RUP’s voldoende ruimtelijke mogelijkheden te scheppen voor deze cruciale (hoek)panden waardoor een herontwikkeling interessant wordt. Het aantal bouwlagen (om te komen tot een rendabel project) is hier een cruciale parameter, samen met de minimumhoogte van het handelsgelijkvloers (teneinde te komen tot kwalitatieve handelsruimtes). RUP’s dienen naast ruimtelijke elementen ook vanuit marktmatig perspectief haalbaar te zijn. Via een pandenfonds zouden cruciale panden door de stad/gemeente kunnen worden opgekocht, verbouwd en opnieuw op de markt worden gebracht als hedendaags winkelpand.


47

2.14 Stimuleren van starters via kortetermijnhuurcontracten Vaststelling Kortetermijnhuurformules kennen een eerder lage acceptatie. Slechts 1 op 3 respondenten staat open voor een tijdelijke invulling van het pand of een tijdelijke inkleding van de etalage. Aanbeveling Momenteel bestaat er geen duidelijk wettelijk kader voor kortetermijnhuur. De huidige handelshuurwetgeving schept een evenwichtig kader voor huurder en verhuurder. Indien beide partijen echter in onderling overleg een kortere huurperiode wensen, dan bestaat er momenteel geen juridisch sluitend kader. Bezetting ter bede, levering van diensten (in plaats van een handelsruimte), … zijn constructies om de handelshuur te omzeilen maar scheppen geen rechtszekerheid. Er is een mogelijk risico op herkwalificatie als handelshuur. Vanuit de gedachte dat kortetermijnhuurcontracten drempelverlagend zouden werken voor startende handelaars alsook voor pop-up shops is het wenselijk dat er een juridisch kader wordt ontwikkeld. We adviseren om te onderzoeken in welke mate ‘een contract van handelshuur van korte duur’ hier een oplossing kan bieden, dit naar analogie met de woninghuurwet.

2.15 Branchedynamiek Vaststelling Het onderzoek toont geen duidelijke relatie tussen de kans op leegstand en de vorige branche. Hiervoor zijn het aantal observaties te beperkt. In Nederland heeft Locatus een historiek van 10 tot 15 jaar. Deze historiek leert dat bepaalde functies op bepaalde locaties meer of minder weerbaar zijn. Aanbeveling Aangezien de tijdshorizon van de Locatusinventarisatie ook in België langer wordt, kan op termijn een onderzoek naar de branchedynamiek leiden tot volgende inzichten: ▪ ▪ ▪ ▪

welke branches hebben het meeste kans om te overleven op een welbepaald type locatie? welke branches vinden gemakkelijker een opvolger binnen dezelfde branche? welke branches vinden gemakkelijk een opvolger binnen een andere branche? welke branches vinden moeilijk een opvolger en blijven langer leegstaan?

Op basis van deze inzichten kan doelgericht overgegaan worden naar het proactief aantrekken van branches met toekomstperspectief.


48

Uit het onderzoek kunnen volgende conclusies worden getrokken: ▪ ▪

▪

▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪

leegstand heeft vele gezichten; een derde van de leegstaande panden werd vroeger uitgebaat door de eigenaar. Uitbaters hebben een lagere kans om een huurder/koper te vinden. In de verkoopmarkt zijn eigenaar-uitbaters oververtegenwoordigd; verhuren is gemakkelijker dan verkopen. Verhuurders zijn ook meer bereid voor innovatieve huurvormen dan verkopers alhoewel de acceptatie van nieuwe ‘huurvormen’ vrij laag blijft; 40% van de eigenaars heeft geen kandidaten over de vloer gehad; panden in verhuur staan minder lang leeg; kredietverschaffing van banken is een niet te onderschatten hindernis in het bereiken van een akkoord; prijs blijkt volgens de eigenaars niet onmiddellijk een oorzaak te zijn; omzetproblemen en faillissement bij vorige uitbaters liggen het vaakst aan de basis waarom vorige uitbater stopt; de ‘aard van het pand’, ‘geen lening verkregen’ of ‘weigering eigenaar’ zijn de belangrijkste redenen om geen akkoord te bereiken wanneer er interesse is; de ligging van het pand is de belangrijkste reden waarom er geen kandidaten zijn; er zijn weinig significante verschillen volgens doelgroep.

Gebaseerd op deze inzichten gebeurden er volgende beleidsaanbevelingen: ▪ ▪ ▪

▪ ▪ ▪

▪

▪ ▪ ▪

leegstand kent verschillende oorzaken, dus een cocktail van maatregelen dringt zich op; veel leegstaande handelspanden werden vroeger uitgebaat door de eigenaar. Anticiperend handelaars begeleiden inzake overdracht kan leegstand voorkomen; het beter informeren van eigenaars omtrent steunmaatregelen kan de efficiëntie van het leegstandsbeleid van de stad of gemeente gevoelig verhogen aangezien het merendeel van de eigenaars momenteel niet op de hoogte is van de steunmaatregelen; door het kenbaar maken van de gemeentelijke detailhandelsvisie kan de eigenaar een beter toekomstplan maken voor zijn pand; het tijdig aanpakken van leegstand in belangrijke straten van het kernwinkelgebied voorkomt erger; door eigenaars te stimuleren om te verhuren in plaats van enkel te verkopen kunnen we beter inspelen op de behoeften van startende handelaars en kan de leegstand worden verlaagd. Panden die te huur zijn, staan minder lang leeg; de aanbodzijde van winkelvastgoed kenmerkt zich door inertie. Via meer transparantie inzake de vraagzijde, de leegstand en de in ontwikkeling zijnde projecten, kan het vastgoedaanbod beter afgestemd worden op de vraag; herbestemmen vergemakkelijken kan een oplossing bieden voor leegstand in minder gunstig gelegen locaties; aangezien faillissementen en omzetdaling aan de basis liggen van handelaars die stoppen, kan men via tijdig detecteren van deze handelaars bijsturen via een adequate coaching; het stimuleren en eenvoudiger maken om panden samen te voegen, speelt in op de vraag naar grotere winkelpanden; Redenen van leegstand, uitgevoerd bij eigenaars

49

▪ ▪

▪ ▪

toegang tot krediet voor starters vergemakkelijken, vergroot de kans dat leegstaande panden worden ingevuld; door de gemeente een actievere rol in het vastgoedgebeuren in het kernwinkelgebied toe te bedelen, worden niet alleen starters aangetrokken en eigenaars geactiveerd maar kunnen tevens strategische panden (zoals hoekpanden) met prioriteit worden ingevuld; het aanbieden van kortetermijnhuurcontracten kan drempelverlagend werken voor starters; inzicht in de branchedynamiek kan gebruikt worden om de juiste branche naar de juiste locatie aan te trekken.

