ontwerpstudie LICHT
VERDICHT
optoppen van bestaande gebouwen in stadscentrum Rotterdam
achtergrondinformatie Locatie Weenapoint
INTRODUCTIE
In de ontwerpstudie ‘Licht verdicht - optoppen op bestaande gebouwen’ wordt een drietal binnenstedelijke locaties onderzocht op basis van ontwerpend onderzoek. De uitkomsten van de studie laten verschillende denkwijzen over optoppen zien, uitgewerkt en verbeeld voor concrete gebouwen in de stad. Met de uitkomsten willen de projectpartners het debat over verdichting van naoorlogse binnensteden stimuleren. De stad Rotterdam streeft naar het verdichten van de binnenstad met meer woningen. Meer inwoners dragen bij aan een aantrekkelijke en levendige binnenstad. Het optoppen op bestaande gebouwen biedt, naast andere verdichtingsstrategieën waaronder hoogbouw, inbreiden, transformatie, een antwoord op deze verdichtingsopgave. Optoppen is een bouwmethode die in de Rotterdamse praktijk nog in (te) bescheiden mate wordt toegepast. Terwijl de bestaande gebouwenvoorraad in de binnenstad zich daar juist wel voor leent: veel naoorlogse gebouwen van na 1950 met platte daken en een beton- of staalconstructie. Gebouwen die mogelijk niet direct monumentwaardig zijn, maar veelal toch zeker de moeite van het behouden waard en evenzo bepalend voor het typisch Rotterdamse stadsbeeld. Marc Ibelings (Ibelings van Tilburg architecten), de architect van De Karel Doorman in Rotterdam, heeft in de praktijk aangetoond dat ‘licht verdichten’ mogelijk is: een licht stalen woongebouw (tot 70 meter hoogte) is op een schier onmogelijke locatie in het Rotterdamse stadscentrum toegevoegd boven op het in oude luister herstelde Ter Meulen. Dit was mogelijk door een combinatie van een extreem lichte stalen optop-constructie en
door draagvermogen vrij te maken in het bestaande gebouw. Deze vorm van herontwikkeling demonstreert het benutten van de draagkracht van bestaande constructies en het combineren van stedelijke verdichting met het behoud van het karakteristieke Ter Meulen pand met een aantrekkelijke plint. De mogelijke voordelen van optoppen zijn divers: zo kan het financieel interessanter zijn dan sloop/nieuwbouw, is geen schaarse lege grond benodigd, genereert de lichte constructie veel flexibiliteit, draagt het bij aan een gelaagd stadsbeeld en is deze werkwijze zeer duurzaam vanwege het hergebruik van de bestaande bebouwing. Ondanks de potentiële voordelen wordt vaak niet gekozen voor de herontwikkeling van een locatie door middel van optoppen. De optie wordt vaak niet eens overwogen. Deze studie probeert te breken met de vooroordelen tegen optoppen en de kansen ervan inzichtelijk te maken. Architecten worden uitgenodigd om zich in multidisciplinaire teams (dus samen met ingenieurs, stedenbouwkundigen, cultuurhistorici, ruimtelijk economen, vastgoedexperts etc.) in te schrijven voor deze studie, en om tot in het najaar van 2016 samen met de stakeholders te werken aan een reeks oplossingsrichtingen en strategieën voor de binnenstedelijke locaties. De zes teams die worden geselecteerd, ontvangen een beperkte onkostenvergoeding.
De studie is een gezamenlijk initiatief van BNA Onderzoek, Ibelings van Tilburg architecten, de gemeente Rotterdam, NLingenieurs, Maarsen Groep, Manhave Vastgoed en AM vastgoed.
LOCATIE WEENAPOINT
De bouw van First Fase I nadert haar voltooiing. De ontwerpstudie verkent de verdichtingsmogelijkheden van de bestaande bebouwing voor Fase II. Op het kruispunt tussen het Central District en het nieuwe station, het Lijnbaankwartier met het kernwinkelgebied en het kosmopolitische Oude Westen ligt de locatie Weenapoint. Op de plek waar vóór het bombardement de idyllische diergaarde lag, is de locatie in de wederopbouw naar ideeën van de cityvorming tot monofunctionele kantoorlocatie ontwikkeld. Inmiddels is de plek aan herontwikkeling toe en streeft het huidige denken over de stad juist naar functiemix en verscheidenheid. Een woonadres aan het net opgeleverde en met grandeur ingerichte Kruisplein is een programmatische verrijking voor de plek. Welke woonproducten passen op zo’n hoogstedelijke locatie? En welke mogelijkheden biedt het huidige casco?
