OOSTBOOG BEDRIJVENLOCATIES - INDUSTRIEWEG. Visie, ruimtelijk schetsontwerp en raming

OOSTBOOG BEDRIJVENLOCATIES - INDUSTRIEWEG Visie, ruimtelijk schetsontwerp en raming

Opdrachtgever: Datum: Kenmerk: Status:

Oostboog Bedrijvenlocaties 18-10-2013 P189-05-rp02R4 Definitief

Visie, ruimtelijk schetsontwerp en raming Industrieweg Veendam P189-03-05-rp02R4 – Definitief

Contactpersoon: Sven-Erik Zandvoort Projectleider Oosterweg 127 Postbus 44 9750 AA Haren (Gn) telefoon: 050 - 537 57 70

2 van 47


Inhoud 1.

2.

Inleiding .............................................................................................................. 4 1.1

Staat van bedrijventerreinen in Oost-Groningen vraagt om actie................. 4

1.2

De Industrieweg: een vergeten hoek in Veendam ........................................ 6

1.3

Onderzoekproces .......................................................................................... 7

Uitgangspunten en randvoorwaarden (Inventarisatie en gesprekken)........ 8 2.1

Een rijk industrieel verleden .......................................................................... 8

2.2

De schetswerkplaats: Ondernemers aan het woord ................................... 12

2.3

Afzonderlijke gesprekken ............................................................................ 14

2.5 3.

2.3.1

Energy Park Veendam B.V.: Duurzame energie ........................... 14

2.3.2

AVEBE: Ruimte voor kwaliteitverbetering ..................................... 15

Samenvatting van de uitgangspunten......................................................... 16

Visie................................................................................................................... 17 3.1

Verklaring van de thema’s & algemene visie .............................................. 17

3.2

Veenkoloniaal wonen (zone 0).................................................................... 20

3.3

Synergie tussen wonen en werken (zone 1) ............................................... 23

3.4

Kleinschalige bedrijvigheid met uitstraling (zone 2) .................................... 25

3.5

Ondernemen aan de energie-as en het water (zone 3) .............................. 28

3.6

Bestaande bedrijven (zone 4) ..................................................................... 31

3.7

Op- & overslag voor duurzamer transport (zone 5) .................................... 32

3.8

Hoofdinfrastructuur...................................................................................... 34

3.9

Communicatie ............................................................................................. 35

4.

Snel te benutten kansen ................................................................................. 36

5.

Kostenraming................................................................................................... 37

Bijlage 1 Verslag Schetswerkplaats ...................................................................... 47 Bijlage 2 Gespreksverslag Soepenberg ................................................................ 47 Bijlage 3 Gespreksverslag AVEBE ........................................................................ 47 Bijlage 4 GIS tekening vervuilingen....................................................................... 47 Bijlage 5 Tekening bestaande situatie................................................................... 47 Bijlage 6 Schetsvisie ............................................................................................... 47 Bijlage 7 Kostenraming........................................................................................... 47 Zone 0

P189-03-08-ss01-01R2 ................................................................ 47

Zone 1A

P189-03-08-ss01-02R2 ................................................................. 47

Zone 1B

P189-03-08-ss01-03R2 ................................................................. 47

Zone 2

P189-03-08-ss01-04R2 ................................................................ 47

Zone 5

P189-03-08-ss01-05R2 ................................................................ 47

Zone 6

P189-03-08-ss01-06R2 ................................................................ 47

3 van 47


1.

Inleiding

1.1 Staat van bedrijventerreinen in Oost-Groningen vraagt om actie In 2008 is in opdracht van de toenmalige ministers Cramer van VROM en Van den Hoeven van EZ de taskforce (her)ontwikkeling bedrijventerreinen opgericht. De taskforce had tot doel om lessen te leren van goede en slechte voorbeelden met betrekking tot herstructurering van bedrijventerreinen en hier advies over uit te brengen aan de minister. In 2009 is door het Rijk het programma Mooi Nederland gestart om zuinig ruimtegebruik te stimuleren, verrommeling tegen te gaan en ruimtelijke kwaliteiten te bevorderen. Vanuit het besef dat een goede balans tussen toegankelijk groen, een bloeiende economie, bereikbaarheid en een duurzame leefomgeving meerwaarde kan creëren voor Nederland. De stuurgroep Oost Groningen heeft de uitkomsten van deze rapporten aangegrepen om de Stec Groep te vragen om een concrete vertaling te maken van de bovenstaande rapporten. De Stec Groep heeft samen met de gemeenten een inventarisatie van de veroudering gemaakt. De globale kosten die daarbij horen zijn berekend en gekoppeld aan een gedragen uitvoeringsstrategie om de gewenste investeringsbevordering op gang te brengen. Het resultaat staat verwoord in het rapport Investeringsprogramma Bedrijventerreinen Oost-Groningen (30-10-2009).

Figuur 1: Stroomdiagram positionering onderzoek

De belangrijkste uitkomst van het Stec onderzoek is dat Oost-Groningen ten opzichte van de andere regio’s in Groningen relatief gezien een zware herstructureringsopgave heeft. Dit betekent dat de ingrepen die gedaan moeten worden relatief gezien zwaarder zijn dan elders in Nederland. Daarmee zijn de kosten die benodigd zijn om dit te realiseren ook hoger. Verder wordt aangegeven dat er tot 2020 een overschot aan bedrijventerreinen is van ca. 110 tot 130 ha. Dit geldt echter niet voor bedrijventerreinen van Oostboog bedrijvenlocaties, daar is

4 van 47


sprake van evenwicht en zelfs een tekort als de juiste maatregelen getroffen worden. De bedrijventerreinen met de hoogste prioriteit om aan te pakken te zijn:    

Industrieweg Veendam (DWM gebied) Industrieweg Zuidbroek (Menterwolde) Industrieweg Pekela (AA-Stroom) Meihuizenweg Veendam

Figuur 2: Overzicht onderzoeksgebieden

Het uitblijven van herstructurering zal zorgen voor een toenemende verrommeling. Bedrijven die zoeken naar een nieuwe locatie zullen minder snel geneigd zijn om zich te vestigen op de genoemde bedrijventerreinen. Bestaande bedrijven zullen minder snel geneigd zijn te investeren in de gebouwen en omgeving van het gebied. De situatie zal op meerdere manieren verslechteren waardoor publiek en privaat kapitaal wordt vernietigd. Op basis van de uitkomsten van het Stec rapport heeft Oostboog Bedrijvenlocaties en de gemeente Veendam InVra plus gevraagd om een visie en een ruimtelijk schetsontwerp met een globale kostenonderbouwing te maken. Dit zal als basis dienen voor de subsidieaanvraag. In het onderhavige rapport wordt gekeken naar de locatie Industrieweg Veendam. De opgave die hier ligt is een zware facelift. De definitie volgens de Stec Groep is: Doel van een zware facelift is de veroudering van de fysieke ruimte en opstallen, op het bedrijventerrein tegen te gaan. Daarbij gaat het om ingrepen die de uitstraling van het terrein ten goede komen zoals het verbeteren van openbare ruimte, bewegwijzering, het openbare groen, bedrijfsonroerendgoed, beeldkwaliteit, etc. Het verschil met een ‘reguliere’ facelift is dat er ook in het private domein wordt ingegrepen, zoals van gevel-tot-gevel aanpak, maar wel op beperkte wijze.