Bij het uitvoeren van deze beleidsmaatregelen zijn er verschillende actoren betrokken. Actoren kunnen zowel een uitvoerende, regisserende, wetgevende als faciliterende rol hebben. Onderstaande tabel somt de beleidsaanbevelingen op, samen met de rollen van de verschillende actoren.


50

Tabel 20 Overzicht van de beleidsmaatregelen per actor Aanbeveling

Een detailhandelsvisie als stevige basis Kenbaar maken van de gemeentelijke detailhandelsvisie Een cocktail van maatregelen Anticiperend handelaars begeleiden inzake de overdracht Informeren van eigenaars omtrent steunmaatregelen Leegstand aanpakken op lokaal niveau Stimuleren van verhuur in plaats van verkoop Vraag en aanbod beter op elkaar afstemmen Herbestemmen vergemakkelijken Tijdig detecteren van handelaars/sectoren met dalende omzet Stimuleren om panden samen te voegen Toegang tot krediet voor starters vergemakkelijken Actievere rol gemeente in vastgoedgebeuren + activeringsbeleid Stimuleren van starters via kortetermijnhuurcontracten Branchedynamiek bestuderen R = regisseur U = uitvoerend F = faciliterend W = wetgevend kader scheppen

51

Vlaamse overheid

Provinciaal

Gemeentelijk

Centrummanagement

Projectontwikkelaars/ Bouwheren

Vastgoedmakelaars

Accountants/ boekhouders

Overnamecoaches

Banken

Overig

F

F

U U

F/U U

U/F R

U/F

U F

U F

U

U U

U U

U U

U

U U

F/U

U/F

F

F

F

R/F R

U F

F/U

F U

U

U

R/F

F

F

W F/U

W/F U

F U

W/U

U F

F

R / U /F F/R/U W/U U

F/R/U F/U

U

U

U


52

BIJLAGEN

Bijlage 1 Leegstand volgens A/B/C/ligging

Bijlage 1: Leegstand volgens A/B/C/ ligging (Bron: Locatus) Segment Winkelgebied Totaal centrumgebieden

Groep 00-Leegstand

Abdijstraat-Antwerpen

2024

1251

1115

2034

1633

690

9637

16360

% leegstand

5%

8%

10%

13%

19%

14%

12%

00-Leegstand

26

64

114

163

106

1093

1566

Total

814

709

1382

1339

564

8188

12996

% leegstand

3%

9%

8%

12%

19%

13%

12%

00-Leegstand

5

5

12

3

0

13

38

71

102

40

20

4

47

284

7%

5%

30%

15%

0%

28%

13%

4

2

16

13

1

46

82

59

75

160

62

16

339

711

7%

3%

10%

21%

6%

14%

12%

0

3

4

27

32

345

411

35

69

161

365

220

2153

3003

0%

4%

2%

7%

15%

16%

14%

3

1

6

0

0

26

36

Total

109

48

226

11

22

598

1014

% leegstand

3%

2%

3%

0%

0%

4%

4%

0

2

8

0

0

12

22

63

53

66

2

3

120

307

0%

4%

12%

0%

0%

10%

7%

1

2

13

9

10

10

45

21

40

87

60

51

50

309

5%

5%

15%

15%

20%

20%

15%

3

6

6

19

7

51

92

37

39

57

98

15

254

500

8%

15%

11%

19%

47%

20%

18%

2

5

2

0

1

67

77

73

85

51

18

15

1271

1513

3%

6%

4%

0%

7%

5%

5%

4

6

8

12

9

91

130

00-Leegstand

00-Leegstand

% leegstand 00-Leegstand

00-Leegstand Total % leegstand 00-Leegstand Total % leegstand

Centrum Genk

00-Leegstand Total % leegstand

Centrum Gent


Centrum Hasselt


Centrum Knokke

Centrum Kortrijk

totaal

1321

Total

Centrum Geel

nvt 132

% leegstand

Centrum Dendermonde

C 218

Total

Centrum Brugge

B2 198

% leegstand

Centrum Antwerpen

B1 94

Total

Centrum Aalst

A2 61

Total

Totaal centrumgebieden centrumsteden

A1

00-Leegstand

77

77

59

117

51

533

914

5%

8%

14%

10%

18%

17%

14%

2

8

5

1

7

60

83

Total

109

77

150

23

23

561

943

% leegstand

2%

10%

3%

4%

30%

11%

9%

1

5

16

33

13

108

176

51

25

123

188

57

457

901

00-Leegstand Total

% leegstand Centrum Leuven


Centrum Lier

52

260

109

12

531

1061 8%

25%

9%

13

2

34

75

Total

68

25

127

58

18

179

475

15%

8%

11%

22%

11%

19%

16%

0

3

14

11

0

56

84

31

43

137

98

4

387

700

0%

7%

10%

11%

0%

14%

12%

1

1

5

5

1

52

65

Total

107

45

34

52

27

585

850

% leegstand

1%

2%

15%

10%

4%

9%

8%

2

0

10

11

2

38

63

85

28

53

90

13

299

568

2%

0%

19%

12%

15%

13%

11%

1

25

7

6

15

93

147

12

95

31

33

46

424

641

8%

26%

23%

18%

33%

22%

23%

00-Leegstand

00-Leegstand

00-Leegstand

00-Leegstand

00-Leegstand

% leegstand

2

4

12

9

5

63

95

29

58

82

77

22

324

592

7%

7%

15%

12%

23%

19%

16%

00-Leegstand

15

7

20

20

2

36

100

Total

76

51

100

54

5

168

454

20%

14%

20%

37%

40%

21%

22% 121

% leegstand 00-Leegstand Total % leegstand 00-Leegstand

2

4

4

15

22

74

41

28

30

98

66

357

620

5%

14%

13%

15%

33%

21%

20%

61

94

198

218

132

1321

2024

1251

1115

2034

1633

690

9637

16360

5%

8%

10%

13%

19%

14%

12%

26

64

114

163

106

1093

1566

Total

814

709

1382

1339

564

8188

12996

% leegstand

3%

9%

8%

12%

19%

13%

12%

Total % leegstand Totaal centrumgebieden centrumsteden

82

97

10%

Total

Totaal centrumgebieden

20%

14

% leegstand

Centrum Turnhout

46

6%

Total

Centrum Tongeren

24%

3

2

% leegstand

Centrum Sint-Truiden

23%

11

6%

Total

Centrum Sint-Niklaas

18%

16

10

% leegstand

Centrum Roeselare

13%

3

3%

Total

Centrum Oostende

20%

3

00-Leegstand

% leegstand Centrum Mechelen

2%

00-Leegstand

Bijlage 2 Selectie van steden en gemeenten die deel uitmaken van de steekproef

Bijlage 2: selectie van steden en gemeenten die deel uitmaken van de steekproef. Bron: Locatus. in steekproef? gemeente vrind provincie inwonersklasse vrindnr

aantal panden

leegstaande panden

%leegstand

v

Antwerpen

grootsteden

Antwerpen

1

4562

640

14,0%

00_000_100-Aanvang/Frictie 00_000_200-Langdurig00_000_300-Structureel%langdurig %structureel%lang&struct 228