Om creatieve oplossingen op voorhand niet in de weg te staan zijn geen locatiespecifieke randvoorwaarden opgesteld. Navolgende beleidsdocumenten bieden in deze fase voldoende inzicht in de gemeentelijke ambities en richtlijnen voor het overkoepelende gebied waarin de locatie gelegen is. Het betreft uitsneden uit vigerend gemeentelijk beleid. De volledige documenten worden digitaal beschikbaar gesteld.
VUISTREGELS VOOR BOUWEN IN DE BINNENSTAD ( concept )
1. Rotterdam heeft grote behoefte aan kwalitatieve woningen voor de juiste doelgroepen op de juiste plek. In grote nieuwe woongebouwen streven we daarom naar een combinatie van kleine, middelgrote en grote woningen met een structuur die mogelijkheden biedt voor samenvoegen of transformeren. Bijzondere aandacht is nodig voor doelgroepen zoals studenten/ starters, gezinnen en ouderen. Vooral gezinnen zullen verleid moeten worden om in de stad te kunnen wonen. Meer specifieke aandachtspunten zijn: - veel zorg voor fietsparkeren en specials zoals kinderwagens; - bij het autoparkeren aandacht voor nieuwe trends zoals sharen; - royale entrees en ruime verdiepingshoogten bij appartementen; - goed bruikbare, royale prive buitenruimten per woning. 2. Rotterdam is trots op haar cultureel erfgoed. Daarom geldt bij ieder initiatief: hergebruik, tenzij het niet anders kan. 3. De architectonische kwaliteit van gebouwen is van groot belang voor de kwaliteit van de stad. Ieder bouwproject levert daar aan een bijdrage. Het benoemen van de stedenbouwkundige opgave, het programma en het vinden van de juiste architect voor het project is dan ook essentieel en gebeurt in gezamenlijk overleg tussen opdrachtgever en gemeente. De opdrachtgever heeft hierbij de beslissende stem.
4. Duurzaamheid is belangrijk voor de leefbaarheid van de Binnenstad. De ambitie bij de bouwactiviteiten wordt bepaald door maatregelen die gelijkwaardig zijn aan de BREAM Excellent norm bij nieuwbouw of het ‘label A’ bij renovatie. 5. De Binnenstad bestaat uit verschillende sferen en karakteristieken, beschreven in de Welstandsnota. Deze verschillen geven de Binnenstad haar kracht. Daarom moeten gebouwen voldoen aan de regels uit de Welstandsnota en de bestaande gebiedsidentiteiten versterken. 6. De plint is beeldbepalend voor de kwaliteit op straat: het is Rotterdam op ooghoogte. Dit vraagt voor de plint om een kwalitatief hoogwaardige uitstraling met stedelijke functies, wonen, of juist een relief of kunstwerk, royale hoogte en transparantie. 7. Een heldere structuur van openbare ruimten maakt de stad tot een samenhangend geheel. Continue rooilijnen spelen hierbij een belangrijke rol. In Rotterdam is dat nog niet overal het geval; met name de rooilijnen van de binnenstad zijn soms zeer zwak. Nieuwe gebouwen moeten de rooilijnen van de stad dus versterken. 8. In ieder deelgebied hebben de bouwblokken een kenmerkende hoogte, deze varieert van vier tot acht lagen. Deze kenmerkende bouwhoogte zorgt samen met de rooilijn voor de samenhang in het gevelbeeld. Bebouwing moet dus aansluiten op die ‘Rotterdamse laag’.
9. Een goed microklimaat is essentieel voor de verblijfskwaliteit. Bij vergroting van gebouwen mogen schaduw en wind in de omliggende stedelijke ruimten en woningen niet onaanvaardbaar toenemen en moet er worden voldaan aan de regels van de sunspots. 10. De kwaliteit van de buitenruimte in de Binnenstad moet omhoog. Een goede overgang tussen openbaar en privé is daarbij essentieel. Bij het gebouw hoort een vloeiende inpassing in de openbare ruimte. Geen barrières door hoogteverschillen, slagbomen, paaltjes of andere obstakels op straat. 11. In de Binnenstad is het dak vaak de vijfde gevel omdat je er bijvoorbeeld van boven af op kijkt. Een zorgvuldig ontworpen daklandschap met daktuinen, dakopbouwen, terrassen, speelmogelijkheden, passen in dit beoogde beeld. Een groen dak kan helpen bij wateropvang en het bestrijden van hittestress. 12. In Rotterdam wordt voortdurend gebouwd en is de dynamiek groot. Een goede invulling bij leegstand of rond een langdurige bouwplaats is belangrijk zodat de leefomgeving ook in tijdelijke situaties haar kwaliteit behoudt. 13. De manier waarop het autoparkeren wordt opgelost is van doorslaggevend belang voor de uitstraling van gebouwen: - het parkeren mag niet zichtbaar zijn vanaf de straat; - met de norm als uitgangspunt en afhankelijk van het programma en de locatie, zal het aantal
te realiseren parkeerplaatsen zo veel mogelijk worden beperkt, - deelauto’s kunnen daarbij helpen; - of het meervoudig gebruik van plekken gedurende de dag.