5 van 47


1.2

De Industrieweg: een vergeten hoek in Veendam

Ondanks dat het plangebied in het verleden een belangrijke rol heeft gespeeld voor de werkgelegenheid in Veendam is dit gebied tegenwoordig een vergeten hoek geworden. De meeste sporen van het industrieel verleden zijn uitgewist. Maar wie goed kijkt zal nog elementen van de fabrieken die aan het Oosterdiep lagen herkennen. Met name op het voormalige DWM terrein (Duintjer, Wilkens Meihuizen, oftewel het AVEBE terrein). De Industrieweg en omgeving behoort tot één van de terreinen waar de prioriteit voor herstructurering het hoogst ligt in Oost-Groningen. Verdere toename van verrommeling zal leiden tot een afnemend beeld van de omgeving. Verrommeling komt in het plangebied tot uiting in de vorm van:        

slechte staat van verhardingen; slecht onderhouden openbare verlichting; slechte staat van bewegwijzering; slechte staat van bebording; slecht onderhouden openbaar groen; leegstand van kantoren; slecht onderhouden panden; braakliggende terreinen.

Maatregelen die benodigd zijn om deze verrommeling weg te werken kosten (veel) geld. Ook zijn er delen van het terrein in Figuur 3: bestaande situatie meer of mindere mate vervuild. Daar komt bij dat niet alle terreinen in eigendom zijn van de gemeente. Dit betekent dat ook private partijen moeten deelnemen om het gewenste resultaat te behalen. Dit alles maakt het ingewikkelder om in het hele plangebied vernieuwingen door te voeren. In bijlage 5 staat een overzichtskaart met foto’s van de huidige situatie. Het is belangrijk dat een bedrijventerrein kwaliteit uitstraalt. Daarbij gaat het zowel om de openbare ruimte als de uitstraling van de terreinen en gebouwen van gevestigde ondernemers. De maatregelen zoals voorgesteld in dit rapport vallen en staan met de medewerking van de aanwezige ondernemers. Het geheel moet kloppen anders zullen de investeringen niet hun doel bereiken. Voor de ondernemers betekent het echter dat deelname aan de maatregelen zorgt voor een waardevermeerdering van hun onroerend goed. In veel situaties is het onroerend goed het pensioen voor kleinere ondernemers. Dit wordt vaak pas gerealiseerd als het pand verkocht moet worden.

6 van 47


Onderzoekvragen: Hoe kan de kwaliteit van de Industrieweg en omgeving verbeterd worden, hoe komt dit middels visies en ontwerpen tot uiting en wat zijn de globale kosten? Aan de hand van een aantal verschillende thema’s wordt gekeken hoe dit aangepakt kan worden. De thema’s zijn opgesteld door InVra plus op basis van uitkomsten van het Stec rapport en de randvoorwaarden die tijdens de inventarisatiefase naar voren zijn gekomen. In hoofdstuk 3 van het rapport zal nader op de thema’s in worden gegaan.

1.3

Onderzoekproces

Het onderzoekproces is op te delen in een drietal fases. De eerste fase is de inventarisatie van het plangebied. Hierin wordt de omvang van de opgave vastgesteld. Ook wordt de historische context vastgesteld. In fase twee zijn betrokkenen geïnterviewd en gevraagd mee te denken aan oplossingen voor de problematiek in het plangebied (bottum up methode). In de laatste fase wordt de visies opgesteld die onderbouwt wordt met tekeningen, impressies en een kostenraming. Fase 1: Inventarisatie gebied

Fase 2: Gesprekken belanghebbenden Acties: - Schetswerkplaats met belanghebbenden - Aanvullende gesprekken met belangrijke spelers in gebied Resultaten: - Uitgangspunten op basis van stakeholdergesprekken en ontwikkelingen (H2)

Acties: - Onderzoek naar het verleden van het gebied - Foto’s maken van het gebied Resultaten: - Randvoorwaarden op basis van historische gegevens (H2) - Bestaande vervuilingen in het gebied Tabel 1: Het onderzoekproces

7 van 47

Fase 3: Visie & Raming Acties: - Opstellen visie voor het gebied Industrieweg - Opstellen kostenraming mogelijke investeringen Resultaten: - Gebiedsvisie opgedeeld in zones + impressies (H3) - Inventarisatie snel te benutten kansen (H4) - Kostenraming (H5)


2.

Uitgangspunten en randvoorwaarden

(Inventarisatie en gesprekken)

Figuur 4: Het DWM terrein omstreeks 1933 (bron: Veenkoloniaal Museum)

2.1

Een rijk industrieel verleden

De eerste fase van het onderzoek richt zich op het vaststellen van de randvoorwaarden. Door met verschillende partijen te spreken en reeds uitgevoerde onderzoeken door te nemen is een goed beeld van het onderzoeksgebied ontstaan. Het gebied rondom de Industrieweg heeft een grote historie. Van oudsher was het een veen ontginningsgebied. Het Boven Oosterdiep werd gebruikt als afvoerkanaal van turf en daarop aangesloten zaten kleine wijken die gebruikt werden door de kleinere boten om het turf van het land naar de kanalen te krijgen. e Vanaf het begin van de 19 eeuw ontstond steeds meer houthandel waaronder een houthandel van K & J Wilkens op het nu bekende voormalige Wilkensterrein. De e aanvoer ging via binnenwateren, maar ook over zee. Aan het einde van de 19 eeuw was de Groninger ‘zeevaart’ op een hoogtepunt (bijvoorbeeld Veendam had 203 ste geregistreerde kapiteins). Aan het begin van de 20 eeuw werd de vrachtauto de grote concurrent van de schepen voor met name korte afstanden en verdween de scheepvaart steeds meer. Daarna ging het bergafwaarts met de scheepvaart en kregen de vaarten en wijken steeds minder aandacht. Het DWM (Duintjer, Wilkens, Meihuizen) gebied waaronder de aardappelmeelfabriek die in 1871 opgericht werd, was jarenlang een grote werkgever van Veendam. Jarenlang waren de grote loodsen beeldbepalend in Veendam.

8 van 47


Doordat het gebied reeds decennia lang industrieel gebruikt is zitten er veel vervuilingen in de grond. Zo is nagenoeg elke kavel in meer of mindere mate vervuild. De gegevens hierover zijn in hoofdlijnen verwerkt in een GIS bestand. De details hierover zijn bekend bij de gemeente Veendam. In bijlage 4 is de kaart bijgevoegd. De spoorlijn die parallel aan de Industrieweg ligt en van Veendam naar Stadskanaal gaat wordt gebruikt door Museumspoorlijn STAR (Stoomtram Ter Apel Rijksgrens). Ten tijde van het onderzoek wordt er gekeken naar de mogelijkheden om het personenvervoer Figuur 5: vervuilingen van Veendam naar Groningen door te zetten naar Stadskanaal over deze spoorlijn. Dit kan consequenties hebben voor het aantal spoorwegovergangen. Het algemene beleid van ProRail hierin is dat er zo min mogelijk spoorwegovergangen moeten zijn.

9 van 47


Figuur 6: Het Wilkensterrein omstreeks 1938 (bron: Veenkoloniaal Museum)

Figuur 7: Het DWM terrein omstreeks 1925 (bron: Veenkoloniaal Museum)

De Industrieweg komend vanaf de van Stolbergweg eindigt in de huidige situatie na ca. 700m vlak voor het depot van AVEBE. Het plan om de Industrieweg door te trekken naar het zuiden en aan te laten sluiten op de Dalweg is reeds aanbesteed en de uitvoering is bijna voltooid. Aan de oostkant van het A.G. Wildervanckkanaal ligt het terrein van Accres die in 2009 failliet is verklaard. Op het terrein ligt een grote hoeveelheid vervuilde grond. Er is nog geen plan hoe met deze grond omgegaan moet worden. De provincie is hier het bevoegd gezag.