243

169

v

Kortrijk

centrumsteden

West-Vlaanderen

2

1139

195

17,1%

24

122

49

v

Sint-Niklaas

centrumsteden

Oost-Vlaanderen

2

788

153

19,4%

35

53

65

v

Hasselt

centrumsteden

Limburg

2

1008

124

12,3%

6

80

38

v

Turnhout

centrumsteden

Antwerpen

2

620

122

19,7%

43

53

26

v

Knokke-Heist

structuurondersteunende steden

West-Vlaanderen

6

1190

116

9,7%

64

29

v

Genk

centrumsteden

Limburg

2

594

105

17,7%

48

v

Blankenberge

kleinstedelijk provinciaal

West-Vlaanderen

7

701

104

14,8%

v

Tongeren


Limburg

6

454

100

v

Sint-Truiden


Limburg

6

611

v

Oostende

centrumsteden

West-Vlaanderen

2

v

Aalst

centrumsteden

Oost-Vlaanderen

v

Mechelen

centrumsteden

v

Maaseik

v

38,0%

26,4%

64,4%

62,6%

25,1%

87,7%

34,6%

42,5%

77,1%

64,5%

30,6%

95,2%

43,4%

21,3%

64,8%

23

25,0%

19,8%

44,8%

33

24

31,4%

22,9%

54,3%

1

73

30

70,2%

28,8%

99,0%

22,0%

35

41

24

41,0%

24,0%

65,0%

95

15,5%

32

43

20

45,3%

21,1%

66,3%

914

94

10,3%

4

78

12

83,0%

12,8%

95,7%

2

784

87

11,1%

29

44

14

50,6%

16,1%

66,7%

Antwerpen

2

744

85

11,4%

45

30

10

35,3%

11,8%

47,1%


Limburg

7

379

75

19,8%

24

33

18

44,0%

24,0%

68,0%

Koksijde

overgangsgebied

West-Vlaanderen

8

459

73

15,9%

21

29

23

39,7%

31,5%

71,2%

v

Maasmechelen


Limburg

7

372

71

19,1%

29

25

17

35,2%

23,9%

59,2%

v

Roeselare

centrumsteden

West-Vlaanderen

2

630

68

10,8%

27

30

11

44,1%

16,2%

60,3%

v

Ronse


Oost-Vlaanderen

6

326

66

20,2%

13

21

32

31,8%

48,5%

80,3%

v

Aarschot


Vlaams-Brabant

6

370

64

17,3%

29

21

14

32,8%

21,9%

54,7%

v

Mol


Antwerpen

6

340

62

18,2%

17

26

19

41,9%

30,6%

72,6%

v

Boom


Antwerpen

7

202

61

30,2%

21

29

11

47,5%

18,0%

65,6%

v

Tienen


Vlaams-Brabant

6

371

53

14,3%

19

20

14

37,7%

26,4%

64,2%

v

Diest


Vlaams-Brabant

6

304

51

16,8%

26

16

9

31,4%

17,6%

49,0%

v

Vilvoorde


Vlaams-Brabant

6

342

51

14,9%

14

29

8

56,9%

15,7%

72,5%

v

Bilzen


Limburg

7

252

50

19,8%

21

12

17

24,0%

34,0%

58,0%

v

Geel


Antwerpen

6

310

46

14,8%

21

17

8

37,0%

17,4%

54,3%

v

Lokeren


Oost-Vlaanderen

6

281

45

16,0%

14

22

9

48,9%

20,0%

68,9%

v

Neerpelt


Limburg

7

174

40

23,0%

17

16

7

40,0%

17,5%

57,5%

v

Lommel


Limburg

7

252

39

15,5%

15

18

6

46,2%

15,4%

61,5%

v

Lanaken

overgangsgebied

Limburg

8

195

34

17,4%

13

12

9

35,3%

26,5%

61,8%

v

Leopoldsburg


Limburg

7

178

33

18,5%

9

14

10

42,4%

30,3%

72,7%

v

Bree


Limburg

7

175

27

15,4%

14

11

2

40,7%

7,4%

48,1%

v

HouthalenHelchteren

overgangsgebied

Limburg

8

180

27

15,0%

9

13

5

48,1%

18,5%

66,7%

v

Landen

platteland

Limburg

9

131

25

19,1%

12

7

6

28,0%

24,0%

52,0%

v

Zwevegem

regionaal stedelijke rand

West-Vlaanderen

4

147

25

17,0%

11

14

44,0%

56,0%

100,0%

Bijlage 3 Vragenlijst eigenaars

07 juli 2014

INTRODUCTIESCRIPT U spreekt met (voornaam) van wes research & strategy. Wij doen een onderzoek in opdracht van de Vlaamse overheid. Recent heeft u hieromtrent een brief van Agentschap Ondernemen ontvangen. We willen u kort enkele vragen stellen zodat we beter de oorzaken van leegstand in Vlaanderen kunnen achterhalen. Alle gegevens worden anoniem verwerkt. De resultaten van het onderzoek kunnen we u later per e-mail toesturen. A1 Ik bel u met betrekking tot pand gelegen (gemeente, straat en nummer). Klopt het dat u eigenaar of mede-eigenaar bent? O

Ja, ik ben eigenaar (van minstens 1 van bovenstaande)

-> A2

O

Ja, ik ben mede-eigenaar (van minstens 1 van bovenstaande)

-> A2

O

Neen, pand reeds verkocht -> STOP

O

Neen, nooit eigenaar geweest -> STOP

A2. Bent u op de hoogte van de toestand van of is iemand anders beter geplaatst om enkele vragen te beantwoorden? O

Ik ben voldoende op de hoogte

O

Iemand anders is beter geplaatst

[-> vervolg] [-> contactgegevens vragen]

A3 Klopt het dat <minstens één van de handelspanden/het handelspand of handelsgelijkvloers> (gemeente, straat en nummer) leeg staat of in aanbouw is?  Ja, staat leeg (=ga door naar de effectieve vragenlijst E1)  Ja, is in aanbouw (STOP)  Ja, maar het is reeds opnieuw verhuurd -> vraag A4  Nee

-> vraag A4

A4. Hoe is het pand ingevuld/zijn de panden ingevuld, welke branche (meerdere mogelijk bij meerdere panden ingevuld)  Winkel  Horeca (café, restaurant, snackbar, fastfood, koffiebar, …)  Diensten (banken, uitzendkantoren, kappers, schoenmakers, …)  Publieke of maatschappelijke functie  Vrij beroep (notaris, apotheek, architect, dokter, tandarts, advocaat, …)  Omgevormd naar woning