STEDENBOUWKUNDIG PLAN CENTRAL DISTRICT
Dit herziene stedenbouwkundige plan is een ruimtelijke vertaling van het Weena|Glocal City District. Daar waar het gebiedsconcept bedoeld is om een gemeenschappelijke visie op het gebied uit te dragen, is het de taak van het stedenbouwkundige plan om aan deze visie handen en voeten te geven. Het hiernaast weergegeven schema laat zien dat er binnen het overkoepelende plan een groot aantal deelaspecten zijn, hiervoor is een gedetailleerde uitwerking nodig. Hiervan zijn de inrichting van de openbare ruimte, parkeervoorzieningen, afwikkeling van expeditieverkeer, groenvoorzieningen, oversteekplaatsen, positie hoogbouw, effecten van wind en bezonning een aantal voorbeelden zijn. 2.1 RUIMTELIJKE VERTALING VAN GEBIEDSCONCEPT
Er zijn in 4 kernpunten die voor het plan als geheel en in de ruimtelijke uitwerking een centrale rol spelen:
Dit herziene stedenbouwkundige plan is een ruimtelijke vertaling van het Weena|Glocal City District. Daar waar het gebiedsconcept bedoeld is om een gemeenschappelijke visie op het gebied uit te dragen, is het de taak van het stedenbouwkundige plan om aan deze visie handen en voeten te geven. Het hiernaast weergegeven schema laat zien dat er binnen het overkoepelende plan een groot aantal deelaspecten zijn, hiervoor is een gedetailleerde uitwerking nodig. Hiervan zijn de inrichting van de openbare ruimte, parkeervoorzieningen, afwikkeling van expeditieverkeer, groenvoorzieningen, oversteekplaatsen, positie hoogbouw, effecten van wind en bezonning een aantal voorbeelden zijn. Er zijn in 4 kernpunten die voor het plan als geheel en in de ruimtelijke uitwerking een centrale rol spelen:
1
Centraal District Rotterdam IN BALANS
2
LEVENDIGHEID OP STRAAT
3
AANSLUITING OP STEDELIJK NETWERK
4
SUBLIEME OPENBARE RUIMTE
21
De Mixone zoals verbeeld in Weena|Glocal City District
Weenapoint De ambities van de huidige herontwikkeling richten zich op het maken van nieuwe verbindingen met het Kruisplein en met het achter liggende Oude Westen. Bij het Weenapoint komen drie gebieden samen; het Oude Westen met zijn fijnmazige stratenpatroon, het Centraal District Rotterdam met de grootstedelijke blokkenstructuur en de binnenstad met het kernwinkelapparaat. De nieuwe ontwikkeling van Weenapoint kan door de bijzondere ligging een belangrijke bijdrage leveren om de entree van de stad vanuit Rotterdam Centraal vorm te geven. De ontwikkelingen voor het Weenapoint lopen al enige tijd. Voor deze plot zijn in mei 2007 stedenbouwkundige randvoorwaarden afgegeven. Wel bleef de mogelijkheid om aanvullende randvoorwaarden te stellen in het herziene stedenbouwkundige plan. De belangrijkste aanvulling op de huidige randvoorwaarden is een voetgangersverbinding naar het plein rond het koepelgebouw, zowel vanaf de nieuwe esplanade op het Kruisplein als vanaf het Weena. Deze verbindingen maken een verbeterde relatie tussen het Centraal District Rotterdam en het Oude Westen mogelijk, daar waar de huidige bebouwing rondom het Weenapoint een barrière opwerpt langs Weena en Kruisplein. Het huidige bruto vloeroppervlakte bedraagt 42.104 m2. Voor de nieuwe situatie wordt uitgegaan van een maximaal toegestaan bruto vloer oppervlakte van 110.000 m2. Uitgangspunt is dat de
enapoint
bestaande hoogbouw behouden blijft en wordt geïntegreerd in de nieuwe situatie. Daarmee blijft ca. 17.368 m² BVO behouden. Ook het koepelgebouw (Vestia) wordt behouden, dit is ongeveer 5.032m² BVO. De hoogte van de onderbouw is maximaal 25 meter aan het Kruisplein door de bezonning van het Kruisplein. De wand langs het Weena mag tot 35 meter hoog worden, gerelateerd aan het Groothandelsgebouw aan de noordzijde van het Weena. De plint aan de binnenzijde voegt zich naar het bestaande hoogte van het Mecanoo gebouw, ca. 20 meter hoog. De resterende vierkante meters kunnen worden gevonden door hoogte accenten. Beperkingen hierbij zijn dat de aan de zuidzijde van de enveloppe de hoogte maximaal 70 meter bedraagt. Hiermee wordt een relatie gezocht met het te ontwikkelen Calypsoblok aan de Westersingel. Voor de overige hoogbouw zijn rekenkundige regels opgegeven om binnen het gestelde programma te blijven en de transparantie te behouden.