10 van 47


Figuur 8: De verschillende gebieden op het terrein

11 van 47


2.2

De schetswerkplaats: Ondernemers aan het woord

Om duidelijk te krijgen wat de bestaande ondernemers van het terrein vinden en hoe zij het gebied in de toekomst zien, is er een schetswerkplaats georganiseerd. Alle ondernemers en eigenaren van terreinen binnen het plangebied zijn uitgenodigd om in een gezamenlijk sessie te brainstormen over het bedrijventerrein.

Figuur 9: Betrokkenen om de tafel tijdens de schetswerkplaats

De schetswerkplaats is door 8 ondernemers bezocht. Er zijn twee groepen gemaakt van elk 5 deelnemers (vier ondernemers en één persoon van de gemeente). Elke groep is begeleid door iemand van InVra plus. In twee sessies is gekeken wat volgens de ondernemers een goede invulling van het gebied zou zijn. De ondernemers mochten hun ideeën over de invulling van het gebied op papier schetsen. In sessie één is dit gedaan met een tekening waarop alleen de belangrijkste randvoorwaarden zoals, hoofdinfrastructuur en woningen aangegeven stonden. In sessie twee zijn de bestemmingsplangrenzen en de bestaande en nieuwe bedrijven/ontwikkelingen aangegeven en moest hier rekening mee worden gehouden. De bedoeling was om te kijken of de “brainstorm” ideeën vanuit de eerste sessie, ook toe te passen zijn binnen de huidige grenzen en beperkingen die er liggen vanuit huidige ontwikkelingen en bestemmingsplannen. Het verslag van de gehele schetswerkplaats is terug te vinden in bijlage 1. De hoofduitkomsten van de schetswerkplaats zijn:  Verbeter de uitstraling van het gebied rondom de Van Stolbergweg en de Schipperlaan (entree van het gebied).  Breng water terug in het Wilkensterrein en combineer dit met natuur, recreatie en eventueel woningbouw zolang dit geen nieuwe beperkingen oplevert voor de bestaande bedrijven.  Probeer de groenzone langs de gehele bebouwing (noord-zuid) van het Oosterdiep aan te leggen, het masterplan moet dergelijke ambities uitstralen.  Gebruik de depots en andere locaties rondom Energy Park als energiezone en gebruik duurzame vormen van energieopwekking.  Aan het einde van het A.G. Wildervanckkanaal moet een insteekhaven komen met een (openbare) laad- en loskade voor bulkgoederen. Evt. met aansluiting op goederenspoor.  Deel het plangebied op in zones waardoor een geleidelijke overgang ontstaat tussen wonen en steeds zwaarder wordende industrie.

12 van 47


Figuur10: Uitkomsten deel 1 van een schetsontwerp uit de Schetswerkplaats

Tenslotte werd de deelnemers gevraagd wat zij als sterke en zwakke punten van het plangebied Industrieweg vonden: +

+

-

De goede aansluiting op allerlei vormen van infrastructuur. Dichtbij zijn dat; het spoor, de N33/A7 en de binnenwateren. Verderop zijn het de verbindingen met de zeehaven in Delfzijl/Eemshaven en het vliegveld in Eelde. De locatie van Veendam ten opzichte van het “achterland”. Zowel goede verbindingen naar de Randstad als Noord-Duitsland en via de Eemshaven naar zee. De verrommeling van het gebied, het plangebied heeft geen goede uitstraling.

Figuur 11: Uitkomsten deel 2 van een schetsontwerp uit de Schetswerkplaats

13 van 47


2.3

Afzonderlijke gesprekken

Omdat er twee partijen niet bij de schetswerkplaats konden zijn, die wel grote invloed op het gebied hebben, zijn daar afzonderlijke afspraken mee gemaakt. Dit zijn Soepenberg BV en AVEBE. Hierna volgt een samenvatting van de gesprekken die zijn gevoerd. Het volledige verslag is terug te lezen in de bijlagen 2 en 3

2.3.1 Energy Park Veendam B.V.: Duurzame energie Op 30 mei heeft er een gesprek plaatsgevonden met dhr. Soepenberg van Energy Park Veendam BV. De belangrijkste zaken die zijn besproken in het gesprek zijn o.a. dat Dhr. Soepenberg de oude DWM locatie overgenomen heeft van Avebe aan de westzijde van de Industrieweg. Ook heeft hij het deel ten oosten van de Industrieweg overgenomen waar voorheen een waterzuivering zat. De plannen die hij heeft betekenen dat er op de westelijke locatie een biovergistinginstallatie komt. De installatie kan binnen de milieuvergunning aangelegd worden. De plannen voor uitvoering hiervan zijn vergevorderd. De subsidieaanvraag voor de locatie is nog niet goedgekeurd maar dhr. Soepenberg start wel al met sloopwerkzaamheden van een deel van de oude AVEBE fabriek. Dhr. Soepenberg geeft aan dat hij voor de locatie gekozen heeft vanwege de milieuvergunning van de oude AVEBE locatie waarbinnen hij kan opereren en de korte transportafstanden naar zijn afzetmarkt. Vanwege de uitkomsten van de schetswerkplaats is hem de vraag gesteld of hij zijn activiteiten ook elders kan uitvoeren. Hij is bereid om zijn activiteiten elders uit te voeren echter moet dit dan wel financieel gecompenseerd worden. Dit geld voor beide (ten westen en oosten van de Industrieweg) locaties. Conclusies:  Sloopwerkzaamheden ten behoeve van biovergister zijn gestart.  Mogelijke opslag van vloeistoffen in de voormalige waterzuivering.  Locatie is gunstig voor afkoppeling van warmte. Een alternatieve locatie wordt geaccepteerd als de voorzieningen hetzelfde zijn of gefinancierd worden.

14 van 47


2.3.2 AVEBE: Ruimte voor kwaliteitverbetering Op 31 mei heeft er een gesprek plaatsgevonden met AVEBE in de persoon van dhr. Untied. Dhr. Untied geeft aan dat AVEBE het beleid heeft om onroerend goed te verkopen en dat dhr. Soepenberg en Euromij zich gemeld hebben als koper. AVEBE wil dit voortzetten tenzij de gemeente andere plannen heeft en AVEBE er financieel er hetzelfde uit komt. Dhr. Untied geeft ook aan dat zij nog meer onroerend goed hebben aan de westkant van het plangebied. Het gaat hierbij o.a. om een voormalige school en kantine. Ook hier is vraag naar van een mogelijke koper, echter is er wel medewerking vanuit de gemeente nodig om de panden een andere bestemming te geven. Verder heeft dhr. Figuur 12: Verschillende gebieden op het voormalige AVEBE Untied het terrein voorstel om een kleine weg achter de woningen langs het Oosterdiep aan te leggen (oostzijde) zodat de woningen een betere ontsluiting krijgen. Hierdoor kan de kade karakteristieker ingericht worden. Dit zou ook veel aantrekkelijker zijn voor de recreatievaart. Volgens dhr. Untied is dit te realiseren. Uit de schetswerkplaats kwam het voorstel om “vervuilde” grond te verwerken in de slibdepots zodat alle “vervuilde” grond op één locatie komt te liggen en het daarna zo in te richten dat er zonnepanelen op aangebracht kunnen worden. Dhr. Untied geeft aan dat het slib niet dermate vervuild is dat het niet weer ergens toegepast kan worden. Het moet alleen gefaseerd afgevoerd worden. Avebe wil het terrein daarna zo inrichten dat het als (watergebonden) kavel weer verkocht kan worden. Als er andere plannen zijn dan willen zij daar best aan mee werken maar financieel moet het er minimaal het zelfde uit komen te zien.