07 juli 2014

 Omgevormd naar kantoren  Verbouwen/Nieuwbouw (-> ga door naar vragenlijst)  Onteigend  Andere: …… -> Stop

START ENQUÊTE [Filter: enkel indien bij INTRO_6 meerdere handelspanden zijn aangeduid] De volgende vragen gaan over uw handelspand gelegen aan . E1. Was u vroeger zelf uitbater van deze winkel?  Neen (= Private belegger: een of beperkt aantal panden in portefeuille)

 Ja

(= Handelaar/eigenaar)

E2. Woont u zelf nog boven de handelsruimte?  Ja  Nee E3. Is uw handelszaak gestopt of verhuisd?  Gestopt –> vraag E4  Verhuisd -> vraag E5 E4. Waarom is uw zaak gestopt? (meerdere antwoorden mogelijk)  Pensioengerechtigde leeftijd  Onrendabel, geen toekomst  Ik vond geen overnemer  Ik heb geen opvolgers  Ziekte  Ik wilde iets anders doen  Andere: … Ga na deze vraag naar vraag E6

 vraag E7  vraag E2

07 juli 2014

E5. Waarom is uw zaak verhuisd? (meerdere antwoorden mogelijk)  Verhuisd naar een handelspand dat kleiner is  Verhuisd naar een handelspand dat groter is  Verhuisd naar een handelspand dat meer opslagruimte biedt  Verhuisd naar een handelspand dat in betere staat/mooier is of meer cachet heeft  Verhuisd naar een pand dat energiezuiniger is  Verhuisd naar een pand dat qua technieken (verwarming, ventilatie, …) beter is uitgerust  Verhuisd naar een pand dat brandveiliger is  Verhuisd naar een pand met hogere plafondruimte  Verhuisd naar handelspand met betere commerciële ligging (meer passage, meer andere winkels in de buurt, …)  Verhuisd naar goedkoper handelspand  Verhuisd naar een handelspand met meer parkeerplaats  Verhuisd naar een pand met aparte ingang voor de bovenverdieping  Verhuisd naar een pand dat ik huur  Andere: … E6. Heeft het pand na uw handelszaak reeds een andere invulling gehad?  Neen

 vraag E10

 Ja

 vraag E9

E7. Heeft het handelspand al eens een invulling gehad of is het een nieuwbouw in afwachting van een eerste invulling?  Nieuwbouw in afwachting van invulling  Al eens een invulling gehad

 vraag E8  vraag E9

E8. Had u verwacht bij aankoop/bouw van het handelspand dat het momenteel leeg zou staan?  Neen  vraag E10  Ja

 vraag E10

 het is nog te vroeg om een huurder te zoeken, we zijn nog volop aan het bouwen  vraag E10 E9.Weet u waarom de vorige handelaar het handelspand heeft verlaten? Heeft de handelaar

aangegeven aan welke eigenschappen het pand had moeten voldoen om wel door te huren? Of heeft u een vermoeden hieromtrent? Enquêteur: open vraag; meerdere antwoorden mogelijk, duid aan in volgorde waarin ze door de eigenaar worden opgegeven (1ste, 2de, 3de, 4de, 5de, 6de, 7de)

A) Eigenschappen van het pand  Te groot/Verhuisd naar een handelspand dat kleiner is  Te klein/verhuisd naar een pand dat groter is  Te weinig opslagruimte/verhuisd naar een pand met meer opslagruimte  In slechte staat en te weinig cachet/verhuisd naar een pand met meer cachet  Verouderd qua technieken (ventilatie, verwarming) en te weinig energiezuinig/verhuisd naar een pand met betere technieken dat energiezuiniger is  Slechte brandveiligheid/verhuisd naar een pand met betere brandveiligheid

07 juli 2014

 Te laag plafond/verhuisd naar een pand met hoger plafond  Verdieping heeft geen aparte ingang/verhuisd naar een pand met aparte ingang  Verdieping heeft een aparte ingang/verhuisd naar een pand zonder aparte ingang  Huidige bewoning boven handelspand beperkt commerciële mogelijkheden/verhuisd naar een pand zonder woning erboven  andere, namelijk………………….. B) Ligging van het pand  Te weinig passage/verhuisd naar een pand met meer passage  Moeilijke bereikbaarheid met de wagen/verhuisd naar beter met auto bereikbaar pand  Moeilijke bereikbaarheid openbaar vervoer/verhuisd naar beter met openbaar vervoer bereikbaar pand  Moeilijk bereikbaar voor leveranciers/ verhuisd naar een pand dat beter bereikbaar is met vrachtwagen voor leveranciers  Geen losmogelijkheden voor leveranciers/verhuisd naar een pand met meer losmogelijkheden voor leveranciers  Ligging in verkeersvrije winkelstraat/ verhuisd naar een pand in straat met autoverkeer  Te weinig parkeergelegenheid/verhuisd naar een pand met meer parkeerplaats  Onaantrekkelijke buurt/straat - Te veel leegstand /verhuisd naar buurt met minder leegstand  Onaantrekkelijke buurt/straat - Te weinig handelaars met kruisbestuiving/verhuisd naar een pand met meer winkels in de buurt  Onaantrekkelijke buurt/straat - Verouderd/verwaarloosd (gevels, bestrating, meubilair)/verhuisd naar buurt dat beter is ingericht  Onaantrekkelijke buurt/straat - Vuile buurt/verhuisd naar nettere buurt  Onaantrekkelijke buurt/straat - Geen hip, modern imago meer/verhuisd naar hippere buurt  Andere, namelijk……………………… C) Prijs  Te duur D) Externe factoren  Ontwikkeling van shopping center in de nabijheid  Ontwikkeling van baanwinkels in de nabijheid  Wegenwerken/werken aan nutsvoorzieningen sleepten aan en zorgden voor omzetdaling  Wegenwerken/werken aan nutsvoorzieningen in het vooruitzicht  Wijziging verkeerscirculatie  Nieuwe concurrent dicht in de buurt  Minder passanten  Omzet is gedaald omwille van verandering van het afzetgebied (oudere bevolking, krimp bevolking, migranten, …)  Concurrentie van e-commerce  Grote concurrent bijgekomen in de onmiddellijke omgeving  Crisis, consumenten besparen  Andere, namelijk…………………………………

07 juli 2014

E) Beëindigd door de eigenaar  Activiteit niet gewenst in mijn pand  Vertrouwde de uitbater niet/hij kon geen goede papieren voorleggen  In onderhandeling met andere betere kandidaten  Onregelmatige betaling van de huur  Ik of mijn familie wil zelf het pand in de toekomst gaan gebruiken  Verwaarlozing pand  Overlast van de huurder  Omwille van onverschil met mede-eigenaars/gedeeld eigenaarsschap  Juridisch conflict met de verhuurder  Herbestemming (ombouwen naar wonen, kantoren, …)  Andere, namelijk…………………………………….

