DETAILHANDEL IN DE PROVINCIE ANTWERPEN VISIEVORMING JULI 2010 STUDIE UITGEVOERD IN OPDRACHT VAN DE PROVINCIE ANTWERPEN

DETAILHANDEL IN DE PROVINCIE ANTWERPEN VISIEVORMING JULI 2010 STUDIE UITGEVOERD IN OPDRACHT VAN DE PROVINCIE ANTWERPEN

INHOUDSTAFEL LIJST VAN DE KAARTEN

3

LIJST VAN DE TABELLEN

5

LIJST VAN AFKORTINGEN

7

INLEIDING

9

WIJZE VAN AANPAK

11

1. KADER VISIEVORMING

13

1.1. Structuur van de kleinhandel

13

1.1.1. Typering van de winkelgebieden

13

1.1.2. Typologie van de steden en gemeenten

16

1.1.3. Detailhandelsstructuur steden en gemeenten

31

1.1.4. Detailhandelsstructuur winkelgebieden

38

1.1.5. Hiërarchie der kernen

45

1.2. Trends, ontwikkelingen en evoluties

48

1.2.1. Invloed op de gemiddelde verkoopoppervlakte

56

1.2.2. Langetermijnbehoefte inzake totale winkelvloeroppervlakte

56

1.2.3. Polarisatie: grote centrumwinkelgebieden en buurtcentra winnen aan belang

58

1.2.4. Rol van het internet

60

1.2.5. Mogelijk succesvolle retailconcepten voor de toekomst

60

1.3. Bovenlokale beleidskaders

61

1.3.1. Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen

61

1.3.2. Provinciaal Ruimtelijk Structuurplan Antwerpen

63

1.3.3. Vergunning van handelsvestigingen: (nieuwe) IKEA-wet

67

1.3.4. Het strategisch plan voor toerisme en recreatie in de Antwerpse Kempen 2008-2013

68

1.3.5. Streekpacten

69

Detailhandel in de provincie Antwerpen - visievorming

Juli 2010

1

1.4. Marktspelers

69

1.4.1. Multi Development

70

1.4.2. Unizo

72

1.4.3. Retail Forum

74

1.4.4. Redevco

76

1.4.5. Fedis

78

1.5. Huidige provinciale rol en visie inzake detailhandel

79

1.5.1. Huidige provinciale rol

79

1.5.2. Huidige instrumenten

81

2. VISIEVORMING OP PROVINCIAAL NIVEAU

85

2.1. Aanloop tot visievorming

85

2.1.1. Organisatorische uitdagingen en verbeterpunten

85

2.1.2. Inhoudelijke uitdagingen en verbeterpunten

86

2.1.3. Bedreigingen (van buitenaf)

88

2.1.4. Kansen

89

2.2. Visiekrachtlijnen en aanbevelingen

89

2.2.1. Visiekrachtlijnen op provinciaal niveau

90

2.2.2. Marktruimteberekening op provinciaal niveau

93

2.2.3. Aanbevelingen per type winkelgebied

97

2.3. Toekomstige provinciale rol en instrumenten

97

2.4. Selectie van ontwikkelingspolen en aandachtsgebieden

107

2.4.1. Selectiecriteria

107

2.4.2. Geselecteerde gebieden

108

2.4.3. Visievorming per deelgebied

109

2.4.4. Set van aanbevelingen per gemeente

109

2.4.5. Mathematisch model

109

2.4.6. Aanbeveling voor hogere overheden

110


Juli 2010

2

LIJST VAN DE KAARTEN Kaart 1

Aantal handelsvestigingen, per categorie (2009)

Kaart 2

Totale winkelvloeroppervlakte van de detailhandelszaken, per categorie (in m², 2009)

Kaart 3

Aantal detailhandelszaken, per categorie (2009)

Kaart 4

Aantal bezoekersequivalenten van buiten de gemeente, volgens de hiërarchie (2009)

Kaart 5

De directe invloedssfeer van de kernen (≥10% attractie alle goederen)

Kaart 6a

Aantal handelsvestigingen voor de belangrijkste winkelgebieden, per categorie (2009)

Kaart 6b

Aantal handelsvestigingen voor de belangrijkste winkelgebieden, per categorie (2009) (exclusief Antwerpen Centrum)

Kaart 7

Totale winkelvloeroppervlakte voor de belangrijkste winkelgebieden, per categorie (in m², 2009)

Kaart 8

Aantal detailhandelszaken voor de belangrijkste winkelgebieden, per categorie (2009)

Kaart 9

Aantal bezoekersequivalenten per winkelgebied, volgens typologie (2009)

Kaart 10

Hiërarchie der kernen

Kaart 11

Hiërarchie der kernen (inclusief oriëntatie van de gemeenten aan de provincierand)

Kaart 12

Gewenste hiërarchie der kernen: ontwikkelingspolen en aandachtsgebieden


Juli 2010

3


Juli 2010

4

LIJST VAN DE TABELLEN Tabel 1

Aantal winkelgebieden in de provincie Antwerpen volgens typologie

Tabel 2

Winkelgebieden volgens typologie

Tabel 3

Criteria voor de indeling van de gemeenten

Tabel 4

Indeling van de gemeenten op basis van hun invloedssfeer en aantal bezoekersequivalenten

Tabel 5

Marktruimteberekening provincie Antwerpen 2010

Tabel 6

Marktruimteberekening provincie Antwerpen (internet = flopscenario)

Tabel 7

Marktruimteberekening provincie Antwerpen (internet = topscenario)

Tabel 8

Aanbevelingen per type winkelgebied


Juli 2010

5


Juli 2010

6

LIJST VAN AFKORTINGEN AWV

Agentschap Wegen en Verkeer

BPA

Bijzonder Plan van Aanleg

CWG

Centraal winkelgebied

DG

Dagelijkse goederen

EFRO

Europees Fonds voor Regionale Ontwikkeling

ERSV

Erkend Regionaal Samenwerkingsverband

FTE

Fulltime equivalent

GIB-vastgoed

Grand Bazar, Inno(vation), Bon Marché

GRSP

Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan

MER

Milieueffectrapport

MOBER

Mobiliteitseffectenrapport

MVO

Maatschappelijke verantwoord ondernemen

NSECD

Nationaal Sociaal-Economisch Comité voor de Distributie

PG

Periodieke goederen

POM

Provinciale Ontwikkelingsmaatschappij

RFID

Radio Frequency Identification (identificatie met radiogolven)

RSP

Ruimtelijk Structuurplan

RSPA

Ruimtelijk Structuurplan Antwerpen

PRS

Provinciaal Ruimtelijk Structuurplan

PRUP

Provinciaal Ruimtelijk Uitvoeringsplan

RSV

Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen

RUP

Ruimtelijk Uitvoeringsplan

STOP-principe

Stappen, Trappen, Openbaar Vervoer en Privévervoer

TPA

Toerisme Provincie Antwerpen

UA

Universiteit Antwerpen

UG

Uitzonderlijke goederen


Juli 2010

7


Juli 2010

8

INLEIDING De kleinhandel, de horeca en andere commerciële voorzieningen zijn belangrijke economische sectoren voor de provincie Antwerpen en voor haar gemeenten. Ze zijn niet alleen een werkverschaffer, maar bepalen ook de uitstraling en de aantrekkingskracht van een stad. Daarom wenst de provincie Antwerpen vanuit een adequate visie te komen tot een optimaal detailhandelsbeleid op middellange termijn. Deze analyse en visievorming bouwen verder op de vraag- en aanbodstudie inzake de detailhandel in de provincie Antwerpen. Deze studie omvatte een Locatusdatabank (deel 1) met het winkelaanbod en een onderzoek van WES inzake vraag en aanbod (met inbegrip van de gemeentelijke fiches) (deel 2). Het derde deel van de studie omvat de visievorming die bestaat uit vier deelelementen: 1. de ontwikkeling en uitwerking van de visie over de provinciale rol voor de detailhandel binnen de provincie Antwerpen; 2. een visievorming per gedefinieerde kern en ontwikkelingspool; 3. een set van aanbevelingen voor een goed detailhandelsbeleid voor elke gemeente; 4. een mathematisch model om berekeningen inzake toekomstige inplantingen van winkelcentra mogelijk te maken. Dit rapport vertrekt vanuit de resultaten van het onderzoek dat de koopstromen binnen de provincie Antwerpen in kaart heeft gebracht. Dit betekent dat er slechts in beperkte mate wordt rekening gehouden met de interacties met andere provincies en grensgebieden. Bijkomend onderzoek is noodzakelijk om een zicht te ontwikkelen op het vlak van grensshoppen. Onderhavige studie heeft in de eerste plaats een sectorale economische aanpak. Er wordt een visie ontwikkeld voor de detailhandel op lange termijn. Gezien het langetermijnvisies betreft, wordt niet altijd rekening gehouden met de beperkingen van de bestaande ruimtelijke beleidsplannen. Er wordt gesuggereerd aan de ruimtelijke beleidsmakers om de visies ontwikkeld in dit rapport te toetsen aan de bestaande ruimtelijke beleidsplannen en daar waar nodig en wenselijk deze plannen te gaan bijsturen.


Juli 2010

9


Juli 2010

10

WIJZE VAN AANPAK In figuur 1 wordt het globale verloop van de uitvoering van het onderzoek voorgesteld. Het project bevat drie grote onderzoeksfases: 1. analyse; 2. visievorming op provinciaal niveau; 3. visievorming/aanbevelingen op het niveau van de kernen, de ontwikkelingspolen en de gemeenten. Iedere onderzoeksfase bevat verschillende deelstappen. De deelstappen van de analysefase komen overeen met de vijf onderzoeksdomeinen vermeld in het bestek. Figuur 1 Schematische voorstelling van het onderzoeks- en stappenplan

1) Analyse

Bijkomende externe input

2) Visievorming provinciaal niveau

Huidige provinciale rol omtrent detailhandel (1b)

Kader voor visie

Studie vraag en aanbod (WES/Locatus)

Toekomstige provinciale rol omtrent detailhandel (2b)

Visie krachtlijnen en aanbevelingen (2a)

3) Visievorming niveau kernen, polen, gemeenten (+ aanbevelingen)

Visievorming en aanbevelingen kernen en ontwikkelingspolen (3a)

Selectie kernen en ontwikkelingspolen (2c)

A. Kleinhandelsstructuur provincie en regio B. Trends en ontwikkelingen C. Beleidskaders (o.a. RSPA) D. Marktpartijen

Set aanbevelingen per gemeente (3b)

(1a)

Aanvullende Locatus-data (andere provincies)

Mathematisch model (4)

09/12/2009


Juli 2010

11


Juli 2010

12

1. KADER VISIEVORMING In deze stap worden de kaders uitgewerkt die de visie mee moeten helpen vormgeven. De “WES-studie van vraag en aanbod” die werd uitgevoerd in opdracht van het provinciebestuur vormt de basis voor de opmaak van de kaders voor de visievorming. Bijkomend wordt externe informatie (hierna verder toegelicht) toegevoegd. Het kader voor de visievorming bevat volgende elementen: analyse van de kleinhandelsstructuur; beschrijving van relevante trends, ontwikkelingen en evoluties; bovenlokale beleidskaders; analyse van de visie van de marktspelers. Tevens wordt de huidige rol van de provincie inzake detailhandelsbeleid besproken samen met de instrumenten die hiervoor ter beschikking zijn.

1.1. Structuur van de kleinhandel In dit gedeelte schetsen we het profiel en de structuur van de detailhandel in de provincie Antwerpen. Het onderzoeksdeel “kleinhandelsstructuur” bespreekt volgende elementen: provinciaal aanbod volgens typering van de winkelgebieden; belangrijkste winkelgebieden en zwaartepunten in de provincie; typering van de steden en gemeenten op basis van hun koopattractie; detailhandelsstructuur steden en gemeenten; detailhandelsstructuur winkelgebieden; de hiërarchie der steden en gemeenten op het vlak van detailhandel, met inbegrip van de “concurrentie” buiten de provincie (via de cijfers inzake koopvlucht alsook de detailhandelsbeleidsplannen van de andere provincies).

1.1.1. Typering van de winkelgebieden Op basis van de inventarisatie van de winkels en winkelgebieden van Locatus wordt volgende typologie inzake de kleinhandelsstructuur in de provincie Antwerpen gedestilleerd: het centrale winkelgebied: dit is het belangrijkste winkelgebied in een stad of gemeente. Dit wordt meestal ook aangeduid als kernwinkelgebied omdat dit meestal in de kern van de gemeente of stad is gelegen. Deze centrale winkelgebieden kunnen verder worden ingedeeld in binnenstad, hoofdwinkelgebied groot en klein, kernverzorgend groot en klein en dit volgens het aantal aanwezige winkels (detailhandel exclusief horeca, diensten, ontspanning/cultuur en leegstand);


Juli 2010

13

het ondersteunende winkelgebied: dit is het tweede, derde, … belangrijkste win-

kelgebied in een gemeente of stad. Hier wordt een onderscheid gemaakt volgens het aantal winkels, de winkelvloeroppervlakte en de ligging aan een steenweg. We onderkennen van groot naar klein volgens winkelvloeroppervlakte: binnenstedelijke winkelstraat, baanconcentratie, wijkcentrum groot, wijkcentrum klein, supermarktcentrum en buurtcentrum; de derde hoofdcategorie “overig” omvat grootschalige concentraties van vijf of meer verkooppunten met een winkeloppervlakte die meer dan 400 m² bedraagt en waarbij 50% van het aanbod doelgericht is (elektro, benodigdheden plant en dier, meubelen, artikelen voor de inrichting van een woning, ...). De winkels in grootschalige concentraties zijn meestal dichter bij elkaar gelegen dan bij een baanconcentratie. De categorie overig omvat ook shopping centra. Deze laatste zijn planmatig aangelegde winkelgebieden. De definities worden in detail besproken in tabel 1. Daarnaast is er de verspreide bewinkeling. Deze winkels behoren niet tot een winkelgebied omdat ze solitair en dus niet binnen loopafstand zijn gelegen. Tabel 1 geeft een overzicht van het aantal winkelgebieden volgens de hierboven beschreven typologie. De provincie Antwerpen telt 16.154 detailhandelszaken (winkels exclusief diensten, horeca, cultuur/ontspanning) of meer dan 3 miljoen m² winkelvloeroppervlakte. De provincie Antwerpen heeft 70 centrale winkelgebieden. Deze zijn goed voor 34% van het aantal winkels of 27% van de totale winkelvloeroppervlakte. Het winkelgebied binnenstad Antwerpen telt 1.464 winkels en neemt hiermee 9% van het totale aantal winkels voor zijn rekening (met inbegrip van de verspreide bewinkeling). Verder zijn er in de provincie drie grote hoofdwinkelgebieden (waarvan het gemiddelde aantal winkels nabij de 300 ligt) en zeven kleine hoofdwinkelgebieden (gemiddeld aantal winkels circa 150). Deze hoofdwinkelgebieden vertegenwoordigen samen 11% van het aantal winkels in de provincie. Vervolgens volgen de grote kernverzorgende centra (12 winkelgebieden) en de kleine kernverzorgende centra (47 winkelgebieden). De 47 kleine kernverzorgende centra (in de 47 gemeentes) hebben samen een totale oppervlakte en een totaal aantal winkels die net onder dat liggen van het winkelgebied in de binnenstad van Antwerpen. De provincie heeft ook 213 ondersteunende winkelcentra. Hieronder vallen 11 baanconcentraties en 15 binnenstedelijke winkelstraten. De gemiddelde winkelvloeroppervlakte van deze twee categorieën is ongeveer gelijk, terwijl het gemiddelde aantal winkels in een binnenstedelijke winkelstraat ongeveer vier keer hoger ligt. We kunnen dus besluiten dat de gemiddelde oppervlakte voor een winkel in een baanconcentratie (510 m²) ongeveer vier keer hoger ligt dan deze van een binnenstedelijke winkelstraat (133 m²). Binnenstedelijke winkelstraten maken 9% van het aantal detailhandelszaken in de provincie. Voorts zijn er respectievelijk 15 grote en 73 kleine wijkcentra. Op buurtniveau zijn er 81 buurtcentra te onderscheiden en 18 supermarktcentra. Ten slotte zijn er acht doelgerichte grootschalige concentraties in de provincie te onderkennen met gemiddeld 21 verkooppunten en 16.343 m² winkelvloeroppervlakte. Daarnaast zijn er twee shopping centra, namelijk het Wijnegem Shopping Center en het shoppinggebied Den Tir-Abdijstraat.


Juli 2010

14

15

Supermarktcentrum

Buurtcentrum

Wijkcentrum groot Wijkcentrum klein

Binnenstedelijke winkelstraat

Baanconcentratie

Kernverzorgend centrum klein

Kernverzorgend centrum groot

Hoofdwinkelgebied klein

BRON: Locatus 11/2009, verwerking WES.

Totaal

Totaal overig Totaal winkelgebieden Verspreide bewinkeling

Shopping center

Totaal ondersteunend Overig Grootschalige concentratie

Totaal centraal Ondersteunend

Binnenstad

Centraal

Hoofdwinkelgebied groot

Subtype

Hoofdtype

Winkels die verspreid zijn en geen deel uitmaken van een winkelgebied

Concentratie van 5 of meer verkooppunten (> 400 m² wvo) met aanbod aan doelgerichte goederen waarbij winkels dichter bij elkaar gelegen zijn dan een baanconcentratie Planmatig aangelegd winkelgebied

5 of meer winkels (>400 m² wvo) gelegen aan een steenweg binnen een afstand <1km Ondersteunend, niet-planmatig ontwikkeld winkelgebied met meer dan 50 winkels 25-50 winkels, bedient een wijk 10-25 winkels (of 5-10 winkels + 2 of meer supermarkten), bedient een wijk 5-9 winkels zonder supermarkt, bedient een buurt 3-4 winkels met minimum 1 supermarkt >400 m²

Belangrijkste winkelgebied in gemeente, >400 winkels Belangrijkste winkelgebied in gemeente, 200-400 winkels Belangrijkste winkelgebied in gemeente, 100-200 winkels Belangrijkste winkelgebied in gemeente, 50-100 winkels Belangrijkste winkelgebied in gemeente, 5-50 winkels

Definitie

Tabel 1 Aantal winkelgebieden in de provincie Antwerpen volgens typologie

1.236

81

165

8 2 10 293

16.343 32.114

1.925

3.382

73

18 213

13.093 7.767

12.747

15 15

11

4.650

10.284

12 47 70

20.587

39.254

220.163

Gemiddelde wvo winkelgebied

7

3

1

Aantal winkelgebieden

21 169

4

7

15

98 32

25

28

71

148

296

1.464

Gemiddeld aantal detailhandelszaken per winkelgebied

1,0 2,0 3,0 62,0

0,0 25,0

4,0

7,0

9,0 3,0

2,0

8,0 34,0

5,0

6,0

5,0

9,0

%

6.146 38,0 16.154 100,0

167 338 505 10.008

72 3.966

576

1.086

1.467 487

278

1.299 5.537

854

1.033

887

1.464

Totaal aantal detailhandelszaken

4,0 2,0 6,0 61,0

1,0 27,0

3,0

8,0

6,0 4,0

5,0

7,0 27,0

4,0

5,0

4,0

7,0

%

1.198.440 39,0 3.052.219 100,0

130.746 64.227 194.973 1.853.779

34.646 834.814

100.150

246.899

196.392 116.508

140.219

218.555 823.992

123.403

144.109

117.762

220.163

Totale wvo

6 11 8 11

7 9

5

8

16 10

3

8 13

11

13

17

16

Leegstand wvo

5 9 8 9

5 9

5

7

11 10

4

7 9

7

9

12

12

Leegstand aantal

10,0 13,0

46,0

56,0

38,0

30,0 35,0

11,0

32,0

25,0

17,0

19,0

14,0

% DG

29,0 66,0

27,0

19,0

31,0

44,0 37,0

31,0

42,0

51,0

65,0

64,0

68,0

% PG

62,0 20,0

27,0

25,0

31,0

26,0 28,0

58,0

25,0

24,0

18,0

17,0

18,0

% UG

Wat de gemiddelde leegstand in de centrale (belangrijkste) winkelgebieden betreft is deze hoog voor de binnenstad en de grote hoofdwinkelgebieden. Deze leegstand is voornamelijk terug te vinden in de aanloopstraten van deze winkelgebieden. Deze leegstand ontstaat voornamelijk op minder goede locaties in deze winkelgebieden. Toplocaties zoals de Meir in Antwerpen, kennen weinig of geen leegstand. Voor ondersteunende winkelcentra is de gemiddelde leegstand het grootst voor binnenstedelijke winkelstraten en grote wijkcentra. Buurtcentra, supermarktcentra, kleine wijkcentra en baanconcentraties kennen algemeen gesproken een lage leegstand. Grootschalige concentraties kennen een zeer lage leegstand. Shopping centra kennen een diffuus beeld (zie later). Tabel 2 geeft de opdeling van de winkelgebieden volgens de toegepaste typologie. De winkelgebieden zijn geordend volgens dalende hiërarchie. Binnen eenzelfde type winkelhiërarchie zijn de winkelgebieden gesorteerd in alfabetische volgorde van de gemeente waarin ze gevestigd zijn. De provincie Antwerpen kent één winkelgebied “binnenstad”, namelijk het centrum van Antwerpen. Als hoofdwinkelgebied groot komen vervolgens het centrumwinkelgebied in Lier, Mechelen en Turnhout, die elk tussen de 200 à 400 winkels bevatten. Als hoofdwinkelgebied klein komen het centrumwinkelgebied in Brasschaat, Geel, Heist-op-den-Berg, Herentals, Kapellen, Mol en Mortsel. Als grootschalige concentraties wordt het shoppinggebied van de A12 onderkend. Shopping centra vertonen qua leegstand een diffuus beeld. Tabel 2 toont dat het leegstandspercentage (in % van het aantal winkels) zeer laag ligt voor het Wijnegem Shopping Center, terwijl het shoppinggebied Den Tir-Abdijstaat 14% leegstand kent. Uit deze tabel kan tevens worden afgeleid dat inzake kleine hoofdwinkelgebieden Brasschaat, Geel en Heist-op-den-Berg een lage leegstand kennen ten opzichte van de centrale winkelgebieden Herentals, Mortsel, Mol en Kapellen. Ook voor de kernverzorgende centrale winkelgebieden zijn zowel “goede als slechte leerlingen” inzake leegstand terug te vinden. Met uitzondering van de Bouwelsesteenweg in de gemeente Nijlen kennen baanconcentraties een zeer lage leegstand. Voor binnenstedelijke winkelstraten is de leegstand hoog te noemen, behalve een aantal uitzonderingen (centrum Wilrijk, Kloosterstraat in de stad Antwerpen, Vlaamse Kaai in de stad Antwerpen). Ook grote wijkcentra kennen een relatief hoge leegstand met uitzondering van de Antwerpsestraat in de gemeente Mortsel, de Bredabaan Schoten, de Bredabaan Winkelstap in de stad Antwerpen, het centrum ’s Gravenwezel in de gemeente Schilde, het F. van Eedenplein-de Blanceflourlaan in de stad Antwerpen, Kalmthout-dorp, de Sabbestraat-de Schijfstraat in de stad Mechelen en de Scheldestraat in de stad Antwerpen. Bij kleine wijkcentra is het beeld zeer diffuus: ofwel is de leegstand zeer hoog ofwel zeer laag. Bij buurtcentra en supermarktcentra is de leegstand relatief laag, op een aantal uitzonderingen na.

1.1.2. Typologie van de steden en gemeenten Net zoals de winkelgebieden kunnen worden ingedeeld in categorieën, kunnen ook de gemeenten worden ingedeeld volgens de attracties die ze uitoefenen op inwoners uit andere gemeenten. Er wordt een onderscheid gemaakt tussen (boven)provinciale, bovenregionale, regionale, bovenlokale en lokale steden en gemeenten. Tabel 3 geeft de criteria weer op basis waarvan deze indeling is gebeurd.


Juli 2010

16

Er werd rekening gehouden met de ruimtelijke invloed (aantal gemeenten waarin een welbepaalde gemeente 2% of meer van de inwoners weet aan te trekken voor de totale categorie van goederen = geografische invloed) en de intensiteit van de invloed (het aantal bezoekersequivalenten afkomstig van buiten de gemeente). De invloedssfeer is inclusief de eigen gemeente. De indeling van de gemeenten en steden gebeurt dus op basis van het consumentengedrag (koopvlucht of koopattractie). In tabel 4 worden de criteria vervolgens toegepast. Ter controle wordt tevens de winkelvloeroppervlakte weergegeven. We onderkennen twee (boven)provinciale plaatsen in de provincie Antwerpen, namelijk de stad Antwerpen (bestrijkt 69 gemeenten, inclusief eigen gemeente) en Wijnegem (shopping center) dat 46 gemeenten dekt. Als bovenregionaal komen Lier, Mechelen en Turnhout in aanmerking. Opvallend is dat de invloedssfeer van Mechelen relatief beperkt is, niettegenstaande het relatief grote aantal bezoekersequivalenten. We dienen er echter ook rekening mee te houden dat Mechelen aan de provinciegrens is gelegen waardoor in werkelijkheid het gebied groot zal zijn. Wat ook opvalt, is de sterke positie van Lier, zowel op het vlak van de invloedssfeer als op het aantal bezoekersequivalenten. Geel, Heist-op-den-Berg, Herentals, Mol en Schoten worden getypeerd als regionaal verzorgend. De provincie heeft tevens 15 gemeenten en steden met een bovenlokale verzorgingsfunctie.