Weena
Kruispl ein
1 De formele wanden die Weena en het Kruisplein begeleiden moeten een duidelijke entree hebben naar het nieuwe Diergaardeplein. Hierdoor ontstaat er een fijnmaziger netwerk van routes en is er een uitwisseling richting het Oude Westen mogelijk.
Weena
2 ein
ein
Kruispl
Kruispl
Op de onderbouw worden een drietal hoogteaccenten geplaatst. Aan de Kruispleinzijde richting de Westersingel kan een aansluiting gemaakt worden op de ontwikkeling van het Calypsoblok. Op de hoek van Weena en het Kruisplein is een toren gedacht met een maximale hoogte van 100m. Een derde toren staat Diergaardeplein langs Weena.
Weena
4 Weena
3
5 Weena
ein
Kruispl
na Wee
lein
p Kruis
De aansluiting van de fietsverbinding vanuit de Provenierstunnel op het Kruisplein is in de huidige plannen niet optimaal. Deze route lijkt te eindigen op Weena. Een meer prominente noord-zuid verbinding zou moeten worden nagestreefd.
Om de levendigheid in de avonduren te bevorderen is het noodzakelijk dat het woonprogramma rondom het nieuwe Diergaardeplein en aan het Kruisplein wordt geconcentreerd.
113
Op de hoek van het Kruisplein en langs Weena moet het nieuwe kantoorprogramma worden geconcentreerd. Dit zijn de zichtlocaties vanaf Weena en vanaf het Stationsplein.
6 Weena
ein
Kruispl
De publieke functies die gerealiseerd worden zullen vooral aan de Weenazijde en langs het Kruisplein moeten worden geconcentreerd. Het koepelgebouw kan op het plein een bijzondere functie krijgen.
115
HERZIENING HOOGBOUWBELEID
In de jaren ’90 heeft de gemeente een hoogbouwbeleid geformuleerd. Met deze herziening van de hoogbouwvisie herijken we dit beleid. De herziening geldt voor alle nieuwe hoogbouwinitiatieven. De herziening bestaat uit een viertal onderdelen die de kern vormen van dit beleid: de hoogbouwzone en maximum hoogte, de continue stad’, het klimaat en volumeen ‘slankheidsregels’. Daarnaast zijn er voor gebouwen die tot de hoogbouwzone worden gerekend aanvullende eisen ten aanzien van daklandschappen, beëindiging, parkeren, duurzaamheid en vergunningen.
1. Hoogbouwzonering en maximum hoogte De grens van de huidige hoogbouwzone in het centrum blijft in principe hetzelfde, ook de overgangszone wordt gehandhaafd. Voor de hoogbouw in de binnenstad wordt een theoretisch maximale hoogte van 200 meter gesteld. De maximale hoogte is een dynamische begrenzing en groeit mee met de stad. Voor de aankomende jaren wordt er geen ontwikkeling mee gefrustreerd. De hoogtebegrenzing versterkt het centrum Rotterdam dat nu bepaald wordt door een clustering van torens, waarbij er in hoogte een verzameling van hoogbouw ontstaat zonder dat één toren de aandacht naar zich toe trekt, zoals een kerktoren in een dorp. 2. Continue stad Uitgangspunt is dat hoogbouw onderdeel uitmaakt van de zogenoemde ‘stedelijke laag’. Deze stedelijke laag is het deel van een gebouw dat door de voorbijganger het meest ervaren wordt: de begane grond en de eerste paar etages.