F) Specifiek te wijten aan de huurder  Pensioen/Geen opvolging  Meningsverschil inzake huurtermijn en flexibiliteit  Omzet is gedaald (specifieker -> zie ook onder het luik externe factoren, punt D) o

Concept van de winkel zelf is de afgelopen jaren niet meer vernieuwd

o

De handelaar wilde te weinig investeren

o

Slechte uitbating

o

Slechte sector

 Faillissement  Deze vestiging werd gesloten omdat de vooropgestelde omzet niet werd gehaald(specifiek voor ketens/formules)  Andere: ……………………………………

G) Overheid O Beleidskeuze: kernwinkelgebied is aangepast door de gemeente O Gemeente heeft weinig visie inzake detailhandelsbeleid, doet weinig voor de detailhandel O Vergunningenbeleid en regelgeving (o.a. bouwvergunningen) belemmeren de verdere uitbouw van het pand -> specifieker O Bouwkundig erfgoed O RUP of BPA laat weinig toe inzake detailhandel O Lange wachttijden vergunningen O verbod op lichtreclame O verplichting voor parkeerplaatsen op eigen terrein O andere: ……………………. O Andere: …………………… H) Andere & weet ik niet O Andere: …………. O Weet ik niet

07 juli 2014

E10. Hoe lang staat het handelspand reeds leeg?

_ _ _ jaar _ _ _ maanden E11. Zijn er de laatste 10 jaar structurele investeringen (meer dan een likje verf) gebeurd door de eigenaar of huurder?  Neen  Ja  Weet niet

E12. Wat is de huidige stand van zaken van het betreffende handelspand? Enquêteur: meerdere antwoorden mogelijk

 staat te huur

 vraag E13

 staat te koop

 vraag E13

 in renovatie/verbouwing of is voorzien

 vraag E13

 nieuw aan het bouwen na afbraak van het vorige

-> vraag E13

 geen huurder of koper gezocht (“slapend pand”)

 vraag E26

E13. Zijn er kandidaat-handelaars die interesse hebben getoond door te informeren naar uw handelspand sinds het leeg staat?  Ja

 vraag E14

 Neen

 vraag E16

E14. Hoeveel kandidaat-handelaars hebben interesse getoond sinds het leeg staat? ………….(cijfer) E15. In welke sectoren waren deze handelaars actief? Enquêteur: open vraag; meerdere antwoorden mogelijk

 Winkel  Horeca (café, restaurant, snackbar, fastfood, koffiebar …)  Diensten (banken, uitzendkantoren, kappers, schoenmakers…)  Publieke of maatschappelijke functie  Vrij beroep (notaris, apotheek, architect, dokter, tandarts, advocaat, …)  Andere: ……

07 juli 2014

E16. [indien zich kandidaten hebben aangeboden]Waarom werd er geen akkoord bereikt met de geïnteresseerde handelaars of vermoedt u dat er geen akkoord werd bereikt? [Indien er zich geen kandidaten hebben aangeboden: stel deze vraag als: welke redenen liggen aan de basis dat er zich geen kandidaten hebben aangeboden] Enquêteur: open vraag; meerdere antwoorden mogelijk Enquêteur: open vraag; meerdere antwoorden mogelijk, duid aan in volgorde waarin ze door de eigenaar worden opgegeven (1ste, 2de, 3de, 4de, 5de, 6de, 7de)

A) Eigenschappen van het pand  Te groot  Te klein  Te weinig opslagruimte  In slechte staat en te weinig cachet  Te weinig energiezuinig/Verouderd qua technieken (ventilatie, verwarming)  Slechte brandveiligheid  Te laag plafond  Verdieping heeft geen aparte ingang  Verdieping heeft een aparte ingang  Huidige bewoning boven handelspand beperkt commerciële mogelijkheden  Andere, namelijk………………….. B) Ligging van het pand  Te weinig passage  Moeilijke bereikbaarheid met de wagen  Moeilijke bereikbaarheid openbaar vervoer  Moeilijk bereikbaar voor leveranciers met vrachtwagen  Onvoldoende losmogelijkheden voor leveranciers  Gelegen in verkeersvrije winkelstraat  Te weinig parkeergelegenheid  Onaantrekkelijke buurt/straat - Te veel leegstand  Onaantrekkelijke buurt/straat - Te weinig handelaars en winkels in de buurt  Onaantrekkelijke buurt/straat - Verouderd/verwaarloosd (gevels, bestrating, meubilair)  Onaantrekkelijke buurt/straat - Vuile buurt  Onaantrekkelijke buurt/straat - Geen hip, modern imago meer  Andere, namelijk……………………… C) Prijs  Geen akkoord over de prijs D) Externe factoren  Ontwikkeling van shopping center in de nabijheid  Ontwikkeling van baanwinkels in de nabijheid  Wegenwerken/werken aan nutsvoorzieningen sleepten aan en zorgden voor omzetdaling  Wegenwerken/werken aan nutsvoorzieningen in het vooruitzicht

07 juli 2014

 Wijziging verkeerscirculatie  Nieuwe concurrent dicht in de buurt  Te weinig passanten  Verwachte omzet te laag in het afzetgebied  Crisis, consumenten besparen  Andere, namelijk………………………………… E) Weigering vanwege de eigenaar  Activiteit niet gewenst in mijn pand  Vertrouwde de uitbater niet/hij kon geen goede papieren voorleggen  In onderhandeling met andere betere kandidaten  Andere, namelijk……………………………………. F) Overheid  Beleidskeuze: kernwinkelgebied is aangepast door de gemeente  Gemeente heeft weinig visie inzake detailhandelsbeleid, doet weinig voor de detailhandel  Vergunningenbeleid en regelgeving (o.a. bouwvergunningen) belemmert de verdere uitbouw van het pand -> specifieker o

Bouwkundig erfgoed

o

RUP of BPA laat weinig toe inzake detailhandel

o

Lange wachttijden vergunningen

o

Verbod op lichtreclame

o

Verplichting voor parkeerplaatsen op eigen terrein

o

Andere: …………………….

 Andere

G) Andere  Andere, namelijk: …………………………………………………………….  Weet niet

[Filter: enkel indien E12=staat te huur] E17. Wat is de huidige huurprijs per maand die voor het handelspand gevraagd wordt, exclusief kosten?