Juli 2010

17

18

Antwerpen Lier Mechelen Turnhout Brasschaat Geel Heist-op-den-Berg Herentals Kapellen Mol Mortsel Boom Bornem Essen Hoogstraten Kontich Malle Schilde Schoten Willebroek Wuustwezel Zoersel Zwijndrecht

Binnenstad Hoofdwinkelgebied groot

Centraal


Hoofdwinkelgebied klein

Gemeente

Typering winkelgebied

Hoofdtype winkelgebied

Tabel 2 Winkelgebieden volgens typologie

Centrum Antwerpen Centrum Lier Centrum Mechelen Centrum Turnhout Centrum Brasschaat Centrum Geel Centrum Heist-op-den-Berg Centrum Herentals Centrum Kapellen Centrum Mol Centrum Mortsel Centrum Boom Centrum Bornem Centrum Essen Centrum Hoogstraten Centrum Kontich Centrum Westmalle Centrum Schilde Centrum Schoten Centrum Willebroek Centrum Wuustwezel Centrum Sint-Antonius Zoersel Centrum Zwijndrecht

Winkelgebied

Aantal detailhandelszaken (exclusief horeca, diensten, ontspanning) 1.464 243 352 292 189 151 104 145 136 156 152 93 81 51 81 66 53 89 92 80 56 60 52 262.924 33.604 56.246 52.298 26.837 21.591 16.582 23.321 22.015 33.573 20.817 14.673 8.941 9.846 16.642 6.884 8.671 13.439 18.017 10.708 19.698 6.201 5.546

Winkelvloeroppervlakte detailhandel 12 8 12 15 5 6 4 12 13 16 10 12 3 17 2 10 7 5 4 11 3 3 7

Leegstand % op aantal verkooppunten 212.452 24.592 55.090 67.458 15.151 24.832 24.817 27.402 21.739 30.471 15.756 13.130 15.737 6.525 11.822 6.361 3.997 6.111 22.073 13.740 9.233 7.227 5.951

Aantal bezoekersequivalenten

19


Kapellestraat Centrum Arendonk Centrum Baarle-Hertog Centrum Balen Centrum Beerse Centrum Berlaar Centrum Boechout Centrum Bonheiden Frans Beirenslaan De Robianostraat Centrum Brecht Centrum Dessel Centrum Duffel Centrum Edegem Centrum Grobbendonk Centrum Hemiksem Centrum Herenthout Centrum Herselt Centrum Hove Centrum Hulshout Heide Centrum Kasterlee Centrum Veerle Centrum Lille Centrum Lint Centrum Meerhout

Aartselaar Arendonk Baarle-Hertog Balen Beerse Berlaar Boechout Bonheiden Borsbeek


Brecht Dessel Duffel Edegem Grobbendonk Hemiksem Herenthout Herselt Hove Hulshout Kalmthout Kasterlee Laakdal Lille Lint Meerhout

Winkelgebied

Gemeente


Tabel 2 Winkelgebieden volgens typologie (vervolg 1)

6.502 5.613 6.015 4.229 5.220 8.475 5.392 3.251 27.634 2.928 3.904 5.937 6.726 2.933 1.677 6.636 4.013 2.880 1.301 8.153 7.128 2.943 3.173 2.415 4.046

32 20 26 47 39 24 12 41 15 21 12 33 44 19 17 14 32

Winkelvloeroppervlakte detailhandel

Aantal detailhandelszaken (exclusief horeca, diensten, ontspanning) 42 44 38 37 35 31 17 28 4 4 5 6 2 8 0 12 17 7 3 15 8 13 4 2 5

8 9 15 7 11 7 7 3

Leegstand % op aantal verkooppunten

6.971 6.304 3.938 5.257 4.947 3.796 1.546 3.334 3.026 2.673 2.189 4.747 6.636 398 4.342 2.814 3.379

3.489 4.177 1.522 5.197 6.654 5.133 5.396 2.043


20


Baanconcentratie


Ondersteunend

Winkelgebied

Centrum Merksplas Centrum Niel Centrum Nijlen Centrum Olen Centrum Oud-Turnhout Centrum Putte Centrum Puurs Centrum Ranst Grote Baan Ravels Centrum Retie Centrum Rijkevorsel Centrum Reet Centrum Schelle Centrum Sint Amands Centrum Katelijne Centrum Stabroek Centrum Vorselaar Centrum Vosselaar Centrum Westerlo Centrum Wijnegem Herentalsebaan Wommelgem Centrum Zandhoven Baanconcentratie Antwerpseweg Baanconcentratie Punt Geel Baanconcentratie Liersesteenweg Baanconcentratie Nederrij

Gemeente

Merksplas Niel Nijlen Olen Oud-Turnhout Putte Puurs Ranst Ravels Retie Rijkevorsel Rumst Schelle Sint-Amands Sint-Katelijne-Waver Stabroek Vorselaar Vosselaar Westerlo Wijnegem Wommelgem Zandhoven Geel Geel Heist-op-den-Berg Herentals

Tabel 2 Winkelgebieden volgens typologie (vervolg 2) Aantal detailhandelszaken (exclusief horeca, diensten, ontspanning) 29 18 41 11 41 42 33 18 22 34 31 13 16 10 28 22 21 27 33 35 39 15 56 13 47 8 4.650 2.695 4.550 2.159 5.653 7.814 2.785 1.587 4.650 4.271 4.970 6.118 3.823 1.065 1.656 5.713 2.192 2.440 5.196 5.556 15.860 2.499 29.384 9.300 23.880 2.333

Winkelvloeroppervlakte detailhandel 7 11 7 3 6 7 3 8 11 4 3 3 3 0 5 10 5 4 6 12 0 8 3 9 5 7

Leegstand % op aantal verkooppunten 7.728 2.849 7.500 5.228 6.448 5.173 3.152 2.422 1.921 4.831 5.598 5.267 1.901 1.273 4.841 6.365 2.443 3.278 11.255 5.859 2.785 2.765 14.085 436 3.763 nb


21




Baanconcentratie Ringlaan Poederleeseweg Baanconcentratie Antwerpsesteenweg-Koningin Astridlaan Baanconcentratie Antwerpsesteenweg Lier Baanconcentratie Bouwelsesteenweg Baanconcentratie Rijksweg Baanconcentratie Turnhoutsebaan Baanconcentratie Langestraat Antwerpen-Noord Brederodestraat Centrum Ekeren Centrum Merksem Centrum Wilrijk Hart van Berchem Herentalsebaan Kloosterstraat Mechelsesteenweg Nationalestraat Sint-Jansplein Stationsbuurt Turnhoutsebaan Borgerhout Turnhoutsebaan-Deurne Vlaamse Kaai

Herentals

Puurs Schilde Zandhoven Antwerpen Antwerpen Antwerpen Antwerpen Antwerpen Antwerpen Antwerpen Antwerpen Antwerpen Antwerpen Antwerpen Antwerpen Antwerpen Antwerpen Antwerpen

Nijlen

Lier

Kontich

Winkelgebied

Gemeente


5 12 22 25 181 52 57 200 111 116 91 51 58 66 86 133 127 85 53

30

32

10

Aantal detailhandelszaken (exclusief horeca, diensten, ontspanning)

1.139 6.075 18.093 7.315 18.730 10.429 12.980 38.198 13.943 15.778 17.694 5.265 9.497 6.385 13.477 24.157 22.854 12.458 13.314

22.324

14.837

5.201


22 7 5 5 10 22 10 15 3 13 11 2 14 11 9 11 10 11 6

0

0

0


1.001 nb 11.174 4.102 9.860 2.912 12.332 12.442 11.599 4.360 7.680 1.019 370 4.086 2.589 3.889 9.300 3.388 3.892

14.437

3.724

3.556


22


Winkelgebied

Berkenlaan Wilrijk Blanceflourlaan Centrum Berendrecht Gloriantlaan Groot Hagelkruis Heidestraat Antwerpen Koxplein Oosterveldlaan Wilrijk Prins Albertlei Prinshoeve Putsebaan Ruggeveldlaan Vosstraat Wim Saerensplein Schutterstraat Stationsstraat Berlaar Centrum Vremde Centrum Rijmenam Bredabaan Centrum Witgoor Mechelsesteenweg Edegem Sint-Goriksplein Spijker Centrum Elsum Centrum Larum

Gemeente

Antwerpen Antwerpen Antwerpen Antwerpen Antwerpen Antwerpen Antwerpen Antwerpen Antwerpen Antwerpen Antwerpen Antwerpen Antwerpen Antwerpen Arendonk Berlaar Boechout Bonheiden Brasschaat Dessel Edegem Edegem Essen Geel Geel


Buurtcentrum

Tabel 2 Winkelgebieden volgens typologie (vervolg 4) Aantal detailhandelszaken (exclusief horeca, diensten, ontspanning) 9 6 9 9 5 8 8 6 5 5 6 7 10 6 5 5 5 9 9 6 9 5 10 8 9 593 784 343 897 682 2.287 1.071 365 834 350 880 2.039 853 1.695 280 340 209 578 872 540 8.804 273 5.011 513 1.011

Winkelvloeroppervlakte detailhandel 11 0 0 0 0 0 13 0 12 0 0 7 13 23 10 0 0 5 6 0 7 0 0 6 0

Leegstand % op aantal verkooppunten 75 nb 6.506 145 nb 2.499 1.000 nb 182 nb nb 722 nb 931 nb nb nb nb 5.118 nb 2.177 nb 718 195 928


23



Winkelgebied

Centrum Ten Aard Centrum Winkelomheide Centrum Zammel Rijn Sint-Dimpna Centrum Booischot Centrum Hallaar Centrum Heist-Goor Centrum Itegem Centrum Pijpelheide Mechelsesteenweg Heist Stationscentrum Heuvelstraat Hemiksem St.-Bernhardsesteenweg Hemiksem Centrum Morkhoven Lierseweg Centrum Blauberg Nieuwmoer Ertbrandstraat Kapelstraat Kontich Centrum Eindhout Centrum Vorst Centrum Vorst-Meerlaar Centrum Koningshooikt Leopoldplein Centrum Poederlee Antwerpsesteenweg Malle

Gemeente

Geel Geel Geel Geel Geel Heist-op-den-Berg Heist-op-den-Berg Heist-op-den-Berg Heist-op-den-Berg Heist-op-den-Berg Heist-op-den-Berg Heist-op-den-Berg Hemiksem Hemiksem Herentals Herentals Herselt Kalmthout Kapellen Kontich Laakdal Laakdal Laakdal Lier Lier Lille Malle

Tabel 2 Winkelgebieden volgens typologie (vervolg 5) Aantal detailhandelszaken (exclusief horeca, diensten, ontspanning) 5 6 9 7 9 8 5 10 7 5 8 8 9 7 8 6 8 9 9 9 7 8 12 9 5 8 6 406 521 1.842 1.350 1.870 1.635 780 621 2.100 293 1.560 2.129 865 235 861 1.011 876 1.772 873 1.512 1.082 763 360 459 186 1.156 1.768

Winkelvloeroppervlakte detailhandel 0 0 0 0 7 3 0 5 5 0 10 0 11 5 0 0 0 5 0 0 0 0 0 4 6 0 0

Leegstand % op aantal verkooppunten nb nb nb 176 248 nb 208 591 948 nb nb 173 148 17 nb nb 185 300 nb 137 1.957 nb 162 895 nb 411 nb


24



Winkelgebied

Centrum Hombeek Centrum Muizen Centrum Millegem Ginderbroek Sint-Benedictus Centrum Onze-Lieve-Vrouwe Olen Lichtaartseweg Centrum Peulis Centrum Kalfort Centrum Ruisbroek Puurs Liezele Dorp Centrum Emblem Centrum Oelegem Liersesteenweg Drijhoek Rijkevorsel Centrum Rumst De Merodelei Lode Peetersplantsoen Centrum Oevel Centrum Oosterwijk Centrum Tongerlo Centrum Voortkapel Veldstraat Braken Centrum Loenhout Kapellei Eikenlaan Zwijndrechtsestraat

Gemeente

Mechelen Mechelen Mol Mol Mortsel Olen Olen Putte Puurs Puurs Puurs Ranst Ranst Ranst Rijkevorsel Rumst Turnhout Turnhout Westerlo Westerlo Westerlo Westerlo Westerlo Wuustwezel Wuustwezel Zoersel Zwijndrecht

Tabel 2 Winkelgebieden volgens typologie (vervolg 6) Aantal detailhandelszaken (exclusief horeca, diensten, ontspanning) 6 5 8 7 8 7 1 6 9 5 6 5 8 11 6 6 5 6 5 5 10 8 7 6 9 6 7 239 235 855 550 530 381 60 860 686 415 215 406 268 3.775 1.278 443 590 360 720 306 527 1.125 6.665 9.150 1.162 796 11.330

Winkelvloeroppervlakte detailhandel 0 11 8 9 14 8 0 0 0 0 8 11 4 0 8 7 25 0 0 10 11 0 0 9 8 0 0

Leegstand % op aantal verkooppunten 479 nb 1.539 nb 760 825 nb nb 522 nb 191 184 670 nb 231 2.298 nb nb 427 nb 887 nb 1.216 nb 1.069 159 4.953


25


Kontichsesteenweg Boterlaarbaan Ekerse Steenweg Slachthuislaan Ter Heydelaan Steenovensstraat Belgiëlaan Mechelsesteenweg Kontich Centrum Lintsesteenweg Lispersteenweg Centrum Leest Nekkerspoelstraat Mechelbaan Putte Kromstraat Deuzeldlaan Generaal Deschachtstraat Boerenkrijglaan Dendermondsesteenweg Willebroek Anselmostraat Bredabaan Winkelstap Centrum Hoboken De Coninckplein Diksmuidelaan F. van Eedenplein - Blanceflourlaan Gitschotellei

Aartselaar Antwerpen Antwerpen Antwerpen Antwerpen Beerse Herentals Kontich Lier Lier Mechelen Mechelen Putte Ranst Schoten Sint-Katelijne-Waver Westerlo Willebroek Antwerpen Antwerpen Antwerpen Antwerpen Antwerpen Antwerpen

Supermarktcentrum

Wijkcentrum groot

Antwerpen

Winkelgebied

Gemeente



1.240 658 3.453 3.343 2.656 765 1.705 977 8.945 1.507 717 1.487 727 1.494 1.366 670 1.074 4.300 2.306 22.090 8.484 4.124 1.761 3.697 4.063

6 26 36 35 27 26 35 37


Aantal detailhandelszaken (exclusief horeca, diensten, ontspanning) 3 3 3 5 5 4 3 4 6 3 4 3 4 5 4 3 4

3 14

0 9 4 18 16 11

0 0 0 20 0 0 6 0 0 0 0 25 0 0 17 0 20


8.312 780

319 2.341 9.979 8.239 1.321 1.107

438 468 1.334 1.218 1.580 48 nb 273 5.133 78 478 236 nb 117 120 693 518


26


Wijkcentrum klein


Winkelgebied

Provinciestraat Scheldestraat Volkstraat Kalmthout Dorp Sabbestraat-Schijfstraat Antwerpsestraat Centrum ‘s Gravenwezel Bredabaan Schoten Antwerpsesteenweg-Antwerpen Bredabaan (Merksem) Dageraadplaats Ekeren-Donk Fruithoflaan Isabellalei Kapelsesteenweg Ekeren Kasteelpleinstraat Lambrechtshoekenlaan Lange Leemstraat Lange Lozanastraat Maantjessteenweg Mercatorstraat Prins Boudewijnlaan St.-Bernardsesteenweg Stenenbrug Stuyvenberg Ten Eekhovelei

Gemeente

Antwerpen Antwerpen Antwerpen Kalmthout Mechelen Mortsel Schilde Schoten Antwerpen Antwerpen Antwerpen Antwerpen Antwerpen Antwerpen Antwerpen Antwerpen Antwerpen Antwerpen Antwerpen Antwerpen Antwerpen Antwerpen Antwerpen Antwerpen Antwerpen Antwerpen

Tabel 2 Winkelgebieden volgens typologie (vervolg 8) Aantal detailhandelszaken (exclusief horeca, diensten, ontspanning) 43 30 36 29 31 34 26 36 22 15 12 16 24 10 16 23 18 15 14 12 22 8 23 12 10 11 7.493 3.523 3.038 5.663 18.824 2.176 3.172 38.892 4.353 12.117 525 924 3.586 1.738 5.798 3.468 1.415 2.420 3.987 2.803 3.190 1.036 10.423 2.813 1.396 3.394

Winkelvloeroppervlakte detailhandel 14 7 14 2 7 4 6 6 21 0 2 0 6 23 3 13 4 24 22 5 14 0 24 3 21 14

Leegstand % op aantal verkooppunten 6.530 nb 63 2.143 7.936 2.532 1.328 16.435 778 5.438 5.495 nb 5.523 nb 1.657 299 863 nb 7.677 1.690 362 1.685 179 2.148 179 623


27



Winkelgebied

Vaartstraat Balen Centrum Heikant Centrum Borsbeek Bredabaan Maria Ter Heide Hoogboomsteenweg Kapelsesteenweg Brasschaat Patio Donk Centrum Sint-Lenaarts Centrum Sint-Job-in-‘t-Goor Handelsstraat Dr.-Van de Perrestraat Centrum Schriek Centrum Noorderwijk Noorderwijksebaan Aarschotsesteenweg Herselt Centrum Ramsel Centrum Meer Centrum Meerle Centrum Minderhout Centrum Kalmthout Antwerpsesteenweg Kapellen Centrum Lichtaart Centrum Tielen Centrum Gierle Centrum Oostmalle

Gemeente

Balen Berlaar Borsbeek Brasschaat Brasschaat Brasschaat Brasschaat Brecht Brecht Duffel Geel Heist-op-den-Berg Herentals Herentals Herselt Herselt Hoogstraten Hoogstraten Hoogstraten Kalmthout Kapellen Kasterlee Kasterlee Lille Malle

Tabel 2 Winkelgebieden volgens typologie (vervolg 9) Aantal detailhandelszaken (exclusief horeca, diensten, ontspanning) 23 16 13 26 16 23 13 18 23 11 23 11 12 5 10 14 9 12 10 18 12 20 9 12 21 5.287 1.997 618 4.860 2.009 2.020 1.325 1.828 3.118 677 4.159 2.154 1.501 5.070 4.146 4.480 1.200 1.064 2.463 6.676 3.560 5.378 687 3.214 7.292

Winkelvloeroppervlakte detailhandel 0 10 4 9 0 7 5 2 0 3 11 7 0 0 0 7 0 5 0 7 14 7 4 3 11

Leegstand % op aantal verkooppunten nb 298 1.279 1.342 708 nb 2.571 1.813 3.481 276 184 698 1.470 918 182 513 1.258 538 2.212 7.359 1.692 1.770 1.243 2.166 3.754


28



Brusselsesteenweg Mechelen Carrefourcentrum e.o. Guido Gezellelaan/Rode Kruisplein Nekkerspoel Pasbrug Nekkerspoelstraat Sint-Katelijnestraat Walem Steenweg op Mol Centrum Beerzel Centrum Broechem Centrum Poppel Weeldestraat Centrum Sint-Jozef Merksplassesteenweg Provinciale Steenweg Villerslei Schoten Centrum Onze-Lieve-Vrouw Centrum Hoevenen Steenweg op Gierle Turnhout Nieuwe Kaai Turnhout Parklaan Bolk Hotelstraat Oevel Autolei Centrum Wommelgem Centrum Gooreind

Mechelen Mechelen Mechelen Mechelen Mechelen Mechelen Mechelen Oud-Turnhout Putte Ranst Ravels Ravels Rijkevorsel Rijkevorsel Schelle Schoten Sint-Katelijne-Waver Stabroek Turnhout Turnhout Turnhout Vosselaar Westerlo Wommelgem Wommelgem Wuustwezel

Winkelgebied

Gemeente


2.422 17.988 8.625 7.926 5.807 2.488 1.044 6.030 1.204 1.875 2.235 1.975 1.605 7.922 2.898 623 701 1.620 10.690 6.335 10.570 1.155 9.863 3.200 2.108 3.624

10 21 21 20 11 8 12 14 18 18 7 16 10 12 12 16 14 14 11 15 15 16 18 24


Aantal detailhandelszaken (exclusief horeca, diensten, ontspanning) 15 16 0 18 6 8 5 0 0 3 2 11 0 0 0 0 6 8 11 4 5 0 0 0 12 5

8 0


2.571 805 2.234 nb 80 185 1.194 1.953 898 1.147 1.007 232 377 123 1.192 3.455 1.621 417 2.069 nb nb nb 2.190 nb

1.952 8.386


29

Grootschalige concentratie

Overig

Winkelgebied

Centrum Halle-Zoersel Centrum Zoersel Dorpstraat Burcht A12 Aartselaar A12 Antwerpen Lierse Steenweg Stationsgebied Turnhoutsebaan Noord A12 Schelle Venstraat Schoten Rodendijk Abdijstraat Wijnegem Shopping Center

Gemeente

Zoersel Zoersel Zwijndrecht Aartselaar Antwerpen Grobbendonk Mechelen Mol Schelle Schoten Zoersel Antwerpen Wijnegem

BRON: Locatus 11/2009, provinciaal koopstromenonderzoek WES 2009, verwerking WES. nb: niet beschikbaar.

Shopping center



Tabel 2 Winkelgebieden volgens typologie (vervolg 11) Aantal detailhandelszaken (exclusief horeca, diensten, ontspanning) 9 12 14 53 43 5 10 18 15 6 17 174 164 647 2.500 834 31.333 43.221 3.310 5.423 8.465 27.860 5.394 13.844 33.885 38.367

Winkelvloeroppervlakte detailhandel 4 14 6 4 0 18 7 0 16 0 0 14 2

Leegstand % op aantal verkooppunten 1.031 2.373 1.938 7.487 72.689 1.008 nb 145 4.173 nb nb 19.069 50.582


Tabel 3 Criteria voor de indeling van de gemeenten Typologie gemeenten verzorgingsgebieden op basis van de ruimtelijke invloed en de intensiteit van de bezoekersstromen (Boven)provinciaal Invloedssfeer van dagelijkse, periodieke of uitzonderlijke goederen overstijgt minimaal 40 gemeenten of de gemeente weet 100.000 of meer bezoekersequivalenten aan te trekken van buiten de gemeente. Bovenregionaal Invloedssfeer van dagelijkse, periodieke of uitzonderlijke goederen ligt tussen 20-39 gemeenten of de gemeente weet tussen 25.000 en 99.999 bezoekersequivalenten aan te trekken van buiten de gemeente. Regionaal Invloedssfeer van dagelijkse, periodieke of uitzonderlijke goederen ligt tussen 13-19 gemeenten of de gemeente weet tussen 15.000 en 24.999 bezoekersequivalenten aan te trekken van buiten de gemeente. Bovenlokaal Invloedssfeer van dagelijkse, periodieke of uitzonderlijke goederen ligt tussen 6-12 gemeenten of de gemeente weet tussen 10.000 en 14.999 bezoekersequivalenten aan te trekken van buiten de gemeente. Lokaal Invloedssfeer van dagelijkse, periodieke of uitzonderlijke goederen bedraagt 5 gemeenten of lager, en de gemeente weet minder dan 10.000 bezoekersequivalenten aan te trekken. BRON: WES. Tabel 4 Indeling van de gemeenten op basis van hun invloedssfeer en aantal bezoekersequivalenten Typologie gemeenten Gemeente op basis van verzorgingsgebied en attractie van bezoekersequivalenten (Boven)provinciaal Antwerpen Wijnegem Bovenregionaal Lier Turnhout Mechelen Regionaal Herentals Geel Heist-op-den-Berg Schoten Mol Bovenlokaal Merksplas Rumst Olen Kontich Schilde Aartselaar Boechout Boom Schelle Zandhoven Hoogstraten Mortsel Zoersel Kapellen Brasschaat Lokaal Malle Oud-Turnhout Rijkevorsel Sint-Katelijne-Waver Westerlo

Maximale invloedssfeer (>= 2% attractie) in aantal gemeenten

Aantal bezoekersequivalenten van buiten de gemeente

Winkelvloeroppervlakte

69 46 20 16 9 13 10 9 7 6 12 12 11 9 9 8 8 7 7 7 6 6 6 5 3 5 5 5 5 5

209.987 47.230 25.983 42.228 37.019 19.446 18.743 16.229 20.497 18.825 3.842 5.893 3.356 9.490 9.194 6.097 5.338 10.590 5.738 5.250 7.317 12.942 8.939 10.956 12.781 4.525 5.719 3.725 7.191 8.359

968.075 56.226 117.554 112.659 183.592 86.485 113.328 90.457 87.231 65.711 18.853 20.256 29.889 43.021 40.473 44.925 11.108 22.363 36.151 50.892 39.240 32.419 34.126 40.302 46.350 31.509 18.598 35.480 47.653 57.911


Juli 2010

30

Tabel 4 Indeling van de gemeenten op basis van hun invloedssfeer en aantal bezoekersequivalenten (vervolg ) Typologie gemeenten Gemeente op basis van verzorgingsgebied en attractie van bezoekersequivalenten Balen Berlaar Borsbeek Duffel Kalmthout Kasterlee Beerse Bornem Dessel Edegem Grobbendonk Herselt Laakdal Lille Nijlen Ranst Retie Stabroek Wommelgem Wuustwezel Arendonk Baarle-Hertog Brecht Essen Hemiksem Herenthout Hove Hulshout Meerhout Niel Putte Puurs Ravels Willebroek Bonheiden Lint Sint-Amands Vorselaar Vosselaar Zwijndrecht

Maximale invloedssfeer (>= 2% attractie) in aantal gemeenten

Aantal bezoekersequivalenten van buiten de gemeente

Winkelvloeroppervlakte

4 4 4 4 4 4 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 1 1 1 1 1 1

5.592 3.833 5.040 5.327 8.831 5.051 5.042 8.438 2.572 7.064 3.871 6.085 4.050 4.833 6.099 5.862 3.104 9.128 3.490 5.179 3.437 1.092 7.481 4.716 2.628 2.474 2.328 3.041 2.712 2.728 5.193 4.638 3.698 7.364 3.745 2.233 2.254 2.028 2.811 7.527

49.955 13.937 31.983 12.956 33.938 24.295 16.589 32.323 10.107 26.093 11.932 26.283 28.198 18.629 29.589 21.648 17.408 12.968 24.931 44.274 13.781 10.440 25.938 29.093 6.557 19.435 3.229 13.544 15.311 5.097 32.107 17.930 19.380 41.599 11.865 3.505 6.801 6.138 7.901 27.589

BRON: enquête WES 2009, Locatus 11/2009, verwerking WES.

1.1.3. Detailhandelsstructuur steden en gemeenten Op basis van de bekomen typologieën aan winkelgebieden en gemeenten kunnen vervolgens een aantal kaarten worden gemaakt.


Juli 2010

31

Kaart 1 geeft het aantal handelsvestigingen weer per categorie. De grootte van de taart varieert volgens het aantal handelsvestigingen, de segmenten in de taart geven de brancheverdeling aan. De stad Antwerpen heeft het grootste aantal vestigingen. Mechelen en Turnhout volgen. Daarna komen Lier, Geel, Heist-op-den-Berg, Mol en Herentals. De horeca neemt een belangrijke rol in bij de stad Antwerpen en Mechelen. Diensten nemen relatief een belangrijke plaats in bij Boom, Willebroek en Brasschaat. Wijnegem heeft een belangrijke focus op detailhandel. Kaart 2 geeft de verdere opsplitsing weer van de winkels (exclusief diensten, ontspanning/cultuur, horeca en leegstand) naar dagelijkse, periodieke en uitzonderlijke goederen (op basis van de winkelvloeroppervlakte). Grote steden zoals Antwerpen, Mechelen en Turnhout hebben een sterke focus op periodieke goederen. Hoe kleiner de stad of gemeenten, des te groter het relatieve belang van dagelijkse goederen. Uitzonderlijke goederen zijn belangrijk voor steden en gemeenten met baanconcentraties zoals Aartselaar, Schoten, Schilde, Lier, Kontich en Zandhoven. Ook in Wuustwezel is het belang van uitzonderlijke goederen belangrijk. Deze zijn terug te vinden in het centrale kernwinkelgebied dat tevens de Bredabaan omvat. Kaart 3 toont een analoge kaart als kaart 2, maar dan volgens het aantal detailhandelszaken in plaats van volgens de winkelvloeroppervlakte. De verschillen tussen de grootte van de cirkels is groter dan op kaart 2. Gemeenten zoals Mechelen, Lier, Turnhout, Mol, Geel, Herentals en Heist-op-den-Berg vallen op deze kaart meer op. Gemeenten met veel grootschalige detailhandelszaken zoals Schoten, Aartselaar, Kontich, Wuustwezel zijn hier relatief minder vertegenwoordigd. Periodieke goederen nemen een groter aandeel in vergelijking met kaart 2 omdat de oppervlaktebehoefte van deze branche minder groot is. Dagelijkse goederen en uitzonderlijke goederen nemen een kleiner aandeel in. Kaart 4 geeft het aantal bezoekersequivalenten weer van buiten de gemeente, volgens de typologie van de steden en gemeenten op basis van hun verzorgingsgebied. Op deze kaart is duidelijk de belangrijke positie van Antwerpen, Wijnegem, Turnhout, Lier en Mechelen te zien. Tevens blijkt uit deze kaart dat gemeenten met een regionaal verzorgingsgebied zoals Mol, Herentals, … een niet onbelangrijke rol hebben te spelen. Teneinde de uitstraling van de boven(provinciale), bovenregionale en regionale steden en gemeenten ruimtelijk af te bakenen, werd de directe invloedssfeer van de kernen bepaald. Tot de directe invloedssfeer van een bepaalde kern behoren de andere gemeenten op voorwaarde dat deze kern 10% of meer inwoners weet aan te trekken voor de totale categorie van goederen. Dit criterium (10%) is dus strenger dan dat toegepast in 1.1.2. “Typologie van steden en gemeenten (2%)”. Kaart 5 toont deze verzorgingsgebieden. Algemeen gesproken is de overlap vrij beperkt tussen de verschillende verzorgingsgebieden met uitzondering van Lier , Schoten en Wijnegem die quasi volledig overlappen met de invloedssfeer van de stad Antwerpen. Antwerpen heeft het grootste geografische verzorgingsgebied. Ook het verzorgingsgebied van Turnhout is groot. De verzorgingsgebieden van Mechelen, Lier, Herentals, Geel, Mol en Schoten zijn quasi even groot. Opvallend is dat het verzorgingsgebied van Mechelen relatief klein is. Uiteraard zal het verzorgingsgebied in werkelijkheid groter zijn, aangezien Mechelen aan de provinciegrens ligt. Maar dit geldt ook voor Heist-op-den-Berg en Mol. Het is zeker een bevinding vast te stellen dat het verzorgingsgebied voor Mechelen relatief klein is als de drempel van 10% attractie wordt gehanteerd.


Juli 2010

32

33

Kaart 1

34

Kaart 2

35

Kaart 3

36

Kaart 4

37

BRON: WES enquête, verwerking WES.

Kaart 5

Het verzorgingsgebied van Wijnegem is ook relatief klein als de drempel van 10% wordt gehanteerd. Wordt de grens bepaald aan de hand van 2% attractie dan worden 46 van de 70 gemeenten bestreken. Op deze laatste basis komt Wijnegem op de 2de plaats, na stad Antwerpen. Voor Lier geldt eenzelfde redenering: zes gemeenten bij 10% attractie, 20 gemeenten bij 2% attractie. We kunnen dus stellen dat Wijnegem, net zoals Lier, een grote geografische invloed heeft, maar dat de intensiteit van deze invloed (attractiepercentage) beperkter is. Dit heeft ongetwijfeld ook te maken met de sterke positie van de stad Antwerpen wat marktaandeel wegkaapt, evenals het feit dat shopping centerformules zoals deze van Wijnegem, een aantrekkingskracht hebben op een geografisch groot gebied, maar dat binnen deze gebieden het marktaandeel eerder laag tot middenhoog ligt. Deze formules richten zich ook tot een “beperktere” doelgroep.

1.1.4. Detailhandelsstructuur winkelgebieden Dezelfde oefening zoals in 1.1.3. kan worden overgedaan op het niveau van de winkelgebieden. Kaart 6a geeft de belangrijkste winkelgebieden weer in de provincie Antwerpen. Dit omvat de centrale winkelgebieden, de baanconcentraties, de grootschalige concentraties en de shopping centers. Het grootste winkelgebied is het centrale winkelgebied stad Antwerpen en telt meer dan 3.000 handelsvestigingen. Hier neemt de horeca een belangrijke plaats in. Vervolgens komt het centrale winkelgebied in Mechelen met 767 vestigingen. Het centrale winkelgebied in Turnhout heeft 627 vestigingen. Vervolgens komt het hoofdwinkelgebied in Lier met bijna 500 vestigingen. Daarna komen de hoofdwinkelgebieden in Mol, Geel, Brasschaat, Herentals. Deze hebben ongeveer 300 handelszaken per winkelgebied. De centrale winkelgebieden Bornem, Boom, Heist-op-den-Berg, Kapellen, Schoten, Hoogstraten en Willebroek tellen tussen 150 en 250 vestigingen. Kaart 6b geeft de winkelgebieden weer in en rond de stad Antwerpen. Het centrale winkelgebied werd omwille van de leesbaarheid hier weggelaten. Opvallend is de positie van het Wijnegem Shopping Center en Den Tir-Abdijstraat met hun oriëntatie op de detailhandel. De Vlaamse Kaai is dan weer eerder georiënteerd op de horeca. Kaart 7 geeft de verdere opsplitsing weer van de winkelgebieden (exclusief diensten, ontspanning/cultuur, horeca en leegstand) naar dagelijkse, periodieke en uitzonderlijke goederen op basis van de winkelvloeroppervlakte. De grootste winkelgebieden (CWG1 Antwerpen, CWG Turnhout, CWG Mechelen, CWG Lier, Wijnegem Shopping Center) zitten sterk georiënteerd op periodieke goederen zoals mode. Uitzonderlijke goederen zijn belangrijk voor de grootschalige concentraties en baanconcentraties zoals deze van de A12 (Wilrijk, Aartselaar, Schelle), de Liersesteenweg (Heist-op-den-Berg), Rodendijk (Zoersel), Turnhoutsebaan (Schilde), Antwerpseweg (Geel) en Punt Geel. Dagelijkse goederen nemen een belangrijk aandeel in de kleinere winkelgebieden in. Kaart 8 toont een analoge kaart als kaart 7, maar dan volgens het aantal detailhandelszaken in plaats van volgens de winkelvloeroppervlakte. De baanconcentraties verschuiven iets meer naar de achtergrond ten voordele van de centrale winkelgebieden zoals Antwerpen, Mechelen, Lier, Turnhout, die nu iets meer opvallen.