Een aantrekkelijk verblijfsklimaat in de openbare ruimte wordt bepaald door de uitstraling van de stedelijke laag van gebouwen. Dit betekent dat de functies die voor levendigheid zorgen (zoals winkels, horeca, woningen en in mindere mate de entrees) de overhand moeten hebben ten opzichte van de onaantrekkelijke utilitaire functies (zoals de vuilopslag en de parkeergarage, inclusief de entree hiervan). In de huidige hoogbouw nemen de utilitaire functies vaak een onevenredig deel van de plint in beslag. Door de onderbouw ruimer te maken kunnen aantrekkelijke en onaantrekkelijke functies beter verdeeld worden. Naast de stedelijke laag moet de hoogbouw ook de cultuurhistorische kwaliteiten van de bestaande stad respecteren. 3. Klimaat: zon en wind De gemeente heeft gebieden en plekken aangewezen die representatief zijn voor de binnenstad of zich kenmerken door een hoge mate van gebruik. Deze plekken zijn gebaseerd op de vastgestelde ‘Visie openbare ruimte’. Hier mag géén verslechtering plaatsvinden binnen de aangewezen tijden van het gebruik, de zogenaamde sunspots. Daarnaast zijn er plekken die een specifieke kwaliteit hebben voor de stad en waar zon belangrijk is. Hier mag de schaduw maximaal met 1 uur toenemen binnen de aangegeven tijden ten opzichte van de huidige situatie. De overige gebieden, die buiten de aangewezen plekken vallen, mogen maximaal 2 uur extra schaduw hebben t.o.v. de huidige situatie. De bovengenoemde tijden gelden allen binnen de maatgevende periode (21 maart tot 21 september) en gelden vanaf de Rotterdamse maat (plint). Er moeten oriënterende onderzoeken plaatsvinden om het windklimaat aan de voorkant van het proces te waarborgen. Dit moet op drie
schaalniveaus. De schaal van de binnenstad, de schaal van een gebied (kwartier) en de schaal van het gebouw. Voor dit laatste niveau moet voor hoogbouw, in zo vroeg mogelijk stadium, maar niet later dan een voorlopig ontwerp aanvullend windonderzoek worden gedaan. 4. Volume en slankheidsregels De gehele onderbouw van de plot moet bebouwd worden. Daarnaast hangt de hoogte van de onderbouw af van de zogenoemde Rotterdamse laag. Deze Rotterdamse laag kan per gebied verschillen en is de gemiddelde bebouwings-hoogte in een gebied. Deze twee regels verzekeren dat de gehele rooilijn van een plot wordt bebouwd en dat er wordt aangesloten op de Rotterdamse hoogte van de bebouwing in de binnenstad. Hiermee wordt de onderbouw een onderdeel wordt van de straten en pleinen. Voor de bovenbouw mag maximaal 50% bebouwd worden. Daarnaast worden er eisen gesteld aan de maximale vloeroppervlaktes. Tot 70 meter mag een gebouw geen grotere diagonaal hebben dan 56 meter (40x40 meter, een oppervlak van 1.600m2) en boven de 70 meter een diagonaal niet groter dan 42 meter (30x30 meter, een oppervlakte van 900m2). Verder is er op sommige plekken sprake van een relatief grote onderbouw. Deze verschaft een grotere vrijheid voor het plaatsen van hoogbouw. Bij een grondoppervlak groter dan 3200m² (2 x 1.600m2 ) mag 50% van het grondvlak worden genomen als uitgangspunt voor het volume boven de Rotterdamse laag, zonder dat er een maximum diagonaal wordt gesteld. Het kan voorkomen dat er, bij een plot die kleiner is dan 3.200m2, een initiatief is voor een hoogbouwontwikkeling waarbij boven de 70 meter metrages gewenst zijn van meer dan 900m2. Dit kan onder voorwaarde dat het programma van
de plint nadrukkelijk bijdraagt aan de kwaliteit van de omgeving van het gebouw. Dit betekent tenminste een plint waarvan een substantieel gedeelte een (semi) publiek karakter heeft. Hier is apart een besluit van B&W voor nodig. Vanzelfsprekend blijven alle andere eisen zoals die gelden voor wind, zon, duurzaamheid e.d. van toepassing. Maximale vloeroppervlakte Een maximaal vloeroppervlak voor hoogbouw is moeilijk vast te stellen en afhankelijk van het (eerste) programma van een toren. Er is een duidelijk verschil te zien tussen woontorens en kantoortorens. De grootste vloeroppervlaktes voor hoogbouw worden gehaald door kantoortorens. De huidige verdiepingsvloeren zijn maximaal circa 1.600m² en worden al toegepast in diverse bestaande en in ontwikkeling zijnde projecten in de stad. Deze oppervlaktes komen voor een groot deel voort uit