____ € [Filter: enkel indien E17 huurprijs ingevuld] E18. Hoeveel m² commerciële ruimte of handelsruimte is inbegrepen in deze ruimte?  Commerciële ruimte/handelsruimte ……..m² [Filter: enkel indien E17 huurprijs is ingevuld] E19 Hoeveel m² bewoonbare oppervlakte/woonruimte is inbegrepen in deze ruimte?  Bewoonbare oppervlakte

………m²

07 juli 2014

[filter:

E12= staat te huur EN (E6=ja OF E7=al eens invulling gehad) ]

E20. Hoe is deze huurprijs geëvolueerd t.o.v. huurprijs die de laatste handelaar betaalde?  Gedaald

 vraag E21

 Gelijk gebleven -> vraag E23  Gestegen

 vraag E22

[filter: E20=gedaald] E21. met hoeveel EUR is de huurprijs gedaald? ….. EUR [filter: E20=gestegen] E22. met hoeveel EUR is de huurprijs gestegen? ….. EUR [Filter: enkel indien E12=staat te huur] E23. Waarop is de bepaling van de huurprijs gebaseerd? Enquêteur: spontaan laten antwoorden, helpen indien nodig (meerdere antwoorden mogelijk)  Vorig huurcontract  Andere panden in de straat/zeer nabije straten  Algemene tarieven van het centrum  Gekend tarief van een pand in een andere stad of gemeente  Welke stad/gemeente: ……………..  Kostprijs eigen afbetaling  Geschat door vastgoedexpert

 Andere, namelijk: ………………………………….

[Filter: enkel indien E12=Staat te koop] E24. Waarop is de bepaling van deze verkoopprijs gebaseerd? (meerdere antwoorden mogelijk)  Aankoopprijs  Andere panden in de straat/zeer nabije straten  Algemene verkooptarieven van het centrum  Gekend tarief van een pand in een andere stad of gemeente  Welke stad/gemeente: ……………..  Geschat door vastgoedexpert

 Andere, namelijk: …………………………………. ……………………………………….…………………………………. E25. Werkt u voor de invulling van uw pand samen met …? (meerdere antwoorden mogelijk)  Met één kantoor  Met meerdere kantoren  Dienst lokale economie  Meerdere kanalen

07 juli 2014

 Niemand E26. Wat is de gevelbreedte van het pand? ….. m

E27. Wat is de vorm van het pand?  Rechthoekig  Vierkant  Veel hoeken en kanten  Andere: …….

E28. Is (zijn) er een bovenliggende verdieping(en) die behoort/behoren tot uw eigendom en die geen dienst doen als winkelruimte? O Ja -> vraag E29 O Nee -> vraag E30

E29. Is (zijn) deze bovenliggende verdieping(en) voorzien van een afzonderlijke toegang? O Ja O Nee

E30. Beschikt het pand over eigen parkeerplaatsen voor klanten? O Nee -> vraag E33 O Ja -> vraag E31 E31 Hoeveel eigen parkeerplaatsen voor klanten zijn er? …..

[filter: indien E12 = geen huurder of koper gezocht (slapend pand)] ] E32. Waarom wordt momenteel geen huurder of koper gezocht? (meerdere antwoorden mogelijk)  Er wordt nog boven de winkel gewoond  Er is toch geen vraag naar  Het zit in onverdeeldheid met medeeigenaars  Ik wacht tot mijn pand in waarde stijgt/ik verwacht dat mijn pand in waarde stijgt in de toekomst  Ik wil een nieuwbouwproject realiseren  Ik wil een verbouwing realiseren

07 juli 2014

 Andere: …. [filter: indien E32 er wordt nog boven de winkel gewoond = ja of E29 = nee] E33. Kan er een aparte ingang worden voorzien mits verbouwing?  Ja  Nee  Moeilijk  Er is reeds een aparte ingang

E34. Wat is uw toekomstplan voor dit handelspand? Enquêteur: lees voor

Ja

Neen

Misschien

Verhuur/verkoop via vitrine, uithangbord







Online advertenties







Advertenties in plaatselijke krant







Verhuur/verkoop via immokantoor







Professioneel vastgoedadvies inwinnen







Prijs verlagen







Pand of handelspand verhuren







Pand of handelspand verkopen







Handelspand omvormen tot woning







Handelspand omvormen tot kantoor







Verbouwen/renoveren







Tijdelijke invulling zoeken







Nog iets anders: …………………







E35. Heeft u voldoende informatie en kennis om een duidelijke visie te vormen omtrent de realistische toekomstmogelijkheden van uw pand?  Ja  Nee  Weet ik niet

E36. Zou u bereid zijn een kortstondige en tijdelijke invulling te geven voor uw pand (vb. popup shop)?  Ja  Nee  Weet ik niet

07 juli 2014

E37. Zou u bereid zijn aan een omzetgerelateerde huurprijs te verhuren?  Ja  Nee  Weet ik niet

(E38 Vraag geschrapt)

E39. Zou u bereid zijn de etalage van uw zaak te laten inkleden in afwachting van verkoop of verhuur?  Ja  Nee  Weet ik niet

E40. Welke maatregelen of acties van de overheid zouden u stimuleren om een invulling te vinden voor uw pand? (spontaan, meerdere antwoorden mogelijk)  Professioneel advies omtrent realistische mogelijkheden voor de invulling van uw pand  Renovatiepremie  Premie voor herbestemming tot wonen  Premie voor het maken van een afzonderlijke ingang  Leegstandsbelasting  Promotie van het winkelgebied naar de consument via gezamelijke promotionele acties en evenementen  Soepelere stedenbouwkundige voorschriften en regelgeving  Meer parkeerplaatsen voorzien  Soepeler parkeerverordening bij nieuwbouw  Andere: …..  Weet ik niet

E41. Heeft u nog renovatieof aanpassingswerken voorzien?  Ja -> vraag E43  Neen -> vraag E42.

07 juli 2014

E42. Waarom voorziet u geen renovatie of aanpassingswerken? (meerdere antwoorden mogelijk)  Te dure investering  Ik ben al te oud, het zal mijn tijd wel duren  Beperkt door bouwvoorschriften  Beperkte mogelijkheden door classificatie als historisch pand  Heeft geen zin, is niet nuttig  Er zijn recent renovatie of aanpassingswerken gebeurd (of nog lopende)  Is nog in goede staat  Neen, andere reden: ………………………………………

E43.. Wist u dat er volgende toelages bestaan in uw stad? (Zie excel lijst) Toelage 1 (vb.)

O Ja

O Nee

Toelage 2 () O Ja O Nee Toelage 3 O Ja O Nee Toelage 4 O Ja O Nee  indien spontaan informatie gewenst, e-mail: …………………. E44. Wenst u de resultaten van deze studie te ontvangen?  Ja, e-mail: …………………………………………………  Neen

[Filter: enkel indien vennootschap (zie databestand)] E45. Met wie heb ik nu gesproken? Voornaam + Naam: ………………………………………………..

E46. Uniek pandnummer/gemeentenummer ………………… (of straat nr gemeente van het pand: ……………………………………………..) E47. Telefoon ……………………………

 STOP

Bijlage 4 Premies voor ondernemers

Premies voor ondernemers Informatiefolder

De gemeenteraad heeft in maart 2014 het geïntegreerd impulsreglement voor het nemen van handelskernversterkende maatregelen goedgekeurd.