1

CWG: centraal winkelgebied, het belangrijkste winkelgebied in een gemeente.


Juli 2010

38

Kaart 9 geeft het aantal bezoekersequivalenten per winkelgebied weer, volgens de typologie van de winkelgebieden. Op deze kaart ziet u duidelijk de belangrijke positie van de winkelgebieden in en rond de stad Antwerpen. Tevens valt de grootschalige concentratie van de A12 te bemerken. Veel van de winkelgebieden liggen ook langs grote wegen.


Juli 2010

39

40

Kaart 6a

41

Kaart 6b

42

Kaart 7

43

Kaart 8

44

Kaart 9

1.1.5. Hiërarchie der kernen Vervolgens kan de hiërarchie der kernen worden opgemaakt aan de hand van: de typologie van steden en gemeenten volgens de grootte van de invloedssfeer die ze uitoefenen (provinciaal, bovenregionaal, regionaal, …); de typologie gehanteerd in het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen (grootstedelijk, regionaalstedelijk, kleinstedelijk); het attractiepercentage tussen de gemeenten. De dikte van de pijl duidt op de intensiteit van de attractie. Teneinde een overzichtelijke kaart te hebben, werd in eerste instantie enkel rekening gehouden met kleinstedelijke, regionaalstedelijke en grootstedelijke gebieden, alsook met steden en gemeenten die een regionale, bovenregionale of provinciale uitstraling hebben. Buitengebieden en steden of gemeenten met een (boven)lokale uitstraling worden in eerste instantie niet in rekening gebracht om de hiërarchie te bepalen. Het resultaat van bovenstaande oefening is terug te vinden op kaart 10. Opvallend is de dominante positie van Antwerpen. In tegenstelling tot bijvoorbeeld West-Vlaanderen, dat beschikt over meerdere dominante kernen zoals Kortrijk, Roeselare en Brugge, beschikt de provinice Antwerpen over één uiterst belangrijke kern. Alhoewel de attractie van deze kern bijzonder groot is en deze stad circa één derde van alle handelszaken voor zijn rekening neemt, neemt de attractie af naarmate de afstand toeneemt. Dit verklaart ook deels de belangrijke positie van bijvoorbeeld Turnhout, dat een groot geografisch gebied als invloedssfeer weet in te palmen. Tevens weet Turnhout veel inwoners uit het provinciale kleinstedelijke gebied van Hoogstraten aan te trekken. Hoogstraten is eerder gericht op Turnhout dan op de stad Antwerpen. Aangezien het ook belangrijk is een zicht te ontwikkelen op de attractie die de winkelgebieden buiten de provincie uitoefenen, werd de kaart verder aangevuld met de attractiepijlen tussen de grensgemeenten van de provincie naar belangrijke steden buiten de provincie. Vanuit Nederland en Vlaams-Brabant zijn er geen pijlen richting provincie Antwerpen omdat er hiervoor geen cijfers voorhanden zijn. Het resultaat van deze oefening is terug te vinden op kaart 11. Wat onmiddellijk opvalt, is de grote aantrekkingskracht die Sint-Niklaas weet uit te oefenen op inwoners van Puurs, Bornem en in mindere mate Sint-Amands (eerder georiënteerd op Dendermonde en Bornem) en Zwijndrecht (eerder georiënteerd op Antwerpen). In het zuiden van de provincie oefenen Keerbergen en Aarschot een aantrekking uit op respectievelijk Bonheiden en Herselt. Ook Laakdal splitst zijn aandacht over Geel, Tessenderlo en in mindere mate Diest. Aan de oostelijke grens is de positie van Eindhoven slechts matig belangrijk. Ten noorden valt vooral de positie van Breda op die een invloed uitoefent op talrijke gemeenten in het noorden van de provincie. De invloed van Roosendaal (inclusief Rosada Factory Outlet Shopping) beperkt zich voornamelijk tot Essen en Kalmthout.


Juli 2010

45

46

BRON: enquête WES, RSV, verwerking WES.

Kaart 10

47

BRON: enquête WES, RSV, DPO Limburg (BRO, 2009), Koopstromenonderzoek Euregio Scheldemond (WES, 2006), verwerking WES.

Kaart 11 Hiërarchie der kernen (inclusief oriëntatie van de gemeenten aan de provincierand)

1.2. Trends, ontwikkelingen en evoluties In dit hoofdstuk geven we een (schematisch) overzicht van de impact van de kwalitatieve tendensen aan de vraag- en aanbodzijde op de detailhandelsstructuur. Deze kwalitatieve trends werden reeds besproken in deel 2 van de studie van vraag en aanbod. Nu wordt dieper ingegaan op de gevolgen voor de detailhandelsstructuur en de dynamiek in deze trends. Kwalitatieve tendensen aan de vraagzijde

Impact op de detailhandel(sstructuur)

Toenemende vergrijzing en huishoudverdunning

Proximiteit

1

van handelsvestigingen wordt belangrijker (buurtwinkels, winkels in kleinere kernen). Heropleving van de buurtcentra. Handelszaken dienen rekening te houden met de veranderde bestedingspatronen (andere producten, openingsuren, …). Handelszaken en winkelgebieden kunnen tot op zekere hoogte hun inrichting aanpassen om zo beter in te spelen op de behoeften (brede deuren, lage drempels, lage rekken, kleine porties, …). Toenemend belang van winkelen als sociaal gebeuren (belang van sociaal contact) voor de zelfredzame minder mobiele senioren1. Toenemend belang van automatisering in de retail zoals een intelligente ‘selfscankassa’s, automatisering in de logistiek en informatiedisplays met aanraakschermen aan de winkelrekken. Toenemende vraag naar personeel in de verzorgingssector. Personeel wordt duurder. Samen met een lagere marge kan dit leiden tot een druk op de huurprijzen (voornamelijk op het middensegment). De toplocaties blijven aantrekkelijk omwille van omzetpotentieel. Er wordt niet verwacht dat de financiële ratio’s inzake detailhandel drastisch zullen wijzigen. Private labels winnen verder aan belang. Prijs wordt steeds belangrijker.

De senioren kunnen in drie groepen worden ondergebracht: 1) de actieve senioren. Deze hebben veel vrijetijdsactiviteiten, zijn mobiel en spenderen veel en zetten hun actieve leeftijdspatroon grotendeels voort; 2) de zelfredzame minder mobiele senioren die kampen met vereenzaming (belang van sociaal contact tijdens winkelbezoek); 3) de niet-zelfredzame senioren (in rust- en verzorgingstehuizen). Groep 1 stijgt het hardst.


Juli 2010

48

Vrijetijdsactiviteiten Aantal vrijetijdsactiviteiten neemt toe, alsook de variëteit. Druk op de beschikbare vrije tijd voor een steeds kleinere groep mensen (de beroepsactieven). De druk op vrije tijd neemt af bij een grotere groep senioren, maar het subjectieve gevoel dat vrije tijd schaars is, blijft bestaan wegens vele activiteiten. Consument heeft verschillende (extreme) vrijetijdssporten, consument besteedt steeds meer inkomen aan vrije tijd.

“Poor people need low prices. Rich people love low prices”(AC Nielsen). De groep armen wordt verwacht te blijven stijgen (van 15 naar 20%), net zoals de groep rijken (duale samenleving). De mediaan van het inkomen wijkt verder af van het gemiddelde. Lage kostenformules (zoals Zeeman) zullen een toenemende vraag kennen. Deze type formules zal je vooral in wijkverzorgende handelscentra zien ontstaan. Het element ‘service’ bij het winkelen kan belangrijk zijn (bijvoorbeeld bij de aankoop van een gsm-toestel) voor een bepaald segment. Serviceverkoop wordt niet geacht - in verhouding tot bulkverkoop - zwaar te gaan toenemen. De markt blijft immers prijsgedreven, eens de technologische innovatie voorbij worden toestellen in de massadistributie verkocht. Er is tevens een tekort aan personeel om deze in te zetten in de retail. Toename behoefte aan thuisbezorgdiensten (Caddy home, boodschappendiensten, …), afhaaldiensten (bijvoorbeeld Collect & Go) en combinaties online-offline (bijvoorbeeld Collishop). Terugkeer naar het centrum van de gemeente of stad voor gezinnen zonder kinderen (jonge gezinnen of gezinnen waar de kinderen het huis uit zijn) of alleenstaanden. Urbanisatie wordt opnieuw een universele trend. Belang van de voorzieningen in dit centrum. Stijgend belang van buurtwinkels. Bepaalde handelszaken die zich gaan toeleggen op gespecialiseerde vrijetijdsartikelen, waarbij de locatie van het handelspand een minder belangrijke rol speelt. Consument wil snel winkelen voor dagelijkse goederen. De infrastructuur dient gericht te zijn op efficiënt winkelen. Het shoppen van periodieke en uitzonderlijke goederen kan deel uitmaken van een vrijetijdsactiviteit (leisure shopping). Sfeer wordt hierbij belangrijk.


Juli 2010

49

Consumenten combineren steeds meer

Grotere mobiliteit

1

hun aankopen in hetzelfde winkelgebied/dezelfde winkel. Belang van one-stop-shopping neemt toe (bijvoorbeeld de Standaard boekhandel in de Fun). Belang van een goede kruisbestuiving tussen de verschillende handelszaken neemt toe (1+1 = 3). Handelszaken gaan zich concentreren op goed bereikbare locaties en bieden een breed assortiment aan. Proximiteit van handelsvestigingen in dagelijkse goederen wordt belangrijker (buurtwinkels, winkels in kleinere kernen). Kruisbestuiving tussen horeca, shoppen en recreatie wordt belangrijk (winkelen in combinatie met etentje, cinema, theater, …). Nabijheid van gespecialiseerde winkels en handelszaken die uitzonderlijke goederen verkopen, wordt minder belangrijk. Bereikbaarheid en (ondergrondse) parkeerplaatsen van winkels worden steeds belangrijker. De resultaten van Nederlandse studies die aantonen dat het verband tussen parkeerprestaties en winkelomzet te relativeren is, kunnen niet worden doorgetrokken naar Vlaanderen omwille van diverse elementen1. Baanwinkels en kleine steden moeten vlot bereikbaar blijven anders verliezen ze hun bestaansrecht op het vlak van shoppen (merk op: Boomsesteenweg oververzadigd). Consumenten wegen aanbod en bereikbaarheid aan elkaar af. Er is een zekere polarisatie tussen “gemakscentra” die op buurtniveau opereren of dit buurtniveau overstijgen indien ze goed bereikbaar zijn enerzijds, en de grote winkelgebieden in de grote steden waar

Vooreerst kent België lintbebouwing. Hierdoor zijn de afstanden tot de winkel groter. Daarenboven zijn er in Nederland geen baanwinkels. Belgen gaan minder frequent naar de supermarkt en de waarde van hun kassaticket is groter. Ze kopen grotere volumes. De tijdsdruk op de Nederlandse gezinnen is kleiner omdat ze meestal slechts deeltijds gaan werken. Belgen hebben meer plaats om hun inkopen te stockeren.


Juli 2010

50

De consument als kameleon (multividu).

Afhankelijk van het koopmoment heeft dezelfde consument andere behoeften. De consument is moeilijk in een vak te plaatsen.

De consument wordt een smart shopper.

funshoppen centraal staat, anderzijds. Middelgrote steden krijgen het moeilijk omdat ze niet voldoende bereikbaar zijn in vergelijking met de grote steden die wel meer te bieden hebben inzake aanbod (winkels en omgeving). Als de stad Antwerpen inspanningen doet inzake mobiliteit, zou dit sterke invloed hebben op de middelgrote steden zoals bijvoorbeeld Mechelen. En Turnhout heeft dan op zijn beurt het voordeel dat er weinig concurrentie in de nabijheid ligt. Stationslocaties met parkeergelegenheid worden opnieuw aantrekkelijk als deze centraal zijn gelegen. Deze locatie kan functioneren als toegangspoort en mobiliteitsknooppunt. Het winkelgebeuren kan richting deze toegangspoort verschuiven. Thematische clusters winnen aan belang (bijvoorbeeld meubelenboulevard, clustering van luxemerken (Hopland, …)). Positionering en differentiatie van winkelgebieden worden belangrijker in de toekomst. Handelszaken gaan zich concentreren op goed bereikbare locaties en bieden een breed assortiment aan. Het attractiegebied van een winkelconcentratie wordt steeds groter. Commercieel interessante gebieden kunnen nu ook in andere gemeenten ontwikkeld worden. Segmentering op basis van doelgroepen wordt moeilijker. Belangrijk om als retailer in te spelen op specifieke behoeften in plaats van op de gemiddelde consument. Belang van value for money neemt toe. Dit aspect is belangrijker dan de groei in service. Private labels winnen aan belang voor productgroepen waarbij de beslissing van het “merk” op de winkelvloer gebeurt (bijvoorbeeld food). Bij productgroepen waarbij de oriëntatie of vergelijking online gebeurt (bijvoorbeeld elektro), winnen merken aan belang. Er is hierbij een verschuiving van push naar pull marketing: de consument


Juli 2010

51

Belang van belevenisvolle ervaringen

maakt zijn keuze op basis van een merk dat door de fabrikant wordt gepromoot en trekt als het ware het product door het distributiekanaal. De (advies)rol van de distributeur neemt in dit geval af. Binnen private labels zijn er verschillende assortimenten met hun eigen proposities (bijvoorbeeld basis, bio, eco, “premium”, exotisch, …). Basisproducten staan onder prijsdruk om ruimte te creëren voor meer ‘betekenisvolle’ specialiteiten (bijvoorbeeld merken) en vrijetijdsbestedingen. Ontstaan en groei van prijsvechters in basisproducten en value retailers in producten met toegevoegde waarde. Niettegenstaande de druk op de prijzen vindt de consument ook kwaliteit en inrichting belangrijk. De no-compromise winkels winnen aan belang (bijvoorbeeld Zara, Red Market Delhaize). Deze winkels maken geen concessie op het vlak van kwaliteit van de inrichting en de lage prijszetting. Dit zal andere meer “compromise” retailers zoals Colruyt en Zeeman onder druk zetten om ook mee te evolueren.

‘Experience retail’ zal de behoefte aan

grotere winkeloppervlaktes laten toenemen. Bij ‘experience retail’ wordt niet enkel het product verkocht, maar ook de betekenisvolle ervaringen hierrond: voelen, ruiken, proeven, testen, amuseren, ontdekken, creëren, authentiek zijn, leren, ontmoeten. Het is belangrijk bij de conceptontwikkeling te vertrekken vanuit het consumentenperspectief. Er wordt verwacht dat de echte experience shopping zal stijgen van 0,5% naar 1% marktaandeel over de komende 10 à 15 jaar. Experience retailers en experience shopping centers concurreren meer met pretparken en bioscopen dan met andere winkelgebieden. Winkels en andere vrijetijdsbedrijven kunnen worden geclusterd.


Juli 2010

52

Belang van brandstores wordt geacht

verder toe te nemen. Dit is in hoofdzaak aanbodgedreven omdat merkenfabrikanten geen vat meer hebben op de klassieke retail en dus zelf starten met eigen merkenwinkels. Deze brandstores nemen AAA-locaties in (combineren een groothandels- en een kleinhandelsmarge). Multimerkenshops in het middensegment trekken weg uit dure A-locaties en verhuizen naar de periferie. Hun marge staat onder druk. Ze worden ook groter. Er ontstaan ketens zoals ZEB, Modemakers, … Kleinere multimerkenshops in het middensegment in het stadscentrum krijgen het moeilijk en verdwijnen stilaan. De grotere boetieks in het hogere segment kunnen hun plaats behouden. De kleinere boetieks met minder merken krijgen concurrentie van brandstores en ketens. In het centrum blijven voornamelijk multimerkenboetieks van het hogere segment en de brandstores. Uplace als grootschalig project in Machelen zal attractie uitoefenen op de inwoners van de provincie Antwerpen. Mechelen zal dit voelen omdat het dicht bij deze locatie is gelegen. Citymarketing wordt belangrijk voor gemeenten. Via citymarketing kan een gemeente of stad zich positioneren tussen de andere betekenisvolle ervaringen.

Het is niet altijd eenvoudig het resultaat van bovenstaande trends in te schatten. Bepaalde trends (bijvoorbeeld mobiliteit en proximiteit) spreken elkaar tegen. Het is immers wel belangrijk om het verhaal en de dynamiek achter de trends te onderkennen. Aan de ene kant is er een sterke evolutie naar gemakswinkelen (waarbij proximiteit belangrijk is), anderzijds gaat dezelfde consument op andere ogenblikken funshoppen (waarbij winkelaanbod, experience en dergelijke belangrijk zijn). Deze trends zijn tegengesteld maar hoeven elkaar niet uit te sluiten. Voorts ontstaat er ook een mengvorm, het zogenaamde “FRUNshoppen”, die terug te vinden is bij de retailparks. Dit is eerder een vorm van runshoppen waarbij men toch aandacht heeft voor het aspect ‘sfeer’. Het is in principe doelgericht en gehaast gaan funshoppen.


Juli 2010

53

Kwalitatieve tendensen aan de aanbodzijde

Impact op de detailhandelsstructuur

Branchevervaging

Het assortiment wordt steeds breder. Dit

Specialisatie

Integratie en filialisering

leidt niet noodzakelijk tot grotere oppervlaktes omdat de oppervlakte conceptgebonden is. Consumenten verrichten hun aankopen op dezelfde plaats/winkel (one-stopshopping). Toenemende concurrentie voor de vakspecialist. Een vakspecialist dient zich te onderscheiden door service, kwaliteit en een dieper assortiment. Bepaalde handelszaken daarentegen voeren een doorgedreven specialisering (dieper assortiment). Er ontstaan nieuwe types van handelszaken met speciale behoeften (bijvoorbeeld Applewinkel).

Winkelgebieden gaan steeds meer op

Concentratie, schaalvergroting en internationalisering

elkaar gelijken en de concurrentie neemt toe. Het onderscheidend vermogen van winkelgebieden zal een steeds belangrijkere rol spelen: concept: winkelgebied dient keuzes te maken welk assortiment (zowel in de breedte als in de diepte) het wil aanbieden; doelgroep: op welk publiek mikt het winkelgebied (belang van lifestylesegmentering op basis van interesses, waarden, consumentengedrag, bestedingspatroon, …); marketingbeleid; veiligheid - sfeer; beeld- en omgevingskwaliteit. A-locaties worden voornamelijk door filialen ingenomen. Zelfstandige handelaars worden verdrongen naar Blocaties omwille van onder meer stijgende huurprijzen. Steeds meer speciaalzaken dienen een doorgedreven specialisering te voeren met een klantvriendelijke benadering. Winkelvastgoed krijgt een steeds grotere rol toebedeeld. Filialen verschijnen en verdwijnen rapper dan zelfstandige handelaars waardoor de rotatie toeneemt.


Juli 2010

54

Toenemende behoefte aan grotere

winkeloppervlaktes. De eisen inzake logistiek en bevoorrading veranderen door de steeds grotere handelszaken. Bereikbaarheid en (ondergrondse) parkeerplaatsen worden cruciale factoren. Er is steeds meer ruimte voor franchising. Zelfs brandstores opereren in franchiseformule (betere kostenstructuur). De rol van de gerant wordt belangrijker. Internet

Toenemende concurrentie voor gespe-

De macht verschuift van de fabrikanten naar de retailers maar deze macht wordt teruggegrepen via brandstores en internet

cialiseerde handelszaken (cf. long tail theorie van internetzaken: producten die weinig verkopen, kunnen aan een beperkte doelgroep aan lage kosten worden aangeboden). Toenemende concurrentie voor winkels die digitaliseerbare producten verkopen (bijvoorbeeld muziekzaken, videotheken, krantenwinkels, boekenwinkels staan onder druk. Ze dienen hun “businessmodel” te herdenken door zich bijvoorbeeld te heroriënteren op andere producten). Steeds meer winkels gebruiken internet als een informatiekanaal en middel om consumenten te lokken. Prijzenslag. Internetwinkels openen een fysische vestiging terwijl fysische vestigingen ook internetwinkels opstarten als verlengstuk. Toenemende promoties op merken om volume in stand te houden. Minder bekende merken hebben het moeilijk en verdwijnen uit het assortiment om plaats te maken voor private labelproducten. Fabrikanten gaan zelf eigen winkels (brandstores) oprichten als marketing tool. Onlinewinkels van merken winnen aan belang. Er ontstaan showrooms van merken om kopers bij te staan bij het maken van onlineaankopen.


Juli 2010

55

1.2.1. Invloed op de gemiddelde verkoopoppervlakte Prof. Gino Van Ossel verwacht dat de gemiddelde nettoverkoopoppervlakte slechts licht zal toenemen. De verdere filialisering van handelszaken zal leiden tot een grotere gemiddelde vloeroppervlakte. Anderzijds zal dit effect worden afgeremd door de opkomst van de buurtwinkels, het feit dat het aantal multimerkenstores in het middensegment zal afnemen en de opkomst van de brandstores. Specialisatie kan een dubbel effect hebben: er ontstaan hele grote specialisten maar ook kleinere winkels die zich op een niche oriënteren. Volgens het Hoofdbedrijfschap Detailhandel in Nederland zit de huidige vernieuwing in de retail voornamelijk in een soort polarisatie. Klein wordt heel klein, groot wordt heel groot. Specialisten worden superspecialisten. Het hele middensegment vervaagt. Hoewel schaalvergroting als trend van de afgelopen jaren nog niet verdwijnt, wint de tegentrend van schaalverkleining, onder invloed van de huidige dynamiek in de detailhandel, aan kracht. De traditionele zelfstandige ondernemer maakt plaats voor de nieuwe, kleine speler, die niet zozeer het gevecht aangaat met de grote retailers, maar eerder complementair is. Klanten zoeken via en op het internet unieke, verantwoorde, maar natuurlijk ook scherpgeprijsde artikelen. Dit biedt kansen voor kleinschalige detailhandelondernemers. Ze kunnen zichzelf onderscheidend positioneren, niches bedienen, een meerwaarde creëren door aanvullende producten of diensten te leveren. Kleinschaligheid is iets van vandaag en (over)morgen. Het beleid zoekt het, de consument wil het en een toenemend aantal ondernemers ziet het. Kleinschaligheid krijgt een nieuwe kans, maar voor het pakken van deze kans is vernieuwing noodzakelijk. Het winkellandschap zal de komende jaren onder invloed van de nieuwe, kleine winkel veranderen. Ambachten worden gerestyled, lokale helden stijgen boven het maaiveld uit, aanloopstraten en buurtwinkelcentra winnen (weer) aan verzorgingskracht, gemeenten en projectontwikkelaars reserveren ruimte voor identiteit en kleine shops kunnen op het web groot zijn.

1.2.2. Langetermijnbehoefte inzake totale winkelvloeroppervlakte Het is niet eenvoudig om in te schatten wat de langetermijnbehoefte is aan totale winkelvloeroppervlakte. Prof. Gino Van Ossel verwacht niet dat de totale oppervlakte, zoals de afgelopen 30 jaar, ongebreideld zal blijven groeien. De winkelvloeroppervlakte steeg de afgelopen 10 jaar met circa 40%. Er zou zelfs mogelijks sprake kunnen zijn van een daling (bijvoorbeeld 5 à 10% over een termijn van 10 à 15 jaar). Volgende elementen helpen dit te verklaren: de internethandel zal verder blijven groeien in de toekomst. Dit veroorzaakt prijsdruk bij de traditionele retail waardoor de marges onder druk komen te staan. Dit kan leiden tot een sluiting van een aantal vestigingen. Bepaalde ketens - zoals Vandenborre - klagen nu reeds van concurrentie van onlinediscounters waarbij consumenten advies inwinnen in de winkel en online bestellen. Vandenborre heeft dit opgevangen door zelf een onlineshop te beginnen (maar uiteraard niet aan de prijsstelling van de onlinediscounters). Nieuwe direct businessmodellen (van fabrikant naar consument) doen hun intrede. Er ontstaan 100% (mono)branded stores en merkenshowrooms (bijvoorbeeld een showroom van Philips om internetverkoop te ondersteunen). Niet elk merk zal aanwezig zijn in elke straat. Er worden een beperkt aantal locaties gekozen in of nabij grote steden. Via deze aanpak hebben merkenfabricaten opnieuw controle over de prijs;


Juli 2010

56

het verdwijnen omwille van de concurrentiedruk (“shake-out”) van traditionele retailers

zal groter zijn in welbepaalde branches dan in andere. De shake-out en druk bij branches met digitaliseerbare producten worden geacht groot te zijn. Dit is bijvoorbeeld het geval bij cd-winkels, videotheken, krantenwinkels, reisbureaus. De “traffic” en “business generators” van bijvoorbeeld krantenwinkels verminderen zienderogen: men kan nu ook online op de nationale loterij spelen. De krantenverkoop heeft het moeilijk omdat meer en meer mensen het nieuws online lezen, de sigarettenverkoop staat onder druk en de verkoop van belkaarten ruimt plaats voor online herladen. Boekenwinkels, zoals de Standaard Boekhandel, zullen in de toekomst hun assortiment anders gaan invullen; door de steeds grijzer wordende bevolking stijgt de zorgbehoefte en daalt de beroepsactieve bevolking. Op maatschappelijk vlak gaat men de vraag stellen waar de beroepsactieven het best worden ingezet: in de zorgsector of in de retail? Eén ding is zeker: de kost van arbeid voor de retailer zal toenemen. Dit zal worden opgevangen door automatisatie, enerzijds, en zal leiden tot een sluiting van een aantal winkels, anderzijds; men verwacht dat in de toekomst meer mensen opnieuw in de stad of in de gemeente gaan wonen. De urbanisatie wordt vooral ingegeven door koppels zonder kinderen en door alleenstaanden omwille van de nabijheid van voorzieningen. Grote boodschappen gebeuren bijvoorbeeld tweewekelijks in een grote supermarkt, terwijl om de twee à drie dagen de voorraad wordt aangevuld door een buurtwinkel te bezoeken. Deze urbanisatie zal zijn invloed hebben op mobiliteit en op de detailhandelsstructuur. Door het feit dat er meer mensen minder verspreid gaan wonen, gaat de detailhandel ook minder verspreid zijn. De locaties in het centrum worden aantrekkelijker. Op termijn kan dit leiden tot een vermindering van de detailhandelsoppervlakte in buitengebieden. Er wordt immers verwacht dat de landelijke gebieden deels gaan ontvolken. In de centra van deze buitengebieden kunnen verschillende voorzieningen worden gecombineerd in één winkelmodel, genaamd een nieuwe superette. Deze functioneert als krantenwinkel, postpunt, depot van brood, “Kiala afhaalpunt” (netwerk van afhaalpunten (kruidenierszaken, superettes, krantenwinkels, tankstation, …) die lang open zijn), beenhouwerij, … Niettegenstaande het belang van buurtverzorgende centra zal stijgen, zal de totale winkelvloeroppervlakte in een aantal gevallen afnemen door de combinatie van functies in één type winkel; niettegenstaande het aantal franchisenemers verder stijgt, vinden zelfstandigen die niet behoren tot een formule moeilijker een opvolger eens ze de pensioengerechtigde leeftijd naderen. Dit heeft deels ook te maken met de margedruk en met het feit dat er een zekere schaalgrootte noodzakelijk is om winstgevend te zijn; de spiraal werkt zowel positief als negatief. De grote centrumwinkelgebieden in grote steden die succes boeken, zullen dit succes kunnen laten groeien. Succes brengt immers succes met zich mee. Als een stad meer shoppers weet aan te trekken, zijn er ook meer retailers geïnteresseerd om zich op deze centrumlocatie te vestigen, wat op zijn beurt opnieuw meer consumenten aantrekt. Dit alles kan enkel werken op voorwaarde dat mobiliteit op een bepaald moment geen knelpunt gaat vormen. De andere kant van de medaille is dat bepaalde kleine en middelgrote steden of bepaalde wijkcentra of binnenstedelijke winkelstraten in een omgekeerde spiraal kunnen terechtkomen. Eens een winkelstraat kampt met een kritische massa aan leegstand, wordt het voor shoppers onaantrekkelijk. Daardoor trekken nog bijkomend winkeliers weg en vergroot de leegstand nog eens. Het is echter moeilijk in te schatten wat het effect van de internethandel op de leegstand zal zijn, alsook hoe deze leegstand zichzelf gaat versterken;


Juli 2010

57

anderzijds zullen er door de nieuwe technologie ook nieuwe branches bijkomen (denk bijvoorbeeld aan de gsm-winkels die 10 jaar geleden nog niet bestonden). Kleinere en grotere winkels zullen in de toekomst hun bestaansrecht blijven eisen omdat hun bindingskracht voorbijgaat aan het internet of omdat deze retailers een “multichannel”-benadering gaan toepassen en internet integreren in hun klassieke businessmodel. We denken bijvoorbeeld aan het systeem Collishop van Colruyt (wat per m² winkelvloeroppervlakte de beste omzet genereert). Onlineshops kunnen ook na verloop van tijd fysische winkels of showrooms openen. Zo zou de Collishop bijvoorbeeld op een centrale plaats een showroom kunnen openen. Een ander voorbeeld is www.lensonline.be dat lenzen online verkoopt en verstuurt per post. Hierbij werken ze samen met een twintigtal lokale opticiens die instaan voor het uitmeten van de ogen en voor het advies.