de eisen die gesteld worden aan de technische veiligheidseisen. Deze hebben weer invloed op hoogbouw in relatie tot optimale oppervlaktes die gebruikers stellen aan een kantoorverdieping. Boven de 70 meter blijven weliswaar dezelfde technische en veiligheidseisen van kracht, maar er is minder ruimte nodig in het gebouw om aan deze eisen te voldoen (denk hierbij bijvoorbeeld aan de oppervlaktes die bijvoorbeeld de liftschachten, vluchtroutes en fundering innemen). De eerder genoemde 1.600m² is boven de 70 meter geen voorwaarde voor een optimale kantoorverdieping. Boven de 70 meter zijn het de woontorens die de maat aangeven voor hoogbouw. Hierbij zijn niet de eisen ten aanzien van techniek en veiligheid de maatstaf, maar de hoeveelheid woningen per laag die gerealiseerd kunnen worden met behoud van kwaliteit (denk hierbij aan bijvoorbeeld voldoende licht, buitenruimte en grootte). De grootste
oppervlaktes die in Rotterdam gerealiseerd zijn voor woontorens zijn circa 900m² (bijvoorbeeld de Hoge Heren, Montevideo en New Orleans). 5. Aanvullende eisen Daklandschappen en terrassen Een hogere kwaliteit van het ‘daklandschap’ is noodzakelijk, het draagt bij aan de belevingswaarde van hoogbouw en helpt het realiseren van klimaatdoelstellingen op het gebied van waterhuishouding en energieverbruik. Daarnaast is het belangrijk dat hoogbouw wordt voorzien van goede buitenruimten. Er is een inspanningsverplichting tot toepassen van het vergroenen van daklandschappen en terrassen op de ‘vijfde gevel’. Het gebouw dient zo vormgegeven te worden dat technische installaties aan het zicht worden onttrokken. Parkeren en mobiliteit De parkeereis voor de diverse functies ligt vast in de Rotterdamse bouwverordening. Voor hoogbouw is het vanwege de concentratie van programma (dus ook parkeren) soms niet mogelijk om een kwalitatief goede oplossing te maken. Er is een aantal manieren om hier toch aan te voldoen (uit het zicht realiseren van parkeerplaatsen boven de onderbouw, dubbelgebruik in andere gebouwen en/of andere functies, gebruik maken van (openbare) parkeergarages of minder parkeergelegenheden maken (stimuleren openbaar vervoer en fietsgebruik). Een nadere uitwerking zal aankomend jaar plaatsvinden in de herziening van het parkeerbeleid voor de binnenstad.
BESTEMMINGSPLAN WEENAPOINT
Bij het Weenapoint komen drie gebieden samen; het Oude Westen met zijn fijnmazige stratenpatroon, het RCD met de grootstedelijke blokkenstructuur en de binnenstad met het kernwinkelapparaat. De nieuwe ontwikkeling van Weenapoint zal door de bijzondere ligging een belangrijke bijdrage leveren om de entree van de stad, komend vanuit het Rotterdam Centraal Station vorm te geven. Een belangrijk onderdeel hiervan wordt gevormd door te realiseren nieuwe voetgangersverbindingen naar het plein rond het koepelgebouw, zowel vanaf de nieuwe esplanade op het Kruisplein als vanaf het Weena. Deze verbindingen zullen een verbeterde relatie tussen het RCD en het Oude Westen bewerkstelligen, daar waar de huidige bebouwing rondom een barrière opwerpt langs Weena en Kruisplein. Stedenbouwkundige opzet Ook in de nieuwe situatie is het van belang dat het Weena en het Kruisplein met formele wanden worden begeleid. Dit gebeurt door de zogenaamde onderbouw, waarvan de hoogte aansluit op de bebouwing uit de omgeving en die L-vormig is. De rooilijn aan het Kruispein mag hiertoe met maximaal 6.90 meter in de richting van het Kruisplein worden verschoven. Hiermee wordt aansluiting gezocht bij de rooilijn voor de Westersingel. Voor de rooilijn aan de zijde van het Stationsplein geldt een bandbreedte die ligt tussen 14,40 en 21,60 meter, gemeten vanaf de rooilijn van de het gebouwdeel aan het Weena. Deze maatvoering is gerelateerd aan de afmetingen van de kolomstructuur van de bestaande hoogbouwschijf. Aan de zijde van de Diergaardesingel begrenst deze onderbouw een pleinvormige, maar vooral als semi-publiektoegangkelijk park ingerichte ruimte waar het oorspronkelijke koepelgebouw los in staat. De
HIERBIJ BEHOREN DE REGELS "Weenapoint" nnel
natu
50
Wee
Plangebied
ENKELBESTEMMINGEN Centrum - 1 Centrum - 2 Centrum - 3 Gemengd Verkeer - Erf Verkeer - Verblijfsgebied
C-1 C-2 C-3 GD V-E V-VB
Art. Art. Art. Art. Art. Art.