15 van 47


Conclusies:  AVEBE wil onroerend goed verkopen in het plangebied, dhr. Soepenberg en Euromij hebben zich reeds gemeld.  Herbestemming voor een oude kantine en school is mogelijk. Aankoop laat op zich wachten door tegenvallende samenwerking met de gemeente.  Aanleg van een parallelweg bij het Oosterdiep achter de woningen langs de oostzijde wordt door AVEBE onderzocht. Dit zal de bereikbaarheid van woningen verbeteren en kansen bieden voor toerisme en recreatie.  Kavels met slib zijn niet dermate vervuild dat de grond niet bruikbaar is. Afspraken zijn gemaakt met de gemeente, AVEBE wil na afvoer van het slib de kavel verkopen. Zie figuur 12.

2.5

Samenvatting van de uitgangspunten

Voor het opstellen van de visies in hoofdstuk 3 zijn aan de hand van de inventarisatie uitgangspunten opgesteld. De uitgangspunten zijn elementen en ontwikkelingen uit het verleden, heden en mogelijk de toekomst waar nu rekening mee gehouden moet worden. Uitgangspunten vanuit cultuurhistorisch erfgoed:  In het ontwerp dient rekening te worden gehouden met de cultuurhistorische waarden en elementen van het terrein zoals de oude wijken structuur  Rekening houden met de aanwezige vervuilingen van het terrein.  Probeer waar mogelijk oude industriële gebouwen een nieuwe functie te geven. Uitgangspunten ten opzichte van huidige ontwikkelingen:  Probeer ontbrekende schakels en voorzieningen op te vullen door gebruik te maken van huidige infrastructurele plannen.  Probeer win-win situaties te maken nu er enkele Brown-field locaties worden gekocht door grote partijen, samenwerking met deze partijen zal er toe leiden dat herbestemming van deze gronden in het belang is van de kwaliteit van de Industrieweg en omgeving. Uitgangspunten ten opzichte van toekomstige ontwikkelingen:  Kijk naar de mogelijkheden om een groenzone tussen wonen en werken aan te leggen die recreatief gebruikt kan worden door bewoners en werknemers.  Probeer snelle wandel en fietsverbindingen te realiseren tussen wonen, het centrum van Veendam en het bedrijventerrein (Industrieweg).  Kijk naar de mogelijkheid om een parallelweg aan de achterzijde van de woningen aan het Beneden Oosterdiep aan te leggen.  Zorg voor een (openbare) laad en loskade en meer watergebonden kavels.

16 van 47


3.

Visie

3.1

Verklaring van de thema’s & algemene visie

In dit hoofdstuk worden aan de hand van verschillende thema’s de algemene visie en de visies per zone verklaard. De thema’s zijn:     

Uitstraling Infrastructuur en ontsluiting Nieuwe ondernemingsvormen Herbestemming van gebouwen Duurzaamheid

Een goede uitstraling van een bedrijventerrein is heel erg belangrijk. Een dergelijke uitstraling komt tot stand door goed onderhoud van de openbare ruimte en kavels en panden van de gevestigde bedrijven. Nieuwe bedrijven zullen zich sneller vestigen op zo’n terrein en bestaande bedrijven zullen sneller investeren in hun eigen onroerend goed. Hierdoor zal de waarde van het bestaande onroerend goed stijgen. Een goede uitstraling maakt een bedrijventerrein ook meer een onderdeel van de stad waardoor fietsers en wandelaars dit meer gaan gebruiken. Zo ontstaat er synergie tussen woongebieden en werkgebieden. Dit zal leiden tot een leefbaar bedrijventerrein met vele wandelen fietsverbindingen voor bewoners uit de omgeving. Het plangebied heeft uitstekende randvoorwaarden om dit te realiseren. Ook de infrastructuur en ontsluiting van terreinen is van groot belang. Vaak worden bedrijven bevoorraad door grote vrachtwagens die zo min mogelijk door smalle straten willen rijden. Dit scheelt tijd en is veiliger. Door een goede infrastructuur en ontsluiting kunnen bedrijven zich ook beter tonen aan de omgeving. De aanwezige infrastructuur wordt door de ondernemers gezien als één van de belangrijkste voordelen van het plangebied. Met name ontsluiting via de weg en over het water verdient de aandacht, maar ook spoorverbindingen kan belangrijk worden. Fiets/wandelverbindingen moeten het gebied aan laten sluiten op de omliggende woonomgeving. Bij nieuwe ondernemingsvormen wordt bedoeld dat er gekeken wordt naar mogelijkheden tot samenwerken en naar nieuwe soorten van ondernemen zoals energieopwekking. Daarbij liggen er met name kansen voor zonne-energie en restwarmte. De industrieweg en omgeving moet zich gaan profileren als duurzame energie leverancier voor Veendam en omstreken. Op het bedrijventerrein Industrieweg zijn verschillende gebouwen die verlaten zijn. In dit onderzoek wordt, waar mogelijk, gezocht naar nieuwe mogelijkheden voor deze gebouwen. Behoud van industrieel erfgoed is belangrijk en straalt bovendien (mits goed onderhouden) kwaliteit uit. Een oud industrieel gebouw met herbestemming wordt als zeer positief beoordeeld. Duurzaamheid is een breed begrip. Bij duurzaamheid wordt gekeken naar de drie P’s; People, Planet, Profit. Hierin moet gezocht worden naar een balans in de belangen van mensen, het milieu en de winstgevendheid van een project of

17 van 47


investering. De mogelijkheid om bijvoorbeeld energie op te wekken d.m.v. zonnecellen op het terrein wordt onderzocht. Daarnaast bleek tijdens de schetssessie dat er interesse is voor het gebruik van restwarmte/energie van de toekomstige energie centrale. Duurzaam transport is een onderzoeksrichting, de benodigde aansluitingen op bestaande infrastructuur zijn volop aanwezig. Er wordt echter nog te weinig gebruik van gemaakt. Transport over water, en in de tweede instantie over het spoor is vaak duurzamer dan wegtransport. Op korte termijn ligt het niveau van duurzame ontwikkelingen met name in combinaties zoeken in werkzaamheden zoals geen onnodig werk verrichten en waar mogelijk werk met werk maken. Hoe verder het ontwerptraject zich vordert, hoe meer gedetailleerd het duurzaam ontwerp wordt. De ambities op het gebied van de genoemde thema’s worden per zone besproken. In de gesprekken en de schetswerkplaats is duidelijk kenbaar gemaakt dat het gebied in verschillende zones opgedeeld moet worden zodat de overgang van wonen naar intense industrie op de juiste manier plaats vindt. Op een aantal locaties worden visies versterkt met impressies op basis van fotobewerking en 3d modellering. Op de figuur 14 staat het globale ontwerp weergegeven. In bijlage 6 is de tekening op A0 formaat bijgevoegd. De algemene visie van het terrein is dat het terrein in zones verdeeld dient te worden. Dit is ook duidelijk naar voren gekomen tijdens de schetswerkplaats. Omdat het plangebied grenst aan omliggende bebouwing zal geleidelijk de mate van industrialisatie/intensivering van bedrijvigheid toe moeten nemen. De zones zijn aangegeven in bovenstaande afbeelding. De eerste en bestaande zone (zone 0) is de bestaande lint bebouwing langs het Oosterdiep. Direct ten oosten daarvan komt een zone (zone 1) die groen/blauw ingericht wordt. Deze zone moet gezien worden als buffer tussen de woningen en het bedrijventerrein. Deze zone is een gemengd gebied waar bedrijven kunnen komen die ingepast worden in een groen/blauwe omgeving. De blauwe invloeden zijn de wijken die Figuur 13: Zones binnen het gebied vanaf het Oosterdiep het bedrijventerrein in lopen. De structuur dateert nog van de veenontginning en de latere industrialisering van de Veenkoloniën. Niet op alle plekken zijn de oude wijken te herstellen i.v.m. bestaande en geplande bebouwing en vervuilingen. Op die plekken wordt de structuur geaccentueerd door bomenrijen aan te brengen.