Eerder werd de bestaande premie voor de gevelrenovatie van handelspanden en de renovatie van leegstaande handelspanden aangepast zodat er maximaal impulsen gegeven worden voor het kernwinkelgebied van Blankenberge. In deze folder vindt u een overzicht van deze premies. Aan elk premiereglement zijn voorwaarden en verbintenissen verbonden die hier niet uitgeschreven zijn. Die vindt u in het subsidiereglement. Een kopie van de volledige subsidiereglementen kunt u opvragen in het stadhuis op de Afdeling Stedenbouw, R.O. en Milieu of raadplegen op de website www.blankenberge.be. De premies voor ondernemers hebben allemaal betrekking op het kernwinkelgebied, dit is de zone zoals afgebakend op de afbeelding verderop in deze folder.

Handelskernversterkende maatregelen voor Blankenberge Geachte mevrouw, Geachte heer, Op 17 december ll. heeft de gemeenteraad kennis genomen van het Strategisch Commercieel Plan voor de Blankenbergse binnenstad. In dit plan is een waaier aan concrete acties vermeld om het winkelbeleid in de stad een krachtdadige, vernieuwde impuls te geven. Wij geven u hier graag wat meer informatie over deze maatregelen.

NIEUWE SUBSIDIEMAATREGELEN Onlangs werden vijf bijkomende subsidiemaatregelen ingevoerd die bedoeld zijn om de handel in Blankenberge te concentreren binnen het kernwinkelgebied. De volgende handelskernversterkende maatregelen worden voortaan gesubsidieerd: –– het aanmoedigen van ondernemers om kleine handelspanden te fusioneren tot grote, economisch leefbare handelspanden, –– het ondersteunen van startende ondernemers bij de opstart van hun handelszaak, –– het ondersteunen van ondernemers om hun handelszaak te verhuizen naar het kernwinkelgebied, –– het aanmoedigen van ondernemers om leegstaande handelspanden in het kernwinkelgebied een nieuwe invulling te geven en het aanmoedigen van eigenaars of verhuurders om hun huurprijzen te doen dalen, –– het aanmoedigen van eigenaars van leegstaande handelspanden buiten het kernwinkelgebied om hun leegstaand handelspand te herbestemmen naar een woonfunctie. Verder in deze folder vindt u meer informatie over deze subsidiemaatregelen.

eveneens op gericht is om de verhuur van deze leegstaande handelspanden te promoten. De bestickering van de leegstaande panden wordt volledig bekostigd door de stad.

1. Premie voor ondernemers die kleine handelspanden fusioneren tot grote, economisch leefbare handelspanden

NIEUWE AANBLIK VAN HET STADSCENTRUM Bijkomend aan de besproken subsidiemaatregelen, zal het stadsbestuur ook een grondige vernieuwing van het openbaar domein doorvoeren. Om het stadscentrum een nieuwe aanblik te geven zijn nog de volgende maatregelen voorzien:

OPFLEUREN VAN HET KERNWINKELGEBIED MET OLIJFBOMEN Vóór de zomer worden op verschillende plaatsen in het stadscentrum bakken met olijfbomen geplaatst die de straten moeten vergroenen en die het centrum een aangenamer uitzicht zullen geven. Het betreft een tijdelijke maatregel in afwachting van het vernieuwen van de bestrating in het stadscentrum.

VERNIEUWEN VAN DE OPENBARE RUIMTE IN HET KERNWINKELGEBIED Het stadsbestuur bereidt momenteel ook fysieke werken voor die het kernwinkelgebied visueel moeten onderscheiden. Het is de bedoeling om de Kerkstraat, de Steenstraat, de Vissersstraat, de Bakkerstraat, de Molenstraat en de Langestraat een totaal nieuwe aanblik te geven (bestrating, straatmeubilair, verlichting,...). Deze werken zullen gespreid worden over twee jaar (2015 – 2016). Met deze maatregelen wil het stadsbestuur een grondige revitalisering van de stadskern ondersteunen en het kloppend economisch hart van Blankenberge een extra impuls geven. Met vriendelijke groet,

Deze nieuwe impulssubsidies kunnen aangevraagd worden tot eind december 2015, een relatief korte termijn waarvoor bewust gekozen werd. Het is immers de bedoeling om een echte impuls te geven aan de binnenstad. De nieuwe subsidies kunnen gecumuleerd worden met de reeds bestaande subsidies zoals de premie voor de gevelrenovatie van handelspanden en de renovatie van leegstaande handelspanden.

Premies

Peter Verheyden Stadssecretaris

Johan Van Eeghem Eerste Schepen

Patrick De Klerck Burgemeester

WAT IS HET? Ondernemers die een aantal kleinere handelspanden, die economisch niet leefbaar zijn, fusioneren tot één groter handelspand dat economisch leefbaar is en dat een netto verkoopoppervlakte van maximaal 250 m² heeft én dat gelegen is in het kernwinkelgebied, kunnen onder bepaalde voorwaarden een subsidie verkrijgen.

HOE AANVRAGEN? De aanvraag moet u indienen bij het college van burgemeester en schepenen vóór de aanvang van de werken tot samensmelting van de handelspanden.

PREMIEBEDRAG De toelage bedraagt éénmalig 50% van de investeringskosten met een maximum van 7.500 euro per klein handelspand dat samengevoegd wordt. Deze toelage wordt uitsluitend uitbetaald indien het een duurzame handelszaak betreft die de uitstraling en de kwaliteit van het straatbeeld opwaardeert en de ruimtelijke kwaliteit van het handelsapparaat verhoogt.

2. Premie voor startende ondernemers WAT IS HET?

BESTICKERINGSACTIE Op korte termijn pakt het stadsbestuur uit met een bestickeringsactie die leegstaande handelspanden in het kernwinkelgebied aantrekkelijker moet maken en die er

Ondernemers die een handelszaak opstarten op het grondgebied van Blankenberge kunnen, onder bepaalde voorwaarden, een subsidie verkrijgen.

HOE AANVRAGEN? De aanvraag moet u indienen bij het college van burgemeester en schepenen vóór de ingebruikname van de handelszaak.

Deze toelage wordt uitsluitend uitbetaald indien het een duurzame handelszaak betreft die de uitstraling en de kwaliteit van het straatbeeld opwaardeert en de ruimtelijke kwaliteit van het handelsapparaat verhoogt.

PREMIEBEDRAG De toelage bedraagt 300 euro voor een startende ondernemer van een handelszaak, die gericht is op de verhandeling van goederen voor dagdagelijks gebruik, en die gelegen is buiten het kernwinkelgebied. De toelage bedraagt 1.000 euro voor een startende ondernemer van een handelszaak die gelegen is in het kernwinkelgebied. Deze toelage wordt uitsluitend uitbetaald indien het een duurzame handelszaak betreft die de uitstraling en de kwaliteit van het straatbeeld opwaardeert en de ruimtelijke kwaliteit van het handelsapparaat verhoogt.