na
762
DUBBELBESTEMMING Waarde - Archeologie
WR-A
(pg)
760-
Wee
3 4 5 6 7 8
BOUWVLAKKEN
(h)
20-35
[sba-ha1]
[sba-ok]
[sba-ha2]
plein
[sba-ha2]
75
WR-A
Kruis
Specifieke bouwaanduiding - hoogteaccent Specifieke bouwaanduiding - hoogteaccent-1 Specifieke bouwaanduiding - hoogteaccent-2 Specifieke bouwaanduiding - overkraging
[sba-ha1]
1
[sba-ok]
10
BOUWAANDUIDINGEN [sba-ha]
750
Parkeergarage Horeca
35
[sba-ha]
C-2
700-
Bouwvlak
FUNCTIEAANDUIDINGEN (pg)
[sba-ok]
Art. 9
11
MAATVOERINGEN 75
Maximale bouwhoogte (m)
10
Minimale-maximale bouwhoogte (m)
20-35
58
GEBIEDSAANDUIDINGEN
Dierg
60
esing
62
13
Topografische toestand
el
53
16
V-E
V-VB
64
19
C-1
63
51
20-25
Wro-zone - wijzigingsgebied
aard
k]
21
C-3
20
65
55
66
GEMEENTE ROTTERDAM
67
15
BESTEMMINGSPLAN
9
68-6
3
23-3
Weenapoint PLANKAART
27
51-1
D.D. 24-11-2011
ONHERROEPELIJK 71
D.D. 03-10-2012 76-81
74b
103
1012
Die
rgaa
5
rdes
21
inge
l
GD
MON
15
87
1-3
GD
03-10-2012
74a
3
72-7
[sba-ok]
30
82-8
109-120
90
89
88
91
(h)
92
151 153 155
157
94
96
95
10
97
12
98
traat
rens
vie Bata
93
5
101
2
70 VASTGESTELD DOOR DE GEMEENTERAAD
15-3
14 1
3
16 5
7
9
18
2
11
20-66
formele wanden, die het Weena en het Kruisplein begeleiden, moeten een duidelijke entree hebben naar dit nieuwe semipubliektoegankelijke binnenterrein. Hierdoor ontstaat er een fijnmazig netwerk van routes en is er uitwisseling met het Oude Westen mogelijk. De maximale hoogte van de onderbouw is afhankelijk van de ligging binnen de locatie. De minimaal te realiseren hoogte is 20 meter en de maximale hoogte is 35 meter aan het deel dat is gelegen aan het Weena. Voor het deel dat ligt aan het Kruisplein geldt een maximale hoogte van 25 meter aan de zijde van het Kruispein en 20 meter aan de zijde van het nieuwe Diergaardeplein. Op de onderbouw mogen minimaal 3 en maximaal 4 hoogteaccenten in de vorm van losse torens worden geplaatst. De maximale toegestane hoogte van deze hoogteaccenten is afhankelijk van de plek binnen de locatie: maximaal 100 meter op de onderbouw aan het Kruisplein, maximaal 135 meter op het oostelijk deel van de onderbouw aan het Weena en maximaal 80 meter op het westelijk deel van deze zelfde onderbouw. De toegestane maximale hoogte is gerekend vanaf het maaiveld. Om een zekere slankheid van de torens te garanderen is de maximale footprint van de torens gesteld op maximaal 1.600 m2 en het gezamenlijk oppervlak van de nieuwe torens dient kleiner te zijn dan 4.000 m2, hetgeen overeenkomt met circa 40% van de onderbouw. Voorts dienen ze aan de zijde van het Weena minimaal 8 meter en aan de zijde van het Kruisplein minimaal 15 meter uit elkaar en uit de bestaande hoogbouw te staan. De bepaling van de maximale gezamenlijke footprint van de torens geschiedt op basis van de gehele locatie, ongeacht
de wijze waarop het project mogelijk zal worden gefaseerd. Hierdoor vallen alle delen van het project in de categorie XXL van de recent vastgestelde hoogbouwvisie. In de hoogbouwvisie wordt voor XXL-plots bepaald, dat de gezamenlijke oppervlakte van de footprints van de hoogbouw niet groter mag zijn dan 50% van de footprint van de onderbouw. De maximale 4.000 m2 van de nieuwe hoogteaccenten plus 700 m2 van de bestaande hoogbouw beslaan minder dan 50% voor de totale onderbouw van Weenapoint, zodat hieraan wordt voldaan. Het programma is gevarieerd