18 van 47


De volgende zone (zone 2) ligt tegen de westkant van het spoor aan. Hier is ruimte voor kleinschaligere bedrijven die bij voorkeur energie gerelateerd zijn. Het gebied tussen de Industrieweg en het A.G. Wildervanckkanaal moet een gebied worden waar watergebonden bedrijven zich vestigen (zone 3). De bedrijven mogen namelijk van een zwaardere categorie zijn dan aan de westkant van het spoor. Tussen het A.G. Wildervanckkanaal en de Adriaan Tripweg ligt een zone die nagenoeg volledig in gebruik is (zone 4). De bedrijven die er nu zitten passen ook in de visie van steeds zwaarder oplopende industrie. Aan de andere zijde van de Adriaan Tripweg ligt industriegebeid de Dallen. Dit gebied valt buiten het onderzoeksgebied. Op de Dallen kan de zwaardere industrie zich vestigen. Het gebied tussen de Meihuizenweg en het A.G. Wildervanckkanaal (zone 5) wordt een gebied waar op- en overslag en watergebonden bedrijvigheid kan plaatsvinden.

Figuur 14: Schetsontwerp visie

19 van 47


3.2

Veenkoloniaal wonen (zone 0)

Het onderzoeksgebied wordt, zoals in paragraaf 3.1 beschreven, in zones verdeeld. Zone 0 is het gebied van de bestaande bebouwingen. Ondanks dat de bestaande woningen niet binnen het onderzoeksgebied vallen, wordt het wel meegenomen. Er zijn mogelijkheden om de woningen van de achterzijde te ontsluiten via een nieuw aan te leggen weg over het bedrijventerrein. Het idee is om de voorzijde (waterzijde) van de woningen karakteristieker in te richten waardoor de uitstraling vanaf het water rustiger en mooier wordt. De ruimte aan de voorzijde van het Wilkensterrein (gat in het lint) kan gebruikt worden om een aantal nieuwe woningen te bouwen. Deze dienen de zelfde uitstraling te krijgen als het bestaande lint. Ook deze woningen krijgen de ontsluiting via de achterzijde van de woningen.

Figuur 15: Wonen aan het lint

In de huidige situatie lopen de vaarten en wijken, die vanuit het Oosterdiep richting het zuidoosten gaan, redelijk snel dood en zijn slecht zichtbaar vanaf het Oosterdiep en vanaf het bedrijventerrein. Toch hebben deze vaarten en wijken een grote cultuurhistorische waarde. Vroeger waren deze wijken bedoeld voor de afvoer van turf en later voor de aanvoer van grondstoffen voor de fabrieken. Tegenwoordig zullen de wijken daar niet meer voor gebruikt worden maar de wijken kunnen wel (beperkt) in ere hersteld worden. In verband met eigendomsituaties en vervuilingen in de bodem moet goed gekeken worden tot hoe ver en op wat voor manier de wijken weer in ere hersteld kunnen worden. Dat kan door het deels opengraven/herstellen, maar ook door het accentueren van zichtlijnen door bomen en fiets-/wandelpaden. Zo worden de wijken de (blauwe) aders die de verbinding leggen tussen het woongebied en het bedrijventerrein. Op het voormalige AVEBE terrein staan een aantal gebouwen waaronder een oude kantine en een school. Door de bestemming hiervan te wijzigen kunnen deze gebouwen verkocht worden als bedrijfswoningen of als kantoorgebouw. Dit is niet alleen herbestemming van een gebouw maar ook zeer duurzaam omdat er nieuw leven in een oud gebouw wordt geblazen.

20 van 47


Afbeelding 16 en 17: Beeld vanaf het Boven Oosterdiep, wonen aan het lint in de oude en nieuwe situatie.

21 van 47


Figuur 18 en 19: Beeld vanaf het Boven Oosterdiep , oude en nieuwe situatie

22 van 47


3.3

Synergie tussen wonen en werken (zone 1)

Ondanks dat Zone 0 een woningbouwgebied is, zal het gebied langzaam overlopen in zone 1 door het gebied groen in te richten. De blauwe aders dringen vanuit zone 0 het bedrijventerrein in. De bedrijven die zich in dit gebied willen vestigen dienen groen ingepast te worden zodat een zachte overgang tussen zone 0 en 1 ontstaat. Mensen moeten er kunnen wandelen, hun hond uit kunnen laten of een rondje kunnen fietsen. De harde scheidingslijn tussen wonen en werken die er nu is past niet meer in de huidige tijd. Tegenwoordig en in de toekomst zal steeds meer interactie tussen wonen en werken zijn. Dit uit zich onder andere in de digitalisering waarbij iedereen altijd bereikbaar is en altijd zijn e-mails privé en zakelijk kan bekijken en mensen die deels thuis werken. Maar dit geldt ook voor bedrijfsgebieden die als recreatiegebied gebruikt kunnen worden. Op die manier ontstaat een vloeiend verloop van wonen naar werken. Op dit moment ligt het gebied van het voormalige Wilkensterrein braak. Om dit gebied een nieuwe functie te geven wordt er gezocht naar grootschalige bedrijven. Het huidige terrein is op verschillende plekken vervuild. Door een lichte sanering uit te voeren en een afdichtende laag aan te brengen op de vervuiling wordt het terrein weer bruikbaar. De ontsluiting naar dit gebied wordt gerealiseerd door de Schipperstraat in zuidelijke richting door te trekken.

Figuur 20: De tussenzone

Door het herstel van de wijken richting de nieuwe biovergister van Energy Park door te zetten kan ook de oude structuur van wijken bij de fabriek in ere hersteld worden. Maar dan op een moderne manier.

23 van 47


Rondom Energy Park liggen terreinen die of vervuild zijn of braak liggen. Deze terreinen moeten een andere invulling krijgen. Door gebruik te maken van vrijkomend (vervuilde) grond uit de directe omgeving zou het gebied ingericht kunnen worden voor zonnepanelen. De panelen kunnen daardoor ook in een ideale hoek naar de zon aangebracht worden. Door een combinatie te maken met Energy Park zijn er voordelen te behalen in de bedrijfsvoering en energieverdeling. Om de zonnepaneelvelden heen kan het gebied groen ingericht worden waardoor er meer recreatiemogelijkheden ontstaan voor de bewoners uit de omgeving.

Figuur 21 en 22: Beeld vanaf de kruising Boven Oosterdiep en Bendiksstraat , oude en nieuwe situatie

24 van 47


Figuur 23 en 24: Beeld vanaf het Boven Oosterdiep, oude en nieuwe situatie

3.4

Kleinschalige bedrijvigheid met uitstraling (zone 2)

Zone 2 is gedeeltelijk een bestaand bedrijvengebied. De aanpassingen in de uitstraling die in dat gebied gedaan moeten worden zijn gedeeltelijk in de openbare ruimte. Met name het groenonderhoud moet aangepakt worden evenals de bestrating. Daarnaast ligt er een opgave voor de private partijen. De gevels hebben niet allemaal de zelfde kwaliteit van uitstraling en geven zo als geheel een rommelig aanzicht. Lokale ondernemers moeten allen betrokken worden bij het verbeteren van de uitstraling van hun kavels en gebouwen. Hiermee verhogen zij ook de waarde van hun onroerend goed.