3. Premie voor ondernemers die hun handelszaak verhuizen naar het kernwinkelgebied WAT IS HET? Ondernemers die een handelszaak verhuizen van buiten het kernwinkelgebied, maar gelegen op het grondgebied van Blankenberge, naar het kernwinkelgebied kunnen, onder bepaalde voorwaarden, een subsidie verkrijgen.

4. Premie voor verhuurders en huurders van leegstaande handelspanden in het kernwinkelgebied WAT IS HET? Huurders die een leegstaand handelspand, gelegen in het kernwinkelgebied, in gebruik nemen en verhuurders van leegstaande handelspanden in het kernwinkelgebied kunnen, onder bepaalde voorwaarden, een subsidie verkrijgen.

HOE AANVRAGEN? De aanvraag moet u indienen bij het college van burgemeester en schepenen.

PREMIEBEDRAG De toelage voor de aanvrager-huurder bedraagt : –– één maand huurprijs met een maximum van 7.500 euro. Dit bedrag wordt uitbetaald in drie schijven. 1/3 wordt uitbetaald bij de start van de huurovereenkomst, 1/3 bij de start van het tweede jaar van de huurovereenkomst en 1/3 bij de start van het derde jaar van de huurovereenkomst.

HOE AANVRAGEN? De aanvraag moet u indienen bij het college van burgemeester en schepenen vóór de verhuis van de handelszaak.

PREMIEBEDRAG Deze toelage bedraagt 7.500 euro.

De toelage voor de aanvragerverhuurder bedraagt : –– 50% van het verschil tussen de laatste officieel geregistreerde verhuurprijs van het handelspand en de nieuwe verlaagde verhuurprijs met een maximum van 7.500 euro

waarvoor de ondernemer de premie bedoeld in punt 3, heeft ontvangen.

gedurende het eerste jaar van de huurovereenkomst; –– 30% van het verschil tussen de laatste officieel geregistreerde verhuurprijs van het handelspand en de nieuwe verlaagde verhuurprijs met een maximum van 4.500 euro gedurende het tweede jaar van de huurovereenkomst; –– 10% van het verschil tussen de laatste officieel geregistreerde verhuurprijs van het handelspand en de nieuwe verlaagde verhuurprijs met een maximum van 1.500 euro gedurende het derde jaar van de huurovereenkomst;

HOE AANVRAGEN? De aanvraag moet u indienen bij het college van burgemeester en schepenen vóór de aanvang van de werken tot herbestemming van het handelspand.

straatbeeld, kunnen deze toelage verkrijgen. Alleen handelspanden die twaalf maanden of langer leegstaan komen in aanmerking. De premie is beperkt tot handelszaken gelegen in het kernwinkelgebied van Blankenberge en in de volledige Kerkstraat.

HOE AANVRAGEN? PREMIEBEDRAG De premie bedraagt 7.500 euro per handelspand dat wordt herbestemd tot een volwaardige woonfunctie. Na de bestemmingswijziging moeten de investeringen kunnen aangetoond worden van minstens 15.000 euro.

Deze toelage wordt uitsluitend uitbetaald indien het een duurzame handelszaak betreft die de uitstraling en de kwaliteit van het straatbeeld opwaardeert en de ruimtelijke kwaliteit van het handelsapparaat verhoogt.

6. Toelage voor gevelrenovatie van handelspanden en renovatie van leegstaande handelspanden

5. Premie voor het herbestemmen van een handelspand tot woonfunctie

De aanvraag, samen met de nodige bewijsstukken, moet u indienen bij het college van burgemeester en schepenen vóór de werkzaamheden starten. Alle werken moeten uitgevoerd zijn tegen 1 december 2014.

PREMIEBEDRAG De premie bedraagt maximaal 75% van de aanvaarde kosten met een maximum van 10.000 euro per handelspand. De stad Blankenberge en Europa komen elk tussen voor maximum 30% van de financiële ondersteuning, het Vlaams Gewest komt tussen voor maximum 40%.

INFO, AANVRAGEN & VOLLEDIG SUBSIDIEREGLEMENT

WAT IS HET? Stadhuis – J.F. Kennedyplein 1 8370 Blankenberge Afdeling Stedenbouw, R.O. & Milieu - 1e verdieping Contactpersoon: Alain Mengé T 050 43 57 19 [email protected]

Ondernemers die de gevel van een bestaand handelspand grondig renoveren zodat de kwaliteit van het handelspand in het bijzonder en de kwaliteit van het straatbeeld in het algemeen grondig verbetert, kunnen in aanmerking komen voor deze toelage. Ook ondernemers die een leegstaand handelspand renoveren zodat dit opnieuw ingericht en in gebruik genomen wordt en zo een duidelijke meerwaarde betekent voor het

WAT IS HET? Eigenaars die een handelspand dat gelegen is buiten het kernwinkelgebied herbestemmen tot een volwaardige woonfunctie kunnen, onder bepaalde voorwaarden, een subsidie verkrijgen. Het moet gaan om een handelspand dat minstens twaalf maanden leeg staat ofwel om een handelspand waarvan de handelszaak werd verhuisd naar het kernwinkelgebied en

www.blankenberge.be (klik op ondernemen en werken > ondernemen > premies)

HET KERNWINKELGEBIED

ROGIERLAAN

ES

LANG

AT

T TRAA

AT

ESTRA

LANG

Manitobaplein

Descampsplein

AAT

NSTR

MOLE

SM

ET

GEN DE

NA

EY

NE BRUY

ET

D J.

ER

LA AN W

STR.

YZERSTRAAT

TR NS

RLA

N VA

E MA

STR.

X VAU P. DE

STATIONSTRAAT

UT

MBO

VRA

Koning Leopold III plein STR.

AN

T AA

SELA

AT

RA

ST

T ES

STEEN

N

LAA

GIN

NIN

KO

IE-JO MAR

AT STRA

O RO

N

AA

ZL

STR.

AN . LEM

T TRAA

. DE

SERG

Grote Markt

S KERK

DE

NLAAN

T AA TR

C

TS

ON

AT

RA

EST

NC

IE SC

ES

R PA

T TRAA

WS NIEU

W

TR KS

T TRAA

PRINSE

VIS

T AA

Leopoldpark

GRAAF JANSDIJK

CASINOSTRAAT

STRA

TRAAT SERSS

KERK

B

Casino plein ERSS BAKK

T TRAA

ELS REYD

KON

ING

ALBE

RT 1 LA

AN

OPDRACHT UITGEVOERD VOOR AGENTSCHAP ONDERNEMEN EN HET KENNISNETWERK DETAILHANDEL

Recommend Documents