1.2.3. Polarisatie: grote centrumwinkelgebieden en buurtcentra winnen aan belang Zoals aangehaald binnen bovenstaand kader zal door de verwachte urbanisatie (opnieuw in het centrum van de stad, gemeente of dorp gaan wonen) het belang van buurtcentra toenemen. De buurtverzorgende centra nemen aan belang toe, zeker in woongebieden van steden en gemeenten. Grote centrumwinkelgebieden die zich toespitsen op leisure shopping winnen tevens ook aan belang, dit omwille van een stijgende interesse in funshoppen. Grote centrumsteden zoals Antwerpen hebben immers een ruim uitgebouwd detailhandelsapparaat en een aantrekkelijke sfeer. De afstand die consumenten willen afleggen voor funshoppen neemt toe. Ze willen gerust een half uur of meer rijden voor een bezoek aan de Meir of aan het geplande experience shopping center in Machelen. Tussen de grote centrumwinkelgebieden in grote steden en buurtcentra liggen tussenvormen zoals wijkcentra en binnenstedelijke winkelstraten. Bepaalde van deze “stuck-inthe-middle” centra worden verwacht om in belang af te nemen. Dezelfde redenering geldt voor bepaalde (middelgrote) centrumwinkelgebieden in middelgrote steden: indien middelgrote steden geen competitief voordeel uitbouwen ten opzichte van grote steden inzake bereikbaarheid, mobiliteit en parkeerplaatsen, zullen ze aan terrein verliezen ten opzichte van de grote steden en de buurtcentra. Waarom zouden inwoners van bijvoorbeeld Boom naar Mechelen gaan om te shoppen als ze bijna even snel in Antwerpen zijn? Een andere mogelijkheid is dat deze middelgrote steden zich positioneren op een welbepaald vlak en daardoor een onderscheidende positie uitbouwen. Bij wijze van voorbeeld zou Brassschaat zich kunnen specialiseren in merkenboetieks en daardoor zijn plaats opeisen in het retaillandschap. Deze positionering is relevant, vertrekkend vanuit de aanwezige koopkracht ten noorden van Antwerpen. Bij het aspect funshoppen speelt een aangename stadsomgeving een belangrijke rol. Dit is uiteraard veel minder aanwezig in bijvoorbeeld Brasschaat dan in Antwerpen. Middelgrote winkelgebieden die zich richten op leisureshoppen (periodieke goederen) worden verwacht in belang af te nemen. We denken hier bijvoorbeeld - in termen van de Locatus typologie - aan binnenstedelijke winkelstraten en wijkcentra. Periodieke goederen gaan daar eerder aan belang verliezen ten voordele van dagelijkse goederen (zie ook tabel 1 met het belang van dagelijkse, periodieke en uitzonderlijke goederen per type winkelgebied). Een aantal van deze gebieden kunnen in de toekomst te kampen hebben met leegstand, voor zover dit niet reeds het geval is.


Juli 2010

58

Deze gebieden kunnen zich in de toekomst meer oriënteren op hun lokaal verzorgend karakter. Prof. Van Ossel verwacht bijvoorbeeld dat Den Tir moeilijk succesvol zal zijn in de toekomst. Dit omdat de grote stadscentra inzake funshoppen aan belang winnen. De noodzakelijke voorwaarde voor deze stadscentra zijn uiteraard bereikbaarheid en parkeerplaats. Toplocaties en centrumwinkelgebieden in grote steden blijven aantrekkelijk. Anderzijds winnen buurtcentra aan belang omwille van het aspect “convenience”. Er gaan uiteraard mengvormen ontstaan tussen fun en run (frun), maar algemeen wordt er verwacht dat er een polarisatie is tussen de grote centra (fun) en de buurtcentra (convenience). Deze mengvorm doet zich voornamelijk voor in de periferie met toch een belangrijke focus op doelgericht shoppen (hoofdzakelijk uitzonderlijke goederen, deels ook periodieke goederen). Ter illustratie van deze dynamiek toont grafiek 1 de trade-off tussen bereikbaarheid en aanbod. Consumenten maken constant een afweging tussen de inspanning die ze moeten leveren om op een bepaalde plaats te gaan shoppen (dit is een functie van bereikbaarheid, parkeermogelijkheden, afstand, …) en het aanbod op die welbepaalde plaats (aantal winkels, diversiteit, sfeer, …). Naargelang verschillende tijdstippen kan eenzelfde consument aangetrokken worden tot buurtcentra enerzijds, en tot topshoppinglocaties (zoals de Meir, het Wijnegem Shopping Center) anderzijds. Buurtcentra zijn gemakkelijk bereikbaar, maar bieden een beperkt aanbod. Omwille van de urbanisatie en de vergrijzing zal het belang van buurtwinkels verder toenemen. Deze centra komen in een positieve spiraal terecht en kunnen hun aanbod en bereikbaarheid versterken. Ook perifere locaties met oriëntatie op doelgericht shoppen spelen omwille van hun combinatie aanbod en bereikbaarheid in op een consumentenbehoefte. Aan de andere kant van de curve krijgen toplocaties zoals de Meir, meer en meer shoppers over de vloer. De bereidheid om afstanden af te leggen neemt toe. Als de consument gaat funshoppen is hij bereid hiervoor de nodige tijd uit te trekken. Naarmate deze locaties meer bezoekers krijgen, zullen zich ook hier meer retailers vestigen en neemt de aantrekkelijkheid verder toe (positieve spiraal). Bereikbaar blijven wordt cruciaal. De stuck-in-the-middle gebieden komen terecht in een negatieve spiraal indien ze te weinig onderscheidend zijn om een bovenlokale of regionale uitstraling uit te oefenen. Door een dalend aantal bezoekers neemt de leegstand toe. Dit zorgt op zijn beurt voor een minder aantrekkelijk winkelgebied en voor opnieuw minder bezoekers. Zij kunnen hun positie veilig stellen door te werken op het vlak van bereikbaarheid en aanbod (differentiatie). Grafiek 1

Trade-off bereikbaarheid en aanbod Bereikbaarheid f(tijd -> shop)

RUN / CONVENIENCE

Buurtcentra

+ FRUN / DOELGERICHT Perifere concentraties / retail parks Multimerken

Bereikbaarheid

Stuck in the middle (sommige wijkcentra/middelgrote steden/ binnenstedelijke winkelstraten)

-

+

Differentiatie

Meir / Wijnegem SC

FUN / EXPERIENCE

Aanbod f(aantal, diversiteit, …)


Juli 2010

59

1.2.4. Rol van het internet1 Het Internet speelt een rol bij drie fasen: oriëntatiefase: welke criteria zijn belangrijk bij de aankoop van een bepaald goed? vergelijking: hoe scoren de verschillende merken en producten op de verschillende criteria? aankoop: de eigenlijke onlineaankoop. Er wordt verwacht dat de internethandel vooral succesvol zal zijn naarmate volgende elementen zijn voldaan: hoge betrokkenheid; groot gepercipieerd prijsvoordeel ten opzichte van offlinehandel (dure goederen waarop je veel kan besparen); gemak van levering (past bijvoorbeeld in de brievenbus of kan digitaal geleverd worden); standaardisatie van de producten (geen nood om voelen of aan te raken, standaardmaten); betrouwbare marktspelers; gespecialiseerde producten met een groot assortiment (long tail theorie), weinig aanbod in traditionele winkels; functionele producten (in tegenstelling tot emotionele producten), herhalingsaankopen, producten die zich richten naar frequente internetgebruikers (IT-snufjes). Toegepast op bovenstaand model zal pure internetverkoop minder succes kennen voor dagelijkse voedingsproducten (producten passen niet in brievenbus, vereisen koeling, lage betrokkenheid, laag prijsvoordeel, …). Alternatieve modellen zoals Collect en Go zijn daarentegen wel succesvol. Postorderverkoop blijkt vooral succesrijk te zijn in afgelegen gebieden of in grote steden (waar je moeilijk kunt parkeren). Het marktaandeel van internet wordt in België momenteel geschat tussen 1 à 2% van de totale handel. In Nederland is dit het dubbele. De internethandel stijgt nog jaarlijks met bijna 30%. Ondanks het kleine marktaandeel heeft internet wel een grote invloed op de prijszetting van de reguliere winkels.

1.2.5. Mogelijk succesvolle retailconcepten voor de toekomst Shop-in-the-shop en andere samenwerkingsverbanden tussen (complementaire) retai-

lers zitten in de lift. We denken hier bijvoorbeeld aan shop-in-the-shop concepten zoals de Standaard Boekhandel die aanwezig is in Funvestigingen. JBC en Torfs hebben bijvoorbeeld op de Meir een gezamenlijke locatie. Samenwerkingsverbanden slagen in de mate dat winkelketens complementair zijn in aanbod en in de mate dat ze dezelfde doelgroepen weten aan te spreken. Clusters of boulevards van merkenshowrooms om onlineverkoop te ondersteunen.

1

Prof. Gino Van Ossel, Vlerick Leuven Management School.


Juli 2010

60

Een sterke invoering van technologie in het shoppinggebeuren wordt ingegeven door

een toegenomen loonkost en een tekort aan personeel. We denken hierbij bijvoorbeeld aan self-scanning systemen, elektronische adviessystemen via touchscreens (cf. Bisonproducten in de doe-het-zelfzaken), de invoering van RFID1 op (duurdere) duurzame consumptiegoederen en op grotere logistieke eenheden (palletniveau). RFID helpt inzake voorraadbeheer, diefstalcontrole en logistiek. Themaclusters rondom bepaalde thema’s zoals hifi, meubelen of sport (past binnen de trend van funshoppen). Het belang van buurtwinkels neemt toe door de vergrijzing en door de trend van urbanisatie. Nieuwe kleine innovatieve winkelconcepten die zich richten op een bepaalde niche en producten met een verhaal brengen (rondom de kernwaarden: ambachtelijk, experience (proeven, ruiken, voelen), workshops, versheid, doelgericht ontdekken, ondernemend, totaalconcept, onderscheidend, marktgedreven). Merkenshops (bijvoorbeeld Philips) uitgebaat door fabrikanten of in franchise gegeven. Dit wordt gestimuleerd door het feit dat dit voor fabrikanten de enige uitweg is om meer controle te hebben op de prijs en de verkoop (machtstrijd tussen retailers en fabrikanten). No-compromise discounts die lage prijzen en aangename sfeer combineren.

1.3. Bovenlokale beleidskaders 1.3.1. Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen In het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen wordt de gewenste ruimtelijke ontwikkeling aangegeven voor vier structuurbepalende componenten2 op Vlaams niveau: stedelijke gebieden en stedelijke netwerken; elementen van het buitengebied; economische knooppunten; lijninfrastructuren. De visie op de gewenste ruimtelijke ontwikkeling wordt op kernachtige wijze uitgedrukt in de metafoor ‘Vlaanderen open en stedelijk’. Specifiek is het ruimtelijk beleid op Vlaams niveau gericht op: het versterken van stedelijke gebieden en netwerken door het bundelen van functies en activiteiten;

1

RFID staat voor Radio Frequency Identification of identificatie met radiogolven. Dit is een technologie om van een afstand informatie op te slaan en te lezen van zogenaamde RFID-"tags" die op objecten zitten. De RFID kan helpen bij stockbeheer, logistiekbeheer, diefstalpreventie, garantiegevallen,…

2

Structuurbepalende elementen zijn (bestaande) ruimtelijke eenheden die de ruimtelijke structuur van Vlaanderen bepalen en waarvoor een specifiek ruimtelijk beleid wordt vooropgesteld.


Juli 2010

61

het behoud van de open ruimte door bundeling van wonen en werken in de kernen van het buitengebied; het concentreren van economische activiteiten in economische knooppunten; het optimaliseren van de bestaande verkeers- en vervoersstructuur en het verbeteren van het openbaar vervoer. Het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen vormt een kader voor de provinciale en gemeentelijke structuurplannen. Elementen uit het richtinggevende gedeelte en bindende bepalingen werken door op het provinciale en gemeentelijke niveau. Hierna wordt een overzicht gegeven van uitspraken die een invloed hebben op het detailhandelsbeleid in de provincie Antwerpen.

1.3.1.1. Betekenis van het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen voor het detailhandelsbeleid in de provincie Antwerpen

Stedelijk gebied

Het stedelijke gebied is een gebied waar een intense ruimtelijke, culturele en socioeconomische samenhang en verweving bestaat tussen verschillende menselijke activiteiten (wonen, diensten, werken). Waar verdichte bebouwing overheerst en waar het wenselijk is ontwikkelingen te stimuleren en te concentreren. Voor de provincie Antwerpen worden volgende gebieden in het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen beleidsmatig als stedelijk gebied geselecteerd: grootstedelijke gebieden: delen van de gemeenten Aartselaar, Antwerpen, Boechout, Borsbeek, Edegem, Hemiksem, Hove, Kontich, Lint, Mortsel, Niel, Schelle, Wijnegem, Wommelgem en Zwijndrecht. De afbakening van het grootstedelijke gebied gebeurt door het Vlaamse Gewest in nauw overleg met de provincie Antwerpen en de betrokken gemeenten; regionaalstedelijke gebieden: Mechelen: delen van de gemeenten Mechelen en Sint-Katelijne Waver, Turnhout: delen van de gemeenten Beerse, Turnhout, Oud-Turnhout en Vosselaar. De afbakening van regionaalstedelijke gebieden gebeurt door het Vlaamse Gewest in nauw overleg met de provincie Antwerpen en de betrokken gemeenten; structuurondersteunende kleinstedelijke gebieden: Herentals, Geel, Lier, Mol. De afbakening van de kleinstedelijke gebieden gebeurt door de provincie Antwerpen in nauw overleg met het Vlaamse Gewest en de betrokken gemeenten; kleinstedelijke gebieden op provinciaal niveau: Boom, Heist-op-den-Berg, Hoogstraten. De afbakening van de kleinstedelijke gebieden op provinciaal niveau gebeurt door de provincie Antwerpen in nauw overleg met het Vlaamse Gewest en de betrokken gemeenten.


Juli 2010

62

Vanuit het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen wordt de bundeling van kleinhandel1 als doelstelling naar voren geschoven. De kleinhandel moet een wezenlijk deel uitmaken van het functioneren van het stedelijke gebied. Kleinhandel is immers bij uitstek een stedelijke functie. De verweving van de kleinhandel met andere functies is essentieel. Met betrekking tot de herstructurering van bestaande kleinhandelslinten en -concentraties en voor de inplanting van nieuwe kleinhandelszaken worden volgende doelstellingen naar voren geschoven: in de afbakeningsprocessen van stedelijke gebieden of kernen van het buitengebied worden interessante locatievoorwaarden gecreëerd voor de inplanting van kleinhandel met vooral aandacht voor bereikbaarheid en leefbaarheid; mogelijkheid tot concentratie van handelszaken die behoefte hebben aan een grotere verkoopoppervlakte op kleinhandelszones. Deze locaties worden gesitueerd binnen de stedelijke gebieden en de economische knooppunten, op goed ontsloten plaatsen; er wordt geen kleinhandel toegestaan op bedrijventerreinen die niet als kleinhandelszone zijn aangewezen; er worden geen nieuwe, ruimtelijk geïsoleerde kleinhandelsbedrijven ingeplant langs verbindingswegen en op knooppunten van verbindingswegen buiten de kernen van het buitengebied en buiten de stedelijke gebieden; bestaande kleinhandelslinten en -concentraties die structuurloos gegroeid zijn aan verkeerswegen, zowel in stedelijke gebieden, in stedelijke netwerken of in het buitengebied, worden ruimtelijk geherstructureerd; de bestaande, verspreide inplantingen worden geval per geval behandeld.

Buitengebied

Het buitengebied is het gebied waar de open (onbebouwde) ruimte overheerst. Het beleid gaat onder meer uit van een concentratie van wonen en werken in de kernen van het buitengebied. In de kernen van het buitengebied moeten een multifunctionele ontwikkeling en het verweven van functies en activiteiten vooropstaan. Voor kleinhandelsbedrijven in landen tuinbouwproducten en/of -grondstoffen (bijvoorbeeld tuincentra) gelden dezelfde ruimtelijke ontwikkelingsperspectieven als voor de kleinhandel in de stedelijke gebieden.

1.3.2. Provinciaal Ruimtelijk Structuurplan Antwerpen Het Provinciaal Ruimtelijk Structuurplan Antwerpen (PRS) is door de provincie definitief vastgesteld op 25 januari 2001 en door de Vlaamse regering op 10 juli 2001 goedgekeurd.

1

De kleinhandel heeft betrekking op alle vormen van commerciële activiteit met verkoopoppervlakte (winkels, baanwinkels, grootwinkelbedrijven, discounts, grootwarenhuizen, shopping centra, …).


Juli 2010

63

De provincie Antwerpen wordt in het Provinciaal Ruimtelijk Structuurplan verdeeld in vier hoofdruimten: de Antwerpse fragmenten, hoeksteen van de Vlaamse Ruit; de Noorderkempen als open ruimte tussen Vlaamse Ruit en Randstad; de oostelijke netwerken als versterking van de stedelijke en economische structuur; het Netegebied als kostbaar gegeven. Het Provinciaal Ruimtelijk Structuurplan verfijnt, enerzijds, de uitspraken die in het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen worden gedaan en bevat een aantal elementen die doorwerken op gemeentelijk niveau, anderzijds. Het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen vermeldt niet welke gebieden ontwikkeld mogen worden. Het Provinciaal Ruimtelijk Structuurplan Antwerpen werkt een visie uit voor de bestaande kleinhandelsconcentraties binnen de provincie Antwerpen. De kleinhandelsconcentraties kunnen behouden, geherstructureerd of afgebouwd worden.

1.3.2.1. Ruimtelijke structuur kleinhandel Het Provinciaal Ruimtelijk Structuurplan Antwerpen focust zich enkel op de grote kleinhandelszaken. Grootschalige kleinhandel heeft immers een grote weerslag op de ruimte. Grote kleinhandelszaken vestigen zich perifeer en kunnen ruimtelijke problemen met zich meebrengen. De voorbije jaren volgde de kleinhandel de suburbanisatie in het wonen. In het stadscentrum was er de beperkte toename van het aantal winkels. Hoofdredenen zijn ondermeer de hoge huurprijzen, de parkeerproblematiek en de filialisering (internationaal). Heel wat handelszaken verhuisden naar de stedelijke buitenwijken. Buiten de steden zijn het voornamelijk de drukke verkeerswegen die de vestigingslocatie zijn voor de kleinhandel. Twee belangrijke factoren hierbij zijn zichtlocatie en autobereikbaarheid. Het zijn voornamelijk winkels met volumineuze goederen die koplopers zijn in de verschuiving van stadscentrum naar periferie.

1.3.2.2. Ontwikkelingsperspectieven voor kleinhandel buiten stedelijke gebieden en kernen van het buitengebied Volgende uitgangspunten omtrent de ontwikkelingsperspectieven staan in het Provinciaal Ruimtelijk Structuurplan Antwerpen vermeld: het beleid is gericht op het concentreren en verweven van kleinhandel in de stad of in de kern van het buitengebied; voorts staan het organiseren en afremmen van grootschalige kleinhandelsconcentraties buiten de stedelijke gebieden voorop; indien een complementaire verweving van grootschalige kleinhandel in het stedelijke weefsel niet altijd mogelijk en gewenst is, dan is een bundeling in kleinhandelszones aangewezen.


Juli 2010

64

Hieronder wordt de gewenste ruimtelijke ontwikkeling van de kleinhandel uitgewerkt voor vijf verschillende types van kleinhandelsconcentraties1. Er wordt enkel aandacht besteed aan handelszaken die vermoedelijk buiten een stedelijk gebied zullen vallen. Als zeer voorlopige afbakening is de grootste ringweg genomen. De kleinhandelsconcentraties binnen de stedelijke gebieden en in de kernen van de open ruimte worden niet geselecteerd in het Provinciaal Ruimtelijk Structuurplan Antwerpen wegens hun weinig problematisch karakter.

Kleinhandelsconcentraties die ruimtelijk samenhangen met een stedelijk gebied (type I)

Volgende gebieden behoren tot de Antwerpse kleinhandelsconcentraties van type I: Boomsesteenweg (N177) in Wilrijk, Aartselaar, Schelle, Rumst en Boom; Bredabaan (N1) in Merksem en Schoten; Shopping center (R11) in Wijnegem; Autolei (R11) in Wommelgem; Antwerpsesteenweg (N10) in Lier; Brusselsesteenweg (N1) in Mechelen; Steenweg op Gierle (N140) in Turnhout. Het Provinciaal Ruimtelijk Structuurplan Antwerpen geeft aan dat dit type kleinhandelsconcentraties de beste ontwikkelingskansen krijgt. Het Provinciaal Ruimtelijk Structuurplan Antwerpen merkt op dat het afbakeningsproces voor het grootstedelijke gebied bepaalt wat het ontwikkelingsperspectief is voor de betrokken kleinhandelsconcentratie en welke overheid (Vlaanderen of de provincie Antwerpen) bevoegd is voor de opmaak van de noodzakelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen.

Kleinhandelsconcentraties die vermoedelijk ruimtelijk samenhangen met een stedelijk gebied (type II)

Antwerpse kleinhandelsconcentraties waarvan het nog niet duidelijk is of zij worden opgenomen binnen het stedelijke gebied zijn: Gentsesteenweg (N16) in Mechelen; Antwerpsesteenweg (N1, omgeving van het bedrijventerrein) in Mechelen; Mechelsesteenweg (N1) in Edegem; Liersesteenweg (N10) in Boechout; Mechelsesteenweg - Ring 16 in Lier; Lierseweg (N13) in Herentals; KMO-zone Laagland aan Liersesteenweg (N13) in Herentals;

1

Een handelsconcentratie voldoet aan de volgende criteria: - het aantal handelszaken moet hoger liggen dan vijftien winkels met een oppervlakte boven 1.500 m² bruto gebouwde oppervlakte of 1.000 m² netto-oppervlakte in zone I en respectievelijk 600 m² en 400 m² in de andere zones per 2 km lengte of 1 km²; - de handelszaken moeten elkaar met een voldoende frequentie opvolgen.


Juli 2010

65

Aarschotsesteenweg (N152) in Herentals; Antwerpseweg (N19) in Geel; Molderdijk (N18) in Mol; Liersesteenweg-Aarschotsebaan (N10) in de omgeving van Heist-op-den-Berg.

De afbakeningsprocessen voor de stedelijke gebieden bepalen het ontwikkelingsperspectief van de betrokken kleinhandelsconcentratie. Op dat moment wordt het ook duidelijk welke overheid (Vlaanderen of de provincie Antwerpen) bevoegd is voor het opmaken van de noodzakelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen. Indien zij niet behoren tot het stedelijke gebied, dan geldt het beleid van type III (zie hieronder). Indien zij worden opgenomen in het stedelijke gebied, dan is het beleid voor type I van toepassing (zie hierboven).

Kleinhandelsconcentraties die niet ruimtelijk samenhangen met een stedelijk gebied (type III)

De kleinhandelsconcentraties die geen duidelijke ruimtelijke samenhang met een stedelijk gebied kennen en die waarschijnlijk niet zullen behoren tot de af te bakenen stedelijke gebieden zijn: Pullaar (N16) in Puurs; Lammerdries in Olen; ter hoogte van de Hotelstraat tussen de E313 en het Albertkanaal in Westerlo; Grotesteenweg in Geel; Antwerpsesteenweg in Rumst; Rodendijk (N14) in Zoersel; Liersebaan-Ringbaan-Langestraat in Zandhoven; Molsesteenweg in Balen. Het ontwikkelingsperspectief voor dit type van kleinhandelsconcentraties wordt bepaald bij het opmaakproces van het provinciaal ruimtelijk uitvoeringsplan voor de betreffende concentratie. Beperkte uitbreidingen zijn mogelijk na een toetsing aan de ruimtelijke draagkracht.

Kleinhandelsconcentraties binnen het bebouwde perifere landschap (type IV)

Enkel de Antwerpsesteenweg van Kapellen tot Antwerpen behoort tot deze kleinhandelscategorie. Hier gelden dezelfde ontwikkelingsperspectieven als voor type I. De provincie bakent af en ordent in overleg met de betrokken gemeentebesturen de kleinhandelsconcentratie in een provinciaal ruimtelijk uitvoeringsplan. Hierin kunnen uitspraken over specifieke locaties en percelen worden opgenomen.


Juli 2010

66

Kleinhandelsconcentraties van lokaal niveau en solitaire winkels (type V)

Solitaire handelszaken zijn alle handelszaken die noch als concentratie noch als concentratie in ontwikkeling worden aanvaard. De problematiek omtrent de kleinhandelsconcentraties van lokaal niveau en solitaire winkels moet verder worden bestudeerd in het gemeentelijke structuurplan, de eventuele aanvraag voor een planologisch attest of in het kader van gemeentelijke uitvoeringsplannen. Afhankelijk van de visie op de gewenste structuur van het gebied kan na een toetsing aan de ruimtelijke draagkracht beslist worden om de vestiging beperkt uit te breiden. In het Provinciaal Ruimtelijk Structuurplan Antwerpen worden de verschillende kleinhandelsconcentraties ook bindend geselecteerd en gecatalogeerd. De provincie Antwerpen verbindt zich ertoe om de kleinhandelsconcentraties type III en type IV af te bakenen. Tot slot wil de provincie Antwerpen de ruimtelijke kwaliteit behouden en versterken. Daarom worden onderstaande inrichtingsprincipes in het Provinciaal Ruimtelijk Structuurplan Antwerpen opgesomd: hoofdweg van de concentratie als ontsluitingsweg; buffering rondom de concentratie; invulling van lege plaatsen; uitbreiding naar achter; meerdere bouwlagen; groepsbouw; concentratie als wandelpark; net van fietswegen; duidelijk eindpunt; herkenbare beplanting of inrichtingselementen; gescheiden baanvakken voor plaatselijk en doorgaand verkeer; concentratie van publieke voorzieningen; beperkt aantal maar veilige oversteekplaatsen.

1.3.3. Vergunning van handelsvestigingen: (nieuwe) IKEA-wet In België is een socio-economische vergunning nodig bij een nieuwe vestiging of uitbreiding of wijziging van activiteiten. De wet bepaalt dat elke gemeente de aanvraag voor een handelsvestiging met een nettohandelsoppervlakte tussen 400 m² en 1.000 m² moet beoordelen. Voor meer dan 1.000 m² nettohandelsoppervlakte is een advies van het Nationaal Sociaal-Economisch Comité voor de Distributie (NSECD) vereist; vervolgens beslist de gemeente. Het afleveren van een socio-economische vergunning gebeurt op basis van een beoordeling van vier criteria: de ruimtelijke ligging van de handelsvestiging; de belangen van de consument; de impact van het project op de werkgelegenheid; de weerslag van het project op de bestaande handel.


Juli 2010

67

Voornamelijk het laatste criterium stemt niet overeen met de Europese Dienstenrichtlijn van 12 december 2006, ook de Bolkestein-richtlijn genoemd. De Bolkestein-richtlijn gaat uit van de vrijheid van vestiging in de Europese Unie. Met andere woorden mag er geen rekening gehouden worden met economische factoren. Aldus staat de Bolkestein-richtlijn haaks ten opzichte van de socio-economische vergunning in België. Redenen van economische aard behoren niet meer tot de vergunningscriteria, enkel tot de ruimtelijke criteria. Bijgevolg heeft de regering eind 2009 een aantal wijzigingen aangebracht aan de zogenaamde ‘IKEA-wet’ om compatibel te zijn met de Dienstenrichtlijn. Deze wijziging impliceert dat drie criteria worden geherformuleerd. De dossiers zullen beoordeeld worden op: de bescherming van de consument; de bescherming van het stedelijke milieu; het respect voor de sociale wetgeving en het arbeidsrecht; en het reeds bestaande criterium dat de ruimtelijke ligging van de handelsvestiging inhoudt. De procedure en de SE1- en SE2-formulieren blijven dezelfde. Aanvragen voor handelsvestigingen die vóór 29 december 2009 werden ingediend, moeten de oude wet (en oude criteria) nog volgen. Aanvragen vanaf 29 december 2009 volgen de nieuwe wet. Deze nieuwe wet is dus nog altijd federaal en is een tijdelijke oplossing om in regel te zijn met de Europese Dienstenrichtlijn. Volgens informele gesprekken met de Federale Overheidsdienst (FOD) Economie wordt er verwacht dat de gewesten op termijn deze materie zullen overnemen met een eigen wetgeving.

1.3.4. Het strategisch plan voor toerisme en recreatie in de Antwerpse Kempen 2008-2013 Toeristisch Vlaanderen wordt in drie grote delen, de zogenaamde ‘macroproducten’, opgesplitst: de kust, de zes kunststeden Brugge, Gent, Antwerpen, Brussel, Mechelen en Leuven en de 15 groene regio’s. De Antwerpse Kempen is één van deze vijftien groene regio’s. Op zijn beurt worden de Antwerpse Kempen gevormd door 46 gemeenten uit het volledige arrondissement Turnhout en uit delen van de arrondissementen Antwerpen en Mechelen. Toerisme Provincie Antwerpen (TPA) ontwierp voor de Antwerpse Kempen eind 2008 een nieuw strategisch plan met planperiode 2008-2013. Qua visie willen de Antwerpse Kempen ‘door een markt- en klantgerichte aanpak en het aanbieden van producten met een hoge belevingswaarde’ optimaal inspelen op de behoeften en verlangens van zijn bezoekers. Kwaliteit en innovatie staan hierbij centraal. Dit alles wil men bereiken via een krachtenbundeling tussen alle betrokkenen. Qua positionering gaat men voor ‘de Antwerpse Kempen, het land van buitenpretjes’, een bestemming waar men kan ‘samen actief genieten en herladen in het groen’.