Figuur 25 en 26: Huidige situatie in zone 2

25 van 47


Door de buitenzijden van de gebouwen en de achterzijden van de bedrijven aan te pakken en de bestrating/verhardingen op eigen terrein netjes te maken zal de uitstraling verbeteren. De uitstraling die voor zone 2 is beoogd is een strak nieuw terrein voor kleinschalige bedrijven die bij voorkeur energie gerelateerd zijn. Door de komst van de biovergister in zone 1 zijn er diverse mogelijkheden om energie die daar geproduceerd wordt te gebruiken in nieuwe en/of bestaande gebouwen.

Figuur 27: Zone 2

26 van 47


Figuur 28 en 29: De rotonde op de kruising met de Van Stolbergweg en de Industrieweg (energie-as), met daar achter zone 2

27 van 47


3.5

Ondernemen aan de energie-as en het water (zone 3)

Zone 3 is het gebied tussen de Industrieweg (de energie-as) en de het A.G. Wildervanckkanaal. Het betreft de grond van de AVEBE en alles wat daar noordelijk van ligt binnen het plangebied. Het noordelijke deel is het voormalig Jonker gebied. Er liggen plannen van Rijkens beheer om hier een winkelgebied van te maken voor bijvoorbeeld een bouwmarkt. Een deel hiervan is reeds uitgevoerd. De ontwikkeling in dat gebied is een private investering. Door middel van de welstand en het bestemmingsplan kan toegezien worden op de uitstraling van het gebied. Verder naar het zuiden zijn verschillende bestaande bedrijven gevestigd waaronder NIVOBA, Triferto en de gemeentewerf. Voor het terrein van Triferto bevindt zich een braakliggend terrein waarop pony’s lopen. Dit geeft geen goede uitstraling voor het bedrijventerrein. Door hier een meer bedrijfsmatige invulling aan te geven wordt de uitstraling verbeterd. Hier zal een private investering benodigd zijn om het gebied een goede uitstraling te geven. Langs de Industrieweg staat ten zuiden van de gemeentewerf een leegstaand pand. Tevens staan er Figuur 30: Zone 3 bouwhekken met waarschuwing voor asbest. Er dient een keuze gemaakt te worden tussen investeren in het gebouw en het toonbaar maken zodat het sneller verkocht wordt, of het gebouw slopen en als kale kavel verkopen. Langs de gehele Industrieweg moet gekozen worden voor een gelijke uitstraling waarbij alle lichtmasten vernieuwd worden en een luxe en moderne uitstraling hebben.

28 van 47


Figuur 31 en 32: Industrieweg oud en nieuw.

Het gedeelte van zone 3 wat in eigendom is van AVEBE, en in de huidige situatie silbdepots zijn, wil AVEBE op termijn gaan verkopen als grond voor bedrijventerrein. Vooralsnog moet eerst het slib verwijderd worden waarna het bouwrijp gemaakt kan worden.

29 van 47


Figuur 33 en 34: Industrieweg oud en nieuw t.p.v. de nieuwe rotonde ter hoogte van het AVEBE terrein.

30 van 47


3.6

Bestaande bedrijven (zone 4)

De uitstraling van de Adriaan Tripweg in Veendam is verzorgd. Wat wel ontbreekt is een veiligere verbinding voor fietsers. Het is een lange rechte weg waar vaak harder gereden wordt dan de maximaal toegestane snelheid. Voor fietsers is deze situatie niet ideaal. Daarentegen zijn er geen verzoeken of klachten binnengekomen over deze situatie. Het gebied is goed te bereiken via de N33 die in de toekomst verbreed zal worden naar een 4-baans autoweg. Het gebied is op dit moment bijna volledig in gebruik. Het bedrijf Accres is in 2009 failliet verklaard. Er is veel grond achtergebleven dat vermoedelijk vervuild is en waar nog geen oplossing voor gevonden is om dit te verwijderen. De Provincie Groningen is het bevoegd gezag en zal voor een oplossing moeten zorgen. Als het terrein weer bouwrijp wordt dan is het een goede locatie aan het water. De gemeente zal moeten afdwingen dat nieuw te vestigen bedrijven ook daadwerkelijk watergebonden zijn.

Figuur 35: Zone 4

31 van 47


3.7

Op- & overslag voor duurzamer transport (zone 5)

Door het doortrekken van de Industrieweg naar de Dalweg ontstaat er een nieuw stuk bedrijventerrein. Het terrein bevindt zich dicht bij de N33 en is gelegen aan het A.G. Wildervanckkanaal. Door op het terrein een insteekhaven voor vrachtschepen aan te leggen ontstaat een nieuw op- en overslagterrein van ongeveer 5 hectare. Een dergelijk terrein kan gebruikt worden door omliggende bedrijven om goederen te transporteren over water. Dit is een duurzamere oplossing dan over de weg. Direct naast dit terrein ligt het (slib)depot van AVEBE. Dit deel kan ook een op- en overslag functie krijgen al is dat een beslissing die door AVEBE gemaakt moet worden. Ook ligt het spoor dicht bij. In de huidige ontwerpen is geen rekening gehouden met een aansluiting van het spoor op dit terrein maar het is zeker mogelijk. Het meest zuidelijke deel, in de hoek van de nieuwe Industrieweg en de Dalweg, zou gebruikt kunnen worden door een bedrijf die behoefte heeft aan een plek aan het water met aanlegplekken zoals bijvoorbeeld een botenbouwer. Op de onderstaande visualisatie is te zien hoe het terrein er uit kan komen te zien. Het terrein kan door middel van duurzame en recyclebare producten aangelegd worden waardoor de investering lager is.

Figuur 36: Zone 5

32 van 47


Figuur 37 en 38: Impressie van de insteekhaven aan het eind van het A.G. Wildervanckkanaal. In de oude en nieuwe situatie

33 van 47


3.8

Hoofdinfrastructuur

Om het Industrieweg gebied goed te ontsluiten is de infrastructuur van groot belang. In dit plan zijn verschillende onderdelen meegenomen die reeds in gemeentelijke plannen zijn opgenomen. Rotonde Dalweg Nieuwe aanleg van de verlengde Industrieweg Rotonde verlengde Bendixstraat – Industrieweg Reconstructie van de bestaande Industrieweg Rotonde van Stolbergenweg – Industrieweg Aansluiting van de Verlengde Bendixstraat op de rotonde in de Industrieweg Aanleg verlengde Bendixstraat Achterontsluiting van de Molenwijk Daarnaast is er in dit rapport gekeken naar de aansluiting van de verlengde Benidixstraat-Oosterdiep op de verlengde Bendixstraat. Hiervoor dient een nieuwe brug aangelegd te worden. Om een veilige aansluiting van de verlengde Bendixstraat op de Bendixstraat-Oosterdiep te krijgen is in dit rapport rekening gehouden met de aanleg van een rotonde. Door deze aansluiting ontstaat een ontsluiting die niet alleen voordelen heeft voor het bedrijventerrein maar ook voor de inwoners van Veendam/Wildervank. De drukken kruisingen van de Lubberstraat met de Nijverheidskade en de van Stolbergweg met het Boven Oosterdiep worden hiermee ontlast. Verder is in dit rapport nog meegenomen het doortrekken van de Schipperstraat en de aanleg van de achterontsluiting van de woningen langs het Boven Oosterdiep meegenomen. Deze laatste onderdelen zijn in de betreffende deelgebieden omschreven.