en wordt in paragraaf 4.3 Programma precies omschreven. Om de levendigheid in de avonduren te bevorderen is het voor de stedenbouwkundige opzet van belang dat het woonprogramma rondom het nieuwe semi-publiektoegankelijke binnenterrein en aan het Kruisplein wordt geconcentreerd. Vanwege de zichtbaarheid vanaf het Weena en vanaf het Stationsplein dient het kantoorprogramma op de hoek van het Kruisplein en langs het Weena te worden geconcentreerd. Voorts is het van belang dat er publieksfuncties worden gerealiseerd in de plinten aan het Weena, het Stationsplein en langs het Kruisplein. Ten slotte is het van belang dat de aansluiting van de fietsverbinding vanuit de Provenierstunnel op het Kruisplein een meer prominente noord-zuid verbinding krijgt. Inpassing Weenapoint in het Oude Westen Daar waar in het Oude Westen wordt ingezet op de kracht
van het ‘klein kosmopolitische’ karakter, zet de beoogde planontwikkeling van het Weenapoint juist de schaalvergroting door die in het Central District beoogd wordt. Enerzijds past dit goed in de bijzondere positie die de locatie nu al inneemt in het Oude Westen. Anderzijds moet de nieuwe invulling van Weenapoint wel zorgen voor een goede verbinding tussen het Central District en het Oude Westen. Met inachtneming van de volgende aspecten in de planontwikkeling wordt aansluiting gevonden met het karakter en maat en schaal van Het Oude Westen: • het bestemmingsplan gaat uit van het op termijn verdwijnen van het parkeergebouw en van herinrichting van het semipubliektoegankelijke binnenterrein. Bovendien worden woningen toegevoegd aan het gebied. De samenloop van deze factoren zorgt voor een betere aansluiting bij en uitwisseling met het Oude Westen; • een informele route vanaf het Centraal Station naar het Oude Westen via Weenapoint over een nieuw “Diergaardeplein” schakelt de twee gebieden letterlijk aan elkaar; • de nieuwe plint aan de westzijde wordt meer transparant en aantrekkelijk ingevuld met entreefuncties voor de bovengelegen functies. Het Bouwcentrum houdt de entree aan het binnengebied en houdt daarmee formeel een achterkant aan de DIergaardesingel. Het binnengebied wordt meer zichtbaar en toegankelijk. Ook de plinten aan de zijde van het Weena en het Kruisplein krijgen een meer open karakter en een publieksaantrekkelijke invulling, waarmee
belangrijke looproutes tussen centraal station en het Oude Westen aantrekkelijker worden; • de hoogbouw in de planontwikkeling wordt gepositioneerd aan het Weena en het Kruisplein. Aan de zijde van de Diergaardesingel ontstaat een open (onbebouwd) binnenterrein. Een groene inrichting van dit terrein doet recht aan de onderliggende landschappelijke laag en verankert de locatie in het karakter van Het Oude Westen. Dit doet tevens recht aan de oorspronkelijke opzet van het Bouwcentrum als object in een open ruimte. Tezamen met de speeltuin en het Wijkpark vormt het Weenapoint een informele groene gordel door de wijk. Naast verankering van de planontwikkeling in de wijk levert dit groen een belangrijke bijdrage aan de kwaliteit van de woonomgeving van de toekomstige Weenapointbewoners; • de ondergrondse parkeeroplossing en de ondergrondse ontsluiting van de parkeerplaatsen via de Kruispleingarage heeft eveneens een positief effect op het verblijfsklimaat in de directe omgeving.