Juli 2010

68

1.3.5. Streekpacten 1.3.5.1. Antwerpen Het streekpact van het Regionaal Sociaaleconomisch Overlegcomité (RESOC) Antwerpen stelt onderstaande aandachtspunten op die relevant zijn voor de detailhandel: faciliteren van de verdere groei en ontwikkeling in de tertiaire en quartaire sector; versterking van de commerciële kernen ten dienste van de detailhandel; de stad Antwerpen en de regio verder laten groeien als trekpleister voor toerisme. Verder hecht RESOC Antwerpen veel belang aan maatschappelijk verantwoord ondernemen (MVO) en wil initiatieven in de regio actief ondersteunen en MVO als concept verder promoten.

1.3.5.2. Mechelen Uit het streekpact blijkt dat het arrondissement Mechelen zich wil ontwikkelen als een ondernemende regio door een positief ondernemersklimaat te creëren. Verder geldt het Maatschappelijk Verantwoord Ondernemen (MVO) als basisprincipe voor alle economische activiteiten.

1.3.5.3. Kempen De kleinhandel is een niet te onderschatten economische activiteit voor de Kempen, die verder ontwikkeld kan worden op speciaal daarvoor bestemde plaatsen (kleinhandelszones) en in de woonkernen. RESOC Kempen is ook van mening dat een goed ontwikkelde kleinhandel een bijdrage kan leveren tegen de leegloop van stedelijke en dorpskernen, enerzijds, en deze gebieden kan versterken, anderzijds. Bij de verdere ontwikkeling van specifieke kleinhandelszones dient een globale visie voor de hele zone gecreëerd te worden.

1.4. Marktspelers Naast het bovenlokale beleidskader, de trends inzake retail en consument en de detailhandelsstructuur (op basis van het koopstromenonderzoek en de inventarisatie van de handelszaken) zijn de marktspelers ook een belangrijk element in het kader van de visievorming. In deze paragraaf worden de bevindingen van vijf diepte-interviews met marktspelers weergegeven. Tijdens deze gesprekken kwamen volgende elementen aan bod: visie; sterke en zwakke punten van de detailhandel in de provincie; toekomstverwachtingen; uitdagingen; evaluatie van het huidige beleid van de provincie Antwerpen inzake detailhandel;


Juli 2010

69

trends. Volgende spelers werden bevraagd: Unizo; Retail Forum; Redevco; Multi Development; groepsgesprek met Fedisleden.

1.4.1. Multi Development WES sprak met Marleen De Wolf (managing director) en Femke Wokke (market researcher) van Multi Development. Multi Development is één van de belangrijkste commerciële ontwikkelaars van binnenstedelijke retailprojecten en multifunctionele ontwikkelingen (complexe projecten). Het bedrijf is in een twintigtal landen actief (vier personen in België tewerkgesteld). Multi Development investeert in, ontwikkelt en beheert winkelcentra op grote schaal. Enkele recente afgewerkte projecten zijn de stadfeestzaal (Antwerpen) en Den Tir (Antwerpen). Voorbeelden van toekomstige projecten zijn De Klamp (Boom) en Sterpenich (Aarlen). Projecten van Multi Development starten meestal vanuit “wedstrijden” uitgeschreven door overheden. Dit omdat er zeker draagvlak van de overheid aanwezig is en betrokken partners achter het project staan. Het bedrijf hecht zeer veel belang aan het voortraject. Multi Development benadrukt de creativiteit en de duurzaamheid van het (de) (toekomstige) project(en). Belangrijk is de meerwaarde voor de consument en voor de retailer. Architecten houden bij het tekenen en ontwikkelen dan ook rekening met deze doelgroepen (niet enkel oog voor het architecturale). De macht van de ontwikkelaar is beperkter geworden en is verschoven naar de huurder/retailer. Multi Development zit bij projectontwikkeling al in een vroeg stadium samen met de retailers, zoals IKEA. Multi Development ontwikkelt hun projecten vanuit het oogpunt van de retailer. Inzake trends werden volgende elementen aangegeven: opkomst van het internet; schaalvergroting en schaalverkleining: de grote worden groter, de kleine worden kleiner; showrooms van ‘internetretailers’: consument wil eerst ‘voelen’ vooraleer hij/zij koopt op het internet. Probleem bij de winkels (met showroom) is dat consumenten komen kijken, maar niet direct kopen. Consumenten verzamelen eerst info, beslissen thuis en kopen dan via het internet (cf. Van den Borre). De locatie is zeer belangrijk bij showroomwinkels (niet in de binnenstad, maar in de periferie); experience shops; innovativiteit. Volgende geografische en ruimtelijke principes werden aangehaald: in België is een clustering en vernieuwing van een bestaand winkelpatrimonium aangewezen. De klemtoon ligt eerder op herontwikkelen, revitaliseren en minder op nieuwe greenfieldontwikkelingen. Nieuwe locaties worden schaars. Bepaalde perifere locaties dienen te worden geherstructureerd en retailparken worden gerestyled. Nietfunctionerende winkelgebieden dienen een nieuwe structuur te krijgen inzake retail;


Juli 2010

70

streven naar evenwicht periferie-binnenstad. De locatie is essentieel bij de periferie:

winkels moeten bij uitvalswegen liggen. Perifere winkelgebieden zullen altijd blijven, maar dienen wel meer geclusterd te worden; consument hecht belang aan aangename omgeving (het winkelgebied is zijn third “place” naast zijn huis en zijn werk). Retailers willen evenwel niet betalen voor kwalitatieve publieke ruimte. Multi Development haalt tevens aan dat de huurprijzen in België lager liggen dan in Nederland (en Frankrijk). Dit heeft te maken met het feit dat het afzetpotentieel in een welbepaalde locatie lager ligt dan in Nederland. Door het feit dat Nedeland geen lintbebouwing kent, wonen de gezinnen meer rondom een kern en is het potentieel van een winkel in deze kern bijgevolg ook groter. De huurprijs is immers een weerspiegeling van het margepotentieel op een bepaalde locatie. De lage huurprijzen zijn een probleem om kwalitatieve projecten te ontwikkelen. De prikkel bij de huurder/retailer om te vernieuwen in assortiment en in retailconcept blijft dan ook uit. De huurprijs is ook afhankelijk van projecten in de buurt en van de bereikbaarheid. Wanneer verschillende delen van een stad inzake retail ontwikkeld worden en consumenten deze gebieden gemakkelijk kunnen bereiken, dan zal de huurprijs ook gaan stijgen. Inzake het beleid van de overheid werden volgende zaken aangehaald: vroeger was er een gebrek aan visie inzake detailhandelsbeleid. Nu ontstaat er stilaan een visie vanuit de overheid, maar er is teveel focus op het architecturale. Er is te weinig aandacht voor het functionele (bijvoorbeeld ondergronds parkeren) en voor het consumentengedrag; in België moet men te veel compromissen maken om iets binnen tien jaar gerealiseerd te krijgen; er is nood aan een eenduidig beleid en visie van de verschillende overheden; parkeersignalisatie is heel belangrijk. Multi Development onderschrijft de polarisatie tussen buurtwinkelgebieden en grote kernwinkelgebieden. Dit impliceert wel gevolgen inzake mobiliteit. De reikwijdte (invloedssfeer) van de stad Antwerpen wordt steeds groter. Het wordt een uitdaging voor de stad Antwerpen om dan ook de massaconsumenten in de binnenstad, het kernwinkelgebied, te kunnen blijven ‘slikken’. De overheid wil het verkeer in de binnenstad ontmoedigen, maar het lukt hen niet. De overheid gaat ervan uit dat een daling van het aantal parkeerplaatsen tot minder verkeer leidt. Dit is slechts ten dele waar aangezien automobilisten dan langer naar een plaats zoeken. Daarom is er ook potentieel voor de subkernen omwille van de mobiliteit. Het detailhandelsaanbod in subkernen, zoals bijvoorbeeld Schilde, is specifiek omwille van bereikbaarheid en proximiteit verder gegroeid. Inzake zwakke punten haalt Multi Development aan dat veel gemeenten (bijvoorbeeld Westerlo en Brasschaat) een te uitgebreid handelslint hebben. Consumenten moeten de auto nemen om verschillende winkels te bezoeken. Subkernen mogen het handelslint niet lang maken. Concentratie is essentieel.


Juli 2010

71

1.4.2. Unizo WES sprak met Elly Van den Broek (adviseur Lokale Werking), Peter Aerts (regiodirecteur Antwerpen-Mechelen), Kristof Thijssens (regiodirecteur Kempen) en mevrouw Mia Van Compernolle (adviseur Ruimtelijke Ordening en Mobiliteit, Unizo Vorming). Hieronder volgt een overzicht van de belangrijkste elementen die tijdens het gesprek naar voren kwamen.

Inzake beleid en beleidsprincipes

De stad Antwerpen heeft volgens Unizo een duidelijke visie inzake detailhandel. Er

werden shoppingsgebieden en lokaal verzorgende winkelgebieden afgebakend. Van de talrijke winkelgebieden worden een aantal geheroriënteerd op plaatselijke bediening. Er is geen visie aanwezig voor een groot aantal gemeenten in de noordelijke schil rond Antwerpen (met uitzondering van Brasschaat). Een aantal gemeenten hebben een commercieel strategisch plan uitgewerkt. Het ambitieniveau van sommige gemeenten ligt soms wat te hoog. Niet iedere gemeente kan het shoppinggebied bij uitstek worden. De hiërarchie der steden dient hier gerespecteerd te worden en elke stad of gemeente dient zijn plaats te kennen. De meeste gemeenten hebben geen instrumentarium om de detailhandel te sturen. Het is belangrijk dat er een goede samenwerking is tussen de dienst Ruimtelijke Ordening van de gemeente en de dienst Economie. De dienst Ruimtelijke Ordening heeft immers een aantal instrumenten om de detailhandel ruimtelijk te sturen. Mobiliteit is een cruciaal aspect om de detailhandel te laten floreren. Binnen de grote steden dient er voldoende aandacht te gaan naar de lokale winkelgebieden in de wijken. Deze hebben een verzorgende functie. Acties zoals ‘de gouden glimlach’ om deze winkelgebieden te ondersteunen. Veel gemeenten zijn gepakt geworden op de snelheid waarmee socio-economische vergunningen werden aangevraagd. De aanvragen kwamen sneller dan het ontwikkelen van een visie inzake kernversterkend beleid. Unizo is voorstander van een kernversterkend beleid. Lange handelslinten rondom steenwegen kunnen vervangen worden door retailparken. Unizo is niet per definitie tegen grootschalige detailhandelsprojecten (zoals de Klamp) voor zover deze op een goede locatie liggen en voor zover er overleg is tussen de verschillende betrokken partijen. Dit is niet het geval voor de Klamp: de plaats waarop dit project wordt ingepland is ongunstig voor de mobiliteit en voor de bestaande handel. Er is tevens een gebrek aan overleg tussen de verschillende betrokkenen omtrent dit project. De onmiddellijke nabijheid van een parking is essentieel voor lokaal verzorgende winkelgebieden. Voor grotere winkelgebieden georiënteerd op funshoppen is een centrale parking meer aangewezen.


Juli 2010

72

Inzake de rol van de provincie

Volgens Unizo zou de provincie haar rol moeten opnemen inzake de toekomstvisie

van de baanconcentratie A12. Een coherente visie kan enkel op provinciaal niveau. Het provinciale niveau is het juiste niveau om een visie te vormen inzake grootschalige detailhandelszaken. Dit kan immers moeilijk op gemeentelijk niveau aangezien de invloed grensoverstijgend is. Dit was momenteel een probleem inzake socioeconomische vergunningen waarbij de gemeente een dossier kon goedkeuren dat een sterke negatieve impact heeft op naburige gemeenten. Deze evaluatie gebeurt beter op mesoniveau. Er is een rol weggelegd voor de provincie om de gemeenten best practices aan te reiken inzake detailhandelsbeleid met een link naar de instrumenten (RUP, stedenbouwkundige voorschriften, premiestelsels en handelspandenfonds, afbakening van het commerciële centrum, …). Proactief meedenken met de gemeente inzake het detailhandelsbeleid. Ervaringsuitwisseling, netwerksessies, … Volgens Unizo zou de provincie een rol kunnen vervullen in het proactief aantrekken van handelaars naar kleinere gemeenten. Dit kan gebeuren door het afbakenen van de doelgroep (type winkelbedrijven en zelfstandige handelaars), het opmaken van een communicatieplan gericht op deze doelgroep en het uitvoeren van de nodige communicatie en prospectieacties.

Inzake instrumenten

Het Ruimtelijk Structuurplan Provincie Antwerpen (RSPA) is een belangrijk instrument

voor de provincie om detailhandel te sturen via de afbakening van kleinhandelszones en via de toetsing aan de reële situatie. Het RSPA doet meer uitspraken inzake detailhandel in vergelijking met structuurplannen van andere provincies zoals het RSP WestVlaanderen. Het Ruimtelijk Uitvoeringsplan (RUP), stedenbouwkundige voorschriften, premiestelsels en handelspandenfonds, afbakening van het commerciële centrum, bestemmingswijziging, … Ter vermindering van de leegstand zouden er afspraken kunnen worden gemaakt met de verhuurders om de huurprijs lager te laten starten en deze progressief te laten stijgen. Zo is het financieel ook haalbaar voor zelfstandigen om een zaak te starten. Het totale bedrag dat de verhuurder ontvangt, kan gelijk blijven. Financiële incentives van handelspandenfondsen dienen geografisch goed afgebakend te worden (commercieel centrum) en voldoende groot te zijn om het gedrag van de retailers te sturen.

Inzake sterke en zwakke punten van de detailhandel

Wordt de kaart van de detailhandelsstructuur bekeken dan valt naast de stad Antwer-

pen (met internationale uitstraling) ook de goede ligging en het ruime verzorgingsgebied van Turnhout op. Turnhout zal in de toekomst zijn positie verder kunnen versterken. Mechelen heeft ook invloed buiten de provincie. Het dient zijn troeven verder uit te spelen (“Antwerpen in ’t klein”). Mobiliteitsproblemen dienen verder te worden opgelost (K. Mercierplein, stationsomgeving).


Juli 2010

73

Heist-op-den-Berg heeft ook potentieel. Lier heeft een kleine compacte binnenstad met een gespecialiseerd aanbod. Daar-

naast staat de stad Lier sterk op het vlak van cultuur en geschiedenis en dient er gewerkt te worden aan de bereikbaarheid van het handelscentrum. De mogelijke ontwikkeling van de Van de Ven-site in Olen heeft een negatieve invloed op mobiliteit omwille van het verkeersgenererende karakter van de bezoekersstromen. De Statielei in Mortsel wordt een uitdaging inzake leegstand.

Inzake trends, kansen of bedreigingen

Het verkeersvrij maken van winkelstraten met een ruim aanbod aan fun shoppinggoe-

deren kan het winkelgebied versterken. De voedingsdetailhandel krijgt het moeilijk (Syntra schaft op bepaalde plaatsen de slagerijopleiding af). Er is een trend dat winkels zich vestigen nabij stationscentra en voetbalstadia. Dit biedt mogelijkheden voor kruisbestuiving en gedeelde infrastructuur.

1.4.3. Retail Forum WES sprak met Jo Vanmeirhaeghe (algemeen secretaris Retail Forum). Retail Forum is het gespreksforum van retailers rond winkelvastgoed. De organisatie groepeert 78 retailgroepen die samen goed zijn voor 120 “enseignes” of winkelformules. Hierin zitten zowel grote als kleine ketens met meer dan vijf vestigingen. De organisatie vertegenwoordigt tussen de 6.000 à 7.000 verkooppunten. Volgende aspecten kwamen aan bod:


Er is/was geen duidelijke visie aanwezig inzake de ruimtelijke ordening van het win-

kelgebeuren. Beleidsmakers hadden geen visie inzake baanwinkels of die visie is te laat gekomen. Hierdoor is het voor projectontwikkelaars ook gissen wat kan en niet kan. Het winkelapparaat dient zich aan te passen aan de noden van de plaatselijke bevolking. Wonen in bepaalde gebieden veel allochtonen (bijvoorbeeld Mechelen, Abdijstraat Antwerpen) dan is het ook logisch dat het winkelapparaat exotischer wordt en dat discountformules aan belang winnen. De huidige ontwikkelingen aan de A12 zetten aan tot nadenken. Er is behoefte aan een duidelijke visie. Voetbalstadia en retail zijn moeilijk te combineren. Er is geen kruisbestuiving en retail mag ook niet als financiële melkkoe van een voetbalstadium gezien worden. Het is niet eenvoudig om stationslocaties als retailbestemming te ontwikkelen, zeker als ze niet verweven zijn met het kernwinkelgebied. Retailformules die zich richten op nomadebehoeften voor reizigers (on-the-go consumptie zoals krantenwinkels, smoothies, boordjes, koffiebar, …) hebben in stationslocaties succes.


Juli 2010

74

Inzake de rol van de provincie/overheid en instrumenten

De overheid dient niet de plaats in te nemen van de actoren. Er dienen bijvoorbeeld

geen premies ter vermindering van de leegstand te worden uitgekeerd. De overheid dient te zorgen voor veiligheid, netheid, sfeer, parkeerruimte, mobiliteit, culturele projecten, evenementen, tentoonstellingen, … Premies stimuleren de verkeerde mensen en subsidies maken het verschil niet. Retail Forum vindt het niet wenselijk dat de overheid de toegang tot bepaalde branches op bepaalde plaatsen beperkt. Bijvoorbeeld op B-Park in Brugge is geen textiel mogelijk wegens de bescherming van de binnenstad. De periferie en de binnenstad zijn complementaire type shoppingbestemmingen en bijgevolg hoeven er geen beperkingen te zijn.


De provincie Antwerpen loopt voorop inzake detailhandel in vergelijking met andere

provincies. Retailers testen hier hun nieuwe formules uit. Nieuwe consumententrends zijn in deze provincie iets explicieter en vroeger aanwezig. Gezien de kleine oppervlakte van de provincie en de grote bevolkingsdichtheid is er voor de detailhandel nauwelijks een onderscheid tussen het stedelijke en het buitengebied. De verstedelijkte driehoek Gent, Brussel, Antwerpen of de Vlaamse Ruit zal zich verder uitbreiden. De commerciële linten groeien verder tot in de dorpen van het buitengebied. Er ontstaat nauwelijks onderscheid tussen dorpen en agglomeratiesteden. Dit betekent dat voor de provincie Antwerpen enerzijds, één economische visie inzake detailhandel kan volstaan, maar anderzijds, dat het spanningsveld inzake ruimtelijke ordering verder groeit. De lintbebouwing (en bewoning) liggen mede aan de basis van de handelslinten (cf. Nederland waar de handelszaken veeleer in de kern zijn terug te vinden, net als de bewoning). Retail volgt immers de demografie. De stadfeestzaal is geen overweldigend succes. Er is te veel oogverblinding en te weinig handel. Kernontwikkeling en detailhandel in historische panden zijn niet altijd even eenvoudig.

Inzake trends

Centrumlocaties en perifere locaties zijn zeer complementair voor retailers. De vraag

naar baanwinkels neemt nog verder toe. Retailers zoals Kruidvat en Torfs, die traditioneel op centrumlocaties zitten, vinden stilaan de weg naar baanlocaties of vestigen zich op retailparks. Bereikbaarheid en betaalbare huurprijs spelen hier een belangrijke rol. Er is ook een omgekeerde beweging: doe-het-zelfzaken, zoals Brico, experimenteren met kleine formules, zoals Brico City. De “verdiscountering” van de detailhandel vormt een belangrijke bedreiging voor de aantrekkelijkheid van de binnenstad. Het is belangrijk dat een binnenstad zich gaat onderscheiden door bijvoorbeeld productontwikkeling (evenementen, animaties) en citymarketing. Door de branchevervaging zal de vraag naar grotere panden verder stijgen. Door de drang van ruimtedominantie van de retailers zal de vraag naar winkelvloeroppervlakte verder toenemen. Retail Forum verwacht een verdere stijging van de totale vraag naar winkelvloeroppervlakten waarbij baanwinkels instaan voor 80% van de groei.


Juli 2010

75

De trend naar experience shoppen is relatief beperkt in omvang. Shopping centra zijn

rendabel dankzij retailers zoals Kruidvat, die een kritische massa bereiken. De polarisatie tussen buurtwinkels (het marktaandeel van het F3-winkeltype1 stijgt) en grote binnenstedelijke shoppinggebieden wordt bevestigd door Retail Forum waardoor “stuck-in-the-middle” gebieden zoals wijkcentra en binnenstedelijke winkelstraten het soms moeilijk krijgen.

1.4.4. Redevco WES sprak met Filip Dubois, head of asset development van Redevco. Redevco staat voor Real Estate Development Company. Redevco Belgium is sinds 1999 als zelfstandige vastgoedonderneming actief in België. Het is een discrete maar belangrijke speler op de Belgische professionele vastgoedmarkt. Met een portefeuille van circa 2 miljard euro in België is het goed voor de vierde plaats inzake vastgoed, na Cofinimmo, Axa en Fortis RE. De totale grondoppervlakte bedraagt meer dan 2 miljoen m². Van de portefeuille is circa 90% belegd in retail. Met een portefeuille van 1,8 miljard euro in retail is Redevco in België veruit nummer één voor winkelvastgoed. De overname van de GB Immoportefeuille in 2001 voor meer dan 1 miljard euro zorgde voor de grote sprong voorwaarts. Redevco wordt gecontroleerd door de Zwitserse holding Cofra Holding van de familie Brenninkmeijer, ook de familie achter de C&Aketen. Het winkelvastgoed wordt verhuurd aan C&A (uiteraard), Inno, Brico, Carrefour, Quick, Auto5, Media Markt, … Diverse panden zijn in de provincie Antwerpen gelegen, zoals de Inno (op de Meir) en de C&A in Antwerpen-centrum. Redevco is tevens eigenaar van het terrein gelegen langs de Boomsesteenweg/A12, naast de IKEA-vestiging in Wilrijk. Het terrein lag destijds in een KMO-zone die geen handelsvestigingen toeliet. Samen met de stad Antwerpen en met IKEA werd een Bijzonder Plan van Aanleg (BPA) opgesteld die voorzag in de mogelijkheid om op dit terrein winkels te vestigen. Het BPA Geleegweg voorzag in de creatie van een retailcluster voor het hele gebied, waaronder het terrein van Redevco. Dit was een primeur voor Vlaanderen. Dit cluster, onder de vorm van een retailpark (met een gemeenschappelijke in- en uitrit), maakt ook integraal deel uit van het RSPA en is opgenomen als strategische handelsbestemming voor Antwerpen. Op het terrein bevinden zich Saturn (Media Markt), Brico en Maison du Monde. In een volgend stadium wordt IKEA herbouwd wat zal leiden tot een volledige integratie in het retailpark.

1

AC Nielsen deelt het voedingsuniversum als volgt in:

F1 winkels: grootdistributie zoals Carrefour Hypermarket, Carrefour Market (met uitzondering van de franchisevestigingen), supermarkten Delhaize, Colruyt, Cora, Match, Champion en super M (Mestdagh). Hard Discounters: Aldi en Lidl. F2 winkels: middelgrote distributie zoals Alvo, Okay, AD Delhaize, Proxy Delhaize, Spar, Profi, Smatch, Carrefour Market onder franchiseformule en andere winkels met meer dan 400 m² verkoopoppervlakte). F3 winkels: alle zelfbedieningszaken met een verkoopoppervlakte van minder dan 400 m² (bijvoorbeeld Supra, Prima, Carrefour Express en de winkels met traditionele bediening waaronder de nachtwinkels).


Juli 2010

76

Redevco investeert zowel in centrumlocaties als in perifere locaties zolang ze gelegen zijn op “prime” locaties en in een cluster met andere winkels. De komende jaren wordt veel geïnvesteerd in renovatie en optimalisatie van bestaande handelspanden (waaronder het GIB-vastgoed (Grand Bazar, Inno(vation), Bon Marché)). Het vernieuwen van de infrastructuur is essentieel. Er is aandacht voor groen, wandelpromenades, bufferbekkens en duurzaamheid (zonnepanelen). Het retailpark in Wilrijk heeft een prijs ontvangen voor meest groene retailpark.


Lintbebouwing en baanwinkels in lintbebouwing dienen een uitdovend principe te zijn. Baanwinkels dienen bij voorkeur geclusterd te worden op een kwalitatief en goed bereikbaar retailpark. Centrumlocaties zijn interessant voor zover ze voldoende bereikbaar zijn met de auto en voor zover de automobilist via een parkeerroute gemakkelijk een parkeerplaats vindt. Stadscentra en winkelstraten worden autovrij. Stationslocaties kunnen aantrekkelijk zijn voor zover het concept voldoende visibiliteit van de winkels garandeert. Kruisbestuiving tussen retail en andere functies (zoals fitness) kan interessant zijn.

Inzake de rol van de provincie/overheid en instrumenten

De grote steden gaan zelf hun visie uitwerken en hun beleid implementeren, dus de rol van de provincie is hier vrij beperkt. De provincie kan via RSP en RUP’s haar visie tot stand laten komen. Het is belangrijk dat de provincie een helikopterview ontwikkelt omdat bepaalde projecten ook een invloed hebben op naburige gemeenten (bijvoorbeeld de Klamp). Redevco is geen voorstander van de Klamp omdat Redevco gelooft dat dit project problemen inzake mobiliteit zal teweegbrengen en de leegstand op de Boomsesteenweg zal versterken.


Lintbebouwing ligt mee aan de basis van het ontstaan van baanwinkels. Turnhout dient oog te hebben voor de ontwikkeling van een shoppinglus. De stadfeestzaal in Antwerpen draait niet optimaal. De prachtige inrichting doet de

winkels naar de achtergrond verdwijnen. De inkom aan de Meir is te smal. Het volume van de winkels is te klein. Mechelen is de laatste jaren sterk vooruitgegaan, zowel het centrum als de periferie. In verhouding tot de plaatselijke bevolking is Den Tir te mooi en te duur. Er is geen optimale verbinding tussen Den Tir en de Abdijstraat. Misschien kan het overdekken van de oversteek soelaas brengen.


Juli 2010

77

Inzake trends

De totale vraag naar winkelvloeroppervlakte zal wellicht in de toekomst afnemen.

Door het internet en de informatietechnologie zijn retailers in staat om het winkelnetwerk verder te optimaliseren in functie van het koopgedrag. Grote winkels op toplocaties zullen blijven. Een aantal ketens zullen nog een sterke expansie uitvoeren. Langs de andere kant zullen er ook een aantal winkels verdwijnen. De wetgeving voor projectontwikkelaars wordt complexer: milieueffectrapportage (MER), mobiliteitsstudies, bouwvergunningen, socio-economische vergunningen. Ook de beroepsmogelijkheden van de nieuwe codex ruimtelijke ordening kunnen projecten sterk vertragen. Hierdoor gaan op lange termijn enkel investeerders met een visie verder investeren.

1.4.5. Fedis WES organiseerde een groepsgesprek met de leden van de werkgroep “handelsvestigingen” van Fedis. Volgende deelnemers waren ingeschreven: Marc De Hauw - Carrefour Belgium; Dirk De Ridder - Ikea; Jan Delfosse - Fedis; Lieve Gelaude - Brantano; Peter Haegeman - Fedis; Georges Hanot - Floract; Stéphane Hermant - Sogesma; Olivier Massin - Colruyt; Peter Muylaert - Delhaize Group; Nathalie Pint - Fedis; Kristien Pollers - New Vanden Borre; Jean-Luc Storme - Cora; Anne-Claire Van de Put - Delhaize Group; Patrick Van Humbeeck - Carrefour Belgium; Marc Van Severen - C&A - Cofra Brussels (anc. Anthos België/Belcura); Christiaan Van Wilderode - Gamma; Eliane Vander Stadt - Carrefour Belgium; Chris Vanderroost - Plan-it; Olivier Weets - Mestdagh; Christian Van Wilderode - Gamma België. Volgende elementen kwamen aan bod: mobiliteit wordt een cruciale factor. Centrumlocaties in grootstedelijke gebieden zoals Antwerpen dienen gemakkelijk bereikbaar te blijven. De herontdekking van de centrumlocaties brengt ook een mobiliteitsprobleem met zich mee. Willen centrumlocaties competitief blijven, dan dienen ze goed ontsloten te worden voor alle verschillende vervoermodi (auto, fiets, openbaar vervoer); het herontwikkelen van centrumlocaties is niet eenvoudig. Er gaat te veel aandacht naar de renovatie van de panden en te weinig aandacht naar de commerciële en functionele noden van de retailer (cf. stadfeestzaal);


Juli 2010

78

er is behoefte aan een aanbodbeleid vanuit de overheid dat duidelijk aangeeft waar

ze met expansieplannen terecht kunnen; grootschalige detailhandel wordt vanuit de overheid altijd negatief bekeken, terwijl het wel voldoet aan de consumentenbehoeften en terwijl er wel arbeidsplaatsen worden gegenereerd. (Een fabriek als Opel Antwerpen wordt sterk ondersteund vanuit de overheid, terwijl baanwinkels worden afgeremd. Beide sectoren scheppen werkgelegenheid en maken aanspraak op ruimte en op het verkeersnetwerk); er dient vanuit de overheid ruimte voorzien te worden voor nieuwe creatieve concepten. Er mag geen te dwingend keurslijf komen dat creatieve concepten en combinaties met andere sectoren en functies belet; iedere retailbranche heeft zijn specifieke behoeften. Een kledingzaak heeft andere behoeften inzake ligging en ruimte dan een meubelzaak of een tuincentrum. De overheid dient met deze specifieke zaken rekening te houden; het is moeilijk om de langetermijnbehoefte aan winkelvloeroppervlakte in te schatten. Ook al zijn bepaalde sectoren (bijvoorbeeld krantenwinkels, dvd-zaken, …) stagnerend, toch moet er ruimte zijn voor nieuwe creatieve retailers; de traditionele clusters voor grootschalige detailhandel (A12/Bredabaan) zitten vol. Nieuwe potentiegebieden krijgen andere prioriteiten (wonen/industrie) terwijl de retailsector in de kou blijft staan; er is een gebrek aan visie vanuit de overheid of indien er een visie is, conflicteert het beleid op de verschillende bestuursniveaus (Vlaanderen/provincie/gemeente); ontwikkelingen dienen te worden afgetoetst aan de commerciële noden en aan de consumentenbehoeften. De consument is “leidinggevend” vanuit retailperspectief; de retailsector staat open voor “tripartiet”projecten waarbij de retailer, de projectontwikkelaar en de overheid zijn betrokken.