34 van 47


3.9

Communicatie

De Industrieweg moet een nieuw imago krijgen: De energie-as; de duurzame motor van Veendam. Met een dergelijke slogan kan het plangebied zich onderscheiden van de omliggende bedrijventerreinen. De naam zorgt voor een duidelijke positionering van het gebied in Veendam, het is de motor. Het maakt het gebied daarom essentieel voor de stad. De motor levert energie aan de stad in de letterlijke zin van het woord, maar ook in figuurlijke zin. Een oud industrieel gebied krijgt nieuwe energie door herstructurering, waardoor nieuwe bedrijvigheid zich zal vestigen. Bovendien wordt aan de energie-as ingezet op de komst van duurzame, energie gerelateerde bedrijven. Het installeren van zonnepanelen op slibdepots maakt de levering van duurzame energie beleefbaar voor de bewoners van Veendam en Wildervank. Transport over water en spoor is duurzamer dan bijvoorbeeld wegtransport. Beleefbaarheid, leefbaarheid, duurzaam transport en synergie zijn de belangrijkste waarden in de strategie van het plangebied.

35 van 47


4.

Snel te benutten kansen

Op korte termijn kan voor het plangebied een sterke kwalitatieve verbetering plaatsvinden door de openbare ruimte netter te maken/onderhouden. Het gaat daarbij om het rechtzetten van lichtmasten maar ook aankoop van nieuw meubilair dat meer kwaliteit uitstraalt. Inzetten op beter onderhoud van openbare ruimte zoals frequenter maaien en snoeien geeft het gebied een verzorgder uiterlijk. Gevestigde ondernemers moeten hun onderhoud hier op aanpassen zodat het er als geheel ook verzorgd uit ziet. Er dienen afspraken gemaakt te worden met gevestigde ondernemers over de uitstraling van hun pand, met name aan de Van Stolbergweg. Dit kan in het begin in de vorm van het plannen van bijeenkomsten, in de vorm van een voorlichting georganiseerd door Oostboog. Op die manier zal betere samenwerking ontstaan. Uiteindelijk moet bij de bestaande ondernemers het besef ontstaan dat de waarde van hun pand en hun terrein afhankelijk is van de uitstraling. Om het terrein heen liggen namelijk genoeg factoren om het gebied een succes te laten worden. Een slechte uitstraling brengt een veel lagere waarde van het terrein met zich mee voor eventuele/toekomstige kopers. Er dient duidelijk gecommuniceerd te worden over wat men voor ogen heeft met het plangebied in de toekomst. Hierbij past bijv. het maken van een nieuw logo en een nieuwe naam van het gebied. Hieruit moet duidelijk worden wat de mogelijkheden hiervan zijn De eerste stappen voor de upgrade van het Industrieweg gebied worden al gerealiseerd door de Industrieweg vanaf de van Stolbergenweg met de Dalweg te verbinden. Hierdoor wordt de ontsluiting van het terrein en de uitstraling verbeterd. Een tweede stap die relatief snel gerealiseerd kan worden is de aanleg van de verlengde Schipperstraat. Hierdoor worden veel m2 uit te geven terrein bereikt en krijgt de huidige Schipperstraat een betere uitstraling. Parallel daaraan kan ook gekeken worden naar de aanleg van de insteekhaven. Het terrein is door de aanleg van de verlengde Industrieweg makkelijke toegankelijk geworden.

36 van 47


5.

Kostenraming

Om inzicht te geven in de kosten die benodigd zijn om de wensen te realiseren is er een globale kostenraming gemaakt. Omdat de exacte inrichting van het gebied nog niet bekend is en het rapport een visie betreft kunnen de genoemde cijfers alleen als richtinggevend beschouwd worden. In dit hoofdstuk wordt per deelgebied beschreven wat er geraamd is. De verschillende gebieden zijn in deelgebieden opgedeeld om per gebied een specifieke raming te maken. Per omschrijving van het deelgebied is er een tekening weergegeven die aangeeft welk gebied het betreft. Veel van de gronden in het gebied zijn in private handen. Door de aanleg van nieuwe watergangen, wegen, fietspaden etc. zal er door de gemeente grond aangekocht moeten worden om dit te realiseren. De uitgangspunten die bij de onderstaande raming gehanteerd zijn: Watergangen komen in eigendom gemeente (waar nodig aankoop van private gronden) Wegen, bruggen, fietspaden en bermen komen in eigendom gemeente (waar nodig aankoop van private gronden) De ramingen zijn zo opgezet dat alleen de kosten in de openbare gebieden in de raming meegenomen zijn. Daar waar mogelijke opbrengsten voor de gemeente zijn dan zijn deze ook aangegeven.

Zone 0 – Woningbouw Deze zone betreft de woningbouw langs het Boven Oosterdiep en de groenzone met fiets en wandelpaden tussen de woningen langs het Boven Oosterdiep en het bedrijventerrein. Het is niet geheel duidelijk in hoeverre dit gebied gesaneerd moet worden. De verwachting is dat dit wel moet gebeuren. Het uitgangspunt is dat er ca. 0,5m diep ontgraven en afgevoerd moet worden t.p.v. de woningbouwlocatie. Voor de groenzone geldt dit niet. Op dit moment heeft de gemeente geen grondpositie. De benodigde Figuur 40: Zone 0 gronden zullen om die reden aangekocht moeten worden. De kosten hiervoor zijn in de raming meegenomen. Er zijn twee verschillende prijsniveaus gehanteerd. Dit heeft te maken met de gronden die voor ca. €11,-/m2 reeds aangekocht zijn en terreinen die nog aangekocht moeten worden. Hierbij is rekening gehouden met €25,-/m2

37 van 47


Door de aanleg van nieuwe wegen achter het lint langs komt er ook nieuwe kruising met een wijk. Het uitgangspunt is dat hier simpele vaste bruggen toegepast worden. De bestaande bruggen over het Boven Oosterdiep worden gerenoveerd. De wijken worden aangelegd met paal-schot beschoeiing. Voor het beheer en onderhoudt wordt, waar mogelijk, rekening gehouden met een zone van 7 meter langs het water (5m maaipad, 2m voor de bomen). In de raming wordt rekening gehouden met de aanleg van vuilwaterriolering van de nieuwe woningen naar de bestaande riolering. Bij de aanleg van de groenzones is het uitgangspunt dat er solitaire bomen langs de wijken komen. In de andere groene gebieden worden boompjes en struiken aangeplant. De totale investering komt uit op iets minder dan €3,5 miljoen. Dit betreft een groot deel maatschappelijke investering in verwijdering/sanering en aanleg van groen. De potentiele opbrengsten van de woonkavels is 2800m2 a €140,- = ca. €400.000,-

Verwijderen

Ca.

€686.500,-

Nieuwe aanleg

Ca.

€2.346.000,-

Grond aankoop

Ca.

€345.500,€3.378.000,-

Totaal Nauwkeurigheidspercentage (afgerond op €10.000)

-15%

€ 2.870.000,-

+15%

€ 3.880.000,-

Voor de specificatie zie bijlage 7 Gebied Zone 0

38 van 47


Zone 1A – Bedrijventerrein Dit gebied is o.a. het voormalige Meihuizen terrein waar de houtzagerij jarenlang heeft gestaan. Dit gebied staat bekend als een vervuild terrein. Door hier een lichte sanering uit te voeren en daaroverheen een schone leeflaag aan te brengen is het de bedoeling dat het gebied ingericht kan worden voor diverse verschillende functies. De gebouwen zouden net als de omgeving groen ingepast moeten worden. De raming geeft de kosten weer die benodigd zijn om het terrein op te leveren zodat er een dergelijke bedrijfsvoering kan plaatsvinden. Daarbij is er rekening gehouden met de aanleg van riolering, openbare wegen, openbare verlichting, aanleg van groen en openbare inrichtingselementen van de zwart aangegeven wegen. De invullingen van de terreinen is voor de partij die het wil exploiteren Ook is rekening gehouden met de aankoop van de grond die nodig is voor de openbare voorzieningen.