1.5. Huidige provinciale rol en visie inzake detailhandel In dit hoofdstuk worden de huidige provinciale rol en het huidige provinciale beleid inzake detailhandel binnen de globale bestuurlijke context in kaart gebracht. Er wordt gekeken naar diverse beleidsdomeinen en beleidsinstrumenten. Deze stap gebeurde via desk research en via gesprekken met bevoorrechte getuigen bij de provincie. Er werden gesprekken georganiseerd met volgende personen: Miranda Coppens (diensthoofd) en Johan Arnauw van de dienst Ruimtelijke Planning; Myriam Rebahi van de dienst Economie en Internationale Samenwerking; gedeputeerde Koen Helsen, bevoegd voor Economie en Ruimtelijke Planning; Tanja Mattheus (directeur) van de dienst Economie en Internationale Samenwerking; Chris Brouwers (diensthoofd) en Marc Vanhee van de dienst Mobiliteit.

1.5.1. Huidige provinciale rol Het economisch beleid is van groot belang voor de provincie Antwerpen. Het provinciebestuur wil de economische ontwikkeling in de regio stimuleren via een samenwerking met lokale besturen en ondernemers (waaronder detailhandel).


Juli 2010

79

Het provinciebestuur promoot ondernemerschap vanuit haar bevoegdheden door mee te zorgen voor een gunstig ondernemingsklimaat enerzijds, en aandacht voor startende ondernemers anderzijds. Om deze rol vorm te geven, werkt het provinciebestuur samen met bevoorrechte partners, zoals de Provinciale Ontwikkelingsmaatschappij Antwerpen (POM), de werkgeversorganisaties VOKA en Unizo, de vormingscentra en de overleg- en adviesplatformen RESOC Kempen, Mechelen en Antwerpen. Daarnaast treedt de provincie ook op als dienstverlener voor de gemeenten om hen te ondersteunen bij de ontwikkeling in hun bedrijfsvriendelijke rol. Vanuit diverse diensten gebeurt er inzake detailhandel input op economisch, ruimtelijk en mobiliteitsvlak. Voor de economische beleidsvoorbereiding kan het provinciebestuur een beroep doen op de dienst Economie en Internationale Samenwerking. Deze dienst heeft als doel de economische ontwikkeling op het grondgebied van de provincie Antwerpen mee te ondersteunen en het beleid met betrekking tot internationale samenwerking vorm te geven in het provinciebestuur. De dienst voert zelf ook een aantal kerntaken uit. Het team Economie is georganiseerd rond vijf kerntaken: 1. ondersteuning bieden aan ambtenaren en mandatarissen van de 70 gemeenten bij de uitvoering van hun gemeentelijk economisch beleid; 2. ondersteuning bieden aan starters en KMO’s gevestigd op het grondgebied van de provincie (opleiding, informatie, sensibilisering, imagoversterkende initiatieven, …); 3. ondersteuning van de streekontwikkeling door overleg met en participatie in de verschillende RESOC’s (Kempen, Mechelen, Antwerpen) en het ERSV; 4. het bevorderen van initiatieven in de sociale economie op het grondgebied van de provincie; 5. projectwerking, het initiëren, uitvoeren en/of begeleiden van economische projecten (bijvoorbeeld detailhandel, …). In bovenstaande kerntaken wordt het aspect detailhandel meegenomen en dit voornamelijk bij de eerste, tweede en vijfde kerntaak. De ondersteuning van de gemeenten bevat volgende deelaspecten: begeleiding bij de (verdere) uitwerking van het gemeentelijk economisch beleid; ondersteuning bij de oprichting van het aanspreekpunt voor (potentiële) ondernemers; gemeenten aanzetten tot de uitbouw van een gemeentelijk economisch beleidsplan; gemeenten zo optimaal mogelijk betrekken bij het opzetten en uitvoeren van projecten; gemeenten informeren over concrete activiteiten en informatie omtrent het provinciaal economisch beleid. Momenteel beperkt de rol van de provincie Antwerpen zich met betrekking tot detailhandel tot het voorbereiden, begeleiden en uitvoeren van studies inzake detailhandel en het ter beschikking stellen van de resultaten (zie ook instrumenten). Dit gebeurt voor en samen met de gemeenten die kunnen deelnemen via een stuurgroep. Tevens heeft de provincie Antwerpen een nieuw subsidiereglement in het leven geroepen om de steden en gemeenten aan te sporen bepaalde acties/initiatieven te ondernemen ter bevordering en versterking van detailhandel in hun gemeente: Het provinciaal subsidiereglement voor initiatieven ter aanmoediging van een dynamisch lokaal detailhandelsbeleid. Daarnaast zijn er ook nog andere diensten betrokken bij detailhandel.


Juli 2010

80

De dienst Ruimtelijke Planning bekijkt de detailhandel vanuit ruimtelijk oogpunt (zie instrumenten). Het beleid voor ruimtelijke ordening heeft als doelstelling een duurzaam evenwicht te scheppen tussen woongebieden, bedrijventerreinen, landbouwzones, groengebieden, ... De provincie speelt een cruciale rol in dat proces, zowel planmatig als uitvoerend. Ruimtelijke planning heeft als doel om voor alle activiteiten een geschikte locatie vast te leggen. Of omgekeerd: om de verschillende locaties een juiste bestemming toe te wijzen. De dienst Mobiliteit neemt het aspect bereikbaarheid voor zijn rekening. De dienst Mobiliteit gaat bij een RUP of een Mobiliteitseffectenrapport (MOBER) advies verlenen aan de dienst Ruimtelijke Planning. De dienst bekijkt zowel het verkeerstechnische (capaciteit) als het aspect verkeersveiligheid. Naast de diensten Economie, Ruimtelijke Planning en Mobiliteit, kan de dienst Landbouw en Plattelandsbeleid betrokken worden. Deze dienst zal enkel betrokken worden in geval van detailhandel in agrarisch gebied. Buiten de kernen kunnen boodschappendiensten een antwoord bieden voor minder mobiele consumenten. Dit zou kunnen geïnitieerd worden door bijvoorbeeld projecten die zich in de sfeer van de sociale economie bevinden. Uiteraard is er hier een raakvlak met het aspect welzijn.

1.5.2. Huidige instrumenten De provinciale dienst Economie en Internationale Samenwerking zet in bovenstaand beleidskader een aantal projecten op en organiseert netwerksessies omtrent detailhandel. In het eerste deel van de legislatuur reikte ze een set van instrumenten aan waarmee de gemeenten aan de slag kunnen om hun eigen economisch beleid te versterken. Dit omvat: een voor de gemeenten gratis toegankelijke databank met het aanbod inzake alle detailhandel, horeca, diensten en leegstand in de eigen gemeente voor een periode van drie jaar, startend vanaf april 2009. Deze databank is een nuttig instrument in het monitoren van de leegstand en de branchemix en wordt elke zes maanden geactualiseerd. Tevens kunnen de gemeenten de onderhandeling met potentiële ontwikkelaars in hun gemeente beter voeren. Dit instrument laat ook toe een vergelijking (benchmark) te maken met andere gemeenten; de resultaten van het koopstromenonderzoek dat gebundeld wordt in gemeentelijke fiches die inzichten leveren inzake koopbinding, koopvlucht, koopattractie alsook in de sterkten en zwakten van de gemeenten met betrekking tot hun detailhandelsbeleid; een elektronisch “lokaal economisch platform”, bereikbaar via internet waarbij gemeenten geïnformeerd worden over alle aspecten van het gemeentelijk economisch beleid alsook informatie met betrekking tot detailhandel; de organisatie van netwerksessies, opleidingssessies en individuele bezoeken aan de gemeentelijke mandatarissen en ambtenaren ter ondersteuning bij de uitbouw van hun gemeentelijk economisch beleid. De gemeenten die niet aanwezig waren op één van de netwerksessies krijgen een persoonlijk bezoek;


Juli 2010

81

een provinciaal aanspreekpunt voor economische materies binnen de provincie. In

opvolging van de senior projectmanager, die de Antwerpse gemeenten op regelmatige basis bezocht, wil de provincie nog meer en beter investeren in het contact met de 70 steden en gemeenten. Door de aanwerving van Bart Maerschalck, die de toekomstige projecten rond detailhandel voor zijn rekening zal nemen, kan Barbara van Aert de coördinatie van het gemeentelijk economisch beleid op zich nemen. De opvolging en plaatsbezoeken bij de steden en gemeenten werden tussen beiden verdeeld; een persconferentie om de resultaten bij een groot publiek bekend te maken; een voorstelling van de resultaten van bovenstaande studies bij derden (bijvoorbeeld RESOC’s, gemeentelijke middenstandsraden); ad hoc individuele bijstand aan gemeenten (reactief); het provinciale subsidiereglement voor initiatieven ter aanmoediging van een dynamisch lokaal detailhandelsbeleid.

Per gemeente wordt er een individuele fiche bijgehouden in het kader van het gemeentelijk economisch beleid met hieronder ook een aantal detailhandelsaspecten. Naast de dienst Economie en Internationale Samenwerking heeft de dienst Ruimtelijke Planning ook een aantal instrumenten in huis die de detailhandel helpen sturen. Een goede wisselwerking tussen het economische en ruimtelijke gebeuren is noodzakelijk. Het RSPA, waarvan het planningsproces van partiële herziening loopt tot december 2010, bakent zones voor detailhandel af, die dan in de GRSP en RUP’s verder worden verfijnd. De provincie heeft momenteel geen instrumenten om te sturen inzake soort winkels en type branchering. Wel kunnen er een aantal voorschriften worden opgenomen inzake “volumineuse goederen’, doch dit is een criterium dat moeilijk te toetsen is bij de aflevering van een vergunning. Dit RSPA is een belangrijk instrument in het ruimtelijk sturen van de detailhandel. Ter realisatie van het RSPA worden door de provincie ook provinciale RUP’s opgesteld die betrekking kunnen hebben op de detailhandel. Hierin worden ook de volumes van de gebouwen gespecificeerd. De deputatie van de provincie staat ook in voor de goedkeuring van de gemeentelijke ruimtelijke structuurplannen, de gemeentelijke RUP’s en de gemeentelijke verordeningen. Ten slotte kan de provincie ook sturen via de planologische attesten. Deze attesten geven aan of een bestaand bedrijf al dan niet kan blijven op de plaats waar het gevestigd is en welke de (ruimtelijke) ontwikkelingsmogelijkheden zijn op korte en lange termijn. Elk bedrijf dat een ruimtelijk uitvoeringsplan (RUP) of bijzonder plan van aanleg (BPA) nodig heeft in geval van uitbreiding of herbouwen kan een planologisch attest aanvragen. Stedenbouwkundige vergunningen kunnen via een beroepsprocedure ook worden aangevochten. Via provinciale RUP’s wordt ook de afbakening van de kleinstedelijke gebieden vastgelegd. Deze afbakening is reeds gebeurd voor Lier en Hoogstraten. Momenteel wordt er gestart met Geel en Mol. Daarna volgen Herentals, Heist-op-den-Berg en Boom. Op lange termijn (2012) komt er een volledige herziening van het RSPA. Onderhavige studie inzake detailhandel wordt geacht de nodige input voor dit planningsproces te leveren. Vooraleer de dienst Ruimtelijke Planning een visie inzake detailhandel en ruimtelijk beleid ter zake kan ontwikkelen, is een goed zicht nodig aangaande de behoeften en de criteria inzake detailhandel.


Juli 2010

82

Een ander instrument is het advies dat de dienst Mobiliteit verleent in het kader van een RUP of een MOBER aan de dienst Ruimtelijke Planning van de provincie. Er is ook advies in het kader van een planMER bij de afbakening van de kleinstedelijke gebieden.


Juli 2010

83


Juli 2010

84

2. VISIEVORMING OP PROVINCIAAL NIVEAU In dit hoofdstuk wordt de visievorming op provinciaal niveau uitgewerkt. Er wordt aangevangen met een aanloop van de visie waarin de uitdagingen, sterktes, kansen en bedreigingen naar voren komen inzake het provinciale detailhandelsbeleid. Vervolgens wordt het kader van de visievorming vastgelegd onder de vorm van visiekrachtlijnen. De marktruimteberekening maakt een inschatting van de toekomstige behoefte aan winkelvloeroppervlakte en de kwaliteit ervan. Per type winkelgebied wordt tevens een set van aanbevelingen uitgewerkt. Vervolgens wordt in het hoofdstuk de toekomstige gewenste rol van de provincie inzake detailhandelsbeleid besproken. Ten slotte worden op het einde van het hoofdstuk verschillende gebieden geselecteerd als ontwikkelingspool waarvoor een visie wordt ontwikkeld. Naast ontwikkelingspolen worden er aandachtsgebieden geselecteerd. Voor gemeenten die niet behoren tot de ontwikkelingspolen en de aandachtsgebieden werd op basis van de gemeentelijke fiche een set van aanbevelingen ontwikkeld. Deze aanbevelingen werden verwerkt in de excelfiches.

2.1. Aanloop tot visievorming Hieronder vallen de sterktes, zwaktes geformuleerd onder de vorm van uitdagingen, kansen en bedreigingen die naar voren kwamen tijdens de interne analyse.

2.1.1. Organisatorische uitdagingen en verbeterpunten Binnen de provincie Antwerpen zijn er een 50 à 60 kleine gemeenten. De rol van de ondersteuning van deze gemeenten bij het invullen van het detailhandelsbeleid is des te groter aangezien bij deze gemeenten meestal de kennis noch de tijd aanwezig is om een adequaat detailhandelsbeleid uit te bouwen. Bij deze gemeentes situeert zich het probleem dat het niet eenvoudig is om de juiste persoon binnen deze gemeente te bereiken die het aspect detailhandel op zich neemt (meestal naast een ander divers takenpakket). Daarenboven is er een probleem van de opvolging op het niveau van de gemeente aangezien dit aanspreekpunt ook betrokken is bij veel andere operationele beslommeringen. Dit hangt uiteraard samen met het ambitieniveau van de desbetreffende gemeente op het vlak van detailhandel. De taak van de ambtenaar op dit niveau om de detailhandel te stimuleren, wordt vaak miskend. De provincie dient de gemeenten te stimuleren om voldoende tijd en middelen uit te trekken om een goed detailhandelsbeleid te voeren. Hiervoor is er binnen de dienst Economie en Internationale Samenwerking behoefte aan extra personeelskracht. Een bijkomende fulltime equivalent (FTE) zou de huidige werkbezoeken aan de gemeente kunnen combineren met andere ondersteuningen en begeleiding inzake detailhandel (bijvoorbeeld de marktontwrichtingstoets in de context van grootschalige detailhandel in kleinstedelijke gebieden). Tevens is het zo dat in België verschillende instanties bezig zijn met bijvoorbeeld het aantrekken van ondernemerschap (waaronder detailhandel). Dit kan gebeuren op het niveau van de gemeenten, op Vlaams niveau via Flanders Investment & Trade, op provinciaal niveau via de Provinciale Ontwikkelingsmaatschappij (POM) en het provinciebestuur, via het havenbedrijf Antwerpen en op regionaal niveau via de RESOC’s. In dit kluwen is het niet eenvoudig om een coherent beleid inzake bijvoorbeeld detailhandel te krijgen.


Juli 2010

85

Ten slotte zou een intensere samenwerking tussen de verschillende diensten op het vlak van detailhandel helpen om de beoogde visie te kunnen implementeren.

2.1.2. Inhoudelijke uitdagingen en verbeterpunten Op basis van de resultaten van de studie (deel 1) blijkt dat vanuit consumentenperspectief de inwoners van de provincie tevreden zijn over het aanbod. Er is de uitdaging om het bereikte niveau te houden. Het huidige aanbod binnen de provincie Antwerpen, alsook de evolutie, worden positief geëvalueerd. Wel dient men erover te waken dat de handelskern in het centrum niet ondermijnd wordt door het toenemende aanbod van grootschalige handelszaken aan de rand. Vanuit economisch standpunt is de koopvlucht buiten de provincie zeer beperkt terwijl er tot op heden nog geen cijfers bekend zijn van de koopattractie van de provincie Antwerpen in Nederland. Vanuit inhoudelijke input kan men zich terecht de vraag stellen of het aanbod in de toekomst attractief genoeg zal blijven inzake specialisatiegraad. Het aanbod is immers weinig uniek. Er is de vraag naar de differentiators van de winkelgebieden. Deze differentiators situeren zich op ruimtelijk vlak (bijvoorbeeld het gezellige stadscentrum) en hebben minder en minder te maken met het aanbod aan winkels. Met het oog op de toekomst zou men proactief op zoek kunnen gaan naar unieke formules en zo vooropblijven ten opzichte van andere winkelgebieden. Vernieuwen is de boodschap. De belangrijkste shoppinggebieden in de provincie zouden ook unieker moeten gepositioneerd worden. Streekproducten en het thema authenticiteit kunnen hier ook een rol in spelen. Regional branding, zoals het beklemtonen van streekproducten en de eigenheid van een streek, kan overwogen worden. Een goede geloofwaardige positionering is noodzakelijk. De doelgroepen, de productinvulling en de positionering dienen op elkaar afgestemd te worden. De provincie kan voor de gemeenten een kader schetsen om zich goed te positioneren en te promoten. Hierbij aansluitend kan gesteld worden dat shopping centra zoals het Wijnegem Shopping Center moeten blijven vernieuwen om mee te gaan met de consumententrends. Er zijn hier investeringen vereist inzake infrastructuur (ontsluiting). Het is belangrijk de laatste tendensen op de voet te volgen en hiervoor ook de best practises van andere shopping centra in het buitenland te bekijken. Inzake differentiator kunnen unieke winkelformules en het stimuleren van zelfstandige kleinhandel ook het verschil maken. Bij dit laatste is het opwaarderen van het statuut van de zelfstandigen op federaal niveau belangrijk als stimulans. Men dient zich immers te behoeden voor het feit dat omwille van de internationalisering kernwinkelgebieden in de grote steden enkel eenheidsworst herbergen en zich niet voldoende onderscheiden inzake het winkelaanbod van de kleinere gemeenten. Op ruimtelijk vlak heeft de provincie de afgelopen 30 jaar te weinig visie ontwikkeld inzake grootschalige detailhandel. Dit leidde tot een aantal grootschalige inplantingen die vanuit ruimtelijk oogpunt niet optimaal waren. We denken bijvoorbeeld aan de Boomsesteenweg A12, de Rodendijk in Zoersel en grote baanconcentraties in een aantal middelgrote steden.


Juli 2010

86

De Boomsesteenweg is op het vlak van ruimtegebruik niet optimaal: het is een zeer lang handelslint met een amalgaam van verschillende bestemmingen zonder profiel. De evolutie inzake grootschalige detailhandel is onomkeerbaar. Deze formules moeten vanuit het ruimtelijk en mobiliteitsaspect een goede plaats krijgen (bijvoorbeeld aan de rand van de stad, zo dicht mogelijk bij de handelskern). Grootschalige detailhandel op zich is geen prioriteit. Het vormen van een visie wel. Dezelfde redenering geldt voor mobiliteit waarbij de Boomsesteenweg A12, de Bredabaan (Schoten, Merksem, Brasschaat), het Wijnegem Shopping Center en de Turnhoutsebaan (Wijnegem, Schilde) problemen hebben inzake mobiliteit. Dit is tevens het geval voor de toekomstige ontwikkeling inzake grootschalige detailhandel in Olen op de Van de Ven site. Ook parkings in het centrum van grote steden zorgen voor problemen omdat de autobestuurders aldus tot in het centrum rijden. De plaats waar parkeerplaatsen worden aangeboden, is sturend voor het aspect mobiliteit. De dienst Ruimtelijk Planning geeft aan dat de situatie van sommige baanwinkels problematisch is met betrekking tot het aspect “zonevreemdheid”. Dit is bijvoorbeeld het geval voor de Boomsesteenweg omdat veel van deze baanwinkels in een KMO-zone zijn gelegen die in principe niet geschikt is voor detailhandel. Er is ook geen proactief beleid bij de gemeenten om zulke activiteiten te herlokaliseren. De provincie zou dit bijvoorbeeld kunnen sturen via de planologische attesten waarbij een uitbreiding op de huidige situatie niet wenselijk is en een alternatief wordt voorgesteld. Een ander “probleemgebied” is het winkelgebied langs de Bredabaan. Aangezien hier geen parallelweg voorhanden is, zorgen de drukbezochte detailhandelszaken voor een mobiliteitsprobleem. Schoten heeft hier een initiatief in willen nemen maar het Vlaamse Gewest is bevoegd voor deze straat. Voorts zijn er in de provincie een aantal kleinhandelszones die beperkt zullen worden in hun uitbreiding (uitdovend karakter). We denken hierbij aan de Rodendijk in Zoersel en de Liersebaan - Ringbaan - Langestraat in Zandhoven. Bepaalde steden en gemeenten, zoals bijvoorbeeld de stad Lier, planten grootschalige detailhandel in op de grens van hun gemeente. De socio-economische vergunningen werden uitgereikt door de betrokken gemeente maar het effect van de inplanting heeft meer effect op de naburige gemeenten die eigenlijk enkel de lasten dragen maar niet delen in de lusten. Kleine gemeenten redeneren niet altijd vanuit ruimtelijke of mobiliteitsaspecten maar laten zich dikwijls leiden vanuit het aspect opbrengsten in termen van tewerkstelling en inkomsten voor de gemeente. Openbaar vervoer dient verder gestimuleerd te worden, zeker voor winkelgebieden die reeds goed ontsloten zijn en die zich richten op compacte niet-dagelijkse goederen. Tevens dient er gemeld te worden dat een uniforme en duidelijke visie op de verschillende bestuursniveaus soms ontbreekt. De toekomstige ontwikkeling van het winkelgebied Boomsesteenweg A12 kent een gebrek aan (uniforme) visie op Vlaams niveau (streefbeeldstudie), op stedelijk niveau (Antwerpen) en op provinciaal niveau. De provincie is van mening dat grootschalige detailhandel mogelijk is voor zover het binnen de afbakening van het grootstedelijke gebied valt. Ook de betrokken gemeenten Aartselaar, Schelle en Boom, alsook het district Wilrijk willen hun zeg hebben in het gebeuren. Hier lijkt een coördinerende rol weggelegd voor de provincie. De rol van de provincie moet worden genuanceerd. De provinciale overheid kan haar rol niet volledig opnemen door de complexiteit van het dossier en onvoldoende bevoegdheden. De A12 is in principe een Vlaamse bevoegdheid. De provincie kan wel een coördinerende rol uitoefenen vanuit een economische en bovenlokale visie. Het opnemen van deze rol is echter complex gezien de verschillende spelers en de verschillende belangen. Boom en Schelle zijn hierbij niet afkerig voor bijkomende winkelruimte.


Juli 2010

87

Aartselaar voert een uitdoofbeleid en is contra het gebeuren. In het Antwerpse deel (Wilrijk) worden een beperkt aantal zonevreemde activiteiten via een provinciaal RUP bestemd als winkelgebied. Dit is bijvoorbeeld het geval voor het RUP van het gebied rond IKEA dat door Redevco wordt ontwikkeld. Vlaanderen heeft een streefbeeldstudie gemaakt (ventwegen, overkapping) maar de uitvoering laat op zich wachten door gebrek aan middelen. Er is behoefte aan een duidelijke visie die de geografische afbakening van deze (zonevreemde) detailhandel vastlegt. Er zou bijvoorbeeld door de stad Antwerpen of door de provincie een initiatief kunnen worden genomen om een duidelijke visie te ontwikkelen van wat waar mag en wat niet. Nu wordt er te veel in het ongewisse gelaten. Er dient een duidelijke keuze gemaakt te worden: toelaten of uitdoven. Een duidelijke visie is ook de vraag van de projectontwikkelaars. Een duidelijke visie zou bijvoorbeeld kunnen leiden tot investeringen om hier een winkelas te maken die beter voldoet aan de ruimtelijke eisen (bijvoorbeeld onder de vorm van enkele retailparken met een thematische concentratie). Een ander verbeterpunt is het (nog) beter strategisch promoten van de attractieve shoppinggebieden in de centrumsteden buiten de provinciegrenzen. Bij deze promotie zou Toerisme Provincie Antwerpen (TPA) een rol kunnen spelen. Een combinatie tussen toerisme en shopping is hier noodzakelijk. Het centrumwinkelgebied in Antwerpen kan bijvoorbeeld gepromoot worden in Nederland terwijl Mechelen meer wordt gepromoot in Brabant. Turnhout zou samen met Geel en Herentals kunnen gepromoot worden in Nederland. Voorts is er bij te weinig gemeenten een heldere visie aanwezig inzake de toekomstige ontwikkeling van de detailhandel. Er wordt ook op gemeentelijk niveau te weinig strategisch omgesprongen met ruimte terwijl de IKEA-wet wel degelijk een instrument was/is om dit te gaan sturen. De projectontwikkelaars krijgen momenteel te veel vrijheid. De polarisatie van het winkelgebeuren stelt bijzondere eisen inzake mobiliteit van de grote steden. Tevens wordt er voldoende inspanning gevergd op het niveau van de subkernen inzake heroriëntering van het aanbod en inzake mobiliteit zodat deze voldoende aantrekkelijk blijven. De dienst Ruimtelijke Planning kan op heden geen uitspraken doen op het vlak van het ambitieniveau van de detailhandel. Onderhavige studie dient een belangrijke input te vormen voor het nieuwe RSPA (2012).

2.1.3. Bedreigingen (van buitenaf) Het is belangrijk het shoppinggedrag in het grensgebied te aanschouwen. We denken bijvoorbeeld aan de mogelijke ontwikkelingen in Roosendaal en Breda. Ook het Uplace-project in Machelen vormt een grote bedreiging, zeker voor bijvoorbeeld Mechelen. Dit hangt ook deels af van de invulling van dit project. Naarmate het complex meer ervaringsgericht is, zal Mechelen er minder hinder van ondervinden. De vraag is echter of een speler zoals Uplace in staat zal zijn om buitenlandse innovatieve spelers in het experiencegebeuren te overtuigen om zich op deze site te vestigen. Andere mogelijke projecten buiten de provincie zoals de verdere uitbouw van Maasmechelen Village of het Waasland Shopping Center zou de attractiviteit van het Wijnegem Shopping Center kunnen aantasten en aldus een bedreiging kunnen vormen.


Juli 2010

88

Een andere bedreiging zijn de voetbalstadia die gecombineerd worden met retail zoals bijvoorbeeld de intenties van Mechelen (25.000 m² waarvan 12.500 m² herlokalisatie). Ook bijkomende grootschalige winkelcentra zoals de mogelijke ontwikkeling op de Van de Vensite en de Klamp kunnen een bedreiging vormen voor de bestaande handel rondom deze gebieden indien ze onvoldoende complementair worden ingevuld. Het zal niet eenvoudig zijn voor Antwerpen om de koppositie te behouden. De evoluties gaan immers sneller. De provincie moet alert blijven voor toekomstige ontwikkelingen.

2.1.4. Kansen De provincie Antwerpen heeft op heden een aantrekkelijk detailhandelsapparaat dat heel divers is en voldoet aan de consumentenbehoeften (cf. evaluatie door de inwoners). Het is belangrijk dat dit handelsapparaat wordt gekoesterd en dat er een adequate toekomstvisie wordt ontwikkeld die blijft inspelen op de toekomstige consumententrends. Bepaalde trends zoals internationalisering, toenemende mobiliteit en verdere concentratie/polarisatie van de handel moeten als een kans gezien worden voor de provincie. Het feit dat de provincie Antwerpen reeds een aantrekkelijk winkelapparaat heeft dat veel bezoekers aantrekt, betekent dat het aanbod in de toekomst verder kan worden ontwikkeld. Het is gemakkelijker om verder te bouwen op een sterkte dan op een zwakte om te buigen. Succes brengt immers succes. Meer bezoekers betekent dat winkelbedrijven meer interesse hebben om zich hier te vestigen. En een ruimer winkelaanbod leidt vervolgens tot meer bezoekers. Het rekruteringsgebied voor de bezoekers wordt door de toegenomen mobiliteit ook groter. Dit brengt opportuniteiten met zich mee. Citymarketing of winkelgebiedmarketing biedt in dit kader ook kansen, zowel voor de rekrutering van nieuwe shoppers als voor het verhogen van de shoppingsfrequentie. De goede reputatie van (de stad) Antwerpen bij de retailers betekent een troef in het aantrekken van nieuwe innoverende winkelbedrijven.

2.2. Visiekrachtlijnen en aanbevelingen Het vormen van een visie vereist visiekrachtlijnen. Dit zijn ruimtelijke, economische of functionele basisprincipes die de uitgangspunten van de visie vormen. De visiekrachtlijnen geven een kader om het beleid van de overheid en de plannen van de private spelers af te toetsen. De visiekrachtlijnen werden vastgelegd via gesprekken met het bestuur en ambtenaren van de provincie. Er werd eveneens rekening gehouden met de marktnoden van de spelers en de consumententrends.


Juli 2010

89

2.2.1. Visiekrachtlijnen op provinciaal niveau De uitgangspunten bij de visievorming zijn als volgt: ruimtelijk/mobiliteit: kernversterking is het basisprincipe: nieuwe handelsvestigingen in de handelskern genieten de voorkeur boven handelsvestigingen in de periferie. Dit principe kan ook vanuit een ruimer perspectief worden toegepast: bijvoorbeeld baanwinkels zijn minder goed dan een nieuwe ontwikkeling nabij de handelskern. De ontwikkeling in de periferie dient te worden ingeperkt, activiteiten worden bij voorkeur geografisch geclusterd. Het ideale beeld is alles in de kern onder te brengen of een clustering in de rand, retailparken genieten de voorkeur boven baanconcentraties/handelslinten omwille van een schaarser ruimtegebruik, een verhoogde verkeersveiligheid (één in- en uitrit) en het feit dat het bezoeken van meerdere winkels op het park niet leidt tot bijkomende verplaatsingen. Dit laatste is bij baanconcentraties onder de vorm van lintbebouwing immers wel altijd het geval. Er dient een alternatief inzake handelslinten te worden aangeduid. Lintbebouwing en baanwinkels in lintbebouwing dienen een uitdovend principe te zijn, functies die complementair zijn inzake de tijdstippen van bijvoorbeeld parkinggebruik en toegangswegen worden bij voorkeur gecombineerd om duurzaam ruimtegebruik in de hand te werken (bijvoorbeeld de combinatie van kantoren, winkels en leisureactiviteiten zoals cinema en discotheken (Metropolis en de Nox)). Vanuit het principe van schaars ruimtegebruik kan een combinatie van functies nuttig zijn. Bijvoorbeeld een bedrijventerrein met aan de rand retailactiviteit. Gemeenschappelijk gebruik van infrastructuur en kruisbestuiving kunnen hier een rol spelen. Dit is bijvoorbeeld ook het geval voor stationslocaties, autonome solitaire ontwikkelingen moeten worden ontmoedigd. De bestaande zaken dienen de worden gehandhaafd of afgebouwd. De planologische attesten en op lange termijn de hieruit voortvloeiende RUP’s zijn hierbij een belangrijk sturend element, in de buitengebieden wordt de detailhandel zoveel mogelijk in de kern geconcentreerd en gericht op een lokale verzorgingsfunctie met focus op dagelijkse goederen. Stedelijke gebieden krijgen volle ontwikkelingsmogelijkheden, tuincentra die geen grondgebonden activiteiten verrichten, dienen als detailhandel beschouwd te worden. Tuincentra zijn op heden een aparte categorie. Er is tot op heden geen goed kader door het feit dat deze activiteiten voornamelijk paraagrarisch zijn, mobiliteit zou het vertrekpunt moeten worden bij het inplanten van nieuwe vestigingen. De voorkeur dient te gaan naar de locatie met de meest gunstige ligging inzake mobiliteit. Hierbij dient er rekening gehouden te worden met het STOPprincipe (Stappen, Trappen, Openbaar vervoer en Privévervoer). Het parkeerbeleid heeft een grote invloed op het aspect mobiliteit. Nieuwe mobiliteitsconcepten zoals een combinatie randparking en koerierdienst tot op de parking kunnen worden bekeken, proximiteit: winkels liggen bij voorkeur dicht bij de bevolking. Dit is des te meer het geval voor de buurtcentra, er dient aandacht te gaan naar de ruimtelijke kwaliteit van het stadscentrum (aangename sfeer in het centrum),


Juli 2010

90

stedelijke gebieden (grootstedelijk, regionaalstedelijk en kleinstedelijk) alsook multimodale knooppunten (bijvoorbeeld stationslocaties) kunnen ontwikkelingspolen zijn voor zover deze laatste niet in ruimtelijk waardevol gebied liggen. Er dient ook rekening gehouden te worden met toekomstige ontwikkelingen van het openbaar vervoersnet;

Figuur Wensnet 2020 (Pegasus), bron: De Lijn

beleidsmatig:

het voeren van een ruimtelijk aanbodbeleid is noodzakelijk in functie van een polarisatietrend. Er dienen proactieve zones voor een grootschalige detailhandel te worden voorzien. Indien er geen aanbodbeleid wordt gevoerd, is het risico op ongewenste inplantingen van nieuwe detailhandel groter, er moet gezorgd worden dat een minimum aan voorzieningen aanwezig blijft in de kleine kernen, bijkomende grootschalige bovenprovinciale winkelcentra zoals het Wijnegem Shopping Center zijn niet gewenst of dienen vooraf voldoende op hun impact te worden getoetst. Er wordt beter geïnvesteerd in een uitbreiding en/of opfrissing van de bestaande winkelcentra, kwaliteit gaat boven kwantiteit. Er moet gefocused worden op unieke formules en op zaken die nog niet overal beschikbaar zijn. Tevens dient er ook voldoende aandacht te zijn voor het discountsegment aangezien het percentage prijskopers geacht wordt toe te nemen, men dient voldoende aandacht te hebben voor de differentiëring van de winkelgebieden, belang van overleg tussen de verschillende betrokken partijen, het provinciale niveau is het juiste niveau om een visie te vormen inzake grootschalige detailhandelszaken voor kleinstedelijke gebieden. De grote steden gaan zelf hun visie uitwerken en hun beleid implementeren, dus de rol van de provincie is hier vrij beperkt,


Juli 2010

91

de herontwikkeling en revitalisering van bestaande locaties genieten de voorkeur. Bij deze herontwikkeling dient de consument een centrale plaats in te nemen (voldoende aandacht voor functionele en commerciële noden). De herontwikkeling geniet de voorkeur boven nieuwe locaties. Niettegenstaande dient er toch een visie te worden ontwikkeld inzake “greenfield”-locaties voor concepten die moeilijk of niet inpasbaar zijn in de bestaande grootschalige clusters (zoals A12/Bredabaan), er dient aandacht besteed te worden aan de specifieke behoeften van iedere individuele branche, de ambities van de individuele gemeenten dienen op hun realisme te worden afgetoetst. Niet iedere gemeente kan het mekka van de detailhandel worden; conceptmatig en economisch: het centrum is vooral geschikt voor dagelijkse goederen, compacte goederen (zoals kledij) en winkelformules met een kleine oppervlaktebehoefte die best binnen een gezellige funshoppenatmosfeer (vergelijkend winkelen) naar de consument worden gebracht. Volumineuze goederen en winkelformules met grote oppervlaktebehoefte, waarbij doelgericht winkelen primeert, zullen eerder aan de periferie terug te vinden zijn. Tussen het centrum en de periferie zitten wijkverzorgende centra met hoofdzakelijk lokale ondersteuning, centrumlocaties en perifere locaties zijn complementair. Bepaalde retailers wedden op twee paarden en zijn zowel aanwezig in de periferie als in het centrum, er dient rekening gehouden te worden met de noden van de retailer en de consument (bereikbaarheid, kruisbestuiving met bestaande handel, bevolkingsevolutie en inkomen), de provincie wenst prioriteit te geven aan nieuwe innovatieve retailconcepten die inhoudelijk een meerwaarde kunnen bieden (bijvoorbeeld experience shopping, nieuwe creatieve winkels die door zelfstandige ondernemers worden gestart, thematische clusters, brand stores, merken showrooms, private outlets, …). Tevens dient er ook prioriteit te gaan naar concepten die goed geïntegreerd kunnen worden in de omgeving (ruimtelijk/mobiliteit zoals het verweven van detailhandel met andere functies, retailparkcluster, …). Gezien haar positie in het verleden kan de provincie Antwerpen de testlocatie worden bij uitstek voor nieuwe retailformules en retailconcepten, het detailhandelsbeleid dient een goed evenwicht te houden tussen ruimtelijke, mobiliteits- en economische principes, uitstekende locaties met veel afzetpotentieel leiden tot een hogere huurprijs waardoor de projectontwikkelaar kan investeren in een kwalitatieve inrichting en beeldkwaliteit, het aanbod in buurt- en wijkcentra alsook in binnenstedelijke winkelstraten met een lokale uitstraling dient te worden afgestemd op het profiel van de bewoners.


Juli 2010

92

Conclusie: een clustering in het centrum is op zich de meest wenselijke vorm van detailhandel maar dit principe kent op verschillende vlakken zijn grenzen: morfologisch: de grootte van de panden is beperkt; economisch: de huidige huurprijzen in het centrum zijn een veelvoud van deze in de periferie. Hierdoor wordt het assortiment beleidsmatig beperkt. Een hogere huurprijs maakt dat het ‘break-evenpoint’ inzake aantal artikelen die worden aangeboden sneller wordt bereikt1. Een beperking tot de detailhandel in de centrumlocaties zou dus onvermijdelijk leiden tot een verschraling van het aanbod; ruimtelijk: in centrumlocaties is de ruimte niet aanwezig om grootschalige detailhandelszaken neer te zetten; mobiliteit: veel grootschalige trekkers in het centrum van de stad kunnen mobiliteitsproblemen genereren, zeker als ze zich richten op volumineuze goederen; parkeervoorzieningen: handelszaken met volumineuze en zware goederen willen een parking vóór het pand; grondgebonden en ruimte-innemende activiteiten zoals tuincentra kunnen moeilijk in het stadscentrum plaatsvinden. Met uitzondering van bovenstaande elementen (volumineuze en zware goederen, parkeergelegenheid nabij de zaak is essentieel, grondgebonden, grootschalig, ruim assortiment) wordt detailhandel bij voorkeur gelokaliseerd in het centrum. Indien dit om deze bezwarende elementen niet mogelijk is, dan geniet een clustering in de periferie op een retailpark de voorkeur.

2.2.2. Marktruimteberekening op provinciaal niveau De visie dient ook een uitspraak te doen over de kwaliteit en kwantiteit van de toekomstige ontwikkeling van winkelvloeroppervlakte. Teneinde een inschatting te kunnen maken van de langetermijnbehoefte aan winkelvloeroppervlakte wordt een marktruimteberekening gemaakt op het niveau van de provincie. De marktruimteberekening is gebaseerd op volgende parameters: het huidige en toekomstige aantal inwoners in de provincie Antwerpen (bevolking 2020 is gebaseerd op cijfers van het Federaal Planbureau); de huidige en toekomstige bestedingen per inwoner voor dagelijkse, periodieke en uitzonderlijke goederen. Deze bestedingen zijn gebaseerd op de huishoudbudgetenquête van de FOD Economie. De verwachte bestedingen voor 2020 worden bekomen door de huidige bestedingen te laten groeien met dezelfde gemiddelde jaarlijkse groeivoet als de periode 2001-2007. Hiervoor worden de cijfers voor de inwoners van het Vlaamse Gewest gebruikt;

1

Er wordt uitgegaan van de assumptie dat retailers hun verkoopruimte maximaliseren tot op het punt dat het huren van een bijkomende vierkante meter ruimte voor het uitstallen van producten meer kost dan het opbrengt. De opbrengsten door het uitstallen van een bijkomend product (gerealiseerd via verkopen) neemt af naarmate er meer producten worden uitgestald. Door het feit dat de huurprijzen op centrumlocaties duurder zijn dan in de periferie wordt het break-evenpoint sneller bereikt en zullen de assortimenten dus beperkter zijn.


Juli 2010

93

de koopbinding op provinciaal niveau (zie deel 2 van de provinciale studie detailhan-

del: koopstromenonderzoek); de toevloeiing van buiten de provincie (West-Vlaanderen, Oost-Vlaanderen, Zeeland, Limburg, Noord-Brabant, Vlaams-Brabant, Brussels Hoofdstedelijk Gewest) en van andere toeristen. Deze toevloeiing wordt ingeschat aan de hand van de diverse koopstromenonderzoeken in deze provincies alsook op basis van de bestedingen van dagtoeristen (onderzoek kunststeden en Toerisme Vlaanderen); de aanwezige winkelvloeroppervlakte voor dagelijkse, periodieke en uitzonderlijke goederen. Deze oppervlakte wordt opgemeten door Locatus (inventarisatie, deel 1 van de provinciale detailhandelsstudie); de normale omzet of normomzet in EUR per m². Deze wordt bekomen door de totale omzet in België van dagelijkse, periodieke en uitzonderlijke goederen te delen door het totale aantal m² winkelvloeroppervlakte in België. Aan de hand van deze parameters worden het uitbreidingspotentieel op dit moment (2010) en het uitbreidingspotentieel voor 2020 berekend. Bij de berekening van de nettomarktruimte in 2020 wordt een onderscheid gemaakt tussen internet is top (stijging van het marktaandeel van internet van 1,5% naar 5%) en internet is flop (marktaandeel van internet blijft gelijk aan 1,5%). (Ter informatie: in Nederland wordt het marktaandeel van internetaankopen nu reeds op 4% geschat). Het belang van internet heeft vooral een invloed op de koopbinding van periodieke en uitzonderlijke goederen. De marktruimteberekening wordt als volgt berekend: de totale omzet wordt bekomen door de bestedingen per inwoner voor een welbepaalde categorie te vermenigvuldigen met het aantal inwoners en te corrigeren met de toevloeiing en de koopbinding op provinciaal niveau (koopvlucht buiten de provincie). De benodigde winkelruimte wordt bekomen door de totale omzet te delen door de normomzet per m². Deze benodigde winkelruimte wordt vervolgens vergeleken met de actuele reeds aanwezige winkelvloeroppervlakte. De marktruimteberekening voor de huidige situatie duidt op een beperkte uitbreidingsmogelijkheid inzake dagelijkse goederen (circa 22.000 m² of 3% van de reeds aanwezige winkelvloeroppervlakte voor dagelijkse goederen) (zie tabel 5). Voor periodieke en uitzonderlijke goederen is de marktruimte nihil. Dit wordt bevestigd in de leegstandscijfers. In het “internet flop”scenario (tabel 6) is er uitbreidingsruimte voor dagelijkse goederen (17% of circa 115.000 m²), periodieke goederen (3% of circa 26.000 m²) en voor uitzonderlijke goederen (7% of circa 100.000 m²). Het “internet top”scenario (tabel 7), wat waarschijnlijker wordt geacht, geeft voor de dagelijkse goederen een uitbreidingsruimte aan van 17% of circa 115.000 m². Een stijging van de internethandel heeft immers geen of slechts een beperkte invloed op de aankoop van dagelijkse goederen. Voor periodieke goederen wordt de uitbreidingsruimte echter nihil. De uitbreidingsruimte voor uitzonderlijke goederen daalt in dit scenario naar 3% of circa 50.000 m².


Juli 2010

94

Tabel 5 Marktruimteberekening provincie Antwerpen 2010 Provincie Antwerpen: VANDAAG Aantal inwoners (2008) Bestedingen per inwoner (2007 Vlaamse Gewest) Bestedingspotentieel Koopbinding (in %) Omzet uit eigen provincie Toevloeiing West-Vlaanderen Oost-Vlaanderen Zeeland Limburg Noord-Brabant Vlaams-Brabant Brussels Hoofdstedelijk Gewest Toerisme Totale omzet Normale omzet EUR per m² Benodigde winkelvloeroppervlakte Aanwezige winkelvloeroppervlakte Uitbreidingsruimte Uitbreidingsruimte (in %)

Dagelijkse goederen 1.715.707

Periodieke goederen 1.715.707

2.151 3.689.938.702 97,4 3.594.000.296 74.300.000 300.000 6.000.000 2.000.000 18.000.000 10.000.000 25.000.000 6.000.000 7.000.000 3.668.300.296 5.292 693.212 671.304 21.908 3

1.593 2.732.817.356 93,5 2.555.184.228 307.000.000 10.000.000 55.000.000 13.000.000 40.000.000 65.000.000 50.000.000 17.000.000 57.000.000 2.862.184.228 3.337 857.724 952.725 -95.001 -10

Uitzonderlijke goederen 1.715.707

Totaal 1.715.707

1.084 4.828 1.860.434.774 8.283.190.832 94,3 1.754.389.992 7.903.574.515 110.000.000 491.300.000 6.000.000 16.300.000 30.000.000 91.000.000 3.000.000 18.000.000 21.000.000 79.000.000 15.000.000 90.000.000 22.000.000 97.000.000 9.000.000 32.000.000 4.000.000 68.000.000 1.864.389.992 8.394.874.515 1.428 2.908 1.305.642 2.856.577 1.428.190 3.052.219 -122.548 -195.642 -9 -6

Tabel 6 Marktruimteberekening provincie Antwerpen (internet = flopscenario) JAAR 2020: SCENARIO INTERNET = FLOP Aantal inwoners Reële evolutie bestedingen (basis = 2009) Bestedingen per inwoner (vandaag) Bestedingen per inwoner (2020 - reële termen 2009) Bestedingspotentieel Koopbinding 2009 Koopbinding 2020 (in %) Omzet uit eigen provincie Toevloeiing 2009 Toevloeiing 2020 (reële waarde 2008) Totale omzet Normale omzet EUR per m² Benodigde winkelvloeroppervlakte Aanwezige winkelvloeroppervlakte Uitbreidingsruimte Uitbreidingsruimte (in %)

Dagelijkse goederen 1.854.840 106 2.151

Periodieke goederen 1.854.840 106 1.593

Uitzonderlijke goederen 1.854.840 110 1.084

2.280 4.228.519.587 97,4 97,0 4.101.664.000 74.300.000 70.585.000 4.172.249.000 5.292 788.445 671.304 117.141 17

1.688 3.131.697.476 93,5 93,0 2.912.478.652 307.000.000 353.050.000 3.265.528.652 3.337 978.596 952.725 25.871 3

1.193 2.212.434.711 94,3 94,0 2.079.688.628 110.000.000 99.000.000 2.178.688.628 1.428 1.525.747 1.428.190 97.557 7

Totaal 1.854.840 107 4.828 5.161 9.572.651.774 9.093.831.280 491.300.000 522.635.000 9.616.466.280 2.908 3.292.787 3.052.219 240.568 8

Groei bepaald aan de hand van de reële groei 2000-2007, huishoudbudgetonderzoek. Marktaandeel internet blijft op 1,5%.


Juli 2010

95

Tabel 7 Marktruimteberekening provincie Antwerpen (internet = topscenario) JAAR 2020: SCENARIO INTERNET = TOP Aantal inwoners Reële evolutie bestedingen (basis = 2009) Bestedingen per inwoner (vandaag) Bestedingen per inwoner (2020 - reële termen 2009) Bestedingspotentieel Koopbinding 2009 Koopbinding 2020 (internet = koopvlucht) (in %) Omzet uit eigen provincie Toevloeiing 2009 Toevloeiing 2020 (reële waarde 2008) Totale omzet Normale omzet EUR per m² Benodigde winkelvloeroppervlakte Aanwezige winkelvloeroppervlakte Uitbreidingsruimte Uitbreidingsruimte (in %)

Dagelijkse goederen 1.854.840 106 2.151

Periodieke goederen 1.854.840 106 1.593

Uitzonderlijke goederen 1.854.840 110 1.084

2.280 4.228.519.587 97,4

1.688 3.131.697.476 93,5

1.193 2.212.434.711 94,3

97,0 4.101.664.000 74.300.000 70.585.000 4.172.249.000 5.292 788.445 671.304 117.141 17

90,00 2.818.527.728 307.000.000 296.255.000 3.114.782.728 3.337 933.421 952.725 -19.304 -2

91,0 2.013.315.587 110.000.000 95.150.000 2.108.465.587 1.428 1.476.569 1.428.190 48.379 3

Totaal 1.854.840 107 4.828 5.161 9.572.651.774

8.933.507.314 491.300.000 461.990.000 9.395.497.314 2.908 3.198.435 3.052.219 146.216 5

Marktaandeel internet groeit van 1,5% naar 5%.

De beperkte uitbreidingsruimte in 2020 wordt bevestigd door de kwalitatieve interviews met belangrijke spelers inzake winkelvastgoed. Uit deze gesprekken bleek dat de grote groei in winkelvloeroppervlakte van de afgelopen 10 jaar (+30%) niet extrapoleerbaar is naar de toekomst. De focus komt eerder te liggen op de revitalisatie en de herontwikkeling van bestaande winkelvloeroppervlaktes. De beperkte verwachte groei in winkelvloeroppervlaktes betekent niet dat er geen (aanbod)beleid vanuit de overheid dient te gebeuren. De evolutie van de totale winkelvloeroppervlakte in de provincie zegt immers niets over de dynamiek. Onder invloed van de trends en de polarisatie worden er geografische verschuivingen verwacht. Baanwinkels worden verwacht aan belang toe te nemen. Grote winkelgebieden zullen onder invloed van de positieve spiraal verder doorgroeien. Ook buurtwinkels zouden een heropleving kunnen kennen. Dit terwijl andere gebieden zoals grote wijkcentra (secundaire centra) en winkelgebieden in middelgrote steden aan belang gaan afnemen. De stabiliteit van de parameters bij deze berekening is getoetst. Hieronder wordt een overzicht gegeven van de invloed van een wijziging van de parameters op de uitbreidingsruimte (uitgedrukt in percentage van de reeds aanwezige vloeroppervlakte): 1% verhoging van het aantal inwoners, bestedingen of koopbinding geeft een verhoging van de procentuele uitbreidingsruimte die varieert tussen +0,8% en +1,1%; 1% verhoging van de toevloeiing geeft een verhoging van de procentuele uitbreidingsruimte die varieert tussen +0,02% en +0,1%; 1% verhoging van de normomzet geeft een verhoging van de procentuele uitbreidingsruimte die varieert tussen +0,89% en 1,02%.


Juli 2010

96

Inzake inhoudelijke kwaliteit dient er gestreefd te worden naar een gezonde mix tussen: het lagere (discount-), het middenen het exclusieve segment; gevestigde en nieuwe of vernieuwende retailers; grote en kleine winkels; specialisten en generalisten; zelfstandigen, franchiseformules en ketens; aandacht voor de verschillende branches; fun- en runshoppen; periferie en binnenstad. Diversiteit is het sleutelwoord.

2.2.3. Aanbevelingen per type winkelgebied Het uitwerken van een visie inzake provinciaal detailhandelsbeleid vereist ook een set van aanbevelingen per type winkelgebied. Voor elk van de winkelgebiedstypes werden ruimtelijk-functionele en beleidsmatige aanbevelingen en krachtlijnen geformuleerd die betrekking hebben op verschillende aspecten, zoals: ruimtelijk: mobiliteit, ruimtelijke inpassing in het stedelijke weefsel, bereikbaarheid, … functioneel: kernversterking versus periferie, ketens versus zelfstandigen (ondernemerschap), strategisch relevante branchering, relatie met andere (belevings)activiteiten (cultuur, horeca, vrije tijd, toerisme en recreatie, …); beleidsmatig: positionering, promotie, oriëntering, acties, … Aan de hand van deze krachtlijnen en aanbevelingen zal de visie uiteindelijk een kader vormen dat toelaat om het beleid en de initiatieven op verschillende niveaus richting te geven en af te toetsen op het vlak van wenselijke of onwenselijke ontwikkelingen. Wenselijke activiteiten moeten via de visie worden gestimuleerd. Onwenselijke activiteiten moeten worden afgeremd. De aanbevelingen per type winkelgebied worden weergegeven in tabel 8.

2.3. Toekomstige provinciale rol en instrumenten Teneinde de gewenste visie vastgelegd in de visiekrachtlijnen te kunnen realiseren, wordt in deze paragraaf de gewenste toekomstige rol van de provincie vastgelegd. De gewenste toekomstige rol houdt uiteraard verband met het ambitieniveau van de provincie. De provincie Antwerpen wil haar detailhandelsbeleid omvormen van een reactief naar een proactief beleid. Om dit te realiseren, is er behoefte aan een visie inzake de gewenste toekomstige ontwikkeling van de detailhandel. Dit moet een “blauwdruk” zijn van hoe de detailhandel in de provincie Antwerpen een optimale ontwikkeling moet kennen. Tevens zijn ook de durf alsook de adequate instrumenten nodig om deze visie in de praktijk om te zetten. De provincie dient met andere woorden niet enkel in de studiefase te investeren maar ook in de uitvoeringsfase. De toekomstige rol van de provincie zou verder kunnen reiken dan louter het ondersteunen van de gemeenten.


Juli 2010

97

98

200-400 winkels

Hoofdwinkelgebied groot Hoofdwinkelgebied klein

50-100 winkels

5-50 winkels



100-200 winkels

>400 winkels

Binnenstad

Centraal

Definitie

Subtype

Hoofdtype

Centrum Mechelen Centrum Brasschaat

Centrum Antwerpen

Voorbeeld winkelgebied

Centrum Duffel

Centrum Boom

Tabel 8 Aanbevelingen per type winkelgebied

Runshoppen

Frunshoppen

Bepaald stadsdeel funshoppen + ander stadsdeel runshoppen

Funshoppen

Hoofdfocus voornamelijk

Divers

Fysische karakteristieken van de goederen Compact en licht

Dagelijkse en periodieke goederen Dagelijkse goederen en basisaanbod periodieke goederen

Modische goederen overheersen

Focus goederen

Dicht bij de desbetreffende winkel of centraal Dicht bij de desbetreffende winkel

Centraal of aan de commerciële poorten (fun). Dicht bij de winkel (run)

Proximiteit parkeerplaatsen Multimodaal

Bereikbaarheid

Multimodaal

Te voet voor fun shoppinggebied, auto voor run shoppinggebied

Hoofdvervoermodus tijdens shoppen

In functie van inwoners- en bezoekersprofiel In functie van inwonersprofiel

Laag, midden-, hoog en exclusief segment Laag, midden-, hoog segment Laag, middenen hoog segment

Afgedekte segmenten voornamelijk

* Geografische compactering en concentratie * Herbestemming van panden in woongelegenheden * Winkelvriendelijke uniforme aankleding van openbaar domein

* Belang van bereikbaarheid en parkeren (centraal) * Belang van afbakenen van winkelgebieden * Winkelvriendelijke uniforme aankleding van openbaar domein

Ruimtelijk advies

* Relatie leggen tussen winkelen, cultuur en horeca * Maak onderscheid in fun shopping- en run shoppinggebieden (en de vereisten inzake mobiliteit, sfeer, …) * Creatie van sfeer, gezelligheid, rustpunten, horeca, pleintjes * Profilering, imago en promotie zeer belangrijk * Maak (f)runshoppen snel, efficiënt (dichtbij parkeren, bereikbaarheid) en aangenaam

Functioneel advies

* Heroriëntatie op frunshoppen (= runshoppen met een aangename sfeer) * Parkeerbeleid dat rotatie stimuleert * Wegwerken leegstand * Ondersteun zelfstandige formules

* Uitbouwen van vernieuwend en compleet aanbod * Differentiatie, positioneren en winkelgebiedmarketing * Wegwerken leegstand * Shopperonderzoek (frequentie, cross selling, geografische penetratie, doelgroepen, ...)

Beleidsmatig advies

99

Ondersteunend

Hoofdtype

5 of meer winkels (>400 m²) aan een steenweg binnen afstand <1km

Ondersteunend, niet-planmatig ontwikkeld winkelgebied met meer dan 50 winkels


Definitie

Baanconcentratie

Subtype

Centrum Merksem

Baanconcentratie Antwerpseweg


Tabel 8 Aanbevelingen per type winkelgebied (vervolg 1)

Eerder runshoppen of frunshoppen

Runshoppen of frunshoppen


Divers

Fysische karakteristieken van de goederen Volumineus en zwaar

Dagelijkse goederen en middelgroot uitgebouwd aanbod periodieke goederen


Focus goederen

Dicht bij de desbetreffende winkel

Parking van de desbetreffende winkel en waar mogelijk gezamenlijke parking voor meerdere winkels

Proximiteit parkeerplaatsen

Multimodaal

Bij voorkeur multimodaal, maar zeker auto

Bereikbaarheid

Multimodaal met focus op voetganger

Auto/ multimodaal


Afhankelijk van de oriëntatie: lokaal of regionaal

Middensegmenten

Afgedekte segmenten voornamelijk * Ruimtelijke clustering (retailparken) * Buiten de stedelijke gebieden: beperking van baanconcentratie * Ontsluiting * Verkeersveiligheid * Zo dicht mogelijk bij het handelscentrum * Ruimtelijke afbakening en compactering * Panden buiten de zone ombouwen naar kwalitatieve woongelegenheden * Winkelvriendelijke uniforme aankleding van openbaar domein

Ruimtelijk advies

* Aanbodbeleid * Herlokalisatie van linten in clusters * Stimuleren van beeldkwaliteit en duurzame gebouwen * Thematische differentiëring (themaclusters) * Behoefteonderzoek op buurtniveau * Aanpassen van het aanbod in functie van de behoeften * Heroriëntatie op lokale afzet, dus focus op dagelijkse goederen en hoogfrequente periodieke goederen * Of herpositionering als bovenlokaal/regionaal winkelgebied rondom een bepaald thema (differentiëring noodzakelijk) * Beleid gericht op verminderen van de leegstand

* Opwaardering van de infrastructuur * Scheppen van parkeergelegenheid * Aandacht voor sfeer en verkeersveiligheid

Beleidsmatig advies

* Voorbehouden voor grootschalige detailhandel die niet in het centrum past (centrum geniet voorkeur) * Voorzien van groen en sfeerelementen

Functioneel advies

100

Overig

Hoofdtype

25-50 winkels, bedient een wijk

10-25 winkels (of 5-10 winkels + 2 of meer supermarkten), bedient een wijk 5-9 winkels zonder supermarkt, bedient een buurt Concentratie van 5 of meer verkooppunten (>400 m² wvo) + focus op doelgericht shoppen

Wijkcentrum groot

Wijkcentrum klein

Grootschalige concentratie

Buurtcentrum

Definitie

Subtype

A12 Aartselaar

Centrum VorstMeerlaar

Provinciestraat in de stad Antwerpen Bredabaan Maria Ter Heide



Doelgericht shoppen

Runshoppen


Volumineus en zwaar

Fysische karakteristieken van de goederen


Dagelijkse goederen

Dagelijkse goederen en basisaanbod periodieke goederen

Focus goederen

Parking van de desbetreffende winkel en waar mogelijk gezamenlijke parking voor meerdere winkels


Bij voorkeur multimodaal, maar zeker auto

Multimodaal, met aandacht voor fiets/voetganger

Bereikbaarheid

Auto, te voet waar mogelijk

Te voet of multimodaal


Differentiatie (naar een specifiek klantensegment) of massa

In functie van de buurt

Afgedekte segmenten voornamelijk

* Ruimtelijke clustering (retailparken) * Buiten de stedelijke gebieden: beperking van grootschalige concentratie * Ontsluiting * Verkeersveiligheid * Zo dicht mogelijk bij het handelscentrum

* Clustering (vb. rondom een plein) * Winkelvriendelijke uniforme aankleding van openbaar domein

Ruimtelijk advies

* Voorbehouden voor grootschalige detailhandel die niet in het centrum past (centrum geniet voorkeur) * Voorzien van groen en sfeerelementen

* Maak runshoppen snel, efficiënt (dichtbij parkeren, bereikbaarheid)

Functioneel advies

* Aanbodbeleid * Herlokalisatie van linten in clusters * Stimuleren van beeldkwaliteit en duurzame gebouwen * Thematische differentiëring (themaclusters)

* Ondersteun buurtwinkels en zelfstandigen (vb. via vestigingssubsidie) * Uitbouwen aanbod buurtwinkels: dagelijkse goederen + primaire periodieke goederen + primaire diensten

Beleidsmatig advies

101

BRON : WES.