Figuur 41: Locatie zone 1A

Totaal komt het te investeren bedrag uit op ca. €6,2 miljoen. Dit is een fors bedrag wat eventueel nog aangepast kan worden door dieper in te gaan op de vervuilingen

39 van 47


die zich in het gebied bevinden. Het kan het bedrag zowel positief als negatief beïnvloeden. Door de aanleg van de verlengde Schipperstraat ontstaat wel een groot nieuw uit te geven gebied van ca. 36.000m2 a €30,- = ca. €1.000.000,-

Verwijderen

Ca.

€610.500,-

Saneren

Ca.

€2.085.500,-

Nieuwe aanleg

Ca.

€2.524.000,-

Grondaankoop

Ca.

€969.500,€6.189.500,-


-15%

€ 5.260.000,-

+15%

€ 7.120.000,-

Voor de specificatie zie bijlage 7 Gebied Zone 1A

40 van 47


Zone 1B – Energy park Dit gebied betreft een volledig private ontwikkeling. De openbare gebieden zijn wel geraamd maar komen terug in zone 6. Wel is rekening gehouden met het opwaarderen van de wijk aan de zuidkant. Er is rekening gehouden met baggeren en het aanbrengen van nieuwe oeverbescherming.

Figuur 42: Locatie zone 1B

Verwijderen

Ca.

€249.500,-

Nieuwe aanleg

Ca.

€49.500,€299.000,-


-15%

€ 250.000,-

+15%

€ 340.000,-

Voor de specificatie zie bijlage 7 Gebied Zone 1B

41 van 47


Zone 2 – Energie gerelateerd Zone 2 betreft het gebied tussen het spoor en de verlengde Schippersstraat. Deze weg wordt doorgetrokken richting Energy park en sluit aan op de Industrieweg. Dit gebied sluit aan op Zone 1A. In Zone 1A zijn alle kosten voor de wegen meegenomen. In deze Zone is alleen de aanleg van de watergang met onderhoudspaden meegenomen. De opbrengsten voor de gemeente door de gebieden uit te geven zijn ca. 10.000m2 a €30,- = €300.000,-

Figuur 43: Locatie zone 2

Verwijderen/saneren

Ca.

€1.815.000,-

Nieuwe aanleg

Ca.

€301.500,-

Grondaankoop

Ca.

€340.500,€2.457.000,-


-15%

€ 2.090.000,-

+15%

€ 2.830.000,-


42 van 47


Zone 3 – Watergebonden Voor deze zone geldt dat er geen publieke investeringen gedaan hoeven te worden om de kavels te kunnen exploiteren. Alle kavels zijn vanaf de Industrieweg bereikbaar. De reconstructie van de bestaande Industrieweg is opgenomen in Zone 6. Derhalve zijn er ook geen verdere kosten geraamd.

Figuur 44: Zone 3

Zone 4 – Bestaande bedrijven langs A. Tripweg Voor deze zone geldt dat er geen publieke investeringen gedaan hoeven te worden om de kavels te kunnen exploiteren. Alle kavels zijn vanaf de A. Tripweg bereikbaar. Derhalve zijn er ook geen kosten geraamd.

Figuur 45: Zone 4

43 van 47


Zone 5 – Op- en overslag Voor dit gebied is een totale raming van de inrichting van het terrein gemaakt (civieltechnisch). In de raming is rekening gehouden met de aanleg van een ca. 25m. verharding rondom in de steekhaven (zwarte deel). Verder is de aanleg van de benodigde damwanden meegenomen. Daarna is het terrein te verkopen of te verhuren. Door de aanleg van het gebied ontstaat een uitgeefbaar terrein van ca. 60.000m2. De opbrengsten van de verkoop van dit terrein zijn reeds meegenomen in de financiering van de verlengde Industrieweg. Hier zijn echter niet de kosten voor de aanleg van de insteekhaven in meegenomen.

Figuur 46: Locatie zone 5

Verwijderen

Ca.

€621.000,-

Nieuwe aanleg

Ca.

€2.186.000,€2.807.000,-


-15%

€ 2.390.000,-

+15%

€ 3.230.000,-


44 van 47


Zone 6 – Infrastructuur Voor de hoofd infrastructuur is een aparte zone aangemaakt. Delen hiervan zijn reeds in raadsstukken van de gemeente behandeld en bedragen zijn reeds vastgelegd. Alleen de aansluiting aan de westzijde waar de Bendixstraat doorgetrokken zou worden richting de Industrieweg is nog niet opgenomen in deze stukken. De cijfers van de raadsstukken zijn dan ook overgenomen in de raming. Om de aansluiting van de Bendixstraat richting de Industrieweg te maken is rekening gehouden met de aanleg van een rotonde in de kruising van de Bendixstraat – Boven Oosterdiep – Verlengde Bendixstraat. Hiervoor Figuur 47: Zone 6 dienen drie woningen aangekocht te worden. Vervolgens komt er een nieuwe beweegbare brug over het Boven Oosterdiep. Figuur 21 en 22 geven aan wat de consequenties hiervan zijn. De andere onderdelen die in deze zone vallen zijn: Rotonde Dalweg Nieuwe aanleg van de verlengde Industrieweg Rotonde verlengde Bendixstraat – Industrieweg Reconstructie van de bestaande Industrieweg Rotonde van Stolbergenweg – Industrieweg Aansluiting van de Verlengde Bendixstraat op de rotonde in de Industrieweg Aanleg verlengde Bendixstraat Achterontsluiting van de Molenwijk

45 van 47


De totale kosten komen uit op ca. € 8,8 miljoen. Een deel daarvan is reeds behandeld en vastgelegd.

Rotonde Bendixstraat + brug

Ca.

€3.900.000,-

Verlengde Bendixstraat

Ca.

€350.000,-

Ontsluiting Molenwijk

Ca.

€200.000,-

Aansluiting rotonde verl. Bendixstraat – Industrieweg

Ca.

€160.000,-

Rotonde verl. Bendixstraat – Industrieweg

Ca.

€512.500,-

Nieuwe verlengde Industrieweg

Ca.

€2.390.000,-

Rotonde Dalweg – Verlengde Industrieweg

Ca.

€387.500,-

Reconstructie Industrieweg

Ca.

€462.000,-

Rotonde Industrieweg – van Stolbergweg

Ca.

€420.000,-

€8.782.000,-


-15%

€ 7.460.000,-

+15%

€ 10.100.000,-


46 van 47


Bijlage 1 Verslag Schetswerkplaats Bijlage 2 Gespreksverslag Soepenberg Bijlage 3 Gespreksverslag AVEBE Bijlage 4 GIS tekening vervuilingen Bijlage 5 Tekening bestaande situatie Bijlage 6 Schetsvisie Bijlage 7 Kostenraming Zone 0

P189-03-08-ss01-01R2

Zone 1A

P189-03-08-ss01-02R2

Zone 1B

P189-03-08-ss01-03R2

Zone 2

P189-03-08-ss01-04R2

Zone 5

P189-03-08-ss01-05R2

Zone 6

P189-03-08-ss01-06R2

47 van 47

OOSTBOOG BEDRIJVENLOCATIES - INDUSTRIEWEG. Visie, ruimtelijk schetsontwerp en raming

Recommend Documents