Hoofdtype

Definitie

Planmatig aangelegd winkelgebied maar minder groot dan het centrale winkelgebied in een gemeente

Subtype

Shopping center

Abdijstraat in de stad Antwerpen



Funshoppen


Fysische karakteristieken van de goederen Compact en licht Periodieke goederen

Focus goederen Centrale parking


Bereikbaarheid

Te voet


Afgedekte segmenten voornamelijk * Efficiënt ruimtegebruik (verdiepingen + ondergrondse parking) * Aangename aankleding in het verbindingstraject tussen parkeerplaatsen en de winkelgalerijen

Ruimtelijk advies

* Ontsluiting en parking * Profilering, imago en promotie zeer belangrijk

* Zorgen voor aangename sfeer (animatie, muziek, groen, kwalitatieve inrichting overgangszones tussen parking en winkels, …)

Functioneel advies

* Shopping center marketing naar doelgroepen

* Shopperonderzoek (frequentie, cross selling, geografische penetratie, type consument, ...) * Uitbouwen van een aanbod in functie van de doelgroep (lifestyle value segmentatie) * Herlokalisatie van linten in clusters * Stimuleren van beeldkwaliteit en duurzame gebouwen * Thematische differentiëring (themaclusters)

Beleidsmatig advies

Bij het definiëren van de toekomstige provinciale rol geldt onderstaand basisprincipe: grote steden: de provincie Antwerpen houdt zich eerder op de achtergrond bij het stimuleren van de uitbouw van het detailhandelsbeleid, met uitzondering van het subsidiereglement waarin de provincie een rol kan spelen; kleine en middelgrote steden: de provincie Antwerpen voert nog geen actief detailhandelsbeleid. In eerste instantie is het de bedoeling dat de provincie deze gebieden begeleidt en coacht in samenspraak met de VVSG. Daarnaast kunnen goede praktijkvoorbeelden verspreid worden. Ruimtelijke planning krijgt in de toekomst een belangrijke rol toebedeeld, onder meer omdat de economische toets van de socio-economische vergunning komt te vervallen binnen het kader van de Europese Dienstenrichtlijn. Bij het al dan niet toekennen van stedenbouwkundige vergunningen zouden gemeenten rekening kunnen houden met aspecten zoals de volumineusheid van de goederen, het verkeersgenererende karakter en de oppervlakte van de winkel. De rol van de provincie komt hier bij de beroepsprocedure naar voren. Tevens kunnen er door de provincie zones van bedrijventerreinen worden vastgelegd waar er geen handelsactiviteiten kunnen komen. Op heden wordt er te weinig gebruikgemaakt van de mogelijkheid om via ruimtelijke planning de detailhandel te sturen. De dienst Ruimtelijke Planning krijgt op heden ook weinig vragen van retailbedrijven. De meeste vragen komen immers van KMO’s en bedrijven. In de toekomst zal het ruimtelijke aspect echter aan belang winnen en zal de provincie ruimtelijke planning dienen uit te bouwen tot een volwaardig instrument om de detailhandel richting te helpen geven. De provincie heeft recent een provinciaal subsidiereglement ontwikkeld dat de steden en gemeenten moet stimuleren bij de uitbouw van hun detailhandelsbeleid. Tevens wil men een bundeling van best practices inzake detailhandel opmaken en aan de gemeenten verspreiden, bijvoorbeeld via een brochure. Dit moet voor de gemeenten een stimulans zijn om iets te ondernemen. Er zijn ook mogelijkheden voor de provincie om meer actief een netwerk uit te bouwen met de betrokken stakeholders (bijvoorbeeld Unizo, Voka, Fedis, projectontwikkelaars) en met het Vlaamse Gewest. Voorts kan het initiëren of ondersteunen van een onderzoek inzake grensoverschrijdend winkelen leiden tot bijkomende relevante inzichten. Over de rol van de provincie om de detailhandel bij de consumenten te promoten, zijn de meningen verdeeld. Algemeen wordt gesteld dat het promoten van de provincie op het vlak van detailhandel om consumenten aan te trekken niet eenvoudig is. Wellicht gebeurt dit beter op stedelijk/gemeentelijk niveau omdat hier een betere “productinvulling” kan worden gegeven en omdat de steden dit ook liever zelf doen. Het concept ‘provincie als shoppingsbestemming’ bestaat niet in de geest van de consument. Wel kan de provincie ondersteuning bieden aan de gemeenten inzake promotie (bijvoorbeeld via TPA). Op bepaalde vlakken kunnen schaalvoordelen gerealiseerd worden via bijvoorbeeld een gemeenschappelijke website die de shoppinggebieden in de provincie Antwerpen kenbaar maakt aan de consument. Dit kan mogelijks nuttig zijn voor de promotie van de kleinstedelijke gebieden in de provincie. De grote steden zoals Antwerpen doen dit immers liever zelf en hebben tevens redelijke budgetten hiervoor. Ten slotte zou het de provincie bezwaren met extra kosten, terwijl de opbrengsten ten gunste komen van de handelskernen.


Juli 2010

102

Daarenboven kan de provincie een rol spelen in het ondersteunen van gemeenten bij het aantrekken van unieke retailconcepten. Het is immers belangrijk voor de provincie Antwerpen om voldoende nieuwe en unieke retailers aan te trekken. Hierdoor wordt het shoppingsaanbod vernieuwd en kan het aanbod zich onderscheiden van andere locaties. De provincie zou bijvoorbeeld (in het buitenland) nieuwe1 retailformules kunnen scouten en deze winkelbedrijven overtuigen om zich in de provincie Antwerpen te vestigen. Naast het aantrekken van unieke retailconcepten kan de provincie ook een rol spelen in het stimuleren van innovatie in het detailhandelsgebeuren. Gevestigde handelaars worden via een innovatietraining en een begeleidingstraject gestimuleerd om innovatieve acties op te zetten en vernieuwing te brengen binnen hun handelszaak. Er wordt verwezen naar een soortgelijk succesvol initiatief van het Kortrijkse Ondernemerscentrum, in samenwerking met het Innovatiecentrum West-Vlaanderen, waarbij 400 West-Vlaamse handelszaken worden begeleid op het vlak van innovatie. Dit project wordt ondersteund door EFRO (het Europees Fonds voor Regionale Ontwikkeling) en door Vlaanderen. De innovatietraining voorziet in een individueel begeleidingstraject op maat van de handelaar bestaande uit een aantal gesprekken en een brainstormsessie. Er is tevens een inspiratieboek dat moet aanzetten tot innovatieve acties. Naast de individuele sessies worden ook handelaars samengebracht in een aantal collectieve sessies omtrent een specifiek thema waarbij ze ervaringen kunnen uitwisselen met collega-handelaars. Verder zijn er instrumenten gewenst om de leegstand te beperken. Er is behoefte aan leegstandcijfers, incentives. De provincie dient hier instrumenten te ontwikkelen om de gemeenten te ondersteunen in het bestrijden van de leegstand. Een combinatie tussen wonen en detailhandel is hier wellicht wenselijk om het ruimtelijk gegeven in de kernen te versterken en de ruimte maximaal te benutten. De dienst Economie en Internationale Samenwerking wil tevens een adviesrol spelen voor de dienst Ruimtelijke Planning om hen te adviseren omtrent detailhandelszones vanuit een economisch perspectief. De mogelijke marktontwrichtingstoets binnen het kader van de nieuwe invulling van de IKEA-wet behoort ook tot een van de mogelijke toekomstige instrumenten. De dienst Economie en Internationale Samenwerking wil tevens een rol spelen om samen met studenten van de Universiteit Antwerpen (UA) bijkomende elementen te onderzoeken en zo bij te dragen tot een expertisecentrum. De behoefte aan begeleiding van de gemeenten in de provincie is groter bij de kleine en middelgrote gemeenten. De grote steden gebruiken de informatie van de studies maar vergen geen begeleiding vanuit de provincie. Kleinere gemeenten hebben daar wel behoefte aan. Deze begeleiding zou kunnen bestaan uit volgende elementen: sensibilisatie van het belang van de detailhandel (via mailings en individuele bezoeken); informeren (netwerksessies); collectieve en individuele opleidingssessies voor gemeenten (bijvoorbeeld omtrent de interpretatie van de gemeentelijke fiches); wisselleerprojecten (leren van elkaars successen en mislukkingen);

1

Nieuw in de betekenis van “nieuw voor België” of “nieuw voor Vlaanderen”.


Juli 2010

103

verspreiden van de best practices inzake maatregelen voor het detailhandelsbeleid voor gemeenten; meedenken, ervaringsuitwisseling, netwerksessies, …

Het is belangrijk dat steden en gemeenten een zicht krijgen op de visie van nabijgelegen steden of gemeenten. In deze informatieverspreiding is een rol weggelegd voor het elektronisch lokaal platform en voor netwerksessies (al dan niet per deelgebied). Een kader scheppen voor kruisbestuiving tussen de grote perifere handelszaken en de centrumwinkelgebieden behoort ook tot de mogelijkheden. Er wordt verwacht dat de totale behoefte aan winkelvloeroppervlakte niet zwaar zal toenemen. Dit zegt echter niks omtrent mogelijke verschuivingen tussen de individuele locaties. Bepaalde winkelgebieden (zoals wijkcentra) kunnen worden afgebouwd terwijl andere winkelgebieden of baanconcentraties verder zullen groeien. De polarisatie beschreven in hoofdstuk 1 zorgt ervoor dat bepaalde locaties aantrekkelijk worden en verder zullen groeien (positieve spiraal) terwijl andere eerder zullen afnemen en zich dienen te heroriënteren op een lokaal verzorgende afzet. Projecten zullen meer geclusterd voorkomen (zowel themaclusters als generiek). Retailers zullen hun concept verder afstemmen op hun specifieke doelgroep, terwijl andere retailers meer ruimte willen als belevingsfactor of om hun assortiment te vergroten. Dit zegt echter niets over de dynamiek tussen verschillende branches. Bepaalde branches kunnen stagneren of krimpen terwijl andere branches aankomen met nieuwe creatieve concepten met specifieke ruimte en liggingsbehoeften. De totale winkelvloeroppervlakte zal wellicht niet zwaar toenemen maar de (ruimtelijke) dynamiek is echter wel sterk aanwezig. Het RSPA dient rekening te houden met deze dynamiek. Daarom is het belangrijk voor de overheid zoals de provincie om een aanbodbeleid te voeren inzake de ruimte die voor retail in aanmerking komt. Het herstructureren op nieuwe plaatsen dient gekoppeld te worden aan uitdoofscenario’s op bestaande minder gewenste plaatsen. Indien er vanuit de overheid geen aanbodbeleid wordt gevoerd en aldus geen visie aanwezig is van waar er een mogelijkheid is om bijkomend retailruimte te voorzien, zal dit leiden tot ongewenste situaties en suboptimalisatie. Het aanbodbeleid dient zowel betrekking te hebben op kleinschalige als op grootschalige detailhandel. Het ruimtelijke aanbodbeleid dient uiteraard gematcht te worden met het economische draagvlak. Bij de heropmaak van het RSPA kan men aandacht hebben voor dergelijke dynamiek. Het RSPA is een belangrijk instrument in de toekomst om detailhandel te sturen vanuit een planningsperspectief. De concrete bepaling van waar de winkeloppervlaktes die deel uitmaken van het aanbodbeleid dienen te komen, maakt geen voorwerp uit van deze studie. Andere ruimtelijke instrumenten zijn de provinciale RUP’s (PRUP’s), de planologische attesten en de beroepsprocedure (onder andere tegen de vergunningen afgeleverd op gemeentelijk niveau). Belangrijk hierbij is dat de overheid dient te weten wat de gewenste situatie is (zie ruimtelijke principes) en via welke instrumenten ze deze situatie proactief zal bewerkstelligen. De ”volgende rol” verandert hier in een “sturende rol”. Hierbij is het belangrijk te onderkennen dat het opmaken van een RUP onvoldoende is. De overheid dient een actieve regisserende rol te spelen samen met de ontwikkelaars en de retailers. Een ontwikkelingstraject zoals het herstructureren van bestaande locaties is in principe zeer complex en dient in dialoog en in overleg met de betrokken partijen te gebeuren, rekening houdend met financiële, economische en ruimtelijke elementen.


Juli 2010

104

Het principe van de gelijkwaardigheid van de drie partners (overheid, ontwikkelaars en retailers) in dit traject is noodzakelijk, evenals voldoende transparantie. Voor een site zou de provincie bijvoorbeeld kunnen samenzitten met de betrokken retailers en projectontwikkelaars om aldus een masterplan op te maken. Dit masterplan dient uiteindelijk uit te monden in een RUP. Het feit dat de overheid een regisseursrol kan worden toebedeeld, houdt in principe ook in dat er bijkomende eisen worden gesteld inzake knowhow en competenties (bijvoorbeeld onderhandelen). De rol van de overheid kan worden ingevuld vanuit de verschillende beleidsniveaus. De provincie kan een rol spelen inzake grootschalige detailhandel bij kleinstedelijke gebieden en buitengebieden. Hieraan voorafgaand dient de provincie haar ambitie en positie te bepalen in dit verhaal. Dit behelst zowel planmatige initiatieven (RSPA), de opmaak van een PRUP, planologische attesten voor een uitbreiding, als mogelijke bestemmingswijzigingen. De regisserende of coördinerende rol van de provincie zou als pilootproject kunnen getest worden bij de herontwikkeling van de winkelgebieden rondom de Bredabaan. Een ander instrument dat in de toekomst wellicht een belangrijke rol gaat spelen, is het afwegingskader voor grootschalige detailhandel. Het vorige hoofdstuk besprak de nieuwe (federale) wet op de socio-economische vergunning die in voege is op aanvragen vanaf 29 december 2009 en die een vervanging is van de oorspronkelijke wet waarbij drie criteria werden geherformuleerd teneinde in overeenstemming te zijn met de Dienstenrichtlijn1. De dossiers worden nu beoordeeld op: de bescherming van de consument; de bescherming van het stedelijke milieu; het respect voor de sociale wetgeving en het arbeidsrecht; het reeds bestaande criterium dat de ruimtelijke ligging van de handelsvestiging inhoudt. Deze nieuwe wet is dus nog altijd federaal en is een tijdelijke oplossing om in regel te zijn met de Europese Dienstenrichtlijn. Volgens informele gesprekken met de Federale Overheidsdienst (FOD) Economie wordt er verwacht dat de gewesten op termijn deze materie zullen overnemen met een eigen wetgeving. Dit zou mogelijk in de richting kunnen gaan van een afwegingskader voor grootschalige detailhandel2. De provincie zou een rol kunnen worden toebedeeld om dit afwegingskader toe te passen bij kleinstedelijke en buitengebiedgemeenten en dit voor detailhandelsprojecten die groter zijn dan of gelijk aan 2.000 m². Het afwegingskader dat werd opgemaakt voor grootschalige detailhandel maakt een onderscheid tussen uitsluitingscriteria en afwegingscriteria. Er is tevens een ontwrichtingstoets. Voor nieuwe projecten gelden uitsluitingscriteria ter bescherming van de natuurgebieden, de landschappen, de bouwvrije agrarische gebieden en de overstromingsgebieden. Verder worden ontwikkelingen uitgesloten in gebieden die enkel bereikbaar zijn met de auto én die gelegen zijn in een bandbreedte van 1 km langsheen beide zijden van autowegen en primaire wegen (categorie 1). Deze uitsluitingscriteria zijn vrij streng.

1

De Dienstenrichtlijn, bijgenaamd de Bolkesteinrichtlijn, regelt de vrijheid van vestiging van dienstverleners enerzijds, en het vrije verkeer tussen lidstaten anderzijds.

2

Ruimtelijk afwegingskader voor grootschalige detailhandelsvestigingen in opdracht van de Vlaamse Gemeenschap (Idea Consult, Omgeving, Publius, CBRE), 2009.


Juli 2010

105

De afwegingscriteria hebben betrekking op natuur en bos, landschap, landbouw, wonen, bedrijvigheid, (multimodale) ontsluiting, overeenstemming met provinciale en gemeentelijke ruimtelijke beleidsplannen en de meerwaarde op het gebied van herstructurering, herlokalisatie en uitdoving. Indien een dossier gunstig wordt geacht, dan wordt overgegaan naar de beoordeling van het inrichtingsplan. De kernvraag hierbij is of het project op die plaats op een kwalitatieve wijze in zijn omgeving kan worden ingepast. Er zijn hierbij verschillende aandachtspunten: functie van de inrichting zoals buffering naar woonbebouwing, landschap/erfgoed/archeologie (bijvoorbeeld wijziging aan de structuurkwaliteit van de waterlopen, tegengaan van schaalbreuken, behoud van open ruimte, …), ontsluiting, verwevenheid met andere functies, kwalitatief ruimtegebruik (bijvoorbeeld hergebruik van gebouwen), beeldkwaliteit, energie en duurzaam bouwen. Het inrichtingsdossier bevat een overzicht van hoe de aanvrager met al deze elementen omspringt. Bovenstaand kader zou mogelijks als volgt kunnen worden toegepast binnen de bestaande planningsprocessen. Afhankelijk van het planningsniveau spreken de Vlaamse overheid (RSV), de provinciale overheid (PRS) en de gemeente (GRS) zich uit over de gewenste vestigingslocaties. Deze aanduiding betekent niet dat andere locaties niet meer mogelijk zijn. Voor elke andere zone kan in het kader van een RUP of een concreet dossier een afweging worden gemaakt met toepassing van bovenstaand afwegingskader. Er wordt een RUP opgemaakt indien de uitsluitingscriteria niet in het gedrang komen en indien het afwegingskader een positieve uitslag heeft. Na het opmaken van het RUP worden de inrichtingsprincipes geëvalueerd. De overheid die het RUP initieert, dient het afwegingskader toe te passen. Bij de toepassing op concrete dossiers wordt eerst gekeken of een RUP vereist is en reeds is opgemaakt. Indien dit het geval is, wordt er beoordeeld of dit dossier voldoet aan het RUP en wordt - indien positief - een stedenbouwkundige vergunning afgeleverd. De toepassing van de afwegings- en uitsluitingscriteria zijn niet meer noodzakelijk aangezien deze werden overgenomen in het uitvoeringsplan. De inrichtingsprincipes worden wel nog getoetst. Indien geen RUP is vereist, kijkt de beoordelende overheid de inrichtingsprincipes na. Indien het project niet vergunbaar is binnen de geldende plannen van aanleg of RUP’s, kan de bevoegde overheid op basis van de uitsluitingscriteria en het afwegingskader een nieuw RUP opmaken en vervolgens het dossier hieraan toetsen. Na de opmaak van het RUP worden de inrichtingsprincipes afgetoetst. Het wordt juridisch gezien een uitdaging om bovenstaand afwegingskader toe te passen binnen het planmatig niveau van structuurplannen. Woongebieden (rode inkleuring) laten in principe ook detailhandel toe. Projecten in deze zones kunnen enkel worden afgekeurd via het criterium “goede ruimtelijke ordening”. Dit behelst principes zoals zichten, diepten en ontsluiting en zijn moeilijker hard te maken dan de toepassing van het afwegingskader voor grootschalige detailhandel via een RUP. In de toekomst kan men denken aan het diversifiëren van een woongebied waarbij detailhandel met meer dan 1.000 m² niet is toegelaten.


Juli 2010

106

De nieuwe invulling van de wet op de socio-economische vergunningen zal dus wellicht kansen scheppen om mee actief richting te geven aan het detailhandelsgebeuren (decretale rol). Anderzijds kan de provincie ook de noodzakelijke randvoorwaarden voor een goede ontwikkeling creëren. Aangezien economische criteria bij de socio-economische vergunning niet meer gebruikt kunnen worden binnen het kader van de Europese Dienstenrichtlijn, wordt het zeer moeilijk om te sturen in de richting van een bepaalde branchering. Indien daarentegen de provincie een proactieve rol zou spelen in het aantrekken van winkelbedrijven, kan deze sturing wel gebeuren. Door bepaalde branches en ketenformules proactief te benaderen om zich in de provincie te vestigen, kan er sturing gegeven worden. Binnen dit kader kan het proactief aanbieden van ruimte aan retailers ook een belangrijk sturend element zijn.

2.4. Selectie van ontwikkelingspolen en aandachtsgebieden 2.4.1. Selectiecriteria Vertrekkend vanuit de visiekrachtlijnen wordt de provinciale visie nu toegepast op een aantal deelgebieden in de provincie. Deze deelgebieden worden geselecteerd aan de hand van een aantal criteria. Inzake gebieden wordt er een onderscheid gemaakt tussen: ontwikkelingspolen: gebied dat vanuit de provinciale visie verder moet worden ontwikkeld of versterkt (vanuit het polarisatieprincipe); aandachtsgebieden: gebieden die een zekere aandacht vereisen wat niet noodzakelijk gelijk is aan een ontwikkelingsvisie; shopping centra met een bovenlokale uitstraling. Voor de selectie van de ontwikkelingspolen werd gekeken naar: de maximale grootte van het geografische attractiegebied: uit hoeveel gemeenten weet de gemeente in kwestie meer dan 2% bezoekers aan te trekken (inclusief eigen gemeente)? Indien het geografische attractiegebied verschilt voor periodieke, uitzonderlijke en dagelijkse goederen (wat meestal het geval is), dan wordt het maximum weerhouden; de intensiteit van de attractie: hoeveel bezoekersequivalenten zijn er afkomstig van buiten de gemeente? We spreken hier over het aantal bezoekersequivalenten voor alle type goederen. Om in aanmerking te komen als ontwikkelingspool dienen er minimaal 15.000 bezoekersequivalenten te worden aangetrokken of dient de geografische invloedssfeer minimaal 13 gemeenten te bedragen (voor dagelijkse, periodieke en uitzonderlijke goederen). Voorts dient de gemeente in kwestie volgens de typologie van het ruimtelijk structuurplan te behoren tot een kleinstedelijk, regionaalstedelijk of grootstedelijk gebied. Deze gebieden krijgen immers volle ontwikkelingskansen inzake detailhandel. Naast de ontwikkelingspolen zijn ook een aantal aandachtsgebieden geformuleerd die als studiegebied worden onderzocht en waarvoor een visie vereist is. Ten slotte wordt er ook een visie ontwikkeld voor een shopping centrum met een bovenprovinciale uitstraling.


Juli 2010

107

2.4.2. Geselecteerde gebieden Ontwikkelingspolen

Bovenprovinciale ontwikkelingspolen: Antwerpen(-centrum). Bovenregionale ontwikkelingspolen: Turnhout(-centrum); Mechelen(-centrum); Lier(-centrum). Regionale ontwikkelingspolen: Mol(-centrum); Herentals(-centrum); Geel(-centrum); Heist-op-den-Berg(-centrum).

Het is belangrijk nota te nemen van het feit dat de visievorming voor de bovenstaande 8 gebieden zich beperkt tot het kernwinkelgebied in het centrum. Het voorontwerp van de visie doet geen uitspraken of visievorming omtrent grootschalige detailhandel.

Aandachtsgebieden

Boomsesteenweg (inclusief Boom) -> is een gebied met een bovenregionale uitstra-

ling dat veel bezoekersequivalenten weet aan te trekken (84.349) en dat vanuit ruimtelijke ordening en mobiliteitsstandpunt niet optimaal is. Bredabaan -> is een handelslint met een grootschalige en een kleinschalige detailhandel waarvoor een visie is vereist. Regio Klein-Brabant -> is een gebied dat omwille van de koopvlucht richting SintNiklaas een visie vergt. Hoogstraten -> is een kleinstedelijk gebied maar oefent weinig attractie uit op het vlak van detailhandel.

Shopping centrum met een bovenprovinciale uitstraling waarvoor een visie vereist is

Wijnegem Shopping Center. Deze geselecteerde aandachtsgebieden en ontwikkelingspolen werden tijdens drie klankbordsessies voorgelegd aan de betrokken gemeenten. Deze aandachtsgebieden en ontwikkelingspolen worden op kaart voorgesteld (zie pagina 105). Deze kaart toont tevens de gewenste hiërarchie der kernen.


Juli 2010

108

2.4.3. Visievorming per deelgebied Voor de hierboven geselecteerde deelgebieden wordt vervolgens een eerste aanzet gedaan tot een detailhandelsvisie voor het betrokken gebied. Deze visie wordt in afzonderlijke documenten gerapporteerd. De documenten zijn de basis van een voorontwerp en geven een eerste aanzet voor de gewenste toekomstige ontwikkeling van de 13 gebieden op het vlak van detailhandel. Bijkomende draagvlakvorming, verfijning, alsook de vertaling in een actieplan zijn noodzakelijk om de visies in praktijk te brengen. De visievorming voor deze gebieden gebeurt binnen volgend kader: er werd rekening gehouden met de trends inzake retail (zoals beschreven in het vorige hoofdstuk), alsook met de visiekrachtlijnen; WES heeft een bezoek gebracht aan de desbetreffende ontwikkelingspool of aandachtsgebied teneinde een beknopte ruimtelijk-functionele analyse van de bestaande toestand te maken; er werd een gesprek gevoerd met de schepen en/of de ambtenaar lokale economie van het desbetreffende gebied. Voor deze ontwikkelingspolen en aandachtsgebieden werd ook een marktruimteberekening uitgevoerd, analoog aan de marktruimteberekening op provinciaal niveau. De marktruimtes worden berekend onder het scenario internet top voor het jaar 2020. De marktruimteberekening voor deze gebieden kan teruggevonden worden in de individuele visierapporten.

2.4.4. Set van aanbevelingen per gemeente Teneinde gemeenten en steden die niet onder een aandachtsgebied of ontwikkelingspool vallen toch in hun detailhandelsbeleid bij te staan, werd op basis van de gemeentelijke Excelfiche (met onder andere koopstroomgegevens) een set van aanbevelingen ontwikkeld. Deze aanbevelingen baseren zich op de resultaten van de inventarisatie en het provinciale koopstromenonderzoek dat werd gehouden aanvang 2009. Voor deze aanbevelingen wordt er verwezen naar de individuele fiches op het elektronisch lokaal platform van de provincie Antwerpen.

2.4.5. Mathematisch model Binnen het project wordt tevens een mathematisch model uitgewerkt om de gemeentelijke en provinciale beslissingen inzake toekomstige inplantingen van nieuwe winkelcentra te helpen ondersteunen. Het model schat de invloed van een nieuwe inplanting op de koopstromen in. Er wordt verwezen naar het model in Excel met bijhorende handleiding, dat kan worden gebruikt door de dienst Economie en Internationale Samenwerking van de provincie Antwerpen.


Juli 2010

109

2.4.6. Aanbeveling voor hogere overheden Tot slot worden een aantal aanbevelingen gegeven voor hogere overheden die essentieel zijn ter ondersteuning van de detailhandel: ontwikkeling van een eenduidige visie op een aantal essentiële aandachtsgebieden (zoals het gebied rondom de A12) en afstemmen van deze visie samen met andere betrokken instanties (zoals AWV). Een intensere samenwerking tussen de verschillende betrokkenen helpt om de beoogde visie te implementeren; afstemmen van de acties inzake detailhandel op de verschillende niveaus teneinde een coherent beleid te hebben; het beroep zelfstandige winkelier opnieuw aantrekkelijk maken via het opwaarderen van het statuut van zelfstandigen en via het voorzien van voldoende opleidingsmogelijkheden. De zelfstandige winkelier kan het verschil maken in een winkelgebied.


Juli 2010

110

111

Kaart 12

WES vzw • Baron Ruzettelaan 33 BE-8310 Assebroek-Brugge • Tel. +32 50 36 71 36 • Fax +32 50 36 31 86 [email protected] • www.wes.be

DETAILHANDEL IN DE PROVINCIE ANTWERPEN VISIEVORMING JULI 2010 STUDIE UITGEVOERD IN OPDRACHT VAN DE PROVINCIE ANTWERPEN

Recommend Documents